zh_bezirksgericht_zuerich · MJ250037-L · 2025-12-01 · de
ZMP 2025 Nr. 24: Verletzung der Duldungspflicht der Mieterin als ordentlicher Kündigungsgrund. Härte als Erstreckungsvoraussetzung. Recht auf Beweisführung und antizipierte Beweiswürdigung.


ZMP 2025 Nr. 24
Art. 257h OR; Art. 271 f. OR; Art. 272 ff. OR; Art. 152 ZPO. Verletzung der
Duldungspflicht der Mieterin als ordentlicher Kündigungsgrund. Härte als
Erstreckungsvoraussetzung. Recht auf Beweisführung und antizipierte Be-
weiswürdigung.
Für das Recht der Vermieterin zur Besichtigung der Sache ist es nicht erforderlich,
dass Unterhaltsarbeiten anstehen oder dass diese gar dringlich sind. Schon die
Meldung eines Handwerkers oder eines Nachbarn etwa über undichte Leitungen
oder Ungeziefer im Haus kann der Vermieterin objektiv Anlass zu einer Besichti-
gung bieten. Die Mieterin ist gehalten, die Besichtigung selber oder durch Dritte
innert nützlicher Frist zu ermöglichen, besonders bei längeren Abwesenheiten.
Verletzt sie diese Pflicht, erweist sich eine ordentliche Kündigung als gültig.
Eine Erstreckung des Mietverhältnisses setzt eine Härte seitens der Mieterin vo-
raus. Wohneigentum steht dem zwar nicht per se entgegen. Die Begründung, man
beabsichtige die geerbte und selber bewohnte Liegenschaft in naher Zukunft zu
verkaufen, reicht indessen nicht aus.
Zwar steht den Parteien ein Beweisführungsanspruch zu. Dies schliesst eine anti-
zipierte Beweiswürdigung aber nicht aus, etwa wenn das Gericht eine Behauptung
in einem Schriftstück mit Rücksicht auf dasselbe und die Ausführungen der Par-
teien als erwiesen erachtet, ohne den Verfasser als Zeugen befragt zu haben.
Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MJ250037-L vom 1. Dezember 2025
(OG-Entscheid im Anschluss; Gerichtsbesetzung: Weber, Heinemann, Arnaud;
Gerichtsschreiber Gmür):
«(…)
I. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1. Sachverhalt
Die Klägerin mietet von der Beklagten eine 2-Zimmerwohnung im 3. Oberge-
schoss in der Liegenschaft am N.-weg Y in Zürich, wobei sie selbst in einem ihr
und ihrem Bruder gehörenden Einfamilienhaus in B. wohnhaft ist.

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Die Beklagte wurde am 10. September 2024 von einer Nachbarin der Klägerin dar-
über informiert, dass in ihrer Küche Wasser den Leitungen entlang in ihre Woh-
nung eindringe. Da die betroffene Wohnung unterhalb der klägerischen Wohnung
liegt, vermutete die Beklagte, dass das Wasser seinen Ursprung in der Wohnung
der Klägerin hatte. Mit E-Mail vom selben Tag informierte die Beklagte die Klägerin
über diesen Vorfall und forderte sie auf, sich dringend bei ihr zu melden. Die Be-
klagte wies die Klägerin ausserdem daraufhin, dass ihr Briefkasten überfüllt sei
und dass man sie nicht erreichen könne. Eine erste Reaktion der Klägerin folgte
mit E-Mail vom 19. September 2024, in welcher sie der Beklagten mitteilte, dass
sie von ihrem Anwalt über den Wasserschaden informiert worden sei. Nach mehr-
fachem E-Mail-Austausch zwischen den Parteien sicherte die Klägerin der Beklag-
ten schliesslich zu, am 23. oder 24. September 2024 die Wohnung besichtigen zu
können, obwohl die Anreise für sie sehr aufwändig sei. Am 23. September 2024
informierte die Klägerin die Beklagte sodann per E-Mail, dass sie die Wohnung
besichtigt und dabei keine Schäden festgestellt habe. Eine weitere Besichtigung
durch einen Sanitär, wie es die Beklagte beabsichtige, sei deshalb nicht notwen-
dig. Eine erneute Anreise sei für sie ausserdem sehr aufwändig, da sie sich nicht
in Zürich aufhalte. Die Beklagte antwortete darauf, dass man an einer Besichtigung
durch den Sanitär festhalte. Schliesslich konnte dieser die Wohnung am 1. Okto-
ber 2024 in Anwesenheit der Klägerin besichtigen. Daraufhin informierte er die
Beklagte darüber, dass die Wohnung streng rieche, offen Esswaren und schmut-
zige Pfannen herumlägen, es bereits «Tierchen» in der Wohnung gäbe und alles
verstellt sei. Die Beklagte teilte der Klägerin in der Folge mit, dass sie den vom
Sanitär geschilderten Wohnungszustand nicht akzeptieren könne, mit der dringen-
den Bitte, die Wohnung aufzuräumen und zu reinigen. Weiter informierte die Be-
klagte die Klägerin, dass sie selbst einen Augenschein nehmen wolle, wozu sie ihr
eine Besichtigung für den 31. Oktober 2024 ankündigte, unter Kündigungsandro-
hung, sollte anlässlich dieses Termins alles vermüllt und verstellt vorgefunden wer-
den. Der eingeschriebene Brief konnte der Klägerin nicht zugestellt werden, wes-
halb ihr das Schreiben ebenfalls per E-Mail zugestellt wurde. Die Klägerin wies die
Vorwürfe mit E-Mail vom 25. Oktober 2024 zurück und informierte die Beklagte
darüber, dass mit der Wohnung alles in Ordnung sei. Mit E-Mail vom 28. Oktober
2024 teilte sie sodann mit, dass sie sich nicht in der Schweiz aufhalte und nicht
geplant habe, vor Weihnachten zurückzukehren, weshalb sie den Termin vom

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31. Oktober 2024 nicht wahrnehmen könne. Die Besichtigung wurde von der Be-
klagten daraufhin neu auf den 6. November 2024 angesetzt. Auch zu diesem Ter-
min ist die Klägerin jedoch nicht erschienen. Mit eingeschriebenem Brief vom
7. November 2024 forderte die Beklagte die Klägerin dazu auf, ihr am 26. Novem-
ber 2024 Zugang zur Wohnung zu gewähren und drohte die Kündigung des Miet-
verhältnisses an, sollte eine Besichtigung erneut nicht möglich sein.
Schliesslich kündigte die Beklagte das Mietverhältnis mit amtlichen Formularen
vom 28. November 2024 bzw. 3. Dezember 2024. Zur Begründung der Kündigung
führte sie im Begleitschreiben zur Kündigung unter anderem das Folgende aus:
«Angesichts der Umstände, dass uns vermehrt der Zugang zur Wohnung verun-
möglicht wurde und wir Grund zur Annahme der Verwahrlosung der Wohnung mit
Schadenpotential haben, ist eine Fortführung des Mietverhältnisses für uns nicht
mehr zumutbar.»
2. Prozessgeschichte
Die Klägerin focht die Kündigung mit elektronischer Eingabe vom 12. Dezember
2024 bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich an. Anlässlich der Schlich-
tungsverhandlung vom 11. März 2025 wurde keine Einigung erzielt, weshalb die
Schlichtungsbehörde der Klägerin die Klagebewilligung erteilte.
Am 11. Mai 2025 (Abgabedatum der elektronischen Eingabe) reichte die Klägerin
die vorliegende Klage sowie die Klagebewilligung fristgerecht beim Mietgericht Zü-
rich ein. Mit Beschluss vom 15. Mai 2025 wurde die Klage samt Beilagen der Be-
klagten zugestellt, die Prozessleitung an den Mietgerichtspräsidenten delegiert so-
wie der Klägerin Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses von Fr. 2'480.– an-
gesetzt. Mit Eingabe vom 30. Mai 2025 stellte die Klägerin ein Gesuch um unent-
geltliche Rechtspflege und Bestellung eines unentgeltlichen Rechtsvertreters. Mit
Verfügung vom 4. Juni 2025 wurde das Gesuch abgewiesen und der Klägerin eine
letzte Frist zur Leistung des Kostenvorschusses angesetzt.
Nachdem die Klägerin den Kostenvorschuss innert Frist bezahlt hatte, wurden die
Parteien zur Hauptverhandlung vom 15. Oktober 2025 vorgeladen. Am 14. Okto-
ber 2025 stellte die Klägerin ein Gesuch um Erlass ihres persönlichen Erscheinens
an der Hauptverhandlung, welches der Mietgerichtspräsident noch am selben Tag

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abwies. Anlässlich der Hauptverhandlung, zu welcher die Klägerin nicht persönlich
erschien, begründete zunächst die Klägerin ihre Klage. Anschliessend erstattete
die Beklagte ihre Klageantwort und erhob Widerklage. Es folgten Replik und Dup-
lik. Nach dem Abschluss der Parteivorträge wurde das Verfahren für spruchreif
erklärt. Die Urteilsberatung erfolgte auf dem Zirkulationsweg.
II. Prozessuales
1. Vorliegend handelt es sich um eine Streitigkeit aus einem Wohnmietverhält-
nis, dem ein im Bezirk Zürich gelegenes Mietobjekt zugrunde liegt. Der Streitwert
beträgt mehr als Fr. 30'000.–. Damit ist das Mietgericht Zürich als Kollegialgericht
zur Behandlung der vorliegenden Sache örtlich und sachlich zuständig (Art. 33
ZPO; § 21 Abs. 1 lit. a GOG i.V.m. § 26 GOG). Da die vorliegende Klage den Kün-
digungsschutz und damit eine Streitigkeit nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO betrifft,
kommt das vereinfachte Verfahren zur Anwendung.
2. Gemäss Art. 224 Abs. 1 ZPO kann die beklagte Partei in der Klageantwort
Widerklage erheben, wenn der geltend gemachte Anspruch nach der gleichen Ver-
fahrensart wie die Hauptklage zu beurteilen ist. Die im vorliegenden Fall erhobene
Widerklage betrifft ein Ausweisungsbegehren. Die Ausweisung gehört nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Kündigungsschutz nach Art. 243 Abs. 2
lit. c ZPO (BGE 142 III 402 E. 2.5.4), so dass vorliegend für Haupt- und Widerklage
dieselbe Verfahrensart vorliegt. Auch die übrigen Voraussetzungen der Wider-
klage sind erfüllt.
3. In mietrechtlichen Kündigungsschutzverfahren stellt das Gericht den Sach-
verhalt gemäss Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO von Am-
tes wegen fest (sog. soziale Untersuchungsmaxime; BSK-MAZAN, Art. 247 ZPO
N 4). Dies ändert jedoch nichts daran, dass die Parteien die Verantwortung für die
Sachverhaltsermittlung tragen. Sie sind nicht davon befreit, bei der Feststellung
des wesentlichen Sachverhalts aktiv mitzuwirken und die allenfalls zu erhebenden
Beweise zu bezeichnen (BGE 141 III 569 E. 2.3.1 f.; Urteil des Bundesgerichts
4A_368/2024 vom 23. Oktober 2024, E. 5.1.1). So ist das Gericht nach dem Willen
des Gesetzgebers lediglich einer erhöhten Fragepflicht unterworfen. Es kommt
insbesondere den nicht anwaltlich vertretenen Parteien mit spezifischen Fragen

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zur Hilfe, damit die erforderlichen Behauptungen aufgestellt und die entsprechen-
den Beweismittel aufgeführt werden. Für das Ausmass der richterlichen Hilfe aus-
schlaggebend sind insbesondere die intellektuellen Fähigkeiten der Parteien, ein
allfälliges Machtgefälle zwischen ihnen, die Schwierigkeit der Materie sowie im
vorliegenden Fall insbesondere die vorhandene anwaltliche Vertretung.
III. Parteistandpunkte
1. Die Klägerin macht im Wesentlichen geltend, dass sie nie in Verletzung ihrer
mietrechtlichen Pflichten den Zugang zur Wohnung verweigert habe und die Kün-
digung vom 28. November bzw. 3. Dezember 2024 deshalb treuwidrig und für un-
gültig zu erklären sei. Für die von der Beklagten verlangte Besichtigung der Woh-
nung habe es an der Notwendigkeit gefehlt. Nur als sich in der Wohnung unterhalb
ein Wasserschaden ereignet habe, sei der Zutritt für den Unterhalt gerechtfertigt
gewesen. Dieser sei mit Verzögerungen auch gewährt worden. Darüber hinaus
habe zu keinem Zeitpunkt Unterhaltsbedarf bestanden. Die Wohnung sei weder
verwahrlost gewesen noch habe Schadenspotenzial bestanden. Die Vorfälle in
den Jahren 2017 bis 2022 lägen zudem bereits lange zurück, seien im Kündi-
gungsschreiben nicht erwähnt worden und deshalb nicht weiter zu berücksichti-
gen.
Konkret bestritt die Klägerin die von der Beklagten behauptete Rückmeldung des
Sanitärs und führte dazu aus, dass es in der Wohnung nicht streng gerochen habe
und sich in der Wohnung auch keine «Tierchen» befunden hätten. Der Sanitär
habe die Heizventile nur kurz geprüft und die Wohnung nicht weiter beurteilt. Zu-
dem fehle es an einem schriftlichen Nachweis, welcher die angeblichen Ausfüh-
rungen des Sanitärs belegen würde. Der Sanitär habe in seiner Rückmeldung so-
dann auch keine konkreten Mängel benannt, welche Unterhaltsbedarf impliziert
hätten. Zum Nachweis des fehlenden Unterhaltbedarfs reichte die Klägerin ein
Gutachten eines gewissen O. vom 6. Oktober 2025 ins Recht. Darin wird der Zu-
stand der Wohnung als trocken, normal und gepflegt beschrieben. Ergänzend
führte die Klägerin aus, dass es zulässig sei, viele Sachen in einer Wohnung zu
lagern, sofern das Mietobjekt dadurch nicht beschädigt werde. Blosse Unordnung
könne man der Mieterpartei nicht zum Vorwurf machen.

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Die Beklagte habe zudem auf die Interessen der Klägerin nicht angemessen Rück-
sicht genommen. Da die Klägerin die Sommermonate jeweils in Spanien ver-
bringe, habe sie zwölf Stunden anreisen müssen, nur um festzustellen, dass kein
Schaden bestehe. Für die Besichtigung vom 31. Oktober 2024 hätte die Klägerin
erneut zehn Stunden anreisen müssen, was für sie nicht mehr zumutbar gewesen
sei. Vorgenannter Termin sei ausserdem durch konkludente Vereinbarung auf den
6. November 2024 verschoben worden. Die Beklagte habe gewusst, dass sich die
Klägerin im Ausland befinde. Termine seien dennoch und trotz fehlender Dring-
lichkeit kurzfristig festgelegt worden. Aus diesem Grund sei auch unverständlich,
weshalb das Schreiben vom 7. November 2024 nur per Post zugestellt worden sei.
2. Die Beklagte machte demgegenüber geltend, dass die Klägerin ihre Pflicht,
notwendige Besichtigungen für den Unterhalt der Wohnung zu dulden, mehrfach
verletzt habe und auch eine ausserordentliche Kündigung zulässig gewesen wäre.
Die Notwendigkeit der Zutrittsgewährung habe unter anderem wegen des Wasser-
schadens sowie auch der befürchteten Sorgfaltspflichtverletzung durch die Kläge-
rin bestanden. So habe der Sanitär berichtet, dass er die Heizventile kaum habe
festziehen oder daran hantieren können, da alles zugestellt gewesen sei. Dabei
sei von ihm in der Wohnung mehr als nur eine kleine Unordnung, sondern ein
alarmierender Zustand vorgefunden worden. Die Wohnung habe ausserdem
schlimm gerochen. Der Inhalt des Berichts des Gutachters sei unzutreffend und
für die Beurteilung der Kündigung ausserdem irrelevant, sei dieser doch erst im
Oktober 2025 und damit nach der Kündigung erstattet worden. Zudem habe die
Klägerin ihre Pflicht zur Sorgfalt bereits in der Vergangenheit mehrfach verletzt.
Bei Meldungen über Geruchsemissionen dürfe stets Zutritt zu der Wohnung ver-
langt werden, auch ohne konkrete Meldung von Schäden an der Mietsache.
Die Beklagte habe dabei gehörig auf die Interessen der Klägerin Rücksicht ge-
nommen, was sich aus den zahlreichen Anläufen und Terminvorschlägen für eine
Besichtigung ergebe. Sie bestreitet, Kenntnis über den Aufenthaltsort der Klägerin
gehabt zu haben und aufgrund dessen Besichtigungsankündigungen absichtlich
nur per Post zugestellt zu haben. Die Kündigungsandrohung sei aus Beweisgrün-
den nicht per E-Mail versendet worden. So oder so hätte die Klägerin den Zugang
zur Wohnung für Notfälle sicherstellen müssen.

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IV.Zur Begründetheit der Klage
1. Gültigkeit der Kündigung
1.1 Gemäss Art. 266a Abs. 1 OR können unbefristete Mietverhältnisse von den
Vertragsparteien unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine gekündigt
werden, sofern keine längere Frist oder kein anderer Termin vereinbart wurde. Die
ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses setzt in diesem Sinne keinen be-
sonderen Kündigungsgrund voraus (BGE 145 III 143 E. 3.1). Die Kündigungsfrei-
heit wird bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen jedoch durch Art. 271
Abs. 1 OR eingeschränkt. Nach dieser Bestimmung ist eine Kündigung anfechtbar,
wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Art. 271 Abs. 1
OR wird durch den beispielhaften Katalog treuwidriger Kündigungen in Art. 271a
OR konkretisiert und erweitert. Bei der Beurteilung einer Kündigung sind insbe-
sondere die im Zusammenhang mit dem Gebot zum Handeln nach Treu und Glau-
ben (Art. 2 Abs. 1 ZGB) sowie dem Verbot des Rechtsmissbrauchs (Art. 2 Abs. 2
ZGB) entwickelten Kriterien zu beachten. Allgemein gilt eine Kündigung als treu-
widrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse aus-
gesprochen wurde und damit aus reiner Schikane erfolgte oder Interessen der
Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE
148 III 215 E. 3.1.2; BGE 132 III 737 E. 3.5). Treuwidrig ist deshalb insbesondere
eine Kündigung, die ohne jeglichen Grund ausgesprochen wurde und sich damit
als nutzlos erweist. Besteht demgegenüber ein tatsächliches Interesse der Ver-
mieterin an der Kündigung, ist dies grundsätzlich nicht zu beanstanden. Entspricht
der von der Vermieterin angegebene Kündigungsgrund indessen nicht der Wahr-
heit, erweist er sich also als bloss vorgeschoben, ist die Kündigung auch dann
treuwidrig und aufzuheben, wenn ihr wahrer Grund nicht ermittelt werden kann
(BGE 143 III 344 E. 5.3.1; Mietrecht für die Praxis-THANEI, 10. Auflage, Zürich
2022, S. 890).
Für die Beurteilung massgeblich sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Kündigung
(BGE 148 III 215 E. 3.1.4). Ereignisse nach der Kündigung können immerhin
Rückschlüsse auf die Situation im Kündigungszeitpunkt zulassen (Urteil des Bun-
desgerichts 4A_127/2017 vom 25. Oktober 2017, E. 3.2). Dabei obliegt es gemäss

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bundesgerichtlicher Rechtsprechung der Empfängerin der Kündigung zu bewei-
sen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte
(BGE 148 III 215 E. 3.1.5; BGE 145 III 143 E. 3.1.; Art. 8 ZGB). Zu beweisen hat
sie diejenigen Tatsachen, die auf einen Verstoss gegen den Grundsatz von Treu
und Glauben schliessen lassen. Die kündigende Partei hat jedoch redlich zur
Wahrheitsfindung beizutragen: Sie hat die Kündigung auf Verlangen zu begründen
(Art. 271 Abs. 2 OR) und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündi-
gungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen. Dabei hat sie den Kündigungs-
grund mindestens glaubhaft zu machen (Urteil des Bundesgerichts 4A_518/2010
vom 16. Dezember 2010, E. 2.4.1). An die von ihr abgegebene Begründung ist die
kündigende Partei sodann grundsätzlich gebunden (SVIT-Kommentar-MEYER,
Art. 271 N 73).
1.2 Gemäss Art. 257h Abs. 2 OR muss der Mieter dem Vermieter gestatten, die
Mietsache zu besichtigen, soweit dies für den Unterhalt, den Verkauf oder die Wie-
dervermietung notwendig ist. Erfasst werden unter anderem auch periodische Zu-
standskontrollen, auch durch die Hilfsperson des Vermieters (ZK-HIGI/BÜHLMANN,
Aufl. 5, Art. 257h OR N 35 und 36). Der Vermieter muss dem Mieter Besichtigun-
gen rechtzeitig anzeigen und bei der Durchführung auf die Interessen des Mieters
Rücksicht nehmen (Art. 257h Abs. 3 OR).
Notwendig ist eine Besichtigung dann, wenn sie darauf abzielt, den vertragsge-
mässen Zustand der Gebrauchstauglichkeit zu erhalten. Als notwendig gelten des-
halb auch Besichtigungen, anhand welcher vorbeugend Schäden, die sich auf die
Gebrauchstauglichkeit auswirken können, verhindert werden sollen (ZK-
HIGI/BÜHLMANN, Art. 257h OR N 17 ff.). Nicht relevant ist, ob der Mieter die Besich-
tigung als notwendig erachtet. Ebenso ist unerheblich, ob der Zutritt als dringlich
erscheint. Dabei unterliegt die Besichtigungsanzeige durch den Vermieter keinen
Formvorschriften (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 257h OR N 21). Zur Beurteilung der
Rechtzeitigkeit der Anzeige ist darauf abzustellen, was von einem korrekten Ver-
tragspartner erwartet werden kann. Die Termine sind daher mit dem Mieter abzu-
sprechen. Terminvorschläge, die sich im üblichen Rahmen (z.B. während den Ar-
beitszeiten) bewegen, muss der Mieter annehmen, es sei denn, er kann objektive,

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zwingende Ablehnungsgründe nachweisen. Weigert sich der Mieter, einen mögli-
chen Termin bekannt zu geben, kann der Vermieter den Termin einseitig festlegen
(SVIT-Kommentar-REUDT, Art. 257h OR N 13). Der Besichtigungstermin ist für den
Mieter möglichst schonend zu planen, wofür der Vermieter nach den Umständen
das Mögliche und Zumutbare vorzukehren hat (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 257h OR
N 24).
Weigert sich der Mieter zu Unrecht, Arbeiten oder Besichtigungen zu dulden, so
handelt er vertragswidrig. Zur Durchsetzung seiner Rechte kann der Vermieter
dem Mieter ordentlich kündigen. Sofern die Weigerung einer Sorgfaltspflichtverlet-
zung gleichkommt, ist auch eine ausserordentliche Kündigung rechtmässig (Urteil
des Bundesgerichts 4A_470/2015 vom 12. Januar 2016 E. 5; ZK-HIGI/BÜHLMANN,
Art. 257h OR N 43 f.). Dagegen ist eine Kündigung i.S. von Art. 271a Abs. 1 lit. a
OR anfechtbar, wenn sie erfolgt, weil der Mieter sich gegen eine Besichtigung zur
Wehr setzte, welche die Voraussetzungen nach Art. 257h OR nicht erfüllte (ZK-
HIGI/BÜHLMANN, Art. 257h OR N 39).
1.3. Im vorliegenden Fall kontaktierte die Beklagte die Klägerin am 10. Septem-
ber 2024, da die Nachbarin der Klägerin von eindringendem Wasser berichtete.
Es bestand die Vermutung, dass sich in der Wohnung der Klägerin ein Leck be-
fand, aus welchem das Wasser ausfloss und in die daruntergelegene Wohnung
rann. Dass deswegen Zutritt zur Wohnung notwendig war, ist offensichtlich und
wird von der Klägerin auch nicht bestritten. Die Klägerin gewährte dem Sanitär
letztendlich Zugang zur Wohnung, wenn auch nur widerwillig.
Nachdem der Sanitär von unhaltbaren Zuständen in der Wohnung der Klägerin
berichtet hatte, wollte sich die Beklagte selbst ein Bild über die Wohnung verschaf-
fen. Sie kündete der Klägerin am 2. Oktober 2024 per Einschreiben und per E-Mail
einen Besichtigungstermin für den 31. Oktober 2024 an.
Die Notwendigkeit dieser Besichtigung wird von der Klägerin bestritten. Sie führte
aus, dass in der Wohnung alles in Ordnung gewesen sei und somit kein dringender
Grund für eine Besichtigung bestanden hätte. Zum Nachweis dieser Behauptun-
gen verwies die Klägerin auf das eingereichte Gutachten, welches der Wohnung
einen normalen Zustand attestiert. Zudem sei das alleinige Lagern von Sachen in

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einer Wohnung keine Pflichtverletzung. Dagegen bringt die Beklagte vor, dass sie
aufgrund der Vorgeschichte und der Meldung des Sanitärs befürchtet habe, dass
die Klägerin die Wohnung vernachlässige und deshalb Schäden am Mietobjekt
drohten.
Vorliegend durfte die Beklagte der Rückmeldung des Sanitärs aufgrund der älteren
Beschwerden von anderen Mietern und des Hauswarts durchaus Glauben schen-
ken, umso mehr als diese früheren Beschwerden von der Klägerin bestritten wur-
den. Auch weil die Klägerin oft abwesend war, der Briefkasten überquoll und Rech-
nungen nicht mehr rechtzeitig bezahlt wurden, hatte die Beklagte nach der Mel-
dung des Sanitärs ein offensichtliches Interesse an einer Besichtigung. Das von
der Klägerin ins Feld geführte Privatgutachten macht einen eher laienhaften Ein-
druck, wurde lange nach der Kündigung verfasst und äusserte sich gerade nicht
zur Ordnung in der Wohnung, und zwar obwohl dem Gutachter bekannt war, was
der Sanitär der Beklagten gemeldet hatte. Das Papier stützt den Standpunkt der
Klägerin damit in keiner Weise. Insgesamt war die Notwendigkeit für einen Zutritt
zur Wohnung der Klägerin somit offensichtlich gegeben.
Der Termin vom 31. Oktober 2024 wurde der Klägerin 30 Tage im Voraus ange-
kündigt. Sie bestritt nicht, dass die Terminankündigung rechtzeitig erfolgte, son-
dern brachte nur wiederholt vor, dass sie für die Besichtigung zehn Stunden hätte
anreisen müssen, was unzumutbar sei. Dabei handelt es sich allerdings nicht um
hinreichende Ablehnungsgründe. Kann die Mieterin wegen grosser Distanz ihren
vertraglichen Pflichten nicht selber nachkommen, so hat sie eine Vertretung zu
bestimmen. Die Vermieterin braucht es nicht hinzunehmen, dass ihr Besichti-
gungsrecht unter Hinweis auf wochen- oder monatelange Auslandsabwesenheiten
oder auf den langen Anfahrtsweg durchkreuzt wird. Generell zeigte sich die Klä-
gerin alles andere als kooperativ. Da sie sich über Monate hinweg nicht in der
Schweiz aufhielt, wäre es an ihr gewesen, sich mit der Beklagten entsprechend zu
arrangieren.
Aufgrund der Mitteilung der Klägerin vom 29. Oktober 2024, in welcher sie darüber
informierte, dass sie zur geplanten Besichtigung nicht anwesend sein könne, fand
die Besichtigung vom 31. Oktober 2024 nicht statt. Die Beklagte unterbreitete der
Klägerin daraufhin mit dem 6. November 2025 einen Ersatztermin. Dabei bestand

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die Notwendigkeit des Zutritts weiterhin. Es trifft auch nicht zu, dass die Termin-
verschiebung einvernehmlich erfolgte. Der Beklagten blieb gar keine andere Wahl,
als der Klägerin einen neuen Termin anzusetzen, nachdem sich diese schlicht ge-
weigert hatte, am 31. Oktober 2024 den Zutritt zu gewähren. Weshalb die Klägerin
auch zum späteren Termin nicht erschien, bleibt im Übrigen das Geheimnis der
Klägerin.
Letztmalig wurde am 7. November 2024 ein Besichtigungstermin für den 26. No-
vember 2024 avisiert, mit Kündigungsandrohung für den Fall, dass der Zutritt nicht
gewährt würde. Ohne weiteres war auch für diesen Zutritt die Notwendigkeit ge-
geben, da sich die Situation unverändert präsentierte. Die Klägerin bemängelte,
dass ihr der neuerliche Termin nur per Briefpost mitgeteilt worden sei, obwohl die
Beklagte habe wissen müssen, dass sie sich im Ausland aufhalte. Dieses Vorbrin-
gen ist nicht stichhaltig. Selbstverständlich ist die Klägerin selbst verantwortlich
dafür, dass sie ihre Post zeitnah prüft oder bei längeren Abwesenheiten durch eine
Vertretung prüfen lässt. Die Klägerin musste auch ohne Weiteres mit einem sol-
chen Schreiben rechnen. Es geht nicht an, die Folgen aus der eigenen mangel-
haften Organisation auf die Beklagte abzuwälzen. Auch dieser Termin wurde früh-
zeitig angekündigt. Aufgrund der zuvor bereits mehrfach gescheiterten Besichti-
gungen ist auch nicht ersichtlich, inwiefern nicht gebührend auf die Interessen der
Klägerin Rücksicht genommen worden wäre.
Nach dem Gesagten hatte die Beklagte sehr wohl ein berechtigtes Interesse an
einer Besichtigung der Wohnung. Der Zutritt war für den Unterhalt im Sinne von
Art. 257h Abs. 2 OR notwendig; die Klägerin hatte diesen zu gewähren. Im Ge-
samtbild der in der Vergangenheit liegenden Beschwerden durch die Nachbarn,
dem überfüllten Briefkasten, der Rückmeldung durch den Sanitär und den darauf
rechtmässig verlangten, aber mehrfach gescheiterten Besichtigungen, hatte die
Beklagte mit Blick auf die wiederholte Pflichtvergessenheit der Klägerin offensicht-
lich gute und schutzwürdige Gründe für eine ordentliche Kündigung. Diese erweist
sich damit als gültig.
2. Erstreckung
Gemäss Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter eines Wohn- oder Geschäftsraums
die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete

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für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des
Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Für Wohnräume beträgt die Dauer der Er-
streckung höchstens vier Jahre, wobei im Rahmen dieser Höchstdauer eine oder
zwei Erstreckungen gewährt werden können (Art. 272b Abs. 1 OR). Ob das Miet-
verhältnis also zu verlängern ist und gegebenenfalls für welche Dauer, entscheidet
das Gericht nach Ermessen (BGE 125 III 226 E. 4.b).
Im vorliegenden Fall liegt bei der Klägerin schon deswegen keine Härte vor, weil
diese überhaupt nicht in der Mietwohnung in Zürich lebt, sondern in einem ihr und
ihrem Bruder gehörenden Einfamilienhaus in B. (Kanton C.), und offenbar zudem
einen erheblichen Teil des Jahres in Spanien zubringt, wie sie selber ausführte.
Selbst wenn die Liegenschaft in B. zum Verkauf vorgesehen wäre, wie die Klägerin
behauptet, darf von ihr verlangt werden, dass sie vorab sicherstellt, dass sie auch
nach dem Verkauf eine Wohnmöglichkeit hat, wozu sie notfalls auch den Verkaufs-
erlös zu verwenden hat. Auch bei Berücksichtigung der Tatsache, dass die Kläge-
rin Eigentümerin weiterer Liegenschaften ist, erhellt nicht, inwiefern bei ihr eine
Härte vorliegen soll. Auch eine Quartierverbundenheit liegt bei der Klägerin offen-
sichtlich nicht vor, entschloss sie sich doch trotz der Wohnmöglichkeit am N.-weg y
in Zürich dazu, in B. zu wohnen. Bei der Klägerin liegt nach dem Gesagten offen-
sichtlich keine Härte vor, weshalb eine Erstreckung des Mietverhältnisses nicht in
Frage kommt. Auch das Erstreckungsbegehren der Klägerin ist abzuweisen. Dar-
aus folgt zugleich, dass die Widerklage der Beklagten auf Ausweisung gutzuheis-
sen ist.
V. Vollstreckung
Das erkennende Gericht kann konkrete Vollstreckungsmassnahmen anordnen,
sofern ein entsprechender Antrag gestellt wird (Art. 337 Abs. 1 ZPO und Art. 236
Abs. 3 ZPO i.V.m. Art. 219 ZPO). Entsprechend dem Antrag der Beklagten ist die
Klägerin zu verpflichten, die 2-Zimmerwohnung (…) am N.-weg Y in Zürich inkl.
Keller- und Estrichabteil innert 10 Tagen nach Vollstreckbarkeit des Entscheids
vollständig geräumt und in gereinigtem Zustand zu verlassen und der Beklagten
und Widerklägerin zusammen mit sämtlichen Schlüsseln auszuhändigen. Das

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Stadtammannamt Zürich 7 ist mit der Vollstreckung der Verpflichtung nach Ablauf
der Frist zu beauftragen.
VI. Ordnungsbusse
Gemäss Art. 128 Abs. 1 Satz 1 ZPO wird mit einem Verweis oder einer Ordnungs-
busse bis zu Fr. 1'000.– bestraft, wer im Verfahren vor Gericht den Anstand ver-
letzt oder den Geschäftsgang stört. Bei bös- oder mutwilliger Prozessführung kön-
nen die Parteien und ihre Vertretungen mit einer Ordnungsbusse bis zu Fr. 2'000.–
und im Wiederholungsfall bis zu Fr. 5'000.– bestraft werden. Mutwillig prozessiert,
wer wissentlich einen ungerechten Prozess führt (vgl. BSK ZPO-GSCHWEND,
Art. 128 N 19 ff.). Aufgrund des Verbots der Rechtsverweigerung ist mit einer ent-
sprechenden Annahme zwar Zurückhaltung geboten (vgl. Urteile des Bundesge-
richts 1C_5/2008 vom 29. Februar 2008 E. 4 und 4A_45/2008 vom 23. April 2008
E. 10). Sie ist jedoch zu bejahen, wenn ein vorsätzliches, sachlich nicht zu recht-
fertigendes prozessuales Fehlverhalten einer Partei vorliegt (vgl. Urteil des Ober-
gerichts des Kantons Zürich RU120066 vom 3. Dezember 2012 E. 2.2 = ZR 2012
Nr. 91).
Vorliegend wurde die Klägerin mit Schreiben vom 4. August 2025 ausdrücklich
aufgefordert, zur Hauptverhandlung vom 15. Oktober 2025 um 08:15 Uhr persön-
lich zu erscheinen mit dem Hinweis, dass die betroffene Partei bei nicht genügend
entschuldigtem Ausbleiben mit einer Ordnungsbusse nach Art. 128 ZPO bestraft
werden könne. Der Rechtsvertreter der Klägerin stellte mit elektronischer Eingabe
vom 14. Oktober 2025 ein Gesuch um deren Dispensation von der Hauptverhand-
lung. Er begründete dieses damit, dass er an der Verhandlung selbst teilnehmen
werde und er gut mit der Streitsache vertraut sei. Das Gesuch wurde noch am
selben Tag abgelehnt. Dennoch erschien die Klägerin nicht zu der Hauptverhand-
lung vom 15. Oktober 2025. An der Hauptverhandlung ergänzte der Rechtsvertre-
ter der Klägerin anlässlich der Gewährung des rechtlichen Gehörs zur deshalb
drohenden Ordnungsbusse seine Ausführungen mit dem Hinweis, dass seine Kli-
entin sich aus Angst und Nervosität lieber vertreten lasse, mit der Bitte, dies bei
der Höhe der Busse zu berücksichtigen.

- 14 -
Die Klägerin verkennt, dass es nicht in ihrem Belieben stand, sich um die gericht-
liche Anordnung zu foutieren. Sowohl bei der Klärung der Hintergründe der Klage
als auch bei der Suche nach einer Verhandlungslösung (Art. 124 Abs. 3 ZPO) er-
schwerte die Abwesenheit der Klägerin den Verfahrensablauf, insbesondere we-
gen des notwendigen längeren Unterbruchs, anlässlich welchem der Vertreter die
Klägerin telefonisch kontaktieren musste, um ihr die vorläufige Einschätzung des
Gerichts näherzubringen und das weitere Vorgehen zu besprechen. Der blosse
Verweis auf Angst und Nervosität vor einem gerichtlichen Verfahren vermag dies
nicht zu ändern. Verhandlungsunfähigkeit aus psychischen Gründen wurde von
der Klägerin nicht vorgebracht und wäre überdies durch ein ärztliches Zeugnis zu
belegen gewesen. Gesamthaft erweist sich eine Ordnungsbusse nach Art. 128
Abs. 1 ZPO als gerechtfertigt.
Diese ist mit einer Ordnungsbusse wegen mutwilliger Prozessführung zu kombi-
nieren, führte die Klägerin doch offensichtlich einen ungerechten Prozess (vorn
Ziff. III–V). Die Klägerin und ihr Bruder sind Gesamteigentümer von drei Liegen-
schaften (Zürich, D. sowie B.) sowie zwei Stockwerkeigentumsanteilen (beide in
E.). Das Einfamilienhaus in B. bewohnt die Klägerin selber. Obwohl die Klägerin
das Mietobjekt am N.-weg Y in Zürich gar nicht bewohnt, ersuchte sie um Erstre-
ckung des Mietverhältnisses. Dabei belegt bereits der Umstand, dass die Klägerin
nicht in Zürich wohnt, ihre fehlende Härte. Mit ihrem Vorgehen missbrauchte die
Klägerin das soziale Privatrecht und führte in rechtsmissbräuchlicher und mutwil-
liger Weise den vorliegenden Prozess. Ihr ist deshalb auch unter dem Titel von
Art. 128 Abs. 3 ZPO eine Ordnungsbusse aufzuerlegen. Gesamthaft ist eine kom-
binierte Busse von Fr. 1'500.– auszusprechen.
VII. Kosten- und Entschädigungsfolgen
1. Wie bereits im Zirkulationsbeschluss vom 15. Mai 2025 festgehalten wurde,
beträgt der Streitwert im vorliegenden Fall Fr. 73'515.–. Da sich Klage und Wider-
klage gegenseitig ausschliessen, ist der tiefere Streitwert der Widerklage
(Fr. 11'130.–; …) nicht hinzuzurechnen (Art. 94 Abs. 1 und 2 ZPO). Gestützt auf
§ 4 Abs. 1 sowie § 7 lit. a GebV OG ist die Gerichtsgebühr entsprechend auf
Fr. 4'960.– festzusetzen. Der ordentliche Ansatz für die jeweils beantragte Partei-

- 15 -
entschädigung beträgt in Anwendung von § 4 Abs. 1 AnwGebV und nach Reduk-
tion gemäss § 4 Abs. 3 AnwGebV um einen Drittel Fr. 6'570.– (inkl. 8,1% Mehr-
wertsteuer).
2. Gemäss Art. 106 Abs. 1 ZPO werden die Prozesskosten der unterliegenden
Partei auferlegt. Die Klägerin unterliegt sowohl in Bezug auf das Kündigungs-
schutzbegehren im engeren Sinn als auch in Bezug auf das eventuelle Erstre-
ckungsbegehren sowie die Widerklage vollumfänglich. Sie hat deshalb sämtliche
Gerichtskosten zu tragen sowie der Beklagten eine Parteientschädigung von
Fr. 6'570.– zu leisten.
(…)»
* * * * * * *
Aus dem Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich NG260001-O vom 9. April
2026 (Weiterzug ans BGer offen; Gerichtsbesetzung: Bantli-Keller, Glur, Stamm-
bach,; Gerichtsschreiberin Lattmann-Kistler):
«(…)
I.
1.1. Die Klägerin und Berufungsklägerin ist Mieterin (fortan auch Berufungsklä-
gerin) einer 2-Zimmerwohnung im 3. OG am N.-weg Y in Zürich (fortan Wohnung).
Da der Beklagten und Berufungsbeklagten (Vermieterin; fortan auch Berufungs-
beklagte) der Wohnungszugang vermehrt verunmöglicht worden und auch Grund
zur Annahme der Verwahrlosung der Wohnung mit Schadenspotential bestanden
habe, kündigte die Vermieterin der Berufungsklägerin am 28. November 2024 und
am 3. Dezember 2024 mit amtlichem Formular das Mietverhältnis auf den 31. März
2025.
1.2. Mit Eingabe vom 12. Dezember 2024 focht die Berufungsklägerin bei der
Schlichtungsbehörde Zürich vorgenannte Kündigungen an, woraufhin zwei Ver-
fahren mit den Geschäfts-Nrn. MO243167-L sowie MO243155-L angelegt wurden.

- 16 -
Mit Beschluss vom 11. März 2025 wurden diese beiden Verfahren miteinander
vereinigt und unter der Geschäfts-Nr. MO243167-L weitergeführt. Anlässlich der
Schlichtungsverhandlung vom 11. März 2025 konnte keine Einigung erzielt wer-
den. Mit Beschluss vom gleichen Tag erteilte die Schlichtungsbehörde der Beru-
fungsklägerin daher die Klagebewilligung.
Mit Eingabe vom 11. Mai 2025 machte die Berufungsklägerin eine Klage mit den
eingangs wiedergegebenen Rechtsbegehren beim Mietgericht des Bezirksge-
richts Zürich (fortan Vorinstanz) anhängig. Mit Verfügung vom 4. Juni 2025 wies
die Vorinstanz das Gesuch der Berufungsklägerin um Gewährung der unentgeltli-
chen Rechtspflege ab. Der Verlauf des Verfahrens vor Vorinstanz ist im angefoch-
tenen Urteil vom 1. Dezember 2025 dargestellt, worauf zwecks Vermeidung von
Wiederholungen zu verweisen ist. Mit Urteil vom 1. Dezember 2025 wies die Vo-
rinstanz die Klage vollumfänglich ab und verpflichtete die Berufungsklägerin in
Gutheissung der Widerklage die Wohnung innert 10 Tagen nach Vollstreckbarkeit
des Entscheides zu verlassen. Das vollständige Dispositiv des vorinstanzlichen
Urteils ist vorne wiedergegeben.
1.3. Dagegen erhob die Berufungsklägerin am 16. Januar 2026 (Datum Post-
stempel) innert Frist beim hiesigen Gericht Berufung mit den eingangs erwähnten
und begründeten Anträgen. Der von der Berufungsklägerin mit Verfügung vom 30.
Januar 2026 verlangte Kostenvorschuss von Fr. 4'900.00 wurde innert Nachfrist
beglichen. Auf die Berufung ist einzutreten.
1.4. Die Akten des vorinstanzlichen Verfahrens wurden beigezogen. Auf die Ein-
holung einer Berufungsantwort kann verzichtet werden (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Die
Sache erweist sich als spruchreif.
II.
1.1. Erstinstanzliche Endentscheide sind grundsätzlich mit Berufung anfechtbar
(vgl. Art. 308 lit. a ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beru-
fung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbe-
gehren mindestens Fr. 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Für die Streitwert-
berechnung kann auf die entsprechenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen

- 17 -
werden. Beim vorliegenden Streitwert von Fr. 73'515.00 ist diese Voraussetzung
erfüllt.
1.2. Das Berufungsverfahren richtet sich nach den Art. 308 ff. ZPO. Die Beru-
fung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit Zustellung des begründe-
ten Entscheids schriftlich, begründet und mit Anträgen versehen einzureichen
(Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die Berufungsinstanz verfügt in rechtlicher und tatsächli-
cher Hinsicht über volle Kognition, d.h. es kann sowohl unrichtige Rechtsanwen-
dung als auch unrichtige Feststellung des Sachverhalts beanstandet werden
(Art. 310 ZPO); soweit Ermessensausübung in Frage steht, kann auch Unange-
messenheit gerügt werden (vgl. BGer 5D_113/2016 vom 26. September 2016
E. 4.2; OGer ZH LY150026 vom 4. März 2016, E. II./3.). Das Berufungsgericht
überprüft insbesondere auch die Beweiswürdigung des erstinstanzlichen Gerichts
frei (KUKO ZPO-BAUMGARTNER, 3. A. 2021, Art.157 N 16), so etwa, ob dieses die
Tatsachen, die es feststellte, als erwiesen betrachten konnte (vgl. BGE 138 III 374
E. 4.3.1). In der schriftlichen Berufungsbegründung ist hinreichend genau aufzu-
zeigen, inwiefern der erstinstanzliche Entscheid in den angefochtenen Punkten als
fehlerhaft zu betrachten ist bzw. an einem der genannten Fehler leidet. Dieser An-
forderung genügt eine Berufung nicht, wenn sie lediglich auf die vor erster Instanz
vorgetragenen Vorbringen verweist oder diese wiederholt, sich mit Hinweisen auf
frühere Prozesshandlungen zufrieden gibt oder den angefochtenen Entscheid in
allgemeiner Weise kritisiert und darlegt, weshalb der im erstinstanzlichen Verfah-
ren behauptete Anspruch begründet ist. Die Begründung muss hinreichend genau
und eindeutig sein. So sind die vorinstanzlichen Erwägungen zu bezeichnen, die
angefochten werden, und die Aktenstücke zu nennen, auf denen die Kritik beruht
(BGE 142 III 413 E. 2.2.4; BGE 142 I 93 E. 8.2; BGE 141 III 569 E. 2.3.3;
BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 4A_97/2014 vom 26. Juni 2014 E. 3.3; ZR
110/2011 Nr. 80). Die Berufungsinstanz hat sich – abgesehen von offensichtlichen
Mängeln – grundsätzlich auf die Beurteilung der Beanstandungen zu beschränken,
die in der Berufungsschrift in rechtsgenügender Weise erhoben werden (vgl.
BGE 142 III 413 E. 2.2.4).

- 18 -
Innerhalb des so definierten Prüfprogramms ist die Berufungsinstanz weder an die
Argumente, welche die Parteien zur Begründung ihrer Beanstandungen vorbrin-
gen, noch an die Erwägungen der ersten Instanz gebunden; sie wendet das Recht
von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO) und verfügt über freie Kognition in Tatfragen,
weshalb sie die Berufung auch mit einer anderen Argumentation gutheissen oder
diese auch mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begrün-
dung abweisen kann (BGer 4A_397/2016 vom 30. November 2016 E. 3.1). Die
Begründungspflicht (Art. 53 ZPO) verpflichtet das Gericht nicht dazu, sich mit je-
dem einzelnen rechtlichen oder sachverhaltlichen Einwand der Parteien einge-
hend auseinanderzusetzen. Vielmehr darf sich das Gericht in der Begründung sei-
nes Entscheids auf die wesentlichen Überlegungen konzentrieren, von welchen es
sich hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid stützt (BGE 145 III 324 E. 6.1;
BGE 142 III 433 E. 4.3.2; BGE 142 II 49 E. 9.2; BGE 136 I 229 E. 5.2; vgl. BK
ZPO-HURNI, Bd. I, Bern 2012, Art. 53 N 60 f.).
Neue Tatsachen und Beweismittel sind im Berufungsverfahren nur dann noch zu
berücksichtigen, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer
Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz hatten vorgebracht werden können (Art. 317
Abs. 1 ZPO; vgl. dazu BGE 138 III 625 E. 2.2). In prozessualer Hinsicht hat eine
Partei, welche neue Tatsachen und/oder Beweismittel im Berufungsverfahren ein-
führen will, der Rechtsmittelinstanz (und der Gegenpartei) jeweils darzulegen,
dass dies ohne Verzug erfolgt ist und weshalb es ihr trotz zumutbarer Sorgfalt nicht
möglich gewesen war, die Tatsache und/oder das Beweismittel bereits vor erster
Instanz vorzubringen (vgl. etwa ZK ZPO-REETZ/HILBER, 4. A. 2025, Art. 317 N 49
ff. m.w.H.). Fehlt es an dergleichen Darlegungen, erweist sich die Berufung in Be-
zug auf die darin vorgetragenen Noven als unbegründet. Letztere bleiben insofern
unbeachtlich.
2. Mit Urteil vom 1. Dezember 2025 erklärte die Vorinstanz die Kündigung vom
28. November 2024 bzw. vom 3. Dezember 2024 per 31. März 2025 für gültig und
wies das Erstreckungsbegehren ab. Sie führte zur Frage der Gültigkeit der Kündi-
gung zunächst aus, dass die Berufungsbeklagte der Rückmeldung des Sanitärs,
wonach der Zustand der Wohnung unhaltbar sei, aufgrund von früheren Be-
schwerden anderer Mieter und des Hauswarts habe Glauben schenken dürfen.

- 19 -
Die Berufungsklägerin sei oft abwesend gewesen, der Briefkasten sei überquollen
und Rechnungen seien nicht mehr rechtzeitig bezahlt worden, weshalb die Beru-
fungsbeklagte nach der Meldung des Sanitärs ein offensichtliches Interesse an
einer Besichtigung gehabt habe, zumal die Berufungsklägerin die Beanstandun-
gen immer bestritten habe. Ein Wohnungszutritt der Vermieterin sei daher offen-
sichtlich gerechtfertigt gewesen. Der Besichtigungstermin vom 31. Oktober 2024
sei der Klägerin sodann 30 Tage im Voraus angekündigt worden. Die Berufungs-
klägerin habe nicht die Rechtzeitigkeit der Terminankündigung bestritten, sondern
lediglich wiederholt vorgebracht, dass sie für die Besichtigung zehn Stunden hätte
anreisen müssen, was unzumutbar sei. Dabei handle es sich jedoch nicht um hin-
reichende Ablehnungsgründe, da die Mieterin diesfalls eine Vertretung hätte be-
stimmen müssen. So müsse es die Vermieterin nicht hinnehmen, dass ihr Besich-
tigungsrecht unter Hinweis auf wochen- oder monatelange Auslandabwesenheiten
oder einen langen Anfahrtsweg durchkreuzt werde. Generell habe sich die Beru-
fungsklägerin nicht kooperativ gezeigt. Weil die Besichtigung vom 31. Oktober
2024 nicht stattgefunden und weil die Notwendigkeit des Zutritts weiterhin bestan-
den habe, habe die Berufungsbeklagte der Berufungsklägerin mit dem 6. Novem-
ber 2024 einen neuen Termin ansetzen müssen. Es sei nicht bekannt, weshalb die
Berufungsklägerin auch zu diesem Termin nicht erschienen sei. Am 7. November
2024 sei letztmalig ein Besichtigungstermin für den 26. November 2024 mit Kün-
digungsandrohung bei Nichtgewährung des Zutritts avisiert worden. Angesichts
der unveränderten Situation sei die Notwendigkeit des Zutritts nach wie vor gege-
ben gewesen. Die Kritik der Berufungsklägerin, wonach ihr dieser Termin trotz
Wissens um ihren Auslandaufenthalt nur per Briefpost mitgeteilt worden sei, sei
nicht stichhaltig. So sei die Berufungsklägerin selbst für die zeitnahe Prüfung ihrer
Post oder für die Bestellung einer entsprechenden Vertretung verantwortlich; die
Berufungsklägerin habe ohne Weiteres mit einem solchen Schreiben rechnen
müssen. Es gehe nicht an, die Folgen aus der eigenen mangelhaften Organisation
auf die Berufungsbeklagte abzuwälzen. Der Termin zur Besichtigung vom 26. No-
vember 2024 sei frühzeitig angekündigt worden. Aufgrund der zuvor bereits mehr-
fach gescheiterten Besichtigungen sei auch nicht ersichtlich, inwiefern nicht ge-
bührend auf die Interessen der Berufungsklägerin Rücksicht genommen worden
sei. Der Zutritt im Sinne von Art. 257h Abs. 2 OR für den Unterhalt sei notwendig

- 20 -
gewesen, weshalb die Berufungsklägerin den Zutritt hätte gewähren müssen. Auf-
grund vergangener Beschwerden der Nachbarn, des überfüllten Briefkastens, der
Rückmeldung durch den Sanitär und der rechtmässig verlangten, aber mehrfach
gescheiterten Besichtigungen habe die Berufungsbeklagte offensichtlich gute und
schutzwürdige Gründe für eine ordentliche Kündigung gehabt, weshalb sich diese
als gültig erweise.
Mit Bezug auf die Erstreckung des Mietverhältnisses stellte die Vorinstanz fest,
dass bei der Berufungsklägerin keine Härte vorliege. So lebe diese überhaupt nicht
in der Wohnung in Zürich, sondern in einem ihr und ihrem Bruder gehörenden
Einfamilienhaus in B. (Kanton C.). Darüber hinaus verbringe sie eigenen Ausfüh-
rungen zufolge offenbar einen erheblichen Teil des Jahres in Spanien. Selbst
wenn die Liegenschaft in B. tatsächlich zum Verkauf stehen sollte, dürfe von der
Berufungsklägerin verlangt werden, dass sie sicherstelle, nach dem Verkauf über
eine Wohnmöglichkeit zu verfügen, wozu sie notfalls auch den Verkaufserlös zu
verwenden habe. Gegen eine Härte spreche auch die Tatsache, dass die Beru-
fungsklägerin Eigentümerin weiterer Liegenschaften sei. Eine Quartierverbunden-
heit liege bei ihr sodann offensichtlich auch nicht vor, habe sie sich doch trotz der
Wohnmöglichkeit in Zürich dazu entschieden, in B. zu wohnen. Da somit offen-
sichtlich keine Härte vorliege, komme eine Erstreckung des Mietverhältnisses nicht
in Frage. Das Erstreckungsbegehren sei daher abzuweisen, was wiederum die
Gutheissung der Widerklage der Berufungsbeklagten auf Ausweisung zur Folge
habe.
Infolgedessen verpflichtete die Vorinstanz die Berufungsklägerin dazu, die fragli-
che Wohnung inkl. Keller- und Estrichabteil innert zehn Tagen nach Vollstreckbar-
keit des Entscheids vollständig geräumt und in gereinigtem Zustand zu verlassen
und der Berufungsbeklagten zusammen mit sämtlichen Schlüsseln auszuhändi-
gen. Schliesslich auferlegte die Vorinstanz der Berufungsklägerin eine Ordnungs-
busse von Fr. 1'500.00. Sie begründete die Ordnungsbusse einerseits damit, die
Berufungsklägerin sei nicht zur Hauptverhandlung vom 15. Oktober 2025 erschie-
nen, obwohl ihr Dispensationsgesuch abgelehnt worden sei. Sowohl bei der Klä-
rung der Klagehintergründe wie auch bei der Suche nach einer Verhandlungslö-

- 21 -
sung habe deren Abwesenheit den Verfahrensablauf erschwert. Der blosse Ver-
weis auf Angst und Nervosität vor einem gerichtlichen Verfahren vermöge dies
nicht zu ändern. Eine Verhandlungsunfähigkeit aus psychischen Gründen sei von
der Berufungsklägerin sodann nicht vorgebracht worden und wäre überdies durch
ein ärztliches Zeugnis zu belegen gewesen. Andererseits stellte die Vorinstanz
fest, die Berufungsklägerin habe das soziale Privatrecht missbraucht und in rechts-
missbräuchlicher und mutwilliger Weise den vorliegenden Prozess geführt, indem
sie u.a. um Erstreckung des Mietverhältnisses ersuche, obwohl sie die fragliche
Wohnung in Zürich gar nicht bewohne.
3. Die Berufungsklägerin beanstandet die Gültigkeit der Kündigung sowie
eventualiter die Nichtgenehmigung der Erstreckung des Mietverhältnisses.
Schliesslich stellt sie die Rechtmässigkeit der ihr auferlegten Ordnungsbusse in
Abrede. Sie sei infolge Missbräuchlichkeit der Kündigung aufzuheben. Im Folgen-
den wird auf die Vorbringen der Berufungsklägerin − soweit entscheidrelevant −
eingegangen.
4. Gültigkeit der Kündigung
4.1.1. Die Berufungsklägerin stellt sich auf den Standpunkt, sie sei ihren Verpflich-
tungen als Mieterin nachgekommen. Sie habe am 1. Oktober 2024 der Vermieterin
bzw. deren Vertreter, dem Sanitär P., Zutritt zur Wohnung gewährt. Es sei dem-
nach lediglich noch zu prüfen, ob sie später gemäss Art. 257h Abs. 2 OR möglich-
erweise eine Duldungspflicht verletzt habe. Der Sanitär P. habe keine Schäden
oder Mängel im Mietobjekt festgestellt. Für eine zweite Besichtigung habe es an
der erforderlichen Notwendigkeit gefehlt. So habe sie der Berufungsbeklagten be-
reits im September 2025 mitgeteilt, dass mit der Wohnung alles in Ordnung sei.
Auch der Sanitär habe im Rahmen seiner Besichtigung vom 1. Oktober 2024 kei-
nen Unterhaltsbedarf erkennen können. Die Berufungsbeklagte habe auch nie gel-
tend gemacht, dass in der Wohnung ein Unterhaltsbedarf bestehe oder aufgrund
von Gefahr in Verzug eine erneute Besichtigung dringend erforderlich sei. Diese
habe damit offenbar vielmehr einen reinen Kontrollbesuch machen wollen. Sie
habe den Vorwurf der Verwahrlosung mit Schadenspotential immer bestritten und
zurückgewiesen. Sie wohne seit 22 Jahren im fraglichen Mietobjekt. In dieser Zeit

- 22 -
seien von den Nachbarn nie derartige Beschwerden oder Befürchtungen geäus-
sert worden. Die Berufungsklägerin verweist diesbezüglich auf eine von ihr einge-
holte Einschätzung eines Experten vom 21. August 2025, wonach die Mietsache
in normalem Zustand sei, keine akute Beeinträchtigung vorliege und der allge-
meine Zustand der Wohnung als trocken und normal gepflegt beurteilt werde. Die
Berufungsklägerin habe die angebliche Äusserung des Sanitärs, die Wohnung sei
in einem unhaltbaren Zustand, denn auch immer substantiiert bestritten. Die an-
gebliche Äusserung könne deshalb nicht herangezogen werden als Begründung
für eine zweite Besichtigung. Der Sanitär habe lediglich kurz die Heizventile ge-
prüft. Auch habe sie vor Vorinstanz beanstandet, dass die Ausführungen des Sa-
nitärs nicht schriftlich belegt seien und der Sanitär überdies keine konkreten, Un-
terhaltsbedarf implizierenden Mängel benannt habe. Ungeachtet dessen habe die
Vorinstanz diese Ausführungen als bewiesen angenommen und den von der Be-
rufungsbeklagten offerierten Beweis − die Befragung des Sanitärs als Zeugen −
nicht abgenommen. Da die Berufungsbeklagte die Notwendigkeit einer zweiten
Besichtigung einzig auf die unbelegten Äusserungen des Sanitärs gestützt habe,
seien diese nicht erstellt. Dass der Sanitär, andere Mieter oder der Hauswart sich
über die Berufungsklägerin beschwert hätten, sei im vorinstanzlichen Verfahren
nicht belegt und ferner bestritten worden. So habe es die Vorinstanz unterlassen,
über diese bestrittenen Vorbringen von Amtes wegen Beweis abzunehmen. Indem
die Vorinstanz ausgeführt habe, dass die Berufungsbeklagte der Rückmeldung
des Sanitärs aufgrund von älteren Beschwerden von anderen Mietern und des
Hauswarts habe Glauben schenken dürfen, habe sie den rechtserheblichen Sach-
verhalt falsch festgestellt. Die Berufungsklägerin bestreitet weiter, dass der Brief-
kasten überquelle. Dass eine Rechnung einmal verspätet bezahlt worden sei, sei
vorliegend sodann nicht relevant. Daraus, sowie aus weit zurückliegenden Vorfäl-
len lasse sich kein Besichtigungsrecht nach Art. 257h Abs. 2 OR ableiten.
Schliesslich sei es zulässig, viele Sachen in einer Wohnung zu lagern, sofern das
Mietobjekt dadurch nicht beschädigt werde.
Die Berufungsklägerin verneint eine Duldungspflicht ihrerseits überdies auch man-
gels rechtzeitiger Ankündigung der zweiten Besichtigung sowie mangels ange-
messener Rücksichtnahme auf ihre Interessen bei der Terminfestlegung. Da es

- 23 -
sich bei der von der Berufungsbeklagten verlangten zweiten Besichtigung um ei-
nen reinen, nicht dringenden Kontrollbesuch gehandelt und am 1. Oktober 2024
bereits eine Besichtigung stattgefunden habe, bei welcher kein Unterhaltsbedarf
festgestellt worden sei, seien an die Rechtzeitigkeit der Anzeige strenge bzw. be-
sonders hohe Anforderungen zu stellen. So habe keine Gefahr von Schäden und
auch keine Dringlichkeit bestanden. Dass die Berufungsbeklagte mit Schreiben
vom 2. Oktober 2024 eine Besichtigung für den 31. Oktober 2024 angekündigt
habe, zeige, dass die Besichtigung auch für sie nicht dringend gewesen sei, an-
dernfalls sie nicht einen Monat lang hätte zuwarten wollen. Da die Wahrnehmung
dieses Termins nicht möglich gewesen sei, habe die Berufungsbeklagte trotz Wis-
sens um ihre Abwesenheit einen neuen Besichtigungstermin auf den 6. November
2024 angesetzt. Schliesslich habe die Berufungsbeklagte anschliessend erneut
einseitig einen Besichtigungstermin für den 26. November 2024 festgesetzt. Indem
die Vorinstanz die Rechtzeitigkeit der Besichtigungstermine und die angemessene
Rücksichtnahme auf die Mieterinteressen bejaht habe, habe sie den rechtserheb-
lichen Sachverhalt falsch festgestellt. Es fehle infolgedessen an der Verletzung der
Duldungspflicht und damit an einer für die ordentliche Kündigung erforderlichen
Vertragsverletzung. Die Berufungsklägerin rügt zudem, dass die Vorinstanz den
Sachverhalt falsch festgestellt habe, wenn sie ausführt, dass der Zutritt zum Miet-
objekt mehrfach verweigert worden sei. So habe sie dem Sanitär am 1. Oktober
2024 den Zugang zum Mietobjekt gewährt. Darüber hinaus seien sämtliche Ter-
mine von der Berufungsbeklagten einseitig und nicht in Absprache mit ihr festge-
legt worden. Unter Verweis auf an die Berufungsbeklagte gerichtete E-Mails vom
25. Oktober 2024, 28. Oktober 2024 und 29. Oktober 2024 erklärt die Berufungs-
klägerin sodann, dass sie stets um ihre Pflicht gewusst habe, den Zugang zur
Wohnung zu ermöglichen, und dagegen auch nichts einzuwenden gehabt habe.
So habe sie der Berufungsbeklagten den Zugang zur Wohnung für eine zweite
Besichtigung nicht generell verweigert, sondern lediglich mitgeteilt, dass es ihr in
der fraglichen Woche nicht gehe und sie in absehbarer Zeit einen alternativen Ter-
min anbieten könne. Den Besichtigungstermin vom 26. November 2024 habe sie
schliesslich mangels Kenntnis nicht wahrnehmen können, das fragliche Schreiben
vom 7. November 2024 sei falsch adressiert gewesen. Weil somit keine Verwei-
gerung vorliege, habe die Vorinstanz den Sachverhalt auch in dieser Hinsicht
falsch festgestellt.

- 24 -
4.1.2. Darüber hinaus behauptet die Berufungsklägerin die Missbräuchlichkeit der
Kündigung. So seien im vorinstanzlichen Verfahren weder ein legitimer Kündi-
gungsgrund noch die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses be-
legt worden. Mangels Unterhaltsbedarfs sei sie nicht verpflichtet gewesen, der
Verwaltung Zugang zur Wohnung zu gewähren. Ungeachtet dessen habe sie den
Wohnungszugang nie grundsätzlich verweigert. Sie habe vielmehr moniert, dass
sie für jeden Termin mehrere Stunden lang anreisen müsse, was ihr nicht zumut-
bar gewesen sei, weil keinerlei Gefahr im Verzug vorgelegen habe. Hierauf hätte
die Berufungsbeklagte mangels Dringlichkeit zwingend Rücksicht nehmen müs-
sen. Ausserdem wäre sie von der Berufungsbeklagten bei tatsächlicher Dringlich-
keit sicherlich auch per E-Mail oder telefonisch kontaktiert worden oder die Beru-
fungsbeklagte hätte versucht, sich Zugang zum Mietobjekt zu verschaffen. Die
Verwaltung habe jedoch ohne jegliche Dringlichkeit und im Wissen um ihre Lan-
desabwesenheit ohne Rücksprache kurzfristig Termine festgesetzt. Exemplarisch
zeige sich dies bei der letzten Terminfestsetzung, die nur brieflich zugestellt und
falsch adressiert worden sei. Dies sei treuwidrig, habe doch zuvor der Kontakt über
Monate hinweg per E-Mail stattgefunden. Sodann habe die Verwaltung gewusst,
dass sie die Post nicht sofort habe entgegennehmen können. Aus den E-Mails der
Verwaltung gehe ferner hervor, dass diese mit ihr offensichtlich ein Problem zu
haben scheine, dessen Ursprung sich ihrer Kenntnis entziehe. Die Berufungsbe-
klagte habe den Zutritt zur Wohnung verlangt, obwohl die Voraussetzungen von
Art. 257h Abs. 2 OR nicht gegeben gewesen seien. Sie sei daher nicht gehalten
gewesen, der Berufungsbeklagten Zutritt zu ihrer Wohnung zu gewähren. Den-
noch habe sie eine erneute Besichtigung angeboten, allerdings nur nach entspre-
chender Absprache. Sie habe durch ihre Bitte um Terminverschiebung nach Treu
und Glauben Rechte aus dem Mietverhältnis geltend gemacht. Es sei überdies
darauf hinzuweisen, dass sich die Mietsache in normalem Zustand befinde, sie
dieselbe nicht unsachgemäss behandle und bei notwendigen Unterhaltsmassnah-
men stets den Zugang gewährt habe. Vor diesem Hintergrund erscheine das von
der Berufungsbeklagten behauptete Fehlverhalten konstruiert, um einen Kündi-
gungsgrund vorzuschieben, sowie rechtsmissbräuchlich. Insbesondere aufgrund
der fehlenden Dringlichkeit einer zweiten Besichtigung und der über 20-jährigen
Dauer des Mietverhältnisses müsse die von der Berufungsbeklagten ausgespro-
chene Kündigung als illoyal und treuwidrig qualifiziert werden. So sei diese ohne

- 25 -
objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und wohl aus reiner Schi-
kane erfolgt, womit sie missbräuchlich und entsprechend aufzuheben sei. Ange-
sichts dieser Missbräuchlichkeit könne schliesslich auch nicht von einer mutwilli-
gen Prozessführung und einem Missbrauch des sozialen Privatrechts die Rede
sein, weshalb die von der Vorinstanz verhängte Ordnungsbusse aufzuheben sei.
4.2.1. Eine ordentliche Kündigung setzt keine besonderen Kündigungsgründe vo-
raus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei, den Mietvertrag unter Einhal-
tung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden
(Art. 266a Abs. 1 OR). Eine Schranke ergibt sich einzig aus dem Grundsatz von
Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündi-
gung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst. Allgemein gilt eine
Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützens-
wertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Par-
teien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen. Es obliegt
dem Empfänger der Kündigung, zu beweisen, dass die Kündigung aus einem ver-
pönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte. Der Kündigende hat jedoch
redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen. So hat er die Kündigung auf Verlangen
zu begründen (Art. 271 Abs. 2 OR) und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung
des Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen. Den Kündigungs-
grund hat er mindestens glaubhaft zu machen. Eine mangelnde oder fehlerhafte
Begründung kann ein Indiz dafür sein, dass ein schützenswertes Interesse an der
Kündigung nicht besteht. Treuwidrigkeit wird angenommen, wenn der angegebene
Kündigungsgrund vorgeschoben und der wahre Grund nicht feststellbar ist. Ob
eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den
Zeitpunkt, in welchem sie ausgesprochen wird (BGE 148 III 215 E. 3.1.2 ff.; BGE
145 III 143 E. 3.1; BGE 143 III 344 E. 5.3.1; BGE 138 III 59 E. 2.1; BGE 135 III 112
E. 4.1; BGer 4A_255/2024 vom 20. August 2024 E. 3.1; BGer 4A_183/2017 vom
24. Januar 2018 E. 2; BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E. 2.4.1; ZK-
HIGI/BÜHLMANN, OR, 5. Aufl. 2022, Art. 269-273c, Art. 271 N 165 und 167, Art.
271a N 66; vgl. Art. 271 Abs. 1 f. OR).

- 26 -
4.2.2. Gemäss Art. 257h Abs. 2 OR muss der Mieter dem Vermieter gestatten, die
Sache zu besichtigen, soweit dies für den Unterhalt, den Verkauf oder die Wieder-
vermietung notwendig ist. Ein Mieter hat solche Vermieterbesuche zu dulden,
wenn hierfür eine objektive Notwendigkeit besteht, wenn ihm die Besichtigung
rechtzeitig angezeigt wird und wenn auf seine Interessen unter den gegebenen
Umständen Rücksicht genommen wird (Art. 257h Abs. 3 OR; ZK-HIGI/BÜHLMANN,
5. A. 2019, Art. 257h OR N 32). Ein Mangel oder Schadensfall ist für Besichtigun-
gen zwecks Unterhalts der Mietsache jedoch nicht erforderlich. Besichtigungen
können zum Zwecke der Schadensverhütung mit Zurückhaltung auch periodisch
durchgeführt werden (BSK OR I-WEBER, 8. A. 2026, Art. 257h N 3; ZK-HIGI/BÜHL-
MANN, 5. A. 2019, Art. 257h OR N 36). Objektive Notwendigkeit liegt vor, wenn es
um den Erhalt des vertragsgemässen Zustandes geht, sei es durch Reparaturen,
Ersatz oder vorbeugende Massnahmen zur Werterhaltung (ZK-HIGI/BÜHLMANN,
a.a.O., Art. 257h OR N 17 i.V.m. N 32). Weder muss dabei Dringlichkeit vorliegen
noch muss der Mieter die Besichtigung als notwendig erachten (ZK-HIGI/BÜHL-
MANN, a.a.O., Art. 257h OR N 19 i.V.m. N 32). Die rechtzeitige Anzeige bezweckt,
dass sich der Mieter auf entstehende Beeinträchtigungen vorbereiten und allfällig
unerlässliche Vorkehren − wie bspw. das Wegstellen von Möbeln oder die Sicher-
stellung des Zuganges − treffen kann. Die Anzeige ist an keine Form gebunden
und kann demnach auch mündlich, per E-Mail oder mittels Informationsschreiben
im Treppenhaus erfolgen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 257h OR N 21 i.V.m. N
32). Die Rechtzeitigkeit einer Anzeige bemisst sich nach den gesamten Umstän-
den des Einzelfalls. In dringenden Fällen genügt bereits eine kurze Anzeigefrist
von wenigen Tagen oder Stunden (ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 257h OR N 23
i.V.m. N 32). In Notfällen, bei denen die sofortige Besichtigung der Sache ange-
bracht oder gar notwendig ist (wie bspw. bei einem sich ausweitenden Wasser-
schaden oder einem Leitungsdefekt), bedarf es gar keiner Anzeige (ZK-HIGI/BÜHL-
MANN, a.a.O., Art. 257h OR N 28 i.V.m. N 32, 34 und 36). Die Rechtzeitigkeit der
Anzeige bemisst sich nach dem, was von einem korrekten, anständigen Vertrags-
partner erwartet werden kann. Dazu gehört, dass der Mieter ihm unterbreitete Ter-
mine, die sich im Rahmen der üblichen oder vertraglich vereinbarten Termine be-
wegen, anzunehmen hat, es sei denn, es lägen für jeden der vorgeschlagenen

- 27 -
Termine (objektiv) zwingende Ablehnungsgründe − und nicht bloss Kommoditäts-
gründe − vor. Bei Geltendmachung von objektiv zwingenden Ablehnungsgründen
durch den Mieter liegt es an diesem, für den Besichtigungszweck (objektiv) geeig-
nete Termine vorzuschlagen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 257h OR N 33). Die
Rücksichtnahme auf die Interessen des Mieters soll schliesslich sicherstellen,
dass Arbeiten und Besuche zeitlich und sachlich möglichst schonend durchgeführt
werden (BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 257h N 4; ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O.,
Art. 257h OR N 24 i.V.m. N 32). Der Mieter hat dafür zu sorgen, dass der Zugang
des Vermieters zum Objekt ungehindert möglich ist − u.U. durch Schlüsselhinter-
legung oder durch Beizug einer Hilfsperson. Eine persönliche Anwesenheit des
Mieters ist nicht erforderlich. Weil das Recht des Vermieters auf Besichtigung nicht
persönlicher Natur ist, hat der Mieter auch Besichtigungen durch Hilfspersonen
des Vermieters (Hauswart, Verwalter etc.) zu dulden (ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O.,
Art. 257h OR N 35). Wenn sich der Mieter zu Unrecht bzw. trotz gegebener Vo-
raussetzungen weigert, Arbeiten oder Besichtigungen zu dulden, kann der Ver-
mieter das Mietverhältnis ordentlich oder bei gegebener Sorgfaltspflichtsverlet-
zung auch ausserordentlich kündigen (BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 257h N 5;
ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 257h OR N 43 f.; vgl. Art. 257f Abs. 3 und 4). Wenn
eine Kündigung erfolgt, weil der Mieter sich zu Recht gegen eine Besichtigung zur
Wehr setzte, ist eine Kündigung demgegenüber treuwidrig und damit anfechtbar
(Art. 271a Abs. 1 lit. a OR; ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 257h OR N 39).
4.2.3. Es kann der Berufungsklägerin nicht gefolgt werden, wenn sie behauptet,
sie treffe für die von der Berufungsbeklagten verlangte Besichtigung keine Dul-
dungspflicht gemäss Art. 257h Abs. 2 OR. Entgegen ihrer Ansicht und in Überein-
stimmung mit den vorinstanzlichen Erwägungen ist eine solche Duldungspflicht zu
bejahen. Insbesondere aufgrund von älteren gleichartigen Beschwerden von be-
nachbarten Mietern und des Hauswarts (vgl. …: übler Geruch, Schädlinge/Tier-
chen, Müll) sowie der Meldung des Sanitärs unmittelbar nach seiner Anwesenheit
in der Wohnung vom 1. Oktober 2024, ist die von der Berufungsbeklagten anbe-
gehrte zweite Besichtigung nachvollziehbar und damit die von der Vorinstanz er-
wogene Notwendigkeit nicht zu beanstanden. Anders als von der Berufungskläge-
rin behauptet, geht aus den Schreiben der Berufungsbeklagten vom 2. Oktober
2024 und vom 7. November 2024 sowie aus ihrer E-Mail vom 29. Oktober 2024

- 28 -
sodann klar hervor, dass sie einen Unterhaltsbedarf befürchtet. Dass die Beru-
fungsklägerin den Zustand der Wohnung als adäquat bzw. eine zweite Besichti-
gung nicht für notwendig erachtete, vermag dem nichts entgegenzusetzen und ist
betreffend die Notwendigkeit im Sinne von Art. 257h Abs. 2 OR ohnehin nicht von
Relevanz (vgl. E. II./4.2.2. hiervor). Da für Besichtigungen im Sinne von Art. 257h
Abs. 2 OR weder ein Mangel noch ein Schadensfall erforderlich sind (vgl. E.
II./4.2.2. hiervor), kann die Berufungsklägerin aus dem von ihr behaupteten feh-
lenden Unterhaltsbedarf nichts zu ihren Gunsten ableiten. Auch gegen einen − wie
es die Berufungsklägerin nennt − reinen Kontrollbesuch wäre vor diesem Hinter-
grund nichts einzuwenden. So hätte die Berufungsbeklagte im Rahmen von Art.
257h Abs. 2 OR selbst einen Kontrollbesuch zum Zwecke der Schadensverhütung
bzw. im Hinblick auf vorbeugende, werterhaltende Massnahmen abstatten dürfen,
weshalb die diesbezüglichen Rügen der Berufungsklägerin ins Leere führen (vgl.
E. II./4.2.2. hiervor). Im vorliegenden Fall befürchtete die Berufungsbeklagte an-
gesichts des von einer anderen Mieterin gemeldeten mutmasslichen Eindringens
von Wasser zu Recht aber gerade einen Mangel bzw. Unterhaltsbedarf, weshalb
ohnehin von einem reinen Kontrollbesuch nicht die Rede sein kann. Entgegen den
Ausführungen der Berufungsklägerin bedarf es einer Dringlichkeit für eine Besich-
tigung eben gerade nicht (vgl. E. II./4.2.2. hiervor), womit auch die von der Beru-
fungsklägerin behauptete fehlende Dringlichkeit ihren Standpunkt nicht zu stützen
vermag. Dass nach der Überprüfung durch den Sanitär wegen eines Wasserscha-
dens, was eine Dringlichkeit implizierte, eine solche tatsächlich nicht mehr vorge-
legen haben soll, vermochte die Berufungsklägerin wohlgemerkt nicht schlüssig
darzutun. Angesichts des vom Sanitär festgestellten und der Berufungsbeklagten
gemeldeten Zustands der Wohnung kann − insbesondere auch angesichts ähnli-
cher Beschwerden in der Vergangenheit − eine Dringlichkeit auch danach nicht
ohne Weiteres verneint werden. In Übereinstimmung mit den vorinstanzlichen Er-
wägungen kann die Berufungsklägerin aus der von ihr eingereichten Expertenmei-
nung alleine schon aufgrund des Erstellungszeitpunktes nichts zu ihren Gunsten
ableiten. So kann eine von der Berufungsklägerin in Auftrag gegebene Experten-
meinung, die auf einer Bestandesaufnahme von Ende August 2025 basiert, zur
Notwendigkeit einer im Oktober 2024 anbegehrten Besichtigung und zum damali-
gen Zustand der Wohnung nichts aussagen.

- 29 -
Die Darstellung der Berufungsklägerin, wonach es in 22 Jahren nie gleichartige
Beschwerden oder Befürchtungen von Nachbarn gegeben haben soll, steht über-
dies nicht nur im Widerspruch zu den Vorbringen der Berufungsbeklagten, sondern
auch zu den Akten. So versuchte die Berufungsbeklagte bereits einmal im Januar
2022 mittels Beizugs eines Anwalts − ebenfalls erfolglos − einen Besichtigungster-
min zu vereinbaren, weil von benachbarten Mietern übler Geruch gemeldet worden
sei. Mit der Behauptung, dass ihr Briefkasten nicht überquollen sei, widerspricht
sich die Berufungsklägerin selbst. Auf den von der Berufungsbeklagten mit einem
entsprechenden Foto untermauerten Hinweis, wonach ihr Briefkasten überquelle,
antwortete die Berufungsklägerin in ihrer E-Mail vom 28. Oktober 2024, dass sie
dafür sorgen werde, dass jemand den Briefkasten zeitnah leere. Entgegen der
Auffassung der Berufungsklägerin sind sowohl der überquellende Briefkasten wie
auch die verspätete Zahlung der fraglichen Stromrechnung im vorliegenden Ver-
fahren durchaus von Relevanz. Den Akten ist zu entnehmen, dass der Strom in-
folge verspäteter Zahlung beinahe abgestellt worden wäre. Diese Umstände zei-
gen, dass sich die Berufungsklägerin offenbar über längere Zeiträume hinweg
nicht in der fraglichen Wohnung aufgehalten hat, womit die von der Berufungsbe-
klagten vorgebrachte Befürchtung der Verwahrlosung der Wohnung mit Scha-
denspotential gerechtfertigt und nachvollziehbar ist. Insgesamt hat die Vorinstanz
die Notwendigkeit für einen (erneuten) Zutritt zur Wohnung der Berufungsklägerin
folglich zu Recht bejaht.
4.2.4. Was die Rechtzeitigkeit der Anzeige der Besichtigungstermine anbelangt,
stellte die Vorinstanz zu Recht fest, dass die Berufungsklägerin die Rechtzeitigkeit
nicht bestritten habe. Die diesbezüglichen Vorbringen der Berufungsklägerin im
Berufungsverfahren sind somit neu und damit unbeachtlich, zumal sie nicht dar-
legt, weshalb sie diese nicht schon vor Vorinstanz hatte einbringen können (vgl.
Art. 317 Abs. 1 ZPO; vgl. E. II./1.2. hiervor). Gleiches gilt für ihre neuen Vorbringen
betreffend die Zustellung der Ankündigung des Besichtigungstermins vom 26. No-
vember 2024. Selbst wenn auf die neuen Vorbringen zur Rechtzeitigkeit der Vor-
ankündigung der Besichtigungen einzugehen wäre, ist unbestritten, dass das
Schreiben mit der Vorankündigung des Besichtigungstermins vom 26. November
2024 der Berufungsklägerin zugestellt wurde. Hätte die Berufungsklägerin einen
Tag vor dem fraglichen Besichtigungstermin die Aufbewahrungsfrist bei der Post

- 30 -
nicht verlängert, hätte sie entgegen ihrer Vorbringen rechtzeitig um diesen Besich-
tigungstermin wissen können. Dass sich die Berufungsbeklagte aus Beweisgrün-
den und insbesondere aufgrund der damaligen und vergangener Probleme im Zu-
sammenhang mit der Besichtigung der Wohnung für eine postalische Zustellung
entschieden hat, ist nachvollziehbar und nicht zu beanstanden. Die Berufungsklä-
gerin verstrickt sich zu den Besichtigungsanzeigen der Vermieterschaft im Übrigen
in Widersprüche. Während sie in ihrer Berufung rügt, dass ihr die fraglichen Ter-
mine nicht rechtzeitig angezeigt worden seien, wirft sie der Berufungsbeklagten
gleichzeitig vor, dass diese zu lange zugewartet habe, um von Dringlichkeit spre-
chen zu können. So hätte sie mit einer weiteren Besichtigung bei gegebener Dring-
lichkeit wohl kaum einen Monat lang zugewartet. Die Berufungsklägerin gesteht
die rechtzeitige Anzeige damit selbst ein. Ungeachtet dessen legt die Berufungs-
klägerin auch nicht dar, inwiefern eine Vorankündigung von einem Monat zu kurz
gewesen sein soll bzw. für welche konkreten Vorkehren sie einer längeren Vor-
laufzeit bedurft hätte. Wie von der Vorinstanz bereits erwogen, nennt sie für die
von der Berufungsbeklagten angesetzten Termine keine konkreten zwingenden
Ablehnungsgründe. Die im vorinstanzlichen Verfahren vorgebrachte längere und
angeblich nicht zumutbare Anreisezeit zur Wahrnehmung des Besichtigungster-
mins beschlägt allein Überlegungen der Bequemlichkeit und ist daher unerheblich
(vgl. … E. II./4.2.2. hiervor). Selbst wenn ihre Abwesenheit und die damit verbun-
dene Anreisezeit als zwingende Ablehnungsgründe angesehen würden − was zu
verneinen ist − hat es die Berufungsklägerin verpasst, der Berufungsbeklagten ge-
eignete alternative Termine vorzuschlagen. Stattdessen hat sie sich damit begnügt
anzugeben, sie werde in naher Zukunft Termine vorschlagen können, während
dessen sie zeitgleich verschiedene Termine innerhalb eines Zeitfensters von bei-
nahe zwei Monaten aus nicht schlüssigen Gründen nicht wahrzunehmen ver-
mochte. Dieses Verhalten der Berufungsklägerin verdeutlicht die fehlende Bereit-
schaft bzw. Kooperation. Vor diesem Hintergrund wirkt ihre Rüge der mangelnden
Rücksichtnahme durch die Vermieterschaft bei der Terminfestlegung vorgescho-
ben. Dieser Rüge ist überdies auch deshalb nicht zu folgen, weil die Berufungsbe-
klagte der Berufungsklägerin drei Besichtigungstermine innerhalb von beinahe
zwei Monaten mit Anzeigefristen von knapp einem Monat, einer Woche und knapp

- 31 -
drei Wochen angeboten hat. Damit hat die Berufungsbeklagte die Besichtigungs-
termine der Berufungsklägerin nicht nur rechtzeitig angekündigt, sondern in puncto
Terminfestlegung auch gebührend auf sie Rücksicht genommen.
Entgegen der Vorbringen der Berufungsklägerin ist die Vorinstanz überdies zu
Recht zum Schluss gelangt, dass die Berufungsklägerin den Zutritt zum Mietobjekt
mehrfach verweigert hat. Der E-Mail Verkehr zwischen der Berufungsklägerin und
der Berufungsbeklagten sowie vergleichbare Besichtigungs- bzw. Zutrittsprobleme
in der Vergangenheit zeigen, dass sich die Berufungsklägerin den fraglichen Be-
sichtigungen trotz jeweils rechtzeitiger Anzeige aus nicht schlüssigen Gründen ve-
hement − und in der Vergangenheit augenscheinlich teils erfolgreich − zu entzie-
hen versuchte. Dies wird durch den Umstand verdeutlicht, dass die Berufungsklä-
gerin trotz offenbar längerer Landesabwesenheit und im Wissen um die von der
Berufungsbeklagten anbegehrte Besichtigung weder eine Vertretung bestimmt hat
noch ihre Post durch eine solche zeitnah hat überprüfen lassen. Mit der Aussage,
wonach sie in absehbarer Zeit habe alternative Termine anbieten können, vermag
die Berufungsklägerin keinen Ausgleich zu ihren Gunsten für die Tatsache zu
schaffen, dass innerhalb von zwei Monaten drei rechtzeitig avisierte Besichti-
gungstermine aufgrund ihres Verhaltens nicht stattfinden konnten. Dass sie dem
Sanitär am 1. Oktober 2024 den Zutritt gewährt hat, ist unbestritten, mit Bezug auf
die vorliegend strittige zweite Besichtigung jedoch nicht von Relevanz. Insgesamt
hat die Vorinstanz folglich auch die Voraussetzungen der rechtzeitigen Anzeige
und der gebührenden Rücksichtnahme im Sinne von Art. 257h Abs. 2 OR zu Recht
bejaht.
4.2.5. Nach dem Gesagten ist der Vorinstanz zuzustimmen, wenn sie für den Zu-
tritt zur fraglichen Wohnung bzw. für eine Besichtigung die Voraussetzungen nach
Art. 257h Abs. 2 OR als gegeben erachtete. Die Berufungsklägerin hat mit ihrem
Verhalten somit ihre Duldungspflicht verletzt, womit die von der Berufungsbeklag-
ten ausgesprochene ordentliche Kündigung des fraglichen Mietverhältnisses nicht
zu beanstanden ist (vgl. E. II./4.2.2. hiervor).
4.2.6. Gestützt auf vorangehende Ausführungen hat die Vorinstanz in der fragli-
chen Kündigung sodann zu Recht keine Missbräuchlichkeit erblickt. Betreffend das
schützenswerte Interesse an einer Kündigung gilt es die zentrale Bedeutung der

- 32 -
Kündigungsbegründung hervorzuheben (BGE 143 III 344 E. 5.3.4; BGer
4A_183/2017 vom 24. Januar 2018 E. 2; OGer ZH NG170019 vom 9. März 2018,
E. 7.1). Aus vorangehenden Erwägungen sowie der Chronologie des Sachverhal-
tes geht hervor, dass die Berufungsbeklagte die Kündigung erst nach Abmahnung
ausgesprochen hat und nachdem die Berufungsklägerin mehrfach und in Verlet-
zung der ihrerseits bestandenen Duldungspflicht nach Art. 257h Abs. 2 OR den
Zutritt zur Wohnung bzw. eine Besichtigung derselben verhindert hatte (vgl. insb.
E. II./3. und E. II./4.2.3. f. hiervor). Damit vermochte die Berufungsbeklagte ein
berechtigtes Kündigungsmotiv nachzuweisen. Es ist demnach nicht zu beanstan-
den, wenn die Vorinstanz darin insgesamt einen objektiven, ernsthaften und schüt-
zenswerten Grund für eine ordentliche Kündigung erblickte und wenn sie deswe-
gen eben gerade keinen vorgeschobenen Kündigungsgrund erkennen konnte (vgl.
6 E. IV./1.3).
Damit liegt weder ein Sachverhalt nach Art. 271 Abs. 1 OR noch nach Art. 271a
Abs. 1 lit. a OR vor, der auf die Missbräuchlichkeit der vorliegenden Kündigung
hindeuten würde (vgl. ZK Miete-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 271a N 59 ff.; siehe
auch E. II./4.2.1. hiervor). Die diesbezüglichen Vorbringen der Berufungsklägerin
sind sodann nicht überzeugend. Im Wesentlichen wiederholt die Berufungskläge-
rin, was sie bereits vor Vorinstanz vorgebracht hat (vgl. act. 7/26 Rz. 22 ff. und act.
2 Rz. 39), womit sie den Begründungsanforderungen nicht genügt. So reicht es im
Rahmen eines Berufungsverfahrens nicht aus, lediglich den eigenen Standpunkt
(erneut) auszubreiten (vgl. E. II./1.2. hiervor). Auch ansonsten vermag sie keine
Umstände darzutun, die das legitime Kündigungsmotiv der Berufungsbeklagten
umzustossen vermöchten. Inwiefern die Kündigung aufgrund der erst im Beru-
fungsverfahren vorgebrachten und damit ohnehin unbeachtlichen Dauer des Miet-
verhältnisses als missbräuchlich qualifiziert werden soll, führt die Berufungskläge-
rin nicht näher aus. Indem sie überdies rügt, dass die Unzumutbarkeit der Fortset-
zung des Mietverhältnisses nicht belegt worden sei, bringt sie erneut eine neue
und damit unbeachtliche Tatsachenbehauptung vor, mit der sie überdies ohnehin
auch nicht durchdringen würde. So setzt eine ordentliche Kündigung keine Unzu-
mutbarkeit der Fortsetzung voraus (vgl. E. II./4.2.1. hiervor). Folglich vermag die
Berufungsklägerin auch aus der behaupteten Missbräuchlichkeit nichts zu ihren
Gunsten abzuleiten.

- 33 -
4.2.7. Zusammenfassend vermögen die Rügen der Berufungsklägerin am vo-
rinstanzlichen Entscheid, wonach sich die Kündigung als gültig erweise, nichts zu
ändern.
4.3.1. Die Berufungsklägerin beanstandet in prozessualer Hinsicht schliesslich,
dass die Vorinstanz über die Äusserungen des Sanitärs zu den angeblich unhalt-
baren Zuständen in der Wohnung zwingend hätte Beweis abnehmen müssen. Es
sei nicht nachvollziehbar, dass die Vorinstanz den von der Berufungsklägerin als
Zeugen offerierten Sanitär nicht vorgeladen und zum Zustand des Mietobjekts be-
fragt habe. Diese Unterlassung der Vorinstanz sei im Lichte von Art. 152 Abs. 1
ZPO i.V.m. Art. 153 Abs. 1 ZPO und Art. 8 ZGB nicht haltbar. Die Vorinstanz lege
im angefochtenen Entscheid sodann auch nicht dar, weshalb sie den Sanitär nicht
als Zeugen einvernommen habe. Damit habe sie das Recht der Parteien auf Be-
weisabnahme und damit den in Art. 29 Abs. 2 BV verankerten Anspruch auf recht-
liches Gehör verletzt. Dadurch seien die Notwendigkeit einer zweiten Besichtigung
und das Vorliegen einer Duldungspflicht vor Vorinstanz unbelegt geblieben.
4.3.2. Gemäss Art. 152 Abs. 1 ZPO verfügen die Parteien über einen Beweisab-
nahmeanspruch, wonach sie für rechtserhebliche Sachvorbringen zum Beweis zu-
gelassen werden, sofern der beantragte Beweis tauglich sowie form- und fristge-
recht beantragt worden ist. Dieses Parteirecht steht im Spannungsfeld zur Mög-
lichkeit der antizipierten Beweiswürdigung. Danach kann das Gericht von einer
beantragten Beweiserhebung absehen, ohne dass es den Beweisführungsan-
spruch verletzt, wenn es diese von vornherein nicht für geeignet hält, die behaup-
tete Tatsache zu beweisen, oder wenn es seine Überzeugung bereits aus anderen
Beweisen gewonnen hat und davon ausgeht, dass weitere Abklärungen am mas-
sgeblichen Beweisergebnis nichts mehr zu ändern vermögen (BGE 143 III 297
E. 9.3.2; BGE 138 III 374 E. 4.3.2; BGE 136 I 229 E. 5.3; BGE 134 I 140 E. 5.3;
BSK ZPO-GUYAN, 4. A. 2024, Art. 157 N 14; DIKE ZPO-VISCHER/LEU, 3. A. 2025,
Art. 152 N 8 f. und 26).
4.3.3. Die Vorinstanz durfte in antizipierter Beweiswürdigung auf die Befragung
des Sanitärs verzichten. So ist es nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz in
Anbetracht der Parteivorbringen und der vorliegenden Urkunden davon ausging,

- 34 -
dass die (erneute) Darlegung des damaligen Wohnungszustandes durch den Sa-
nitär im Vergleich zu den bereits vorliegenden verschriftlichten Schilderungen we-
der neue Erkenntnisse bringen noch etwas am Beweisergebnis ändern würde (act.
6 E. IV./1.3), weshalb sie von der Befragung des Sanitärs absehen konnte, ohne
dass der Beweisführungsanspruch oder das rechtliche Gehör der Berufungsklä-
gerin verletzt worden wäre (vgl. E. II./4.3.2. hiervor). Letztlich ist der Inhalt der Be-
obachtungen des Sanitärs auch nicht rechtserheblich, da die Vermieterin unab-
hängig davon, was der Sanitär genau beobachtet hatte, aufgrund seiner Meldung
Anlass für eine Besichtigung hatte.
5. Erstreckung des Mietverhältnisses
5.1. Mit Bezug auf die eventualiter beantragte Erstreckung des Mietverhältnis-
ses bringt die Berufungsklägerin vor, dass sie während der Renovationsarbeiten
im Jahr 2025 abwechselnd in B. und im Mietobjekt wohnhaft gewesen sei, wenn
sie nicht gerade − wie Ende 2024 − auslandabwesend gewesen sei. Derzeit sei
sie wieder ausschliesslich in Zürich in der streitgegenständlichen Wohnung wohn-
haft, auch weil die Liegenschaft in B. nach Abschluss der Renovationsarbeiten
zeitnah vermietet werde. Es würde für sie eine grosse Härte darstellen, wenn sie
nach 22 Jahren aus dem fraglichen Mietobjekt ausziehen müsste. Weil mit dem
Mietobjekt alles in bester Ordnung sei und sie ihre Sorgfaltspflichten während der
22-jährigen Mietdauer nie verletzt habe, seien auch keine Vermieterinteressen an
einer baldigen Beendigung des Mietverhältnisses erkennbar. Ausserdem sei sie in
Zürich aufgewachsen. Die fragliche Wohnung befinde sich in unmittelbarer Nähe
zur elterlichen Wohnung an der N.-strasse X, welche heute von ihrem Bruder be-
wohnt werde. Angesichts des aktuellen Wohnungsmarktes werde es ihr nicht mög-
lich sein, im Quartier eine andere Wohnung zu finden; die diversen Betreibungen
und Pfändungen würden dies verunmöglichen. Folglich liege eine Härte vor, die
den nicht ersichtlichen Interessen der Berufungsbeklagten vorgehe. Aufgrund der
über 20-jährigen Mietdauer sei ihr schliesslich eine maximale Erstreckung zu ge-
währen.
5.2. Gemäss Art. 272 Abs. 1 OR und Art. 272b Abs. 1 OR kann der Mieter eine
Erstreckung des Mietverhältnisses über Wohnräume von maximal vier Jahren ver-
langen, wenn die Beendigung der Miete eine Härte zur Folge hätte, die durch die

- 35 -
Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Als Härte fallen bei der
Miete von Wohnräumen Umstände in Betracht, die es dem Mieter oder seiner Fa-
milie verunmöglichen, in der bis zur Vertragsbeendigung verbleibenden Zeit
ein Ersatzobjekt zu beschaffen. Die Erstreckung soll eine Milderung der nachteili-
gen Folgen der Kündigung bewirken, welche der Verlust des bisherigen Lebens-
mittelpunktes mit sich bringen kann. Das Gericht entscheidet schliesslich frei nach
Recht und Billigkeit, ob und gegebenenfalls wie lange ein Mietverhältnis zu erstre-
cken ist. Es sind die gesamten Umstände des konkreten Falles zu berücksichtigen
(Art. 272 Abs. 2 OR; BGE 136 III 190 E. 6 und BGE 125 III 226 E. 4b).
5.3. Die Behauptung der Berufungsklägerin, wonach sie im Jahr 2025 abwech-
selnd in B. und im fraglichen Mietobjekt in Zürich wohnhaft gewesen sei, deckt sich
nicht mit ihren an der Hauptverhandlung vom 15. Oktober 2025 gemachten Aus-
führungen. Damals führte sie aus, dass sie in B. gemeldet sei und sich infolge des
bevorstehenden Verkaufs der Liegenschaft nur (aber immerhin) noch wenige Mo-
nate hier aufhalten könne. Sie betonte, dass sie im Zeitraum zwischen der Kündi-
gung (Ende November 2024) und der Ende August 2025 von ihr in Auftrag gege-
benen Expertenmeinung zum Zustand der Wohnung, mithin somit beinahe 9 Mo-
nate und 2/3 des Jahres 2025, nie in der Wohnung in Zürich gewesen sei. Dass
sie im Jahr 2025 abwechselnd in B. und in der Wohnung in Zürich gewohnt haben
soll, stellt somit nicht nur eine dem widersprechende, sondern insbesondere auch
eine neue Tatsachenbehauptung dar, die im vorliegenden Berufungsverfahren
verspätet und insofern unbeachtlich ist (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO; vgl. E. II./1.2.
hiervor). Gleiches gilt für ihre Behauptung, wonach sie derzeit wieder ausschliess-
lich in der Wohnung in Zürich wohnhaft sei. Vor diesem Hintergrund ist die vo-
rinstanzliche Schlussfolgerung, wonach es von Vornherein an einer Härte fehle,
weil die Berufungsklägerin gar nicht in der fraglichen Mietwohnung in Zürich lebe,
nicht zu beanstanden (act. 6 E. IV/2.). Ansonsten begnügt sich die Berufungsklä-
gerin im Wesentlichen damit, die vor Vorinstanz vorgetragenen Vorbringen zu wie-
derholen, womit sie den Begründungsanforderungen nicht genügt. Es reicht im
Rahmen eines Berufungsverfahrens eben gerade nicht aus, lediglich den eigenen
Standpunkt (erneut) auszubreiten (vgl. E. II./1.2. hiervor). So geht die Berufungs-
klägerin auf die von der Vorinstanz verneinte Quartierverbundenheit nicht konkret

- 36 -
ein bzw. wiederholt, dass sie aufgrund des aktuellen Wohnungsmarktes keine an-
dere Wohnung im Quartier finden werde, ohne jedoch irgendwelche Suchbemü-
hungen darzulegen, womit sich Weiterungen dazu erübrigen. Die Behauptung der
Berufungsklägerin, sie finde aufgrund diverser Betreibungen und Pfändungen
keine andere Wohnung im Quartier ist sodann neu und damit ebenfalls unbeacht-
lich (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO; vgl. E. II./1.2. hiervor).
5.4. Nach dem Gesagten vermag die Berufungsklägerin an der vorinstanzlichen
Abweisung des eventualiter gestellten Erstreckungsbegehrens nichts zu ändern.
Infolgedessen ist schliesslich auch die vorinstanzliche Gutheissung der von der
Berufungsbeklagten erhobenen Widerklage auf Ausweisung nicht zu beanstan-
den.
6. Insgesamt erweist sich die Berufung folglich als unbegründet und ist ent-
sprechend abzuweisen. Infolgedessen ist das Urteil des Mietgerichts des Bezirks-
gerichts Zürich vom 1. Dezember 2025 (Geschäfts-Nr. MJ250037-L) zu bestäti-
gen.
7. Indem die Berufungsklägerin betreffend die verhängte Ordnungsbusse in
ihrer Berufung lediglich vorbringt, dass angesichts der Missbräuchlichkeit der Kün-
digung weder eine mutwillige Prozessführung noch ein Missbrauch des sozialen
Privatrechts vorliege, setzt sie sich mit den vorinstanzlichen Erwägungen zur Auf-
erlegung einer Ordnungsbusse nicht auseinander bzw. kommt den Begründungs-
anforderungen nicht nach (… vgl. E. II./1.2. hiervor). Gestützt auf die vorangehen-
den Erwägungen bzw. angesichts der Gültigkeit der Kündigung und der fehlenden
Missbräuchlichkeit (vgl. E. II./4.2.3. ff. hiervor) bleibt es mit der Begründung der
Vorinstanz bei der auferlegten Ordnungsbusse.
III.
1. Die Regelung der erstinstanzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen ist
ausgangsgemäss zu bestätigen.
2. Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren ist ausgehend von einem
Streitwert von Fr. 73'515.00 (vgl. E. II./1.1. hiervor) und in Anwendung von § 12
Abs. 1-2, § 2 Abs. 1 lit. a und lit. c–d, § 4 Abs. 1-3 sowie § 7 lit. a GebV OG auf

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Fr. 4'900.00 festzusetzen. Ausgangsgemäss wird die unterliegende Berufungsklä-
gerin für das Berufungsverfahren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Ent-
scheidgebühr ist aus dem von der Berufungsklägerin im Berufungsverfahren ge-
leisteten Kostenvorschuss (Fr. 4'900.00) zu beziehen (Art. 111 Abs. 1 ZPO; vgl.
act. 13).
3. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: Der Berufungsklägerin
nicht, weil sie mit ihrer Berufung unterliegt, der Berufungsbeklagten nicht, da ihr
im Zusammenhang mit dem Berufungsverfahren keine zu entschädigenden Auf-
wendungen entstanden sind.
(..)»
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbe-
hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2025, 35. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw A.I. Altieri, MLaw C. Schenk, Leitende Ge-
richtsschreiberinnen; Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident