zh_bezirksgericht_zuerich · MJ240044-L · 2025-05-15 · de
ZMP 2025 Nr. 15: Mietzinsminderung und Schadenersatz wegen Umbauarbeiten im Haus. «Inkonvenienzentschädigung». Unzulässigkeit des Vorausverzichts auf Mängelrechte. Ersatzangebot.


ZMP 2025 Nr. 15
Art. 259d OR; Art. 259e OR; Art. 256 Abs. 2 lit. b OR; Art. 259c OR. Mietzins-
minderung und Schadenersatz wegen Umbauarbeiten im Haus. «Inkonveni-
enzentschädigung». Unzulässigkeit des Vorausverzichts auf Mängelrechte.
Ersatzangebot.
Nicht jede Unzulänglichkeit eines Mietobjekts führt zu einer Mietzinsminderung.
Eine solche kommt nur in Betracht, wenn und soweit dadurch die Gebrauchstaug-
lichkeit der Sache eingeschränkt ist. Zu berücksichtigen ist auch, wie stark sich
dies im konkreten Fall auf die Mieterin ausgewirkt hat. Diese muss zwar nicht Ta-
gebuch führen über Umbauarbeiten an der Sache. Aussicht auf Erfolg hat eine
Minderungsklage aber nur, soweit die Beeinträchtigungen nach Art, Umfang und
Dauer hinreichend substantiiert worden sind.
Auch ein Schadenersatzanspruch muss behauptungs- und beweismässig auf ei-
nem tragfähigen Fundament stehen. Für das vertragswidrige Verhalten, den Scha-
den und den Kausalzusammenhang ist die Mieterin beweisbelastet. Nur für das
Verschulden gilt die Vermutung nach Art. 97 i.V.m. Art. 259e OR.
Abgeltungen für Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten werden zwar oft als Inkon-
venienzentschädigung bezeichnet. Das ist aber kein technischer Begriff. Insbe-
sondere geht es nicht an, unter dem Titel Minderung oder Schadenersatz die
Frustration durch Bauarbeiten abzugelten oder gar eine Genugtuung zuzuspre-
chen, für welche die gesetzlichen Voraussetzungen fehlen.
Wird eine Abgeltung im Voraus geleistet, so geht damit für gewöhnlich kein Ver-
zicht auf weitergehende Ansprüche einher. Ein Vorausverzicht auf Mängelrechte
verstösst gegen zwingendes Recht, so dass der Mieterin zumindest der Einwand
offen steht, die Regelung sei z.B. wegen eines unerwarteten Verlaufs der Bauar-
beiten zu ihrem Nachteil gewesen.
Ein Ersatzangebot der Vermieterin lässt die Mängelrechte zwar nur dann unterge-
hen, wenn es gleichwertig ist. Wünscht die Mieterin indessen die als Variante zu
einer mit der Mietwohnung identischen Wohnung im Haus angebotene kleinere
Wohnung in einer von den Bauarbeiten nicht betroffenen Liegenschaft, so sind die

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Mängelrechte im Umfang beschränkt auf diejenigen, die bei einem Umzug im Haus
entstanden wären.
Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MJ240044-L vom 15. Mai 2025 (nicht
rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: Weber; Gerichtsschreiberin Moshir Omer):
«(…)
1. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1.1 Die Klägerinnen waren u.a. in den Jahren 2021 und 2022 Mieterinnen zweier
2-Zimmerwohnungen im 1. bzw. 3. Obergeschoss an der N.-strasse y in Zürich,
und zwar die Klägerin 1 seit 1. Oktober 2015 gestützt auf einen Mietvertrag vom
27. Juli 2015 und die Klägerin 2 seit 1. September 2001 gestützt auf einen Vertrag
vom 10./16. August 2001. Im massgeblichen Zeitraum betrug der Nettomietzins
Fr. 1'589.– bzw. Fr. 1'009.–. Im Dezember 2020 kündigte die Beklagte den Kläge-
rinnen eine Sanierung der Liegenschaft in vier Etappen im Zeitraum April bis De-
zember 2021 an. Diese wurde in der Folge auch in Angriff genommen. Unbestritten
ist, dass die Arbeiten zumindest bis Januar 2022 dauerten. Die Parteien sind sich
über Mängel während der Bauzeit uneins, insbesondere die Mietzinsminderung
wegen angeblich ungenügender Heizung während der Bauzeit, Lärm und Schmutz
sowie wegen Zwischenlagerung eines Stahlträgers im Badezimmer der Wohnung
der Klägerin 2 sowie über den Ersatz der Kosten für den Betrieb eines Elektro-
Heizofens. Die Klägerinnen machen überdies geltend, die Arbeiten hätten rund 7
Monate länger gedauert als geplant und seien erst im August 2022 fertiggestellt
gewesen. Auf die Details ist zurückzukommen. Beiden Klägerinnen wurde für die
Dauer der Sanierung ihrer jeweiligen Wohnung eine andere Wohnung im Hause
offeriert. Während die Klägerin 2 dieses Angebot annahm und während drei Mo-
naten im Parterre der Mietliegenschaft eine Ersatzwohnung benützen konnte,
wurde der Klägerin 1 von der Beklagten eine kleinere Ersatzwohnung im Quartier
für die Zeit vom 21. Juni bis 10. September 2021 zur Verfügung gestellt. Unbestrit-
ten ist sodann, dass die Beklagte den Klägerinnen bereits eine Abgeltung in Höhe
von zwei Monatsnettomietzinsen vergütet hat.

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1.2 Am 22. Juli 2024 (Poststempel) reichten die Klägerinnen die vorliegende
Klage sowie die ihnen am 21. Juni 2024 zugestellten, separaten Klagebewilligun-
gen der Schlichtungsbehörde Zürich vom 10. Juni 2024 ein. Mit Verfügung vom
25. Juli 2024 wurde die Klage der Beklagten zugestellt und den Klägerinnen Frist
zur Leistung eines Kostenvorschusses von Fr. 1'840.– angesetzt. Da die Klage
eine Begründung enthielt, wurde der Beklagten nach Eingang des Vorschusses
mit Verfügung vom 16. August 2024 Gelegenheit zu einer schriftlichen Stellung-
nahme gegeben. Nach Eingang der Vernehmlassung der Beklagten vom 9. Okto-
ber 2024 innert erstreckter Frist wurde diese den Klägerinnen mit Verfügung vom
10. Oktober 2024 zugestellt. Anschliessend wurden die Parteien zunächst auf den
25. Februar 2025 zur Hauptverhandlung vorgeladen. Am genannten Termin
konnte aufgrund der unübersichtlichen Darstellung der Klägerinnen im ersten Par-
teivortrag nur dieser abgehalten werden, so dass die Parteien neu auf den 30. April
2025 zur Fortsetzung vorgeladen werden mussten. Im Anschluss an die Fortset-
zung wurde das Verfahren für spruchreif erklärt.
2. Parteivorbringen
Auf die Ausführungen der Parteien ist – insbesondere vor dem Hintergrund der
unstrukturierten Darstellung der Klägerinnen – zur Vermeidung von Wiederholun-
gen erst im Rahmen der nachfolgenden materiellen Erörterungen einzugehen.
Dies hat indessen nur insoweit zu geschehen, als dies für den Entscheid erforder-
lich ist. Findet sich zu einer Behauptung kein Kommentar, so hat das Gericht diese
als irrelevant eingestuft.
3. Prozessuales
3.1 Zuständigkeit und Verfahrensart
Das Mietgericht des Bezirks Zürich ist als Einzelgericht zur Behandlung der vorlie-
genden Streitsache örtlich und sachlich zuständig, da es sich um eine Streitigkeit
aus einem Mietverhältnis für in Zürich gelegene Wohnräume mit einem Streitwert
von weniger als Fr. 30'000.– handelt (§ 26 i.V.m. § 21 lit. a GOG; Art. 33 und 35
ZPO). Anwendbar ist das vereinfachte Verfahren (Art. 243 Abs. 1 ZPO).

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3.2 Soziale Untersuchungsmaxime
Im vereinfachten Verfahren gilt der beschränkte (soziale) Untersuchungsgrund-
satz. In Verfahren über Streitigkeiten betreffend Miete von Wohn- oder Geschäfts-
räumen stellt das Gericht bis zu einem Streitwert von Fr. 30'000.– den Sachverhalt
von Amtes wegen fest (Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO). Es beschränkt sich aller-
dings darauf, bei der Feststellung des Sachverhalts und der Beweiserhebung mit-
zuwirken. Grundsätzlich ist es Sache der Parteien, das Tatsächliche substantiiert
vorzutragen und die Beweismittel zu nennen, doch hat das Gericht durch Beleh-
rungen und Befragungen der Parteien darauf hinzuwirken, dass der relevante
Sachverhalt vorgetragen bzw. ergänzt wird (BGE 141 III 569 E. 2.3.1; BGE 139 III
13 E. 3.2; BSK ZPO-MAZAN, 3. Aufl., 2017, Art. 247 N 4).
4. Materielle Behandlung der Klage
4.1 Mängelrechte
4.1.1 Mängel
Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf
eigene Kosten zu beseitigen hat oder wird der Mieter im vertragsgemässen Ge-
brauch der Sache gestört, so kann er u.a. verlangen, dass der Vermieter den Miet-
zins verhältnismässig herabsetzt und Schadenersatz leistet (Art. 259a Abs. 1 OR;
Art. 259d und 259e OR).
Eine Mietsache ist mangelhaft, wenn sie nicht oder nicht mehr zum vorausgesetz-
ten Gebrauch taugt, ihr mithin eine vertragliche Eigenschaft fehlt, die den Ge-
brauchswert beeinträchtigt. Es kann sich um vertraglich zugesicherte oder mit
Rücksicht auf den vertraglichen Gebrauchszweck erforderliche Eigenschaften
handeln. Die erfolgreiche Geltendmachung der Mängelrechte setzt voraus, dass
der Mieter den Mangel weder selbst zu verantworten noch auf eigene Kosten im
Sinne von Art. 259 OR zu beseitigen hat (vgl. Botschaft in: BBl 1985 I, S. 1433 f.).
Ob der zum vorausgesetzten Gebrauch taugliche Zustand der Mietsache im Sinne
von Art. 256 Abs. 1 OR vorliegt, ergibt sich mittels Vergleich zwischen dem tat-
sächlichen und dem vereinbarten Zustand der Sache (BGer 4C.97/2003 vom
28. Oktober 2003 E. 3.1) und beurteilt sich nach objektiven Kriterien. Subjektive

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Elemente sind nur relevant, soweit sie zum Gegenstand von besonderen Zusiche-
rungen gemacht wurden (ZK-HIGI/WILDISEN, 5. Aufl., Zürich 2019, Art. 256 OR
N 31 und Art. 258 N 46 ff.).
4.1.2 Minderung
Zur Bestimmung des Minderungsanspruchs nach Art. 259d OR wird der Mietzins
vom Zeitpunkt, in dem der Vermieter vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung
des Mangels entsprechend herabgesetzt (Art. 259d OR). Nach der relativen Be-
rechnungsmethode ist der Wert der mangelhaften Sache ins Verhältnis zum Wert
der Sache in mangelfreiem Zustand zu setzen. Selbst Mängel, auf die der Vermie-
ter keinen Einfluss nehmen kann, führen zu einer Mietzinsminderung (BGer
4C.377/2004 vom 2. Dezember 2014 E. 2.1). Nicht jeder Mangel hat allerdings zu
einer Minderung zur Folge. Ohne besondere Umstände kommt eine solche erst in
Betracht, wenn die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch min-
destens um 5% eingeschränkt ist oder wenn eine weniger gewichtige Einschrän-
kung lange andauert (BGer 4C.97/2003 v. 28. Oktober 2003 E. 3.3, verschmutzter
und löchriger Teppich im Eingangsbereich während 5 ½ Jahren).
Ein Verschulden des Vermieters am Mangel ist nicht erforderlich, denn gleich wie
bei der Kaufpreisminderung geht es auch bei Art. 259d OR um die Wiederherstel-
lung des Gleichgewichts von Leistung und Gegenleistung. Mehr als eine Korrektur
eines Leistungsungleichgewichts bezweckt die Mietzinsminderung aber nicht. Ins-
besondere geht es nicht an, aus der Verwendung von Begriffen wie «Inkonveni-
enzentschädigung» abzuleiten, dass mit der Minderung ein Frustrationsschaden
abgegolten oder ohne die besonderen Voraussetzungen von Art. 47 und 49 OR
eine Genugtuung zugesprochen werden soll, denn dafür bieten selbst die Scha-
denersatznormen in Art. 97, 99 Abs. 3 und 259e OR keine Handhabe (dazu so-
gleich Ziff. 1.3).
4.1.3 Schadenersatz
Art. 259e OR ergänzt die Mängelrechte, indem er dem Mieter einen Anspruch auf
Ersatz des Schadens einräumt, der ihm aus der Mangelhaftigkeit der Mietsache
entstanden ist. Die Voraussetzungen des Schadenanspruches folgen vollumfäng-
lich der vertragsrechtlichen Grundregel nach Art. 97 Abs. 1 OR (ZK-HIGI/WILDISEN,

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Art. 259e OR N 6; SVIT-K-GIAVARINI, 5. A., Zürich 2025, Art. 259e OR N 4). Dies
setzt einen Mangel am Mietobjekt und einen Schaden voraus, der durch die Ver-
tragsverletzung verursacht wurde. Ein Schaden ist die unfreiwillige Vermögens-
minderung, die in der Verminderung der Aktiven, der Vermehrung der Passiven
oder im entgangenen Gewinn bestehen kann (BSK OR I-WIEGAND, 7. Aufl., Basel
2020, Art. 97 N 38; SVIT-K-GIAVARINI, Art. 259e OR N 8). Der Schaden entspricht
der Differenz zwischen dem gegenwärtigen Vermögensstand und demjenigen,
den das Vermögen ohne das schädigende Ereignis hätte (BGE 116 II 444 E. 3a).
Soweit ein Nachteil nicht zu einer Vermögensminderung führt, sind die Lehre und
Rechtsprechung sehr zurückhaltend und anerkennen solche Erscheinungen nur in
Ausnahmefällen als Schaden im Rechtssinne, wie beispielsweise beim Haushalt-
und Pflegeschaden (sog. normativer Schaden; ausführlich dazu:
GAUCH/SCHLUEP/EMMENEGGER, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner
Teil, 11. Aufl., 2020, N 2856 ff.).
Was den Kausalzusammenhang angeht, muss der Schaden des Mieters natürli-
che (unabdingbare) und zudem adäquate Folge des Mangels am Mietobjekt sein.
Adäquat kausal ist jede vertragswidrige Handlung oder Unterlassung des Vermie-
ters, die nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge und der allgemeinen Lebenser-
fahrung geeignet ist, beim Mieter einen Schaden herbeizuführen oder einen sol-
chen allgemein zu begünstigen (SVIT-K-GIAVARINI, Art. 259e OR N 12;
GAUCH/SCHLUEP/EMMENEGGER, a.a.O., N 2948 ff.; Wiegand, a.a.O., Art. 97 N 41;
ZK-HIGI/WILDISEN, a.a.O., Art. 259e OR N 16). Schliesslich besteht der Anspruch
des Mieters nur, wenn dem Vermieter ein Verschulden vorgeworfen werden kann.
Das Verschulden wird aber von Gesetzes wegen vermutet (Art. 97 Abs. 1 OR;
BSK OR I-WIEGAND, Art. 97 N 42; SVIT-K-GIAVARINI, Art. 259e OR N 14). Der Ver-
mieter hat jedoch die Möglichkeit nachzuweisen, dass der Schaden ohne sein Ver-
schulden eingetreten ist (BGer 4A_647 und 4A_649/2015 vom 11. August 2016 E.
6.3, n. publ. in BGE 142 III 557).
4.1.4 Substantiierungs- und Beweislast
Der Bestand eines Mangels bildet die Voraussetzung für die Mängelrechte des
Mieters. Dieser trägt folglich dafür gemäss Art. 8 ZGB die Beweislast. Damit es

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allerdings überhaupt zu einem Beweisverfahren kommt, hat der Mieter das Tatsa-
chenfundament von Mängelrechten gehörig zu substantiieren und seinen Stand-
punkt so konkret vorzutragen, dass dieser für die Formulierung des Beweisthemas
in einer Beweisverfügung gemäss Art. 154 ZPO taugt. Im Rahmen der sozialen
Untersuchungsmaxime unterstützt ihn das Gericht zwar bei Behauptungslücken
und es kann auch von Amtes wegen Beweise erheben (vorn Ziff. 3.2; Art. 247 Abs.
2 lit. a ZPO i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO; ZMP 2021 Nr. 11 E. 2.2.2, vgl. dazu
auch das Obergericht in ZMP 2023 Nr. 1 E. 2.5.3 sowie in ZMP 2025 Nr. 8). Sind
die Parteien aber wie hier anwaltlich vertreten, hat das Gericht sich nach der
Rechtsprechung eine gewisse Zurückhaltung aufzuerlegen. Diesem kommt zwar
eine verstärkte Mitwirkungspflicht zu, doch ist es nicht verpflichtet, den Sachverhalt
von Amtes wegen zu untersuchen oder gar im Sinne von Art. 296 Abs. 3 ZPO zu
erforschen, wenn die Parteien nicht das ihnen Zumutbare unternehmen, um ihren
Standpunkt in das Verfahren einzubringen. Es ist insbesondere nicht Sache des
Gerichts, die Grundlagen einer Klage aus eigenem Antrieb zu schaffen, die Akten
zu durchforsten oder auf andere Weise nach Beweismitteln zu suchen, um anstelle
der Parteien Behauptungen aufzustellen oder zu beweisen (BGE 141 III 569 E.
2.3; BGer 4D_87/2017 vom 20. März 2018 E. 3.3.1; BGer 4A_703/2016 vom 24.
Mai 2017 E. 7; BGer 4A_701/2012 vom 19. April 2013 E. 1.2; ZMP 2021 Nr. 11 E.
2.2.2; ZMP 2023 Nr. 1 E. 2.5.3). Daraus folgt, dass in einer solchen Konstellation
die Substantiierungslast der Parteien auch in Verfahren mit sozialer Untersu-
chungsmaxime eine ähnliche ist wie in Verfahren mit Verhandlungsmaxime.
Zwar dürfen an die Substantiierung keine überzogenen Anforderungen gestellt
werden (BGE 143 III 297 W. 9.4.2 und 9.5, für die Behauptung und den Nachweis
des – schwierig zu bestimmenden – herauszugebenden Gewinns als Folge einer
Persönlichkeitsverletzung). So ist es beispielsweise im Rahmen der Mängelrechte
belanglos für den Beseitigungsanspruch, wie lange ein Mangel schon bestanden
hat. Umgekehrt ist es Sache der Mieterin, alle Tatsachen vorzutragen, die für die
Anwendung der in Betracht kommenden Rechtssätze unmittelbar von Bedeutung
und damit Tatbestandsmerkmale sind. Dies gilt auch für Orts- und Zeitangaben,
soweit sie diese Voraussetzung erfüllen, wie etwa bei einer Klage auf Mietzinsmin-
derung (vgl. KUKO ZPO-RICHERS/NÄGELI, Art. 221 N 24; BK ZPO-KILLIAS, Art. 221

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N 23). Es ist unzulässig, statt einer substantiierten Behauptung auf Beilagen zu
verweisen oder gar zu erwarten, dass das Gericht aus denselben den relevanten
Sachverhalt zusammensucht (KUKO ZPO-RICHERS/NÄGELI, Art. 221 N 23; BK
ZPO-KILLIAS, Art. 221 N 22). Vielmehr ist ein Verweis auf Beilagen nur zulässig,
wenn die relevanten Tatsachen in der Rechtsschrift in den wesentlichen Zügen
behauptet sind, wenn sich der Verweis überdies spezifisch auf ein bestimmtes Ak-
tenstück oder auf Teile davon bezieht und wenn die Beilage selbsterklärend ist,
mithin keinen Interpretationsspielraum lässt (BGer 4A_415/2021 v. 18.3.2022 E.
5.2-4, insbes. E. 5.4.3). Gleichermassen unzulässig ist es unter Vorbehalt einer
unbezifferten Klage, für die Substantiierung auf das (erhoffte) Ergebnis eines Be-
weisverfahrens zu verweisen, denn die Durchführung eines solchen setzt die ge-
hörige Substantiierung der Klage gerade voraus (KUKO ZPO-RICHERS/NÄGELI,
a.a.O.). Dies lässt sich auch direkt aus beweisrechtlichen Vorschriften ableiten,
denn die Substantiierung hat auch den Zweck, das Beweisthema zu fixieren (vgl.
Art. 154 ZPO). Was die Ausnahme einer unbezifferten Klage angeht, verfolgt das
Bundesgericht mit Recht einen strikten Ansatz: Damit die Gegenseite weiss, wo-
gegen sie sich zur Wehr zu setzen hat, damit auch der Streitgegenstand und damit
die Tragweite der Rechtskraft einer Klage von Anfang an klar ist, sind die Anfor-
derungen an eine unzumutbare Bezifferung der Klage streng. Die Voraussetzun-
gen sind schon in der Klage selbst (und nicht später, auch nicht nach gerichtlicher
Aufforderung) darzulegen (BGE 148 III 322 E. 3 und 4). Allein das Fehlen von
Informationen genügt für eine unbezifferte, sprich: nicht gehörig substantiierte
Klage nicht (BGE 148 III 322 E. 3.8 und 4; BGE 140 III 409 E. 4.3.2). Hat die
klagende Partei das Tatsachenfundament der Klage nicht so aufbereitet, dass sie
zu substantiierten Behauptungen in der Lage ist, treffen sie die Konsequenzen.
Auch Editionsanträge und andere Beweisofferten vermögen dies nicht zu kompen-
sieren, denn diese setzen spezifische Tatsachenbehauptungen voraus. Insbeson-
dere erweist sich ein allgemeiner Editionsantrag als unzulässig, wenn die betroffe-
nen Akten die Begründung des Prozessstandpunktes erst ermöglichen sollen, na-
mentlich ein Antrag auf Vorlage der «gesamten Korrespondenz» oder «sämtlicher
Geschäftsbücher» (BGer 4A_294/2020 v. 14. Juli 2021 E. 10.7, publ. in ZZZ
56/2021, S. 778; zustimmend LEUENBERGER/WALTHER/BERGER, Die Rechtspre-
chung des Bundesgerichts zum Zivilprozessrecht im Jahr 2021, ZBJV 2023, S.

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120). Editionsanträge sind überdies unzulässig, soweit eine Partei selber zur Be-
schaffung der entsprechenden Informationen in der Lage ist oder bei gehöriger
Sorgfalt in der Lage wäre. Der Standpunkt der betroffenen Partei ist bei Missach-
tung dieser Grundsätze ohne weiteres zu verwerfen.
Die Parteien haben Anspruch auf Abnahme der gehörig angebotenen Beweise,
soweit die Offerten auf genügenden Behauptungen im soeben beschriebenen Sinn
beruhen. Nach der Rechtsprechung gilt dies allerdings nur so weit, als dies zur
Ermittlung des relevanten Sachverhalts erforderlich ist (vgl. Art. 150 Abs. 1 und
152 Abs. 1 ZPO), und es schliesst eine antizipierte Beweiswürdigung nicht aus
(BGE 143 III 297 E. 9.3.2; BGE 136 I 229 E. 5.3; BGE 134 I 140 E. 5.3; OG ZH in
ZMP 2025 Nr. 8 E. II.4.3 und 4.6).
4.2 Anwendung auf den vorliegenden Fall
4.2.1 Saldoregelung?
Was zunächst die von der Beklagten ins Feld geführte Regelung der Angelegen-
heit durch die unwidersprochen entgegen genommene Zahlung zweier Monats-
mietzinse durch die Klägerinnen angeht, kann ihr nicht gefolgt werden. Zwar hat
die Beklagte bei der Ankündigung der bevorstehenden Arbeiten mit Schreiben vom
4. Dezember 2020 erklärt, mit der später im November 2022 ausbezahlten Summe
sollten alle Unannehmlichkeiten im Zusammenhang mit dem Umbau pauschal ab-
gegolten werden. Richtig ist auch, dass die Klägerinnen bei der Entgegennahme
dieser Zahlung keinen Vorbehalt anbrachten. Allerdings konnte und durfte die Be-
klagte schon nach den Grundsätzen von Art. 6 OR den Schluss auf Annahme ihrer
per-Saldo-Offerte nicht allein aus dem Schweigen der Klägerinnen ziehen. Hinzu
kommt, dass bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen Vereinbarungen
nichtig sind, welche die Mängelrechte zum Nachteil des Mieters einschränken sol-
len (Art. 256 Abs. 2 lit. b OR). Daraus ist zumindest zu folgern, dass ein pauschaler
Verzicht vor Beginn von Bauarbeiten im Voraus unter dem Vorbehalt steht, dass
sich die Arbeiten in zeitlicher und sachlicher Hinsicht tatsächlich so abgespielt ha-
ben wie prognostiziert. Dem Mieter steht daher jedenfalls der Einwand offen, dies
sei nicht der Fall gewesen.

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Die Klägerinnen verkennen allerdings, dass diesfalls die ihnen zugeflossene Leis-
tung nur in Anrechnung auf die ihnen tatsächlich zustehenden Ansprüche erfolgt
sein kann. Es genügt daher keineswegs, dass sie mit ihren Beanstandungen Ein-
schränkungen schildern, die als Beispiele für das Gesamtbild dienen sollen. Was
die Dauer und die Art der Einschränkungen betrifft, kommen sie ihrer Substantiie-
rungslast mit ihrer zumeist nur anekdotischen Schilderung nicht nach. Sie waren
zwar nicht verpflichtet, über die Sanierungsarbeiten Tagebuch zu führen. Soweit
sie jedoch wegen ungenügender Dokumentierung nicht in der Lage sind, den An-
fangs- und Endpunkt aller angeblichen Einschränkungen zumindest in den we-
sentlichen Zügen zu schildern, kann es nach den vorstehend unter Ziff. 1.4 zusam-
mengefassten Grundsätzen nicht zu einem Beweisverfahren kommen. Es ist ins-
besondere nicht Sache der Beklagten, die Klägerinnen durch Edition der Aufzeich-
nungen der Architekten oder der beteiligten Bauunternehmungen erst in die Lage
zu versetzen, genügend präzise Behauptungen aufzustellen.
4.2.2 Zu den einzelnen Beanstandungen der Klägerinnen
a) Wie die Beklagte sodann mit Recht ausführt, reichen die Behauptungen und
Beweisofferten der Klägerinnen insbesondere nicht aus darzutun, dass die Bauar-
beiten im Kern länger gedauert haben sollen als bis Ende Januar 2022. Das ein-
gereichte Foto des Hauseingangs stammt nach Angaben der Klägerinnen vom
25. Januar 2022, also aus der unbestrittenen Bauzeit. Es mag sodann sein, dass
am 23. Februar 2022 der Boden [vor dem Haus, Anm. d. Red.] aufgerissen wurde
für Kanalisationsarbeiten. Die Klägerinnen umschreiben aber mit keinem Wort, in
wie weit sie dies im vertragsgemässen Gebrauch ihrer Wohnungen in relevanter
Weise gestört haben soll. Aus den «to-do»-Listen, die wann auch immer an wel-
cher Wohnungstür auch immer hingen, lässt sich jedenfalls nicht schliessen, dass
noch Arbeiten ausstanden, die die Bewohner hinter der Tür noch nennenswerten
Beeinträchtigungen aussetzten. Soweit die Klägerinnen etwas aus dem Umstand
abzuleiten suchen, dass gewisse Nachbarn über Ende Januar 2022 hinaus in Er-
satzwohnungen verblieben sein sollen, sagt dies ebenfalls nichts über die Beein-
trächtigungen zum Nachteil der Klägerinnen aus; die Beklagte wandte richtig ein,
dass ein solcher verschobener Wiedereinzug allein nicht einmal belegt, dass in der

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entsprechenden Zeit überhaupt noch Arbeiten durchgeführt wurden, denn eine al-
lenfalls verschobene Rückkehr kann andere, in der Person der betreffenden Nach-
barn liegende Gründe gehabt haben. Dass die Klägerinnen im Besitz einer schrift-
lichen Bestätigung eines solchen Nachbarn sein wollen, diese aber auch nach der
Bestreitung durch die Beklagte nicht eingereicht haben, verwundert daher nicht.
b) Ähnlich verhält es sich mit der geradezu an den Haaren herbeigezogenen
Behauptung, die gesamte Bauzeit habe sich bis Ende August 2022 hingezogen,
wobei sich die Darstellung der Klägerinnen schon zu Beginn des Prozesses wider-
sprach, gaben sie doch an, die Sanierung habe «bis im Frühling 2022» gedauert,
und behaupteten sie doch fast im gleichen Atemzug, sie habe im Juli 2022 geen-
det. Die Beklagte wandte korrekt ein, dass die Ankündigung der Abnahmekontrolle
der Feuerpolizei auf den 6. April 2022 ein deutlicher Hinweis darauf ist, das zu
jenem Zeitpunkt keine anderen als untergeordnete Mängelbehebungsarbeiten
ausstehend gewesen sein können. Dies entwertet zugleich sämtliche Fotos von
angeblich noch später an den Wohnungstüren angebrachten «to-do»-Listen wie
diejenige, die sich noch im Mai 2022 an der Tür «der Klägerinnen» befunden ha-
ben soll, ganz abgesehen davon, dass sich die Klägerinnen nicht zu den Beein-
trächtigungen aufgrund der angeblichen Arbeiten geäussert haben. Kaum ernst
meinen können die Klägerinnen das Argument, aus einer E-Mail von A., einem
Mitarbeiter der B. AG, vom 20. Juni 2022 lasse sich ableiten, dass wesentliche
Arbeiten noch ausgestanden seien. A. fragte klar nach Abschluss der Hauptarbei-
ten nach zu behebenden, naturgemäss untergeordneten Mängeln, wie die Be-
klagte richtig zu bedenken gab und auch hier versäumten die Klägerinnen jegli-
chen Hinweis auf die angeblichen Beeinträchtigungen durch solche untergeordne-
ten Arbeiten. Selbst mit Blick auf die Mail-Korrespondenz der Klägerinnen mit der
Bauleiterin C. lässt sich keineswegs ableiten, dass nach Ende Januar 2022 rele-
vante Beeinträchtigungen bestanden haben, denn die Klägerinnen und die Baulei-
terin thematisierten jeweils punktuelle Probleme und schilderten gerade keine Be-
einträchtigungen, wie sie in der effektiven Bauzeit bis Ende Januar 2022 bestan-
den haben mögen.
c) Was weiter die Frage der ungenügenden Temperatur in den Wohnungen
angeht, ist bei den Schilderungen der Klägerinnen oft nicht einmal klar, welche

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Wohnung in welcher Zeit betroffen gewesen sein soll. So machten sie geltend,
«die Heizung» habe (jeweils?) «bereits ab März 2021 nicht mehr funktioniert».
«Bezüglich der kalten Wohnungen [seien] … diese schon lange vor dem 1. Okto-
ber 2021 nicht geheizt und bereits seit Mitte September 2021 ausgekühlt» gewe-
sen. Noch zu Beginn des Verfahrens hatte die Rechtsvertreterin der Klägerinnen
ein nicht unterzeichnetes oder datiertes und als «Protokoll der Klägerin» bezeich-
netes Dokument eingereicht. In der Klage war die Rede von einer fehlenden Hei-
zung zwischen 1. Oktober und 13. Dezember 2021 mit Temperaturen, die trotz
Elektroöfen nicht über 17° C gelegen seien und «anfangs 2022 zusätzlich immer
wieder … tagelangen Heizungsausfällen». Im Protokoll findet sich ein Eintrag
«Wohnung ist nicht geheizt … Temperaturmessung machen. Zeit. 10.9.2021 -
5.11.2021». Für den 8. November 2021 ist explizit erwähnt, dass die Heizung in
Schlafzimmer und Stube lief, während Küche und Bad kalt gewesen seien. Erst für
den 13. November 2021 findet sich ein Eintrag, wonach die Heizung in Stube und
Schlafzimmer ausgefallen sei, was impliziert, dass sie in den Tagen zuvor lief. Auf-
fällig ist, dass der Eintrag vom 3. Dezember 2021 damit endete, dass die Heizung
in der Stube langsam angelaufen, während der Rest kalt geblieben sei. Erst am 9.
März 2022 erfolgte der nächste Eintrag, wonach das Ventil im Schlafzimmer aus-
getauscht worden sei, «damit nicht ständig heisses [!] Wasser läuft». Vier Tage
später soll die Heizung dann laut gewesen sein, was impliziert, dass sie lief. Das
Protokoll deckt auch den April 2021 ab, erwähnt ist aber nur eine angeblich ver-
spätete Information über das Abstellen des Stroms vom 25. April 2021 und fehlen-
des warmes Wasser an einem einzigen Tag, dem 28. April 2021.
Richtig ist immerhin, dass beide Klägerinnen der Bauleiterin am 6. Oktober 2021
meldeten, dass es zu kalt in der Wohnung sei und sich die Zimmertemperaturen
zwischen 17 und 18 °C bewegten (Klägerin 1, …) bzw. dass «das Wasser seit
gestern kalt ist und auch die Heizung funktioniert nicht» (Klägerin 2, …). Die Klä-
gerinnen untermauern dies mit Bildern eines Thermometers, erläutern aber nicht,
wann und in welcher Wohnung die Aufnahmen gemacht wurden. Zutreffend ist
sodann, dass es eine weitere Meldung der Klägerin 2 vom 26. November 2021
gab, in welcher sie darauf hinwies, dass sie immer noch 16° C in der Wohnung
habe. Zugleich verwiesen die Klägerinnen auf das Foto eines Heizlüfters angeblich

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vom 3. Oktober 2021, welchen die Liegenschaftsverwaltung der Beklagten ihnen
zur Verfügung gestellt habe. Die Beklagte räumte ein, dass eine Nachbarin ein
andauerndes Heizproblem gehabt und dafür eine Mietzinsminderung im Umfang
von 50% erhalten habe. Sie bestritt indessen einen Heizungsausfall am 5. und 6.
Oktober 2021 mit Nichtwissen, verwies aber selber auf ein Problem mit der Um-
wälzpumpe im November 2021, welches jedoch nur zu kurzen, d.h. nicht mehrtä-
gigen oder gar permanenten Heizungsausfällen geführt habe. Die Liegenschafs-
verwaltung habe keine Heizöfeli ausgeteilt, sondern der Klägerin 2 auf deren
Wunsch ein solches organisiert, wobei die geltend gemachten Stromkosten nicht
nachvollziehbar seien. Es treffe nicht zu, dass die Wohnungen kalt gewesen seien,
schon gar nicht nach November 2021 und natürlich auch nicht nach Installation
von Elektro-Öfen.
Dies deckt sich im Wesentlichen mit der übrigen Korrespondenz zwischen den
Parteien und den weiteren Unterlagen. Aus dem E-Mail-Austausch zwischen der
Klägerin 1 und der Bauleiterin vom 28. September 2021 geht hervor, dass die In-
stallation einer provisorischen Heizung am 30. September 2021 erfolgte. Am 12.
November 2021 teilte die Bauleiterin der Klägerin 2 mit, der Strom für die offenbar
damals schon gelieferten Heizlüfter gehe zulasten der Mieter. Mit E-Mail vom 13.
Dezember 2021 kündigte die Bauleiterin für den Folgetag die Inbetriebnahme der
definitiven Heizung an, nachdem bereits am 3. November für den 5. November
2021 die Entlüftung der Heizkörper im Hinblick auf die Erschliessung der Heizung
angekündigt worden war. Mit E-Mail vom 14. März 2022, welches u.a. an die Klä-
gerin 2, die Verwaltung und die Bauleiterin ging, bemängelte die Klägerin 1 einzig,
dass es die Heizung im Bad (also der Handtuchradiator) bei der grossen Heizungs-
und Sanitäraktion «schon mal nicht geschafft» habe. Von ungenügenden Tempe-
raturen nach Mitte Dezember 2021 ist darin keine Rede. Die E-Mail der Verwaltung
an die Klägerin 2 vom 30. September 2022 enthält zwar die Formulierung, «dieser
Heizstrang» sei am vorausgegangenen Mittwoch in Betrieb genommen worden,
«die Heizkörper» würden nun warm. Wie sich aus dem Betreff ergibt («Heizung
Bad»), betraf dies indessen einzig die Handtuchradiatoren in den Bädern der Lie-
genschaft N.-strasse y. Die weitere Korrespondenz zeigt, dass die Temperatur in

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den beiden Wohnungen ausserhalb der Phase von Ende September bis 13. De-
zember 2021 kein Thema war. Dies gilt etwa für den Austausch unter den Kläge-
rinnen über Steckdosen, Küchenblende, Türspion und Gardinenstangen vom 15.
Dezember 2021. Der Eindruck wird bestätigt, durch die «to-do»-Liste, die nach
Darstellung der Klägerinnen am 20. Januar 2022 an der Wohnungstür der Klägerin
2 hing und explizit nur die Arbeit an der Heizung im Bad als offen bezeichnete. Wie
die Beklagte richtig vortragen liess, ist die am 6. April 2022 durchgeführte Kontrolle
des Baus durch die Feuerpolizei ein deutliches Indiz dafür, dass alle wesentlichen
Arbeiten zu diesem Zeitpunkt abgeschlossen waren. Auch aus der E-Mail von A.
von der B. AG (Sanitär / Heizung / Lüftung) vom 20. Juni 2022 lässt sich in keiner
Weise ableiten, dass wesentliche Arbeiten ausstanden. A. sprach wie schon er-
wähnt klipp und klar von abgeschlossenen Arbeiten und von einem Mängeltag für
etwaige «Pendenzen/Aufregungen». Die Klägerin 2 hielt sich gegenüber der Ver-
waltung in ihrer E-Mail vom 12. August 2022 über alles Mögliche auf, nur nicht
über die Heizung; im Gegenteil beklagte sie sich, sie habe nur warmes und heis-
ses, nicht aber kaltes Wasser.
Als Zwischenergebnis lässt sich festhalten, dass im Frühjahr 2021 höchstens
punktuelle Probleme mit der Heizung bestanden haben können. Im Herbst sind
Schwierigkeiten frühestens Ende September 2021 dokumentiert, und auch in die-
ser Zeit funktionierte die Heizung phasenweise sehr wohl. Spätestens Mitte De-
zember 2021 bestanden keine nennenswerten Ausfälle mehr. In der Zeit davor
mag es Probleme auch über mehrere Tage hinweg gegeben haben. Allerdings
stellte die Beklagte zumindest der Klägerin 2 unbestrittenermassen Heizlüfter zur
Verfügung, wogegen es sich fragt, weshalb die Klägerin 1 keine solchen verlangt
hat (falls sie dies denn nicht getan hat; dies wurde während des gesamten Verfah-
rens nicht klar). Dass die zur Verfügung gestellten Heizlüfter nur punktuell und
nicht nachhaltig und dauerhaft heizen, weil sie zur Vermeidung einer Brandgefahr
beim Verlassen der Wohnung abgestellt werden müssen, mag zwar sein. Dies
entbindet die Klägerinnen aber nicht davon zu schildern, welchen Nachteilen sie
konkret ausgesetzt waren. Insbesondere lässt sich ein Heizlüfter problemlos im
Bereich des Bads aufstellen, wenn eine Dusche geplant ist. Im Übrigen erweist
sich die Darstellung der Klägerinnen, wer solche Geräte erhalten haben soll, trotz

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Korrekturen am Plädoyer zumindest als inkonsistent. Zuerst behaupteten sie, nur
die Klägerin 2 habe (gleich zwei) solche Geräte erhalten, die Klägerin 1 aber nicht.
Dann plötzlich erfolgte die wieder zurückgenommene Behauptung, auch die Klä-
gerin 1 habe am 8. Oktober 2021 einen weiteren Heizlüfter erhalten. Klar ist, dass
zumindest bei der Klägerin 2 Heizlüfter der Beklagten zum Einsatz kamen, welche
die punktuellen Probleme mit der Heizung weitgehend entschärft haben dürften
(vgl. zum Thema auch die Ausführungen zu den angeblichen Stromkosten beider
Klägerinnen hinten lit. i am Ende).
Offensichtlich falsch sind sodann die Behauptungen der Klägerinnen zur Heizung,
soweit sie nach Ende Januar 2022 etwas anderes als die Handtuchradiatoren im
Bad betreffen, denn aus der zitierten Korrespondenz nach dem 15. Dezember
2021 gehen relevante Probleme gerade nicht hervor (vgl. namentlich den
WhatsApp-Verkehr zwischen Klägerin und Bauleiterin vom 15. Januar und 14.
Februar 2022 … sowie die E-Mails der Klägerin 2 vom 26. April und 28. September
2022, …). Für die Zeit ausserhalb der Periode von Ende September und Mitte
Dezember 2021 enthält nicht einmal das Mängel-Protokoll der Klägerinnen Hin-
weise auf eine ungenügende Heizung (…, mit einer Ausnahme am 14./15. Januar
2022 bei sehr kalten Aussentemperaturen; s. dazu auch den WhatsApp-Verkehr
der Klägerin 2 mit der Bauleiterin vom 15. Januar 2022, …).
Dass im März / April 2021 während eines ganzen Monats in den beiden Wohnun-
gen Temperaturen von 17° C geherrscht haben sollen, lässt sich an der präsen-
tierten Korrespondenz ebenfalls nicht festmachen. Noch im ersten der ersten Par-
teivorträge behaupteten die Klägerinnen lediglich «tageweise» Probleme im April
2021. Anlässlich der Hauptverhandlung vom 26. Februar 2025, an welcher nur der
erste Parteivortrag der Klägerinnen abgehalten werden konnte, präsentierten die
Klägerinnen dann ein ausführliches Mängelprotokoll, welches interessanterweise
wie schon [das bei der ersten Verhandlung eingereichte] auf den 17. November
2022 datiert war, der schriftlichen Klage vom 22. Juli 2024 aber nicht beilag und
gegenüber [dem zuerst eingereichten Protokoll] zahlreiche Ergänzungen enthält.
Dennoch ist auch in diesem Papier allenfalls von Heizungsstörungen zwischen
dem 12. und 29. April 2021 die Rede und nicht von solchen während eines ganzen
Monats. Nichts anderes ergibt sich aus der WhatsApp-Kommunikation zwischen

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der Klägerin 2 und dem Hauswart vom 20.-22. April 2021. Weitere punktuelle Prob-
leme bei der Wohnung der Klägerin 2 sind für den 28. April und 6. Mai 2021 doku-
mentiert. Eine SMS vom 19. März 2021 (…, wie von der App angegeben war das
ein Freitag), verfasst von welcher Klägerin auch immer, indiziert Probleme an die-
sem Datum mit der Heizung in der Stube. Was daraus geworden ist, wird aus der
Beilage nicht klar, ganz abgesehen davon, dass die Klägerinnen diese Nachrich-
ten nicht näher kommentierten, so dass es an sich auch nicht Sache des Gerichts
ist, dies zu tun. Die anschliessende SMS datiert vom 16. April 2021 (…, wieder ein
Freitag), allerdings beschwerte sich die Schreiberin dieses Mal über eine nicht
funktionierende Heizung in Bad und Schlafzimmer, so dass davon auszugehen ist,
dass das Problem in der Stube seit wann auch immer nicht mehr bestand.
d) Soweit die Klägerin 1 im Nachhinein die ihr zur Verfügung gestellte kleinere
Wohnung ausserhalb des Mietobjekts kritisierte, weil sie ihr nicht den angestamm-
ten «Wohnkomfort» ermöglicht habe, übersieht sie, dass ihr wie auch der Klägerin
2 zunächst eine Ersatzwohnung im Parterre der Mietliegenschaft angeboten
wurde, wie sie selber im ersten Parteivortrag [mit ihrem Verweis auf ein eingereich-
tes Dokument] einräumte. Aus dem genannten Dokument geht sogar genau her-
vor, welche Wohnung für die Klägerin 1 vorgesehen war, wie die Beklagte zu recht
ausführen liess («… Whg 0.1, Umzug innerhalb des Gebäudes möglich»). Ihre
weitere Behauptung, es habe in der Mietliegenschaft nicht genügend Ersatzob-
jekte gehabt, untermauerte die Klägerin 1 denn auch nicht mit Beweisofferten. Ge-
mäss Art. 259c OR schliesst ein Ersatzangebot die Mängelrechte aus. Soweit die-
ses Angebot nicht alle Beeinträchtigungen zu verhindern vermag, bleiben dem
Mieter nach der genannten Norm die Mängelansprüche zwar erhalten. Diese be-
schränken sich dann aber auf die Ansprüche, die bei Bezug des Ersatzangebots
entstanden wären. Abgesehen davon hat die Klägerin 1 von ihrem Arrangement
unter dem Strich wohl profitiert, denn durch ihren Umzug war sie während der ent-
sprechenden Zeit von den Arbeiten nicht betroffen, konnte ihre angestammte Woh-
nung aber weiterhin zur Lagerung von Möbeln und persönlichen Gegenständen
nutzen. Absurd ist ihre Behauptung, sie habe nicht mehr über einen Schlüssel ver-
fügt, weil die Handwerker diesen benötigt hätten. Selbst wenn es nur einen einzi-
gen Schlüssel gegeben haben sollte (dazu die Beklagte in …), fragt sich, was die

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Klägerin 1 daran gehindert haben könnte, die Bauleiterin, mit der sie ohnehin
schon in intensivem Kontakt stand, um die Ermöglichung des Zugangs zu bitten.
Soweit die Klägerinnen geltend machen, ihre Umquartierung habe 11.5 Wochen
statt der geplanten 8 Wochen gedauert, übersehen sie, dass sie für die entspre-
chende Zeit keine hinreichend substantiierten Angaben zu den erlittenen Beein-
trächtigungen gemacht haben. Für die Klägerin 1 dürfte es – abgesehen von der
Grösse des Ersatzobjektes – überhaupt keine solchen gegeben haben, weil die
Bauarbeiten sie durch den Wegzug gar nicht mehr betrafen. Die pauschale Zah-
lung der Vermieterin hat sie aber auch für diese Dauer entgegen genommen. Im
Falle der Klägerin 2 kam es zwar zu den gleichen Beeinträchtigungen, die auch
die Bewohner der Mietliegenschaft hinzunehmen hatten, in deren Wohnungen sel-
ber keine Bauarbeiten vorgenommen wurden. Auch dies vermochte aber keines-
falls eine Minderung von 20% des Mietzinses zu rechtfertigen, die sich ergibt, wenn
man die geleistete Zahlung von zwei Monatsmietzinsen auf die 10 Monate der un-
bestrittenen Bauzeit zwischen April 2021 und Januar 2022 umlegt.
e) Unerfindlich ist, was die Klägerinnen daraus ableiten wollen, dass sich Ver-
waltung und Bauleitung angeblich «koordinatorisch nicht einig waren», wer die
Klägerinnen beim Umzug unterstützen sollte. Sie geben selber zu, dass sie sich
an die Hauswarte wandten und darauf die entsprechende Unterstützung erhielten.
In diesem Punkt grenzt die Prozessführung der Klägerinnen schon an Mutwillen,
denn die Darstellung zeigt, dass es ihnen vor allem darum zu gehen scheint, aus
dem durchgeführten Bauvorhaben Kapital zu schlagen, auf welche Weise auch
immer.
f) Nicht nachvollzogen werden kann, wie die Klägerinnen auf den Gedanken
verfallen, wegen der Nichtbenützbarkeit der Waschküche infolge von Schutt und
Schmutz sei ihnen für die ganze (erweiterte) Baudauer eine Minderung von 7%
des Nettomietzinses zuzusprechen. Die beiden eingereichten Fotos vom 23. Ok-
tober 2021 und 15. Januar 2022 zeigen keineswegs einen nicht benützbaren
Raum, ganz gewiss keinen solchen ohne Fenster. Eine Reklamation der Klägerin-
nen bei der Bauleiterin oder der Verwaltung findet sich in den gesamten Akten

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nicht. Es stand ihnen zwar frei, ihre Wäsche bei Kollegen zu waschen und densel-
ben die Kosten zu vergüten. Unter solchen Umständen kommt es aber nicht in
Betracht, die wohl sehr bescheidenen Kosten, die damit verbunden waren (und
welche die Klägerinnen wohlweislich nicht nennen), in eine massive Mietzinsmin-
derung umzumünzen.
g) Reine Stimmungsmache bildet auch die Schilderung der Klägerin 2, wie ein
meterlanger Stahlträger durch ihr Badezimmer ins Treppenhaus verbracht und
dort anschliessend verbaut wurde. Sie schildert eine Beeinträchtigung während
maximal einiger Stunden, während deren sie nicht zu Hause gewesen sein will.
Danach soll sich ausserhalb ihrer Wohnung während 1 ½ Wochen eine Stütze für
den Träger befunden haben. Weshalb und wie sie das gestört haben könnte, bleibt
ihr Geheimnis.
Soweit die Klägerinnen die Sicherheit während des Baus bemängeln und sich ihrer
grossen Umsicht rühmen, derentwegen «glücklicherweise nichts Gravierendes»
passiert sei, mag das zutreffen. Von wann bis wann aber die nicht konkret um-
schriebenen und aus den präsentierten Bildern auch nicht ersichtlichen Beein-
trächtigungen bestanden haben sollen, erläutern sie nicht. Auf solche unsubstan-
tiierten Ausführungen ist nicht weiter einzugehen.
h) Die Klägerinnen stören sich sodann daran, dass nach dem Umbau zu we-
nige Steckdosen vorhanden gewesen seien, wobei sie einräumen, dass auf ihren
Wunsch zusätzliche Dosen installiert wurden.
Eine solche Massnahme stellt nicht eine Mängelbehebung dar, sondern eine wert-
vermehrende Verbesserung, die an sich zu einer Mietzinserhöhung führen könnte.
Im Zweifel ist für die Mängelfreiheit der Sache der Zustand beim Vertragsab-
schluss bzw. derjenige Zustand massgebend, den die Parteien auf den Mietbeginn
hin vernünftigerweise erwarten konnten. Auch mit wenigen Steckdosen pro Zim-
mer lässt sich eine Wohnung problemlos nutzen, so dass deren angeblich unge-
nügende Zahl im Normalfall keinen Mangel darstellen kann.

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i) An sich wäre es Sache der Klägerinnen gewesen, die angeblichen Ein-
schränkungen während der Bauzeit, aufgeteilt in die einzelnen Phasen, substanti-
iert darzutun, statt sich nur mit sektoriellen und punktuellen Ausführungen zu be-
gnügen. Aus ihren Ausführungen lässt sich zusammenfassend immerhin feststel-
len:
− dass zwischen April 2021 und Ende Januar 2022 Sanierungsarbeiten an der
Liegenschaft durchgeführt wurden; die Arbeiten umfassten vorab Fensterer-
satz, Ersatz von Heizungs-, Elektro- und Sanitärinstallationen und -leitungen,
Ersatz von Küchen und Badezimmern, Ersatz der Bodenbeläge und Türen, eine
Erweiterung von Treppenhaus und Liftanlage, die Neugestaltung von Kellerab-
teilen und Waschküche sowie Malerarbeiten und brachten die üblichen Auswir-
kungen wie Lärm, Schmutz in den Allgemeinräumen und vermehrten Reini-
gungsaufwand in den nicht direkt betroffenen Wohnungen als Folge von Fein-
staub mit sich;
− dass die berufstätigen Klägerinnen von diesen Arbeiten an den jeweiligen Ar-
beitstagen nur marginal betroffen waren, zumal ihnen für die Zeit der Arbeiten
an ihren gemieteten Wohnungen Ersatzräume zur Verfügung gestellt wurden,
in denen zu jener Zeit nicht gearbeitet wurde;
− dass die Unzulänglichkeiten sich im Wesentlichen auf die Allgemeinräume so-
wie während gut zwei Wochen im April und maximal gut 2 ½ Monaten von Ende
September bis Mitte Dezember 2021 auf eine ungenügende Heizung in den
Wohnungen beschränkten;
− dass das Problem der ungenügenden Heizung entweder durch Heizlüfter ge-
mildert wurde oder aber gemildert worden wäre, wenn die Klägerin 1 danach
gefragt hätte;
− dass die Handtuchradiatoren in den Bädern erst ab September 2022 funktio-
nierten, wobei die Wohnungen der Klägerinnen in dieser Zeit auch ohne diese
Radiatoren selbst im Bad ausreichend warm waren, wenn man, wie sogar die
Klägerinnen zugaben, die Tür zur restlichen Wohnung offen liess;
− dass während der gesamten Bauzeit eine angemessene Wasch- und Trock-
nungsgelegenheit bestand;

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− dass keine nachvollziehbaren Beeinträchtigungen der Sicherheit zu verzeich-
nen waren;
Diese Einschränkungen vermögen in Würdigung aller Umstände eine Minderung
von 10% zu rechtfertigen während der allgemeinen zehnmonatigen Bauzeit inklu-
sive der Umquartierung in eine kleinere Wohnung (Klägerin 1) oder eine von den
Arbeiten an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft ebenfalls betroffene Ersatz-
wohnung im Haus (Klägerin 2). Während der gut drei Monate mit ungenügender
Heizung (abgemildert durch Elektroöfen oder deren Angebot) erweist sich eine zu-
sätzliche Minderung um 10% als angemessen. Keine relevante Beeinträchtigung
lag im noch nicht angeschlossenen Handtuchradiator zwischen Februar und Sep-
tember 2022, im Zustand des Wasch- und Trocknungsraums und beim Transport
eines Stahlträgers ins Treppenhaus. Den Klägerinnen stünde damit eine Minde-
rung im Umfang von maximal 140% eines Nettomietzinses zu. Erhalten haben sie
eine solche von 200%. Der ausbezahlte Betrag deckt damit selbst nach den An-
gaben der Klägerinnen auch die Mehrausgaben für die Stromkosten der Heizlüfter
ohne weiteres ab ([…]; anzumerken bleibt, dass hier wieder beide Klägerinnen den
Betrieb von Heizlüftern behauptet haben …).
k) Was die Klägerinnen sonst vorbringen, um zu einem höheren Minderungs-
oder Schadenersatzanspruch zu gelangen, ist entweder – teils zugegebenermas-
sen – nicht annähernd genügend substantiiert, um eine nähere Prüfung zu indizie-
ren (eindrücklich Prot. S. […]). Dass die von ihnen im gesamten Kontext offerierten
weiteren Beweismittel am Ergebnis etwas zu ändern vermöchten, kann ausge-
schlossen werden. Zeugen haben entweder nur punktuelle Wahrnehmungen ge-
macht und/oder müssten wie die Klägerinnen selber mit den zahlreichen vorne
diskutierten Urkunden konfrontiert werden, die ein abweichendes Ergebnis
schlechterdings ausschliessen. Bei den Klägerinnen kommt hinzu, dass sie den
Wert von möglichen Aussagen zu ihren eigenen Gunsten durch ihr in wesentlichen
Teilen gesteuertes und widersprüchliches Verhalten im Behauptungsstadium kom-
promittiert haben. Eine Edition von Unterlagen beim Architekturbüro scheidet
schon wegen des unspezifizierten, pauschalen Charakters der Anträge der Kläge-
rinnen aus. Vor allem aber würde sie die gleiche Korrespondenz zutage fördern,

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die schon bei den Akten liegt und zu der geschilderten richterlichen Überzeugung
geführt haben. Damit ist die Klage ohne Weiterungen abzuweisen.
5. Kosten- und Entschädigungsfolgen
Bei diesem Verfahrensausgang haben die Klägerinnen die Kosten zu tragen und
der Beklagten eine angemessene Parteientschädigung auszurichten.
Das Verfahren erforderte insbesondere als Folge des unübersichtlichen ersten
Parteivortrags der Klägerinnen einen zweiten Verhandlungstermin. Dem ist mit Zu-
schlägen auf Gerichtsgebühr und Parteientschädigung zur ordentlichen Gebühr
von je 30% Rechnung zu tragen.
(…)»
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbe-
hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2025, 35. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw C. Schenk, Leitende Gerichtsschreiberin;
Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident