zh_bezirksgericht_zuerich · MJ230080 · 2024-08-29 · de
Mietzinshinterlegung/Mietzinsreduktion/Schadenersatz etc. (Mietvertrag)


Mietgericht Zürich
Einzelgericht
Geschäfts-Nr.: MJ230080-L / U
Mitwirkend: Mietgerichtspräsident Dr. R. Weber sowie der Gerichtsschreiber
MLaw D. Tobler
Urteil vom 29. August 2024
in Sachen
1. A._____,
2. B._____,
Kläger
1, 2 vertreten durch Rechtsanwältin MLaw, LL.M. X._____
gegen
C._____ AG,
Beklagte
vertreten durch Verwalterin D._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____
betreffend Mietzinshinterlegung/Mietzinsreduktion/Schadenersatz etc. (Miet-
vertrag)

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Rechtsbegehren der Kläger:
(act. 1 S. 2)
1. Die Beklagte sei zu verpflichten, den Klägern CHF 22'000 zuzüg-
lich 5 % Zins seit dem 3. September 2023 zu bezahlen.
2. Die bei der Gerichtskasse hinterlegten Mietzinse seien an die For-
derung gemäss Rechtsbegehren Ziff. 1 anzurechnen und zu
Gunsten der Kläger freizugeben.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7.7 %
MwSt.) zulasten der Beklagten.
Anlässlich der Hauptverhandlungen modifiziertes
Rechtsbegehren der Kläger:
(act. 16 S. 1 und act. 29 S. 1)
1. Die Beklagte sei zu verpflichten, den Klägern CHF 21'602 zuzüg-
lich 5 % Zins seit dem 3. September 2023 zu bezahlen.
2. Die bei der Gerichtskasse hinterlegten Mietzinse seien an die For-
derung gemäss Rechtsbegehren Ziff. 1 anzurechnen und zu
Gunsten der Kläger freizugeben.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8.1 %
MwSt.) zulasten der Beklagten.
Rechtsbegehren der Beklagten:
(act. 19 S. 1)
"Die Klage sei vollumfänglich abzuweisen, soweit die Kläger mehr oder
anderes gefordert wird als eine Mietzinsherabsetzung von insgesamt
CHF 1'060.00;
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Kläger."
Erwägungen:
I. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1. Sachverhalt
Mit Mietvertrag vom 24. Januar 2019 mieteten die Kläger von der Beklagten per
1. Februar 2019 eine zweistöckige 3.5-Zimmerwohnung im 3. und 4. Oberge-
schoss in der Liegenschaft an der E._____-strasse 1 in … Zürich. Der vereinbarte
monatliche Bruttomietzins betrug dabei Fr. 2'350.– (act. 3/2). Den Klägern wurde

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am 8. Juni 2023 eine Mietzinserhöhung auf Fr. 2'442.– brutto per 1. Oktober 2023
zugestellt (act. 21/2). Im Obergeschoss befinden sich das Schlaf- und Arbeitszim-
mer und im unteren Geschoss eine offene Küche sowie das Wohnzimmer (act. 16
S. 3, act. 18/5 und act. 21/1).
Die Kläger informierten die Beklagte am 3. April 2023 über einen Wasserschaden
an der Decke im 4. Obergeschoss (act. 18/6). Letztere bot daraufhin Fachpersonen
auf, welche die Wohnung sowie die darüber liegende Wohnung untersuchten. Im
Rahmen dieser Untersuchung wurde eine undichte Leitung eines Geschirrspülers
oberhalb der Flecken in der klägerischen Wohnung festgestellt, welche sogleich
repariert wurde. Danach wurde am 4. April 2023 auch mindestens ein Trocknungs-
gerät in der Wohnung der Kläger installiert. Weiter plante man, nach der Trocknung
die betroffenen Stellen neu zu streichen (act. 16 S. 4; act. 19 S. 4; act. 29 S. 6 und
21). Der dafür aufgebotene Maler begutachtete am 26. April 2023 die klägerische
Wohnung und entfernte sodann am 3. Mai 2023 die Farbe und den Putz an den
betroffenen Stellen. Dabei stellte er eine hohe Feuchtigkeit in der Decke fest, so-
dass er die Arbeiten abbrach und stattdessen am 4. Mai 2023 ein weiteres Trock-
nungsgerät in der Wohnung installierte (act. 16 S. 4 ff.; act. 19 S. 4 und 7;
act. 21/7).
Anfang Mai stellten der Sanitär und der Hauswart fest, dass der Mieter oberhalb
der Wohnung unfachmännisch eine Wasserleitung auf der Terrasse installiert habe
und die Terrassenabdichtung leicht beschädigt sei (act. 16 S. 6 und act. 19 S. 4 f.;
Prot. S. 9 f.). Deshalb wurde die Abdichtung der darüber liegenden Terrasse am
5. Mai 2023 neu geteert (act. 16 S. 7 f., act. 19 S. 4 f. und act. 21/5). Am 15. Mai
2023 verschlimmerte sich der Wasserschaden, indem das Wasser in das obere
Stockwerk auf die darunterliegende Treppe alle 20-30 Sekunden herabtropfte, wes-
halb die Kläger die Beklagte erneut kontaktierten (act. 16 S. 6, act. 18/13-16,
act. 19 S. 5 und act. 29 S. 15). Daraufhin bemerkte der Sanitär, dass die unfach-
männisch installierte Wasserleitung nicht die Schadensursache darstelle und für
die Ermittlung des Wassereintritts ein Leckorter aufgeboten werden solle (act. 16
S. 7 ff. und act. 19 S. 5). Die Beklagte bot deshalb die Spezialistin F._____ sowie
einen Dachdecker auf.

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Die Kläger setzten der Beklagten mit Schreiben vom 17. Mai 2023 eine Frist bis
zum 22. Juni 2023, um den Wasserschaden zu beheben, und drohten im Unterlas-
sungsfall damit, die zukünftigen Mietzinse bei der Schlichtungsbehörde zu hinterle-
gen. Ausserdem informierten sie die Beklagte, dass sie aufgrund des Wasserscha-
dens die Wohnung verlassen und in einer temporären Unterkunft unterkommen
würden. Die Wohnung verliessen die Kläger am 18. Mai 2023 und zogen zunächst
bis zum 22. Mai 2023 in ein Hotel. Anschliessend mieteten sie eine 2.5-Zimmer-
wohnung an der G._____-strasse 2 (act. 16 S. 8; act. 18/18, 55 und 61-62).
Am 2. Juni 2023 wurde eine Ausweitung des Wasserschadens auf das Schlafzim-
mer festgestellt (act. 16 S. 10 und act. 18/27-29; Prot. S. 12). Um den Wasserscha-
den endgültig zu beheben, wurde daraufhin die darüber liegende Terrasse in der
Woche vom 10. Juli 2023 saniert (act. 16 S. 15, act. 19 S. 6 und act. 29 S. 16).
Nach der Terrassensanierung wurde die Wohnung nochmals getrocknet. Am
27. Juli 2023 konnten die Trocknungsgeräte entfernt und anschliessend bis zum
24. August 2023 die betroffenen Stellen gestrichen werden (act. 16 S. 16, act. 19
S. 7, act. 21/9 und act. 29 S. 19).
Die Kläger hinterlegten die Bruttomietzinse von Juli bis November 2023 (drei Miet-
zinse à Fr. 2'350.– und zwei à Fr. 2'442.–) bei der Schlichtungsbehörde für Miet-
und Pachtsachen Zürich (act. 3/2, act. 7, act. 16 S. 13 und act. 21/2; Prot. S. 18).
2. Prozessgeschichte
Mit Eingabe vom 23. Juni 2023 (überbracht) stellten die Kläger ein Hinterlegungs-
gesuch und reichten mit Eingabe vom 11. Juli 2023 eine Klage bei der Schlich-
tungsbehörde für Miet- und Pachtsachen des Bezirks Zürich ein (act. 6/1 und
act. 6/8). Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 11. Oktober 2023 konnte
zwischen den Parteien keine Einigung erzielt werden. Mit Beschluss gleichen Da-
tums wurde den Klägern deshalb die Klagebewilligung erteilt, welche ihnen am
19. Oktober 2023 zugestellt wurde (act. 5 und act. 6/28-29).
Mit Eingabe vom 10. November 2023 (Datum Poststempel) gelangten die Kläger
fristgerecht mit den eingangs erwähnten Rechtsbegehren an das hiesige Gericht
(act. 1-5). Mit Verfügung vom 15. November 2023 wurde der Beklagten das Doppel

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der Klage samt Beilagen zugestellt und den Klägern Frist zur Leistung des Kosten-
vorschusses im Umfang von Fr. 3'310.– angesetzt (act. 9). Der Kostenvorschuss
wurde innert Frist geleistet (act. 10 und act. 12).
Die Parteien wurden am 8. Dezember 2023 zur Hauptverhandlung auf den 7. Feb-
ruar 2024 vorgeladen (act. 13). Anlässlich jener erstatteten die Parteien ihre ersten
Parteivorträge (act. 16 und act. 19; Prot. S. 5 ff.). Nachdem die Vergleichsgesprä-
che gescheitert waren, wurde das Verfahren zwecks weiterer aussergerichtlicher
Vergleichsgespräche sistiert (Prot. S. 20). Nach Scheitern derselben wurden die
Parteien am 22. April 2024 zur Fortsetzung der Hauptverhandlung auf den 19. Juni
2024 vorgeladen (act. 28). Anlässlich der zweiten Hauptverhandlung erstatteten die
Parteien ihre weiteren Vorträge (act. 29; Prot. S. 22 ff.). Nach erneutem Scheitern
der Vergleichsgespräche wurde das Verfahren für spruchreif erklärt (Prot. S. 32).
II. Prozessuales
1. Zuständigkeit und Verfahrensart
Das Mietgericht des Bezirks Zürich ist als Einzelgericht zur Behandlung der vorlie-
genden Streitsache örtlich und sachlich zuständig, da es sich um eine Streitigkeit
aus einem Mietverhältnis für in Zürich gelegene Wohnräume mit einem Streitwert
von weniger als Fr. 30'000.– handelt (§ 26 i.V.m. § 21 lit. a GOG; Art. 33 und 35
ZPO). Anwendbar ist das vereinfachte Verfahren (Art. 243 Abs. 1 ZPO).
2. Soziale Untersuchungsmaxime
Im vereinfachten Verfahren gilt der beschränkte (soziale) Untersuchungsgrundsatz.
In Verfahren über Streitigkeiten betreffend Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen
stellt das Gericht bis zu einem Streitwert von Fr. 30'000.– den Sachverhalt von Am-
tes wegen fest (Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO). Es beschränkt sich allerdings da-
rauf, bei der Feststellung des Sachverhalts und der Beweiserhebung mitzuwirken.
Grundsätzlich ist es Sache der Parteien, das Tatsächliche substantiiert vorzutragen
und die Beweismittel zu nennen, doch hat das Gericht durch Belehrungen und Be-

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fragungen der Parteien darauf hinzuwirken, dass der relevante Sachverhalt vorge-
tragen bzw. ergänzt wird (BGE 141 III 569 E. 2.3.1; BGE 139 III 13 E. 3.2;
BSK ZPO-MAZAN, 3. Aufl., 2017, Art. 247 N 4).
3. Reduktion der Forderung
Die Kläger erklärten anlässlich der Hauptverhandlung, die Klage um Fr. 398.– auf
Fr. 21'602.– zu reduzieren und passten den Mehrwertsteuersatz bei der beantrag-
ten Parteientschädigung an (act. 16 S. 1 f.). Beides ist ohne weiteres zulässig
(Art. 227 Abs. 1 und 3 ZPO).
III. Parteistandpunkte
1. Die Kläger stellen sich auf den Standpunkt, dass es durch einen Wasserscha-
den an Wand und Decke im Zeitraum zwischen dem 1. April 2023 und dem 2. Sep-
tember 2023, Mängel in der streitgegenständlichen Wohnung gegeben habe. Die-
ser Schaden habe Schimmel sowie eine tropfende Decke und herabfallende Bau-
substanz verursacht. Aufgrund dieser Umstände und der Tatsache, dass die Trock-
nungsgeräte hohe Lärmimmissionen, Trockenheit und Staub in der Wohnung ver-
ursacht hätten, hätten sich die Kläger gezwungen gesehen, die Wohnung aus Ge-
sundheitsgründen zwischenzeitlich zu verlassen (act. 16 S. 3-17; act. 29 S. 2-12
und 27; Prot. S. 27 ff.).
So hätten sich die Kläger erstmals am 3. April 2023 bei der Verwaltung gemeldet,
da seit dem 1. April 2023 im oberen Geschoss an zwei Stellen an der Decke gelb-
lich, rosa und braune Verfärbungen entstanden seien, wobei sich später der Ver-
putz und die Farbe von der Decke abgelöst habe (act. 16 S. 3, act. 18/6-8 und
act. 29 S. 20). Die Beklagte habe daraufhin am Folgetag mehrere Trocknungsge-
räte installiert (act. 29 S. 21 und 24). Die Wohnung habe zu diesem Zeitpunkt be-
reits unangenehm modrig gerochen und sei im Allgemeinen sehr feucht gewesen.
Die Kläger hätten sogleich Gegenstände im Wohnzimmer und im Arbeitszimmer
zwischengelagert (act. 16 S. 4).

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Am 26. April 2023 habe dann das Malerunternehmen H._____ den Wasserschaden
begutachtet und dabei festgestellt, dass die gesamte Decke im oberen Flur gestri-
chen werden müsse. Die Verfärbungen seien in der Zwischenzeit grösser gewor-
den und es hätten sich auch an anderen Stellen Flecken gebildet (act. 16 S. 4 f.
und act. 18/9). Das Malerunternehmen habe daraufhin am 3. Mai 2023 im oberen
Geschoss die gesamte schimmelbefallene Farbe und den Putz an den entspre-
chenden Stellen entfernt. Dabei sei bemerkt worden, dass die Feuchtigkeit in der
Decke bei 3 % gelegen sei; dies bei einem Grenzwert von 0.3 % (act. 16 S. 3 und
5). Zudem sei die Bausubstanz der Decke fast von selbst abgefallen (act. 29 S. 3
und 18; vgl. auch act. 21/7). Der Maler habe den Klägern mitgeteilt, es sei erstaun-
lich, dass eine derart hohe Feuchtigkeit vorliege, obwohl das Problem erst seit vier
Wochen bestehe. Die Kläger bringen deshalb vor, dass die Decke zwangsläufig
bereits vor der Mängelanzeige am 3. April 2023 eine übermässig hohe Feuchtigkeit
aufgewiesen habe. Aufgrund dieser müsse davon ausgegangen werden, dass sich
Schimmel unter dem Putz gebildet habe. So sei es auch ein biologischer Prozess,
dass bei Feuchtigkeit Schimmel entstehe (act. 16 S. 3 und 5; act. 29 S. 4 ff. und
18 f.). Da die Schimmelsporen durch die Trocknungsgeräte verteilt würden, habe
die Beklagte durch die sofortige Einleitung der Trocknung den Schimmel nicht be-
kämpft, sondern sogar begünstigt (act. 29 S. 4 f.).
Ab dem 15. Mai 2023 habe sich der Wasserschaden verschlimmert. Insbesondere
sei die Decke im oberen Geschoss derart durchnässt gewesen, sodass es alle 20
bis 30 Sekunden durch die Decke auf die Treppe und die darunterliegende Küche
getropft habe und sich die Verfärbungen an der Decke immer weiter ausgebreitet
hätten. Da es durch die offene Treppe hindurch auf die Ablagefläche der Küche
getropft habe, hätten die Kläger die Küche aus hygienischen Gründen nicht mehr
benützen können (act. 16 S. 6, act. 18/13-16 und act. 29 S. 9; Prot. S. 30). Mit Kor-
respondenz vom 15. und 17. Mai 2023 hätten die Kläger die Beklagte über die Ver-
schlechterung der Lage in Kenntnis gesetzt. Die Beklagte habe zwar daraufhin am
17. Mai 2023 einen Dachdecker beauftragt, Notmassnahmen zu ergreifen; diese
hätten die Lage allerdings nicht verbessert. Da unter dem Verputz Schimmel er-
kennbar gewesen sei, der sich durch die trockene Luft in der Wohnung – insbeson-
dere auf den Ablageflächen der Küche – verteilt habe, und die Kläger sowie ihre

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Tochter gesundheitliche Reaktionen (wie Schnupfen, Husten und gerötete Augen)
bemerkt hätten, hätten sich die Kläger gezwungen gesehen, am 18. Mai 2023 ihre
Wohnung zu verlassen (act. 16 S. 7 f.; act. 18/13 und 15-18; act. 29 S. 5 und 8;
Prot. S. 28). Die gesundheitliche Gefährdung der Kläger dränge sich insbesondere
auf, da der Kläger 1 an einer Milbenallergie bzw. die Klägerin 2 an Schlafstörungen
leiden würden. Letztere sei sehr lärmempfindlich und leide auch an einer periorifi-
ziellen [d.h. rund um eine Körperöffnung befindliche] Dermatitis, wobei ein Zusam-
menhang mit Asthma bestehe (act. 16 S. 19 und act. 18/51-52). Das Immunsystem
der dreijährigen Tochter der Kläger sei gegenüber sämtlichen Erregern, negativen
Umwelteinflüssen und Schimmel nur bedingt abwehrbereit (act. 16 S. 20 f. und
act. 29 S. 5 f.).
Die Kläger hätten der Beklagten am 24. Mai 2023 weiter den sich stets verschlech-
ternden Zustand der Wohnung mitgeteilt. Insbesondere habe es nun im Zwei- bis
Dreisekundentakt an zwei Stellen von der Decke getropft. Die Kläger hätten des-
halb auch diverse weitere Gegenstände und Möbel vom Flur im oberen Geschoss
ins Arbeitszimmer und ins Wohnzimmer versetzen müssen, weshalb diese beiden
Räume fortan nun mehr als Lagerraum gedient hätten (act. 16 S. 8 und act. 18/19-
22). Am 25. Mai 2023 sei I._____, ein Experte des Mieterverbands, vor Ort gewe-
sen, welcher einen sehr schlechten, auf Schimmel zurückzuführenden, Geruch in
der Wohnung festgestellt habe. Die Situation habe sich nach seiner Aussage ver-
schlechtert, da die Handwerker versucht hätten, die Wohnung zu entfeuchten, ohne
zuerst die Schimmelsporen vollständig zu entfernen. Da I._____ von Schimmel
ausgegangen sei, habe er den Klägern anschliessend eine Schimmelbroschüre zu-
kommen lassen (act. 16 S. 9 f.; act. 18/25; act. 29 S. 5, 7 und 17).
Am 27. Mai 2023 seien sodann die Trocknungsgeräte der Marke Proklima durch
neue Trocknungsgeräte der Marke Oasis D165, die eine deutliche stärkere Kraft
aufweisen würden, ausgewechselt worden (act. 16 S. 10 und act. 29 S. 6 f.). Die
Kläger bringen vor, dass bereits die bisherigen Trocknungsgeräte der Marke Pro-
klima eine Lautstärke von ca. 40 Dezibel verursacht hätten. Die neuen Trocknungs-
geräte – welche jeweils mit Ventilatoren im Set im Gang sowie ab 8. Juni 2023 auch

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im Schlafzimmer im Einsatz gewesen seien – hätten demgegenüber eine Laut-
stärke von 62 Dezibel aufgewiesen (act. 18/54, act. 29 S. 6 f. und act. 31/75).
Diese Lärmimmissionen über mehrere Monate hinweg seien für die Kläger und ihre
dreijährige Tochter – selbst bei Schliessen der Türen oder Verwendung von Ohr-
stöpsel – unzumutbar und übermässig gewesen (act. 29 S. 6 f.). Die Trocknungs-
geräte hätten zusätzlich zu trockener und heisser Luft geführt. Konkret hätten diese
eine Temperatur von über 30 Grad sowie eine Luftfeuchtigkeit von nur 20 % verur-
sacht (act. 16 S. 15, act. 29 S. 8 und act. 31/76). Beispielsweise sei es am 9. Juni
2023 in der Wohnung 29.1 Grad bei 35 % Luftfeuchtigkeit gewesen (Prot. S. 19);
an anderen Tagen habe die Luftfeuchtigkeit 25 % betragen (act. 18/34; Prot. S. 29).
Diese trockene Luft sei nach Ansicht der Kläger – insbesondere für Kleinkinder –
gesundheitsschädigend, da sie die Abwehr des Körpers schwäche und die
Schleimhäute austrockne. So sei üblicherweise eine Luftfeuchtigkeit von 40 bis
60 % empfohlen (act. 29 S. 8).
Am 2. Juni 2023 hätten die Kläger festgestellt, dass nun auch die Schlafzimmerde-
cke vom Wasserschaden betroffen sei, da sich Verfärbungen gebildet hätten. Um
diesen Schaden zu behandeln, habe der Trockenexperte den Klägern mitgeteilt,
dass der Wandschrank demontiert werden müsse, weshalb sich letztere gezwun-
gen gesehen hätten, Boxen, Aufbewahrungstaschen und Umzugskartons zu be-
schaffen. Am 8. Juni 2023 sei der Wandschrank schliesslich demontiert und zu-
sätzlich ein weiteres Set an Trocknungsgerät und Ventilator im Schlafzimmer auf-
gestellt worden (act. 16 S. 10 f., act. 18/27-29 und act. 29 S. 6 f.). Der anwesende
Maler habe zudem den Schimmel versucht, mithilfe eines Schimmelsprays zu ent-
fernen (act. 29 S. 17).
In der darauffolgenden Zeit habe sich die Situation weiter verschlimmert, was die
Kläger der Beklagten mit Korrespondenz vom 16., 19. und 23. Juni 2023 jeweils
anzeigt und dokumentiert hätten (act. 16 S. 12 ff. und act. 18/33-42). Zuletzt (i.)
seien die Verfärbungen immer grösser und dunkler geworden; (ii.) habe sich Putz
und Bausubstanz von Decke und Wand gelöst und sei auf bzw. durch die offene
Treppe in die darunter liegende Küche gefallen; (iii.) sei gelblich verfärbtes Wasser
sowohl im Flur als auch im Schlafzimmer durch die Decke gesickert und (iv.) habe

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es im Flur über der Treppe, im Flur in der Ecke zum Schlafzimmer und in der Ecke
zum Bad getropft (act. 16 S. 13 f.; act. 29 S. 9, 18 und 25; Prot. S. 28). Erst am
6. Juli 2023 sei ein Dachdecker der J._____ AG vor Ort gewesen, woraufhin die
fehlerhafte Terrasse der Nachbarn vom saniert worden sei (act. 16 S. 14 f.). Die
Beklagte habe nach Abschluss der Sanierungsarbeiten die Kläger allerdings nicht
informiert. Nach mehreren Kontaktversuchen seien die Kläger schliesslich am
16. August 2023 von Frau K._____ der Verwalterin D._____ AG informiert worden,
dass die Malerarbeiten in Kürze stattfänden (act. 16 S. 16). Nachdem die Malerar-
beiten am 25. August 2023 beendet gewesen und die Wohnung am 31. August
2023 gereinigt worden seien, sei diese ab dem 2. September 2023 wieder bezugs-
bereit gewesen (act. 16 S. 16 f.; act. 18/46-49; act. 29 S. 2 f. und 19 f.).
Die Beklagte habe mit E-Mail vom 22. Mai 2023 und 7. Juni 2023 den Mangel am
Mietobjekt anerkannt und den Klägern eine Mietzinsreduktion, eine Entschädigung
sowie die Übernahme der Stromkosten versprochen, was am 12. Oktober 2023 er-
neut bestätigt worden sei (act. 16 S. 17 und act. 29 S. 13). Durch diese Mietzinsre-
duktion anerkenne die Beklagte, dass der bestandene Mangel die Tauglichkeit des
Mietobjekts zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt und keine blosse Kom-
forteinbusse gewesen sei (act. 29 S. 22). Insbesondere sei die Wohnung vom
3. April 2023 bis zum 2. September 2023 eingeschränkt bis nicht bewohnbar gewe-
sen. So sei vom 3. April 2023 bis und mit 18. Mai 2023 das ganze obere Geschoss
sowie die Küche aus gesundheitlichen Gründen nicht benutzbar gewesen; dabei
habe es sich nicht nur um optische Beeinträchtigungen gehandelt. Ausserdem
habe man das Wohn- und Arbeitszimmer als Lagerraum verwenden müssen. Vom
19. Mai 2023 bis und mit 2. September 2023 sei die Wohnung schliesslich infolge
übermässigen Lärmimmissionen, übermässig hohen Temperaturen, Schimmelbe-
fall, einer unbenutzbaren Küche und vollen Arbeitszimmern gänzlich nicht bewohn-
bar gewesen (act. 16 S. 18; act. 29 S. 20 und 25 ff.). Zuletzt sei auch die Ge-
brauchstauglichkeit der Wohnung aufgrund des täglichen Lüftens sowie des Ent-
leerens der Wasserbehälter stark eingeschränkt gewesen (act. 29 S. 21). Die Klä-
ger machen deshalb eine Herabsetzung des Mietzinses sowie diverse Schadener-
satzansprüche geltend, worauf im Folgenden detailliert einzugehen ist (act. 16
S. 18 ff.).

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2. Die Beklagte anerkennt, dass es einen Wasserschaden zwischen dem 3. April
2023 und dem 23. August 2023 gegeben habe. Dieser sei aber weit weniger dra-
matisch gewesen, als dies von den Klägern behauptet werde. Entgegen der Ansicht
der Kläger treffe die Beklagte am Schadenseintritt ausserdem kein Verschulden
(act. 19 S. 3 und 7 f.). Die Beklagte habe nach erster Schadensmeldung der Kläger
sofort reagiert und einen Fachmann aufgeboten, welcher noch am selben Tag zu
eruieren versucht habe, woher der Wasserschaden komme. Am Folgetag habe die-
ser ein Trocknungsgerät in der Wohnung installiert (act. 19 S. 4). Entgegen den
Vorbringen der Kläger hätten zu diesem Zeitpunkt keine Gegenstände aus dem
Gang ins Wohn- und Arbeitszimmer verschoben werden müssen, da es nicht von
der Decke getropft habe (Prot. S. 10). Nachdem die Decke trotz der reparierten
Leitung und den Trocknungsgeräten nicht erwartungsgemäss ausgetrocknet sei,
habe man stets umgehend die relevanten Fachpersonen aufgeboten. Es sei üblich,
dass man bei der Problembehebung schrittweise vorgehe und zuerst das wahr-
scheinlichste Problem betrachte (act. 19 S. 5 ff. und 11 f.; Prot. S. 11,13 und 26 f.).
Nach der Terrassensanierung und der Entfeuchtung seien am 27. Juli 2023 alle
Oberflächen wieder trocken gewesen, weshalb man die Trocknungsgeräte entfernt
und den Maler aufgeboten habe. Ab diesem Zeitpunkt habe die Wohnung wieder
vollumfänglich benutzt werden können. Die ausstehenden Malerarbeiten seien de-
finitiv am 24. August 2023 abgeschlossen gewesen, was sich aus ihrer Abschluss-
rechnung ablesen lasse (act. 19 S. 6 f. und 13; act. 21/8-9).
In der ganzen Zeit seien im Mietobjekt von den Fachleuten der Beklagten keinerlei
Schimmelspuren festgestellt worden. Der Maler "L._____" habe in einer E-Mail vom
17. Juli 2023 explizit festgehalten, dass sich kein Schimmel im Schlafzimmer be-
funden habe (act. 19 S. 6 und act. 21/7; Prot. S. 7 ff.). Auch die Kläger seien sich
damals bezüglich des Schimmels nicht sicher gewesen, da sie in ihrer Klageschrift
vom 10. Juli 2023 selbst angegeben hätten, dass es nur potentiell um Schimmel
gehandelt habe. Dass die Kläger den Mieterverbandsexperten I._____ beigezogen
hätten, sei der Beklagten zudem nicht mitgeteilt worden. Normalerweise erstelle
I._____ einen schriftlichen Bericht und stelle diesen der Klientschaft zur Verfügung;
das sei hier aber nicht der Fall gewesen. Die Beklagte habe erst bei der Hauptver-
handlung vom 7. Februar 2024 vernommen, dass I._____ die Wohnung besichtigt

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haben solle (act. 6/8, act. 16 S. 9 und act. 19 S. 6; Prot. S. 6 ff.). Danach habe die-
ser den Klägern lediglich eine Broschüre des Bundesamtes (BAG) für Gesundheit
über Schimmel zukommen lassen (act. 18/25). Hätten die Kläger von I._____ be-
reits aufgrund seiner E-Mail vom 25. Mai 2023 oder aber im Zusammenhang mit
dem angeblich am 12. Juni 2023 unterzeichneten Bericht vernommen, dass Schim-
mel vorhanden sei, so hätten sie in ihrer Eingabe an die Schlichtungsbehörde vom
10. Juli 2023 nicht lediglich von potentiellem Schimmel gesprochen (Prot. S. 7; vgl.
auch act. 6/8, act. 16 S. 9 f. und act. 18/25). In dem eingereichten Kurzbericht habe
I._____ lediglich geschrieben, dass es tropfe, es ein grösseres Problem gebe und
ein Entfeuchtungsgerät am Arbeiten sei (Prot. S. 8; vgl. auch act. 18/25). Die im
Rahmen der Klagebegründung erwähnten Verfärbungen der Decke seien zudem
kein Hinweis auf Schimmel, sondern vielmehr durch verschmutztes Regenwasser
entstanden, welches über den Terrassenboden durch die Decke durchgedrungen
sei (Prot. S. 7). Zudem sei es auch kein biologischer Prozess, dass bei Feuchtigkeit
zwangsläufig Schimmel entstehe. Für die Entstehung von Schimmel bedürfe es
ebenfalls stehender Luft. Der Luftaustausch sei insbesondere aufgrund der Trock-
nungsgeräte immer gewährleistet gewesen (Prot. S. 23 f.). Insgesamt könnten die
Kläger somit keinen Beweis erbringen, dass in der streitgegenständlichen Woh-
nung Schimmel bestanden habe (Prot. S. 24).
Die Beklagte bestreitet zudem, dass die Trocknungsgeräte übermässige Lärmim-
missionen verursacht hätten. Die von den ersten Trocknungsgeräten verursachten
40 Dezibel entsprächen weniger als der Lautstärke eines Kühlschranks. Während
die 62 Dezibel der zweiten Trocknungsgeräte vergleichbar mit einer Lautstärke bei
normalen Gesprächen seien. Wenn man die Türe schliesse, könne man deshalb
bei laufenden Trocknungsgeräten problemlos schlafen. Somit habe die Lautstärke
der Trocknungsgeräte sicherlich nicht das Wohnen in den nicht betroffenen Zim-
mern verunmöglicht (Prot. S. 10 und 24). Ausserdem seien es die Kläger gewesen,
welche die vorher installierten Haushaltstrocknungsgeräte durch die später instal-
lierten Geräte hätten ersetzt haben wollen (Prot. S. 10 und 12). Auch die übermäs-
sige Trockenheit und die Hitze der Trocknungsgeräte werden von der Beklagten
bestritten. Es wird insbesondere in Abrede gestellt, dass die Temperaturen über
30 Grad den Trocknungsgeräten zuzuschreiben seien, da im Juni 2023 in Zürich

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Temperaturen von über 35 Grad geherrscht hätten (Prot. S. 13). Betreffend tro-
ckene Luft führt die Beklagte aus, dass selbst wenn man von einer tiefen Luftfeuch-
tigkeit ausgehen würde, diese keine gesundheitsschädigenden Auswirkungen auf
Kleinkinder hätte, da Kinder widerstandsfähiger als Erwachsene seien (Prot.
S. 24 f.).
Unerfindlich sei es, weshalb die Kläger die Wohnung verlassen hätten, da diese
stets bewohnbar gewesen sei. Lediglich im Treppenhaus sowie im Eckzimmer hät-
ten während vier Monaten Trocknungsgeräte installiert werden müssen, wobei in
den ersten zwei Monaten nur eines und in den restlichen zwei Monaten zwei Trock-
nungsgeräte installiert gewesen seien (act. 19 S. 7). Die Kläger selbst hätten in ih-
ren Schreiben jeweils lediglich die Beeinträchtigungen des oberen Geschosses er-
wähnt (Prot. S. 8). Insofern sei auch eine unbenutzbare Küche von den Klägern nie
gemeldet worden. Es sei vor allem nicht möglich, dass es in der Küche getropft
habe, da es sich hierbei um eine Zwischendecke handle, welche nicht feucht ge-
wesen sei. Das Material, welches von der Decke kam, sei zwar auf der Treppe
gelegen; unter dieser befinde sich allerdings nicht die Küche. Es gebe nur eine
kleine Ablagefläche, die sich in der Nähe der Treppe befinde. Darauf sei – wenn
überhaupt – nur Putz gelegen. Da eine Ablagefläche ohnehin gereinigt werden
müsse und Putz nicht gesundheitsschädlicher als gewöhnlicher Staub sei, ergäben
sich hieraus keine für die Kläger gesundheitlichen Gefährdungen (act. 19 S. 7;
Prot. S. 8 f. und 25; vgl. auch act. 31/77).
Die Beklagte bestreitet zudem auch weitere Vorbringen betreffend Unbenutzbarkeit
der Wohnung. So stimme es einerseits nicht, dass die Decke von selbst herunter
gefallen sei. L._____ habe lediglich ausgeführt, es habe sich bei der Bearbeitung
der Decke Verputz gelöst. Somit habe es auch keine strukturelle Einbusse der De-
cke gegeben (Prot. S. 23 und 27). Andererseits hätten die Kläger nicht sämtliche
Gegenstände aus dem oberen Stock entfernen müssen, da die bereits aufgestell-
ten Auffangbehälter den Schaden abgewendet hätten (Prot. S. 11). Letztere hätten
dabei auch nicht täglich entleert werden müssen, da die Menge an Wasser gering
gewesen sei (Prot. S. 25). Im Schlafzimmer habe es ausserdem nie getropft, des-
halb habe nur der Schrank ausgeräumt und verschoben werden müssen. Die

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dadurch beeinträchtigte Fläche sei gering gewesen und die ausgeräumten Sachen
hätten problemlos in der restlichen Wohnung verstaut werden können. Insgesamt
sei es nicht möglich, dass derart viele Gegenstände in der betroffenen Fläche hät-
ten verschoben werden müssen, sodass die ganze restliche Fläche der Wohnung
vollgestellt gewesen wäre. Schlussendlich sei die Ordnung der Wohnung Sache
der Mieter (Prot. S. 8, 11 f.; vgl. auch act. 21/1).
Zusammenfassend würden sich die Beeinträchtigungen in drei Phasen einteilen
lassen, wobei in der 1. Phase zwischen dem 3. April 2023 und 14. Mai 2023 nur
leichte optische Einschränkungen an der Decke sowie die Geräusche eines Ent-
feuchtungsgerätes vorgelegen hätten. Dies habe die Gebrauchstauglichkeit gar
nicht eingeschränkt. Vor allem könne auch der klägerischen Behauptung, dass
schon von Anfang an die Küche und das gesamte obere Geschoss nicht mehr be-
nutzbar gewesen seien und deshalb eine Mietzinsreduktion von 50 % gewährt wer-
den müsse, nicht gefolgt werden, zumal die Kläger zu diesem Zeitpunkt noch nicht
einmal festgestellt hätten, dass die Schlafzimmerwand nass gewesen sei (Prot.
S. 14). In der 2. Phase vom 15. Mai 2023 bis 15. Juli 2023 habe es von der Decke
auf die Treppe getropft, ein Schrank habe verschoben werden müssen und es seien
zwei Entfeuchtungsgeräte gelaufen. Dies habe zu einer leichten Einschränkung ge-
führt. In der 3. Phase vom 16. Juli 2023 bis 23. August 2023 habe es nicht mehr
getropft, während Trocknungsgeräte installiert gewesen seien. Auch dies stelle nur
eine leichte Einschränkung dar. Somit sei lediglich in der 2. und 3. Phase – d.h.
während 13.5 Wochen – eine Herabsetzung von je 5 % zu gewähren (act. 19 S. 7
und 11). Die Beklagte habe indes bereits im eine Herabsetzung Umfang von 10 %
für die Monate April bis August 2023 und somit einen Betrag von Fr. 1'060.– sowie
eine Übernahme der Stromkosten freiwillig zugesprochen (act. 19 S. 8 und 12;
Prot. S. 9). Die von den Klägern eingereichten Stromkosten seien aber nicht genü-
gend substantiiert, da diese über einen den Mangel überdauernden Zeitraum hin-
weg geltend gemacht worden seien, weshalb eine Pauschale von Fr. 200.– einzu-
setzen sei (Prot. S. 17).

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Entgegen der Ansicht der Kläger sei die Haftung des Werkeigentümers nach Art. 58
OR nicht anwendbar, da die Haftungsnorm von Art. 259e OR als lex specialis vor-
gehe. Die Beklagte könne sich dadurch exkulpieren. Da zuvor keine Wasserschä-
den in der Liegenschaft aufgetreten seien und die Beklagte nichts hätte vorkehren
können, um den Schadenseintritt zu verhindern, treffe sie kein Verschulden, wes-
halb sämtliche Schadenersatzforderungen von vornherein wegfielen. Aufgrund feh-
lender Rüge sei aber ohnehin keine Entschädigung geschuldet (Prot. S. 14 f.). Alle
Schadenersatzforderungen wie die Transportkosten, Pendel- und Sachkosten, jeg-
liche Materialkosten, Verpflegungskosten sowie der geltend gemachte Eigenauf-
wand seien in sachlicher und tatsächlicher Hinsicht bestritten (Prot. S. 15 ff.). Vor
allem sei eine professionelle Reinigung nicht nötig gewesen, da die Maler und
Fachleute ihre jeweiligen Arbeitsflächen sauber hinterlassen hätten (Prot. S. 14).
3. Auf die Ausführungen der Parteien wird im Folgenden nur soweit eingegan-
gen, als diese für den Entscheid von Belang sind. Dies gilt namentlich für Argu-
mente, die in der vorstehenden Zusammenfassung nicht enthalten sind.
IV. Materielles
1.1 Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch
auf eigene Kosten zu beseitigen hat oder wird der Mieter im vertragsgemässen
Gebrauch der Sache gestört, so kann er u.a. verlangen, dass der Vermieter den
Mangel beseitigt und den Mietzins verhältnismässig herabsetzt (Art. 259a Abs. 1
OR). Der Mieter einer unbeweglichen Sache kann zudem den Mietzins hinterlegen,
mit der Folge, dass das Gericht im Anschluss an das Schlichtungsverfahren über
seine Mängelrechte und die Verwendung der hinterlegten Mietzinse entscheidet
(Art. 259a Abs. 2 OR und Art. 259g ff. OR). Die Mietzinshinterlegung ist dabei kein
eigenes Mängelrecht, sondern ein Mittel zur Durchsetzung der Ansprüche des Mie-
ters. Sie ist nach dem Wortlaut von Art. 259g OR in erster Linie auf den Beseiti-
gungsanspruch ausgerichtet und soll Druck auf den Vermieter ausüben, die Män-
gelbeseitigung an die Hand zu nehmen. Mit der berechtigten Hinterlegung gelten
die Mietzinse als bezahlt. Sie fallen dem Vermieter zu, wenn der Mieter nicht innert
30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses seine Ansprüche bei der

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Schlichtungsbehörde geltend macht. Unter Ansprüchen versteht das Gesetz nicht
nur die Mängelbeseitigung, sondern auch den Ersatz der Kosten einer Ersatzvor-
nahme, die Mietzinsminderung und den Schadenersatz (ZK-HIGI/WILDISEN, 5. Aufl.,
2019, Art. 259h OR N 8).
Eine Mietsache ist mangelhaft, wenn sie nicht oder nicht mehr zum vorausgesetz-
ten Gebrauch taugt, ihr mithin eine vertragliche Eigenschaft fehlt, die den Ge-
brauchswert beeinträchtigt. Es kann sich um vertraglich zugesicherte oder mit
Rücksicht auf den vertraglichen Gebrauchszweck erforderliche Eigenschaften han-
deln. Die erfolgreiche Geltendmachung der Mängelrechte setzt voraus, dass der
Mieter den Mangel weder selbst zu verantworten noch auf eigene Kosten im Sinne
von Art. 259 OR zu beseitigen hat (vgl. Botschaft in: BBl 1985 I, S. 1433 f.). Ob der
zum vorausgesetzten Gebrauch taugliche Zustand der Mietsache im Sinne von
Art. 256 Abs. 1 OR vorliegt, ergibt sich mittels Vergleich zwischen dem tatsächli-
chen und dem vereinbarten Zustand der Sache (BGer 4C.97/2003 vom 28. Oktober
2003 E. 3.1) und beurteilt sich nach objektiven Kriterien. Subjektive Elemente sind
nur relevant, soweit sie zum Gegenstand von besonderen Zusicherungen gemacht
wurden (ZK-HIGI/WILDISEN, 5. Aufl., 2019, Art. 256 OR N 31 und Art. 258 N 46 ff.).
Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt
oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins
vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels
entsprechend herabsetzt (Art. 259d OR). Selbst Mängel, auf die der Vermieter kei-
nen Einfluss nehmen kann, führen zu einer Mietzinsminderung (BGer 4C.377/2004
vom 2. Dezember 2014 E. 2.1). Es wird jedoch vorausgesetzt, dass der Vermieter
für die Mängel im Sinne von Art. 259a OR einzustehen hat. Ein Verschulden des
Vermieters am Mangel ist nicht erforderlich, denn gleich wie bei der Kaufpreismin-
derung geht es auch bei Art. 259d OR um die Wiederherstellung des Gleichge-
wichts von Leistung und Gegenleistung.
Der Bestand eines Mangels bildet die Voraussetzung für die Mängelrechte des Mie-
ters. Dieser trägt folglich dafür die Beweislast gemäss Art. 8 ZGB. Herabzusetzen
ist grundsätzlich der vertraglich geschuldete Nettomietzins (ZK-HIGI/WILDISEN,
5. Aufl., 2019, Art. 259d N 13). Nach der relativen Berechnungsmethode ist der

- 17 -
Wert der mangelhaften Sache ins Verhältnis zum Wert der Sache in mangelfreiem
Zustand zu setzen. Auf subjektive Anschauungen und Wunschvorstellungen des
Mieters kommt es nicht an und ohne Zusicherungen unerheblich sind auch subjek-
tive, in der Person des Mieters liegenden Umstände, wie dessen Alter und Invalidi-
tät (SVIT-Komm.-TSCHUDI, 4. Aufl., 2018, Vor Art. 258-259i OR N 25 und 46;
HIGI/WILDISEN, a.a.O., Art. 258 OR N 28). Schwere Mängel sind nach der Definition
des Gesetzes solche, die die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch, also
zum vereinbarten oder üblichen Gebrauch, ausschliessen oder erheblich beein-
trächtigen (vgl. Art. 258 Abs. 1 OR und Art. 259b lit. a OR). Leichte Mängel sind
demgegenüber solche, die den vertragsgemässen Gebrauch gesamthaft gesehen
überhaupt nicht oder jedenfalls nur unwesentlich (z.B. Schönheitsmängel) beein-
trächtigen (HIGI/WILDISEN, a.a.O., Art. 258 OR N 39). In Bezug auf solche ästheti-
schen Gesichtspunkte gilt, dass diese insoweit von Belang sind, als dass sie für
den Gebrauchszweck relevant sind. Im Zweifel darf ein normaler Standard erwartet
werden (BGer 4C.97/2003 vom 28. Oktober 2003 E. 3.3).
Ein mittelschwerer Mangel kann unter zwei Voraussetzungen gegeben sein: Zum
einen, wenn der vorausgesetzte Gebrauch mindestens um 5 % reduziert ist, zum
andern, wenn ein geringfügiger Mangel über eine lange Zeitdauer vorliegt, ohne
dass der Vermieter die nötigen Massnahmen ergreift, obwohl er informiert wurde,
so dass sich eine Beeinträchtigung des Gebrauchs der Sache ergibt (BGer
4C.97/2003 vom 28. Oktober 2003 E. 3.3; BGE 135 III 345 E. 3.2). In solchen Fäl-
len steht es dem Gericht frei, sich bei der Festsetzung des Minderungsbetrages
von der allgemeinen Lebenserfahrung, dem gesunden Menschenverstand («bon
sens») und der Kasuistik leiten zu lassen, mithin einen Billigkeitsentscheid i. S. v.
Art. 4 ZGB zu treffen (BGE 130 III 504 E. 4.1). Dies enthebt den Mieter allerdings
nicht seiner Substantiierungslast: Die Beeinträchtigungen sind zeitlich wie sachlich
konkret zu schildern.
1.2 Art. 259e OR ergänzt die Mängelrechte, indem er dem Mieter einen Anspruch
auf Ersatz des Schadens einräumt, der ihm aus der Mangelhaftigkeit der Mietsache
entstanden ist. Die Voraussetzungen des Schadenanspruches folgen vollumfäng-
lich der vertragsrechtlichen Grundregel nach Art. 97 Abs. 1 OR (ZK-HIGI/WILDISEN,

- 18 -
5. Aufl., 2019, Art. 259e OR N 6; SVIT-Komm.-TSCHUDI, 4. Aufl., 2018,
Art. 259e OR N 4). Dies setzt einen Mangel am Mietobjekt und einen Schaden vo-
raus, der durch die Vertragsverletzung verursacht wurde. Ein Schaden ist die un-
freiwillige Vermögensminderung, die in der Verminderung der Aktiven, der Vermeh-
rung der Passiven oder im entgangenen Gewinn bestehen kann (BSK OR I-WIE-
GAND, 7. Aufl., 2020, Art. 97 N 38; TSCHUDI, a.a.O., Art. 259e OR N 8). Der Schaden
entspricht der Differenz zwischen dem gegenwärtigen Vermögensstand und dem-
jenigen, den das Vermögen ohne das schädigende Ereignis hätte (BGE 116 II 444
E. 3a). Soweit ein Nachteil nicht zu einer Vermögensminderung führt, sind die
Lehre und Rechtsprechung sehr zurückhaltend und anerkennen solche Erschei-
nungen nur in Ausnahmefällen als Schaden im Rechtssinne, wie beispielsweise
beim Haushalt- und Pflegeschaden (sog. normativer Schaden; ausführlich dazu:
GAUCH/SCHLUEP/EMMENEGGER, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner
Teil, 11. Aufl., 2020, N 2856 ff.).
Was den Kausalzusammenhang angeht, muss der Schaden des Mieters natürliche
(unabdingbare) und zudem adäquate Folge des Mangels am Mietobjekt sein. Adä-
quat kausal ist jede vertragswidrige Handlung oder Unterlassung des Vermieters,
die nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge und der allgemeinen Lebenserfahrung
geeignet ist, beim Mieter einen Schaden herbeizuführen oder einen solchen allge-
mein zu begünstigen (TSCHUDI, a.a.O., Art. 259e OR N 12; GAUCH/SCHLUEP/EMME-
NEGGER, a.a.O., N 2948 ff.; WIEGAND, a.a.O., Art. 97 N 41; HIGI/WILDISEN, a.a.O.,
Art. 259e OR N 16). Schliesslich besteht der Anspruch des Mieters nur, wenn dem
Vermieter ein Verschulden vorgeworfen werden kann. Das Verschulden wird aber
von Gesetzes wegen vermutet (Art. 97 Abs. 1 OR; WIEGAND, a.a.O., Art. 97 N 42;
TSCHUDI, a.a.O., Art. 259e OR N 14). Der Vermieter hat jedoch die Möglichkeit,
nachzuweisen, dass der Schaden ohne sein Verschulden eingetreten ist (BGer
4A_647 und 4A_649/2015 vom 11. August 2016 E. 6.3, n. publ. in BGE 142 III 557).
1.3 Der Schadenersatzanspruch aus Werkeigentümerhaftung nach Art. 58 OR
kann alternativ zu Art. 259e OR geltend gemacht werden (BGE 60 II 342 E. 1; BGer
4A_382/2012 vom 3. Oktober 2012 E. 2.2 ff.). Nach Art. 58 Abs. 1 OR haftet der
Eigentümer eines Werkes für den Schaden, der durch fehlerhafte Anlage oder Her-
stellung oder durch mangelhaften Unterhalt des Werks verursacht wird.

- 19 -
Werke nach Art. 58 OR sind dabei Gebäude oder andere stabile, künstlich herge-
stellte Anlagen, die mit dem Erdboden dauerhaft verbunden sind. Das Subjekt der
Haftung ist die sachenrechtliche Eigentümerin des Werks im Zeitpunkt des Scha-
denseintritts (BGer 4A_189/2018 vom 6. August 2018 E. 4.1). Ein Werkmangel liegt
insbesondere vor, wenn das Werk bei bestimmungsgemässem Gebrauch keine ge-
nügende Sicherheit bietet (BGE 130 III 736 E. 1.1) und einem solchen nicht ge-
wachsen scheint (BGer 4A_612/2010 vom 14. Februar 2011 E. 2.3). Ob ein Werk
mängelfrei ist, bestimmt sich nach objektiven Gesichtspunkten unter Berücksichti-
gung der Lebenserfahrung (BGE 123 III 306 E. 3b/aa; BGE 122 III 229 E. 5a/bb).
Die subjektive Entschuldbarkeit des Verhaltens des Werkeigentümers hat somit
keinen Einfluss auf den Werkmangel; der Eigentümer haftet auch, wenn er keine
Kenntnis des Mangels hatte (BGE 69 II 394 E. 3; CHK OR AT-MÜLLER, 4. Aufl.,
2023, Art. 58 N 21). Die Haftung nach Art. 58 OR setzt das Vorliegen der allgemei-
nen Haftungsvoraussetzungen, wie Schaden, Kausalität zwischen dem Schaden
und dem mangelhaften Werk sowie Widerrechtlichkeit voraus. Als Kausalhaftung
ist die Haftung für Werkmängel indessen unabhängig von einem Verschulden
(BSK OR I-KESSLER, 7. Aufl., Art. 58 N 3 und 6a).
1.4 Die objektive Beweislast bestimmt, zu wessen Nachteil zu entscheiden ist,
wenn das Gericht von einer zu beweisenden Tatsachenbehauptung nicht über-
zeugt ist (KUKO ZPO-BAUMGARTNER, 3. Aufl., 2021, Vor Art. 150-193 N 13). Nach
dieser hat gemäss Art. 8 ZGB diejenige Person das Risiko der Beweislosigkeit ei-
ner bestimmten Tatsachenbehauptung zu tragen, die aus ihr Rechte ableitet
(BK ZGB-WALTER, 2012, Art. 8 N 33). Demgegenüber ist die subjektive Beweislast
(die Beweisführungslast) die prozessuale Last, den Beweis für eine rechtserhebli-
che und strittige Tatsache den Beweis anzutreten (WALTER, a.a.O., Art. 8 N 33;
BAUMGARTNER, a.a.O., Vor Art. 150-193 N 19). Dies geschieht durch die genügend
bestimmte Bezeichnung der Beweismittel, mit denen die Tatsache bewiesen wer-
den soll oder durch die Bezeichnung und gleichzeitige Einreichung von Urkunden,
auf die sich die Partei zum Beweis stützen möchte (BAUMGARTNER, a.a.O.,
Vor Art. 150-193 N 19). Art. 8 ZGB regelt die Beweisführungslast nicht (SHK ZGB-
HAUSHEER/JAUN, 2003, Art. 8 N 40; ZK-JUNGO, 2003, Art. 8 ZGB N 71). Sie ergibt
sich vielmehr aus der Verhandlungsmaxime (LEUENBERGER/UFFER-TOBLER,

- 20 -
Schweizerisches Zivilprozessrecht, 2. Aufl., 2016, N 4.16). Trotzdem folgt die Ver-
teilung der Beweisführungslast zunächst der objektiven Beweislast, denn tritt die
objektiv beweisbelastete Partei den Beweis der betreffenden Tatsachenbehaup-
tung nicht an, ist der Beweis dieser Tatsache gescheitert und es kommt zu einer
Entscheidung gegen die Partei, die die objektive Beweislast trägt (WALTER, a.a.O.,
Art. 8 ZGB N 31; BAUMGARTNER, a.a.O., Vor Art. 150-193 N 21).
Die Beweisabnahme im Anwendungsbereich der Verhandlungsmaxime setzt die
genügend substantiiert Behauptung und Bestreitung der betreffenden Tatsachen-
behauptung voraus (BGE 144 III 67 E. 2.1). Bestreitet der Prozessgegner das
schlüssige Vorbringen der behauptungsbelasteten Partei, greift eine über die Be-
hauptungslast ausgehende Substantiierungslast. Die beweisbelastete Partei hat
nun die rechtserheblichen Tatsachen nicht nur in den Grundzügen, sondern in Ein-
zeltatsachen zergliedert und so umfassend und klar darzulegen, dass darüber Be-
weis abgenommen oder der Gegenbeweis geführt werden kann (zum Ganzen
BGer 4A_441/2019 vom 12. Dezember 2019 E. 2.1; BGE 144 III 519 E. 5.2.1.1).
Die nicht beweisbelastete Partei trägt demgegenüber eine Bestreitungslast. Dabei
genügt eine pauschale Bestreitung sämtlicher von der Gegenpartei vorgetragenen
Tatsachen nicht (BGE 144 III 519 E. 5.2.2.1; KUKO ZPO-BAUMGARTNER, Art. 152
N 9). Nach Art. 152 Abs. 1 ZPO hat jede Partei das Recht, dass das Gericht die
von ihr form- und fristgerecht angebotenen tauglichen Beweismittel abnimmt. Dies
schliesst eine antizipierte Beweiswürdigung indessen nicht aus (BGE 143 III 297
E. 9.3.2; BGer 4A_297/2019 vom 29. Mai 2020 E. 4.3.1.2). Im Anwendungsbereich
der sozialen Untersuchungsmaxime, welcher auch der vorliegende Prozess unter-
liegt (Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO) verhält es sich jedenfalls dann nicht grund-
sätzlich anders als bei Geltung der Verhandlungsmaxime, wenn wie im vorliegen-
den Fall aufseiten der Parteien Anwälte involviert sind. Das Gericht kann zwar alle
Akten berücksichtigen und soll Unklarheiten mittels Fragen ausräumen; es soll sich
dabei aber eine gewisse Zurückhaltung auferlegen (statt vieler BGE 141 III 569
E. 2.3.1 [= Pra 2016 Nr. 99]; BGE 139 III 13 E. 3.2 [= Pra 2013 Nr. 105]).
2.1 Die Existenz eines Mangels im Sinne von Art. 259a OR in Form eines Was-
serschadens an der Decke im Gang im oberen Stockwerk des Mietobjektes ab dem

- 21 -
3. April 2023 sowie an der Schlafzimmerdecke ab dem 2. Juni 2023 ist im vorlie-
genden Fall unbestritten (act. 19 S. 8 und act. 29 S. 22). Umstritten ist hingegen,
ob die betroffenen Stellen in diesem Zeitraum vom Schimmel befallen waren und
in welchem Umfang das eindringende Wasser die Tauglichkeit der Wohnung zum
vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt hat, sodass ein Herabsetzungsanspruch
entstand. Weiter sind sich die Parteien uneins darüber, ob der Wasserschaden die
Kläger zum Verlassen der Wohnung veranlasst hat und ob die Beklagte für die in
diesem Zusammenhang entstandenen Ausgaben aufzukommen hat.
2.2 Um die den Klägern zustehenden Herabsetzungsansprüche aufgrund des
Wasserschadens im Allgemeinen zu beurteilen, sind mehrere Phasen zu unter-
scheiden:
1. Phase (3. April 2023 bis 14. Mai 2023)
Die erste Phase beginnt mit der Meldung der Kläger am 3. April 2023, dass sich an
der Decke im Obergeschoss über der Treppe und um die Lampe gelbliche Verfär-
bungen bildeten sowie Farbe abblättere (act. 18/6 und 8). Dass der Mangel bereits
seit dem 1. April 2023 bestanden haben soll, ist irrelevant, da die Beklagte unbe-
strittenermassen erst am 3. April 2023 davon Kenntnis erhielt (act. 16 S. 4). Unbe-
stritten ist zudem, dass die Beklagte sogleich reagierte und einen Trockenexperten
sowie einen Sanitär aufbot (act. 16 S. 4 und act. 19 S. 4). Dabei ist auch mindes-
tens ein Trocknungsgerät installiert worden (act. 19 S. 4). Die Angaben der Par-
teien über die konkrete Anzahl sind nicht ganz deckungsgleich. So spricht die Be-
klagte davon, dass zuerst am 4. April 2023 ein Trocknungsgerät und danach am
15. Mai 2023 ein weiteres installiert worden sei (act. 19 S. 4 und 7). Die Kläger be-
haupten demgegenüber, dass ab dem 4. April 2023 zwei Trocknungsgeräte instal-
liert worden seien (act. 29 S. 21). Klar ist jedenfalls, dass bereits am 4. April 2023
mit Austrocknungsversuchen begonnen wurde. Am 3. Mai 2023 wurde der Verputz
grossflächig von der Malerfirma H._____ entfernt. Dabei wurden die Arbeiten ab-
gebrochen, da die Decke eine zu hohe Feuchtigkeit aufwies (act. 16 S. 5; vgl. auch
act. 21/7). Die Kläger bringen vor, dass während dieser Zeit eine Mietzinsreduktion
von 50 % angebracht sei, da das ganze obere Geschoss und die Küche nicht be-
nutzbar gewesen sei (act. 16 S. 18). Es müsse sich bereits zu diesem Zeitpunkt

- 22 -
unter dem Putz an der Decke Schimmel gebildet haben. Sie begründen dies mit
der Aussage des zuständigen Malers, wonach es erstaunlich sei, dass die Decke
eine derart hohe Feuchtigkeit aufweise, obwohl das Problem erst seit vier Wochen
bestehe ("Maler H._____"; act. 16 S. 3 ff.). Ob dem so war, kann dahingestellt blei-
ben. Nach den Richtlinien des BAG kann Schimmel zwar die Gesundheit gefährden
und ist so rasch wie möglich zu bekämpfen. Konkrete Beeinträchtigungen sind je-
doch nur bei Menschen mit erhöhter Empfindlichkeit in Form von Allergien oder
ähnlichen Vorzuständen zu erwarten (vgl. dazu die entsprechende Broschüre des
BAG, https://www.bag.admin.ch/bag/de/home/das-bag/publikationen/broschue-
ren/publikationen-chemikalien/schimmel-wohnraeumen.html, zuletzt besucht am
29. August 2024, S. 3 ff.). Wie erwähnt gilt bezüglich der miet- und werkmängel-
rechtlichen Haftung aber ein objektiver Massstab, so dass eine erhöhte Empfind-
lichkeit der Bewohner für die Beurteilung des Mangels keine Rolle spielen kann.
Soweit Schimmel daher innert tunlicher Frist bekämpft wird, vermag dies unter Vor-
behalt einer entsprechenden vertraglichen Zusicherung keinen Minderungsan-
spruch zu begründen.
Von den Klägern wird im Weiteren gerügt, dass die am 4. April 2023 installierten
Trocknungsgeräte der Marke Proklima übermässige Lärmimmissionen von 40 De-
zibel verursacht hätten (act. 16 S. 5; act. 29 S. 6 ff.; act. 31/75). Die Dezibel-Skala
ist – allgemein bekannt (vgl. Art. 151 ZPO) – logarithmisch aufgebaut, so dass
schon ein vermeintlich geringer Anstieg auf der Skala einer massiven Zunahme des
Schalldrucks und damit auch des subjektiven Lärmempfindens entspricht. Die lo-
garithmische Formel wurde im Hinblick auf die Übersichtlichkeit der Skala gewählt,
denn die Schallwahrnehmung des menschlichen Gehörs weist eine enorme Band-
breite auf – das lauteste wahrnehmbare Geräusch ist mehrere Billionen mal lauter
als das leiseste (ZMP 2020 Nr. 7, insbesondere die Ausführungen zum in jenem
Verfahren eingeholten – und deshalb im Sinne von Art. 151 ZPO gerichtsnotori-
schen – akustischen Gutachten, S. 10 ff. und 16 ff.). Die Formel für den Schall-
druckpegel und damit die dB-Skala lautet:
Schalldruck Lp = 20 log (P/P0) dB
10

- 23 -
Gemessen wird dabei zunächst der herrschende Schalldruck P. Dieser wird ins
Verhältnis gesetzt zum Wert P , dem Referenzschalldruck von 20 µPa (Mikro-
0
Pascal = mg/m2), welcher der Schwelle des menschlichen Gehörs entspricht, mithin
dem leisesten noch wahrnehmbaren Geräusch bei einer Frequenz von 1 kHz. Für
das vorliegende Verfahren genügt die Feststellung, dass auf der logarithmischen
Skala ein um 10 dB erhöhter Schalldruckpegel bedeutet, dass die stärkere Ge-
räuschquelle als doppelt so laut empfunden wird wie die schwächere (a.a.O.;
vgl. zum Ganzen auch ZMP 2020 Nr. 5, S. 19 f.).
Die angegebene Lautstärke der Trocknungsgeräte in der 1. Phase ist vergleichbar
mit Flüstern, leiser Musik oder mit einer ruhigen Wohnstrasse in der Nacht. Zudem
befand sich das Entfeuchtungsgerät im Flur. Durch das Schliessen der Zimmertü-
ren reduzierte sich die Geräuschbelastung auf ein wohl nicht mehr wahrnehmbares
Mass, weshalb keinesfalls von einer "übermässigen Lärmimmission" gesprochen
werden kann, was immer die Kläger darunter verstehen mögen. Das ausgespro-
chen leise Geräusch des Geräts ist auf der eingereichten Videoaufnahme der Klä-
ger zu hören (Video 20230524_095222.mp4 vom 24. Mai 2023, act. 18/20).
Weitere Gründe, weshalb der gesamte obere Stock nicht bewohnbar gewesen sein
soll, bringen die Kläger nicht vor. Insbesondere kann der Ansicht, dass es bereits
am 3. April 2023 nötig gewesen sei, Gegenstände im Wohn- und Arbeitszimmer
zwischenzulagern, nicht gefolgt werden, da es zu dieser Zeit noch nicht getropft hat
und der eigentliche Wohnbereich, wenn überhaupt, nur marginal betroffen war. Von
den Klägern wurde denn auch nicht substantiiert, welche Möbel und Gegenstände
angeblich verschoben und zwischengelagert werden mussten. Gemäss den einge-
reichten Plänen beider Parteien hat der Flur im 4. OG eine Fläche von 10.26 m2,
während das Wohnzimmer im 3. OG und das Arbeitszimmer im 4. OG zusammen
mit 37.61 m2 Fläche beinahe die vierfache Grösse aufweisen (20.99 m2 + 16.62 m2;
vgl. act. 18/5 und act. 21/1). Auf einem Bild aus dem genannten Zeitraum ist er-
sichtlich, dass diverse Möbel und Gegenstände gerade nicht aus dem Flur entfernt
wurden, sondern weiterhin dort standen (act. 18/9, letztes Blatt). Wie in dieser Zeit
das Wohn- und Arbeitszimmer mit Mobiliar aus anderen Räumen vollgestellt gewe-

- 24 -
sen sein soll, erschliesst sich dem Gericht nicht. Es ist im Weiteren auch unglaub-
haft, dass die Decke von selbst abgefallen sei. Wie die Beklagte korrekt vorbringt,
wurde das Zitat von L._____ von den Klägern aus dem Zusammenhang gerissen.
Diese schrieb in ihrem Mail: "[…] als wir mit der Arbeit begannen, begann die Decke
fast von selbst abzufallen" (act. 21/7; Prot. S. 23). Es ist somit klar erkennbar, dass
die Decke erst bei der Bearbeitung durch die Maler abgefallen ist.
So sind in der 1. Phase lediglich Verfärbungen an der Decke und in geringem Um-
fang herabgefallene Putzteile vorhanden. Diese stellen Schönheitsmängel und so-
mit leichte Mängel am Mietobjekt dar. Die Auswirkungen waren lokal auf die Treppe
und den Flur im Obergeschoss begrenzt und verursachten vom 3. April 2023 bis
zum 14. Mai 2023 nur minimale Reinigungsarbeiten (vgl. act. 18/8-9). Immerhin be-
stand über längere Zeit ein ästhetischer Mangel, der die Wohnung in einem auch
für Besucher exponierten Bereich als ungepflegt erscheinen liess. Für diesen Zeit-
raum ist den Klägern deshalb ein Minderungsanspruch um 5 % zu gewähren. Wird
der damalige monatliche Nettomietzins von Fr. 2'120.– für die 42 Tage der
1. Phase entsprechend herabgesetzt, beträgt der Anspruch der Kläger in dieser
Phase gerundet Fr. 150.–.
2. Phase (15. Mai 2023 bis 1. Juni 2023)
Am 15. Mai 2023 benachrichtigten die Kläger die Beklagte über die Ausweitung des
Schadens. Insbesondere tropfte es nun durch die Decke im oberen Geschoss auf
die darunterliegende Treppe. Bis zum 24. Mai 2023 verschlimmerte sich der Scha-
den weiter, sodass es an mehreren Stellen im Flur des 4. OG tropfte. Die Kläger
stellten deshalb unter die tropfenden Stellen im Flur und auf der Treppe Auffang-
behälter auf. Zudem rieselte weiterer Verputz und Farbe von der Decke (act. 16
S. 6 ff.; act. 18/14-16, 19 f., 23 f. und 26). Aufgrund der Verschlimmerung des Scha-
dens bot die Beklagte mehrere Fachpersonen auf, um den Wassereintritt zu eruie-
ren und Notmassnahmen zu ergreifen (act. 16 S. 7). Die Kläger verliessen dennoch
am 18. Mai 2023 ihre Wohnung (act. 16 S. 8). Sie argumentieren, dass ab dem
19. Mai 2023 eine Mietzinsreduktion von 100 % des Nettomietzinses von
Fr. 2'120.– gerechtfertigt sei, da die Wohnung aus den nachfolgenden Gründen
gänzlich nicht mehr bewohnbar gewesen sei (act. 16 S. 18):

- 25 -
So sei seit dem 17. Mai 2023 unter der Farbe und dem Verputz gesundheitsgefähr-
dender Schimmel erkennbar gewesen. Dieser Schimmel habe sich durch die tro-
ckene Luft in der gesamten Wohnung – insbesondere auch in der Küche – verteilt
(act. 16 S. 7 und act. 29 S. 3 ff.). Die Kläger offerieren als Beweis die Zeugen "Ma-
ler H._____" (act. 16 S. 7 und act. 29 S. 17) und I._____ (act. 16 S. 9 und act. 29
S. 17), E-Mail und Bericht von I._____ vom 25. Mai 2023 (act. 18/25) sowie Bilder
vom 24. Mai 2023 (act. 18/24). Ausserdem fordern sie die Einholung eines Gutach-
tens über das Vorliegen von Schimmel und dessen Auswirkungen (act. 29 S. 17)
sowie über das Vorgehen bei Schimmel (act. 16 S. 9 f.).
L._____ vom Unternehmen H._____, bei welchem der von den Klägern offerierte
Maler tätig ist oder war, teilte der Beklagten mit E-Mail vom 17. Juli 2023 mit, dass
die anwesenden Maler ca. zwei bis drei Wochen nach dem ersten Besuch am
26. April 2023 keinen Schimmel festgestellt hätten, sondern dass lediglich Folgen
des Wasserschadens vorhanden gewesen seien (act. 21/7). Der Ansicht der Klä-
ger, dass sich L._____ dabei nur auf das Schlafzimmer bezogen habe (act. 29
S. 17), ist nicht zu folgen. Vielmehr schreibt diese: "Der Mieter behauptete, dass er
sich im Schlafzimmer befunden habe. Das war kein Schimmel, sonst Folge eines
Wasserschadens." Es ist zwar unklar, wen L._____ mit "er" meinte. Es kann aber
davon ausgegangen werden, dass sie sich im zweiten Satz betreffend Schimmel
auf die ganze Wohnung bezog. Es ist insbesondere anzunehmen, dass L._____
dies festgehalten hätte, wenn die Maler in einem anderen Raum Schimmel festge-
stellt hätten. In den Nachrichten vom 10. Mai 2023 sprachen die Kläger die Be-
klagte ausserdem auf den Besuch des Malers an, wobei sie hier selber noch nicht
von Schimmel sprachen (act. 18/7). In der Korrespondenz vom 15. Mai 2023 ist
dann davon die Rede, dass die Klägerin 2 der "Überzeugung" sei, die Situation sei
für die Kläger und deren Tochter "gesundheitlich bedenklich", ohne dass dafür
Gründe angegeben wurden. Auch hier ist nur von Feuchtigkeit, herunterfallendem
Putz und einer Veränderung des Geruchs in der Wohnung die Rede (act. 18/13).
In einem zwei Tage später verfassten Schreiben (17. Mai 2023) sprachen die Klä-
ger dann davon, dass die Maler am 3. Mai 2023 Farbe und Putz um die Problem-
stellen entfernt hätten, und fügten ohne jede nähere Angabe bei: "(die bereits ers-
ten Schimmel zeigten)". Auf Seite 2 sprachen sie dann wieder nur von "stellenweise

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potentiell Schimmel" (act. 18/18), offensichtlich ohne dass die betroffenen Stellen
je auf Schimmelspuren abgeklärt worden wären. Erst nach ihrem Auszug waren sie
sich gemäss Schreiben vom 2. Juni 2023 plötzlich sicher, dass ab dem 3. Mai 2023
Schimmel in einem "gravierenden Ausmass" in der Wohnung vorhanden gewesen
sei und dass der veränderte Geruch eindeutig auf Schimmel zurückzuführen sei.
Ohne jegliche nähere Abklärung behaupteten sie, der Mieterverband und das A-
WEL (Amt der für Abfall, Wasser, Energie und Luft) hätten ihnen bestätigt, "Schim-
mel in diesem Ausmass" sei für die Familie "stark gesundheitsschädigend"
(act. 18/27 S. 2). Zwar machen sie geltend, der Maler der H._____ habe im Schlaf-
zimmer grossflächig schimmelbefallene Farbe und Verputz entfernt und anschlies-
send an den betroffenen Stellen ein Antischimmelmittel aufgetragen (act. 16 S. 12).
Wie bereits erwähnt, ist dies nicht in Einklang mit der E-Mail von L._____ zu bringen
(act. 21/7), und es ist auch davon auszugehen, dass eine solche Schimmelbe-
kämpfung in der Rechnung aufgeführt worden wäre (vgl. act. 21/9). Der Experte
des Mieterverbandes I._____ bestätigte in seiner E-Mail vom 25. Mai 2023 an die
Kläger denn auch keineswegs, dass er Schimmel in der Wohnung festgestellt oder
auch nur danach geforscht habe. Er stellte den Klägern lediglich die bereits er-
wähnte Broschüre des BAG zum Vorgehen bei Schimmel zu (vgl. E. IV.2.2,
1. Phase), gemäss welcher mit der Trocknung erst nach erfolgreicher Schimmelbe-
kämpfung begonnen werden solle (act. 18/25 S. 1). In der gleichen Nachricht kün-
digte er einen "Kurzbericht" für die "nächste Woche" an. Auch in seiner kurzen Stel-
lungnahme vom 12. Juni 2023 erwähnte I._____ Schimmel mit keinem Wort. So
stellte er lediglich fest, dass es "im Obergeschoss unterhalb der Dachterrasse der
oberen Wohnung" von der Decke getropft habe und Verputz und Farbe von der
Decke abgebröckelt seien. Er bestätigte den von ihm wahrgenommenen Einsatz
eines Entfeuchtungsgeräts, allerdings ohne dieses Vorgehen im Geringsten zu kri-
tisieren. Untersuchungen zum Vorhandensein von Schimmelsporen führte er offen-
sichtlich nicht durch und veranlasste auch keine solchen (act. 18/25 S. 2).
Es kann somit davon ausgegangen werden, dass alle offerierten Zeugen dasselbe
bestätigen würden, was sie in den eingereichten Unterlagen (act. 21/7 und
act. 18/25) bereits ausführten. Selbst wenn dies nicht der Fall wäre, könnten weder
die Aussagen von I._____ noch die Aussagen des Malers der H._____ oder ein

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Gutachten die Existenz des Schimmels einschliesslich seiner gesundheitsgefähr-
denden Wirkung beweisen, hängt doch die gesundheitsgefährdende Wirkung von
Schimmel in erster Linie von der Empfindlichkeit der betroffenen Person und von
der Art und Ausbreitung des Schimmelbefalles ab. Insbesondere wird bei oberfläch-
lichem Schimmelbefall nur bei spezifisch gefährdeten Personen (u.a. Patienten mit
zystischer Fibrose oder schwerem allergischem Asthma) empfohlen, mit dem Arzt
Kontakt aufzunehmen (vgl. Broschüre des BAG, https://www.bag.ad-
min.ch/bag/de/home/das-bag/publikationen/broschueren/publikationen-chemika-
lien/schimmel-wohnraeumen.html, zuletzt besucht am 29. August 2024 S. 5). Ein
Gutachten könnte lediglich – wenn überhaupt – das Vorhandensein von Schimmel-
sporen beweisen, indessen würde es keine Rückschlüsse über das Ausmass des
Befalles zum Zeitpunkt des Wasserschadens ermöglichen. Die Kläger können denn
auch die vorgebrachten individuellen Beschwerden (act. 16 S. 19 f.) nicht rechts-
genügend beweisen. Sie reichen zwar ärztliche Zeugnisse ein, die sowohl die Mil-
benallergie des Klägers 1 als auch die periorifizielle Dermatitis und die Schlafstö-
rungen der Klägerin 2 bestätigen (act. 18/51-52). Beide Zeugnisse wurden jedoch
am 30. Januar 2024 und somit ausserhalb der mangelrelevanten Zeitspanne aus-
gestellt. Aber selbst wenn sich dies anders verhielte, würde dies wie bereits er-
wähnt (E. IV.2.2, 1. Phase) nichts ändern: Wie einleitend ausgeführt misst sich die
Tauglichkeit der Mietsache an einem objektiven Massstab. Ohne besondere Zusi-
cherungen – solche behaupten die Kläger nicht – sind subjektive, in der Person der
Mieter liegende Umstände, unbeachtlich. Dazu gehören insbesondere die von den
Klägern geltend gemachte erhöhte Empfindlichkeit durch Allergien oder Schlafstö-
rungen.
Entgegen den Ausführungen der Kläger war auch die Küche in der genannten
Phase weiterhin benutzbar. Auch unter normalen Umständen sind regelmässige
Reinigungsarbeiten in der Küche unerlässlich, wie die Beklagte korrekt und unbe-
strittenermassen vorbringt (Prot. S. 25 und S. 27 ff.). Im Übrigen war nur ein mini-
mer Teil der Küche betroffen. So bestätigten die Kläger, dass Putz durch die offene
Treppe in die Küche gefallen sei (act. 29 S. 20; Prot. S. 28). Auf dem Grundrissplan
und den eingereichten Fotos ist jedoch zu erkennen, dass die offene Treppe sich
in einer Ecke der Küche und gerade nicht im Kochbereich befindet (act. 21/1a;

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act. 18/16, erstes Blatt; act. 31/77). Somit waren praktisch alle wesentlichen Abla-
geflächen der Küche nicht in Mitleidenschaft gezogen. Auf einer der Aufnahmen ist
zu erkennen, dass die Küche am 24. Mai 2023 nicht aufgeräumt war und folglich in
der Zeit bis zum Auszug der Kläger sehr wohl benutzt wurde (act. 18/20, Video
20230524_092602.mp4 vom 24. Mai 2023, ab 01:50). Zuletzt ist auch in der
2. Phase nicht ersichtlich, weshalb und welche Gegenstände ins Arbeits- und
Wohnzimmer zwischengelagert werden mussten. Die vorgebrachten Beweismittel
(act. 16 S. 8) zeigen vielmehr, dass einzelne Gegenstände stattdessen im Flur zwi-
schengelagert wurden (insbesondere act. 18/19).
Wie dargelegt wurde, war die Wohnung somit grösstenteils bewohnbar. Nichtsdes-
totrotz tropfte es unbestrittenermassen an mehreren Stellen von der Decke im Vor-
raum/Flur (act. 18/19, 21 und 26). Der gesamte Vorraum beläuft sich dabei auf eine
Fläche von 10.26 m2; bei insgesamt 81.6 m2 Wohnfläche beträgt dies ca. 12 % der
Wohnung (vgl. act. 21/1). Das tropfende Wasser beschränkte sich allerdings auf
zwei Stellen beim Balkon und über der Treppe. Die Treppe konnte ebenfalls wei-
terhin benutzt werden. Unter den tropfenden Stellen mussten die Kläger Auffang-
behälter aufstellen. Einige Gegenstände wurden deshalb innerhalb des Vorraums
verschoben, andere an Ort und Stelle belassen. Die verschobenen Gegenstände
schränkten dabei die Bewegungsfreiheit im Vorraum ein. Zuletzt fiel Putz von der
Decke und erhöhte den Reinigungsaufwand der Kläger (a.a.O.). Durch diese Be-
einträchtigung war der Gebrauch der Mietsache eingeschränkt und es lag somit ein
relevanter Mangel vor, bei dem das Gericht die Mietzinsherabsetzung in einem Bil-
ligkeitsentscheid festlegt.
In Anbetracht der diversen Einschränkungen im Vorraum, ist davon auszugehen,
dass praktisch der ganze Vorraum nicht vertragsgemäss benutzbar war. Deshalb
rechtfertigt sich eine Mietzinsminderung von 10 % für die 2. Phase. Wird der mo-
natliche Nettomietzins von Fr. 2'120.– für die 18 Tage der 2. Phase herabgesetzt,
beträgt der Anspruch der Kläger in dieser Phase gerundet Fr. 125.–.

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3. Phase (2. Juni 2023 bis 27. Juli 2023)
Am 2. Juni 2023 benachrichtigten die Kläger die Beklagte, dass sich der Schaden
in das Schlafzimmer ausgebreitet habe (act. 18/27 S. 1). Die Kläger monierten zu-
dem, dass die aufgestellten Entfeuchtungsgeräte nur begrenzte Wirkung entfalten
würden und stattdessen mehrere professionelle Bautrockner zum Einsatz kommen
sollten (act. 18/27 S. 2). Aufgrund der veränderten Lage wurde der Schrank im
Schlafzimmer demontiert und die neuen Trocknungsgeräte des Typs Oasis D165
zusammen mit Ventilatoren im Schlafzimmer und im Flur installiert (act. 16 S. 11 f.,
act. 29 S. 6 f. und act. 18/31). Die Kläger bringen diesbezüglich vor, dass die Ge-
räte am 27. Mai 2023 umgetauscht worden seien (act. 16 S. 10). Dies stimmt aller-
dings nicht mit der Rechnung der F._____ überein, wonach die Geräte erst am
5. Juni 2023 geliefert wurden (act. 21/8).
Während die Leck-Ortungsfirma versuchte, den Ursprung des Wasserschadens
festzustellen, verschlimmerte sich der Wasserschaden. Schlussendlich tropfte es
insbesondere im Flur alle zwei bis drei Sekunden (vgl. Video 20230616_094501
vom 16. Juni 2023, act. 18/33; act. 18/34; act 18/37, letztes Blatt) sowie – entgegen
der Bestreitung der Beklagten (Prot. S. 13) – auch im Schlafzimmer (Video
20230623_092353 vom 23. Juni 2023, act. 18/41; vgl. auch act. 16 S. 14 und
act. 29 S. 18). Zudem war der Balkon betroffen (Video Nr. 20230616_094809 vom
16. Juni 2023, act. 18/34; act. 16 S. 12). Nachdem der Ursprung des Wasserscha-
dens eruiert worden war, fand die Sanierung der darüber liegenden Terrasse in der
Woche vom 10. Juli 2023 statt (act. 16 S. 15, act. 19 S. 6 und act. 29 S. 16). Nach
Abschluss der Sanierung musste die Decke noch getrocknet werden. Die Trock-
nungsgeräte wurden anschliessend am 27. Juli 2023 abgebaut (act. 21/8). Die Klä-
ger argumentieren, dass ihre Wohnung in der 3. Phase aufgrund der Immissionen
der neuen Trocknungsgeräte (Trockenheit, Hitze und Lautstärke) sowie aufgrund
der vollgestellten Zimmer gänzlich nicht mehr bewohnbar gewesen sei. Deshalb sei
der Mietzins zu – wie in der 2. Phase – 100 % herabzusetzen (act. 16 S. 18 und
act. 29 S. 6 ff.). Betreffend Schimmel kann dabei vollumfänglich auf vorstehenden
Erwägungen verwiesen werden (E. IV.2.2, 1. und 2. Phase). Die Kläger offerieren

- 30 -
insbesondere auch für die 3. Phase keine tauglichen Beweismittel, um den Bestand
des Schimmels zu beweisen (vgl. act. 16 S. 10 f.).
Die Kläger argumentieren weiter, dass die neu installieren Trocknungsgeräte über-
mässige Lärmimmissionen von 62 Dezibel sowie Trockenheit (von rund 20 %) und
hohe Temperaturen (über 30 Grad) verursacht hätten (act. 29 S. 6 ff.). Betreffend
Lautstärke kann vorab auf die gemachten Ausführungen (E. IV.2.2, 1. Phase) ver-
wiesen werden. Dass die Geräte ab dem 5. Juni 2023 deutlich lauter waren als die
bisher aufgestellten, trifft zu. Dies ergibt sich insbesondere aus der Videoaufnahme
der Kläger vom 29. Juni 2023, wo die installierten Geräte, namentlich die Propeller
und die deutlich lauteren Entfeuchtungsgeräte, gut zu erkennen und zu hören sind
(Video 20230629_090442.mp4 vom 29. Juni 2023, act. 18/44). Die Lautstärke von
62 Dezibel kann mit derjenigen eines Fernsehers in Zimmerlautstärke oder eines
normalen Gesprächs verglichen werden (HÖREX, https://www.ihre-hoerexper-
ten.de/service/presse-und-medien/trends-fakten/wie-laut-ist-das-denn.html, zuletzt
besucht am 29. August 2024). Da die Trocknungsgeräte bzw. Ventilatoren lediglich
im Flur und im Schlafzimmer im Einsatz waren, war das Schlafen bei geschlosse-
nen Türen in den nicht betroffenen Zimmern – namentlich im Arbeits-und Wohn-
zimmer – aber weiterhin möglich. Es kann den Klägern insbesondere nicht darin
gefolgt werden, dass die genannten Zimmer aufgrund der umgestellten Gegen-
stände gänzlich nicht bewohnbar gewesen sein sollen (act. 16 S. 18 und 20; act. 29
S. 20 f.). Aus den eingereichten Unterlagen ist klar ersichtlich, dass noch hinrei-
chend Platz sowohl im Wohn- als auch im Arbeitszimmer verfügbar gewesen wäre
(act. 18/30, Bilder 4-6; Video Nr. 20230616_095605 vom 16. Juni 2023, act. 18/34).
Zudem hätten auch nicht alle Gegenstände aus dem Schlafzimmer entfernt werden
müssen, da es lediglich an einer Wand tropfte. Nicht einmal bei Vorliegen von
Schimmel wäre dieser Schritt nötig gewesen, da die Kläger – wie selbst vorge-
bracht – ihre Kleider in Aufbewahrungsboxen aufbewahrten und diese somit vor
Schimmelsporen geschützt waren (vgl. act. 16 S. 25). Hinzu kommt, dass die Ar-
gumentation der Kläger in sich widersprüchlich ist. So verlangten sie einerseits sel-
ber leistungsfähigere "Bautrockner" und monieren heute, dass diese zu laut gewe-
sen seien. Wären die Kläger in der Wohnung geblieben, hätte man ohne weiteres

- 31 -
eine Lösung gefunden, um das Ausmass des Lärmes zu reduzieren, zumal die zu-
vor installierten, wesentlich leiseren Geräte ihren Zweck ebenfalls erfüllt hätten,
wenn auch vielleicht nicht so rasch. Insgesamt ist der Lärm der Trocknungsgeräte
in der 3. Phase zwar als übermässig anzusehen; dies allerdings nur in den betroffe-
nen Zimmern und im Ergebnis ohne Relevanz für die von der Vermieterin zu ver-
antwortenden Beeinträchtigungen unter Berücksichtigung des hypothetischen Kau-
salverlaufes ohne Auszug der Kläger.
Die Kläger sind zudem nicht im Stande, die durch die Trocknungsgeräte verur-
sachte Hitze und Trockenheit zu belegen. So reichen sie für diese Tatsachenbe-
hauptungen lediglich selbst verfasste Korrespondenz (act. 16 S. 7 und 21;
act. 18/13, 17, 18 und 53), zwei Videos (act. 16 S. 7 und 21; Videos vom 15. Mai
und 9. Juni 2023, act. 18/15 und 54) sowie ein Bild eines Messgerätes ein (act. 29
S. 8; act. 31/76). Die Korrespondenz der Kläger ist als blosse Parteibehauptung
anzusehen. Auf den eingereichten Videos ist zudem nicht ansatzweise Trockenheit
oder Hitze ersichtlich, da diese lediglich die Trocknungsgeräte sowie einen Lappen
auf der Treppe zeigen. Diese Beweismittel sind daher offensichtlich untauglich, die
Hitze und Trockenheit zu belegen. Das Bild des Messgerätes ist zudem ohne Da-
tum und somit ohne Beweiswert für die Trockenheit und Hitze im massgeblichen
Zeitraum. Einzig im Video vom 16. Juni 2023 (Video 20230616_163529, act. 18/34)
– welches die Kläger nicht als Beweis für die genannten Tatsachenbehauptungen
offerieren – ist ein Messgerät ersichtlich. Der Kläger 1 gab zu Protokoll, dass dabei
der linke Wert die Temperatur und der rechte Wert die Luftfeuchtigkeit anzeige
(Prot. S. 29). Ausserdem gab er an, dass eine Messung am 9. Juni 2023 eine Tem-
peratur von 29.1 Grad und eine Luftfeuchtigkeit von 35 % ergeben habe (Prot.
S. 19). Auch diese Messung vermag indessen keineswegs konstant hohe Tempe-
raturen sowie Trockenheit zu belegen, zumal sie bei (möglicherweise schon länger)
geöffnetem Fenster erfolgte und lediglich einen ganz bestimmten Zeitpunkt ab-
deckte.
Die von den Klägern vorgebrachten Gründe führen nicht ansatzweise zu einem
Ausschluss des vertragsgemässen Gebrauches der Mietsache. Auch eine erhebli-

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che Beeinträchtigung ist zu verneinen, so dass die Mietsache zum Grossteil be-
nutzbar gewesen wäre. Vielmehr ist auch in der 3. Phase von einem mittelschwe-
ren Mangel auszugehen. Dabei haben sich die Mängel der 2. Phase intensiviert
und ausgebreitet. Insbesondere ist der Reinigungsaufwand durch das starke Trop-
fen erneut gestiegen. Auch hat sich der Mangel ins Schlafzimmer ausgebreitet. Die-
ses konnte fortan durch die Trocknung und des damit verbundenen Lärmes nicht
mehr zum Schlafen, sondern lediglich als Aufbewahrungsort genutzt werden. Somit
war eine Gesamtfläche von 23.79 m2 (10.26 m2 des Vorraums + 13.53 m2 des
Schlafzimmers), d.h. rund 25 - 30 % der Gesamtfläche, durch den Wasserschaden
beeinträchtigt (vgl. act. 21/1). Der Herabsetzungsanspruch ist in Bezug zur be-
troffenen Wohnfläche allerdings etwas geringer anzusetzen, da längst nicht die ge-
samte Fläche unbenutzbar bzw. zugestellt war. So konnten Möbel auch im nicht
vom Tropfen betroffenen Teil des Flures zwischengelagert werden. Es rechtfertigt
sich deshalb eine Herabsetzung des Mietzinses um 20 %. Grosszügig auf zwei
Nettomietzinse gerundet, beträgt der Herabsetzungsanspruch der Kläger in dieser
Phase somit Fr. 850.–.
4. Phase (28. Juli 2023 bis 24. August 2023)
Zwischen dem 27. Juli 2023 und 24. August 2023 war der Wasserschaden behoben
und die Luftfeuchtigkeit befand sich im Normalbereich. Das Schlafzimmer und der
Flur konnten zu diesem Zeitpunkt wieder uneingeschränkt genutzt werden. Ledig-
lich die Malerarbeiten standen noch aus und wurden am 24. August 2023 abge-
schlossen (vgl. Leistungsdatum der Rechnung; act. 21/9). Der Behauptung der Klä-
ger, dass die Wohnung während diesem Zeitpunkt unbewohnbar und heiss gewe-
sen sei (act. 16 S. 15), kann nicht gefolgt werden. So zeigen die eingereichten Bil-
der, dass lediglich die Wand ungestrichen war (act. 18/46). Auch die behauptete
Hitze kann dadurch nicht bewiesen werden, umso weniger, als die Kläger nicht gel-
tend machen, dass es in der Wohnung generell im Sommer zu heiss wird. Deshalb
handelt es sich hier nur um geringe Schönheitsmängel, die als leichte Mängel keine
Mietzinsminderung rechtfertigen.

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5. Phase (25. August 2023 bis 2. September 2023)
Die Kläger bringen vor, dass die Wohnung nach Abschluss der Malerarbeiten habe
gereinigt werden müssen (act. 16 S. 17). Die Beklagte bestreitet dies und argumen-
tiert, dass die Maler die Arbeitsflächen jeweils sauber hinterlassen würden (Prot.
S. 14). Eine Begründung für die Notwendigkeit der professionellen Reinigung lie-
ferten die Kläger im Rahmen der Replik nicht. Sie beschränkten sich auf die pau-
schale Behauptung, dass die Wohnung bis zum 2. September 2023 nicht benutzbar
gewesen sei (act. 16 S. 18). Es ist nicht ersichtlich, weshalb die Wohnung einer
Reinigung bedurft haben soll, welche über die dem Mieter ohnehin obliegenden
Reinigungsarbeiten übersteigen (Art. 259 OR). Eine Minderung unter diesem As-
pekt scheidet daher aus.
Gerechtfertigt erscheint insgesamt eine Mietzinsminderung in der Höhe von
Fr. 1'125.– über alle Phasen hinweg (Fr. 150.– + Fr. 125.– + Fr. 850.–); wobei die
Beklagte einen Teil der Forderung von Fr. 1'060.– anerkennt. Die Kläger fordern
Zins seit dem 3. September 2023; dies ist nicht zu beanstanden (vgl. zum Ganzen
Art. 58 ZPO; act. 16 S. 1, act. 19 S. 1 und act. 29 S. 1).
2.3.1 Die Kläger machen diverse Schadenspositionen geltend, die ihnen im Zu-
sammenhang mit dem Auszug aus der streitgegenständlichen Wohnung entstan-
den sein sollen. So verlangen sie von der Beklagten Schadenersatz im Umfang von
Fr. 8'160.05 für die Kosten des Hotels M._____ vom 18. Mai 2023 bis 22. Mai 2022
sowie für die Unterkunft an der G._____-strasse 2 vom 22. Mai 2023 bis 9. Sep-
tember 2023. Dabei seien die ohnehin zu bezahlenden Mietzinse der streitgegen-
ständlichen Wohnung bereits abgezogen worden (act. 16 S. 23 und act. 18/62). Die
Kläger hätten zudem für den Umzug in und aus der Wohnung an der G._____-
strasse 2 ein Taxi bzw. einen Transporter organisieren müssen. Dabei sei ihnen
einen Schaden von insgesamt Fr. 194.– entstanden (act. 16 S. 24 und act. 18/63).
Da die Kläger ab dem 18. Mai 2023 nicht mehr in ihrer Wohnung an der E._____-
strasse 1 gewohnt hätten, hätten diese für die Termine mit den Handwerkern, für
die Lüftung der Wohnung sowie für die Leerung der Entfeuchtungsgeräte von der
Ersatzwohnung an der G._____-strasse 2 jeweils hin und zurückfahren müssen.

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Dafür machen sie einerseits den Ersatz der Pendelkosten im Umfang von Fr. 65.90
und andererseits einen Eigenaufwand im Umfang von Fr. 2'100.– geltend (act. 16
S. 24 und 26 f.). Letztere Position begründen die Kläger damit, dass der Kläger 1
zweimal täglich habe in die streitgegenständliche Wohnung zurückkehren müssen.
Dies habe 60 Minuten pro Tag in Anspruch genommen. Bei einem Stundenlohn
von Fr. 30.– seien dies über die 70 Tage vom 19. Mai 2023 bis zum 27. Juli 2023
insgesamt Fr. 2'100.– (act. 16 S. 26 f.). Zuletzt machen die Kläger aufgrund der
fehlenden Küche während ihres Aufenthaltes im Hotel einen Schaden für die aus-
wertige Verpflegung im Umfang von Fr. 244.55 geltend (act. 16 S. 28 f. und
act. 18/72).
Die geltend gemachten Kosten der Kläger stellen mehrheitlich wenigstens potentiell
einen Schaden im Rechtssinne dar, da die Aktiven der Kläger unfreiwillig vermin-
dert wurden. Davon abzugrenzen sind allerdings die Kosten für den Eigenaufwand
des Klägers 1. Dieser führte nicht zu einer Vermögensminderung, sondern wäre
aus den erwähnten Gründen höchstens als normativer Schaden ersatzfähig, wofür
gemäss aktueller Rechtsprechung aber keine hinreichende Grundlage besteht
(E. IV.1.2).
Der Mangel am Mietobjekt ist allerdings für die Kosten der Ersatzunterkunft sowie
für die Transport- und Pendelkosten nicht kausal, denn die Beeinträchtigungen er-
reichten wie erwähnt keineswegs ein Ausmass, welches einen Auszug aus der
Wohnung erforderlich gemacht hätte (vgl. E. IV.2.2). Gleiches gilt folglich auch für
die auswärtige Verpflegung, ganz abgesehen davon, dass höchstens die Mehrkos-
ten zu einem Ersatzanspruch führen könnten, wie die Beklagte korrekt ausführt
(Prot. S. 17).
2.3.2 Die Kläger bringen vor, dass sie aufgrund der Demontage und der damit
verbunden Ausräumung des Schrankes zur Aufbewahrung von Kleidern, Schuhen,
Gebrauchsgegenstände verschiedene Gegenstände im Wert von insgesamt
Fr. 177.35 hätten anschaffen müssen. Aufgrund der zeitlichen Dringlichkeit habe
dies mittels IKEA-Expresslieferung (Fr. 139.95) erfolgen müssen. Ausserdem hät-
ten die Kläger ein Verlängerungskabel für Fr. 12.– für die Entfeuchtungsgeräte so-
wie ein Materialfeuchtemesser für Fr. 260.– für die Messung der Feuchtigkeit in der

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Wohnung besorgen müssen (act. 16 S. 25 f. und act. 18/65-67). Sämtliche geltend
gemachten Sachkosten der Kläger (gemäss Tabelle in act. 16 S. 25) werden von
der Beklagten zu recht bestritten (Prot. S. 16). Die Kläger verfügen noch immer
über die erworbenen Gegenstände. Zwar brauchen sie sich einen durch das schä-
digende aufgedrängten Vermögenszuwachs nicht auf den Schaden anrechnen zu
lassen. Es ist aber daran zu erinnern, dass unbestrittenermassen mehrere Räume
des Hauses nicht vom Schaden betroffen waren. Weshalb es gleichwohl Taschen,
Boxen, Umzugskartons und zwei Garderobenständer brauchte, um die Gegen-
stände aus dem Schrank zwischenzulagern, geht aus den Ausführungen der Kläger
nicht hervor (vgl. act. 16 S. 25 f.; vgl. zum Fassungsvermögen des Schranks
act. 18/30 S. 7) und ist nicht ersichtlich. Da sich die Beklagte um die Behebung des
Wasserschadens kümmerte und dazu Trocknungsgeräte mit eingebautem Hygros-
tat verwendete, ist auch unklar, weshalb die Kläger einen Feuchtigkeitsmesser be-
schaffen mussten. Eine Notwendigkeit für eine Expresslieferung der Behältnisse
bestand so oder anders nicht. Wie die Kläger selbst ausführen, wurde die Demon-
tage des Schrankes am 5. Juni 2023 angekündigt und erfolgte erst am 8. Juni 2023
(act. 16 S. 11 f.). Auch falls die genannten Gegenstände zwingend hätten beschafft
werden müssen, wäre genug Zeit geblieben, diese in einem Verkaufsladen zu er-
werben, statt sie per Expresslieferung zu bestellen. Die Kläger haben deshalb kei-
nen Anspruch auf Ersatz der Sachkosten.
2.3.3 Die Kläger machen sodann Sachschaden an ihrem Hausrat geltend. Die
Hausratsversicherung habe diesen bis auf den Selbstbehalt in der Höhe von
Fr. 200.– übernommen, so dass lediglich dieser von der Beklagten zu bezahlen sei
(act. 16 S. 27 f. und act. 18/69). Die Kläger bezeichneten die angeblich beschädig-
ten Gegenstände aber nicht näher. Mangels Substantiierung besteht kein Anspruch
auf Ersatz.
2.3.4 Zur Bezifferung der geltend gemachten Stromkosten reichen die Kläger als
act. 18/70 die Stromrechnung von der Periode vom 29. November 2022 bis 28. No-
vember 2023 in der Höhe von Fr. 536.45 ins Recht (act. 16 S. 28). Die Kläger un-
terliessen es jedoch, eine Vergleichsrechnung vorzulegen, um die gegenüber den
herkömmlichen entstandenen zusätzlichen Kosten im relevanten Zeitraum näher

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zu bestimmen. Auch dieser Posten ist somit an sich nicht genügend substantiiert.
Die Beklagte anerkennt allerdings die Forderung in der Höhe von Fr. 200.–, was
vorzumerken ist (vgl. Art. 58 ZPO; Prot. S. 17). Wann die Kläger die Beklagte zum
ersten Mal mit der Stromrechnung konfrontiert haben, erläutern sie nicht (act. 16 S.
28; vgl. act. 18/17 und act. 18/70). Auch liegt weder eine Mahnung im Sinne von
Art. 102 Abs. 1 OR in den Akten noch wurde der Betrag in der Klage vom 10. No-
vember 2023 spezifiziert (vgl. act. 1). Verzugszins ist daher frühestens ab der Kla-
gebegründung im Rahmen der ersten Hauptverhandlung vom 7. Februar 2024 ge-
schuldet.
2.3.5 Die Kläger machen geltend, dass die Wohnung nach den Malerarbeiten
habe gereinigt werden müssen (act. 16 S. 28 und act. 18/71). Wie bereits ausge-
führt (Ziff. IV.2.2, 5. Phase), unterlassen es die Kläger vorzubringen, weshalb dies
notwendig gewesen sein soll. Die Kläger haben auch in diesem Punkt keinen An-
spruch auf Schadenersatz.
2.4 Die Kläger stützen ihren Schadenersatzanspruch alternativ auf Art. 41 und
58 OR (act. 16 S. 18 f. und act. 29 S. 9 f.). Die Beklagte bestreitet die Anwendbar-
keit von Art. 58 OR, da der Schadenersatzanspruch von Art. 259e OR lex specialis
darstelle und somit Art. 58 OR vorgehe (Prot. S. 14 f.). Wie einleitend ausgeführt,
trifft letzteres nicht zu. Art. 58 OR kann deshalb von den Klägern grundsätzlich al-
ternativ angerufen werden. Die Ausführungen der Kläger bezüglich der Werkeigen-
tümerhaftung (act. 16 S. 18 f. und act. 29 S. 9 f.) blieben von der Beklagten im Wei-
teren – abgesehen vom Verschulden (Prot. S. 15) – unbestritten. Es ist demnach
davon auszugehen, dass die Beklagte das Vorliegen eines Werkmangels sowie die
Stellung der Beklagten als Eigentümerin des Werkes nicht bestreitet. Zusätzlich
bestreitet sie auch den Mangel – zumindest im mietrechtlichen Sinne – nicht
(act. 19 S. 8).
Da aber auch die Werkeigentümerhaftung nach Art. 58 OR das Vorliegen der all-
gemeinen Haftungsvoraussetzungen voraussetzt, können die Kläger keinen An-
spruch auf Ersatz des Schadens gestützt auf Art. 58 OR geltend machen. Insbe-
sondere liegt kein Kausalzusammenhang zwischen dem Werkmangel und dem von

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den Klägern geltend gemachten Schaden vor. Es kann auf die Ausführung zum
vertraglichen Schadenersatz verwiesen werden (E. IV.2.3).
V. Hinterlegte Mietzinse
Die hinterlegten Mietzinse sind für die entstandenen Herabsetzungs- und Schaden-
ersatzforderungen der Mieter zu verwenden. Der Restbetrag ist der Vermieterin
auszubezahlen (CHK-HULLIGER/HEINRICH, 3. Aufl., 2016, Art. 259g-i N 12). Dies
deckt sich auch mit den Anträgen der Parteien, die beim Bezirksgericht Zürich hin-
terlegten Mietzinse für die Monate Juli bis November 2023 in der Höhe von
Fr. 11'932.– entsprechend dem Verfahrensausgang zu verwenden (act. 1 S. 2,
act. 16 S. 1 und act. 29 S. 1; Prot. S. 18). Somit sind die hinterlegten Mietzinse
nach Deckung der Ansprüche der Klägern an die Beklagte herauszugeben.
VI. Kosten- und Entschädigungsfolgen
1. Grundlage für die Festsetzung der Gerichtsgebühren im Zivilprozess bildet
der Streitwert (§ 2 lit. a GebV OG; Art. 96 ZPO). Dieser wird durch das Rechtsbe-
gehren bestimmt. Zinsen werden dabei nicht hinzugerechnet (Art. 91 Abs. 1 ZPO).
Die Kosten- und Entschädigungsfolgen sind nach Obsiegen und Unterliegen der
Parteien im Prozess festzusetzen (Art. 106 ZPO). Eine Beschränkung der Klage
während des Verfahrens (Art. 227 Abs. 3 ZPO) ist einem teilweisen Klagerückzug
(im Sinne von Art. 65 ZPO; vgl. ferner Art. 208 Abs. 2 ZPO und Art. 241 ZPO)
gleichzustellen (BGer 4A_396/2021 vom 2. Februar 2022 E. 4.4). Eine Partei, wel-
che die Klage im Sinne von Art. 227 Abs. 3 ZPO beschränkt, gilt in diesem Umfang
als unterliegend, mit entsprechender Kostenfolge (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Zudem ist
bei der Festsetzung der Gerichtsgebühr auf den Streitwert vor dem Klagerückzug
bzw. der Klagebeschränkung abzustellen (BGer 4A_401/2019 vom 9. Dezember
2019 E. 5.3.2; BK-KILLIAS, 2012, Art. 227 ZPO N 43; PC CPC-HEINZMANN/CLÉMENT,
2020, Art. 227 CPC N 24).
2. Für die Bemessung der Gerichtsgebühr und der Parteientschädigung ist somit
der ursprüngliche Streitwert von Fr. 22'000.– heranzuziehen – unabhängig von der

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geringfügigen Reduktion des Klagebetrags im Verlauf des Verfahrens und der An-
erkennung der Klage in einem bescheidenen Umfang. Die Gerichtsgebühr und die
Parteientschädigung bemessen sich nach einem ordentlichen Ansatz, sind aber
aufgrund der an zwei separaten Terminen durchgeführten Hauptverhandlung um
einen Drittel zu erhöhen und gerundet auf Fr. 4'400.– festzusetzen (§ 4 i.V.m.
4 Abs. 2 GebV; § 4 AnwGebV). Für die Parteientschädigung ist zum ordentlichen
Ansatz von Fr. 4'120.– wegen des zusätzlichen Hauptverhandlungstermins ein Zu-
schlag nach § 11 Abs. 2 AnwGebV im Umfang von 30 % zu berechnen, was inklu-
sive MwSt zu einer gerundeten Entschädigung von Fr. 5'790.– führt.
Die Kläger unterliegen mit ihren Forderungen beinahe vollständig, soweit diese
nicht zurückgezogen bzw. von der Beklagten anerkannt wurden (zuzusprechender
Betrag Fr. 1'325.– gegenüber einer nachträglichen Reduktion der ursprünglichen
Klage um Fr. 398.– sowie einer Anerkennung im Umfang von Fr. 1'260.–). Sie ha-
ben somit die gesamten Gerichtskosten zu tragen. Ausserdem sind sie zu verpflich-
ten, der Beklagten eine volle Parteientschädigung zu bezahlen.
Es wird erkannt:
1. Es wird festgehalten, dass die Beklagte die Klage im Umfang von Fr. 1'260.–
anerkannt hat.
2. Inklusive des anerkannten Teils wird die Beklagte in teilweiser Gutheissung
der Klage verpflichtet, den Klägern Fr. 1'125.– zuzüglich Zins zu 5 % seit
3. September 2023 sowie Fr. 200.– zuzüglich Zins zu 5 % seit 7. Februar
2024 zu bezahlen. Im Mehrbetrag wird die Klage abgewiesen.
3. Die Gerichtskasse wird angewiesen, den Klägern von den hinterlegten Miet-
zinsen von insgesamt Fr. 11'932.– die in Ziff. 2 genannten Beträge, Valuta
29. August 2024, und der Beklagten den Restbetrag auszubezahlen.
4. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 4'400.–.

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5. Die Gerichtsgebühr wird den Klägern unter solidarischer Haftung auferlegt.
Sie wird mit dem von ihnen geleisteten Kostenvorschusses verrechnet. Der
Fehlbetrag wird von ihnen nachgefordert.
6. Die Kläger werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beklagten eine
Parteientschädigung von Fr. 5'790.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen.
7. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie nach Eintritt der Rechtskraft mit
separater Anweisung an die Bezirksgerichtskasse Zürich zwecks Herausgabe
der hinterlegten Beträge.
8. Eine Berufung gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen von der Zustel-
lung an unter Beilage dieses Entscheids beim Obergericht des Kantons Zü-
rich, Zivilkammer, Postfach, 8021 Zürich, erklärt werden. In der
Berufungsschrift sind die Anträge zu stellen und zu begründen. Allfällige Ur-
kunden sind mit zweifachem Verzeichnis beizulegen.
Zürich, 29. August 2024
MIETGERICHT ZÜRICH
Der Mietgerichtspräsident: Der Gerichtsschreiber:
Dr. R. Weber MLaw D. Tobler