zh_bezirksgericht_zuerich · MJ240016-L · 2026-04-22 · de
ZMP 2026 Nr. 6: Mietzinserhöhungen aufgrund einer allgemeinen Kostensteigerung. Neubauten. Pauschalen.


ZMP 2026 Nr. 6
Art. 269a lit. b OR. Mietzinserhöhungen aufgrund einer allgemeinen Kosten-
steigerung. Neubauten. Pauschalen.
Gemäss der erst kürzlich wieder bestätigten Rechtsprechung des Bundesgerichts
dürfen Pauschalen zur Berechnung von Mietzinserhöhungen gestützt auf allge-
meine Kostensteigerungen nur ausnahmsweise zur Anwendung kommen, wenn
ein Vergleich der konkreten Kosten aufgrund zweier Mehrjahresperioden nicht
möglich ist oder von Pauschalen ein genaueres Ergebnis zu erwarten ist. Beim
konkreten Nachweis sind die entstandenen Allgemeinkosten umfassend darzule-
gen, und grössere Investitionen sind auf einen angemessenen Abschreibungszeit-
raum zu verteilen. Grundsätzlich sind die Kosten pro einzelnes Mietobjekt darzu-
legen. Eine Berechnung über eine ganze Liegenschaft oder gar ein ganzes Areal
hinweg setzt voraus, dass eine individuelle Betrachtung einen unverhältnismässi-
gen Aufwand verursachen würde und dass von der Gesamtschau nicht die Gefahr
einer Verzerrung ausgehen kann wie namentlich bei der Berechnung über Ge-
bäude unterschiedlichen Alters hinweg. Bei Neubauten entstehen für gewöhnlich
zu Beginn tiefe Unterhaltskosten, wie dies auch durch eine aktuelle Studie bestä-
tigt wird. Auf dieser Überlegung beruht auch die «raison d'être» des Kriteriums der
kostendeckenden Bruttorendite. Weil zu Beginn der Existenz eines Gebäudes per
se nicht zwei Vergleichsperioden miteinander verglichen werden können, muss
am Ende zwar mit einer Pauschale operiert werden. Dabei kann als Indiz auch die
Kostenentwicklung in den ersten Jahren des Bestehens der Überbauung berück-
sichtigt werden. In eine solche Rechnung dürfen keine Positionen einfliessen, die
laut Mietvertrag über Nebenkosten abzurechnen sind. Auszuklammern sind auch
wertvermehrende Investitionen. Diese sind mit entsprechender Begründung sepa-
rat auf dem Erhöhungsformular anzuzeigen. Die Prämien für Mietkautionsversi-
cherungen stellen auch dann keine relevanten Allgemeinkosten dar, wenn sie von
der Vermieterin getragen werden.
Bezüglich der echten Allgemeinkosten ergibt sich generell und auch im vorliegen-
den Fall, dass die Unterhaltskosten in der Anfangsphase nach Erstellung einer
Überbauung bei weitem nicht den bei älteren Bauten dafür gedachten Anteil des
Mietzinses beanspruchen. In den ersten zehn Jahren seit der Fertigstellung ei-
nes Gebäudes rechtfertigt sich daher keine Erhöhungspauschale.

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Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MJ240016-L vom 22. April 2026 (nicht
rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: Weber, Ebnöther, Nef; Gerichtsschreiber Mar-
ques):
«(…)
Das Mietgericht zieht in Betracht:
1. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1.1 Sachverhalt1
Bei der Überbauung Freilager handelt es sich um einen Gebäudekomplex im Be-
reich Freilager-, Flur- und Rautistrasse in Zürich, der sich im Eigentum der Ver-
mieterin befindet und von ihr auch verwaltet wird. Während den Parteien und ihren
Anwälten die Lage der einzelnen Gebäude und Objekten klar ist, fällt die Betrach-
tung von aussen nicht ganz leicht. Zur besseren Orientierung hilft ein Ausschnitt
aus der Karte der Stadt Zürich gemäss GIS-Browser des Kantons Zürich mit den
einzelnen Hausnummern:
1 Anm. d. Red.: Entgegen den Gepflogenheiten erfolgt keine durchgehende Anonymisierung des Entscheids. Dieser be-
trifft letztlich hunderte von Anfechtungsverfahren, die auch in den Medien hohe Wellen geschlagen und damit eine
gewisse Berühmtheit erlangt haben. Für das Verständnis des Urteils sind Bezeichnung und Lage der einzelnen Ge-
bäude im «Freilager»-Areal unerlässlich. Die Namen der Beteiligten sind wie gewohnt unkenntlich gemacht.

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Nicht alle Gebäude im Komplex «Freilager» sind gleich alt. So wurden der «Rau-
tiblock» (Rautistrasse 75 und 77), welcher auch die Verwaltung der Vermieterin
beherbergt, bereits 1992 erstellt, während der Rest im Jahr 2016 neu überbaut
und danach vermietet wurde. Das sog. «Flurhaus» (Flurstrasse 41 und 41a) wurde
gar erst 2022 fertiggestellt. Zur Veranschaulichung hier die entsprechende Karte
«Gebäudealter» aus dem GIS-Browser (gelb = Baujahr 2016, hellgrün = Baujahr
1992 [in der Legende wird das Alter des «Rautiblocks» angezeigt; das «Flurhaus»
ist noch nicht eingefärbt]):
1.1.1 Mit Vertrag vom 2. Mai 2016 mieteten die Mieter 1.1 und 1.2 von der Ver-
mieterin eine 5½ - Zimmerwohnung an der Freilagerstrasse 93 in 8047 Zürich.
Mietbeginn war gemäss Ziff. 5 des Vertrages der 1. November 2016 oder der Zeit-
punkt einer allenfalls früheren Übergabe. Eine Kündigung kann auf jedes Monats-
ende mit einer Frist von mindestens drei Monaten ausgesprochen werden. Der
Mietzins wurde auf Fr. 3'980.– netto pro Monat festgelegt, zuzüglich einer Akonto-
zahlung von monatlich Fr. 290.– für Nebenkosten. Gemäss Ziff. 4.5.F umfassen
diese die Aufwendungen für Heiz- und Warmwasserkosten, Energiebezug zur Re-
generation der Wärmepumpen via Fernwärmeverbund, Boiler-Entkalkung, Lüftung
der Miet- und Allgemeinräume inkl. sämtliche der damit zusammenhängenden
Kosten wie Wasser, Abwasser, Strom, Kälte, Wärme, Service-Abo, Bedienung,
Überwachung, Ersatz Filter und Verbrauchsmaterial, Reinigung der Lüftungska-
näle, Allgemeinstrom, Wasserverbrauch / Abwasser / Kanalisation / Kehricht inkl.

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entsprechender Grundgebühren, Service-Abonnemente, Wartungsverträge und
individuelle Wartung von Lift, Feuerlöscher, Flachdach, Pumpen, Notstromeinrich-
tungen etc., Abonnement und Gesprächstaxen Nottelefon Lift, Service und Reini-
gung Pumpenschächte, Unterflurcontainer, Hauswartung inkl. Personalnebenkos-
ten oder MWSt, Sozialleistungen, Hauswartferienvertretungen, Hauswartraum-
miete, Kleinspesen, Hauswartmaterial, Miete und Service von Hauswartmaschi-
nen, Reinigung der allg. Räume und Flächen inkl. Reinigungsmaterial und Leucht-
mittelersatz, Umgebungspflege sowie Reinigung und Unterhalt der Umgebungs-
beleuchtung und anderen der Mieterschaft zur Verfügung stehenden Anlagen und
Bauten, Unterhalt der Pflanztröge, Grünabfuhr sowie Gartenabraum, Schnee- und
Eisräumung inkl. Salz, Präventivspülungen der Kanalisation sowie der Zu- und Ab-
luftanlagen, Antennen und Urheberrechtsgebühren, Ablese- und Wartungskosten
für die Zähler zur individuellen Abrechnung von Kalt-/Warmwasser, Wärme und
Kälte und 4% Verwaltungshonorar für die Bruttokosten für die Nebenkostenab-
rechnung zuzüglich MWSt. Weiter hatten die Mieter ein Depot von Fr. 12'810.– zu
leisten.
Mit amtlichem Formular vom 14. Juni 2017 teilte die Vermieterin den Mietern 1
eine Mietzinssenkung per 1. November 2017 mit, gab dabei die Referenzzinssen-
kung von 1.75% auf 1.5% weiter und verrechnete die Teuerung sowie im Ausmass
von einer Pauschale von 0.5% pro Jahr eine allgemeine Kostensteigerung. Dabei
verwendete sie als Stichtag nicht den vertraglich vorgesehenen Mietbeginn, son-
dern den 30. April 2016, also das Monatsende vor der Vertragsunterzeichnung,
das auch schon im Mietvertrag als massgeblich bezeichnet worden war. Per 1. Juli
2020 erfolgte gestützt auf ein amtliches Formular vom 11. März 2020 eine weitere
Mietzinssenkung auf Fr. 3'844.– netto. Hier wurde die Referenzzinssenkung auf
1.25% weitergegeben. Die Teuerung und die allgemeine Kostensteigerung wurden
nach dem gleichen Muster verrechnet wie bei der vorausgegangenen Senkung.
Sodann brachte die Vermieterin einen Erhöhungsvorbehalt an unter dem Titel der
orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete in Höhe von 3.28%. Mit amtlichem For-
mular vom 5. Juli 2023 erhöhte die Vermieterin per 1. November 2023 den Netto-
mietzins auf Fr. 4'108.– unter Berufung auf die Erhöhung des Referenzzinses auf
1.5% sowie die seit dem Stichtag der Senkungsmitteilung per 1. Juli 2020 einge-
tretene Teuerung und allgemeine Kostensteigerung. Unter dem zuletzt genannten

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Titel verrechnete die Vermieterin auch hier eine Pauschale von 0.5% des Netto-
mietzinses pro Jahr. Einen Vorbehalt brachte sie nicht mehr an. Um diese Miet-
zinserhöhung dreht sich der vorliegende Prozess, wobei nur die allgemeine Kos-
tensteigerung umstritten ist.
1.1.2 Mit Vertrag vom 21. Februar 2017 mieteten die Mieter 2.1 und 2.2 von der
Vermieterin eine 3½ - Zimmerwohnung (Maisonette) an der Rautistrasse 55 in
8047 Zürich. Die Wohnung liegt im x. OG eines der sog. «Rautitürme» – nicht zu
verwechseln mit dem 1992 erstellten «Rautiblock» an der Rautistrasse 75/77 (vgl.
[…] sowie bez. Bezeichnung in […], aus welchem Dokument klar wird, dass eine
Wohnung mit der ID yyy.zzz im «Rautiturm 3» liegt). Mietbeginn war gemäss Ziff.
5 des Vertrages der 1. April 2017 oder der Zeitpunkt einer allenfalls früheren Über-
gabe. Eine Kündigung kann auf jedes Monatsende mit einer Frist von mindestens
drei Monaten ausgesprochen werden. Der Mietzins wurde auf Fr. 3'140.– netto pro
Monat festgelegt, zuzüglich einer Akontozahlung von monatlich Fr. 300.– für Ne-
benkosten. Gemäss Ziff. 4.5.F umfassen diese die gleichen Aufwendungen wie im
Mietvertrag mit den Mietern 1. Weiter hatten die Mieter ein Depot von Fr. 10'320.–
zu leisten.
Mit amtlichem Formular vom 14. Juni 2017 teilte die Vermieterin den Mietern 2
eine Mietzinssenkung per 1. April 2018 mit, gab dabei die Referenzzinssenkung
von 1.75% auf 1.5% weiter und verrechnete die Teuerung sowie im Ausmass von
einer Pauschale von 0.5% pro Jahr eine allgemeine Kostensteigerung. Dabei ver-
wendete sie als Stichtag den 31. Januar 2017, also das Monatsende vor Unter-
zeichnung des Mietvertrags, welches auch schon im Mietvertrag als massgeblich
bezeichnet worden war. Per 1. Juli 2020 erfolgte gestützt auf ein amtliches Formu-
lar vom 12. März 2020 eine weitere Mietzinssenkung auf Fr. 3'026.– netto, wobei
hier angegeben wurde, die Nebenkostenakontozahlungen verblieben bei Fr. 450.–
monatlich. Hier wurde die Referenzzinssenkung auf 1.25% weitergegeben. Die
Teuerung und die allgemeine Kostensteigerung wurden nach dem gleichen Muster
verrechnet wie bei der vorausgegangenen Senkung. Mit amtlichem Formular vom
6. Juli 2023 erhöhte die Vermieterin per 1. November 2023 den Nettomietzins auf
Fr. 3'234.– unter Berufung auf die Erhöhung des Referenzzinses auf 1.5% sowie

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die seit dem Stichtag der Senkungsmitteilung per 1. Juli 2020 eingetretene Teue-
rung und allgemeine Kostensteigerung. Unter dem zuletzt genannten Titel verrech-
nete die Vermieterin auch hier eine Pauschale von 0.5% des Nettomietzinses pro
Jahr (act. 12/3/4 = 12/9/2/1-2). Um diese Mietzinserhöhung dreht sich der vorlie-
gende Prozess, wobei auch hier nur die allgemeine Kostensteigerung umstritten
ist.
1.1.3 Mit Vertrag vom 21. Oktober 2015 mieteten die Mieter 3.1 und 3.2 von der
Vermieterin eine 3½ - Zimmerwohnung an der Freilagerstrasse 103 in 8047 Zürich.
Mietbeginn war gemäss Ziff. 5 des Vertrages der 1. Juli 2016. Es wurde aber fest-
gehalten, dass der Vertrag vor Bauvollendung abgeschlossen wurde, und es wur-
den die Folgen einer früheren oder späteren Übergabe geregelt. Eine Kündigung
kann auf jedes Monatsende mit einer Frist von mindestens drei Monaten ausge-
sprochen werden. Der Mietzins wurde auf Fr. 2'615.– netto pro Monat festgelegt,
zuzüglich einer Akontozahlung von monatlich Fr. 200.– für Nebenkosten. Gemäss
Ziff. 4.5.F umfassen diese die gleichen Aufwendungen wie im Mietvertrag mit den
Mietern 1. Weiter hatten die Mieter ein Depot von Fr. 8'445.– zu leisten.
Mit amtlichem Formular vom 15. Juni 2017 teilte die Vermieterin den Mietern 3
eine Mietzinssenkung per 1. Oktober 2017 mit, gab dabei die Referenzzinssen-
kung von 1.75% auf 1.5% weiter und verrechnete die Teuerung sowie im Ausmass
von einer Pauschale von 0.5% pro Jahr eine allgemeine Kostensteigerung. Dabei
verwendete sie als Stichtag den 31. Januar 2016, also ein Datum mehrere Monate
vor dem geplanten Mietbeginn, aber auch mehrere Monate nach Vertragsunter-
zeichnung, während im Mietvertrag selber keine Berechnungsbasis angegeben
wurde. Per 1. Juli 2020 erfolgte gestützt auf ein amtliches Formular vom 11. März
2020 eine weitere Mietzinssenkung auf Fr. 2'538.– netto pro Monat, bei unverän-
derten Nebenkosten. Hier wurde die Referenzzinssenkung auf 1.25% weitergege-
ben. Die Teuerung und die allgemeine Kostensteigerung wurden nach dem glei-
chen Muster verrechnet wie bei der vorausgegangenen Senkung. Mit amtlichem
Formular vom 6. Juli 2023 erhöhte die Vermieterin per 1. November 2023 den
Nettomietzins auf Fr. 2'712.– unter Berufung auf die Erhöhung des Referenzzinses
auf 1.5% sowie die seit dem Stichtag der Senkungsmitteilung per 1. Juli 2020 ein-

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getretene Teuerung und allgemeinen Kostensteigerungen. Unter dem zuletzt ge-
nannten Titel verrechnete die Vermieterin auch hier eine Pauschale von 0.5% des
Nettomietzinses pro Jahr. Um diese Mietzinserhöhung dreht sich der vorliegende
Prozess, wobei ebenfalls nur die allgemeine Kostensteigerung umstritten ist.
1.1.4 Mit Vertrag vom 4. März 2015 mieteten die Mieter 4.1 und 4.2 von der Ver-
mieterin eine 4½ - Zimmerwohnung an der Freilagerstrasse 72 in 8047 Zürich.
Mietbeginn war gemäss Ziff. 5 des Vertrages wie im Falle der Mieter 3 der 1. Juli
2016. Es wurde auch hier festgehalten, dass der Vertrag vor Bauvollendung ab-
geschlossen wurde, und es wurden die Folgen einer früheren oder späteren Über-
gabe geregelt. Eine Kündigung kann auf jedes Monatsende mit einer Frist von
mindestens drei Monaten ausgesprochen werden. Der Mietzins wurde auf
Fr. 2'600.– netto pro Monat festgelegt, zuzüglich einer Akontozahlung von monat-
lich Fr. 240.– für Nebenkosten. Gemäss Ziff. 4.5.F umfassen diese die gleichen
Aufwendungen wie im Mietvertrag mit den Mietern 1. Weiter hatten die Mieter ein
Depot von Fr. 8'520.– zu leisten.
Mit amtlichem Formular vom 14. Juni 2017 teilte die Vermieterin den Mietern 4
eine Mietzinssenkung per 1. Oktober 2017 mit, gab dabei die Referenzzinssen-
kung von 1.75% auf 1.5% weiter und verrechnete die Teuerung sowie im Ausmass
von einer Pauschale von 0.5% pro Jahr eine allgemeine Kostensteigerung. Dabei
verwendete sie als Stichtag den 31. Januar 2015, also mehr als ein Jahr vor dem
geplanten Mietbeginn, aber nur gut einen Monat vor der Vertragsunterzeichnung,
während im Mietvertrag selber keine Berechnungsbasis angegeben worden war.
Per 1. Juli 2020 erfolgte gestützt auf ein amtliches Formular vom 11. März 2020
eine weitere Mietzinssenkung auf Fr. 2'452.– netto pro Monat, bei unveränderten
Nebenkosten. Hier wurde die Referenzzinssenkung auf 1.25% weitergegeben. Die
Teuerung und die allgemeine Kostensteigerung wurden nach dem gleichen Muster
verrechnet wie bei der vorausgegangenen Senkung. Mit amtlichem Formular vom
6. Juli 2023 erhöhte die Vermieterin per 1. November 2023 den Nettomietzins auf
Fr. 2'620.– unter Berufung auf die Erhöhung des Referenzzinses auf 1.5% sowie
die seit dem Stichtag der Senkungsmitteilung per 1. Juli 2020 eingetretene Teue-
rung und allgemeine Kostensteigerung. Unter dem zuletzt genannten Titel verrech-
nete die Vermieterin auch hier eine Pauschale von 0.5% des Nettomietzinses pro

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Jahr. Um diese Mietzinserhöhung dreht sich der vorliegende Prozess, wobei eben-
falls nur die allgemeine Kostensteigerung umstritten ist.
1.1.5 Mit Vertrag vom 10. Mai 2015 mieteten die Mieter 5.1 und 5.2 von der Ver-
mieterin eine 4½ - Zimmerwohnung an der Freilagerstrasse 54 in 8047 Zürich.
Mietbeginn war gemäss Ziff. 5 des Vertrages der 1. November 2016. Es wurde
auch hier festgehalten, dass der Vertrag vor Bauvollendung abgeschlossen wurde,
und es wurden die Folgen einer früheren oder späteren Übergabe geregelt. Eine
Kündigung kann auf jedes Monatsende mit einer Frist von mindestens drei Mona-
ten ausgesprochen werden. Der Mietzins wurde auf Fr. 2'550.– netto pro Monat
festgelegt, zuzüglich einer Akontozahlung von monatlich Fr. 240.– für Nebenkos-
ten. Gemäss Ziff. 4.5.F umfassen diese die gleichen Aufwendungen wie im Miet-
vertrag mit den Mietern 1. Weiter hatten die Mieter ein Depot von Fr. 8'370.– zu
leisten.
Mit amtlichem Formular vom 14. Juni 2017 teilte die Vermieterin den Mietern 5
eine Mietzinssenkung per 1. Dezember 2017 mit, gab dabei die Referenzzinssen-
kung von 1.75% auf 1.5% weiter und verrechnete die Teuerung sowie im Ausmass
von einer Pauschale von 0.5% pro Jahr eine allgemeine Kostensteigerung. Dabei
verwendete sie als Stichtag den 30. April 2015, also das Monatsende vor der Ver-
tragsunterzeichnung, während im Mietvertrag selber keine Berechnungsbasis an-
gegeben worden war. Per 1. Juli 2020 erfolgte gestützt auf ein amtliches Formular
vom 11. März 2020 eine weitere Mietzinssenkung auf Fr. 2'472.– netto pro Monat,
bei angeblich unveränderten Nebenkosten von Fr. 360.–. Hier wurde die Referenz-
zinssenkung auf 1.25% weitergegeben. Die Teuerung und die allgemeine Kosten-
steigerung wurden nach dem gleichen Muster verrechnet wie bei der vorausge-
gangenen Senkung. Mit amtlichem Formular vom 5. Juli 2023 erhöhte die Vermie-
terin per 1. November 2023 den Nettomietzins auf Fr. 2'642.– unter Berufung auf
die Erhöhung des Referenzzinses auf 1.5% sowie die seit dem Stichtag der Sen-
kungsmitteilung per 1. Juli 2020 eingetretene Teuerung und allgemeine Kosten-
steigerung. Unter dem zuletzt genannten Titel verrechnete die Vermieterin auch
hier eine Pauschale von 0.5% des Nettomietzinses pro Jahr. Um diese Mietzins-
erhöhung dreht sich der vorliegende Prozess, wobei ebenfalls nur die allgemeine
Kostensteigerung umstritten ist.

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1.2 Prozessgeschichte
1.2.1 Nachdem beide Seiten jeweils einen Urteilsvorschlag der Schlichtungsbe-
hörde vom 6. Februar 2024 rechtzeitig abgelehnt und daher eine Klagebewilligung
erhalten hatten, reichten die fortan als Mieter oder Beklagte bezeichneten Perso-
nen als Erstkläger und Zweitbeklagte am 22. April 2024 (Poststempel) ihre Klagen
sowie die ihnen am 22. März 2024 zugestellten Klagebewilligungen der Schlich-
tungsbehörde Zürich vom 19. März 2024 ein. Die nachfolgend als Vermieterin oder
Klägerin bezeichnete Erstbeklagte und Zweitklägerin reichte in der Folge am
6. Mai 2024 (Poststempel) ihrerseits eine Klage sowie die ihr am 22. März 2024
zugestellten Klagebewilligungen der Schlichtungsbehörde Zürich vom 19. März
2024 ein.
Mit Beschluss vom 16. Mai 2024 wurden die Doppel der Erst- und Zweitklagen
jeweils der Gegenseite zugestellt, die einzelnen Verfahren miteinander vereinigt,
und der Vermieterin für das vereinigte Verfahren die Rolle als Klägerin zugewie-
sen. Weiter wurde festgehalten, dass die Vereinigung der Verfahren einstweilen
zu einem konsolidierten Streitwert von Fr. 143'050.– führe (näher dazu hinten Ziff.
3.1), so dass für alle Verfahren nicht das Einzel-, sondern das Kollegialgericht des
Mietgerichts sachlich zuständig sei (§ 21 und 26 GOG), ganz abgesehen davon,
dass ohnehin jedes mietgerichtliche Verfahren unabhängig vom Streitwert dem
Kollegialgericht zur Beurteilung unterbreitet werden könne (§ 26 GOG). Die wei-
tere Verfahrensleitung wurde dem Vorsitzenden delegiert. Den Parteien wurden
sodann proportional zur damaligen Streitwertberechnung Kostenvorschüsse auf-
erlegt (Vermieterin Fr. 3'495.–; Mieter 1 Fr. 798.–, Mieter 2 Fr. 557.–, Mieter 3
Fr. 545.–, Mieter 4 Fr. 598.– und Mieter 5 Fr. 997.–).
1.2.2 Nach Eingang aller Kostenvorschüsse wurde mit Verfügung vom 5. Juni
2024 ein Schriftenwechsel angeordnet und der Vermieterin Frist für eine schriftli-
che Klagebegründung angesetzt. Diese wurde innert erstreckter Frist mit Eingabe
vom 6. September 2024 erstattet und mit Verfügung vom 23. September 2024 den
Mietern zugestellt. Zugleich wurde denselben Frist für die schriftliche Klageantwort
angesetzt. Die entsprechende Schrift ging ebenfalls innert erstreckter Frist ein, mit
Datum vom 16. Dezember 2024. Da die Vermieterin als Beleg für die gestiegenen
Kosten nur eine Tabelle vorgelegt hatte, die von den Mietern bestritten worden

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war, und da damit weiterhin drohte, dass das Gericht bei einer sofortigen Anset-
zung der Hauptverhandlung mit zahlreichen Unterlagen überhäuft würde, wurde
gleichzeitig mit der Zustellung der Klageantwort mit Verfügung vom 19. Dezember
2024 ein zweiter Schriftenwechsel angeordnet. Replik und Duplik erfolgten eben-
falls fristgerecht. Sie datieren vom 10. März 2025 sowie vom 23. Juni 2025 und
wurden der Gegenseite jeweils mit entsprechenden Verfügungen zugestellt. Da-
nach wurden die Parteien auf den 23. Oktober 2025 zur Hauptverhandlung vorge-
laden. Aufgrund des Umfangs des ersten Vortrags der Vermieterin wurde die Ver-
handlung vertagt und die Fortsetzung auf den 25. März 2026 angesetzt. Danach
wurde die Sache für spruchreif erklärt.
1.2.3 Eine Reihe weiterer Verfahren wurde vom angerufenen Gericht bis zur letzt-
instanzlichen Klärung des vorliegenden Streits sistiert. Mehrere hundert Verfahren
sind auch noch bei der Schlichtungsbehörde pendent. Dabei ist jeweils eine wei-
tere Mietzinserhöhung infolge der Referenzzinserhöhung vom 2. Dezember 2023
auf 1.75% Prozessthema.
2. Parteistandpunkte
2.1 Die Vermieterin macht in erster Linie geltend, es sei für alle Mietverhältnisse
zur Berechnung der Mietzinserhöhung wegen Steigerung der allgemeinen Kosten
eine Pauschale von 0.5% des Nettomietzinses pro Jahr in Anschlag zu bringen.
Es treffe entgegen der Auffassung der Mieter nicht zu, dass die Berechnung von
Pauschalen im Gerichtsverfahren generell unzulässig sei. Zwar existierten ältere
Bundesgerichtsentscheide, die Pauschalen grundsätzlich für unzulässig erklärten
mit der Begründung, sie bevorteilten nachlässige Vermieter gegenüber den gewis-
senhaften. Dies sei von zahlreichen namhaften Autoren kritisiert worden mit der
Begründung, auch bei den Fremdfinanzierungskosten werde auf die standardi-
sierte Überwälzung gestützt auf den Referenzzins abgestellt. Es mache den An-
schein, als wollten die Gerichte aus einem falsch verstandenen Sozialschutzge-
danken heraus ähnlich wie bei den Anforderungen an den Nachweis der Ver-
gleichsmiete die Geltendmachung von Kostensteigerungen schleichend aus dem
Gesetz eliminieren und damit den Willen des Gesetzgebers aus nicht zu rechtfer-
tigenden Motiven missachten. Schon die grosse Arbeit, welche die Aufbereitung
des Prozessstoffes im vorliegenden Fall verursacht habe, sollte allen Beteiligten

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vor Augen führen, dass die Verwendung von Pauschalen die einzige rationale
Handhabung der Thematik darstelle.
Im Übrigen lasse das Bundesgericht Pauschalen durchaus zu, soweit von solchen
ein genaueres Ergebnis zu erwarten sei als bei einer konkreten Berechnung, na-
mentlich bei ungewöhnlich hohen oder tiefen Kosten bei einzelnen Jahresrechnun-
gen oder auch wenn aus nicht vom Vermieter zu verantwortenden Gründen keine
ausreichenden Zahlen und Belege für zwei fünf- bzw. mindestens dreijährige Ver-
gleichsperioden vorlägen. Eine solche Konstellation liege auch hier vor, denn die
hier interessierenden Liegenschaften stammten aus dem Jahr 2016, und bei den
Beklagten handle es sich um die ersten Mieter in den Gebäuden. Damit lägen für
den Anfangszeitpunkt keine genügenden Daten für einen konkreten Vergleich vor.
Die von der Klägerin angewandte Pauschale bewege sich am untersten Rand der
üblicherweise in Ansatz gebrachten Pauschalen von 0.5% bis 1% p.a., auch weil
in den Mietverträgen diverse Nebenkosten ausgeschieden seien. Dass die
Schlichtungsbehörden des Kantons Zürich mittlerweile ihre Praxis geändert hätten
und bei Neubauten in den ersten fünf Jahren gar keine pauschalen Kostensteige-
rungen mehr akzeptierten, ändere daran nichts, denn dies sei erst im Oktober 2023
beschlossen worden, offenbar aus sozialpolitischer Besorgnis über die Folgen der
Referenzzins-Erhöhung. Es gehe nicht an, während des Spiels die Regeln zu än-
dern.
Entgegen den Mietern treffe es nicht zu, dass bei neuen Gebäuden kein Unterhalt
anfalle. Auch eine neue Liegenschaft müsse unterhalten und verwaltet werden,
namentlich bei Mieterwechseln. Die Behauptung, in der ersten Zeit fielen nur Ga-
rantiearbeiten an, habe mit der Realität wenig zu tun, ganz abgesehen davon, dass
auch bei jedem Geräte-Ersatz wieder eine Garantie bestehe. Die Teuerung seit
Mietbeginn sei mit 7% übermässig hoch und wirke sich selbstredend auch auf die
Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten aus, so dass sich auch eine höhere
Pauschale rechtfertige. Der Teuerungsausgleich von 40% diene gemäss Art. 16
VMWG ausdrücklich nur dem Ausgleich der Teuerung auf dem risikotragenden
Kapital.
Wegen der zahlreichen Anfechtungen habe sich die Vermieterin dennoch veran-
lasst gesehen, den exorbitanten Aufwand für den Nachweis der Kostensteigerung

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auf sich zu nehmen und diese bis ins letzte Detail zu berechnen. Weil es sich hier
um Erstvermietungen handle, habe sie ihre Berechnungen auf die Daten der Jahre
2017-2019 bzw. 2020-2022 gestützt. Ähnliche Zeiträume habe auch das Bundes-
gericht faute de mieux schon akzeptiert, wenn der Vermieter sonst die erforderli-
chen Belege nicht hätte beibringen können und von einer Pauschale kein genau-
eres Ergebnis zu erwarten sei.
Die Berechnungen der Klägerin seien in einer Tabelle festgehalten und zeigten
eine jährliche Steigerung der allgemeinen Kosten um 0.69% bzw. nach der Kor-
rektur der Posten 42030 «Tore / Türen» und 46707 «Digitalisierung Bewirtschaf-
tung» um den Aufwand für den Standort Embrach im Rahmen der Replik eine sol-
che um 0.65%. Ausserordentliche Kosten seien unter Berücksichtigung von Ver-
zinsung (1.5% plus 2%, geteilt durch 2) und Amortisation während der Lebens-
dauer in die einzelnen Jahre eingerechnet worden. Beispielsweise sei der unter
dem Konto 41021 (Garten- und Umgebungspflege) im Jahr 2017 angeschaffte
Substrathügel im Wert von Fr. 6'790.– aus den ordentlichen Gartenpflegekosten
herausgerechnet und dann jeweils in den Jahren 2017 bis 2022 mit Teilbeträgen
von Fr. 458.– eingebucht worden. Vergleiche man die durchschnittlichen Kosten
der Jahre 2017-19 von Fr. 1'737'688.– und diejenigen der Jahre 2020-22 von
Fr. 2'334'569.–, ergebe sich eine Kostensteigerung von Fr. 596'880.– oder
Fr. 198'960.– pro Jahr. Dies entspreche verglichen mit dem jährlichen Sollmietzins
von Fr. 28'926'161.– der erwähnten Kostensteigerung um 0.69% bzw. 0.65%, mit-
hin mehr als die den Mietern angezeigten 0.5% pro Jahr.
Der Sollmietzins betreffe wie die zugehörigen Kosten ausschliesslich das Freilager
(ohne Flurhaus) und könne aufgeschlüsselt werden in Fr. 23'747'268.– für die
Wohnungen, Fr. 3'264'690.60 für das Gewerbe, Fr. 1'638'600.– für die Parkplätze
und Fr. 264'376.20 für die Nebenflächen. Die unregelmässigen Einnahmen aus
den Besucherparkplätzen hätten sich 2017-2022 im Durchschnitt auf Fr. 145'000.–
jährlich belaufen und seien im Sollmietzins nicht enthalten. Mit der Replik anläss-
lich der Fortsetzung der Hauptverhandlung reichte die Klägerin sodann einen ak-
tualisierten Mieterspiegel ein und machte geltend, daraus sei ersichtlich, dass
auch die Einnahmen aus den gewerblichen Mietzinsen mit einberechnet worden

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seien. Der Vollständigkeit halber seien auch die Mietzinseinnahmen des «Flurhau-
ses» aufgeführt, trotz ihrer fehlenden Relevanz.
In der Replik sowie im ersten Vortrag anlässlich der Hauptverhandlung erläuterte
die Vermieterin insbesondere, der «Rautiblock» sei bereits 1992 errichtet worden,
also wesentlich früher als die ab 2013 erstellten Gebäude, in welchen sich u.a. die
Mietobjekte der Beklagten befinden. In die Berechnung der Kostensteigerung
dürfe der Block durchaus einbezogen werden, denn er sei 2015/6 umgebaut und
saniert worden und verursache höheren Unterhalt als die übrigen Gebäude auf
dem Areal. Das Alter sei auch sonst bedeutungslos, denn für die Berechnung
komme es nicht auf die Höhe der Kosten, sondern auf deren Steigerung an. Die
Kosten für die Sanierungen 2015/6 mit den Aufwendungen für Layout-Anpassun-
gen, Lift- und Storenersatz und die äusseren Malerarbeiten seien in den Berech-
nungen und Kostenaufstellungen […] nicht enthalten. Das Flachdach sei entgegen
den Plänen der Vermieterin vor Ablauf der Lebensdauer saniert worden, da ein-
dringendes Wasser sie dazu gezwungen habe. Soweit dies zu einem erhöhten
Unterhalt geführt habe, werde dies dadurch kompensiert, dass Wohnungen mit
ihren Küchen und Bädern generell einen höheren Aufwand verursachten als Ge-
werberäume. Die ausserordentlichen Kosten der Flachdachsanierung seien allein
dem «Rautiblock» zugeordnet worden. Die von den Mietern erwähnten studenti-
schen Wohnungen an der Freilagerstrasse 90 und 92 seien nicht die einzigen ver-
günstigten Einheiten. Auch im Gebäude Freilagerstrasse 80-88 würden Wohnun-
gen zu vergünstigten Konditionen angeboten. Richtig sei zwar, dass die Überbau-
ung erst im Jahre 2022 um das «Flurhaus» an der Freilagerstrasse 41 erweitert
worden sei. In der Kostenaufstellung der Klägerin seien aber keine Kosten des
«Flurhauses» enthalten, weder für die Erstellung noch für den Betrieb. Das «Flur-
haus» sei eine eigenständige Liegenschaft ausserhalb des eigentlichen Freila-
gerareals auf der anderen Seite der Flurstrasse und habe mit der vorliegenden
Auseinandersetzung überhaupt nichts zu tun. Zutreffend sei allerdings, dass der
Anteil des Flurhauses an den Prämien der Mietkautionsversicherungen versehent-
lich nicht abgezogen worden sei. Der korrigierte Betrag belaufe sich auf Fr.
154'074.–.

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Was die Stichtage angehe, widerspreche der Standpunkt der Beklagten, wonach
es zwar für alle übrigen Faktoren auf den Vertragsschluss ankomme, für die allge-
meinen Kostensteigerungen aber auf den Mietbeginn, den anwendbaren rechtli-
chen Grundlagen. Die Parteien vereinbarten den Anfangsmietzins bei Vertragsun-
terzeichnung unter Berücksichtigung der bis dahin bekannten Kostenstände. Wes-
halb für die allgemeinen Kostensteigerungen etwas anderes gelten solle, sei nicht
ersichtlich, handle es sich dabei doch ebenfalls um einen relativen Anpassungs-
grund. Es treffe auch nicht zu, dass zwischen Vertragsunterzeichnung und Miet-
beginn keine Kosten angefallen seien. Dass dies allenfalls noch nicht im gleichen
Ausmass geschehen sei wie in der Zeit danach, spiele keine Rolle. Gerade Posi-
tionen wie der Verwaltungsaufwand für die Erstvermietung seien im Vergleich zum
späteren Vermietungsaufwand sogar sehr hoch gewesen. Mit einer Pauschale
liessen sich diese Kosten glätten.
Auch die Behauptung der Beklagten, die Geltendmachung allgemeiner Kostenstei-
gerungen hänge mit einem standardisierten Berechnungsmodell zusammen und
sei unzulässig, solange der Anteil der allgemeinen Kosten nicht 30% des Mietzin-
ses ausmache, halte einer Überprüfung nicht stand. Für eine solche Annahme
gebe es in Lehre und Rechtsprechung nicht die leisesten Hinweise. Zwar entsprä-
chen der Anteil des Mietzinses, welcher der Fremd- und der Eigenkapitalfinanzie-
rung diene und derjenige, der für die Bestreitung der allgemeinen Kosten gedacht
sei, der Gerichtspraxis. Gleiches gelte für den Umstand, dass die konkreten Finan-
zierungsverhältnisse nicht von Belang seien. Für die allgemeinen Kosten existier-
ten aber gerade keine standardisierten Werte, denn sonst müssten die Parteien
das Verfahren wohl gar nicht führen. Als Kostensteigerungen würden – konse-
quent – die effektiven Veränderungen tatsächlich aufgewendeter Kosten gelten,
ohne jede Limite. Auf welchen Grundlagen das Finanzierungsmodell zur VMWG
beruhe, sei nicht restlos geklärt. Für die allgemeinen Kosten enthalte die VMWG
anders als für den Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital und für
die Anpassung des Mietzinses an Referenzzinsänderungen keine Vorschrift. Das
Modell sei diesbezüglich daher nicht anwendbar. Sicher sei, dass das Bundesamt
für Wohnungswesen (BWO) auch Rückstellungen für künftige grosszyklisch anfal-
lende Renovationen, Amortisationen und eine Risikoprämie eingerechnet habe,
welche das Bundesgericht bei einer Ertragsüberprüfung nach Art. 269 OR nicht

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zulasse. In der Literatur würden allein für Rückstellungen und Abschreibungen
Werte bis zu 19.1% ermittelt. Auch gemäss einer vom BWO in Auftrag gegebenen
Studie der IAZI AG zur Überprüfung des Mietzinsmodells liege der Anteil der übri-
gen Kosten weit unter 30%, bei institutionellen Eigentümern bei 20-22%, auch
wenn bei der Studie unter Verweis auf die realitätsferne bundesgerichtliche Recht-
sprechung entgegen der Praxis verantwortungsvoller Eigentümer keine Rückstel-
lungen berücksichtigt worden seien. Die Studie zeige auch auf, dass sich der an-
genommene Anteil von Fremd- und Eigenkapitalfinanzierung gemäss Modell zu-
mindest bei institutionellen Eigentümern als unzutreffend erweise. Die Beklagten
könnten daher aus dem Berechnungsmodell nichts ableiten. Insbesondere sei ihre
Theorie nicht stichhaltig, dass keine Mietzinserhöhung infolge gestiegener Kosten
erfolgen dürfe, solange für die übrigen Kosten nicht ein bestimmter Prozentsatz
des Mietzinses aufgewendet werde. Massgeblich seien auch nach der konstanten
Praxis des Bundesgerichts einzig die Veränderungen der tatsächlichen Kosten,
unabhängig von ihrem Verhältnis zu den Mietzinseinnahmen. Abgesehen davon
seien die Mietzinse von den Vertragsparteien nicht nach den Grundsätzen der
Kostenmiete, sondern nach Massgabe der orts- und quartierüblichen Vergleichs-
miete festgelegt worden. Nicht relevant sei auch der Anteil der Verwaltungskosten
an den Sollmietzinsen von 4.3%. Zunächst sei der Betrag durchaus im normalen
Bereich, denn es sei völlig unrealistisch, dass professionelle Liegenschaftenver-
waltungen ein Honorar von 5% der Sollmietzinse verlangen würden. Sodann fielen
die Kosten einer selbstverwalteten Liegenschaft regelmässig tiefer aus als wenn
diese durch einen Dritten verwaltet werde. Im vorliegenden Fall sei der Verwal-
tungsaufwand bei diversen Positionen gesunken. Der einzige spürbare Anstieg der
Kosten sei bei der IT erfolgt.
Soweit die Beklagten behaupteten, dass gewisse Kosten gemäss Beobachtungs-
periode sich künftig nicht mehr erhöhen würden, sei dies einerseits zu bezweifeln
und andererseits irrelevant. Hier interessiere einzig der bisherige Kostenanstieg.
Ob dieser auf einem Einmaleffekt beruhe, ob in der einen Vergleichsperiode Kos-
ten enthalten seien, die in der anderen nicht vorkämen, oder ob gewisse Kosten
«Initialkosten» darstellten, sei bedeutungslos.

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In der Aufstellung der Vermieterin fehlten sodann Risikoprämien für Mietzinsaus-
fälle, sowie Steuern, Abgaben etc. Dass die übrigen Kosten bei der Klägerin unter
30% lägen, habe daher nichts damit zu tun, dass es sich bei den Gebäuden um
Neubauten handle. Die geltend gemachten Kostensteigerungen hätten daher auch
nichts mit Leerständen oder einer gestaffelten Neuvermietung zu tun, ganz abge-
sehen davon, dass es kaum Leerstände gegeben habe. Zudem schlössen Gesetz
und Verordnung so wenig wie die Rechtsprechung Mietzinsanpassungen wegen
Kostensteigerungen bei Gebäuden aus, die vor einer noch zu definierenden Zeit-
spanne neu erstellt worden seien. Bei den 30% handle es sich daher gerade nicht
um eine vom Gesetzgeber festgelegte Quote. Der von den Beklagten angeführte
Entscheid des Kantonsgerichts Zug sei für den vorliegenden Fall wenig hilfreich,
denn dort habe der Vermieter nach einer Mietdauer von gerade einmal dreieinhalb
Monaten eine Kostensteigerung geltend gemacht. Es liege auf der Hand, dass es
nach so kurzer Dauer – anders als im vorliegenden Fall – unmöglich sei, gestützt
auf zwei Vergleichsperioden eine Kostensteigerung aufzuzeigen.
Die Vermieterin habe sich sehr wohl auf die Zulässigkeit einer Pauschale berufen.
Der von ihr vorgenommene konkrete Periodenvergleich beziehe sich mangels
existierender Zahlen nur auf zwei dreijährige Betriebsperioden vor der strittigen
Erhöhung und diene dazu nachzuweisen bzw. zu plausibilisieren, dass die veran-
schlagte Pauschale von 0.5% pro Jahr gerechtfertigt sei. Auch die Argumentation
der Beklagten laufe letztlich auf die Bestimmung einer Pauschale hinaus, zumal
der stattdessen von ihnen propagierte Vergleich mit einer Mehrjahresperiode vor
Vertragsschluss hier schlicht nicht machbar sei.
Mit dem Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital habe die Steigerung
der Allgemeinkosten nichts zu tun. Die VMWG erlaube in Art. 16 einen Teuerungs-
ausgleich von 40%; die Steigerung anderer Kosten werde damit nicht ausgegli-
chen. Revisionsbestrebungen seien gescheitert.
Richtig sei, dass in der Klageschrift bzw. in der entsprechenden Tabelle irrtümlich
die Kosten für die Digitalisierung der Bewirtschaftung (46707) vollumfänglich dem
Standort Zürich zugeteilt worden seien, obwohl dieser Posten auch die Bewirt-
schaftung des Embraports in Embrach betreffe. Abgesehen von diesem Posten

- 17 -
sowie zwei fälschlicherweise verrechneten kleineren Anteilen von Anwaltsrech-
nungen seien aber weder Kosten des Embraports noch andere sachfremde Kos-
ten verrechnet worden oder solche, die den Mietern über Nebenkosten belastet
worden seien.
Es gebe keinen Grund, neben den Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten
weitere Positionen in die Rechnung einzubeziehen, wie etwa die Steuern, denn
diese seien für das Ergebnis irrelevant.
Unzutreffend sei die Überlegung der Beklagten, die von der Vermieterin errech-
nete Kostensteigerung sei auf sechs statt auf drei Jahre umzulegen. Die erste
Dreijahresperiode habe am 1. Januar 2017, die zweite am 1. Januar 2020 begon-
nen. Die beiden Spannen lägen also drei Jahre auseinander. Es seien weder An-
lagekosten noch verpasste Garantiearbeiten berücksichtigt worden. Weder das
Gesetz noch die Rechtsprechung verlangten im Übrigen den Nachweis eines Kos-
tenanstiegs für das einzelne Objekt. Dennoch habe die Vermieterin soweit möglich
mit der Replik eine individuelle Ausscheidung nach den einzelnen Gebäuden,
Standorten und Arealen vorgenommen. Dabei seien die übergeordneten Kosten
nach Massgabe der Mietzinse auf die Gebäude verteilt worden. Für die Gebäude
mit den Wohnungen der einzelnen Beklagten ergäben sich daraus Kostensteige-
rungen aufgrund des Dreijahresvergleichs der Perioden 2017-19 und 2020-22 in
Höhe von 0.57% (Bekl. 1, Freilagerstr. 93), 0.41% (Bekl. 2, Rautistr. 55), 0.57%
(Bekl. 3, Freilagerstr. 103), 0.54% (Bekl. 4, Freilagerstr. 72) und 0.62% (Bekl. 5,
Freilagerstr. 54).
Zu den von den Mietern infrage gestellten Positionen nehme die Klägerin einzeln
Stellung. Die entsprechenden Belege fänden sich im USB-Stick gemäss act. […],
in welchem für die einzelnen Kostenkonti jeweils ein Finanzkontoauszug sowie in
Unterordnern die Belege abgelegt seien, die mit Hilfe des Finanzkontoauszugs der
jeweiligen Kostenstelle zugeordnet werden könnten (s. zu den einzelnen Positio-
nen die Diskussion hinten Ziff. 4.3.2).
2.2 Dagegen wandten die Mieter hauptsächlich ein, es treffe zu, dass es sich bei
ihnen wie bei den meisten weiteren Mietern des Areals um Erstmieter handle. Die
Y. AG und die Pensionskasse der Y. AG beherrschten zwar die heutige Klägerin

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als Aktionärinnen. Als Aktiengesellschaft existiere diese aber bereits sei 1923 und
habe das 70'500 m2 grosse Areal bereits 1925 gekauft. Damit erübrige sich eine
Diskussion über die Nettorendite.
Nach der Rechtsprechung könnten nur anfechtbare Mietzinsfestsetzungen eine
verbindliche Kostenbasis schaffen. Dies sei hier jeweils der Vertragsschluss, denn
seither seien nur Referenzzinssenkungen weitergegeben worden. Anders verhalte
es sich bei der Kostensteigerung, denn die Mietverträge seien teils schon Monate
vor Mietbeginn geschlossen worden. Es widerspreche jeder Logik, den Mietern
schon für diese Zeit eine Steigerung von Unterhalts- und Betriebskosten zu ver-
rechnen. Korrekterweise seien diese frühestens ab Januar 2017 zu berücksichti-
gen.
Die Anpassungsmöglichkeiten nach Art. 12 VMWG basierten auf einem standar-
disierten Berechnungsmodell. Für die allgemeinen Kosten seien 30% des Mietzin-
ses gedacht. Die Vermieterin gehe von einem Sollmietzins von Fr. 28'926'161 aus.
Dies entspreche einem Betrag von Fr. 8'677'848.–, aus welchem die anfallenden
Kosten finanziert und Rückstellungen gebildet werden könnten. Die Vermieterin
habe aber für die Jahre 2017-19 nur durchschnittliche Kosten von Fr. 1'737'688.–
und 2020-22 solche von Fr. 2'334'569.– (in der Replik Fr. 2'301'259.–) pro Jahr
geltend gemacht, also rund 26% aller aus dem 30%-igen Nettomietzinsanteil zu
finanzierenden Kosten und gar nur 8% der gesamten Sollmietzinse. Bevor die all-
gemeinen Kosten die Grenze von 30% nicht erreichten bzw. sich dieser Grenze
nicht zumindest annäherten, sei unter diesem Titel gar keine Mietzinsanpassung
möglich. Die Klägerin bestätige mit ihren Zahlen, dass bei Neubauten die übrigen
Kosten noch so tief seien, dass in den ersten 5-10 Jahren kein Raum für Kosten-
steigerungen bestehen könne. Die Verwaltungskosten hätten sogar in der Periode
2020-22 erst 4.3% der Sollmietzinse erreicht, weniger als die üblichen 5% oder
mehr. Sie müssten daher aus der Rechnung gestrichen werden, ganz abgesehen
davon dass hier die Kostensteigerung im Vergleich zur ersten Periode mit 53%
sehr hoch sei. Hinzu komme, dass auch nach der schriftlichen Replik unklar ge-
blieben sei, ob die in die Rechnung einbezogenen Sollmietzinse sich nur auf die
Wohnungen bezögen oder auch auf die bei den Kosten eingerechneten Nebenob-

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jekte wie Gewerbe- und Bastelräume sowie Parkplätze inkl. derjenigen für die Be-
sucher, die im Übrigen kostenpflichtig seien. Unklar sei auch, ob die Mietzinse aus
der Vermietung des «Flurhauses» bezüglich Personalaufwand, IT-Kosten, ausser-
ordentlichem Aufwand für die Digitalisierung und Mietkautionsversicherungen ge-
hörig berücksichtigt worden seien. Die bei der Fortsetzung der Hauptverhandlung
präsentierten Sollmietzinse seien nicht überzeugend und jedenfalls veraltet. Es
seien die Mietzinseinnahmen der Wohnungen mit den Ausgaben für die Wohnun-
gen zu vergleichen. Wenn man schon Aufwendungen für Besucherparkplätze ein-
beziehe, müsse man dies auch mit den Einnahmen tun, was die Klägerin unterlas-
sen habe.
Im Schlichtungsverfahren möchten sodann Pauschalen angebracht sein, im Ge-
richtsverfahren gehe das aber nicht an, zumal die Vermieterin ja behaupte, die
effektiv eingetretene Kostensteigerung nachweisen zu können. Auf ihren Zahlen
sei sie zu behaften. Eine Pauschale lasse sich sachlich nicht begründen, auch und
gerade nicht bei einem Neubau. Soweit sich die Vermieterin auf die Praxis berufe,
gebe es bislang keinen Gerichtsentscheid, welcher dem Vermieter bei einem Neu-
bau eine Pauschale zugestanden hätte. Im Gegenteil habe dies das Kantonsge-
richt Zug in einem Entscheid vom 15. Oktober 2010 explizit abgelehnt.
Die allgemeinen Kostensteigerungen von 0.5% pro Jahr entsprächen in den sechs
Jahren seit Beginn 3% eines jährlichen Sollmietzinses oder rund Fr. 868'000.–.
Dies entspreche 37% der von der Klägerin behaupteten Durchschnittskosten in
der Periode 2020-22 und liesse sich nur rechtfertigen, wenn die Klägerin aus den
hohen Anfangsmietzinsen keine Rückstellungen gebildet hätte. In Wahrheit hätten
ihr die Nettomietzinse zwischen 2017 und 2022 Rückstellungen von knapp Fr. 40
Mio. ermöglicht. Hinzu komme, dass gemäss den Mietverträgen faktisch alle Be-
triebskosten als Nebenkosten ausgeschieden worden seien. Wenn schon, müsste
die Pauschale 0.25% pro Jahr betragen. Zudem enthalte der Teuerungsausgleich
gemäss Art. 16 VMWG durchaus einen Anteil für die allgemeinen Kosten, denn
aufgrund des Berechnungsmodells des Bundesrates dienten nur 28% des Miet-
zinses der Kaufkraftsicherung des Eigenkapitals; dies müsse zugunsten der Be-
klagten berücksichtigt werden.

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Es gehe nicht an, die Beobachtungsperiode der allgemeinen Kosten auf zweimal
drei Jahre zu begrenzen. Dies gelte umso mehr, als ein Teil der kostenverursa-
chenden Bauten erst 2022 erstellt worden sei und als die Vermieterin bei ihren
Berechnungen mit dem «Rautiblock» einen Altbau mitschleppe, der zufällig in der
Beurteilungsperiode neue Dächer gebraucht habe. Im Übrigen müsste die Diffe-
renz der Durchschnittswerte von Fr. 596'880.– durch 6 und nicht durch 3 Jahre
geteilt werden, wenn die Beobachtungsperiode 6 Jahre betrage.
Die Positionen in der Tabelle der Vermieterin würden bestritten. Es sei zwar richtig,
dass ausserordentliche Kosten über mehrere Jahre in die Rechnung einbezogen
werden müssten. Gewisse Positionen gehörten jedoch zu den ursprünglichen An-
lagekosten. Zudem müssten die Kosten eindeutig den einzelnen Mietobjekten zu-
gewiesen werden können, was bei verpassten Garantiearbeiten oder sachfremden
Aufwendungen nicht der Fall sei. Gleiches gelte für die Ausgaben für Dächer
(42006); bei 2013 erstellten Bauten müsste es sich dabei um Garantiearbeiten
handeln.
Nach der schriftlichen Replik sei klar geworden, dass die Klägerin auch den Auf-
wand für den 1992 erstellten «Rautiblock» (Rautistrasse 75/77) in ihre Berechnun-
gen einbezogen habe. Es gehe nicht an, dass die Beklagten, die alle in Neubauten
auf dem Areal wohnten, die aussergewöhnlich hohen Kosten(-steigerungen) des
alten, gewerblich genutzten «Rautiblocks» mittragen müssten, namentlich die dort
angefallenen Kosten der Dachsanierung. Generell seien Quersubventionierungen
von Kostenanteilen zu vermeiden.
Das Portfolio der Vermieterin bestehe auch aus dem Logistik-Areal «Embraport»
in Embrach. Es sei unklar, wie die entsprechenden Kosten voneinander abge-
grenzt worden seien; auch in der Replik sei keine Klarheit geschaffen worden. Die
Kosten für Hauswartvertretungen (Konto 41002) seien Teil der Betriebs(ne-
ben)kosten und könnten in diesem Rahmen abgerechnet werden. Die Bewa-
chungskosten (41020) seien nicht nachvollziehbar. Verrechnet würden hier wohl
die Kosten der Bewachung des «Flurhauses» während der Bauzeit, die mit den
Mietobjekten nichts zu tun hätten. Die Kosten der Evakuationsübung 2020 sei bei
den Betriebskosten (41025) auf die drei Jahre der zweiten Periode verteilt worden.
Der Aufwand sei möglicherweise in Embrach angefallen. Weshalb der Betrag zu

- 21 -
amortisieren sei, sei erklärungsbedürftig. Weder aus der Klagebegründung noch
aus der Tabelle der Klägerin sei ersichtlich, was mit «Eigenbedarf Heizung» ge-
meint sei (41027). Die Vermieterin betreibe zwar an der Rautistrasse 77 Büro-
räume. Weshalb die Mieter für deren Heizung aufzukommen hätten, sei nicht klar.
Die Beträge seien auch zu hoch; insbesondere erstaunten die hohen Schwankun-
gen. Serviceabonnemente (41049), und generell die Positionen 410-4102 der Lie-
genschaftsbetriebskosten könnten wohl als Nebenkosten abgerechnet werden.
Die Positionen Rechts- und Beratungskosten (41072), Brandmeldeanlagen
(42004), und Container (42005) seien nicht nachvollziehbar. Bezüglich der Posi-
tion Parkplätze / Parksystem / Projekt E-Ladestationen (42012) falle auf, dass
2020 für Fr. 122'961.– E-Ladestationen erstellt worden seien. Es gehe nicht, diese
für die Nutzer der Tiefgarage oder für die (gebührenpflichtigen) Ladestationen im
öffentlichen Parkhaus angefallenen Kosten den Mietern der Wohnungen zu ver-
rechnen. Das «Flurhaus» sei erst 2022 zur Vermietung freigegeben worden. Die
Position Kanalisationen (42016) weise 2020 einen deutlichen Ausreisser nach
oben auf, was wohl mit dem Neubau 2020-22 zu tun habe. Weshalb unter der
Position Türen und Tore (42030) von 2017-19 rund Fr. 10'000.– pro Jahr angefal-
len seien, 2020-22 dann aber Fr. 21'000.–, sei nicht nachvollziehbar. Die Position
Kücheneinrichtungen (42055) mache fast 10% der behaupteten Kostensteigerun-
gen aus und sei vor allem auf die Jahre 2021 und 2022 zurückzuführen mit angeb-
lichen Kosten von Fr. 48'302.– und 155'225.–. Möglicherweise handle es sich hier
um die Kücheneinrichtungen im «Flurhaus». Ähnlich verhalte es sich mit den Kos-
ten für Waschmaschinen und Tumbler (42059).
Die Position Mietkautionsversicherungen 44200 schlage allein mit einer Kosten-
steigerung von Fr. 129'528.– zu Buche. In den Mietverträgen seien ursprünglich
Barkautionen in der Höhe von drei Bruttomietzinsen vorgesehen gewesen. 2019
sei das System geändert worden. Die Mieter hätten einer Kollektivversicherung
der Vermieterin beitreten müssen; die bisherigen Mieter hätten sich anschliessen
können. Verbucht worden seien hier die Prämien, die die Vermieterin der Y., mithin
ihrer Aktionärin, wohl verrechnungsweise bezahle. Dies sei nicht unter Kostenstei-
gerungen zu subsumieren, sondern unter die Kalkulation des Nettomietzinses. Be-
stritten seien auch die Positionen ausserordentliche Unterhaltskosten (45) und In-
formatik (4670). Die Klägerin habe dazu an der Schlichtungsverhandlung erläutert,

- 22 -
die IT-Kosten, welche die Y. der Vermieterin verrechnet habe, seien intern falsch
umgelegt worden. Dies werde bestritten. Ein Teil entfalle zudem auf den Standort
Embrach. Die Vermieterin wolle sodann 2019-22 unter dem Titel Projekte/Pro-
grammierungen (46707) Fr. 1'566'900.– für die Digitalisierung der Bewirtschaftung
aufgewendet haben. Davon müsste auch der Standort Embrach profitieren. Die
angebliche Kostensteigerung sei nur bei Beginn der Beobachtungsperiode zu be-
obachten. Die Klägerin habe Steuern und Abgaben nicht in ihre Rechnung einbe-
zogen und auch in die korrigierte Tabelle nicht eingetragen. Es gebe keinen Grund,
diese Position nicht offenzulegen. Eine Kostensteigerung werde bestritten.
Es falle auf, dass ein Grossteil der Auslagen, welche die Vermieterin in ihre Rech-
nung einbezogen habe, erstmals während der Beobachtungsperiode oder am
Ende der Vergleichsperiode angefallen seien (Brandmeldeanlagen 42004, E-La-
destationen 42012, Tore / Türen 42030, Mieterkautionsversicherungen 44200,
Sonnenstoren 45, übrige Verwaltungskosten 46004, Informatik 4670, Digitalisie-
rung 46707). Dabei handle es sich um (teils gar nicht für die Wohnungen aufge-
wendeten) Initialkosten oder solche mit einem Einmaleffekt und nicht um Kosten-
steigerungen, die nur in einer dauerhaften Veränderung bestehen könnten. Hinzu
komme, dass die Mietzinse in der Überbauung im Quartier an sich schon hoch
seien und dass die Vermieterin in keinem der Mietverträge einen Erhöhungsvor-
behalt angebracht habe. Zu Beginn sei die Vermietung wegen der zu hohen Miet-
zinse harzig verlaufen, besonders bezüglich der sehr teuren Wohnungen.
Insgesamt seien die Kostensteigerungen im Umfang von Fr. 554'429.– bestritten,
so dass eine Steigerung um Fr. 42'400.– oder Fr. 7'000.– pro Jahr übrig bleibe.
Das entspreche einer Pauschale von 0.02%. Auf die Mieten überwälzt werden
könnten daher nur die Referenzzinsanpassungen sowie der Teuerungsanteil, je-
weils nach dem Stand Ende Monat vor Vertragsabschluss. Eine Erhöhung wegen
allgemeiner Kostensteigerung sei abzulehnen, und wenn doch, dürfe sie erst ab
dem jeweiligen Mietbeginn zum Tragen kommen.
In der Duplik ergänzten die Beklagten, die Bearbeitung und Kontrolle der von der
Klägerin eingereichten Finanzkontoauszüge sei eine grosse Herausforderung ge-
wesen. Viele der in den Finanzkontrollen mit Nummern zitierten Belege seien im
Ordner mit der entsprechenden Belegnummer nicht auffindbar gewesen. Viele der

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geltend gemachten Kosten hätten zudem nicht die Wohnungsmieter betroffen,
sondern Gewerbe- und Parkplatzmieter sowie die Benützer von Elektroladestatio-
nen. Unklar sei, ob die Vermieterin bei den Sollmietzinsen auch die entsprechen-
den Einnahmen eingerechnet habe. Ein Grossteil der behaupteten Kostensteige-
rungen betreffe Verwaltungskosten, welche in der Neubausiedlung erst nach und
nach angefallen und in der Vergleichsperiode 2017-19 noch nicht berücksichtigt
gewesen seien. Sehr viele der Kostensteigerungen seien für den 1992 erstellten
«Rautiblock» angefallen, der schon aufgrund seines Alters einen erhöhten Unter-
haltsbedarf aufweise. Zudem habe die Klägerin die Kostenpositionen selektiv zu
ihren Gunsten ausgewählt. So habe sie unter der Position 41027 die Position Ei-
genbedarf Heizung (bzw. Betriebskosten) aufgeführt. Bis Mitte 2017 habe sie aber
Räume an der Rautistrasse 33 gemietet und mache für diesen Standort auch Heiz-
kosten geltend, versäume es aber zu erwähnen, wie hoch der Mietzins gewesen
sei, den sie bis dahin bezahlt habe. Mit dem Umzug an die Rautistrasse 77 seien
die Mietkosten irgendwie vollständig weggefallen. Der Einbezug der ursprüngli-
chen Ausgaben hätte die angebliche Kostensteigerung ganz massiv reduziert.
Generell falle auf, dass die Vermieterin zuerst eine durchschnittliche Kostenstei-
gerung um 0.69% errechnet, diese mit der Replik dann auf 0.65% reduziert und
zugleich zugegeben habe, dass bei einer individuellen Betrachtung der Liegen-
schaften mit den Mietobjekten anhand von unbrauchbaren Tabellen nur Steige-
rungen zwischen 0.41% und 0.62% resultierten.
[…]
3.3 Auf diese und die weiteren Ausführungen der Parteien wird im Detail bei den
nachfolgenden Erörterungen eingegangen (Ziff. 4), allerdings nur soweit, wie dies
für den Entscheid von Belang ist. Alle nicht behandelten Vorbringen hat das Ge-
richt als irrelevant eingestuft.
3. Prozessuales
3.1. Streitwert der Klagen
3.1.1 Am 24. April 2024, also zwei Tage nach der Erstklage der Mieter, schrieb
die Vermieterin den Mietern 5, bei der Schlichtungsverhandlung vom 12. Dezem-
ber 2023 hätten diese mit Recht eingewandt, die Mietzinssenkung per 1. Oktober

- 24 -
2017 sei unzureichend gewesen, weil der Referenzzins beim Vertragsabschluss
im Mai 2015 noch bei 2% gelegen habe. Im Ergebnis sei die Mietzinserhöhung
vom 5. Juli 2023 gegenüber den Mietern 5 um Fr. 74.15 zu reduzieren, so dass
ein Nettomietzins von Fr. 2'568.– statt 2'642.– resultiere. Passend dazu klagte die
Vermieterin in ihrer Zweitklage vom 6. Mai 2024 nur noch auf Feststellung, dass
ein Mietzins von Fr. 2'568.– netto ab 1. November 2023 nicht missbräuchlich sei.
Die Mieter 5 stimmten diesem Ergebnis zwar zu, bestanden in ihrer schriftlichen
Klageantwort vom 16. Dezember 2024 aber darauf, dass im genannten Umfang
das Verfahren durch Klageanerkennung abzuschreiben sei. Die Klägerin hätte seit
der Schlichtungsverhandlung bei weitem genug Zeit gehabt, den Fehler vor der
Klageeinleitung durch die Mieter zu beheben. Abgesehen davon habe die Vermie-
terin sich bei der am 5. Januar 2024 angezeigten weiteren Mietzinserhöhung per
1. Mai 2024 an ihr Zugeständnis nicht erinnern können und wieder einen Aus-
gangsmietzins von Fr. 2'642.– genannt. Daher bleibe es bei dem von den Mietern
5 ursprünglich genannten Streitwert, und die Klage sei im Umfang von Fr. 74.15
pro Monat als durch Anerkennung erledigt abzuschreiben.
Beides ist an sich richtig, denn das Zugeständnis der Vermieterin erfolgte zweifel-
los, nachdem die Mieter 5 das Verfahren vor Gericht getragen hatten. Soweit die
Mieter 5 dafür halten, die Vermieterin habe ihr Zugeständnis bei der Mietzinserhö-
hung vom 5. Januar 2024 bereits wieder vergessen, übersehen sie jedoch, dass
die Konzession erst am 24. April 2024 gemacht wurde und daher nach Treu und
Glauben ohne weiteres auch auf die zweite Mietzinserhöhung zu beziehen ist,
ganz abgesehen davon, dass diese nicht Thema des vorliegenden Prozesses ist.
Es ist daher zwar festzuhalten, dass die Vermieterin im genannten Umfang von
Fr. 74.15 pro Monat die Erstklage der Mieter 5 anerkannt hat. Dies hindert das
Gericht aber nicht daran, im Ausmass des Zugeständnisses die Gerichtsgebühr
und die Parteientschädigung so zu bemessen, wie wenn jenes bereits kurz vor der
Klageeinleitung durch die Mieter erfolgt wäre. Was die Gerichtskosten angeht,
hatte das Gericht im entsprechenden Teilstreitwert nicht den geringsten Aufwand,
wenn man einmal von der Aufarbeitung der vorliegenden Meinungsverschieden-
heit absieht. Was die Parteientschädigung betrifft, entstand den Mietern 5 ausser
dem zitierten Abschnitt […] gerade einmal ein Anwaltsaufwand von drei Zeilen, der
so oder anders keine Parteientschädigung zur Folge hat. Das Verfahren zwischen

- 25 -
der Vermieterin und den Mietern 5 ist daher mit der Vermieterin punkto Kosten-
und Entschädigungsfolgen für die materielle Behandlung der Klage so zu stellen,
wie wenn der an sich bei Fr. 40'800.– liegende Teilstreitwert (Fr. 170.– x 12 x 20)
von allem Anfang an nur Fr. 23'004.– betragen hätte ([Fr. 170.– - Fr. 74.15] x 12 x
20). Für die Abschreibungskosten als solche infolge Teilanerkennung ist weder
eine separate Gerichtsgebühr noch eine Parteientschädigung zu veranschlagen.
3.1.2 Damit beläuft sich der Verfahrensstreitwert wie schon im Beschluss vom
16. Mai 2024 einstweilen festgehalten auf Fr. 143'040.– (Fr. 32'640.– +
Fr. 22'800.– + Fr. 22'320.– + Fr. 24'480.– + Fr. 40'800.–), während der für die Be-
messung der Kosten- und Entschädigungsfolgen relevante Streitwert bei
Fr. 125'244.– (Fr. 143'040.– - Fr. 17'796.–) liegt. Wie schon im Beschluss vom 16.
Mai 2024 festgehalten, sind Erst- und Zweitklagen weder für den Verfahrensstreit-
wert noch zur Festlegung der Kosten- und Entschädigungsfolgen zusammenzu-
rechnen, denn unabhängig von den Absendern schliessen sich Erst- und Zweit-
klage jeweils gegenseitig aus, so dass die blosse Tatsache, dass beide Seiten
geklagt haben, den wirtschaftlichen Wert der Klagen im Sinne von Art. 91 f. ZPO
nicht verändert (dazu etwa BSK ZPO-GSCHWEND, Art. 125 N 19; S. auch Art. 94
Abs. 2 ZPO).
3.2. Zuständigkeit und Verfahrensart
Im Übrigen sind die vorliegenden Klagen alle rechtzeitig erfolgt, betreffen Mietstrei-
tigkeiten nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO über Mietobjekte in der Stadt Zürich und
sind daher vom angerufenen Gericht als Kollegialgericht im vereinfachten Verfah-
ren zu behandeln.
3.3. Eingeschränkte Untersuchungsmaxime, Substantiierungslast und Rechtsan-
wendung von Amtes wegen
Im vereinfachten Verfahren betr. Mietzinsanfechtungen nach Art. 243 Abs. 2 lit. c
ZPO gilt der eingeschränkte (soziale) Untersuchungsgrundsatz. Das Gericht stellt
den Sachverhalt von Amtes wegen fest (Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO). Es beschränkt
sich allerdings darauf, bei der Feststellung des Sachverhalts und der Beweiserhe-
bung mitzuwirken. Grundsätzlich ist es Sache der Parteien, das Tatsächliche sub-
stantiiert vorzutragen und die Beweismittel zu nennen, doch hat das Gericht durch

- 26 -
Belehrungen und Befragungen der Parteien darauf hinzuwirken, dass der rele-
vante Sachverhalt vorgetragen bzw. ergänzt wird (BGE 141 III 569 E. 2.3.1; BGE
139 III 13 E. 3.2; BSK ZPO-MAZAN, Art. 247 N 4 ff.).
Im Rahmen der sozialen Untersuchungsmaxime kann das Gericht die Parteien
demnach zwar bei Behauptungslücken unterstützen und auch von Amtes wegen
Beweise erheben (Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO; ZMP
2021 Nr. 11 E. 2.2.2, vgl. dazu auch das Obergericht in ZMP 2023 Nr. 1 E. 2.5.3
sowie in ZMP 2025 Nr. 8), doch ist es nicht verpflichtet, den Sachverhalt von Amtes
wegen zu untersuchen oder ihn gar wie in gewissen Belangen des Familienrechts
im Sinne von Art. 296 Abs. 3 ZPO zu erforschen. Bei anwaltlicher Vertretung hat
es sich nach der Rechtsprechung vielmehr eine gewisse Zurückhaltung aufzuer-
legen und haben die Parteien das ihnen Zumutbare zu unternehmen und das Tat-
sächliche so bestimmt und vollständig zu formulieren, dass das Gericht daraus in
einer Beweisverfügung gemäss Art. 154 ZPO das Beweisthema bestimmen kann.
Es ist insbesondere nicht Sache des Gerichts, die Grundlagen einer Klage aus
eigenem Antrieb zu schaffen, die Akten zu durchforsten oder auf andere Weise
nach Beweismitteln zu suchen, um anstelle der Parteien Behauptungen aufzustel-
len oder diese beweismässig zu überprüfen (BGE 141 III 569 E. 2.3; BGer
4D_87/2017 vom 20. März 2018 E. 3.3.1; BGer 4A_703/2016 vom 24. Mai 2017
E. 7; BGer 4A_701/2012 vom 19. April 2013 E. 1.2; ZMP 2021 Nr. 11 E. 2.2.2;
ZMP 2023 Nr. 1 E. 2.5.3). Daraus folgt, dass in einer solchen Konstellation die
Substantiierungslast der Parteien auch in Verfahren mit sozialer Untersuchungs-
maxime eine ähnliche ist wie in Verfahren mit Verhandlungsmaxime.
Zwar dürfen an die Substantiierung keine überzogenen Anforderungen gestellt
werden (BGE 143 III 297 W. 9.4.2 und 9.5, für die Behauptung und den Nachweis
des – schwierig zu bestimmenden – herauszugebenden Gewinns als Folge einer
Persönlichkeitsverletzung). Es ist indessen unzulässig, statt einer substantiierten
Behauptung auf Beilagen zu verweisen oder gar zu erwarten, dass das Gericht
aus denselben den relevanten Sachverhalt zusammensucht (vgl. KUKO ZPO-RI-
CHERS/NÄGELI, Art. 221 N 23; BK ZPO-KILLIAS, Art. 221 N 22). Vielmehr ist ein Ver-
weis nur zulässig, wenn die relevanten Tatsachen in der Rechtsschrift in den we-
sentlichen Zügen behauptet sind, wenn sich der Verweis überdies spezifisch auf
ein bestimmtes Aktenstück oder auf Teile davon bezieht und wenn die Beilagen

- 27 -
selbsterklärend sind, mithin keinen Interpretationsspielraum lassen (BGer
4A_415/2021 v. 18.3.2022 E. 5.2-4, insbes. E. 5.4.3). Gleichermassen unzulässig
ist es unter Vorbehalt einer unbezifferten Klage, für die Substantiierung auf das
(erhoffte) Ergebnis eines Beweisverfahrens zu verweisen, denn die Durchführung
eines solchen setzt die gehörige Substantiierung der Klage gerade voraus (KUKO
ZPO-RICHERS/NÄGELI, a.a.O.). Hat die klagende Partei das Tatsachenfundament
der Klage nicht so aufbereitet, dass sie zu substantiierten Behauptungen in der
Lage ist, treffen sie die Konsequenzen. Auch Editionsanträge und andere Beweis-
offerten vermögen dies nicht zu kompensieren. Insbesondere erweist sich ein all-
gemeiner Editionsantrag als unzulässig, wenn die betroffenen Akten die Begrün-
dung des Prozessstandpunktes erst ermöglichen sollen, namentlich ein Antrag auf
Vorlage der «gesamten Korrespondenz» oder «sämtlicher Geschäftsbücher»
(BGer 4A_294/2020 v. 14. Juli 2021 E. 10.7, publ. in ZZZ 56/2021, S. 778; zustim-
mend LEUENBERGER/WALTHER/BERGER, Die Rechtsprechung des Bundesgerichts
zum Zivilprozessrecht im Jahr 2021, ZBJV 2023, S. 120). Editionsanträge sind
überdies unzulässig, soweit eine Partei selber zur Beschaffung der entsprechen-
den Informationen in der Lage ist oder bei gehöriger Sorgfalt in der Lage wäre. Der
Standpunkt der betroffenen Partei ist bei Missachtung dieser Grundsätze ohne
weiteres zu verwerfen.
Die Parteien haben im Übrigen Anspruch auf Abnahme der gehörig angebotenen
und tauglichen Beweise, soweit die Offerten auf genügenden Behauptungen im
soeben beschriebenen Sinn beruhen (Recht auf Beweis, Art. 150 Abs. 1 und 152
Abs. 1 ZPO). Dies gilt nach dem Gesagten allerdings nur so weit, als die Beweisab-
nahme zur Ermittlung des relevanten Sachverhalts erforderlich ist, und es schliesst
eine antizipierte Beweiswürdigung nicht aus (BGE 143 III 297 E. 9.3.2; BGE 136 I
229 E. 5.3; BGE 134 I 140 E. 5.3; OG ZH in ZMP 2025 Nr. 8 E. II.4.3 und 4.6).
Die Rechtsanwendung erfolgt von Amtes wegen. Eine Bindung des Gerichts an
die Rechtsauffassungen der Parteien besteht daher auch dann nicht, wenn die
Standpunkte übereinstimmen, und es ist ohne weiteres möglich, die Position einer
Seite aus anderen Gründen zu stützen als den von ihr angegebenen (Art. 57 ZPO).

- 28 -
4. Materielle Behandlung der Klagen
4.1 Grundlagen der Mietzinserhöhung
Nach Art. 269d Abs. 1 und 2 OR kann der Vermieter den Mietzins auf den nächsten
Kündigungstermin erhöhen, in dem er dies dem Mieter spätestens 10 Tage vor
Beginn der Kündigungsfrist auf einem amtlich bewilligten Formular mitteilt und die
Erhöhung begründet. Der Mieter kann die Erhöhung innert 30 Tagen seit der Mit-
teilung bei der Schlichtungsbehörde anfechten und geltend machen, jene sei nach
den Kriterien von Art. 269 und 269a OR missbräuchlich (Art. 270b Abs. 1 OR).
Nach Art. 270a Abs. 3 OR kann er im Erhöhungsverfahren ein Senkungsbegehren
stellen, wenn er zur Überzeugung gelangt ist, schon der Ausgangsmietzins vor der
Erhöhung sei im Sinne von Art. 269 f. und 270a OR missbräuchlich. Von diesem
Recht haben hier einzelne Beklagte Gebrauch gemacht.
Während bei der Anfangsmietzinsanfechtung grundsätzlich die absolute Methode
gilt und damit die absoluten Mietzinsfestsetzungskriterien zum Zuge kommen
(Netto- bzw. bei neueren Bauten Bruttorenditeüberprüfung bzw. orts- und quartier-
übliche Vergleichsmiete, Art. 269 und 269a lit. a und c OR; zur Abgrenzung dieser
Kriterien voneinander S. BGE 148 III 209 E. 3.1; 147 III 14 E. 4.2; 141 III 569 E.
2.1.2; 139 III 13 E. 3.1.2; 124 III 310 E. 2; 118 II 124 E. 4a und 5a), sind die Par-
teien gemäss der sog. relativen Methode während des Mietverhältnisses nicht frei
in der Anrufung absoluter Anpassungsgründe. Als Folge von Treu und Glauben,
der materiellen Rechtskraft von Urteilen und gerichtlichen oder behördlichen Ver-
gleichen sowie der Befristung der Anfangsmietzinsanfechtung in Art. 270 OR ei-
nerseits und der strengen Begründungsobliegenheit bei Mietzinserhöhungen an-
dererseits (Art. 269d Abs. 1 und Abs. 2 lit. b, Art. 18 VMWG) können sie hier keine
von Grund auf neue Mietzinsberechnung verlangen, sondern nur Veränderungen
der massgeblichen Faktoren innerhalb einer statistisch relevanten Periode geltend
machen. Dies schliesst zwar eine Anpassung nach absoluten Kriterien nicht aus,
bedingt aber den Nachweis, dass und wie sehr sich diese Kriterien seit der letzten
massgeblichen Festsetzung verändert haben. Mit anderen Worten führt die rela-
tive Methode zu einer Vermutung, dass mit dem zuletzt festgesetzten Mietzins so-
wohl ein genügender als auch ein zulässiger Ertrag erzielt wurde. Gleichzeitig rü-
cken aufgrund der Methode die relativen Anpassungsgründe in den Vordergrund,
weil sie (zumeist) eine standardisierte Berechnung ermöglichen (dazu Art. 12a f.

- 29 -
und 16 VMWG), auch wenn einer solchen durchaus als Abwehr absolute Kriterien
entgegen gehalten werden können (BGE 142 III 568 E. 1.2; 141 III 569 E. 2.1.1;
140 III 433 E. 3.1; 133 III 61 E. 3.2.2.2; 126 III 124 E. 2a; 124 III 67 E. 3;
122 III 257; 121 III 163 E. 2c und 2d; 120 II 100 E. 2; 120 II 302 E. 6b; 118 II 124;
118 II 130; 117 II 161; 117 II 452 E. 4 und 5; 117 II 458; 106 II 166 E. 4; 106 II 356
E. 3).
Fixpunkte der relativen Methode sind namentlich die Mietzinsfestsetzung beim
Mietbeginn oder nach dem Erwerb der Mietsache, eine unangefochten gebliebene
Mietzinserhöhung oder ein gerichtlicher oder aussergerichtlicher Vergleich der
Parteien im Kontext einer Auseinandersetzung um eine Mietzinserhöhung oder -
senkung. Kein solcher Fixpunkt ist hingegen eine vom Vermieter angekündigte
Mietzinssenkung. Auch wenn der Mieter sich damit einstweilen zufrieden gibt, hat
selbst eine auf einem amtlichen Formular erklärte Senkung des Mietzinses durch
den Vermieter nicht zur Folge, dass der Mieter zu einer Anfechtung gezwungen
wäre, denn diesen Mechanismus und die damit verbundene Fixationswirkung sieht
das Gesetz nur für Mietzinserhöhungen und andere einseitige, d.h. sich für den
Mieter nachteilig auswirkende Vertragsänderungen vor (vgl. Art. 269d und 270b
OR), während Art. 270a OR dem Mieter die Möglichkeit eröffnet, jederzeit auf den
nächsten Kündigungstermin eine weitergehende Senkung zu beanspruchen,
wenn er der Meinung ist, das im Formular oder auf andere Weise Erklärte entspre-
che nicht dem Gesetz (BGE 124 III 67 E. 3a und 3b; 126 III 124 E. 2a; ZK-
HIGI/BÜHLMANN, 5. A., Zürich 2022, Art. 270a N 61; CHK-HULLIGER, 4. A., Zürich
2023, Art. 270a OR N 6; KUKO OR-BLUMER, Basel 2014, Art. 270a N 12; SVIT-
Kommentar-ROHRER B., 5. A. Zürich 2025, Art. 270a N 38 f. BSK OR I-WEBER,
7. A., Basel 2020, Art. 269d N 13c und Art. 270a N 7 f.).
Für Anpassungen gestützt auf relative Gründe stellt die Verordnung über die Miete
und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) teils Berechnungsinstru-
mente zur Verfügung, welche auf einem standardisierten Modell beruhen. Das an-
gerufene Gericht hat sich dazu schon in ZMP 2019 Nr. 5 E. 4.1.3 geäussert. Zu-
sammenfassend und aktualisierend: Das Berechnungsmodell, welches der
VMWG zugrunde liegt, ist einzig in einer Pressemitteilung des Bundesrates vom
9. Mai 1990 niedergelegt (GRATZ, Mietzinsgestaltung, Zürich 1995, S. 90, Fn. 62).
Es trifft zu, dass die entsprechenden Ausführungen teils nicht überzeugen. Die

- 30 -
Erläuterungen der Landesregierung begleiteten damals die in aller Eile geschaf-
fene Verordnung, damit das revidierte Mietrecht auf den 1. Juli 1990 in Kraft ge-
setzt werden konnte. Nach dem Modell dienen 70% des Mietzinses der Kapitalfi-
nanzierung und 30% der Finanzierung der allgemeinen Liegenschaftskosten, vor
allem der Unterhalts-, aber auch der Betriebs- und Verwaltungskosten, der Amor-
tisation, der Bezahlung von Gebühren, Steuern und Versicherungsprämien
(GRATZ, a.a.O., S. 34; SVIT-K-ROHRER B., Vorbem. zu Art. 269-270e N 24 ff.), mit-
hin von allem, was nicht der Fremd- oder Eigenkapitalfinanzierung dient und nicht
über Nebenkosten separat abgerechnet wird. Das Berechnungsmodell stellt eine
Fiktion dar, denn wohl keine Liegenschaft in der Schweiz dürfte exakt dem Modell
entsprechen (GRATZ, a.a.O.). Es dient aber der Vereinfachung der Mietzinsgestal-
tung zwischen den Parteien. Die darauf gestützten Normen der VMWG, nament-
lich deren Art. 12a, 13, 14 und 16, sind nach der Rechtsprechung gesetzeskon-
forme Ausführungsbestimmungen zu Art. 269a OR.
Auf dem Modell beruhen insbesondere die Überwälzungssätze für Hypothekar-
bzw. Referenzzinsänderungen, denn diese projizieren – jedenfalls bei den Kapi-
talmarktzinsen, wie sie bis 1990 üblich waren – die prozentualen Veränderungen
der Fremdkapitalkosten auf den Anteil des Mietzinses, der der Finanzierung dieser
Kosten dient. Nach dem alten Modell gemäss der Verordnung zum 1990 ausser
Kraft getretenen Bundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im
Mietwesen (BMM bzw. VMM) wurde vorausgesetzt, dass in der Modell-Liegen-
schaft zu 60% Fremd- und zu 40% Eigenkapital steckt und dass der (Netto-)Miet-
zins in entsprechendem Masse der Refinanzierung dieser Anteile dient. Das Mo-
dell der VMWG sollte dies verfeinern: Wenn der Mietzins nicht nur der Kapitalfi-
nanzierung, sondern zu einem Anteil von 30% auch für die Deckung der allgemei-
nen Liegenschaftskosten gedacht ist, so die Annahme des Bundesrates, senkt
sich der der Fremdkapitalfinanzierung gewidmete Anteil des Nettomietzinses von
60% auf 42% (60% von 70%). Dies lieferte 1990 die Begründung dafür, dass die
Überwälzungssätze wegen Veränderung der Fremdkapitalzinsen nach Art. 13
VMWG gegenüber den Sätzen der alten VMM um durchweg 1% gesenkt werden
konnten (GRATZ, a.a.O., S. 90 f.). Dies lässt sich auch rechnerisch nachvollziehen:
Steigt der bei 5% liegende Hypothekar- bzw. Referenzzins um ¼ %, so erhöhen
sich die Fremdkapitalkosten um 5 % (1/20; vgl. dazu die Tabelle bei GRATZ, a.a.O.,

- 31 -
S. 90). Nur 70 % des Mietzinses dienen aber gemäss dem geltenden Modell der
Kapitalfinanzierung und nur 60 % davon der Finanzierung des Fremdkapitals, also
42% des Mietzinses. Mathematisch müsste der Überwälzungssatz daher einer
Mietzinserhöhung um 42 % von 5 % entsprechen, also einer solchen um 2.1 %.
Die Standardisierung nach Art. 13 Abs. 1 lit. b VMWG rundet diesen Wert für Hy-
pothekarzinsen zwischen 5 und 6% auf 2.5 % auf. Seit 1990 haben sich die Fremd-
kapitalkosten allerdings stark aus der damaligen langjährigen Bandbreite heraus-
bewegt. Es ist unschwer zu erkennen, dass die Überwälzungssätze beim aktuellen
Tiefzinsniveau sehr viel höher liegen müssten, als dies Art. 13 Abs. 1 lit. c VMWG
vorsieht. Steigt etwa der Referenzzins von 1.25% auf 1.5%, so nehmen die Fremd-
kapitalkosten um 1/5 oder 20% zu. 42% davon würden einer Mietzinserhöhung um
8.4% entsprechen, also weit mehr als die von der Verordnung vorgeschriebenen
3%. Dies gilt allerdings bei sinkendem Zinsniveau auch in die umgekehrte Rich-
tung. Bundesrat und Parlament sind sich der Verzerrung, welche die Verordnungs-
bestimmung bewirkt, durchaus bewusst. So antwortete der Bundesrat auf eine In-
terpellation von Nationalrat Carlo Sommaruga vom 17. Juni 2015 am 2. September
2015, er erachte eine Anpassung der Sätze für nicht opportun, weil beim gegen-
wärtigen tiefen Zinsumfeld die Wahrscheinlichkeit eines Wiederanstiegs des Re-
ferenzzinses grösser sei als die Aussicht auf weitere Senkungen. Dies würde dann
zu weit stärkeren Mietzinserhöhungen führen als gemäss den aktuellen Sätzen.
Der Bundesrat wies ausserdem darauf hin, dass er wiederholt Vorschläge zur Ent-
koppelung von Referenzzins und Mietzinsen gemacht habe, die vom Parlament
abgelehnt worden seien, z.B. mittels der schlichten Anpassung des gesamten
Mietzinses an den Landesindex der Konsumentenpreise. Folglich sehe er es nicht
als seine Aufgabe, das vom Gesetzgeber favorisierte System grundlegend zu än-
dern («https://www.parlament.ch/de/ratsbetrieb/suche-curia-vista/geschaeft?Affai-
rId=20153584», 6.4.2026).
Das Berechnungsmodell enthält weitere Ungereimtheiten. So sieht Art. 16 VMWG
einen Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Eigenkapital von «höchstens»
40% vor – den gleichen Satz wie im 1990 aufgehobenen Vorgängererlass (VMM).
Dienen jedoch nur 70% des Mietzinses der Kapital- und davon 40% der Eigenka-
pitalfinanzierung, so dürfte die Teuerung auf dem investierten Eigenkapital nach
Art. 269a lit. e OR nur zu höchstens 28% ausgeglichen werden (40% von 70%; so

- 32 -
auch GRATZ, a.a.O., S. 34). Im Kontext einer Ertragsüberprüfung rüttelte das Bun-
desgericht am Satz von 40% nicht. Wie die Beklagten aber richtig ausführten (,
erklärte es immerhin, wenn der Vermieter diesen Satz voll ausschöpfe, sei anzu-
nehmen, dass er im Umfang der Differenz zu den eigentlich angebrachten 28%,
also im Umfang von 12% der Veränderung des Landesindexes der Konsumpreise,
in pauschalisierter Form allgemeine Kostensteigerungen überwälze (vgl. BGE 120
II 100 E. 5a).
Wenn der Gesetzgeber in Kenntnis der gesamten Umstände bewusst auf eine
Neuregelung verzichtet hat, verbietet sich eine Uminterpretation der Verordnung
schon mit Blick auf die Gewaltenteilung. Es bestehen daher keine genügenden
Gründe, das Berechnungsmodell als solches oder die Überwälzungssätze von
Art. 13 VMWG infrage zu stellen. Klar ist jedenfalls, dass das Modell davon aus-
geht, dass 70% des Mietzinses für die Kapitalfinanzierung gedacht sind. Dann
bleibt für die gesamten weiteren relevanten Kosten ein Anteil von 30% übrig. Das
Modell und seine Unzulänglichkeiten hindern die Gerichte im Übrigen nicht daran,
in Würdigung der konkreten Umstände nach einer möglichst überzeugenden Lö-
sung zu suchen, im Gegenteil (vgl. Art. 1 Abs. 3 ZGB).
Mit Recht hat die Vermieterin in diesem Kontext auf eine neue Studie zur Überprü-
fung des Berechnungsmodelles hingewiesen, die der Bundesrat in Auftrag gege-
ben hat, um zu klären, ob das Modell angepasst werden sollte: Gemäss der Ver-
fasserin IAZI AG liegt der Anteil der übrigen Kosten neben denjenigen der Kapital-
finanzierung bei institutionellen Anlegern im Mittel nicht bei 30%, sondern bei 20-
22% («https://www.bwo.admin.ch/de/publication?id=3vr5UlBLqRHN», 6.4.2026).
Dabei hat die Studie nur am Rande berücksichtigt, dass sich auch die Praxis zur
Ausscheidung von Nebenkosten gegenüber 1990 verändert hat (S. 32 f.). Die in-
stitutionellen Vermieter, aber auch Privatpersonen sind seit jener Zeit vermehrt
dazu übergegangen, nicht mehr nur Heiz- und Warmwasserkosten als Nebenkos-
ten auszuscheiden, sondern auch alle möglichen Betriebskosten (Studie S. 12).
Es ist zu bezweifeln, dass dies auf die Entwicklung der allgemeinen Liegenschafts-
kosten nur einen marginalen Einfluss hat, wie in der Studie ohne nähere Begrün-
dung behauptet wird. Möglicherweise steckt dahinter ein falsches Verständnis des

- 33 -
Begriffs der Nebenkosten, die nach Art. 257a f. OR nicht nur Heiz- und Warmwas-
serkosten umfassen können, sondern je nach Parteivereinbarung sämtliche Aus-
gaben, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen, und damit – wie
auch im vorliegenden Fall – einen erklecklichen Teil der Betriebskosten. Bestätigt
wird von der Studie immerhin, dass der Anteil der übrigen Kosten, die durch die
Mieteinnahmen finanziert werden müssen, ganz erheblich vom Gebäudealter und
(deutlich weniger stark, aufgrund des Mengeneffekts) von der Grösse der Liegen-
schaft abhängt (Studie S. 1 und 13 ff.). Dazu die folgende Grafik aus S. 13 der
Studie:
Darauf ist zurückzukommen (hinten Ziff. 4.3.2.18). Die Studie stellt auch andere
Annahmen des Modells infrage. So beträgt der Anteil des Mietzinses, welcher das
Eigenkapital refinanziert, nicht 28% oder 40%, sondern zwischen 47 und 72%.
Hauptgrund dafür ist, dass der Anteil der institutionellen Anleger in den letzten drei
Jahrzehnten massiv zugenommen hat. Während sich noch im Jahre 2000 57% der
Mietwohnungen im Eigentum von Privatpersonen befanden, waren es 2023 nur
noch 44%. Institutionelle Anleger (Immobiliengesellschaften, Immobilienfonds, An-
lagestiftungen, Banken und Versicherungen, ohne Genossenschaften und die öf-

- 34 -
fentliche Hand) steigerten ihren Anteil hingegen von 31 auf über 44% des Immo-
bilienangebots. Dieses Investorensegment greift wegen ihres Anlagehungers viel
weniger zu Fremdfinanzierungen als private Anleger; die Versicherungen und Pen-
sionskassen unter ihnen verzichten oft gar ganz darauf (Studie S. 1, 8 und 16 ff.,
insbesondere S. 18).
Die Studie enthält überdies eine Erläuterung zum Begriff der «Sollmiete», den
auch die Parteien im vorliegenden Verfahren verwenden. Diese stellt den jährlich
erwarteten Mietertrag dar, basierend auf budgetierten Einnahmen. Sie umfasst da-
her (richtigerweise) nicht nur die tatsächlichen Mietzinse, sondern auch die Leer-
stände, die «vom Eigenkapital getragen und letztlich auf alle Mietparteien umge-
legt» werden.
4.2 Allgemeine Kostensteigerungen
4.2.1 Die Überwälzung einer Steigerung von Allgemeinkosten auf den Mietzins
setzt nach der Rechtsprechung – besondere Situationen vorbehalten – den Nach-
weis der Vermieterin voraus, dass diese Kosten im Rahmen eines mehrjährigen
Vergleichs tatsächlich gestiegen sind. Zu vergleichen sind im Normalfall zwei fünf-
jährige Perioden oder, wenn dies nicht möglich ist, zwei dreijährige Phasen (BGE
147 III 14 E. 7.1 Ziff. 5; BGE 140 III 433 E. 3.5.1; BGE 117 II 77 E. 3c/bb; BGE 111
II 378 E. 2; BGE 106 II 356 E. 5 = Pra 1981 Nr. 102). Wie die Vermieterin richtig
vortragen lässt, hat sich das Bundesgericht in einzelnen Fällen auch schon mit
kürzeren Phasen begnügt, und es lässt die Anwendung von Pauschalen zu, wenn
von diesen ein genaueres Ergebnis zu erwarten ist als bei einer konkreten Berech-
nung, etwa weil die allgemeinen Kosten in der relevanten Phase grossen Schwan-
kungen unterliegen, oder wenn – wie hier – zu Beginn des Mietverhältnisses keine
Vergleichsdaten vorhanden sind, z.B. nach dem Erwerb der Sache mangels Do-
kumentation des Verkäufers oder weil es sich um Erstvermietungen in einem
neuen Gebäude handelt (act. 33 S. 10; BGer 4A_88/2013 v. 17. Juli 2013 E. 4.1;
BGer 4C.273/2000 v. 21. Mai 2001 E. 3b).
Aus dieser Hierarchie erhellt zugleich, dass an sich in erster Linie ein – in der Tat
wenig praxistauglicher – Versuch zu unternehmen ist, die tatsächliche Kostenent-
wicklung zu eruieren. Dies gilt auch dann, wenn nicht für die gesamte relevante
Zeitspanne zwei Perioden miteinander verglichen werden können, denn diesfalls

- 35 -
hilft der Blick auf die Kostenentwicklung möglicherweise bei der Bestimmung der
Pauschale. Das Bundesgericht hat auf der anderen Seite eine weitergehende Zu-
lassung von Pauschalen stets abgelehnt, zuletzt am 3. März 2025 (BGer
4A_515/2024: «[L]a jurisprudence du Tribunal fédéral, … n'a de toute manière pas
de raison d'être réexaminée …» (E. 4.2).
Was die Höhe einer Pauschale angeht, verwenden die Schlichtungsbehörden
heute meist solche von 0.25 oder 0.5% pro Jahr. Es gibt aber auch kantonale Be-
hörden, die bei Neubauten tiefere Pauschalen zur Anwendung bringen mit der Be-
gründung, bei solchen Objekten seien die allgemeinen Kosten in der ersten Zeit
noch tiefer als bei den älteren Wohn- oder Geschäftsgebäuden (dazu HAP-BÄTTIG,
in: Jürg P. Müller [Hrsg.], Wohn- und Geschäftsraummiete, Zürich 2016, S. 44 f.,
Rz. 1.94). Zu dieser Gruppe gehören auch die Schlichtungsbehörden im Kanton
Zürich, welche seit einem Erfahrungsaustausch vom 19. Oktober 2023 in den ers-
ten fünf Jahren nach der Erstellung eines Gebäudes gar keine Pauschale mehr
anwenden und danach in Abhängigkeit vom Umfang der ausgeschiedenen Neben-
kosten eine solche von 0.25% - 0.5% des Nettomietzinses pro Jahr
(«https://www.gerichte-zh.ch/sites/default/files/2026-04/M_Mietzinserhoehung.pdf»,
6. April 2026). Wie die Beklagten zu Recht vortragen lassen, hat schon das Kan-
tonsgericht Zug in einem Entscheid vom 15. Oktober 2010 die Anwendung einer
Pauschale kurz nach einer Erstvermietung bei einem Neubau abgelehnt, und zwar
nicht nur mangels genügend behaupteter Kostensteigerungen oder wegen des
kurzen Beobachtungszeitraums, sondern auch wegen des geringen Unterhaltsbe-
darfs bei solchen Objekten in den ersten Jahren nach ihrer Erstellung (mp 2012,
S. 210 ff., E. 2.3).
Zu einer Art Pauschalierung greift die Praxis auch, wenn ausserordentliche Kosten
in die Berechnung einbezogen werden müssen. Diese werden anhand der Le-
bensdauer geglättet, denn sonst würden zunächst ausserordentlich hohe Kosten
und eine entsprechende Mietzinserhöhung anfallen, während die entsprechenden
Kosten nach der Abschreibung aus der Rechnung herausfallen würden und zu
einer Mietzinssenkung führen müssten (ZMP 2019 Nr. 5 E. 4.1.4; BGE 140 III 433
E. 3.5; BGer 4A_530/2012 v. 17.12.2012 in E. 3.1 und 3.2; zum aktuell anwend-
baren Zinssatz BGE 151 III 16 E. 4; BGE 147 III 14 E. 8.2, 8.4 und 8.5; HAP-BÄT-
TIG, a.a.O., S. 69 f., Rz. 1.155 und 1.156; ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 269a OR N 225

- 36 -
und 230). Das Bundesgericht bestätigte mit seiner Praxis den Grundsatz, dass die
allgemeinen Kosten bei einer relativen Berechnung nicht tel quel und in voller Höhe
berücksichtigt werden können, sondern nur insofern, als aufgrund einer Ver-
gleichsrechnung über zwei mehrjährige Perioden eine dauerhafte Kostensteige-
rung eingetreten ist. Abgesehen von solchen Überlegungen dürfen weder bei der
konkreten Berechnung einer Kostensteigerung noch bei der Festlegung einer Pau-
schale Amortisationen oder Rückstellungen in die Überlegungen einbezogen wer-
den, denn dies würde im Widerspruch zur Idee der Kostenmiete dazu führen, dass
die aktuellen Mietparteien eine künftige Investition vorzufinanzieren hätten, obwohl
die Investition als solche im Belieben der Vermieterin steht und den Mietern mög-
licherweise gar keinen Nutzen mehr bringt (BGE 125 III 421 E. 2d). Gleich verhält
es sich mit Risikoprämien zur Abdeckung des Leerstands- und Bonitätsrisikos der
Vermieterin, denn solche Ausgaben sind subjektsbezogen und haben mit den Ob-
jektskosten nichts zu tun. Sie decken zudem ein Verlustrisiko ab, welches der Ver-
mieterin in den meisten Fällen nicht wegen des Verhaltens des betroffenen Mieters
entsteht, sondern wegen desjenigen des Mieters eines anderen Objekts in der
Siedlung, das vor dem Hintergrund der ordentlichen Kündigungsmöglichkeit und
der vorzeitigen Rückgabe (Art. 264 OR) oft gar gesetzlich oder vertraglich erlaubt
ist (vgl. zu diesem Thema auch die Erwägungen zur Position «Mietkautionsversi-
cherungen», Ziff. 4.3.2.14). Die vorsichtige Vermieterin wird Rückstellungen aus
der zulässigen Eigenkapitalrendite bilden, die just erst durch die Gerichtspraxis zu
ihren Gunsten erhöht worden ist (BGE 147 III 14 E. 8).
4.2.2 Was die Auffassung der Vermieterin angeht, sie könne die Unterhaltskosten
über alle betroffenen Liegenschaften des Komplexes «Freilager» miteinander ver-
gleichen, hat das Bundesgericht ein ähnliches Vorgehen schon als «grundsätz-
lich» zulässig bezeichnet (BGer 4A_88/2013 v. 17. Juli 2013 E. 4.6.2). Der dort zu
findende Verweis auf BGE 106 II 356 E. 5b ist dabei jedoch höchstens insoweit
einschlägig, als die Gerichte mit Kosten über die ganze Liegenschaft hinweg ope-
riert haben. Das hier angerufene Gericht ist einer Berechnung über ganze Ge-
bäude oder wie hier Gebäudekomplexe zwar auch nicht grundsätzlich abgeneigt,
denn dies bringt oft durchaus den Vorteil einer Verstetigung mit sich, wie die Ver-
mieterin zu Recht vortragen lässt. In ZMP 2019 Nr. 5 hat das Mietgericht aber
entschieden, dass (sehr unregelmässige) Auslagen für ein bestimmtes Objekt

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nicht berücksichtigt werden dürfen, «die nicht für das Gebäude als solches oder
für das Mietobjekt angefallen sind, denn auch eine Kostensteigerung ist so weit
wie möglich individuell zu berechnen (so für die Nettorenditerechnung BGer
4A_606/2014 v. 7.7.2015 E. 5.2 [nicht in der amtl. Sammlung publ. Teil von BGE
141 III 245] = Pra 2016 Nr. 33; BGE 139 III 209 E. 2 = Pra 2014 Nr. 3; BGE 125 III
421 E. 2d = Pra 2000 Nr. 30)». Es gehe daher nicht an, etwa die Kosten für den
Ersatz mehrerer Parkettböden in Geschäftsräumen im Erdgeschoss nach einem
Wasserschaden in die Berechnung einzubeziehen, wie die Vermieterin dies da-
mals vorgeschlagen hatte (a.a.O., E. 4.2.3). Voraussetzung für eine nicht individu-
alisierte Berechnung ist vielmehr, dass die Individualisierung aufgrund der Art der
Kosten Schwierigkeiten bereitet und dass von einer gesamthaften Betrachtung
keine Verzerrungen ausgehen können – aus dem gleichen Grund greift man auch
zur Glättung grosser Posten anhand der Lebensdauer. Es mag im Übrigen sein,
dass die vorstehend zitierte neuere bundesgerichtliche Rechtsprechung sich auf
Nettorenditeberechnungen bezieht. Bei der Behandlung der übrigen Kosten be-
steht der Unterschied zum Fall der Kostensteigerungen aber nur darin, dass nur
eine einzige Fünfjahresperiode zu betrachten ist und nicht zwei, denn die Rendi-
teberechnung gehört zur absoluten Methode und stellt eine Momentaufnahme dar
und keinen Kostenvergleich. Dieser verschiedene Ansatz rechtfertigt aber im einen
wie im anderen Fall keine unterschiedliche Behandlung der in die konkrete Rech-
nung einzusetzenden Positionen.
4.3 Anwendung auf den vorliegenden Fall
4.3.1 Zu den allgemeinen Ausführungen der Parteien
Soweit die Mieter bestritten haben, dass die Vermieterin keine Kosten für das
«Flurhaus» verrechnet habe, sind ihre Ausführungen unsubstantiiert. Spätestens
seit der Hauptverhandlung liegen die Belege zu den Kostenpositionen vor. Es wäre
den Beklagten daher möglich gewesen, auf Belege zu verweisen, die sich auf das
«Flurhaus» beziehen, jedenfalls soweit die Vermieterin die einzelnen Posten ge-
hörig substantiiert hat. Zu den Mietkautionsversicherungen (Position 44200) s. hin-
ten Ziff. 4.3.2.14.

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4.3.2 Zu den umstrittenen Positionen
4.3.2.1 Hauswartvertretungen (41002)
Die Vermieterin macht geltend, die zusätzlichen Kosten 2022 seien entstanden,
weil der zuständige Hauswart O. ferienbedingt abwesend gewesen sei, so dass
die Klägerin ein externes Unternehmen mit der Vertretung beauftragt habe. Diese
Zusatzkosten seien zulasten der Vermieterin gegangen. In den vorausgegange-
nen Jahren sei die Stellvertretung im Vertrag mit dem externen Unternehmen ge-
regelt und im vereinbarten Honorar einberechnet gewesen, so dass keine Zusatz-
kosten für Stellvertretungen entstanden seien.
Die Mieter wandten richtig ein, dass auch die Ferienvertretungen für Hauswarte in
ihren Mietverträgen (jeweils Ziff. 4.F, 10. Lemma) explizit als Nebenkosten ausge-
schieden sind. Auch wenn die Klägerin diese Kosten nicht abgerechnet haben
sollte, ginge es nicht an, das Versäumte nun einfach mittels einer Erhöhung des
Nettomietzinses nachzuholen, wie die Vermieterin dies bei der Hauptverhandlung
befürwortete. Die Position ist zu streichen.
4.3.2.2 Bewachungskosten (41020)
In der Replik sowie im ersten Parteivortrag bei der Hauptverhandlung erläuterte
die Vermieterin, entgegen der Vermutung der Beklagten seien die Bewachungs-
kosten nicht für die «Flurhaus»-Baustelle angefallen. Sie umfassten vielmehr die
«Kontrolle der Besucherparkplätze auf unbezahlte Parkgebühren sowie Kontroll-
gänge aufgrund des problembehafteten Aufenthalts von (mehrheitlich) jugendli-
chen Personen auf dem Areal sowie in den öffentlichen Tiefgaragen (Vandalismus,
Schmierereien, Trinkgelage, Konsum von Betäubungsmitteln, Abfall etc.». Da die
Kosten erstmals 2018 verbucht worden seien, ergebe sich für 2017 der Wert 0,
während derjenige für das Folgejahr mit Fr. 21'682.– vergleichsweise hoch sei.
Die Mieter verweisen anhand der Belege im Ordner 41020 darauf, dass sich die
Kontrollgänge tatsächlich auf die von der Klägerin angegebenen Bereiche bezie-
hen. Betroffen seien Parkplätze mit Gebührenkontrolle, Tiefgaragen und Kontroll-
gänge auf dem Areal inkl. Gewerbe.
Es mag sein, dass auch die Wohnungen in einem gewissem Ausmass von den
besagten Kontrollen profitieren, wie das auch die Beklagten einräumen. Was diese

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mit der Behauptung meinen, insoweit seien die Bewachungskosten «nebenkos-
tenfähig» (a.a.O.), ist nicht klar. Jedenfalls dürfen sie im vorliegenden Fall den
Mietern nicht als Nebenkosten verrechnet werden, wie eine Konsultation der Ne-
benkostenklausel in den Mietverträgen zeigt (Ziff. 4.F). Eine Ausscheidung nach
der Art der Mietobjekte scheint auf der anderen Seite der Vermieterin jedoch of-
fenbar entbehrlich zu sein, und zwar obwohl laut Mietverträgen keine der fünf Miet-
parteien einen Gewerberaum oder eine Tiefgaragenplatz gemietet hat, von einer
Beweisofferte zu einer möglichen Ausscheidung ganz zu schweigen. Das Inkasso
der Parkplatzgebühren hat mit den Wohnungsmietverhältnissen jedenfalls nicht
das Geringste zu tun. Soweit der CFO der Vermieterin […] als Zeuge offeriert wird,
vermag das genügende Behauptungen nicht zu ersetzen. Der Beweiswert einer
solchen Aussage wäre ohnehin minimal, so dass eine Einvernahme so oder an-
ders zu unterbleiben hat.
Aus all diesen Gründen könnte der Posten Bewachungskosten in der Rechnung
auch dann nicht berücksichtigt werden, wenn der Standpunkt der Klägerin nicht
schon aus anderen Gründen nicht zu hören wäre (Ziff. 4.3.1 und 4.3.2.17-18).
4.3.2.3 Übrige Betriebskosten, inkl. ao. Kosten Evakuationsübungen 2020
(41025)
Die Vermieterin erläuterte, im Jahr 2020 seien für die drei «Rautitürme» (Rau-
tistrasse 55, 61 und 67) Kosten für eine Evakuationsübung in Höhe von
Fr. 12'537.– angefallen, die sie unter Berücksichtigung einer Amortisationsdauer
von drei Jahren und einer Verzinsung zu 3.5% (Referenzzins plus 2%) in ihre
Rechnungen ab 2020 im Betrag von je Fr. 4'398.– eingestellt habe. Die Übungen
müssten alle drei Jahre stattfinden. Darüber hinaus enthalte die Position An-
schlusskosten für Optimierungsmöglichkeiten wie Sicherheitsmarkierungen.
Die Mieter bezeichnen diese Kosten als Initialkosten, denn sie würden in Zukunft
regelmässig anfallen, so dass eigentlich keine Kostensteigerung zu beobachten
sei. Nur weil die Kosten 2020 ein erstes Mal entstanden seien, dürften sie nicht in
die Rechnung aufgenommen werden.
Der Einwand ist berechtigt. Der Umstand, dass die Übungen alle drei Jahre statt-
finden, lässt es als angezeigt erscheinen, sie auf unbestimmte Zeit zu glätten und
mit diesen Kosten schon von Anfang an zu rechnen. Hinzu kommt, dass nicht alle

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Mietobjekte von diesen Übungen betroffen sind, sondern nur die drei «Rautitü-
rme». Wenn schon, wären diese Kosten nur für die Beklagten 2 von Belang, deren
Wohnung sich im x. Stock des «Rautiturms 3» befindet.
4.3.2.4 Eigenbedarf Heizung (41027)
Die Vermieterin macht geltend, ihre Büroräume befänden sich im «Rautiblock»
und dienten einzig der Verwaltung der Überbauung Freilager Zürich. In Embrach
verfüge sie in der Liegenschaft «Embraport 3a» über separate Verwaltungsräume.
Die Räume in Zürich würden wie eine Mieteinheit abgerechnet; dafür werde jähr-
lich und pro forma eine Heiz- und Betriebskostenabrechnung erstellt. Diese Kosten
fielen daher in Zusammenhang mit der Bewirtschaftung und Verwaltung an und
könnten unter dem Titel der allgemeinen Kosten berücksichtigt werden, zumal für
eine gehörige Verwaltung zweifellos Büros benötigt würden. Der hohe Betrag für
2020 und der entsprechend tiefere für 2021 hätten damit zu tun, dass für die Peri-
ode 2020 die Kosten von eineinhalb Jahren, für die Periode 2021 aber nur dieje-
nigen für ein halbes Jahr abgerechnet worden seien. Es treffe nicht zu, dass die
Klägerin früher Verwaltungsräumlichkeiten an der Rautistrasse 33 gemietet habe.
An besagter Adresse habe sie vielmehr bis zum 1. Quartal 2017 einen Showroom
für Mietinteressenten betrieben. Was die Mietzinsen für die Räume der Verwaltung
betreffe, seien diese in der Kostenaufstellung nicht aufgeführt, weil hier keine Gel-
der geflossen seien. Wollte man dies ändern, müsste man dies nicht nur für 2017-
19 tun, sondern auch für 2020-22. Es treffe im Übrigen zwar zu, dass gewisse
Belege von Nebenkostenabrechnungen bei der Klägerin zum Teil nicht mehr auf-
findbar seien. Dies habe aber mit dem Systemwechsel bei der IT zu tun und lasse
sich nicht korrigieren. Stattdessen reiche die Klägerin einen USB-Stick mit (weite-
ren) Finanzkontoauszügen und Belegen ein.
Die Mieter widersetzen sich einer Berücksichtigung zunächst mit dem Argument,
es handle sich um allgemein bestrittene Verwaltungskosten, die noch nicht 5% der
Nettomietzinseinnahmen erreicht hätten. Weiter gehe es um Heiz- und Nebenkos-
ten, welche die Verwaltung sich selber verrechne. Die Nebenkostenabrechnungen
2017/18 und 2018/19 fehlten. Eingereicht worden sei der Beleg 32026, während
die Belege 29250, 29251, 34621, 52237 und 56433 fehlten. Die Abrechnungen

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2019/20 und 2021/21 seien ohne Belegnummern eingelesen und in der Finanz-
kontrolle teils falsch benannt worden; die Dokumente ZF_NK 18-19.pdf sowie
ZF_NK 19-20.pdf seien identisch. Glaube man den Belegen, hätten sich die Heiz-
kosten in den Vergleichsperioden 2016/17 und 2020/21 mehr als verfünffacht von
Fr. 2'500.– auf Fr. 14'010.–. Dabei handle es sich um Initialkosten, welche mit der
Erstellung der zahlreichen neuen Wohnungen stark zugenommen hätten und die
tiefen Kosten der Periode 2016/17 erklärten. Dass in den fraglichen Räumen einzig
die Objekte im Freilager Zürich verwaltet würden, sei nicht dargetan. Zudem müss-
ten für die Vergleichsperiode 2017-19 auch die Mietzinse für Mieträume einge-
rechnet werden, welche die Klägerin mindestens bis Mitte 2017 an der Rau-
tistrasse 33 gemietet habe [ausserhalb des Freilager-Areals, aber unmittelbar da-
neben, an der Kreuzung Rauti-Flurstrasse, vgl. dazu vorn S. 2], und zwar auch
wenn es sich dabei um einen Showroom gehandelt habe. Dies sei dem Beleg
32026 zu entnehmen. In ihrem Kostenvergleich habe die Vermieterin diese Aus-
gaben aber nicht aufgeführt.
Die Beanstandungen der Mieter bezüglich der Belege sind berechtigt. Gewiss kön-
nen Heiz- und Betriebskosten für Räume im Komplex, welche dessen Verwaltung
dienen, als Betriebskosten in den Kostenvergleich einfliessen. Es ist aber auch
hier mehr als plausibel, dass nicht von einer dauerhaften Kostensteigerung im be-
haupteten Umfang gesprochen werden kann, denn einzig ganz zu Beginn fielen
deutlich weniger Kosten an als in den späteren Perioden, und das hat in erster
Linie mit den zunehmenden Ausgaben im Zuge der notwendigen Umstellungen
bei der Klägerin zu tun, welche ihre für ein Freilager mit seinen Hallen gedachte
Infrastruktur auf eine solche für die Verwaltung gut 1'800 Mietobjekten ausbauen
musste (so die letztlich übereinstimmende Darstellung der Parteien: […]), so dass
sich die Ausgaben auch in den Jahren ab 2023 etwa gleich verhalten werden wie
in der Beobachtungsperiode. Richtig ist auch der Einwand, dass die entsprechen-
den Kosten in die Rechnung der Vergleichsperiode 2017-19 einzustellen wären,
wenn die Verwaltung bis mindestens Mitte 2017 von bei Dritten gemieteten Räum-
lichkeiten aus besorgt worden wäre, wie das der Beleg 32026_2018.pdf (im Ordner
41027/2018) deutlich zeigt: Dabei handelt es sich in der Tat um eine Heiz- und
Betriebskostenabrechnung der C. Immobilien AG vom 5. Februar 2018 für die Pe-
riode 1.7.2016 - 30.6.2017 für Büroräume an der Rautistrasse 33 in Zürich mit

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einer Grösse von 122 m2. Den Nettomietzins wird diese Drittvermieterin der Ver-
mieterin nicht einfach geschenkt haben. Rechnet man ihn z.B. mit Fr. 2'000.– pro
Monat während sechs Monaten, mithin total Fr. 12'000.– in den Kostenvergleich
ein, ergibt sich unter diesem Titel keine Kostensteigerung mehr, sondern sogar
eine Senkung ([…], der Durchschnitt 2017-19 betrüge dann Fr. 10'111.– plus
Fr. 4'000.–). Selbst wenn in diesen Räumen ein Showroom zu Vermietungszwe-
cken betrieben worden wäre, wie die Klägerin geltend macht, müsste von Verwal-
tungskosten gesprochen werden, die es später nicht mehr gab, also von einer in
der Rechnung der Klägerin nicht berücksichtigten Kostensenkung.
Ganz generell ist zu den Verwaltungskosten zu sagen, dass die Methode der Be-
klagten, zum Vergleich die üblichen Kosten einer Verwaltung durch Dritte für die
Bestimmung einer Kostensteigerungspauschale heranzuziehen (wobei ein Wert
von 5% oder mehr allerdings tatsächlich hoch gegriffen ist, wie die Klägerin mit
Recht bemerkte), weit mehr taugt als die konkreten Zahlen der Klägerin: Gerade
wegen der Umstellung des Betriebs von einem Freilager zur Verwaltung eines
grossen Wohn- und Gewerbekomplexes ist zu vermuten, dass in den von der Klä-
gerin untersuchten Dreijahresphasen zahlreiche Kosten der Betriebsumstellung
enthalten sind, die in den kommenden Jahrzehnten nicht mehr in dieser Höhe an-
fallen werden. Damit fehlt es an der für eine Berücksichtigung der geltend gemach-
ten Kosten erforderlichen Stetigkeit der Veränderung. Wollte man anders entschei-
den, müssten die Parteien schon in wenigen Jahren erneut einen Prozess der vor-
liegenden Art führen, dann aber wegen einer Kostensenkung.
Nicht zu folgen ist der Klägerin auch, wenn sie dafürhält, Bürokosten in Zusam-
menhang mit der Buchhaltung oder mit der Führung des gesamten Unternehmens
könnten einfach in die Rechnung der Zürcher Wohnungen einfliessen, obwohl die
dort beschäftigten Personen «zeitweise auch Aufgaben für das Areal in Embrach
… vornehmen», mit der deutlich zu kurz greifenden Begründung, dass die Räume
in Zürich einfach leer stehen würden, wenn die betroffenen Personen ihre Arbeiten
für den Embraport in Embrach ausführen würden. Das mag zwar stimmen, ändert
aber nichts daran, dass beim heutigen System eine Aufteilung der in Zürich ange-
fallenen Kosten auf beide Standorte unerlässlich gewesen wäre.

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4.3.2.5 Übrige Serviceabonnemente (41049)
Die Klägerin erläutert zum Posten übrige Serviceabonnemente, es handle sich um
Kosten für die Wartung der Aussentüren zu den Tiefgaragen, deren Türschliesser
und Akkus, die Wartung von Brandschutzschiebetoren und -türen, die periodische
Kontrolle der Elektroanlagen, Wartung der Parkuhren, Kontrolle der Flucht-
schächte und die Wartung der Paketbox. Enthalten seien auch Funktionskontrollen
für den Holzrost und die Betriebskosten für die Ticketing-App der T. AG.
Die Mieter fragen sich mit Recht, was das alles mit den von ihnen gemieteten
Wohnungen zu tun hat. Der Posten gehört – abgesehen von der Wartung der Pa-
ketbox (dazu auch hinten Ziff. 4.2.15) – nicht in die Rechnung. Weshalb sie als
«übergeordnete Kosten» tel quel das Areal als Ganzes betreffen sollen, erläuterte
die Klägerin nicht und ist auch nicht zu erkennen.
4.3.2.6 Rechts- und Betreibungskosten (41072)
Unter Rechts- und Betreibungskosten behauptet die Vermieterin Kosten zu ver-
rechnen, welche ihr in Zusammenhang mit der Verwaltung «für rechtliche Belange
und Betreibungskosten angefallen» seien. Auch auf Kritik der Beklagten blieben
ihre Ausführungen vage. Es seien die Kosten für das gesamte Areal enthalten,
auch Beratungskosten für die Gewerbeeinheiten. Die eingereichten Belege wider-
legten, dass die Kosten bei den Gewerbeeinheiten höher seien als bei den Woh-
nungen.
Die Mieter monieren u.a. einen fehlenden Zusammenhang mit den Wohnungsmie-
ten in Zürich und fehlende Belege.
Öffnet man auf dem Speicherstick […] den Ordner 41072/2017-2019/2017, finden
sich dort zwei Belege über Anwaltskosten in Zusammenhang mit einem (wohl ge-
richtsnotorischen) Verfahren zwischen der Vermieterin und einem nicht zum Kreis
der Beklagten gehörenden Mieter im Freilager-Areal (W.). Was solche Kosten in
einer Betriebskostenrechnung zu suchen haben, ist schleierhaft und wird von der
Klägerin auch nicht erläutert. Selbstverständlich kann sie nicht einfach Anwalts-
oder Betreibungskosten aus einem bestimmten Mietverhältnis der Mietergesamt-
heit belasten. Selbst gegenüber der betroffenen Mietpartei ginge das nur, soweit
nicht eine Kosten- und Entschädigungsregelung des Gerichts oder in einem Ver-

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gleich greift oder soweit dargetan wäre, dass die Voraussetzungen für die Erstat-
tung vorprozessualer Anwaltskosten gegeben sind, insbesondere die Gebotenheit
ihrer Veranstaltung. Anders zu entscheiden würde bedeuten, allen Mietern des
Areals Kosten aufzubürden, die sich für sie und selbst für die damalige Gegenpar-
tei als nutzlos erwiesen haben. Der Mietergesamtheit würde mit einem solchen
Vorgehen insbesondere auch das Risiko einer erfolglosen Prozessführung aufge-
bürdet. Das Gericht verzichtet unter solchen Vorzeichen darauf, die Belege auf
taugliche Kosten zu durchforsten, denn wie unter Ziff. 3.3 erläutert, ist die Sub-
stantiierung Sache der Parteien, hier der Vermieterin. Die Mieter sind immerhin
bereit, einen Teil dieser Kosten zu akzeptieren […].
4.3.2.7 Brandmeldeanlagen (42004)
Die Vermieterin begnügt sich mit der Erläuterung, diese Position beinhalte die Kos-
ten «rund um die Brandmeldeanlagen, wie namentlich Inbetriebnahme, Program-
mierung, Störungsbehebung, Ersatz der Bewegungsmelder etc.». In den Jahren
2020 und 2021 sei zudem eine Brandmeldeanlage ersetzt worden und es seien
Tests durchgeführt worden, weshalb die Kosten in diesen Jahren höher gewesen
seien. Nach einer Verknüpfung dieser Behauptungen mit den Belegen sucht man
in der Replik vergebens. Anlässlich der Hauptverhandlung ergänzte die Klägerin
lediglich, die aufgeführten Kosten entsprächen den Belegen in […] und seien in
den entsprechenden Jahren «unter diesem Titel angefallen … [und] folglich auch
zu berücksichtigen».
Die Beklagten wandten ein, die «Integraltests» im Jahr 2020 seien einmalig durch-
geführt worden. Es seien diesbezüglich auch keine Belege zu den Jahren 2017-
19 eingereicht worden, so dass es sich um Initialkosten handle, die über einen
längeren Zeitraum immer wieder anfallen würden. Die Fr. 12'456.– seien aus der
Beobachtungsperiode 2020 zu streichen. 2021 seien laut den Belegen 54828,
55436 und 56336 für die Demontage und Inbetriebnahme eines Brandmelders und
für die Demontage einer Löschanlage im Serverraum der Klägerin im «Rautiblock»
Auslagen von Fr. 4'986.48 verbucht worden, die zu streichen seien. Gleich ver-
halte es sich mit dem Betrag von Fr. 6'223.95 für die Erweiterung einer Brandmel-
deanlage in der Tiefgarage unter dem Beleg 53311_2021. Auf der anderen Seite

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seien auch bezüglich der Vergleichsperiode Korrekturen erforderlich, und zwar zu-
gunsten der Vermieterin, denn diese habe auch hier Ausgaben für den «Rau-
tiblock» eingerechnet. Insgesamt ergebe die Korrektur eine Kostensenkung.
Es ist zwar nicht ausgeschlossen, dass unter diesem Punkt relevante Kosten ein-
gebucht wurden. Beispielsweise würden Kontrolle, Reparatur oder Ersatz einer
Brandmeldeanlage im «Rautiblock» unter die Verwaltungskosten fallen, wenn im
Raum die Server der Liegenschaftsverwaltung untergebracht wären, wie dies die
Klägerin an der Hauptverhandlung auch geltend machte ([…] vgl. Beleg
2021/56336, wo als Anlagestandort tatsächlich von einem «Serverraum» im 5. OG
des «Rautiblocks» die Rede ist). Auf der anderen Seite geht es nicht an, dass die
Vermieterin eine Erweiterung der Brandmeldeanlage unter den Unterhaltskosten
verbucht. Wenn schon, würde es sich um eine Mehrleistung handeln. Generell
kann sie keine Ausgaben für den 1992 erstellten «Rautiblock» in die Rechnung
einstellen, soweit eine Anlage nicht im Sinne von Betriebs- und/oder Verwaltungs-
kosten der Liegenschaftsverwaltung zumindest indirekt auch den Wohnungsmie-
tern dient. Rechnungen für die Tiefgarage können den Wohnungsmietern jeden-
falls nicht vollumfänglich zugerechnet werden (vgl. dazu Ziff. 4.3.2.2). Unverständ-
lich ist, weshalb die Klägerin die mit Fr. 12'456.– sehr hohen Kosten für Tests tel
quel im Jahr 2020 eingebucht hat (Belege 2020/42688 und 42689). Bei ähnlichen
Posten wie den Evakuationsübungen (Ziff. 4.3.2.3) hat sie solche Kosten dem
Rhythmus der Übungen angepasst, was auch bei den Tests angezeigt wäre.
Wie erwähnt ist es aber nicht Sache des Gerichts, das Klagefundament aus Bei-
lagen zusammenzusuchen. Mangels gehöriger Substantiierung ist unter dem vor-
liegenden Titel daher von den Zahlen auszugehen, welche die Mieter zu akzeptie-
ren bereit sind.
4.3.2.8 Container (42005)
In der Tabelle der Vermieterin sind u.a. Containerkosten aufgeführt. Öffnet man
die elektronisch eingereichten Belege, enthalten diese Rechnungen ganz unter-
schiedlicher Provenienz und Zweckbestimmung, u.a. solche für Leuchtmittel (Ord-
ner 42005, Jahr 2017). Nähere Erklärungen dazu sucht man in den Rechtsschrif-
ten der Vermieterin vergebens. Anlässlich der Hauptverhandlung erfolgten «keine
Bemerkungen» (act. […]). Die Belege sind jedenfalls nicht selbsterklärend im

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Sinne der Rechtsprechung und vermögen an sich den Substantiierungsmangel
nicht zu beheben.
Die Mieter haben sich allerdings mit den Erklärungen der Klägerin zufrieden gege-
ben, es handle sich «in erster Linie» um Kosten für die Reinigung, Wartung, Re-
paratur etc. der Container in der Siedlung sowie der Containerliftanlage. 2020 und
2021 seien höhere Ausgaben angefallen und 2022 seien Bioabfall-Container an-
geschafft worden, zudem bereits im Jahre 2017 eine Kartonpresse, um den Raum-
bedarf der Entsorgungsstationen zu senken, wobei man die Kosten auf 20 Jahre
umgelegt und verzinst habe. Einen Fehler in der ursprünglichen Aufstellung habe
man korrigiert (vgl. […] und den Verzicht der Mieter auf Bemerkungen in […]). Es
ist daher in diesem Punkt von den Zahlen der Vermieterin auszugehen, auch wenn
sich an sich schon hier die Frage stellt, ob nicht teilweise von wertvermehrenden
Investitionen auszugehen wäre, die nicht in die allgemeinen Liegenschaftskosten
gehören (Bioabfall-Container, Kartonpresse; zur Abgrenzung später, Ziff. 4.3.2.10,
14 und 15).
4.3.2.9 Dächer (42006)
Die Vermieterin führte aus, die Position beinhalte zum einen kleinere Unterhalts-
arbeiten wie die Behebung von Wassereinbrüchen 2017 und 2018, die Entfernung
der Dachbegrünung 2018 und 2021, den Geruchsverschluss WC-Entlüftung 2021,
die Instandstellung der Blitzschutzanlage und die Dachkontrolle 2021. Zudem
seien hier die Kosten für eine Dachsanierung des 1992 entstandenen «Rau-
tiblocks» enthalten in Höhe von rund Fr. 701'708.–, die man über 25 Jahre amor-
tisiert und verzinst in die Rechnung einbezogen habe. Bei der arealbezogenen
Betrachtung der Klägerin spiele es keine Rolle, dass auch die Kosten der Sanie-
rung des «Rautiblocks» in die Berechnung einbezogen worden seien.
Die Mieter wandten ein, niemand von ihnen wohne im «Rautiblock», der ein reines
Gewerbegebäude sei, abgetrennt vom Rest der Siedlung. Alle Positionen unter
dem Titel «ao. Aufwand Flachdachsanierung» seien daher aus der Rechnung zu
eliminieren. Bezüglich der weiteren für 2021 verbuchten Kosten mache die Kläge-
rin Fr. 33'058.95 geltend. Die Beklagten hätten die anerkannten, nicht den «Rau-
tiblock» betreffenden Kosten in einem korrigierten Finanzkontoauszug grün mar-
kiert. Der Beleg 2021/53997 fehle; es handle sich wohl um Zusatzarbeiten am

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Flachdach des «Rautiblocks». Insgesamt sei der Aufwand in der Beobachtungs-
periode um Fr. 126'724.50 und in der Vergleichsperiode um Fr. 55'980.– zu redu-
zieren.
Unter den elektronisch eingereichten Belegen in act. […] finden sich zur Position
«42006 Dächer» gemäss Tabelle in act. […] vornehmlich Rechnungen für eine
Dachsanierung des 1992 erstellten Gebäudes Rautistrasse 75/77 («Rautiblock»).
Dies betrifft im Ordner 42006 insbesondere die Belege 2017/31143, 2018/32473-
33158 sowie 2018/34319-34491. Der Beleg 2018/34883 bezeichnet als Adresse
der von den Arbeiten betroffenen Objekte für die verdorrte und wegen Brandgefahr
zu entfernende Dachbegrünung hingegen die «Freilagerstrasse 51-77». Dies
passt nicht zum Rautiblock – Rautistrasse 75/77 –, sondern zum U-förmigen Kom-
plex weiter südlich (vgl. vorn S. 2), in welchem sich allerdings auch keines der hier
interessierenden Mietobjekte befindet. Der von Klägerin anlässlich der Hauptver-
handlung nachgereichte Beleg 53997 bezieht sich ebenfalls auf Unterhaltsarbeiten
an den Liegenschaften «Freilagerstrasse 51-77» (also nicht auf die Freila-
gerstrasse 51-57 wie in den Plädoyernotizen der Klägerin zunächst angegeben,
[…], und auch nicht auf die Freilagerstrasse 51-71 wie gemäss mündlicher Ver-
besserung, […]). Der Sache nach handelt es sich um einen Nachtrag zum Beleg
2018/34883, wo sich im Titel der gleiche Bezug auf die «Freilagerstrasse 51-77»
findet (s. auch Beleg 2018/34833, Überschrift, sowie S. 2 «Objekt: Züricher Frei-
lager TGD Block 1+2»). Im ebenfalls auf die Dachbau D. AG lautenden Beleg
53997 ist auf der ersten Seite klar von «Dachunterhaltsarbeiten [im Jahre 2021]
laut Vertrag vom 10. Oktober 2018» sowie von Zusatzarbeiten dazu die Rede, mit-
hin zwar nicht von Arbeiten am «Rautiblock», aber auch nicht an den von den
Beklagten bewohnten Häusern (vorn S. 2). Weitere Belege beziehen sich klar auf
den «Rautiblock» – Rautistrasse 75/77 –, namentlich die Belege 2018/35777,
2019/37133-39620, 2020/40301-43419 sowie 2021/41362-54858, so dass die –
möglicherweise nur unglücklich formulierte – Behauptung der Klägerin an der
Hauptverhandlung nicht zutrifft, sie habe Arbeiten am «Rautiblock» nur demselben
zugeordnet. Auch in der Tabelle über alle Kosten wird beispielsweise unter der
Position 42006 ein ao. Aufwand für eine Flachdachsanierung 2019 von Fr.
552'667.– angegeben [der den «Rautiblock» betrifft]. Ab 2019 floss jeweils ein Jah-
resbetreffnis von Fr. 31'778.– in die beiden Vergleichsperioden 2017-19 und 2020-

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22 ein, also just der Betrag, der sich bei der angegebenen Amortisationsdauer von
25 Jahren und einer Verzinsung zu 3.5% ergibt (Fr. 552'667.– x [4% + 3.5%/2]).
Bezüglich des Arguments der Klägerin, die Dachsanierung am «Rautiblock» sei
der Sache nach den Verwaltungskosten zuzuordnen, weil sich im Block die Ver-
waltung befinde, kann auf das in anderem Zusammenhang zu den Verwaltungs-
kosten Ausgeführte verwiesen werden (Ziff. 4.3.2.4 a. E., 4.3.2.16 und 4.3.2.17).
Weiter finden sich Belege für Arbeiten an weiteren Gebäuden, welche nicht die
Mietwohnungen betreffen. Im Falle der Flurstrasse 112 dürfte es sich mit Blick auf
den Lageplan aber immerhin um ein Servicegebäude handeln (Beleg 2018/31865,
gemäss dessen S. 2 das «Pförtnerhaus»). Der Beleg 2021/55522 bezieht sich auf
Sanitärarbeiten an einer Wohnung S. an der Freilagerstrasse 91, mit welcher die
Mieter des vorliegenden Prozesses nichts zu tun haben. Gleich verhält es sich mit
den Arbeiten gemäss Belegen 2021/21400070 an der Freilagerstrasse 57, den
Arbeiten gemäss Beleg 2021/21400154 und weitgehend auch mit den Arbeiten
gemäss Sammelbeleg 2021/21400120 sowie dem Beleg 2021/2140238 für Dach-
terrassenarbeiten an der Freilagerstrasse 101, 81, 83, 85, 87, 89, 91, 93, 95, 97
und 99, denn hier sind wenigstens die Beklagten 1 als Mieter an der Freila-
gerstrasse 93 betroffen. Die Belege umfassen daneben aber ohne jede Erläute-
rung der Klägerin auch mehrere Honorarrechnungen der Anwaltskanzlei des klä-
gerischen Rechtsvertreters für ein Mietverhältnis Q. an der Freilagerstrasse 51 und
ein Mietverhältnis R. an der Freilagerstrasse 71 (Belege 2018/33379-33380,
2018/35537). Was immer der Grund für diese Aufwendungen war, es hätte an der
Vermieterin gelegen darzutun, dass sie einer der beklagten Parteien analog zu
vorprozessualen Anwaltskosten zurechenbar sind (vorn Ziff. 4.2.3.6).
Die Belege sind im Übrigen alles andere als selbsterklärend. Die meisten Belege
für Dachsanierungen betreffen wie erwähnt mit dem «Rautiblock» ein über 30
Jahre altes Gebäude im Freilagerkomplex. Diese Ausgaben gehören nicht in eine
Zusammenstellung der allgemeinen Liegenschaftskosten für die Gebäude mit den
vorliegenden Mietobjekten, denn sie haben für die Wohnungen der Mieter keinen
erkennbaren Nutzen und sind auch nicht als allgemeine Ausgaben zu werten, die
über den ganzen Komplex hinweg gerechnet werden dürften (vorn Ziff. 4.2.2). In
die Rechnung einzustellen wären mangels gehöriger Substantiierung durch die
Klägerin einzig die von den Mietern genannten Beträge.

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4.3.2.10 Parkplätze / Parksysteme (42012)
Eingestandenermassen umfasst diese Position ausschliesslich Ausgaben für
Parkuhren auf dem Freilager-Areal (inkl. Leeren der Parkuhren), eine Einfahrts-
schranke, und gar die Installation (!) neuer E-Ladestationen, mithin samt und son-
ders von Elementen, die von Dritten oder allenfalls auch von den Wohnungsmie-
tern gestützt auf separate Vereinbarungen gemietet bzw. benützt werden und die
mit deren Gebühren zu finanzieren sind – ganz bestimmt nicht mit dem Mietzins
für die Wohnungen. Soweit bestimmte Parkplätze auch den Beklagten zugute
kommen, wie die Klägerin geltend macht, wäre zumindest eine Ausscheidung der
Kosten vorzunehmen, und es wären die entsprechenden Einnahmen abzuziehen,
die die Klägerin von Dritten erzielt. Die Zeile ist mangels gehöriger Substantiierung
dieser Elemente zu streichen, wie die Beklagten dies mit Recht beantragen. Bei
der Installation von E-Ladestationen, Elektroschranken und Pollern würde es sich
im Übrigen auch dann nicht um Unterhaltskosten handeln, wenn sie ausschliess-
lich den Mietobjekten dienen würden. Offensichtlich läge diesfalls eine wertver-
mehrende Investition vor, die den Beklagten, soweit diese davon überhaupt be-
troffen waren, jedenfalls nicht gehörig mitgeteilt wurde.
4.3.2.11 Kanalisation (42016)
Bei der Position Kanalisation geht es laut Vermieterin um die üblichen Kosten für
das Spülen, Entstopfen und Reinigen der Leitungen und Abläufe in der Überbau-
ung. Für die Überbauung «Flurhaus» seien keine Kosten verrechnet worden. Die
Kosten im Jahre 2020 seien zwar höher als die übrigen; von einem Ausreisser
könne aber nicht gesprochen werden, denn es liege in der Natur der Sache, dass
es hier zu Schwankungen komme. Auch im «Rautiblock» seien Leitungen ersetzt
worden. Dies zeige zugleich, dass der Block nicht nur über 30 Jahre alte Leitungen
verfüge, die einen erhöhten Unterhaltsbedarf verursachten.
Die Mieter wandten ein, der Aufwand für die Wohnungen und die Häuser mit Woh-
nungen sei zulässigerweise einbezogen worden. Anders verhalte es sich mit dem
über 30-jährigen «Rautiblock» mit seinen alten Leitungen. Bestritten werde auch
der Unterhalt der Tiefgaragen.

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Bei der vorliegenden Art von Unterhalt ist die Zuweisung des Aufwands auf die
einzelnen Mietobjekte und Nutzungsarten nicht einfach. Es ist auch nicht ersicht-
lich, dass der Aufwand für eine ältere Baute generell höher sein soll als bei einem
Neubau, jedenfalls solange es nicht um einen Ersatz undicht gewordener Leitun-
gen geht, sondern nur um deren periodische Pflege. Allerdings macht die Klägerin
ohne genauere Angaben gerade geltend, dass durchaus Leitungen im «Rau-
tiblock» ersetzt wurden.
Ohne genauere Hinweise ist die Einordnung der einzelnen Ausgaben nicht mög-
lich.
4.3.2.12 Türen und Tore (42030)
Die Vermieterin macht geltend, unter dieser Position gehe es um den Unterhalt der
Türen und Tore, der naturgemäss Schwankungen unterliege. Als ausserordentli-
cher Unterhalt sei der Umbau von Eingangs- und Veloraumtüren sowie die Um-
rüstung der Hof-/Rampentürschliessung im Jahre 2018 qualifiziert worden. Statt
wie zunächst angenommen auf Fr. 65'055.– hätten sich die entsprechenden Kos-
ten aber nur auf Fr. 52'689.65 belaufen, weil versehentlich der gesamte Aufwand
2018 als ausserordentlich behandelt worden sei. Der entsprechende Aufwand sei
auf dem Areal angefallen und «daher» zu berücksichtigen. Es spiele daher auch
keine Rolle, welcher Teil auf die Tiefgaragen entfallen sei.
Die Mieter wandten zu Recht ein, ein Teil der Kosten betreffe nicht die Wohnun-
gen, sondern die Mieter von unterirdischen Parkplätzen. Es fehlten auch Belege.
Insgesamt seien die Kosten 2020-22 um Fr. 27'018.70 und diejenigen für 2017-19
um Fr. 11'126.65 zu reduzieren.
Unter den Belegen für die Türen und Tore finden sich zwar zahlreiche Rechnun-
gen. Diese betreffen aber wahllos konkrete Gebäude im Liegenschaftskomplex für
bestimmte Reparaturarbeiten, die keineswegs allgemeinen Charakter haben und
nicht den Mieterinnen und Mietern aller Gebäude angelastet werden dürfen. Da-
runter befinden sich – wie die Beklagten zu recht monierten – auch Rechnungen
für den 1992 erstellten «Rautiblock» (Rautistrasse 75/77) und solche, welche nur
die Gewerberäume und die Tiefgaragen betreffen. Auszugehen ist von den Zahlen
der Beklagten.

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4.3.2.13 Kücheneinrichtungen (42055) und Ausgaben Waschmaschinen / Trock-
ner (42059)
Die Vermieterin macht hier Kosten für Kontrolle, Unterhalt und Ersatz von Küchen-
einrichtungen sowie Waschmaschinen und Trocknern geltend. Aufgrund von Stö-
rungen und Leistungseinbussen sei sie insbesondere in den Jahren seit 2021 ge-
zwungen gewesen, eine grössere Zahl von Geräten zu ersetzen. Die Rechnungen
zeigten, dass nichts davon das «Flurhaus» betreffe. Wenn die Beklagten dafür
hielten, die vor Ablauf der Lebensdauer ersetzten Geräte müssten als ausseror-
dentlicher Aufwand behandelt werden, sei dies mit Blick auf den Aufwand lebens-
fremd und mit Blick auf die Abgrenzung des ordentlichen vom ausserordentlichen
Aufwand auch nicht richtig.
Als Belege präsentierte die Klägerin Rechnungen für Reparaturen an Geräten, die
offenbar schon nach sehr kurzer Betriebsdauer Probleme bereiteten, und zwar in
einer erstaunlichen Zahl (USB-Stick, […], Ordner 42055). Die jeweils ersetzten
oder reparierten Geräte könnten den einzelnen Mietobjekten ohne Probleme zu-
geordnet werden, denn die Rechnungsstellerin hat die betroffene Wohnung jeweils
genau angegeben. Immerhin dürfte dann, wenn periodische Arbeiten anfallen, die
von der Klägerin angestellte Globalrechnung eher ein geglättetes Ergebnis zeiti-
gen als bei einer aufwendigen Einzelbetrachtung.
Die Mieter akzeptieren die globale Betrachtungsweise, machen aber geltend,
wenn Einbaukühlschränke deutlich vor Ablauf ihrer Lebensdauer von 10, bei Ge-
schirrspülern, Backöfen, Glaskeramikplatten, Waschmaschinen und Trockner ei-
ner solchen von 15 Jahren ersetzt würden, seien die Kosten als ausserordentlicher
Aufwand unter Berücksichtigung von Lebensdauer und Verzinsung in die Rech-
nung aufzunehmen, denn sonst ergäben sich Verzerrungen, weil 2017-19 und
2020 offensichtlich nur Reparaturen angefallen seien. Teils fehlten Belege, teils
seien Kosten von Gewerbebetrieben verrechnet worden. Beides werde nicht ak-
zeptiert und führe zu korrigierten Finanzkontoauszügen.
Der Standpunkt der Mieter ist begründet, und zwar unabhängig davon, ob eines
der genannten Geräte vor Ablauf der Lebensdauer ersetzt werden musste oder
nicht. Soweit es nicht um Reparaturen geht, sondern um den Anschaffungspreis
eines neuen Geräts, müsste ein realistischer Vergleich der untersuchten Perioden

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auch die Anschaffungspreise der zuvor installierten Geräte enthalten, die im schon
bisher zu bezahlenden Mietzins ja nach wie vor ihre Entsprechung finden und im
Kostenkonto geglättet aufgrund von Amortisation und Verzinsung aufzuführen wä-
ren (wobei bis zum Ablauf der Lebensdauer des kaputten Geräts dieses nach wie
vor in der Rechnung erscheinen dürfte). Auszugehen ist damit von den Zahlen der
Beklagten. Die Vermieterin hätte die fehlenden Zahlen zu den alten Geräten nach
dem Einwand der Beklagten ergänzen können, hat dies aber unterlassen (vgl. […],
Ordner 42055 und 42059). Ob die Rechnung bei einer Nachholung besser ausfal-
len würde, ist zu bezweifeln, denn dann wären nach Einbuchung der Preise der
ursprünglich installierten Geräte über ihre Lebensdauer hinweg auch die Werte der
Vergleichsperiode deutlich höher als in der Beobachtungsperiode.
4.3.2.14 Mietkautionsversicherungen (44200)
Unbestrittenermassen löste die Klägerin die vor 2019 verlangten Mietkautionen in
bar durch eine Kautionsversicherung ihrer Muttergesellschaft MY. AG ab. Dabei
konnten die bestehenden Mieter sich auf Wunsch dem neuen System anschlies-
sen.
Die Mieter haben die Verrechenbarkeit der Prämien bestritten und zudem geltend
gemacht, dass die Kosten für die Versicherungen der Mieter im «Flurhaus» zur
Erhöhung der Prämien geführt hätten. Bei diesem Punkt handle es sich nicht um
Betriebskosten. Es sei zynisch, wenn die Vermieterin auf eine beabsichtigte Sen-
kung ihres Verwaltungsaufwandes hinweise und dennoch unter diesem Titel eine
Kostensteigerung geltend machen wolle. Es falle auf, dass die Verlegung der ent-
sprechenden Kosten durchschnittlich eine Mehrbelastung um Fr. 130'000.– be-
wirkt habe und damit zu fast einem Viertel für die behauptete Kostensteigerung
verantwortlich sei.
Die Vermieterin bestritt letzteres unter Vorlage der Belege und bekräftigte in der
Replik, dass den der Versicherung angeschlossenen Mietern die Barkautionen zu-
rückerstattet worden seien, wenn solche zunächst vereinbart gewesen seien. Wei-
ter seien den Mietern die – marktkonformen – Prämien der neuen Kollektivversi-
cherung an die Muttergesellschaft der Vermieterin nicht weiterverrechnet worden,

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und der Verwaltungsaufwand der Klägerin habe sich reduziert. Diese Kosten hät-
ten zur Zeit der Festsetzung der Mietzinse noch nicht existiert und könnten daher
zu einer Anpassung des Mietzinses führen.
«Mietkautionsversicherungen» decken lediglich das Bonitätsrisiko des Vermieters
im Fall ab, dass der Mieter seinen Zahlungspflichten hinsichtlich Mietzins und Mie-
terschäden nicht nachkommt. Mit diesem Instrument wird mit anderen Worten der
Mieter, der für gewöhnlich als Versicherungsnehmer auftritt, zwar von der Leistung
einer Barkaution befreit, aber das ist entgegen der landläufigen Meinung auch
schon alles: Zahlt die Versicherung für Ausfälle des Vermieters, nimmt sie für die
entsprechenden Beträge auf den Mieter Regress; Mieterschäden und Mietzins-
rückstände sind also gerade nicht versichert. Von einer Versicherung zu sprechen,
ist vor diesem Hintergrund zumindest irreführend. Solche Konstrukte sind der Sa-
che nach entgeltliche Mietkautionsbürgschaften (KOUMBARAKIS, Sicherheitsleistun-
gen in der Mietpraxis, MRA 2021, S. 68).
Die Kosten für eine solche Versicherung sind subjekt-, nicht objektbezogen und
haben mit Liegenschaftskosten, seien es nun Unterhalts-, Betriebs- oder Verwal-
tungskosten oder Gebühren und Abgaben nichts zu tun (vorn Ziff. 4.2.1 a.E.): Die
Abdeckung des Bonitätsrisikos für Mietzinsausfälle oder ungedeckt gebliebene
Mieterschäden gehört offensichtlich nicht zu den Unterhalts-, Betriebs- oder Ver-
waltungskosten und auch nicht zu den Gebühren und Abgaben im Kontext der
Liegenschaft. Selbst bei abweichender Betrachtung dürften sie nicht auf alle Miet-
verhältnisse abgewälzt werden. Sie sind eher mit einer (in eine Versicherungsprä-
mie umgemünzten) Risikoprämie zu vergleichen, etwa für Leerstände, welche
nach ständiger Rechtsprechung in den allgemeinen Liegenschaftskosten nicht auf-
geführt werden dürfen (Ziff. 4.2.1 a.E.; BGE 122 III 257; 120 II 100 E. 6c; BGer,
mp 1999, S. 144 ff.; CHK-HULLIGER, Art. 269/269a OR N 13; krit. SVIT-B. ROHRER,
Art. 269 OR N 36).
Der Posten ist daher so oder anders aus der Rechnung zu streichen. Eine andere
Frage ist, ob die Klägerin sie auf andere Weise auf den Mietzins schlagen könnte.
Soweit sie die Prämien trägt und die Mieter dadurch über eine wegen der Versi-
cherung aufgelöste Barkaution wieder verfügen können, läge eine Mehrleistung im
Sinne von Art. 269a lit. b OR vor. Eine Erhöhung des Mietzinses wäre aber separat

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mit amtlichem Formular anzuzeigen und zu begründen. Das Vorgehen der Ver-
mieterin ist hier nur deshalb und so lange unproblematisch, als sie für die bezahl-
ten Prämien keine Vergütung verlangt hat, denn so ist die Vertragsänderung für
die Mieter bislang nicht von Nachteil im Sinne von Art. 269d und 270b OR gewe-
sen. Die Beurteilung einer Erhöhungsmitteilung hängt auch von den übrigen Um-
ständen ab. Da mit der Einführung der Versicherung keine Mietzinserhöhung ver-
bunden war, hat die Vermieterin wohl auch den Eindruck erweckt, die Dienstleis-
tung sei für die Mieter auch weiterhin kostenlos (was ebenfalls gegen eine still-
schweigende Verbuchung bei den Liegenschaftskosten spricht), so dass sie dies
wohl schon aus klassischen vertragsrechtlichen Gründen nicht einfach rückgängig
machen könnte.
4.3.2.15 Ausserordentliche Unterhaltskosten (45)
Die Klägerin lässt vorbringen, hier handle es sich um drei verschiedene Kostenpo-
sitionen. 2019/20 sei ein sog. «M-Bus» in Betrieb genommen worden, über wel-
chen Daten und Informationen für den Heizungs- und Warmwasserverbrauch
übermittelt werden könnten. Das System sei an die Stelle eines Pilotprojektes ge-
stützt auf einen Vertrag mit den EWZ vom 26. Juni 2013 für Smart-Metering-
Dienstleistungen getreten, in dessen Rahmen der Klägerin als Nebenprodukt bis
zur Nichterneuerung durch die EWZ per 31. Dezember 2019 Daten zu Heizungs-,
Kalt- und Warmwasser- sowie Stromverbrauch pro Mieteinheit geliefert worden
seien. Die Kosten des Ersatzes der bestehenden Installationen von Fr. 10'656.–
und Fr. 106'577.– seien von der Vermieterin als ausserordentlicher Aufwand qua-
lifiziert und über eine Dauer von 20 Jahren amortisiert und verzinst worden. 2022
sei zudem eine Paketbox in der Marktgasse installiert worden als Massnahme ge-
gen Diebstähle, bei denen immer wieder Pakete vor den Hauseingängen gestoh-
len worden seien. Mit den entsprechenden Kosten von Fr. 96'666.– sei man gleich
verfahren wie mit dem M-Bus. Sodann seien 2022 bei den sog. Langhäusern Frei-
lagerstrasse 50-60, 70-76 und 80-88 Senkrechtstoren als zusätzliche Beschattung
montiert worden. Die Kosten von Fr. 110'962.– habe man in analoger Weise als
Kostensteigerung betrachtet, unter Annahme einer Amortisationsdauer von 10
Jahren.

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Die Mieter liessen einwenden, Energiezähler gebe es schon seit den 90er Jahren.
Es sei nicht nachvollziehbar und von der Vermieterin auch nicht erklärt worden,
weshalb man diese Zähler nicht schon bei der Erstellung der Gebäude montiert
habe. Es handle sich um Anlagekosten, nicht um eine Kostensteigerung. Bei der
Paketbox verhalte es sich ebenso, die Planung und Inbetriebnahme gehörten wie
ein Velounterstand zu den Anlagekosten und seien nicht als Kostensteigerung zu
werten. Gleich zu behandeln seien auch die Sonnenstoren, die zudem nur den
Geschäften im Erdgeschoss dienten. Gemäss den Finanzkontoauszügen der Klä-
gerin seien Rückvergütungen erfolgt, so dass sich die Geschäftsmieter an diesen
Investitionen beteiligt hätten. Der gesamte Aufwand in der Beobachtungsperiode
sei zu streichen.
Die Vermieterin hat in der schriftlichen Replik erläutert, wie sie bis zur Installation
des «M-Bus» die Daten für den Heiz- und Warmwasserverbrauch ermittelt und die
entsprechenden Nebenkosten erhoben hat. Nicht in ihre Rechnung einbezogen
hat sie allerdings, dass die Leistungen der EWZ bis Ende 2019 nicht etwa kosten-
los waren, sondern durch die Klägerin mit einer Pauschale von Fr. 64'000.– pro
Jahr abgegolten wurden, wobei zumindest ein Teil dieses Betrages auf das Ne-
benprodukt Zählerablesung entfiel (vgl. [den bei den Akten liegenden Vertrag] Ziff.
7.2). Wie sich zudem aus der Nebenkostenabrede zwischen den Parteien ergibt
(vorn Ziff. 1.1.1-5), ist vertraglich vorgesehen, dass die Zähler bei Rundgängen
abgelesen werden sollten, ein Aufwand, der über die Nebenkosten abgerechnet
worden wäre und den die Vermieterin und die Mieter durch die Installation von
Smart-Metern nun einsparen. Es ist folglich keine Kostensteigerung dargetan, und
zudem hat die Finanzierung der Dienstleistung nicht über den Nettomietzins bzw.
die Allgemeinkosten, sondern über die Nebenkosten zu erfolgen. Dieser Punkt hat
folglich im vorliegenden Verfahren unberücksichtigt zu bleiben.
Bei den übrigen beiden Positionen Paketbox und Sonnenstoren wurden ausser
den nicht selbsterklärenden Finanzkontoauszügen zwar auch Belege eingereicht,
die aber ebenfalls nicht selbsterklärend sind ([…], Ordner 45). Die von der Klägerin
angegebenen Sammeladressen («Langhäuser», also wohl nur die geraden Num-
mern der Freilagerstrasse 50-60, 70-76 und 80-88, s. vorn S. 2) betreffen zwar die
Wohnungen der Beklagten 4 und 5, aber jedenfalls nicht diejenigen der Beklagten

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1-3. Bei beiden Positionen handelt es sich im Übrigen nicht um Liegenschaftskos-
ten, sondern um Mehrleistungen. Entgegen den Mietern können diese zwar nicht
einfach als Teil der ursprünglichen Anlagekosten betrachtet werden, denn die ent-
sprechenden Leistungen (Paktboxen und [zusätzliche] Sonnenstoren) waren un-
bestrittenermassen nicht schon im Mietvertrag enthalten. Entgegen der Vermiete-
rin dürfen Mehrleistungen aber nicht den Liegenschaftskosten zugerechnet wer-
den. Sie sind mit entsprechender Begründung zum Gegenstand einer Mietzinser-
höhung unter dem Titel der wertvermehrenden Investitionen zu machen, und zwar
gegenüber denjenigen Mietern, die davon auch wirklich profitiert haben. Aus dem
Finanzkontoauszug 45601 […] (im elektronischen Ordner 45/2020) ist zudem er-
sichtlich – und im Übrigen seit der Klagebegründung anlässlich der Hauptverhand-
lung unbestritten –, dass tatsächlich Rückvergütungen an bestimmte Personen er-
folgten, so dass anzunehmen ist, dass die Vermieterin ganz genau weiss, wer von
den Storen profitiert hat und in welchem Mass. Auf der anderen Seite dürften bei
zahlreichen Mietobjekten zusätzliche Beschattungen montiert worden sein, denn
gemäss dem Beleg 21408364 im Ordner 45/2020-2022/2022 von act. […] wurden
nicht weniger als 169 Storen montiert. Die Belege sind aber alles andere als selbst-
erklärend. Im Ordner 45/2022 befinden sich ohne nähere Erläuterungen gar zwei
Rechnungen aus der Kanzlei des Rechtsvertreters der Klägerin. Eine Rechnung
betrifft einen Investitionsbeitrag aus einem Energie-Contracting mit den EWZ; was
das Papier hier soll, ist nicht klar. Die beiden Punkte sind so oder anders aus dem
Kostenvergleich zu streichen.
4.3.2.16 Informatik (4670 sowie 46700)
In der schriftlichen Replik machte die Vermieterin geltend, in den Kosten unter den
Positionen 4670 und 46700 gemäss ihrer Tabelle seien sowohl Kosten aufgeführt,
die die Standorte Zürich und Embrach beträfen, als auch solche, die nur für den
Standort Zürich angefallen seien. In der korrigierten Tabelle habe sie den Standort
Zürich entsprechend dem Anteil an den Mietzinseinnahmen (ca. Fr. 29 Mio. in Zü-
rich, ca. Fr. 9 Mio. in Embrach) mit 75% gewichtet. Die spezifischen Kosten für den
Standort Zürich seien in der korrigierten Tabelle (unter den Positionen 46700 -
46709) vermerkt. Soweit es sich um ausserordentliche Kosten gehandelt habe,
seien diese unter Berücksichtigung einer Lebensdauer von jeweils 5 Jahren amor-

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tisiert und verzinst worden. Anschliessend bezifferte die Vermieterin die überge-
ordneten Informatikkosten, angeblich nach den 6 Finanzkontoauszügen ([…], Ord-
ner 4670), schied nicht näher bezeichnete ausserordentliche Kosten aus und teilte
die so errechneten ordentlichen Kosten zu 75% dem Standort Zürich zu. In der
ursprünglichen Tabelle seien die ausserordentlichen Aufwendungen bei den über-
geordneten Kosten in der Position «digitale Bewirtschaftung» (46707) versehent-
lich vollumfänglich dem Standort Zürich zugeordnet worden. In der neuen Tabelle
sei dies nur noch für 75% dieser Kosten der Fall. Die Klägerin habe diese Kosten
auf 10 Jahre amortisiert und verzinst. Die Informatikkosten seien in den letzten
Jahren stark gestiegen; die Vermieterin benannte sodann die diesbezüglichen Pro-
jekte. Es sei der Vermieterin nicht zuzumuten offenzulegen, wie sich die Digitali-
sierung auf den Personalaufwand ausgewirkt habe. Sollte das Gericht der Auffas-
sung sein, dass die Edition der Belege unabdingbar sei, würde die Klägerin die
Edition der Unterlagen zum Personalaufwand in anonymisierter Form in Betracht
ziehen. Die Kosten seien entstanden und daher in der Rechnung zu berücksichti-
gen.
Die Mieter verwiesen zunächst auf ihre allgemeinen Ausführungen zu Verwal-
tungskosten und bestritten sämtliche geltend gemachten Kostensteigerungen für
die Informatik ([…], Positionen 4670 bis 46709). Die Vermieterin führe aus, der
Kostenanstieg sei u.a. auf die Digitalisierung der Bewerbungsprozesse und der
Betreuung der Mietverhältnisse, die Einführung von Handwerkertools sowie eines
Zeiterfassungssystems für Angestellte, die Compliance-Überwachung etc. zurück-
zuführen. Die Reduktion der bereinigten Personalaufwände unter Position 40 sei
wohl nicht auf den Digitalisierungseffekt zurückzuführen. Zur Überprüfung habe
die Klägerin sämtliche Belege zum Personalaufwand offenzulegen. Im Übrigen
werde bestritten, dass in einer statistisch sehr kurzen Vergleichsperiode von zwei
Mal drei Jahren eine statistisch vernünftig nachweisbare Kostensteigerung nach-
gewiesen werden könne. Es handle sich allesamt um Initialkosten für neue Pro-
jekte und nicht um Updates für bestehende Lizenzkosten.
Die Kritik der Beklagten ist berechtigt. Statt unerklärte Zahlen als wahr hinzustel-
len, pauschal und unkommentiert zahlreiche Belege einzureichen und das Zeugnis
ihres CFO […] zu offerieren, hätte die Vermieterin zu substantiieren, was die ver-

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rechneten Projekte genau umfassten, welche Vorgängersysteme sie abgelöst ha-
ben, welche Kosten dieselben verursachten (s. z.B. […]: Das alte Bewirtschaf-
tungssystem REM, welches durch GREM ersetzt wurde, verursachte ebenfalls
Kosten, welche man der Rechnung der Vermieterin aber nicht entnehmen kann),
wie sie zu einer Amortisation gewisser Projekte über 5 oder 10 Jahre gelangt ist,
wie sich die Mietzinse der Standorte Embrach und Zürich im Detail genau verhal-
ten sowie wofür genau sie bezahlt werden und seit wann. Es wäre zur Überprüfung
unerlässlich, eine Begutachtung der gesamten Buchhaltung der Klägerin durchzu-
führen, denn nur so könnte sichergestellt werden, dass die Vermieterin nicht wie
bei den schon abgehandelten Positionen (Ziff. 4.3.2.1-15) weitgehend mit willkür-
lich zusammengestellten Daten operiert. Die eingereichten Belege sind weder
selbsterklärend noch nachvollziehbar, wurden doch ohne jede Erläuterung dut-
zende von IT-Dienstleistungen in die Rechnung eingestellt. Die Digitalisierung von
Arbeitsvorgängen bringt für gewöhnlich Einsparungen beim Personalaufwand mit
sich, wie die Mieter richtig ausführten. Dazu äusserte sich die Vermieterin aber
nicht. Ob es hier eine Kostensteigerung gegeben hat, lässt sich aufgrund solch
unsubstantiierter Angaben nicht beurteilen. Mit Sicherheit ist eine Amortisation von
Informatikleistungen über zehn oder gar nur fünf Jahre aus der mietrechtlichen
Optik sehr kurz, auch wenn dies kaufmännisch nicht zu beanstanden ist: Informa-
tiksysteme, die ordentlich gewartet und unterhalten werden, laufen für gewöhnlich
wesentlich länger als fünf oder zehn Jahre, so dass sich nach Ablauf der von der
Klägerin eingesetzten Amortisationsdauer die Frage einer Mietzinssenkung infolge
weggefallener Abschreibungsbeträge stellen würde; dies ist zu vermeiden (dazu
vorn Ziff. 4.2.1, insbes. ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 269a OR N 225 und 230). Es er-
scheint zudem wenig sinnvoll, in einem Mietzinsüberprüfungsprozess ausgerech-
net die bezahlten Mietzinse für die Abgrenzung zweier Standorte zu verwenden,
denn so macht man die gesuchte Zahl zum Teil der angewandten Formel, ein of-
fensichtlich untauglicher Ansatz. So wie der Punkt präsentiert wurde, ist er nicht
zu berücksichtigen.
4.3.2.17 In der Rechnung der Klägerin fehlende Positionen
Wie die Beklagten mit Recht geltend machen, fehlen in der Rechnung der Klägerin
auch wichtige Positionen wie Steuern, Gebühren und Abgaben. Die Klägerin hält
diese Positionen für irrelevant, ohne die Gründe für diese Auffassung zu nennen.

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Solche Gründe existieren denn auch nicht. Wie erwähnt gehören zu den allgemei-
nen Kosten alle Ausgaben in Zusammenhang mit der Mietsache, die nicht der Ka-
pitalfinanzierung dienen oder mit Nebenkosten abgegolten werden (vorn Ziff. 4.2),
also insbesondere auch Steuern, Gebühren und Abgaben (z.B. SVIT-Kommentar-
B. ROHRER, Art. 269a OR N 35). Das Versäumnis der Klägerin wiegt im vorliegen-
den Fall umso schwerer, als es sich bei diesen Ausgaben um relativ konstante
Grössen handelt. Gerade wenn sich wie hier andere Ausgaben stark verändert
haben, suggeriert die Ausklammerung dieser Kosten prozentual einen zu hohen
Anstieg.
Zusammen mit der teils problematischen Abschreibungspraxis der Klägerin, ihrer
Bestreitung der Relevanz des Kostenmodells bei der Einordnung der Kosten, der
Negierung des Benchmarks, der sich aus der IAZI-Studie oder den Gründen für
die Begrenzung des Anwendungsbereichs der kostendeckenden Bruttorendite für
Neubauten ergibt, der Verbuchung von Ausgaben, die nicht oder nicht allein mit
den Wohnungsmietverhältnissen zusammenhängen, der Quersubventionierung
von Gebäuden unterschiedlichen Alters und unterschiedlicher Nutzungsart, und
zusammen mit der Ausklammerung von Einnahmen wie denjenigen für die Besu-
cherparkplätze, obwohl die sehr wohl berücksichtigten Ausgaben dafür mit den
Wohnungsmietverträgen direkt nichts zu tun haben, entsteht der Eindruck, dass
die Klägerin ihren Fokus nicht auf der tatsächlichen Entwicklung der Allgemein-
kosten hat, sondern auf der Bestätigung ihrer angestrebten Mietzinserhöhung un-
ter dem Titel dieser Kosten in der Grössenordnung von 0.5% pro Jahr.
4.2.3.18 Festlegung einer Kostenpauschale
Nach dem Gesagten scheidet eine konkrete Berechnung der Steigerung der Lie-
genschaftskosten aus. Es erübrigt sich, auf die Rechnungen näher einzugehen,
die die Klägerin für die einzelnen Liegenschaften erstellt hat, denn die in den vor-
stehenden Ziffern erwähnten Probleme bestehen zum ganz überwiegenden Teil
auch bei diesen separaten Berechnungen. Dies lässt sich trotz der an sich nicht
genügend substantiierten Darstellung der Klägerin anhand der Kontonummern ve-
rifizieren, unter welchen die Ausgaben gebucht wurden, denn diese sind die glei-
chen wie bei der Gesamtbetrachtung. Die Beklagten haben insbesondere mit

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Recht darauf hingewiesen, dass die errechneten Zahlen pro Liegenschaft durch-
wegs und teils deutlich unter der Kostensteigerung liegen als diejenigen gemäss
Berechnung der Klägerin über das ganze Areal hinweg und dass die Klägerin zwar
den angeblich zugeordneten Aufwand in die entsprechende Tabelle eingetragen
hat, aber ohne zu sagen, wie viele und welche Objekte an den ausgeschiedenen
Kosten beteiligt seien. Es fällt auch auf, dass in der Kostenübersicht, die «umge-
lagerten Kosten» den Löwenanteil der errechneten Kostensteigerung pro Liegen-
schaft ausmachen.
Die Klägerin hat das Fehlen tauglicher Vergleichszahlen insofern nicht zu verant-
worten, als unbestrittenermassen für die Phase vor dem Mietbeginn wegen der
neuerstellten Überbauung keine Vergleichszahlen vorliegen, wie sie richtig ange-
merkt hat, zumal die Kosten für den im Jahre 1992 erstellten «Rautiblock» wie
gezeigt nicht berücksichtigt werden dürfen. Aus dem Vergleich der beiden initialen
Dreijahresperioden, den die Vermieterin anstellt, lassen sich höchstens negative
Rückschlüsse ziehen: Nach dem Gesagten scheint klar, dass die behauptete Kos-
tensteigerung sehr viel näher beim Ergebnis der Mieter liegt als bei demjenigen
der Vermieterin, sprich bei 0, denn von wenigen Ausnahmen abgesehen sind die
Vorbringen der Klägerin entweder nicht schlüssig oder zumindest nicht in einer Art
und Weise substantiiert und mit Beweisofferten unterlegt, dass eine Beurteilung
möglich wäre.
Dieses Ergebnis wird bestätigt durch die allgemeine Erfahrung. Die Annahme des
Kantonsgerichts Zug, bei neu erstellten Bauten seien die allgemeinen Liegen-
schaftskosten in den ersten Jahren ihres Bestehens gering (KG Zug, 15. Oktober
2010, mp 2012, S. 210 ff., E. 2.3; vgl. vorn Ziff. 4.2.1), ist inzwischen bestätigt
durch die schon erwähnte und vom Bundesamt für Wohnungswesen – also von
der dazu besonders berufenen Behörde des Bundes – zur Überprüfung des Miet-
zinsmodells der VMWG in Auftrag gegebene Studie der IAZI AG, die auszugs-
weise auch von der Klägerin zitiert wurde. Dazu sei als Ausgangspunkt der Über-
legungen erneut (vorn Ziff. 4.1) die Grafik auf S. 13 der Studie wiedergegeben:

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Die Studie untersuchte primär die Liegenschaftskosten institutioneller Vermieter,
zielte indirekt aber auch auf die Kostenstruktur bei privaten Eigentümern (Studie
S. 8). Unabhängig von den vier Beobachtungsperioden lagen die allgemeinen Lie-
genschaftskosten bei bis zu 10 Jahre alten Bauten deutlich unter der Marke ge-
mäss dem aktuellen Modell gemäss VMWG von 30% des Mietzinses und auch
deutlich unter dem für institutionelle Eigentümer errechneten Wert von 20-22% ge-
mäss dem Management Summary der Studie (Studie S. 1), auf welchen die Ver-
mieterin sich beruft. Aus der Grafik lässt sich herauslesen, dass der Mittelwert etwa
bei 13-15% der Nettomietzinse liegt. Das bedeutet nichts anderes, als dass die
Vermieter solcher Objekte einen Teil des gemäss Modell für allgemeine Liegen-
schaftskosten gedachten Anteils des Nettomietzinses in den ersten zehn Jahren
für die Ertragsoptimierung oder auch für Rückstellungen verwenden können.
Im Übrigen ist die Erkenntnis der IAZI-Studie nicht neu. Bei allen Differenzen über
den Anwendungsbereich der kostendeckenden Bruttorendite nach Art. 269a lit. c
OR ist doch anerkannt, dass die Anwendung eines pauschalen Bruttorenditesat-
zes in erster Linie deshalb möglich ist, weil die Unterhaltskosten in den ersten zehn
Jahren nach Erstellung eines Neubaus noch tief sind (vgl. dazu etwa SVIT-K-ROH-
RER B., Art. 269a N 88). Danach liefe der Vermieter mit einem pauschalisierten

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Bruttorenditesatz Gefahr, seine Kosten nicht vollständig refinanzieren zu können,
was nach einem Ausgleich für die allgemeinen Kostensteigerungen ruft.
Bei den relativen Anpassungskriterien haben Pauschalen gleich wie eine konkrete
Berechnung der Kostensteigerungen den Zweck zu verhindern, dass die Vermieter
einen über den vom Modell vorgesehenen Betrag hinausgehenden Anteil des
Mietzinses für die allgemeinen Kosten verwenden müssen, denn dies würde zu-
lasten der angemessenen Rendite auf dem investierten Eigenkapital gehen, die
ihnen zusteht. Soweit die allgemeinen Liegenschaftskosten aber noch nicht einmal
in die Nähe des dafür vorgesehenen Teils der Nettomietzinseinnahmen gelangt
sind, ermöglichen diese dem Vermieter ohne weiteres eine ausreichende Rendite,
so dass es nicht angeht, letztere auch noch durch eine Kostensteigerungspau-
schale zu verbessern. Es mag sein, dass das derzeitige Modell gemäss VMWG
nicht restlos überzeugt. Die Schwächen liegen aber weniger beim Anteil der Allge-
meinkosten, sondern bei den Anteilen für Fremd- und Eigenkapitalfinanzierung.
Selbst wenn durch den Gesetzgeber gestützt auf die Studie eine Reduktion des
Anteils des für die allgemeinen Kosten gedachten Nettomietzinses von 30% auf
25 oder gar 20% in Erwägung gezogen würde, ist den Beklagten darin zuzustim-
men, dass die Klägerin selbst in der zweiten dreijährigen Periode, die sie unter-
sucht hat, weit weniger als 10% der Nettomietzinse für die allgemeinen Liegen-
schaftskosten aufwenden musste ([…] Fr. 2'301'259.– / Fr. 28'926'161.– = 7.95%).
Damit ist klar, dass die Nettomietzinse seit Mietbeginn bei weitem ausreichen, um
in den ersten Jahren seit Bestehen der Neubauten die allgemeinen Liegenschafts-
kosten und deren Steigerung zu decken. Ins Leere stösst damit auch die Kritik der
Klägerin an der Praxisänderung der Schlichtungsbehörden des Kantons Zürich:
Es kann keine Rede davon sein, dass während des Spiels die Regeln geändert
worden wären. Vorgenommen wurde höchstens eine Präzisierung der Praxis für
Neubauten: Die Schlichtungsbehörden haben einzig und allein eine im Laufe der
Zeit verbesserte Einsicht bezüglich Neubauten in ihre Praxis einbezogen, wobei
sich gerade vor dem Hintergrund des vorliegenden Falls und der IAZI-Studie zeigt,
dass die Karenzfrist von fünf Jahren seit dem Erstbezug einer Neubaute zu kurz
ist.
Die weiteren Schwächen des Modells – der heute im Schnitt deutlich tiefer lie-
gende Anteil der Fremdfinanzierung der Liegenschaften sowie der damit einher

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gehende höhere Eigenkapitalanteil – wären zwar ebenfalls zu korrigieren, insbe-
sondere durch Gewährung des Teuerungsausgleichs auf einem höheren Anteil
des Nettomietzinses als heute, während die Überwälzungssätze für Referenzzins-
änderungen beim aktuellen Referenzzinsniveau beibehalten werden könnten,
wenn man dem Modell beispielsweise zugrunde legen würde, dass heute im
Schnitt etwa 15% des Nettomietzinses der Fremdkapitalfinanzierung dient. Dies
wäre aber Aufgabe des Gesetzgebers und hätte zudem auf die Struktur der allge-
meinen Liegenschaftskosten über die vorstehenden Ausführungen hinaus keinen
Einfluss. Damit bleibt für eine Kostensteigerungspauschale im vorliegenden Fall
offensichtlich kein Raum, umso weniger als die Klägerin den Teuerungsausgleich
im vollen von Art. 16 VMWG vorgesehenen Umfang in Anspruch genommen und
sich somit im 28% der Teuerung übersteigenden Umfang eine Kostensteigerungs-
pauschale gesichert hat. Entgegen der Auffassung der Klägerin kommt dieser Ge-
danke wie schon erwähnt (vorn Ziff. 4.1, S. 31 f.) durchaus in der bundesgerichtli-
chen Rechtsprechung zum Ausdruck (BGE 120 II 100 E. 5a):
«A considérer le mode de financement théorique à la base de la réglementation instaurée par
l'OBLF, selon lequel le loyer sert à couvrir les frais d'entretien, d'administration et d'amortissement
à raison de 30% et à renter les fonds propres et étrangers investis à raison de 70% (cf. LA-
CHAT/STOLL, Das neue Mietrecht für die Praxis, 3e éd., p. 233), on pourrait soutenir que, puisque la
revalorisation du loyer est autorisée à concurrence de 40% de l'augmentation de l'indice suisse
des prix à la consommation, et non de 28% (soit le 40% du 70% du loyer censé rémunérer le
capital), il en résulterait que la part de fonds propres du modèle théorique retenu par le législateur
- à savoir 40% de l'investissement total - s'élèverait en fait à 57% (40/28 x 40/100).
Mais c'est oublier que les frais d'entretien doivent également être indexés. Dès lors, la part des
fonds propres exposés aux risques, comme l'entend l'art. 269a let. e CO, ne saurait en aucun cas
se monter à 57% de l'investissement. Au contraire, il y a lieu d'admettre que l'art. 16 OBLF permet
aussi une adaptation forfaitaire au renchérissement de la part du loyer qui garantit les frais d'entre-
tien.» [Hervorhebung durch das Gericht]
Anders formuliert hat das Bundesgericht den Widerspruch zwischen dem Berech-
nungsmodell und dem Anteil des Nettomietzinses durchaus erkannt, auf welchem
der Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital nach Art. 16 VMWG be-
rechnet wird. Im Wissen darum, dass ein Modell kaum je die Situation der konkre-
ten Liegenschaft abzubilden vermag, wendet es die genannte Bestimmung den-
noch wortgetreu an, vergisst dabei aber nicht, dass dies im Ergebnis teilweise zu
einer pauschalisierten Anpassung des Nettomietzinses an allgemeine Kostenstei-
gerungen führt. Der vom Bundesgericht beschriebene Zusammenhang zwischen
Teuerungsausgleich und Kostensteigerung garantiert daher auch der Klägerin

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selbst in den ersten zehn Jahren seit Erstellung ihrer Bauten im Ergebnis eine
Kostensteigerungspauschale, und zwar obwohl eine solche wegen des geringen
Anteils des Nettomietzinses, der nach dem Gesagten bei Neubauten der Finan-
zierung der in dieser Phase noch tiefen allgemeinen Kosten dient, eigentlich noch
gar nicht angebracht wäre. Daher ist die Zweitklage der Vermieterin abzuweisen
und die Erstklage der Mieter gutzuheissen.
Was die konkrete Berechnung der Mietzinsanpassungen betrifft, ist als Referenz-
punkt auf den jeweiligen Vertragsschluss abzustellen. Dies würde an sich entge-
gen der Auffassung der Mieter auch für die allgemeinen Kostensteigerungen gel-
ten, soweit die Kosten bei Vertragsschluss bekannt waren. Allerdings spielt dies
hier keine Rolle, da ohnehin wegen des Neubaucharakters der Siedlung und man-
gels schlüssiger bzw. substantiierter bzw. nachgewiesener Kostensteigerungen
die Pauschale auf Fr. 0.– anzusetzen ist. Wie die Beklagten richtig errechnet ha-
ben, führt dies bei ihren Mietverhältnissen ab 1. November 2023 zu folgenden zu-
lässigen Nettomietzinsen:
– Mieter 1 Fr. 3'972.–
– Mieter 2 Fr. 3'139.–
– Mieter 3 Fr. 2'619.–
– Mieter 4 Fr. 2'518.–
– Mieter 5 Fr. 2'470.–
Diese Mietzinse beruhen auf einem Referenzzins von 1.5%. Teuerung und allge-
meine Kosten sind ausgeglichen bis Ende Juni 2023 (Stand des Landesindexes
der Konsumentenpreise = 107.2 Pt., Basis 2015).
5. Kosten- und Entschädigungsfolgen
Dem Verfahrensausgang entsprechend hat die Vermieterin sämtliche Kosten zu
tragen und den Mietern eine angemessene Parteientschädigung auszurichten.
Wie schon der – zum grössten Teil nur elektronisch vorhandene – Aktenumfang
und der Umfang der Rechtsschriften sowie des vorliegenden Urteils zeigt, hat das
vorliegende Verfahren einen aussergewöhnlichen Aufwand verursacht, der zu ei-
ner Erhöhung auf der zu Beginn des Verfahrens angekündigten Gerichtsgebühr
um 50% und zu einem Zuschlag bei der Parteientschädigung in Höhe von 50%
führen muss (§ 4 Abs. 2 GebV; § 11 Abs. 2 und 3 AnwGebV). Darin sind eine

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Reduktion der ordentlichen Gebühren um einen Drittel wegen des auf periodischen
Leistungen beruhenden Streitwerts (§ 4 Abs. 3 GebV; § 4 Abs. 3 AnwGebV sowie
der Zuschlag für ein Mehrparteienverfahren (§ 4 Abs. 2 GebV; § 8 AnwGebV) be-
reits berücksichtigt. Wie in Ziff. 3.1 des vorliegenden Urteils erwogen, hat aller-
dings eine Korrektur des für die Kosten- und Entschädigungsfolgen massgeblichen
Streitwerts zu erfolgen, da die effektiv streitigen Punkte nur einem solchen von
Fr. 125'244.– entsprechen. Wie an besagter Stelle ebenfalls ausgeführt, rechtfer-
tigt es sich auf der anderen Seite nicht, für den minimalen Aufwand von Gericht
und Mietern 5 in Zusammenhang mit der Teilabschreibung wegen Klageanerken-
nung nicht, Gebühren zu erheben oder eine Parteientschädigung zuzusprechen.
Mit Beschluss vom 16. Mai 2024 wurden sämtlichen Parteien wie eingangs er-
wähnt (Ziff. 1.2) basierend auf einem Streitwert von Fr. 143'040.– und einer mut-
masslichen Gerichtsgebühr von Fr. 6'990.– Kostenvorschüsse auferlegt. Dabei
wurde den Vorschüssen insgesamt nicht mehr als die einfache (um einen Drittel
reduzierte) mutmassliche Gerichtsgebühr zugrunde gelegt. Nach Art. 407f ZPO
richten sich die Vorschüsse noch nach dem bis 31. Dezember 2024 geltenden
Prozessrecht und können daher auch zur Deckung von Kosten verwendet werden,
die am Ende die Gegenpartei zu tragen hat, wenn auch unter Einräumung des
Rückgriffs.
(…)»
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbe-
hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2026, 36. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw A.I. Altieri, MLaw C. Schenk, Leitende Ge-
richtsschreiberinnen; Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident