zh_bezirksgericht_zuerich · MJ240029-L · 2024-09-04 · de
ZMP 2025 Nr. 14: Rückgabe der Mietsache. Schadenszins. Ausweisungskosten. Mängelrüge. Säumnisfolgen im vereinfachten Verfahren.


ZMP 2025 Nr. 14
Art. 267 OR; Art. 267a OR; (a)Art. 245 i.V.m. Art. 234 ZPO. Rückgabe der Miet-
sache. Schadenszins. Ausweisungskosten. Mängelrüge. Säumnisfolgen im
vereinfachten Verfahren.
Die verspätete oder mangelhafte Rückgabe der Mietsache führt zu einer Schaden-
ersatzforderung der Vermieterin. Darauf ist nach der Rechtsprechung ein Scha-
denszins von 5 % pro Jahr geschuldet; eine Mahnung ist nicht erforderlich (E:
IV.1.5).
Die Kosten der stadtammannamtlichen Ausweisung werden zwar meist schon im
Ausweisungsentscheid der Mieterin überbunden. Da ihr Betrag aber zu jenem Zeit-
punkt nicht feststeht, steht die materielle Rechtskraft einer solchen Klausel einer
Geltendmachung dieser Kosten im späteren Schadenersatzprozess nicht entge-
gen (E. IV.2.1).
Die Mängelrüge der Vermieterin bei der Rückgabe der Sache unterliegt keiner be-
sonderen Form. Sie kann auch konkludent erfolgen. Davon ist bezüglich unterlas-
sener Räumung und Reinigung auszugehen, wenn die Mieterin eine ungereinigte
und mit Gegenständen übersäte Wohnung übergeben hat (E. IV.2.3).
Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MJ240029-L vom 4. September 2024
(rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: Ursprung; Gerichtsschreiber Tobler):
«(…)
I. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1. Sachverhalt
1.1. Zwischen dem Vater der Klägerin, A., und der Beklagten wurde am 15. bzw.
17. Oktober 1998 ein Mietvertrag über die 3-Zimmerwohnung im 2. Obergeschoss
der Liegenschaft an der N.-strasse y in Zürich per 1. Dezember 1998 abgeschlos-
sen. Der vereinbarte Bruttomietzins betrug dabei Fr. 1'754.–; dieser wurde letzt-
mals mit amtlichen Formular vom 10. November 2015 per 1. März 2016 auf
Fr. 2'156.– angepasst. A. verstarb im Jahr 2011, woraufhin die Klägerin im Jahr
2013 Eigentümerin und Vermieterin der streitgegenständigen Wohnung wurde. Im

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Jahr 2015 wurde die Liegenschaft inklusive der Wohnung der Beklagten saniert
und anschliessend von der Beklagten im Juli 2015 abgenommen.
1.2. Am 19. Mai 2020 wurde das Mietverhältnis mit der Beklagten ausseror-
dentlich auf den 31. August 2020 gekündigt. Nach Anfechtung der Kündigung er-
streckte die Schlichtungsbehörde für Miet- und Pachtsachen des Bezirks Zürich
(nachfolgend Schlichtungsbehörde) das Mietverhältnis einmalig und definitiv bis
am 28. Februar 2022. Da die Beklagte das Mietobjekt nicht ordnungsgemäss zu-
rückgegeben hatte, wurde die Beklagte mit Urteil vom 17. Mai 2022 auf Gesuch
der Klägerin verpflichtet, das Mietobjekt unverzüglich zu räumen.
1.3. Da die Beklagte auch diesem rechtskräftigen Ausweisungsurteil keine Folge
leistete, wurde die Ausweisung durch das Stadtammannamt Zürich 10 mit Schrei-
ben vom 13. Juni 2024 angedroht und am 4. Juli 2022 in der Anwesenheit von B.
von der C. Immobilien GmbH (nachfolgend C. Immobilien), der Polizei sowie der
Sozialen Dienste der Stadt Zürich vollzogen. Auch die Beklagte war dabei anwe-
send. Das Stadtammannamt erstellte einen Bericht über die Räumung. Die Woh-
nung war gemäss dem vorerwähnten Bericht weder geräumt noch gereinigt. Die
persönlichen Effekte, Wertgegenstände (insb. Bargeld) sowie die lebensnotwen-
digen Möbel der Beklagten wurden von dieser entweder mitgenommen oder von
den Sozialen Diensten zwischengelagert. Die restlichen Gegenstände, insbeson-
dere die zahlreichen wertlosen oder sich in schlechtem Zustand befindlichen Mö-
bel und Waren wurden dem Abfuhrwesen auf Veranlassen der Klägerin übergeben
resp. blieben in der Wohnung zurück. Der anwesende Fachmann der Firma D.
wechselte das Schloss der streitgegenständlichen Wohnung mit einem provisori-
schen Türschlosszylinder der Klägerin aus. Nach der Räumung wurde der dazu-
gehörige Schlüssel ihr zugestellt. Ein allfälliger Wechsel des Schlosszylinders
wurde dabei der Klägerin überlassen.
1.4. Am 18. August 2022 wurden durch die E. AG die Wohnung sowie der Estrich
(weiter) geräumt, wobei aufgrund der nach wie vor sehr vielen zurückgelassenen
Gegenstände und des sich in der Wohnung befindlichen Abfalls insgesamt
19 Stunden Arbeit anfielen, ein Kran notwendig war und 39 m3 Sperrgut entsorgt
werden musste. Zudem wurde der Schloss- und der Briefkastenzylinder ersetzt,

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zumal von der Beklagten nicht sämtliche Wohnungs- und Briefkastenschlüssel er-
setzt wurden.
1.5. Am 30. März 2023 stellte die Klägerin der Beklagten eine Schlussabrech-
nung in der Höhe von Fr. 14'499.10 zu, worin sie ihr unter anderem Kosten für die
Räumung der Wohnung, den Ersatz des Briefkasten- sowie des Schlosszylinders
der Wohnung sowie den Mietzinsausfall in Rechnung stellte. Da eine Zahlung aus-
blieb, leitete die Klägerin mit Zahlungsbefehl vom 22. September 2023 eine Be-
treibung gegen die Beklagte über Fr. 14'499.10 zzgl. Zins zu 5 % seit 1. Mai 2023
ein (act. 3/6). Die Beklagte erhob dagegen Rechtsvorschlag.
2. Prozessgeschichte
2.1. Mit Eingabe vom 23. Oktober 2023 (Datum Poststempel) machte die Klägerin
das vorliegende Verfahren bei der Schlichtungsbehörde anhängig. Nach einem
erfolgslosen Versuch (Annahme verweigert) konnte die Vorladung zur Schlich-
tungsverhandlung auf den 8. April 2024 der Beklagten am 16. Februar 2024 zuge-
stellt werden. Die Beklagte erklärte sodann telefonisch nach Beginn der Schlich-
tungsverhandlung, dass sie krank sei und deshalb nicht an der Verhandlung teil-
nehmen werde. Daraufhin wurde der Beklagten mitgeteilt, dass sie ein Verhand-
lungsunfähigkeitszeugnis einreichen müsse, um nicht als säumig zu gelten. Die
Beklagte unterliess dies und ist somit unentschuldigt nicht zur Schlichtungsver-
handlung erschienen. Der Klägerin wurde deshalb mit Beschluss vom 17. April
2024 in Anwendung von Art. 206 Abs. 2 ZPO i.V.m. Art. 209 Abs. 1 lit. b ZPO die
Klagebewilligung erteilt.
2.2. Mit Eingabe vom 17. Mai 2024 (Datum Poststempel) reichte die Klägerin frist-
gerecht die vorliegende, unbegründete Klage samt Beilagen sowie die ihr am
18. April 2024 zugestellte Klagebewilligung der Schlichtungsbehörde vom 17. April
2024 beim hiesigen Gericht ein. Mit Verfügung vom 22. Mai 2024 wurde der Be-
klagten das Doppel der Klage samt Beilagen zugestellt und zugleich der Klägerin
Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses von einstweilen Fr. 1'740.– angesetzt.
Diese Verfügung wurde von der Beklagten nicht abgeholt. Die Klägerin leistete den
Kostenvorschuss fristgerecht am 23. Mai 2024.

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2.3. Mit Vorladung vom 18. Juni 2024 wurden die Parteien zur Hauptverhandlung
auf den 4. September 2024, um 13.30 Uhr, vorgeladen; wobei der Klägerin das
persönliche Erscheinen erlassen wurde. Die Vorladung konnte allen Parteien zu-
gestellt werden; insbesondere auch der Beklagten am 26. Juni 2024.
2.4. Zur Hauptverhandlung ist die Beklagte unentschuldigt nicht erschienen. Die
Klägerin erstattete ihren Parteivortrag, teilweise auf Befragen. Nach erfolgter Be-
ratung wurde das unbegründete Urteil im Dispositiv der Klägerin ausgehändigt und
der Beklagten anschliessend postalisch am 9. September 2024 zugestellt. Mit
Schreiben vom 18. September 2024 (Datum Poststempel) verlangte die Beklagte
fristgerecht die Begründung des Urteils vom 4. September 2024.
II. Prozessuales
1. Zuständigkeit und Verfahrensart
Das Mietgericht des Bezirks Zürich ist als Einzelgericht zur Behandlung der vorlie-
genden Streitsache örtlich und sachlich zuständig, handelt es sich doch um eine
Streitigkeit aus einem Mietverhältnis für ein in Zürich gelegenes Mietobjekt mit ei-
nem Streitwert von weniger als Fr. 30'000.– (§ 26 i.V.m. § 21 GOG; Art. 33 und 35
ZPO). Anwendbar ist das vereinfachte Verfahren (Art. 243 Abs. 1 ZPO), wobei die
soziale Untersuchungsmaxime Anwendung findet (Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1
ZPO).
2. Soziale Untersuchungsmaxime
Im vereinfachten Verfahren gilt der beschränkte (soziale) Untersuchungsgrund-
satz. In Verfahren über Streitigkeiten betreffend Miete von Wohn- oder Geschäfts-
räumen stellt das Gericht bis zu einem Streitwert von Fr. 30'000.– den Sachverhalt
von Amtes wegen fest (Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO). Es beschränkt sich aller-
dings darauf, bei der Feststellung des Sachverhalts und der Beweiserhebung mit-
zuwirken. Grundsätzlich ist es Sache der Parteien, das Tatsächliche substantiiert
vorzutragen und die Beweismittel zu nennen, doch hat das Gericht durch Beleh-
rungen und Befragungen der Parteien darauf hinzuwirken, dass der relevante
Sachverhalt vorgetragen bzw. ergänzt wird (BGE 141 III 569 E. 2.3.1; BGE 139 III
13 E. 3.2; BSK ZPO-MAZAN, 3. Aufl., 2017, Art. 247 N 4).

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3. Säumnis und Säumnisfolgen
3.1. Eine Partei ist säumig, wenn sie eine Prozesshandlung nicht fristgerecht vor-
nimmt oder zu einem Termin nicht erscheint (Art. 147 Abs. 1 ZPO). Für das Ein-
treten der Säumnisfolgen im Sinne von Art. 234 ZPO wird die gehörige Vorladung
sowie das Fernbleiben einer Partei an der Hauptverhandlung vorausgesetzt. Eine
Vorladung ist korrekt, wenn sie den entsprechenden Inhalt gemäss Art. 133 ZPO
umfasst und mindestens zehn Tage vor dem Erscheinungstermin versandt wurde,
sofern das Gesetz nichts anderes bestimmt (Art. 134 ZPO). Die Zustellung hat
durch eingeschriebene Postsendung oder auf andere Weise gegen Empfangsbe-
stätigung zu erfolgen (Art. 138 Abs. 1 ZPO).
3.2. Die Nichtbeachtung einer Frist oder eines Termins hat zur Folge, dass die
betreffende Partei von der versäumten prozessualen Handlung ausgeschlossen
wird (Präklusivwirkung). So kann das Gericht eine korrekt anberaumte Verhand-
lung trotz Fernbleiben einer Partei durchführen Art. 234 ZPO i.V.m. Art. 147
Abs. 2 ZPO) und, unter Berücksichtigung von Art. 153 ZPO i.V.m. Art. 247 ZPO,
die Akten sowie die Vorbringen der anwesenden Partei seinem Entscheid zu
Grunde legen. Eine zweite Vorladung ist nicht erforderlich (Art. 234 i.V.m.
Art. 245 f. ZPO [Anm. d. Red.: vor Inkrafttreten von Art. 245 ZPO in der seit 1.
Januar 2025 geltenden Fassung]; BGE 146 III 297 E. 2.7).
3.3. In Wahrung der zehntägigen Frist nach Art. 134 ZPO wurden der Beklagten
die Vorladungen am 16. Februar 2024 für die Schlichtungsverhandlung am 8. April
2024 bzw. am 26. Juni 2024 für die Hauptverhandlung am 4. September 2024 per
eingeschriebener Postsendung zugestellt. Die Vorladungen umfassten dabei den
nach Art. 133 ZPO notwendigen Inhalt. Insbesondere wurden auch die Säumnis-
folgen nach Art. 133 lit. f ZPO angedroht und zusätzlich telefonisch mitgeteilt. Die
Beklagte unterliess es zum Teil gänzlich, zum Teil unbelegt, eine Entschuldigung
für ihre Absenz an den Verhandlungen vorzubringen. Nach dem Gesagten ist die
Beklagte somit unentschuldigt der Hauptverhandlung ferngeblieben, weshalb am
4. September 2024 ohne sie gültig verhandelt wurde. Da sich die Beklagte wäh-
rend des gesamten Verfahrens zu den Vorbringen der Klägerin nicht äusserste,

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kann dem Entscheid im Wesentlichen die Darstellung der Klägerin zugrunde ge-
legt werden, soweit nicht die soziale Untersuchungsmaxime entgegensteht (vgl.
oben E. II.2).
4. Reduktion der Forderung
Die Klägerin forderte während des Schlichtungsverfahrens gestützt auf die
Schlussabrechnung noch einen Betrag von Fr. 14'499.10. Sie reduzierte diesen
während des vorliegenden Verfahrens zuerst auf Fr. 9'961.60 und an der Haupt-
verhandlung schliesslich auf Fr. 11'830.15. Die Klage wurde dadurch insgesamt
beschränkt, was jederzeit zulässig ist (Art. 227 Abs. 3 ZPO).
III. Parteistandpunkte
1.
1.1. Die Klägerin bringt im Wesentlichen vor, die Beklagte habe ihr die diversen,
im Rahmen der Ausweisung vom 4. Juli 2022 entstandenen Kosten zu ersetzen
sowie mietzinsähnlichen Schadenersatz für den Monat August 2022 zu leisten. Die
klägerischen Forderungen resultierten dabei aus der Verpflichtung der Beklagten
gemäss Urteil des Bezirksgerichts Zürich vom 17. Mai 2022 sowie aus den Anwei-
sungen des Stadtammannamtes Zürich 10 vom 13. Juni 2022 bzw. 4. August
2022, die Kosten für die Ausweisung zu übernehmen.
1.2. Die Klägerin verlangt insbesondere den Ersatz der Kosten für die von der
E. AG am 18. August 2022 durchgeführte Räumung in der Höhe von insgesamt
Fr. 8'574.–. Sie begründet diese Forderung damit, dass sich das Mietobjekt – in-
klusive Estrich – nach der Ausweisung der Beklagten bzw. nach der Übergabe von
Seiten des Stadtammannamtes am 4. Juli 2022 zugemüllt und vollgestellt präsen-
tiert habe, obwohl die Beklagte mittels Abnahmeprotokoll vom 10. Juli 2015 bestä-
tigt habe, die neu sanierte Wohnung in einwandfreien Zustand übernommen zu
haben. So hätten sich u.a. mindestens fünf grosse Büchergestelle (inkl. zahlreicher
Bücher) und vollgestellte Einbauschränke in der Wohnung befunden. Zudem sei
die Wohnung voll mit Abfall bzw. der Estrich von oben bis unten vollgestellt gewe-
sen. Von diesen Gegenständen habe das Stadtammenamt lediglich die persönli-
chen Effekten und Unterlagen der Beklagten sowie ihre lebensnotwenigen Möbel

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(wie Bett, Tisch und Stühle) eingelagert. Die restlichen insgesamt 39 m3 Sperrgut
hätten von der Klägerin entsorgt werden müssen. Da eine Räumung der Wohnung
– insbesondere des Estrichs – über das Treppenhaus mehrere Tage gedauert
hätte, habe man im Sinne der Schadensminderung einen Kran aufgeboten. Die
Rechnung der E. AG habe insgesamt Fr. 9'001.– betragen; ohne Mehrwertsteuer
ergebe sich so eine Schadenssumme von Fr. 8'574.–.
1.3. Aufgrund der Schimmelgefahr hätten die vergammelten Lebensmittel hinge-
gen bereits im Juli 2022 entsorgt werden müssen. Deshalb habe die Reinigung
und Räumung des Kühlschrankes die Verwaltung C. Immobilien für die Klägerin
übernommen. Zudem sei diese Variante aufgrund des Anfahrtsweges einer Reini-
gungsfirma kostengünstiger als ein Aufgebot einer solchen gewesen. Die Verwal-
tung habe hierfür eine angemessene Pauschale von Fr. 250.– verrechnet.
1.4. Da die Klägerin von der Beklagten lediglich einen von drei Wohnungsschlüs-
seln erhalten habe, habe die Klägerin im Hinblick auf die Wiedervermietung einen
neuen Schlosszylinder an der Haustüre einbauen sowie drei Schlüssel dazu be-
stellen müssen. Diese Kosten hätten sich auf Fr. 799.55 belaufen. Gleiches gelte
für die Briefkastenschlüssel, von welchen die Beklagte lediglich einen von zwei
retourniert habe. Die Kosten für den Ersatz der Briefkastenschlüssel hätten insge-
samt Fr. 50.60 betragen; wobei die Kosten der Verwaltung für die Montage nicht
verrechnet würden. Dass die Beklagte die genannten Schlüssel erhalten habe,
habe sie ferner mittels Abgabeprotokoll und Schlüsselquittungen bestätigt.
1.5. Die Klägerin habe zudem einen mietzinsähnlichen Schaden erlitten, da sie
die Wohnung nach der Ausweisung am 4. Juli 2022 nicht habe weitervermieten
können. Eine Wiedervermietung sei insbesondere nicht möglich gewesen, da die
Klägerin bzw. ihre Verwaltung nach der Ausweisung diverse Aufwendungen für die
Räumung, die Instandstellung der Wohnung sowie die Auswechslung der Schlös-
ser habe tätigen müssen. So habe die Räumung durch die E. AG erst am 18. Au-
gust 2022 stattgefunden. Danach habe sich die Wohnung als übermässig sanie-
rungsbedürftig präsentiert, da die Beklagte durch die unsachgemässe Benutzung
der Dusche Schimmel verursacht habe. Um die deshalb notwendige umfassende
Sanierung vorzubereiten, habe die Verwaltung zwischen dem 18. August 2022

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und Ende August 2022 diverse Offerten von Handwerkern einholen müssen, wo-
raufhin Anfang September 2022 die Malerarbeiten begonnen hätten. Eine Wieder-
vermietung sei schlussendlich erst am 1. Dezember 2022 möglich gewesen. Die
Klägerin mache allerdings nur die von der Beklagten verschuldete Unbenutzbar-
keit der Wohnung bis Ende August 2022 geltend, da die Wohnung ohnehin habe
gestrichen werden müssen. Sodann sei auch der Mietzins für den Juli 2022 von
der Klägerin bereits bezahlt worden. Deshalb werde lediglich der mietzinsähnliche
Schadenersatz im Umfang des Bruttomietzinses für den August 2022 von
Fr. 2'156.– verlangt.
1.6. Die Beklagte habe der Klägerin somit gesamthaft einen Betrag von
Fr. 11'830.15 zu bezahlen. Abgesehen vom mietzinsähnlichen Schadenersatz für
den August 2022 habe die Klägerin der Beklagten für die Bezahlung der genann-
ten Forderungen mit Rechnung vom 23. März 2023 eine Frist von 30 Tagen ange-
setzt. Somit schulde die Beklagte der Klägerin seit dem 1. Mai 2023 einen Ver-
zugszins von 5 %. Da auch der mietzinsähnliche Schadenersatz für den Monat
August 2022 bereits seit dem 1. August 2022 geschuldet sei, sei ein Verzugszins
ab dem 1. Mai 2023 auch für diesen Posten ausgewiesen. Alle genannten Positi-
onen – ausser diese betreffend mietzinsähnlichen Schadenersatz – seien von der
Klägerin zudem in Betreibung gesetzt worden. So sei für einen Gesamtbetrag von
Fr. 9'674.15 zzgl. Zins von 5 % seit 1. Mai 2023 der Rechtsvorschlag zu beseitigen
und definitive Rechtsöffnung zu erteilen.
2. Die Beklagte unterliess es gänzlich, sich zum relevanten Gegenstand des
vorliegenden Verfahrens zu äussern (vgl. oben E. II.3). Sämtliche Behauptungen
der Klägerin hinsichtlich des Sachverhalts gelten infolgedessen als unbestritten
bzw. anerkannt und sind dem nachfolgenden Urteil zugrunde zu legen.
IV. Materielles
1. Rechtliche Grundlagen
1.1. Die Mieterin hat die Mietsache nach Art. 267 Abs. 1 OR gereinigt und ge-
räumt in demjenigen Zustand zurückzugeben, der sich nach vertragsmässigem
Gebrauch ergibt. Das Mietobjekt sollte sich bei der Rückgabe somit im gleichen
Zustand befinden, wie es auch übernommen wurde (CHK OR-HULLIGER/HEINRICH,

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3. Aufl., 2018, Art. 267-267a N 6; SVIT-Komm.-MÜLLER, 4. Aufl., 2018, Art. 267-
267a OR N 18). Für die normale Abnützung der Sache haftet die Mieterin nicht,
denn dafür schuldet sie den Mietzins (VON USLAR, Mietrecht für die Praxis,
10. Aufl., 2022, S. 994). Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil der Mieter
sind nach Art. 267 Abs. 2 OR nichtig. Was die Pflicht zur Reinigung angeht, sind
besondere Abreden möglich, etwa die Vereinbarung eines besenreinen Zustands.
Das Beharren auf dem Reinigungsanspruch kann missbräuchlich sein, etwa wenn
ohnehin ein Abbruch des Objekts oder eine Totalsanierung bevorsteht (ZK-
HIGI/WILDISEN, 5. Aufl., 2020, Art. 267 OR N 90; Gerichtspräsidium Rheinfelden,
Entscheid vom 1. Oktober 2007, in: mp 1/09, S. 24 ff.). Ist das Mietobjekt aber
durch vertragswidrigen und unsorgfältigen Gebrauch beschädigt, so kann die Mie-
terin dafür haftbar gemacht werden. Ob eine übermässige Abnutzung am Ende
des Mietverhältnisses vorliegt, ist dabei im Einzelfall zu prüfen (VON USLAR, a.a.O.,
S. 994 ff.; MÜLLER, a.a.O., Art. 267-267a OR N 9). Instandstellungsarbeiten zur
Herstellung des vertragsgemässen Zustandes hat die Mieterin rechtzeitig vorzu-
nehmen. Kommt sie ihren diesbezüglichen Pflichten nicht nach, kann der Vermie-
ter die erforderlichen Arbeiten auf ihre Kosten zu marktüblichen Bedingungen aus-
führen lassen (MÜLLER, a.a.O., Art. 267-267a N 9 ff.). Das heisst, es sind dem Ver-
mieter die wirtschaftlichen Einbussen zu ersetzen, die er durch die Abweichung
der zurückgegebenen Sache vom ordnungsgemässen Zustand erlitten hat (ZK-
HIGI/WILDISEN, 5. Aufl., 2020, Art. 267 OR N 93). Bewusst nicht mehr im Gesetz
enthalten ist die altrechtliche Vermutung, die Mieterin habe die Sache in gutem
Zustand übernommen (Art. 271 Abs. 3 aOR; Botschaft Mietrecht, BBl
1985 I 1454 f.). Die Vermutung kann daher nicht mittels einer gegen zwingendes
Recht verstossenden Klausel im Vertrag restauriert werden (VON USLAR, a.a.O.,
S. 1003; HIGI/WILDISEN, a.a.O., Art. 267 OR N 87). Daher liegt es beim Vermieter,
durch ein Antrittsprotokoll sicherzustellen, dass der Zustand der Sache beim Miet-
beginn auf zuverlässige Weise erfasst wird. Keinen Ersatz schuldet die Mieterin
für von ihr verschuldete Mängel, die im Zuge einer vom Vermieter ohnehin durch-
geführten Erneuerung beseitigt werden (MÜLLER, a.a.O., Art. 267–267a N 41;
HIGI/WILDISEN, a.a.O., Art. 267 OR N 119).
1.2. Befinden sich nicht mehr alle Schlüssel im Besitz der Mieterin, z.B. weil sie
diese verloren hat, hat sie es dem Vermieter bei der Rückgabe mitzuteilen (vgl.

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Urteil des OGer LU vom 12. Dezember 2011, mp 2012, 279 ff.). Ob die Mieterin in
solchen Fällen für den Austausch der Schliessanlage haftet, hängt von den Um-
ständen ab, namentlich von der konkreten Gefahr, die dadurch geschaffen wird
(vgl. mp 2020, S. 337 ff.; ZMP 2021 Nr. 3).
1.3. Der Vermieter muss bei der Rückgabe den Zustand der Sache prüfen und
Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden (Art. 267a Abs. 1
OR). Versäumt es der Vermieter, Mängel zu rügen, obwohl diese erkennbar sind,
oder erfolgt die Mängelrüge verspätet, so verwirkt er seine diesbezüglichen Scha-
denersatzansprüche (Art. 267a Abs. 2 OR). Eine Mängelrüge kann schriftlich oder
mündlich erfolgen (HIGI/WILDISEN, a.a.O., Art. 267a OR N 31).
1.4. Die Beweislast für einen vertragswidrigen Gebrauch der Sache, den Scha-
den und den natürlichen Kausalzusammenhang trägt nach der allgemeinen Regel
von Art. 97 OR und Art. 8 ZGB der Vermieter (SVIT-Komm.-MÜLLER, 4. Aufl., 2018,
Art. 267-267a OR N 44; ZK-HIGI/WILDISEN, 5. Aufl., 2020, Art. 267 OR N 119). Ein
Beweis gilt als erbracht, wenn das Gericht nach objektiven Gesichtspunkten von
der Richtigkeit einer Sachbehauptung überzeugt ist und allfällige Zweifel als uner-
heblich erscheinen (BGE 133 III 153 E. 3.3). Für die weiteren Voraussetzungen
einer Schadenersatzpflicht gelten die Art. 97 und Art. 99 Abs. 3 OR mit dem dorti-
gen Verweis auf das ausservertragliche Haftpflichtrecht. Neben der Vertragsver-
letzung hat die Geschädigte den Schaden und den natürlichen Kausalzusammen-
hang zu beweisen. Das Verschulden des Schädigers wird hingegen vermutet
(BSK OR I-WIEGAND, Art. 97 N 5 f.). Der nach Art. 97 OR geschuldete Schadener-
satz zielt auf den Ausgleich des Nachteils infolge der Schlechterfüllung in Form
der nicht ordnungsgemässen und rechtzeitigen Rückgabe der Sache ab. Schaden
ist dabei definiert als unfreiwillige Vermögenseinbusse der Geschädigten. Der
Schaden besteht in der Differenz zwischen dem Vermögensstand der geschädig-
ten Person mit und ohne schädigendes Ereignis und kann in einer Minderung der
Aktiven, einer Vermehrung der Passiven oder auch in entgangenem Gewinn be-
stehen. Soweit ein Nachteil nicht zu einer Vermögensminderung führt, sind die
Lehre – und noch stärker die Rechtsprechung – sehr zurückhaltend und anerken-
nen solche Erscheinungen nur in Ausnahmefällen als Schaden im Rechtssinne

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(ausführlich dazu GAUCH/SCHLUEP/SCHMID/EMMENEGGER, Schweizerisches Obli-
gationenrecht, Allgemeiner Teil, 11. Aufl., 2020, Rz. 2856 ff., insbesondere zum
Kommerzialisierungs- und Frustrationsschaden). Ersatz für nicht auf einer Vermö-
gensminderung beruhende Ausfälle wird nach der Rechtsprechung einzig für den
Haushalt- und den Pflegeschaden gewährt (BGE 132 III 379 E. 3.3.2; vgl. auch
BGE 127 III 403 E. 4 und 126 III 392 E. 11a). Auch bei Aufwendungen, die mangels
Auslagen keine Vermögensminderung zur Folge haben, liegt kein Schaden im
Rechtssinne vor. So kann der Vermieter zwar den Ersatz von Insertionskosten in
Zusammenhang mit der Ersatzbeschaffung für die gekündigte Wohnung verlan-
gen, nicht aber eine Entschädigung für den Zeitaufwand bei der Durchsicht von
Inseraten oder für deren Beantwortung, jedenfalls soweit damit kein Einkommens-
ausfall verbunden ist (ZK-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl., 2022, Art. 271 OR N 102).
HIGI/BÜHLMANN sprechen damit die Konstellation an, dass der Geschädigte Ersatz
für einen Aufwand verlangt, den er sich «gar nicht anderweitig erkauft» hat (so
GAUCH/SCHLUEP/SCHMID/EMMENEGGER, a.a.O., Rz. 2857). Das Bundesgericht hat
zudem in Zusammenhang mit der Verletzung von Patentrechten erklärt, dass ein
Nutzungsausfall keinen Schaden darstellt (BGE 132 III 379 E. 3.3.2). Verbleibt
aber die Mieterin nach Ablauf der Mietdauer im Mietobjekt und verweigert die
Rückgabe der Sache, schuldet sie dem Vermieter eine mietzinsähnliche Entschä-
digung bzw. Benutzungsgebühr in der Höhe des bisherigen Mietzinses, da die
Mietsache für den Vermieter nicht nutzbar ist. Dies begründet allerdings keine
neue Miete (statt vieler BGE 131 III 257 E. 2; ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 253
OR N 35).
1.5. Ein Schadenersatzanspruch wegen positiver Vertragsverletzung stellt keine
Fortsetzung eines ursprünglichen Anspruches dar. Der Anspruch wird vielmehr bei
der Entstehung des Schadens begründet und fällig (BSK OR I-WIEGAND, 7. Aufl.,
2020, Art. 97 N 52). Für eine Schadenersatzforderung ist nach konstanter Recht-
sprechung Zins vom Zeitpunkt an, in welchem sich das schädigende Ereignis fi-
nanziell ausgewirkt hat, geschuldet. Somit ist im Gegensatz zum Verzugszins nach
Art. 104 Abs. 1 OR keine Mahnung oder Verzug des Zahlungspflichtigen erforder-
lich. Der Schadenszins läuft bis zur Zahlung des Schadenersatzes und bezweckt,
den Anspruchsberechtigten so zu stellen, wie wenn er für seine Forderung am

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Tage der unerlaubten Handlung bzw. im Zeitpunkt deren wirtschaftlichen Auswir-
kungen befriedigt worden wäre (FRANZI-KUZMANOVIC, Schadens- und Verzugszins
im Haftpflichtprozess, HAVE 2023, S. 152; BGE 129 IV 149 E. 4.1; BGE 122 III 53
E. 4a). Dieser Zins wird in Anlehnung an Art. 73 Abs. 1 OR auf 5 % festgelegt
(BGE 122 III 53 E. 4; BGE 103 II 330 E. 5).
2. Würdigung
2.1. Dass die Beklagte trotz Kündigung widerrechtlich in der Wohnung verblieben
ist und somit die Kosten der Ausweisung zu ersetzen hat, wurde bereits durch das
Einzelgericht Audienz mit Urteil vom 17. Mai 2022 rechtskräftig festgestellt. Die
Beklagte wurde zudem verpflichtet, die Wohnung unverzüglich zu räumen und
diese gereinigt, in ordnungsgemässen Zustand sowie inklusive sämtlicher Schlüs-
sel an die Klägerin zu übergeben. Über die konkreten Schadenersatzforderungen
konnte zum damaligen Zeitpunkt allerdings noch nicht entschieden werden, wes-
halb diese nachfolgend zu prüfen sind.
2.2. Die Klägerin kann belegen, dass die Beklagte die Anweisung des Einzelge-
richts Audienz nicht befolgte und die Wohnung deshalb durch das Stadtammann-
amt Zürich 10 am 4. Juli 2022 geräumt werden musste. Sodann ist aus der vorge-
legten Fotodokumentation sowie aus dem Protokoll des Stadtammannamtes er-
sichtlich, dass die Wohnung an diesem Tag von der Beklagten weder geräumt
noch gereinigt wurde. Insbesondere ist im Bericht des Stadtammannamtes sowie
in der von der Klägerin erstellten Fotodokumentation vom 4. Juli 2024 dokumen-
tiert, wie die von der Klägerin genannten Möbel (Bücherregale, etc.) sich noch in
der Wohnung befanden. Die von der Klägerin offerierte Zeugin, B. von der C. Im-
mobilien, gab zudem zu Protokoll, dass auch der Estrich von oben bis unten mit
Zeitungen, Karten, Koffern und diversen alten Gegenständen vollgestellt gewesen
sei. Da die Beklagte die einwandfreie Übernahme im Jahr 2015 bescheinigte und
die Wohnung weder räumte noch reinigte, hat sie es somit unterlassen, das Miet-
objekt nach Art. 267 Abs. 1 OR in demjenigen Zustand zu übergeben, indem es
auch übernommen wurde.
2.3. Eine schriftliche Mängelrüge der Vermieterin liegt nicht im Recht. Angesichts
dessen, dass die Mieterin eine rechtzeitige Rüge der Mängel nicht bestritten hat,

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braucht darauf an sich nicht weiter eingegangen zu werden. Aufgrund der vorlie-
genden besonderen Situation, in welcher die Mieterin zwangsweise ausgewiesen
wurde und trotz vorgängigem mehrfachem Hinweis auf ihre Pflicht zur Räumung
der Wohnung keinerlei Anstalten machte, die Wohnung in irgendeiner Art und
Weise zu räumen oder zu reinigen, und angesichts dessen, dass bei der erzwun-
genen Räumung und Übergabe sowohl Mieterin als auch Vermieterin anwesend
waren und der vertragswidrige Zustand offensichtlich war, kann zudem davon aus-
gegangen werden, dass eine entsprechende Rüge sofort mündlich bzw. konklu-
dent erfolgt ist.
2.4. Die Beklagte hat deshalb die unfreiwillige Vermögensverminderung, die der
Klägerin mit der Räumung durch die E. AG entstanden ist, zu ersetzen. Es ist zu-
dem mangels gegenteiliger Ausführungen der Beklagten davon auszugehen, dass
die aufwendige Räumung mittels Kran aufgrund des vollgestellten Mietobjekts not-
wendig war – zumal auch nicht davon auszugehen ist, dass die Klägerin an einer
unnötigen Steigerung der Kosten interessiert wäre. Zuletzt kann sich die Beklagte
infolge ihrer Säumigkeit auch nicht exkulpieren. Die Beklagte hat der Klägerin so-
mit die Kosten für die Räumung der E. AG von insgesamt Fr. 8'574.– zu ersetzen.
2.5. Die Vorbringen der Klägerin, dass zum einen wegen der verderblichen Le-
bensmittel mit der Räumung des Kühlschranks nicht gewartet werden konnte und
zum anderen eine Reinigungsfirma wegen des Anfahrtsweges teurer gewesen
wäre, sind schlüssig. Hinsichtlich der Mängelrüge kann auf das in E. 2.3 vorste-
hend vorgebrachte verwiesen werden. Mangels gegenteiliger Aussagen kann da-
von ausgegangen werden, dass die von der C. Immobilien veranschlagte Pau-
schale von Fr. 250.– angemessen ist bzw. notwendig war. Im Weiteren stellt diese
auch einen Schaden dar, da die Klägerin die Aufwendungen ihrer Verwaltung be-
zahlen muss. Die Beklagte hat der Klägerin somit auch den Betrag von Fr. 250.–
für die Räumung des Kühlschrankes zu ersetzen.
2.6. Zudem kann die Klägerin belegen, dass der Beklagten insgesamt drei Woh-
nungsschlüssel sowie zwei Briefkastenschlüssel abgegeben wurden. Von den ab-
gegebenen Schlüsseln wurden der Klägerin gemäss der Berichterstattung des
Stadtammannamtes Zürich 10 lediglich ein Wohnungs- sowie ein Briefkasten-
schlüssel zurückgegeben. Da die Beklagte keine Rückgabe weiterer Schlüssel

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vorbringt, ist deshalb davon auszugehen, dass die Klägerin zwei Wohnungs-
schlüssel bzw. einen Briefkastenschlüssel nicht zurückerhalten hat. Da der Auf-
enthaltsort dieser Schlüssel unbekannt ist, besteht eine konkrete Gefahr für die
Klägerin, dass sich jemand Zutritt zur Liegenschaft verschaffen könnte. Deshalb
ist der Ersatz der Schlosszylinder klarerweise notwendig und verhältnismässig.
Hinsichtlich der Mängelrüge kann auf das in E. 2.3. vorstehend vorgebrachte ver-
wiesen werden. Da die Beklagte sich wiederum nicht exkulpieren kann, hat sie der
Klägerin den entstandenen Schaden von Fr. 850.15 (Fr. 799.55 + Fr. 50.60) zu
ersetzen.
2.7. Zuletzt ist auf der Rechnung der E. AG, die von der Klägerin ins Recht gelegt
wurde, ersichtlich, dass die endgültige Räumung der streitgegenständigen Woh-
nung erst am 18. August 2022 stattfinden konnte. Mangels gegenteiliger Angaben
ist auf die Aussage von B. abzustellen, wonach die Zeit zwischen dem 18. und
31. August 2022 für die Vorbereitung der Instandstellung der übermässig renova-
tionsbedürftigen Wohnung habe verwendet werden müssen. Da die Klägerin
dadurch die Wohnung bis Ende August 2022 nicht wiedervermieten konnte und
der Mietzins für diesen Monat nicht von der Beklagten gezahlt wurde, hat Erstere
nach eingangs erwähnter bundesgerichtlicher Rechtsprechung Anspruch auf ei-
nen mietzinsähnlichen Schadenersatz im Umfang des Bruttomietzinses für diesen
Monat. Dieser beträgt Fr. 2'156.–.
2.8. Da es sich bei den vorliegend geltend gemachten Forderungen um Schaden-
ersatzforderungen aufgrund einer positiven Vertragsverletzung handelt, schuldet
die Beklagte, wie eingangs dargelegt, Schadenszins zu 5 %. Bei der Bemessung
des Zinses ist dabei auf den Zeitpunkt der finanziellen Auswirkung abzustellen.
Somit bleibt unbeachtlich, wann die Beklagte gemahnt wurde. Auf der ins Recht
gelegten Abrechnung vom 23. März 2023 ist ersichtlich, dass die massgebenden
Forderungen bereits vor dem 1. Mai 2023 angefallen sind. Der mietzinsähnliche
Schadenersatz für den Monat August 2022 hat sich sodann bei der Fälligkeit des
Mietzinses im Voraus des besagten Monats ausgewirkt. Dadurch ist die Einforde-
rung eines Zinses zu 5 % für alle genannten Forderungen seit dem 1. Mai 2023 im
Lichte der Dispositionsmaxime nach Art. 58 Abs. 1 ZPO nicht zu beanstanden.

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2.9. Die Klage ist somit vollumfänglich gutzuheissen. Die Beklagte schuldet der
Klägerin insgesamt Fr. 11'830.15 nebst Zins zu 5 % seit 1. Mai 2023. Zusätzlich
ist antragsgemäss für den darin enthaltenen Betrag gemäss Schlussabrechnung
in der Höhe von Fr. 9'674.15 in der Betreibung Nr. 423'649 der Rechtsvorschlag
zu beseitigen und definitive Rechtsöffnung zu erteilen.
V. Kosten- und Entschädigungsfolgen
1. Gestützt auf Art. 96 ZPO i.V.m. § 2 lit. a GebV OG ist die Gerichtsgebühr im
Zivilprozess nach dem Streitwert festzulegen. Dieser wird durch das Rechtsbegeh-
ren bestimmt. Zinsen werden dabei nicht hinzugerechnet (Art. 91 Abs. 1 ZPO).
Vorliegend beziffert sich der zuletzt aufrecht erhaltene Streitwert auf Fr. 11'830.15.
Die Gerichtsgebühr beläuft sich bei diesem Streitwert auf Fr. 2'000.–; die Partei-
entschädigung auf Fr. 2'890.– (§ 4 GebV OG und § 4 AnwGebV). Aufgrund des
Säumnisentscheides ist die Gerichtsgebühr bis auf den von der Klägerin geleiste-
ten Kostenvorschuss von Fr. 1'740.– zu reduzieren (§ 4 i.V.m. § 10 Abs. 1 GebV
OG). Die Parteientschädigung ist aufgrund des geringen Zeitaufwandes ebenfalls
auf den eingangs des vorliegenden Verfahrens genannten Betrag von Fr. 2'590.–
(inkl. MwSt.) zu reduzieren (§ 4 Abs. 2 AnwGebV). Da die Beklagte eine schriftli-
che Begründung verlangte, sind die Gerichtskosten ferner nicht auf zwei Drittel zu
reduzieren.
2. Die Kosten- und Entschädigungsfolgen sind nach Obsiegen und Unterliegen
der Parteien im Prozess festzusetzen (Art. 106 ZPO). Die Beklagte unterliegt voll-
umfänglich, weshalb ihr die Gerichtskosten aufzuerlegen sind und sie der Klägerin
die Parteientschädigung zu leisten hat.
(…)»
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbe-
hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2025, 35. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw C. Schenk, Leitende Gerichtsschreiberin;
Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident