zh_bezirksgericht_zuerich · MJ230001-L · 2023-12-20 · de
ZMP 2024 Nr. 1: Rechtsnatur von periodisch geschuldeten Mietzinsen. Schicksal von Stundung und Erlass künftiger Mietzinsforderungen nach Eintritt einer betreibungsamtlichen Zwangsverwaltung wegen Pfändung der Mietliegenschaft. Prozessstandschaft des Betreibungsamtes.


ZMP 2024 Nr. 1
Art. 257 und 257c OR; Art. 257d OR; Art. 102 Abs. 3 SchKG; Art. 16 ff. VZG.
Rechtsnatur von periodisch geschuldeten Mietzinsen. Schicksal von Stun-
dung und Erlass künftiger Mietzinsforderungen nach Eintritt einer betrei-
bungsamtlichen Zwangsverwaltung wegen Pfändung der Mietliegenschaft.
Prozessstandschaft des Betreibungsamtes.
Periodisch zu entrichtende Mietzinse sind keine einheitliche, für die ganze Dauer
des Mietverhältnisses feststehende, in Raten fällig werdende Forderung. Vielmehr
entstehen sie mit jeder Zahlungsperiode neu. Eine Verfügung über künftige Miet-
zinsforderungen etwa in Form einer Verrechnung, Zession, einer Stundung oder
eines Erlasses ist zwar grundsätzlich zulässig. Sie ist aber nur wirksam, wenn der
Vermieter zur Zeit der Entstehung der Forderung darüber noch die Verfügungs-
macht hat. Dies ist nicht mehr der Fall, nachdem im Zuge einer Pfändung eine
Zwangsverwaltung der Liegenschaft durch das Betreibungsamt eingesetzt hat.
Eine Zahlungsverzugskündigung ist daher unabhängig davon gültig, ob eine Stun-
dungs- oder Erlassabrede vor oder nach Eintritt der Zwangsverwaltung getroffen
wurde.
Das Betreibungsamt nimmt während der Zwangsverwaltung die Rechte des Ver-
mieters in eigenem Namen wahr – auch im Interesse der Gläubiger – und ist daher
im Kündigungsschutzverfahren Prozessstandschafter.
Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MJ230001-L vom 20. Dezember 2023
(OG-Entscheid im Anschluss; Gerichtsbesetzung: Weber, Schweizer, Vorburger;
Gerichtsschreiber Kohler):
«(…)
I. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1. Sachverhalt
1.1 Am 23. Dezember 2017 wurde zwischen der Beklagten C. AG (nachfolgend:
Mieterin) und A.A. (nachfolgend: Vermieter) ein Mietvertrag über die Geschäfts-
räumlichkeiten der Liegenschaft an der N.-strasse x / O.-strasse y in 8001 Zürich

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geschlossen. Vereinbart wurde ein Nettomietzins von jährlich Fr. 220'000.– zuzüg-
lich Fr. 12'000.– für die Nebenkosten, wobei monatliche Leistungen von Fr.
19'334.– vorgesehen waren. Der Vermieter sitzt zusammen mit seiner Gattin B.A.
im Verwaltungsrat der Beklagten. Bei der Mietliegenschaft handelt es sich um das
Stammhaus der Y. AG, welches nach dem Tode des Firmengründers A.Z. im Ge-
samteigentum seines Sohnes B.Z. und seiner Tochter C.A.-Z. stand. C.A.-Z. ist
die Mutter des Vermieters. Zusammen mit B.Z. gehört diese nach wie vor dem
Verwaltungsrat der Y. AG an. Auch der Vermieter war bis zum 26. März 2019 Ver-
waltungsrat der genannten Aktiengesellschaft. Sowohl die Beklagte als auch die
Y. AG bezwecken im Wesentlichen Herstellung, Vermarktung und Vertrieb von
[bestimmten Nahrungsmitteln].
Vor dem Abschluss des Mietvertrages vom 23. Dezember 2017 hatte der Vermie-
ter die Mietliegenschaft an die Y. AG vermietet, und zwar gestützt auf einen Miet-
vertrag vom 23. Oktober 2007 zu einem Mietzins von Fr. 440'000.– pro Jahr.
Bereits mit Kaufvertrag vom 18. Oktober 2007 hatten B.Z. und die Mutter des Ver-
mieters demselben die Mietliegenschaft verkauft zu einem Preis von Fr.
7'200'000.–. Um seinem Neffen den Kauf möglich zu machen, gewährte B.Z. ihm
ein Darlehen in Höhe von Fr. 5'700'000.– zu einem Zins von 5 % d.h. von Fr.
285'000.– pro Jahr. Den Rest des Kaufpreises wandelten die Vertragsparteien in
eine Darlehensschuld des Vermieters gegenüber dessen Mutter um.
1.2 Unbestrittenermassen wurde im früheren Mietverhältnis mit der Y. AG der
Mietzins von jährlich Fr. 440'000.– in den Jahren 2007 und 2008 vertragsgemäss
bezahlt. Offenbar im Zuge eines starken Umsatzrückgangs im Kontext der dama-
ligen Finanzkrise bekam die genannte Gesellschaft wirtschaftliche Schwierigkei-
ten, so dass zwischen 2009 und 2017 erheblich weniger als der ursprünglich ver-
einbarte Mietzins bezahlt wurde. Dabei liess es der Vermieter auf Ersuchen seines
Onkels zu, dass insgesamt Fr. 2'062'000.– unbezahlt blieben, um damit das Fami-
lienunternehmen zu stützen. Der Vermieter führt gegen die Y. AG ein separates
Verfahren vor dem angerufenen Gericht, in welchem sich die Parteien hauptsäch-
lich darüber uneins sind, ob die fraglichen Mietzinse erlassen oder nur gestundet
wurden und noch offen sind (Prozess MH230003-L).

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Der aktuelle Mietvertrag vom 23. Dezember 2017 mit der Beklagten löste denjeni-
gen mit der Y. AG ab und stand vor dem Hintergrund der Herauslösung der Y.-
Filialen in der Schweiz sowie des Vertriebs der Y.-Produkte aus der Y. AG in die
damals neu gegründete Beklagte gegen eine Franchise-Gebühr von Fr. 2 Mio. ge-
stützt auf einen Vertrag vom 5. Juli 2017. Damit sollte die Zahlungsunfähigkeit der
Y. AG verhindert werden. A.A. belastete zur Tilgung dieser Schuld die Mietliegen-
schaft mit einer zusätzlichen Hypothek.
Nach Bezahlung der Franchise-Gebühr entstanden Differenzen zwischen B.Z. und
dem Vermieter: B.Z. wollte gestützt auf den Kaufvertrag vom Rückkaufsrecht be-
züglich der Mietliegenschaft Gebrauch machen, konnte aber seine Pläne nicht
durchsetzen, weil seine Schwester nicht mitwirkte. Darauf kündigte er dem Ver-
mieter mit Schreiben vom 28. Oktober 2017 das Darlehen, von welchem damals
offenbar noch Fr. 3.2 Mio. ausstehend waren, auf den 9. Dezember 2017.
1.3 U.a. für die gekündigte Darlehensforderung wurden gegen den Vermieter Be-
treibungen eingeleitet. Nachdem die jeweiligen Fortsetzungsbegehren gestellt
worden waren, vollzog das am Wohnsitz des Vermieters zuständige Betreibungs-
amt Q. in Anwendung von Art. 89 SchKG die Pfändung. Im Zuge derselben wurde
unter anderem auch die vorliegende Mietliegenschaft gepfändet. Dabei ersuchte
das Betreibungsamt Q. in Anwendung von Art. 24 VZG das am Ort der gelegenen
Sache zuständige Stadtammann- und Betreibungsamt Zürich x (Kläger) rechtshil-
feweise um Vollzug der betreibungsamtlichen Verwaltung. Mit Anzeige vom 6. Ok-
tober 2021 wurde eine Verfügungsbeschränkung über das Grundstück im Grund-
buch vorgemerkt und gleichentags der Beklagten angezeigt, dass mit der Pfän-
dung die Zwangsverwaltung durch das Betreibungsamt nach Art. 102 SchKG
i.V.m. Art. 16 VZG eintrete und künftig fällige Mietzinse [ab November 2021] an
den Kläger zu leisten seien. Allfällige Rechtsgeschäfte in Bezug auf die noch nicht
verfallenen Zinsen hätten keine Gültigkeit. Entsprechend zeigte der Kläger auch
dem Vermieter an, dass jenem nun die Zwangsverwaltung der Liegenschaft ob-
liege.
1.4 Im Anschluss an eine erste Mahnung vom 15. März 2022 setzte der Kläger
der Beklagten mit Schreiben vom 19. April 2022 unter Hinweis auf Art. 257d OR
eine Frist von 30 Tagen an, um die seit November 2021 rückständigen Mietzinse

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in Höhe von Fr. 116'004.– zu begleichen, und drohte ihr bei einer Unterlassung die
ausserordentliche Kündigung gemäss der genannten Bestimmung an. Mit amtli-
chem Formular vom 22. Juli 2022 kündigte er hierauf der Beklagten das Mietver-
hältnis per 31. August 2022. Diese Kündigung wurde seitens der Beklagten ange-
fochten und bildet Gegenstand vorliegenden Verfahrens.
2. Prozessgeschichte
Die damals von der Beklagten eingereichte Kündigungsschutzklage datiert vom
18. August 2022. Im Anschluss an die Schlichtungsverhandlung vom 31. Oktober
2022 konnte zwischen den Parteien keine Einigung erzielt werden. Mit Urteilsvor-
schlag vom gleichen Datum stellte die Schlichtungsbehörde die Unwirksamkeit der
Kündigung fest. Der damalige Beklagte und heutige Kläger lehnte den Vorschlag
mit Eingabe vom 17. November 2022 und damit innert der gesetzlichen Frist von
20 Tagen ab. Darauf stellte ihm die Schlichtungsbehörde am 21. November 2022
die Klagebewilligung aus.
Mit Eingabe 9. Januar 2023 (Datum des Poststempels) reichte der Kläger die vor-
liegende Klage sowie die ihm am 24. November 2022 zugestellte Klagebewilligung
der Schlichtungsbehörde Zürich vom 21. November 2022 ein. Mit Beschluss vom
12. Januar 2023 wurde der Beklagten das Doppel der Klage samt Beilagen zuge-
stellt. Zudem wurde dem Kläger Frist angesetzt, um einen Kostenvorschuss von
Fr. 18'000.– zu leisten. Die weitere Prozessleitung wurde dem Vorsitzenden dele-
giert. Nachdem der Kostenvorschuss fristgerecht geleistet worden war, wurde der
Beklagten mit Verfügung vom 23. Januar 2023 Frist zur Stellungnahme zur Klage
angesetzt. Diese ging innert erstreckter Frist ein, datiert vom 22. März 2023 und
wurde dem Kläger mit Verfügung vom 28. März 2023 zugestellt. Am 12. April 2023
wurden die Parteien sodann zur Hauptverhandlung auf den 8. Juni 2023 vorgela-
den. Anlässlich derselben erstattete der Kläger eine ergänzende Klagebegrün-
dung, die Beklagte eine ergänzende Klageantwort. Anschliessend vereinbarten die
Parteien aussergerichtliche Vergleichsgespräche. Für den Fall, dass bis zum 15.
September 2023 keine Einigung vorliegen sollte, einigten sie sich darauf, dass die
Beklagte Gelegenheit zu einer schriftlichen Ergänzung der Klageantwort und hie-
rauf der Kläger die Möglichkeit zu einer weiteren schriftlichen Stellungnahme be-

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kommen solle. Für beide Vorträge sollte je eine Frist von 15 Tagen angesetzt wer-
den. Im Übrigen verzichteten die Parteien gemeinsam auf weitere mündliche Vor-
träge, unter Vorbehalt des voraussetzungslosen Replikrechts.
Nachdem bis zum genannten Datum kein Vergleich zustande gekommen war,
setzte das Gericht gemäss der Vereinbarung zunächst am 19. September 2023
der Beklagten eine 15-tägige Frist zu einer schriftlichen «Replik» an, und gab an-
schliessend dem Kläger mit Verfügung vom 12. Oktober 2023 Gelegenheit zu ei-
ner schriftlichen «Duplik». Die entsprechenden Rechtsschriften erfolgten rechtzei-
tig und datieren vom 9. und 27. Oktober 2023. Die Beklagte äusserte sich darauf
nochmals im Rahmen des voraussetzungslosen Replikrechts. Weitere Vernehm-
lassungen erfolgten nicht – der Kläger verzichtete explizit auf eine solche. Das
Verfahren erweist sich als spruchreif.
II. Prozessuales
Das Mietgericht Zürich ist als Kollegialgericht zur Behandlung der vorliegenden
Streitsache örtlich und sachlich zuständig, handelt es sich doch um eine Klage aus
einem Mietverhältnis, dem ein im Bezirk Zürich gelegenes Mietobjekt zugrunde
liegt, und beträgt der Streitwert mehr als Fr. 30'000.– (Art. 33 ZPO; § 21 i.V.m.
Art. 26 GOG ZH).
Für Prozesse betreffend Kündigungsschutz und Erstreckung bei Miete und Pacht
von Wohn- und Geschäftsräumen gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert das ver-
einfachte Verfahren (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO), wobei die soziale Untersuchungs-
maxime Anwendung findet (Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO i.V.m. Art. 243 Abs. 2 ZPO).
Das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest, beschränkt sich aller-
dings darauf, bei der Feststellung des Sachverhalts und der Beweiserhebung mit-
zuwirken. Grundsätzlich ist es Sache der Parteien, das Tatsächliche vorzutragen
und die Beweismittel zu nennen, doch hat das Gericht durch Belehrungen und
Befragungen der Parteien darauf hinzuwirken, dass der relevante Sachverhalt vor-
getragen bzw. ergänzt wird (BGE 141 III 569 E. 2.3.1; BGE 139 III 13 E. 3.2 = Pra
2013 Nr. 105; BGE 125 III 231 E. 4a; BSK ZPO-MAZAN, 3. Aufl., Art. 247 N 4 und
16 ff.). Dabei ist für das Ausmass der richterlichen Hilfe u.a. ausschlaggebend, wie
kompliziert die Materie ist, wie weit die intellektuellen Fähigkeiten der betroffenen

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Partei reichen, ob diese anwaltlich vertreten oder rechtskundig ist und ob ein
Machtgefälle zwischen den Parteien besteht (BGE 141 III 569 E. 2.3.1). Neue Tat-
sachen und Beweismittel berücksichtigt das Gericht bis zur Urteilsberatung
(Art. 229 Abs. 3 ZPO).
Auf weitere prozessuale Fragen ist im Rahmen der materiellen Behandlung des
Falles sowie bei der Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen zurückzu-
kommen.
III. Parteistandpunkte
1. Kläger
Der Kläger bezeichnet sich im vorliegenden Verfahren als Prozessstandschafter
des Vermieters und verweist dazu auf die Rechtsprechung des angerufenen Ge-
richts, nachdem er im Schlichtungsverfahren von der dort noch als Klägerin auf-
getretenen Beklagten als Vertreter des Vermieters (und des federführenden Be-
treibungsamtes am Ort der Betreibung) ausgegeben worden war (… ZMP 2016
Nr. 4; ZMP 2019 Nr. 3 …). Zur Begründung liess er ausführen, als Betreibungsamt
habe er gemäss Art. 102 Abs. 3 SchKG im Falle der Pfändung eines Grundstücks
für dessen Verwaltung und Bewirtschaftung zu sorgen und anstelle des Vermieters
ab Erlass der Mietzinssperre nach Art. 152 Abs. 2 SchKG alle zur Sicherung und
zum Einzug der Miet- und Pachtzinse erforderlichen Massnahmen zu treffen. Dazu
gehöre nach Art. 94 Abs. 1 VZG auch die Kündigung eines Mietvertrages. Im Falle
einer Requisitorialpfändung seien Verwaltung und Bewirtschaftung im Übrigen ge-
mäss Art. 24 Abs. 3 VZG Sache des ersuchten Amtes, hier also des Klägers. Die-
ser nehme damit anstelle des Vermieters dessen Rechte in eigenem Namen wahr
und sei damit dessen Prozessstandschafter; eine gesetzliche Grundlage bestehe
entgegen der Meinung der Beklagten sehr wohl. Dass die Schlichtungsbehörde im
ursprünglich von der heutigen Beklagten angestrengten Verfahren A.A. als Beklag-
ten und das Betreibungsamt nur als dessen Vertreter aufgeführt habe, sei daher
zwar nicht richtig, ändere aber so oder anders nichts an der Gültigkeit der Klage-
bewilligung, zumal unabhängig von der Bezeichnung alle Involvierten ins Verfah-
ren einbezogen gewesen seien.

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Nach dem Eintritt der Zwangsverwaltung der Liegenschaft habe der Kläger den
Vermieter auf den 9. November 2021 zu einer Einvernahme aufgeboten. Dieser
habe nach Ermahnung zur Wahrheit zu Protokoll gegeben, dass ein Mietverhältnis
mit der Beklagten gemäss Vertrag vom 23. Dezember 2017 bestehe und der Miet-
zins Fr. 19'334.– pro Monat betrage. Es seien diverse nicht schriftliche Änderun-
gen am Vertrag vorgenommen worden.
Nachdem in der Folge keine Mietzinse beim Kläger eingegangen seien, habe der
Kläger die Beklagte zuerst am 22. März 2022 und später unter Kündigungsandro-
hung am 19. April 2022 gemahnt. Zwischen dem Beginn der Zwangsverwaltung
und der Kündigung sei der Kläger mit Gläubiger und (Betreibungs-)Schuldner in
regelmässigem Kontakt gestanden und von beiden Seiten regelmässig über lau-
fende Verhandlungen informiert worden, so dass sich gewisse Verfahrensschritte
verzögert hätten. Am 28. Juni 2022 habe die Beklagte dem Kläger diverse Nach-
träge zum Mietvertrag vom 23. Dezember 2017 eingereicht und im Wesentlichen
geltend gemacht, dass die rückständigen sowie die künftig fällig werdenden Miet-
zinse gestundet bzw. erlassen worden seien und demnach kein Zahlungsverzug
vorliege. Als die Mietzinse weiterhin nicht bezahlt worden seien, habe der Kläger
am 22. Juli 2022 die Zahlungsverzugskündigung ausgesprochen.
Die abgemahnten Mietzinse von Fr. 19'334.– pro Monat entsprächen dem im Ver-
trag vom 23. Dezember 2017 vereinbarten Jahresmietzins von Fr. 232'000.–
brutto. Dass die Beklagte aufgrund der Nachträge eine Stundung bzw. einen Er-
lass der Mietzinse geltend mache, sei unbeachtlich. Abgesehen davon hätte die
Mieterin eine Stundung oder einen Erlass nachzuweisen. Die Nachträge (…) seien
vom Vermieter und dessen Ehefrau in deren Funktion als Verwaltungsratspräsi-
dentin der Beklagten unterzeichnet worden. Es werde bestritten, dass die Nach-
träge im Zeitpunkt der Übernahme der Zwangsverwaltung durch den Kläger am 6.
Oktober 2021 bereits existiert hätten. Bei seiner Einvernahme zur Pfändung am 9.
November 2021 habe der Vermieter nach Hinweis auf seine Auskunftspflicht nach
Art. 91 SchKG sowie auf die Straffolgen von Art. 163, 292 und 323 StGB einzig
den ursprünglichen Mietvertrag erwähnt, aber nichts von schriftlichen Nachträgen
gesagt, sondern nur von «nicht schriftlichen» Änderungen gesprochen. Die Rubrik
«Mietzins» im Formularprotokoll zur Einvernahme sei durchaus lesbar ausgefüllt

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mit «gem. MV», also «gemäss Mietvertrag», und diese Angabe sei so vom Ver-
mieter mit seiner Unterschrift bestätigt worden. Von einer Reduktion oder Stun-
dung oder von einem Erlass sei nicht die Rede gewesen; der Vermieter habe die
«nicht schriftlichen» Änderungen auch nicht spezifiziert. Auch wenn nur eine
mündliche Stundung oder ein mündlicher Erlass von Mietzinsforderungen erfolgt
wäre, hätte der Vermieter keinen Grund gehabt, dies bei der Einvernahme zu ver-
schweigen. Insgesamt sei davon auszugehen, dass es vor Eintritt der Zwangsver-
waltung weder mündliche noch schriftliche Abreden zu Stundung oder Erlass ge-
geben habe. Dies gelte umso mehr, als bei der Einvernahme auch die Ehefrau des
Vermieters und Verwaltungsratspräsidentin der Beklagten anwesend gewesen sei
und dennoch ihren Gatten nicht an die angeblichen Vereinbarungen erinnert habe.
Die schriftlichen Nachträge seien vom Vermieter und von seiner Ehefrau denn
auch unbestrittenermassen erst ins Spiel gebracht worden, nachdem der Beklag-
ten die Zahlungsverzugskündigung angedroht worden sei. Die Papiere seien ein-
zig mit dem Zweck eingereicht worden, die angedrohte Kündigung zu verhindern.
Es sei bezeichnend, dass die angeblichen Originale ausgerechnet der bedeut-
samsten Nachträge 4 und 5 erst nach der Hauptverhandlung und damit zu einem
Zeitpunkt eingereicht worden seien, als sich deren Alter mit wissenschaftlichen
Mitteln nicht mehr zuverlässig habe feststellen lassen. Zurzeit der Einreichung der
Nachträge habe der Vermieter keine Verfügungsmacht über die Liegenschaft und
damit die Mietzinse mehr gehabt, so dass die Nachträge keine Wirkung entfalten
könnten. Selbst wenn es sich anders verhielte, wären sie wegen des offensichtli-
chen Interessenkonflikts des Vermieters und seiner Gattin als rechtsmissbräuch-
lich zu taxieren. Im Übrigen sei die Miete von Gesetzes wegen entgeltlich. Hätte
aber als Folge der Gültigkeit der Nachträge im relevanten Zeitraum nur eine un-
entgeltliche Gebrauchsüberlassung bestanden, so wäre nur mehr von einer Ge-
brauchsleihe auszugehen.
Die Vorgeschichte der Kündigung und die Auseinandersetzung zwischen dem Be-
treibungsgläubiger und dem Vermieter bzw. der Beklagten seien für den vorliegen-
den Prozess nicht relevant. Keinesfalls könne die Beklagte die angeblichen Miet-
zinsforderungen des Vermieters gegen die Y. AG mit seiner Darlehensschuld oder
den Mietzinsschulden der Beklagten verrechnen.

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2. Beklagte
Die Beklagte liess dagegen hauptsächlich einwenden, eine Prozessstandschaft
sei nur in besonderen, durch das Gesetz geschaffenen Ausnahmefällen möglich.
Weder das SchKG noch die VZG sehe für den Fall einer betreibungsamtlichen
Zwangsverwaltung eine Prozessstandschaft vor, so dass es für eine solche An-
nahme an einer gesetzlichen Grundlage fehle. Damit mangle es dem Kläger an
der Prozessführungsbefugnis, an einer auf ihn lautenden Klagebewilligung und
letztlich auch an einem Rechtsschutzinteresse, so dass auf die Klage nicht einzu-
treten sei. Für das Feststellungsbegehren in Zusammenhang mit der Kündigung
fehle es dem Kläger überdies an einem Feststellungsinteresse.
Hinter der Zahlungsverzugskündigung des Klägers stecke B.Z., der die Beklagte
zu vernichten versuche, um nach dem gescheiterten Rückkauf wieder an die Miet-
liegenschaft zu kommen. Er sei es auch gewesen, der gegenüber dem Kläger die
Rückdatierung der Nachträge Nr. 1 bis 5 zum Mietvertrag durch den Vermieter und
dessen Ehefrau C.A.-Z. behauptet habe. Der Kläger habe es nicht für nötig befun-
den, diesen Vorwürfen nachzugehen. Bei der Einvernahme des Vermieters durch
den Kläger am 9. November 2021 habe dieser wie auch seine Gattin gegenüber
dem Betreibungsbeamten F. die gesamte Situation geschildert, insbesondere
auch dass die Y. AG ihm noch Mietzinse schulde und dass die Parteien komplexe
Vergleichsgespräche führten. Auch dass die Y. AG ihre Pflichten als Franchisege-
berin nicht erfülle, dass die Corona-Pandemie einen zusätzlichen Umsatzeinbruch
zur Folge gehabt habe und dass die Beklagte deshalb bereits seit längerer Zeit
keine Mietzinse mehr bezahle, habe er erwähnt. Der Mietzins sei reduziert und
diverse Mietzinse seien gestundet oder erlassen worden. F. habe sich weder nach
der Form der Vereinbarungen erkundigt, noch den Vermieter aufgefordert, die
Nachträge einzureichen. Dass es nicht zutreffe, dass der Vermieter von einem
Mietzins von Fr. 19'334.– pro Monat gesprochen habe, ergebe sich schon aus dem
Protokoll der Einvernahme, sei doch dort kein Mietzins angegeben; die dort zu
findenden Abkürzungen seien nicht lesbar. Der Kläger räume überdies selber ein,
dass der Vermieter auf diverse, nicht schriftliche Änderungen verwiesen habe. In
der Antwort auf die Mahnung vom 15. März 2022 habe die Beklagte am 19. April

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und 17. Mai 2022 darauf hingewiesen, dass nicht mehr der Mietzins gemäss Miet-
vertrag gelte, sondern nur noch ein solcher in Höhe von Fr. 6'250.– pro Monat,
wobei auch dieser für die Dauer von April 2020 bis Dezember 2021 wegen der
Auswirkungen der Pandemie erlassen und für die Zeit danach bis zu einer wirt-
schaftlichen Erholung der Beklagten gestundet worden sei. Am Telefon habe die
Gattin des Vermieters den Betreibungsbeamten darauf hingewiesen, dass er sich
bislang nicht nach den Stundungs- bzw. Erlassvereinbarungen erkundigt habe,
und sie habe sich bereit erklärt, die Dokumente nachzureichen, was dann durch
den Rechtsvertreter der Beklagten auch am 28. Juni 2022 geschehen sei. Die An-
wältin von B.Z. habe nach Weiterleitung dieser Information durch das Betreibungs-
amt die Herausgabe der Original-Nachträge verlangt, um die Datierung überprüfen
zu können. Der Rechtsvertreter der Beklagten habe am 15. Juli 2022 mitgeteilt,
dies sei nicht möglich, weil sich die Ehefrau des Vermieters auf Geschäftsreise
und danach in den Ferien befinde. Anlässlich der Hauptverhandlung änderte die
Beklagte diese Darstellung dahin, dass der Vermieter die Originale der Nachträge
vernichtet habe, nachdem er sie in zulässiger Weise digital erfasst habe. Eine wei-
tere Variante wurde mit der schriftlichen Eingabe vom 9. Oktober 2023 ins Verfah-
ren eingeführt: Zwei der Originale (Nachträge Nr. 4 und 5) sollen beim Ausräumen
eines Arbeitszimmers wieder aufgetaucht sein. Der Vermieter habe dem Kläger
zudem Buchhaltungsunterlagen zugestellt und auf Steuerunterlagen verwiesen,
welche seine Darstellung bestätigt hätten. Zur Zeit der Kündigungsandrohung
habe jedenfalls kein Ausstand bestanden. Die Beklagte verhalte sich auch nicht
rechtsmissbräuchlich, sei es doch ihren Funktionären nur darum gegangen, das
Überleben der Beklagten zu sichern. Nicht die Beklagte bzw. der Vermieter und
dessen Gattin, sondern der Gläubiger B.Z. verhalte sich missbräuchlich, weil er
bzw. die Y. AG dem Vermieter seit Jahren Mietzinseinnahmen vorenthalte, welche
diesem andernfalls die Bezahlung der Schulden aus dem Darlehen ermöglicht hät-
ten. Selbst wenn von einem Missbrauch auszugehen wäre, stünde B.Z. nur die
paulianische Anfechtungsklage nach Art. 285 ff. SchKG zur Verfügung. Dafür fehle
es aber schon an der Voraussetzung eines Pfändungsverlustscheins oder eines
Konkurses.
3. Auf diese und die weiteren Ausführungen der Parteien wird nachfolgend nur
soweit eingegangen, als dies für den Entscheid von Belang ist.

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IV. Materielles
1. Prozessstandschaft
1.1 Nach der gängigen Definition bedeutet Prozessstandschaft die Führung ei-
nes Prozesses in eigenem Namen zur Wahrnehmung von Rechten Dritter (KUKO
ZPO-DOMEJ, Art. 59 N 21). Die Beklagte bestreitet eine gesetzliche Grundlage für
eine solche Annahme im Kontext einer betreibungsamtlichen Zwangsverwaltung
bei Pfändung einer Liegenschaft.
Richtig ist, dass Art. 152 Abs. 2 SchKG und Art. 94 VZG im Kontext einer Pfändung
nicht einschlägig sind, denn diese Normen stehen in Zusammenhang mit dem Fall,
dass ein Grundpfandgläubiger gestützt auf Art. 806 ZGB und Art. 91 VZG im Rah-
men einer Betreibung auf Pfandverwertung die Erstreckung der Pfandhaft auf die
Miet- und Pachtzinse verlangt hat (so verhielt es sich im Sachverhalt, der ZMP
2016 Nr. 4 zugrunde lag).
Dies ändert aber nichts daran, dass die gleichen Regeln auch bei einer Betreibung
auf Pfändung gelten. In ZMP 2019 Nr. 3 hat das angerufene Gericht im Endent-
scheid die (dort nicht mehr umstrittene) Frage nur am Rande angesprochen und
dabei auf einen prozessleitenden Entscheid vom 22. Mai 2017 verwiesen, wo es
in E. 2 ausgeführt hatte, auf der im Eigentum des Beklagten stehenden Mietliegen-
schaft liege zugunsten eines Dritten ein Arrest gestützt auf ein Urteil des Einzel-
gerichts im summarischen Verfahren des Bezirksgerichts Zürich (Audienz) vom
13. Februar 2017. Ein solcher werde gemäss Art. 275 SchKG nach den Regeln
über die Pfändung vollzogen. Dies wiederum führe nach Art. 102 Abs. 3 SchKG
i.V.m. Art. 16 ff. VZG zu einer Zwangsverwaltung des Grundstücks durch das Be-
treibungsamt. Nach der Praxis des Mietgerichts Zürich nehme das Betreibungsamt
in diesen Fällen wie bei einer Pfandverwertungsbetreibung im Kündigungsschutz-
verfahren die Rechte des Schuldners in eigenem Namen, aber auf dessen Gefahr
und Kosten wahr, trete also als Prozessstandschafter in Erscheinung, wie dies
schon in ZMP 2016 Nr. 4, E. III.3 entschieden worden sei. Die Schlichtungsbe-
hörde habe das Betreibungsamt im Schlichtungsverfahren daher mit Recht als
Partei geführt (Beschluss des Mietgerichts Zürich MB170002-L/Z1 v. 22. Mai 2017
E. 2).

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Art. 16 VZG regelt unzweideutig die betreibungsamtliche Zwangsverwaltung bei
Pfändung einer Liegenschaft und stützt sich direkt auf die gesetzliche Grundlage
in Art. 102 Abs. 3 SchKG, welche diese Zwangsverwaltung ebenfalls anordnet.
Selbst im materiellen Mietrecht hat die Norm indirekt eine Grundlage, denn Art.
261 und Art. 290 OR ordnen den gesetzlichen Übergang der Rechte und Pflichten
aus einem Miet- oder Pachtvertrag nicht nur bei einer Veräusserung der Sache,
sondern auch für den Fall an, dass dem Vermieter oder Verpächter die Sache «in
einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen» wird. Dies ist nicht
erst der Fall beim Zuschlag der Liegenschaft an einen Ersteigerer z.B. nach einem
Doppelaufruf nach Art. 142 SchKG (dazu BGE 128 III 82; BGE 126 III 290 = Pra
2001 Nr. 51; BGE 125 III 123; BGE 124 III 37), sondern schon dann, wenn dem
Schuldner in der hängigen Betreibung im Interesse der Gläubiger das Verfügungs-
recht über die Sache entzogen wird, obwohl er noch deren Eigentümer ist und
formell auch noch immer die Vermieterposition innehat. Für die Annahme einer
Prozessstandschaft bestehen daher sehr gute Gründe, besonders weil die Figur
zu veranschaulichen vermag, dass das Betreibungsamt nicht oder jedenfalls nicht
mehr allein im Namen des Vermieters oder des Verpächters handelt, sondern an
dessen Stelle, und dass es dabei nicht nur dessen Interessen, sondern auch die-
jenigen der Gläubiger zu wahren hat. Gerade im vorliegenden Fall ist offensicht-
lich, dass der Vermieter nichts lieber täte, als im eigenen Interesse und in demje-
nigen der Beklagten, die er ebenfalls repräsentiert, die Handlungen des Klägers
ungeschehen zu machen. Dies zeigt, wie künstlich die Annahme einer blossen
gesetzlichen Vertretung erscheint, wie die Beklagte sie befürwortet.
Unbehelflich ist der Verweis der Beklagten auf die Position der Konkursverwaltung,
denn mit der Konkurseröffnung wird das Vermögen der konkursiten Person zur
Konkursmasse, d.h. zu einem von der Praxis als parteifähig erachteten Sonder-
vermögen, das von der Konkursverwaltung gesetzlich repräsentiert wird (Art. 197
SchKG; Urteil des Bundesgerichts 5C.29/2000 v. 19. September 2000 E. 1b; BGE
110 III 99). Stellt man auf die Rechtsträgerschaft ab, die auch dort noch immer
beim Gemeinschuldner liegt, wäre aus dieser Optik die Annahme einer Prozess-
standschaft der (parteifähigen) Konkursmasse für den Gemeinschuldner im Übri-
gen nicht falsch, zumal das Bundesgericht schon bestätigt hat, dass auch der
durch die Konkursverwaltung repräsentierte Gemeinschuldner in einem Verfahren

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als Partei auftreten kann (Urteil des Bundesgerichts 5C.29/2000 v. 19. September
2000 E. 1b; BGE 97 II 403). Wenn schon nach Vergleichsbeispielen gesucht wer-
den soll, dann wären Anleihen eher beim Abtretungsgläubiger nach Art. 260
SchKG oder bei der Willensvollstreckerin nach Art. 517 f. ZGB, dem Erbschafts-
verwalter nach Art. 554 f. ZGB sowie bei der Erbenvertretung nach Art. 602 Abs.
3 ZGB zu machen, alles nach ganz überwiegender Meinung Fälle der Prozess-
standschaft (vgl. BGE 121 III 488 E. 2b; BGE 129 V 113 E. 4.2; Urteile des Bun-
desgerichts 2C_687/2015 v. 17. November 2016 E. 1.2, 5A_416/2013 vom 26. Juli
2013 E. 3.1 sowie 5C.172/1997 vom 18. November 1997 E. 2).
1.2 Aber auch wenn sich dies anders verhielte, könnten daraus keinesfalls die
Konsequenzen gezogen werden, welche die Beklagte beliebt machen möchte:
Auch Klagen, insbesondere Rechtsbegehren sind nach Treu und Glauben auszu-
legen (statt vieler s. das Urteil des Bundesgerichts 4A_555/2022 v. 11. April 2023
E. 2.8; BGE 137 III 617 E. 6.2; BGE 123 IV 125 E. 1). Der Kläger hat von Anfang
an klargemacht, dass er die von ihm getroffenen Vorkehren im Rahmen seiner
Aufgaben als Zwangsverwalter der Mietliegenschaft infolge deren Pfändung ge-
troffen hat. Selbst wenn also von einer anderen Rechtsfigur als einer Prozess-
standschaft auszugehen wäre, etwa einer zwangsweisen gesetzlichen Vertretung
des Vermieters, könnte dies nur zu einer Berichtigung des Rubrums führen, nicht
aber zu einer Verneinung der Prozessführungsbefugnis des Klägers, seines
Rechtsschutzinteresses oder einer gültigen Klagebewilligung, wie dies die Be-
klagte befürwortet.
2. Keine Wirkung von Stundung / Erlass der Mietzinse ab Zwangsverwaltung
2.1 Der periodisch zu leistende Mietzins als künftige Forderung
Das Bundesgericht betont in seiner langjährigen, just im Kontext von Betreibungen
entwickelten Praxis, dass die periodische Mietzinsforderung keine ein für allemal
für die ganze Dauer des Mietverhältnisses feststehende, in Raten fällig werdende
Forderung bilde wie etwa bei einem Abzahlungsgeschäft, sondern ähnlich wie eine
Alimentenforderung erst mit jeder Zahlungsperiode entstehe (BGE 41 III 224 E. 2;
BGE 115 III 65; BGE 117 III 63 E. 2b; BGE 127 III 273 E. 2; BGE 130 III 248 E. 3;
ebenso die Lehre: ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 257c OR N 9; CPra-Bail-BIERI, Art. 257c
OR N 11; LACHAT, La cession de loyers, 11e Séminaire sur le droit du bail,

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Neuchâtel 2000, N 14; TH. KOLLER, Die miet- und arbeitsrechtliche Rechtspre-
chung des Bundesgerichts im Jahre 2004, ZBJV 2005, S. 327 f.; BSK OR I-WEBER,
Art. 257 N 5 und Art. 257c N 3a, vgl. auch Art. 261 N 4).
2.2 Das Schicksal von Verfügungen über künftige Forderungen
Eine Verfügung über einer künftige Mietzinsforderung ist zwar wie jede Verfügung
über eine künftige Forderung grundsätzlich möglich, soweit diese wie hier be-
stimmbar ist (BGE 113 II 163 E. 2a; BGE 135 V 2). Sie steht aber immer unter dem
Vorbehalt, dass die verfügende Person im Zeitpunkt der Entstehung der Forderung
noch verfügungsberechtigt ist (BGE 41 III 224 E. 2; BGE 111 III 73 E. 3 [auch zu
krit. Stimmen in jener Zeit]; BGE 115 III 65 E. 3b; BGE 130 III 248 E. 4.1-2). Eine
Zession oder Verrechnung, Novation oder Stundung oder auch ein Erlass kann
daher nur soweit reichen, als noch keine betreibungsamtliche Zwangsverwaltung
eingetreten ist. Soweit eine künftige Mietzinsforderung daher z.B. zediert oder
durch Verrechnung getilgt werden soll, ist die Wirksamkeit eines entsprechenden
Rechtsgeschäfts davon abhängig, dass der Vermieter auch zur Zeit der Entste-
hung der Mietzinsforderung in der relevanten Periode noch verfügungsberechtigt
ist (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 257c OR N 9; LACHAT, a.a.O., N 59; TH. KOLLER, a.a.O.,
S. 327 f.; BSK OR I-WEBER, Art. 257 N 5 und Art. 257c N 3a; BGE 115 III 65 E. 3b
[gleich schon das Obergericht des Kantons Zürich als Vorinstanz, vgl. E. 3, In-
gress]; BGE 130 III 248 E. 4.1-2).
Auch die Stundung und der Erlass von Mietzinsforderungen stellen rechtsge-
schäftliche Verfügungen über dieselben dar (z.B. BSK OR I-LOACKER, Art. 115
N 9 f.). Sie können daher nicht über den mit einer betreibungsamtlichen Zwangs-
verwaltung einhergehenden Verlust der Verfügungsmacht des Schuldners hinaus
Wirkung entfalten.
2.3 Für den vorliegenden Fall ergibt sich daraus, dass es aus rechtlichen Grün-
den keine Rolle spielt, ob die von der Beklagten ins Feld geführten Stundungs-
bzw. Erlassabreden in den fünf angeblich zwischen dem 3. Dezember 2018 und
dem 20. Juli 2021 entstandenen Nachträgen zum Mietvertrag vom 23. Dezember
2017 vor oder nach dem Eintritt der betreibungsamtlichen Zwangsverwaltung am
5. Oktober 2021 zustande gekommen sind. In beiden Fällen konnten sie jedenfalls
nach diesem Zeitpunkt keine Wirkungen mehr entfalten. Die auch im vorliegenden

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Fall unbestrittenermassen periodisch zu begleichenden Mietzinsforderungen (vgl.
dazu [die übereinstimmende Darstellung beider Seiten]) entstanden jeweils erst
zum monatlichen Zahlungstermin. Für die Mietzinsforderungen nach der Anzeige
der betreibungsamtlichen Zwangsverwaltung am 6. Oktober 2021 war der Vermie-
ter nicht mehr verfügungsbefugt; die Nachträge erweisen sich mithin so oder an-
ders für die ab November 2021 entstandenen Mietzinsforderungen als unbeacht-
lich. Die Belehrung über die Wirkungen der Pfändung und Zwangsverwaltung des
Mietgegenstandes, welche der Kläger der Beklagten mit Formularmitteilung vom
6. Oktober 2021 erteilte, gab und gibt die Rechtslage nach dem Gesagten mit an-
deren Worten korrekt wieder: «… Allfällige Rechtsgeschäfte in Bezug auf die noch
nicht verfallenen Zinsen haben keine Gültigkeit». Die Beklagte befand sich daher
so oder anders mit den vertraglich vereinbarten Mietzinszahlungen im Rückstand,
als der Kläger ihr mit Schreiben vom 19. April 2022 die Nachfrist nach Art. 257d
OR und ansetzte und auch als er am 22. Juli 2022 per Ende August die Kündigung
gestützt auf die genannte Bestimmung aussprach.
Diese erweist sich nach dem Gesagten als gültig. Da von der Gültigkeit der Kün-
digung entgegen der Auffassung der Beklagten nicht nur ihre Rückgabeverpflich-
tung, sondern auch weitere Rechtsfolgen abhängen, verfügt der Kläger durchaus
über ein ausreichendes Interesse an der gerichtlichen Feststellung der Gültigkeit.
Darüber hinaus ist die Beklagte zu verpflichten, die Mietsache unverzüglich nach
Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Urteils zu räumen.
V. Kosten- und Entschädigungsfolgen
1. Die Kosten- und Entschädigungsfolgen werden nach Obsiegen und Unterlie-
gen der Parteien im Prozess verteilt (Art. 106 ZPO) und bemessen sich anhand
des Streitwerts der Klage (vgl. Verordnung des Obergerichts des Kantons Zürich
über die Gerichtsgebühren vom 8. September 2010, nachfolgend GebV OG, und
Verordnung des Obergerichts des Kantons Zürich über die Anwaltsgebühren vom
8. September 2010, nachfolgend AnwGebV; Art. 96 ZPO).

- 16 -
2.1 Nach Art. 91 Abs. 1 ZPO wird der Streitwert durch das Rechtsbegehren be-
stimmt, wobei allfällige Eventualbegehren nicht hinzugerechnet werden. Entspre-
chend ist der Streitwert einzig in Bezug auf die Gültigkeit der Kündigung zu be-
rechnen.
2.2 Was die Höhe des vorliegenden Streitwerts angeht, wies der Kläger darauf
hin, dass der Mietvertrag der Parteien eine Laufzeit bis 2038 hätte, wenn sich die
vorliegende Kündigung als ungültig erwiesen hätte. Das Mietgericht beschränke in
solchen Fällen den Streitwert auf den Plafond des Betrages, der sich bei einer
umstrittenen Kündigung im unbefristeten Mietverhältnis ergeben würde, mithin auf
einen Betrag von 42 Monatsmietzinsen oder hier auf Fr. 812'028.– (…, m. Hinw.
auf ZMP 2019 Nr. 6). Die Beklagte widersprach dieser Berechnungsweise nicht
grundsätzlich, machte aber geltend, dass die Anträge auf Feststellung der Gültig-
keit der Kündigung und auf Ausweisung einander nicht ausschliessen würden, zu-
mal eine Kündigung zwar gültig sein könne, die Ausweisung aber etwa wegen zu
langen Zuwartens nicht durchsetzbar. Folglich seien die Streitwerte der Feststel-
lungs- und der Ausweisungsklage zu addieren.
2.3 Die Rechtsprechung zu Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO legt den Begriff des Kündi-
gungsschutzes weit aus und subsumiert darunter alle Prozesse, welche sich direkt
um die wirksame Beendigung des Mietverhältnisses drehen. Dazu gehören folglich
neben Anträgen auf Feststellung der Gültigkeit oder Nichtigkeit einer Kündigung
auch Kündigungsanfechtungen und Ausweisungsbegehren (vgl. [zur Publ. best.]
BGE 4A_263/2023 vom 11. September 2023, E. 2; BGE 148 III 415 E. 3; BGE 144
III 346 E. 1.2.2.1; BGE 142 III 278; BGE 142 III 402 E. 2 = Pra 2017 Nr. 71; BGE
142 III 515; BGE 142 III 690 E. 3.1 = Pra 2017 Nr. 95; Urteil des Bundesgerichts
4A_300/2016 vom 5. Oktober 2016 E. 2.3, 4A_359/2017 vom 16. Mai 2018 E. 4.4).
Aus dieser weiten Begriffsumschreibung folgt auch, dass die Anfechtung einer
Kündigung und die Ausweisung letztlich das gleiche Prozessthema haben und die
beiden Seiten ein- und derselben Medaille sind. Bezüglich Streitwert unterscheidet
das Bundesgericht deshalb die Fälle einzig danach, ob lediglich eine Ausweisung
umstritten ist oder auch die ihr zugrunde liegende Beendigung des Mietverhältnis-
ses. Im zweiten Fall misst es mit Recht einem zusätzlich zu einem Kündigungs-
schutzbegehren gestellten Ausweisungsantrag keine selbständige Bedeutung für

- 17 -
den Streitwert zu (BGE 144 III 346), wie dies auch der Kläger mit Recht geltend
macht.
Bei einem Bruttomietzins von Fr. 19'334.– pro Monat beläuft sich der Streitwert zur
Berechnung der Prozesskosten auf Fr. 812'028.– (42 x Fr. 19'334.–).
2.4 Bei diesem Streitwert beträgt die ordentliche Gerichtsgebühr Fr. 26'990.–
(§ 4 Abs. 1 GebV OG). Bei der Bemessung der Gerichtsgebühr ist § 7 GebV OG
und bei der Festlegung der Parteientschädigung § 4 AnwGebV angemessen zu
berücksichtigen. Vorliegend erweist es sich als angemessen, sowohl die Gerichts-
kosten als auch die Parteientschädigung jeweils um einen Drittel zu ermässigen.
Ansonsten besteht wegen des nicht unerheblichen Aufwandes des vorliegenden
Verfahrens kein Grund, von den ordentlichen Ansätzen der Verordnungen des
Obergerichts abzuweichen. Entsprechend ist die Gerichtsgebühr in Anwendung
von § 7 lit. a GebV OG auf Fr. 18'000.– und die Parteientschädigung unter Berück-
sichtigung von § 4 Abs. 3 AnwGebV OG auf Fr. 20'620.– (inkl. MwSt) festzusetzen.
3. Da die Beklagte vollumfänglich unterliegt, hat sie die Gerichtskosten zu tra-
gen und dem Kläger eine Parteientschädigung zu leisten (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
(…)»
* * * * * * *
Aus dem Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich NG240003-O vom 16. Au-
gust 2024 (Weiterzug ans BGer offen; Gerichtsbesetzung: Lichti Aschwanden, Pa-
hud, Schoder; Gerichtsschreiberin Kappeler):
«(…)
1. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1.1. Mit Mietvertrag vom 23. Dezember 2017 mietete die Beklagte und Beru-
fungsklägerin [C. AG] (nachfolgend: Berufungsklägerin) von A.A. (nachfolgend:

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Vermieter) Gewerberäumlichkeiten an der N.-strasse x / O.-strasse y in 8001 Zü-
rich. Der Bruttomietzins wurde auf Fr. 232'000.– pro Jahr, somit rund Fr. 19'334.–
pro Monat, festgelegt. Der Vermieter und seine Ehefrau B.A. sind die einzigen Ver-
waltungsräte der Berufungsklägerin.
1.2. Hintergrund zum Mietvertrag vom 23. Dezember 2017 ist Folgender: Die
Mieträumlichkeiten an der N.-strasse x / O.-strasse y in 8001 Zürich sind das
Stammlokal der Y. AG. Im Oktober 2007 erwarb der Vermieter die Liegenschaft
[…] von seiner Mutter, C.A.-Z. und seinem Onkel B.Z. In der Folge wurde am
27. Oktober 2007 ein Mietvertrag zwischen dem Vermieter und der Y. AG über die
Mieträumlichkeiten abgeschlossen, wobei ein Jahresmietzins von Fr. 440'000.–
vereinbart worden war. Zur Finanzierung des Erwerbs gewährte B.Z. dem Vermie-
ter ein Darlehen im Betrag von Fr. 5.7 Mio. Am 5. Juli 2017 schlossen die Y. AG
und die Berufungsklägerin einen Franchisevertrag ab, und die Berufungsklägerin
übernahm fortan unter anderem die Führung der Y-Filiale an der N.-strasse x / O.-
strasse y in 8001 Zürich. Entsprechend ging der Vermieter neu einen Mietvertrag
über die Mieträumlichkeiten mit der Berufungsklägerin ein (vgl. oben E. 1.1.).
1.3. In der Folge wurden gegen den Vermieter diverse Betreibungen, unter an-
derem auch von B.Z. aus Darlehensvertrag, eingeleitet, und, nachdem die ent-
sprechenden Fortsetzungsbegehren gestellt wurden, die Pfändung durch das für
den Vermieter zuständige Betreibungsamt Q. vollzogen. Dabei wurde auch die
[Miet-]Liegenschaft an der rechtshilfeweise durch den Kläger und Berufungsbe-
klagten (nachfolgend: Berufungsbeklagter) gepfändet. Mit Mitteilung vom 6. Okto-
ber 2021 zeigte der Berufungsbeklagte dem Vermieter die Pfändung an und teilte
diesem mit, dass der Berufungsbeklagte die ordentliche (Zwangs)verwaltung der
Liegenschaft übernommen habe. Ebenfalls mit Anzeige vom 6. Oktober 2021
wurde die Berufungsklägerin angewiesen, die vom Empfang dieser Anzeige an
fällig werdenden Mietzinse an den Berufungsbeklagten zu entrichten. Ebenso
wurde der Berufungsklägerin mitgeteilt, allfällige Rechtsgeschäfte in Bezug auf die
noch nicht verfallenen Zinsen hätten keine Gültigkeit.
1.4. Am 15. März 2022 mahnte der Berufungsbeklagte die Berufungsklägerin
betreffend die ausstehenden Mietzinse der Monate November 2021 bis März 2022
in der Höhe von Fr. 96'670.– und es wurde der Berufungsklägerin eine Frist von

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30 Tagen angesetzt, um die Ausstände zu begleichen. Mit Schreiben vom 19. April
2022 bestritt die Berufungsklägerin Mietausstände, da die entsprechenden Miet-
zinse gestundet bzw. erlassen worden seien. Ebenfalls mit Schreiben vom 19. Ap-
ril 2022 wurde der Berufungsklägerin erneut Frist angesetzt, um die nun ausste-
henden Mietzinse für die Monate November 2021 bis April 2022 im Gesamtbetrag
von Fr. 116'004.– zu begleichen, ansonsten der Mietvertrag gestützt auf Art. 257d
Abs. 2 OR gekündigt würde. Daraufhin bestritt die Berufungsklägerin mit Schrei-
ben vom 17. Mai 2022 erneut den geltend gemachten Zahlungsrückstand. Mit amt-
lich genehmigtem Formular vom 22. Juli 2022 kündigte der Berufungsbeklagte
schliesslich das Mietverhältnis zwischen der Berufungsklägerin und dem Vermie-
ter per 31. August 2022, wobei er als Begründung «ausserordentliche Kündigung
wegen Zahlungsverzug gem. Art. 257d Abs. 1 OR» angab.
1.5. Diese Kündigung wurde von der Berufungsklägerin mit Schlichtungsgesuch
vom 18. August 2022 bei der Schlichtungsbehörde Zürich angefochten. Nachdem
anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 31. Oktober 2022 keine Einigung
hatte erzielt werden können, unterbreitete die Schlichtungsbehörde Zürich den
Parteien mit Beschluss vom 31. Oktober 2022 den Urteilsvorschlag, es werde fest-
gestellt, die Kündigung vom 22. Juli 2022 sei unwirksam. Der Berufungsbeklagte
lehnte den Urteilsvorschlag mit Eingabe vom 17. November 2022 ab, woraufhin
die Schlichtungsbehörde Zürich mit Beschluss vom 21. November 2022 der ableh-
nenden Partei die Klagebewilligung erteilte.
1.6. Am 9. Januar 2023 reichte der Berufungsbeklagte beim Mietgericht Zürich
(nachfolgend: Vorinstanz) Klage mit den oben wiedergegebenen Rechtsbegehren
ein. Mit Eingabe vom 22. März 2023 nahm die Berufungsklägerin Stellung zur
Klage und ersuchte um Abweisung der Klage, soweit darauf einzutreten sei. Im
Rahmen der Hauptverhandlung vom 8. Juni 2023 begründete der Berufungsbe-
klagte die Klage und die Berufungsklägerin beantwortete diese. Nachdem ausser-
gerichtliche Vergleichsgespräche gescheitert waren, erstattete die Berufungsklä-
gerin am 9. Oktober 2024 schriftlich Replik und der Berufungsbeklagte am 27. Ok-
tober 2024 Duplik. Am 17. November 2023 reichte die Berufungsklägerin eine wei-
tere Stellungnahme ein. Am 20. Dezember 2023 erliess die Vorinstanz das vorste-
hende Urteil.

- 20 -
1.7. Mit Eingabe vom 1. Februar 2024 erhob die Berufungsklägerin Berufung
gegen das erstinstanzliche Urteil mit den eingangs wiedergegebenen Anträgen.
Mit Verfügung vom 7. Februar 2024 wurde der Berufungsklägerin Frist angesetzt,
um einen Kostenvorschuss von Fr. 18'000.– zu leisten. Dieser Kostenvorschuss
ging fristgerecht ein. Mit Verfügung vom 27. März 2024 wurde dem Berufungsbe-
klagten Frist zur Erstattung der Berufungsantwort angesetzt. Diese ging mit Ein-
gabe vom 7. Mai 2024 fristgerecht ein. Mit Eingabe vom 1. Juli 2024 nahm die
Berufungsklägerin Stellung zur Berufungsantwort.
1.8. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen. Die Sache erweist sich als
spruchreif.
2. Prozessuales
2.1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide ist die Berufung in vermögensrecht-
lichen Angelegenheiten zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhalte-
nen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.- beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und
Abs. 2 ZPO). Diese Streitwertgrenze ist mit Blick auf den von der Vorinstanz be-
zifferten – und von den Parteien nicht bestrittenen – Streitwert von Fr. 812'028.–
ohne Weiteres erreicht. Das Rechtsmittel der Berufung ist somit gegeben.
2.2. Die Berufungsinstanz verfügt in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht über
volle Kognition, d.h. es kann sowohl unrichtige Rechtsanwendung als auch unrich-
tige Feststellung des Sachverhalts beanstandet werden. Mit Berufung können
dementsprechend die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststel-
lung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die berufungsfüh-
rende Partei trifft dabei eine Begründungspflicht bzw. -obliegenheit (Art. 311
Abs. 1 ZPO). Sie hat sich sachbezogen mit dem Entscheid der Vorinstanz ausei-
nanderzusetzen und unter Bezugnahme auf die erstinstanzlichen Erwägungen im
Einzelnen darzulegen, warum dieser in den angefochtenen Punkten fehlerhaft sein
soll. Es genügt nicht, bloss allgemeine Kritik zu üben oder die Vorbringen vor Vo-
rinstanz einfach zu wiederholen (BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 4A_291/2019 vom
20. August 2019 E. 3.2; BGer 4A_174/2017 vom 1. September 2017 E. 4.4.2.4;
BGer 4A_290/2014 vom 1. September 2014 E. 3.1 f.; BGer 4A_651/2012 vom

- 21 -
7. Februar 2013 E. 4.2). Was nicht oder nicht in einer den gesetzlichen Begrün-
dungsanforderungen entsprechenden Weise beanstandet wird, braucht von der
Rechtsmittelinstanz nicht überprüft zu werden; sie hat sich auf die Beurteilung der
rechtsgenüglich vorgebrachten Beanstandungen zu beschränken (BGE 147 III 176
E. 4.2.1; BGE 144 III 394 E. 4.3.2.1; BGE 142 III 413 E. 2.2.4;). Neue Tatsachen
und Beweismittel sind im Berufungsverfahren grundsätzlich nur zuzulassen, wenn
sie (a) ohne Verzug vorgebracht werden und (b) trotz zumutbarer Sorgfalt nicht
schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 ZPO). Innerhalb
des so definierten Prüfprogramms ist die Berufungsinstanz weder an die Argu-
mente, welche die Parteien zur Begründung ihrer Beanstandungen vorbringen,
noch an die Erwägungen der ersten Instanz gebunden. Sie wendet das Recht von
Amtes wegen an (Art. 57 ZPO), weshalb sie die Berufung auch mit einer anderen
Argumentation gutheissen oder diese mit einer von der Argumentation der Vo-
rinstanz abweichenden Begründung abweisen kann (BGer 4A_397/2016 vom 30.
November 2016 E. 3.1).
3. Zur Berufung im Einzelnen
3.1. Prozessstandschaft / Prozessführungsbefugnis des Berufungsbeklagten
3.1.1. Der Berufungsbeklagte verwaltet die [Miet-]Liegenschaft gemäss Art. 102
Abs. 3 SchKG aufgrund einer – nach Art. 24 VZG rechtshilfeweise vollzogenen –
Pfändung. Der Berufungsbeklagte machte die Klage vor Vorinstanz in Prozess-
standschaft für den Vermieter anhängig. Die Berufungsklägerin bestritt im vo-
rinstanzlichen Verfahren allerdings, dass die notwendige Voraussetzung einer ge-
setzlichen Grundlage für eine Prozessstandschaft gegeben sei, weshalb es dem
Berufungsbeklagten an der Prozessführungsbefugnis und am Rechtsschutzinte-
resse fehle und auf die Klage entsprechend nicht einzutreten sei.
3.1.2. Die Vorinstanz erwog dazu im Wesentlichen, es bestünden sehr gute
Gründe für die Annahme einer Prozessstandschaft, da die Figur zu veranschauli-
chen vermöge, dass das Betreibungsamt nicht oder jedenfalls nicht mehr allein im
Namen des Vermieters oder des Verpächters handle, sondern an dessen Stelle,
und dass es dabei auch die Interessen der Gläubiger zu wahren habe.

- 22 -
Zwar seien Art. 152 Abs. 2 SchKG und Art. 94 VZG im Kontext einer Pfän-
dung nicht einschlägig, sondern würden sich auf die Betreibung auf Pfandverwer-
tung beziehen. Dies ändere aber nichts daran, dass die gleichen Regeln auch bei
einer Betreibung auf Pfändung gelten würden. In ZMP 2019 Nr. 3 habe die Vor-
instanz im Zusammenhang mit einem Arrestvollzug und der damit einhergehenden
Zwangsverwaltung nach Art. 102 Abs. 3 SchKG auf einen prozessleitenden Ent-
scheid verwiesen, in welchem sie ausgeführt habe, dass nach der Praxis des Miet-
gerichts Zürich das Betreibungsamt in diesen Fällen, wie bei einer Pfandverwer-
tungsbetreibung im Kündigungsschutzverfahren, die Rechte des Schuldners in ei-
genem Namen, aber auf dessen Gefahr und Kosten wahrnehme, also als Prozess-
standschafter auftrete, wie dies schon in ZMP 2016 Nr. 4, E. III.3 entschieden wor-
den sei.
Art. 16 VZG regle unzweideutig die betreibungsamtliche Zwangsverwaltung
bei Pfändung einer Liegenschaft und stütze sich direkt auf die gesetzliche Grund-
lage in Art. 102 Abs. 3 SchKG, welche die Zwangsverwaltung ebenfalls anordne.
Mit Art. 261 und Art. 290 OR habe die Norm zudem selbst im materiellen Mietrecht
eine Grundlage.
Der Verweis der Berufungsklägerin auf die Position der Konkursverwaltung
(bei welcher gemäss den Ausführung der Berufungsklägerin nach herrschender
Lehre und Rechtsprechung keine Prozessstandschaft vorliege, …) sei unbehelf-
lich, da mit der Konkurseröffnung das Vermögen der konkursiten Person zur Kon-
kursmasse, d.h. zu einem als parteifähig erachteten Sondermögen werde, das von
der Konkursverwaltung repräsentiert werde. Vergleichsbeispiele seien eher beim
Abtretungsgläubiger nach Art. 260 SchKG, bei der Willensvollstreckerin nach
Art. 517 f. ZGB, dem Erbschaftsverwalter nach Art. 554 f. ZGB sowie bei der Er-
benvertretung nach Art. 602 Abs. 3 ZGB zu finden, alles nach ganz überwiegender
Meinung Fälle der Prozessstandschaft.
Selbst wenn von einer anderen Rechtsfigur als einer Prozessstandschaft
auszugehen sei, etwa einer zwangsweisen gesetzlichen Vertretung des Vermie-
ters, so könne dies nur zu einer Berichtigung des Rubrums führen, nicht aber zu
einer Verneinung der Prozessführungsbefugnis oder des Rechtschutzinteresses
des Berufungsbeklagten.

- 23 -
3.1.3. Die Berufungsklägerin rügt in ihrer Berufung im Wesentlichen, der Beru-
fungsbeklagte sei mangels genügender Ermächtigung in einem Gesetz nicht be-
fugt, den vorliegenden Prozess in eigenem Namen als Prozessstandschafter zu
führen, womit es ihm sowohl an der Prozessführungsbefugnis als auch am Rechts-
schutzinteresse fehlen würde und auf die Klage nicht einzutreten sei.
So könne weder aus Art. 152 Abs. 2 SchKG und Art. 94 VZG noch aus
Art. 261 OR bzw. Art. 290 OR eine Prozessstandschaft abgeleitet werden. Ebenso
würden Art. 102 Abs. 3 SchKG i.V.m. Art. 16 ff. VZG keine genügende Rechts-
grundlage für die Annahme einer Prozessstandschaft darstellen. Art. 102 Abs. 3
SchKG schreibe lediglich vor, das Betreibungsamt habe bei der Pfändung eines
Grundstückes für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstückes zu sor-
gen. Das Betreibungsamt sei damit lediglich für die Verwaltung und Bewirtschaf-
tung des gepfändeten Grundstückes verantwortlich, müsse diese aber nicht selber
vornehmen. Mit dem Begriff «Verwaltung» in Art. 102 Abs. 3 SchKG und Art.16 ff.
VZG werde sodann klargestellt, dass das gepfändete Grundstück vom Betrei-
bungsamt als direkter Stellvertreter verwaltet werde, d.h. das Betreibungsamt im
Namen und Auftrag des Schuldners auftrete. Alleine die Tatsache, dass eine
Zwangsverwaltung gesetzlich angeordnet werde, vermöge keine Prozessstand-
schaft zu begründen. Daran ändere auch der von der Vorinstanz zitierte Entscheid
ZMP 2019 Nr. 3 nichts.
Gegen eine Annahme einer Prozessstandschaft nur aufgrund der Zwangs-
verwaltung würden sodann die Bestimmungen von Art. 17 ff. VZG sprechen:
Art. 17 VZG und Art. 18 VZG würden indizieren, dass das Betreibungsamt die ver-
schiedenen ordentlichen und ausserordentlichen Verwaltungsmassnahmen als di-
rekter Stellvertreter des Schuldners vornehme, da es unsinnig und sachfremd
wäre, wenn das Betreibungsamt gewisse, in Art. 17 VZG genannte Verwaltungs-
massnahmen (wie etwa die Bezahlung der laufenden Abgaben für Gas, Wasser,
Elektrizität und dergleichen) nicht im Namen des Schuldners des gepfändeten
Grundstücks, sondern in eigenem Namen vornehmen würde. Die Formulierung in
Art. 18 Abs. 1 VZG («Erfordert die Verwaltung das Führen von Prozessen, …»)
indiziere ebenso, dass das Betreibungsamt Prozesse als direkter Stellvertreter
führe. Aus der Tatsache, dass das Betreibungsamt oder ein Dritter nach Art. 18

- 24 -
VZG dazu ermächtigt sei, Prozesse zu führen, könne nicht abgeleitet werden, dass
eine Prozessstandschaft vorliege. Eine (Liegenschafts-) Verwaltung handle stets
als direkter Vertreter, und zwar auch dann, wenn sie zur Führung von Prozessen
ermächtigt sei.
Weiter sei der Verweis auf die Position der Konkursverwaltung durchaus le-
gitim. Mit der Konkurseröffnung könne der Schuldner nicht mehr über die Konkurs-
masse verfügen und die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnisse würden durch
das Konkursamt bzw. die Konkursverwaltung ausgeübt. Es liege ebenfalls eine
Zwangsverwaltung, nach herrschender Lehre und Rechtsprechung aber kein Fall
der Prozessstandschaft vor. Zwar komme der Konkursmasse die Prozessfüh-
rungsbefugnis zu, die Konkursverwaltung vertrete diese nach Art. 240 SchKG vor
Gericht aber bloss als gesetzlicher Vertreter. Bei der Pfändung eines Grundstü-
ckes im Rahmen einer Betreibung auf Pfändung werde das gepfändete Grund-
stück – wie im Konkurs die Konkursmasse – durch das Betreibungsamt zwangs-
verwaltet. Dem Betreibungsamt komme damit auch die Prozessführungsbefugnis
zu und es könne den Schuldner in einem Prozess als gesetzlichen Vertreter ver-
treten. Eine Prozessstandschaft liege damit aber nicht vor. Zum Schutz der Inte-
ressen der Schuldner müsse auch nicht auf das Institut der Prozessstandschaft
zurückgegriffen werden, diese würden genauso durch eine direkte Stellvertretung
geschützt.
Würde eine Prozessstandschaft angenommen, so würde dies sodann zum
unlösbaren Problem führen, dass das Betreibungsamt auch nach der Einstellung
der Betreibung nach wie vor befugt wäre, allfällige von ihm eingeleitete Prozesse
in eigenem Namen zu führen und der Schuldner könne keinen Parteiwechsel her-
beiführen. Der Schuldner wäre damit auf die Mitwirkung des Betreibungsamtes
und der Gegenpartei angewiesen.
Zudem komme auch eine Parteiberichtigung nicht in Frage. Diese sei nur
zulässig, um redaktionelle Versehen zu korrigieren. Irre sich die klagende Partei
dagegen in der Rechtsfrage, wem das materielle Recht tatsächlich zustehe, sei
eine Berichtigung nicht zulässig. Gemäss dem Rechtsverständnis des Berufungs-
beklagten sei nur er selber zur Führung des Prozesses legitimiert, womit er sich

- 25 -
nicht über die Bezeichnung der klagenden Partei geirrt habe, sondern bewusst als
diese aufgetreten sei. Für eine Parteiberichtigung bestehe daher kein Raum.
3.1.4. Der Berufungsbeklagte hält dem entgegen, es handle sich vorliegend sehr
wohl um eine Prozessstandschaft des Berufungsbeklagten und es stehe ihm die
Prozessführungsbefugnis zu. Die Berufungsklägerin verkenne, dass die gesetzli-
che Grundlage für die Prozessstandschaft in Art. 102 Abs. 3 SchKG zu finden sei,
namentlich die gesetzliche Anordnung der Zwangsverwaltung durch das Betrei-
bungsamt. Der Inhalt der Zwangsverwaltung werde durch Art. 17 und Art. 18 VZG
konkretisiert, und Art. 18 VZG erwähne ausdrücklich die Führung von Prozessen.
Die Prozessführungsbefugnis des Berufungsbeklagten sei damit unzweifelhaft ge-
setzlich verankert. Sodann könne aus dem Vorbringen der Berufungsklägerin, das
Betreibungsamt müsse die Verwaltung des gepfändeten Grundstückes nicht selbst
vornehmen, nichts abgeleitet werden. Es brauche das Institut der Prozessstand-
schaft, da es bei der Zwangsverwaltung einer Liegenschaft gerade nicht primär
um die Wahrung der Interessen des Schuldners und Eigentümers gehe, sondern
um die Erhaltung des Werts und der Ertragsfähigkeit eines Grundstücks, und damit
um die Wahrung der Gläubigerinteressen. Die Berufungsklägerin anerkenne in ih-
rer Berufung sodann selbst ausdrücklich die Prozessführungsbefugnis des Beru-
fungsbeklagten, mache jedoch geltend, diese bestehe lediglich als gesetzlicher
Vertreter und nicht in Form der Prozessstandschaft. Dies würde aber lediglich zur
Berichtigung des Rubrums führen.
3.1.5. Die Prozessführungsbefugnis bezeichnet das Recht, als prozessfähige Par-
tei den Prozess selbst zu führen oder durch einen vertraglich bestellten Vertreter
führen zu lassen (BK ZPO-STERCHI, Bern 2012, Art. 67 Rz. 20; BAUMGARTNER/
DOLGE/MARKUS/SPÜHLER, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 10. Aufl., Bern 2018,
§19 Rz. 32). Die Prozessführungsbefugnis ist eine Prozessvoraussetzung, deren
Fehlen zu einem Nichteintreten führt (ZK ZPO-ZÜRCHER, 3. Aufl., Zürich 2016,
Art. 59 Rz. 69; LÖTSCHER, Die Prozessstandschaft im schweizerischen Zivilpro-
zess, Basel 2016, Rz. 51 m.w.H.). In der Regel ist die materiellrechtlich berechtigte
bzw. verpflichtete Person auch prozessführungsbefugt. Ausnahmsweise kann die
Prozessführungsbefugnis indessen der prozessunfähigen, aber auch der an sich
prozessfähigen und sachlegitimierten Partei von Gesetzes wegen entzogen sein

- 26 -
und dafür einem Dritten zustehen. Ist der Dritte dabei befugt, den Prozess an Stelle
des materiell Berechtigten oder Verpflichteten, aber in eigenem Namen als Partei
zu führen, wird von Prozessstandschaft gesprochen (LÖTSCHER, a.a.O., Rz. 1; ZK
ZPO-ZÜRCHER, a.a.O., Art. 59 Rz. 67 ff.; BK ZPO-ZINGG, a.a.O., Art. 59 Rz. 60; BK
ZPO-STERCHI, a.a.O., Art. 67 Rz. 20 ff.; BAUMGARTNER/DOLGE/MARKUS/SPÜHLER,
a.a.O., §19 Rz. 32).
Prozessstandschaft ist indessen nur in den vom Gesetz bestimmten Fällen
anzunehmen, gewillkürte Prozessstandschaft ist dem schweizerischen Verfah-
rensrecht fremd (LÖTSCHER, a.a.O., Rz. 2; ZK ZPO-ZÜRCHER, a.a.O., Art. 59 Rz.
68; BK ZPO-STERCHI, a.a.O., Art. 67 Rz. 22; STAEHELIN/STAEHELIN/GROLIMUND, Zi-
vilprozessrecht, 3. Aufl., Zürich 2019, §13 Rz. 25). Typische Beispiele der Pro-
zessstandschaft sind der Willensvollstrecker (Art. 518 ZGB), der amtliche Erb-
schaftsverwalter (Art. 554 ZGB), der amtliche Erbenvertreter (Art. 602 Abs. 3
ZGB), der Abtretungsgläubiger nach Art. 260 SchKG sowie der Aktionär, der Ver-
antwortlichkeitsansprüche nach Art. 756 OR geltend macht. Ebenso tritt etwa das
Grundbuchamt im Verfahren nach Art. 666a ZGB als Prozessstandschafter auf
(ZK ZPO-ZÜRCHER, a.a.O., Art. 59 Rz. 68 m.w.H.).
Von der Prozessstandschaft zu unterscheiden ist der Fall, bei welchem die
Prozessführungsbefugnis im Rahmen einer gesetzlichen Vertretung auf einen Drit-
ten übergeht, der materiell Berechtigte bzw. Verpflichtete selbst aber Partei des
Verfahrens bleibt (LÖTSCHER, a.a.O., Rz. 1, Rz. 62; ebenso BK ZPO-STERCHI,
a.a.O., Art. 67 Rz. 22; MEIER, Schweizerisches Zivilprozessrecht: eine kritische
Darstellung aus der Sicht von Praxis und Lehre, S. 159). Diese Unterscheidung ist
indessen nicht immer eindeutig, spricht doch das Gesetz auch in Fällen der Pro-
zessstandschaft jeweils nicht ausdrücklich von einer solchen, sondern wurde sie
von Lehre und Rechtsprechung entsprechend entwickelt (vgl. dazu LÖTSCHER,
a.a.O., Rz. 1249). Als Abgrenzungskriterium kann etwa das von der gesetzlich pro-
zessführungsbefugten Person verfolgte Interesse herangezogen werden: Der Pro-
zessstandschafter verfolgt typischerweise auch andere Interessen als diejenigen
des materiell Berechtigten bzw. Verpflichteten. Der Vertreter nimmt dagegen in der
Regel ausschliesslich die Interessen der vertretenen Person wahr (so etwa MEIER,
a.a.O., S. 159; LÖTSCHER, a.a.O., Rz. 526).

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3.1.6. Die Liegenschaft des Vermieters (…) wurde im Rahmen einer Betreibung
auf Pfändung durch den Berufungsbeklagten gemäss Art. 89 i.V.m. Art. 101
SchKG sowie Art. 24 VZG gepfändet. Die vollzogene Pfändung führt gemäss
Art 102 Abs. 3 SchKG dazu, dass das zuständige Betreibungsamt für die Verwal-
tung und Bewirtschaftung des Grundstückes sorgt. Die Verwaltung und Bewirt-
schaftung nach Art. 102 Abs. 3 SchKG umfasst dabei alle Massnahmen, welche
zur Erhaltung des Grundstücks und seiner Ertragsfähigkeit sowie zur Gewinnung
der Früchte und Erträgnisse notwendig sind (KUKO VZG-ZOPFI, 2. Aufl., Zürich
2023, Art. 16 Rz. 1). Die grundsätzliche Regelung von Art. 102 Abs. 3 SchKG wird
weiter durch Art. 16 ff. VZG umschrieben und präzisiert. Gemäss Art. 17 VZG um-
fasst die Verwaltung unter anderem auch die Kündigung sowie die Ausweisung
von Mietern, woraus sich ergibt, dass das Betreibungsamt grundsätzlich auch die
entsprechenden Verfahren führt (vgl. KUKO VZG-ZOPFI, a.a.O., Art. 17 Rz. 18).
Umstritten ist vorliegend, ob das Betreibungsamt die entsprechende Verfahrens-
führung im Rahmen einer Prozessstandschaft oder einer gesetzlichen Vertretung
wahrnimmt.
3.1.6.1. Sowohl Lehre als auch Rechtsprechung scheinen sich mit dieser Frage
bisher nur punktuell befasst zu haben: Die kantonale Rechtsprechung scheint eine
Prozessstandschaft anzunehmen. So hielt etwa das Kantonsgericht des Kantons
Graubünden in seinem Entscheid vom 18. Dezember 2019 (ZK2 19 58) fest, ge-
mäss kantonaler Rechtsprechung fungiere das Betreibungs- und Konkursamt im
Rahmen der Zwangsverwaltung nach Art. 102 Abs. 3 SchKG als Prozessstand-
schafter (ZK2 19 58 E. 5.2.). Ebenso hielt die Vorinstanz im Entscheid MB170012
vom 27. Juni 2018 (ZMP 2019 Nr. 3) fest, während einer betreibungsamtlichen
Zwangsverwaltung nach Art. 102 Abs. 3 SchKG aufgrund eines Arrests sei das
Betreibungsamt Prozessstandschafter des Vermieters (E. III/2 mit Verweis auf ei-
nen Beschluss vom 22. Mai 2017 im selben Verfahren). Ebenfalls geht WETTSTEIN
mit Verweis auf einen Entscheid des Obergerichts des Kantons Genf vom 9. Sep-
tember 1996 (mp 1/97, S. 52 ff.), in welchem es um die Frage ging, wer während
eines Zwangsverwertungsverfahrens gegen den Mieter prozessieren kann, davon
aus, dass das Betreibungsamt im Kündigungs- oder Ausweisungsverfahren Pro-
zesspartei sei, und nimmt damit wohl ebenfalls eine Prozessstandschaft an (WETT-
STEIN, Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl., Zürich 2022, Ziff. 13.1.4). Auch DÉFAGO

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GAUDIN spricht implizit von einer Prozessstandschaft wenn sie ausführt, dass bei
einer Spezialexekution, bei welcher der Schuldner aufgrund einer gesetzlichen
Zwangsverwaltung die Prozessführungsbefugnis verliert, dem Betreibungsamt
das Recht eingeräumt werde, in seinem Namen (i.e. des Betreibungsamtes) vor-
zugehen (DÉFAGO GAUDIN, L'immeuble dans la LP: Indisponibilité et gérance
légale, Rz. 563). SCHLEGEL/ZOPFI sowie JAEGER/KULL/WALDER scheinen hingegen
implizit von einer Vertretung durch das Betreibungsamt und nicht von einer Pro-
zessstandschaft auszugehen (vgl. Parteibezeichnungen in Musterausweisungsbe-
gehren in SCHLEGEL/ZOPFI, Die betreibungsrechtliche Zwangsverwertung von
Grundstücken in Theorie und Praxis, Rz. 234; JAEGER/WALDER/KULL, SchKG, 5.
Aufl., Zürich 2006, Art. 102 Rz. 19). Einigkeit besteht indessen darüber, dass dem
Betreibungsamt im Rahmen der Zwangsverwaltung nach Art 102 Abs. 3 SchKG in
mietrechtlichen Verfahren betreffend Kündigung oder Ausweisung jedenfalls die
Prozessführungsbefugnis zukommt (vgl. dazu die Vorgenannten sowie LÖTSCHER,
a.a.O., Rz. 521, KUKO VZG-ZOPFI, a.a.O., Art. 17 Rz. 18).
3.1.6.2. Der Schuldner und Eigentümer eines gepfändeten und nach Art. 102
Abs. 3 SchKG zwangsverwalteten Grundstückes ist im Umfang der Pfändung so-
wie der Verwaltung während der andauernden zwangsvollstreckungsrechtlichen
Sicherungsmassnahme nicht mehr über die gepfändete Liegenschaft verfügungs-
berechtigt (vgl. Art. 101 Abs. 1 SchKG). Dem an sich weiterhin parteifähigen
Schuldner wird in diesem Umfang die Prozessführungsbefugnis entzogen, welche
fortan durch das Betreibungsamt wahrgenommen wird (vgl. dazu oben). Das Be-
treibungsamt handelt bei der Verwaltung in Ausübung einer ihm kraft Art. 102
Abs. 3 SchKG auferlegten Pflicht. Wenn das Betreibungsamt dabei ein mietrecht-
liches Verfahren führt, etwa aufgrund einer angefochtenen Kündigung bzw. eines
Ausweisungsverfahrens, so nimmt es dabei nicht ausschliesslich die Interessen
des Schuldners wahr, sondern stellt die Erhaltung des Wertes der Liegenschaft
sicher, welche allenfalls verwertet werden wird, und dient dabei auch dem Gläubi-
gerschutz. Es ist daher davon auszugehen, dass das Betreibungsamt, welches die
Zwangsverwaltung einer gepfändeten Liegenschaft nach Art. 102 Abs. 3 SchKG
wahrnimmt und in diesem Rahmen ein Mietrechtsverfahren gegen die Mietpartei
führt, in der Rolle eines Prozessstandschafters handelt.

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3.1.6.3. Die Vorbringen der Berufungsklägerin gegen die Annahme einer Prozess-
standschaft aufgrund von Art. 102 Abs. 3 SchKG verfangen nicht: Aus dem Um-
stand, dass das Betreibungsamt die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grund-
stückes gemäss Art. 16 Abs. 3 VZG nicht selbst ausführen müsste, sondern einem
Dritten übertragen könnte, lässt sich nichts ableiten. So steht es eben gerade in
der Disposition des Betreibungsamtes, ob sie dies selbst wahrnimmt oder nicht.
Ebenso lässt sich alleine aus der Verwendung des Begriffes «Verwaltung» in
Art. 102 Abs. 3 SchKG keine direkte Stellvertretung ableiten. Wenn die Berufungs-
klägerin sodann ausführt, eine Prozessstandschaft würde schon nur aufgrund der
in Art. 17 und Art. 18 VZG genannten Verwaltungsmassnahmen ausser Betracht
fallen, da es unsinnig wäre, wenn das Betreibungsamt gewissen Handlungen nicht
im Namen des Schuldners vornehmen würde, so verkennt sie, dass eine Prozess-
standschaft erst mit der Anhebung eines Prozesses begründet wird, und es inso-
fern durchaus möglich ist, dass das Betreibungsamt gewisse Handlungen nach
Art. 17 und Art. 18 VZG im Namen des Schuldners vornimmt, Ansprüche gericht-
lich jedoch in eigenem Namen durchsetzt. Dies ist umso mehr anzunehmen, als
dass das Gesetz auch in den anerkannten Fällen der Prozessstandschaft nicht
ausdrücklich von einer solchen spricht, sondern sie jeweils durch Lehre und Recht-
sprechung entsprechend entwickelt und aus den gesetzlichen Grundlagen abge-
leitet worden ist. Es ist daher jeweils nach Sinn und Zweck der Norm zu erörtern,
was im Einzelfall vorliegt. Auch aus dem Umstand, dass die Konkursverwaltung
die Konkursmasse vor Gericht lediglich als gesetzlicher Vertreter vertritt und nicht
als Prozessstandschafter agiert, lässt sich im vorliegenden Fall daher nichts ablei-
ten, wurde diese Rechtsprechung und Lehre doch mit Blick auf Art. 240 SchKG
und nicht Art. 102 Abs. 3 SchKG entwickelt. Schliesslich ist auch nicht ersichtlich,
inwiefern die Annahme einer Prozessstandschaft zum unlösbaren Problem führen
würde, dass ein Schuldner im Falle einer allfälligen Einstellung der Betreibung
nicht selbst den Prozess weiterführen könnte: Wechselt die Prozessführungsbe-
fugnis von einem Prozessstandschafter (zurück) zum materiell Berechtigten bzw.
Verpflichteten, so handelt es sich nicht um einen eigentlichen Parteiwechsel im
Sinne von Art. 83 ZPO, da die Sachlegitimation stets beim materiell Berechtigten
bzw. Verpflichteten verbleibt (LÖTSCHER, a.a.O., Rz. 462). Unter diesen Umstän-

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den kann der materiell Berechtigte, hier der Schuldner, nach Wegfall der Prozess-
standschaft den Prozess ohne Weiteres weiterführen (so auch LÖTSCHER, a.a.O.,
Rz. 468; ebenso Cour de justice Genf vom 9. September 1996 E. 4 in mp 1/97,
S. 54 für den Fall, in dem die Zwangsverwaltung während eines vom Schuldner
anhängig gemachten Prozesses eintritt).
3.1.6.4. Folglich ist der Ansicht der Vorinstanz, der Berufungsbeklagte handle
nach Art. 102 Abs. 3 SchKG als Prozessstandschafter, zu folgen, und sowohl die
Parteistellung als auch das Rechtsschutzinteresse des Berufungsbeklagten zu be-
jahen.
3.1.7. Der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass dem Betreibungsamt in ei-
nem mietrechtlichen Verfahren in Bezug auf eine im Rahmen einer Betreibung auf
Pfändung gepfändeten Liegenschaft gestützt auf Art. 102 Abs. 3 SchKG jedenfalls
die Prozessführungsbefugnis zu kommt, ungeachtet dessen, ob es den Prozess
als Prozessstandschafter oder als gesetzlicher Vertreter führt (vgl. oben E. 3.1.6.
und BGE 42 III 391 E. 1). Dies scheint auch von der Berufungsklägerin nicht be-
stritten zu werden. Insofern würde der Umstand, dass der Berufungsbeklagte irrig
von einer Prozessstandschaft ausgegangen wäre, obwohl eine gesetzliche Vertre-
tung anzunehmen wäre, nicht zu einem Nichteintreten führen, da seine Prozess-
führungsbefugnis in beiden Fällen gegeben ist. Würde eine Prozessstandschaft
verneint und stattdessen eine gesetzliche Vertretung angenommen, so würde das
entgegen der Ansicht der Berufungsklägerin daher sehr wohl lediglich zur Berich-
tigung der Parteibezeichnung im Rubrum führen, da die Rubrumsberichtigung ins-
besondere für den Fall, dass ein Kläger in eigenem Namen statt im Namen des
Vertretenen klagt, offensteht, sofern unzweifelhaft klar ist, wer materiell Berechtig-
ter ist (vgl. dazu ZK ZPO-SCHWANDER, a.a.O., Art. 83 Rz. 14). Der Berufungsbe-
klagte führte in seiner Klage vom 9. Januar 2023 sowohl sich als auch den Ver-
mieter auf, und wies insbesondere auf die Zwangsvollstreckung gemäss Art. 102
Abs. 3 SchKG hin. Es ergibt sich aus den Eingaben des Berufungsbeklagten un-
zweifelhaft, dass materiell Berechtigter nach wie vor der Vermieter ist, und der
Berufungsbeklagte lediglich die Rechte für den Vermieter wahrnimmt, sich aber
keinesfalls eine Sachlegitimation anmassen würde. Eine Verwechslungsgefahr ist
somit ausgeschlossen. Da sich der Berufungsbeklagte folglich lediglich in seiner

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(Partei-)Bezeichnung und eben nicht darüber irren würde, wem das Recht materi-
ell zusteht, stünde vorliegend einer Parteiberichtigung nichts im Wege (so auch
das Kantonsgericht des Kantons Graubünden in ZK2 19 58 E. 5.3.2).
3.2. Gültige Klagebewilligung
3.2.1. Nachdem der Berufungsbeklagte im Schlichtungsverfahren noch als Vertre-
ter des Vermieters (welcher im Schlichtungsverfahren entsprechend noch als Be-
klagter geführt wurde) bezeichnet (…) und die Klagebewilligung auch entspre-
chend ausgestellt wurde, machte er die Klage vor Vorinstanz in Prozessstand-
schaft und folglich als Kläger anhängig. Die Berufungsklägerin bestritt im vo-
rinstanzlichen Verfahren im Falle der Annahme einer Prozessstandschaft das Vor-
liegen einer gültigen Klagebewilligung. Die Vorinstanz stellte fest, es liege eine
gültige Klagebewilligung vor.
3.2.2. Die Berufungsklägerin bringt dagegen in ihrer Berufung vor, eine gültige Kla-
gebewilligung setze voraus, dass im Schlichtungs- und Gerichtsverfahren die Par-
teien identisch seien. Durch die Annahme einer Prozessstandschaft stünde einzig
dem Berufungsbeklagten die Prozessführungsbefugnis zu. Das Schlichtungsver-
fahren habe vorliegend aber zwischen der Berufungsklägerin und dem Vermieter
stattgefunden, weshalb die Klagebewilligung vom 21. November 2022 nicht auf die
heutigen Parteien, sondern auf die Berufungsklägerin und den Vermieter, laute.
Auch hier sei kein Parteiwechsel und keine Parteiberichtigung möglich, weshalb
auch bei Bejahung der Prozessstandschaft auf die Klage nicht einzutreten sei.
3.2.3. Der Berufungsbeklagte erwidert, in der Klagebewilligung sei noch der Ver-
mieter als Beklagter aufgenommen worden, vertreten durch das Betreibungsamt
Q., vertreten durch den Berufungsbeklagten. Mit Klageeinreichung sei dieses
Rubrum anschliessend angepasst und der Berufungsbeklagte als Kläger, in Pro-
zessstandschaft für den Vermieter, bezeichnet worden. Erst durch die Vorinstanz
sei der Vermieter aus dem Rubrum entfernt worden. Der Vermieter habe am
Schlichtungsverfahren teilgenommen und sei an der Schlichtungsverhandlung an-
wesend gewesen. Die Klagebewilligung sei gültig. Selbst wenn von einer gesetz-
lichen Vertretung ausgegangen würde, sei lediglich das Rubrum zu berichtigen.

- 32 -
3.2.4. Das Vorliegen einer gültigen Klagebewilligung ist Prozessvoraussetzung
(BK ZPO-ZINGG, a.a.O., Art. 59 N 161). Eine gültige Klagebewilligung setzt unter
anderem voraus, dass zwischen den Parteien des Schlichtungs- und des Gerichts-
verfahrens insofern Identität besteht, als dass die Klagebewilligung zugunsten der
oder des Klägers des Gerichtsverfahrens und gegen den oder die Beklagten des
Gerichtsverfahrens wirken muss, wobei Wechsel infolge Rechtsnachfolge möglich
sind (BK ZPO-ZINGG, a.a.O., Art. 59 N 163). Übernimmt die Klage nicht die in der
Klagebewilligung verwendete Parteibezeichnung, so muss das Gericht überprü-
fen, ob Parteien und Streitgegenstand unverändert geblieben sind (vgl.
OGer NP220016 vom 9. November 2023 E. 4.3.; BGer 4A_482/2015 vom 7. Ja-
nuar 2016 E. 2.1 in fine).
3.2.5. Die Klagebewilligung vom 21. November 2022 nennt als Klägerin die Beru-
fungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwalt D., und als Beklagten den Vermieter,
vertreten durch das Betreibungsamt Q., vertreten durch den Berufungsbeklagten,
vertreten durch Rechtsanwältin E. Der Berufungsbeklagte wird sodann im Rubrum
als Verwalter des Beklagten des Schlichtungsverfahrens (i.e. des Vermieters) be-
zeichnet. Weiter ergeht aus der Klagebewilligung, dass anlässlich der Schlich-
tungsverhandlung vom 31. Oktober 2022 keine Einigung zwischen den Parteien
erzielt werden konnte, und ein von der Schlichtungsbehörde den Parteien unter-
breiteter Urteilsvorschlag vom Vertreter des Beklagten des Schlichtungsverfah-
rens (i.e. Vermieters) abgelehnt worden ist. Aus dem Protokoll der Schlichtungs-
behörde ist sodann zu entnehmen, dass an der Schlichtungsverhandlung vom
31. Oktober 2022 auf Seiten der Berufungsklägerin ihr Rechtsvertreter sowie die
Präsidentin ihres Verwaltungsrates anwesend war, und auf Seiten des Berufungs-
beklagten der Vermieter persönlich, Herr F. als stellvertretender Amtsleiter des
Betreibungsamtes Q., Herr G. als Amtsleiter des Berufungsbeklagten in Begleitung
weiterer Mitarbeiter sowie die Rechtsvertreterin des Berufungsbeklagten. Der Be-
rufungsbeklagte trat damit schon im Schlichtungsverfahren als Verwalter der Miet-
liegenschaft auf, war an der Schlichtungsverhandlung anwesend und lehnte
schliesslich auch den Urteilsvorschlag ab. Daraus erhellt, dass beim Schlichtungs-
verfahren und beim vorinstanzlichen Verfahren die identischen Parteien beteiligt
waren, lediglich deren Parteibezeichnung fehlerhaft und irrtümlicherweise noch

- 33 -
nicht von einer Prozessstandschaft ausgegangen worden war. Die Berufungsklä-
gerin bestreitet die Beteiligung des Berufungsbeklagten am vorinstanzlichen Ver-
fahren denn auch nicht, sondern scheint die Ungültigkeit der Klagebewilligung le-
diglich aus der formellen Parteibezeichnung ableiten zu wollen. Da bei gesamt-
heitlicher Betrachtung der Klagebewilligung und des Schlichtungsverfahrens aber
klar ist, dass die Identität der Parteien gegeben ist, und auch der Streitgegenstand
des vorinstanzlichen Verfahrens – die ausserordentliche Kündigung durch den Be-
rufungsbeklagten – unbestrittenermassen identisch mit dem Streitgegenstand des
Schlichtungsverfahrens ist, ist die Klagebewilligung gültig. Es schadet daher vor-
liegend nicht, dass der Berufungsbeklagte die Klage bei der Vorinstanz (korrekter-
weise) in Prozessstandschaft anhängig machte, insbesondere auch unter Berück-
sichtigung der Zulässigkeit der Berichtigung der Parteibezeichnung (vgl. oben
E. 3.1.7.).
3.3. Ausserordentliche Kündigung nach Art. 257d Abs. 1 OR
3.3.1. Der Berufungsbeklagte kündigte das Mietverhältnis zwischen der Beru-
fungsklägerin und dem Vermieter am 22. Juli 2022 per 31. August 2022 ausseror-
dentlich mit der Begründung, die Berufungsklägerin befinde sich für die Monate
November 2021 bis April 2022 im Zahlungsverzug (vgl. E. 1.4. oben). Die Beru-
fungsklägerin bestreitet indessen die Gültigkeit der ausserordentlichen Kündigung,
da sie sich nicht im Zahlungsverzug befunden habe. Sie machte vor Vorinstanz
diesbezüglich geltend, der Mietvertrag vom 23. Dezember 2017 sei durch fünf zwi-
schen dem 3. Dezember 2018 und dem 21. Juli 2021 entstandene Nachträge an-
gepasst worden. Gemäss dem Nachtrag Nr. 1 vom 3. Dezember 2018 sei der
Mietzins von Fr. 19'334.– pro Monat auf Fr. 6'250.– pro Monat herabgesetzt wor-
den. Sodann seien die Mietzinse gemäss dem Nachtrag Nr. 5 vom 20. Juli 2021
für die Monate November und Dezember 2021 erlassen sowie für die Monate Ja-
nuar 2022 bis April 2022 gestundet worden. Der Berufungsbeklagte bestritt seiner-
seits die Echtheit bzw. die Wirksamkeit dieser Nachträge.
3.3.2. Die Vorinstanz stellte fest, die Berufungsklägerin habe sich im Zahlungs-
rückstand befunden, weshalb die ausserordentliche Kündigung vom 22. Juli 2022
gültig sei. Sie erwog dazu, periodische Mietzinsforderungen bildeten keine ein für
allemal für die ganze Dauer des Mietverhältnisses feststehende, in Raten fällig

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werdende Forderungen, sondern würden erst mit jeder Zahlungsperiode entste-
hen. Eine Verfügung über eine künftige Mietzinsforderung sei zwar wie jede Ver-
fügung über eine künftige Forderung grundsätzlich möglich, stehe aber immer un-
ter dem Vorbehalt, dass die verfügende Person im Zeitpunkt der Entstehung der
Forderung noch verfügungsberechtigt sei. Eine Zession, Verrechnung, Novation,
Stundung oder ein Erlass könne daher nur soweit reichen, als dass noch keine
betreibungsamtliche Zwangsverwaltung eingetreten sei. Soweit eine künftige Miet-
zinsforderung daher zediert oder durch Verrechnung getilgt werden solle, sei die
Wirksamkeit eines entsprechenden Rechtsgeschäfts davon abhängig, dass der
Vermieter auch zur Zeit der Entstehung der Mietzinsforderung noch verfügungs-
berechtigt sei. Auch die Stundung und der Erlass von Mietzinsforderungen würden
rechtsgeschäftliche Verfügungen über dieselben darstellen und könnten daher
nicht über den mit einer betreibungsamtlichen Zwangsverwaltung einhergehenden
Verlust der Verfügungsmacht des Schuldners hinaus Wirkung entfalten.
Im vorliegenden Fall sei es daher aus rechtlichen Gründen unerheblich, ob
die von der Berufungsklägerin ins Feld geführten Stundungs- bzw. Erlassabreden
in den fünf angeblich zwischen dem 3. Dezember 2018 und dem 21. Juli 2021 ent-
standenen Nachträgen zum Mietvertrag vom 23. Dezember 2017 vor oder nach
dem Eintritt der betreibungsamtlichen Zwangsverwaltung am 5. Oktober 2021 zu-
stande gekommen seien. In beiden Fällen hätten sie jedenfalls nach diesem Zeit-
punkt keine Wirkung mehr entfalten können. Die periodisch zu begleichenden
Mietzinsforderungen seien jeweils erst zum monatlichen Zahlungstermin entstan-
den. Über die Mietzinsforderungen nach der Anzeige der betreibungsamtlichen
Zwangsverwaltung am 6. Oktober 2021 sei der Vermieter nicht mehr verfügungs-
befugt gewesen und die Nachträge würden sich daher als unbeachtlich erweisen.
Daher habe sich die Berufungsklägerin mit den vertraglich vereinbarten Mietzins-
zahlungen im Rückstand befunden, als der Berufungsbeklagte ihr mit Schreiben
vom 19. April 2022 die Nachfrist angesetzt habe, und ebenso, als der Berufungs-
beklagte am 22. Juli 2022 per Ende August 2022 die Kündigung ausgesprochen
habe. Die Kündigung erweise sich als gültig und die Berufungsklägerin sei zu ver-
pflichten, die Mietsache unverzüglich nach Eintritt der Rechtskraft des Urteils zu
räumen.

- 35 -
3.3.3. Die Berufungsklägerin macht dagegen in der Berufung geltend, in den von
der Vorinstanz zur Begründung ihres Standpunktes zitierten Bundesgerichtsent-
scheiden und Literaturstellen gehe es ausschliesslich um die Frage der Zulässig-
keit der Abtretung künftiger Mietzinsforderungen im Falle des Konkurses des Ver-
mieters. Vorliegend sei jedoch nicht der Konkurs über den Vermieter eröffnet wor-
den, sondern es sei sein Grundstück im Rahmen einer Betreibung auf Pfändung
gepfändet worden, weshalb die zitierten Bundesgerichtsentscheide und Literatur-
stellen von vornherein unbehilflich seien. Es sei zwar richtig, dass im Falle des
Konkurses des Vermieters abgetretene Mietzinsforderungen, welche nach Eröff-
nung des Konkurses entstehen, in die Konkursmasse fallen würden. Im Falle einer
Betreibung auf Pfändung habe das Bundesgericht jedoch entschieden, abgetre-
tene künftige Forderungen könnten von den Gläubigern des Zedenten bzw. des
Schuldners nicht mehr gepfändet werden. Die Abtretung einer künftigen Forderung
wirke sich dahingehend aus, dass diese in der Person des Zessionars entstehe
und daher nicht mehr von einem Gläubiger des Zedenten gepfändet werden
könne. Um diese Frage gehe es aber vorliegend nicht, sondern darum, ob rechts-
geschäftliche Verfügungen, wie Stundungen und Erlasse über zukünftige Mietzins-
forderungen, auch nach der Pfändung bzw. der betreibungsamtlichen Zwangsver-
waltung Wirkung hätten.
Der Schuldner sei vor der Pfändung und Konkurseröffnung grundsätzlich frei,
über sein Vermögen beliebig zu verfügen. Eine Einschränkung ergebe sich ledig-
lich aufgrund der paulianischen Anfechtungsklage nach Art. 285 ff. SchKG. Die
paulianische Anfechtungsklage sei ein rein betreibungsrechtliches Institut, mit wel-
cher bestimmte, vor der Konkurseröffnung oder der Pfändung entzogene Vermö-
gensstücke wieder dem Vermögen des Schuldners zwecks deren Pfändung oder
Einbezug in die Konkursmasse zugeführt werden sollen. Anfechtbar seien nament-
lich Schenkungen und unentgeltliche Verfügungen, welche der Schuldner inner-
halb des letzten Jahres vor der Pfändung bzw. der Konkurseröffnung vorgenom-
men habe, sowie Rechtshandlungen, welche der Schuldner innerhalb der letzten
fünf Jahre vor der Pfändung oder der Konkurseröffnung mit Absicht der Benach-
teiligung der Gläubiger vorgenommen habe. Aus den Bestimmungen von Art. 285
ff. SchKG gehe im Einklang mit der herrschenden Lehre und Rechtsprechung klar
hervor, dass der Schuldner frei sei, über sein Vermögen vor der Konkurseröffnung

- 36 -
bzw. Pfändung zu verfügen und die Konkursverwaltung bzw. das Betreibungsamt
die entsprechenden Rechtsgeschäfte beachten müsse, auch wenn diese Rechts-
geschäfte Wirkungen für die Zeit nach der Konkurseröffnung oder Pfändung zeig-
ten.
Der Vermieter sei daher vorliegend berechtigt gewesen, vor der Pfändung
beliebig über sein Vermögen zu verfügen. Aus diesem Grund seien die mit der
Berufungsklägerin am 1. Dezember 2018, 23. April 2020, 10. Juli 2020, 21. Januar
2021 und 20. Juli 2021 abgeschlossenen Nachträge Nr. 1 bis 5 gültig und die damit
vereinbarten Mietzinsreduktionen sowie Stundungs- und Erlassabreden hätten
auch Wirkung für die Zeit nach der Pfändung bzw. Anordnung der Zwangsverwal-
tung am 6. Oktober 2021. Die Nachträge Nr.1 bis 5 könnten lediglich mit der pau-
lianischen Anfechtungsklage gestützt auf Art. 285 ff. SchKG angefochten werden.
Weiter handle es sich bei der Stundung um einen Vertrag, durch den die
Leistungspflicht des Schuldners nachträglich aufgeschoben werde. Die Fälligkeits-
verlegung werde mit dem Abschluss der Vereinbarung wirksam. Dies gelte auch
bei der Stundung von erst in Zukunft fällig werdenden Forderungen. Mit dem Ab-
schluss der Nachträge Nr. 1 bis 5 seien damit alle darin vereinbarten Stundungs-
abreden wirksam geworden, weshalb die Pfändung bzw. die Anordnung der
Zwangsverwaltung am 6. Oktober 2021 auf die gestundeten Mietzinse keinen Ein-
fluss mehr gehabt haben könne. Der Schulderlass sei in Art. 115 OR geregelt und
stelle ein Verfügungsgeschäft dar. Als solches setze er die Verfügungsmacht des
Erlassenden im Zeitpunkt des Abschlusses des Erlassvertrages voraus. Sodann
bewirke der Aufhebungsvertrag den unmittelbaren Untergang der Forderung, dies
gelte auch für den Erlass von erst in Zukunft fällig werdenden Forderungen. Mit
dem Abschluss der Nachträge Nr. 1 bis 5 seien damit alle darin erlassenen Miet-
zinse ohne weiteres untergegangen, weshalb die Pfändung bzw. die Anordnung
der Zwangsverwaltung am 6. Oktober 2021 auf die erlassenen Mietzinse keinen
Einfluss mehr gehabt haben könne.
Die Nachträge Nr. 1 bis 5 seien vor der Pfändung bzw. vor dem Eintritt der
betreibungsrechtlichen Zwangsverwaltung am 6. Oktober 2021 schriftlich abge-
schlossen worden, wofür diverse Beweismittel offeriert worden seien. Erweise

- 37 -
sich, dass diese Nachträge tatsächlich an den in ihnen angegebenen Daten unter-
zeichnet worden und zustande gekommen seien, so würde der in der Kündigungs-
androhung vom 19. April 2022 angegebene Mietzinsausstand nicht bestehen und
die ausgesprochene ausserordentliche Kündigung wäre ungültig. Die Streitsache
sei daher zwecks Durchführung des Beweisverfahrens an die Vorinstanz zurück-
zuweisen.
3.3.4. Der Berufungsbeklagte hält den Vorbringen der Berufungsklägerin entge-
gen, die von der Vorinstanz zitierten Bundesgerichtsentscheide und Literaturstel-
len könnten sehr wohl für die in der Lehre und Rechtsprechung anerkannte
Rechtsauffassung herangezogen werden, wonach ein periodisch zu leistender
Mietzins keine im Moment des Vertragsabschlusses für die ganze vereinbarte
Mietdauer begründete Forderung darstelle, sondern die Mietzinsforderungen mit
dem Beginn einer jeden Zahlungsperiode von Neuem entstehe.
Sodann habe der Eintritt der Zwangsverwaltung einen Wechsel der Rechts-
zuständigkeit zur Folge. Die Schuldnerin des Vermieters sei nicht mehr dem Ver-
mieter gegenüber verpflichtet, sondern dem Betreibungsamt. Im Konkurs könne
der Schuldner daher gemäss Bundesgericht lediglich bis zum Zeitpunkt der Kon-
kurseröffnung über künftige Mietzinsforderungen verfügen, danach fehle ihm die
Verfügungsmacht. Diese Rechtsprechung könne analog auch auf die Zwangsver-
waltung im Pfändungsverfahren angewendet werden.
Die einzelne Mietzinsforderung würde mit Beginn jeder Zahlungsperiode neu
entstehen. Die noch nicht fälligen Mietzinsforderungen würden sich daher vor der
Pfändung noch nicht im Vermögen des Schuldners befinden, über welches er frei
verfügen könne. Vielmehr würden die fälligen Mietzinsforderungen erst nach der
Pfändung in das Vermögen des Schuldners fallen, über welches er aufgrund der
Pfändung dann eben nicht mehr frei verfügen könne. Die Nachträge zum Mietver-
trag könnten nach Eintritt der betreibungsrechtlichen Zwangsverwaltung keine Wir-
kung mehr beanspruchen.
Eine Stundung und damit Aufschiebung der Fälligkeit sei nur möglich, wenn
eine Forderung bereits entstanden sei und damit auch die Fälligkeit bereits be-

- 38 -
stehe, welche herausgeschoben werden könne. Dasselbe gelte für den Erlass ei-
ner Forderung, welcher nur möglich sei, wenn überhaupt eine zu erlassende For-
derung bestehe. Entsprechend könnten die in den Nachträgen vereinbarten Stun-
dungen und Erlasse, wenn überhaupt, nur für diejenigen Mietzinsforderungen Wir-
kung entfalten, die in diesem Zeitpunkt bereits entstanden seien.
Schliesslich hält der Berufungsbeklagte daran fest, dass die Nachträge zum
Mietvertrag erst nach Eintritt der betreibungsrechtlichen Zwangsverwaltung erstellt
worden seien. Selbst wenn diese jedoch bereits zeitlich vor der Zwangsverwaltung
schriftlich abgeschlossen worden wären, würden sie vorliegend nach dem Eintritt
der Zwangsverwaltung keine Wirkung mehr entfalten. Folglich sei der gemäss
Mietvertrag vereinbarte Mietzins ab Übernahme der Zwangsverwaltung weiterhin
geschuldet gewesen und das Mietverhältnis sei rechtmässig ausserordentlich in-
folge Zahlungsverzug gekündigt worden.
3.3.5. In rechtlicher Hinsicht ist vorliegend strittig, ob die behaupteten Stundungs-
und Erlassabreden zwischen dem Vermieter und der Berufungsklägerin über die
geschuldeten Mietzinse für die Monate November 2021 bis April 2022 nach der
Pfändung der [Miet-]Liegenschaft im Oktober 2021 noch Wirkung entfalten könn-
ten, wenn diese Stundungs- und Erlassabreden zwar vor der Pfändung bzw. Ein-
tritt der Zwangsverwaltung abgeschlossen worden wären, aber Mietzinse einer
späteren Zahlungsperiode betreffen würden.
3.3.5.1. Ist im Mietvertrag die periodische Leistung eines Mietzinses vorgesehen,
so stellt der Anspruch des Vermieters auf dieses Entgelt nicht eine im Moment des
Vertragsschlusses für die ganze vereinbarte Mietdauer begründete Forderung dar,
die bloss hinsichtlich ihrer Fälligkeit in einzelne Raten zerfallen würde. Vielmehr
entstehen Mietzinsforderungen mit Ablauf oder Beginn der Zahlungsperiode je-
weils von Neuem (BGE 41 III 224 E. 2.; BGE 115 III 65 E. 3b). Wird über eine noch
nicht entstandene Mietzinsforderung eine Stundungs- bzw. Erlassabrede (wozu
auch der Teilerlass einer Mietzinsforderung zu zählen ist) geschlossen, handelt es
sich um ein grundsätzlich zulässiges Rechtsgeschäft über künftige Forderungen.
Sowohl Lehre als auch Rechtsprechung haben sich ausführlich mit der Wirkung
der Abtretung künftiger Forderungen auseinandergesetzt. Es wird davon ausge-

- 39 -
gangen, dass die Abtretung einer künftigen Forderung erst im Moment der Entste-
hung der abgetretenen Forderung wirksam wird und die Wirkung daher voraus-
setzt, dass der Zedent in diesem Zeitpunkt berechtigt sein muss, über die Forde-
rung zu verfügen, i.e. dass der Zedent Verfügungsmacht hat (vgl. dazu auch die
ständige bundesgerichtliche Rechtsprechung in BGE 57 II 537 S. 540, BGE 111
III 73 E. 3a, BGE 117 III 52 E. 3c; sodann VON TUHR/ESCHER, Allgemeiner Teil des
Schweizerischen Obligationenrechts Band II, 3. Aufl., Zürich 1974, S. 349 Fn. 73;
KOLLER, Handbuch des Allgemeinen Teils des Obligationenrechts Band I, 5. Aufl.,
Bern 2023, Rz. 84.208; GAUCH/SCHLUEP/EMMENEGGER, Schweizerisches Obligati-
onenrecht Allgemeiner Teil, Aufl. 11, Zürich 2020, Rz. 3438; a.A. BSK OR-GIRS-
BERGER/HERMANN, 7. Aufl., Basel 2020, Art. 164 Rz. 47 f.). Hingegen scheint die
Frage der Wirkung eines Erlasses bzw. einer Stundung einer künftigen, noch nicht
entstandenen Forderung noch nicht ausdrücklich diskutiert worden zu sein. So-
wohl Stundung als auch Erlass einer Forderung sind wie die Abtretung Verfü-
gungsgeschäfte und bedürfen grundsätzlich der Verfügungsfähigkeit der Parteien
(vgl. für den Erlass BSK OR-LOACKER, a.a.O., Art. 115 Rz. 9; STÜCHELI, Die
Rechtsöffnung, S. 242; vgl. für die Stundung ZK OR-SCHRANER, 3. Aufl., Zürich
2002, Art. 75 Rz. 73; STÜCHELI, a.a.O., S. 243). Es ist indessen auch bei der Stun-
dung und beim Erlass einer künftigen, noch gar nicht entstandenen Forderung da-
von auszugehen, dass diese erst wirksam werden kann, wenn die Forderung über-
haupt erst entstanden ist. Wird eine künftige, noch nicht entstandene Forderung
gestundet bzw. erlassen, so steht die Wirksamkeit des damit einhergehenden Ver-
fügungsgeschäfts somit unter dem Vorbehalt der tatsächlichen Entstehung der
Forderung. Folglich ist sowohl bei der Stundung als auch beim Erlass einer künfti-
gen Forderung die Verfügungsmacht der die Forderung erlassenden bzw. stun-
denden Partei im Zeitpunkt der Entstehung der Forderung für deren Wirksamkeit
vorauszusetzen(vgl. dazu auch BGE 115 III 65 E. 3 betreffend die nicht rechtswirk-
same Vorausverrechnung einer nach der Konkurseröffnung entstehenden Miet-
zinsforderung).
3.3.5.2. Einschränkungen der Verfügungsmacht ergeben sich unter anderem aus
dem Schuldbetreibungs- und Konkursrecht: Nach Art. 96 Abs. 1 SchKG hat sich
der Pfändungsschuldner bei Straffolge jeder vom Betreibungsbeamten nicht be-

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willigten Verfügung über die gepfändeten Vermögensstücke zu enthalten. Verfü-
gungen des Schuldners sind ungültig, soweit dadurch die den Gläubigern aus der
Pfändung erwachsenen Rechte verletzt werden, unter Vorbehalt der Wirkungen
des Besitzerwerbs durch gutgläubige Dritte (Art. 96 Abs. 2 SchKG). Der Schuldner
behält zwar trotz der Pfändung seine Handlungsfähigkeit und bleibt bis zur Ver-
wertung Eigentümer seiner gepfändeten Vermögensstücke. Er kann sich weiterhin
gültig verpflichten, über die gepfändeten Vermögenswerte zu verfügen, kann diese
Verpflichtungen hingegen grundsätzlich nicht mehr erfüllen. Insofern wird die Ver-
fügungsmacht des Schuldners über die gepfändeten Vermögensstücke einge-
schränkt (vgl. BGer 5A_360/2018 vom 4. Dezember 2018 E. 3.4.3., BGer
5A_76/2017 vom 20. Juni 2017 E. 6.1.1.; ebenso BSK SchKG-FOËX/MARTIN-RI-
VARA, 3. Aufl., Basel 2021, Art. 96 Rz. 26; AMONN/WALTHER, Grundriss des Schuld-
betreibungs- und Konkursrechts, 9. Aufl., Bern 2013, §22 Rz. 67 ff.; KREN KOST-
KIEWICZ, Schuldbetreibungs- & Konkursrecht, 4. Aufl., Zürich 2024, Rz. 1118). Die
Verfügungsbeschränkung nach Art. 96 SchKG ist indessen insoweit zu relativie-
ren, als dass sie nur Verfügungen betrifft, welche die Rechte der Pfändungsgläu-
biger verletzen, sei es etwa, indem ein gepfändeter Gegenstand der Verwertung
entzogen oder der Erlös aus der Verwertung gemindert würde (vgl. dazu BGer
5A_360/2018 vom 4. Dezember 2018 E. 3.4.3.1; BGer 5A_76/2017 vom 20. Juni
2017 E. 6.1.1). Strittig ist in der Lehre, ob dennoch vorgenommene Verfügungen
des Schuldners relativ nichtig oder aber betreibungsrechtlich ungültig sind. Jeden-
falls sind sie zugunsten der Pfändungsgläubiger nicht zu beachten, sofern ihre
Rechte verletzt werden (vgl. BGE 113 III 34 E. 1a; BGer 5A_76/2017 vom 20. Juni
2017 E. 6.1.1.; JAEGER/WALDER/KULL, a.a.O., Art. 96 Rz. 13; SK SchKG-SCHLE-
GEL/ZOPFI, 4. Aufl., Zürich 2017, Art. 96 Rz. 6; BSK SchKG-FOËX/MARTIN-RIVARA,
a.a.O., Art. 96 Rz. 29 ff.; KUKO SchKG-WINKLER, 2. Aufl., Basel 2014, Art. 96 Rz.
9; CR LP-GOTTRAU, Art. 96 Rz.13).
3.3.5.3. Folglich wird gemäss Art. 96 SchKG die Verfügungsmacht des Schuldners
durch die Pfändung eingeschränkt. Diese Verfügungsbeschränkung wirkt sich zu-
mindest gegenüber den Pfändungsgläubigern auch auf vor der Pfändung erfolgte
Stundungs- oder Erlassabreden über erst nach der Pfändung entstehende, ge-
pfändete Forderungen aus, da die Wirkung solcher Stundungs- und Erlassabreden
unter dem Vorbehalt der Verfügungsmacht des Pfändungsschuldners im Zeitpunkt

- 41 -
der Entstehung der Forderung stehen. Sie sind daher unwirksam, insofern damit
Gläubigerrechte verletzt werden (vgl. dazu auch JAEGER/WALDER/KULL, a.a.O.,
Art. 102 Rz. 8 sowie Urteil des Appellationsgerichts Basel-Stadt BEZ.2021.36 vom
16. März 2022, publ. in CAN 2022 Nr. 42, E. 3.2. in Bezug auf eine vor der Pfän-
dung vorgenommene Abtretung einer Lohnforderung).
3.3.5.4. Die gemäss Mietvertrag vom 23. Dezember 2017 geschuldeten Mietzinse
sollen gemäss Vorbringen der Berufungsklägerin in der vorliegend abgemahnten
Zeit vom November 2021 bis April 2022 mit Nachtrag Nr. 1 vom 3. Dezember 2018
gültig herabgesetzt und mit Nachtrag Nr. 5 vom 20. Juli 2021 auch für Zahlungs-
perioden nach der Pfändung verbindlich erlassen bzw. gestundet worden sein,
weshalb sie sich nicht im Zahlungsrückstand befunden habe. Wie vorstehend aus-
geführt werden der Erlass bzw. die Stundung künftiger Mietzinse erst mit der Ent-
stehung der Forderung wirksam und stehen unter dem Vorbehalt, dass der Ver-
mieter als verfügende Partei im Zeitpunkt der Entstehung der Mietzinsforderung,
also mit Ablauf bzw. Beginn der Zahlungsperiode, auch noch über diese Mietzins-
forderungen verfügen darf, mithin Verfügungsmacht darüber hat. Mit der Pfändung
vom 6. Oktober 2021 wurde nicht nur die Mietliegenschaft gepfändet, sondern mit
ihr auch ihre Früchte und Erträgnisse, somit auch die laufenden Mietzinse (Art.102
Abs. 1 SchKG; vgl. dazu auch KUKO SchKG-ZOPFI, a.a.O., Art. 102 Rz. 1). Damit
sind auch die Mietzinsforderungen vom Pfändungsbeschlag nach Art. 96 SchKG
erfasst und der Vermieter war damit über nach dem 6. Oktober 2021 entstehende
Mietzinsforderungen, und somit bezüglich der Mietzinse ab November 2021, nur
mehr insofern verfügungsberechtigt, als dass damit nicht die Rechte der Pfän-
dungsgläubiger verletzt würden. Da sowohl der Erlass als auch die Stundung ge-
pfändeter Mietzinse diese der Verwertung entziehen würden, wäre eine Verletzung
der Gläubigerrechte durch die Nachträge zu bejahen. Entsprechend können allfäl-
lige, bereits vor der Pfändung erfolgte Stundungs- und Erlassabreden bezüglich
der erst noch entstehenden Forderungen zumindest gegenüber den Pfändungs-
gläubigern keine Wirkungen entfalten. Es kann vorliegend offen bleiben, ob es sich
bei der mit Nachtrag 1 geltend gemachten (befristeten) Mietzinsherabsetzung vom
3. Dezember 2018 um einen Teilerlass der Mietzinse oder um eine eigentliche
Vertragsanpassung handeln würde, da jedenfalls unbestritten ist, dass die Beru-

- 42 -
fungsbeklagte auch diesen reduzierten Mietzins für die abgemahnte Zahlungspe-
riode nicht bezahlte, Mietzinsausstände für die Monate November 2021 bis April
2022 somit ohnehin bestanden.
Der Berufungsbeklagte verwaltet die gepfändete Liegenschaft nach Art. 102
Abs. 3 SchKG und sorgt dabei auch für die Gewinnung der Erträgnisse, den Bezug
der Mietzinse, die Kündigung an Mieter sowie die Ausweisung der Mieter (Art. 17
VZG). In diesem Rahmen nimmt der Berufungsbeklagte zwangsvollstreckungs-
rechtliche Aufgaben wahr, welche dazu dienen, die Ertragsfähigkeit der Mietlie-
genschaft und damit das Vollstreckungssubstrat zu erhalten. Da die Zwangsver-
waltung und darin ergriffene Massnahmen (wie etwa die Einforderung der Mietzin-
sen oder die Ausweisung) mit anderen Worten dazu dienen, die Pfändungsgläubi-
ger aus dem Verwertungsgewinn befriedigen zu können, sind allfällige Stundungs-
und Erlassabreden, welche vor der Pfändung über künftige Mietzinse getroffen
wurden, auch im vorliegenden mietrechtlichen Verfahren nicht beachtlich. Dass
die Pfändungsgläubiger die Stundungs- und Erlassabreden sodann genehmigt
hätten, und somit ihre Rechte nicht eingeschränkt werden, wird weder von der Be-
rufungsklägerin geltend gemacht, noch besteht Anlass zur Annahme dazu.
3.3.6. Die Vorbringen der Berufungsklägerin vermögen dem Vorstehenden nichts
entgegen zu halten. So geht ihre Rüge, von der Vorinstanz zitierte Entscheide und
Literaturstellen bezüglich der Abtretung künftiger Mietzinsforderungen im Konkurs
seien vorliegend unbehilflich, da es um eine Pfändung gehe, ins Leere. Einerseits
sind hinsichtlich zivilrechtlicher Fragestellungen wie etwa der Entstehungszeit-
punkt von Mietzinsforderungen, der Wirkung einer Abtretung oder der Verfügung
künftiger Forderungen als solche auch Entscheide einschlägig, welche sich damit
im Rahmen der Konkurseröffnung auseinandersetzen. Denn es handelt sich dabei
um rein zivilrechtliche Fragen (vgl. dazu Urteil des Appellationsgerichts Basel-
Stadt BEZ.2021.36 vom 16. März 2022, a.a.O., E. 3.2.). Andererseits geht es auch
vorliegend, wie bei der Konkurseröffnung, um die Frage der Wirkung der Verfü-
gungsbeschränkung aufgrund des amtlichen Vermögensbeschlags. Ist ein schuld-
nerischer Vermögenswert von einer Pfändung erfasst, so ist die Wirkung der Be-
schränkung der Verfügungsmacht gemäss Art. 96 SchKG abgesehen davon, dass
nur die Rechte der Pfändungsgläubiger verletzende Verfügungen erfasst sind, und

- 43 -
vom Schutz gutgläubiger Dritter, nicht weniger weitgehend als diejenige Beschrän-
kung der Verfügungsmacht des Konkursiten in Bezug auf die Konkursmasse nach
Art. 204 SchKG (vgl. dazu auch Appellationsgericht Basel-Stadt BEZ.2021.36 vom
16. März 2022, a.a.O., E. 3.2). Wird daher im Rahmen einer Pfändung die Ein-
schränkung der Verfügungsmacht nach Art. 96 SchKG bejaht, so rechtfertigt es
sich durchaus, Parallelen zum Konkursbeschlag zu ziehen. Sodann kann auch aus
dem Entscheid des Bundesgerichts, wonach sich die Abtretung einer künftigen
Forderung dahingehend auswirke, dass diese in der Person des Zessionars ent-
stehe, und daher nicht mehr von einem Gläubiger des Zedenten gepfändet werden
könne (vgl. BGE 95 III 9), nichts abgeleitet werden. Bei der Stundung bzw. beim
Erlass stellt sich die Frage, wo denn nun die künftige Forderung entsteht (i.e. ob
nun die Durchgangs- oder die Unmittelbarkeitstheorie anzuwenden ist), gerade
nicht, da eben keine Abtretung stattfindet und die Forderung zweifelsohne bei der
verfügenden Person, hier also beim Vermieter, entsteht. Ebenso ist fraglich, ob
diese Rechtsprechung im Lichte der neueren bundesgerichtlichen Rechtspre-
chung bezüglich der Wirksamkeit von Abtretungen künftiger Forderungen im Kon-
kurs überhaupt noch beachtlich ist (vgl. BGE 130 III 248 E. 4.1; BGer 4A_302/2016
vom 16. November 2016 E. 2.1.2.; ebenso KOLLER in GUHL [Hrsg.], Das Schwei-
zerische Obligationenrecht, 9. Aufl., Zürich 2000, § 34 Rz. 22).
Weiter trifft zwar zu, dass der Schuldner vor der Pfändung grundsätzlich frei
über sein Vermögen verfügen kann. Beim Erlass bzw. der Stundung einer zum
Pfändungszeitpunkt noch gar nicht entstandenen Mietzinsforderung geht es aber
eben gerade nicht um Verfügungen vor der Pfändung, sondern aufgrund der Ent-
stehung der Mietzinsforderung auf Beginn einer Zahlungsperiode nach dem Pfän-
dungsbeschlag um Verfügungen nach der Pfändung. Auch aus den zwar zutref-
fenden Ausführungen der Berufungsklägerin zur paulianischen Anfechtungsklage
lässt sich keine andere Erkenntnis gewinnen – diese wäre ebenso für Verfügungen
vor der Pfändung relevant, nicht jedoch auf Verfügungsgeschäfte nach der Pfän-
dung, die aufgrund von Art. 96 Abs. 2 SchKG für die Pfändungsgläubiger ohnehin
unbeachtlich sind. Zwar hat sich das Betreibungsamt auch im Rahmen der
Zwangsverwaltung nach Art. 102 Abs. 3 SchKG bzw. Art. 17 VZG grundsätzlich
an einen bestehenden Mietvertrag zu halten (vgl. dazu SCHLEGEL/ZOPFI, a.a.O.,
Rz. 217). Jedoch hätten die behaupteten Stundungs- und Erlassabreden gerade

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nicht dazu geführt, dass der Mietvertrag als solcher angepasst worden wäre, son-
dern es wäre nur über gewisse künftige Mietzinsforderungen verfügt geworden.
Diese Verfügungen könnten bezüglich künftiger Forderungen, welche überhaupt
erst nach der Pfändung entstehen, keine Gültigkeit mehr gegenüber den Pfän-
dungsgläubigern beanspruchen (so sinngemäss auch JAEGER/WALDER/KULL,
a.a.O., Art. 102 Rz. 8 in fine).
Schliesslich ist festzuhalten, dass sowohl die Stundung als auch der Erlass
einer noch nicht entstandenen Forderung (davon zu unterscheiden ist eine bereits
entstandene, aber noch nicht fällige Forderung) anders als von der Berufungsklä-
gerin ausgeführt nicht sofort mit Abschluss der Stundungs- bzw. Erlassabrede
wirksam wird, sondern eben erst mit Entstehung der Forderung (vgl. oben
E. 3.3.5.). Wie vorgehend ausgeführt setzt dies jedoch im Zeitpunkt der Entste-
hung der Forderung die Verfügungsmacht voraus. Sodann bezieht sich Art. 115
OR auf den Forderungserlass, mit welchem der Gläubiger gegenüber dem Schuld-
ner eine bereits entstandene Forderung endgültig und unmittelbar aufgibt. Art. 115
OR und die damit einhergehenden Rechtsfolgen des unmittelbaren Forderungs-
untergangs beziehen sich damit auf den Erlass einer Forderung nach der Entste-
hung, nicht jedoch auf noch nicht entstandene Forderungen (BSK OR-LOACKER,
a.a.O, Art. 115 Rz. 10; GAUCH/SCHLUEP/EMMENEGGER, a.a.O., Rz. 3135). Gegen-
teiliges lässt sich auch aus den von der Berufungsklägerin aufgeführten Zitatstel-
len nicht entnehmen.
3.3.7. Nach dem Gesagten ging die Vorinstanz korrekterweise davon aus, dass es
für den vorliegenden Fall offen bleiben kann, ob die von der Berufungsklägerin
geltend gemachten Stundungs- und Erlassabreden vom 3. Dezember 2018 bis
20. Juli 2021, mit welchen insbesondere die abgemahnten Mietzinse für die Mo-
nate November 2021 bis April 2022 herabgesetzt, erlassen bzw. gestundet worden
wären, gültig vor der Pfändung im Oktober 2021 zustande gekommen sind. Glei-
ches gilt für die Frage, ob die Abreden angesichts des Näheverhältnisses zwi-
schen den Vertragsparteien und des damit verbundenen Interessenkonflikts Gül-
tigkeit beanspruchen könnten. Jedenfalls konnten solche Stundungs- und Erlass-
abreden über noch nicht entstandene Mietzinsforderungen nach der Pfändung der
Mietliegenschaft (…) mangels Verfügungsmacht des Vermieters keine Wirkungen

- 45 -
entfalten. Da die Berufungsklägerin der ausserordentlichen Kündigung nach
Art. 257d OR nichts anderes entgegensetzt, ist sie unter diesem Blickwinkel nicht
zu beanstanden. Zu prüfen bleibt, ob die Kündigung allenfalls gemäss Art. 271 OR
gegen Treu und Glauben verstösst (vgl. nachfolgend E. 3.4.5-3.4.7.).
3.4. Verletzung rechtliches Gehör
3.4.1. Die Berufungsklägerin rügt in ihrer Berufung weiter die Verletzung ihres
rechtlichen Gehörs. Vor Vorinstanz habe sie anlässlich der Hauptverhandlung vom
8. Juli 2023 [recte: 8. Juni 2023] Ausführungen dazu gemacht, die ausserordentli-
che Kündigung vom 22. Juli 2022 per 31. August 2022 gestützt auf Art. 257d OR
sei missbräuchlich. Die Vorinstanz sei in ihrem Urteil auf die Frage der Missbräuch-
lichkeit der ausserordentlichen Kündigung mit keinem Wort eingegangen. Diesbe-
zügliche Ausführungen hätten nicht einmal Eingang in die Zusammenfassung der
Parteivorträge gefunden. Es müsse daher davon ausgegangen werden, die Vo-
rinstanz habe dies übersehen und sich mit dem Thema der Missbräuchlichkeit gar
nicht auseinandergesetzt. Dies stelle eine Verletzung der Begründungspflicht nach
Art. 238 lit. g ZPO sowie des rechtlichen Gehörs nach Art. 29 BV dar. Gemäss
Art. 112 Abs. 1 lit. b und Abs. 3 BGG müssten kantonale Urteile die massgeblichen
Gründe tatsächlicher und rechtlicher Art enthalten, ansonsten das Bundesgericht
es zur Verbesserung zurückweisen oder aufheben könne. Dies gelte auch im kan-
tonalen Rechtsmittelverfahren, da ansonsten die Rechtsmittelinstanz ihre Aufgabe
gar nicht erfüllen könne. Da vorliegend ein grosser Teil der Tatsachen, welche die
Missbräuchlichkeit der ausserordentlichen Kündigung begründen würde, vom Be-
rufungsbeklagten bestritten worden sei, sei die Streitsache zwecks Durchführung
eines Beweisverfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen. Der Berufungsbe-
klagte sieht indessen keine Verletzung des rechtlichen Gehörs.
3.4.2. Gemäss Art. 29 Abs. 2 BV und Art. 53 ZPO haben die Parteien Anspruch
auf rechtliches Gehör. Aus diesem Anspruch ergibt sich auch der Anspruch auf
Begründung des gerichtlichen Entscheids. Die Urteilsbegründung muss so ver-
fasst sein, dass sich vom Entscheid betroffene Personen über die Tragweite des
Entscheids und über allfällige Anfechtungsmöglichkeiten ein Bild machen können,
um die Sache in voller Kenntnis um die Entscheidgründe an die Rechtsmitte-
linstanz weiterzuziehen (ZK ZPO-SUTTER-SOMM/CHEVALIER, a.a.O., Art. 53 Rz.

- 46 -
14). Die Begründungspflicht verlangt, dass das Gericht in der Entscheidbegrün-
dung wenigstens kurz die wesentlichen Überlegungen nennt, von denen es sich
hat leiten lassen und auf die es seinen Entscheid stützt. Hingegen ist es nicht er-
forderlich, dass sich das Gericht mit sämtlichen Parteistandpunkten einlässlich
auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt (vgl. BGE
143 III 65 E. 5.2 m.w.H.). Bezieht das Gericht zu rechtzeitig vorgetragenen und
grundsätzlich beachtlichen Vorbringen keine Stellung in der Entscheidbegrün-
dung, liegt eine Gehörsverletzung vor (ZK ZPO-SUTTER-SOMM/CHEVALIER, a.a.O.,
Art. 53 Rz. 14a).
Der Anspruch auf rechtliches Gehör bildet eine formelle Verfahrensgarantie.
Seine Verletzung führt grundsätzlich ungeachtet der materiellen Begründetheit des
Rechtsmittels zu dessen Gutheissung und zur Aufhebung des angefochtenen Ent-
scheids, wenn eine Heilung in oberer Instanz ausser Betracht fällt. Eine nicht be-
sonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs kann dann aus-
nahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit erhält,
sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu äussern, die sowohl den Sachverhalt wie
auch die Rechtslage frei überprüfen kann. Unter dieser Voraussetzung ist darüber
hinaus – im Sinne einer Heilung des Mangels – selbst bei einer schwerwiegenden
Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör von einer Rückweisung der Sa-
che an die Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem
formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die
mit dem (der Anhörung gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an einer
beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (OGer ZH
NG200007 vom 30. November 2020 E. 3.2.). Bei vollkommenen Rechtsmitteln ist
insbesondere die Heilung von Begründungsmängeln im erstinstanzlichen Urteil
unter verfassungsrechtlichem Blickwinkel grundsätzlich zulässig (ZK ZPO-SUT-
TER-SOMM/CHEVALIER, a.a.O., Art. 53 Rz. 14a).
3.4.3. Im Rahmen der Klageantwort vom 22. März 2023 sowie anlässlich ihres
Parteivortrags an der Hauptverhandlung vom 8. Juni 2023 begründete die Beru-
fungsklägerin ihren Antrag auf Abweisung der Klage des Berufungsbeklagten um
Feststellung der Gültigkeit der ausserordentlichen Kündigung vom 22. Juli 2022
einerseits damit, sie habe sich gar nicht im Zahlungsverzug befunden, weshalb die

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Kündigung ungültig sei. Andererseits führte die Berufungsklägerin aus, die ausser-
ordentliche Kündigung sei aufgrund des treuwidrigen Verhaltens des Berufungs-
beklagten gemäss Art. 271 OR auch missbräuchlich. Der Berufungsbeklagte sei
mehrmals (u.a. am 4. Oktober 2021, 9. November 2021 sowie am 17. November
2021) davon in Kenntnis gesetzt worden, der im Mietvertrag vom 23. Dezember
2017 vereinbarte Mietzins sei nicht mehr gültig. Es seien diverse Mietzinsanpas-
sungen erfolgt und seit März 2020 werde kein Mietzins mehr bezahlt. Es ergebe
sich auch aus der Pfändungsurkunde vom 9. Juli 2022 klar, dass der Berufungs-
beklagte mit Sicherheit gewusst habe, dass der ursprünglich vereinbarte Mietzins
keine Gültigkeit mehr habe. Dass keine Mietzinseinnahmen aus der Liegenschaft
geflossen seien, schien den Berufungsbeklagten sowie die involvierten Betrei-
bungsbeamten nicht gestört zu haben, sie hätten auch keine entsprechenden Un-
terlagen herausverlangt. Mit Schreiben vom 15. März 2022 habe der Berufungs-
beklagte die Berufungsklägerin völlig unerwartet aufgefordert, die seit November
2021 fälligen Mietzinse von Fr. 19'334.– gemäss Mietvertrag zu bezahlen. Darauf-
hin habe die Berufungsklägerin den Berufungsbeklagten nochmals darüber infor-
miert, der ursprünglich vereinbarte Mietzins habe seit 1. Januar 2019 keine Gültig-
keit mehr, sondern betrage seit dann Fr. 6'250.–, und die Mietzinse seit April 2020
seien gestundet bzw. erlassen, weshalb kein Mietzinsausstand bestehe. Der Be-
rufungsbeklagte habe es in der Folge nicht als notwendig erachtet, den Mietzins
zu verifizieren und den Vermieter bzw. die Berufungsklägerin dazu aufzufordern,
die entsprechenden Vertragsanpassungen einzureichen, sondern habe einfach
gestützt auf Art. 257d OR eine Zahlungsfrist von 30 Tagen angesetzt, um die an-
geblichen Mietzinsausstände zu begleichen. Mit Schreiben vom 17. Mai 2022
habe die Berufungsklägerin innert der angesetzten Zahlungsfrist erneut eingehend
erläutert, weshalb kein Mietzinsausstand bestehe. Auf dieses Schreiben habe der
Berufungsbeklagte nicht reagiert. Erst einen Monat später habe der Berufungsbe-
klagte im Rahmen eines Gespräches geltend gemacht, er verfüge über keine Stun-
dungs- und Erlassvereinbarungen. In der Folge sei am 28. Juni 2022 mit dem Be-
rufungsbeklagten eine Besprechung vereinbart worden, und es seien ihm die ent-
sprechenden Stundungs- und Erlassvereinbarungen in Form der Nachträge Nr. 1
bis Nr. 5 übergeben worden. Die Berufungsklägerin sei dann am 11. Juli 2022 auf-
gefordert worden, die Nachträge Nr. 1 bis 5 im Original einzureichen. Aufgrund von

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Abwesenheiten des Vermieters und der Verwaltungsrätin der Berufungsklägerin
sei dies nicht sofort möglich gewesen, was dem Berufungsbeklagten mit Schreiben
vom 15. Juli 2022 mitgeteilt worden sei. Die Berufungsklägerin habe jedoch di-
verse Belege zum Beweis, dass die Nachträge Nr. 1 bis 5 tatsächlich vereinbart
worden seien, eingereicht. Trotzdem habe der Berufungsbeklagte der Berufungs-
klägerin in der Folge das bestehende Mietverhältnis gestützt auf Art. 257d OR aus-
serordentlich per 31. August 2022 gekündigt.
Dieses Verhalten des Berufungsbeklagten sei in höchstem Masse treuwidrig,
da er im Zeitpunkt der Kündigungsandrohung vom 19. April 2022 Gewissheit dar-
über gehabt habe, dass der Mietzins nicht mehr Fr. 19'334.– brutto pro Monat,
sondern seit 1. Januar 2019 nur noch Fr. 6'250.– brutto pro Monat betrage und die
Berufungsklägerin seit 1. April 2020 aufgrund von diversen Mietvertragsanpassun-
gen keinen Mietzins mehr bezahle. Sodann habe der Berufungsbeklagte zwei Mo-
nate zugewartet, bis er die ausserordentliche Kündigung am 22. Juli 2022 ausge-
sprochen habe. Als dann die Vertragsanpassungen belegt gewesen seien, habe
der Berufungsbeklagte dennoch die ausserordentliche Kündigung ausgesprochen,
was absolut keinen Sinn mache und widersprüchlich sei. Die Kündigung sei nur
deshalb ausgesprochen worden, weil Adolf Jakob Teuscher, mit welchem der Ver-
mieter im Streit liege, gegenüber dem Berufungsbeklagten Druck ausgeübt habe
und ohne Indizien behauptet habe, die Nachträge Nr. 1 bis 5 seien gefälscht.
3.4.4. Während die Ausführungen der Berufungsklägerin zum Sachverhalt in all-
gemeiner Weise sehr wohl im Rahmen der Parteivorbringen Eingang in die Ent-
scheidbegründung der Vorinstanz fanden, setzte sich die Vorinstanz in ihrem Ent-
scheid hingegen nicht mit der Rüge der behaupteten Missbräuchlichkeit der aus-
serordentlichen Kündigung vom 22. Juli 2022 und den diesbezüglichen konkreten
Vorwürfen der Berufungsklägerin an die Adresse des Berufungsbeklagten ausei-
nander. Da jedoch auch diese Vorbringen im Sinne einer Eventualbegründung bei
Beachtung geeignet gewesen wären, die Kündigung allenfalls als ungültig zu be-
trachten und folglich die Klage des Berufungsbeklagten abzuweisen, hat die Vo-
rinstanz damit das rechtliche Gehör der Berufungsklägerin gemäss Art. 53 ZPO
verletzt. Entgegen der sinngemässen Vorbringen der Berufungsklägerin kann
diese Verletzung jedoch vorliegend geheilt werden (vgl. oben E. 3.4.2.). Es handelt

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sich bei der vorliegenden Berufung um ein vollkommenes Rechtsmittel, und die
Kammer verfügt als Berufungsinstanz in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht über
volle Kognition, d.h. sie ist in der Beurteilung von Tat- und Rechtsfragen frei (vgl.
oben E. 2.3.). Es kann vorliegend denn auch offen bleiben, ob es sich um eine
schwere Verletzung des rechtlichen Gehörs handelt, da die Rückweisung an die
Vorinstanz einem prozessualen Leerlauf gleichkäme. Die Beurteilung im Rahmen
des Berufungsverfahrens ist insbesondere angezeigt, da einerseits die Berufungs-
klägerin zur missbräuchlichen Kündigung keine eigenständigen Beweisanträge
stellte, ein Beweisverfahren vor Vorinstanz also nicht mehr durchgeführt zu wer-
den bräuchte. Andererseits sind auch hier die behaupteten Stundungs- und Er-
lassabreden sowie weitere Sachverhaltsdarstellungen der Berufungsklägerin nicht
entscheidend, wie sich auch nachfolgend noch zeigen wird. Sodann ist der von der
Berufungsklägerin bemühte Art. 112 Abs. 3 BGG im kantonalen Verfahren gerade
nicht anwendbar, sondern es besteht gemäss bundesgerichtlicher Rechtspre-
chung die Möglichkeit der Heilung der Verletzung des rechtlichen Gehörs, insbe-
sondere bei Begründungsmängeln (vgl. oben E. 3.4.2). Die von der Berufungsklä-
gerin geltend gemachte Missbräuchlichkeit der ausserordentlichen Kündigung
vom 22. Juli 2022 ist daher nachfolgend im Berufungsverfahren zu würdigen.
3.4.5. Gemäss Art. 271 Abs. 1 OR ist die Kündigung eines Mietvertrags anfecht-
bar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Nebst den
in Art. 271a OR aufgezählten Anwendungsfällen gilt eine Kündigung allgemein als
treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse
ausgesprochen wird. Dies ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung der
Fall, wenn die Kündigung aus reiner Schikane erfolgt, wenn sie auf einer Begrün-
dung fusst, die offensichtlich bloss vorgeschoben ist oder wenn das Interesse des
Mieters an der Aufrechterhaltung des Vertrags und das Interesse des Vermieters
an dessen Beendigung in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (vgl.
BGer 4A_246/2023 vom 17. Juli 2023 E. 3.1; BGE 148 III 215 E. 3.1.2 m.w.H.;
BGE 145 III 143 E. 3.1). Das Recht des Vermieters, den Mietvertrag aufzulösen,
steht also im Gegensatz zum Recht des Mieters auf Schutz vor missbräuchlicher
Kündigung (vgl. dazu BGer 4A_173/2005 vom 24. Oktober 2005 E. 2.2., in mp
3/06 S. 168). Art. 271 Abs. 1 OR ist ebenfalls anwendbar, wenn die Kündigung

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wegen Zahlungsverzugs des Mieters gemäss Art. 257d OR erfolgt, wobei hier je-
doch besondere Umstände vorliegen müssen, um die Kündigung für ungültig zu
erklären (BGE 120 II 31 E. 4a).
3.4.6. Die Berufungsklägerin scheint in folgenden Umständen ein treuwidriges
Verhalten des Berufungsbeklagten zu erblicken: Der Berufungsbeklagte habe im
Zeitpunkt der Kündigungsandrohung am 19. April 2022 darüber Gewissheit ge-
habt, dass für die Monate November 2021 bis April 2022 nicht mehr der abge-
mahnte Mietzins von Fr. 19'334.– geschuldet gewesen sei, sondern seit 1. April
2019 nur noch Fr. 6'250.– und zudem seit 1. April 2020 gar kein Mietzins mehr
bezahlt worden sei. Der Berufungsbeklagte habe die Kündigung erst zwei Monate
nach abgelaufener Zahlungsfrist ausgesprochen. Im Zeitpunkt der ausserordentli-
chen Kündigung seien die stets mündlich behaupteten Vertragsanpassungen be-
legt gewesen und die ausserordentliche Kündigung sei nur aufgrund von Adolf Ja-
kob Teuscher ausgesprochen worden.
Entgegen der Vorbringen der Berufungsklägerin kann nicht davon ausgegan-
gen werden, dass der Berufungsbeklagte im Zeitpunkt der Kündigungsandrohung
vom 19. April 2022 Gewissheit darüber gehabt habe, dass der abgemahnte Miet-
zins nicht geschuldet sei, selbst wenn ihrer Sachverhaltsdarstellung gefolgt würde.
So führt sie selbst aus, die schriftlichen Nachträge Nr. 1 bis 5 habe sie erst im Juni
2022 dem Berufungsbeklagten zur Verfügung gestellt. Ebenso geht aus der Schil-
derung der Berufungsklägerin hervor, dass sie erstmals mit Schreiben vom 19. Ap-
ril 2022mgenaue und substantiierte Angaben zu den behaupteten Nachträgen
machte. Vorher ergeht aus ihrer Sachverhaltsdarstellung lediglich, dass sie den
Berufungsbeklagten in allgemeiner Weise informiert haben will, diverse Mietzinse
seien gestundet oder erlassen worden. Bis zu diesem Zeitpunkt waren die geltend
gemachten Mietzinsstundungen und -erlasse damit blosse Behauptungen der Be-
rufungsklägerin und es bestand diesbezüglich keine Klarheit darüber, was zwi-
schen der Berufungsklägerin und dem Vermieter wann genau gültig vereinbart
worden war. Aus pauschalen Aussagen, es werde kein Mietzins mehr bezahlt oder
ein solcher sei gestundet bzw. erlassen, kann mitunter nicht auf eine Gewissheit
beim Berufungsbeklagten geschlossen werden. Selbst wenn davon ausgegangen

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würde, dass die Nachträge Nr. 1 bis 5 bereits vor Pfändungsbeschlag gültig ver-
einbart und der Berufungsbeklagte frühestmöglich darüber in Kenntnis gesetzt
worden wäre, so bestanden für den Berufungsbeklagten nichtsdestotrotz erhebli-
che Rechtsunsicherheiten bezüglich der Wirkung solcher Vereinbarungen auf
Mietzinse, welche erst nach Pfändungsbeschlag entstehen. Somit mahnte der Be-
rufungsbeklagte mit guten Gründen den höchst möglichen Mietzinsausstand ab.
Zudem ist nochmals festzuhalten, dass die Stundungs- und Erlassabreden (ein-
schliesslich der Teilerlassabrede) hinsichtlich der abgehmahnten Mietzinsen auf-
grund des Pfändungsbeschlags vorliegend keine Wirkung mehr entfalten konnten
(vgl. oben E. 3.3.5.4.). Somit ist der in der Kündigungsandrohung vom 19. April
2022 abgemahnte Mietzinsausstand auch gar nicht zu hoch.
Sodann lässt sich aus dem Umstand, dass der Berufungsbeklagte seit Okto-
ber 2021 darüber informiert gewesen sei, dass die Berufungsklägerin für das Mie-
tobjekt keine Miete bezahle, keine Missbräuchlichkeit der ausserordentlichen Kün-
digung erblicken. Die Berufungsklägerin wurde bereits mit Anzeige vom 6. Oktober
2021 darüber informiert, dass Rechtsgeschäfte in Bezug auf die noch nicht verfal-
lenen Zinse keine Gültigkeit mehr hätten. Zudem war ihr die Pfändung der Liegen-
schaft bestens bekannt, ebenso, dass der Berufungsbeklagte in seiner Funktion
als Zwangsverwalter handelt. Wie ausgeführt nahm der Berufungsbeklagte dabei
zwangsvollstreckungsrechtliche Aufgaben wahr und hatte dafür zu sorgen, dass
das Vollstreckungssubstrat erhalten blieb. Es war an ihm, zu evaluieren, ob die
Ertragsfähigkeit der Liegenschaft gegeben war und es war ihm dabei unbenom-
men, auf allfällige frühere Einschätzungen zurückzukommen. Weder aus den Aus-
führungen der Berufungsklägerin noch aus den Akten geht zudem hervor, der Be-
rufungsbeklagte hätte der Berufungsklägerin in irgendeiner Weise bestätigt, es sei
tatsächlich kein Mietzins geschuldet, und der Berufungsbeklagte hätte sich im Wi-
derspruch zu einer solchen Bestätigung verhalten. Ebenso wenig kann aus dem
Verhalten des Berufungsbeklagten wie von der Berufungsklägerin vorgebracht ge-
schlossen werden, es würde akzeptiert, dass keine Mietzinsen bezahlt würden.
Daran würde auch nichts ändern, wenn der Berufungsbeklagte erstmals im Früh-
jahr 2022 Belege für die behaupteten Mietzinsanpassungen verlangt hätte.

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Auch ein Zuwarten von rund zwei Monaten seit Ablauf der in der Kündigungs-
androhung vom 19. April 2022 angesetzten Kündigungsfrist (i.e. Ende Mai 2022)
bis zur ausserordentlichen Kündigung am 22. Juli 2022 ist im vorliegenden Fall
nicht als missbräuchlich zu betrachten: So reagierte die Berufungsklägerin auf die
Kündigungsandrohung am 17. Mai 2022 wiederrum mit einer ausführlichen Stel-
lungnahme, reichte aber die Nachträge selbst überhaupt erst Ende Juni 2022 dem
Berufungsbeklagten ein. Aufgrund der Zweifel an der Echtheit der Nachträge
setzte der Berufungsbeklagte der Berufungsklägerin mit Schreiben vom 11. Juli
2022 sodann nochmals Frist bis zum 15. Juli 2022, die Originale davon einzu-
reichen. Auch wenn die Rechtmässigkeit der Nachträge Nr. 1 bis 5 vorliegend of-
fen bleiben kann, waren aus der Perspektive des Berufungsbeklagten im Zeitpunkt
der Aussprache der Kündigung gewisse Zweifel an deren Rechtmässigkeit nicht
gänzlich unbegründet, insbesondere aufgrund des Erfordernisses im Mietvertrag,
Vertragsänderungen nur schriftlich vornehmen zu können und der doch relativ
späten Beibringung dieser Nachträge durch die Berufungsklägerin. Nachdem die
Originale aufgrund von Auslandsabwesenheiten nicht beigebracht werden konn-
ten, schritt der Berufungsbeklagte zur ausserordentlichen Kündigung, wohl auch
um noch weitere Verzögerungen durch die Berufungsklägerin zu vermeiden. Das
Vorgehen des Berufungsbeklagten kann vorliegend nicht als missbräuchlich be-
trachtet werden, insbesondere angesichts des Umstandes, dass die Nachträge Nr.
1 bis 5 aufgrund des Pfändungsbeschlages keine Wirkung mehr entfalten konnten.
Insofern ist es auch unbeachtlich, wenn aus Sicht der Berufungsklägerin die Ver-
tragsanpassungen im Zeitpunkt der ausserordentlichen Kündigung anderweitig
belegt gewesen wären.
Schliesslich gibt es vorliegend keinen Anlass zur Annahme, auf den Beru-
fungsbeklagten würde Druck von einem Gläubiger ausgeübt, weshalb er über-
haupt nur zur ausserordentlichen Kündigung schritt. Im Rahmen der Zwangsver-
waltung ist es die Aufgabe des Berufungsbeklagten, für die Mietzinserträge des
Mietobjekts besorgt zu sein und dafür zu sorgen, dass nicht etwa die Berufungs-
klägerin zu Lasten der Pfändungsgläubiger bevorzugt würde.
3.4.7. Nachdem Gesagten verstösst die ausserordentliche Kündigung vom 22. Juli
2022 nicht gegen Art. 271 OR und ist damit gültig.

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3.5. Unzulässigkeit der Feststellungsklage
3.5.1. Schliesslich bestreitet die Berufungsklägerin das Rechtsschutzinteresse
des Berufungsbeklagten an der Feststellung, die mit amtlichem Formular ausge-
sprochene Kündigung vom 22. Juli 2022 per 31. August 2022 sei gültig.
3.5.2. Die Vorinstanz erwog dazu, von der Gültigkeit der Kündigung würden ent-
gegen der Auffassung der Berufungsklägerin nicht nur ihre Rückgabeverpflich-
tung, sondern auch weitere Rechtsfolgen abhängen. Der Berufungsbeklagte ver-
füge daher durchaus über ein ausreichendes Interesse an der gerichtlichen Fest-
stellung der Gültigkeit.
3.5.3. Die Berufungsklägerin bringt dagegen vor, der Berufungsbeklagte hätte in
seiner Klage an die Vorinstanz ohne weiteres nur die Ausweisungsklage (Leis-
tungsklage) gemäss Rechtsbegehren Ziff. 2 erheben können, da damit das ver-
folgte Ziel ebenfalls erreicht worden wäre. Im Rahmen der Ausweisungsklage
würde nämlich die Gültigkeit der ausserordentlichen Kündigung vorfrageweise be-
urteilt. Für die Feststellungsklage fehle dem Berufungsbeklagten daher ein
Rechtsschutzinteresse. Dies habe die Vorinstanz ausser Acht gelassen. Sie hätte
auf das Rechtsbegehren gemäss Ziff. 1 nicht eintreten dürfen und dies auch bei
der Festlegung der Kosten- und Entschädigungsfolgen berücksichtigen müssen.
3.5.4. Die Berufungsklägerin setzt sich in ihrer Berufung nicht mit der Erwägung
der Vorinstanz auseinander, von der Gültigkeit der Kündigung würden nicht nur
die Rückgabeverpflichtung, sondern auch weitere Rechtsfolgen abhängen, wes-
halb das Feststellungsinteresse gegeben sei. Sie bringt lediglich ihre vor Vo-
rinstanz vorgebrachte Rüge fast identisch erneut vor. Ebenso zeigt die Berufungs-
klägerin nicht auf, inwiefern sich ein allfälliges Nichteintreten der Vorinstanz auf
das klägerische Feststellungsbegehren konkret auf die Festlegung der Kosten-
und Entschädigungsfolgen ausgewirkt hätte, insbesondere, da die Frage nach der
Gültigkeit der Kündigung gemäss ihren eigenen Ausführungen zumindest vorfra-
geweise im gleichen Umfang geprüft worden wäre. Die Berufungsklägerin kommt
somit ihrer Begründungsobliegenheit im Berufungsverfahren nicht nach, und in
diesem Punkt ist auf die Berufung nicht einzutreten.

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3.6. Im Ergebnis ist die Berufung somit abzuweisen, soweit darauf einzutreten
ist. Das vorinstanzliche Urteil vom 20. Dezember 2023 ist zu bestätigen.
4. Kosten- und Entschädigungsfolgen
4.1. Beanstandungen hinsichtlich der Höhe der erstinstanzlichen Gerichtskos-
ten und der Parteientschädigung wurden nicht vorgebracht. Sie sind zu bestätigen.
4.2. Ausgangsgemäss hat die Berufungsklägerin die Prozesskosten des zweit-
instanzlichen Verfahrens zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
4.2.1. Grundlage der Gebührenfestsetzung für die zweitinstanzliche Entscheidge-
bühr bilden der Streitwert bzw. das tatsächliche Streitinteresse, der Zeitaufwand
des Gerichts und die Schwierigkeit des Falls (§ 2 Abs. 1 GebV). Dem tragen die
Tarife gemäss §§ 4 ff. GebV OG Rechnung. Ausgehend von einem Streitwert von
Fr. 812'028.– ist die Entscheidgebühr in Anwendung von § 4 Abs. 1 bis 3, § 7 lit. a
sowie § 12 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 18'000.– festzusetzen. Sie ist aus dem von
der Berufungsklägerin geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu beziehen
(Art. 111 Abs. 1 ZPO).
Die Berufungsklägerin ist zu verpflichten, dem Berufungsbeklagten eine Parteient-
schädigung auszurichten (Art. 111 Abs. 2 ZPO). Die Parteientschädigung ist unter
Berücksichtigung des Streitwerts sowie in Anwendung von § 13 i.V.m. § 2 und § 4
AnwGebV auf Fr. 9'500.− zuzüglich 8.1% Mehrwertsteuer festzusetzen.
(…)»
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbe-
hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2024, 34. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw A.I. Altieri, MLaw C. Schenk, Leitende Ge-
richtsschreiberinnen; Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident