zh_bezirksgericht_zuerich · DG200194-L · 2021-04-07 · de
Gewerbsmässiger Wucher


Bezirksgericht Zürich
9. Abteilung
Geschäfts-Nr.: DG200194-L / U
Mitwirkend: Vizepräsident Dr. S. Aeppli als Vorsitzender, Ersatzrichterin lic. iur.
S. Maurer und Ersatzrichterin MLaw A. Donatsch sowie die Gerichts-
schreiberin MLaw J. Bischof
Urteil vom 7. April 2021
Staatsanwaltschaft II des Kantons Zürich, [Adresse],
Anklägerin
gegen
A.____, geboren tt. Juni 1964, Staatsangehörigkeit: [Staat in Asien], [Adresse],
Haft gemäss Anklageschrift,
Beschuldigte
amtlich verteidigt durch Rechtsanwalt X.____, [Adresse]
betreffend gewerbsmässiger Wucher
Privatkläger
1. [Privatkläger 1], geboren tt. Januar 1983, Staatsangehörigkeit: [Staat in Af-
rika], [Adresse],
2. [Privatkläger 2], geboren tt. März 1984, Staatsangehörigkeit: [Staat in Eu-
ropa], [Adresse],
3. [Privatkläger 3], geboren tt. August 1987, Staatsangehörigkeit: [Staat in Af-
rika], [Adresse],

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4. [Privatkläger 4], geboren tt. Dezember 1984, Staatsangehörigkeit: [Staat in
Afrika], [Adresse],
5. [Privatkläger 5], geboren tt. September 1984, Staatsangehörigkeit: [Staat in
Asien], [Adresse],
6. [Privatkläger 6], geboren tt. November 1985, Staatsangehörigkeit: [Staat in
Afrika], [Adresse],
7. [Privatkläger 7], geboren tt. Oktober 1983, Staatsangehörigkeit: [Staat in Af-
rika], [Adresse],
8. [Privatklägerin 8], geboren tt. Juni 1983, von Buchs ZH, [Adresse],
9. [Privatkläger 9], geboren tt. Januar 1982, Staatsangehörigkeit: [Staat in Af-
rika], [Adresse],
10. [Privatkläger 10], geboren tt. April 1987, Staatsangehörigkeit: [Staat in Af-
rika], [Adresse],
11. [Privatkläger 11], geboren tt. August 1987, Staatsangehörigkeit: [Staat in Af-
rika], [Adresse],,
12. [Privatkläger 12], geboren tt. Februar 1986, Staatsangehörigkeit: [Staat in
Europa], [Adresse],
13. [Privatkläger 13], geboren tt. März 1986, Staatsangehörigkeit: [Staat in Af-
rika],
14. [Privatkläger 14], geboren tt. März 1988, Staatsangehörigkeit: [Staat in Af-
rika], [Adresse],

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Anklage:
Die Anklageschrift der Staatsanwaltschaft II des Kantons Zürich vom 25. Septem-
ber 2020 einschliesslich der Anhänge 1-3 (act. 89/5) sind diesem Urteil beigeheftet.
An der Hauptverhandlung anwesende Parteien:
(Prot. S. 4)
 Die Beschuldigte in Begleitung von Rechtsanwalt Y.____ (welcher von
ihrem amtlichen Verteidiger Rechtsanwalt X.____ substituiert wurde)
Staatsanwältin (Name) als Vertreterin der Anklagebehörde

die Privatkläger 2 und 3

diverse Medienvertreter.

Anträge der Anklagebehörde:
(act. 89/5 S. 10 f.; act. 109 S. 1)
"♦ Schuldigsprechung von A.____ im Sinne der Anklageschrift
♦ Bestrafung mit einer Freiheitsstrafe von 36 Monaten
♦ Vollzug von 18 Monaten Freiheitsstrafe und Gewährung des be-
dingten Vollzuges der restlichen 18 Monate Freiheitsstrafe, unter
Ansetzung einer Probezeit von zwei Jahren
♦ Anrechnung der erstandenen Haft
♦ Anordnung einer Landesverweisung von fünf Jahren
♦ Anordnung der Ausschreibung der Landesverweisung im Schen-
gener Informationssystem
♦ Verwendung der mit Verfügung der Staatsanwaltschaft II des Kan-
tons Zürich vom 12. Dezember 2019 beschlagnahmten Barschaft
von CHF 3'725.65 (CHF 2'950 und EUR 730) zur teilweisen De-
ckung der Verfahrenskosten und der Kosten für die amtliche Ver-
teidigung
♦ Verwendung der nachgenannten, mit Verfügungen der Staatsan-
waltschaft II des Kantons Zürich vom 21. Januar 2020 beschlag-
nahmten Guthaben auf nacherwähnten gesperrten Konten im Ge-
samtbetrag von CHF 87'612.47 (Stand 31. Dezember 2019) zur
Deckung der Verfahrenskosten und der Kosten für die amtliche
Verteidigung
• Konto Nr. (…), lautend auf die Beschuldigte, bei der Zürcher
Kantonalbank im Umfang von CHF 53'850.50
• Konto Nr. (…), lautend auf die Beschuldigte, bei der Zürcher
Kantonalbank im Umfang von CHF 12'034.20

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• Konto Nr. (…), lautend auf die Beschuldigte, bei der Zürcher
Kantonalbank im Umfang von CHF 10'255.25
• Konto Nr. (…), lautend auf die Beschuldigte und ihren Ehe-
mann, bei der Credit Suisse AG im Umfang von
CHF 11'472.50.
Die Zürcher Kantonalbank sei deshalb anzuweisen, mit Eintritt der
Rechtskraft dieses Urteils ab dem Konto Nr. (…) der Beschuldigten
einen Betrag von CHF 53'850.50, ab dem Konto-Nr. (…) der Be-
schuldigten einen Betrag von CHF 12'035.20 (recte:
CHF 12'034.20) und ab dem Konto Nr. (…) der Beschuldigten ei-
nen Betrag von CHF 10'255.25 auf das Konto der Zentralen Inkas-
sostelle der Gerichte, Obergericht des Kantons Zürich, Hirschen-
graben 15, 8001 Zürich bei der PostFinance AG mit der Nr. (…) mit
dem Vermerk "Kostendeckung im Prozess gegen A.____" zu über-
weisen.
Die Credit Suisse sei deshalb anzuweisen, mit Eintritt der Rechts-
kraft dieses Urteils ab dem Konto Nr. (…), lautend auf die Beschul-
digte und ihren Ehemann, einen Betrag von CHF 11'472.50 auf das
Konto der Zentralen Inkassostelle der Gerichte, Obergericht des
Kantons Zürich, Hirschengraben 15, 8001 Zürich bei der PostFi-
nance AG mit der Nr. (…) mit dem Vermerk "Kostendeckung im
Prozess gegen A.____" zu überweisen.
Im Mehrbetrag seien die Kontosperren mit Eintritt der Rechtskraft
des Urteils aufzuheben.
♦ Eventualiter (sofern das Gericht von der Auferlegung der Verfah-
renskosten und/oder der Kosten für die amtliche Verteidigung an
die Beschuldigte absehen sollte): Verpflichtung der Beschuldigten
zur Bezahlung von CHF 91'300 als Ersatzforderung für den un-
rechtmässig erlangten Vermögensvorteil an den Kanton Zürich so-
wie Anordnung der Aufrechterhaltung der Beschlagnahme der vor-
liegend beschlagnahmten Vermögenswerte im Umfang von
CHF 91'300 bis im Zwangsvollstreckungsverfahren über die Er-
satzforderung über Sicherungsmassnahmen entschieden oder die
Forderung getilgt wurde, längstens jedoch für die Dauer von zwei
Jahren nach Eintritt der Rechtskraft des Entscheides betreffend die
genannte staatliche Forderung.
♦ Entscheid über die Rückgabe der einzig als Beweismittel beschlag-
nahmten Gegenstände
♦ Entscheid über die Zivilansprüche der Privatklägerschaft
♦ Auferlegung der Kosten des Verfahrens inkl. der Kosten für die
amtliche Verteidigung an die Beschuldigte"

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Anträge des Privatklägers [Privatkläger 1] (Privatkläger 1):
(act. 68/14, sinngemäss)
- Die Beschuldigte sei im Sinne der Anklage vom 25. September
2020 schuldig zu sprechen.
- Die Beschuldigte sei zu verpflichten, ihm Schadenersatz und Ge-
nugtuung zuzüglich 5% Zins seit Ereignisdatum zu bezahlen.
Anträge des Privatklägers [Privatkläger 2] (Privatkläger 2):
(act. 120/1, sinngemäss)
Die Beschuldigte sei zu verpflichten, ihm Schadenersatz von
CHF 5'000.– sowie eine Genugtuung von CHF 11'200.– zuzüglich 5%
Zins seit Ereignisdatum zu bezahlen.
Anträge des Privatklägers [Privatkläger 3] (Privatkläger 3):
(act. 68/29, sinngemäss)
- Die Beschuldigte sei im Sinne der Anklage vom 25. September
2020 schuldig zu sprechen.
- Die Beschuldigte sei zu verpflichten, ihm Schadenersatz und Ge-
nugtuung zuzüglich 5% Zins seit Ereignisdatum zu bezahlen.
Anträge des Privatklägers [Privatkläger 4] (Privatkläger 4):
(act. 68/2, sinngemäss)
Die Beschuldigte sei im Sinne der Anklage vom 25. September 2020
schuldig zu sprechen.
Anträge des Privatklägers [Privatkläger 5] (Privatkläger 5):
(act. 68/9, sinngemäss)
- Die Beschuldigte sei im Sinne der Anklage vom 25. September
2020 schuldig zu sprechen.
- Die Beschuldigte sei zu verpflichten, ihm Schadenersatz und Ge-
nugtuung zuzüglich 5% Zins seit Ereignisdatum zu bezahlen.
Anträge des Privatklägers [Privatkläger 6] (Privatkläger 6):
(act. 68/12, sinngemäss)
- Die Beschuldigte sei im Sinne der Anklage vom 25. September
2020 schuldig zu sprechen.
- Die Beschuldigte sei zu verpflichten, ihm Schadenersatz von
CHF 5'500.– sowie eine Genugtuung von CHF 6'800.– je zuzüglich
5% Zins seit Ereignisdatum zu bezahlen.

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Anträge des Privatklägers [Privatkläger 7] (Privatkläger 7):
(act. 68/15 und act. 104/4, sinngemäss)
Die Beschuldigte sei zu verpflichten, ihm Schadenersatz von
CHF 10'000.– zu bezahlen.
Anträge der Privatklägerin [Privatklägerin 8]
(Privatklägerin 8):
(act. 68/16, sinngemäss)
- Die Beschuldigte sei im Sinne der Anklage vom 25. September
2020 schuldig zu sprechen.
- Die Beschuldigte sei zu verpflichten, ihr Schadenersatz und Ge-
nugtuung zuzüglich 5% Zins seit Ereignisdatum zu bezahlen.
Anträge des Privatklägers [Privatkläger 9]
(Privatkläger 9):
(act. 68/20, sinngemäss)
- Die Beschuldigte sei im Sinne der Anklage vom 25. September
2020 schuldig zu sprechen.
- Die Beschuldigte sei zu verpflichten, ihm eine Genugtuung von
CHF 10'000 zuzüglich 5% Zins seit Ereignisdatum zu bezahlen.
Anträge des Privatklägers [Privatkläger 10] (Privatkläger 10):
(act. 68/24, sinngemäss)
- Die Beschuldigte sei im Sinne der Anklage vom 25. September
2020 schuldig zu sprechen.
- Die Beschuldigte sei zu verpflichten, ihm Schadenersatz und Ge-
nugtuung zuzüglich 5% Zins seit Ereignisdatum zu bezahlen.
Anträge des Privatklägers [Privatkläger 11] (Privatkläger 11):
(act. 68/30, sinngemäss)
Die Beschuldigte sei zu verpflichten, ihm Schadenersatz und Genugtu-
ung zu bezahlen.
Anträge des Privatklägers [Privatkläger 12] (Privatkläger 12):
(act. 68/32, sinngemäss)
- Die Beschuldigte sei im Sinne der Anklage vom 25. September
2020 schuldig zu sprechen.
- Die Beschuldigte sei zu verpflichten, ihm Schadenersatz von
CHF 2'400.– sowie eine Genugtuung von CHF 2'000.– je zuzüglich
5% Zins seit Ereignisdatum zu bezahlen.

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Anträge des Privatklägers [Privatkläger 13] (Privatkläger 13):
(act. 104/1, sinngemäss)
- Die Beschuldigte sei im Sinne der Anklage vom 25. September
2020 schuldig zu sprechen.
- Die Beschuldigte sei zu verpflichten, ihm Schadenersatz und Ge-
nugtuung zu bezahlen.
Anträge des Privatklägers [Privatkläger 14] (Privatkläger 14):
(act. 104/5, sinngemäss)
- Die Beschuldigte sei im Sinne der Anklage vom 25. September
2020 schuldig zu sprechen.
- Die Beschuldigte sei zu verpflichten, ihm Schadenersatz und Ge-
nugtuung zuzüglich 5% Zins seit Ereignisdatum zu bezahlen.
Anträge der Verteidigung:
(act. 110 S. 1)
1. Frau A.____ sei von Schuld und Strafe freizusprechen.
2. Auf die Anordnung einer Landesverweisung sei zu verzichten.
3. Die beschlagnahmten Vermögenswerte seien nach Rechtskraft
des Urteils herauszugeben.
4. Von einer Ersatzforderung sei abzusehen.
5. Die einzig als Beweismittel beschlagnahmten Gegenstände seien
nach Rechtskraft des Urteils herauszugeben.
6. Die Zivilansprüche seien abzuweisen, eventualiter auf den Zivilweg
zu verweisen.
7. Alles unter ausgangsgemässer Kosten- und Entschädigungsfolgen
(zzgl. MwSt.).

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Inhaltsverzeichnis:
I. Verfahrensgang und Prozessuales ......................................................... 11
A. Verfahrensgang .................................................................................. 11
B. Verhaftung / Ersatzmassnahmen........................................................ 13
C. Hausdurchsuchungen und Sicherstellungen ...................................... 14
D. Beschlagnahmungen/Grundbuchsperre ............................................. 16
E. Editionen ............................................................................................. 17
F. Gutachten ........................................................................................... 18
G. Verteidigung ....................................................................................... 18
H. Privatklägerschaft und Geschädigte ................................................... 19
1. Privatkläger [Privatkläger 1] (Privatkläger 1) .............................. 19
2. Privatkläger [Privatkläger 2] (Privatkläger 2) .............................. 19
3. Privatkläger [Privatkläger 3] (Privatkläger 3) .............................. 19
4. Privatkläger [Privatkläger 4] (Privatkläger 4) .............................. 19
5. Privatkläger [Privatkläger 5] (Privatkläger 5) .............................. 19
6. Privatkläger [Privatkläger 6] (Privatkläger 6) .............................. 20
7. Privatkläger [Privatkläger 7] (Privatkläger 7) .............................. 20
8. Privatklägerin [Privatklägerin 8] (Privatklägerin 8) ...................... 20
9. Privatkläger [Privatkläger 9] (Privatkläger 9) .............................. 20
10. Privatkläger [Privatkläger 10] (Privatkläger 10) .......................... 20
11. Privatkläger [Privatkläger 11] (Privatkläger 11) .......................... 20
12. Privatkläger [Privatkläger 12] (Privatkläger 12) .......................... 20
13. Privatkläger [Privatkläger 13] (Privatkläger 13) .......................... 21
14. Privatkläger [Privatkläger 14] (Privatkläger 14) .......................... 21
15. Geschädigte (AMNS) und (Geschädigter 2) ............................... 21
I. Verwertbarkeit der Beweismittel ......................................................... 21
II. Sachverhalt ................................................................................................ 22
A. Anklagevorwurf ................................................................................... 22
B. Standpunkt der Beschuldigten ............................................................ 23
C. Grundlagen der Beweiswürdigung ...................................................... 23
D. Miet- und Eigentumsverhältnisse / Mietverträge / Bauliche
Veränderungen (Anklageziffern 1-3; Anklageziffern 17-19) ................ 27
1. (Adresse 1) (Anklageziffern 1 und 17) ........................................ 27
2. (Adresse 2) (Anklageziffern 2 und 18) ........................................ 32
3. (Adresse 3) in 8957 Spreitenbach (Anklageziffern 3 und 19) ..... 34
E. Grösse, Ausstattung und Zustand der Wohnungen bzw. der
vermieteten Zimmer (Anklageziffern 4-7) ............................................ 35
1. (Adresse 1) ............................. Fehler! Textmarke nicht definiert.
2. (Adresse 2) ............................. Fehler! Textmarke nicht definiert.
3. (Adresse 3) ............................. Fehler! Textmarke nicht definiert.
F. Höhe der Mietzinse und Umstände der Vertragsschlüsse
(Anklageziffer 8).................................................................................. 59
G. Missverhältnis der verlangten (Unter-)Mietzinse / Marktübliche und
angemessene (Unter-)Mietzinse (Anklageziffer 9) .............................. 62
1. Gutachten ................................................................................... 63
2. (Adresse 1) ............................. Fehler! Textmarke nicht definiert.

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3. (Adresse 2) ............................. Fehler! Textmarke nicht definiert.
4. (Adresse 3) ............................. Fehler! Textmarke nicht definiert.
5. Vorbringen der Verteidigung / Beschuldigten ............................. 71
H. Situation der Mieter / Chancen auf normalem Wohnungsmarkt
(Anklageziffer 10)................................................................................ 74
1. Aufenthaltsstatus ........................................................................ 74
2. Herkunft und Umfang der finanziellen Mittel, mit welchen der
Mietzins beglichen wurde ........................................................... 75
3. Keine Kenntnis der Gepflogenheiten auf dem hiesigen
Wohnungsmarkt ......................................................................... 77
4. Keine oder geringe Deutschkenntnisse ...................................... 78
5. Weitere Angaben zur persönlichen Situation der Untermieter an
der (Adresse 1) .......................................................................... 80
6. Weitere Angaben zur persönlichen Situation der Mieter (Adresse
2) ................................................................................................ 85
7. Weitere Angaben zur persönlichen Situation der Mieter an der
(Adresse 3) ................................................................................. 87
8. Zwischenfazit ............................................................................. 87
I. Situation auf dem Wohnungsmarkt / Leerwohnungsziffer
(Anklageziffer 11)................................................................................ 92
J. Keine Beschwerde über Zustände / Fehlen einer realistischen
Möglichkeit, zivilrechtliche Mittel auszuschöpfen (Anklageziffer 12) ... 93
K. Vorsatz (Anklageziffern 13-15) ........................................................... 95
L. Gewerbsmässigkeit / Verwendung der (Unter-)Mieteinnahmen
(Anklageziffer 16).............................................................................. 106
M. Einnahmen durch (Unter-)Vermietung / Schaden (wucherischer Anteil;
Anklageziffer 16) ............................................................................... 107
N. Fazit .................................................................................................. 109
III. Rechtliche Würdigung ............................................................................ 110
A. Theoretische Ausführungen zum Tatbestand des Wuchers ............. 110
B. Subsumtion ....................................................................................... 112
1. Unterlegenheit / Inferiorität ....................................................... 112
2. Offenbares Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung
................................................................................................. 113
3. Ausbeutung / Kausalzusammenhang zwischen der Unterlegenheit
des Opfers und dem offenbarem Missverhältnis der Leistungen
................................................................................................. 115
4. Zwischenfazit ........................................................................... 116
C. Subjektiver Tatbestand / Vorsatz ...................................................... 116
D. Gewerbsmässigkeit .......................................................................... 117
E. Fazit .................................................................................................. 118
IV. Sanktion ................................................................................................... 118
A. Parteianträge .................................................................................... 118
B. Anwendbares Recht ......................................................................... 118
C. Grundsätze ....................................................................................... 119
1. Strafrahmen ............................................................................. 119
2. Straferhöhende und strafmindernde Umstände ....................... 119

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D. Anwendung im vorliegenden Fall ...................................................... 121
1. Strafrahmen ............................................................................. 121
2. Tatkomponente und hypothetische Einsatzstrafe ..................... 121
2.1. Objektive Tatschwere ...................................................... 121
2.2. Subjektive Tatschwere ..................................................... 124
2.3. Hypothetische Einsatzstrafe ............................................ 124
3. Täterkomponente ..................................................................... 125
4. Fazit ......................................................................................... 128
V. Vollzug der Strafe .................................................................................... 128
VI. Landesverweisung .................................................................................. 130
A. Anträge ............................................................................................. 130
B. Grundsätze der Landesverweisung .................................................. 130
C. Anwendung im vorliegenden Fall ...................................................... 132
VII. Ausschreibung der Landesverweisung im SIS .................................... 133
VIII. Zivilansprüche ......................................................................................... 133
A. Grundzüge des Adhäsionsverfahrens ............................................... 133
B. Schadenersatz .................................................................................. 134
C. Genugtuung ...................................................................................... 137
IX. Beschlagnahmungen, Einziehung, Ersatzforderung ........................... 138
A. Grundlagen ....................................................................................... 138
B. Bargeld ............................................................................................. 139
C. Beschlagnahmte Guthaben / Gesperrte Konten ............................... 140
1. Ausgangslage .......................................................................... 140
2. Konten bei der Zürcher Kantonalbank ...................................... 140
3. Konto bei der Credit Suisse AG ............................................... 141
D. Weitere beschlagnahmte Gegenstände ............................................ 141
E. Ersatzforderung ................................................................................ 143
X. Kosten- und Entschädigungsfolgen ...................................................... 143
A. Verfahrenskosten.............................................................................. 143
B. Entschädigung der amtlichen Verteidigung ...................................... 145

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Erwägungen:
I. Verfahrensgang und Prozessuales
A. Verfahrensgang
1. Am 16. November 2015 ging bei der Stadtpolizei Zürich ein anonymes
Schreiben vom 10. November 2015 ein. In jenem führte der Verfasser aus, es wür-
den in der von der Beschuldigten A.____ (im Folgenden die Beschuldigte genannt)
gemieteten Wohnung an der (Adresse 1), wo auch illegal anwesende Personen
leben würden, katastrophale (hygienische) Zustände herrschen (act. 2/1-2). Auf-
grund dieses Schreibens wurde am 26. November 2015 eine Hausdurchsuchung
in besagter Liegenschaft durchgeführt (vgl. dazu lit. C) und es wurden diverse Un-
termieter von Zimmern der von der Beschuldigten gemieteten Wohnung befragt
(act. 1 S. 12 ff.). Während diesen Einvernahmen stellte sich heraus, dass die Be-
schuldigte noch über ein weiteres Wohnobjekt verfügen muss, dessen Zimmer sie
ebenfalls an aufgenommene Asylbewerber vermietet (act. 1 S. 18). Am 7. Januar
2015 wurde daher in der Liegenschaft (Adresse 2) ein Augenschein durchgeführt
(act. 90). Auch die Mieter von Zimmern jener Wohnung wurden in der Folge poli-
zeilich einvernommen (act. 90 S. 6 f.). Schliesslich ergab sich aufgrund der polizei-
lichen Ermittlungen, dass die Beschuldigte auch in einer ihrem Ehemann gehören-
den 4 ½-Zimmerwohnung an der (Adresse 3) in 8957 Spreitenbach Zimmer an so-
zial schwächer gestellte und unerfahrene Personen vermietet (act. 1 S. 30;
act. 105). Hausdurchsuchungen jener Wohnung sowie der Wohnung (Adresse 2)
erfolgten je am 19. September 2016 (vgl. dazu lit. C).
2. Hinsichtlich der Beschuldigten findet sich keine Verfügung der Staatsanwalt-
schaft betreffend die formelle Eröffnung einer Strafuntersuchung in den Akten. Die-
ser Umstand zeitigt jedoch keinerlei Auswirkungen, zumal solchen Eröffnungsver-
fügungen bloss deklaratorische Bedeutung zukommt und diesbezügliche Mängel
nicht zur Nichtigkeit des eingeleiteten Strafverfahrens führen (BSK StPO-OMLIN,
Art. 309 N 39 und N 46). Der Beschuldigten wurde anlässlich ihrer ersten Einver-
nahmen jedenfalls mitgeteilt, dass gegen sie eine Strafuntersuchung betreffend ge-
werbsmässigen Wucher eröffnet worden sei (act. 15/1 S. 1; act. 15/2 S. 2).

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3. Am 26. Juli 2016 ersuchte die Staatsanwaltschaft Zürich-Sihl die Stadtpolizei
Zürich um Bestimmung eines Sachbearbeiters zur Durchführung eines polizeilichen
Ermittlungsverfahrens und beauftragte sie im Rahmen der bereits eröffneten Un-
tersuchung ein polizeiliches Ermittlungsverfahren durchzuführen, wobei insbeson-
dere Hausdurchsuchungen vorzunehmen und Einvernahmen durchzuführen seien
(act. 88/1). Dabei wurde auch die Durchführung von Einvernahmen delegiert
(act. 88/2). Weitere Ermittlungsaufträge an die Stadtpolizei Zürich wurden seitens
der Staatsanwaltschaft Zürich-Sihl bzw. der Staatsanwaltschaft II des Kantons Zü-
rich (im Folgenden Staatsanwaltschaft genannt; die fallführende Staatsanwältin
wechselte während des Untersuchungsverfahrens von der Staatsanwaltschaft Zü-
rich-Sihl zur Staatsanwaltschaft II des Kantons Zürich) am 9. Mai 2017 (Ermittlun-
gen in Bezug auf eine mögliche Vermögensabschöpfung; act. 88/5), am 11. Mai
2017 (Tätigung weiterer Ermittlungen, insbesondere Einvernahme von Untermie-
tern an der (Adresse 1); act. 88/7) und am 27. Februar 2018 (Tätigung weiterer
Ermittlungen, insbesondere Einvernahmen der Mieter (Adresse 2) und (Adresse 3);
act. 88/12 = act. 95/1) erteilt. Die entsprechenden Delegationsverfügungen befin-
den sich ebenfalls in den Akten (act. 88/6; act. 88/8).
4. Nach Durchführung der Untersuchung teilte die Staatsanwaltschaft den Par-
teien mit Schreiben vom 29. Juni 2020 in Anwendung von Art. 318 Abs. 1 StPO mit,
dass die Strafuntersuchung vor dem Abschluss stehe und sie aufgrund der tatsäch-
lichen und rechtlichen Verhältnisse gedenke, Anklage gegen die Beschuldigte we-
gen gewerbsmässigen Wuchers zu erheben (act. 89/1-27). Gleichzeitig wurde den
Parteien Frist angesetzt, Beweisanträge zu stellen (a.a.O.). Es wurden in der Folge
von keiner Seite Beweisanträge gestellt (act. 89/1/29; vgl. auch act. 89/1/31-33).
5. Nach Abschluss der Untersuchung erhob die Staatsanwaltschaft am
25. September 2020 beim Bezirksgericht Zürich Anklage gegen die Beschuldigte
betreffend gewerbsmässigen Wucher (act. 89/5). Am 5. Oktober 2020 trafen An-
klage und Akten beim Bezirksgericht Zürich ein (vgl. Eingangsstempel auf der An-
klageschrift). Die örtliche Zuständigkeit des Bezirksgerichts Zürich beruht auf
Art. 31 Abs. 1 und Abs. 2 StPO, da sich die beiden Liegenschaften (Adresse 1) und

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(Adresse 2) – und damit zumindest ein Teil der Tatorte – in der Stadt Zürich befin-
den und hier zuerst Verfolgungshandlungen vorgenommen worden sind (vgl.
act. 1). Die sachliche Zuständigkeit des Bezirksgerichtes Zürich ergibt sich aus §
22 GOG i.V.m. § 27 Abs. 1 lit. b Ziff. 1 GOG.
6. Mit Verfügung der Verfahrensleitung vom 7. Dezember 2020 wurde die
Hauptverhandlung auf den 7. April 2021 angesetzt, den Parteien die Gerichtsbe-
setzung (soweit schon bestimmt) sowie die in der Hauptverhandlung vorgesehenen
Beweisabnahmen (abgesehen von der Befragung der Beschuldigten keine seitens
des Gerichtes) mitgeteilt und den Parteien Frist angesetzt, Beweisanträge zu stel-
len und zu begründen (act. 91). Sowohl die Beschuldigte als auch die Staatsan-
waltschaft teilten mit, keine Beweisanträge zu stellen (act. 93; act. 95). Seitens der
übrigen Parteien waren innert Frist auch keine solchen zu verzeichnen.
7. Anlässlich der Hauptverhandlung vom 7. April 2021, anlässlich welcher der
amtliche Verteidiger Rechtsanwalt Y.____ durch Rechtsanwalt X.____ substituiert
wurde (act. 103/1-3; act. 103A/1-2), wurde die Beschuldigte zur Person und zur Sa-
che befragt (act. 107), nachdem von keiner Seite Vorfragen aufgeworfen worden
waren (Prot. S. 4). Abgesehen davon, dass seitens der Verteidigung Beilagen zu
ihrem Plädoyer eingereicht worden waren (act. 108), wurden keine Beweisanträge
gestellt (Prot. S. 5). Es folgten die Parteivorträge und die Beschuldigte hatte die
Gelegenheit, ein Schlusswort zu halten (Prot. S. 5 ff.). Das Urteil wurde im An-
schluss an die Beratung mündlich eröffnet und den Parteien im Dispositiv ausge-
händigt (act. 111; Prot. S. 10 ff.).
B. Verhaftung / Ersatzmassnahmen
1. Mittels Verfügung vom 26. Juli 2016 ersuchte die Staatsanwaltschaft Zürich-
Sihl um Vorführung der Beschuldigten (act. 81/1). Gestützt darauf wurde die Be-
schuldigte am 19. September 2016 um 7.20 Uhr an ihrem Wohnort in … verhaftet
(act. 81/2).
2. Am 20. September 2016 um 15.25 Uhr erfolgte die Haftentlassung
(act. 81/7) unter Anordnung eines Rayonverbotes hinsichtlich der Liegenschaften
(Adresse 2) und der (Adresse 3) in 8957 Spreitenbach sowie eines Kontaktverbotes

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betreffend ihrer aktuellen und vormaligen (Unter-)Mieter von Zimmern in den Woh-
nungen an der (Adresse 1), (Adresse 2) in Zürich sowie an der (Adresse 3) in Sprei-
tenbach (act. 81/8).
3. Mit Verfügung des Zwangsmassnahmengerichtes Zürich vom 21. Septem-
ber 2016 wurde dem Antrag der Staatsanwaltschaft auf Anordnung des erwähnten
Kontakt- und Rayonverbotes stattgegeben (act. 81/9). Am 14. August 2017 er-
suchte die Beschuldigte um Aufhebung des Betretungsverbotes der Liegenschaft
(Adresse 2) (act. 81/10). Mit Verfügung des Zwangsmassnahmengerichtes Zürich
vom 7. September 2017 wurde das Gesuch der Beschuldigten um Aufhebung von
Ersatzmassnahmen in Bezug auf das Rayonverbot betreffend die Wohnung (Ad-
resse 2) gutgeheissen und im Übrigen abgewiesen. Die aufrechterhaltenen Ersatz-
massnahmen (Rayonverbot betreffend Wohnung an der (Adresse 3) in Spreiten-
bach und Kontaktverbote) wurden bis zum 7. März 2018 verlängert (act. 81/20).
Diese Anordnungen wurden mit Verfügung des Zwangsmassnahmengerichtes Zü-
rich vom 7. März 2018 bis zum 6. Juni 2018 verlängert (act. 81/23).
4. Nachdem die Beschuldigte mit Schreiben vom 12. April 2018 um Aufhebung
der restlichen Ersatzmassnahmen ersucht hatte (act. 81/24), wurde das diesbezüg-
liche Gesuch mit Verfügung des Zwangsmassnahmengerichtes Zürich vom 19. Ap-
ril 2018 abgewiesen (act. 81/31).
5. Die Ersatzmassnahmen wurden mit Verfügung der Staatsanwaltschaft vom
12. Juli 2018 aufgehoben (act. 81/32).
C. Hausdurchsuchungen und Sicherstellungen
1. Am 26. November 2015 wurde gestützt auf den gleichentags ausgestellten
Hausdurchsuchungsbefehl der Staatsanwaltschaft Zürich-Limmat (act. 72/3) in der
von der Beschuldigten gemieteten Wohnung an der (Adresse 1) bzw. in den Zim-
mern der im damaligen Zeitpunkt anwesenden Bewohnern – [Privatklägerin 8]
(act. 72/5), [Privatkläger 1] (act. 72/7), (AGD) (act. 72/9), (AMNS) (act. 72/11), [Pri-
vatkläger 9] (act. 72/13) und (MA) (act. 72/15) – eine Hausdurchsuchung durchge-
führt. Im Zimmer [Privatklägerin 8]s wurde ein Mietvertrag sichergestellt (act. 72/5).
In den Zimmern von [Privatkläger 1] (act. 72/7), von (AGD) (act. 72/9) sowie von

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(AMNS) (act. 72/11) erfolgten keine Sicherstellungen. Im Zimmer von [Privatkläger
9] wurde eine Kopie des Mietvertrages sichergestellt (act. 72/13) und auch im Zim-
mer (MA)s wurde der Mietvertrag sichergestellt (act. 72/15). Eine erste Nachkon-
trolle fand am 1. Dezember 2015 statt. Zu einer zweiten Nachkontrolle, anlässlich
welcher weitere Fotografien erstellt und ergänzende Masse der Zimmer erhoben
wurden, kam es am 15. Dezember 2015 (act. 1 S. 11)
2. Gestützt auf den Hausdurchsuchungsbefehl der Staatsanwaltschaft Zürich-
Sihl vom 26. Juli 2016 (act. 73/1) erfolgte am 19. September 2016 in Anwesenheit
von (NT) und [Privatkläger 14] die Durchsuchung der Wohnung (Adresse 2) in Zü-
rich. Es wurden keine Gegenstände sichergestellt (act. 73/3 und act. 73/4).
3. Auch betreffend die Wohnung an der (Adresse 3) in Spreitenbach erging am
26. Juli 2016 ein Hausdurchsuchungsbefehl (act. 74/1). Am 19. September 2019
wurde die Hausdurchsuchung in Anwesenheit von (MG) und (AW) durchgeführt.
Sicherstellungen wurden keine getätigt (act. 74/2 und act. 74/3).
4. Gestützt auf den Hausdurchsuchungs- und Durchsuchungsbefehl der
Staatsanwaltschaft Zürich-Sihl vom 26. Juli 2016 (act. 75/1) wurde am 19. Septem-
ber 2016 schliesslich auch am Wohnort der Beschuldigten in … (…[Adresse]) eine
Hausdurchsuchung durchgeführt – in ihrer Anwesenheit sowie derjenigen ihres
Ehemannes. Es wurden 6 Ordnermappen, ein Quittungsbuch sowie eine Sicht-
mappe mit losen Quittungen, insgesamt 10 Ordner, diverse lose Unterlagen, Bar-
geld von € 730.– und CHF 2'950.–, 3 USB-Sticks, 1 Tablet Samsung Galaxy Tab 3,
1 Laptop HP Pavilion, 1 Mobiltelefon iPhone 6plus, 1 Mobiltelefon TCL sowie aus
der Handtasche 1 Quittungsblock (ab 2.2.16) und eine Agenda sowie als Zufalls-
fund ein Ordner und diverse Unterlagen lautend auf (MY) sichergestellt (act. 75/2,
vgl. auch act. 76/3).
5. Ein USB-Token der [Staat in Asien] Merchants Bank, das Mobiltelefon
iPhone 6plus sowie das Mobiltelefon TCL wurden der Beschuldigten am 24. No-
vember 2017 bereits wieder herausgegeben (act. 76/3 S. 4; vgl. dazu auch hinten
Ziff. ).

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D. Beschlagnahmungen/Grundbuchsperre
1. Mit Beschlagnahmeverfügung der Staatsanwaltschaft vom 12. Dezember
2019 wurden 6 Ordnermappen mit diversen Unterlagen betr. die Wohnungen (Ad-
resse 1), (Adresse 2) und (Adresse 3) (Asservat-Nr. A010'300'217), 1 Quittungs-
block / 1 Sichtmappe mit losen Quittungen (Asservat-Nr. A010'300'228), 6 Ordner
mit diversen Unterlagen betr. die Wohnungen (Adresse 1), (Adresse 2) und (Ad-
resse 3) (Asservat-Nr. A010'300'239), 4 Ordner mit diversen Unterlagen betr. AHV,
Urteile, (H) etc. (Asservat-Nr. A010'300'240), 3 USB-Sticks (Asservat-Nr.
A010'300'295), 1 Tablet der Marke Samsung Galaxy Tab3 (Asservat-Nr.
A010'300'308), 1 Mobiltelefon der Marke iPhone 6plus (A010'300'319), 1 Laptop
der Marke HP Pavilion (Asservat-Nr. A010'300'320), 1 Mobiltelefon der Marke TCL
(Asservat-Nr. A010'300'331), 1 Quittungsblock, 1 Agenda (Asservat-
Nr. A010'300'342), 1 Ordner mit diversen Unterlagen, lautend auf (MY), (Asservat-
Nr. A010'300'364) sowie Bargeldbeträge von CHF 2'950.– und € 730.– beschlag-
nahmt (act. 77/1).
2. Mit Verfügung vom 21. Januar 2020 wurden sodann die folgenden Vermö-
genswerte beschlagnahmt (act. 77/2):
Guthaben auf dem mit Verfügung der Staatsanwaltschaft Zürich-Sihl vom

19. September 2016 gesperrten Konto Nr. (…), lautend auf die Beschuldigte,
bei der Zürcher Kantonalbank im Umfang von CHF 53'850.51 (Stand 31. De-
zember 2019)
Guthaben auf dem mit Verfügung der Staatsanwaltschaft Zürich-Sihl vom

19. September 2016 gesperrten Konto Nr. (…), lautend auf die Beschuldigte,
bei der Zürcher Kantonalbank im Umfang von CHF 12'034.21 (Stand 31. De-
zember 2019)
Guthaben auf dem mit Verfügung der Staatsanwaltschaft Zürich-Sihl vom

19. September 2016 gesperrten Konto Nr. (…), lautend auf die Beschuldigte,
bei der Zürcher Kantonalbank im Umfang von CHF 10'255.25 (Stand 31. De-
zember 2019).

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3. Mit Beschlagnahmeverfügung vom 21. Januar 2020 wurde sodann das Gut-
haben auf dem mit Verfügung der Staatsanwaltschaft Zürich-Sihl vom 19. Septem-
ber 2016 gesperrten Konto Nr. (…), lautend auf die Beschuldigte und ihren Ehe-
mann, bei der Credit Suisse AG im Umfang von CHF 22'945.– (Stand 31. Dezem-
ber 2019) beschlagnahmt (act. 77/3). Einer gegen diese Beschlagnahme gerichte-
ten Beschwerde der Beschuldigten (vgl. act. 77/6) war kein Erfolg beschieden. Sie
wurde mit Beschluss der III. Strafkammer des Obergerichtes Zürich vom 6. Mai
2020 abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden konnte (act. 77/10).
4. Mit Verfügung vom 6. Juli 2017 wurde die der Beschuldigten und ihrem Ehe-
mann gehörende 4.5-Zimmerwohnung (Adresse 2) mit Beschlag belegt und das
Grundbuchamt Oerlikon-Zürich angewiesen, auf dem entsprechenden Grundstück
eine Grundbuchsperre anzumerken (act. 103/4). Am 27. August 2019 wurde jene
Grundbuchsperre durch die Staatsanwaltschaft aufgehoben und am Folgetag de-
ren Löschung im Grundbuch angemeldet (act. 103/12-14).
E. Editionen
1. Während der vorliegenden Strafuntersuchung wurde eine Vielzahl von Editi-
onsverfügungen erlassen, insbesondere an die Sozialen Dienste Zürich, die
Asylorganisation Zürich (im Folgenden AOZ genannt), die ORS Service AG, di-
verse weitere Sozial-, Asyl- und Fürsorgebehörden bzw. die entsprechenden Ge-
meinden und Städte, die (H) Immobilien AG, die (S) Immobilien AG, die (s) Immo-
bilien Treuhand AG sowie verschiedene Banken.
2. Für Einzelheiten sei auf die diesbezüglichen Akten verwiesen (act. 22/1 ff.
und act. 98/1 ff. [Soziale Dienste der Stadt Zürich], act. 24/1 ff. [Soziale Dienste der
Stadt Zürich betreffend (BO)], act. 25/1 ff. [Soziale Dienste der Stadt Zürich betref-
fend (PM)], act. 26/1 ff. [Soziale Dienste der Stadt Zürich betreffend (ZK) und (KN)],
act. 28/1 ff. [AOZ], act. 29/1 ff. [AOZ betreffend [Privatkläger 11], (BO), (HG), (LY),
(TH), [Privatkläger 14]], act. 30/1 f. [AOZ betreffend (MTF)], act. 31/1 ff. [AOZ be-
treffend (ZK)], act. 33/1 ff. [ORS Services AG], act. 34/1 ff. [Gemeinde Eglisau],
act. 35/1 ff. [Gemeinde Grüningen], act. 36/1 ff. [Gemeinde Corcelles], act. 37/1 ff.
[Stadt Dübendorf], act. 38/1 ff. [Gemeinde Urdorf], act. 39/1 ff. [Stadt Affoltern am

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Albis], act. 40/1 ff. [Gemeinde Weiach], act. 41/1 ff. [Gemeinde Rüti], act. 42/1 ff.
[Gemeinde Bubikon], act. 43/1 ff. [Gemeinde Glattfelden], act. 44/1 ff. [Gemeinde
Boppelsen], act. 42/1 ff. [Gemeinde Buchs], act. 46/1 ff. und act. 46/6 ff. [Gemeinde
Volketswil bzw. Asylorganisation Zürich], act. 47/1 ff. [Flüchtlings- und Asylkoordi-
nation Bülach], act. 48/1 ff. [Gemeinde Oberwenigen], act. 49/1 ff. [Stadt Schlie-
ren], act. 50/1 ff. [Gemeinde Dürnten], act. 51/1 ff. [Gemeinde Fehraltdorf],
act. 53/1 ff. [(H) Immobilien AG], act. 54/1 ff. [Zürcher Kantonalbank], act. 55/1 ff.
[Zürcher Kantonalbank], act. 56/1 ff. [Post Finance], act. 57/1 ff. [Credit Suisse],
act. 58/2 ff. [Neue Aargauer Bank], act. 59/1 ff. [Swissquote Bank AG], act. 60/1 ff.
[Steueramt …], act. 61/1 ff. [Gemeinde Spreitenbach], act. 98/5 f. [(S) Immobilien
AG], act. 98/9 ff. [Gemeinde Männedorf], act. 98/13 ff. [Gemeinde Hombrechtikon],
act. 98/17 ff. [Gemeinde Gossau], act. 98/21 ff. [Gemeinde Bauma], act. 98/25 ff.
[Stadt Dietikon], act. 111/1 ff. [(s) Immobilien Treuhand AG], act. 112/1 ff. [Ge-
meinde Spreitenbach], act. 113/1 ff. [Stadt Bremgarten], act. 114/1 ff. [Gemeinde
Frick].
F. Gutachten
1. Zur Ermittlung der marktüblichen und angemessenen Mietzinse wurde
(MAS) mit Verfügung der Staatsanwaltschaft Zürich-Sihl vom 21. November 2016
zur sachverständigen Person ernannt (act. 19/2). Der Auftrag zur Gutachtenser-
stellung datiert vom 27. Juni 2017 (act. 19/6), worauf das Gutachten am 20. Feb-
ruar 2018 erstattet (act. 19/17/1) und am 30. August 2018 (act. 19/26) und am
15. März 2020 (act. 19/34) ergänzt wurde.
2. Sodann wurde MAS am 10. Dezember 2018 als Zeuge befragt (act. 17/4).
G. Verteidigung
1. Da die Beschuldigte im Rahmen ihrer Verhaftung am 19. September 2016
keinen Verteidiger hatte nennen können und gleichentags dringend eine Einver-
nahme durchgeführt werden musste, wurde ihr an jenem Tag über das Pikett Straf-
verteidigung Rechtsanwalt Z._____ mündlich – und damit provisorisch – als Vertei-

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diger bestellt (vgl. act. 82/1). Mit Verfügung der Oberstaatsanwaltschaft des Kan-
tons Zürich vom 26. September 2016 wurde diese mündliche Bestellung von
Rechtsanwalt Z._____ als amtliche Verteidigung genehmigt (act. 82/2).
2. Mit Zuschrift vom 15. August 2017 ersuchte die Beschuldigte um einen
Wechsel des amtlichen Verteidigers (act. 82/35). Nachdem sie auf entsprechende
Nachfrage erklärt hatte, von Rechtsanwalt X._____ verteidigt werden zu wollen
(act. 82/40), wurde mit Verfügung der Oberstaatsanwaltschaft des Kantons Zürich
vom 25. August 2017 Rechtsanwalt Z._____ als amtlicher Verteidiger entlassen
und Rechtsanwalt X._____ als amtliche Verteidigung bestellt (act. 82/41).
H. Privatklägerschaft und Geschädigte
1. Privatkläger [Privatkläger 1] (Privatkläger 1)
Mit Formularerklärung vom 7. August 2017 konstituierte sich der Geschädigte [Pri-
vatkläger 1] als Privatkläger und erhob Zivil- und Strafklage (act. 68/14).
2. Privatkläger [Privatkläger 2] (Privatkläger 2)
Mit Formularerklärung vom 26. Februar 2018 konstituierte sich der Geschädigte
[Privatkläger 2] als Privatkläger und erhob Zivilklage. Er verlangt Schadenersatz
von CHF 5'000.– sowie eine Genugtuung von CHF 11'200.– (act. 120/1).
3. Privatkläger [Privatkläger 3] (Privatkläger 3)
Mit Formularerklärung vom 3. August 2017 konstituierte sich der Geschädigte [Pri-
vatkläger 3] als Privatkläger und erhob Zivil- und Strafklage (act. 68/29).
4. Privatkläger [Privatkläger 4] (Privatkläger 4)
Mit Formularerklärung vom 23. Mai 2017 konstituierte sich der Geschädigte [Privat-
kläger 4] als Privatkläger und erhob Strafklage (act. 68/2).
5. Privatkläger [Privatkläger 5] (Privatkläger 5)
Mit Formularerklärung vom 13. Juni 2017 konstituierte sich der Geschädigte [Pri-
vatkläger 5] als Privatkläger und erhob Zivil- und Strafklage (act. 68/9).

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6. Privatkläger [Privatkläger 6] (Privatkläger 6)
Mit Formularerklärung vom 8. Juni 2017 konstituierte sich der Geschädigte [Privat-
kläger 6] als Privatkläger und erhob Zivil- und Strafklage. Er verlangt Schadener-
satz von CHF 5'500.– sowie eine Genugtuung von CHF 6'800.– (act. 68/12).
7. Privatkläger [Privatkläger 7] (Privatkläger 7)
Mit Formularerklärung vom 20. Februar 2018 konstituierte sich der Geschädigte
[Privatkläger 7] als Privatkläger und erhob Zivilklage. Er verlangt Schadenersatz
von CHF 10'000.– (act. 68/15 = act. 104/4).
8. Privatklägerin [Privatklägerin 8] (Privatklägerin 8)
Mit Formularerklärung vom 10. Juli 2017 konstituierte sich die Geschädigte [Privat-
klägerin 8] als Privatklägerin und erhob Zivil- und Strafklage (act. 68/16).
9. Privatkläger [Privatkläger 9] (Privatkläger 9)
Mit Formularerklärung vom 15. Dezember 2015 konstituierte sich der Geschädigte
[Privatkläger 9] als Privatkläger und erhob Zivil- und Strafklage. Er verlangt keinen
Schadenersatz, aber eine Genugtuung von CHF 10'000.– (act. 68/20).
10. Privatkläger [Privatkläger 10] (Privatkläger 10)
Mit Formularerklärung vom 7. Juli 2017 konstituierte sich der Geschädigte [Privat-
kläger 10] als Privatkläger und erhob Zivil- und Strafklage (act. 68/24).
11. Privatkläger [Privatkläger 11] (Privatkläger 11)
Mit Formularerklärung vom 21. Januar 2016 erhob der Geschädigte (TT) Zivilklage
und konstituierte sich damit als Privatkläger (act. 68/30).
12. Privatkläger [Privatkläger 12] (Privatkläger 12)
Mit Formularerklärung vom 20. Mai 2017 konstituierte sich der Geschädigte [Privat-
kläger 12] als Privatkläger und erhob Zivil- und Strafklage. Er verlangt Schadener-
satz von CHF 2'400.– sowie eine Genugtuung von CHF 2'000.– (act. 68/32).

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13. Privatkläger [Privatkläger 13] (Privatkläger 13)
Mit Formularerklärung vom 5. Februar 2016 konstituierte sich der Geschädigte [Pri-
vatkläger 13] als Privatkläger und erhob Zivil- und Strafklage (act. 104/1).
14. Privatkläger [Privatkläger 14] (Privatkläger 14)
Mit Formularerklärung vom 21. Februar 2018 konstituierte sich der Geschädigte
[Privatkläger 14] als Privatkläger und erhob Zivil- und Strafklage (act. 104/5).
15. Geschädigte (Geschädigter 1) und (Geschädigter 2)
Mit Formularerklärungen vom 6. Juni 2017 bzw. vom 6. Januar 2016 stellten die
Geschädigten (Geschädigter 1) und (Geschädigter 2) zwar finanzielle Ansprüche
(act. 68/22 und act. 68/31). Auf dem diesbezüglichen Formular kreuzten sie aber
zunächst das Kästchen "nein" an auf die Frage, ob sie sich am Verfahren beteiligen
und als Privatklägerschaft Parteirechte ausüben wollen. An derselben Stelle des
Formulars wird unmissverständlich ausgeführt, dass ein "Nein" endgültigen Ver-
zicht im Sinne von Art. 120 StPO bedeutet (a.a.O.). Im Gegensatz zum Verzeichnis
der Privatklägerschaft, Opfer und Geschädigten der Staatsanwaltschaft vom
25. September 2020 (act. 89/2) sind (Geschädigter 1) und (Geschädigter 2) damit
im vorliegenden Verfahren mangels Konstituierung nicht als Privatkläger zu be-
trachten.
I. Verwertbarkeit der Beweismittel
1. Nach den Verfahrensgarantien von Art. 29 Abs. 2 BV, Art. 32 Abs. 2 BV und
Art. 6 Ziff. 1 EMRK i.V.m. Art. 6 Ziff. 3 lit. d EMRK hat die beschuldigte Person als
Teilgehalt des Rechts auf ein faires Verfahren Anspruch darauf, Belastungszeugen
Fragen zu stellen. Eine belastende Aussage ist grundsätzlich nur verwertbar, wenn
die beschuldigte Person wenigstens einmal während des Verfahrens angemessene
und hinreichende Gelegenheit hatte, das Zeugnis in Zweifel zu ziehen und Fragen
an den Belastungszeugen zu stellen. Um ihr Fragerecht wirksam ausüben zu kön-
nen, muss die beschuldigte Person in die Lage versetzt werden, die persönliche
Glaubwürdigkeit des Zeugen zu prüfen und den Beweiswert seiner Aussagen zu
hinterfragen (BGE 133 I 33 E. 3.1; BGE 131 I 476 E. 2.2; BGE 129 I 151 E. 3.1; je

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mit Hinweisen; zum Ganzen Urteil des Bundesgerichtes 6B_1219/2019 vom
24. April 2020 E. 2.1).
2. Am 10. Dezember 2015 wurde (DAG) polizeilich befragt. Die Beschuldigte
bzw. ihre Verteidigung war an jener Einvernahme – ganz zu Beginn der Untersu-
chung – nicht anwesend (act. 16/3 S. 2). Auch im weiteren Verlauf des Verfahrens
wurde die Beschuldigte nie mit (DAG) konfrontiert. Zu Ungunsten der Beschuldig-
ten sind die Aussagen (DAG)s daher mangels Gewährung des rechtlichen Gehörs
respektive der Möglichkeit, ihm Ergänzungsfragen zu stellen, nicht verwertbar.
Gleiches gilt für die Einvernahmen von (FIK) vom 15. Januar 2016 (act. 16/17), von
(AMNS) vom 15. Dezember 2015 (act. 16/24), von (TR) (Stellenleiter der Zentralen
Abklärungs- und Vermittlungsstelle [ZAV] bei den Sozialen Diensten) vom 29. Ja-
nuar 2016 (act. 16/26), von [Privatkläger 3] vom 17. Dezember 2015 (act. 16/28),
von (TT) vom 6. Januar 2015 (act. 16/29) und von [Privatkläger 13] vom 5. Februar
2016 (act. 97/1). Auch an der polizeilichen Einvernahme ihres Ehemannes vom
9. Juni 2017 nahm die Beschuldigte bzw. ihre Verteidigung nicht teil (act. 17/1).
Auch diese Einvernahme ist zu ihren Lasten deswegen nicht verwertbar.
II. Sachverhalt
A. Anklagevorwurf
Der Beschuldigten wird in der Anklageschrift vom 25. September 2020 – stark zu-
sammengefasst – vorgeworfen, im Zeitraum von 1. Dezember 2010 bis zum
28. Februar 2017 flächenmässig kleine bis sehr kleine Zimmer – mehrheitlich in
ungenügendem hygienischen Zustand und teilweise mit baulichen Mängeln – in
ihren Miet- oder Eigentumsliegenschaften an der (Adresse 1), (Adresse 2) sowie
an der (Adresse 3) in 8957 Spreitenbach zu überhöhten Preisen an Personen ver-
mietet zu haben, die aufgrund ihrer desolaten finanziellen Verhältnisse und/oder
ihrer misslichen sozialen Situation und/oder ihrer Unerfahrenheit bei der Suche
nach einer Unterkunft bzw. ihrer Unkenntnis der Gepflogenheiten auf dem hiesigen
Wohnungsmarkt auf dem normalen Wohnungsmarkt gar keine oder zumindest eine
nur sehr geringe Chance hatten, eine Wohnung oder ein Zimmer zu einem Mietzins
zu finden, der die finanziellen Möglichkeiten respektive die ihnen von der Asyl- oder

- 23 -
Fürsorgebehörde für die Wohnkosten monatlich gewährte finanzielle Unterstützung
nicht überstieg. Die Beschuldigte habe diese Handlungen in der Absicht vorgenom-
men, durch die Mietzinseinnahmen ein Erwerbseinkommen zu erwirtschaften und
sich damit ihren Lebensunterhalt zu verdienen (act. 89/5 S. 2 ff.).
B. Standpunkt der Beschuldigten
1. Im Rahmen der Schlusseinvernahme vom 29. Juni 2020 anerkannte die Be-
schuldigte den Schlussvorhalt respektive die an sie gerichteten Vorwürfe nicht und
gab zu Protokoll, diesen – den Schlussvorhalt – habe sich die Staatsanwältin aus-
gedacht (act. 15/14 S. 5 ff.). Sie erklärte sich hinsichtlich des vorgeworfenen Tat-
bestandes des gewerbsmässigen Wuchers als unschuldig (a.a.O. S. 12).
2. Diesen Standpunkt vertrat die Beschuldigte auch anlässlich der heutigen
Hauptverhandlung. Sie erklärte, sich nicht schuldig zu fühlen, ihre Mietpreise seien
30% tiefer als die marktüblichen Mietzinsen gewesen (act. 107 S. 12).
3. Die Verteidigung räumt heute zwar ausdrücklich ein, dass der Sachverhalt
der Anklageschrift entnommen werden könne, die Mietzinse stimmen würden und
die Aufteilung etc. der Wohnungen mehr oder weniger zutreffe. Demgegenüber mo-
niert sie aber insbesondere, sämtliche befragten Personen hätten sich nicht in einer
Notlage befunden (act. 110 S. 4). Die Ausführungen betreffend überhöhte Miet-
zinse sowie Ausnützung irgendwelcher Notsituationen oder Angewiesenheit auf
den Mietvertrag durch die Mieter würden in keiner Art und Weise zutreffen (a.a.O.
S. 9).
4. Im Folgenden ist daher zu prüfen, ob der Anklagesachverhalt rechtsgenü-
gend erstellt ist oder nicht. Gewisse ihr vorgeworfene Gegebenheiten und Sach-
verhaltselemente bestreitet die Beschuldigte nicht und räumt diese als wahr ein.
Darauf wird an den entsprechenden Stellen jeweils hingewiesen.
C. Grundlagen der Beweiswürdigung
1. Das Gericht legt seinem Urteil denjenigen Sachverhalt zugrunde, den es
nach seiner freien, aus der Hauptverhandlung und den Untersuchungsakten ge-
schöpften Überzeugung als verwirklicht erachtet (Art. 10 Abs. 2 StPO).

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2. Das rechtliche Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV verlangt, dass die Behörde die
Vorbringen des von einem Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen auch
tatsächlich hört, prüft und in seiner Entscheidfindung berücksichtigt. Nicht erforder-
lich ist, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und
jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die
für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Es müssen wenigstens kurz
die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen
und auf die sich ihr Entscheid stützt (BGE 141 IV 249 E. 1.3.1; kürzlich bestätigt mit
Urteil des Bundesgerichtes 6B_405/2020 vom 7. Juli 2020).
3. Gemäss dem in Art. 32 Abs. 1 BV sowie Art. 6 Ziff. 2 EMRK und Art. 10
Abs. 1 StPO verankerten Grundsatz "in dubio pro reo" (im Zweifel für den Ange-
klagten) ist bis zum gesetzlichen Nachweis seiner Schuld zu vermuten, dass der
wegen einer strafbaren Handlung Beschuldigte unschuldig ist (BGE 138 V 74 E. 7;
BGE 128 I 81 E. 2; BGE 127 I 38 E. 2a).
3.1. Als Beweislastregel bedeutet der Grundsatz, dass es Sache der Anklagebe-
hörde ist, die Schuld des Beschuldigten zu beweisen, und dass nicht dieser seine
Unschuld nachweisen muss. Der Grundsatz "in dubio pro reo" ist verletzt, wenn der
Strafrichter einen Beschuldigten (einzig) mit der Begründung verurteilt, er habe
seine Unschuld nicht nachgewiesen (BGE 127 I 38 E. 2a; kürzlich bestätigt mit Ur-
teil des Bundesgerichtes 6B_948/2019 vom 23. April 2020 E. 1.1).
3.2. Als Beweiswürdigungsregel besagt der Grundsatz "in dubio pro reo", dass
sich das Gericht nicht von der Existenz eines für die beschuldigte Person ungüns-
tigen Sachverhalts überzeugt erklären darf, wenn bei objektiver Betrachtung erheb-
liche und nicht zu unterdrückende Zweifel bestehen, ob sich der Sachverhalt so
verwirklicht hat. Der Grundsatz ist verletzt, wenn das Gericht an der Schuld hätte
zweifeln müssen. Dabei sind bloss abstrakte und theoretische Zweifel nicht mass-
gebend, weil solche immer möglich sind und absolute Gewissheit nicht verlangt
werden kann (BGE 138 V 74 E. 7; BGE 127 I 38 E. 2a). Die beschuldigte Person
muss sich nicht selbst belasten (Grundsatz "nemo tenetur"). Sie hat namentlich das
Recht, die Aussage und ihre Mitwirkung im Strafverfahren zu verweigern (Art. 113

- 25 -
Abs. 1 StPO). Schweigen darf nicht als Indiz für die Schuld der beschuldigten Per-
son gewertet werden (BGE 142 IV 207 E. 8.2 f.; BGE 138 IV 47 E. 2.6.1). Hingegen
darf gewürdigt werden, wenn der Beschuldigte von seinem Schweigerecht nur
punktuell Gebrauch macht (Urteil des Bundesgerichtes 6B_466/2012 vom 8. No-
vember 2012 E. 2.3; bestätigt mit Urteil des Bundesgerichtes 6B_1009/2017 vom
26. April 2018 E. 1.4.2).
3.3. Nach der Rechtsprechung ist auch ein indirekter Beweis zulässig, wenn
keine direkten Beweise vorliegen. Beim Indizienbeweis wird aus bestimmten Tat-
sachen, die nicht unmittelbar rechtserheblich, aber bewiesen sind (Indizien), auf die
zu beweisende, unmittelbar rechtserhebliche Tatsache geschlossen. Eine Mehr-
zahl von Indizien, welche für sich allein betrachtet nur mit einer gewissen Wahr-
scheinlichkeit auf eine bestimmte Tatsache oder Täterschaft hindeuten und inso-
fern Zweifel offen lassen, können in ihrer Gesamtheit ein Bild erzeugen, das den
Schluss auf den vollen rechtsgenügenden Beweis von Tat oder Täter erlaubt (Urteil
des Bundesgerichtes 6B_1301/2020 vom 12. Januar 2021 E. 1.2.3 m.w.H.). Straf-
urteile ergehen somit häufig auf der Grundlage von Indizien, was weder die Un-
schuldsvermutung noch die aus ihr abgeleiteten Teilrechte verletzt. Dabei findet der
Grundsatz "in dubio pro reo" nicht auf einzelne Indizien Anwendung, sondern ent-
faltet seine Wirkung bei der Beweiswürdigung als Ganzes. Massgebend ist nicht
eine isolierte Betrachtung der einzelnen Beweise, welche für sich allein betrachtet
nur eine gewisse Wahrscheinlichkeit begründen und insofern Zweifel offenlassen,
sondern deren gesamthafte Würdigung (Urteil des Bundesgerichtes 6B_527/2014
vom 26. September 2014 E. 2.1; bestätigt mit Urteil des Bundesgerichtes
6B_605/2016 vom 15. September 2016 E. 2.8).
4. Muss sich die Beweisführung unter anderem auf die Aussagen von Beteilig-
ten abstützen, so ist anhand sämtlicher Umstände, die aus den Akten ersichtlich
sind, zu untersuchen, ob die beziehungsweise welche Sachdarstellung überzeu-
gend ist. Dabei kommt es vorwiegend auf den inneren Gehalt der Aussagen an,
verbunden mit der Art und Weise, wie die Angaben erfolgen. In erster Linie mass-
gebend ist nicht die Glaubwürdigkeit der aussagenden Personen – das heisst deren
prozessuale Stellung sowie die Beziehungen und die Bindungen zu den übrigen

- 26 -
Prozessbeteiligten –, sondern der materielle Gehalt ihrer Aussagen. Zur Beurtei-
lung der Glaubhaftigkeit ihrer Aussagen ist zu prüfen, ob diese in den wesentlichen
Punkten Widersprüche enthalten, ob sie in ihrem Kerngehalt stimmig und im sich
aus ihnen ergebenden Ablauf logisch und schlüssig sind sowie ob sie (soweit das
objektiv möglich ist) anhand erstellter Sachverhalte korrekt verifizierbar sind. Zu
achten ist insbesondere auf Strukturbrüche innerhalb einer Aussage, auf Über- und
Untertreibungen, auch auf Widersprüche, vor allem aber auf das Vorhandensein
hinreichender Realitätskriterien und das Fehlen von Lügensignalen (dazu BENDER,
Die häufigsten Fehler bei der Beurteilung von Zeugenaussagen, SJZ 81 [1985],
S. 53 ff.; BENDER/NACK/TREUER, Tatsachenfeststellung vor Gericht, 4. Aufl., Mün-
chen 2014, S. 76 ff., S. 91 ff.; DITTMANN, Zur Glaubhaftigkeit von Zeugenaussagen,
Plädoyer 2/97 S. 28 ff., S. 33 ff.; DONATSCH, in: Zürcher Kommentar zur Schweize-
rischen Strafprozessordnung, 3. Aufl. 2020, Art. 162 N 14 f.; HAUSER, Der Zeugen-
beweis im Strafprozess mit Berücksichtigung des Zivilprozesses, Zürich 1974,
S. 316; vgl. auch BGE 133 I 33 E. 4.3 S. 45, ferner BGE 139 III 305 E. 5.2.4).
5. Auch Gutachten unterliegen grundsätzlich der freien richterlichen Beweis-
würdigung nach Art. 10 Abs. 2 StPO. Das Gericht darf in Fachfragen jedoch nur
aus triftigen Gründen von einer Expertise abweichen und muss Abweichungen be-
gründen. Es hat zu prüfen, ob sich auf Grund der übrigen Beweismittel und der
Vorbringen der Parteien ernsthafte Einwände gegen die Schlüssigkeit der gut-
achterlichen Darlegungen aufdrängen. Erscheint ihm die Schlüssigkeit eines Gut-
achtens in wesentlichen Punkten als zweifelhaft, hat das Gericht nötigenfalls er-
gänzende Beweise zur Klärung dieser Zweifel zu erheben. Das Abstellen auf eine
nicht schlüssige Expertise bzw. der Verzicht auf die gebotenen zusätzlichen Be-
weiserhebungen kann gegen das Verbot willkürlicher Beweiswürdigung verstossen
(BGE 141 IV 369 E. 6.1 S. 372 f.; BGE 138 III 193 E. 4.3.1 S. 198 f.; BGE 136 II
539 E. 3.2 S. 547 f.; je mit Hinweisen). Das trifft etwa zu, wenn das Gericht auf das
Gutachten abstellt, obwohl der Sachverständige seine Erkenntnisse und Schluss-
folgerungen nicht begründet oder diese in sich widersprüchlich sind oder die Ex-
pertise sonst wie an Mängeln krankt, die derart offensichtlich und auch ohne spe-

- 27 -
zielles Fachwissen erkennbar sind, dass sie das Gericht nicht hätte übersehen dür-
fen (zum Ganzen: Urteil des Bundesgerichtes 6B_1230/2014 vom 20. April 2015
E. 2.3.2).
D. Miet- und Eigentumsverhältnisse / Mietverträge / Bauliche Veränderungen
(Anklageziffern 1-3; Anklageziffern 17-19)
1. (Adresse 1) (Anklageziffern 1 und 17)
1.1. Dass die Beschuldigte vom 1. April 2010 bis zum 28. Juli 2016 Mieterin der
7-Zimmerwohnung (2 Zimmer und 5 Büroräume) mit einer Gesamtfläche von rund
165 m2 im Erdgeschoss der Liegenschaft (Adresse 1) mit einem Bruttomietzins von
CHF 3'850.– war, ergibt sich ohne Weiteres aus dem diesbezüglichen Mietvertrag
vom 18. März 2010 und der dazugehörenden Zusatzvereinbarung vom 29. Novem-
ber 2010 zwischen der Beschuldigten und Dr. (DS) bzw. der Verwalterin ((H) Im-
mobilien AG; act. 52/4 und act. 52/6). Dem Polizeirapport vom 19. September 2016
kann zudem entnommen werden, dass die Räumlichkeiten an der (Adresse 1) per
28. Juli 2016 geräumt worden sind bzw. eine gerichtliche Ausweisung stattgefun-
den hat (act. 3 S. 8; vgl. auch act. 5 S. 14 [Polizeirapport vom 14. April 2017]).
Schliesslich räumt die Beschuldigte ein, in jenem Zeitpunkt Mieterin der Wohnung
bzw. der Büroräume an der (Adresse 1) gewesen respektive per 28. Juli 2016 ge-
richtlich ausgewiesen worden zu sein (act. 15/1 S. 2 f.; act. 15/2 S. 4). Nachdem
die ersten Mietverhältnisse am 1. Dezember 2010 begannen, vermietete die Be-
schuldigte die Zimmer wie in der Anklageschrift aufgeführt vom 1. Dezember 2010
bis zum 28. Juli 2016 unter.
1.2. Die in der Anklageschrift dargestellten baulichen Veränderungen der Woh-
nung an der (Adresse 1) wurden von der Beschuldigten bereits anlässlich der
Hafteinvernahme eingeräumt und nicht bestritten (act. 5/2 S. 4). Im Rahmen der
polizeilichen Einvernahme vom 6. Februar 2017 zeichnete die Beschuldigte eigen-
händig die einzelnen baulichen Veränderungen ein – einschliesslich der Zeitanga-
ben, wann welche Umbauten vorgenommen wurden (act. 15/3 S. 2 und Beilage 1
zu act. 15/3). Auf diesen Angaben basiert die Anklage. Schliesslich führte die Be-
schuldigte auch anlässlich der Schlusseinvernahme vom 29. Juni 2020 zu Ziffer 1
der Anklageschrift aus, hier sei nur erklärt, was sie gemacht habe (act. 15/14 S. 6).

- 28 -
1.3. Betreffend die Untermietverträge (Zeiträume, Zimmer, Mietzins) verweist die
Anklage in Ziffer 1 auf Ziffer 17 und damit die als Anhang 1 der Anklageschrift bei-
gefügte Tabelle (act. 89/5 S. 2 und S. 9 sowie Anhang 1). Die entsprechenden
Mietverträge befinden sich in den Akten (act. 20/7 [(TB)]; act. 20/28 [[Privatkläger
9]]; act. 20/37 [(FT)]; act. 2/34/7 [(WA)]; act. 2/34/10 und act. 20/8 [(TB)]; act. 20/13
[(GGA)]; act. 20/35 [(NT)]; act. 20/31 [(PM)]; act. 20/22 [(MI)]; act. 20/38 [(TT)];
act. 20/39 [(Geschädigter 2)]; act. 20/3 [[Privatkläger 4]]; act. 20/14 [(FG)];
act. 20/5-6 [(MA) und Ehefrau (SRH)]; act. 20/16 [(KG)]; act. 20/32 [[Privatkläger
10]]; act. 2/34/10 [(TB)]; act. 20/19 [[Privatkläger 7]]; act. 20/15 [[Privatkläger 6] und
Ehefrau (OB)]; act. 20/4 [(DAG)]; act. 20/9 [(SM)]; act. 20/34 [(JFNB)]; act. 20/20
[[Privatklägerin 8]]; act. 20/9 [[Privatkläger 5]]; act. 20/10 [(PC)]; act. 20/41 [[Privat-
kläger 12]]; act. 20/18 [[Privatkläger 1]]; act. 20/36 [[Privatkläger 3]]; act. 20/25
[(MK)]; act. 20/30 [(AMNS)]; act. 20/21 [(FIK)]). Diese Personen waren demzufolge
Untermieter der Beschuldigten.
1.4. Die in der Tabelle angegebenen Anfangsdaten der Mietverhältnisse korres-
pondieren mit den im vorherigen Abschnitt zitierten Mietverträgen der Untermieter
der (Adresse 1) (a.a.O.). Hinsichtlich des Geschädigten (TB) ist zu beachten, dass
er zunächst im Zimmer RH bzw. 10 logierte (Mietvertrag vom 23. August 2011
[act. 2/34/10]). Am 5. August 2013 unterzeichnete (TB) einen neuen Mietvertrag –
wiederum betreffend das Zimmer RH bzw. 10 – mit Mietbeginn am 1. September
2013 (act. 20/8 und auch act. 2/34/10). Dazu kam es, weil die Beschuldigte den
ersten Vertrag mit Schreiben vom 14. Januar 2013 per 28. Februar 2013 kündigte,
dem Beschuldigten jedoch eine Mieterstreckung bis 30. September 2013 gewährt
wurde (vgl. Unterlagen der Schlichtungsbehörde Zürich betreffend Verfahren
MM130048 in act. 2/34/10). Während der Dauer dieser Mieterstreckung kam es zu
einer Einigung zwischen der Beschuldigten und (TB) und es folgte der Mietvertrag
vom 5. August 2013 (act. 20/8; vgl. auch die Ausführungen (TB)s in act. 16/6 S. 7).
Deshalb wird (TB) in Anhang 1 zwei Mal aufgeführt.
1.5. Zufolge der Ausweisung der Beschuldigten und ihrer Untermieter aus der
Wohnung in der Liegenschaft (Adresse 1) am 28. Juli 2016 endeten Ende Juli 2016
alle zu jenem Zeitpunkt noch bestehenden Untermietverhältnisse. Dies betrifft die

- 29 -
Geschädigten (NT), (KG) (gemäss Listenauskunft des Personenmeldeamtes Zü-
rich wohnt dieser noch immer an der (Adresse 1) [Enddatum 31.12.9999; act. 6/1],
was offensichtlich nicht zutrifft respektive nicht zutreffen kann), (SM), [Privatkläger
5], [Privatkläger 3], (MK), (AMNS) und (FIK).
1.5.1. Gemäss Listenauskunft des Personenmeldeamtes betreffend (Adresse 1)
vom 9. November 2016 waren die Geschädigten [Privatkläger 9], [Privatkläger 6],
[Privatklägerin 8], (OB), (GGA) und [Privatkläger 10] bis zu den im Anhang 1 auf-
geführten Daten an der (Adresse 1) gemeldet (act. 6/1).
1.5.2. (TB) zog gemäss Listenauskunft am 3. September 2015 aus (act. 6/1). Ge-
mäss Anhang 1 der Anklage dauerte das Mietverhältnis aber bloss bis zum 31. Juli
2015. Zugunsten der Beschuldigten ist dem Urteil jenes frühere Datum – wie es in
Anhang 1 übernommen wurde – zugrunde zu legen, da nahe liegt, dass (TB) es
einfach unterliess oder vergass, die entsprechende Ummeldung vorzunehmen
((TB) zog anschliessend zu seiner Ehefrau an die … [Adresse]; act. 16/6 S. 6).
Überdies ist das Gericht an die Anklage, welche von einem Ende des Mietverhält-
nisses am 31. Juli 2015 ausgeht, gebunden.
1.5.3. (TT) zog gemäss Listenauskunft zwar erst am 11. Oktober 2015 aus
(act. 6/1), gemäss Anhang 1 dauerte das Mietverhältnis jedoch bloss bis zum
30. November 2012. Dies trifft zu. Zunächst logierte er nämlich im – anklagerele-
vanten – Zimmer LH gemäss Mietvertrag vom 24. Mai 2012. Per 1. Dezember 2012
zog er dann in das – deutlich grössere und daher nicht anklagerelevante (vgl. unten
Ziff. 1.6) – Zimmer LV (alt) (vgl. beide Mietverträge in act. 20/38). Dieses Mietver-
hältnis kündigte die Beschuldigte mit Formular vom 29. Juni 2015 per 30. Septem-
ber 2015 (act. 29/5 Abgriff 1.4; vgl. auch Gesprächsnotizen der AOZ, welche am
18. August 2015 festhalten, dass (TT) per 30. September 2015 eine Kündigung der
Beschuldigten erhalten habe [act. 28/6 Abgriff 25]), was wiederum mit der Listen-
auskunft korrespondiert.
1.5.4. (Geschädigter 2) zog gemäss Listenauskunft zwar erst am 21. November
2015 aus (act. 6/1), gemäss Anhang 1 dauerte das Mietverhältnis aber bloss bis

- 30 -
zum 30. Juni 2013. Dies trifft auch bei ihm zu. Der erste Mietvertrag mit der Be-
schuldigten vom 24. November 2012 betraf nämlich das – anklagerelevante – Zim-
mer LH. Am 30. Juni 2013 unterzeichnete er dann einen Mietvertrag betreffend das
– deutlich grössere und daher nicht anklagerelevante (vgl. unten Ziff. 1.6) – Zimmer
RM (vgl. beide Mietverträge in act. 20/39).
1.5.5. (DAG) zog gemäss Listenauskunft am 1. Mai 2016 aus (act. 6/1). Gemäss
Anhang 1 endete das Mietverhältnis am 30. April 2016. Dieser minimalste Unter-
schied von einem Tag ist vorliegend nicht relevant und vernachlässigbar, zumal
das Gericht an die Anklage gebunden ist.
1.5.6. Die AOZ bezahlte für [Privatkläger 1] zehn Monatsmieten einschliesslich der-
jenigen für Juni 2016. Per 16. Juni 2016 zog er jedoch an seine neue Wohnadresse
(act. 28/6 Abgriff 2, Gesprächsnotiz vom 8. Juni 2016). Demzufolge hat die Staats-
anwaltschaft das Ende des Mietverhältnisses korrekterweise auf den 15. Juni 2016
festgelegt, zumal per Ende Juli 2016 ohnehin die Ausweisung der Beschuldigten
und ihrer Untermieter erfolgte, was im Juni 2016 schon bekannt war.
1.5.7. (PM)s Mietvertrag war bis 31. Januar 2011 befristet (act. 20/31; act. 16/25).
Sodann unterzeichnete auch (JFNB) einen bis 31. Januar 2015 befristeten Mietver-
trag (act. 20/34), weshalb die Anklagebehörde, in Abweichung zur der Beschuldig-
ten vorgelegten Liste (Beilage 3 zu act. 15/3), zu Recht vom Enddatum gemäss
Mietvertrag (31. Januar 2015) ausgeht.
1.5.8. Anlässlich der Einvernahme der Beschuldigten vom 6. Februar 2017 wurde
ihr eine Mieterliste vorgelegt (Beilage 3 zu act. 15/3). Diese wurde von ihr nicht be-
anstandet (act. 15/3 S. 3 f.; act. 5 S. 15). Auch heute wurde die Anklage seitens der
Verteidigung in dieser Hinsicht nicht substantiiert bestritten (vgl. act. 110 S. 9). Hin-
sichtlich der Geschädigten (TB), (FT), (MI), (MA), (SRH), [Privatkläger 7] und (PC)
ist daher von jenen Enddaten der Mietverhältnisse auszugehen, die so Aufnahme
in Anhang 1 der Anklageschrift fanden. Überdies ergeben sich diese – mit Aus-
nahme von (PC) – auch anhand der von den Sozialen Diensten Zürich bzw. der

- 31 -
AOZ bezahlten (letzten) Monatsmieten (act. 28/6 Abgriff 14 [(TB)]; act. 28/6 Ab-
griff 24 [(FT)]; act. 28/6 Abgriff 20 [(MI)]; act. 22/13/1-6 [(MA) und (SRH)]; act. 28/7
Abgriff 4 [[Privatkläger 7]]).
1.5.9. Hinsichtlich [Privatkläger 4] gibt es Abweichungen von wenigen Tagen hin-
sichtlich Ende des Mietverhältnisses zwischen der von der Beschuldigten aner-
kannten Mieterliste (Beilage 3 zu act. 15/3; 17. März 2015) und dem Ende des Miet-
verhältnisses gemäss Anhang 1 (31. März 2015). Einerseits ist diese relativ geringe
Differenz von einem halbem Monat nicht relevant, da die Anzahl geleisteter Mo-
natsmieten entscheidend sein wird. Andererseits ergibt sich das Ende des Mietver-
hältnisses auch aus der von der AOZ bezahlten (letzten) Monatsmiete, welche für
März 2015 erfolgte (act. 28/6 Abgriff 13).
1.5.10. Die Beschuldigte kündigte den Mietvertrag mit (WA) mit Schreiben vom
16. August 2011 per 30. September 2011. Vor der Schlichtungsbehörde Zürich ei-
nigten sich die beiden auf eine Mieterstreckung bis 31. Januar 2012 (act. 28/6 Ab-
griff 12). Demzufolge endete das Mietverhältnis wie in Anhang 1 angegeben an je-
nem Datum.
1.5.11. Für (FG) bezahlte die AOZ lediglich eine Monatsmiete (für Juni 2015;
act. 28/6 Abgriff 18). Somit ist von einem Ende des Mietverhältnisses am 30. Juni
2016 auszugehen, wie es in Anhang 1 aufgelistet ist, selbst wenn (FG) den Miet-
vertrag erst mit Schreiben vom 16. Juli 2015 per 31. Juli 2015 kündigte (act. 28/6
Abgriff 18), zumal sich dies zugunsten der Beschuldigten auswirkt.
1.5.12. Gemäss Anhang 1 endete das Mietverhältnis von [Privatkläger 12] am
31. Juli 2015. Er gab demgegenüber an, er habe fünf Monate an der (Adresse 1)
gewohnt (act. 16/33 S. 2), was ein Mietende Ende August 2015 ergeben würde.
Bereits Anfang August 2015 zog jedoch [Privatkläger 1] in das Zimmer RV (neu)
bzw. 5 ein, während auch [Privatkläger 12] – gemäss seinen Angaben – im dama-
ligen Zeitpunkt noch in jenem Zimmer wohnte. Dem fallführenden polizeilichen
Sachbearbeiter fiel diese Überschneidung ebenfalls auf, weshalb er sich bei den
Geschädigten schriftlich nach dem bewohnten Zimmer sowie der Mietdauer erkun-
digte (act. 13 S. 10 f.). Die von [Privatkläger 12] und [Privatkläger 1] retournierten

- 32 -
Grundrisspläne einschliesslich Mietdauern überschnitten sich immer noch
(act. 14/2-3). [Privatkläger 12] teilte dem polizeilichen Sachbearbeiter am 1. Feb-
ruar 2019 jedoch telefonisch mit, dass es "gut sein könne", dass er nur vier Monate
bei der Beschuldigten gewohnt habe (act. 13 S. 10). Die Anklagebehörde ist daher
zurecht von einem Ende des Mietverhältnisses nach bereits vier Monaten – am
31. Juli 2015 – ausgegangen.
1.6. Nicht Anklagegegenstand hinsichtlich der Vermietungstätigkeit der Beschul-
digten an der (Adresse 1) sind die Zimmer RM, RV und LV jeweils vor ihren bauli-
chen Unterteilungen (vgl. Anhang 1). Hinsichtlich dieser grösseren Zimmer mit Flä-
chen von 19.1 m2 bis 19.5 m2 stand der verlangte Mietzins nicht in einem krassen
und offenbaren Missverhältnis zu den marktüblichen und angemessenen Mietzin-
sen (vgl. dazu hinten lit. G.2.6).
2. (Adresse 2) (Anklageziffern 2 und 18)
2.1. Die Beschuldigte und ihr Ehemann erwarben die 4 ½-Zimmerwohnung (Ad-
resse 2) in Zürich am 4. Juni 2012 für CHF 540'000.– zu je hälftigem Miteigentum
(act. 93/1-2). Die Wohnung weist gemäss Steueramt der Stadt Zürich (Berechnung
der steuerbaren Werte) eine Wohnfläche von ca. 83 m2 auf (act. 93/9). Die Anklage
spricht von bloss 82 m2. Diese äusserst geringe Differenz spielt vorliegend jedoch
keine Rolle.
2.2. Die baulichen Veränderungen zeichnete die Beschuldigte anlässlich ihrer
Einvernahme vom 1. März 2017 auf einer Beilage zur Einvernahme eigenhändig
ein (Beilage 1 zu act. 15/4). Sie führte dazu aus, sie habe das Wohnzimmer am
9. September 2012 in zwei Zimmer unterteilt und die Einbauschränke eingebaut;
die Einbauschränke im Flur, Höhe Kinderzimmer mit 11.3 m2, seien bereits vom
Vorgänger entfernt worden (act. 15/4 S. 2 f.).
2.3. In der Folge vermietete die Beschuldigte ab dem 1. September 2012 bis zum
28. Februar 2017 Zimmer in der Wohnung (Adresse 2). Betreffend die Mietverträge
(Zeiträume, Zimmer, Mietzins) verweist die Anklage in Ziffer 2 auf Ziffer 18 und da-
mit die als Anhang 2 der Anklageschrift beigefügte Tabelle (act. 89/5 S. 3 und S. 9
sowie Anhang 2). Die entsprechenden Mietverträge befinden sich in den Akten

- 33 -
(act. 93/10/3 = act. 91/2 [[Privatkläger 13]]; act. 93/10/10 [(TT)]; act. 93/10/7 =
act. 91/1 [[Privatkläger 7]]; act. 93/10/5 [(NG)]; act. 93/10/6 [(TH)]; act. 93/10/12 =
act. 91/3 [(YWH)]; act. 93/10/11 [(NT)]; act. 93/10/9 = act. 91/5 [[Privatkläger 14]]).
Die in Anhang 2 aufgeführten Personen waren demzufolge Mieter der Beschuldig-
ten.
2.4. Die in Anhang 2 angegebenen Anfangsdaten der Mietverhältnisse korres-
pondieren mit den soeben aufgeführten Mietverträgen der Mieter der Zimmer in der
Wohnung (Adresse 2) (a.a.O.). Betreffend (YWH) befindet sich auch ein unvollstän-
diger (nur eine Seite, nicht unterzeichnet) Mietvertrag mit Mietbeginn 1. September
2012 über das Zimmer LA in den Akten (act. 93/10/12). Dieser ist jedoch nicht zu
beachten, da er einerseits nicht vollständig ist und (YWH) bestätigte, (erst) am
1. Januar 2013 eingezogen zu sein (act. 97/13 S. 2). Es ist daher nur der Mietver-
trag vom 19. Dezember 2012 mit Mietbeginn am 1. Januar 2013 über das Zimmer
"M" – gemeint wohl MM – beachtlich, wie es auch Aufnahme in Anhang 2 fand. Im
Übrigen war das Zimmer LA vom 1. September 2012 bis am 28. Februar 2017
durchgehend von [Privatkläger 14] bewohnt, weshalb (YWH) jenes Zimmer bereits
aus diesem Grund gar nicht mieten bzw. bewohnen konnte.
2.5. Gemäss Auskunft des Personenmeldeamtes (act. 93/11) war [Privatkläger
7] bis am 30. Juni 2016 an der Adresse (Adresse 2) gemeldet. Die Anklagebehörde
geht in Anhang 2 von einer Mietdauer bis "mind. 31.03.2016" aus. Mit Schreiben
vom 26. November 2015 kündigte [Privatkläger 7] den Mietvertrag (act. 91/7 S. 8;
act. 97/5 S. 9). Da gemäss Mietvertrag (act. 93/10/7) eine Kündigung nur auf Ende
März und Ende September mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten möglich ist,
ist die Staatsanwaltschaft zurecht von einem Ende des Mietverhältnisses am
31. März 2016 ausgegangen.
2.6. (TH) meldete sich per 19. Dezember 2012 ab (was eine Mietdauer von bloss
3 ½ Monaten ergeben würde), die AOZ bezahlte indes fünf Monatsmieten (vgl.
act. 28/7 Abgriff 3). Mit der Anklagebehörde ist daher von einem Ende des Mietver-
hältnisses per 31. Januar 2013 auszugehen.

- 34 -
2.7. (NG) gab in seiner Einvernahme an, nach einem Monat nicht mehr in jenem
Zimmer (Adresse 2), sondern bei der Freundin, der Mutter oder Kollegen geschla-
fen zu haben (act. 97/3 S. 10). Bezahlt wurde der Mietzins seitens der AOZ aller-
dings bis Ende Februar 2017 (act. 28/7 Abgriff 7), weshalb von einem Mietende zu
jenem Zeitpunkt auszugehen ist.
2.8. Die übrigen Enddaten der Mietverhältnisse ergeben sich aus den Befragun-
gen der Geschädigten (act. 97/10 S. 2 [[Privatkläger 14]]; act. 97/11 S. 6 [(TT)];
act. 97/12 S. 4 [(NT)]) und den seitens der Sozialen Dienste Zürich bzw. der AOZ
bezahlten Monatsmieten (act. 22/11/5 [[Privatkläger 13]], act. 28/7 Abgriff 1
[(YWH)]) und stimmen mit den Daten in Anhang 2 überein.
3. (Adresse 3) in 8957 Spreitenbach (Anklageziffern 3 und 19)
3.1. Die 4 ½-Zimmerwohnung an der (Adresse 3) wurde gemäss Grundbuchaus-
zug des Grundbuchamtes Baden am … 2006 vom Ehemann der Beschuldigten,
erworben (act. 106/1; der Kaufvertrag datiert vom … 2006 [act. 118/6]). Gemäss
Verkaufsdokumentation beträgt die Fläche der Wohnung im 9./10. Obergeschoss
ca. 90 m2 (act. 106/11 S. 4).
3.2. Die baulichen Veränderungen zeichnete die Beschuldigte anlässlich ihrer
Einvernahme vom 14. März 2017 auf einer Beilage zur Einvernahme eigenhändig
ein (Beilage 1 zu act. 15/5). Sie gab dazu zu Protokoll, diese seien Ende Oktober
2015 bzw. Anfang November 2015 erfolgt (act. 15/5 S. 2). Bereits anhand der Lis-
tenauskunft der Gemeinde Spreitenbach (act. 106/4) sowie der Belastung von
CHF 4'136.23 auf dem Privatkonto Nr. (…) des Ehepaars bei der Credit Suisse am
7. November 2014 mit dem Vermerk Trennwände (act. 57/5/4, "Kontoauszug per
31.12.2014" vom 1. Januar 2015) ist davon auszugehen, dass die baulichen Ver-
änderungen bereits im Herbst 2014 erfolgten. Am 1. Januar 2015 wohnten nämlich
[Privatkläger 2], (TS), (KT), (RV) und die Beschuldigte selbst (act. 15/5 S. 4 und
act. 105 S. 8) – und damit fünf Personen – in besagter Wohnung, was ohne Einbau
der Trennwände respektive Aufteilung des Wohnzimmers nicht möglich gewesen
wäre, da es in jenem Fall nicht für jeden Bewohner ein (eigenes) Schlafzimmer
gehabt hätte (vgl. Wohnungsgrundriss z.B. in Beilage 1 zu act. 15/5). Zudem gab

- 35 -
[Privatkläger 2], der ab 29. September 2014 an der (Adresse 3) wohnte, an, da das
Zimmer nicht fertig gewesen sei, habe er zunächst – etwa einen Monat – im Wohn-
zimmer gewohnt, bis die Wand eingezogen gewesen sei (act. 110/2 S. 4, vgl. auch
S. 8). Es ist daher – entgegen der Aussage der Beschuldigten und mit der Ankla-
gebehörde – davon auszugehen, dass die Trennwände im Herbst 2014 eingebaut
wurden.
3.3. Die Geschädigten [Privatkläger 2], (NN) und (MW) waren gemäss den si-
chergestellten Mietverträgen ab den in Anhang 3 zur Anklage aufgeführten Zeit-
punkten Mieter an der (Adresse 3) (act. 106/7/6 [[Privatkläger 2]]; act. 106/7/8
[(NN)]; act. 106/7/12 [(MW)]). Gemäss Listenauskunft der Gemeinde Spreitenbach
zog [Privatkläger 2] am 28. Februar 2016 und (NN) am 30. Juni 2016 aus
(act. 106/4 = act. 108/3 S. 1 f.; Kündigung per 30. Juni 2016 [act. 108/3 S. 3]). (MW)
wohnte bis 31. Januar 2017 an der (Adresse 3) (act. 110/5 S. 2). Der Zeitraum der
Vermietungen war demzufolge mit der Anklage vom 29. September 2014 bis zum
31. Januar 2017.
3.4. Anklagegegenstand hinsichtlich der Vermietungstätigkeit der Beschuldigten
an der (Adresse 3) ist lediglich das bloss 7.6 m2 grosse Zimmer UL (vgl. Anhang 3).
Hinsichtlich der grösseren Zimmer (UR, OG, OK, ON) stand der verlangte Mietzins
nicht in einem krassen und offenbaren Missverhältnis zu den marktüblichen und
angemessenen Mietzinsen (vgl. dazu hinten lit. Fehler! Verweisquelle konnte
nicht gefunden werden.).
E. Grösse, Ausstattung und Zustand der Wohnungen bzw. der vermieteten
Zimmer (Anklageziffern 4-7)
1. (Adresse 1)
1.1. Dass die Wohnung an der (Adresse 1) neben den untervermieteten Zimmern
über eine kleine Küche mit vier Herdplatten und Backofen, über ein Bad mit WC
und Waschmaschine sowie über ein separates WC – je zur Gemeinschaftsnutzung
– verfügte, ergibt sich zum einen aus den Grundrissplänen der besagten Wohnung
(act. 52/2-3). Zum anderen gaben das die Untermieter einhellig so zu Protokoll (bei-
spielsweise act. 16/2 S. 9 f. [[Privatkläger 4]]; act. 16/5 S. 9 f. [(MA)]; act. 16/6

- 36 -
S. 9 f. [(TB)]; act. 16/7 S. 8 [(OB)]; act. 16/10 S. 10 [(HG)]). Auch die Beschuldigte
führte aus, die Wohnung habe eine Küche, ein Bad mit Toilette und Lavabo sowie
eine zusätzliche separate Toilette mit Lavabo gehabt (act. 15/2 S. 4). Ein Estrich-
oder Kellerabteil stand den Untermietern gemäss übereinstimmenden Aussagen
nicht zur Verfügung (beispielsweise act. 16/5 S. 10 [(MA)]; act. 16/11 S. 12 [[Privat-
kläger 6]]; act. 16/13 S. 11 [[Privatkläger 1]]; act. 16/16 S. 10 [[Privatklägerin 8]];
act. 16/19 S. 10 [(MK)]; act. 16/21 S. 7 [(PM)]; act. 16/23 [[Privatkläger 9]];
act. 16/25 S. 9 [(PM)]; act. 16/31 S. 10 [(Geschädigter 2)]; act. 16/32 S. 11 [(LY)];
act. 16/33 S. 9 [[Privatkläger 12]]; act. 16/34 S. 9 [(WY)]).
1.2. Dass den Untermietern keine Gelegenheit zur Wäschetrocknung in der Lie-
genschaft zur Verfügung stand, trifft so vorbehaltslos nicht zu. Zu Beginn der Un-
tervermietung hatten die Bewohner gemäss Aussagen einiger damaliger Untermie-
ter die Möglichkeit, die Waschküche im Keller der Liegenschaft zu benutzen, wo es
offenbar auch Trocknungsmöglichkeiten für die Wäsche gab. So führte der fast fünf
Jahre in besagter Liegenschaft wohnende [Privatkläger 9] aus, ganz am Anfang
hätten sie unten im Keller die Kleider aufgehängt; als sie (die Beschuldigte) aber
oben die Waschmaschine installiert gehabt habe, habe sie im Flur ein Seil aufge-
hängt, wo die Wäsche habe aufgehängt werden müssen (act. 16/23 S. 9). (MK),
der ebenfalls fünf Jahre an der (Adresse 1) wohnte, erklärte auch, früher hätte er
unten die Wäsche gewaschen, später dann oben im Bad. Ab wann er unten nicht
mehr habe waschen können, daran könne er sich nicht mehr erinnern. Er wisse
auch nicht, weshalb es nicht mehr möglich gewesen sei, im Keller zu waschen
(act. 16/19 S. 10). Auch [Privatkläger 6] – wohnhaft an der (Adresse 1) von Ende
August 2012 bis Ende März 2015 – führte aus, er habe seine Wäsche im Keller
gewaschen und getrocknet. 2014 habe sich das geändert, dann habe sie (die Be-
schuldigte) die Maschine nach oben ins Bad gebracht (act. 16/11 S. 11). (PM), der
von Ende November 2010 bis Ende Januar 2011 ein Zimmer der Beschuldigten
gemietet hatte, erklärte ebenfalls, er glaube, in einer Waschküche gewaschen zu
haben (act. 16/25 S. 8). (WY), im Jahr 2011 an der (Adresse 1) wohnhaft, gab auch
an, sie hätten im Keller gewaschen, wo es einen Trockner gegeben habe
(act. 16/34 S. 9). Schliesslich gab auch (TB), der ab Februar 2012 ein Zimmer ge-

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mietet hatte, zu Protokoll, am Anfang sei eine Waschmaschine im Keller zur Verfü-
gung gestanden, nach kurzer Zeit habe die Beschuldigte deren Benutzung jedoch
untersagt, warum wisse er nicht (act. 16/6 S. 10). Zu Gunsten der Beschuldigten –
und in Abweichung von der Anklageschrift (Ziffer 4) – ist also davon auszugehen,
dass zu Beginn der (Unter-)Vermietungstätigkeit durch die Beschuldigte den Unter-
mietern noch eine Waschmaschine einschliesslich Trocknungsmöglichkeit im Kel-
ler zur Verfügung stand.
1.3. Die jeweilige Grösse der nicht baulich veränderten Zimmer ergibt sich aus
dem Grundrissplan der Wohnung (act. 52/3) und beträgt für das Zimmer RH (die
Polizei bezeichnet dieses Zimmer als Zimmer-Nr. 10) 14 m2, das Zimmer LH (bzw.
6) 9.9 m2 und das Zimmer LM (bzw. 5) 14.5 m2.
Die Fläche der Zimmers MN (bzw. 3), welches durch den Einbau von Trennwänden
im Flur entstand, ergibt sich aus den Vermessungen der Polizei (act. 1 S. 19;
act. 2/3/8) und beträgt 7.2 m2.
Das ursprüngliche Zimmer RV (wurde nachher von der Polizei mit den Nummern 1
und 2 versehen) weist gemäss Grundrissplan eine Fläche von 19.1 m2 auf
(act. 52/3). Die Polizei errechnet für das Zimmer RR (bzw. 1) eine Fläche von 10 m2
und für das Zimmer RV neu (bzw. 2) eine solche von 6 m2. Diese Flächen sind
indes anhand der polizeilichen Vermessungen nicht ganz nachvollziehbar (vgl.
act. 2/3/8). Die Staatsanwaltschaft geht von Flächen von 8 m2 für das Zimmer RR
(bzw. 1) und 9 m2 für das Zimmer RV (neu; bzw. 2) aus. Dies ergibt total eine Fläche
von 17 m2, was unter Berücksichtigung der eingebauten Trennwände und der durch
die Trennung stark verwinkelten Zimmergrundrisse (Beilage 1 zu act. 15/3) ange-
messen erscheint und daher nicht zu beanstanden ist.
Das Zimmer 11 hat die Polizei auf 7.58 m2 bemessen (act. 2/3/8), welche Fläche
zugunsten der Beschuldigten auf 8 m2 aufgerundet (act. 1 S. 19) Aufnahme in An-
hang 1 fand.
Das Zimmer MM (bzw. 9), welches mit einer Trennwand versehen wurde, um einen
direkten Durchgang in den Flur zu ermöglichen (ohne das Zimmer MM betreten zu

- 38 -
müssen), weist gemäss polizeilicher Vermessung (nach Einbau der Trennwand)
eine Fläche von 18.34 m2 (vgl. act. 1 S. 19; act. 2/3/8) bzw. gerundet 18.5 m2 auf.
Das Zimmer LV (neu; bzw. 4) hat eine Fläche von 8.4 m2 (act. 1 S. 19; act. 2/3/8).
Das Zimmer LA (bzw. 8) konnte nicht vermessen werden. Dessen Fläche kann je-
doch anhand der (ursprünglichen) Fläche des Zimmers LV gemäss Grundrissplan
von 19.4 m2 (act. 52/3) errechnet werden. Von dieser Fläche sind die Fläche für
das Zimmer LV (neu), welches vermessen werden konnte, und eine solche für den
Eingangsbereich zu beiden Zimmern von einem Quadratmeter abzuziehen
(19.4 m2 abzüglich 8.4 m2 abzüglich 1 m2), was die in Anhang 1 aufgenommenen
10 m2 ergibt (act. 1 S. 19). Dieses Vorgehen erscheint plausibel und ist demzufolge
nicht zu beanstanden.
1.4. Die vermieteten, anklagerelevanten Zimmer weisen somit Flächen zwischen
7.2 m2 (Zimmer MN bzw. 3) und – entgegen der Staatsanwaltschaft – 18.5 m2 (Zim-
mer MM bzw. 9) auf (act. 52/3; act. 1 S. 19 und act. 2/3/8). Diesbezüglich ist die
Anklage zu präzisieren. Die früheren Zimmer LV (alt) mit 19.4 m2, RV (alt) mit 19.1
m2 und RM (alt) mit 19.5 m2, jeweils vor deren Unterteilungen, sind, wie bereits
ausgeführt (vgl. vorne lit. D.1.6), nicht Gegenstand der Anklage.
1.5. Anlässlich der Vermessung der Zimmer bzw. der Wohnung ergab sich aus-
serdem auch, dass der Flur aufgrund des Einbaus von Schränken und Trennwän-
den zwecks Errichtung eines weiteren abschliessbaren Zimmers (dasjenige im
Flur/Zimmer MN bzw. 3) lediglich noch 57 cm breit war (act. 2/3/4; act. 2/3/8; vgl.
auch Fotodokumentation in act. 2/3/6 S. 20 f.).
1.6. Im Rahmen der Untersuchung wurden viele Untermieter der Beschuldigten
an der (Adresse 1) – insbesondere auch zur Ausstattung der Zimmer bzw. der Woh-
nung und deren Zustand – einvernommen (vgl. act. 16/1-34). Zusammengefasst
gaben sie Folgendes zu Protokoll:
1.6.1. (MA), der ein paar Monate an der (Adresse 1) gewohnt hatte, führte aus,
nichts gegen die Beschuldigte zu haben, ausser dass sie ihm das Depot noch nicht
zurückbezahlt habe. Sein Zimmer sei gross gewesen, die Möblierung – bestehend

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aus grossem Bett und Schrank – ok, aber die Küche und das WC seien hygienisch
gesehen immer ein Problem gewesen. Es hätten viele Leute dort gewohnt, es habe
viel Lärm gegeben und ausserhalb des Zimmers sei alles sehr schmutzig gewesen.
Insekten habe er nie gesehen. Heizung, Toiletten und Duschen hätten funktioniert.
Wegen der vielen Leute sei es aber manchmal nicht möglich gewesen zu duschen.
Manchmal sei tagelang nicht gereinigt worden. Man habe nicht auf dem WC sitzen
können (act. 16/1 S. 1 ff.).
1.6.2. [Privatkläger 4] gab an, sein Zimmer sei extrem eng gewesen, da es halbiert
worden sei. Ausgestattet sei es mit einem Bett, einem kleinen Schrank und einem
Sofa – jeweils in gebrauchtem Zustand – gewesen. Die Küche sei schlecht gewe-
sen, es habe nur vier Herdplatten gegeben, jeder habe kochen wollen, weshalb
man habe warten müssen. Es habe eine Toilette und ein Bad mit Toilette und einer
Waschmaschine gegeben. Die Wäsche sei, wenn man keinen Wäscheständer ge-
habt habe, an einem Seil im Flur aufgehängt worden. Wegen der Feuchtigkeit habe
er schwarze Flecken in seinem Zimmer gehabt. Als die Toilette defekt gewesen sei,
sei sie erst nach langen Tagen repariert worden. Sie habe gewackelt, weshalb man
das Gefühl gehabt habe, sie falle irgendwann um. Als es Kakerlaken gehabt habe,
habe sich die Beschuldigte erst nach ca. zwei Wochen darum gekümmert. Die all-
gemein zugänglichen Räume hätten sie (die Mieter) selber gereinigt (act. 16/2 S. 1
ff.).
1.6.3. (MA) sagte aus, es hätten schlechte hygienische Zustände geherrscht und
es habe Schimmel gehabt. Die Küche sei stark verschmutzt und schimmlig gewe-
sen. Im Bad hätte es starken Schimmel gehabt und es sei schmutzig gewesen. Das
WC sei stark verschmutzt gewesen. Es habe kleine Schaben und Kakerlaken ge-
habt. Sein Zimmer sei mit einem Schrank, einem Bett sowie einem kleinen Kühl-
schrank in nicht neuem, aber brauchbarem Zustand ausgestattet gewesen
(act. 16/4-5 je S. 1 ff.).
1.6.4. (TB) führte aus, sein Zimmer sei mit einem Bett, einem Fernseher sowie ei-
nem Schrank in gutem Zustand möbliert gewesen. Zu Beginn sei alles ordentlich
und sauber gewesen. Es habe im Flur auch genug Platz gegeben. Dann habe die
Beschuldigte ein Zimmer geteilt und im Flur noch ein Zimmer gemacht. Von da an

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habe es keine Ordnung mehr gegeben und es sei nicht mehr sauber gewesen. Es
habe in vielen Zimmern Schimmel gehabt und überall Ungeziefer, gegen welches
die Beschuldigte erst sehr spät etwas unternommen habe. Was gegen den Schim-
mel unternommen worden sei, wisse er nicht. Seit seinem Einzug habe die Be-
schuldigte nie etwas repariert (act. 16/6 S. 1 ff.).
1.6.5. (OB), die mit ihrem Mann [Privatkläger 6] an der (Adresse 1) gewohnt hatte,
erklärte, ihr Zimmer sei extrem klein gewesen. Es sei mit einem Bett von 90 cm
Breite, einem Stuhl und einem Kühlschrank möbliert gewesen. Deren Zustand sei
"es ging" gewesen. Die Wäsche habe im Flur an einem Seil getrocknet werden
müssen. Die sanitären Anlagen und Küchengeräte hätten funktioniert. Es habe
aber viele Kakerlaken und eine Maus gehabt. Zudem sei das Nachbarzimmer von
viel Schimmel befallen gewesen. Die Beschuldigte habe nie gereinigt und trotz Mel-
dung von Mängeln nichts gemacht. Sie – also die (Unter-)Mieter – hätten alles sel-
ber gemacht und seien ihr "eigener Hauswart" gewesen (act. 16/7 S. 1 ff.).
1.6.6. (GGA) gab zu Protokoll, sein Zimmer sei mit einem Bett, einem Stuhl und
einem Schrank möbliert gewesen. Diese seien aber alt gewesen, weshalb er eigene
Möbel mitgebracht habe (was zu einer Mietreduktion von CHF 100.– geführt habe).
Einen Kühlschrank und einen Fernseher habe er auch gehabt. Sodann sei eine
Waschmaschine mit einer Zahlkarte zur Verfügung gestanden. Die Wäsche habe
im Flur an einem Seil aufgehängt werden müssen. Die sanitären Anlagen und Kü-
chengeräte hätten funktioniert. Er habe kein Ungeziefer gesehen. Er habe die Be-
schuldigte nur einmal reinigen sehen. (S) habe jeweils sauber gemacht, irgend-
wann habe er es aber aufgegeben. Es habe keinen Hauswart gegeben, es habe
gestunken und sei verrostet gewesen. Die Toilette sei sehr, sehr schmutzig gewe-
sen (act. 16/8-9 je S. 1 ff.).
1.6.7. (YWH) erklärte, sein Zimmer sei mit einem Doppelbett, einem Schrank und
einem Kühlschrank, einem kleinen Fernseher sowie einem Stuhl ausgestattet ge-
wesen. Es sei "kein gutes Material", das Bett sei aber gut gewesen. Die Küche und
das Bad seien in sehr schlechtem Zustand gewesen. Es habe immer wieder etwas

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in der Küche gefehlt. Es habe auch Kakerlaken in der Küche gehabt. Die Beschul-
digte habe nie geputzt, obwohl auf einem Plan gestanden sei, dass sie zwei Mal
wöchentlich putze. Mängel seien nie behoben worden (act. 16/10 S. 1 ff.).
1.6.8. [Privatkläger 6], der Ehemann der Geschädigten (OB), gab an, in seinem
Zimmer habe es ein Bett, einen Tisch und einen Stuhl gehabt. Nach viel Diskutieren
habe es einen Kleiderschrank im Gang gegeben. Wenn etwas defekt gewesen sei,
habe die Beschuldigte nichts gemacht, sondern gesagt, dass die Mieter das selber
machen oder reparieren sollen, auf Mängelmeldungen habe sie mit "mach doch
selber" reagiert. Zwei Platten des Herdes hätten nicht richtig funktioniert, es habe
Kakerlaken und schwarze Flecken aufgrund der Feuchtigkeit gehabt. Es sei alles
immer sehr schmutzig gewesen (act. 16/11 S. 1 ff.).
1.6.9. [Privatkläger 1] sagte aus, sein Zimmer sei schlecht, da zehn Personen dort
wohnen würden. Die Zimmer seien zudem bloss mit dünnen Trennwänden abge-
trennt, weshalb es ringhörig sei. Sein Zimmer – ausgestattet mit einem Bett, einem
Schrank und einem neuen Kühlschrank – sei sehr eng gewesen, er habe "schräg
laufen" müssen. Der Flur und die allgemein zugänglichen Räume seien sehr
schmutzig gewesen, weil keiner gereinigt habe, daher hätten sie dann selber gerei-
nigt. Bei einem Freund im Zimmer habe es Schimmel gehabt. Wenn man die Be-
schuldigte auf Mängel angesprochen habe, habe sie keine Antwort gegeben und
die Anliegen ignoriert (act. 16/12-13 S. 1 ff.).
1.6.10. [Privatkläger 7] gab zu Protokoll, der Zustand der Wohnung/des Zimmers
sei sehr schlecht gewesen. Er habe bei Freunden übernachtet und wenn er dort
genächtigt habe, sei er spät nach Hause gekommen. Er habe auch nie dort ge-
duscht, da man immer lange habe warten müssen. Es habe immer alles lange ge-
dauert, sei es auf der Toilette oder in der Küche. Die Kleider habe er bei Freunden
gewaschen (act. 16/14 = act. 97/5 je S. 3-6).
1.6.11. [Privatklägerin 8] gab an, ihr Zimmer sei mit einer Fensterbank, einem Bett
und einem kleinen Kühlschrank ausgestattet gewesen. Die Möbel seien in gutem
Zustand gewesen. Sie habe nicht alle Sachen mitnehmen können. Die Wäsche

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habe im Gang aufgehängt werden müssen. In der Küche habe ein "Puff" ge-
herrscht. Als ein WC verstopft gewesen sei, habe es nach der Meldung einige Zeit
gedauert, bis es behoben worden sei. Bei anderen Sachen habe es aber nur ein
bis zwei Tage gedauert. Sie sei nie von der Beschuldigten "zusammengeschissen"
worden. Im Bad habe es Schimmel gehabt und ein Kabel sei heruntergehängt. Zu-
dem habe es Ratten gehabt. Geputzt habe die Beschuldigte nicht. Sie selber und
ein Nachbar hätten gereinigt (act. 16/15-16 je S. 1 ff.). Ihre Aussagen korrespon-
dieren mit den Aktennotizen der Sozialen Dienste Zürich betreffend ihre Wohnsitu-
ation, wonach sie am 6. Mai 2015 mitteilte, auf Wohnungssuche zu sein, da die
Wohnverhältnisse nicht zumutbar seien, der Nachbar ständig kiffe, die Post nicht
komme und der Lärm nicht zu ertragen sei (Beilage 4 S. 12 zu act. 17/3). Am 4. Juni
2015 erklärte sie ihrem Sozialarbeiter, sie empfinde die Wohnsituation prekär, man
bekommen alles mit – Drogenkonsum, Streit, Musik etc. (a.a.O. S. 14).
1.6.12. (MK) führte aus, sein Zimmer sei mit einem Bett, einem Schrank, einem
Regal und einem Fernseher ausgestattet gewesen, deren Zustand "gegangen"
bzw. "ok" gewesen sei. Es habe Kakerlaken und auch Mäuse in der Küche gehabt.
Es sei eine "Wohnung aus Karton" gewesen. Wenn man telefoniert habe, hätten
alle anderen es auch gehört. Es habe keinen Hauswart und keine Ordnung gege-
ben. Die Beschuldigte habe ab 2012 keine Mängel behoben, sondern einfach ge-
sagt, sie sollen das selber kaufen und beheben (act. 16/18-19 je S. 1 ff.).
1.6.13. (PM), der knapp zwei Monate – vom 1. Dezember 2010 bis Ende Januar
2011 – an der (Adresse 1) wohnte, gab zu Protokoll, sein Zimmer sei mit einem
Bett, einem Nachttisch, einem Pult, einem Fernseher, einem Sofa, einem Schrank
und einem kleinen Wohnzimmertisch ausgestattet gewesen – alles relativ neu. Er
habe keine Mängel festgestellt und es sei sauber gewesen. Die Beschuldigte habe
wohl einmal wöchentlich gereinigt. Es sei ihm auch kein Ungeziefer aufgefallen
(act. 16/21 S. 1 ff.).
1.6.14. [Privatkläger 9], der fast fünf Jahre an der (Adresse 1) wohnte, führte aus,
dass er morgens oft ohne die Zähne putzen zu können, aus dem Haus habe gehen
müssen, da alles besetzt gewesen sei. Auch die Küche habe man nicht nutzen
können, weil sie immer belegt gewesen sei. Er habe ein Bett, einen Schrank, einen

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kleinen Kühlschrank und einen Fernseher in gutem Zustand in seinem Zimmer ge-
habt. Allerdings habe der Fernseher nicht mehr funktioniert, nachdem Kontrolleure
gekommen seien. Bei seinem Einzug sei alles schön gewesen, dann habe niemand
mehr sauber gemacht und es habe Kakerlaken gegeben. Habe man die Beschul-
digte auf Mängel angesprochen, habe sie sich aufgeregt, "immer schlechte Antwor-
ten gegeben" bzw. einfach diskutiert, weshalb die Mieter die Reparaturen meistens
selber gemacht hätten – beispielsweise Ersetzen von Lampen und des Dusch-
schlauchs. Zur Untermauerung seiner Aussagen reichte der Privatkläger [Privatklä-
ger 9] eine Natelaufnahme der – extrem stark verschmutzten – Toilette ins Recht
(Beilage 2 zu act. 16/22; act. 16/22-23 je S. 1 ff.).
1.6.15. (PM) – von Ende November 2010 bis Ende Januar 2011 an der (Adresse
1) wohnhaft – führte aus, er habe ein Bett, einen Schrank, einen Stuhl und ein Mö-
bel mit einem Fernseher in normalem Zustand gehabt. Die Wohnung sei normal
respektive sauber gewesen, in seinem Zimmer sei alles "ok" gewesen, den Rest
habe er nicht benutzt. Er habe weder Schimmel noch Ungeziefer gesehen. Wer
gereinigt habe, wisse er nicht (act. 16/25 S. 1 ff.).
1.6.16. (SRH) beanstandete insbesondere, dass es nicht sauber gewesen sei,
man habe warten müssen, bis man habe kochen können, und dass es Schimmel
in ihrem Zimmer (in welchem sie mit ihrem Mann und ihrer Tochter gewohnt hatte)
gehabt habe. Zudem sei das Bett alt und klein gewesen, weshalb sie auf dem Bo-
den geschlafen hätten; die Möbel seien sehr alt gewesen. Eine Toilette habe nicht
funktioniert, die Spülung sei kaputt gewesen, das Wasser sei nicht abgelaufen und
der Boden sei ganz nass gewesen. Ungeziefer habe sie nicht gesehen. Zwei Mal
habe sie jemanden reinigen sehen, einen Mann und eine Mieterin (act. 16/27 S. 1
ff.). Diese Aussagen werden untermauert von den Aktennotizen der Sozialen
Dienste Zürich, in welchen am 18. November 2015 festgehalten wird, dass ein un-
haltbarer Zustand aus hygienischer Sicht herrsche, mit einem Kleinkind in diesem
Zimmer zu leben (Beilage 2 zu act. 17/3 S. 19).
1.6.17. Auch (Geschädigter 2)s Zimmer war mit einem Bett, einem Schrank, einem
Kühlschrank und einem kleinen Tisch möbliert. Das Bad habe ab und zu funktio-
niert, wenn nicht, sei es verstopft gewesen. Es habe Mäuse und Kakerlaken in der

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Küche (und Kakerlaken auch in seinem Zimmer) gehabt. Etwas schimmlig sei auch
sein Zimmer gewesen (act. 16/30-31 je S. 1 ff.).
1.6.18. (LY) führte aus, die Küche, das Bad und der Korridor seien sehr schmutzig
gewesen. Sie hätten selber geputzt, Geld für den Kauf von Reinigungsmitteln zu-
sammengelegt und einen Putzplan entworfen. Es habe – vor allem in der Küche –
Kakerlaken gehabt. Sie habe in ihrem – grossen – Zimmer einen Einbauschrank,
ein Bett, einen Fernseher, zwei nicht stabile Stühle sowie einen kaputten Kühl-
schrank gehabt (act. 16/32 S. 1 ff.).
1.6.19. [Privatkläger 12] gab hinsichtlich der Möblierung und des Zustandes der
Wohnung an, er habe umgehend nach seinem Einzug begonnen, eine neue Woh-
nung bzw. ein neues Zimmer zu suchen, da es wegen der Ringhörigkeit "kein Pri-
vatleben" gegeben habe. In allen allgemein zugänglichen Räumen sei es schmutzig
gewesen und, weil die Wäsche im Gang habe aufgehängt werden müssen, habe
es Schimmel gehabt. Sein Bett sei gleich nach seinem Einzug zu Bruch gegangen,
die Beschuldigte habe zwar ein neues bestellt, er habe dieses jedoch bezahlen
müssen (act. 16/33 S. 1 ff.).
1.6.20. (WY) erklärte, er habe ein Bett, einen Schrank, einen Fernseher sowie ei-
nen Kühlschrank gehabt. Deren Zustand sei "ok" gewesen. Der Zustand der Zim-
mer und der Wohnung sei in Ordnung – es sei sauber gewesen. Wegen der vielen
Bewohnern habe man warten müssen. Er habe kein Ungeziefer gesehen und keine
Schimmelbildung feststellen können (act. 16/34 S. 1 ff.).
1.7. Aus den soeben dargestellten Aussagen der Untermieter der Beschuldigten
ergibt sich, dass die Allgemeinräume und die einzelnen Zimmer an der (Adresse 1)
– mehrheitlich – in einem ungenügenden hygienischen Zustand waren und teil-
weise bauliche Mängel aufwiesen. Praktisch alle einvernommenen Untermieter ga-
ben zu Protokoll, dass es insbesondere in den allgemein zugänglichen Räumen
sehr schmutzig gewesen sei. Gestützt werden diese Aussagen durch ein von [Pri-
vatkläger 9] eingereichtes Handyfoto der extrem stark verschmutzten Toilette (vgl.
act. 16/22 S. 6 und Beilage 2 zu jener Einvernahme). Damit in Einklang steht, dass
ein Inspektor des Amtes für Umwelt- und Gesundheitsschutz der Stadt Zürich

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(UGZ), Herr M. Schmidt, am 16. Dezember 2015 bei einer Kontrolle in der Woh-
nung an der (Adresse 1) Uringeruch beim Lavabo in der Küche feststellen konnte
(act. 1 S. 25 f.).
1.8. Sodann wurde – übereinstimmend von den Untermietern, die erst später ein-
zogen bzw. länger an der (Adresse 1) logierten – über Schimmel im Bad und in
einzelnen Zimmern berichtet. Untermauert werden diese Angaben durch die Foto-
dokumentation des Forensischen Instituts Zürich vom 26. November 2015, die an-
lässlich der Hausdurchsuchung erstellt wurde. Im Badezimmer ist der Schimmel
deutlich zu erkennen (act. 2/3/6 S. 29 f.), ebenso im Zimmer 6 bzw. LH (a.a.O.
S. 24 ff.). Schliesslich bestreitet auch die Beschuldigte nicht, dass es zu Schimmel-
befall kam (act. 15/1 S. 16; act. 15/3 S. 10 f.).
1.9. Viele Untermieter sprachen sodann von Kakerlaken. Diesbezüglich ist davon
auszugehen, dass sie damit "bloss" den von ca. Mai 2014 bis zum 25. August 2014
dokumentierten Befall mit Deutschen Schaben meinen (wie dies auch die Beschul-
digte ausführt: act. 15/12 S. 5). Mit Schreiben vom 6. August 2014 teilte die (H)
Immobilien AG der Beschuldigten mit, dass eine Inspektion der Liegenschaft wegen
Ungeziefers stattgefunden habe und ein massiver Befall von Deutschen Schaben
festgestellt worden sei (Beilage 10 zu act. 15/12). Zudem erwähnte auch (KM) die-
sen Befall (act. 17/5 S. 5 f.) und er vermerkte Entsprechendes in seinen Gesprächs-
notizen mit [Privatkläger 9] (Beilage 2 zu act. 17/16). Dass es zu einem Kakerlaken-
bzw. Schabenbefall kam, räumt zudem auch die Beschuldigte ein (act. 15/1 S. 16).
Da nicht nur einzelne Untermieter von Ratten (bzw. teilweise von Mäusen) spra-
chen, sondern auch der zuständige Inspektor des Amtes für Umwelt- und Gesund-
heitsschutz der Stadt Zürich (UGZ) am 16. Dezember 2015 Rattenkot fand (act. 1
S. 25), ist davon auszugehen, dass es – zumindest vereinzelt – auch Ratten in der
Wohnung gab, zumal die Beschuldigte dies heute einräumte und ausführte, es
habe vor dem Haus auf dem Parkplatz eine "Rattenhöhle" gegeben und die Ratten
seien wegen Essensresten auf dem Balkon auch in die Wohnung gekommen
(act. 107 S. 15). Von weiterem bzw. anderem Ungeziefer – ausser den Schaben
und den Ratten – ist nicht auszugehen.

- 46 -
1.10. Dass die einzelnen Zimmer bzw. die Wohnung sehr ringhörig war, wird von
zahlreichen Untermietern übereinstimmend zu Protokoll gegeben (act. 16/1 S. 8
und S. 12 [(MA)]; act. 16/8 S. 4 [(GGA)]; act. 16/12 S. 5 [[Privatkläger 1]]; act. 16/33
S. 5 und S. 9 [[Privatkläger 12]]: "man hatte im eigenen Zimmer kein Privatkleben";
act. 97/5 = act. 16/14 je S. 4 und act. 97/6 S. 3 [[Privatkläger 7]]). Angesichts des
Umstandes, dass die Beschuldigte einzelne Zimmer bloss mit Wänden aus Span-
platten unterteilte bzw. errichtete, erstaunt dies nicht. Selbst die Beschuldigte
musste zugeben, dass das bei Wänden aus Spanplatten der Fall sei (act. 15/11
S. 24). Ringhörigkeit räumte sie schliesslich auch an der heutigen Hauptverhand-
lung ein (act. 107 S. 14).
1.11. Dass (ZK), (PM), (PM) und (WY) sodann keine wesentlichen Beanstandun-
gen hinsichtlich der hygienischen Zustände vorbrachten, überrascht nicht. (ZK)
wohnte bloss einen Monat in der Wohnung an der (Adresse 1) respektive gab an,
eigentlich gar nie dort gewesen zu sein, sondern jeweils bei Freunden geschlafen
zu haben (act. 16/20 S. 10 f.). (PM) führte ausdrücklich aus, es sei sauber gewe-
sen, ihm sei kein Ungeziefer aufgefallen, die Wohnung sei in einem ordentlichen
Zustand gewesen und es seien ihm keine Mängel aufgefallen (act. 16/21 S. 7).
(PM) und (WY) sagten Ähnliches aus (act. 16/25; act. 16/34). Dass diese Personen
so aussagen, erstaunt nicht und vermag die anderslautenden Angaben der übrigen
Untermieter nicht in Zweifel zu ziehen. (PM) und (PM) wohnten nämlich bloss je
etwa zwei Monate an der (Adresse 1) – von Anfang Dezember 2010 bis Ende Ja-
nuar 2011 – und zudem in der Anfangszeit der Untervermietung der Zimmer durch
die Beschuldigte, als sie noch reinigte (vgl. dazu hinten lit. G.2.2) und die Zustände
noch besser waren (act. 16/21 S. 2). (WY) logierte zwar rund ein halbes Jahr an
der (Adresse 1), dies aber im Jahr 2011 und mithin ebenfalls noch in der Anfangs-
phase der Vermietungstätigkeit der Beschuldigten in besagter Liegenschaft
(vgl. act. 16/34 S. 2). Schliesslich gab auch (TB) – ab Februar 2012 an der (Ad-
resse 1) wohnhaft – an, am Anfang sei es schön und sauber gewesen. Es habe
genug Platz gegeben und alles sei in Ordnung gewesen. Danach habe sie (die
Beschuldigte) ein Zimmer geteilt und im Flur noch ein Zimmer gemacht. Es habe
von da an keine Ordnung mehr gegeben und sei nicht mehr sauber gewesen
(act. 16/6 S. 8).

- 47 -
1.12. Dass die 7-Zimmerwohnung an der (Adresse 1) mit bloss einer Küche, einem
separaten WC sowie einem Bad/WC bei bis zu elf Untermietern – alles erwachsene
Personen – überbelegt ist, versteht sich von selbst, zumal teilweise noch Ehefrauen
der Mieter und sogar noch Kinder in vermieteten Zimmern wohnten (so (MA) mit
Ehefrau (SRH) und Tochter; [Privatkläger 6] mit Ehefrau (OB)). Verschiedentlich –
und ohne Weiteres nachvollziehbar – wurde seitens der Untermieter denn auch
ausdrücklich bemängelt, dass einfach zu viele Personen dort gewohnt hätten und
deswegen die Toiletten, das Bad und die Küche immer belegt gewesen seien und
es zu langen Wartezeiten gekommen sei (act. 16/1 S. 9 [(MA)]; act. 16/2 S. 10 [[Pri-
vatkläger 4]]; act. 16/9 S. 8 [(GGA)]; act. 16/12 S. 5 [[Privatkläger 1]]; act. 97/5 =
act. 16/14 je S. 4 [[Privatkläger 7]]; act. 16/15 S. 4 [[Privatklägerin 8]]; act. 16/30
S. 7 [(Geschädigter 2)]; act. 16/34 S. 10 [(WY)]).
1.13. Dass Schimmel gesundheitsgefährdend sein und Augen, Haut und Atem-
wege reizen kann, ist allgemein bekannt. Ferner können Allergien auftreten und
Atemwegsreizungen können sich mit der Zeit zu einer chronischen Bronchitis (Hus-
ten) und zu Asthma weiter entwickeln (vgl. Feuchtigkeitsprobleme und Schimmel
(admin.ch); zuletzt besucht am 6. April 2021). Schaben können sodann Gebäude,
Gegenstände und Nahrung durch ihren Kot verschmutzen, Krankheitserreger über-
tragen und allergische Reaktionen auslösen (vgl. Deutsche Schabe – Wikipedia;
zuletzt besucht am 6. April 2021). Ratten können durch Ausscheidungen oder als
sog. Vektoren (Übertragung des Erregers ohne Erkrankung) ebenfalls schwere
Krankheiten übertragen wie beispielsweise Gelbsucht, Trichinose, Salmonellose,
Fleckfieber (Typhus) und Paratyphus, Bandwurm, Amöbenruhr, Tollwut, Rattenfie-
ber und Tuberkulose. Sodann besteht die Gefahr, dass Ratten an Kabeln und Ein-
richtungsgegenständen nagen und so erhebliche Schäden herbeiführen können.
Schliesslich können Ratten Lebensmittelvorräte kontaminieren und verunreinigen
(Alles zu Krankheiten und Schäden durch Ratten (rentokil.com); zuletzt besucht am
6. April 2021).
1.14. Aus den dargestellten Umständen – Überbelegung, Schaffung neuer Zimmer
durch Installation von Wänden aus Spanplatten einhergehend mit Ringhörigkeit,
mehrheitlich ungenügender hygienischer Zustand, teilweise bauliche Mängel,

- 48 -
Schimmelbildung – ist zweifelsohne zu schliessen, dass die Wohnqualität in den
Zimmern bzw. in der von der Beschuldigten gemieteten Wohnung an der (Adresse
1) dauerhaft herabgesetzt war, weshalb die Geschädigten aufgrund dieses Zustan-
des einer Gefährdung ihrer Gesundheit ausgesetzt und/oder ihre Wohnqualität
dauerhaft herabgesetzt war.
1.15. Den insofern weitgehend kongruenten Aussagen der Untermieter an der (Ad-
resse 1) kann schliesslich entnommen werden, dass die Beschuldigte trotz entspre-
chender Mängelmeldungen keinerlei Anstrengungen unternommen hatte, die Situ-
ation zu verbessern und einen genügenden Zustand herzustellen. Die Untermieter
sagten dazu beispielsweise aus, wenn man sie auf Mängel angesprochen habe,
habe sie sich "geärgert" (act. 16/7 S. 10 [(OB)]), habe sie gesagt, man solle es
"doch selber machen", sie habe es "nie akzeptiert" und "immer rum diskutiert"
(act. 16/11 S. 14 [(DG)]), habe man "von ihr keine gescheite Antwort bekommen"
(act. 16/18 S. 7 [(MK)]) und sie habe gesagt "wenn ihr wollt, macht es selber; wenn
nicht, dann nicht" (act. 16/31 S. 12 [(Geschädigter 2)]).
1.16. Die Anklageziffern 4-7 können hinsichtlich der (Adresse 1) somit anklagege-
mäss erstellt werden mit der Einschränkung, dass zu Beginn der Vermietungstätig-
keit der Beschuldigten die Untermieter noch die Möglichkeit hatten, die Wäsche im
Keller zu waschen und zu trocknen.
2. (Adresse 2)
2.1. Die Wohnung (Adresse 2) verfügte (neben den vermieteten Zimmern) über
ein separates WC, eine Küche mit vier Herdplatten, Backofen, Mikrowelle und Kühl-
schrank sowie ein Bad – je zur gemeinschaftlichen Nutzung (act. 91/7-9 sowie Bei-
lage 1 zu act. 15/4). Das Badezimmer verfügte – entgegen der Anklage – jedoch
über keine Toilette (act. 73/6 S. 10; act. 91/7 S. 6 oben; act. 91/9; auch in den Miet-
verträgen ist bloss ein WC aufgeführt [act. 93/10/3-13]). Es stand den Mietern also
(bloss) eine separate Toilette zur Verfügung.
2.2. Der Kühlschrank in der Küche funktionierte gemäss übereinstimmenden
Aussagen vieler Mieter schon bald nicht mehr (act. 97/5 S. 8 und act. 97/6 S. 10
[[Privatkläger 7]]; act. 97/9 S. 5 und act. 97/10 S. 10 f. [[Privatkläger 14]]; act. 97/11

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S. 9 [(TT)]; act. 97/13 S. 5 und act. 97/14 S. 10 [(YWH)]). Einige Mieter gaben an,
es hätten alle Küchengeräte funktioniert (z.B. (BY) [act. 97/15 S. 10] und (NT)
[act. 97/12 S. 10]). Dies erstaunt nicht. Die meisten Mieter hatten einen eigenen
Kühlschrank im Zimmer und waren demzufolge nicht auf den (Gemeinschafts-
)Kühlschrank in der Küche angewiesen. Daher stellten sie dessen Nicht-Funktio-
nieren unter Umständen gar nicht fest. (SK) erklärte beispielsweise ausdrücklich,
die Küche nicht benutzt zu haben (act. 97/7 S. 4 und act. 97/8 S. 10). Es ist deswe-
gen davon auszugehen, dass der Kühlschrank in der Küche nicht funktionierte, zu-
mal auch die Beschuldigte dies nicht in Abrede stellte, sondern vielmehr geltend
machte, die Mieter hätten ihn kaputt gemacht (act. 15/7 S. 8, S. 10 und S. 11).
2.3. Ein Estrich- oder Kellerabteil stand den Mietern nicht zur Verfügung
(act. 97/2 S. 9 [(DB)]; act. 97/3 S. 8 [(NG)]; act. 97/4 S. 9 [(TH)]; act. 97/5 S. 10 und
act. 97/6 S. 10 [[Privatkläger 7]]; act. 97/7 S. 5 und act. 97/8 S. 9 [(SK)]; act. 97/10
S. 9 [[Privatkläger 14]]; act. 97/11 S. 8 [(TT)]; act. 97/12 S. 9 [(NT)]; act. 97/13 und
97/14 je S. 9 [(YWH)]; act. 97/15 S. 9) [(BY)]). Ebenso fehlte es an einer Gelegen-
heit, die Wäsche in der Liegenschaft zu trocknen, es stand weder ein Trocknungs-
raum noch ein Tumbler zur Verfügung, sondern die Mieter trockneten die Kleider
an einem Ständer im Flur oder in ihren Zimmern (act. 97/3 S. 7 [(NG)]; act. 97/8
S. 9 [(SK)]; act. 97/10 S. 9 [[Privatkläger 14]]; act. 97/11 S. 8 [(TT)]; act. 97/12 S. 8
[(NT)]; act. 97/15 S. 9 [(BY)]). Die hiervon abweichende Aussage [Privatkläger 7]s,
wonach es einen Trockner gehabt habe (act. 97/6 S. 9), erscheint vor dem Hinter-
grund aller übrigen Aussagen der Mieter nicht glaubhaft.
2.4. (TT) führte zwar aus, dass die Mikrowelle kaputt gewesen sei (act. 97/11
S. 9). Die übrigen Mieter äusserten sich allerdings nicht zum Mikrowellengerät oder
gaben an, die Küchengeräte hätten funktioniert bzw. sie hätten die Küche gar nicht
benutzt (act. 97/1-8 und act. 97/10-15). In der Anklage wird von einem funktionie-
renden Mikrowellengerät ausgegangen. Zugunsten der Beschuldigten ist es dabei
zu belassen, zumal nur ein Mieter – (TT) – von einem nicht funktionierenden Mik-
rowellengerät erzählte.
2.5. Die jeweilige Grösse der vermieteten Zimmer ergibt sich aus dem Grundriss-
plan der Wohnung (act. 91/9) hinsichtlich der nicht baulich veränderten Zimmer LA

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("Kinderzimmer", 11.2 m2), LB ("Elternzimmer", 14.6 m2) und MM ("Kinderzimmer",
11.3 m2). Die Fläche der Zimmer RA und RB, welche durch die Unterteilung des
Wohnzimmers entstanden, ergibt sich aus den Vermessungen der Polizei (act. 91/8
und act. 73/6 S. 4; die Polizei bezeichnet diese beiden Zimmer als Zimmer 1 und
2). Demgemäss hat das Zimmer RA (bzw. 1) eine Fläche von 10 m2, das Zimmer
RB (bzw. 2) eine solche von 11 m2 (act. 73/6 S. 4). Die Beschuldigte zeichnete die
baulichen Veränderungen und die Zimmerflächen der Zimmer RA und RB anläss-
lich ihrer Einvernahme vom 1. März 2017 mit rotem Filzstift ein (11 m2 für das Zim-
mer RB bzw. 2 und 10 m2 für das Zimmer RA bzw. 1; act. 15/4 S. 2 f. und Beilage 1
zu act. 15/4). Diese Angaben der Beschuldigten korrespondieren mit den polizeili-
chen Erkenntnissen hinsichtlich der Zimmer RA (bzw. 1) und RB (bzw. 2).
Bereits an dieser Stelle ist darauf hinzuweisen, dass (YWH) im Zimmer MM lo-
gierte, welches eine Fläche von 11.3 m2 aufweist, was in Anhang 2 Spalte J zu kor-
rigieren ist (dort wird von einer Fläche von bloss 11.2 m2 ausgegangen; vgl. unten
lit. G.3.4 und G.3.5.2).
2.6. Zur Wohnqualität – Ausstattung der Zimmer, Sauberkeit, Ringhörigkeit,
(Über-)Belegung etc. – äusserten sich die einvernommenen Mieter der Beschuldig-
ten zusammengefasst wie folgt:
2.6.1. (DB) erklärte, sein Zimmer habe über ein Bett, einen Schrank und ein Sofa
in gutem Zustand verfügt. Der Zustand des Zimmers und der Wohnung bei der Be-
sichtigung sei gut gewesen. Am Schluss sei er "nicht gut" gewesen, da die Leute
einfach alles kaputt gemacht hätten. Er könne sich aber nicht mehr gut erinnern, da
er damit abgeschlossen habe (act. 97/2 S. 1 ff.). Diese Angaben korrespondieren
mit den Aktennotizen der Sozialen Dienste Zürich, in denen am 18. Januar 2017
festgehalten wird, dass es dem Klienten in der Wohnung nicht mehr gefalle und er
ausziehen möchte (Beilage 6 zu act. 17/3 S. 8).
2.6.2. (NG) gab zu Protokoll, er habe ein Bett, einen Schrank, einen Tisch und ei-
nen Fernseher in seinem Zimmer gehabt. Deren Zustand sei in Ordnung gewesen.
Im Asylheim Regensdorf habe er vorher Schlimmeres erlebt. Bei der Beschuldigten
sei es wie in einem Hotel gewesen. Wenn die Beschuldigte dort gewesen sei, sei

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geputzt worden. Wenn sie nicht dort gewesen sei, sei nicht geputzt worden. Die
Menschen, welche dort gewohnt hätten, hätten den Schmutz gemacht. Er sei auch
nicht so ein sauberer Mensch. Aber in der Küche habe er auch reklamiert, da es
nicht so sauber gewesen sei (act. 97/3 S. 1 ff.).
2.6.3. (TH) führte aus, er habe von Anfang an wieder eine neue Wohnung respek-
tive ein neues Zimmer gesucht, weil es zu eng und weil immer alles besetzt gewe-
sen sei. Unter Umständen habe er ohne auf der Toilette gewesen zu sein und sich
das Gesicht gewaschen zu haben aus dem Haus gehen müssen. Die Hygiene sei
sehr schlecht gewesen. Er habe vor der Benutzung immer das Waschbecken rei-
nigen müssen. Er sei immer erschrocken. Dasselbe mit der Toilette. Sein Zimmer
habe über ein Bett, einen Schrank und einen kleinen Tisch verfügt – auch einen
Kühlschrank glaube er. Diese Gegenstände seien wohl neu gewesen (act. 97/4 S.
1 ff.).
2.6.4. [Privatkläger 7] schilderte, er habe ein Bett, einen Schrank und einen Fern-
seher in gutem Zustand gehabt. Den Zustand des Zimmers und der gesamten Woh-
nung bei der ersten Besichtigung beschrieb er mit "es ging". Er habe aus seinem
Zimmer (Adresse 2) wieder ausziehen wollen, weil es zu teuer und nicht ruhig ge-
wesen sei (act. 97/6 S. 1 ff.).
2.6.5. (SK) erklärte, sie sei ausgezogen, da die Wohnbedingungen "furchtbar" ge-
wesen seien. Es sei eine 5-Zimmerwohnung. Dazu gebe es nur eine Toilette und
ein Bad. Auch für die notwendige Sauberkeit sei nicht gesorgt worden. Ihr Zimmer
sei mit einem Kleiderschrank, einem Sofa, einem Tisch, einem Bett, einer Kom-
mode und einem Fernseher in gutem Zustand möbliert gewesen. Wie oft gereinigt
worden sei, wisse sie nicht. Sie habe selbst auch sauber gemacht (act. 97/7-8 je S.
1 ff.).
2.6.6. Auch [Privatkläger 14] hatte einen Schrank, ein Bett, eine Kommode, ein
Fernsehgestell mit einem Fernseher und einen Kühlschrank in seinem Zimmer. Die
Gegenstände seien neu von IKEA gewesen. Putzen hätten sie selber müssen. Es
sei ihm sehr schlecht gegangen in dieser Wohnung. Es habe viele Menschen ge-
habt, die raus und rein gegangen seien und es habe Streitereien gegeben

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(act. 97/10 S. 1 ff.). Den Aktennotizen der Sozialen Dienste Zürich kann sodann
entnommen werden, dass [Privatkläger 14] ihnen gegenüber am 20. Dezember
2016 angab, die Wohnung wirklich wechseln zu wollen, da es nicht mehr aushaltbar
sei (Beilage 5 zu act. 17/3 S. 15). Am 4. Januar 2017 teilte er schon wieder mit, er
möchte möglichst sofort raus (a.a.O.).
2.6.7. (TT)s Zimmer war ebenfalls mit einem Bett, einem Schrank, einem Stuhl,
einer Couch und einem Kühlschrank ausgestattet – in gutem bzw. normalem Zu-
stand. Er gab indes zu Protokoll, die Wohnung sei sehr schmutzig gewesen, wes-
halb er oft nicht dort übernachtet habe. Als er dort gewohnt habe, habe er einen
Plan gemacht, wonach jeden Sonntag geputzt werde. Als er nicht dort gewesen sei,
sei es immer schmutzig gewesen. Obwohl die Beschuldigte vor seinem Einzug ge-
sagt habe, dass sie selber sauber mache, habe er nie gesehen, dass sie geputzt
habe (act. 97/11 S. 1 ff.).
2.6.8. Auf die Frage nach der Reinigung der allgemein zugänglichen Räume führte
(NT) aus, nachdem man den Vertrag unterschrieben gehabt habe, habe man die
Beschuldigte nicht mehr gesehen. Wenn, dann hätte man diese Wohnung selber
reinigen müssen. Das hätten sie aber nicht regelmässig getan. Bei Einzug sei die
Wohnung sauber und in gutem Zustand gewesen. Die Möbel seines Zimmers –
Bett, Schrank, Sofa, Fernseher, Kühlschrank – seien alt gewesen (act. 97/12 S. 1
ff.).
2.6.9. (YWH) gab zu Protokoll, die Möbel – Bett, Schrank und kleiner Schrank,
Fernseher, Kühlschrank – seien in gutem Zustand gewesen, sie hätten aber mehr
Platz benötigt, als das Zimmer geboten habe. Die Wohnung sei sehr klein gewesen.
Man fühle sich dort nicht wohl und es sei unangenehm. Man höre einfach alles und
die Wohnung werde von vielen Leuten bewohnt (act. 97/13-14 je S. 1 ff.).
2.6.10. (BY), dessen Zimmer über ein Bett, einen Schrank und ein Sofa – je neu –
verfügt habe, erklärte, nicht lange in besagter Wohnung gewohnt zu haben. Er be-
schwerte sich über den Zustand der Wohnung nicht und gab an, es habe kein Un-

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geziefer gegeben, es sei zu den Zeiten, als er dort gewohnt habe, "ja sauber" ge-
wesen. Die Beschuldigte habe er nach Unterschreiben des Mietvertrages nicht
mehr gesehen. Sie hätten selber sauber gemacht (act. 97/15 S. 1 ff.).
2.7. Schliesslich ist dem Polizeirapport vom 12. Juli 2016 zu entnehmen, dass
die Küche in hygienisch eher bedenklichem Zustand gewesen sei (act. 90 S. 7),
was durch die Fotografien im Fotobogen sowie in der Fotodokumentation unter-
mauert wird (act. 91/7 S. 5; act. 73/6 S. 8).
2.8. Dass die Allgemeinräume mehrheitlich in ungenügendem hygienischem Zu-
stand waren und teilweise bauliche Mängel aufwiesen, einhergehend mit dauerhaft
herabgesetzter Wohnqualität zufolge Überbelegung und Übernutzung sowie feh-
lender bzw. keiner genügenden Reinigung, kann erstellt werden. Insbesondere be-
richten mehrere Mieter von ungenügender Sauberkeit und Ringhörigkeit. Die Schil-
derungen hinsichtlich der Sauberkeit und Hygiene reichen von "furchtbar", "sehr
schmutzig" und "sehr schlecht" bis zu es sei "sauber" gewesen. Die überwiegende
Mehrheit der Mieter sprach aber von mangelnder Sauberkeit. Dass ein kleiner Teil
der Mieter sich nicht über mangelnde Sauberkeit beschwerte, kann mit einem an-
deren Sauberkeitsempfinden erklärt werden. So gab (NG) beispielsweise an, selber
nicht so ein sauberer Mensch zu sein (act. 97/3 S. 10). Die Fotografien der Küche
zeigen jedenfalls deutlich, dass zumindest die Küche schmutzig war, was auch sei-
tens der Polizei festgestellt wurde und entsprechend Aufnahme in den Polizeirap-
port fand. Dass es plausibel ist, dass Räume ringhörig sind, wenn deren Abtren-
nung bloss mit Spanplatten erfolgt, wurde bereits ausgeführt (vgl. vorne Ziff. 1.10).
2.9. Es kommt hinzu, dass eine 4 ½-Zimmerwohnung mit 83 m2, die von fünf er-
wachsenen Personen bewohnt wird, bereits angesichts dieser Zahlen überbelegt
ist, stehen doch jedem Bewohner so – einschliesslich der Allgemeinräume – bloss
rund 16.5 m2 zur Verfügung. Verschiedentlich – und ohne Weiteres nachvollziehbar
– wurde seitens der Mieter denn auch bemängelt, dass einfach zu viele Personen
dort gewohnt hätten respektive alles immer besetzt gewesen sei (act. 97/2 S. 8
[(DB)]; act. 97/4 S. 5 [(TH)]; act. 97/13 S. 5 [(YWH)]). Die Wohnung war übernutzt.

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2.10. Zudem gaben auch mehrere Mieter an, sie hätten sich unmittelbar nach dem
Einzug oder kurze Zeit später wieder nach einer neuen Bleibe umgesehen
(act. 97/3 S. 4 [(NG)]; act. 97/4 S. 5 [(TH)]; act. 97/6 S. 6 [[Privatkläger 7]]; act. 97/8
S. 5 [(SK)]). (YWH) gab gar zu Protokoll, wenn er eine andere Wohnung finden
würde, würde er gleich ausziehen. Das sei "kein Leben, was wir dort durchmachen"
(act. 97/13 S. 6). Schliesslich erklärte (NG), er habe nach einem Monat schon nicht
mehr dort geschlafen (act. 97/3 S. 10). Diese Aussagen dokumentieren die tiefe
Wohnqualität deutlich.
2.11. Dass die Allgemeinräume nicht oder nicht genügend gereinigt wurden, ergibt
sich aus den oben zitierten Äusserungen und Erwägungen ohne Weiteres.
2.12. Ein gesundheitsgefährdender Schimmel-, Ratten- oder Schabenbefall wurde
nicht zu Protokoll gegeben oder dokumentiert – im Gegensatz zu den Bewohnern
der (Adresse 1) bzw. den entsprechenden Fotografien. Von einer damit einherge-
henden Gesundheitsgefährdung ist daher für die Mieter der Zimmer der Wohnung
(Adresse 2) nicht auszugehen.
2.13. Dass die Beschuldigte nicht gewillt war, die Situation zu verbessern, zeigt
sich an den Aussagen von [Privatkläger 7] und [Privatkläger 14] (die übrigen Mieter
hatten teilweise nie Mängel gemeldet und konnten so keine Angaben über die Män-
gelbehebung machen). So erklärte [Privatkläger 7], wenn man die Beschuldigte auf
Mängel angesprochen habe, habe man keine Antwort bekommen. Sie habe kein
Interesse gehabt und sei dann einfach verschwunden (act. 97/6 S. 12). [Privatklä-
ger 14] führte aus, die Beschuldigte habe auf Mängelmeldungen hin meistens ge-
schimpft und gesagt, dass sie nicht alle Sachen kaputt machen sollen. Die gemel-
deten Mängel seien in der Folge "nicht wirklich" behoben worden. Sie habe sich für
solche Dinge "nicht immer beeilt" (act. 97/10 S. 12). Ein Mangel bezüglich der Du-
sche sei jedoch auch einmal behoben worden (act. 97/14 S. 12 [(YWH)]). Die An-
klage hält der Beschuldigten denn auch zugute, dass die dringendst nötigen In-
standhaltungsarbeiten und Reparaturen vorgenommen worden seien (vgl. act. 89/5
S. 5).

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2.14. Die Anklageziffern 4-7 können hinsichtlich dem (Adresse 2) somit anklage-
gemäss erstellt werden mit der Präzisierung, dass keine Gesundheitsgefährdung
vorlag und das Bad nicht über eine Toilette verfügte (sondern die Wohnung nur ein
separates WC aufwies).
3. (Adresse 3)
3.1. Dass die 4 ½-Zimmerwohnung (eine Maisonette-Wohnung) an der (Adresse
3) neben den untervermieteten Zimmern über eine Küche mit vier Herdplatten,
Backofen, Mikrowelle und Kühlschrank sowie über ein Bad mit WC und Waschma-
schine sowie ein separates WC mit Lavabo – je zur Gemeinschaftsnutzung – ver-
fügte, ergibt sich aus dem Grundrissplan der besagten Wohnung (act. 111/5), der
Verkaufsdokumentation einschliesslich der darin enthaltenen Fotografien
(act. 106/11) sowie der Fotodokumentation des FOR und dem Fotobogen
(act. 74/4-5).
3.2. Ein Estrich- oder Kellerabteil stand den Mietern gemäss übereinstimmenden
Aussagen nicht zur Verfügung (act. 110/1 S. 10 [(MG)]; act. 110/2 S. 8 [[Privatklä-
ger 2]]; act. 110/3 S. 8 [(DM)]; act. 110/4 S. 9 [(NN)]; act. 110/5 S. 9 [(MW)]).
Ebenso fehlte es an einer Wäschetrocknungsmöglichkeit (act. 110/1 S. 10 [(MG)];
act. 110/2 S. 8 [(VL)]; act. 110/4 S. 9 [(NN)]; act. 110/5 S. 9 [(MW)]). (DM) gab
hierzu zwar an, dass die Waschmaschine im Bad über einen integrierten Trockner
verfügt habe (act. 110/3 S. 7). Diese Angabe erscheint angesichts der übrigen ge-
genteiligen Aussagen jedoch nicht glaubhaft, zumal auch in den Mietverträgen nicht
vermerkt ist, dass es sich um eine Waschmaschine mit Trocknungsfunktion handelt
(act. 106/7/1-14). Es ist deswegen davon auszugehen, dass es sich nicht um eine
Waschmaschine mit integriertem Trockner gehandelt hat, zumal auch die Beschul-
digte nichts Solches vorbrachte.
3.3. Dass das Mikrowellengerät teilweise nicht funktionierte, gab (DM) zu Proto-
koll. Als er am ersten Abend etwas in der Mikrowelle habe aufwärmen wollen, habe
diese gequalmt (act. 110/3 S. 8). Die übrigen Mieter äusserten sich zum Mikrowel-
lengerät nicht (act. 110/1-2 und act. 110/4-5). Es ist daher davon auszugehen, dass
dieses bloss teilweise funktionierte.

- 56 -
3.4. Gemäss Anklage hat der Kühlschrank an der (Adresse 3) nicht funktioniert
(act. 89/5 S. 4). Dies gab indes keiner der einvernommenen Mieter so zu Protokoll,
vielmehr führten sie aus, dass die sanitären Anlagen und die Küchengeräte funkti-
oniert hätten (act. 110/1 S. 11 [(MG)]; act. 110/2 S. 9 [(VL)]; act. 110/4 S. 10 [(NN)];
act. 110/5 S. 11 [(MW)]; vgl. auch act. 110/3 S. 8 [(DM)]). Die Anklage ist diesbe-
züglich somit zu präzisieren.
3.5. Die Grösse des einzig anklagerelevanten Zimmers UL bzw. 2 ergibt sich aus
der Vermessung der Polizei bzw. des Forensischen Institutes (act. 74/4 S. 5). Das
Vorbringen der Beschuldigten, dass die Zimmergrösse von 7.6 m2 falsch sei
(act. 15/14 S. 7), ist daher nicht zu hören.
3.6. Zur Wohnqualität – Ausstattung der Zimmer, Sauberkeit, Ringhörigkeit,
(Über-)Belegung etc. – äusserten sich die einvernommenen Mieter der Beschuldig-
ten zusammengefasst wie folgt:
3.6.1. (MG) gab an, das Zimmer – möbliert mit einem Schrank, einer Kommode,
einem Bett und einem Metall- und Schuhgestell – sei sauber gewesen, die Woh-
nung sei aber nicht regelmässig geputzt worden. Er habe ca. zwei Monate nach
Einzug wieder angefangen, nach einer anderen Wohnung zu suchen, weil es ihm
nicht gefallen habe, dass etwa fünf Personen auf so engem Raum gewohnt hätten.
Es seien alte Möbel gewesen ausser die Matratze. Die Beschuldigte sei seiner Mei-
nung immer dann gekommen, wenn die Leute die Wohnung verlassen hätten und
weggezogen seien. Bevor die neuen Leute gekommen seien, habe sie die Reini-
gungsarbeiten erledigt. Seine Wahrnehmung sei, dass die Wohnung nicht immer
regelmässig geputzt worden sei (act. 110/1 S. 1 ff.).
3.6.2. [Privatkläger 2] sagte aus, sein Zimmer sei mit einem kleinen gebrauchten
Tisch, einem Schrank und einem alten Bett möbliert gewesen. Sein Zimmer sei
sauber, aber nicht frisch gestrichen gewesen, sonst habe es keine Mängel gehabt
(act. 110/2 S. 8 f.).
3.6.3. (DM) gab zu Protokoll, bei der Besichtigung sei der Zustand seines Zimmers
(mit einem Bett, einem Schrank, einer kleinen Kommode und einer Art Kommode

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[einem Metallschrank] möbliert – Zustand leicht gebraucht) und der gesamten Woh-
nung in Ordnung gewesen. Dies weil die Beschuldigte, bevor sie jemanden zur Be-
sichtigung eingeladen habe, einen halben Tag geputzt habe. Er könne es sich vor-
stellen, dass es in der Wohnung Ungeziefer gegeben habe, da jemand in seinem
Zimmer Geschirr mit Essensresten und Schimmel gehabt habe. In der Nacht habe
er das Geschirr dann nach unten in die Küche gebracht und dort liegen lassen. Das
WC unten sei zudem völlig versaut gewesen. Im Bad habe es ein klein wenig
Schimmel gehabt. Die allgemein zugänglichen Räume seien selten gereinigt wor-
den, das WC unten sehr selten, der Flur unten selten, sie drei oben hätten sich gut
einigen können (act. 110/3 S. 1 ff.).
3.6.4. (NN) deponierte in seiner polizeilichen Einvernahme, dass er ein Bett, einen
Schrank, einen kleinen Kühlschrank und einen Fernseher gehabt habe. Die Woh-
nung sei in gutem Zustand gewesen, allerdings habe er den Fernseher des Nach-
barn hören können, weil das Zimmer mit Holz getrennt gewesen sei. Es sei immer
gereinigt gewesen, er wisse nicht, wer das gemacht habe (act. 110/4 S. 1 ff.).
3.6.5. (MW) führte aus, der kleine Schrank und das Bett seien in schlechtem Zu-
stand gewesen, das Zimmer und das Bett seien klein und der Schrank extrem klein
gewesen. Für eigene Möbel habe er keinen Platz gehabt. Der Zustand bei der Be-
sichtigung sei nicht gut gewesen, aber er habe keine andere Wahl gehabt. Die
Lautstärke und die engen Zimmer seien nicht gut gewesen, die Wohnung sei unten
mit Holz in zwei Zimmer geteilt gewesen. Die Sauberkeit sei "sehr schlecht" gewe-
sen. Der Flur, die Küche und die Waschbecken seien nicht sauber gewesen. Man
habe auch nicht waschen können, es sei ständig besetzt gewesen (act. 110/5 S. 1
ff.).
3.7. Dass die Allgemeinräume mehrheitlich in ungenügendem hygienischem Zu-
stand waren und teilweise bauliche Mängel aufwiesen, einhergehend mit dauerhaft
herabgesetzter Wohnqualität zufolge Überbelegung und Übernutzung sowie feh-
lender bzw. keiner genügenden Reinigung, kann erstellt werden. Insbesondere be-
richtete eine Vielzahl von Mietern über ungenügende Sauberkeit respektive man-
gelnde Reinigung (deren Folge – selbstverständlich – ungenügende Sauberkeit ist)
und Ringhörigkeit. Die ungenügende Reinigung der Allgemeinräume ergibt sich aus

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den oben zitierten Äusserungen ohne Weiteres. Lediglich (NN) beklagte sich nicht
betreffend Reinigung respektive Sauberkeit. [Privatkläger 2] gab an, dass sein Zim-
mer sauber gewesen sei, zur Sauberkeit der Allgemeinräume äusserte er sich aber
nicht. Dass diese beiden Mieter sich nicht über mangelnde Sauberkeit beschwer-
ten, kann mit einem anderen Sauberkeitsempfinden erklärt werden. Diese einzel-
nen Angaben vermögen die Ausführungen der übrigen Mieter, gemäss welchen es
dreckig gewesen sei, jedenfalls nicht zu entkräften. Dass es ohne Weiteres plausi-
bel ist, dass Räume ringhörig sind, wenn deren Abtrennung bloss mit Spanplatten
erfolgt, wurde bereits ausgeführt (vgl. oben Ziff. 1.10). Auch die Beschuldigte
räumte ein, dass das bei Wänden aus Spanplatten der Fall sei (act. 15/11 S. 24).
Es kommt hinzu, dass eine ursprüngliche 4 ½-Zimmerwohnung mit 90 m2, welche
nach einer Zimmerunterteilung über fünf Zimmer verfügt und von fünf erwachsenen
Personen bewohnt wird, bereits angesichts dieser Zahlen überbelegt ist (jedem
Mieter standen einschliesslich der Allgemeinräume gerade einmal 18 m2 zur Ver-
fügung), zumal es sich um eine Maisonette-Wohnung handelte, bei der die Treppe
auch noch Fläche beansprucht. Dass zu viele Leute in jener Wohnung lebten, gab
(MG) ausdrücklich zu Protokoll (act. 110/1 S. 6). Schliesslich gaben auch drei der
fünf einvernommenen Mieter an, sie hätten sich unmittelbar nach dem Einzug oder
kurze Zeit später bzw. "fortlaufend" wieder nach einer neuen Bleibe umgesehen,
weil sie nicht zufrieden gewesen seien (act. 110/1 S. 5 [(MG)]; act. 110/2 S. 4 [[Pri-
vatkläger 2]]; act. 110/5 S. 5 [(MW)]). (DM) führte aus, dass er auch wegen man-
gelnder Sauberkeit wieder habe ausziehen wollen (act. 110/3 S. 4); [Privatkläger 2]
musste einräumen, er habe sein Kind nicht in die "WG" nehmen wollen (act. 110/2
S. 4). Dies sind deutliche Zeichen für die tiefe Wohnqualität.
3.8. Ein gesundheitsgefährdender Schimmel-, Ratten- oder Schabenbefall wurde
nicht zu Protokoll gegeben – im Gegensatz zu den Bewohnern der Wohnung an
der (Adresse 1). Von einer Gesundheitsgefährdung ist daher für die Mieter der (Ad-
resse 3) nicht auszugehen. Allerdings waren die Zimmer OG und OK lediglich durch
eine Art Faltvorhang aus Stoff voneinander getrennt (was die Beschuldigte ein-
räumt [act. 15/12 S. 5]; vgl. auch Fotodokumentation [act. 74/4 S. 13 oben]) und
dementsprechend äusserst ringhörig (vgl. act. 18/1 S. 17).

- 59 -
3.9. Dass die Beschuldigte nicht gewillt war, die Situation zu verbessern, zeigt
sich anschaulich an den Aussagen von (MW). Dieser gab zu Protokoll, die Beschul-
digte sei nie ans Telefon gegangen, man habe sie nie erreichen können. Sie hätten
gewusst, dass sie (die Beschuldigte) sie nicht unterstützen oder helfen würde
(act. 110/5 S. 11 f.).
3.10. Die Anklageziffern 4-7 können hinsichtlich der (Adresse 3) somit anklagege-
mäss erstellt werden mit der Präzisierung, dass der Kühlschrank in der Küche funk-
tionierte und keine Gesundheitsgefährdung vorlag.
F. Höhe der Mietzinse und Umstände der Vertragsschlüsse (Anklageziffer 8)
1. Die Höhe der von den (Unter-)Mietern bezahlten Mietzinse ergibt sich gröss-
tenteils aus den entsprechenden Mietverträgen (act. 20/1-42 [Mietverträge (Ad-
resse 1)], act. 93/20/3, act. 93/20/5-7, act. 93/20/9-12 [Mietverträge (Adresse 2)];
act. 106/7/6, act. 106/7/8, act. 106/7/12 [Mietverträge (Adresse 3)]) und korrespon-
dieren grösstenteils (für die Ausnahmen siehe sogleich nachfolgend) mit den An-
gaben der jeweiligen (Unter-)Mieter.
1.1. Gemäss dem Mietvertrag von [Privatkläger 1] war eine Bruttomiete von
CHF 900.– vereinbart (act. 20/18). Sodann wird eine Position von CHF 40.– für
"Miete" ("1 komplettbett [140x200 cm], 7 Türige Kleiderschränke und 1 neuen
Tischkühlschrank") aufgeführt. Eine weitere Position von CHF 40.– pro Monat lau-
tet "Strom, Erdgas, Billag, Internet, WLAN, exkl. CHF 2.50 Spesen für die Zahlung
durch die Schweizer Post" (a.a.O.). Gemäss seinen eigenen Aussagen in der poli-
zeilichen Einvernahme vom 11. Dezember 2015 stehe im Mietvertrag zwar
CHF 900.–. Die Beschuldigte habe aber extra noch CHF 50.– von ihm für
Elektrisch, für Kochen etc. kassiert (act. 16/12 S. 4). Am 4. September 2017 gab er
zur Höhe des Mietzinses an, sie hätten sich auf CHF 900.– geeinigt. Aber für WLAN
habe sie dann noch CHF 50.– extra verlangt. Zusätzliche Kosten neben diesen
CHF 50.– habe er nicht bezahlt (act. 16/13 S. 8). Auf die Frage, ob im Mietzins von
CHF 900.– die Nebenkosten inbegriffen gewesen seien, antwortete [Privatkläger
1], er habe nur die CHF 50.– draufzahlen müssen (a.a.O. S. 8 f.). Gemäss den
edierten Unterlagen der AOZ wurden monatlich bloss CHF 900.– bezahlt (act. 28/6

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Abgriff 2). Dies erstaunt aber nicht, da seitens der Asyl- und Sozialbehörden ab
1. Oktober 2013 bloss noch CHF 900.– für Mietkosten übernommen wurden
(act. 27/4). Während die Beschuldigte bei anderen Mietverträgen jeweils ausdrück-
lich aufführte, dass im Mietzins die Nebenkosten (Gas/Heizkosten/Warmwasser-
kosten/Treppenhausreinigung/Hauswartung/Elektrizität/Radio/TV/Internet
WLAN/Steuern) inbegriffen sind (z.B. act. 20/2-3; act. 20/7; act. 20/10-13;
act. 20/17; act. 20/20; act. 20/22) und/oder sie die Nebenkosten separat auswies
(z.B. act. 20/8-9; act. 20/14-15; act. 20/19; act. 20/25; act. 20/28-29), findet sich
dies beim Mietvertrag [Privatkläger 1]s nicht. Wenn die Anklagebehörde in An-
hang 1 zur Anklageschrift von einem Mietzins von CHF 950.– ausgeht, kann dies
insbesondere gestützt auf die diesbezüglich glaubhaften Angaben [Privatkläger 1]s
erstellt werden und ist nicht zu beanstanden.
1.2. Der Mietvertrag von (AMNS) ist ähnlich formuliert wie derjenige von [Privat-
kläger 1]. Die monatliche Bruttomiete beträgt CHF 900.– ("exkl. CHF 3.00 Spesen
für die Zahlung durch die Schweizer Post"). Sodann wird eine Position "Haushalt
CHF 40 pro Monat: Strom, Erdgas, Billag, Internet W-LAN, exkl. CHF 2.50 Spesen
für die Zahlung durch die Schweizer Post" vermerkt (act. 20/30). In der Einver-
nahme vom 15. Dezember 2016 gab (AMNS) an, für Nebenkosten wie Küche und
WLAN-Verbindung (Internet) etc. der Beschuldigten CHF 40.– zu bezahlen
(act. 16/24 S. 2 f.). Die Anklagebehörde geht demzufolge in Anhang 1 von einem
Mietzins von CHF 940.– aus. Diese Einvernahme ist zu Lasten der Beschuldigten
zwar nicht verwertbar (vgl. oben Ziff. I.I.2). Allerdings weist der Mietvertrag aus-
drücklich Nebenkosten von CHF 40.– aus, sogar in fettgedruckter Schrift
(act. 20/30). Demgemäss ist – mit der Staatsanwaltschaft und gemäss Anhang 1 –
von einem Mietzins von CHF 940.– auszugehen.
1.3. Auch der Mietvertrag von (FIK) weist eine Bruttomiete von CHF 900.– aus
und führt zusätzlich eine Position "Haushalt CHF 40 pro Monat: Strom, Erdgas, Bil-
lag, Internet W-LAN, exkl. CHF 2.50 Spesen für die Zahlung durch die Schweizer
Post" auf (act. 20/21). Die Staatsanwaltschaft geht gemäss Anhang 1 – und in Ab-
weichung von (AMNS) – von einem Mietzins von "nur" CHF 900.– aus (Anhang 1
zu act. 89/5). Dabei ist es zu Gunsten der Beschuldigten zu belassen, selbst wenn

- 61 -
aufgrund der Formulierung des Mietvertrags – analog zu (AMNS) – durchaus auch
von einem Mietzins von CHF 940.– ausgegangen werden könnte.
1.4. (TT) gab gegenüber der Polizei zu Protokoll, sein Mietzins sei CHF 1'200.–
gewesen (act. 97/11 S. 6 f.), was so Aufnahme in Anhang 2 fand. Gemäss schrift-
lichem Mietvertrag (act. 93/10/10) sowie gemäss Buchhaltung der Beschuldigten
(Beilage 5 zu act. 15/4) betrug der Mietzins indes bloss CHF 1'100.–. Auch die Be-
schuldigte führte aus, es habe keinen Mietzins zu CHF 1'200.–, sondern nur zu
CHF 1'100.– gegeben (act. 15/7 S. 11). Es ist daher zugunsten der Beschuldigten
von einem Mietzins von CHF 1'100.– auszugehen. Anhang 2 (bzw. die Anklage) ist
demzufolge entsprechend zu korrigieren.
2. Die Vertragsunterzeichnung fand gemäss einheitlichen Angaben der (Unter-
)Mieter jeweils in derjenigen Wohnung statt, deren Zimmer vermietet wurde (bei-
spielsweise act. 16/4 S. 3 [(MA)]; act. 16/12 S. 3 [[Privatkläger 1]]; act. 16/15 S. 3
[[Privatklägerin 8]]; act. 16/18 S. 4 [(MK)]; act. 16/22 S. 4 [[Privatkläger 9]];
act. 16/30 S. 3 [(Geschädigter 2)]; act. 110/1 S. 3 [(MG)]), oder allenfalls an der
(Adresse 1) für ein Zimmer (Adresse 2) (act. 97/5 S. 7 [[Privatkläger 7], der von der
(Adresse 1) in den (Adresse 2) zog]). Auch die Beschuldigte bestätigte, dass die
Mietverträge betreffend die (Adresse 1) immer in jener Wohnung unterzeichnet
worden seien (act. 15/1 S. 7).
3. Ebenso kann anhand der diesbezüglichen Aussagen der (Unter-)Mieter der
Beschuldigten erstellt werden, dass die Beschuldigte es bei deren Auswahl unter-
liess, Betreibungsregisterauszüge, Referenzen bei Arbeitgebern oder anderweitig
übliche Erkundigungen – insbesondere über deren finanzielle Situation – einzuho-
len. Die (Unter-)Mieter mussten – allenfalls – höchstens eine Bestätigung des So-
zialamtes (und einen Ausweis) vorlegen, wonach sie entsprechend unterstützt wur-
den (act. 16/2 S. 5 [[Privatkläger 4]]; act. 16/6 S. 4 [(TB)]; act. 16/7 S. 3 [(OB)];
act. 16/9 S. 4 f. [(GGA)]; act. 16/10 S. 4 [HG] act. 16/11 S. 5 [[Privatkläger 6]];
act. 16/16 S. 5 [[Privatklägerin 8]]; act. 16/19 S. 5 [(MK)]; act. 16/23 S. 3 und S. 4
[[Privatkläger 9]]; act. 16/31 S. 5 [(Geschädigter 2)]; act. 16/32 S. 5 [LY]; act. 16/33
S. 4 [[Privatkläger 12]]; act. 16/34 S. 4 [(WY)]; act. 97/3 S. 4 [(NG)]; act. 97/4 S. 4
[(TH)]; act. 97/11 S. 4 [(TT)]; act. 97/12 S. 5 [(NT)]; act. 97/15 S. 5 [(BY)]; act. 110/1

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S. 5 [(MG)]; act. 110/4 S. 5 [(NN)]; act. 110/5 S. 4 [(MW)]). Auch (SK) erklärte, sie
habe (bloss) eine ID vorlegen und eine Kaution hinterlegen müssen (act. 97/8 S. 4).
Schliesslich räumte die Beschuldigte bereits in der Hafteinvernahme auf die Frage,
ob sie von den Bewerbern Unterlagen wie Betreibungsregisterauszüge oder einen
Lohnausweis verlangt habe, ein, dass man bei der Zimmervermietung "lockerer"
sei als bei der Vermietung von Wohnungen (act. 15/2 S. 11). Am 1. März 2017 gab
sie dann sogar an, die Mietinteressenten hätten nur einen Ausweis vorlegen müs-
sen (act. 15/4 S. 8). In der Einvernahme vom 14. März 2017 erklärte sie, ein Miet-
interessent habe (nur) eine Bewilligung vorlegen müssen, damit er ein Zimmer er-
halten habe. Sie habe den Zivilstand und den Zweck des Wohnungswechsels ab-
geklärt, ob ein Mietinteressent eine Aufenthaltsbewilligung habe, sowie ob der In-
teressent einen Job habe (act. 15/5 S. 7). In der Einvernahme vom 29. November
2019 gab sie dann zwar an, in der Regel nach Betreibungsauszügen gefragt zu
haben (act. 15/11 S. 4; bestätigt von [Privatkläger 14] [act. 97/10 S. 5]), musste
aber gleich nachschieben, dass sie die Informationen manchmal erhalten habe und
manchmal nicht, sie sei diesbezüglich aber "nicht so streng" gewesen (a.a.O. S. 4
f.). Anlässlich der Schlusseinvernahme und der heutigen Hauptverhandlung bestä-
tigte die Beschuldigte schliesslich, in der Regel keine Betreibungsregisterauszüge
etc. eingeholt (act. 15/14 S. 8) respektive von den meisten keinen Betreibungsre-
gisterauszug verlangt zu haben (act. 107 S. 11 f.). Die Beschuldigte unterliess es
demzufolge, die üblichen Erkundigungen eines Vermieters – insbesondere über die
finanzielle Situation – bei Abschluss eines Mietvertrages einzuholen.
G. Missverhältnis der verlangten (Unter-)Mietzinse / Marktübliche und ange-
messene (Unter-)Mietzinse (Anklageziffer 9)
Die Staatsanwaltschaft wirft der Beschuldigten vor, die Zurverfügungstellung der
flächenmässig kleinen bis sehr kleinen einzelnen Zimmern jeweils mit Bad und Kü-
che zur gemeinschaftlichen Nutzung sowie unter den zuvor dargestellten Umstän-
den (Hygiene, [Über-]Belegung, Schimmel, Schabenbefall etc.) sei in einem kras-
sen und offenbaren Missverhältnis zu den verlangten (Unter-)Mietzinsen gestan-
den, da diese den jeweils marktüblichen und angemessenen Mietzins um mindes-
tens 25% bis maximal 157.98% überstiegen hätten (act. 89/5 S. 6).

- 63 -
1. Gutachten
1.1. Zur Ermittlung der marktüblichen und angemessenen Mietzinse für die von
der Beschuldigten vermieteten Zimmer gab die Staatsanwaltschaft bei (MAS), ei-
nem eidgenössisch diplomierten Immobilien-Treuhänder, am 27. Juni 2017 ein
Gutachten in Auftrag, welches von diesem am 20. Februar 2018 erstattet sowie am
30. August 2018 und am 15. März 2020 ergänzt wurde (act. 19/17/1; act. 19/26 und
act. 19/34). Im Beisein des Gutachters wurde am 22. August 2017 je ein Augen-
schein an der (Adresse 3) und (Adresse 2) durchgeführt (act. 18/1). Zudem wurde
der Gutachter (MAS) am 10. Dezember 2018 als Zeuge befragt, anlässlich welcher
Einvernahme er sein Vorgehen erklärte und Unklarheiten erläutern konnte
(act. 17/4).
1.2. Die erste Gutachtensergänzung war erforderlich, da der Gutachter die Un-
terteilungen der Zimmer LV und RM an der (Adresse 1) nicht berücksichtigt bzw.
die angemessenen Mietzinse für die Zimmer LV (neu; bzw. 4), LA (bzw. 8) sowie 7
und 11 nicht ermittelt hatte (act. 19/21). Die zweite Gutachtensergänzung wurde in
Auftrag gegeben, da die Ermittlungen ergaben, dass die Beschuldigte ihren (Unter-
)Mietern WLAN zur Verfügung gestellt hatte und sie die Allgemeinräume an der
(Adresse 1) von August 2010 bis und mit März 2013 sowie die Allgemeinräume an
der (Adresse 3) von September 2015 bis und mit Dezember 2015 gereinigt hatte
(act. 19/28).
1.3. Der Gutachter ermittelte die Mietzinse anhand der ermittelten Werte der
Staatsanwaltschaft (Beilage 3.1.1 zum Gutachten = act. 19/17/2 [v.a. Wohnungs-
grundrisse, Aufstellung der Mieter]), anhand von ähnlichen, bestehenden Objekten
(Beilagen 3.1.3, 3.1.4, 3.1.7-11 zum Gutachten = act. 19/17/4, act. 19/17/5 und
act. 19/17/8-12), anhand von Erhebungszahlen (= hedonische Werte; Kennwerte
von Wüest & Partner [Beilagen 3.1.12-3.1.14 zum Gutachten = act. 19/17/13-15]
und von Farländer & Partner [Beilagen 3.1.16-18 zum Gutachten = act. 19/17/17-
19]) und anhand seiner eigenen Schätzungen (Beilage 3.1.5-6 = act. 19/17/6), was
er im Rahmen seiner Einvernahme ausführte (act. 17/4 S. 4 i.V.m. S. 5). Sodann
stützte er sich auf die Angaben des Bundesamtes für Statistik zur durchschnittli-
chen Wohnfläche nach Zimmerzahl und Kanton (Beilage 3.1.15 zum Gutachten =

- 64 -
act. 19/17/16) sowie die Nebenkostenabrechnungen (Beilage 3.1.2 zum Gutachten
= act. 19/17/3) (zum Ganzen: act. 19/17/1 S. 4). Ferner bezog der Gutachter hin-
sichtlich der Wohnungen (Adresse 2) und an der (Adresse 3) auch deren jeweilige
Besichtigung in die Gutachtenserstellung bzw. seine eigene Schätzung ein (a.a.O.).
1.4. Die Wohnung an der (Adresse 1) konnte durch den Gutachter nicht mehr
besichtigt werden, da die Beschuldigte im Zeitpunkt der Gutachtenserstellung nicht
mehr Mieterin war bzw. Ende Juli 2016 aus jener Wohnung mietrechtlich ausge-
wiesen wurde. Um diesem Umstand Rechnung zu tragen, hat der Gutachter bei der
Berechnung der angemessenen Untermietzinse für die Zimmer an der (Adresse 1)
(neben der usanzmässigen Toleranz von 10%) weitere 10% als Toleranz zugelas-
sen respektive einen Zuschlag von 10% zugelassen (act. 17/4 S. 6 [F/A 24], S. 10
f. [F/A 46] und S. 11 [F/A 49]).
1.5. Zugunsten der Beschuldigten hat der Gutachter bei den Werten, die er von
den hedonischen Berechnungen beigezogen hat, zumindest bei denjenigen von
Wüest & Partner, den Wert der 90% Quantile genommen. Das heisst, dass 90%
der Angebote darunter und (lediglich) 10% der Angebote darüber waren. Er habe
versucht, zugunsten der Beschuldigten die höchstmöglichen Vergleichszahlen zu
nehmen (act. 17/4 S. 8 f.).
1.6. Die Verteidigung brachte in der Untersuchung vor, es habe sich um soge-
nannte "serviced apartments" gehandelt, was in den Gutachten nicht berücksichtigt
werde (act. 83/11/7 S. 2) Gemäss Kriterienkatalog des Verbandes Hotellerie
Schweiz sind Serviced Apartments innerhalb der Beherbergungslandschaft an der
Schnittstelle zur Hotellerie einzuordnen, wobei die Serviced Apartments insbeson-
dere mit Beherbergungs- und nicht mit Mietverträgen operieren und die Apartments
in Schlaf-, Wohn- und Nasszellenbereich unterteilt sind (Kriterienkatalog Serviced
Apartments von HotellerieSuisse abrufbar unter: Serviced Apartments Kriterienka-
talog (hotelleriesuisse.ch), zuletzt besucht am 6. April 2021). Die Beschuldigte
stellte Mietverträge (und keine Beherbergungsverträge) aus und ihre Zimmer wie-
sen keine eigenen Nasszellen auf. Es liegen daher keine Serviced Apartments vor,
zumal auch keinerlei weitere Dienstleistungen wie beispielsweise ein kostenpflich-
tiger Reinigungsservice angeboten wurden (eine Gemeinschaftsküche schliesst

- 65 -
das Vorliegen eines Serviced Apartments indes nicht aus und wäre bei tieferen
Kategorien [bis zu zwei Sternen] möglich). Der Gutachter war demzufolge nicht ge-
halten, diesen Umstand zu berücksichtigen.
1.7. Die Verteidigung brachte in der Untersuchung zudem vor, der Gutachter
habe nicht berücksichtigt, dass die Zimmer möbliert vermietet worden seien
(act. 83/11/7 S. 2) und auch die Beschuldigte gab das heute – zumindest sinnge-
mäss – zu Protokoll (Prot. S. 10). Hierzu erklärte der Gutachter, dass dieser Um-
stand bei der Bemessung der angemessenen Mieten berücksichtigt worden sei, da
bei einem solchen Vermietungskonzept, also der Vermietung von Einzelzimmern,
die Zimmer fast immer möbliert seien. Dies sei im Rahmen der Vergleichsobjekte
berücksichtigt worden. Bei der Vermietung einzelner Zimmer sei es üblich, dass
diese möbliert seien (act. 17/4 S. 6 f.). So seien die Vergleichsobjekte an der Lui-
sen- und der Langstrasse sowie in Niederglatt ebenfalls möbliert gewesen (a.a.O.
S. 7). Dieses Vorbringen ist somit nicht zu hören, da der Möblierung bei der Be-
rechnung der angemessenen Mietzinse Rechnung getragen wurde.
1.8. In Anbetracht der vorstehenden Ausführungen erscheint das Gutachten –
entgegen der Ansicht der Verteidigung (act. 110 S. 8) – weder als einseitig noch
als unter der verdachtsbezogenen Perspektive erstellt, zumal vorliegend lediglich
auf die vom Gutachter als marktüblich bzw. angemessen angesehenen Mietzinsen
für die jeweiligen Zimmer (und nicht auf seine weiteren Erkenntnisse und Ausfüh-
rungen) abgestellt wird. Es ist damit kein Grund ersichtlich, auf das Gutachten von
(MAS) sowie dessen Ergänzungen hinsichtlich der Ermittlung der marktüblichen
und angemessenen (Unter-)Mietzinse nicht abzustellen. Das Gutachten und des-
sen Ergänzungen sind unter Einbezug der dem Gutachten beiliegenden Doku-
mente (act. 19/17/2-19) schlüssig und plausibel und der Gutachter ging – wo dies
möglich war respektive ein entsprechender Spielraum bestand – jeweils von der für
die Beschuldigte günstigsten Variante aus.
2. (Adresse 1)
2.1. Der Gutachter erachtete gemäss Gutachten vom 20. Februar 2018 sowie Er-
gänzungsgutachten vom 30. August 2018 (einschliesslich der Zimmer 4, 8, 7 und

- 66 -
11) die in Spalte O des Anhangs 1 aufgeführten Mietzinse als angemessen
(act. 19/17/1 S. 23 und act. 19/26 S. 12; vgl. auch act. 17/4 S. 6). Sodann ermittelte
er gestützt auf die Nebenkostenabrechnungen (act. 19/17/3), die Rechnungen der
Kosten für das WLAN (act. 67/12-22 [Swisscom]; act. 65/5/1-6 [upc Cablecom]) so-
wie die Reinigungskosten (vgl. unten Ziff. 2.3; vgl. zum Ganzen auch act. 19/28)
die Nebenkosten auf CHF 49 pro Jahr und m2, die Kosten für das WLAN auf CHF 4
pro Jahr und m2 sowie die Kosten für die Reinigung auf CHF 43 pro Jahr und m2
(act. 19/34 S. 9).
2.2. Die Beschuldigte reinigte die Allgemeinräume bis und mit März 2013, nach-
her nicht mehr. Dies kann – entgegen ihrer Bestreitungen (act. 15/11 S. 17) – er-
stellt werden. (Geschädigter 2), der ab 1. Dezember 2012 an der (Adresse 1)
wohnte, erklärte, sie habe ab seinem Einzug noch ca. einen Monat gereinigt
(act. 16/31 S. 13). [Privatkläger 6], ab 30. August 2012 in der Wohnung der Be-
schuldigten wohnhaft, gab an, die Beschuldigte habe nach sechs Monaten nicht
mehr regelmässig gereinigt (act. 16/11 S. 15). Gemäss [Privatkläger 9] hat sie bis
2013 gereinigt (act. 16/23 S. 12). (TB) führte aus, die Beschuldigte habe von 2011
bis 2012 gereinigt, nachher sei sie nicht mehr zum Reinigen gekommen (act. 16/6
S. 13). [Privatkläger 4], der ab 1. Juli 2013 an der (Adresse 1) wohnte, gab (bereits)
an, die Beschuldigte habe nicht mehr gereinigt (act. 16/2 S. 14). Wenn die Staats-
anwaltschaft von Reinigungsarbeiten bis und mit März 2013 ausgeht, ist dies an-
gesichts dieser Aussagen der Untermieter, die in der fraglichen Zeitspanne durch
die Beschuldigte vermietete Zimmer an der (Adresse 1) bewohnten, nicht zu bean-
standen.
2.3. Für die Reinigung der Allgemeinräume ist mit einem zeitlichen Aufwand von
2.5 Stunden und Kosten von monatlich CHF 585.– zu rechnen (act. 66/18). Dabei
handelt es sich um die höchste bzw. teuerste der bei drei verschiedenen Reini-
gungsinstituten eingeholten Offerten (vgl. auch act. 66/2 und act. 66/9), was zu-
gunsten der Beschuldigten wirkt und deswegen nicht zu beanstanden ist.
2.4. Die von der Beschuldigten verlangten Nettomietzinse berechnen sich so-
dann indem zuerst anhand der monatlichen Bruttomietzinse (gemäss jeweiligem

- 67 -
Mietvertrag) der Brutto-Jahresmietzins (Multiplikation mit 12) und hernach der jähr-
liche m2-Preis pro Zimmer (dividiert mit Fläche des jeweiligen Zimmers zuzüglich
Allgemeinanteil [Spalte K]) errechnet wird. Davon sind die vom Gutachter ermittel-
ten Nebenkosten pro m2 und Jahr sowie die ermittelten Kosten für das WLAN pro
m2 und Jahr abzuziehen, sodass sich der Nettomietzins pro Jahr und m2 ergibt.
Dieser Betrag ist nun mit der effektiven Fläche des jeweiligen Zimmers (Spalte J)
zu multiplizieren und durch 12 (Monate) zu teilen. Auf diese Weise ergibt sich der
von der Beschuldigten verlangte (monatliche) Nettomietzins in Spalte M ["Netto-
Mietzins 1"] bzw. bei Berücksichtigung der Reinigungskosten in Spalte N ["Netto-
Mietzins 2"]).
2.5. Die Zahlen und Prozentangaben in den übrigen Spalten der Tabelle in An-
hang 1 ergeben sich rein rechnerisch unter Berücksichtigung der vorstehend erör-
terten Zahlen.
2.6. Für die Zimmer RM, RV und LV – vor den Unterteilungen – befand der Gut-
achter monatliche Nettomietzinse von CHF 686.– (Zimmer RM), CHF 672.– (Zim-
mer RV alt) bzw. CHF 682.– (Zimmer LV) als angemessen (act. 19/26 S. 12; vgl.
auch act. 17/4 S. 6). Diese grossen Zimmer mit Flächen zwischen 19.1 m2 und
19.5 m2 respektive unter Einschluss von 20% Fläche für den Allgemeinanteil von
22.92 m2 bis 23.4 m2 erachtete die Anklagebehörde für nicht anklagerelevant.
2.7. Die Beträge und Prozentangaben gemäss Anhang 1 können dem Urteil hin-
sichtlich der (Adresse 1) zugrunde gelegt werden. Ob die verlangten Mietzinse in
einem krassen und offenbaren Missverhältnis zu den marktüblichen und angemes-
senen Mietzinsen stehen, ist Teil des Tatbestandes des Wuchers gemäss Art. 157
StGB und daher – abschliessend – bei der rechtlichen Würdigung zu prüfen (hinten
Ziff. III).
3. (Adresse 2)
3.1. Der Gutachter erachtete gemäss Gutachten vom 20. Februar 2018 die in
Spalte N des Anhangs 2 aufgeführten Mietzinse als angemessen (act. 19/17/1
S. 24; vgl. auch act. 17/4 S. 6). Sodann ermittelte er gestützt auf die Nebenkosten-
abrechnungen (act. 19/17/3) und die Rechnungen der Kosten für das WLAN

- 68 -
(act. 67/25-30 [upc Cablecom]; vgl. zum Ganzen auch act. 19/28) die Nebenkosten
auf CHF 36 pro Jahr und m2 und das WLAN auf CHF 7 pro Jahr und m2 (act. 19/34
S. 10).
3.2. Aufgrund der Angaben der Mieter kann betreffend die Wohnung (Adresse 2)
nicht erstellt werden, dass die Beschuldigte selber Reinigungsarbeiten ausführte.
So gaben (DB), (NG) und (SK) an, nicht zu wissen, wer die allgemein zugänglichen
Räume gereinigt habe (act. 97/2 S. 12; act. 97/3 S. 10; act. 97/8 S. 11). (TH) er-
klärte hinsichtlich der allgemein zugänglichen Räume, "da hat nie jemand sauber
gemacht" (act. 97/4 S. 10). Gemäss [Privatkläger 7], [Privatkläger 14], (YWH) und
(BY) haben die Mieter diese selber gereinigt (act. 97/6 S. 12; act. 97/10 S. 12;
act. 97/14 S. 13; act. 97/15 S. 10 f.; auch (NT) sagte so aus, ergänzte aber, er
glaube, wenn die Beschuldigte mal da gewesen sei, habe sie die Wohnung geputzt
[act. 97/11 S. 11]). (TT) sah die Beschuldigte nie reinigen (act. 97/11 S. 11). Daher
werden – im Gegensatz zur (Adresse 1) und zur (Adresse 3) – keine von der Be-
schuldigten erbrachten Reinigungsdienstleistungen berücksichtigt, zumal diese be-
treffend die Wohnung (Adresse 2) bestätigte, es sei abgemacht gewesen, dass die
Mieterschaft selber putze (act. 15/4 S. 12). In der Einvernahme vom 29. November
2019 erklärte sie demgegenüber zwar, sie habe die gründliche Reinigung respek-
tive auch die Reinigung der Allgemeinräume gemacht (act. 15/11 S. 12 f.), gleich-
zeitig führte sie aber auch aus, die tägliche Reinigung eben nicht gemacht zu haben
(a.a.O. S. 12 und S. 18 f.). Die Staatsanwaltschaft hat daher zurecht keine Reini-
gungskosten bei der Wohnung (Adresse 2) berücksichtigt.
3.3. Die von der Beschuldigten verlangten Nettomietzinse (Spalte M) für die Zim-
mer in der Wohnung (Adresse 2) berechnen sich analog zu denjenigen an der (Ad-
resse 1) (vorne Ziff. 2.4) und sind korrekt. Die Zahlen und Prozentangaben in den
übrigen Spalten der Tabelle in Anhang 2 ergeben sich dann rein rechnerisch aus-
gehend von den von der Beschuldigten verlangten Nettomietzinsen.
3.4. Allerdings wurden bei (YWH), der das Zimmer MM mietete, die Fläche des
Zimmers LA eingetragen. Das heisst, die Zimmerfläche beträgt nicht 11.2 m2, son-
dern 11.3 m2 (Spalte J), die Zimmerfläche zuzüglich 30% Allgemeinanteil 14.69 m2

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(Spalte K), der effektive Nettomietzins CHF 805.66 (Spalte M) und der angemes-
sene Nettomietzins pro Monat (gemäss Gutachter) CHF 518.– (Spalte N). Sodann
sind die übrigen Zahlen in den Spalten O-S entsprechend auszurechnen. Die Dif-
ferenz von angemessenem und Nettomietzins ist CHF 287.66 (Spalte O) bzw. in
Prozenten 55.53% (Spalte P); 125% des angemessenen Nettomietzinses sind
CHF 647.50 (Spalte Q), der Schaden pro Monat CHF 158.16 (Spalte R) und der
Schaden für die gesamte Mietdauer beträgt CHF 6'128.24 (Spalte S).
3.5. Die Beträge und Prozentangaben gemäss Anhang 2 können dem Urteil hin-
sichtlich der Wohnung (Adresse 2) mit folgenden weiteren Ausnahmen zugrunde
gelegt werden.
3.5.1. Die Beträge in Zeile 4 betreffend den Geschädigten (TT) sind anzupassen,
da hier – wie oben ausgeführt (vgl. lit. F.1.4) – im Gegensatz zur Anklagebehörde
von einem effektiven Bruttomietzins von bloss CHF 1'100.– (und nicht von
CHF 1'200.–) auszugehen ist. Der effektive Nettomietzins gemäss Spalte M ist bei
einem Mietzins von CHF 1'100.– lediglich CHF 793.84, die Differenz von angemes-
senem und Netto-Mietzins 1 beträgt CHF 124.84 bzw. in Prozenten ca. 15%
(Spalte P). Der effektive Nettomietzins pro Monat ist demzufolge weniger als 125%
des angemessenen Nettomietzinses, weshalb er – gemäss Anklagebehörde – nicht
(mehr) in einem krassen und offenbaren Missverhältnis zum angemessenen Miet-
zins steht, da er den marktüblichen und angemessenen Mietzins nicht um mindes-
tens 25% überstieg (vgl. dazu hinten Ziff. III.B.2.1).
3.5.2. Sodann sind die Zahlen gemäss Zeile 8 – wie bereits ausgeführt (oben
Ziff. 3.4) – anzupassen, weil die Anklagebehörde die Fläche des Zimmers LA
(11.2 m2) aufnahm, (YWH) aber Mieter des Zimmers MM mit einer Fläche von
11.3 m2 war.
3.5.3. Ob die Mietzinse in einem krassen und offenbaren Missverhältnis zu den
marktüblichen und angemessenen Mietzinsen stehen, ist Teil des Tatbestandes
des Wuchers gemäss Art. 157 StGB und deswegen – abschliessend – bei der
rechtlichen Würdigung zu prüfen (vgl. dazu hinten Ziff. III).

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4. (Adresse 3)
4.1. Für das Zimmer UL befand der Gutachter einen monatlichen Nettomietzins
von CHF 348.– für angemessen (act. 19/17/1 S. 15; vgl. auch act. 17/4 S. 6), wel-
cher Betrag Eingang in Anhang 3 der Anklageschrift fand (Spalte O). Sodann er-
mittelte er gestützt auf die Nebenkostenabrechnungen (act. 19/17/2-3), die Rech-
nungen der Kosten für das WLAN (act. 67/33 [KommunikationsNetz Spreitenbach])
sowie die Reinigungskosten (unten Ziff. 4.3; vgl. zum Ganzen auch act. 19/28) die
Nebenkosten auf CHF 51 pro Jahr und m2, das WLAN auf CHF 5 pro Jahr und m2
sowie die Kosten für die Reinigung auf CHF 78 pro Jahr und m2 (act. 19/34 S. 8).
4.2. [Privatkläger 2] gab zu Protokoll, solange die Beschuldigte an der (Adresse
3) gewohnt habe, habe sie gereinigt. Als sie ausgezogen sei, sei ein Reinigungs-
plan erstellt worden (act. 110/2 S. 10). Gemäss (DM) putzten die Mieter selber
(act. 110/3 S. 10). (MW) erklärte ebenfalls, sie hätten selber gereinigt, er habe die
Beschuldigte nie reinigen gesehen (act. 110/5 S. 12). (MG) führte aus, er könne
nicht mit Sicherheit sagen, wie oft die Beschuldigte zum Putzen vorbei gekommen
sei. Sie sei immer dann gekommen, wenn die Leute die Wohnung verlassen hätten
und weggezogen seien. Bevor die neuen Leute gekommen seien, habe sie die Rei-
nigungsarbeiten erledigt. Es sei jedoch möglich, dass sie für Reinigungsarbeiten
gekommen sei, als er nicht in der Wohnung gewesen sei. Seiner Wahrnehmung
nach sei die Wohnung nicht immer regelmässig geputzt worden (act. 110/1 S. 12).
(NN) gab schliesslich an, nicht zu wissen, wer gereinigt habe (act. 110/4 S. 11). Die
Staatsanwaltschaft geht von Reinigungsarbeiten von September 2015 bis Dezem-
ber 2015 aus, wobei es sich um die Zeitspanne handelt, während welcher die Be-
schuldigte selber an der (Adresse 3) ein Zimmer bewohnte (act. 15/11 S. 20). Dies
erscheint – entgegen den anderslautenden Vorbringen der Beschuldigten
(act. 15/11 S. 20) – plausibel und lässt sich mit den dargestellten Depositionen der
Mieter in Einklang bringen.
4.3. Für die Reinigung der Allgemeinräume ist mit einem zeitlichen Aufwand von
2.5 Stunden und Kosten von monatlich CHF 585.– zu rechnen (act. 66/20). Dabei

- 71 -
handelt es sich um die höchste bzw. teuerste der bei drei verschiedenen Reini-
gungsinstituten eingeholten Offerten (vgl. act. 66/2 und act. 66/9), was zugunsten
der Beschuldigten wirkt und deswegen nicht zu beanstanden ist.
4.4. Der von der Beschuldigten verlangte Nettomietzins für das Zimmer UL be-
rechnet sich analog zu demjenigen an der (Adresse 1) (vorne Ziff. 2.4) und ist kor-
rekt. Die Zahlen und Prozentangaben in den übrigen Spalten der Tabelle in An-
hang 3 ergeben sich dann rein rechnerisch ausgehend vom von der Beschuldigten
verlangten Nettomietzins.
4.5. Die Beträge und Prozentangaben gemäss Anhang 3 können dem Urteil hin-
sichtlich der (Adresse 3) zugrunde gelegt werden. Ob der verlangte Mietzins in ei-
nem krassen und offenbaren Missverhältnis zu den marktüblichen und angemes-
senen Mietzinsen steht, ist Teil des Tatbestandes des Wuchers gemäss Art. 157
StGB und – abschliessend – bei der rechtlichen Würdigung zu prüfen (hinten
Ziff. III).
5. Vorbringen der Verteidigung / Beschuldigten
5.1. Seitens der Beschuldigten bzw. der Verteidigung wird insbesondere vorge-
bracht, dass die von der Beschuldigten verlangten Mietzinse nicht überhöht, son-
dern vielmehr angemessen und im üblichen Rahmen gewesen seien (act. 110 S. 8,
S. 10 f. und S. 16 f.). Die Mietzinse seien für die Mieter völlig in Ordnung gewesen,
darum sei es ihnen (den Mietern) nicht gegangen. Zudem hätten auch die Sozial-
behörden die Mietzinsen nicht moniert. An die Schlichtungsbehörde
oder die Sozialbehörde, welche die Wohnung bezahlt habe, sei keiner der Mieter
gelangt (a.a.O. S. 3). Schliesslich sei auch kein Vertrag wegen Übervorteilung ge-
stützt auf Art. 21 OR angefochten worden (a.a.O. S. 6 f.).
5.2. Bei den drei heute eingereichten Wohnungsinseraten (datierend vom
30. März 2021 bzw. 18. November 2020) handelt es sich um möblierte Zimmer von
15 m2, von 10 m2 (je an der Limmattalstrasse 211) und mit unbekannter Fläche (Am
Wasser 87). Die Mieten betragen CHF 1'100.– (Am Wasser 87), CHF 1'325.– und
CHF 1250.– (Limmattalstrasse 211; act. 108). Die Mietpreise sind damit in der Tat

- 72 -
gleich hoch bzw. höher als die von der Beschuldigten verlangten Mietzinse. Aller-
dings muss Gleiches mit Gleichem verglichen respektive das Angebotene dem
Mietzins gegenüber gestellt werden. Die beiden Zimmer an der Limmattalstrasse
befinden sich in einem neu renovierten Studentenapartment, wobei das Studenten-
haus zusätzlich über einen Gemeinschaftsraum mit Küche, Bar, Esstisch, Lounge-
Ecke, Fernseher und Soundanlage verfügt. Die Zimmer sind sodann mit einem
grossen (140x220cm) Boxspringbett, Schreibtisch mit Stuhl, Kleiderschrank, Side-
board, Fernseher und kleinem Kühlschrank ausgestattet. Die Möblierung in den
Zimmern der Beschuldigten unterscheidet sich grösstenteils also erheblich (vgl.
vorne lit. E). Im Gegensatz zu den Zimmern der Beschuldigten ist zudem die eine
Liegenschaft frisch renoviert und verfügt über einen sehr gut ausgestatteten Ge-
meinschaftsbereich, was bei den Zimmern der Beschuldigten fehlte. Weitere für die
Höhe des Mietzinses der vermieteten Zimmer relevante Angaben zur Liegenschaft
Limmattalstrasse 211 oder Am Wasser 87 lassen sich den Inseraten nicht entneh-
men, was einen weitergehenden Vergleich verunmöglicht. Jedenfalls (unter-)ver-
mietete die Beschuldigte demgegenüber sehr kleine bis kleine Zimmer in ringhöri-
gen, schmutzigen, überbelegten und übernutzten Wohnungen mit – angesichts der
Anzahl Bewohner – zu wenig sanitären Anlagen (vgl. vorne lit. E). Aufgrund der
heute ins Recht gelegten Vergleichsangebote kann somit nicht darauf geschlossen
werden, dass die Zimmer von der Beschuldigten zu marktüblichen Preisen vermie-
tet wurden.
5.3. Wenn seitens der Verteidigung vorgebracht wird, dass es den Mietern nicht
um den Mietzins, sondern vielmehr in erster Linie darum gegangen sei, dass es in
den Wohnungen unordentlich oder schlecht gereinigt gewesen sei (act. 110 S. 3),
ist dieses Argument nicht zu hören. Zum einen wurden die Mietzinse bei den aller-
meisten (Unter-)Mietern – zumindest teilweise, grösstenteils aber vollumfänglich
während der ganzen Mietdauer – von einer Sozialbehörde übernommen (nur bei
(GGA), (JFNB), (PC), [Privatkläger 12], (TT) und [Privatkläger 2] war dies nicht der
Fall). Zum anderen äusserten zahlreiche Geschädigte in ihren Einvernahmen aus-
drücklich, dass der Mietzins angesichts des Gebotenen nicht angemessen respek-
tive es (sehr) teuer gewesen sei (act. 16/2 S. 7 f. [[Privatkläger 4]]; act. 16/4 S. 4
[(MA)]; act. 16/7 S. 6 [(OB)]; act. 16/8 S. 4 und act. 16/9 S. 5 und S. 8 [(GGA)];

- 73 -
act. 16/10 S. 8 [(HG)]; act. 16/11 S. 6 [(DG)]; act. 16/13 S. 9 [[Privatkläger 1]];
act. 16/18 S. 5 [(MK)]; act. 16/22 S. 4 [[Privatkläger 9]]; act. 16/30 S. 4 und
act. 16/31 S. 8 [(Geschädigter 2)]; act. 16/32 S. 9 [(LY)]; act. 16/33 S. 7 [[Privatklä-
ger 12]]; act. 16/34 S. 8 [(WY)]; act. 97/4 S. 7 [(TH)]; act. 97/6 S. 6 f. [[Privatkläger
7]]; act. 97/8 S. 8 [(SK)]; act. 97/13 S. 4 und act. 97/4 S. 8 [(YWH)]; act. 110/2 S. 7
[[Privatkläger 2]]; act. 110/3 S. 6 [(DM)]; act. 110/5 S. 7 [(MW)]).
5.4. Dass die (Unter-)Mieter nicht an die Sozialbehörden gelangt sind und die
Missstände moniert haben (vgl. act. 110 S. 3), trifft nicht zu. Es kam zu Beschwer-
den diverser (Unter-)Mieter hinsichtlich ihrer Wohnsituation wie den Aktennotizen
der Sozialen Dienste Zürich und der AOZ entnommen werden kann (act. 22/9/6
S. 15 f. [[Privatkläger 14]]; act. 22/11/6 S. 14 f. und S. 22 f. [[Privatkläger 13]];
act. 22/13/6 S. 19 [(SRH) und (MA)]; act. 22/14/9 S. 2 f. [(DG)]; act. 22/15/8 S. 12
und S. 14 f. [[Privatklägerin 8]]; act. 28/6 Abgriff 4 S. 5 der Gesprächsnotizen [[Pri-
vatkläger 9]]; act. 28/6 Abgriff 26 S. 6 der Gesprächsnotizen [betr. (Geschädigter
2)]; act. 28/6 Abgriff 27 S. 9 der Gesprächsnotizen [betr. (LY)]).
5.5. Wenn seitens der Verteidigung weiter vorgebracht wird, dass auch die Sozi-
albehörde die Mietzinsen nicht moniert hätten (act. 110 S. 3), ist diesem Argument
(ebenfalls) nicht zu folgen. Die Mietverträge wurden zwischen dem Geschädigten
bzw. mit Sozialhilfe unterstützten Mieter und der Beschuldigten als Vermieterin ge-
schlossen. Die Sozialbehörde war nicht (Miet-)Vertragspartei. Sie wäre demzufolge
gar nicht legitimiert, die Schlichtungsbehörde anzurufen, was (IP) von den Sozialen
Diensten Zürich bestätigte (act. 17/3 S. 6 und S. 9). Nichtsdestotrotz gab sie an,
die (Adresse 1) und der (Adresse 2) seien auf der Liste der Problemliegenschaften
gestanden (a.a.O. S. 7), was wiederum zeigt, dass die (Unter-)Mieter sich durchaus
bei den Sozialbehörden beschwerten (vgl. oben Ziff. 5.4). Weiter führte sie aus, es
sei nicht unüblich, dass ihnen berichtet werde, dass die Wohnsituation nicht optimal
sei, ihnen seien jedoch wegen mangelnder Unterstützungsmöglichkeiten seitens
der Sozialen Dienste und der aktuellen Situation auf dem Wohnungsmarkt die
Hände gebunden (a.a.O. S. 9). Sie würden die Klienten zwar auf mögliche rechtli-
che Schritte gegen den Vermieter hinweisen, deren Vornahme übersteige aber die
persönlichen Fähigkeiten der Klienten (a.a.O.). Aus den dargelegten Gründen kann

- 74 -
aus dem Umstand, dass die Mieter respektive die Sozialbehörden sich nicht gegen
die Mietzinse wehrten, somit nicht geschlossen werden, dass diese marktüblich o-
der angemessen gewesen wären.
H. Situation der Mieter / Chancen auf normalem Wohnungsmarkt (Anklagezif-
fer 10)
Die Anklagebehörde fasst die persönliche Situation der Geschädigten einschliess-
lich der Herkunft und des Umfangs der finanziellen Mittel, mit welchen der Mietzins
beglichen wurde, in den Anhängen 1-3 in den Spalten F und G zusammen.
1. Aufenthaltsstatus
1.1. Die Angaben hinsichtlich Aufenthaltsstatus der (Unter-)Mieter der Beschul-
digten basieren auf den entsprechenden Auskünften der Migrationsbehörden und
wurden – mit einer Präzisierung betreffend (NG) (vgl. sogleich unten Ziff. 1.4) –
korrekt in die Anhänge 1-3 übernommen.
1.2. Hinsichtlich der (Adresse 1) befinden sich die Auskünfte der Migrationsbe-
hörden in act. 62/8 ((TB)), act. 62/29 ([Privatkläger 9]), act. 62/36 ((FT)), act. 62/6
((WA)), act. 62/9 ((TB)), act. 62/15 ((GGA)), act. 62/35 ((NT)), act. 62/23 ((MI)),
act. 62/38 ((TT)), act. 62/39 ((Geschädigter 2)), act. 62/4 ([Privatkläger 4]),
act. 62/16 ((FG)), act. 62/7 ((MA)), act. 62/34 ((SRH)), act. 62/18 ((KG)), act. 62/32
([Privatkläger 10]), act. 62/21 ([Privatkläger 7]), act. 62/17 ([Privatkläger 6]),
act. 62/10 ((OB)), act. 62/5 ((DAG)), act. 62/30 ((SM)), act. 62/33 ((JFNB)),
act. 62/12 ([Privatkläger 5]), act. 62/11 ((PC)), act. 62/41 ([Privatkläger 12]),
act. 62/20 ([Privatkläger 1]), act. 62/37 ([Privatkläger 3]), act. 62/27 ((MK)),
act. 62/31 ((AMNS)) und act. 62/22 ((FIK)).
1.3. Betreffend die Mieter der Zimmer (Adresse 2) finden sich die entsprechen-
den Auskünfte der Migrationsbehörden in act. 100/1 ([Privatkläger 13]), act. 100/5
((TT)), act. 62/21 ([Privatkläger 7]), act. 100/2 ((NG)), act. 100/3 ((TH)), act. 100/7
((YWH)), act. 100/6 ((NT)) und act. 100/4 ([Privatkläger 14]).

- 75 -
1.4. Hinsichtlich (NG) ist zu präzisieren, dass er – erst – seit dem 3. Oktober 2006
über einen Ausweis F verfügt (act. 100/2). In Anhang 2 ist fälschlicherweise der
3. August 2006 aufgeführt. Dieses Detail spielt vorliegend jedoch keine Rolle.
1.5. Hinsichtlich der (Adresse 3) finden sich die Abklärungen zum Aufenthaltssta-
tus von [Privatkläger 2], (NN) und (MW) in act. 116/2 und act. 116/4-5. Die Informa-
tionen wurden korrekt in Anhang 3 übernommen.
2. Herkunft und Umfang der finanziellen Mittel, mit welchen der Mietzins begli-
chen wurde
2.1. Die Herkunft und der Umfang der finanziellen Mittel, mit welchen der Mietzins
beglichen wurde, ergibt sich für sämtliche drei Wohnungen aus den edierten Unter-
lagen der AOZ, der Sozialen Dienste Zürich bzw. der übrigen Sozialbehörden und
den edierten Auszügen aus den individuellen Konten der Geschädigten (vgl.
act. 63/1-30) sowie – teilweise – den Einvernahmen der Geschädigten. Die ent-
sprechenden Angaben in den Anhängen 1-3 – jeweils Spalte G, teilweise auch in
Spalte F im Rahmen der persönlichen Situation erwähnt – treffen mit den nacher-
wähnten Ausnahmen bzw. Präzisierungen zu.
2.2. Die entsprechenden Informationen finden sich betreffend die Untermieter an
der (Adresse 1) an folgenden Stellen: act. 28/6 Abgriff 14 ((TB)); act. 22/16/1,
act. 28/6 Abgriff 4 und act. 33/10 ([Privatkläger 9]); act. 28/6 Abgriff 24 und
act. 44/8 ((FT)); act. 28/6 Abgriff 12 ((WA)); act. 63/18 ((GGA)); act. 28/6 Abgriff 8
((NT)); act. 25/5 (Eintrag vom 25. November 2010), act. 25/9-10 und act. 63/7
((PM)); act. 28/6 Abgriff 20 und act. 43/4-5 ((MI)); act. 28/6 Abgriff 25 [(TT)]);
act. 28/6 Abgriff 26 [(Geschädigter 2)]); act. 28/6 Abgriff 13 und act. 34/4 ([Privat-
kläger 4]); act. 28/6 Abgriff 18 ((FG)); act. 22/13/1 und act. 16/4 S. 2 ((MA) und Ehe-
frau (SRH)); act. 28/6 Abgriff 9 und act. 40/4 ((KG)); act. 28/6 Abgriff 7 und
act. 48/3 ([Privatkläger 10]); act. 28/7 Abgriff 4 und act. 42/3 ([Privatkläger 7]);
act. 22/14/8, act. 28/6 Abgriff 19 (v.a. auch Gesprächsnotizen S. 1) und act. 39/3
([Privatkläger 6] und Ehefrau (OB)); act. 28/6 Abgriff 1 und act. 35/4 ((DAG));
act. 28/6 Abgriff 10 und act. 47/3 ((SM)); act. 22/15/1 und act. 22/15/7 ([Privatklä-
gerin 8]); act. 28/6 Abgriff 11 und act. 37/3 ([Privatkläger 5]); act. 63/30 ((PC));
act. 16/33 S. 4 ([Privatkläger 12]); act. 28/6 Abgriff 2 und act. 41/4 ([Privatkläger 1]);

- 76 -
act. 28/6 Abgriff 6 ([Privatkläger 3]); act. 28/6 Abgriff 23, act. 23/4 und act. 45/3
((MK)); act. 28/6 Abgriff 5 und act. 50/3 ((AMNS)) sowie act. 28/6 Abgriff 3 ((FIK)).
2.2.1. Hinsichtlich (TB) bezahlte die AOZ für den Zeitraum 1. Februar 2012 bis
31. Juli 2015 für das Zimmer RH insgesamt nur CHF 46'200.– (und nicht
CHF 49'500.– wie in Anhang 1 Zeile 7 angegeben). Sodann leistete die AOZ aber
für den Zeitraum November 2011 bis Februar 2012 für das Zimmer MN weitere
CHF 3'300.– (act. 28/6 Abgriff 15; vgl. Anhang 1 Zeile 20), was addiert den Betrag
von CHF 49'500.– ergibt. Schliesslich bezahlte die Sozialbehörde der Gemeinde
Urdorf die Miete für Oktober 2011 (act. 38/4).
2.2.2. (JFNB) war im Januar 2015 nicht erwerbstätig (act. 63/9). Da er von keiner
Sozialhilfebehörde unterstützt wurde (vgl. act. 22/12), ist mit der Staatsanwaltschaft
davon auszugehen, dass er den Mietzins für Januar 2015 aus eigenen Mitteln fi-
nanzierte.
2.2.3. Betreffend [Privatkläger 3] kann den Akten entnommen werden, dass die
Mietzinse für Januar 2016 bis Juli 2016 von der AOZ übernommen wurden
(act. 28/6 Abgriff 6). Da [Privatkläger 3] bereits im Dezember 2015 an der (Adresse
1) wohnte und der Mietzins für Dezember 2015 nicht von der AOZ getragen wurde,
ist mit der Anklage davon auszugehen, dass er diesen aus eigenen Mitteln finan-
zierte.
2.3. Die Informationen zur Herkunft und zum Umfang der finanziellen Mittel, mit
welchen der Mietzins beglichen wurde, sind betreffend die Mieter (Adresse 2) aus
folgenden Aktenstellen ersichtlich: act. 22/11/5 und act. 28/7 Abgriff 2 ([Privatkläger
13]); act. 63/10 ((TT)); act. 28/7 Abgriff 7 und act. 98/15-16 ((NG)), act. 28/7 Ab-
griff 3 ((TH)), act. 28/7 Abgriff 1, act. 98/27 und act. 98/28/8 ((YWH)); act. 22/7/7
und act. 98/20 ((NT)) act. 28/7 Abgriff 5 und act. 98/24 ([Privatkläger 14]). Die ent-
sprechenden Angaben in Anhang 2 treffen zu.

- 77 -
2.4. Betreffend die (Adresse 3) und die Geschädigten [Privatkläger 2], (NN) und
(MW) sind die entsprechenden Informationen den act. 110/2 S. 3 und S. 5 ([Privat-
kläger 2]), act. 112/7 und act. 113/3-4 ((NN)) sowie act. 114/5 und act. 110/5 S. 3
f. ((MW)) zu entnehmen. Sie wurden korrekt in Anhang 3 übertragen.
3. Keine Kenntnis der Gepflogenheiten auf dem hiesigen Wohnungsmarkt
3.1. Dass – mit Ausnahme der Geschädigten (PM), (MA), (JFNB), [Privatklägerin
8], (PC), [Privatkläger 12] und [Privatkläger 2] – alle übrigen Geschädigten keine
Kenntnis der Gepflogenheiten auf dem hiesigen Wohnungsmarkt hatten, ist plausi-
bel, wenn man nur schon die Biographien dieser Geschädigten betrachtet: Sämtli-
che der Geschädigten (mit Ausnahme der erwähnten sieben) stammen entweder
aus [Staat in Afrika], [Staat in Afrika], [Staat in Asien], [Staat in Asien] oder [Staat
in Europa] und die meisten lebten im Zeitpunkt der Wohnungssuche noch nicht
lange in der Schweiz. Wenn sie schon längere Zeit hier lebten, mussten sie jeden-
falls noch nie oder bloss wenige Male eine Unterkunft auf eigene Faust suchen. Für
viele war es nach Erteilung einer Aufenthaltsbewilligung B oder der Ausstellung ei-
nes Ausweises F (vorläufig Aufgenommene) das erste Mal, dass sie auf dem hie-
sigen Wohnungsmarkt eine Bleibe finden mussten, was auch den Einvernahme-
protokollen entnommen werden kann (beispielsweise act. 16/2 S. 3 [[Privatkläger
4]], act. 16/6 S. 2 f. [(TB)], act. 16/12 S. 3 [[Privatkläger 1]]; act. 16/18 S. 4 [(MK)];
act. 16/22 S. 3 [[Privatkläger 9]]; act. 16/30 S. 3 [(Geschädigter 2)]; act. 97/5 S. 7
[[Privatkläger 7]]; act. 97/12 S. 2 f. [(NT)]).
3.2. Es kommt hinzu, dass die Geschädigten seitens der Asylorganisationen oder
der Sozialen Dienste keine aktive Unterstützung bei der Wohnungssuche erhielten.
Ihnen wurden lediglich Informationen, Tipps und allenfalls Hinweise auf Webseiten
gegeben. Dies wurde von vielen Geschädigten übereinstimmend so zu Protokoll
gegeben (beispielsweise act. 16/2 S. 4 [[Privatkläger 4]]; act. 16/6 S. 5 [(TB)];
act. 16/10 S. 4 [(HG)]; act. 16/11 S. 6 [[Privatkläger 6]]; act. 16/22 S. 5 [[Privatklä-
ger 9]]; act. 16/31 S. 4 [(Geschädigter 2)]; act. 97/2 S. 4 [(DB)]; act. 97/4 S. 4 [(TH)];
act. 97/6 S. 5 [[Privatkläger 7]]; act. 97/10 S. 4 ([Privatkläger 14]]; act. 110/4 S. 4
[(MW)]). (RM) von der AOZ (act. 17/6 S. 7) und (IP) von den Sozialen Diensten der
Stadt Zürich (act. 17/3 S. 5) bestätigten diesen Umstand. Die Geschädigten waren

- 78 -
demzufolge bei der Wohnungssuche weitestgehend auf sich allein gestellt. Von
Seiten der Behörden erfolgte keine (wesentliche) Hilfe.
3.3. Ein wenig Unterstützung erhielten sie höchstens von Freunden und Bekann-
ten. Dazu passt, dass einige Geschädigte zu ihren Unterkünften nach Auszug aus
einem Zimmer bei der Beschuldigten angaben, sie hätten die Wohnung eines Be-
kannten übernehmen können bzw. dank Freunden die neue Bleibe gefunden
(act. 16/9 S. 6; act. 16/11 S. 6 [[Privatkläger 6]]; act. 16/23 S. 5 [[Privatkläger 9]];
act. 16/31 S. 6 [(Geschädigter 2)]; act. 16/33 S. 5 [[Privatkläger 12]]; act. 97/3 S. 5).
Schliesslich führten viele Geschädigte aus, sie seien bereits dank Hinweisen von
Freunden oder Bekannten auf die Zimmervermietung der Beschuldigten aufmerk-
sam geworden (act. 16/2 S. 3 [[Privatkläger 4]]; act. 16/6 S. 2 f.; act. 16/9 S. 3;
act. 16/11 S. 3 [[Privatkläger 6]]; act. 16/12 S.3 [[Privatkläger 1]]; act. 16/18 S. 3;
act. 16/30 S. 2 [(Geschädigter 2)]; act. 16/33 S. 3 [[Privatkläger 12]]; act. 97/4 S. 3;
act. 97/6 S. 4 [[Privatkläger 7]]; act. 97/10 S. 3 [[Privatkläger 14]]; act. 97/11 S. 2 f.;
act. 97/14 S. 3; act. 110/5 S. 3).
3.4. Es ist deswegen dem Urteil zugrunde zu legen, dass sämtliche Geschädig-
ten – mit Ausnahme von (PM), (MA), (JFNB), [Privatklägerin 8], (PC), [Privatkläger
12] und [Privatkläger 2] – wie in den Anhängen 1-3 aufgeführt keine oder nur ge-
ringe Kenntnis der Gepflogenheiten auf dem hiesigen Wohnungsmarkt hatten.
4. Keine oder geringe Deutschkenntnisse
4.1. Lediglich betreffend die Geschädigten (PM), (MA), (JFNB), [Privatklägerin 8],
(PC), [Privatkläger 12], (TT), [Privatkläger 2] und (MW) ging die Staatsanwaltschaft
von genügenden Deutschkenntnissen aus (Anhänge 1-3). Bei allen übrigen Ge-
schädigten erachtete sie die Deutschkenntnisse als gering oder nicht vorhanden.
4.2. Von geringen oder gar nicht vorhandenen Deutschkenntnissen ist ohne Wei-
teres bei all denjenigen Geschädigten auszugehen, die für die Einvernahme(n) auf
einen Dolmetscher angewiesen waren. Das sind betreffend die (Adresse 1) [Privat-
kläger 9] (act. 16/22-23), (TB) (act. 16/6), (GGA) (act. 16/8-9), (TT) (act. 16/29),
(Geschädigter 2) (act. 16/30-31), [Privatkläger 4] (act. 16/2), [Privatkläger 7]

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(act. 16/6), [Privatkläger 6] (act. 16/11), (OB) (act. 16/7), (DAG) (act. 16/3), [Privat-
kläger 1] (act. 16/12-13), [Privatkläger 3] (act. 16/28), (MK) (act. 16/18-19), (AMNS)
(act. 16/24) und (FIK) (act. 16/17). Betreffend den (Adresse 2) sind das die Geschä-
digten [Privatkläger 13] (act. 97/1), (TT) (act. 97/11), [Privatkläger 7] (act. 97/5-6),
(TH) (act. 97/4), (YWH) (act. 97/13-14), (NT) (act. 97/12) und [Privatkläger 14]
(act. 97/9-10). Betreffend die (Adresse 3) handelt es sich um (NN) (act. 110/4) und
(MW) (act. 110/5), welche einen Dolmetscher benötigten. Da (TT) angab, er habe
sich bei Mietvertragsunterzeichnung auf Englisch und Deutsch verständigen kön-
nen (act. 97/11 S. 5), ging die Staatsanwaltschaft, obwohl (TT) für die Einvernahme
einen Dolmetscher benötigte, in Anhang 2 betreffend (TT) zurecht von genügenden
Deutschkenntnissen aus.
4.3. Hinsichtlich (TB), (FT), (WA), (NT), (MI), (FG), (KG), [Privatkläger 10], (SM),
[Privatkläger 5], welche in der Untersuchung nicht einvernommen wurden, geht die
Anklagebehörde ebenfalls von keinen bzw. geringen Deutschkenntnissen aus (An-
hang 1).
4.3.1. (TB) reiste Ende November 2008 in die Schweiz ein (act. 62/8) und war dem-
gemäss bei Mietbeginn respektive Mietvertragsunterzeichnung erst seit etwas
mehr als einem Jahr in der Schweiz, weshalb von geringen Deutschkenntnissen
auszugehen ist. Um genügend Deutsch für Mietverhandlungen zu können, muss
man mindestens einige Jahre in der Schweiz verbracht haben. Lediglich zwei bis
drei Jahre reichen nicht aus, sich genügende Deutschkenntnisse anzueignen, ins-
besondere wenn man nicht im Erwerbsleben steht, was bei den meisten Geschä-
digten der Fall war.
4.3.2. Dieselben respektive analoge Überlegungen können hinsichtlich (FT) (Ein-
reise 6. Dezember 2008 [act. 62/36], Mietvertrag ab 1. Dezember 2010), (WA) (N-
Ausweis vom 2. Oktober 2008 [act. 62/6], Mietvertrag ab 1. Juli 2011), (NT) (Ein-
reise 26. September 2014 [act. 62/35], Mietvertrag ab 1. April 2016), (MI) (Einreise
am 11. November 2008 [act. 62/23], Mietvertrag ab 1. Februar 2011), (KG) (positi-
ver Asylentscheid am 30. September 2015 [act. 62/18], Mietvertrag ab 1. Februar
2016), [Privatkläger 10] (Einreise 25. Juli 2014 [act. 62/32], Mietvertrag ab 7. Ja-
nuar 2016), (SM) (Einreise 2. Dezember 2013 [act. 28/6 Abgriff 10], Mietvertrag ab

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3. Mai 2016) und [Privatkläger 5] (Einreise 21. Juni 2013 [act. 62/12], Mietvertrag
ab 1. Juni 2016) gemacht werden.
4.3.3. (FG) reiste bereits im September 2008 in die Schweiz ein und erhielt im Au-
gust 2013 die Niederlassungsbewilligung C (act. 62/16). Anfang Juni 2015 – und
mithin fast sieben Jahre nach seiner Einreise – unterschrieb er den Mietvertrag bei
der Beschuldigten. Allerdings hielt bereits die Polizei fest, dass (FG) bloss gebro-
chen Deutsch spreche (act. 5 S. 9). Dies erscheint trotz der schon relativ langen
Aufenthaltsdauer in der Schweiz von mehr als sechs Jahren durchaus plausibel.
Es ist bekannt, dass [Angehörige eines afrikanischen Staates] sich häufig vorwie-
gend unter Landsleuten aufhalten, weshalb sie das Leben in der Schweiz mit bloss
geringen Deutschkenntnissen bewältigen können. Zudem war (FG), als er an der
(Adresse 1) wohnte, arbeitslos (vgl. unten Ziff. 5.14), weshalb er auch am Arbeits-
platz kein Deutsch lernen konnte. Es ist von geringen Deutschkenntnissen auszu-
gehen, entgegen der Anklagebehörde aber nicht von keinen Deutschkenntnissen.
4.4. Hinsichtlich (NG) (Mieter (Adresse 2)) geht die Staatsanwaltschaft davon
aus, dass dieser bloss "geringe Deutschkenntnisse" habe (Anhang 2). Dies kann
aufgrund der Akten nicht erstellt werden. Dass er den Mietvertrag nicht verstanden
habe, geht aus seiner Einvernahme nicht hervor. Zudem konnte die Einvernahme
ohne Dolmetscher durchgeführt werden (act. 97/3 S. 3).
4.5. (MA) benötigte zwar einen Dolmetscher – Arabisch in der einen, Französisch
in der anderen Einvernahme (act. 16/4-5). Er gab indes an, dass er sich auf
Deutsch habe verständigen können (act. 16/5 S. 5), was angesichts des Umstan-
des, dass er bei Mietvertragsunterzeichnung bereits einmal mehrere Jahre in Zü-
rich gelebt hatte (act. 16/4 S. 3), nicht erstaunt. Zurecht ging die Staatsanwaltschaft
demgemäss von genügenden Deutschkenntnissen aus.
5. Weitere Angaben zur persönlichen Situation der Untermieter an der (Ad-
resse 1)
5.1. Bereits erstellt wurden die Eckdaten der Geschädigten hinsichtlich ihres aus-
länderrechtlichen Status (vgl. oben Ziff. 1.2), die Unkenntnis der Gepflogenheiten
auf dem hiesigen Wohnungsmarkt (vgl. oben Ziff. 3) und ihre geringen oder nicht

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vorhandenen Deutschkenntnisse (vgl. oben Ziff. 4). Die Staatsanwaltschaft führt in
Spalte F der Anhänge noch weitere Angaben zur persönlichen Situation der Ge-
schädigten auf. Die meisten dieser Angaben ergeben sich aus den Einvernahmen
des jeweiligen Geschädigten.
5.2. Angesichts des Umstandes, dass (TB) während der gesamten Mietdauer
wirtschaftliche Sozialhilfe bezog (vgl. oben Ziff. 2.2), ist mit der Anklagebehörde
davon auszugehen, dass er in jener Zeit keine Arbeit hatte.
5.3. [Privatkläger 9] bezog ebenfalls während der gesamten Mietdauer wirtschaft-
liche Sozialhilfe (vgl. oben Ziff. 2.2), weshalb auch bei ihm davon auszugehen ist,
dass er arbeitslos war. Er wohnte zuvor in einem Asylheim in Volketswil (act. 16/22
S. 7; act. 16/23 S. 2).
5.4. (FT) bezog ebenfalls während der gesamten Mietdauer wirtschaftliche Sozi-
alhilfe (vgl. oben Ziff. 2.2), weshalb auch bei ihm davon auszugehen ist, dass er
arbeitslos war.
5.5. (WA) bezog ebenfalls während der gesamten Mietdauer wirtschaftliche So-
zialhilfe (vgl. oben Ziff. 2.2), weshalb auch bei ihm davon auszugehen ist, dass er
arbeitslos war.
5.6. (TB) bezog ebenfalls während der gesamten Mietdauer wirtschaftliche Sozi-
alhilfe (vgl. oben Ziff. 2.2), weshalb auch bei ihm davon auszugehen ist, dass er
arbeitslos war, zumal er dies bestätigte (act. 16/6 S. 3 f.). Er musste das Asylzent-
rum Urdorf innert einer Frist von drei Monaten verlassen (a.a.O. S. 2).
5.7. (GGA) gab an, bei der Bewerbung bei der Beschuldigten arbeitslos gewesen
zu sein (act. 16/9 S. 4). Zudem habe er Alimente zahlen müssen (a.a.O. S. 3).
Seine vorherige Wohnung musste er aufgrund der Trennung von seiner Ehefrau
verlassen (a.a.O. S. 2; act. 16/8 S. 2).
5.8. (NT) bezog ebenfalls während der gesamten Mietdauer wirtschaftliche Sozi-
alhilfe (vgl. oben Ziff. 2.2), weshalb auch bei ihm davon auszugehen ist, dass er
arbeitslos war.

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5.9. (PM) gab an, nicht mehr zu wissen, wo er vor Einzug an der (Adresse 1)
gewohnt habe. Er sei damals hin und her gezogen; er sei an der Konradstrasse im
Männerheim gemeldet gewesen (Caritas Hospiz [vgl. act. 25/5]; act. 26/25 S. 2 f.).
Weiter gab er an, seine Schulden würden sich auf CHF 20'000.– bis CHF 30'000.–
belaufen (a.a.O. S. 4). Den Aktennotizen der Sozialen Dienste kann sodann ent-
nommen werden, dass (PM) monatelang auf Wohnungssuche war und per Januar
2011 Arbeit in einem Callcenter fand (act. 25/5; vgl. auch act. 10/2).
5.10. (MI) bezog ebenfalls während der gesamten Mietdauer wirtschaftliche Sozi-
alhilfe (vgl. oben Ziff. 2.2), weshalb auch bei ihm davon auszugehen ist, dass er
arbeitslos war.
5.11. (TT) bezog ebenfalls während der gesamten Mietdauer wirtschaftliche Sozi-
alhilfe (vgl. oben Ziff. 2.2), weshalb auch bei ihm davon auszugehen ist, dass er
arbeitslos war. Den Gesprächsnotizen der AOZ kann sodann entnommen werden,
dass er vor der (Adresse 1) in einer Unterkunft der AOZ logierte (act. 28/6 Ab-
griff 25).
5.12. (Geschädigter 2) bezog ebenfalls während der gesamten Mietdauer wirt-
schaftliche Sozialhilfe (vgl. oben Ziff. 2.2), weshalb auch bei ihm davon auszuge-
hen ist, dass er arbeitslos war, zumal er dies bestätigte respektive angab, damals
Schüler gewesen zu sein (act. 16/30 S. 2; act. 16/31 S. 4). Seine alte Wohnung an
der [Adresse] musste er wegen eines befristeten Mietverhältnisses verlassen
(act. 16/31 S. 2 f.).
5.13. [Privatkläger 4] war arbeitslos (act. 16/2 S. 4) und musste aus dem Asyl-
wohnheim Eglisau ausziehen (a.a.O. S. 2 f.).
5.14. (FG) bezog ebenfalls während der gesamten Mietdauer wirtschaftliche Sozi-
alhilfe (vgl. oben Ziff. 2.2), weshalb auch bei ihm davon auszugehen ist, dass er
arbeitslos war.
5.15. (MA) war arbeitslos (act. 16/4 S. 2) und kam von [Schweizer Gemeinde]
nach Zürich, um eine Arbeit zu finden, da er sich hier bessere Chancen auf Arbeit
ausrechnete (a.a.O. S. 3). Eine Ausbildung hat er nicht (a.a.O. S. 2). Sein Antrag

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auf eine Notwohnung wurde abgelehnt, da er noch nicht zwei Jahre Wohnsitz in
Zürich hatte (act. 16/5 S. 4). (MA) war vom 3. März 2014 bis 9. Mai 2014 in einer
psychiatrischen Universitätsklinik (act. 22/13/6 S. 2 und S. 6).
5.16. (SRH) (die Ehefrau (MA)s) war im Zeitpunkt der Bewerbung um ein Zimmer
bei der Beschuldigten arbeitslos (act. 16/27 S. 4) und Mutter eines am 15. Januar
2015 geborenen Kindes (act. 22/13/6 S. 19). Ihr früherer Wohnort war – entspre-
chend ihrem Mann – [Schweizer Gemeinde].
5.17. (KG) bezog ebenfalls während der gesamten Mietdauer wirtschaftliche Sozi-
alhilfe (vgl. oben Ziff. 2.2), weshalb auch bei ihm davon auszugehen ist, dass er
arbeitslos war.
5.18. [Privatkläger 10] bezog ebenfalls während der gesamten Mietdauer wirt-
schaftliche Sozialhilfe (vgl. oben Ziff. 2.2), weshalb auch bei ihm davon auszuge-
hen ist, dass er arbeitslos war.
5.19. [Privatkläger 7] bezog ebenfalls während der gesamten Mietdauer wirtschaft-
liche Sozialhilfe (vgl. oben Ziff. 2.2), weshalb auch bei ihm davon auszugehen ist,
dass er arbeitslos war, zumal er dies bestätigte und ausführte, er habe damals drin-
gend Arbeit gesucht (act. 97/5 S. 5). Da seine frühere Wohnung in [Schweizer Ge-
meinde] renoviert wurde, hatte er bloss einen Monat Zeit, eine neue Unterkunft zu
finden (a.a.O.; act. 97/6 S. 3 f.).
5.20. [Privatkläger 6] bezog ebenfalls während der gesamten Mietdauer wirtschaft-
liche Sozialhilfe (vgl. oben Ziff. 2.2), weshalb auch bei ihm davon auszugehen ist,
dass er arbeitslos war, zumal er bestätigte, damals arbeitslos gewesen zu sein
(act. 16/11 S. 4).
5.21. (OB) (die Ehefrau [Privatkläger 6]s) war schwanger und hatte keine Arbeit
(act. 16/7 S. 3 und S. 4).
5.22. (DAG) bezog ebenfalls während der gesamten Mietdauer wirtschaftliche So-
zialhilfe (vgl. oben Ziff. 2.2), weshalb auch bei ihm davon auszugehen ist, dass er

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arbeitslos war. Den Gesprächsnotiz der AOZ vom 19. Mai 2015 kann ferner ent-
nommen werden, dass er vorher in einer Asylunterkunft in Grüningen gewohnt hat
(act. 28/6 Abgriff 1). Dass er das Asylantenheim verlassen musste, lässt sich nicht
erstellen, da die Einvernahme vom 10. Dezember 2015 wie bereits dargelegt (vgl.
oben Ziff. I.I.2) nicht verwertbar ist. Zudem führte er solches damals nicht aus (vgl.
act. 16/3).
5.23. (SM) bezog ebenfalls während der gesamten Mietdauer wirtschaftliche So-
zialhilfe (vgl. oben Ziff. 2.2), weshalb auch bei ihm davon auszugehen ist, dass er
arbeitslos war. Den Gesprächsnotizen der AOZ kann zudem auch nichts Gegentei-
liges entnommen werden (act. 28/6 Abgriff 10). Er verfügt über keine Ausbildung
und hatte Schulden bei der VBZ und den SBB in unbekannter Höhe (act. 47/3).
5.24. (JFNB) war bei Mietbeginn Anfang Januar 2015 nicht erwerbstätig (act. 63/9)
und hatte Verlustscheine von rund CHF 1'500.– (act. 64/9). Per 1. Juli 2017 zog er
nach unbekannt weg (act. 88/15).
5.25. [Privatklägerin 8] hatte offene Betreibungen und vier Verlustschein im Betrag
von rund CHF 1'500.– (act. 64/2). Sie war bei der Bewerbung um ein Zimmer in
einem Projekt der sozialen Integrationsarbeit bei der Stadt Zürich, auf welchem
Weg sie ein kleines Einkommen generierte (act. 63/20). Über eine Ausbildung ver-
fügt [Privatklägerin 8] nicht (act. 16/16 S. 5).
5.26. [Privatkläger 5] bezog ebenfalls während der gesamten Mietdauer wirtschaft-
liche Sozialhilfe (vgl. oben Ziff. 2.2), weshalb auch bei ihm davon auszugehen ist,
dass er arbeitslos war.
5.27. (PC) war im Januar 2015 bei … in Zürich arbeitstätig sowie im ganzen Jahr
2015 bei … Zürich (act. 63/30). Er ist per 4. Januar 2015 von [Gemeinde in Europa]
zugezogen. Per 31. März 2015 ist er nach unbekannt weggezogen (act. 88/15).
5.28. [Privatkläger 12] erklärte, er habe damals wegen der Meldebestätigung einen
festen Wohnsitz benötigt (act. 16/33 S. 3). Er war krankgeschrieben wegen eines
Burnouts und bezog Krankentaggelder (a.a.O. S. 4).

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5.29. [Privatkläger 1] bezog ebenfalls während der gesamten Mietdauer wirtschaft-
liche Sozialhilfe (vgl. oben Ziff. 2.2), weshalb auch bei ihm davon auszugehen ist,
dass er arbeitslos war, zumal er dies bestätigte (act. 16/12 S. 2; act. 16/13 S. 4 f.).
Er musste seine Unterkunft in einem Asylzentrum verlassen (act. 16/13 S. 4).
5.30. [Privatkläger 3] bezog während fast der gesamten Mietdauer wirtschaftliche
Sozialhilfe (vgl. oben Ziff. 2.2), weshalb auch bei ihm davon auszugehen ist, dass
er arbeitslos war. Weitere Informationen lassen sich den Akten nicht entnehmen,
da seine Einvernahme nicht verwertbar ist (vgl. oben Ziff. I.I.2).
5.31. (MK) war im Dezember 2015 arbeitslos und in einem Integrationsprogramm
der Stadt Zürich (act. 16/18 S. 2; act. 16/19 S. 4).
5.32. (AMNS) bezog ebenfalls während der gesamten Mietdauer wirtschaftliche
Sozialhilfe (vgl. oben Ziff. 2.2), weshalb auch bei ihm davon auszugehen ist, dass
er arbeitslos war.
5.33. (FIK) bezog ebenfalls während der gesamten Mietdauer wirtschaftliche So-
zialhilfe (vgl. oben Ziff. 2.2), weshalb auch bei ihr davon auszugehen ist, dass sie
arbeitslos war.
6. Weitere Angaben zur persönlichen Situation der Mieter (Adresse 2)
6.1. [Privatkläger 13] bezog während der gesamten Mietdauer wirtschaftliche So-
zialhilfe (vgl. oben Ziff. 2.3), weshalb davon auszugehen ist, dass er arbeitslos war.
Dass er sich von seiner Ehefrau trennte und deswegen eine neue Unterkunft benö-
tigte, kann den Akten bzw. den Gesprächsnotizen der AOZ entnommen werden
(act. 28/7 Abgriff 2).
6.2. (TT) war bei Abschluss des Mietvertrages mit der Beschuldigten arbeitslos
(act. 97/11 S. 2). Er erhielt im Jahr 2014 rund CHF 23'000.– Arbeitslosenentschä-
digung und im Januar und Februar 2015 rund CHF 5'500.–. Sodann erzielte er ein
Erwerbseinkommen von Juli 2014 bis Dezember 2014 von ca. CHF 16'900.–
(act. 63/10). Seit März 2015 war er wieder arbeitstätig (act. 97/11 S. 4) und ver-
diente ca. netto CHF 3'200.– (a.a.O. S. 5).

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6.3. [Privatkläger 7] war zu Beginn des Mietverhältnisses (Adresse 2) arbeitslos
(act. 97/5 S. 8; vgl. auch act. 97/6 S. 6 und S. 9). Er hat keine Ausbildung (act. 97/5
S. 2) und arbeitete in einer Wäscherei mit einem Stundenlohn von CHF 20.77 brutto
inkl. Ferien- und 13. Monatslohnanteil (act. 22/10/5 S. 8 f., S. 12 und S. 14).
6.4. (NG) bezog ebenfalls während der gesamten Mietdauer wirtschaftliche So-
zialhilfe (vgl. oben Ziff. 2.3), weshalb auch bei ihm davon auszugehen ist, dass er
arbeitslos war, zumal er dies bestätigte (act. 97/3 S. 3). Er war abhängig von Mari-
huana (a.a.O. S. 5), litt an psychischen Problemen (a.a.O. S. 6) und hatte Schulden
(a.a.O. S. 4).
6.5. (TH) bezog ebenfalls während der gesamten Mietdauer wirtschaftliche Sozi-
alhilfe (vgl. oben Ziff. 2.3), weshalb auch bei ihm davon auszugehen ist, dass er
arbeitslos war. Er gab denn auch an, an einem Einsatzprogamm der AOZ teilge-
nommen zu haben (act. 97/4 S. 4). Er habe 150 Bewerbungen verschickt, bis er
das Zimmer bei der Beschuldigten erhalten habe (a.a.O. S. 3). Seinen alten Woh-
nort habe er verlassen müssen, weil die Liegenschaft abgerissen worden sei
(a.a.O. S. 2).
6.6. (YWH) bezog ebenfalls während der gesamten Mietdauer wirtschaftliche So-
zialhilfe (vgl. oben Ziff. 2.3), weshalb auch bei ihm davon auszugehen ist, dass er
arbeitslos war, was er bestätigte (act. 97/14 S. 4). Er war Schüler und verfügte dem-
gemäss über keine Ausbildung (a.a.O.). Er war ab März 2016 bei der Stadt Zürich
erwerbstätig mit einem Einkommen von rund CHF 44'700.– für die Monate März
2016 bis Dezember 2016 (act. 63/27).
6.7. (NT) bezog ebenfalls während der gesamten Mietdauer wirtschaftliche Sozi-
alhilfe (vgl. oben Ziff. 2.3), weshalb auch bei ihm davon auszugehen ist, dass er
arbeitslos war (bzw. er musste 500 Stunden "Strafarbeit" leisten; vgl. act. 97/12
S. 4). Er hatte Betreibungen (a.a.O. S. 5) und war alkoholabhängig (a.a.O. S. 6).
Nachdem er die Asylunterkunft in Wetzikon hatte verlassen müssen, hatte er keine
Bleibe mehr und habe überall übernachtet, wo er habe übernachten können (a.a.O.
S. 3; vgl. auch S. 4). Er hat keine Schulbildung und keine Ausbildung (act. 22/7/8
S. 2 und S. 11).

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6.8. [Privatkläger 14] bezog ebenfalls während der gesamten Mietdauer wirt-
schaftliche Sozialhilfe (vgl. oben Ziff. 2.3), weshalb auch bei ihm davon auszuge-
hen ist, dass er arbeitslos war, zumal er bestätigte, bei Abschluss des Mietvertrages
nicht arbeitstätig gewesen zu sein (act. 97/10 S. 4). Er hatte zahlreiche offene Be-
treibungen und Verlustscheine in einem Gesamtbetrag von rund CHF 30'000.–
während der Mietdauer (act. 99; vgl. auch act. 97/10 S. 4 f.). [Privatkläger 14] leidet
seit 2008 an Schizophrenie, welche er medikamentös behandelt (a.a.O. S. 7;
act. 97/9 S. 2). Im Anschluss zog er in ein Wohnheim der Heilsarmee ([Adresse];
act. 97/10 S. 2). Die Asylunterkunft in Gossau/ZH, in der er vor Mietbeginn bei der
Beschuldigten wohnte, musste er verlassen (a.a.O. S. 3). [Privatkläger 14] hat kei-
nen Beruf erlernt (act. 97/9 S. 2).
7. Weitere Angaben zur persönlichen Situation der Mieter an der (Adresse 3)
7.1. [Privatkläger 2] wohnte vor seinem Einzug an der (Adresse 3) in [Staat in
Europa] und kam in die Schweiz, da er per Anfang Oktober 2014 einen Job bei der
SBB Cargo gefunden habe (act. 110/2 S. 3). Er habe einfach etwas "auf die
Schnelle" gesucht (a.a.O.). Er hatte bei Mietbeginn Schulden von ungefähr
€ 10'000.– (a.a.O. S. 3 f.). Sein Einkommen bei der SBB belief sich gemäss seinen
Angaben auf monatlich etwa CHF 3'700.– netto (a.a.O. S. 6) bzw. auf jährlich un-
gefähr CHF 70'000.– (act. 63/25).
7.2. (NN) war nicht arbeitstätig bei Mietbeginn (act. 110/4 S. 4). Seine frühere
Unterkunft, die er mit einem Kollegen teilte, musste er verlassen, da dessen Familie
nach sechs Monaten in die Schweiz kam (a.a.O. S. 2).
7.3. (MW) gab an, erst nach Einzug an der (Adresse 3) (ab August 2016) wieder
zu arbeiten begonnen zu haben (act. 110/5 S. 3). Seine alte Wohnung habe er we-
gen Eheproblemen verlassen (a.a.O. S. 2). Sein Nettoeinkommen habe ca.
CHF 3'700.– betragen (a.a.O. S. 4).
8. Zwischenfazit
8.1. Die Staatsanwaltschaft hält in der Anklageschrift unter Ziffer 10 fest, dass es
sich bei den Geschädigten um Personen gehandelt habe, welche aufgrund ihrer

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desolaten finanziellen Verhältnisse und/oder aufgrund ihrer misslichen sozialen Si-
tuation und/oder ihrer Unerfahrenheit bei der Suche nach einer Unterkunft bzw. ih-
rer Unkenntnis der Gepflogenheiten auf dem hiesigen Wohnungsmarkt auf dem
normalen Wohnungsmarkt der Stadt Zürich und in Spreitenbach gar keine oder zu-
mindest eine nur sehr geringe Chance gehabt hätten, eine Wohnung oder ein Zim-
mer zu einem Mietzins zu finden, der die finanziellen Möglichkeiten der Geschädig-
ten bzw. die ihnen von der Asyl- oder Sozialbehörde für Wohnkosten monatlich
gewährte finanzielle Unterstützung nicht überstiegen habe. Daher seien sie das
Mietverhältnis mit der Beschuldigten eingegangen (act. 89/5 S. 6). Die Ursache
hierfür liege darin, dass sie entweder Betreibungen und/oder Verlustscheine gehabt
hätten, verschuldet gewesen seien, teilweise kein oder zumindest kein geregeltes
Einkommen erzielt hätten, über kein Vermögen verfügt hätten, schwerwiegende
gesundheitliche Probleme physischer oder psychischer Art gehabt hätten, alkohol-
abhängig gewesen seien oder dass sie als ausländische Staatsbürger nur eine be-
fristete Aufenthaltsbewilligung hätten vorweisen können. Ferner hätten viele von
ihnen über mangelnde oder gar keine Deutschkenntnisse verfügt, sie seien aus
unterschiedlichen Gründen von der wirtschaftlichen Sozialhilfe abhängig und teil-
weise sozial isoliert gewesen. Teilweise hätten sie zuvor auch auf der Strasse oder
in einem Obdachlosenheim gelebt, den früheren Wohnort aus persönlichen Grün-
den (Trennung von Lebens- oder Ehepartnerin) oder aufgrund äusserer Umstände
(nach Erhalt des Ausweises B keinen Anspruch mehr auf Unterbringung in Asylun-
terkunft, Renovation der vorherigen Mietwohnung mit Auszugsaufforderung) ver-
lassen müssen oder hätten aufgrund der persönlichen Situation (insbesondere
neuer Arbeits- oder Ausbildungsort an der fraglichen Örtlichkeit) zeitnah eine Un-
terkunft in der Stadt Zürich bzw. in Spreitenbach finden müssen (a.a.O. S. 6 f.).
8.2. Aufgrund der vorstehend gemachten Erwägungen zur Situation der Mieter
(Aufenthaltsstatus, finanzielle Lage/Herkunft der Mittel, Deutschkenntnisse, per-
sönliche Situation; vgl. oben Ziff. 1-7) ist ohne Weiteres als erstellt zu erachten,
dass es sich bei den Geschädigten um Personen handelte, die auf dem normalen
Wohnungsmarkt in der Stadt Zürich und in Spreitenbach gar keine oder zumindest
eine nur sehr geringe Chance hatten, eine Wohnung oder ein Zimmer zu einem
Mietzins zu finden, der deren finanziellen Möglichkeiten nicht überstieg (bzw. die

- 89 -
von Asyl- oder Sozialbehörde für Wohnkosten gewährte monatliche Unterstüt-
zung). So führten unzählige Geschädigte ausdrücklich aus, sie hätten viele Absa-
gen erhalten und/oder lange eine Unterkunft suchen müssen bis sie etwas gefun-
den hätten (act. 16/6 S. 3 [(TB)]; act. 16/8 S. 3 [(GGA)]; act. 16/11 S. 3 [[Privatklä-
ger 6]]; act. 16/13 S. 3 f. [[Privatkläger 1]]; act. 16/15 S. 3 f. und act. 16/16 S. 3
[[Privatklägerin 8]]; act. 16/19 S. 3 [(MK)]; act. 16/23 S. 3 [[Privatkläger 9]];
act. 16/25 S. 3 [(PM)]; act. 16/27 S. 3 [(SRH)]; act. 16/30 S. 4 [(Geschädigter 2)];
act. 97/3 S. 3 [(NG)]; act. 97/10 S. 2 f. [[Privatkläger 14]]; act. 97/14 S. 3 [(YWH)];
act. 110/5 S. 3 [(MW)]) respektive sie hätten einfach keine andere Wahl/Möglichkeit
gehabt, als schliesslich den (Unter-)Mietvertrag mit der Beschuldigten einzugehen,
was die Schwierigkeiten der Geschädigten bei der Wohnungssuche aufzeigt, an-
sonsten sie Alternativen gehabt hätten (act. 16/2 S. 4 [[Privatkläger 4]]; act. 16/4
S. 4 [(MA)]; act. 16/11 S. 3 [[Privatkläger 6]]; act. 16/12 S. 5 [[Privatkläger 1]];
act. 16/15 S. 2 und S. 5 [[Privatklägerin 8]]; act. 16/18 S. 5 [(MK)]; act. 16/23 S. 3 f.
[[Privatkläger 9]]; act. 16/31 S. 4 [(Geschädigter 2)]; act. 97/4 S. 4 [(TH)]; act. 97/5
S. 2 [[Privatkläger 7]]; act. 97/9 S. 4 [[Privatkläger 14]]; act. 97/11 S. 3 [(TT)];
act. 97/13 S. 3 f. und act. 97/14 S. 4 [(YWH)]; act. 110/2 S. 3 [[Privatkläger 2]];
act. 110/4 S. 3 [(NN), "nur die Beschuldigte war bereit, mir eine Wohnung zu ver-
mieten"]; act. 110/5 S. 3 [(MW)]). Teilweise war die Unterkunft bei der Beschuldig-
ten für die Geschädigten von Anfang an auch einfach eine Übergangslösung –
mangels Alternativen im Sinne von "besser als nichts" (so ausdrücklich (MA) in
act. 16/5 S. 3) – bis sie etwas Anderes gefunden hatten. Dies wurde von einigen
Geschädigten ausdrücklich so zu Protokoll gegeben (act. 16/2 S. 4 [[Privatkläger
4]]; act. 16/9 S. 3 [(GGA)]; act. 16/16 S. 4 [[Privatklägerin 8]]; act. 16/25 S. 5 [(PM)];
act. 97/4 S. 4 [(TH)]). Schliesslich bestätigte auch (IP) von den Sozialen Diensten,
dass es für ihre Klienten sehr schwierig sei, in der Stadt Zürich eine Unterkunft zu
finden – insbesondere bei kleinen Wohneinheiten, weil der diesbezügliche Woh-
nungsmarkt noch ausgetrockneter sei. Andererseits sei die Situation ihrer Klienten
auf dem Wohnungsmarkt nicht sehr gewünscht. Zudem hätten sie oft auch keinen
Zugang zur notwendigen Computerinfrastruktur oder seien aufgrund ihrer sprachli-
chen oder kognitiven Fähigkeiten nicht in der Lage, eine Wohnungsbewerbung zu

- 90 -
verfassen. Schliesslich hätten sie oft offene Betreibungen (act. 17/3 S. 10 f.; vgl.
dazu auch übereinstimmende Ausführungen in act. 2/26).
8.3. Seitens der Verteidigung wird zur Notlage angeführt, sämtliche Befragten
hätten sich nicht in einer Notlage oder dergleichen befunden und seien auf die
Wohnung nicht unbedingt angewiesen gewesen (act. 110 S. 4 und S. 9). Zudem
hätten sie Mieterstreckung verlangen können und es gebe keinen Anspruch auf
eine Wohnung in der Stadt Zürich (Prot. S. 6 und S. 7).
8.3.1. Zunächst ist auf die vorstehenden Erwägungen zu verweisen, in welchen die
jeweilige persönliche Situation jedes Geschädigten dargelegt wird. Daraus geht
hervor, dass viele (Unter-)Mieter ihre früheren Wohnorte verlassen mussten. Ein
Grund, die diesbezüglichen Aussagen der Geschädigten nicht als glaubhaft zu er-
achten, ist nicht ersichtlich und wird von der Verteidigung auch nicht dargetan.
Wenn seitens der Verteidigung – zumindest sinngemäss – ausgeführt wird, in der
Schweiz werde niemand auf die Strasse gestellt (Prot. S. 9), kann dem nicht gefolgt
werden. So gab (IP) von den Sozialen Diensten Zürich zu Protokoll, dass Einzel-
personen keinen Anspruch auf eine Notwohnung hätten, sondern auf die Notschlaf-
stellen oder Nachtpensionen angewiesen seien (act. 17/3 S. 5). Die Sozialen
Dienste Zürich hätten keine Unterbringungspflicht, sondern die Personen seien auf
sich allein gestellt, sofern sie gesund seien und eine Unterbringung auf dem ersten
Wohnungsmarkt möglich sei (a.a.O. S. 4). Es muss zwar wohl niemand auf der
Strasse schlafen, aber ein Anspruch auf eine eigene Bleibe besteht nicht und ent-
sprechende Hilfsangebote gerade für Einzelpersonen fehlen.
8.3.2. Auch die Argumentation der Verteidigung, wonach die Geschädigten Mieter-
streckung hätten verlangen können (Prot. S. 6), geht fehl. Die meisten (Unter-)
Mieter waren vor Abschluss des Mietvertrages gar nicht Partei eines bestehenden
Mietverhältnisses, sondern lebten vorher in Asylunterkünften (und mussten sich
nach Erteilung der Aufenthaltsbewilligung B bzw. Erteilung des Ausweises F [erst-
mals in der Schweiz] eine neue Wohnung suchen), hatten befristete Mietverhält-
nisse, zogen aus dem Ausland in die Schweiz oder mussten ihre Unterkünfte auf-
grund tatsächlicher Gegebenheiten (beispielsweise wegen Renovation des Mietob-
jekts, eines Wasserschadens, Familiennachzug des Hauptmieters) verlassen. Ist

- 91 -
man nicht bereits Mietpartei in einem bestehenden Mietvertrag, kann man auch
keine Mieterstreckung verlangen.
8.3.3. Dass von der AOZ bzw. den Sozialen Diensten Zürich unterstützte Personen
Anspruch auf eine Unterkunft in der Stadt Zürich haben (was wie bereits erwogen
auf fast alle Geschädigten zutrifft), räumte sogar die Verteidigung selbst ausdrück-
lich ein (Prot. S. 7). Sein diesbezügliches Vorbringen, dass kein Anspruch auf eine
Unterkunft bzw. eine Wohnung in der Stadt Zürich bestehe, ist damit nicht zu hören.
8.3.4. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass die Not- bzw. Zwangslage nicht bei
allen Geschädigten auf denselben Ursachen beruht. Die Staatsanwaltschaft führt
als Gründe für die Zwangslage der Geschädigten auf: Betreibungen und/oder Ver-
lustscheine, Schulden, kein oder kein geregeltes Einkommen, kein Vermögen,
schwerwiegende gesundheitliche Probleme physischer oder psychischer Art, Alko-
holabhängigkeit, bloss befristete Aufenthaltsbewilligung, mangelnde oder gar keine
Deutschkenntnisse, Abhängigkeit von wirtschaftlicher Sozialhilfe, soziale Isolation,
Leben auf der Strasse oder in einem Obdachlosenheim, Verlassen müssen des
früheren Wohnortes aus persönlichen Gründen (bspw. aufgrund Trennung von Le-
bens- oder Ehepartnerin) oder aufgrund äusserer Umstände (nach Erhalt des Aus-
weises B keinen Anspruch mehr auf Unterbringung in Asylunterkunft, Renovation
der vorherigen Mietwohnung) oder aufgrund ihrer persönlichen Situation. Die Ver-
teidigung scheint zu verkennen, dass nicht bei allen Geschädigten alle (oben auf-
geführten) Ursachen gegeben sind – und für das Vorliegen einer Notlage auch nicht
gegeben sein müssen. So waren selbstverständlich nicht alle Geschädigten alko-
holabhängig, sondern nur (PM) und (NT). Es hatten zwar viele, aber nicht alle Ge-
schädigten keine oder mangelnde Deutschkenntnisse (vgl. oben Ziff. 4). Gleiches
gilt für die Kenntnis der Gepflogenheiten auf dem Wohnungsmarkt (vgl. oben
Ziff. 3). Bei allen Geschädigten kamen jedoch mehrere solche Ursachen zusam-
men und diese mehreren Ursachen begründen – auch unter Berücksichtigung der
Situation auf dem Wohnungsmarkt/der Leerwohnungsziffer (vgl. sogleich lit. I) – bei
allen Geschädigten eine Zwangs- bzw. Notlage.
8.4. Die in den Anhängen 1-3 aufgeführten Geschädigten hatten demgemäss gar
keine oder nur sehr geringe Chancen, zeitnah auf dem normalen Wohnungsmarkt

- 92 -
in der Stadt Zürich bzw. deren Agglomeration eine Wohnung oder ein Zimmer zu
finden, insbesondere zu einem Mietzins, der ihren finanziellen Möglichkeiten ent-
sprach respektive der die von der Asyl- oder Sozialbehörde monatlich gewährte
finanzielle Unterstützung nicht überstieg. Die Ursachen für diese Schwierigkeiten
bei der Wohnungssuche sind in der Anklageschrift für die jeweiligen Geschädigten
richtig aufgeführt (vgl. Spalte F in den Anhängen 1-3 zu deren persönlichen Situa-
tion). Es sind dies Betreibungen/Verlustscheine, kein bzw. kein geregeltes Einkom-
men, kein Vermögen, gesundheitliche Probleme (insbesondere psychischer Art),
Alkoholabhängigkeit, bloss befristete Aufenthaltsbewilligung, mangelnde bzw.
keine Deutschkenntnisse, Abhängigkeit von der wirtschaftlichen Sozialhilfe bzw.
von Fürsorgeleistungen einer Asylbehörde, soziale Isolation, Leben auf der Strasse
bzw. Obdachlosigkeit, "Verlassen müssen" des früheren Wohnortes aus persönli-
chen Gründen (Trennung von Lebenspartner oder Zuzug Familie des Mitbewoh-
ners, mangelnder Anspruch auf Verbleib in Asylunterkunft, Renovation der Miet-
wohnung) oder wegen der persönlichen Situation (neuer Arbeits- oder Ausbildungs-
ort in Zürich).
I. Situation auf dem Wohnungsmarkt / Leerwohnungsziffer (Anklageziffer 11)
1. Die Situation auf dem Wohnungsmarkt in der Stadt Zürich war im Deliktszeit-
raum äusserst angespannt. Der Statistik der Stadt Zürich zu den leerstehenden
Wohnungen im Kreis 9 in Altstetten, wo sich die Liegenschaft (Adresse 1) befindet,
kann entnommen werden, dass die Leerwohnungsziffer in den Jahren 2010 bis
2016 lediglich 0.02% bis 0.18% betrug (act. 65/2 = Beilage 12 zu act. 15/12). Unter
der Leerwohnungsziffer versteht man den prozentualen Anteil der leer stehenden
Wohnungen (Stichtag: 1. Juni) am Gesamtwohnungsbestand der registerbasierten
Gebäude- und Wohnungsstatistik (GWS) des Vorjahres. In der Leerwohnungszäh-
lung gelten (anders als bei der Gebäude- und Wohnungszählung) nur diejenigen
Wohnungen als Leerwohnungen, die auf dem Markt zur Dauermiete bzw. zum Kauf
angeboten werden. Es werden alle bewohnbaren Wohnungen berücksichtigt, un-
abhängig davon, ob sie möbliert oder nicht möbliert sind; mitgerechnet werden auch
leer stehende Ferien- oder Zweitwohnungen, sofern sie das ganze Jahr bewohnbar

- 93 -
sind (Leerwohnungen | Bundesamt für Statistik (admin.ch), zuletzt besucht am
6. April 2021).
2. Für Affoltern im Kreis 11 ((Adresse 2)) belief sich die Leerwohnungsziffer für
den Zeitraum 2012 bis 2017 auf 0.02% bis 0.26% (act. 65/2 = Beilage 12 zu
act. 15/12).
3. In den Jahren 2010 bis 2012 gab es in der (ganzen) Stadt Zürich 13 bis ma-
ximal 17 leerstehende Ein-Zimmer-Mietwohnungen (act. 65/4). In den darauffol-
genden Jahren (2013 bis 2017) stieg diese Zahl leicht an und variierte zwischen 31
und 51 Wohnungen (a.a.O.).
4. Die Situation auf dem Wohnungsmarkt in Spreitenbach ((Adresse 3)) war
nicht weniger prekär. Die Leerwohnungsziffer war zwar leicht höher als in der Stadt
Zürich, sie betrug indes für die Jahre 2014 bis 2016 auch bloss zwischen 0.36%
und 0.53% (act. 65/6 = Beilage 13 zu act. 15/12). Da die letzte tatrelevante Vermie-
tung am 31. Januar 2017 endete, ist noch die Leerwohnungsziffer vom 1. Juni 2016
entscheidend (vgl. oben Ziff. 1).
5. Gemäss dem Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) spricht man von Woh-
nungsnot, wenn die Leerwohnungsziffer kleiner als 1 Prozent ist. Es herrschte in
der gesamten tatrelevanten Zeitspanne in der Stadt Zürich und in Spreitenbach
somit Wohnungsnot – und dies deutlich mit Leerwohnungsziffern von 0.02% bis nur
0.53% –, was die Suche nach einer bezahlbaren Unterkunft für die sich ohnehin
schon in einer schwierigen Lage befindenden Geschädigten noch schwieriger
machte.
J. Keine Beschwerde über Zustände / Fehlen einer realistischen Möglichkeit,
zivilrechtliche Mittel auszuschöpfen (Anklageziffer 12)
1. Auch nach Vertragsschluss hielten die schwierigen finanziellen und/oder per-
sönlichen Situationen bei den Geschädigten an. Es fehlte ihnen dadurch weiterhin
an alternativen Wohngelegenheiten, obwohl sich viele bereits kurz nach Einzug in
ein Zimmer der Beschuldigten nach einer anderen Unterkunft umsahen (act. 16/2
S. 5 [[Privatkläger 4]: nach drei bis vier Monaten]; act. 16/5 S. 5 f. [(MA): "Ich habe

- 94 -
nie aufgehört zu suchen"]; act. 16/6 S. 4 f. [(TB): "Ich habe immer gesucht"];
act. 16/9 S. 5 [(GGA): "gleich nach dem Einzug"]; act. 16/11 S. 6 [[Privatkläger 6]:
"von Anfang an"]; act. 16/16 S. 6 [[Privatklägerin 8]: "Ich bin eingezogen und dann
habe ich einfach weitergesucht"]; act. 16/25 S. 5 [(PM): "laufend"]; act. 16/31 S. 5
[(Geschädigter 2): zwei Monate]; act. 16/33 S. 4 [[Privatkläger 12]: umgehend bzw.
nach ein bis eineinhalb Monaten]; act. 97/3 S. 4 [(NG): "sofort"]; act. 97/4 S. 4 [(TH):
"schon von Anfang an"]; act. 97/6 S. 6 [[Privatkläger 7]: "seit meinem Einzug"];
act. 110/2 S. 4 [[Privatkläger 2]: "fortlaufend gesucht"]; act. 110/4 S. 5 f. [(NN): seit
er bei der Beschuldigten wohnhaft war]; act. 110/5 S. 5 [(MW): "Ich habe ständig
gesucht. Seit dem Einzug"]). Doch die Wohnungssuche gestaltete sich für die Ge-
schädigten – auch nachdem sie bei der Beschuldigten eingezogen waren – weiter-
hin äusserst schwierig, was zahlreiche Geschädigte bestätigten (act. 16/6 S. 5
[(TB)]; act. 16/9 S. 5 f. [(GGA)]; act. 16/11 S. 6 [[Privatkläger 6]]; act. 16/13 S. 6
[[Privatkläger 1]]; act. 16/19 S. 6 [(MK)]; act. 16/22 S. 7 und act. 16/23 S. 5 [[Privat-
kläger 9]]; act. 16/31 S. 5 [(Geschädigter 2)]; act. 16/33 S. 5 [[Privatkläger 12]];
act. 97/3 S. 5 [(NG)]; act. 97/6 S. 6 [[Privatkläger 7]]; act. 110/5 S. 5 [(MW)]).
2. Die Geschädigten meldeten die Mängel in ihren Zimmern und den Wohnun-
gen zwar teilweise der Beschuldigten oder – entgegen den Ausführungen der Ver-
teidigung (act. 110 S. 3) – der zuständigen Betreuungsperson der Sozial- respek-
tive Asylbehörde. Seitens der Sozial- und Asylbehörden wurde jedoch nichts unter-
nommen oder die Geschädigten erhielten teilweise einfach die Auskunft, sie sollen
sich ein anderes Zimmer respektive eine andere Wohnung suchen (act. 16/2 S. 14
[[Privatkläger 4]]; act. 16/6 S. 14 [(TB)]; act. 16/7 S. 11 [(OB)]; act. 16/11 S. 15 f.
[[Privatkläger 6]]; act. 16/13 S. 14 [[Privatkläger 1]]; act. 16/16 S. 13 [[Privatklägerin
8]]; act. 16/19 S. 14 [(MK)]; act. 16/23 S. 13 f. [[Privatkläger 9]]; act. 16/31 S. 13
[(Geschädigter 2)]; act. 97/3 S. 11 [(NG)]; act. 97/4 S. 11 [(TH)]; act. 97/5 S. 11
[[Privatkläger 7]]; act. 97/10 S. 13 [[Privatkläger 14]]; act. 97/12 S. 11 [(NT)];
act. 97/14 S. 13 [(YWH)]; act. 11/5 S. 12 [(MW)]). Dies stellt auch (IP) von den So-
zialen Diensten Zürich nicht in Abrede (act. 17/3 S. 9; vgl. auch oben lit. H.3.2).

- 95 -
3. Angesichts der Tatsache, dass es für die Geschädigten äusserst schwierig
war, eine Unterkunft auf dem Wohnungsmarkt in der Region Zürich zu finden, er-
staunt es nicht und ist nachvollziehbar, dass sie die Mängelbehebung nicht inten-
siver forderten, da sie den Verlust des Zimmers nicht riskieren wollten. Die Beschul-
digte schreckte denn auch nicht davor zurück, Kündigungen auszusprechen (z.B.
(TB) [act. 16/6 S. 6 und S. 7; act. 28/6 Abgriff 15]; (TT) [act. 29/5 Abgriff 1.4]; (WA)
[act. 28/6 Abgriff 12]; [Privatkläger 12] [act. 15/8 S. 39]; [Privatkläger 6] [Beilage 3
zu act. 17/3 S. 21]) oder mit Kündigung zu drohen (act. 16/30 S. 6 [(SH)]; Beilage 3
zu act. 17/3 S. 21 [[Privatkläger 6]]). Die Geschädigten waren auf die Zimmer der
Beschuldigten angewiesen – zumindest bis sie eine andere Unterkunft hatten, an-
sonsten sie riskierten, obdachlos zu werden und plötzlich ohne Dach über dem Kopf
dazustehen.
4. Es kommt hinzu, dass sich die Geschädigten aufgrund ihrer grösstenteils
mangelnden Sprachkenntnisse (vgl. dazu lit. H.4) und/oder ihrer intellektuellen
(nicht wenige [Unter-]Mieter verfügten über keine Ausbildung) und/oder ihren finan-
ziellen Möglichkeiten (vgl. dazu lit. H.2) auch nicht auf zivilrechtlichem Weg gegen
die beschriebenen Zustände wehren konnten respektive – wie es die Anklage for-
muliert – keine realistische Möglichkeit hatten, allfällige ihnen zur Verfügung ste-
hende zivilrechtliche Mittel zur Beseitigung der beschriebenen Zustände auszu-
schöpfen. Sie hätten hierfür Unterstützung benötigt, welche sie nicht hatten.
K. Vorsatz (Anklageziffern 13-15)
1. Die Beschuldigte wusste, dass viele ihrer (Unter-)Mieter wirtschaftliche So-
zialhilfe bezogen, weil diese bei der Zimmerbesichtigung jeweils entsprechende
Schreiben der Sozial- oder Asylbehörde vorwiesen oder die Beschuldigte sich so-
gar ausdrücklich nach solchen Schreiben respektive Unterstützungsbestätigungen
erkundigte (act. 16/9 S. 4 (GGA); act. 16/13 S. 5 f. [[Privatkläger 1]]; act. 16/20 S. 3
(ZK); act. 16/23 S. 3 und S. 4 [[Privatkläger 9]]; act. 16/31 S. 5 [(Geschädigter 2)];
act. 97/3 S. 4 [(NG)]; act. 97/10 S. 5 [[Privatkläger 14]]; act. 97/14 S. 5 [(YWH)]).
Überdies leisteten die Sozial- oder Asylbehörden bei unterstützten Geschädigten
jeweils die Mietkautionen oder gaben eine entsprechende Garantieerklärung ab,
was die Beschuldigte bestätigte (act. 15/11 S. 4 und S. 5). [Privatkläger 6] sagte

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sogar aus, die Beschuldigte habe ihm gesagt, er solle sich betreffend die Höhe des
Mietzinses keine Sorgen machen, das Sozialamt werde dies schon bezahlen
(act. 16/11 S. 9). (MK) erklärte auf die Frage, ob er Unterlagen von der Sozialhilfe
oder Betreibungsauszüge habe vorlegen müssen, sie (die Beschuldigte) habe es
doch gewusst (act. 16/19 S. 5) – also, dass er finanziell unterstützt werde. Schliess-
lich führte auch die Beschuldigte selbst anlässlich der Schlusseinvernahme aus,
dass ihre Mieter "sozial unterstützt" worden seien (act. 15/14 S. 8). Weiter gab sie
an, ihre Mieter an der (Adresse 1) seien vor allem Flüchtlinge gewesen. Diese wür-
den das Zinsniveau auf dem Markt kennen und seien von Beratern und Behörden
sehr gut unterstützt worden (a.a.O. S. 9). Dass die (Unter-)Mieter von den Asyl-
und Sozialbehörden – zumindest bei der Wohnungssuche – eben gerade nicht sehr
gut unterstützt worden waren, wurde bereits dargelegt (vgl. oben lit. H.3.2). Die Ge-
schädigten waren bei der Wohnungssuche weitestgehend auf sich allein gestellt.
Die Unterstützung seitens der Behörden beschränkte sich nahezu auf die finanzi-
ellen Aspekte, indem die Miete (und allenfalls die Kaution) bezahlt wurde und/oder
eine Garantie hinsichtlich der Kaution abgegeben wurde.
2. Sodann war der Beschuldigten selbstverständlich bekannt, dass viele Ge-
schädigte über keine oder mangelnde Deutschkenntnisse verfügten, was die Woh-
nungssuche selbstredend ebenfalls erschwert. Die Beschuldigte zeigte den Mietin-
teressenten die Zimmer und schloss die Mietverträge. In diesem Zusammenhang
kam es zwangsläufig zu Gesprächen. So gab sie denn auch zu Protokoll, es habe
Mieter gegeben, mit denen sie sich aus sprachlichen Gründen nicht habe verstän-
digen können. In jenen Fällen hätten dann aber Landsleute geholfen, die schon bei
ihr gewohnt hätten. Teilweise hätten (künftige) Mieter auch Freunde dabei gehabt,
welche beim Übersetzen geholfen hätten. Mit Studenten habe sie sich auf Englisch
verständigen können (act. 15/1 S. 8).
3. Ebenso kannte die Beschuldigte die Situation auf dem Wohnungsmarkt in
der Region Zürich, führte sie doch selber aus, sie kenne sich "sehr gut" auf dem
Wohnungsmarkt in Zürich aus und lese immer Inserate von anderen Vermietern
(act. 15/2 S. 10). Ferner gab sie an, sie habe gehört, dass es schwierig sei, eine
kleine Wohnung zu finden (a.a.O.). Im weiteren Verlauf der Untersuchung erklärte

- 97 -
die Beschuldigte auf Vorhalt der Leerwohnungsziffern zwar, es geben viele Ange-
bote an Einzimmerwohnungen und einzeln zu mietenden Zimmern, man habe in
den letzten zehn Jahren immer sofort ein Zimmer bekommen. Sie schaue immer
die Inserate an (act. 15/12 S. 7). Es gebe keine Wohnungsnot (act. 15/14 S. 9).
Diese Vorbringen sind jedoch angesichts ihrer früheren Aussage, wonach sie sich
sehr gut auf dem Wohnungsmarkt auskenne, als Schutzbehauptungen anzusehen,
zumal sie ebenfalls einräumte, in der Zeitung von "Mietnot" gelesen zu haben
(act. 15/12 S. 8). Einerseits ist davon auszugehen, dass sie damit Wohnungsnot
meinte und andererseits wurde (und wird) in der Presse regelmässig über die pre-
käre Lage auf dem Wohnungsmarkt in der Stadt und der Region Zürich berichtet.
Es ist daher – trotz der teilweisen Bestreitungen der Beschuldigten – davon auszu-
gehen, dass die Beschuldigte die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt ins-
besondere für kleine Wohnungen und Zimmer kannte, zumal sie auf diesem Gebiet
hauptberuflich (vgl. unten lit. L) tätig war.
4. Wie bereits dargelegt (vgl. oben lit. F.3) ist erstellt, dass es die Beschuldigte
grösstenteils unterliess, bei Vertragsschluss Betreibungsregisterauszüge, Referen-
zen oder anderweitig übliche Erkundigungen im Rahmen einer Vermietung einzu-
holen. Weitere Ausführungen hierzu erübrigen sich. Üblicherweise werden –in Zei-
ten von Wohnungsnot (mit unzähligen Mietinteressenten) erst recht – von den Ver-
mietern bzw. Liegenschaftsverwaltungen Betreibungsregisterauszüge, Referenzen
und weitere Erkundigungen über die Bewerber eingeholt respektive die Bewerber
müssen entsprechende Unterlagen einreichen. Wenn die Beschuldigte solches un-
terliess, ist daraus ohne Weiteres zu schliessen, dass sie zumindest in Kauf nahm,
dass es sich bei ihren künftigen (Unter-)Mietern um Personen aus den schwächs-
ten sozialen Schichten in finanziell schwierigen Verhältnissen auf der dringenden
Suche nach einer (neuen) Unterkunft handelte, die angesichts der Situation auf
dem Wohnungsmarkt in der Stadt und Region Zürich sonst keine oder kaum eine
andere Bleibe finden würden. Daran ändert nichts, dass sie sich "Studenten und
IT-Leute" wünschte (act. 15/1 S. 5), da sie einräumen musste, dass sich ihre Mie-
terschaft aus "Beamten, Schweizern, Bankern, Chef's etc." zusammengesetzt
habe, mit der Zeit habe es aber immer weniger solche Leute gegeben. Am Anfang
seien es keine Sozialhilfebezüger gewesen, dann seien immer mehr gekommen

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und am Schluss seien es 90% gewesen (a.a.O. S. 8). In der Schlusseinvernahme
erklärte die Beschuldigte ebenfalls, ihre Mieter an der (Adresse 1) seien vor allem
Flüchtlinge gewesen (act. 15/14 S. 9). Auch betreffend die Wohnung (Adresse 2)
musste die Beschuldigte einräumen, dass ihre Mieter vorwiegend Asylsuchende
und Sozialhilfebezüger gewesen seien (act. 15/2 S. 8; act. 15/4 S. 8).
5. Die Beschuldigte erkundigte sich gemäss ihren Angaben bei den Mietinte-
ressenten jeweils nach dem Grund, weshalb sie ein Zimmer suchten, nach der Ar-
beits- bzw. Jobsituation, nach dem Zivilstand und – bei Ausländern – nach dem
Ausweis und wie lange sie schon in der Schweiz seien (act. 15/2 S. 11; act. 15/3
S. 7; act. 15/4 S. 7 f.; act. 15/5 S. 7). Es ist deswegen davon auszugehen, dass die
Geschädigten ihr von ihrer jeweiligen persönlichen Situation erzählten und bei-
spielsweise ausführten, dass sie die Asylunterkunft verlassen müssen, dass sie
wegen Eheproblemen ausziehen müssen etc. Demzufolge musste die Beschul-
digte wissen, dass die Geschädigten auf der dringenden Suche nach einer Unter-
kunft waren bzw. solches zumindest in Kauf nehmen. Indem die Beschuldigte mehr-
mals erklärte, ihre Zimmer seien für die Mieter eine blosse Übergangslösung ge-
wesen (act. 15/3 S. 8; act. 15/4 S. 9; act. 15/5 S. 8; act. 15/7 S. 15), räumt sie fer-
ner – mindestens implizit – ein, dass die Mieter dringend eine Unterkunft benötigt
haben. Ist etwas eine (blosse) Übergangslösung, benötigt man diese Sache näm-
lich ganz dringend und sagt zu/kauft diese Sache, obwohl sie nicht ideal oder nicht
passend ist. Man braucht diese Sache in diesem Zeitpunkt einfach, weil das Nicht-
ideale/Nichtpassende besser ist als nichts zu haben. Der Beschuldigten war diese
Lage ihrer Mieter bewusst, was sich daran zeigt, dass sie an mehreren Stellen ein-
räumt, dass ihre Zimmer lediglich eine Übergangslösung waren.
6. Nachdem die Beschuldigte zu Beginn der Untersuchung nach den Mietaus-
sichten ihrer Mieterschaft auf dem Wohnungsmarkt befragt noch eingeräumt hatte,
es werde für solche Leute immer schwieriger (act. 15/1 S. 8 f.), gab sie in der
Schlusseinvernahme zu Protokoll, es stimme nicht, dass die Geschädigten in einer
schwierigen Situation gewesen seien, da Flüchtlinge und Sozialhilfebezüger in der
Schweiz gut betreut werden würden (act. 15/14 S. 11). Sie führte diesbezüglich

- 99 -
auch aus, dass freie Zimmer immer in verschiedener Art und Weise existieren wür-
den. Es gebe keine Not. Flüchtlinge oder Sozialhilfebezüger hätten in der Schweiz
immer eine Wohnmöglichkeit (act. 15/10 S. 8). Die Leute bekämen zu wenig Geld,
deshalb hätten sie Schwierigkeiten, eine Wohnung zu finden (act. 15/11 S. 9). Die-
sen Aussagen kann entnommen werden, dass der Beschuldigten durchaus be-
wusst war, dass ihre Mieter aufgrund ihrer jeweiligen Lage und der fehlenden bzw.
der geringen Chance, eine andere Unterkunft zu finden, auf den Mietvertragsab-
schluss mit ihr angewiesen waren – jedenfalls für eine gewisse Zeit bzw. als Über-
gangslösung, welchen Begriff die Beschuldigte oft verwendete (vgl. oben Ziff. 5).
Selbstverständlich hat die Beschuldigte, wie sie aussagt (act. 15/1 S. 9), die Leute
nicht zum Eingehen des Mietvertrages gezwungen. Aber den Geschädigten blieb
aufgrund der äusseren Umstände und ihrer Situation keine andere Möglichkeit, als
einen (Unter-)Mietvertrag mit der Beschuldigten zu den von ihr vorgegebenen Kon-
ditionen – insbesondere betreffend Höhe des Mietzinses – abzuschliessen. Zahl-
reiche Geschädigte gaben an, man habe die Mietzinse nicht verhandeln können
bzw. auf eine Bitte um Ermässigung sei sie nicht eingegangen respektive sie hätten
es unterlassen, über den Mietzins zu verhandeln, weil es ohnehin nicht zielführend
gewesen wäre (act. 16/4 S. 4 f. [(MA)]; act. 16/6 S. 8 [(TB)]; act. 16/8 S. 4 und
act. 16/9 S. 12 (GGA); act. 16/10 S. 8 (HG); act. 16/11 S. 9 f. [[Privatkläger 6]];
act. 16/12 S. 4 und act. 16/13 S. 14 [[Privatkläger 1]]; act. 16/18 S. 5 [(MK)];
act. 16/22 S. 5 [[Privatkläger 9]]; act. 16/30 S. 5 und act. 16/31 S. 8 [(Geschädigter
2)]; act. 16/32 S. 7 [[Privatkläger 12]]; act. 97/5 S. 10 und act. 97/6 S. 6 und S. 9
[[Privatkläger 7]]; act. 97/14 S. 8 [(YWH)]; act. 110/5 S. 8 [(MW)]). [Privatkläger 9]
gab gar zu Protokoll, er habe mit der Beschuldigten nicht über die Höhe des Miet-
zinses verhandelt, da er Angst vor ihr gehabt habe. Man habe Angst vor ihr gehabt,
dass sie einen rausschmeisse, und er stellte die Frage, wo er dann hätte einziehen
sollen (act. 16/23 S. 7). Diese Aussage zeigt die Lage der Geschädigten und die
Position der Beschuldigten deutlich auf: Die Geschädigten waren auf die Zimmer
bei der Beschuldigten angewiesen, welche das genau wusste und die Situation
ausnutzte. In dieses Bild passen auch die Depositionen von (PM) – notabene kein
Flüchtling, sondern Schweizer Bürger –, welcher auf die Frage, ob er die Höhe des

- 100 -
Mietzinses angemessen gefunden habe, erklärte, das sei ihm damals egal gewe-
sen, er habe ein Dach über dem Kopf gebraucht. Solange es bezahlbar gewesen
sei, habe er nicht wählerisch sein können. Wenn man in einer solchen Situation wie
er sei, sei man nicht wählerisch. Er wisse nicht mehr, ob er bei Einzug oder danach
über die Höhe des Mietzinses verhandelt habe. Die Situation habe keine Verhand-
lung zugelassen. Er habe einfach bezahlt, damit er etwas gehabt habe (act. 16/25
S. 7). Dass demgegenüber [Privatkläger 2], der die Miete aus seinem Einkommen
bezahlte und nicht von einer Asyl- oder Sozialhilfebehörde (finanziell) unterstützt
wurde, mit der Beschuldigten über die Höhe des Mietzinses verhandeln konnte (und
eine Reduktion von CHF 50.– erreichte; act. 110/2 S. 7), erstaunt nicht und zeigt,
dass offenbar Spielraum bei der Höhe des Mietzinses bestand, ansonsten sie [Pri-
vatkläger 2] nicht hätte entgegenkommen können. Dass demgegenüber die grosse
Mehrheit der Geschädigten angab, man habe mit der Beschuldigten nicht über die
Höhe des Mietzinses verhandeln können, macht deutlich, dass sie eben gerade in
Kauf nahm, dass die Geschädigten aufgrund ihrer schwierigen Situation bereit wa-
ren, einen überhöhten Mietpreis zu bezahlen.
7. Selbstverständlich wusste bzw. nahm die Beschuldigte zumindest in Kauf,
dass die Geschädigten sich nicht gegen die mangelhaften Zustände in den Liegen-
schaften zur Wehr setzen. Die meist mangelhaften oder gar nicht vorhandenen
Deutschkenntnisse ihrer (Unter-)Mieter waren der Beschuldigten – zumindest von
der Zimmer-/Wohnungsbesichtigung und dem Vertragsschluss her – bestens be-
kannt, was Voraussetzung für ein erfolgreiches Vorgehen ist. Exemplarisch hierfür
antwortete (GGA) in diesem Zusammenhang auf die Frage, weshalb er die Miet-
zinsreduktion nicht schriftlich verlangt habe, er könne nicht so schreiben, wie er es
gerne schreiben würde. Er könne nur reden (act. 16/9 S. 12 f.). Ferner kannten die
Geschädigten ihre Rechte zu wenig, was sich deutlich an der Äusserung (TT)s
zeigt, in welcher er auf die Frage, ob er eine Mietzinsreduktion verlangt habe, fragt,
"Man kann ja bei der Miete nicht verhandeln, oder?" (act. 97/11 S. 7).
8. Dass die Beschuldigte wusste bzw. es zumindest für möglich hielt, dass die
von ihr verlangten Mietzinse in keinem vernünftigen Verhältnis zur von ihr erbrach-
ten Leistung standen respektive überrissen waren, wird anhand diverser Aussagen

- 101 -
von ihr selber deutlich. So gab sie zu Protokoll, dass sie Bewerber abgelehnt habe,
wenn sie "sehr gross gewachsen, sehr robust oder dick" gewesen seien und hätte
diesen gesagt, dass die Zimmer für sie zu klein respektive nicht geeignet seien
(act. 15/1 S. 6). Zur (Adresse 1) erklärte sie, die Lage sei nicht gut und es sei lärmig
gewesen (act. 15/1 S. 9) bzw. es sei sehr schwierig gewesen, die Zimmer an der
(Adresse 1) zu vermieten, da die Wohnung sehr gross und lärmig gewesen sei
(act. 15/2 S. 11). Die Beschuldigte wusste also, dass sie (zu) kleine Zimmer ver-
mietete. Ebenso war ihr bewusst, dass zu viele Personen in der Wohnung an der
(Adresse 1) lebten und diese übernutzt war ("die Wohnung war sehr gross"). Weiter
führte die Beschuldigte aus, sie habe anfangs die Zimmer von 19 m2 für
CHF 1'450.– inseriert. Es habe sich aber niemand gemeldet. Sie habe die Mieten
dann immer gesenkt bis auf CHF 1'100.–. Dann seien die Mieter zu ihr gekommen
(act. 15/1 S. 6). Dies zeigt anschaulich, dass die Beschuldigte einfach den maximal
möglichen Mietzins verlangte, der auf dem Markt erhältlich gemacht werden
konnte. So betrug bei praktisch allen Mietern an der (Adresse 1) und (Adresse 2)
(Stadt Zürich), deren Miete von einer Asyl- oder Sozialbehörde beglichen wurde, in
den ab dem 1. Oktober 2013 geschlossenen Mietverträgen, der Mietzins "bloss"
noch CHF 900.–. Dabei handelt es sich um exakt jenen Betrag, der von den Sozi-
albehörden bei einem Einpersonenhaushalt mit Küche/Bad/WC zur Mitbenützung
im damaligen Zeitpunkt vergütet wurde (act. 27/4 = Beilage 16 zu act. 15/12; Aus-
nahmen: (NT) [AOZ bezahlte ihm trotzdem die vier Mieten à CHF 1'000.–; act. 28/6
Abgriff 8], (FG) [wohnte nur einen Monat an der (Adresse 1), da die Miete mit
CHF 1'100.– zu hoch war und er sogleich eine andere Unterkunft fand; vgl. Ge-
sprächsnotizen AOZ in act. 28/6 Abgriff 18; die AOZ bezahlte jedoch die
CHF 1'100.–], (NT) [gemäss Entscheid des Sozialarbeiters der Stadt Zürich, Sozi-
alzentrum Dorflinde, vom 26. Juli 2016 musste (NT) bis 31. Januar 2017 eine neue
Unterkunft finden, da das Zimmer (Adresse 2) zu teuer war; bis 31. Januar 2017
wurde die zu hohe Miete gemäss jenem Entscheid aber übernommen; act. 22/7/3]).
Auf den Grund der Unterteilung der Zimmer angesprochen, gab die Beschuldigte
denn auch zu, dass das Sozialamt später nur noch CHF 900.– für die Miete bezahlt
habe (act. 15/1 S. 12). In der Hafteinvernahme räumte die Beschuldigte ebenfalls
ein, die Mieten wegen des Schreibens des Sozialamtes, wonach sie nur noch

- 102 -
CHF 900.– für die Miete bezahlen, von CHF 1'100.– auf CHF 900.– gesenkt zu ha-
ben (act. 15/2 S. 6). Angesichts dieser Depositionen ist die später im Verfahren
gemachte, anderslautende Aussage der Beschuldigten, wonach sie keine Kenntnis
gehabt habe, dass ab 1. Oktober 2013 für ein Zimmer mit Küche/Bad/WC zur Mit-
benützung von der AOZ und den Sozialen Diensten Zürich nur noch CHF 900.–
bezahlt worden seien (act. 15/12 S. 10), als Schutzbehauptung einzustufen. Wenn
die Beschuldigte ausführt, der Mietzins sei marktgerecht (act. 15/1 S. 11), für ein
Zimmer ohne eigene Küche und ohne eigene sanitäre Anlagen sei der Mietzins von
CHF 1'100.– sehr angemessen (act. 15/4 S. 6) und ihre Preise seien niedriger als
ortsüblich (act. 15/14 S. 7 und S. 9), sind diese Depositionen angesichts des vor-
stehend Erwogenen ebenfalls als Schutzbehauptungen zu qualifizieren. Wie auf-
gezeigt war der Beschuldigten bewusst, dass die Mietzinse überhöht waren bzw.
sie verlangte einfach denjenigen Betrag, der von den Sozial- und Asylbehörden
maximal übernommen wurde – unabhängig von der Grösse der Zimmer, der Aus-
stattung und der Lage der Liegenschaft (so verlangte sie z.B. denselben Mietzins
für die Zimmer an der (Adresse 1) und diejenigen (Adresse 2), obwohl die eine
Liegenschaft sich in Altstetten und die andere sich in Affoltern befindet). Dies be-
stätigte auch [Privatkläger 7], der angab, dass er bei Einzug an der (Adresse 1) die
Beschuldigte schon gefragt habe, wieso sie CHF 1'100.– verlange, worauf die Be-
schuldigte gesagt habe, dass das Sozialamt das so oder so bezahle (act. 97/6
S. 8). Dass hinsichtlich der Mietzinse durchaus Spielraum (nach unten) bestand,
wird auch angesichts der Aussage der Beschuldigten deutlich, wonach sie bei Leu-
ten, die die Miete selber hätten bezahlen müssen, noch CHF 900.– verlangt habe
(act. 15/12 S. 9), und sie weniger verlangt habe, wenn es sich um eine Frau gehan-
delt habe, weil sie Frauen bevorzuge (a.a.O.). Zudem konnte [Privatkläger 2] einen
um CHF 50.– tieferen Mietzins aushandeln (act. 110/2 S. 7; vgl. oben Ziff. 6).
9. Dass die Beschuldigte es zumindest für möglich hielt, dass die von ihr ver-
langten Mietzinse angesichts der von ihr erbrachten Leistungen überhöht bzw.
überrissen waren, zeigt sich auch an ihrer Aussage, dass sie selber nicht in einem
solchen Zimmer (an der (Adresse 1)) gewohnt hätte (act. 15/1 S. 11). Nach dem
Grund gefragt fragte sie zurück, warum sie dies solle. Sie wisse es nicht und habe
ihr eigenes Zuhause. Wenn sie das brauchen würde, würde sie auch ein solches

- 103 -
Zimmer zu einem solchen Preis nehmen (a.a.O.). Wäre die Beschuldigte von ihrem
Angebot, was man zu welchem (Miet-)Preis erhält, überzeugt, wären andere Aus-
sagen zu erwarten.
10. Ins Bild passt auch, dass die Mietzinse für die Wohnung an der (Adresse 3)
in Spreitenbach (und nicht in der Stadt Zürich) mit in der Regel CHF 750.– ([Privat-
kläger 2] bezahlte nur CHF 700.–) deutlich tiefer waren, als für die Zimmer in der
Stadt Zürich, wo die Asyl- und Sozialbehörden anfänglich CHF 1'100.– und dann
noch CHF 900.– der Mietkosten übernahmen. Seitens der Gemeinde Spreitenbach
wurden bei Zimmermiete mit gemeinschaftlicher Nutzung von Bad, Küche, Wohn-
zimmer etc. nämlich maximal CHF 500.– (act. 112/10 und act. 106/5 S. 2; vgl. auch
act. 110/1 S. 8 [(MG)]; act. 110/5 S. 12 [(MW)]) berücksichtigt. Den tieferen Miet-
zins an der (Adresse 3) (im Vergleich zur (Adresse 2)) erklärte die Beschuldigte mit
der Lage, den kleineren Zimmerflächen, dem Alter der Wohnung (ca. zwölf Jahre
älter als die Wohnung (Adresse 2)), den kleineren Betten und der geringeren Möb-
lierung (act. 15/5 S. 6). Das (einzig deliktsrelevante) Zimmer UL war mit 7.6 m2 in
der Tat äusserst klein. Die übrigen Zimmer UR, OG, OK und ON waren mit rund
10 m2 bis 15.2 m2 (act. 106/11 S. 5 = Beilage 1 zu act. 15/5; act. 111/5) jedoch nicht
kleiner als die Zimmer (Adresse 2) und rechtfertigen keine Mietzinsdifferenz, zumal
sich die Möblierung nicht wesentlich zu derjenigen an der (Adresse 1) und (Adresse
2) unterschied (vgl. Mietverträge act. 20/1-42; act. 93/10/3-13; act. 106/7/1-14) –
vielmehr liessen die geringen Zimmergrössen teilweise keine umfassendere Möb-
lierung zu. Die Liegenschaft (Adresse 3) wurde 1967 erbaut (bzw. Stockwerkeigen-
tum begründet; act. 111/7) und ist mithin über 50 Jahre alt. Die Liegenschaft (Ad-
resse 2) wurde zehn Jahre später, im Jahr 1977, erbaut (act. 11 S. 7). Heute ist sie
somit ebenfalls bereits deutlich über 40 Jahre alt. Das Alter der Liegenschaft (Ad-
resse 3), welches nicht wesentlich höher als dasjenige der Liegenschaft (Adresse
2) ist, vermag die tieferen Mietzinse demgemäss nicht zu erklären, zumal beide
Liegenschaften schon ein stattliches Alter aufweisen und die unterschiedlichen
Baujahre an Bedeutung verlieren, je älter die Liegenschaften sind, selbst wenn die
Wohnung (Adresse 2) 2008 renoviert wurde (act. 107 S. 14). Die Lage rechtfertigt
eine gewisse Differenz, aber keine solche von CHF 150.– bis CHF 200.– bzw. 20-
30% (CHF 900.– im Vergleich zu CHF 700.– bzw. CHF 750.–). Vielmehr ist davon

- 104 -
auszugehen, dass die Mietzinse für die Zimmer an der (Adresse 3) insbesondere
auch deshalb tiefer waren, weil seitens der Sozialbehörde Spreitenbach bloss
CHF 500.– für die Miete bezahlt wurde.
11. Dass die Beschuldigte in Kauf nahm, angesichts der von ihr vermieteten Zim-
mer (und deren Zustand) überrissene Mietzinse zu verlangen, wird auch daran
deutlich, dass sie bekannte, die Zimmerunterteilungen zur Gewinnoptimierung vor-
genommen zu haben, da sie die Zimmer anderweitig nicht habe vermieten können
und auf finanziell unterstützte Mieter angewiesen gewesen sei, nachdem der zu
unterstützende Mietzins von CHF 1'100.– auf CHF 900.– gesenkt worden sei
(act. 15/1 S. 12). Offenbar hätte die Beschuldigte – nach der Senkung der maximal
bezahlten Miete seitens der Asyl- und Sozialhilfebehörden – ihre Zimmer nicht mehr
vermieten können (da sie angesichts des Gebotenen wohl einfach zu teuer waren)
und mit Ausnahmen von Flüchtlingen und Sozialhilfeempfängern keine Mietinteres-
senten mehr gefunden. Auch dies zeigt, dass ihre Mietpreise in keinem vernünfti-
gen Verhältnis zur (Gegen-)Leistung standen. Damit in Einklang steht zudem auch
die Aussage der Beschuldigten, dass die meisten (Unter-)Mieter eine andere Bleibe
gesucht hätten, wenn sie einen Job gefunden haben (act. 15/12 S. 11). Nach dem
Grund gefragt gab die Beschuldigte an, sie hätten nach einem billigeren Zimmer
gesucht (a.a.O.). Damit korrespondieren ihre Aussagen, dass sie theoretisch die
gesamte Wohnung für CHF 3'000.– hätte vermieten können; wenn sie aber die ein-
zelnen Zimmer vermiete, könne sie mehr als CHF 3'000.– einnehmen (act. 15/4
S. 3) bzw. mit der Vermietung von einzelnen Zimmern könne sie mehr Geld verdie-
nen und ihrer rhetorischen Frage "Wer möchte nicht mehr Geld verdienen, wenn er
kann?" (act. 15/5 S. 3). Die Beschuldigte wollte somit einfach – unabhängig von der
von ihr im Gegenzug erbrachten Leistung – auf Kosten ihrer (Unter-)Mieter und
unter Ausnutzung von deren schwierigen Situation möglichst viele Einnahmen er-
wirtschaften.
12. Selbstverständlich hatte die Beschuldigte Kenntnis der geringen Fläche der
Wohnräume und der ungenügenden hygienischen und (teilweise) baulichen Zu-
ständen und – damit zusammenhängend – der damit einhergehenden erheblichen

- 105 -
Einschränkung der Wohnqualität und (zumindest teilweise) der Gefährdung der Ge-
sundheit. Die Trennwände liess die Beschuldigte selber einbauen. Zudem ging sie
einmal wöchentlich bzw. regelmässig in die Wohnungen (act. 15/2 S. 12; act. 15/3
S. 13; act. 15/4 S. 11). Sodann wurde sie von den Geschädigten auf die Mängel
und die unhaltbaren Zustände mehrfach aufmerksam gemacht respektive die (Un-
ter-)Mieter gaben an, die Beschuldigte habe davon gewusst (act. 16/1 S. 10 (MA);
act. 16/6 S. 11 ff. (TB); act. 16/7 S. 10 (OB); act. 16/9 S. 12 (GGA); act. 16/10
S. 12 f. (HG); act. 16/11 S. 13 [[Privatkläger 6]]; act. 16/13 S. 13 f. [[Privatkläger 1]];
act. 16/15 S. 6 und act. 16/16 S. 11 f. [Privatklägerin 8]; act. 16/19 S. 13 [(MK)];
act. 16/23 S. 11 [[Privatkläger 9]]; act. 16/31 S. 11 ff. [(Geschädigter 2)]; act. 16/32
S. 13 (LY); act. 97/6 S. 12 [[Privatkläger 7]]; act. 97/10 S. 12 [[Privatkläger 14]];
act. 97/11 S. 10 f. (TT); act. 110/3 S. 10 (DM)). Schliesslich waren die Mängel, die
Überbelegung, die ungenügenden hygienischen und (teilweise) baulichen Zu-
stände (Trennung von Zimmern mit lediglich einem Faltvorhang oder Spanplatten)
offensichtlich, sobald man die Wohnungen betrat (vgl. Fotodokumentationen in
act. 2/3/6; act. 73/6; act. 74/4).
13. Seitens der Verteidigung wird hinsichtlich des Vorsatzes geltend gemacht,
die Beschuldigte habe nicht bewusst deliktisch, sondern, wenn der Tatbestand
überhaupt objektiv erfüllt sei, bewusst fahrlässig oder mit Eventualdolus gehandelt.
Ihr sei nicht bewusst gewesen, gegen das Gesetz zu verstossen (act. 110 S. 14 f.).
Wie soeben ausgeführt, kannte die Beschuldigte die Zustände in ihren Wohnungen
(Anzahl Mieter, hygienische Zustände, Grössenverhältnisse, Ausstattung der Woh-
nungen [Küche, Sanitäranlagen] etc.) – mithin ihre Leistung als Vermieterin – und
sie setzte die Mietzinsen für die Zimmer – die Gegenleistung des Mieters – fest. Ihr
war das Ungleichgewicht der Leistungen bewusst. Mehr ist für vorsätzliches Han-
deln nicht vorauszusetzen, zumal bereits erwogen wurde, dass die Beschuldigte es
zumindest in Kauf nahm, dass die von ihr verlangten Mietzinsen in keinem vernünf-
tigen Verhältnis zur von ihr erbrachten Leistung standen (vorne Ziff. 8). Das für den
Vorsatz notwendige Wissen verlangt, soweit es sich auf Tatbestandsmerkmale be-
zieht, deren Verständnis eine Wertung voraussetzt, nämlich nicht die juristisch
exakte Erfassung des gesetzlichen Begriffs. Vielmehr genügt es, wenn der Täter
den Tatbestand so verstanden hat, wie es der landläufigen Anschauung eines

- 106 -
Laien entspricht (sog. Parallelwertung in der Laiensphäre). Er muss also die Tatbe-
standsmerkmale nicht in ihrem genauen rechtlichen Gehalt erfassen, sondern le-
diglich eine zutreffende Vorstellung von der sozialen Bedeutung seines Handelns
haben. Die dem Merkmal innewohnende rechtliche Wertung muss bloss in dem
Umfang vollzogen werden, als es für einen Nichtjuristen möglich ist. Mehr verlan-
gen hiesse die Begehung vorsätzlicher Delikte Juristen und solchen Laien vorbe-
halten, die mehr oder weniger zufällige juristische Kenntnisse besitzen (BGE 129
IV 238 E. 3.2.2). Im Rahmen der sogenannten Parallelwertung in der Laiensphäre
nahm die Beschuldigte damit in Kauf, wucherische Mietzinsen zu verlangen. Sie
hat daher zumindest eventualvorsätzlich gehandelt.
L. Gewerbsmässigkeit / Verwendung der (Unter-)Mieteinnahmen (Anklagezif-
fer 16)
1. Die Beschuldigte erklärte mehrfach, die Verwaltung und Zimmervermietung
sei ihre Tätigkeit respektive ihr Hauptjob gewesen (act. 15/1 S. 11; act. 15/4 S. 3).
Sodann führte sie aus, die Mietzinserträge zum Leben verwendet zu haben
(act. 15/1 S. 14). An anderer Stelle gab sie an, den erwirtschafteten Gewinn, also
die Mieteinnahmen nach Abzug der Auslagen, investiert zu haben (act. 15/2 S. 7).
Schliesslich antwortete sie auf die Frage, wie sie sich bisher ihren Lebensunterhalt
finanziert habe, "von dem da" – gemeint der Zimmervermietung (act. 15/11 S. 10).
Sie sei abgesehen von den Massagen und der Zimmervermietung in den vergan-
genen Jahren keiner Tätigkeit nachgegangen (a.a.O.). Die Einnahmen aus der Ver-
mietungstätigkeit stellten demzufolge die einzige Einnahmequelle der Beschuldig-
ten dar, führte sie doch am 17. Juli 2017 aus, zurzeit wegen den Kontosperren und
den Mietzinsausfällen gar kein Einkommen zu erzielen bzw. zurzeit nach wie vor in
der Zimmervermietung zu arbeiten (act. 15/6 S. 2). Zudem bestätigte sie am
29. November 2019 nochmals, in den vergangenen Jahren – abgesehen von den
Massagen und der Zimmervermietung – keiner Tätigkeit nachgegangen zu sein
(act. 15/11 S. 10).
2. Hieraus kann ohne Weiteres abgeleitet werden, dass sie erhebliche zeitliche
und persönliche Ressourcen für die (Unter-)Vermietung der Zimmer aufwendete.
Nur schon hinsichtlich der (Adresse 1) schätzte sie ihren zeitlichen Aufwand im

- 107 -
Schnitt bereits auf zwei bis drei Tage pro Woche (act. 15/1 S. 11). Es ist von be-
rufsmässigem Handeln auszugehen.
3. Dass sie die Hälfte der Einnahmen der Vermietung der Liegenschaft (Ad-
resse 3) ihrem Ehemann gab, führte die Beschuldigte konstant aus (act. 15/2 S. 9),
während er an den Einnahmen aus der Zimmervermietung an der (Adresse 1) und
(Adresse 2) nicht partizipiert habe (act. 15/3 S. 6; act. 15/4 S. 6). Die restlichen Ein-
nahmen verwendete die Beschuldigte gemäss eigenen Angaben für ihre persönli-
chen Bedürfnisse bzw. ihren Lebensunterhalt (act. 15/1 S. 14; act. 15/4 S. 6;
act. 15/5 S. 5).
M. Einnahmen durch (Unter-)Vermietung / Schaden (wucherischer Anteil; An-
klageziffer 16)
1. Die Anklageschrift geht davon aus, dass die Beschuldigte in der Zeitspanne
vom 1. August 2010 bis zum 28. Februar 2017 durch die (Unter-)Vermietung der
Zimmer an die Geschädigten gemäss Anhängen 1-3 CHF 665'120.– erwirtschaf-
tete, wobei CHF 402'620.– aus der Untervermietung (Adresse 1), CHF 243'100.–
aus der Vermietung (Adresse 2) und CHF 19'400.– aus der Vermietung (Adresse
3). Diese Einnahmen seien im Umfang von total mindestens CHF 109'404.24 krass
überhöht, das heisse um mindestens 25% über dem angemessenen Zins liegend,
gewesen (act. 89/5 S. 9).
1.1. Aus der Untervermietung an der (Adresse 1) erzielte die Beschuldigte ge-
mäss erstelltem Sachverhalt (Brutto-)Mietzinseinnahmen von CHF 402'620.– (An-
hang 1 Spalte L).
1.2. Die Staatsanwaltschaft geht hinsichtlich der Liegenschaft (Adresse 2) von
(Brutto-)Mietzinseinnahmen von gesamthaft CHF 243'100.– aus (Anhang 2, Spalte
L). Da betreffend (TT) nicht von einem Mietzins von monatlich CHF 1'200.–, son-
dern bloss von CHF 1'100.– auszugehen ist (vgl. oben lit. F.1.4) und (TT) neun Mo-
nate bei der Beschuldigten wohnhaft war, reduziert sich der Betrag um CHF 900.–
(9 x CHF 100.–) auf CHF 242'200.–.

- 108 -
1.3. Hinsichtlich der (Adresse 3) geht die Staatsanwaltschaft zurecht von relevan-
ten (Brutto-)Mietzinseinnahmen von total CHF 19'400.– aus (Anhang 3 Spalte L).
2. Die Gesamteinnahmen durch die (Unter-)Vermietung der Zimmer in den drei
Wohnungen betrugen demzufolge CHF 664'220.– (CHF 402'620.– +
CHF 242'200.– + CHF 19'400.–).
3. Die Staatsanwaltschaft geht sodann davon aus, dass von diesen Einnahmen
derjenige Teil krass überhöht gewesen sei, der mindestens 25% über dem ange-
messenen Mietzins gelegen sei (act. 89/5 S. 9).
3.1. Hinsichtlich der (Adresse 1) beträgt der Gesamtschaden/wucherische Anteil
CHF 69'118.41.
3.2. Da hinsichtlich (TT) ((Adresse 2); Anhang 2) ein Mietzins von bloss
CHF 1'100.– (und nicht von CHF 1'200.–) zugrunde zu legen ist (vgl. oben
lit. F.1.4), beträgt der effektive Nettomietzins (Spalte M) lediglich noch CHF 793.84.
Die Differenz zwischen gemäss Gutachter angemessenem Mietzins (CHF 669.–)
und Nettomietzins pro Monat beträgt dann noch CHF 124.84 – respektive rund
15%. Damit ist dieser Mietzins nicht (mehr) als krass überhöht einzustufen (vgl.
hinten Ziff. III.B.2). Der Schaden/wucherische Anteil von CHF 34.51 pro Monat und
CHF 310.59 für die gesamte Mietdauer (9 x CHF 34.51), fällt somit weg und ist vom
Gesamtschaden/wucherischen Anteil betreffend den (Adresse 2) abzuziehen.
3.3. Wie bereits ausgeführt legt die Staatsanwaltschaft bei (YWH) ((Adresse 2))
eine um 0.1 m2 zu geringe Zimmerfläche zugrunde (vgl. oben lit. G.3.4). Dies führt
zu einem leicht tieferen (Gesamt-)Schaden pro Monat von bloss CHF 158.16
(Spalte R) und einem um CHF 257.81 tieferen Schaden für die gesamte Mietdauer
von CHF 6'128.24 (Spalte S).
3.4. Hinsichtlich der Zimmer in der Wohnung (Adresse 2) ist somit unter Berück-
sichtigung der Änderungen betreffend (TT) und (YWH) von einem Gesamtschaden
(wucherischen Anteil) von CHF 37'694.64 auszugehen.

- 109 -
3.5. Hinsichtlich der Zimmer an der (Adresse 3) ist mit der Anklagebehörde von
einem Schaden/wucherischen Anteil von CHF 2'022.79 auszugehen.
4. Gesamthaft sind dem Urteil somit krass überhöhte Einnahmen von
CHF 69'118.41 ((Adresse 1)) zuzüglich CHF 37'694.64 ((Adresse 2)) zuzüglich
CHF 2'022.79 ((Adresse 3)) mit einem Total von CHF 108'835.84 zugrunde zu le-
gen.
N. Fazit
1. Der Anklagesachverhalt (einschliesslich der Anhänge 1-3) kann mit wenigen
Ausnahmen anklagegemäss erstellt werden.
1.1. Hinsichtlich der Ausstattung der Zimmer und der Wohnungen ist zu präzisie-
ren, dass den Untermietern an der (Adresse 1) anfangs eine Gelegenheit zur Wä-
schetrocknung in der Liegenschaft zur Verfügung stand. Sie konnten die Wasch-
und Trocknungsgelegenheiten im Keller benutzen (vgl. vorne lit. E.1.2). Die Woh-
nung (Adresse 2) verfügte über kein WC im Bad (vgl. vorne lit. E.2.4), sondern bloss
über eine separate Toilette. Schliesslich gab es an der (Adresse 3) entgegen der
Anklage einen funktionierenden Kühlschrank (vgl. vorne lit. E.3.4).
1.2. Hinsichtlich der Höhe der Mietzinse ist die Korrektur betreffend (TT) zu be-
rücksichtigen (vgl. vorne lit. F.1.4).
1.3. Bei (YWH) ist die ganz leicht geringere Zimmergrösse zu beachten (vgl. oben
lit. G.3.4).
1.4. Entgegen Anhang 1 ist bei (NG) davon auszugehen, dass er über genügende
Deutschkenntnisse verfügte (vgl. oben lit. H.4.4).
1.5. Der tiefere Mietzins von (TT) führt zu leicht tieferen Gesamt-Bruttoeinnah-
men durch die Vermietung (vgl. oben lit. M.2). Der von (TT) bezahlte, um
CHF 100.– tiefere Mietzins bewirkt, dass die Differenz von angemessenem Miet-
zins und Nettomietzins nunmehr lediglich noch rund 15% beträgt und damit (ge-
mäss Anklagebehörde) nicht mehr als überhöht einzustufen ist (vgl. oben lit. M.3.2
und sogleich Ziff. III.B.2). Der Schaden/wucherische Anteil reduziert sich somit

- 110 -
ebenfalls. Sodann führt die geringere Zimmergrösse bei (YWH) zu den soeben er-
wogenen leichten Veränderung hinsichtlich des Gesamtschadens respektive des
wucherischen Anteils (vgl. oben lit. M.3.3).
2. Mit diesen Präzisierungen und Korrekturen kann der Anklagesachverhalt
(einschliesslich der Anhänge 1-3) erstellt werden und ist er der folgenden rechtli-
chen Würdigung zugrunde zu legen.
III. Rechtliche Würdigung
A. Theoretische Ausführungen zum Tatbestand des Wuchers
1. Die Staatsanwaltschaft würdigt das der Beschuldigten vorgeworfene Verhal-
ten als gewerbsmässiger Wucher im Sinne von Art. 157 Ziff. 1 StGB in Verbindung
mit Art. 157 Ziff. 2 StGB (act. 89/5 S. 10).
2. Gemäss Art. 157 Ziff. 1 Abs. 1 StGB wird wegen Wuchers bestraft, wer die
Zwangslage, die Abhängigkeit, die Unerfahrenheit oder die Schwäche im Urteils-
vermögen einer Person dadurch ausbeutet, dass er sich oder einem anderen für
eine Leistung Vermögensvorteile gewähren oder versprechen lässt, die zur Leis-
tung wirtschaftlich in einem offenbaren Missverhältnis stehen. Art. 157 StGB ver-
langt in subjektiver Hinsicht Vorsatz, wobei Eventualvorsatz genügt (Art. 12 Abs. 1
und 2 StGB; BGE 130 IV 106 E. 7.2 mit Hinweis).
3. Der Unrechtsgehalt des Wuchers gemäss Art. 157 Ziff. 1 Abs. 1 StGB liegt
darin, dass der Täter die Unterlegenheit einer anderen Person ausbeutet, um ein
unverhältnismässiges Entgelt für eine von ihm zu erbringende Leistung zu erzielen
(DONATSCH, Strafrecht III, Delikte gegen den Einzelnen, 11. Aufl. 2018, S. 312).
4. Die Beurteilung, ob die Gegenleistung zur Leistung wirtschaftlich in einem
offenbaren Missverhältnis steht, hat nach objektiven Kriterien zu erfolgen (BGE 142
IV 341 E. 2 S. 343 f.; BGE 130 IV 106 E. 7.2 S. 109 mit Hinweis; BGE 92 IV 132
E. 1 S. 134; zum Ganzen: Urteil des Bundesgerichtes 6B_918/2018 vom 24. April
2019 E. 2.4.3). Offenbar ist ein Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleis-
tung, wenn es in grober Weise gegen die Massstäbe des anständigen Verkehrs

- 111 -
verstösst und die Grenzen dessen, was unter Berücksichtigung aller Umstände im
Verkehr üblich ist und als angemessen gilt, erheblich überschritten sind (BGE 92
IV 132 E. 1). Massgebend für die Beurteilung des Verhältnisses zwischen Preis und
Leistung ist i.d.R. der reale Markt- bzw. Verkehrswert, wie er sich unter wirtschaft-
lichen Gesichtspunkten ergibt (BSK StGB-WEISSENBERGER, Art. 157 N 36, m.w.H.).
5. Der Grund für die Unterlegenheit des Betroffenen kann nach dem Gesetz
alternativ in einer Zwangslage, einer Abhängigkeit, einer Unerfahrenheit oder einer
Schwäche im Urteilsvermögen bestehen. Diese Aufzählung ist abschliessend (BSK
StGB-WEISSENBERGER, Art. 157 N 6, m.w.H.)
6. Das Wuchergeschäft muss sodann durch Ausbeutung der Unterlegenheit zu-
stande gekommen sein, also objektiv vom Betroffenen gerade wegen seiner Infer-
iorität abgeschlossen worden sein (DONATSCH, a.a.O., S. 315). Jede Ausbeutung
setzt eine gewisse Mitwirkung des Opfers voraus. Insofern ist die «Einwilligung»
des Bewucherten ein typisches Merkmal des Wuchertatbestandes. Es ist deshalb
unerheblich, vom wem die Initiative für den Abschluss des Geschäfts ausgegangen
ist, und dass der Betroffene damit einverstanden gewesen ist oder gar darauf be-
standen hat (BSK StGB-WEISSENBERGER, Art. 157 N 44).
7. Der Vorsatz muss sich namentlich auf die Schwächesituation beim Opfer,
deren Ausnutzung zur Erzielung der weit übersetzten Gegenleistung ("Ausbeu-
tung") sowie auf das offensichtliche Missverhältnis zwischen Leistung und Gegen-
leistung erstrecken. Der Täter braucht nur zu wissen oder in Kauf zu nehmen, dass
die Vermögensvorteile gegenüber den Leistungen weit übersetzt sind; die Bewer-
tung des Missverhältnisses als "offensichtlich" i.S. der Norm ist dagegen nicht er-
forderlich. Gleiches gilt für die Schwächesituation, deren Bedeutung der Täter nur
nach laienhafter Parallelbewertung erkennen muss (BSK StGB-WEISSENBERGER,
Art. 157 N 50, m.w.H. auf Literatur und Rechtsprechung).

- 112 -
B. Subsumtion
1. Unterlegenheit / Inferiorität
1.1. Sämtliche Geschädigten befanden sich in einer Zwangslage, indem sie – wie
in den Anhängen 1-3 unter der persönlichen Situation aufgeführt – in der Stadt Zü-
rich bzw. deren Region auf der dringenden Suche nach einer Unterkunft waren.
Ursache hierfür war, dass sie entweder die Asylunterkünfte verlassen mussten,
dass sie ihre früheren Wohnungen (bspw. wegen Renovationen) verloren oder
dass sie diese aus persönlichen Gründen verlassen mussten (bspw. Trennung von
Ehepartner, Zuzug von Familie des Wohnpartners) oder dass sie wegen einer
neuen Stelle nach Zürich kamen oder weil sie auf der Suche nach einem neuen
Job waren und sich hier grössere Chancen auf eine Stelle erhofften. Viele Geschä-
digten mussten überdies von den Asyl- oder Sozialhilfebehörden in finanzieller Hin-
sicht unterstützt werden und/oder hatten Betreibungen und Verlustscheine oder
waren – zumindest phasenweise – arbeitslos (und damit ohne geregeltes Einkom-
men), was die Aussichten, eine Wohnung zu finden, zusätzlich schmälerten. Es
kommt hinzu, dass fast alle Geschädigten bloss geringe oder gar keine Deutsch-
kenntnisse hatten und die Gepflogenheiten des hiesigen Wohnungsmarktes nicht
kannten, da sie erst vor kurzem aus dem Ausland in die Schweiz eingereist waren
oder noch nie auf eigene Faust eine Unterkunft in der Schweiz finden mussten.
Auch diese Umstände verkomplizierten die Wohnungssuche erheblich und minder-
ten die Erfolgschancen auf dem Wohnungsmarkt deutlich – selbst wenn die Asyl-
und Sozialhilfebehörden letztlich für die Mieten aufkamen. Schliesslich hatten ei-
nige der Geschädigten – teilweise gravierende – gesundheitliche Probleme.
1.2. Zudem bewegte sich die Leerwohnungsziffer in der Stadt Zürich im tatrele-
vanten Zeitraum immer unter 0.26% und variierte zwischen 0.02% und 0.18% in
Altstetten (Kreis 9) und 0.02% und 0.26% in Affoltern (Kreis 11). In Spreitenbach
lag sie leicht höher und bewegte sich zwischen 0.36% und 0.53%. Es herrschte
Wohnungsnot.
1.3. In der Literatur wird als Beispiel für eine ernste Bedrängnis im Sinne einer
Zwangslage der Fall von Mietwucher ausdrücklich erwähnt. WEISSENBERGER führt
unter Hinweis auf die Bundesgerichtsentscheide BGE 93 IV 85 E. 5 und BGE 92 IV

- 113 -
132 E. 2 aus, dass eine Zwangslage bspw. vorliegen könne, wenn jemand irgend-
eine Wohnung oder eine solche (berufs- oder ausbildungsbedingt) an einem be-
stimmten Ort benötige oder wenn ein Sozialhilfeempfänger nur eine massiv über-
teuerte Unterkunft finde (wobei nicht bedeutsam sei, ob die staatliche Behörde ge-
täuscht werde oder eine überteuerte Unterkunft zu wucherischen Bedingungen be-
zahle; BSK StGB-WEISSENBERGER, Art. 157 N 12; so auch TRECHSEL/CRAMERI mit
Verweis auf dieselben Bundesgerichtsentscheide [PK StGB-TRECHSEL/ CRAMERI,
3. Aufl. 2018, Art. 157 N 3]). Auch FEST weist darauf hin, dass drohende Woh-
nungsnot eine Zwangslage bilden kann (FEST, in: Ackermann (Hrsg.), Wirtschafts-
strafrecht der Schweiz, 2. Aufl. 2021, § 13 N 383). Schliesslich hat auch die neuere
höchstrichterliche Rechtsprechung eine Zwangslage insbesondere für Mieter bei
Wohnungsnot und für einen arbeitslosen Mieter, der Sozialhilfe bezieht und ge-
sundheitliche Probleme hat, bejaht (Urteil des Bundesgerichtes 6B_301/2020 vom
28. April 2020 E. 1.1.1 mit Verweis auf Urteil des Bundesgerichtes 6B_388/2018
vom 13. September 2018 E. 1.2).
1.4. Angesichts dieser Erwägungen befanden sich sämtliche Geschädigten res-
pektive (Unter-)Mieter der Beschuldigten in einer Zwangslage im Sinne des Wu-
chertatbestandes von Art. 157 Ziff. 1 Abs. 1 StGB.
2. Offenbares Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung
2.1. Die Beschuldigte (unter-)vermietete den in Anhängen 1-3 aufgeführten Ge-
schädigten (mit Ausnahme von (TT)) Zimmer in ihren drei Wohnungen zu Mietprei-
sen, die mehr als 25% über einem marktüblichen und angemessenen Mietzins la-
gen.
2.2. WEISSENBERGER erachtet bei einem Missverhältnis zwischen Leistung und
Gegenleistung von 20% den Wuchertatbestand als objektiv erfüllt. Weiter führt er –
unter Hinweis auf weitere Kommentatoren – aus, dass bei Kleinkrediten Zinsen ab
einem Satz von 18-20% pro Jahr regelmässig als wucherisch werden gelten müs-
sen. In anderen Bereichen werde man Wucher bei einem Missverhältnis zwischen
den Leistungen spätestens ab 25% annehmen müssen, in jedem Fall aber ab 35%
(BSK StGB-WEISSENBERGER, Art. 157 N 38).

- 114 -
2.3. Das Bundesgericht erachtete im Bereich des Mietwuchers einen Mietzins
von 25% über dem marktmässig gerechtfertigten Mietzins als grobes und offenba-
res Missverhältnis (BGE 92 IV 132 E. 1).
2.4. Betreffend sämtlicher in den Anhängen 1-3 aufgeführten Mietverhältnisse –
mit einer Ausnahme (vgl. sogleich) – ist in Nachachtung dieser höchstrichterlichen
Rechtsprechung und der angeführten Literaturstelle im Basler Kommentar (mit wei-
teren Zitaten) von einem offenbaren Missverhältnis zwischen Leistung (Mietobjekt)
und Gegenleistung (Mietzins) auszugehen, da die von der Beschuldigten verlang-
ten Mietzinse 25% über dem angemessenen Mietzins lagen. Lediglich hinsichtlich
des Mietverhältnisses von (TT) ist dies nicht der Fall. Sein Mietzins von
CHF 1'100.– liegt nicht 25% über dem angemessenen Mietzins (Anhang 2 Zeile 4;
vgl. oben Ziff. II.G.3.5.1).
2.5. Die – zumindest teilweise – sehr geringen Zimmerflächen sind bereits bei der
Beurteilung des Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung einbezo-
gen, indem sie in die Berechnung der effektiven Nettomietzinse einflossen (vgl.
oben Ziff. II.G).
2.6. Demgegenüber kommt hinzu, dass die Zimmer bzw. Wohnungen mehrheit-
lich in ungenügendem hygienischem Zustand waren und teilweise bauliche Mängel
(beispielsweise Abtrennung von Zimmern bloss mittels Spanplatten, was zu starker
Ringhörigkeit und einem Fehlen an Privatsphäre führte) aufwiesen. Ferner gab es
in einer Wohnung gesundheitsgefährdenden Schimmel. Diese Wohnung war über-
dies auch einmal von Deutschen Schaben befallen und es gab Ratten. Schliesslich
waren alle drei Wohnungen überbelegt und demzufolge übernutzt, was die Wohn-
qualität zusätzlich herabsetzte, zumal dauerhaft keine bzw. keine genügende Rei-
nigung der Allgemeinräume durchgeführt wurde. Diese Umstände verstärken das
Missverhältnis von Leistung (vermietetes Zimmer in jeweiliger Wohnung) und Ge-
genleistung (Mietzins) noch zusätzlich.

- 115 -
3. Ausbeutung / Kausalzusammenhang zwischen der Unterlegenheit des Op-
fers und dem offenbarem Missverhältnis der Leistungen
3.1. Mit dem Begriff des «Ausbeutens» wird lediglich verdeutlicht, dass zwischen
der Situation der Unterlegenheit beim Opfer und dem offenbaren Missverhältnis der
Leistungen ein Kausal- oder Motivationszusammenhang bestehen muss; der Täter
muss die Unterlegenheit des Betroffenen kennen und sie bewusst zur Erlangung
übermässiger Vermögensvorteile ausnutzen (BSK StGB-WEISSENBERGER, Art. 157
N 43). Das Wuchergeschäft muss durch Ausbeutung der Unterlegenheit zustande
gekommen, also objektiv vom Betroffenen gerade wegen seiner Inferiorität abge-
schlossen worden sein (DONATSCH, a.a.O., S. 315).
3.2. Gemäss erstelltem Sachverhalt wusste die Beschuldigte, dass die Geschä-
digten (aus verschiedenen Gründen) auf der dringenden Suche nach einer Unter-
kunft waren. Ebenso kannte sie die Situation auf dem Wohnungsmarkt in der Stadt
Zürich (und deren Umgebung [Spreitenbach]) und wusste demzufolge, dass die
Geschädigten keine oder kaum eine andere Unterkunft finden würden. Indem die
Beschuldigte es grösstenteils unterliess, Betreibungsregisterauszüge, Referenzen
bei vormaligen Vermietern oder anderweitig übliche Erkundigungen im Vorfeld des
Abschlusses der Mietverträge einzuholen, musste die Beschuldigte damit rechnen,
dass es sich – auch bei nicht von einer Asyl- oder Sozialbehörde unterstützten Per-
sonen – um Personen aus den schwächsten sozialen Schichten in finanziell
schwierigen Verhältnissen auf der dringenden Suche nach einer Unterkunft han-
delte, die sonst keine oder kaum eine andere Bleibe finden würden. Die Beschul-
digte kannte die jeweilige Zwangslage der Geschädigten respektive nahm zumin-
dest in Kauf, dass sie sich in einer solchen befanden, und vermietete ihnen trotz-
dem ein Zimmer zu einem nicht angemessenen Mietzins. Auf der anderen Seite
hatten die Geschädigten keine andere Möglichkeit, als das Mietverhältnis mit der
Beschuldigten einzugehen, da sie wegen ihrer jeweiligen persönlichen Situationen
keine andere Unterkunft fanden. In diesem Sinne waren sie – mit der Verteidigung
– mit der Wohnung an und für sich als auch dem Mietzins (act. 110 S. 2) tatsächlich
einverstanden. Wie ausgeführt ist beim Tatbestand des Wuchers allerdings uner-
heblich, ob der Betroffene mit dem Geschäft einverstanden ist oder gar darauf be-
standen hat (vgl. oben lit. A.6). Diesem Vorbringen der Verteidigung ist deswegen

- 116 -
nicht zu folgen. Der erforderliche Kausal- oder Motivationszusammenhang zwi-
schen der Situation der Unterlegenheit beim Opfer und dem offenbaren Missver-
hältnis der Leistungen liegt vor.
4. Zwischenfazit
Der objektive Tatbestand des Wuchers im Sinne von Art. 157 Ziff. 1 Abs. 1 StGB
ist erfüllt.
C. Subjektiver Tatbestand / Vorsatz
1. Der Vorsatz muss sich auf das offensichtliche Missverhältnis zwischen Leis-
tung und Gegenleistung sowie auf die Unterlegenheit des Opfers beziehen (Urteil
des Bundesgerichtes 6B_301/2020 vom 28. April 2020 E. 1.1). Der Täter braucht
nur zu wissen oder in Kauf zu nehmen, dass die Vermögensvorteile gegenüber den
Leistungen weit übersetzt sind; die Bewertung des Missverhältnisses als "offen-
sichtlich" i.S. der Norm ist dagegen nicht erforderlich (BGE 80 IV 21 E. 3). Gleiches
gilt für die Schwächesituation, deren Bedeutung der Täter nur nach laienhafter Pa-
rallelbewertung erkennen muss (BSK StGB-WEISSENBERGER, Art. 157 N 50).
2. Da mit dem Begriff "Ausbeuten" lediglich bestärkt wird, dass zwischen Un-
terlegenheit und Vertragsabschluss ein Motivationszusammenhang bestehen und
dass der Vorsatz des Täters sich auf sämtliche Tatbestandsmerkmale richten muss
(TRECHSEL/CRAMERI, a.a.O., Art. 157 N 11), ist zunächst auf obenstehende Erwä-
gungen (lit. B.3.2) zu verweisen. Die folgenden Ausführungen sind daher teilweise
Wiederholungen und als blosse Ergänzungen oder Präzisierungen anzusehen.
3. Die Beschuldigte musste es aufgrund der Umstände zumindest für möglich
halten, dass es sich bei den Geschädigten um Personen auf der dringenden Suche
nach einer Unterkunft handelte, die wegen ihrer schwierigen finanziellen und per-
sönlichen Verhältnisse sowie ihrer Unerfahrenheit auf dem angespannten Woh-
nungsmarkt in der Region Zürich keine oder kaum eine andere Unterkunft finden
würden. Daher musste es sich der Beschuldigten aufdrängen, dass die Geschädig-
ten auf den Abschluss der Mietverträge angewiesen waren – mit dem von ihr fest-
gelegten Mietzins. Dass die Mietzinse in keinem vernünftigen Verhältnis zu den von

- 117 -
ihr zur Verfügung gestellten Zimmern/Wohnungen standen, nahm die Beschuldigte
in Kauf, passte sie die Mietzinse grösstenteils doch einfach an den Maximalbetrag
an, der von den Asyl- bzw. Sozialbehörden übernommen wurde. Aufgrund ihrer
regelmässigen Besuche in den Wohnungen und der Mängelrügen kannte sie zu-
dem die Zustände in den Wohnungen, zumal sie die zusätzlichen Unterteilungen
der Zimmer mittels Spanplatten selber veranlasste.
4. Die Beschuldigte handelte somit zumindest mit Eventualvorsatz. Weitere
subjektive Tatbestandselemente müssen nicht vorliegen. Der subjektive Tatbe-
stand ist erfüllt.
D. Gewerbsmässigkeit
1. Ein Täter handelt gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung (Urteil des
Bundesgerichtes 6B_1214/2019 vom 1. Mai 2020 E. 3.3) gewerbsmässig, wenn
sich aus der Zeit und den Mitteln, die der Täter für die deliktische Tätigkeit aufwen-
det, aus der Häufigkeit der Einzelakte innerhalb eines bestimmten Zeitraums sowie
aus den angestrebten und erzielten Einkünften ergibt, dass er die deliktische Tätig-
keit nach der Art eines Berufes ausübt. Aus den Umständen des konkreten Falles
muss sich ergeben, dass sich der Täter darauf eingerichtet hat, durch sein delikti-
sches Handeln relativ regelmässige, einen namhaften Beitrag an die Finanzierung
seiner Lebensgestaltung darstellende Einnahmen zu generieren. Zudem muss er
die Tat bereits mehrfach begangen haben und es muss aus den gesamten Um-
ständen geschlossen werden, er sei zu einer Vielzahl unter den entsprechenden
Tatbestand fallender Handlungen bereit gewesen (BGE 129 IV 188 E. 3.1.2; 119
IV 129 E. 3a; Urteile 6B_793/2019 vom 12. September 2019 E. 1.2; 6B_860/2018
vom 18. Dezember 2018 E. 4.3; je mit Hinweisen).
2. Angesichts des erstellten Sachverhaltes steht ausser Frage, dass die Be-
schuldigte gewerbsmässig gehandelt hat. Der Deliktszeitraum erstreckt sich über
sechseinhalb Jahre und die Beschuldigte schloss zahlreiche wucherische Mietver-
träge (31 an der (Adresse 1), sieben (Adresse 2), drei an der (Adresse 3)). Zudem
ging sie in besagter Zeitspanne (mit Ausnahme von einer Massagetätigkeit im

- 118 -
Jahr 2010) keiner anderen Erwerbstätigkeit nach und die Einnahmen aus der Ver-
mietungstätigkeit waren ihre einzige Einnahmequelle. Schliesslich verwendete sie
die Einkünfte aus den Vermietungen zur Bestreitung ihres Lebensunterhaltes (vgl.
dazu vorne Ziff. II.L).
E. Fazit
Rechtfertigungsgründe sind nicht ersichtlich. Dasselbe gilt in Bezug auf Schuldaus-
schlussgründe. Angesichts der obenstehenden Erwägungen ist die Beschuldigte
demzufolge des gewerbsmässigen Wuchers im Sinne von Art. 157 Ziff. 1 Abs. 1
StGB in Verbindung mit Art. 157 Ziff. 2 StGB schuldig zu sprechen.
IV. Sanktion
A. Parteianträge
1. Die Staatsanwaltschaft beantragt die Bestrafung der Beschuldigten mit einer
Freiheitsstrafe von 36 Monaten (act. 89/5 S. 10; act. 109 S. 1).
2. Die Verteidigung erachtet eventualiter (für den Fall einer Verurteilung) eine
Freiheitsstrafe von 18 Monaten als angemessen (act. 110 S. 13).
B. Anwendbares Recht
Die Beschuldigte hat die zu beurteilende Straftat vor Inkrafttreten der seit 1. Januar
2018 geltenden neuen Bestimmungen des Allgemeinen Teils des Strafgesetzbu-
ches (Änderung des Sanktionsrechts; AS 2016 1249) begangen. Das geltende
(neue) Recht ist daher auf diese nur anzuwenden, sofern es für die Beschuldigte
im konkreten Fall zu einem günstigeren Ergebnis führt (Art. 2 Abs. 2 StGB; DO-
NATSCH, in: DONATSCH/HEIMGARTNER/ISENRING/WEDER [Hrsg.], Kommentar zum
StGB, 20. Aufl. 2018, Art. 2 N 10). Die am 1. Januar 2018 in Kraft getretene Revi-
sion erschöpft sich in Bezug auf die Strafen in der Zurückdrängung der Geldstrafen
(Maximum von 180 Tagessätzen) und der grundsätzlichen Ausdehnung der Frei-
heitsstrafen (Regelminimum von drei Tagen anstatt 6 Monaten (HEIMGARTNER, in:
DONATSCH/HEIMGARTNER/ISENRING/WEDER [Hrsg.], Kommentar zum StGB, a.a.O.,
Art. 34 N 1). Da die Beschuldigte mit einer Freiheitsstrafe bestraft werden wird, ist

- 119 -
das geltende (neue) Sanktionsrecht nicht milder und demzufolge nicht anzuwen-
den.
C. Grundsätze
1. Strafrahmen
1.1. Die Beschuldigte hat sich des gewerbsmässigen Wuchers im Sinne von
Art. 157 Ziff. 1 Abs. 1 StGB in Verbindung mit Art. 157 Ziff. 2 StGB schuldig ge-
macht. Diese Bestimmung sieht einen Strafrahmen von Freiheitsstrafe von einem
Jahr bis zu zehn Jahren vor (Art. 157 Ziff. 2 StGB).
1.2. Art. 49 StGB gelangt nach der Rechtsprechung bei gewerbsmässigen Delik-
ten als Kollektivdelikte nicht zur Anwendung, da die Strafschärfung bereits durch
die Qualifizierung im besonderen Teil des StGB vorgesehen ist (BGE 116 IV 121
E. 2b/aa; bestätigt in Urteil des Bundesgerichtes 6B_1366/2016 vom 6. Juni 2017
E. 4.4.2).
2. Straferhöhende und strafmindernde Umstände
Innerhalb des Strafrahmens misst das Gericht gemäss Art. 47 Abs. 1 StGB die
Strafe nach dem Verschulden des Täters zu (Tatkomponente), wobei es auch das
Vorleben und die persönlichen Verhältnisse sowie die Wirkung der Strafe auf das
Leben des Täters berücksichtigt (Täterkomponente). Im Einzelnen (zum Ganzen
HEIMGARTNER, in: DONATSCH/HEIMGARTNER/ISENRING/WEDER [Hrsg.], Kommentar
zum StGB, a.a.O., Art. 47 N 5 ff. m.w.H.; vgl. auch BGE 136 IV 55 E. 5.4 ff.; BGE
134 IV 60 E. 5.3; BGE 117 IV 112 E. 1):
2.1. Die Tatkomponente, das objektive und subjektive Verschulden, wird nach
der Schwere der Verletzung oder Gefährdung des betroffenen Rechtsguts, nach
der Verwerflichkeit des Handelns, den Beweggründen und Zielen des Täters so-
wie danach bestimmt, wie weit der Täter nach den inneren und äusseren Um-stän-
den in der Lage war, die Gefährdung oder Verletzung zu vermeiden (Art. 47 Abs. 2
StGB).
2.1.1. Als Ausgangspunkt ist die objektive Schwere des Delikts festzulegen und zu
bewerten. Dabei ist anhand des Ausmasses des Erfolgs sowie auf Grund der Art

- 120 -
und Weise des Vorgehens zu beurteilen, wie stark das strafrechtlich geschützte
Rechtsgut beeinträchtigt worden ist (Deliktsbetrag, Gefährdung/Risiko, Zahl der
Verletzten, körperliche und psychische Schäden beim Opfer, Sachschaden etc.).
Ebenfalls von Bedeutung sind die kriminelle Energie, der Tatbeitrag bei Tatausfüh-
rung durch mehrere Täter sowie ein allfälliger Versuch.
2.1.2. Hinsichtlich des subjektiven Verschuldens sind insbesondere das Motiv, die
Beweggründe, die Willensrichtung, das Mass an Entscheidungsfreiheit und die In-
tensität des deliktischen Willens des Täters zu beurteilen: Je leichter es für den
Täter gewesen wäre, die Norm zu respektieren, desto schwerer wiegt die Entschei-
dung gegen sie.
2.1.3. Zu beachten ist ferner das sogenannte Doppelverwertungsverbot: Dieses
besagt, dass Umstände, die zur Anwendung eines höheren oder tieferen Strafrah-
mens (z.B. eines qualifizierten oder privilegierten Tatbestandes) führen, innerhalb
des geänderten Strafrahmens nicht noch einmal als Straferhöhungs- oder Strafmin-
derungsgrund berücksichtigt werden dürfen, weil dem Täter sonst der gleiche Um-
stand zweimal zur Last gelegt oder zugutegehalten würde (BGE 142 IV 14 E. 5.4;
BGE 118 IV 342 E. 2b). Allerdings ist es dem Sachgericht nicht verwehrt, bei der
Strafzumessung zu berücksichtigen, in welchem Ausmass ein qualifizierender oder
privilegierender Tatumstand gegeben ist. Dies stellt keine unzulässige Doppelver-
wertung dar (Urteil des Bundesgerichtes 6B_1302/2020 vom 3. Februar 2021
E. 3.3 [zur Publikation vorgesehen] mit Verweis auf BGE 141 IV 61 E. 6.1.3).
2.1.4. Es liegt im Ermessen des Gerichts, in welchem Umfang es die verschiede-
nen Strafzumessungsfaktoren berücksichtigt. Das Gericht ist nicht gehalten, in Zah-
len oder Prozenten anzugeben, wie es die einzelnen Strafzumessungskriterien be-
rücksichtigt (BGE 136 IV 55 E. 5.6 m.w.H.). Das Gesamtverschulden ist zu qualifi-
zieren und mit Blick auf Art. 50 StGB im Urteil ausdrücklich zu benennen, wobei
von einer Skala denkbarer Abstufungen nach Schweregrad auszugehen ist. Hierauf
ist innerhalb des zur Verfügung stehenden Strafrahmens die (hypothetische) Strafe
zu bestimmen, die diesem Verschulden entspricht.

- 121 -
2.2. Die so ermittelte Strafe kann dann gegebenenfalls aufgrund wesentlicher Tä-
terkomponenten verändert werden. Die Täterkomponente umfasst die persönlichen
Verhältnisse, das Vorleben, insbesondere frühere Strafen oder Wohlverhalten, und
das Verhalten nach der Tat und im Strafverfahren, insbesondere gezeigte Reue
und Einsicht, oder ein abgelegtes Geständnis. Auch ist die Wirkung der Strafe auf
das Leben des Täters zu berücksichtigen.
D. Anwendung im vorliegenden Fall
1. Strafrahmen
Der Strafrahmen beträgt Freiheitsstrafe von einem bis zu zehn Jahren (Art. 157 Ziff.
2 StGB).
2. Tatkomponente und hypothetische Einsatzstrafe
2.1. Objektive Tatschwere
2.1.1. Die Beschuldigte schloss mit rund 40 verschiedenen Personen wucherische
(Unter-)Mietverträge über Zimmer mit gemeinschaftlicher Nutzung von Küche, Bad
und WC. Dies ist eine erhebliche Anzahl. Für eine gewerbsmässige Begehung be-
wegt sie sich aber noch eher im unteren Bereich. Die vermieteten Zimmer befanden
sich in drei verschiedenen Wohnungen/Liegenschaften in der Stadt Zürich (zwei
Wohnungen) sowie in Spreitenbach (eine Wohnung).
2.1.2. Angesichts der von ihr gebotenen Leistungen standen die Mietzinse von
brutto CHF 900.– bis CHF 1'260.–, die sie für die Wohnungen in der Stadt Zürich
((Adresse 1), Kreis 9, und (Adresse 2), Kreis 11) verlangte, in einem ganz deutli-
chen Missverhältnis. Die von der Beschuldigten verlangten Nettomietzinse über-
stiegen die gutachterlich als angemessen eruierten Nettomietzinse um bis zu
150%. Beispielsweise bezahlten einige Geschädigte für ein nur 7.2 m2 grosses
Zimmer einen Nettomietzins (unter Berücksichtigung von Nebenkosten, WLAN und
Reinigung) von CHF 859.07 (bei einem Bruttomietzins von CHF 1'100.–), für wel-
ches Zimmer ein Nettomietzins von CHF 343.– angemessen gewesen wäre. Die
Zimmer an der (Adresse 3) in Spreitenbach vermietete die Beschuldigte zwar zu
günstigeren Mietzinsen von brutto CHF 700.– bis CHF 750.–. Dennoch liegt betref-
fend das kleinste Zimmer von 7.6 m2 immer noch ein wucherischer Mietzins vor.

- 122 -
2.1.3. Der Deliktsbetrag beläuft sich nicht auf die gesamten (Brutto-)Mieteinnah-
men von über CHF 600'000.–, sondern nur – aber immerhin – den wucherischen
Anteil der Mieteinnahmen von rund CHF 108'000.–. Einen erheblichen Teil der
Mieteinnahmen hat sich die Beschuldigte durch ihre Leistung, das Überlassen ei-
nes Zimmers in einer ihrer Wohnungen, tatsächlich verdient. Diesbezüglich dürfen
jedoch die ungenügenden hygienischen und zumindest teilweise mangelhaften
baulichen Zustände, die Gesundheitsgefährdung wegen Schimmelbildung, Scha-
ben- und Rattenbefall sowie die Überbelegung der Wohnungen einhergehend mit
deren Übernutzung nicht ausser Acht gelassen werden. Insbesondere die Zu-
stände an der (Adresse 1), in welcher Wohnung im Sommer 2016 elf erwachsene
Personen in der ursprünglichen 7-Zimmerwohnung lebten, waren unhaltbar. Zum
einen betrug die Breite des Flurs an einer Stelle in der Wohnung an der (Adresse
1) gerade mal noch 57 cm – über die Distanz fast der gesamten Einbauschränke.
Zum anderen standen den elf Bewohnern bloss ein Bad (mit WC und Badewanne),
eine separate Toilette und eine Küche (mit vier Herdplatten und einem Backofen)
zur Verfügung. In den Wohnungen an der (Adresse 3) und (Adresse 2) war die
Übernutzung nicht ganz so ausgeprägt. Aber auch (Adresse 2) stand den fünf Mie-
tern bloss eine Toilette zur Verfügung. Überdies musste in allen drei Wohnungen
jeweils in den Badezimmern gewaschen werden, da die Waschmaschinen dort
standen, was die Wartezeiten für die Badezimmerbenutzung erheblich verlängert
haben dürfte.
2.1.4. Die Beschuldigte wusste respektive konnte zumindest davon ausgehen,
dass die meisten Geschädigten sich gegen die mangelhaften Zustände in den Lie-
genschaften nicht zur Wehr setzen können (mangels entsprechender finanzieller
und/oder sprachlicher und/oder kognitiver Fähigkeiten). Dass sie angesichts dieses
Wissens nichts zur Behebung dieser Unzulänglichkeiten unternahm, wirkt sich
ebenfalls leicht verschuldenserhöhend aus.
2.1.5. Verschuldenserschwerend kommt die lange Deliktsdauer von insgesamt
mehr als sechs Jahren (Dezember 2010 bis Februar 2017; (Adresse 1): 1. Dezem-
ber 2010 bis 28. Juli 2016; (Adresse 2): 1. September 2012 bis 28. Februar 2017;

- 123 -
(Adresse 3): 29. September 2014 bis 31. Januar 2017) hinzu. Zudem liess die Be-
schuldigte nicht von sich aus von ihrem deliktischen Tun ab, sondern ein anonymes
Schreiben an die Stadtpolizei Zürich vom 10. November 2015 führte zur Einleitung
des vorliegenden Verfahrens, in dessen Rahmen sie von ihren Vermietungstätig-
keiten mit wucherischen Mietzinsen Abstand nehmen musste. Aus der Wohnung
an der (Adresse 1) mussten sie und ihre Untermieter Ende Juli 2016 gar gerichtlich
ausgewiesen werden.
2.1.6. Sodann ging die Beschuldigte – zumindest nach der Anfangszeit –planmäs-
sig und professionell vor. Zunächst plante sie in der Wohnung an der (Adresse 1)
traditionelle chinesische Massagen anzubieten und die übrigen, nicht für die Mas-
sagetätigkeit benutzten Zimmer zu vermieten, da sie bemerkte, dass nach Zimmern
gesucht wurde. Da das Zimmervermietungsgeschäft sehr gut lief, hörte sie schon
bald mit der Massagetätigkeit auf und konzentrierte sich fortan ganz auf die Zim-
mervermietung (act. 15/1 S. 3). Eigens zu diesem Zweck kaufte sie (zusammen mit
ihrem Ehemann) im Juni 2012 die Wohnung (Adresse 2) (act. 15/4 S. 2; die Woh-
nung in Spreitenbach kaufte der Ehemann der Beschuldigten bereits im … 2006
zum Eigennutzen [act. 15/5 S. 2]). Die Planmässigkeit des Vorgehens zeigt sich
schliesslich auch daran, dass die Beschuldigte in allen drei Wohnungen Trenn-
wände einbauen liess, um zusätzliche Zimmer vermieten und höhere Mieteinnah-
men erzielen zu können. Insbesondere in der Wohnung an der (Adresse 1) wurde
praktisch jedes grössere Zimmer nochmals unterteilt und sogar im Flur ein zusätz-
liches Zimmer geschaffen – ohne jegliche Rücksicht auf Komfort und Wohnqualität
für die (Unter-)Mieter.
2.1.7. Nichtsdestotrotz sind im Rahmen des gewerbsmässigen Mietwuchers noch
deutlich schwerwiegendere Ausprägungen vorstellbar. So war die Beschuldigte
beispielsweise nicht im Besitz ganzer Liegenschaften mit mehreren Wohnungen,
sondern sie vermietete – bloss – die Zimmer von drei verschiedenen Wohnungen.
2.1.8. Das Verschulden ist in objektiver Hinsicht als gerade noch leicht einzustufen.

- 124 -
2.1.9. Ein mittelschweres Verschulden, welches zu einer Einsatzstrafe ungefähr in
der Mitte des Strafrahmens (und damit zu einer Einsatzstrafe von 5-6 Jahren) füh-
ren würde, liegt entgegen der Staatsanwaltschaft (act. 109 S. 20) noch nicht vor.
2.2. Subjektive Tatschwere
2.2.1. Dass finanzielle Motive die Beschuldigte leiteten, ist tatbestandsimmanent
und daher nicht verschuldenserhöhend zu werten. Ebenso gehört – zumindest zu
einem grossen Teil – bereits zum Tatbestand des Wuchers, dass die Täter nicht
davor zurückschrecken, die Zwangslage der Geschädigten zu ihrem persönlichen
finanziellen Profit auszunutzen. Dies vermag sich daher bei der Bewertung des
Verschuldens nicht zusätzlich zu Lasten der Beschuldigten auszuwirken. Nichts-
destotrotz ist angesichts des Kaufs einer weiteren Wohnung eigens für den Ausbau
der Zimmervermietungstätigkeit und angesichts der in allen Wohnungen vorgenom-
menen Unterteilungen bestehender Zimmer eine nicht unerhebliche Ausdauer und
Zielgerichtetheit im Vorgehen der Beschuldigten festzustellen.
2.2.2. Die Beschuldigte handelte in Bezug auf die wucherischen Mietzinse und die
Zwangslage der Geschädigten mit Eventualvorsatz.
2.2.3. Hinweise auf eine verminderte Schuldfähigkeit der Beschuldigten sind nicht
auszumachen.
2.2.4. Gesamthaft führt die subjektive Tatschwere zu keiner Relativierung, aber
auch zu keiner Erhöhung der objektiven Tatschwere.
2.3. Hypothetische Einsatzstrafe
Die hypothetische Einsatzstrafe ist angesichts des Strafrahmens für gewerbsmäs-
sigen Wucher von einem bis zu zehn Jahren bei einem gerade noch leichten Ver-
schulden im oberen Bereich des untersten Drittels des Strafrahmens anzusetzen.
Eine hypothetische Einsatzstrafe von 3 Jahren Freiheitsstrafe erscheint dem Ver-
schulden angemessen.

- 125 -
3. Täterkomponente
3.1. Zunächst ist auf das Vorleben und die persönlichen Verhältnisse der Be-
schuldigten einzugehen. Dazu lässt sich den Akten sowie ihren Ausführungen in
der heutigen Hauptverhandlung im Wesentlichen Folgendes entnehmen (act. 86/1;
act. 86/9; act. 107):
3.1.1. Die Beschuldigte wurde am 6. Juni 1964 in [Staat in Asien] geboren. Sie hat
zwei jüngere Schwestern. Die Kindheit verbrachte sie bei ihren Eltern in [Stadt in
Asien], wo sie während zehn Jahren zur Schule ging. Der Vater ist mittlerweile ver-
storben. Die jüngste Schwester und die Mutter der Beschuldigten leben heute in
[Stadt in Asien], die mittlere Schwester in [Stadt in Asien].
3.1.2. Die Beschuldigte studierte in [Stadt in Asien] Maschinenbau und schloss je-
nes Studium nach vier Jahren ab. Während den folgenden sieben Jahren arbeitete
sie als Ingenieurin in einer Turbinenfabrik in [Stadt in Asien]. Es folgte eine Arbeit
in einem Büro bei einem staatlichen Unternehmen während zwei Jahren. Sodann
hatte die Beschuldigte eine Führungs-/Managementposition in einem taiwanesi-
schen Unternehmen inne (sie war zuständig für den Bau einer Fabrik, die Glas pro-
duzierte). Anschliessend machte sich die Beschuldigte in [Stadt in Asien] im Handel
mit Baumaterialien selbständig. Im Jahr 2000/2001 (die Beschuldigte ist sich nicht
sicher) immigrierte sie in die Schweiz, da es als Frau wegen der Korruption schwie-
rig sei, in [Staat in Asien] Geschäfte zu machen.
3.1.3. Anfänglich arbeitete die Beschuldigte in der Schweiz nicht und lebte von Er-
spartem. Im Jahr 2004 begann die Beschuldigte bei der Firma "(Name)" zu arbei-
ten. Dieser Bürotätigkeit ging die Beschuldigte bis ins Jahr 2007 nach. Nach länge-
rer Arbeitslosigkeit bot sie ab 2010 an der (Adresse 1) Massagen an und begann
mit der anklagegegenständlichen Zimmervermietung.
3.1.4. Die Beschuldigte ist zurzeit nicht erwerbstätig. Sie vermietet allerdings immer
noch vier Zimmer an der (Adresse 3) in Spreitenbach (vgl. sogleich unten
Ziff. 3.1.6).

- 126 -
3.1.5. Die Beschuldigte war zunächst mit (Name) verheiratet. Seit 2006 ist sie mit
ihrem Ehemann verheiratet und im Besitz der Niederlassungsbewilligung C. Sie hat
keine Kinder.
3.1.6. Die Beschuldigte hat neben den Einnahmen aus der Vermietung der Zimmer
der Wohnung in Spreitenbach, welche sich auf brutto ca. CHF 1'800.– bzw. ca.
CHF 1'000.– netto monatlich belaufen, keine Einkünfte. Sie wird zusätzlich von ih-
rem Mann finanziell unterstützt. Die Beschuldigte ist nicht unterhaltspflichtig. Sie
bezahlt CHF 800.– für die Miete der Wohnung in …, in welcher sie mit ihrem Ehe-
mann lebt. Die Beschuldigte gibt an, noch immer Schulden bei ihrem Ehemann von
etwa CHF 40'000.– bis CHF 50'000.– zu haben, welche aus dem Wohnungskauf
in Zürich-Affoltern stammen würden. Über wesentliches Vermögen verfügt die Be-
schuldigte nicht. Die Wohnung in Zürich-Affoltern wurde mittlerweile verkauft und
steht nicht mehr in hälftigem Miteigentum der Beschuldigten.
3.1.7. In gesundheitlicher Hinsicht ist festzuhalten, dass die Beschuldigte angibt,
im Jahr 2018 einen Schlaganfall erlitten zu haben. Ferner habe sie zufolge der vie-
len Reinigungsarbeiten Schmerzen an den Händen – vor allem in Zeige- und Ring-
finger. Schliesslich führte sie aus, wegen dem Strafverfahren psychisch stark zu
leiden.
3.2. Die persönlichen Verhältnisse der Beschuldigten sind bei der Strafzumes-
sung neutral – weder erschwerend noch erleichternd – zu berücksichtigen.
3.3. Im Rahmen der Untersuchung als auch anlässlich der heutigen Hauptver-
handlung stellte die Beschuldigte die (strafrechtlich relevanten) Vorwürfe in Abrede,
was ihr prozessuales Recht ist und ihr nicht zum Nachteil gereichen darf.
3.4. Die Beschuldigte weist keine Vorstrafen auf (act. 86/4; act. 101), was straf-
zumessungsneutral zu werten ist.
3.5. Die Verteidigung bringt vor, es liege eine klare Verletzung des Beschleuni-
gungsgebotes vor (act. 110 S. 4 ff.), und auch die Staatsanwaltschaft gesteht der
Beschuldigten eine Strafminderung wegen der relativ langen Verfahrensdauer zu
(act. 109 S. 22).

- 127 -
3.5.1. Das Beschleunigungsgebot (Art. 5 StPO, Art. 29 Abs. 1 BV und Art. 6 Ziff. 1
EMRK) verpflichtet die Behörden, das Strafverfahren voranzutreiben, um die be-
schuldigte Person nicht unnötig über die gegen sie erhobenen Vorwürfe im Unge-
wissen zu lassen. Es gilt für das ganze Verfahren. Welche Verfahrensdauer ange-
messen ist, hängt von den konkreten Umständen ab, die in ihrer Gesamtheit zu
würdigen sind. Kriterien sind etwa die Schwere des Tatvorwurfs, die Komplexität
des Sachverhalts, die gebotenen Untersuchungshandlungen, die Schwierigkeit und
Dringlichkeit der Sache, das Verhalten der Behörden und dasjenige der beschul-
digten Person sowie die Zumutbarkeit für diese. Es ist im Sinne einer Gesamtbe-
trachtung zu prüfen, ob die Strafbehörden das Verfahren innert angemessener Frist
geführt haben. Als krasse Zeitlücke, welche eine Sanktion aufdrängt, gilt etwa eine
Untätigkeit von 13 oder 14 Monaten im Stadium der Untersuchung, eine Frist von
vier Jahren für den Entscheid über eine Beschwerde gegen eine Anklagehandlung
oder eine Frist von zehn oder elfeinhalb Monaten für die Weiterleitung eines Falles
an die Beschwerdeinstanz (vgl. BGE 143 IV 49 E. 1.8.2; BGE 143 IV 373 E. 1.3.1;
BGE 133 IV 158 E. 8; BGE 130 I 269 E. 3.1; BGE 130 I 312 E. 5.1 f.; Urteil
6B_175/2018 vom 23. November 2018 E. 2.2; je mit Hinweisen; zum Ganzen Urteil
des Bundesgerichtes 6B_441/2019 vom 12. September 2019 E. 3.1).
3.5.2. Das vorliegende Verfahren wurde durch das anonyme Schreiben vom
10. November 2015 in Gang gebracht. Es folgten die Hausdurchsuchungen/
Augenscheine am 26. November 2015, 7. Januar 2016 und 19. September 2016.
Die erste Einvernahme der Beschuldigten fand ebenfalls am 19. September 2016
statt. Weitere Einvernahmen folgten am 20. September 2016, 6. Februar 2017, 1.
und 14. März 2017, 18. Juli 2017, 7. und 17. Dezember 2018, 18. Februar 2019,
29. November 2019, 13. Dezember 2019, 18. Mai 2020 und 29. Juni 2020
(act. 15/1-14). In der Zeitspanne zwischen Juli 2017 und Dezember 2018, in wel-
cher keine Einvernahmen der Beschuldigten stattfanden, wurden das Gutachten
sowie dessen erste Ergänzung erstellt (act. 19/9-27), die rechtshilfeweisen Einver-
nahmen in [Staat in Europa] durchgeführt (act. 21/1-12) sowie viele Geschädigte
einvernommen (z.B. act. 16/1-2; act. 16/5-7; act. 16/9-11; act. 16/31-34; act. 97/2-
6; act. 97/10-12; act. 97/14-15; act. 110/1-5). Die Anklage vom 25. September
2020 ging sodann am 5. Oktober 2020 hier ein. Die Hauptverhandlung fand

- 128 -
schliesslich heute, am 7. April 2021, statt. Für die Strafzumessung allenfalls rele-
vante Bearbeitungslücken, welche das Beschleunigungsgebot verletzen, können
somit nicht ausgemacht werden.
3.5.3. Allerdings wurde das Verfahren bereits im November 2015 mit dem anony-
men Schreiben und der Hausdurchsuchung in der Wohnung an der (Adresse 1) ins
Rollen gebracht. Bis zur Anklageerhebung im Spätsommer/
Herbst 2020 vergingen somit fast fünf Jahre. Es handelt sich zwar um ein umfang-
reiches Verfahren, in dessen Rahmen viele Einvernahmen mit diversen Geschä-
digten durchgeführt und auch ein Gutachten erstellt (und hernach noch ergänzt)
werden musste. Dennoch können Strafverfahren ungefähr gleichen Ausmasses in
der Regel innert kürzerer Zeit zur Anklage gebracht werden. Die lange Verfahrens-
dauer ist daher leicht strafmindernd zu berücksichtigen.
3.6. Weitere für die Strafzumessung relevanten Umstände sind nicht ersichtlich.
4. Fazit
4.1. Die nach der Beurteilung der objektiven und subjektiven Tatschwere festge-
setzte Einsatzstrafe von 3 Jahren Freiheitsstrafe erfährt durch die Täterkompo-
nente keine Veränderung. Allerdings ist sie wegen der langen Verfahrensdauer
leicht zu mindern. Eine Reduktion von drei Monaten bzw. ¼ Jahr erscheint ange-
messen. Die Beschuldigte ist folglich mit einer Freiheitsstrafe von 2 ¾ Jahren zu
sanktionieren.
4.2. An diese Sanktion sind zwei Tage Haft (act. 81/2; act. 81/7) anzurechnen
(Art. 51 StGB).
V. Vollzug der Strafe
1. Angesichts der Strafhöhe von 2 ¾ Jahren kommt ein vollständig bedingter
Vollzug nicht in Frage (Art. 42 Abs. 1 StGB).
2. Das Gericht kann den Vollzug einer Freiheitsstrafe zwischen einem und drei
Jahren allerdings teilbedingt aufschieben (Art. 43 Abs. 1 StGB). Für Strafen von

- 129 -
zwei bis drei Jahren – wie hier – gelangt ausschliesslich Art. 43 StGB zur Anwen-
dung (BGE 134 IV 1 E. 5.3.2). Damit liegt der Hauptanwendungsbereich der teilbe-
dingten Strafe bei Freiheitsstrafen zwischen zwei und drei Jahren. Fällt die Legal-
prognose nicht negativ aus, tritt der teilbedingte Freiheitsentzug an die Stelle des
in diesem Bereich nicht mehr möglichen vollbedingten Strafvollzuges (BGE 144 IV
277 E. 3.1.1), denn damit eine teilbedingte Strafe im Sinne von Art. 43 StGB aus-
gefällt werden kann, müssen die Voraussetzungen von Art. 42 Abs. 1 bis 3 StGB –
selbstredend mit Ausnahme der Eingrenzungen bezüglich der Höhe der Freiheits-
strafe – ebenfalls gegeben sein (BGE 134 IV 1 E. 5.3.1).
3. Die Beschuldigte ist Ersttäterin und weist demzufolge keine Vorstrafen aus
den letzten fünf Jahren auf (vgl. vorne Ziff. IV.D.3.4). Es ist von der gesetzlichen
Vermutung einer günstigen Prognose auszugehen, zumal keine Umstände ersicht-
lich sind, die gegen das Vorliegen einer solchen sprechen würden (Tatumstände,
Vorleben, Leumund, Bewährungsaussichten sowie alle weiteren Tatsachen, die
gültige Schlüsse auf den Charakter des Täters zulassen). Vorliegend ist daher eine
teilbedingte Freiheitsstrafe auszusprechen.
4. Beim teilbedingten Vollzug darf der unbedingt vollziehbare Teil die Hälfte der
Strafe nicht übersteigen und sowohl der aufgeschobene wie auch der zu vollzie-
hende Teil muss mindestens sechs Monate betragen (Art. 43 Abs. 2 und 3 StGB).
Für die Festsetzung des aufzuschiebenden und des zu vollziehenden Strafteils ge-
mäss Art. 43 StGB ist als Bemessungsregel das Ausmass des Verschuldens zu
beachten, dem in genügender Weise Rechnung zu tragen ist. Das Verhältnis der
Strafteile ist so festzusetzen, dass darin die Wahrscheinlichkeit der Legalbewäh-
rung des Täters einerseits und dessen Einzeltatschuld anderseits hinreichend zum
Ausdruck kommen. Je günstiger die Prognose und je kleiner die Vorwerfbarkeit der
Tat, desto grösser muss der auf Bewährung ausgesetzte Strafteil sein. Der unbe-
dingte Strafteil darf das unter Verschuldensgesichtspunkten (Art. 47 StGB) gebo-
tene Mass nicht unterschreiten (BGE 134 IV 1 E. 5.6).
5. Die Staatsanwaltschaft beantragt den Aufschub von 18 Monaten Freiheits-
strafe und den Vollzug von 18 Monaten – und damit eine hälftige Aufteilung zwi-

- 130 -
schen bedingtem und unbedingtem Teil (act. 89/5 S. 10; act. 109 S. 1). Das Ver-
schulden der Beschuldigten wiegt gerade noch leicht und ist – noch – im untersten
Drittel des Strafrahmens anzusiedeln (vgl. oben Ziff. IV.D.2.3). Unter Einbezug der
sehr guten Bewährungsaussichten der Beschuldigten ist der zu vollziehende Teil
auf 11 Monate anzusetzen und sind die restlichen 22 Monate Freiheitsstrafe aufzu-
schieben.
6. Schiebt das Gericht den Vollzug einer Strafe ganz oder teilweise auf, so be-
stimmt es dem Verurteilten eine Probezeit von zwei bis fünf Jahren (Art. 44 Abs. 1
StGB). Die Beschuldigte weist keine Vorstrafen auf. Es ist deswegen kein Grund
für eine über dem gesetzlichen Minimum liegende Probezeit ersichtlich. Die Probe-
zeit für den aufgeschobenen Teil der Freiheitsstrafe ist auf zwei Jahre festzulegen.
VI. Landesverweisung
A. Anträge
1. Die Staatsanwaltschaft beantragt, die Beschuldigte nach Vollzug der Strafe
(Art. 66c Abs. 2 StGB) für fünf Jahre des Landes zu verweisen (act. 89/5 S. 11;
act. 109 S. 1).
2. Die Beschuldigte lässt demgegenüber beantragen, dass von der Anordnung
einer Landesverweisung abzusehen sei (act. 110 S. 1).
B. Grundsätze der Landesverweisung
1. Per 1. Oktober 2016 wurde die sogenannte Ausschaffungsinitiative gesetz-
lich umgesetzt. Wird eine Ausländerin oder ein Ausländer wegen eines nach deren
Inkrafttreten begangenen Verbrechens oder Vergehens verurteilt, ist vom zustän-
digen Strafgericht grundsätzlich immer auch die Anordnung einer obligatorischen
Landesverweisung nach Art. 66a StGB oder einer fakultativen Landesverweisung
nach Art. 66abis StGB zu prüfen.
2. Das Gericht verweist einen Ausländer, der wegen gewerbsmässigen Wu-
chers verurteilt wird, unabhängig von der Höhe der Strafe für 5-15 Jahre aus der
Schweiz (Art. 66a Abs. 1 lit. c StGB). Die obligatorische Landesverweisung wegen

- 131 -
einer Katalogtat im Sinne von Art. 66a Abs. 1 StGB greift grundsätzlich unabhängig
von der konkreten Tatschwere (BGE 144 IV 332 E. 3.1.3). Sie muss auch unab-
hängig davon ausgesprochen werden, ob es beim Versuch geblieben ist und ob die
Strafe bedingt, unbedingt oder teilbedingt ausgefällt wird (BGE 144 IV 168 E. 1.4.1).
Nach dem erklärten Willen des Gesetzgebers soll das Gericht bei der obligatori-
schen Landesverweisung die Verhältnismässigkeit der Anordnung dieser Mass-
nahme somit grundsätzlich nicht überprüfen. Der Ermessensspielraum der Ge-
richte wurde vom Gesetzgeber diesbezüglich bewusst eingeschränkt (vgl. Bot-
schaft vom 26. Juni 2013 zur Änderung des Strafgesetzbuchs und des Militärstraf-
gesetzes, BBl 2013, 5975 ff., S. 6003; wobei in der Folge die Voraussetzung einer
Mindeststrafe von sechs Monaten nicht ins geltende Recht übernommen wurde;
FIOLKA/VETTERLI, Die Landesverweisung nach Art. 66a StGB als strafrechtliche
Sanktion, in: Plädoyer 5/2016, S. 86).
3. Ausnahmsweise kann das Gericht von einer Landesverweisung absehen,
wenn ein sogenannter Härtefall im Sinne von Art. 66a Abs. 2 StGB vorliegt, die Tat
in entschuldbarer Notwehr (Art. 16 Abs. 1 StGB) oder in entschuldbarem Not-stand
(Art. 18 Abs. 1 StGB) begangen wurde und die öffentlichen Interessen an der Lan-
desverweisung gegenüber den privaten Interessen der betroffenen Person am Ver-
bleib in der Schweiz nicht überwiegen. Dabei ist der besonderen Situation von Aus-
länderinnen und Ausländern Rechnung zu tragen, die in der Schweiz geboren und
aufgewachsen sind. Abgesehen vom blossen Gesetzeswortlaut liegen zur Härte-
fallklausel keine weiteren gesetzgeberischen Materialien vor, so dass deren ge-
naue Tragweite letztlich unklar bleibt und vom Gericht nach bestem Wissen und
Gewissen auszulegen ist.
4. Als Anlasstaten einer Landesverweisung kommen angesichts des Rückwir-
kungsverbots nur die nach Inkrafttreten der Art. 66a ff. StGB am 1. Oktober 2016
begangenen Katalogtaten in Betracht (Art. 2 StGB). Das Bundesgericht bestätigte
dies in seinem Entscheid 6B_1031/2019 vom 1. September 2020, in welchem es
erwog (E. 3.2.2), dass aufgrund des strafrechtlichen Rückwirkungsverbots die
neuen Bestimmungen über die Landesverweisung intertemporalrechtlich nur an-
wendbar seien, wenn das auslösende Delikt nach dem 1. Oktober 2016 begangen

- 132 -
worden sei, was heisse, dass das Strafgericht die Landesverweisung erst dann an-
ordnen könne, wenn der Täter die Anlasstat nach Inkrafttreten der neuen Bestim-
mungen über die Landesverweisung begangen habe.
C. Anwendung im vorliegenden Fall
1. Die Untermietverhältnisse betreffend die Wohnung an der (Adresse 1) sind
hinsichtlich einer allfälligen Landesverweisung von Vornherein nicht relevant, da
die Beschuldigte und ihre Untermieter per Ende Juli 2016 – und damit vor Inkraft-
treten der Bestimmungen über die Landesverweisung am 1. Oktober 2016 – miet-
rechtlich ausgewiesen wurden und die Mietverhältnisse damit endeten.
2. Demzufolge könnte eine Landesverweisung bloss hinsichtlich der Mietver-
hältnisse betreffend die Wohnungen (Adresse 2) und (Adresse 3), die über den
1. Oktober 2016 andauerten, angeordnet werden. Voraussetzung ist, dass diese –
für sich allein betrachtet – als gewerbsmässiger Wucher anzusehen sind, da es
sich bloss beim gewerbsmässigen Wucher, nicht aber beim Grundtatbestand des
Wuchers, um eine Katalogtat handelt (vgl. Art. 66a Abs. 1 lit. c StGB). Der Grund-
tatbestand des Wuchers ist im Katalog von Art. 66a Abs. 1 StGB nicht aufgeführt.
2.1. Betreffend den (Adresse 2) dauerten die Mietverhältnisse von [Privatkläger
13] noch bis zum 31. Dezember 2016, dasjenige von (NG) bis zum 28. Feb-
ruar 2017, dasjenige von (NT) bis zum 31. Januar 2017 und dasjenige von [Privat-
kläger 14] bis zum 28. Februar 2017.
2.2. Betreffend die Wohnung an der (Adresse 3) dauerte das Mietverhältnis mit
(MW) noch bis zum 31. Januar 2017.
3. Es gingen somit lediglich fünf Mietverhältnisse über den 1. Oktober 2016 hin-
aus. Von diesen dauerten deren zwei noch fünf Monate (Oktober 2016 bis Februar
2017), zwei dauerten noch vier Monate (Oktober 2016 bis Januar 2017) und eines
noch drei Monate (Oktober 2016 bis Dezember 2016). Der wucherische Anteil der
Mietzinseinnahmen betrug betreffend [Privatkläger 13] CHF 530.22 (3 x
CHF 176.74), betreffend (NG) CHF 419.85 (5 x CHF 83.97), betreffend (NT)
CHF 632.64 (4 x CHF 158.16), betreffend [Privatkläger 14] CHF 823.85 (5 x

- 133 -
CHF 164.77) und betreffend (MW) CHF 425.84 (4 x CHF 106.46). Dies ergibt einen
Deliktsbetrag von ca. CHF 2'800.– (die [Brutto-]Mieteinnahmen beliefen sich auf
CHF 20'700.–). Zwar dürften diese Einnahmen – mit der Staatsanwaltschaft
(act. 109 S. 23) – einen wesentlichen Beitrag an den Lebensunterhalt der Beschul-
digten während der fünf Monate von Oktober 2016 bis Februar 2017 dargestellt ha-
ben. Dennoch darf nicht ausser Acht gelassen werden, dass es sich um bloss noch
fünf Mietverhältnisse handelte, die überdies lediglich noch maximal fünf weitere
Monate weiterbestanden. Von einer gewerbsmässigen Tatbegehung nur ab 1. Ok-
tober 2016 mit fünf Mietverhältnissen kann daher nicht (mehr) ausgegangen wer-
den. Mangels Vorliegens einer Katalogtat ab 1. Oktober 2016 ist von einer Landes-
verweisung abzusehen.
VII. Ausschreibung der Landesverweisung im SIS
Da keine Landesverweisung auszusprechen ist, erübrigt sich auch deren allfällige
Ausschreibung im SIS. Vollständigkeitshalber ist darauf hinzuweisen, dass Art. 20
N-SIS-VO im heute geltenden Wortlaut, wonach Drittstaatenangehörige zur Ein-
reise- und Aufenthaltsverweigerung im Schengener Informationssystem (SIS) aus-
geschrieben werden können, erst am 1. März 2017 in Kraft trat – und damit nach
der Tatbegehung der Beschuldigten. Selbst bei Anordnung einer Landesverwei-
sung hätte diese somit nicht im SIS ausgeschrieben werden können.
VIII. Zivilansprüche
A. Grundzüge des Adhäsionsverfahrens
1. Die geschädigte Person kann zivilrechtliche Ansprüche, welche mit der Straf-
tat konnex sind, entweder selbständig auf dem Weg des Zivilprozesses oder adhä-
sionsweise durch schriftliches oder mündliches Begehren an das für den Entscheid
über die Anklage zuständige Strafgericht geltend machen (Art. 119 in Verbindung
mit Art. 122 Abs. 1 StPO). Durch die adhäsionsweise Geltendmachung der Zivilan-
sprüche wird die geschädigte Person zur Privatklägerschaft (Art. 119 Abs. 2 lit. b
StPO). Die in der Zivilklage geltend gemachten Forderungen sind zu beziffern und
– unter Angabe der angerufenen Beweismittel – kurz schriftlich zu begründen

- 134 -
(Art. 123 Abs. 1 StPO). Zufolge der im Zivilprozess geltenden Dispositions- und
Verhandlungsmaxime ist das Gericht auch im Adhäsionsverfahren sowohl an die
Parteianträge als auch an die entsprechenden Begründungen gebunden (BSK
StPO-DOLGE, Art. 122 N 22 ff.).
2. Das mit der Strafsache befasste Gericht beurteilt den Zivilanspruch unge-
achtet des Streitwerts (Art. 124 Abs. 1 StPO). Das Gericht entscheidet über die an-
hängig gemachte Zivilklage, wenn es die beschuldigte Person: a) schuldig spricht
oder b) freispricht und der Sachverhalt spruchreif ist (Art. 126 Abs. 1 StPO). Die
Zivilklage wird auf den Zivilweg verwiesen, wenn: a) das Strafverfahren eingestellt
oder im Strafbefehlsverfahren erledigt wird; b) die Privatklägerschaft ihre Klage
nicht hinreichend begründet oder beziffert hat; c) die Privatklägerschaft die Sicher-
heit für die Ansprüche der beschuldigten Person nicht leistet; d) die beschuldigte
Person freigesprochen wird, der Sachverhalt aber nicht spruchreif ist (Art. 126
Abs. 2 StPO).
3. Wäre die vollständige Beurteilung des Zivilanspruchs unverhältnismässig
aufwendig, so kann das Gericht die Zivilklage nur dem Grundsatz nach entscheiden
und sie im Übrigen auf den Zivilweg verweisen. Ansprüche von geringer Höhe be-
urteilt das Gericht nach Möglichkeit selbst (Art. 126 Abs. 3 StPO).
B. Schadenersatz
1. Wer einem andern widerrechtlich Schaden zufügt, sei es mit Absicht, sei es
aus Fahrlässigkeit, wird ihm zum Ersatz verpflichtet (Art. 41 Abs. 1 OR). Voraus-
setzungen einer Ersatzpflicht sind: Schaden, Widerrechtlichkeit, Kausalzusammen-
hang und Verschulden. Ein Schaden ist eine unfreiwillige Vermögenseinbusse, wel-
che in Form einer Minderung der Aktiven, einer Mehrung der Passiven
oder als entgangener Gewinn auftreten kann. Widerrechtlichkeit liegt vorbehältlich
einer Rechtfertigung stets vor, wenn die Schädigung in ein absolut geschütztes
Rechtsgut wie die körperliche Integrität eingreift. Der natürliche Kausalzusammen-
hang ist gegeben, wenn ein Verhalten unabdingbare Voraussetzung für ein Scha-
densereignis ist. Ein solcher Kausalzusammenhang ist adäquat, wenn eine Ursa-

- 135 -
che nach dem natürlichen Lauf der Dinge und den Erfahrungen des Lebens geeig-
net ist, einen Erfolg wie den eingetretenen herbeizuführen oder mindestens zu be-
günstigen. Ein Verschulden ist sodann sowohl bei (direktem oder eventuellem) Vor-
satz als auch bei Fahrlässigkeit zu bejahen (BSK OR I-KESSLER, Art. 41 N 3, N 14
ff., N 33 und N 45 ff.).
2. Die Privatkläger [Privatkläger 1], [Privatkläger 2], [Privatkläger 3], [Privatklä-
ger 5], [Privatkläger 6], [Privatkläger 7], [Privatklägerin 8], [Privatkläger 10], [Privat-
kläger 11], [Privatkläger 12], [Privatkläger 13] und [Privatkläger 14] verlangen im
vorliegenden Verfahren Schadenersatz von der Beschuldigten.
2.1. Der Privatkläger [Privatkläger 1] beantragt Schadenersatz (act. 68/14). Er
beziffert und begründet seinen Antrag jedoch nicht, weshalb er mit seinem Scha-
denersatzbegehren auf den Weg des Zivilprozesses zu verweisen ist (Art. 126
Abs. 2 lit. b StPO).
2.2. Der Privatkläger [Privatkläger 2] verlangt Schadenersatz von CHF 5'000.–
zuzüglich 5% Zins seit Ereignisdatum (act. 120/1). Er begründet diesen Antrag je-
doch – auch auf entsprechende Nachfrage des Vorsitzenden in der Hauptverhand-
lung (Prot. S. 5) – nicht. Unterlagen dazu fehlen und er reichte – auch heute – keine
ein. Der Privatkläger ist mit seinem Schadenersatzbegehren daher auf den Weg
des Zivilprozesses zu verweisen (Art. 126 Abs. 2 lit. b StPO).
2.3. Der Privatkläger [Privatkläger 3] verlangt Schadenersatz (act. 68/29). Er be-
ziffert und begründet seinen Antrag aber nicht, weshalb er mit seinem Schadener-
satzbegehren auf den Weg des Zivilprozesses zu verweisen ist (Art. 126 Abs. 2
lit. b StPO).
2.4. Der Privatkläger [Privatkläger 5] beziffert und begründet seinen Antrag auf
Schadenersatz ebenfalls nicht (act. 68/9). Er ist mit seinem Schadenersatzbegeh-
ren daher auf den Weg des Zivilprozesses zu verweisen (Art. 126 Abs. 2 lit. b
StPO).

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2.5. Der Privatkläger [Privatkläger 6] verlangt Schadenersatz von CHF 5'500.–
zuzüglich 5% Zins seit Ereignisdatum (act. 68/12). Er begründet diesen Antrag je-
doch nicht. Unterlagen dazu fehlen ebenfalls. Der Privatkläger ist mit seinem Scha-
denersatzbegehren daher auf den Weg des Zivilprozesses zu verweisen (Art. 126
Abs. 2 lit. b StPO).
2.6. Der Privatkläger [Privatkläger 7] verlangt Schadenersatz von CHF 10'000.–
(act. 68/15 und act. 104/4). Er begründet diesen Antrag aber nicht. Unterlagen dazu
reicht er ebenfalls nicht ein. Der Privatkläger ist mit seinem Schadenersatzbegeh-
ren daher auf den Weg des Zivilprozesses zu verweisen (Art. 126 Abs. 2 lit. b
StPO).
2.7. Die Privatklägerin [Privatklägerin 8] verlangt Schadenersatz zuzüglich 5%
Zins seit Ereignisdatum (act. 68/14). Sie beziffert und begründet ihren Antrag auf
Schadenersatz jedoch nicht, weshalb sie mit ihrem Schadenersatzbegehren auf
den Weg des Zivilprozesses zu verweisen ist (Art. 126 Abs. 2 lit. b StPO).
2.8. Der Privatkläger [Privatkläger 10] verlangt Schadenersatz zuzüglich 5% Zins
seit Ereignisdatum (act. 68/24). Er beziffert und begründet seinen Antrag auf Scha-
denersatz jedoch nicht, weshalb er mit seinem Schadenersatzbegehren auf den
Weg des Zivilprozesses zu verweisen ist (Art. 126 Abs. 2 lit. b StPO).
2.9. Der Privatkläger [Privatkläger 11] verlangt Schadenersatz (act. 68/30). Er be-
ziffert und begründet seinen Antrag ebenfalls nicht, weshalb er mit seinem Scha-
denersatzbegehren auf den Weg des Zivilprozesses zu verweisen ist (Art. 126
Abs. 2 lit. b StPO).
2.10. Der Privatkläger [Privatkläger 12] verlangt Schadenersatz von CHF 2'400.–
zuzüglich 5% Zins seit Ereignisdatum (act. 68/32). Er begründet diesen Antrag je-
doch nicht. Unterlagen dazu fehlen ebenfalls. Der Privatkläger ist mit seinem Scha-
denersatzbegehren daher auf den Weg des Zivilprozesses zu verweisen (Art. 126
Abs. 2 lit. b StPO).

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2.11. Der Privatkläger [Privatkläger 13] verlangt Schadenersatz (act. 104/1). Er be-
ziffert und begründet seinen Antrag jedoch nicht, weshalb er mit seinem Schaden-
ersatzbegehren auf den Weg des Zivilprozesses zu verweisen ist (Art. 126 Abs. 2
lit. b StPO).
2.12. Der Privatkläger [Privatkläger 14] verlangt Schadenersatz zuzüglich 5% Zins
seit Ereignisdatum (act. 104/5). Er beziffert und begründet seinen Antrag auf Scha-
denersatz jedoch nicht, weshalb er mit seinem Schadenersatzbegehren auf den
Weg des Zivilprozesses zu verweisen ist (Art. 126 Abs. 2 lit. b StPO).
3. Sämtliche Privatkläger sind mit ihren Schadenersatzbegehren damit zufolge
mangelnder Bezifferung und/oder Begründung auf den Weg des Zivilprozesses zu
verweisen.
C. Genugtuung
1. Wer in seiner Persönlichkeit widerrechtlich verletzt wird, hat Anspruch auf
Leistung einer Geldsumme als Genugtuung, sofern die Schwere der Verletzung es
rechtfertigt und diese nicht anders wiedergutgemacht worden ist (Art. 49 Abs. 1
OR). Für das Bestehen eines Genugtuungsanspruches wird in erster Linie voraus-
gesetzt, dass der Verletzte als Folge der widerrechtlichen Beeinträchtigung seiner
Persönlichkeit schwere physische, psychische oder seelische Leiden ertragen
musste und sich die Wiedergutmachung dieser seelischen Unbill aufgrund der ob-
jektiven Schwere der Verletzung rechtfertigt. Da nicht jeder Mensch in gleicher
Weise auf eine Verletzung seiner psychischen Befindlichkeit reagiert, hat das Ge-
richt hierbei auf einen Durchschnittsmassstab abzustellen (BGE 120 II 97 ff., 98 f.;
vgl. auch Urteil des Bundesgerichtes 5A_329/2011 vom 12. Dezember 2011 E. 5.5,
m.w.H.). Ferner ist die Genugtuung nur geschuldet, sofern die Schwere der Verlet-
zung es rechtfertigt. Leichte Persönlichkeitsverletzungen bleiben daher ausser Be-
tracht (BSK OR I-HEIERLI/SCHNYDER, Art. 49 N 6 und N 11). Das Bestehen einer
seelischen Unbill ergibt sich nicht automatisch aus dem Vorliegen einer rechtswid-
rigen Persönlichkeitsverletzung. Vielmehr muss derjenige, der aus dem Bestand
der seelischen Unbill einen Anspruch ableitet, diesen beweisen und somit auch
genügend bestimmt behaupten. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung

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müssen hierfür die Umstände dargetan werden, welche auf ein subjektiv schweres
Empfinden schliessen lassen (BGE 120 II 97 ff., 98 f.).
2. In der Praxis wird einem Geschädigten eines Vermögensdeliktes keine Ge-
nugtuung zugesprochen. Im Schrifttum zu Art. 49 OR findet ein solcher Fall – so-
weit ersichtlich – keine Erwähnung (vgl. z.B. BREHM, in: Hausheer/Walter [Hrsg.],
Berner Kommentar zum Obligationenrecht, Art. 41-61 OR, 4. Aufl. 2013, Art. 49
N 1 ff.; KESSLER, a.a.O., Art. 49 N 6 ff.; HÜTTE/LANDOLT, Genugtuungsrecht, Zü-
rich/St. Gallen 2013, Band 1 Hütte S. 3, S. 7 ff. und Band 2 Landolt S. 48 ff.). In
einzelnen Fällen ist es aber durchaus denkbar, dass die Zusprechung einer Ge-
nugtuung angezeigt sein kann. So kann etwa der Verlust eines erheblichen Teils
der eigenen Altersvorsorge zu wirtschaftlichen Existenzängsten führen, welche ge-
eignet sind, nicht nur das Wohlbefinden, sondern auch die Gesundheit eines Ge-
schädigten zu beeinträchtigen (so Urteil DG150059 des Bezirksgerichtes Zürich
vom 14. September 2015, S. 129 f.).
3. Hier führten die wucherischen Mietzinse der Beschuldigten nicht zu wirt-
schaftlichen Existenzängsten, welche die Gesundheit eines der Genugtuung bean-
tragenden Privatklägers hätten beeinträchtigen können. Solches wird nicht einmal
behauptet. Andere Gründe, die die Zusprechung einer Genugtuung rechtfertigen
könnten, werden ebenfalls nicht dargetan und sind nicht ersichtlich. Die Genugtu-
ungsbegehren der Privatkläger [Privatkläger 1], [Privatkläger 2], [Privatkläger 3],
[Privatkläger 5], [Privatkläger 6], [Privatklägerin 8], [Privatkläger 9], [Privatkläger
10], [Privatkläger 11], [Privatkläger 12], [Privatkläger 13] und [Privatkläger 14] sind
daher allesamt abzuweisen.
IX. Beschlagnahmungen, Einziehung, Ersatzforderung
A. Grundlagen
1. Das Gericht verfügt ohne Rücksicht auf die Strafbarkeit einer bestimmten
Person die Einziehung von Gegenständen, die zur Begehung einer Straftat gedient
haben oder bestimmt waren oder die durch eine Straftat hervorgebracht worden
sind, wenn diese Gegenstände die Sicherheit von Menschen, die Sittlichkeit oder

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die öffentliche Ordnung gefährden. Das Gericht kann anordnen, dass die eingezo-
genen Gegenstände unbrauchbar gemacht oder vernichtet werden (Art. 69 StGB;
Sicherungseinziehung).
2. Das Gericht verfügt die Einziehung von Vermögenswerten, die durch eine
strafbare Handlung erlangt worden sind oder dazu bestimmt waren, eine Straftat
zu veranlassen oder zu belohnen, sofern sie nicht dem Verletzten zur Wiederher-
stellung des rechtmässigen Zustandes ausgehändigt werden (Art. 70 Abs. 1 StGB).
Sind die der Einziehung unterliegenden Vermögenswerte nicht mehr vorhanden,
so erkennt das Gericht auf eine Ersatzforderung des Staates (Art. 71 Abs. 1 StGB).
Im Hinblick auf die Durchsetzung dieser Ersatzforderung können Vermögenswerte
des Betroffenen mit Beschlag belegt werden ("Ersatzforderungsbeschlagnahme";
Art. 71 Abs. 3 StGB).
3. Gemäss Art. 263 Abs. 1 StPO können Gegenstände und Vermögenswerte,
die als Beweismittel oder zur Sicherstellung von Verfahrenskosten, Geldstrafen,
Bussen und Entschädigungen gebraucht werden oder zur Einziehung in Frage
kommen, beschlagnahmt werden. Ist die Beschlagnahmung von Gegenständen
bzw. Vermögenswerten nicht schon zuvor aufgehoben worden, so wird bei Ab-
schluss des Verfahrens – nach Anklage mithin durch das Gericht – über die Rück-
gabe an die berechtigte Person, die Verwendung zur Kostendeckung oder über die
Einziehung entschieden (Art. 267 Abs. 3 StPO). Die Strafbehörden können ihre
Forderungen aus Verfahrenskosten mit beschlagnahmten Vermögenswerten ver-
rechnen (Art. 442 Abs. 4 StPO).
B. Bargeld
1. Mit Beschlagnahmeverfügung der Staatsanwaltschaft vom 12. Dezember
2019 wurden Bargeldbeträge von CHF 2'950.– und € 730.– beschlagnahmt (vgl.
vorne Ziff. I.D.1). Dieses Bargeld wurden anlässlich der Hausdurchsuchung am
Wohnort der Beschuldigten sichergestellt (act. 75/2; act. 76/1-2).
2. Die Beschuldigte führte zu diesen Beträgen aus, bei den CHF 2'950.– handle
es sich um Mieteinnahmen. Die Euros seien Einkommen aus der Massagetätigkeit
(act. 15/3 S. 6). Am 18. Juli 2017 und am 18. Mai 2020 machte sie keine Angaben

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zum sichergestellten Bargeld mehr (act. 15/6 S. 4; act. 15/13 S. 11). Es kann daher
nicht mit genügender Sicherheit davon ausgegangen werden, dass es sich um
Mieteinnahmen bzw. Tatlohn oder Tatgewinn handelt. Die beschlagnahmte Bar-
schaft von total CHF 3'725.65 (CHF 2'950.– und € 730.– [bzw. in Schweizer Fran-
ken gewechselt CHF 775.65; act. 76/2]) ist folglich zur teilweisen Deckung der der
Beschuldigten aufzuerlegenden Verfahrenskosten (vgl. unten Ziff. X.A.2) zu ver-
wenden.
C. Beschlagnahmte Guthaben / Gesperrte Konten
1. Ausgangslage
Es wurden Guthaben von insgesamt CHF 87'612.45 auf vier Konten der Beschul-
digten bei der Zürcher Kantonalbank und der Credit Suisse AG beschlagnahmt (vgl.
oben Ziff. I.D). Der Beschuldigten werden die Verfahrenskosten auferlegt (vgl. so-
gleich unten Ziff. X.A.2). Ob und wenn ja, welche Teile dieser Guthaben delikti-
schen Ursprungs sind, kann nicht eruiert werden. Mit der Staatsanwaltschaft
(act. 109 S. 23 f.) ist daher davon auszugehen, dass es sich um legales Vermögen
handelt.
2. Konten bei der Zürcher Kantonalbank
2.1. Die folgenden, mit Verfügung vom 21. Januar 2020 bei der Zürcher Kanto-
nalbank beschlagnahmten Guthaben auf den Konten der Beschuldigten sind daher
einzuziehen und zur Kostendeckung zu verwenden:
Guthaben von CHF 53'850.51 (Stand 31. Dezember 2019) auf dem mit Ver-

fügung vom 19. September 2016 gesperrten Konto Nr. (…), lautend auf die
Beschuldigte,
Guthaben von CHF 12'034.21 (Stand 31. Dezember 2019) auf dem mit Ver-

fügung vom 19. September 2016 gesperrten Konto Nr. (…), lautend auf die
Beschuldigte, sowie
Guthaben von CHF 10'255.25 (Stand 31. Dezember 2019) auf dem mit Ver-

fügung vom 19. September 2016 gesperrten Konto Nr. (…), lautend auf die
Beschuldigte.

- 141 -
2.2. Die Zürcher Kantonalbank ist anzuweisen, ab dem Konto Nr. (…) einen Be-
trag von CHF 53'850.50, ab dem Konto-Nr. (…) einen Betrag von CHF 12'034.20
und ab dem Konto Nr. (…) einen Betrag von CHF 10'255.25 auf das Postkonto des
Bezirksgerichtes Zürich, IBAN-Nr. (…) , zu überweisen. Im Mehrbetrag sind die ent-
sprechenden Kontosperren auf den erwähnten drei Konten der Beschuldigten bei
der Zürcher Kantonalbank aufzuheben.
3. Konto bei der Credit Suisse AG
3.1. Auf dem Konto (Konto-Nr. (…)) bei der Credit Suisse AG wurde mit Verfü-
gung vom 21. Januar 2020 ein Guthaben von CHF 22'945.– (Stand 31. Dezember
2019) beschlagnahmt. Jenes Konto lautet auf die Beschuldigte und ihren Ehemann.
Die Beschuldigte führte diesbezüglich konstant aus, die Hälfte des Guthabens ge-
höre ihrem Ehemann, was dieser bestätigte (act. 17/1 S. 7). Es ist deswegen bloss
die Hälfte des beschlagnahmten Guthabens – ein Betrag von CHF 11'472.50 – ein-
zuziehen und zur Kostendeckung zu verwenden.
3.2. Die Credit Suisse AG ist anzuweisen, ab dem Konto-Nr. (…), lautend auf die
Beschuldigte und ihren Ehemann, einen Betrag von CHF 11'472.50 auf das Post-
konto des Bezirksgerichtes Zürich, IBAN-Nr. (…) zu überweisen. Im Mehrbetrag ist
die entsprechende Kontosperre aufzuheben.
D. Weitere beschlagnahmte Gegenstände
1. Gestützt auf Art. 263 Abs. 1 lit. a und b StPO wurden am 12. Dezember 2019
folgende Gegenstände beschlagnahmt (act. 77/1):
6 Ordnermappen mit diversen Unterlagen betr. die Wohnungen (Adresse 1),

(Adresse 2) und (Adresse 3)
1 Quittungsblock / 1 Sichtmappe mit losen Quittungen

6 Ordner mit diversen Unterlagen betr. die Wohnungen (Adresse 1), (Adresse

2) und (Adresse 3)
4 Ordner mit diversen Unterlagen betr. AHV, Urteile, (H) etc.

3 USB-Sticks

1 Tablet der Marke Samsung Galaxy Tab3

1 Mobiltelefon der Marke iPhone 6plus

1 Laptop der Marke HP Pavilion


- 142 -
1 Mobiltelefon der Marke TCL

1 Quittungsblock, 1 Agenda

1 Ordner mit diversen Unterlagen, lautend auf (MY)

Das Mobiltelefon iPhone 6plus, das Mobiltelefon TCL sowie ein USB-Token

der [Staat in Asien] Merchants Bank wurden der Beschuldigten am 24. No-
vember 2017 bereits ausgehändigt (act. 76/3 S. 4). Über diese (bereits her-
ausgegebenen) Gegenstände ist heute nicht mehr zu entscheiden, auch wenn
die beiden Mobiltelefone sowie der USB-Token der [Staat in Asien] Merchants
Bank am 12. Dezember 2019 – versehentlich (act. 102) – noch beschlag-
nahmt wurden. Die restlichen Gegenstände befinden sich bei der Asservate-
Triage der Kantonspolizei Zürich.
2. Die folgenden Gegenstände sind nach Eintritt der Rechtskraft dieses Ent-
scheides bis drei Monate danach auf erstes Verlangen der Beschuldigten heraus-
zugeben, da es sich nicht um Tatwerkzeuge handelt und sie nicht als Beweismittel
benötigt werden. Bei ungenutztem Ablauf dieser Frist sind sie der Lagerbehörde
zur Vernichtung zu überlassen:
Asservat-Nr. A010'300'217 6 Ordnermappen mit diversen Unterlagen betr. die Woh-
nungen (Adresse 1), (Adresse 2) und (Adresse 3)
Asservat-Nr. A010'300'228 1 Quittungsblock / 1 Sichtmappe mit losen Quittungen
Asservat-Nr. A010'300'239 6 Ordner mit diversen Unterlagen betr. die Wohnungen
(Adresse 1), (Adresse 2) und (Adresse 3)
Asservat-Nr. A010'300'240 4 Ordner mit diversen Unterlagen betr. AHV, Urteile, (H)
etc.
Asservat-Nr. A010'300'295 2 USB-Sticks
Asservat-Nr. A010'300'342 1 Quittungsblock, 1 Agenda
Asservat-Nr. A010'300'364 1 Ordner mit diversen Unterlagen, lautend auf (MY)
3. Auch der Laptop "HP Pavilion" sowie das Tablet "Samsung Galaxy Tab3"
sind der Beschuldigten nach Eintritt der Rechtskraft dieses Entscheides bis drei
Monate danach auf erstes Verlangen herauszugeben und bei ungenutztem Ablauf
der Frist der Lagerbehörde zur Vernichtung zu überlassen, da es sich nicht um

- 143 -
Tatwerkzeuge handelt. Von der Verwertung des Laptops und des Tablets zur Kos-
tendeckung ist abzusehen. Der Laptop "HP Pavilion" sowie das Tablet "Samsung
Galaxy Tab3" wurden im September 2016 sichergestellt. Demzufolge weisen sie
im jetzigen Zeitpunkt – selbst wenn deren genaues Alter/Kaufdatum unbekannt ist
– ein für Elektronikgeräte bereits erhebliches Alter auf. Von einer Verwertung dieser
Gegenstände wäre deswegen kein hoher Erlös zu erwarten. Zudem müssten auch
noch alle sich darauf befindenden Daten und Dateien gelöscht werden, was weite-
ren Aufwand generieren würde.
E. Ersatzforderung
Nachdem der Beschuldigten die Verfahrenskosten (teilweise mit Ausnahme der
Kosten der amtlichen Verteidigung) auferlegt werden (vgl. unten Ziff. X.A), ist auf
den bloss eventualiter gestellten Antrag der Staatsanwaltschaft auf Verpflichtung
der Beschuldigten zur Leistung einer Ersatzforderung nicht weiter einzugehen.
X. Kosten- und Entschädigungsfolgen
A. Verfahrenskosten
1. Die Gerichtskosten sind unter Berücksichtigung von § 14 Abs. 1 der Verord-
nung des Obergerichts über die Gerichtsgebühren vom 8. September 2010 (LS
211.11) auf eine Pauschalgebühr von CHF 12'000.– festzusetzen. Die Kosten der
Untersuchung (Gebühr für das Vorverfahren, Auslagen [Gutachten], IRC-Abfragen
etc., Auslagen Polizei) belaufen sich auf insgesamt CHF 54'546.15 (act. 89/3) –
ohne Kosten der amtlichen Verteidigung. Über die bereits im Untersuchungsver-
fahren angefallenen Kosten für amtliche Verteidigung ist separat zu befinden (vgl.
unten Ziff. 3).
2. Die beschuldigte Person trägt die Verfahrenskosten, wenn sie verurteilt wird
(Art. 426 Abs. 1 Satz 1 StPO). Dementsprechend sind die Gerichts- und Untersu-
chungskosten der Beschuldigten aufzuerlegen.
3. Hinsichtlich der Kosten der amtlichen Verteidigung beantragt die Staatsan-
waltschaft deren Auferlegung an die Beschuldigte (act. 89/5 S. 12; act. 109 S. 1).

- 144 -
3.1. Grundsätzlich sind die Kosten der amtlichen Verteidigung, selbst bei einer
Verurteilung der beschuldigten Person, auf die Gerichtskasse zu nehmen – unter
Vorbehalt einer Rückforderung gemäss Art. 135 Abs. 4 StPO (Art. 426 Abs. 1
StPO). Der erwähnte Vorbehalt besagt im Wesentlichen, dass die beschuldigte
Person, der die Verfahrenskosten auferlegt werden, verpflichtet ist, dem Staat die
von ihm festgesetzte Entschädigung für die amtliche Verteidigung zurückzuzahlen,
sobald ihre wirtschaftlichen Verhältnisse dies erlauben (Art. 135 Abs. 4 lit. a StPO).
Wurde die amtliche Verteidigung gestützt auf Art. 132 Abs. 1 lit. a StPO angeord-
net, obwohl die beschuldigte Person über die erforderlichen Mittel zur Bezahlung
einer Verteidigung verfügt hätte, erlauben es ihre wirtschaftlichen Verhältnisse
grundsätzlich sofort, sie nach Beendigung des Verfahrens zur Rückerstattung der
Kosten der amtlichen Verteidigung zu verpflichten. In diesem Fall kann die Rücker-
stattungspflicht bereits im Endentscheid begründet und verfügt werden (BSK StPO-
RUCKSTUHL, Art. 135 N 23).
3.2. Der Beschuldigten wurde die amtliche Verteidigung gestützt auf Art. 132
Abs. 1 lit. a StPO gewährt (act. 82/2). Eine sofortige Kostenauflage auch der Kos-
ten der amtlichen Verteidigung wäre somit zulässig, sofern die finanziellen Verhält-
nisse der Beschuldigten ausreichend erscheinen. Über liquides Vermögen, wesent-
liche flüssige Mittel oder hohe Einkünfte verfügt sie nicht (vgl. vorne Ziff. IV.D.3.1.6).
Zudem ist sie auch nicht mehr hälftige Miteigentümerin der Wohnung (Adresse 2).
Deswegen ist heute davon abzusehen, der Beschuldigten die gesamten Kosten der
amtlichen Verteidigung aufzuerlegen.
3.3. Allerdings wurden Bankguthaben im Betrag von insgesamt CHF 87'612.45
beschlagnahmt (vgl. oben Ziff. IX.C). Die Kosten der Untersuchung (ohne Kosten
der amtlichen Verteidigung) belaufen sich auf CHF 54'546.15 (vgl. oben Ziff. 1).
Hinzu kommt die Gerichtsgebühr von CHF 12'000.– (a.a.O.), weshalb Kosten (ohne
amtliche Verteidigung) von total CHF 66'546.15 resultieren. Im Umfang des Über-
schusses von beschlagnahmten Kontoguthaben von CHF 21'066.30
(CHF 87'612.45 abzüglich CHF 66'546.15) sind die Voraussetzungen, der Beschul-
digten die Kosten der amtlichen Verteidigung aufzuerlegen, erfüllt, da sie in diesem

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Ausmass über flüssige Mittel verfügt. Demzufolge sind ihr die Kosten der amtlichen
Verteidigung im Umfang von CHF 21'066.30 heute aufzuerlegen.
3.4. Im Restbetrag sind die Kosten der amtlichen Verteidigung gestützt auf
Art. 426 Abs. 1 Satz 2 StPO einstweilen auf die Gerichtskasse zu nehmen. Die Be-
schuldigte ist jedoch zu verpflichten, diese Entschädigung an den Staat zurückzu-
zahlen, sobald es ihre wirtschaftlichen Verhältnisse erlauben (vgl. Art. 135 Abs. 4
StPO).
B. Entschädigung der amtlichen Verteidigung
1. Der vormalige amtliche Verteidiger der Beschuldigen, Rechtsanwalt
Z._____, wurde mit Verfügung der Oberstaatsanwaltschaft vom 27. September
2017 bereits mit CHF 16'911.– entschädigt (act. 82/44).
2. Mit Verfügung der Staatsanwaltschaft vom 22. Januar 2018 wurde dem
(nachmaligen) amtlichen Verteidiger, Rechtsanwalt X._____, eine erste Akontozah-
lung von CHF 11'391.95 ausgerichtet (act. 83/10/2). Es folgten weitere Akontozah-
lungen von CHF 10'000.– (Verfügung vom 27. August 2018; act. 83/10/4), von
CHF 10'894.50 (Verfügung vom 11. Juni 2019; act. 83/10/6) sowie von
CHF 4'751.– (Verfügung vom 18. Mai 2020; act. 83/10/8). Dies ergibt ein Total an
Akontozahlungen von CHF 37'037.45, welcher Betrag an sein Honorar anzurech-
nen ist.
3. Mit Honorarnote vom 6. April 2021 machte der amtliche Verteidiger einen
Aufwand in der Höhe von CHF 43'997.30 geltend, wobei der Zeitaufwand für die
Hauptverhandlung und die Nachbearbeitung/Abschlussarbeiten noch nicht berück-
sichtigt wurde (act. 106).
4. Die Hauptverhandlung dauerte (einschliesslich Urteilseröffnung) 4 ½ Stun-
den. Zudem ist der Weg zur Hauptverhandlung und der Urteilseröffnung mit weite-
ren zwei Stunden veranschlagen. Schliesslich sind für die Nachbearbeitung bzw.
die Abschlussarbeiten weitere 1 ½ Stunden zu berücksichtigen. Zur eingereichten
Honorarnote sind somit insgesamt acht Stunden respektive ein Betrag von
CHF 1'895.52 (inkl. MwSt.) zu addieren.

- 146 -
5. Ab Anklageerhebung am 25. September 2020 bzw. 5. Oktober 2020 wird so-
mit ein Aufwand von 24.7 Stunden bzw. ein Betrag von rund CHF 5'850.– geltend
gemacht. Dieser Betrag erscheint angesichts von § 17 lit. b AnwGebV ohne Weite-
res als angemessen.
6. Der (nachmalige) amtliche Verteidiger der Beschuldigten ist folglich mit ins-
gesamt CHF 45'892.80 zu entschädigen, wobei zu berücksichtigen ist, dass bereits
Akontozahlungen von total CHF 37'037.45 geleistet worden sind. Diese sind vom
Gesamtbetrag von CHF 45'892.80 abzuziehen.
Es wird erkannt:
1. Die Beschuldigte A.____ ist schuldig des gewerbsmässigen Wuchers im
Sinne von Art. 157 Ziff. 1 Abs. 1 StGB in Verbindung mit Art. 157 Ziff. 2 StGB.
2. Die Beschuldigte wird bestraft mit 2 ¾ Jahren Freiheitsstrafe, wovon bis und
mit heute 2 Tage durch Haft erstanden sind.
3. Der Vollzug der Freiheitsstrafe wird im Umfang von 22 Monaten aufgescho-
ben und die Probezeit auf 2 Jahre festgesetzt. Im Übrigen (11 Monate, abzü-
glich 2 Tage, die durch Untersuchungshaft erstanden sind) wird die Freiheits-
strafe vollzogen.
4. Von der Anordnung einer Landesverweisung wird abgesehen.
5. Die folgenden Privatkläger werden mit ihren Schadenersatzbegehren auf den
Weg des Zivilprozesses verwiesen:
a) [Privatkläger 1] (Privatkläger 1)
b) [Privatkläger 2] (Privatkläger 2)
c) [Privatkläger 3] (Privatkläger 3)
d) [Privatkläger 5] (Privatkläger 5)
e) [Privatkläger 6] (Privatkläger 6)

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f) [Privatkläger 7] (Privatkläger 7)
g) [Privatklägerin 8] (Privatklägerin 8)
h) [Privatkläger 10] (Privatkläger 10)
i) [Privatkläger 11] (Privatkläger 11)
j) [Privatkläger 12] (Privatkläger 12)
k) [Privatkläger 13] (Privatkläger 13)
l) [Privatkläger 14] (Privatkläger 14).
6. Die Genugtuungsbegehren der folgenden Privatkläger werden abgewiesen:
a) [Privatkläger 1] (Privatkläger 1)
b) [Privatkläger 2] (Privatkläger 2)
c) [Privatkläger 3] (Privatkläger 3)
d) [Privatkläger 5] (Privatkläger 5)
e) [Privatkläger 6] (Privatkläger 6)
f) [Privatklägerin 8] (Privatklägerin 8)
g) [Privatkläger 9] (Privatkläger 9)
h) [Privatkläger 10] (Privatkläger 10)
i) [Privatkläger 11] (Privatkläger 11)
j) [Privatkläger 12] (Privatkläger 12)
k) [Privatkläger 13] (Privatkläger 13)
l) [Privatkläger 14] (Privatkläger 14).

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7. Die mit Verfügung der Staatsanwaltschaft II des Kantons Zürich vom 12. De-
zember 2019 aus dem Besitz der Beschuldigten beschlagnahmten und bei
der Kasse des hiesigen Bezirksgerichts deponierten Bargeldbeträge von
CHF 2'950.– und CHF 775.65 (ursprünglich € 730.–) werden zur teilweisen
Deckung der der Beschuldigten aufzuerlegenden Verfahrenskosten verwen-
det.
8. Die folgenden, mit Verfügung der Staatsanwaltschaft II des Kantons Zürich
vom 21. Januar 2020 bei der Zürcher Kantonalbank beschlagnahmten Gutha-
ben auf den Konten der Beschuldigten werden eingezogen und zur Kosten-
deckung verwendet:
Guthaben von CHF 53'850.51 (Stand 31. Dezember 2019) auf dem mit

Verfügung vom 19. September 2016 gesperrten Konto Nr. (…), lautend
auf die Beschuldigte,
Guthaben von CHF 12'034.21 (Stand 31. Dezember 2019) auf dem mit

Verfügung vom 19. September 2016 gesperrten Konto Nr. (…), lautend
auf die Beschuldigte, sowie
Guthaben von CHF 10'255.25 (Stand 31. Dezember 2019) auf dem mit

Verfügung vom 19. September 2016 gesperrten Konto Nr. (…), lautend
auf die Beschuldigte.
9. Die Zürcher Kantonalbank wird angewiesen, ab dem Konto-Nr. (…) einen Be-
trag von CHF 53'850.50, ab dem Konto-Nr. (…) einen Betrag von
CHF 12'034.20 und ab dem Konto-Nr. (…) einen Betrag von CHF 10'255.25
auf das Postkonto des Bezirksgerichtes Zürich, IBAN-Nr. (…), zu überweisen.
Im Mehrbetrag werden die Kontosperren auf den drei Konten Konto-Nr. (…),
Konto-Nr. (…) und Konto-Nr. (…) der Beschuldigten bei der Zürcher Kanto-
nalbank aufgehoben.
10. Die Hälfte des mit Verfügung der Staatsanwaltschaft II des Kantons Zürich
vom 21. Januar 2020 bei der Credit Suisse AG beschlagnahmten Guthabens
von CHF 22'945.– (und damit ein Betrag von CHF 11'472.50) auf dem Konto-
Nr. (…), lautend auf die Beschuldigte und ihren Ehemann, wird eingezogen
und zur Kostendeckung verwendet.

- 149 -
11. Die Credit Suisse AG wird angewiesen, ab dem Konto-Nr. (…), lautend auf
die Beschuldigte und ihren Ehemann, einen Betrag von CHF 11'472.50 auf
das Postkonto des Bezirksgerichtes Zürich, IBAN-Nr. (…), zu überweisen. Im
Mehrbetrag wird die Kontosperre auf dem Konto-Nr. (…) aufgehoben.
12. Die folgenden, bei der Asservate-Triage der Kantonspolizei Zürich gelagerten
Gegenstände werden nach Eintritt der Rechtskraft dieses Entscheides bis drei
Monate danach auf erstes Verlangen der Beschuldigten herausgegeben. Bei
ungenutztem Ablauf dieser Frist werden sie der Lagerbehörde zur Vernich-
tung überlassen.
Asservat-Nr. A010'300'217 6 Ordnermappen mit diversen Unterlagen betr. die
Wohnungen (Adresse 1), (Adresse 2) und (Ad-
resse 3)
Asservat-Nr. A010'300'228 1 Quittungsblock / 1 Sichtmappe mit losen Quittun-
gen
Asservat-Nr. A010'300'239 6 Ordner mit diversen Unterlagen betr. die Woh-
nungen (Adresse 1), (Adresse 2) und (Adresse 3)
Asservat-Nr. A010'300'240 4 Ordner mit diversen Unterlagen betr. AHV, Ur-
teile, (H) etc.
Asservat-Nr. A010'300'295 2 USB-Sticks
Asservat-Nr. A010'300'342 1 Quittungsblock, 1 Agenda
Asservat-Nr. A010'300'364 1 Ordner mit diversen Unterlagen, lautend auf
(MY)
Asservat-Nr. A010'300'320 1 Laptop "HP Pavilion"
Asservat-Nr. A010'300'308 1 Tablet "Samsung Galaxy Tab3"
13. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

- 150 -
CHF 12'000.00 die weiteren Auslagen betragen:
CHF 30'000.00 Gebühr Strafuntersuchung § 4 GebStrV;
CHF 1'105.00 Kosten Kantonspolizei Zürich;
CHF 16'911.70 amtliche Verteidigung (vormalig);
CHF 45'892.80 amtliche Verteidigung (RA X.____);
CHF 21'244.15 Gutachten/Expertisen etc.;
CHF 2'197.00 Auslagen Untersuchung.
Allfällige weitere Kosten bleiben vorbehalten.
14. Die Kosten der Untersuchung und des gerichtlichen Verfahrens, ausgenom-
men diejenigen der amtlichen Verteidigung im CHF 21'066.30 übersteigenden
Betrag, werden der Beschuldigten auferlegt.
15. Die Kosten der amtlichen Verteidigung werden der Beschuldigten im Umfang
von CHF 21'066.30 auferlegt. Im Übrigen werden die Kosten der amtlichen
Verteidigung auf die Gerichtskasse genommen, wobei diesbezüglich eine
Nachforderung gemäss Art. 135 Abs. 4 StPO vorbehalten bleibt.
16. Rechtsanwalt X.____ wird für seine Bemühungen und Barauslagen als amtli-
cher Verteidiger mit insgesamt CHF 45'892.80 (inkl. Mehrwertsteuer; abzüg-
lich Akontozahlungen von CHF 37'037.45) aus der Gerichtskasse entschä-
digt.
17. Mündliche Eröffnung und schriftliche Mitteilung im Dispositiv an
die amtliche Verteidigung im Doppel für sich und zuhanden der Be-

schuldigten (übergeben)
die Staatsanwaltschaft II des Kantons Zürich (übergeben)

die Privatkläger 1-14 (versandt)

und hernach als begründetes Urteil an
die amtliche Verteidigung im Doppel für sich und zuhanden der Be-

schuldigten
die Staatsanwaltschaft II des Kantons Zürich

an die Privatkläger bei Ergreifen eines Rechtsmittels oder auf Verlan-

gen innert 10 Tagen nach Erhalt des Dispositivs

- 151 -
sowie nach Eintritt der Rechtskraft an
den Justizvollzug und Wiedereingliederung Kanton Zürich, Abteilung

Bewährungs- und Vollzugsdienste, mit Vermerk der Rechtskraft
die Koordinationsstelle VOSTRA/DNA mit Formular A, unter Beilage

des Formulars "Löschung DNA-Profil und Vernichtung ED-Material"
das Migrationsamt des Kantons Zürich, Berninastrasse 45, Postfach,

8090 Zürich
die Kasse des Bezirksgerichts Zürich betr. Disp. Ziff. 8 bis 11

die Zürcher Kantonalbank, Recht Steuern & Compliance, Postfach,

8010 Zürich, betr. Disp. Ziff. 8 und 9
die Credit Suisse (Schweiz) AG, Rechtsdienst, 8070 Zürich, betr. Disp.

Ziff. 10 und 11
die Asservaten-Triage, Kantonspolizei Zürich, betr. Disp. Ziff. 12

die amtliche Verteidigung betr. Disp. Ziff. 12 bzw. Herausgabefrist.

18. Gegen dieses Urteil kann innert 10 Tagen von der Eröffnung an beim Bezirks-
gericht Zürich, 9. Abteilung, Badenerstrasse 90, Postfach, 8036 Zürich, münd-
lich oder schriftlich Berufung angemeldet werden.
Mit der Berufung kann das Urteil in allen Punkten umfassend angefochten
werden. Mit der Berufung können gerügt werden:
Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung des Ermessens, Rechts-
verweigerung und Rechtsverzögerung, die unvollständige und unrichtige
Feststellung des Sachverhaltes oder Unangemessenheit.
Die Berufung erhebende Partei hat binnen 20 Tagen nach Zustellung des be-
gründeten Entscheids dem Obergericht des Kantons Zürich, Strafkammer,
Postfach, 8021 Zürich, eine schriftliche Berufungserklärung einzureichen.
Sie hat darin anzugeben, ob sie das Urteil vollumfänglich oder nur in Teilen
anficht, welche Abänderungen des erstinstanzlichen Urteils sie verlangt. Wer-
den nur Teile des Urteils angefochten, ist verbindlich anzugeben, auf welche
sich die Berufung beschränkt.
Bei offensichtlich verspäteten Berufungsanmeldungen oder Berufungserklä-
rungen wird auf die Berufung ohne Weiterungen nicht eingetreten.

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Zürich, 7. April 2021
BEZIRKSGERICHT ZÜRICH
9. Abteilung
Der Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
Dr. iur. S. Aeppli MLaw J. Bischof