zh_bezirksgericht_zuerich · MB190012-L · 2019-12-12 · de
ZMP 2020 Nr. 4: Ausnahmen der Sperrfrist nach einem Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren.


ZMP 2020 Nr. 4
Art. 271a Abs. 1 lit. e OR. Ausnahmen der Sperrfrist nach einem Schlich-
tungs- oder Gerichtsverfahren.
Die von der Praxis entwickelten Ausnahmen der Sperrfrist nach einer Einigung
ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens gemäss Art. 271a Abs. 2
OR gelten auch für eine Sperrfrist, die im Anschluss an ein Verfahren vor Schlich-
tungsbehörde oder vor Gericht ausgelöst worden sein soll. Keine Sperrfrist läuft
daher nicht nur, wenn die Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet haben.
Ausgenommen sind auch Verfahren und Vergleiche über Bagatellen sowie über
formelle Irrtümer oder Verfahren und Vergleiche, denen kein ernsthafter Streit vo-
rausgegangen ist, weil die Vermieterin sich in für die Mieter schon bei Einleitung
des Verfahrens erkennbarer Weise sofort bereit erklärt hat, den direkt bei der
Schlichtungsbehörde eingebrachten Anliegen zu entsprechen (E. IV.1.1.2). Selbst
wenn in einem solchen Fall von der Auslösung einer Sperrfrist auszugehen wäre,
müsste zumindest die Berufung darauf trotz Kenntnis des erheblichen Interesses
der Vermieterin an der Kündigung (Interesse einer anderen Konzerngesellschaft
an der Nutzung der Sache) als rechtsmissbräuchliches Verhalten eingestuft wer-
den, wenn die Mieter in der Zwischenzeit ein von ihnen selber als zumutbar be-
zeichnetes Ersatzobjekt abgelehnt und daher explizit nicht am Eventualantrag auf
Erstreckung festgehalten haben (E. IV.1.2.6).
Aus dem Urteil des Mietgerichts MB190012-L vom 12. Dezember 2019 (rechts-
kräftig; Gerichtsbesetzung: Weber, Reller, Schenk; Gerichtsschreiberin Zeko):
"(…)
I. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1. Sachverhalt
1.1. Die Erstbeklagten und Zweitkläger (nachfolgend: Beklagten) schlossen im
Februar 1993 mit der X1, einer Gesellschaft der X-Gruppe, einen Mietvertrag über
die 4 ½-Zimmer-Maisonette-Wohnung Nr. Y im 5./6. Obergeschoss und das Kel-
lerabteil Nr. 44 der Liegenschaft N.-strasse Y in Zürich ab.

- 2 -
1.2. Im Jahr 2013 beschloss die X-Gruppe, ihre Konzernstruktur anzupassen.
Seither bildet die X0 AG die Konzernmuttergesellschaft, die 100% der Anteile der
X1 AG hält, welche das operative (…)geschäft führt. Im Zuge der Restrukturierung
wurde im November 2013 die [X2 AG, ] Erstklägerin und Zweitbeklagte (nachfol-
gend: Klägerin), als 100%ige Tochtergesellschaft der X1 AG gegründet, mit dem
Zweck des Erwerbs, Haltens, Verwaltens und Veräusserns von Grundstücken im
In- und Ausland sowie von Beteiligungen an in- und ausländischen kotierten und
nicht kotierten Kapital- und Personengesellschaften, welche vorab im Immobilien-
bereich tätig sind. Bestimmungsgemäss wurden im Dezember 2013 sämtliche
schweizerischen Liegenschaften der X-Gruppe von der X1 AG auf die Klägerin
transferiert, wodurch auch das vorliegende Mietverhältnis gestützt auf Art. 261 OR
auf die Klägerin überging. Gleichzeitig schlossen die Klägerin und die X1 AG ei-
nen Vermögensverwaltungsvertrag, in dem sich Letztere unter anderem verpflich-
tete, für Erstere allgemeine Vermögensverwaltungs-Dienstleistungen für die Miet-
wohnungen des Gebäudes N.-strasse Y zu übernehmen. Die Klägerin ist ein aus-
schliessliches Immobiliengefäss ohne Angestellte; die eigentliche Verwaltungstä-
tigkeit besorgen gestützt auf den genannten Vertrag Angestellte der X1 AG.
1.3. Ebenfalls im Jahr 2013 fällte die Konzernleitung der X-Gruppe den Ent-
scheid, alle Mitarbeiter der Schweiz im [Gebäude mit der Mietwohnung] zusam-
menzuziehen, und startete mit der Realisierung des Projekts «Campus X». Derzeit
sind die Mitarbeiter auf die Standorte N.-strasse Y in Zürich [sowie ein Gebäude in
B] verteilt. Der Standort B soll durch die X-Gruppe aufgegeben werden. Für die
Umsetzung eines einheitlichen Zürcher Standorts wurde anfangs Juni 2016 be-
schlossen, das bestehende [Gebäude] für einen Neubau ohne integrierte Miet-
wohnungen abzureissen. Ab diesem Zeitpunkt wurden die Mieter des [Gebäudes
mit der Mietwohnung] sodann mit neun Informationsbriefen über den jeweiligen
Stand des Projekts «Campus X» in Kenntnis gesetzt. In einem Schreiben vom 1.
Juni 2016 kündigte die Liegenschaftsverwaltung der Klägerin den Bewohnern der
Liegenschaft (…) den Abbruch der Baute mit einem anschliessenden Neubau zur
Nutzung als reines Bürogebäude an, unter Aufhebung der Wohnungen. Der Ge-
staltungsplan für den Neubau wurde (…) am 28. August 2019 auf den 25. Oktober

- 3 -
2019 in Kraft gesetzt. Das am 23. Januar 2019 (…) eingereichte Baugesuch ist
hingegen noch pendent.
1.4. Mit Schreiben vom 9. Oktober 2018 informierte die Liegenschaftsverwaltung
die Beklagten über einen infolge Verlegung der durch das Gebäude führenden
Seewasserleitung erforderlichen Kellerabtausch wie folgt: "Der Abtausch findet per
31. Dezember 2018 statt. Im beiliegenden Plan ersehen Sie den entsprechenden
Kellerersatz. Auf Ihren Wunsch werden wir diesen sehr gerne mit Ihnen besichti-
gen." Für die Inkonvenienz werde eine einmalige Entschädigung von Fr. 300.–
ausbezahlt. Dem Schreiben legte die Liegenschaftsverwaltung zudem, "um nichts
zu versäumen", ein ausgefülltes amtliches Formular zur Mitteilung von einseitigen
Vertragsänderungen bei. Anstelle des sich im 3. Untergeschoss befindlichen Kel-
lerabteils Nr. 44 mit einer Fläche von ca. 14.5 m2 wurde den Beklagten ein Keller-
abteil im 2. Untergeschoss mit einer Fläche von 12.5 m2 angeboten. Die Beklagten
reagierten gegenüber der Liegenschaftsverwaltung nicht auf die angezeigte ein-
seitige Vertragsänderung. Indessen reichten sie bei der Schlichtungsbehörde Zü-
rich Klage (…) ein. Sie machten geltend, dass weder die Kündigungsfrist noch der
Kündigungstermin eingehalten worden seien; im Übrigen wollten sie das Kellerab-
teil im 3. Untergeschoss behalten, in dem sich auch ihr Garagenparkplatz befinde.
Die Klägerin initiierte darauf Vergleichsgespräche. In einer Vereinbarung mit der
Klägerin vom 13. Dezember 2018 verpflichteten sich die Beklagten, das Kellerab-
teil Nr. 44 zurückzugeben, während sich die Klägerin verpflichtete, den Beklagten
ein Kellerabteil im 3. Untergeschoss sowie einen ehemaligen Materialraum im 2.
Untergeschoss zur Verfügung zu stellen und eine einmalige Entschädigung von
Fr. 500.– zu zahlen. In der Folge zogen die Beklagten die Klage wegen ausserge-
richtlicher Einigung zurück. Das Schlichtungsverfahren wurde mit Beschluss vom
9. Januar 2019 abgeschrieben.
1.5. Die hier interessierende Kündigung des Mietverhältnisses per 30. September
2019 erfolgte am 4. Februar 2019 mit amtlichem Formular an beide Beklagten
samt Begleitschreiben. Die Kündigung wurde mit dringendem Eigenbedarf an Ar-
beitsplätzen für die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter „von X“ begründet.

- 4 -
1.6. Zwischen März und Mitte August 2019 wurden den Beklagten Ersatzangebo-
te unterbreitet, von denen die Beklagten eines als zumutbares Ersatzobjekt in ge-
nügender Nähe der von den Beklagten besuchten [Kultstätte] anerkannten.
2. Prozessgeschichte
2.1. Mit Eingabe vom 25. Februar 2019 machten die Beklagten das vorliegende
Verfahren bei der Schlichtungsbehörde Zürich anhängig. Anlässlich der Schlich-
tungsverhandlung am 30. April 2019 konnte keine Einigung erzielt werden. Statt-
dessen unterbreitete die Schlichtungsbehörde den Parteien mit Beschluss dessel-
ben Tages einen Urteilsvorschlag. Nachdem der Urteilsvorschlag von beiden Par-
teien innert Frist abgelehnt worden war, erteilte die Schlichtungsbehörde beiden
Parteien mit Beschluss vom 23. Mai 2019 je die Klagebewilligung, die beiden Par-
teien am 24. Mai 2019 zugestellt werden konnte.
2.2. Die Klägerin reichte mit ihrer Eingabe am 27. Mai 2019 fristgerecht die vor-
liegende Erstklage beim Mietgericht Zürich mit den eingangs erwähnten Rechts-
begehren ein. (…). In der Zwischenzeit folgte am 12. Juni 2019 mit fristgerechter
Eingabe der Beklagten beim Mietgericht Zürich die Zweitklage mit eingangs er-
wähnten und später modifizierten Rechtsbegehren. Mit Verfügung vom 18. Juni
2019 vereinigte das Mietgericht Zürich sodann die Klagen. Am 26. Juni 2019 wur-
den die Parteien zur Hauptverhandlung auf den 18. September 2019 vorgeladen.
Noch vor Durchführung der Hauptverhandlung anerkannten die Beklagten mit ihrer
Eingabe vom 22. August 2019, dass im Falle einer gültigen Kündigung die Erstre-
ckung des Mietverhältnisses ausgeschlossen sei, da den Beklagten zwischenzeit-
lich mindestens ein zumutbares Ersatzobjekt i.S.v. Art. 272a Abs. 2 OR angeboten
worden sei, und zogen ihr Eventualbegehren [auf Erstreckung] zurück. Anlässlich
der Hauptverhandlung vom 18. September 2019 (…) erstatteten die Parteien ihre
ersten Parteivorträge. Die anschliessenden Vergleichsgespräche führten zu keiner
Einigung. Die Klägerin verzichtete mit Eingabe vom 25. September 2019 unter
Vorbehalt einer Stellungnahme zum Ergebnis eines allfälligen Beweisverfahrens
auf weitere Parteivorträge. Da eine entsprechende Verzichtserklärung der Beklag-
ten vorerst ausblieb, wurden die Parteien am 17. Oktober 2019 zur Fortsetzung
der Hauptverhandlung auf den 4. Dezember 2019 vorgeladen. In der Folge ver-

- 5 -
zichteten indessen auch die Beklagten mit Eingabe vom 25. November 2019 vor-
behaltslos auf weitere (erste) Parteivorträge. Hernach wurde die auf den 4. De-
zember 2019 angesetzte Fortsetzung der Hauptverhandlung abgesetzt und das
Verfahren mit Verfügung vom 26. November 2019 für spruchreif erklärt.
II. Prozessuales
Die Erst- und Zweitklage betreffen eine Mietstreitigkeit nach Art. 243 Abs. 2 lit. c
ZPO mit einem Fr. 30'000.– übersteigenden Streitwert über eine im Bezirk Zürich
gelegene Wohnung. Folglich ist das Mietgericht Zürich als Kollegialbehörde örtlich
und sachlich für die Beurteilung der vorliegenden Streitigkeit im vereinfachten Ver-
fahren zuständig (Art. 33 und 35 Abs. 1 lit. b ZPO; § 21 Abs. 1 lit. a i.V.m. § 26
GOG).
Bei einer Mietstreitigkeit nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO gilt gemäss Art. 247 Abs. 2
lit. a ZPO die sog. soziale Untersuchungsmaxime (OFK ZPO-
LAZOPOULOS/LEIMGRUBER, 2. Aufl., Art. 247 N 4). Das Gericht stellt den Sachver-
halt von Amtes wegen fest (Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO i.V.m. Art. 243 Abs. 2 ZPO).
Es beschränkt sich allerdings darauf, bei der Feststellung des Sachverhalts und
der Beweiserhebung mitzuwirken. Grundsätzlich ist es Sache der Parteien, das
Tatsächliche vorzutragen und die Beweismittel zu nennen, doch hat das Gericht
durch Belehrungen und Befragungen der Parteien darauf hinzuwirken, dass der
relevante Sachverhalt vorgetragen bzw. ergänzt wird (BGE 141 III 569 E. 2.3.1;
BGE 139 III 13 E. 3.2; BSK ZPO-MAZAN, 3. Aufl., Art. 247 N 4). Dabei ist für das
Ausmass der richterlichen Hilfe unter anderem ausschlaggebend, wie kompliziert
die Materie ist, wie weit die intellektuellen Fähigkeiten der betroffenen Partei rei-
chen, ob diese anwaltlich vertreten oder rechtskundig ist und ob ein Machtgefälle
zwischen den Parteien besteht (KUKO ZPO-FRAEFEL, 2. Aufl., Art. 247 N 10; DI-
KE-Komm-ZPO-BRUNNER/STEININGER, 2. Aufl., Art. 247 N 12). Wenn die Parteien
anwaltlich vertreten sind, hat das Gericht wie in einem ordentlichen Verfahren
grundsätzlich Zurückhaltung zu üben (BGE 141 III 569 E. 2.3.1; Botschaft ZPO,
BBl 2006 7221 ff., S. 6956). Insbesondere bei einem einvernehmlichen Sachvor-
trag ist das Gericht an diesen gebunden, sofern er nicht offensichtlich falsch ist
und sich nachteilig auf die sozial schwächere Partei auswirkt (OFK ZPO-

- 6 -
LAZOPOULOS/LEIMGRUBER, a.a.O., Art. 247 N 6; KUKO ZPO-FRAEFEL, a.a.O.,
Art. 247 N 9).
III. Parteistandpunkte
1. Auslösung der Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR
1.1. Die Klägerin stellt sich auf den Standpunkt, dass die Einigung bzw. der
Rückzug der Klage betreffend Kellerabtausch bei der Schlichtungsbehörde im De-
zember 2018 keine Sperrfrist ausgelöst habe: Zwischen den Parteien sei gar nie
ein Streit über den Kellerabtausch entstanden, weil die Klägerin nie auf ihren
Standpunkten beharrt, sondern Lösungsvorschläge unterbreitet habe, die schliess-
lich zum Ziel geführt hätten. Fraglich sei vor diesem Hintergrund, weshalb die Be-
klagten ohne Vorankündigung ein Anfechtungsverfahren bei der Schlichtungsbe-
hörde eingeleitet hätten. Zur Durchsetzung der geltend gemachten Missachtung
von Kündigungsfrist und -termin sei die Klage nicht erforderlich gewesen, weil die
Vertragsänderung gemäss Art. 266a Abs. 2 i.V.m. Art. 269d Abs. 3 OR ihre Wir-
kung von Gesetzes wegen auf den nächstmöglichen Termin entfaltet hätte. Es sei
deshalb davon auszugehen, dass die Beklagten das Schlichtungsverfahren miss-
bräuchlich eingeleitet hätten, um in den Genuss der Kündigungssperrfrist zu ge-
langen. Von einer missbräuchlichen Verfahrenseinleitung sei stets auszugehen,
wenn der Mieter mit seinem Anliegen an die Schlichtungsbehörde oder das Ge-
richt gelange, bevor er dieses dem Vermieter unterbreitet habe.
Sofern eine Streitigkeit über den Kellerabtausch angenommen werde, handle es
sich lediglich um eine Bagatelle, welche unabhängig davon, ob sie vor oder erst
nach Einleitung eines Verfahrens bereinigt worden sei, keine Kündigungssperrfrist
i.S.v. Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR habe auslösen können. Das Kellerabteil sei
nach objektiver Betrachtung als untergeordneter Teil eines Mietobjekts zu betrach-
ten, insbesondere weil in der Regel in Mietverträgen nicht definiert werde, welches
Kellerabteil einem Mieter zusammen mit der Wohnung überlassen werde. In casu
sei neben der unbeachtlichen exakten Lage des hier mit der Wohnungsnummer
übereinstimmenden Kellerabteils die einzige Differenz zwischen dem alten und

- 7 -
neuen Kellerabteil die unbedeutend und bagatellhaft kleinere Fläche von rund 2
m2.
Zudem könnten nur Vertragsänderungen zum Nachteil des Mieters, die dem Miss-
brauchsschutz unterliegen, eine Sperrfrist auslösen. Dies sei beim Abtausch eines
Kellerabteils mit einem gleichwertigen, marginal kleineren Kellerabteil nicht der
Fall. Die Verwendung des amtlichen Formulars sei deshalb nicht erforderlich ge-
wesen, um den Kellerabtausch anzuzeigen. Dieses sei rein vorsorglich und um
nichts zu versäumen verwendet worden.
Zweck des zeitlichen Kündigungsschutzes sei der Schutz vor Vergeltungs- oder
Rachekündigungen. Die Koinzidenz einer Kündigung und eines vorangehenden
Verfahrens schaffe zwar die Grundlage der Anfechtbarkeit, führe gemäss Geset-
zeswortlaut aber nicht direkt zur Ungültigkeit, sondern sei lediglich ein Indiz für die
Missbräuchlichkeit. Es bestehe somit eine widerlegbare Rechtsvermutung. Die
Rechtsvermutung könne einerseits durch den Nachweis eines Tatbestands nach
Art. 271a Abs. 3 OR, andererseits auch durch die rechtsmissbräuchliche Inan-
spruchnahme des Kündigungsschutzes umgestossen werden. Missbräuchlich sei
die Berufung auf die Kündigungssperrfrist, wenn der Kündigungsentschluss nach-
weislich vor dem eingeleiteten Verfahren, das zur Sperrfrist geführt habe, gefasst
worden sei. Dies sei vorliegend der Fall, weil die Klägerin bereits im Juni 2016 den
Kündigungswillen gefasst und ihn den Beklagten gegenüber unmissverständlich
zum Ausdruck gebracht habe. Aufgrund der Informationsschreiben hätten die Be-
klagten nicht damit rechnen können, dass die Klägerin es sich mit der Realisierung
des Bauvorhabens noch anders überlege.
1.2. Die Beklagten machten geltend, dass die Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1
lit. e Ziff. 4 OR ausgelöst worden sei. Es spiele keine Rolle, dass sie das Schlich-
tungsgesuch wegen der getroffenen aussergerichtlichen Einigung zurückgezogen
hätten. Es handle sich hierbei um eine anderweitige Einigung i.S.v. Art. 271a
Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR, die für die Beklagten aufgrund des grösseren Ersatzraumes
und der höheren Entschädigung wesentlich vorteilhafter gewesen sei als das An-
sinnen der Klägerin gemäss Änderungsmitteilung vom 9. Oktober 2018.

- 8 -
Den Beklagten könne eine missbräuchliche Einleitung des Schlichtungsverfahrens
nicht vorgeworfen werden, da es für Mietende legitim sei, eine mit amtlichem For-
mular angezeigte einseitige Vertragsänderung anzufechten. Mieter treffe keine
Pflicht, Kontakt mit der Verwaltung aufzunehmen, bevor eine Vertragsänderung
angefochten werde. In casu seien die Anzeige mittels amtlichen Formulars und die
Anfechtung ausserdem zu Recht erfolgt, weil das Ersatzangebot kleiner gewesen,
an einem anderen Ort gelegen und die Entschädigung mickrig gewesen sei. Es
habe sich um eine Vertragsänderung zum Nachteil der Beklagten gehandelt. Des
Weiteren sei das Verhalten der Klägerin ursächlich für die Verfahrenseinleitung
gewesen. Sodann habe es den Beklagten an einer rechtsmissbräuchlichen Ab-
sicht gefehlt, weil sie mangels Kenntnis der dreijährigen Kündigungssperrfrist bei
der Verfahrenseinleitung gar nicht an diese gedacht hätten.
Eine Bagatellstreitigkeit sei schon deshalb ausgeschlossen, weil das Bundesge-
richt im Urteil 4A_271/2014 vom 19. November 2014 im Kontext einer Zahlungs-
verzugskündigung nach Art. 257d OR bereits eine Forderung von Fr. 164.50 nicht
mehr als Bagatelle bezeichnet, sondern als hinreichenden Grund für eine ausser-
ordentliche Kündigung erachtet habe. Zudem gebe es Mieter, die eine Wohnung
ablehnten, wenn nicht genügend Stauraum vorhanden sei. Ein Kellerabteil sei so-
mit kein untergeordneter Teil des Mietobjekts. Im Übrigen spiele die Frage der Ba-
gatellstreitigkeit nur im Anwendungsbereich von Art. 271a Abs. 2 OR eine Rolle,
mithin bei einer Einigung der Parteien über eine Mietstreitigkeit ausserhalb eines
Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens. Bei einer Sperrfrist nach einem Schlich-
tungsverfahren sei es unerheblich, ob es wegen einer Bagatelle eingeleitet worden
sei oder nicht bzw. ob überhaupt ein beizulegender Streit zwischen den Parteien
bestanden habe.
Gegen den Vorwurf der rechtsmissbräuchlichen Berufung auf die zeitliche Kündi-
gungssperre brachten die Beklagten vor, dass Art. 271a Abs. 1 lit. e OR keine ge-
setzliche Vermutung aufstelle, die widerlegt werden könne. Vielmehr sei die Sperr-
frist nach Durchführung des Schlichtungsverfahrens eine Rechtsfolge, die einzig
durch die in Art. 271a Abs. 3 OR aufgelisteten Gründe durchbrochen werden kön-
ne. Auf die gesetzliche Konsequenz der Sperrfrist könne man sich nicht rechts-
missbräuchlich berufen. Es sei irrelevant, ob ein Vermieter den Kündigungswillen

- 9 -
bereits drei Jahre vor der Kündigung gefasst habe. Entscheidend sei einzig, ob die
Kündigung wie vorliegend während der Sperrfrist ausgesprochen worden sei.
2. Dringender Eigenbedarf einer juristischen Person nach Art. 271a Abs. 3 lit. a
OR
2.1. Die Klägerin fordert eine weite Auslegung des Eigenbedarfsbegriffes. Wenn
eine Konzerngesellschaft in ihrem eigenen Gebäude Mitarbeiter von anderen Ge-
sellschaften desselben Konzerns unterbringe, also einer mit der kündigenden Ge-
sellschaft wirtschaftlich eng verbundenen Unternehmung, sei dies als Eigenbedarf
zu qualifizieren. Aus Sicht des Sozialschutzes spiele es keine Rolle, bei welcher
Konzerngesellschaft ein Mitarbeiter angestellt sei, da die Konzernstruktur aus rein
unternehmensorganisatorischen Gründen gewählt worden sei und sich die Mitar-
beiter mit dem Konzern – und nicht mit einzelnen Konzerngesellschaften – identifi-
zierten.
Der Gesellschaftszweck der Klägerin, der unter anderem im Halten und Verwalten
von Grundstücken bestehe, werde durch die Vermietung der Flächen im Neubau
an die X3 AG mustergültig erfüllt.
Auch die Dringlichkeit des Bedarfs sei gegeben, denn das Projekt der Klägerin
lasse sich sogleich umsetzen und beruhe auf einem aktuellen und realisierbaren
Projekt. Dieses setze einen Abriss des Gebäudes und die Errichtung eines Neu-
baus voraus. Ein dringender Bedarf erfordere gemäss Rechtsprechung nicht das
Vorliegen einer Baubewilligung im Zeitpunkt der Kündigung, soweit mit einer Ertei-
lung der Bewilligung nur auch gerechnet werden könne. Die Klägerin verfüge über
ein ausgewiesenes Bedürfnis, über die gekündigte Fläche zu verfügen, das ent-
sprechende Bauprojekt sei ausgereift und mit dessen Bewilligung könne bis Ende
2019 gerechnet werden. Ein Verzicht auf die Nutzung der Liegenschaft für die Re-
alisierung des Projekts oder auch nur dessen Verzögerung sei mit enormen Kos-
ten verbunden und wirtschaftlich unzumutbar.
2.2. Die Beklagten liessen ausführen, dass juristische Personen keine Verwand-
ten und mangels Heiratsfähigkeit auch keine Verschwägerten im Sinne von
Art. 271a Abs. 3 lit. a OR haben könnten. Es sei deshalb unzulässig, den Bedarf

- 10 -
einer Gesellschaft, die dem selben Konzern angehöre wie die Vermieterin, als Ei-
genbedarf zu betrachten. Im Gegenteil verbiete sich eine weite Auslegung. Im Ur-
teil des Bundesgerichts 4C.139/2000 vom 10. Juli 2000 E. 2b habe dieses in ei-
nem obiter dictum festgehalten, die Berufung einer juristischen Person auf den
Wunsch ihres Aktionärs, die vermieteten Räume selbst zu bewohnen, breche sich
am Einwand, dass es sich beim Aktionär um eine von der Gesellschaft unabhän-
gige Person handle. Wenn man sich zur Erlangung gewisser Vorteile im Rechts-
verkehr einer bestimmten Rechtsform bediene, müsse man sich auch die damit
verbundenen Nachteile entgegenhalten lassen. Zudem sei in BGE 142 III 336
E. 5.2.2.2 klar festgehalten worden, dass eine juristische Person Eigenbedarf
i.S.v. Art. 261 Abs. 2 lit. a OR nur zur Ausübung ihrer eigenen Interessen – und
nicht derjenigen des Aktionärs – geltend machen könne. Im Urteil des Bundesge-
richts 4A_128/2019 vom 3. Juli 2019 sei das Motiv einer Aktiengesellschaft, eine
Wohnung dem Alleinaktionär zu vermieten, im Rahmen einer ordentlichen Kündi-
gung ausserhalb der Sperrfrist bei der Interessensabwägung nach Art. 272 OR
zwar als berücksichtigungsfähig erachtet worden; eine Durchbrechung der Sperr-
frist aufgrund einer solchen Nutzung habe das Bundesgericht aber als sehr zwei-
felhaft bezeichnet.
Des Weiteren monieren die Beklagten, dass die Klägerin das neue Gebäude nicht
auf eigenes Risiko und v. a. nicht ihrem Zweck entsprechend nutzen, insbesonde-
re keine eigenen Arbeitnehmenden dort unterbringen wolle, sondern solche ande-
rer Konzerngesellschaften.
Die Beklagten kritisieren die weite Auslegung des Begriffs der Dringlichkeit durch
das Bundesgericht. Mit der Umdeutung der Dringlichkeit in Unzumutbarkeit werde
der Anwendungsbereich des Ausnahmetatbestands von Art. 271a Abs. 3 lit. a OR
massiv erweitert, was nicht der Intention des Gesetzgebers entspreche. Mit "drin-
gend" sei gemäss Duden gemeint, etwas "unbedingt und rasch" zu benötigen. Bei
Neubauprojekten sei nicht nur die Frage zu prüfen, ob das Projekt realisierbar sei,
sondern ob die Realisierung dringend sei. Vorliegend sei dies nicht der Fall, weil in
P. genügend Arbeitsplätze vorhanden seien.

- 11 -
IV. Materielles
1. Auslösung der Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR
1.1. Grundlagen
1.1.1. Eine Kündigung durch den Vermieter ist anfechtbar, wenn sie vor Ablauf
von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängen-
den Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen wird, in dem der Ver-
mieter mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonst wie geeinigt
hat (Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR). Der Vergleich kann während eines hängigen
Verfahrens auch aussergerichtlich erzielt werden und bewirkt den Schutz grund-
sätzlich bereits, wenn der Vermieter lediglich geringe Konzessionen macht (BGE
130 III 563 E. 2.1; Botschaft vom 27. März 1985 zur Revision des Miet- und Pacht-
rechts, BBl 1985 I 1389 ff., S. 1460; Mietrecht für die Praxis/THANEI, 9. Aufl., S.
808; ZK-HIGI, Art. 271a OR N 294; CALAMO, Die missbräuchliche Kündigung der
Miete von Wohnräumen, S. 259).
In BGE 141 III 101 entschied das Bundesgericht, dass der zeitliche Kündigungs-
schutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR von der Klageanhebung bis zur rechtskräfti-
gen Erledigung des Verfahrens unabhängig davon greift, ob der Vermieter über
das Verfahren orientiert wurde oder davon nach Treu und Glauben wissen konnte
(BGE 141 III 101 E. 2). Das Bundesgericht betont den weiten Anwendungsbereich
der Sperrfrist. Auch wenn ihr Zweck darin liegt, im Anschluss an einen Konflikt die
Beendigung eines missliebigen Verfahrens mittels Kündigung durch den Vermieter
zu verhindern sowie dem Mieter die Durchsetzung seiner mietrechtlichen Ansprü-
che zu ermöglichen, ohne eine Kündigung des Vermieters befürchten zu müssen,
kann der Vermieter die Sperrfrist nicht durch den Nachweis beseitigen, dass sei-
ner Kündigung ein legitimes Motiv zugrunde gelegen hat (BGE 141 III 101 E. 2.2
und 2.7; ebenso schon BGE 131 III 33 E. 3). Auch wenn die Klägerin letztlich zum
gleichen Ergebnis gelangt, ist es entgegen ihren Ausführungen nicht ganz korrekt,
von einer Vermutung der Missbräuchlichkeit einer Kündigung während der Sperr-
frist zu sprechen, denn ein Beweis des Gegenteils im Sinne des Nachweises eines
bestehenden legitimen Kündigungsmotivs steht dem Vermieter grundsätzlich nicht
offen.

- 12 -
1.1.2. Die dreijährige Sperrfrist entfällt allerdings ungeachtet der Durchbrechungs-
gründe von Art. 271a Abs. 3 OR unter besonderen Umständen. Lehre und Recht-
sprechung haben dazu einen Katalog entwickelt, der gleichermassen für alle
Sperrfristen von Art. 271a Abs. 1 lit. d und e sowie Abs. 2 gilt. Ausgangspunkt ist
die Bestätigung des allgemeinen Rechtsmissbrauchsverbots in Art. 271a Abs. 1 lit.
d OR, wonach die Sperrfrist während eines Verfahrens nicht gilt, wenn der Mieter
dieses missbräuchlich eingeleitet hat (Mietrecht für die Praxis/THANEI, a.a.O., S.
808; SVIT-K-FUTTERLIEB, Art. 271a OR N 49; BSK OR I-WEBER, 6. Aufl.,
Art. 271/271a N 27). Auch LACHAT bringt diesen Vorbehalt bei der Sperrfrist wäh-
rend der drei Jahre nach Abschluss des Verfahrens gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e
OR an und postuliert hier eine analoge Anwendung von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR
(LACHAT, in: LACHAT/GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, Le bail à loyer, 5. Aufl.,
Lausanne 2019, S. 981 und Fn. 200). Weitere Fälle sind Verfahren über Bagatel-
len sowie gerichtliche oder aussergerichtliche Einigungen nach Bagatellstreitigkei-
ten und erst recht Fälle, in denen es gar nicht erst zu einem relevanten Streit ge-
kommen ist, weil der Vermieter einem Ansinnen des Mieters sofort nachgegeben
hat. Auch wenn Lehre und Rechtsprechung in diesen Fällen von echten Ausnah-
men der Sperrfrist ausgehen, lassen sich sämtliche Fallkategorien auch als Aus-
fluss des Rechtsmissbrauchsverbots nach Art. 2 Abs. 2 ZGB verstehen: Zwar hat
die Sperrfrist auch gegenüber an sich legitimen Kündigungsgründen Bestand. An-
ders verhält es sich, wenn sie angerufen wird, obwohl die vorausgegangenen Er-
eignisse von vornherein nicht die Qualität haben, eine Kündigung des Vermieters
zu provozieren. In solchen Fällen wird entweder das Institut zweckwidrig verwen-
det oder seine Anrufung bewirkt ein krasses Interessenmissverhältnis (dazu BSK
ZGB I-HONSELL, 6. Aufl., Art. 2 N 4; Bsp.: Verfahren bzw. Einigung über eine Ba-
gatellstreitigkeit [Urteil des Bundesgerichts 4A_38/2010 vom 1. April 2010 E. 6.2]
oder bei gänzlichem Fehlen eines relevanten Streits [BGE 130 III 563 E. 2.1], so-
fortiges Nachgeben des Vermieters [Urteil des Bundesgerichts 4A_46/2010 vom
27. April 2010 E. 4.2]; Verfahren, das wegen eines unbewussten Formfehlers des
Vermieters eingeleitet wurde; Unterliegen des Vermieters im Verfahren zu einem
unerheblichen Teil).

- 13 -
Ein Teil der Lehre nimmt wie die Klägerin unter Verweis auf BGE 130 III 563 E. 2.3
an, von einer missbräuchlichen Einleitung eines Verfahrens sei auszugehen, wenn
ein Mieter seinen Vermieter vor Verfahrenseinleitung nicht mit seinem Anspruch
konfrontiert, obwohl dessen Ablehnung durch den Vermieter nicht bereits von
vornherein feststeht (SVIT-K-FUTTERLIEB, Art. 271a OR N 40 und N 49; CALAMO,
a.a.O., S. 251 f.; ROHRER, in: MRA 4/15 S. 243 f.). THANEI und HIGI vertreten hin-
gegen die Ansicht, dass kein Verstoss gegen Treu und Glauben vorliege, wenn
der Mieter vor Einleitung des Verfahrens mit dem Vermieter keinen Kontakt auf-
nimmt (Mietrecht für die Praxis/THANEI, a.a.O., S. 803; ZK-HIGI, Art. 271a OR
N 257). In BGE 130 III 563 trat das Bundesgericht der Ansicht der Mieterin entge-
gen, nach der Praxis bestehe ein relevanter Unterschied zwischen aussergerichtli-
chen und gerichtlichen Vergleichen, was die Tragweite der Sperrfrist betreffe. Die
Mieterin hatte argumentiert, dies verleite die Mieter geradezu zur Einleitung eines
Schlichtungsverfahrens ohne Kontaktierung des Vermieters oder zur Erhebung
übersetzter Forderungen. Das Bundesgericht stellte eine Differenz zwischen ge-
richtlichen und aussergerichtlichen Vereinbarungen mit Recht in Abrede und be-
tonte mit Bezug auf den erhöhten Schutz im Rahmen eines Verfahrens, bei den
angeblich geförderten Verhaltensweisen des Mieters würde sich eine Berufung auf
die Sperrfrist wohl als rechtsmissbräuchlich erweisen (BGE 130 III 563 E. 2.3).
Damit ist allerdings nicht gesagt, dass allein die Einleitung eines Schlichtungsver-
fahrens ohne vorherige Kontaktierung der Gegenpartei sich zwangsläufig als
rechtsmissbräuchlich erweist. Im Gegenteil sprechen gerade die Genehmigungs-
wirkung der unterlassenen Anfechtung einer Vertragsänderung nach Art. 269d
OR, die kurze Anfechtungsfrist sowie die Rechtsbelehrung im Formular über die
genannten Umstände dagegen, dem Mieter tel quel Rechtsmissbrauch zu unter-
stellen, wenn er ohne vorgängige Kontaktnahme mit dem Vermieter die Schlich-
tungsbehörde anruft. Selbst ob eine belastende Vertragsänderung vorliegt, ist u.U.
schwierig zu bestimmen, sodass der Vermieter stets vorsichtshalber zum Formu-
lar, die Mieterin zur Anfechtung greifen wird (SVIT-K-B. ROHRER, Art. 269d OR N
70 f.; Mietrecht für die Praxis/OESCHGER/ZAHRADNIK, a.a.O., S. 427 ff.). Ein Miss-
brauch liegt nur vor, wenn der Mieter ein Verfahren einleitet, obwohl Indizien dafür
bestehen, dass trotz zunächst unklarer Ansichten der Gegenseite auch ohne das
Verfahren kein relevanter Konflikt resultieren würde, oder wenn er das Schlich-

- 14 -
tungsverfahren gar einzig mit dem Ziel vom Zaun bricht, von der dreijährigen Kün-
digungssperrfrist zu profitieren. Da Art. 2 Abs. 2 ZGB einen offensichtlichen
Rechtsmissbrauch voraussetzt, ist mit solchen Annahmen aber Zurückhaltung am
Platz (CALAMO, a.a.O., S. 129; gl. M.: Mietrecht für die Praxis/THANEI, a.a.O.,
S. 808).
Was die Qualität der vor die Schlichtungsbehörde oder das Gericht getragenen
Auseinandersetzung angeht, lässt sich nicht allein aufgrund des Diskussionsthe-
mas der Parteien bestimmen, ob durch das Verfahren oder die Einigung im Rah-
men desselben eine Sperrfrist ausgelöst wird oder nicht. Nach höchstgerichtlicher
Praxis kann insbesondere die Sperrfrist im Anschluss an eine Einigung ausserhalb
eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens nach Art. 271a Abs. 2 OR nicht gel-
tend gemacht werden, wenn zwischen den Parteien keine Streitigkeit bestand,
weil eine Partei den Aufforderungen ihres Vertragspartners unmittelbar entspro-
chen hat (Urteil des Bundesgerichts 4A_46/2010 vom 27. April 2010 E. 4.2). Dies
ergibt sich bereits aus dem systematischen Zusammenhang der Norm, die an
Art. 271a Abs. 1 lit. e OR anknüpft. Diese Bestimmung soll dem Mieter während
drei Jahren seit Abschluss eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens Schutz
vor einer Rachekündigung vermieterseits gewähren. Ein solches Verfahren setzt
notwendigerweise voraus, dass unter den Parteien über Forderungen aus dem
Mietverhältnis Uneinigkeit geherrscht hat (BGE 130 III 563 E. 2.1). Mit diesen Aus-
führungen hat das Bundesgericht sich aber nur zur Abgrenzung zwischen Art.
271a Abs. 1 lit. e OR von Art. 271a Abs. 2 OR geäussert. Den genannten Erwä-
gungen lässt sich nicht entnehmen, dass die Einleitung eines Schlichtungsverfah-
rens in tatsächlicher Hinsicht zwangsläufig stets vor dem Hintergrund eines echten
Streits erfolgt ist. Im Gegenteil nimmt das Bundesgericht, wo dies nicht der Fall ist,
ebenfalls eine Ausnahme von der Sperrfrist an, auch wenn es dabei statt auf eine
echte Ausnahme eher in Richtung der Anwendung des Rechtsmissbrauchsverbots
zielt (so das obiter dictum a.a.O. in E. 2.3). Auch Bagatellstreitigkeiten sind entge-
gen der Auffassung der Beklagten vom Anwendungsbereich der verfahrensindu-
zierten Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR ausgeschlossen – genau
gleich wie vom Anwendungsbereich von Art. 271a Abs. 2 OR (Urteil des Bundes-
gerichts 4A_38/2010 vom 1. April 2010 E. 6.2; BSK OR I-WEBER, a.a.O.,

- 15 -
Art. 271/271a N 27; SVIT-K-FUTTERLIEB, Art. 271a OR N 9 und N 46; ZK-HIGI,
Art. 271a OR N 294). Sie sind jedoch nicht leichthin anzunehmen (BSK OR I-
WEBER, a.a.O., Art. 271/271a N 27).
Ein Streit über ein Kellerabteil kann während des damit zusammenhängenden
Verfahrens oder nach einem gerichtlichen oder aussergerichtlichen Vergleich
durchaus eine Sperrfrist auslösen. Das angerufene Gericht hat entschieden, dass
eine Streitigkeit über den Abtausch eines Kellerabteils, welcher eine irrtümliche
Doppelvermietung des fraglichen Abteils sowie eine eigenmächtige Räumung des
bislang von der Klägerin benutzten Abteils durch eine konkurrierende Mieterin vo-
rausgegangen waren, die Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR auszulösen
vermag (ZMP 2017 Nr. 8 E. IV. 2.2.1 und E. IV. 2.3.3). Ein Streit über den Ab-
tausch eines im Mietvertrag spezifizierten Kellerabteils stellt folglich nicht per se
eine Bagatellstreitigkeit dar.
1.2. Anwendung auf den vorliegenden Fall
1.2.1. Die Kündigung erfolgte in casu knapp einen Monat nach Abschluss des
Schlichtungsverfahrens formell korrekt mittels amtlichen Formulars separat an
beide Beklagten. Zwischen den Parteien blieb zu recht unstrittig, dass die Kündi-
gung während des zeitlichen Anwendungsbereichs von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR
ausgesprochen wurde und sich mit dem Abbruch- und Neubauvorhaben der Klä-
gerin auf einen legitimen Kündigungsgrund stützt. In dem zwischen den Parteien
zur Erledigung des Schlichtungsverfahrens geschlossenen Vergleich gewährte die
Klägerin den Beklagten eine 21 Tage längere Frist für den Kellerabtausch als zu-
nächst vorgeschlagen, stellte ihr zusätzlich zum gewünschten Kellerersatz im 3.
Untergeschoss einen ehemaligen Materialraum zur Verfügung und erhöhte die
schon mit der Ankündigung vom 9. Oktober 2018 offerierte Entschädigung von Fr.
300.– auf Fr. 500.–.
1.2.2. Der vorliegende Vergleich vom 13. Dezember 2018 betrifft den Gegenstand
des Schlichtungsverfahrens MK180835 und wurde zur Erledigung dieses Verfah-
rens geschlossen. Die Einigung fällt zweifellos in den Anwendungsbereich von
Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR und nicht in denjenigen von Art. 271a Abs. 2 OR.
Ob die einseitige Vertragsänderung aufgrund des 2 m2 (13.8 %) kleineren Keller-

- 16 -
abteils im 2. statt 3. Untergeschoss bereits die Schwelle einer Mehrbelastung er-
reichte, ist irrelevant. Es steht der Vermieterin keineswegs frei, die Mietsache oder
einen Teil davon ohne Zustimmung der Mieter durch ein anderes Objekt zu erset-
zen, so dass derartige Vertragsänderungen stets als einseitig im Sinne von Art.
269d Abs. 3 OR zu betrachten sind. Es mag zutreffen, dass Kellerabteile, die in
Zusammenhang mit Wohn- oder Geschäftsräumen vermietet werden, bisweilen
nicht schon beim Vertragsschluss spezifiziert werden, wie die Klägerin geltend
macht. Hier verhielt es sich aber unbestrittenermassen anders, wie sich aus dem
Mietvertrag ergibt, wo deutlich vom Abteil Nr. 44 die Rede ist.
1.2.3. Für eine rechtsmissbräuchliche Einleitung des Schlichtungsverfahrens
MK180835 durch die Beklagten bestehen gewisse Indizien, auf die im Detail in
Zusammenhang mit der Qualität der angeblichen Streitigkeit zurückzukommen ist
(offene Information der Klägerin über das Projekt, erfolgte Hilfsangebote in Zu-
sammenhang mit den bevorstehenden Kündigungen, im Begleitschreiben zur Ver-
tragsänderung signalisierte Gesprächsbereitschaft vor dem Hintergrund des be-
kannt gemachten Projekts, späteres Verhalten der Beklagten, besonders in Zu-
sammenhang mit der Ablehnung des von ihnen selber als zumutbar bezeichneten
Ersatzobjekts, das ihnen während des vorliegenden Gerichtsverfahrens angebo-
ten wurde). Diese wecken auch Zweifel an der Behauptung der Beklagten, sie hät-
ten um die gesetzliche Regelung bezüglich Sperrfrist nicht gewusst, auch wenn
ihnen zuzugestehen ist, dass sie im Schlichtungsverfahren um die Vertragsände-
rung unbestrittenermassen nicht anwaltlich vertreten waren. Wie es sich damit
aber genau verhält, kann offen bleiben.
1.2.4. Trotz Einleitung eines Schlichtungsverfahrens kann hier von einem relevan-
ten Streit der Parteien nämlich nicht ausgegangen werden. Schon in der Ände-
rungsmitteilung vom 9. Oktober 2018 hatte die Klägerin eine Besichtigung sowie
eine Entschädigung offeriert und die Verlegung der Seewasserleitung als Grund
für die Massnahme angegeben. Ein Befehlston lässt sich dem Schreiben entge-
gen der Wahrnehmung der Beklagten nicht entnehmen. Aufgrund des Schreibens
war für die Beklagten auch der Zusammenhang mit dem Bauprojekt klar, über
welches sie von der Klägerin seit 2016 regelmässig auf dem Laufenden gehalten
worden waren, gepaart mit einem entsprechenden Unterstützungsangebot für die

- 17 -
Wohnungssuche vom 12. Juli 2018. Auch sonst bemühte sich die Klägerin stets,
die Mieterinnen und Mieter zufriedenzustellen, wie etwa die auch den Beklagten
ausbezahlte Entschädigung gemäss Vereinbarung vom 4. September 2018 für
Störungen durch ein im Bereich der Mietliegenschaft durch Dritte am 10. Juni
2018 veranstaltetes Rennen mit Elektromobilen zeigt. All dies liess für die Beklag-
ten von allem Anfang an die aller Wahrscheinlichkeit nach vorhandene Bereit-
schaft der Klägerin erkennen, ihnen auch in der Sache des Kellerabteils so weit
wie möglich entgegenzukommen, um die Umsetzung des Bauprojektes nicht
durch mietrechtliche Auseinandersetzungen zu gefährden. Im Verlauf des Verfah-
rens bestätigte sich dies, indem die Klägerin die Wünsche der Beklagten sowohl
bezüglich der Tauschobjekte für den Kellerraum als auch betreffend Umtriebsent-
schädigung ohne Umschweife erfüllte, sobald die Beklagten sie geäussert hatten.
Selbst die Beklagten beharrten nicht auf ihrem für die Einleitung des Schlichtungs-
verfahrens angegebenen Motiv der Nichteinhaltung des vertraglichen Termins,
sondern gaben das Abteil bereits per 21. Januar 2019 zurück. Sie nahmen auch
Abstand von der aufgrund eines Missverständnisses zwischen den Beklagten auf-
gekommenen Forderung der Beklagten 2 nach einer Entschädigung von Fr.
1‘500.– statt Fr. 500.–. Dass es über diese Fragen Gespräche gab und die kläge-
rische Liegenschaftsverwalterin am 7. Dezember 2018 den heutigen klägerischen
Rechtsvertreter einschaltete, als sie den Eindruck hatte, ohne seine Hilfe keine
Lösung erzielen zu können (…), impliziert keinen relevanten Streit, denn wie das
Bundesgericht ebenfalls schon festgestellt hat, muss dem Vermieter der Stand-
punkt des Mieters erst substantiiert dargelegt werden, bevor er seine Haltung dazu
einnehmen kann (BGE 130 III 563 E. 2.3 sowie Sachverhalt A., aus welchem her-
vorgeht, dass auch in jenem Fall der schliesslich getroffenen Vereinbarung ein
längerer Austausch zwischen den Parteien über die Entschädigung umbaubeding-
ter Störungen vorausgegangen war). Die Aufgabe des klägerischen Rechtsvertre-
ters beschränkte sich vorliegend darauf, den Beklagten am 11. Dezember 2018
einen ergänzten Vorschlag zu unterbreiten, der dann mit geringfügigen weiteren
Anpassungen nach den Wünschen der Beklagten zwei Tage später zum Vergleich
vom 13. Dezember 2018 führte.

- 18 -
1.2.5. Zusammenfassend sind der Austausch und die Einigung zwischen den Par-
teien betreffend Kellerabteil nicht als Ausdruck eines rechtlich relevanten Streites
einzustufen. Selbst die Beklagten räumen im Ergebnis ein, dass die Diskussionen
nicht annährend eine mit dem Fall gemäss ZMP 2017 Nr. 8 vergleichbare Qualität
erreichten, sondern in bestem Einvernehmen geführt wurden ([so die Aussage des
Beklagten 1:] «I’m a reasonable man», vgl. …, unbestritten gemäss Prot. …).
Wollte man entgegen den vorstehenden Ausführungen von einer Meinungsver-
schiedenheit ausgehen, wäre sie als Bagatelle einzustufen, denn nachdem die
Klägerin durch die Verfahrensanzeige der Schlichtungsbehörde Kenntnis über die
ablehnende Haltung der Beklagten hatte, ging sie ohne Weiteres auf die Beklag-
ten zu, liess mit sich über den Wunsch nach einer höheren Entschädigung sowie
die Bedürfnisse der Beklagten betr. Grösse, Anzahl und Lage der Ersatzobjekte
mit sich reden und kam diesen Anliegen nach. Die Chancen, die Verlegung des
Kellerabteils notfalls auch gegen den Willen der Beklagten durchzusetzen, stan-
den im Übrigen dank der zumutbaren, marginalen Änderung und dem erheblichen
Interesse der Klägerin am Kellerabtausch sehr gut. Selbst die von den Beklagten
neben den tatsächlichen Auswirkungen zunächst bemängelte Nichteinhaltung der
Kündigungsfrist und des Kündigungstermins war nicht Gegenstand einer ernsthaf-
ten Meinungsverschiedenheit, wie der Vergleichstext zeigt.
1.2.6. Überdies haftet der Berufung der Beklagten auf die Kündigungssperrfrist
jedenfalls aus heutiger Sicht ein offensichtlicher Rechtsmissbrauch an. Dass der
vorliegende Kündigungsentschluss nicht auf Rachemotiven gründete und die Kün-
digung nur während der Sperrfrist erfolgte, weil eine frühere Kündigung als Kündi-
gung auf Vorrat qualifiziert worden wäre, ist zwar unerheblich, wie schon dargelegt
wurde (Ziff. IV.1.1.1). Doch auch wenn legitime Kündigungsmotive alleine nicht
genügen, um eine Sperrfrist auszuschliessen bzw. zu beseitigen, liegt hier ein of-
fensichtliches Missverhältnis der Interessen vor: Die Beklagten geben aufgrund
ihrer modifizierten Anträge im Eventualpunkt zu, dass sie keinen Erstreckungsan-
spruch haben, weil die Klägerin ihnen ein zumutbares Ersatzobjekt angeboten hat,
das sie ohne nachvollziehbaren Grund ablehnten. Die den Beklagten am Herzen
liegende Distanz zu [Kultstätte] wäre vom Ersatzobjekt aus sogar kürzer gewesen
als vom derzeitigen Mietobjekt aus. Das Interesse der Beklagten am Fortbestand

- 19 -
des Mietverhältnisses ist daher einerseits vergleichsweise gering. Andererseits
kennen die Beklagten das aufwendige und – ungeachtet der umstrittenen Höhe
der Kosten bzw. Folgekosten von Verzögerungen – zweifelsohne teure Projekt der
Klägerin bzw. des Konzerns, dem die Klägerin angehört, seit langem bestens. Die
Klägerin informierte die Beklagten bereits anfangs Juni 2016 und seither regel-
mässig über ihre Gesamterneuerungs- sowie die damit einhergehenden Kündi-
gungspläne aller Mietverhältnisse in der Mietliegenschaft und unterstützte die Be-
klagten sowie die übrigen betroffenen Mieter intensiv bei der Suche nach einer
neuen Wohnung (…; vgl. dazu auch die offerierte Spezialbetreuung im Begleit-
schreiben zur Kündigung, …). Die Beklagten verwenden die Sperrfrist einzig, um
ungeachtet der sich bereits in der Umsetzungsphase befindlichen Gesamterneue-
rungspläne der Klägerin möglichst lange im Mietobjekt bleiben zu können. Zu die-
sem Zweck wurde das Institut der Kündigungssperrfrist nicht geschaffen. Falls den
Beklagten inzwischen die Ersatzlösung aufgrund ihres Verhaltens verlorengegan-
gen ist, haben sie sich dies selbst zuzuschreiben.
1.2.7. Damit braucht nicht näher geprüft zu werden, ob der Bedarf für eine Kon-
zerngesellschaft als Eigenbedarf im Sinne von Art. 271a Abs. 3 lit. a OR gewertet
werden könnte. Auf die erheblichen Zweifel, die das Bundesgericht hegt, wurde
schon hingewiesen. Das angerufene Gericht sowie das Obergericht des Kantons
Zürich haben die Frage in anderem Zusammenhang verneint (ZMP 2018 Nr. 11,
wo allerdings inzwischen wohl eine Beschwerde beim Bundesgericht pendent ist).
1.2.8. Andere Argumente gegen die Gültigkeit der Kündigung bringen die Beklag-
ten nicht vor. Diese ist daher für gültig zu erklären.
2. Keine Erstreckung des Mietverhältnisses
2.1. Gemäss Art. 273 Abs. 5 OR prüft das Gericht von Amtes wegen, ob das
Mietverhältnis zu erstrecken ist, wenn es eine Kündigung für gültig erklärt. Darin
liegt letztlich eine Ausnahme von der Dispositionsmaxime, sodass sich das Ge-
richt in solchen Fällen stets zum Erstreckungsanspruch zu äussern hat.
2.2. Wie schon erwähnt, haben die Beklagten explizit anerkannt, dass die Kläge-
rin ihnen im Laufe des vorliegenden Gerichtsverfahrens ein angemessenes Er-

- 20 -
satzobjekt an der O.-strasse Y angeboten hat. Entsprechend haben sie mit Einga-
be vom 22. August 2019 auf ihren ursprünglichen Eventualantrag auf Mieterstre-
ckung verzichtet (act. 22; act. 29 S. 1 und Prot. S. 18). Da sich die Parteien somit
einig darüber sind sowie glaubhaft dargelegt haben, dass den Beklagten mindes-
tens ein zumutbares Ersatzobjekt i.S.v. 272a Abs. 2 OR angeboten wurde (act. 26
Rz. 80 ff.; act. 28/46 und Prot. S. 18), ist eine Erstreckung ausgeschlossen und es
erübrigen sich Weiterungen.
V. Kosten- und Entschädigungsfolgen
Die Kosten- und Entschädigungsfolgen sind grundsätzlich der unterliegenden Par-
tei aufzuerlegen (Art. 106 ZPO). Dem Verfahrensausgang entsprechend haben die
Beklagten die Kosten vollumfänglich zu tragen und der Klägerin eine Parteient-
schädigung zu bezahlen. Die ordentliche, aus dem Streitwert von Fr. 149'682.–
resultierende Gerichtsgebühr ist nach § 7 lit. a GebV OG um einen Drittel zu er-
mässigen, weshalb die Gerichtsgebühr Fr. 7'160.– beträgt. Bei der Bestimmung
der Parteientschädigung der anwaltlich vertretenen Gegenpartei ist wiederum eine
Reduktion um einen Drittel angezeigt, da die Streitwertberechnung auf einer peri-
odischen Leistung beruht (§ 4 Abs. 3 AnwGebV), sodass eine Parteientschädi-
gung von Fr. 9'970.– inkl. MwSt. anfällt.
(…)“
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbehör-
de des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2020, 30. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw J. Mosele, Leitende Gerichtsschreiberin; lic.
iur. F. Saluz, Leitender Gerichtsschreiber; Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident