zh_bezirksgericht_zuerich · MB170022-L · 2018-01-04 · de
ZMP 2018 Nr. 6: Kündigung wegen Sanierung. Angebot eines vorübergehenden Auszugs durch den Mieter.


ZMP 2018 Nr. 6
Art. 271 Abs. 1 OR. Kündigung wegen Sanierung. Angebot eines vorüberge-
henden Auszugs durch die Mieter.
Die Kündigung der Vermieterin wegen eines umfassenden Sanierungsprojektes
ist zwar grundsätzlich anfechtbar, wenn sie trotz eines Angebots der Mieter aus-
gesprochen wird, die Mietsache während der Bauzeit zu räumen. Erforderlich ist
aber ein Angebot, das der Vermieterin die Garantie gibt, auf erstes Verlangen mit
den Bauarbeiten beginnen zu können (MG, E. 4.2.4 und 4.3.2; OG, E. IV.1.2 und
IV.3). In der Mitteilung der Vermieterin, sie könne die (nicht konkretisierten) Vor-
schläge noch nicht abschliessend beurteilen, werde die Mieter aber regelmässig
über das Bauvorhaben orientieren, liegt keine Zusicherung, die Mieter vor einer
Kündigung nochmals anzufragen, ob sie nun über eine konkrete Ersatzlösung
während der Bauzeit verfügen (BGer, E. 4).
Aus dem Urteil des Mietgerichts MB170022-L vom 4. Januar 2018
(OG-Entscheid im Anschluss; Gerichtsbesetzung: Zumsteg, Grieder, Vorburger;
Leitende Gerichtsschreiberin Mosele):
"(…)
1. Sachverhalt
1.1 Die Kläger schlossen am 12. Januar 2006 mit der vormaligen Eigentümerin
der Liegenschaft einen Mietvertrag per 1. April 2006 für die streitgegenständliche
4-Zimmerwohnung ab. (…)
1.2 Die Beklagte erwarb die Liegenschaft per 1. Juli 2016 von den früheren Ei-
gentümerinnen und lud die Kläger sowie sämtliche anderen Mieter der Liegen-
schaft zu einer Mieterorientierung am 27. September 2016 ein, anlässlich welcher
sie über eine geplante Totalsanierung der Immobilie informierte. Im Nachgang an
die Mieterorientierung vom 27. September 2016 wandten sich die Kläger mit
Schreiben vom 5. Oktober 2016 an die Beklagte und teilten dieser mit, dass sie
die von der Beklagten angedeuteten Kündigungen vermeiden möchten, indem sie

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während der Umbauphase eine andere Wohnung beziehen bzw. innerhalb der
Liegenschaft rotieren könnten und baten die Beklagte, sie sechs Monate im Vo-
raus zu informieren, damit sie sich organisieren könnten. Die Beklagte antwortete
mit Schreiben vom 10. Oktober 2016, dass zu diesem Zeitpunkt noch keine ab-
schliessende Beurteilung möglich sei, die Mieter jedoch regelmässig über das
Bauvorhaben informiert würden.
1.3 Am 14. Februar 2017 stellte die Beklagte beim Amt für Baubewilligungen der
Stadt Zürich ein Baugesuch für den Umbau des Dachgeschosses. In der Folge
bewilligte die Bausektion des Stadtrates das Baugesuch unter diversen Auflagen
und Bedingungen mit Bauentscheid vom 7. Juni 2017.
1.4 Mit Einschreiben vom 28. Februar 2017 und amtlichen Formularen wurde
den Klägern (…) die 4-Zimmerwohnung im 4. OG (…) auf den 30. September
2017 gekündigt.
(…)
4. Gültigkeit der Kündigung
(… [Parteivorbringen])
4.2 Theorie
4.2.1 Unbefristete Mietverträge können von beiden Parteien unter Wahrung der
vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine gekündigt werden (Art. 266a
Abs. 1 OR). Es besteht grundsätzlich Kündigungsfreiheit (Urteil des Bundesge-
richts 4A_327/2015 vom 9. Februar 2016, E. 3.2.1). Für die Beurteilung der Frage
der Missbräuchlichkeit einer Kündigung ist der Zeitpunkt massgeblich, in dem der
Kündigende seinen Willen kundgibt, den Vertrag zu beendigen. Da, wie erwähnt,
der Grundsatz der Kündigungsfreiheit gilt, ist das Gericht bei der Überprüfung ei-
ner Kündigung auf den Fall des Missbrauchs beschränkt. Folglich ist jede Kündi-
gung, der ein legitimes, sachlich oder persönlich nachvollziehbares Motiv zugrun-
de liegt, gültig. Nicht erforderlich ist insbesondere, dass der angerufene Grund
von einer besonderen Schwere ist, so dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses

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unzumutbar erscheinen würde (CHK-HULLIGER/HEINRICH, N 3 zu Art. 271-271a
OR).
4.2.2 Nach Art. 271 OR kann eine Kündigung durch den Vermieter jedoch miss-
bräuchlich sein, wenn sie treuwidrig, d.h. gegen den Grundsatz von Treu und
Glauben, ausgesprochen wird. Dies ist etwa dann der Fall, wenn der Vermieter
kein schutzwürdiges Interesse an einer Kündigung hat (Mietrecht für die Pra-
xis/THANEI, 9. Aufl., Zürich 2016, S. 783). Allgemein gilt eine Kündigung als treu-
widrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und
damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in ei-
nem krassen Missverhältnis zueinander stehen. Es obliegt dem Empfänger der
Kündigung zu beweisen, dass diese missbräuchlich ist, während der Kündigende
zur Mitwirkung verpflichtet ist (BGE 135 III 112, E. 4.1; Urteil des Bundesgerichts
4C_61/2005 vom 27. Mai 2005; ZK-HIGI, Art. 271 N 161-172). In diesem Sinne hat
der Kündigende den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft zu machen. Hinsicht-
lich der Baureife und Realisierbarkeit des Sanierungsprojekt hat indes der Mieter
zu beweisen, dass die Bauarbeiten gar nicht bewilligungsfähig sind (SVIT-
Kommentar, 3. Aufl., Art. 271 N 40a).
4.2.3 Sowohl nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung als auch nach der herr-
schenden Lehre ist eine Sanierungskündigung grundsätzlich nicht missbräuchlich,
sofern ein baureifes und durchführbares Sanierungsprojekt vorliegt und ein Ver-
bleib der Mieter im Mietobjekt nicht möglich oder zumutbar ist. In diesem Fall wird
dem Vermieter ein schützenswertes Interesse zugestanden, die Mietverhältnisse
zwecks Räumung aufzulösen, um die geplanten Sanierungsarbeiten ohne Verzö-
gerungen ausführen zu können. Ein Verstoss gegen Treu und Glauben kann dem
Vermieter nicht vorgeworfen werden (zum Ganzen siehe BGE 135 III 112, E. 4;
THANEI, a.a.O., S. 790; FUTTERLIEB, Kündigung bei umfassender Überholung,
MRA 2008, S. 28 f.; HULLIGER/HEINRICH, a.a.O., N 3a zu Art. 271-271a OR). Zur
Bejahung der Baureife ist das Vorliegen einer Baubewilligung nicht zwingend vo-
rausgesetzt (Urteil des Bundesgerichts 4A_327/2015 vom 9. Februar 2016, E. 3;
HULLIGER/HEINRICH, a.a.O., N 3a zu Art. 271-271a OR).

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4.2.4 Eine Sanierungskündigung kann jedoch dann missbräuchlich sein, wenn
der Vermieter im Zeitpunkt der Kündigung die Garantie hat, dass der Mieter wäh-
rend der Sanierungsarbeiten das Mietobjekt verlassen kann (Urteil des Bundesge-
richts 4A_126/2012 vom 3. August 2012, [… =] mp 1/2013 S. 32 ff.). In diesem
Fall behindert der Mieter die Sanierung nicht, so dass dem Vermieter ein schüt-
zenswertes Interesse an der Kündigung fehlt. Vorausgesetzt ist jedoch die ver-
bindliche Zusage des Mieters im Zeitpunkt der Kündigung, während ein blosses
Angebot nicht zu genügen vermag (THANEI, a.a.O., S. 790).
4.3 Würdigung
4.3.1 Sanierungsprojekt
4.3.1.1 Sowohl in der Klage vom 28. August 2017 wie auch in der an der Haupt-
verhandlung ergänzten Klagebegründung beschränkten sich die Ausführungen
der Kläger auf deren Bereitschaft und Zusicherung, die Mietobjekte während den
Sanierungsarbeiten zu räumen, und den Hinweis auf die denkmalpflegerische
Unterschutzstellung der Liegenschaft. Die Beklagte hielt denn auch in ihrer Stel-
lungnahme zur Klagebegründung fest, die Kläger stellten nicht in Abrede, dass
das Bauvorhaben ernst gemeint sei und im Umfang des im Vorfeld dargelegten
Ausmasses saniert werde. (Erst) daraufhin griffen die Kläger diese Thematik in
der Replik auf und machten geltend, es stimme nicht, dass die Kläger die Ernst-
haftigkeit, den Umfang, die Durchführbarkeit und die Frage, ob die Arbeiten auch
in bewohntem Zustand durchgeführt werden könnten, nicht bestritten. Ungeachtet
der Informationen in der Begründung der Kündigungen führten sie aus, die Ge-
genpartei äussere sich anlässlich der Hauptverhandlung zum ersten Mal, weshalb
gar nichts habe bestritten werden können. Duplicando wies die Beklagte auf die
Vorstellung des Bauvorhabens anlässlich der Mieterorientierung und der Schlich-
tungsverhandlung hin und beschrieb – unter Einreichung des Renovationskon-
zepts – die einzelnen geplanten Arbeiten. Weder auf diese Ausführungen zur Sa-
nierung noch auf das Renovationskonzept gingen die Kläger ein.

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4.3.1.2 Die ordentlichen Kündigungen vom 28. Februar 2017 begründete die Be-
klagte mit einer (…) [den] kompletten Ausbau des bestehenden Dachgeschosses
umfassenden Innensanierung, welche den Ersatz von Küchen und Bädern, die
Auswechslung sämtlicher Leitungsinstallationen sowie die Erneuerung von Wand-
und Bodenbelägen etc. beinhalte und sich nicht in bewohntem Zustand bewerk-
stelligen liesse. Dabei verwies sie auf die Mieterinformation vom 27. September
2016, an welcher auch die Kläger teilnahmen. Damit verfügten die Kläger über
genügend klare Informationen, um das Ausmass der geplanten Arbeiten festzu-
stellen und, ob diese die Räumung der Mietobjekte erforderlich machen. Diese
Begründung erlaubte ihnen zudem, ihre Chancen für eine erfolgreiche Kündi-
gungsanfechtung abzuschätzen. Die Kläger wandten sich während der 30-tägigen
Anfechtungsfrist denn auch nicht an die Beklagte, um weitere Informationen über
das Sanierungsprojekt zu erhalten, vielmehr fochten sie die Kündigung mit Einga-
be vom 15. März 2017 bei der Schlichtungsbehörde Zürich an.
4.3.1.3 Das Baugesuch vom 14. Februar 2017, welches die Kläger selber ins
Recht legten, belegt den Ausbau der Mansarden im 1. Dachgeschoss sowie die
neue Steigzone durch alle Etagen im Bereich der Wohnungstüren. Mit Bauent-
scheid vom 7. Juni 2017 wurde der Beklagten die Baubewilligung erteilt. Das Re-
novationskonzept vom 16. Februar 2017 zeigt den grossen Renovationsbedarf
der Liegenschaft auf und hält fest: "Komplett zu ersetzen sind die Sanitärinstalla-
tionen, die haustechnischen Anlagen sowie die Küchen". Zudem wird auf die Of-
ferte des Totalunternehmers vom 18. November 2016 verwiesen. (…) Angesichts
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach weder der Erhalt der Bewilli-
gungen noch die Hinterlegung der erforderlichen Dokumente oder eine Baueinga-
be erforderlich ist (BGE 142 III 91 E. 3.2.1 mit Hinweisen), ist das Sanierungspro-
jekt der Beklagten in casu genügend ausgewiesen, erweist es sich doch nicht fern
jeglicher Realität.
4.3.1.4 Zutreffend ist der Hinweis der Kläger auf die denkmalpflegerische Unter-
schutzstellung der Liegenschaft (…). Es handelt sich um ein Schutzobjekt von
kommunaler Bedeutung gemäss § 203 lit. c PBG. Unter Denkmalschutz stehen

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sämtliche Fassaden, die Dachaufbauten und -zinnen sowie im Innern die Haupt-
struktur mit allen Geschossdecken, Böden und Wänden mit der jeweiligen Aus-
stattung, insbesondere jedoch nicht die Küchen und Bäder bzw. Sanitärinstallati-
onen, womit diese ohne weiteres saniert werden können. Die Unterschutzstellung
bedeutet indes [auch sonst] nicht, dass überhaupt nicht saniert werden darf, son-
dern es sind lediglich sämtliche baulichen Massnahmen mit der Denkmalpflege
der Stadt Zürich abzusprechen. Die Beklagte verwies diesbezüglich auf die Ab-
sprache der Beklagten mit der in casu zuständigen B.C. Soweit die Kläger somit
die Durchführbarkeit der Sanierungsarbeiten lediglich mit dem Hinweis bestritten,
es sei unklar, ob diese bewilligungspflichtig seien wegen der Denkmalpflege und
sonstigen baurechtlichen Gegebenheiten, geht daraus nicht hervor, dass das
Bauvorhaben objektiv unmöglich ist. Den beweisbelasteten Klägern wäre es oble-
gen, die Unterlagen einem fachkundigen Berater vorzulegen, wenn sie die Durch-
führbarkeit des Projekts vertieft hätten prüfen wollen (vgl. Urteil des Bundesge-
richts 4A_210/2014 E. 3.3., publ. in: MRA 3/15 S. 133 ff.). Aus der Erteilung der
Baubewilligung ergibt sich zudem die Realisierbarkeit der im Baugesuch aufge-
führten baulichen Massnahmen. Auch wenn die Baubewilligung die Auflage ent-
hält, eine Bestätigung der Denkmalpflege betreffend die Pläne für den Dachge-
schossausbau und der Ertüchtigung der Wohnungseingangstüren und weiteren
geschützten Bauteilen einzureichen, ändert dies nichts daran, dass das Projekt
nicht objektiv unmöglich ist. Insgesamt vermochten die Kläger nicht darzulegen,
inwiefern (…) das Sanierungsprojekt (…) mit den Bestimmungen des öffentlichen
Rechts, insbesondere des Denkmalschutzes, unvereinbar ist oder die Beklagte
die Bewilligung mit Sicherheit nicht erhalten werde.
4.3.1.5 Der Entscheid, die Liegenschaft N.strasse xy in Zürich umfassend zu sa-
nieren und das Dachgeschoss auszubauen, ist ausschliesslich Sache der Vermie-
terin. Zu den geplanten Sanierungsmassnahmen gehören der Ersatz der Küchen
und Bäder, die Auswechslung sämtlicher Leitungsinstallationen, die Erneuerung
von Wand- und Bodenbelägen sowie den Ausbau der Mansarden im Dachge-
schoss. Diese Arbeiten führen erfahrungsgemäss zu Immissionen und Störungen,
die eine Weiterbenutzung erheblich einschränken. Eine [solche] wäre mit be-

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trächtlichen bautechnischen und organisatorischen Erschwerungen verbunden,
weshalb ein Verstoss gegen Treu und Glauben nicht vorgeworfen werden kann.
4.3.2 Genügendes Angebot, die Wohnung zu verlassen
4.3.2.1 Wie bereits dargelegt, fordern das Bundesgericht und die Rechtspre-
chung, dass im Zeitpunkt der Kündigung eine konkrete Zusage des Mieters vor-
liegt, das Mietobjekt zu verlassen. Von vornherein irrelevant erweist sich somit der
seitens der Kläger anlässlich der Hauptverhandlung vom 2. November 2017 ein-
gereichte Mietvertrag für eine Ersatzwohnung während der Umbauphase, zumal
dieser erst am 16. August 2017 abgeschlossen wurde.
4.3.2.2 Die Kläger teilten der Beklagten mit Schreiben vom 5. Oktober 2016 mit,
anlässlich der Mieterorientierung vom 27. September 2016 hätten die Mieter an-
geregt und signalisiert, sie könnten es sich gut vorstellen, während der Umbau-
phase durch ein Rochade-System oder zeitweiliges Nicht-Bewohnen den Bauar-
beiten nicht im Wege zu stehen. Sodann bekräftigen die Kläger erneut die Bereit-
schaft dazu mit der Bitte, ihnen mindestens sechs Monate im Voraus genauere
Angaben zukommen zu lassen, damit sie sich organisieren könnten. Wenn die
Kläger somit im Wesentlichen mitteilten, dass sie sich für die Umbauphase eine
Übergangslösung in einer Ersatzwohnung vorstellen könnten und nochmals ihre
Bereitschaft dazu mitteilen, so kann darin keine konkrete Zusicherung gegenüber
der Beklagten gesehen werden, die es dieser erlaubt, mit Sicherheit davon aus-
zugehen, dass die streitgegenständliche Liegenschaft bei Baubeginn tatsächlich
leer sein werde. Beim Schreiben der Kläger vom 5. Oktober 2016 handelt es sich
vielmehr um ein vages Angebot, welches den bundesgerichtlichen Anforderungen
nicht zu genügen vermag. Die Kläger äussern darin denn auch nichts Konkretes,
wohin sie umzuziehen gedenken. Gerade weil den Klägern bereits seit der
Mieterorientierung vom 27. September 2017 bekannt war, dass es zu Kündigun-
gen kommen werde, dürfen und müssen vorliegend höhere Anforderungen an die
konkrete Zusicherung gestellt werden. Dieses Ergebnis deckt sich mit dem bereits
erwähnten Entscheid 4A_126/2012 vom 3. August 2012. Dort hielt das Bundesge-
richt in Erwägung 4.2 fest, dass eine mündliche Erklärung des Mieters ohne wei-

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tere Präzisierungen oder Garantien nicht ausreicht, um die Gültigkeit der Kündi-
gung infrage zu stellen.
4.3.2.3 Würde man e contrario ein solch vages Schreiben von Mietern als ausrei-
chend konkret akzeptieren, so würde das schützenswerte Interesse des Vermie-
ters, pünktlich mit den Bauarbeiten zu beginnen, hinfällig, da ein Vermieter kaum
je eine Garantie hätte, dass die Liegenschaft tatsächlich leer sein wird. Zudem
wäre es so auch den Mietern ein Leichtes, Sanierungskündigungen als miss-
bräuchlich anzufechten und somit Sanierungen zu blockieren (vgl. wiederum den
Entscheid 4A_126/2012 vom 3. August 2012).
4.3.2.4 Mit Schreiben vom 10. Oktober 2016 antwortete die Beklagte, dass zum
jetzigen Zeitpunkt keine abschliessende Beurteilung möglich sei, sie jedoch re-
gelmässig über das Bauvorhaben informieren werde. Bis zur Kündigung vom 28.
Februar 2017 gab es sodann keinen Kontakt mehr zwischen den Parteien bezüg-
lich des Angebots des Auszuges. Während die Kläger dies damit begründen,
dass der zuständige Architekt ihnen gegenüber geäusserte habe, dass er noch
am Zeichnen sei, macht die Beklagte geltend, es sei nie geplant gewesen, stets
detailliert über die nächsten Schritte zu informieren, sondern dass man nach der
Kündigung orientiere, was jetzt gemacht werde.
4.3.2.5 Tatsächlich lässt sich aus dem Antwortschreiben der Beklagten dieser
nicht das Versäumnis zuschreiben, die Kläger nicht regelmässig über die nächs-
ten Schritte informiert zu haben. Die Beklagte schreibt nämlich, dass die Mieter
wie anlässlich der Mieterorientierung kommuniziert, informiert würden. Insbeson-
dere durch die von den Klägern eingereichten Fotos der Mieterorientierung ergibt
sich, dass den Klägern schon damals, d.h. am 27. September 2016, die Kündi-
gung ihrer Mietverhältnisse in Aussicht gestellt wurde. Umso mehr erstaunt es,
dass die Kläger während fünf Monaten die Beklagte nicht erneut kontaktierten,
zumal sie ein Interesse daran gehabt hätten, die Kündigungen zu vermeiden. Es
kann nicht der Beklagten angelastet werden, dass sie ihrerseits nicht mehr auf die
Kläger zuging, schliesslich informierte sie diese bereits Ende September 2016,
dass es bis Mitte 2017 zu Kündigungen kommen werde. Vielmehr wäre es Sache

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der Kläger gewesen, bei der Beklagten nachzufragen und das Angebot vom 5.
Oktober 2016 zu konkretisieren bzw. zumindest zu erkennen zu geben, dass das
Angebot ihrerseits zur Verhinderung der Kündigung nach wie vor stehe.
4.3.2.6 Schliesslich lässt sich aus den Aussagen des zuständigen Architekten, er
sei noch am Zeichnen, nichts zugunsten der Kläger ableiten. Insbesondere durf-
ten diese aufgrund dieser Aussagen nicht darauf vertrauen, dass das Bauprojekt
ohnehin noch nicht ausgearbeitet sei. Es ist denn auch nicht der Architekt, son-
dern die Beklagte die vertragliche Ansprechperson für die Kläger für allfällige Fra-
gen zum Bauprojekt. Gerade auch im Wissen um die Aussagen des Architekten
hätte es sich für die Kläger aufgedrängt, die Beklagte erneut zu kontaktieren.
(…)"
* * * * *
Aus dem Urteil des Obergerichts NG180003-O vom 11. Juni 2018
(Urteil des Bundesgerichts im Anschluss; Gerichtsbesetzung: Diggelmann, Kat-
zenstein, Higi; Gerichtsschreiberin Canal):
"(…)
III.
(Rechtliche Vorbemerkungen)
(…)
3. Auf den Seiten 2 bis 5 sowie auf den Seiten 11 und 12 der Berufung
(act. 24) wiederholen die Mieter im Wesentlichen den im angefochtenen Ent-
scheid geschilderten Sachverhalt, geben den Inhalt von Schreiben der Mieter so-
wie der Vermieterin wörtlich wieder und zitieren sowohl aus dem Baugesuch als
auch aus der Baubewilligung. Auf den Seiten 7 bis 9 geben die Mieter mehrheit-

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lich die Ausführungen der Vermieterin im vorinstanzlichen Verfahren und ihre
Sicht dazu wieder sowie die ihrer Auffassung nach unzutreffenden Bestreitungen
der Vermieterin. Ein erkennbarer (geschweige denn näherer) Bezug zum ange-
fochtenen Entscheid wird dabei nicht hergestellt. Dies genügt den soeben aufge-
zeigten Anforderungen an eine Berufungsbegründung nicht. Auf die entsprechen-
den Vorbringen ist nicht weiter einzugehen. Die weiteren Ausführungen der Mieter
beziehen sich zwar (mehrheitlich) ebenfalls nicht konkret auf den angefochtenen
Entscheid. Soweit aber erkennbar ist, was die Mieter beanstanden oder inwieweit
die vorinstanzlichen Erwägungen von ihrer Sicht abweichen, ihrer Ansicht nach
nicht zutreffen und was sie daraus für sich ableiten, ist auf diese Vorbringen im
Folgenden einzugehen.
IV.
(Zur Berufung im Einzelnen)
1.
1.1 [Vorinstanzliche Erwägungen]
(…)
1.2. Die Vorinstanz hat die rechtlichen Grundlagen für die Kündigung im konkre-
ten Fall zutreffend wiedergegeben. In Ergänzung bzw. Wiederholung der vo-
rinstanzlichen Ausführungen ist Folgendes festzuhalten:
Bei unbefristeten Mietverträgen stellt die ordentliche Kündigung die regelhaf-
te Art der Vertragsauflösung dar. Die (an sich wirksame) Kündigung ist aber an-
fechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (vgl.
Art. 271 Abs. 1 und Art. 271a OR). Für die Beurteilung der Frage der Missbräuch-
lichkeit einer Kündigung ist der Zeitpunkt massgeblich, in dem der Kündigende
seinen Willen kundgibt, den Vertrag zu beendigen. Die ordentliche Kündigung des
Vermieters, die mit der Absicht einer umfassenden Sanierung der Mietliegen-
schaft begründet wird, verstösst grundsätzlich nicht gegen Treu und Glauben.

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Wenn der Vermieter, der eine umfassende Sanierung vornehmen will, die Kündi-
gung zwecks Räumung der Liegenschaft und rascher Durchführung der Arbeiten
einer länger dauernden Sanierungsphase mit Mietzinsreduktionen vorzieht, so ist
das an sich nicht treuwidrig. Ohne schützenswerten Grund bzw. schonungslos
und daher treuwidrig ist die ordentliche Vermieterkündigung dagegen dann, wenn
sie im Hinblick auf Modernisierungsarbeiten erfolgt, deren Durchführung durch
den Verbleib des Mieters im Mietobjekt nicht oder nur unerheblich erschwert oder
verzögert würde. Entscheidend für die Anfechtung einer ordentlichen Kündigung,
zu deren Begründung der Vermieter Umbauarbeiten angibt, sind somit die Aus-
wirkungen, welche die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf die Durchführung
der Arbeiten hätte. Um diese Auswirkungen einzuschätzen und sich über eine
Anfechtung der Kündigung schlüssig zu werden, ist der Mieter auf den Erhalt von
Informationen über das Sanierungsprojekt angewiesen. Das bedingt ein einiger-
massen ausgereiftes Projekt, da der Mieter etwa aus der blossen Absicht des
Vermieters, eine Liegenschaft zu renovieren, keine sachdienlichen Rückschlüsse
über den Umfang der geplanten Arbeiten ziehen kann. Das Bundesgericht ver-
langt für die Begründung der Sanierungskündigung daher ein greifbares, handfes-
tes Sanierungsprojekt des kündigenden Vermieters. Fehlt ein solches Projekt, so
wird die Treuwidrigkeit der Kündigung nach Art. 271 Abs. 1 OR bejaht (BGE 142
III 91 E. 3.2.1, BGE 140 III 496 E. 4 = Pra 104 (2015) Nr. 12 m.H.a. BGE 135 III
112).
Missbräuchlich kann die Kündigung im Hinblick auf Umbau- oder Sanie-
rungsarbeiten auch dann sein, wenn die Vermieterschaft sie ausspricht, obwohl
sie die Garantie hat, dass die Mieterschaft während den Arbeiten anderswo woh-
nen wird. Dabei muss es sich allerdings um ein ernsthaftes Angebot handeln, und
der Mieter muss dieses machen, bevor die Kündigung ausgesprochen wird. Die
Vermieterschaft ist nicht gehalten, aufgrund vager Versprechungen der Mieter-
schaft von einer Kündigung abzusehen. Umstände, die sich erst nach der Kündi-
gung ereignen, können eine ursprünglich zulässige Kündigung nicht im Nach-
hinein zu einer missbräuchlichen machen (vgl. BGer 4A_127/2017 E. 3.2 m.w.H.
und BGer 4A_126/2012 E. 4.2 übersetzt in mp 2013 S. 32 ff.).

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Nach den Regeln zur Beweislast (Art. 8 ZGB) ist es allgemein Sache des
Kündigungsempfängers (hier der Mieter), den Beweis dafür zu erbringen, dass die
Kündigung in Verletzung von Treu und Glauben ausgesprochen wurde. Der Kün-
digende (hier die Vermieterin) hat nur die Pflicht, bei der Wahrheitsfindung loyal
mitzuwirken. Er muss alle in seinem Besitz befindlichen Urkunden vorlegen, die
für die Überprüfung des von ihm geltend gemachten Kündigungsgrundes notwen-
dig sind. Der Kündigende hat demnach den Kündigungsgrund zumindest glaub-
haft zu machen (BGE 142 III 91 E. 3.2.1, BGE 140 III 496 E. 4.1 = Pra 104 (2015)
Nr. 12, BGE 138 III 59 E. 2.1, BGE 135 III 112 E. 4.1, BGer 4A_518/2010 vom
16. Dezember 2010, E. 2.4.2, übersetzt in MRA 2011 S. 59 ff., S. 63). Das kann
auch erst nach der Aussprache der Kündigung erfolgen (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR).
Von einer vollen Beweislast der Vermieterin ist danach entgegen den Ausführun-
gen der Mieter nicht auszugehen. Der Vermieter, der unter Hinweis auf ein Sanie-
rungsprojekt kündigt, hat den entsprechenden Willensentschluss vielmehr nur
glaubhaft zu machen. Weiter hat der Vermieter glaubhaft darzulegen, dass sein
Bauvorhaben durch den Verbleib des Mieters im Mietobjekt kompliziert, verzögert
oder verteuert würde. Daran sind zur Vermeidung einer faktischen Beweislastum-
kehr keine zu hohen Anforderungen zu stellen (vgl. OGer ZH NG140010 vom
21. April 2015 E. II.3.4.2.).
2.
2.1. [Vorinstanzliche Erwägungen]
2.2. Zu den – nicht das Dachgeschoss betreffenden – Sanierungsarbeiten führen
die Mieter im Wesentlichen aus, die mit "Renovationskonzept vom 16.02.2017"
überschriebene Urkunde stelle lediglich eine Analyse des Zustands der Liegen-
schaft dar, die mit Empfehlungen für Erneuerungs- und Sanierungsarbeiten ver-
bunden sei. Im Zeitpunkt dieser Zustandsanalyse habe die Vermieterin zwar ge-
wusst, in welchen Bereichen und Gebäudeteilen Sanierungsbedarf bestehe, sie
habe aber noch nicht darüber entschieden gehabt, wie und inwieweit sie diesen
Handlungsspielraum auszugestalten gedenke. Sodann würden die in der Begrün-
dung der Kündigungen aufgeführten Arbeiten an den Böden, Decken und Wän-

- 13 -
den mit der umfassenden denkmalpflegerischen Unterschutzstellung der Liegen-
schaft kollidieren. Um die Bewilligungsfähigkeit sowie die Realisierbarkeit prüfen
zu können, seien detaillierte Angaben zu den Sanierungsvorhaben erforderlich.
2.3. Die Mieter stellen nicht in Abrede, dass sie anlässlich der Mieterorientierung
vom 27. September 2016 über die Sanierungsabsichten der Vermieterin informiert
worden sind, und sie bringen auch nicht vor, dass die Vermieterin nur über den
Aus- bzw. Umbau des Dachgeschosses informiert habe. Diese Orientierung sowie
die angegebenen Kündigungsgründe (Ausbau Dachgeschosses und umfassende
Innensanierung [Ersatz von Küchen und Bädern, Auswechslung sämtlicher Lei-
tungsinstallationen, Erneuerung von Wand- und Bodenbeläge etc.]) erlaubten den
Mietern – wie auch die Vorinstanz erwog –, sich ein Bild von den zu erwartenden
Umbauarbeiten zu machen. Die Mieter waren mit anderen Worten durchaus in der
Lage, den Realitätsbezug des Projekts einzuschätzen. Die Vermieterin erhielt –
wie erwähnt – für den Ausbau des Dachgeschosses eine Bewilligung und sie er-
läuterte vor Vorinstanz anhand des erwähnten Renovationskonzepts die geplante
Innensanierung. Damit hat die Vermieterin der Ernsthaftigkeit ihrer Sanierungsab-
sichten Ausdruck verliehen. Dass während der Sanierungsarbeiten ein Verbleiben
in der Wohnung – wie die Vorinstanz erwog – nicht möglich ist, stellen die Mieter
nicht in Abrede.
Die Mieter bestreiten in ihrer Berufung das Renovationskonzept. Unabhän-
gig davon, ob es sich dabei um eine (un-)zulässige neue Bestreitung handelt, er-
weist sich diese als unsubstanziert. Die Mieter verdeutlichen nämlich nicht annä-
hernd, weshalb dieses Konzept nicht geeignet sein soll, um von bestehenden Sa-
nierungsabsichten der Vermieterin auszugehen. Unbehelflich erweisen sich in
diesem Zusammenhang auch die pauschalen (neuen) Bestreitungen des Erstell-
datums des Renovationskonzepts sowie der Existenz der im Konzept erwähnten
Offerte eines Totalunternehmens. Um zu beweisen, dass kein genügendes Sanie-
rungsprojekt der Vermieterin vorhanden ist, genügt es auch nicht, auf die im Bau-
gesuch und Renovationskonzept aufgeführten Baukosten von unterschiedlicher
Höhe zu verweisen. Dass die Innensanierung im Baugesuch für den Ausbau des

- 14 -
Dachgeschosses nicht erwähnt wird, vermag – selbstredend – ebenfalls nichts zu
ändern. Weiter bestreiten die Mieter die Realisierbarkeit der Sanierung der Bö-
den, Decken und Wände. Selbst wenn aus Gründen der Denkmalpflege deren
Sanierung nicht möglich wäre, so würde dies an den weiteren vorgesehenen und
unbestritten gebliebenen Arbeiten (Ersatz der Küchen und Bäder sowie Aus-
wechslung der gesamten Leitungsinstallationen) nichts ändern. Konkrete Anzei-
chen dafür, dass das Projekt der Vermieterin weder ernsthaft noch realitätsnah
noch objektiv unmöglich ist, haben die Mieter weder vor Vorinstanz noch im Beru-
fungsverfahren dargetan. Insgesamt gelingt es den Mietern nicht, zu beweisen
oder darzutun, dass die Kündigung mangels Sanierungsabsichten missbräuchlich
ist.
3.
3.1. Die Mieter erachten die Kündigung auch deshalb als missbräuchlich, weil sie
der Vermieterin in ihrem Schreiben vom 5. Oktober 2016 zugesichert hätten, wäh-
rend den Sanierungsarbeiten anderswo zu wohnen. Die Vorinstanz erachtete die-
ses Schreiben bloss als vages Angebot. Da die Mieter – so die Vorinstanz – sich
nicht konkret dazu geäussert hätten, wohin sie umzuziehen gedenken, habe die
Vermieterin auch nicht mit Sicherheit davon ausgehen können, dass die streitbe-
troffene Liegenschaft bei Baubeginn tatsächlich leer sein werde. Würde man – so
die Vorinstanz weiter – ein solch vages Schreiben als ausreichend betrachten,
dann würde ihr schützenswertes Interesse, pünktlich mit den Bauarbeiten begin-
nen zu können, hinfällig werden. Die Mieter bestreiten diese vorinstanzliche Er-
wägung zwar, unterlassen es aber, substanziert und nachvollziehbar darzutun,
weshalb ihrer Ansicht nach von einer ernsthaften bzw. verbindlichen Zusicherung
auszugehen ist. Der Vorinstanz ist daher beizupflichten, dass es sich um eine
blosse Erklärung, ohne weitere Präzisierungen zu Wohnmöglichkeiten oder an-
derweitige Garantien, handelt. Der Umstand, dass die Mieter per 1. September
2017 und damit nach erfolgter Kündigung eine 3½-Wohnung an der O.-strasse yx
in Zürich gemietet haben, hat – wie die Vorinstanz zutreffend ausführte – unbe-
rücksichtigt zu bleiben (siehe dazu die in E. III.1.2. aufgeführte bundesgerichtliche

- 15 -
Rechtsprechung). Auf die diesbezüglichen Ausführungen der Mieter ist daher
nicht weiter einzugehen.
3.2. Im Zusammenhang mit dem Angebot der Mieter führte die Vorinstanz weiter
aus, die Vermieterin habe auf das erwähnte Schreiben der Mieter erwidert, wie an
der Mieterorientierung kommuniziert worden sei, werde sie über das Bauvorhaben
regelmässig informieren. Bis zur Kündigung habe es zwischen den Parteien je-
doch keinen Kontakt mehr gegeben. (…)
Nach den Mietern überzeugt diese Auffassung der Vorinstanz nicht. Im We-
sentlichen bringen sie dazu vor, sie hätten sich um zusätzliche Informationen be-
müht, indem sie regelmässig das Amtsblatt geprüft und um Zustellung des bau-
rechtlichen Entscheids ersucht hätten. Sodann hätten sie vom zuständigen Archi-
tekten der Vermieterin erfahren, dass er am Zeichnen sei. Sie seien daher zum
einen davon ausgegangen, dass die Planung der Sanierung noch nicht weit fort-
geschritten sei, und zum anderen hätten sie von der Vermieterin erwartet, dass
diese von sich aus regelmässig über das Bauvorhaben informiere. Aus diesen
Gründen hätten sie der Vermieterin auch kein verbindliches Angebot unterbreiten
können bzw. seien sie mangels Orientierung durch die Vermieter dazu noch gar
nicht in der Lage gewesen.
Die Mieter hätten die Vermieterin von sich aus kontaktieren können, um wei-
tere Informationen über den Planungsstand zu erhalten oder um ein verbindliches
Angebot zu unterbreiten. Wie die Mieter selbst ausführen, wäre dies in ihrem ei-
genen Interessen gelegen. Zudem durften die Mieter nicht darauf vertrauen, dass
die Vermieterin vor dem Aussprechen der Kündigungen noch einmal mit ihnen
Kontakt aufnimmt, zumal sie – die Mieter – seit der Mieterorientierung Kenntnis
davon hatten, und dem Schreiben der Vermieterin vom 10. Oktober 2016 auch
nicht entnommen werden kann, dass sie die Kündigungen überdenken werde.
Inwiefern es gleichzeitig auch im Interesse der Vermieterin gewesen wäre, ist –
entgegen der Ansicht der Mieter – nicht nachvollziehbar. Nicht ersichtlich ist so-
dann, weshalb die Vermieterin unter den gegebenen Umständen verpflichtet ge-
wesen wäre, von sich aus die Mieter über jeden einzelnen Planungsschritt zu in-

- 16 -
formieren. Jedenfalls lässt sich allein aus dem Umstand, dass die Vermieterin die
Mieter – entgegen deren Erwartungen – nicht (regelmässig) über den Planungs-
stand informierte, keine Missbräuchlichkeit begründen, und es lässt sich auch
nicht sagen, der Vermieterin habe deswegen objektiv der Grund für eine Kündi-
gung gefehlt. Daran ändert auch nichts, dass die Mieter ihr Zuwarten damit be-
gründen, sie seien davon ausgegangen, ihr Mietverhältnis würde bis Ende Sep-
tember 2018 dauern, weil die Vermieterin eine Wohnung in der Liegenschaft be-
fristet bis zu diesem Datum ausgeschrieben habe. Lediglich der Vollständigkeit
halber sei dem noch beigefügt, dass sich die Mieter widersprechen, wenn sie aus-
führen, sie hätten der Vermieterin eine verbindliche Zusicherung unterbreitet, und
gleichzeitig eine Erklärung dafür liefern, weshalb sie der Vermieterin kein konkre-
tes Angebot unterbreitet haben. Und es erscheint von daher ihre Auffassung dar-
über, was treuwidrig ist, doch recht eigenwillig.
(…)
4.3. Im Ergebnis ist die Berufung abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
Das angefochtene Urteil vom 4. Januar 2018 ist zu bestätigen.
(…)"
* * * * *
Aus dem Urteil des Bundesgerichts 4A_437/2018 vom 5. Februar 2019 (Ge-
richtsbesetzung: Kiss, Klett, Hohl, Niquille, May Canellas; Gerichtsschreiber
Brugger):
„(…)
2.
2.1. Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG gerügt
werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls wird darauf nicht eingetreten
(BGE 134 II 244 E. 2.1). In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der
angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Unerlässlich ist, dass die Beschwerde auf

- 17 -
die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine
Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift
nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut
bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vo-
rinstanz ansetzen (BGE 140 III 86 E. 2 S. 89, 115 E. 2 S. 116).
Die Beschwerde ist innert der Beschwerdefrist vollständig begründet einzureichen (vgl. Art. 42
Abs. 1 BGG). Vor Bundesgericht findet in der Regel nur ein Schriftenwechsel statt (Art. 102 Abs. 3
BGG). Kommt es zu einem zweiten Schriftenwechsel, darf die beschwerdeführende Partei die
Replik nicht dazu verwenden, ihre Beschwerde zu ergänzen oder zu verbessern (BGE 134 IV 156
E. 1.7; 132 I 42 E. 3.3.4). Mit Rügen, welche die beschwerdeführende Partei bereits in der Be-
schwerde hätte erheben können, ist sie nach Ablauf der Beschwerdefrist ausgeschlossen (BGE
135 I 19 E. 2.2; 134 IV 156 E. 1.7; 132 I 42 E. 3.3.4 mit Hinweisen). Die Replik ist nur zu Darle-
gungen zu verwenden, zu denen die Ausführungen in der Vernehmlassung eines anderen Verfah-
rensbeteiligten Anlass geben (vgl. BGE 135 I 19 E. 2.2). Soweit die Beschwerdeführer in ihrer
Replik darüber hinausgehen, können sie nicht gehört werden.
2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festge-
stellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegen-
ständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Ver-
fahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hin-
weisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn
sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht
(Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2
S. 117; 135 III 397 E. 1.5). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Ver-
fahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2 BGG
(BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der
Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen
erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergän-
zen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsre-
levante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform ein-
gebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können
Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht
berücksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18).
2.3.
2.3.1. Diese Grundsätze verkennen die Beschwerdeführer, soweit sie unter dem Titel "Zum Sach-
verhalt" den Sachverhalt aus ihrer eigenen Sicht schildern und über den vorinstanzlich festgestell-
ten Sachverhalt hinausgehen, ohne Sachverhaltsrügen nach den obigen Grundsätzen zu erheben.
Diese Ausführungen haben unbeachtet zu bleiben.
Die Beschwerdeführer berufen sich darauf, sie hätten im Schreiben vom 5. Oktober 2016 erwähnt,
dass sie als Architekten vom Fach seien und sie sich auf "verschiedene Szenarien" einstellen
könnten. Sie gehen damit über den vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt hinaus, ohne eine
hinreichende Sachverhaltsrüge zu erheben. Auch dies kann im Folgenden nicht berücksichtigt
werden.
2.3.2. Zu ihrem Eventualantrag auf Rückweisung der Sache an die Vorinstanz (Rechtsbegehren
Ziff. 4) erklären die Beschwerdeführer lediglich pauschal das Folgende: Sollte das Bundesgericht
zur Ansicht gelangen, dass die Vorinstanz den rechtserheblichen Sachverhalt "in Beachtung der
sozialen Untersuchungsmaxime" unvollständig festgestellt habe, sei die Sache an die Vorinstanz
zurückzuweisen. Damit genügen sie den oben genannten Rügeanforderungen offensichtlich nicht,
sodass darauf von vornherein nicht einzutreten ist.
2.3.3. Auch auf den Antrag um Erstreckung der Mietverhältnisse über die Mansarden (Rechtsbe-
gehren Ziff. 3) kann nicht eingetreten werden: Die Erstinstanz erklärte die Kündigungen der Miet-
verhältnisse über die 4-Zimmerwohnung und über die Mansardenzimmer für gültig und prüfte von

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Amtes wegen eine Erstreckung der Mietverhältnisse. Im Berufungsverfahren vor der Vorinstanz
akzeptierten die Beschwerdeführer ausdrücklich die Kündigung der Mansardenzimmer, begehrten
aber eine Erstreckung. Die Vorinstanz erwog zur Erstreckung der Mietverhältnisse über die Man-
sarden, die Beschwerdeführer würden in ihrer Berufung nichts dazu ausführen und auch nicht auf
ihre erstinstanzliche Argumentation verweisen. Mangels ausreichender Begründung sei daher auf
das entsprechende Rechtsbegehren nicht einzutreten.
Vor Bundesgericht wäre es an den Beschwerdeführern aufzuzeigen, dass sie entgegen der Vo-
rinstanz ihren Begründungspflichten an die kantonale Berufungsschrift nachgekommen wären
oder die Vorinstanz die Anforderungen an die Begründung bundesrechtswidrig überspannt hätte.
Dies rügen die Beschwerdeführer nicht. Sie legen vielmehr dar, dass ein Grund für eine Erstre-
ckung der Miete für die beiden Mansardenzimmer vorliege. Darauf ist nicht einzutreten, fehlt es
doch diesbezüglich an der materiellen Ausschöpfung des Instanzenzuges (vgl. BGE 143 III 290 E.
1.1 S. 293). Selbst wenn von einem zulässigen Vorbringen ausgegangen würde, fehlte es bezüg-
lich der Erstreckung an Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz, die der Argumentation der
Beschwerdeführer zugrunde gelegt werden könnten (vgl. Erwägung 2.2), da sich die Vorinstanz
nicht zur allfälligen Härte bzw. Interessenlage der Parteien bei der Erstreckung äusserte.
3.
Vor Bundesgericht ist damit einzig die Gültigkeit der Kündigung des Mietverhältnisses über die 4-
Zimmerwohnung zu prüfen.
Die Vorinstanz erwog, den Beschwerdeführern gelänge es nicht, zu beweisen oder darzutun, dass
die Kündigung mangels Sanierungsabsicht missbräuchlich sei. Ebensowenig sei die Kündigung
deshalb missbräuchlich, weil die Beschwerdeführer der Beschwerdegegnerin am 5. Oktober 2016
geschrieben hätten, während den Sanierungsarbeiten anderswo zu wohnen. Der Erstinstanz sei
beizupflichten, dass es sich bei diesem Schreiben um eine blosse Erklärung handle, ohne weitere
Präzisierungen zu Wohnmöglichkeiten oder anderweitigen Garantien. Auch der Umstand, dass die
Beschwerdeführer nach erfolgter Kündigung eine andere Wohnung gemietet hätten, habe unbe-
rücksichtigt zu bleiben. Schliesslich könnten die Beschwerdeführer die Missbräuchlichkeit der
Kündigung auch nicht aus dem Antwortschreiben der Beschwerdegegnerin vom 10. Oktober 2016
oder aus dem nachfolgenden Verhalten der Beschwerdegegnerin ableiten. Die Beschwerdeführer
hätten die Treuwidrigkeit der Kündigung nicht nachgewiesen.
4.
4.1.
4.1.1. Dagegen beharren die Beschwerdeführer auf ihrer Auffassung, die Kündigung sei miss-
bräuchlich, weil sie der Beschwerdegegnerin in ihrem Schreiben vom 5. Oktober 2016 zugesichert
hätten, während den Sanierungsarbeiten anderswo zu wohnen. Entgegen der Ansicht der Vo-
rinstanz erschliesse sich aus den Erklärungen der Parteien ohne Weiteres, dass die Beschwerde-
führer ihr Angebot ernst gemeint hätten und dass sie von der Beschwerdegegnerin auch ernst
genommen worden seien. Anders lasse sich die Reaktion der Beschwerdegegnerin im Schreiben
vom 10. Oktober 2016 nicht erklären. Es treffe zwar zu, dass die Beschwerdeführer im Schreiben
vom 5. Oktober 2016 nicht konkretisiert hätten, wo sie während der Sanierungsarbeiten wohnen
würden. Es sei aber nicht ersichtlich, inwiefern sie im damaligen Zeitpunkt in der Lage gewesen
sein sollten, ihr Angebot noch mehr zu konkretisieren als sie es taten. Es könne daher nicht ge-
sagt werden, das Angebot der Beschwerdeführer mit Schreiben vom 5. Oktober 2016 sei zu wenig
konkret, um als ernsthaft im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu gelten.
4.1.2. Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe
voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei, das (unbefristete) Mietverhältnis unter Einhal-
tung der Fristen und Termine zu kündigen (Art. 266a OR). Einzige Schranke bildet der Grundsatz
von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung an-
fechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR; vgl. auch Art. 271a
OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und
schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien
tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen. Der Umstand, dass die Kündi-

- 19 -
gung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche ist nur im Hinblick auf eine Er-
streckung des Mietverhältnisses nach Art. 272 OR relevant (BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 92 f.; 140
III 496 E. 4.1 S. 497; 138 III 59 E. 2.1 S. 62; je mit Hinweisen).
Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt,
in dem sie ausgesprochen wird (BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 92 f.; 140 III 496 E. 4.1 S. 497; 138 III
59 E. 2.1 S. 62). Umstände, die sich erst nach diesem Zeitpunkt ereignen, können eine ursprüng-
lich zulässige Kündigung nicht im Nachhinein zu einer missbräuchlichen machen, sondern erlau-
ben höchstens Rückschlüsse auf die Situation im Kündigungszeitpunkt (Urteile 4A_127/2017 vom
25. Oktober 2017 E. 3.2; 4A_142/2017 vom 3. August 2017 E. 4.1).
4.1.3. Die Beschwerdeführer teilten nach den Feststellungen der Vorinstanz der Beschwerdegeg-
nerin mit Schreiben vom 5. Oktober 2016 mit, um eine Leerkündigung zu vermeiden könne sich
die Mieterschaft vorstellen, während der Umbauphase eine andere Wohnung zu beziehen oder
innerhalb der Liegenschaft zu rotieren. Sie selbst seien bereit, ihre Wohnung zeitweilig zu räu-
men.
Die Beschwerdeführer brachten damit lediglich die vage Möglichkeit zum Ausdruck, dass sie sich
einen Auszug aus der Mietwohnung während der Umbauphase vorstellen könnten. Es handelt
sich dabei klarerweise nicht um ein ernsthaftes und bedingungsloses Angebot, während der Um-
bau- oder Sanierungsarbeiten anderswo zu wohnen, das die Kündigung des Mietverhältnisses im
Einzelfall treuwidrig erscheinen lassen könnte, wie dies vereinzelt erwogen wurde (vgl. Urteile
4A_127/2017 vom 25. Oktober 2017 E. 3.2; 4A_503/2013 vom 5. März 2014 E. 4.2; 4A_126/2012
vom 3. August 2012 E. 4.2). Daran ändert nichts, dass die Beschwerdeführer im September 2017
und damit sechs Monate nach erfolgter Kündigung in der Nähe der gekündigten Wohnung eine
"Ausweichwohnung" mieteten. Ebensowenig lässt sich ein ernsthaftes Angebot der Beschwerde-
führer aus dem Antwortschreiben der Beschwerdegegnerin vom 10. Oktober 2016 herleiten.
4.2.
4.2.1. Die Beschwerdeführer berufen sich darauf, die Beschwerdegegnerin habe im Schreiben
vom 10. Oktober 2016 ausgeführt, sie werde die Beschwerdeführer regelmässig über das Bauvor-
haben informieren. Im Kontext mit dem Schreiben der Beschwerdeführer vom 5. Oktober 2016
könne der Inhalt des Schreibens vom 10. Oktober 2016 nicht anders verstanden werden, als dass
die Beschwerdegegnerin die Beschwerdeführer wieder informieren werde, sobald sie über die
Grundlagen verfüge, auf das Angebot der Beschwerdeführer einzugehen. Die Beschwerdegegne-
rin habe damit ein berechtigtes Vertrauen gesetzt, vorgängig über den Zeitpunkt des Baubeginns
sowie die Dauer und Ausgestaltung des Bauvorhabens zu informieren. Die Beschwerdeführer
hätten nicht damit rechnen müssen, dass die Beschwerdegegnerin die Mietverhältnisse kündigen
würde, bevor diese mit den in Aussicht gestellten Informationen über das Bauvorhaben wieder auf
sie zukommen würde. Das Verhalten der Beschwerdegegnerin erweise sich daher als treuwidrig.
4.2.2. Nach den unbestrittenen Feststellungen der Vorinstanz erklärte die Beschwerdegegnerin im
Schreiben vom 10. Oktober 2016 gegenüber den Beschwerdeführern, eine abschliessende Beur-
teilung der von den Beschwerdeführern unterbreiteten Vorschläge sei noch nicht möglich. Sie
würden aber die Mieter, wie sie dies an der Mieterorientierung kommuniziert habe, über das Bau-
vorhaben regelmässig informieren.
Die Beschwerdegegnerin erklärte in diesem Schreiben also nur, dass sie die von den Beschwer-
deführern gemachten Vorschläge im damaligen Zeitpunkt noch nicht abschliessend beurteilen
könne. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer sicherte die Beschwerdegegnerin in die-
sem Antwortschreiben aber nicht zu, dass sie vor dem Aussprechen der Kündigung des Mietver-
trages noch einmal mit den Beschwerdeführern Kontakt aufnehmen würde, um auf den Vorschlag
der Beschwerdeführer einzugehen, die Wohnung während der Sanierung einstweilig zu verlas-
sen.
Die Vorinstanz stellte fest, die Beschwerdeführer hätten seit der Mieterorientierung vom 27. Sep-
tember 2016 Kenntnis von der Kündigungsabsicht der Beschwerdegegnerin. Aus dem Schreiben
der Beschwerdegegnerin vom 10. Oktober 2016 geht nicht hervor, dass die Beschwerdegegnerin
die Kündigung überdenken werde, noch dass sie die Beschwerdeführer vor dem Aussprechen der
Kündigung nochmals informieren würde. Die Beschwerdegegnerin erklärte einzig, dass sie über

- 20 -
das Bauvorhaben regelmässig informieren würde. Einzig der Umstand, dass die Beschwerdegeg-
nerin die Beschwerdeführer entgegen deren Erwartungen nicht regelmässig über das Bauvorha-
ben informierte, macht aber unter den vorliegenden Umständen die Kündigung nicht treuwidrig.
4.3. Nach dem Gesagten vermögen die Beschwerdeführer nicht aufzuzeigen, dass die Vorinstanz
Bundesrecht verletzt hätte, als sie zum Schluss kam, dass die Kündigung vom 28. Februar 2017
nicht missbräuchlich ist.
(…)“
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbehör-
de des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2018, 28. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw J. Mosele, Leitende Gerichtsschreiberin;
Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident