zh_bezirksgericht_zuerich · MJ220094-L · 2023-09-27 · de
ZMP 2023 Nr. 11: Einbezug zusätzlicher Vertragsparteien in einer Erstreckungsvereinbarung. Zulässigkeit von Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten. Materielle Rechtskraft bei einem Vergleich. Mängel. Voraussetzungen der Hinterlegung. Minderung. Schadenersatz. Mietzinssenkung zufolge veränderter Berechnungsgrundlagen während einer Erstreckung.


ZMP 2023 Nr. 11
Art. 1 und 18 OR; Art. 257h OR; Art. 260 OR; Art. 259a OR; Art. 259d OR; Art.
259e OR; Art. 259g OR; Art. 270a OR; Art. 272c Abs. 2 OR; Art. 241 Abs. 2
ZPO. Einbezug zusätzlicher Vertragsparteien in einer Erstreckungsvereinba-
rung. Zulässigkeit von Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten. Materielle
Rechtskraft bei einem Vergleich. Mängel. Voraussetzungen der Hinterle-
gung. Minderung. Schadenersatz. Mietzinssenkung zufolge veränderter Be-
rechnungsgrundlagen während einer Erstreckung.
Wird der Lebenspartner der ursprünglichen Mieterin in eine Vereinbarung über die
Erstreckung des Mietverhältnisses einbezogen, hat dies eine einvernehmliche
Vertragsmitübernahme zur Folge und damit seine Aktivlegitimation insbesondere
bezüglich der Mängelrechte (E. IV.1).
Art. 257h und 260 OR verschaffen dem Vermieter das Recht, Unterhalts- sowie
Erneuerungs- und Änderungsarbeiten auch gegen den Willen des Mieters ausfüh-
ren zu lassen, soweit solche Arbeiten zumutbar sind und rücksichtsvoll umgesetzt
werden. Die gleichen Kriterien gelten auch während eines erstreckten Mietverhält-
nisses, wobei das Gericht in diesem Fall auch prüft, ob und inwiefern der Mieter
noch von den Arbeiten profitiert. Enthält ein vor Gericht oder Schlichtungsbehörde
geschlossener Erstreckungsvergleich eine explizite Erlaubnis für die Arbeiten,
kann der Mieter diese später als Folge der materiellen Rechtskraft von Urteilssur-
rogaten grundsätzlich nicht wieder infrage stellen. Sind die Arbeiten zumutbar, ver-
fügt der Mieter nicht über einen Behebungsanspruch bezüglich der entstehenden
Beeinträchtigungen und ist folglich auch nicht berechtigt, den Mietzins zu hinterle-
gen. Vorbehalten bleiben einzig Minderungs- und Schadenersatzansprüche
(E. IV.3.2). Letztere setzen allerdings neben einem Schaden ein vertragswidriges
Verhalten des Vermieters und einen adäquaten Kausalzusammenhang voraus.
Diese Punkte hat der Mieter zu beweisen. Einzig das Verschulden des Vermieters
wird gemäss Art. 97 OR vermutet. Die Mängelrechte greifen insoweit nicht, als der
Mieter für einen Mangel verantwortlich ist. Die Voraussetzungen sind dieselben
wie bei einer Schadenersatzpflicht des Vermieters: Erforderlich ist ein vertragswid-
riges Verhalten des Mieters, welches den Mangel an der Sache adäquat kausal

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herbeigeführt hat. Beweisbelastet ist der Vermieter, wobei das Verschulden des
Mieters vermutet wird.
Ist der Vermieter aufgrund eines öffentlich-rechtlichen Verbotes gezwungen, die
bisherige Gasheizung durch Rückgriff auf erneuerbare Energie zu ersetzen, stellt
sein Projekt zur Installation einer Erdsonden-Wärmepumpe Unterhalt im Sinne von
Art. 257h OR dar, welchen der Mieter zu dulden verpflichtet ist. Stoppt der Mieter
mittels eines Zutrittsverbotes die Umsetzung der begonnenen Arbeiten, so ist er
für die Beeinträchtigungen verantwortlich, soweit sie über das ursprüngliche Bau-
programm hinausreichen, und verliert daher insoweit seine Mängelrechte (E. IV.2-
4).
Führt ein aussergewöhnliches Unwetter dazu, dass Wasser in den Keller der ge-
mieteten Sache dringt, kann dem Vermieter kein vertragswidriges Verhalten vor-
geworfen werden, soweit die Anlage den öffentlich-rechtlichen Vorschriften ent-
spricht, wonach Regenwasserabläufe das Wasser nicht in die Kanalisation ablei-
ten, sondern nur auf dem Grundstück versickern lassen dürfen. Mit der Annahme
von höherer Gewalt ist zwar Zurückhaltung am Platz. Eine Unterbrechung des
Kausalzusammenhangs ist aber zu bejahen, wenn ein Unwetter innert 10 Minuten
zu mehr als 27 mm Niederschlag pro Quadratmeter geführt hat (E. IV.5).
Eine Mietzinssenkung wegen veränderter Berechnungsgrundlagen kann auch
während laufender Mieterstreckung verlangt werden. Der Mieter muss dabei die
Kündigungsfrist und die -termine gemäss Mietvertrag einhalten, soweit diese mit
dem zwingenden Recht übereinstimmen (E. IV.6).
Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MJ220094-L vom 27. September 2023
(Beschwerde ans Obergericht offen; Gerichtsbesetzung: Weber, Gerichtsschrei-
berin Nabholz):
«(…)

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I. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1. Sachverhalt
Mit Mietvertrag vom 27. August bzw. 2. September 2003 und Zusatzvereinbarung
gleichen Datums mietete die Klägerin 1 das Doppeleinfamilienhaus mit sechsein-
halb Zimmern an der N.-strasse y in zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 3'500.–
netto, wobei die Nebenkosten darin nicht inbegriffen und separat durch die Miete-
rin zu bezahlen waren. Sodann konnte das Mietverhältnis jeweils auf Ende März,
Juni und September unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist gekün-
digt werden.
Am 3. August 2021 kündigten die Beklagten das Mietverhältnis per 31. März 2022,
wobei sie die Kündigung sowohl an die Klägerin 1 als auch den Kläger 2 versand-
ten. Sowohl die Klägerin 1 als auch der Kläger 2 fochten dies an, wobei die An-
fechtung durch die Klägerin 1 nicht innert Frist erfolgte. Im Nachgang zur entspre-
chenden Schlichtungsverhandlung schlossen die Parteien die Vereinbarung vom
10. bzw. 12. Januar 2022 (…, nachfolgend Erstreckungsvereinbarung), worin sich
die Parteien auf eine einmalige und definitive Erstreckung bis zum 30. Juni 2023
einigten. In deren Ziff. 3 wurde namentlich Folgendes festgehalten:
« Während der Erstreckung […] sind die Kläger berechtigt, das Mietverhältnis auf jedes Mo-
natsende mit zweimonatiger Voranzeigefrist zu künden. Diese Mitteilung hat schriftlich ein-
geschrieben an die Beklagten zu erfolgen. Die Mietzinszahlungspflicht endigt auf diesen
Zeitpunkt. Während der Erstreckung ist es den Beklagten gestattet die Heizungserneue-
rung vorzunehmen mit sämtlichen Vor- und Nacharbeiten.»
In der Folge kündigten die Kläger das Mietverhältnis per 31. Januar 2023 und zo-
gen an diesem Datum aus dem Mietobjekt aus.
2. Prozessgeschichte
Am 5. Juli 2022 (Datum Poststempel) stellten die Kläger bei der Schlichtungsbe-
hörde des Bezirks Zürich ein Gesuch um Hinterlegung der Mietzinse. In der Folge
hinterlegten sie die Nettomietzinse von Juli 2022 bis Januar 2023 in der Höhe von
Fr. 24'500.– bei der Gerichtskasse. Mit Eingabe vom 28. Juli 2022 (Datum Post-

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stempel) machten die Kläger das vorliegende Verfahren bei der Schlichtungsbe-
hörde Zürich anhängig. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 18. Oktober
2022 konnte zwischen den Parteien keine Einigung erzielt werden, so dass den
Klägern mit Beschluss gleichen Datums die Klagebewilligung erteilt wurde.
Mit Eingabe vom 23. November 2022 (Poststempel) reichten die Kläger fristge-
recht die vorliegende Klage sowie die ihnen am 28. Oktober 2022 zugestellten Kla-
gebewilligungen vom 18. Oktober 2022 ein. Mit Verfügung vom 28. November
2022 wurden die Doppel der Klage den Beklagten zugestellt und den Klägern Frist
zur Leistung eines Kostenvorschusses von Fr. 2'380.– angesetzt, welcher innert
Frist geleistet wurde. Am 15. Dezember 2022 wurden die Parteien zur Hauptver-
handlung auf den 15. März 2023 vorgeladen. Mit Schreiben vom 10. März 2023
stellten die Kläger ein Verschiebungsgesuch samt Arztzeugnis des Klägers 2 für
die Verhandlung, welches mit Schreiben vom 13. März 2023 bewilligt wurde. Glei-
chentags wurde den Parteien die Ladung abgenommen. Sodann wurden die Par-
teien am 31. März 2023 zur Hauptverhandlung auf den 7. Juni 2023 vorgeladen.
Mit Schreiben vom 1. Juni 2023 stellten die Kläger erneut ein Verschiebungsge-
such samt Arztzeugnis des Klägers 2. Dieses wurde abgewiesen, den Parteien
jedoch die Pflicht zum persönlichem Erscheinen erlassen. Anlässlich der Verhand-
lung vom 7. Juni 2023 erstatteten die Parteien ihre Parteivorträge und beantragten
zugleich eine Sistierung des Verfahrens zur Durchführung von aussergerichtlichen
Vergleichsgesprächen, welche bewilligt und auf Antrag der Parteien bis zum
31. Juli 2023 erstreckt wurde. Die Parteien erklärten mit Schreiben vom 31. Juli
bzw. 7. August 2023, dass zwischen ihnen keine Einigung zustande gekommen
und das Verfahrens fortzuführen sei. Das Verfahren erweist sich als spruchreif
(Art. 236 Abs. 1 ZPO), was den Parteien schon bei der Hauptverhandlung eröffnet
wurde.
II. Prozessuales
1. Zuständigkeit und Verfahrensart
Das Mietgericht des Bezirks Zürich ist als Einzelgericht zur Behandlung der vorlie-
genden Streitsache örtlich und sachlich zuständig, handelt es sich doch um eine
Streitigkeit aus einem Mietverhältnis für in Zürich gelegene Wohnräume mit einem

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Streitwert von weniger als Fr. 30'000.– (§ 26 i.V.m. § 21 GOG; Art. 33 und 35 ZPO).
Anwendbar ist das vereinfachte Verfahren (Art. 243 Abs. 1 ZPO), wobei die soziale
Untersuchungsmaxime Anwendung findet (Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO). Da
beide Parteien anwaltlich vertreten sind, ist die Beschaffung des Prozessstoffes
primär Sache der Parteien. Das Gericht hat sie dabei durch geeignete Fragen zu
unterstützen (vgl. BGE 141 III 569 E. 2.3.1; BGE 139 III 13 E. 3.2 = Pra 2013
Nr. 105; BGE 125 III 231 E. 4a; zum Ganzen auch ZMP 2020 Nr. 9).
2. Verschiebungsgesuch der Kläger
1.1. Anlässlich der Hauptverhandlung vom 7. Juni 2023 stellte der Rechtsvertre-
ter der Kläger (erneut) das Gesuch, jene zu verschieben. Mit der Klage sei nur ein
geringer Teil des Schadens im Zusammenhang mit einem Wasserschaden aus
dem Juli 2021 geltend gemacht worden, weil dieser Schaden damals nicht aufge-
arbeitet und dessen Bezifferung und Einklagung deshalb nicht möglich gewesen
sei. Im Januar und Februar 2023 hätten die Kläger begonnen, den Schaden auf-
zuarbeiten, wobei namentlich die Firma C. (Suisse) AG eine Bestandsaufnahme
vorgenommen habe. Die Kläger beabsichtigten diese Schadenspositionen im Rah-
men einer Klageänderung im Sinne von Art. 227 ZPO in das vorliegende Verfahren
einzubringen, soweit es das vereinfachte Verfahren hinsichtlich des Streitwerts bis
zu Fr. 30'000.– erlaube. Infolge einer Krankheit des Klägers 2 sei die Aufarbeitung
des Schadens indessen eingestellt worden. Ebenso seien die Kläger zum jetzigen
Zeitpunkt nicht in der Lage den Schaden vollständig aufzuarbeiten, da der Kläger
2, der hauptsächlich involviert gewesen sei, krank sei. Aus demselben Grund sei
ihr Rechtsvertreter betreffend die weitere Forderung auch nicht instruiert worden.
Damit kein zweiter Prozess angestossen werden müsse, scheine eine Verschie-
bung der Verhandlung aus prozessökonomischer Sicht sinnvoll.
Die Beklagten beantragten hingegen die Abweisung des Gesuches. Es sei nicht
belegt, dass die Kläger seit dem Wassereintritt bzw. seit dem Auszug der Kläger
aus dem Mietobjekt krank und nicht fähig gewesen seien, eine Schadenssubstan-
tiierung zu erstellen. Überdies datiere die Auflistung der Gegenstände vom

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27. Februar 2023 und die Beklagten bezweifelten, dass zwei Jahre nach dem Vor-
fall noch belegt werden könne, welche Gegenstände tatsächlich durch diesen
Wassereintritt im angegebenen Umfang beschädigt worden seien.
1.2. Das Gericht kann einen Erscheinungstermin aus zureichenden Gründen ver-
schieben, wenn es vor dem Termin darum ersucht wird (Art. 135 lit. b ZPO). Ein
Anspruch auf Verschiebung besteht nicht (BGer 5A_121/2014 vom 13. Mai 2014
E. 3.3). Ein Verschiebungsgesuch kann ohne materielle Prüfung abgelehnt wer-
den, wenn es nicht sofort nach Kenntnis der Verhinderung gestellt wird oder trotz
Kenntnis des Hinderungsgrundes hinausgezögert wird (BSK ZPO-BRÄNDLI/BÜH-
LER, 3. Aufl., Art. 135 N 19 und N 8 f.). An ein zweites Verschiebungsgesuch dürfen
höhere Anforderungen gestellt werden als an ein erstes (BK ZPO-FREI, Art. 135
N 8; BSK ZPO-BRÄNDLI/BÜHLER, a.a.O., Art. 135 N 14). Die Vorladung ist solange
gültig, als dass die Ladung nicht abgenommen wurde (BGer 5A_121/2014 vom
13. Mai 2014 E. 3.3).
1.3. Auf Gesuch der Kläger wurde aufgrund des Gesundheitszustandes des Klä-
gers 2 bereits der erste Termin für die Hauptverhandlung am 10. März 2023 ver-
schoben. Am 1. Juni 2023 stellten die Kläger sodann ein erneutes Gesuch um
Verschiebung der Hauptverhandlung aufgrund der Krankheit des Klägers 2. Mit E-
Mail vom 5. Juni 2023 wurde dieses mit der Begründung abgewiesen, dass ge-
mäss dem eingereichten Arztzeugnis die Verhandlungsfähigkeit des Klägers 2 in
den nächsten vier Wochen nicht sicher und im Interesse eines geordneten Be-
triebs eine Verschiebung nicht angezeigt sei. Zudem schliesse das Arztzeugnis
ein Instruktionsgespräch nicht aus, zumal die Klägerin 1 davon nicht betroffen sei
und auch eine Instruktion durch sie zumutbar erscheine. Darüber hinaus datiere
das beigelegte Arztzeugnis vom 24. Mai 2023, weshalb das Verschiebungsgesuch
zu spät gestellt worden sei. Den Parteien wurde indessen das persönliche Erschei-
nen erlassen. Nun wird das neuerliche Verschiebungsgesuch mit der mangelnden
Schadensaufarbeitung im Zusammenhang mit einem Wassereintritt aus dem Jahr
2021 begründet, einem Punkt, der bis zum Verschiebungsgesuch eingestandener-
massen gar nicht Prozessthema war, sondern nach den angeblichen Intentionen
der Kläger zum Thema einer Klageerweiterung gemacht werden soll. Die Kläger
räumen dabei ein, dass die Arbeiten an der Aufarbeitung des angeblichen weiteren

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Schadens eingestellt worden seien, dass mithin bislang keinerlei Vorbereitungen
erfolgt sind. Sie begründen das zwar mit dem schlechten Gesundheitszustand des
Klägers 2, erläutern aber nicht, was die Klägerin 1 an entsprechenden Instruktio-
nen gehindert haben könnte. Unter solchen Vorzeichen erweist sich das Gesuch
offensichtlich als unbegründet, ungeachtet des Umstands, dass die Kläger es sich
erlaubten, mit dem Gesuch bis zum Verhandlungstag zuzuwarten, obwohl ihnen
die Gründe längst bekannt waren. Es mutet auch merkwürdig an, dass die angeb-
liche Aufarbeitung erst fast zwei Jahre nach dem besagten Ereignis begonnen ha-
ben und zuvor nicht möglich gewesen sein soll. Das Gesuch wurde aus diesen
Gründen bereits anlässlich der Hauptverhandlung abgewiesen.
III. Parteistandpunkte
1. Standpunkt der Kläger
1.1 Die Kläger machen geltend, dass ein Mangel an der Mietsache vorgelegen
habe, weshalb der Mietzins vom 30. Mai 2022 bis zum 31. Januar 2023 um 15 %
herabzusetzen sei. Der Mangel habe darin bestanden, dass der Wiesenstreifen
vor dem Mietobjekt bis zum Hauseingang mit einem Graben durchzogen gewesen
und dieser mit Brettern überdeckt worden sei. Ferner seien die Verbundsteine vor
dem Hauseingang entfernt worden. Dadurch sei der Grünstreifen nicht mehr nutz-
bar gewesen und der Graben habe eine Gefahr für Personen und Tiere dargestellt,
da die Bretter nur begrenzte Tragkraft gehabt hätten und bei Regen oder Schnee
glitschig gewesen seien. Zusätzlich sei dadurch viel Schmutz verursacht und in
der Folge ins Haus getragen worden. Auch der von seinem ursprünglichen Ort
entfernte und behelfsmässig auf einer Holzkiste aufgestellte Briefkasten habe ei-
nen Mangel dargestellt, wobei einerseits das Risiko bestanden habe, dass dieser
umkippe, und anderseits, dass ihn jemand mitnehme. Ausserdem sei die Benut-
zung des seitlich zur Liegenschaft verlaufenden Vorplatzes vom 30. Mai bis zum
3. Juni 2022 infolge der Bauarbeiten nicht mehr möglich gewesen, was ärgerlich
für den Kläger 2 gewesen sei, da er diesen Platz im Rahmen seiner Autohandel-
stätigkeit regelmässig zum Abstellen von Fahrzeugen genutzt und mangels recht-
zeitiger Ankündigung keinen Ersatz habe beschaffen können. Erst in der Nacht

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vom Sonntag, 29. Mai 2022, auf Montag, 30. Mai 2022, – und somit kurz vor Bau-
beginn – hätten die Kläger per E-Mail einen Bauplan erhalten, so dass sie völlig
überrumpelt worden seien. Am 3. Juni 2022 hätten sie sich in der Folge an die
Beklagten gewandt und die Wiederherstellung der Umgebung und die Wiederan-
bringung des Briefkastens verlangt. Zugleich hätten sie mit Schreiben vom 30. Mai
2022 mit Verweis auf das gekündigte Mietverhältnis weitere Bauarbeiten untersagt
und die Hinterlegung der Miete angedroht. Die Bauarbeiten hätten am selben Tag
geendet und es sei danach keine Reinigung erfolgt. Anschliessend hätten die Klä-
ger am 4. Juni 2022 die Umgebung der Liegenschaft während rund 2 ¼ Stunden
geräumt und gereinigt, so dass diese wieder begehbar gewesen und kein Schmutz
mehr hineingebracht worden sei. Für die Aufräum- und Reinigungsarbeiten verlan-
gen die Kläger Schadenersatz in Höhe von Fr. 250.–. Bis zu ihrem Auszug per
Ende Januar 2023 seien die mehrmals monierten Mängel nicht behoben worden
und die Umgebung sei derart geblieben, wie man sie auf den Fotos abgebildet
sehe.
Dem Einwand der Beklagten, wonach sie gemäss der Erstreckungsvereinbarung
zur Vornahme dieser Bauarbeiten berechtigt gewesen seien, sei entgegenzuhal-
ten, dass Art. 260 Abs. 1 OR zwingender Natur sei und auch ein erstrecktes Miet-
verhältnis ein gekündigtes im Sinne des Gesetzes darstelle. Zwar hätten die Par-
teien im konkreten Fall eine abweichende einvernehmliche Regelung treffen kön-
nen. Voraussetzung dafür sei aber, dass der Mieter für sein Entgegenkommen
anderweitig kompensiert werde, was vorliegend nicht der Fall gewesen sei. Die
Klägerin 1 sei Mieterin der Liegenschaft gewesen. Die Situation des Klägers 2, der
ebenfalls die meiste Zeit dort gewohnt habe, sei nie ganz klar gewesen. Die Be-
klagten hätten nach einem gewissen Zeitpunkt den Kläger 2 ebenfalls als Mieter
erachtet, weshalb sie beiden Klägern eine Kündigung hätten zukommen lassen.
Zwar habe die Klägerin 1 ihre Anfechtung aktenkundig einen Tag zu spät depo-
niert, jedoch habe der Kläger 2 die Kündigung innert Frist angefochten. Die Be-
klagten hätten ein Interesse gehabt, Rechtssicherheit zu schaffen, weshalb die
Erstreckungsvereinbarung als Entgegenkommen seitens Kläger taxiert werden
könne. Dass diese das Einverständnis zum Einbau einer Heizung erteilt hätten,
habe kein Einverständnis zur konkreten Ausführung bedeutet. Zu beanstanden sei

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auch, dass die Bauarbeiten ohne rechtzeitige Ankündigung begonnen hätten. Die
Kläger machten vorliegend Mängel an der Umgebung des Mietobjekts geltend, die
Teil der Mietsache sei, was sich auch daraus ergebe, dass der Gartenunterhalt in
Ziff. 2 der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag geregelt worden sei. Weiter sei
auch in Ziff. 2 der Erstreckungsvereinbarung darauf hingewiesen worden, dass
nebst dem Haus der dazugehörige Umschwung zum Mietobjekt gehöre. Ebenfalls
stelle der fehlende Abfluss im Keller einen Mangel dar, zumal dieser das Risiko
eines weiteren Wasserschadens erhöht habe (vgl. nachstehend Ziff. III.1.3).
1.2 Aufgrund der Mängel und der mehrmaligen Aufforderung zu deren Beseiti-
gung sowie der wiederholten Hinterlegungsandrohung sei die Hinterlegung der
Mietzinse ab August 2022 rechtsgültig gewesen. Daran vermöge nichts zu ändern,
dass die Kläger nie eine konkrete Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt hätten. Den
Beklagten habe es aufgrund der Häufung der Schreiben klar sein müssen, dass
von ihnen eine umgehende Reaktion verlangt worden sei, zumal diese über Wo-
chen keine solche gezeigt hätten und folglich eine Fristansetzung auch im Lichte
von Art. 108 Ziff. 1 OR obsolet gewesen sei. Mit Schreiben vom 5. Juli 2022 hätten
die Beklagten sodann klargemacht, dass sie verstanden hätten, auf welche Män-
gel sich die Hinterlegungsandrohung bezogen habe. Die Juli - Miete sei bei deren
Hinterlegung bereits fällig gewesen und den Beklagten deshalb herauszugeben.
1.3 Am 13. Juli 2021 habe sich ein Wasserschaden ereignet, wobei der Keller
nach einem Gewitter geflutet worden sei. Dies sei namentlich auf den fehlenden
Wasserabfluss im Keller zurückzuführen, wobei zwar ein Abfluss vorhanden sei,
dieser jedoch nicht in die Kanalisation führe sondern lediglich ins Erdreich.
Dadurch könne sich das Wasser stauen und fliesse nicht ab. Bei diesem Ereignis
seien diverse Ordner, Mappen und Dokumente der Kläger betroffen gewesen, wel-
che hernach unbrauchbar gewesen seien und hätten entsorgt werden müssen,
wofür die Kläger Fr. 125.– fordern. Ferner habe der Wassereinbruch Verfärbungen
an Teppichen im Keller verursacht. Für den Minderwert verlangen sie pauschal Fr.
500.–. Als Folge des Wassereinbruches hätten die Kläger den Keller ausräumen
und Gegenstände reinigen oder entsorgen müssen. Hierfür machen sie pauschal
Fr. 500.– geltend. Daneben hätten sie während 19 Tagen resp. für die Periode

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vom 22. Juli bis 9. August 2021 zwei Luftentfeuchter anmieten und den Keller aus-
trocknen müssen, was gemäss der Rechnung vom 9. August 2021 mit Kosten von
Fr. 1'000.55 verbunden gewesen sei. Um deren Einsatz seien die Kläger selbst
besorgt gewesen und auch die zusätzlichen Stromkosten seien zu ihren Lasten
gegangen, weshalb sie für den Einsatz und Betrieb der Geräte einen Betrag von
insgesamt Fr. 1'500.– geltend machen. Auslagen, insbesondere betreffend die
Luftentfeuchter, seien überdies in gegenseitiger Absprache mit den Beklagten er-
folgt, es habe sich somit nicht um eine Ersatzvornahme durch die Kläger gehan-
delt. Bei dem eingeklagten Schaden in der Höhe von Fr. 2'625.– handle es sich
bloss um einen Teil des Schadens bzw. dieser betreffe lediglich die erwähnten
Gegenstände. Es seien indes weitere Gegenstände wie hochwertige Schuhe,
teure Vorhänge, Möbel und weitere Einrichtungsgegenstände beschädigt worden;
die Geltendmachung der entsprechenden Schadenspositionen blieben vorbehal-
ten.
1.4 Schliesslich beantragen die Kläger die Herabsetzung des Mietzinses ab
1. September 2022 infolge der Senkung des Referenzzinssatzes. Der Mietvertrag
sehe einen Zinssatz von 3.25 % vor. Während des streitbetroffenen Periode habe
der Referenzzinssatz 1.25 % betragen, zumal eine Mietzinsanpassung in der Er-
streckungsvereinbarung nie Thema gewesen sei. Während der Erstreckung
müsse der Mieter kein Vorverfahren i.S.v. Art. 270a Abs. 1 OR durchlaufen, er
müsse sich aber an die Kündigungsfristen und Termine gemäss Erstreckungsver-
einbarung halten. Mit Schreiben vom 30. Mai 2022, welches am 3. Juni 2023 ver-
sandt worden sei, hätten die Kläger erstmals eine Mietzinssenkung verlangt. Da
die Erstreckungsvereinbarung eine Kündigungsfrist von zwei Monaten vorgesehen
habe, sei jene frühestens auf den 1. September 2022 möglich. Ausgehend von
den Kostenständen per Vertragsschluss ergebe sich per Juni 2022 eine monatli-
che Mietzinssenkung von Fr. 202.26. Der Differenzbetrag für die Mietzinse, die die
Mieter hinterlegt hätten, sei aus den hinterlegten Mietzinsen zu erstatten.
2. Standpunkt der Beklagten
2.1 Die Beklagten vertreten die Auffassung, eine Mietzinsminderung sei nicht
geschuldet, da die mit der Heizungsinstallation erforderlichen Bauarbeiten durch

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die Kläger in der Erstreckungsvereinbarung ausdrücklich und vorbehaltslos geneh-
migt worden seien.
Die Heizungserneuerung sei schon länger geplant gewesen und die Beklagten
hätten sich entschieden, zusammen mit dem Eigentümer des anderen Teils des
Doppeleinfamilienhauses eine Erdsonden-Heizung zu erstellen. Mit E-Mail vom
5. Oktober 2021 sei die Klägerin 1 über die Bewilligung zur Installation einer Hei-
zung informiert worden. Nachdem die Einwilligung zu den Arbeiten mittels der Er-
streckungsvereinbarung eingeholt worden sei, sei den Klägern mit E-Mail vom
12. Mai 2022 mitgeteilt worden, dass in der Kalenderwoche 22 – konkret zwischen
dem 20. Mai und 3. Juni 2022 – die Erdsonde gebohrt werde. Am 25. Mai 2022 sei
die Klägerin 1 sodann per SMS informiert worden, dass am 27. Mai 2022 der Brief-
kasten versetzt werde. Das Bauprogramm sei den Klägern mit E-Mail vom 27. Mai
2022 zugestellt worden. Tatsächlich habe die Erdsondenbohrung zwischen dem
30. Mai 2022 und dem 3. Juni 2022 stattgefunden. Danach sei ein zeitlicher Ab-
stand zur zweiten Etappe vorgesehen gewesen; ab dem 30. Juni 2022 sei der
Graben von der Erdsonde zum Hauseingang erstellt worden und bis zum 12. Juli
2022 hätten die Installationsarbeiten durchgeführt und abgeschlossen werden sol-
len. Entgegen der Erstreckungsvereinbarung hätten die Kläger bereits am 30. Mai
2022 ein Schreiben verfasst, in welchem sie zahlreiche Geldforderungen mit der
Drohung zur Mietzinshinterlegung verknüpft, sich über die Bauarbeiten beschwert
und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangt hätten. Vor der
Bauausführung hätten die Kläger keine Einwände geltend gemacht und die Rekla-
mation sei erst erfolgt, als das Bauunternehmen vor Ort gewesen sei. Eine Wie-
derherstellung, wie die Kläger dies verlangten, sei für die Beklagten keine Option
gewesen, und ein solcher Anspruch sei den Klägern auch nicht zugestanden,
nachdem sie dem Einbau schriftlich zugestimmt hätten. Mit Schreiben vom 27.
Juni 2022 hätten die Kläger schliesslich einen sofortigen Baustopp verlangt und
gegenüber den Beklagten und damit indirekt auch den beteiligten Bauunterneh-
men ein Betretungsverbot ausgesprochen. Die Beklagten seien der Bitte nachge-
kommen, da sie sich vor rechtlichen Konsequenzen gefürchtet hätten. Sie hätten
mit Schreiben vom 5. Juli 2022 auf die fatalen Folgen des Baustopps hingewiesen,
worauf keine Reaktion erfolgt sei. Die Beklagten hätten deshalb angenommen,

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dass die Kläger am ausgesprochenen Betretungs- und Bauverbot festhalten woll-
ten. Der Abschluss der Arbeiten sei damals kurz bevorgestanden und der Nicht-
abschluss derselben sei vollumfänglich durch das Verhalten der Kläger verschul-
det. Deshalb sei auch die Schadenersatzforderung für Aufräumarbeiten nach dem
Baustopp im Umfang von Fr. 250.– unbegründet, zumal diese nicht belegt sei.
Aufgrund des Betretungsverbotes habe auch keine Möglichkeit bestanden, solche
Arbeiten auszuführen. Auf die Geltendmachung einer Schadenersatzforderung für
die Mehrkosten der Bauverzögerung hätten die Beklagten bis heute verzichtet, sie
behielten sich diese aber vor.
Die Erstreckungsvereinbarung sei durch die Beklagten in erster Linie deshalb ab-
geschlossen worden, weil sich die Kläger damit einverstanden erklärt hätten, die
vorbehaltslose Bewilligung für die erforderlichen Arbeiten in Zusammenhang mit
der Heizungserneuerung zu erteilen. Die Beklagten hätten sich ansonsten nicht
aussergerichtlich einigen müssen, da das Kündigungsanfechtungsbegehren der
Klägerin 1 zu spät, d.h. nicht innert der dreissigtägigen Frist, erfolgt sei. Die Kün-
digung gegenüber dem Kläger 2 sei lediglich ausgesprochen worden, da unbe-
kannt gewesen sei, ob dieser mit der Klägerin 1 verheiratet gewesen sei bzw. ob
eine Familienwohnung bestanden habe. Nachweislich sei dies aber nicht so ge-
wesen, weshalb bestritten werde, dass ein Mietverhältnis zwischen den Beklagten
und dem Kläger 2 bestanden habe. Die Installation einer neuen Heizung und die
Einwilligung der Mieter sei demzufolge wesentlich für die Zustimmung der Beklag-
ten zum Abschluss der Erstreckungsvereinbarung gewesen. Darin sei die Kündi-
gung per 31. März 2022 der Beklagten anerkannt und das Mietverhältnis bis zum
30. Juni 2023 erstreckt und den Klägern sei die Möglichkeit gewährt worden, das
Mietobjekt mit einer Kündigungsfrist von zwei Monaten vorzeitig zu verlassen.
Zudem sei der Kläger 2 – aus Wohlwollen der Beklagten – in die Erstreckungsver-
einbarung eingefügt worden.
Sowohl die Mängel betreffend Graben, Matte, Verbundsteine und Briefkasten
seien in Zusammenhang mit dem Bauvorhaben gestanden: Der Graben sei aus-
gehoben worden, um die Heizungsleitung von der Erdsonde in die Liegenschaft
zu führen, und wäre danach umgehend wieder zugeschüttet worden. Die Tätigkei-

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ten bei der Rasenfläche – soweit die Kläger dies mit «Matte» meinten –, die Ent-
fernung der Verbundsteine und die Versetzung des Briefkastens seien erforderlich
gewesen, um den Graben auszuheben und die Heizungsleitung zu verlegen. Die
Fläche wäre nach Abschluss der Heizungsmontage wieder instand gestellt wor-
den. Die durch die Bautätigkeiten angeblich erfolgten Einschränkungen seien
durch die Kläger nachzuweisen: Ein Briefkasten, der nicht mit dem Boden veran-
kert, sondern vorrübergehend auf einer Holzvorrichtung montiert gewesen sei,
stelle keine Beeinträchtigung der Mietsache zum vorausgesetztem Gebrauch dar.
Auch der lediglich vorübergehend erstellte Graben habe die Kläger nicht daran
gehindert, die Wohnung zu betreten. Dieser sei fachmännisch, normkonform und
sicher abgedeckt worden, und es werde bestritten, dass eine Gefahr davon aus-
gegangen sei. Allfällige Emissionen wie Lärm oder Schmutz seien zudem nicht
rechtsgenügend behauptet worden und würden ausdrücklich bestritten. Sollte eine
Mietzinsminderung infolge der Bautätigkeiten dennoch geschuldet sein, so wäre
eine solche überdies ohnehin einzig während der regulären Bauzeit geschuldet
gewesen und nicht im geforderten Umfang von 15 % pro Monat für die ganze Ver-
tragsdauer bis zur Beendigung des Mietverhältnisses. Die Erdsondenbohrung
hätte zwei und die Grabungs- und Installationsarbeiten hätten drei Tage gedauert,
bis die Kläger gegenüber den Beklagten einen Baustopp und ein Betretungsverbot
ausgesprochen hätten.
2.2 Die Mietzinshinterlegung sei unwirksam, da die entsprechenden Vorausset-
zungen nicht vorgelegen hätten, weshalb die hinterlegten Mietzinse den Beklagten
auszuhändigen seien. Die Schreiben der Kläger vom 30. Mai sowie vom 20. und
27. Juni 2022 hätten keine Mängelrüge sondern lediglich Geldforderungen enthal-
ten. Die geforderte Beseitigung sei den Beklagten nicht angezeigt und es sei keine
Frist angesetzt worden. Es sei lediglich eine Frist zur Bezahlung einer unbegrün-
deten Forderung – Schadenersatz für die Stilllegung des Unternehmens sowie in-
folge Wasserschadens – angesetzt worden mit der Androhung, die Mietzinse zu
hinterlegen. Grundsätzlich sei die Hinterlegung des Mietzinses kein Instrument,
um Geldforderungen durchzusetzen, sondern diene als Druckmittel für die Män-
gelbehebung. Soweit Einschränkungen im Zusammenhang mit der Autohandel-
stätigkeit des Klägers 2 geltend gemacht würden, hätten die Beklagten davon

- 14 -
nichts gewusst. Autohandel im oder vor dem Mietobjekt sei den Klägern nicht ge-
stattet und wäre auch nicht zonenkonform gewesen. Die Vermietung sei zu Wohn-
zwecken erfolgt und auch in der Erstreckungsvereinbarung sei nichts anderes ab-
gemacht worden.
2.3 Ursache des Wassereinbruchs sei ein grosses Unwetter gewesen. Die
Schäden durch den Wassereintritt seien durch den Kläger 2 noch verstärkt wor-
den, da er sich in der Nacht des Unwetters dazu entschlossen habe, die Fassade
mit einem Hochdruckreiniger zu reinigen. Die Beklagten hätten bei der Behebung
des Wassereinbruchs zudem selbst Hand angelegt und den Keller – aus Wohlwol-
len – aufgeräumt. Die Kläger hätten nie von einem Wasserschaden gesprochen
und zu dieser Zeit weder einen Schaden gemeldet, noch irgendwelche Forderun-
gen geltend gemacht. Der Mieter sei bei einem Mangel gehalten, den Vermieter
zu benachrichtigen, damit dieser die Möglichkeit habe, den Mangel zu beheben.
Erst wenn der Vermieter der Aufforderung, einen Mangel innert angemessener
Frist zu beheben, nicht nachkomme, stehe dem Mieter die Ersatzvornahme offen.
Vorliegend sei seitens Kläger allerdings nie eine schriftliche Anzeige mit Fristan-
setzung erfolgt. Als die Kläger im Sommer 2022 ihre Forderungen geltend ge-
macht hätten, hätten die Beklagten ihre Gebäudehaftpflichtversicherung benach-
richtigt. Diese habe einen Schadensfall eröffnet und sich gesprächsbereit gezeigt.
Deren Aufforderung im Herbst 2022, diverse Unterlagen und Informationen zum
Schaden einzureichen, seien die Kläger jedoch nicht nachgekommen. Erst Mitte
Januar 2023, als die Übergabe des Mietobjekts bevorgestanden sei, habe der Klä-
ger 2 eine Begehung des Kellers mit einem Schadenexperten der Versicherung
verlangt und eine solche habe am 23. Januar 2023 stattgefunden. Den Beklagten
sei nicht bekannt, ob der Kläger 2 der Versicherung mittlerweile Unterlagen zum
angeblichen Schaden zugestellt habe. Die Bereitschaft der Versicherung, der An-
gelegenheit auf den Grund zu gehen, bedeute aber nicht, dass die Beklagten ir-
gendeinen Anspruch im Zusammenhang mit dem Wassereintritt anerkennen wür-
den. Sie würden sämtliche Behauptungen der Kläger in Bezug auf den Wasser-
eintritt und die davon resultierenden Schäden bestreiten. Aus der von den Klägern
eingereichten Liste sei nicht ersichtlich, ob sich diese Gegenstände tatsächlich im
Keller befunden hätten und der Wassereintritt dazu in einem Zusammenhang

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stehe, und deren Korrektheit werde bestritten. Aus diesem Grund lehnten die Be-
klagten sämtliche unsubstantiierten Forderungen im Zusammenhang mit dem
Wassereintritt ab. Bei den Kosten für den Luftentfeuchter handle es sich zudem
nicht um solche für eine beschädigte oder zerstörte Sache, sondern um Kosten
eines Hilfsmittels zur Behebung von Feuchtigkeit. Die Beklagten seien nie in
Kenntnis gesetzt worden, dass ein Entfeuchter benötigt werde. Es sei keine
Fristansetzung erfolgt, um gegen die Feuchtigkeit Massnahmen zu ergreifen, und
auch nie eine Ersatzvornahme angedroht worden. Der Luftentfeuchter sei eigen-
mächtig bestellt worden. Auch der Bestand eines Mangels beim Betonboden in
Bezug auf den Wasserabfluss werde vollumfänglich bestritten, wobei die Kläger
diesen Mangel nie substantiiert oder nur schon nachvollziehbar geltend gemacht
hätten.
2.4 Hinsichtlich der Mietzinssenkung bringen die Beklagten vor, die Kläger –
speziell die Klägerin 1 – seien nie mit einem Mietzinssenkungsbegehren an sie
gelangt, wobei eine rückwirkende Senkung ohnehin ausgeschlossen sei. Gemäss
herrschender Lehre könne zwar auch während der Erstreckung eine solche gelten
gemacht werden, jedoch sei diese auf den nächstmöglichen Kündigungstermin
gemäss Mietvertrag und unter Einhaltung der Kündigungsfrist zu verlangen. Fer-
ner sei entgegen der Auffassung der Kläger das Verfahren nach Art. 270a Abs. 1
OR zu beachten. Vorliegend seien im Mietvertrag die gesetzlichen Kündigungster-
mine auf Ende März, Juni und September sowie eine Kündigungsfrist von drei Mo-
naten festgelegt worden. Wenn das anlässlich des Schlichtungsverfahrens vom
18. Oktober 2022 eingereichte, anwaltlich verfasste Rechtsbegehren Ziff. 6 als
Mietzinssenkungsbegehren qualifiziert werden könne, was bestritten werde, wäre
eine Senkung frühestens ab April 2023 möglich gewesen. (…)
3. Auf die Ausführungen der Parteien wird im Folgenden nur soweit eingegan-
gen, als diese für das Urteil von Bedeutung sind. Dies gilt insbesondere für Argu-
mente, die in der vorstehenden Zusammenfassung nicht enthalten sind.

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IV. Materielles
1. Aktivlegitimation des Klägers 2
Die Aktivlegitimation als materiellrechtliche Voraussetzung des eingeklagten An-
spruchs ist nach den materiellen Normen zu beurteilen, auf die der geltend ge-
machte Anspruch gestützt wird (BGE 136 III 23 E. 5 mit Hinweisen). Träger ver-
traglich begründeter Rechte sind grundsätzlich die Vertragsparteien; es handelt
sich dabei regelmässig um relative Rechte (vgl. etwa Beschluss und Urteil des
Handelsgerichts des Kantons Zürich HG140183-O vom 12. November 2018 E.
3.3). Fehlt es an der Aktivlegitimation, ist die Klage durch Sachentscheid abzuwei-
sen (Urteil des Bundesgerichts 5A_957/2017 vom 22. März 2018 E. 4.1).
Zwar wurde einzig die Klägerin 1 im Mietvertrag sowie in der Zusatzvereinbarung
vom 27. August bzw. 2. September 2003 als Mieterin erwähnt und nur sie hat bei-
des unterschrieben. Ob es sich um eine Familienwohnung handelte oder nicht, ist
bedeutungslos, denn dass dem Ehepartner der Mieterin unabhängig von seiner
Beteiligung am Mietvertrag gewisse Rechte in Bezug auf denselben zustehen
(Art. 266m f. und 273a OR, Art. 169 ZGB), ändert nichts daran, dass er nur dann
Vertragspartei ist, wenn der Vertrag auch mit ihm abgeschlossen wurde (vgl.
Art. 166 ZGB).
Die Position des Klägers 2 änderte sich allerdings durch seinen Einbezug in die
Erstreckungsvereinbarung, wo er explizit und im Einvernehmen mit den bisherigen
Beteiligten als Berechtigter aus dem verlängerten Mietverhältnis aufgeführt und
damit auch in den bestehenden Vertrag aufgenommen wurde (vgl. dazu BGer
4A_455/2017 v. 27. November 2017 E. 2.2, wo die Frage am Rande angesprochen
wird, wobei durchaus nicht klar ist, ob in solchen Fällen tatsächlich immer ein neuer
Mietvertrag abgeschlossen oder nur der bestehende Vertrag in subjektiver Hin-
sicht erweitert wird). Die (theoretische) Aktivlegitimation des Klägers 2 ist daher zu
bejahen.

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2. Mängelbeseitigung
Es ist unbestritten, dass die Mieter per Ende Januar 2023 aus dem Mietobjekt
ausgezogen sind. Da somit kein schutzwürdiges Interesse mehr an der Beseiti-
gung allfälliger Mängel besteht, ist das Verfahren diesbezüglich – wie von beiden
Parteien beantragt – als gegenstandslos geworden abzuschreiben.
3. Mietzinsminderung infolge Mängel
3.1 Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem
zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demsel-
ben zu erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR). Entstehen an einer Sache Mängel, die der
Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird
der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlan-
gen, dass der Vermieter den Mangel beseitigt und den Mietzins verhältnismässig
herabsetzt (Art. 259a Abs. 1 und Art. 259d OR; da im vorliegenden Fall sowohl
Herabsetzungsansprüche nach Art. 259d als auch solche nach Art. 270a OR Pro-
zessthema sind, wird die erste Kategorie nachfolgend als Mietzinsminderung, die
zweite als Mietzinssenkung bezeichnet). Der Mieter einer unbeweglichen Sache
kann zudem den Mietzins hinterlegen mit der Folge, dass das Gericht über seine
Mängelrechte und die Verwendung der hinterlegten Mietzinse entscheidet
(Art. 259a Abs. 2 OR i.V.m. Art. 259g ff. OR). Die in Art. 259a ff. OR eingeräumten
Rechte können grundsätzlich nebeneinander angerufen werden (Mietrecht für die
Praxis/ROY, 10. Aufl., S. 239).
Die Mietsache ist mangelhaft, wenn sie nicht oder nicht mehr zum vorausgesetzten
Gebrauch taugt, ihr mithin eine vertragliche Eigenschaft fehlt, die den Gebrauchs-
wert beeinträchtigt. Es kann sich dabei um vertraglich zugesicherte oder im Hin-
blick auf den vertraglichen Gebrauchszweck erforderliche Eigenschaften handeln
(BGE 135 III 345 E. 3.2; MPra-ROY, a.a.O., S. 200). Fehlt eine ausdrückliche Ver-
einbarung, so bestimmt sich der geschuldete Zustand anhand des vorausgesetz-
ten Gebrauchs (MPra-ROY, a.a.O., S. 201; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 256 OR
N 27 ff.). Der Mangel einer gemieteten Sache ist demnach ein relativer Begriff und
von den Umständen des einzelnen Falles abhängig. Es ist insbesondere auf die
Zweckbestimmung der gemieteten Sache, deren Lage, Alter und Bauart sowie die

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Höhe des Mietzinses abzustellen (Urteile des Bundesgerichts 4C.368/2004 vom
25. Januar 2005 E. 4.1 sowie 4C.387/2004 vom 17. März 2005 E. 2.1; SVIT-
Komm.-TSCHUDI, 4. Aufl., Vorbemerkungen zu Art. 258-259i OR N 47; MPra-ROY,
a.a.O., S. 200 ff.). Der Mangel darf ausserdem nicht vom Mieter zu verantworten
sein (Art. 259a Abs. 1 OR). Darunter sind Mängel zu verstehen, die der Mieter oder
Personen, für die er einstehen muss, vorsätzlich oder fahrlässig verursacht haben
(BSK OR I-WEBER, 7. Aufl., Art. 259a N 2).
Weder der Anspruch auf Beseitigung des Mangels (Art. 259a Abs. 1 lit. a sowie
Art. 259b OR) noch derjenige auf Mietzinsminderung nach Art. 259d OR setzen
ein Verschulden des Vermieters voraus. Es genügt bereits, dass der Vermieter
oder eine seiner Hilfspersonen einen Mangel kennt und nichts dagegen unter-
nimmt (so das BGer zum Beseitigungsanspruch, zuletzt in BGer 4A_477/2018 und
4A_481/2018 vom 16. Juli 2019 E. 3).
Wer die Minderung des Mietzinses verlangt, hat darzutun, welche Mängel während
welcher Dauer und in welchem Ausmass die Nutzung des Mietobjekts beeinträch-
tigt haben. Die Beweislast für das Bestehen eines Mangels und den sachlich und
zeitlich geltend gemachten Umfang einer Minderung trägt mit anderen Worten der
Mieter (BGer 4C.11/2006 vom 1. Mai 2006 E. 3.1 f.; ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 259d
OR N 20).
3.2 Eine Beschränkung der Mängelrechte des Mieters ergibt sich aus der Befug-
nis des Vermieters zur Erhaltung der Sache und zu Erneuerungen und Änderun-
gen nach Art. 257h und 260 OR, denn nach Abs. 3 bzw. 2 der jeweiligen Bestim-
mung beschränken sich die Mängelrechte bei zumutbaren Arbeiten auf Mietzins-
minderung und Schadenersatz. Erweisen sich die Auswirkungen von Arbeiten zur
Erhaltung der Sache im Sinne von Art. 257h OR oder Erneuerungs- und Ände-
rungsarbeiten nach Art. 260 OR hingegen als unzumutbar im Sinne der jeweiligen
Bestimmung, bedeutet dies grundsätzlich notwendigerweise auch eine unzumut-
bare, sprich erhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemässen Gebrauchs und
damit einen schweren Mangel im Sinne von Art. 259b lit. a OR, gegenüber welcher
dem Mieter alle Mängelrechte offenstehen (BGer 4C.331/2006 vom 9. Oktober
2007 E. 4.1; ZK-HIGI/ WILDISEN, Art. 260 OR N 53; MPra-WYTTENBACH, a.a.O.,

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S. 288 f.; CPra Bail-AUBERT, Art. 260 OR N 47 [die von «travaux raisonnablement
imposables» spricht]). Dies gilt nicht nur für Arbeiten, die nach Intensität und Dauer
zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Sache füh-
ren, sondern auch für solche, die dem Mieter nicht gehörig angekündigt worden
sind oder bei denen die tatsächlichen Beschränkungen in unzumutbarer Weise
über das angekündigte Bauprogramm hinausgehen (Art. 257h Abs. 3 und Art. 260
Abs. 2 OR).
Kritisch kann das auch zwischen den Parteien des vorliegenden Verfahrens um-
strittene Kriterium von Art. 260 Abs. 1 OR sein, wonach das Mietverhältnis bei der
Vornahme von Erneuerungen und Änderungen nicht gekündigt sein darf, im Be-
sonderen auch nicht durch den Mieter. HIGI/WILDISEN erwähnen denn auch als Bei-
spiel für ein treuwidriges Verhalten den Fall, dass der Mieter eine Kündigung aus-
spricht nur mit dem Zweck, die vom Vermieter lange im Voraus angekündigten
Erneuerungs- oder Änderungsarbeiten zu verhindern und so (sachfremde) Zuge-
ständnisse zu erzwingen (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 260 OR N 54). Bereits in ZMP
2016 Nr. 7 wurde das Erfordernis der fehlenden Kündigung vor dem Hintergrund
eines erstreckten Mietverhältnisses ausführlich diskutiert. Mittlerweile scheint der
überwiegende Teil der Lehre anzuerkennen, dass ein erstrecktes Mietverhältnis
nicht als gekündigtes im Sinne von Art. 260 OR anzusehen ist, weshalb während
der Erstreckungsdauer zumutbare Erneuerungen und Änderungen durchgeführt
werden dürfen (MPra-BRÄNDLI, a.a.O., S. 965; SVIT-Komm.-BÄTTIG, a.a.O.,
Art. 260-260a OR N 37 f.; vgl. auch CR CO I-LACHAT, 3. Aufl., Art. 260 N 5).
Für die Zumutbarkeit massgebend ist, welche Belastungen mit den Arbeiten zeit-
lich und sachlich einhergehen, welche Möglichkeiten der Mieter hat, jenen auszu-
weichen und wie lange er nach Vollendung der Arbeiten mutmasslich noch in den
Genuss der Vorteile gelangt. Dafür sind die Umstände des Einzelfalls von Bedeu-
tung und es ist eine Abwägung der Interessen des Mieters und Vermieters vorzu-
nehmen (vgl. auch MPra-WYTTENBACH, a.a.O., S. 324 ff.). Kann der Mieter die Sa-
che nach einer umfassenden Erneuerung oder Änderung noch eine längere Zeit
nutzen und so in den Genuss der Vorteile gelangen, so kann eine ausgesprochene
Kündigung die Zulässigkeit der Arbeiten nicht hindern – sofern sie dem Mieter

- 20 -
denn im Lichte der weiteren Kriterien zugemutet werden können. Ausschlagge-
bend sind die Verhältnisse im Zeitpunkt des Entscheids. Dies bedeutet, dass eine
ordentliche wie eine ausserordentliche Kündigung der Erneuerung oder Änderung
der Sache entgegensteht, dass umgekehrt aber solche Arbeiten in langfristigen
Verträgen ausgeführt werden können, ohne dass ein Rechtsmissbrauch seitens
des sich weigernden Mieters vorliegen muss. Gleich verhält es sich beim erstreck-
ten Mietverhältnis, soweit die (festgelegte) Erstreckung es dem Mieter erlaubt,
noch über eine längere Zeit auch die Vorteile aus den Arbeiten zu ziehen.
Trotz der grundsätzlich zwingenden gesetzlichen Regelung ist es den Parteien
nach Lehre und Rechtsprechung unbenommen, die Modalitäten eines konkreten
Bauvorhabens in einer Vereinbarung zu regeln, auch wenn dies anders als hier
aussergerichtlich geschieht (BGer 4A_269/2009 vom 19. August 2009 E. 2.1 m.
Hinw.). Voraussetzung ist, dass der Mieter am Tag, an dem er seinen Entscheid
trifft, korrekt über die Beeinträchtigungen informiert ist, denen er ausgesetzt ist.
Der Mieter muss sich also des Umfangs der Arbeiten, der Unannehmlichkeiten und
des damit verbundenen Minderwerts (der dem Anspruch auf Mietzinsminderung
entspricht) bewusst sein. Liegt wie hier ein Vergleich vor Schlichtungsbehörde vor
(… Geschäft MO211201), können die Parteien diesen unabhängig von seiner
Tragweite später grundsätzlich nicht mehr infrage stellen, denn ein gerichtlicher
oder behördlicher Vergleich stellt ein Urteilssurrogat nach Art. 241 Abs. 2 ZPO dar
und regelt die betroffene Streitfrage abschliessend und verbindlich.
3.3 Im vorliegenden Fall erklärten die Kläger sich in der Erstreckungsvereinba-
rung vom 10./12. Januar 2022 damit einverstanden, dass es den Beklagten ge-
stattet sei, die Heizungserneuerung mit sämtlichen Vor- und Nacharbeiten vorzu-
nehmen. Die Kläger machen dazu geltend, dass sie zwar das Einverständnis zum
Einbau einer Heizung, hingegen nicht zur konkreten Ausführung erteilt hätten. Die
Vereinbarung als solches sei insofern nichtig, als keine Kompensation hinsichtlich
der Einschränkungen vorgesehen gewesen sei. Dem ist insoweit zuzustimmen,
als in der Erstreckungsvereinbarung keine Mietzinsminderung als Kompensation
vorgesehen wurde und das genaue Bauprogramm damals nicht bekannt war, so
dass darin – auch mangels einer expliziten Regelung – kein Verzicht auf Minde-
rungs- oder Schadenersatzansprüche erblickt werden kann. Was die Arbeiten zum

- 21 -
Einbau der Erdsonden-Heizung als solche betrifft, ergibt sich die Tragweite schon
aus der verwendeten Bezeichnung. Selbst wenn dies anders zu werten wäre, kön-
nen die Kläger als Folge der Rechtskraftswirkung des Vergleichs heute an ihrer
Zustimmung als solche nicht mehr rütteln.
Im Übrigen war auch weder der Umfang der Arbeiten noch deren Ausführung un-
zumutbar im Sinne des Gesetzes, ging es doch vorwiegend um Arbeiten im Aus-
senbereich des Mietobjekts, so dass nur mit geringen Einschränkungen für die
Kläger zu rechnen und eine genauere Kenntnis des Ablaufs der Arbeiten nicht er-
forderlich war. Ausserdem war gemäss Bauprogramm die erste Bauetappe der
Arbeiten zwischen dem 30. Mai 2022 und dem 3. Juni 2022 und die zweite vom
30. Juni 2022 bis zum 12. Juli 2022 geplant). Somit hätten allfällige Einschränkun-
gen während knapp eineinhalb Monaten bestanden, wobei die Arbeiten an sich
während maximal drei Wochen durchgeführt worden wären. Dies übersteigt zwei-
felsohne nicht das Mass, mit welchem man für eine Heizungserneuerung rechnen
musste. Die Kläger machten in diesem Zusammenhang auch nicht geltend, nicht
gewusst zu haben, dass es sich um die Erstellung einer Erdsonden-Heizung han-
deln würde, welche eine Bohrung erfordert, zumal sie gemäss E-Mail vom 5. Ok-
tober 2021 – mithin vor Unterzeichnung der Erstreckungsvereinbarung – darüber
informiert waren, dass eine entsprechende Baubewilligung eingeholt würde. Somit
ist schon aufgrund der Zustimmung durch die Kläger von der Zumutbarkeit der
Arbeiten auszugehen.
Daneben ist festzuhalten, dass das Mietverhältnis gemäss Erstreckungsvereinba-
rung noch bis zum 30. Juni 2023 gedauert hätte, so dass den Klägern noch maxi-
mal elfeinhalb Monate nach Fertigstellung der Erdsonden-Heizung geblieben wä-
ren, während derer sie von den Arbeiten profitiert hätten. Auch bei Berücksichti-
gung des tatsächlichen Auszugstermins Ende Januar 2023 hatten die Arbeiten für
die Kläger einen offensichtlichen Nutzen. Stellt man dem die Dauer der Arbeiten
und der dadurch bewirkten Einschränkungen gegenüber, ist die Zumutbarkeit für
die Mieter klarerweise zu bejahen. Vermieterseits bestanden ferner gewichtige In-
teressen an der Erneuerung: Der Grund für die Heizungssanierung geht aus dem
Schreiben vom 5. Juli 2022 der Beklagten an die Kläger hervor, nämlich eine ge-

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plante Stilllegung der Gasversorgung im Quartier, wobei Erdgasheizungen im Kan-
ton Zürich gemäss einer Volksabstimmung ab Mitte 2022 nicht mehr durch solche
ersetzt werden durften. Gemäss den – allgemein bekannten, Art. 151 ZPO – An-
gaben der Stadt Zürich wurde das Gasverteilnetz am Ort des Mietobjekts in Neu-
affoltern am 30. Juni 2023 stillgelegt (Stand der Gasnetzablösung in Zürich-Nord,
abrufbar unter https://www.stadt-zuerich.ch/energie/de/index/heizen-kuehlen/gas-
versorgung/ersatz-erdgas.html, besucht am 21. September 2023). Ferner trat § 11
Abs. 2 des Energiegesetzes des Kantons Zürich (EnerG; LS 730.1) am 1. Septem-
ber 2022 in Kraft, gemäss welchem bei der Ersetzung von Wärmeerzeugungen in
bestehenden Bauten ausschliesslich erneuerbare Energien eingesetzt werden
müssen. Davon sind namentlich auch Öl- und Gasheizungen betroffen (vgl. etwa
Medienmitteilung des Kantons Zürich vom 30. September 2021, abrufbar unter
https://www.zh.ch/de/news-uebersicht/medienmitteilungen/2021/09/geaendertes-
energiegesetz-fuer-mehr-klimaschutz.html, besucht am 21. September 2023).
Demnach bestand ein grosses Interesse daran, die Sanierung möglichst früh vor-
zunehmen, da sonst das Risiko bestanden hätte, dass die Vermieter ohne Hei-
zungsmöglichkeit dagestanden wären, wobei es als gerichtsnotorisch angesehen
werden kann, dass dafür ausreichend Zeit eingeplant werden muss, da es bei ei-
nem solchen Vorhaben zu Verzögerungen kommen kann.
Unter solchen Umständen muss von notwendigem Unterhalt im Sinne von
Art. 257h Abs. 1 OR gesprochen werden. Auch wenn nur ein Fall von Erneue-
rungsarbeiten vorläge, bestand nach Art. 260 OR eine Pflicht der Kläger zur Dul-
dung der Arbeiten. Da ihnen das Hausrecht am Mietobjekt zustand, war es ihnen
zwar möglich, die Arbeiten mit einem Zutrittsverbot zu stoppen. Darin lag aber eine
klare Vertragsverletzung ihrerseits. Dass die Beklagten ihr Recht, die geplanten
Arbeiten auszuführen, nicht gerichtlich durchsetzten, ändert daran nichts. Soweit
die Kläger durch ihr vertragswidriges Verhalten für die entstandenen Beeinträchti-
gungen verantwortlich sind, können sie sich nicht auf Minderungs- oder Schaden-
ersatzansprüche berufen. Solche kommen mithin nur für den Zeitraum infrage,
welchen die plangemässe Durchführung der Bauarbeiten in Anspruch genommen
hätte. Gleiches gilt für die Aufwendungen der Kläger in Zusammenhang mit den
von ihnen veranlassten Aufräumarbeiten, denn mit ihrem Zutrittsverbot haben sie

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verhindert, dass die Beklagten diese Arbeiten ausführen konnten. Einen Schaden
im Rechtssinne machen sie ohnehin nicht geltend, denn wenn sie die Arbeiten
selbst ausführten (wie es nach dem Gesagten ihre Pflicht war), hatten sie auch
keine Vermögenseinbusse (dazu näher hinten Ziff. IV.5).
Dass die Information über die Bauarbeiten zu spät erfolgte, verfängt nicht, nach-
dem die Klägerin 1 unbestrittenermassen mit E-Mail vom 5. Oktober 2021 über die
Bewilligung zur Installation einer Heizung informiert und die Einwilligung zu den
Arbeiten mit Abschluss der Erstreckungsvereinbarung am 12. Januar 2022 einge-
holt worden war. Vor dem Hintergrund, dass die Arbeiten – wie erwähnt – im Aus-
senbereich des Mietobjekts durchgeführt und die Kläger dadurch nicht unmittelbar
beeinträchtigt werden sollten, mussten sie damit rechnen, dass mit den Arbeiten
jederzeit begonnen werden konnte, und es war ihnen auch eine kurze Vorlaufzeit
zuzumuten. Die Kläger bestreiten zwar, dass die Klägerin 1 mit E-Mail vom 12. Mai
2022 über die Bohrung der Erdsonde zwischen dem 20. Mai und 3. Juni 2022 und
mit SMS vom 25. Mai 2022 über die Versetzung des Briefkastens am 27. Mai 2022
informiert wurde. Sie bringen indessen keine Indizien im Sinne von Art. 178 ZPO
dafür vor, dass es sich um eine Fälschung gehandelt hätte, weshalb dieser Ein-
wand nicht zu hören ist (dazu KUKO ZPO-SCHMID/BAUMGARTNER, Art. 178 N 1 ff.;
s. a. BGE 143 III 453 E. 3.7). Somit ist davon auszugehen, dass die Kläger bereits
zu diesem Zeitpunkt von den Bauarbeiten Kenntnis hatten, auch wenn das kon-
krete Brauprogramm den Klägern erst mit E-Mail vom 27. Mai 2022 zugestellt
wurde.
Im Zusammenhang mit der Erdsondenbohrung selbst, welche vom 30. Mai bis zum
3. Juni 2022 stattfand, machten die Kläger keine Einschränkungen wie Lärm oder
ähnliches geltend. Dass der Aussenbereich eine Gefahr darstellte, ist nicht sub-
stantiiert behauptet. Sollte die Baustelle noch bei Schnee bestanden haben und
die glitschige Abdeckung ein Problem gewesen sein, wie die Kläger geltend mach-
ten, hätten sie sich das wegen ihrer vertragswidrigen Bauverzögerung selber zu-
zuschreiben, so dass ihnen dafür keine Mängelrechte zustehen. Soweit die Auto-
handelstätigkeit des Klägers 2 eingeschränkt war, ist dies ohne Bedeutung, da
eine solche Tätigkeit offensichtlich von der vertraglich vorgesehenen Verwendung
der Mietsache zu Wohnzwecken abwich.

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Immerhin war infolge des Grabens das Aussehen des Aussenbereichs des Miet-
objekts beeinträchtigt und dieser konnte wohl auch nicht in regulärer Weise ge-
nützt werden. Klar ist auch, dass dadurch Schmutz verursacht wurde (vgl. Fotos
gemäss …). Dafür rechtfertigt sich zwar eine pauschale Mietzinsminderung von
monatlich 5 %, wegen der Bauvereitelung durch die Kläger aber nur für die Zeit
vom 30. Mai bis zum 3. Juni 2022, welche die Arbeiten bei planmässiger Ausfüh-
rung in Anspruch genommen hätten. Daraus ergibt sich eine Beeinträchtigung an
fünf Tagen was einem Sechstel eines Monats entspricht. Bei einem Monatsmiet-
zins von Fr. 3'500.– resultiert ein Anspruch auf Mietzinsminderung von gerundet
Fr. 29.– (Fr. 3'500.– x 5 % x 1/6). Da das Bundesgericht mit Recht Minderungen
für Bagatellen ablehnt (BGer 4C.97/2003 vom 28. Oktober 2003 E. 3.3), ist hier
ein Minderungsanspruch zu verneinen.
4. Mietzinshinterlegung
4.1 Der Mieter einer unbeweglichen Sache, der vom Vermieter die Beseitigung
eines Mangels verlangt und ihm dazu schriftlich eine angemessene Frist ansetzt,
kann ihm androhen, dass er bei unbenütztem Fristablauf Mietzinse, die künftig fäl-
lig werden, bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen wird (Art. 259g
Abs. 1 OR). Mit der Hinterlegung gelten die Mietzinse als bezahlt (Art. 259g Abs. 2
OR).
Der Anspruch auf Hinterlegung ist an mehrere materielle und formelle Vorausset-
zungen geknüpft. Materiell ist insbesondere erforderlich, dass die Mietsache einen
Mangel aufweist, der vom Vermieter zu beheben ist (BGE 125 III 120 E. 2b; BGE
124 III 201 E. 2d sowie BGer 4A_739/2011 vom 3. April 2012 E. 3.2; SVIT-Komm.-
TSCHUDI, a.a.O., Art. 259g OR N 11 f.; MPra-ROY, a.a.O., S. 266; BK OR-GIGER,
Art. 259g N 17; ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 259g N 23; ZÜST, Die Mängelrechte des
Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, Diss., St. Gallen 1992, 2. Aufl.
1995,S. 285; TSCHUDI, Mietrechtliche Probleme bei Immissionen als Folge von
Umgebungsveränderungen, Zürich/Basel/Genf 2005, S. 39; a. M. BLUMER, SPR,
VIII/3 Rz. 763; OFK-PERMANN, Art. 259g OR N 6).
Die Rechtmässigkeit der Hinterlegung wird überwiegend im Hinblick auf die mate-
rielle Hinterlegungswirkung diskutiert: Die hinterlegten Mietzinse gelten gemäss
Art. 259g Abs. 2 OR als bezahlt, sofern die Hinterlegung den formellen wie auch

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materiellen Voraussetzungen vollumfänglich genügt. Allerdings gilt dies nicht un-
eingeschränkt: Geht der Mieter gutgläubig davon aus, dass die materiellen Vo-
raussetzungen der Hinterlegung gegeben sind, trägt er das Risiko sämtlicher, an
den Zahlungsverzug gemäss Art. 257d OR anknüpfenden Folgen nicht (BGE 125
III 120; SVIT-Komm.-TSCHUDI, a.a.O., Art. 259g OR N 39 und N 41; MPra-ROY,
a.a.O., S. 269; ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 259g N 43; vgl. BGE 125 III 120 E. 2b; BGer
4A_739/2011 vom 3. April 2012 E. 3.2). Kann umgekehrt ein Beseitigungsan-
spruch vom Mieter nicht gutgläubig angenommen werden, fallen dem Vermieter
die hinterlegten Mietzinse im vollen Umfang zu. Stellt sich dieser Umstand erst
während des Beweisverfahrens heraus, sind allfällige, aus der mangelhaften Sa-
che resultierenden finanziellen Ansprüche des Mieters aus den hinterlegten Miet-
zinsen zu decken, zumal dem Mieter ohnehin ein Verrechnungsrecht zustünde
(vgl. dazu BLUMER, SPR, VIII/3 Rz. 763; vgl. zum Ganzen auch ZMP 2020 Nr. 7).
4.2 Wie erwähnt handelte es sich beim von den Beklagten durchgeführten Hei-
zungsersatz um zulässige Arbeiten gemäss Art. 257h bzw. 260 OR. Ein Behe-
bungsanspruch stand den Klägern damit von vornherein nicht zu, so dass auch
eine gültige Mietzinshinterlegung ausscheidet. Sie können auch beim besten Wil-
len nicht als gutgläubig betrachtet werden, denn die Arbeiten waren offensichtlich
unabdingbar und sie hatten sich zur Duldung in einem Vergleich mit Rechtskrafts-
wirkung verpflichtet. Somit sind den Beklagten die hinterlegten Mietzinse im vollen
Umfang herauszugeben und eine Prüfung der weiteren Voraussetzungen erübrigt
sich.
5. Schadenersatz infolge Wasserschadens
5.1 Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch
auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen
Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlangen, dass der Vermieter Schaden-
ersatz leistet (Art. 259a Abs. 1 lit. c OR). Hat der Mieter durch den Mangel Scha-
den erlitten, so muss ihm der Vermieter dafür Ersatz leisten, wenn er nicht beweist,
dass ihn kein Verschulden trifft (Art. 259e OR). Art. 259e OR ergänzt die Mängel-
rechte, indem er dem Mieter einen Anspruch auf Ersatz des Schadens einräumt,
der ihm aus der Mangelhaftigkeit der Mietsache entstanden ist. Die Voraussetzun-

- 26 -
gen des Schadenanspruches folgen vollumfänglich der vertragsrechtlichen Grund-
regel nach Art. 97 Abs. 1 OR (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 259e OR N 5; SVIT-Komm.-
TSCHUDI, a.a.O., Art. 259e OR N 4). Der Mieter hat folglich ein vertragswidriges
Verhalten des Vermieters zu beweisen, einen Schaden sowie den natürlichen Kau-
salzusammenhang zwischen dem einen und dem anderen. Gelingt ihm dies, wird
ein Verschulden des Vermieters vermutet. Ein Schaden ist die unfreiwillige Ver-
mögensminderung, die in der Verminderung der Aktiven, der Vermehrung der Pas-
siven oder im entgangenen Gewinn bestehen kann (BSK OR I-WIEGAND, a.a.O.,
Art. 97 N 38; SVIT-Komm.-TSCHUDI, a.a.O., Art, 259e OR N 8). Der Schaden ent-
spricht der Differenz zwischen dem gegenwärtigen Vermögensstand und demje-
nigen, den das Vermögen ohne das schädigende Ereignis hätte (BGE 116 II 444
E. 3a; BGE 104 II 199). Soweit ein Nachteil nicht zu einer Vermögensminderung
führt, sind die Lehre – und noch stärker die Rechtsprechung – sehr zurückhaltend
und anerkennen solche Erscheinungen nur in Ausnahmefällen als Schaden im
Rechtssinne (ausführlich dazu GAUCH/SCHLUEP/EMMENEGGER, OR AT, Band II, 11.
Aufl., Rz. 2852 ff.). Das Bundesgericht hat in Zusammenhang mit der Verletzung
von Patentrechten erklärt, dass ein Nutzungsausfall keinen Schaden darstellt
(BGE 132 III 379 E. 3.3.2). Ersatz für nicht auf einer Vermögensminderung beru-
hende Ausfälle wird nach der Rechtsprechung einzig für den Haushalt- und den
Pflegeschaden gewährt (BGE 132 III 379 E. 3.3.2; vgl. BGE 127 III 403 E. 4 und
BGE 126 III 392 E. 11a), wobei diese Schadensarten insofern von den klassischen
abweichen, als ein Schadenersatz selbst dann geschuldet ist, wenn der geschä-
digten Person aus der Beeinträchtigung der Haushaltführung oder aus der Pflege
keine zusätzlichen finanziellen Aufwendungen entstehen, weil Angehörige diese
Aufgaben ohne Entschädigung besorgen – man spricht hier vom Ersatz normati-
ven Schadens (GAUCH/SCHLUEP/EMMENEGGER, a.a.O., Rz. 2852). Namentlich bei
Aufwendungen, die mangels Auslagen keine Vermögensminderung zur Folge ha-
ben, liegt kein Schaden im Rechtssinne vor. Damit wird die Konstellation ange-
sprochen, dass der Geschädigte Ersatz für einen Aufwand verlangt, den er sich
«gar nicht anderweitig erkauft» hat (so GAUCH/SCHLUEP/EMMENEGGER, a.a.O.,
Rz. 2856 ff., zum Kommerzialisierungsschaden). Überdies trifft die geschädigte
Person eine Schadenminderungsobliegenheit (Art. 44 Abs. 1 i.V.m. Art. 99 Abs. 3
OR; zum Ganzen auch ZMP 2017 Nr. 9).

- 27 -
5.2 Was den Kausalzusammenhang angeht, muss der Schaden des Mieters als
adäquate Folge des Mangels am Mietobjekt eingetreten sein. Adäquat kausal ist
jede vertragswidrige Handlung oder Unterlassung des Vermieters, die nach dem
gewöhnlichen Lauf der Dinge und der allgemeinen Lebenserfahrung geeignet ist,
beim Mieter einen Schaden herbeizuführen oder einen solchen allgemein zu be-
günstigen (SVIT-Komm.-TSCHUDI, a.a.O., Art. 259e OR N 12; GAUCH/SCHLUEP/EM-
MENEGGER, a.a.O., N 2948 ff.; BSK OR I-WIEGAND, a.a.O., Art. 97 N 41; ZK-
HIGI/WILDISEN, Art. 259e OR N 16). Der Kausalzusammenhang zwischen Mangel
und Schadenseintritt kann infolge höherer Gewalt sowie auch bei Selbst- oder
Drittverschulden unterbrochen sein. Höhere Gewalt ist ein unvorhersehbares, aus-
sergewöhnliches Ereignis, das mit unwiderstehlicher Kraft von aussen herein-
bricht. Dabei ist die höhere Gewalt eines Ereignisses im Lichte der konkreten Um-
stände zu würdigen (BSK OR I-KESSLER, a.a.O., Art 41 N 21).
5.3 Schliesslich besteht der Schadenersatzanspruch des Mieters nur, wenn dem
Vermieter ein Verschulden vorgeworfen werden kann. Das Verschulden wird aber
von Gesetzes wegen vermutet (BSK OR I-WIEGAND, a.a.O., Art. 97 N 42; SVIT-
Komm.-TSCHUDI, a.a.O., Art. 259e OR N 14). Der Vermieter hat jedoch die Mög-
lichkeit, nachzuweisen, dass der Mangel ohne sein Verschulden eingetreten ist
(BGer 4A_647/2015 vom 11. August 2016 E. 6.3 [unpubl. Teil von BGE 142 III
557]). Das Verschulden kann sich auf die Entstehung oder Nichtbeseitigung des
ihm zurechenbaren Mangels beziehen. Der Vermieter hat die Möglichkeit nachzu-
weisen, dass der Mangel unabhängig von seinem Verhalten eingetreten ist bzw.
dass er keine Handhabe besitzt, den Mangel zu beseitigen (SVIT-Komm.-TSCHUDI,
a.a.O., Art. 259e OR N 14).
5.4 Seitens Kläger wird geltend gemacht, der Wassereinbruch im Keller vom
13. Juli 2021 sei namentlich deshalb erfolgt, da der dortige Abfluss nicht in die
Kanalisation, sondern lediglich ins Erdreich münde. Die Vermieter hätten deshalb
für die entstandenen Schäden aufzukommen. Gemäss Art. 7 Abs. 2 des Bundes-
gesetzes vom 24. Januar 1991 über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutz-
gesetz, GSchG; SR 814.20) ist nicht verschmutztes Abwasser nach den Anord-
nungen der kantonalen Behörde versickern zu lassen. Erlaubten die örtlichen Ver-
hältnisse dies nicht, so kann es in ein oberirdisches Gewässer eingeleitet werden.

- 28 -
In der entsprechenden Richtlinie des Kantons Zürich ist vorgesehen, dass Regen-
wasser grundsätzlich im Boden zu versickern hat, soweit es nicht verdunstet oder
von Pflanzen aufgenommen werden kann. Damit können die Abwassermengen
massgeblich reduziert und die Kanalisationen entlastet werden. Nur wenn das
Wasser verschmutzt oder die gewünschte Versickerung des Wassers nicht mög-
licht ist, soll eine Zuleitung in die Mischabwasserkanalisation erfolgen (vgl. Regen-
wasserbewirtschaftung: Richtlinie und Praxishilfe zum Umgang mit Regenwasser
des AWEL, 2022, abrufbar unter https://www.zh.ch/de/umwelt-tiere/wasser-gewa-
esser/gewaesserschutz/planung-abwasserentsorgung.html#-762596924, besucht
am 21. September 2023). In diesem Sinne stellt ein Abfluss ins Erdreich – womit
eine Versickerung in den Boden ermöglicht wird – grundsätzlich keinen Mangel
dar, sondern entspricht ganz im Gegenteil den geltenden gesetzlichen Vorgaben.
Darüber hinaus wurde die Mangelhaftigkeit des Abflusses von den Klägern nicht
substantiiert behauptet, weshalb kein Schadenersatz gestützt auf Art. 259e OR
geschuldet ist.
5.5 Zwischen den Parteien ist überdies unbestritten, dass der Wassereinbruch
im Zusammenhang mit einem Gewitter stand. Während die Kläger geltend ma-
chen, der Wassereinbruch sei am 13. Juli 2021 erfolgt, ist seitens der Beklagten
einmal die Rede vom 18. Juli 2021, dann vom Juli/August 2021. Gemäss Klima-
bulletin von Meteo Schweiz brachte das Gewitter in der Nacht vom 12. auf den 13.
Juli 2021 neben Hagel in wenigen Minuten enorme Wassermengen. Innerhalb von
zehn Minuten seien damals in Waldegg am Stadtrand 31.1 mm, in Zürich-Affoltern
27.2 mm Regen gefallen. Für den Messstandort Zürich-Affoltern sei es die zweit-
höchste 10-Minutensumme in der 40-jährigen Messreihe gewesen. Mehr Nieder-
schlag in zehn Minuten sei hier nur im Mai 1988 mit 30.3 mm gefallen. Die 31.1 mm
von Waldegg gehörten zu den zehn höchsten 10-Minutensummen auf der Alpen-
nordseite (Klimabulletin MeteoSchweiz Juli 2021, S. 3, https://www.mete-
oschweiz.admin.ch/service-und-publikationen/publikationen/berichte-und-bulle-
tins/2021/klimabulletin-juli-2021.html, besucht am 21. September 2023). Auch die
Gebäudeversicherung des Kantons Zürich erklärte damals, ein heftiger Gewitter-
sturm, begleitet von orkanartigen Böen sowie gebietsweise Hagelschlag über den
Kanton Zürich, habe Schäden in Millionenhöhe angerichtet. Besonders betroffen

- 29 -
seien die Stadt Zürich und die Regionen rund um Kloten und Winterthur gewesen.
Zusammen mit den Unwettern in der zweiten Junihälfte 2021 rechne sie mit einer
voraussichtlichen Schadensumme von rund 40 Millionen Franken (Medienmittei-
lung vom 13. Juli 2021, https://www.gvz.ch/_file/1627/2021-07-13-mm-schadene-
reignisse-juni-juli-2021.pdf, besucht am 21. September 2023). Auch wenn bei der
Annahme höherer Gewalt Zurückhaltung geboten ist, ist diese aufgrund der Hef-
tigkeit des Unwetters vorliegend zu bejahen. Folglich würde, selbst wenn vorlie-
gend ein Mangel vorgelegen hätte, der Kausalzusammenhang unterbrochen, wes-
halb keine Schadenersatzpflicht des Vermieters bestünde. Somit erübrigen sich
auch Ausführungen zu einer allfälligen Fassadenreinigung des Klägers 2 in der
besagten Nacht.
5.6 Selbst wenn der Schadenersatzanspruch nicht schon aufgrund der genann-
ten Punkte scheitern würde, ist zum Schaden ferner Folgendes festzuhalten:
Soweit die Kläger pauschal Fr. 500.– im Zusammenhang mit der Kellerausräu-
mung und der Reinigung von Gegenständen geltend machen, handelt es sich bei
den Eigenleistungen der Kläger nicht um einen Schaden im Rechtssinne. Um Er-
satz für diese Aufwendungen zusprechen zu können, müsste die vorn dargelegte
Rechtsprechung zum normativen Schaden, insbesondere zum Haushalt- und Pfle-
geschaden (vgl. vorstehend Ziff. IV.5.1), auf Fälle wie den vorliegenden ausge-
dehnt werden. Das Bundesgericht hat dies in der Vergangenheit im Interesse einer
angemessenen Begrenzung der Schadenersatzpflicht mit Recht stets abgelehnt,
und eine Änderung der Rechtsprechung zeichnet sich nicht ab.
Was die von den Klägern völlig unsubstantiiert in den Raum gestellte Beschädi-
gung von Ordnern, Mappen und Dokumenten angeht, machen sie sich weder die
Mühe einer genauen Auflistung, noch legen sie die Kosten für den Ersatz dar und
verzichten im Übrigen ganz auf taugliche Beweisofferten. Darauf ist unabhängig
von den fehlenden weiteren Voraussetzungen nicht einzugehen.
Bezüglich des Erfordernisses von Trocknungsgeräten im Keller und den damit zu-
sammenhängenden – in unerfindlicher Weise auf Fr. 1'500.– pauschalierten, aber
immerhin teils mit einer Rechnung untermauerten – Kosten machen die Kläger
geltend, Besorgung und Einsatz der Geräte seien in Absprache mit den Beklagten

- 30 -
erfolgt, weshalb nicht von einer Ersatzvornahme ihrerseits gesprochen werden
könne. Wann und in welcher Art wer wem genau entsprechende Zusagen gemacht
haben soll, erläutern sie hingegen nicht. Eine solche Absprache konnten sie nicht
belegen und sie ist nach dem Gesagten auch nicht substantiiert behauptet. Die
Verpflichtung des Vermieters zur Mängelbeseitigung setzt zwar – entgegen der
Auffassung der Beklagten – weder eine Meldung durch den Mieter, noch eine Auf-
forderung des Mieters voraus, sondern es genügt, wenn der Vermieter oder des-
sen Hilfsperson davon weiss (Pra 2000 Nr. 49 E. 2d). Daraus, dass die Beklagten
beim Aufräumen des Kellers mithalfen, kann allerdings nicht geschlossen werden,
dass diese vom konkreten Schaden – im Besonderen von der Notwendigkeit einer
Trocknung – Kenntnis hatten. Auch hier gilt im Übrigen, dass als Folge der den
Normen entsprechenden Abwasserführung von einem vertragswidrigen Verhalten
der Beklagten nicht gesprochen werden kann.
6. Mietzinssenkung aufgrund Referenzzinsänderung
6.1 Nach Art. 270a Abs. 1 OR kann der Mieter den geltenden Mietzins als miss-
bräuchlich anfechten und dessen Senkung auf den nächsten Kündigungstermin
verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer we-
sentlichen Veränderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kos-
tensenkung, einen nach den Art. 269 und 269a OR übersetzten Ertrag aus der
Mietsache erzielt. Der Mieter muss nach Abs. 2 der genannten Norm das Sen-
kungsbegehren schriftlich beim Vermieter stellen. Das Gesetz verlangt anders als
bei einer Mietzinserhöhung nach Art. 269d OR sowie Art. 19 VMWG nicht, dass
der Mieter sein Senkungsbegehren beziffert (SVIT-Komm.-ROHRER, a.a.O.,
Art. 270a OR N 3). Mangels Kenntnis namentlich der Liegenschaftskosten wird er
dazu auch gar nicht in der Lage sein. Es genügt folglich ohne Weiteres, wenn er
eine Senkung verlangt und dabei auf die von ihm wahrgenommene Veränderung
der Berechnungsgrundlagen hinweist (SVIT-Komm.-ROHRER, a.a.O., Art. 270a OR
N 3; anders ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 270a OR N 70, der eine erkennbare Bestim-
mung des Umfangs der beantragten Senkung verlangt). Entspricht der Vermieter

- 31 -
dem Begehren nicht oder nur teilweise oder antwortet er nicht fristgemäss, so kann
der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.
6.2 Unbestrittenermassen betrug der Referenzzinssatz 1.25 % während der Zeit,
für welche die Senkung verlangt wird, während im Mietvertrag ein Referenzzins-
satz von 3.25 % vorgesehen war. Demnach bestand grundsätzlich ein Anspruch
auf Mietzinssenkung. Zwischen den Parteien strittig ist, wann das Senkungsbe-
gehren gestellt wurde und ob sich der nächste Kündigungstermin, auf welchen die
Senkung möglich ist, nach dem Mietvertrag oder der Erstreckungsvereinbarung
richtet.
Wie oben ausgeführt, genügt ein schriftliches Senkungsbegehren, ohne dass eine
Bezifferung notwendig ist, weshalb – wie die Kläger zutreffend vorbringen – bereits
das Schreiben vom 30. Mai 2022, in welchem auf die gesunkenen Hypothekarzin-
sen hingewiesen und eine Mietzinsanpassung verlangt wurde, als solches einzu-
stufen ist. Dabei ist es unerheblich, dass bloss der Kläger 2 das Schreiben unter-
zeichnete, denn seit seiner Aufnahme in den Vertrag bei Abschluss der Erstre-
ckungsvereinbarung bestand zwischen den Klägern eine einfache Gesellschaft,
so dass der Kläger 2 als Gesellschafter vermutungsweise zur Vertretung der Ge-
meinschaft ermächtigt war (Art. 543 Abs. 3 i.V.m. Art. 535 Abs. 1 OR).
Bei einem erstreckten Mietverhältnis ist der massgebenden Zeitpunkt für die Sen-
kung in der Lehre umstritten. BRÄNDLI stellt sich auf den Standpunkt, Kündigungs-
frist und -termin richteten sich nach der Erstreckungsvereinbarung, was zwar zu
einer Ungleichbehandlung von Vermieter und Mieter führe, sich allerdings mit den
einseitig zugunsten des Mieters verkürzten Kündigungsfristen und -terminen wäh-
rend der Erstreckungsdauer erkläre (MPra-BRÄNDLI, a.a.O., S. 966; gleicher Mei-
nung ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 272c OR N 28 f.). Dagegen spricht zum einen, dass
Anpassungen so in kürzerer Abfolge durchgeführt werden könnten als vor der Kün-
digungstermin, was der Idee der Weitergeltung des Mietvertrages widerspricht. Auf
der anderen Seite tritt die Vertragsanpassung nach Art. 269d/270a OR an die
Stelle der Änderungskündigung und bedingt daher an sich nicht nur eine Kündi-
gungsmöglichkeit des Mieters, sondern auch eine solche des Vermieters, wobei
dem Vermieter im erstreckten Mietverhältnis eine solche aber gerade nicht mehr

- 32 -
offensteht. Es erscheint überdies nicht als sachgerecht, ausgerechnet in der kur-
zen Schlussphase des Vertrages einen ausgesprochen hohen Anpassungsrhyth-
mus zu favorisieren. Um der Einfachheit und Einheitlichkeit der Regelung willen
sind somit grundsätzlich die bis zur Kündigung gültig gewesenen vertraglichen
Fristen und Termine zu beachten (BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272c N 5a; so
auch SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272c OR N 9). Demzufolge waren die
Kündigungsfrist von drei Monaten und die Kündigungstermine per Ende März, Juni
und September gemäss Mietvertrag vom 2. September 2003 zu beachten (vgl. act.
3/1 S. 1), weshalb die Mietzinssenkung ab 1. Oktober 2022 zu berücksichtigen ist.
Unzutreffend ist dabei der Einwand der Beklagten, die Kläger hätten ihr Senkungs-
begehren erst anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 18. Oktober 2022 ge-
stellt. Schon im Hinterlegungsgesuch vom 30. Juni 2022 (Poststempel 5. Juli 2022)
ist explizit von einer Mietzinssenkung «infolge Hyp.-Zinsen» die Rede, und auch
das spätere Formular «Schlichtungsgesuch / Zivilklage» vom 28. Juli 2022 enthält
unter «Streitgegenstand» die Wendung: «… keine Gewährung einer Mietzinsre-
duktion während der letzten 10-15 Jahre trotz Aufforderung …». Beide Erklärun-
gen liegen klar innerhalb der Fristen von Art. 270a OR.
Die Senkung des Referenzzinssatzes von 3.25 % auf 1.25 % führt zu einem Miet-
zinssenkungsanspruch von 19.35 % (Art. 13 Abs. 1 VMWG). Unter Berücksichti-
gung der Teuerung (4.12 %) und allgemeinen Kostensteigerung reduziert sich die-
ser nach der unbestrittenen Rechnung der Kläger auf 5.78 %. Ausgehend von die-
ser Zahl ist der Nettomietzins von Fr. 3'500.– mit Wirkung ab 1. Oktober 2022 um
monatlich Fr. 202.– herabzusetzen. Da das Mietverhältnis am 31. Januar 2023
endete, sind vier Monatsmietzinse betroffen und den Klägern ist ein Betrag von
Fr. 808.– (4 x Fr. 202.–) zurückzuerstatten.
V. Kosten- und Entschädigungsfolgen
1. Streitwert
Die Gerichtsgebühr bemisst sich im Zivilprozess anhand des Streitwerts der Klage
(vgl. § 2 Abs. 1 lit. a Verordnung des Obergerichts des Kantons Zürich über die
Gerichtsgebühren vom 8. September 2010, nachfolgend GebV OG, und Verord-

- 33 -
nung des Obergerichts des Kantons Zürich über die Anwaltsgebühren vom 8. Sep-
tember 2010, nachfolgend AnwGebV; Art. 96 ZPO). Gemäss Art. 91 Abs. 1 ZPO
wird der Streitwert durch das Rechtsbegehren bestimmt, wobei als massgeblicher
Zeitpunkt die Klageeinreichung zu betrachten ist (BSK ZPO-RÜEGG/RÜEGG, a.a.O.,
Art. 91 N 7). Somit beträgt der für die Gerichtskosten massgebende und unbestrit-
ten gebliebene Streitwert Fr. 14'470.–.
Hingegen sind im Zusammenhang mit dem zulässigen Rechtsmittel für die Bestim-
mung des Streitwerts nur die zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren zu be-
rücksichtigen (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Gemäss dem anlässlich der Hauptverhand-
lung modifizierten Rechtsbegehren beträgt dieser noch Fr. 7'935.–, weshalb gegen
den vorliegenden Entscheid nur die Beschwerde möglich ist (Art. 319 lit. a ZPO
i.V.m. Art. 308 Abs. 2 ZPO).
2. Verteilung der Kosten
Die Kosten- und Entschädigungsfolgen werden nach Obsiegen und Unterliegen
der Parteien im Prozess verteilt (Art. 106 ZPO). Bei Gegenstandslosigkeit erfolgt
die Kostenverteilung nach richterlichem Ermessen (Art. 107 Abs. 1 lit. e ZPO). Da-
bei berücksichtigt das Gericht, welche Partei Anlass zur Klage gegeben hat, wel-
ches der mutmassliche Prozessausgang gewesen wäre und bei welcher Partei die
Gründe eingetreten sind, die dazu geführt haben, dass das Verfahren gegen-
standslos wurde (BGer 4A_272/2014 vom 9. Dezember 2014 E. 3.1).
Das Rechtsbegehren Ziff. 1 betreffend Mängelbeseitigung ist gegenstandslos ge-
worden, da die Kläger per Ende Januar 2023 aus dem Mietobjekt ausgezogen
sind, womit die Kläger für die Gegenstandslosigkeit verantwortlich sind. Zudem
(und vor allem) hätten die Beklagten diesbezüglich obsiegt, da ein Beseitigungs-
anspruch infolge der Zumutbarkeit der von ihnen geplanten Arbeiten auch dann
nicht bestanden hätte, wenn das Mietverhältnis weitergeführt worden wäre (vgl.
oben … Ziff. IV.3.2-3 und IV.4). Folglich sind die Kosten bezüglich des Rechtsbe-
gehrens Ziff. 1 den Klägern aufzuerlegen. Auch im Zusammenhang mit den ur-
sprünglichen Rechtsbegehren Ziff. 2 und 6 (mod. Begehren Ziff. 1 und 3 [Minde-
rung bzw. Senkung des Mietzinses, Anm. d. Red.]) sind ihnen die Kosten infolge
Gegenstandslosigkeit aufzuerlegen, soweit diese den Zeitraum ab dem 1. Februar

- 34 -
2023 – die Zeit nach dem Auszug – betreffen. Bezüglich des Rechtsbegehrens
Ziff. 2 (mod. Rechtsbegehren Ziff. 1 [Minderung, Anm. d. Red.]) unterliegen die
Kläger vollständig. Betreffend Rechtsbegehren Ziff. 6 (mod. Begehren Ziff. 3 [Sen-
kung, Anm. d. Red.]) obsiegen die Kläger im Umfang von Fr. 808.– und unterliegen
im restlichen Umfang. Bezüglich Rechtbegehren Ziff. 4 [Herausgabe der hinterleg-
ten Mietzinse, Anm. d. Red.] unterliegen die Kläger vollständig, da die Hinterle-
gungsvoraussetzungen nicht gegeben waren und ihnen auch keine Gutgläubigkeit
attestiert werden kann. Bezüglich der Rechtsbegehren Ziff. 3 und 5 (mod. Begeh-
ren Ziff. 2 und 5 [Schadenersatz, Anm. d. Red.]) unterliegen die Kläger im vollen
Umfang. Nachfolgend findet sich dazu eine nummerische Darstellung, wobei das
Rechtsbegehren Ziff. 4 ausgeklammert wird, da es für den Streitwert nicht berück-
sichtigt wird:
Rechtsbegehren Streitwert Obsiegen Kl. Unterliegen Kl. Gegenstandslos
Ziff. 1 2'500.00 2'500.00
Ziff. 2 6'825.00 0.00 4'200.00 2'625.00
Ziff. 3 250.00 250.00
Ziff. 5 2'875.00 2'875.00
Ziff. 6 2'020.00 808.00 202.00 1'010.00
Total 14'470.00 808.00 7'527.00 6'135.00
Prozentual 100 % 6 % 52 % 42 %
Die Kläger haben somit einen Anteil von 94 % der Gerichtsgebühr zu tragen, wäh-
rend die Beklagten die restlichen 6 % zu übernehmen haben. Es ist Solidarhaftung
der Kläger anzuordnen (Art. 106 Abs. 3 ZPO).
Die ordentliche Gerichtsgebühr beliefe sich beim Streitwert von Fr. 14'470.– auf
Fr. 2'380.–. Aufgrund der Gegenstandslosigkeit der Rechtsbegehren Ziff. 1, 2 und
6 ist eine entsprechende Reduktion zu gewähren (§ 10 Abs. 1 GebV OG). Daraus
resultiert eine Gerichtsgebühr von Fr. 1'800.–, welche im Umfang von Fr. 1'690.–
von den Klägern und im Umfang von Fr. 110.– von den Beklagten zu tragen ist.
3. Parteientschädigung
Grundlage für die Festsetzung der Parteientschädigung bildet im Zivilprozess
ebenfalls der Streitwert (§ 2 Abs. 1 lit. a AnwGebV). Hat wie in casu keine Partei
vollständig obsiegt, so sind die Bruchteile des Unterliegens bzw. des Obsiegens

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der Parteien bei der Frage der Zusprechung einer Parteientschädigung zu ver-
rechnen; erst dann ist für die mehrheitlich obsiegende Partei die entsprechend
herabgesetzte Parteientschädigung festzulegen. Die Kläger unterliegen zu rund
6 %, die Beklagten zu rund 94 %, weshalb die Kläger den Beklagten die Differenz
in Höhe von 88 % der Parteientschädigung zu bezahlen haben, mithin Fr. 2'910.–
(inkl. Mehrwertsteuer). Auch diesbezüglich ist auf eine solidarische Haftung der
Kläger gemäss Art. 106 Abs. 3 ZPO zu erkennen.
(…)»
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbe-
hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2023, 33. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw A.I. Altieri, Leitende Gerichtsschreiberin;
Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident