zh_bezirksgericht_zuerich · MJ240056-L · 2024-10-02 · de
ZMP 2025 Nr. 5: Vorsorgliche Massnahmen bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen. Sachliche Zuständigkeit. Hauptsacheprognose. Zulässige Massnahmen.


ZMP 2025 Nr. 5
Art. 261 ZPO; Art. 262 lit. e ZPO; § 21 GOG, § 24 lit. c GOG; § 26 GOG. Vor-
sorgliche Massnahmen bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen.
Sachliche Zuständigkeit. Hauptsacheprognose. Zulässige Massnahmen.
Sowohl nach der Regelung des GOG als auch gemäss der internen Geschäftsver-
teilung des Bezirksgerichts Zürich ist das Mietgericht sachlich nicht zuständig für
Angelegenheiten des summarischen Verfahrens. Vorsorgliche Massnahmen vor
Klageeinleitung oder während eines Verfahrens vor der Schlichtungsbehörde sind
daher nicht beim Mietgericht, sondern beim Bezirksgericht zu beantragen, in Zü-
rich beim Einzelgericht (Audienz). Ausnahmen sind möglich, wenn das Mietgericht
schon in anderem Zusammenhang mit der Sache befasst ist oder war oder wenn
ein Zusammenhang mit einem hängigen Verfahren nicht von vornherein ausge-
schlossen werden kann.
Neben einer günstigen Hauptsacheprognose müssen ein nicht leicht wieder gut-
zumachender Nachteil sowie Dringlichkeit glaubhaft gemacht werden. Inhalt der
Massnahme kann jede gerichtliche Anordnung sein, die zur Abwendung des dro-
henden Nachteils geeignet ist. Ist der Abgabetermin nach Beendigung des Miet-
verhältnisses verstrichen, hat die Mieterin kein Recht mehr zu Rückgabehandlun-
gen. Eine Erstreckung der Frist für den Auszug ist daher auch auf dem Weg vor-
sorglicher Massnahmen nicht möglich. Eine Verpflichtung zu Geldleistungen ist
nach Art. 262 lit. e ZPO nur in den vom Gesetz bestimmten Fällen zulässig, folglich
also nicht im Kontext einer Rückgabe der Mietsache.
Aus der Verfügung des Einzelgerichts des Mietgerichts Zürich MJ240056-L vom
2. Oktober 2024 (rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: Weber; Gerichtsschreiber Koh-
ler):
«(…)
Rechtsbegehren:
« 1. Dem Gesuchsgegner sei vorsorglich zu verbieten, die Gesuch-
stellerin mit widerrechtlichen Mitteln an der (vollständigen) Räu-
mung der Mietobjekte am N.-weg x in Zürich, zu behindern und
diese zu verunmöglichen.

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2. Dem Gesuchsgegner sei eine Frist von 10 Tagen anzusetzen,
um der Gesuchstellerin einstweilen CHF 7'000.–zu überweisen,
solange er nicht anhand von Abrechnungen und Belegen den
Nachweis erbringt, dass die Nebenkostenguthaben 2020 bis
2023 tiefer sind und überwiesen wurden.
3. Der Gesuchstellerin sei 10 Tage ab Eingang der Zahlung Zeit
einzuräumen, die Mietobjekte fertig zu räumen und es sei dem
Gesuchsgegner zu verbieten, die Gesuchstellerin in dieser Zeit
zu stören.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.»
Erwägungen:
1. (…) [Vorgeschichte; vgl. dazu ZMP 2025 Nr. 4]
2.1 Mit Eingabe vom 30. September 2024 gelangte die Gesuchstellerin mit den
eingangs erwähnten Anträgen ans Mietgericht.
2.2 Nach Art. 261 ZPO trifft das Gericht die notwendigen vorsorglichen Mass-
nahmen, soweit die gesuchstellende Partei glaubhaft macht, dass ein ihr zu-
stehender Anspruch verletzt oder dessen Verletzung zu befürchten ist sowie dass
ihr deswegen ein nicht leicht wiedergutzumachender Nachteil droht. Ein Massnah-
megesuch kann im Rahmen eines hängigen Prozesses gestellt werden (vgl. Art.
263 ZPO). Geschieht es ausserhalb eines solchen, so ist das Gesuch durch das
Einzelgericht im summarischen Verfahren zu behandeln (Art. 248 lit. d ZPO; § 24
lit. c GOG). Örtlich zuständig ist entweder das Gericht am Ort der Zuständigkeit für
die Hauptsache oder des Vollstreckungsorts der Massnahme (Art. 13 ZPO). Wird
das Gesuch ausserhalb eines pendenten gerichtlichen Verfahrens oder während
eines Verfahrens vor Schlichtungsbehörde gestellt, so weist die Geschäftsvertei-
lung des Bezirksgerichts Zürich die Behandlung an sich dem Einzelgericht (Audi-
enz) zu (Ziff. 15.14 der internen Geschäftsverteilung des Bezirksgerichts Zürich ab
1. Juli 2022).
Auf eines der am Mietgericht bislang geführten Verfahren nahm die Gesuchstelle-
rin nicht konkret Bezug. Wie nachfolgend zu zeigen ist, besteht ein solcher Bezug
zu einem noch nicht gegenstandslos gewordenen oder nicht von einem Nichtein-
treten betroffenen Antrag (wohl) nicht, so dass das angerufene Gericht für das

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vorliegende Gesuch ein eigenes Verfahren unter der Nummer MJ240056-L ange-
legt hat. Da es sich bei der Geschäftsverteilung des Bezirksgerichts Zürich nicht
um einen Teil des Gerichtsorganisationsrechtes des Kantons Zürich, sondern nur
um eine justizinterne Regelung handelt und das Einzelgericht Audienz wohl nicht
ohne weiteres in der Lage wäre festzustellen, ob ein Bezug des Massnahmebe-
gehrens zu einer am Mietgericht pendenten Hauptsache besteht oder nicht, ist das
vorliegende Gesuch ausnahmsweise ungeachtet eines solchen Bezugs vom Miet-
gericht als Einzelgericht im summarischen Verfahren zu behandeln – § 26 GOG
schliesst ein solches Vorgehen in Ausnahmefällen wie dem vorliegenden jeden-
falls nicht aus.
2.3 Eine Stellungnahme der Gegenpartei erübrigt sich, da das Gesuch sich sofort
als offensichtlich unzulässig bzw. unbegründet erweist:
2.3.1 Die im Vergleich vom 4. Juni 2020 vereinbarte Erstreckungsdauer lief längs-
tens bis 30. September 2024, ist heute also verstrichen. Mit dem Ablauf des ge-
nannten Datums hat die Gesuchstellerin jede Berechtigung zur weiteren Benüt-
zung der Sache verloren. Materiell hat sie auch keinen Anspruch auf eine Erstre-
ckung der Frist zur Rückgabe der Sache oder zur Vornahme weiterer Abgabe-
handlungen; vielmehr gerät sie ohne weiteres in Verzug und haftet auch für den
Verspätungsschaden sowie für den zufälligen Untergang der Sache (ZK-HIGI/WIL-
DISEN, Art. 267 N 58 ff.). Daran ändert nichts, dass der Gesuchsgegner die Rück-
gabe der Sache gegen den Willen der Gesuchstellerin nur durch ein Gerichtsver-
fahren und eine anschliessende Vollstreckung durch das Stadtammannamt errei-
chen kann, sei es in einem ordentlichen bzw. vereinfachten Verfahren, sei es im
Rechtsschutz in klaren Fällen.
Damit fehlt es für die Begehren in Ziff. 1 und 3 schon an einem glaubhaften An-
spruch in der Sache. Folglich ist auch nicht zu sehen, worin ein Nachteil, ge-
schweige denn ein nicht leicht wiedergutzumachender, seitens der Gesuchstelle-
rin bestehen soll, ganz abgesehen davon, dass sie einen solchen und auch die
zeitliche Dringlichkeit nicht im Geringsten glaubhaft gemacht hat. Die zuletzt ge-
nannten Mängel bestehen auch bezüglich Ziff. 2 der Anträge, denn wie eine Zah-
lung des Gesuchsgegners den Zweck verfolgen könnte, einen drohenden Nachteil
von der Gesuchstellerin in einem offenbar noch nicht eingeleiteten Verfahren um

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vergangene Nebenkosten, Schadenersatz oder Mietzinsminderung abzuwenden,
erläutert die Gesuchstellerin nicht:
So behauptet sie in vager Weise, sie sei mehrfach vom Gesuchsgegner wegge-
wiesen, beschimpft und bedroht worden, als sie versucht habe, im Mietobjekt
«Dinge auszusortieren und die Wohnungsübergabe vorzubereiten». Nach eigenen
Angaben lebt sie mit ihren Kindern schon seit 1. Juni 2024 in einer anderen Woh-
nung (…) in Zürich. Dass sie in den vier Monaten, die seither vergangen sind, je
einen konkreten Abgabetermin vorgeschlagen hätte, macht sie nicht geltend. Sie
legt auch nicht dar, welche angeblichen Räumungsbemühungen wann genau
durch welche Handlungen des Gesuchsgegners behindert worden sein sollen, ob-
wohl sie als Rechtsanwältin weiss, dass Parteien ihren Standpunkt bestimmt und
vollständig vorzutragen haben. Stattdessen offeriert sie die Telefonnummer eines
Polizeibeamten (…), der versucht haben soll, «mit dem Gesuchsgegner eine Ver-
einbarung zu schliessen, wonach dieser die Gesuchstellerin während zwei Wo-
chen in Ruhe lässt, damit diese in Ruhe die drei Mietobjekte räumen kann.» Das
vermag konkrete Behauptungen nicht zu ersetzen, ganz abgesehen davon, dass
es nicht Aufgabe der Polizei ist, zivile Streitigkeiten zu schlichten. Vor allem aber
ändert es nichts daran, dass die Gesuchsgegnerin eingestandenermassen keine
Räumung des Mietobjekts veranlasst hat, obwohl ihr aufgrund der Ergebnisse der
Gerichtsverfahren klar war, dass die Erstreckung des Mietverhältnisses am 30.
September 2024 zu Ende gehen würde. Dem eingereichten Mailverkehr lässt sich
entnehmen, dass die Gesuchstellerin sich am 11. Juli 2024 in ein Gespräch des
Gesuchsgegners mit einem Gartenbauer einmischte. Schon damals machte sie
geltend, sie verfüge seit 1. Juni 2024 über eine neue Wohnung, habe das Mietob-
jekt aber «noch gemietet und nicht rückübergeben». Obwohl die Erstreckung eines
Mietverhältnisses einzig dazu dient, der Mieterin mehr Zeit für die Suche nach ei-
nem Ersatzobjekt einzuräumen, hat sie auf ihrem Benützungsrecht auch dann
noch bestanden, als es dafür offensichtlich keinen vernünftigen Grund mehr gab.
Sie ist es folglich, die sich schikanöses Verhalten vorwerfen lassen muss. Dass
sie jetzt das offenbar daraus entstandene Wortgefecht dazu verwenden will, gegen
den Gesuchsgegner ein Strafverfahren herbeizuführen, ändert daran nichts. Die
entsprechenden Vorwürfe sind selbst in den (nur von der Gesuchstellerin stam-

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menden) Mails mit dem Gartenbauer A. nicht konkret umschrieben. Mit der ver-
letzten Verpflichtung der Gesuchstellerin, die Sache rechtzeitig zurückzugeben,
hat der angebliche Disput im Übrigen nichts zu tun.
Abenteuerlich sind die anschliessenden Ausführungen zu einem angeblichen
«Verspätungsschaden» der Gesuchstellerin. So spricht sie von «widerrechtlich
vorenthaltenen, seit dem Jahr 2020 geschuldeten Zahlungen, welche die Gesuch-
stellerin für die Vorbereitung der Wohnungsübergabe benötigt». Welche Zahlun-
gen woraus geschuldet sein sollen, erläutert sie nicht, sondern bezieht sich auf
eine von ihr auf «mehrere CHF 10'000.– geschätzte» Mietzinsreduktion, die der
Gesuchsgegner ihr aus welchen Gründen auch immer schulden soll. Weiter er-
wähnt sie ein Nebenkostenguthaben mit einem «geschätzten Streitwert von Fr.
16'875.–», welches ihr zustehen soll, und «Folgeschäden wegen auswärtigen Es-
sensbestellungen von monatlich durchschnittlich CHF 800.– », die sich insgesamt
«auf über CHF 60'000.– » belaufen sollen, alles in Zusammenhang mit angebli-
chen Problemen mit Feuchtigkeit, einem defekten Kochfeld und Dampfabzug –
auch das versucht sie nicht näher darzulegen, geschweige denn mit tauglichen
Belegen glaubhaft zu machen. Sicher ist: Die Räumung selber hat sie auf ihre
Kosten zu veranlassen, und die angeblichen Forderungen hängen bislang in der
Luft. Weshalb die unbelegte Forderung, von der sie explizit einstweilen nur Fr.
7'000.– geltend macht, gefährdet sein soll und weshalb sie deswegen Anspruch
auf Sicherung durch eine vorläufige Zahlung des Gesuchsgegners zu haben
glaubt, erläutert sie nicht. Ein solcher besteht offensichtlich nicht (dazu Art. 262 lit.
e ZPO: «in den vom Gesetz bestimmten Fällen»; dazu KUKO ZPO-KOFMEHL/EH-
RENZELLER, Art. 262 N 13).
Das Gesuch ist daher abzuweisen.
3. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend hat die Gesuchstellerin die Kos-
ten zu tragen. Zum Streitwert macht sie keine Angaben. Auszugehen ist einerseits
von der beantragten vorläufigen Zahlung von Fr. 7'000.–. Den Anträgen Ziff. 1 und
3 ist zusammen ein geschätzter Streitwert von Fr. 3'000.– zuzuordnen. Bei einem
Streitwert von insgesamt Fr. 10'000.– ist die Gerichtsgebühr unter Berücksichti-
gung einer Reduktion für Entscheide im summarischen Verfahren gemäss § 8 Abs.
1 GebV OG auf Fr. 1'170.– festzulegen.

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Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: Die Gesuchstellerin unterliegt,
und dem Gesuchsgegner sind aus dem vorliegenden Verfahren keine Aufwendun-
gen entstanden.
(…)»
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbe-
hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2025, 35. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw A.I. Altieri, MLaw C. Schenk, Leitende Ge-
richtsschreiberinnen; Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident