zh_bezirksgericht_zuerich · MA180002-L · 2019-01-24 · de
ZMP 2019 Nr. 5: Einwand gestiegener Unterhaltskosten durch die Vermieterin gegen ein Mietzinssenkungsbegehren der Mieter. Nachweis der konkreten Steigerung. Behandlung aperiodischer und ausserordentlicher Kosten. Zulässigkeit der Berufung der Mieter auf die Veränderung der Nettorendite seit der letzten Mietzinsfestsetzung. Überweisung der Klage von Amtes wegen innerhalb des zuständigen Spruchkörpers.


ZMP 2019 Nr. 5
Art. 269 OR; Art. 269a lit. b OR; Art. 270a OR; Art. 63 ZPO. Einwand gestiege-
ner Unterhaltskosten durch die Vermieterin gegen ein Mietzinssenkungsbe-
gehren der Mieter. Nachweis der konkreten Steigerung. Behandlung aperiodi-
scher und ausserordentlicher Kosten. Zulässigkeit der Berufung der Mieter
auf die Veränderung der Nettorendite seit der letzten Mietzinsfestsetzung.
Überweisung der Klage von Amtes wegen innerhalb des zuständigen Spruch-
körpers.
Anders als im Schlichtungsverfahren kommen vor Gericht Pauschalen für gestie-
gene Unterhaltskosten nur in besonderen Fällen zur Anwendung. Im Streitfall hat
die Vermieterin die Steigerung durch einen Vergleich zweier Mehrjahresperioden
nachzuweisen. Dies setzt die Darlegung sämtlicher Kosten für Betrieb, Unterhalt
und Verwaltung voraus. Ausserordentlich hohe sowie aperiodisch anfallende Kos-
ten sind dabei auf ihre Lebensdauer zu verteilen und unter Berücksichtigung einer
angemessenen Verzinsung in die Rechnung einzubeziehen (E. 4.1.4 und 4.2.3).
Absolute Anpassungsgründe können von beiden Parteien ins Verfahren einge-
bracht werden. So kann sich die Vermieterin einer Senkung ohne weiteres unter
Berufung auf eine Netto- oder Bruttorenditeberechnung oder die orts- und quar-
tierübliche Vergleichsmiete widersetzen. Auch die Mieter können sich für ihren
Senkungsanspruch direkt auf die genannten Anpassungsgründe berufen. Sie sind
dabei allerdings an die relative Methode gebunden, gemäss welcher angenommen
wird, die letzte Mietzinsfestsetzung habe der Vermieterin einen zulässigen und
genügenden Ertrag verschafft. Die Mieter können daher absolute Anpassungs-
gründe nur soweit anrufen, als sie sich seit der letzten Mietzinsfestsetzung verän-
dert haben. Die Berufung auf eine Nettorenditeberechnung setzt zudem voraus,
dass die Liegenschaft innerhalb der letzten 30 Jahre erstellt oder verkauft wurde.
Verweigert die Vermieterin die Mitwirkung bei einem Vergleich der Nettorenditen
zur Zeit der aktuellen und der vorausgegangenen Mietzinsfestsetzung, obwohl ein
solcher möglich und zulässig wäre, ist das Senkungsbegehren der Mieter schon
aus diesem Grund gutzuheissen (E. 4.1.2, 4.2.2 und 4.2.4).

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Art. 63 ZPO schliesst nicht aus, dass das kantonale Recht eine Überweisung der
Streitsache innerhalb eines Fachgerichts von Amtes wegen vorsieht. Im Kanton
Zürich ist ein solches Vorgehen nach der Rechtsprechung des Obergerichts gebo-
ten, soweit es nur um die Abgrenzung der Zuständigkeit des Einzel- und des Kol-
legialgerichts geht (E. 3.2).
Aus dem Urteil des Mietgerichts MA180002-L vom 24. Januar 2019 (rechtskräftig;
Gerichtsbesetzung: Weber, Reller, Albrecht; Gerichtsschreiberin Mosele):
" (…)
1. Sachverhalt / Prozessgeschichte
1.1 Mit Vertrag vom 23./27. März 2010 mieteten die Kläger von der Beklagten ab
dem 1. Mai 2010 eine 4 ½ - Zimmerwohnung im 3. OG der Liegenschaft N.-
strasse x in Zürich. Der Nettomietzins betrug seither stets Fr. 2'333.– pro Monat
zuzüglich monatliche Akontozahlung für "Heiz-/Nebenkosten" von Fr. 220.–. Der
Mietvertrag enthält keinen Vorbehalt für nicht ausgeschöpfte Anpassungsmöglich-
keiten im Sinne von Art. 18 VMWG. Der Nettomietzins beruht nach den Angaben
im Vertrag auf einem Hypothekar- bzw. Referenzzinssatz von 3 % und bezüglich
des risikotragenden Kapitals auf dem Landesindex der Konsumentenpreise mit
der Basis 2005 von 103,7 Punkten. Der Kostenstand war laut der Vereinbarung
der Parteien ausgeglichen bis Ende Februar 2010.
Mit Schreiben vom 27. Juni 2017 ersuchten die Kläger die Beklagte unter Beru-
fung auf die seit Mietbeginn eingetretene Senkung des Hypothekar- bzw. Refe-
renzzinssatzes um eine Mietzinssenkung per 1. Oktober 2017. Mit Schreiben vom
11. Juli 2017 gab die Verwaltung der Beklagten dem Ansinnen nicht statt und be-
rief sich auf die orts- und quartierübliche Vergleichsmiete.
1.2 Am 9. August 2017 gelangten die Kläger darauf an die Schlichtungsbehörde.
Die Beklagte anerkannte im Schlichtungsverfahren einen Senkungsanspruch im
Umfang von Fr. 100.– pro Monat. Die Parteien konnten sich nicht einigen. Den
Urteilsvorschlag der Schlichtungsbehörde vom 24. November 2017 lehnten die

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Kläger ab. Am 15. Dezember 2017 stellte die Behörde daraufhin den Klägern die
Klagebewilligung aus.
Am 12. Januar 2018 (Poststempel) gelangten die Kläger mit der vorliegenden Kla-
ge an das angerufene Gericht. Mit Beschluss vom 18. Januar 2018 wurde die Kla-
ge der Beklagten zugestellt und den Klägern Frist zur Leistung eines Kostenvor-
schusses von Fr. 3'330.– angesetzt. Der Vorschuss wurde rechtzeitig bezahlt. Mit
Präsidialverfügung vom 24. Januar 2018 wurde der Beklagten Frist zur schriftli-
chen Stellungnahme angesetzt, welche innert erstreckter Frist einging. Anschlies-
send wurden die Parteien auf den 7. Juni 2018 zur Hauptverhandlung vorgeladen.
Die nach Erstattung von Klagebegründung und -antwort geführten Vergleichsge-
spräche führten zu keinem Ergebnis. In der Folge wurden die Parteien auf den 13.
Dezember 2018 zur Fortsetzung der Hauptverhandlung vorgeladen. Zum Schluss
derselben wurde das Verfahren für spruchreif erklärt. Für die Urteilsberatung
musste wegen der zu Ende gegangenen Anstellung der bei der Hauptverhandlung
mitwirkenden Gerichtsschreiberin ein Wechsel in der Zusammensetzung des Ge-
richts vorgenommen werden.
2. Parteistandpunkte
2.1 Die Kläger verlangen eine Senkung des Nettomietzinses um Fr. 279.– pro
Monat und begründen dies mit der Senkung des Referenzzinssatzes von 3 % auf
1.5 %, was nach Art. 13 VMWG zu einer Senkung des Mietzinses um 15.25 %
führe, sowie mit der Abnahme des Landesindexes der Konsumentenpreise von
103.7 auf 102.3 Punkte, was unter dem Titel des Teuerungsausgleichs für das
Eigenkapital zu einer weiteren Senkung des Mietzinses um 0.54 % führe. Auf der
anderen Seite anerkennen sie unter dem Titel der allgemeinen Kostensteigerung
eine Zunahme um pauschal 0.5 % pro Jahr, so dass sich ihr Senkungsanspruch
um 3.83 % vermindere.
2.2 Die Beklagte stellt den Senkungsanspruch in Zusammenhang mit der Verän-
derung des Referenzzinssatzes und des Landesindexes grundsätzlich nicht infra-
ge, macht aber geltend, dass sich die allgemeinen Kosten für den Unterhalt stark

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erhöht hätten, so dass insgesamt nur eine Senkung des Mietzinses um Fr. 100.–
pro Monat gerechtfertigt sei.
2.3 Auf die Darstellung der Parteien im Einzelnen ist in Zusammenhang mit dem
konkreten Kostenvergleich zurückzukommen.
3. Prozessuales
3.1 Unbestritten ist zunächst, dass es sich beim vorliegenden Fall um eine Miet-
streitigkeit im Sinne von § 21 und 26 GOG sowie Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO han-
delt. Damit ist grundsätzlich das Mietgericht sachlich zuständig und es gelangt das
vereinfachte Verfahren unabhängig vom Streitwert zum Zuge. Örtlich zuständig
sind nach Art. 33 und 35 Abs. 1 lit. b ZPO die Gerichte in Zürich.
3.2.1 Die Beklagte wendet jedoch ein, die Kläger hätten sich an das Einzelgericht
des Mietgerichts gewandt, wie sich aus der Adressierung der Klage und der Anre-
de an den Mietgerichtspräsidenten ergebe. Dem Mietgericht sei es nicht gestattet
gewesen, das Verfahren von sich aus dem Kollegialgericht zu unterbreiten. Viel-
mehr hätte mangels sachlicher Zuständigkeit ein Nichteintretensentscheid erge-
hen müssen. Im Anschluss daran wäre den Klägern ein Vorgehen nach Art. 63
ZPO offen gestanden.
3.2.2 Richtig ist, dass gemäss Art. 59 Abs. 2 lit. b und Art. 236 Abs. 1 ZPO ein
Nichteintretensentscheid zu ergehen hat, wenn es an der Zuständigkeit des ange-
rufenen Gerichts fehlt. In diesem Fall kann die klagende Partei nach Art. 63 Abs. 1
ZPO ihre Eingabe innert eines Monats seit dem Nichteintretensentscheid bei der
zuständigen Schlichtungsbehörde oder beim zuständigen Gericht neu einreichen
mit der Wirkung, dass die mit der ursprünglichen Klage ausgelöste Rechtshängig-
keit erhalten bleibt. Nach herrschender Lehre gilt dieses Vorgehen sowohl bei feh-
lender örtlicher als auch sachlicher Zuständigkeit. BERTI wies zu recht darauf hin,
dass der Umstand, dass die sachliche Zuständigkeit weiterhin vom kantonalen
Recht geregelt wird, den Bundesgesetzgeber nicht daran hindert, die Folgen der
fehlenden sachlichen Kompetenz zu regeln (KUKO ZPO-BERTI, 2. Aufl., Art. 63 N
5; zum gleichen Schluss gelangen OFK ZPO-MORF, 2. Aufl., Art. 63 N 6; DIKE-
Komm. ZPO-MÜLLER-CHEN, Art. 63 N 6; SUTTERSOMM/HEDINGER, in Sutter-

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Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], ZPO-Komm., 3. Aufl., Art. 63 N 8; BK
ZPO-STEINER-BERGER, Art. 63 N 8 f.). Eine andere Auffassung vertritt INFANGER:
Da unter der Herrschaft des Gerichtsstandsgesetzes dessen Art. 34 Abs. 2 explizit
nur die örtliche Zuständigkeit erfasst habe, müsse dies auch für Art. 63 ZPO gel-
ten (BSK ZPO-INFANGER, 3. Aufl., Art. 63 N 6). Diese Argumentation übersieht al-
lerdings, dass das Gesetz in erster Linie aus sich selbst heraus zu interpretieren
ist. Art. 63 ZPO spricht generell von Zuständigkeit, so dass darunter ohne gegen-
teilige Indizien jede Form von Zuständigkeit zu verstehen ist (zutreffend DIKE-
Komm. ZPO-MÜLLER-CHEN, Art. 63 N 6; CR CPC-BOHNET, 2. Aufl., Art. 63 N 9).
Dass sich in Art. 34 Abs. 2 GestG eine andere Regelung fand, hängt damit zu-
sammen, dass sich der fragliche Erlass – wie der Name schon sagte – grundsätz-
lich nur mit dem Gerichtsstand in Zivilsachen d.h. mit der örtlichen Zuständigkeit
der Gerichte befasste und gerade keine umfassende Zivilprozessordnung darstell-
te. Auch das Bundesgericht und das Handelsgericht des Kantons Zürich sind zum
gleichen Ergebnis gelangt (BGer 4A_592/2013 v. 4.3.2013 E. 3.2 [ebenso schon –
wenn auch ohne nähere Erörterung des Themas – BGE 138 III 471 E. 6]; ZR 2012
Nr. 111 E. 1.1.1).
Die bundesrechtliche Regelung verdrängt in ihrem Anwendungsbereich kantona-
les Recht, welches eine Überweisung von Amtes wegen vorsieht, auch wenn die
Prozessüberweisung eher modernen Ansätzen entspricht als die Regelung von
Art. 63 ZPO (z.B. CR CPC-BOHNET, Art. 63 N 28 ff.). Allerdings macht die Lehre
eine Ausnahme bei der Zuweisung oder Adressierung eines Falles an einen be-
stimmten Spruchkörper innerhalb des gleichen Gerichts: BOHNET erachtet einen
solchen Fehler als "vice de forme mineur" mit der Folge, dass die Behandlung des
Falles von Amtes wegen durch den zuständigen Spruchkörper zu erfolgen hat (CR
CPC-BOHNET, Art. 63 N 29 a.E.; ebenso BK ZPO-BERGER-STEINER, Art. 63 N 22;
ähnlich SUTTER-SOMM/HEDINGER, a.a.O., Art. 63 N 8). Auch das Obergericht des
Kantons Zürich verfolgt diesen Ansatz und hat in ZR 2016 Nr. 23 zwar einen Ent-
scheid des Arbeitsgerichts Zürich aufgehoben, der statt durch das Kollegial- durch
das Einzelgericht entschieden worden war. Es ordnete aber an, dass der Fall ohne
Weiterungen neu durch das Kollegialgericht des Arbeitsgerichts zu behandeln sei.

