zh_bezirksgericht_zuerich · MB180024-L · 2019-05-20 · de
ZMP 2019 Nr. 10: Ordentliche Kündigung wegen unzulässiger Untervermietung. Mehrheit von Kündigungsgründen.


ZMP 2019 Nr. 10
Art. 271 OR; Art. 262 OR. Ordentliche Kündigung wegen unzulässiger Unter-
vermietung. Mehrheit von Kündigungsgründen.
Der Umstand, dass die Vermieterin ein früheres Untermietverhältnis stillschwei-
gend genehmigt hat, bedeutet keine generelle Einwilligung zu künftigen Unter-
mietverträgen. Der Mieter hat daher in jedem einzelnen Fall um die Zustimmung
zu ersuchen. Tut er dies nicht, riskiert er schon aus diesem Grund eine ordentliche
Kündigung, jedenfalls wenn ein Verweigerungsgrund vorgelegen hätte. Die Be-
weislast für einen solchen trägt zwar die Vermieterin. Im Konfliktfall hat der Mieter
allerdings darzutun, gestützt auf welche Investitionen er sich bei der Festlegung
des Untermietzinses zu einem Aufschlag im Vergleich zum Hauptmietzins für be-
rechtigt hält. Unterlässt er dies, erweist sich eine ordentliche Kündigung wegen
eines Verstosses gegen Art. 262 OR als wirksam. Gibt die Vermieterin mehrere
Kündigungsgründe an, so ist eine Gesamtsicht entscheidend. Die Kündigung er-
weist sich jedenfalls als gültig, soweit die dahinter stehende Absicht mit Treu und
Glauben vereinbar ist.
Aus dem Urteil des Mietgerichts MB180024-L vom 20. Mai 2019 (OG-Entscheid
im Anschluss; Gerichtsbesetzung: Weber, Ebnöther, Heusser; Gerichtsschreiberin
Schenk):
" (…)
I. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1. Sachverhalt
Am 16. Mai 1957 schloss der Vater des Klägers, A., mit der damaligen Vermieterin
B. einen Mietvertrag über die 4-Zimmerwohnung, (…) an der N.-strasse in Zürich
ab. Die Wohnung diente der Familie … als Familienwohnung und der Kläger lebte
von seiner Geburt an bis zu seinem 21. Altersjahr in dieser Wohnung. Am 14. Juli
2006, rund 25 Jahre später, kehrte er in die Wohnung zurück, um sich um seine
Eltern kümmern zu können. Der Kläger lebt seither ohne nennenswerte Unterbrü-
che wieder in der Wohnung seiner Eltern. Die Beklagte ist seit 2007 Eigentümerin

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der Liegenschaft (…) und trat auf Vermieterseite in den Mietvertrag mit A. ein. Am
20. Mai 2017 verstarb A.. Der Mietvertrag ging in der Folge auf die Mutter des
Klägers C. über. Ein knappes Jahr darauf, am 13. Februar 2018, verstarb auch C.
Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis mit der Erbengemeinschaft von A. und
C. am 22. März 2018 auf den nächsten ordentlichen Kündigungstermin, den 30.
September 2018. Während die anderen Erben die Erbschaft von C. ausschlugen,
nahm der Kläger die Erbschaft letztlich an, womit er als einziger (…) Rechtsnach-
folger in den Mietvertrag über die Wohnung eingetreten ist. Aktuell ist ein Brutto-
mietzins von Fr. 1'457.– geschuldet. (…) Die Kündigungsfrist beträgt vier Monate,
der Vertrag ist jeweils auf Ende März und September kündbar.
(…)
IV. Materielles
1. Gültigkeit der Kündigung
1.1. Grundlagen
1.1.1. Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung an-
fechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst
(Art. 271 Abs. 1 OR; vgl. auch Art. 271a OR). Allgemein gilt eine Kündigung als
treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse
und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in
einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGer 4A_437/2018 vom
5. Februar 2019, E. 4.1.2.; BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 92 f.; BGE 140 III 496 E. 4.1
S. 497; BGE 138 III 59 E. 2.1 S. 62; je m.w.H.). Anfechtbar sind daher neben nutz-
losen oder gar schikanösen Kündigungen auch solche, die Ausdruck widersprüch-
lichen Verhaltens oder schonungsloser Rechtsausübung sind. Nicht jedes Interes-
senmissverhältnis genügt allerdings für eine Ungültigerklärung einer Kündigung.
Nach der Konzeption des Gesetzes ist es nicht zu beanstanden, wenn die kündi-
gende Partei ihr eigenes Interesse über dasjenige der gekündigten Partei stellt,
solange dieses Interesse nur auch tatsächlich vorhanden ist (CHK-HULLI-
GER/HEINRICH, Art. 271-271a OR N 3 f.; Mietrecht für die Praxis/THANEI, 9. Aufl.,
Zürich 2016, S. 782). Das Gesetz kennt auch keinen Katalog gültiger Kündigungs-

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gründe. Wann ein Interessenungleichgewicht zur Aufhebung der Kündigung führt,
ist im Einzelfall zu entscheiden, aber jedenfalls nicht leichthin anzunehmen (bejaht
z.B. in BGer 4A_300/2010 vom 2. September 2010 sowie BGer 4A_297/ 2010
vom 6. Oktober 2010, wo sich die Mieter in einer äusserst schwierigen Situation
befanden, vor welcher die geltend gemachten Kündigungsgründe verblassten).
Die Interessenabwägung beim Kündigungsschutz im engeren Sinn hat eine ande-
re Qualität als jene bei der Erstreckung: Dort führt eine durch die Kündigung aus-
gelöste Härte des Mieters zu einer Erstreckung des Mietverhältnisses, soweit das
Interesse des Vermieters an der Auflösung diese nicht überwiegt. Beim Kündi-
gungsschutz im engeren Sinn genügt dagegen nur ein erhebliches Interessenge-
fälle zum Nachteil des Mieters für eine Aufhebung der Kündigung (vgl. BGE 125 III
231 E. 4b; BGE 135 III 112 E. 4; BGE 140 III 496 E. 4.1; BGer 4A_703/2016 vom
24. Mai 2017 E. 4.1 und 4.2 [nur im Internet publ. Teil von BGE 143 III 344]; BGer
4A_131/2008 vom 25. Juni 2008; BGer 4A_518/2010 vom 6. Dezember 2010
E. 2.4.2).
1.1.2. Massgeblich sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Kündigung, wobei spä-
tere Ereignisse u.U. Rückschlüsse auf die Umstände bis zur Kündigung zulassen.
Laut Bundesgericht obliegt es grundsätzlich dem Empfänger der Kündigung zu
beweisen, dass die tatsächlichen Voraussetzungen für einen Verstoss gegen Treu
und Glauben gegeben sind, mithin darzutun dass die Kündigung etwa aus einem
verpönten oder nicht schützenswerten Grund erfolgte; der Kündigende hat jedoch
redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen und die Kündigung auf Ersuchen hin zu
begründen (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR; BGE 138 III 59 E. 2.1). Die kündigende Partei
ist an die von ihr gegebene Begründung der Kündigung grundsätzlich gebunden
(BGer 4A_342/2007 vom 2. November 2007 E. 2.2.1), und muss den Kündigungs-
grund zumindest glaubhaft machen (BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010
E. 2.4.1= MRA 2/11, S. 59 ff.). Eine trotz entsprechendem Begehren unvollständig
gebliebene oder falsche Begründung stützt sich nach der neueren in der amtlichen
Sammlung des Bundesgerichts publizierten Rechtsprechung im Allgemeinen nicht
auf ein schutzwürdiges Interesse und kann zur Ungültigerklärung führen (BGE 140
III 496 E. 4.1). Zwar ist die Begründung der Kündigung nicht Gültigkeitserfordernis.
Sie kann insbesondere noch während des Verfahrens geliefert, ergänzt oder prä-

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zisiert werden. Auf der faktischen Ebene hat die Begründungsobliegenheit jedoch
oft eine zentrale Bedeutung: Wird im Laufe des Verfahrens ein ganz anderer
Grund genannt als noch in der Kündigung selbst, oder bleibt der angegebene
Grund vage und pauschal, obwohl der kündigenden Partei nähere Angaben bei
Ernsthaftigkeit des genannten Motivs möglich sein müssten, so kann dies ein Indiz
dafür bilden, dass die Kündigung ohne schützenswertes Interesse erfolgt ist (BGE
143 III 344 E. 5.3.3-4; ebenso das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich
NG170019-O v. 9.3.2018, E. 4.2 und 7.2).
1.1.3. Werden für eine Kündigung mehrere Gründe angeführt, so ist sie grund-
sätzlich gültig, wenn von den geltend gemachten Kündigungsgründen mindestens
einer nicht missbräuchlich ist (BGer 4A_189/2008 vom 26. Januar 2009, E. 6.1,
publ. in: mp 2/09, S. 100 ff.; BGer 4C.365/2006 vom 16. Januar 2007, E. 3.2;
BGer 4C.400/1998 vom 23. März 1999, E. 4a und 4b, publ. in: mp 4/99, S. 195 ff.).
Im Urteil 4A_189/2008 vom 26. Januar 2009 hat das Bundesgericht allerdings
klargestellt, dass ein nicht missbräuchlicher Grund sekundären Charakter haben
und nur der Tarnung der wahren, missbräuchlichen Gründe dienen kann. Dies
muss auch gelten, wenn in der Begründung legitime und missbräuchliche Gründe
aufgeführt werden. Nicht zu beanstanden ist es hingegen, wenn von mehreren
angegebenen legitimen Gründen einer eher im Hintergrund steht (BGer 4C.365/
2006 vom 16. Januar 2007). Entscheidend ist letztlich eine Gesamtsicht, wobei
dem Vermieter eine unglückliche Formulierung nicht schadet, soweit nur die Ab-
sicht mit Treu und Glauben vereinbar ist, die hinter der Kündigung steckt.
1.1.4. Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder
teilweise untervermieten (Art. 262 Abs. 1 OR). Dabei kann der Vermieter die Zu-
stimmung zur Untermiete nur in bestimmten Fällen verweigern, namentlich wenn
die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietver-
trags missbräuchlich sind (Art. 262 Abs. 2 lit. b OR). Diese Bestimmung richtet
sich hauptsächlich gegen die Erzielung eines missbräuchlichen Gewinns aus der
Untervermietung. Dieser bestimmt sich durch den Vergleich zwischen dem Haupt-
und dem Untermietzins (SVIT-K, F. ROHRER, Art. 262 N 18 m.w.H.). Ist der Unter-
mietzins höher als der Hauptmietzins, so ist jeweils im konkreten Fall zu prüfen, ob

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sich die Differenz rechtfertigen lässt, etwa durch vom Untervermieter getätigte In-
vestitionen in die Mietsache oder in mitvermietete Einrichtungsgegenstände
(SVIT-K, F. ROHRER, Art. 262 N 18). Ein pauschaler prozentualer Zuschlag auf den
Untermietzins ohne konkrete Rechtfertigung ist dagegen abzulehnen (vgl. hinten
S. 14 f.).
1.1.5. Beantwortet der Vermieter das Begehren um Zustimmung zu einem Un-
termietvertrag trotz Aufforderung nicht, so kann der Mieter davon ausgehen, dass
der Vermieter keinen Verweigerungsgrund geltend machen kann oder will und er
deshalb berechtigt ist, den Untermietervertrag abzuschliessen. In einem solchen
Fall ist es dem Vermieter aus Gründen des Vertrauensschutzes verwehrt, sich
später auf einen vorbestehende Verweigerungsgrund zu berufen. Bei wesentli-
chen Änderungen der Umstände oder bei nachträglicher Entstehung eines Ver-
weigerungsgrundes ist der Vermieter hingegen berechtigt, auf seine stillschwei-
gende Zustimmung zurückzukommen (SVIT-K, F. ROHRER, Art. 262 N 34).
1.1.6. In der Lehre und Rechtsprechung wird es als legitimer Kündigungsgrund
anerkannt, wenn eine Kündigung wegen einer Untervermietung ausgesprochen
wird, die ohne vorgängige Zustimmung des Vermieters erfolgte und wenn weiter
die Zustimmung mit gutem Recht wegen eines in Art. 262 Abs. 2 OR vorgesehe-
nen Grundes hätte verweigert werden können, wobei die zweite Voraussetzung in
der Lehre umstritten ist (BGE 134 III 300 E. 3.1; BGE 134 III 446; HEINRICH, Die
Untermiete, Diss. Zürich 1999, S. 158; SVIT-K, F. ROHRER, Art. 262 OR N 34; BSK
OR-WEBER, Art. 262 N 4a; Mietrecht für die Praxis/NIDERÖST, 9. Aufl., Zürich 2016,
S. 623 f.).
1.2. Anwendung auf den vorliegenden Fall
1.2.1. Die mit amtlichem Formular ausgesprochene Kündigung vom 22. März
2018 per 30. September 2018 enthielt keine schriftliche Begründung. Entgegen
der Ansicht des Klägers ist die Kündigung nicht schon allein aus diesem Grund
missbräuchlich. Sowohl der Kläger als auch die Beklagte führten sinngemäss aus,
dass in der Folge mehrere Gründe für die Kündigung vorgebracht wurden, nämlich
im weitesten Sinne die Untervermietung der Wohnung durch den Kläger sowie der

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Wunsch der Beklagten, die Wohnung an eine Familie zu vermieten. Die Beklagte
präzisierte die Kündigungsgründe zulässigerweise anlässlich der Hauptverhand-
lung und führte aus, die Kündigung sei primär wegen den zahlreichen Pflichtver-
letzungen des Klägers insbesondere im Zusammenhang mit der Untervermietung
ausgesprochen worden und sei sodann durch den Umstand begünstigt worden,
dass die Beklagte die grossen Wohnungen im rechten Strang der streitbetroffenen
Liegenschaft an Familien vermieten wolle. Die beiden Kündigungsgründe sind
nachfolgend zu prüfen.
1.2.2. Unbestritten ist, dass der Kläger bzw. sein Vater den Untermietvertrag mit
D. vom 21. August 2016 der Beklagten vorgelegt und um Bewilligung desselben
gebeten hat. Weiter ist auch unstrittig, dass die Beklagte, damals vertreten durch
den Verwalter V., keine ausdrückliche Erteilung oder Verweigerung der Zustim-
mung zum Untermietvertrag mit D. aussprach. Hingegen sind sich die Parteien
uneinig, was der Verwalter V. konkret dazu gesagt hat. Der Kläger machte gel-
tend, er habe nie eine Antwort auf seine Anfrage erhalten. Einzig als er den Ver-
walter V. anlässlich eines Gesprächs darauf angesprochen habe, habe dieser ge-
sagt, er wisse ja, gegen Untermieter könne man nichts unternehmen. Die Beklagte
bestritt, dass V. eine solch generelle Aussage gemacht habe, und führte aus, V.
habe sinngemäss gesagt, dass man nicht grundsätzlich gegen Untermiete sei,
aber dass man die Bedingungen wissen wolle und dass man vor Abschluss der
Verträge die Möglichkeit zur Zustimmung haben wolle. Er habe auf die Regeln der
Untermiete hingewiesen. Was V. damals tatsächlich sagte, kann vorliegend aller-
dings offen gelassen werden, mithin kann eine Befragung des Zeugen V. unter-
bleiben. Denn selbst wenn V. die Behauptungen des Klägers bestätigen würde,
könnten daraus nicht die Schlussfolgerungen gezogen werden, wie sie der Kläger
ableiten will. Zwar kann man für das Untermietverhältnis mit D. eine konkludente
Zustimmung bejahen; eine solche wird von der Beklagten auch nicht in Abrede
gestellt. Hingegen geht es nicht an, das stille Akzeptieren des Untermietverhält-
nisses mit D. mit einer generellen Zustimmung für sämtliche weiteren Untermiet-
verhältnisse ungeachtet des Ausmasses der Untervermietung oder der Konditio-
nen gleichzusetzen. Selbst wenn V. auf Nachfrage des Klägers gesagt hätte, ge-
gen eine Untervermietung könne man nichts unternehmen, konnte der Kläger dar-

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aus vernünftigerweise höchstens ableiten, dass er für ein neues Untermietverhält-
nis, vergleichbar mit demjenigen von D., nicht mit einer Verweigerung der Zustim-
mung zu rechnen hatte, nicht aber, dass er der Beklagten künftige Untermietver-
hältnisse überhaupt nicht mehr vorgängig zur Zustimmung vorlegen musste. Ins-
besondere nicht, wenn es nicht bei einem (vergleichbaren) Untermietverhältnis
blieb, sondern neu mehrere nebeneinander bestehende Untermietverhältnisse
eingegangen werden sollten. Der Kläger durfte lediglich darauf vertrauen, dass die
Beklagte sich bezüglich des Untermietverhältnisses mit D. nicht später auf einen
allfälligen vorbestehenden Verweigerungsgrund beruft. Dadurch, dass der Kläger
aber immer wieder neue, zusätzliche Untermietverträge abschloss, veränderten
sich die Umstände wesentlich und gab es wieder Anlass, die ganze Situation zu
überprüfen. Daraus folgt, dass der Kläger auch bei den Untermietverträgen mit E.,
F., G. und H. jeweils bei der Beklagten vorgängig um Zustimmung hätte fragen
müssen, was er unbestrittenermassen nicht getan hat. Entgegen den Ausführun-
gen des Klägers reichte es nicht aus, dass er mit Schreiben von Ende Mai 2017
unter Beilage der Untermietverträge der Beklagten zur Kenntnis brachte, wer zur-
zeit als Wohngemeinschaft in der Wohnung wohnte, nachdem E. bereits seit
18. November 2016 und F. sowie G. schon seit 1. April 2017 eingezogen waren.
Vielmehr lässt sich aus dem Schreiben von Ende Mai 2017 zwanglos schliessen,
dass die Untervermietung einmal ein Thema zwischen den Parteien gewesen sein
muss und es der Beklagten nicht gleichgültig war, wer zu welchen Bedingungen in
der Wohnung des Klägers wohnt. Den Untermieter H. hat der Kläger unbestritte-
nermassen der Beklagten nicht einmal gemeldet. Aus den Argumenten, weshalb
er dies unterlassen habe, kann der Kläger nichts zu seinen Gunsten ableiten:
Dass der Kläger befürchtet haben will, das Mietverhältnis werde neu geprüft, wenn
er H. der Beklagten melde, zeigt deutlich genug, dass der Kläger sich alles andere
als sicher war, dass er über eine generelle Zustimmung der Beklagten zu jeglichen
Untermietverhältnissen unabhängig von deren Art, Ausmass und Preis verfügte.
Zudem widerspricht er sich mit seinen weiteren Argumenten, wenn er einerseits
sagt, er habe mit der Meldung bis zum Ableben seiner Mutter warten wollen, weil
sich dann eine andere Rechtslage ergeben würde, und andererseits geltend
macht, in der Zeit, als die Meldung hätte erfolgen sollen, habe die Mutter des Klä-

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gers einen Schlaganfall erlitten und die Verschlechterung des Zustandes seiner
Mutter habe ihn, nachdem bereits sein Vater kurz zuvor verstorben sei, so mitge-
nommen, dass es bei ihm vollkommen untergegangen sei, den Einzug H.s bei der
Beklagten zu melden. Entweder beabsichtigte er bewusst, die Meldung nach dem
(offenbar erwarteten) Ableben der Mutter vorzunehmen oder aber der Zustand
seiner Mutter hat ihn so mitgenommen, dass er die Meldung vergessen hat. Die
Argumente können nicht beide zutreffen. Schliesslich verfängt auch die Behaup-
tung nicht, dass H. ja lediglich ein Ersatzmieter für den ausgezogen E. gewesen
sei, denn weder hat H. den Untermietvertrag von E. übernommen, noch gelten in
seinem Untermietvertrag dieselben Bedingungen wie in jenem von E.
Entgegen der Ansicht des Klägers gehört auch die Dauer eines Untermietverhält-
nisses, mithin die Beendigung eines Untermietverhältnisses, zu den Informatio-
nen, die dem Vermieter schon im Hinblick auf dessen Meldepflicht an die Verwal-
tungsbehörden bekanntzugeben sind (vgl. dazu https://www.stadt-
zuerich.ch/prd/de/index/bevoelkerungsamt/umziehenmelden/drittmelde-
pflicht.html; besucht am 7. Mai 2019). Diese Information ist auch aus mietrechtli-
chen Gründen von Bedeutung, denn nur so kann ein Vermieter einschätzen, wie
viele Mieter/Untermieter im Mietobjekt (noch) wohnhaft sind bzw. wie viele Unter-
mietverhältnisse bestehen und dementsprechend auch nachvollziehen, ob die Sa-
che noch immer vertragsgemäss benützt wird und ob allfällige Untermietbedin-
gungen missbräuchlich sind. Der Kläger meldete die Auszüge von D. und E. nicht
der Beklagten.
Was die Höhe der Untermietzinse betrifft, so ist in erster Linie darauf hinzuweisen,
dass entgegen der Ansicht des Klägers aus BGE 119 II 353 nicht abzuleiten ist,
dass ein Untervermieter unabhängig von den konkreten Leistungen generell eine
Pauschale von 20% auf den Untermietzins für Möblierung schlagen darf. Aus dem
Entscheid geht lediglich hervor, dass für Zusatzleistungen, die zugunsten des Un-
termieters erbracht werden, ein Aufschlag auf den Untermietzins erhoben werden
darf (BGE 119 II 353 E. 5 c = mp 2/94 S. 63). Zudem wird in diesem Bundesge-
richtsentscheid klar gesagt, dass in Anbetracht des Sinnes und Zwecks der Un-
termiete sowie des Gesetzeswortlauts nichts darauf hindeutet, dass die Untermie-

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te einen gewinnbringenden Charakter haben soll (BGE 119 II 353 E. 6 b = mp 2/94
S. 65). Würde man der Ansicht des Klägers folgen, könnte man – überspitzt aus-
gedrückt – einen Stuhl in ein Zimmer stellen und für diese Möblierung bei der Be-
rechnung des Untermietzinses 20% auf den Hauptmietzins schlagen. Ein solcher
Untermietzins wäre indessen offensichtlich übersetzt und damit missbräuchlich, so
dass ein Vermieter seine Zustimmung zur Untermiete verweigern dürfte. Der Klä-
ger verkennt daher die Rechtslage, wenn er geltend macht, dass es beim Auf-
schlag für die Möblierung nicht auf die konkrete Ausstattung ankomme. Inwiefern
es laut dem Kläger eine diesbezügliche Regel im Steuerrecht gibt, kann offen blei-
ben, da hier keine steuerrechtlichen Fragen zu beantworten sind. Für die Beurtei-
lung, ob ein Untermietzins im Vergleich zum Hauptmietzins missbräuchlich ist,
muss zumindest geschätzt werden können, ob für eine Abweichung vom Haupt-
mietzins ein Gegenwert besteht, mithin ob ein Aufschlag sachlich gerechtfertigt ist.
Vergleicht man den Hauptmietzins mit den Untermietzinsen so ergibt sich folgen-
des: Die Parteien stimmen darin überein, dass sich bei einem Hauptmietzins von
brutto Fr. 1'457.– der Mietzins pro m2 auf brutto Fr. 29.14 beläuft und dementspre-
chend der anteilsmässige Hauptmietzins für ein Zimmer mit 10 m2 brutto Fr. 291.–
und für ein Zimmer mit 15 m2 brutto Fr. 437.– beträgt.
Gemäss Untermietvertrag mit E. zahlte dieser ab dem 18. November 2016 für ein
Zimmer mit 15 m2 brutto Fr. 530.–. Die Differenz zum anteilsmässigen Hauptmiet-
zins von Fr. 437.– beträgt demnach Fr. 93.– (= 21.3 % Aufschlag).
Im Untermietvertrag von F. wurde ein Mietzins von brutto Fr. 350.– für ein Zimmer
mit 10 m2 vereinbart. Mietbeginn war der 1. April 2017. Die Differenz zum anteils-
mässigen Hauptmietzins von Fr. 291.– beträgt folglich Fr. 59.– (= 20.3 % Auf-
schlag).
Gemäss Untermietvertrag mit G. betrug der Mietzins ab 1. April 2017 brutto ca.
Fr. 360.– (Fr. 350.– brutto plus ca. Fr. 10.– zusätzlich für Strom) für ein Zimmer
mit 10 m2. Die Differenz zum anteilsmässigen Hauptmietzins von Fr. 291.– beträgt
somit ca. Fr. 69.– (= 23.7 % Aufschlag).
Im Untermietvertrag mit H., der das Zimmer mit 15 m2 (ehemals E.s Zimmer) ab 6.
November 2017 bewohnte, wurde ein Mietzins von brutto Fr. 541.– bis 543.– (Fr.
525.– brutto plus zusätzlich Fr. 7-9.– für Strom und Fr. 9.– für WLAN) vereinbart.

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Die Differenz zum anteilsmässigen Hauptmietzins von Fr. 437.– beträgt demnach
Fr. 104.– bis 106.– (= 23.8-24.3% Aufschlag).
Die Untermietzinse weisen somit im Vergleich zum Hauptmietzins erhebliche Dif-
ferenzen auf (Aufschläge von 20.3-24.3 %), weshalb sich die Frage stellt, inwie-
fern diese durch Zusatzleistungen des Klägers als Untervermieter gerechtfertigt
sind. In den Untermietverträgen von F., G. und H., nicht aber in demjenigen von
E., wird erwähnt, dass das Zimmer möbliert oder teilweise möbliert sei bzw. dass
der Mietzins die Amortisation von Mobiliar einschliesse, jedoch jeweils ohne nähe-
re Angaben zur Ausstattung der Zimmer.
Der Kläger stellte keine substantiierten Behauptungen hinsichtlich der konkreten
Möblierung der einzelnen untervermieteten Zimmer sowie zu den damit verbunde-
nen Kosten auf, weshalb auch der pauschal offerierte Augenschein als Beweis,
dass die Zimmer möbliert durch den Kläger zur Verfügung gestellt worden seien,
nicht abzunehmen ist. Abgesehen vom Hinweis, dass er seinen Untermietern ins-
besondere neu gekaufte Bettwäsche zur Verfügung gestellt habe, beschränkte er
sich auf die Aussage, dass die Zimmer "möbliert" bzw. "teilweise möbliert" gewe-
sen seien. Auf Vorhalt des Untermietvertrags mit E. und den Belegen in (…) sowie
auf Hinweis, dass im Vertrag nichts zur Möblierung stehe, und auf Frage, worin die
Möblierung bestanden habe, führte der Kläger aus, er habe ein Bett, Bettwäsche
und einen Teppich gekauft. Weiter habe es einen Bürotisch im Zimmer sowie den
Schrank der Eltern. Der Kläger behauptete zwar zuerst, der Transparenz halber
minuziös sämtliche Kaufquittungen aufbewahrt zu haben, um die zu amortisieren-
den Ausgaben belegen zu können und legte als Beweis dafür Belege (…) ins
Recht. Jedoch relativierte er diese Aussage wieder und meinte zu den eingereich-
ten Belegen, diese würden mit dem Einzug von H. zusammenhängen, da habe
man eingekauft. Es sei nur ein Beispiel bzw. Muster und er sei nicht der Meinung
gewesen, dass er jeden Posten ausweisen müsse, da er ja mit einer Pauschale
von 20 % gerechnet habe. Taugliche Beweisofferten fehlen damit trotz gerichtli-
cher Nachfrage ebenso wie substantiierte Behauptungen.
Es lässt sich festhalten, dass vorliegend Zusatzleistungen des Klägers wie etwa
die Möblierung der untervermieteten Zimmer oder die Kosten für den WLAN-
Anschluss, die den jeweiligen Aufschlag von mindestens 20% auf den anteilsmäs-

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sigen Hauptmietzins rechtfertigen würden, weder substantiiert behauptet ge-
schweige denn ausgewiesen wurden, weshalb die verlangten Untermietzinse als
missbräuchlich zu betrachten sind. Abgesehen davon hätte der Kläger im Falle
einer rechtzeitigen Bekanntgabe der Konditionen zumindest mit Rückfragen der
Vermieterin rechnen müssen. Diesfalls wäre der Kläger seinen Informationspflich-
ten nach Art. 262 Abs. 2 lit. a OR nicht schon dadurch nachgekommen, wenn er
die entsprechenden Zahlen im vorliegenden Kündigungsschutzverfahren offenge-
legt hätte. Vielmehr wäre es erforderlich gewesen, der Beklagten auf Verlangen
schon bei der Begründung der Untermietverhältnisse eine überzeugende Rech-
nung zu präsentieren und diese auch zu belegen. Dies hat der Kläger aber mit der
unterlassenen Information ebenfalls verhindert. Die Beklagte hätte folglich so oder
anders gestützt auf Art. 262 Abs. 2 lit. a und b OR ihre Zustimmung zu den Un-
termietverträgen mit E., F., G. und H. verweigern können, wenn sie denn um Zu-
stimmung gefragt worden wäre.
In Anbetracht der von der Beklagten geltend gemachten und nach dem Gesagten
auch zutreffenden Pflichtverletzungen des Klägers erscheint es nachvollziehbar,
dass das Vertrauen der Beklagten in den Kläger letztlich erschüttert war und dass
die Beklagte, nachdem sie anfangs noch keine konkreten Massnahmen gegen das
Verhalten des Klägers (insbesondere gegen das Verlangen missbräuchlicher Un-
termietzinse) ergriffen hatte, im März 2018 zur ordentlichen Kündigung schritt, als
sie durch die Information des Personenmeldeamts im Februar 2018 erneut von
einem Untermietverhältnis erfuhr, welches der Kläger wiederum ohne um Zustim-
mung gefragt zu haben im November 2017 eingegangen war. Die Beklagte han-
delte vorliegend nicht treuwidrig, wenn sie unter anderem die Kündigung aus-
sprach, weil der Kläger wiederholt nicht um Zustimmung gefragt hat, bevor er ein
neues bzw. zusätzliches Untermietverhältnis einging, zumal die Beklagte die Zu-
stimmung zu den Untermietverträgen aufgrund der missbräuchlichen Untermiet-
zinse und der fehlenden Kommunikation der Berechnungsgrundlagen hätte ver-
weigern können. Die Kündigung erfolgte demnach auch nicht aus geringfügigem
Anlass. Auch dass der Kläger nach eigenen Angaben die Untermietzinse ab Feb-
ruar 2018 auf Fr. 300.– bzw. Fr. 450.– gesenkt hat, änderte daran nichts, zumal
der Kläger die Senkung der Untermietzinse der Beklagten gar nicht zur Kenntnis

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brachte und sie somit auch im Zeitpunkt der Kündigung nichts davon wusste. Der
Kündigungsgrund ist daher legitim und nicht missbräuchlich.
1.2.3. Weiter wurde die Kündigung damit begründet, dass die Beklagte die gros-
sen Wohnungen im rechten Strang der streitbetroffenen Liegenschaft primär an
Familien vermieten möchte. Der Wunsch der Beklagten, die Wohnung des Klägers
wieder einer Familie mit Kindern zu vermieten, erscheint hier besonders deshalb
legitim, weil die durch den Kläger herbeigeführten Veränderungen die Beklagte
wesentlich schlechter stellten als die ursprünglich mit den Eltern des Klägers ver-
einbarte Nutzung als Familienwohnung: Neu sah sich die Beklagte mit der Situati-
on konfrontiert, dass der Kläger dauerhaft eine instabile Wohngemeinschaft einge-
richtet hatte, welche nicht zuletzt wegen der prekären finanziellen Verhältnisse des
Klägers selber (…) auch ein erhebliches Bonitätsrisiko für die Beklagte barg, weil
der Kläger ohne die Einnahmen aus der Untervermietung offensichtlich nicht in der
Lage war, den Hauptmietzins zu finanzieren.
Im Übrigen ist erstellt, dass die Kündigung primär auf den Pflichtverletzungen des
Klägers beruhte. Unbestrittenermassen begünstigte der Wunsch der Beklagten,
die Wohnung an eine Familie zu vermieten, lediglich den Entscheid zu kündigen.
Dieser zweite Kündigungsgrund steht demnach eher im Hintergrund. Es führt da-
her auch nicht zur Missbräuchlichkeit der Kündigung, dass die Beklagte noch kei-
ne bestimmte Familie für die Wohnung des Klägers vorgesehen hat und somit die-
ser Kündigungsgrund wenig konkret ist, sowie dass der Kläger Zweifel an der
Ernsthaftigkeit dieser Absicht hegte, weil nicht alle grossen Wohnungen im rech-
ten Strang der Liegenschaft an Familien vermietet sind. Da bereits der erste Kün-
digungsgrund gültig ist und die Beklagte sich bei ihrem Entschluss zur Kündigung
so oder anders Gedanken über die Nutzung der Sache nach der Beendigung des
Mietverhältnisses mit dem Kläger machen musste, kann eine weitergehende Prü-
fung des zweiten Kündigungsgrundes vorliegend unterbleiben. Aus diesem Grund
verbietet es sich auch, allein aufgrund der offenbar beabsichtigten Vermietung der
Wohnung an eine Familie zu prüfen, ob ein offenkundiges Missverhältnis zwischen
den Interessen der Parteien besteht, wie der Kläger dies tut, da dies – wie gesagt
– nicht der einzige und nicht der Hauptgrund für die Kündigung war. Bezieht man

- 13 -
letzteren in die Interessenabwägung mit ein, besteht jedenfalls kein erhebliches
Ungleichgewicht.
1.2.4. Das weitere Argument des Klägers, dass die beiden Kündigungsgründe
nur vorgeschoben seien und es sich in Wahrheit um eine Rachekündigung handle,
weil es im Jahre 2007 im Zusammenhang mit einer Mietzinserhöhung zu einer
Schlichtungsverhandlung gekommen sei, an der auch der Kläger anwesend ge-
wesen sei, und die Beklagte die Wohnung des Klägers gekündigt habe, um sie zu
einem höheren Mietzins weitervermieten zu können, vermag nicht zu überzeugen.
Einerseits erscheint es allein schon aufgrund der grossen zeitlichen Distanz zwi-
schen dem Schlichtungsverfahren der Eltern des Klägers im 2007 zur Kündigung
der Wohnung im Jahr 2018 sehr unwahrscheinlich, dass sich die Beklagte nach
mehr als zehn Jahren am Kläger für eine Mietzinsanfechtung seiner Eltern rächen
wollte und das damalige Verfahren in Zusammenhang mit der Kündigung stehen
soll. Andererseits entbehrt die Argumentation des Klägers an Konstanz, wonach
die Beklagte gekündigt haben soll, weil sie höhere Mietzinseinnahmen generieren
wollte, wenn der Kläger doch unbestrittenermassen selber die Bereitschaft signali-
siert haben will, einen höheren Mietzins zu bezahlen. Eine Kündigung wäre dem-
nach gar nicht erforderlich gewesen, um einen höheren Mietzins zu erwirken. Die
Kündigung ist folglich auch unter diesem Aspekt nicht missbräuchlich.
1.2.5. Schliesslich ist auch der Einwand des Klägers unbehelflich, dass gemäss
Art. 271a Abs. 1 lit. f OR eine Kündigung anfechtbar ist, wenn sie wegen Ände-
rungen in der familiären Situation des Mieters ausgesprochen wird, aus denen
dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen. Durch den Tod der Eltern
veränderte sich zwar die familiäre Situation des Klägers und er übernahm als Erbe
den Mietvertrag seiner Eltern über eine Wohnung, in welcher er schon zuvor ge-
lebt hatte. Indessen erfolgte die Kündigung keineswegs wegen dieser familiären
Veränderung. Es mag sein, dass der Beklagten aus der Untervermietung durch
den Kläger insofern keine nennenswerten Nachteile entstanden, als es sich bei
den Untermietern F., G. und H. um verantwortungsvolle und berufstätige Personen
handelt, welche die Hausordnung respektieren und das Mietobjekt mit Sorgfalt
nutzen. Dies ändert aber nichts daran, dass der Kläger die Sache untervermietete,

- 14 -
ohne die Zustimmung der Beklagten einzuholen oder sie über die Konditionen zu
informieren, und dass er überdies durch die Untervermietung – wie bereits ausge-
führt – einen unzulässigen Gewinn erwirtschaftete. Eine Ungültigkeit der Kündi-
gung gestützt auf Art. 271a Abs. 1 lit. f OR fällt daher ausser Betracht.
(…)“
Aus dem Urteil des Obergerichts NG190016-O vom 5. August 2019 (rechtskräf-
tig; Gerichtsbesetzung: Diggelmann, Katzenstein, Higi; Gerichtsschreiberin Came-
lin-Nagel):
" (…)
III.
Rechtliche Vorbemerkungen
1. Mit der Berufung sind erstinstanzliche Endentscheide anfechtbar (Art. 308
Abs. 1 lit. a ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung nur
zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren min-
destens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO), was hier ohne Weiteres gege-
ben ist (vgl. E. IV.2).
2. Die Berufung ist innert der gesetzlichen Rechtsmittelfrist beim Berufungsge-
richt schriftlich und abschliessend begründet einzureichen. Mit der Berufung kann
die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes durch die Vorinstanz sowie eine un-
richtige Rechtsanwendung der Vorinstanz geltend gemacht werden (Art. 310
ZPO). Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO sind die entsprechenden Beanstandungen
von der Berufung führenden Partei in der Berufungsschrift einzeln vorzutragen und
zu begründen. Fehlt ein Antrag und/oder eine hinreichende Begründung, tritt die
Rechtsmittelinstanz insoweit auf die Berufung nicht ein. Bei der Begründung ihrer
Entscheidung darf sich die Berufungsinstanz auf die wesentlichen Überlegungen
konzentrieren, von welchen sie sich hat leiten lassen.

- 15 -
3.1. Im Berufungsverfahren werden neue Beweismittel nur noch berücksichtigt,
wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht
schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Dies
gilt auch in Verfahren, die erstinstanzlich noch der Untersuchungsmaxime sowie
der Offizialmaxime unterstehen.
3.2. Der Mieter reicht im Nachgang zu seiner Berufung mit "Beweismitteleingabe"
vom 4. Juli 2019 einen aussergerichtlichen Vergleichsvorschlag der Vermieterin
von Ende Dezember 2018 ein. Er führt aus, das Schreiben sei ihm am 5. Januar
2019 per A-Post zugestellt worden. Er habe den Brief ungeöffnet in seinem Ruck-
sack verstaut und vergessen. Er habe den Rucksack nach einem Fuss- und
Beinunfall über Monate nicht benutzt und den Brief erst am 23. Juni 2019 geöffnet.
Das Schreiben habe somit trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz
vorgebracht werden können und sei entsprechend im Berufungsverfahren zu be-
rücksichtigen.
3.3. Wie der Mieter selbst ausführt, ist er seit dem 5. Januar 2019 im Besitz des
erwähnten Schreibens. Auf dem Couvert war der Absender erkennbar. Eine nur
schon einigermassen sorgfältig handelnde Person hätte ein Schreiben, insbeson-
dere ein Schreiben des Vermieters während eines hängigen Kündigungsschutz-
verfahrens, umgehend geöffnet und es jedenfalls nicht so verstaut, dass es wäh-
rend Monaten nicht aufgefunden bzw. vergessen wird. Die Beachtung einer sol-
chen Sorgfalt ist zu erwarten und daher zumutbar. Bei dieser Sorgfalt hätte das
Schreiben daher bereits vor erster Instanz vorgebracht werden können. Dass dies
nicht geschah, ist einzig der Nachlässigkeit des Mieters zuzuschreiben. Im Beru-
fungsverfahren ist das Vorbringen daher verspätet und nicht zu berücksichtigen.
Ohnehin könnte der Mieter aus diesem Schreiben nichts zu seinen Gunsten ablei-
ten. Die Gültigkeit der Kündigung beurteilt sich nach dem Zeitpunkt, in welchem
sie ausgesprochen wurde, hier also März 2018. Der aussergerichtliche Ver-
gleichsvorschlag datiert von "Ende 2018" und damit weit nach der Kündigung.
Dieses nachträgliche – im Rahmen des laufenden Gerichtsverfahrens erfolgte –
Vergleichsangebot hätte daher keinen Einfluss auf die Beurteilung der Gültigkeit
der ordentlichen Kündigung.

- 16 -
IV.
Zur Berufung im Einzelnen
1. Allgemeines
1.1. Die Vorinstanz hat die rechtlichen Grundlagen sowie die Voraussetzungen
der Anfechtbarkeit einer Kündigung wegen Treuwidrigkeit zutreffend dargestellt.
Darauf kann verwiesen werden (vgl. …[MG] E. IV.1.1). Ergänzend und klarstellend
ist jedoch Folgendes anzumerken:
1.2. Die strittige Kündigung ist eine ordentliche Kündigung. Eine ordentliche Kün-
digung ist die regelhafte Art der Auflösung eines unbefristeten Mietvertrages und
setzt deshalb keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter
sind grundsätzlich frei, den Mietvertrag unter Einhaltung der vertraglichen oder
gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Jede formell korrekte ordentliche
Kündigung ist daher grundsätzlich gültige Ausübung eines Gestaltungsrechts. Ei-
ne Schranke in der Ausübung dieses Rechts ergibt sich einzig aus dem Grundsatz
von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die
Kündigung einer der Parteien durch die Gegenpartei anfechtbar, wenn sie gegen
diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR).
Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives,
ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt
oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zuei-
nander stehen. Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte dar-
stellt, genügt nicht; eine solche Härte ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des
Mietverhältnisses relevant (vgl. Art. 272 OR). Es obliegt dem Empfänger der Kün-
digung zu beweisen, dass die Kündigung aus einem verpönten oder ohne schüt-
zenswerten Grund erfolgte. Treuwidrigkeit wird angenommen, wenn der angege-
bene Kündigungsgrund vorgeschoben und der wahre Grund nicht feststellbar ist.
Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf
den Zeitpunkt, in welchem sie ausgesprochen wird. Fällt der Grund, aus welchem
die Kündigung ausgesprochen wurde, in der Folge dahin, wird die Kündigung nicht
nachträglich treuwidrig (vgl. zum Ganzen BGE 138 III 59 E. 2.1. mit Verweis auf

- 17 -
BGE 136 III 190 E. 2; 135 III 112 E. 4.1; 132 III 737 E. 3.4.2; BGer 4A_241/2010
vom 10. August 2010 E. 2.3; 4C.333/1997 vom 8. Mai 1998 E. 3b).
Das Gesetz zählt beispielhaft Gründe auf, bei deren Vorliegen die Kündigung
durch den Vermieter als treuwidrig gilt (Art. 271a OR). Ein solcher Grund liegt na-
mentlich dann vor, wenn die Kündigung ausgesprochen wurde, weil der Mieter
nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht (Art.
271a Abs. 1 lit. a OR). Zu diesen Ansprüchen zählt unter anderem das Recht des
Mieters, die Mietsache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise unter-
zuvermieten (Art. 262 Abs. 1 OR).
1.3.1. Die Vermieterin machte vor Vorinstanz geltend, der erneute Verstoss gegen
die gesetzliche Pflicht zur Einholung der vorgängigen Zustimmung zur Untermiete
in Bezug auf H. habe "das Fass zum Überlaufen gebracht". Nachdem im Mai 2017
diverse Untermieter bekannt gegeben worden seien und man auf die vorgängige
Einholung der Zustimmung hingewiesen habe, sei im Februar 2018 die nächste
Meldung gekommen, ohne vorgängige Mitteilung, ohne Vertrag und ohne Informa-
tionen zur Person. Dies habe nicht mehr toleriert werden können. Der Kläger habe
die Pflicht zur Einholung der Zustimmung systematisch missachtet. Zudem seien
die Untermietbedingungen missbräuchlich gewesen. Berücksichtige man die
Summe all dieser Verfehlungen könne nicht mehr von einem geringfügigen Anlass
zur Kündigung gesprochen werden. Das Vertrauensverhältnis zwischen den Par-
teien sei definitiv zerstört gewesen.
1.3.2. Der Mieter bestritt dies. Er wendete im Wesentlichen ein, er habe eine
grundsätzliche Zustimmung zu Untermietverhältnissen erhalten und es habe kei-
nen Grund gegeben, welchen die Vermieterin dazu berechtigt hätte, die Untermie-
te zu verweigern.
1.3.3. (…) [Zusammenfassung der E. des MG].
1.4. Der Mieter wendet mit der Berufung dagegen im Wesentlichen ein, die Ver-
mieterin habe generell die Zustimmung zur Untermiete erteilt. Deshalb sei er da-
von ausgegangen, über Änderungen der Untermietverhältnisse lediglich Meldung
machen und nicht jedes Mal um Zustimmung ersuchen zu müssen. Zudem hätte

- 18 -
die Zustimmung ohnehin nicht verweigert werden dürfen, da die Untermietbedin-
gungen nicht missbräuchlich gewesen seien. Im Übrigen handele es sich um leich-
te Verletzungen einer geringfügigen Nebenpflicht, weshalb kein erschüttertes Ver-
trauensverhältnis vorliege und die Weiterführung des Mietverhältnisses kaum als
unzumutbar zu qualifizieren sei. Die Kündigung sei missbräuchlich und damit un-
gültig.
1.5. Auf die Einwendungen des Mieters wird im Nachfolgenden einzugehen sein.
Dabei wird zu prüfen sein, ob Pflichtverletzungen des Mieters vorlagen, er mithin
nicht um vorgängige Zustimmung zu den Untermietverhältnissen ersuchte (E. 2)
und missbräuchliche Untermietzinse verlangte (E. 3), und die Vorinstanz gestützt
darauf die Kündigung zu Recht als gültig erachtete (E. 4).
2. Zustimmung zur Untermiete
2.1. Die Vorinstanz erwog, es sei unbestritten, dass der Mieter den Untermietver-
trag mit D. der Verwaltung vorgelegt und um Zustimmung ersucht habe. Ebenfalls
unstrittig sei, dass der Verwalter keine ausdrückliche Erteilung oder Verweigerung
der Zustimmung ausgesprochen habe. Uneinig seien sich die Parteien, was der
Verwalter konkret dazu gesagt habe. Der Mieter mache geltend, er habe nie eine
Antwort auf seine Anfrage erhalten. Einzig als er den Verwalter anlässlich eines
Gesprächs darauf angesprochen habe, habe dieser gesagt, er – der Mieter – wis-
se ja, gegen Untermieter könne man nichts unternehmen. Die Vermieterin habe
ihrerseits angegeben, der Verwalter habe sinngemäss gesagt, dass man nicht
grundsätzlich gegen Untermiete sei, aber dass man die Bedingungen wissen und
vor Abschluss der Verträge die Möglichkeit zur Zustimmung haben wolle. Was der
Verwalter tatsächlich gesagt habe, könne offen gelassen werden, da selbst wenn
den Behauptungen des Mieters gefolgt würde, daraus keine generelle Zustim-
mung für sämtliche weiteren Untermietverhältnisse ungeachtet des Ausmasses
der Untervermietung und der Konditionen abgeleitet werden könne. Selbst wenn
der Verwalter auf Nachfrage des Mieters gesagt haben sollte, gegen eine Unter-
vermietung könne man nichts unternehmen, habe der Mieter daraus höchstens
ableiten können, dass für ein neues Untermietverhältnis, vergleichbar mit demje-
nigen von D., nicht mit einer Verweigerung der Zustimmung hätte gerechnet wer-

- 19 -
den müssen, nicht aber, dass er künftige Untermietverhältnisse überhaupt nicht
mehr vorgängig zur Zustimmung vorlegen müsse, zumal dann nicht, wenn es nicht
bei einem (vergleichbaren) Untermietverhältnis bleibe, sondern neu mehrere ne-
beneinander bestehende Untermietverhältnisse eingegangen werden sollten. Der
Mieter hätte daher auch bei den Untermietverträgen von E., F., G. und H. um Zu-
stimmung ersuchen müssen.
2.2. Der Mieter wendet dagegen zusammengefasst ein, er habe den Untermiet-
vertrag mit D. dem Verwalter unterbreitet und diesen um Gutheissung des Unter-
mietverhältnisses ersucht. Der Verwalter habe zunächst nicht reagiert. Als er ihn
erneut darauf angesprochen habe, habe dieser gesagt: "Sie wissen ja, wir können
gegen Untermieter nichts unternehmen". Diese Reaktion sei als Zustimmung zu
Untermietverhältnissen an sich verstanden worden. Er sei daher mit berechtigtem
Vertrauen davon ausgegangen, dass er Änderungen in den Untermietverhältnis-
sen lediglich melden und nicht um Zustimmung ersuchen müsse. Eine Meldung
müsse genügen, da es der Vermieterin nach den Bestimmungen von Art. 269d
Abs. 3 OR offen stehe, mittels amtlichem Formular die Rücknahme der Zustim-
mung zur Untermiete mitzuteilen. In seiner Annahme sei er ohnehin spätestens
nach einigen Monaten seit der Meldung vom Mai 2017 zu schützen gewesen, da
die Vermieterin trotz Kenntnis der Untermietverhältnisse mitsamt den Bedingun-
gen nie eingeschritten sei.
2.3.1. Der Mieter wiederholt grösstenteils bereits vor Vorinstanz Vorgebrachtes.
So schildert er den Ablauf der Geschehnisse aus seiner Sicht und beharrt auf dem
Standpunkt, dass ihm der Verwalter im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis
von D. gesagt habe, er – der Mieter – wisse ja, gegen Untermieter könne man
nichts unternehmen. Eine Auseinandersetzung mit dem vorinstanzlichen Ent-
scheid findet nicht statt. Insbesondere scheint der Mieter zu übersehen, dass die
Vorinstanz selbst bei einem Abstellen auf seine Ausführungen das Vorliegen einer
grundsätzlichen Zustimmung zur Untermiete verneinte. Wie die Vorinstanz zutref-
fend erwog, kann aus der – bestrittenen – Aussage, dass man gegen Untermieter
nichts unternehmen könne, keine generelle Zustimmung zu Untermietverhältnis-
sen abgeleitet werden. Diese angebliche Aussage stand im Zusammenhang mit

- 20 -
der Genehmigung des Untermietverhältnisses von D. und stellte – sollte sie so
erfolgt sein – einzig in Bezug auf diesen konkreten Untermietvertrag eine Zustim-
mung dar. Unter welchen Voraussetzungen ein Entzug dieser Zustimmung zum
Untermietverhältnis von D. möglich war, muss nicht geprüft werden, da ein solcher
weder geltend gemacht wird noch erfolgte. Zukünftige Mietverhältnisse zu gänzlich
anderen Konditionen waren von der Zustimmung zum Untermietverhältnis mit D.
nicht umfasst, was dem Mieter – entgegen seinen Ausführungen in der Beru-
fungsschrift – sehr wohl bewusst war.
So wies die Vorinstanz mit Fug darauf hin, dass der Mieter selbst ausgeführt
habe, das Untermietverhältnis mit H. nicht gemeldet zu haben, weil er befürchtet
habe, das (Haupt-)Mietverhältnis würde neu geprüft. Dies zeige deutlich, dass sich
der Mieter alles andere als sicher gewesen sei, über eine generelle Zustimmung
der Vermieterin zu jeglichen Untermietverhältnissen unabhängig von deren Art,
Ausmass und Preis zu verfügen. Dagegen wendet der Mieter zwar ein, seine Be-
fürchtung, dass das Mietverhältnis "wieder neu überprüft" würde, habe sich auf die
Situation mit seiner Mutter bezogen. Da diese in Kürze sterben würde, habe er
befürchtet, dass man ihn als Nachfolgemieter nicht berücksichtigen würde. Dies
vermag jedoch nicht zu überzeugen. Einerseits lebte die Mutter des Mieters zum
Zeitpunkt des Einzugs von H. noch, weshalb bereits deshalb kein Anlass zur
Überprüfung des Mietverhältnisses der Mutter bestanden hätte, und andererseits
ist nicht nachvollziehbar, weshalb bei einer angeblich generellen Zustimmung zur
Untermiete die Meldung des Untermietverhältnisses mit H. einen Einfluss auf die
Übertragung des Mietvertrages von der Mutter auf deren Sohn hätte haben sollen.
Mit einer Überprüfung des Mietverhältnisses musste der Mieter – nach seiner An-
sicht – beim Ableben seiner Mutter ohnehin rechnen. Wäre er von einer generellen
Zustimmung zu Untermietverhältnissen ausgegangen, hätte er daher das Unter-
mietverhältnis mit H. ohne Weiteres melden können. Dies tat er aber nicht, was
zeigt, dass er keineswegs von einer generellen Zustimmung der Vermieterin aus-
ging. Eine generelle Zustimmung liesse sich im Übrigen auch nicht nach den
Grundsätzen des Vertrauensprinzips aus der vom Mieter behaupteten Äusserung
des Verwalters herleiten, so sie denn erfolgt wäre: Das vom Mieter behauptete

- 21 -
Verständnis dieser Äusserung wäre im Verständnis eines vernünftigen und korrek-
ten Vertragspartners vielmehr abwegig.
2.3.2. Nach dem Gesagten lag weder eine generelle Zustimmung zur Unter-
vermietung vor, noch ging der Mieter von einer solchen aus. Der Mieter hätte da-
her die Vermieterin für sämtliche weiteren Untermietverhältnisse um Zustimmung
ersuchen müssen, wie es das Gesetz – und im Übrigen auch der Mietvertrag (vgl.
…) – vorsieht (Art. 262 Abs. 1 OR). Dies hat der Mieter unbestrittenermassen nicht
getan. Der Mieter gab die Untermietverhältnisse mit E., F. und G. zwar sieben
bzw. zwei Monate nach deren Einzug bekannt. Um vorgängige Zustimmung er-
suchte er aber nicht. Das Untermietverhältnis mit H. meldete er der Vermieterin
gar nicht. Die Vermieterin erfuhr erst drei Monate später aufgrund eines Schrei-
bens des Bevölkerungsamts davon. Auch die Auszüge von D. und E. meldete der
Mieter nicht.
2.3.3. Dies stellt eine wiederholte Pflichtverletzung des Mieters dar. Es ist nicht
Aufgabe der Vermieterin – wovon der Mieter auszugehen scheint – von sich aus
nachzufragen, wer sich zu welchen Konditionen als Untermieter im Mietobjekt be-
findet. Vielmehr statuiert das Gesetz die Pflicht des Mieters, für Untermietverhält-
nisse vorgängig um Zustimmung des Vermieters zu ersuchen und die Bedingun-
gen der Untermiete bekannt zu geben. Dies tat der Mieter nicht. Ob die ausblei-
bende Reaktion der Vermieterin nach der Meldung der drei Untermietverhältnisse
im Mai 2017 als nachträgliche, stillschweigende Zustimmung gewertet werden
kann – wie der Mieter behauptet –, braucht nicht beantwortet zu werden, da es
nichts daran ändert, dass der Mieter nicht vorgängig um Zustimmung ersuchte,
sondern über das Mietobjekt verfügte, als wäre er der Eigentümer.
3. Missbräuchlicher Untermietzins
3.1. Es ist unbestritten, dass der Mieter von den Untermietern einen Zuschlag auf
ihren Mietzinsanteil von 20.3–24.3% verlangte.
3.2. Die Vorinstanz erachtete diesen Zuschlag als missbräuchlich. Sie erwog,
entgegen der Auffassung des Mieters könne nicht generell eine Pauschale von
20% auf den Untermietzins für Möblierung geschlagen werden. Werde der Ansicht

- 22 -
des Mieters gefolgt, könne – überspitzt ausgedrückt – jeder, der einen Stuhl in ein
Zimmer stelle, für diese Möblierung bei der Berechnung des Untermietzinses 20%
auf den Hauptmietzins schlagen. Der Mieter verkenne daher die Rechtslage, wenn
er geltend mache, beim Aufschlag für die Möblierung käme es auf die konkrete
Ausstattung nicht an. Der Mieter habe keine substantiierten Behauptungen hin-
sichtlich der konkreten Möblierung der einzelnen untervermieteten Zimmer sowie
den damit verbundenen Kosten aufgestellt, weshalb auch der pauschal offerierte
Augenschein als Beweis, dass die Zimmer möbliert durch den Kläger zur Verfü-
gung gestellt worden seien, nicht abzunehmen sei. Abgesehen vom Hinweis, dass
er seinen Untermietern insbesondere neu gekaufte Bettwäsche zur Verfügung ge-
stellt habe, beschränke er sich auf die Aussage, die Zimmer seien "möbliert" bzw.
"teilweise möbliert" gewesen. Einzig hinsichtlich des Zimmers von H. habe er An-
gaben gemacht und gewisse Belege eingereicht. Wobei auch diese Belege ge-
mäss Aussagen des Mieters nur ein Beispiel bzw. Muster seien, da er der Mei-
nung sei, nicht jeden Posten ausweisen zu müssen, weil er mit einer Pauschale
von 20% gerechnet habe. Die Zusatzleistungen des Mieters wie etwa die Möblie-
rung der untervermieteten Zimmer oder die Kosten für den WLAN-Anschluss, die
den jeweiligen Aufschlag von 20% rechtfertigen würden, würden weder substanti-
iert behauptet geschweige denn ausgewiesen, weshalb die verlangten Untermiet-
zinse als missbräuchlich zu betrachten seien.
3.3. Der Mieter wendet mit der Berufung ein, die Untermietbedingungen seien
nicht missbräuchlich und er habe aus den Untermietverhältnissen keinen Gewinn
herausgeschlagen. Der Zuschlag setze sich aus einer Beteiligung an den Ausla-
gen, die ihm für den Kauf neuer Möbel, die Abnutzung alter Möbel und die teilwei-
se Erneuerung der Küchen- und Badinfrastruktur anfielen und aus einem Beitrag
für die Strom- und Internetkosten zusammen. Im Bad hätten ein WC-Sitz, ein
Brausegriff sowie ein Brauseschlauch neu angeschafft werden müssen und für
das Zimmer von H. hätten Einrichtungsgegenstände beschafft werden müssen. Er
habe bereits vor Vorinstanz ausgeführt, ein Bett, Bettwäsche sowie einen Teppich
gekauft zu haben. Ferner habe es einen Bürotisch sowie einen Schrank der Eltern
im Zimmer. Er führe Instandhaltungsarbeiten aus und besorge organisatorische
Angelegenheiten der Untermieter. Der diesbezügliche Zeitaufwand dürfe in finan-

- 23 -
zieller Hinsicht nicht ausser Acht gelassen werden. Seine Auslagen habe er teil-
weise mit Einkaufsquittungen belegt. Frühere Auslagen könne er nicht belegen, da
er die Rechnungen entsorgt habe. Neben einer Parteibefragung habe er aber so-
wohl einen Augenschein als auch die Zeugeneinvernahmen seiner Untermieter
zum Beweis offeriert. Was die Strom- und WLAN-Kosten anbelange, hätte die Vor-
instanz im Zweifel auf eine gerichtsübliche Pauschale abstellen müssen, da
glaubhaft gemacht worden sei, dass diese von sämtlichen Bewohnern anteilsmäs-
sig übernommen worden seien.
3.4. Die Ausführungen des Mieters erfolgen erneut weitgehend losgelöst vom vor-
instanzlichen Entscheid. Dem Argument, dass keine substantiierten Behauptun-
gen zur konkreten Möblierung der einzelnen untervermieteten Zimmer aufgestellt
wurden, hält er nichts entgegen. Weshalb ohne substantiierte Behauptungen Be-
weismittel abzunehmen wären, legt er nicht dar, und es ist solches auch nicht er-
sichtlich. Beweismittel dienen dazu, Behauptungen zu belegen und nicht, Behaup-
tungen aufzustellen. Der Mieter hat es vor Vorinstanz unterlassen, klar darzutun,
weshalb sich der Aufschlag von über 20% für die einzelnen Mietverhältnisse recht-
fertigt. Ein pauschaler Hinweis auf Möblierung, WLAN und Strom genügt den An-
forderungen an die Substantiierungspflicht nicht. Einzig in Bezug auf den Einzug
von H. legte er Kaufbelege vor und machte Ausführungen zur Möblierung des
Zimmers. Diesbezüglich wäre eine Überprüfung des Mietzinses auf seine Ange-
messenheit allenfalls möglich gewesen. Dies ändert aber nichts daran, dass sich
die Zuschläge von 20.3 - 23.7% bei den anderen Mietverhältnissen aufgrund der
Angaben des Mieters nicht auf ihre Angemessenheit überprüfen lassen und daher
mangels gegenteiliger substantiierter Behauptungen von missbräuchlichen Miet-
zinsen auszugehen ist.
3.5. Der Mieter wendet schliesslich ein, der Zuschlag für die Möblierung und den
Innenausbau sei nur zeitlich begrenzt verlangt worden, namentlich bis zur Amorti-
sation der Auslagen im Februar 2018. In den Untermietverträgen ist eine entspre-
chende Mietzinssenkung allerdings nicht vermerkt. Die Vorinstanz führte zudem
zutreffend aus, dass der Mieter die geltend gemachte Senkung der Untermietzinse
der Vermieterin nicht zur Kenntnis brachte und sie somit im Zeitpunkt der Kündi-

- 24 -
gung nichts davon wusste. Dem hält der Mieter nichts entgegen. Im Zeitpunkt der
Kündigung waren der Vermieterin die geänderten Untermietbedingungen nicht
bekannt, was der Mieter zu verantworten hat. Entsprechend haben sie auf die Gül-
tigkeit der Kündigung keinen Einfluss.
3.6. Die Zustimmung zu den Untermietverhältnissen hätte daher zumindest in
Bezug auf E., F. und G. verweigert werden können.
4. Gültigkeit der Kündigung
4.1. Wie erwähnt, erachtete die Vorinstanz die Kündigung gestützt auf diese
Pflichtverletzungen des Mieters als gültig. Sie erwog, in Anbetracht der Pflichtver-
letzungen des Mieters erscheine es nachvollziehbar, dass das Vertrauen der Ver-
mieterin in den Mieter letztlich erschüttert gewesen sei und die Vermieterin zur
ordentlichen Kündigung geschritten sei, als sie durch die Information des Perso-
nenmeldeamts im Februar 2018 erneut von einem Untermietverhältnis erfahren
habe, welches der Kläger wiederum ohne um Zustimmung gefragt zu haben im
November 2017 eingegangen sei.
4.2. Der Mieter wendet dagegen ein, es sei nicht nachvollziehbar, dass das Ver-
trauensverhältnis zerstört sein solle, zumal es sich um leichte Verletzungen einer
vergleichsweise geringfügigen Nebenpflicht handle, weshalb eine Weiterführung
des Mietverhältnisses kaum unzumutbar sei. Zudem sei in Anwendung des Ver-
trauensprinzips von einer Zustimmung der Vermieterin auszugehen, da diese zu
keinem Zeitpunkt um Auskunft über die Untermietkonditionen ersucht habe. Sich
im Nachhinein auf ein zerrüttetes Vertrauensverhältnis zu berufen, sei in höchstem
Masse rechtsmissbräuchlich. Weiter sei mitgeteilt worden, man wolle Familien mit
Kindern den Vorrang geben. Dies lasse starke Zweifel daran aufkommen, dass die
Kündigung tatsächlich im angeblich erschütterten Vertrauensverhältnis gründe.
Die Vermutung, dass es sich dabei um einen vorgeschobenen Grund handle, wer-
de weiter gestützt durch die Tatsache, dass die ordentliche Kündigung erst mehr
als einen Monat nach Kenntnisnahme des Einzugs von H. ausgesprochen worden
sei. Zudem habe er den Eigentümer C2 im Juni 2018 angefragt, zu einem höheren
Mietzins weiter wohnen bleiben zu dürfen. Auf dieses Schreiben habe der Eigen-

- 25 -
tümer geantwortet, man wolle keine Untermieter. Diese Antwort zeige auf, dass es
der Vermieterin einzig darum gegangen sei, generell Untermiete zu unterbinden.
4.3. Wie gezeigt, unterliess es der Mieter, vorgängig die Zustimmung der Vermie-
terin zu vier Untermietverhältnissen einzuholen und er ging auch nicht von einer
generell erteilten Zustimmung aus. Das Bundesgericht entschied bereits, dass
eine Unterlassung der Einholung der vorgängigen Zustimmung im Zusammen-
hang mit einer gesetzmässigen Untervermietung gar eine ausserordentliche Kün-
digung rechtfertigen kann, wenn auch erst nach einer Verwarnung (BGE 134 III
446 E. 2.2). Die Gültigkeit einer ordentlichen Kündigung hängt von weit weniger
strengen Anforderungen ab als eine ausserordentliche; sie darf nur Treu und
Glauben nicht widersprechen. Sie darf also einzig nicht ohne objektives, ernsthaf-
tes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt sein (vgl.
hiervor E. III.1.2. sowie BGE 138 III 59 E. 2.2.2.). Dass die Vermieterin nach der
Mitteilung des Einzugs von H. durch das Personenmeldeamt die systematische
Verletzung der Pflicht zur Einholung der Zustimmung zur Untermiete nicht mehr
akzeptierte, ist objektiv nachvollziehbar. Bereits das genügt zur regelhaften or-
dentlichen Kündigung. Die Vermieterin hat zudem ein berechtigtes, gesetzlich ver-
ankertes Interesse, zu wissen, wer zu welchen Konditionen in ihrem Mietobjekt
lebt. Den Mieter trifft daher die Pflicht, vorgängig um Zustimmung zu ersuchen und
die Untermietbedingungen inklusive Beendigung des Untermietverhältnisses be-
kannt zu geben. Dass die Vermieterin das Verhalten des Mieters eine gewisse Zeit
tolerierte, führt – entgegen der Auffassung des Mieters – nicht dazu, dass eine
Kündigung missbräuchlich wäre (vgl. BGE 134 III 446 E. 2.2.), zumal immer wie-
der neue Pflichtverletzungen des Mieters hinzu traten. Vor dem Hintergrund des
pflichtvergessenen Verhaltens des Mieters mutet sein Vorwurf des Rechtsmiss-
brauchs nachgerade befremdend an und fällt letztlich auf ihn zurück. Der Mieter
übersieht zudem, dass es nicht um eine ausserordentliche Kündigung geht, für
deren Ausübung es eines besonderen Grundes bedarf. Es ist daher hier weder
vorausgesetzt, dass die Fortführung des Mietverhältnisses geradezu unzumutbar
wäre, noch dass die Geltendmachung des Kündigungsgrundes sofort hätte erfol-
gen müssen bzw. durch Zuwarten hätte verwirkt werden können.

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Weshalb die Tatsache, dass die Wohnung zukünftig an Familien mit Kindern
vermietet werden solle, Zweifel am Kündigungsgrund zufolge Pflichtverletzungen
und Zerstörung des Vertrauensverhältnisses wecken soll, ist nicht ersichtlich. Die
Vorinstanz erwog bereits zutreffend, dass die Kündigung primär mit den Pflichtver-
letzungen begründet worden sei. Der Wunsch, die Wohnung an eine Familie zu
vermieten, habe den Entscheid zu kündigen lediglich begünstigt und stehe dem-
nach im Hintergrund. Dem hält der Mieter nichts entgegen. Auch aus dem Schrei-
ben von C2 lässt sich nichts zu Gunsten des Mieters ableiten. Das Schreiben stellt
keine Begründung der Kündigung dar, sondern eine Reaktion auf eine Anfrage
des Mieters auf Weiterführung des Mietverhältnisses zu neuen Konditionen. Allein
die Tatsache, dass die Vermieterin in diesem Schreiben nicht explizit auf die
Pflichtverletzungen und das Vertrauensverhältnis Bezug nahm, führt nicht dazu,
dass von einem vorgeschobenen Kündigungsgrund auszugehen wäre. Vielmehr
ist mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass die Kündigung ausgesprochen
wurde, weil der Mieter wiederholt nicht um Zustimmung ersucht hat und die Zu-
stimmung zu den Untermietverträgen aufgrund der missbräuchlichen Untermiet-
bedingungen hätte verweigert werden können.
4.4. Eine Kündigung aus reiner Schikane und ohne schützenswertes Interesse
lag somit nicht vor, weshalb die Vorinstanz zu Recht von einer gültigen Kündigung
ausging. Die Berufung ist in diesem Punkt abzuweisen.
5. Erstreckung
5.1. Nach dem Gesagten bleibt die Erstreckung des Mietverhältnisses zu prüfen.
Die Vermieterin bot dem Mieter eine definitive Erstreckung des Mietverhältnisses
bis zum 31. März 2021 an. Der Mieter verlangte eine maximale Erstreckung des
Mietverhältnisses.
5.2.1. Der Mieter kann die Erstreckung eines Mietverhältnisses verlangen,
wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge
hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272
Abs. 1 OR). Bei der Beurteilung von Klagen auf Erstreckung ist also vorab zu prü-
fen, ob auf Seiten des Mieters Härtegründe gegeben sind. Fehlt es an solchen,

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fehlt es an der grundlegenden Voraussetzung für eine Erstreckung und es erübrigt
sich, auf Interessen des Vermieters einzugehen, sondern ist die Klage abzuwei-
sen. Kann anderseits eine gewisse Härte dargetan werden, so sind die Interessen
des Mieters den Interessen des Vermieters gegenüberzustellen. Aus dieser Ab-
wägung ist die Dauer der zu gewährenden Mieterstreckung zu ermitteln (vgl. etwa
ZK-HIGI, Zürich 1996, Art. 272 N 90 ff.; SVIT Komm., Das schweizerische Miet-
recht, 3. Aufl., Art. 272 N 15 f.).
5.2.2. Als Härtegründe fallen bei der Miete von Wohnräumen alle konkreten Um-
stände des Einzelfalls in Betracht, die sich für den Mieter (oder seine Familie) in-
soweit nachteilig auswirken, als sie ihn bei der erfolgreichen Suche nach einem
Ersatzobjekt innert der ihm infolge der Vertragsauflösung zur Verfügung stehen-
den Zeit behindern oder ihm die Suche erschweren oder sie gar verhindern (ZK-
HIGI, a.a.O., Art. 272 N 83).
5.2.3. Bei der konkreten Festlegung der Erstreckungsdauer nimmt das erkennen-
de Gericht eine Abwägung der in Rede stehender Interessen vor. Es hat dabei zu
beachten, dass das Ziel der Erstreckung darin liegt, dem Mieter mehr Zeit für das
Finden eines Ersatzobjektes zu geben oder mindestens die Härte zu mildern, die
eine Auflösung des Mietverhältnisses auf den Kündigungstermin mit sich brächte.
Das Gericht verfügt bei der Festlegung der Erstreckungsdauer über ein grosses
Ermessen. Zentral ist, dass es sich nicht von sachfremden Überlegungen leiten
lässt, keine wesentlichen Elemente ausser Acht lässt oder Schlussfolgerungen
zieht, die zu einem Ermessensmissbrauch führen (BGer 4C.343/2004 vom 22.
Dezember 2004 E. 4.1).
5.3. Die Vorinstanz erwog, der Mieter befinde sich anerkanntermassen in einer
schwierigen finanziellen Situation, da ihm aufgrund seines Gesundheitszustands
(bipolare Störung mit schweren depressiven Episoden) monatlich lediglich eine IV-
Rente in der Höhe von Fr. 2'218.– sowie ein weiteres Einkommen von Fr. 156.85
zur Verfügung stehe. Zudem bestehe ein Verlustschein von Fr. 12'951.70 gegen
ihn. Auch die umfangreichen Suchbemühungen zeigten, dass es der Mieter
schwer habe, ein vergleichbares Ersatzobjekt zu finden. Der Umstand allein, dass
der Mieter in dieser Wohnung aufgewachsen sei und insgesamt 33 Jahre dort ge-

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wohnt habe, begründe für sich hingegen noch keine Härte. In der Regel lasse sich
daraus zwar eine Ortsgebundenheit ableiten, welche eine Einschränkung des
Suchradius rechtfertigen könne. Eine solche Ortsgebundenheit mache der Mieter
aber nicht geltend, denn er führe selbst aus, auch ausserhalb der Stadt Zürich
nach einer Ersatzwohnung zu suchen. Zusammenfassend sei festzuhalten, dass
die Kündigung aufgrund der finanziellen Verhältnisse des Mieters eine mittel-
schwere Härte bewirke. Weitere Härtegründe bestünden nicht. Die Interessen der
Vermieterin an einem Auszug auf den Kündigungstermin hin würden diese Härte
für den Mieter nicht aufzuwiegen vermögen, auch wenn der Wunsch nach einem
stabileren künftigen Mietverhältnis durchaus ein erhebliches Interesse an der bal-
digen Beendigung des Mietverhältnisses begründe. Mit der von der Vermieterin
anerkannten Erstreckung bis 31. März 2021 werde der Interessenlage der Partei-
en insgesamt zugunsten des Mieters Rechnung getragen. Der Mieter werde in der
Lage sein, bis zum 31. März 2021 ein Ersatzobjekt zu finden. Eine darüberhinaus-
gehende Erstreckung sei nicht angezeigt.
5.4. Der Mieter wendet dagegen ein, seine persönlichen Umstände, namentlich
sein Alter (59-jährig) und seine bipolare Störung mit schweren depressiven Episo-
den seien bei der Prüfung des Härtefalls bzw. der Bemessung der Erstreckung
nicht berücksichtigt worden. Es sei jedenfalls lediglich die aus dem Gesundheits-
zustand abgeleitete finanzielle Härte erwähnt worden. Dies sei stossend, da die
gesundheitlichen Einschränkungen es ihm schwer machten, eine Wohnung zu
bekommen und sich an einem neuen Ort einzuleben. Im Übrigen habe er sehr
wohl Ortsgebundenheit geltend gemacht, in dem er ausgeführt habe, 33 Jahre in
der Wohnung gelebt zu haben. Allein diese lange Zeitspanne binde eine Person
per se an ihre Umgebung. Es sei zudem aktenkundig, dass er an der Wohnung
hänge. Ein Umzug sei für ihn mit einem unabsehbar grossen, gesundheitlichen
Schaden verbunden. Es sei notorisch, dass ein Umzug in eine neue Umgebung
den depressiven Zustand verstärke, und dass Menschen mit diesem Krankheits-
bild Anpassungsschwierigkeiten aufwiesen. Eine Wohnung zu finden sei in seinem
Alter sehr erschwert. Dies zeigten seine vergeblichen Suchbemühungen. Er suche
kleinste Wohnungen von 1 Zimmer bis zu 2.5-Zimmer. Mit seinem Einkommen
könne er sich einen Mietzins von Fr. 790.– bzw. mit Ergänzungsleistungen einen

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von Fr. 1'200.– leisten. Ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft zu finden, gelinge
ihm in seinem Alter kaum. Die Suche nach einem geeigneten Ersatzobjekt sei
nicht nur erschwert, sondern grenze an Unmöglichkeit.
5.5. Die Ausführungen des – anwaltlich vertretenen – Mieters, wonach sein Ge-
sundheitszustand eine Einschränkung bei der Wohnungssuche darstelle und das
Einleben an einem neuen Ort erschwere, wurden erstmals im Berufungsverfahren
vorgebracht. Weshalb er dies nicht bereits vor Vorinstanz geltend machte, legt er
nicht dar. Damit sind seine Ausführungen im Berufungsverfahren verspätet und es
ist nicht weiter darauf einzugehen. Unzutreffend ist sodann, dass der Mieter vor
Vorinstanz Ortsgebundenheit geltend gemacht haben will. Er führte vor Vorinstanz
zwar aus, 33 Jahre in der Wohnung gelebt zu haben. Er gab aber ebenfalls an,
vorwiegend ausserhalb der Stadt Zürich eine Wohnung zu suchen. Zudem liess er
geltend machen, im ganzen Kanton Zürich und auch im Aargau zu suchen. Er wol-
le nicht zu weit fahren müssen. Die Agglomeration sei aber in Ordnung. Inwiefern
die Vorinstanz vor diesen Hintergrund zu Unrecht davon ausgegangen sein soll,
der Mieter habe keine Ortsgebundenheit geltend gemacht, ist nicht ersichtlich.
Keinen Härtegrund stellt sodann dar, dass dem Mieter die Wohnung viel bedeutet.
Dass der Mieter aufgrund der Kündigung zwangsläufig in eine andere Wohnung
ziehen muss, ist eine unangenehme Konsequenz, die mit einem Domizilwechsel
an sich verbunden ist, erschwert das Finden eines Ersatzobjekts aber nicht. Auch
das Alter des Mieters stellt für sich alleine keinen Härtegrund dar, zumal die Woh-
nungssuche für einen 59-jährigen nicht per se erschwert ist. In Verbindung mit der
finanziellen Situation ist jedoch mit der Vorinstanz von einer mittelschweren Härte
auszugehen. Der Mieter ist gemäss eigenen Ausführungen in der Lage, einen
Mietzins von maximal Fr. 1'200.– pro Monat zu bezahlen. Mit diesem Betrag wird
es ihm möglich sein, bis zum 31. März 2021 eine angemessene Wohnung in der
näheren Umgebung der Stadt Zürich zu finden. Der vorinstanzliche Entscheid,
eine einmalige Erstreckung von 2.5 Jahren zu gewähren, erscheint vor diesem
Hintergrund angemessen. Weitere Gesichtspunkte, die an diesem Ergebnis etwas
zu ändern vermöchten, sind nicht ersichtlich. Die Berufung ist auch in diesem
Punkt abzuweisen.

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Lediglich der Vollständigkeit halber bleibt noch anzufügen, dass auch die
Vorbringen des Mieters, die hier erstmals vorgetragen wurden und unbeachtlich
bleiben, am eben gezeigten Ergebnis auch dann nichts änderten, wenn sie zu be-
rücksichtigen wären. Denn zum einen bliebe unerfindlich, inwieweit der Gesund-
heitszustand des Mieters diesen so in den Suchbemühungen einschränkte, dass
zweieinhalb Jahre nicht ausreichten. Zum anderen hätte die Erschwernis beim
Einleben an einem anderen Ort mit den üblichen Folgen einer Kündigung, nämlich
dem Wohnungswechsel, nichts zu tun, was durch die Erstreckung gemildert wer-
den könnte. Es läge insoweit keine Härte im Sinne des Gesetzes vor.
(…)“
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbehör-
de des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2019, 29. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw J. Mosele, Leitende Gerichtsschreiberin;
Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident