zh_bezirksgericht_zuerich · MB120045-L/U · 2014-02-20 · de
ZMP 2014 Nr. 4: Alter als Härtegrund bei Erstreckung; Altersheim als einzige Option, fixer Auszugstermin bringt Beschleunigung


ZMP 2014 Nr. 4
Alter, Gesundheitszustand, Einkommen und Vermögen sind bei der Beurtei-
lung der Angemessenheit der Erstreckung zu beurteilen: Das Mietgericht er-
wog in einem Kündigungsschutzverfahren, es sei nachvollziehbar, dass eine
87-jährige Beklagte mit gesundheitlichen Beschwerden nur noch ein Umzug
ins Altersheim in Betracht ziehe und keine Wohnung mehr suche. Zudem
hielt das Gericht fest, die Chance einen Altersheimplatz zu bekommen sei
grösser, sobald ein fixer Auszugstermin für die Beklagte feststehe. Bei der
Berechnung des zumutbaren monatlichen Mietzinses wurde auch das Ver-
mögen der Beklagten berücksichtigt.
Die Vermieterin (Klägerin) hatte der Mieterin (Beklagten) mit Kündigung vom
1. Juni 2012 das Mietverhältnis auf den 31. März 2013 gekündet, da sie die Lie-
genschaft umbauen wollte. Der Rechtsvertreter der Beklagten erklärte, die Be-
klagte sei hochbetagt, weshalb für sie nur noch ein Platz in einem Altersheim in
Frage komme. Mit ihrem monatlichen Einkommen könne sie sich überdies nur ei-
nen Mietzins von Fr. 1'500.– im Monat leisten.
Aus dem Urteil des Mietgerichts vom 27. Februar 2014:
"III.
2.2. Wirtschaftliche und persönliche Verhältnisse der Mieterin
(…)
2.2.3. Bei der Beurteilung der Angemessenheit der Erstreckung eines Mietver-
hältnisses sind sowohl die Einkommens- und Vermögensverhältnisse als auch
das Alter und der Gesundheitszustand als massgebende Kriterien zu berücksich-
tigen (Lachat/Spirig, Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., Zürich 2009, S. 645). Nach
der Faustregel der Praxis ist als Mietzins im Regelfall nicht mehr als ein Drittel
des Nettoeinkommens für den Wohnungsmietzins eines Ersatzobjekts aufzuwen-

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den (ZK-Higi, Art. 272 OR N 171; SVIT-Kommentar Mietrecht III, Art. 272 OR
N 26). Zu berücksichtigen ist zudem das Vermögen. Verfügt der Mieter über nam-
haftes Vermögen, aber ein relativ bescheidenes Einkommen bzw. minimale Ein-
künfte, ist namentlich bei Rentnern zu prüfen, inwieweit es zumutbar ist, das Ver-
mögen für die Mietkosten aufzubrauchen (SVIT-Kommentar Mietrecht III, Art. 272
OR N 26; ZK-Higi, Art. 272 OR N 173). Im Rahmen der persönlichen Verhältnisse
ist auch zu beachten, dass sich besonders betagte und kranke Menschen in der
Regel weniger intensiv um eine Wohnung bemühen können als jüngere gesunde
Personen (SVIT-Kommentar Mietrecht III, Art. 272 OR N 21).
2.2.4. Bei einem monatlichen Einkommen von Fr. 4'500.– steht der Beklagten
nach der erwähnten Faustregel maximal ein Betrag von Fr. 1'500.– für den Miet-
zins eines Ersatzobjekts zur Verfügung. Bei dem relativ grossen Vermögen von
Fr. 176'000.– ist es der Beklagten indes zuzumuten, bei Bedarf darauf zurückzu-
greifen.
2.2.5. Gemäss ärztlichem Attest von Dr. med. C. C. bestehen bei der Beklagten
mehrere gesundheitlich bedingte Einschränkungen, insbesondere bezüglich Seh-
kraft und Gehfähigkeit, zusammen mit allgemeiner zunehmender altersbedingter
körperlicher Schwäche. Ein allfälliger Umzug bedeute angesichts ihres Gesund-
heitszustands eine aussergewöhnliche Belastung und es könne ihr nicht zugemu-
tet werden, zuerst in eine Wohnung und erst dann in ein Altersheim zu ziehen. Es
besteht keine Veranlassung, auf das ärztliche Zeugnis nicht abzustellen. Die darin
erwähnten Feststellung erscheinen angesichts des Alters der Beklagten ohne wei-
teres als nachvollziehbar und einleuchtend. Die Beklagte erklärte anlässlich ihrer
Befragung, dass sie oft Schmerzen im Bein, Durchblutungsstörungen und starke
Arthrose im Knie habe. Vor allem das Gehen und Tragen bereiteten ihr Mühe. Sie
brauche für alles sehr viel Zeit. Zudem sei ihre Sehfähigkeit eingeschränkt. Kör-
perlich sei sie nicht mehr in der Lage, einen eigenen Haushalt zu führen, weshalb
sie sich entschieden habe, ins Altersheim zu gehen. Dieser Entscheid der Beklag-
ten ist in Anbetracht dieser Umstände nachvollziehbar und realistisch.

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2.2.6. Insgesamt ist davon auszugehen, dass die Beklagte aufgrund ihrer persön-
lichen Verhältnisse bei der Suche nach einem Ersatzobjekt eingeschränkt ist und
für sie nur noch ein Altersheimplatz in Frage kommen dürfte.
(…)
2.4. Suchbemühungen
(…)
2.4.3. Aus den durch die Beklagte eingereichten Unterlagen geht hervor, dass sie
ihre Suche nach einem Ersatzobjekt auf die Bewerbung um einen Platz im Alters-
heim A. beschränkte. Auf Befragen machte die Beklagte zwar geltend, sie habe
sich zusätzlich noch im Altersheim B. angemeldet, aber das Altersheim A. gefalle
ihr wesentlich besser. Die Anmeldung im Altersheim B. wurde nicht belegt.
2.4.4. Der Beklagten kann angesichts ihres Alters und ihres Gesundheitszustands
nicht vorgeworfen werden, ihre Suche auf einen Platz im Altersheim beschränkt
zu haben. Etwas anderes kommt für sie ernstlich nicht mehr in Frage. Auf dem
freien Wohnungsmarkt hätte sie kaum eine Chance, eine Wohnung zu bekom-
men, sodass nur beschränkte Suchbemühungen – zumal in einem Ersterstre-
ckungsverfahren – nicht zu ihrem Nachteil ausfallen. Immerhin wäre es der Be-
klagten zuzumuten gewesen, sich in weiteren Altersheimen um einen Platz zu
bemühen, allenfalls auch in einem anderen Quartier.
(…)
2.7. Art und Dauer der Erstreckung
(…)
2.7.3. Es ist davon auszugehen, dass die Chancen der Beklagten, in absehbarer
Zeit einen Platz im Altersheim zu bekommen, grösser werden, sobald ein fixer
Auszugstermin feststeht. Weiter ist zu berücksichtigen, dass die Klägerin über ei-
ne rechtskräftige Baubewilligung verfügt und mit dem geplanten Abbruch- und
Neubauvorhaben beginnen könnte, sobald alle Mieter aus der Liegenschaft aus-

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gezogen sind. Aus den genannten Gründen ist eine definitive Erstreckung anzu-
ordnen."
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbehör-
de des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2014, 24. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8026 Zürich
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: lic. iur. F. Saluz, Leitender Gerichtsschreiber