zh_bezirksgericht_zuerich · MJ250038-L · 2026-04-23 · de
ZMP 2026 Nr. 8: Kündigung wegen Streitigkeiten im Haus. Mieterstreckung. Verwertbarkeit von Ton- und Bildaufnahmen. Würdigung von Beweismitteln. Säumnis bei der Fortsetzung der Hauptverhandlung.


ZMP 2026 Nr. 8
Art. 271 f. OR; Art. 257f Abs. 1 und 2 OR; Art. 272 ff. OR; Art. 152 Abs. 2 ZPO;
Art. 179bis ff. StGB; Art. 28 ZGB; Art. 147 Abs. 2 und Art. 245 Abs. 1 ZPO; Art.
157 ZPO. Kündigung wegen Streitigkeiten im Haus. Mieterstreckung. Ver-
wertbarkeit von Ton- und Bildaufnahmen. Würdigung von Beweismitteln.
Säumnis bei der Fortsetzung der Hauptverhandlung.
Die Wiederherstellung des Hausfriedens stellt nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung für den Vermieter einen legitimen Grund zur ordentlichen Kündi-
gung eines Mietverhältnisses dar. Nach der Praxis des Mietgerichts Zürich muss
er allerdings vor der Kündigung den Dingen zumindest so weit auf den Grund ge-
hen um ausschliessen zu können, dass die ins Auge gefasste Nachbarin nicht nur
einen marginalen Anteil am Unfrieden im Haus hat. Zeigen die verfügbaren Be-
weise umgekehrt, dass die gekündigte Nachbarin wiederholt im Zentrum von Aus-
einandersetzungen stand, so erweist sich die Kündigung offensichtlich als gültig.
Eine Erstreckung kommt unter solchen Vorzeichen – wenn überhaupt – nur mit
grosser Zurückhaltung infrage.
Ton- und Bildaufnahmen, die in den allgemeinen Räumen der Mietliegenschaft
oder in den Nachbarwohnungen erstellt wurden, um die Konflikte zu beweisen,
sind grundsätzlich auch dann verwertbar, wenn die betroffene Person möglicher-
weise nicht realisiert hat, dass eine Aufnahme erstellt wurde.
Nach Art. 245 Abs. 1 ZPO können die Säumnisfolgen beim unentschuldigten Fern-
bleiben einer Partei von einer Hauptverhandlung im vereinfachten Verfahren nach
einer nicht schriftlich begründeten Klage erst im Anschluss an einen Wiederho-
lungstermin eintreten. Hat jedoch bereits ein Teil der Hauptverhandlung stattge-
funden, so gelten für die Fortsetzung die allgemeinen Säumnisfolgen nach Art. 147
Abs. 2 ZPO.

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Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MJ250038-L vom 23. April 2026 (nicht
rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: Weber; Gerichtsschreiber Kohler):
«(…)
I. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1. Sachverhalt
1.1. Die Klägerin mietete per 1. Februar 2016 die 2-Zimmerwohung in der Lie-
genschaft N.-strasse y in Zürich. Das Mietverhältnis war unbefristet ausgestaltet
und per Ende März, Juni und September unter Einhaltung einer dreimonatigen
Frist kündbar.
1.2. Im Laufe des Mietverhältnisses kam es zwischen der Klägerin und den üb-
rigen Nachbarn in der Liegenschaft zu diversen Auseinandersetzungen. Bei der
Beklagten gingen deshalb mehrere Beschwerden ein, worauf sie die Klägerin je-
weils zur Wahrung des Hausfriedens aufforderte.
1.3. Mit amtlichem Formular vom 15. Januar 2025 kündigte die Beklagte sodann
das Mietverhältnis auf den 30. Juni 2025. Die Beklagte begründete am 16. Januar
2025 die Kündigung nachträglich auf Anfrage der Klägerin mit «wiederholten Ver-
tragsverletzungen und Verstössen gegen die Hausordnung». Die Kündigung
wurde durch A. unterzeichnet und begründet. Er ist im Handelsregister als Mitglied
des Verwaltungsrats und Quästor (= Kassier) der Beklagten, mit Kollektivunter-
schrift zu zweien, eingetragen.
2. Prozessgeschichte
2.1. Mit Eingabe vom 12. Februar 2025 (Poststempel) machte die Klägerin das
vorliegende Verfahren bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich anhängig.
Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 20. März 2025 konnte zwischen den
Parteien ein Vergleich mit Widerrufsvorbehalt erzielt werden, welcher indessen
von der Beklagten fristgerecht widerrufen wurde. Darauf wurde der Klägerin mit
Beschluss vom 1. April 2025 die Klagebewilligung erteilt.

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2.2. Mit Eingabe vom 16. Mai 2025 (Poststempel) reichte die Klägerin fristge-
recht eine unbegründete Klage samt Beilagen sowie die ihr am 3. April 2025 zu-
gestellte Klagebewilligung vom 1. April 2025 ein. Mit Verfügung vom 22. Mai 2025
wurde der Beklagten die Klage samt Beilagen zugestellt und die Prozessleitung
an den Mietgerichtspräsidenten delegiert. Zudem wurde der Klägerin Frist zur
Leistung eines Kostenvorschusses von Fr. 1'575.– angesetzt, welchen die Kläge-
rin innert Frist am 6. Juni 2025 leistete. Mit Schreiben vom 24. Juni 2025 wurden
die Parteien zur Hauptverhandlung auf den 13. November 2025 vorgeladen. An-
lässlich der Hauptverhandlung erstatteten diese die ersten Parteivorträge. In der
Folge wurde mit Schreiben vom 23. Januar 2026 zur Fortsetzung der Hauptver-
handlung auf den 23. April 2026 vorgeladen. Mit Eingabe vom 7. April 2026 (über-
bracht) reichte die Klägerin ein Verschiebungsgesuch ein. Zudem gab sie bekannt,
dass sie nicht mehr durch RAin lic. iur. X. vertreten werde und nannte eine Zustel-
ladresse betreffend ihr Verschiebungsgesuch. Mit Präsidialverfügung vom 13. Ap-
ril 2026 wurde das Verschiebungsgesuch der Klägerin abgewiesen. Anlässlich der
Fortsetzung zur Hauptverhandlung erschien die Klägerin unentschuldigt nicht und
die Beklagte hielt ihren weiteren Parteivortrag. Das Urteil vom 23. April 2026 wurde
ohne schriftliche Begründung eröffnet und das Dispositiv den Parteien zugestellt.
Mit Schreiben vom 13. Mai 2026 verlangte die Klägerin fristgerecht eine schriftliche
Begründung.
II. Prozessuales
1. Zuständigkeit
Das Mietgericht Zürich ist als Kollegialgericht zur Behandlung der vorliegenden
Streitsache örtlich und sachlich zuständig, handelt es sich doch um eine Klage aus
Mietverhältnissen, denen im Bezirk Zürich gelegene Mietobjekte zugrunde liegen,
und beträgt der Streitwert mehr als Fr. 30'000.– (Art. 33 ZPO; § 21 i.V.m. Art. 26
GOG ZH).
2. Verfahrensart
2.1. Für Prozesse betreffend Kündigungsschutz und Erstreckung bei Miete und
Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert das

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vereinfachte Verfahren (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO), wobei die soziale Untersu-
chungsmaxime Anwendung findet (Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO i.V.m. Art. 243 Abs. 2
ZPO). Das Gericht stellt dabei den Sachverhalt von Amtes wegen fest. Es be-
schränkt sich allerdings darauf, bei der Feststellung des Sachverhalts und der Be-
weiserhebung mitzuwirken. Grundsätzlich ist es Sache der Parteien, das Tatsäch-
liche substantiiert vorzutragen und die dazugehörigen Beweismittel zu nennen,
doch hat das Gericht durch Belehrungen und Befragungen darauf hinzuwirken,
dass der relevante Sachverhalt vorgetragen bzw. ergänzt wird. Es ist jedoch nicht
die Aufgabe des Gerichts, den Sachverhalt und die Beweismittel an Stelle der Par-
teien zu erforschen. Die gerichtliche Untersuchungspflicht ersetzt die Mitwirkungs-
pflicht der Parteien nicht (BGE 141 III 569 E. 3.2.1 ff.; BSK ZPO-MAZAN, Art. 247
N 4 und 11; KUKO ZPO-FRAEFEL, Art. 247 N 6 f. und 8).
2.2. Die soziale Untersuchungsmaxime dient in erster Linie zum Ausgleich eines
Machtgefälles zwischen den Parteien oder bei ungleichem Knowhow (Laie gegen
anwaltlich vertretene Partei). Liegt jedoch eine anwaltliche Vertretung vor, hat sich
das Gericht wie in einem ordentlichen Prozess zurückhalten (ausführlich hierzu:
BGE 152 III 38 E. 3.4 f.; vgl. insb. BBl 2006 7221 ff., S. 7348), und es ist nicht
seine Aufgabe, im Falle der ungenügenden Behauptung und Substantiierung aus
den Akten selbst den Prozessstoff zusammenzutragen.
2.3. Die soziale Untersuchungsmaxime hat auch ein erweitertes Novenrecht zur
Folge. Neue Tatsachen können bis zum Beginn der Urteilsberatung vorgetragen
werden (Art. 229 Abs. 3 ZPO). Dies gilt erst dann nicht mehr, wenn das Gericht
die Phase der Urteilsberatung einleitet, indem es das Verfahren für spruchreif er-
klärt («garder la cause à juger», vgl. BGE 144 III 394 E. 4.3; 143 III 272 E. 2.3.2;
142 III 413 E. 2.2.5; 138 III 788 E. 5).
2.4. Die Parteien haben Anspruch auf Abnahme der gehörig angebotenen Be-
weise, soweit die Offerten auf genügenden Behauptungen im beschriebenen Sinn
beruhen. Nach der Rechtsprechung gilt dies allerdings nur soweit, als dies zur Er-
mittlung des relevanten Sachverhalts erforderlich ist, und es schliesst eine antizi-
pierte Beweiswürdigung nicht aus (BGE 143 III 297 E. 9.3.2; 136 I 229 E. 5.3; 134
I 140 E. 5.3; ZMP 2025 Nr. 8 E. II.4.3 und 4.6).

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3. Säumnisfolgen
3.1. Eine Partei ist säumig, wenn sie eine Prozesshandlung nicht fristgerecht
vornimmt oder zu einem Termin nicht erscheint (Art. 147 Abs. 1 ZPO). Das Ver-
fahren wird ohne die versäumte Handlung weitergeführt, sofern das Gesetz nichts
anderes bestimmt (Art. 147 Abs. 2 ZPO). Auf die Säumnisfolgen hat das Gericht
die Parteien hinzuweisen (Art. 147 Abs. 3 ZPO).
3.2. Enthält die Klage keine Begründung, so stellt das Gericht sie der beklagten
Partei zu und lädt die Parteien zugleich zur Verhandlung vor. Bei Säumnis einer
Partei an der Verhandlung lädt das Gericht unverzüglich noch ein einziges Mal zur
Verhandlung vor und weist die Parteien dabei auf die Folgen einer allfälligen wei-
teren Säumnis ihrerseits hin. Die Verhandlung findet innert 30 Tagen seit der ers-
ten Verhandlung statt (Art. 245 Abs. 1 ZPO). Liegt sodann an der neu festgesetz-
ten Verhandlung erneut Säumnis einer Partei vor, ist nach Art. 234 ZPO zu ver-
fahren (STAEHLIN/BOPP in: Stahelin/Grolimund (Hrsg.), Zivilprozessrecht, Zü-
rich/Genf 2024, § 21 N 21; BSK ZPO-MAZAN, Art. 245 N 15). Enthält die Klage hin-
gegen eine Begründung, so gilt bei Säumnis einer Partei Art. 234 ZPO sinngemäss
(Art. 245 Abs. 2 ZPO).
3.3. Vorliegend enthielt die Klage keine Begründung und es wurde eine mündli-
che Hauptverhandlung mit je einem ersten Parteivortrag durchgeführt, ohne Rep-
lik/Duplik. Die Klägerin blieb sodann der Fortsetzung der Hauptverhandlung fern,
an welcher die Beklagte ihren weiteren Parteivortrag erstattete (s. E. I.2.1 f.).
Hierzu enthält Art. 245 ZPO keine Regelung, weshalb die allgemeine Säumnisre-
gelung nach Art. 147 ZPO und sinngemäss die Säumnisfolgen nach Art. 234 ZPO
i.V.m. Art. 219 ZPO anzuwenden sind.
3.4. Die Klägerin wurde mit Präsidialverfügung vom 13. April 2026 auf die
Säumnisfolgen hingewiesen, erschien jedoch unentschuldigt nicht zur Fortsetzung
der Hauptverhandlung. Sie hat als säumig zu gelten. Damit gilt die Darstellung der
Beklagten in der Klageantwort als unbestritten, soweit eine Bestreitung der be-
troffenen Punkte nicht schon aus der Klagebegründung hervorgeht. Die Sache ist
spruchreif.

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4. Verwertbarkeit der Videoaufnahmen
4.1. Rechtswidrig beschaffte Beweismittel werden nur berücksichtigt, wenn das
Interesse an der Wahrheitsfindung überwiegt (Art. 152 Abs. 2 ZPO). Das Gericht
hat danach eine Abwägung zwischen dem Schutzinteresse des Rechtsgutes, das
bei der Beweismittelbeschaffung verletzt wurde, und dem Interesse an der Wahr-
heitsfindung zu treffen (BGE 140 III 6 E. 3.1; Urteil des Bundesgerichts
5A_313/2013 vom 11. Oktober 2013 E. 3.1). Art. 152 Abs. 2 ZPO ist dabei von
Amtes wegen zu beachten (Urteil des Bundesgerichts 5A_126/2023 vom 13. Juni
2023 E. 5.1). Das Schutzinteresse hängt insbesondere vom beeinträchtigten
Rechtsgut, dessen Rang und der Intensität der Beeinträchtigung ab (BSK ZPO-
GUYAN, Art. 152 N 13 f.; vgl. Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich
LA180019-O vom 15. März 2019 E. III.3c).
4.2. Nach Art. 179ter Abs. 1 StGB wird auf Antrag bestraft, wer als Gesprächs-
teilnehmer ein nichtöffentliches Gespräch, ohne die Einwilligung der andern daran
Beteiligten, auf einen Tonträger aufnimmt. Geschützt ist das «nichtöffentliche» Ge-
spräch (BSK StGB-RAMEL/VOGELSANG, Art. 179ter N 4 m.w.H.). Ob ein Gespräch
als nichtöffentlich zu qualifizieren ist, ist aufgrund der gesamten Umstände zu prü-
fen. Massgebend ist, welchen Charakter das Gespräch aus der Sicht von Dritten
vernünftigerweise hatte. Das Gespräch ist nichtöffentlich, wenn seine Teilnehmer
sich in der legitimen Erwartung unterhalten, dass ihre Äusserungen nicht jeder-
mann zugänglich sind (BGE 146 IV 126 E. 3.6 = Pra 2020 Nr. 13). Auf Antrag
ebenfalls strafbar macht sich nach Art. 179quater Abs. 1 StGB, wer eine Tatsache
aus dem Geheimbereich eines anderen oder eine nicht jedermann ohne weiteres
zugängliche Tatsache aus dem Privatbereich eines anderen ohne dessen Einwil-
ligung mit einem Aufnahmegerät beobachtet oder auf einen Bildträger aufnimmt.
Nach der Rechtsprechung ist durch Art. 179quater StGB auch der unmittelbar an ein
Wohnhaus angrenzende Bereich geschützt. Jedoch gilt beispielsweise der Vor-
platz und das Treppenpodest eines Mehrfamilienhauses im Innenverhältnis zwi-
schen den Hausbewohnern nicht als geschützter Privatbereich, wie dies in der ei-
genen Wohnung oder eben im nahen Eingangsbereich eines Einfamilienhauses
der Fall wäre (Urteile des Bundesgerichts 6B_1171/2022 vom 19. Oktober 2023
E. 2.1).

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4.2.1. Gemäss Art. 28 Abs. 2 ZGB liegt sodann eine widerrechtliche Persönlich-
keitsverletzung vor, wenn sie nicht durch Einwilligung des Verletzten, durch ein
überwiegendes privates oder öffentliches Interesse oder durch Gesetz gerechtfer-
tigt ist. In Rechtsprechung und Lehre ist ein aus dem Persönlichkeitsschutz nach
Art. 28 ZGB abgeleitetes Recht an der eigenen Stimme anerkannt, welches mit-
unter die heimliche Aufnahme privater Gespräche, erfasst (vgl. BGE 110 II 411
E. 3.b; BSK ZGB-MEILI, Art. 28 N 22). Nach der sogenannten Sphärentheorie be-
steht eine Dreiteilung des gesamten Lebensbereichs eines Menschen in den Ge-
heim-, den Privat- und den Gemeinbereich. Der Privatbereich umfasst diejenigen
Lebensäusserungen, die der Einzelne gemeinhin mit nah verbundenen Personen,
aber nur mit diesen, teilen will, z.B. das Wohnen, das Arbeiten, das gemeinschaft-
liche Besprechen von Tagesereignissen, wobei der Kreis der Personen je nach
der Art der Lebensbetätigung wechseln kann. Dem Gemeinbereich gehören
schliesslich die Lebensbetätigungen an, durch die sich der Mensch wie jedermann
in der Öffentlichkeit benimmt, durch Auftreten an allgemein zugänglichen Orten
und Veranstaltungen oder durch sein öffentliches Auftreten als Künstler oder Red-
ner (BGE 118 IV 41 E. 4; BSK ZGB-MEILI, Art. 28 N 23).
4.3. Die Klägerin legte anlässlich der Hauptverhandlung vom 13. November
2025 einen USB-Stick mit mehreren Videoaufnahmen hinsichtlich eines Vorfalls in
der Waschküche ins Recht, mit welchen sie das Verhalten eines Nachbarn im Erd-
geschoss belegen will. Die Aufnahmen erfolgten durch die Klägerin. Die Videoauf-
nahmen zeigen einen lautstarken Streit zwischen der Klägerin, dem Nachbar im
Erdgeschoss sowie dessen Freundin in der Waschküche des Mietobjekts. Das
Verhalten des Nachbarn und seiner Freundin sowie der ruckelige teils auch teil-
weise verdeckte Bildausschnitt legen die Vermutung nahe, dass ihnen die Auf-
zeichnung durch die Klägerin nicht bewusst war. Sie sind jedoch ohnehin verwert-
bar:
4.3.1. Bei der Waschküche handelt sich um einen Teil des Mietobjekts, der von
sämtlichen Nachbarn gleichermassen genutzt werden kann. Im Innenverhältnis zu
den jeweilig anderen Nachbarn geniessen sie nicht denselben Schutz ihrer Pri-
vatsphäre, wie dies in ihrer Wohnung der Fall wäre. Ebenso waren sowohl der

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Nachbar, seine Freundin als auch die Klägerin Teilnehmer des aufgezeichneten
Streits. Offensichtlich war dieser ohne Mühe bereits in der Distanz hörbar und es
ist nicht ersichtlich, inwiefern die Beteiligten die begründete Erwartung gehabt ha-
ben könnten, die Auseinandersetzung werde von keiner Drittperson – wie einem
anderen Nachbar oder Besucher – wahrgenommen (vgl. Beschlüsse des Oberge-
richts des Kantons Zürich UE220292-O vom 22. Februar 2023; UE150240-O vom
25. Februar 2016). Damit sind ihre strafrechtlichen Persönlichkeitsbereiche nicht
tangiert und es fehlt an objektiven Tatbestandselementen von Art. 179ter StGB und
Art. 179quater StGB.
4.3.2. Eine Beeinträchtigung von Art. 28 ZGB ist damit zwar nicht ausgeschlossen,
bleibt vorliegend jedoch unbeachtlich. Der mögliche Eingriff weist, bereits wegen
der fehlenden strafrechtlichen Relevanz, nur ein geringeres Gewicht auf. Die Auf-
nahmen betreffen zwar die Privatsphäre der Beteiligten. Eine klare Trennung zwi-
schen Privat- und Gemeinbereich besteht allerdings nicht. Die Grenzen verlaufen
vielmehr fliessend. Offensichtlich ist, dass der Nachbar und dessen Freundin die
Klägerin nicht zu ihrem vertrauten Kreis bzw. ihrem Privatbereich zählten. Das Ge-
spräch fand zudem in einer Umgebung statt, welche nicht der Öffentlichkeit aber
einem breiteren Publikum zugänglich war. Darin werden gewöhnlich keine oder
nur selten Handlungen des Privatbereichs ausgeübt; es handelt sich somit nicht
um den eigentlichen Kern des Privatbereichs. Ausserdem konnte keine der Betei-
ligten davon ausgehen, dass sie über den Kreis der Zuhörer bestimmen konnten,
wie sie dies ansonsten bspw. in ihrer Wohnung können. Der Privatbereich ist des-
halb nur am äussersten Rande betroffen. Die kurze Dauer und Singularität des
Eingriffs weisen ebenso auf eine Persönlichkeitsbeeinträchtigung von geringfügi-
ger Natur hin. Gewichtig sind hingegen die Interessen sowohl der Beklagten als
auch der Klägerin an der Wahrheitsfindung. Vor diesen privaten als auch öffentli-
chen Interessen verblasst jegliche Persönlichkeitsbeeinträchtigung des Nachbarn
sowie seiner Freundin.

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III. Parteistandpunkte
1. Standpunkt der Klägerin
1.1. Anlässlich der Hauptverhandlung vom 13. November 2025 reichte die dama-
lige Rechtsvertretung der Klägerin ihre Plädoyernotizen ein. Sie verlas diese je-
doch nur teilweise (Prot. S. 6). Der Vollständigkeit halber wird nachfolgend soweit
tunlich auch auf den Rest eingegangen.
1.2. Die Klägerin liess im Wesentlichen vorbringen, dass die Kündigung vom
15. Januar 2025 per 30. Juni 2025 nichtig und missbräuchlich sei. Dabei rügte sie
zunächst die mangelhafte Unterzeichnung des Kündigungsformulars (act. 14
Rz. 5). Darauf liess die Klägerin eine ausführliche Darstellung ihres Zusammenle-
bens mit den übrigen Nachbarn folgen und erläuterte die Auseinandersetzungen
mit den anderen Nachbarn und die weiteren Missstände in der Liegenschaft
(act. 14 Rz. 6 ff. und 10 ff.). Dazu hielt sie zunächst fest, dass sich das Mietver-
hältnis seit Beginn unproblematisch gestaltet habe und die Klägerin mit den übri-
gen Nachbarn ein gutes Verhältnis pflege.
1.2.1. Im Widerspruch dazu beschrieb die Klägerin darauf detailliert einen Konflikt
mit einem Nachbarn im Erdgeschoss. Sie wies auf zwei konkrete Vorfälle hin, wo-
bei sich der eine in der Waschküche ereignet habe. Dabei habe sich der Nachbar
gegenüber der Klägerin nicht nur auf Beschimpfungen beschränkt, er habe ihr
auch unzutreffende Aussagen unterstellt. Bei einem weiteren Vorfall sei der Nach-
bar auch handgreiflich geworden. Zudem würde es vor seiner Wohnung öfter nach
Marihuana riechen und auf dem Klingelschild seien jeweils Namen von Personen
aufgeführt, welche nicht oder nicht mehr im Mietobjekt wohnten. Die Klägerin äus-
serte schliesslich die Vermutung, dass der Nachbar sie nicht leiden könne und
aufgrund einer abgelehnten Anfrage für einen Kellertausch gekränkt sei. Zudem
sei er unbeherrscht, unberechenbar sowie für die Klägerin und gar die Gesellschaft
gefährlich.
1.2.2. Weiter umschrieb die Klägerin umfangreich ihr Verhältnis zu einem weiteren
Nachbarn. Dieser leide unter gesundheitlichen Problemen, trinke viel Alkohol und
zeige ein extrem wechselndes Verhalten gegenüber der Klägerin. So habe er ihr

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bereits einen Heiratsantrag gemacht, aber auch schon mit Hass oder Aggression
auf die Klägerin reagiert. Er sei teils überempfindlich und habe sich über angebli-
chen Lärm der Klägerin beschwert. Jedoch sei die Klägerin vielmehr selbst durch
den Lärm dieses Nachbarn gestört worden. Seine Beschwerden gegenüber der
Beklagten würden schliesslich nicht den Tatsachen entsprechen und auf falschen
Behauptungen anderer Nachbarn beruhen.
1.2.3. Die Klägerin machte anschliessend Ausführungen zu weiteren angeblichen
Missständen oder Fehlverhalten anderer Nachbarn. Diese würden Gegenstände
in den allgemeinen Räumen, mitunter im Treppenhaus, lagern. Die Klägerin habe
dabei auch schon Zettel hinterlassen, um zur Räumung aufzufordern, oder ein
Foto davon gemacht. Es habe die Klägerin nicht gestört und auch keine weiteren
Konsequenzen gehabt. Die Nachbarin im 2. Stock sei gekränkt, weil die Klägerin
vor Jahren den Kontakt zu ihr abgebrochen habe. Wieder eine andere Nachbarin
im 3. Stock habe sich zudem einmal vor Jahren über die Klägerin im Zusammen-
hang mit der Waschordnung beschwert.
1.2.4. Die Klägerin vertritt hinsichtlich ihres eigenen Verhaltens den Standpunkt,
dass sie eine verträgliche Nachbarin sei. Sie habe keine Pflichtverletzungen zu
verantworten und habe auf Hinweis der Beklagten jeweils ihr eigenes Fehlverhal-
ten korrigiert. Das Fehlverhalten der übrigen Mieter und die Auseinandersetzun-
gen, welche sie geduldet und der Beklagten nicht gemeldet habe, seien ihr nicht
anzulasten.
1.3. Für sie seien die Gründe der Kündigung oder der Beschwerden nicht er-
sichtlich oder nachvollziehbar. Sie gingen aufgrund der vagen und pauschalen
Formulierung der Beklagten auch nicht aus der Abmahnung aus dem Jahr 2024
oder der Kündigungsbegründung hervor. Die Klägerin hielt wiederholt fest, dass
die Beschwerden nicht der Wahrheit entsprächen und lediglich auf persönlichen
Abneigungen basierten. Die Beklagte sei zudem mit den anderen Nachbarn ver-
bunden und voreingenommen. Sie habe sich für die Kündigungen auf falsche An-
schuldigungen und Beschwerden gestützt und ohne weitere Abklärungen bzw. Ab-
mahnungen gekündigt. Die Beklagte habe sich zudem auf die Klägerin einge-
schossen und störe sich an deren religiösen Überzeugungen. Ihr Schreiben vom

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Juni 2024 zeige sodann deutlich, dass die Klägerin aus dem Mietobjekt gemobbt
werden sollte. Mobbing sei der wahre Kündigungsgrund.
1.4. Nach der Kündigung hätten Aussprachen mit den übrigen Nachbarn statt-
gefunden. Fast alle Nachbarn würden einen weiteren Verbleib der Klägerin im Mie-
tobjekt begrüssen und ihre Beschwerden an die Beklagte bereuen. Dies hätten sie
der Beklagten mitgeteilt.
1.5. Hinsichtlich der Erstreckung macht die Klägerin geltend, dass zahlreiche
Härtegründe vorlägen und sich eine Erstreckung um vier Jahre rechtfertige. So
verfüge die Klägerin lediglich über bescheidene finanzielle Mittel und sei derzeit
ohne Anstellung, was ihre Suche erheblich einschränke. Sie habe nach der Kün-
digung zwar mit der Wohnungssuche begonnen, jedoch keine passende Wohnung
gefunden. Sie habe zunächst grössere Wohnungen in der Nähe gesucht. Dies,
weil sie zunächst auf eine Adoption gehofft und deshalb mehr Platz eingerechnet
habe. Sie habe jedoch ihre Suche schliesslich auf kleinere Wohnungen in einem
grösseren Suchradius angepasst. Anschliessend habe sie sich wiederum vermehrt
der Stellensuche zugewandt, um ihre Chancen bei der Wohnungssuche zu ver-
bessern. Allerdings erhalte die Klägerin aufgrund der vorliegenden Kündigung, ih-
rer finanziellen Verhältnisse, ihrem afrikanisch klingenden Namen sowie ihrer
Hautfarbe lediglich Absagen. Zudem sei sie aufgrund der längeren Mietdauer orts-
gebunden. Ein ernsthaftes Ersatzangebot durch die Beklagte habe es nicht gege-
ben. Die Beklagten verfüge dagegen lediglich über untergeordnete Interessen an
einer baldigen Beendigung der Miete.
1.6. Anlässlich der Fortsetzung der Hautverhandlung war die Beklagte säumig
und unterliess gänzlich, sich weiterführend zum relevanten Gegenstand des vor-
liegenden Verfahrens zu äussern (s. oben E. II.3.3 f.).
2. Standpunkt der Beklagten
2.1. Die Beklagte bringt zusammengefasst vor, dass aufgrund der wiederholten
Vertragsverletzungen seit Beginn des Mietverhältnisses durch die Klägerin gekün-
digt worden sei. Sie sei jeweils an jedem Streit im Haus beteiligt bzw. involviert
gewesen oder habe Unstimmigkeiten erzeugt. Es habe diverse Beschwerden der

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Nachbarn gegeben, wobei die Klägerin mehrfach abgemahnt worden sei. Die üb-
rigen Probleme der Nachbarn seien nicht relevant; jede Person habe ihre Ecken
und Kanten. Jedoch funktioniere das Zusammenleben zwischen den übrigen
Nachbarn. Es könne jedoch nicht allen anderen Mietern gekündigt werden, nur
weil das Zusammenleben allein mit der Klägerin nicht passe. Ziel der Beklagten
sei die Wiederherstellung des Hausfriedens gewesen. Dieser sei nur mit einem
Auszug der Klägerin zu erreichen. Schliesslich sei es ein kleiner Teil der Mieter,
welcher den grössten Teil des Verwaltungsaufwands verursache, und die Situation
untragbar mache.
2.2. Zur Erstreckung führt die Beklagte aus, dass keine Suchbemühungen vor-
gelegt worden seien. Die Suchbemühungen der Klägerin seien lediglich innert we-
niger Tage erfolgt und widersprüchlich. Die Beklagte habe der Klägerin hingegen
ein Ersatzobjekt angeboten. Es habe sich um die gleiche Wohnung, eine 2-Zim-
merwohnung in einer Liegenschaft gleich neben derjenigen mit dem Mietobjekt,
gehandelt. Das Angebot sei von der Klägerin jedoch abgelehnt worden, weil die
Wohnung zu klein gewesen sei. Die Klägerin habe aufgrund einer Adoption eine
grössere Wohnung gewünscht, was die Beklagte wiederum abgelehnt habe.
3. Auf die Ausführungen der Parteien wird im Folgenden nur soweit eingegan-
gen, als diese für den Entscheid von Belang sind. Dies gilt namentlich für Argu-
mente, die in der vorstehenden Zusammenfassung nicht enthalten sind.
IV. Materielles
1. Nichtigkeit der Kündigung
Zum Rechtlichen
1.1. (…)
1.2. Der Vermieter kann sich bei der Kündigung zwar vertreten lassen. Diesfalls
muss für den Mieter jedoch klar ersichtlich sein, dass der Kündigende als ermäch-
tigter Vertreter des Vermieters handelt. Weiss der Mieter, dass die Liegenschaft
von einer Verwaltung betreut wird, oder muss ihm dies aufgrund der Umstände
bekannt sein, muss nicht auf das Vertretungsverhältnis hingewiesen werden (Urteil

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des Bundesgerichts 4A_256/2020 vom 3. November 2020 E. 3.1.4). Dass der Ver-
mieter namentlich bezeichnet wird, ist nicht generell erforderlich. Die Kündigung
ist etwa gültig, wenn der Mieter den Vermieter nicht kennt, etwa weil dieser nach
Abschluss des Mietvertrags wechselte. Die Person, welche die Kündigung aus-
spricht, muss jedoch zur Ausübung dieses Gestaltungsrechts legitimiert sein (Ur-
teil des Bundesgerichts 4A_12/2010 vom 25. Februar 2010 E. 3.4.1 f.).
1.3. Die Verwaltung hat gemäss Art. 902 OR die Geschäfte der Genossenschaft
zu leiten. Die Statuten können sodann nach Art. 898 Abs. 1 OR die Verwaltung
ermächtigen, die Geschäftsführung und die Vertretung an eine oder mehrere Per-
sonen, Geschäftsführer oder Direktoren zu übertragen, die nicht Mitglieder der Ge-
nossenschaft zu sein brauchen. Nach Art. 899 Abs. 1 OR sind die zur Vertretung
berechtigten Personen ermächtigt, im Namen der Genossenschaft alle Rechts-
handlungen vorzunehmen, die der Zweck der Genossenschaft mit sich bringen
kann. Die befugte Person hat schliesslich gemäss Art. 900 OR in der Weise zu
zeichnen, dass sie der Firma der Genossenschaft ihre Unterschrift beifügt. Damit
ist für den Dritten erkennbar, dass das Vertretungsorgan nicht für sich persönlich,
sondern für die Genossenschaft handelt (BSK OR II-WATTER, Art. 719 N 1 und
Art. 900 N 1).
Würdigung im vorliegenden Fall
1.4. Die Klägerin bringt hierzu vor, dass eine erhebliche Unsicherheit betreffend
Kündigung bestehe. A. verfüge lediglich über die Kollektivunterschrift zu zweien
und auf dem Formular fehle eine weitere Unterschrift. Dies werfe die Frage auf, ob
die Kündigung dem Willen der Beklagten entspreche oder es sich um einen Allein-
gang des Unterzeichneten gehandelt habe. Dies sei der Klägerin nicht zuzumuten
und führe zur Nichtigkeit der Kündigung. Die Beklagte bringt ihrerseits vor, dass
A. als Geschäftsführer zur Unterzeichnung der Kündigung berechtigt sei. Er übe
gestützt auf einen Beschluss des Vorstands der Beklagten einen Auftrag aus, wel-
cher die Angelegenheiten der Mieter betreffe, und könne sämtliche Mietverträge
oder Schreiben an die Mieter alleine unterzeichnen.
1.5. Vorliegend übernimmt Art. 27 Abs. 1 der Statuten der Beklagten die gesetz-
liche Regelung gemäss Art. 898 OR. Weiter sieht Art. 27 Abs. 2 der Statuten der

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Beklagten vor, dass der Vorstand ein Organisationsreglement erlässt und dari mit-
unter die Aufgaben des Vorstands und der Geschäftsstelle regelt (https://zh.chre-
gister.ch/cr-portal/auszug/auszug.xhtml?uid=CHE-101.537.384, dort beim Eintrag
Nr. 10 auf das Ordnersymbol klicken und sich per Mail die Unterlagen inkl. Statuten
senden lassen, 2. Juni 2026).
1.6. Die Beklagte reichte einen Auszug aus ihrem Organisationsreglement ein.
Darin ist in Art. 13 lit. b unter dem Titel «Abschluss und Auflösung von Mietverträ-
gen» festgehalten, dass Mietverträge und Kündigungen durch den Kassier mit Ein-
zelunterschrift unterzeichnet werden können. Folglich war A. als Kassier zur allei-
nigen Zeichnung des Formulars vom 15. Januar 2025 legitimiert. Mit Bezeichnung
der Beklagten als Absenderin im Formular vom 15. Januar 2025 oder Verwendung
ihrer Signatur inkl. Logo im Rahmen der Begründung war zudem klar, dass A. aus-
schliesslich für die Beklagte handelte. Weiter ist ersichtlich, dass A. gegenüber
den Mietern bereits vor der Kündigung als Vertreter der Beklagten auftrat.
1.7. Die pauschal behauptete Unsicherheit findet ebenso wenig im Verhalten
der Klägerin unmittelbar nach der Kündigung eine Stütze. Vielmehr verlangte sie
eine Begründung der Kündigung und richtete das entsprechende E-Mail an A. Sie
bezeichnete auch von Beginn an die Vermieterschaft als beklagte Partei.
2. Gültigkeit der Kündigung
Zum Rechtlichen
2.1. Gemäss Art. 266a Abs. 1 OR können unbefristete Mietverhältnisse von den
Vertragsparteien unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine gekündigt
werden, sofern keine längere Frist oder kein anderer Termin vereinbart wurde. Die
ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses setzt in diesem Sinne keinen be-
sonderen Kündigungsgrund voraus (BGE 145 III 143 E. 3.1).
2.1.1. Die Kündigungsfreiheit wird bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen
jedoch durch Art. 271 Abs. 1 OR eingeschränkt. Nach dieser Bestimmung ist eine
Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben
verstösst. Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig im Sinne von Art. 271
Abs. 1 OR, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse

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ausgesprochen wurde und damit nutzlos oder gar aus reiner Schikane erfolgte
oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem erheblichen Missverhältnis zu-
einander stehen (BGE 148 III 215 E. 3.1.2; 142 III 91 E. 3.2.1). Zur weiteren Kon-
kretisierung von Art. 271 Abs. 1 OR können ausgehend von Art. 271a OR und den
im Zusammenhang mit dem Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben (Art. 2
Abs. 1 ZGB) und dem Verbot des Rechtsmissbrauchs (Art. 2 Abs. 2 ZGB) entwi-
ckelten Kriterien verschiedene Fallgruppen treuwidriger Kündigungen gebildet
werden.
2.1.2. Treuwidrig sind Kündigungen, die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens
sind oder eine schonungslose Rechtsausübung darstellen (BGE 148 III 215
E. 3.1.2; 142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.1; Urteil des Bundesgerichts
4A_437/2018 vom 5. Februar 2019 E. 4.1.2; 4A_297/2010 vom 6. Oktober 2010
E. 2.2; vgl. CPra Bail-CONOD, Art. 271 OR N 25; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR
N 68 ff. und 82 ff.; MPra-THANEI, S. 888 f.). Dies ist insbesondere der Fall, wenn
die Kündigung entgegen den Zusagen an die Gegenpartei erfolgt, oder wenn ein
seit längerem geduldeter (selbst vertragswidriger) Gebrauch zum Kündigungs-
grund erhoben wird (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 271 OR N 69 ff.; ZMP 2019 Nr. 7
E. 4.2.1). Ebenfalls von einer treuwidrigen Kündigung ist auszugehen, wenn ihr
lediglich ein Fehlverhalten mit untergeordnetem (Bagatell-)Charakter zugrunde
liegt (SVIT-MEYER, Art. 271 OR N 47 und 50). Schliesslich liegt Treuwidrigkeit vor,
wenn der vom Vermieter angegebene Kündigungsgrund nicht der Wahrheit ent-
spricht und sich als bloss vorgeschoben erweist (BGE 143 III 344 E. 5.3.1).
2.1.3. Für die Beurteilung der Kündigung massgeblich sind die Verhältnisse im
Zeitpunkt der Aussprechung (BGE 148 III 215 E. 3.1.4; 142 III 91 E. 3.2.1). Ereig-
nisse nach der Kündigung können immerhin Rückschlüsse auf die Situation im
Kündigungszeitpunkt zulassen (Urteil des Bundesgerichts 4A_127/2017 vom
25. Oktober 2017, E. 3.2). Es obliegt grundsätzlich dem Empfänger der Kündigung
zu beweisen, dass die tatsächlichen Voraussetzungen für einen Verstoss gegen
Treu und Glauben gegeben sind (BGE 148 III 215 E. 3.1.5; 145 III 143 E. 3.1.;
Art. 8 ZGB). Diesbezüglich trifft den Kündigungsempfänger auch die volle Sub-

- 16 -
stantiierungslast (SVIT-MEYER, Art. 271 OR N 57). Die kündigende Partei hat je-
doch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen: Sie hat die Kündigung auf Ersu-
chen zu begründen (Art. 271 Abs. 2 OR) und den Kündigungsgrund mindestens
glaubhaft zu machen (Urteil des Bundesgerichts 4A_518/2010 vom 16. Dezember
2010 E. 2.4.1). Die Begründung der Kündigung ist kein Gültigkeitserfordernis
(BGE 148 III 215 E. 3.1.3; 143 III 344 E. 5.3). Sie kann insbesondere noch wäh-
rend des Verfahrens geliefert, ergänzt oder präzisiert werden. Die kündigende Par-
tei ist jedoch an ihre abgegebene Begründung gebunden (Urteile des Bundesge-
richts 4A_342/2007 vom 2. November 2007 E. 2.2.1; 4A_200/2017 vom 29. Au-
gust 2017 E. 4.2).
Zum Hausfrieden
2.2. Nach Art. 257f Abs. 1 und 2 OR muss der Mieter die Sache sorgfältig ge-
brauchen und auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen. Der Mieter ist
deshalb zur Wahrung des Hausfriedens verpflichtet. Eine fortlaufende Störung und
damit eine anhaltende Pflichtverletzung muss der Vermieter nicht dulden (ZK OR-
HIGI/BÜHLMANN, Art. 257f N 34 und 40; CHK-HULLIGER, Art. 257f N 4 f. und 12;
SVIT-REUDT, Art. 257f OR N 33 ff. und 76; MPra-PÜNTENER, S. 36 ff.; vgl. ZMP
2025 Nr. 20).
2.2.1. Die Absicht des Vermieters, den Hausfrieden im Mietobjekt wiederherzustel-
len, kann ein legitimes Kündigungsmotiv darstellen (ZK OR-HIGI/ BÜHLMANN,
Art. 271 N 60; SVIT-MEYER, Art. 271 OR N 34 f.; CHK-HULLIGER, Art. 271 OR N 3;
MPra-THANEI, S. 900; ZMP 2025 Nr. 8 E. II.4.5; 2024 Nr. 7 E. 4; 2019 Nr. 7
E. 4.1.3). Jedoch ist auch eine solche Kündigung im Einzelfall am Grundsatz von
Treu und Glauben zu messen.
2.2.2. Der Vermieter hat demnach die Ursache des Konflikts abzuklären, soweit
ihm das zumutbar ist (ZMP 2024 Nr. 7; 2019 Nr. 7). Bei seinen Abklärungen kann
er sich auf die ihm zugetragenen und zumindest glaubhaften Hinweise oder Be-
schwerden anderer Hausbewohner stützen (vgl. Urteil des Bundesgerichts
4A_735/2011 vom 16. Januar 2012 E. 2.3-4; ZMP 2024 Nr. 7 E. IV.4.2.2). Ein mar-
ginales Fehlverhalten einer Partei hat lediglich Bagatellcharakter und darf nicht zur
Kündigung führen (s. E. IV.2.2.1; vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_475/2024 vom

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2. Mai 2025 E. 4.3). Vernünftigerweise kann sich der Vermieter von einer solchen
Kündigung von vornherein keine Wiederherstellung des Hausfriedens erhoffen
(s. E. IV.2.2).
2.2.3. Von einem relevanten Anteil am Unfrieden im Haus kann der Vermieter
ohne weiteres ausgehen, wenn seine Abklärungen oder seine Informationen erge-
ben, dass eine Partei wiederholt im Zentrum der Unverträglichkeiten stand oder
gar dessen Ausgangspunkt bildete (vgl. ZMP 2024 Nr. 7).
Zum vorliegenden Sachverhalt
2.3. Die Auseinandersetzungen, die Beschwerden der übrigen Mieter sowie die
Beteiligung der Klägerin sind grundsätzlich unbestritten. Die Klägerin erklärte
hierzu lediglich, dass das behauptete Fehlverhalten nicht der Wahrheit entspreche
oder sie keine Pflichtverletzung zu verantworten habe (s. E. III.1.3. ff.).
Konflikte vor dem Jahr 2024
2.3.1. Bereits in den Jahren 2016, 2021 und 2022 gingen Beschwerden durch die
übrigen Mieter bei der Beklagten ein, worauf diese die Klägerin jeweils schriftlich
zu Rücksichtnahme und Räumung der allgemeinen Räume sowie eines fremden
Estrichabteils aufforderte. Ebenso erfolgten Beschwerden im Jahr 2023. So ver-
merkte eine Nachbarin, dass das Verhalten der Klägerin der Beklagten bereits be-
kannt bzw. schon im Jahr 2023 gemeldet worden sei. Dies blieb durch die Klägerin
unbestritten. Die Klägerin führt selbst aus, dass eine Nachbarin aufgrund eines
Kontaktabbruchs gekränkt sei und eine andere Nachbarin sich betreffend der
Waschküchenordnung beschwert habe (s. E. III.1.3.3).
Das Verhältnis der Klägerin zu den übrigen Mietern im Haus war bereits vor dem
Jahr 2024 belastet und von Auseinandersetzungen geprägt. Die Konflikte der Klä-
gerin mit den übrigen Mietern eskalierten darauf im Jahr 2024.
Konflikt mit dem Nachbarn im 3. Stock
2.3.2. Am 2. April 2024 wandte sich der Nachbar im 3. Stock am 2. April 2024 an
die Beklagte. Darin rügte er eine Begegnung mit der Klägerin und stellte das Ver-

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halten und die Äusserungen der Klägerin als aggressiv und verletzend dar. Der-
selbe Nachbar hatte sich bereits über Lärm der Klägerin beschwert und deswegen
die Polizei aufgeboten. Den Vorfall bzw. die Auseinandersetzung mit diesem
Nachbarn bestreitet die Klägerin nicht. Die Hintergründe der Auseinandersetzung
sind unbekannt. Sie sind insofern unerheblich, als die Klägerin selbst ausführt,
dass das Verhältnis zuweilen angespannt und wechselhaft sei. Unabhängig von
allfälligen Alkoholproblemen des Betroffenen steht jedenfalls fest, dass die Kläge-
rin in der Auseinandersetzung eine aktive Rolle einnahm.
Beschwerde und Abmahnung im Juni 2024
2.3.3. Mit einem weiteren Schreiben wandten sich im Juni 2024 sämtliche Haus-
bewohner an die Beklagte. Darin hielten sie fest, dass das Verhalten der Klägerin
als störend empfunden werde. Darüber wurde die Klägerin mit Schreiben vom
5. Juni 2024 informiert. Die Beklagte mahnte die Klägerin zugleich, ihr Verhalten
anzupassen, andernfalls eine Kündigung aufgrund der Nachbarschaftsunverträg-
lichkeit ausgesprochen werde.
2.3.4. Gemäss der Klägerin soll das Schreiben zeigen, dass die Beklagte und die
übrigen Nachbarn sie aus dem Mietobjekt hinausmobben wollten und sie gar als
Kriminelle dargestellt hätten. Die Vorwürfe seien nur pauschal formuliert und für
die Klägerin nicht verständlich gewesen. Nichts davon kann dem Schreiben vom
5. Juni 2024 entnommen werden. Die Beklagte verwies darin auf bereits zuvor er-
folgte Abmahnungen. Für die Klägerin war damit sehr wohl erkennbar, worauf sich
die Beklagte bezog, und von Mobbing kann keine Rede sein. Die Reaktion der
Beklagten, welche auf die Beschwerde sämtlicher Mieter unter Berücksichtigung
der Vorgeschichte eine Abmahnung verfasste, ist hingegen nachvollziehbar. Es ist
nicht ersichtlich, inwiefern die Beklagte anderweitig auf eine solche Beschwerde
hätte reagieren können. Die Klägerin stellte der Darstellung der anderen Bewohner
keine eigene gegenüber und gab der Beklagten so keinen Anlass zu Weiterungen.
Konflikt mit dem Nachbarn im Erdgeschoss
2.3.5. Zwischen der Klägerin und dem Nachbarn im Erdgeschoss kam es zu meh-
reren Auseinandersetzungen. Vor einigen Jahren sei der Nachbar gegenüber der
Klägerin sogar handgreiflich geworden, was die Klägerin sodann der Beklagten

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gemeldet habe. Weitere Ausführungen, insbesondere über die Reaktion der Be-
klagten auf die Meldung, unterlässt die Klägerin. Die Beklagte bestritt die Darstel-
lung der Klägerin grundsätzlich nicht. Sie führte jedoch aus, dass der Nachbar rau
im Umgang sei, sie jedoch keine Probleme mit ihm habe. Klar ist damit, dass be-
reits vor dem Jahr 2024 ein wesentlicher Konflikt zwischen der Klägerin und dem
Nachbarn im Erdgeschoss bestand. Ein Beizug der polizeilichen Unterlagen erüb-
rigt sich, da unbestrittenermassen kein Strafverfahren durchgeführt wurde.
2.3.6. Das belastete Verhältnis der Klägerin zum Mieter im Erdgeschoss ist bereits
aus ihren Parteibehauptungen ersichtlich. Sie bezeichnete ihn mitunter als gefähr-
lich, unbeherrscht und unberechenbar oder wies darauf hin, dass auch die ande-
ren Nachbarn auf Distanz gehen würden. Der Betroffene habe «einfach etwas ge-
gen die Klägerin» und habe die Ablehnung eines Tauschs des Kellerabteils durch
die Klägerin nie verkraften können. Sie schilderte kleinere angebliche Verfehlun-
gen des Nachbarn, ohne zu erklären, welche Relevanz diesen zukommen soll.
2.3.7. Am 24. Oktober 2024 kam es zwischen dem benachbarten Mieter sowie
dessen Freundin und der Klägerin zu einer Auseinandersetzung hinsichtlich der
Nutzung der Waschmaschine (s. E. II.4.1). Gemäss Darstellung der Klägerin habe
der Nachbar dabei ihre Wäsche ohne Rücksprache aus der Waschmaschine ent-
fernt. Das Gespräch mit seiner Freundin sei zunächst gemässigt verlaufen und
erst dann ausgeartet, als der Nachbar dazugekommen sei. Dieser habe die Klä-
gerin mit Beleidigungen eingedeckt und ihr vorgeworfen, seine Freundin als
«Schlampe» bezeichnet zu haben. Eine derartige Bezeichnung hätte die Klägerin
jedoch nicht geäussert, was die Freundin bestätigt habe. Der Klägerin sei hinsicht-
lich dieses Vorfalls keine Pflichtverletzung vorzuwerfen. Der Beklagten habe sie
den Vorfall nicht gemeldet, weil sie diese nicht habe belasten wollen und ihr der
Hausfriede wichtig gewesen sei. Sie habe zudem gedacht, dass die Beklagte ihr
nicht glauben würde.
Die Beklagte äusserte hierzu ihr Unverständnis. Klar wurde jedoch, dass sie schon
vor der Kündigung von der Auseinandersetzung Kenntnis hatte.

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2.3.8. Auf den Videoaufnahmen in der Waschküche ist zunächst zu sehen, wie die
Klägerin mit der Freundin des Nachbarn diskutiert und die Stimmung bereits an-
gespannt ist. Die Klägerin beschwert sich gegenüber der Freundin über das Ver-
halten des Nachbarn, bringt Bemerkungen zu seinen vergangenen Partnerinnen
an und droht die Polizei zu rufen. Die Freundin des Nachbarn äussert daraufhin
ihr Unverständnis und weist auf die Unfreundlichkeit der Klägerin hin. Die Freundin
des Nachbarn entschliesst sich darauf, den Nachbarn zur Klärung der Sache bei-
zuziehen. Darauf eskaliert der Streit und endet schliesslich darin, dass sich die
Klägerin und der Nachbar gegenseitig anschreien. Der Nachbar scheut dabei vor
argen Beleidigungen nicht zurück. Festzuhalten ist allerdings, dass er die Klägerin
zunächst nur gereizt und laut anspricht. Er scheint jedoch mehr an seiner Wäsche,
welcher er sich immer wieder zuwendet, als an einem Streit mit der Klägerin inte-
ressiert. Die Klägerin treibt jedoch offensichtlich mit Absicht ihren Nachbarn mit
spöttischen und provokativen Bemerkungen immer weiter auf die Palme und zu
weiteren Ausfälligkeiten.
2.3.9. Die Aufzeichnungen stellen zwar nur eine Momentaufnahme in einem an-
haltenden und erheblichen Konflikt zwischen der Klägerin und dem Nachbarn im
Erdgeschoss dar. Entgegen den klägerischen Behauptungen geht daraus indes-
sen hervor, dass sowohl die Klägerin als auch der Nachbar einen wesentlichen
Anteil daran hatten und mit ihrem jeweiligen Verhalten zur Eskalation beitrugen.
Beschwerde im Dezember 2024 und Kündigung
2.4. Am 15. Dezember 2024 wandten sich erneut vier Nachbarn, darunter die
Nachbarn aus dem Erdgeschoss und dem 3. Stock, mit einer Beschwerde an die
Beklagte. Sie rügten darin die Unstimmigkeiten mit der Klägerin, deren aggressi-
ves Verhalten bzw. Auftreten, durch sie verursachten Lärm und zudem den Um-
stand, dass ihre Möbel in einem fremden Kellerabteil lagern würden.
2.4.1. Die Ausführungen der Klägerin hierzu beschränken sich auf Vermutungen
und pauschale Behauptungen. Das Schreiben mag zwar eine einseitige Darstel-
lung enthalten. Jedoch weist es wahrheitsgemäss auf die tatsächlichen und anhal-
tenden Konflikte der Klägerin mit den übrigen Nachbarn hin (s. E. IV. 2.3.). Wes-
halb die Vorwürfe absurd und unzutreffend sein sollen, erklärt die Klägerin nicht.

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Auf dieses Schreiben folgte am 15. Januar 2025 die Kündigung durch die Be-
klagte.
Zur Gültigkeit der Kündigung
2.5. Die vorstehenden Erwägungen zeigen, dass die Beklagte seit dem Jahr
2021 stetig mit Auseinandersetzungen oder Spannungen unter den Nachbarn kon-
frontiert war. Aufgrund der ihr zugetragenen Informationen stand die Klägerin sehr
wohl im Zentrum der Konflikte. So führte sie auch aus, dass die Klägerin in jeden
Streit involviert gewesen sei, während das Zusammenleben der übrigen Mietpar-
teien funktioniert habe. Anhaltspunkte, wonach die Informationen und Beschwer-
den nicht glaubhaft gewesen wären oder nicht der Wahrheit entsprochen hätten,
sind weder substantiiert behauptet oder anderweitig aus den Unterlagen ersicht-
lich. Dass das Zusammenleben der übrigen Hausbewohner untereinander gut
funktionierte, bestritt die Klägerin nicht.
Im Zeitpunkt der Kündigung verfügte die Beklagte demnach über ein legitimes
Kündigungsmotiv. Aufgrund des festgestellten Sachverhalts erübrigt sich eine wei-
tere Behandlung des Standpunkts der Klägerin, soweit sie darin pauschal das Ge-
genteil behauptet. Die Kündigung ist folglich gültig und die Klage in diesem Punkt
abzuweisen.
Unbeachtlich bleibt der kurzzeitige Stimmungsumschwung der übrigen Nachbarn.
Massgebend sind einerseits nur die Umstände im Zeitpunkt der Kündigung. Ande-
rerseits kam es nach der Kündigung zu weiteren Unverträglichkeiten aufgrund des
Verhaltens der Klägerin. Das Festhalten der Beklagten an der Kündigung ist des-
halb nicht treuwidrig, sondern entspricht ihrer Absicht dem Kündigungsmotiv – der
Wiederherstellung des Hausfriedens – zum Durchbruch zu verhelfen.
3. Erstreckung
Zum Rechtlichen
3.1. Nach Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter eine Erstreckung des Mietverhält-
nisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn eine Härte zur Folge
hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.

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3.2. Über das Erstreckungsbegehren, ob das Mietverhältnis also zu verlängern
ist und gegebenenfalls für welche Dauer, entscheidet das Gericht nach Ermessen
(BGE 125 III 226 E. 4.b). Dabei nimmt es eine Interessenabwägung nach Art. 272
Abs. 2 OR vor und berücksichtigt insbesondere die Umstände des Vertragsschlus-
ses sowie den Inhalt des Vertrags (lit. a), die Dauer des Mietverhältnisses (lit. b),
die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und de-
ren Verhalten (lit. c), einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe
Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs (lit. d) so-
wie die Situation auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume (lit. e).
Unberücksichtigt bleiben die üblicherweise mit einem Umzug verbundenen Unan-
nehmlichkeiten, weil sie durch eine Erstreckung nicht abgewendet, sondern ledig-
lich hinausgezögert werden können. Allgemein rechtfertigt sich eine Erstreckung
des Mietverhältnisses nur, wenn damit eine Milderung der Folgen der Kündigung
zu erwarten ist (BGE 142 III 336 E. 5.3.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_477/2016
vom 27. September 2016 E. 3.2.).
3.3. Voraussetzung für eine Erstreckung ist, dass der Mieter das Zumutbare un-
ternommen hat, um die belastenden Folgen der Kündigung zu mildern. Insbeson-
dere wird von ihm erwartet, dass er nach Erhalt der Kündigung nicht untätig bleibt
und sich ernsthaft nach anderen geeigneten Mietobjekten umsieht (vgl. Urteil des
Bundesgerichts 4A_246/2023 vom 17. Juli 2023 E. 4.1.2.). Er darf sich dabei nach
einem gleichwertigen Objekt umsehen, wobei die wirtschaftlichen Verhältnisse und
angemessenen Raumbedürfnisse massgebend sind (BGE 116 II 446 E. 3a; ZK
OR-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 N 207 m.w.H.). Es gibt denn auch kein besseres Be-
weismittel für eine konkrete Härte als umfassend belegte, ernsthafte und erfolglose
Suchbemühungen. Ungenügende Suchbemühungen können zu einer Reduktion
der Erstreckungsdauer führen (Urteil des Bundesgerichts 4A_143/2021 vom
31. August 2021 E. 12.1).
3.4. Ausgeschlossen ist eine Erstreckung in den Fällen gemäss Art. 272a OR.
Dies ist insbesondere bei Kündigungen, die wegen schweren Pflichtverletzungen
des Mieters ausgesprochen werden. Ihren Charakter als Erstreckungsausschluss-

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grund behalten sie auch dann, wenn der Vermieter lediglich eine ordentliche Kün-
digung ausspricht (BGE 117 II 415). Diese kann allerdings als Indiz gewertet wer-
den, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses selbst aus Sicht des Vermieters
nicht (gänzlich) unzumutbar ist (Art. 257f Abs. 3 OR; ZMP 2024 Nr. 7).
3.5. Nach Art. 272a Abs. 2 OR ist schliesslich eine Erstreckung in der Regel
ausgeschlossen, wenn der Vermieter dem Nachbar ein gleichwertiges Ersatzob-
jekt anbietet. Durch das Vorliegen eines Ersatzangebotes wird in der Regel die
ansonsten beim Mieter vorhandene Härte ausgeschlossen und eine Erstreckung
muss die Ausnahme blieben. Das Ersatzobjekt muss gleichwertig sein und den
Bedürfnissen des Mieters gerecht werden (ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a N 66
ff. und 72). Eine Ablehnung des Ersatzangebots führt bei Vorliegen besonderer
Gründe ausnahmsweise nicht zu einem Ausschluss der Erstreckung. Solche sind
bei einer ernsthaften Erkrankung, Alter oder beeinträchtigtem Gesundheitszustand
des Mieters gegeben, wenn sie einen Umzug als unzumutbar erscheinen lassen.
Eine weitere Ausnahme liegt vor, wenn sich eine anderweitige und dauerhafte Er-
satzlösung aufdrängt und ein zweimaliger Umzug innert kurzer Zeit vernünftiger-
weise unzumutbar ist (ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272a N 83 ff.; zum Ganzen aus-
führlich: ZMP 2022 Nr. 7).
Würdigung im vorliegenden Fall
3.6. Die Darstellung der Klägerin zu ihren finanziellen Verhältnissen blieb unbe-
stritten und ist belegt (s. E. III.1.6). Sie begründen mit der Dauer des Mietverhält-
nisses sowie dem Gesundheitszustand der Klägerin eine Härte.
3.7. Hingegen sind die Suchbemühungen der Klägerin mangelhaft oder gar
nicht vorhanden (s. E. III.1.6 ff.). Die unkommentiert gebliebene Auflistung von
Suchbemühungen beschränkt sich auf nur wenige Tage. Fast sämtliche Bewer-
bungen betreffen sodann Wohnungen, welche ausserhalb des Segments bzw. der
wirtschaftlichen Verhältnisse der Klägerin lagen. Die Erklärung der Klägerin, sie
habe zunächst eine grössere Wohnung gesucht, weil sie eine Adoption angestrebt
habe, ist unsubstantiiert und nicht nachvollziehbar. Die pauschale Behauptung,
dass bis zum November 2025 sämtliche Bewerbungen erfolglos geblieben seien,

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blieb ebenfalls unsubstantiiert und unbelegt. Gleich verhält es sich mit der Auflis-
tung zur Stellensuche.
3.8. Die Ausführungen der Klägerin zu den Interessen der Beklagten wurden in
den vorstehenden Erwägungen bereits behandelt. Soweit sie pauschal dem fest-
gestellten Sachverhalt widersprechen, erübrigt sich eine weitere Behandlung. Die
Beklagte bestreitet zwar nicht, dass es bisher zu keinem Auszug von Nachbarn
gekommen sei. Daraus kann allerdings nicht auf fehlende Interessen der Beklag-
ten geschlossen werden.
Die Konflikte dauern seit mehreren Jahren an und eskalierten im Jahr 2024. Be-
reits daraus ergibt sich ein gewichtiges Interesse der Beklagten an der mit Kündi-
gung angezeigten Beendigung des Mietverhältnisses. Vom unveränderten Verhal-
ten der Klägerin sind nicht nur die Hausbewohner betroffen, auch bei der Beklag-
ten entsteht dadurch ein erheblicher Verwaltungsaufwand und lässt deren Mitar-
beiter an ihre Grenzen stossen (…: «Wir können einfach nicht mehr», und: «Wir
sind es einfach Leid.»).
Die Interessen der Beklagten überwiegen, unter Berücksichtigung der fehlenden
Bemühungen und dem fortgesetzten Verhalten der Klägerin, die vorhandene Härte
der Klägerin. Eine Erstreckung rechtfertigt sich bereits deshalb nicht.
3.9. Anlässlich der Hauptverhandlung machte die Beklagte geltend, dass ein
gleichwertiges Ersatzangebot unterbreitet worden sei. Die Klägerin hielt hierzu
pauschal fest, dass es ein ernsthaftes Ersatzangebot nicht gegeben habe. Mit die-
ser pauschalen Behauptung vermag die Klägerin der Darstellung der Beklagten
nicht substantiiert entgegenzutreten. Sie begibt sich zudem in Widerspruch zu ih-
ren eigenen Behauptungen, welche mit jenen der Beklagten übereinstimmen,
führte sie doch selbst aus, dass sie wegen einer angestrebten Adoption eine grös-
sere Wohnung gesucht habe, wobei die Beklagte den Zusammenhang mit der Ab-
lehnung des Angebots unbestritten behauptete. Das Ersatzangebot war gleichwer-
tig. Auch deshalb ist eine Erstreckung ausgeschlossen.

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V. Kosten- und Entschädigungsfolgen
Die Kosten- und Entschädigungsfolgen sind nach Obsiegen und Unterliegen der
Parteien im Prozess festzusetzen (Art. 106 ZPO). Die Klägerin unterliegt im vorlie-
genden Verfahren vollumfänglich und wird für das Verfahren kostenpflichtig
(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Bei Gerichtsgebühr und Parteientschädigung sind die übli-
chen Ansätze zum Tragen zu bringen, die sich nach dem Streitwert richten (vgl.
§ 2 Abs. 1 lit. a GebV OG; Art. 96 ZPO). Gestützt auf §§ 4 Abs. 1 und 7 lit. a GebV
OG ergibt sich unter Berücksichtigung des Streitwerts von Fr. 39'624.– eine or-
dentliche Gerichtsgebühr von Fr. 3'150.– (vgl. act. 7). Eine Partei- oder Umtriebs-
entschädigung ist nicht zuzusprechen: Der Klägerin nicht, weil sie unterliegt. Der
Beklagten nicht, weil sie weder anwaltlich vertreten war noch entsprechende Aus-
lagen geltend machte (vgl. § 1 AnwGebV).
(…)»
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbe-
hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2025, 35. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw A.I. Altieri, MLaw C. Schenk, Leitende Ge-
richtsschreiberinnen; Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident