zh_bezirksgericht_zuerich · MJ240050-L · 2025-07-08 · de
ZMP 2025 Nr. 17: Ausserordentliche Kündigung des Mietvertrags wegen Verwendung der Sache im Widerspruch zum öffentlichen Baurecht.


ZMP 2025 Nr. 17
Art. 257f Abs. 3 OR; Art. 271 OR. Ausserordentliche Kündigung des Mietver-
trags wegen Verwendung der Sache im Widerspruch zum öffentlichen Bau-
recht.
Verwendet die Mieterin die Sache wissentlich im Widerspruch zum öffentlichen
Baurecht nicht als Geschäftsraum, sondern zur Untervermietung als Wohnraum,
so erweist sich eine ausserordentliche Kündigung wegen schwerer Pflichtverlet-
zung im Anschluss an eine Abmahnung als gültig. Keine Rolle spielt, ob die frühere
Eigentümerin bzw. deren Liegenschaftsverwaltung von der Nutzungsweise ge-
wusst hat. Zwar müsste sich die neue Eigentümerin dieses Verhalten anrechnen
lassen. Die Berufung der Mieterin darauf würde diesfalls aber (ebenfalls) gegen
Treu und Glauben verstossen, so dass im Ergebnis der Standpunkt der Vermiete-
rin zu schützen ist, welche mit ihrer Kündigung der rechtswidrigen Nutzung ein
Ende setzen möchte.
Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MJ240050-L vom 8. Juli 2025 (nicht
rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: Weber, Trepp, Meier; Gerichtsschreiberin Mos-
hir Omer):
«(…)
I. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1. Sachverhalt
1.1. Die Klägerin und die damalige Eigentümerin der Liegenschaft, A., schlossen
am 10. März 2014 einen Mietvertrag über ein «Büro im 1. Stock» mit den Neben-
räumen «WC auf dem Korridor» an der N.-strasse y in Zürich mit Mietbeginn per
1. April 2014 für eine feste Mietdauer bis zum 31. März 2019 ab. Der Klägerin
wurde ein Optionsrecht eingeräumt, das Mietverhältnis zweimal um eine feste
Mietdauer von fünf Jahren – jeweils ab 1. April 2019 und 1. April 2024 – zu verlän-
gern. Der vereinbarte Mietzins beträgt monatlich Fr. 2'750.– inkl. Heiz- und Neben-
kosten. Am 19. Juni 2023 erwarb die Beklagte die Liegenschaft und wurde damit
die Vermieterin des Mietobjekts.

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1.2. Die Klägerin übte die beiden Optionsrechte jeweils fristgerecht aus. Mit
Schreiben vom 13. September 2023 teilte die Beklagte der Klägerin mit, dass mit
der Ausübung des Optionsrechts der Mietzins erhöht werde. Zudem mahnte sie
die Klägerin aufgrund einer zwecks- und bewilligungsfremden Nutzung des Miet-
objekts ab und drohte bei deren Fortdauer die Kündigung des Mietverhältnisses
gestützt auf Art. 257f OR an. Mit Schreiben vom 11. Oktober 2023 erklärte die
Klägerin, die ehemalige Eigentümerin habe von Anfang an gewusst, dass die Klä-
gerin und ihre Untermieterinnen die Räume nicht als Büro, sondern als Studio nut-
zen würden. Am 13. Oktober 2023 focht die Klägerin sodann die Mietzinserhöhung
an. Mit Schreiben und amtlichem Formular vom 21. März 2024 kündigte die Be-
klagte das Mietverhältnis mit der Begründung der fortdauernden vertragswidrigen
Nutzung. Am 18. April 2024 fand die Schlichtungsverhandlung im Zusammenhang
mit der Mietzinserhöhung statt, wobei zwischen den Parteien keine Einigung erzielt
werden konnte und der Beklagten die Klagebewilligung erteilt wurde (… ; SB-Nr.
MO234294-L). Die Beklagte verfolgte dieses Verfahren nicht weiter bzw. machte
von der Klagebewilligung keinen Gebrauch.
1.3. Das Mietobjekt weist eine Fläche von über 230 m2 auf und befand sich bei
Mietbeginn im Jahr 2014 unbestrittenermassen in einem rohbauähnlichen Zu-
stand. Zuvor wurde das Mietobjekt gewerblich genutzt. Im Anhang zum Mietver-
trag wurde vereinbart, dass die Vermieterin auf ihre Kosten die WC-Anlage im Kor-
ridor renovieren und eine Dusche einbauen werde, im Übrigen jedoch keine Re-
novationen vornehme. Die Einteilung beziehungsweise Abtrennung und allfällige
Schreinerarbeiten werde durch die Mieterin auf eigene Kosten vorgenommen, wo-
bei sie für das Einholen allfällig benötigter behördlichen Bewilligungen und die Er-
füllung der entsprechenden Auflagen, vor allem feuerpolizeiliche, in Zusammenar-
beit mit der Vermieterin verantwortlich sei. Die Klägerin baute das Mietobjekt um;
sie richtete eine Holz-Werkstatt ein und gleichzeitig wohnten bzw. wohnen darin
Untermieter. Gemäss dem Bauplan vom 25. Januar 2018 im Zusammenhang mit
der Erstellung einer Terrasse erstellte die Klägerin im Mietobjekt konkret eine Tee-
küche, drei «Studios», einen Bastelraum und einen Ruheraum.

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1.4. Zwischen den Parteien ist im Wesentlichen strittig, ob die Wohnnutzung des
Mietobjekts – neben der gewerblichen Nutzung – vereinbart wurde bzw. ob die
Rechtsvorgängerin der Beklagten diese gestattete oder davon zumindest Kenntnis
hatten und diese damit (stillschweigend) duldeten. Überdies sind sich die Parteien
uneins, ob die Klägerin für die Umbauten die erforderlichen behördlichen Bewilli-
gungen eingeholt hat, eine Wohnnutzung des Mietobjekts im jetzigen Zustand öf-
fentlich-rechtlich bewilligungsfähig wäre und es der Beklagten zumutbar ist, eine
rechtswidrige Nutzung dulden zu müssen.
2. Prozessgeschichte
2.1. Mit Eingabe vom 22. April 2024 (Datum der Postaufgabe) machte die Kläge-
rin das vorliegende Verfahren bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich an-
hängig. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 25. Juni 2024 konnte zwi-
schen den Parteien keine Einigung erzielt werden und es wurde der Klägerin die
Klagebewilligung ausgestellt.
2.2. Mit Eingabe vom 9. September 2024 (Poststempel) reichte die Klägerin in-
nert Frist (Art. 209 Abs. 4 ZPO) eine unbegründete Klage mit den vorstehenden
Rechtsbegehren ein. Mit Zirkulationsbeschluss vom 12. September 2024 wurde
die Klage samt Beilagen der Beklagten zugestellt, die Prozessleitung an den Miet-
gerichtspräsidenten delegiert und der Klägerin Frist zur Leistung eines Kostenvor-
schusses von Fr. 6'250.– angesetzt, welcher fristgerecht einging. Daraufhin wur-
den die Parteien zur Hauptverhandlung vom 30. Januar 2025 vorgeladen. Anläss-
lich der Hauptverhandlung erstatteten die Parteien ihre Parteivorträge und erhiel-
ten Gelegenheit zu Replik und Duplik. Nachdem Vergleichsgespräche scheiterten,
wurde den Parteien mit deren Einverständnis eine Frist von zwei Wochen gewährt,
um einen aussergerichtlichen Vergleich einzureichen. Die Frist verstrich unge-
nutzt.
2.3 Mit Schreiben vom 19. März 2025 wurde den Parteien ein Wechsel in der
Gerichtsbesetzung mitgeteilt. Das Verfahren ist spruchreif. Die Urteilsberatung er-
folgte auf dem Zirkularweg.

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II. Prozessuales
1. Das Mietgericht Zürich ist als Kollegialgericht zur Behandlung der vorliegen-
den Streitsache örtlich und sachlich zuständig, handelt es sich doch um eine Klage
aus einem Mietverhältnis, dem ein im Bezirk Zürich gelegenes Mietobjekt zu-
grunde liegt, und beträgt der Streitwert mehr als Fr. 30'000.– (Art. 33 ZPO; § 21
i.V.m. Art. 26 GOG ZH).
2. Für Prozesse betreffend Kündigungsschutz und Erstreckung bei Miete und
Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert das
vereinfachte Verfahren (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO), wobei die soziale Untersu-
chungsmaxime Anwendung findet (Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO i.V.m. Art. 243 Abs. 2
ZPO). Das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest, beschränkt sich
allerdings darauf, bei der Feststellung des Sachverhalts und der Beweiserhebung
mitzuwirken. Grundsätzlich ist es Sache der Parteien, das Tatsächliche vorzutra-
gen und die Beweismittel zu nennen, doch hat das Gericht durch Belehrungen und
Befragungen der Parteien darauf hinzuwirken, dass der relevante Sachverhalt vor-
getragen bzw. ergänzt wird (BGE 141 III 569 E. 2.3.1; BGE 139 III 13 E. 3.2 = Pra
2013 Nr. 105; BGE 125 III 231 E. 4a; BSK ZPO-MAZAN, 4. Aufl., Art. 247 N 4 und
16 ff.). Dabei ist für das Ausmass der richterlichen Hilfe u.a. ausschlaggebend, wie
kompliziert die Materie ist, wie weit die intellektuellen Fähigkeiten der betroffenen
Partei reichen, ob diese anwaltlich vertreten oder rechtskundig ist und ob ein
Machtgefälle zwischen den Parteien besteht (BGE 141 III 569 E. 2.3.1). Neue Tat-
sachen und Beweismittel berücksichtigt das Gericht bis zur Urteilsberatung
(Art. 229 Abs. 3 ZPO).
III. Parteistandpunkte
1. Standpunkt der Klägerin
1.1. Die Klägerin macht geltend, die Kündigung vom 21. März 2024 sei unwirk-
sam, da die Voraussetzungen des ausserordentlichen Kündigungsrechts nach
Art. 257f Abs. 3 OR offensichtlich nicht erfüllt seien. Subsidiär sei die Kündigung
infolge Treuwidrigkeit für ungültig zu erklären.

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1.2. Es sei ausdrücklich eine gemischte Nutzung zum Wohnen und Arbeiten ver-
einbart worden. Hinweise dafür seien u.a. die Rohbaumiete, die Holzwerkstatt und
die beantragte Mietzinsherabsetzung während der Covid-19-Pandemie. Beim Ver-
tragsabschluss sei mit der damaligen Vermieterin A. mündlich eine gemischte Nut-
zung besprochen worden, wobei das Mietobjekt entgegen der Bezeichnung im
Mietvertrag nicht als Büro dienen sollte. Die Vermieterin sei gegenüber unter-
schiedlichen Nutzungsformen offen gewesen, solange keine wesentlichen Zusatz-
kosten entstanden, weshalb sie sich lediglich dazu bereit erklärt habe, im WC auf
dem Korridor eine Dusche einzubauen. Ursprünglich habe die Klägerin ein Design-
Studio zum Arbeiten und Wohnen sowie ein Yoga-Studio vorgesehen, schliesslich
jedoch eine Holzwerkstatt eingerichtet. Den von der Klägerin nicht zur alleinigen
Nutzung beanspruchte Teil der Mietsache habe diese diversen und wechselnden
Personen untervermietet.
1.3. Der langjährige Verwalter B. sei während zehn Jahren etwa zweimal jährlich
im Mietobjekt gewesen und stets über die konkrete gemischte Nutzung sowie über
die Untermieter informiert gewesen. Anliegen seien unkompliziert mündlich oder
per E-Mail gelöst worden.
1.4. Das 3. OG sei seit dem 1. August 2014 durch den Verein E. ebenfalls ge-
mischt – gewerblich und zum Wohnen – genutzt worden. Auch im 4. OG befänden
sich Wohnungen, wobei die Klägerin davon ausgehe, dass darin schon seit Erstel-
lung der Liegenschaft im Jahr 1963 gewohnt werde. Die Liegenschaft liege ge-
mäss Zonenplan der Stadt Zürich in der Bauzone W5.
1.5. Die Behörden hätten von der Wohnnutzung gewusst: Sämtliche Um-, Ein-
und Ausbauten im 1. und 3. OG – inklusive neu installierter Elektroanlage – seien
behördlich abgenommen und insbesondere auch aus feuerpolizeilicher Sicht für in
Ordnung befunden worden. lm Auftrage des Untermieters F. habe die Firma D.
GmbH am 9. Januar 2020 eine periodische Sicherheitsnachweis-Kontrolle der
Elektroanlagen durchgeführt. Auf der Rechnung vom 13. Januar 2020 an F. sei die
Mietsache als «Wohnung» bezeichnet worden. Auch das Baugesuch für die Ter-
rasse sei vom Amt für Baubewilligungen – im Anzeigeverfahren – und der Feuer-
polizei bewilligt und abgenommen worden, wobei das Mietobjekt habe betreten

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werden müssen. Es sei fraglich, wieso die Behörden über zehn Jahre lang nicht
eingegriffen hätten, wenn die Wohnnutzung nicht bewilligt und nicht bewilligungs-
fähig wäre. Überdies entstünden der Beklagten auch durch ein bewilligungswidri-
ges Wohnen im Mietobjekt keine Nachteile, nachdem die zuständigen Behörden
dieses während zehn Jahren geduldet hätten.
1.6. Im Jahr 2023 habe A. die C. AG mit dem Verkauf der Liegenschaft beauftragt.
In der Verkaufsdokumentation seien die Mietobjekte im 1. und 3. OG als «Atelier»,
dasjenige im 2. OG hingegen als «Gewerbe» bezeichnet worden. Die in der Ver-
kaufsdokumentation enthaltenen Fotos vom 1. und 3. OG würden eher den Ein-
druck erwecken, dass darin ausschliesslich gewohnt werde, wobei darin auch
keine Arbeits- oder Gewerberäume abgebildet seien. Das Gleiche gelte auch für
die Bilder, die die Beklagte anlässlich der Besichtigung vom 25. April 2023 aufge-
nommen habe. Der Mietzins im 2. OG sei zudem deutlich höher, obwohl die Fläche
vergleichbar sei.
1.7. Auch den Verein E. habe man aufgrund der vertragswidrigen Nutzung des 3.
OG abgemahnt. Dieser habe geltend gemacht, dass die Nutzung dem Vereins-
zweck entspreche und die Vermieterin mit dieser einverstanden gewesen sei. Ob-
wohl dieser die Nutzung der Mietsache nicht geändert habe, habe man mit ihm am
24. August 2024 einen neuen Mietvertrag – mit der Vereinbarung der Zulässigkeit
der Wohnnutzung – abgeschlossen, statt das Mietverhältnis zu kündigen. Nach-
dem der Verein das Optionsrecht ferner nicht fristgerecht ausgeübt habe, habe
kein Anlass für die Beklagte bestanden, einen neuen Mietvertrag abzuschliessen.
Damit sei der Beklagten die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen der angeb-
lich vertrags- und bewilligungswidrigen Nutzung sehr wohl zuzumuten. Zudem sei
das 3. OG der Stadt Zürich – durch B. – als Wohnung gemeldet worden, wobei
eine Registrierung genauso für das 1. OG möglich wäre. Hinsichtlich der öffentlich-
rechtlichen Situation, namentlich der feuerpolizeilichen Vorschriften, der Elektro-
anlagen oder des Lärmschutzes, seien keine Unterschiede zwischen dem 1. und
3. Obergeschoss ersichtlich.
1.8. Gegen eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses spreche
ferner, dass die Beklagte mit der Kündigung nach dem Schreiben der Klägerin vom

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11. Oktober 2023 nicht umgehend ausserordentlich gekündigt habe, sondern da-
mit ein halbes Jahr zugewartet habe.
1.9. Schliesslich sei als eigentlicher Grund für die Kündigung der geplante Umbau
der Liegenschaft zur ertragreichen Vermietung anzusehen. Mit Ausnahme des
Restaurants im Erdgeschoss sollten in der Liegenschaft Wohnungen bzw. Lofts
erstellt werden, weshalb das Verbleiben der Klägerin während der Bauzeit nicht
möglich sei.
2. Standpunkt der Beklagten
2.1. Die Beklagte ist der Ansicht, die Klägerin nutze das Mietobjekt entgegen dem
vertraglich umschriebenen Zweck und trotz schriftlicher Mahnung als Wohnung
statt als Büro, was eine schwere Pflichtverletzung im Sinne von Art. 257f OR dar-
stelle und zur Kündigung geführt habe. Eine solche Nutzung sei öffentlich-rechtlich
weder bewilligt noch bewilligungsfähig und daher unzumutbar. Die Klägerin habe
die «Studios» vor der Beklagten verheimlicht und erst im Frühherbst 2024 sei letz-
terer klar geworden, dass die Klägerin das Mietobjekt vertragswidrig zum Wohnen
nutze. Nachdem die Klägerin trotz einer entsprechenden Abmahnung ausdrücklich
an der Wohnnutzung festgehalten habe, sei das Mietverhältnis androhungsge-
mäss ausserordentlich gekündigt worden.
2.2. Es sei unzutreffend, dass die frühere Vermieterin die Wohnnutzung aus-
drücklich geduldet habe. Der langjährige Verwalter der Liegenschaft B. sei über
die konkrete Nutzung der Mieträume nicht im Bild gewesen, wobei auch im E-Mail-
verkehr mit der Klägerin bzw. den Untermietern die Wohnnutzung nie erwähnt wor-
den sei. Der Verwalter habe deshalb auch im Mail vom 20. April 2023 ausdrücklich
bestätigt, dass keine mündlichen Absprachen bestünden, welche über die schrift-
lichen Mietverträge hinausgehen würden. Folgerichtig sei auch der Beklagten im
Verkaufsprozess das Mietobjekt als Atelier – und damit als Gewerbe- und nicht
Wohnraum – angepriesen worden. Die Klägerin habe überdies verschleiert, dass
im Mietobjekt gewohnt werde und die Beklagte habe keinen Zugang zu den Stu-
dios gehabt.

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2.3. Eine Wohnnutzung sei nicht vereinbart worden, was sich aus dem durchge-
hend verwendeten Begriff «Büronutzung» im Vertragstitel, bei der Objektbezeich-
nung und der Benützungsart sowie aus der Anwendung der AGB für Geschäfts-
räume ergebe. Gemäss Ziff. 4 lit. A. der AGB bedürfe jede Änderung des Verwen-
dungszwecks der schriftlichen Zustimmung des Vermieters, wobei eine solche
nicht vorliege. Vertragsinhalte wie eine feste Laufzeit von fünf Jahren, zwei Opti-
onsrechte à fünf Jahre, Mietzinsrabatt als Starthilfe und die Vereinbarung als Roh-
baumiete seien typisch für Geschäftsmieten. Auch im Lagervertrag sei von «Ge-
werbe» die Rede. Die in der Baubewilligung vom 21. Juni 2018 verwendeten Be-
zeichnungen «Studio», «Teeküche» und «Bastelraum» wiesen auf eine gewerbli-
che Nutzung und nicht eine Wohnnutzung hin. In einer Wohnung gäbe es eine
normale Küche und nicht eine Teeküche. «Studio» im Sinne einer Wohnnutzung
sei faktisch eine in sich abgeschlossene Einzimmerwohnung. Vorliegend seien
aber mehrere Zimmer in einem grossen Raum verteilt, was öffentlich-rechtlich
nicht zulässig sei.
2.4. Ferner sei dem Mietobjekt keine amtliche Wohnungsnummer zugewiesen.
Eine Zustimmung zur Wohnnutzung hätte spätestens mit der Meldung der Woh-
nung im 3. OG im März 2021 zur Nacherfassung geführt. Der Terrassenausbau
lasse keine Rückschlüsse auf die vertragliche Nutzung zu, da auch Gewerbe-
räume über Terrassen verfügen könnten. Die von der Klägerin beantragte Herab-
setzung des Mietzinses während der Covid-19-Pandemie würde gegen eine
Wohnnutzung sprechen. Überdies hätten die Beklagte und ihre Rechtsvorgängerin
von der Rechnung für den Sicherheitsnachweis vom 13. Januar 2020 der D.
GmbH an den Untermieter F., in der das Mietobjekt als Wohnung bezeichnet
worden sei, keine Kenntnis gehabt.
2.5. Auch seitens Behörden sei die Wohnnutzung weder bewilligt noch bewilli-
gungsfähig. Gemäss Lärmschutzbericht vom 4. Oktober 2023 würden die Immis-
sionsgrenzwerte (IGW) entlang der N.-strasse überschritten, weshalb die Studios
2 und 3 nicht über die Nordfassade belüftet werden dürften, wobei die zu öffnen-
den Fenster überhaupt nicht zulässig seien. Die Küche an der Nordfassade dürfte
nicht grösser als 10 m2 sein, da sie dadurch als Wohnküche eingestuft würde.

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Auch die brandschutzrechtlichen Vorgaben, die Vorschriften der SIA-Norm 500
betreffend Gestaltung von hindernisfreien Bauten, die Vorgaben zu den Mindest-
zimmergrössen sowie zur Anzahl von Auto- und Fahrradparkplätzen, Kellerräum-
lichkeiten und Wasch- und Trockenräumen seien nicht eingehalten. Entgegen den
mietvertraglichen Bestimmungen seien für die Umbauten der Klägerin die feuer-
polizeilichen Auflagen nicht geprüft, eingeholt und bewilligt worden. Es bestehe ein
nicht hinnehmbares versicherungstechnisches Risiko für die Beklagte, da im
Brandfall eine Nichtzahlung durch die Gebäudeversicherung die Folge sein könnte
und sie einen Totalschaden riskiere. Bei einer Kontrolle durch die Baupolizei würde
die Wohnnutzung umgehend untersagt. Die Klägerin habe auch keine Kosten für
ein Baubewilligungsverfahren ausgewiesen, was zeige, dass keine Bewilligungen
eingeholt worden seien. Zwar liege die Liegenschaft in der Wohnzone W5, im heu-
tigen Zustand sei die Wohnnutzung allerdings nicht bewilligt und wäre auch nicht
bewilligungsfähig, da die Liegenschaft dazu zuerst umgebaut werden müsse.
2.6. Aus dem Mietverhältnis mit dem Verein E. könnten keine Rückschlüsse auf
jenes mit der Klägerin gezogen werden, da eine andere Ausgangslage bestanden
habe. Der Verwalter B. habe im Unterschied zum 1. OG für das 3. OG eine
Wohnanmeldung vorgenommen, da ihm die dortige Wohnnutzung bekannt gewe-
sen sei. Im Gegensatz dazu hätten sich im 1. OG weder die Klägerin noch andere
dort wohnhafte Personen bei der Einwohnerkontrolle angemeldet, während dies
im 3. OG erfolgt sei. Auch lärmschutzrechtlich bestünden gemäss Gutachten er-
hebliche Unterschiede, wobei die Problematik im 1. OG deutlich gravierender sei.
Mit dem Verein sei zudem nach Verpassen der Optionsfrist kein Mietvertrag son-
dern eine Aufhebungsvereinbarung getroffen worden, in der ausdrücklich festge-
halten worden sei, dass künftig niemand mehr im 3. OG wohnen dürfe.
2.7. Das Zuwarten mit der Kündigung um ein halbes Jahr nach der Abmahnung
sei unproblematisch, da die vertragswidrige Nutzung fortbestanden habe. Die Kün-
digung sei bewusst vor der Schlichtungsverhandlung erfolgt, um anlässlich dieser
eine Lösung zu ermöglichen. Man müsse der Beklagten ausserdem zugutehalten,
dass sie der Klägerin genügend Zeit habe einräumen wollen, um die Auflösung der
Untermietverhältnisse zu regeln.

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2.8. Die Klägerin habe von ihrem Optionsrecht Gebrauch gemacht, obwohl sie im
Mietobjekt selbst nicht wohne. Sie habe die Wohnnutzung, Untermietverhältnisse
und deren Bedingungen gegenüber der Beklagten verschwiegen. Dieses Verhal-
ten sei rechtsmissbräuchlich und verdiene keinen Rechtsschutz. Sanierungsarbei-
ten seien auch möglich, wenn Mietobjekte – unabhängig ob als Wohn- oder als
Geschäftsraum – in Betrieb seien.
3. Auf diese und weitere Ausführungen der Parteien wird nachfolgend nur so-
weit eingegangen, als dies für den Entscheid von Belang ist. Findet sich zu einer
Behauptung kein Kommentar, so hat das Gericht diese als irrelevant eingestuft.
IV. Materielles
1. Wirksamkeit der Kündigung
1.1 Gemäss Art. 257f Abs. 3 OR kann der Vermieter von Wohn- und Geschäfts-
räumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf ein Monatsende kündigen,
wenn der Mieter trotz schriftlicher Mahnung seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rück-
sichtnahme weiter verletzt, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die
Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist (BGer 4A_140/2019
vom 26. September 2019 E. 4.1 = mp 2020 S. 45 f.; Mietrecht für die Pra-
xis/BRÄNDLI, 10. Aufl., S. 816 ff.; ZK-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl., Art. 257f OR N 50 ff.).
1.2 Die Sorgfaltspflicht gemäss Art. 257f Abs. 1 OR gebietet ganz allgemein, die
Mietsache vertragsgemäss und schonend zu gebrauchen, damit diese im Inte-
resse des Vermieters nicht unnötig an Substanz einbüsst und der Hausfrieden
nicht gestört wird (CHK-HULLIGER, 4. Aufl., Art. 257f OR N 4; SVIT-Komm.-REUDT,
5. Aufl., Art. 257f OR N 20). Störendes oder gar strafrechtlich relevantes Verhalten
muss der Vermieter nicht dulden (SVIT-Komm.-REUDT, a.a.O., Art. 257f OR N 31;
ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 257f OR N 34).
1.3 Eine Kündigung gemäss Art. 257f Abs. 3 OR setzt weiter eine schriftliche
Mahnung voraus (CHK-HULLIGER a.a.O., Art. 257f OR N 8; ZK-HIGI/BÜHLMANN,
a.a.O., Art. 257f OR N 50 f.; BGer 4A_162/2014 vom 26. August 2014 E. 2.2.2).
Die Abmahnung muss innert nützlicher Frist seit der Pflichtverletzung erfolgen (ZK-

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HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 257f OR N 52; SVIT-Komm.-REUDT, a.a.O., Art. 257f
OR N 53; MPra-BRÄNDLI, 10. Auflage, S. 818). Eine explizite Kündigungsandro-
hung wird nicht vorausgesetzt (ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 257f OR N 51 und
54; SVIT-Komm.-REUDT, a.a.O., Art. 257f OR N 54 f.; MPra-BRÄNDLI, a.a.O., S.
819). Die ausserordentliche Kündigung darf erst erfolgen, wenn die abgemahnte
Pflichtverletzung nach der schriftlichen Abmahnung andauert oder erneut erfolgt.
Es genügt ein sachlicher und nicht allzu ferner zeitlicher Zusammenhang (MPra-
BRÄNDLI, a.a.O., S. 819; CHK-HULLIGER a.a.O., Art. 257f OR N 8; ZK-HIGI/BÜHL-
MANN, a.a.O., Art. 257f OR N 56; BGer 4C.270/2007 vom 26. November 2001
E. 3b/cc).
1.4 Darüber hinaus setzt die ausserordentliche Kündigung eine schwere Ver-
tragsverletzung i. S. des Vorliegens eines wichtigen Grundes voraus (SVIT-
Komm.-REUDT a.a.O., N 38; ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 257f OR N 58 ff.). Da-
für muss die erneute oder andauernde Pflichtverletzung eine gewisse objektive
Schwere aufweisen, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fort-
setzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten ist (BGE 136 III 65 E. 2.5; BGer
4A_647/2017 vom 7. März 2018 E. 3; ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 257f OR
N 58; MPra-BRÄNDLI, a.a.O., S. 820). Auch hier ist ein objektiver Massstab anzu-
legen. Der Entscheid erfolgt unter Würdigung der gesamten Umstände (Art. 4
ZGB; BGE 136 III 65 E. 2.5; BGer 4A_647/2017 vom 7. März 2018 E. 3; MPra-
BRÄNDLI, a.a.O., S. 820; SVIT-Komm.-REUDT, a.a.O., Art. 257f OR N 41).
1.5 Wartet der Vermieter lange mit der Kündigung zu, nachdem die Pflichtver-
letzung erfolgt, stellt dies ein Indiz gegen die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des
Mietverhältnisses dar (BGer 4A_87/2012 v. 10. April 2012 E. 5.3; MPra-BRÄNDLI,
a.a.O., S. 821). Keine selbständige Tragweite hat die Zumutbarkeit, wenn der Mie-
ter die Sache trotz bestehender Gründe zur Verweigerung der Zustimmung durch
den Vermieter untervermietet (BGE 134 III 300 E. 3.1 = Pra 2008 Nr. 130; BGE
134 III 446 = Pra 2009 Nr. 21), wenn der Mieter die Sache anhaltend entgegen
dem vertraglich vereinbarten Zweck gebraucht (BGE 132 III 109; Urteil des Ober-
gerichts des Kantons Zürich PD170001-O vom 8. Juni 2017, E. 3.1; KUKO OR-

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BLUMER, Art. 257f N 9; CHK-HULLIGER a.a.O., Art. 257f OR N 8) oder bei eigen-
mächtiger Nutzungsänderung (wiederholte zweckwidrige Verwendung von Allge-
meinräumen), insbesondere, wenn die Änderung behördlich bewilligungspflichtig
ist und/oder Nachbarn beeinträchtigt (SVIT-Komm.-REUDT, a.a.O., Art. 257f OR
N 76; MPra-BRÄNDLI, a.a.O., S. 822; ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 257f OR N 61
ff.; BGE 132 III 109; BGer 4A_518/2014 v. 19.11.2014, E. 7). Die Unzumutbarkeit
entfällt, wenn der Vermieter die Missstände wesentlich mitverschuldet hat (ZMP
2017 Nr. 12) oder wenn eine psychische Störung die Ursache für das vertragswid-
rige Verhalten bildet und sich der Gesundheitszustand des Mieters gebessert hat
(BGer 4C.273/2005 vom 22. November 2005).
Der Vermieter ist für das Vorliegen der Voraussetzungen gemäss Art. 257f Abs. 3
OR beweisbelastet (Art. 8 ZGB; BGer 4C.273/2005 vom 22. November 2005 E. 2).
2. Missbräuchlichkeit der Kündigung
2.1. Nach Art. 271 Abs. 1 OR ist eine Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen den
Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Die Prüfung der Gültigkeit der Kündi-
gung gestützt auf Art. 271 OR hat sich lediglich auf den Blickwinkel von Treu und
Glauben zu beschränken (Art. 271 Abs. 1 OR). Da die Frage der Unzumutbarkeit
der Fortsetzung des Mietverhältnisses materielle Voraussetzung von Art. 257f
Abs. 3 OR ist, bleibt im Rahmen des Anfechtungsverfahrens für die Prüfung dieser
Frage kein Raum mehr. Die Frage der Unzumutbarkeit ist vielmehr im Rahmen der
(vorfrageweisen) Prüfung der gesetzlichen Gültigkeit der Kündigung zu prüfen, wo-
bei zu beachten ist, dass der Vermieter, der von seinem Vertragspartner vertrags-
treues Verhalten erwarten darf, anlässlich einer ausserordentlichen Kündigung
nicht gehalten ist, sorgsam wie ein Gericht alle Aspekte gegeneinander abzuwä-
gen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 271a OR N 84 f.) Im Übrigen ist bei Fällen
von Vertragsverletzungen des Kündigungsempfängers eine gewisse Zurückhal-
tung mit der Annahme widersprüchlichen Verhaltens des Kündigenden geboten
(vgl. BGer 4A_62/2010 vom 13.4.2010 E.3).
2.2. Ein Verstoss gegen Treu und Glauben liegt vor, wenn die Kündigung ohne
objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse erfolgt oder Interessen der

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Parteien tangiert, die in einem erheblichen Missverhältnis zueinander stehen. Zu
beachten sind zunächst die aus dem allgemeinen Gebot zum Handeln nach Treu
und Glauben entwickelten Kriterien. Es ist zu fragen, ob auch ein vernünftiger und
korrekter Vertragspartner in der gleichen Situation zur Kündigung gegriffen hätte
(Art. 2 Abs. 1 ZGB; CHK-HULLIGER a.a.O., Art. 271-271a OR N 3; SVIT-Komm.-
MEYER a.a.O., Art. 271 N 22 und 28; MPra-THANEI, 10. Aufl. 2022, S. 887 ff.; ZK-
HIGI/BÜHLMANN, a.a.O, Art. 271 OR N 10 ff. und 56; KUKO OR-BLUMER, 1. Aufl.
2014, Art. 271/271a N 6). Jede Kündigung, der ein legitimes, sachlich oder per-
sönlichen nachvollziehbares Interesse oder Motiv unterliegt, ist demnach gültig
(CHK-HULLIGER, a.a.O., Art. 271-271a OR N 3).
2.3. Art. 271a OR konkretisiert und erweitert die Grundnorm von Art. 271 OR. Der
Katalog anfechtbarer Kündigungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz weit
eher von positiven Loyalitätskriterien und vom Sozialschutzgedanken ausgeht
denn vom negativ geprägten Missbrauchsbegriff (BGE 131 III 33 E. 3.2). Massge-
blich sind selbstverständlich auch die Kriterien, die in Zusammenhang mit dem
Verbot (offensichtlichen) Rechtsmissbrauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt
worden sind, wobei Offensichtlichkeit in Art. 271 OR gerade nicht vorausgesetzt
wird. Anfechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schikanösen Kündigungen
auch solche, die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder schonungsloser
Rechtsausübung sind. Nicht jedes Interessenmissverhältnis genügt allerdings für
eine Ungültigerklärung einer Kündigung. Nach der Konzeption des Gesetzes bleibt
es grundsätzlich bei der Kündigungsfreiheit und es ist daher nicht zu beanstanden,
wenn die kündigende Partei ihr eigenes Interesse über diejenigen der gekündigten
Partei stellt, solange jenes Interesse nur auch tatsächlich vorhanden ist. Das Ge-
setz kennt denn auch keinen Katalog gültiger Kündigungsgründe (ZK-HIGI/BÜHL-
MANN, a.a.O., Art. 271a OR N 10 f.; CHK-HULLIGER, a.a.O., Art. 271-271a OR N
2 ff.; SVIT-Komm.-MEYER, a.a.O., Art. 271, N 20 ff.; MPra-THANEI, a.a.O., S. 901
ff.; KUKO OR-BLUMER, a.a.O., Art. 271/271a N 7).
2.4. Massgeblich sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Kündigung (BGE 142 III
91 E. 3.2.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_435/2021 vom 14. Februar 2022
E. 3.1.3; KUKO OR-BLUMER, a.a.O., Art. 271/271a N 16). Dabei obliegt es dem

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Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die tatsächlichen Voraussetzungen
für einen Verstoss gegen Treu und Glauben gegeben sind, mithin darzutun dass
die Kündigung ohne schützenswerten oder gar aus einem verpönten Grund er-
folgte; der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen und
die Kündigung auf Ersuchen hin zu begründen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O, Art. 271
OR N 165; SVIT-Komm.-MEYER a.a.O., Art. 271 N 51; vgl. Art. 271 Abs. 2 OR und
Art. 8 ZGB; BGE 145 III 143 E. 3.1; 138 III 59 E. 2.1; 135 III 112 E. 4.1). Da es sich
beim Grundsatz von Treu und Glauben um einen Rechtsbegriff handelt, sind die-
jenigen Tatsachen zu beweisen, die auf einen Verstoss gegen diesen Grundsatz
schliessen lassen (Urteil des Bundesgerichts 4A_345/2007 vom 8. Januar 2008
E. 2.4.3). Die kündigende Partei ist an die von ihr gegebene Begründung der Kün-
digung grundsätzlich gebunden (Urteil des Bundesgerichts 4A_342/2007 vom
2. November 2007 E. 2.2.1) und muss den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft
machen (Urteil des Bundesgerichts 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010
E. 2.4.1).
2.5. Fallen zulässige und verpönte Kündigungsmotive zusammen, ist die Frage
der Missbräuchlichkeit gestützt auf eine umfassende Würdigung sämtlicher Um-
stände des Einzelfalls zu beurteilen (KUKO OR-BLUMER, Art. 271/271, N 12). An-
ders ist zu entscheiden, wenn die vom kündigenden Vermieter vorgebrachten
Gründe in einem engen sachlichen Zusammenhang stehen. So etwa im Fall, in
dem die Mieterin die Geschäftsräumlichkeiten nicht wie vereinbart als Modege-
schäft, sondern als Imbissbetrieb nutzte, wodurch eine Konkurrenzsituation zu ei-
nem anderen Mieter im selben Gebäude entstand, zusätzlich eine erhebliche Ab-
fallproblematik verursacht wurde und aufgrund beschränkter Öffnungszeiten eine
mangelhafte Bewirtschaftung vorlag. Trotz einer zuvor erfolgten langjährigen Dul-
dung dieser Nutzung kam das Bundesgericht aufgrund einer Gesamtschau zum
Schluss, dass die Kündigung nicht missbräuchlich war (vgl. BGer 4A_212/2018
vom 22. Mai 2018, E. 4.3 ff.; zu den Entscheiden aller drei Instanzen vgl. ZMP
2018 Nr. 2). Die Überprüfung einzelner vom Vermieter angeführter Kündigungs-
gründe kann unterbleiben, wenn das Gericht gestützt auf bereits erhobene Be-
weise in willkürfreier antizipierter Beweiswürdigung zur Überzeugung gelangt,
dass zusätzliche Beweiserhebungen an der Gesamtwürdigung nichts zu ändern

- 15 -
vermöchten (BGE 143 III 297 E. 9.3.2; BGE 140 I 285 E. 6.3.1; BGE 138 III 374
E. 4.3.2).
V. Würdigung
Vorliegend hat die Beklagte das Mietverhältnis infolge der ihrer Ansicht nach nicht
vereinbarten Wohnnutzung durch die Klägerin gekündigt. Es ist unbestritten, dass
eine Abmahnung erfolgte und die Beklagte das Mietverhältnis kündigte, nachdem
die Klägerin an der vereinbarten Wohnnutzung festgehalten hatte. Auch erfolgte
die Kündigung formell korrekt.
1. Pflichtverletzung?
1.1. Gemäss Art. 261 Abs. 1 OR geht bei einer Veräusserung nach Abschluss
des Mietvertrages das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Er-
werber über. Namentlich muss der neue Vermieter dem bisherigen Mieter die Sa-
che im gleichen Umfang und Rahmen wie der frühere Eigentümer überlassen (vgl.
SVIT-Komm.-BÄTTIG, a.a.O., Art. 261-261a OR N 11; ZK-HIGI/WILDISEN, a.a.O.,
Art. 261/261a OR N 21 ff.). Die Klägerin macht geltend, es liege keine Pflichtver-
letzung vor, weil die gemischte Nutzung über Jahre hinweg geduldet worden sei,
die Rechtsvorgängerin der Beklagten mithin Kenntnis von ihr gehabt habe (act. 13
S. 15; Prot. S. 21). Da das Mietverhältnis mit der ehemaligen Vermieterin A. ge-
schlossen wurde, ist zu eruieren, ob eine gemischte Nutzung damals – ausdrück-
lich oder stillschweigend – vereinbart wurde.
1.2. Der Mietvertrag vom 10. März 2014 ist mit «Mietverträge für Büroräume» be-
titelt und unter Benutzungsart sind «Büroräume» aufgeführt. Der Anhang zum
Mietvertrag betrifft ein «Büro 1. OG Attika, gemäss Planskizze ca. 236 m2». Auch
in den eingereichten Mailverläufen zwischen den Parteien ist keine Rede von einer
– zusätzliche vereinbarten – Wohnungsnutzung:
Im Zusammenhang mit der Covid-19-Pandemie hat die Klägerin im April 2020 eine
Mietzinsreduktion verlangt mit der Begründung, dass das Mietobjekt aufgrund der
Massnahmen zum Betrieb ihrer beruflichen Tätigkeiten nicht mehr vertragsgemäss

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und vollumfänglich genützt werden könne. Die Klägerin beantragte eine Mietzins-
reduktion von 100%. Der damalige Verwalter B. antwortete darauf, dass er eine
solche Reduktion etwas frech finde, da die Klägerin nicht wie Restaurants oder
andere Unternehmen ganz geschlossen habe und sie sich dort auch aufhalten
würden und das Mietobjekt auch als Lager benützt werde. Von einer Wohnnutzung
wurde nicht gesprochen und vor dem Hintergrund einer diesbezüglichen Verein-
barung erscheint es fraglich, dass die Klägerin bei einer entsprechenden Verein-
barung eine vollständige Mietzinsreduktion von 100 % verlangt hätte. Gleiches gilt
für die von der Klägerin geltend gemachte Reduktion um zwei Monatsmietzinse,
die sie mit dem Umstand begründete, dass im Mietobjekt infolge von Baulärm im
Zeitraum vom 20. Dezember 2016 bis zum 20. Februar 2017 nicht habe gearbeitet
werden können. Auf diese Forderung verzichtete die Klägerin jedoch im Hinblick
auf die Beteiligung der Beklagten an den Kosten für die Terrassenerweiterung.
Die Beteiligung der Vermieterin an den Kosten der Terrassenerweiterung lässt we-
der Rückschlüsse auf eine Wohnnutzung zu, noch spricht sie dagegen, da eine
solche Beteiligung ebenso bei Geschäftsräumlichkeiten erfolgen kann. Auch die
Anmietung eines Lagerraums lässt keinen Schluss auf eine Wohnnutzung zu, zu-
mal der Mietvertrag vom 1. Dezember 2020 ausdrücklich mit «Mietvertrag für Ge-
werbe» betitelt ist. Die im Bauplan vom 25. Januar 2018 im Zusammenhang mit
der Erstellung der Terrasse gewählten Bezeichnungen «Teeküche», «Studios»,
«Bastelraum» und «Ruheraum» sprechen im Übrigen eher für eine gewerbliche
als für eine Wohnnutzung. Wie die Beklagte zutreffend geltend macht, weist eine
reguläre Mietwohnung weder eine «Teeküche» noch einen «Ruheraum» auf. Zu-
dem wird der Begriff «Studio» im Wohnkontext regelmässig für eine Einzimmer-
wohnung und nicht synonym für ein Schlafzimmer verwendet.
Die Rechnung der D. GmbH vom 13. Januar 2020 spricht zwar im Zusammenhang
mit den Elektroanlagen von einer «periodischen Kontrolle einer Wohnung». Die
Rechnung war jedoch an den Untermieter F. adressiert, wobei die Kontrolle ge-
mäss der Klägerin auch durch diesen in Auftrag gegeben wurde. Die Beklagte be-
streitet, dass sie oder ihre Rechtsvorgänger jemals eine Kopie dieser Rechnung
erhalten hätten. Zwar behauptet die Klägerin, der damalige Verwalter habe eine

- 17 -
Kopie der Rechnung erhalten, reicht hierfür jedoch keinen entsprechenden Beleg
ein. Es muss somit davon ausgegangen werden, dass die Beklagte keine Kenntnis
von dieser Rechnung hatte, sodass ihr Inhalt für die Beurteilung des vereinbarten
Nutzungszwecks unbeachtlich bleiben muss. Unbestritten ist hingegen, dass die
Mieterin die Räumlichkeiten tatsächlich zu Wohnzwecken nutzte. Vor diesem Hin-
tergrund erstaunt es nicht, dass die D. GmbH das Mietobjekt in ihrer Rechnung als
«Wohnung» bezeichnet hat. Aus dieser Beschreibung der tatsächlichen Sachlage
durch eine Drittpartei kann die Klägerin nichts für das Mietverhältnis (inter partes)
mit der Beklagten ableiten. Eine Drittwirkung besteht nicht. Folglich bleibt die
Rechnung der D. GmbH vorliegend unbeachtlich.
In der Verkaufsdokumentation aus dem Jahr 2023 wurden das 1. OG sowie das
3. OG als «Atelier» bezeichnet. Hinsichtlich der darin enthaltenen Fotografien
wurde geltend gemacht, dass die Ebenen des 1. OG und 3. OG miteinander ver-
wechselt worden seien. Festgehalten werden kann, dass in Bezug auf diese bei-
den Mietobjekte – im Gegensatz zu den Wohnungen im 4. OG – keine Fotografien
von Schlafzimmern bzw. Räumen mit Betten enthalten waren. Den enthaltenen
Grundrissen zufolge sind im 1. OG lediglich zwei «Büros» und im 3. OG drei «Bü-
ros» und eine «Werkstatt» als separate Räume eingezeichnet. Diese Grundrisse
stimmen indessen nicht mit demjenigen des Bauplans vom 25. Januar 2018 über-
ein. Die grosse Küche mit einem grossen Esstisch herum vermittelt eher den Ein-
druck einer Wohnung, während die weitläufige, leere Fläche in der Mitte der Ein-
heit wiederum auf eine gewerbliche Nutzung hindeutet. Es erscheint jedoch nicht
ausgeschlossen, dass in einem Atelier, in dem mehrere Personen tätig sind und
längere Zeit verweilen, eine solche Küche eingerichtet wird. Damit ergibt sich, dass
die Verkaufsdokumentation keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür bot, dass in
den bezeichneten Räumen eine Wohnnutzung stattfand, weshalb die Beklagte
eine solche Nutzung nicht als gegeben annehmen musste.
Ein anderes Bild ergibt sich aus der anlässlich der Besichtigung vom 25. April 2023
erstellten Fotodokumentation der Beklagten. Darin sind Fotografien von drei Zim-
mern mit Betten, diversen Kleidungsstücken und Schuhe und aufgehängte Wä-

- 18 -
sche ersichtlich, sodass von einer Wohnnutzung ausgegangen werden muss. Auf-
grund dieser Besichtigung erfolgte indessen die Abmahnung vom 13. September
2023, mit welcher die Klägerin aufgefordert wurde, die Wohnnutzung zu unterlas-
sen.
1.3. Da die Verwaltung nicht nur mit der Klägerin, sondern auch mit dem Unter-
mieter F. in Kontakt stand, hatte sie offensichtlich Kenntnis davon, dass die Klä-
gerin das Mietobjekt untervermietete. Ob die Beklagte von weiteren Untermietver-
hältnissen Kenntnis hatte, kann vorliegend offen bleiben, da eine Untervermietung
sowohl in einem Büro als auch in einem Atelier oder bei einer gemischten Nutzung
möglich ist. Da die Beklagte zudem weder die Untermietverhältnisse noch die feh-
lende Bekanntgabe der Untermietbedingungen als Kündigungsgrund anführt, ist
hierauf nicht weiter einzugehen.
1.4. Die Klägerin beruft sich auf die Vereinbarung zwischen der Beklagten und
dem Verein E., in welcher das fragliche Mietverhältnis bis zum Erhalt der Baube-
willigung, mindestens jedoch bis 31. Juli 2026, fortgesetzt wird. Zwischen den Par-
teien ist strittig, ob darin auch die Nutzung des Mietobjekts zu Wohnzwecken durch
den Verein E. vereinbart wurde. Die Frage kann indessen offenbleiben, da die Klä-
gerin aus einem Mietverhältnis mit einer Drittpartei keine Rechte ableiten kann.
Hinzu kommt, dass jenes Mietobjekt – im Gegensatz zum vorliegenden – unbe-
strittenermassen als Wohnung angemeldet wurde und sich die Lärmsituation im 1.
und im 3. OG unterscheidet. Weiterführende Ausführungen dazu erübrigen sich.
1.5. Gemäss § 309 lit. b des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Zürich
(PBG/ZH; LS 700.1) ist für Nutzungsänderungen bei Räumlichkeiten und Flächen,
denen baurechtliche Bedeutung zukommt, eine Baubewilligung nötig. Die Umnut-
zung eines ursprünglich gewerblich genutzten Mietobjekts in eine gemischte Nut-
zung mit Erstellung von mehreren abgeschlossen Zimmern stellt eine solche Nut-
zungsänderung mit baurechtlicher Relevanz dar. Eine Ausnahme von der Baube-
willigungspflicht gemäss § 1 der Bauverfahrensverordnung des Kantons Zürichs
(BVV/ZH; LS 700.6) liegt nicht vor. Folglich hätte vor Durchführung der Umbauten
eine Baubewilligung eingeholt werden müssen.

- 19 -
In der von der Klägerin eingereichten Kostenübersicht über die Arbeiten zum In-
nenausbau des Mietobjekts sind weder Kosten für die Einholung einer Baubewilli-
gung noch für eine feuerpolizeiliche Überprüfung aufgeführt. Die Klägerin macht
zwar geltend, sämtliche Um-, Ein- und Ausbaten im Mietobjekt seien von den zu-
ständigen Behörden abgenommen worden, und offeriert hierfür eine behördliche
Auskunft des Amts für Baubewilligungen der Stadt Zürich als Beweis. Weshalb sie
jedoch keine schriftliche Baubewilligung eingereicht hat, ist nicht nachvollziehbar,
zumal ihr diese – sofern tatsächlich eingeholt – ebenso wie den Behörden vorlie-
gen müsste.
In der Lehre wird im Geltungsbereich der Verhandlungsmaxime gefordert, dass
Auskünfte von Amtsstellen subsidiär sind und nur dann infrage kommen, wenn die
Information durch die Parteien nicht selber beschafft werden kann (vgl. WEI-
BEL/WALZ, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger (Hrsg.), ZPO-Komm.,
4. Aufl., Art. 190 N 9; BSK ZPO-HAFNER, 4. Aufl., Art. 190 N 3b). Das gleiche muss
auch in Verfahren mit sozialer Untersuchungsmaxime gelten, zumindest soweit die
Parteien – wie vorliegend - anwaltlich vertreten sind.
Vorliegend wurde weder eine Baubewilligung noch ein Nachweis über eine feuer-
polizeiliche Abnahme vorgelegt. Dass die Klägerin sich nicht mehr im Besitz der
Baubewilligung befindet, vermag daran nichts zu ändern, zumal sie nicht dargelegt
hat, inwiefern ihr eine Wiederbeschaffung nicht möglich gewesen wäre. Hinzu
kommt, dass die Klägerin gemäss vertraglicher Vereinbarung ausdrücklich und in
erster Linie verpflichtet war, die für die vorgenommenen baulichen Veränderungen
allfällig benötigten behördlichen Bewilligungen selbst einzuholen, mithin auch für
eine Umnutzung. Es fehlt damit am Nachweis einer behördlich genehmigten Um-
nutzung. Dies ist dahingehend zu würdigen, dass die Klägerin das Mietobjekt ohne
die erforderliche Bewilligung baulich verändert und in einer Weise genutzt hat, die
nicht dem vereinbarten Vertragszweck entspricht. Darin ist eine vertragswidrige
Nutzung im Sinne von Art. 257f Abs. 3 OR zu erblicken.
1.6. Die Klägerin macht schliesslich geltend, der Verwalter B. sei seit Mietbeginn
regelmässig im Mietobjekt gewesen. Er habe Kenntnis von der gemischte Nutzung

- 20 -
sowie den Untermietern gehabt, weshalb die Wohnnutzung von der Vermieterseite
zumindest geduldet worden sei. Die Beklagte bestreitet dies.
Selbst wenn man unterstellt, die Rechtsvorgängerin der Beklagten oder eine ihrer
Hilfspersonen habe die gemischte Nutzung des Mietobjekts stillschweigend gedul-
det, kann ein Verstoss gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht dauerhaft ge-
schützt werden. Zwar kann widersprüchliches Verhalten eines Vermieters grund-
sätzlich treuwidrig sein. Die Parteien hätten sich unter dieser Annahme indessen
beidseitig widerrechtlich verhalten. Der Beklagten muss es jedoch erlaubt sein,
den baurechtswidrigen Zustand zu korrigieren. Die Pflicht zur Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustands – namentlich durch Einhaltung öffentlich-rechtlicher
Vorschriften – hat demnach Vorrang vor einem allfälligen Vertrauen in die Duldung
eines widerrechtlichen Verhaltens, denn dieses könnte jederzeit zu Interventionen
der Verwaltungsbehörden führen, jedenfalls soweit mit entsprechenden Vorschrif-
ten wie hier ein hinreichendes öffentliches Interesse verfolgt wird (vgl. Urteil des
Bundesgerichts 1C_235/2023 v. 11. März 2024 E. 6). Deshalb wäre bereits die
frühere Eigentümerschaft berechtigt und verpflichtet gewesen, den rechtswidrigen
Zustand zu beseitigen; dies gilt demzufolge gleichermassen für die neue Eigentü-
merschaft. Selbst unter Zugrundelegung einer früheren Duldung bleibt die bau-
rechtswidrige Nutzung unzulässig und zu beseitigen. So oder anders hat die Be-
klagte mit ihrem Hinweis auf die Pflicht zu einer zweck- und bewilligungskonformen
Nutzung des Mietobjekts in der Kündigungsandrohung sowie der Kündigung einen
tragfähigen und legitimen ausserordentlichen Kündigungsgrund geltend gemacht.
1.7. Zusammenfassend finden sich in den Akten keine klaren Hinweise auf eine
ursprünglich vereinbarte Wohnnutzung. Ob eine solche Nutzung durch die Ver-
mieterseite stillschweigend geduldet wurde, kann offenbleiben. Massgebend ist,
dass jedenfalls keine behördliche Bewilligung für die Nutzung des Mietobjekts als
Wohnung vorliegt. Das Mietobjekt wird damit in Abweichung vom öffentlichen Bau-
recht verwendet. Darin ist zugleich eine unzulässige Nutzung im Sinne von
Art. 257f Abs. 3 OR zu erblicken, womit die Klägerin ihre mietvertraglichen Pflich-
ten verletzt hat.

- 21 -
2. Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses
2.1. Zu prüfen ist sodann, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses der Beklagten
angesichts der Schwere der Pflichtverletzung unzumutbar ist. Dabei sind sämtliche
Umstände zu würdigen.
2.2. Die Beklagte bringt zur Unzumutbarkeit vor, dass ein Verstoss eines Mieters
gegen vertragliche Abmachungen – wie im vorliegenden Fall – stets als schwer-
wiegend zu qualifizieren sei, da solche Abmachungen für die andere Vertragspar-
tei eine wesentliche Grundlage des Mietverhältnisses bildeten. Sie seien daher
objektiv und per se unzumutbar. Der Beklagten sei es folglich unzumutbar, eine
vertragswidrige, öffentlich-rechtlich nicht bewilligte und nicht bewilligungsfähige
Nutzung hinzunehmen.
2.3. Wie bereits erwähnt, kommt der Unzumutbarkeit keine selbstständige Trag-
weite zu, wenn der Mieter die Sache dauerhaft entgegen dem vertraglich verein-
barten Zweck oder entgegen den öffentlich-rechtlichen Normen gebraucht (BGE
132 III 109; Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich PD170001-O vom 8. Juni
2017, E. 3.1). Zwar begründet nicht jede vertragswidrige Nutzung die Unzumut-
barkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses, erforderlich ist viel mehr eine ge-
wisse Schwere der Pflichtverletzung (vgl. etwa BGer 4A_38/2010 vom 1. April
2010, E. 3). Vorliegend wird das Mietobjekt derweil – seit Jahren – entgegen den
Vorschriften statt nur gewerblich auch zu Wohnzwecken gemischt genutzt, so dass
die Unzumutbarkeit ohne Weiteres bejaht werden kann.
2.4. Der Beklagten kann sodann nicht entgegengehalten werden, dass sie mit der
Kündigung nach der Abmahnung vom 13. September 2023 gut sechs Monate zu-
wartete, nachdem sie überzeugend dargelegt hat, dass sie der Klägerin infolge der
bestehenden Untermietverhältnisse genügend Zeit zu deren Beendigung habe
einräumen wollen. Ebenso erscheint es im Hinblick auf den Zeitpunkt der Kündi-
gung nachvollziehbar, dass die Beklagte diese vor der Schlichtungsverhandlung
betreffend Mietzins aussprechen wollte, um anlässlich dieser eine umfassende Lö-
sung zwischen den Parteien zu ermöglichen.

- 22 -
2.5. Die Kündigung vom 13. Oktober 2023 erweist sich nach dem Ausgeführten
als wirksam.
3. Vereinbarkeit des angegebenen Kündigungsgrundes mit dem Grundsatz
von Treu und Glauben
3.1. Die Klägerin bestreitet, dass die Beklagte mit der Kündigung einen vertrags-
und bewilligungswidrigen Zustand beenden wolle. Die Erklärung der Mietzinserhö-
hung per 1. April 2024 und die Abmahnung wegen angeblicher vertrags- und be-
willigungswidriger Nutzung diene ausschliesslich dazu, die Klägerin unter Druck
zu setzen, das Mietverhältnis freiwillig zu beenden und die Mietsache zurückzuge-
ben. Es gehe der Beklagten einzig darum, das Bauvorhaben, nämlich den Umbau
der Liegenschaft zu Wohnungen und deren ertragreiche Vermietung, möglichst
zeitnah realisieren zu können. Ihr Ziel, das Mietverhältnis vor dem Ablauf der zwei-
ten Optionsdauer am 31. März 2029 zu beenden, könne sie somit nur auf dem
Weg der ausserordentlichen Kündigung erreichen. Das Vorgehen der Beklagten
sei krass widersprüchlich und treuwidrig. Die ersten drei Obergeschosse würden
nicht nur saniert, sondern zu Wohnungen umgebaut, was der Klägerin eine weitere
Nutzung des Mietobjekts während der Bauphase faktisch verunmögliche.
3.2. Die Beklagte begründet die Kündigung ausschliesslich mit der widerrechtli-
chen und vertragswidrigen Nutzung der Sache durch die Klägerin. Diese bestreitet
zwar nicht, dass Sanierungsarbeiten geplant sind, macht jedoch geltend, dass
diese problemlos bei fortbestehendem Mietverhältnis durchgeführt werden könn-
ten. Der Klägerin wäre nicht gekündigt worden und das Mietverhältnis hätte sich
um weitere fünf Jahre verlängert, hätte sie das Mietobjekt vertragsgemäss als Büro
genützt. Eine Sanierung sei sehr wohl auch im bewohnten Zustand möglich.
3.3. Der Umstand, dass die Klägerin nach der Rückgabe der Sache einen Umbau
bzw. Sanierungsarbeiten mit dem Ziel einer Wohnnutzung plant, vermag die Kün-
digung nicht zu entkräften. Entscheidend ist vielmehr, dass die Beklagte eine
Wohnnutzung anstrebt, welche mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften anders
als beim heutigen Zustand in Einklang steht, insbesondere die Vorgaben zum
Lärmschutz erfüllt.

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3.4. Wer sich selbst vertragswidrig oder widerrechtlich verhält, kann im Lichte von
Treu und Glauben für sich nicht auch noch den Schutz vor den Folgen dieses Tuns
reklamieren (vgl. Art. 3 ZGB; ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 271 OR N 86). So
kann sich ein Mieter, der sich selbst in treuwidriger Weise verhält – insbesondere
durch anhaltende Nutzung der Mietsache in offenkundigem Widerspruch zu Ver-
trag und öffentlichem Recht – nicht mit Erfolg auf den Schutz von Treu und Glau-
ben berufen, um die Folgen seines eigenen pflichtwidrigen Verhaltens abzuwen-
den. Dieser Aspekt ist in Art. 271a Abs. 1 lit. a OR explizit auch für das Mietrecht
verankert: Zwar kann der Vermieter der Mieterin nicht kündigen, weil sie die Sache
dem Vertrag entsprechend oder in einer jahrelang geduldeten Weise genutzt hat.
«Nach Treu und Glauben» i.S. der genannten Bestimmung nimmt sie dieses Recht
aber nur wahr, wenn sie selber damit nicht gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften
verstösst.
Dies zeigt sich exemplarisch an der andauernden Gefahr in Bezug auf die Gebäu-
deversicherung: Es ist mit der Rechtsordnung – und insbesondere mit dem Grund-
satz von Treu und Glauben – nicht vereinbar, dass der Vermieterin ein baurechts-
widriger Zustand dauerhaft aufgedrängt wird. Denn bei einer solchen Lösung
müsste die Vermieterin allein aufgrund einer früheren Duldung der Nutzung (noch
dazu durch die vormaligen Eigentümer) jederzeit mit einem Totalausfall rechnen,
d.h. das Risiko tragen, dass ihre gesamte Investition verloren geht, weil keine be-
hördliche Bewilligung besteht. Die Klägerin verhält sich mit ihrer Argumentation
doppelt treuwidrig: Einerseits nutzt sie das Mietobjekt in rechtswidriger Weise, in-
dem sie es ohne entsprechende Bewilligung zu Wohnzwecken verwendet. Ande-
rerseits versucht sie, aus der von ihr selbst (möglicherweise im Verbund mit dem
früheren Verwalter) geschaffenen Sachlage einen Vorteil auf Kosten der Beklagten
zu ziehen, indem sie Letztere dazu zwingen möchte, den rechtswidrigen Zustand
weiterhin hinzunehmen. Ein solches Vorgehen ist nicht haltbar. Es wird vom sozi-
alen Schutzzweck der mietrechtlichen Bestimmungen gerade nicht getragen, son-
dern untergräbt bzw. strapaziert diesen in krasser Weise. Wer sich nicht selbst
gutgläubig verhält, kann sich – nach Art. 3 ZGB – auch nicht auf den Schutz des

- 24 -
guten Glaubens berufen. Mit anderen Worten wäre selbst bei beidseitig wider-
rechtlichem Tun die Position derjenigen Partei zu schützen, die diesem Tun ein
Ende setzen möchte.
3.5. Die fehlende behördliche Bewilligung stellt einen Verstoss gegen zwingen-
des öffentliches Recht dar, welcher rechtlich weder geduldet noch geschützt wer-
den kann. Vor diesem Hintergrund ist die neue Eigentümerschaft nicht nur berech-
tigt, sondern verpflichtet, den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen und da-
mit der Unmöglichkeit der vertragswidrigen Nutzung wirksam entgegenzutreten.
3.6. Nach den vorstehenden Erwägungen ist die Auffassung der Klägerin nicht zu
teilen, dass die Kündigung gegen Art. 271 Abs. 1 OR verstosse. Nach Berücksich-
tigung sämtlicher Umstände bewegte vorliegend hauptsächlich die widerrechtliche
Nutzung der Klägerin die Beklagte zur Kündigung. Es handelt sich dabei um das
entscheidende Kündigungsmotiv, welches geeignet war auch einen vernünftigen
und korrekten Vermieter zur Kündigung zu veranlassen. Der Kündigung liegt ein
legitimes, sachlich nachvollziehbares Interesse zugrunde, noch dazu ein solches
mit der Qualität eines ausserordentlichen Kündigungsgrunds nach Art. 257f OR.
Folglich erweist sich die Kündigung vom 13. Oktober 2023 als gültig, wirksam und
nicht missbräuchlich. Ausführungen zur behördlichen Bewilligung(-sfähigkeit) der
Wohnnutzung erübrigen sich. Die Klage ist abzuweisen.
3.7. Bei dieser Ausgangslage kommt auch eine Erstreckung des Mietverhältnis-
ses nicht in Betracht (Art. 272a Abs. 1 lit. b OR).
VI. Kosten- und Entschädigungsfolgen
Die Kosten- und Entschädigungsfolgen sind der unterliegenden Partei aufzuerle-
gen (Art. 106 ZPO). Dem Verfahrensausgang entsprechend hat die Klägerin die
Kosten vollumfänglich zu tragen und der Beklagten eine Parteientschädigung zu
bezahlen.
Wie bereits im Zirkulationsbeschluss vom 12. September 2024 festgehalten, ist als
Streitwert praxisgemäss der Mietzins während der Sperrfrist plus der Kündigungs-

- 25 -
frist im Anschluss daran einzusetzen, und zwar auch dann, wenn wegen der be-
antragten Erstreckung oder einer festen Mindestdauer des Vertrages eine längere
Vertragsperiode die Folge des Obsiegens der Mieterin wäre (ZMP 2017 Nr. 11;
ZMP 2019 Nr. 6; vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2). Infolge der vertraglich vereinbarten
Kündigungsfrist von sechs Monaten ergibt sich ein Streitwert von 42 Monatsmiet-
zinsen oder Fr. 115'500.–. Ausgehend von diesem Streitwert ist die Gerichtsge-
bühr auf Fr. 6'250.– festzusetzen (gem. § 7 lit. a GebV um 1/3 ermässigt). Bei der
Parteientschädigung ist die ordentliche Gebühr praxisgemäss um einen Drittel zu
reduzieren, da die Streitwertberechnung auf wiederkehrenden Leistungen beruht
(§ 4 Abs. 3 AnwGebV). Dies führt zu einer Parteientschädigung von Fr. 8'520.–
(inkl. MwSt.).
(…)»
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbe-
hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2025, 35. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw C. Schenk, Leitende Gerichtsschreiberin;
Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident