zh_bezirksgericht_zuerich · MJ250057-L · 2025-11-27 · de
ZMP 2025 Nr. 21: Wirkungen einer Aberkennungsklage betreffend eines Teils der betriebenen Forderung. Schicksal einer Widerklage auf definitive Rechtsöffnung bzw. Leistung.


ZMP 2025 Nr. 21
Art. 83 Abs. 3 SchKG; Art. 224 Abs. 1bis ZPO; Art. 251 lit. a ZPO; § 21, 24 und
26 GOG. Wirkungen einer Aberkennungsklage betreffend eines Teils der be-
triebenen Forderung. Schicksal einer Widerklage auf definitive Rechtsöff-
nung bzw. Leistung.
Bezieht sich eine Aberkennungsklage nur auf einen Teil der betriebenen Forde-
rung, so wird im restlichen Umfang die provisorische Rechtsöffnung zur definitiven.
Für eine Widerklage auf definitive Rechtsöffnung im entsprechenden Umfang be-
steht daher kein Raum, ganz abgesehen davon dass dafür das summarische Ver-
fahren anwendbar und das Einzelgericht des Bezirks- und nicht des Mietgerichts
zuständig wäre. Eine Umdeutung in eine Leistungswiderklage ist zwar insofern
nicht ausgeschlossen, als Art. 83 Abs. 3 SchKG nur für die hängige Betreibung
gilt. Allerdings besteht dafür kein Rechtsschutzinteresse, da die Aberkennungsklä-
gerin mit ihrer auf einen Teil der betriebenen Summe beschränkten Klage gerade
zum Ausdruck bringt, dass sie den Rest der Forderung nicht bestreitet. Abgesehen
davon wäre die Voraussetzung der gleichen Verfahrensart ein Hindernis. Die ge-
änderte ZPO erlaubt es zwar, einer Leistungsteilklage im vereinfachten Verfahren
eine negative Feststellungsklage gegenüber zu stellen, auch wenn dadurch neu
für beide Klagen das ordentliche Verfahren gilt. Für die umgekehrte Konstellation
bietet Art. 224 Abs. 1bis ZPO aber nach wie vor keine Handhabe.
Aus der Verfügung des Mietgerichts Zürich MJ250057-L vom 27. November
2025 (nicht rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: Weber; Gerichtsschreiber Marques):
«(…)
Rechtsbegehren Aberkennungsklage:
«Es sei festzustellen, dass die Forderung, für welche der beklagten Par-
tei mit Entscheid des Einzelgerichts im summarischen Verfahren vom
8. Juli 2025 provisorische Rechtsöffnung erteilt wurde, im Umfang von
CHF 14'876.80 nicht besteht.
Die Forderung der Aberkennungsbeklagten sei damit auf
CHF 77'991.20 (anstelle CHF 92'868.–) festzusetzen.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der beklagten
Partei.»

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Rechtsbegehren Widerklage:
« Es sei der Aberkennungsbeklagten in der Betreibung Nr. 260564 des
Betreibungsamtes Zürich 2 (Zahlungsbefehl vom 7. April 2025) im Um-
fang von CHF 77'991.20 zuzüglich Betreibungskosten und Zins zu 5%
seit 2. Mai 2025 definitive Rechtsöffnung zu erteilen;
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8.1% MwSt.)
zulasten der Aberkennungsklägerin.»
Erwägungen
I. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1. Sachverhalt
1.1. Mit Mietvertrag vom 25. April 2023 mietete die Aberkennungsklägerin und
Widerbeklagte (nachfolgend Klägerin) von der Aberkennungsbeklagten und Wi-
derklägerin (nachfolgend Beklagte) ein Restaurant im EG an der N.-strasse y in
Zürich für einen monatlichen Mietzins von Fr. 15'478.–. Die Liegenschaft wurde
durch die V. AG verwaltet, auf deren Bankkonto die Klägerin den Mietzins jeweils
überwies. Per 1. Februar 2024 wurde der Klägerin mit amtlichem Formular eine
Mietzinserhöhung auf Fr. 15'532.60 angezeigt. Mit Schreiben vom 7. Oktober
2024 wurde der Mietzins per 1. Januar 2025 erneut auf Fr. 15'642.– erhöht und
der Mieterin ein neuer Einzahlungsschein für die Bezahlung der Mietzinse an die
V. zugestellt. Die Klägerin unterliess es in der Folge, die Mietzinse für die Monate
November 2024 bis und mit April 2025, ausgenommen Januar 2025, zu bezahlen.
Am 14. Januar 2025 überwies die Klägerin den Januarmietzins gemäss Mietzins-
erhöhung vom 7. Oktober 2024 in der Höhe von Fr. 15'642.– auf das Bankkonto
der V. AG, obwohl per 1. Januar 2025 ein Verwaltungswechsel an die W. AG statt-
gefunden hatte.
1.2. Am 12. Mai 2025 (Datum des Poststempels) stellte die Beklagte ein Gesuch
um provisorische Rechtsöffnung beim Einzelgericht Audienz des Bezirksgerichts
Zürich für die ausstehenden Mietzinse der Monate November und Dezember 2024
von je Fr. 15'532.60 sowie der Monate Januar 2025 bis April 2025 von je
Fr. 15'642.–, total Fr. 93'633.20 (nebst Mahnspesen von Fr. 60.– und Betreibungs-
kosten). Sie stützte diese Forderung auf den Mietvertrag vom 25. April 2023 und

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auf die nachträglichen Vertragsänderungen per 1. Februar 2024 sowie 1. Januar
2025, womit sich die Klägerin zur Bezahlung verpflichtet haben soll.
1.3. Mit Urteil vom 8. Juli 2025 erteilte das Einzelgericht Audienz des Bezirksge-
richts Zürich der Beklagten im Verfahren EB250646-L provisorische Rechtsöff-
nung in der Betreibung Nr. 260564 des Betreibungsamtes Zürich 2 (act. 3/2), Zah-
lungsbefehl vom 7. April 2025 für den Betrag von Fr. 92'868.– nebst Zins zu 5 %
seit 2. Mai 2025. Das Einzelgericht Audienz hielt fest, dass provisorische Rechts-
öffnung nur auf Forderungen erteilt werden kann, die auf einer durch Unterschrift
bekräftigten Schuldanerkennung beruhen. Eine von der Vermieterin vorgenom-
mene und mittels amtlichem Formular mitgeteilte Mietzinserhöhung ohne Unter-
schrift der Mieterin stelle keine entsprechende Schuldanerkennung dar, weshalb
es die Rechtsöffnung nur für monatlich Fr. 15'478.– berücksichtigen könne. Im
Mehrbetrag wurde das Gesuch abgewiesen. Das Urteil wurde der Klägerin am
5. August 2025 zugestellt.
2. Prozessgeschichte
2.1. Mit Eingabe vom 22. August 2025 (Datum des Poststempels) reichte die Klä-
gerin fristgerecht die vorliegende begründete Aberkennungsklage ein. Mit Verfü-
gung vom 27. August 2025 wurde das Doppel der Klage vom 22. August 2025
samt Beilagen der Beklagten zugestellt und der Klägerin eine Frist von 10 Tagen
ab Zustellung des Entscheids angesetzt, um einen Kostenvorschuss von einstwei-
len Fr. 1'215.– zu bezahlen. Der Kostenvorschuss ging hierorts am 5. September
2025 fristgerecht ein. Daraufhin wurde der Beklagten mit Verfügung vom 9. Sep-
tember 2025 Frist zur schriftlichen Stellungnahme zur Klage angesetzt.
2.2. Mit Eingabe vom 30. September 2025 erhob die Beklagte sinngemäss eine
Widerklage, weshalb der Klägerin das Doppel der Klageantwort und Widerklage
mit Verfügung vom 16. Oktober 2025 zugestellt wurde und ihr wiederum eine Frist
von 10 Tagen angesetzt wurde, um zu den Darstellungen der Beklagten Stellung
zu nehmen. Die Eingabe vom 30. Oktober 2025 erging innert Frist und wurde der
Beklagten mit Verfügung vom 4. November 2025 zugestellt. Zeitgleich wurde ihr
erneut das rechtliche Gehör gewährt. Die entsprechende Stellungnahme ging in-
nert Frist ein.

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2.3. Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 53 ZPO) garantiert den Parteien
zwar, zu sämtlichen Eingaben der Gegenpartei Stellung nehmen zu können. Das
ewige Replikrecht dient jedoch der Sachverhaltsaufklärung und damit der Wahr-
heitsfindung (BSK ZPO-GEHRI, Art. 53 N 3). Da sich die Parteien jedenfalls in ihren
jüngsten Eingaben bezüglich des Bestandes oder Nichtbestandes der materiellen
Ansprüche einig waren und sich auf Ausführungen zu den Kostenfolgen be-
schränkten, ist auf einen weiteren Schriftenwechsel zu verzichten.
II. Parteistandpunkte
1.1. Auf die Behauptung der Beklagten, wonach die Mietzinse für die Monate No-
vember 2024 bis April 2025 unbezahlt geblieben seien, erhob die Klägerin die vor-
liegende Aberkennungsklage mit der Begründung, dass sie den Januarmietzins
2025 in der Höhe von Fr. 15'642.– bezahlt habe und sich die ausstehende Forde-
rung somit auf Fr. 77'226.– reduziere. Da im Rechtsöffnungsverfahren die ange-
zeigten Mietzinserhöhungen jedoch unberücksichtigt geblieben seien, sei die aus-
stehende Forderung um die entsprechenden Monate (2 x Fr. 54.60 und 4 x
Fr. 164.–) auf Fr. 77'991.20 zu erhöhen. Ergo sei gerichtlich festzustellen, dass die
Forderung der Beklagten Fr. 77'991.20 betrage. Die Zahlung des Januarmietzin-
ses habe die Klägerin an die V. AG geleistet, nachdem ihr mit Mietzinserhöhungs-
formular per 1. Januar 2025 ein neuer Einzahlungsschein zugestellt worden sei.
Darüber hinaus sei sie nicht über den Verwaltungswechsel per 1. Januar 2025 in-
formiert worden und habe deshalb befreiend an die V. AG leisten können.
1.2. Die Beklagte bestritt, dass die Klägerin nichts vom Verwaltungswechsel ge-
wusst habe. Die Klägerin sei mit Schreiben vom 11. Dezember 2024 auf den Ver-
waltungswechsel hingewiesen worden. Im Anhang sei ihr ausserdem ein neuer
Einzahlungsschein zur Bezahlung der kommenden Mietzinse zugestellt worden.
In gutem Glauben habe die Beklagte die Klägerin über die gesamten Mietzinsaus-
stände für die Monate November 2024 bis April 2025 betrieben und später dafür
im Rechtsöffnungsverfahren provisorische Rechtsöffnung erhalten. Die vorlie-
gende Aberkennungsklage sei somit nur eingereicht worden, weil die Klägerin der
Beklagten nicht mitgeteilt habe und letztere auch keine Kenntnis davon gehabt
habe, dass die Klägerin den Januarmietzins am 14. Januar 2025 beglichen habe.

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Die Klägerin habe folglich im Hinblick auf die Prozesskosten als unterliegend zu
gelten.
1.3. Mit Stellungnahme vom 30. Oktober 2025 ergänzte die Klägerin, dass die
Beklagte parallel zum Rechtsöffnungsverfahren ein Ausweisungsverfahren anhän-
gig gemacht habe. Die Klägerin habe in diesem Verfahren mit Stellungnahme vom
2. Juni 2025 vorgebracht und belegt, dass der Januarmietzins 2025 geleistet wor-
den sei. Ausserdem sei der Rechtsvertreter der Beklagten mit E-Mail vom 19. Au-
gust 2025 erneut darüber informiert worden, dass die Zahlung an die bisherige
Verwaltung erfolgt sei. Darin habe die Klägerin den Rechtsvertreter der Beklagten
darauf hingewiesen, dass sie eine Aberkennungsklage anhängig machen müsse,
wenn die Beklagte die Begleichung des Januar- und – hier nicht Verfahrensgegen-
stand – des Julimietzinses 2025 nicht anerkenne. Eine entsprechende Rückmel-
dung habe die Klägerin nie erhalten, weshalb sie die vorliegende Aberkennungs-
klage habe anhängig machen müssen.
1.4. Mit Stellungnahme vom 17. November 2025 wandte die Beklagte wiederum
ein, dass es an der Klägerin gelegen habe, im Rahmen des Rechtsöffnungsver-
fahrens oder in einem nachfolgenden Rechtsmittelverfahren geltend zu machen,
dass sie den Januarmietzins befreiend bezahlt habe. Dieses Versäumnis könne
nicht der Beklagten angelastet werden.
2. Auf die Argumente der Parteien im Detail ist nachfolgend einzugehen, aller-
dings nur soweit dies für den Entscheid von Belang ist.
III. Prozessuales
1. Zuständigkeit und Verfahrensart der Aberkennungsklage (Art. 83 Abs. 2
SchKG)
1.1. Mit der vorliegenden Aberkennungsklage wird die Feststellung des Nichtbe-
stehens eines Teilbetrags von Fr. 14'876.80 der gesamten Forderung von
Fr. 92'868.– verlangt, für welche provisorische Rechtsöffnung erteilt worden ist.
Widerklageweise hat die Beklagte verlangt, dass ihr im Umfang von Fr. 77'991.20
zuzüglich Betreibungskosten und Zins zu 5 % seit 2. Mai 2025 definitive Rechts-
öffnung zu erteilen sei. Erweist sich die Widerklage jedoch – wie vorliegend (vgl.

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nachfolgend Ziff. 2.3) – als offensichtlich unzulässig, so verbleibt es aus prozess-
ökonomischen Gründen bei der Zuständigkeit des angerufenen Gerichts, und zwar
auch um einen Nichteintretensentscheid zu fällen. Die sachliche Zuständigkeit des
angerufenen Gerichts für die Beurteilung der Hauptklage bleibt damit gewahrt
(BSK ZPO-WILLISEGGER, Art. 224 N 92). Das Mietgericht Zürich ist daher als Ein-
zelgericht zur Behandlung der vorliegenden Streitsache örtlich und sachlich zu-
ständig, handelt es sich in der Hauptsache doch um eine Klage aus einem Miet-
verhältnis, dem ein im Bezirk Zürich gelegenes Mietobjekt zugrunde liegt, wobei
der Streitwert der Hauptklage weniger als Fr. 30'000.– beträgt (Art. 33 ZPO; § 21
i.V.m. § 26 GOG).
1.2. Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu
einem Streitwert von Fr. 30'000.–. Das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes
wegen fest (Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO). Es beschränkt sich darauf, bei der
Feststellung des Sachverhalts und der Beweiserhebung mitzuwirken. Grundsätz-
lich ist es Sache der Parteien, das Tatsächliche vorzutragen und die Beweismittel
zu nennen, doch hat das Gericht durch Belehrungen und Befragungen der Par-
teien darauf hinzuwirken, dass der relevante Sachverhalt vorgetragen bzw. er-
gänzt wird (BSK ZPO-MAZAN, Art. 247 N 4). Es ist nicht die Aufgabe des Gerichts,
den Sachverhalt und die Beweismittel an Stelle der Parteien zu erforschen. Die
gerichtliche Untersuchungspflicht ersetzt die Mitwirkungspflicht der Parteien nicht
(BGE 141 III 569; BSK ZPO-MAZAN, Art. 247 N 11). Neue Tatsachen und Beweis-
mittel berücksichtigt das Gericht bis zur Urteilsberatung (Art. 229 Abs. 3 ZPO).
2. Widerklage
2.1. Nach Art. 224 ZPO, der gestützt auf Art. 219 ZPO auch im vereinfachten Ver-
fahren Anwendung findet, kann die beklagte Partei in der Klageantwort auf eine
Aberkennungsklage Widerklage erheben, wenn die widerklagende Partei daran
ein schutzwürdiges Interesse hat (Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO) und der geltend ge-
machte Anspruch in der gleichen Verfahrensart wie die Hauptklage zu beurteilen
ist (BSK SchKG-STAEHELIN, Art. 83 N 51). Übersteigt der Streitwert der Widerklage
die sachliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts, so hat dieses nach Art. 224
Abs. 2 ZPO beide Klagen dem Gericht mit der höheren sachlichen Zuständigkeit

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zu überweisen. Ob bei einer Streitsache das Einzel- oder das Kollegialgericht des
Mietgerichts sachlich zuständig ist, hängt nach § 21 und 26 GOG vom Streitwert
ab. Diese Streitwertgrenze liegt wie bei Art. 243 Abs. 1 ZPO grundsätzlich bei
Fr. 30'000.–. Fehlt es der Widerklage an einem schutzwürdigen Interesse, führt
dies von Amtes wegen zum Nichteintreten auf die Widerklage (s. Art. 59 und 60
ZPO; BSK ZPO-GEHRI, Art. 59 N 1; BGE 135 III 378 E. 2.5). Ein schutzwürdiges
Interesse ist vorhanden, wenn die Durchsetzung des materiellen Rechts gerichtli-
chen Rechtsschutz nötig macht. Dies ist insbesondere der Fall, wenn die klagende
– oder wie hier die widerklagende – Partei ein persönliches Interesse an der ma-
teriellen Beurteilung der Klage besitzt (BSK ZPO-GEHRI, Art. 59 N 7).
2.2. Wird auf eine in Betreibung gesetzte Forderung durch den Schuldner Rechts-
vorschlag erhoben, ist diese zunächst eingestellt (Art. 78 Abs. 1 SchKG). Zur Be-
seitigung des Rechtsvorschlags stehen dem Gläubiger verschiedene Wege offen.
Fehlt ein besonderer Rechtsöffnungstitel, muss die Forderung im ordentlichen Ver-
fahren festgestellt werden (Art. 79 SchKG). Stützt sich die Forderung auf einen
vollstreckbaren gerichtlichen Entscheid eines schweizerischen Gerichts oder einer
schweizerischen Verwaltungsbehörde, kann die definitive Rechtsöffnung gemäss
Art. 80 SchKG verlangt werden, welche den Rechtsvorschlag endgültig beseitigt.
Liegt hingegen eine durch öffentliche Urkunde festgestellte oder eine durch Unter-
schrift bekräftigte Schuldanerkennung vor, so kann der Gläubiger die provisorische
Rechtsöffnung verlangen (Art. 82 SchKG). Mit Letzterer kann der Rechtsvorschlag
nur vorläufig beseitigt werden; der Schuldner kann den Bestand der Forderung
anschliessend innert 20 Tagen mittels Aberkennungsklage (Art. 83 Abs. 2 SchKG)
im ordentlichen Verfahren beim Gericht des Betreibungsortes bestreiten. Solange
diese Frist läuft oder die Klage in dieser Frist anhängig gemacht wurde, ist der
Rechtsvorschlag nicht definitiv beseitigt und die Betreibung kann, mit Ausnahme
der in Art. 83 Abs. 1 SchKG genannten Sicherungsmassnahmen, nicht weiterge-
führt werden (BSK SchKG-STAEHELIN, Art. 83 N 13; vgl. BGE 128 III 386 E. 3).
Nach Abweisung der Aberkennungsklage, oder wenn eine solche erst gar nicht
oder nur für einen Teilbetrag angestrebt wird, wird die provisorische Rechtsöffnung
nach Ablauf von 20 Tagen seit Rechtsöffnung ipso iure zur definitiven (s. Art. 83
Abs. 3 SchKG und Art. 88 SchKG; BSK SchKG-STAEHELIN, Art. 83 N 51).

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2.3. Vorliegend hat die Klägerin eine negative Feststellungsklage in Form einer
Aberkennungsklage in der Höhe von Fr. 14'876.80 bezüglich einer Forderung er-
hoben, für die im Betrag von Fr. 92'868.– provisorische Rechtsöffnung erteilt wor-
den war. Der materielle Bestand der Forderung der Beklagten im Umfang von
Fr. 77'991.20 blieb von der Klägerin unbestritten. Widerklageweise hat die Be-
klagte mit Eingabe vom 30. September 2025 verlangt, dass ihr in der Betreibung
Nr. 260564 des Betreibungsamtes Zürich 2, Zahlungsbefehl vom 7. April 2025, im
Umfang von Fr. 77'991.20 zuzüglich Betreibungskosten und Zins zu 5 % seit 2.
Mai 2025, also in jenem Betrag, in welchem ihre Forderung nicht von der negativen
Feststellungsklage betroffen ist, definitive Rechtsöffnung zu erteilen sei.
2.4. Nach Art. 83 Abs. 3 SchKG wurde die Rechtsöffnung in der Höhe von
Fr. 77'991.20 mit dem Ablauf von 20 Tagen ab Erteilung der provisorischen
Rechtsöffnung ipso iure definitiv, da dieser Teil von der Aberkennungsklage nicht
erfasst wurde. Die Widerklage auf definitive Rechtsöffnung erweist sich somit als
überflüssig. Der Beklagten fehlt es für die Widerklage entsprechend an einem
schutzwürdigen Interesse, da es zur Durchsetzung des beantragten materiellen
Rechts keines gerichtlichen Rechtsschutzes bedarf. Abgesehen davon wäre eine
definitive Rechtsöffnung im summarischen Verfahren zu erteilen (Art. 251 lit. a
ZPO). Im Kanton Zürich wäre dafür das Einzelgericht des Bezirksgerichts und nicht
das Mietgericht zuständig, wie sich aus dem Kontext von § 21, § 24 lit. c und § 26
GOG ergibt.
2.5. Am Ergebnis würde sich nichts ändern, wenn der Antrag der Beklagten in
eine sinngemässe Leistungsklage, verbunden mit einem Antrag auf Beseitigung
des Rechtsvorschlags umgedeutet würde (vgl. Art. 79 SchKG). Einer solchen
könnte das Rechtsschutzinteresse zwar nicht allein deshalb abgesprochen wer-
den, weil durch den Verzicht auf eine Aberkennungsklage die provisorische
Rechtsöffnung nach Art. 83 Abs. 3 SchKG zur definitiven geworden ist, denn dies
führt nicht zu einer abgeurteilte Sache, sondern wirkt sich einzig auf die hängige
Betreibung aus. Dies zeigt sich im umgekehrten Fall, denn wenn eine Aberken-
nungsklage zu spät erhoben wird, ist sie trotz Art. 83 Abs. 3 SchKG (vom Einzel-
gericht für SchKG-Klagen) als negative Feststellungsklage nach Art. 85a SchKG

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entgegenzunehmen (BSK SchKG-STAEHELIN, Art. 83 N 32). Im vorliegenden Fall
bliebe es aber dabei, dass ein Rechtsschutzinteresse fehlt, denn die Aberken-
nungsklägerin hat den Bestand der Forderung im Umfang gemäss dem Antrag der
Beklagten anerkannt, so dass es für das Gericht nichts zu entscheiden gibt. Abge-
sehen davon wäre eine solche Widerklage auch unzulässig, weil diese aufgrund
des Streitwerts anders als die Hauptklage nicht im vereinfachten, sondern im or-
dentlichen Verfahren zu behandeln wäre. Die vom Bundesgericht entwickelten
(BGE 143 III 506 E. 3) und mittlerweile in Art. 224 Abs. 1bis ZPO kodifizierten Aus-
nahmen sind hier gerade nicht gegeben, denn die Beklagte versucht eine im ver-
einfachten Verfahren zu behandelnde Hauptklage auf Feststellung des Nichtbe-
standes einer Schuld mit einer Leistungsklage zu kontern, die aufgrund ihres
Streitwerts von mehr als Fr. 30'000.– im ordentlichen Verfahren zu behandeln
wäre.
Folglich ist auf die Widerklage nicht einzutreten.
IV. Aberkennungsklage
1. Leistet der Schuldner in gutem Glauben an den früheren Gläubiger (oder
dessen Vertreter), bevor ihm ein Verwaltungs- oder Gläubigerwechsel angezeigt
worden ist, so ist dieser gültig befreit (analog Art. 167 OR). Die Beweislast für die
erfolgte Anzeige des Wechsels der Zahlungsmodalitäten trägt dabei diejenige Par-
tei, die daraus Rechte ableitet (Art. 8 ZGB). Dabei ist es Sache der Parteien, das
Tatsächliche vorzutragen und die Beweismittel zu nennen. Es ist nicht die Aufgabe
des Gerichts, den Sachverhalt und die Beweismittel an Stelle der Parteien zu er-
forschen (BGE 141 III 569; BSK ZPO-MAZAN, Art. 247 N 11).
2. Die Klägerin macht geltend, sie habe den Januarmietzins 2025 mangels
Kenntnis des Verwaltungswechsels an die vormalige Verwaltung (V. AG) überwie-
sen. Damit sei die Forderung, für welche provisorische Rechtsöffnung erteilt
wurde, in der Höhe von Fr. 14'876.80 durch Erfüllung untergegangen. Die Beklagte
bestritt den Zahlungseingang bei der V. AG zwar nicht, wandte jedoch ein, die
Klägerin sei über den Verwaltungswechsel mit Schreiben vom 11. Dezember 2024
in Kenntnis gesetzt worden. Darin habe man der Klägerin auch mitgeteilt, dass sie

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die Mietzinszahlungen ab Januar 2025 ausschliesslich mittels neuem Einzah-
lungsschein zu begleichen habe. Da die Klägerin die Beklagte zudem nicht über
die Zahlung informiert habe, habe letztere die Betreibung über den gesamten Miet-
zinsausstand zu Recht eingeleitet und dafür provisorische Rechtsöffnung erhalten.
3. Die Beklagte verwies zum Beweis dieser Behauptung lediglich auf eine Kopie
des Schreibens vom 11. Dezember 2024. Einen tauglichen Nachweis für den Ver-
sand oder den Empfang dieses Schreibens (z.B. Einschreibebeleg, Postaufgabe-
schein, Sendungsverfolgung etc.) reichte sie nicht ein. Der blosse Verweis auf ein
Schreiben belegt dessen Zugang beim Empfänger nicht.
4. Wie es sich damit genau verhält, kann im Übrigen offenbleiben. Im Verlauf
des vorliegenden Verfahrens hat die Beklagte nicht bestritten, dass die Klägerin
den Januarmietzins 2025 in der Höhe von Fr. 14'876.80 am 14. Januar 2025 an
die vorherige Verwaltung bezahlt hat und dass der Betrag der Beklagten zugegan-
gen ist. Damit ist die Forderung jedenfalls durch Erfüllung erloschen (Art. 114 OR).
5. Da auch in dieser Hinsicht kein Streit mehr besteht, ist die Aberkennungs-
klage als gegenstandslos abzuschreiben. Zur Klarstellung ist im Dispositiv explizit
festzuhalten, dass die Forderung in der Betreibung Nr. 260564 des Betreibungs-
amtes Zürich 2 im Umfang von Fr. 14'876.80 nicht besteht.
V. Kosten- und Entschädigungsfolgen
1. Grundlage für die Festsetzung der Gerichtsgebühren im Zivilprozess bildet
der Streitwert (§ 2 lit. a GebV OG; Art. 96 ZPO). Dieser wird durch das Rechtsbe-
gehren bestimmt. Zinsen werden nicht hinzugerechnet (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Ste-
hen sich Klage und Widerklage gegenüber, so bestimmt sich der Streitwert nach
dem höheren Rechtsbegehren (Art. 94 Abs. 1 ZPO). Zur Bestimmung der Pro-
zesskosten werden die Streitwerte zusammengerechnet, sofern sich Klage und
Widerklage nicht gegenseitig ausschliessen (Art. 94 Abs. 2 ZPO). Die Kosten- und
Entschädigungsfolgen sind nach Obsiegen und Unterliegen der Parteien im Pro-
zess festzusetzen (Art. 106 ZPO). Die Grundgebühr kann unter Berücksichtigung

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des Gerichts und der Schwierigkeit des Falls ermässigt werden (§ 4 Abs. 2 GebV
OG).
2. Der Streitwert der negativen Feststellungsklage beläuft sich auf
Fr. 14'876.80. Mit der Widerklage verlangte die Beklagte, dass für die in Betrei-
bung gesetzte Forderung im Umfang von Fr. 77'991.20 zuzüglich Betreibungskos-
ten und Zins zu 5 % definitive Rechtsöffnung zu erteilen sei. Der Verfahrensstreit-
wert bestimmt sich somit nach dem Rechtsbegehren der Widerklage. Zur Bestim-
mung der Prozesskosten hingegen werden die Streitwerte der Klage und Wider-
klage zusammengerechnet, da sich diese nicht gegenseitig ausschliessen. Der
Streitwert ist folglich in dieser Hinsicht auf Fr. 92'868.– festzusetzen.
3. Die ordentliche Gerichtsgebühr würde bei diesem Streitwert Fr. 8'470.– eine
volle Parteientschädigung 11'320.– betragen. Es erfolgt aber eine Erledigung ohne
Anspruchsprüfung, und es besteht ein offensichtliches Missverhältnis zwischen
dem entstandenen Aufwand und einer anhand des Streitwerts bestimmten Partei-
entschädigung. Daher sind Gerichtsgebühr und Parteientschädigung auf je
Fr. 2'000.– festzusetzen (Art. 96 ZPO i.V.m. § 4 und § 10 Abs. 1 GebV OG sowie
i.V.m. § 2 Abs. 2, 10 Abs. 1 und § 11 Abs. 1 und 2 AnwGebV).
4. Die Beklagte und Widerklägerin unterliegt vollumfänglich, da die Klägerin die
Tilgung des Januarmietzinses durch Zahlung an die vormalige Verwaltung nach-
zuweisen vermochte und auf die Widerklage nicht eingetreten wird. Die Beklagte
kann sich zur Abwendung der Kostenfolgen nicht darauf berufen, die Klägerin
habe den Prozess durch verspätetes Vorbringen der Tilgungseinrede veranlasst.
Für die Kosten- und Entschädigungsfolgen ist der Stand zu Beginn des Gerichts-
verfahrens massgebend, denn erst hier entschied sich, ob die Klägerin in guten
Treuen zur Klage schreiten durfte. Obwohl die Beklagte aufgrund des Auswei-
sungsverfahrens sowie der E-Mail der Klägerin vom 19. August 2025 von der be-
haupteten Januar-Zahlung Kenntnis hatte, liess sie es auf die am 22. August 2025
zur Post gegebene Aberkennungsklage ankommen. Es ist nicht zu erkennen, wie
die Klägerin sich hätte anders verhalten können. Ohne die von ihr verlangte Til-
gungserklärung wäre sie Gefahr gelaufen, dass es zur Fortsetzung der Betreibung
im Umfang des provisorischen Rechtsöffnungsentscheides gekommen wäre.

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Dass es allenfalls möglich gewesen wäre, die Zahlung schon im Verfahren der
provisorischen Rechtsöffnung einzuwenden, ändert daran nichts, denn hier geht
es um die Kosten des Aberkennungsverfahrens. Als professioneller Investorin im
Schweizer Immobilienmarkt wäre es zudem schon damals an der Beklagten ge-
wesen, ihre Zahlungseingänge – auch bei der Vorverwaltung – zu überprüfen, be-
vor sie ein Rechtsöffnungsbegehren stellte. Entsprechend sind die Gerichtsgebüh-
ren in gesamter Höhe von der Beklagten zu tragen, und sie hat der Klägerin eine
Parteientschädigung zu bezahlen.
(…)»
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbe-
hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2025, 35. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw A.I. Altieri, MLaw C. Schenk, Leitende Ge-
richtsschreiberinnen; Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident