zh_bezirksgericht_zuerich · MB170023-L · 2018-04-10 · de
ZMP 2018 Nr. 16: Sanierungskündigung bei der Miete von Geschäftsräumen. Kriterien für die Gültigkeit der Kündigung und die Erstreckung des Mietverhältnisses.


ZMP 2018 Nr. 16
Art. 271 f. OR; Art. 272 OR; Art. 272b Abs. 1 OR. Sanierungskündigung bei der
Miete von Geschäftsräumen. Kriterien für die Gültigkeit der Kündigung und
die Erstreckung des Mietverhältnisses.
Bringt eine geplante Sanierung Eingriffe in die Bausubstanz und die Fläche des
Mietverhältnisses mit sich, so ist die zu diesem Zweck ausgesprochene Kündi-
gung gültig. Denkmalpflegerische Auflagen ändern daran nichts, soweit sie die
Realisierung des Projektes nicht infrage stellen. Ein Angebot des Mieters, die Sa-
che während der Bauarbeiten zu verlassen, kann zur Anfechtbarkeit der Kündi-
gung führen. Es muss aber frühzeitig erfolgen und so konkret sein, dass es der
Vermieterin die Gewähr gibt, auf erstes Verlangen mit den Bauarbeiten beginnen
zu können (MG, E. 4).
Hängen die Existenz des Gewerbebetriebs des Mieters und damit dessen Exis-
tenzgrundlage und die Erhaltung der entsprechenden Arbeitsplätze von den ge-
mieteten Räumen ab, ist eine erhebliche wirtschaftliche Härte zu bejahen. Auch
wenn der Geschäftsbetrieb nur teilweise von Laufkundschaft abhängt, bringt dies
eine gewisse Standortverbundenheit mit sich, so dass dem Mieter nicht zugemu-
tet werden kann, mit seinem Betrieb die Stadt zu verlassen. Offen bleibt die Rele-
vanz von Investitionen des Mieters für dessen Härte: Grundsätzlich ist aus Sicht
beider Instanzen eine Würdigung der gesamten Umstände entscheidend, insbe-
sondere ob der Mieter die Beendigung des Mietverhältnisses im Zeitpunkt der
Investition voraussehen und ob er der Investition aufgrund des Vertrages auswei-
chen konnte sowie ob er bei Beendigung der Miete mit einer Entschädigung rech-
nen darf. Die Frage bleibt im konkreten Fall letztlich offen, weil eine Abschreibung
des Restwerts der Investitionen jedenfalls mit der schon aus anderen Gründen zu
gewährenden Erstreckung möglich ist (MG, E. 5.2; OG, E. III.3.2). Bei der Beurtei-
lung der Suchbemühungen ist auch dem Umstand Rechnung zu tragen, dass die
Parteien noch während des Verfahrens über eine Fortsetzung des Mietverhältnis-
ses nach dem Umbau verhandelt haben. Nicht nur bei der Bemessung der Erstre-
ckungsdauer, sondern auch bei der Wahl der Erstreckungsart ist den gesamten
Umständen Rechnung zu tragen. Die Gerichte verfügen über ein breites Ermes-

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sen, in welches die Rechtsmittelinstanz nur zurückhaltend eingreift. Dass für das
Sanierungsprojekt bereits eine Baubewilligung vorliegt, spricht nicht per se dage-
gen, dem Mieter die Möglichkeit einer zweiten Erstreckung offen zu lassen. Zwar
ist die Planungssicherheit für den Vermieter ein wichtiger Aspekt. In die Beurtei-
lung einzubeziehen sind aber auch alle übrigen Umstände, namentlich die Art und
Dringlichkeit der anstehenden Arbeiten. Wann mit dem Auszug anderer Mietpar-
teien im Haus gerechnet werden kann, ist für den Erstreckungsentscheid grund-
sätzlich nicht von erheblicher Bedeutung.
Aus dem Urteil des Mietgerichts MD170023-L vom 10. April 2018
(OG-Entscheid im Anschluss; Gerichtsbesetzung: Weber, Ebnöther, Röthlisber-
ger; Gerichtsschreiberin Musarra):
"(…)
1. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1.1. Der Kläger schloss am 28. September 2004 mit der damaligen Eigentümerin
der Liegenschaft per 1. November 2004 einen Mietvertrag für ein Ladenlokal im
Erdgeschoss sowie zwei Kellerabteile an der N.-str. 12 in Zürich ab. Der Mietzins
wurde auf Fr. 1'580.– brutto festgelegt. Der Vertrag konnte mit einer Frist von
sechs Monaten auf jedes Monatsende gekündigt werden.
Die Beklagte erwarb die Liegenschaft per 1. Juli 2016 von den früheren Eigentü-
merinnen und lud den Kläger sowie sämtliche anderen Mieter der Liegenschaft zu
einer Mieterorientierung am 27. September 2016 ein, anlässlich welcher sie über
eine geplante Totalsanierung der Immobilie informierte. Bei dieser Gelegenheit
will der Kläger der Beklagten angeboten haben, das Mietobjekt während der Bau-
phase zu räumen.
Am 14. Februar 2017 stellte die Beklagte beim Amt für Baubewilligungen der
Stadt Zürich ein Baugesuch für einen Umbau der Liegenschaft, hauptsächlich mit
dem Zweck, im Dachgeschoss 10 Wohnstudios anstelle der bisherigen 11 Man-
sardenzimmer zu schaffen. Daneben sollten aber auch Brandschutzmassnahmen

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getroffen und eine neue Steigzone durch das ganze Gebäude gezogen werden.
In der Folge bewilligte die Bausektion des Stadtrates das Baugesuch unter diver-
sen Auflagen und Bedingungen mit Bauentscheid vom 7. Juni 2017.
Am 28. Februar 2017 kündigte die Beklagte mit dem dafür vorgesehenen Formu-
lar das Mietverhältnis auf den 30. September 2017. Am 5. April 2017 unterbreitete
der Kläger, der zugleich auch (Mit-)Mieter einer Wohnung in der Mietliegenschaft
ist, der Beklagten schriftlich das Angebot, das Mietobjekt während der Bauarbei-
ten gänzlich zu räumen.
1.2. (…) [Prozessgeschichte]
2. Wesentliche Parteistandpunkte
(…)
3. Prozessuales
3.1. Zuständigkeit des Mietgerichts und Verfahrensart
Das Mietgericht des Bezirks Zürich ist unbestrittenermassen als Kollegialgericht
zur Behandlung der Streitsache örtlich und sachlich zuständig, handelt es sich
doch um eine Klage aus einem Mietverhältnis über einen im Bezirk Zürich gele-
genen Geschäftsraum. Der Streitwert liegt mit Fr. 66'360.– zwar deutlich über
Fr. 30'000.– (Art. 33 ZPO; § 21 i.V.m. § 26 GOG). Für Prozesse betreffend den
Kündigungsschutz gilt aber ohne Rücksicht auf den Streitwert das vereinfachte
Verfahren (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO), so dass eine Zuständigkeit des Handelsge-
richts ausscheidet.
Das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest (Art. 247 Abs. 2 lit. a
ZPO). Es beschränkt sich allerdings darauf, bei der Feststellung des Sachverhalts
und der Beweiserhebung mitzuwirken. Grundsätzlich ist es Sache der Parteien,
das Tatsächliche vorzutragen und die Beweismittel zu nennen, doch hat das Ge-
richt durch Belehrungen und Befragungen der Parteien darauf hinzuwirken, dass
der relevante Sachverhalt vorgetragen bzw. ergänzt wird (BGE 141 III 569

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E. 2.3.1; BGE 139 III 13 E. 3.2; BSK ZPO-MAZAN, 3. Aufl., Art. 247 N 4). Dabei ist
für das Ausmass der richterlichen Hilfe u.a. ausschlaggebend, wie kompliziert die
Materie ist, wie weit die intellektuellen Fähigkeiten der betroffenen Partei reichen,
ob diese anwaltlich vertreten oder rechtskundig ist und ob ein Machtgefälle zwi-
schen den Parteien besteht (BGE 141 III 569 E. 2.3.1; MAZAN, a.a.O., Art. 247
N 16 ff.; KUKO ZPO-FRAEFEL, 2. Aufl., Art. 247 N 10; BRUNNER/STEININGER, DIKE-
Komm-ZPO, 2. Aufl., Art. 247 N 12). Neue Tatsachen und Beweismittel berück-
sichtigt das Gericht bis zur Urteilsberatung (Art. 229 Abs. 3 ZPO), wobei das Ge-
richt diese Phase mit einem formellen Entscheid einleiten kann, wie es im vorlie-
genden Fall mit der Verfügung vom 26. März 2018 geschah (Urk. 30; vgl. BGE
143 III 272 E. 2.3.2; BGE 142 III 413, E. 2.2.5; BGE 138 III 788 E. 4.2).
3.2. (…)
3.3. Verfahrensgegenstand
Die Beklagte macht geltend, schon im Schlichtungsverfahren habe sie dem Klä-
ger 18 Monate Erstreckung angeboten. Die Erneuerung dieses Angebotes im vor-
liegenden Gerichtsverfahren bedeute daher keine Klageanerkennung. Später kor-
rigierte sie dies dahin, dass sie bei der Schlichtungsbehörde eine Erstreckung bis
30. September 2018 angeboten habe, so dass heute im Umfang von sechs weite-
ren Monaten eine Klageanerkennung vorliege. Der Kläger bestreitet dies und
macht geltend, die Offerte im Schlichtungsverfahren sei von der Zustimmung aller
Mieter im Hause abhängig gewesen.
In der Klagebewilligung ist keine Teilanerkennung vermerkt, so dass das heutige
Zugeständnis der Beklagten in vollem Umfang als solches zu werten ist. Auf die
Auswirkungen ist zurückzukommen.
4. Gültigkeit der Kündigung
4.1. Nach Art. 271 Abs. 1 OR ist eine Kündigung bei der Miete von Wohn- und
Geschäftsräumen anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und
Glauben verstösst. Treuwidrig ist eine Kündigung, wenn sie ohne objektives,

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ernsthaftes und schützenswertes Interesse erfolgt oder Interessen der Parteien
tangiert, die in einem erheblichen Missverhältnis zueinander stehen. Massgeblich
sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Kündigung. Nicht jedes Interessenmissver-
hältnis genügt für eine Ungültigerklärung. Nach der Konzeption des Gesetzes ist
es nicht zu beanstanden, wenn die kündigende Partei ihre eigenen Interessen
über diejenigen der gekündigten Partei stellt, solange dieses Interesse nur auch
tatsächlich vorhanden ist (CHK-HULLIGER/HEINRICH, Art. 271-271a OR N 3 f.; Miet-
recht für die Praxis/THANEI, 9. A., Zürich 2016, S. 782). Wann ein Interessenun-
gleichgewicht zur Aufhebung der Kündigung führt, ist im Einzelfall zu entscheiden,
aber jedenfalls nicht leichthin anzunehmen (bejaht z.B. in den Urteilen des Bun-
desgerichts 4A_300/2010 v. 2.9.2010 sowie 4A_297/2010 v. 6.10.2010, wo sich
die Mieter in einer äusserst schwierigen Situation befanden, vor welcher die gel-
tend gemachten Kündigungsgründe verblassten). Die Interessenabwägung beim
Kündigungsschutz im engeren Sinn hat eine andere Qualität als jene bei der Er-
streckung: Dort führt grundsätzlich jede durch die Kündigung für den Mieter aus-
gelöste Härte zu einer Erstreckung des Mietverhältnisses, soweit das Interesse
des Vermieters an der Auflösung die Härte nicht überwiegt (vgl. Art. 272 OR; BGE
135 III 59 E. 4.1).
Art. 271a OR konkretisiert und erweitert die Grundnorm von Art. 271 OR. Eine
Konkretisierung findet sich in Art. 271a Abs. 1 lit. a-c und f OR, wo bestimmte
Kündigungsmotive als treuwidrig definiert werden (sachlicher Kündigungsschutz).
Art. 271a Abs. 1 lit. d und e sowie Art. 271a Abs. 2 OR sehen sodann eine Erwei-
terung des Kündigungsschutzes im Anschluss an mietrechtliche Auseinanderset-
zungen zwischen den Parteien vor (zeitlicher Kündigungsschutz).
Laut Bundesgericht obliegt es grundsätzlich dem Empfänger der Kündigung zu
beweisen, dass die tatsächlichen Voraussetzungen für einen Verstoss gegen
Treu und Glauben gegeben sind, mithin darzutun dass die Kündigung aus einem
verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte; der Kündigende hat jedoch
redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen und die Kündigung auf Ersuchen hin zu
begründen (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR; BGE 138 III 59 E. 2.1). Eine trotz entspre-
chendem Begehren unvollständig gebliebene oder falsche Begründung stützt sich

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nach der neueren in der amtlichen Sammlung des Bundesgerichts publizierten
Rechtsprechung im Allgemeinen nicht auf ein schutzwürdiges Interesse und kann
zur Ungültigerklärung führen (BGE 140 III 496 E. 4.1). Zwar ist die Begründung
der Kündigung also nicht Gültigkeitserfordernis. Sie kann insbesondere noch wäh-
rend des Verfahrens geliefert, ergänzt oder präzisiert werden. Auf der faktischen
Ebene hat die Begründungsobliegenheit jedoch oft eine zentrale Bedeutung: Wird
im Laufe des Verfahrens ein ganz anderer Grund genannt als noch in der Kündi-
gung selbst, oder bleibt der angegebene Grund vage und pauschal, obwohl der
kündigenden Partei nähere Angaben bei Ernsthaftigkeit des genannten Motivs
möglich sein müssten, so kann dies ein Indiz dafür bilden, dass die Kündigung
ohne schützenswertes Interesse erfolgt ist (BGE 143 III 344 E. 5.3.3-4).
Sowohl nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung als auch nach der herrschen-
den Lehre ist eine Sanierungskündigung grundsätzlich nicht missbräuchlich, so-
fern ein baureifes und durchführbares Sanierungsprojekt vorliegt und ein Verbleib
der Mieter im Mietobjekt nicht möglich oder zumutbar ist. In diesem Fall wird dem
Vermieter ein schützenswertes Interesse zugestanden, die Mietverhältnisse
zwecks Räumung aufzulösen, um die geplanten Sanierungsarbeiten ohne Verzö-
gerungen bzw. erhöhte Kosten ausführen zu können. Nur wenn untergeordnete
Bauarbeiten einen Verbleib des Mieters im Objekt erlauben, erweist sich eine
Kündigung als unverhältnismässig und daher anfechtbar (BGE 135 III 112, E. 4;
THANEI, a.a.O., S. 790; FUTTERLIEB, Kündigung bei umfassender Überholung,
MRA 2008, S. 28 f.; HULLIGER/HEINRICH, a.a.O., N 3a zu Art. 271-271a OR). Zur
Bejahung der Baureife ist das Vorliegen einer Baubewilligung nicht zwingend vo-
rausgesetzt (Urteil des Bundesgerichts 4A_327/2015 vom 9. Februar 2016, E. 3;
HULLIGER/HEINRICH, a.a.O., N 3a zu Art. 271-271a OR), wohl aber ein konkretes
und ausgereiftes Projekt. In BGE 140 III 496 und BGE 142 III 91 hat das Bundes-
gericht Kündigungen aufgehoben, die zwar mit einer Totalsanierung der Liegen-
schaft begründet worden waren, ohne dass aber ein plausibles Projekt vorlag o-
der auch nur dargetan war, dass die vagen Pläne in Einklang geständen wären
mit dem öffentlichen Baurecht. In den fraglichen Entscheiden hat das Gericht u.a.
ausgeführt, die Mieterseite habe das Recht, innert der Anfechtungsfrist von Art.

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273 Abs. 1 OR eine Begründung von einer Qualität zu erhalten, welche ihr die
Chancen einer Anfechtung zu beurteilen erlaube (BGE 140 III 496 E. 4.2.2; BGE
142 III 91 E. 3.2.1). Vor kurzem hat das Bundesgericht präzisiert, dass auch bei
Sanierungskündigungen die Begründung im Laufe des Verfahrens verdeutlicht
werden kann. Von einer Treuwidrigkeit der Kündigung kann nur gesprochen wer-
den, wenn zur Zeit der Kündigung kein genügend konkretes, umsetzbares und
realitätsnahes Projekt besteht, die Kündigung also "auf Vorrat" erfolgt (BGE 143
III 344 E. 5.3.3; ebenso das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich
NG170019-O v. 9.3.2018, E. 4.2 und 7.2). Eine Sanierungskündigung kann über-
dies missbräuchlich sein, wenn der Vermieter im Zeitpunkt der Kündigung die Ga-
rantie hat, dass der Mieter während der Sanierungsarbeiten das Mietobjekt ver-
lässt (Urteil des Bundesgerichts 4A_126/2012 vom 3. August 2012, mp 1/2013 S.
32 ff.). In diesem Fall behindert der Mieter die Sanierung nicht, so dass dem Ver-
mieter ein schützenswertes Interesse an der Kündigung fehlt. Vorausgesetzt ist
jedoch die verbindliche Zusage des Mieters im Zeitpunkt der Kündigung, während
ein blosses Angebot nicht zu genügen vermag (THANEI, a.a.O., S. 790).
4.2. Im vorliegenden Fall begründete die Beklagte die Kündigung vom
28. Februar 2017 mit dem kompletten Ausbau des bestehenden Dachgeschosses
der Liegenschaft sowie mit einer umfassenden Innensanierung, welche den Er-
satz von Küchen und Bädern, die Auswechslung sämtlicher Leitungsinstallationen
sowie die Erneuerung von Wand- und Bodenbelägen etc. beinhalte und sich nicht
in bewohntem Zustand bewerkstelligen lasse. Dabei verwies sie auf die Mieterin-
formation vom 27. September 2016, an welcher auch der Kläger teilnahm.
Auch der Kläger stellt grundsätzlich nicht in Abrede, dass die Beklagte über ein
ernsthaftes, von der zuständigen Baubehörde mit Entscheid vom 7. Juni 2017
rechtskräftig bewilligtes Bauprojekt verfügt. Dass es schon zur Zeit der Kündigung
existierte, resultiert schon aus dem Datum der Baueingabe, welche wenige Tage
vor der Kündigung erfolgte. Aus dem Bauentscheid geht zwar hervor, dass sich
die Mehrzahl der bewilligungspflichtigen Arbeiten auf die Umgestaltung der Man-
sarden im Dachgeschoss in Wohnstudios bezieht. Im Entscheid selbst wird je-

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doch auch die neue Steigzone erwähnt, die durch das ganze Gebäude und auch
den zum Mietobjekt gehörenden Hinterraum des Ladens führen soll.
Auch die denkmalpflegerischen Aspekte kommen im Entscheid ausführlich zur
Sprache; so regeln Ziff. I.3-11 die zulässigen Eingriffe, insbesondere die Ver-
pflichtung der Bauherrin zu einem Vorgehen in Absprache mit der Denkmalpflege.
Bei Zielkonflikten kann getreu den verwaltungsrechtlichen Prinzipien im Einzelfall
auch eine Güterabwägung erfolgen und im Streitfall ein Entscheid der zuständi-
gen Instanz herbeigeführt werden (a.a.O., Ziff. I.12). Die Mietliegenschaft stellt
damit zwar ein Schutzobjekt von kommunaler Bedeutung gemäss § 203 lit. c PBG
dar. Unter Denkmalschutz stehen sämtliche Fassaden, die Dachaufbauten und -
zinnen sowie im Innern die Hauptstruktur mit allen Geschossdecken, Böden und
Wänden mit der jeweiligen Ausstattung. Im Sinne eines richtig verstandenen
Denkmalschutzes besteht aber auch und gerade bezüglich dieser Teile der Baute
eine Erhaltungspflicht, was eine periodisch Sanierung bedingt (vgl. dazu den ein-
schlägigen Stadtratsbeschluss vom 27. März 1991, …). Nicht besonders erwähnt
sind im Entscheid die Küchen und Bäder bzw. Sanitärinstallationen, womit diese
ohne weiteres saniert werden können. Soweit der Kläger somit die Durchführbar-
keit der Sanierungsarbeiten lediglich mit dem Hinweis bestritt, es sei unklar, ob
die noch zu konkretisierenden Arbeiten das Placet der Denkmalpflege fänden o-
der nicht, geht daraus nicht hervor, dass das Bauvorhaben objektiv unmöglich ist.
Dem beweisbelasteten Kläger wäre es oblegen, unzulässige Teile des Projekts
konkret zu benennen und zu diesem Zwecke allenfalls einen fachkundigen Bera-
ter zu konsultieren (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_210/2014 E. 3.3., MRA
3/15 S. 133 ff.).
Aus der Erteilung der Baubewilligung ergibt sich ohne weiteres die Realisierbar-
keit der im Baugesuch aufgeführten baulichen Massnahmen. Auch wenn die Bau-
bewilligung die Auflage enthält, eine Bestätigung der Denkmalpflege betreffend
Pläne für den Dachgeschossausbau und der Ertüchtigung der Wohnungsein-
gangstüren und weiteren geschützten Bauteilen einzureichen, ändert dies nichts
daran, dass das Projekt objektiv sehr wohl durchführbar ist, auch wenn es nach

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Vorlage der Detailpläne möglicherweise zu Modifikationen auf Betreiben der
Denkmalpflege kommen wird.
Dass der Bauentscheid sich nicht mit allen geplanten Arbeiten, sondern nur den
bewilligungspflichtigen befasst, wie die Beklagte geltend macht, ist durch das öf-
fentliche Baurecht vorgegeben und bedarf keiner Erläuterung. Indirekt findet der
Umstand auch Erwähnung unter Bst. B/f der Baubewilligung, wo die Rede davon
ist, "allfällige Massnahmen an den geschützten Bauteilen" wie Reinigung oder
Oberflächenbehandlung seien mit der Denkmalpflege zu besprechen. Das bebil-
derte Renovationskonzept der Beklagten vom 16. Februar 2017 befasst sich mit
zahlreichen der von der Beklagten geltend gemachten Erneuerungen, so mit der
aus dem Jahre 1936 stammenden Liftanlage, den veralteten Sanitärinstallationen,
den vorhandenen asbesthaltigen Materialien, der veralteten Haustechnik, dem
brandschutztechnischen Modernisierungsbedarf, den veralteten Fenstern, den
undichten Stellen im Dach, den veralteten Elektroinstallationen mit teils noch
stoffummantelten Leitungen, dem geplanten Ersatz der Heizung, den sanierungs-
bedürftigen Küchen, den renovationsbedürftigen Boden- und Wandbelägen, der
Isolation der Leitungen im Keller und der Kellerdecken und den Optionen bezüg-
lich der Dachgeschosse. Für die veranschlagten Kosten bezieht sich das Konzept
auf eine Totalunternehmerofferte vom 18. November 2016, die zwar keinen detail-
lierten Leistungsbeschrieb enthält, gemäss welcher aber mit einer Bausumme von
Fr. 4'115'000.– zu rechnen ist.
Der Kläger kritisierte an dieser Darstellung vor allem, dass er bis heute nicht wis-
se, was genau geplant sei, und dass es zu Projektmodifikationen gekommen sei.
Konkrete Indizien dafür, dass die Beklagte die von ihr behaupteten Arbeiten nicht
ausführen lassen will, vermochte er nicht zu nennen. Dass im jetzigen Stadium
noch keine detaillierten Ausführungspläne existieren, vermag kein solches Indiz
zu bilden, denn bis zum geplanten Baubeginn dauert es selbst nach den Vorstel-
lungen der Beklagten heute noch ein Jahr. Im Zeitpunkt der Kündigung konnten
solche Pläne erst recht nicht existieren, denn damals lag noch nicht einmal die
Baubewilligung vor. Der Vorwurf, die Beklagte behaupte "einfach irgendetwas",
fällt auf den Kläger zurück, denn er vermag nicht darzutun, was ihn zu einer sol-

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chen Annahme bringt. Soweit er bezüglich des Steigschachtes einwendet, der
Einbau betreffe nur eine kleine Ecke von 40 x 90 cm, verkennt er, dass die Erstel-
lung notorisch mit lange dauernden und erheblichen Lärm- und Staubimmissionen
verbunden ist. Gleiches gilt für den Ersatz der sanitären Anlagen, insbesondere
der Leitungen. Soweit der Kläger monierte, entgegen ihren heutigen Angaben
habe die Beklagte ihm gegenüber erklärt, in den Mieträumen würde an den Böden
nichts verändert und auch das Schaufenster werde nicht ersetzt, liegt die unter-
schiedliche Wahrnehmung in den Vergleichsverhandlungen zwischen den Partei-
en begründet: Diese verhandelten nämlich bis zur Hauptverhandlung (und selbst
noch danach) über eine Wiederaufnahme bzw. Fortsetzung des Mietverhältnisses
und eine Ausdehnung auf zusätzliche Flächen, wie auch der Kläger dies bestätigt.
Diesfalls hätten beide Parteien die Verantwortung für die Arbeiten im Mietobjekt
nach Massgabe von Art. 256 Abs. 2 OR dem Kläger überbinden wollen. Soweit es
um die Beurteilung der Gültigkeit der Kündigung geht, dürfen diese bis anhin ge-
scheiterten Bemühungen keine Rolle spielen: Kommt es nicht zu einer Einigung,
darf und muss die Beklagte das Mietobjekt so sanieren, dass es für einen beliebi-
gen Dritten (oder allenfalls sie selbst, denn nach Darstellung auch des Klägers
gab es solche Überlegungen, …) zum Gebrauch taugt. Teils anerkannte der Klä-
ger die Sanierungsbedürftigkeit explizit, etwa bezüglich Liftanlage und Brand-
schutzmassnahmen. Auch dass rund die Hälfte seiner Lagerräume im Mietobjekt
einer Waschküche weichen soll, wusste er nach seinen Angaben. Dabei verstrick-
te er sich in einen unauflösbaren Widerspruch, behauptete er doch zunächst, er
sei für seinen Betrieb auf das Lager im bisherigen Umfang angewiesen, schwenk-
te im zweiten Vortrag dann aber auf den Standpunkt um, er könne auf das künftig
als Waschküche vorgesehene Lager verzichten und auf sein Grosslager auswei-
chen.
Daraus folgt einerseits, dass von einem ernsthaften und realisierbaren Projekt der
Beklagten auszugehen ist. Weiter ist klar, dass Arbeiten vom beschriebenen
Ausmass zu erheblichen Lärm- und Schmutzimmissionen auch im Mietobjekt füh-
ren werden, so dass eine Benützung der Sache während des Baus ausgeschlos-
sen scheint. Dies gilt ganz besonders für den Einbau des Steigschachts, der zwar

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nur den Hinterraum des Ladens tangiert, aber notorisch zu Immissionen führen
wird, die vor dem Ladenraum nicht haltmachen. Eine Weiterbenutzung des Miet-
objekts wäre jedenfalls mit beträchtlichen bautechnischen und organisatorischen
Erschwerungen verbunden. Unbestritten ist auch, dass der Mietvertrag sich in
seiner heutigen Form nicht mit dem Umbau verträgt, denn dieser führt zu einer
anderweitigen Verwendung eines Teils der heutigen Lagerräume des Klägers.
Dass der Abschluss eines modifizierten Mietvertrages oder eine einseitige Ver-
tragsanpassung nicht völlig ausgeschlossen gewesen wären, ändert daran nichts,
denn die Beklagte hätte im Falle eines Widerstands des Klägers damit rechnen
müssen, dass eine einseitige Vertragsänderung für unzumutbar erklärt würde.
Das vorliegende Bauprojekt bildet daher ohne weiteres einen gültigen Kündi-
gungsgrund, zumal der Entscheid, die Liegenschaft umfassend zu sanieren, aus-
schliesslich Sache der Vermieterin ist. Diesbezüglich kann der Beklagten kein
Verstoss gegen Treu und Glauben vorgeworfen werden.
4.3. Der Kläger macht allerdings auch geltend, er habe seine Bereitschaft erklärt,
die Sache während der Bauarbeiten zu räumen. Die Beklagte habe indessen zur
Kündigung gegriffen, ohne sich bei ihm nach diesem Angebot zu erkundigen.
Umstritten ist, ob der Kläger schon zur Zeit der Mieterorientierung vom 27. Sep-
tember 2016 ein solches Angebot machte oder erst nach der Kündigung vom
28. Februar 2017 mit seinem Schreiben vom 5. April 2017. Die Frage kann aber
aus rechtlichen Gründen offen bleiben: Bis und mit Hauptverhandlung beschränk-
ten sich die Ausführungen des Klägers auf seine Bereitschaft und Zusicherung,
das Mietobjekt während der Sanierungsarbeiten zu räumen. Zugleich behauptete
er aber stets, sein Auszug sei mit Blick auf den Charakter der geplanten Arbeiten
gar nicht erforderlich. Wie bereits dargelegt, fordern das Bundesgericht und die
[kantonale] Rechtsprechung, dass im Zeitpunkt der Kündigung eine konkrete Zu-
sage des Mieters vorliegt, das Mietobjekt zu verlassen (vgl. vorne 4.2.). Selbst
wenn es schon zur Zeit der Mieterorientierung vom 27. September 2016 eine Zu-
sage des Klägers von der Art gegeben hätte, wie er sie im Schreiben vom 5. April
2017 oder anlässlich der Hauptverhandlung machte, wäre eine solche nicht aus-
reichend, da der Kläger keinerlei Angaben zur Ersatzlösung machte, die er sich

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vorstellt. Anlässlich der Befragung nach Art. 56 ZPO sowie der Replik meinte er
dazu lediglich, er könne sich vorstellen, für die Bauzeit (der Kläger sprach von
drei Monaten und bezog sich dabei auf die Dauer, während derer das Ladenlokal
wegen der – heute auf neun bis zwölf Monate veranschlagten – Bauzeit gänzlich
unbenutzbar wäre, …) einen Pop-Up Laden zu beziehen oder auf Märkte zu ge-
hen. Auf die Frage, was er sich konkret vorgestellt habe, meinte er nur, er würde
gerne etwas Konkretes von der Gegenseite hören. Auf den (irrtümlichen) Vorwurf
der Beklagten, der Kläger mache heute erstmals geltend, den Laden während der
Bauzeit im Lager an der O.-strasse oder an die Produktionsstätte [seiner] (…)-
Produkte in Y./AG betreiben zu können, erwiderte der Kläger, er habe dies so
nicht gesagt. Daraus erhellt, dass der Kläger bis heute – geschweige denn zur
Zeit der Kündigung – keine konkreten Vorstellungen davon hat, wie er seinen
temporären Auszug gestalten würde. Dies gilt selbst bezüglich seines Web-
Shops, den er nach seinen Angaben ebenfalls vom Mietobjekt aus betreibt. Eine
hinreichende Zusicherung, den Laden zu räumen, bildet dies nicht. Selbst wenn
man daher von einem allgemein gehaltenen Angebot des Klägers anlässlich der
Mieterorientierung vom 27. September 2016 ausgehen und eine Pflicht der Be-
klagten bejahen würde, vor der Kündigung nochmals nachzufragen, ob der Kläger
nun eine auf erstes Verlangen realisierbare Ersatzlösung habe, könnte dies der
Beklagten nicht zum Nachteil gereichen, denn der Kläger verfügt bis heute nicht
über einen genügend konkreten Plan. Ein solcher hätte es der Beklagten ermögli-
chen müssen, mit Sicherheit davon auszugehen, dass das Mietobjekt bei Baube-
ginn tatsächlich leer sein wird. Auch beim erst nach der Kündigung verfassten
Schreiben des Klägers vom 5. April 2017 handelt es sich daher nur um ein vages
Angebot, welches den bundesgerichtlichen Anforderungen nicht zu genügen ver-
mag. Gerade weil dem Kläger bereits seit der Mieterorientierung vom 27. Sep-
tember 2016 bekannt war, dass es zu Kündigungen kommen würde, dürfen und
müssen vorliegend höhere Anforderungen an die konkrete Zusicherung gestellt
werden. Dieses Ergebnis deckt sich mit dem bereits erwähnten Entscheid
4A_126/2012 vom 3. August 2012. Dort hielt das Bundesgericht in Erwägung 4.2
fest, dass eine mündliche Erklärung des Mieters ohne Präzisierungen oder Ga-
rantien nicht ausreicht, um die Gültigkeit der Kündigung infrage zu stellen. Selbst

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wenn man dies anders sehen wollte, hätte sich im vorliegenden Fall ein entspre-
chendes Angebot auch mit der Zeit nach der Rückkehr des Klägers befassen und
insbesondere die Bereitschaft enthalten müssen, auf die Nutzung der nach dem
Umbau nicht mehr zum Mietobjekt gehörenden (Lager-)Räume im Keller zu ver-
zichten, wie die Beklagte zu recht geltend macht.
4.4. Was der Kläger sonst gegen die Kündigung vorbringt, ist ebenfalls nicht ge-
eignet, deren Gültigkeit infrage zu stellen. Dass die Kündigungsbegründung sich
auch auf die geplanten Arbeiten in den Wohnungen bezieht und sich nicht in ers-
ter Linie mit dem Schicksal des Mietobjekts befasst, ändert nichts am ernst ge-
meinten Projekt, von dem die Beklagte dargetan hat, dass es das Mietobjekt in
erheblichem Masse beschlägt. Dies gilt selbst für die Arbeiten an Küchen und Bä-
dern in den Wohnungen, denn namentlich die Arbeiten an den Sanitärinstallatio-
nen können sehr lärmintensiv sein und daher sehr wohl auch Auswirkungen auf
das Ladenlokal des Klägers haben.
Soweit der Kläger der Beklagten unterstellt, sie wolle die Liegenschaft leeren, um
nach einer Neuvermietung eine unzulässige Rendite zu erzielen, beruft er sich
einzig auf Geschäftsberichte der Beklagten, in welchem u.a. von Renditen über
alle Liegenschaften in Höhe von 3.7% und höher die Rede ist. Mit einer solchen
Darstellung liegt nicht einmal eine ausreichend konkrete Behauptung vor, die Be-
klagte beabsichtige aus der Mietliegenschaft – geschweige denn aus dem Mietob-
jekt – durch Vermietung an einen Dritten eine missbräuchliche Rendite zu erzielen
(dazu BGE 120 II 105 = Pra 1995 Nr. 144). Der Kläger ist daran zu erinnern, dass
die allermeisten der heute gültigen Mietzinse nicht auf einer Missbrauchsüberprü-
fung beruhen, sondern allein auf Parteiabreden. Das Gesetz toleriert dies durch-
aus und sieht für eine Überprüfung der Mietzinse Verwirkungsfristen vor. Selbst
wenn man die Renditeangaben der Beklagten im Geschäftsbericht daher als rich-
tig betrachtete, läge darin nicht ohne weiteres etwas Ungewöhnliches oder gar
Treuwidriges.
Auch von einem erheblichen Interessenmissverhältnis kann nicht gesprochen
werden. Zwar ist einzuräumen, dass der Kläger im Mietobjekt seine Existenz-

- 14 -
grundlage betreibt und durch die Kündigung zu erheblichen Umstellungen ge-
zwungen wird. Gerade wegen des tiefgreifenden Sanierungsprojektes und des
schon angesprochenen Alters zentraler Installationen im Mietgebäude scheint es
aus Sicht eines vernünftigen und korrekten Vertragspartners indessen nachvoll-
ziehbar, dass die Beklagte die Durchführung der Arbeiten über den Fortbestand
des Mietverhältnisses setzt. Zu betonen ist an dieser Stelle erneut, dass eine
Kündigung nicht schon deswegen treuwidrig ist, weil sich unter dem Strich die
Interessen des Gekündigten gewichtiger ausnehmen als diejenigen des Kündi-
genden. In solchen Situationen schafft (bei einer Vermieterkündigung) erst das
Erstreckungsrecht einen Ausgleich.
4.5. Nach dem Gesagten kann der Beklagten kein treuwidriges Verhalten vorge-
worfen werden. Die Kündigung vom 28. Februar 2017 per Ende September 2017
erweist sich demnach als gültig und die Klage ist in diesem Punkt abzuweisen.
5. Erstreckung
5.1. Nach Art. 272 Abs. 1 und Art. 272b Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstre-
ckung des Mietverhältnisses für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre ver-
langen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur
Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
Im Rahmen der Höchstdauer kann das Gericht eine oder zwei Erstreckungen ge-
währen. Das Gericht entscheidet über das Begehren nach Ermessen (Art. 4
ZGB), d.h. unter Berücksichtigung aller Umstände, namentlich des Vertragsinhal-
tes und der Umstände des Vertragsschlusses, der Dauer des Mietverhältnisses,
der persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und
deren Verhalten sowie der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohnräume
(Art. 272 Abs. 2 OR; BGE 136 III 190 E. 6; BGE 135 III 121 E. 2; BGE 125 III 226
E. 4b). Die üblicherweise mit einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten
stellen für gewöhnlich keine Umstände im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR dar, weil
sie durch eine Erstreckung nicht abgewendet, sondern lediglich hinausgezögert
werden können. Eine Mieterstreckung rechtfertigt sich nur, wenn damit eine Mil-
derung der Folgen der Kündigung zu erwarten ist (BGE 136 III 190 E. 6, BGE 135

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III 121 E. 2, BGE 125 III 226 E. 4b; BGE 105 II 197 E. 3a; 102 II 254 S. 254; s.
auch BGE 116 II 446 E. 3b; Urteil des Bundesgerichts 4A_452/2010 vom
22. November 2010). Die Erstreckung hat nicht den Zweck, den Mieter möglichst
lange von günstigen Konditionen profitieren zu lassen (BGE 105 II 197). Dieser
muss deshalb im Normalfall diejenigen Suchbemühungen unternehmen, die man
vernünftigerweise von ihm erwarten kann, um die Folgen der Kündigung abzu-
wenden, und zwar trotz des Wortlauts von Art. 272 Abs. 3 OR grundsätzlich auch,
wenn er eine erste Erstreckung des Mietverhältnisses beantragt (s. BGE 125 III
226 E. 4c; vgl. zum früheren Recht BGE 110 II 249 E. 4, BGE 116 II 448). Die
Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Geschäftsräume können sehr zuverlässig
gestützt auf die vom Mieter konkret nachgewiesenen Suchbemühungen und de-
ren Resultat beurteilt werden, so dass diese letztlich ein Beweismittel für das
Ausmass der Härte sind, die den Mieter infolge der Kündigung trifft. Anerkannt ist
dabei, dass der Mieter sich für eine Ersterstreckung – abgesehen von Ausnahme-
fällen – nach einem gleichwertigen Objekt umsehen darf (BGE 116 II 446 E. 3a;
BGE 110 II 249 E. 4; ZK-HIGI, N 102 zu Art. 272 OR). Umgekehrt ist eine Erstre-
ckung nach Art. 272a Abs. 2 OR in der Regel ausgeschlossen, wenn der Vermie-
ter dem Mieter einen gleichwertigen Ersatz anbietet.
In Ausnahmefällen können Suchbemühungen allerdings nicht verlangt werden,
denn die Folgen einer Kündigung lassen sich nicht ausschliesslich mit einer (di-
rekten) Ersatzbeschaffung mildern und von gewissen Mietern können Bemühun-
gen vernünftigerweise nicht verlangt werden (BGE 116 II 446 E. 3b: "Contraire-
ment à ce que la cour cantonale croit pouvoir en déduire, cette jurisprudence ne
signifie nullement qu'une prolongation ne puisse être accordée que dans la
mesure où les perspectives de trouver de nouveaux locaux, citées comme
exemple, existent réellement."). Das Bundesgericht hat auch jüngst wieder bestä-
tigt, dass eine Erstreckung zwar normalerweise den Zweck hat, dem Mieter Zeit
für die Suche nach Ersatz zu verschaffen. Gleichberechtigt daneben steht aber
auch das alternative Ziel, die nachteiligen Folgen der Vertragsbeendigung zu mil-
dern (BGE 142 III 336 E. 5.3.1). Diese zweite Variante liegt zum Beispiel vor,
wenn für betagte Mieter nur noch ein Umzug in ein Alters- oder Pflegeheim in Be-

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tracht kommt und entsprechende Wartelisten bestehen. Auch hilflosen Personen
darf eine Erstreckung nicht deshalb verweigert werden, weil sich (noch) niemand
für sie um Ersatz bemüht hat. Bei Geschäftsmieten kann ein Verlust durch eine
Restbetriebsdauer minimiert werden, auch wenn die Geschäftsaufgabe letztlich
unvermeidlich ist. Der Bezug eines Neubaus kann sich verzögern, so dass eine
Ersatzsuche geradezu unvernünftig wäre (BGE 110 II 249 E. 4). Schliesslich ist
eine Ausnahme auch zu machen bei Mietern, die die Kündigung angefochten ha-
ben und damit reale Erfolgsaussichten hatten. So hat das Bundesgericht etwa zu
recht in die Interessenabwägung einbezogen, dass die Schlichtungsbehörde
(nach damaligem Recht) die Kündigung noch für ungültig erklärt hatte (Urteil des
Bundesgerichts 4C.343/2004 vom 22.12.2004 E. 4.2: "il convient toutefois de tenir
compte du fait que la Commission de conciliation avait annulé la résiliation"; seit-
her wiederholt bestätigt, s. etwa Urteil 4A_454/2012 v. 10.10.2012, E. 3.4). Im
zuletzt zitierten Urteil hat das Bundesgericht aber auch klargestellt, dass die Be-
mühungen intensiviert werden müssen, nachdem ein erstinstanzliches Gericht
zum Schluss gekommen ist, die Kündigung sei gültig.
Gemäss Art. 272b Abs. 1 Satz 2 OR können im Rahmen der Maximaldauer eine
oder zwei Erstreckungen gewährt werden. Eine nur einmalige Erstreckung ist die
Ausnahme. Eine definitive Erstreckung erweist sich als bundesrechtswidrig, wenn
sich zum Zeitpunkt des Entscheides für den Mieter noch keine konkrete Lösung
abzeichnet (Urteil des Bundesgerichts 4A_62/2010 v. 13.4.2010, E. 6.4), es sei
denn der Kündigungsgrund lasse ungeachtet der Härte seitens des Mieters keine
weitere oder längere Erstreckung zu (Urteile des Bundesgerichts 4C.266/1993 v.
5.1.1994, E. 5b, sowie 4C.224/2002 v. 16.10.2002, E. 2.2).
5.2. Bezüglich der wirtschaftlichen Verhältnisse des Klägers ist unbestritten, dass
dieser im Mietobjekt seine im Handelsregister eingetragene Einzelfirma "H." be-
treibt. Er beschäftigt vier Angestellte mit insgesamt 320 Stellenprozenten, seine
eigene Tätigkeit nicht mitgerechnet. Sein Jahreseinkommen beziffert er mit Fr.
35'000.– bis Fr. 40'000.–, sein Vermögen auf knapp über Fr. 200'000.–. Die Ein-
kommenszahlen sind belegt durch die provisorische Jahresrechnung 2016 vom 3.
März 2017, welche allerdings einen leicht höheren Betriebsgewinn von knapp Fr.

- 17 -
50'000.– ausweist, in dessen Rahmen der Kläger Privatbezüge tätigte. Die Be-
klagte bestritt zwar, dass der Laden die Existenzgrundlage des Klägers bildet,
machte aber jedenfalls nicht geltend, die Einkommens- und Vermögensangaben
des Klägers seien falsch oder der Kläger verfüge über weitere Einnahmen. Sie
machte auch nicht geltend, die Lebenspartnerin des Klägers sei entgegen dessen
Angaben am Betrieb beteiligt. Das Ansinnen der Beklagten, dem Kläger Einkom-
men und Vermögen der Partnerin anzurechnen, kann nicht gehört werden, denn
der Kläger verfügt gegenüber seiner Partnerin über keinerlei (Versorgungs-
)Ansprüche. Die Partnerschaft wirkt sich allenfalls in Form der Teilung der Le-
benskosten aus und verschafft so dem Kläger einen etwas grösseren Spielraum,
als wenn er seinen Haushalt alleine zu bestreiten hätte.
Nach seinen unwidersprochenen Angaben betreibt der Kläger auch seinen
Web-Shop vom Mietobjekt aus. Er schätzt, dass etwa 20% seines Umsatzes
durch Verkäufe an Quartierbewohner, 30% durch Laufkundschaft und 50% durch
Liebhaber erzeugt werden, die auch weite Reisen in Kauf nehmen, um seine Pro-
dukte zu kaufen. Dies und die lange Mietdauer von 14 Jahren, vor welcher er sich
schon während drei Jahren als Untermieter im Lokal befand, indizieren eine ge-
wisse Standortverbundenheit. Der Spielraum für Investitionen beläuft sich be-
stimmt nicht auf Fr. 600'000.–, wie die Beklagte einzig aufgrund gewisser Such-
bemühungen anzunehmen scheint. Erhöht wird die Flexibilität des Klägers
dadurch, dass er ausserhalb des Mietobjekts zwar nicht Verkaufs-, aber doch
Produktions- und Lagerstätten unterhält, die durch die angefochtene Kündigung
nicht tangiert sind: Auf Vorhalt der Jahresrechnung 2016 bestätigte er, dass er mit
den Total Fr. 51'000.–, die unter der Position "Mietausgaben" verbucht wurden,
nur zu gut einem Drittel die Kosten für das vorliegende Mietobjekt deckt, während
der Rest für eine Produktionsstätte in Y./AG und ein Zentrallager an der O.-
strasse x in Zürich anfällt. Dies erhöht seine finanzielle Flexibilität insofern, als er
(auch) nach einer Lösung sucht, bei der er seine Aktivitäten auf einen einzigen
Standort konzentrieren und dafür monatlich immerhin rund Fr. 4'250.– an Miet-
ausgaben aufwenden könnte.

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Der Kläger machte sodann Investitionen ins Mietobjekt in Höhe von Fr. 40'000.–
geltend und berief sich auf Kosten für die Ladeneinrichtung von knapp
Fr. 79'000.–. Auf Rückfrage bestätigte er, dass in der provisorischen Bilanz 2016
lediglich Sachanlagen unter den Bezeichnungen "Laden", "Produktion" und
"Webdesign" im Wert von Fr. 50'900.– verbucht sind. Auf den Laden entfiel per
Ende 2016 ein Betrag Fr. 26'400.–. Aus dem Vergleich mit den Vorjahreszahlen
ergibt sich, dass er die Investitionen in den Laden im Vergleich zum Vorjahr um
Fr. 8'700.– abgeschrieben hat. Daraus folgt wiederum, dass die Investitionen bei
linearer Abschreibung auch in Zukunft bis Ende 2019 amortisiert sein werden. Die
Investitionen schaffen durchaus eine gewisse Zwangslage. Dass sie ohne Zu-
stimmung "der Vermieterin" erfolgt sein sollen, wie die Beklagte behauptet, ist
nicht zu hören, denn es ist nicht anzunehmen, dass die Arbeiten in den öffentlich
zugänglichen Räumen des Klägers der früheren Eigentümerin und deren Verwal-
terin oder deren Rechtsnachfolgerinnen während mehr als zehn Jahren verborgen
geblieben sind, so dass die Berufung auf eine fehlende Zustimmung oder die feh-
lende Schriftform (Art. 260a OR) mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren wäre.
Das Verhalten der früheren Eigentümerin/nen muss sich die Beklagte als Folge
des gesetzlichen Vertragsüberganges beim Eigentümerwechsel anrechnen las-
sen (Art. 261 OR).
Insgesamt ergibt sich daraus durchaus eine wirtschaftliche Härte mehr als nur
mittleren Grades, die durch die vorliegende Kündigung ausgelöst wird. Auch die
vom Kläger angebotenen Arbeitsplätze scheinen gefährdet, wenn der Kläger kei-
ne angemessene Ersatzlösung findet. Auch dieser Umstand ist nach der neueren
und begrüssenswerten Rechtsprechung des Bundesgerichts bei der Beurteilung
der wirtschaftlichen Härte mitzuberücksichtigen, auch wenn es sich hier zugege-
benermassen um Drittinteressen handelt, die allerdings in den wohlverstandenen
Interessen des betroffenen Betriebsinhabers mitenthalten sind (Urteile des Bun-
desgerichts 4C.343/2004 v. 23.12.2004, E. 4 = mp 2005, S. 100 ff. sowie
4A_62/2010 v. 13.4.2010, E. 6.1.1).
Seine Suchbemühungen hat der Kläger seinen Angaben zufolge mit Blick auf die
Verhandlungen der Parteien über eine Fortsetzung bzw. Erneuerung des Mietver-

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hältnisses sowie das Begehren um Kündigungsschutz im engeren Sinn noch nicht
allzu weit getrieben. Entgegen der Auffassung der Beklagten nicht zu beanstan-
den ist der Umstand, dass der Kläger sich auch nach grösseren Objekten um-
sieht, die allenfalls die Integration aller seiner bisherigen Standorte erlauben wür-
den. Nicht einzusehen ist, wieso der Kläger die Zahl der möglichen Lösungen auf
ein Objekt beschränken soll, welches 75 m2 Laden- und 25 m2 Lagerfläche auf-
weist, wie die Beklagte moniert. Richtig am Einwand ist immerhin, dass der Kläger
seine Bemühungen auch auf mit dem jetzigen Objekt vergleichbare Räume zu
erstrecken hat, auch wenn es entgegen der Auffassung der Beklagten alles ande-
re als gerichtsnotorisch ist, dass "im Kreis x genügend Mietobjekte leer sind, wel-
che zu einem vernünftigen Mietzins an einer guten und vergleichbaren Lage ge-
mietet werden können". Richtig ist auch, dass der Kläger seine Ansprüche nicht
zu hoch schrauben darf. In der Tat ist etwa der Trottoirbereich nicht Gegenstand
des Mietvertrages, wie die Beklagte zu recht ausführen lässt. Soweit er sich bei
seiner Suche auf Objekte beschränken würde, die über einen solchen Aussen-
raum verfügen, wären seine Bemühungen tatsächlich nicht genügend breit gefä-
chert. Insgesamt erscheinen die Suchbemühungen aber für eine erstmalige Er-
streckung als ausreichend, besonders auch weil die Parteien unbestrittenermas-
sen bis zur Hauptverhandlung und noch darüber hinaus Vergleichsgespräche
über einen neuen Mietvertrag führten.
Schwierig einzuschätzen ist die Standortverbundenheit des Betriebs des Klägers.
Gerade wenn er rund die Hälfte seines Umsatzes durch Liebhaber erzielt, die wei-
te Wege zum Laden in Kauf nehmen, ist davon auszugehen, dass ein Umzug an
der Treue solcher Kunden nichts Wesentliches zu ändern vermöchte. Nicht anzu-
nehmen ist unter diesen Umständen, dass nur ein Standort in der Stadt Zürich
infrage kommt, zumal der Kläger eingestandenermassen seine Suche auch auf
Gebiete ausserhalb der Stadt ausdehnt. Wie in der gesamten Wirtschaft dürfte
sodann die Bedeutung des Web-Shops in Zukunft zunehmen, so dass der Stand-
ort des Betriebs weniger wichtig wird, wenn auch erst mittelfristig. Insgesamt ist
der Kläger jedenfalls darauf angewiesen, einen Standort mit attraktiver Passan-
tenlage zu finden, an dem er sich auch wieder einen Stamm von Quartierkunden

- 20 -
erarbeiten und Laufkundschaft ansprechen kann. Unter diesem Gesichtspunkt
kann von ihm nicht erwartet werden, dass er das erste beliebige Lokal mietet,
welches ihm angeboten wird.
Keinen relevanten Härtegrund vermögen die vom Kläger geltend gemachten ge-
sundheitlichen Probleme zu bilden. Es mag zutreffen, dass bei ihm ein "Burn-out"
diagnostiziert wurde, zumal er geltend macht, er arbeite sieben Tage pro Woche.
Dies hinderte ihn allerdings nicht daran, auch über Vergrösserungspläne nachzu-
denken und Suchbemühungen in diese Richtung zu unternehmen. Anlässlich der
Hauptverhandlung vermittelte er den Eindruck eines tatkräftigen Unternehmers,
der sich mit Begeisterung für seine Idee einsetzt. Damit erweist sich der Punkt
jedenfalls nicht als härtebegründend.
5.3. Als Vermieterinteresse fällt das Sanierungsprojekt ins Gewicht, das schon im
Rahmen der Ausführungen zum Kündigungsschutz diskutiert wurde, so dass auf
die entsprechenden Erwägungen verwiesen werden kann. Dass einzelne Teile
der Liegenschaft in den vergangenen Jahren saniert wurden, wie der Kläger
grundsätzlich unwidersprochen geltend macht, ändert nichts daran, dass zentrale
Teile der Haustechnik, namentlich die sanitären Installationen, mittlerweile ein
Alter von über 80 Jahren aufweisen, so dass von einem aktuellen Sanierungsbe-
darf auszugehen ist, wenngleich von einer dringenden Sanierung nicht gespro-
chen werden kann. Es mag sein, dass gewisse Leitungen durchgerostet sind; die
Beklagte macht aber nicht geltend, es sei dadurch auch zu Schäden gekommen
oder solche drohten unmittelbar. Unwidersprochen blieb ihre Darstellung, dass
bezüglich der Liftanlage eine Auflage der Baubehörden existiere. Man habe aller-
dings den ursprünglichen Termin Ende August 2017 unter Hinweis auf das lau-
fende Sanierungsprojekt verschieben können. Weiter verwies die Beklagte glei-
chenorts und ebenfalls unwidersprochen auf eine undichte Dachzinne. Allerdings
können (ja müssen, Art. 259a ff. OR) solche Arbeiten problemlos separat durch-
geführt werden und tangieren die Mietverhältnisse nicht. Dass eine rechtskräftige
Baubewilligung vorliegt, ist nur von untergeordneter Bedeutung. Selbst wenn die
Erstreckungsdauer zu einem Ablauf der Bewilligung führen würde, könnte das
Projekt unverändert ein zweites Mal eingegeben werden, so dass die gesetzliche

- 21 -
Befristung der Bewilligung auf drei Jahre kein stark ins Gewicht fallendes Element
bei der Interessenabwägung bildet.
5.4. Keine Rolle spielen kann (weder in die eine noch die andere Richtung),
wann die Beklagte bereit für einen Baubeginn wäre und wie sich die Beendigung
der übrigen Mietverhältnisse in der Liegenschaft gestaltet, denn zu beurteilen ist
einzig die Verlängerung der Vertragsbeziehung zwischen den Parteien. Dabei fällt
zwar auch ins Gewicht, dass die Beklagte mit den geplanten Arbeiten vor dem
Auszug der letzten Mietpartei nicht beginnen kann. Das Problem lässt sich aber
ohne weiteres mit Zwischenvermietungen lösen. Auch der Kläger kann sich nicht
auf Erstreckungen berufen, die mit anderen Parteien im Haus gelten, denn dies
hat auf das Ausmass seiner Härte keinen Einfluss. Zudem zwingt die Gewährung
einer Mieterstreckung die betroffenen Mieterinnen und Mieter zu Suchbemühun-
gen. Sind diese erfolgreich, wird die vereinbarte oder zuerkannte Maximalerstre-
ckungsdauer bedeutungslos, so dass es nicht angeht, im Falle eines Urteils die
Erstreckungsdauer auf das Ergebnis von Parallelverfahren auszurichten.
5.5. Da sich für den Kläger heute noch keine Lösung abzeichnet und eine solche
auch der Vorbereitung bedarf, wenn sie einmal gefunden ist, da der Kläger vor
dem heutigen Entscheid mit Blick auf die Vergleichsbemühungen wenig Anlass zu
intensiven Bemühungen um eine Ersatzlösung hatte und da zudem die Interessen
der Beklagten einer solchen Lösung nicht entgegenstehen, kommt nach der zitier-
ten Rechtsprechung heute nur eine Ersterstreckung infrage. Dies veranlasst den
Kläger ab dem vorliegenden Urteil dazu, den Markt mit allen zumutbaren Mitteln
zu erforschen. In Würdigung aller Umstände ist die Erstreckung auf 2 Jahre zu
bemessen.
Um die Suchbemühungen zu erleichtern, ist von der in Art. 272d OR vorgesehe-
nen Möglichkeit Gebrauch zu machen, die Kündigungsfristen für den Kläger trotz
der überjährigen Dauer der Erstreckung abzukürzen. Dies liegt im Interesse bei-
der Parteien. Ein besonderer Antrag ist dazu nicht erforderlich, denn das Gericht
hat bei Abweisung eines Kündigungsschutzbegehrens von Amtes wegen (und

- 22 -
damit unter allen Aspekten) zu prüfen, ob (und wie) das Mietverhältnis erstreckt
werden kann (Art. 273 Abs. 5 OR).
(…)"
* * * * *
Aus dem Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich NG180005-O vom
29. November 2018 (kein Weiterzug ans Bundesgericht; Gerichtsbesetzung: Dig-
gelmann, Glur, Stammbach; Gerichtsschreiberin Tolic Hamming):
"(…)
I.
Sachverhalt und Prozessgeschichte
(…)
5. Gegen diesen Entscheid [des Mietgerichts] liess die Vermieterin mit
Eingabe vom 14. Mai 2018 (Poststempel) rechtzeitig Berufung erheben. (…) Von
der Einholung einer Berufungsantwort wurde abgesehen (Art. 312 Abs. 1 ZPO).
(…)
II.
Prozessuales
1. Die Vermieterin erhebt in ihrer Berufung die Rüge der unrichtigen Rechts-
anwendung von Art. 272 und Art. 272b OR sowie der Unangemessenheit.
2. Mit der Berufung kann die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes durch
die Vorinstanz sowie die unrichtige Rechtsanwendung geltend gemacht werden
(Art. 310 ZPO); zur Letzteren zählt auch die Unangemessenheit eines Entschei-
des, weshalb die ZPO diese nicht eigens aufführt (vgl. ZK ZPO- Reetz/Theiler,
3. Aufl. 2016, N 36 zu Art. 310 ZPO). Im Berufungsverfahren ist der Erstre-

- 23 -
ckungsentscheid damit auch auf seine Angemessenheit hin zu prüfen, wobei sich
die Rechtsmittelinstanzen dabei jedoch praxisgemäss eine gewisse Zurückhal-
tung unterliegen (ZK ZPO-Reetz/Theiler, 3. Aufl. 2016, Art. 310 N 38 a.E. m.H.
auf OGer ZH, Urteil vom 5.11.2014, NG140003-O, ES).
Neue Tatsachen und Beweismittel können nur berücksichtigt werden, wenn
sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon
vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO), was auch
im Anwendungsbereich der vorliegend geltenden sozialen Untersuchungsmaxime
gilt (ZR 111 [2012] Nr. 35).
Im Entscheid über die Berufung ist auf die erhobenen Rügen einzugehen.
Die Begründungspflicht (Art. 53 ZPO) verpflichtet das Gericht indes nicht dazu,
sich mit jedem einzelnen rechtlichen oder sachverhaltlichen Einwand der Parteien
eingehend auseinanderzusetzen. Vielmehr darf sich das Gericht in der Begrün-
dung seines Entscheids auf die wesentlichen Überlegungen konzentrieren, von
welchen es sich hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid stützt (BK ZPO-
HURNI, Art. 53 N 60 f.).
Die Berufungsinstanz wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO)
und ist weder an die Argumente der Parteien noch an die Begründung des
vorinstanzlichen Entscheids gebunden (ZR 110 [2011] Nr. 80).
III.
Materielles
1.1 Die Vorinstanz kam zum Schluss, die Vermieterin habe mit der Sanierungs-
kündigung vom 28. Februar 2017 das Mietverhältnis mit dem Mieter betreffend
Ladenlokal inkl. Kelleranteile per 30. September 2017 gültig gekündigt und wies
die Klage des Mieters in diesem Punkt ab. Dies blieb unangefochten.
1.2 Das Mietverhältnis der Parteien erstreckte die Vorinstanz erstmals um zwei
Jahre, d.h. bis zum 30. September 2019. Im Berufungsverfahren wehrt sich die
Vermieterin sowohl gegen die Art als auch gegen die Dauer der Erstreckung. Vor

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Vorinstanz anerkannte sie das Erstreckungsbegehren des Mieters im Umfang
einer definitiven Erstreckung um 18 Monate bis zum 31. März 2019 und stellt sich
auch im Berufungsverfahren auf den Standpunkt, es lägen keine Härtegründe
seitens des Mieters vor, welche eine definitive Erstreckung des Mietverhältnisses
darüber hinaus rechtfertigen würden. Eventualiter sei eine erstmalige Erstreckung
von einem Jahr bis zum 30. September 2018 zu gewähren.
2. Nach Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung des Mietverhält-
nisses verlangen, wenn die (termingerechte) Beendigung der Miete für ihn
oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Ver-
mieters nicht zu rechtfertigen wäre. Bei der Interessenabwägung sind insbeson-
dere die in Abs. 2 von Art. 272 OR erwähnten Umstände zu berücksichtigen.
Um Wiederholungen zu vermeiden, kann auf die ausführlichen rechtlichen
Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden. Ergänzend ist festzuhalten, dass
bei der Beurteilung von Mieterstreckungen zunächst zu prüfen ist, ob auf Seiten
des Mieters Härtegründe gegeben sind. Zu würdigen sind dabei auch seine
Suchbemühungen. Der Begriff der Härte indiziert eine eigentliche Notsituation, in
die ein Wohn- oder Geschäftsmieter gerät, weil er angesichts der bestehenden
individuellen Sachzwänge bezüglich der finanziellen Verhältnisse, der Raumbe-
dürfnisse und allfälliger objektiv nachvollziehbarer Einschränkungen des geografi-
schen Suchrayons Schwierigkeiten hat, bis zum Kündigungstermin ein für ihn ge-
eignetes Ersatzobjekt zu finden, auf das er im Falle der Geschäftsraummiete exis-
tenziell angewiesen ist. Als Härtegründe fallen nur Umstände in Betracht, die sich
durch die Gewährung einer Mieterstreckung abwenden oder wesentlich vermin-
dern lassen. Kann eine gewisse Härte dargetan werden, so ist diese den Interes-
sen des Vermieters gegenüber zu stellen (SVIT-Kommentar zum Mietrecht, 4.
Aufl. 2018, N 15 f. zu Art. 272 OR). Bei der Interessenabwägung ist auch der
Zweck der Erstreckung zu berücksichtigen, der darin besteht, die nachteiligen
Folgen der Vertragsauflösung für die Mietpartei zu mildern, indem ihr mehr Zeit
für die mit der Auflösung des Mietverhältnisses erforderliche Neuorientierung ge-
lassen wird. Für den Erstreckungsentscheid ist massgebend, welche Interessen
im Ergebnis der gesamthaften Gewichtung inwieweit überwiegen. Dabei kommt

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dem Gericht ein grosser Ermessensspielraum zu (vgl. BGer 4A_368/2017 vom
19. Februar 2018, E. 7.1).
Die für die Erstreckung von Wohnräumen konzipierten Regeln entsprechen
sinngemäss denjenigen bei der Geschäftsraummiete, wobei die zu berücksichti-
genden Verhältnisse des Mieters (Art. 272 Abs. 2 lit. c OR) vorab in den konkre-
ten Bedürfnissen des betroffenen Geschäftsbetriebes zu suchen sind (vgl. SVIT-
Kommentar zum Mietrecht, 4. Aufl. 2018, N 47 zu Art. 272 OR).
3. Interessenlage des Mieters
3.1 Wirtschaftliche Verhältnisse
3.1.1. Die Vorinstanz attestierte dem Mieter eine wirtschaftliche Härte von mehr
als nur mittleren Grades. Dabei würdigte sie seine Einkommens- und Vermögens-
situation sowie die vom Mieter getätigten Investitionen. Ebenfalls unter diesem
Titel wurden das Kundensegment und die vierzehnjährige Mietdauer berücksich-
tigt und eine gewisse Standortverbundenheit bejaht.
(…) [Zusammenfassung der vorinstanzlichen Erwägungen]
3.1.2 Die Vermieterin sieht in den wirtschaftlichen Verhältnissen des Mieters kei-
nen Härtefall, zumal er in der Lage sei, pro Monat mindestens Fr. 4'250.– an
Mietzinsen zu zahlen. Sie rügt, aus den vorinstanzlichen Erwägungen ergebe sich
nicht in schlüssiger Weise, inwiefern diese eine Härte von mehr als mittleren Gra-
des indizieren könnten und aus welchem Grund konkret Arbeitsplätze gefährdet
sein sollten.
3.1.3 Wenn auch die Vermieterin bestritten hat, dass das im Mietobjekt vom Mie-
ter selber betriebene Geschäft dessen Existenzgrundlage bilde, machte und
macht sie nicht geltend, seine Einkommens- und Vermögensangaben seien
falsch. Vielmehr ging sie selbst davon aus, dass bei einer Stilllegung des Ladens
der Mieter keine Einnahmen mehr hätte. Es ist mit der Vorinstanz daher von den
in der provisorischen Jahresrechnung 2016 ausgewiesenen Zahlen sowie auch

- 26 -
davon auszugehen, dass das in den Mieträumlichkeiten betriebene Geschäft die
Existenzgrundlage des Mieters bildet.
3.1.4 Bei Geschäftsraummieten ist mit den wirtschaftlichen Verhältnissen in ers-
ter Linie die Ertragssituation des in den Geschäftsräumlichkeiten betriebenen Un-
ternehmens massgebend, aus der sich ableiten lässt, in welchem finanziellen Be-
reich sich ein Ersatzobjekt bewegen kann (vgl. SVIT-Kommentar Mietrecht, 4.
Aufl. 2018, N 48 zu Art. 272 OR; ZK-HIGI, N 175 zu Art. 272 OR). Der Betriebs-
gewinn des Mieters betrug im Durchschnitt der letzten sieben Jahre knapp Fr.
41'000.– und stellt unbestrittenermassen sein gesamtes Einkommen dar.
3.1.5 Von einer sozialen Notlage kann dann gesprochen werden, wenn das Be-
stehen des ganzen Unternehmens, das einem Einzelnen – wie im vorliegenden
Fall – oder einer Familie als Existenzgrundlage dient, in Frage gestellt ist (SVIT-
Kommentar Mietrecht, 4. Aufl. 2018, N 48 zu Art. 272 OR; BSK OR I-WEBER,
6. Aufl. 2015, N 3a zu Art. 272 OR). Für das Verkaufslokal mit 75 m2 Laden- und
25 m2 Lagerfläche bezahlte der Mieter im Kreis x einen relativ tiefen Jahresmiet-
zins von knapp Fr. 19'000.–. Angesichts der Ertragslage seines Unternehmens ist
er nur eingeschränkt in der Lage, die auf dem Markt geforderten Zinsen zu bezah-
len, denn einen höheren Mietzins als bis dato wird er sich kaum leisten können.
Insofern ist von einer erheblichen Härte auszugehen. Sodann ist der Mieter darauf
angewiesen, dass das Ersatzobjekt bestimmten Raumbedürfnissen genügt (Ver-
kaufslokal im Parterre mit grossen Schaufensterfronten inkl. Lagerfläche) und an
einer Passantenlage gelegen ist, da nach seinen unbestrittenen Angaben ein Drit-
tel des Umsatzes auf die Laufkundschaft entfällt, was weiter härtebegründend
hinzu kommt. Dass es gerichtsnotorisch sei, dass im Kreis x genügend solcher
Mietobjekte zu einem bezahlbaren Preis leer stünden, hat die Vorinstanz zu Recht
verneint.
Am vorstehend Gesagten ändert entgegen der Ansicht der Vermieterin
selbst dann nichts wesentlich, wenn der Mieter auf der Suche nach Ersatzlösun-
gen all seine Aktivitäten (Ladenlokal, Grosslager von 180 m2 in Zürich und Pro-
duktionsraum von ca. 200 m2 in Y./AG, …) auf einen einzigen Standort konzent-

- 27 -
rieren würde, da er für die Finanzierung eines Objektes von dieser beträchtlichen
Grösse und den vorerwähnten Raum- und Lagebedürfnissen ebenfalls auf einen
Mietpreis im bisherigen Rahmen von insgesamt rund Fr. 4'250.– pro Monat an-
gewiesen ist.
3.1.6 Zwar verfügt der Mieter über ein Vermögen von knapp über Fr. 200'000.–
(auf welchen Betrag dieses weiter geschrumpft sein soll, wurde nicht substantiiert,
machte in diesem Zusammenhang aber geltend, über keine zweite Säule und nur
über Fr. 13'000.– im Umfang des 3a-Sparens zu verfügen, was den Schluss zu-
lässt, dass das Vermögen insbesondere im Hinblick auf die Altersvorsorge gebil-
det wurde. Dass er es für den Mietzins aufbraucht, kann dem Mieter nicht zuge-
mutet werden und würde die ihm zuzubilligende Härte weiter verstärken. Sodann
ist bei Geschäftsraummieten wie gesagt primär ohnehin die Ertragssituation mas-
sgebend.
3.1.7 Der Rüge der Vermieterin, aus den vorinstanzlichen Erwägungen ergebe
sich nicht, aus welchem Grund Arbeitsplätze gefährdet sein sollen, zumal der Mie-
ter gar nicht behauptet habe, dass bei einer Verlegung des Standortes die von
ihm angebotenen Arbeitsplätze verloren gehen würden bzw. die Arbeitsverhält-
nisse gekündigt werden müssten und am neuen Standort nicht mehr abgeschlos-
sen werden könnten, ist entgegenzuhalten, dass die Vorinstanz die Gefährdung
der Arbeitsplätze nicht an eine Standortverlegung an sich anknüpfte, sondern
vielmehr daran, dass der Mieter bis zum Kündigungstermin umständebedingt kei-
ne angemessene Ersatzlösung findet und somit letztlich an die Gefährdung sei-
nes Betriebes. Dem ist angesichts seiner individuellen Zwangslage (vgl. Ziff.
III.3.1.5), welche für den Mieter existenzbedrohend werden kann, beizupflichten.
3.1.8 Nach dem Gesagten ist auf Seiten des Mieters von einer erheblichen wirt-
schaftlichen Härte auszugehen.
3.2 Investitionen
3.2.1 Vor Vorinstanz berief sich der Mieter auf finanzielle Einbussen zufolge nicht
amortisierter Investitionen. Er reichte eine Investitionstabelle ein und machte In-

- 28 -
vestitionen in das Mietobjekt in Höhe von Fr. 40'000.– geltend für die Instandstel-
lung des Holzbodens, die Installation von Stromleitungen, die Behandlung aller
Oberflächen aus Holz und Stein, die Erneuerung der Rollladensteuerung sowie
den Einbau von Schiefer-Fenstersimsen. Des Weiteren berief er sich auf Kosten
für die Ladeneinrichtung in Höhe von knapp Fr. 79'000.–.
3.2.2 Gestützt auf die provisorische Jahresrechnung 2016, gemäss welcher auf
den Laden entfallende Sachanlagen per Ende 2016 noch Fr. 26'400.– betrugen,
kam die Vorinstanz zum Schluss, der Mieter habe die Investitionen in den Laden
im Vergleich zum Vorjahr um Fr. 8'700.– abgeschrieben, und bei linearer Ab-
schreibung würden diese Investitionen, die eine gewisse Zwangslage begründe-
ten, bis Ende 2019 amortisiert sein. Dass sie ohne Zustimmung der (damaligen)
Vermieterschaft erfolgt sein sollten, sei nicht zu hören, da nicht anzunehmen sei,
dass die Arbeiten in den öffentlich zugänglichen Räumen des Mieters der frühe-
ren Eigentümerschaft während mehr als zehn Jahren verborgen geblieben seien,
so dass die Berufung auf eine fehlende Zustimmung oder die fehlende Schriftform
mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren wäre. Das Verhalten der früheren Ei-
gentümerinnen müsse sich die Vermieterin als Folge des gesetzlichen Vertrags-
übergangs beim Eigentümerwechsel anrechnen lassen.
3.2.3 Die Vermieterin macht geltend, die Vorinstanz habe unberücksichtigt ge-
lassen, dass die Sachanlagen nicht näher substantiiert worden seien. Sodann
bestreitet sie unter Berufung auf eine Lehrmeinung grundsätzlich die härtebilden-
de Wirkung von Mieterinvestitionen. Des Weiteren seien die vorinstanzlichen Er-
wägungen hinsichtlich der notwendigen Formalitäten falsch. Der Mieter könne
nicht beweisen, dass für Mieterausbauten die absolut zwingende schriftliche Zu-
stimmung der Vermieterschaft gemäss Art. 260a OR vorgelegen habe, weshalb
die Investitionen als nicht gegeben bzw. nicht bewilligt zu betrachten seien. Eine
bloss mündliche Zustimmung bewirke nicht die Zulässigkeit der im Vertrauen da-
rauf vorgenommenen Änderungen/Erneuerungen, ein Dulden schon gar nicht. Die
Berufung auf die Formvorschrift sei weder treuwidrig noch rechtsmissbräuchlich,
wie dies die Vorinstanz zu Unrecht suggeriere.

- 29 -
3.2.4 Die vom Mieter auf eigenes Risiko und eigene Gefahr getätigten Investitio-
nen in die gemieteten Geschäftsräumlichkeiten, welche infolge Kündigung nicht
amortisiert werden können, sind nicht härtebegründend zu berücksichtigen (BGer
4A_129/2015 vom 10. Juli 2015, E. 2.2; BGer 4A_85/2008 vom 12. Juni 2008, E.
4.2, in MRA 4/09 S. 123). Dasselbe gilt für vom Vermieter zu entschädigende In-
vestitionen im Sinne von Art. 260a Abs. 3 OR (BGer 4C.251/2004 vom 7. Sep-
tember 2004, E. 2.3.1). Investitionen in Einrichtungsgegenstände können bei Ge-
schäftsraummieten nur bedingt berücksichtigt werden (vgl. ZK-HIGI, N 145 zu Art.
272 OR).
3.2.5 Entscheidend im vorliegenden Fall ist, dass unsubstantiiert blieb, wie sich
die in der provisorischen Jahresbilanz 2016 verbuchten Sachanlagen in Höhe von
Fr. 26'400.– konkret zusammensetzen, d.h. ob es sich um Investitionen in die
Substanz und/oder Ladeneinrichtung handelt.
Nicht zu berücksichtigen sind nämlich die nicht amortisierten Aufwendungen
für Einrichtungsgegenstände, welche zum grössten Teil erst im Verlauf der Miet-
dauer bzw. in den Jahren 2011 und 2012 getätigt wurden, da das Risiko, Einrich-
tungsgegenstände nicht weiter verwenden zu können, grundsätzlich der Mieter
trägt (vgl. BGer 4A_662/2012 vom 7. Februar 2013, E. 7.2; ZK-HIGI, N 145 zu Art.
272 OR). Des Weiteren blieb unbestritten, dass die Gegenstände an einem neuen
Ort übernommen werden können.
Hinsichtlich der Investitionen in das Mietobjekt führte der Mieter aus, das
Mietverhältnis habe Elemente einer Rohbau-Miete gehabt. Der Mietzins sei ver-
gleichsweise günstig gewesen, indes habe er Ausbau und Renovation etc. selber
finanzieren müssen. Aus der Investitionstabelle ist ersichtlich, dass grössere In-
vestitionen insbesondere in den ersten drei Jahren seit Abschluss des Mietver-
hältnisses im Jahre 2003 getätigt wurden (ca. Fr. 15'000.–) und hernach wieder in
den Jahren 2011 und 2012 im Umfang von ca. Fr. 9'500.– und ca. Fr. 8'900.–.
Aufgrund des Zeitablaufs kann mit der Vermieterin davon ausgegangen werden,
dass die geltend gemachten Mieterausbauten (grossmehrheitlich) ohnehin bereits
amortisiert sind und sich daher nicht härtebegründend auswirken.

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Nach dem Gesagten ist der Vermieterin im Ergebnis insofern beizupflichten,
als die vom Mieter geltend gemachten Investition nicht härtebegründend ins Ge-
wicht fallen.
3.3 Dauer des Mietverhältnisses / Standortgebundenheit
3.3.1 Die Vermieterin bestritt und bestreitet eine Standortgebundenheit des Mie-
ters. Auch die Mietdauer von 14 Jahren stelle für sich allein keine Standortgebun-
denheit, sondern lediglich eine gewisse Verbundenheit dar. Selbst die vorinstanz-
lichen Erwägungen würden keine überwiegende Standortgebundenheit indizieren.
3.3.2 Die Vorinstanz erachtete die Standortverbundenheit des Betriebs des Mie-
ters als schwer einschätzbar. Rund die Hälfte des Umsatzes erziele er durch
Liebhaber, die weite Wege zum Laden in Kauf nehmen würden, weshalb davon
auszugehen sei, dass ein Umzug an der Treue solcher Kunden nichts Wesentli-
ches zu ändern vermöchte. Unter diesen Umständen sei auch nicht anzunehmen,
dass nur ein Standort in der Stadt Zürich infrage komme, zumal der Mieter seine
Suche auch auf Gebiete ausserhalb der Stadt ausdehne. Weiter dürfte die Bedeu-
tung des vom Mietobjekt aus betriebenen Web-Shops in Zukunft zunehmen, so
dass der Standort des Betriebs weniger wichtig werde, wenn auch erst mittelfris-
tig. Insgesamt sei der Mieter jedenfalls darauf angewiesen, einen Standort mit
attraktiver Passantenlage zu finden, an dem er sich auch wieder einen Stamm
von Quartierkunden erarbeiten und Laufkundschaft ansprechen könne. Unter die-
sem Gesichtspunkt könne von ihm nicht erwartet werden, dass er das erste belie-
bige Lokal miete, welches ihm angeboten werde.
3.3.3 Für sich allein ist eine lange Dauer des Mietverhältnisses noch kein Här-
tegrund. Damit eine lange Mietdauer eine Härte bewirken kann, muss sie deshalb
als weiteres Element dazu geführt haben, dass eine besondere Verwurzelung des
Mieters zum Ort der Mietsache entstanden ist (vgl. HAP Immobiliarmietrecht-RUF,
N 4.33 S. 178 m.w.H.). Der Mieter verwies hierfür auf sein Kundensegment, wel-
ches einerseits aus Quartierbewohnern und anderseits aus zahlungskräftigen,
qualitätsbewussten Kunden bestehe. Sein Laden sei ein Treffpunkt. Um die gut-
betuchte Kundschaft aus den Kreisen 1 bis 4 halten zu können, sei er auf einen

- 31 -
stadtzentrumsnahmen und sowohl zu Fuss, mit den öV als auch mit dem Auto gut
erreichbaren Standort angewiesen. Das Ersatzobjekt müsse auch Laufkundschaft
anziehen können. Ausserdem sei sein Geschäftsmodell nur erfolgsversprechend,
wenn die Marktnische wie aktuell nicht bereits durch einen Konkurrenten belegt
sei.
3.3.4 Zu Recht attestierte die Vorinstanz dem Mieter gestützt auf den Umstand,
dass er sein Lokal seit 14 Jahren in den Mieträumlichkeiten betreibe und 20%
seines Umsatzes durch Quartierbewohner und 30% durch Laufkundschaft gene-
riere, eine gewisse Standortverbundenheit, was auch die Vermieterin nicht in Ab-
rede stellt.
Nebst seiner lokalen Kundschaft (Quartierbewohner und Laufkundschaft)
besteht das Kundensegment des Mieters laut unbestrittenen eigenen Angaben
zur (anderen) Hälfte aus zahlungskräftigen Kunden, welche aus den Kreisen 1 bis
4 stammen oder gar von weiter her anreisen (Genf oder Deutschland), um seine
Produkte zu kaufen. Da der Mieter ein exklusives Geschäft betreibt – er sei der
XY-Laden der Stadt Zürich und habe ein europaweit einmaliges Konzept – ist da-
von auszugehen, dass das Verlassen des angestammten Standortes allein nichts
Wesentliches an der Treue der Stammkunden ändern wird, zumal ein Kundenver-
lust durch die Erstreckung ohnehin nicht abgewendet, sondern höchstens hinaus-
gezögert werden kann. Der Vermieterin ist sodann beizupflichten, dass der Mieter
angesichts seines Kundenstammes nicht auf einen Standort im Kreis x angewie-
sen ist, machte er doch selbst geltend, das Ersatzlokal müsse in den Kreisen 1
bis 5 liegen, was die Standortgebundenheit relativiert.
Dem Mieter ist jedoch unter Berücksichtigung seines Kundenstammes ent-
gegen der Vorinstanz zuzugestehen, dass er sich bei der Suche nach einem Er-
satzlokal auf eine Lage in der Stadt Zürich im Umkreis seiner bestehenden Kund-
schaft beschränken darf. Denn von einer angemessenen Ersatzlösung kann nur
dann die Rede sein, wenn diese in etwa die gleichen Vorteile wie das bisherige
Mietobjekt aufweist (vgl. Ziff. III.3.4.5). Dass er auf der Suche nach Lösungen, um
das Geschäft und damit seine einzige Einnahmequelle nicht aufgeben zu müssen,

- 32 -
seine Suchbemühungen in geographischer Hinsicht auch auf Gebiete ausserhalb
der Stadt Zürich ausdehnte, ändert daran nichts. Nach dem Gesagten ist die
Auswahl an geeigneten Ersatzobjekten begrenzt. Zufolge seiner knappen finanzi-
ellen Leistungskraft wird der Mieter nicht nur seine Anforderungen in Bezug auf
die Nähe zum Stadtzentrum anpassen, sondern eigenen Angaben zufolge auch
sein Geschäftskonzept neu ausrichten müssen, wobei Letzteres härtebegründend
ins Gewicht fällt.
3.4 Suchbemühungen /Verhältnisse auf dem örtlichen Markt
3.4.1 Unbestritten ist, dass sich der Mieter erfolglos um ein Ladenlokal im Projekt
"P.-haus" im Zürcher Stadtkreis y bemüht hat. Weitere erfolglose Suchbemühun-
gen wurden nicht substantiiert dargelegt.
3.4.2 Die Vorinstanz hielt fest, der Mieter habe seine Suchbemühungen mit Blick
auf die Verhandlungen der Parteien über eine Fortsetzung bzw. Erneuerung des
Mietverhältnisses sowie das Begehren um Kündigungsschutz im engeren Sinn
noch nicht allzu weit getrieben, erachtete diese aber angesichts des Umstandes,
dass die Parteien unbestrittenermassen bis zur Hauptverhandlung und noch dar-
über hinaus Vergleichsgespräche über einen neuen Mietvertrag geführt hatten,
als genügend.
3.4.3 Die Vermieterin hingegen erachtet die Suchbemühungen des Mieters als
klar ungenügend, habe er doch nur ein Ersatzobjekt im Projekt "P.-haus" erwähnt.
Der Mieter habe seine Suchbemühungen trotz der zwischen den Parteien geführ-
ten Vergleichsgespräche aufrecht erhalten müssen, da er nicht auf das Zustande-
kommen eines Vergleichs habe vertrauen dürfen. Sodann habe er auch nicht
nach vergleichbaren Objekten (75 m2 Lade- und 25 m2 Lagerfläche) gesucht und
daher auch den Nachweis nicht erbringen können, dass vergleichbare Objekte
schwierig zu finden seien. Die Marktlage sowie die aktuellen Mietzinsen von ver-
gleichbaren Objekten liessen sich folglich nicht nachvollziehen, weshalb diesbe-
züglich nicht von einem Härtefall ausgegangen werden könne.

- 33 -
3.4.4 Wenn auch Vergleichsgespräche einen Mieter nicht grundsätzlich von
Suchbemühungen zu entbinden vermögen, fällt vorliegend ins Gewicht, dass die
Parteien diese selbst noch nach der Hauptverhandlung vom 1. Februar 2018 wei-
tergeführt geführt haben. Diese Vergleichsgespräche beschränkten sich sodann
nicht nur auf die Wiederaufnahme des Mietvertrages. Vielmehr stand auch eine
Projektmodifikation in Bezug auf die Sanierung der Ladenlokalität im Raum (was
wird gemacht und von wem [Mieter oder Vermieterin] übernommen), zu welchem
Zweck der Mieter gemäss unbestrittener Darstellung auch einen Architekten bei-
zogen hatte. In Bezug auf die Suchbemühungen kann daher im konkreten Fall mit
der Vorinstanz von einer Ausnahmesituation ausgegangen werden. Trotz der in-
tensiven Vergleichsgespräche ist der Mieter sodann nicht gänzlich untätig geblie-
ben und zudem musste er zeitgleich auch ein Ersatzobjekt für seine Mietwohnung
finden.
3.4.5 Die Ersatzlösung im Erstreckungsrecht besteht im Regelfall im Erlangen
eines angemessenen, d.h. in Bezug auf Preis, Lage, Grösse, Zustand und Aus-
stattung gleichwertigen und insoweit zumutbaren Ersatzobjekts, nicht aber eines
absolut "gleichwertigen". Von einer angemessenen Ersatzlösung kann somit nur
dann die Rede sein, wenn sie in etwa die gleichen Vorteile wie das bisherige Mie-
tobjekt aufweist (vgl. ZK-HIGI, N 100, 102, 206 zu Art. 272 OR m.w.H.; BGer
4A_699/2014 vom 7. April 2015, E. 3.6.3). In diesem Sinne darf mit der
Vorinstanz erwartet werden, dass der Mieter sich auf der Suche nach Ersatzlö-
sungen flexibel zeigt, was er auch tat, als er sich auch nach grösseren Objekten
umschaute, welche die Integration all seiner bisherigen Standorte (Ladenlokal,
Grosslager und Produktionsstätte) erlauben würden. Schliesslich soll in jedem
Fall verhindert werden, dass er sein Geschäft aufgeben muss. So muss er nach
dem Gesagten seine Suche entgegen der Darstellung der Vermieterin nicht auf
Objekte beschränken, welche wie bisher 75 m2 Laden- und 25 m2 Lagerfläche
aufweisen, er hat seine Bemühungen aber auch – so die Vorinstanz zutreffend –
auf mit dem jetzigen Objekt vergleichbare Objekte auszuweiten.
3.4.6 Auch wenn aufgrund der vorliegenden Ausnahmesituation die Suchbemü-
hungen des Mieters im konkreten Fall keine unmittelbaren Rückschlüsse auf die

- 34 -
Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Geschäftsräume zulassen, ist wie er-
wähnt härtebegründend zu berücksichtigen, dass er auf ein Ersatzobjekt mit be-
stimmten Raum- (Ladenlokal mit grossen Schaufensterfronten inkl. Lagerfläche)
und Standorteigenschaften (vgl. Ziff. III.3.1.5 und 3.3.4) angewiesen ist, sowie
dass anderseits seine finanziellen Mittel knapp sind, was die Suche nach einem
geeigneten Ersatzobjekt zwangsläufig erschwert.
4. Interessenlage der Vermieterin
4.1 Die Vermieterin, welche eigenen Angaben zufolge nicht vor dem 1. April
2019 mit der Realisierung des Bauprojektes beginnen wird, anerkannte einen Er-
streckungsanspruch des Mieters bis zu diesem Zeitpunkt. Zur eigenen Interessen-
lage führte sie vor Vorinstanz aus, es bestehe ein erhebliches Interesse, dass die
zum Teil durchgerosteten Leitungen saniert werden können und ebenso der Lift,
welcher gemäss Auflage der Stadt Zürich bis Ende August 2017 zu sanieren ge-
wesen wäre, bezüglich dessen jedoch im Hinblick auf das Bauprojekt eine Ver-
längerung habe erreicht werden können. Auch eine undichte Dachzinne müsse
dringend saniert werden. Sodann würden Brandabschottungen fehlen. Aus Si-
cherheitsgründen sei dringender Sanierungs- und Handlungsbedarf angezeigt.
Eine definitive Erstreckung bis zum 31. März 2019 sei fair und grosszügig. Die
Dringlichkeit der Sanierung wurde vom Mieter bestritten.
4.2 Die Vorinstanz berücksichtigte auf Vermieterseiten das Interesse am recht-
zeitigen Baubeginn. Unter Verweisung auf die sanitären Installationen, welche ein
Alter von über 80 Jahren aufweisen, ging sie von einem aktuellen Sanierungsbe-
darf aus, verneinte aber die Dringlichkeit der Sanierung, habe die Vermieterin
doch nicht behauptet, dass es zu Schäden gekommen sei oder solche drohen
würden. Die Umsetzung der behördliche Auflage bezüglich der Liftanlage habe
unter Hinweis auf das Sanierungsprojekt verschoben werden können. Und die
undichte Dachzinne könne und müsse problemlos separat repariert werden. Die
rechtskräftige Baubewilligung und deren gesetzliche Befristung auf drei Jahre sei-
en bei der Interessenabwägung kein stark ins Gewicht fallendes Element. Selbst

- 35 -
wenn die Erstreckungsdauer zu einem Ablauf der Bewilligung führen würde, kön-
ne das Projekt unverändert ein zweites Mal eingegeben werden.
Keine Rolle spiele, weder in die eine noch in die andere Richtung, wann die
Vermieterin bereit sei für einen Baubeginn und wie sich die Beendigung der übri-
gen Mietverhältnisse in der Liegenschaft gestalte, da einzig die Verlängerung der
Vertragsbeziehungen zwischen den Prozessparteien massgebend sei. Zwar kön-
ne die Vermieterin mit den geplanten Arbeiten vor dem Auszug der letzten Miet-
partei nicht beginnen, das Problem lasse sich aber ohne Weiteres durch Zwi-
schenvermietungen lösen.
4.3 Diese Erwägungen erachtet die Vermieterin als unvollständig und verfehlt.
Zusammengefasst macht sie geltend, die Sanierung sei zufolge des Alters der
Liegenschaft und der seit Jahrzenten aufgeschobenen Überholung (mind. 80 Jah-
re) sowie drohender Schäden im ganzen Haus dringlich. Von Bedeutung seien in
erster Linie ihre wirtschaftlichen Interessen am raschen Beginn der geplanten Sa-
nierung und der baldigen Realisierung der vorgesehenen Ertragssteigerung. Ver-
zögere einzig noch der Mieter den Beginn der Sanierung der leer gekündigten
Liegenschaft, habe dies erhebliche Verluste, Verteuerungen der Baukosten und
eine Erhöhung der zukünftigen Mietzinsen bei der Wiedervermietung zur Folge.
Überdies liege eine zeitlich befristete, rechtskräftige Baubewilligung vor und sei
der Baubeginn auf den 1. April 2019 geplant, was ein aktuelles und legitimes
Vermieterinteresse indiziere und für die Dringlichkeit spreche. Die Vorinstanz
übersehe, dass der Ablauf der zeitlich befristeten Baubewilligung mit erneuten,
beträchtlichen Planungskosten und Bewilligungsgebühren verbunden sei und das
Risiko bestehe, dass neue Nachbarn/Drittpersonen gegen den Bauentscheid Re-
kurs erheben oder neue Bauvorschriften in Kraft treten könnten.
4.4 Die Rüge der Vermieterin, die Ausführungen der Vorinstanz zum Sanie-
rungsprojekt seien im Rahmen der Erwägungen zur Erstreckung äusserst unvoll-
ständig, geht fehl. Einerseits lässt allein eine geplante Gesamtsanierung der Lie-
genschaft das Projekt nicht schon per se dringlich erscheinen. Anderseits war die
Vorinstanz im Rahmen der Prüfung der Erstreckungsvoraussetzungen nicht ge-

- 36 -
halten, sämtliche von der Vermieterin geltend gemachten Sanierungsarbeiten,
welche bereits im Zusammenhang mit der Prüfung der Gültigkeit der Kündigung
thematisiert worden waren (Dachstockausbau, Errichtung Steigzone, Erneuerung
der Liftanlage und der Sanitärinstallationen, der haustechnischen Anlagen, der
Elektroinstallationen, der Fenster und Küchen, der Boden- und Wandbeläge, Sa-
nierung des Treppenhauses und der vorhandenen asbesthaltigen Materialien so-
wie der undichten Stellen im Dach, Ersatz Ölheizung und Brandschutzmassnah-
men), zu wiederholen. Sie konnte sich darauf beschränken, auf diese Erwägun-
gen zu verweisen und insbesondere auf jene Arbeiten näher einzugehen, welche
die Vermieterin selbst zufolge behaupteter eingetretener Schäden (Dachzinne)
und behördlicher Auflagen (Liftanlage) als dringlich qualifizierte. Schliesslich ist in
Bezug auf die Erstreckung des Mietverhältnisses die Frage der Dringlichkeit des
Kündigungsgrundes sowohl hinsichtlich des Prinzips als auch der Dauer der Er-
streckung massgebend.
4.5 Der Vorinstanz ist in Bezug auf die geltend gemachten rostigen und alten
Leitungen beizupflichten, dass die Vermieterin nicht geltend gemacht hat, es sei
dadurch zu Schäden gekommen oder diese würden unmittelbar drohen. Ihre un-
substantiierte Behauptung, es drohe Schaden im ganzen Haus, erhob die Vermie-
terin erstmals im Berufungsverfahren, ohne darzutun, weshalb dies nicht schon
vor Vorinstanz vorgebracht werden konnte. Das ist als unzulässiges Novum nicht
zu berücksichtigen.
Mit der Vorinstanz ist weiter davon auszugehen, dass die undichte Dachzin-
ne ohne Weiteres noch vor der Gesamtsanierung repariert werden kann und
muss. Unbestritten ist, dass bezüglich der Liftanlage eine Auflage der Baubehör-
de existiert, welche indes unter Hinweis auf das Sanierungsprojekt hat verscho-
ben werden können. Dass dieser Aufschub nur bis zum 1. April 2019 (geplanter
Baubeginn) Gültigkeit hat, wurde nicht behauptet. Auch die fehlenden Brand-
abschottungen lassen die Sanierung nicht per se als dringlich erscheinen, wurde
doch nicht geltend gemacht, es läge diesbezüglich eine feuerpolizeiliche Auflage
vor.

- 37 -
4.6 Mehrfach äussert die Vermieterin, dass die umfassenden Sanierungsarbei-
ten, so z.B. die Asbestsanierung, nicht in bewohntem Zustand des Gebäudes
ausgeführt werden könnten. Davon ging auch die Vorinstanz aus und erwog, die
Vermieterin könne mit den geplanten Arbeiten vor dem Auszug der letzten Miet-
partei nicht beginnen. Das Problem liesse sich mit Zwischenvermietungen lösen.
Zutreffend ist, dass für eine solche Zwischenvermietung zwar keine Gewähr be-
steht, wie die Vermieterin einwendet, dass diese gänzlich ausgeschlossen sei,
machte sie nicht geltend, weshalb ihre pauschale Rüge, der diesbezügliche
Standpunkt der Vorinstanz sei verfehlt, unbehelflich ist.
Weder bezifferte die Vermieterin die von ihr geltend gemachten drohenden
Verluste, noch machte sie geltend, dass ihr daraus eine bedeutende finanzielle
Belastung entstehen würde. Vielmehr erwägt sie, leerstandsbedingte Kosten
durch die Erhöhung zukünftiger Mietzinsen aufzufangen.
4.7 Das Argument der Verteuerung der eigentlichen Baukosten ist insofern nicht
stichhaltig, als die Vermieterin zum Bau bzw. zum aktuellen Stand des Grosspro-
jektes keinerlei Angaben machen konnte und folglich auch nicht geltend machte,
dass bereits Detailpläne für die umfassende Sanierung vorliegen und die entspre-
chenden Bauaufträge vergeben wurden, die im Falle einer Bauverzögerung nicht
eingehalten werden könnten. Dasselbe gilt für ihre pauschale Behauptung, bei
einer Verzögerung seien Unternehmer allenfalls nicht mehr abkömmlich.
4.8 Einzig das Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung spricht insofern für
die Dringlichkeit des Sanierungsvorhabens, als mit den Umbauarbeiten noch vor
Ablauf der Gültigkeitsdauer der Baubewilligung begonnen werden sollte (vgl.
SVIT-Kommentar Mietrecht, 4. Aufl. 2018, N 62 zu 272 OR).
5. Interessenabwägung / Erstreckungsart und -dauer
5.1 In Bezug auf die Art und Dauer der Erstreckung kam die Vorinstanz zum
Schluss, für den Mieter zeichne sich noch keine Lösung ab und bedürfe eine sol-
che, wenn sie einmal gefunden worden sei, der Vorbereitung. Mit Blick auf die
Vergleichsbemühungen habe er vor dem Gerichtsentscheid wenig Anlass zu in-

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tensiven Bemühungen um eine Ersatzlösung gehabt. Nach der Rechtsprechung
komme nur eine Ersterstreckung infrage, da auch die Interessen der Vermieterin
einer solchen Lösung nicht entgegen stünden. Die Erstreckung sei in Würdigung
aller Umstände auf 2 Jahre zu bemessen.
5.2 Die Vermieterin erachtet die Gewichtung ihrer Interessen an der Sanierung
im Vergleich zu den Mieterinteressen hinsichtlich der Dauer der Erstreckung wie
auch der Erstreckungsart als unangemessen und rechtlich falsch. Unter Berufung
auf Literatur und Rechtsprechung macht sie geltend, bei Leerkündigungen im
Hinblick auf eine Gesamtsanierung habe die Vermieterschaft ein immanentes In-
teresse an klaren Verhältnissen, weshalb bei Vorliegen einer rechtskräftigen Bau-
bewilligung die Erstreckung eine definitive sein müsse. Nur so lasse sich das
Bauvorhaben angemessen planen. Es verstehe sich von selbst, dass nach Ablauf
der Lebensdauer von Bauteilen (rostige Leitungen, Auflage bezüglich Liftanlage)
jederzeit ein Schaden entstehen könne, was schnellstmöglich zu verhindern sei,
weshalb sie wissen müsse, wann sie mit der Sanierung beginnen könne. Der
Baubeginn sei auf den 1. April 2019 geplant. Die Kosten für die Gesamtsanierung
seien erheblich und beliefen sich gemäss Totalunternehmerofferte auf
Fr. 4'115'000.–. Aus wirtschaftlichen Interessen und Gründen der Planungssi-
cherheit dränge sich nur eine definitive Erstreckung bis spätestens Ende März
2019 auf, selbst wenn ein mieterseitiger Härtefall bejaht und dieser fortdauern
würde. Auch die nicht allzu grossen Suchbemühungen des Mieters würden nur
eine definitive Erstreckung gebieten, was auch dann gelte, wenn die Parteien
Vergleichsgespräche geführt hätten. Sollte dennoch eine erstmalige Erstreckung
zugesprochen werden, sei diese angemessen zu kürzen, da sich eine solche nur
für ein Jahr ab Kündigungstermin, mithin bis Ende September 2018 rechtfertige.
5.3 Die Dauer der Erstreckung beträgt für Geschäftsräume höchstens sechs
Jahre (Art. 272b Abs. 1 OR), wobei im Rahmen der Höchstdauer eine oder zwei
Erstreckungen gewährt werden können, welche Möglichkeit es dem Richter er-
leichtern soll, eine den besonderen Umständen des Einzelfalls angemessene Lö-
sung zu treffen. Ob eine erstmalige oder eine definitive Erstreckung zu gewähren
ist, entscheidet sich – wie die Frage, ob überhaupt eine Erstreckung zu gewähren

- 39 -
ist und gegebenenfalls für wie lange – aufgrund der Abwägung der Interessen der
Parteien im Einzelfall. Dabei verfügt der Richter über einen grossen Ermessens-
spielraum (vgl. BGer 4A_522/2009 vom 13. Januar 2010, E. 3.1; BGer
4A_368/2017 vom 19. Februar 2018, E. 7.1; BGer 4A_105/2009 vom 5. Juni
2009, E. 3.2).
5.4.1 Die Vermieterin rügt zu Recht, dem von der Vorinstanz zitierten Entscheid
des Bundesgerichts 4A_62/2010 lasse sich nicht entnehmen, eine definitive Er-
streckung sei die Ausnahme und erweise sich als bundesrechtswidrig, wenn sich
für den Mieter im Urteilszeitpunkt noch keine konkrete Lösung abzeichne. Viel-
mehr hielt das Bundesgericht im zitierten Entscheid fest, ob eine erstmalige oder
definitive Erstreckung zu gewähren sei, entscheide sich aufgrund der Abwägung
der Interessen der Parteien im Einzelfall, weshalb nicht allgemein von einem Re-
gel-Ausnahmeverhältnis gesprochen werden könne. Gemäss Rechtsprechung
und Lehre sei eine einmalige Erstreckung angezeigt, wenn dem Vermieter selbst
im Falle des möglichen Fortbestandes der Härte für den Mieter eine weitere Er-
streckung – z.B. wegen Eigenbedarfs – nicht mehr zugemutet werden könne. Da-
gegen spreche für eine erstmalige Erstreckung, wenn im Zeitpunkt des Ent-
scheids nur schwer abgeschätzt werden könne, ob innert der gewährten Erstre-
ckung ein geeignetes Ersatzobjekt gefunden werden könne, was namentlich dann
zutreffen könne, wenn Ersatzobjekte bestimmte Eigenschaften aufweisen müss-
ten, welche nicht oft angeboten würden, und – namentlich unter Berücksichtigung
der Suchbemühungen des Mieters – zu einem späteren Zeitpunkt mit Blick auf die
örtlichen Verhältnisse auf dem Immobilienmarkt zusätzliche Anhaltspunkte zu er-
warten seien (BGer 4A_62/2010 vom 13. April 2010, E. 6.1.2 m.w.H.).
5.4.2 Eine einmalige Erstreckung kann gerechtfertigt sein, wenn der Vermieter
die Mietliegenschaft einer Totalsanierung – bei der den Mietern der Verbleib in
der Liegenschaft nicht zugemutet werden kann – unterziehen will, weil er dabei für
die Planung der Arbeiten auf einen verbindlichen Endtermin der Mietverhältnisse
angewiesen ist (vgl. SPIRIG, Grundsätze im Erstreckungsrecht, mp 2008 S. 216).
Das Bundesgericht bejahte dies in Fällen, in welchen der Zeitpunkt des Baube-
ginns mit hinreichender Bestimmtheit prognostizierbar war (vgl. BGer

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4A_621/2009 vom 25. Februar 2010, E. 2.4.1-3, in: MRA 4/10 S. 157 ff. und BGer
4A_67/2016 vom 7. Juni 2016, E. 7.1; für das zweistufige Vorgehen im umgekehr-
ten Fall vgl. BGE 135 III 121 E. 5 = Pra 98 [2009] Nr. 88) bzw. die Baubewilligung
bereits vorlag (vgl. BGer 4A_447/2015 vom 31. März 2016, E. 5.3.1 = Pra 106
(2017) Nr. 79 und BGer 4A_58/2017 vom 23. Mai 2017, E. 3.1-2, in MRA 3/17 S.
152). Im Unterschied zum vorliegenden Fall lag den zitierten Entscheiden eine
Eigenbedarfskündigung zugrunde und fiel insbesondere auch ins Gewicht, dass
die Kündigungen lange im Voraus ausgesprochen wurden und die Mieter zusam-
men mit der gewährten Erstreckungsdauer genügend Zeit für die Suche nach ei-
nem Ersatzobjekt hatten. So wird in der Literatur (SVIT-Kommentar Mietrecht, 4.
Aufl. 2018, N 67 zu Art. 272 OR) auch darauf hingewiesen, dass der expliziten
Erwähnung des Eigenbedarfs (Art. 272 Abs. 2 lit. d OR) ausserhalb der "persönli-
chen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse" des Vermieters (Art. 272
Abs. 2 lit. c OR) im Rahmen der Mieterstreckung eine besondere Bedeutung zu-
komme.
Im Entscheid BGer 4A_447/2015 vom 31. März 2016 hatte das Bundesge-
richt über die Gültigkeit einer ausserordentlichen Kündigung, die vom Erwerber
der Liegenschaft wegen dringenden Eigenbedarfs gestützt auf Art. 261 Abs. 2 OR
ausgesprochen wurde, und in der Folge (nach der Rückweisung im Erstreckungs-
punkt) über die Erstreckung in dieser Konstellation zu befinden. Es hielt (in Bin-
dung an seine Feststellung in BGer 4A_447/2015) fest, dass zufolge Vorliegens
der zwischenzeitlich erteilten Baubewilligung für die im Hinblick auf die Eigennut-
zung erforderliche Umgestaltung der dringende Eigenbedarf des Vermieters die
Interessen des Mieters überwiege, und lehnte jedwelche Erstreckung ab (BGer
4A_58/2017 vom 23. Mai 2017, E. 3.1-2).
Da gemäss konstanter Rechtsprechung des Bundesgerichts unter den Er-
streckungsarten kein allgemeines Regel-Ausnahmeverhältnis besteht, kann ein
solches auch den zitierten Entscheiden nicht zugrunde liegen. Der Schluss ist
daher nicht zulässig, im Rahmen einer Sanierungskündigung müsse die zugebil-
ligte Erstreckung bei Vorliegen einer Baubewilligung zwingend eine definitive sein.
Über das Prinzip, die Dauer wie auch die Art der Erstreckung ist allein gestützt auf

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die Interessensabwägung im konkreten Einzelfall zu entscheiden, wobei das Ge-
richt wie dargelegt über einen grossen Ermessenspielraum verfügt. Es verletzt nur
dann Bundesrecht, wenn es die vom Gesetz festgelegten Grenzen überschreitet,
wenn es sich von Erwägungen leiten lässt, die mit der anwendbaren Bestimmung
nichts zu tun haben, wenn es wesentliche Elemente nicht berücksichtigt oder
wenn es derart unhaltbare Schlussfolgerungen zieht, dass von einer rechtsmiss-
bräuchlichen Ausübung des Ermessens gesprochen werden muss (vgl. BGer
4C.343/2004, E. 4.1, in mp 2/05 S. 100).
5.5 Die mit der Erstreckung abzuwendende Härte besteht letztlich darin, dass
der Mieter unverschuldet sein Geschäft nicht mehr betreiben kann. Im vorliegen-
den Fall ist auf Seiten des Mieters das Interesse an der Aufrechterhaltung seines
Betriebes und damit seiner Existenzgrundlage von zentraler Bedeutung. Dabei
fällt zusätzlich ins Gewicht, dass er auf ein Ersatzobjekt mit spezifischen Raum-
und Standorteigenschaften angewiesen ist, was nicht nur mit einem gewissen
Zeitaufwand bei der Suche nach einem geeigneten Objekt verbunden ist, sondern
auch durch seine begrenzten finanziellen Möglichkeiten weiter erschwert wird.
Wann er ein solches finden wird, ist höchst unsicher. Er wird seine Ansprüche an
ein Ersatzobjekt und unter Umständen auch sein Geschäftsmodell anpassen
müssen, was Zeit braucht und für eine längere Erstreckung spricht.
Die Interessen der Vermieterin, welche die Mietliegenschaft als Investitions-
anlage erworben hat, an einer raschen Abwicklung der Sanierung und nachfol-
genden Neuvermietung der Liegenschaft bzw. baldigen Realisierung der vorge-
sehenen Ertragssteigerung können sich gegen die Härtegründe des Mieters, wel-
cher vier Personen beschäftigt, die Lokalität, welche seine Existenzgrundlage bil-
det, seit 14 Jahren mietet und Schwierigkeiten haben wird, ein geeignetes Ersatz-
lokal zu finden, nicht durchsetzen. Die Vermieterin machte zwar finanzielle Ein-
bussen im Falle einer Rückgabe des Mietobjekts nach dem 31. März 2019 bzw.
eines späteren Baubeginns geltend, bezifferte diese indes nicht und zieht deren
Kompensation durch höhere Mietzinsen nach der Sanierung in Erwägung. Zumin-
dest hat sie nicht behauptet, aus einem Ausfall würde eine bedeutende finanzielle

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Belastung resultieren. Zudem wäre eine solche - anders als beim Mieter - nicht
existenzieller Natur.
5.6 Die Vorinstanz gewährte eine Erstreckung von zwei Jahren bis zum
30. September 2019. Damit beschränkt sich die Erstreckungsdauer auf einen Drit-
tel der möglichen Höchstdauer und trägt den Umständen Rechnung, dass zwi-
schen dem Kündigungsschreiben und dem Kündigungszeitpunkt nur die kurze,
vertragliche Zeitspanne von sechs Monaten lag und dass vom Mieter angesichts
der vorliegenden Ausnahmesituation bis zum erstinstanzlichen Entscheid noch
keine intensiven Suchbemühungen zu verlangen waren. Entgegen der Ansicht
der Vermieterin ist die Zeit zwischen der Mieterorientierung vom 27. September
2016 und der Kündigung vom 28. Februar 2017 nicht relevant, zumal auch die
Darstellung der Parteien in Bezug auf diese divergieren und im Anschluss die
Fortsetzung des Mietverhältnisses im Raum stand.
Wenn auch die zuerkannte erstmalige Erstreckung für die Vermieterin mit
einer Planungsunsicherheit einhergeht, lässt sie die Baubewilligung nicht hinfällig
werden. Diese hat bis Juli 2020 Gültigkeit, sofern bis dahin mit der Ausführung
begonnen wurde (vgl. § 322 Abs. 1 und 3 PBG). Dieser Umstand wird insbeson-
dere von Bedeutung sein, sollte sich die Frage einer Zweiterstreckung stellen. Im
Hinblick darauf müsste der Mieter seine Suchbemühungen seit dem erstinstanzli-
chen Entscheid zudem massiv intensivieren.
Aus dem von der Vermieterin zitierten Entscheid der Kammer vom 18. Feb-
ruar 2016 (OGerZH NG150015) lässt sich im Ergebnis nichts zu ihren Gunsten
ableiten. Auch in jenem Fall wurde dem Vermieter kurz nach der ausgesproche-
nen Kündigung (wegen Realisierung eines Neubaus) die Bewilligung für das Bau-
vorhaben erteilt. Wohl erwog das Gericht, dass mit dem Vorliegen der rechtskräf-
tigen Baubewilligung der Vermieter ein gewichtiges und aktuelles Interesse habe,
über die von den Mietern gemietete Lagerhalle wieder vollumfänglich verfügen zu
können, doch müsse der Vermieter bei der Planung eines Bauprojektes allfällige
(legitime) Erstreckungsansprüche der Mieter mitberücksichtigen. Vor dem Hinter-
grund der maximal möglichen Erstreckung von sechs Jahren, könne er der von

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den Mietern beantragten einmaligen dreijährigen Erstreckung bis Ende März 2017
nicht (…) entgegenhalten, die ihm erteilte Baubewilligung verfalle am 27. August
2016. Im Rahmen der konkreten Abwägung der Interessen der Parteien überwo-
gen die Interessen des Vermieters die gewichtigen wirtschaftlichen Interessen der
Mieter nicht, welchem trotz sanierungsbedingten Leerkündigungen und Verfall der
Baubewilligung per 27. August 2016 eine (definitive dreijährige) Erstreckung bis
Ende März 2017 gewährt wurde. Und im von der Vermieterin ebenfalls zitierten
Beschluss der Kammer vom 13. April 2018 (OGerZH NG170009; [Anm. d. Red.:
Vgl. dazu ZMP 2017 Nr. 4]) war kein Entscheid in der Sache zu fällen, so dass
sich daraus von vornherein nichts für den vorliegenden Entscheid ableiten lässt.
5.7 Nach dem Gesagten ist der Vermieterin im konkreten Fall zuzumuten, mit
der Sanierung zuzuwarten. Angesichts der sozialen Notlage des Mieters ist die
von der Vorinstanz eingeräumte erstmalige Erstreckung um zwei Jahre nicht zu
beanstanden. Die Berufung ist somit abzuweisen.
(…)"
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbehör-
de des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2018, 28. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw J. Mosele, Leitende Gerichtsschreiberin;
Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident