zh_bezirksgericht_zuerich · MB150013-L · 2017-08-16 · de
ZMP 2018 Nr. 3: Kündigung wegen umfassender Sanierung/Abbruch der Liegenschaft.


ZMP 2018 Nr. 3
Art. 271 f. OR. Kündigung wegen umfassender Sanierung/Abbruch der Lie-
genschaft.
Selbst wenn im Kündigungszeitpunkt noch nicht definitiv feststeht, ob die Vermie-
terin die Liegenschaft umfassend sanieren oder abbrechen will, erweist sich die
Kündigung als gültig, sofern feststeht, dass das eine oder das andere Projekt
durchgeführt wird und dass selbst eine blosse Sanierung den Verbleib des Mie-
ters im Objekt nicht erlaubt (MG, E. III.3.4; OG, E. 7.2).
Aus dem Urteil des Mietgerichts MB150013-L vom 16. August 2017 (OG-
Entscheid im Anschluss; Gerichtsbesetzung: Saluz, Albrecht, Gasche; Leitende
Gerichtsschreiberin Zumsteg):
"I. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1. Sachverhalt
1.1 Mit "Mietvertrag für Wohnräume" vom 16. Februar 1998 mietete der Kläger
ab 1. April 1998 eine 4-Zimmerwohnung im 2. Stock der Liegenschaft N.-strasse
x2 (…) in Zürich. Der Mietvertrag war kündbar dreimonatlich im Voraus auf Ende
März, Juni oder September. Mit amtlichem Formular vom 5. Juni 2009 zeigte die
Y. Immobilientreuhand (nachfolgend: Verwaltung) die Erhöhung des mit dem Net-
to- identischen Bruttomietzinses auf Fr. 892.– an. Mit Kaufvertrag vom 24. Juli
2014 erwarb die Beklagte die Liegenschaften N.strasse x1, x2, x3, x4, x5 und x6
und wurde per 21. bzw. 23. August 2014 Eigentümerin, sodass auch das streitge-
genständliche Mietverhältnis auf sie überging (Art. 261 OR).
1.2 Nachdem am 29. November 2014 eine Mieterinformation stattgefunden hat-
te, orientierte die Verwaltung den Kläger sowie die übrigen Mieter gleichentags
schriftlich über die wichtigsten Punkte der Mieterinformation. Nämlich bestehe
erheblicher Handlungsbedarf aufgrund der schlechten Bausubstanz der Liegen-
schaften, die teilweise über 100 Jahre alt und in den letzten 40 Jahren nie umfas-
send saniert worden seien. Die Beklagte sehe deshalb von einer Weiterführung
der Liegenschaften in der momentanen Form ab. Alle Mietverträge würden daher

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auf den 30. Juni 2015 gekündigt, die Kündigungen würden am 1. Dezember 2014
verschickt. Auf ausdrücklichen Wunsch der Mieterschaft bestehe die Möglichkeit
durch Unterzeichnung eines befristeten Abbruchvertrags mit einmonatiger Kündi-
gungsfrist jeweils auf jedes Monatsende bis zum voraussichtlichen Baubeginn am
30. Juni 2016 in der Wohnung zu verbleiben.
1.3 Mit amtlichem Formular vom 30. November 2014 kündigte die Beklagte dem
Kläger die Wohnung per 30. Juni 2015, wobei sie im Begleitschreiben zur Kündi-
gung Bezug auf die Mieterversammlung und das Orientierungsschreiben vom
29. November 2014 nahm.
1.4 Mit E-Mail vom 31. Dezember 2014 teilte der Kläger, welcher an der Mieter-
versammlung nicht teilgenommen hatte, der Verwaltung der Beklagten mit, ihn
irritiere ihr Vorgehen betreffend Mieterinformation und anschliessender Kündi-
gung. Er bat sie um eine Zusammenfassung dessen, was an der Mietversamm-
lung bekanntgegeben worden war. Zugleich erkundigte er sich über das Bauvor-
haben der Beklagten und nach einem Vertragsentwurf für einen längeren Verbleib
in der Wohnung. Weiter erklärte er, er habe die Kündigung vorsorglich angefoch-
ten, und bat um die Zusendung weiterer Unterlagen.
1.5 Mit E-Mail vom 7. Januar 2015 bat der Kläger die Verwaltung erneut um die
Zustellung von detaillierten Angaben über geplante Bauvorhaben/ Umbauarbeiten
sowie des Vertragsentwurfs für den in Aussicht gestellten Abbruchvertrag, dies
möglichst vor dem Treffen zwischen ihm und der Beklagten.
1.6 Mit E-Mail vom 8. Januar 2015 teilte die Verwaltung dem Kläger mit, anläss-
lich der Mieterversammlung seien sämtliche Mieter über das Bauvorhaben orien-
tiert und alle Unklarheiten sowie Fragen beantwortet worden. Zudem sei dem
Kläger auch eine Mieterinformation in den Briefkasten geworfen worden. Dieses
Schreiben werde ihm nochmals zugesandt. Weiter offerierte die Verwaltung dem
Kläger ein persönliches Gespräch mit der Eigentümerschaft und liess ihm einen
"Abbruchvertrag" zukommen.
Dieser von der Verwaltung aufgesetzte Vertragsvorschlag sah einen Mietzins von
netto Fr. 892.– und brutto Fr. 1'353.– vor, wobei die Heizkosten vollumfänglich zu

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Lasten des Mieters fallen würden. In der dazugehörenden Vereinbarung, datiert
auf den 8. Januar 2015, wurde für den Vermieter eine Kündigungsfrist von drei
Monaten auf jedes Monatsende festgehalten, für den Mieter eine einmonatige
Kündigungsfrist auf jedes Monatsende. Zudem wurde ein Erstreckungsausschluss
vorgesehen. Mit E-Mail vom 15. Januar 2015 teilte der Kläger der Verwaltung mit,
er sei betroffen, dass eine Mietzinserhöhung durchgesetzt werde und weitere
Bestimmungen des alten Vertrags geändert werden sollten. Überdies seien ihm
keine detaillierten Unterlagen betreffend allfällige Bauvorhaben zugestellt worden.
Mit E-Mail vom 29. Januar 2015 stellte die Verwaltung dem Kläger mit Hinweis auf
den falschen Bruttomietzins den Vertrag nochmals mit dem richtigen Bruttomiet-
zins zu. Mit E-Mail vom 30. Januar 2015 teilte der Kläger der Verwaltung mit, ihre
Vorgehensweise im Zusammenhang mit der Kündigung sei "untragbar" und sagte
die auf den gleichen Vormittag vereinbarte Besprechung mit der Beklagten ab.
1.7 Mit E-Mail vom 27. März 2015 informierte P. von der P. AG den Kläger, dass
er mit dem Architekten gesprochen habe und dieser mitgeteilt habe, dass das
Vorprojekt "N.-strasse" am 29. April 2015 präsentiert und verabschiedet werde,
damit anschliessend die Baueingabe Ende Juni / Anfangs Juli 2015 eingereicht
werden könne. Weiter teilte P. mit, dass er den Architekten gebeten habe, die Un-
terlagen zu aktualisieren, damit sie dem Kläger zeitnah zugestellt werden könn-
ten.
1.8 Mit E-Mail vom 31. März 2015 stellte P. dem Kläger den Plansatz der Pro-
jektstudie vom 6. November 2014 sowie den Zeitplan/Übersicht vom 27. Januar
2015 zu. Gleichzeitig erwähnte er nochmals, dass am 29. April 2015 das Vorpro-
jekt präsentiert und verabschiedet werde. Zudem führte er aus, es solle sicherge-
stellt werden, dass die Baueingabe vor den Sommerferien erfolgen könne. Bei
Bedarf werde er dem Kläger die Erkenntnisse nach der erfolgten Besprechung
Ende April mitteilen. Weiter entschuldigte er sich für die verspätete Zustellung der
Unterlagen. Es sei ihm wichtig gewesen, beim Architekten nochmals abzuklären,
ob der am 27. Januar 2015 überarbeitete Zeitplan auch aktuell noch verbindlich
sei. Dem sei so.
(…)

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III. Erwägungen
1. Zuständigkeit und Verfahren
(…)
2. Novenschranke
2.1 Die Beklagte reichte nach der Hauptverhandlung vom 14. Januar 2016 neue
Beweismittel ein, nämlich die Machbarkeitsstudie vom 10. Februar 2014, die Pro-
jektstudie "Q" vom 6. November 2014, den Bauentscheid x/16 der Stadt Zürich,
Bausektion des Stadtrates, vom 12. Januar 2016 sowie die Baubewilligung der
Baudirektion des Kantons Zürich vom 10. November 2015.
2.2 Der Kläger brachte unter Hinweis auf ZR 114/2015 S. 295 und BGE 138 III
788 vor, das Verfahren sei im Zeitpunkt, als die Hauptverhandlung vom 14. Ja-
nuar 2016 für geschlossen erklärt worden sei, in das Stadium der Urteilsberatung
getreten. Somit habe sich dann die Novenschranke gemäss Art. 229 Abs. 3 ZPO
geschlossen. Sollte das Gericht in der Urteilsberatung zum Schluss gelangen,
dass kein Beweisverfahren erforderlich sei, könnten die von der Beklagten nach
dem 14. Januar 2015 [recte: 2016] eingereichten Noven nicht mehr berücksichtigt
werden.
2.3 Neue Tatsachen und Beweismittel können bis zur Urteilsberatung berück-
sichtigt werden, wenn das Gericht den Sachverhalt von Amtes wegen abzuklären
hat (Art. 229 Abs. 3 ZPO). Das Gericht stellt den Sachverhalt in den Angelegen-
heiten nach Art. 243 Abs. 2 ZPO von Amtes wegen fest (Art. 247 Abs. 2 lit. a
ZPO). Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung (vgl. BGE 138 III 788 E. 4.2 =
Pra 102 [2013] Nr. 53) beginnt die Urteilsberatung nach dem Abschluss der
Hauptverhandlung, die sich aus folgenden Phasen zusammensetzt: Erste Partei-
vorträge (Art. 228 ZPO), Beweisabnahme (Art. 231 ZPO) – soweit diese nicht
schon im Rahmen der gestützt auf Art. 226 ZPO durchgeführten Instruktionsver-
handlung umfassend erfolgt ist – sowie die Schlussvorträge (Art. 232 ZPO). Im
gleichen Entscheid hielt das Bundesgericht sodann fest, dass das Gericht nach
Eintritt in die Phase der Urteilsberatung das Beweisabnahmeverfahren wieder

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eröffnen könne (BGE 138 III 788 E. 5, a.a.O.; vgl. auch zur Publikation bestimmter
Bundesgerichtsentscheid 4A_511/2016 vom 2. Mai 2017, E. 2.3.2 [Anm. d. Red.:
inzwischen publiziert als BGE 143 III 272]). Das Obergericht des Kantons Zürich
weist mit Bezug auf den erstgenannten Entscheid darauf hin, dass die Hauptver-
handlung bei komplexeren Fällen faktisch zu einem Hauptverfahren mit mehreren
Terminen werde. Daher sei, wenn die Urteilsberatung als Verfahrensabschnitt
betrachtet werde, der sich über einen gewissen Zeitraum hinziehen könne, zu-
mindest zu verlangen, dass das Gericht zuhanden des Protokolls festhalte, wann
es das Hauptverfahren für abgeschlossen betrachte und sich in die Urteilsbera-
tung begebe (ZR 114/2015 S. 295 f.). Dies bedeutet, dass die Urteilsberatung erst
beginnen kann, wenn die Hauptverhandlung für geschlossen erklärt wurde; hin-
gegen bedeutet es nicht, dass die Urteilsberatung zeitlich direkt an den Schluss
der Hauptverhandlung angrenzen muss.
2.4 Vorliegend handelt es sich um ein Verfahren betreffend Kündigungsschutz
gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO, womit der Sachverhalt von Amtes wegen fest-
gestellt wird (Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO). Im Protokoll – insbesondere der Haupt-
verhandlung vom 14. Januar 2016 – wurde keine Urteilsberatung vermerkt, son-
dern "Hauptverhandlung geschlossen" und "Kanzleitisch" (Prot. S. 38). Zu diesem
Zeitpunkt stand somit noch nicht einmal fest, ob ein Beweisverfahren durchzufüh-
ren war. Das Verfahrensstadium der Urteilsberatung war daher – trotz geschlos-
sener Hauptverhandlung – noch nicht eingetreten, womit die nach der Hauptver-
handlung vom 14. Januar 2016 eingereichten Beweismittel zu berücksichtigen
sind. Selbst wenn man der Argumentation des Klägers folgen und davon ausge-
hen würde, dass das Verfahrensstadium der Urteilsberatung bereits eingetreten
wäre, ist das Gericht dennoch berechtigt, nachträglich eingereichte Unterlagen zu
berücksichtigen.
3. Gültigkeit der Kündigung
3.1 Ausgangslage
Der Mietvertrag vom 16. Februar 1998 ist mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist
auf Ende März, Ende Juni und Ende September kündbar. Mit amtlichem Formular

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vom 30. November 2014 kündigte die Beklagte den Mietvertrag auf den 30. Juni
2015. Es liegt eine frist-, form- und termingerechte Kündigung vor.
3.2 [Parteivorbringen]
3.3 Theorie
3.3.1 Eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags setzt keine besonderen Kün-
digungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei, das (unbe-
fristete) Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fris-
ten und Termine zu kündigen (Art. 266a OR). Eine Schranke ergibt sich einzig
aus dem Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Ge-
schäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz
verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR; vgl. auch Art. 271a OR). Allgemein gilt eine Kündi-
gung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes
Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tan-
giert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 142 III 91
E. 3.2.1; BGE 140 III 496 E. 4.1 [… =] mp 4/14 S. 334 ff. und Pra 2015 Nr. 12;
BGE 138 III 59 E. 2.1). Nach der allgemeinen auf Kündigungen bezogenen
Rechtsprechung des Bundesgerichts bedarf eine ordentliche Kündigung keiner
Begründung, um gültig zu sein (Urteil des Bundesgerichts 4A_703/2016 vom
24. Mai 2017 E.5.3.1. [zur Publikation vorgesehen; Anm. d. Red.: inzwischen pu-
bliziert als BGE 143 III 344]; BGE 125 III 231 E. 4b). Das Gesetz bestimmt nicht,
bis wann die Gründe für eine ordentliche Kündigung vorgebracht werden können.
Insbesondere schreibt es nicht vor, dass dies innert einer bestimmten Frist nach
dem Ersuchen der Mieterschaft um Begründung oder spätestens im Schlich-
tungsverfahren erfolgen müsste. Mit Blick auf die prozessrechtlichen Bestimmun-
gen zum Novenrecht können die Kündigungsgründe grundsätzlich auch noch im
erstinstanzlichen Gerichtsverfahren vorgebracht werden. Unter Vorbehalt des
Rechtsmissbrauchsverbots schliesst das Gesetz selbst ein späteres Nachschie-
ben zusätzlicher Gründe nicht aus. Ein solches Nachschieben kann allerdings ein
Indiz zu Ungunsten der kündigenden Partei sein oder Kostenfolgen nach sich zie-
hen. Die Ergänzung oder Präzisierung schon vorgebrachter Gründe ist schliess-
lich ohne Weiteres zulässig (Urteil des Bundesgerichts 4A_703/2016 vom 24. Mai

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2017 E. 5.3.1 [zur Publikation vorgesehen; Anm. d. Red.: inzwischen publiziert als
BGE 143 III 344]; BGE 138 III 59 E. 2.3). Eine mangelnde und fehlerhafte Be-
gründung führt damit nicht automatisch zur Treuwidrigkeit der Kündigung, kann
allerdings ein Indiz dafür sein, dass an der Kündigung kein schützenswertes Inte-
resse besteht. Insbesondere wenn der angegebene Kündigungsgrund bloss vor-
geschoben und zugleich der wahre Grund nicht feststellbar ist, ist ohne Weiteres
von einer Treuwidrigkeit auszugehen (BGE 138 III 59 E. 2.1; BGE 132 III 737
E. 3.4.2).
3.3.2 Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in
Bezug auf den Zeitpunkt, in dem sie ausgesprochen wird (BGE 142 III 91 E. 3.2.1;
BGE 140 III 496 E. 4.1, a.a.O.; BGE 138 III 59 E. 2.1).
3.3.3 Art. 271 Abs. 1 OR lässt das Recht des Vermieters grundsätzlich unbe-
rührt, den Mietvertrag in Hinblick auf eine möglichst gewinnbringende Nutzung
seines Vermögens zu kündigen, und zwar so, wie es nach der Beurteilung des
Vermieters seinen Interessen am besten dient. Namentlich ist der Vermieter zur
Kündigung zwecks Erzielung eines höheren Ertrags berechtigt. Der Vermieter
kann legitimerweise den Abbruch der Mietobjekte beabsichtigen, was den Auszug
des Mieters erforderlich macht, damit neue Gebäude mit einem höheren Wert er-
stellt werden können (Urteil des Bundesgerichts 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014
E. 3.1, [=] MRA 3/15 S. 133 ff., mit Hinweis auf BGE 136 III 190).
3.3.4 Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung verstösst eine Kündigung des
Mietverhältnisses im Hinblick auf umfassende Umbau- oder Sanierungsarbeiten,
die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, nicht gegen
den Grundsatz von Treu und Glauben. Ohne schützenswerten Grund wäre eine
Kündigung des Vermieters demgegenüber, wenn die Vornahme der geplanten
Arbeiten durch das Verbleiben des Mieters im Mietobjekt nicht oder nur unerheb-
lich erschwert oder verzögert würde (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; BGE 140 III 496
E. 4.1, a.a.O.; BGE 135 III 112 E. 4.2). Die Kündigung im Hinblick auf Umbau-
und Renovationsarbeiten oder auch auf Abbruch der Liegenschaft ist zudem
missbräuchlich, wenn das Projekt des Vermieters als nicht realitätsnah oder ob-
jektiv unmöglich erscheint, namentlich weil es ganz offensichtlich mit Bestimmun-
gen des öffentlichen Rechts unvereinbar ist, so dass der Vermieter die notwendi-

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gen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erhalten wird (BGE 142 III 91 E. 3.2.1;
BGE 140 III 496 E. 4.1 und 4.2.1, a.a.O.). Der Nachweis der objektiven Unmög-
lichkeit obliegt dabei aber dem Mieter (Urteil des Bundesgerichts 4A_210/2014
vom 17. Juli 2014 E. 3.1, a.a.O.). Die Gültigkeit der Kündigung setzt nicht voraus,
dass der Vermieter bereits die nötigen Bewilligungen erhalten oder die hierzu er-
forderlichen Dokumente hinterlegt hat, nicht einmal, dass er bereits eine Bauein-
gabe gemacht hat (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; BGE 140 III 496 E. 4.1 a.E., a.a.O.;
Urteil des Bundesgerichts 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014 E. 3.1, a.a.O.). Die Be-
urteilung, ob der Verbleib des Mieters im Mietobjekt geeignet wäre, (bautechni-
sche und organisatorische) Erschwerungen, zusätzliche Kosten oder eine Verzö-
gerung der Bauarbeiten nach sich zu ziehen, hängt von den ins Auge gefassten
Arbeiten ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus, dass der Vermieter
im Zeitpunkt der Kündigung des Mietverhältnisses über ein genügend ausgereif-
tes und ausgearbeitetes Projekt verfügt, aufgrund dessen der Mieter abzuschät-
zen vermag, ob die geplanten Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts erforder-
lich machen. Fehlt es an hinreichend genauen Auskünften, ist der Mieter nicht in
der Lage, den Realitätsbezug des Projekts und die Belastung einzuschätzen, die
seine Anwesenheit für die Durchführung der beabsichtigten Arbeiten zur Folge
haben würde. Der Mieter hat das Recht, vom Vermieter eine Begründung zu er-
halten (Art. 271 Abs. 2 OR), die es ihm – innert der gesetzlichen Frist von 30 Ta-
gen nach Empfang der Kündigung (Art. 273 Abs. 1 OR) [Anm. d. Red.: vgl. dazu
mittlerweile allerdings BGE 143 III 344 E. 5.3.3] – erlaubt, die Chancen einer An-
fechtung der Kündigung abzuschätzen (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; BGE 140 III 496
E. 4.2.2, a.a.O.). Eine Kündigung wegen umfassender Sanierungsarbeiten
verstösst gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, wenn es unmöglich ist,
den Umfang der geplanten Arbeiten festzustellen und zu bestimmen, ob eine
Räumung der Liegenschaft durch die Mieter notwendig ist (BGE 140 III 496
E. 4.2.2, a.a.O.; Urteil des Bundesgerichts 4A_425/2009 vom 11. November 2009
E. 3.2.2, [=] MRA 5/09 S. 182 ff.).
3.3.5 Verhaltensweisen nach dem Kündigungszeitpunkt, die geeignet sind, nach-
träglich den Kündigungsgrund zu bestätigen, sind zu berücksichtigen (Urteile des
Bundesgerichts 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014 E. 3.2, a.a.O.,; 4A_155/2013

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vom 21. Oktober 2013 E. 2.3; 4A_623/2010 vom 2. Februar 2011 E. 2.4). Es ob-
liegt dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass diese aus einem verpön-
ten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte. Der Kündigende hat jedoch red-
lich zur Wahrheitsfindung beizutragen (BGE 135 III 112 E. 4.1).
3.4 Würdigung
3.4.1 Die ordentliche Kündigung vom 30. November 2014 enthielt keine Begrün-
dung, was denn auch nicht erforderlich ist. In ihrem Schreiben, welches sie einen
Tag vor der Kündigung versandte, führte die Beklagte aus, dass "die besagten
Liegenschaften teilweise über 100 Jahre alt sind und in den letzten 40 Jahren kei-
ne umfassende Sanierungen durchgeführt wurden", weshalb "von einer Weiter-
führung der Liegenschaften in der heutigen Form" abgesehen werde. Aus diesen
Gründen habe man sich entschieden, alle Mietverträge zu kündigen. Es bestehe
die Möglichkeit zur Unterzeichnung eines befristeten "Abbruchvertrages bis zum
Baubeginn". Dass diese Erklärung der Kündigung vor der eigentlichen Kündigung
versandt wurde, ist unproblematisch. Richtig ist zwar, dass sich die Beklagte kla-
rer hätte ausdrücken können. Bereits aus der Formulierung "Abbruchvertrag bis
zum Baubeginn" sowie der Tatsache, dass die Beklagte von einer "Weiterführung
der Liegenschaften in der heutigen Form" absehen wollte, geht indes hervor, dass
ein Bauprojekt geplant war, welches gemäss der Ansicht der Beklagten den Ver-
bleib der Mieter nach Baubeginn in der Liegenschaft verunmöglichte. Im Schrei-
ben vom 29. November 2014 wird zudem einleitend auf die Mieterinformation,
welche gleichentags im Restaurant O. in Zürich stattgefunden hat, Bezug ge-
nommen. Der Kläger hat an dieser Veranstaltung, an welcher die Eigentümer-
schaft gemäss Schreiben vom 30. Oktober 2014 "betreffend weiterem Vorgehen"
informierte, nicht teilgenommen, da er seine Partnerin, welche für zwei Wochen in
die USA reiste, zum Flughafen fuhr und sich dort von ihr verabschiedete. Damit
versäumte er jedoch eine von der Beklagten angebotene Möglichkeit, sich einge-
hend über die Absichten der Beklagten zu informieren und Antworten auf offene
Fragen zu erhalten.
Das Recht des Mieters, vom Vermieter eine Begründung der (ordentlichen) Kün-
digung zu erhalten (Art. 271 Abs. 2 OR) beinhaltet aber auch, dass der Mieter

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eine solche tatsächlich verlangt. Obwohl die Kündigung am 1. Dezember 2014
versandt wurde, hat sich der Kläger erst mit E-Mail vom 31. Dezember 2014 an
die Verwaltung gewandt. Aufgrund der Festtage über den Jahreswechsel und
dem darauf folgenden Wochenende konnte vor Montag, dem 5. Januar 2015, kei-
ne Antwort erwartet werden – mithin dem letzten Tag der 30-tägigen Anfechtungs-
frist. Der Kläger räumte denn auch selber ein, während des einen Monats nach
der Kündigung noch nicht mit der Beklagten resp. der Verwaltung Kontakt aufge-
nommen zu haben. Die von ihm ins Feld geführten Gründe, er habe keine Zeit
gefunden, sich nur wenige Wochen vor der grossen universitären Prüfung am
14. Januar 2015 näher mit dem Thema Kündigung, Abbruchvertrag usw. ausei-
nanderzusetzen und er habe auf die Zustellung des Abbruchvertrags gewartet,
helfen ihm nicht weiter, handelt es sich bei der Anfechtungsfrist doch um eine
Verwirkungsfrist, welche weder erstreckt noch unterbrochen werden kann (BGE
123 III 67 E. 2; BGE 114 II 166). Zudem fand der Kläger ja dann doch noch vor
der Prüfung vom 14. Januar 2015 Zeit, sich bei der Verwaltung zu melden. Wes-
halb ihm das früher im Monat Dezember nicht möglich gewesen sein soll, ist nicht
nachvollziehbar. Sodann konnte er nicht erwarten, dass die Beklagte jedem Mie-
ter unaufgefordert einen Abbruchvertrag zustellt, bot sie dies doch bloss als Mög-
lichkeit "auf ausdrücklichen Wunsch der Mieterschaft" an. Der Kläger hat sich
aber nicht nur erst im letzten Moment bei der Beklagten gemeldet, um eine Be-
gründung der Kündigung bzw. Unterlagen zum Bauprojekt zu erhalten, sondern
focht die Kündigung auch schon einen Tag zuvor bei der Schlichtungsbehörde an.
Angesichts des Gesagten geht es nicht an, zu behaupten, er sei gezwungen ge-
wesen, die Kündigung anzufechten, da er sich über die tatsächliche Situation kein
Bild habe machen können. Vielmehr hatte sich der Kläger den geltend gemachten
Mangel an Informationen selbst zuzuschreiben.
Was die Begründung der Kündigung betrifft, monierte der Kläger, die Beklagte
habe sich trotz mehrfachen Nachfragens, ob neu gebaut oder saniert werden sol-
le, bis zur Schlichtungsverhandlung nicht auf ein bestimmtes Bauvorhaben festge-
legt. Die Begründung einer Kündigung müsse aber derart klar sein, dass die ge-
kündigte Partei daraus ableiten könne, aus welchem Grund ihr gekündigt worden
sei. Der Kläger macht sinngemäss eine alternative Begründung bzw. eine "ent-

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weder-oder Begründung" geltend. Entgegen der klägerischen Ansicht ist eine sol-
che jedoch nicht per se unzulässig. Zudem war stets erkennbar, dass die Beklag-
te ein Bauprojekt plante, welches den Verbleib des Klägers in der Wohnung ver-
unmöglichte. Wie dieser selber einräumt, ist sowohl für die Gültigkeit der Kündi-
gung wegen Abbruchs wie auch wegen Sanierung erforderlich, dass die Vermie-
terin über ein genügend ausgereiftes Projekt verfügt. Wie der Kläger korrekt aus-
führt, könnte der Vermieter dann darlegen, dass er sich zwar noch nicht für ein
Projekt entschieden hat, aber in beiden Fällen ein Auszug des Mieters zwingend
erforderlich sein würde. An dieser Stelle ist überdies festzuhalten, dass eine Prä-
zisierung des Kündigungsgrundes zu einem späteren Zeitpunkt bzw. im gerichtli-
chen Verfahren zulässig ist.
3.4.2 Als Beweisstücke für die Prüfung des Kündigungsgrundes – dem Baupro-
jekt – reichte die Beklagte zwei "Projektstudien" vom 6. November 2014 ins
Recht. Der Kläger machte geltend, es handle sich dabei um vordatierte bzw. ge-
fälschte Dokumente.
Nach Art. 178 ZPO hat die Partei, die sich auf eine Urkunde beruft, deren Echtheit
zu beweisen, sofern die Echtheit von der anderen Partei bestritten wird. Die
schlichte Bestreitung der Echtheit der Urkunde genügt jedoch nicht. Vielmehr
muss die Bestreitung nach Art. 178 ZPO "ausreichend begründet" werden. Der
Prozessgegner hat hierfür konkrete Umstände darzutun, die beim Gericht ernst-
hafte Zweifel an der Echtheit des Urkundeninhalts oder der Unterschrift wecken.
Nur wenn dies dem Prozessgegner gelingt, hat die beweisbelastete Partei den
Echtheitsbeweis anzutreten (Urteil des Bundesgerichts 4A_197/2016 vom
4. August 2016 E. 4.2 mit Hinweis auf die Botschaft zur Schweizerischen Zivilpro-
zessordnung [ZPO] vom 28. Juni 2006, BBl 2006, S. 7221 ff., S. 7322; statt vieler:
WEIBEL, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Komm., 3. Aufl.,
Art. 178 N 5 f.; Anm. d. Red.: Vgl. dazu allerdings inzwischen auch BGE 143 III
453).
Das Argument des Klägers, aufgrund der Metadaten des PDF-Dokuments, wel-
ches ihm von P. zugestellt worden sei und das Erstelldatum 18. März 2015 anzei-
ge, gehe hervor, dass die "Projektstudien" vom 6. November 2014 vordatiert sei-

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en, überzeugt nicht. Gemäss Terminübersicht des Architekturbüros waren für Ok-
tober und November 2014 "analytische Studien (Alt/Neu)" geplant. Sodann sollten
diese Studien im Dezember 2014 und Januar 2015 überarbeitet werden, so dass
Ende Januar 2015 der Variantenentscheid gefällt werden kann. Auf diese Termin-
übersicht beruft sich nicht nur der Kläger selber, auch wird deren Verbindlichkeit
von P. nach Rücksprache mit dem Architekten bestätigt. Deshalb ist es nachvoll-
ziehbar und naheliegend, dass die Projektstudien – entsprechend dem Termin-
plan – im November 2014 erstellt wurden. Sodann lässt auch der Umstand, dass
dem Kläger die "Projektstudien" erst anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom
20. März 2015 erstmals präsentiert wurden, nicht – wie vom Kläger behauptet –
automatisch darauf schliessen, das Vorprojekt sei nachträglich erstellt und vorda-
tiert worden bzw. die Beklagte sei nicht bereits im Zeitpunkt der Kündigung in de-
ren Besitz gewesen. Indem der Kläger das auf den 30. Januar 2015 vereinbarte
persönliche Gespräch mit der Eigentümerschaft, welches stattfinden sollte, weil
der Kläger nicht an der Mieterinformation betreffend Bauvorhaben teilgenommen
hatte, 40 Minuten vorher platzen liess, versäumte er (selbstverschuldet) eine (wei-
tere) Gelegenheit, sich das Bauvorhaben und die Projektpläne zeigen zu lassen
und Fragen zu stellen. Schliesslich ist allgemein bekannt, dass sich das Erstellda-
tum eines PDF-Dokuments nicht auf die Erstellung der ursprünglichen Datei, in
casu einer ArchiCAD-Datei, bezieht, sondern festhält, an welchem Datum die
Umwandlung in das PDF-Format bzw. dessen Änderung vorgenommen wurde.
So erscheint auch als Erstelldatum der vom Kläger eingereichten "Projektstudie"
auf CD der 1. Januar 2016, obwohl der Kläger selber geltend macht, diese Datei
sei ihm mit E-Mail vom 31. März 2015 zugestellt worden.
Damit gelingt es dem Kläger insgesamt nicht, konkrete Umstände oder Indizien
dazulegen, die ernsthafte Zweifel an der Authentizität der Datierung der "Projekt-
studien" zu wecken vermöchten. Der Kläger hat somit seine Bestreitung der Echt-
heit der Datierung der Projektstudien im Sinne von Art. 178 ZPO nicht ausrei-
chend begründet, woran auch der Verweis auf die Metadaten nichts zu ändern
vermag. Folglich hat die Beklagte den Echtheitsbeweis nicht anzutreten und auf
die Projektstudien und deren Datierung vom 6. November 2014 ist abzustellen.

- 13 -
3.4.3 Was die Entwicklungsphase bzw. das Entwicklungsstadium des Baupro-
jekts betrifft, monierte der Kläger, es seien bis am 13. März 2015 kein Baugesuch
eingereicht, keine Geschäftsnummer beim Bauamt eröffnet und auch keine Vor-
gespräche geführt worden. Zudem seien wesentliche Abklärungen wie z.B. betref-
fend Lärmschutzverordnung etc. von den zuständigen Ämtern noch vollkommen
ausstehend gewesen. Mehr als 13 Monate nach der Kündigung sei die Beklagte
nicht im Besitz einer Baubewilligung gewesen. Damit verkennt der Kläger jedoch
die bundesgerichtliche Rechtsprechung, welche weder den Erhalt der Bewilligun-
gen noch die Hinterlegung der erforderlichen Dokumenten oder eine Baueingabe
fordert (BGE 142 III 91 E. 3.2.1). So erachtete das Bundesgericht aufgrund der
Beauftragung von zwei Architekturbüros, die auch tatsächlich Pläne erstellt hät-
ten, welche im Schlichtungs- und Gerichtsverfahren ins Recht gelegt worden sei-
en, das im Kündigungszeitpunkt bekannt gegebene Abbruch- und Neubauprojekt
nicht als fern jeglicher greifbaren Realität (Urteil des Bundesgerichts 4A_210/2014
vom 17. Juli 2014, E. 3.3, a.a.O.). Hingegen befand es, lediglich aufgrund der Be-
sichtigung des Gebäudes durch den Verwalter und der Übermittlung der Pläne
des aktuellen Zustands an den Vermieter vor der Kündigung läge nicht ein eini-
germassen ausgereiftes Projekt vor (BGE 140 III 496 E. 4.2.2, a.a.O.). Vorliegend
verfügte die Beklagte im Kündigungszeitpunkt über zwei, von Architekten erstellte
"Projektstudien", womit nicht gesagt werden kann, das Projekt der Beklagten liege
fern jeglicher greifbaren Realität. Das Bauprojekt wurde denn auch in der Folge
weiterentwickelt, die Baueingabe erfolgte am 11. August 2015 und am 12. Januar
2016 wurde die Baubewilligung erteilt.
3.4.4 Der Kläger bestreitet, dass – wie von der Beklagten behauptet – Mitte No-
vember 2014 entschieden worden sei, dass die Liegenschaften nicht saniert, son-
dern abgerissen würden. Zutreffend ist sein Hinweis, noch in der Vereinbarung
zum Abbruchvertrag vom 8. Januar 2015 stehe einleitend, es sei vorgesehen,
"entweder umfassend zu erneuern/sanieren oder abzubrechen und durch einen
Neubau zu ersetzen". Auch im E-Mail vom 31. Januar 2015 spricht die Verwalterin
Y. noch davon, die Liegenschaften "zu sanieren bzw. abzubrechen". Zudem ist
der Variantenentscheid in der Terminübersicht auf Ende Januar 2015 terminiert.
Die Beklagte erklärte, die Abbruchverträge seien im September / Oktober 2014

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aufgesetzt worden, als erst festgestanden sei, dass die Mehrfamilienhäuser
N.strasse x1/x2 abgebrochen würden, jedoch noch offen gewesen sei, ob auch
die Mehrfamilienhäuser N.-strasse x3/x5 saniert oder auch abgebrochen würden.
Nach dem Entscheid, alle Häuser abzureissen, sei versehentlich vergessen wor-
den, diese einleitende Feststellung anzupassen. Ob diese Erklärung der Beklag-
ten der Wahrheit entspricht, kann letztlich jedoch offen bleiben. Wann der Varian-
tenentscheid gefällt wurde, ist nicht entscheidend. So führte das Bundesgericht in
BGE 142 III 91 aus, der Mieter müsse prüfen können, ob sämtliche von der Ver-
mieterin konkret ins Auge gefassten Umbauvarianten so tiefgreifend seien, dass
sie bei bestehendem Mietverhältnis nicht ausgeführt werden könnten. Massge-
bend ist somit, ob das Projekt bzw. die Varianten soweit ausgereift sind, dass der
Mieter abschätzen kann, ob eine Räumung des Mietobjekts erforderlich ist. Damit
erübrigt es sich auf die Vorbringen der Parteien einzugehen, ob es sich bei den
"Projektstudien" vom 6. November 2014 um Vorprojekte gemäss SIA-Norm han-
delt. Sowohl die "Projektstudie B." vom 6. November 2014 als auch die "Projekt-
studie Q." vom 6. November 2014 sehen den Abbruch und Neubau bzw. zumin-
dest den Teil-Abbruch und Teil-Neubau des Mehrfamilienhauses N.-strasse x2
vor, in welchem sich das Mietobjekt des Klägers befindet. Dies ergibt sich aus
einem Vergleich der Projektstudien mit dem Katasterplan: Der in act. 29/1 vorge-
sehene Grundriss unterscheidet sich grundlegend vom heutigen, so dass dort
offensichtlich ein (gänzlicher) Abbruch und Neubau vorgesehen war. Bei act. 43/2
sind die heute bestehenden Mauern mit gelben Linien eingezeichnet und es ist
ersichtlich, dass zumindest ein Teil-Abbruch des Gebäudes mit der Hausnummer
x2 vorgesehen war. Damit steht fest, dass ein Verbleib des Klägers im Mietobjekt
unmöglich ist bzw. die geplanten Arbeiten die Räumung desselben zwingend er-
forderlich machen – unabhängig davon, welche der beiden Varianten umgesetzt
wird.
3.4.5 Aus den Vorbringen des Klägers, dem Bauprojekt stünden zahlreiche gros-
se Hürden im Weg und es stosse in der Öffentlichkeit auf grosse Ablehnung, so-
wie den im Recht liegenden Akten geht nicht hervor, dass das Bauvorhaben ob-
jektiv unmöglich ist. Er macht weder geltend, dass die Mehrfamilienhäuser N.-
strasse x2-x6 durch eine behördliche Massnahme geschützt seien oder werden

- 15 -
müssten, noch führt er aus, dass das anwendbare Recht den Bau von mehreren
neuen Mehrfamilienhäusern untersage. Dem beweisbelasteten Kläger wäre es
oblegen, die Unterlagen einem fachkundigen Berater vorzulegen, wenn er die
Durchführbarkeit des Projekts vertieft hätte prüfen wollen (vgl. Urteil des Bundes-
gerichts 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014, E. 3.3., a.a.O.). Schliesslich wurde die
Baubewilligung am 12. Januar 2016 erteilt. Dass dagegen mehrere baurechtliche
Einsprachen erfolgten – wie der Kläger ausführt – ändert nichts daran, dass das
Projekt nicht objektiv unmöglich ist.
3.4.6 Der Entscheid, das Mehrfamilienhaus N.-strasse x2 abzureissen, ist grund-
sätzlich ausschliesslich Sache der Vermieterin. Dazu ist eine Leerkündigung
schlicht notwendig. Das legitime Interesse, das Mietverhältnis mit dem Kläger
aufzulösen, um abzureissen, verstösst vorliegend nicht gegen Treu und Glauben
im Sinne von Art. 271 OR, zumal das Projekt der Beklagten greifbare Realität
darstellt und objektiv nicht unmöglich ist. Damit handelt es sich – entgegen den
Vorbringen des Klägers – nicht um eine Kündigung "auf Vorrat".
3.4.7 Der Kläger schliesst sodann aus den Bestimmungen des Abbruchvertrags,
das Ziel des Vermieters sei gewesen, mit der vorgeschobenen Kündigung wegen
angeblichen Sanierungsarbeiten eine Reihe von nachteiligen Vertragsänderungen
einzuführen, was die Beklagte bestreitet. Aus dem Umstand, dass die Beklagte
dem Kläger nicht unaufgefordert innert der Anfechtungsfrist einen Abbruchvertrag
zustellte, kann nichts Dahingehendes abgeleitet werden. Wie bereits ausgeführt,
konnte der Kläger nicht einfach davon ausgehen oder sogar erwarten, dass ihm –
ohne sein Interesse daran zu bekunden – ein Abbruchvertrag zugestellt wird.
Vielmehr wäre es an ihm gelegen, innert den 30 Tagen nach Erhalt der Kündi-
gung nachzufragen. Es trifft nicht zu, dass die Beklagte dem Kläger treuwidrig den
Abbruchvertrag bis zum Ablauf der Anfechtungsfrist vorenthalten hätte. Auch trifft
sie keine Pflicht, im Anschluss an die Kündigung wegen Sanierung bzw. Abriss
der Liegenschaft mit allen Mietern einen Abbruchvertrag bis zum Baubeginn ein-
zugehen. Ihr stünde es auch frei, die Liegenschaft bis zum Beginn der Bauarbei-
ten leer stehen zu lassen.

- 16 -
Betreffend die Diskrepanz zwischen den einzelnen Bestimmungen des ursprüng-
lichen Mietvertrags und des Abbruchvertrags des Klägers erklärte die Beklagte,
den aktuellen Standardmietvertrag verwendet und versehentlich unterlassen zu
haben, diesen an den bestehenden, alten Mietvertrag des Klägers anzupassen.
Für eine professionelle Liegenschaftsverwaltung erstaunt dies zwar, jedoch deutet
tatsächlich einiges auf ein äusserst unsorgfältiges Ausfüllen und die Verwendung
eines Standardvertrags hin: So wurde der Nettomietzins (wie bisher) auf Fr. 892.–
festgelegt und keine Nebenkosten angegeben, sondern lediglich vermerkt "Die
Heizkosten gehen vollumfänglich zu Lasten des Mieters". Dennoch wurde dann
ein Bruttomietzins von Fr. 1'353.– aufgeführt, was nicht nachvollziehbar ist, son-
dern klarerweise darauf hindeutet, dass der Vertrag nicht sorgfältig ausgefüllt
wurde. Ebenfalls für das unsorgfältige Ausfüllen des Mietvertrages und der dazu-
gehörenden Vereinbarung spricht, dass gemäss Mietvertrag das Mietverhältnis
am 1. Juli 2015 beginnen sollte, gemäss Ziffer 2 der Zusatzvereinbarung hinge-
gen bereits am 1. Juni 2015, obwohl die Mietverträge erst per 30. Juni 2015 ge-
kündigt wurden. Neu wurde auch ein Trockenraum zur Mitbenutzung vorgesehen
und die Personenzahl auf "1 - 2", statt "1" erhöht. In der Berechnungsgrundlage
wurden die zum Zeitpunkt der Ausstellung des Abbruchvertrags aktuellen Zahlen
eingesetzt. Der vom Kläger ins Recht gelegte Mietvertrag mit Neumietern beinhal-
tet dieselben besonderen Vereinbarungen wie der Abbruchvertrag des Klägers,
was ebenfalls dafür spricht, dass es sich dabei um einen Standardmietvertrag der
Verwaltung handelt, welcher im Falle des Klägers sehr unsorgfältig abgemischt
worden ist.
Zwar nicht nachvollziehbar aber letztlich für den vorliegenden Fall irrelevant ist,
weshalb die Verwaltung nicht umgehend, sondern erst zwei Wochen später rea-
gierte, als der Kläger sie am 15. Januar 2015 auf den höheren Mietzins und "wei-
tere Bestimmungen, die mit dem alten Vertrag nicht übereinstimmen" aufmerksam
machte. Immerhin entschuldigte sich Y. von der Verwaltung mit E-Mail vom
29. Januar 2015, sprach selber von einem falschen Bruttomietzins und stellte dem
Kläger den Vertrag mit den korrekten Zahlen zu, war somit sofort und ohne Weite-
res bereit, den Mietzins zu berichtigen. Auf die weiteren neuen Bestimmungen
ging sie jedoch nicht ein. Überhaupt scheint das E-Mail vom 29. Januar 2015 kei-

- 17 -
ne Antwort auf die klägerischen Vorbringen zu sein, sondern erweckt den Ein-
druck als hätte die Beklagte selber den Fehler bemerkt. Unabhängig davon lässt
es die Vorgehensweise der Verwaltung in Bezug auf den Abbruchvertrag des
Klägers jedenfalls – wie bereits angetönt – klar an Professionalität vermissen.
Dass der Kläger aufgrund dessen den Gesprächstermin am darauf folgenden
Morgen so kurzfristig platzen liess, ist dennoch nicht nachvollziehbar. Vielmehr
hätten anlässlich des Gesprächs die Konditionen des Abbruchvertrags im Detail
besprochen und Klarheit geschaffen werden können. Dass dem Kläger in der Fol-
ge kein (angepasster) Abbruchvertrag unterbreitet wurde, hat er sich selber zuzu-
schreiben, teilte er doch der Verwaltung unmissverständlich mit, nicht länger be-
reit zu sein, unter dem Druck der ausgesprochenen Kündigung über einen neuen
Vertrag zu diskutieren. Die Beklagte ist – wie erwähnt – auch nicht verpflichtet,
einen neuen Vertrag bzw. einen Abbruchvertrag mit dem Kläger zu schliessen.
Tatsächlich ist es nicht einleuchtend, weshalb Mieter – wie in den besonderen
Bestimmungen des Abbruchvertrags vermerkt – für einen Isoliergrundanstrich
aufkommen müssen, wenn die Liegenschaft abgebrochen werden soll. Ob die
Bestimmungen, insbesondere die Genannte, sinnvoll sind und im Streitfall durch-
gesetzt würden bzw. werden könnten, kann dahingestellt bleiben. Der Argumenta-
tion des Klägers, aufgrund der Auferlegung der Pflicht in neu ausgestellten Miet-
verträgen, in den Wohnungen nicht zu rauchen sowie bei Auszug für einen Iso-
liergrundanstrich aufzukommen, ergebe sich, dass die Beklagte die Liegenschaft
nicht abreissen und durch einen Neubau ersetzen wolle bzw. sich den Weg der
Sanierung oder möglicherweise einem Weiterverkauf derselben offen halten wol-
le, kann jedoch nicht gefolgt werden. Dies umso weniger als auch im Vertrag vom
16. April 2016, mithin zu einem Zeitpunkt, in dem längstens klar war, dass die
Liegenschaften abgebrochen werden sollten, immer noch die gleichen Bestim-
mungen enthalten waren. Nach dem bisher Gesagten ist hinreichend erstellt, dass
die Beklagte das Mietverhältnis kündigte, um das Bauprojekt, welches im Kündi-
gungszeitpunkt genügend ausgereift war, zu realisieren. Seither hat sie das Pro-
jekt auch vorangetrieben und am 6. Januar 2016 die Baubewilligung erhalten.
Kein vernünftiger Eigentümer investiert Geld in die so weit fortgeschrittene Pla-
nung eines Neubauprojekts, allein um diese besonderen Vereinbarungen und ak-

- 18 -
tuelle Berechnungsgrundlagen einzuführen resp. eine Mietzinserhöhung durchzu-
setzen. Ein Kausalzusammenhang zwischen der Kündigung und der einseitigen
Vertragsänderung ist damit zu verneinen.
Aufgrund des Ausgeführten kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Be-
klagte durch den Abbruchvertrag nachteilige Bestimmungen einführen wollte.
Entgegen dem Vorwurf des Klägers kann in der Vorgehensweise der Beklagten
keine Verletzung des Gebots der schonenden Rechtsausübung erblickt werden.
Ebenso kann die Kündigung nicht als Umgehung der Schutzbestimmung gemäss
Art. 271a Abs. 1 lit. b OR qualifiziert werden.
Abschliessend kann somit festgehalten werden, dass die mit Formular vom
30. November 2014 angezeigte Kündigung des Mietverhältnisses N.-strasse x2,
Zürich, gültig ist.
(Abweisung des Erstreckungsbegehrens mangels Härte)
(…)
* * * * *
Aus dem Urteil des Obergerichts NG170019-O vom 9. März 2018 (rechtskräftig;
Gerichtsbesetzung: Diggelmann, Glur, Higi; Gerichtsschreiberin Menghini-
Griessen):
"(…)
Erwägungen:
(…)
4. Die Voraussetzungen einer gültigen Umbau- resp. Sanierungskündigung
4.1 Umstritten ist vorliegend die Gültigkeit einer sogenannten Umbau resp. Sa-
nierungskündigung.

- 19 -
4.2 Die Vorinstanz hat die rechtlichen Grundlagen für die Kündigung im konkre-
ten Fall zutreffend wiedergegeben (vgl. act. 131 E. II. 3.3 S. 11 ff.). Zusammenge-
fasst sei auf folgende Grundsätze verwiesen:
4.2.1 Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kün-
digungsgründe voraus. Die Vertragsparteien sind grundsätzlich frei, das (unbefris-
tete) Mietverhältnis unter Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen
(Art. 266a OR). Einzige Schranke bildet der Grundsatz von Treu und Glauben: Bei
der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn
sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR; vgl. auch Art. 271a
OR). Eine Kündigung gilt als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und
schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen
der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen. Der
Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, macht sie nicht
treuwidrig; eine Härte ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des Mietverhältnis-
ses nach Art. 272 OR relevant. Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben
verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in dem sie ausgesprochen
wird (vgl. BGer Urteil 4A_183/2017 vom 24. Januar 2018 E. 2; BGer Urteil
4A_703/2016 vom 24. Mai 2017, E. 4.1, nicht publ. in BGE 143 III 344, je mit
Verweis auf BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 92 f.; 140 III 496 E. 4.1 S. 497 und 138 III
59 E. 2.1 S. 62).
4.2.2 Nach der Rechtsprechung verstösst eine Kündigung im Hinblick auf Um-
bau- oder Sanierungsarbeiten, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheb-
lich einschränken, nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, ausser die-
se sind ein Vorwand. Werden die geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur un-
erheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieterschaft im Mietobjekt verbleibt,
besteht kein schützenswerter Grund für die Vermieterschaft, dennoch zu kündi-
gen (grundlegend BGE 135 III 112 E. 4.2 S. 120). Ob der Verbleib der Mieter-
schaft im Mietobjekt geeignet wäre, (bautechnische und organisatorische) Er-
schwerungen, zusätzliche Kosten oder eine Verzögerung der Bauarbeiten nach
sich zu ziehen, die über das Unerhebliche hinausgehen, hängt von den ins Auge
gefassten Arbeiten ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus, dass be-

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reits im Zeitpunkt der Kündigung ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes
Projekt vorliegt, aufgrund dessen abgeschätzt werden kann, ob die geplanten Ar-
beiten eine Räumung des Mietobjekts erforderlich machen. Erfolgt eine Kündi-
gung im Hinblick auf ein Projekt, das noch nicht so weit fortgeschritten ist, um die-
se Frage gestützt auf den Stand des Projekts im Zeitpunkt der Kündigung beurtei-
len zu können, verstösst sie gegen Treu und Glauben (vgl. BGer Urteil
4A_127/2017 vom 25. Oktober 2017 E. 2.4; BGer Urteil 4A_703/2016 vom
24. Mai 2017, E. 4.2, nicht publ. in BGE 143 III 344; BGE 140 III 496 E. 4.2.2 S.
499 und BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 93). Missbräuchlich ist eine solche Kündigung
auch, wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint,
namentlich weil es offensichtlich mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts
unvereinbar ist, sodass die Vermieterschaft die notwendigen Bewilligungen mit
Sicherheit nicht erhalten wird (BGE 140 III 496 E. 4.1 S. 497 und E. 4.2.1 S. 499).
Dass die Vermieterschaft bereits die nötigen Bewilligungen erhalten oder die hier-
zu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat, wird für die Gültigkeit der Kündigung
nicht vorausgesetzt (vgl. BGer Urteil 4A_127/2017 vom 25. Oktober 2017 E. 2.4
mit Verweis auf BGE 140 III 496 E. 4.1 S. 497 f.).
5. [Begründung der Vorinstanz]
(…)
6. [Rügen des Klägers]
(…)
7. Würdigung
7.1. Zur Begründung der Kündigung: Die Vorinstanz stütze sich auf den Stand-
punkt, für den Kläger sei stets erkennbar gewesen, dass die Beklagte ein Baupro-
jekt plane, welches den Verbleib des Klägers in der Wohnung verunmögliche.
Auch eine "entweder- oder Begründung" sei zulässig. Zudem habe der Kläger die
Kündigung angefochten, bevor er überhaupt eine Begründung verlangt habe,
weshalb er sich einen allfälligen Mangel an Informationen selber zuzuschreiben
habe. Ausschlaggebend ist aber, dass selbst eine mangelhafte Begründung der

- 21 -
Kündigung nicht zu deren Treuwidrigkeit führt: Entgegen der Rechtsauffassung
des Klägers stellt die Begründung der Kündigung kein Gültigkeitserfordernis dar.
Die Überprüfung der Kündigung auf ihre Treuwidrigkeit setzt zwar in der Regel die
Kenntnis der genauen Kündigungsgründe voraus. Die Begründung ist aber weder
unabdingbare Voraussetzung für eine Anfechtung, noch statuiert Art. 271 Abs. 2
OR eine eigentliche Begründungspflicht. Es handelt sich vielmehr um eine Oblie-
genheit, welche sich, sofern ihr nicht entsprochen wird, bei der Beweiswürdigung
im Anfechtungsverfahren auswirken und dadurch allenfalls zur Missbräuchlichkeit
der Kündigung führen kann (vgl. ZK-HIGI, Die Miete, 1996, Art. 271 N 111 - 113
und Art. 271 N 160). Eine mangelnde oder fehlerhafte Begründung führt somit
nicht automatisch zur Treuwidrigkeit der Kündigung, kann allerdings ein Indiz da-
für sein, dass an der Kündigung kein schützenswertes Interesse besteht (vgl.
BGE 143 III 344 E. 5.3.1 S. 345 f.; BGer Urteil 4A_127/2017 vom 25. Oktober
2017 E. 2.3 und BGer Urteil 4A_183/2017 vom 24. Januar 2018 E. 2). Das Bun-
desgericht hat dies in den zitierten Entscheiden explizit auch für den Fall der Kün-
digung im Hinblick auf Sanierungs- oder Umbauarbeiten bestätigt (vgl. BGE 143
III 344, E. 5.3.3 S. 346). Weiter hat es festgehalten, dass die Kündigungsgründe
auch noch im erstinstanzlichen Gerichtsverfahren vorgebracht werden können.
Das Nachschieben von Gründen könne allerdings ein Indiz zu Ungunsten der
kündigenden Partei sein oder Kostenfolgen nach sich ziehen, wohingegen die
Ergänzung oder Präzisierung schon vorgebrachter Gründe ohne Weiteres zuläs-
sig sei (vgl. BGE 143 III 344 E. 5.3.1 S. 345 mit Hinweisen).
Auch wenn es sich bei der Begründung somit aus rechtlicher Sicht bloss um eine
Obliegenheit der kündigenden Partei handelt, kommt ihr auf faktischer Ebene, d.h.
im Rahmen der Beweiswürdigung, eine erhebliche Bedeutung zu. Spezifisch bei
Sanierungs- oder Umbaukündigungen dürfte es dem Vermieter im Zeitpunkt der
Kündigung ohne Weiteres möglich und zumutbar sein, die Kündigung entspre-
chend genau zu begründen (sei es von sich aus oder spätestens auf Verlangen
hin), sofern er über ein genügend ausgereiftes Projekt verfügt. Ebenso wie eine
fehlerhafte Begründung (so schon BGE 125 III 231 E. 4b S. 239 f.) kann es daher
ein Indiz dafür sein, dass an der Kündigung kein schützenswertes Interesse be-

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steht, wenn zur Begründung bloss pauschal Sanierungs- oder Umbauarbeiten an-
gegeben werden (BGE 143 III 344 E. 5.3.4 S. 347 f. mit Hinweisen).
Zusammengefasst bedeutet dies, dass es zur Beurteilung einer allfälligen Treu-
widrigkeit der Kündigung auf den Stand des Projekts zum Zeitpunkt der Kündi-
gung ankommt und nicht auf die Art und Weise, wie die Kündigung begründet
worden ist. Der Kläger kann daher aus einer allfällig ungenügenden Begründung
alleine keine Missbräuchlichkeit herleiten, weshalb unter diesem Aspekt auch of-
fen bleiben kann, ob die (an sich unbegründet erfolgte) Kündigung durch die Be-
klagte durch die vorgängige Mieterinformation oder die dem Kläger nachher zu-
gestellten Erklärungen "ausreichend" begründet worden ist. In diesem Sinne war
es auch nicht erforderlich, vom Kläger angerufene Zeugen – zum Vergleich der an
der Mietversammlung und in der Mieterinformation mitgeteilten Begründung – an-
zuhören. Ebenso ist nicht relevant, was die Beklagte dem Kläger anlässlich der
geplanten Besprechung vom 29. Januar 2015 mitgeteilt hätte, wäre der Kläger
denn dazu erschienen. Die diesbezüglichen Rügen des Klägers sind daher unbe-
gründet. Ergänzend ist aber mit der Vorinstanz darauf hinzuweisen, dass der Klä-
ger die Kündigung angefochten hatte, bevor er sich am 31. Dezember 2014 an
die Verwaltung wandte, um weitere Angaben über den Kündigungsgrund zu er-
fahren. Dass ihm in Anbetracht der folgenden Feiertage vor Ablauf der Anfech-
tungsfrist keine weiteren Angaben zur Kündigung zur Verfügung standen, hat er
sich daher selber zuzuschreiben und ist auch nicht als Indiz zu Ungunsten der
Beklagten zu werten. Für die Fragen, ob im Prozess insgesamt genügende Anga-
ben seitens der Beklagten vorlagen, um die Kündigung auf ihre Missbräuchlichkeit
hin zu überprüfen, und wie das Verhalten der Beklagten im Prozess zu beurteilen
ist, wird auf nachfolgende Erwägungen (insbesondere E. 7.2 und 7.5) verwiesen.
7.2 Zum Kündigungsgrund: Es stellt sich die Frage, ob im Zeitpunkt der Kündi-
gung ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt vorlag, aufgrund
dessen abgeschätzt werden konnte, ob die geplanten Arbeiten eine Räumung des
Mietobjekts erforderlich machten. Die Vorinstanz bejahte dies gestützt auf die
zwei von der Beklagten eingereichten Projektstudien "Q." und "B." vom
6. November 2014. Dabei liess sie offen, ob die Beklagte im Zeitpunkt der Kündi-

- 23 -
gung noch beide Projekte verfolgte oder bereits einen Variantenentscheid getrof-
fen hatte. Ihrer Auffassung nach erforderten beide Projektstudien eine Räumung
des Objektes und erfüllten daher die Voraussetzungen an eine Kündigung wegen
Sanierungs- respektive Umbau- / Abbrucharbeiten. Nachdem diese rechtliche
Würdigung richtigerweise nicht beanstandet wurde – der Kläger rügt einzig, die
Projektstudie "Q." sei gar nicht mehr verfolgt worden (dazu sogleich E. 7.2.1) und
die Projektstudie "B." sei vordatiert (unten, E. 7.2.2) – kann offen gelassen wer-
den, welche der beiden Varianten zum Kündigungszeitpunkt tatsächlich noch
Thema war. Es ist entsprechend der vorinstanzlichen Feststellung festzuhalten,
dass beide Varianten einen Abbruch oder zumindest einen Teilabbruch des Ge-
bäudes mit der Hausnummer x2 erforderten, weshalb es einzig darauf ankommt,
dass im Kündigungszeitpunkt tatsächlich eine dieser beiden Varianten und keine
weitere Variante verfolgt wurde.
7.2.1 Sanierung oder Abbruch: Der Kläger rügt, die Vorinstanz habe fälschli-
cherweise offen gelassen, welche der beiden Varianten zum Kündigungszeitpunkt
verfolgt worden sei. Fälschlicherweise deshalb, weil sie bei einer Prüfung hätte
feststellen müssen, dass zwar noch von einer Sanierung und einem Abbruch die
Rede gewesen sei, sich die Beklagte aber gleichzeitig vom Sanierungsprojekt
"Q." distanziert habe. Es sei daher eine anderweitige Sanierung im Raum gestan-
den; für diese seien jedoch bis heute keine Unterlagen vorgelegt worden, welche
es erlaubt hätten, die Kündigung auf ihre Missbräuchlichkeit hin zu überprüfen.
Für das Vorliegen eines weiteren Sanierungsprojekts lieferte der Kläger aber kei-
nerlei Anhaltspunkte. Überdies hat die Beklagte, wie der Kläger selber ausführte
und auch die Vorinstanz festhielt, im Prozess durchwegs behauptet, es sei zum
Zeitpunkt der Kündigung nur noch das Abbruchprojekt "B." im Raum gestanden.
Daraus hätte die Vorinstanz auch den Schluss ziehen können, es sei nur noch um
das Abbruchprojekt gegangen. Dies hat sie alleine deshalb nicht getan, weil die
Beklagte in Schreiben an die Mieter dennoch (sei es aus Versehen oder nicht)
von beidem sprach. Daraus nun aber wie der Kläger abzuleiten, die Beklagte ha-
be das Sanierungsprojekt "Q." im Zeitpunkt der Kündigung nicht mehr verfolgt,
aber ein anderweitiges, nie dargelegtes Sanierungsprojekt in Betracht gezogen,
ist haltlos. Die Beklagte liess zwei Varianten, nämlich ein Sanierungsprojekt "Q."

- 24 -
und ein Abbruchprojekt "B." ausarbeiten und entschied sich zu einem sachver-
haltsmässig nicht erstellen Zeitpunkt für die Realisierung des Abbruchprojektes.
Anhaltspunkte für ein weiteres, anderes Sanierungsprojekt liegen keine vor, wes-
halb sich die Vorinstanz zur rechtlichen Beurteilung der Kündigung zu Recht auf
die beiden genannten Projekte beschränken durfte. Soweit der Kläger zur Darle-
gung seiner Position, wonach im Kündigungszeitpunkt sowohl eine Sanierung als
auch ein Abbruch Thema waren, diverse Zeugen aufführt, legt er nicht dar, diese
bereits vor Vorinstanz genannt zu haben. Ebenso wenig rügt er, die Vorinstanz
habe angebotene Beweismittel zu Unrecht nicht berücksichtigt. Da die Vorinstanz
für die Frage der Missbräuchlichkeit der Kündigung von vornherein nicht als rele-
vant erachtete, ob zum Zeitpunkt der Kündigung bereits ein Variantenentscheid
getroffen worden war oder nicht, musste sie dazu auch keine Beweise abnehmen,
sollten solche offeriert worden sein. Basierend auf dem vorinstanzlich festgestell-
ten Sachverhalt ist schliesslich auch nicht erkennbar, inwiefern sich die Beklagte
treuwidrig verhalten und den Mietern einen wahrheitswidrigen Sachverhalt vorge-
tragen hätte. Nach der unangefochten gebliebenen Feststellung der Vorinstanz
war nach beiden Projekten erkennbar, dass eine Räumung erforderlich werden
würde, weshalb sich die Mieter bewusst waren, dass sie die Wohnungen verlas-
sen mussten. Schliesslich rügt der Kläger sinngemäss die Feststellung der Vo-
rinstanz als falsch, wonach aufgrund der beiden Projektstudien nicht gesagt wer-
den könne, das Projekt der Beklagten liege fern jeglicher greifbarer Realität. Er
begründet dies aber nicht damit, dass das Sanierungs- oder das Abbruchprojekt
keinen Realitätsbezug aufweisen würden, sondern damit, dass das Sanierungs-
projekt "Q." (im Kündigungszeitpunkt) gar nicht mehr verfolgt worden sei. Wenn
sich aber die Beklagte im Kündigungszeitpunkt tatsächlich bereits für das Ab-
bruchprojekt entschieden haben sollte (und das Sanierungsprojekt aus diesem
Grund nicht mehr verfolgt worden wäre), käme es auf den Realitätsbezug des
Sanierungsprojektes zur Beurteilung der Missbräuchlichkeit der Kündigung auch
nicht mehr an. Diesfalls hätte immer noch das Abbruchprojekt vorgelegen, wel-
ches gemäss vorinstanzlicher Würdigung ebenfalls nicht fern jeglicher greifbarer
Realität war. Auch diese Rüge ist daher unbehelflich und unbegründet.

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7.2.2 Echtheit des Abbruchprojekts / Vordatierung: Im Zusammenhang mit der
Echtheit der Projektstudie "B." rügt der Kläger, die Beklagte habe widersprüchlich
argumentiert und die Vorinstanz sei auf diese Widersprüche nicht eingegangen.
Auch diese Rüge – nach einer ungenügenden Auseinandersetzung mit den Vor-
bringen des Klägers respektive einer falschen Feststellung des Sachverhaltes und
falschen Schlussfolgerung zum Echtheitsbeweis – ist unbegründet: Die Vo-
rinstanz hat sich mit der Behauptung des Klägers, wonach die Projektstudie ge-
fälscht respektive vordatiert worden sei, befasst. Sie kam aufgrund verschiedener
Umstände zum Ergebnis, es sei nachvollziehbar und naheliegend, dass die Pro-
jektstudien im November 2014 erstellt worden seien. Dabei würdigte sie insbe-
sondere den von der Beklagten dargestellten Projektablauf anhand der vom Ar-
chitekturbüro erstellten Terminübersicht. Was die angeblichen Widersprüche be-
trifft, erklärte die Beklagte in ihrer Stellungnahme vom 27. Juni 2016 im vo-
rinstanzlichen Verfahren, dem Kläger seien am 31. März 2015 die Pläne des Vor-
projektes "B." vom 6. November 2014 zugestellt worden. Es habe sich dabei –
entgegen der irrtümlichen Darstellung durch die Beklagte vom 25. April 2016 –
nicht um die Pläne des verfeinerten Projekts, sondern um die Pläne des Vorpro-
jektes "B." vom 6. November 2014 gehandelt. Dies ergebe sich eindeutig aus dem
E-Mail Verkehr zwischen P. von der P. AG und dem Kläger. Aus diesem E-Mail
Verkehr geht klar hervor, dass es damals um die Pläne vom 6. November 2014
und damit um den Plansatz der Projektstudie ging. P. (…) teilte dem Kläger mit E-
Mail vom 27. März 2015 mit, sich mit dem Architekten getroffen zu haben. Auf-
grund noch ausstehender Antworten zu wesentlichen Abklärungen wie Lärm-
schutzverordnung etc. werde das Vorprojekt nicht Ende März 2015 sondern neu
definitiv am 29. April 2015 präsentiert und verabschiedet werden und anschlies-
send die Baueingabe Ende Juni / Anfangs Juli 2015 eingereicht werden. P. fragte
daher den Kläger an, ob er ihm die Pläne vom 6. November 2014 (Projektstudie)
zustellen solle oder anschliessend an die Projektpräsentation Ende April 2015 die
aktualisierten Pläne nachreichen dürfe. Daraufhin antwortete der Kläger gleichen-
tags, er möchte die Pläne vom November 2014 und anschliessend Ende April
auch die Projektpräsentation erhalten. Am 31. März 2015 schliesslich erhielt der
Kläger von P. den "Plansatz Projektstudie vom 6. November 2014" sowie den
"Zeitplan / Übersicht vom 27. Januar 2015" per E-Mail zugestellt. Dieser E-Mail

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Verkehr ist für die Frage, welche Pläne dem Kläger damals übermittelt wurden,
aussagekräftiger als die nachfolgende Darstellung der Beklagten im Prozess. Es
ist daher nicht massgeblich, ob die Beklagte hierzu – wohl irrtümlicherweise – wi-
dersprüchliche Aussagen machte, sondern was dem Kläger Ende März tatsäch-
lich für Dokumente versandt wurden. Hätte es damals tatsächlich eine "verfeiner-
te" Projektstudie gegeben, wäre es naheliegend gewesen, dass P. dies in seiner
E-Mail erwähnt und nicht von der Planstudie vom 6. November 2014 gesprochen
hätte. Der einzige tatsächliche Hinweis auf eine Vordatierung liegt damit im (spä-
teren) Erstellungsdatum der pdf-Datei. Hierzu hat die Vorinstanz zutreffend fest-
gehalten, dass aus dem Erstellungsdatum einer pdf- Datei nichts hinsichtlich des
tatsächlichen Erstellungsdatums einer in pdf umgewandelten Datei abgeleitet
werden kann. Da ansonsten die weiteren Umstände, insbesondere die Termin-
übersicht, die Darstellung der Beklagten stützen, kann der Vorinstanz keine fal-
sche Sachverhaltsermittlung vorgeworfen werden und war es bei dieser Aus-
gangslage auch nicht erforderlich, weitere Beweismittel abzunehmen. Es bleibt
somit bei den Erwägungen der Vorinstanz, wonach keine konkreten Umstände
oder Indizien vorliegen, die ernsthafte Zweifel an der Authentizität der Datierung
der Projektstudie "B." zu erwecken vermögen.
7.3 Kündigung auf Vorrat: Der Kläger ist der Auffassung, die Kündigung hätte
frühestens Ende März 2015 erfolgen dürfen. Damit ist er offenbar der Meinung,
Ende März 2015 sei das Projekt soweit fortgeschritten gewesen, dass eine Kün-
digung hätte erfolgen können. Der Kläger begründet in seiner Berufung nicht,
weshalb dies Ende März der Fall gewesen sei. Er rügte auch nicht die Würdigung
der Vorinstanz als falsch, wonach gemäss beiden Projektstudien eine Räumung
erforderlich gewesen sei. Da er somit nicht vorbringt, die – ihm Ende März 2015
zugestellte – Projektstudie sei qualitativ nicht ausreichend gewesen, sondern der
Auffassung ist, diese habe nicht schon im November 2014 vorgelegen, ist auch
diese (Folge-) Rüge unbegründet, nachdem seine Behauptung zur Vordatierung
der Projektstudie erfolglos blieb (vgl. oben E. 7.2.2).
7.4 Abbruchvertrag: Der Kläger ist der Ansicht, die Beklagte habe mit der Kün-
digung einseitige Vertragsänderungen zu Lasten der Mieter durchsetzen wollen,

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weshalb die Kündigung auch aus diesem Grund (Art. 271a Abs. 1 lit. b OR) für
ungültig zu erklären sei. Soweit er diesbezüglich die Auslegung der Vorinstanz zur
Frage rügt, ob die Mieter unaufgefordert mit Abbruchverträgen rechnen durften
oder nicht, ist weder ersichtlich noch dargetan, inwiefern diese Frage für die Beur-
teilung der Anfechtbarkeit nach Art. 271 Abs. 1 lit. b OR relevant wäre. Schliess-
lich ist der Vorinstanz darin zuzustimmen, dass die Kündigung zwecks Realisie-
rung eines Bauprojektes erfolgte. Das Bauprojekt wurde seither, was die Vorin-
stanz ebenfalls festgestellt hatte, vorangetrieben. Es liegen somit keinerlei An-
haltspunkte vor, dass die Kündigung erfolgt wäre, um nachteilige Bestimmungen
einzuführen. Dagegen bringt der Kläger keine substantiierten Rügen vor, weshalb
sich eine weitere Auseinandersetzung mit dem Abbruchvertrag an sich erübrigt.
Hinzuweisen sei aber darauf, dass selbst wenn die Kündigung aus mehreren
Gründen erfolgt wäre, was vorliegend nicht der Fall ist, die Kündigung bereits
dann gültig ist, wenn von mehreren Gründen auch nur einer nicht treuwidrig ist.
Anders wäre die Situation nur dann, wenn der nicht treuwidrige Grund bloss vor-
geschoben wurde (vgl. BGer Urteil 4A_189/2008 vom 26. Januar 2009 E. 6.1 =
mp 2/09, S. 100 ff. und BGer Urteil 4C_365/2006 vom 16. Januar 2007 E. 3.2 mit
Hinweisen). Das ist hier klarerweise nicht der Fall. Die Bestimmungen im Ab-
bruchvertrag sind somit für die Frage der Gültigkeit der Kündigung nicht relevant.
Damit erübrigt es sich zu prüfen, ob die nachteiligen Bestimmungen versehentlich
in den Vertragsentwurf aufgenommen worden sind oder nicht. Im Übrigen hat der
Kläger die Kündigung angefochten, bevor ihm ein Abbruchvertrag zugestellt wur-
de. Durch den Zeitpunkt der Zustellung des Entwurfs sind ihm von vornherein kei-
ne Nachteile entstanden. Ferner wurde der höhere Mietzins im Entwurf des Klä-
gers durch die Beklagte entschuldigt und korrigiert. Was sodann anderen Mietern
in deren Vertragsentwürfen offeriert worden ist, ist für das vorliegende Verfahren
nicht relevant und musste durch die Vorinstanz auch nicht erstellt werden. Es
kann hinsichtlich des Abbruchvertrages auf die zutreffenden Erwägungen der Vo-
rinstanz verwiesen werden. Die Rügen des Klägers sind unbegründet.
7.5 Verhalten der Beklagten im Prozess: Soweit der Kläger das Verhalten der
Beklagten im vorinstanzlichen Verfahren kritisiert, fehlt es an einer konkreten Rü-
ge am vorinstanzlichen Entscheid. Soweit der Kläger der Vorinstanz vorwirft, sich

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nicht damit auseinandergesetzt zu haben, dass die Beklagte im Prozess die er-
forderlichen Dokumente nicht vorgebracht habe, kommt dieser Rüge keine eigen-
ständige Bedeutung mehr zu. Die Vorinstanz hat aufgrund der eingereichten Pro-
jektstudien erwogen, es sei zum Zeitpunkt der Kündigung ein genügend ausge-
reiftes und ausgearbeitetes Projekt vorgelegen, aufgrund dessen habe abge-
schätzt werden können, dass die geplanten Arbeiten eine Räumung des Mietob-
jekts erforderlich machen würden. Auch die Rügen nach der Vordatierung des
Projektes "B." überprüfte sie und hielt diese für unbegründet. Das Mietgericht er-
achtete die Vorbringen der Beklagten als glaubwürdig und ausreichend begrün-
det. Nachdem weder eine Fälschung resp. Vordatierung noch ein anderweitiges
Sanierungsprojekt in Erwägung zu ziehen ist, mithin die Beklagte die erforderli-
chen Dokumente zur Beurteilung der Rechtmässigkeit der Kündigung vorgelegt
hat, sind auch diese Rügen unbegründet.
(…)
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbehör-
de des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2018, 28. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw J. Mosele, Leitende Gerichtsschreiberin;
Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident