zh_bezirksgericht_zuerich · MB130017-L/U · 2015-02-02 · de
ZMP 2015 Nr. 1: Aufhebung eines befristeten Mietvertrages


ZMP 2015 Nr. 1
Aufhebung eines befristeten Mietvertrages: Ein befristeter Mietvertrag kann
zwar nicht ordentlich gekündet werden, die Parteien können den Vertrag al-
lerdings mittels eines Aufhebungsvertrages (konkludent) aufheben. Vorlie-
gend hatte das Mietgericht zu prüfen, ob ein erster befristeter Mietvertrag
zwischen den Parteien durch einen zweiten unbefristeten Mietvertrag ersetzt
worden war.
Die Kläger (als Mieter) stellten sich auf den Standpunkt, dass die von der Beklag-
ten (als Vermieterin) ausgesprochene Kündigung vom 22. März 2013 unwirksam
und nichtig sei und begründeten dies unter anderem damit, dass ein erster zwi-
schen den Parteien im März 2010 geschlossener Mietvertrag (bis Ende 2019) be-
fristet und damit nicht kündbar gewesen sei. Der zweite Mietvertrag zwischen den
Parteien vom Februar 2012 hingegen war unbefristet und damit grundsätzlich
auch kündbar. Das Mietgericht setzte sich mit der Frage auseinander, ob der ers-
te Mietvertrag noch bestehe und kam zum Schluss, dass die Parteien diesbezüg-
lich einen Aufhebungsvertrag geschlossen hatten. In der Folge erwies sich auch
die ausgesprochene Kündigung als wirksam und gültig.
Aus dem Urteil des Mietgerichts vom 2. Februar 2015:
"III. Erwägungen
(…)
5. Kündigung vom 22. März 2013
5.1. (…)
5.2 Ein befristetes oder unbefristetes Mietverhältnis lässt sich wie jedes Ver-
tragsverhältnis durch Vereinbarung aufheben. Der Unterschied zur Beendigung
des Mietverhältnisses durch Kündigung besteht darin, dass die Auflösung des
Mietverhältnisses von beiden Parteien gemeinsam ausgeht (Art. 1 OR) und nicht

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nur von einer Partei. Die Parteien können die Auflösung des Mietverhältnisses auf
einen beliebigen Zeitpunkt vereinbaren. Sie sind weder an gesetzliche noch an
vertragliche Kündigungsfristen oder -termine gebunden. Der Aufhebungsvertrag
ist auch an keine besondere Form gebunden. Er kann mündlich vereinbart wer-
den, selbst wenn die Parteien ursprünglich einen schriftlichen Mietvertrag abge-
schlossen haben. Es finden die Vorschriften von Art. 115 OR hinsichtlich des Er-
löschens einer Obligation analoge Anwendung (LACHAT/THANEI, Mietrecht für die
Praxis, 8. Auflage, Zürich 2009, S. 496 f.).
5.3. In casu ist davon auszugehen, dass die Parteien den Mietvertrag vom März
2010 konkludent aufhoben und durch den Mietvertrag vom Februar 2012 ersetz-
ten. Dafür spricht, dass die Kläger bereits seit längerem nicht mehr die gesamten
645.5m2 der Y-Räume nutzen, die sie gemäss dem Mietvertrag vom März 2010
mieteten, sondern vom 1. Oktober 2010 bis 30. September 2011 lediglich noch
276.5m2 und seit dem 1. Oktober 2011 sogar nur noch 218.1m2. Die restliche
Mietfläche wird von A. und B. sowie von der Beklagten selbst genutzt. Unbestrit-
ten ist auch, dass die Kläger ab Oktober 2011 nur noch den Mietzins gemäss dem
Mietvertrag vom Februar 2012 bezahlen. Dieser Mietvertrag wurde somit seit dem
1. Oktober 2010 grösstenteils und seit dem 1. Oktober 2011 vollumfänglich ge-
lebt. Mithin ist davon auszugehen, dass der Mietvertrag vom März 2010 aufgeho-
ben wurde und der Mietvertrag vom Februar 2012 gültig zustande kam. Dass die
Kläger diesen Vertrag nicht als Ideallösung, sondern als Entgegenkommen ihrer-
seits empfinden, ändert daran nichts. Wären sie mit dem Mietvertrag vom Februar
2012 nicht einverstanden gewesen, hätten sie diesen wohl nicht unterzeichnet.
Eine blosse "Unzufriedenheit" vermag einen Vertrag nicht aufzuheben, dafür be-
darf es eines Mangels beim Vertragsschluss gemäss Art. 23 ff. OR (z.B. Irrtum,
absichtliche Täuschung oder Furchterregung). Solches wurde von den Klägern
indes nicht geltend gemacht.
5.4. Nachdem davon auszugehen ist, dass der Mietvertrag vom Februar 2012
gültig zustande gekommen ist, erweist sich die Kündigung der Beklagten vom
22. März 2013 auf den 30. September 2013 als wirksam und gültig. Die Kläger
beanstandeten die Kündigung denn auch als unwirksam und nichtig, weil sie da-

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von ausgingen, dass ein befristeter Mietvertrag vorliege. Das Mietverhältnis wurde
gültig auf den 30. September 2013 beendet."
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbehör-
de des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2015, 25. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: lic. iur. F. Saluz, Leitender Gerichtsschreiber