zh_bezirksgericht_zuerich · MH220005-L · 2023-09-27 · de
ZMP 2023 Nr. 10: Vorzeitige Rückgabe der Mietsache. Solvenz der Ersatzmieterin.


ZMP 2023 Nr. 10
Art. 264 OR. Vorzeitige Rückgabe der Mietsache. Solvenz der Ersatzmieterin.
Die Solvenz einer als Ersatzmieterin angebotenen Handelsgesellschaft kann der
Vermieterin zwar auch auf andere Weise aufgezeigt werden als durch die Öffnung
der Geschäftsbücher. Allein die (potentielle) Zugehörigkeit einer in Gründung be-
findlichen Organisation zu einem Konzern mit einer solventen Muttergesellschaft
reicht dazu aber nicht aus.
Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MH220005-L vom 27. September 2023
(OG-Entscheid im Anschluss; Gerichtsbesetzung: Weber, Huggenberger, Nef; Ge-
richtsschreiber Marques):
«(…)
Erwägungen:
I. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1. Sachverhalt
Mit Mietvertrag vom 18. Dezember 2018 mietete der Beklagte von der Klägerin per
1. Januar 2019 Büroräume im 3. Obergeschoss in der Liegenschaft N-strasse y in
8001 Zürich zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 10'600.– (inkl. Nebenkosten).
Es wurde ein befristetes Mietverhältnis bis zum 31. März 2022 und die Nutzung
des Mietobjekts zum Betrieb eines Büros vereinbart. Der Mieter verpflichtete sich,
das Mietobjekt nur zu diesem vertraglich vereinbarten Zweck zu gebrauchen. Der
Beklagte beabsichtigte von Anfang an das Mietobjekt nicht für sich selber zu be-
nutzen, sondern für einen mit ihm befreundeten Anwalt, RA B., zu mieten.
Mit Schreiben vom 6. November 2019 teilte der Beklagte der Klägerin mit, dass er
den Mietvertrag ausserterminlich per 31. Januar 2020 auflösen möchte und infor-
mierte sich bei der Klägerin, ob er einen Ersatzmieter stellen müsse. Am 11. No-
vember 2019 teilte die Klägerin dem Beklagten mit, dass dieser bis zur Wiederver-
mietung, längstens bis zum vertraglich vereinbarten Endtermin des Mietverhältnis-
ses, für den Mietzins und dessen Nebenkosten haftbar bleibe und verlangte einen
geeigneten Ersatzmieter.

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Am 17. November 2020 kontaktierte die L. Strategie AG (nachfolgend L. AG) die
Klägerin als potentielle Ersatzmieterin und sandte ihr Bewerbungsschreiben, so-
wie am 8. Dezember 2020 ein separates Schreiben mit dem Wunsch, einen neuen
Mietvertrag mit einer Mindestvertragsdauer von fünf Jahren sowie der zusätzlichen
Option auf Verlängerung um weitere fünf Jahre abzuschliessen. Mit Schreiben
vom 4. Dezember 2020 forderte die Klägerin einen Nachweis der bestehenden
Solvenz durch Vorlegen eines Geschäftsberichts (Bilanz, Erfolgsrechnung, Revi-
sionsbericht), eines Businessplans und der Geschäftsorganisation. Im Schreiben
vom 8. Dezember 2020 weigerte sich die Mietinteressentin, einen geeigneten Sol-
venznachweis zu erbringen, sondern verwies lediglich auf einen beigelegten Be-
treibungs- sowie Handelsregisterauszug. Die Interessentin wünschte nebst einer
längeren Vertragsdauer diverse «Renovationsarbeiten» für die Mieträumlichkei-
ten. In der Folge lehnte die Klägerin die L. AG mit Schreiben vom 15. Dezember
2020 aufgrund fehlenden Solvenznachweises sowie mangelnder Bereitschaft ab,
den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.
Am 19. November 2020 bekundete S.P. im Namen der Q. Solutions AG (nachfol-
gend QS. AG) Interesse an der Übernahme des Mietvertrages gegenüber der Klä-
gerin. Die QS. AG beabsichtige den Mietvertrag unverändert zu übernehmen, um
in den Räumlichkeiten unter dem Projektnamen «R.» eine Gemeinschaftspraxis
für Psychotherapeuten und Psychotherapeutinnen zu errichten (act. 3/11). Der
Klägerin wurde zusätzlich eine Informationsbroschüre der «R.» zugestellt, welcher
zu entnehmen ist, dass die «R.» den Zugang zu mietbaren Praxisräumlichkeiten
sowie Dienstleistungen, wie das Marketing, für die Therapeuten bietet. P. betonte,
um nicht andere Optionen zu verlieren, sei eine Rückmeldung und Entscheidung
bis am 30. November 2020 nötig.
In einem Gespräch teilte P. der Klägerin mit, dass ca. 15 Psychotherapeuten und
Psychotherapeutinnen die Gemeinschaftspraxis abwechslungsweise und wäh-
rend den Abendstunden benutzen würden. Daraufhin teilte die Klägerin ihre Be-
denken bezüglich der Sicherheit des Hauses durch Herausgabe von 15 Schlüsseln
sowie der regelmässigen Kundenfrequenzen in den Abendstunden mit. Der Be-
klagte versicherte der Klägerin mit Schreiben vom 25. November 2020, dass es

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sich bei der QS. AG um eine Konzerngesellschaft des Q.-Konzerns (mit der Kon-
zernmutter Q.) handle und dass diese offensichtlich finanziell solvent und zah-
lungsfähig im Sinne von Art. 264 Abs. 1 OR sei. Die QS. AG sei bereit, den Miet-
vertrag per 15. Januar 2021 zu übernehmen und biete an, in der Liegenschaft ein
Badge-System zu installieren, um die Sicherheit des Hauses zu gewährleisten.
Gleichentags teilte P. RA B. – offenbar im Anschluss an ein Telefonat zwischen P.
und A. von der Klägerin – per Mail mit, dass die Klägerin ihm eröffnet habe, dass
sie die QS. AG als Ersatzmieterin ablehne. Dies bestätigte die Klägerin dem Be-
klagten am 26. November 2020 schriftlich. Sie begründete den Entscheid damit,
dass die Benutzung durch 15 Psychotherapeuten und Psychotherapeutinnen so-
wie die entsprechenden Patienten am Morgen, tagsüber und abends die Sicherheit
des Gebäudes gefährde und die Mieträume ohnehin für den Bürobetrieb konzipiert
seien und ein Praxisbetrieb in keiner Weise einer Büronutzung entspreche.
Wenige Tage später teilte der Rechtsvertreter der Klägerin mit Schreiben vom
4. Dezember 2020 dem Beklagten mit, dass die Klägerin ihn mit der Wahrung ihrer
Interessen im Zusammenhang mit der vorzeitigen Rückgabe des Mietobjektes be-
auftragt habe. Er wies darauf hin, dass der Klägerin bisher keinerlei Unterlagen
bezüglich der Solvenz der QS. AG vorgelegt worden seien. Im Weiteren sei die
QS. AG im Jahr 2018 mit einem Mindestkapital von Fr. 100'000.– gegründet wor-
den, weshalb für das Jahr 2019 eine Jahresrechnung mit Revisionsstellenbericht
vorliegen müsste, die der Vermieterin ebenfalls nicht vorgelegt worden seien. Zu-
dem falle eine Gemeinschaftspraxis mit ca. 15 Psychotherapeuten und Psycho-
therapeutinnen nicht mehr unter den für die Beurteilung der Gleichwertigkeit eines
Ersatzmieters vorausgesetzten Gebrauchszweck.
Mit weiterem Schreiben vom 14. Dezember 2020 nahm der Rechtsvertreter des
Beklagten Stellung. Er unterliess es, weitere Dokumente in Bezug auf den Sol-
venznachweis der QS. AG vorzulegen.
Mit zusätzlichem Schreiben vom 12. März 2021 teilte RA B. der Klägerin mit, dass
die Mietzinszahlungen ab dem 16. Januar 2021 eingestellt worden seien. Eben-
falls am 12. März 2021 übergab der Beklagte der Klägerin die Schlüssel zum Mie-
tobjekt.

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2. Prozessgeschichte
Mit Eingabe vom 17. Dezember 2021 (Poststempel) machte die Klägerin das vor-
liegende Verfahren bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich anhängig. An-
lässlich der Schlichtungsverhandlung vom 24. Mai 2022 konnte zwischen den Par-
teien keine Einigung erzielt werden. Mit Beschluss gleichen Datums wurde der
Klägerin die Klagebewilligung erteilt, welche ihr am 1. Juni 2023 zugestellt wurde.
Mit Eingabe vom 30. Juni 2022 (Poststempel) reichte die Klägerin fristgerecht die
vorliegende, unbegründete Klage mit den eingangs erwähnten Rechtsbegehren
beim hiesigen Gericht ein. Mit Zirkulationsbeschluss vom 7. Juli 2022 wurde dem
Beklagten das Doppel der Klage samt Beilagen zugestellt und der Klägerin Frist
zur Leistung des Kostenvorschusses im Umfang von Fr. 10'940.– angesetzt. Zu-
dem wurde die Prozessleitung an den Mietgerichtspräsidenten delegiert. Der Kos-
tenvorschuss wurde innert Frist geleistet. Mit Präsidialverfügung vom 22. Juli 2022
wurde dem Beklagten Frist zur schriftlichen Stellungnahme angesetzt. Nach mehr-
maliger Erstreckung reichte der Beklagte seine schriftliche Stellungnahme sowie
Widerklage und Beilagen kurz vor Ablauf der ihm gewährten Nachfrist ein.
Nachdem der Klägerin mit Präsidialverfügung vom 26. Oktober 2022 die Klageant-
wort und Widerklage zugestellt worden war, wurden die Parteien am 24. Novem-
ber 2022 zur Hauptverhandlung auf den 13. April 2023 vorgeladen, welche in der
Folge auf den 13. Juli 2023 verschoben wurde. Anlässlich jener erstatteten die
Parteien ihre Parteivorträge. Nach gescheiterten Vergleichsgesprächen wurde das
Verfahren für spruchreif erklärt.
Die Urteilsberatung erfolgte auf dem Zirkularweg.
II. Prozessuales
1. Zuständigkeit und Verfahrensart
Das Mietgericht des Bezirks Zürich ist als Kollegialgericht zur Behandlung der vor-
liegenden Streitsache örtlich und sachlich zuständig, handelt es sich doch um eine
Streitigkeit aus einem Mietverhältnis für in Zürich gelegene Geschäftsräume mit

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einem Streitwert von mehr als Fr. 30'000.– (§ 21 GOG i.V.m. § 26 GOG; Art. 33
ZPO und Art. 35 ZPO). Anwendbar ist das ordentliche Verfahren (Art. 219 ff. ZPO).
2. Widerklage
Nach Art. 219 ZPO i.V.m. Art. 224 Abs. 1 ZPO kann die beklagte Partei in der Kla-
geantwort Widerklage erheben, wenn der geltend gemachte Anspruch nach der
gleichen Verfahrensart wie die Hauptklage zu beurteilen ist.
Vorliegend wurde die Widerklage im Rahmen der Klageantwort erhoben. Sowohl
die Hauptklage als auch die Widerklage betreffen eine Streitigkeit mit einem Streit-
wert von mehr als Fr. 30'000.–, womit für beide Klagen das ordentliche Verfahren
anwendbar ist. Die erhobene Widerklage ist somit zulässig. Sie hat allerdings in-
sofern keine selbständige Bedeutung, als sie nur das Schicksal des Mietdepots
beschlägt, wobei die Parteien sich einig sind, dass die Verwendung von der Be-
antwortung der Fragen bezüglich der Hauptklage abhängt.
3. Einschränkung des Klagebegehrens / teilweiser Klagerückzug
Die Klägerin erklärte anlässlich der Hauptverhandlung vom 13. Juli 2023, nicht
mehr an der Forderung betreffend die noch ausstehenden Nebenkosten im Betrag
von Fr. 929.45 festzuhalten.
Dieser Teilrückzug ist ohne weiteres zulässig (Art. 227 Abs. 3 ZPO). Er erfolgte
nach Eintritt der Fortführungslast und hat deshalb res-iudicata-Wirkung (Art. 65
ZPO; BGer 4A_396/2021 vom 2.2.2022 E. 4.4). Das Verfahren ist in Bezug auf
Ziffer 2 des Rechtsbegehrens sowie im Umfang von Fr. 929.45 infolge Klagerück-
zug abzuschreiben.
III. Parteistandpunkte
1. Klägerin
Die Klägerin stellt sich in Bezug auf die L. AG auf den Standpunkt, dass diese eine
wesentlich längere Vertragsdauer sowie umfangreiche Umbauten verlangt habe,
die weit über das Ausmass von Unterhaltsarbeiten hinausgehen würden. Die L.
AG habe es zudem unterlassen, einen Solvenznachweis zu erbringen, und habe

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den Vertrag lediglich zu anderen Vertragskonditionen übernehmen wollen, wes-
halb sie die Voraussetzungen an eine geeignete Ersatzmieterin nach Art. 264 OR
nicht erfülle.
Die Klägerin sei nie von der QS. AG kontaktiert worden und diese habe nie Inte-
resse an der Übernahme des Mietvertrages gezeigt. P. habe zwar die Klägerin am
19. November 2020 mit einem Schreiben kontaktiert, welches die QS. AG als Ab-
senderin enthalten habe. Er sei jedoch weder Organ noch zeichnungsberechtigt
für die QS. AG gewesen; etwas anderes sei auch dem Handelsregisterauszug
nicht zu entnehmen. P. habe ebenfalls nie zum Ausdruck gebracht, von der QS.
AG bevollmächtigt gewesen zu sein und habe insbesondere nie eine schriftliche
Vollmacht vorgelegt. Entgegen den Ausführungen des Beklagten sei es irrelevant,
ob sich heute aus dem Internetauftritt der R. AG ergebe, dass P. COO der R. AG
und diese wiederum Teil des Q.-Konzerns sei, da R. zum zu beurteilenden Zeit-
punkt weder in ihrer heutigen Form als AG existiert noch über eine Website verfügt
habe.
Anlässlich einer Besichtigung vom 19. November 2020 sei P. mündlich aufgefor-
dert worden, eine Bilanz und eine Erfolgsrechnung sowie einen Betreibungs- und
einen Handelsregisterauszug vorzulegen, sodass die Solvenz der QS. AG geprüft
werden könne. Daraufhin habe dieser erklärt, dass es sich bei der Mietinteressen-
tin um eine Tochtergesellschaft der Q. handle, weshalb die Solvenz ausser Frage
stehe und es diesbezüglich keinerlei Unterlagen mehr bedürfe. Später habe P.
zwar sein Interesse am Mietobjekt schriftlich bestätigt, dabei der Klägerin aber le-
diglich eine Broschüre der «R.» zukommen lassen und es insbesondere versäumt,
ihr Solvenznachweise zu erbringen. Diese Umstände, sowie dass sich nie eine
Person mit Organfunktion oder Zeichnungsberechtigung für die QS. AG bei der
Klägerin gemeldet habe, habe bei der Klägerin ein hohes Mass an Verunsicherung
ausgelöst. Nach 14 Tagen habe die anwaltliche Vertretung der Klägerin den Be-
klagten direkt darüber informiert, dass kein genügender Solvenznachweis erbracht
worden sei.
Beim Angebot von Ersatzmietern handle es sich um eine Bringschuld, die vom
bisherigen Mieter unaufgefordert zu erfüllen sei. Eine Aufforderung der Vermieterin

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sollte normalerweise nicht nötig sein müssen. Der Mieter, der sich aus dem Vertrag
befreien möchte, habe vielmehr alles zu unternehmen und beizutragen, um sicher-
zustellen, dass die Beklagte sich ein umfassendes Bild von der Solvenz des be-
troffenen Mietnachfolgers machen könne. Um die Solvenz zu beurteilen, sei die
Einsicht in die Jahresrechnungen der letzten Jahre notwendig, sodass ohne Vor-
legen einer Bilanz und Erfolgsrechnung der Solvenz-Nachweis nicht erbracht wer-
den könne. Zwar gebe es beispielsweise bei Start-ups Ausnahmen, bei welchen
auch in anderer Weise die Solvenz nachgewiesen werden könne. Dies sei hier
aber ebenfalls nicht geschehen. Ebenfalls habe die Q.-Muttergesellschaft nie sig-
nalisiert, dass sie für die QS. AG haften würde, etwa in der Form einer Garantie
oder einer Patronatserklärung.
Zudem habe die QS. AG eine Nutzung des Mietobjekts angestrebt, die von der
vereinbarten Nutzung gemäss Vertrag erheblich abweiche, indem die Therapie-
räume durch 76 bis 200 nicht abschliessend bestimmte und sich ständig verän-
dernde und in der Zahl erweiternde Psychotherapeuten und Psychotherapeutin-
nen hätten benutzt werden sollen und somit ein kompliziertes Schlüsselbewirt-
schaftungssystem hätte in Betracht gezogen werden müssen. Eine solche Nut-
zung als Gemeinschaftspraxis sei mit einer Vermietung via Airbnb zu vergleichen,
welche die Klägerin nicht hätte hinnehmen müssen, ohne dass sie bei jeder (Un-
ter-)Vermietung informiert und um Zustimmung angegangen worden wäre. Des-
halb stelle die Benutzung der Räumlichkeiten als Gruppenpraxis eine klare Kon-
zeptänderung dar, welche für die Klägerin in subjektiver Hinsicht nicht zumutbar
sei.
In Abrede zu stellen sei auch, dass die QS. AG das Vertragsverhältnis überhaupt
hätte eingehen wollen, welches nur noch 15 Monate gedauert hätte, wobei für das
Schliess-System ca. Fr. 36'000.– hätte investiert werden müssen.
Unerfindlich sei, weshalb der Beklagte die Schlüssel erst am 12. März 2021 re-
tourniert, die Mietzinszahlungen hingegen schon ab Mitte Januar eingestellt habe.
Vor dem genannten Datum habe der Beklagte über das Mietobjekt verfügt, so dass
für diesen Zeitraum schon mangels Rückgabe der Mietsache eine Befreiung aus
dem Vertrag nach Art. 264 Abs. 1 OR nicht möglich sei.

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Die Klägerin sei ihrer Schadensminderungspflicht nach Art. 264 Abs. 3 OR nach-
gekommen, indem sie zwischen dem 23. und 31. Januar 2021 in der NZZ Inserate
habe erscheinen lassen, woraufhin sich diverse Mietinteressenten gemeldet hät-
ten. Auf «Homegate» inseriert habe sie das Objekt, da der Beklagte dies selbst bis
Ende April 2021 erfolglos getan habe. Nachdem der Beklagte dieses Inserat ge-
löscht habe, habe die Klägerin weitere in ihrer Klageschrift aufgeführten Such-
bemühungen unternommen und auch diverse Besichtigungen durchgeführt. Es sei
ihr hingegen erst ab dem 1. März 2023 gelungen, die Mieträume wieder zu ver-
mieten.
Die Klägerin verlangt die Zahlung der ausstehenden Mietzinse für den Zeitraum
vom 16. Januar 2021 bis Ende März 2022 [in Höhe von Fr. 153'700.–, Anm. d.
Red.].
2. Beklagter
Der Beklagte führte betreffend der L. AG aus, dass es sich bei den von dieser
gewünschten Änderungen am Mietobjekt lediglich um diverse kleinere baulichen
Anpassungen gehandelt habe, welche sich beispielsweise auf eine beschädigte
Kühlschranktüre, eine Auffrischung der Parkettböden, einen Wandanstrich sowie
auf den Austausch eines nicht mehr zeitgemässen Linoleumbodens beschränkt
habe, welche teilweise in den Unterhaltsbereich der Vermieterin gefallen seien
bzw. Teil der Vertragsverhandlungen hätten werden sollen und über eine entspre-
chende Erhöhung des Mietzinses hätten abgegolten werden können. Er aner-
kennt, dass die L. AG den Abschluss eines Vertrages mit einer Mindestdauer von
fünf Jahren und einer zusätzlichen Verlängerungsoption wünschte.
Bezüglich QS. AG habe der Klägerin von vornhinein klar sein müssen, dass P. als
Bevollmächtigter der QS. AG den Mietvertrag zu denselben Konditionen hätte
übernehmen wollen. Auf der Webseite der R. sei leicht erkennbar, dass P. COO
der R. und diese eine Tochtergesellschaft der Q. sei. Ausserdem sei anhand der
E-Mail-Adresse erkennbar, mit welcher er die Klägerin kontaktiert habe –"p@xy-
ventures.com"– dass es sich dabei klarerweise um die Ideenschmiede der Q. ge-
handelt habe, so dass keine Zweifel an der Identität bzw. Legitimation P.s als Ver-
treter der QS. AG hätten aufkommen dürfen. Offensichtlich hätten im Falle eines

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Vertragsabschlusses selbstverständlich eine oder mehrere zeichnungsberechtigte
Personen der QS. AG den Mietvertrag unterzeichnet und nicht P.
Die Solvenz der QS. AG sei über jeden Zweifel erhaben gewesen, da es sich dabei
um eine zum Q.-Konzern gehörende Gruppengesellschaft handle, in welcher sich
der Verwaltungsrat aus Exponenten der Q.-Leitungsgremien zusammensetze. P.
hätte auch ohne Organstellung bei der QS. AG per Spezialvollmacht im Namen
der QS. AG das Interesse bekunden können. Dass eine solche Spezialvollmacht
bestanden habe, könne auch P.s Vorgesetzter bestätigen.
Der Beklagte führt weiter aus, dass die Klägerin erst nach anwaltlicher Beratung
die mangelnde Solvenz der QS. AG und den Auftritt von P. als «falsus procurator»
ins Feld geführt habe. Im Schreiben der Klägerin vom 26. November 2020 sei vom
fehlenden Solvenznachweis nirgends die Rede gewesen. Es werde ausdrücklich
bestritten und es sei nicht belegt, dass die Klägerin von der QS. AG einen Sol-
venznachweis überhaupt verlangt habe. Das Thema der angeblich fehlenden Bo-
nitätsunterlagen sei erst nach anwaltlicher Beratung aufgekommen und stelle nicht
den wirklichen Ablehnungsgrund dar, zumal die Klägerin die Solvenz erst am
4. Dezember 2020 und somit erst nach erfolgter Ablehnung ins Spiel gebracht
habe. Wären die mangelnde Vollmacht von P., eine Garantieerklärung der Q. oder
eine Patronatserklärung je Thema gewesen, hätte die Klägerin dies ohne weiteres
verlangen können, was aber nie geschehen sei.
Anders als die Klägerin ist der Beklagte der Ansicht, dass diesen in Bezug auf die
Voraussetzungen von Art. 264 Abs. 1 OR keine Bringschuld treffe, die Zahlungs-
fähigkeit des vorgeschlagenen Ersatzmieters mittels Bilanz und Erfolgsrechnung
zu belegen. Die Klägerin habe vielmehr die Zumutbarkeit und Solvenz der vorge-
schlagenen Ersatzmieter selbst zu prüfen, wozu auch die Prüfzeit von 30 Tagen
diene. Wenn bereits alle Unterlagen eingereicht würden, entbehrte eine solche ei-
nes vernünftigen Zwecks.
Für die Beurteilung der in Art. 264 Abs. 1 OR geforderten Zumutbarkeit sei nicht
ein subjektiver, sondern ein objektiver Massstab anwendbar. Die Vermieterin
könne zwar einen Ersatzmieter aus subjektiven Gründen ablehnen, dies führe
dann aber zur Befreiung des Mieters.

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Die von «R.» bzw. von der QS. AG angestrebte Benutzung der Mieträumlichkeiten
als Praxisräume hätte bezüglich Kundenfrequenz, Immissionen, Nutzungsintensi-
tät und Haussicherheit vollumfänglich der bisher vom Beklagten betriebenen und
von der Klägerin akzeptierten Nutzung als Anwaltskanzlei entsprochen. Unter dem
Projektnamen «R.» hätte nicht lediglich eine Gemeinschaftspraxis, sondern die
Infrastruktur für selbständig tätige Psychotherapeuten und Psychotherapeutinnen
geschaffen werden sollen. Nebst der Vermietung von Räumen über ihre Plattform
hätte man Therapeuten und Patienten zusammengebracht, ein Reservationssys-
tem geboten und die Logistik und Administration durchgeführt. Eine Analogie zum
Airbnb verbiete sich, da die Raummiete mit lediglich Fr. 20.– pro Stunde neben-
sächlich gewesen wäre im Vergleich zu den restlichen Dienstleistungen der «R.».
Dabei hätten die acht Räume in den Mieträumlichkeiten bloss durch 15 Psycho-
therapeuten und Psychotherapeutinnen abwechslungsweise, und auch teilweise
in den Abendstunden, genutzt werden sollen. Die «R.» habe sechs Standorte und
die auf der Webseite genannten 200 Therapeuten und Therapeutinnen würden
sich über diese sechs Standorte verteilen. Da pro Raum jeweils nur ein Therapeut
oder eine Therapeutin gleichzeitig arbeiten könne, hätte dies zu keiner höheren
Kundenfrequenz geführt im Vergleich zu einer Anwaltskanzlei.
RA B. habe die acht Büroräume ebenfalls nicht für sich alleine benutzt, sondern
auch Angestellte gehabt. Die Nutzung der Räume zu Therapiezwecken hätte wohl
sogar zu einer Reduktion der Kundenfrequenz geführt, da in einer Therapie meist
nur eine Person gleichzeitig anwesend sei und in einer Anwaltskanzlei mehrere.
Die QS. AG habe insbesondere auch angeboten, ein Badge-System einzuführen,
was zu einer Erhöhung der Sicherheit im Gebäude geführt hätte.
Der Beklagte bestreitet nicht, die Schlüssel zur Mietsache erst Mitte März 2021
retourniert zu haben. Er habe dies jedoch getan, um die Räume weiteren potenti-
ellen Ersatzmietern zeigen zu können, falls die Klägerin die vorgeschlagenen ab-
lehnen würde. Hätte sie ihm mitgeteilt, dass eine Ersatzmietpartei zumutbar sei,
so hätte er die Schlüssel sofort retourniert.
Die Klägerin sei ihrer Schadensminderungspflicht nicht nachgekommen und habe
ein dem Grundsatz von Treu und Glauben widersprechendes Verhalten gezeigt.

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Sie habe die Liegenschaft nie auf einschlägigen Internet-Portalen wie «Home-
gate» etc. inseriert, sondern lediglich wenige Inserate in der NZZ veröffentlicht.
Auf die Ausführungen der Parteien wird nachfolgend nur soweit eingegangen, wie
dies für den Entscheid erforderlich ist. Dies gilt besonders für Punkte, die in der
vorstehenden Zusammenfassung nicht enthalten sind.
IV. Materielles: Art. 264 OR
Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten,
so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter gemäss Art. 264
Abs. 1 OR nur befreit, wenn er mindestens einen zumutbaren neuen Mieter vor-
schlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den glei-
chen Bedingungen zu übernehmen.
1. Vollständige Rückgabe der Mietsache
Der Mieter hat die Mietsache zunächst vollständig zurückzugeben. Dies ist grund-
sätzlich erst dann der Fall, wenn er dem Vermieter alle Schlüssel zur Mietsache
zurückgibt (BGer 4A_220/2008 vom 7.8.2008 E. 3). Möchte dieser die Schlüssel
behalten, um nach dem Zeitpunkt der Rückgabe die Mietsache potentiellen Inte-
ressenten zu zeigen, ist dafür das Einverständnis des Vermieters erforderlich (mp
2013, S. 260 f.).
Der Beklagte anerkannte, die Schlüssel zur Mietsache mit Schreiben vom
12. März 2021 zurückgegeben zu haben. Damit verfügte er ohne Einverständnis
der Vermieterin bis zu diesem Zeitpunkt über die Mietsache und gab diese folglich
erst zu diesem Zeitpunkt vollständig zurück. Für die Zeit davor kommt eine Haf-
tungsbefreiung daher so oder anders nicht infrage.
2. Zahlungsfähigkeit
Juristische Personen müssen dem Vermieter zur Überprüfung ihrer finanziellen
Situation und ihrer Zahlungsfähigkeit ihre Geschäftsbücher (Bilanzen, Erfolgsrech-
nung, Revisionsberichte) der letzten zwei bis drei Jahre sowie einen aktuellen Be-
treibungsregisterauszug offenlegen. Wenn dies nicht möglich ist, wie beispiels-

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weise bei neu gegründeten Gesellschaften, ist mangels Nachweis der Zahlungs-
fähigkeit die Zumutbarkeit zu verneinen, wenn die Solvenz nicht anderweitig nach-
gewiesen werden kann (SVIT-Komm.-BÄTTIG, Art. 264 OR N 17). Bei einer Rest-
laufzeit eines befristeten Mietvertrags genügt jedenfalls, wenn anzunehmen ist,
dass der Mietzins für die restliche Vertragsdauer vom Ersatzmieter bezahlt werden
kann (ZMP 1994 Nr. 12 S. 6). Massgebend für die Prüfung der Zahlungsfähigkeit
der Ersatzmieterin ist der Zeitpunkt, in dem sie als Ersatzmieterin zur Diskussion
steht. Nicht zu beachten ist die Einhaltung finanzieller Verpflichtungen nach die-
sem Zeitpunkt (ZMP 1994 Nr. 12 S. 11). Es liegt in der Verantwortung des auszie-
henden Mieters, eine Ersatzmietpartei zu suchen und dem Vermieter alle notwen-
digen Informationen über den Kandidaten zu liefern, einschliesslich der finanziel-
len Unterlagen (CPra Bail-BISE/PLANAS, Art. 264 CO N 38; CHK OR-HULLI-
GER/HEINRICH, Art. 264 OR N 6; Mietrecht für die Praxis-BRÄNDLI, Rz. 28.2.10; ZK-
HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 45; BGer 4A_373/2008 vom 11. November 2008 E.
3.2). Falls dem Vermieter diese Unterlagen nicht schon mit der Bewerbung aus-
gehändigt werden, hat er selbst den vorgeschlagenen Ersatzmieter um Informati-
onen und den Mieter um Unterstützung anzugehen, wenn die gelieferten Angaben
für eine gehörige Prüfung nicht ausreichen (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 46;
AJP 2018, S. 220).
Nach Erhalt der Bewerbung eines Ersatzmieters muss dem Vermieter eine ausrei-
chende Bedenkzeit gelassen werden, um die Unterlagen des Bewerbers zu prüfen
(BGer 4A_373/2008 vom 11. November 2008 E. 3.1). Der Vermieter hat das
Recht, jedoch nicht die Pflicht, die ihm unterbreiteten gültigen Bewerbungen ernst-
haft zu prüfen und gegebenenfalls anzunehmen (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N
50; BGE 119 II 36 E. 3c). Die Unterlassung ist an sich folgenlos, hat jedoch bei
unberechtigter Ablehnung des Ersatzmieters die Konsequenz, dass der auszie-
hende Mieter von den vertraglichen Verpflichtungen befreit wird (ZK-HIGI/WILDI-
SEN, Art. 264 OR N 50 ff.). Die Unterlagen hat der Vermieter innerhalb einer ange-
messenen Frist zu überprüfen (CPra Bail-BISE/PLANAS, Art. 264 CO N 84). Bei Ge-
schäftsräumen scheint eine Prüffrist von einem bis eineinhalb Monaten als ange-
messen (CR CO I-LACHAT/BOHNET, Art. 264 CO N 7; ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264

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OR N 48). Solche Fristen sind insofern relativ, als sie weitgehend von den Um-
ständen des Einzelfalls abhängen. Wenn der ausscheidende Mieter keine Unter-
lagen vom vorgeschlagenen Kandidaten angefordert hat, kann er vom Vermieter
nicht verlangen, dass er sich innerhalb einer ähnlichen Frist entscheidet, wie wenn
der Vermieter von Anfang an über alle notwendigen Informationen und Belege ver-
fügen würde (CPra Bail-BISE/PLANAS, Art. 264 CO N 85 f.; ZK-HIGI/WILDISEN,
Art. 264 OR N 48).
2.1 Zahlungsfähigkeit der L. AG
Bezüglich der Zahlungsfähigkeit der L. AG ist festzuhalten, dass sich diese unbe-
strittenermassen auf Nachfrage vom 9. Dezember 2020 geweigert hat, einen ge-
eigneten Solvenznachweis zu erbringen. Sie argumentierte, dass sie aus Vertrau-
lichkeitsgründen im Interesse der renommierten Persönlichkeiten im Unternehmen
keinen Geschäftsbericht bzw. zusätzlichen Solvenznachweis offenlegen könne.
Der bereits eingereichte Betreibungs- sowie Handelsregisterauszug reiche zur
Überprüfung der Solvenz aus. Dies ist offensichtlich nicht der Fall, da für die Über-
prüfung der Solvenz einer juristischen Person nicht allein auf höchstens punktuell
relevante Auszüge der genannten Art zurückgegriffen werden kann. So bedeutet
ein bestimmtes Grundkapital einer AG nicht, dass dieses in ausreichendem Mass
durch Aktiven gedeckt ist, und aus einem Betreibungsregisterauszug allein lässt
sich nicht ableiten, dass eine Gesellschaft in der Lage ist, den vereinbarten Miet-
zins zu bezahlen. Da die L. AG auch keine anderen Nachweise zur Zahlungsfä-
higkeit offeriert hat, kann sie nicht als taugliche Ersatzmieterin im Sinne von
Art. 264 Abs. 1 OR gelten.
2.2 Zahlungsfähigkeit der QS. AG
Bei der QS. AG handelt es sich ebenfalls um eine juristische Person. Die Verhand-
lungen zwischen der Klägerin und der QS. AG fanden Ende 2020 statt. Die QS.
AG wurde erst am 5. August 2018 gegründet, weshalb zum Zeitpunkt der Bewer-
bung noch keine entsprechenden Geschäftsunterlagen vorlagen, um die Zah-
lungsfähigkeit zu belegen. Folglich wäre die Zahlungsfähigkeit in erster Linie in
anderer Weise als durch Bilanzen, Erfolgsrechnungen oder Revisionsberichte

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nachzuweisen gewesen. Vorliegend wurden der Klägerin aber keinerlei Doku-
mente vorgelegt, welche die Zahlungsfähigkeit der QS. AG hätten untermauern
können. Vielmehr wurde auf die Geschäftsverbindung der QS. AG zur Q. verwie-
sen und behauptet, dass diese Verbindung die Zahlungsfähigkeit genügend be-
lege. An der Hauptverhandlung führte der Beklagte diesbezüglich weiter aus, dass
aus der Webseite der R. AG sowie aus der E-Mail-Adresse von P. – "p@xy-ven-
tures" – der Geschäftsbezug zur Q. hergestellt werden könne. Die R. AG entstand
jedoch gemäss dem Handelsregister erst am 5. Dezember 2022 und damit lange
nach den Kontakten zwischen P. und der Klägerin. Auch die Webseite entstand
erst viel später und existierte zum massgebenden Zeitpunkt noch gar nicht. Des
Weiteren ist es zumindest nicht allgemein notorisch, dass die XY-Ventures eine
Ideenschmiede der Q. ist. Es ist deshalb verständlich, dass dieser Konnex von der
Klägerin nicht hergestellt werden konnte. Ob der Q.-Konzern oder dessen Kon-
zerngesellschaften zahlungsfähig sind, ist ohnehin nicht von Relevanz. Aktienge-
sellschaften wie die für die damals noch nicht als eigene Einheit existierende «R.»
auftretende QS. AG zeichnen sich dadurch aus, dass die Aktionäre und Verwal-
tungsratsmitglieder abgesehen von Fehlkontakten nicht für die Schulden der AG
haften (vgl. Art. 680 Abs. 1 OR, Art. 717 OR, Art. 722 OR und Art. 754 ff. OR). Nur
dass die Aktien einer solchen Gesellschaft sich in den Händen einer Konzernmut-
tergesellschaft befinden, bewirkt ohne weitere Vereinbarungen nicht, dass die Mut-
ter als Aktionärin für die Verpflichtungen der Tochter aufzukommen hat. Im Ge-
genteil: Die Haftungsbeschränkung ist einer der wichtigsten Gründe, welche die
wirtschaftlich Berechtigten zur Gründung einer AG veranlassen. Folglich hätte die
Q.-Muttergesellschaft beispielsweise eine Patronatserklärung dergestalt abgeben
müssen, dass man generell für die Verpflichtungen der gegenwärtigen oder künf-
tigen Tochter geradezustehen beabsichtige, oder aber die Mutter hätte wenigstens
in geeigneter Form erklären müssen, dass die zukünftigen Mietzinse und die wei-
teren Verpflichtungen aus dem Mietvertrag durch sie bezahlt würden, soweit die
QS. AG selber dies nicht tut. Dass so etwas je offeriert worden wäre, macht der
Beklagte nicht geltend.

- 15 -
Der Beklagte argumentiert weiter, dass es Sache der Klägerin gewesen sei, sich
um einen Solvenznachweis der Ersatzmietpartei zu kümmern, und dass die Sol-
venz von der Klägerin im Schreiben vom 26. November 2020 nicht einmal als Ab-
lehnungsgrund aufgeführt worden sei. Die später geltend gemachte fehlende Sol-
venz sei vorgeschoben. Zwar ist es richtig, dass die Klägerin die QS. AG bereits
mit genanntem Schreiben ablehnte. Nichtsdestotrotz folgte bereits am 4. Dezem-
ber 2020, und somit nur knapp zwei Wochen nachdem die QS. AG erstmals bei
der Klägerin ihr Interesse am Mietobjekt bekundet hatte, ein erneutes Schreiben
der Klägerin an den Beklagten, in welchem der heutige Rechtsvertreter der Kläge-
rin (auch) den fehlenden Solvenznachweis bemängelte – nach dem Gesagten völ-
lig zu recht. Danach wäre es am Beklagten gewesen, von sich aus Remedur zu
schaffen und Erklärungen und Dokumente der genannten Art beizubringen. Die
Klägerin hat sich nachweislich darum gekümmert, Unterlagen zur Zahlungsfähig-
keit der QS. AG zu erhalten, welche ihr jedoch nie offeriert wurden.
Es kann offengelassen werden, ob die Solvenz an den mündlichen Besprechun-
gen zwischen den Parteien je Thema war. Es fällt aber ins Gewicht, dass der Be-
klagte mit Schreiben vom 25. November 2020 selbst die angebliche Zahlungsfä-
higkeit der QS. AG ansprach und auf den (blossen) Konzern-Konnex der QS. AG
zur Q. verwies und damit im Ergebnis selber einräumte, dass es an den erforder-
lichen weitergehenden Erklärungen fehlte. Dies lässt mindestens erahnen, dass
die Solvenz auch schon davor Thema zwischen den Parteien war und bewusst
keine Nachweise erbracht wurden.
Es kann festgehalten werden, dass es sowohl der Beklagte als auch die QS. AG
versäumt haben, geeignete Unterlagen offenzulegen um die Zahlungsfähigkeit als
Ersatzmieterin im Sinne von Art. 264 Abs. 1 OR zu belegen.
3. Übernahme zu den gleichen Bedingungen
Unter den gleichen Bedingungen sind alle Bedingungen zu verstehen, die im Au-
genblick der Rückgabe des Mietobjektes zwischen den Parteien gelten. Der Ver-
mieter soll durch die vorzeitige Rückgabe der Mietsache durch den vertragsbrü-
chigen Mieter nicht schlechter gestellt werden als im Falle der korrekten Ver-
tragserfüllung durch den bisherigen Mieter (mp 4/98, S. 178 f.; ZK-HIGI/WILDISEN,

- 16 -
Art. 264 OR N 38; BGE 117 II 156 E. 3b). Unter den gleichen Bedingungen werden
der vereinbarte Gebrauchszweck und die vereinbarten Gebrauchsmodalitäten, die
Übernahme des aktuellen Mietzinses und die vertraglichen Modalitäten bezüglich
der Dauer und Beendigung des Vertrags verstanden (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264
OR N 39). Kein tauglicher Ersatzmieter ist derjenige, der beispielsweise eine Än-
derung des Verwendungszwecks oder Erneuerungsarbeiten als Bedingung stellt
(SVIT-BÄTTIG, Art. 264 OR N 39). Wenn die bisherigen Parteien einen bestimmten
Zweck für die gemieteten Räumlichkeiten vereinbart haben, kann der Vermieter
vom Ersatzmieter verlangen, dass er die gleiche oder zumindest eine ähnliche Tä-
tigkeit wie der Mieter ausübt. Der Ersatzkandidat muss die ursprünglich zwischen
den Vertragspartnern vereinbarte Nutzung der Sache akzeptieren und wie der bis-
herige Mieter auch alle anderen besonderen Bestimmungen des Mietvertrags ein-
halten (CPra Bail-BISE/PLANAS, Art. 264 CO N 71).
Die L. AG beabsichtigte das Mietobjekt nur dann zu übernehmen, wenn ein neuer
Mietvertrag für fünf Jahre plus einer Option auf weitere fünf Jahre abgeschlossen
werde. Zudem wünschte sie Verschönerungsarbeiten und Mieterausbauten wie
einen Neuanstrich, Reparaturarbeiten, den Austausch diverser Türen und des Kü-
chenbodens, den Rückbau eines Durchgangs usw., sodass das Mietobjekt perfekt
in Stand gestellt übernommen werden könne. Dabei handelt es sich um diverse
Umbauarbeiten, welche nicht unter die Übernahme zu den gleichen Bedingungen
subsumiert werden können. Die L. AG war somit weder bereit, die Mietsache zu
den gleichen vertraglichen Modalitäten betreffend Dauer und die Beendigung des
Vertrags, noch ohne vorgängige Erneuerungsarbeiten zu übernehmen.
Die QS. AG war bereit, das Mietobjekt ab dem 15. Januar 2021 bis zum ursprüng-
lichen Vertragsende zum selben Mietzins zu übernehmen. Jedoch war sie nicht
bereit, die Mieträumlichkeiten für den im Mietvertrag festgehaltenen Gebrauch als
Büroraum zu verwenden, sondern beabsichtigte in den Mieträumlichkeiten eine
Gemeinschaftspraxis mit ca. 15 Psychotherapeuten und Psychotherapeutinnen zu
führen.
Es kann dahingestellt bleiben, ob allein schon die Zahl der von der Mieterin unab-
hängigen Drittnutzer dazu führt, dass von einer intensiveren Nutzung der Sache

- 17 -
als bei derjenigen durch den Beklagten oder durch den Rechtsanwalt gesprochen
werden muss, für dessen Zwecke der Beklagte den vorliegenden Mietvertrag ab-
schloss. Wie der Beklagte selber einräumt, hätte sich die Rolle der QS. AG oder
die der R. AG nicht allein auf die Überlassung von Therapieräumen begrenzt, son-
dern auf die Erbringung eines ganzen Dienstleistungspakets bezogen, mithin auf
Innominatkontrakte, die weit über eine gewöhnliche Untervermietung hinausge-
hen. Von einer Verwendung der Sache zu einem ähnlichen Zweck wie gemäss
Mietvertrag könnte daher wohl eher nicht gesprochen werden.
Die Frage kann aber offenbleiben, weil beide vom Beklagten ins Spiel gebrachten
Ersatzmieterinnen jedenfalls keinen tauglichen Solvenznachweis erbrachten.
4. Fortdauer der Mietzinszahlungspflicht. Schadenminderungsobliegenheit
Wenn kein entsprechender Ersatzmieter gefunden werden konnte, so bleibt der
Mieter an den Mietvertrag gebunden und muss den Mietzins bis zur nächstmögli-
chen ordentlichen Beendigung des Vertrags bezahlen. Bei einem befristeten Miet-
verhältnis bleibt der ausziehende Mieter bis zum vereinbarten Vertragsende haft-
bar (SVIT-BÄTTIG, Art. 264 OR N 49 f.).
Nach Art. 264 Abs. 3 OR trifft den Vermieter eine Schadensminderungspflicht bzw.
-obliegenheit, gemäss welcher er nach Treu und Glauben gehalten ist, den Scha-
den, der dem Mieter infolge seines vorzeitigen Auszuges entsteht, möglichst ge-
ring zu halten (SVIT-BÄTTIG, Art. 264 OR N 54; ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N
87). Der Vermieter muss sich gemäss Abs. 3 lit. a anrechnen lassen, was er an
Auslagen erspart. Auslagen sind insbesondere die mit dem Gebrauch der Mietsa-
che zusammenhängenden Nebenkosten, welche sich durch Nichtgebrauch der
Sache reduzieren oder ganz entfallen (SVIT-BÄTTIG, Art. 264 OR N 55; ZK-
HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 88 f.).
Als Folge von Art. 264 Abs. 3 lit. b OR hat sich der Vermieter im Rahmen von Treu
und Glauben insbesondere um einen Nachfolgemieter zu bemühen, wenn für ihn
erkennbar wird, dass der Mieter keinen zumutbaren Ersatzmieter stellen kann,
auch wenn aus der vorliegenden Norm keine aktive Mitwirkungspflicht zur Ersatz-
mietersuche durch den Vermieter abgeleitet werden kann (ZK-HIGI/WILDISEN,

- 18 -
Art. 264 OR N 30 f. und 80 ff.; BGer 4C.118/2002 vom 19. August 2002 E. 2). Der
Vermieter kann sich nicht auf Kosten des Mieters, der die Gegenleistung erbringen
muss, bereichern, obwohl dieser die Mietsache nicht benutzt (SVIT-BÄTTIG,
Art. 264 OR N 56).
Der Beklagte stellte die Mietzinszahlungen trotz fehlendem zumutbaren Ersatz-
mieter am 16. Januar 2021 ein. Der vorliegende Mietvertrag wurde befristet abge-
schlossen und endete am 31. März 2022.
Der Behauptung des Beklagten kann nicht gefolgt werden, wonach die Klägerin
die Mieträume absichtlich habe leer stehen lassen und gar nicht an einem Ersatz-
mieter interessiert gewesen sei. Die Klägerin hatte wie aufgezeigt berechtigte
Gründe, die ihr vorgeschlagenen Ersatzmieter abzulehnen. Nachdem und wäh-
rend sie die vom Beklagten vorgeschlagenen Ersatzmieter überprüfte, inserierte
sie die Mieträume zwischen dem 23. und 31. Januar 2021 sowie 21. und 29. Au-
gust 2021 selbständig in der NZZ. Da der Beklagte eingestandenermassen das
Mietobjekt selbst bis Ende April 2021 erfolglos auf «Homegate» inserierte, bleibt
es sein Geheimnis, welchen Erfolg man sich von einem entsprechenden Inserat
der Klägerin hätte versprechen können.
Nachdem der Beklagte die Mietzinszahlung eingestellt hatte, kümmerte sich die
Klägerin um die Wiedervermietung der Mieträume und verhandelte mit diversen
Unternehmen und Einzelpersonen, was vom Beklagten auch nicht genügend sub-
stantiiert bestritten wurde. Der Beklagte unterliess es zudem darzulegen, welche
zielführenderen Suchbemühungen nötig gewesen wären, damit das Mietobjekt frü-
her hätte vermietet werden können. Im Gegenteil bestritt sie nicht einmal die Dar-
stellung der Klägerin, wonach es ihr erst per 1. März 2023 gelungen sei, die Sache
wieder zu vermieten – fast ein Jahr nach Auslaufen des Mietvertrages mit dem
Beklagten. Dies zeigt, wie wenig überzeugend die Argumentation des Beklagten
ist, die Klägerin versuche mit einer Politik der Leerstände bestehende Verträge
auszuschlachten. Insgesamt ist die Klägerin ihrer Schadensminderungsobliegen-
heit sehr wohl genügend nachgekommen.
Der Beklagte ist folglich mit der Bezahlung von Mietzinsen im Zeitraum vom 16. Ja-
nuar 2021 bis am 31. März 2022 in der Höhe von Fr. 10'600.– pro Monat und im

- 19 -
Gesamtbetrag von Fr. 153'700.– in Verzug. Dieser Betrag ist der Klägerin daher
zuzusprechen. Die Berechnung des mittleren Verfalls durch die Klägerin per 1.
August 2021 wurde vom Beklagten mit Recht nicht beanstandet (… vgl. zu den
vertraglichen Zahlungsterminen [Verfalltagsabrede] …).
(…)
V. Kosten- und Entschädigungsfolgen
1. Grundlage für die Festsetzung der Gerichtsgebühren im Zivilprozess bildet
der Streitwert (§ 2 lit. a GebV OG; Art. 96 ZPO). Dieser wird durch das Rechtsbe-
gehren bestimmt. Zinsen werden nicht hinzugerechnet (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Ste-
hen sich Klage und Widerklage gegenüber, werden die Streitwerte zur Bestim-
mung der Prozesskosten zusammengerechnet, sofern sich Klage und Widerklage
nicht gegenseitig ausschliessen (Art. 94 Abs. 2 ZPO). Die Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen sind nach Obsiegen und Unterliegen der Parteien im Prozess festzu-
setzen (Art. 106 ZPO). Eine Beschränkung der Klage während des Verfahrens
(Art. 227 Abs. 3 ZPO) ist einem teilweisen Klagerückzug (im Sinne von Art. 65
ZPO; vgl. ferner Art. 208 Abs. 2 ZPO und Art. 241 ZPO) gleichzustellen (BGer
4A_396/2021 vom 2.2.2022 E. 4.4). Eine Partei, welche die Klage im Sinne von
Art. 227 Abs. 3 ZPO beschränkt, gilt in diesem Umfang als unterliegend, mit ent-
sprechender Kostenfolge (BK-LAURENT/KILLIAS, Art. 227 ZPO N. 43; PC CPC-
HEINZMANN/CLÉMENT, Art. 227 CPC N. 24; Art. 106 Abs. 1 ZPO; vgl. BGer
4A_401/2019 vom 9. Dezember 2019 E. 5.3.2).
2. Die Klägerin fordert nach teilweisem Klagerückzug lediglich noch die Bezah-
lung der ausstehenden Mietzinse (Fr. 153'700.–) und verzichtet auf die noch aus-
stehenden Nebenkosten (Fr. 929.45.–), während der Beklagte die Herausgabe
des Saldos des Mieterkautions-Sparkontos fordert. Dass das Depot nach Mass-
gabe des Ausgangs des Streits zu verwenden ist, ist zwischen den Parteien dage-
gen nicht umstritten. Nach der Praxis des Mietgerichts hat ein bestehendes Miet-
zinsdepot für den Streitwert nur insofern eine Bedeutung, als die Verwendung des
Depots zwischen den Parteien umstritten ist, womit der auf dem Depot liegende
Betrag vorliegend nicht zusätzlich in den Streitwert einzubeziehen ist. Da sich die

- 20 -
Anträge im Sinne von Art. 94 Abs. 2 ZPO ausschliessen, sind für den Streitwert in
Höhe von Fr. 153'700.– Prozesskosten von Fr. 10'940.– massgeblich.
3. Während die Klägerin im sehr geringfügigen Umfang des Klagerückzugs un-
terliegt, unterliegt der Beklagte in allen übrigen Punkten, bezüglich derer ein Sa-
churteil zu ergehen hat. Das Unterliegen kann mithin vernachlässigt werden und
der Beklagte hat daher die ganzen Gerichtskosten zu tragen. Der Beklagte ist aus-
serdem zu verpflichten, der Klägerin eine angemessene Parteientschädigung zu
bezahlen. Diese bemisst sich nach dem ordentlichen Ansatz gemäss Verordnung
über die Anwaltsgebühren und beläuft sich beim genannten Streitwert auf
Fr. 15'210.– inkl. MwSt.
VI. Mietkaution
Die Parteien beantragen sinngemäss, die bei der Zürcher Kantonalbank auf dem
Mietkautions-Sparkonto Nr. xy hinterlegte Kaution entsprechend dem Verfahrens-
ausgang zu verwenden. Nach dem Gesagten ist sie vollumfänglich zugunsten der
Klägerin freizugeben, auf Anrechnung an den geschuldeten Betrag.
(…)»
* * * * * * * *

- 21 -
Aus dem Urteil des Obergerichts NG230017-L vom 15. April 2024 (Urteil des im
Anschluss; Gerichtsbesetzung: Lichti Aschwanden, Stammbach, Pahud; Gerichts-
schreiberin Widmer):
«(…)
Erwägungen:
I.
1.
1.1. Mit Mietvertrag vom 18. Dezember 2018 mietete der Beklagte, Widerkläger
und Berufungskläger (nachfolgend: Berufungskläger) von der Klägerin, Widerbe-
klagten und Berufungsbeklagten (nachfolgend: Berufungsbeklagte) Büroräume im
3. Obergeschoss an der N.-strasse y in 8001 Zürich. Die Parteien gingen ein be-
fristetes Mietverhältnis vom 1. Januar 2019 bis am 31. März 2022, bei einem mo-
natlichen Mietzins von Fr. 10'600.– ein und vereinbarten die Nutzung des Mietob-
jekts zum Betrieb eines Büros. Der Berufungskläger mietete die Räumlichkeiten
nicht für sich selber, sondern für einen befreundeten Anwalt, Rechtsanwalt Dr. B.
1.2. Mit Schreiben vom 6. November 2019 teilte der Berufungskläger der Beru-
fungsbeklagten mit, dass er das Mietverhältnis per 31. Januar 2020 aussertermin-
lich auflösen möchte. Die Vermieterin bejahte in der Folge, dass er einen Ersatz-
mieter zu stellen habe und bis zur Wiedervermietung, längstens aber bis zum ver-
traglich vereinbarten Endtermin des Mietverhältnisses, für den Mietzins und die
Nebenkosten weiterhin hafte. Rund ein Jahr später, am 19. November 2020, be-
kundete S.P. im Namen der Q. Solutions AG (nachfolgend: QS. AG) gegenüber
der Berufungsbeklagten Interesse an der Übernahme des Mietvertrags. Die QS.
AG beabsichtige in den Räumlichkeiten unter dem Projektnamen «R.» eine Ge-
meinschaftspraxis zu realisieren, die von circa 15 Psychotherapeuten abwechs-
lungsweise und auch während den Abendstunden benutzt würde.
Am 25. November 2020 teilte S.P. Rechtsanwalt Dr. B. mit, die Berufungsbe-
klagte habe ihm mitgeteilt, dass sie die QS. AG als Ersatzmieterin aufgrund von
Sicherheitsbedenken und da ein Praxisbetrieb nicht der vereinbarten Büronutzung

- 22 -
entspreche, ablehne. Mit Schreiben vom 26. November 2020 bestätigte die Beru-
fungsbeklagte die Ablehnung gegenüber dem Berufungskläger. Bereits in seinem
Schreiben vom 25. November 2020 an die Berufungsbeklagte hatte der Beru-
fungskläger ausgeführt, bei der QS. AG handle es sich um eine Konzerngesell-
schaft des Q.-Konzerns (nachfolgend: Q.), die offensichtlich finanziell solvent und
zahlungsfähig sei. Zudem sei die QS. AG bereit, zur Gewährung der Sicherheit auf
eigene Kosten ein Badge-System einzubauen. Mit Schreiben vom 4. Dezember
2020 bestätigte der Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten die Ablehnung der
QS. AG als Ersatzmieterin und führte aus, dass der Berufungsbeklagten keine Un-
terlagen vorliegen würden, aus denen Rückschlüsse auf die Solvenz der QS. AG
gezogen werden könnten, und dass die bezweckte Gemeinschaftspraxis nicht un-
ter den vorausgesetzten Gebrauchszweck falle. Mit Schreiben vom 14. Dezember
2020 bestritt der Rechtsanwalt des Berufungsklägers, dass Zweifel an der Solvenz
der QS. AG bestehen würden, ohne Dokumente in Bezug auf die Solvenz einzu-
reichen. Mit Schreiben vom 12. März 2021 retournierte RA Dr. P. die Schlüssel an
die Berufungsbeklagte und teilte dieser mit, die Mietzinszahlungen seien ab dem
16. Januar 2021 eingestellt worden.
2.
2.1. Mit Eingabe vom 17. Dezember 2021 machte die Berufungsbeklagte ein
Schlichtungsverfahren bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich anhängig.
An der Schlichtungsverhandlung vom 24. Mai 2022 wurde keine Einigung erzielt,
weshalb der Berufungsbeklagten die Klagebewilligung erteilt wurde.
2.2. Am 30. Juni 2022 reichte die Berufungsbeklagte Klage beim Mietgericht Zü-
rich mit den oben wiedergegebenen Rechtsbegehren ein. Mit Eingabe vom 25. Ok-
tober 2022 reichte der Berufungskläger die Klageantwort ein, in der er um Abwei-
sung der Klage – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beru-
fungsbeklagten – ersuchte und die Widerklage mit den oben widergegebenen
Rechtsbegehren erhob. Am 13. Juli 2023 fand die Hauptverhandlung statt, wobei
die durchgeführten Vergleichsgespräche scheiterten. Am 27. September 2023
erging (…) das aufgeführte Urteil.

- 23 -
3. Mit Eingabe vom 1. November 2023 erhob der Berufungskläger Berufung ge-
gen das erstinstanzliche Urteil mit den wiedergegebenen Anträgen. Mit Verfügung
vom 6. November 2023 wurde ihm Frist zur Einreichung einer rechtsgültig unter-
zeichneten Eingabe sowie zur Zahlung eines Kostenvorschusses angesetzt. Beide
Fristen wurden gewahrt.
II.
1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide im ordentlichen Verfahren ist die Be-
rufung in vermögensrechtlichen Angelegenheiten zulässig, wenn der Streitwert der
zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt
(Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Vorliegend handelt es sich um eine vermö-
gensrechtliche Streitigkeit, deren Streitwert sich, wie von der Vorinstanz korrekt
erwogen, auf Fr. 153'700.– beläuft. Das Rechtsmittel der Berufung ist somit gege-
ben.
2. Die Berufung wurde rechtzeitig erhoben. Sie ist mit Anträgen versehen sowie
begründet im Sinne von Art. 311 Abs. 1 ZPO bei der Kammer als zuständige
Rechtsmittelinstanz eingereicht worden. Auf die Berufung ist daher einzutreten.
3. Die vom Berufungskläger eingereichte Rechtsmittelschrift richtet sich gegen
das vorinstanzliche Urteil vom 27. September 2023. Der gleichentags gefällte Be-
schluss blieb unangefochten und ist in Rechtskraft erwachsen.
4. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen. Von der Einholung einer Be-
rufungsantwort ist in Anwendung von Art. 312 Abs. 1 ZPO abzusehen. Mit dem
vorliegenden Urteil ist der Berufungsbeklagten ein Doppel der Berufungsschrift zu-
zustellen. Das Verfahren ist spruchreif.
III.
1.
1.1. Im angefochtenen Entscheid hatte die Vorinstanz zu beurteilen, ob der Be-
rufungskläger mit der QS. AG der Berufungsbeklagten eine zumutbare Ersatzmie-
terin vorschlug und sich somit gestützt auf Art. 264 OR von seinen Verpflichtungen

- 24 -
ihr gegenüber befreite. Sie erwog, eine Haftbefreiung komme erst ab dem Zeit-
punkt der Rückgabe der Mietsache, welche durch die Rücksendung der Schlüssel
am 12. März 2021 erfolgt sei, infrage. Sie verneinte, dass der Berufungskläger mit
der QS. AG eine Ersatzmieterin gemäss Art. 264 Abs. 1 OR vorgeschlagen habe,
da weder er noch die QS. AG der Berufungsbeklagten Unterlagen offeriert hätten,
welche die Zahlungsfähigkeit der Letzteren zu belegen vermochten. Es bestünden
ferner Zweifel, dass die QS. AG beabsichtigt habe, die Mietsache zu den gleichen
Bedingungen zu übernehmen. Die Vorinstanz liess diese Frage offen, da bereits
kein tauglicher Solvenznachweis erbracht worden sei. Die Berufungsbeklagte sei
ihrer Schadenminderungsobliegenheit nach Art. 264 Abs. 3 OR genügend nach-
gekommen: Sie habe die QS. AG als Ersatzmieterin gestützt auf berechtigte
Gründe abgelehnt, die Mieträume daraufhin selbständig in der NZZ inseriert und
mit diversen Mietinteressenten verhandelt, was vom Berufungskläger nicht genü-
gend substantiiert bestritten worden sei. Letzterer habe zudem nicht aufgezeigt,
welche zielführenden Suchbemühungen nötig gewesen wären. Der Berufungsklä-
ger befinde sich deshalb mit der Bezahlung von Mietzinsen von Fr. 153'700.–, dem
Mietzins für die Zeitdauer vom 16. Januar 2021 bis am 31. März 2022, in Verzug.
Dieser Betrag sei der Berufungsbeklagten zuzusprechen.
1.2. Dagegen bringt der Berufungskläger vor, für die Entlassung aus der Miet-
zinshaftung sei der Zeitpunkt massgebend, in dem er bereit gewesen sei, die
Schlüssel zur leerstehenden Mietsache auf erstes Verlangen der Berufungsbe-
klagten zurückzugeben. Die Berufungsbeklagte habe sich nämlich konkludent da-
mit einverstanden erklärt, dass er die Schlüssel für weitere Wohnungsbesichtigun-
gen behalte. Die Vorinstanz habe weder korrekt festgestellt, noch berücksichtigt,
dass die Berufungsbeklagte die QS. AG bereits am 25. und 26. November 2020
aufgrund der von ihr geplanten Nutzung der Mieträume definitiv abgelehnt habe.
Das Fehlen von Unterlagen zur Überprüfung der Bonität der QS. AG als Ableh-
nungsgrund sei danach (am 4. Dezember 2020) in unzulässiger Weise nachge-
schoben worden. Da die Solvenz zwischen den Parteien zuvor nicht in Zweifel
gezogen worden sei, habe sie nicht belegt werden müssen. Die Vorinstanz wäre
gehalten gewesen, zu überprüfen, ob gestützt auf die zuerst geltend gemachten
Gründe die Ablehnung zu Recht erfolgt sei. Dies verneint der Berufungskläger: Die

- 25 -
geplante Nutzung hätte die Sicherheit des Hauses nicht beeinträchtigt, da die QS.
AG auf eigene Kosten ein Badge-System hätte einbauen lassen. Auch sei eine
höhere Kundenfrequenz im Vergleich zur Nutzung der Mieträumlichkeiten durch
eine Anwaltskanzlei zu verneinen. Sollte dies dennoch der Fall sein, entstehe der
Berufungsbeklagten dadurch kein Nachteil. Das vorinstanzliche Vorbringen, die
QS. AG überlasse die Räume den Psychologen nicht nur zu Therapiezwecken,
sondern erbringe ein ganzes Dienstleistungspaket, ändere nichts daran, dass die
Räumlichkeiten bezüglich Nutzungsintensität, Immissionen etc. zu ähnlichen Zwe-
cken verwendet worden wären wie vom Beklagten bzw. von Rechtsanwalt Dr. B.
Die QS. AG übernehme den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen und sei
eine zumutbare Ersatzmieterin, weshalb sie von der Berufungsbeklagten zu Un-
recht abgelehnt worden sei. Werde die Klage in Gutheissung der Berufung abge-
wiesen, habe die Berufungsbeklagte ab dem 15. Januar 2021 ihm gegenüber kei-
nen Mietzinsanspruch mehr, womit das Mietkautionskonto an ihn herauszugeben
sei. Die Widerklage sei folglich begründet.
1.3. Eine detaillierte Wiedergabe und Auseinandersetzung mit den vorinstanzli-
chen Erwägungen sowie den dagegen vorgebrachten Rügen des Berufungsklä-
gers erfolgt an geeigneter Stelle.
2.
2.1. Gibt der Mieter vorzeitig die Mietsache zurück, muss er mindestens einen
zumutbaren und solventen Ersatzmieter stellen (Art. 264 OR; vgl. E. III.3 nachfol-
gend). Die Vorinstanz verneinte, dass die Voraussetzung der Zahlungsfähigkeit im
Sinne von Art. 264 Abs. 1 OR erfüllt sei, da der Berufungskläger und die QS. AG
es versäumt hätten, diese zu belegen. Dies begründete sie wie folgt (E. IV.2.2):
Die QS. AG sei erst am 5. August 2018 gegründet worden, weshalb im Zeitpunkt
der Bewerbung – Ende 2020 – noch keine Geschäftsunterlagen vorgelegen hät-
ten, um die Zahlungsfähigkeit zu belegen. Die Zahlungsfähigkeit wäre deshalb in
erster Linie durch Bilanzen, Erfolgsrechnungen oder Revisionsberichte nachzu-
weisen gewesen. Der Berufungsbeklagten seien aber keinerlei Dokumente vorge-
legt worden. Vielmehr sei auf die Geschäftsverbindung der QS. AG zur Q. verwie-

- 26 -
sen und behauptet worden, diese Verbindung belege die Zahlungsfähigkeit genü-
gend. Der Argumentation des Berufungsklägers, diese Geschäftsbeziehung könne
aus der Webseite der R. AG sowie aus der E-Mail-Adresse von S.P. – "@xy-ven-
ture" – hergestellt werden, folgte die Vorinstanz nicht, da einerseits sowohl die R.
AG als auch deren Webseite nach dem Kontakt mit der Berufungsbeklagten ent-
standen seien. Andererseits sei zumindest nicht allgemein notorisch, dass die Xy-
ventures eine Ideenschmiede der Q. sei. Deshalb sei verständlich, dass dieser
Konnex von der Berufungsbeklagten nicht habe hergestellt werden können. Oh-
nehin sei nicht von Relevanz, ob die Q. oder deren Konzerngesellschaften zah-
lungsfähig seien, bestehe doch für Aktionäre und Verwaltungsratsmitglieder eine
Haftungsbeschränkung. Befänden sich die Aktien einer AG in den Händen einer
Konzernmuttergesellschaft, bewirke dies ohne weitere Vereinbarungen nicht, dass
die Mutter als Aktionärin für die Verpflichtungen der Tochter aufzukommen habe.
Die Q.-Muttergesellschaft hätte eine Patronatserklärung abgeben oder in geeigne-
ter Form erklären müssen, dass zukünftige Mietzinsen und weitere Verpflichtun-
gen aus dem Mietvertrag von ihr bezahlt würden, soweit die QS. AG dies nicht
selber tun würde. Der Berufungskläger habe nicht geltend gemacht, je so etwas
offeriert zu haben.
Der Argumentation, wonach die Berufungsbeklagte sich um den Solvenz-
nachweis der Ersatzmieterin hätte kümmern müssen und die fehlende Solvenz als
Ablehnungsgrund vorgeschoben worden sei, verwarf die Vorinstanz. Es sei richtig,
dass sie die QS. AG bereits mit Schreiben vom 26. November 2020 abgelehnt
habe. Nichtsdestotrotz habe die Berufungsbeklagte im Schreiben vom 4. Dezem-
ber 2020, und somit erst knapp zwei Wochen nachdem die QS. AG erstmals ihr
Interesse am Mietobjekt bekundet habe, (auch) den fehlenden Solvenznachweis
bemängelt. Es wäre am Berufungskläger gewesen Abhilfe zu schaffen und Erklä-
rungen sowie Dokumente der genannten Art beizubringen. Die Berufungsbeklagte
habe sich nachweislich darum gekümmert, Unterlagen zur Zahlungsfähigkeit der
QS. AG zu erhalten, welche ihr jedoch nie offeriert worden seien.
Offengelassen werden könne, ob die Solvenz anlässlich mündlicher Bespre-
chungen zwischen den Parteien je ein Thema gewesen sei. Ins Gewicht falle je-

- 27 -
doch, dass der Berufungskläger mit Schreiben vom 25. November 2020 die an-
gebliche Zahlungsfähigkeit der QS. AG selbst angesprochen und auf den (blos-
sen) Konzern-Konnex der QS. AG zur Q. verwiesen habe. Damit habe er im Er-
gebnis eingeräumt, dass es an den erforderlichen weitergehenden Erklärungen
gefehlt habe. Dies lasse mindestens erahnen, dass die Solvenz auch schon davor
Thema zwischen den Parteien gewesen war und bewusst kein Nachweis erbracht
worden sei.
2.2. Der Berufungskläger bringt dagegen vor, die Vorinstanz mache nicht gel-
tend, dass die QS. AG nicht solvent sei, sondern werfe ihm ausschliesslich vor,
die Solvenz nach dem Schreiben vom 4. Dezember 2020 nicht durch geeignete
Unterlagen belegt zu haben. Ausser Acht gelassen werde jedoch, dass die Beru-
fungsbeklagte die QS. AG bereits mit Schreiben vom 26. November 2020 abge-
lehnt habe und dies nicht wegen ungenügender Solvenz oder fehlendem Solvenz-
nachweis, sondern aus anderen Gründen. Ihm könne deshalb nicht vorgeworfen
werden, auf das Schreiben vom 4. Dezember 2020 hin keinen Solvenznachweis
geliefert zu haben.
Betreffend die Sachverhaltsfrage, ob die Solvenz Thema zwischen den Par-
teien gewesen sei, habe sich die Vorinstanz auf das Beweismass des «Erahnens»
gestützt, welches die ZPO nicht kenne. Auch habe sie dem Berufungskläger das
rechtliche Gehör verweigert, indem sie seine diesbezüglich offerierten Beweise
nicht abgenommen habe. Eine Interpretation des Schreibens vom 25. November
2020 gemäss dem Vertrauensprinzip ergebe, dass der Berufungskläger einzig
habe aufzeigen wollen, dass die QS. AG alle Voraussetzungen nach Art. 264 OR
erfülle. Mit dem vorinstanzlichen Vorgehen, die Sachverhaltsfrage offenzulassen,
aber trotzdem diesbezüglich Ausführungen zu machen, würden sämtliche pro-
zessualen Regeln der gerichtlichen Sachverhaltsfeststellung verletzt. Die Solvenz
der QS. AG sei weder Gesprächsthema zwischen den Parteien gewesen noch sei
sie von der Berufungsbeklagten in Frage gestellt worden. Auch habe die Beru-
fungsbeklagte keine entsprechenden Dokumente verlangt. Erst nachdem ein
Rechtsanwalt beigezogen worden sei, seien die angeblich fehlenden Bonitätsun-
terlagen geltend gemacht worden. Die Vorinstanz habe verkannt, dass es unzu-

- 28 -
lässig sei, angebliche Ablehnungsgründe nachzuschieben, die in den Verhandlun-
gen gar keine Rolle spielten. Anstatt das irrelevante Thema des fehlenden Boni-
tätsnachweises hätte die Vorinstanz prüfen müssen, ob die Berufungsklägerin die
QS. AG am 25. und 26. November 2020 zu Recht als Ersatzmieterin ablehnte mit
der Begründung, die QS. AG übernehme das Mietverhältnis nicht zu den gleichen
Bedingungen und beabsichtige, die Räumlichkeiten nicht gemäss vereinbartem
Zweck zu nutzen.
3.
3.1.1. Will ein Mieter die Sache gestützt auf Art. 264 OR zurückgeben, ohne die
Kündigungsfristen oder -termine einzuhalten, ist es primär seine Sache, einen Er-
satzmieter zu finden (BGE 117 II 156 E. 3.a; BGer 4C.118/2002 vom 19. August
2002 E. 3.1; 4A_332/2016 vom 20. September 2016 E. 3.2.4; 4C.387/1997 vom
29. September 1998; ZZ OR HIGI/WILDISEN, Art. 264 N 29; SVIT-Kommentar/BÄT-
TIG, 4. Aufl. 2018, Art. 264 N 35). Der Ersatzmieter muss zumutbar und zahlungs-
fähig sein. Das heisst, er muss in der Lage sein, den Mietzins und die Nebenkosten
regelmässig und pünktlich zu bezahlen (BGer 10/98 vom 18. Juni 1997, in: mp
3/97 S. 15; GIGER, in: Aebi-Müller/Müller, Berner Kommentar Art. 260 – 266o OR.
Die Miete, Bern 2020, Art. 264 N 72; ZZ OR HIGI/WILDISEN, Art. 264 N 36; BRÄNDLI,
in: Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, N 28.2.7.1; SVIT-Kommentar/BÄTTIG,
4. Aufl. 2018, Art. 264 N13). Die Zahlungsfähigkeit ist anhand der konkreten Um-
stände des Einzelfalls zu beurteilen und muss zum Zeitpunkt gegeben sein, zu
dem der Ersatzmieter vorgeschlagen wird (GIGER, a.a.O., Art. 264 N 73; BÄTTIG,
a.a.O., Art. 264 N13). In der Lehre werden unterschiedliche Meinungen vertreten,
anhand von welchen Unterlagen der Nachweis der Zahlungsfähigkeit einer juristi-
schen Person zu erbringen ist und wie es sich verhält, wenn eine juristische Person
(bspw. eine neu gegründete Gesellschaft) über diese Unterlagen (noch) nicht ver-
fügt (BRÄNDLI, a.a.O., N 28.2.7.3; CPra BAIL-BISE/PLANAS, 2. Aufl. 2017, Art. 264
N 38; HUBER, Die vorzeitige Rückgabe der Mietwohnung, Bamberg 2000, N 111;
Entscheid des Mietgerichts Zürichs vom 17. Februar 1994 E. 2.e, in: MRA 1/96,
S. 21 ff.; BÄTTIG, a.a.O., Art. 264 N 17). Die notwendigen Informationen müssen
dem Vermieter durch den ausziehenden Mieter zur Verfügung gestellt werden

- 29 -
(BGer 4A_332/2016 vom 20. September 2016 E. 3.2.4; 4A_373/2008 vom 11. No-
vember 2008 E. 3.1; a.M.: Entscheid Cour de Justice Civile de Genève vom
19. Juni 1995 in: mp 3/97 S. 153, der von der Lehre kritisiert wird [GIGER, a.a.O.,
Art. 264 N 25]; BISE/PLANAS, a.a.O., Art. 264 N 38; GIGER, a.a.O., Art. 264 N 73).
Die Informationspflicht des ausziehenden Mieters ist eher weit auszulegen (vgl.
Entscheid des Mietgerichts Zürichs vom 17. Februar 1994 E. 2.e, in: MRA 1/96,
S. 21 ff.). Dies gilt insbesondere bei einem geschäftserfahrenen Mieter. Die Be-
weislast für die Erfüllung der Voraussetzungen von Art. 264 Abs. 1 OR, und folg-
lich auch für die Solvenz des Ersatzmieters, trägt der ausziehende Mieter
(HIGI/WILDISEN, a.a.O., Art. 264 N 67; BRÄNDLI, a.a.O., N 28.2.5).
3.1.2. Dem Vermieter obliegt es, den vorgeschlagenen Ersatzmieter zu prüfen,
wofür ihm eine ausreichende Zeit zu gewähren ist (BGer 4A_332/2016 vom
20. September 2016 E. 3.2.4). Die angemessene Zeitspanne bemisst sich gestützt
auf die konkreten Umstände des Einzelfalls, wobei insbesondere zu differenzieren
ist, ob es sich beim Vermieter um eine professionelle Verwaltung oder eine Privat-
person handelt, wobei letztere allenfalls mehr Zeit für die nötigen Abklärungen be-
nötigt (BGer 4C.129/1999 vom 5. Oktober 1999 E. 2a in: mp1/00, 32 ff.; BISE/PLA-
NAS, a.a.O. Art. 264 N 86). Bei der Vermietung von Geschäftsräumen erachtete
das Bundesgericht eine Zeitspanne von einem Monat, vorbehalten besondere Um-
stände, als für die Prüfung genügend (BGer 4C.129/1999 E. 2.a vom 5. Oktober
1999 in: mp 2000 S. 32 ff.; vgl. auch BSK OR I-WEBER, 7. Aufl. 2020, Art. 264 N 5;
CHK OR-HULLIGER, 4. Aufl. 2023, Art. 264 N 6; BÄTTIG, a.a.O., Art. 264 N 37; GI-
GER, a.a.O., Art. 264 N 78). Ob ein Vermieter beim Ersatzmieter nachzufragen und
beim Mieter um Unterstützung anzufragen hat, wenn die gelieferten Angaben zur
Prüfung nicht ausreichen, ist umstritten. Das Obergericht des Kantons Aargau hat
dies zusammen mit einem Teil der Literatur bejaht (OGer AG ZSU.2022.222 vom
13. Februar 20023 E. 3.2.2.2; BISE/PLANAS, a.a.O., Art. 264 N 93 m.V.a. mp 1997
S. 153; WEBER, a.a.O., Art. 246 N 5; KOLLER, Rechtsbehelfe des Mieters bei Weg-
fall des Mietbedarfs, in: AJP 2018, S. 209 ff., 220; HUBER, a.a.O., N 334 ff.; vernei-
nend: BÄTTIG, a.a.O., Art. 264 N 13, 37). Das Bundesgericht hat diese Frage noch
nicht abschliessend beantwortet. Ob eine entsprechende Pflicht besteht, insbe-
sondere bei einem geschäftserfahrenen Mieter, bei welchem davon auszugehen

- 30 -
ist, dass er die Voraussetzungen an einen Ersatzmieter sowie seine Pflichten
(Such- und Informationspflicht) kennt, kann vorliegend offengelassen werden.
Lehnt der Vermieter einen vorgeschlagenen Ersatzmieter ab, hat er seine Ent-
scheidung zu begründen (HIGI/WILDISEN, a.a.O., Art. 264 N 51; BRÄNDLI, a.a.O.,
N 28.2.11; WEBER, a.a.O., Art. 264 N 5 5). Nimmt der (professionelle) Vermieter
die Prüfung des vorgeschlagenen Ersatzmieters nicht innerhalb eines Zeitraumes
von ungefähr 30 Tagen vor oder teilt dem Mieter das negative Prüfungsergebnis
nicht mit (BGer 4C.129/1999 vom 5. Oktober 1999 E. 2.a in: mp 1/00 S. 32 ff), ver-
wirkt er seine aus Art. 264 OR fliessenden Ansprüche gegenüber dem Mieter (GI-
GER, a.a.O., Art. 264 N 79; HULLIGER, a.a.O., Art. 264 N 6).
3.2.1 Mit Schreiben vom 19. November 2020 bekundete die vom Berufungsklä-
ger vorgeschlagene Ersatzmieterin, die QS. AG, gegenüber der Berufungsbeklag-
ten ihr Interesse an der Mietung der Räumlichkeiten. Dem Schreiben legte die QS.
AG einen Handelsregisterauszug sowie eine Informationsbroschüre zum Projekt
«R.» bei. Die Broschüre enthält keine Informationen zur finanziellen Situation der
QS. AG. Somit bleibt zu prüfen, ob ein Handelsregisterauszug für den Nachweis
der Zahlungsfähigkeit einer juristischen Person genügt. Dies ist zu verneinen, da
dieser nicht die Angaben erhält, gestützt auf welche überprüft werden kann, ob der
Mietzins und die Nebenkosten regelmässig und pünktlich bezahlt werden können.
Mit Schreiben vom 25. November 2020 wandte sich der Berufungskläger an die
Berufungsbeklagte und machte betreffend die Zahlungsfähigkeit geltend, bei der
QS. AG handle es sich um eine Konzerngesellschaft der Q., die offensichtlich sol-
vent und zahlungsfähig sei. Die Vorinstanz führte korrekterweise und ausführlich
aus, dass aufgrund der Haftungsbeschränkung einer Konzernmuttergesellschaft
für die Verpflichtungen ihrer Tochtergesellschaft die geltend gemachte Geschäfts-
verbindung zur Q. für den Nachweis der Zahlungsfähigkeit der QS. AG nicht von
Relevanz ist und dass der Berufungskläger nicht geltend machte, der Berufungs-
beklagten eine Patronatserklärung oder ähnliche Erklärung der Q. offeriert zu ha-
ben. Es kann auf die entsprechenden vorinstanzlichen Erwägungen verwiesen
werden. Die Berufungsbeklagte informierte den Berufungskläger mit Schreiben
vom 4. Dezember 2020 über den fehlenden Solvenznachweis und teilte ihm mit,

- 31 -
die QS. AG werde auch deshalb als Ersatzmieterin abgelehnt. Gemäss vorinstanz-
lich erstelltem Sachverhalt unterbreitete in der Folge weder der Berufungskläger
noch die QS. AG der Berufungsbeklagten Unterlagen zur finanziellen Situation der
QS. AG.
Es ist das Zwischenfazit zu ziehen, dass weder der Berufungskläger noch
die QS. AG der Berufungsbeklagten Informationen zur Zahlungsfähigkeit der QS.
AG zur Verfügung stellten. Dieses Zwischenfazit wird vom Berufungskläger in sei-
ner Rechtsmitteleingabe bestätigt, wo er ausführt, er habe «[…] keinen Solvenz-
nachweis für die QS. AG geliefert […]». Beim Berufungskläger handelt es sich um
einen geschäftserfahrenen Mieter, weshalb er seine Pflichten kennt, einen zah-
lungsfähigen Ersatzmieter vorzuschlagen sowie die notwendigen Informationen
für deren Überprüfung der Berufungsbeklagten zu liefern. Dies unabhängig davon,
ob die Solvenz zuvor zwischen den Parteien besprochen wurde. Eine Überprüfung
der Rügen zu den vorinstanzlichen Erwägungen, wonach es sich zumindest erah-
nen lasse, dass die Solvenz schon davor ein Thema zwischen den Parteien ge-
wesen sei, kann deshalb unterbleiben. Mit der QS. AG schlug der Berufungskläger
der Berufungsbeklagten keine nachgewiesenermassen zahlungsfähigen Ersatz-
mieterin vor.
3.2.2 Es bleibt zu prüfen, ob der Ablehnungsgrund der fehlenden bzw. nicht nach-
gewiesenen Solvenz von der Berufungsbeklagten unrechtmässig nachgeschoben
wurde. Nachdem die QS. AG ihr Interesse an der Übernahme des Mietvertrags
bekundet hatte, prüfte die Berufungsbeklagte die vorgeschlagene Ersatzmieterin.
Am 25. und 26. November 2020 sowie am 4. Dezember 2020 teilte sie dem Beru-
fungskläger mit, die QS. AG werde als Ersatzmieterin wegen der beabsichtigten
Nutzung der Räumlichkeiten (vorgebracht am 25. und 26. November 2020 sowie
am 4. Dezember 2020) und da keine Unterlagen zur Solvenz der QS. AG vorlägen
(vorgebracht am 4. Dezember 2020) abgelehnt. Die Berufungsbeklagte teilte dem
Berufungskläger das Prüfungsergebnis aller Voraussetzungen, die gemäss
Art. 264 Abs. 1 OR an einen Ersatzmieter gestellt werden, innert 15 Tagen nach-
dem die QS. AG Interesse an der Übernahme des Mietvertrags bekundet hatte
mit. Dies liegt klar innert der Zeitspanne, die einem Vermieter zur Prüfung eines
Ersatzmieters zu gewähren ist. Der Argumentation des Berufungsklägers, aus der

- 32 -
zeitlich gestaffelten Mitteilung könne geschlossen werden, die später mitgeteilten
Ablehnungsgründe seien vorgeschoben, ist nicht zu folgen. Die angemessene
Zeitspanne soll dem Vermieter eine genaue Prüfung des vorgeschlagenen Ersatz-
mieters ermöglichen, wobei es sein kann, dass die Überprüfung der einzelnen Vo-
raussetzungen unterschiedlich lange dauert und die jeweiligen Resultate entspre-
chend zeitlich gestaffelt mitgeteilt werden bzw. sich im Rahmen der Prüfung Wei-
terungen einzelner Punkte ergeben. Unter Wahrung der Prüfungsfrist konnte die
Berufungsbeklagte somit rechtmässig die Ablehnungsgründe zeitlich versetzt mit-
teilen.
3.2.3 Da der geschäftserfahrene Berufungskläger der Berufungsbeklagten keine
Informationen zur Solvenz der QS. AG zur Verfügung stellte, schlug er keine nach-
weislich zahlungsfähige Ersatzmieterin vor. Auch in prozessualer Hinsicht er-
brachte er den Beweis für die Solvenz der QS. AG bis dato nicht. Die QS. AG stellt
folglich keine gültige Ersatzmieterin nach Art. 264 OR dar und die Berufungsbe-
klagte verletzte mit deren Ablehnung Art. 264 OR nicht.
3.3.1 Da ein Ersatzmieter die Voraussetzungen von Art. 264 OR kumulativ zu er-
füllen hat, kann aufgrund der fehlenden nachgewiesenen Solvenz der QS. AG auf
die Prüfung der vom Berufungskläger unter den Titeln «Vollständige Rückgabe der
Mietsache» sowie «Übernahme zu den gleichen Bedingungen / Zumutbarkeit der
Ersatzmieterin» vorgebrachten Rügen verzichtet werden.
3.3.2 Der Vorinstanz ist zuzustimmen, dass wenn kein Ersatzmieter gestellt wird,
der Mieter nicht aus seinen Verpflichtungen entlassen wird und der Mietzins wei-
terhin geschuldet ist (vgl. Art. 264 Abs. 2 OR). Die Berufung ist vollumfänglich ab-
zuweisen und das vorinstanzliche Urteil ist zu bestätigen.
IV.
1. Die Prozesskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt (vgl. Art. 106
Abs. 1 ZPO). Ausgangsgemäss sind die Prozesskosten somit dem Berufungsklä-
ger aufzuerlegen. Ausgehend von einem Streitwert von Fr. 153'700.– (vgl. E. II.X)
ist die Entscheidgebühr in Anwendung von §§ 12 i.V.m. 4 Abs. 1 und 2 GebV OG

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auf Fr. 10'900.– festzusetzen und aus dem von ihm geleisteten Kostenvorschuss
zu beziehen (Art. 111 Abs. 1 ZPO).
2. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen, dem Berufungskläger
nicht, weil er unterliegt, der Berufungsbeklagten nicht, weil ihr kein entschädi-
gungspflichtiger Aufwand entstanden ist.
(…)»
* * * * * * *
Mit Urteil 4A_296/2024 vom 17. Juli 2024 hat das Bundesgericht eine Beschwerde
in Zivilsachen abgewiesen, soweit es darauf eingetreten ist (Gerichtsbesetzung:
Kiss, Hohl, May Canellas; Gerichtsschreiber Leemann).
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbe-
hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2023, 33. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw A.I. Altieri, Leitende Gerichtsschreiberin;
Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident