zh_bezirksgericht_zuerich · MJ240077-L · 2025-10-13 · de
ZMP 2026 Nr. 11: Kündigung wegen nächtlichen Lärmimmissionen durch einen Barbetrieb in einem Mehrfamilienhaus. Zulässige Reaktion auf Pflichtverletzungen oder im Widerspruch zu einem explizit erlaubten und jahrelang geduldeten Verhalten?


ZMP 2026 Nr. 11
Art. 257f OR; Art. 271 OR. Kündigung wegen nächtlichen Lärmimmissionen
durch einen Barbetrieb in einem Mehrfamilienhaus. Zulässige Reaktion auf
Pflichtverletzungen oder im Widerspruch zu einem explizit erlaubten und
jahrelang geduldeten Verhalten?
Für einmal publizieren wir nachträglich ein Mietgerichtsurteil, welches aus Sicht
der Redaktion erst durch den abweichenden Entscheid des Obergerichts von all-
gemeinem Interesse geworden ist: Die Mieterin betreibt im Mehrfamilienhaus der
Vermieter mit deren Zustimmung eine Bar, in welcher es gemäss Beschwerden
wiederholt zu nächtlichen Ruhestörungen gekommen ist. Die Betreiberin der Bar
verfügt über eine öffentlich-rechtliche Bewilligung für den Betrieb, in welcher die
Lärmfrage angesprochen wurde. Während Jahre vor der angefochtenen Kündi-
gung erhebliche Immissionen unbestrittenermassen vorhanden waren, bestanden
in der jüngsten Zeit nur zwei belegte Beschwerden, die zwar zu Polizeirapporten,
aber nicht zu einer Ahndung durch die Behörden geführt hatten. Das Mietgericht
erachtete die Kündigung als gültig, das Obergericht hob sie auf, hauptsächlich mit
der Begründung, die Mieterin verfüge über eine Bewilligung für ihren lärmintensi-
ven Betrieb, der von den Vermietern und deren Rechtsvorgänger jahrelang tole-
riert worden sei. Aus der Korrespondenz der Parteien gehe hervor, dass diese
immer wieder über den Schallschutz diskutiert und zunächst auf bauliche Mass-
nahmen durch Schaffung einer Nutzungseinheit zwischen der Bar und der darüber
liegenden Wohnung verzichtet hätten. Im Jahre 2021 seien die baulichen Mass-
nahmen dann nachgeholt worden. Seither sei es aber auch nicht mehr zu relevan-
ten Störungen gekommen.

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Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MJ240077-L vom 13. Oktober 2025 (OG-
Entscheid im Anschluss; Gerichtsbesetzung: Weber, Trepp, Bauert; Gerichts-
schreiber Gmür):
«(…)
I. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1. Sachverhalt
Mit Mietvertrag vom 2. Juni 2000 mietete E., ehemaliger Gesellschafter der Kläge-
rin, von †F., Vater der Beklagten, per 1. Juni 2000 einen Geschäftsraum im Erd-
geschoss des Mehrfamilienhauses an der N.-strasse y in Zürich. Die Vertragspar-
teien vereinbarten den Gebrauchszweck «Laden resp. Café-Bar gem. vom Mieter
einzuholender Bewilligung». Mit Entscheid der Bausektion der Stadt Zürich vom
5. September 2000 wurde der Klägerin (unter ihrer damaligen Firma E. Gastrono-
mie GmbH) als Bauherrin die baurechtliche Bewilligung zum Umbau des Mehrfa-
milienhauses sowie zur Nutzungsänderung erteilt («Einrichtung einer Café-Bar mit
Küche/Office anstelle des Ladenlokals, Einbau einer zusätzlichen WC-Anlage»).
Am 24. November 2000 schlossen E. und †F. sodann einen Mietvertrag über einen
Lagerraum im Untergeschoss desselben Mehrfamilienhauses mit Mietbeginn
1. Dezember 2000.
Nachdem der befristet abgeschlossene Mietvertrag vom 2. Juni 2000 am 30. Sep-
tember 2003 ausgelaufen war, wurden die beiden bestehenden Verträge mit Miet-
vertrag vom 30. September 2003 erneuert, wobei neu auch die Klägerin als Mit-
mieterin in den Mietvertrag aufgenommen wurde. Als Gebrauchszweck wurde im
Vertrag «Café-Bar und Lager» festgehalten. Mit Vertrag vom 27. März 2014 ver-
einbarten die drei Vertragsparteien, dass E. aus dem Mietverhältnis entlassen und
dieses bloss noch zwischen der Klägerin und †F. weitergeführt werde. Im Juni
2014 wurde die Klägerin in die «A. GmbH» umfirmiert. In den gemieteten Räumen
unterhielt und unterhält die Klägerin einen Restaurationsbetrieb mit dem Namen
«G.-Bar». Betriebsführer bzw. Patentinhaber der G.-Bar sowie gleichzeitig Gesell-
schafter und vorsitzender Geschäftsführer der Klägerin ist H.

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Am 13. Juni 2016 unterzeichnete H. eine schriftliche «Bestätigung» der Stadtpoli-
zei Zürich (Kommissariat Gewerbepolizei), in welcher es unter anderem heisst:
« Aufgrund von Beschwerden von Anwohnenden der Gastwirtschaft G.bar, N.-strasse y,
wonach die Ruhe, insbesondere die Nachtruhe, durch die musikalischen Darbietungen
im genannten Betrieb beeinträchtigt werde, wurden polizeiliche Abklärungen in die
Wege geleitet, die zeigen, dass die Klagen zumindest teilweise zu Recht erhoben wer-
den. »
In der schriftlichen «Bestätigung» wurden H. die Verzeigung an den Strafrichter
sowie verwaltungsrechtliche Massnahmen angedroht für den Fall, dass die An-
wohnerschaft in Zukunft weiterhin durch musikalische Darbietungen oder andere
Begleiterscheinungen des Betriebs der G.-Bar gestört würden.
Mit Schreiben vom 11. Januar 2019 erfolgte sodann eine Abmahnung an die Klä-
gerin, in welcher der damalige Rechtsvertreter von †F. unter anderem mitteilte,
dass sein Klient Beschwerden von anderen Mietern über von der G.-Bar ausge-
hende Lärmemissionen erhalten habe. Für den Fall, dass weitere Beschwerden
eingingen, wurde der Klägerin die ausserordentliche Kündigung des Mietverhält-
nisses angedroht. Eine zweite Abmahnung erfolgte am 23. Januar 2019.
Mit schriftlicher Verwarnung der Stadtpolizei Zürich vom 10. Dezember 2019
wurde H. an die schriftliche «Bestätigung» vom 13. Juni 2016 erinnert und erneut
die Verzeigung an den Strafrichter angedroht. In der Verwarnung heisst es unter
anderem:
« Seit der von Ihnen unterzeichneten Bestätigung vom 4. Juli 2016 sind mind. 15 Lärm-
klagen mit Bezug zur Gastwirtschaft ‘G.bar’ erhoben worden, wovon fünf durch die
Polizei vor Ort bestätigt werden konnten […] »
Im Dezember 2022 rapportierte die Stadtpolizei Zürich gegen H. wegen Nachtru-
hestörung durch überlaute Musikdarbietungen sowie Nichtaufrechterhaltung von
Ordnung und guter Sitte in einer Gastwirtschaft. In der Folge wurde am 20. April
2023 ein Strafbefehl durch das Stadtrichteramt der Stadt Zürich erlassen, gegen
welchen H. Einsprache erhob. Mit Verfügung vom 15. Oktober 2024 wurde das
Verfahren definitiv eingestellt und die ausgefällte Busse aufgehoben.

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Wegen eines im Vertrag vom 27. März 2014 vereinbarten Konkurrenzverbotes
kam es in den Jahren 2018–2020 sodann zu einem gerichtlich ausgetragenen
Streit zwischen †F. und der Klägerin. Das Gerichtsverfahren konnte am 2. Sep-
tember 2020 mit einem vor Mietgericht Zürich geschlossenen Vergleich beendigt
werden (…). Im Mai 2021 machte die Klägerin bei der Schlichtungsbehörde des
Bezirks Zürich ein weiteres Verfahren hängig (…), reichte nach erteilter Klagebe-
willigung jedoch keine Klage beim Gericht ein.
Mit zwei separaten amtlichen Formularen vom 18. Dezember 2023 sprach der Be-
klagte 2 als Vertreter von †F. die Kündigung des Mietverhältnisses betreffend Ge-
schäftsraum, Lagerraum sowie den dazugehörigen Abstellplatz auf den 30. Sep-
tember 2024 aus. Als Begründung führte er unter anderem «Wiederholte Lärmkla-
gen von Mitmietern sowie Polizeieinsätze aufgrund zu lauter Musik, Nichteinhalten
der Ruhezeiten etc.» sowie «Wiederherstellen geordneter Verhältnisse in der Miet-
liegenschaft» an.
2. Prozessgeschichte
Mit Eingabe vom 11. Januar 2024 machte die Klägerin ein Kündigungsschutzver-
fahren bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich anhängig. Da der ur-
sprünglich von der Klägerin ins Recht gefasste †F. während des Schlichtungsver-
fahrens verstarb, richtete sich das Verfahren in der Folge gegen seine beiden
Söhne, die Beklagten (vgl. Art. 83 Abs. 4 Hs. 2 ZPO in Verbindung mit Art. 560
Abs. 1 ZGB). Da die Klägerin den anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom
26. September 2024 geschlossenen Vergleich mit Schreiben vom 8. Oktober 2024
widerrief, wurde ihr mit Beschluss vom 24. Oktober 2024 die Klagebewilligung er-
teilt.
Am 6. Dezember 2024 (Poststempel) reichte die Klägerin die vorliegende Klage
sowie die ihr am 6. November 2024 zugestellte Klagebewilligung fristgerecht beim
hiesigen Gericht ein. Mit Zirkulationsbeschluss vom 12. Dezember 2024 wurde die
Klage samt Beilagen den Beklagten zugestellt, die Prozessleitung an den Mietge-
richtspräsidenten delegiert sowie der Klägerin Frist zur Leistung eines Kostenvor-
schusses von Fr. 7'420.– angesetzt. Nachdem die Klägerin den Kostenvorschuss
innert erstreckter Frist bezahlt hatte, wurde den Beklagten mit Verfügung vom

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21. Januar 2025 Frist angesetzt, um schriftlich zur Klage Stellung zu nehmen.
Nachdem auch innert erstreckter Frist keine Stellungnahme der Beklagten einge-
gangen war, wurden die Parteien zur Hauptverhandlung vom 5. Juni 2025 vorge-
laden. Anlässlich der Hauptverhandlung erstatteten zunächst die Beklagten ihre
Stellungnahme zur Klage vom 6. Dezember 2024; anschliessend erhielten die Par-
teien Gelegenheit zu replizieren bzw. duplizieren. Anlässlich der Hauptverhand-
lung durchgeführte Vergleichsgespräche scheiterten. Das Verfahren ist spruchreif.
Die Urteilsberatung erfolgte auf dem Zirkularweg.
II. Prozessuale Vorbemerkungen
1. Vorliegend handelt es sich um eine Streitigkeit aus einem Geschäftsmietver-
hältnis, dem ein im Bezirk Zürich gelegenes Mietobjekt zugrunde liegt. Der Streit-
wert beträgt mehr als Fr. 30'000.–. Damit ist das Mietgericht Zürich als Kollegial-
gericht zur Behandlung der vorliegenden Sache örtlich und sachlich zuständig
(Art. 33 ZPO; § 21 Abs. 1 lit. a GOG in Verbindung mit § 26 GOG). Da die vorlie-
gende Klage den Kündigungsschutz und damit eine Streitigkeit nach Art. 243
Abs. 2 lit. c ZPO betrifft, kommt das vereinfachte Verfahren zur Anwendung.
2. In mietrechtlichen Kündigungsschutzverfahren stellt das Gericht den Sach-
verhalt gemäss Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO in Verbindung mit Art. 243 Abs. 2 lit. c
ZPO von Amtes wegen fest (sog. soziale Untersuchungsmaxime; BSK ZPO-MA-
ZAN, Art. 247 N 4). Dies ändert jedoch nichts daran, dass die Parteien die Verant-
wortung für die Sachverhaltsermittlung tragen. Sie sind nicht davon befreit, bei der
Feststellung des wesentlichen Sachverhalts aktiv mitzuwirken und die allenfalls zu
erhebenden Beweise zu bezeichnen (BGE 141 III 569 E. 2.3.1 f.; Urteil des Bun-
desgerichts 4A_368/2024 vom 23. Oktober 2024, E. 5.1.1.). So ist das Gericht
nach dem Willen des Gesetzgebers lediglich einer erhöhten Fragepflicht unterwor-
fen. Es kommt insbesondere nicht anwaltlich vertretenen Parteien mit spezifischen
Fragen zur Hilfe, damit die erforderlichen Behauptungen aufgestellt und die ent-
sprechenden Beweismittel aufgeführt werden. Für das Ausmass der richterlichen
Hilfe ausschlaggebend sind insbesondere die intellektuellen Fähigkeiten der Par-
teien, ein allfälliges Machtgefälle zwischen ihnen, die Schwierigkeit der Materie
sowie im vorliegenden Fall insbesondere die vorhandene anwaltliche Vertretung.

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Die Parteien haben Anspruch auf Abnahme der gehörig angebotenen Beweise,
soweit die Offerten auf genügenden Behauptungen im soeben beschriebenen Sinn
beruhen. Nach der Rechtsprechung gilt dies allerdings nur so weit, als dies zur
Ermittlung des relevanten Sachverhalts erforderlich ist (vgl. Art. 150 Abs. 1 und
152 Abs. 1 ZPO), und es schliesst eine antizipierte Beweiswürdigung nicht aus
(BGE 143 III 297 E. 9.3.2; BGE 136 I 229 E. 5.3; BGE 134 I 140 E. 5.3; OG ZH in
ZMP 2025 Nr. 8 E. II.4.3 und 4.6).
III. Zur Begründetheit der Klage
1.1 Gemäss Art. 266a Abs. 1 OR können unbefristete Mietverhältnisse von den
Vertragsparteien unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine gekündigt
werden, sofern keine längere Frist oder kein anderer Termin vereinbart wurde. Die
ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses setzt in diesem Sinne keinen be-
sonderen Kündigungsgrund voraus (BGE 145 III 143 E. 3.1). Die geltende Kündi-
gungsfreiheit wird bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen jedoch durch
Art. 271 Abs. 1 OR eingeschränkt. Nach dieser Bestimmung ist eine Kündigung
anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
Art. 271 Abs. 1 OR wird durch den beispielhaften Katalog treuwidriger Kündigun-
gen in Art. 271a OR konkretisiert und erweitert. Bei der Beurteilung einer Kündi-
gung sind insbesondere die im Zusammenhang mit dem Gebot zum Handeln nach
Treu und Glauben (Art. 2 Abs. 1 ZGB) sowie dem Verbot des Rechtsmissbrauchs
(Art. 2 Abs. 2 ZGB) entwickelten Kriterien zu beachten. Allgemein gilt eine Kündi-
gung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes
Interesse ausgesprochen wurde und damit aus reiner Schikane erfolgte oder Inte-
ressen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander ste-
hen (BGE 148 III 215 E. 3.1.2; BGE 132 III 737 E. 3.5). Treuwidrig ist deshalb ins-
besondere eine Kündigung, die ohne jeglichen Grund ausgesprochen wurde und
sich damit als nutzlos erweist. Besteht demgegenüber ein tatsächliches Interesse
der Vermieterin an der Kündigung, ist diese grundsätzlich nicht zu beanstanden.
Entspricht der von der Vermieterin angegebene Kündigungsgrund indessen nicht
der Wahrheit, erweist er sich also als bloss vorgeschoben, ist die Kündigung auch
dann treuwidrig und aufzuheben, wenn ihr wahrer Grund nicht ermittelt werden

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kann (BGE 143 III 344 E. 5.3.1; Mietrecht für die Praxis-THANEI, 10. Auflage, Zü-
rich 2022, S. 890).
Für die Beurteilung massgeblich sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Kündigung
(BGE 148 III 215 E. 3.1.4). Ereignisse nach der Kündigung können immerhin
Rückschlüsse auf die Situation im Kündigungszeitpunkt zulassen (Urteil des Bun-
desgerichts 4A_127/2017 vom 25. Oktober 2017, E. 3.2). Dabei obliegt es gemäss
bundesgerichtlicher Rechtsprechung der Empfängerin der Kündigung zu bewei-
sen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte
(BGE 148 III 215 E. 3.1.5; BGE 145 III 143 E. 3.1.; Art. 8 ZGB). Zu beweisen hat
sie diejenigen Tatsachen, die auf einen Verstoss gegen den Grundsatz von Treu
und Glauben schliessen lassen. Die kündigende Partei hat jedoch redlich zur
Wahrheitsfindung beizutragen: Sie hat die Kündigung auf Verlangen zu begründen
(Art. 271 Abs. 2 OR) und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündi-
gungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen. Dabei hat sie den Kündigungs-
grund mindestens glaubhaft zu machen (Urteil des Bundesgerichts 4A_518/2010
vom 16. Dezember 2010, E. 2.4.1). An die von ihr abgegebene Begründung ist die
kündigende Partei sodann grundsätzlich gebunden (SVIT-Kommentar-MEYER,
Art. 271 N 73).
Was die Nutzungsrechte des Mieters hinsichtlich der von ihm gemieteten Sache
angeht, so ist zunächst von Art. 253 OR auszugehen. Gemäss dieser Bestimmung
verpflichtet sich der Vermieter durch den Mietvertrag, dem Mieter die Mietsache
zum Gebrauch zu überlassen. Der Mieter darf die überlassene Sache für die ge-
samte Mietdauer benutzen und zwar im Sinne des vereinbarten Gebrauchszwecks
(ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 253 OR N 22 f.; SVIT-Kommentar-BÄTTIG, Art. 253 OR
N 3; vgl. auch Art. 256 Abs. 1 OR). Falls es an einer besonderen Abrede fehlt, ist
von dem Gebrauch auszugehen, den man von der Art der gemieteten Mietsache
üblicherweise macht. Die Gebrauchsüberlassung ist indes nicht nur durch den ver-
einbarten oder vorausgesetzten Gebrauchszweck begrenzt. Der Mieter einer un-
beweglichen Sache hat unter anderem auch auf Hausbewohner und Nachbarn
Rücksicht zu nehmen (Art. 257f Abs. 2 OR). Hierzu gehört namentlich die Vermei-
dung störender Lärmemissionen (BGE 136 III 65 E. 2.5), was insbesondere die
Einhaltung von im öffentlichen Recht vorgesehenen Ruhezeiten miteinschliesst

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(KUKO-BLUMER, Art. 257f OR N 4; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 257f OR N 34). Diese
für die Miete unbeweglicher Sachen normierte Rücksichtnahmepflicht ist zwingen-
der Natur (SVIT-Kommentar-REUDT, Art. 257f OR N 1). Aber auch ausserhalb des
Anwendungsbereichs von Art. 257f OR darf der Gebrauch der Mietsache nicht
rechtswidrig sein oder gegen die guten Sitten verstossen (vgl. Art. 20 OR); öffent-
lich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen sind stets einzuhalten. Zu nennen sind
die im Polizeirecht der Stadt Zürich verankerten allgemeinen Ruhezeiten, insbe-
sondere die von 22.00 Uhr (bzw. 23.00 Uhr freitags und samstags während der
gesetzlichen Sommerzeit) bis 07.00 Uhr andauernde Nachtruhe (Art. 19 Abs. 1
APV). Aber selbst ausserhalb der Nachtruhe dürfen Dritte durch lärmintensive Ak-
tivitäten im Innern von Gebäuden nicht erheblich belästigt werden (Art. 20 Abs. 2
APV); Ausnahmen bedürfen stets einer Polizeibewilligung (Art. 20 Abs. 3 APV).
Zwar kann ein widersprüchliches und damit grundsätzlich treuwidriges Verhalten
vorliegen, wenn der Kündigende dem Mieter eine bestimmte Nutzungsart explizit
erlaubt hat (BGE 148 III 215 E. 3.1.2; vgl. CPra Bail-CONOD, Art. 271 OR N 25; ZK-
HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 N 68 ff.; Mietrecht für die Praxis-THANEI, 10. Auflage, Zü-
rich 2022, S. 889 f.). Soweit eine solche Nutzung aber gegen öffentlich-rechtliche
Vorschriften verstösst, verhalten sich beide Parteien nicht rechtskonform, und die
Kündigung ist nur schon deshalb schützenswert, weil sie der Beendigung eines
widerrechtlichen Zustands dient (ZMP 2025 Nr. 17). Eine Erlaubnis oder die Dul-
dung eines gegen öffentlich-rechtliche Normen verstossenden Verhaltens ist zu-
dem jedenfalls nicht leichthin anzunehmen.
1.2 Die Klägerin macht an erster Stelle geltend, dass die in den Kündigungsfor-
mularen vom 18. Dezember 2023 angegebene Begründung der Kündigung –
«Wiederholte Lärmklagen von Mitmietern sowie Polizeieinsätze aufgrund zu lauter
Musik, Nichteinhalten von Ruhezeiten etc.» sowie «Wiederherstellung geordneter
Verhältnisse in der Mietliegenschaft» – unzutreffend und bloss vorgeschoben und
die Kündigung deshalb treuwidrig und aufzuheben sei. Die Klägerin bestreitet dem
Grundsatz nach, dass sie die Ruhezeiten nicht eingehalten habe und dass in der
Liegenschaft ungeordnete Verhältnisse herrschten. Sie habe sich stets gesetzes-
konform verhalten, verfüge sie doch über eine Polizeibewilligung, welche die G.-
Bar dauernd von der Schliessungsstunde ausnehme. Seit Ende 2019 seien denn

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auch keine Verfahren wegen Störung der Nachtruhe mehr geführt worden, mit
Ausnahme des Verfahrens vom Dezember 2022, welches jedoch eingestellt wor-
den sei. Ebenso wenig seien verwaltungsrechtliche Massnahmen angedroht oder
angeordnet worden. Für den Zeitraum in den Jahren 2016–2019 räumt die Kläge-
rin zwar ein, dass es zu Vorfällen kam, diese seien für das vorliegende Verfahren
aber deshalb nicht relevant, weil die Kündigung erst Ende 2023 ausgesprochen
worden sei.
Die Lärmbeschwerden seien in erster Linie von I. gekommen, dem Mieter einer
der beiden Wohnungen direkt über der G.-Bar. Andere Mieter des Mehrfamilien-
hauses, insbesondere der Mieter der anderen Wohnung im 1. Obergeschoss, stör-
ten sich nicht wegen der Geräuschsituation. Lärmbeschwerden von J., der Mieterin
einer Wohnung aus dem 2. Obergeschoss, seien der Klägerin nie mitgeteilt wor-
den und ausserdem irrelevant, weil sich die angeblichen Emissionen vor Einbau
eines Schallschutzes im Jahr 2021 ereignet hätten. Die polizeiliche Überprüfung
der Beschwerden von I. habe zudem ergeben, dass keine übermässige Störung
vorgelegen sei. Da I. nun schon seit sieben Jahren in der Wohnung lebe, könne
die Situation ausserdem nicht so prekär sein. Die Beklagten hetzten die anderen
Mieter bewusst gegen die Klägerin auf und veranlassten sie, sich über allfälligen
Lärm zu beschweren bzw. die Polizei aufzubieten. Aus dem blossen Ausrücken
der Polizei könne aber nicht abgeleitet werden, dass die Nachtruhe tatsächlich
nicht eingehalten worden sei.
Die Klägerin stellt sich weiter auf den Standpunkt, dass allfällige Störungen der
anderen Mieter lediglich dem entsprächen, was der vertragsgemässe Betrieb einer
Bar in einem Altbau nun einmal mit sich bringe. Wer freiwillig in eine Wohnung
oberhalb einer Bar ohne Polizeistundenbeschränkung ziehe, müsse denn auch
gewisse Lärmimmissionen in Kauf nehmen; ähnlich habe dies auch das Bundes-
gericht festgehalten ([…], mit Verweis auf das Urteil des Bundesgerichts
4A_583/2008 vom 23. März 2008). Dass der vertraglich vereinbarte Gebrauchs-
zweck, nämlich der Betrieb einer «Café-Bar», eine lärmintensive Nutzung um-
fasse, zeige ausserdem bereits der Inhalt der baurechtlichen Bewilligung vom
5. September 2000: «Mit dem Einbau einer Café-Bar ergibt sich gemäss SIA-
Norm 181, Ziff. 32 eine ‘lärmintensive Nutzung’ mit dem Störungsgrad ‘sehr

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stark’.». Zudem sehe die Allgemeine Polizeiverordnung der Stadt Zürich (APV; AS-
Nummer 551.110) für Aktivitäten im Innern von Gebäuden bloss vor, dass diese
Dritte nicht erheblich belästigen dürften (…; Art. 20 Abs. 2 APV). Da die Erheblich-
keit kontextabhängig zu verstehen sei, seien in einer Bar an einem belebten Platz
gewisse Immissionen durchaus zulässig. Ähnlich hänge auch das Mass an gefor-
derter Rücksichtnahme gemäss Art. 257f OR vom konkreten Gebrauch der Sache
ab, weshalb nicht jede Störung der anderen Mieter unzulässig sei. Die Ursache für
allfälligen störenden Lärm sei darüber hinaus nicht – wie im Kündigungsformular
angegeben – zu laute Musik, sondern der übliche Betriebslärm der Bar in Verbin-
dung mit der alten Bausubstanz des Gebäudes. Auf der anlässlich der Hauptver-
handlung vom 5. Juni 2025 gehörten Tonaufnahme der Beklagten sei bloss ein
gefälliges Trompetenspiel hörbar, nicht aber tiefe Bassfrequenzen.
Die Klägerin ist der Ansicht, dass der angegebene Kündigungsgrund den Beklag-
ten bloss dazu diene, eine Kündigung des Mietverhältnisses kurz nach Ablauf der
Kündigungssperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR zu rechtfertigen. Wahres
Ziel der Kündigung sei vielmehr die Neuvermietung des Ladenlokals an denjeni-
gen Konkurrenzbetrieb, dessentwegen es bereits zum Schlichtungs- bzw. Ge-
richtsverfahren im Jahr 2019 bzw. 2020 gekommen sei. Aus diesem Grund liege
ausserdem auch eine zweckwidrige Kündigung vor.
Weiter macht die Klägerin geltend, dass die Kündigung vom 18. Dezember 2023
Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens sei. Dies einerseits, weil der Beklagte 2
rund einen Monat vor Aussprache der Kündigung einer Vertragsverlängerung zu-
gestimmt habe. So habe am 13. November 2023 ein Gespräch zwischen M.H. (in
der Korrespondenz auch als N.H. bezeichnet; vgl. …), Geschäftsführerin der Klä-
gerin und Mutter von H., und dem Beklagten 2 stattgefunden, bei welchem letzte-
rer fest und bedingungslos zugesagt habe, das Mietverhältnis um 10 Jahre zu ver-
längern. Anderseits sei die Kündigung auch deshalb widersprüchlich, weil die Be-
klagten die lärmbedingten Konflikte selbst verursacht hätten, indem sie bewusst
darauf verzichtet hätten, die lärmexponierte Wohnung oberhalb der G.-Bar an die
Klägerin bzw. H. zu vermieten. Ursprünglich sei der Übernahme der Wohnung
durch die Klägerin bzw. H. bereits zugestimmt worden. Erst als die Klägerin auf

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die Einhaltung des im Vertrag vom 27. März 2014 verankerten Konkurrenzverbo-
tes beharrt habe, hätten sich die Beklagten in vollem Bewusstsein um die Lärm-
probleme für die Vermietung an einen Dritten entschieden. Was die restlichen Mit-
mieter angehe, so sei es widersprüchlich, sich nachträglich über Lärmemissionen
zu beschweren, welche die Betroffenen beim Einzug kannten oder hätten kennen
müssen. Entsprechend sei auch keine rechtsgültige Kündigung gestützt auf solche
Beschwerden möglich. Widersprüchlich sei die Kündigung ausserdem auch des-
halb, weil die Beklagten die Lärmemissionen seit vielen Jahren geduldet hätten.
1.3 Die Beklagten stellen sich demgegenüber auf den Standpunkt, dass die an-
deren Mieter der betreffenden Mietliegenschaft bereits seit Jahren durch das rück-
sichtslose Verhalten der Klägerin in ihrem nächtlichen Ruhebedürfnis gestört wür-
den und aufgrund des klägerischen Betriebs unhaltbare Zustände herrschten. Es
werde regelmässig bis weit nach 24.00 Uhr laut Musik gespielt oder sonstwie Lärm
verursacht, teils auch unter der Woche. Dabei dringe die laute Musik teils bis in
den zweiten Stock. Die Beklagten verweisen hierfür auf die «Bestätigung» vom
13. Juni 2016, die schriftliche Verwarnung vom 10. Dezember 2019 sowie die Po-
lizeirapporte vom 9. November 2022 und vom 1. Dezember 2022, in welchen die
Polizei jeweils Ruhestörungen durch die G.-Bar bestätigt habe. Neben den Vorfäl-
len in den Jahren 2016–2019 – welche für das vorliegende Verfahren entgegen
der Klägerin durchaus relevant seien, ergebe sich aus ihnen doch ein Gesamtbild
der Situation – seien auch in der Zeit zwischen Anfang 2022 und Ende 2023
18 Lärmklagen wegen der G.-Bar bei der Stadtpolizei Zürich eingegangen, davon
mehr als die Hälfte wegen Musiklärms. Zu mehreren weiteren Polizeieinsätzen sei
es auch in den Jahren 2024 und 2025 gekommen. Die Klägerin bzw. H. sei ent-
sprechend nach wie vor nicht bereit, die gebotene Rücksicht zu nehmen. Bereits
im Jahr 2019 hätten mehrere Mieter ihre Wohnung gekündigt, weil sie den durch
die G.-Bar verursachten Lärm nicht mehr ausgehalten hätten. Zu den Mietern, die
sich über den Lärm beschwerten, gehörten neben I. namentlich auch L., M., J., N.,
O. und P.
Die Beklagten machten geltend, dass mit dem Betrieb einer «Café-Bar» weder
laute Musikdarbietungen noch Öffnungszeiten nach 22.00 Uhr zwingend bzw. be-
griffsnotwendig verbunden seien. Unter einer «Café-Bar» sei eher eine ruhige,

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vielleicht sogar gediegene Lokalität zu verstehen, nicht aber ein «Rund-um-die-
Uhr-Halligalli» wie es die Klägerin betreibe. Aus der Tatsache, dass die baurecht-
liche Bewilligung vom 5. September 2020 im Zusammenhang mit der geplanten
«Café-Bar» von einer «lärmintensiven Nutzung» mit dem Störungsgrad «sehr
stark» spricht, könne die Klägerin nichts ableiten, werde so doch jeder Restaurati-
onsbetrieb eingeschätzt; die SIA-Norm 181 treffe keine Unterscheidung zwischen
den Begriffen «Café-Bar», «Café» und «Bar».
Weiter bringen die Beklagten vor, dass einem durchgehenden Nachtbetrieb, wel-
cher die Mitmieter in ihrem nächtlichen Ruhebedürfnis stört, die in Ziff. 13.4. des
Mietvertrags vereinbarte Rücksichtnahmepflicht entgegenstehe. Diese gehe sogar
noch weiter als die in Art. 257f Abs. 2 OR verankerte Pflicht. Die Bewilligung zum
«Rund-um-die-Uhr-Betrieb» habe die Klägerin denn auch erst 11 Jahre nach Un-
terzeichnung des Mietvertrags und ohne Wissen bzw. Zustimmung des Vermieters
erhalten. Die Klägerin habe bei Vertragsschluss zudem gewusst, dass es sich um
ein Mehrfamilienhaus handle und lautstarke Musikdarbietungen und ausgelassene
Feiern rund um die Uhr schlicht nicht drin lägen. Es treffe zwar zu, dass von einem
Restaurationsbetrieb notwendigerweise gewisse Lärmemissionen ausgehen wür-
den, im vorliegenden Fall sei das übliche und zu duldende Mass jedoch überschrit-
ten. Die Klägerin sei mehrmals erfolglos abgemahnt worden. Eine Kündigung des
Mietverhältnisses sei der einzige Weg gewesen, um in der Liegenschaft geordnete
Verhältnisse herzustellen. Die ständigen und bewussten Verstösse der Klägerin
hätten auch ohne Weiteres eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 257f
Abs. 3 OR zugelassen.
Weiter habe der Beklagte 2 keineswegs gegenüber M.H. ohne jede Bedingung
eine Verlängerung des Mietvertrags um 10 Jahre zugesagt. Der damals am fragli-
chen Gespräch anwesende Beklagte 2 habe nie auch nur ansatzweise eine solche
Zusicherung abgegeben. Was sodann die Vermietung der Wohnung oberhalb der
G.-Bar betreffe, so stehe es den Beklagten frei, mit wem sie einen Mietvertrag
abschliessen wollten. Durch die fehlende Rücksichtnahme der Klägerin würden
die Beklagten in ihrer Vertragspartnerwahlfreiheit nicht eingeschränkt. Auch von
einem Dulden der Lärmemissionen könne nicht die Rede sein, hätten die Beklag-
ten die Klägerin doch mehrfach abgemahnt. Bis zum vorliegenden Prozess sei den

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Beklagten ausserdem nicht bekannt gewesen, dass die G.-Bar dauernd von der
Schliessungsstunde befreit sei.
1.4 Im vorliegenden Fall steht ohne Weiteres fest, dass es in den Jahren 2016–
2019 wiederholt zu störenden Lärmemissionen durch die Klägerin während den
gesetzlichen Ruhezeiten kam. Die Klägerin räumt dies denn auch selbst ein. Daran
ändert nichts, dass die vorliegenden Rapporte für die Zeit nach der Kündigung
vom 18. Dezember 2023 in deren Beurteilung nicht einzubeziehen sind (anders
bei der Frage der Erstreckung des Mietverhältnisses). Auch dass der Betrieb der
G.-Bar generell mit Lärmemissionen verbunden ist, welche sich auf die darüberlie-
genden Wohnungen störend auswirken können, gesteht die Klägerin ein. Zu (gros-
senteils unbestrittenen) Lärmbeschwerden durch andere Mieter kam es sodann in
beinahe allen Jahren seit 2016 (vgl. insbesondere act. […]). Nicht durch die Be-
klagten mit Urkunden belegt sind die (von der Klägerin mit Nichtwissen bestritte-
nen) 18 Lärmklagen in der Zeit zwischen Anfang 2022 und Ende 2023. Für das
Jahr 2022 liegen dem Gericht allerdings auch die beiden Polizeirapporte vom
9. November 2022 und vom 11. Dezember 2022 vor, von welchen zumindest letz-
terer störende Lärmemissionen bestätigt. Gesamthaft können bei dieser Aktenlage
keine Zweifel daran bestehen, dass die Klägerin ihre Pflicht zur Rücksichtnahme
gemäss Art. 257f Abs. 2 OR in der Vergangenheit wiederholt verletzte. Die Art und
Weise, wie die Klägerin die G.-Bar mitunter führt, ist offensichtlich nicht mit dem
Abend- und Nachtruhebedürfnis der Mieter der angrenzenden Wohnungen verein-
bar. Dass der Betrieb einer Kulturbar mit lebhaften Gästen und geräuschvoller Mu-
sik bis spät in die Nacht bzw. den Morgen hinein – ein Bild samt Geräuschkulisse
der Bar bot trotz ihrer Erstellung nach der Kündigung auch die anlässlich der
Hauptverhandlung vom 5. Juni 2025 von den Beklagten abgespielte Videoauf-
nahme vom 13. November 2024 – in einem Mehrfamilienhaus mit älterer Bausub-
stanz nicht mit der Verpflichtung der Mieterin zu einem rücksichtsvollen Verhalten
zu vereinbaren ist, bedarf keiner näheren Erläuterung. Eine «Café-Bar» (und wohl-
gemerkt auch eine «Bar») kann ohne Weiteres so betrieben werden, dass das
Ruhebedürfnis der anderen Mieter nicht beeinträchtigt wird, insbesondere durch
Beachtung der öffentlich-rechtlichen Ruhezeiten. Die Klägerin hat im Übrigen nicht
substantiiert dargetan, dass die Beklagten oder ihr Vater als Rechtsvorgänger ihr

- 14 -
je konkret erlaubt hätten, bis in alle Nacht hinein laute Musik zu spielen. Soweit sie
sich auf den vereinbarten Gebrauchszweck beruft, ist jedenfalls den schriftlichen
Abmachungen nichts Derartiges zu entnehmen, und mündliche Absprachen sind
nicht konkret behauptet. Auch aus dem mehrfach von ihr zitierten Urteil des Bun-
desgerichts 4A_583/2008 vom 23. März 2009 kann die Klägerin nichts zu ihren
Gunsten ableiten: Zwar stellte sich das Bundesgericht im genannten Entscheid auf
den Standpunkt, dass insbesondere am Abend Lärmbelästigungen in Kauf neh-
men muss, wer in eine Wohnung über einer Pizzeria zieht (E. 5.2.2: «L'enchaîne-
ment des faits montre que le fils du bailleur initial […] s'est délibérément installé
[…] dans un appartement dont il ne pouvait ignorer, de par sa situation au-dessus
de la pizzeria, qu'il puisse subir des nuisances sonores, singulièrement en
soirée.»). Anders als im vorliegenden Fall war der Lärm im vom Bundesgericht zu
beurteilenden Sachverhalt jedoch nie übermässig (E. 5.2.2: «Il faut en déduire que
la présence de clients […] ne provoquait pas de nuisances qu'il conviendrait de
qualifier d'excessives, du moment que personne ne s'en était plaint.»). Zu beurtei-
len war nicht etwa laute Musik, sondern lediglich der durch die am Abend anwe-
senden Gäste verursachte Lärm. Es ging im vom Bundesgericht zu beurteilenden
Sachverhalt denn auch nicht um eine bis nach 24.00 Uhr geöffnete Bar, sondern
bloss um eine Pizzeria mit Terrassenbewirtschaftung.
Was sodann die aktenkundigen öffentlich-rechtlichen Bewilligungen angeht, so be-
freiten diese die Klägerin keineswegs von ihrer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung
zur Rücksichtnahme. Im Gegenteil: Sämtliche aktenkundigen Bewilligungen ent-
halten einen Vorbehalt zugunsten der gesetzlichen Nachtruhe oder anderer Lärm-
schutzvorschriften (…). Für die Beurteilung des vorliegenden Falls unerheblich ist
auch, ob die Klägerin in der Vergangenheit in ahndbarer Weise gegen Art. 19
Abs. 1 bzw. Art. 20 Abs. 1 APV oder gastgewerbegesetzliche Bestimmungen ver-
stiess. Störendes Verhalten während der Zeit der Nachtruhe stellt einen Verstoss
gegen die Verpflichtung zur Rücksichtnahme gemäss Art. 257f Abs. 1 und 2 OR
auch dann dar, wenn es nicht zu einer Bestrafung geführt hat.
Gesamthaft ist festzuhalten, dass von einem unzutreffenden bzw. vorgeschobe-
nen Kündigungsgrund nicht die Rede sein kann. Die in der Kündigung vom 18. De-
zember 2023 zur Begründung angegebenen Umstände treffen zu. Aufgrund der

- 15 -
wiederholten klägerischen Pflichtverletzungen hatten die Beklagten klar ein Inte-
resse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Dabei ist es auch naheliegend
und glaubwürdig, dass es gerade die wiederholten klägerischen Pflichtverletzun-
gen waren, die letztlich den Ausschlag für die Kündigung gaben. Dass es noch
weitere (nicht im Formular genannte und an sich zulässige) Gründe für die Kündi-
gung gab, wie etwa eine geplante Neuvermietung an eine Konkurrentin, macht die
Kündigung allein nicht treuwidrig. Entsprechend fehl geht auch das klägerische
Argument, es würde sich um eine zweckwidrige Kündigung handeln: Zwischen den
durch die Klägerin verursachten Problemen aufgrund übermässiger Lärmemissio-
nen und einer beabsichtigen Neuvermietung, die Gewähr für eine vertrags- und
gesetzeskonforme Rücksichtnahme bietet, besteht ein direkter sachlicher Zusam-
menhang.
Bei dieser Einschätzung erübrigt sich eine Auswertung bzw. Berücksichtigung der
restlichen von den Beklagten ins Recht gereichten und nicht anlässlich der Haupt-
verhandlung gehörten Tonaufnahmen.
Auch ein widersprüchliches Verhalten der Beklagten ist nicht zu erkennen. Was
zunächst das Gespräch vom 13. November 2023 betrifft, so stehen die Aussagen
der Parteien in diametralem Widerspruch zueinander. M.H. hat ihre Sicht der
Dinge schriftlich niedergelegt. Zum Beweis des Gesprächsinhalts offerierten die
Beklagten das Zeugnis des Beklagten 2 und die Klägerin das Zeugnis von M.H..
Im vorliegenden Fall haben sowohl M.H. (als Mutter von H. und Geschäftsführerin
der Klägerin, die auch selber grössere Summen Geld in die G.-Bar investierte; vgl.
[…]) als auch der Beklagte 2 ein gewichtiges Interesse am Prozessausgang. Wei-
terungen erübrigen sich, denn auch wenn alle Beteiligten ihre behaupteten Anga-
ben in einer formellen Einvernahme in der geschilderten Weise bestätigen würden,
vermöchte dies keinen zweifelsfreien Nachweis einer konkret vereinbarten Ver-
tragsverlängerung um weitere zehn Jahre zu erbringen: Bislang haben die Par-
teien sämtliche Abreden schriftlich getroffen. Dass «ohne jegliche Bedingungen»,
insbesondere ohne Regelung der Konditionen, ohne Behebung des Lärmproblems
und ohne eine schriftliche Fixierung des Vereinbarten eine derart lange Vertrags-
verlängerung vereinbart worden sein soll, erweist sich als unglaubhaft. Aus dem
Wortlaut von M.H.s Erklärung geht denn auch hervor, dass das undatierte Papier

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erst nach der Kündigung erstellt wurde («Bedauerlicherweise hat [der Beklagte 2]
eine Kündigung der Miete der G. Bar meinem Sohn wegen zu lauter Musik ausge-
sprochen», […]). Alles spricht dafür, dass es sich um eine gesteuerte Bestätigung
handelt, die im Hinblick auf die vorliegende Auseinandersetzung angefertigt
wurde, in Kenntnis der konfliktreichen Vorgeschichte der Parteien. Den Nachweis
für eine entsprechende mündliche Absprache über eine Vertragsverlängerung, ge-
schweige denn für deren genauen Gehalt, wäre damit auch dann nicht zu erbrin-
gen, wenn M.H. ihre Aussagen vor Schranken bekräftigen würde (zur antizipierten
Beweiswürdigung vgl. im Übrigen Art. 152 Abs. 1 ZPO e contrario; vgl. BSK-GU-
YAN, Art. 152 ZPO N 6; BGE 143 III 297 E. 9.3.2; BGE 136 I 229 E. 5.3; BGE 134
I 140 E. 5.3; OG ZH in ZMP 2025 Nr. 8 E. II.4.3 und 4.6).
Weiter bestand im vorliegenden Fall weder eine vertragliche noch eine gesetzliche
Verpflichtung der Beklagten, die Wohnung oberhalb der G.-Bar an H. oder die Klä-
gerin zu vermieten. Es mag aus der Sicht der Klägerin zwar unglücklich sein, dass
sich die Beklagten gegen eine solche Vermietung entschlossen. Solange jedoch
ein anderer Mieter in dieser Wohnung wohnt, gelten die vertraglichen und gesetz-
lichen Rücksichtnahmepflichten nicht weniger. Ganz abgesehen davon steht auch
nicht fest, dass sich die Probleme im ganzen Haus durch eine Vermietung an die
Klägerin bzw. H. zuverlässig hätten lösen lassen, befindet sich im 1. Oberge-
schoss des Mehrfamilienhauses doch auch noch eine zweite Wohnung. Darüber
hinaus beschwerten sich auch Mieter aus dem 2. Obergeschoss über die
Lärmemissionen. Ausserdem schreibt Art. 257f Abs. 2 OR auch eine Rücksicht-
nahme gegenüber Nachbarn vor.
Geradezu aus der Luft gegriffen ist vor diesem Hintergrund die weitere Behaup-
tung der Klägerin, die Beklagten hätten die Kündigung vom 18. Dezember 2023
als Vergeltung dafür ausgesprochen, dass sie sich seinerzeit gegen die Konkur-
renzierung durch einen Nachbarn gerichtlich zur Wehr gesetzt habe. Es trifft zwar
zu, dass die Kündigung kurz nach Ablauf der durch den gerichtlichen Vergleich
vom 2. September 2020 ausgelösten Kündigungssperrfrist gemäss Art. 271a
Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR ausgesprochen wurde. Auf der anderen Seite ist klar, dass
es während der Sperrfrist durchaus zu relevanten Störungen der Nachtruhe durch

- 17 -
die Klägerin kam. Dass die Beklagten es womöglich nicht auf eine Auseinander-
setzung um eine schwieriger durchzusetzende ausserordentliche Kündigung nach
Art. 257f Abs. 3 OR ankommen lassen wollten, macht ihre ordentliche Kündigung
nicht zur treuwidrigen, umso weniger, als sie wie gezeigt auf einem realen und
gewichtigen Anlass beruhte.
Auch von einer schonungslosen Rechtsausübung kann nach dem Gesagten keine
Rede sein. Im Gegenteil muss von einem rücksichtslosen Verhalten der Klägerin
ausgegangen werden.
Was die Parteien sonst in Zusammenhang mit der Kündigung vorgetragen haben,
ist für den Ausgang des Verfahrens nicht relevant. Damit erweist sich die Kündi-
gung als gültig.
2. Erstreckung des Mietverhältnisses
2.1 Die Klägerin beantragt eine erstmalige Erstreckung von 4 Jahren. Die Klä-
gerin betreibe die G.-Bar nun bereits seit 10 Jahren in den Räumlichkeiten an der
N.-strasse y in Zürich, die Bar selber bestehe dort aber bereits seit 20 Jahren. Es
handle sich bei der G.-Bar um eine «Institution», die sogar auf der offiziellen Seite
der Stadt Zürich beworben werde. Die G.-Bar lebe von ihrer Stammkundschaft,
weshalb sie ein Ersatzobjekt in der näheren Umgebung finden müsse, was innert
der Kündigungsfrist unmöglich gewesen sei. Mit einer grosszügigen Erstreckung
lasse sich die Härte mildern, indem zu einem späteren Zeitpunkt ein identitätser-
haltender Standortwechsel möglich würde. Die Klägerin verwies auf die «Tief-
schläge», welche sie in den letzten Jahren habe erdulden müssen und aufgrund
welcher sie in den Jahren 2021 und 2022 grössere Verluste zu verzeichnen gehabt
habe. Nun sei die Klägerin jedoch dabei, sich finanziell zu erholen und deshalb
vorerst auf Kontinuität angewiesen. Danach habe sie mehr Spielraum bei der Su-
che nach einem geeigneten Ersatzobjekt. Auf Seiten der Beklagten seien dagegen
keine Interessen zu erkennen, welche einer langen Erstreckung entgegenständen.
Was die Suchbemühungen betrifft, so stellt sich die Klägerin auf den Standpunkt,
dass diese bei einer Ersterstreckung keine zwingende Voraussetzung darstellten.

- 18 -
Trotzdem habe die Klägerin Suchbemühungen getätigt und den Markt nach geeig-
neten Ersatzobjekten durchforstet, jedoch erfolglos. Dabei habe sie nach länger-
fristig verfügbaren Mietobjekten für einen Bruttomietzins von maximal Fr. 3'800.–
gesucht, die sich an einem frequentierten Platz in lärmunempfindlicher Umgebung
befinden, über eine passende Raumaufteilung verfügen und bei denen eine Aus-
senbestuhlung möglich ist.
2.2 Die Beklagten sind dagegen der Ansicht, dass überhaupt keine Erstreckung
zu gewähren sei. Sie hätten ein berechtigtes Interesse daran, dass das Ruhebe-
dürfnis der anderen Mieter respektiert werde und dass es in der Mietliegenschaft
nicht ständig zu Polizeieinsätzen komme. Dabei sei nicht zu erwarten, dass sich
die Klägerin bzw. H. plötzlich an die Regeln halten und die G.-Bar in verträglicher
Weise führen werde, weshalb eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Be-
klagten unzumutbar sei. Die finanziellen Schwierigkeiten der Klägerin seien aus-
serdem nicht bloss auf die von ihr genannten Tiefschläge zurückzuführen; viel-
mehr sei ihr Betriebskonzept generell defizitär. Ferner seien entgegen der Klägerin
auch bereits bei einer beantragten Ersterstreckung Suchbemühungen einzuleiten.
Ernsthafte Suchbemühungen habe die Klägerin jedoch noch keine unternommen,
insbesondere stelle sie viel zu hohe Anforderungen an ein Ersatzobjekt.
2.3 Gemäss Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter eines Wohn- oder Geschäfts-
raums die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der
Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interes-
sen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Für Geschäftsräume beträgt die
Dauer der Erstreckung höchstens sechs Jahre, wobei im Rahmen dieser Höchst-
dauer eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden können (Art. 272b Abs. 1
OR). Die Bestimmungen über die Erstreckung des Mietverhältnisses gelten auch
für Sachen, die der Vermieter zusammen mit dem Wohn- oder Geschäftsraum zum
Gebrauch überlässt, wozu insbesondere Autoabstellplätze gehören (Art. 253a
Abs. 1 OR und Art. 1 VMWG).
Eine Erstreckung fällt gemäss Art. 272a Abs. 1 lit. b OR jedoch ausser Betracht,
wenn die Kündigung aufgrund einer schweren Verletzung der Pflicht des Mieters
zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme nach Art. 257f Abs. 3 oder 4 OR erfolgte. Eine

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Erstreckung bleibt auch dann ausgeschlossen, wenn sich der Vermieter trotz Vor-
liegen der Voraussetzungen von Art. 257f Abs. 3 oder 4 OR dazu entscheidet, das
Mietverhältnis ordentlich zu kündigen (BGE 117 II 415 E. 4). Notwendig ist hierfür
aber, dass sämtliche materiellen und formellen Voraussetzungen des ausseror-
dentlichen Kündigungsgrundes vorliegen.
Über das Erstreckungsbegehren, ob das Mietverhältnis also zu verlängern ist und
gegebenenfalls für welche Dauer, entscheidet das Gericht nach Ermessen (BGE
125 III 226 E. 4.b). Dabei nimmt es eine Interessenabwägung nach Art. 272 Abs. 2
OR vor und berücksichtigt insbesondere die Umstände des Vertragsschlusses so-
wie den Inhalt des Vertrags (lit. a), die Dauer des Mietverhältnisses (lit. b), die per-
sönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Ver-
halten (lit. c), einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Ver-
wandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs (lit. d) sowie
die Situation auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume (lit. e). Steht
die Erstreckung einer Geschäftsraummiete zur Diskussion, nimmt das Kriterium
der wirtschaftlichen Verhältnisse eine besondere Position ein (Mietrecht für die
Praxis-BRÄNDLI, 10. Auflage, Zürich 2022, S. 950). Dabei ist insbesondere nach
der Ertragssituation des Betriebs zu fragen. Ebenfalls bedeutsam ist, ob der Be-
trieb den betroffenen Personen als Lebensgrundlage dient (SVIT-Kommentar-HUL-
LIGER, Art. 272 OR N 48). Keinen Umstand im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR stellen
dagegen die üblicherweise mit einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten
dar, weil sie durch eine Erstreckung nicht abgewendet, sondern lediglich hinaus-
gezögert werden können. Allgemein rechtfertigt sich eine Mieterstreckung nur,
wenn damit eine Milderung der Folgen der Kündigung zu erwarten ist (BGE
142 III 336 E. 5.3.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_477/2016 vom 27. September
2016, E. 3.2.). Entsprechend verlangt die Praxis für eine Erstreckung des Mietver-
hältnisses grundsätzlich, dass der Mieter das Zumutbare unternommen hat, um
die belastenden Folgen der Kündigung zu mildern. Insbesondere wird vom Mieter
erwartet, dass er nach Erhalt der Kündigung nicht untätig bleibt und sich ernsthaft
nach anderen geeigneten Mietobjekten umsieht. Trotz des Wortlauts von Art. 272
Abs. 3 OR sind also in der Regel auch dann Suchbemühungen zu tätigen, wenn
lediglich eine erste Erstreckung des Mietverhältnisses beantragt wird (vgl. Urteil

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des Bundesgerichts 4A_246/2023 vom 17. Juli 2023, E. 4.1.2). Es gibt denn auch
kein besseres Beweismittel für eine konkrete Härte als umfassend belegte und
ernsthafte Suchbemühungen. Gerade bei der Erstreckung von Geschäftsraum-
mieten ist der Nachweis von Suchbemühungen besonders bedeutsam, um die mit
den Verhältnissen auf dem örtlichen Markt verbundene Härte des Mieters nachzu-
weisen, fehlen für Geschäftsraummieten doch einschlägige amtliche Statistiken für
die Leerstände in diesem Segment (SVIT-Kommentar-HULLIGER, Art. 272 OR
N 50). Ungenügende Suchbemühungen können zu einer Reduktion der Erstre-
ckungsdauer führen (Urteil des Bundesgerichts 4A_143/2021 vom 31. August
2021, E. 12.1). Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis deutlich früher, als er
nach Gesetz oder Vertrag dazu verpflichtet gewesen wäre, so ist dies bei der Be-
messung der Erstreckung ebenfalls angemessen zu berücksichtigen (ZK-
HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 216; Urteil des Bundesgerichts 4A_639/2018 vom
21. November 2019, E. 6.1).
Liegt beim Mieter eine Härte vor, ist diese gegen die Vermieterinteressen abzuwä-
gen (Art. 272 Abs. 1 OR). Ins Gewicht fällt dabei in erster Linie der Kündigungs-
grund.
2.4 Zunächst stellt sich im vorliegenden Fall die Frage, ob die beantragte Er-
streckung des Mietverhältnisses nicht bereits aufgrund von Art. 272a Abs. 1 lit. b
OR ausgeschlossen ist. Die Beklagten entschieden sich zwar für die Aussprache
einer ordentlichen Kündigung. Sie sind jedoch der Ansicht, dass auch eine aus-
serordentliche Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR möglich gewesen wäre (vgl.
act. 20 Rz. 32.3). Eine Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR würde unter anderem
voraussetzen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar
ist. Auch wenn das Verhalten der Klägerin im vorliegenden Fall (insbesondere für
die Hausbewohner) wohl nahe an der Grenze des Zumutbaren liegt, erreicht es
die hohe Schwelle von Art. 257f Abs. 3 OR nicht. Insbesondere die lange Zeit-
spanne zwischen den Abmahnungen im Jahr 2019 und der Kündigung im Dezem-
ber 2023 kann nur so gewertet werden, dass die Beklagten und zuvor ihr Vater die
Fortsetzung des Mietverhältnisses trotz der Probleme nicht schlechterdings als un-
zumutbar betrachteten, auch wenn sie letztlich vergeblich auf eine Verbesserung

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der Situation hofften (vgl. Urteile des Bundesgerichts 4A_347/2016 vom 10. No-
vember 2016, E. 3.1.2, 4A_87/2012 vom 10. April 2012, E. 5.3; 4C.118/2001 vom
8. August 2001, E. 1b/bb/aaa; ebenso für die Kündigung nach Art. 266g das Urteil
4A_160/2024 vom 22. April 2025, E. 5.1). Da es an einer zwingenden Vorausset-
zungen für eine Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR fehlt, ist die beantragte Er-
streckung des Mietverhältnisses nicht bereits aufgrund von Art. 272a Abs. 1 lit. b
OR ausgeschlossen.
Gewiss kann der Klägerin eine gewisse Härte nicht abgesprochen werden. Aus
den eingereichten Erfolgsrechnungen der Klägerin sind für die Geschäftsjahre
2021–2023 ausschliesslich Verluste ersichtlich, wenn auch das Minus für das Ge-
schäftsjahr 2023 bloss noch Fr. 5'534.90 betrug. Es trifft folglich zu, dass sich eine
finanzielle Erholung abzeichnet, auch wenn der Prozess langsam vor sich geht.
Indessen leuchtet es nicht ein, weshalb die Suche nach einem Ersatzobjekt in ei-
nigen Jahren erheblich einfacher ausfallen sollte als heute. Praxisgemäss ist die
Klägerin im Rahmen einer ersten Erstreckung berechtigt, sich nach Räumlichkei-
ten umzusehen, die sich auch preislich am bisherigen Mietobjekt orientieren. Der
Jahresverlust 2023 erscheint unter Berücksichtigung des Dienstleistungsertrags
von Fr. 252'696.30 eher marginal. Dass es sich bei der G.-Bar um die für die Exis-
tenz der Klägerin massgebliche Einnahmequelle handelt, ist unbestritten, so dass
die finanzielle Härtesituation nicht durch andere Betriebsteile aufgefangen werden
kann. Das Mietverhältnis besteht mittlerweile schon seit mehr als 20 Jahren (zu-
mindest in ähnlicher Form). Allgemein trifft die Kündigung die Klägerin in nicht zu
unterschätzendem Ausmass. Nicht behauptet wurde dagegen, dass mit der Kün-
digung des Mietverhältnisses eine besondere Härte für H. oder andere im Betrieb
Beschäftigte selbst einhergeht. Nicht härtebegründend zu berücksichtigen ist ein
nicht im Ansatz belegter drohender Verlust von Stammkundschaft. Soweit Stamm-
kunden sich wegen eines Wechsels der Lage vom Betrieb abwenden sollten, ist
mit der Übernahme von vergleichbaren Räumen an einer anderen Lage damit zu
rechnen, dass die dortigen Stammkunden einen gut geführten Betrieb auch wei-
terhin besuchen. Abgesehen davon liesse sich ein Verlust von Kunden durch eine
Erstreckung nur hinauszögern, sodass die Härte sich abgesehen von der Erleich-
terung der wirtschaftlichen Erholung nicht verhindern liesse (siehe dazu das Urteil

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des Bundesgerichts 4A_568/2008 vom 18. Februar 2009, E. 5). Die bescheidenen
Suchbemühungen der Klägerin (vgl. […], wo lediglich Suchbemühungen für den
Zeitraum Juli bis Dezember 2024 ausgewiesen sind) vermögen sodann keines-
wegs zu überzeugen. Dass sie in den neun Monaten zwischen der Aussprache
der Kündigung und dem Kündigungstermin kein geeignetes Mietobjekt fand, dürfte
durchaus auch auf ihr Versäumnis zurückzuführen sein. Gesamthaft ist der Kläge-
rin (insbesondere unter Berücksichtigung ihrer finanziellen Verhältnisse sowie der
langen Mietdauer) eine mittlere Härte zuzugestehen.
Dieser müssen in einem zweiten Schritt die Vermieterinteressen gegenübergestellt
werden. Im vorliegenden Fall haben die Beklagten ein berechtigtes und sehr hoch
zu gewichtendes Interesse daran, dass die anderen Mieter in der Mietliegenschaft
nicht länger durch die Bar in ihrem Ruhebedürfnis gestört werden. Die wiederhol-
ten Lärmbeschwerden und die damit im Zusammenhang stehenden Polizeiein-
sätze zeigen, dass den Beklagten eine lange Erstreckung des Mietverhältnisses
offensichtlich nicht zuzumuten ist. Zu beachten ist, dass für die Frage der Erstre-
ckung nicht der Zeitpunkt der Kündigung, sondern derjenige des Urteils massge-
blich ist (Urteile des Bundesgerichts 4A_255/2024 vom 20. August 2024, E. 4.4
und 4A_673/2014 vom 24. Februar 2015, E. 3.2; SVIT-Kommentar-HULLIGER,
Art. 272 OR N 28; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 OR N 168; CR CO I-LACHAT/BOH-
NET, Art. 272 N 5a; BSK OR I-WEBER, Art. 272 N 3c und 5). Unzumutbar erscheint
eine lange Erstreckung auch deshalb, weil die Klägerin trotz mehrerer Mahnungen
auch seit der Kündigung und während des vorliegenden Zivilverfahrens an ihrem
Treiben festhielt. Sie hat auch keinerlei konkrete Massnahmen präsentiert, die sie
zur Reduzierung der Lärmemissionen plant.
Insgesamt erweist sich eine einmalige Erstreckung des Mietverhältnisses um
1 Jahr als angemessen.
IV. Prozesskosten
1. Wie bereits im Zirkulationsbeschluss vom 12. Dezember 2024 festgehalten
wurde, beträgt der Streitwert im vorliegenden Fall Fr. 159'600.–. Gestützt auf § 4
Abs. 1 sowie § 7 lit. a GebV OG ist die Gerichtsgebühr entsprechend auf

- 23 -
Fr. 7'400.– festzusetzen. Der ordentliche Ansatz für die jeweils beantragte Partei-
entschädigung beträgt in Anwendung von § 4 Abs. 1 AnwGebV und nach Reduk-
tion gemäss § 4 Abs. 3 AnwGebV Fr. 10'440.– (inkl. 8,1% Mehrwertsteuer).
2. Gemäss Art. 106 Abs. 1 ZPO werden die Prozesskosten der unterliegenden
Partei auferlegt. Hat keine Partei vollständig obsiegt, so werden die Prozesskosten
gemäss Art. 106 Abs. 2 ZPO nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt. In Bezug
auf das Kündigungsschutzbegehren im engeren Sinne unterliegt die Klägerin voll-
umfänglich. In Bezug auf das eventuelle Erstreckungsbegehren dagegen zu 75%.
Es rechtfertigt sich daher, ihr 90% der Gerichtskosten aufzuerlegen und sie (nach
Verrechnung) zu einer Parteientschädigung von 80% des ordentlichen Ansatzes
zu verpflichten.
(…)»
* * * * * * *
Aus dem Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich NG250008-O vom 6. Juli
2026 (Weiterzug ans BGer offen; Gerichtsbesetzung: Bantli, Strähl, Isler; Gerichts-
schreiberin Houweling-Wili):
«(…)
1.
1.1. Die A. GmbH (Klägerin und Berufungsklägerin, nachfolgend Berufungskläge-
rin), vertreten durch ihren ehemaligen Gesellschafter E., mietete mit Verträgen
vom 2. Juni 2000 und 24. November 2000 von †F., dem inzwischen verstorbenen
Vater und Rechtsvorgänger [der Beklagten und Berufungsbeklagten], per 1. Juni
2000 bzgl. 1. Dezember 2000 einen Geschäftsraum im Erdgeschoss sowie einen
Lagerraum im Untergeschoss des Mehrfamilienhauses an der N.-strasse y in Zü-
rich. Vereinbart wurde als Gebrauchszweck «Laden resp. Café-Bar gem. vom Mie-
ter einzuholender Bewilligung», welche dann auch erteilt wurde. Nachdem die be-
fristeten Mietverträge am 30. September 2003 ausgelaufen waren, wurde das
Mietverhältnis für die Café-Bar (sog. G.-Bar) und das Lager mit Vertrag vom 30.

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September 2003 unbefristet erneuert. Dieses Mietverhältnis (Geschäfts- und La-
gerraum sowie Abstellplatz Nr. 3) wurde von den Berufungsbeklagten mit Schrei-
ben vom 18. Dezember 2023 per 30. September 2024 mit der Begründung «Wie-
derholte Lärmklagen von Mitmietern sowie Polizeieinsätze aufgrund zu lauter Mu-
sik, Nichteinhalten der Ruhezeiten etc.» sowie «Wiederherstellen geordneter Ver-
hältnisse in der Mietliegenschaft» gekündigt.
1.2. Nach dem durch die Berufungsklägerin eingeleiteten, erfolglosen Schlich-
tungsversuch der Schlichtungsbehörde Zürich erhob die Berufungsklägerin mit
Eingabe vom 6. Dezember 2024 (Datum Poststempel) Klage beim Mietgericht
Zürich und beantragte in der Sache die Missbräuchlicherklärung bzw. Aufhebung
der Kündigungen und eventualiter die Erstreckung des Mietverhältnisses erstma-
lig um vier Jahre. Nach Durchführung des Verfahrens erklärte das Mietgericht
Zürich mit Urteil vom 13. Oktober 2025 die mit Formularen vom 18. September
2024 ausgesprochene Kündigung für gültig und erstreckte das Mietverhältnis um
1 Jahr, d.h. bis zum 30. September 2025 unter Kosten- und Entschädigungs-
pflichten. Für die Einzelheiten des vorinstanzlichen Verfahrens kann auf die im
angefochtenen Entscheid ausführlich dargestellte Prozessgeschichte verwiesen
werden.
1.3. Gegen dieses Urteil erhob die Berufungsklägerin mit Eingabe vom 14. No-
vember 2025 und Nachtrag vom 17. November 2025 Berufung bei der 11. Zivil-
kammer des Obergerichts des Kantons Zürich mit den eingangs genannten Anträ-
gen. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen. Der der Berufungsklägerin
mit Verfügung vom 27. November 2025 auferlegte Kostenvorschuss von
Fr. 6'800.– wurde rechtzeitig geleistet. Mit Verfügung vom 9. März 2026 wurde den
Berufungsbeklagten Frist zur Berufungsantwort angesetzt. Die Berufungsantwort
vom 24. April 2026 wurde fristgerecht erstattet. Sie ist der Berufungsklägerin mit
vorliegendem Entscheid zuzustellen. Das Verfahren erweist sich als spruchreif.
2.
2.1. Erstinstanzliche Entscheide in vermögensrechtlicher Angelegenheit mit ei-
nem Streitwert über Fr. 10'000.-- sind mit Berufung anfechtbar (Art. 308 Abs. 1 und

- 25 -
2 ZPO). Das Berufungsverfahren richtet sich nach den Art. 308 ff. ZPO. Die Beru-
fung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist schriftlich, mit An-
trägen versehen und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO).
2.2. Die vorliegende Berufung vom 14. November 2025 inklusive Nachtrag vom
17. November 2025 wurde innert der Rechtsmittelfrist schriftlich, mit Anträgen ver-
sehen und begründet bei der Kammer als der zuständigen Rechtsmittelinstanz
eingereicht. Die Berufungsklägerin ist durch den angefochtenen Entscheid be-
schwert und zur Berufung legitimiert, weshalb auf die Berufung einzutreten ist.
2.3. Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige
Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue
Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Ver-
zug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster
lnstanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Die Berufungsinstanz
wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO). Sie ist daher weder an die
Argumente der Parteien noch an die Begründung des vorinstanzlichen Entschei-
des gebunden (vgl. BGE 133 II 249 E. 1.4.1). Die Begründungspflicht (Art. 53 ZPO)
verpflichtet das Gericht nicht dazu, sich mit jedem einzelnen rechtlichen oder sach-
verhaltlichen Einwand der Parteien eingehend auseinanderzusetzen. Vielmehr
darf sich das Gericht in der Begründung seines Entscheids auf die wesentlichen
Überlegungen konzentrieren, von welchen es sich hat leiten lassen und auf die
sich sein Entscheid stützt (vgl. statt vieler: BK ZPO-DOMENIG/HURNI, 2. A. 2026,
Art. 53 N 51 f.).
2.4. Die Berufungsklägerin rügt mit der Berufung einerseits die unrichtige Anwen-
dung der Art. 271/271a OR, Art. 272 OR, Art. 152 ZPO sowie Art. 53 ZPO und
andererseits die unrichtige Feststellung des Sachverhalts. Zudem enthält die Be-
rufung Noven. Auf die Vorbringen der Berufungsklägerin und insbesondere auf die
Zulässigkeit der Noven wird in den nachfolgenden Erwägungen soweit eingegan-
gen, als dies für die Entscheidfindung erforderlich ist.
3.

- 26 -
3.1. Die Berufungsklägerin machte bei der Vorinstanz im Rahmen des Kündi-
gungsschutzes die Treuwidrigkeit der Kündigungen gemäss Art. 271 OR, nament-
lich durch einen vorgeschobenen Kündigungsgrund, widersprüchliches Verhalten
und den Verstoss gegen das Gebot der schonenden Rechtsausübung, sowie eine
Vergeltungskündigung gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. a OR geltend.
3.2 Die Vorinstanz wies das entsprechende Begehren mit Urteil vom 13. Oktober
2025 mit der Begründung ab, der in den Kündigungen vom 18. Dezember 2023
angegebene Kündigungsgrund sei nicht unzutreffend bzw. vorgeschoben. Sie er-
wog zusammengefasst, es sei in den Jahren 2016-2019 wiederholt zu störenden
Lärmemissionen während der gesetzlichen Ruhezeiten durch die Klägerin gekom-
men. Auch generell sei der Betrieb der G.-Bar mit Lärmemissionen verbunden,
welche sich auf die darüberliegenden Wohnungen störend auswirken könnten. ln
beinahe allen Jahren seit 2016 sei es zu Lärmbeschwerden durch andere Mieter
gekommen. Für das Jahr 2022 würden zwei Polizeirapporte vom 9. November
2022 und 11 . Dezember 2022 vorliegen, von welchen zumindest letzterer stö-
rende Lärmemissionen bestätige. Bei dieser Aktenlage bestünden gesamthaft
keine Zweifel daran, dass die Klägerin ihre Pflicht zur Rücksichtnahme gemäss
Ar1.257f Abs. 2 OR in der Vergangenheit wiederholt verletzt habe. Die Art und
Weise, wie die Berufungsklägerin die G.- Bar führe, sei offensichtlich nicht mit dem
Abend- und Nachtruhebedürfnis der Mieter der angrenzenden Wohnungen und
der Verpflichtung zu einem rücksichtsvollen Verhalten vereinbar. Dass der Betrieb
mit lebhaften Gästen und geräuschvoller Musik bis spät in die
Nacht bzw. den Morgen hinein, wie es die anlässlich der Hauptverhandlung abge-
spielte Videoaufnahme vom 13. November 2024 zeige, in einem Mehrfamilienhaus
mit älterer Bausubstanz nicht mit der Verpflichtung zu einem rücksichtsvollen Ver-
halten zu vereinbaren sei, bedürfe keiner näheren Erläuterung. Eine Café-Bar
könne ohne Weiteres so betrieben werden, dass das Ruhebedürfnis der anderen
Mieter nicht beeinträchtigt werde, insbesondere durch Beachtung der öffentlich-
rechtlichen Ruhezeiten. Soweit sich die Berufungsklägerin auf einen vereinbarten
Gebrauchszweck berufe, habe sie nicht substantiiert dargetan, dass die Beru-
fungsbeklagten ihr je erlaubt hätten, bis in alle Nacht hinein laute Musik zu spielen.

- 27 -
Und den schriftlichen Abmachungen sei kein derartig vereinbarter Gebrauchs-
zweck zu entnehmen. Auch aus dem Urteil des Bundesgerichts 4A_583/2008 vom
23. März 2009 könne die Berufungsklägerin nichts zu ihren Gunsten ableiten. An-
ders als im vorliegenden Fall sei der Lärm im vom Bundesgericht zu beurteilenden
Sachverhalt nie übermässig gewesen. Zu beurteilen sei nicht etwa laute Musik,
sondern lediglich der durch die am Abend anwesenden Gäste verursachte Lärm
gewesen, und es sei nicht um eine bis nach 24.00 Uhr geöffnete Bar, sondern
bloss um eine Pizzeria mit Terrassenbewirtschaftung gegangen. Sodann würden
die öffentlich-rechtlichen Bewilligungen die Berufungsklägerin keineswegs von ih-
rer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung zur Rücksichtnahme befreien. Die Bewilli-
gungen würden einen Vorbehalt zugunsten der gesetzlichen Nachtruhe oder an-
derer Lärmschutzvorschriften enthalten. Ein störendes Verhalten während der Zeit
der Nachtruhe stelle auch dann einen Verstoss gegen die Verpflichtung zur Rück-
sichtnahme gemäss Art. 257f Abs. 1 und 2 OR dar, wenn es nicht zu einer Bestra-
fung geführt habe. Aufgrund dieser wiederholten Pflichtverletzungen der Beru-
fungsklägerin hätten die Berufungsbeklagten klar ein Interesse an der Beendigung
des Mietverhältnisses gehabt. Es sei naheliegend und glaubwürdig, dass gerade
die wiederholten Pflichtverletzungen den Ausschlag für die Kündigungen gegeben
hätten. Allfällige weitere Gründe für die Kündigungen, wie etwa eine geplante Neu-
vermietung an eine Konkurrentin, würden die Kündigungen allein nicht treuwidrig
machen.
Weiter erkannte die Vorinstanz auch kein widersprüchliches Verhalten der Beru-
fungsbeklagten. Sie erwog, betreffend das Gespräch vom 13. November 2023
würden die Aussagen der Parteien in diametralem Widerspruch zueinander ste-
hen. M.H. habe ihre Sicht der Dinge schriftlich niedergelegt. Zudem hätten die Be-
rufungsklägerin das Zeugnis von M.H. und die Berufungsbeklagten das Zeugnis
des Berufungsbeklagten 2 offeriert. Vorliegend hätten sowohl M.H. als auch der
Berufungsbeklagte 2 ein gewichtiges Interesse am Prozessausgang. Auch wenn
alle Beteiligten ihre behaupteten Angaben in einer formellen Einvernahme in der
geschilderten Weise bestätigen würden, vermöchte dies keinen zweifelsfreien
Nachweis einer konkret vereinbarten Vertragsverlängerung um weitere zehn Jahre
zu erbringen, weshalb sich Weiterungen erübrigen würden. Sämtliche Abreden

- 28 -
hätten die Parteien bislang schriftlich getroffen, weshalb sich als unglaubhaft er-
weise, dass eine derart lange Vertragsverlängerung ohne Regelung der Konditio-
nen, ohne Behebung des Lärmproblems und ohne schriftliche Fixierung vereinbart
worden sein soll. Aus dem Wortlaut von M.H.s Erklärung gehe denn auch hervor,
dass das undatierte Papier erst nach den Kündigungen erstellt worden sei. Alles
spreche dafür, dass es sich um eine gesteuerte Bestätigung handle, die im Hin-
blick auf die vorliegende Auseinandersetzung angefertigt worden sei, in Kenntnis
der konfliktreichen Vorgeschichte der Parteien. Der Nachweis für eine entspre-
chende mündliche Absprache über eine Vertragsverlängerung wäre somit auch
dann nicht zu erbringen, wenn M.H. ihre Aussagen vor Schranken bekräftigen
würde.
Sodann hielt die Vorinstanz fest, im vorliegenden Fall habe weder eine vertragliche
noch eine gesetzliche Verpflichtung der Berufungsbeklagten bestanden, die Woh-
nung oberhalb der G.-Bar an H. oder die Berufungsklägerin zu vermieten. Solange
ein anderer Mieter in dieser Wohnung wohne, würden die vertraglichen und ge-
setzlichen Rücksichtnahmepflichten gelten. Abgesehen davon stehe auch nicht
fest, dass sich die Probleme im ganzen Haus durch eine Vermietung an die Beru-
fungsklägerin bzw. H. zuverlässig hätten lösen lassen, befinde sich doch im 1.
Obergeschoss noch eine zweite Wohnung. Darüber hinaus hätten sich auch Mie-
ter aus dem 2. Obergeschoss über die Lärmemissionen beschwert. Zudem sei der
Vorwurf der Vergeltungskündigung aus der Luft gegriffen. Es treffe zwar zu, dass
die Kündigungen kurz nach Ablauf der durch den gerichtlichen Vergleich vom 2.
September 2020 ausgelösten Kündigungssperrfrist ausgesprochen worden sei,
aber es sei während der Sperrfrist durchaus zu relevanten Störungen der Nacht-
ruhe durch die Berufungsklägerin gekommen. Dass die Berufungsbeklagten es
womöglich nicht auf eine Auseinandersetzung um eine schwieriger durchzuset-
zende ausserordentliche Kündigung hätten ankommen lassen wollen, mache ihre
ordentlichen Kündigungen nicht zur treuwidrigen, umso weniger, als sie auf einem
realen und gewichtigen Anlass beruht hätten.
3.3. Die Berufungsklägerin bringt dagegen im Wesentlichen vor, entgegen der
Vorinstanz seien im Kündigungszeitpunkt keine Pflichtverletzungen belegt, der
Kündigungsgrund sei nur vorgeschoben und die Kündigungen deshalb ungültig.

- 29 -
Es sei im Jahr 2019 unbestrittenermassen zu Lärmbeschwerden gekommen. An-
schliessend seien diverse Massnahmen ergriffen worden. Danach seien bis heute
keine Verfahren wegen Nachtruhestörung anhand genommen oder verwaltungs-
rechtliche Massnahmen angedroht worden. Es habe nur zwei Vorfälle am 9. No-
vember und 11. Dezember 2022 gegeben, wobei aber kein massiver Musiklärm
habe festgestellt werden können. Dem ersten Vorfall sei nicht nachgegangen wor-
den und beim zweiten Vorfall sei das Verfahren eingestellt worden. Es habe keine
Verzeigungen gegeben. Allein ein Polizeieinsatz wegen zu lauter Musik bedeute
nicht, dass die Musik tatsächlich zu laut gewesen sei. Erneute Beschwerden von
Herrn I. seien erst wieder nach den Kündigungen erfolgt, als klar geworden sei,
dass sie sich gegen die Kündigungen zur Wehr setze und Material für den Prozess
gebraucht werde. Somit würden keine Belege für eine Pflichtverletzung ihrerseits
vorliegen. Unzutreffend sei auch, dass die G.-Bar nicht mit dem Abend- und Nacht-
ruhebedürfnis der Mieter angrenzender Wohnungen vereinbar sei. lm Haus wür-
den sich zehn Wohnungen auf fünf Stockwerken befinden. Die Beschwerden nach
2019 würden einzig von I. bzw. seinem seit 2024 ebenfalls dort wohnhaften Mitbe-
wohner ausgehen, die direkt über der G.- Bar wohnen würden. Andere Beschwer-
den seien nicht belegt. Die Beeinträchtigungen seien in keiner Weise so, dass sie
den Mietern, die freiwillig und in Kenntnis der Sachlage über der Bar eingezogen
seien, nicht zumutbar wären. Auch I. sei bereits vor sieben Jahren und in voller
Kenntnis der Sachlage eingezogen. Zudem stamme die Videoaufnahme, auf wel-
che die Vorinstanz verweise, vom 13. November 2024, also nach den Kündigun-
gen. Daraus lasse sich von Vornherein nichts für die Verhältnisse im Zeitpunkt der
Kündigungen ableiten. Die Mieträumlichkeiten seien zum Zwecke der Führung ei-
ner Café-Bar vermietet worden. Der Baubewilligung sei zu entnehmen, dass sich
mit dem Einbau der Café-Bar eine lärmintensive Nutzung mit Störungsgrad «sehr
stark» ergebe, was einen entsprechenden Schallschutz gegenüber den betroffe-
nen Nutzungseinheiten ergebe. Deshalb sei dem Amt für Baubewilligung am 16.
Oktober 2000 vom Vermieter und Mieter mitgeteilt worden, dass die Café-Bar mit
der darüber liegenden Wohnung zu einer Nutzungseinheit zusammengefasst
werde, weshalb die Auflagen betreffend Schallschutz hinfällig würden. Das sei
vom zuständigen Amt bestätigt worden, wobei der Schallschutznachweis erbracht

- 30 -
werden müsse, wenn der Mieter der Café-Bar nicht mehr mit dem Mieter der dar-
überliegenden Wohnung identisch sei. Der Vermieter sei sich also sehr wohl be-
wusst gewesen, dass in der Café-Bar laute Musik gespielt werde, und sei damit
einverstanden gewesen. Seit 2014, also über zehn Jahre, verfüge sie auch über
eine Bewilligung zum Betrieb von Sonntag bis Donnerstag bis 4.00 Uhr morgens
sowie Freitag und Samstag bis 5.00 Uhr morgens.
Zudem weise der zitierte Bundesgerichtsentscheid BGer 4A_583/2008 vom 23.
März 2009 frappante Parallelen mit dem vorliegenden Fall auf. Daraus ergebe
sich, dass die konkreten Umstände des Einzelfalls, insbesondere die Lage einer
Wohnung über einem lärmbehafteten Betrieb, sowohl bei der Beurteilung von zu-
mutbaren Immissionen, Pflichtverletzungen und Lärmtoleranz als auch im Rahmen
der Beurteilung der missbräuchlichen Kündigung zu beachten seien. Wähle man
eine Wohnung an einem belebten Platz über einer Bar in der Stadt Zürich in einem
Altbau, müsse mit gewissen Lärmbelästigungen gerechnet werden und auch da-
mit, dass ein solcher Betrieb nicht über Jahre immer beschwerdefrei geführt wer-
den könne.
Zudem sei das Verhalten der Berufungsbeklagten mit der Zusage einer zehnjähri-
gen Vertragsverlängerung auch widersprüchlich und treuwidrig. Die Vorinstanz
habe dazu keine Beweismittel abgenommen. Sie (die Berufungsklägerin) habe zu
keinem Zeitpunkt ein schriftliches Versprechen zur Vertragsverlängerung behaup-
tet, weshalb es von der Vorinstanz willkürlich sei, mangels schriftlicher Fixierung
eine mündliche Zusage als unglaubhaft zu erachten. Zudem seien die Schreiben
nach den Kündigungen erfolgt, was gerade dafür spreche, dass sie echt seien, sei
es doch die Reaktion auf die nicht erwartete Kündigung. Komme die Vorinstanz
zum Schluss, die Schreiben hätten keinen Beweiswert, wäre der lnhalt der Schrei-
ben durch die ordnungsgemäss angebotenen Zeugen zu verifizieren gewesen.
Überdies habe die Vorinstanz den dazu angebotenen Zeugen, Y., der kein direktes
lnteresse am Prozessausgang habe, schlicht unerwähnt gelassen. Die Vorinstanz
stelle auch nicht in Abrede, dass beim Nachweis der Zusage einer Vertragsverlän-
gerung um zehn Jahre die Kündigungen treuwidrig wären, da belegt wäre, dass
die angeblichen Pflichtverletzungen im Zeitpunkt der Kündigungen nicht existiert

- 31 -
hätten bzw. für die Berufungsbeklagten keinen Kündigungsgrund dargestellt hät-
ten, womit der Nachweis der mündlichen Zusage für den Ausgang des Verfahrens
entscheidend sei. Die Vorinstanz habe sich zudem mit den Vorbringen, die Beru-
fungsbeklagten hätten aus einem Grund gekündigt, der ihnen bei Abschluss des
Vertrags mit ihr und dem Mieter der Wohnung über der Bar bestens bekannt ge-
wesen sei, und die Berufungsbeklagten hätten die Lärmsituation geduldet, nicht
auseinander gesetzt. Den Berufungsbeklagten sei die Lärmsensivität der Woh-
nung oberhalb der Bar bestens bekannt gewesen und sie hätten sich dennoch für
eine Drittvermietung entschieden. In den Akten würden sich keine Belege für Prob-
leme im ganzen Haus oder Beschwerden von mehreren Mietern entnehmen las-
sen. Auch den zur Situation im 1. Obergeschoss angebotenen Zeugen habe die
Vorinstanz ohne weitere Begründung nicht angehört.
Weiter setze die Vorinstanz den Vorbringen zur Vergeltungskündigung kurz nach
Ablauf der Sperrfrist einzig relevante Störungen der Nachtruhe während dieser
Zeit entgegen, welche jedoch nicht belegt seien und zu einer ausserordentlichen
Kündigung berechtigt hätten. Dafür würde es auch an Mahnungen in diesem Zeit-
raum fehlen. Schliesslich habe sich die Vorinstanz nicht mit den Vorbringen zur
Verletzung der schonenden Rechtsausübung auseinandergesetzt. Der Bar-Be-
trieb sei ab 2018 durch die Konkurrenzierung durch X., Corona in den Jahren 2020
und 201 und den Strassenumbau von September 2022 bis Februar 2023 massiv
beeinträchtigt worden, was sie mit viel Geld aus privaten Quellen habe überbrü-
cken müssen. Diese Umstände hätten eine schonende Rechtsausübung und an-
dere Massnahmen geboten. Sie (die Berufungsbeklagten) hätten das Gespräch
suchen müssen. Es hätte der Schallschutz weiter verbessert werden können oder
der Mieter hätte nach seinen Plänen für die Suche einer anderen Wohnung gefragt
oder dabei unterstützt werden können.
3.4. Die Berufungsbeklagten identifizieren sich demgegenüber im Wesentlichen
mit den Erwägungen der Vorinstanz. Sie halten an ihren vorinstanzlichen Ausfüh-
rungen fest und führen zusammengefasst aus, die Vorinstanz stütze sich nicht nur
auf die Polizeirapporte vom 9. November und 11. Dezember 2022, sondern auch
auf die Tatsache, dass es seit 2016 in beinahe allen Jahren zu Lärmklagen ge-

- 32 -
kommen sei. Zudem habe die Vorinstanz die Ereignisse betreffend Lärmimmissi-
onen nach den Kündigungen nicht miteinbezogen, obschon sie nach der Recht-
sprechung des Bundesgerichts daraus hätte Rückschlüsse für die Zeit vor den
Kündigungen ziehen dürfen. Und es sei nicht davon auszugehen, dass die Lärm-
situation nach Erhalt der Kündigungen schlimmer gewesen sei als vorher. Nach
2019 sei es zunächst tatsächlich etwas ruhiger gewesen, was aber mit den
coronabedingten Lockdowns zu tun gehabt habe. Es seien auch nicht nur die po-
lizeilichen oder verwaltungsrechtlichen Bestätigungen, sondern auch die doku-
mentierten Lärmklagen der Mieter relevant. Zudem werde im Polizeirapport vom
11. Dezember 2022 festgehalten, dass die Lärmemissionen konstant und durch-
aus störend wahrnehmbar gewesen seien. Auch stelle die Berufungsklägerin die
Musik meistens sofort leiser, wenn sie wisse, dass die Polizei vor Ort sei. Weiter
könne aus der Baubewilligung nicht gefolgert werden, dass ihr Vater mit lauter
Musik bis in alle Nacht hinein einverstanden gewesen sei. Weiter sei die aufge-
schobene Schallschutzmassnahme im Jahre 2021 nachträglich ausgeführt wor-
den, was die Situation zwar etwas verbessert, aber die Verhältnisse dennoch nicht
akzeptabel gemacht habe. Dies würde voraussetzen, dass die Berufungsklägerin
auch sonst die gebotene Rücksicht nehmen würde, wozu sie offenkundig nicht
bereit sei. Die Bewilligung von verlängerten Öffnungszeiten ändere überdies nichts
an den mietrechtlichen Pflichten. Auch Art. 13.4 des Mietvertrages halte ausdrück-
lich fest, dass der Mieter bei der Benützung der Mietsache auf die Mitmieter sowie
die Nachbarn grösstmögliche Rücksicht zu nehmen habe. Auch eine Bar mit amt-
lich genehmigtem Rund-um-die-Uhr-Betrieb könne so geführt werden, dass die
übrigen Bewohner der Mietliegenschaft nicht gestört würden. Der Kündigungs-
grund sei denn auch nicht vorgeschoben. Sie (die Berufungsbeklagten) wollten,
dass in der Mietliegenschaft endlich Ruhe herrsche.
Insbesondere sei die von der Vorinstanz vorgenommene antizipierte Beweiswür-
digung nicht zu beanstanden. Denn M.H. hätte ihre zu Papier gebrachte Aussage
bestätigt, welche die Vorinstanz aber bereits zur Kenntnis genommen und gewür-
digt habe. Die Vorinstanz sei zum Schluss gelangt, dass es sich um eine nach-
träglich erstellte, gesteuerte Bestätigung handle. Zudem hätte M.H. als im Han-

- 33 -
delsregister eingetragene Geschäftsführerin der Berufungsklägerin nicht als Zeu-
gin einvernommen werden können, sondern nur im Rahmen einer Parteibefra-
gung. Weiter hätten sie die Lärmstörungen der Berufungsklägerin nicht während
langer Zeit geduldet. Das sei bei einem gegen öffentlich-rechtliche Normen
verstossenden Verhalten auch nicht leichthin anzunehmen. Das gelte auch für
Vertragsverletzungen.
Die Berufungsklägerin habe sich seit Jahren und bis heute immer wieder über die
Ab- und Ermahnungen durch die Polizei sowie ihr eigenes Versprechen, den Be-
trieb so zu führen, dass niemand gestört werde, hinweg gesetzt. Die Polizeiein-
sätze aus dem Jahr 2025 würden zeigen, dass die Berufungsklägerin genau so
weitermache wie vor den Kündigungen. Die Berufungsklägerin habe in der Ver-
gangenheit mehr als genug Chancen und Möglichkeiten gehabt, den Betrieb so
einzurichten und zu führen, dass die Wohnungsmieter nicht in ihrem Ruhebedürf-
nis und in ihrer Nachtruhe gestört würden. Die Kündigungen seien das einzige
verbleibende Mittel, um in der Mietliegenschaft wieder geordnete Verhältnisse her-
zustellen.
4.
4.1. Die Vorinstanz hat die rechtlichen Grundlagen sowie die Voraussetzungen der
Anfechtbarkeit einer Kündigung ausführlich und zutreffend dargestellt. Es kann
grundsätzlich darauf verwiesen werden. Allgemein gilt das Folgende:
4.1.1. Unbefristete Mietverträge können und dürfen von beiden Parteien unter
Wahrung der vertraglichen oder, wenn keine solchen vereinbart wurden, gesetzli-
chen Fristen und Termine gekündigt werden (Art. 266a Abs. 1 OR). Eine andere
regelhafte Möglichkeit, ein unbefristetes Mietverhältnis aufzulösen, besteht nicht.
Die Möglichkeit der ordentlichen, also regelhaften Auflösung des Mietvertrages
kommt beiden Parteien gleichermassen zu. Die Kündigung ist daher grundsätzlich
an keine besonderen Voraussetzungen geknüpft und jede Partei kann das Miet-
verhältnis ohne anderweitig gerechtfertigten Grund kündigen (vgl. BGer
4A_484/2012 vom 28. Februar 2013, E. 2.3.1, in: MRA 1/14, S. 41, mit Verweis
auf BGer 4A_414/2009 vom 9. Dezember 2009, E. 3.1 und BGer 4A_327/2015
vom 9. Februar 2016, E. 3.2.1). Es gilt somit der Grundsatz, dass eine Kündigung

- 34 -
stets zulässig ist, wenn sie nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben
verstösst. Art.271 Abs. 1 OR verpflichtet die Parteien eines Mietvertrages weder
zu Treue noch zu einem Verzicht auf ihr vertragliches oder gesetzliches Kündi-
gungsrecht, sondern verlangt lediglich Anstand bei der Vertragsauflösung (vgl. ZK-
HIGI/BÜHLMANN, 5. A.2022, Art.271 OR N 59). Es gilt daher im jeweils konkreten
Einzelfall zu prüfen, ob die in Frage stehende Kündigung gegen Treu und Glauben
verstösst.
4.1.2. Eine Kündigung gilt dann als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaf-
tes und schützenswertes Interesse des Vermieters und damit aus reiner Schikane
erfolgt, sich auf einen vorgeschobenen Grund stützt, im Widerspruch zu früherem
Verhalten des Kündigenden steht oder Interessen der Parteien tangiert, welche in
einem krassen bzw. erheblichen Missverhältnis zueinander stehen (BSK OR I-WE-
BER, 8. A. 2026, Art. 271/271a N 3, N 6 und N 6a; BGer 4A_255/2024 vom 20.
August 2024, E. 3.1). Aus dem erweiterten Verbot des venire contra factum
proprium folgt, dass eine Kündigung wegen Umständen unzulässig ist, die zum
Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bekannt waren oder schon seit langer Zeit hin-
genommen wurden (BSK OR l-WEBER, 8. A. 2026, Ar1.271/271a N 5).
4.1.3. Massgebend für die Frage, ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben
verstösst, ist dabei die Situation im Zeitpunkt, in welchem sie ausgesprochen wird
(beispielhaft: BGE 148 III 215 E. 3.1.4: BGE 140 III 496 E. 4.1; BGE 138 III 59
E.2.1; je mit weiteren Hinweisen). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
obliegt es dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass diese aus einem
verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte (BGE 148 III 215 E. 3.1.5;
BGE 145 III 143 E. 3.1). Zu beweisen hat er diejenigen Tatsachen, die auf einen
Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glauben schliessen lassen. Die kün-
digende Partei hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen, indem sie die
Kündigung auf Verlangen zu begründen und im Bestreitungsfalle alle für die Beur-
teilung des Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen hat. Dabei hat
sie den Kündigungsgrund mindestens glaubhaft zu machen (BGer 4A 518/2010
vom 16. Dezember 2010, E. 2.4.1).

- 35 -
4.2. Daraus folgt, dass für die streitgegenständlichen Kündigungen vom 18. De-
zember 2023 grundsätzlich keine besondere Voraussetzungen erfüllt sein müs-
sen, weil sie ordentlich erfolgt sind. Insbesondere bedarf es keiner Pflichtverlet-
zung gemäss Art. 257f OR. Mit einer solchen wurden die Kündigungen auch nicht
begründet (vgl. […] mit dem Kündigungsgrund «Wiederholte Lärmklagen von Mit-
mietern sowie Polizeieinsätze aufgrund zu lauter Musik, Nichteinhalten der Ruhe-
zeiten etc.», «Wiederherstellen geordneter Verhältnisse in der Mitliegenschaft»).
Dementsprechend kann die im Berufungsverfahren umstrittene Feststellung der
Vorinstanz, die Berufungsklägerin habe Lärmimmissionen verursacht, die als
Pflichtverletzung zu qualifizieren seien, an dieser Stelle dahingestellt bleiben (im
Übrigen vgl. dazu E.4.6 nachfolgend). Zu prüfen ist hingegen, ob die Kündigungen
wegen eines vorgeschobenen Grundes gegen den Grundsatz von Treu und Glau-
ben verstösst, wie es die Berufungsklägerin hauptsächlich geltend macht. Über-
dies rügt die Berufungsklägerin zu Recht, dass die Vorinstanz im angefochtenen
Entscheid ihr Vorbringen, die Berufungsbeklagten hätten sich widersprüchlich ver-
halten, weil sie die Lärmimmissionen jahrelang geduldet hätten, nicht geprüft hat.
Die Vorinstanz erwähnte den entsprechenden Vorwurf der Berufungsklägerin und
die Entgegnung der Berufungsbeklagten, von einer Duldung könne keine Rede
sein, hätten sie die Berufungsklägerin doch mehrfach abgemahnt, im angefochte-
nen Entscheid zwar. Eine Auseinandersetzung damit fand indes nicht statt und ist
hier nachzuholen.
4.3. Die Berufungsklägerin betreibt in den von den Berufungsbeklagten gemiete-
ten Räumlichkeiten unbestrittenermassen einen Gastronomiebetrieb mit einer ge-
wissen Lärmintensität. Bereits zu Beginn des Mietverhältnisses einigten sich die
damaligen Mietvertragsparteien - der Rechtsvorgänger der Berufungsklägerin und
der Vater der Berufungsbeklagten - auf eine lärmintensive Nutzung. lm Mietvertrag
vom 2. Juni 2000 wurde als Verwendungszweck «Laden resp. Café-Bar gem. vom
Mieter einzuholender Bewilligung» vereinbart. Ebendiese Bewilligung der Bausek-
tion der Stadt Zürich betreffend Umbau und Nutzungsänderung vom 5. September
2000 stellt beim Betrieb einer Café-Bar eine «lärmintensive Nutzung mit dem Stö-
rungsgrad sehr stark» fest, mit der Auflage eines Schallschutzes, so dass der ent-
stehende Lärm im Gebäudeinnern nicht zu belästigenden Einwirkungen für die

- 36 -
Nachbarschaft führt (act.8/22/20 S. 2). Seit 2014 wird der Gastronomiebetrieb
durch die Berufungsklägerin als «G.-Bar» geführt. Aus den diversen vorgelegten
Schreiben vom 16. Oktober 2000, 6. November 2000, 13. Juni 2016, vom 11.,
13.,23. und 25. Januar 2019, 25. Februar 2019, 22. Mai 2019, 5. Juni 2019, 10.
Dezember 2019 und 8. Januar 2021 im Zusammenhang mit den Lärmimmissio-
nen, der Schallisolierung bzw. baulichen Schallschutzmassnahmen geht hervor
(…), dass die Parteien zunächst auf die Umsetzung der Schallschutzauflage auf-
grund der Zusammenlegung der Café-Bar mit der darüberliegenden Wohnung als
Nutzungseinheit verzichtet und diese im Jahr 2021 schliesslich nachgeholt haben
(…). Die Berufungsbeklagten wussten somit seit Beginn der Mietverhältnisse um
die lärmintensive Nutzung.
4.4. Es ist auch unbestritten, dass der Betrieb der Café-Bar in den Jahren 2016-
2019 wiederholt zu Lärmbeschwerden durch andere Mieter der betreffenden Lie-
genschaft wegen Lärmimmissionen während Ruhezeiten und aus diesem Grund
zu Polizeieinsätzen geführt hat. Die Berufungsbeklagten reichen hierzu auch ent-
sprechende Belege ein (vgl. …). Des Weiteren ist erstellt, dass die Berufungsbe-
klagten die Berufungsklägerin im Jahr 2019 aufgrund dieser Ereignisse im Sinne
von Art. 257f Abs. 3 OR unter Androhung der ausserordentlichen Kündigung drei
Mal schriftlich abgemahnt haben (…), wie die Berufungsbeklagten behaupten.
Konsequenzen wurden indes nicht gezogen und es fanden auch keine weiteren
Abmahnungen statt, obwohl sich die Berufungsbeklagten auf den Standpunkt stel-
len, nach den Abmahnungen vom 11. und 23. Januar sowie 22. Mai 2019 habe
sich die Situation mit den Lärmklagen (mit Ausnahme in der Zeit des coronabe-
dingten Lockdowns) nicht wesentlich verbessert. Diese Behauptung untermauern
die Berufungsbeklagten mit drei weiteren Lärmbeschwerden von zwei Mitmietern
vom 1. Juni 2019, vom 10. Oktober 2019 und 3. September 2020 sowie einer Ver-
warnung der Berufungsklägerin durch die Stadtpolizei Zürich vom 10. Dezember
2019.
4.5. Für die Zeit nach der Umsetzung der Schallschutzmassnahmen im März
2021 bis zu den Kündigungen mehr als zwei Jahre später (2021-2023) legten die
Berufungsbeklagten hingegen nur zwei Polizeirapporte wegen Nachtruhestörun-

- 37 -
gen am 23. August 2022 und 1. Dezember 2022 sowie eine E-Mail vom 9. Dezem-
ber 2022 vor. Dabei fallen der zweite Polizeirapport und die E-Mail zeitlich zusam-
men. Zudem stammt die E-Mail vom direkt über der Bar wohnenden Mieter, wel-
cher beide Polizeieinsätze initiiert hatte. Damit scheint – insbesondere auch vor
dem Hintergrund der umfangreich dokumentierten Lärmsituation mit zahlreichen
Beschwerden von verschiedenen Mietern in der Zeit vor den baulichen Schall-
schutzmassnahmen – nicht überzeugend, dass sich die Situation nach Installation
des Schallschutzes nicht wesentlich gebessert hat. Weiter haben die Berufungs-
beklagten für die Zeit zwischen dem genannten Ereignis im Dezember 2022 und
den Kündigungen im Dezember 2023, also während eines Jahres, keine weiteren
Lärmbeschwerden oder Polizeieinsätze belegt. Es wurde von den Berufungsbe-
klagten auch nicht behauptet oder belegt, dass sie sich in dieser Zeit bei der Be-
rufungsklägerin über Lärm beschwert hätten bzw. dass es zu Beschwerden von
Mietern oder Polizeieinsätze gekommen sei. Daran vermag schliesslich nichts zu
ändern, dass die Berufungsbeklagten Belege für eine Mieterbeschwerde am 14.
Januar 2024 und vier Polizeieinsätze zwischen dem 20. Dezember 2024 und 29.
März 2025, die deutlich nach den Kündigungen erfolgten, einreichte. Zu diesen
Belegen ist im Übrigen anzumerken, dass sie allesamt wiederum vom selben Mie-
ter bzw. dessen Mitbewohner der direkt über der Bar liegenden Wohnung stam-
men. Von Beschwerden von weiteren Mitmietern (in der Mehrzahl) – wie dies für
die Zeit von 2016 bis 2019 belegt ist und in der Begründung der Kündigungen
erwähnt wurde – kann für die Zeit nach 2021 nicht die Rede sein.
4.6 Zusammengefasst ist festzustellen, dass es bis ins Jahr 2021 zu häufigen
Mieterbeschwerden und Polizeieinsätzen sowie Abmahnungen kam. Dabei ist
durchaus denkbar, dass die damals laufende dreijährige Kündigungssperrfrist
nach Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR (ausgelöst durch den gerichtlichen Vergleich
vom 2. September 2020; …) massgeblich dazu beitrug, dass die Berufungsbeklag-
ten damals von einer Kündigung des Mietverhältnisses absahen, zumal die vorlie-
gend zu beurteilenden Kündigungen kurz nach Ablauf dieser Sperrfrist erfolgten.
Eine ausserordentliche Kündigung, wie sie in den Abmahnungen von 2019 ange-
droht worden war, wäre grundsätzlich trotz Kündigungssperrfrist möglich gewesen.
Gestützt auf die Unterlagen vermögen die Berufungsbeklagten nicht glaubhaft zu

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machen, dass sich die Lärmsituation in den nachfolgenden Jahren, insbesondere
nach den im Jahr 2021 umgesetzten Schallschutzmassnahmen, nicht gebessert
hat. Zudem behaupten und belegen die Berufungsbeklagten gerade für das letzte
Jahr vor den Kündigungen keine konkreten Ereignisse, deretwegen sie die Kündi-
gungen ausgesprochen haben. Weil die Berufungsbeklagten die in den Kündigun-
gen genannten Umstände während mehreren Jahren duldeten und die Kündigung
schliesslich in einem Zeitpunkt aussprachen, als keinerlei Lärmbeschwerden mehr
behauptet oder belegt sind, erscheint der Kündigungsgrund («Wiederholte Lärm-
klagen von Mitmietern sowie Polizeieinsätze aufgrund zu lauter Musik, Nichtein-
halten der Ruhezeiten etc.» und «Wiederherstellen geordneter Verhältnisse in der
Mitliegenschaft» …) als vorgeschoben.
Die Kündigungen sind deshalb als treuwidrig zu qualifizieren.
4.7. Lediglich der Vollständigkeit halber ist zu einer möglichen Pflichtverletzung
der Berufungsklägerin wegen Lärmimmissionen anzumerken, dass auf Grund der
dargestellten veränderten Verhältnisse seit den im Jahr 2021 umgesetzten Schall-
schutzmassnahmen hauptsächlich die Situation in den folgenden zwei Jahren bis
zu den Kündigungen zu betrachten wäre. Für diese Zeit stützen sich die Beru-
fungsbeklagten wie gezeigt mittels zweier Polizeirapporte und einer E-Mail einzig
auf zwei konkrete Vorfälle am 23. August 2022 und 1. Dezember 2022 wegen
Nichteinhalten der Nacht- und Ruhezeiten durch Musiklärm. Dabei ist fraglich, ob
diese beiden Ereignisse überhaupt das notwendige Mass für ein pflichtwidriges
Verhalten erreichten, zumal im Rahmen der Toleranzmarge auf Grund des verein-
barten Gebrauchszwecks mit den vorhandenen öffentlich-rechtlichen Bewilligun-
gen (…) die mietrechtlichen Anforderungen grundsätzlich höher zu stellen sind
(vgl. mp 2026, S. 51 f.). Da die Musik gemäss Feststellungen in den Polizeirapp-
orten in der Bar maximal auf Zimmerlautstärke eingestellt, in der Wohnung ober-
halb der G.-Bar indes hörbar war, bestehen Anzeichen dafür, dass die Störungen
eher auf strukturelle Mängel des Gebäudes als auf das Verschulden der Beru-
fungsklägerin zurückzuführen sein könnten. Überdies wäre kritisch zu beurteilen,
dass die Berufungsbeklagten die Vermietung der lärmexponierten Wohnung direkt

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über der G.-Bar an die interessierte Berufungsklägerin ohne Begründung verwei-
gert haben und die Lärmbeschwerden seit 2021 (insbesondere auch diejenigen
nach der Kündigung; …) allesamt vom Mieter ebendieser Wohnung stammen.
4.8. Demnach sind in Gutheissung der Berufung die Kündigungen des Mietver-
hältnisses und des Abstellplatzes Nr. 3 vom 18. Dezember 2023 per 30. Septem-
ber 2024 für ungültig zu erklären und aufzuheben.
Vor diesem Hintergrund kann einerseits offen bleiben, ob sich die Kündigungen
auch unter weiteren Aspekten als rechtsmissbräuchlich erweisen würden, und es
erübrigt sich insbesondere eine Auseinandersetzung mit der antizipierten Beweis-
würdigung und den daraus folgenden Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz
im Zusammenhang mit der von der Berufungsklägerin behaupteten mündlichen
Vertragsverlängerung kurz vor den Kündigungen. Andererseits wird mit dem vor-
liegenden Entscheid auch ein Entscheid über die Erstreckung hinfällig.
5.1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens ist auch über die Prozesskosten des
erstinstanzlichen Verfahrens zu entscheiden (Art. 318 Abs. 3 ZPO). Die Prozess-
kosten setzen sich aus den Gerichtskosten (Entscheidgebühr) und der Parteient-
schädigung zusammen (Art. 95 Abs. 1 ZPO). Mit der Gutheissung der Berufung
werden die Berufungsbeklagten für beide Verfahren kosten- und entschädigungs-
pflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO), unter solidarischer Haftung für den gesamten Be-
trag (Art. 106 Abs. 3 aZPO).
5.2. Die Höhe der erstinstanzlichen Entscheidgebühr (Fr.7'400.–) sowie die Höhe
der für das erstinstanzliche Verfahren zugesprochenen vollen Parteientschädi-
gung (Fr. 10'440.– inkl. 8.1 % MwSt.) wurden nicht beanstandet, weshalb sie zu
belassen sind. Die erstinstanzliche Entscheidgebühr ist aus dem von der Beru-
fungsklägerin im erstinstanzlichen Verfahren geleisteten Kostenvorschuss
(Fr.7'420.–) zu beziehen (Art. 111 Abs. 1 aZPO). Die Berufungsbeklagten sind zu
verpflichten, der Berufungsklägerin die Entscheidgebühr für das erstinstanzliche
Verfahren in der Höhe von Fr. 7'400.– zu ersetzen (Art. 111 Abs. 2 aZPO). Darüber
hinaus haben sie der Berufungsklägerin für das erstinstanzliche Verfahren eine
Parteientschädigung von Fr. 10'440.-- (inkl. MwSt.) zu bezahlen, unter solidari-
scher Haftung für den gesamten Betrag (Art. 106 Abs. 3 aZPO).

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5.3. Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren ist ausgehend von einem
Streitwert von Fr. 163'400.– und in Anwendung von § 12 Abs. 1-2 sowie $ 2 Abs.
1 lit. a und lit. c-d, § 4 Abs. 1-3 und § 7 lit. a GebV OG auf Fr. 6'800.– festzusetzen
und von den Berufungsbeklagten zu beziehen, unter solidarischer Haftung für den
gesamten Betrag (Art. 106 Abs. 3 ZPO). Der von der Berufungsklägerin geleistete
Kostenvorschuss in Höhe von Fr. 6'800.– (vgl. act. 13) ist ihr zurückzuerstatten
(Art. 111 Abs. 1 ZPO).
5.4. Der Berufungsklägerin ist für das zweitinstanzliche Verfahren ausgangsge-
mäss eine Parteientschädigung zuzusprechen, unter solidarischer Haftung der Be-
rufungsbeklagten für den gesamten Betrag (Art. 106 Abs. 3 aZPO). Die Parteient-
schädigung ist ausgehend von einem Streitwert von Fr. 163'400.– und in Anwen-
dung von § 2 Abs. 1 lit. a und lit. c-e, § 4 Abs. 1-3, § 11 Abs. 1 und § 13 Abs. 1-2
AnwGebV OG auf Fr. 7'800.– (zuzüglich 8.1 % MwSt) festzusetzen.
(…)»
* * * * * * *
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbe-
hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2026, 36. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw A.I. Altieri, MLaw C. Schenk, Leitende Ge-
richtsschreiberinnen; Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident