zh_bezirksgericht_zuerich · MJ200041-L · 2020-12-23 · de
ZMP 2021 Nr. 3: Wirkungen der Stellung eines Ersatzmieters. Fehlende Schlüssel bei der Rückgabe der Mietsache; Schadenminderungsobliegenheit des Vermieters. Beschwer im Rechtsmittelverfahren.


ZMP 2021 Nr. 3
Art. 264 OR; Art. 267 OR; Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO. Wirkungen der Stellung eines
Ersatzmieters. Fehlende Schlüssel bei der Rückgabe der Mietsache;
Schadenminderungsobliegenheit des Vermieters. Beschwer im
Rechtsmittelverfahren.
Im Rahmen einer vorzeitigen Rückgabe kann die Mieterin dem Vermieter einen
vorgeschlagenen Ersatzmieter nicht aufzwingen. Daher haftet der Vermieter auch
nicht dafür, dass die nicht berücksichtigte Ersatzperson bereit gewesen wäre, gewisse
Vorrichtungen der Mieterin zu übernehmen (MG, E. III.8; OG, E. 3.2.2). Generell kann
einem neuen Mieter kraft zwingenden Rechts unter Vorbehalt der Regeln über die
Vertragsübernahme nicht die Verpflichtung zur Behebung von Schäden auferlegt
werden, für welche sein Vorgänger verantwortlich ist (MG, E. III.8; OG, E. 3.2.4.3).
Fehlen bei der Rückgabe der Mietsache Schlüssel, so hat der Vermieter nur bei einer
konkreten Gefährdung der Sicherheit Anspruch darauf, auf Kosten des Mieters die
ganze Schliessanlage auswechseln zu lassen (MG, E. III.4.3).
Selbst bei der vollständigen Abweisung der Klage ist die beklagte Partei im
Rechtsmittelverfahren beschwert, wenn die Vorinstanz die Klage nur wegen einer
eventualiter erklärten Verrechnung und nicht wie im Hauptstandpunkt verlangt wegen
fehlender Anspruchsvoraussetzungen bezüglich der Hauptforderung abgewiesen hat
(OG, E. 2.2.1).
Aus dem Urteil des Einzelgerichts des Mietgerichts MJ200041-L vom 23. Dezember
2020 (OG-Entscheid im Anschluss; Gerichtsbesetzung: Weber, Gerichtsschreiber
Meienberg):
«(…)
I. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1. Sachverhalt
Mit Mietvertrag vom 13. Oktober 2003 mietete die Beklagte von den Klägern, vertreten
durch A. (A.-Immobilien), per 1. Dezember 2003 das Büro im 2. Obergeschoss
(Objekt-Nr. y) der Liegenschaft an der N.-strasse x in Zürich zu einem ursprünglichen
quartalsweisen Mietzins von Fr. 4'950.– (inkl. Heizosten von Fr. 165.– akonto). (…)

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Mit Schreiben vom 29. September 2019 gab die Beklagte bekannt, dass sie "die
Büroräumlichkeiten auf den nächstmöglichen Zeitpunkt kündigen" wolle und dass sie
einen Nachmieter vorschlagen werde, "der die Räumlichkeiten evt. bereits vor dem
offiziellen Mietvertragsende durch Einstieg in den Mietvertrag übernehmen würde". Am
1. Oktober 2019 überwies die Beklagte den für das letzte Quartal 2019 geschuldeten
Mietzins.
Die Kläger erhielten in der Folge eine "Anmeldung für Gewerbelokal" der
Anwaltskanzlei Z. für das Mietobjekt, datiert auf 14. Oktober 2019. Weiter schlug die
Beklagte mit Schreiben vom 13. November 2019 als weitere Nachmieterin die Y.
Foundation vor.
Mit Schreiben vom 4. Dezember 2019 wurde die Beklagte darüber in Kenntnis gesetzt,
dass die Büroräumlichkeiten androhungsgemäss in Abwesenheit eines Vertreters der
Beklagten zurückgenommen worden seien und es wurden ihr diverse Mängel
angezeigt. Am 8. April 2020 erstellten die Kläger die Schlussabrechnung, welche
unbestrittenermassen der Beklagten zugegangen, von dieser dann jedoch bestritten
worden ist.
In der Folge wurde am 9. November 2019 zwischen den Klägern und der
Anwaltskanzlei Z. ein neuer Mietvertrag per 1. Dezember 2019 abgeschlossen.
2. Prozessgeschichte
(…)
II. Prozessuales
1. Zuständigkeit und Verfahrensart
Das Mietgericht des Bezirks Zürich ist als Einzelgericht zur Behandlung der vor-
liegenden Streitsache örtlich und sachlich zuständig, handelt es sich doch um eine
Streitigkeit aus einem Mietverhältnis für in Zürich gelegene Geschäftsräume mit einem
Streitwert von weniger als Fr. 30'000.– (§ 26 i.V.m. § 21 GOG; Art. 33 und 35 ZPO).
Anwendbar ist das vereinfachte Verfahren (Art. 243 Abs. 1 ZPO).

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2. Vertreter der Kläger
Beim Vertreter der Kläger handelt es sich um den Geschäftsinhaber des von ihnen
mandatierten Einzelunternehmens A. Immobilien, dessen Zweck die professionelle
Verwaltung von Liegenschaften für Dritte umfasst. Gemäss Art. 68 Abs. 2 lit. d ZPO
sind zur berufsmässigen Vertretung vor dem Mietgericht neben Rechtsanwälten auch
beruflich qualifizierte Vertreterinnen und Vertreter zugelassen, soweit es das
kantonale Recht vorsieht. Das Anwaltsgesetz des Kantons Zürich lässt diese
Vertreterinnen und Vertreter vor Mietgericht bis zu einem Streitwert von Fr. 30'000.–
zu (§ 11 Abs. 2 lit. a AnwG ZH). Aufgrund des unter Fr. 30'000.– liegenden Streitwerts
erweist sich die Vertretung durch A. somit als zulässig.
3. Soziale Untersuchungsmaxime
Im vereinfachten Verfahren gilt der beschränkte (soziale) Untersuchungsgrundsatz. In
Verfahren über Streitigkeiten betreffend Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen stellt
das Gericht bis zu einem Streitwert von Fr. 30'000.– den Sachverhalt von Amtes
wegen fest (Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO). Es beschränkt sich allerdings darauf, bei
der Feststellung des Sachverhalts und der Beweiserhebung mitzuwirken.
Grundsätzlich ist es Sache der Parteien, das Tatsächliche substantiiert vorzutragen
und die Beweismittel zu nennen, doch hat das Gericht durch Belehrungen und
Befragungen der Parteien darauf hinzuwirken, dass der relevante Sachverhalt
vorgetragen bzw. ergänzt wird (BGE 141 III 569 E. 2.3.1 [= Pra 2016 Nr. 99]; BGE 139
III 13 E. 3.2 [= Pra 2013 Nr. 105]; BSK ZPO-MAZAN, 3. Aufl., Art. 247 N 4).
4. Einschränkung des Klagebegehrens / teilweiser Klagerückzug
Anlässlich der Hauptverhandlung verzichteten die Kläger auf den im Rechtsbegehren
der Klage vom 24. Juli 2020 gestellten Antrag, die Beklagte sei zu verpflichten, die
Domiziladresse im ZEFIX (Handelsregister) zu ändern. Zudem reduzierten die Kläger
die gemäss Schlussrechnung vom 8. April 2020 geschuldete Forderung um
Fr. 1'482.45. Dabei handelt es sich um eine jederzeit zulässige Einschränkung des
Klagebegehrens (Art. 230 Abs. 2 ZPO i.V.m. Art. 227 Abs. 3 ZPO), was als teilweiser
Klagerückzug zu qualifizieren ist (LEUENBERGER, in: Sutter-
Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Komm., 3. Aufl., Art. 227 N 6). Somit ist das

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Verfahren in Bezug auf Ziffer 3 des Rechtsbegehrens sowie im Umfang von
Fr. 1'482.45 infolge Klagerückzugs abzuschreiben.
5. Streitwert
Gemäss Art. 91 Abs. 1 ZPO wird der Streitwert durch das Rechtsbegehren bestimmt,
wobei als massgeblicher Zeitpunkt die Klageeinreichung zu betrachten ist (BSK ZPO-
RÜEGG/RÜEGG, 3. Aufl., Art. 91 N 7). Forderungen, die zur Verrechnung gebracht
werden sollen, fallen, sofern sie bestritten werden, ausser Betracht (vgl. BGE 102 II
397; BSK ZPO-RÜEGG/RÜEGG, 3. Aufl., Art. 91 N 3). Hingegen sind anerkannte
Gegenforderungen für die Berechnung des Streitwerts zu berücksichtigen, da der
wirtschaftliche Wert des Prozesses entscheidend ist. Massgebender Zeitpunkt ist
dabei nach der Rechtsprechung nicht die Einleitung der Klage bei der
Schlichtungsbehörde, sondern der dritte Teilaspekt der Rechtshängigkeit in der
Gestalt der Fortführungslast, welche erst mit Zustellung der Klage an die Gegenpartei
im Gerichtsverfahren eintritt (Art. 65 ZPO; BGE 141 III 137; BGE 144 III 346 E. 1.2; in
Bestätigung von ZMP 2017 Nr. 11; BSK ZPO-RÜEGG/RÜEGG, Art. 91 N 8). Vorliegend
beantragten die Kläger vor Schlichtungsbehörde zwar noch die Zusprechung von
Fr. 10'928.21, wovon sie jedoch anlässlich des Weiterzugs des Verfahrens ans Gericht
den Mietzins für den Monat Dezember 2019 in Abzug brachten. Wie mit Verfügung
vom 30. Juli 2020 festgehalten, beläuft sich der Streitwert daher auf Fr. 9'172.61. Der
zurückgezogene Antrag auf Anpassung des Handelsregistereintrags der Beklagten
hatte von Anfang an keine erhebliche Bedeutung und ist bei der Streitwertberechnung
daher ausser Acht zu lassen. Gleich verhält es sich mit dem sinngemässen Antrag
beider Seiten, die bestehende Sicherheit bei der W.-Bank entsprechend dem
Verfahrensausgang zu verwenden. Richtig verstanden hat dieser Antrag keine
selbständige Bedeutung. Zudem ist die Kaution als solche bzw. ihre Verwendung
zugunsten der berechtigten Partei letztlich auch gar nicht umstritten, so dass die
Kaution nur in dem Masse für den Streitwert relevant sein kann, als es die übrigen
Anträge der Parteien auch sind.
Bei der Bestimmung des Streitwerts im Zusammenhang mit dem zulässigen
Rechtsmittel sind nur die zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren zu
berücksichtigen (Art. 308 Abs. 2 ZPO), so dass gegen den vorliegenden Entscheid so

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oder anders nur die Beschwerde möglich ist (Art. 319 lit. a ZPO i.V.m. Art. 308 Abs. 2
ZPO).
III. Materielles
(…)
2. Forderungen der Kläger
Die Kläger fordern aus der Schlussabrechnung Fr. 10'928.21. Dieser Betrag setzt sich
wie folgt zusammen:
- Schlossänderungskosten Fr. 7'182.45
- Bodenlegerarbeiten Fr. 3'013.40
- Malerarbeiten Fr. 732.35
Davon in Abzug zu bringen seien der Anteil der geleisteten Quartalsmiete, der auf den
Monat Dezember 2019 entfalle, im Umfang von Fr. 1'755.60 sowie gemäss dem
anlässlich der Hauptverhandlung modifizierten Rechtsbegehren die Altersentwertung
der Schliessanlage im Betrag von Fr. 1'482.45.
Die Beklagte führt aus, dass sie diese Kosten nicht schulde, da sie eine Nachmieterin
gestellt habe, welche die Mietsache schon per 1. November 2019 im damaligen
Zustand übernommen hätte. Insbesondere bestreitet die Beklagte, für die gesamten
Schlossänderungskosten aufkommen zu müssen; sie sei immerhin grundsätzlich
bereit, für den Ersatz der Schlosszylinder im oberen, von ihr genutzten Stock, im
Umfang von ca. Fr. 250.– aufzukommen. In Bezug auf die Abnützung des
Parkettbodens anerkennt die Beklagte dem Grundsatz nach die teilweise
Beschädigung des Bodens, wendet aber ein, dass es nicht notwendig gewesen wäre,
den ganzen Parkett deswegen abzuschleifen. Die Ausführungen der Beklagten sind so
zu verstehen, dass sie in erster Linie die vollumfängliche Abweisung der Klage
beantragt.
3. Mängel bei der Rückgabe der Mietsache
3.1. Die Mieterin muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem
vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 Abs. 1 OR). Insbesondere ist sie
verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses sämtliche Schlüssel an die
Vermieter zurückzugeben (SVIT-Komm.-MÜLLER, 4. Aufl., Art. 267-267a OR N 24).

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Während die Mieterin für die ordentliche Abnutzung nicht haftet, die bei einem
normalen und sorgfältigen Gebrauch der Mietsache auftritt, hat sie für die Folgen der
ausserordentlichen Abnutzung, welche sich aus einem unsachgemässen oder
übermässigen Gebrauch ergibt und eine Vertragsverletzung i.S.v. Art. 97 OR darstellt,
einzustehen (RONCORONI, Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl., Rz. 31.7.3; SVIT-Komm.-
MÜLLER, 4. Aufl., Art. 267-267a OR N 31; ZK-HIGI/WILDISEN, 5. Aufl., Art. 267 OR N 85
ff.). Bei der Unterscheidung zwischen ordentlicher und übermässiger Abnützung muss
man sich sowohl an der Zweckbestimmung bzw. am vereinbarten Gebrauch der
Mietsache und deren Beschaffenheit als auch an der Dauer des Mietverhältnisses
orientieren. Als ordentliche Abnützung werden Veränderungen an der Mietsache
bezeichnet, die bei einem normalen und sorgfältigen Gebrauch entstehen. Eine
übermässige Abnützung liegt dagegen vor, wenn sich eine Veränderung aus einem
unsachgemässen oder aus anderen Gründen vertragswidrigen Gebrauch der
Mietsache ergibt. Die Mieterin hat den Vermietern den Schaden, der diesen infolge der
übermässigen Abnützung entstanden ist, zu ersetzen. Die Höhe der Entschädigung
entspricht in der Regel allerdings nicht dem Neuwert, sondern – entsprechend der
Schadensdefinition als Differenz zwischen dem Vermögensstand des Geschädigten
mit und ohne das schädigende Ereignis – dem von Alter und normaler Lebensdauer
abhängigen Zustandswert der beschädigten Einrichtung oder Sache (RONCORONI,
Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl., Rz. 31.7.4 ; SVIT-Komm.-MÜLLER, 4. Aufl., Art. 267-
267a OR N 34 f.; ZK-HIGI/WILDISEN, 5. Aufl., Art. 267 OR N 108 ff.).
Es liegt auch dann eine Vertragsverletzung vor, wenn die Mieterin Erneuerungen oder
Änderungen an der Mietsache ohne Zustimmung der Vermieter ausgeführt hat, denn
eine Veränderung des Zustandes der Mietsache ist der Mieterin grundsätzlich nicht
gestattet (Art. 260a OR). Dies gilt unter anderem auch für farbige Anstriche, die die
Mieterin ohne Zustimmung der Vermieter vorgenommen hat (SVIT-Komm.-MÜLLER, 4.
Aufl., Art. 267-267a OR N 33). Auch hier gilt aber der ordentliche Schadensbegriff. Zu
ersetzen ist nur die Vermögenseinbusse des Vermieters; die Folgen der ordentlichen
Abnützung gehören dazu nicht.
Anlässlich der Rückgabe haben die Vermieter den Zustand der Mietsache zu prüfen
und Mängel, für die die Mieterin einzustehen hat, dieser zu melden (Art. 267a Abs. 1
OR). Diese Mitteilung hat sofort, d.h. in den auf die Rückgabe folgenden Werktagen,
zu erfolgen. Soll das Rückgabeprotokoll als Mängelrüge dienen, sind im Protokoll die

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Mängel genau zu bezeichnen. Enthalten sein muss zumindest sinngemäss auch die
Aussage, die Mieterin habe für konkrete Mängel einzustehen (SVIT-Komm.-MÜLLER, 4.
Aufl., Art. 267-267a OR N 54; BGer 4A_545/2011 vom 11. Januar 2012 [= mp 2/12 S.
114 ff.]).
3.2. Vorliegend bestritt die Beklagte nicht, dass die geltend gemachten Mängel im
Abnahmeprotokoll vom 3. Dezember 2019 aufgelistet und ihr gegenüber mit Schreiben
vom 4. Dezember 2019 gerügt wurden. Die Mängelrüge der Kläger entsprach damit
grundsätzlich den gesetzlichen Anforderungen.
3.3. Die Vermieter müssen kumulativ beweisen, dass die Mietsache mit einem
Mangel behaftet ist, für dessen Behebung die Mieterin einzustehen hat (Schaden,
Vertragsverletzung, Kausalzusammenhang). Das Verschulden wird dabei vermutet
(Art. 97 Abs. 1 OR). Namentlich tragen die Vermieter auch dafür die Beweislast, dass
ein Mangel beim Einzug der Mieterin noch nicht bestand. Die altrechtliche Vermutung,
die Mieterin habe die Sache in gutem Zustand empfangen, wurde bewusst nicht ins
Mietrecht von 1990 übernommen (Botschaft zur Revision des Miet- und Pachtrechts
vom 27. März 1985, BBl 1985 I 1454 f.).
4. Austausch der Schliessanlage und Ersatz der Schlüssel
4.1. Die Kläger fordern von der Beklagten Fr. 5'700.– für den Ersatz der
Schlosszylinder zu den ehemaligen Geschäftsräumlichkeiten der Beklagten sowie aller
Allgemeinzylinder und für den Austausch von insgesamt 221 Schlüsseln. Die Beklagte
habe trotz Aufforderung nicht alle Schlüssel vollständig retournieren können.
4.2. Aufgrund mangelnder (substantiierter) Bestreitung ist erstellt, dass die
Schliessanlage im Jahr 2015 komplett erneuert wurde und die Beklagte im Februar
2015 insgesamt zehn neue Schlüssel bezog. Weiter blieb unbestritten, dass die
Schlüssel nicht vollzählig zurückgegeben wurden. Die Beklagte gab anlässlich der
Hauptverhandlung an, zunächst zwei Schlüssel nicht wiedergefunden zu haben. Einen
davon habe sie erst gefunden, als die Schliessanlage bereits ersetzt gewesen sei;
daher habe sich eine Rückgabe erübrigt. Anlässlich der Hauptverhandlung erklärte
sich die Beklagte grundsätzlich bereit, für den Ersatz der Schlosszylinder im oberen,
von der Beklagten als Büroräumlichkeiten genutzten Bereich und den Ersatz der zehn
bereichsspezifischen Schlüssel (Kosten in Höhe von ca. Fr. 250.–) aufzukommen. Die

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Kläger versuchten mit ihrem Vorgehen allerdings, die Schliessanlage eines ganzen
Komplexes auf Kosten der Beklagten zu modernisieren. Weiter brachte die Beklagte
sinngemäss vor, dass der nicht wieder aufgetauchte Schlüssel schon vor längerer Zeit
abhandengekommen sei. In der gesamten Zeit seit dem Verlust sei nie Missbrauch mit
dem Schlüssel getrieben worden und daher auch in der Zukunft kein solcher zu
befürchten. Ein Austausch der ganzen Anlage sei unverhältnismässig.
Die Kläger führten dagegen ins Feld, dass der zusätzliche Austausch aller
Allgemeinzylinder notwendig gewesen sei, um den Sicherheitsstandard der
Liegenschaft aufrecht zu erhalten. Sie müssten den übrigen Mietern regelmässig
Rechenschaft darüber ablegen, wie viele Schlüssel insgesamt im Umlauf seien.
Deshalb hätten allen Mietern der Liegenschaft neue Schlüssel ausgehändigt werden
müssen, welche jeweils zu den neuen Allgemeinzylindern und ihren alten individuellen
Bereichszylindern passten. Auf den Hinweis der Beklagten, wonach die
Schliessanlage im Zuge des Schlüsselverlustes komplett modernisiert und zusätzlich
mit Chipkartenlesern ausgestattet worden sei, entgegneten die Kläger, dass die
Aufrüstung zu einer mechatronischen Schliessanlage vollumfänglich auf Kosten der
Kläger vorgenommen worden sei und der Beklagten einzig die Kosten für den Ersatz
der Zylinder und Schlüssel in Rechnung gestellt würden, welche bei Verlust eines
Schlüssels sowieso angefallen wären. Zudem sei in den AGB ausdrücklich
festgehalten, was bei einem Schlüsselverlust geschehe.
4.3. Bei der Rückgabe des Mietobjekts hat die Mieterin sämtliche Schlüssel
zurückzugeben. Die Rückgabe der Mietsache gilt auch dann als vollzogen, wenn ein
Schlüssel fehlt, weil er abhandengekommen ist und dies dem Vermieter bei der
Rückgabe mitgeteilt wird (RONCORONI, Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl., Rz. 31.2.2;
OGer LU, Urteil vom 12. Dezember 2011, mp 2012, 279 ff.). Händigt die Mieterin nicht
alle Schlüssel aus oder hat sie solche verloren, so sind die Vermieter berechtigt, auf
Kosten der Mieterin die verlorenen Schlüssel nachmachen zu lassen. Ob die
Vermieter darüber hinaus befugt sind, das ganze Schliesssystem ersetzen zu lassen,
hängt aufgrund der Schadenminderungsobliegenheit der Vermieter von den konkreten
Umständen ab (Art. 44 i.V.m. Art. 97 Abs. 1 und Art. 99 Abs. 3 OR). Dabei ist in erster
Linie zu prüfen, ob nach Ersatz der abhandengekommenen Schlüssel noch ein
Mangel insbesondere in Form eines ernst zu nehmenden Sicherheitsrisikos vorliegt
(vgl. Urteil des Richteramts Solothurn-Lebern vom 28. September 2017, mp 2020,

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S. 337 ff.). Dabei trägt aufgrund von Art. 8 ZGB die Mieterin die Beweislast dafür, dass
die Anpassung bzw. Erneuerung der Schliessanlage vor dem Hintergrund des
konkreten Risikos unverhältnismässig wäre, während für die übrigen Voraussetzungen
(Schaden, Vertragsverletzung, Kausalzusammenhang), die Vermieter die Beweislast
trifft.
4.3.1. Ein Wohn- oder Geschäftsraum muss so beschaffen sein, dass der Mieter vor
Angriffen auf Leib und Leben sowie vor Beeinträchtigungen seiner Vermögenswerte
geschützt ist. Nicht massgebend ist hingegen das subjektive Sicherheitsgefühl der
Mieter bzw. Vermieter (vgl. Urteil des Richteramts Solothurn-Lebern vom
28. September 2017, mp 2020, S. 340).
4.3.2. Die Kläger führten anlässlich der Hauptverhandlung diesbezüglich aus, die
Kosten für das Ersetzen der bereichsspezifischen Schlosszylinder und aller
Allgemeinzylinder an den fünf Aussentüren, insgesamt von acht 'Kaba-Star' Zylindern,
sowie für den Ersatz von total 221 Schlüsseln beliefen sich auf Fr. 7'182.45. Infolge
des Austauschs der Allgemeinzylinder hätten alle Mieter der Liegenschaft neue
Schlüssel erhalten, da die bisherigen nach dem Ersatz des Zylinders der Haupttüre
nicht mehr passen würden. Gestützt auf das Alter der zuletzt im Jahr 2015 ersetzten
Schliessanlage gestanden sie der Beklagten eine Alterswertberichtigung im Umfang
von Fr. 1'482.45 zu und reduzierten die entsprechende Forderung auf Fr. 5'700.–. Zur
vorgelegten Offerte der S. AG vom 8. April 2020 und zur angeblichen Rechnung
derselben vom 6. Oktober 2020 machten sie geltend, sie verlangten einzig den Ersatz
der Kosten in Höhe des Rechnungsbetrages, die für den Ersatz aller Schlosszylinder
und Schlüssel im Mietkomplex angefallen wären. Die darüber hinausgehende
Aufwertung des Gebäudes mit einer zusätzlichen elektronischen Sicherung sei
dagegen ganz auf Kosten der Kläger erfolgt.
4.3.3. Es ist richtig, dass sich jemand mit dem abhandengekommenen Schlüssel im
Falle eines Austausches lediglich der Schlüssel und der Schlosszylinder theoretisch
Zutritt zu den Allgemeinräumlichkeiten der Liegenschaft hätte verschaffen können.
Das Mietobjekt und die übrigen Objekte des Hauses wären durch ein solches
Vorgehen aber ausreichend geschützt gewesen. Zwar kann auch in der Gefahr eines
Zutritts zu den Allgemeinräumen ein je nach Gebrauchszweck eines Objekts nicht
unerhebliches Sicherheitsrisiko erblickt werden. Dieses scheint jedoch angesichts des

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Umstands, dass die Beklagte den fehlenden Schlüssel unwidersprochen schon seit
längerer Zeit vermisste und dass in der ganzen Zeit kein Missbrauch erfolgte äusserst
gering. Zudem gilt es zu beachten, dass es sich um eine grosse Liegenschaft über
zwei Gebäudehälften handelt und der Austausch aller Allgemeinzylinder an den fünf
Aussentüren dazu führte, dass allen Mietern, der Feuerwehr, dem Hauswart und der
Hausverwaltung total 221 neue Schlüssel ausgehändigt werden mussten, was mit
hohen Kosten verbunden war.
Die Kläger machten anlässlich der Hauptverhandlung konkret einzig geltend, durch
das Abhandenkommen des Schlüssels sei der Sicherheitsstandard vermindert
worden. Auf die Frage, ob es Hinweise darauf gebe, dass mit dem fehlenden
Schlüssel Missbrauch betrieben worden sei oder werden könnte, entgegneten die
Kläger, dass sie sich aufgrund fehlender Transparenz der Beklagten über den Verbleib
des Schlüssels dazu gezwungen gesehen hätten, die Sicherheit wiederherzustellen.
Die Beklagte führte ihrerseits aus, dass sie Schlüssel nur an Mitarbeiter und
Familienangehörige ausgehändigt habe und dass der besagte Schlüssel bereits seit
einiger Zeit nicht mehr auffindbar gewesen sei. Da die Schliessanlage erst im Laufe
des Jahres 2020 – zwischen Juni und Oktober 2020 gemäss … (Offerte), …
(Mitteilung der Verzögerung) und … (Rechnung) – ausgetauscht worden sei, hätte
eine Person, die allenfalls unrechtmässig im Besitz des Schlüssels sei, genug Zeit
gehabt, um in die Räumlichkeiten einzudringen. Es sei aber weder etwas Derartiges
vorgefallen, noch lasse der Schlüssel äusserlich erkennen, zu welcher Liegenschaft er
gehöre. Diese Ausführungen wurden von den Klägern nicht bestritten.
Der Beklagten ist zuzustimmen, dass die Umstände des Verschwindens des
Schlüssels nicht auf ein erhöhtes Sicherheitsrisiko hindeuten, und zwar auch nicht in
Bezug auf die Allgemeinräume. Der pauschale Hinweis der Kläger auf den
allgemeinen Sicherheitsstandard genügt aufgrund der unbestrittenen und
nachvollziehbaren Angaben der Beklagten zum Verbleib des Schlüssels nicht, um den
kostspieligen Austausch der ganzen Schliessanlage zu rechtfertigen. Zudem zeigt der
Umstand, dass die Schliessanlage mindestens sieben Monate seit der
Wohnungsabgabe und der Kenntnis der Beklagten über die fehlenden Schlüssel noch
nicht erneuert wurde, dass selbst die Kläger nicht ernsthaft mit einem Missbrauch
aufgrund der fehlenden Schlüssel rechneten.

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4.3.4. Damit braucht nicht geprüft zu werden, was es mit der Rechnung der S. AG auf
sich hat. Wenn die Kläger dazu ausführten, jene betreffe nur den Austausch der
Schliessanlage des Mietkomplexes, nicht aber die unbestrittenermassen ebenfalls
ausgeführten elektronischen Verbesserungen, so scheint die Rechnung zumindest
nicht die ganzen tatsächlich ausgeführten Arbeiten zu enthalten, was zumindest
ungewöhnlich erscheint. Da unbestrittenermassen eine elektronische Aufrüstung auch
modifizierte Schlüssel bedingte, liegt es nahe, von einer fiktiven Rechnung
auszugehen, die im Falle nur des Ersatzes der bestehenden Schliessanlage durch
eine gleichwertige angefallen wäre. Eine solche Art von Schadensnachweis erscheint
problematisch, da aus einer fiktiven Rechnung gerade nicht hervorgeht, welche
Kosten in Tat und Wahrheit angefallen sind.
4.3.5. Zu ersetzen hat die Beklagte allerdings die Kosten, soweit sie einzig im
Zusammenhang mit der Auswechslung der Zylinder und der dazugehörigen Schlüssel
zu den konkreten Mieträumlichkeiten angefallen wären. Dies gilt umso mehr, als
unbestrittenermassen als Nachmieterin eine Anwaltskanzlei die Büroräumlichkeiten
bezogen hat. Es ist gerichtsnotorisch, dass sich in Räumlichkeiten von
Anwaltskanzleien besonders schützenswerte Daten befinden, welche einen
weitreichenden gesetzlichen Schutz geniessen (vgl. Art. 13 BGFA; Art. 321 StGB;
Art. 171 sowie Art. 264 f. StPO). Daran ändert nichts, dass die genauen Umstände
des Verlustes des einen Schlüssels nicht näher bekannt sind und es damit,
entsprechend den Ausführungen der Beklagten, als äussert unwahrscheinlich zu
betrachten ist, dass sich der potentielle neue Besitzer des abhandengekommenen
Schlüssels Zutritt zu den Büroräumlichkeiten verschaffen könnte. Entsprechend
rechtfertigte es sich, zumindest für die ehemaligen Büroräumlichkeiten der Beklagten
den Zylinder auszutauschen und entsprechend neue Schlüssel anfertigen zu lassen.
4.4. Soweit die Kläger auf die AGB zum Mietvertrag hinwiesen, genügt es hier
festzuhalten, dass sich diese als widerrechtlich erweisen würden, soweit sie von der
vorn geschilderten gesetzlichen Rechtslage abweichen, denn Art. 267 OR ist
zwingendes Recht, wie sich aus dessen Abs. 2 ergibt. Die einschlägige Bestimmung in
den AGB sieht abgesehen davon auch nur vor, dass im Verlauf der Mietdauer
abhanden gekommene Schlüssel vom Mieter spätestens auf Ende der Mietdauer auf
seine Kosten zu ersetzen seien und dass der Vermieter in einem solchen Fall
berechtigt sei, "wenn nötig" die Schliessanlage und die Schlüssel auf Kosten des

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Mieters abzuändern oder zu ersetzen. Eine Notwendigkeit zum Austausch der ganzen
Anlage bestand offensichtlich nicht. Die Kläger verstossen mit ihrem Vorgehen daher
auch gegen die von ihnen selber verwendeten AGB.
4.5. Aufgrund der obenstehenden Ausführungen gehen einzig die Kosten für den
Austausch der Schlosszylinder der Büroräumlichkeiten im 1. Obergeschoss
(ehemaliges Mietobjekt der Beklagten) und der damit verbundenen zehn Schlüssel
zulasten der Beklagten. Gemäss der Offerte der S. AG vom 8. April 2020, auf welche
die spätere Rechnung vom 6. Oktober 2020 Bezug nimmt und die trotz deren fiktiver
Natur durchaus einen verlässlichen Anhaltspunkt für die hypothetischen Kosten bildet,
hätten sich die Kosten für den Austausch aller Zylinder und Schlüssel im
Gebäudekomplex unter Berücksichtigung der von den Klägern zugestandenen und
von der Beklagten nicht bestrittenen Alterswertberichtigung auf Fr. 5'700.– belaufen.
Zwar lässt sich der Rechnung bzw. der Offerte nicht entnehmen, wie sich diese
Summe genau zusammensetzt. Allerdings wurde die Rechnung von der Beklagten
weder in Zweifel gezogen, noch wurden Beweismittel in Bezug auf eine genauere
Aufschlüsselung offeriert. Auch im Bereich der sozialen Untersuchungsmaxime
verbietet es sich, den Parteien Beweismassnahmen aufzudrängen. Daher ist der von
der Beklagten zu leistende Schadenersatz aufgrund der bekannten Umstände
festzusetzen. Da es sich bei sieben der acht von der Offerte beschlagenen Zylinder
unbestrittenermassen um Allgemeinzylinder handelte und für den Zugang zu den
Mieträumlichkeiten zehn von 221 Schlüsseln hätten ausgetauscht werden müssen, ist
bei einer pauschalen Rechnung davon auszugehen, dass die Beklagte für 4.8% der
Kosten in Höhe von Fr. 5'700.–, entsprechend Fr. 273.60, aufkommen muss: In der
Rechnung bzw. der Offerte der S. AG wurden insgesamt 229 Kostenpositionen
aufgeführt (8 Zylinder Kaba-Star, 221 neue Schlüssel). Wie oben festgehalten wurde,
rechtfertigte es sich jedoch nur, einen Zylinder sowie zehn Schlüssel zu ersetzen, also
11 von 229 offerierten Kostenpositionen = 4.8%.
5. Instandstellung des Parketts
5.1. Die Kläger fordern von der Beklagten Fr. 3'013.40 für die Instandstellung
(Schleifen und Versiegeln) des Parketts. Sie machen geltend, der Parkett sei im
November 2003 in den gesamten Räumlichkeiten neu verlegt und versiegelt worden.
Es handle sich um einen Parkett aus Massivholz mit einer Lebensdauer von 25 bis 30

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Jahren. Nach dem Auszug der Beklagten sei der Bodenbelag an zwei Stellen nicht nur
sehr stark abgenützt, sondern es sei zudem eine Fläche von ca. 3 m2 komplett
"durchgefeilt" gewesen. Die Beklagte habe für den Bürostuhl Teppich- statt
Parkettrollen verwendet. Weiter machen sie geltend, dass bei diesem Parkett nicht
einzelne Reihen des Parketts ersetzt oder nur bestimmte Bereiche isoliert
abgeschliffen werden könnten, weswegen die gesamte Fläche habe abgeschliffen und
versiegelt werden müssen. Bisher liege einzig eine Offerte der C. AG vor. Die
Instandstellungsarbeiten hätten noch nicht durchgeführt werden können, da die
Nachmieterin nach eigenen Angaben die Räumlichkeiten momentan nicht entbehren
könne und deshalb darum gebeten habe, mit den Arbeiten zuzuwarten. Auf Nachfrage
beriefen sich die Kläger anlässlich der Hauptverhandlung auf den Ersatz des
Minderwerts.
5.2. Die Beklagte wandte dagegen ein, dass sich die Abnutzung des Bodens auf eine
Stelle beschränkt habe und dass es nicht notwendig gewesen sei, deswegen den
gesamten Boden abzuschleifen und neu zu versiegeln. Den Mangel an sich bestritt sie
nicht. Weiter führte die Beklagte aus, ihre Mitarbeiter hätten die [im beigelegten Foto]
sichtbare Stelle zeitweise mit einer Plexiglasscheibe geschützt und hätten spezielle
Bürostuhlrollen angeschafft, welche parkettschonend seien.
5.3. Im Abnahmeprotokoll vom 3. Dezember 2019 wurde betreffend "Boden/Parkett"
jeweils "Versiegelung beschädigt an 2 Stellen 2x 1x1 Meter" vermerkt. Im Schreiben
vom 4. Dezember 2019 wurde der Mangel unter Ziffer 7 mit "Übermässige Abnutzung
der Parkettböden (2x ca. 1x1 Meter und 1x 1x2 Meter). Schleifen und versiegeln zu
Ihren Lasten" beschrieben, womit grundsätzlich eine genügend substantiierte
Mängelrüge vorliegt. Eine Ausnahme liegt in Bezug auf die Schadensposition vor,
welche in der Offerte mit "Türschwellen abschleifen" umschrieben wurde. Dieser
Mangel wurde in der Mängelrüge nicht geltend gemacht, weshalb entsprechend der
Betrag in Höhe von Fr. 104.– aus der Rechnung nicht zu berücksichtigen ist.
5.4. Dass der Parkettboden im November 2003 in allen Räumen neu verlegt und
versiegelt wurde, bestreitet die Beklagte nicht und wird zudem durch die Rechnung
der C. AG vom 26. November 2003 belegt. Beim Übergabeprotokoll vom
15. November 2003 wurde für alle Büroräume "neu" vermerkt. Mithin war der
Parkettboden beim Einzug der Beklagten neu und unbeschädigt. Gegenteiliges wurde

- 14 -
von der Beklagten auch nicht behauptet. Auf den von den Klägern ins Recht
gereichten Fotos sind die gerügten tiefen Kratz- und Schleifspuren deutlich sichtbar.
So räumte denn auch die Beklagte ein, dass die Fotos ihre ehemaligen
Mieträumlichkeiten zeigten. Der Einwand der Beklagten, dass spezielle Parkettrollen
an die Bürostühle montiert worden seien, ändert denn auch nichts daran, dass der
Parkettboden am Ende der 16-jährigen Mietdauer objektiv gesehen eine übermässige
Abnutzung erfahren hat, welche auf das Verhalten der Beklagten zurückzuführen ist.
Es ist mit Blick auf die Art der Schäden schlicht ausgeschlossen, dass die Beklagte
Parkettrollen verwendet haben könnte, denn diese verhindern mit ihrer weichen
Struktur notorisch Schäden der vorliegenden Art. Dass die Mitarbeitenden der
Beklagten gewusst haben müssen, dass die von ihnen verwendeten Rollen für die
Verwendung auf Parkett nicht taugten, ergibt sich schon aus der von ihrem
Repräsentanten behaupteten zeitweiligen Verwendung einer Plexiglasscheibe zum
Schutze des Bodens. Die geltend gemachten Mängel betreffend Parkett sind
genügend belegt und die Beklagte ist für den Schaden grundsätzlich haftbar.
5.5. Wie bereits gesagt, hat die Mieterin nicht den Neuwert, sondern den
Zustandswert der beschädigten Einrichtungen oder Sachen zu ersetzen, der sich
anhand der Lebensdauer der betreffenden Sache oder Einrichtung berechnet (ZK-
HIGI/WILDISEN, 5. Aufl., Art. 267 OR N 113 ff.). Betrifft der Mangel einen Sachteil, der
seine Lebensdauer bereits erreicht hat, schuldet die Mieterin keinen Schadenersatz
(RONCORONI, Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl., Rz. 31.7.4). Für die Lebensdauer des
Parketts sind die Kläger beweisbelastet. Sie haben von 25 bis 30 Jahren gesprochen,
dafür aber keine Beweise angeboten. Laut der paritätischen Lebensdauertabelle des
Hauseigentümer- und Mieterverbandes hat der Parkett aber tatsächlich eine
Lebensdauer von 30 Jahren (paritätische Lebensdauertabelle 2017, S. 19). Hingegen
hat die Versiegelung des Parketts lediglich eine Lebensdauer von zehn Jahren.
Aufgrund der besonderen Beanspruchung rechtfertigt sich bei Büroräumlichkeiten eine
Reduktion der Lebensdauer der Bodenbeläge um 20% (paritätische
Lebensdauertabelle 2017, S. 30 f.). Es ist demnach von einer Lebensdauer des
Parketts von 24 Jahren und einer achtjährigen Lebensdauer der Versiegelung
auszugehen.
Eine abgelaufene Lebensdauer bedeutet nicht, dass die Mieterin die Sache
beschädigen oder zerstören darf, wenn diese noch voll funktionstüchtig und zum

- 15 -
vertragsgemässen Gebrauch geeignet ist. In diesem Fall weist die Sache noch immer
einen gewissen wirtschaftlichen Wert auf, der von der Mieterin zu ersetzen ist. Müssen
die beschädigten Einrichtungen nicht ersetzt, sondern lediglich repariert werden, so
hat die Mieterin für die vollen Reparaturkosten aufzukommen. Verursacht eine
Reparatur so hohe Kosten, dass sie in keinem vernünftigen Verhältnis zu den Kosten
einer Neuanschaffung stehen, oder übersteigen sie diese sogar, so wird die Mieterin
die Kosten der Neuanschaffung zu übernehmen haben. Beabsichtigt der Vermieter,
den Boden altersbedingt ohnehin einer generellen Überholung zu unterziehen, hat die
Mieterin mangels entstandenen Schadens hierfür nicht einzustehen (SVIT-Komm.-
MÜLLER, 4. Aufl., Art. 267-267a OR N 38 f.).
5.6. Gemäss der von den Klägern eingereichten Offerte der C. AG vom 27. Januar
2020 würden die Kosten für das Schleifen des Parketts in den gesamten
Büroräumlichkeiten Fr. 1'292.–, die Kosten für das Grundieren und das zweifache
Versiegeln des Parketts Fr. 779.95, das Schleifen, Grundieren und Versiegeln der
Türschwellen Fr. 104.–, den Anschluss an andere Bauteile Fr. 344.75 sowie für die
Schleifbatterie etc. Fr. 277.25 (alles exkl. MwSt.) betragen. Der Parkettboden war im
November 2003 verlegt und versiegelt worden. Da die Lebensdauer der letzten
Oberflächenbehandlung aus dem Jahr 2003 bereits abgelaufen ist und nach 16-
jähriger Mietdauer eine Neuversiegelung ohnehin notwendig gewesen wäre, wären die
Kosten der Versiegelung so oder anders nicht der Beklagten anzulasten.
Entsprechend wäre die Schadensposition für das Versiegeln in Höhe von Fr. 779.95
nicht zu berücksichtigen. Ebenso nicht zu berücksichtigen wäre die Schadensposition
für die De- und Remontage der Sockelleisten in der Höhe von Fr. 344.75, da diese
Arbeiten – unabhängig davon, ob der Parkett aufgrund der übermässigen Abnutzung
abgeschliffen werden müsste – auch anfallen würden, wenn der Boden lediglich neu
versiegelt worden wäre. Unter Berücksichtigung der Lebensdauer des Parketts wären
der Beklagten auch bei einer tatsächlich durchgeführten Reparatur einzig die
zusätzlich anfallenden Kosten für das Abschleifen sowie alle damit einhergehenden
Kosten anzulasten, welche auf die übermässige Abnützung zurückzuführen sind. Für
ein allfälliges Abschleifen der Bürofläche (inkl. der damit einhergehenden Arbeiten)
würden gemäss Offerte der C. AG vom 27. Januar 2020 Fr. 1'569.25.– (exkl.
Mehrwertsteuer; Fr. 1'690.10 inkl. Mehrwertsteuer) anfallen, welche auf die
übermässige Abnutzung der Beklagten zurückzuführen sind. Dabei ist es

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gerichtsnotorisch, dass es nicht möglich ist, den Parkett lediglich an den beschädigten
Stellen abzuschleifen, weshalb dieser Einwand der Beklagten nicht verfängt.
5.7. Wenn der Vermieter eine Erneuerung nicht vornimmt bzw. die Reparatur nicht
oder nicht unverzüglich ausführen lässt, sind die Folgen der übermässigen Abnützung
der Sache dennoch vom Mieter zu tragen (ZK-HIGI/WILDISEN, 5. Aufl., Art. 267 N 107;
SVIT-Komm.-MÜLLER, 4. Aufl., Art. 267-267a OR N 61). Der Vermieter kann in diesem
Fall nur den Minderwert, sprich die Werteinbusse der Sache, nicht jedoch die
effektiven Reparaturkosten geltend machen. Der Minderwert stellt einen prozentualen
Anteil des Wiederbeschaffungswerts oder der voraussichtlichen Reparaturkosten dar.
Ein entsprechendes Gutachten zur Bezifferung des Minderwerts wurde vorliegend
weder von der Kläger- noch der Beklagtenseite beantragt und würde angesichts des in
Frage stehenden Schadens auch in keinem vernünftigen Verhältnis zum geltend
gemachten Schaden stehen. Da aber klar ist, dass ein Schaden entstanden ist, ist
dieser hier analog Art. 42 Abs. 2 OR nach Ermessen des Gerichts mit Rücksicht auf
den gewöhnlichen Lauf der Dinge und auf die vom Geschädigten getroffenen
Massnahmen abzuschätzen (vgl. BSK-OR-KESSLER, 7. Aufl., Art. 42 N 10). Dabei
rechtfertigt es sich vorliegend, auf die von der C. AG erstellte Offerte zurückzugreifen.
Die Bezifferung des Minderwerts ist sodann unter Beachtung des aktuellen
Zustandswerts vorzunehmen. Mutmassliche Reparaturkosten sind dabei zu
diskontieren, soweit nicht feststeht, dass eine Reparatur so oder anders bis zu einem
bestimmten Zeitpunkt durchgeführt wird, denn das Schadenersatzrecht soll nicht zu
einer Bereicherung der geschädigten Partei führen. Nach 16-jähriger Mietdauer sind
rund 2/3 der Lebensdauer des Bodenbelags bereits abgeschrieben. Ob und wann
genau die Reparatur durchgeführt wird, ist im heutigen Zeitpunkt unklar. Es rechtfertigt
sich deshalb, den Minderwert auf Fr. 1'000.– zu veranschlagen.
6. Malerarbeiten
6.1. Mit Schlussabrechnung vom 8. April 2020 stellten die Kläger der Beklagten die
Kosten für Malerarbeiten gemäss Offerte der K. AG in Höhe von Fr. 732.35 in
Rechnung, wobei mittlerweile auch eine diesbezügliche Rechnung vorliegt. Anlässlich
der Hauptverhandlung gaben die Beklagten zu Protokoll, dass die Beklagte das
Mietobjekt mit frisch gestrichenen weissen Wänden übernommen und ohne
Absprache mit der Hausverwaltung drei der Wände grün gestrichen habe. Zudem

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habe die Beklagte eine der Wände mit einem weissen Magnetanstrich versehen. Alle
in der Rechnung der K. AG vom 9. April 2020 aufgeführten Arbeiten seien zur
Behebung der grünen Wandfarbe notwendig gewesen.
6.2. Die Beklagte bestritt anlässlich der Hauptverhandlung nicht, dass sie drei der
Wände im Mietobjekt grün hat streichen lassen. Sie machte jedoch geltend, dass der
Anstrich nach zehn Jahren seine Lebensdauer erreicht habe und die Beklagte nach
16-jähriger Mietdauer nicht für die normale Abnützung der Wandfarbe hafte. Dazu,
dass die Decke nach dem Auszug der Beklagten drei Löcher enthalten habe, äusserte
sie sich nicht.
6.3. Wie erwähnt haftet die Mieterin für Veränderungen an der Mietsache, welche sie
ohne Zustimmung der Vermieter an der Mietsache hat ausführen lassen (RONCORONI,
Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl., Rz. 31.7.3.2). (…) Dass die Räumlichkeiten vor dem
Einzug der Beklagten im Jahr 2003 gestrichen wurden, ist unbestritten und überdies
durch die Rechnung des B. Malergeschäftes vom 27. November 2003 belegt. Im
Abnahme- bzw. Einzugsprotokoll vom 15. November 2003 hielten die Parteien
betreffend Decke und Wände jeweils "neu" fest. Nach dem Auszug der Beklagten
wurden im Abnahmeprotokoll vom 3. Dezember 2019 betreffend Wände die
Bemerkung "2 grüne Wände / Decke 3 Löcher" festgehalten. Mit Schreiben vom
4. Dezember 2019 wies der Vertreter der Kläger die Beklagte darauf hin, dass sie für
diese Schäden haftbar sei.
6.4. Gemäss paritätischer Lebensdauertabelle hat ein Anstrich mit Dispersionsfarbe
eine Lebensdauer von acht Jahren, wobei sich diese, aufgrund der Büroeigenschaft
ebenfalls um 20% verkürzt (paritätische Lebensdauertabelle 2017, S. 30 f.). Nach der
16-jährigen Mietdauer ist die Lebensdauer des Wandanstrichs längstens abgelaufen,
weshalb die Beklagte beim Auszug keine Kosten für den Anstrich mit weisser
Dispersionsfarbe zu übernehmen hat. Andersfarbige Anstriche, die die Mieterin
vorgenommen hat, sind in jedem Fall von dieser zu entfernen bzw. der entsprechende
Aufwand hat auf Kosten der Mieterin zu erfolgen. Dies wäre einzig dann nicht der Fall,
wenn der weisse Anstrich sich ohne Mehraufwand durch den Vermieter realisieren
liesse (SVIT-Komm.-MÜLLER, 4. Aufl., Art. 267-267a OR N 33).

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Gemäss der Rechnung der K. AG vom 9. April 2020 betrugen die Kosten für die
Abdeckarbeiten, das Ausspachteln der Löcher sowie den zweifachen
Dispersionsanstrich Fr. 380.– (exkl. MwSt.). Aus dieser Rechnung geht zudem hervor,
dass die drei grünen Wände mit Isolierfarbe grundiert werden mussten, ehe sie mit
weisser Dispersionsfarbe gestrichen werden konnten. Für diese Arbeiten fielen Kosten
in Höhe von Fr. 300.– (exkl. MwSt.) an. Diese Kosten waren gemäss der Rechnung
zur Grundierung erforderlich, womit ein relevanter Mehraufwand vorliegt, was von der
Beklagten auch nicht bestritten wurde. Betreffend die Kosten für die Abdeckarbeiten
ist anzumerken, dass diese für die Erneuerung des Dispersionsanstriches ohnehin
angefallen wären. Ohne entsprechende Behauptung seitens der Kläger muss davon
ausgegangen werden, dass die drei im Abnahmeprotokoll vermerkten Löcher in der
Decke der normalen Abnützung entsprechen. Zumindest unterliessen es die Kläger,
substantiiert zu behaupten, dass diese durch die Beklagte durch unsachgemässen
Gebrauch entstanden seien. Aus der Rechnung der K. AG ergibt sich nicht, dass
durch die Magnetwand ein zusätzlicher Mehraufwand angefallen wäre und die Kläger
unterliessen jegliche Ausführungen dazu. Daher ist davon auszugehen, dass ein
Dispersionsanstrich genügte und kein Mehraufwand dadurch generiert wurde.
Entsprechend ist die Beklagte nur für die Kosten in Höhe von Fr. 323.10 (inkl.
Mehrwertsteuer) für den Isolationsanstrich haftbar. Im Übrigen bestritt die Beklagte
nicht, dass die Malerarbeiten ausgeführt wurden und den Klägern die entsprechenden
Kosten anfielen.
7. Fazit
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beklagte gegenüber den Klägern für
insgesamt Fr. 1'596.70 haftet.
8. Verrechnung
Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass die Beklagte gegenüber den Klägern im
Umfang der Miete für Dezember 2019 über eine Gegenforderung verfügt, und zwar in
Höhe von einem Drittel des vierten Quartalsmietzinses 2019 oder Fr. 1'755.60.
Diese Gegenforderung übersteigt die Schadenersatzansprüche der Kläger. Die Klage
ist damit abzuweisen, wobei offengelassen werden kann, ob die Beklagte letztlich

- 19 -
auch noch einen Anspruch für den bereits bezahlten Monatsmietzins für November
2019 hätte, wie sie dies im Rahmen ihrer Verrechnungseinrede geltend machte.
Kurz einzugehen ist der Vollständigkeit halber noch auf einen letzten Punkt, auch
wenn dieser für das Ergebnis ebenfalls nicht von Belang ist: Die Beklagte wandte ein,
dass sie für die Mehrzahl der Schäden gemäss Schlussabrechnung schon deshalb
nicht hafte, weil sie mit der vorgeschlagenen Nachmieterin vereinbart habe, dass
diese die Mietsache in demjenigen Zustand übernehme, in welchem diese sich
befunden habe. Es ist zwar unbestritten, dass mit der Anwaltskanzlei Z. eine
zumutbare Ersatzmieterin vorgeschlagen wurde. Diese ist jedoch nicht Partei des
vorliegenden Verfahrens und kann im Rahmen desselben entgegen der Auffassung
der Beklagten auch nicht zu irgendwelchen Leistungen verpflichtet werden. Die
Vermieterin ihrerseits war sodann weder verpflichtet, mit der Ersatzmieterin einen
Vertrag zu bestimmten Bedingungen abzuschliessen, noch bestand überhaupt eine
Pflicht zum Vertragsschluss (SVIT-Komm.-BÄTTIG, 4. Aufl., Art. 264 OR N 23; BSK-
OR-WEBER, 7. Aufl., Art. 264 N 8). Die Zumutbarkeit der angebotenen Ersatzmieterin
hat einzig die Befreiung der ausziehenden Mieterin von den vertraglichen Pflichten auf
den Zeitpunkt zur Folge, auf den die Ersatzmieterin das Mietobjekt übernimmt bzw.
übernommen hätte (SVIT-Komm.-BÄTTIG, 4. Aufl., Art. 264 OR N 23). Keinesfalls
ermöglicht die gesetzliche Regelung der Mieterin, den Vermietern einen Ersatzmieter
aufzuzwingen, mit welchem sie besondere Übernahmebedingungen vereinbart hat.
Die Vereinbarung zwischen Mieterin und Ersatzmieterin braucht die Vermieterin nicht
zu kümmern, denn solange sie nicht als Partei involviert ist, können die
Vertragsschliessenden daraus keine Ansprüche gegen die Vermieterin ableiten. Eine
Vermieterin, die sich dazu hergibt, eine Vereinbarung zum Nachteil der Ersatzmieterin
zu schliessen, liefe überdies Gefahr, dafür von der Ersatzmieterin später gestützt auf
Art. 254, 256 ff. und 267 OR verantwortlich gemacht zu werden, denn auch der
Ersatzmieterin dürfen (zwingend) keine Schäden in Rechnung gestellt werden, die sie
nicht durch ein vertragswidriges Verhalten verursacht hat.
So oder anders wollte die Anwaltskanzlei Z. unbestrittenermassen letzten Endes das
Mietobjekt nicht im damaligen Zustand übernehmen.

- 20 -
9. Verzugszins
Die Kläger fordern von der Beklagten 5 % Zins seit dem 1. Juli 2020. Da die
Forderung der Kläger, durch die Gegenforderung der Beklagten (Monatsmietzins
Dezember 2019), welche ihrerseits bereits seit dem 1. Dezember 2019 fällig war,
durch Verrechnung i.S.v. Art. 120 OR getilgt wurde, kann keine Zinszahlungspflicht
der Beklagten zugunsten der Kläger bestehen. Daher erübrigen sich weitergehende
Ausführungen in diesem Zusammenhang.
10. Mietkaution
Die Parteien beantragen sinngemäss, die bei der W.-Bank auf dem Mietkautions-
Sparkonto Nr. x hinterlegte Kaution entsprechend dem Verfahrensausgang zu
verwenden. Nach dem Gesagten ist sie vollumfänglich zugunsten der Beklagten
freizugeben.
IV. Kosten- und Entschädigungsfolgen
1. Grundlage für die Festsetzung der Gerichtsgebühren im Zivilprozess bildet der
Streitwert (§ 2 lit. a Verordnung des Obergerichts des Kantons Zürich über die
Gerichtsgebühren vom 8. September 2010, nachfolgend GebV OG; Art. 96 ZPO).
Dieser wird durch das Rechtsbegehren bestimmt (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Beim eingangs
erwähnten Streitwert zum Zeitpunkt der Rechtshängigkeit beträgt die ordentliche
Gerichtsgebühr Fr. 1'630.–.
2. Die Kosten- und Entschädigungsfolgen sind nach Obsiegen und Unterliegen der
Parteien im Prozess festzusetzen (Art. 106 ZPO). Bei Klagerückzug gilt die klagende
Partei als unterlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Kläger unterliegen vollumfänglich und
haben daher die Gerichtskosten zu tragen.
3. Im Gegensatz zur Beklagten fordern die Kläger eine Parteientschädigung. Da sie
aber vollständig unterliegen, steht ihnen keine Entschädigung zu.
(…).»

- 21 -
* * * * *
Aus dem Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich PD210001-O/U vom 16. Februar
2021 (Gerichtsbesetzung: Lichti Aschwanden, Glur, Strähl, Gerichtsschreiberin
Schnarwiler):
«(…)
1.
1.1. Die Beklagte mietete von den Klägern mit Mietvertrag vom 13. Oktober 2003 per
1. Dezember 2003 das Objekt "Büro 2. Obergeschoss" in der Liegenschaft an der N.-
strasse y in Zürich. Der Mietzins von Fr. 4'950.– bzw. später Fr. 5'267.– pro Quartal
war quartalsweise zahlbar im Voraus auf den 1. des Monats. Der Mietvertrag sah
zudem die Möglichkeit der Kündigung unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten
zum Voraus auf jedes Monatesende ausser Dezember vor. Mit Schreiben vom
29. September 2019 erklärte die Beklagte, "die Büroräumlichkeiten auf den
nächstmöglichen Zeitpunkt" kündigen zu wollen, und dass sie gedenke, einen
Nachmieter vorzuschlagen. Am 1. Oktober 2019 überwies die Beklagte den für das
letzte Quartal geschuldeten Mietzins.
Die Kläger erhielten in der Folge eine "Anmeldung für Gewerbelokal" für das
Mietobjekt vom 14. Oktober 2019 von Z. für die Anwaltskanzlei Z. (nachfolgend teilw.
vereinfacht als "Anwaltskanzlei" bezeichnet), und die Kläger schlossen am
9. November 2019 mit dieser Anwaltskanzlei per 1. Dezember 2019 einen neuen
Mietvertrag über die genannten Mieträumlichkeiten ab. Mit Schreiben vom
4. Dezember 2019 wurde die Beklagte in Kenntnis gesetzt, dass die genannten
Büroräumlichkeiten androhungsgemäss in Abwesenheit eines Vertreters der
Beklagten zurückgenommen worden seien. Zudem wurden diverse Mängel angezeigt,
u.a. das Fehlen von zwei Schlüsseln, drei grün gestrichene Wände sowie diverse
unverschlossene Dübellöcher und Nägel in der Wand, zudem eine übermässige
Abnutzung der Parkettböden. Am 8. April 2020 erstellten die Kläger die
Schlussabrechnung zuhanden der Beklagten, enthaltend die
Schlossabänderungskosten, Bodenlegerarbeiten und Malerarbeiten.
1.2.1 Nach gescheiterter Schlichtungsverhandlung reichten die Kläger mit Eingabe
vom 24. Juli 2020 Klage beim Einzelgericht des Mietgerichtes Zürich (fortan

- 22 -
Vorinstanz) ein. Sie verlangten u.a. Schadenersatz für die Mängel und stellten das
folgende Rechtsbegehren:
1. Die Beklagte sei zu verpflichten, den Klägern CHF 9'172.61 zu
bezahlen (Kosten gemäss Schlussabrechnung vom 8. April 2020 CHF
10'928.21, abzüglich Rückerstattung Überbezahlung Miete Dezember
2019 in der Höhe von CHF 1'755.60, ergibt die Forderung von CHF
9'172.61).
2. Die Beklagte sei zu verpflichten, seit dem 1. Juli 2020 einen
Verzugszins von 5 % pA zu zahlen.
3. Die Beklagte sei zu verpflichten, die Domiziladresse im ZEFIX
(Handelsregister) zu ändern (nicht mehr N.-strasse 29, 8006 Zürich).
4. Die Kaution sei entsprechend frei zu geben (W.-Bank, Konto x).
5. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der
Beklagten.
1.2.2 Nach durchgeführter Hauptverhandlung erging am 23. Dezember 2020 der
Entscheid der Vorinstanz: Sie schrieb die Klage im von den Klägern anlässlich der
Hauptverhandlung zurückgezogenen Umfang ab (… ; so zogen die Kläger das
Rechtsbegehren Ziff. 1 im Umfang von Fr. 1'482.45 und das Rechtsbegehren Ziff. 3
vollumfänglich zurück, …). Im Übrigen wies die Vorinstanz die Klage ab und
berechtigte die Beklagte, das auf ihren Namen angelegte Mietkautionskonto
vollumfänglich zu beziehen.
1.3. Gegen diesen Entscheid erhob die Beklagte mit Eingabe vom 2. Januar 2021
(Datum Poststempel: 3. Januar 2021) rechtzeitig Beschwerde beim Obergericht. Sie
zeigt sich mit den vorinstanzlichen Erwägungen als nicht einverstanden. Der
Rechtsmitteleingang wurde den Parteien angezeigt. Die Akten des vorinstanzlichen
Verfahrens wurden beigezogen. Auf das Einholen einer Beschwerdeantwort kann
verzichtet werden. Das Verfahren ist spruchreif. Den Klägern ist zusammen mit
diesem Entscheid ein Doppel der Beschwerde zuzustellen.
2.
2.1. Als Rechtmittel ist vorliegend die Beschwerde möglich, da der Streitwert des
zuletzt aufrecht erhaltenen Rechtsbegehrens weniger als Fr. 10'000.– betrug (vgl.
Art. 319 lit. a und Art. 308 Abs. 2 ZPO; [Urteil Vorinstanz,] E. II./5.).
2.2.1 Das Gericht tritt auf eine Klage oder ein Gesuch bzw. ein Rechtsmittel ein,
sofern die Prozessvoraussetzungen erfüllt sind. Diese sind vom Amtes wegen zu

- 23 -
prüfen (Art. 59 Abs. 1, Art. 60 ZPO). Gemäss Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO gehört zu den
Prozessvoraussetzungen, dass die klagende oder gesuchstellende Partei ein
schutzwürdiges Interesse geltend macht. Gemeint ist damit, dass sich eine
Gutheissung des Begehrens positiv auf die rechtliche Situation des Klägers resp.
Gesuchstellers auswirkt und damit ein hinreichendes Interesse für die Beurteilung
besteht. Für die Zulässigkeit eines Rechtsmittels ist erforderlich, dass die Partei
beschwert ist. Eine Partei ist grundsätzlich dann beschwert, wenn eine Diskrepanz
zwischen den abschliessenden Anträgen einer Partei im vorinstanzlichen Verfahren
und dem Urteilsdispositiv besteht (z.B. BGE 120 II 5, E. 2a). Im Rechtsmittelverfahren
ist vorausgesetzt, dass der Rechtsmittelkläger als Partei durch das Dispositiv des
angefochtenen Urteils beschwert ist. Abweichend von diesem Grundsatz liegt eine
Beschwer indes auch dann vor, wenn das Urteil das Hauptbegehren verwirft und
lediglich das Eventualbegehren gutheisst. So liegt eine Beschwer auf Seiten des
Beklagten vor, wenn die Klageforderung wegen Verrechnung der mittels
Eventualbegehren geltend gemachten Gegenforderung statt aufgrund des im
Hauptbegehren behaupteten Nichtbestehens abgewiesen wird. Insofern kann es
notwendig sein, zur Feststellung der Diskrepanz zwischen Antrag und Urteilsdispositiv
die Begründung der Anträge und die Urteilserwägungen und -motive zu
berücksichtigen (SEILER, Die Berufung nach ZPO, 2013, N 530 f.; BK ZPO-STERCHI,
2012, N 27 zu Vorb. zu Art. 308).
2.2.2 Eine solche Konstellation ist hier gegeben. Die Kläger machten Schadenersatz
aus Mängeln an der Mietsache nach deren Rückgabe geltend. Die Beklagte verlangte
in ihrem Hauptantrag die Abweisung der Klage, da sie für die genannten Mängel nicht
hafte. Eventualiter erhob sie die Verrechnungseinrede (Prot. Vi. S. 14 f., vgl. insb. PN
auf S. 15 unten: "[Die Beklagte] erhebt sinngemäss die Verrechnungseinrede. Die
Forderungen aus der Schlussabrechnung vom 8. April 2020 seien, sofern überhaupt
geschuldet, mit den Mietzinsen für die Monate November und Dezember 2019 zu
verrechnen."). Die Vorinstanz hiess im Rahmen ihrer Erwägungen die
Schadenersatzforderung der Klägerin im Betrag von Fr. 1'596.70 teilweise gut. Dieser
Betrag werde – so die Vorinstanz – durch die mittels Verrechnungseinrede von der
Beklagten geltend gemachte und von den Klägern anerkannte Gegenforderung in
Höhe von Fr. 1'755.60 für die Dezembermiete überstiegen, weshalb die Vorinstanz die
Klage im Ergebnis abwies ([Urteil Vorinstanz], insb. E. III./7. f.). Die Beklagte wendet

- 24 -
sich in ihrer Beschwerde zumindest sinngemäss weiterhin dagegen, dass sie die
Schäden an der Mietsache zu tragen habe, und hält damit an ihrem vor Vorinstanz
eingenommenen Hauptstandpunkt fest (vgl. dazu noch nachfolgend). Mit Blick darauf
hat die Beklagte als beschwert zu gelten.
2.3. Mit Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung sowie die offensichtlich
unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO).
Die Beschwerde ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, begründet und mit
Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Bei
Rechtsmitteleingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der sich mit
gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Als
Begründung reicht es aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt,
weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung des Beschwerdeführers
unrichtig sein soll. Er muss sich mit der Begründung des vorinstanzlichen Entscheides
auseinandersetzen und die behaupteten Mängel wenigstens in groben Zügen
aufzeigen. Sind auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, wird auf eine
Beschwerde nicht eingetreten (vgl. OGer ZH PF130050 vom 25. Oktober 2013,
E. II./2.1). Eine ungenügende Begründung ist kein verbesserlicher Mangel im Sinne
von Art. 132 ZPO, weshalb keine Nachfrist zur Verbesserung anzusetzen ist (OGer ZH
RT110114 vom 18. August 2011). Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und
neue Beweismittel sind gemäss Art. 326 Abs. 1 ZPO im Beschwerdeverfahren
ausgeschlossen.
3.
3.1.1 Gegenstand des vorinstanzlichen Verfahrens bildeten – wie gezeigt –
Schadenersatzforderungen der Kläger gegenüber der Beklagten aufgrund von
Mängeln an der Mietsache nach deren Rückgabe.
3.1.2 Die Kläger verlangten vor Vorinstanz von der Beklagten (zuletzt nach teilweisem
Klagerückzug) Fr. 9'445.76 aus Schäden an der Mietsache, namentlich:
- Fr. 5'700.– für "Schlossänderungskosten", da die Beklagte zwei von zehn
Schlüssel nicht zurückgegeben habe und die Schlossanlage daher habe
ausgetauscht werden müssen;
- Fr. 3'013.40 für "Bodenlegerarbeiten" im Zusammenhang mit einer übermässigen
Abnutzung des Parketts;

- 25 -
- Fr. 732.35 für "Malerarbeiten", für das Überstreichen von zwei grünen Wänden
und das Verschliessen von Wandlöchern.
Davon in Abzug zu bringen sei – so die Kläger vor Vorinstanz weiter – der auf
Dezember entfallende und von der Beklagten bereits bezahlte Anteil an der
monatlichen Quartalsmiete von Fr. 1'755.60).
3.1.3 Wie bereits unter E. 2.2.2 gezeigt, bejahte die Vorinstanz eine
Schadenersatzpflicht der Beklagten im Umfang von Fr. 1'596.70 (Fr. 273.60
Schlossänderungskosten, Fr. 1'000.– Parkett, Fr. 323.10 Malerarbeiten), und sie
bejahte sodann die verrechnungsweise geltend gemachte Gegenforderung der
Beklagten in Höhe von Fr. 1'755.60 für den Mietzins Dezember 2019. Im Ergebnis
wies sie die Klage ab.
3.2.1 Die Beklagte wendete bereits vor Vorinstanz in ihrem Hauptstandpunkt ein, den
Klägern bereits deshalb nichts zu schulden, da sie mit der Nachmieterin, der
Anwaltskanzlei, eine zumutbare Ersatzmieterin vorgeschlagen habe und mit dieser
zudem vereinbart habe, dass diese die Mietsache in demjenigen Zustand übernehme,
in welchem sie sich befunden habe. Die Anwaltskanzlei habe das zwischen ihr und der
Klägerin bestehende Vertragsverhältnis übernommen bzw. sei in dieses eingetreten,
und dies bereits per 1. November 2019.
3.2.2. Die Vorinstanz hatte in diesem Zusammenhang erwogen, die genannte
Anwaltskanzlei sei zum einen nicht Partei im Verfahren und könne daher nicht zu
irgendwelchen Leistungen verpflichtet werden. Zum andern seien die Kläger ihrerseits
nicht verpflichtet gewesen, mit der Ersatzmieterin überhaupt einen Vertrag
abzuschliessen, bzw. dies zu bestimmten Bedingungen zu tun. Das Angebot von
zumutbaren Ersatzmietern habe einzig zur Folge, dass die Beklagte von vertraglichen
Pflichten auf den Zeitpunkt befreit werde, auf den die Ersatzmieterin das Mietobjekt
übernehme. Diese gesetzliche Regelung ermögliche es der Mieterschaft aber nicht,
den Vermietern Ersatzmieter mit besonderen Übernahmebedingungen aufzuzwingen.
Eine allfällige Vereinbarung zwischen Mieterin und Ersatzmieterin brauche die
Vermieterin nicht zu kümmern. Solange die Vermieterin nämlich bei einer derartigen
Vereinbarung nicht als Partei involviert sei, könnten die Vertragsschliessenden
(gemeint die aktuelle Mieterin und die Nachmieterin), keine Ansprüche gegenüber der
Vermieterin ableiten.

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3.2.3. Die Beklagte trägt im Rahmen ihrer Beschwerde vor, Z. von der Anwaltskanzlei
Z. sei bereit gewesen, in das bestehende Mietverhältnis einzutreten. Vonseiten der
Kläger sei die Situation indes ausgenutzt worden, um den Mietzins um 13.35%
aufzuschlagen. Die Kläger hätten aus der Übernahme des Mietverhältnisses eine
Rückgabe mit Neuvermietung gemacht, womit es möglich gewesen sei, Schäden in
maximaler Höhe geltend zu machen. Damit enthalte der Entscheid der Vorinstanz eine
falsche Sachverhaltsdarstellung, welche im Kern darin bestehe, ob der neue Mieter in
das bestehende Mietverhältnis eingetreten sei oder nicht.
3.2.4.1 Im Rahmen der Geschäftsraummiete ist es möglich (und darauf ging die
Vorinstanz im Rahmen ihrer Erwägungen nicht ein), das bisherige Mietverhältnis mit
schriftlicher Zustimmung des Vermieters auf einen Dritten zu übertragen (vgl. Art. 263
Abs. 1 OR). Vorausgesetzt ist, dass ein Übernahmevertrag zwischen dem bisherigen
und dem neuen Mieter zustande kommt, namentlich eine Vereinbarung, wonach der
bisherige Mieter sämtliche Rechte aus dem Mietverhältnis abritt und der Dritte bzw.
der neue Mieter sämtliche Pflichten aus demselben übernimmt. Sodann hat der Mieter
ein Begehren an den Vermieter zu richten (vgl. BGE 125 III 226, E. 2b), wobei den
Mieter die Beweislast trifft, ein entsprechendes Begehren gestellt zu haben. Das
Begehren ist insbesondere durch den Mieter selbst zu stellen und nicht durch den
Dritten, der zum Vermieter in keiner vertraglichen Beziehung steht (vgl. BGer
4C.246/2003 vom 30. Januar 2004, E. 5.3.). Überdies ist – wie gezeigt –
vorausgesetzt, dass der Vermieter zur Übertragung auf einen Dritten seine schriftliche
Zustimmung erteilt (Art. 263 Abs. 1 OR, vgl. zum Ganzen auch: SVIT Komm-ROHRER,
4. Aufl. 2018, Art. 263 N 1 ff., insb. N 10 ff.). Verweigert der Vermieter seine
Zustimmung ohne Anrufung eines Verweigerungsgrundes bzw. entsteht Streit, ob der
Verweigerungsgrund besteht, kann der Mieter die Schlichtungs- oder Gerichtsbehörde
anrufen mit dem Begehren, es sei die Übertragung als zulässig zu erklären (SVIT
Komm-ROHRER,a.a.O., Art. 263 N 28 f., m.w.H.).
Vorliegend berief sich die Beklagte bereits vor Vorinstanz wie auch vor der
Kammer zumindest sinngemäss auf eine Übertragung des Mietverhältnisses in
Anwendung von Art. 263 OR. Sie behauptete diesbezüglich, es sei mit Z. von der
Anwaltskanzlei Z. vereinbart gewesen, dass dieser in das bisherige Mietverhältnis per
1. November 2019 eintrete, die Kläger hätten aber eine Übertragung per 1. November
2019 verweigert, um bei dieser Gelegenheit den Mietzins zu erhöhen. Damit macht die

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Beklagte zumindest sinngemäss einen Übernahmevertrag zwischen sich und der
Nachmieterin geltend. Indes ist eine daraufhin erfolgte Vertragsübernahme (und damit
ein Eintritt der Anwaltskanzlei in den bisherigen Mietvertrag) bereits deshalb zu
verneinen, weil die Beklagte weder explizit behauptete, ein entsprechendes Begehren
um Genehmigung der Übernahme an die Kläger gestellt zu haben, noch, dass die
Kläger daraufhin ihre Zustimmung zur Übertragung des Mietvertrages schriftlich erteilt
hätten bzw. sie gegen eine zu Unrecht erfolgte Verweigerung vorgegangen wäre,
mithin erfolgreich ein gerichtliches Verfahren angestrebt habe. Auch zeigen die
weiteren Umstände – insbesondere das Verhalten der Anwaltskanzlei –, dass es eben
gerade nicht zu einer Übertragung des Mietvertrages im Sinne von Art. 263 OR
gekommen ist: Wie gezeigt, machte die Beklagte nicht geltend, die Kläger explizit um
Genehmigung des Übernahmevertrages zwischen sich und der Anwaltskanzlei
ersucht zu haben. Die Anwaltskanzlei gelangte denn auch mit dem Formular
"Anmeldung für Gewerbelokal" persönlich an die Kläger, um damit direkt gegenüber
den Klägern Interesse am Mietobjekt zu bekunden und Vertragsverhandlung
aufzunehmen. Dies wäre aber im Falle einer Vertragsübernahme nicht nötig gewesen,
hätte doch in einem solchen Fall (wie gezeigt) die Beklagte als bisherige Mieterin an
die Vermieterschaft gelangen müssen. Vielmehr handelten die Anwaltskanzlei und die
Kläger direkt (wie dies auch die Beklagte anerkennt) einen neuen Mietvertrag zu
neuen Konditionen aus. Entsprechend wurde nicht das bisherige Mietverhältnis von
der Anwaltskanzlei übernommen; vielmehr wurde ein neuer Mietvertrag per
1. Dezember 2019 geschlossen und die Beklagte frühzeitig ab diesem Zeitpunkt aus
dem Mietvertrag entlassen (so auch die Vorinstanz, … E. 8). Die Vorinstanz ging
damit – entgegen der Beklagten – zutreffend davon aus, es sei zu einer vorzeitigen
Beendigung des bisherigen Mietverhältnisses und einer Neuvermietung (statt zu
einem Eintritt in das bestehende Mietverhältnis) gekommen.
3.2.4.2 Entsprechend kam die Vorinstanz bereits aus diesem Grund im Ergebnis und
mit Blick auf ihre Erwägungen (E. III./8; hiervor E. 3.2.2) zu Recht zum Schluss, die
Beklagte habe für durch sie verursachte Mängel am Mietobjekt grundsätzlich zu
haften.
3.2.4.3 Anders verhielte es sich im Übrigen auch nicht, wenn mit der Beklagten von
einer Übernahme des bisherigen Mietvertrages durch die Anwaltskanzlei auszugehen
wäre. Bereits die Vorinstanz wies darauf hin, dass grundsätzlich fraglich ist, inwiefern

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bei der Mängelhaftung, welche letztlich eine Verschuldenshaftung darstellt, überhaupt
die neue Mieterin belangt werden könnte, welche den Schaden (nachweislich) nicht
verursacht hat. Zudem sieht Art. 263 Abs. 4 OR ohnehin eine solidarische Haftung der
alten Mieterin mit der neuen Mieterin vor u.a. für Schadenersatzansprüche aus
Mängeln an der Mietsache bis zum Zeitpunkt, in dem das Mietverhältnis gemäss
Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann, höchstens aber für zwei Jahre
(vgl. Art. 263 Abs. 4 OR; SVIT Komm-ROHRER, a.a.O., Art. 263 N 31 und 38). Der
ausscheidende Mieter haftet namentlich solidarisch für alle Schulden, die bis zum
Ablauf der in Art. 263 Abs. 4 OR vorgegebenen Frist entstehen (BGE 121 III 408,
E. 4a; vgl. zum Ganzen auch: MINDER, Die Übertragung des Mietvertrags bei
Geschäftsräumen [Art. 263], ZStP 2010, N 836 ff.). Es stünde der Vermieterin damit
auch unter diesem Gesichtspunkt frei, trotz Übernahme des Mietvertrages die
Beklagte als bisherige Mieterin für die Mängel zu belangen.
3.2.5 Die Beschwerde ist damit in diesem Punkt abzuweisen. Die Vorinstanz ging zu
Recht davon aus, dass die Beklagte grundsätzlich für die Mängel am Mietobjekt hafte.
Dass zudem die Kläger rechtsgültig die Mängelrüge erhoben haben (so die
Vorinstanz, E. III./3.2.), stellt die Beklagte in ihrer Beschwerde nicht in Frage.
3.3. Die weiteren Ausführungen im Rahmen der Beschwerdeschrift nehmen auf von
der Vorinstanz geprüfte Mängelposten Bezug. Namentlich betrifft dies die Kosten für
den Ersatz der Schliessanlage, das Nachschleifen des Parketts und die Malerarbeiten:
3.3.1 Die Vorinstanz hatte im Zusammenhang mit dem "Austausch der Schliessanlage
und Ersatz der Schlüssel" im Wesentlichen was folgt erwogen:
(…) [Zusammenfassung von MG, E. II.4.].
3.3.2 Die Beklagte trägt diesbezüglich im Rahmen ihrer Beschwerde vor, es habe sich
anlässlich "des Vorortstermins am 4.11.2020" herausgestellt, dass gar nicht die
Schliessanlage gemäss Offerte ersetzt, sondern eine komplett neue Schliessanlage
zum Preis von über Fr. 20'000.– erworben worden sei. Ein Ersatz von Kosten anhand
von Offerten sei unzulässig, ebenso eine Beteiligung an einer komplett anderen
Schliessanlage mit kontaktloser Schlossöffnung.
3.3.3 Soweit die Beklagte geltend macht, es sei nicht die Schliessanlage gemäss
Offerte ersetzt worden, sondern eine gänzlich neue bzw. technisch modifizierte

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Schliessanlage eingebaut worden, bleibt offen, was sie mit diesem Vorbringen konkret
geltend machen will. Dieser Umstand wurde wie gezeigt von der Vorinstanz im
Rahmen ihrer Erwägungen ausführlich dargelegt und auch bei der Berechnung des zu
ersetzenden Betrages berücksichtigt. Insbesondere ging die Vorinstanz bei der
Berechnung des geschuldeten Betrages auch nicht von der Rechnung aus, welche im
Zusammenhang mit der verbesserten Schliessanlage gestellt wurde, sondern stützte
sich auf die Offerte, welche die technischen Modifikationen noch nicht vorgesehen
hatte. Ins Leere zielt damit auch die Kritik der Beklagten, ein Ersatz von Kosten
anhand von Offerten sei unzulässig. Sie übersieht offenbar, dass die Schliessanlage
auch tatsächlich ausgewechselt worden war und die Offerte nur behelfsmässig zur
Prüfung des von den Klägern geltend gemachten Betrages von gesamt Fr. 5'700.–
beigezogen worden war. Dies, um den auf die Beklagte anfallenden Anteil der Kosten
– explizit ohne Berücksichtigung der bei dieser Gelegenheit vorgenommenen
Verbesserung der Schliessanlage – festzulegen. Die daraufhin von der Vorinstanz
vorgenommene Berechnung wird in der Beschwerde denn auch nicht in Frage gestellt.
Die Beklagte unterlässt es im Rahmen ihrer Beschwerde vielmehr gänzlich,
darzulegen, welcher Betrag ihrer Ansicht nach gerechtfertigt gewesen wäre. Damit
zielt die pauschale Kritik der Beklagten am vorinstanzlichen Entscheid in diesem Punkt
letztlich ins Leere.
Im Übrigen führte die Beklagte vor Vorinstanz noch selbst aus, zwar nicht für die
gesamten Schlossänderungskosten aufkommen zu müssen. Sie erklärte sich aber
bereit und ersah dies als in ihrer Verantwortung, die Kosten für Schlüssel und
Schlosszylinder in der von ihr genutzten Etage (nicht jedoch für die Modernisierung
der Schliessanlage) zu übernehmen, wobei sie von Kosten von ca. Fr. 250.– ausging.
Vor diesem Hintergrund erscheinen die Vorbringen der Beklagten im
Beschwerdeverfahren, sollte sie damit in Abweichung von ihrem vorinstanzlichen
Standpunkt geltend machen wollen, gar nicht für den Ersatz in diesem
Zusammenhang anfallender Kosten aufkommen zu müssen, als unzulässiges Novum
im Sinne von Art. 326 Abs. 1 ZPO.
3.3.4 Die Beschwerde ist damit auch in diesem Punkt abzuweisen. Es bleibt beim
vorinstanzlichen Ergebnis, die Beklagte habe den Klägern im Zusammenhang mit dem
Ersatz der Schliessanlage Fr. 273.60 zu ersetzen.

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3.4.1 Im Zusammenhang mit der "Instandstellung des Parketts" wies die Vor-
instanz einleitend auf die Ausführungen der Kläger hin, wonach die entsprechenden
Instandstellungsarbeiten noch nicht hätten durchgeführt werden können bzw. mit den
Arbeiten zugewartet werde, da die Nachmieterin die Räumlichkeiten momentan nicht
entbehren könne. Die Vorinstanz erwog, wenn der Vermieter die Erneuerung nicht
vornehme bzw. die Reparatur nicht oder nicht unverzüglich ausführen lasse, seien
zwar nicht die Reparaturkosten, hingegen die Kosten des Minderwertes aus der
übermässigen Abnützung der Sache durch den Mieter zu tragen und zu ersetzen. Die
Vorinstanz setzte in der Folge in analoger Anwendung von Art. 42 Abs. 2 OR den
Minderwert infolge übermässiger Abnutzung durch die Beklagte auf Fr. 1'000.– fest,
welche die Beklagte den Klägern zu ersetzen habe.
Bezüglich "Malerarbeiten" bejahte die Vorinstanz eine Schadenersatzpflicht der
Beklagten im Umfang von Fr. 323.10. Dies, da die drei von der Beklagten (ohne
Zustimmung der Kläger) grün gestrichenen Wände zuerst mit Isolierfarbe hätten
grundiert werden müssen, ehe sie mit weisser Dispersionsfarbe hätten gestrichen
werden können (E. III./6.).
3.4.2 Diesbezüglich bringt die Beklagte in ihrer Beschwerde lediglich vor, die
Malerarbeiten seien ausgeführt worden. Die Arbeiten für das Parkett seien dagegen
nicht sofort ausgeführt worden, weil der Nachmieter die Büroräumlichkeiten benötigt
habe, und diese seien – soweit sie sich erinnere –, am 4. November 2020 noch nicht
ausgeführt gewesen.
3.4.3 Mit diesen Ausführungen erfolgt keine Auseinandersetzung mit dem vor-
instanzlichen Entscheid. Insbesondere wird weder dargelegt, inwiefern die Vor-
instanz den Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt hätte, noch weshalb der
Vorinstanz eine falsche Rechtsanwendung vorzuwerfen wäre. Die Ausführungen in
der Beschwerdeschrift genügen den oben wiedergegebenen Anforderungen an eine
hinreichende Begründung nicht. Auf die Beschwerde ist in diesem Punkt nicht
einzutreten.
3.5.1 Die weiteren Ausführungen im Rahmen der Beschwerde erscheinen schwer
verständlich. So ist weder nachvollziehbar, was die Beklagte geltend machen will,
noch setzt sie sich mit den vorinstanzlichen Erwägungen auseinander oder bezeichnet
diese als falsch.

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So macht die Beklagte geltend, A., der Vertreter der Kläger, habe anlässlich des
Gerichtstermins verschiedentlich gelogen. Die Beklagte lässt aber offen, worin diese
Lüge konkret bestanden hätte, und sie legt auch nicht dar, was sie daraus zu ihren
Gunsten ableitet. Zumindest sinngemäss erkennen lässt sich, dass die Beklagte eine
Lüge in der Behauptung zu sehen scheint, die Kläger hätten die Parkettarbeiten nicht
sofort ausführen lassen, weil die Nachmieterin die Büroräumlichkeiten noch benötigt
habe. Indes kann diese klägerische Behauptung mit Blick auf die ins Recht gereichte
E-Mail vom 18. Mai 2020 nicht als "Lüge" qualifiziert werden: In der E-Mail erklärte C.
vom Sekretariat der Anwaltskanzlei Z., dass die anstehende Parkettsanierung nach
Mieterwechsel aus betrieblichen Gründen nicht sofort ausgeführt würde. Dass dieses
E-Mail eine Fälschung wäre, macht die Beklagte nicht geltend. Im Übrigen
berücksichtigte (wie gezeigt) auch die Vorinstanz den Umstand, dass die Arbeiten
noch nicht ausgeführt worden waren.
Ebenfalls offen lässt die Beklagte, was sie aus der pauschalen Behauptung im
Rahmen ihrer Beschwerde, "der neue Nachmieter" habe "die Räumlichkeiten eben
bereits am 1.11.2019 bezogen", ableitet, bzw. inwiefern dieser Umstand den
vorinstanzlichen Entscheid als falsch erscheinen liesse. Insbesondere änderte
eine Abrede zwischen der Beklagten und der Anwaltskanzlei, wonach diese die
Büroräumlichkeiten bereits früher beziehen durfte, nichts daran, dass zwischen der
Anwaltskanzlei und den Klägern ein neuer Mietvertrag, und zwar per 1. Dezember
2019, geschlossen worden ist (vgl. hiervor E. 3.2.4.1).
Auch ein angeblicher "Betrugsversuch" durch A., welchen die Beklagte daraufhin
als "Betrüger" bezeichnet, ist nicht zu erkennen, weshalb auf dieses Vorbringen nicht
weiter einzugehen ist. Es stünde der Beklagten überdies frei, bei Verdacht auf ein
strafrechtlich relevantes Verhalten an die entsprechenden Strafverfolgungsbehörden
zu gelangen.
3.5.2 Auf die Beschwerde ist damit hinsichtlich dieser Ausführungen der Beklagten
nicht einzutreten.
3.6. Nicht einzutreten ist sowohl auf den Antrag, es sei dem Beklagten der infolge
"der nicht erhaltenen Rückerstattung für den Monat November in Höhe 1'755.66
Franken" entstandene Schaden zu ersetzen, als auch auf das sinngemässe Gesuch,
es sei der Beklagten für das vorinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung

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zuzusprechen. Dies bereits aus dem Grund, weil vor Vorinstanz kein entsprechender
Antrag gestellt und keine Widerklage erhoben worden war und neue Anträge in
Anwendung von Art. 326 Abs. 1 ZPO in der Beschwerde nicht zulässig sind.
3.7. Soweit die Beklagte sinngemäss um Zusendung der "Akten in Kopie" ersucht, sei
sie darauf hingewiesen, dass ihr zwar grundsätzlich ein Anspruch auf jederzeitige
Akteneinsicht zusteht. Die Akten sind aber am Gericht einzusehen. Ein Anspruch auf
Zusendung von Aktenkopien besteht nicht.
3.8. Wenn die Beklagte zudem beantragt, ihr sei nach Zusendung der Akten
Gelegenheit zu geben, ihr "vorliegendes Schreiben" (gemeint ist die
Beschwerdeschrift) zu ergänzen, ist sie darauf hinzuweisen, dass es sich bei der
Beschwerdefrist gemäss Art. 321 Abs. 1 ZPO um eine gesetzliche Frist handelt, innert
welcher das Rechtsmittel abschliessend zu begründen ist. Insbesondere kann diese
Frist nicht erstreckt werden (Art. 144 Abs. 1 ZPO). Die Rechtsmittelfrist ist abgelaufen,
und eine Ergänzung der Beschwerde ist damit nicht möglich.
3.9. Aus den oben dargelegten Gründen ist die Beschwerde damit abzuweisen,
soweit darauf einzutreten ist.
4.
4.1. Ausgangsgemäss wird die Beklagte für das Beschwerdeverfahren kostenpflichtig
(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr bemisst sich
grundsätzlich nach den für die Vorinstanz geltenden Bestimmungen (§ 12 Abs. 2
GebV OG); massgebend ist, was vor der Rechtmittelinstanz noch im Streit liegt (§ 12
Abs. 2 GebV OG). Für das Rechtsmittelverfahren macht die Beklagte sinngemäss ein
vermögenswertes Interesse von Fr. 3'325.36 geltend (Fr. 1'569.70 [Kosten für
Schäden an der Mietsache] sowie Fr. 1'755.66 [nicht erhaltene Rückerstattung für den
Monat November]), weshalb für die Berechnung der Entscheidgebühr auf diesen
Betrag abzustellen ist.
Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr ist in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 in
Verbindung mit § 4 GebV OG damit auf Fr. 700.– festzulegen und der Beklagten
aufzuerlegen.

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4.2. Für das Beschwerdeverfahren sind keine Parteientschädigungen
zuzusprechen: Der Beklagten nicht, weil sie unterliegt, den Klägern nicht, weil ihnen
im Beschwerdeverfahren keine Umtriebe entstanden sind, die zu entschädigen wären
(Art. 106 Abs. 1 und Art. 95 Abs. 3 ZPO).
(…).»
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbehörde des
Bezirkes Zürich. Ausgabe 2021, 31. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw J. Mosele, Leitende Gerichtsschreiberin; Dr. R.
Weber, Mietgerichtspräsident