zh_bezirksgericht_zuerich · MJ230028-L · 2024-03-11 · de
ZMP 2024 Nr. 7: Ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzungen oder zur Wiederherstellung des Hausfriedens. Abweisung eines Verschiebungsgesuchs trotz an sich zureichender medizinischer Gründe wegen Dringlichkeit des Prozesses.


ZMP 2024 Nr. 7
Art. 257f OR; Art. 271 OR; Art. 69 ZPO; Art. 135 ZPO. Ordentliche Kündigung
wegen Pflichtverletzungen oder zur Wiederherstellung des Hausfriedens.
Abweisung eines Verschiebungsgesuchs trotz an sich zureichender medizi-
nischer Gründe wegen Dringlichkeit des Prozesses.
Die ordentliche Kündigung des Vermieters als Reaktion auf Pflichtverletzungen
oder zur Wiederherstellung des Hausfriedens setzt zwar keine Abmahnung und
auch keine umfassende Untersuchung durch die Vermieterin voraus. Diese muss
aber sicherstellen, dass die Kündigung in loyaler Weise, insbesondere nicht ledig-
lich wegen einer Bagatelle erfolgt. Sie hat daher die Beteiligten vor der Kündigung
zu kontaktieren und den Dingen nachzugehen, soweit es das beschränkte Instru-
mentarium zulässt, das ihr zur Verfügung steht. Stellt sich heraus, dass die gekün-
digte Mietpartei zumindest einen nicht unerheblichen Anteil an den Störungen hat,
ist eine ordentliche Kündigung gültig (E. 4).
Ist es im Kündigungsschutzverfahren sowohl in der Schlichtungsphase als auch
vor Gericht bereits mehrmals zu Verschiebungen von Verhandlungen gekommen
und ist der Kündigungstermin bereits verstrichen, kann ein weiteres Verschie-
bungsgesuch wegen Dringlichkeit des Falles abgewiesen werden. Soweit die be-
troffene Partei einen Rechtsvertreter bestellt hat, entspricht es der Regelung von
Art. 69 ZPO, dass in Anwesenheit desselben gültig verhandelt werden kann, auch
wenn die betroffene Partei auf ihrer Teilnahme bestanden hat, dazu aber aus me-
dizinischen Gründen nicht innert nützlicher Frist in der Lage ist (E. 3.2).
Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MJ230028-L vom 11. März 2024 (Rechts-
mittelverfahren = ZMP 2025 Nr. 8; Gerichtsbesetzung: Weber, Jacob Siradakis,
Hauri; Gerichtsschreiber Kohler):
«(…)
1. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1.1. Sachverhalt
Mit Mietvertrag vom 20. Januar 2011 mietete die Klägerin ab 1. April 2011 auf un-
bestimmte Dauer eine 2-Zimmerwohnung im Erdgeschoss in der Liegenschaft an

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der N.-strasse y in Zürich. Der Bruttomietzins beträgt heute Fr. 1'392.–. Die Par-
teien vereinbarten im Mietvertrag eine Kündigungsfrist von 3 Monaten, mit Termi-
nen per Ende März, Juni und September. Mit amtlichem Formular vom 2. Dezem-
ber 2013 kündigte die BSZ Immobilien AG im Namen des ursprünglichen Vermie-
ters †C. den vorliegenden Mietvertrag auf den 31. März 2014 mit der Begründung
«subjektive Unverträglichkeit zwischen den Mietern, Wiederherstellung des Haus-
friedens und Unzumutbarkeit für die Fortführung des Mietverhältnisses». Anläss-
lich der darauffolgenden Schlichtungsverhandlung bei der Schlichtungsbehörde
Zürich am 19. März 2015 einigten sich die Parteien auf die Fortsetzung des Miet-
verhältnisses zu den bisherigen Bedingungen, verbunden mit einer Abmahnung
seitens der Klägerin an die Beklagte.
Mit Schreiben vom 7. Dezember 2021 erfolgte eine Abmahnung der Vertre-
terin der Klägerin an die Beklagte mit dem Inhalt, dass letztere die Privatsphäre
diverser Nachbarn nicht respektiere und es zu diversen Vorkommnissen in der
betreffenden Liegenschaft gekommen sei. Darauf reagierte die Beklagte mit
Schreiben vom 21. Dezember 2021 und stellte die vorgebrachten Vorwürfe in Ab-
rede, fragte nach der Quelle derselben und erbat um Akteneinsicht. Mit Schreiben
vom 15. März 2022 erfolgte eine zweite Abmahnung durch die Vertreterin der Klä-
gerin, worin diese der Beklagten erneut vorwarf, die Privatsphäre diverser Nach-
barn nicht zu respektieren. Es sei wiederum zu konkreten Beanstandungen ge-
kommen. Daraufhin stellte der Vertreter der Beklagten mit Schreiben vom 14. April
2022 erneut ein Begehren um Einsicht in die Dossiers der Vertreterin der Klägerin.
Am 18. April 2022 verstarb der ursprüngliche Vermieter der gemieteten Woh-
nung an der N.-strasse y, †C. Nach dessen Tod ging die Liegenschaft in das Ei-
gentum der D.-Stiftung sowie der E.-Stiftung über; als Willensvollstreckerin war die
F. AG eingesetzt. Mit Kaufvertrag vom 2. Februar 2023 erwarb die heutige Kläge-
rin die Liegenschaft.
Mit amtlichem Formular vom 3. Mai 2022 kündigte die heutige Verwalterin
der Klägerin im Namen von †C. den vorliegenden Mietvertrag auf den 30. Septem-
ber 2022. Eine Begründung der Kündigung erfolgte am 23. Mai 2022 auf Verlan-
gen der Beklagten mit dem Inhalt «Verletzung der Pflicht zu Sorgfalt- und Rück-
sichtnahme (Art. 257f OR), Wiederherstellung des Hausfriedens und subjektive

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Unverträglichkeit zwischen Mietern». Am 16. Juni 2022 sprach der Rechtsvertreter
der Klägerin im Namen der Erbengemeinschaft von †C mittels amtlichem Formular
erneut die Kündigung per 30. September 2022 aus, wobei als Begründung «or-
dentliche Kündigung» angegeben wurde.
1.2. Prozessgeschichte
Mit Eingabe vom 18. Mai 2022 (Datum Poststempel) focht die Beklagte bei der
Schlichtungsbehörde Zürich die Kündigung vom 3. Mai 2022 an und beantragte
deren Ungültigerklärung, eventualiter die längstmögliche Erstreckung des Mietver-
hältnisses (SB-Nr. MO220609-L). Mit Schreiben vom 24. Juni 2022 fasste die Be-
klagte die allfälligen Rechtsnachfolger bzw. Erben von †C. als Beklagte ins Recht,
offenbar nachdem sie aufgrund der mittlerweile ergangenen zweiten Kündigung
vom Todesfall erfahren hatte. Mit Schreiben vom 27. Juni 2022 orientierte der heu-
tige Vertreter der Klägerin über den Tod des ehemaligen Vermieters und zeigte
die F. AG als Willensvollstreckerin an. Am 11. Juli 2022 (Datum Poststempel) focht
die Klägerin auch die Kündigung vom 16. Juni 2022 an (SB-Nr. MO220869-L).
Nach mehrfacher Verschiebung des Verhandlungstermins aufgrund diverser Ge-
suche der Beklagten unter Berufung auf gesundheitliche Gründe konnte die
Schlichtungsverhandlung schliesslich am 19. Dezember 2022 durchgeführt wer-
den. Da die Parteien keine Einigung finden konnten, unterbreitete ihnen die
Schlichtungsbehörde bezüglich beider Kündigungen jeweils einen Urteilsvor-
schlag. Der Beschluss MO220609-L wurde von der Klägerin, jener in Sachen
MO220869-L von der Beklagten innert Frist abgelehnt. Sodann erklärte der dama-
lige Vertreter der Beklagten mit Schreiben vom 31. Januar 2023, sein Mandat nie-
derzulegen. Mit Beschluss vom 7. Februar 2023 wurde gestützt auf Art. 210 Abs. 1
lit. b i.V.m. Art. 211 Abs. 2 lit. a ZPO der jeweils ablehnenden Partei die Klagebe-
willigung erteilt. Mit Eingabe vom 15. März 2023 (Datum Poststempel) reichte die
Klägerin die vorliegende Klage mit dem eingangs erwähnten Rechtsbegehren so-
wie die ihr am 13. Februar 2023 zugestellte Klagebewilligung ein. Auch die Be-
klagte reichte am 20. März 2023 (Datum Poststempel) ihre Klage sowie die ihr am
20. Februar 2023 zugestellte Klagebewilligung ein. Mit Zirkulationsbeschluss vom
30. März 2023 wurden beide Verfahren vereinigt, die Parteirollen zugewiesen und
die Klägerin gestützt auf Art. 83 Abs. 1 ZPO [anstelle der D.- und E.-Stiftung] ins

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Rubrum aufgenommen. Beiden Parteien wurde eine Frist zur Leistung eines Kos-
tenvorschusses in der Höhe von je Fr. 2'100.– angesetzt. Beide Beträge wurden
innert Frist geleistet. Mit Verfügung vom 18. April 2023 wurde der Beklagten eine
Frist von 20 Tagen zur schriftlichen Stellungnahme gesetzt. Mit Eingabe vom
30. Mai 2023 (Datum Poststempel) reichte die Beklagte innert erstreckter Frist die
schriftliche Stellungnahme ein. In der Folge wurden die Parteien zur Hauptver-
handlung auf den 26. Oktober 2023 vorgeladen. Mit Schreiben vom 19. Oktober
2023 ersuchte die Beklagte aus gesundheitlichen Gründen um Verschiebung der
Hauptverhandlung, was mit Schreiben vom 23. Oktober 2023 bewilligt wurde. Der
neue Termin wurde auf den 11. Januar 2024 festgesetzt. Am 10. Januar 2024
stellte die Beklagte erneut ein Gesuch um Verschiebung der Hauptverhandlung,
welchem gleichentags zwar nicht stattgegeben wurde; dabei wurde der Beklagten
jedoch das persönliche Erscheinen erlassen.
Zur Hauptverhandlung vom 11. Januar 2024 erschien auf Seiten der Beklag-
ten deren Vertreter. Im Anschluss daran führten die Parteien aussergerichtliche
Vergleichsgespräche. Mit Schreiben vom 5. Februar 2024 teilte die Klägerin mit,
dass kein Vergleich zustande gekommen sei. Der Prozess ist spruchreif.
2. Parteivorbringen
2.1. Standpunkt der Klägerin
Die Klägerin macht geltend, dass ihre ordentliche Kündigung vom 3. Mai 2022 gül-
tig und nicht missbräuchlich sei, da ein legitimer Kündigungsgrund vorliege. Die
durch die Klägerin angebrachte Begründung vom 23. Mai 2022 sei klar und zutref-
fend. Sie habe trotz bereits anerkannter Möglichkeit einer ausserordentlichen Kün-
digung gemäss der Vereinbarung vom 19. März 2015 eine ordentliche Kündigung
ausgesprochen. In der Vereinbarung vom Jahr 2015 habe die Beklagte vorbehalt-
los anerkannt, dass eine ausserordentliche Kündigung an die Beklagte ausgespro-
chen werden könne, wenn es erneut zu Unverträglichkeiten komme.
Der in der ordentlichen Kündigung vom 3. Mai 2022 als Vermieter aufgeführte
†C. sei im Zeitpunkt der Kündigung zwar bereits verstorben gewesen; die Kündi-
gung sei jedoch von der rechtsgültig bevollmächtigten Verwaltung G. AG namens

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und im Auftrag der aktuellen Vermieterschaft ausgesprochen worden und die Kün-
digung damit gültig. Die Willensvollstreckerin habe zudem dem heutigen Rechts-
vertreter der Klägerin bereits am 15./20. Juni 2022 eine umfassende Vollmacht
erteilt und bestätigt, dass die Verwaltungstätigkeit vor sowie nach dem Tod von
†C. von der G. AG ohne Unterbruch ausgeführt worden sei. Zudem sei im Verwal-
tungsvertrag festgehalten, dass der Verwaltung hinsichtlich von Kündigungen um-
fassende Entscheidbefugnis zustehe. Um nichts zu versäumen, habe man die
Kündigung am 16. Juni 2022 wiederholt.
Bereits seit dem Jahr 2021 sei es nach den Vorfällen von vor 2015 wieder zu
zahlreichen Beschwerden von Mietmietern und Nachbarn gekommen, welche
ohne weiteres zur ordentlichen Kündigung berechtigt hätten. In den entsprechen-
den Mitteilungen sei u.a. festgehalten, dass die Beklagte ständig unbegründet die
Polizei aufbiete, die Privatsphäre störe, mit einer Grubenhelmlampe im Garten her-
umirre, in die Fenster von Nachbarn/Mitmietern leuchte und diese mit obszönen
Gesten beleidige. Am 27. Februar 2022 habe die Beklagte derart Lärm gemacht,
dass die oberhalb des Mietobjekts wohnende Familie Z. die Polizei aufgeboten
habe. Weiter sei am 29. April 2022 um 03.00 Uhr von der Mitmieterin Z. eine
«Nachtruhestörung durch lautes Klopfen, Rollladen auf- und zumachen und
Schreien von unseren Nachnamen» protokolliert worden. Entgegen den Ausfüh-
rungen der Beklagten seien die Ruhestörungen stets von der Beklagten und nicht
von der Familie Z. ausgegangen. Entgegen den Ausführungen der Gegenpartei
treffe es nicht zu, dass R.Z. bei nächtelangen Arbeiten am Computer gut hörbar
seinen Bürostuhl herumrolle. Daneben habe sich die ehemalige Nachbarin Y. an-
lässlich der Wohnungsabnahme vom 12. April 2022 über die Beklagte beschwert
und angegeben, wegen derselben ausgezogen zu sein. Die ständigen Nachtruhe-
störungen der Beklagten hätten schlussendlich dazu geführt, dass auch die Fami-
lie Z. per Ende Oktober 2023 gekündigt habe. Die Behauptung, dass die Beklagte
am 18. März 2022 einen Versöhnungsversuch unternommen habe, sei unzutref-
fend. Vielmehr sei erst nach der Kündigung vom 3. Mai 2022 eine Entschuldigung
erfolgt. Die Beklagte sei weder für die Vermieterschaft noch für die Nachbarschaft
weiter tragbar. Dass andere Mieter der Liegenschaft die Beklagte als angenehme
und zuvorkommende Mieterin beurteilt hätten, sei vorliegend nicht von Bedeutung,
würden die in den Schreiben erwähnten Personen doch nicht in der Wohnung

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oberhalb der Beklagten wohnen. Es sei offensichtlich, dass es sich vorliegend um
reine Gefälligkeitsschreiben handle, welche nach ausgesprochener Kündigung
und einzig für das vorliegende Verfahren eingeholt worden seien. Entgegen der
Darstellung der Beklagten handle es sich folglich bei der Beklagten keineswegs
um eine tadellose Mieterin, was letztere zumindest beim Vergleich im Jahre 2015
unterschriftlich anerkannt habe.
Auch nach ausgesprochener Kündigung sei keine Besserung eingetreten. So
hätten insbesondere die Lärm- und Nachtruhestörungen ab dem 26. November
2022 wieder begonnen. Bereits zuvor habe die Beklagte mit Schreiben vom 15.
Juli 2022 abgemahnt werden müssen, da sie am 7. Juli 2022 einer Nachbarin den
Finger gezeigt und diese mit Worten wie «Fick dich doch» eingedeckt habe. Die
Klägerin habe die Beklagte sodann auch aufgrund eines Vorfalls kontaktiert, wel-
cher sich am 21. September 2022 zwischen der Beklagten, der Mieterin X. und
deren Bekannten aus dem Nachbarhaus T. ereignet habe. Die Beklagte habe be-
hauptet, T. betrete das Grundstück der Mietliegenschaft regelmässig durch den
Garten und ermögliche so ihren Katzen, dort ihr Geschäft zu verrichten. Letzteres
treffe nicht zu. Hingegen habe Beklagte angehalten werden müssen, sich nicht als
Eigentümerin aufzuspielen und die Rechte von Mitmietern und Nachbarn zu res-
pektieren.
Das geltend gemachte Kündigungsmotiv sei weder treuwidrig, schikanös
noch haltlos, sondern entspreche der Wahrheit. Der Beklagten sei nicht gekündigt
worden sei, weil diese Einsicht in das Mietdossier verlangt habe, denn die Abmah-
nungen seien erfolgt, bevor die Beklagte die Einsicht verlangt habe. Bei der zwei-
ten Kündigung handle es sich nur um eine Wiederholung der ersten, welche si-
cherlich schon zeitlich nicht als Reaktion auf das Schreiben der Beklagten vom
30. Mai 2022 verstanden werden könne. Aufseiten der Klägerin bestehe ein gros-
ses und dringliches Interesse daran, dass u.a. der Hausfrieden wieder einkehre
und auch zukünftige Mieter die Wohnung oberhalb der Beklagten nicht bereits
nach kurzer Zeit wieder kündigten.
Die Klägerin beantragt, es sei der Beklagten keine 6 Monate übersteigende
Erstreckung des Mietverhältnisses zu gewähren. An sich sei eine Erstreckung
grundsätzlich ausgeschlossen, da auch nach der ordentlichen Kündigung des

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Mietverhältnisses keine Besserung eingetreten sei und erneute Abmahnungen
hätten getätigt werden müssen. Sodann sei eine Mieterstreckung nicht gerechtfer-
tigt, da die Folgen der Kündigung durch eine Erstreckung nicht gemildert werden
könnten. Aufseiten der Beklagten lägen keine Härtegründe vor und die geltend
gemachten gesundheitlichen Leiden würden eher für einen Umzug sprechen,
nämlich an einen Ort, an dem die Beklagte die scheinbar notwendige Betreuung
erhalten würde. Entgegen der Darstellung der Beklagten sei diese nicht auf eine
Wohnung in der Nähe einer Gesundheitseinrichtung angewiesen, sondern könne
eine solche von überall in der Stadt mit dem Tram oder Bus erreichen. Ohnehin
sei der aktuelle Mietzins für die Beklagte zu hoch, so dass diese möglichst rasch
eine günstigere Wohnung suchen müsse. Eine angeblich geplante Einbürgerung
spreche nicht gegen einen Umzug, zumal in der Stadt Zürich auch für Fr. 1'500.–
oder Fr. 1'000.– Wohnungen zu finden seien. Eine Erstreckung sei auch ausge-
schlossen, da die Beklagte keine Suchbemühungen getroffen habe. Präsentiert
habe sie jedenfalls lediglich Kopien von Onlineanfragen zwischen dem 22. Juni
und dem 9. Juli 2022. Es treffe nicht zu, dass die Beklagte zu schwach sei, um
sich der Wohnungssuche zu widmen, habe sie doch sogar Objekte abzulehnen
vermocht. Seit Aussprechung der Kündigung vor 1 ¾ Jahren hätte die Beklagte
längst eine Wohnung gefunden, wenn sie sich ernsthaft darum bemüht hätte.
2.2. Standpunkt der Beklagten
Die Beklagte macht geltend, nach dem Tod des ursprünglichen Vermieters habe
in dessen Namen nicht gültig eine Kündigung ausgesprochen werden können. Der
Verwaltungsvertrag habe über den Tod des Auftraggebers hinaus keine Gültigkeit
gehabt, und die Erben hätten zumindest explizit keinen solchen erteilt oder über-
nommen. Deshalb sei die im Namen des verstorbenen ursprünglichen Vermieters
ausgesprochen Kündigung vom 3. Mai 2022 nichtig. Andernfalls hätte es auch
keine Veranlassung gegeben, während laufender Kündigungsfrist am 16. Juni
2022 erneut eine ordentliche Kündigung auszusprechen.
Sollte das angerufene Gericht wider Erwarten der Ansicht sein, dass die Kün-
digung nicht nichtig sei, sei sie jedenfalls missbräuchlich, da die Kündigungsbe-
gründung weder klar noch zutreffend sei. Die gelieferte Begründung habe sich

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bloss auf einzelne Stichwörter beschränkt und keine konkreten Vorkommnisse ge-
nannt. In beiden Schreiben der Klägerin an die Beklagte vom 7. Dezember 2021
und 15. März 2022 seien gänzlich unbelegte Behauptungen aufgestellt und es sei
trotz Nachfrage nicht offengelegt worden, von welchen Nachbarn die Vorwürfe vor-
gebracht worden seien und wann diese stattgefunden hätten. Statt der verlangten
Datenherausgabe sei die Kündigung erfolgt. Der Kündigungsgrund sei vorgescho-
ben, denn die Kündigung sei erfolgt, weil die Beklagte Einsicht in ihr Mietdossier
verlangt und damit nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis
geltend gemacht habe.
Aus der von der Beklagten im Jahr 2015 unterzeichneten Vereinbarung
könne nichts abgeleitet werden, denn in eine zukünftige ausserordentliche Kündi-
gung könne nicht im Voraus eingewilligt und auf deren Anfechtung ebenso wenig
verzichtet werden. Erst recht könne daraus nicht abgeleitet werden, dass die Be-
klagte anerkenne, mehrfach gegen die Hausordnung verstossen zu haben.
Betreffend Familie Z. sei es entgegen den Ausführungen der Gegenpartei so
gewesen, dass kurz nach Einzug des Ehepaars die ersten Lärmimmissionen von
diesen ausgegangen seien. So habe sich die Beklagte regelmässig das Gestreite
und das Geschrei des Ehepaars anhören müssen. Zudem leide R.Z. an lautem
Schnarchen, habe deshalb regelmässig im gleich über dem Schlafzimmer der Klä-
gerin liegenden Bürozimmer übernachtet, wo er nächtelang am Computer ver-
bracht, Musik zusammengestellt und dabei durch das dauernde Rollen des Bü-
rostuhls stark störende Geräusche in der unterhalb liegenden Wohnung der Be-
klagten verursacht habe. Die Beklagte habe dann jeweils darauf hingewiesen,
dass ihr Nachtruhe zu gewähren sei. Bezeichnend sei, dass auch die Klägerin gel-
tend mache, dass die Beklagte den Namen Z. gerufen habe. Ohne die Störungen
hätte sie dazu aber keinen Grund gehabt. Dass die Familie Z. wegen der Beklag-
ten ausgezogen sei, werde bestritten. Selbst wenn es zuträfe, könnte daraus ein-
zig abgeleitet werden, dass die Wiederherstellung des Mietfriedens nicht mehr so
dringlich erscheine.
T. wohne im Nachbarhaus und halte sich regelmässig in der Mietliegenschaft
bei ihrer Freundin X. auf. Um sich Zugang zur Liegenschaft zu verschaffen,
schiebe sie jeweils den Grenzzaun zur Seite, wodurch auch ihre Katzen Zutritt zur

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Wiese vor der Wohnung der Beklagten hätten und dort ihr Geschäft verrichten
könnten. In einem Gespräch habe die Beklagte darauf hingewiesen, dass der
Grenzzaun nicht zur Seite geschoben werden sollte. Dies habe zu diversen Zwi-
schenfällen geführt, bei welchen X. und T. die Beklagte beobachtet, ihr nachge-
stellt und nicht druckreife Dinge nachgerufen hätten. Die Beklagte habe sich des-
wegen nicht mehr aus der Wohnung getraut. Es treffe nicht zu, dass die Beklagte
sich ruppig ausgedrückt und die anderen Mieter zu massregeln versucht habe. Die
Beklagte habe sich jeweils lediglich zu wehren versucht. Ein Grenzzaun sei dazu
da, die Grenzen festzulegen und Tiere fernzuhalten. Darauf hinzuweisen, könne
nicht als Massregelung verstanden werden und stelle kein zu tadelndes Verhalten
dar. Es treffe nicht zu, dass die Beklagte einer Nachbarin den Finger gezeigt und
sie mit den Worten «Fick dich doch» bedacht habe.
Es falle auf, dass die Beschwerden des Ehepaars Z. und von X. am selben
Tag versendet worden seien. Der Grund dafür sei, dass die Klägerin die übrigen
Mieter aufgefordert habe, Verfehlungen der Beklagten zu melden, offensichtlich
einzig und allein im Hinblick darauf, ihr kündigen zu können.
In zahlreichen schriftlichen Bestätigungen anderer Mietmieter werde die Be-
klagte als sehr angenehme, zuvorkommende und freundliche Mitmieterin geschil-
dert, welche zu keinerlei Beanstandungen Anlass gebe und auch keine Störungen
verursache. Mit Ausnahme von X. und der Familie Z. habe sie mit allen Mitmietern
ein sehr gutes Verhältnis gepflegt. Weiter werde bestritten, dass nach erfolgter
Kündigung keine Besserung eingetreten sei, da weitere Reklamationen weder be-
kannt noch aktenkundig seien. Das angeblich über die Kündigung hinaus geführte
Lärmprotokoll werde inhaltlich bestritten; Immissionen seien von der Familie Z.
ausgegangen. Dass in der Zwischenzeit mehrere Mieter wegen der Beklagten aus-
gezogen seien, werde ebenfalls bestritten.
Zur eventuell beantragten Erstreckung mache die Klägerin zwar geltend, ein
dringliches Interesse daran zu haben, über die Räumlichkeiten möglichst rasch zu
verfügen, verpasse es jedoch, die Art dieses Interesses näher zu spezifizieren.
Schon dass die Klägerin anstelle einer ausserordentlichen Kündigung eine ordent-
liche gewählt habe, deute darauf hin, dass gerade keine dringlichen Gründe vor-

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lägen. Die Beklagte leide an diversen gravierenden gesundheitlichen Einschrän-
kungen, darunter an Knie- und Rückenproblemen, Schäden an der Halswirbel-
säule, chronischen Entzündungen, neurologischen Problemen sowie an Ein-
schränkungen der Atmung, Sehkraft sowie der Organfunktionen. Wegen ihrer ge-
sundheitlichen Probleme könne sich die Beklagte kaum bewegen und sei wegen
ihrer intensiven medizinischen Betreuung darauf angewiesen sei, in nächster
Nähe ihres Ärzte- und Therapie-Netzwerks zu leben. Eine Ersatzwohnung müsse
sich zwingend im Erdgeschoss befinden oder mit einem Lift erreichbar sein.
Weiter könne die Beklagte aufgrund ihrer gesundheitlichen Leiden aktuell keiner
Arbeit nachgehen und erziele folglich auch kein Erwerbseinkommen. Sie lebe der-
zeit von monatlichen Einnahmen in der Höhe von Fr. 2'856.– und damit am Exis-
tenzminimum, was dazu geführt habe, dass sie verschiedene Schulden angehäuft
habe. Sie sei auf eine preisgünstige Wohnung angewiesen, die in der Stadt Zürich
derzeit schwer aufzufinden sei. Ein Wegzug von der Stadt Zürich würde sich ne-
gativ auf ihre Einbürgerungspläne auswirken, da nach einem Umzug relevante
Fristen von vorne beginnen und die Abläufe um mehrere Jahre zurückgeworfen
würden.
Gesundheitlich sei die Beklagte auch nicht problemlos in der Lage, Wohnungen
zu besichtigen, sich zu bewerben, einen Umzug vorzubereiten und oder an einen
anderen Ort zu ziehen. Entgegen den Ausführungen der Gegenpartei habe die
Beklagte trotz ihrer schlechten Verfassung, bei jeder Möglichkeit Suchbemühun-
gen getätigt. Leider seien diese jedoch bislang erfolglos geblieben, da die gefun-
denen Objekte nicht im Erdgeschoss gelegen seien, keinen Lift aufgewiesen hät-
ten, zu teuer, zu klein, zu weit entfernt, befristet gewesen oder nur zur Untermiete
angeboten worden seien.
3. Prozessuales
3.1. Das Mietgericht des Bezirks Zürich ist als Kollegialgericht zur Behandlung
der vorliegenden Streitsache örtlich und sachlich zuständig, handelt es sich doch
um eine Klage aus einem Mietverhältnis, dem ein im Bezirk gelegenes Mietobjekt
zugrunde liegt und beträgt der Streitwert – wie im Zirkulationsbeschluss vom
30. März 2023 dargelegt – mehr als 30'000.– (Art. 33 ZPO; § 21 GOG i.V.m. § 26

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GOG). Die vorliegende Auseinandersetzung betrifft den Kündigungsschutz und
damit eine Mietstreitigkeit nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO und ist im vereinfachten
Verfahren zu behandeln (BGE 142 III 278; BGE 142 III 402 E. 2 = Pra 2017 Nr. 71;
BGE 142 III 515; BGE 142 III 690 = Pra 2017 Nr. 95; BGer 4A_300/2016 vom
5.10.2016 E. 2.3; BGer 4A_359/2017 vom 16.5.2018 E. 4.4).
3.2. Wie erwähnt stellte die Beklagte am Tag vor der Hauptverhandlung über
ihren Rechtsvertreter ein Verschiebungsgesuch, welches abgewiesen wurde, wo-
bei der Beklagten das persönliche Erscheinen erlassen wurde. Parallel dazu hatte
sich die Beklagte auch telefonisch beim Gericht gemeldet und auf ihrer Teilnahme
an einer (später anzusetzenden) Verhandlung bestanden. Ihr wurde erklärt, der
Stand des Verfahrens erlaube keine weitere Verschiebung, und eine Rücksprache
mit ihrem Rechtsvertreter empfohlen. Bei der Hauptverhandlung war einzig der
Rechtsvertreter der Beklagten anwesend.
Auch wenn das Vorgehen des Gerichts weder an der Hauptverhandlung noch spä-
ter von der Beklagten beanstandet wurde, rechtfertigen sich einige Hinweise zu
den Gründen.
Verhandlungsunfähigkeit aus gesundheitlichen Gründen stellt für gewöhnlich ei-
nen zureichenden Grund für eine Verschiebung im Sinne von Art. 135 ZPO dar.
Auch wenn die Beklagte offenbar in der Lage war, sich am Tag vor der Verhand-
lung mit dem Gericht telefonisch in Verbindung zu setzen, soll die ihr ärztlich be-
scheinigte Verhandlungsunfähigkeit hier nicht infrage gestellt werden. Die Teil-
nahme an einer Verhandlung ist das gute Recht einer Partei, das wenn immer
möglich zu wahren ist. Im Rahmen der ersten Parteivorträge sind allerdings die
zentralen Aspekte der Teilnahmerechte nicht von so grosser Bedeutung wie etwa
bei einer späteren Beweisabnahme, wo es einer Partei insbesondere ermöglicht
werden muss, einvernommenen Personen Fragen zu stellen. Soweit sich Fragen
im Sinne von Art. 56 oder 247 Abs. 1 ZPO stellen, können solche auch via eine
Vertretung geklärt werden, soweit dazu die nötigen Unterbrechungen der Verhand-
lung für telefonische Rückfragen erfolgen. So oder anders ist der Anspruch einer
Partei auf Anwesenheit bei der Hauptverhandlung nicht voraussetzungslos: Art.
135 ZPO ist als kann-Vorschrift formuliert, so dass eine Verschiebung auch dann
nicht in jedem Fall zu bewilligen ist, wenn an sich zureichende Gründe vorliegen.

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Dies gilt in besonderem Masse in Kündigungsschutzverfahren, bei welchen mög-
licherweise eine materiell nicht gerechtfertigte Erstreckung des Mietverhältnisses
allein deshalb droht, weil die Mieterin während der Dauer des Verfahrens grund-
sätzlich nicht ausgewiesen werden kann. Art. 69 Abs. 1 ZPO erlaubt es im Übrigen,
einer Partei eine Vertretung zu bestellen, die offensichtlich nicht in der Lage ist,
den Prozess selbst zu führen. Die Gründe für eine solche Situation können vielfäl-
tig sein und beschränken sich nicht auf die intellektuellen Fähigkeiten oder die
psychische Verfassung einer Partei (KUKO ZPO-DOMEJ, Art. 69 N 2). Postulati-
onsunfähigkeit ist auch zu bejahen, soweit eine Partei aus somatischen Gründen
nicht in der Lage ist, an einer innert nützlicher Frist ansetzbaren Verhandlung teil-
zunehmen.
Eine solche Situation lag hier vor: Zur Zeit der Hauptverhandlung vom 11. Januar
2024 lag der Termin der angefochtenen Kündigungen schon mehr als 15 Monate
zurück. Im Gerichts- wie im Schlichtungsverfahren war es bereits mehrmals mit
Rücksicht auf die gesundheitlichen Gründe bei der Beklagten zu Verschiebungen
gekommen. Den Teilnahmewunsch der Beklagten über alle anderen Einflussfak-
toren zu stellen, hätte bedeutet, die Sache nicht in absehbarer Zeit entscheiden zu
können. Da die Beklagte anwaltlich vertreten war und noch immer ist, erübrigte
sich einer Fristansetzung im Sinne von Art. 69 Abs. 1 ZPO. Damit leidet die Haupt-
verhandlung vom 11. Januar 2024 auch nicht an einem prozessualen Mangel.
3.3. Das Gericht stellt bei mietrechtlichen Kündigungsschutzverfahren den Sach-
verhalt von Amtes wegen fest (Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO). Es beschränkt sich al-
lerdings darauf, bei der Feststellung des Sachverhalts und der Beweiserhebung
mitzuwirken. Grundsätzlich ist es Sache der Parteien, das Tatsächliche vorzutra-
gen und die Beweismittel zu nennen, doch hat das Gericht durch Belehrungen und
Befragungen der Parteien darauf hinzuwirken, dass der relevante Sachverhalt vor-
getragen bzw. ergänzt wird (BGE 141 III 569 E. 2.3.1; BGE 139 III 13 E. 3.2; BSK
ZPO-MAZAN, 2. Aufl., Art. 247 N 4). Dabei ist für das Ausmass der richterlichen
Hilfe u.a. ausschlaggebend, wie kompliziert die Materie ist, wie weit die intellektu-
ellen Fähigkeiten der betroffenen Partei reichen, ob diese anwaltlich vertreten oder
rechtskundig ist und ob ein Machtgefälle zwischen den Parteien besteht (BGE 141

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III 569 E. 2.3.1; MAZAN, a.a.O., Art. 247 N 16 ff.; KUKO ZPO-FRAEFEL, 2. Aufl., Art.
247 N 10; BRUNNER/STEININGER, DIKE-Komm-ZPO, 2. Aufl., Art. 247 N 12).
4. Gültigkeit der Kündigung
4.1 Nichtigkeitsgründe?
Gemäss Art. 266l Abs. 2 OR muss der Vermieter die Kündigung unter Verwendung
eines vom Kanton genehmigten Formulars aussprechen, das den Mieter darüber
informiert, wie er vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Ver-
längerung des Mietverhältnisses beantragen will. Eine Kündigung ohne Formular
führt im Sinne von Art. 266o OR zur Nichtigkeit der Kündigung. Diese und kann zu
jedem Zeitpunkt während des Verfahrens geltend gemacht werden und ist vom
Gericht von Amtes wegen zu berücksichtigen (BGE 140 III 244 E. 4.1; BGE 115
361 E. 4c).
Gemäss Art. 9 Abs. 1 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und
Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 (SR 221.213.11; VMWG) muss das vom Kan-
ton genehmigte Formular folgende Angaben enthalten: die Bezeichnung des Miet-
gegenstands, auf den sich die Kündigung bezieht (lit. a), den Zeitpunkt, auf den
die Kündigung wirksam wird (lit. b), den Hinweis, dass der Vermieter die Kündi-
gung auf Verlangen des Mieters begründen muss (lit. c), die gesetzlichen Voraus-
setzungen der Anfechtung der Kündigung und der Erstreckung des Mietverhältnis-
ses (lit. d) sowie das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zu-
ständigkeit (lit. e). Der Vermieter kann sich bei der Kündigung zwar vertreten las-
sen. Diesfalls muss für die gekündigte Partei jedoch klar ersichtlich sein, dass der
Kündigende als ermächtigter Vertreter des Vermieters handelt. Weiss der Mieter,
dass die Liegenschaft von einer Verwaltung betreut wird, oder muss ihm dies auf-
grund der Umstände bekannt sein, muss nicht auf das Vertretungsverhältnis hin-
gewiesen werden (BGer 4A_256/2020 v. 3. November 2020, E. 3.1.2). Dass der
Vermieter namentlich bezeichnet wird, ist nicht generell erforderlich. Die Kündi-
gung ist etwa gültig, wenn der Mieter den Vermieter nicht kennt, etwa weil dieser
nach Abschluss des Mietvertrags wechselte (vgl. BGer 4A_12/2010, E. 3.4.2). Da-
gegen betont das Bundesgericht, dass die Person, welche die Kündigung ausspre-
che, zur Ausübung dieses Gestaltungsrechts legitimiert sein müsse (vgl. zit. Urteil

- 14 -
4A_12/2010 E. 3.4.1). Gemäss Art. 35 OR erlischt die durch Rechtsgeschäft er-
teilte Ermächtigung, sofern nicht das Gegenteil bestimmt ist oder aus der Natur
des Geschäftes hervorgeht, u.a. mit dem Tod des Vollmachtgebers (BSK OR-WAT-
TER, 7. Aufl., Art. 35 N 2).
Die Beklagte beruft sich auf eine Nichtigkeit der Kündigung vom 3. Mai 2022,
da diese im Namen des in jenem Zeitpunkt bereits verstorbenen Vermieters †C.
und ohne eine zureichende Vollmacht ausgesprochen worden sei. Wie es sich da-
mit genau verhält, kann offenbleiben: Nachdem die Willensvollstreckerin im Nach-
lass des ursprünglichen Vermieters bemerkt hatte, dass die Liegenschaftsverwal-
tung eine möglicherweise nicht gültige Kündigung ausgesprochen hatte, veran-
lasste sie auf den gleichen Termin die zweite Kündigung vom 16. Juni 2022, die
sie als Willensvollstreckerin der Erbengemeinschaft aussprach. Zumindest gegen
diese Kündigung bestehen unbestrittenermassen keine Bedenken hinsichtlich
Form und Legitimation.
4.2 Anfechtbarkeit
4.2.1 Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist eine Kündigung anfecht-
bar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271
Abs. 1 OR). Dies ist der Fall, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützens-
wertes Interesse erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem erheb-
lichen Missverhältnis zueinander stehen. Zu beachten sind zunächst die aus dem
allgemeinen Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben entwickelten Kriterien.
Es ist zu fragen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Vertragspartner in der glei-
chen Situation zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Der Katalog an-
fechtbarer Kündigungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz weit eher von
positiven Loyalitätskriterien und vom Sozialschutzgedanken ausgeht denn vom
negativ geprägten Missbrauchsbegriff (BGE 131 III 33 E. 3.2). Massgeblich sind
selbstverständlich auch die Kriterien, die in Zusammenhang mit dem Verbot (of-
fensichtlichen) Rechtsmissbrauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt worden sind,
wobei Offensichtlichkeit in Art. 271 OR gerade nicht vorausgesetzt wird. Anfecht-
bar sind daher neben nutzlosen oder gar schikanösen Kündigungen auch solche,
die wegen Bagatellen ausgesprochen werden, oder die Ausdruck widersprüchli-

- 15 -
chen Verhaltens oder schonungsloser Rechtsausübung sind. Nicht jedes Interes-
senmissverhältnis genügt allerdings für eine Ungültigerklärung einer Kündigung.
Nach der Konzeption des Gesetzes ist es nicht zu beanstanden, wenn die kündi-
gende Partei ihr eigenes Interesse über diejenigen der gekündigten Partei stellt,
solange dieses Interesse nur auch tatsächlich vorhanden ist (CHK-HULLIGER/HEIN-
RICH, Art. 271-271a OR N 3 f.; Mietrecht für die Praxis/THANEI, 9. Aufl., Zürich 2016,
S. 782). Das Gesetz kennt auch keinen Katalog gültiger Kündigungsgründe. Wann
ein Interessenungleichgewicht zur Aufhebung der Kündigung führt, ist im Einzelfall
zu entscheiden, aber jedenfalls nicht leichthin anzunehmen (bejaht z.B. in den Ur-
teilen des Bundesgerichts 4A_300/2010 v. 2.9.2010 sowie 4A_297/2010 v.
6.10.2010, wo sich die Mieter in einer äusserst schwierigen Situation befanden,
vor welcher die geltend gemachten Kündigungsgründe verblassten). Die Interes-
senabwägung beim Kündigungsschutz im engeren Sinn hat eine andere Qualität
als jene bei der Erstreckung: Dort führt eine durch die Kündigung ausgelöste Härte
des Mieters zu einer Erstreckung des Mietverhältnisses, soweit das Interesse des
Vermieters an der Auflösung diese nicht überwiegt. Beim Kündigungsschutz im
engeren Sinn genügt dagegen nur ein erhebliches Interessengefälle zum Nachteil
des Mieters für eine Aufhebung der Kündigung (vgl. BGE 125 III 231 E. 4b; BGE
135 III 112 E. 4; BGE 140 III 496 E. 4.1; BGer 4A_703/2016 vom 24.5.2017 E. 4.1
und 4.2 [nur im Internet publ. Teil von BGE 143 III 344]; BGer 4A_131/2008 vom
25.6.2008; BGer 4A_518/2010 vom 6.12.2010 E. 2.4.2).
Massgeblich sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Kündigung, wobei spätere Er-
eignisse u.U. Rückschlüsse auf die Umstände bis zur Kündigung zulassen. Laut
Bundesgericht obliegt es grundsätzlich dem Empfänger der Kündigung zu bewei-
sen, dass die tatsächlichen Voraussetzungen für einen Verstoss gegen Treu und
Glauben gegeben sind, mithin darzutun, dass die Kündigung etwa aus einem ver-
pönten oder nicht schützenswerten Grund erfolgte; der Kündigende hat jedoch
redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen und die Kündigung auf Ersuchen hin zu
begründen (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR; BGE 138 III 59 E. 2.1). Die kündigende Partei
ist an die von ihr gegebene Begründung der Kündigung grundsätzlich gebunden
(Urteil des Bundesgerichts 4A_342/2007 vom 2. November 2007 E. 2.2.1), und
muss den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft machen (Urteil des Bundesge-
richts 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E. 2.4.1= MRA 2/11, S. 59 ff.). Eine

- 16 -
trotz entsprechendem Begehren unvollständig gebliebene oder falsche Begrün-
dung stützt sich nach der neueren in der amtlichen Sammlung des Bundesgerichts
publizierten Rechtsprechung im Allgemeinen nicht auf ein schutzwürdiges Inte-
resse und kann zur Ungültigerklärung führen (BGE 140 III 496 E. 4.1). Zwar ist die
Begründung der Kündigung also nicht Gültigkeitserfordernis. Sie kann insbeson-
dere noch während des Verfahrens geliefert, ergänzt oder präzisiert werden. Auf
der faktischen Ebene hat die Begründungsobliegenheit jedoch oft eine zentrale
Bedeutung: Wird im Laufe des Verfahrens ein ganz anderer Grund genannt als
noch in der Kündigung selbst, oder bleibt der angegebene Grund vage und pau-
schal, obwohl der kündigenden Partei nähere Angaben bei Ernsthaftigkeit des ge-
nannten Motivs möglich sein müssten, so kann dies ein Indiz dafür bilden, dass
die Kündigung ohne schützenswertes Interesse erfolgt ist (BGE 143 III 344 E.
5.3.3-4; ebenso das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich NG170019-O v.
9.3.2018, E. 4.2 und 7.2).
Als legitimen Kündigungsgrund anerkennen Lehre und Rechtsprechung auch die
Absicht, einen gestörten Hausfrieden wiederherzustellen. Bei Streitigkeiten unter
den Mietern oder zwischen Mieter und Vermieter, die ein gewisses Ausmass an-
genommen haben, scheint eine Kündigung oft unumgänglich, um die Querelen zu
beenden (SVIT-Komm.-FUTTERLIEB, [4. Aufl.], Art. 271 OR N 34; CHK-HULLI-
GER/HEINRICH, Art. 271-271a OR N 3; CALAMO, Die missbräuchliche Kündigung der
Miete von Wohnräumen, Diss. Bern 1994, S. 296, FN 465; ZK-HIGI, Art. 271 OR N
60; GIRÓN, Die missbräuchliche Kündigung von Wohn- und Geschäftsraummiete,
Jusletter 25.8.2014, S. 19; THANEI, Ausgewählte Entscheide zum Kündigungs-
schutz, Fachheft Mietrecht, Zürich 1996, S. 28; ähnlich auch TSCHUDI M., MRA
1/2013, 19 ff.; vgl. als Beispiele für gültige Kündigungen BGer 4C.106/2002 vom
18.6.2002 sowie BGer 4A_735/2011 vom 16.1.12 E. 2.3–4). Zu präzisieren ist al-
lerdings, dass es nicht genügen kann, bei einem Konflikt eine beteiligte Person
herauszugreifen. Dies folgt schon daraus, dass Bagatellen nicht zu Kündigungen
führen dürfen. Daher muss die gekündigte Partei am Konflikt einen relevanten An-
teil haben. Vom Vermieter kann aber nicht erwartet werden, dass er den Ursachen
und Anteilen an den Konflikten bis ins letzte Detail auf den Grund geht, zumal ihm
kein Ermittlungsapparat zur Verfügung steht und er selbst auf Polizeirapporte nicht
ohne weiteres zugreifen kann. Aus dem Urteil des Bundesgerichts 4A_735/2011

- 17 -
v. 16. Januar 2012 lassen sich die Leitlinien ablesen: Kündigungsgrund waren un-
bestrittene Unverträglichkeiten zwischen mehreren Mietparteien im Hause. Vor
dem Einzug der Beschwerdeführer hatten die Hausbewohner zwölf Jahre lang in
Frieden miteinander gelebt. Ein Zeuge hatte bestätigt, dass sich mehrere Hausbe-
wohner über die Beschwerdeführer beklagt hatten. Gestützt auf diese Informatio-
nen durften die Vermieter die Kündigung aussprechen – zumindest war die ent-
sprechende Würdigung des Sachverhalts durch die Vorinstanz nicht willkürlich
(a.a.O., E. 2.3-4). Ungültig ist die Kündigung hingegen, wenn die Missstimmung
zur Hauptsache auf das vertragswidrige Verhalten der kündigenden Partei zurück-
zuführen ist (BGer 4A_269/2015 vom 2.11.2015 E. 3.2.2), denn diesfalls muss die
Kündigung als blosser Vorwand und damit als treuwidrig eingestuft werden. Selbst
wenn die Unverträglichkeit auch zu einem nicht unerheblichen Teil auf das Verhal-
ten der gekündigten Partei zurückzuführen ist, kann ein Verstoss gegen Treu und
Glauben als Ausfluss des Verbots widersprüchlichen Verhaltens dennoch vorlie-
gen, wenn der Gegenseite entgegen begründetem Vertrauen gekündigt wird (vgl.
ZK-HIGI, Art. 271 OR N 60, 69 und 71 ff.).
Art. 271a OR konkretisiert und erweitert die Grundnorm von Art. 271 OR. Eine
Konkretisierung findet sich in Art. 271a Abs. 1 lit. a-c und f OR, wo bestimmte Kün-
digungsmotive als treuwidrig definiert werden (sachlicher Kündigungsschutz). Ei-
ner davon ist eine sog. Vergeltungs- oder Rachekündigung im Sinne von Art. 271a
Abs. 1 lit. a OR, die ausgesprochen wird, um den Mieter dafür zu bestrafen, dass
er Ansprüche aus Vertrag oder Gesetz geltend macht. Die Bestimmung soll dafür
sorgen, dass die Mieterschaft ihre Rechte wahrnehmen kann, ohne eine Kündi-
gung befürchten zu müssen (Mietrecht für die Praxis/THANEI, 10. Aufl., Zürich
2022, S. 901 ff.). Der Ausdruck «Ansprüche» ist weit zu verstehen und umfasst
alle Arten von Forderungen (positive wie negative, d.h. solche zu einem Tun, Un-
terlassen oder Dulden), soweit sie sich auf Gesetz oder Vertrag stützen (SVIT-
Komm.-FUTTERLIEB, Art. 271a N 9). Sie müssen allerdings ein gewisses Gewicht
haben; es darf sich nicht um Bagatellen handeln (ZK-HIGI, Art. 271a OR N 41;
Mietrecht für die Praxis/THANEI, a.a.O, S. 901 ff.). Blosse Reklamationen genügen
nicht. Verlangt wird ferner ein Kausalzusammenhang zwischen der ausgesproche-
nen Kündigung des Vermieters und der Geltendmachung der Ansprüche aus dem

- 18 -
Mietverhältnis. Ob ein solcher Zusammenhang besteht, hängt aufgrund der Um-
stände der Kündigung ab. Gewichtiges Indiz ist etwa ein naher zeitlicher Zusam-
menhang (BGE 111 II 384 E. 2, BGE 113 II 460, BGE 115 II 484). Ein direkter
Bezug besteht auch zum geltend gemachten Kündigungsgrund: Erweist sich der
behauptete Grund als nicht überzeugend oder fehlt gar jede Begründung, so legt
dies ein Rachemotiv in Zusammenhang mit einem vorausgegangenen Streit nahe
(BGE 111 II 384 E. 2b und 2d). Die Würdigung der entsprechenden Umstände ist
Tat-, nicht Rechtsfrage (BGE 115 II 484).
4.2.2 Anwendung auf den vorliegenden Fall
Die Klägerin begründete ihre Kündigung auf Verlangen der Beklagten mit der Ver-
letzung von Sorgfalts- und Rücksichtsnahmepflichten durch die Beklagte gem.
Art. 257 OR, der Wiederherstellung des Hausfriedens und der subjektiven Unter-
verträglichkeit zwischen den Mietern. Dem entgegnete die Beklagte, dass sich die
Klägerin in ihrer Begründung bloss auf einzelne Stichwörter beschränke und diese
daher weder klar noch zutreffend sei.
Der Gültigkeit der Kündigung steht nicht entgegen, dass die Begründung der Kün-
digung zunächst in Stichworten mitgeteilt wurde, denn die genauen Motive können
auch noch während des laufenden Gerichtsverfahren dargelegt werden, und das
ist hier geschehen.
Es ist sodann unbestritten, dass es im Haus bereits in der Vergangenheit zu diver-
sen Unverträglichkeiten gekommen ist, bei welchen schon damals die Beklagte
das Epizentrum bildete. Dabei wurde derselben bereits im Jahr 2013 gekündigt,
woraufhin die Parteien in einem Vergleich aus dem Jahr 2015 gegen eine Abmah-
nung die Fortsetzung des Mietverhältnisses vereinbarten. Die Beklagte macht
zwar mit Recht geltend, dass aus dem Vergleich der genaue Hintergrund nicht
ersichtlich ist. Schon vor dem Hintergrund des Zwecks einer solchen Vereinbarung
kann aber der Abmahnung ohne gegenteilige Hinweise nicht jede Bedeutung ab-
gesprochen werden, denn ein Vergleich dient dazu, ein unübersichtlich geworde-
nes Rechtsverhältnis zu bereinigen. Wäre die Beklagte der Auffassung gewesen,
an den damaligen Vorwürfen sei nichts Wahres gewesen, hätte sie den Vergleich
jedenfalls so nicht zu unterzeichnen brauchen.

- 19 -
Der Kündigung vom 16. Juni 2022 gingen (wie schon derjenigen vom 3. Mai 2022,
deren formell korrekte Wiederholung die zweite Kündigung bildet) sodann mit
Schreiben vom 7. Dezember 2021 sowie mit zweitem Schreiben vom 15. März
2022 Abmahnungen voraus, mit welchen die Beklagte auf diverse Beschwerden
der Nachbarn hingewiesen wurde. Das geltend gemachte Interesse der Klägerin
daran, dass der Hausfrieden wiederkehre und zukünftige Mieter in der Wohnung
oberhalb der Beklagten, nicht bereits nach kurzer Zeit wieder ausziehen, ist durch-
aus verständlich und legitim. Zumindest in zwei zentralen Punkten trafen die Be-
schwerden im Übrigen unbestrittenermassen zu. So wies die Beklagte selber da-
rauf hin, dass es bezeichnend sei, dass sie sich bei der Familie Z. durch Klopfen
und lautes Rufen bemerkbar gemacht habe, denn schliesslich sei es R.Z. gewe-
sen, der ihr dazu durch sein nächtliches Herumrollen mit dem Bürostuhl Anlass
gegeben habe. Zwar ist es legitim, einen störenden Nachbarn auf sein Verhalten
hinzuweisen. Dazu aber selber Lärm zu veranstalten, welchem in einem schlecht
isolierten Gebäude auch Unbeteiligte ausgesetzt sind, ist dagegen nicht nachvoll-
ziehbar. Statt sich in angemessener Form an die Familie Z. oder allenfalls auch an
die Verwaltung zu wenden (nichts davon ist auf schriftlichem oder elektronischem
Weg geschehen), legte die Beklagte mit ihrem Verhalten eine bemerkenswerte
Rücksichtslosigkeit an den Tag. Gleich verhält es sich bezüglich der Auseinander-
setzung mit X. und deren Freundin T.: Auf welchem Weg T. vom Nachbarhaus zu
ihrer Freundin gelangt, geht die Beklagte schlicht nichts an. Dass Katzen von T.
wegen des Wegschiebens eines hüfthohen Gartenzauns (vgl. dazu das Bild in ..)
in den Garten der Liegenschaft gelangen könnten, um dort ihr Geschäft zu verrich-
ten, ist nachgerade absurd. Ein gewöhnlicher Gartenzaun ist für eine gesunde
Katze so oder anders kein Hindernis. Die Auseinandersetzung zeigt daher eine
gewisse Tendenz der Beklagten, anderen Hausbewohnern unsinnige Vorschriften
zu machen. Dass dies geeignet ist, den Hausfrieden zu beeinträchtigen, bedarf
keiner Erwähnung. Dies zeigt zugleich, dass die Klägerin sich nicht einfach der
Probleme entledigen wollte, indem sie der Beklagten ohne Rücksicht auf die Hin-
tergründe kündigte. Vielmehr ging sie den Vorwürfen nach, soweit ihr dies mit den
ihr zur Verfügung stehenden Mitteln zumutbar war. Dies muss zwar nicht bedeu-
ten, dass nicht auch andere Hausbewohner ihre Anteile an den Konflikten hatten.

- 20 -
Das aber spielt bei der Frage, ob eine ordentliche Kündigung wegen des Verhal-
tens der Klägerin mit Treu und Glauben vereinbar ist, jedenfalls solange keine
Rolle, als die Klägerin wie gezeigt einen erheblichen Anteil an den Problemen
hatte.
Dem Argument der Beklagten, wonach es sich bei der Begründung der Klägerin
um einen vorgeschobenen Kündigungsgrund handle, da die Kündigung in Wahr-
heit eine Reaktion auf ihr Ansinnen dargestellt habe, Einsicht in ihr Mietdossier zu
bekommen, kann schon aus diesen Gründen nicht gefolgt werden. Zwar stehen
die ausgesprochene Kündigung und das Einsichtsbegehren der Beklagten in ei-
nem gewissen zeitlichen Zusammenhang. Die Beklagte räumt aber selber ein,
dass sie die Einsicht im Anschluss an die erfolgten Abmahnungen der Klägerin
verlangt hat, um herauszufinden, wer gegenüber derselben Pflichtverletzungen
der Beklagten behauptet hatte. Schon dies zeigt, dass es bei der Kündigung of-
fensichtlich um diese Pflichtverletzungen ging und nicht um das Einsichtsbegehren
der Beklagten.
Zusammenfassend erweist sich die Kündigung vom 16. Juni 2022 als mit Treu und
Glauben vereinbar und damit als gültig.
5. Erstreckung des Mietverhältnisses
5.1 Teilweise Gegenstandslosigkeit
Im Zusammenhang mit der beantragten Erstreckung des Mietverhältnisses aner-
kennt die Beklagte, anders als noch im Schlichtungsverfahren, eine einmalige und
definitive Erstreckung bis zum 31. März 2023 ausdrücklich, während die Beklagte
nicht mehr eine Maximalerstreckung, sondern nur noch eine solche von drei Jah-
ren verlangt.
Die Dispositionsmaxime bewirkt die Gegenstandslosigkeit im entsprechenden
Umfang, da das Gericht einer Partei auch bei Geltung der sozialen Untersu-
chungsmaxime nicht mehr und nichts anderes zusprechen darf, als sie verlangt,
und nicht weniger, als die Gegenpartei anerkennt (Art. 58 Abs. 1 ZPO). Auf eine
formelle Abschreibung des Verfahrens im Umfang, in welchem die Parteien einan-
der Zugeständnisse gemacht haben, kann daher verzichtet werden.

- 21 -
Entsprechend gilt es im Folgenden nur noch zu prüfen, ob auf eine Erstreckung
über den 31. März 2023 hinaus zu erkennen ist.
5.2 Erstreckungsvoraussetzungen
Nach Art. 272 Abs. 1 und Art. 272b Abs. 1 OR kann ein Mieter die Erstreckung des
Mietverhältnisses für Wohnräume um höchstens vier Jahre verlangen, wenn die
Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die
durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (ZK-HIGI/BÜHL-
MANN, Art. 272 OR N 74 f.). Die Behauptungs- und Beweislast für die Vorausset-
zungen des geltend gemachten Erstreckungsanspruchs, insbesondere die Härte-
gründe, darunter namentlich auch für die diese stützenden ausreichenden Such-
bemühungen, liegen nach Art. 8 ZGB beim Mieter (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272
OR N 248 ff.; SVIT-Komm.-HULLIGER, 4. Aufl., Art. 272 OR N 21 sowie N 37 ff.).
Der Vermieter muss die Erstreckungsausschlussgründe sowie generell die geltend
gemachten Vermieterinteressen beweisen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR
N 252 ff.; SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272a OR N 5).
Als Härte fallen Umstände in Betracht, die es dem Mieter oder seiner Familie ver-
unmöglichen, in der bis zur Vertragsbeendigung verbleibenden Zeit ein Ersatzob-
jekt zu beschaffen. Härtebegründende persönliche Verhältnisse sind all jene Um-
stände, die den Mieter in der Suche nach einem angemessenen Ersatz direkt oder
indirekt behindern (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 149). Auch eine vorüberge-
hende Ungewissheit in den persönlichen Verhältnissen oder ein objektiv ungüns-
tiger Kündigungstermin kann eine Rolle spielen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR
N 151 und 155 f.).
Die wirtschaftlichen Verhältnisse der Mieter bestimmen in erster Linie das Markt-
segment, in dem nach einem (angemessenen) Ersatzobjekt zu suchen ist (ZK-
HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 165). Bei der Wohnraummiete hat sich in der Praxis
die Faustregel entwickelt, dass im Regelfall nicht mehr als ein Viertel bis ein Drittel
des monatlichen Nettoeinkommens für den Mietzins aufgewendet werden soll
(BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017 E. 5.5.3). Bei den wirtschaftlichen
Verhältnissen ist in erster Linie das Einkommen zu berücksichtigen. Ohne beson-

- 22 -
dere Umstände wie einem sehr hohen Vermögen oder der Abfederung einer Über-
gangssituation kann vom Mieter nicht erwartet werden, dass er sein Vermögen
anzehrt. Massgeblich sind bei Einkommen und Vermögen die tatsächlichen Ver-
hältnisse und nicht künftige Entwicklungen, es sei denn, sie zeichnen sich mit Ge-
wissheit ab (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 28).
Bei langen Mietverhältnissen (zehn Jahre und mehr) liegt eine Härte im drohenden
Verlust der Orts- bzw. Quartierbezogenheit, sofern eine solche in den vergange-
nen Jahren für den Mieter entstanden ist (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 145;
BGer 4A_177/2008 vom 14. März 2008 E. 3.1).
Die Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt sind ein wesentliches Kriterium bei der
Beurteilung einer Härte (Mietrecht für die Praxis/ SPIRIG, 9. Aufl., S. 835 f.). Anders
als bei einer Zweiterstreckung sind für eine erstmalige Erstreckung zwar keine be-
sonders intensiven Suchbemühungen erforderlich (vgl. Art. 272 Abs. 3 OR). Mit
erfolglosen Suchbemühungen lässt sich aber aufzeigen, ob und inwiefern sich die
Marktverhältnisse auf die Situation der betroffenen Partei ausgewirkt haben (vgl.
BGer 4A_459/2020 vom 15. Dezember 2020 E. 4.1; BGer 4A_421/2017 vom
27. September 2017 E. 5.6.3; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 214; SVIT-
Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 38; MPra-SPIRIG, a.a.O., S. 837;
BSK OR I-WEBER, 7. Aufl., Art. 272 N 13 m.w.H.). Die Erstreckung als Sozialrecht
soll nur eingreifen, wenn der Mieter nicht selber in der Lage ist, sich innert der zur
Verfügung stehenden Zeit Ersatz zu beschaffen. Anerkannt ist dabei, dass sich
der Mieter für eine Ersterstreckung grundsätzlich nach einem gleichwertigen Ob-
jekt umsehen darf (BGE 116 II 446 E. 3a; BGE 110 II 249 E. 4; ZK-HIGI/BÜHLMANN,
Art. 272 OR N 99 und N 101). Umgekehrt ist eine Erstreckung in der Regel aus-
geschlossen, wenn der Vermieter der Mietpartei einen gleichwertigen Ersatz an-
bietet (Art. 272a Abs. 2 OR). Was ein angemessenes Ersatzobjekt ist, hängt aber
auch von den konkreten Bedürfnissen des Mieters ab (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272
OR N 99 und N 101; vgl. BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017). Ob die
Suchbemühungen als ernsthaft einzustufen sind, bestimmt sich nach objektiven
Kriterien (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 38; ZK-HIGI/BÜHLMANN,
Art. 272 OR N 101 und N 207 ff.). Keine oder ungenügende Suchbemühungen
können je nach den Umständen zu einer Reduktion der Erstreckungsdauer oder

- 23 -
zu deren Ausschluss führen (BGer 4A_522/2009 vom 13. Januar 2010 E. 3.3;
BGE 125 III 226 E. 4c).
Im Rahmen der Höchstdauer kann das Gericht eine oder zwei Erstreckungen ge-
währen. Ob eine Erstreckung zu gewähren ist und falls ja, für wie lange sowie, ob
erstmalig oder definitiv, entscheidet sich aufgrund einer Abwägung der Interessen
der Parteien im Einzelfall. Das Gericht entscheidet über das Begehren nach Er-
messen (Art. 4 ZGB), d.h. unter Berücksichtigung aller Umstände (Art. 272 Abs. 2
OR; BGE 136 III 190 E. 6; BGE 135 III 121 E. 2; BGE 125 III 226 E. 4b).
Die üblicherweise mit einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten stellen für
gewöhnlich keine Umstände im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR dar, weil sie durch
eine Erstreckung nicht abgewendet, sondern lediglich hinausgezögert werden kön-
nen. Eine Mieterstreckung rechtfertigt sich nur, wenn damit eine Milderung der
Folgen der Kündigung zu erwarten ist. Die Erstreckung hat nicht den Zweck, den
Mieter möglichst lange von günstigen Konditionen profitieren zu lassen, sondern
bezweckt in der Regel, dem Mieter mehr Zeit für die Suche nach einem Ersatzob-
jekt zu verschaffen (BGE 142 III 336 E. 5.3.1; BGE 116 II 446 E. 3b; BGE 105 II
197 E. 3b). Der Erstreckungsanspruch beurteilt sich nach den Verhältnissen im
Zeitpunkt des Entscheids (BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272 N 3c).
Ausgeschlossen ist eine Erstreckung in den Fällen gemäss Art. 272a OR, also
hauptsächlich bei Kündigungen, die wegen eines ausserordentlichen Kündigungs-
grundes wie Zahlungsrückstand, schwere Pflichtverletzung oder Konkurs des Mie-
ters ausgesprochen werden. Ihren Charakter als Erstreckungsausschlussgrund
behalten sie nach einer langjährigen Rechtsprechung grundsätzlich auch dann,
wenn der Vermieter statt einer möglichen ausserordentlichen Kündigung eine or-
dentliche ausspricht (BGE 117 II 415). Immerhin bildet der Umstand, dass nur eine
ordentliche Kündigung ausgesprochen wird, im Falle von Pflichtverletzungen zu-
mindest ein Indiz dafür, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses selbst aus
Sicht des Vermieters nicht (gänzlich) unzumutbar im Sinne von Art. 257f Abs. 3
und Art. 272a Abs. 1 lit. b OR ist.

- 24 -
5.3 Anwendung im vorliegenden Fall
Schon mit Blick auf die Anträge der Vermieterin ist klar, dass mindestens auf eine
Erstreckung von sechs Monaten zu erkennen ist. Damit erübrigt sich die Prüfung
von Ausschlussgründen.
Was die Härtesituation der Mieterin angeht, sind insbesondere ihre prekären finan-
ziellen Verhältnisse unbestritten. Die Vermieterin konzediert, dass schon der aktu-
elle Mietzins von Fr. 1'392.– an sich viel zu hoch sei. Beim unbestrittenen Einkom-
men von Fr. 2'856.– aus einer Erwerbsersatz-Rente sowie Ergänzungsleistungen
lässt sich bereits nach der für knappe Verhältnisse kaum passenden Drittelsregel
nicht einmal ein Mietzins von Fr. 1'000.– pro Monat finanzieren, so dass die Mie-
terin es unabhängig von der Qualität ihrer Suchbemühungen nicht leicht hat, sich
eine Ersatzwohnung zu beschaffen. Das Mietverhältnis besteht sodann seit über
10 Jahren, so dass von einer gewissen Verwurzelung im Quartier gesprochen wer-
den kann. Auch die gesundheitlichen Probleme der Mieterin dürften sich auf die
Suchbemühungen auswirken, da wegen der Bewegungseinschränkungen ein Er-
satzobjekt entweder im Erdgeschoss liegen oder doch über einen Lift verfügen
müsste. Weniger relevant sind die gesundheitlichen Aspekte für die Suchbemü-
hungen, auch wenn es Phase geben kann, während derer die Mieterin parallel zur
wiederholt aufgetretenen Verhandlungsunfähigkeit auch kaum in der Lage ist, sich
für Objekte zu bewerben. Nicht gehört werden kann der Einwand der Mieterin, sie
sei zum Zügeln aus gesundheitlichen Gründen nicht in der Lage. Bei einer gültigen
Kündigung ist der Umzug unausweichlich, denn eine Erstreckung ist stets zu be-
fristen. Allein die technischen Probleme beim Umzug können eine Erstreckung da-
her nicht rechtfertigen. Die Beklagte wird gezwungen sein, dafür die verfügbaren
Hilfen in Anspruch zu nehmen. Da Arzt- und Therapienetzwerke auch von einer
Ersatzwohnung aus problemlos mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen und
im Übrigen nicht nur in der Nähe des jetzigen Wohnortes zu finden sind, kann die
Nähe zu einer bestimmten Einrichtung für eine Erstreckung ebenfalls keine Rolle
spielen. Gleiches gilt für eine geplante Einbürgerung. Geeignete Belege liegen
nicht vor und wurden auch nicht offeriert. Abgesehen wird von der Beklagten nicht
erwartet, das Gebiet der Stadt Zürich zu verlassen.

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Die Klägerin kritisiert mit Recht die Suchbemühungen der Beklagten. Auch wenn
schon erwähnt wurde, dass die Beklagte es auch mit intensiven Bemühungen nicht
leicht haben dürfte, ein geeignetes Ersatzobjekt zu finden, erweisen sich die Be-
hauptungen zu ihren Bemühungen als pauschal und unspezifisch, namentlich was
die eingereichte Liste angeht. Einfach die PDF-Dokumente ausgeschriebener
Wohnungen in einem Dokument aufzulisten (…), genügt den Anforderungen of-
fensichtlich nicht, so wenig wie die teils pauschale Kritik an teils nicht näher be-
zeichneten Objekten. Es scheint auch, dass es für die Zeit seit Juli 2022 gar keine
spezifizierten Bemühungen mehr gibt.
Was die Interessen der Vermieterin angeht, dürfte sich die Situation seit dem Aus-
zug des Ehepaars Z. zwar etwas entspannt haben. Wie gerade die Auseinander-
setzungen mit den Z.s sowie mit T. und X. aber zeigen, besteht wegen der Art, wie
die Beklagte mit Konflikten umgeht, ohne weiteres die Gefahr neuer Reibereien.
Im Umgang mit gesundheitlich beeinträchtigten Menschen darf zwar auch von der
Nachbarschaft eine gewisse Nachsicht erwartet werden. Schon mit ihren erstellten
Handlungsweisen brachte die Beklagte den Hausfrieden aber in einer Weise in
eine Schieflage, die nicht zu tolerieren ist. Es ist auch nicht Aufgabe der Vermie-
terin, für eine allenfalls erforderliche intensivere Betreuung der Mieterin zu sorgen.
Insgesamt ist die an sich durchaus erhebliche Härte auch auf ungenügende Such-
bemühungen der Beklagten zurückzuführen und wird durch das ebenfalls gewich-
tige Vermieterinteresse an der Wiederherstellung des Hausfriedens zumindest teil-
weise aufgewogen. Eine Erstreckung von einem Jahr bis 30. September 2023 er-
weist sich daher als den gesamten Umständen angemessen.
6. Kosten- und Entschädigungsfolgen
Bei Gerichtsgebühr und Parteientschädigung sind die üblichen Ansätze zum Tra-
gen zu bringen, die sich nach dem Streitwert richten, abzüglich je eines Drittels
gestützt auf § 7 GebV und § 4 Abs. 2 AnwGebV. Dies führt zu einer vollen Ge-
richtsgebühr von Fr. 4'200.– und zu einer vollen Parteientschädigung von Fr.
5'640.–.
Die Beklagte unterliegt bezüglich des Kündigungsschutzbegehrens im engeren
Sinne vollumfänglich und bezüglich der Erstreckung gemessen an den Anträgen

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(6 Monate bzw. 3 Jahre) zu 80%. Es rechtfertigt sich daher, ihr 90% der Kosten
aufzuerlegen und sie zu einer reduzierten Parteientschädigung an die Klägerin von
80% des ordentlichen Ansatzes zu verpflichten.
(…)»
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbe-
hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2024, 34. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw A.I. Altieri, Leitende Gerichtsschreiberin;
Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident