zh_bezirksgericht_zuerich · MG130012-L/U · 2014-04-29 · de
ZMP 2014 Nr. 6: Keine Maximalpersonenanzahl im Mietvertrag; Wasser- und Abwasserkosten nicht als wesentlicher Nachteil


ZMP 2014 Nr. 6
Verpflichtung des Vermieters der Untermiete zuzustimmen: Das Mietgericht
kam nach einer Vertragsauslegung zum Schluss, dass keine Maximalperso-
nenzahl im Mietvertrag festgelegt worden war. Ebenso erachtete es die höhe-
ren Wasser- und Abwasserkosten nicht als wesentlichen Nachteil.
Die beiden Mieter (Kläger) bewohnten gemeinsam eine 4.5-Zimmerwohnung und
ersuchten den Vermieter (Beklagter) um Zustimmung zur Untermiete, da sie be-
absichtigten, zwei Kollegen als Mitbewohner einziehen zu lassen. Der Vermieter
verweigerte diese Zustimmung und erklärte, der Mietvertrag sehe eine Maximal-
belegung von zwei Personen vor und die Wohnung würde durch eine Verdoppe-
lung der Personenzahl übermässig abgenützt. Das Mietgericht kam zum Schluss,
dass die Verweigerung zur Zustimmung zu Unrecht erfolgt sei und verpflichtete
den Beklagten, die Zustimmung zu erteilen.
Aus dem Urteil des Mietgerichts vom 29. April 2014:
"III.
(…)
4. Verweigerung der Zustimmung zur Untermiete
(…)
4.2 Bereits aus dem Gesetztext ergibt sich, dass die Untermiete auch dann zu-
lässig ist, wenn sie zu einer Erhöhung der Personenzahl führt. Denn gemäss Art.
262 Abs. 1 OR kann der Mieter die Sache ganz oder teilweise untervermieten.
Letzteres führt begriffsnotwendig zu einer Zunahme der Personenzahl.
(…)
4.4.1. (…) Über die vertraglichen Bestimmungen zum Verwendungszweck der
Mietsache kann der Vermieter aber ohne Gesetzesverletzung indirekt eine Be-

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schränkung der Untermiete erreichen. So steht es dem Vermieter im Rahmen der
Vertragsfreiheit frei, den Verwendungszweck und bei der Wohnungsmiete insbe-
sondere die Anzahl der Benutzer der gemieteten Sache restriktiv vorzuschreiben,
indem er diese etwa auf höchstens fünf Personen festlegt (SVIT-Kommentar Miet-
recht III, Art. 262 OR N 5).
4.4.2. Die Beschränkung der Anzahl Benutzer über die Bestimmung des vertragli-
chen Verwendungszwecks ist somit entgegen der klägerischen Ansicht grund-
sätzlich zulässig. Daher ist zu prüfen, ob durch die Angabe der Personenzahl im
Mietvertrag der Verwendungszweck dahingehend modifiziert wurde, dass die An-
zahl der Benutzer beschränkt wurde. Währenddem der Beklagte geltend macht,
es sei eine Höchstbelegungszahl vereinbart worden, machen die Kläger geltend,
damit sei lediglich festgehalten worden, wie viele Personen in die Wohnung ein-
ziehen würden.
4.4.3. (…)
4.4.4. Wie bereits erwähnt, gehen die Auffassungen der Parteien über die Angabe
"Anzahl Personen 2" im Mietvertrag auseinander. Somit ist anhand einer Ausle-
gung nach dem Vertrauensprinzip zu ermitteln, welcher Auffassung zu folgen ist.
4.4.5. Die vertragliche Vereinbarung ist aufgrund des Vertrauensprinzips so aus-
zulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten
Umständen, die ihr vorausgegangen und unter denen sie abgegeben worden ist,
verstanden werden durfte und musste. Zu berücksichtigen ist insbesondere der
vom Erklärenden verfolgte Regelungszweck, wie ihn der Empfänger in guten
Treuen verstehen durfte und musste (BGE 132 III 24 E. 4).
4.4.6. Vorab ist darauf hinzuweisen, dass im Mietvertrag nicht erwähnt wurde,
dass es sich bei der Angabe "Anzahl Pers.: 2" um eine Maximalbelegungszahl
handelt. Solches geht entgegen dem Beklagten aus dem Vertrag eben gerade
nicht hervor. Wäre dies klar, so wäre es auch nicht zum Prozess gekommen. So-
mit ist zu prüfen, ob der Zusammenhang und die gesamten Umstände Anlass für
eine entsprechende Auslegung bilden. Dabei fällt Folgendes in Betracht:

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4.4.7. Auf dem Anmeldeformular vom 15. November 2012 zuhanden der beklagti-
schen Verwaltung vermerkte die Klägerin 2 oben bei der Rubrik "Personenzahl
Erwachsene" "2" und unterhalb der Mitte bei der Rubrik "Anzahl Personen" "2". Im
Mietvertrag für Wohnung vom 15. November 2012 wurde daraufhin in der Rubrik
"Anzahl Pers." die Zahl 2 eingesetzt. Auf Seite 2 des Vertrags ist unter "Separate
Vereinbarungen" festgehalten, Untermiete sei verboten, sofern nicht ausdrücklich
schriftlich bewilligt. Weiter wurden die Allgemeinen Bestimmungen zum Mietver-
trag für Wohnräume (Ausgabe 2007) zum integrierenden Vertragsbestandteil er-
klärt. Diese liegen dem Mietvertrag als Anhang bei und halten in Ziffer 3 fest, der
Mieter gebrauche die Mietsache ausschliesslich zum vertraglich vereinbarten
Zweck. Jede Änderung, insbesondere auch die Erhöhung der vertraglich verein-
barten Anzahl erwachsener Personen, bedürfe der schriftlichen Zustimmung des
Vermieters.
4.4.8. Weder aus dem Bewerbungsformular noch aus dem Mietvertrag mitsamt
sämtlichen Bestimmungen geht somit schlüssig hervor, dass es sich bei der An-
zahl Personen um eine Maximalbelegungszahl handelt. Obwohl seitens des Be-
klagten geltend gemacht wird, es sei Wert darauf gelegt worden, dass die Woh-
nung von nicht mehr als zwei Personen benutzt werde – was ohne Weiteres im
Mietvertrag mit dem Zusatz "höchstens" oder "maximal" hätte festgehalten wer-
den können (vgl. SVIT-Kommentar Mietrecht III, Art. 262 OR N 5) – wurde dies
unterlassen. Aufgrund der Bewerbung und des Mietvertrags war für die Kläger je-
denfalls nicht erkennbar, dass es sich dabei um eine Maximalbelegungszahl
handle. Die Kläger machen überdies nachvollziehbar geltend, die Personenzahl 2
sei deshalb im Mietvertrag festgehalten worden, weil der Kläger 3 den Vertrag als
Solidarhaftender, der nicht in die Wohnung einziehe, unterzeichnet habe. Hinzu
kommt, dass es sich bei einer 4.5-Zimmer-Wohnung nicht aufdrängt anzuneh-
men, diese dürfe maximal von zwei Personen bewohnt werden, was weiter gegen
ein Verständnis als Höchstbelegungszahl spricht. Da im Mietvertrag eine klare
Formulierung vom Beklagten bzw. der Verwaltung, die wie üblich für den Formu-
lar-Mietvertrag für Wohnen verantwortlich gezeichnet haben dürfte, unterlassen
wurde, fällt dies zum Nachteil des Beklagten aus. Als Fazit ist festzuhalten, dass
sich aus dem bisher Ausgeführten ergibt, dass die Kläger die Angabe "Anzahl

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Personen" nach Treu und Glauben nicht als Maximalbelegungszahl verstehen
konnten und mussten.
4.4.9. Festzuhalten ist weiter, dass Ziffer 3 der Allgemeinen Bedingungen für die
Erhöhung der Personenzahl zwar die Einholung der Zustimmung des Vermieters
vorschreibt. Dies schliesst aber eine Erhöhung der Personenzahl dem Grundsatz
nach nicht aus, sondern indiziert gegenteils, dass dies mit Zustimmung des Ver-
mieters möglich ist. Der Mietvertrag enthält auch keine Umschreibung der Vor-
aussetzungen für die Erteilung der Zustimmung, aus welcher sich eine entspre-
chende Auslegung ableiten liesse. Ferner ist die Bewilligung zur Untermiete im
Mietvertrag nicht auf eine Weise umschrieben, die erkennen lassen würde, dass
diese von einer maximalen Belegung abhängig gemacht werden sollte. Schliess-
lich setzen der Vertragsbeitritt und die Untermiete – die beiden Hauptanwen-
dungsfälle der vertraglich geregelten Erhöhung der Anzahl Personen in einer
Wohnung – stets die Zustimmung des Vermieters voraus, wobei diese bei Letzte-
rer ja nur unter bestimmten Voraussetzungen verweigert werden darf (Eugen Bu-
cher, Schweizerisches Obligationenrecht: allgemeiner Teil ohne Deliktsrecht, 2.
Aufl., S. 593; Art. 262 Abs. 2 OR). Demnach ist entgegen der beklagtischen Dar-
stellung der Umstand, dass die Möglichkeit der Erhöhung der Anzahl Bewohner
von der Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht wird, kein Argument, die
Zahl 2 als Maximalbelegungszahl zu verstehen. Gegenteils spricht dies eher für
die Auffassung der Kläger. Der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass der
Beklagte aus dem Vorbringen, den Klägern sei der Zuschlag für die Wohnung ge-
geben worden, weil er bzw. die Verwaltung habe davon ausgehen dürfen, die
Wohnung an zwei erwachsene Personen zu vermieten, nichts zu seinen Gunsten
ableiten kann. Denn für die Kläger war nicht erkennbar, dass dies für den Beklag-
ten bzw. die Verwaltung das entscheidende Kriterium war, was der Beklagte im
Übrigen auch nicht geltend machte.
4.4.10. (…)
4.5.1. Der Beklagte berief sich darauf, die Verdoppelung der Bewohnerzahl führe
zu einer schnelleren und intensiveren Abnützung. Insbesondere verursache die
Belegung durch vier anstatt zwei Personen doppelt so hohe Kosten für Wasser

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und Abwasser, welche zu seinen Lasten gehen würden. Es trifft zu, dass der Be-
klagte bei der Belegung der Wohnung mit mehr als zwei Personen mit höheren
Kosten zu seinen Lasten rechnen muss, da im Mietvertrag diese Kosten nicht als
Nebenkosten ausgeschieden wurden (Art. 257a Abs. 2 OR).
4.5.2. Die den Vermieter treffenden Nachteile können auch wirtschaftlicher Natur
sein (Heinrich, a.a.O., S. 124), wobei die Interessen des Vermieters allerdings ob-
jektiv schwer beeinträchtigt werden müssen (Urteil des Bundesgerichts
4C.251/1998 vom 22. Oktober 1998, publ. in: mp 1/99 S. 47). Der zusätzliche
Wasserverbrauch könnte mithin grundsätzlich einen wesentlichen Nachteil zulas-
ten des Beklagten darstellen. Dass dieser von genügender Schwere ist, ist vorlie-
gendenfalls jedoch zu verneinen. Einem auf der Internet-Seite der Stadt Zürich
herabladbaren Ausdruck "Berechnungsbeispiele" (http://www.stadt-zuerich.ch/
dib/de/index/wasserversorgung/trinkwasser/wasserpreis/berechnung) ist zu ent-
nehmen, dass die Kosten der Wasserabgabe für einen 3-Personen-Haushalt in
einer 4-Zimmer-Wohnung in einem 5-Familienhaus Fr. 299.– pro Jahr betragen.
Einem Vergleich der Wasser-, Abwasser- und Abfallgebühren in den 50 grössten
Städten der Schweiz des Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartements EVD,
Preisüberwachung PUE vom April 2011 ist weiter zu entnehmen, dass diese Kos-
ten in der Stadt Zürich für einen Dreipersonenhaushalt in einer Vierzimmerwoh-
nung in einem 5-Familienhaus rund Fr. 430.– betragen. Diese Beträge sind jeden-
falls nicht als gravierender wirtschaftlicher Nachteil zu Lasten des Beklagten zu
bezeichnen. Hinzu kommt, dass die Tarife für die Wasserabgabe und für das Ab-
führen und Reinigen von Abwasser sich je aus einer fixen Grundgebühr und einer
vom Verbrauch abhängigen Leistungsgebühr pro Wohneinheit zusammensetzen
(Art. 1 des Gemeinderatsbeschlusses vom 23. September 2009, Tarif über die
Abgabe von Wasser durch die Wasserversorgung Zürich, AS 724.110; Art. 2
Abs. 1 und 5 der Verordnung über die Preise zur Abwasserbewirtschaftung,
LS 711.210). Entgegen der Darstellung des Beklagten führt die Verdoppelung der
Anzahl Bewohner wegen der gleich bleibenden fixen Grundgebühr folglich nicht
zu einer Verdoppelung der Wasserkosten. Insgesamt kann somit nicht von einem
dadurch verursachten wesentlichen Nachteil zulasten des Beklagten gesprochen

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werden, der ihn berechtigte, die Zustimmung zur Untermiete zu verweigern."
Das Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, hat diese Ansicht des Miet-
gerichts bestätigt.
Bezüglich der übermässigen Abnutzung äussert sich das Urteil des Obergerichts
vom 29. August 2014 wie folgt:
"2.9. Aus seinen Ausführungen zum wesentlichen Nachteil aufgrund der intensi-
veren Abnützung, der häufigeren Liftbenutzung und des höheren Verbrauchs
kann der Beschwerdeführer ebenfalls nichts zu seinen Gunsten ableiten. Selbst
wenn man diese Aspekte, namentlich den höheren Stromverbrauch der Liftbenüt-
zung und die (wohl nur leicht) intensivere Abnützung, zu den – von der Vorinstanz
bereits beachteten – erhöhten Wasserkosten hinzunimmt, liegt kein objektiv we-
sentlicher Nachteil im Sinne von Art. 262 Abs. 2 lit. c OR vor. Insbesondere kann
bereits nicht generell gesagt werden, dass die Verdoppelung der Personenzahl
die Verdoppelung der Abnützung und der Verbraucherkosten nach sich zieht. Das
Verhalten einzelner Mieter ist unterschiedlich: Gewisse Personen verwenden täg-
lich doppelt oder dreimal so viel Wasser wie andere, einige benützen den Lift nie,
obwohl sie im vierten Stock wohnen, andere gehen häufig ein und aus und benüt-
zen den Lift so auch häufiger am Tag. Damit der Vermieter daraus resultierende
Kosten nicht selber tragen muss, hat er die entsprechenden Nebenkosten auszu-
scheiden (vgl. Art. 257a OR). An dieser Stelle ist anzumerken, dass der Vermieter
zusätzliche, im Mietvertrag nicht ausgeschiedene Nebenkosten grundsätzlich je-
derzeit unter Einhaltung der Voraussetzungen von Art. 269d Abs. 3 und 270b
Abs. 2 OR ausscheiden und auf den Mieter überwälzen kann (vgl. LACHAT et al.,
a.a.O., S. 244; mp 2/96 S. 77 ff.)."
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbehör-
de des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2014, 24. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8026 Zürich
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: lic. iur. F. Saluz, Leitender Gerichtsschreiber