zh_bezirksgericht_zuerich · MB120028-L/U · 2013-01-31 · de
ZMP 2013 Nr. 5: Gleichwertigkeit Ersatzobjekt nicht gegeben, wenn jährlicher Mietzins Fr. 25'000.- höher


ZMP 2013 Nr. 5
Die Gleichwertigkeit des Ersatzobjekts ist nicht gegeben, wenn der jährliche
Mietzins Fr. 150'000.– anstatt Fr. 125'000.– betragen würde.
Im vorliegenden Fall war im Zusammenhang mit einer Erstreckung zu prüfen, ob
ein angebotenes Ersatzobjekt gleichwertig gewesen wäre oder nicht. Das Mietge-
richt setzte sich mit der Höhe des Mietzinses auseinander und kam zum Schluss,
dass ein höherer Mietzins von rund Fr. 25'000.– (sowie eine deutlich höhere Kau-
tion) dazu führen, dass kein gleichwertiges Ersatzobjekt mehr vorliegt.
Aus dem Urteil des Mietgerichts vom 31. Januar 2013:
"2.2.1. Zu prüfen ist, ob die Liegenschaft H ein gleichwertiges Ersatzobjekt ist. An
die Gleichwertigkeit des Ersatzobjekts sind hohe Anforderungen zu stellen; na-
mentlich ist auch zu berücksichtigen, wenn am Ersatzobjekt für die gleiche Ge-
schäftstätigkeit oder Benützung wesentliche bauliche Veränderungen vorgenom-
men werden müssten, welche mit erheblichen Kosten verbunden sind (Bruno Gi-
ger, Die Erstreckung des Mietverhältnisses [Art. 272 - 272d OR], Zürich 1995,
S. 70 f.).
2.2.2. Das Mietobjekt der Beklagten in der Liegenschaft G verfügt über rund
183 m2 Verkaufsräume im Erdgeschoss à Fr. 600.– pro Quadratmeter p.a. sowie
über rund 30 m2 Archiv / Lager im 2. Unterschoss à Fr. 120.– pro Quadratmeter
p.a., entsprechend einem jährlichen Nettomietzins von zurzeit Fr. 123'612.–. Zu-
züglich Fr. 1'800.– Heiz-/Warmwasserkosten akonto ergibt dies einen Bruttomiet-
zins von Fr. 125'412.– p.a.
Das Mietobjekt H verfügt demgegenüber über eine Nutzfläche von 255 m2. Es be-
steht aus einem Ladenlokal mit Büro und Schaufenster im Erdgeschoss, sowie
einem Ladenlokal, Lager und WC im Untergeschoss. Der Mietzins beträgt
Fr. 590.– pro Quadratmeter p.a. Dies entspricht Fr. 150'450.– p.a. für die gesamte
Nutzfläche.

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2.2.3. Der Mietzins des Ersatzobjekts wäre somit rund Fr. 25'000.– höher gewe-
sen als der bisherige Mietzins, was als erheblich mehr zu bezeichnen ist. Zudem
wären eine Kaution von Fr. 75'000.– sowie sechs Monatsmietzinse im Voraus zu
bezahlen gewesen, wohingegen die bisherige Kaution Fr. 20'000.– beträgt. Die
Beklagte hätte somit beim Mietobjekt H erhebliche Mehrausgaben gehabt. Zudem
ist dieses auch erheblich grösser als das jetzige Mietobjekt. Darüber hinaus war
der Einbau von Lüftungen geplant, was weitere Kosten verursacht hätte. Mithin
handelte es sich beim Mietobjekt H nicht um ein gleichwertiges Ersatzobjekt, so-
dass offen gelassen werden kann, ob diese Räumlichkeiten überhaupt als Laden-
lokal hätten genutzt werden dürfen und dafür noch eine Bewilligung einzuholen
gewesen wäre.
2.3. Fazit
Die Klägerin bot der Beklagten kein gleichwertiges Ersatzobjekt im Sinne von
Art. 272a Abs. 2 OR an. Ein Erstreckungsausschlussgrund liegt nicht vor."
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbehör-
de des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2013, 23. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8026 Zürich
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: lic. iur. F. Saluz, Leitender Gerichtsschreiber