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3.2.3 Schon aus diesem Grund erweist sich im vorliegenden Fall die Auffassung
der Beklagten als unbegründet, es habe mangels sachlicher Zuständigkeit des
Kollegialgerichts des Mietgerichts ein Nichteintretensentscheid zu ergehen.
Hinzu kommt, dass die vorliegende Klage wie alle Handlungen der Parteien nach
Treu und Glauben auszulegen ist (vgl. Art. 52 ZPO). Die Kläger haben die Klage
zwar an den "Präsidenten des Mietgerichts Zürich" adressiert und als Grussformel
"Sehr geehrter Herr Präsident" verwendet. Diese Adressierung ist jedoch durch-
aus interpretationsbedürftig, denn sowohl beim Einzelgericht als auch beim Kolle-
gialgericht des Mietgerichts ist es dessen Vorsitzende/r, die/der den Fall dem zu-
ständigen Gremium unterbreitet. Auch das GOG unterscheidet terminologisch
zwischen dem Titel des Präsidenten oder der Präsidentin des Gerichts und der
sachlichen Zuständigkeit des Mietgerichts als Einzel- bzw. Kollegialgericht (§ 26
GOG; vgl. auch § 21 GOG). In Ziff. 2 ihrer Kurzbegründung haben die Kläger so-
dann "das Mietgericht" als örtlich wie sachlich zuständig bezeichnet und den
Streitwert korrekt auf Fr. 66'960.– beziffert. Da die Eingabe von ihrem Rechtsver-
treter verfasst wurde, dem die Konsequenzen der Streitwertgrenze von Fr.
30'000.– nach § 21 und 26 GOG natürlich bewusst sind, müsste sich eine Interpre-
tation durch das Gericht, die Klage sei fälschlicherweise statt ans Kollegialgericht
ans Einzelgericht gerichtet worden, geradezu als mutwillig erweisen. Die Interpre-
tation der Klage nach Treu und Glauben führt zum Resultat, dass die Kläger
durchaus das sachlich zuständige Kollegialgericht anrufen wollten und auch ange-
rufen haben. Der Einwand der Beklagten ist daher so oder anders nicht zu hören.
3.3 Im vereinfachten Verfahren betr. Mietzinsanfechtung stellt das Gericht den
Sachverhalt von Amtes wegen fest (Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO i.V.m. Art. 243
Abs. 1 lit. c ZPO). Es beschränkt sich allerdings darauf, bei der Feststellung des
Sachverhalts und der Beweiserhebung mitzuwirken. Grundsätzlich ist es Sache
der Parteien, das Tatsächliche vorzutragen und die Beweismittel zu nennen, doch
hat das Gericht durch Belehrungen und Befragungen der Parteien darauf hinzu-
wirken, dass der relevante Sachverhalt vorgetragen bzw. ergänzt wird (BGE 141
III 569 E. 2.3.1; BGE 139 III 13 E. 3.2; BSK ZPO-MAZAN, 3. Aufl., Art. 247 N 4).
Dabei ist für das Ausmass der richterlichen Hilfe u.a. ausschlaggebend, wie kom-

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pliziert die Materie ist, wie weit die intellektuellen Fähigkeiten der betroffenen Par-
tei reichen, ob diese anwaltlich vertreten oder rechtskundig ist und ob ein Macht-
gefälle zwischen den Parteien besteht (BGE 141 III 569 E. 2.3.1; MAZAN, a.a.O.,
Art. 247 N 16 ff.; KUKO ZPO-FRAEFEL, 2. Aufl., Art. 247 N 10; BRUNNER/
STEININGER, DIKE-Komm-ZPO, 2. Aufl., Art. 247 N 12). Neue Tatsachen und Be-
weismittel berücksichtigt das Gericht bis zur Urteilsberatung (Art. 229 Abs. 3
ZPO), wobei das Gericht diese Phase mit einem formellen Entscheid einleiten
kann, wie es im vorliegenden Fall mit der Spruchreiferklärung des Falles im An-
schluss an die Fortsetzung der Hauptverhandlung am 13. Dezember 2018 ge-
schah (…; vgl. BGE 143 III 272 E. 2.3.2; BGE 142 III 413 E. 2.2.5; BGE 138 III 788
E. 4.2). Im Rahmen der Darlegungen der Parteien wendet das Gericht das Recht
von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO). Es ist daher an die rechtliche Einstufung der
Behauptungen durch die Parteien nicht gebunden.
Die soziale Untersuchungsmaxime ändert nichts daran, dass die Parteien frei über
den Streitgegenstand verfügen können. Das Gericht darf daher einer Partei nicht
mehr und nichts anderes zusprechen, als sie verlangt, und nicht weniger, als die
Gegenpartei anerkannt hat (Art. 58 Abs. 1 ZPO).
4. Materielle Behandlung der Klage
4.1 Grundlagen der Mietzinssenkung nach Art. 270a OR
4.1.1 Nach Art. 270a Abs. 1 OR kann der Mieter den geltenden Mietzins als
missbräuchlich anfechten und dessen Senkung ("Herabsetzung"; zur Unterschei-
dung von der im Gesetz ebenfalls als Herabsetzung bezeichneten Mietzinsminde-
rung nach Art. 259d OR wird hier ausschliesslich der Begriff der Senkung verwen-
det) auf den nächsten Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme
hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Veränderung der Berech-
nungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Art. 269
und 269a OR übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt. Der Mieter muss nach
Abs. 2 der genannten Norm das Senkungsbegehren schriftlich beim Vermieter
stellen. Das Gesetz verlangt anders als bei einer Mietzinserhöhung nach Art. 269d
OR sowie Art. 19 VMWG nicht, dass der Mieter sein Senkungsbegehren beziffert

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(SVIT-Komm.-ROHRER, Art. 270a OR N 3). Mangels Kenntnis insbesondere der
Liegenschaftskosten wird er dazu auch gar nicht in der Lage sein. Es genügt folg-
lich ohne weiteres, wenn er eine Senkung verlangt und dabei auf die von ihm
wahrgenommene Veränderung der Berechnungsgrundlagen hinweist (SVIT-
Komm.-ROHRER, Art. 270a OR N 3; anders ZK-HIGI, Art. 270a OR N 71, der eine
erkennbare Bestimmung des Umfangs der beantragten Senkung verlangt).
Entspricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder antwortet er
nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde
anrufen.
Weder der Mieter noch der Vermieter sind an die im Vorverfahren geltend ge-
machten Zahlen oder die Begründung gebunden. Unter Vorbehalt der Beschrän-
kung neuer Sachvorbringen und der Voraussetzungen der Klageänderung ist da-
her auch eine Modifikation des Begehrens im laufenden Prozess möglich (BGE
122 III 20 E. 4c; BGer 4C.328/2005 v. 9.12.2005 E. 3; CPra Bail-MONTINI/WAHLEN,
Art. 270a N 8 und 25; SVIT-Komm.-ROHRER, Art. 270a OR N 30 ff.; BSK OR I-
WEBER, Art. 270a N 6a a.E.; a.M. bez. der Bindung an die Gründe ZK-HIGI,
Art. 270a OR N 85 ff., der aber in N 84 explizit Klageerweiterungen zulässt).
4.1.2 Bezüglich des Ausmasses der zu gewährenden Herabsetzung verweist
Art. 270a OR auf die Art. 269 f. OR. Der Mieter kann sich grundsätzlich auf alle
dort aufgeführten Kriterien der Mietzinsfestsetzung berufen. Er kann also nicht nur
die von ihm angerufenen veränderten Berechnungsgrundlagen geltend machen,
sondern auch dartun, dass der Mietzins nunmehr dem Vermieter einen übersetz-
ten Ertrag verschafft oder über der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete liegt
(ständige Rechtsprechung, zuletzt BGE 142 III 568 E. 1.2).
Einschränkungen ergeben sich allerdings aus den von der Praxis entwickelten
Regeln zu Art. 269 und 269a OR. So ist eine Berufung auf die Nettorendite ge-
mäss Art. 269 OR ausgeschlossen, soweit es sich beim Mietobjekt um eine Alt-
baute handelt. Dies ist zu bejahen, wenn seit der Erstellung des Baus oder dessen
Erwerb durch den Vermieter mehr als 30 Jahre vergangen sind ([zur Publ. best.]
BGer 4A_400/2017 v. 13.9.2018 E. 3; vgl. auch schon BGE 140 III 433 E. 3.1 so-

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wie BGer 4A_147/2016 v. 12.9.2016 E. 2.3). In diesem Fall ergibt eine Nettorendi-
teberechnung regelmässig zulasten des Vermieters ein unrealistisches Resultat,
so dass nur eine Berufung auf die orts- und quartierübliche Vergleichsmiete in Be-
tracht kommt, zumal dieses Kriterium gerade auf die Angleichung der zulässigen
Mietzinse für ältere Objekte abzielt (BGE 141 III 569 E. 2.1.2 = Pra 2016 Nr. 99;
BGE 139 III 13 E. 3.1.2 = Pra 2013 Nr. 105; BGer 4A_645/2011 v. 27.1.2012
E. 3.2 = SJ 2012 I 377; BGer 4A_276/2011 v. 11.10.2011 E. 5.2.3 = JdT 2012 II
113).
Zudem sind der Berufung auf absolute Anpassungsgründe während des Mietver-
hältnisses Grenzen gesetzt: Sie können grundsätzlich nicht zu einer gänzlichen
Neuberechnung des Mietzinses führen. Das Bundesgericht schliesst ihre Anrufung
zwar nicht aus, hat aber wiederholt festgestellt, die absoluten Anpassungsgründe
würden im laufenden Mietverhältnis zu relativen. Berufen können beide Seiten
sich darauf also nur insofern, als sich das infrage stehende absolute Kriterium seit
Mietbeginn verändert hat (BGE 142 III 568 E. 1.2; grundlegend BGE 117 II 452 E.
4a und BGE 118 II 124 E. 4b; vgl. dazu auch CHK-HULLIGER/HEINRICH, Art. 269-
269a OR N 6). Für eine Erhöhungsmitteilung des Vermieters folgt dies aus der
strengen Begründungspflicht nach Art. 269d OR und Art. 18 f. VMWG. Bei Sen-
kungsbegehren des Mieters ist die Beschränkung einerseits aus der nur befristet
zulässigen Anfangsmietzinsanfechtung nach Art. 270 OR und andererseits aus
dem Umstand abzuleiten, dass das Gesetz in Art. 270a Abs. 1 OR für eine Sen-
kung veränderte Berechnungsgrundlagen voraussetzt. Im Ergebnis bedeutet die
relative Methode oft eine Beschränkung der Parteien auf die relativen Anpas-
sungsgründe von Art. 269a lit. b und e OR, also auf Kostenveränderungen und
Mehrleistungen seit der letzten Mietzinsfestsetzung sowie auf den Teuerungsaus-
gleich auf dem investierten Eigenkapital. Möglich ist es allerdings auch, dass der
Mieter sich direkt auf die Veränderung der Nettorendite oder der Vergleichsmiete
seit Mietbeginn oder seit der letzten Mietzinsanpassung beruft (BGE 142 III 568 E.
1.2 = Pra 2017 Nr. 93; BGE 141 III 569 E. 2.1.1 = Pra 2016 Nr. 99; BGE 133 III
61 E. 3.2.2.2 = Pra 2008 Nr. 4; BGE 126 III 124 E. 2a = Pra 2000 Nr. 186; BGE
124 III 67 E. 3; BGE 122 III 257; BGE 121 III 163 E. 2c und d; BGE 120 II 100
E. 2; BGE 120 II 302 E. 6b; BGE 118 II 124; BGE 118 II 130; BGE 117 II 161;

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BGE 117 II 452 E. 4 und 5; BGE 117 II 458; BGE 106 II 166 E. 4; BGE 106 II 356
E. 3; BGer 4C.291/2001 v. 9.7.2002 E. 2b und 3b).
4.1.3 Veränderungen wegen gestiegener oder gesunkener Fremdkapitalkosten
oder in Zusammenhang mit der Kaufkraftsicherung des risikotragenden Kapitals
sind in ihren Auswirkungen auf den Mietzins ohne weiteres frankenmässig be-
stimmbar. Die Mietzinsanpassung erfolgt unabhängig von der konkreten Finanzie-
rung der Liegenschaft nach standardisierten Ansätzen gestützt auf ein Berech-
nungsmodell, welches der Bundesrat der Verordnung über Miete und Pacht von
Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) vom 9. Mai 1990 zugrunde gelegt hat.
Niedergelegt ist dieses letztlich nur in einer Pressemitteilung vom 9. Mai 1990
(GRATZ, Mietzinsgestaltung, Zürich 1995, S. 90, Fn. 62), die damals die in aller Eile
geschaffene VMWG begleitete, damit das geltende Mietrecht auf den 1. Juli 1990
in Kraft gesetzt werden konnte. Nach diesem Modell dienen 70 % des Mietzinses
der Kapitalfinanzierung und 30 % der Finanzierung der allgemeinen Kosten, vor
allem der Unterhalts-, aber auch der Betriebs- und Verwaltungskosten, der Amor-
tisation, der Bezahlung von Gebühren, Steuern und Versicherungsprämien
(GRATZ, a.a.O., S. 34). GRATZ kritisiert an diesem Modell, dass es die Betriebskos-
ten nicht enthalte (ebenso SVIT-Komm.-ROHRER, Vorbem. zu Art. 269-270e OR
N 24). Das ist allerdings so nicht richtig. Ähnlich wie die Aufzählung der allgemei-
nen Kosten in Art. 12 VMWG beruht auch der Anteil der allgemeinen Kosten ge-
mäss Berechnungsmodell nicht auf einer abschliessenden Liste von Ausgaben,
die beim Vermieter anfallen. Vielmehr dienen die genannten 30 % des Mietzinses
gemäss dem Modell der Finanzierung von allem, was nicht als Fremd- oder Ei-
genkapitalfinanzierung zu betrachten ist, also auch der Finanzierung der Betriebs-
kosten, soweit diese nicht über Nebenkosten separat abgerechnet werden. Richtig
ist andererseits, dass das Berechnungsmodell eine Fiktion darstellt und wohl keine
Liegenschaft in der Schweiz exakt dem Modell entsprechen dürfte (so GRATZ,
a.a.O.). Es dient aber der Vereinfachung der Mietzinsgestaltung zwischen den
Parteien. Die darauf gestützten Normen der VMWG, namentlich deren Art. 12a,
13, 14 und 16, sind nach einhelliger Rechtsprechung gesetzeskonforme Ausfüh-
rungsbestimmungen zu Art. 269a OR.

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Das Modell weist im Übrigen auch Ungenauigkeiten auf, welche sich eher zuguns-
ten des Vermieters auswirken: So sieht Art. 16 VMWG einen Teuerungsausgleich
auf dem risikotragenden Kapital von "höchstens" 40 % vor. Der Satz entspricht
dem alten Modell gemäss der Verordnung zum 1990 ausser Kraft getretenen
Bundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen (BMM
bzw. VMM), welches noch davon ausging, der Mietzins diene ausschliesslich der
Kapitalfinanzierung, und zwar zu 60 % der Finanzierung des Fremd- und zu 40 %
derjenigen des Eigenkapitals. Bei der Schaffung der VMWG nahm der Bundesrat
die Berücksichtigung der Allgemeinkosten im neuen Modell mit einem Anteil von
30 % des Mietzinses zum Anlass für die Senkung der Überwälzungssätze wegen
Veränderung der Fremdkapitalzinsen nach Art. 13 VMWG gegenüber der VMM
um durchweg 1 % (GRATZ, a.a.O., S. 90 f.). Dies lässt sich rechnerisch nachvoll-
ziehen: Steigt der Hypothekar- bzw. Referenzzins von 5 auf 5 ¼ %, so erhöhen
sich die Fremdkapitalkosten um 5 % (1/20; vgl. dazu die Tabelle bei GRATZ, a.a.O.,
S. 90). Nur 70 % des Mietzinses dienen aber gemäss dem Modell der Kapitalfi-
nanzierung und nur 60 % davon der Finanzierung des Fremdkapitals, also 42 %
des Mietzinses. Rechnerisch müsste dies beim genannten Anstieg der Fremdkapi-
talkosten zu einer Mietzinserhöhung um 42 % von 5 % führen, also um 2.1 %. Die
Standardisierung nach Art. 13 Abs. 1 lit. b VMWG rundet diesen Wert auf 2.5 %
auf. Das ist insofern parteineutral, als der Senkungssatz beim umgekehrten Fall so
zu berechnen ist, dass der gleiche Senkungsbetrag herauskommt wie ein analo-
ger Erhöhungsbetrag, nach der Formel:
Erhöhungssatz x 100
Senkungssatz =
Erhöhungssatz +100
Überträgt man nun die Überlegungen des Bundesrates auf den Teuerungsaus-
gleich für das investierte Eigenkapital nach Art. 269a lit. e OR, so dürfte gemäss
Art. 16 VMWG die Teuerung nur zu höchstens 28 % ausgeglichen werden, denn
dieser Satz entspricht dem 40 %-igen Anteil, welchen die Eigenkapitalfinanzierung
bezogen auf die gesamte Kapitalfinanzierung ausmacht, der wiederum 70 % des
Mietzinses dienen (vgl. BGE 120 II 100 E. 5a; so auch GRATZ, a.a.O., S. 34).

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Weiter ergibt sich bezüglich der Überwälzungssätze bei Veränderungen der
Fremdkapitalkosten nach Art. 13 Abs. 1 VMWG schon aus dem Text der Verord-
nung, dass sie nur für die bis 1990 üblichen Fremdkapitalzinsen im Bereich von 4 -
7 % gedacht sind. Betrachtet man die aktuelle Situation näher, so sinken die
Fremdkapitalkosten (deren Finanzierung gemäss Modell 42 % des Mietzinses die-
nen) bei einer Senkung des Referenzzinses von 1 ¾ auf 1 ½ % um einen Siebtel.
Dies müsste also eigentlich eine Mietzinssenkung um 6 % zur Folge haben, wenn
man das Berechnungsmodell zum Nennwert nimmt. Gleichwohl wenden Schlich-
tungsbehörden und Gerichte nach wie vor den an sich zu tiefen Senkungssatz von
Art. 13 Abs. 1 lit. c VMWG an (nach der schon erläuterten Formel für Senkungen
mithin einen Satz von 2.91 %). Bundesrat und Parlament sind sich der Verzerrung,
welche die Verordnungsbestimmung bewirkt, allerdings durchaus bewusst. So
antwortete der Bundesrat auf eine Interpellation von Nationalrat Carlo Sommaruga
vom 17. Juni 2015, in welcher die Problematik aufgegriffen wurde, in seiner Stel-
lungnahme vom 2. September 2015, er erachte eine Anpassung der Sätze für
nicht opportun, weil beim gegenwärtigen tiefen Zinsumfeld die Wahrscheinlichkeit
eines Wiederanstiegs des Referenzzinses grösser sei als die Aussicht auf weitere
Senkungen. Dies würde dann zu weit stärkeren Mietzinserhöhungen führen als
gemäss den aktuellen Sätzen. Der Bundesrat wies ausserdem darauf hin, dass er
wiederholt Vorschläge zur Entkoppelung von Kapitalmarkt- und Mietzinsen ge-
macht habe, die vom Parlament abgelehnt worden seien. Folglich sehe er es nicht
als seine Aufgabe, das vom Gesetzgeber favorisierte heutige System grundlegend
zu ändern: https://www.parlament.ch/de/ratsbetrieb/ suche-curia-
vista/geschaeft?AffairId=20153584. Zwar sind die Gerichte insbesondere bei der Prü-
fung der Gesetzeskonformität einer Verordnungsbestimmung nur den Regeln der
Gesetzesinterpretation verpflichtet. Wenn allerdings der Gesetzgeber in Kenntnis
der gesamten Umstände bewusst auf eine Neuregelung verzichtet hat, verbietet
sich eine Uminterpretation der Verordnung mit Blick auf die Gewaltenteilung.
Dies hat jedoch eine Anomalie zur Folge, die auch von ROHRER beschrieben wur-
de: Beruft sich der Mieter auf einen Nettorenditevergleich gestützt auf Art. 269 OR,
so fällt die ihm zustehende Mietzinssenkung wesentlich höher aus als bei Anwen-
dung der relativen Überwälzungssätze gemäss Art. 13 VMWG (SVIT-Komm.-

- 13 -
ROHRER, Art. 269 OR N 52). Die Gründe liegen aber in der (aktuell) die Vermieter-
seite begünstigenden Verzerrung und nicht in einer Änderung der Rechtsprechung
des Bundesgerichts zur Überwälzung umfassender Überholungen, wie ROHRER
annimmt (a.a.O., unter Berufung auf BGE 140 III 433).
Insgesamt bestehen damit keine genügenden Gründe, das Berechnungsmodell
als solches oder die Überwälzungssätze von Art. 13 VMWG infrage zu stellen.
4.1.4 Vor diesem Hintergrund ist daher auch die zwischen den Parteien umstrit-
tene Veränderung der allgemeinen Kosten im Sinne von Art. 12 VMWG zu be-
trachten. Das Bundesgericht hat seine Rechtsprechung dazu in zwei Entscheiden
zusammengefasst und aktualisiert. So hat es in Zusammenhang mit einer Rendi-
teberechnung nach Art. 269 OR entschieden, dass besonders hohe ausserordent-
liche Unterhaltskosten geglättet in den Vergleich der zwei relevanten Mehrjahres-
perioden einzubeziehen sind, und zwar ähnlich wie bei der Überwälzung wertver-
mehrender Investitionen gemäss Art. 269a lit. b OR anhand eines Amortisations-
satzes gemäss ihrer Lebensdauer und einer jährlichen Verzinsung des noch nicht
amortisierten Betrages. Anwendbar ist ein Zinssatz, der ½ % über dem geltenden
Referenzzinssatz zur Zeit der Investition des Vermieters liegt. Dieser Zinssatz ist
unter Berücksichtigung des wegen der Amortisation linear abnehmenden, noch zu
verzinsenden Restkapitals zu halbieren (BGE 140 III 433 E. 3.5).
In Zusammenhang mit der hier interessierenden Untersuchung der relativen Kos-
tenveränderung seit der letzten Mietzinsfestsetzung hat das Bundesgericht im Ur-
teil 4A_530/2012 v. 17.12.2012 in E. 3.1 und 3.2 die massgeblichen Grundsätze
rekapituliert:
"3.1 … Unterhaltskosten sind die Aufwendungen, die dem Vermieter für die Instand-
haltung des Mietobjekts zum vorausgesetzten Gebrauch entstehen. Sie berechtigen
grundsätzlich nicht zu einer Mietzinserhöhung (BGE 110 II 404 E. 3a S. 407; HIGI,
Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1998, N. 81 zu Art. 269 OR). Solche Aufwendungen kön-
nen aber allenfalls, wenn sie zu einer dauerhaften Unterhaltskostensteigerung führen,
nach Art. 269a OR als Kostensteigerung mietzinserhöhend geltend gemacht werden
(HIGI, a.a.O., N. 224 zu Art. 269a OR; LACHAT/BRUTSCHIN, Mietrecht für die Praxis, 8.
Aufl. 2009, S. 372).
In zeitlicher Hinsicht können Unterhaltskosten berücksichtigt werden, sobald die Arbei-
ten ausgeführt und vom Vermieter bezahlt sind. Um die Zufälligkeiten anfallender Un-
terhaltsarbeiten auszugleichen, ist zur Bestimmung des Umfangs der Kostensteige-
rung auf die durchschnittlichen Aufwendungen der letzten fünf - eventuell mindestens
drei - Jahre abzustellen (BGE 117 II 77 E. 3c/bb S. 85). Eine pauschale Berücksichti-

- 14 -
gung der Kostensteigerung kann nur ausnahmsweise greifen, namentlich wenn die
Abrechnungen ungewöhnlich hohe oder tiefe Posten enthalten, so dass der Durch-
schnitt die tatsächlichen Kosten im massgeblichen Zeitpunkt unzutreffend wiedergibt
(Urteile 4A_484/ 2011 vom 2. November 2011 E. 7 und 4C.157/2001 vom 1. Oktober
2001 E. 2a). Ausserordentlich hohe Unterhaltskosten sind auf die Lebensdauer der
damit finanzierten Einrichtungen zu verteilen … [die hier weggelassene Passage wur-
de durch den bereits erwähnten BGE 140 III 433 E. 3.5 präzisiert, Anm. d. Gerichts]
(Urteil 4C.293/2000 vom 24. Januar 2001 E. 1b, MRA 4/2001 S. 116 ff.).
3.2 Aufgeschobener Unterhalt, der im Rahmen einer umfassenden Sanierung nach-
geholt wird, bleibt Unterhalt (Urteil 4C.293/2000 vom 24. Januar 2001 E. 1b, MRA
4/2001 S. 116 ff.). Er kann eine Mietzinserhöhung daher nur im tatsächlichen Umfang
einer dauernden Kostensteigerung rechtfertigen (LACHAT/BRUTSCHIN, a.a.O., S. 381).
Dabei können nur ausserordentliche Unterhaltsaufwendungen, nicht aber Kosten von
aufgeschobenen laufenden Unterhaltsarbeiten, die der Werterhaltung der Mietsache
dienen und aus den laufenden Mietzinseinnahmen zu finanzieren sind (BGE 110 II
404 E. 3a S. 407) zu einer Kostensteigerung führen, die bei der Mietzinsberechnung
berücksichtigt werden darf (BGE 118 II 415 E. 3a S. 417; DAVID LACHAT, Protection
contre les loyers abusifs, Droit du bail 2002 S. 24).
Das Bundesgericht führte in seinem Urteil 4C.293/2000 vom 24. Januar 2001 aus, es
liesse sich mit der Praxis, wonach Pauschalen für die Amortisation des Gebäudes und
Rückstellungen für künftigen Unterhalt nicht zulässig sind (vgl. BGE 125 III 421 E. 2d
S. 425), nicht vereinbaren, Unterhaltskosten, die im Rahmen einer umfassenden Re-
novation anfielen, überhaupt nicht zu berücksichtigen. Konkret schloss es nicht aus, in
diesem Rahmen angefallene ausserordentliche Unterhaltsaufwendungen zu berück-
sichtigen, sei es im Rahmen einer Ertragsberechnung, sei es bei einer Mietzinsanpas-
sung nach der relativen Methode. Damit wurde aber entgegen der Auffassung der Be-
schwerdeführerin nicht gesagt, dass sämtliche Kosten einer umfassenden Sanierung,
die nicht als wertvermehrend betrachtet und nicht in Anwendung von Art. 14 VMWG
als Mietzinserhöhung geltend gemacht werden konnten, ohne weiteres als zu berück-
sichtigende ausserordentliche Unterhaltsaufwendungen betrachtet werden dürften, die
pauschal amortisiert und verzinst werden könnten (unzutreffend auch: LUKAS POLIVKA,
Berechnung der Nettorendite, MRA 4/2001 S. 120). Eine pauschale Amortisation und
Verzinsung des gesamten, nicht nach Art. 14 VMWG als werterhaltend qualifizierten
Anteils der Renovation würde dem System widersprechen, das zwischen wertvermeh-
renden Investitionen (Art. 14 VMWG) und Kostensteigerungen (Art. 12 VMWG) unter-
scheidet. Der werterhaltende Teil einer umfassenden Renovation ist nicht wegen des
ausserordentlich hohen Betrages automatisch als ausserordentlicher Unterhalt zu
qualifizieren, der über die folgenden Jahre amortisiert und verzinst werden darf, ent-
halten doch auch umfassende Renovationen regelmässig weitgehend "normale Un-
terhaltsarbeiten". Andernfalls würde überdies der gewissenhafte Vermieter, der den
laufenden Unterhalt besorgt, gegenüber dem Nachlässigen benachteiligt, der sich um
diesen nicht kümmert und dann mit aufgeschobenen Unterhaltsarbeiten plötzlich ei-
nen grossen Betrag generiert, der zu einer Kostensteigerung führen würde und auf die
Mieter überwälzt werden dürfte. Aus dem Ausgeführten folgt, dass ausserordentlicher
Unterhalt, der zu einer Kostensteigerung berechtigt, vom Vermieter auszuweisen ist,
indem er konkret zwischen Unterhaltsarbeiten differenzieren muss, die im Rahmen
der Renovation noch zu den üblichen zählen, und denjenigen, die als ausserordentli-
che Unterhaltsarbeiten über die "Lebensdauer" der betreffenden Einrichtungen amor-
tisiert und damit anteilsmässig in die künftigen Unterhaltskostenberechnungen aufge-
nommen werden dürfen.
Auch ausserordentliche Unterhaltsaufwendungen im Rahmen umfassender Renovati-
onen können, wie das Bundesgericht im Urteil 4C.293/2000 vom 24. Januar 2001 (E.
1b) weiter festhielt, erst dann berücksichtigt werden, wenn sie bezahlt sind, da allein
tatsächlich bereits angefallene Unterhaltskosten in Rechnung gestellt werden dürfen.
Eine Unterhaltskostensteigerung, die aus dem werterhaltenden Teil einer umfassen-
den Renovation resultiert, braucht nicht erst im Zuge mehrerer Vergleichsperioden in

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die Unterhaltskostenrechnung einbezogen zu werden. Denn eine solche Unterhalts-
kostensteigerung bleibt während der Lebensdauer der erneuerten Einrichtungen, die
zu ihr geführt haben, unverändert und ist damit für diese Zeitspanne definitiv. Eine Be-
rechnung aufgrund von Durchschnittswerten mehrerer Jahre kann deshalb unterblei-
ben (so zutreffend HANS BÄTTIG, Die Überwälzung der Kosten von umfassenden
Überholungen auf den Mietzins, MRA 1-2/2009 S. 1 ff., S. 16)."
Das Bundesgericht bestätigte im genannten Entscheid den Grundsatz, dass die
allgemeinen Kosten bei einer relativen Berechnung nicht tel quel und in voller Hö-
he berücksichtigt werden können, sondern nur insofern, als aufgrund einer Ver-
gleichsrechnung über zwei mehrjährige Perioden eine dauerhafte Kostensteige-
rung eingetreten ist. Dadurch unterscheidet sich die Anpassung des Mietzinses
gestützt auf gestiegene Allgemeinkosten grundlegend von einer Nettorenditerech-
nung, welche untersucht, ob ein Mietzins in einem bestimmten Zeitpunkt unter Be-
rücksichtigung der Kapitalkosten und der (u.U. geglätteten) Allgemeinkosten dem
Vermieter einen übersetzten Ertrag verschafft oder nicht. Untersucht man indes-
sen nur die Veränderung der Allgemeinkosten, so muss sichergestellt sein, dass
ein vollständiger Vergleich erfolgt. Dies bedingt bei den geglättet in die Rechnung
einbezogenen Positionen, dass diese nicht nur zu amortisieren und zu verzinsen
sind, sondern – wie dies die Kläger mit Recht geltend machen – dass sie auch in
Bezug gesetzt werden zu den Kosten, welche für die im Zuge der Unterhaltsarbei-
ten allenfalls ersetzten Installationen entstanden sind. Denn diese alten Installatio-
nen wurden über den geltenden (und vom Mieter auch in Zukunft zu bezahlenden)
Mietzins mitfinanziert. Liesse man es zu, dass die Kosten der Ersatzinstallation
voll in die Vergleichsrechnung aufgenommen würden, so könnte der Vermieter mit
dem neuen Mietzins die neue Installation voll finanzieren, während er auch für die
alte und nach der Sanierung nicht mehr vorhandene Vorrichtung Mietzinseinnah-
men generieren würde. Zur Korrektur gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder rech-
net man den Preis der ersetzten Installation geglättet in die Mehrjahresperiode vor
der früheren Mietzinsfestsetzung ein oder man versucht über eine Schätzung zu
bestimmen, welcher Anteil der Kosten für die neue Installation investitionsvermeh-
rend wirkt. Diesen Zusammenhang hat auch GRATZ erkannt und in seiner schon
mehrfach zitierten, vom Schweizerischen Hauseigentümerverband herausgege-
benen Publikation in Zusammenhang mit umfassenden Überholungen zwischen
Neu- und Ersatzinvestitionen unterschieden. Blosse Ersatzinvestitionen, zu denen
er auch solche zählt, die wie der Ersatz eines Heizkessels blossen Unterhalt dar-

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stellen, schlagen sich seiner Einschätzung als Volkswirtschaftler zufolge in einem
Mehrwert von 40 - 80 % nieder (GRATZ, a.a.O., S. 99 ff.). Wie er zu den genannten
Prozentzahlen gelangte, erläuterte GRATZ allerdings nicht und er untermauerte
dies auch nicht mit weiterführender Literatur. Dass der Anteil der Investitionserhö-
hung für den Vermieter aber auch kleiner sein kann als 40 %, räumte er mit dem
Hinweis ein, dass der "vollkommen gleichwertige Ersatz bereits zuvor vorhandener
Einrichtungen (Bsp.: Auswechseln eines defekten Kühlschranks durch das gleiche
Modell)" nicht zu einer Mietzinserhöhung berechtige, sondern vom Vermieter zu
tragen sei (a.a.O., S. 99).
Dieser Hinweis zeigt letztlich auch einen Zusammenhang auf zwischen der Steige-
rung der Unterhaltskosten und den sog. wertvermehrenden Investitionen, v.a. im
Falle von umfassenden Überholungen. Aus der Optik der Kostenmiete ist bei Er-
satzanschaffungen in beiden Fällen eigentlich nur die Kostensteigerung relevant,
die für den Vermieter anfällt. Dass Verbesserungen an der Mietsache gestützt auf
die gesetzlichen Bestimmungen zu wertvermehrenden Investitionen auch ohne
nachgewiesene Kostensteigerung zu einer Mietzinserhöhung führen (dazu etwa
das bundesgerichtliche Urteil zum Einbau neuer Fenster BGer 4C.287/2001 v.
26.3.2002 E. 3.3: Überwälzung auf den Mietzins im Umfang von 40 % der Ersatz-
kosten) lässt sich nur damit erklären, dass für technische Verbesserungen nach
den Intentionen des Gesetzgebers auch dann ein Anreiz geschaffen werden soll,
wenn dies aufgrund eines reinen Kostenvergleichs nicht gerechtfertigt wäre.
Sodann ergibt sich aus dem zitierten BGer 4A_530/2012 v. 17.12.2012, dass Kos-
ten bei der Berechnung einer Kostensteigerung nicht nur dann geglättet in die
Rechnung einzubeziehen sind, wenn sie ausserordentlich hoch sind und in gros-
sen Zeitabständen anfallen. Vielmehr ist mit den Worten des Bundesgerichts ge-
nerell dafür zu sorgen, dass nur eine dauerhafte Unterhaltskostensteigerung zu
einer Mietzinsveränderung führt. Zentral ist auch der Hinweis des Gerichts auf die
Möglichkeit einer Pauschalierung, wenn die Abrechnungen ungewöhnlich hohe
oder tiefe Posten enthalten, so dass der Durchschnitt die tatsächlichen Kosten im
massgeblichen Zeitpunkt unzutreffend wiedergibt: Zur Bestimmung der massge-
blichen Pauschale können zwar dennoch zwei Kostenperioden miteinander vergli-

- 17 -
chen werden, wie dies im vorliegenden Fall die Parteien tun. Damit das Resultat
bezüglich Dauerhaftigkeit der Kostenveränderung aber verlässlich scheint, muss
man entgegen der Auffassung der Beklagten zumindest bei allen Ersatzinvestitio-
nen mit einer gewissen Lebensdauer eine Glättung vornehmen. Denn sonst be-
steht die Gefahr, dass man nicht nur dauerhafte Kostenveränderungen berück-
sichtigt, sondern kurzfristige Ausschläge auf den Mietzins umrechnet. Dies wiede-
rum würde innert kürzester Zeit ein neuerliches Anpassungsverfahren zwischen
den Parteien erforderlich machen, was nicht im Interesse einer geordneten Ver-
tragsbeziehung liegt.
Zu präzisieren ist sodann der Hinweis des Bundesgerichts auf BÄTTIG, der postu-
liert, bei der Umlegung des werterhaltenden Teils einer umfassenden Renovation
auf den Mietzins bedürfe es nicht des Vergleichs mehrerer Perioden, da eine sol-
che "Unterhaltskostensteigerung" während der Lebensdauer der erneuerten Ein-
richtungen, die zu ihr geführt haben, unverändert bleibe und damit für diese Zeit-
spanne definitiv sei (so BÄTTIG, Die Überwälzung der Kosten von umfassenden
Überholungen auf den Mietzins, MRA 1-2/2009 S. 1 ff., S. 16): Einerseits hat den-
noch ein Mehrjahresvergleich stattzufinden, wenn aperiodische Unterhaltskosten
und laufender Unterhalt in der anzustellenden Rechnung gleichermassen berück-
sichtigt werden sollen. Und andererseits ist dem Umstand Rechnung zu tragen,
dass es um die Umlegung werterhaltender Massnahmen auf den Mietzins geht,
also letztlich um den Ersatz von im Mietobjekt bereits vorhandenen Installationen.
Es ist daher genau zu untersuchen, ob und inwieweit diese werterhaltenden Mas-
snahmen überhaupt zu einer Kostensteigerung geführt haben. BÄTTIG unterlässt
dies. Dass seine Berechnungsbeispiele nicht überzeugen, zeigt schon der von ihm
konstatierte Umstand, dass der Vermieter nach seiner Methode besser fährt, wenn
er ausserordentliche Kosten als Unterhalt behandelt und nicht als wertvermehren-
de Investition (HAP-BÄTTIG, S. 31 Rz. 1.61 und 1.62). Der Grund dafür liegt darin,
dass BÄTTIG die verzinsten Kosten der alten Installationen nicht in seine Rechnung
einbezieht. Dies überrascht, denn bei der Behandlung des wertvermehrenden An-
teils umfassender Überholungen hält er gestützt auf BGE 118 II 415 E. 3a zutref-
fend fest, solche Überholungen enthielten sowohl werterhaltende als auch wert-
vermehrende Investitionen, wobei sich der werterhaltende Teil vor allem mengen-

- 18 -
mässig (d.h. nicht der Sache nach) von gewöhnlichen Reparaturen und vom lau-
fenden Unterhalt unterscheide (HAP-BÄTTIG, S. 20 Rz. 1.32). Gestattet Art. 14
Abs. 1 Satz 2 VMWG, dass 50-70 % der Kosten umfassender Überholungen,
sprich: gemischter Investitionen, als wertvermehrend behandelt werden, bedürfte
es für eine zusätzliche Überwälzung der restlichen 30-50 % auf den Mietzins
schon eines besonderen Nachweises, dass über den grosszügig pauschalierten
investitionsvermehrenden Anteil gemäss Verordnung hinaus eine Kostensteige-
rung eingetreten ist. Eine Überwälzung der gesamten Kosten für eine umfassende
Überholung unter dem einen oder anderen Titel kann nie gerechtfertigt sein, denn
dies würde bedeuten, die Kosten der ersetzten und im bisherigen (auch in Zukunft
zu bezahlenden) Mietzins berücksichtigten Vorrichtungen bei der Kalkulation der
Kostensteigerung und damit der Mietzinsanpassung gänzlich zu ignorieren (BGE
110 II 404 E. 3a; BGer 4A_88/2013 v. 17.7.2013 E. 4.1). Dies meint das Bundes-
gericht wohl letztlich im vorne zitierten Entscheid mit seiner Bemerkung, seiner
Rechtsprechung könne keineswegs entnommen werden, dass sämtliche Kosten
einer umfassenden Sanierung, die nicht als wertvermehrend betrachtet und nicht
in Anwendung von Art. 14 VMWG als Mietzinserhöhung geltend gemacht werden
könnten, ohne weiteres als ausserordentliche Unterhaltsaufwendungen berück-
sichtigt und amortisiert sowie verzinst werden dürften. Vielmehr enthielten umfas-
sende Überholungen auch "normale Unterhaltsarbeiten" (Anführungszeichen im
Original, vgl. BGer 4A_530/2012 v. 17.12.2012 E. 3.2). Entscheidend ist nicht die
Differenzierung zwischen normalem und ausserordentlichem Unterhalt, sondern
die Berücksichtigung des Umstands, dass der geltende Mietzins auch der Finan-
zierung von inzwischen abgeschriebenen Vorrichtungen dient(e), die im Zuge der
Sanierung aus dem Mietobjekt entfernt wurden. Denn bei kleineren Ersatzinvesti-
tionen stellt sich die Frage genau gleich wie bei grösseren.
4.2 Anwendung auf den vorliegenden Fall
4.2.1 Aus dem Gesagten geht zunächst hervor, dass der Einwand der Beklagten
nicht sticht, die Kläger seien betragsmässig an die Senkung gebunden, die sie im
Vor- oder Schlichtungsverfahren verlangt hätten. Das Senkungsbegehren vom 27.
Juni 2017 ist wohl auch nach den von HIGI definierten Kriterien betragsmässig be-

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stimmbar, denn wer den aktuellen Nettomietzins und den mit der geltend gemach-
ten Senkung der Fremdkapitalkosten grundsätzlich verbundenen Senkungsan-
spruch gemäss Art. 13 Abs. 1 VMWG kennt, kann sich die verlangte Senkung aus-
rechnen. Dass die Kläger in ihrem Schreiben nicht auch die gesunkene Teuerung
oder die (ihnen ohnehin nicht bekannten) Allgemeinkosten erwähnt haben, ändert
nichts daran, dass sie ihren Anspruch noch im Schlichtungsverfahren beziffern
konnten. Gebunden waren sie an ihre dortigen Anträge auch dann nicht, denn erst
mit der Formulierung des Rechtsbegehrens im Gerichtsverfahren treten Ein-
schränkungen aufgrund der Prinzipien der Klageänderung ein (Art. 227 und 230
ZPO). Die Kläger haben aber ihre Klage seit Beginn des Gerichtsverfahrens so
formuliert, wie sie es heute tun. Selbst eine Klageänderung wäre wegen der
grosszügigen Novenregelung im vorliegenden, von der sozialen Untersuchungs-
maxime beherrschten vereinfachten Verfahren gemäss Art. 229 Abs. 3 i.V.m. Art.
247 Abs. 2 lit. a und Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO bis zum Beginn der Urteilsberatung
möglich gewesen, d.h. bis zur Spruchreiferklärung des Falles am 13. Dezember
2018. Auch eine Bindung an die angegebenen Gründe bestand nach Lehre und
Rechtsprechung keineswegs, ganz abgesehen davon, dass die Kläger schon in
ihrem ersten Vortrag vom 7. Juni 2018 sowohl eine Überprüfung ihres Senkungs-
anspruchs aufgrund der relativen Faktoren verlangten als auch die Berücksichti-
gung der Nettorendite.
4.2.2 Die Berufung der Kläger auf die Nettorendite erweist sich sodann nach der
konstanten Rechtsprechung des Bundesgerichts als zulässig. Zwar werden abso-
lute Anpassungsgründe wie erwähnt im laufenden Mietverhältnis zu relativen in
dem Sinne, dass sie nicht zu einer vollkommen neuen Mietzinskalkulation führen
können (vorn Ziff. 4.1.2; BGE 117 II 452). Dies bedeutet nach dem Gesagten aber
nicht, dass die Parteien sich nur auf die relativen Anpassungsgründe berufen dürf-
ten. Vielmehr ist es ihnen auch gestattet, die Veränderung absoluter Mietzinsfest-
setzungskriterien wie der Nettorendite seit der letzten Mietzinsfestsetzung zur
Grundlage ihrer Argumentation zu machen. Folge der relativen Methode ist einzig,
dass eine ungenügende oder übersetzte Rendite im Rahmen eines Mietzinserhö-
hungs- bzw. Senkungsbegehrens nur soweit korrigiert werden kann, als sich seit
der letzten Festsetzung eine Veränderung ergeben hat.

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Die Beklagte hat trotz Aufforderung der Kläger und des Gerichts weder vollständi-
ge Angaben gemacht, noch Belege eingereicht zu den Daten, die für eine Nettor-
enditerechnung auf den Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses und für eine sol-
che auf den Zeitpunkt des Senkungsbegehrens notwendig wären. Damit hat sie
ihrer Substantiierungslast nicht genügt und auch ihre Mitwirkungsobliegenheit ver-
letzt. Ihr Einwand, die Nettorenditerechnung sei unzulässig, ist zumindest insofern
nicht korrekt, als ein Nettorenditevergleich bezogen auf die Situation beim Ver-
tragsschluss und derjenigen zur Zeit des Senkungsbegehrens sehr wohl zulässig
ist. Eine vergleichende Nettorenditerechnung ist auch nicht aufgrund des Alters
der Liegenschaft unzulässig. Wie die Beklagte selbst einräumt, kaufte sie die Lie-
genschaft mit der Mietwohnung im Jahr 1989, also 28 Jahre vor dem Senkungs-
begehren der Kläger, zu einem (nicht belegten) Kaufpreis von Fr. 1.5 Mio. und gab
im Jahr 1990 (ebenfalls nicht belegt) weitere Fr. 1 Mio. für eine Gesamtsanierung
der Liegenschaft aus ("Aushöhlung", […]). Nach der neuesten Rechtsprechung
gemäss [dem zur Publikation in der amtlichen Sammlung vorgesehenen] BGE
4A_400/2017 v. 13.9.2018 E. 3 lassen diese noch nicht 30 Jahre zurückliegenden
Vorgänge eine Berufung auf die Nettorendite im vorliegenden Fall zu.
Schon aus diesem Grund ist die Klage gutzuheissen, denn mit ihrer auf einer un-
zutreffenden Einschätzung der Rechtslage beruhenden Haltung hat die Beklagte
einen Nettorenditevergleich verunmöglicht. Abgesehen davon führt eine Kontroll-
rechnung im Anschluss an den nachfolgenden Unterhaltskostenvergleich zur be-
gründeten Annahme, dass sich die beim Mietbeginn bestehende und wohl schon
damals übersetzte Rendite seither noch stark verbessert hat (dazu hinten
Ziff. 4.2.4).
4.2.3 Aber auch bei einer Prüfung des Falles anhand des von der Beklagten be-
fürworteten Kostenvergleichs ergäbe sich kein anderes Resultat, soweit die Anga-
ben und Belege für eine zuverlässige Berechnung überhaupt ausreichen. Nicht zu
verkennen ist nämlich, dass die Beklagte keineswegs sämtliche Allgemeinkosten
in den von ihr diskutierten Perioden beziffert und belegt hat. So hat sie eingestan-
denermassen keine Angaben zu den Versicherungsprämien gemacht, obwohl sie
über eine Versicherung verfügt, über die "ein Teilbetrag" der Kosten für die Behe-

- 21 -
bung von Wasserschäden vergütet wurde, die offenbar in Geschäftsräumen im
Parterre der Liegenschaft entstanden sind. Auch die Verwaltungskosten hat sie in
ihren Berechnungen nicht aufgeführt, obwohl schon aus der Korrespondenz mit
den Klägern hervorgeht, dass sie die Liegenschaft u.a. durch die P. AG verwalten
liess.
Weiter hat die Beklagte in den Unterhaltsaufwendungen zwischen 2006 und 2009
keine Beträge für die Amortisation und Verzinsung der Anlagen berücksichtigt, die
sie zwischen 2013 und 2016 ersetzt hat, und zwar obwohl sie geltend gemacht
hat, sie habe 1990 das Gebäude ausgehöhlt und schon damals insbesondere den
Lift und die Heizung ersetzt. Da sie sich zu den Kosten der ersetzten Installationen
von 1990 trotz gerichtlicher Aufforderung nicht geäussert und auch keine Angaben
dazu gemacht hat, inwiefern die Neuinstallationen seit 2013 prozentual zu einer
Kostensteigerung geführt haben sollen, bleibt das Gericht auf Schätzungen ange-
wiesen. Nicht berücksichtigt werden dürfen sodann Auslagen, die nicht für das
Gebäude als solches oder für das Mietobjekt angefallen sind, denn auch eine Kos-
tensteigerung ist so weit wie möglich individuell zu berechnen (so für die Nettor-
enditerechnung BGer 4A_606/2014 v. 7.7.2015 E. 5.2 [nicht in der amtl. Samm-
lung publ. Teil von BGE 141 III 245] = Pra 2016 Nr. 33; BGE 139 III 209 E. 2 = Pra
2014 Nr. 3; BGE 125 III 421 E. 2d = Pra 2000 Nr. 30). Es geht daher nicht an, et-
wa die Kosten für den Ersatz mehrerer Parkettböden in Geschäftsräumen im Erd-
geschoss in die Berechnung einzubeziehen, wie die Beklagte dies vorschlägt. Ihr
steht überdies auch nicht die Wahl zu, ob sie eine erhaltene Versicherungsleistung
in den Kostenvergleich einfliessen lassen will oder nicht: Massgeblich ist die kon-
krete Kostensituation. Der Vermieter hat deshalb auch die tatsächlich erhaltenen
Versicherungsleistungen für eine Unterhaltsarbeit zu beziffern und zu belegen, ist
dafür aber auch berechtigt, die Versicherungsprämien in die Rechnung einzustel-
len.
Richtig ist zwar, dass auch das Bundesgericht schon mit den gesamten Liegen-
schaftskosten gerechnet und die gesamte Kostensteigerung ins Verhältnis zu den
Mieteinnahmen gestellt hat (z.B. BGE 111 II 378 E. 2). Grund für dieses Vorgehen
ist, dass es zu einer Verzerrung kommt, wenn man nur die allgemeinen Kosten

- 22 -
miteinander vergleicht: Gewährt man dem Vermieter z.B. eine pauschale Steige-
rung der Allgemeinkosten im Umfang von 0.5 % des Mietzinses pro Jahr, so deckt
dies eine weit höhere Kostensteigerung ab, denn nach dem schon zitierten Be-
rechnungsmodell des Bundes dienen nur 30 % des Mietzinses der Deckung der
Allgemeinkosten. Die auf dem ganzen Mietzins berechnete Pauschale berücksich-
tigt damit effektiv Kostensteigerungen von 3.33 x 0.5 %, mithin von 1.66 % pro
Jahr. Dieses Phänomen hat ebenfalls schon GRATZ beschrieben und gefordert,
dass bei einer Kostensteigerung von durchschnittlich 3.77 % pro Jahr die Pau-
schale für die Mietzinsanpassung 1.13 % jährlich betragen müsse, nämlich 30 %
von 3.77 % (a.a.O., S. 93 f.). Mit dem vom Bundesgericht gewählten Vorgehen
vermeidet man die genannte Umrechnung, denn man legt schlicht die Kostenstei-
gerung betragsmässig auf den Mietzins um. Wichtig ist aber, dass bei Berücksich-
tigung der gesamten im Haus anfallenden Kosten nur dann der korrekte Prozent-
satz resultiert, wenn man die Steigerung der Kosten ins Verhältnis setzt zu den
Mieteinnahmen nicht nur des betroffenen Objekts, sondern zu denjenigen des
ganzen Hauses, unter Berücksichtigung auch allfälliger Leerstände (vgl. für kon-
krete Rechenbeispiele BGE 110 II 378 E. 2; BGE 106 II 356 = Pra 1981 Nr. 102;
vgl. GRATZ, a.a.O., S. 97). Die Beklagte hat die Korrektur so vorgenommen, dass
sie die gesamten Liegenschaftskosten nur zu einem Anteil von 18 % den Klägern
zugeordnet hat. Ein solches Vorgehen ist jedoch nur zulässig, wenn es bezogen
auf die einzelnen Mietobjekte keine erheblichen Unterschiede gibt. Hier sind die
Unterschiede indessen teils enorm, wie insbesondere die Arbeiten an den Büros
im Erdgeschoss zeigen.
Sodann sind sämtliche aperiodischen Aufwendungen nach den vom Bundesge-
richt entwickelten Kriterien aufgrund ihrer Amortisationsdauer zu verzinsen und
geglättet in die Vergleichsrechnung einzubeziehen. Als Zinssatz ist der um ½ %
erhöhte Referenzzins zur Zeit der Investition zu verwenden. Dieser ist in Berück-
sichtigung des mit der Amortisation abnehmenden, noch zu verzinsenden Restka-
pitals zu halbieren (BGE 140 III 433 E. 3.5; vorn Ziff. 4.1.4). Wie die Kläger sodann
zu recht ausführen, ist anders als bei der Amortisation und Verzinsung von wert-
vermehrenden Investitionen nicht zusätzlich eine Unterhaltspauschale zu berück-
sichtigen, denn den laufenden Unterhalt kann die Beklagte direkt in die Rechnung

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einstellen, so dass sich eine zusätzliche Pauschale verbietet. Diese Auffassung
vertritt übrigens nicht nur die von den Klägern zitierte BRUTSCHIN (Mietrecht für die
Praxis, 9. Aufl., Zürich 2016, S. 519), sondern auch BÄTTIG (HAP, a.a.O., Rz. 31 f.,
Rz. 1.61).
Zu folgen ist der Beklagten immerhin darin, dass letztlich gleich lange Zeitperioden
vor Mietbeginn und vor dem Senkungsbegehren in die Rechnung einzubeziehen
sind. Zwar trifft der Einwand der Kläger zu, dass die Beklagte noch im Rahmen
der Klageantwort nicht nur andere Zahlen vorgelegt hat, sondern auch selber mit
unterschiedlichen Vergleichsperioden gerechnet hat [2006-2009 gegenüber 2010-
2016, Anm. d. Red.]. Das ändert aber nichts daran, dass die Berücksichtigung un-
terschiedlicher Perioden zu einem verzerrten Resultat führt. Es mag sein, dass in
den Jahren 2010 - 2012 tiefere Unterhaltskosten angefallen sind als danach. So-
weit sich indessen grosse Abweichungen ergeben, ist dem mit einer Bewertung
des kostenvermehrenden Anteils der Investitionen, einer Glättung durch Verzin-
sung von Investitionen mit einer Lebensdauer von 10 oder mehr Jahren über die
gesamte Amortisationsdauer hinweg sowie notfalls mit der Festlegung einer Pau-
schale nach den genannten Grundsätzen Rechnung zu tragen.
Konkret ergibt sich daraus Folgendes:
4.2.3.1 Für das Jahr 2006 stellt die Beklagte Fr. 1'990.65 in die Vergleichsrech-
nung und stützt sich auf die Belege gemäss Urk. 38/1-9. Die Kläger wandten un-
widersprochen ein, die Belege gemäss Urk. 38/2-4 und 38/9 beträfen nicht das
Mietobjekt (…). Der in Beleg 38/1 erwähnte Backofengriff sei gemäss einem
handschriftlichen Vermerk im Beleg auf Vorrat angeschafft worden und daher dem
Mietobjekt nur zu 18 % zuzurechnen – d.h. anhand des zwischen den Parteien
unbestrittenen Verteilschlüssels für Investitionen ins ganze Haus. Gleiches gelte
für die Belege 38/6-8, welche die Heizungsanlage beträfen. Die Kläger errechnen
so für das fragliche Jahr massgebliche Kosten von Fr. 206.44. Ihre Rechnung ist
richtig. Es kann auf die nachfolgende Tabelle verwiesen werden (hinten Ziff.
4.2.3.9).

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4.2.3.2 Für das Jahr 2007 berücksichtigt die Beklagte Rechnungen im Totalbe-
trag von Fr. 3'751.45 und stützt sich auf die Belege gemäss Urk. 38/10-21. Den
von ihr eingereichten Beleg 38/22 berücksichtigte sie in der Duplik nicht mehr, mit
der Begründung, bei der dort verrechneten Gartenpflege handle es sich um
Hauswartungsarbeiten. Die Kläger wandten unwidersprochen ein, die Belege
38/10-12 und 16-20 beträfen nicht das Mietobjekt. Die Belege 38/13-15 und 21
seien dem ganzen Haus zuzurechnen. Bezüglich des Belegs 38/22 hielten sie auf
die Ausführungen der Beklagten in der Duplik hin daran fest, dass der entspre-
chende Aufwand für Gartenarbeiten in die Vergleichsrechnung einzubeziehen und
dem ganzen Haus, dem Mietobjekt also zu 18 % zuzuordnen sei.
Der Beklagten ist zuzugestehen, dass die Gartenpflege zu den Hauswartungsar-
beiten gehört. Dennoch ist ihre Darstellung letztlich nicht schlüssig. Im Mietvertrag
haben die Parteien für "Heiz-/Nebenkosten" eine monatliche Akontozahlung von
Fr. 220.– vereinbart. Während der Begriff der Heizkosten aufgrund der ausführli-
chen Regelung in Art. 5 VMWG klar genug definiert ist, widerspricht die Ausschei-
dung nicht näher spezifizierter weiterer Nebenkosten Art. 257a OR. Das Bundes-
gericht verlangt einerseits eine klare und spezifische Ausscheidung der gesondert
zu bezahlenden Nebenkosten. Es lässt den blossen Verweis auf Allgemeine Ver-
tragsbedingungen nicht zu, und auch aus der Tatsache, dass gewisse Kosten in
der Vergangenheit durch die Mieterseite bezahlt wurden, kann die Vermieterseite
grundsätzlich nichts ableiten (zum Ganzen BGE 121 III 460 E. 2a; BGer
4A_451/2017 v. 22.2.2018 E. 4.3; BGer 4A_719/2016 v. 31.8.2017 E. 2.2; BGer
4C.24/2002 v. 29.4.2002 E. 2.1; spez. zur Formulierung in AGB BGE 135 III 591
E. 4.3 = Pra 2010 Nr. 53; BÉGUIN, mp 2004, 176; CPra Bail-BIERI, Art. 257a-257b
N 21 ff. und 174 ff.; KOLLER/SENNHAUSER, ZBJV 2011, 298 ff.; BLUMER, SPR VII/3,
Rz 485 und 668; krit. AELLEN, MRA 2018, 95 ff.; SVIT-Komm.-BIBER, Art. 257–257b
OR N 22; a.M. anscheinend BK-GIGER, N 22 und 43 ff.; spez. zur Bezahlung ge-
wisser Kosten in der Vergangenheit: BGE 121 III 460 E. 2a/bb; BGer 4C.24/2002
v. 29.4.2002 E. 2.1 und 3.2; CPra Bail-BIERI, Art. 257a-257b N 30a; SVIT-Komm.-
BIBER, Art. 257-257b OR N 20). Obwohl sich die Parteien zur Frage der gültigen
Ausscheidung der Nebenkosten nicht geäussert haben, dürfte die Verrechnung
von Hauswartungsarbeiten [und ähnlichen Leistungen] gestützt auf die verfügba-

- 25 -
ren Unterlagen via Nebenkosten im vorliegenden Fall unzulässig sein. Das bedeu-
tet zugleich, dass solche Betriebskosten über den Nettomietzins zu finanzieren
sind, so dass sie in den Vergleich der Allgemeinkosten einzubeziehen sind, und
zwar als Aufwendungen für das gesamte Haus.
Wie die am Ende der Diskussion der einzelnen Jahre zu findende Tabelle zeigt
(hinten Ziff. 4.2.3.9), erweist sich die Rechnung der Kläger auch für das Jahr 2007
demzufolge als richtig.
4.2.3.3 Für das Jahr 2008 berücksichtigt die Beklagte Rechnungen im Totalbe-
trag von Fr. 2'515.55 und stützt sich auf die Belege gemäss Urk. 38/23-32. Die
Kläger wandten unwidersprochen ein, die Belege 38/27-30 sowie 38/32 beträfen
nicht das Mietobjekt, ebenso wenig der Beleg 38/26, welcher die Wohnung der
Beklagten im 4. OG betreffe. Die Belege 38/23-25 seien dem ganzen Haus zuzu-
rechnen, während der Beleg 38/31 ihre Wohnung betreffe und die Kosten daher
voll einzurechnen seien. Auch diese Rechnung entspricht den einleitend erwähn-
ten Kriterien und ist richtig (s. Tabelle im Anschluss, Ziff. 4.2.3.9).
4.2.3.4 Für das Jahr 2009 berücksichtigt die Beklagte Rechnungen im Totalbe-
trag von Fr. 10'809.70 und stützt sich auf die Belege gemäss Urk. 38/33-42. Die
Kläger wandten unwidersprochen ein, die Belege 38/33, 38/35-38 und 38/42 be-
träfen das ganze Haus und Urk. 38/39 gehe in Urk. 38/38 auf. Bezüglich der Bele-
ge 38/34 und 38/35 sind sich die Parteien einig, dass sie die gleichen Arbeiten am
Lift (Ersatz Hydrauliksteuerblock) für einen Betrag von Fr. 3'458.70 betreffen. Die
Beklagte hat sich für den Eventualfall, dass das Gericht den geglätteten Einbezug
von Ersatzinvestitionen für richtig erachten sollte, nicht geäussert. Hält man ihr
dieses Argument aber bei den Unterhaltskosten der Vergleichsperiode 2013-2016
entgegen, so stellt sich auch beim Ersatz des Hydrauliksteuerblocks des Lifts im
Jahr 2009 die Frage, ob dieser nicht entsprechend zu behandeln ist. Allerdings ist
die fragliche Rechnung der Q. AG vom 30. November 2009 explizit als blosse Re-
paratur bezeichnet. Da die Kläger dies auch so sehen und die Beklagte dies trotz
des gerichtlichen Hinweises auf die Problematik der Ersatzinvestitionen nicht be-
stritten hat, ist der Betrag im Jahr 2009 voll anzurechnen, auch wenn es sich um
einen Grenzfall handelt. Dem Mietobjekt ist er zu 18 % zuzurechnen, denn die

- 26 -
Liftanlage betrifft das ganze Haus. Bezüglich Beleg 38/40-41 wandten die Kläger
ebenfalls unwidersprochen ein, die Rechnungen beträfen andere Wohnungen. Sie
sind daher nicht zu berücksichtigen. Abgesehen von Rechnungsdifferenzen von
weniger als vier Franken stimmt auch hier das Resultat mit dem von den Klägern
errechneten überein. Einzusetzen ist für 2009 ein Betrag von Fr. 960.77 (s. Tabel-
le hinten Ziff. 4.2.3.9).
4.2.3.5 Erste massgebliche Vergleichsperiode nach Mietbeginn ist gestützt auf
die einleitenden Erwägungen das Jahr 2013. In die Perioden 2013-2016 sind je-
doch, wie dies die Kläger vorschlagen, die aperiodischen Unterhaltsarbeiten zwi-
schen 2010 und 2012 einzuberechnen, deren Kosten via Amortisation auf die
ganze Lebensdauer zu verteilen sind. Es betrifft dies die in der Replik rot markier-
ten Positionen, mithin die Belege 38/56 (Kamin), 38/60 (Sanierung Vorplatz),
38/61-63 (Sanierung Warmwasserversorgung), 38/66 (Ersatz Kühlschrank im Mie-
tobjekt) und 38/75 (Ersatz und Ergänzung Beleuchtung Treppenhaus und Vor-
platz). Die Beklagte bestritt nur pauschal die Verteilung der Kosten der genannten
Installationen auf mehrere Jahre, nicht aber die von den Klägern genannten Pa-
rameter wie Lebensdauer und den massgeblichen Zinssatz, so dass die Angaben
der Kläger gemäss der Eventualmaxime auch den Berechnungen des Gerichts
zugrunde zu legen sind. Bezüglich Sanierung des Kamins wirkt sich dies wohl zu-
gunsten der Beklagten aus, denn Kupfer hat jedenfalls bei Dachabläufen eine Le-
bensdauer von 40 und nicht nur von 20 Jahren (Paritätische Lebensdauertabelle
S. 16, Ziff. 4). Bei den anderen aperiodischen Aufwendungen der Jahre 2010-
2012 ist sodann zu berücksichtigen, dass es sich um Ersatzinvestitionen handelt.
Die Kläger halten zumindest bei der Position Liftsanierung dafür, dass nur der kos-
tensteigernde Anteil solcher Investitionen in die Rechnung einfliessen dürfe, falls
man es zulasse, dass die erst im Jahr 2017 bezahlte Teilrechnung für die Sanie-
rung schon im Jahr 2016 berücksichtigt werde. Dieser Standpunkt erweist sich
jedoch bezüglich aller aperiodischen Ersatzinvestitionen als richtig, wie einleitend
schon erläutert wurde, denn sonst würde der Mietzins sowohl die ersetzte als auch
die neue Investition abdecken und damit nicht nur die eingetretene Kostensteige-
rung, wie das Gesetz dies vorsieht. Bei dieser Überlegung handelt es sich um eine
Frage der Rechtsanwendung, so dass keine Bindung des Gerichts an die Behaup-

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tungen der Parteien besteht. Da sodann beide Parteien keine Angaben zu den
Kosten der ersetzten Vorrichtungen gemacht und trotz gerichtlichen Hinweises
auch nicht den Versuch unternommen haben, den kostensteigernden Anteil der
Ersatzinvestitionen zu bestimmen, bleibt das Gericht wie schon erwähnt (Ziff.
4.2.3) auf Schätzungen angewiesen: Die Kläger haben sich zwar zur Höhe des
jeweiligen kostensteigernden Anteils nicht geäussert, aber sie haben sich jeden-
falls auf die Notwendigkeit der Ausscheidung berufen, soweit das Prozessergebnis
ansonsten von ihrem Standpunkt abweicht. Behauptungs- und beweisbelastet für
den kostensteigernden Anteil ist an sich die Beklagte, die aber ebenfalls keine An-
gaben gemacht hat. Indessen darf der kostensteigernde Anteil deshalb nicht ein-
fach auf Fr. 0.– festgelegt werden, zumal eine Kostensteigerung durch die Er-
satzinvestitionen im Grundsatz nicht bestritten und zudem auch allgemeinnoto-
risch ist (Art. 151 ZPO). Dabei ist zu beachten, dass der in Prozenten zu veran-
schlagende Wert vom Betrag der aktuellen Investition ausgeht, so dass z.B. ein
kostensteigernder Anteil von 50 % letztlich einer Verdoppelung der Kosten für die
ersetzte Installation entspricht (100/50). Ein so hoher Anteil wird anders als von
GRATZ, der eine Bandbreite von 40-80 % nennt, nur bei qualitativ hochwertigen
Ersatzinvestitionen und sehr langer Amortisationsdauer gerechtfertigt sein. Bezüg-
lich der Kaminsanierung gemäss Urk. 38/56 ist anzunehmen, dass diese wegen
des verwendeten, im Vergleich zum Vorzustand besseren Materials Kupfer mit
seiner langen (künftigen) Lebensdauer eine erhebliche kostensteigernde Wirkung
hatte. Es dürfte sich ähnlich verhalten wie beim Beispiel des Ersatzes eines ge-
mauerten Kamins durch einen solchen aus Chromnickelstahl, wo GRATZ den Anteil
der Investitionsvermehrung auf 60 % der Neuinvestition schätzt (a.a.O., S. 104).
Dies entspricht einer Verteuerung gegenüber der alten Vorrichtung um 150 %
(100/40). Bezüglich des Ersatzes der Treppenhausbeleuchtung sowie der Ergän-
zung der Beleuchtung auf dem Vorplatz gehen beide Parteien zu recht davon aus,
dass hauptsächlich eine Unterhaltsarbeit vorliegt. Bezüglich des Strahlers auf dem
Vorplatz liegt allerdings in einem kleineren Teilbetrag wohl gar eine wertvermeh-
rende Investition vor. Dem ist dadurch Rechnung zu tragen, dass der kostenstei-
gernde Anteil der Investition hier auf 50 % veranschlagt wird (Verdoppelung der
Kosten, 100/50). Es spricht nichts dagegen, diesen Punkt trotz der teilweisen

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Wertvermehrung in die gesamte Vergleichsrechnung betr. Unterhalt einzubezie-
hen. Soweit sich ergibt, dass die von den Klägern anerkannte Pauschale von
0.5 % pro Jahr auch diese Investition abdeckt, schliesst dies dann allerdings eine
zusätzliche Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Investitionen aus. Bezüg-
lich der übrigen Ersatzinvestitionen (Vorplatz, Sanierung Warmwasserversorgung
und Ersatz Kühlschrank) dürfte der kostensteigernde Anteil mit Blick auf die unter-
schiedliche Lebensdauer und damit Teuerung während derselben höchstens bei
40 % bzw. 30 % bzw. 25 % liegen, denn schon dies entspricht einer Verteuerung
gegenüber der entfernten Installation um zwei Drittel (100/60) bzw. 42 % (100/70)
bzw. um einen Drittel (100/75).
Die Beklagte stützt sich im Übrigen für das Jahr 2013 auf Rechnungen im Totalbe-
trag von Fr. 13'912.– gemäss Urk. 38/82-108. Die Kläger wenden gegen die Be-
rücksichtigung der Belege 38/82-96, 105 und 108 unwidersprochen und zutreffend
ein, diese beträfen andere Mietobjekte im Haus. Die Parteien stimmen darin über-
ein, dass die Belege 38/97-104 und 106 dem Haus als Ganzes zuzuordnen und
mit einem Anteil von 18 % der Wohnung der Kläger zuzurechnen sind. Bezüglich
des Belegs 38/107 machen die Kläger geltend, die dort sanierten Parkplätze seien
an Dritte vermietet, so dass die Rechnung nicht dem Haus oder gar dem Mietob-
jekt belastet werden dürfe. Die Beklagte liess dies unkommentiert, und ein Park-
platz ist jedenfalls nicht Gegenstand des vorliegenden Mietvertrags, sodass auch
hier von einem Aufwand auszugehen ist, der nicht das Mietobjekt betrifft und da-
her auch nicht berücksichtigt werden darf. Auch hier kann auf die Tabelle (hinten
Ziff. 4.2.3.9) verwiesen werden. Es resultiert ein Gesamtbetrag von Fr. 637.38, der
deshalb tiefer liegt als die von den Klägern geltend gemachte Summe von Fr.
938.53, weil die Kläger bei den aperiodischen Ersatzinvestitionen aus den Jahren
2010 bis 2012 die gesamten Kosten eingestellt haben statt nur die Kostenvermeh-
rung, wie dies rechtlich korrekt hätte geschehen müssen.
4.2.3.6 Für das Jahr 2014 berücksichtigt die Beklagte Rechnungen im Totalbe-
trag von Fr. 39'864.65 und stützt sich auf die Belege gemäss Urk. 38/109-147.
Nicht festgehalten hat sie in der Duplik an einer noch in der Klageantwort ange-
kündigten Rechnung R. (dazu die Kläger in …), die sich in den genannten Belegen

- 29 -
38/109-147 nicht findet. Die Kläger wandten unwidersprochen ein, die Belege
38/109, 110, 112, 115-123, 127-129, 134, 135, 139-144, 146 und 147 beträfen
andere Mietobjekte. Die entsprechenden Beträge gehören demzufolge nicht in die
Rechnung. Zur Reparaturrechnung für den Geschirrspüler in der Mietwohnung
reichten die Kläger eine Rechnung der Verwaltung der Beklagten vom 5. Dezem-
ber 2014 ein, die zeigt, dass die Verwaltung geltend machte, die Pumpe des Spü-
lers sei defekt gewesen, weil sich Scherben in der Maschine befunden hätten, so
dass die Reparaturkosten den Klägern verrechnet würden. Die Beklagte bestritt
mit Nichtwissen, dass die Kläger die Rechnung der Verwaltung bezahlt hätten.
Zwar ist grundsätzlich der Schuldner für die Tilgung einer Forderung beweisbelas-
tet. Hier sind das die Kläger. Der Einwand der Beklagten genügt den Anforderun-
gen an eine substantiierte Bestreitung aber nicht. Es wäre äusserst ungewöhnlich,
wenn die Verwaltung eine unbezahlte Rechnung auf sich hätte beruhen lassen.
Die Beklagte bestreitet die Ausstellung der Rechnung nicht, schweigt sich aber
über allfällige Inkassomassnahmen aus (Mahnung etc.). Unter solchen Umstän-
den ist der Einwand nicht zu hören und der Betrag demzufolge auch nicht zu be-
rücksichtigen. Auf das Ergebnis wirkt er sich so oder anders nicht aus.
Zu den Kosten der Kanalsanierung mittels Einführung eines sog. "Inliners" reichte
die Beklagte die Belege 38/113 und 145 ein. Eine Rechnung R. war wie schon
erwähnt duplicando kein Thema mehr. Entgegen den Ausführungen der Beklagten
ist der Totalbetrag von Fr. 10'131.90, über welchen die Parteien sich einig sind,
auf die Lebensdauer umzulegen und zu verzinsen, wie die Kläger dies tun. Die
einschlägigen Parameter wurden von der Beklagten nicht bestritten. Nicht geäus-
sert haben sich die Parteien über den kostensteigernden Anteil dieser Ersatzin-
vestition (unbestrittenermassen diente der bisherige Mietzins schon der Finanzie-
rung der bestehenden Anlage). Angesichts der langen Lebensdauer von unbestrit-
tenermassen 30 Jahren ist der kostensteigernde Anteil auf 40 % zu schätzen. Für
die Berechnung kann auf die Tabelle verwiesen werden (hinten Ziff. 4.2.3.9).
Bezüglich der Fugensanierung im Bad der Kläger handelt es sich um einen Grenz-
fall. Wie in der Replik behauptet, haben Fugen (von der Beklagten unbestritten)
eine Lebensdauer von 8 Jahren. In ihre Rechnung haben die Kläger sie mit 10

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Jahren eingesetzt. Entsprechend den einleitend aufgestellten Grundsätzen ist von
aperiodischen Unterhaltsleistungen erst ab einer Lebensdauer von 10 Jahren aus-
zugehen, folglich gehört der Fugenersatz zum laufenden Unterhalt, wie dies die
Beklagte geltend macht.
Anders verhält es sich mit dem Fassadenanstrich gemäss Urk. 38/124. Die Be-
klagte bezeichnet diesen als Reparatur "im Bereich des Erdgeschosses und des 1.
OG". Gemäss der Rechnung der S. Bau wurde aber nicht nur ein beschränkter
Bereich gestrichen, sondern die ganze Fassade auf zwei Seiten des Hauses und
über zwei Stockwerke hinweg. Das kann nicht mehr als Reparatur verstanden
werden, zumal die Beklagte berechtigt ist, echte Reparaturen zusätzlich als lau-
fenden Unterhalt geltend zu machen, wie dies jeweils bei der Entfernung von Graf-
fitis der Fall war. Wie die Kläger zu recht geltend machen, ist der entsprechende
Betrag zu amortisieren und zu verzinsen. Die Parameter sind unbestritten. Der
kostensteigernde Anteil ist auf 30 % der Ersatzinvestition zu veranschlagen.
Bezüglich der Belege 38/125, 130-133, 136 und 137 anerkennen die Kläger unbe-
stritten, dass es sich hier um anteilmässig anrechenbare Ausgaben für das ge-
samte Haus handelt. Entgegen den Klägern ist auch die Rechnung des Hauswar-
tes zum laufenden Unterhalt zu zählen. Die Beklagte macht dies hier zu recht so
geltend, auch wenn sie sich damit letztlich in Widerspruch zur beantragten Be-
handlung der Gartenarbeiten aus dem Jahr 2007 setzt, die sie dort nicht verrech-
nen möchte, weil es sich um Hauswartungsleistungen handle. Soweit die Kläger
mit ihrem Einwand andeuten sollten, die Hauswartung werde über die Nebenkos-
ten abgerechnet, ist erneut darauf hinzuweisen, dass die Art der Ausscheidung
dieser Kosten gemäss den verfügbaren Unterlagen den gesetzlichen Anforderun-
gen nicht genügt. Sollten die Kläger also Abrechnungen für die Hauswartung er-
halten haben, können sie diese zurückfordern (vgl. vorn Ziff. 4.2.3.2). Anerkannt
ist schliesslich, dass die Rechnung für die Spiegelschrankbeleuchtung das Mietob-
jekt betrifft. Die Tabelle der Kläger enthält einen Verschrieb: Zwar wird zunächst in
Spalte 4 der gemäss dem Buchungsstempel auf der Rechnung angegebene Be-
trag von Fr. 93.40 eingesetzt; in Spalte 7 und 8 erscheint dann aber der Rech-

- 31 -
nungsbetrag ohne Skonto. Der zuerst genannte Betrag ist laut dem Stempel der
tatsächlich bezahlte.
Für die gesamte Berechnung sei erneut auf die Tabelle verwiesen (Ziff. 4.2.3.9).
4.2.3.7 Für das Jahr 2015 berücksichtigt die Beklagte Rechnungen im Totalbe-
trag von Fr. 23'575.45 und stützt sich auf die Belege gemäss Urk. 38/148-162 und
165-169. Die Kläger verweisen unbestrittenermassen darauf, dass die Belege
38/148-155 andere Mietobjekte im Haus betreffen, ebenso die Belege 38/159-162
und 165-169, wobei die Belege 160 und 165 zudem identisch sind. Diese sind
demzufolge nicht in die Rechnung einzubeziehen. Als Ausgaben für das gesamte
Haus anerkannt sind dagegen die Belege 38/156-158.
4.2.3.8 Für das Jahr 2016 berücksichtigt die Beklagte Rechnungen im Totalbe-
trag von Fr. 16'115.60 und stützt sich auf die Belege gemäss Urk. 38/170-194. Die
Kläger machen zu recht geltend, beim Ersatz der Waschmaschine mit ihrer Le-
bensdauer von 15 Jahren sei ein geglätteter Einbezug der Kosten gemäss Urk.
38/171 in die Vergleichsrechnung erforderlich. Mangels Angaben der Parteien ist
mit Blick auf die Lebensdauer ein kostensteigernder Anteil von maximal 35 % ge-
rechtfertigt, denn dies entspricht einer Verteuerung gegenüber dem ersetzten Ge-
rät um gut 50 % innert nur 15 Jahren (100/65). Der Referenzzins lag im Jahr 2016
bei 1.75 %.
Weiter machen die Kläger zu recht geltend, die Belege 38/170 (Rechnung aus
dem Jahr 2015, bezahlt am 15.1.16), 38/172, 174, 178, 183, 185-190 und 192-194
seien nicht zu berücksichtigen, da sie (grundsätzlich unbestrittenermassen) nicht
das Mietobjekt beträfen. Bezüglich der Belege 38/173, 175-177 und 182 anerken-
nen die Kläger den Zusammenhang mit dem ganzen Haus. Entgegen ihren Anga-
ben ist ein solcher auch aus den Belegen 38/180, 181 und 190 ersichtlich, denn
hier handelt es sich um Hauswartungsarbeiten im Haus als Ganzes, zu deren
rechtlichen Einordnung auf Ziff. 4.2.3.2 und 4.2.3.6 verwiesen werden kann. Beim
Beleg 38/181 ist jedoch zu beachten, dass der fragliche Betrag für Sperrgutent-
sorgung in der Hauptrechnung 38/180 ebenfalls enthalten ist und daher nicht zu-
sätzlich Berücksichtigung finden kann. Der Beleg 38/184 betrifft schliesslich aner-

- 32 -
kanntermassen die Rollladenreparatur im Kinderzimmer der Wohnung der Kläger
und ist voll einzurechnen.
Schliesslich fallen auch der Ersatz des Lifts und der Gasheizung in die Periode
2016. Beim Lift ist dies umstritten, weil die Beklagte sich die Rechnung aus steuer-
lichen Gründen in zwei Portionen aufteilen liess, von denen sie die eine erst im
Jahr 2017 bezahlte. An sich trifft der Standpunkt der Kläger zu, dass Kosten erst
in die Rechnung eingestellt werden dürfen, wenn die Arbeiten ausgeführt und be-
zahlt sind. Wie man es macht, spielt allerdings für das Ergebnis keine Rolle. Folgt
man dem Eventualstandpunkt der Kläger und lässt die Verrechnung schon 2016
zu, berücksichtigt aber andererseits – wie dies entgegen der Annahme der Be-
klagten rechtlich korrekt ist – nur die Kostensteigerung gegenüber der alten, aus
dem Miethaus entfernten Liftanlage und schätzt diese bei einer unbestrittenen Le-
bensdauer von 30 Jahren auf 40 % der Neuinvestition (entspricht einer Teuerung
von 66 %, 100/60), so wird das einzusetzende Betreffnis nur unwesentlich höher
als der von den Klägern im Hauptstandpunkt zugestandene Betrag. Da es sich
sowohl bei der Heizung als auch beim Lift um Ersatzinvestitionen für bestehende
Anlagen handelt, ist die von der Beklagten geforderte zusätzliche Verzinsung um
1 % pro Jahr für den laufenden Unterhalt nicht gerechtfertigt. Wie schon mehrfach
erwähnt, wurde der laufende Heizungs- und Liftunterhalt jeweils zu den effektiven
Kosten in die Vergleichsrechnung einbezogen. Daher bedarf es nicht auch noch
der Einrechnung einer Unterhaltspauschale.
4.2.3.9 Der Zusammenzug der vorstehenden Überlegungen führt zu folgendem
Resultat:

- 33 -

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[Anmerkung des Gerichts: Die Abbildungen beruhen auf einer Excel-Tabelle, die im elektronischen
Geschäftsordner des vorliegenden Prozesses als "Unterhaltskosten.xlsx" gespeichert ist und den
Parteien auf Wunsch zur Verfügung gestellt werden kann.]
Der vorstehende Vergleich zeigt, dass die korrekt berechnete Steigerung der von
der Beklagten ausgewiesenen Allgemeinkosten über die relevante Mietdauer hin-
weg 2.46 % des geltenden Jahresnettomietzinses beträgt, während die Kläger
pauschal 3.83 % zugestehen. Selbst wenn man den kostensteigernden Anteil von
Ersatzinvestitionen sehr viel höher einsetzt, erreicht die Kostensteigerung nicht
den Pauschalbetrag. Hinzu kommt, dass die Beklagte wie erwähnt nicht alle All-
gemeinkosten und deren Entwicklung aufgezeigt hat. Es ist anzunehmen, dass die
Unterhaltskosten der volatilste Teil davon sind, sodass eine Gesamtschau das Bild
noch zugunsten der Kläger korrigieren würde.
Die Klage ist gutzuheissen. Was die massgeblichen Kostenstände für den neu auf
Fr. 2'054.– festzulegenden Nettomietzins betrifft, ist auf die Angaben der Kläger im
Rechtsbegehren abzustellen, denn die Beklagte hat diese nicht infrage gestellt.
Der Klarheit halber sind die Kostenstände ins Dispositiv aufzunehmen, auch wenn
keine der Parteien dies verlangt hat.
4.2.4 Um der Vollständigkeit willen ist nochmals auf den aufgrund des Verhaltens
der Beklagten nicht möglichen Vergleich der Nettorenditen bei Mietbeginn und im
Zeitpunkt des Senkungsbegehrens zurückzukommen (vorn Ziff. 4.1.3 und 4.2.2,
insbes. S. 12 f. und S. 19 f.). Zwar fehlen für eine vollständige Berechnung wichti-
ge Angaben und Belege namentlich zum Erwerb der Liegenschaft, zur Totalsanie-
rung 1990 und zum Umfang und den Konditionen der konkreten Fremdfinanzie-
rung der Liegenschaft. Die vorstehenden Ausführungen zeigen jedoch, dass die
Beklagte für die Mietliegenschaft bei korrekter Berechnung in den vier Jahren vor
Mietbeginn Aufwendungen von Fr. 552.15 pro Jahr zu tragen hatte, während diese
sich in den vier Jahren vor dem Senkungsbegehren auf durchschnittlich Fr.
1'240.05 pro Jahr erhöhten. Für die Finanzierung der Allgemeinkosten sind jedoch
gemäss dem erläuterten Berechnungsmodell des Bundes 30 % des Nettomietzin-
ses gedacht. Vor der verlangten Mietzinssenkung entsprach das im vorliegenden
Fall einem Betrag von Fr. 700.– pro Monat oder Fr. 8'400.– pro Jahr, nach der

- 38 -
Senkung wären dies noch Fr. 616.20 pro Monat oder Fr. 7'394.40 pro Jahr. ROH-
RER hat dargelegt, dass sich der 30 %-Anteil gemäss Berechnungsmodell noch
weiter aufschlüsseln lässt u.a. in 12 % für laufende Unterhaltskosten und in weite-
re 10% für Rückstellungen bzw. Amortisationen für aperiodischen Unterhalt (SVIT-
Komm.-ROHRER, Vorbem. zu Art. 269-270e OR N 24). Selbst wenn man nun ledig-
lich den 12 %-Anteil für den laufenden Unterhalt in Rechnung stellt, stehen der
Beklagten dafür mit dem von den Klägern zurzeit zu bezahlenden Nettomietzins
pro Monat Fr. 280.– zur Verfügung (12 % von Fr. 2'333.–), mithin Fr. 3'360.– pro
Jahr. Nach der verlangten Senkung erhält die Beklagte dafür immer noch Fr.
246.50 pro Monat oder Fr. 2'958.– pro Jahr. (…) Geht man weiter von der Annah-
me aus, dass sich die tatsächlichen Fremdfinanzierungskosten mindestens so
günstig entwickelt haben wie der Referenzzins des Bundes (heute sind Hypothe-
ken zu weit weniger als 1.5 % pro Jahr auf dem Markt erhältlich), so hätten sich
seit Mietbeginn die Fremdfinanzierungskosten halbiert. Würden dem Modell ent-
sprechend 42 % des Mietzinses der Fremdkapitalverzinsung dienen, so entsprä-
che das einer Mietzinssenkung um 21 %, während die Kläger gestützt auf die rela-
tiven Anpassungssätze der VMWG unter diesem Titel nur eine Senkung um
15.25 % geltend machen. Nur bei einem aussergewöhnlich tiefen Fremdfinanzie-
rungsgrad der Liegenschaft könnte es daher sein, dass sich die Rendite seit Miet-
beginn verschlechtert hat. Viel wahrscheinlicher ist es jedoch, dass sie trotz der
Steigerung der – vergleichsweise tiefen – Allgemeinkosten seit Mietbeginn erheb-
lich besser geworden ist. Zwar können die Kläger wie erwähnt wegen des Prinzips
von Treu und Glauben und der daraus abgeleiteten relativen Methode mit der An-
rufung der Nettorendite im Senkungsverfahren nicht eine unterlassene Anfangs-
mietzinsanfechtung nachholen. Sie brauchen sich aber auch nicht gefallen zu las-
sen, dass eine übersetzte Rendite sich im Laufe des Mietverhältnisses noch ver-
bessert. Diese Kontrollrechnung bestätigt, dass es nicht folgenlos bleiben kann,
wenn die Beklagte ihren Beitrag zur Ermöglichung eines Nettorenditevergleichs
seit Mietbeginn nicht geleistet hat (vorn Ziff. 4.2.2).

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5. Kosten- und Entschädigungsfolgen
Bei diesem Verfahrensausgang unterliegt die Beklagte vollumfänglich. Sie hat da-
her die Gerichtskosten zu übernehmen und ist zu verpflichten, den Klägern eine
angemessene Parteientschädigung zu bezahlen. Bei der Bemessung des Kosten-
vorschusses ging das Gericht noch von einer Ermässigung der ordentlichen Ge-
bühr um einen Drittel mit Rücksicht darauf aus, dass sich der Streit um periodi-
sche Leistungen dreht (§ 4 Abs. 3 GebV). Wie die sich über zwei Termine und net-
to einen ganzen Tag erstreckende Hauptverhandlung sowie der Umfang der vor-
stehenden Ausführungen zeigen, brachte das Verfahren indessen einen Aufwand
mit sich, der denjenigen eines durchschnittlichen Verfahrens mit einem Streitwert
von Fr. 42'960.– bei weitem übersteigt. Die Gebühr ist daher auf 4/3 der ordentli-
chen Gebühr zu erhöhen (§ 4 Abs. 2 GebV). Analog ist mit der Parteientschädi-
gung zu verfahren (§ 4 Abs. 2 AnwGebV).
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbehör-
de des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2019, 29. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: lic. iur. F. Saluz, Leitender Gerichtsschreiber; Dr. R.
Weber, Mietgerichtspräsident