zh_bezirksgericht_zuerich · MJ250044-L · 2025-10-27 · de
ZMP 2025 Nr. 20: Ausserordentliche Kündigung wegen wiederholten nächtlichen Lärms (Schreie, Musik). Verwertbarkeit von Tonaufnahmen. Würdigung von Aussagen.


ZMP 2025 Nr. 20
Art. 257f Abs. 3 OR; Art. 152 Abs. 2 ZPO; Art. 179bis ff. StGB; Art. 28 ZGB; Art.
157 ZPO. Ausserordentliche Kündigung wegen wiederholten nächtlichen
Lärms (Schreie, Musik). Verwertbarkeit von Tonaufnahmen. Würdigung von
Aussagen.
Wiederholte nächtliche Lärmimmissionen bilden für gewöhnlich eine hinreichende
Grundlage für eine ausserordentliche Kündigung wegen schwerer Pflichtverletzun-
gen. Tonaufnahmen, die in den allgemeinen Räumen der Mietliegenschaft oder in
den Nachbarwohnungen erstellt wurden, um die Immissionen zu beweisen, sind
verwertbar.
Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MJ250044-L vom 27. Oktober 2025 (nicht
rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: Weber, Schweizer, Bauert; Gerichtsschreiberin
Moshir Omer):
«(…)
I. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1. Sachverhalt
1.1. Der Kläger/Widerbeklagte (nachfolgend: Kläger) und die Beklagte/Wider-
klägerin (nachfolgend: Beklagte) schlossen am 8. Oktober 2024 einen Mietvertrag
über eine Einzimmerwohnung an der N.-strasse x in Zürich mit Mietbeginn per
1. November 2024. Die Wohnung des Klägers befindet sich im 1. Obergeschoss
und liegt zwischen den Wohnungen des Mieters A. resp. der Mieterin B., an die
sie jeweils angrenzt. Letztgenannte beendete das Mietverhältnis mit der Beklagten
mit Kündigung vom 26. Februar 2025. Jeweils direkt über dem Kläger befinden
sich die Wohnungen der Mieterinnen C. (2. Obergeschoss) und D. (3. Oberge-
schoss). Im Erdgeschoss der Liegenschaft befinden sich Gewerberäumlichkeiten.
1.2. Mit Schreiben vom 27. November 2024 und unter Erwähnung von Schreien
mahnte die Beklagte den Kläger erstmals, die Nachtruhe einzuhalten. Kurz nach

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dem Versand dieses Schreibens meldete sich der Kläger per E-Mail bei der Be-
klagten, welche den Kläger mit E-Mail vom 28. November 2024 auf die Problema-
tik nächtlicher lauter Schreie aufmerksam machte. Mit E-Mail vom 20. Dezember
2024 gelangte die Beklagte – erneut mit Hinweis auf nächtliche Schreie – an den
Kläger. Mit Schreiben vom 8. Januar 2025 drohte sie dem Kläger sodann die aus-
serordentliche Kündigung für den Fall der weiteren Verletzung der Pflicht zur Rück-
sichtnahme an. Mit amtlichem Formular vom 28. Januar 2025 kündigte die Be-
klagte das Mietverhältnis mit dem Kläger ausserordentlich per 28. Februar 2025
mit der Begründung von wiederholten Verstössen gegen die Nachtruhe. Die Kün-
digung ging dem Kläger am 31. Januar 2025 zu, wobei er die Beklagte gleichen-
tags darauf hinwies, dass die Kündigung – aufgrund der Kündigungsfrist von
30 Tagen – erst per 31. März 2025 Wirkung zeitigen könne. Damit zeigte sich die
Beklagte in der Folge einverstanden.
1.3. Zwischen den Parteien ist im Wesentlichen strittig, ob der Kläger die Nacht-
ruhe durch laute Schreie störte bzw. er der Urheber derselben ist.
2. Prozessgeschichte
2.1. Mit Eingabe vom 26. Februar 2025 (Poststempel) machte der Kläger das
vorliegende Verfahren bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich anhängig.
Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 14. April 2025 schlossen die Par-
teien einen Vergleich mit Widerrufsvorbehalt, von welchem der Kläger mit Eingabe
vom 16. April 2025 Gebrauch machte. Infolgedessen wurde dem Kläger mit Be-
schluss vom 17. April 2025 die Klagebewilligung erteilt.
2.2. Mit Eingabe vom 27. Mai 2025 (Poststempel) reichte der Kläger innert Frist
(Art. 209 Abs. 4 ZPO) eine begründete Klage mit den vorstehenden Rechtsbegeh-
ren ein. Mit Beschluss vom 5. Juni 2025 wurde die Klage der Beklagten zugestellt,
die Prozessleitung an den Mietgerichtspräsidenten delegiert und dem Kläger Frist
zur Nachreichung der Klagebewilligung vom 17. April 2025) gesetzt. Diese wahrte
der Kläger mit Eingabe vom 16. Juni 2025.

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2.3. Mit Präsidialverfügung vom 24. Juni 2025 sistierte das hiesige Gericht das
vorliegende Verfahren bis zur rechtskräftigen Entscheidung im Prozess des Ein-
zelgerichts (Audienz) betreffend Ausweisung des Klägers im Rechtsschutz in kla-
ren Fällen. Das hiergegen vom Kläger angestrengte Beschwerdeverfahren wurde
mit Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich vom 7. August 2025 zufolge
Gegenstandslosigkeit abgeschrieben, nachdem das hiesige Gericht das vorlie-
gende Verfahren im Anschluss an den Nichteintretensentscheid des Einzelgerichts
Audienz vom 14. Juli 2025 mit Verfügung vom 28. Juli 2025 wieder aufgenommen
hatte. Zugleich wurde dem Gesuch des Klägers um unentgeltliche Rechtspflege
entsprochen.
2.4. Mit Vorladung vom 13. August 2025 wurde zur Hauptverhandlung auf den
18. September 2024 vorgeladen, anlässlich derer die Parteien ihre Parteivorträge
erstatteten. Nachdem die Vergleichsgespräche gescheitert waren, wurde das Ver-
fahren für spruchreif erklärt. Die Urteilsberatung erfolgte auf dem Zirkularweg.
II. Prozessuales
1. Zuständigkeit des Mietgerichts Zürich
Das Mietgericht Zürich ist als Kollegialgericht zur Behandlung der vorliegenden
Streitsache örtlich und sachlich zuständig, handelt es sich doch um eine Klage aus
einem Mietverhältnis, dem ein im Bezirk Zürich gelegenes Mietobjekt zugrunde
liegt, und beträgt der Streitwert mehr als Fr. 30'000.– (Art. 33 ZPO; § 21 i.V.m.
Art. 26 GOG ZH).
2. Verfahrensgrundsätze
Für Prozesse betreffend Kündigungsschutz und Erstreckung bei Miete und Pacht
von Wohn- und Geschäftsräumen gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert das ver-
einfachte Verfahren (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO), wobei die soziale Untersuchungs-
maxime Anwendung findet (Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO i.V.m. Art. 243 Abs. 2 ZPO).
Das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest, beschränkt sich aller-
dings darauf, bei der Feststellung des Sachverhalts und der Beweiserhebung mit-
zuwirken. Grundsätzlich ist es Sache der Parteien, das Tatsächliche vorzutragen

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und die Beweismittel zu nennen, doch hat das Gericht durch Belehrungen und
Befragungen der Parteien darauf hinzuwirken, dass der relevante Sachverhalt vor-
getragen bzw. ergänzt wird (BGE 141 III 569 E. 2.3.1; BGE 139 III 13 E. 3.2 = Pra
2013 Nr. 105; BGE 125 III 231 E. 4a; BSK ZPO-MAZAN, 4. Aufl., Art. 247 N 4 und
16 ff.). Dabei ist für das Ausmass der richterlichen Hilfe u.a. ausschlaggebend, wie
kompliziert die Materie ist, wie weit die intellektuellen Fähigkeiten der betroffenen
Partei reichen, ob diese anwaltlich vertreten oder rechtskundig ist und ob ein
Machtgefälle zwischen den Parteien besteht (BGE 141 III 569 E. 2.3.1). Neue Tat-
sachen und Beweismittel berücksichtigt das Gericht bis zur Urteilsberatung
(Art. 229 Abs. 3 ZPO).
Grundsätzlich haben die Parteien Anspruch auf Abnahme der korrekt angebote-
nen Beweise, soweit diese für den Entscheid erheblich sind (Art. 150 Abs. 1 und
152 Abs. 1 ZPO). Allerdings schliesst dies eine antizipierte Beweiswürdigung nicht
aus, insbesondere wenn das Gericht aufgrund der übereinstimmenden Darstellung
der Parteien oder in Würdigung der abgenommenen Beweismittel zur Überzeu-
gung gelangt, dass zusätzliche Beweiserhebungen an der Gesamtwürdigung
nichts zu ändern vermöchten (BGE 143 III 297 E. 9.3.2; BGE 140 I 285 E. 6.3.1;
BGE 138 III 374 E. 4.3.2).
3. Widerklage
Gemäss Art. 224 Abs. 1 ZPO kann die beklagte Partei in der Klageantwort Wider-
klage erheben, wenn der geltend gemachte Anspruch nach der gleichen Verfah-
rensart wie die Hauptklage zu beurteilen ist. Die im vorliegenden Fall anlässlich
der Klageantwort erhobene Widerklage betrifft ein Ausweisungsbegehren. Die
Ausweisung gehört nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Kündi-
gungsschutz im weit zu verstehenden Sinne von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO, so dass
vorliegend für Haupt- und Widerklage die in Art. 224 Abs. 1 i.V.m. Art. 219 und 243
ff. ZPO geforderte gleiche Verfahrensart gegeben ist (BGer 4A_609/2020 Urteil
vom 26. März 2021 E. 4; BGE 142 III 402 E. 2.5.4; BGE 142 III 278 E. 3 und 4;
BGE 132 III 65 E. 3; BGE 139 III 457 E. 5.3; BGE 142 III 515 E. 2.2.4; BGE 142 III
690 E. 3.2). Auch die übrigen gesetzlichen Voraussetzungen sind erfüllt.

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4. Verwertbarkeit der Audioaufnahmen
4.1. Rechtswidrig beschaffte Beweismittel werden nur berücksichtigt, wenn das
Interesse an der Wahrheitsfindung überwiegt (Art. 152 Abs. 2 ZPO). Das Gericht
hat danach eine Abwägung zwischen dem Schutzinteresse des Rechtsgutes, das
bei der Beweismittelbeschaffung verletzt wurde, und dem Interesse an der Wahr-
heitsfindung (BGer 5A_313/2013 Urteil vom 11. Oktober 2013, E. 3.1) zu treffen.
Art. 152 Abs. 2 ZPO ist dabei von Amtes wegen zu beachten (BGer 5A_126/2023
Urteil vom 13. Juni 2023 E. 5.1). Nach Art. 179quater Abs. 1 StGB wird auf Antrag
mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe bestraft, wer eine Tatsache
aus dem Geheimbereich eines andern oder eine nicht jedermann ohne weiteres
zugängliche Tatsache aus dem Privatbereich eines anderen ohne dessen Einwil-
ligung mit einem Aufnahmegerät beobachtet oder auf einem Bildträger aufnimmt.
Tatbestandsmässig ist jedoch nur die Nutzung eines Bildaufnahmegeräts (BSK
StGB-RAMEL/VOGELSANG, Art. 179quater N 17). Auf Antrag ebenfalls strafbar macht
sich, wer ein fremdes nichtöffentliches Gespräch, ohne die Einwilligung aller daran
Beteiligten, mit einem Abhörgerät auf einem Tonträger aufnimmt (Art. 179bis Abs. 1
StGB). Ein Gespräch stellt dabei jeder mündliche Gedanken- und Informations-
austausch dar, an dem der Täter selber nicht teilnimmt. (BSK StGB-RAMEL/VOGEL-
SANG, Art. 179bis N 10). Gemäss Art. 28 Abs. 2 ZGB liegt sodann eine widerrecht-
liche Persönlichkeitsverletzung vor, wenn sie nicht durch Einwilligung des Verlet-
zen, durch ein überwiegendes privates oder öffentliches Interesse oder durch Ge-
setz gerechtfertigt ist (Art. 28 Abs. 2 ZGB). In Rechtsprechung und Lehre ist ein
aus dem Persönlichkeitsschutz nach Art. 28 ZGB abgeleitetes Recht an der eige-
nen Stimme anerkannt, welches die unerlaubte Beschaffung von Tonaufnahmen,
beispielsweise durch die heimliche Aufnahme privater Gespräche, erfasst (vgl.
BGE 110 II 411, 418 f. E. 3.b; BSK ZGB I-MEILI, Art. 28 N 22).
Nach der sogenannten Sphärentheorie besteht eine Dreiteilung des gesamten Le-
bensbereichs eines Menschen in den Geheim-, den Privat- und den Gemeinbe-
reich. Der Geheimbereich umfasst diejenigen Lebensvorgänge, die eine Person
der Wahrnehmung und dem Wissen aller Mitmenschen entziehen bzw. nur mit
ganz bestimmten andern Menschen teilen will. Der Privatbereich umfasst diejeni-

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gen Lebensäusserungen, die der Einzelne gemeinhin mit nahe verbundenen Per-
sonen, aber nur mit diesen, teilen will, z.B. das Wohnen, das Arbeiten, das ge-
meinschaftliche Besprechen von Tagesereignissen, wobei der Kreis der nahe Ver-
bundenen je nach der Art der Lebensbetätigung wechseln kann. Eine dritte Gruppe
von Lebensbetätigungen liegt im Gemeinbereich; durch sie ist der Mensch Le-
bens- und Zeitgenosse von jedermann; diesem Bereich gehören die Lebensbetä-
tigungen an, durch die sich der Mensch wie jedermann in der Öffentlichkeit be-
nimmt, durch unpersönliches Auftreten an allgemein zugänglichen Orten und Ver-
anstaltungen oder durch sein öffentliches Auftreten als Künstler oder Redner (BGE
118 IV 41, 45 E. 4; BSK ZGB I-MEILI, Art. 28 N 23).
4.2. Bei der Interessenabwägung gemäss Art. 152 Abs. 2 ZPO sind einerseits
das Gewicht und das Schutzinteresse des verletzten Rechtsguts und andererseits
die Interessen des Beweisführers an der materiellen Wahrheit zu berücksichtigen.
Das Schutzinteresse hängt insbesondere vom beeinträchtigten Rechtsgut, dessen
Rang und der Intensität der Beeinträchtigung ab. Das Interesse an der materiellen
Wahrheit hängt namentlich von der Bedeutung der Streitsache und von den an-
wendbaren Verfahrensgrundsätzen ab. Je mehr der Gerichtsbetrieb den Parteibe-
trieb bei der Stoffsammlung ersetzt, desto manifester wird ein öffentliches Inte-
resse. Das geringste Gewicht kommt den Gegenständen im Bereich der Verhand-
lungsmaxime zu; im Anwendungsbereich der beschränkten Untersuchungsma-
xime hat das Prinzip der materiellen Wahrheit dagegen ein höheres Gewicht (BSK
ZPO-GUYAN, Art. 152 N 13 f.; BK ZPO-II-BRÖNNIMANN, Art. 152 N 47; N 51).
4.3. Die Beklagte legte anlässlich der Hauptverhandlung vom 18. September
2025 mehrere Audioaufnahmen ins Recht, mit welchen sie die dem Kläger vorge-
worfenen Nachtruhestörungen belegen will. Nach Angaben der Beklagten stam-
men sämtliche Aufnahmen vom Nachbarn des Klägers A. welcher diese im Trep-
penhaus oder innerhalb seiner eigenen Wohnung angefertigt hat. Die Beklagte gibt
ferner an, auszuschliessen, dass Aufnahmen in der Wohnung des Klägers ange-
fertigt worden seien. Dies liess der Kläger unbestritten, verlangte in Ziff. 3 seiner
Rechtsbegehren jedoch, dass die «widerrechtliche erstellten Tonaufnahmen» zu
kassieren und allfällige Kopien zu vernichten seien. Hierzu bringt er vor, dass die

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Tonaufnahmen illegal getätigt worden und als Beweismittel «zu ignorieren» seien.
Das Rechtsbegehren des Klägers ist sinngemäss als prozessualer Antrag dahin-
gehend zu verstehen, dass die Tonaufnahmen aufgrund ihrer rechtswidrigen Be-
schaffung als Beweismittel nicht berücksichtigt werden sollen.
4.4. Auf den bei den Akten liegenden Tonaufnahmen sind u.a. Schreie zu hören.
Ein Gesprächsinhalt oder gesprochene Worte sind den Tonaufzeichnungen nicht
zu entnehmen. Selbst wenn es sich – wie noch zu prüfen ist – um Aufnahmen von
Lauten des Klägers handelt, liegt weder eine Aufzeichnung unter der Nutzung
eines Bildaufnahmegeräts im Sinne von Art. 179quater Abs. 1 StGB noch diejenige
eines Gesprächs im Sinne von Art. 179bis Abs. 1 StGB vor. Der strafrechtlich ge-
schützte Persönlichkeitsbereich des Klägers ist demnach nicht tangiert. Zudem ist
unbestritten, dass die Audiodateien nicht in der Wohnung des Klägers, sondern im
Treppenhaus sowie in der Wohnung des Mieters A. aufgenommen wurden, von
wo aus die Schreie hörbar waren. Etwaige Persönlichkeitsbeeinträchtigungen des
Klägers wären damit, wenn überhaupt, nur geringfügiger Natur, und sie verblassen
vor dem offensichtlichen Interesse der Beklagten an der Dokumentation schwer-
wiegender Störungen der Pflicht zur Rücksichtnahme durch den Mieter mittels Auf-
nahmen in allgemeinen Räumen und Nachbarwohnungen, in denen sich die Stö-
rungen ausgewirkt haben. Dem Interesse an der materiellen Wahrheitsfindung
kommt damit jedenfalls überwiegendes Gewicht zu, so dass an sich offenbleiben
könnte, ob die Aufnahmen überhaupt eine widerrechtliche Persönlichkeitsverlet-
zung bilden. Gerade wegen der vertraglichen Verpflichtung der Vermieterin zur
Vermeidung von Störungen anderer Hausbewohner sind Aufzeichnungen aus-
serhalb des eigentlichen Mietobjekts jedenfalls so lange nicht als widerrechtlich zu
erachten, als dabei die Verhältnismässigkeit gewahrt bleibt (BGE 142 III 263; vgl.
zur prozessualen Einordnung datenschutzrechtlicher Fragen im Kontext einer
Miete ZMP 2019 Nr. 15). Die Audioaufnahmen sind somit gemäss Art. 152 Abs. 2
ZPO zu berücksichtigen.
III. Parteistandpunkte
1. Der Kläger macht im Wesentlichen geltend, die Kündigung vom 28. Januar
2025 sei missbräuchlich erfolgt, weil er die ihm von der Beklagten vorgeworfene

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Störung der Nachtruhe durch Stöhnen oder Schreien nicht verursacht habe. Viel-
mehr habe sich sein Nachbarmieter A. schon kurz nach dem Einzug des Klägers
im Rahmen eines Gesprächs bei diesem über nächtliche Ruhestörungen be-
schwert, namentlich über das nächtliche Herumschieben von Umzugskartons. Der
Kläger führt aus, die Liegenschaft mit dem Mietobjekt befinde sich in einem Quar-
tier mit Restaurant- und Barbetrieb. Mit Geräuschemissionen wie Gelächter, Ge-
johle oder Geschreie sei da jederzeit zu rechnen. Auch hätten im Zeitraum der
vorgenannten Beschwerde Sanierungsarbeiten an den Tramgleisen stattgefun-
den, in deren Zuge mit Presslufthämmern Beton entfernt worden sei. Diese seien
am Abend nach Betriebsschluss bis in die Nacht hinein durchgeführt worden. Vor
dem Hintergrund der dadurch verursachten Geräuschkulisse sei es ihm schleier-
haft, wie jemand das nahezu geräuschlose Herumschieben von Umzugskartons
wahrnehmen könne. A. habe dem Kläger anlässlich des vorerwähnten Gesprächs
ferner mitgeteilt, er empfinde die Situation als so gravierend, dass er die Hausver-
waltung bereits eingeschaltet habe. In der Folge habe der Kläger sich zwar koope-
rativ gezeigt und sich gefügt. Gleichwohl sei es zu weiteren Beschwerden über
Nachtruhestörungen betreffend Lamellenjalousie sowie heruntergefallene Klobrille
gekommen, welche per Zettelchen oder Chat-Nachrichten an ihn herangetragen
worden seien. Der Mieter A. habe sich beim Einzug des Klägers über jede Kleinig-
keit beschwert und sei sehr darauf bedacht, den Kläger zu tadeln und zurechtzu-
weisen.
Der Kläger bestreitet ferner, dass die Mietpartei A. sich lediglich in Bezug auf von
ihm wahrgenommene Schreie bei der Hausverwaltung beschwert habe. Dieser
habe in seiner E-Mail an die Hausverwaltung vom 4. November 2024 vielmehr eine
«erhöhte Nachtaktivität» beanstandet. Dabei habe er sich bereits an Kleinigkeiten
gestört wie am Betätigen eines Wasserhahns oder dem Verschieben eines Kar-
tons. Damit habe A. versucht, sich eine Eckwohnung zu ergattern.
Mit E-Mail vom 22. Januar 2025 habe A. der Beklagten ein Lärmprotokoll zukom-
men lassen, aus welchem hervorgehe, dass er gleichentags von 04.30 Uhr bis
07.00 Uhr Lärm wahrgenommen habe. Demgegenüber habe die im 3. Oberge-
schoss wohnhafte Mietpartei D. angegeben, am 22. Januar 2025 von 02.00 Uhr

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bis 08.00 Uhr in ihrer Nachtruhe gestört worden zu sein. Nach Ansicht des Klägers
liegt in diesen Aussagen eine Ungereimtheit, da D. damit aus dem 3. Oberge-
schoss mehr Lärm vernommen haben wolle, als die Polizei oder A., der direkte
Nachbar des Klägers. Hinzu komme, dass D. mit E-Mail vom 17. Januar 2025 ge-
schildert habe, sie höre jede Nacht, wie ein Nachbar heftig an die Türe [des Klä-
gers] klopfe, diskutiere oder die Polizei kontaktiere. Dies lasse vermuten, dass die
Mietpartei D. eben nicht primär durch Schreie, sondern durch die vorerwähnten
«Umtriebe» des Schlafes beraubt worden sei.
Der Kläger führte zu den ihm vorgeworfenen nächtlichen Schreien und Stöhnen
aus, dass er daran «kein Interesse» gehabt habe und zu diesen Uhrzeiten für ge-
wöhnlich schlafe. Eher habe er ein gesundheitliches Problem vermutet, welches
zu diesen Beeinträchtigungen geführt habe bzw. wisse er nicht, ob jemals Schreie
stattgefunden hätten. Es könne schliesslich irgendjemand Urheber der Ruhestö-
rungen gewesen sein, zumal die Polizei nie irgend einen Lärm habe feststellen
können, was im Widerspruch dazu stehe, dass er die ganze Nacht geschrien ha-
ben soll. Ferner sei es gar nicht möglich, eine ganze Nacht zu schreien ohne am
Morgen heiser zu sein. Ihm seien im Zuge des Einzugs von den anderen Mietpar-
teien stets viele Kleinigkeiten vorgeworfen worden. Diese hätten eine «Psycho-
analyse» betrieben und sich wahrscheinlich etwas zusammengereimt. Die Miet-
partei C. habe ihn gar wahrheitswidrig eines aggressiven Verhaltens bezichtigt.
Der Kläger sei hingegen stets bemüht gewesen, die Kommunikationskanäle offen
zu halten und habe sich freundlich nach dem Wohlbefinden und der nächtlichen
Ruhe erkundigt. Diese Anfragen seien allerdings oftmals ins Leere gelaufen.
2. Die Beklagte liess ausführen, dass es kurz nach dem Einzug des Klägers in
die Liegenschaft (…) zu diversen Reklamationen seitens der Nachbarmieter we-
gen nächtlicher Ruhestörungen durch den Kläger gekommen sei. Mit E-Mail vom
4. November 2024 habe sich erstmals die Mietpartei A. unter anderem wegen lau-
ter, zwischen 03.30 Uhr und 04.00 Uhr ausgestossener Schreie des Klägers be-
schwert. Innerhalb der darauffolgenden 2.5 Monate seien insgesamt 20 schriftli-
che Beschwerden wegen desselben Verhaltens des Klägers erfolgt, welche sich
im Dezember 2024 gehäuft hätten. Beschwerdegegenstand seien dabei stets

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laute, quälende, aggressive, häufige und anhaltende Schreie des Klägers gewe-
sen, welche hauptsächlich während der Nacht zwischen 22.00 Uhr und 06.00 Uhr
aus der Wohnung des Klägers zu hören gewesen seien. Einzelnen Beschwerde-
mails seien auch Audioaufnahmen der wahrgenommenen Schreie angehängt ge-
wesen. In den E-Mails hätten die Nachbarn jeweils auch zwischenzeitliche Ver-
besserungen der Situation geschildert, was zeige, dass diese dem Kläger nichts
Böses gewollt hätten, sondern schlichtweg ehrlich und transparent gewesen seien.
Im Zeitraum um Weihnachten 2024 habe sich die Situation zwar ein wenig beru-
higt, jedoch seien am 6. Januar 2025 erneute Beschwerden mit dem Hinweis, dass
es nun noch schlimmer geworden sei, gekommen. Nun seien die Schreie auch
tagsüber zu vernehmen gewesen, was einzelne Mieter zusätzlich in Angst versetzt
habe. Aus diesem Grund habe sich die Beklagte zur letzten Abmahnung [vom
8. Januar 2025] mit Androhung der ausserordentlichen Kündigung gezwungen ge-
sehen.
Die Situation habe sich in der Folge nicht verbessert. Vielmehr hätten sich die
Mietparteien B., A. sowie D. erneut mit zwischen dem 13. Januar 2025 und 22. Ja-
nuar 2025 erfolgten E-Mails über das unhaltbare Verhalten des Klägers, insbeson-
dere dessen nächtliche sowie nunmehr auch tagsüber erfolgenden lauten Schreie
beschwert. Verschiedene Mieter hätten aufgrund des Verhaltens des Klägers wie-
derholt den Notruf der Polizei gewählt; dies sei zwischen dem 3. Dezember 2024
und dem 22. Januar 2025 insgesamt fünf Mal erfolgt. Anlässlich der Polizeiein-
sätze habe der Kläger die Türe allerdings nicht geöffnet, sodass keine Abhilfe habe
geschaffen werden können. Aus den Journaleinträgen der Stadtpolizei Zürich
gehe insbesondere hervor, dass der Kläger am 20. Januar 2025 um 18.03 Uhr laut
in der Wohnung herumgeschrien, sowie gepoltert und gehämmert habe. Am
22. Januar 2025 um 04.37 Uhr habe der Kläger um Hilfe geschrien, jedoch die
Türe, wie am Tag zuvor, nicht geöffnet.
Da sich das vorausgeführte Verhalten des Klägers nach der Abmahnung vom
8. Januar 2025 nicht geändert und er weiterhin nachts wie auch tagsüber wieder-
holt, lange und intensiv geschrien habe, was die Nachbarn in Angst versetzt sowie

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auch wiederholt aus dem Schlaf gerissen habe, (…) habe sich die Beklagte mit
Formular vom 28. Januar 2025 zur Kündigung des Mietverhältnisses entschieden.
3. Auf diese und weitere Ausführungen der Parteien wird nachfolgend nur so-
weit eingegangen, als dies für den Entscheid von Belang ist. Findet sich zu einer
Behauptung kein Kommentar, so hat das Gericht diese als irrelevant eingestuft.
IV. Materielles
1. Wirksamkeit der Kündigung
1.1 Gemäss Art. 257f Abs. 3 OR kann der Vermieter von Wohn- und Geschäfts-
räumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf ein Monatsende kündigen,
wenn der Mieter trotz schriftlicher Mahnung seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rück-
sichtnahme weiter verletzt, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die
Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist (BGer 4A_140/2019
vom 26. September 2019 E. 4.1 = mp 2020 S. 45 f.; Mietrecht für die Pra-
xis/BRÄNDLI, 10. Aufl., S. 816 ff.; ZK-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl., Art. 257f OR N 50 ff.).
Die Sorgfaltspflicht gemäss Art. 257f Abs. 1 OR gebietet ganz allgemein, die Miet-
sache vertragsgemäss und schonend zu gebrauchen, damit diese im Interesse
des Vermieters nicht unnötig an Substanz einbüsst und der Hausfrieden nicht ge-
stört wird (CHK-HULLIGER, 4. Aufl., Art. 257f OR N 4; SVIT-Komm.-REUDT, 5. Aufl.,
Art. 257f OR N 20). Die Pflicht zur Rücksichtnahme auf Hausbewohner und Nach-
barn gehört ebenfalls zu den Sorgfaltspflichten des Mieters (SVIT-Komm.-REUDT,
a.a.O., Art. 257f OR N 29). Störendes oder gar strafrechtlich relevantes Verhalten
muss der Vermieter nicht dulden (SVIT-Komm.-REUDT, a.a.O., Art. 257f OR N 31;
ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 257f OR N 34). Insbesondere hat der Mieter über-
mässige Einwirkungen auf seine Mitmieter und auf die Nachbarschaft zu unterlas-
sen, die auch nach den Normen des Nachbarrechts (Art. 684 ZGB) verpönt sind
(MPra-BRÄNDLI, 10. Auflage, S. 817; ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 257f OR
N 34). Im Vordergrund stehen Immissionen durch Lärm, Licht, Staub, Rauch sowie
üble Gerüche usw. Das Bundesgericht beurteilt übermässige Lärmimmissionen als
«typische Gründe» für eine ausserordentliche Kündigung des Mietverhältnisses
(BGE 136 III 65, E. 2.5; BGer 4A_173/2017 vom 11.10.2017, E. 3.1.2; BGer

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4A_87/2012 vom 10.04.2012, E. 4.1; SVIT-Komm.-REUDT, a.a.O., Art. 257f OR
N 31).
1.2 Eine Kündigung gemäss Art. 257f Abs. 3 OR setzt weiter eine schriftliche
Mahnung voraus (CHK-HULLIGER a.a.O., Art. 257f OR N 8; ZK-HIGI/BÜHLMANN,
a.a.O., Art. 257f OR N 50 f.; BGer 4A_162/2014 vom 26. August 2014 E. 2.2.2).
Die Abmahnung muss innert nützlicher Frist seit der Pflichtverletzung erfolgen (ZK-
HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 257f OR N 52; SVIT-Komm.-REUDT, a.a.O., Art. 257f
OR N 53; MPra-BRÄNDLI, 10. Auflage, S. 818). Eine explizite Kündigungsandro-
hung wird nicht vorausgesetzt (ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 257f OR N 51 und
54; SVIT-Komm.-REUDT, a.a.O., Art. 257f OR N 54 f.; MPra-BRÄNDLI, a.a.O., S.
819). Die ausserordentliche Kündigung darf erst erfolgen, wenn die abgemahnte
Pflichtverletzung nach der schriftlichen Abmahnung andauert oder erneut erfolgt.
Es genügt ein sachlicher und nicht allzu ferner zeitlicher Zusammenhang (MPra-
BRÄNDLI, a.a.O., S. 819; CHK-HULLIGER a.a.O., Art. 257f OR N 8; ZK-HIGI/BÜHL-
MANN, a.a.O., Art. 257f OR N 56; BGer 4C.270/2007 vom 26. November 2001
E. 3b/cc).
1.3 Darüber hinaus setzt die ausserordentliche Kündigung eine schwere Ver-
tragsverletzung i. S. des Vorliegens eines wichtigen Grundes voraus (SVIT-
Komm.-REUDT a.a.O., N 38; ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 257f OR N 58 ff.). Da-
für muss die erneute oder andauernde Pflichtverletzung eine gewisse objektive
Schwere aufweisen, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fort-
setzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten ist (BGE 136 III 65 E. 2.5; BGer
4A_647/2017 vom 7. März 2018 E. 3; ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 257f OR
N 58; MPra-BRÄNDLI, a.a.O., S. 820). Auch hier ist ein objektiver Massstab anzu-
legen. Der Entscheid erfolgt unter Würdigung der gesamten Umstände (Art. 4
ZGB; BGE 136 III 65 E. 2.5; BGer 4A_647/2017 vom 7. März 2018 E. 3; MPra-
BRÄNDLI, a.a.O., S. 820; SVIT-Komm.-REUDT, a.a.O., Art. 257f OR N 41).
Der Vermieter ist für das Vorliegen der Voraussetzungen gemäss Art. 257f Abs. 3
OR beweisbelastet (Art. 8 ZGB; BGer 4C.273/2005 vom 22. November 2005 E. 2).

- 13 -
2. Missbräuchlichkeit der Kündigung
2.1. Nach Art. 271 Abs. 1 OR ist eine Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen den
Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Die Prüfung der Gültigkeit der Kündi-
gung gestützt auf Art. 271 OR hat sich lediglich auf den Blickwinkel von Treu und
Glauben zu beschränken (Art. 271 Abs. 1 OR). Da die Frage der Unzumutbarkeit
der Fortsetzung des Mietverhältnisses materielle Voraussetzung von Art. 257f
Abs. 3 OR ist, bleibt im Rahmen des Anfechtungsverfahrens für die Prüfung dieser
Frage kein Raum mehr. Die Frage der Unzumutbarkeit ist vielmehr im Rahmen der
(vorfrageweisen) Prüfung der gesetzlichen Gültigkeit der Kündigung zu prüfen, wo-
bei zu beachten ist, dass der Vermieter, der von seinem Vertragspartner vertrags-
treues Verhalten erwarten darf, anlässlich einer ausserordentlichen Kündigung
nicht gehalten ist, sorgsam wie ein Gericht alle Aspekte gegeneinander abzuwä-
gen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 271a OR N 84 f.). Im Übrigen ist bei Vertrags-
verletzungen des Kündigungsempfängers eine gewisse Zurückhaltung mit der An-
nahme widersprüchlichen Verhaltens des Kündigenden geboten (vgl. BGer
4A_62/2010 vom 13.4.2010 E. 3).
2.2. Ein Verstoss gegen Treu und Glauben liegt vor, wenn die Kündigung ohne
objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse erfolgt oder Interessen der
Parteien tangiert, die in einem erheblichen Missverhältnis zueinander stehen. Zu
beachten sind zunächst die aus dem allgemeinen Gebot zum Handeln nach Treu
und Glauben entwickelten Kriterien. Es ist zu fragen, ob auch ein vernünftiger und
korrekter Vertragspartner in der gleichen Situation zur Kündigung gegriffen hätte
(Art. 2 Abs. 1 ZGB; CHK-HULLIGER a.a.O., Art. 271-271a OR N 3; SVIT-Komm.-
MEYER a.a.O., Art. 271 N 22 und 28; MPra-THANEI, 10. Aufl. 2022, S. 887 ff.; ZK-
HIGI/BÜHLMANN, a.a.O, Art. 271 OR N 10 ff. und 56; KUKO OR-BLUMER, 1. Aufl.
2014, Art. 271/271a N 6). Jede Kündigung der ein legitimes, sachlich oder persön-
lichen nachvollziehbares Interesse oder Motiv unterliegt, ist demnach gültig
(CHK-HULLIGER, a.a.O., Art. 271-271a OR N 3).
2.3. Art. 271a OR konkretisiert und erweitert die Grundnorm von Art. 271 OR. Der
Katalog anfechtbarer Kündigungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz weit
eher von positiven Loyalitätskriterien und vom Sozialschutzgedanken ausgeht

- 14 -
denn vom negativ geprägten Missbrauchsbegriff (BGE 131 III 33 E. 3.2). Massge-
blich sind selbstverständlich auch die Kriterien, die in Zusammenhang mit dem
Verbot (offensichtlichen) Rechtsmissbrauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt
worden sind, wobei Offensichtlichkeit in Art. 271 OR gerade nicht vorausgesetzt
wird. Anfechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schikanösen Kündigungen
auch solche, die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder schonungsloser
Rechtsausübung sind. Nicht jedes Interessenmissverhältnis genügt allerdings für
eine Ungültigerklärung einer Kündigung. Nach der Konzeption des Gesetzes bleibt
es grundsätzlich bei der Kündigungsfreiheit und es ist daher nicht zu beanstanden,
wenn die kündigende Partei ihr eigenes Interesse über diejenigen der gekündigten
Partei stellt, solange jenes Interesse nur auch tatsächlich vorhanden ist. Das Ge-
setz kennt denn auch keinen Katalog gültiger Kündigungsgründe (ZK-HIGI/BÜHL-
MANN, a.a.O., Art. 271a OR N 10 f.; CHK-HULLIGER, a.a.O., Art. 271-271a OR
N 2 ff.; SVIT-Komm.-MEYER, a.a.O., Art. 271, N 20 ff.; MPra-THANEI, a.a.O., S. 901
ff.; KUKO OR-BLUMER, a.a.O., Art. 271/271a N 7).
2.4. Massgeblich sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Kündigung (BGE 142 III
91 E. 3.2.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_435/2021 vom 14. Februar 2022
E. 3.1.3; KUKO OR-BLUMER, a.a.O., Art. 271/271a N 16). Dabei obliegt es dem
Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die tatsächlichen Voraussetzungen
für einen Verstoss gegen Treu und Glauben gegeben sind, mithin darzutun dass
die Kündigung ohne schützenswerten oder gar aus einem verpönten Grund er-
folgte; der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen und
die Kündigung auf Ersuchen hin zu begründen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O, Art. 271
OR N 165; SVIT-Komm.-MEYER a.a.O., Art. 271 N 51; vgl. Art. 271 Abs. 2 OR und
Art. 8 ZGB; BGE 145 III 143 E. 3.1; 138 III 59 E. 2.1; 135 III 112 E. 4.1). Da es sich
beim Grundsatz von Treu und Glauben um einen Rechtsbegriff handelt, sind die-
jenigen Tatsachen zu beweisen, die auf einen Verstoss gegen diesen Grundsatz
schliessen lassen (Urteil des Bundesgerichts 4A_345/2007 vom 8. Januar 2008
E. 2.4.3). Die kündigende Partei ist an die von ihr gegebene Begründung der Kün-
digung grundsätzlich gebunden (Urteil des Bundesgerichts 4A_342/2007 vom
2. November 2007 E. 2.2.1) und muss den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft

- 15 -
machen (Urteil des Bundesgerichts 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010
E. 2.4.1).
V. Würdigung
1. Vorliegend hat die Beklagte das Mietverhältnis infolge der ihrer Ansicht nach
durch den Kläger verursachten Störung der Nachtruhe gekündigt. Es ist unbestrit-
ten, dass eine Abmahnung erfolgte und die Beklagte das Mietverhältnis mit amtli-
chem Formular vom 28. Januar 2025 ausserordentlich per 28. Februar kündigte
und sich, nach dem Hinweis des Klägers auf die Kündigungsfrist, mit der Wirkung
der Kündigung per 31. März 2025 einverstanden erklärte. Auch erfolgte die Kün-
digung formell korrekt.
2.1 Das Gericht bildet seine Überzeugung nach freier Würdigung der Beweise
(Art. 157 ZPO). Bei der Würdigung von Aussagen darf nicht allein auf die Stellung
einer Person im Verfahren oder im Leben abgestellt werden (sog. Glaubwürdig-
keit). In der Aussagepsychologie ist seit langem anerkannt, dass die Richtigkeit
einer Darstellung nur anhand einer sorgfältigen Untersuchung ihres Inhalts über-
prüft werden kann (Glaubhaftigkeit). Bei der Würdigung von mündlichen oder
schriftlichen Äusserungen hat sich die sogenannte Aussageanalyse (sog. Un-
deutsch-Methode) etabliert. Nach deren empirischem Ausgangspunkt erfordern
wahre und falsche Schilderungen unterschiedliche geistige Leistungen. Es ist aus-
serordentlich schwierig, eine in Wahrheit nicht erlebte Geschichte so zu erzählen,
dass dem Zuhörer keine Mängel auffallen. Überprüft wird deshalb, ob die aussa-
gende Person unter Berücksichtigung der Umstände, ihrer intellektuellen Leis-
tungsfähigkeit und der Motivlage eine solche Aussage auch ohne realen Erleb-
nishintergrund gemacht haben könnte. Die Nullhypothese besagt, dass jede Aus-
sage bis zum Beweis des Gegenteils zunächst als unwahr zu betrachten ist. Um
die These zu widerlegen, wird das Gesagte einer Inhaltsanalyse unterzogen, und
zwar anhand von bestimmten Qualitätsmerkmalen, sogenannten Realkennzei-
chen (BGE 133 I 33 E. 4.3; BGE 129 I 49 E. 5; je mit Hinweisen). Einbezogen wird
auch die Entstehungsgeschichte der Aussage. Im Zentrum steht aber deren Ge-
halt, u.a. ob sie Strukturbrüche enthält, Widersprüche, Über- oder Untertreibun-
gen, wie hoch der Detaillierungsgrad ist, wobei ein besonderes Augenmerk auf die

- 16 -
Schilderung von Nebensächlichem, Ungewöhnlichem, Planwidrigem und Unver-
standenem gelegt wird, auf die emotionale Einbettung der Aussage, die Vermei-
dung bestimmter Themen, die Übereinstimmung mit weiteren Aussagen oder
Sachbeweisen, die Integration in das Geschehen vor und nach dem Kernablauf
und auf die Schilderung der eigenen Rolle und derjenigen von Drittpersonen.
Ergibt sich eine hinreichende Anzahl von Realkennzeichen, wird die Nullhypothese
verworfen und die Aussage als wahr betrachtet. Bei der inhaltlichen Analyse
kommt es nicht auf völlige Konsistenz einer Aussage an, denn eine wahrheitsge-
mässe Schilderung wird viel häufiger durch die Begrenztheit des Gedächtnisses
verhindert als durch bewusstes Lügen.
Eine lebensnahe Schilderung etwa mit zahlreichen Details oder planwidrigen Ge-
schehensverläufen verliert ihre Überzeugungskraft nicht schon dadurch, dass sie
nicht in allen Teilen mit objektiven Beweismitteln oder den Aussagen weiterer Be-
teiligter übereinstimmt. Die spontane Ergänzung oder gar Korrektur eines Berichts
im Verlaufe des Erzählens ist ein Hinweis auf eine realitätsbezogene Schilderung,
denn beim Versuch, sich an das Erlebte zu erinnern, kommt oft die Erinnerung
selbst zurück. Gefahren bestehen dabei in der Tendenz des menschlichen Ge-
dächtnisses, Lücken durch plausible Erklärungen zu schliessen. Spekulative Aus-
sagen sind jedenfalls ebenso mit Vorsicht zu behandeln wie solche mit Widersprü-
chen im Kerngehalt. Gleiches gilt für glatte, eintönige und einheitliche Aussagen
verschiedener Personen, die ein Zeichen für Absprachen sein können (BEN-
DER/HÄCKER/SCHWARZ, Tatsachenfeststellungen vor Gericht, 6. Aufl., München
2025, S. 60 und 74 ff.; ZWEIDLER, Die Würdigung von Aussagen, ZBJV 132 [1996]
118 f.).
2.2 Die in Bezug auf die Pflichtverletzung beweisbelastete Beklagte lässt vorbrin-
gen, der Kläger habe sich sehr oft, zeitweise während jeder Nacht, rücksichtlos
gegenüber den anderen Hausbewohnern verhalten. Indem er laute, quälende, ag-
gressive, häufige und anhaltende Schreie, vornehmlich nachts zwischen
22.00 Uhr und 06.00 Uhr ausgestossen habe, habe er die Nachbarn nicht nur ihres

- 17 -
Schlafs beraubt, sondern sie teilweise auch in Angst versetzt. Diese Verhaltens-
weisen würden sich durch mündliche und zahlreiche schriftliche Aussagen von
Hausbewohnern sowie Polizeiberichte belegen lassen.
2.3 Zum Beweis für die schriftlichen Aussagen der Hausbewohner in Bezug auf
die im Raum stehenden Ruhestörungen offeriert die Beklagte bei ihr im Zeitraum
vom 4. November 2024 bis zum 22. Januar 2025 eingegangene Beschwerdemails
von Nachbarn des Klägers.
So vermeldete der Nachbar des Klägers, A., der Beklagten mit E-Mail vom 4. No-
vember 2024 erstmals nächtliche, laute und bis ins Treppenhaus dringende
Schreie zwischen 03.30 Uhr und 04.00 Uhr, deren Urheber der Kläger gewesen
sei. Mit E-Mail vom 12. November 2024 bat A. die Beklagte darum, den Kläger um
Rücksicht zu ersuchen, da er ständig von Aktivitäten nebenan aus dem Schlaf ge-
rissen werde. Dabei habe er selbst um 03.00 Uhr zunächst poltern und schreien
müssen, bevor es ruhig geworden sei. Auf sein am Mittag erfolgtes Klingeln habe
der Kläger nicht reagiert. Ausserdem hätten die Nachbarn nebenan dasselbe
Lärmproblem wahrgenommen. Mit E-Mail vom 21. November 2024 teilte A. der
Beklagten mit, dass sich die Lärmsituation in den späten Nachtstunden nach ei-
nem Gespräch mit dem Kläger zwar deutlich verbessert habe, dieser aber nach
wie vor zwischen 04.00 Uhr und 05.00 Uhr für alle Mietparteien deutlich hörbare
Schreie ausstossen würde, welche ihn aus dem Schlaf reissen würden. Gleichen-
tags meldete sich, ebenfalls per E-Mail, die Nachbarin D. bei der Beklagten und
vermeldete, der Kläger gebe die ganze Nacht zwischen ca. 02.00 Uhr und
05.00 Uhr «sehr schmerzhafte, wilde und extrem laute Schreie» von sich. Mit E-
Mail vom 27. November 2024 teilte A. der Beklagten sodann mit, dass sich die
Situation für den Moment etwas beruhigt habe.
Am 2. Dezember 2024 trat die Mieterin B. per E-Mail an die Beklagte heran und
vermeldete, dass der Kläger seit seinem Einzug beinahe jede Nacht zwischen
03.00 Uhr und 05.00 Uhr nächtliche Ruhestörungen verursache, indem er extrem
laut schreie, was nicht nur sie, sondern auch ihre kleine Tochter aus dem Schlaf
reisse und dazu führe, dass sie sich in ihrer Wohnung nicht mehr sicher fühlen
würden. Ferner zeige der Umstand, dass bereits zwei weitere Nachbarn bei der

- 18 -
Mietpartei B. wegen desselben Problems geklopft hätten, dass das Problem nicht
nur sie betreffe.
Mit E-Mail vom 3. Dezember 2025 meldete A. der Beklagten, es sei nun nach einer
kurzen Besserung erneut eine umtriebige Geräuschkulisse bis morgens um
03.00 Uhr zu hören, welche ihn regelmässig aus dem Schlaf reisse. Dazu kämen
täglich wieder Schreigeräusche, welche teilweise auch schon vor 23.00 Uhr zu
vernehmen seien und sich schlimmstenfalls mitten in der Nacht wiederholen wür-
den.
Am 4. Dezember 2024 wandte sich B. per E-Mail an die Beklagte und teilte ihr mit,
[beinahe] jede Nacht (…) geweckt zu werden. Mittlerweile seien es auch nicht
mehr nur Schreie. «Das Prozedere» habe am 3. Dezember 2024 beispielsweise
bereits um 19.30 Uhr begonnen und sich dann um 21.30 Uhr während der Nacht
noch zweimal wiederholt.
Mit E-Mail vom 20. Dezember 2024 meldete sich sodann die Mieterin C. bei der
Beklagten und teilte ihr mit, dass sie den Zustand mit dem unter ihr wohnhaften
Kläger als nicht erträglich und unzumutbar erachte. Sie könne nicht mehr schlafen
und bekomme Panikattacken.
Am 6. Januar 2025 wandte sich A. per E-Mail an die Beklagte und teilte ihr mit, der
Kläger sei nach einer positiven Phase von zwei bis drei Wochen in der Nacht wie-
der «unruhiger» geworden, mit «gelegentlichen Schreianfällen». Der Höhepunkt
sei gewesen, als ein Nachbar von der gegenüberliegenden Strassenseite ins Trep-
penhaus eingedrungen sei, um besorgt nach dem Ursprung der Geräusche zu su-
chen. Mit E-Mail vom 11. Januar 2025 eröffnete A. der Beklagten sodann, der Klä-
ger befinde sich während seiner Anfälle offenbar in einem Wachzustand. Im Zuge
eines solchen habe er sich am 11. Januar 2025 schreiend, höchst verwirrt und
aufgelöst ins Treppenhaus begeben und dort versucht, die Türe von aussen ohne
Schlüssel abzuschliessen.
Am 13. Januar 2025 meldete sich die Nachbarin B. erneut per E-Mail bei der Be-
klagten und schilderte, es sei mittlerweile schlimmer geworden. Der Kläger schreie

- 19 -
jetzt auch den Tag durch, was ihre Tochter verängstigt habe. Auch in der Nacht
werde B. regelmässig von lauten und unglaublich penetranten Schreien geweckt.
Mit E-Mails vom 16. Januar 2025 liess A. der Beklagten zwei Audiodateien zukom-
men. Mit in der darauffolgenden Nacht erfolgender E-Mail an die Beklagte äusserte
er, die Situation (…) sei für ihn mittlerweile nicht mehr tragbar und er ziehe in Er-
wägung, beim Mieterverband und der Polizei um Unterstützung zu ersuchen. Seit
November werde sein Schlaf mittlerweile regelmässig über mehrere Stunden un-
terbrochen und auch in der Nacht vom 17. Januar 2025 liege er wach und sei völlig
erschöpft. Die ständige Belastung beeinträchtige sowohl seine körperliche als
auch psychische Gesundheit.
Die Nachbarin D. gelangte mit E-Mail vom 17. Januar 2025 an die Beklagte und
teilte ihr mit, von der Wohnung des Klägers gingen jeden Abend bzw. jede Nacht
schreckliche, wilde und sehr laute Töne aus. Die Schreie des Klägers würden zwei
bis vier Stunden andauern und sie könne wegen ihm schon seit mehreren Wochen
nicht schlafen, arbeiten und leben.
Mit eingeschriebenem Brief vom 18. Januar 2025 begehrte A. schliesslich eine
Mietzinsreduktion bei der Beklagten infolge der anhaltenden Lärmbelästigung
durch den Kläger. Am 21. Januar 2025 schilderte er per E-Mail, in den letzten Ta-
gen seien die Lärmemissionen wieder besonders ausgeprägt gewesen. Schreian-
fälle fänden sowohl am Abend als auch in der Nacht statt und es sei die Polizei
hinzugezogen worden. Mit E-Mail vom 22. Januar 2025 sandte er der Beklagten
ein Lärmprotokoll, regte die Kontaktierung der Erwachsenenschutzbehörde an und
erkundigte sich nach den Voraussetzungen für eine Vergütung von Hotelüber-
nachtungen.
Am 22. Januar 2025 schrieb D. der Beklagten, viele Nachbarn seien infolge der
Schreie des Klägers die ganze Nacht im Treppenhaus gewesen und hätten pro-
biert, den Kläger zu kontaktieren, um ihn rauszuholen bzw. zu wecken. Leider sei
sowohl das heftige Klopfen an die Türe des Klägers als auch das Rufen der Polizei
erfolglos gewesen und der Kläger habe bis um 08.00 Uhr geschrien.

- 20 -
Die Beklagte offeriert zudem (…) fünf Audioaufnahmen, welche die nächtlichen
Ruhestörungen durch den Kläger belegen sollen und vom Mieter A. aufgenommen
worden seien (die Dateien befinden sich auch im elektronischen Geschäftsordner
des Gerichts). Zwei Aufnahmen stammten vom 21. November 2024 und seien zwi-
schen 04.00 Uhr und 05.00 Uhr aufgezeichnet worden. Eine Aufnahme stamme
vom 3. Dezember 2024, wobei unklar sei, zu welcher Tages- oder Nachtzeit diese
entstanden sei. Die beiden Aufnahmen vom 16. Januar 2025 seien um 00.50 Uhr
resp. um 02.00 Uhr angefertigt worden.
Auf allen eingereichten Tonaufzeichnungen sind Schreie einer männlichen Person
zu hören, wobei auf der mutmasslich vom 16. Januar 2025 um 02.00 Uhr stam-
menden Aufnahme zusätzlich klassische Musik zu hören ist.
2.4 Der Kläger gab zu den ihm anlässlich der Hauptverhandlung vom 18. Sep-
tember 2025 vorgespielten Audioaufnahmen an, dass ihm keine Schreie bewusst
seien und «es» auch völlig unschlüssig sei. Ob jemals Schreie stattgefunden hät-
ten, wisse er nicht und Urheber der Schreie könne irgendjemand sein. Auf die
Frage, ob er seine Stimme auf den Tonaufnahmen erkenne, erklärte er: «Es
könnte ich sein. Ich bin mir tatsächlich nicht sicher.» Diese Aussage relativierte er
anschliessend mit dem Hinweis, dass heutzutage bereits 15 Sekunden Stimmauf-
nahme ausreichen würden, um eine solche Aufnahme technisch zu reproduzieren
bzw. es mit den heutigen Mitteln technisch relativ einfach sei, Aufnahmen zu ma-
nipulieren oder gar zu fälschen.
2.5 Entgegen der Darstellung des Klägers stimmen die von den vorgenannten
Nachbarn geschilderten und in Ziff. 2.3 dargelegten Vorfälle in ihrem Kerngesche-
hen überein. Relevante Widersprüche, wie sie der Kläger ausgemacht haben will,
sind weder ersichtlich noch bestehen Hinweise dafür, dass die Nachbarmieter sich
etwas zusammengereimt oder Aussagen konstruiert hätten. Auch die vom Kläger
angeführten Differenzen in den Zeitangaben der Nachbarn A. und D. hinsichtlich
ihrer Wahrnehmungen in der Nacht vom 21. auf den 22. Januar 2025 vermögen
an der inhaltlichen Übereinstimmung der Aussagen nichts zu ändern. Solche zeit-
liche Abweichungen sind im Rahmen subjektiver Lärmwahrnehmungen und aus
dem Erinnerungsvermögen heraus nicht ungewöhnlich und sprechen für sich allein

- 21 -
nicht gegen die Glaubhaftigkeit der Aussagen, zumal sie sich auf dieselbe Nacht
und ein gleichartiges Lärmgeschehen beziehen. Die an die Beklagte herangetra-
genen Schilderungen der Nachbarn erscheinen weder übertrieben noch verharm-
losend oder von besonderer Sympathie bzw. Antipathie geprägt. So schrieb der
Mieter A. beispielsweise am 12. November 2024, er wolle «nicht den Teufel an die
Wand malen». Mit E-Mail vom 21. November 2024 vermeldete er gar eine Verbes-
serung der Situation in den späten Nachtstunden und gab an, dass sich der Kläger
schriftlich sehr freundlich geäussert habe. Auch mit E-Mail vom 27. November
2024 beschrieb A. eine zwischenzeitliche Beruhigung der Situation.
Für die Glaubhaftigkeit des Standpunkts der Beklagten in Bezug auf die Schreie
spricht weiter, dass die Stadtpolizei Zürich im Zeitraum vom 3. Dezember 2024 bis
zum 22. Januar 2025 insgesamt fünf Mal um Intervention in der Liegenschaft See-
strasse 175 ersucht wurde. Den Einsatzjournalen der Stadtpolizei Zürich ist zu
entnehmen, dass entsprechende Meldungen am 3. Dezember 2024 (B.), am
20. Januar 2025 (E.), am 21. Januar 2025 (A.) und am 22. Januar 2025 von einer
unbekannten, sich bei B. befindlichen Person erfolgten. Notorisch ist, dass die Po-
lizei in der Regel nicht vorschnell kontaktiert wird. Dass innerhalb eines relativ kur-
zen Zeitraums vier Personen die mit einem Polizeinotruf verbundene psychologi-
sche Hemmschwelle wegen der geschilderten Schreie des Klägers ablegten,
spricht für die objektive Intensität der Geräuschentwicklung und stellt ein gewich-
tiges Indiz für die beim Kläger liegende Urheberschaft dar.
Die Vorbringen des Klägers in Zusammenhang mit den Audioaufnahmen vermö-
gen demgegenüber nicht zu überzeugen. Zum einen rügte er (…) eine Verletzung
seiner Persönlichkeit und verlangte die Vernichtung [der Aufnahmen], da diese
ohne seine Zustimmung erfolgt seien, was impliziert, dass die Laute tatsächlich
von ihm stammen. Zum anderen bestritt er, mit den auf den Aufnahmen hörbaren
Schreien etwas zu tun zu haben, und behauptete, diese seien künstlich erzeugt
oder manipuliert. Dieser unauflösliche Widerspruch steht im Kontext seiner in wei-
ten Teilen ausweichenden und inkonsistenten Antworten bezüglich der Tonauf-
nahmen. Statt auf die entsprechende Nachfrage hin klar zu bestreiten, auf den
Aufnahmen zu hören zu sein, gab er lediglich an, ihm seien keine Schreie bewusst

- 22 -
bzw. er habe nichts davon gewusst. Auch hinsichtlich der Frage nach Sinnestäu-
schungen wich der Kläger aus und vermied offensichtlich das Thema der Schreie
und der möglichen Ursachen. Stattdessen echauffierte er sich daran, man habe
ihm in übertriebener Weise vorgeworfen, die Wohnung «auseinandergenommen»
zu haben. Dass er selber den Lärm verursacht hat, konnte er nach einer ersten
ausweichenden Antwort auf Nachfrage nicht ausschliessen («Es hört sich ähnlich
an», …), und er räumte auch ein, dass an seine Türe gepoltert worden sei, auch
wenn er sich angeblich nicht erklären konnte weshalb. Er gab auch zu, dass die
Polizei nach den eigegangenen Meldungen bei ihm klopfte, und dass er den Ord-
nungskräften die Tür nicht öffnete, und zwar ohne dafür eine plausible Erklärung
geben zu können. Er selber war es auch, der ein «gesundheitliches Problem» bei
ihm in den Raum stellte, das «zu diesen Beeinträchtigungen führte».
Im Gegensatz zur Darstellung der Beklagten enthalten die Aussagen und Vorbrin-
gen des Klägers damit zahlreiche Fantasiesignale in Form von Ungereimtheiten
und Widersprüchen und von Ablenkungsmanövern. Damit ist als erstellt zu erach-
ten, dass der Kläger zumindest im Zeitraum vom 4. November 2024 bis zum
22. Januar 2025 die Nachtruhe seiner Nachbarmietparteien A., B., D. und C., na-
mentlich durch lautes Schreien, erheblich störte und damit seine Pflicht zur Rück-
sichtnahme im Sinne von Art. 257f Abs. 2 OR verletzte. Dies obwohl ihn die Be-
klagte mit Schreiben vom 27. November 2024, E-Mail vom 28. November 2024
und 20. Dezember 2024 sowie Schreiben vom 8. Januar 2025 schriftlich gemahnt
hatte.
3. Es versteht sich von selbst, dass die erstellten Ruhestörungen durch den
Kläger insbesondere zur Nachtzeit die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die
Beklagte als unzumutbar erscheinen lässt. Bei einer Untätigkeit würde sie den
Hausfrieden in der Mietliegenschaft gefährden und hätte mit der Geltendmachung
von Mängelrechten durch die Nachbarn zu rechnen, ganz abgesehen vom erheb-
lichen administrativen Aufwand, den ihr die Reklamationen verursachten. Derar-
tige, über längere Zeit anhaltende Störungen der Nachtruhe, die einen erholsamen
Schlaf verunmöglichen, überschreiten das Mass des sozial Üblichen deutlich und
stellen eine schwerwiegende Beeinträchtigung des vertragsgemässen Gebrauchs

- 23 -
dar. Unabhängig davon, ob dem Verhalten des Klägers eine medizinische Ursache
zugrunde liegt, kann von der Nachbarschaft – ebenso wenig wie von der Beklagten
– erwartet werden, dass diese eine derart intensive und anhaltende Lärmbelästi-
gung dauerhaft hinnehmen.
Die Kündigung vom 28. Januar 2025 per 31. März 2025 erweist sich nach dem
Ausgeführten als wirksam. Ein Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glau-
ben ist entgegen den pauschalen Behauptungen des Klägers nicht zu erkennen.
4. Bei dieser Ausgangslage kommt auch keine Erstreckung des Mietverhältnis-
ses in Betracht (Art. 272a Abs. 1 lit. b OR). Die Klage ist vollumfänglich abzuwei-
sen.
VI. Vollstreckung
Die Beklagte beantragte widerklageweise, dem Kläger sei zu befehlen, [das Miet-
objekt] unverzüglich, vollständig geräumt, gereinigt und in ordnungsgemässen Zu-
stand zu verlassen, unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungs-
falle. Nach dem Gesagten ist diesem Antrag stattzugeben.
VII. Kosten- und Entschädigungsfolgen
Die Kosten- und Entschädigungsfolgen sind der unterliegenden Partei aufzuerle-
gen (Art. 106 ZPO). Unterliegt die unentgeltlich prozessführende Partei, gehen die
Gerichtskosten zulasten des Kantons (Art. 122 Abs. 1 lit. b ZPO) und die unent-
geltlich prozessführende Partei hat der Gegenpartei die Parteientschädigung zu
zahlen (Art. 122 Abs. 1 lit. d ZPO). Eine Partei, der die unentgeltliche Rechtspflege
gewährt wurde, ist zur Nachzahlung verpflichtet, sobald sie dazu in der Lage ist
(Art. 123 Abs. 1 ZPO).
Dem Verfahrensausgang entsprechend hat der Kläger die Kosten vollumfänglich
zu tragen und der Beklagten eine Parteientschädigung zu bezahlen. Die Gerichts-
kosten sind – infolge der dem Kläger mit Verfügung vom 28. Juli 2025 gewährten
unentgeltlichen Rechtspflege – einstweilen auf die Gerichtskasse zu nehmen.
Nach der Praxis besteht der Streitwert aus dem Mietzins während der Sperrfrist

- 24 -
plus der Kündigungsfrist im Anschluss daran […] (ZMP 2017 Nr. 11; ZMP 2019 Nr.
6; vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2). Der Streitwert beläuft sich auf Fr. 46'480.–. Es
besteht kein Grund, von den Ansätzen der Verordnungen des Obergerichts über
die Gerichts- und Anwaltsgebühren abzuweichen. Unter Berücksichtigung einer
Reduktion der ordentlichen Ansätze gestützt auf § 7 GebV und § 4 Abs. 3 Anw-
GebV um je einen Drittel ist die Gerichtsgebühr auf Fr. 3'510.– festzusetzen, und
der Kläger und Widerbeklagte ist zu verpflichten, der Beklagten und Widerklägerin
eine Parteientschädigung von Fr. 4'800.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen.
(…)»
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbe-
hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2025, 35. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw A.I. Altieri, MLaw C. Schenk, Leitende Ge-
richtsschreiberinnen; Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident