zh_bezirksgericht_zuerich · MJ230036-L · 2024-05-13 · de
ZMP 2025 Nr. 12: (Ordentliche) Kündigung wegen wirtschaftlichen Eigenbedarfs.


ZMP 2025 Nr. 12
Art. 271 OR; Art. 271a Abs. 1 lit. b OR; Art. 261 Abs. 2 lit. a OR; Art. 271a Abs.
3 lit. a OR. (Ordentliche) Kündigung wegen wirtschaftlichen Eigenbedarfs.
Der Umstand, dass die Vermieterin vor ihrer Kündigung mit der Mieterin Verhand-
lungen über eine Reduktion der Mietfläche zum Zwecke der Deckung des Bedarfs
der Muttergesellschaft geführt hat, lässt die Kündigung nicht als unzulässige Än-
derungskündigung erscheinen und macht diese auch sonst nicht zur missbräuch-
lichen.
Im Kontext einer ordentlichen Kündigung ist es belanglos, dass die Vermieterin
den Ausdruck «Eigenbedarf» in erkennbarer Weise für eine Kündigung im Inte-
resse einer Muttergesellschaft verwendet hat, auch wenn ein solcher Bedarf nicht
ausreichen würde, um am gesetzlichen Vertragsübergang beim Eigentümerwech-
sel eine Kündigung zu ermöglichen oder eine Sperrfrist zu durchbrechen.
Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MJ230036-L vom 13. Mai 2024 (OG-Ent-
scheid im Anschluss; Gerichtsbesetzung: Altieri, Reller, Heusser; Gerichtsschrei-
ber Kohler):
«(…)
I. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1. Sachverhalt
1.1 Die Klägerin mietete per 1. Januar 1989 die Geschäftsräumlichkeiten im
2. Stock der Liegenschaft an der N.-strasse x in Zürich. Nach dem Tod des dama-
ligen Eigentümers ging die Liegenschaft an einen Erben. Mit diesem schloss die
Klägerin am 17. April 1996 einen neuen Mietvertrag ab, welcher sodann am 1. Ok-
tober 2013 angepasst wurde. Es wurde ein monatlicher Nettomietzins von
Fr. 4'966.– zuzüglich einer Akontozahlung von Fr. 100.– für die Nebenkosten ver-
einbart. Die Beklagte erwarb die Liegenschaft im Jahr 2015, wodurch das Mietver-
hältnis unverändert vom damaligen Eigentümer auf sie überging. Infolge von Re-
novationsarbeiten zog die Klägerin anschliessend vom 2. Stock in den 1. Stock
derselben Liegenschaft um.

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1.2 Das Mietobjekt umfasst sechs Büros, ein kleines Zimmer bzw. eine Abstell-
kammer sowie eine Veranda. Die Beklagte wird zu 100% von der A. AG gehalten,
welche ihren Sitz ebenfalls am Ort des Mietobjekts, an der N.-strasse x in Zürich
hat. B. ist Geschäftsführer beider Gesellschaften und zudem Mitglied des Verwal-
tungsrats sowie Alleinaktionär der A. AG.
1.3 In den Jahren 2019 bis 2023 führten die Klägerin und die Beklagte schriftliche
Korrespondenz und mündliche Gespräche betreffend das Mietverhältnis.
1.4 Mit amtlichem Formular vom 28. September 2022 kündigte die Beklagte das
Mietverhältnis mit der Klägerin auf den 31. März 2023. Als Begründung gab sie
«Eigenbedarf der Räumlichkeiten. (Gemäss diversen Besprechungen)» an.
2. Prozessgeschichte
2.1 Mit Eingabe vom 25. Oktober 2022 (Datum Poststempel) machte die Klägerin
das vorliegende Verfahren bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich anhän-
gig. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 17. Januar 2023 konnte zwi-
schen den Parteien keine Einigung erzielt werden. Das Verfahren wurde im Ein-
vernehmen mit den Parteien zwecks Führung aussergerichtlicher Vergleichsge-
spräche bis Ende Februar 2023 sistiert. Da innert dieser Frist keine Mitteilung über
eine aussergerichtliche Einigung erfolgte, wurde der Klägerin mit Beschluss vom
14. März 2023 die Klagebewilligung erteilt, welche ihr am 21. März 2023 zugestellt
wurde.
2.2 Mit Eingabe vom 26. April 2023 (Datum Poststempel) reichte die Klägerin
fristgerecht vorliegende, begründete Klage beim Mietgericht Zürich ein. Mit Be-
schluss vom 4. Mai 2023 wurde der Beklagten das Doppel der Klage samt Beila-
gen zugestellt, der Klägerin Frist zur Leistung des Kostenvorschusses im Umfang
von Fr. 8'840.– angesetzt sowie die Prozessleitung an den Mietgerichtspräsiden-
ten delegiert. Die Klägerin leistete den Kostenvorschuss fristgerecht am 9. Mai
2023. Mit Verfügung vom 11. Mai 2023 wurde der Beklagten Frist zur schriftlichen
Stellungnahme angesetzt. Da innert Frist keine Stellungnahme der Beklagten er-
folgte, wurden die Parteien in Absprache mit ihren Rechtsvertretern am 28. Juli
2023 zur Hauptverhandlung auf den 16. November 2023 vorgeladen. Anlässlich
derselben erstatten die Parteien ihre Parteivorträge. Mit Präsidialverfügung vom

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15. Februar 2024 wurde das Verfahren für spruchreif erklärt. Die Urteilsberatung
erfolgte am 13. Mai 2024.
II. Prozessuales
1. Zuständigkeit
Das Mietgericht des Bezirks Zürich ist als Kollegialgericht zur Behandlung der vor-
liegenden Streitsache örtlich und sachlich zuständig, handelt es sich doch um eine
Streitigkeit aus einem Mietverhältnis für in Zürich gelegene Geschäftsräume mit
einem Streitwert von mehr als Fr. 30'000.– (Art. 33 ZPO; § 21 GOG i.V.m.
§ 26 GOG).
2. Verfahrensart
Die Streitigkeit ist im vereinfachten Verfahren zu behandeln (Art. 243 Abs. 2
lit. c ZPO). Das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest (Art. 247
Abs. 2 lit. b Ziff. 1 i.V.m. Art. 243 Abs. 1 ZPO). Es beschränkt sich allerdings da-
rauf, bei der Feststellung des Sachverhalts und der Beweiserhebung mitzuwirken.
Grundsätzlich ist es Sache der Parteien, das Tatsächliche substantiiert vorzutra-
gen und die dazugehörigen Beweismittel zu nennen, doch hat das Gericht – be-
sonders bei nicht anwaltlich vertretenen Parteien – durch Belehrungen und Befra-
gungen darauf hinzuwirken, dass der relevante Sachverhalt vorgetragen bzw. er-
gänzt wird (BGE 141 III 569 E. 2.3.1; BGE 139 III 13 E. 3.2; BGE 125 III 231 E. 4a;
BSK ZPO-MAZAN, 3. Aufl., Art. 247 N 4; KUKO ZPO-FRAEFEL, 3. Aufl., Art. 247 N 6
f.). Es ist nicht die Aufgabe des Gerichts, den Sachverhalt und die Beweismittel an
Stelle der Parteien zu erforschen. Die gerichtliche Untersuchungspflicht ersetzt die
Mitwirkungspflicht der Parteien nicht (BGE 141 III 569 E. 3.2.1 ff.; BSK ZPO-MA-
ZAN, a.a.O., Art. 247 N 11; KUKO ZPO-FRAEFEL, a.a.O., Art. 247 N 8). Die soziale
Untersuchungsmaxime dient in erster Linie zum Ausgleich eines Machtgefälles
zwischen den Parteien oder bei ungleichem Knowhow (Laie gegen anwaltlich ver-
tretene Partei). Wenn sich jedoch – wie vorliegend – zwei anwaltlich vertretene
Parteien gegenüberstehen, darf und soll sich das Gericht wie in einem ordentli-
chen Prozess zurückhalten (BGE 141 III 569 E. 2.3.1; vgl. insb. BBl 2006 7221 ff.,
S. 7348; Urteile des Bundesgerichts 4A_674/2016 vom 20. April 2017 E. 2.1;
4A_387/2016 vom 26. August 2016 E. 4.1; 4A_46/2016 vom 20. Juni 2016

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E. 7.1.2; 5A_2/2013 vom 6. März 2013 E. 4.2, je m.w.H.; BK ZPO II-KILLIAS, 1. Aufl.
2012, Art. 247 N 30 ff.; ZK ZPO-HAUCK, 3. Aufl. 2016, Art. 247 N 31 ff.; KUKO
ZPO-FRAEFEL, a.a.O. Art. 247 N 8 ff.; BSK ZPO-MAZAN, a.a.O., Art. 247 N 13 ff.),
und es ist nicht seine Aufgabe, im Falle der ungenügenden Behauptung und Sub-
stantiierung aus den Akten selbst den Prozessstoff zusammenzutragen. Die ge-
richtliche Fragepflicht im ordentlichen Prozess greift, wenn das Vorbringen einer
Partei unklar, widersprüchlich, unbestimmt oder offensichtlich unvollständig ist
(Art. 56 ZPO). Die soziale Untersuchungsmaxime hat auch ein erweitertes Noven-
recht zur Folge. Neue Tatsachen können bis zum Beginn der Urteilsberatung vor-
getragen werden (Art. 229 Abs. 3 ZPO). Dies gilt erst dann nicht mehr, wenn das
Gericht – wie hier – die Phase der Urteilsberatung einleitet, indem es das Verfah-
ren für spruchreif erklärt («garder la cause à juger», vgl. BGE 144 III 394 E. 4.3;
BGE 143 III 272 E. 2.3.2 = Pra 2018 Nr. 5; BGE 142 III 413 E. 2.2.5; BGE 138 III
788 E. 5 = Pra 2013 Nr. 53).
III. Wesentliche Parteistandpunkte
1. Standpunkt der Klägerin
Die Klägerin bringt im Wesentlichen vor, dass die Beklagte seit dem Jahr 2019
beabsichtige, den Mietvertrag einseitig zu ihren Lasten zu ändern, indem die Klä-
gerin einen Teil des Mietobjekts abgeben solle. Nach den gescheiterten Verhand-
lungen habe die Beklagte das Mietverhältnis unversehens gekündigt, um die Klä-
gerin hinsichtlich weiterer Verhandlungen unter Druck zu setzen und die Vertrags-
änderung zu erzwingen. Dabei habe die Beklagte ihre Forderungen mit der Zeit
abgewandelt respektive massiv gesteigert. Zunächst habe sie mit der Klägerin le-
diglich über die Nutzung eines einzelnen kleinen Büros sprechen wollen. Nach der
Kündigung habe die Beklagte die Abgabe von mehreren grossen Büros sowie da-
raufhin noch einen stark erhöhten Mietzins gefordert. Somit sei die Klägerin unter
Kündigungsdruck vor die Wahl gestellt worden, aus den gemieteten Geschäftsräu-
men auszuziehen oder die Forderungen der Beklagten zu akzeptieren, mitunter
der Abgabe eines wesentlichen Büroteils unter gleichzeitiger Erhöhung des Miet-
zinses um rund 50%. Dass tatsächlich Druck bestanden habe, zeige die Reaktion
der Klägerin, welche sich bereit erklärt habe, über die von der Beklagten geforder-

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ten und für sie einzig nachteiligen Vertragsänderungen zu verhandeln. Die Kläge-
rin sei bereit gewesen Zugeständnisse zu machen, was die mangelhafte Kommu-
nikation und die Steigerung der Forderungen durch die Beklagte jedoch verhindert
hätten. Eine gemeinsame Büronutzung habe die Klägerin nie gutgeheissen. So-
dann begründe die Beklagte die Kündigung zwar mit ihrem Eigenbedarf. Dabei
handle es sich aber um den Bedarf der A. AG. Diese sei eine eigenständige juris-
tische Person bzw. eine Drittperson und könne keinen Eigenbedarf der Beklagten
begründen. Die Beteiligungsverhältnisse oder die Verteilung der Aktien seien dies-
bezüglich nicht erheblich. Das Vorgehen der Beklagten sei daher alles andere als
schonungsvoll und die gesuchte Lösung einzig für die Beklagte gut gewesen.
2. Standpunkt der Beklagten
Die Beklagte hingegen bringt insbesondere vor, die Kündigung nicht ausgespro-
chen zu haben, weil die Klägerin ihren Forderungen nicht nachgekommen sei oder
um diesen Forderungen Nachdruck zu verleihen. Der Kündigungsgrund liege viel-
mehr darin, dass die Beklagte mehr Platz für ihre Mitarbeitenden brauche. Auf-
grund des langjährigen guten Verhältnisses und weil B. nicht das ganze Mietobjekt
benötigt habe, sei nicht einfach eine Kündigung ausgesprochen worden. Stattdes-
sen habe er mit der Klägerin zunächst versucht, eine einvernehmliche Lösung zu
finden, worüber man drei Jahre verhandelt habe und schliesslich gescheitert sei;
wobei die Verhandlungen während der Corona-Pandemie teilweise stillgestanden
seien. Im Rahmen dieser Gespräche hätten jeweils beide Parteien versucht, ihre
Interessen bestmöglich wahrzunehmen. Die Beklagte benötige mindestens zwei
zusätzliche Büros. Die Bürosituation und der Bedarf der Beklagten würden sich
jedoch nicht immer gleich gestalten. Zu Beginn der Verhandlungen 2019 habe sie
lediglich ein Büro benötigt und später sodann zwei Büros. Während der Corona-
Pandemie habe sie vorübergehend weniger Bedürfnis nach zusätzlicher Büroflä-
che gehabt. Sie bestreitet, dass B. die Klägerin habe einschüchtern oder bedrän-
gen wollen. Es sei ihm unangenehm gewesen, die Klägerin mit seinem Bedürfnis
nach mehr Raum zu konfrontieren. Nach den jahrelangen Verhandlungen habe
die Beklagte schliesslich festgestellt, dass eine gemeinsame Nutzung der Räum-
lichkeiten nicht möglich sei, weshalb die Kündigung ausgesprochen worden sei.

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Die Kündigung sei sodann erfolgt, weil eine Teilkündigung unzulässig sei. Der Be-
klagten dürfe es nun nicht zum Nachteil gereichen, dass sie vor der Kündigung ein
rücksichtsvolles Vorgehen gewählt und eine einvernehmliche Lösung angestrebt
habe. Zudem sei der Eigenbedarf ausgewiesen. Die Beklagte sei zu 100% die
Tochtergesellschaft der A. AG, welche wiederum zu 100% im Eigentum von B.
stehe. Alle Mitarbeitenden würden jeweils für beide Gesellschaften arbeiten. Der
Grund für diese Konzernstruktur liege einzig darin, dass die Beklagte eine FINMA-
Bewilligung benötige, welche die A. AG innehabe. Die A. AG betreibe die Vermö-
gensverwaltung, welche Gewinn und Gebühren generiere. Diese Gebühren wür-
den sodann durch die Beklagte verwaltet, weil hierfür Stempelsteuern und anderen
Abgaben geleistet werden müssten. Auf den Gewinn der Kundengelder, welche
die A. AG verwalte, seien die Stempelsteuer und andere Abgaben nicht geschul-
det. Es handle sich bei der A. AG folglich nicht um eine Drittperson im technischen
Sinn. Für B. seien beide dasselbe und nur steuertechnisch betrachtet handle es
sich um zwei verschiedene Gesellschaften.
3. Bemerkung
Auf die Ausführungen der Parteien wird im Folgenden nur soweit eingegangen, als
diese für den Entscheid von Belang sind. Dies gilt namentlich für Argumente, die
in der vorstehenden Zusammenfassung nicht enthalten sind sowie insbesondere
für den Inhalt der zwischen den Parteien geführten Korrespondenz und Gespräche
betreffend das Mietverhältnis.
IV. Materielles
1. Gültigkeit der Kündigung
1.1 Unbefristete Mietverträge können von beiden Parteien unter Wahrung der
vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen und Kündigungstermine gekün-
digt werden (Art. 266a Abs. 1 OR). Für eine gültige Kündigung bedarf es dabei
keines spezifischen Grundes (BGE 142 III 91 E. 3.2.1). Die geltende Kündigungs-
freiheit wird einzig durch den Grundsatz von Treu und Glauben eingeschränkt
(Art. 271 Abs. 1 OR). Ein Verstoss gegen Treu und Glauben liegt vor, wenn die
Kündigung ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse erfolgt

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oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem erheblichen Missverhältnis zu-
einander stehen. Zu beachten sind zunächst die aus dem allgemeinen Gebot zum
Handeln nach Treu und Glauben entwickelten Kriterien. Es ist zu fragen, ob auch
ein vernünftiger und korrekter Vertragspartner in der gleichen Situation zur Kündi-
gung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl. 2020,
Art. 271/271a N 3 f.; CHK-HULLIGER, 4. Aufl. 2023, Art. 271-271a OR N 3; SVIT-
Komm.-FUTTERLIEB, 4. Aufl. 2023, Art. 271 N 22 und 28; MPra-THANEI, 10. Aufl.
2022, S. 887 ff.; ZK-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2022, Art. 271 OR N 10 ff. und 56;
KUKO OR-BLUMER, 1. Aufl. 2014, Art. 271/271a N 6).
1.2 Art. 271a OR konkretisiert und erweitert die Grundnorm von Art. 271 OR. Der
Katalog anfechtbarer Kündigungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz weit
eher von positiven Loyalitätskriterien und vom Sozialschutzgedanken ausgeht
denn vom negativ geprägten Missbrauchsbegriff (BGE 131 III 33 E. 3.2). Massge-
blich sind selbstverständlich auch die Kriterien, die in Zusammenhang mit dem
Verbot (offensichtlichen) Rechtsmissbrauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt
worden sind, wobei Offensichtlichkeit in Art. 271 OR gerade nicht vorausgesetzt
wird. Anfechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schikanösen Kündigungen
auch solche, die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder schonungsloser
Rechtsausübung sind. Nicht jedes Interessenmissverhältnis genügt allerdings für
eine Ungültigerklärung einer Kündigung. Nach der Konzeption des Gesetzes bleibt
es grundsätzlich bei der Kündigungsfreiheit und es ist daher nicht zu beanstanden,
wenn die kündigende Partei ihr eigenes Interesse über diejenigen der gekündigten
Partei stellt, solange jenes Interesse nur auch tatsächlich vorhanden ist. Das Ge-
setz kennt denn auch keinen Katalog gültiger Kündigungsgründe (BSK OR I-WE-
BER, a.a.O., Art. 271/271a N 1 ff.; ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 271a OR N 10 f.;
CHK-HULLIGER, a.a.O., Art. 271-271a OR N 2 ff.; SVIT-Komm.-FUTTERLIEB, a.a.O.,
Art. 271, N 1 und 18 ff.; MPra-THANEI, a.a.O., S. 901 ff.; KUKO OR-BLUMER, a.a.O.,
Art. 271/271a N 7).
1.3 Massgeblich sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Kündigung (BGE 142 III
91 E. 3.2.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_435/2021 vom 14. Februar 2022
E. 3.1.3; KUKO OR-BLUMER, a.a.O., Art. 271/271a N 16). Dabei obliegt es dem
Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die tatsächlichen Voraussetzungen

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für einen Verstoss gegen Treu und Glauben gegeben sind, mithin darzutun dass
die Kündigung ohne schützenswerten oder gar aus einem verpönten Grund er-
folgte; der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen und
die Kündigung auf Ersuchen hin zu begründen (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR und Art. 8
ZGB; BGE 145 III 143 E. 3.1; 138 III 59 E. 2.1; 135 III 112 E. 4.1). Da es sich beim
Grundsatz von Treu und Glauben um einen Rechtsbegriff handelt, sind diejenigen
Tatsachen zu beweisen, die auf einen Verstoss gegen diesen Grundsatz schlies-
sen lassen (Urteil des Bundesgerichts 4A_345/2007 vom 8. Januar 2008 E. 2.4.3).
Die kündigende Partei ist an die von ihr gegebene Begründung der Kündigung
grundsätzlich gebunden (Urteil des Bundesgerichts 4A_342/2007 vom 2. Novem-
ber 2007 E. 2.2.1) und muss den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft machen
(Urteil des Bundesgerichts 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E. 2.4.1). Zwar
ist die Begründung der Kündigung nicht Gültigkeitserfordernis. Sie kann insbeson-
dere noch während des Verfahrens geliefert, ergänzt oder präzisiert werden. Auf
der faktischen Ebene hat die Begründungsobliegenheit jedoch oft eine zentrale
Bedeutung: Wird im Laufe des Verfahrens ein ganz anderer Grund genannt als
noch in der Kündigung selbst, oder bleibt der angegebene Grund vage und pau-
schal, obwohl der kündigenden Partei nähere Angaben bei Ernsthaftigkeit des ge-
nannten Motivs möglich sein müssten, so kann dies ein Indiz dafür bilden, dass
die Kündigung ohne schützenswertes Interesse erfolgt ist (BGE 143 III 344 E.
5.3.3-4).
1.4 Eigenbedarf
1.4.1 Zur Kategorie zulässiger Kündigungen gehört diejenige, die der Vermieter
damit begründet, er wolle die Mietsache für sich oder nahe Verwandte oder Ver-
schwägerte verwenden. Ist ein solcher Eigenbedarf dringend, vermag er selbst
eine Sperrfrist zu durchbrechen (Art. 271a Abs. 3 lit. a OR). Dabei kann nicht jeder
Wunsch nach einer Eigennutzung als relevanter Eigenbedarf betrachtet werden.
Nicht schützenswert ist eine unvernünftige Eigennutzungsabsicht, die einem er-
heblich überwiegenden Interesse der Mieterseite am Fortbestand des Mietverhält-
nisses gegenüber steht. Eine Kündigung ist sodann missbräuchlich, wenn sich der
geltend gemachte Eigenbedarf als blosser Vorwand erweist (Urteile des Bundes-

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gerichts 4A_241/2010 vom 10. August 2010 E. 2.3 sowie 4A_297/2010 vom 6. Ok-
tober 2010 E. 2.1). Umgekehrt hält der ernsthafte Bedarf des Vermieters nach ei-
ner Eigennutzung in aller Regel auch dann stand, wenn seitens des Mieters von
einer erheblichen Härte auszugehen ist. Eine solche kann allenfalls mit einer Er-
streckung aufgefangen werden (vgl. Art. 272 OR; BGE 138 III 59 E. 2.1).
1.4.2 Ist der Vermieter eine juristische Person, muss sich der Eigenbedarf auf das
Erreichen des Gesellschaftszweckes der juristischen Person beziehen. Ein Eigen-
bedarf eines Aktionärs ist kein Eigenbedarf im Sinne der gesetzlichen Bestimmun-
gen (BGE 142 III 336 E. 5.2.2.2 f.; 132 III 737 E. 3.4; Urteil des Bundesgerichts
4C.139/2000 vom 10. Juli 2000 E. 2b). Dabei ist allerdings zu beachten, dass im
Allgemeinen nicht nur ein solcher einen legitimen Kündigungsgrund bildet. Der
Wunsch, die Sache einer Person zu überlassen, die dem Vermieter aus bestimm-
ten Gründen näher steht als der Mieter, erweist sich grundsätzlich als legitimer
Kündigungsgrund, soweit nicht ausnahmsweise, d.h. wegen einer laufenden
Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. d und e bzw. Abs. 2 OR oder im Rahmen einer
ausserordentlichen Kündigung nach Erwerb der Mietsache während einer festen
Vertragsdauer gemäss Art. 261 Abs. 2 lit. a OR, ein technischer bzw. gesetzlicher
Eigenbedarf für eine gültige Kündigung erforderlich ist (vgl. ZMP 2018 Nr. 11).
1.5 Änderungskündigung (Art. 271a Abs. 1 lit. b OR)
1.5.1 In Art. 271a Abs. 1 lit. a-c und f OR werden bestimmte Kündigungsmotive
als treuwidrig definiert (sachlicher Kündigungsschutz). Einer davon ist die sog. Än-
derungskündigung im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. b OR, welche durch den Ver-
mieter ausgesprochen wird, weil er eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten
des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will. Die Bestimmung hin-
dert die Parteien nicht daran, kraft der Vertragsfreiheit jederzeit eine Änderung des
Vertragsinhalts auch während des Mietverhältnisses zu vereinbaren. Sie bezweckt
jedoch, dass der Mieter, als schwächere Vertragspartei, ohne Kündigungsdruck
mit dem Vermieter über eine allfällige Vertragsänderung verhandeln kann und
nicht vor die Wahl gestellt wird, entweder die Mieträume zu verlassen oder die
Vertragsänderungen zu seinem Nachteil zu akzeptieren. Die Kündigung darf dazu
dienen, das Mietverhältnis mit dem bisherigen Mieter zu beenden, nicht aber dazu,
seine Verhandlungsposition im Hinblick auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses

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zu schwächen (BGE 115 II 83 E. 4c; 115 II 484 E. 2c; 113 II 387; 106 IV 69; ZMP
1991 Nr. 18; BBI 1985 I 1389, S. 1459; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 271/271a N
8 f. und 14 ff.; SVIT Komm.-FUTTERLIEB, a.a.O., Art. 271a N 18; MPra-THANEI,
a.a.O., S. 905; CHK OR-HULLIGER, a.a.O., Art. 271-271a N 8; ZK OR-HIGI/BÜHL-
MANN, a.a.O., Art. 271a N 71; ZIHLMANN, Das Mietrecht, 2. Aufl. 1995, S. 212 f.).
1.5.2 Die Anwendung von Art. 271a Abs. 1 lit. b OR setzt insbesondere voraus,
dass der Versuch zur Durchsetzung der Vertragsänderung das entscheidende
Kündigungsmotiv darstellt. Mit anderen Worten ist eine Kündigung missbräuchlich,
wenn die gesamten Umstände zeigen, dass es dem Vermieter zur Hauptsache um
die Durchsetzung der Änderung ging. Ebenfalls vorausgesetzt wird, dass zwischen
der Kündigung und dem Willen des Vermieters, eine einseitige Vertragsänderung
zulasten des Mieters durchzusetzen, ein direkter Kausalzusammenhang besteht
(BGE 115 III 83 E. 4c;114 II 79; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 271/271a N 14 f.;
ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 271a N 86 ff.; MPra-THANEI, a.a.O., S. 906;
CAMALO, Die missbräuchliche Kündigung der Miete von Wohnräumen, Diss. 1993,
S. 238; ZIHLMANN, a.a.O., S. 192; SVIT Komm.-FUTTERLIEB, a.a.O., Art. 271a
N 18 ff.).
2. Würdigung im konkreten Fall
2.1 Eigenbedarf?
2.1.1 Die Beklagte begründete die Kündigung vom 28. September 2022 mit dem
«Eigenbedarf der Räumlichkeiten. (Gemäss diversen Besprechungen)». Sie führt
aus, mehr Räumlichkeiten für mindestens zehn Mitarbeitenden zu benötigen, wel-
che sowohl für die Beklagte wie auch für die A. AG arbeiten würden. Die Klägerin
bringt hierzu vor, dass es sich um den Bedarf der A. AG handle, welche eine ei-
genständige juristische Person bzw. Drittperson sei und deshalb keinen Eigenbe-
darf der Beklagten begründen könne. Bei der Beklagten bestehe ohnehin kein Be-
darf nach mehr Büroräumlichkeiten.
2.1.2 Entscheidend ist, dass es hier nicht um eine ausserordentliche Kündigung
wegen Eigenbedarfs gemäss Art. 261 Abs. 2 lit. a OR oder Art. 271a Abs. 3 lit. a
OR geht, sondern vielmehr um eine ordentliche Kündigung gemäss Art. 266a OR,

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welche mit «Eigenbedarf der Räumlichkeiten. (Gemäss diversen Besprechun-
gen)» begründet wurde. Eine solche setzt keinen besonderen Kündigungsgrund
voraus. Zwar ist fraglich, ob es sich beim vorgebrachten Bedarf nach Eigennut-
zung ausschliesslich um denjenigen der Beklagten handelt. Indessen ändert selbst
die Annahme, dass der Bedarf nach mehr Büroräumlichkeiten nicht (nur) bei der
Beklagten selbst, sondern (auch) bei der A. AG vorliegt, nichts am Ergebnis. Der
Klägerin ist insofern zuzustimmen, als dass in diesem Fall der von der Beklagten
angegebene Kündigungsgrund nicht einen «Eigenbedarf» im Sinne des Gesetzes
darstellt, handelt es sich bei der A. AG doch um die Muttergesellschaft der Beklag-
ten und damit um eine eigenständige juristische Person. Der als Kündigungsgrund
angegebene Eigenbedarf ist vorliegend allerdings nicht technisch, sondern wirt-
schaftlich zu verstehen. Für ein wirtschaftliches Verständnis spricht, dass sich die
Beklagte und die A. AG als faktische und wirtschaftliche Einheit auffassen. Dass
diese beiden Gesellschaften in ihrer Geschäftstätigkeit bzw. Zweckerreichung auf-
einander abgestimmt sind, wird auch von der Klägerin nicht bestritten. Viel eher
zeigt bereits die von der Klägerin eingereichte Korrespondenz, dass diese enge
Verflechtung der beiden Gesellschaften auch ihr bewusst sein musste. So verwen-
deten sowohl B. wie auch dessen Assistentin C. im E-Mail-Verkehr mit der Klägerin
durchgehend und ausschliesslich die Signatur der A. AG, was von der Klägerin
soweit ersichtlich nie in Frage gestellt wurde. Ganz im Gegenteil fällt auf, dass die
Klägerin in den von ihr selbst aufgestellten und eingereichten Voraussetzungen für
die Büroteilung lediglich von «A.» spricht, ohne zwischen der Beklagten und ihrer
Muttergesellschaft zu unterscheiden. Dasselbe gilt für die Gesprächsnotizen der
Klägerin bezüglich der Büroteilung (…; vgl. zum Ganzen auch nachfolgend E.
2.2.2).
2.1.3 Soweit die Beklagte daher die Kündigung sinngemäss damit begründet, das
Mietobjekt für ihre Geschäftstätigkeit nutzen zu wollen bzw. mit dem Bedarf nach
Eigennutzung, ihren eigenen Angaben nach aber nicht zwischen den Geschäfts-
tätigkeiten der Mutter- und Tochtergesellschaft unterscheidet und auch im E-Mail-
Verkehr mit der Klägerin stets im Namen der Muttergesellschaft aufgetreten ist,
kann sie sich nicht ausschliesslich auf ihr eigenes Interesse berufen, sondern
schliesst mitunter auch jenes der A. AG als ihre Muttergesellschaft mit ein. Die
Verbundenheit innerhalb eines Konzerns kann jedoch nicht als Form von naher

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Verwandtschaft betrachtet werden, denn von einer solchen kann nur bei natürli-
chen Personen gesprochen werden. So kann eine Kündigung durch eine Aktien-
gesellschaft wegen des Bedarfs ihres Aktionärs (und damit auch wegen des Be-
darfs einer Konzernmutter) zwar keinen Eigenbedarf im Sinne des Gesetzes dar-
stellen, aber dennoch ein grundsätzlich legitimes Vermieterinteresse. Insofern die
Auffassung der Klägerin, wonach es letztlich keine Rolle spiele, dass an beiden
Gesellschaften dieselbe Person berechtigt sei und wie die Aktien verteilt seien,
gerade nicht zutrifft. Entgegen der Auffassung der Klägerin ist vorliegend sehr wohl
von einem legitimen Kündigungsgrund auszugehen. Da vorliegend für eine gültige
ordentliche Kündigung nicht zwingend ein Eigenbedarf im Sinne der gesetzlichen
Bestimmungen vorliegen muss, erweist sich nebst dem eigentlichen Bedarf nach
Eigennutzung auch der Wunsch der Beklagten, die Sache überdies ihrer Mutter-
gesellschaft zu überlassen, die ihr aufgrund erwähnter wirtschaftlicher Verbunden-
heit näher steht als die Klägerin, grundsätzlich als legitimer Kündigungsgrund.
Selbst die Wahl eines neuen Vertragspartners verstösst hierbei nicht gegen Treu
und Glauben, ist m.a.W. legitim (Urteil des Bundesgerichts 4A_19/2016 vom 2.
Mai 2017, in MRA 4/17 S. 214 E. 2.1).
2.2 Vereinbarkeit des angegebenen Kündigungsgrundes mit dem Grundsatz von
Treu und Glauben
2.2.1 Ein geltend gemachter Eigenbedarf ist geeignet, die Kündigung als gültig
erscheinen zu lassen. Als klassisches Vermieterinteresse an einer Kündigung ver-
fügt dieser Kündigungsgrund wie erwähnt selbst gegenüber einer Härte des Mie-
ters über ein erhebliches Gewicht und bewirkt eine kürzere Erstreckung als die
meisten anderen Kündigungsgründe. Weil er als innere Tatsache schwer überprüf-
bar ist, ist er auch geeignet, den Mieter von einer Klage auf Kündigungsschutz
abzuhalten. Die Verwendung des Begriffs «Eigenbedarf» bei der Begründung ei-
ner Kündigung kann jedoch zu deren Aufhebung führen, wenn damit eine mit Treu
und Glauben nicht in Einklang zu bringende Absicht verbunden ist (BGE 132 III
737 E. 3.5). Wie alle Willenserklärungen ist daher auch die vorliegende Kündigung
ihrerseits nach Treu und Glauben auszulegen. Dabei ist nicht auf die unrichtige
Bezeichnung oder Ausdruckweise abzustellen, die der Vermieter allenfalls gewählt
hat. Entscheidend ist, wie die Klägerin die Äusserungen der Beklagten aufgrund

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der gesamten Umstände verstehen musste und durfte (Art. 18. Abs. 1 OR; vgl.
dazu BGer 4A_19/2016 vom 2. Mai 2017 E 2.2, in MRA 4/17 S. 214 ff.; ZMP 2018
Nr. 11) Es ist zu prüfen, ob für die Mieterin bei Erhalt der Kündigung erkennbar
war, dass der angegebene Kündigungsgrund auf einer wirtschaftlichen Betrach-
tungsweise beruht bzw. dass die Vermieterin mit der Verwendung des Begriffs des
«Eigenbedarf» nicht einen solchen im gesetzlichen Sinne gemeint hat.
2.2.2 Betrachtet man nun die ausgesprochene Kündigung und ihre Vorge-
schichte, so ging dieser unbestritten ein längerer Austausch zwischen der Klägerin
und B. sowie C. voraus. Auf diesen nahm die Beklagte in der Kündigung dann
auch explizit Bezug, begründete sie diese doch mit «Eigenbedarf der Räumlich-
keiten. (Gemäss diversen Besprechungen)», womit sie klar zu erkennen gab, dass
der aufgeführte Kündigungsgrund vor dem Hintergrund ebendieser Besprechun-
gen zu verstehen ist. Die Parteien sind sich einig, dass B. mit dem Thema Raum-
bedarf das erste Mal im Jahr 2019 an die Beklagte herangetreten ist. In seiner E-
Mail an die Klägerin vom 27. März 2020 gabt er unter anderem an, dass sie Anfang
Woche noch ihr künftiges Mietverhältnis klären müssten, wobei er sich in Raumnot
befinde und vorläufig nur ein kleines Arbeitszimmer benötige. Den Raumbedarf
begründete B. indem er seine Raumnot anführte, ohne zu präzisieren, ob es sich
dabei konkret um den Bedarf der Beklagten oder denjenigen der A. AG handelte.
Wie in der gesamten nachfolgenden Korrespondenz verwendete B. auch in dieser
E-Mail ausschliesslich die Signatur der A. AG. In seiner Antwort vom 31. März
2020 gab [der] Präsident des Verwaltungsrates D. der Klägerin an, dass die Klä-
gerin zum Schluss gekommen sei, dass sie ihm gerne ein Büro zur Benutzung
überlasse, wobei sie die Details am besten persönlich nach Beendigung der
Corona-Krise oder am Telefon besprechen sollten. Im Folgenden stand die Be-
klagte hauptsächlich mit C. im Kontakt, wobei auch sie ausschliesslich im Namen
der A. AG auftrat. Bei C. handelt es sich um die Assistentin von B. (vgl. Prot. S. 7),
mit dieser Funktionsbezeichnung wird sie auch auf der Homepage der A. AG unter
der Rubrik «Team» aufgeführt. Im Handelsregister ist sie als Zeichnungsberech-
tigte mit Kollektivunterschrift zu zweien der A. AG verzeichnet, wogegen sie im
Auszug der Beklagten nicht eingetragen ist. Auch in der gesamten Korrespondenz
zwischen ihr und der Klägerin wird hinsichtlich des Raumbedarfs nie präzisiert, ob
dieser bei der Tochter- oder der Muttergesellschaft bzw. bei beiden anfällt. So

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schrieb die Klägerin beispielsweise in ihrer E-Mail vom 10. Juni 2022 mit dem Be-
treff «Einzug Mitarbeiter A.» an C.: «[…] Wie gestern mitgeteilt, können wir im Mo-
ment euren Mitarbeiter nicht aufnehmen. [D.] ist in den Ferien und will dabei sein
wenn euer Mitarbeiter kommt.[…]». Wohlgemerkt richtete die Klägerin ihre Nach-
richten und Verhandlungsangebote damit jeweils direkt an C., eine Mitarbeiterin
der A. AG. Es wird ohne Weiteres ersichtlich, dass die Beklagte und ihre Mutter-
gesellschaft, wie von der Beklagten anlässlich der Hauptverhandlung vom 16. No-
vember 2023 erläutert, auch im Kontakt mit der Klägerin als faktische und wirt-
schaftliche Einheit operierten und von der Klägerin auch als solche Einheit wahr-
genommen wurden. Eine Differenzierung wurde von beiden Parteien nie vorge-
nommen. Vor diesem Hintergrund konnte und durfte die Klägerin die von der Be-
klagten auf dem dafür vorgesehenen Formular versandte Kündigung vom 28. Sep-
tember 2022 vernünftigerweise nur so verstehen, dass der als Grund angegebene
Eigenbedarf nicht technisch bzw. Sinne des Gesetzes, sondern wirtschaftlich zu
verstehen war. Sie wusste und musste davon ausgehen, dass das Bedürfnis nach
weiteren Räumlichkeiten über die Beklagte hinaus auch bei ihrer Muttergesell-
schaft, der A. AG, mit Sitz am Ort des Mietobjekts, bestand. Eine treuwidrige Ab-
sicht der Beklagten ist demnach nicht ersichtlich.
2.2.3 An der Ernsthaftigkeit des geltend gemachten Kündigungsgrundes gibt es
sodann keine vernünftigen Zweifel. Der beweisbelasteten Klägerin ist es nicht ge-
lungen, die glaubhaften Vorbringen der Beklagten hinsichtlich ihres Kündigungs-
motivs umzustossen. Wie die Parteien anlässlich der Hauptverhandlung vom
16. November 2023 auf Fragen nach Art. 56 ZPO übereinstimmend ausführten,
stehen im 1. und 2. Stock der Liegenschaft des Mietobjekts mit jeweils gleichem
Grundriss grundsätzlich sechs vollwertige Büros zu Verfügung. Die Beklagte führte
aus, zum Kündigungszeitpunkt zehn Festangestellte sowie eine Studentin bzw.
einen Studenten auf Stundenlohnbasis beschäftigt zu haben, für welche der Platz
in den Büroräumlichkeiten im 2. Stock der Liegenschaft nicht mehr ausgereicht
habe. Sie brauche mindestens zwei zusätzliche Büros. Die Büros im 2. Stock seien
grundsätzlich immer belegt, mindestens acht bis neun Mitarbeitende seien immer
im Haus. Dies sei auch der Grund, weshalb derzeit die Abstellkammer von C. als
kleines Büro genutzt werde und zudem, im Sinne einer Notlösung, in der Wohnung
von B., im 3. Stock der Liegenschaft, ein Büro sowie ein grosses Sitzungszimmer

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eingerichtet worden seien. Falls einmal ein Mitarbeitender nicht im Haus sei, dann
nehme er einen externen Termin war, was im Geschäftsleben üblich sei. Diese
Angaben decken sich einerseits mit dem Internetauftritt der A. AG, wo inkl. B. und
C. zehn Angestellte bildlich aufgeführt sind, sowie andererseits mit dem Handels-
registerauszug der A. AG, wo B. als Mitglied des Verwaltungsrates und Geschäfts-
führer, die sechs Vermögensverwalter als Direktoren sowie C. als Zeichnungsbe-
rechtigte eingetragen sind. Die Klägerin vermag die diesbezüglichen Darstellun-
gen der Beklagten nicht infrage zu stellen, beschränkt sie sich doch darauf, den
Eigenbedarf der Beklagten lediglich pauschal und gänzlich unsubstantiiert zu be-
streiten. So sehe man am Morgen jeweils denselben Mitarbeiter der Beklagten. B.
und C. würden jeweils nur selten gesichtet. Damit kommt sie weder ihrer Behaup-
tungs- noch ihrer Substantiierungslast genügend nach. Sie bestreitet weiter, dass
die Beklagte in den genannten Räumlichkeiten neun bis zehn Mitarbeitende be-
schäftige, schliesst aber bemerkenswerterweise nicht aus, dass es sich gegebe-
nenfalls um Mitarbeitende der A. AG handeln würde. Für die Richtigkeit des von
der Beklagten geltend gemachten Kündigungsgrundes spricht zudem auch der
Umstand, dass die Wohnung im 3. Stock der Liegenschaft nicht zu Wohnzwecken
genutzt wird, sondern darin ein Büro sowie ein Sitzungszimmer eingerichtet wur-
den, was von der Klägerin nicht bestritten wird. Auch dies zeigt, dass die Räum-
lichkeiten im 2. Stock der Liegenschaft der Beklagten bzw. ihrer Muttergesellschaft
offensichtlich nicht genügend Platz für sämtliche Mitarbeitenden der Beklagten
bzw. ihrer Muttergesellschaft bieten. Im Übrigen geht es nicht an, den Bedarf der
Beklagten damit zu bestreiten, dass B. auf die Wohnung im 3. Stock der Liegen-
schaft – aus welchen Gründen auch immer – nicht angewiesen sei, muss ein Be-
darf nach Büroräumlichkeiten doch sicherlich nicht mit einer zu Wohnzwecken vor-
gesehenen Wohnung gedeckt werden. Wie ausgeführt, steht es dem Vermieter im
Rahmen seiner Vertrags- und Kündigungsfreiheit grundsätzlich offen, ein Mietver-
hältnis ordentlich aufzulösen, um über das Mietobjekt anderweitig zu verfügen. So-
weit die Klägerin hierzu noch vorbringt, dass die Beklagte die Wohnung nicht aus
Not nutze und auf die Nutzung dieser Wohnung nicht angewiesen sei, verkennt sie
damit, dass es eben gerade an ihr gelegen wäre, Elemente zu benennen und zu
beweisen, welche die Vorbringen der Beklagten tatsächlich als unglaubhaft er-
scheinen liessen. Nicht zuletzt stellt auch die Vorgeschichte zur Kündigung ein

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weiteres gewichtiges Element für die Richtigkeit des angegebenen Kündigungs-
grundes dar. Die Parteien sind sich einig, dass der Raumbedarf von B. erstmals
im Jahr 2019 thematisiert wurde. Den Bedarf nach einem zusätzlichen kleinen Ar-
beitszimmer wiederholte er sodann am 27. März 2020 schriftlich. Im März 2022
hat B. in einem Gespräch erneut angefragt, ob die Klägerin der Beklagten das
kleine Büro zur Verfügung stellen könne, bevor am 9. Juni 2022 C. in den von der
Klägerin gemieteten Räumlichkeiten erschienen war, in der Absicht das kleine
Büro auszumessen und einzurichten. Die über einen langen Zeitraum wiederhol-
ten und beharrlichen Anfragen nach einem zusätzlichen Büroraum sprechen für
die Ernsthaftigkeit des angegebenen Kündigungsgrunds, namentlich die Raumnot
der Beklagten bzw. ihrer Muttergesellschaft. Auch begründet die Beklagte die Un-
terbrechungen in den Verhandlungen mit der Klägerin nachvollziehbar mit dem
insbesondere während der Corona-Pandemie wechselnden Bedarf nach Räum-
lichkeiten. Es ist nicht ersichtlich noch wird von der Klägerin in irgendeiner Weise
dargelegt, welche anderen Gründe oder Interessen – als eben der Bedarf nach
mindestens einem zusätzlichen Büroraum – die Beklagte über einen solchen lan-
gen Zeitraum verfolgt haben soll. Die Parteien sind sich überdies einig, dass bis
zum Kündigungszeitpunkt am 28. September 2022 jeweils ausschliesslich die Ab-
gabe von Büroräumlichkeiten Inhalt dieser Verhandlungen war. Der Beklagten ist
es daher gelungen, den Kündigungsgrund plausibel darzulegen und für dessen
Richtigkeit sprechende Elemente aufzuzeigen, wogegen die Klägerin es gänzlich
unterlassen hat, andere Kündigungsmotive der Beklagten zu benennen und zu
beweisen (zur Änderungskündigung siehe nachfolgend E. 2.3). Die beabsichtigte
Nutzung des Mietobjekts im 1. Stock der Liegenschaft durch die Beklagte und die
A. AG erscheint sodann angesichts des ausgewiesenen Bedarfs weder unglaub-
haft noch unvernünftig. Damit kann die Beklagte folglich einen legitimen Kündi-
gungsgrund darlegen und lässt diesbezüglich kein Raum für vernünftige Zweifel.
2.2.4 Das Vorgehen der Beklagten kann sodann entgegen der Auffassung der
Klägerin nicht als Fall einer schonungslosen Rechtsausübung gewertet werden.
Die geführte Korrespondenz und der lange Zeitraum, in dem zwischen den Par-
teien immer wieder verschiedene Lösungen und Möglichkeiten besprochen wur-
den, zeigen klar, dass die Beklagte als Vermieterin auch versuchte eine für die

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Klägerin als Mieterin weniger einschneidende Lösung als die Kündigung des Miet-
verhältnisses zu finden. Dies, obwohl sie mit dem ausgewiesenen Raumbedarf
über einen legitimen Kündigungsgrund und damit ein schützenswertes Interesse
an der Verfügung über das Mietobjekt besass. Der Beklagten ist es vorliegend
gerade zugute zu halten, dass sie die Klägerin sehr früh über die Raumnot infor-
mierte und dieser wiederholt Angebote zur Weiterführung des Mietverhältnisses
machte, anstatt unmittelbar die für die Klägerin einschneidende Massnahme einer
Kündigung in Betracht zu ziehen.
2.2.5 Im Ergebnis ist festzuhalten, dass der Auffassung der Klägerin, wonach der
angegebene Kündigungsgrund und die Kündigung im Sinne von Art. 271 Abs. 1
OR missbräuchlich sein sollen, nicht gefolgt werden kann. Die Beklagte verfügt
über einen echten und legitimen Kündigungsgrund.
2.3 Änderungskündigung Art. 271a Abs. 1 lit. b OR
2.3.1 Die vorstehenden Ausführungen zeigen zugleich die Haltlosigkeit der übri-
gen Einwendungen der Klägerin gegen die Gültigkeit der Kündigung auf, denn
wenn nach Treu und Glauben von einem Motiv auszugehen ist, welches auch ei-
nen vernünftigen und korrekten Vermieter zur Kündigung zu veranlassen geeignet
war, schliesst dies auch einen verdeckten verpönten Grund aus:
2.3.2 Die vorliegende Kündigung stellt denn auch keine Änderungskündigung im
Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. b OR dar. Aus den vorstehenden Ausführungen zur
Kündigung vom 28. September 2022 geht bereits eindeutig hervor, dass der Be-
darf nach Büroräumlichkeiten für die Beklagte das hauptsächliche Kündigungsmo-
tiv darstellte. Ebenso bildeten ausschliesslich diese Raumnot und die damit zu-
sammenhängenden Modalitäten einer Aufteilung von Räumlichkeiten im Mietob-
jekt der Klägerin, welche zur Deckung des Bedarfs notwendig gewesen wären, das
Thema jener Korrespondenz, welche der ausgesprochenen Kündigung voranging.
Der Klägerin wurde von Beginn an mitgeteilt, dass ein Bedarf an weiteren Räum-
lichkeiten besteht, spätestens indem B. in seiner E-Mail vom 27. März 2020 explizit
die Raumnot anführte. Dies war auch der Klägerin bewusst, als sie sich in der
Folge und nach anfänglicher Ablehnung zwischenzeitlich bereit erklärte, zumin-
dest probeweise einen Mitarbeitenden bei sich aufzunehmen bzw. der Beklagten

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ein Büro zur Verfügung zu stellen. Unter Berücksichtigung der gesamten Um-
stände, welche zur Kündigung führten, und insbesondere der Vorgeschichte wird
klar, dass das entscheidende Motiv der Beklagten für die Kündigung der geltend
gemachte Eigenbedarf und nicht die Durchsetzung einer Vertragsänderung war.
Wobei bei dieser Ausgangslage auch offenbleiben kann, ob eine vom Vermieter
vorgeschlagene Änderung bzw. Reduzierung der Mietfläche unter gleichzeitiger
Herabsetzung des Mietzinses überhaupt als einseitige Vertragsänderung angese-
hen werden muss (vgl. …, wo die Beklagte vorbrachte, dass es nie die Idee war,
dass das Büro von der Klägerin gratis abgegeben werde, da der Mietzins entspre-
chend der verringerten Fläche reduziert worden wäre). Der Beklagten wäre es wie
gesagt, frei gestanden, den Mietvertrag ordentlich aufzulösen, zumal sie mit dem
Raumbedarf über ein objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse be-
sass. Der legitime angegebene Kündigungsgrund als hauptsächliches Motiv
schliesst sodann eine verpönte Änderungskündigung aus. Der Auffassung der Klä-
gerin, wonach eine Änderungskündigung vorliege, selbst wenn Eigenbedarf be-
stünde, kann demnach nicht gefolgt werden.
2.3.3 Daran ändert auch der von der Klägerin vorgebrachte Umstand nichts, wo-
nach die Beklagte ihre Forderungen betreffend die abzugebenden Räumlichkeiten
mit der Zeit angepasst bzw. gesteigert habe. Wie die Beklagte überzeugend gel-
tend macht und ohne dass die Klägerin dazu stichhaltige Einwände vorbringt, lag
der Grund für den wechselnden Bedarf nach zusätzlichen Büroräumen in den Ver-
änderungen im Personalbestand der Beklagten. Die Veränderung im Personalbe-
stand und das damit wechselnde Bedürfnis nach Geschäftsräumlichkeiten liegen
im Rahmen des ordentlichen Geschäftsgangs eines jeden Unternehmens. Dies gilt
umso mehr, als vorliegend ein Zeitraum von zwei bis drei Jahren berücksichtigt
wird. Der Umstand, dass die Beklagte die Klägerin über den jeweils aktuellen oder
gesteigerten Bedarf informierte, ist ihr entgegen den klägerischen Ausführungen
zugute zu halten und spricht ebenfalls für das vorstehend erwähnte milde Vorge-
hen der Beklagten zur Vermeidung einer Kündigung. Darüber hinaus stimmen die
angepassten Raumanfragen mit der Darstellung der Personalbestandsänderun-
gen durch die Beklagte überein, weshalb damit zugleich auch ein allfällig vorge-
schobener Kündigungsgrund ausgeschlossen werden kann. Unbestritten ging es

- 19 -
der Beklagten bis zur Kündigung des Mietverhältnisses ausschliesslich um die Ab-
gabe von Räumlichkeiten. Das Motiv, der (Eigen-)Bedarf, blieb stets dasselbe.
2.3.4 Was schliesslich die Behauptung der Klägerin angeht, die Beklagte habe
versucht die Klägerin als Mieterin unter Druck zu setzen, um eine Reduktion der
Mieträume bei gleichzeitiger Erhöhung des Mietzinses zu erreichen und sich mit
einem veränderten und für sie wesentlich schlechteren Mietvertrag abzufinden,
kann ihr ebenfalls nicht gefolgt werden. Eine Kündigung und die damit einherge-
hende Beendigung des Mietverhältnisses können für jeden Mieter eine Betroffen-
heit sowie Schwierigkeiten und Unannehmlichkeiten zur Folge haben und so beim
Mieter zu einer Drucksituation führen. Zumindest der zeitliche Druck des Mieters
wird dabei durch das Instrument der Erstreckung aufgefangen. Ausser Betracht
fallen dabei jene nachteiligen Umstände, welche nicht durch Zeitablauf gelindert
werden (vgl. BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272 N 3; ZK OR-HIGI/BÜHLMANN,
Art. 272, a.a.O., N 86 f.). Vorliegend gilt es jedoch zu beachten, dass die Beklagte
wie ausgeführt weder ein verpöntes Ziel verfolgte noch sich verpönter
oder verwerflicher Mittel bediente. Ganz im Gegenteil äusserte sie von Beginn an
ihr Unbehagen im Zusammenhang mit ihrer Anfrage nach einem zusätzlichen Bü-
roraum. B. schrieb zwar unter anderem, dass es ihm nicht leicht falle, «da Druck
aufzusetzen», verwies aber zugleich auf die Raumnot. Die Nachricht ist in ihrem
Gesamtkontext daher nur so zu verstehen, dass sich die Beklagte zu diesem Zeit-
punkt eben tatsächlich in Raumnot befand und es ihr mit ihrem Anliegen ernst war.
Es wurde jedoch weder in dieser E-Mail noch in der folgenden Korrespondenz je-
mals die Kündigung des Mietverhältnisses angedroht. Vielmehr ist in diesen Ver-
handlungen der Versuch der Beklagten zu sehen im Interesse beider Parteien, die
Kündigung des Mietverhältnisses – als logische Konsequenz ihres Raumbedarfs
– zu vermeiden. Die Kündigung nachträglich als Teil oder Folge eines zuvor ge-
scheiterten Durchsetzungsversuchs zu bezeichnen, ist deshalb geradezu wider-
sprüchlich. Offensichtlich hatten beide Parteien ein Interesse an der Weiterführung
des langjährigen, freundschaftlichen Mietverhältnisses. Die Klägerin wollte zu glei-
chen Konditionen im Mietobjekt verbleiben, wogegen die Beklagte nur eines Teils
des Mietobjekts bedurfte. Es macht bei einer solchen Ausgangslage demnach ab-
solut Sinn, vor einer ordentlichen Kündigung das Gespräch mit der Gegenpartei

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zu suchen und eine für beide passende Lösung zu finden, zumal eine Teilkündi-
gung nicht zulässig ist. Und obwohl es lediglich aber immerhin beim gescheiterten
Versuch blieb, hätte eine einvernehmliche Lösung nicht nur die Kündigung und
damit auch jene Umstände einer Kündigung verhindert, welche mit einer Erstre-
ckung beseitigt werden können, sondern darüber hinaus auch jene Unannehmlich-
keiten und Folgen abgewendet, welche durch Zeitablauf nicht gemildert werden
können. Der Versuch der Klägerin, nach dem Scheitern dieser Gespräche der Be-
klagten nun dieses Vorgehen entgegenhalten zu wollen, namentlich auszuführen,
sie habe sich in einer Drucksituation befunden und damit die Missbräuchlichkeit
der Kündigung begründen zu wollen, erweist sich nach dem Gesagten als untaug-
lich.
2.3.5 Ebenso wenig ergibt sich eine Änderungskündigung aus der Tatsache, dass
die Beklagte nach der ausgesprochenen Kündigung weitere Verhandlungslösun-
gen diskutierte und unter anderem einen höheren Mietzins aufbrachte. Die Erhö-
hung des Mietzinses wurde erst nach der Kündigung sowie wenige Tage vor der
Schlichtungsverhandlung thematisiert und erfolgte im Rahmen von Vergleichsge-
sprächen hinsichtlich eines neuen Mietvertrages zwischen den Parteien. Zudem
führten die Parteien selbst nach der Schlichtungsverhandlung vom 17. Januar
2023 im Einvernehmen noch weitere Vergleichsgespräche, weshalb das Verfah-
ren sistiert wurde. Wie bereits aufgezeigt wurde mit der Kündigung durch die Be-
klagte als Vermietern ausschliesslich das Ziel verfolgt, den Bedarf an weiteren
Räumlichkeiten abzudecken. Eine (einseitige) Erhöhung des Mietzinses war we-
der für die vorliegende Kündigung kausal noch viel weniger kann sie als deren
Hauptgrund bezeichnet werden. Der Vorschlag einen höheren Mietzins zu bezah-
len, ohne jedoch Bürofläche abzugeben, kam sodann von der Klägerin. Die Ableh-
nung dieses Angebots durch die Beklagte unterstreicht nur nochmals, das es ihr
um die Deckung ihres Raumbedarfs ging und nicht darum, dass Mietverhältnis
einseitig und zu Lasten der Klägerin abzuändern. Die Gespräche scheiterten, da
man sich hinsichtlich der Abgabe von Büroräumlichkeiten bis zum Schluss nicht
einigte.
2.3.6 Nach den vorstehenden Erwägungen ist die Auffassung der Klägerin nicht
zu teilen, dass die Kündigung gegen Art. 271a Abs. 1 lit. b OR verstosse und dass

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die Beklagte damit ein Musterbeispiel einer unzulässigen Änderungskündigung
geschaffen habe. Nach Berücksichtigung sämtlicher Umstände bewegte vorlie-
gend hauptsächlich der Bedarf an weiteren Räumlichkeiten die Beklagte zur Kün-
digung. Es handelt sich dabei um das entscheidende Kündigungsmotiv, welches
geeignet war auch einen vernünftigen und korrekten Vermieter zur Kündigung zu
veranlassen. Folglich erweist sich die Kündigung vom 28. September 2022 auf den
31. März 2023 als gültig und die Klage ist in diesem Punkt abzuweisen.
3. Erstreckung
3.1 Standpunkt der Klägerin
Bezüglich der Erstreckung führte die Klägerin aus, dass eine Vertragsbeendigung
für sie eine nicht zu rechtfertigende Härte zur Folge hätte. Eine Beendigung des
Mietvertrages ohne Erstreckung zwänge die Klägerin voraussichtlich zur umge-
henden Geschäftsaufgabe. Die beiden Verwaltungsräte der Klägerin seien in fort-
geschrittenem Alter, wollten das Geschäft jedoch noch einige Jahre weiterführen
und hätten hierzu ein aufwändiges FINMA-Bewilligungsverfahren durchlaufen.
Müsste die Klägerin die Liegenschaft nach so vielen Jahren verlassen und den
Betrieb an einem anderen Standort mit allen erforderlichen Investitionen wieder
aufnehmen, würde dies eine unzumutbare und nicht praktikable Zäsur für die Klä-
gerin und deren Organe bedeuten. Insbesondere würde ein solcher Neustart, so-
fern überhaupt möglich, sehr lange Zeit sowie hohe finanzielle Aufwendungen be-
anspruchen. Weiter beruhe die Vermögensverwaltung auf den persönlichen Be-
ziehungen und Vertrauensverhältnissen zwischen den Verwaltungsräten und ihren
Klienten. Die langjährigen Kunden würden die Klägerin stark mit ihrem seit jeher
bestehenden, vertrauten Sitz an der N.-strasse x in Zürich verbinden. Müsste die
Klägerin diese Räumlichkeiten plötzlich und ohne nachvollziehbaren Grund ver-
lassen, würde dies bei den Kunden zu Irritationen und damit einhergehend zu ei-
nem Kundenverlust führen. Die Klägerin sei insofern in mehrerer Hinsicht stark
ortsgebunden. Zudem finde im Jahr 2024 eine erste grosse Revision der Klägerin
nach den neuen FINMA-Regeln statt, was durch einen Umzug übermässig er-
schwert würde. Sodann mangle es an Ersatzobjekten, weil es in der Umgebung
keine verfügbaren und vergleichbaren Objekte geben würde. Aufgrund der aus-

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sichtsreichen Kündigungsanfechtung sei es der Klägerin jedoch ohnehin nicht zu-
zumuten, vor dem diesbezüglichen Entscheid Suchbemühungen zu unternehmen.
Zudem habe die Klägerin im Mietobjekt vollmöblierte Büros und einen Sicherheits-
raum samt Kommunikationsstruktur sowie einen Zugang zu den Depots der Ban-
ken eingerichtet. Selbst wenn ein geeignetes Ersatzobjekt gefunden würde, wäre
ein Umzug mit massiven Aufwand, Gewinnausfall sowie einem Kundenverlust ver-
bunden. Schliesslich brachte die Klägerin vor, dass sich eine Erstreckung von
sechs Jahren rechtfertige und die Folgen der Vertragsbeendigung gemildert wür-
den, indem die Klägerin ihre Geschäftstätigkeit geordnet beenden oder weiterfüh-
ren könnte.
3.2 Standpunkt der Beklagten
Diesbezüglich bestritt die Beklagte, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für
die Klägerin die Geschäftsaufgabe und einen damit einhergehenden Kundenver-
lust zur Folge hätte. Darüber hinaus erhelle nicht, was eine Revision durch die
FINMA mit dem Umzug zu tun habe. Ein vollmöbliertes Büro stelle kein Härtegrund
dar, zumal der Umzug vom 2. in den 1. Stock problemlos möglich gewesen sei. Es
gebe sehr wohl freie Büroräumlichkeiten. Die Klägerin habe aber schlicht nach
keinem Ersatzobjekt gesucht und habe dies auch nicht vor. Zudem verfüge B. über
mehrere Liegenschaften, wovon eine als Büro vermietet werde. Die Klägerin be-
absichtige aufgrund der beantragten langen Erstreckungsdauer das Geschäft
noch weiterzuführen. Deshalb sei von einer länger andauernden Geschäftstätig-
keit auszugehen und die Klägerin könne nicht vorbringen, dass sich ein Umzug
nicht lohnen würde. Bei der Klägerin handle es schliesslich um eine finanziell gut
aufgestellte Vermögensverwalterin, die keine finanzielle Härte geltend mache. Die
von der Klägerin dargelegten Umstände würden allesamt keine Härtegründe dar-
stellen, liessen sie sich doch durch eine Erstreckung auch nicht mildern. Die Klä-
gerin gehe es einzig darum, noch möglichst lange im Mietobjekt zu bleiben, wofür
die Erstreckung nicht da sei. Die Beklagte hingegen verfüge über ein ausgewiese-
nes Bedürfnis nach mehr Räumlichkeiten. Sie habe Mitarbeitende behelfs- und
übergangsweise in der Wohnung von B. untergebracht, weshalb ihre Situation
keine Erstreckung zulasse.
3.3 Grundlagen

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Nach Art. 272 Abs. 1 und Art. 272b Abs. 1 OR kann ein Mieter die Erstreckung des
Mietverhältnisses für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre verlangen, wenn
die Beendigung der Miete für ihn eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interes-
sen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Im Rahmen der Höchstdauer kann
das Gericht eine oder zwei Erstreckungen gewähren. Es entscheidet nach Ermes-
sen, mithin nach Recht und Billigkeit (Art. 4 ZGB), ob das Mietverhältnis zu erstre-
cken ist, und wenn ja, für welche Dauer. Das Gericht hat eine Abwägung der Inte-
ressen vorzunehmen und den Zweck der Mieterstreckung zu berücksichtigen, der
insbesondere darin besteht, dem Mieter Zeit für die Suche von Ersatzräumlichkei-
ten einzuräumen. Gleichberechtigt daneben steht aber auch das alternative Ziel,
(andere) nachteilige Folgen der Vertragsbeendigung zu mildern (BGE 142 III 336
E. 5.3.1; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272 N 3; ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O.,
Art. 272 N 86 f.). Es obliegt dem Gericht, alle Umstände des Einzelfalls zu berück-
sichtigen, wie zum Beispiel die Dauer des Mietverhältnisses, die persönlichen und
wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten sowie die Verhält-
nisse auf dem örtlichen Markt für Geschäftsräume (Art. 272 Abs. 2 OR; BGE 136
III 190 E. 6; 135 III 121 E. 2; 125 III 226 E. 4b; Urteil des Bundesgerichts
4A_452/2010 vom 22. November 2010 E. 3; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272
N 3a ff.; ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 272 93 ff.). Die gewöhnlichen mit ei-
nem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten stellen – wie schwerwiegend sie
auch sein mögen – keine Umstände im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR dar, weil sie
mit jeder Kündigung verbunden sind und durch eine Erstreckung des Mietverhält-
nisses nicht abgewendet, sondern lediglich hinausgezögert werden können. Eine
Mieterstreckung rechtfertigt sich nur, wenn damit unter Berücksichtigung der Um-
stände eine Milderung der Folgen der Kündigung in dem Sinne zu erhoffen ist,
dass ein späterer Umzug weniger nachteilig ist, namentlich indem dem Mieter
mehr Zeit für die mit der Auflösung des Mietverhältnisses erforderliche Neuorien-
tierung gelassen wird (BGE 142 III 336 E. 5.3.1 mit Hinweisen; Urteile des Bun-
desgerichts 4A_477/2016 vom 27. September 2016 E. 3.2 sowie 4A_452/2010
vom 22. November 2010 E. 3). Keine Härte zu begründen vermag der blosse
Wunsch des Mieters, möglichst lange von für ihn vorteilhaften Bedingungen profi-
tieren zu können (BGE 105 II 197 E. 3b).
3.4 Beweislast / Suchbemühungen / Verhältnisse auf dem örtlichen Markt

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Die Härte, die ihn durch die Vertragsbeendigung trifft, hat der Mieter zu behaupten
und zu beweisen. Obwohl vom Gesetz nur für Zweiterstreckungen vorgesehen,
verlangt die Praxis just mit Blick auf die Beweislastverteilung grundsätzlich auch
im Rahmen eines ersten Erstreckungsverfahrens vom Mieter, dass er sich nach
Erhalt der Kündigung ernsthaft um Ersatzraum bemüht (BGE 116 II 448; BGE 110
II 249; BGE 125 III 226 E. 4c = Pra 1999 Nr. 152: «pas […] de démarches sérieu-
ses»). Insbesondere die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Geschäftsräume
können sehr zuverlässig gestützt auf die vom Mieter konkret nachgewiesenen
Suchbemühungen und deren Resultat beurteilt werden, so dass diese letztlich ein
Beweismittel für das Ausmass der Härte sind, die den Mieter infolge der Kündigung
trifft. Anerkannt ist dabei, dass der Mieter sich für eine Ersterstreckung – abgese-
hen von Ausnahmefällen – nach einem gleichwertigen Objekt umsehen darf (BGE
116 II 446 E. 3a; 110 II 249 E. 4; ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 272 N 101
ff.). In Ausnahmefällen können Suchbemühungen allerdings nicht verlangt werden,
denn die Folgen einer Kündigung lassen sich nicht ausschliesslich mit einer (di-
rekten) Ersatzbeschaffung mildern und von gewissen Mietern können Bemühun-
gen vernünftigerweise nicht verlangt werden (BGE 116 II 446 E. 3b). Eine solche
Ausnahme ist beispielsweise bei Mietern zu machen, welche die Kündigung ange-
fochten haben und damit reale Erfolgsaussichten hatten. Umgekehrt gereicht es
dem Mieter zum Nachteil, wenn sie auf angemessene Suchbemühungen verzich-
ten, obwohl die Anfechtung der Kündigung über keine realen Erfolgschancen ver-
fügt (Urteil des Bundesgerichts 4C.343/2004 vom 22. Dezember 2004 E. 4.2; ZMP
2021 Nr. 1). Die vermietende Partei trägt demgegenüber die Hauptbeweislast für
das Vorliegen von Erstreckungsausschlussgründen und von Vermieterinteressen
(vgl. Art. 8 ZGB; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272a N 10; ZK OR-HIGI/BÜHLMANN,
a.a.O., Art. 272 N 248 ff. und 252 ff.).
3.5. Dauer des Mietverhältnisses
Eine lange Dauer des Mietverhältnisses ist für sich allein noch kein Härtegrund.
Damit eine lange Mietdauer eine Härte bewirken kann, muss sie deshalb als wei-
teres Element dazu geführt haben, dass eine besondere Verwurzelung des Mie-
ters zum Ort der Mietsache entstanden ist (vgl. BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272

- 25 -
N 8; HAP Immobiliarmietrecht-RUF, 1. Aufl. 2016, § 4 N 4.33; SVIT-Komm.-HULLI-
GER, a.a.O., Art. 272 OR N 21; ZMP 2022 Nr. 6; Urteil des Obergerichts NG210002
vom 19. April 2021 E. 4.10). Eine längere Mietdauer kann hinsichtlich der mit der
Zeit akquirierten Kundschaft zwar ein Argument für die Mieterstreckung bilden (Ur-
teil des Bundesgerichts 4C.139/2000 vom 10. Juli 2000 E. 2c). Nach bundesge-
richtlicher Rechtsprechung stellt der Umstand, dass einem Geschäftsbetrieb bei
einem Standortwechsel der Verlust der Stammkundschaft droht, indes keine Härte
dar, weil es sich dabei um einen Umstand bzw. eine Unannehmlichkeit handelt,
die höchstens aufgeschoben, durch eine allfällige Erstreckung des Mietverhältnis-
ses aber nicht gemildert werden kann (Urteil des Bundesgerichts 4A_568/2008
vom 18. Februar 2009 E. 5, publ. in: MRA 5/08 S. 195 ff.).
3.6 Persönliche und wirtschaftliche Verhältnisse
Bei Geschäftsraummieten ist mit den wirtschaftlichen Verhältnissen in erster Linie
die Ertragssituation des in den Geschäftsräumlichkeiten betriebenen Unterneh-
mens angesprochen, aus der sich ableiten lässt, in welchem finanziellen Bereich
sich ein Ersatzobjekt bewegen kann (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR
N 23 ff. und 47 ff.; ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 272 N 175; MPra-BRÄNDLI,
a.a.O., S. 950 f.). Beweispflichtig für diese Frage ist die Mieterin, die die Erstre-
ckung gestützt auf diesen Härtegrund verlangt (Art. 8 ZGB). Von einer sozialen
Notlage kann bei Geschäftsmieten nur dann gesprochen werden, wenn das Be-
stehen des ganzen Unternehmens, das einem Einzelnen oder einer Familie als
Existenzgrundlage dient, infrage gestellt ist (BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272 OR
N 3a; SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 48; ZK OR-HIGI/BÜHLMANN,
Art. 272 N 175; siehe auch Urteil des Bundesgerichts 4A_62/2010 vom 13. April
2010 E. 6.4).
3.7 Anwendung auf den vorliegenden Fall
3.7.1 Die pauschale Behauptung der Klägerin, wonach ein Anspruch auf eine ma-
ximale Erstreckung des Mietverhältnisses gegeben sei und sämtliche Vorausset-
zungen hierfür erfüllt seien, blieb gänzlich unsubstantiiert sowie unbelegt. Gleiches
gilt für ihre Ausführungen, dass sie berechtigterweise von einem längeren Mietver-
hältnis ausgegangen sei und die Beendigung des Mietverhältnisses ohne Erstre-

- 26 -
ckung sie zur umgehenden Geschäftsaufgabe zwingen würde. Woraus die Kläge-
rin dies ableitet, legte sie nicht näher dar. Vorliegend indizieren überdies weder die
Umstände des Vertragsabschlusses noch der Vertragsinhalt einen Härtefall. Auch
bei Geltung der sozialen Untersuchungsmaxime ist es nicht die Aufgabe des Ge-
richts ist, im Falle der ungenügenden Behauptung und Substantiierung selbst den
Prozessstoff zusammenzutragen; denn unsubstantiierte Behauptungen sind ei-
nem Beweisverfahren nicht zugänglich.
3.7.2 Hinsichtlich eines Umzugs belässt es die anwaltlich vertretene Klägerin so-
dann bei der pauschalen Behauptung, dass ein Umzug mit massivem Aufwand
und Investitionen verbunden wäre. Damit bleibt völlig unklar, welche konkreten
Aufwände und Investitionen überhaupt anfallen würden, noch zeigt die Klägerin
damit in irgendeiner Weise auf, weshalb ein Umzug für sie unzumutbar wäre bzw.
inwiefern es sich bei diesen Unannehmlichkeiten nicht mehr nur um gewöhnliche
mit einem Umzug verbundene Unannehmlichkeiten handelt. Nicht erkennbar ist
darüber hinaus, inwiefern eine Erstreckung hinsichtlich der Räumung des einge-
richteten, möblierten Mietobjekts oder der Durchführung einer Revision nach den
neuen FINMA-Regeln eine Milderung dieser Unannehmlichkeiten bieten würde.
Umzugskosten fallen bei jeder Kündigung an und sind daher für den Erstreckungs-
entscheid grundsätzlich ohnehin belanglos. Eine Erstreckung rechtfertigt sich
dadurch auch nicht, da der Auszug aus dem Mietobjekt diese Umstände und Kos-
ten lediglich vertagt, sie schlussendlich aber dennoch anfallen.
3.7.3 Unbestritten ist, dass die Klägerin seit dem 1. Januar 1989 Geschäftsräum-
lichkeiten in der Liegenschaft an der N.-strasse x in Zürich mietet. Die lange Miet-
dauer von 35 Jahren allein begründet jedoch noch keine Härte. Vorab legt die Klä-
gerin in keiner Weise dar, weshalb ihre langjährigen Kunden über eine starke Bin-
dung zu ihrem Sitz bzw. Standort verfügen und ein Umzug bei Kunden zu Irritatio-
nen führen soll. Ebenfalls lässt die Klägerin jene Gründe unerwähnt, aufgrund wel-
cher mit einem automatischen Kundenverlust zu rechnen wäre und weshalb auf
die Verwurzelung der Klägerin am vorliegenden Ort geschlossen werden kann.
Auch aus den Akten sind sodann keine Anhaltspunkte für eine starke Verwurze-
lung oder einen voraussichtlichen Kundenverlust ersichtlich. Die Klägerin be-
zweckt die Beratung in allen Vermögensangelegenheiten sowie die Verwaltung

- 27 -
von Vermögenswerten, insbesondere von Wertpapieren, nicht jedoch deren Ver-
wahrung. Die Klägerin erbringt demnach Dienstleistungen, welche vorwiegend in-
tellektuelle Tätigkeiten umfassen und spezifisches Knowhow voraussetzen. Folg-
lich dürften vor allem die Personen und ihre fachlichen Kenntnisse aus subjektiver
Sicht der Kunden entscheidend sein und nicht der Standort der Büroräumlichkeiten
der Klägerin. In diesem Sinne führt die Klägerin sodann selbst aus, dass ihre Ge-
schäftstätigkeit in der Vermögensverwaltung auf den persönlichen Beziehungen
sowie den Vertrauensverhältnissen zwischen ihren Verwaltungsräten und den
Kunden gründe. Vor diesem Hintergrund ist nicht ersichtlich, weshalb sich ein ent-
sprechender Umzug derart auf das persönliche Verhältnis zu den Kunden auswir-
ken soll, dass mit deren Verlust gerechnet werden müsste. Letztlich liegt es auch
an der Klägerin selber, Massnahmen zu ergreifen, um einem allfälligen Kunden-
verlust entgegenzuwirken. Selbst wenn von einem Verlust von Kunden auszuge-
hen wäre, handelt es sich dabei sodann um einen Umstand, welche zwar aufge-
schoben werden kann, jedoch zu einem späteren Zeitpunkt nicht weniger nachtei-
lig wäre. Er begründet folglich keine Härte hinsichtlich einer allfälligen Erstreckung
3.7.4 Weiter stellt die Klägerin keinerlei Behauptungen zu ihrer wirtschaftlichen Si-
tuation auf und unterliess jegliche Angaben und Beweisofferten dazu. Entspre-
chend kann nicht beurteilt werden, ob eine Gefährdung des Weiterbestehens des
Unternehmens besteht. Ebenso wenig kann geprüft werden, ob es der Klägerin
angesichts ihrer Ertragslage möglich ist, die auf dem Markt geforderten Mietzinsen
zu bezahlen. Die Klägerin unterlässt es auch gänzlich darzulegen, wie sich die
konkreten Bedürfnisse der Vermögensverwaltung gestalten und welche Auswir-
kungen ein Umzug auf allfällige Mitarbeitende sowie die Bewilligung der FINMA
haben könnte. Eine Härte ist folglich auch in dieser Hinsicht nicht ersichtlich. Of-
fenbleiben kann sodann, ob und wie die Interessen der Verwaltungsräte zu be-
rücksichtigen sind. Die Klägerin führt zwar aus, dass sich diese bereits in fortge-
schrittenem Alter befänden, merkt jedoch an, dass sie das Geschäft noch einige
Jahre weiter betreiben wollten. Weitere Ausführungen hierzu unterlässt sie, wes-
halb auch darauf nicht weiter eingegangen werden kann.
3.7.5 Gänzlich unbelegt bleibt zudem die unsubstantiierte Behauptung der Klä-
gerin, wonach es an geeigneten Ersatzobjekten mangle. Suchbemühungen der

- 28 -
Klägerin liegen keine vor, obwohl es an ihr gelegen wäre, das Fehlen an geeigne-
ten Objekten zu beweisen. Im Ergebnis ist es der beweisbelasteten Klägerin daher
nicht gelungen, eine Härtesituation aufgrund der Verhältnisse auf dem Markt für
Ersatzobjekte darzulegen. Da das Begehren um Kündigungsschutz im engeren
Sinne vorliegend jedoch nicht von vornherein aussichtslos erschien und die Suche
nach einem adäquaten Ersatzobjekt nach einer langjährigen Mietdauer bekannt-
lich markttechnische Schwierigkeiten mit sich bringt, ist der Klägerin eine leichte
Härte zuzubilligen.
3.7.6 Dieser leichten Härte ist sodann das Vermieterinteresse der Beklagten ge-
genüberzustellen. Die Beklagte verfügt über ein schützenswertes Interesse an der
Verfügung über das Mietobjekt, welches ausgewiesen ist (vgl. oben insb. E. 2.1
und 2.2). Dennoch erweist sich ihr Interesse, insbesondere vor dem Hintergrund
der langen Zeitdauer, während welcher sie mit der Kündigung zuwartete, nicht als
zeitlich dringend.
3.8 Fazit
Der beweisbelasteten Klägerin ist zusammenfassend nur eine leichte Härte zuzu-
billigen. Der geringen Härte steht ein zwar legitimes und schützenswertes, indes
nicht dringliches Vermieterinteresse gegenüber. Unter Berücksichtigung sämtli-
cher Aspekte und Umstände sowie in Abwägung der Parteiinteressen erscheint
daher eine definitive Erstreckung bis 30. September 2023 als angemessen.
V. Kosten- und Entschädigungsfolgen
1. Bei Gerichtsgebühr und Parteientschädigung sind die üblichen Ansätze zum
Tragen zu bringen, die sich nach dem Streitwert richten (vgl. § 2 lit. a GebV OG;
Art. 96 ZPO, abzüglich je eines Drittels gestützt auf § 7 GebV OG und § 4 Abs. 2
AnwGebV OG). Dies führt beim eingangs erwähnten Streitwert von Fr. 212'772.–
zum Zeitpunkt der Rechtshängigkeit zu einer ordentlichen Gerichtsgebühr von
Fr. 8'840.– sowie einer ordentlichen Parteientschädigung für eine anwaltlich ver-
tretene Gegenpartei von Fr. 11'780.– (inkl. MwSt.).
1. 2. Die Kosten- und Entschädigungsfolgen sind nach Obsiegen und Unterliegen
der Parteien im Prozess festzusetzen (Art. 106 ZPO). Hat keine Partei vollständig

- 29 -
obsiegt, so werden die Prozesskosten nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt
(Art. 106 Abs. 2 ZPO). Die Regelung räumt dem Gericht bei der Kostenverteilung
ein weites Ermessen ein, insbesondere kann dabei auch das Gewicht der einzel-
nen Rechtsbegehren innerhalb eines Rechtsstreits berücksichtigt werden (Urteil
des Bundesgerichts 4A_207/2015 vom 2. September 2015 E. 3.1. m.w.H.; UR-
WYLER/GRÜTTER, DIKE-Komm-ZPO, 2. Aufl. 2016, Art. 106 N. 6; Urteil des Han-
delsgerichts des Kantons Zürich HG170022-O vom 17. August 2017 E. 4.1). In der
Praxis wird in der Regel ein geringfügiges Unterliegen (im Umfang von einigen
Prozenten) nicht berücksichtigt (Urteil des Bundesgerichts 4A_364/2013 vom 5.
März 2014 E. 18). Die Klägerin unterliegt bezüglich des hauptgegenständlichen
Kündigungsschutzbegehrens im engeren Sinne (Gewichtung: 3/4 der Klage) voll-
umfänglich und bezüglich der eventualiter beantragten Erstreckung (Gewichtung:
1/4 der Klage) gemessen an den Anträgen zu über 91%. Unter Berücksichtigung
der Gesamtgewichtung unterliegt sie somit zu knapp 98%. Es rechtfertigt sich da-
her, ihr die gesamten Gerichtskosten aufzuerlegen und sie zu einer ordentlichen
Parteientschädigung zu verpflichten.
(…)»
* * * * * * *
Aus dem Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich NG240011-O vom 27. De-
zember 2024 (rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: Lichti Aschwanden, Bantli Keller,
Pahud; Gerichtsschreiberin Schmidt):
«(…)
1. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1.1. Die Klägerin und Berufungsklägerin (fortan Berufungsklägerin) mietete per
1. Januar 1989 Geschäftsräumlichkeiten im 2. Stock der Liegenschaft N.-strasse
x in Zürich (fortan Liegenschaft). Nach dem Tod des vormaligen Eigentümers ging
die Liegenschaft an dessen Erben, mit welchen am 17. April 1996 ein neuer Miet-
vertrag abgeschlossen wurde. Am 1. Oktober 2013 wurde der Mietvertrag ange-

- 30 -
passt und ein monatlicher Nettomietzins von Fr. 4'966.– zuzüglich einer Akonto-
zahlung von Fr. 100.– für die Nebenkosten vereinbart. Die Beklagte und Beru-
fungsbeklagte (fortan Berufungsbeklagte) erwarb die Liegenschaft im Jahr 2015,
wodurch das Mietverhältnis unverändert vom damaligen Eigentümer auf sie über-
ging. In der Folge bezog die Berufungsbeklagte ebenfalls Räumlichkeiten in der
Liegenschaft. Aufgrund von Renovationsarbeiten zog die Berufungsklägerin an-
schliessend vom 2. Stock in den 1. Stock der Liegenschaft um. Das Mietobjekt
umfasst sechs Büros, ein kleines Zimmer bzw. eine Abstellkammer sowie eine Ve-
randa.
1.2. Die A. AG ist die Muttergesellschaft der Berufungsbeklagten und zu 100 %
an letzterer beteiligt. Geschäftsführer beider Gesellschaften ist B., der zudem Mit-
glied des Verwaltungsrats und Alleinaktionär der A. AG ist. In den Jahren 2019 bis
2023 wurde mündlich und schriftlich betreffend das Mietverhältnis korrespondiert.
In der Folge kündigte die Berufungsbeklagte das Mietverhältnis mit der Berufungs-
klägerin auf den 31. März 2023. Als Begründung wurde «Eigenbedarf der Räum-
lichkeiten. (Gemäss diversen Besprechungen)» angegeben.
1.3. Am 24. Oktober 2022 stellte die Berufungsklägerin ein Kündigungsschutz-
begehren bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich. Nach Durchlaufen des
Mietschlichtungsverfahrens stellte die Berufungsklägerin beim Kollegialgericht des
Mietgerichts Zürich (fortan Vorinstanz) mit Eingabe vom 26. April 2023 die ein-
gangs genannten Rechtsbegehren. Nach fristgerechtem Eingang des einverlang-
ten Kostenvorschusses und Ausbleiben einer Stellungnahme seitens der Beru-
fungsbeklagten führte die Vorinstanz mit den Parteien am 16. November 2023 die
Hauptverhandlung durch; die Parteien erstatteten an derselben ihre Parteivor-
träge. Mit Präsidialverfügung vom 15. Februar 2024 wurde das Verfahren für
spruchreif erklärt. Am 13. Mai 2024 fällte die Vorinstanz schliesslich das eingangs
genannte Urteil.
1.4. Die Vorinstanz erwog zur Gültigkeit der Kündigung im Wesentlichen, dass
es bei einer Kündigung unbefristeter Mietverträge unter Einhaltung der vertragli-
chen oder gesetzlichen Kündigungsfristen (Art. 266a Abs. 1 OR) keines spezifi-
schen Grundes bedürfe. Die geltende Kündigungsfreiheit werde einzig durch den
Grundsatz von Treu und Glauben eingeschränkt. Nicht zu beanstanden sei, wenn

- 31 -
die kündigende Partei ihr eigenes Interesse über diejenigen der gekündigten Partei
stelle, solange dieses Interesse tatsächlich vorhanden sei. Der als Kündigungs-
grund angegebene «Eigenbedarf der Räumlichkeiten. (Gemäss diversen Bespre-
chungen)» sei vorliegend wirtschaftlich und nicht technisch bzw. im Sinne des Ge-
setzes zu verstehen und umfasse neben dem Bedarf der Berufungsbeklagten je-
nen ihrer Muttergesellschaft, der A. AG. Im Rahmen einer ordentlichen Kündigung
erweise sich neben dem eigentlichen Bedarf nach Eigennutzung auch der Wunsch
der Berufungsbeklagten, die Sache überdies ihrer Muttergesellschaft zu überlas-
sen, als legitimer Kündigungsgrund. Eigenbedarf im Sinne der gesetzlichen Best-
immungen müsse für eine gültige ordentliche Kündigung nicht zwingend vorliegen.
Die Berufungsklägerin habe die Kündigung vernünftigerweise nur so verstehen
können, dass der als Grund angegebene Eigenbedarf nicht technisch bzw. im
Sinne des Gesetzes wirtschaftlich zu verstehen gewesen sei. An der Ernsthaf-
tigkeit des geltend gemachten Kündigungsgrundes gebe es keine vernünftigen
Zweifel; der Berufungsbeklagten sei es gelungen, den Kündigungsgrund plausibel
darzulegen und für dessen Richtigkeit sprechende Elemente aufzuzeigen, wohin-
gegen die Berufungsklägerin es unterlassen habe, andere Kündigungsmotive der
Berufungsbeklagten zu benennen und zu beweisen. Es liege weder ein Fall einer
schonungslosen Rechtsausübung noch eine Änderungskündigung im Sinne von
Art. 271a Abs. 1 lit. b OR vor. Entsprechend wies die Vorinstanz die Klage im
Hauptbegehren ab und erklärte die Kündigung vom 28. September 2022 per
31. März 2023 für gültig. Das Eventualbegehren um Erstreckung des Mietverhält-
nisses wurde teilweise, d.h. bis am 30. September 2023, gutgeheissen.
1.5. Gegen das Urteil vom 13. Mai 2024 erhob die Berufungsklägerin mit Ein-
gabe vom 10. Juni 2024 (Datum Poststempel) fristgerecht Berufung und stellte
die eingangs genannten Berufungsanträge. Mit Verfügung vom 12. Juni 2024
wurde die Berufungsklägerin zur Leistung eines Kostenvorschusses aufgefordert
und die Prozessleitung delegiert. Der Kostenvorschuss wurde fristgerecht geleis-
tet. Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen. Das Ver-
fahren erweist sich als spruchreif. Auf das Einholen einer Berufungsantwort der
Berufungsbeklagten kann daher verzichtet werden (vgl. Art. 312 Abs. 1 ZPO). Ihr
ist lediglich mit dem vorliegenden Entscheid eine Kopie der Berufungsschrift zu-
zustellen.

- 32 -
2. Prozessuales
2.1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide ist die Berufung in vermögens-
rechtlichen Angelegenheiten zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechter-
haltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.- beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a
und Abs. 2 ZPO). Diese Streitwertgrenze ist mit Blick auf den von der Vorinstanz
bezifferten Streitwert von Fr. 212'772.– ohne Weiteres erreicht. Das Rechtsmittel
der Berufung ist somit grundsätzlich gegeben.
2.2. Die Berufungsinstanz verfügt in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht über
volle Kognition, d.h. es kann sowohl unrichtige Rechtsanwendung als auch un-
richtige Feststellung des Sachverhalts beanstandet werden. Mit Berufung können
dementsprechend die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststel-
lung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die berufungs-
führende Partei trifft dabei eine Begründungspflicht bzw. -obliegenheit (Art. 311
Abs. 1 ZPO). Sie hat sich sachbezogen mit dem Entscheid der Vorinstanz ausei-
nanderzusetzen und unter Bezugnahme auf die erstinstanzlichen Erwägungen im
Einzelnen darzulegen, warum dieser in den angefochtenen Punkten fehlerhaft
sein soll. Es genügt nicht, bloss allgemeine Kritik zu üben oder die Vorbringen
vor Vorinstanz einfach zu wiederholen (BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer
4A_291/2019 vom 20. August 2019 E. 3.2; BGer 4A_174/2017 vom 1. Septem-
ber 2017 E. 4.4.2.4; BGer 4A_290/2014 vom 1. September 2014 E. 3.1 f.; BGer
4A_651/2012 vom 7. Februar 2013 E. 4.2). Was nicht oder nicht in einer den ge-
setzlichen Begründungsanforderungen entsprechenden Weise beanstandet wird,
braucht von der Rechtsmittelinstanz nicht überprüft zu werden; sie hat sich auf
die Beurteilung der rechtsgenüglich vorgebrachten Beanstandungen - mit Aus-
nahme offensichtlicher Fehler - zu beschränken (BGE 147 III 176 E. 4.2.1; BGE
144 III 394 E. 4.3.2.1; BGE 142 III 413 E. 2.2.4). Neue Tatsachen und Beweismit-
tel sind im Berufungsverfahren grundsätzlich nur zuzulassen, wenn sie (a) ohne
Verzug vorgebracht werden und (b) trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor ers-
ter Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 ZPO). Das gilt auch dann,
wenn das Verfahren wie vorliegend der sozialen Untersuchungsmaxime unter-
steht (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO i.V.m. Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO, vgl. BGE 144 III
349, E. 4.2.1; BGE 142 III 413, E. 2.2.2; BGE 138 III 625, E. 2.2). Innerhalb des

- 33 -
so definierten Prüfprogramms ist die Berufungsinstanz weder an die Argumente,
welche die Parteien zur Begründung ihrer Beanstandungen vorbringen, noch an
die Erwägungen der ersten Instanz gebunden. Sie wendet das Recht von Amtes
wegen an (Art. 57 ZPO), weshalb sie die Berufung auch mit einer anderen Argu-
mentation gutheissen oder diese mit einer von der Argumentation der Vorinstanz
abweichenden Begründung abweisen kann (BGer 4A_397/2016 vom 30. Novem-
ber 2016 E. 3.1).
2.3. Den vorgenannten Begründungsanforderungen kommt die Berufungsklä-
gerin in der Berufung teilweise nicht nach. So schildert die Berufungsklägerin in
den Rz. 4-6 und Rz. 28 f. der Berufung den Sachverhalt aus eigener Sicht, ohne
sich dabei auf den angefochtenen Entscheid zu beziehen, bzw. aufzuzeigen, in-
wiefern davon abweichende Sachverhaltsannahmen der Vorinstanz auf unrichti-
ger Rechtsanwendung bzw. unrichtiger Sachverhaltsfeststellung (Art. 310 ZPO)
beruhen würden. Dies genügt den Begründungsanforderungen nicht, sodass da-
rauf nicht näher einzugehen ist.
2.4.
2.4.1. Sodann moniert die Berufungsklägerin in Rz. 7 f. der Berufung, die Vor-
instanz habe die Kündigung der Berufungsbeklagten geschützt und für gültig er-
klärt, wobei sie sich auf Beweiswürdigungen stütze, die sie ohne Beweisverfügung
und Beweisverfahren vorgenommen habe. Ein wesentlicher Teil der klägerischen
Tatsachenbehauptungen sei ausgeblendet worden und die von der Berufungsklä-
gerin offerierten Beweismittel (Parteibefragungen und Beweisaussagen sowie
Zeugnisse) seien nicht abgenommen worden. Es fänden sich im angefochtenen
Entscheid keine Erwägungen zum Verzicht auf das Beweisverfahren respektive
zur antizipierten Beweiswürdigung. Dem vorinstanzlichen Urteil lasse sich nicht
klar entnehmen, gestützt auf welche Beweismittel die Vorinstanz welchen Sach-
verhalt als erstellt erachtet habe und wie es diesen rechtlich würdige.
2.4.2. Auch diese pauschalen Ausführungen genügen den Begründungsanforde-
rungen nicht. Ein Beweisverfahren hat gemäss Art. 150 Abs. 1 und Art. 152 Abs. 1
ZPO stattzufinden, wenn rechtserhebliche streitige Tatsachen vorliegen und die
beweisbelastete Partei form- und fristgerecht taugliche Beweismittel angeboten

- 34 -
hat. Soweit ein Beweisverfahren durchgeführt wird, ist vorgängig eine Beweisver-
fügung im Sinne von Art. 154 ZPO zu erlassen. Werden lediglich eingereichte Ur-
kunden als Beweismittel berücksichtigt und keine weiteren Beweismittel abgenom-
men, wird im Kanton Zürich praxisgemäss keine Beweisverfügung erlassen (HGer
ZH, HG190170 vom 27. Juli 2020, E. 2.1.3.4). Spätestens im Endentscheid hat
das Gericht zu begründen, weshalb prozesskonform gestellte Beweisanträge
übergangen wurden (OGer ZH, RA190019 vom 12. Februar 2020, E. 3.1.1,
m.w.H.). Vorliegend wurde den Parteien mittels Verfügung vom 15. Februar 2024
mitgeteilt, dass sich ein Beweisverfahren nach Auffassung der Vorinstanz als nicht
erforderlich erweise. Entgegen den Behauptungen der Berufungsklägerin lässt
sich nicht pauschal sagen, dem angefochtenen Entscheid sei nicht zu entnehmen,
weshalb ein förmliches Beweisverfahren, bzw. genauer gesagt die Abnahme der
von der Berufungsklägerin offerierten Parteibefragungen, Beweisaussagen und
Zeugenbefragung, unterblieb. So führt die Vorinstanz beispielsweise aus, dass
entscheidende Sachverhaltselemente von der Berufungsklägerin nicht bestritten
worden seien (so etwa, dass die Berufungsbeklagte und die A. AG in ihrer Ge-
schäftstätigkeit bzw. Zweckerreichung aufeinander abgestimmt seien, vgl. …
E. IV.2.1.2; ferner, dass die Wohnung im 3. Stock der Liegenschaft nicht zu Wohn-
zwecken genutzt werde, sondern darin ein Büro und ein Sitzungszimmer einge-
richtet worden seien, vgl. … E. IV.2.2.3, S. 17). Dies führt wie gesehen dazu, dass
kein Beweis darüber abzunehmen ist (Art. 150 Abs. 1 ZPO). Ferner lässt sich dem
angefochtenen Entscheid entnehmen, dass die Vorinstanz Einwendungen der Be-
rufungsklägerin als pauschal und unsubstantiiert erachtet hat (so namentlich die
Bestreitung des Eigenbedarfs, vgl. hierzu … E. IV.2.2.3, S. 17; vgl. ferner …
E. IV.3.7.1 und IV.3.7.5), sodass sie dem Beweis nicht zugänglich sind (vgl. hierzu
auch nachfolgend, E. 3.3.2). Die Berufungsklägerin wäre in Anbetracht des Be-
gründungserfordernisses gehalten gewesen, klar darzulegen, welche konkrete Be-
weisabnahme zu welcher konkreten Behauptung zu Unrecht unterblieben ist und
zu welchem abweichenden Ergebnis dessen Abnahme voraussichtlich geführt
hätte. Soweit sie dies in ihrer Berufung getan hat, wird darauf nachfolgend einzu-
gehen sein (nachfolgend, E. 3). Auf die pauschalen Beanstandungen der Beru-
fungsklägerin ist hingegen nicht einzutreten.

- 35 -
2.5. Die weiteren Rechtsmittelvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen
Anlass (zur Frist gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO, vgl. vorstehend, E. 1.5), sodass auf
die Berufung mit den vorgenannten Vorbehalten einzutreten ist.
3. Zur Berufung im Einzelnen
3.1. Rechtliche Ausgangslage
Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages setzt keinen besonderen
Kündigungsgrund voraus. Mieter und Vermieter sind nach Art. 266a Abs. 1 OR
grundsätzlich frei, ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der vertragli-
chen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Die Kündigung von
Wohn- oder Geschäftsräumen ist indessen gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfecht-
bar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Ferner zählt
Art. 271a OR einzelne Gründe auf, bei deren Vorliegen die Kündigung insbeson-
dere anfechtbar ist. Als treuwidrig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne
objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und
damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in ei-
nem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 145 III 143 E. 3.1; BGE 142
III 91 E. 3.2.1; BGE 140 III 496 E. 4.1; BGE 138 III 59 E. 2.1 m.w.H.). Ob eine
Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeit-
punkt, in dem sie ausgesprochen wird (BGE 145 III 143 E. 3.1; BGE 142 III 91 E.
3.2.1; BGE 140 III 496 E. 4.1).
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts obliegt es dem Empfänger
der Kündigung, zu beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schüt-
zenswerten Grund erfolgte. Der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfin-
dung beizutragen. Er hat die Kündigung auf Verlangen zu begründen (Art. 271
Abs. 2 OR) und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündigungsgrunds
notwendigen Unterlagen vorzulegen (BGE 145 III 143 E. 3.1; BGE 138 III 59 E.
2.1; BGE 135 III 112 E. 4.1 m.w.H.). Die kündigende Partei hat den Kündigungs-
grund hierdurch mindestens glaubhaft zu machen (BGer vom 16. Dezember 2010,
4A_518/2010, E. 2.4.1; BGer vom 23. März 2009, 4A_583/2008, E. 4.1; BGer vom
25. Juni 2008, 4A_131/2008, E. 4.1 m.w.H.). Die in Art. 271 Abs. 2 OR statuierte
Begründungspflicht soll im Wesentlichen der gekündigten Partei verhelfen, die

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Missbräuchlichkeit der Kündigung zu erkennen bzw. zu dokumentieren (ZK OR-
HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2022, Art. 271 N 14). Die Begründung hat einerseits wahr
und andererseits derart klar zu sein, dass die gekündigte Partei als vernünftige
und korrekte Empfängerin der Kündigung wissen kann (und damit muss), aus wel-
chem Grund ihr gekündigt wurde (ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2022, Art. 271
N 114 ff., 122 f.). Eine mangelnde oder fehlerhafte Begründung kann ein Indiz da-
für sein, dass ein schützenswertes Interesse an der Kündigung nicht besteht. Treu-
widrigkeit wird angenommen, wenn der angegebene Kündigungsgrund vorge-
schoben und der wahre Grund nicht feststellbar ist (BGE 145 III 143 E. 3.1; BGE
143 III 344 E. 5.3.1 m.w.H.).
3.2. Rügen im Zusammenhang mit der Erkennbarkeit des Kündigungsgrundes
3.2.1. Die Berufungsklägerin richtet sich gegen die vorinstanzlichen Erwägungen,
wonach der von der Berufungsbeklagten als Kündigungsgrund angegebene Ei-
genbedarf (… «Eigenbedarf der Räumlichkeiten. [Gemäss diversen Besprechun-
gen]») vorliegend wirtschaftlich und nicht technisch bzw. im Sinne des Gesetzes
zu verstehen sei und die Berufungsklägerin die Kündigung vernünftigerweise nur
so habe verstehen können, dass das Bedürfnis nach weiteren Räumlichkeiten
über die Berufungsbeklagte hinaus auch bei der A. AG bestanden habe. Diesbe-
züglich rügt die Berufungsklägerin, von der geschäftserfahrenen, im Bereich von
Investmentgeschäften und Grundstücken tätigen Berufungsbeklagten sei zu er-
warten, dass sie den richtigen Kündigungsgrund nenne. Davon, dass der Bedarf
nach Büroräumlichkeiten bei Dritten bestehen solle, sei bis zur Verhandlung vom
16. November 2023 nie die Rede gewesen, wobei der Rechtsvertreter der Beru-
fungsbeklagten auch dann noch vom Bedarf der Berufungsbeklagten gesprochen
habe. Ebenso wenig sei der Berufungsklägerin bewusst gewesen, dass der Bedarf
bei einer Dritten liegen solle, weil etwa die A. AG in der Signatur aufgeführt oder
lediglich die Abkürzung «A.» verwendet worden sei. Die Vorinstanz gehe in diesem
Zusammenhang von Tatsachen, dem Wissen und den Annahmen der Berufungs-
klägerin aus, welche die Berufungsbeklagte so nicht behauptet und die Berufungs-
klägerin so nicht bestritten habe. Um diese Feststellungen zu treffen, hätte die Vo-
rinstanz jedenfalls die Organe der Berufungsklägerin befragen müssen. Ausser-

- 37 -
dem liessen die getroffenen Feststellungen nicht darauf schliessen, dass eine treu-
widrige Absicht der Berufungsbeklagten nicht ersichtlich sei. Die Vorinstanz stelle
den Sachverhalt folglich unrichtig fest.
3.2.2. Die Rügen der Berufungsklägerin verfangen nicht. Die Vorinstanz erwog im
angefochtenen Entscheid, dass als Grund für eine ordentliche Kündigung gemäss
Art. 266a OR kein «Eigenbedarf» im Sinne von Art. 261 Abs. 2 lit. a OR oder
Art. 271a Abs. 3 lit. a OR erforderlich sei. Vielmehr bilde im Rahmen einer ordentli-
chen Kündigung der Wunsch, die Sache einer Person zu überlassen, die dem Ver-
mieter aus bestimmten Gründen näher stehe als der Mieter, grundsätzlich einen
legitimen Kündigungsgrund. Soweit der zusätzliche Raumbedarf auf dem Bedarf
der A. AG (der Muttergesellschaft der Berufungsbeklagten) beruhe, handle es sich
zwar nicht um einen Eigenbedarf der Berufungsbeklagten im technischen Sinne,
sondern um einen solchen unter Zugrundelegung eines wirtschaftlichen Verständ-
nisses. Dafür, dass der von der Berufungsbeklagten als Kündigungsgrund ange-
gebene Eigenbedarf vorliegend nicht technisch, sondern wirtschaftlich zu verste-
hen sei, spreche, dass sich die Berufungsbeklagte und die A. AG als faktische und
wirtschaftliche Einheit auffassen würden. Dass diese beiden Gesellschaften in ih-
rer Geschäftstätigkeit bzw. Zweckerreichung aufeinander abgestimmt seien, sei
auch von der Berufungsklägerin nicht bestritten worden. Bereits in der von der Be-
rufungsklägerin eingereichten Korrespondenz zeige sich, dass diese enge Ver-
flechtung der beiden Gesellschaften auch der Berufungsklägerin habe bewusst
sein müssen. So hätten sowohl B. wie auch C. im E-Mail-Verkehr mit der Beru-
fungsklägerin durchgehend und ausschliesslich die Signatur der A. AG verwendet,
was von der Berufungsklägerin nie in Frage gestellt worden sei. Im Gegenteil falle
auf, dass die Berufungsklägerin in den von ihr selbst aufgestellten und eingereich-
ten Voraussetzungen für die Büroteilung sowie ihren Gesprächsnotizen lediglich
von «A.» spreche, ohne zwischen der Berufungsbeklagten und ihrer Muttergesell-
schaft zu unterscheiden.
Sodann würdigte die Vorinstanz die seit März 2020 vor der Kündigung hin-
sichtlich des Raumbedarfs geführte Korrespondenz auch im Zusammenhang mit
der Erkennbarkeit des Kündigungsgrundes. Die Vorinstanz erwog, in besagter E-

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Mailkorrespondenz sei generell von Raumnot die Rede gewesen, ohne dass prä-
zisiert worden wäre, ob es sich um den Raumbedarf der Berufungsbeklagten oder
denjenigen der A. AG handle. Eine Differenzierung sei von beiden Parteien nie
vorgenommen worden. B. und C. hätten aber in der gesamten Korrespondenz die
E-Mail-Signatur der A. AG verwendet. Die Berufungsklägerin habe ihre Nachrich-
ten und Verhandlungsangebote jeweils direkt an C. gerichtet. Bei C. handle es sich
um die Assistentin von B. Sie werde mit dieser Funktionsbezeichnung auch auf
der Homepage der A. AG unter der Rubrik «Team» aufgeführt. Ferner sei sie im
Handelsregister als Zeichnungsberechtigte mit Kollektivunterschrift zu zweien der
A. AG verzeichnet, wogegen sie im Auszug der Berufungsbeklagten nicht einge-
tragen sei. Die Vorinstanz kam zum Schluss, es werde ohne Weiteres ersichtlich,
dass die Berufungsbeklagte und ihre Muttergesellschaft auch im Kontakt mit der
Berufungsklägerin als faktische und wirtschaftliche Einheit operiert hätten und von
der Berufungsklägerin auch als solche Einheit wahrgenommen worden seien. Mit
der Formulierung «Eigenbedarf der Räumlichkeiten. (Gemäss diversen Bespre-
chungen)» in der Kündigung habe die Berufungsbeklagte auf den der Kündigung
unbestrittenermassen vorausgegangenen, längeren Austausch Bezug genom-
men. Hieraus zog die Vorinstanz den Schluss, dass die Berufungsklägerin die
Kündigung bei Erhalt vernünftigerweise nur so verstehen konnte, als dass der als
Grund angegebene Eigenbedarf nicht technisch, sondern wirtschaftlich zu verste-
hen gewesen sei und die Berufungsklägerin gewusst habe bzw. habe wissen müs-
sen, dass das Bedürfnis nach weiteren Räumlichkeiten über die Berufungsbe-
klagte hinaus auch bei deren Muttergesellschaft, der A. AG mit Sitz am Ort des
Mietobjekts bestanden habe. Eine treuwidrige Absicht der Berufungsbeklagten sei
nicht ersichtlich.
3.2.3. Die vorinstanzlichen Erwägungen und Schlussfolgerungen sind plausibel
und stützen sich auf konkrete Anhaltspunkte in den im Recht liegenden, dokumen-
tarischen Beweismitteln ab. Die Entgegnungen der Berufungsklägerin sind nicht
geeignet, die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz in Frage zu stellen: Die
Behauptung der Berufungsklägerin, bis zur Verhandlung vom 16. November 2023
sei nie die Rede davon gewesen, dass der Bedarf nach Büroräumlichkeiten bei
Dritten bzw. der A. AG bestehen solle, steht im Widerspruch zur Korrespondenz,

- 39 -
welche im Vorfeld der Kündigung unter Verwendung der E-Mailsignatur der Mut-
tergesellschaft der Berufungsbeklagten geführt wurde. Nachdem es – wie sogleich
aufzuzeigen ist – der Darstellung der Berufungsbeklagten entspricht, dass der
Raumbedarf der Berufungsbeklagten das Personal der A. AG umfasse, kann die
Berufungsklägerin aus dem Umstand, dass der Rechtsvertreter der Berufungsbe-
klagten vom Bedarf der Berufungsbeklagten gesprochen hat, nichts zu ihren Guns-
ten ableiten.
Unbegründet ist auch der Vorwurf, die Vorinstanz gehe von Tatsachen aus,
welche die Berufungsbeklagte nicht behauptet und demzufolge seitens der Beru-
fungsklägerin nicht bestritten worden seien. Die Berufungsbeklagte hatte im vo-
rinstanzlichen Verfahren ausgeführt, dass sie den zweiten Stock, zusammen mit
der A. AG, mit einem Team von zehn Mitarbeitenden nutze. Ferner führte sie aus,
sowohl die Berufungsbeklagte als auch die A. AG stünden zu 100 % im Eigentum
von B. bzw. handle es sich bei der Berufungsbeklagten um die hundertprozentige
Tochtergesellschaft der A. AG. Sie sei somit keine Drittperson im technischen
Sinn. Das Ganze könne als Konzern betrachtet werden und es scheine absurd,
deshalb den Eigenbedarf zu bestreiten. Für B. sei beides dasselbe; es seien nur
steuertechnisch betrachtet verschiedene Gesellschaften. Die Mitarbeitenden in
den Büros würden für beide Gesellschaften arbeiten, wodurch der Eigenbedarf
ausgewiesen sei. Ferner machte die Berufungsbeklagte Ausführungen zu den Hin-
tergründen des schwankenden Bürobedarfs seit 2018. Derzeit benötige die Beru-
fungsbeklagte zwei zusätzliche Büros. Hierauf bestritt die Berufungsklägerin pau-
schal die Ausführungen bezüglich der Mitarbeitenden, welche für die Berufungs-
beklagte tätig seien, ferner dass die Berufungsbeklagte zwei Büros zu wenig hätte
und insgesamt neun oder zehn Mitarbeiter beschäftige. Zugleich fügte die Beru-
fungsklägerin an, dass es sich um Mitarbeiter der A. AG handeln würde, wenn
tatsächlich so viele Mitarbeitende in diesen Räumlichkeiten arbeiten würden. Es
sei nicht massgeblich, ob dies für B. dasselbe sei. Eine Muttergesellschaft könne
keinen Eigenbedarf für die Tochtergesellschaft begründen. Es sei klar, dass der
Eigenbedarf bei juristischen Personen nur von der betreffenden juristischen Per-
son begründet werden könne. Bereits vorgängig hatte die Berufungsklägerin zu-
dem ausgeführt, es spiele keine Rolle, dass an beiden Unternehmen dieselbe Per-
son berechtigt sei und wie die Aktien verteilt seien.

- 40 -
Indem die Berufungsbeklagte im vorinstanzlichen Verfahren geltend machte,
die Räume würden von der Berufungsbeklagten und der A. AG zusammen ge-
nutzt, der Eigenbedarf setze sich aus jenem der Berufungsbeklagten und der A.
AG zusammen, und für B. seien die beiden Gesellschaften ohnehin dasselbe,
wurde im vorinstanzlichen Verfahren entgegen der Auffassung der Berufungsklä-
gerin durchaus behauptet und thematisiert, dass Hintergrund der Kündigung der
wirtschaftlich verstandene Eigenbedarf gebildet habe und entsprechend auch mit
dem in der Kündigung angegebenen Eigenbedarf «gemäss diversen Besprechun-
gen» gemeint gewesen sei. Die Berufungsklägerin äusserte sich in der Folge nicht
direkt dazu, wie sie den Kündigungsgrund verstanden hat, bestritt aber konse-
quent (lediglich) den Eigenbedarf der Berufungsbeklagten. Entsprechend prüfte
die Vorinstanz zu Recht, ob die Berufungsklägerin als vernünftige und korrekte
Empfängerin der Kündigung wissen konnte (und damit musste), aus welchem
Grund ihr gekündigt wurde. Dies bejahte sie insbesondere in Anbetracht des Um-
standes zu Recht, dass die Korrespondenz im Vorfeld der Kündigung, auf welche
bei der Kündigung Bezug genommen wurde, im Namen bzw. unter Verwendung
der E-Mail-Signatur der A. AG geführt wurde.
Es versteht sich sodann von selbst, dass sich die vorinstanzliche Beweiswür-
digung nicht durch die schlichte Behauptung entkräften lässt, das von der Vor-
instanz angenommene Bewusstsein sei ungeachtet der angeführten Begründung
und Beweismittel (insbesondere die bei der Korrespondenz verwendete E-Mailsig-
natur der A. AG sowie die mangelnde eigene Differenzierung der Berufungskläge-
rin in den von ihr erstellten Schriftstücken) nicht vorhanden gewesen, zumal die
Vorinstanz darauf abstellte, was die Berufungsklägerin hätte «wissen müssen».
Insoweit liegt auch keine rechtsgenügliche Auseinandersetzung mit den Erwägun-
gen der Vorinstanz vor (vgl. hierzu vorstehend, E. 2.2). Unzutreffend ist auch, dass
zwingend eine Parteibefragung hätte durchgeführt werden müssen, um zur vorge-
nannten Erkenntnis zu gelangen, wie die Berufungsklägerin in der Berufung be-
hauptet. Wird geprüft, wie die Begründung der Kündigungsbegründung von der
Empfängerin der Kündigung, vorliegend der Berufungsklägerin, hätte verstanden
werden können und müssen, geht es entgegen der Behauptung der Berufungsklä-
gerin nicht um das gegebenenfalls aufgrund einer Parteibefragung zu ermittelnde,
tatsächliche Wissen der Berufungsklägerin, sondern darum, ob die gekündigte

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Partei in Würdigung aller weiteren ihr bekannten Umstände als vernünftige und
korrekte Empfängerin der Kündigung wissen konnte (und damit wissen musste),
aus welchem Grund ihr gekündigt wurde (vgl. ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl.
2022, Art. 271 N 122). Bei dieser Würdigung handelt es sich um eine Rechtsfrage,
die als solche dem Beweis nicht zugänglich ist. Dass die Vorinstanz ihre rechtliche
Würdigung aufgrund falscher Annahmen vorgenommen hätte, legt die Berufungs-
klägerin nicht dar.
Hinzu kommt, dass die Berufungsklägerin den weit verstandenen, wirtschaft-
lichen Eigenbedarf ohnehin nicht substantiiert bestritten hat (vgl. hierzu nachste-
hend, E. 3.3.4) bzw. sich in diesem Zusammenhang auf das rein rechtliche Argu-
ment beschränkt hat, der Eigenbedarf einer juristischen Person könne nur von die-
ser selbst begründet werden. Dieser Aspekt ist zwar im Kontext der auf den Eigen-
bedarf abstellenden gesetzlichen Bestimmungen relevant, nicht aber, wenn es da-
rum geht die Redlichkeit und Verständlichkeit der vorliegend für die Kündigung
angegebenen Begründung zu beurteilen. Auch der Vorwurf, die vorinstanzliche
Sachverhaltsfeststellung sei unrichtig, ist daher unbegründet. Unbegründet ist so-
dann der Vorwurf, die von der Vorinstanz getroffenen Feststellungen liessen nicht
darauf schliessen, dass eine treuwidrige Absicht der Berufungsbeklagten nicht er-
sichtlich sei. Bildet der wirtschaftlich verstandene Eigenbedarf ein legitimes Kün-
digungsmotiv und wurde dieses bei der Kündigung angegeben, so ist vorderhand
keine treuwidrige Absicht ersichtlich. Es hätte an der Berufungsklägerin gelegen,
die treuwidrige Absicht darzulegen und zu beweisen (zur Rüge, es bestehe kein
Eigenbedarf, vgl. nachfolgend, E. 3.3; zur behaupteten Änderungskündigung, vgl.
nachfolgend, E. 3.4).
3.3. Rügen im Zusammenhang mit der Ernsthaftigkeit des geltend gemachten
Kündigungsmotivs
3.3.1. Die Berufungsklägerin rügt ferner die Bejahung des Eigenbedarfs bzw. die
denselben Themenkomplex beschlagende Erwägung der Vorinstanz, an der
Ernsthaftigkeit des geltend gemachten Kündigungsgrundes gebe es keine ver-
nünftigen Zweifel. Die Berufungsklägerin moniert zunächst, die Vorinstanz lasse
offen, ob der von ihr bejahte Eigenbedarf nur auf die Berufungsbeklagte oder auch
auf deren Muttergesellschaft A. AG zutreffe, da der Eigenbedarf nicht technisch,

- 42 -
sondern wirtschaftlich zu verstehen sei. Die Vorinstanz äussere sich nicht über das
Ausmass des Eigenbedarfs; vor der Kündigung habe die Berufungsbeklagte nur
das kleine Büro der Berufungsklägerin übernehmen wollen.
3.3.2. Diese Rügen sind unbegründet. Es lässt sich nicht sagen, die Vorinstanz
habe offen gelassen, ob lediglich der Bedarf der Berufungsbeklagten oder auch
jener der A. AG zu berücksichtigen sei. Die Vorinstanz hielt im angefochtenen Ent-
scheid zwar anfänglich fest, es sei vorliegend unklar, ob der von der Berufungsbe-
klagten bei der Kündigung angeführte Eigenbedarf lediglich bei der Berufungsbe-
klagten selbst oder auch bei der A. AG bestehe (… E. IV.2.1.2). Im Anschluss da-
ran würdigte die Vorinstanz indessen die im Recht liegenden Beweismittel und
kam zum Schluss, dass der geltend gemachte Eigenbedarf sowohl jenen der Be-
rufungsbeklagten als auch jenen der A. AG umfasse und die Berufungsbeklagte
die beiden Gesellschaften als wirtschaftliche Einheit verstand, was auch der Beru-
fungsklägerin habe bewusst sein müssen (vgl. hierzu E. 3.2). Die Berufungskläge-
rin führt sodann nicht aus, und es ist auch nicht ersichtlich, welche Entscheidrele-
vanz Äusserungen der Vorinstanz über das konkrete Ausmass des Eigenbedarfs
hätten zukommen sollen, zumal die Vorinstanz erwogen hatte, die Berufungsbe-
klagte habe geltend gemacht, dass der Bedarf schwankend gewesen sei (…
E. IV.2.3.3), was im Rahmen des ordentlichen Geschäftsgangs eines jeden Unter-
nehmens liege, und die Kündigung zudem auch vor dem Hintergrund zu sehen
sei, dass Teilkündigungen unzulässig seien. Insoweit hätte zur Kündigung bereits
der Bedarf nach einem weiteren Raum genügt, der zwischen den Parteien ja un-
bestrittenermassen thematisiert worden war. Die Beanstandungen der Berufungs-
klägerin dringen aus den genannten Gründen nicht durch.
3.3.3. Die Berufungsklägerin moniert sodann, die Vorinstanz habe aufgrund von
Behauptungen der Berufungsbeklagten und in Würdigung von zwei Beilagen der
Berufungsbeklagten (einem Internetausdruck sowie einem Handelsregisterauszug
der A. AG) die Schlussfolgerung gezogen, dass es an der Ernsthaftigkeit des gel-
tend gemachten Kündigungsgrundes keine vernünftigen Zweifel gebe und es der
Berufungsklägerin nicht gelungen sei, die glaubhaften Vorbringen der Berufungs-
beklagten hinsichtlich ihres Kündigungsmotivs umzustossen. Die Berufungskläge-

- 43 -
rin rügt unter Verweis auf die Vorbringen der Parteien im vorinstanzlichen Verfah-
ren, sie habe den Bedarf nach Büroräumlichkeiten an sich, mithin auch im wirt-
schaftlichen Sinne, bestritten. Auch die Berufungsbeklagte sei davon ausgegan-
gen, dass der Eigenbedarf strittig gewesen und darüber ein Beweisverfahren zu
führen sei. Darauf habe wohl ihre Bemerkung abgezielt, die Bestreitung des Ei-
genbedarfs sei rein prozessual motiviert, was unzutreffend sei. In diesem Zusam-
menhang moniert die Berufungsklägerin auch die vorinstanzliche Erwägung, sie
habe den Eigenbedarf lediglich pauschal und gänzlich unsubstantiiert bestritten.
Die vorinstanzliche Erwägung, wonach die Berufungsklägerin zwar bestritten
habe, dass die Berufungsbeklagte in den Räumlichkeiten neun bis zehn Mitarbei-
tende beschäftige, aber bemerkenswerterweise nicht ausschliesse, dass es sich
gegebenenfalls um Mitarbeitende der A. AG handeln würde, sei missverständlich.
Die Berufungsklägerin habe zur genannten Bestreitung der Anzahl der Mitarbei-
tenden im Sinne einer Eventualbehauptung ergänzt, wenn tatsächlich so viele Mit-
arbeitende in diesen Räumlichkeiten arbeiten würden, was bestritten sei, dann wä-
ren es Mitarbeiter der A. AG. Sodann habe die Berufungsklägerin bestritten, dass
die Berufungsbeklagte die Wohnung von B. aus Not nützen würde und auf diese
Wohnung angewiesen wäre, andernfalls bestünde kein Bedarf an den Büroräum-
lichkeiten der Berufungsklägerin. In Rz. 8 der Klage, welche die Vorinstanz zitiere,
werde sodann nicht ausgeführt, dass B. nicht auf die Wohnung im dritten Stock
angewiesen sei, sondern, dass er diese nicht dauerhaft zu bewohnen scheine.
Die Berufungsklägerin macht ferner geltend, sie habe die ihr verfügbaren In-
formationen vorgetragen, welche gegen einen rechtlichen oder wirtschaftlichen Ei-
genbedarf der Berufungsbeklagten sprechen würden. Dies seien in erster Linie die
Wahrnehmungen über die Belegung und Anwesenheit von Mitarbeitenden, zumal
die Organe der Berufungsklägerin täglich im Büro arbeiten würden und die dorti-
gen Verhältnisse überschaubar seien. Die Parteien hätten zudem ein persönliches
Verhältnis miteinander gepflegt und die gegenseitigen Umstände gut gekannt. Die
Berufungsklägerin habe entgegen der Vorinstanz Elemente benannt, welche die
Vorbringen der Berufungsbeklagten als unglaubhaft erscheinen liessen, und da-
zugehörige Beweismittel offeriert. Sie sei aber nicht zum Beweis zugelassen wor-
den. Inwiefern die Berufungsklägerin zusätzliche oder substantiiertere Behauptun-

- 44 -
gen hätte aufstellen können und müssen, sei nicht ersichtlich. Die Vorinstanz über-
gehe ohne Begründung die von der Berufungsklägerin prozessrechtskonform ge-
stellten Beweisanträge und nehme ohne ein vorgängiges Beweisverfahren respek-
tive eine Beweisverfügung eine Beweiswürdigung vor. Indem die Vorinstanz einen
Bedarf nach mehr Büroräumlichkeiten bejahe und die klägerischen Behauptungen
und Beweisanträge (Parteibefragung und Beweisaussage) unberücksichtigt lasse,
stelle sie den Sachverhalt unrichtig fest und verletze den Anspruch der Berufungs-
klägerin auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV, Art. 53 Abs. 1 ZPO, Art. 6
EMRK) sowie das Recht auf Beweis (Art. 152 ZPO …).
3.3.4. Auch diese Rügen der Berufungsklägerin dringen nicht durch. Es ist nicht
ersichtlich, inwiefern es zu beanstanden wäre, dass die Vorinstanz den von der
Berufungsbeklagten geltend gemachten Raumbedarf anhand der übereinstim-
menden Angaben der Parteien über die Anzahl vorhandener Büros und dem Han-
delsregisterauszug sowie dem Internetauftritt der A. AG als erwiesen erachtet hat,
ergibt sich daraus doch, dass für (mindestens) zehn Mitarbeitende lediglich sechs
Büros vorhanden sind. Abgesehen davon berücksichtigte die Vorinstanz auch die
der Kündigung vorausgegangene Korrespondenz und schloss daraus zu Recht,
dass die wiederholten und beharrlichen Anfragen über einen langen Zeitraum zu-
sätzlich für die Raumnot der Berufungsbeklagten bzw. ihrer Muttergesellschaft und
damit für die Ernsthaftigkeit des geltend gemachten Kündigungsgrundes sprä-
chen. Zu Recht kam die Vorinstanz folglich zum Schluss, dass die Berufungsklä-
gerin damit der ihr obliegenden Glaubhaftmachung des Kündigungsgrundes (vgl.
vorstehend, E. 3.1) nachgekommen ist.
Die weiteren Beanstandungen der Berufungsklägerin sind ebenfalls unbe-
gründet: Dem Protokoll der Hauptverhandlung lässt sich entnehmen, dass die Be-
rufungsklägerin den Raum- bzw. Eigenbedarf der Berufungsbeklagten zwar be-
stritten hat. Bestritten wurde ferner, dass die Berufungsbeklagte neun oder zehn
Mitarbeiter beschäftige. Anschliessend führte die Berufungsklägerin aber aus,
wenn tatsächlich so viele Mitarbeitende in den Räumlichkeiten arbeiten würden,
würde es sich um Mitarbeiter der A. AG handeln. Es sei nicht massgebend, ob dies
für B. dasselbe sei. Im Anschluss argumentierte die Berufungsklägerin, dass ein

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Eigenbedarf bei juristischen Personen nur von der betreffenden juristischen Per-
son selbst begründet werden könne; eine Muttergesellschaft könne keinen Eigen-
bedarf für die Tochtergesellschaft begründen. Hierin zeigt sich, dass die Beru-
fungsklägerin im vorinstanzlichen Verfahren, entgegen ihren nunmehrigen Be-
hauptungen in der Berufung, lediglich bestritten hat, dass die Berufungsbeklagte
für ihre eigenen Mitarbeitenden mehr Raumbedarf aufweisen würde. Den Eigen-
bzw. Raumbedarf im «wirtschaftlichen Sinne», welchen die Vorinstanz zugrunde
gelegt hat und welcher neben dem Raumbedarf der Berufungsbeklagten jenen ih-
rer Muttergesellschaft umfasst, wurde von der Berufungsklägerin weder klar be-
stritten noch wurde geltend gemacht, sowohl der Raumbedarf der Berufungsbe-
klagten als auch jener der Muttergesellschaft seien durch die der Berufungsbe-
klagten zur Verfügung stehenden Büroräumlichkeiten bereits abgedeckt. Vielmehr
stellte die Berufungsklägerin mit Blick auf die Muttergesellschaft der Berufungsbe-
klagten auf ein rein juristisches Argument ab, namentlich dass der Raumbedarf
der Muttergesellschaft bei der Bestimmung des Eigenbedarfs der Berufungsbe-
klagten keine Berücksichtigung finden dürfe. Wie die Vorinstanz zu Recht erwogen
hat, betrifft diese Überlegung lediglich den Eigenbedarf im technischen Sinne, der
den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen zugrunde liegt, während für eine
ordentliche Kündigung, wie sie hier in Frage steht, der Wunsch, die Sache einer
Person zu überlassen, die dem Vermieter aus bestimmten Gründen näher steht
als der Mieter, einen grundsätzlich legitimen Kündigungsgrund bildet (…
E. IV.1.4.2 mit Verweis auf Art. 271a Abs. 1 lit. d und e OR, Art. 271a Abs. 2 OR
oder Art. 261 Abs. 2 lit. a OR). Die Vorbringen der Berufungsklägerin verfangen
daher nicht.
Unbegründet ist schliesslich die Kritik am Verzicht auf die Einvernahme der
Verwaltungsräte der Berufungsklägerin. Wie in Rz. 12 der Berufung grundsätzlich
richtig ausgeführt wird, hatte die Berufungsklägerin in Rz. 8 der Klage die Partei-
befragung und Beweisaussage der Verwaltungsräte der Berufungsklägerin (B. und
E.) offeriert. Dies zu den Behauptungen, die Berufungsbeklagte nutze die Räume
im zweiten Stock soweit ersichtlich nicht aus, der Berufungsklägerin seien vier per-
manente Mitarbeiter der Berufungsbeklagten bekannt, B. und C. seien oftmals ab-
wesend bzw. im Home-Office und im dritten Stock befinde sich die Privatwohnung
von B., die er nicht dauerhaft zu bewohnen scheine. Die Vorinstanz hat zu Recht

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festgehalten, die Berufungsklägerin bestreite den Eigenbedarf der Berufungsbe-
klagten mit diesen Vorbringen lediglich pauschal und gänzlich unsubstantiiert und
komme weder ihrer Behauptungs- noch Substantiierungslast nach. So bleibt völlig
unklar, auf welchen Zeitpunkt sich diese Behauptungen beziehen sollten und wel-
che Mitarbeiter der beiden Gesellschaften gemeint sein könnten. Unsubstantiierte
Behauptungen sind dem Beweis nicht zugänglich, sodass auf die Abnahme der in
diesem Zusammenhang angerufenen Beweismittel zu Recht verzichtet wurde. Ab-
gesehen davon hätte eine allfällige Bestätigung der Verwaltungsräte der Beru-
fungsklägerin, dass ihnen lediglich vier Mitarbeiter der Berufungsbeklagten be-
kannt seien und dass B. und C. oftmals abwesend bzw. im Home-Office seien, den
Raumbedarf nicht in Frage stellen können. Einerseits ist der Platzbedarf für die
Mitarbeitenden der A. AG zu berücksichtigen und es wäre darzulegen gewesen,
inwiefern die auf der Homepage abgebildeten Mitarbeitenden keinen Büroplatz be-
nötigen. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Verwaltungsräte der Berufungskläge-
rin verlässlichere Einblicke in die Anzahl der für die A. AG tätigen Personen ge-
währen könnten, als deren Internetauftritt und Handelsregisterauszug. Zudem
wäre die Behauptung, es bestehe gar kein Raumbedarf, nicht damit in Einklang zu
bringen, dass die Parteien vor der Kündigung während mehrerer Jahre über die
Lösung des Raumproblems korrespondierten, ohne dass sich in besagter Korres-
pondenz Hinweise finden liessen, wonach die Berufungsklägerin den angeführten
Raumbedarf je in Frage gestellt hätte. Im Gegenteil hatte sich die Berufungsklä-
gerin ja nach eigenen Angaben sogar bereit erklärt, der Berufungsbeklagten einen
Raum zur Verfügung zu stellen.
Richtigerweise hat die Vorinstanz auch davon abgesehen, die Verwaltungs-
räte der Berufungsklägerin zur Behauptung zu befragen, B. scheine seine Privat-
wohnung im dritten Stock nicht dauerhaft zu bewohnen bzw. wohne aus der Not
nicht darin. Ausführungen hierzu wären nicht relevant gewesen, da die Berufungs-
beklagte gar nicht behauptete, B. wohne dauerhaft in der Wohnung bzw. er selbst
lebe aus der Not heraus nicht darin. Die Vorinstanz erachtete es hingegen als Be-
stätigung des Platzmangels, dass in der Wohnung ein Sitzungszimmer und ein
Büro habe eingerichtet werden müssen und hielt richtigerweise fest, dass es nicht
angehen könne, den Raumbedarf mit dem Argument zu bestreiten, B. sei auf die
Wohnung nicht angewiesen, da ein Bedarf nach Büroräumlichkeiten sicherlich

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nicht mit einer zu Wohnzwecken vorgesehen Wohnung gedeckt werden müsse.
Zutreffend ist schliesslich die vorinstanzliche Erwägung, dass die Berufungskläge-
rin keine plausiblen anderen Kündigungsgründe benannt hat, als den bei der Kün-
digung angegebenen Eigenbedarf (… E. IV.2.2.3). Anzumerken ist in diesem Zu-
sammenhang, dass die Berufungsklägerin auch heute noch einräumt, die Beru-
fungsbeklagte habe Räumlichkeiten beansprucht. Indem sie hierzu ausführt, sie
könne nicht über die dahinterliegenden Motive spekulieren, für sie sei lediglich er-
kennbar, dass eigentlich kein Bedarf der Berufungsbeklagten bestünde, verkennt
die Berufungsklägerin offensichtlich, dass es an ihr gelegen wäre, ein allfällig treu-
widriges Motiv zu behaupten und zu beweisen. Hierzu wäre aufzuzeigen gewesen,
weshalb die Berufungsbeklagte über Jahre versucht haben soll, sich mit der Beru-
fungsklägerin hinsichtlich der Raumfrage zu einigen, obwohl eigentlich gar kein
Raumbedarf bestanden haben soll.
Zusammenfassend zeigt sich, dass die Vorinstanz das rechtliche Gehör der
Berufungsklägerin nicht verletzt hat, indem sie auf weitere Beweisabnahmen ver-
zichtete. Die Vorinstanz kam zu Recht zum Schluss, der Eigenbedarf der Beru-
fungsbeklagten sei rechtsgenüglich glaubhaft gemacht worden, während es der
Berufungsklägerin nicht gelungen sei, die Ernsthaftigkeit des Kündigungsgrundes
in Frage zu stellen.
3.4. Rüge betreffend die Verneinung eines Falls schonungsloser Rechtsaus-
übung
3.4.1. Ferner moniert die Berufungsklägerin, die Vorinstanz habe in E. IV.2.2.4
des angefochtenen Entscheids das Vorgehen der Berufungsbeklagten nicht als
Fall einer schonungslosen Rechtsausübung erachtet, wobei unklar bleibe, auf wel-
che Parteibehauptungen konkret Bezug genommen werde. Selbstverständlich
liege die schonungslose Rechtsausübung nicht im blossen Umstand, dass die Par-
teien zunächst miteinander Gespräche geführt hätten.
3.4.2. Auch diese Rüge ist unbegründet. Erneut verkennt die Berufungsklägerin,
dass es an ihr gelegen wäre aufzuzeigen, weshalb von einer schonungslosen
Rechtsausübung auszugehen ist. Es ist bei einer Bejahung des Raumbedarfs der

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Berufungsbeklagten nicht ersichtlich, wie die Berufungsbeklagte ihr Recht scho-
nungsvoller hätte ausüben können, als durch ordentliche Kündigung (vgl. hierzu
ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2022, Art. 271 N 82 ff.). Entgegen der Auffassung
der Berufungsklägerin können die geführten Gespräche durchaus als Versuch ge-
wertet werden, eine mildere Lösung zu finden, was aber bekanntlich scheiterte.
3.5. Rügen betreffend die Verneinung einer Änderungskündigung
3.5.1. Gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. b OR ist eine durch den Vermieter ausgespro-
chene Kündigung anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird, weil der Vermieter
eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpas-
sung durchsetzen will. Zweck dieser Bestimmung ist es, zu verhindern, dass der
Mieter vor die Wahl gestellt ist, entweder eine Vertragsänderung zu seinen Lasten
anzunehmen, oder die Kündigung zu riskieren (SVIT-Komm.-FUTTERLIEB,
4. Aufl. 2018, Art. 271a OR Rz. 18; BSK OR I-WEBER, Art. 271/271a OR, 7. Aufl.
2020, N 15). Unerheblich ist, ob die vom Vermieter gewünschte einseitige Ver-
tragsänderung missbräuchlich oder allgemein gesetzeswidrig ist (SVIT-Komm.-
FUTTERLIEB, 4. Aufl. 2018, Art. 271a OR Rz. 18; BSK OR I-WEBER, Art. 271/271a
OR, 7. Aufl. 2020, N 14; THANEI, in: Das Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022,
Rz. 29.3.2.3; HOFSTETTER, in: Wohn- und Geschäftsraummiete, 2016, Rz. 3.32).
Der Mieter muss den Zusammenhang zwischen der Kündigung und dem Willen
des Vermieters, eine einseitige Vertragsänderung durchzusetzen, beweisen. Der
Beweis dieses Zusammenhangs kann sich aus Indizien ergeben, wie zum Beispiel
dem Wortlaut der Kündigung, der zeitlichen Abfolge, die Weigerung des Vermie-
ters, die Kündigung zu begründen oder wenig einleuchtende beziehungsweise
nicht bewiesene Kündigungsgründe (THANEI, in: Das Mietrecht für die Praxis,
10. Aufl. 2022, Rz. 29.3.2.3). Ein Zusammenhang zwischen Kündigung und beab-
sichtigter Vertragsänderung ist umso eher anzunehmen, je enger die beiden Er-
eignisse zeitlich zusammenliegen (BSK OR I-WEBER, Art. 271/271a OR, 7. Aufl.
2020, N 15; THANEI, in: Das Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, Rz. 29.3.2.3).
Voraussetzung ist allerdings, dass der (gescheiterte) Versuch, eine einseitige Ver-
tragsänderung zulasten des Mieters durchzusetzen, das entscheidende Kündi-
gungsmotiv bildet (SVIT-Komm.-FUTTERLIEB, 4. Auf. 2018, Art. 271a OR Rz. 18).
Die Kündigung ist missbräuchlich, wenn die gesamten Umstände zeigen, dass es

- 49 -
dem Vermieter vor allem darum ging, seine Forderung durchzusetzen (THANEI, in:
Das Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, Rz. 29.3.2.3; ähnlich ZK OR-
HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2022, Art. 271a OR N 88: Durchsetzung der Änderung
[«Pression»] als Hauptursache der Kündigung). Art. 271a Abs. 1 lit. b OR knüpft
letztlich an unlautere Absichten des Vermieters an (vgl. ZK OR-HIGI/BÜHLMANN,
5. Aufl. 2022, Art. 271a OR N 88). Massgeblich für die Gültigkeit der Kündigung
sind die Verhältnisse im Zeitpunkt ihrer Aussprechung (vgl. hierzu im Kontext von
Art. 271a, BGer vom 25. Juni 2015, 4A_625/2014, E. 3 [m.w.H.]).
3.5.2. Nach Auffassung der Berufungsklägerin hat die Vorinstanz das Vorliegen
einer Änderungskündigung im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. b OR zu Unrecht ver-
neint. Die Berufungsklägerin moniert in diesem Zusammenhang zunächst, die Vo-
rinstanz habe das Recht bereits deshalb falsch angewendet, weil es einer Anwen-
dung von Art. 271a Abs. 1 lit. b OR nicht entgegenstehe, wenn der Bedarf der Be-
rufungsbeklagten nach zusätzlichem Büroraum erstellt sei. Es sei zwischen dem
grundsätzlich zulässigen Kündigungsgrund des Eigenbedarfs einerseits und dem
Kündigungsmotiv andererseits zu unterscheiden. Art. 271a Abs. 1 lit. b OR setze
nicht voraus, dass die vom Vermieter geforderte Vertragsänderung missbräuchlich
sein müsse. Verpönt sei nicht das angestrebte Ziel, sondern das vom Vermieter
gewählte Mittel der Kündigung zur Durchsetzung seiner Anliegen. Die Vorinstanz
habe diesen Grundsätzen keine Rechnung getragen.
3.5.3. Entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin kam die Vorinstanz nicht
zum Schluss, dass eine Berufung auf Art. 271a Abs. 1 lit. b OR von Vornherein
ausgeschlossen wäre, sobald ein grundsätzlich zulässiger Kündigungsgrund er-
sichtlich wäre. Vielmehr erachtete es die Vorinstanz als erstellt, dass vorliegend
nicht der Versuch, eine einseitige Vertragsänderung zulasten der Berufungskläge-
rin durchzusetzen, sondern der Bedarf der Berufungsbeklagten nach Büroräum-
lichkeiten das hauptsächliche Kündigungsmotiv gebildet habe (Vi. E. 2.3.2). Die
Berufungsbeklagte habe weder ein verpöntes Ziel verfolgt noch sich verpönter Mit-
tel bedient. Dass die Vorinstanz gestützt auf diese Erwägungen zum Schluss kam,
es liege keine Änderungskündigung vor, ist folgerichtig, wäre doch für eine An-
wendbarkeit von Art. 271a Abs. 1 lit. b OR erforderlich gewesen, dass die Herstel-
lung einer Drucksituation zwecks Durchsetzung einseitiger Vermieterforderungen

- 50 -
die Hauptursache der Kündigung gebildet hätte (vgl. vorstehend, E. 3.5.1). Die Kri-
tik der Berufungsklägerin ist somit nicht stichhaltig.
3.5.4. Die Berufungsklägerin macht ferner geltend, es liege eine Änderungskündi-
gung vor, da die Berufungsbeklagte das Mietverhältnis gekündigt habe, um die
Berufungsklägerin unter Druck zu setzen und Vertragsänderungen durchzusetzen.
Namentlich habe die Berufungsbeklagte versucht, die Mietfläche zu reduzieren
und einen höheren Mietzins zu erhalten. Die Berufungsklägerin rügt, die Vorin-
stanz erwähne in ihren Erwägungen zum Kündigungsgrund bzw. Kündigungsmotiv
lediglich [drei Aktenstücke] und verweise auf weitere Beweismittel summarisch.
Ansonsten stelle die Vorinstanz auf Parteibehauptungen ab. Bereits die einge-
reichten Sachbeweise, namentlich die Korrespondenz vor und nach der Kündi-
gung, die Notizen oder der Mietvertragsentwurf der Berufungsbeklagten würden
belegen, dass die Berufungsbeklagte das Mietverhältnis gekündigt habe, um die
Berufungsklägerin unter Druck zu setzen und Vertragsänderungen zulasten der
Berufungsklägerin durchzusetzen. Der gegenteilige Schluss der Vorinstanz sei
nicht nachvollziehbar. Anschliessend schildert die Berufungsklägerin den Ablauf
aus eigener Sicht, wobei sie unter Berufung auf ihre Ausführungen in der Klage
(…) im Wesentlichen ausführt, sie habe die Forderung der Berufungsbeklagten
zunächst abgelehnt und sich dann unter Druck gesprächsbereit gezeigt. Die Beru-
fungsbeklagte habe das Thema dann zunächst zwei Jahre ruhen lassen, bevor die
Sekretärin der Berufungsbeklagten unangemeldet vor der Tür gestanden sei. Die
Berufungsklägerin habe sich trotz grosser Vorbehalte bereit erklärt, der Berufungs-
beklagten das kleine Büro zur Verfügung zu stellen, worauf die Berufungsbeklagte
weitere zwei Monate habe verstreichen lassen, bevor wieder die Sekretärin er-
schienen sei, wobei ihr bekannt gewesen sei, dass die Verwaltungsräte der Beru-
fungsklägerin zur betreffenden Zeit nicht anwesend gewesen seien. Die Beru-
fungsklägerin habe dieses Vorgehen beanstandet und festgehalten, wie die Ab-
gabe des kleinen Büros erfolgen könne, worauf die Berufungsbeklagte die Gesprä-
che abgebrochen und unvermittelt die Kündigung ausgesprochen habe. Danach
habe die Berufungsbeklagte die Gespräche über die sich zu Lasten der Berufungs-
klägerin auswirkenden Vertragsänderungen fortgesetzt, wobei sie ihre Forderun-
gen fortlaufend gesteigert habe. Die Berufungsklägerin habe sich unter Druck zu
einschneidenden Zugeständnissen bereit erklärt, womit die Berufungsbeklagte

- 51 -
aber noch nicht zufrieden gewesen sei. Die Berufungsbeklagte habe zunächst die
Gespräche verzögert und schliesslich in Aussicht gestellt, die Kündigung zurück-
zuziehen, wenn sich die Berufungsklägerin mit der Anpassung des Mietvertrags,
konkret mit der Abgabe der grossen Büros und einem neuen Nettomietzins von
Fr. 7'500.– (anstatt des bisherigen Bruttomietzinses von Fr. 5'066.–) einverstan-
den erkläre. Dann habe die Berufungsklägerin einen Mietvertrag vorgelegt, in wel-
chem ein Bruttomietzins von Fr. 6'912.– bei gleichzeitiger Abgabe von drei Büros
an die Berufungsbeklagte vorgesehen gewesen sei. Die Berufungsklägerin habe
diesen Mietvertragsentwurf im weiteren Verlauf wieder zurückgefordert.
Nach Auffassung der Berufungsklägerin sollen die von ihr angeführten Um-
stände keinen anderen Schluss zulassen, als dass die Berufungsbeklagte die Kün-
digung ausgesprochen habe, um das Verhalten der Berufungsklägerin zu ahnden,
und die Kündigung als Druckmittel verwendet habe, um eine Veränderung der bis-
herigen Vertragsbedingungen zum Nachteil der Berufungsklägerin durchzusetzen,
namentlich die Mietfläche zu reduzieren und dafür einen höheren Mietzins zu er-
halten. Die Vorinstanz lasse diese Umstände aber gänzlich unberücksichtigt.
3.5.4.1. Wie bereits festgehalten wurde, ist grundsätzlich nicht zu beanstanden,
dass die Vorinstanz gestützt auf die im Recht liegende Korrespondenz sowie den
im Handelsregister und auf der Homepage ersichtlichen Personalbestand der A.
AG auf den Raumbedarf der Berufungsbeklagten geschlossen hat (vgl. hierzu vor-
stehend, E. 3.3.4). Was die Berufungsklägerin hiergegen vorbringt, verfängt nicht.
Die Berufungsklägerin setzt den vorinstanzlichen Erwägungen schlicht ihre eigene
Sachverhaltsdarstellung gegenüber und führt aus, daraus könne kein anderer
Schluss gezogen werden, als dass die Berufungsbeklagte die Kündigung ausge-
sprochen habe, um das Verhalten der Berufungsklägerin zu ahnden, und die Kün-
digung als Druckmittel verwendet habe, um eine Veränderung der bisherigen Ver-
tragsbedingungen zum Nachteil der Berufungsklägerin durchzusetzen. Indessen
sind die von der Berufungsklägerin angeführten Abläufe vor der Kündigung gleich-
ermassen mit dem von der Vorinstanz festgestellten und im Übrigen dokumenta-
risch untermauerten Geschehensablauf in Einklang zu bringen. Zwischen den Par-
teien ist weitgehend unbestritten, dass sowohl vor als auch nach der Kündigung

- 52 -
Gespräche und Verhandlungen geführt wurden, ob der Raumbedarf der Beru-
fungsbeklagten durch eine einvernehmliche Lösung gelöst werden könnte. Spä-
testens ab 27. März 2020 ist dokumentiert, dass immer wieder Anläufe unternom-
men wurden und es ist, wie bereits festgehalten wurde, in keiner Weise ersichtlich,
dass die Berufungsklägerin den Raumbedarf der Berufungsbeklagten vor dem vor-
liegenden Verfahren je grundsätzlich in Frage gestellt hätte. Dass der Unterbruch
der Kommunikation zwischen 2020 und 2022 dem geringeren Raumbedarf wäh-
rend der Corona-Pandemie geschuldet gewesen sei, wie die Berufungsbeklagte
geltend gemacht hatte, erscheint plausibel. Auch dabei ging es somit nicht darum,
die Berufungsklägerin unter Druck zu setzen. Wie die Vorinstanz festhielt, habe es
sich um einen – in der vorliegenden Situation durchaus sinnvollen – Versuch ge-
handelt, die Kündigung und weitere Unannehmlichkeiten abzuwenden. Die Kündi-
gung sei logische Konsequenz der Raumnot und nicht Teil oder Folge eines ge-
scheiterten Durchsetzungsversuchs. Hieraus erhellt, dass die Vorinstanz die –
weitgehend unbestrittenen – Abläufe bis zur Kündigung durchaus berücksichtigt
und gewürdigt hat. Der Vorwurf, die Vorinstanz habe ausser Acht gelassen, dass
die Berufungsbeklagte das Mietverhältnis gekündigt habe, als sich die Parteien
grundsätzlich über die versuchsweise Abgabe des kleinen Büros geeinigt hätten,
die Berufungsklägerin aber ihre Unzufriedenheit über das Vorgehen der Beru-
fungsbeklagten geäussert und die Modalitäten nochmals habe diskutieren wollen,
ist unbegründet. Unbegründet ist auch die Kritik der Berufungsklägerin an der vo-
rinstanzlichen Erwägung IV.2.3.4 des angefochtenen Entscheids, wonach eine
Kündigung für jeden Mieter eine Betroffenheit sowie Schwierigkeiten und Unan-
nehmlichkeiten zur Folge haben und so beim Mieter zu einer Drucksituation führen
könne, wobei zumindest der zeitliche Druck durch das Instrument der Erstreckung
aufgefangen werden könne. Diese Erwägung bezog die Vorinstanz auf Kündigun-
gen im Generellen und schloss damit auch die vorliegend zu beurteilende Kündi-
gung mit ein, sodass der Vorwurf mangelnder Bezugnahme auf den vorliegenden
Fall nicht durchgreift. Die Berufungsklägerin war vorliegend demselben Druck aus-
gesetzt, wie er bei einer anderen – grundsätzlich zulässigen – ordentlichen Kündi-
gung entsteht. Auch wurde dieser Druck sicherlich nicht dadurch erhöht, dass die
Berufungsbeklagte bemüht war, mit der Berufungsklägerin auszuloten, ob sich für

- 53 -
das Raumproblem der Berufungsbeklagten eine für beide Parteien akzeptable Lö-
sung finden liesse. Auch mit den anderweitigen Rügen dringt die Berufungskläge-
rin nicht durch. Dies gilt, wie nachfolgend zu zeigen sein wird, insbesondere für die
Behauptung, es sei der Berufungsbeklagten um die Durchsetzung eines höheren
Mietzinses gegangen.
3.5.5. Hinsichtlich des Mietzinses moniert die Berufungsklägerin, die Vorinstanz
habe ihre Auffassung, weshalb eine einseitige Erhöhung des Mietzinses weder für
die vorliegende Kündigung kausal gewesen sei, noch als deren Hauptgrund be-
zeichnet werden könne, nicht erläutert. Sie stelle den Sachverhalt unrichtig fest
und wende das Recht falsch an. Es widerspreche Art. 271a Abs. 1 lit. b OR, wenn
die Vorinstanz kein Problem darin sehe, dass die Vermieterin nach der Kündigung
den Mietzins von brutto Fr. 5'066.– auf Fr. 7'500.– respektive Fr. 6'912.– unter
gleichzeitiger massiver Reduktion der Mietfläche habe erhöhen wollen. Die Vor-
instanz erläutere nicht, weshalb dieser Umstand unbeachtlich wäre, mit welchem
Motiv die Berufungsbeklagte die Forderung sonst habe aufstellen sollen und wie
die verlangte Mietzinserhöhung mit der vorinstanzlichen Feststellung in Einklang
zu bringen sei, die Berufungsbeklagte habe mit der Kündigung ausschliesslich das
Ziel verfolgt, den Bedarf an weiteren Räumlichkeiten abzudecken. Der Umstand,
dass die Berufungsbeklagte die vor der Kündigung verlangte Vertragsänderung
(Abgabe des kleinen Büros) nach der Kündigung nochmals drastisch gesteigert
habe und letztlich die Abgabe von drei Büros sowie eine Mietzinserhöhung um
rund 50 % gefordert habe, zeige dass sich die Berufungsklägerin in einer starken
Drucksituation befunden habe und nicht mehr gleichberechtigt mit der Berufungs-
beklagten habe verhandeln können. Ferner zeige es, dass dies der Berufungsbe-
klagten voll bewusst gewesen sei, weshalb sie versucht habe, die Drucksituation
auszunutzen.
3.5.6. Entgegen der Berufungsklägerin folgt aus dem Umstand, dass die Beru-
fungsbeklagte im Rahmen der Verhandlungen nach der Kündigung unter anderem
einen höheren Mietzins für weniger Bürofläche aufbrachte, nicht automatisch, dass
die Herstellung einer Drucksituation das Kündigungsmotiv gewesen sei (vgl. hierzu
auch die vorinstanzlichen Erwägungen …, E. 2.3.5). In diesem Zusammenhang ist
zu berücksichtigen, dass die Berufungsklägerin im vorinstanzlichen Verfahren

- 54 -
selbst ausgeführt hat, B. habe nach der Kündigung jeweils gesagt, die Miete sei
zu tief und dass er spätestens ab diesem Zeitpunkt auch auf eine Mietzinserhö-
hung abgezielt habe. Dafür, dass eine Mietzinserhöhung erst nach der Kündigung
angestrebt wurde, spricht auch der Umstand, dass es in der Korrespondenz, wel-
che vor der Kündigung geführt wurde, keinen Hinweis auf die Mietzinsthematik
gibt. Entsprechend erwog auch die Vorinstanz, es seien erst nach der ausgespro-
chenen Kündigung weitere Verhandlungslösungen diskutiert worden, wobei unter
anderem ein höherer Mietzins aufgebracht worden sei (Vi. E. 2.3.5 …). Wenn be-
reits nach der eigenen Sachverhaltsdarstellung der Berufungsklägerin eine allfäl-
lige Absicht zur Mietzinserhöhung erst im Nachgang zur Kündigung entstanden ist,
fällt ausser Betracht, dass es sich dabei im Kündigungszeitpunkt um das entschei-
dende Kündigungsmotiv gehandelt haben könnte (vgl. zu diesem Erfordernis vor-
stehend, E. 3.5.1). Soweit der Wille zur Mietzinserhöhung erst nach der Kündigung
entstanden ist, kann von Vornherein kein kausaler Zusammenhang zwischen der
Kündigung und dem Willen der Berufungsbeklagten, mittels der Kündigung eine
höhere Miete durchzusetzen, bestehen. Hieran ändert nichts, dass im Zusammen-
hang mit Art. 271a Abs. 1 lit. b OR davon die Rede ist, dass sich der Wille, eine
einseitige Vertragsänderung durchzusetzen, aus Indizien ergeben könne und es
grundsätzlich keine Rolle spiele, in welcher Reihenfolge die Kündigung und die
Willensäusserung zur Vertragsänderung geäussert worden seien (vgl. etwa ZK
OR-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2022, Art. 271a OR N 86 ff.; BGer vom 22. Dezember
2004, 4C.343/2004, E. 2.1 [m.w.H.] sowie vorstehend, E. 3.5.1). Denn damit soll
nicht ausgesagt werden, dass die Absicht des Vermieters, die Kündigung als
Druckmittel für eine einseitige Mietzinserhöhung einzusetzen, auch erst nach aus-
gesprochener Kündigung entstehen könnte. Vielmehr geht es darum, dass auf-
grund von Indizien, welche sich unter Umständen erst nach der Kündigung gesetzt
werden, gegebenenfalls Rückschlüsse auf die Absicht des Vermieters im Kündi-
gungszeitpunkt gezogen werden können. Dies ist vorliegend weder ersichtlich
noch von der Berufungsklägerin dargetan.
Damit erweisen sich die Rügen der Berufungsklägerin, mit welcher sie eine
Änderungskündigung aus der im Nachgang zur Kündigung im Rahmen von Ver-
gleichsverhandlungen thematisierten Erhöhung der Miete (inklusive dem in diesem

- 55 -
Zusammenhang abgegebenen Mietvertragsentwurf ableiten möchte, als unbe-
gründet. Dies gilt auch für den Vorwurf, die Vorinstanz habe nicht erläutert, wes-
halb eine einseitige Erhöhung des Mietzinses weder für die vorliegende Kündigung
kausal sei, noch als deren Hauptgrund bezeichnet werden könne. Im Entscheid
wird hinreichend erläutert, dass der Raumbedarf als Hauptmotiv der Kündigung
anzusehen sei, während der Mietzins erst nach der Kündigung ein Thema gewor-
den sei (Vi. E. IV.2.3.2-2.3.5; vgl. hierzu auch vorstehend, E. 3.3.2, 3.3.4). Der
Vorwurf der unrichtigen Sachverhaltsfeststellung und unrichtigen Rechtsanwen-
dung geht entsprechend fehl.
Gleiches gilt für die Beanstandung der Berufungsklägerin im Zusammenhang
mit der – von der Vorinstanz offen gelassenen Frage – ob eine vom Vermieter
vorgeschlagene Änderung bzw. Reduzierung der Mietfläche unter gleichzeitiger
Herabsetzung des Mietzinses überhaupt als einseitige Vertragsänderung angese-
hen werden müsse. Die Vorinstanz stellte diese Erwägung mit Blick auf die sich
auf den Zeitraum vor der Kündigung beziehende Behauptung der Berufungsbe-
klagten an, es sei nie die Idee gewesen, dass das Büro von der Berufungsklägerin
«gratis» hätte abgegeben werden sollen, da der Mietzins entsprechend der verrin-
gerten Fläche reduziert worden wäre. Soweit sich die Berufungsklägerin darauf
beruft, anhand der im Recht liegenden Urkunden sei mehrfach belegt, dass die
Berufungsbeklagte den Mietzins nicht habe reduzieren, sondern erhöhen wollen,
ist dem für den vorliegend relevanten Zeitpunkt der Kündigung aus den bereits
genannten Gründen zu widersprechen. Nichts anderes lässt sich aus den von der
Berufungsklägerin in diesem Zusammenhang angerufenen Beweismitteln ablei-
ten, welche vom Januar 2023 und damit nach der Kündigung vom 28. September
2022 datieren. Dass die Erzeugung einer Drucksituation zwecks Durchsetzung
ebendieser Mietzinserhöhung im Kündigungszeitpunkt das Motiv der Berufungs-
beklagten gewesen wäre, ist nicht ersichtlich und wurde von der Berufungsklägerin
im vorinstanzlichen Verfahren, wie gesehen, auch nicht stringent behauptet.
Somit erweist sich der Vorwurf, dass aus den von der Berufungsklägerin an-
geführten Abläufen zwingend folgen würde, die Kündigung habe der Druckaus-
übung zwecks einseitiger Durchsetzung von für die Berufungsklägerin nachteiligen
Vertragsbedingungen gedient, als unbegründet.

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3.5.7. Die Berufungsklägerin moniert schliesslich, die Vorinstanz habe auch zu
diesem Sachverhaltskomplex die Abnahme der offerierten Beweismittel, konkret
die Parteibefragungen / Beweisaussagen [der Verwaltungsräte der Berufungsklä-
gerin] E. und D. sowie die Zeugnisse von F. und G. ohne Begründung verweigert.
Die Berufungsklägerin habe unter anderem ausgeführt, dass B., als er am 29. Sep-
tember 2022 mit der Kündigung in der Hand im Büro der Berufungsklägerin er-
schienen sei, die dort allein anwesende F. dazu gedrängt habe, die Kündigung
umgehend zu unterschreiben und angemerkt habe, die Kündigung sei nötig, weil
er ein Druckmittel brauche, um die Büroteilung voranzubringen. Am Nachmittag
desselben Tages habe B. D. auf dessen Mobiltelefon angerufen, sich für die Kün-
digung entschuldigt und gesagt, er müsse die Kündigung nicht ernst nehmen, sie
würden eine Lösung finden und er werde die Kündigung dann wieder zurückzie-
hen. Die Berufungsbeklagte habe diese Behauptungen bestreiten lassen und als
Gegenbeweismittel die Befragung von B. offeriert. Die Vorinstanz begründe nicht,
weshalb sie eine Beweiswürdigung vornehme, ohne ein vorgängiges Beweisver-
fahren durchzuführen, respektive eine Beweisverfügung zu erlassen, und aus wel-
chem Grund sie die rechtserheblichen, prozessrechtskonformen Vorbringen der
Berufungsklägerin unberücksichtigt lasse. Sie habe diese offenbar weder gehört
noch geprüft oder in die Entscheidfindung miteinbezogen. Dadurch sei der Beru-
fungsklägerin auch keine sachgerechte Anfechtung in Kenntnis der Gründe für die
Nichtbeachtung möglich. Die Vorinstanz stelle den Sachverhalt unrichtig fest und
verletze den Anspruch der Berufungsklägerin auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2
BV, Art. 53 Abs. 1 ZPO, Art. 6 EMRK) sowie ihr Recht auf Beweis (Art. 152 ZPO).
3.5.8. Es ist grundsätzlich richtig, dass die beiden Beweisofferten (Befragung von
F. … sowie Parteibefragung von E. ...) im angefochtenen Entscheid nicht explizit
erwähnt werden. Aus dem Gesamtkontext erschliesst sich indessen, dass die Vo-
rinstanz das Kündigungsmotiv der Berufungsbeklagten aufgrund der im Recht lie-
genden dokumentarischen Beweismittel bereits als erstellt erachtet und in der
Folge auf die Abnahme weiterer Beweismittel verzichtet hat. Das Gericht kann auf
die Abnahme eines an sich tauglichen Beweismittels verzichten, wenn es zum
Schluss kommt, dass ein angerufenes Beweismittel selbst dann nichts an der aus
den bereits abgenommenen Beweismitteln gewonnenen Überzeugung ändern

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würde, wenn es zugunsten der Partei ausfiele, die es angerufen hat (sog. antizi-
pierte Beweiswürdigung, vgl. hierzu BGE 143 III 297, E. 9.3.2; 140 I 285, E. 6.3.1;
138 III 374, E. 4.3.2; BGer vom 15. Mai 2019, 4A_66/2018, E. 2.1.1).
Vorliegend beruft sich die Vorinstanz in E. IV.2.3.2 des angefochtenen Ent-
scheids auf ihre bereits angestellten Erwägungen zum Kündigungsgrund, welche
wie gesehen auch Erwägungen zu dessen Ernsthaftigkeit umfassten. Ferner beruft
sich die Vorinstanz auf die Vorgeschichte zur Kündigung und die in diesem Zu-
sammenhang geführte Korrespondenz und hält fest, es sei darin nie die Kündigung
des Mietverhältnisses angedroht worden. Vielmehr sei in den Verhandlungen der
Versuch der Berufungsbeklagten zu sehen, im Interesse beider Parteien die Kün-
digung des Mietverhältnisses – als logische Konsequenz des Raumbedarfs – zu
vermeiden. In der vorliegenden Ausgangslage sei es sinnvoll gewesen, vor der
Kündigung das Gespräch zu suchen, um eine für beide Parteien passende Lösung
zu finden, zumal eine Teilkündigung nicht zulässig sei (act. 35, E. IV.2.3.4). Er-
wähnt wird in diesem Zusammenhang beispielsweise auch ein E-Mail von B., in
welchem dieser zwar schreibe, es falle ihm nicht leicht «Druck aufzusetzen»,
gleichzeitig aber auf die Raumnot verweise. Hieraus schloss die Vorinstanz, dass
sich die Berufungsbeklagte tatsächlich in Raumnot befunden habe und es ihr mit
ihrem Anliegen ernst gewesen sei. Auch aus dem Umstand, dass nach der Kündi-
gung weitere Verhandlungslösungen diskutiert worden seien, ergebe sich keine
Missbräuchlichkeit.
Die vorinstanzlichen Erwägungen sind nachvollziehbar. Es ist nach dem Ge-
sagten nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz im angefochtenen Entschied
davon ausging, auch eine allfällige Aussage von F. … (wonach B. bei Übergabe
der Kündigung gesagt haben soll, die Kündigung sei nötig, weil er ein Druckmittel
brauche, um die Büroteilung voranzubringen), bzw. eine allfällige Aussage von D.
… (wonach ihn B. am Kündigungsnachmittag angerufen habe und ihm gesagt
habe, er müsse die Kündigung nicht ernst nehmen, sie würden eine Lösung finden
und er werde die Kündigung dann wieder zurückziehen), hätte nichts daran geän-
dert, dass als Hauptkündigungsmotiv nicht die Ausübung von Druck zur Durchset-
zung einer einseitigen Vertragsänderung erscheine, sondern die Abdeckung des
Bedarfs der Berufungsbeklagten nach Büroräumlichkeiten, der vorgängig über

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Jahre diskutiert worden ist. Es ist – auch in Anbetracht des grundsätzlich guten
Verhältnisses der Parteien (vgl. beispielsweise die Danksagung für die Essensein-
ladung vom 11. Januar 2022 …) – nachvollziehbar, dass die Berufungsbeklagte
auf die Berufungsklägerin zugegangen ist, um eine gemeinsame Lösung zu su-
chen, anstatt aus dem Nichts die Kündigung auszusprechen. Im Übrigen ist unbe-
stritten, dass auch nach der Kündigung seitens der Berufungsbeklagten weiterhin
Gesprächsbereitschaft bestanden habe. Zweck von Art. 271a Abs. 1 lit. b OR ist
es, Nötigungssituationen für den Mieter zu verhindern, nicht aber Gespräche und
Verhandlungen grundsätzlich zu verunmöglichen.
Zusammenfassend ergibt sich, dass das rechtliche Gehör und Recht auf Be-
weis der Berufungsklägerin aufgrund der Nichtabnahme der (…) offerierten Par-
teibefragung respektive Beweisaussage und Zeugeneinvernahme nicht verletzt
wurde. Soweit die Berufungsklägerin generell und ohne nähere Begründung die
Nichtabnahme von Beweismitteln rügt, (…), fehlt es von Vornherein an einer aus-
reichenden Begründung, sodass darauf nicht näher einzugehen ist (vgl. vorste-
hend, E. 2.2).
3.6. Im vorinstanzlichen Verfahren hatte die Berufungsklägerin eventualiter ein
Begehren um Erstreckung des Mietverhältnisses um sechs Jahre gestellt. Die Vo-
rinstanz erstreckte das Mietverhältnis in der Folge lediglich bis und mit 30. Sep-
tember 2023. In der Berufung werden mit Blick auf die Erstreckung keine Rügen
vorgebracht. Art. 273 Abs. 5 OR ist in der vorliegenden Konstellation, in welcher
der erstinstanzliche Entscheid betreffend die Gültigkeit der Kündigung von der
Rechtsmittelinstanz bestätigt wird, nicht anwendbar (BGer 4A_488/2018 vom
20. Februar 2019, E. 6.2). Der vorinstanzliche Entscheid blieb in dieser Hinsicht
unangefochten, sodass auf die Erstreckung nicht zurückzukommen ist.
3.7. Im Ergebnis ist die Berufung gesamthaft abzuweisen.
4. Kosten- und Entschädigungsfolgen
4.1. Ausgangsgemäss wird die Berufungsklägerin für das vorliegende Verfahren
kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Kosten für das Berufungsverfahren sind
unter Berücksichtigung des Streitwerts von Fr. 212'772.– in Anwendung von § 4

- 59 -
Abs. 1, § 7 und § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG auf Fr. 8'840.– festzusetzen (vgl.
hierzu die Verfügung betreffend die Erhebung des Kostenvorschusses vom
12. Juni 2024, act. 39, sowie vorstehend E. 2.1). Die Kosten des zweitinstanzli-
chen Verfahrens sind aus dem von der Berufungsklägerin geleisteten Vorschuss
von Fr. 8'840.– zu beziehen.
4.2 Unter den gegebenen Umständen sind keine Parteientschädigungen zuzu-
sprechen. Der Berufungsklägerin nicht, weil sie im Berufungsverfahren unterliegt
und der Berufungsbeklagten nicht, weil ihr kein Aufwand entstanden ist, der zu
entschädigen wäre.
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbe-
hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2025, 35. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw C. Schenk, Leitende Gerichtsschreiberin;
Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident