zh_bezirksgericht_zuerich · MJ210045-L · 2026-06-30 · de
ZMP 2026 Nr. 7: Mängelrechte. Modernisierung der Sache. Zusicherungen. Beseitigungsanspruch. Unzumutbarkeit. Ersatzvornahme. Minderung. Bezifferung. Schadenersatz. Hinterlegung. Anrechnung von Gegenforderungen. Verzugszins.


ZMP 2026 Nr. 7
Art. 259a OR; Art. 259b lit. b OR; Art. 259d OR; Art. 259e OR; Art. 259g OR;
Art. 87 Abs. 3 OR; Art. 85 ZPO. Mängelrechte. Modernisierung der Sache.
Zusicherungen. Beseitigungsanspruch. Unzumutbarkeit. Ersatzvornahme.
Minderung. Bezifferung. Schadenersatz. Hinterlegung. Anrechnung von
Gegenforderungen. Verzugszins.
Die Mängelrechte der Mieterin umfassen ohne besondere Zusicherung keinen An-
spruch auf Modernisierung der Sache. Dass ein aussergewöhnlich grosses Objekt
an einer bevorzugten Lage vermietet worden ist, ändert nichts daran, denn allein
deshalb darf die Mieterin keinen bestimmten Ausbaustandard voraussetzen. Ent-
scheidend sind vielmehr die gesamten Umstände, namentlich der Vertragsinhalt,
hilfsweise das Alter sowie der Zustand des Gebäudes bei der Übergabe der Sache
und der Inhalt eines Übergabeprotokolls. Zusicherungen müssen hinreichend be-
stimmt sein, um Rechtswirkungen zu entfalten. Die blosse Anpreisung der Sache
oder auch Höflichkeitsfloskeln genügen nicht (E. 4.1-2).
Unzumutbarkeit der Mängelbeseitigung ist nur mit grosser Zurückhaltung anzu-
nehmen und liegt nicht vor, wenn eine Reparatur nicht mehr als 3-4 Nettomonats-
mietzinse kostet (E. 4.2.6 und 4.3.2, sechstes Lemma).
Der Entscheid über die Minderung ist zwar ein gerichtlicher Ermessensentscheid.
Damit das Gericht die Grenzen seiner Entscheidungsmacht aufgrund der Disposi-
tionsmaxime kennt, ist der geltend gemachte Anspruch dennoch von Anfang an
genau zu beziffern oder es ist schon in der Klage selbst anzugeben, weshalb dies
unmöglich oder unzumutbar sein soll. Andernfalls ist auf den Antrag nicht einzu-
treten (E. 4.4.1.2).
Die Hinterlegung sichert die Ansprüche beider Vertragsparteien. Bringt die Ver-
mieterin daher Gegenforderungen zur Verrechnung, so hat die Anrechnung ge-
mäss Art. 87 Abs. 3 OR in erster Linie auf diejenigen Teile der Forderungen der
Mieterin zu erfolgen, für welche keine gültige Hinterlegung vorliegt (E. 4.7).
Mit der Hinterlegung von Mietzinsen gelten diese als bezahlt. Zudem wird nach
Massgabe der Ansprüche der Parteien über die Verwendung der hinterlegten Miet-
zinse entschieden, die so während des Verfahrens dem Zugriff beider Parteien

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entzogen sind. Soweit die Hinterlegung zur Deckung der Ansprüche ausreicht, ist
die Zusprechung von Verzugszins daher ausgeschlossen (E. 4.8).
Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MJ210045-L vom 30. Juni 2026 (nicht
rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: Weber, Schweizer, Vorburger; Gerichtsschrei-
ber Marques):
«(…)
Rechtsbegehren:
«1. Es sei die Beklagte zu verpflichten, nachfolgend aufgezählte Män-
gel am Mietobjekt N.-weg 20 in 8044 Zürich innert 30 Tagen seit
Rechtskraft des Urteils, eventualiter innert angemessener, vom
Gericht zu bestimmender Frist, fachmännisch zu beseitigen:
1.1. Defektes und regelmässig nicht funktionierendes Haupttor
zum Gelände ohne Sensorik.
1.2. Nicht der Situation und dem Standard entsprechende sowie
an nicht gängigen Orten angebrachte und ästhetisch unge-
nügend montierte Gegensprechanlage ohne Video und Tür-
öffner.
1.3. Fehlende Sonnerie und Gegensprechanlage bei der Einlie-
gerwohnung.
1.4. Unangemessene, der Situation nicht entsprechende und will-
kürliche Montage der Alarmanlage im Hausinnern.
1.5. Unterlassene Demontage der alten, sich nicht mehr in Be-
trieb befindlichen Alarmanlage.
1.6. Funktionsunfähigkeit des Brunnens vor dem Haus, inkl. ros-
tige und lecke Umwälzpumpe im Weinkeller.
1.7. Wasserschaden zwischen Weinkeller und Büro der Einlie-
gerwohnung.
1.8. Wasserschaden an der Decke des Pool-Technikraums.
1.9. Defekte an der manuellen Pool-Chlorungsvorrichtung.
1.10. Starke Abnutzung des Aussenbereichs und des Treppenab-
gangs zum Technikraum, insbesondere provisorische Ab-
stützung der Decke durch ein Vierkantholz.
1.11. Wasserschaden im Haushaltungsraum der Einliegerwoh-
nung mit Schäden an Parkett und Verputz.
1.12. Wasserschaden in der Waschküche / dem Trockenraum mit
Schäden am Verputz.
1.13. Verrosteter Bodenablauf in der Waschküche.

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1.14. Ineffizienter und zu schwacher Dampfabzug in der Küche.
1.15. Schmutzige und zerfetzte Sonnenstoren über den drei Ter-
rassen des Hauptsitzplatzes und der Einliegerwohnung.
1.16. Fehlender Windwächter bei den Sonnenstoren über zwei
Terrassen des Hauptsitzplatzes (Küche, Wohnzimmer) und
der Einliegerwohnung.
1.17. Starke Ausbleichung der dunklen Parkettböden im Wohnbe-
reich, mit Möbelschatten, starken Abnützungsspuren und
Kratzern.
1.18. Übermässig lauter und teilweise fehlerhafter Öffnungs- und
Schliessvorgang bei den Dachfenstern und dem Sonnen-
schutz im Dachgeschoss.
1.19. Lampe am oberen Ende des Fusswegs nordwestlich des
Hauses fehlt.
1.20. Aus dem Boden ragende Leitungsrohre im Aussenbereich
vor dem Eingang und der Garage.
1.21. Regelmässig klemmende Eingangstür der Einliegerwoh-
nung.
1.22. Laute Geräuschemissionen des Kühlschranks.
1.23. Nicht richtig schliessende Türe von der Küche zum Aussen-
bereich.
1.24. Fehlende Platten rund um den Pool.
1.25. Kaputter Randstein beim Fussweg nordwestlich des Hauses.
1.26. Kaputte Store vor dem Wohnzimmer.
2. Die Klägerin sei zu berechtigen, nicht fristgemäss oder innert
Frist nicht vollständig beseitigte Mängel gemäss Ziffer 1 hiervor
direkt auf Kosten der Beklagten fachmännisch beseitigen zu las-
sen (Ersatzvornahme).
3. Es sei der Nettomietzins für das Mietobjekt N.-weg 20 in 8044
Zürich wie folgt herabzusetzen:
3.1. Für die Monate Februar 2019 bis Juni 2021: In angemesse-
nem, vom Gericht zu bestimmendem Umfang, mindestens
aber um einen Drittel (von CHF 12'000 um CHF 4'000 auf
CHF 8'000 pro Monat).
3.2. Ab Juli 2021 bis zur Behebung des letzten Mangels gemäss
Ziff. 1 oben in angemessenem, vom Gericht zu bestimmen-
dem Umfang, mindestens aber wie folgt:
a) In angemessenem, vom Gericht zu bestimmendem
Umfang, jedoch mindestens um einen Drittel (von
CHF 12'000 um CHF 4'000 auf CHF 8'000 pro Monat,
bis die Addition der dannzumal noch relevanten Ein-
zelbeträge (8% für den Mangel gemäss Rechtsbegeh-

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ren 1.11 / je 5% für die Mängel gemäss Rechtsbegeh-
ren 1.1 und 11.9 / je 4% für die Mängel gemäss
Rechtsbegehren 1.7 und 1.12 / je 3% für die Mängel
gemäss Rechtsbegehren 1.14, 1.15 und 1.23 / je 2%
für die Mängel gemäss Rechtbegehren 1.2, 1.3, 1.6,
1.16, 1.17, 1.25, und 1.26 / je 1% für die Mängel ge-
mäss Rechtsbegehren 1.4, 1.5, 1.8, 1.10, 1.13, 1.18,
1.19, 1.20, 1.21, 1.22 und 1.24) auf oder unter 33%
fällt.
b) Für den nachfolgenden Zeitraum in angemessenem,
vom Gericht zu bestimmendem Umfang, jedoch min-
destens in Höhe der addierten dannzumal noch rele-
vanten Einzelbeträge gemäss Rechtsbegehren 3.2.a).
3.3. Die Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin die gemäss
Rechtsbegehren Ziff. 3.1 sowie 3.2 festgesetzten Herabset-
zungsbeträge zuzüglich Zins von 5% p.a., jeweils seit dem
1. Tag des betreffenden Monats, eventualiter seit 11. Au-
gust 2020 zu bezahlen, soweit diese Beträge nicht durch
die hinterlegten Mietzinse gedeckt sind.
4. Es sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin CHF 67'534
(Nachklagevorbehalt) zuzüglich Zins von 5% p.a. wie folgt zu be-
zahlen: Auf CHF 1'000 seit dem 28. November 2020, auf CHF
6'713 seit dem 29. August 2020, auf CHF 3'581 seit dem 17. No-
vember 2020, und auf CHF 56'240 seit dem 1. Juni 2020.
5. Es seien der Klägerin die hinterlegten Mietzinsen im Umfang ih-
res Herabsetzungsanspruchs gemäss Rechtsbegehren Ziffer 3
sowie ihres Schadensersatzanspruchs gemäss Rechtsbegehren
Ziffer 4 vollumfänglich herauszugeben. Im verbleibenden Umfang
bis maximal CHF 150'000 seien sie vorerst hinterlegt zu lassen.
6. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehr-
wertsteuer zu Lasten der Beklagten.
7. Eventualiter zu Rechtsbegehren Nr. 5 sei die Beklagte zu ver-
pflichten, der Klägerin CHF 150'000 für die Beseitigung der fest-
gestellten Mängel vorzuschiessen, und die Klägerin sei zu ver-
pflichten, unter Vorlage der Belege über die Beseitigung der
Mängel abzurechnen und den Restbetrag der Beklagten heraus-
zugeben. Nach Eingang des genannten Betrags sei der gericht-
lich hinterlegte Betrag in selbiger Höhe zu Gunsten der Beklag-
ten freizugeben.»

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Das Mietgericht zieht in Betracht:
1. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1.1 Mit Vertrag vom 18. Januar 2019 mietete die Klägerin von der Beklagten die
Villa am N.-weg 20 in 8044 Zürich zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 12'000.
Unter «Besondere Vereinbarungen» sahen die Parteien vor, dass der Klägerin di-
verse Nebenkosten direkt in Rechnung gestellt oder von der Verwaltung der Be-
klagten weiterverrechnet würden; Akontozahlungen wurden aber nicht vorgese-
hen. Auch der Garten- und Schwimmbadunterhalt wurde der Mieterin in der ge-
nannten Klausel u.a. überbunden. Der Vertrag ist kündbar mit einer Frist von sechs
Monaten auf jedes Monatsende ausser Dezember. Es wurde eine Sicherheitsleis-
tung von Fr. 36'000.– vereinbart. Das Objekt sollte nach den (ursprünglich kom-
munizierten) Absichten der Parteien nicht dem Geschäftsbetrieb der in M./LU do-
mizilierten Klägerin, sondern deren einzigem Verwaltungsrat Z. sowie seiner Le-
benspartnerin Y. als Wohnung dienen, um bei Aufenthalten in Zürich nicht im Hotel
wohnen zu müssen, wobei Z. seinen (damaligen) Wohnsitz in N./LU [bzw. im rele-
vanten Zeitraum in M.] aus steuerlichen Gründen beizubehalten ankündigte. Spä-
testens seit April 2026 ist Z. allerdings mit Wohnsitz in Zürich gemeldet, ein Um-
stand, von welchem das Gericht nicht etwa durch ihn selber oder die Klägerin,
sondern durch die Beklagte erfahren hat. Z. ist zugleich Inhaber und Geschäfts-
führer der C. AG in M.. Während der Mietzeit kümmerten sich verschiedene Ver-
waltungen um die Mietsache; seit 1. Januar 2022 ist dafür die W. AG zuständig.
1.2 Mit der Klage macht die Klägerin geltend, das Objekt habe 42 Mängel auf-
gewiesen, von denen zur Zeit der Klageeinreichung beim Gericht 26 noch immer
bestanden hätten. Teils habe die Sache mündlichen Zusicherungen nicht entspro-
chen, teils seien Mängel nachträglich entdeckt worden oder entstanden. Sie
verlangt deren Behebung und die gerichtliche Berechtigung zur Ersatzvornahme
bzw. eine angemessene Mietzinsminderung und Schadenersatz. Die monatlichen
Mietzinse hat sie seit 24. September 2020 bei der Schlichtungsbehörde bzw. beim
Mietgericht hinterlegt und fordert deren Herausgabe an sie. Gestützt auf eine
Vereinbarung bei der Instruktionsverhandlung vom 30. August 2022 einigten sich
die Parteien auf die Plafonierung der hinterlegten Mietzinse auf max. Fr. 150'000.–
In dieser Höhe liegen die Gelder nach wie vor bei der Gerichtskasse.

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1.3 Die Klägerin stellte mit Eingabe vom 9. September 2020 bei der Schlich-
tungsbehörde Zürich ein Hinterlegungsgesuch und reichte nach Hinterlegung des
Mietzinses für Oktober 2020 mit Eingabe vom 30. Oktober 2020 eine Klage bei der
Schlichtungsbehörde ein. Im Anschluss an die erfolglose Schlichtungsver-
handlung vom 16. März 2021 einigten sich die Parteien zunächst auf eine
Sistierung zum Zwecke weiterer Vergleichsgespräche. Nachdem diese ohne
Ergebnis geblieben waren, stellte die Schlichtungsbehörde der Klägerin mit
Beschluss vom 4. Mai 2021 die Klagebewilligung aus, welche der Klägerin am 10.
Mai 2021 zugestellt wurde.
Diese reichte darauf am 9. Juni 2021 (Poststempel) innert der Frist von Art. 209
Abs. 4 ZPO die ursprüngliche Klageschrift mit den eingangs erwähnten Anträgen
sowie die Klagebewilligung der Schlichtungsbehörde Zürich ein. Mit Beschluss
vom 17. Juni 2021 wurde der Klägerin Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses
von Fr. 20'300.– angesetzt. Da sich in der 194-seitigen Klageschrift zahlreiche
Wiederholungen fanden, wurde ihr Frist angesetzt, um die Klageschrift neu zu fas-
sen und sie auf maximal 100 Seiten zu begrenzen. Die weitere Prozessleitung
wurde dem Vorsitzenden delegiert. Der Vorschuss wurde in der Folge rechtzeitig
geleistet und die überarbeitete Klageschrift entsprechend den Vorgaben mit Da-
tum vom 8. Juli 2021 eingereicht. Mit Verfügung vom 12. Juli 2021 wurde ein
Schriftenwechsel angeordnet und der Beklagten gestützt auf Art. 246 Abs. 2 i.V.m.
Art. 222 f. ZPO Frist zur schriftlichen Klageantwort angesetzt.
Nach Eingang der Klageantwort innert einer Nachfrist und mit Datum vom 31. Ja-
nuar 2022 und Zustellung derselben an die Klägerin erging im Einvernehmen mit
den Parteien am 21. Februar 2022 eine Teil-Beweisverfügung. Wegen diverser
Absenzen der Rechtsvertretungen konnte der in Aussicht genommene Augen-
schein im Mietobjekt erst am 30. Juni 2022, die Instruktionsverhandlung gar erst
am 30. August 2022 durchgeführt werden. Bei der Instruktionsverhandlung einig-
ten sich die Parteien einerseits auf eine Sistierung des Verfahrens zum Zwecke
weiterer Vergleichsgespräche höchstens bis Ende September 2022 und anderer-
seits wie schon erwähnt auf die Plafonierung der hinterlegten Mietzinse auf max.
Fr. 150'000.–. Im übersteigenden Betrag wurden die hinterlegten Mietzinse ge-
stützt auf eine Kassenanweisung des Gerichts an die Beklagte ausbezahlt.

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Für einen Fall des Scheiterns der Gespräche erklärten sich die Parteien mit dem
Vorschlag des Gerichts einverstanden, einen zweiten Schriftenwechsel durchzu-
führen, im Gegenzug aber auf die ersten Parteivorträge der Hauptverhandlung zu
verzichten (…; vgl. Art. 228 und 233 i.V.m. Art. 245 f. ZPO).
Mit Eingabe vom 22. September 2022 teilte die Beklagte dem Gericht mit, die Par-
teien hätten sich aussergerichtlich nicht einigen können und ersuchte um sofortige
Fortsetzung des Verfahrens. Mit Verfügung vom 26. September 2022 wurde da-
raufhin der vereinbarte zweite Schriftenwechsel angeordnet und der Klägerin Frist
zur Replik angesetzt. Diese wurde nach Gewährung von zwei ordentlichen Frister-
streckungen und nach einer mit Zustimmung der Beklagten eingeräumten Notfrist
rechtzeitig mit Datum vom 6. Februar 2023 erstattet. Mit Verfügung vom 9. Februar
2022 wurde der Beklagten Frist zur Duplik angesetzt. Diese wurde innert erstreck-
ter Frist am 21. Juni 2023 erstattet. Mit Verfügung vom 30. August 2023 wurde der
Klägerin Frist zur Stellungnahme zu zwei neuen Vorbringen in der Duplik ange-
setzt. Dem kam die Klägerin mit Eingabe vom 10. Oktober 2023 nach, behielt sich
aber weitere Ausführungen zur Duplik vor. Die Eingabe wurde der Beklagten mit
Verfügung vom 24. Oktober 2023 zugestellt; zugleich wurde den Parteien ein (wei-
terer) Beweisbeschluss angekündigt. Dieser erging am 27. November 2023. Darin
wurde den Parteien X. von der XA. AG als Gutachter vorgeschlagen. Beiden Sei-
ten wurde Frist zur Leistung eines Vorschusses von je Fr. 5'000.– angesetzt. Die
Vorschüsse wurden rechtzeitig geleistet. Mit Verfügung vom 14. Dezember 2023
wurde der im Beweisbeschluss versehentlich verwendete Ausdruck «Kunststoff-
mörtel» gemäss einem Antrag der Beklagten vom 30. November 2023 durch
«Kunststoffputz» ersetzt. Zugleich wurde den Parteien ein Entwurf der schriftlichen
Experteninstruktion zur Stellungnahme unterbreitet. Die Parteien liessen sich am
11. und 12. Januar 2024 vernehmen. Nach Gewährung des rechtlichen Gehörs
mit Verfügung vom 16. Januar 2024 wurden mit Verfügung vom 31. Januar 2024
Einwendungen der Klägerin behandelt. Im Rahmen des Replikrechts liess die Be-
klagte sich erneut vernehmen.
Am 4. März 2024 erging die Experteninstruktion. In einem Telefongespräch des
Vorsitzenden mit dem Experten wurden die Modalitäten einer Besichtigung des

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Mietobjekts erörtert. Der Experte erklärte bei dieser Gelegenheit, nach seiner ers-
ten Einschätzung sollte der von den Parteien geleistete Vorschuss für die Kosten
des Gutachtens ausreichen. Die Parteien wurden über das Gespräch informiert.
Nach weiteren Abklärungen schätzte der Gutachter mit Eingabe vom 26. März
2024 den Aufwand für die Begutachtung auf Fr. 8'900.– (act. 153). Auch davon
wurde den Parteien Kenntnis gegeben. Mit Eingabe vom 24. Mai 2024 wurde das
Gutachten erstattet. Dabei erklärten der Experte und zwei Exponenten der XA.
AG, der Experte sei pensioniert; zugleich wurde die Rechnung eingereicht. Mit
Verfügung vom 3. Juni 2024 wurden die Eingaben den Parteien zugestellt. Ihnen
wurde Frist zur Stellungnahme angesetzt. Es wurde klargestellt, dass die Entlas-
sung des Gutachters durch das Gericht erfolgen werde und nicht von der Beendi-
gung der Anstellung bei seiner Arbeitgeberin abhängig sei. Die Vernehmlassungen
erfolgten fristgerecht mit Datum vom 15. und 16. August 2024. Mit Verfügung vom
21. August 2024 wurden sie je der Gegenpartei zugestellt; weiter wurde zur Klä-
rung der offenen Fragen eine Beweisverhandlung mit dem Experten angesetzt.
Die Vorladung erfolgte am 12. September auf den 21. November 2024. Die Ver-
handlung musste in der Folge verschoben werden, wobei sich aufgrund der Situ-
ation bei den Parteivertretungen erst am 12. Juni 2025 ein neuer Termin fand, der
dann aber immerhin auch stattfinden konnte. Bei der Verhandlung wurde den Par-
teien eine Frist von 14 Tagen angesetzt, um zum Vorschlag der Beklagten Stellung
zu nehmen, auf Schlussvorträge sowie auf eine Stellungnahme zum Beweisergeb-
nis zu verzichten. Am 13. Juni 2025 erstattete der Experte eine ergänzende Ho-
norarrechnung. Mit Schreiben vom 17. Juni 2025 wurden die Parteien eingeladen,
zur gesamten Honorarforderung Stellung zu nehmen. Mit Eingabe vom 26. Juni
2025 verzichtete die Klägerin zwar auf eine Stellungnahme zum Beweisergebnis,
bestand jedoch auf der (ihr zugesicherten) Möglichkeit, sich zur gesamten Duplik
zu äussern. Am 30. Juni 2025 nahm die Klägerin zudem zur Honorarforderung
Stellung. Die Beklagte liess sich zu beiden Punkten nicht vernehmen. Mit Verfü-
gung vom 7. Juli 2025 wurde das Honorar des Gutachters auf Fr. 15'792.30 fest-
gesetzt und angekündigt, dass die Auszahlung nach unbenütztem Ablauf der Be-
schwerdefrist erfolgen werde. Zugleich wurde der Beklagten Frist zur Stellung-
nahme zu den Dupliknoven angesetzt. Nach Ende der Beschwerdefrist erfolgte die
Auszahlung des Gutachterhonorars. Ein Protokollberichtigungsbegehren der Be-

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klagten vom 25. August 2025 wurde mit Verfügung vom 3. September 2025 abge-
wiesen. Der Beklagten wurde aber Frist angesetzt, um sich zur in der Eingabe
enthaltenen Tatsachendarstellung zu äussern.
Mit Eingabe vom 27. Oktober 2025 teilte die Beklagte mit, sie habe am 14. Oktober
2025 den Vorschlag des Experten zur Behebung der Mängel des als «Werkstatt»
bezeichneten Zimmers umgesetzt und in Absprache mit dem Gutachter zur Ver-
meidung von Schimmel einen zusätzlichen Heizkörper an der Aussenwand mon-
tieren lassen. Mit Verfügung vom 28. Oktober 2025 wurde der Klägerin Frist zur
Stellungnahme angesetzt. In der entsprechenden Eingabe vom 10. November
2025 bestätigte die Klägerin die Massnahme, bestritt aber deren Erfolg. Auch dies
wurde zunächst der Gegenseite zur Vernehmlassung zugestellt. Die Stellung-
nahme zur Duplik erfolgte innert erstreckter Frist zwei Tage später. Da zu befürch-
ten war, dass das Verfahren auf dem schriftlichen Weg nicht innert nützlicher Frist
zum Ziel geführt werden könnte, wurden mit Verfügung vom 18. November 2025
die angesetzten Fristen abgenommen und die Parteien zu einer Hauptverhandlung
vorgeladen, für welche schliesslich am 7. Mai 2025 ein Termin gefunden werden
konnte. Im Anschluss daran wurde das Verfahren für spruchreif erklärt.
2. Parteidarstellungen
Auf die Ausführungen der Parteien wird erst im Rahmen der rechtlichen Überle-
gungen zu den umstrittenen Punkten eingegangen (Ziff. 4), und zwar nur soweit
diese für den Entscheid von Belang sind.
3. Prozessvoraussetzungen und -maximen
3.1 Die Prozessvoraussetzungen sind erfüllt. Insbesondere sind die örtliche und
sachliche Zuständigkeit des Mietgerichts Zürich als Kollegialgericht im Sinne von
§ 21 GOG gegeben. Die Mietsache befindet sich in Zürich. Beide Parteien sind
zwar im Handelsregister eingetragen, und der Streitwert liegt unbestrittenermas-
sen bei Fr. 477'534.–, so dass grundsätzlich eine Handelssache im Sinne von Art.
6 ZPO (in der hier anwendbaren, bis 31. Dezember 2024 gültigen Fassung) vor-
läge. Der Prozess steht jedoch in Zusammenhang mit den Mängelrechten der Mie-
terseite, welche diese auch mit dem Instrument der Mietzinshinterlegung durch-

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setzen möchte. Es gelangt daher gestützt auf Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO das ver-
einfachte Verfahren zur Anwendung, was die Zuständigkeit des Handelsgerichts
ausschliesst (BGE 146 III 63).
Die Beklagte wandte zu zahlreichen von der Klägerin beanstandeten Unzuläng-
lichkeiten der Mietsache ein, die Hinterlegungsvoraussetzungen seien nicht gege-
ben. Insoweit sei das Handelsgericht zuständig.
Wie schon in der Verfügung vom 4. Februar 2022 angetönt, ist der Begriff der An-
sprüche in Zusammenhang mit einer Mietzinshinterlegung nach der Rechtspre-
chung weit zu verstehen. In der bis zum Inkrafttreten der Bundes-ZPO geltenden
Fassung sah die verfahrensrechtliche Regel von Art. 259i Abs. 1 OR vor, dass die
Schlichtungsbehörde [und später das Gericht] einen Entscheid über die «Ansprü-
che der Vertragsparteien und die Verwendung der Mietzinse» zu treffen hatte,
wenn es nicht zu einer Einigung kam. Die fragliche Norm wurde zwar per 1. Januar
2011 mit der Einführung der Bundes-ZPO durch einen Verweis auf dieselbe er-
setzt, welche die Frage dann nicht regelte. Inhaltlich war eine Änderung allerdings
nicht beabsichtigt. Das Bundesgericht hat dies ausdrücklich bestätigt und festge-
halten, dass die Gerichte im vereinfachten (Hinterlegungs-)Verfahren auch über
Mängelansprüche zu entscheiden haben, die nicht im direkten Zusammenhang mit
denjenigen stehen, für welche eine Hinterlegung erfolgt ist (BGE 146 III 63 E. 4.4-
6). In jenem Fall hatten die kantonalen Gerichte Ansprüche aus zwei Schlichtungs-
verfahren über Mängel an der Mietsache einheitlich im vereinfachten Verfahren
behandelt, obwohl nur die eine Klagebewilligung in Zusammenhang mit einer Hin-
terlegung ausgestellt worden war (a.a.O., E. 4.1-3). Alles andere wäre mit Blick
auf die Prozessökonomie und die Gefahr widersprüchlicher Entscheide auch kaum
praktikabel. Letztlich zieht das Bundesgericht mit seiner Lösung zu recht eine Pa-
rallele zum ebenfalls weit auszulegenden Begriff des Kündigungsschutzes in Art.
243 Abs. 2 lit. c ZPO (a.a.O., E. 4.4.5). In jenem Bereich haben sich die Unzuläng-
lichkeiten der Auffassung, die eine Splittung der Zuständigkeit forderte, schon in
deutlicher Weise manifestiert (z.B. im Verfahren, das Gegenstand des Urteils des
Bundesgerichts 4A_359/2017 vom 16. Mai 2018 war).

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3.2 In einzelnen Punkten wandte die Beklagte sodann ein, darüber sei kein
Schlichtungsverfahren durchgeführt worden. Allerdings sind hier die Vorausset-
zungen für eine Klageänderung erfüllt, denn die von der Klägerin geltend gemach-
ten Ansprüche stehen in Zusammenhang mit den (epischen) Debatten der Par-
teien über den gehörigen Zustand der Sache, die schon Thema des Schlichtungs-
verfahrens waren. Damit ist ein Sachzusammenhang im Sinne von Art. 227 Abs.
1 lit. a ZPO gegeben. Nach den vorstehenden Ausführungen (E. 3.1) ist auch die
gleiche Verfahrensart anwendbar.
3.3 Im vereinfachten Verfahren betreffend Miete von Wohn- oder Geschäftsräu-
men stellt das Gericht gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO den Sachverhalt von Am-
tes wegen fest (Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO). Diese soziale Untersuchungsmaxime
ist allerdings beschränkt: Das Gericht wirkt zwar bei der Feststellung des Sachver-
halts und der Beweiserhebung mit. Grundsätzlich ist es aber Sache der Parteien,
das Tatsächliche vorzutragen und die Beweismittel zu nennen. Das Gericht hat
immerhin besonders bei nicht anwaltlich vertretenen Parteien durch Belehrungen
und Befragungen darauf hinzuwirken, dass der relevante Sachverhalt vorgetragen
bzw. ergänzt wird. Sind die Parteien hingegen wie hier anwaltlich vertreten, so ist
seitens des Gerichts eine gewisse Zurückhaltung geboten (BGE 141 III 569 E.
2.3.1; BGE 139 III 13 E. 3.2; BSK ZPO-MAZAN, 3. Aufl., Art. 247 N 4).
Gemäss Art. 152 Abs. 1 ZPO verfügen die Parteien über einen Anspruch auf Ab-
nahme von Beweisen, die sie für rechtserhebliche Sachvorbringen bezeichnet ha-
ben, sofern der beantragte Beweis tauglich sowie form- und fristgerecht benannt
worden ist. Dieses Parteirecht steht jedoch im Spannungsfeld zur Möglichkeit der
antizipierten Beweiswürdigung. Danach kann das Gericht von einer beantragten
Beweiserhebung absehen, ohne dass es den Beweisführungsanspruch verletzt,
wenn es diese von vornherein nicht für geeignet hält, die behauptete Tatsache zu
beweisen, oder wenn es seine Überzeugung bereits aus anderen Beweisen ge-
wonnen hat und davon ausgeht, dass weitere Abklärungen am massgeblichen Be-
weisergebnis nichts mehr zu ändern vermögen (BGE 143 III 297 E. 9.3.2; BGE
136 I 229 E. 5.3; BGE 134 I 140 E. 5.3; BSK ZPO-GUYAN, 4. A. 2024, Art. 157 N
14; DIKE ZPO-VISCHER/LEU, 3. A. 2025, Art. 152 N 8 f. und 26; OG ZH, ZMP 2025

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Nr. 8 E. 4.3 [vgl. dazu auch das Urteil 4A_260/2025 des Präsidenten der I. zivil-
rechtlichen Abteilung des Bundesgerichts vom 6. Juni 2025]).
Auf die Prozessmaximen und das Recht auf den Beweis ist zurückzukommen (ins-
bes. im Kontext der Substantiierungslast, E. 4.1.2).
4. Materielle Behandlung der Klage
4.1 Mängelrechte der Mieterin im Allgemeinen
4.1.1 Weist die Mietsache bei der Übergabe der Sache Mängel auf, welche die
Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder erheblich beein-
trächtigen, so kann die Mieterin gemäss Art. 258 OR nach den Regeln von Art.
107 - 109 OR über die Nichterfüllung von Verträgen vorgehen. Dies ermöglicht ihr
u.a. auch einen Rücktritt vom Vertrag. Übernimmt sie die Sache hingegen trotz
solcher Mängel und beharrt sie auf korrekter Erfüllung, so kann sie nach Art. 258
Abs. 2 OR nur die Ansprüche geltend machen, die ihr bei der Entstehung von
Mängeln während der Mietdauer zustünden (insbesondere Beseitigung des Man-
gels, Mietzinsminderung, Schadenersatz, Hinterlegung der Mietzinse, Art. 259a -
259i OR). Diese Rechte stehen ihr nach der genannten Norm auch zu, wenn die
Sache bei der Übergabe untergeordnete Mängel hat (Art. 258 Abs. 3 OR).
Ein Mangel liegt vor im Falle einer Beeinträchtigung der Sache zum vertragsge-
mässen Gebrauch. Es kann sich dabei um vertraglich zugesicherte oder im Hin-
blick auf den vertraglichen Gebrauchszweck erforderliche Eigenschaften handeln
(BGE 135 III 345 E. 3.2, publ. in: mp 4/09 S. 222 ff.; Mietrecht für die Praxis/KUNZ,
10. Aufl., Zürich 2022, S. 238). Die Mietsache hat m.a.W. all diejenigen Eigen-
schaften aufzuweisen, wodurch die Mieterin in die Lage versetzt wird, von ihr den
vorausgesetzten Gebrauch zu machen (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 258 OR N 29; Miet-
recht für die Praxis/ KUNZ, a.a.O., S. 238 f.). Der Mangel ist damit eine Abweichung
des Ist- von der vertraglichen Sollbeschaffenheit der Sache. Fehlt eine ausdrück-
liche Vereinbarung, so bestimmt sich der geschuldete Zustand anhand des vo-
rausgesetzten Gebrauchs (Mietrecht für die Praxis/Z., a.a.O., S. 239 f.; ZK-
HIGI/BÜHLMANN, Art. 256 OR N 27 ff.). Sachmängel können körperlicher oder
rechtlicher Natur sein. Als Rechtsmangel im Sinne von Art. 259f OR kann jede
Beeinträchtigung des Mieters im vertragsgemässen Gebrauch bezeichnet werden,

- 13 -
die ein Dritter durch Geltendmachung eines dinglichen oder nachbarrechtlichen
Anspruchs an der Mietsache hervorruft (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 259 OR N 31 ff.).
Der Mangel einer gemieteten Sache ist demnach ein relativer Begriff und von den
Umständen des einzelnen Falles abhängig. Es ist insbesondere auf die Zweckbe-
stimmung der gemieteten Sache, deren Lage, Alter und Bauart sowie die Höhe
des Mietzinses abzustellen (BGer 4C.368/2004 vom 25.01.2005 E. 4.1; BGer
4C.387/2004 vom 17.03.2005 E. 2.1; SVIT-Komm.-GIAVARINI, 5. A., Zürich 2025,
Vorbemerkungen zu Art. 258-259i OR N 47; Mietrecht für die Praxis/ KUNZ, a.a.O.,
S. 239 ff.).
Zwar kommt dem Zustand der Sache bei einer Besichtigung vor Vertragsab-
schluss oft die Bedeutung einer Genehmigung eines Mangels zu, soweit die Mie-
terin bei dieser Gelegenheit oder auch später keine Einwendungen erhebt (z.B.
SVIT-Komm.-GIAVARINI, 5. A., Zürich 2025, Vorbem. zu Art. 258-259i OR N 32 f.).
Zur Mängelfreiheit gehört allerdings auch, das alle Bestandteile der Mietsache
funktionieren (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 256 OR N 33 f.). Können etwa Fenster bei
der Besichtigung nicht geöffnet werden, obwohl sie sich von der ursprünglichen
Konstruktion her öffnen lassen müssten, darf die Mieterin erwarten, dass der Man-
gel bis zum Mietbeginn behoben wird (SVIT-Komm.-GIAVARINI, 5. A., Zürich 2025,
Vorbem. zu Art. 258-259i OR N 31; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 256 OR N 33 f.). Um-
gekehrt hat die Mieterin keinen Anspruch auf Modernisierung der Sache, soweit
mit deren Benützung keine Gefahren verbunden sind oder besondere Zusicherun-
gen abgegeben wurden (so das angerufene Gericht sowie das Obergericht des
Kantons Zürich in ZMP 2020 Nr. 7 = ZR 2020 Nr. 20). Im Gegenteil führen wert-
vermehrende Verbesserungen der Vermieterin bei der Miete von Wohn- oder Ge-
schäftsräumen zu einem Anspruch auf Mietzinserhöhung (Art. 269a lit. b OR).
Fehlende Eigenschaften der Sache, die zum Gegenstand einer Zusicherung der
Vermieterin gemacht wurden, darf die Mieterin über die Mängelrechte durchset-
zen. Eine Zusicherung setzt aber eine spezifische Vereinbarung voraus. Zwar
kann diese auch konkludent zustande kommen; sie muss aber präzise genug ge-
fasst sein, damit die Mieterin daraus etwas ableiten kann. Erkennbare blosse Höf-
lichkeitsfloskeln darf die Mieterin nicht zum Nennwert nehmen. In der Lehre wird
das so umschrieben, dass nur bestimmte Eigenschaften der Sache Gegenstand

- 14 -
von Zusicherungen sein können (dazu ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 258 OR N 48 ff.).
GAUCH spricht von der Vereinbarung einer zusätzlichen Eigenschaft der Sache
(GAUCH, Mängelhaftung des Vermieters und mangelhafte Mietsache, ZBJV 1992,
S. 189 ff., S. 193), also einer solchen, die nicht schon zu den im Zweifel massge-
blichen üblichen bzw. vorauszusetzenden Attributen des Mietobjekts gehört.
TSCHUDI hebt das Erfordernis der Spezifität mit der Formulierung hervor, eine Zu-
sicherung sei die «ernsthaft gemeinte, vertraglich bindende Erklärung des Vermie-
ters, dass das Mietobjekt eine bestimmte Eigenschaft aufweist» und betont, dass
Anpreisungen in einem Inserat keine Zusicherung darstellen (SVIT-Komm.-GIAVA-
RINI, 5. A., Zürich 2025, Vor Art. 258 - 259i OR N 35). Zu recht präzisiert KuNZ unter
Hinweis auf einen Baselbieter Entscheid, dass genügend spezifische Zusicherun-
gen sich durchaus auch aus einem Inserat ergeben können (Mietrecht für die Pra-
xis/Z., 10. A., Zürich 2016, S. 238 und Fn. 7; mp 2016, S. 30 [allerdings mit einem
überdehnten Verständnis des Begriffs «Dachwohnung»]). Entscheidend ist also
der erkennbare Charakter einer Erklärung als übertriebene Anpreisung oder
blosse Floskel.
Im Prozess ist dabei vorzugehen wie stets bei der Vertragsauslegung: Es gilt das
Primat des übereinstimmend Gewollten. Kann das Gericht einen tatsächlich über-
einstimmenden Willen nicht feststellen (tatsächlicher Konsens; bildet eine Tat-
frage), so sind die – substantiiert zu behauptenden – Erklärungen beider Parteien
so auszulegen, wie die Parteien sie aus der Optik vernünftiger und korrekter Ver-
tragsschliessender nach Treu und Glauben verstehen mussten und durften (Ver-
trauensprinzip; rechtlicher Konsens; stellt eine auch vom Bundesgericht frei über-
prüfbare Rechtsfrage dar). Ein rechtlicher Konsens bedeutet nicht zwingend, dass
die sich äussernde Partei tatsächlich den inneren Willen hatte, sich in der durch
die Auslegung ermittelten Weise zu binden; es reicht, wenn die andere Partei auf-
grund der nach dem objektiv verstandenen Sinn der Erklärung oder dem Verhalten
nach Treu und Glauben annehmen konnte, die sich äussernde Partei habe einen
entsprechenden Willen (zum Ganzen BGE 147 III 153 E. 5.1; BGE 144 III 93 E.
5.2). Soweit eine Seite einen tatsächlich übereinstimmenden Willen geltend ma-
chen will, genügt es nicht, einen solchen nur zu behaupten. Da das Gesetz die
Vertragsfolge aus übereinstimmenden Willenserklärungen ableitet (Art. 1 OR),
sind stets konkrete Indizien zu behaupten, aus denen eine Seite auf einen solchen

- 15 -
erklärten Willen schliessen zu können glaubt (Urteil des Bundesgerichts
4A_337/2022 v. 24.10.2023 E. 2.2 [n. publ. in BGE 150 III 103]).
4.1.2 Die Parteien haben ihren Standpunkt substantiiert vorzutragen. Im Rahmen
der sozialen Untersuchungsmaxime unterstützt sie das Gericht zwar bei Behaup-
tungslücken und es kann auch von Amtes wegen Beweise erheben (Art. 247 Abs.
2 lit. a ZPO i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO; ZMP 2021 Nr. 11 E. 2.2.2, vgl. dazu
auch das Obergericht in ZMP 2023 Nr. 1 E. 2.5.3). Sind die Parteien aber wie hier
anwaltlich vertreten, hat das Gericht sich aber wie schon erwähnt (Ziff. 3) nach der
Rechtsprechung eine gewisse Zurückhaltung aufzuerlegen. Diesem kommt zwar
eine verstärkte Mitwirkungspflicht zu, doch ist es nicht verpflichtet, den Sachverhalt
von Amtes wegen zu untersuchen oder gar im Sinne von Art. 296 Abs. 3 ZPO zu
erforschen, wenn die Parteien darauf verzichten, ihre Standpunkte in das Verfah-
ren einzubringen. Es ist insbesondere nicht Sache des Gerichts, die Grundlagen
einer Klage aus eigenem Antrieb zu schaffen, die Akten zu durchforsten oder auf
andere Weise nach Beweismitteln zu suchen, um anstelle der Parteien Behaup-
tungen aufzustellen oder zu beweisen (BGE 141 III 569 E. 2.3; BGer 4D_87/2017
vom 20. März 2018 E. 3.3.1; BGer 4A_703/2016 vom 24. Mai 2017 E. 7; BGer
4A_701/2012 vom 19. April 2013 E. 1.2; ZMP 2021 Nr. 11 E. 2.2.2; ZMP 2023 Nr.
1 E. 2.5.3). Daraus folgt, dass in einer solchen Konstellation die Substantiierungs-
last der Parteien auch in Verfahren mit sozialer Untersuchungsmaxime eine ähn-
liche ist wie in Verfahren mit Verhandlungsmaxime.
Zwar dürfen an die Substantiierung keine überzogenen Anforderungen gestellt
werden (BGE 143 III 297 W. 9.4.2 und 9.5, für die Behauptung und den Nachweis
des – schwierig zu bestimmenden – herauszugebenden Gewinns als Folge einer
Persönlichkeitsverletzung). So ist es beispielsweise im Rahmen der Mängelrechte
belanglos für den Beseitigungsanspruch, wie lange ein Mangel schon bestanden
hat. Umgekehrt ist es Sache der Mieterin, alle Tatsachen vorzutragen, die für die
Anwendung der in Betracht kommenden Rechtssätze unmittelbar von Bedeutung
und damit Tatbestandsmerkmale sind. Dies gilt auch für Orts- und Zeitangaben,
soweit sie diese Voraussetzung erfüllen, wie etwa bei einer Klage auf Mietzinsmin-
derung (vgl. KUKO ZPO-RICHERS/NÄGELI, 3. A., Basel 2021, Art. 221 N 24; BK
ZPO-KILLIAS/MÖHLER, 2. A., Bern 2026, Art. 221 N 23). Es ist unzulässig, statt einer

- 16 -
substantiierten Behauptung auf Beilagen zu verweisen oder gar zu erwarten, dass
das Gericht aus denselben den relevanten Sachverhalt zusammensucht (KUKO
ZPO-RICHERS/NÄGELI, Art. 221 N 23; BK ZPO-KILLIAS/MÖHLER, Art. 221 N 22).
Vielmehr ist ein Verweis auf Beilagen nur zulässig, wenn die relevanten Tatsachen
in der Rechtsschrift in den wesentlichen Zügen behauptet sind, wenn sich der Ver-
weis überdies spezifisch auf ein bestimmtes Aktenstück oder auf Teile davon be-
zieht und wenn die Beilage zudem selbsterklärend ist, mithin keinen Interpretati-
onsspielraum lässt (BGer 4A_415/2021 v. 18.3.2022 E. 5.2-4, insbes. E. 5.4.3).
Gleichermassen unzulässig ist es unter Vorbehalt einer unbezifferten Klage, für
die Substantiierung auf das (erhoffte) Ergebnis eines Beweisverfahrens zu verwei-
sen, denn die Durchführung eines solchen setzt die gehörige Substantiierung der
Klage gerade voraus (KUKO ZPO-RICHERS/NÄGELI, a.a.O.). Dies lässt sich auch
direkt aus beweisrechtlichen Vorschriften ableiten, denn die Substantiierung hat
auch den Zweck, das Beweisthema zu fixieren (vgl. Art. 154 ZPO). Was die Aus-
nahme einer unbezifferten Klage angeht, verfolgt das Bundesgericht zu recht ei-
nen strikten Ansatz: Damit die Gegenseite weiss, wogegen sie sich zur Wehr zu
setzen hat, damit auch der Streitgegenstand und die Tragweite der Rechtskraft
einer Klage von Anfang an klar sind, sind die Anforderungen an eine unzumutbare
Bezifferung der Klage streng. Die Voraussetzungen sind schon in der Klage selbst
(und nicht später, auch nicht nach gerichtlicher Aufforderung) darzulegen (BGE
148 III 322 E. 3 und 4). Einzig bei der Stufenklage versteht sich die Unzumutbarkeit
der Bezifferung zu Beginn des Verfahrens von selbst (BGE 151 III 425 E. 3). Allein
das Fehlen von Informationen genügt für eine unbezifferte, sprich: nicht gehörig
substantiierte Klage nicht (BGE 148 III 322 E. 3.8 und 4; BGE 140 III 409 E. 4.3.2).
Hat die klagende Partei das Tatsachenfundament der Klage nicht so aufbereitet,
dass sie zu substantiierten Behauptungen in der Lage ist, treffen sie die Konse-
quenzen. Auch Editionsanträge und andere Beweisofferten vermögen dies nicht
zu kompensieren, denn diese setzen spezifische Tatsachenbehauptungen voraus.
Insbesondere erweist sich ein allgemeiner Editionsantrag als unzulässig, wenn die
betroffenen Akten die Begründung des Prozessstandpunktes erst ermöglichen sol-
len, namentlich ein Antrag auf Vorlage der «gesamten Korrespondenz» oder
«sämtlicher Geschäftsbücher» (BGer 4A_294/2020 v. 14. Juli 2021 E. 10.7, publ.
in ZZZ 56/2021, S. 778; zustimmend LEUENBERGER/WALTHER/BERGER, Die Recht-
sprechung des Bundesgerichts zum Zivilprozessrecht im Jahr 2021, ZBJV 2023,

- 17 -
S. 120). Der Standpunkt der betroffenen Partei ist in einem solchen Fall ohne wei-
teres zu verwerfen.
Diese Grundsätze beachtet die Klägerin nicht, soweit sie der Beklagten – über
weite Strecken zu unrecht – vorwirft, sie stelle «massiv zu hohe Anforderungen»
an die gehörige Substantiierung, und zugleich selber eine solche dadurch zu er-
setzen sucht, dass sie mit Allgemeinplätzen operiert, etwa damit, schon aus dem
aktuellen verbesserten Zustand des Mietobjektes folge, dass dieser zuvor «offen-
sichtlich noch deutlich schlechter» gewesen sein müsse (act. 90 Rz. 4), oder so-
weit sie die «breitflächige» (act. 90 Rz. 6) Einvernahme von dutzenden, von der
Beklagten oder ihren Liegenschaftsverwaltungen namentlich zu bezeichnenden
Handwerkern verlangt, um herauszufinden, welche Behauptungen sie zur Qualität
oder Dauer oder den Folgen einer angeblichen Beeinträchtigung der Ge-
brauchstauglichkeit des Mietobjektes aufstellen soll, wobei sie einräumt, zu einer
verbesserten Substantiierung nicht in der Lage zu sein (so etwa act. 90 S. 4 ff.
oder act. 91 S. 4 ff.; zuletzt in act. 226 S. 10 f., 14 ff.). Gleiches gilt für den Antrag
auf Herausgabe sämtlicher, wie auch immer gearteter Korrespondenz zwischen
der Beklagten und ihren Verwaltungen, um das Defizit zu kompensieren, dass die
Funktionäre der Klägerin sich nicht mehr an Art und Dauer der wahrgenommenen
Termine erinnern können, weil die Klägerin darüber nicht Buch führen liess (z.B.
act. 90 Rz. 60). Darüber können auch die unsachlichen Unterstellungen der Klä-
gerin in der Replik nicht hinwegtäuschen (act. 90 Rz. 2 ff.; eine Bewertung der
Fakten zu den klägerischen Beanstandungen der Mietsache im Einzelnen folgt
unter Ziff. 4.2): Der Zustand der Mietsache zum Zeitpunkt des Augenscheins
braucht zwar nicht mit demjenigen in der Zeit davor übereinzustimmen. Dass eine
Differenz besteht, hat aber die Klägerin konkret zu behaupten und mit tauglichen
Beweisofferten zu unterlegen. Im Detail ist darauf in Zusammenhang mit den be-
haupteten Ansprüchen zurückzukommen.
4.2 Die geltend gemachten Mängel im vorliegenden Fall
4.2.0 Die von der Klägerin behaupteten Zusicherungen im Besonderen
4.2.0.1 Die Klägerin schildert zuerst die Phase der Vertragsanbahnung und des
Vertragsschlusses und schreibt dazu, nach einer ersten Kontaktnahme habe am

- 18 -
8. Januar 2019 die Besichtigung der Villa stattgefunden. Anwesend seien Z., des-
sen Lebenspartnerin Y. und VA1-M1 von der damaligen Liegenschaftsverwaltung
gewesen. Die Villa sei leer, es seien nur wenige Lampen vorhanden gewesen.
VA1-M1 habe erklärt, dass noch einige Arbeiten gemacht werden müssten, da die
Beklagte das Haus erst kürzlich erworben habe. Diese würden noch vor Mietbe-
ginn erledigt. Insbesondere werde der Raum der Haushälterin in Stand gesetzt
und der Brunnen werde funktionieren. VA1-M1 habe auch gesagt, angesichts des
sehr schnellen Mietantritts würden sämtliche Beanstandungen durch die Beklagte
kulant und unkompliziert behoben», das Mietobjekt werde «selbstverständlich auf
einem standesgemässen Niveau einer Zürichbergvilla» (Klagebegründung) bzw.
«auf hohem Niveau» (Replik) unterhalten. In der Stellungnahme zu den Duplikno-
ven wurde daraus dann eine angebliche Annahme Z.s, aufgrund der Angaben
VA1-M1s werde sich die Villa bei der Übergabe in einem «viel besseren Zustand
präsentieren» als bei der Besichtigung.
Am 25. Januar 2019 sei die Villa dann übergeben worden, in Anwesenheit der
gleichen Personen. Es sei am Eindunkeln gewesen und wieder sei mangels Lam-
pen kaum Licht vorhanden gewesen. Die Parteien hätten sich daher geeinigt,
keine ausführliche Übergabe mit Begehung der zahlreichen Räume und Prüfung
der noch zahlreicheren Gegebenheiten und Vorrichtungen durchzuführen. Statt-
dessen könne die Klägerin sich «jederzeit unkompliziert … melden …, wenn sie
die Villa auf Mängel hin geprüft habe». VA1-M1 habe erneut zugesichert, dass die
Beklagte sämtliche Mängel beheben und «allfällige nicht den Erwartungen der Klä-
gerin entsprechende Gegebenheiten ersetzen oder modernisieren» werde. Da-
nach habe Z. das von VA1-M1 mitgebrachte Übergabeprotokoll unterzeichnet, auf
dem bereits standardmässig überall «normale Abnützung» angekreuzt gewesen
sei). In der Folge hätten sich die Zusicherungen als leere Versprechen erwiesen.
In der Replik behauptete die Klägerin neu, ihr lägen leider die ihr vor Mietantritt
zugestellten Unterlagen und Korrespondenzen bis auf act. […] nicht mehr vor.
Diese seien daher durch die VA2 AG als damaliger Liegenschaftsverwaltung zu
edieren. Die von der Beklagten ins Feld geführten AGB zum Mietvertrag seien ihr
nicht zugestellt worden. Entsprechend sei das von der Beklagten präsentierte Do-
kument auch weder unterzeichnet noch paraphiert.

- 19 -
Soweit die Beklagte sich auf die angeblich beschränkten Kompetenzen ihrer Ver-
walter berufe, habe jeweils eine Anscheinsvollmacht bestanden.
4.2.0.2 Die Beklagte bestritt Zusicherungen im von der Klägerin behaupteten
Sinn. Bei Z. handle es sich um einen studierten Juristen, der über mehrere Jahre
Geschäftserfahrung verfüge und sich auch im Mietrecht auskenne. Es treffe zwar
zu, dass das Mietobjekt im Vertrag als «Villa» bezeichnet worden sei. Daraus
könne aber nicht abgeleitet werden, dass es sich um ein Luxusobjekt handle, zu-
mal auch der Mietzins von Fr. 12'000.– insgesamt eher günstig sei: Bei einem Ge-
bäude im Landhausstil, einer grosszügigen Wohnfläche von 450 m2 verteilt auf vier
Geschosse, mit Nebenflächen von ca. 100 m2, Accessoires wie teils antiken Par-
kettböden, kombiniert mit Travertin-Platten, einem Kachelofen und einem Chemi-
née, mit einer Doppelgarage und einer in 50 m Entfernung gelegenen Einzelga-
rage, einer etwas erhöht gelegenen Grundstücksfläche von 1'212 m2 mit fantasti-
scher Aussicht an bester, ruhiger Lage am Zürichberg und einer separaten Einlie-
gerwohnung mit Wellness-Bereich verfüge das Gebäude zwar durchaus über Ei-
genschaften einer Villa. Bei der Besichtigung vom 8. Januar 2019 habe sich die
Klägerin allerdings auch über den Zustand des Objekts ein Bild machen können,
welches 1928 (die Einliegerwohnung und der Pool 1964) erstellt worden sei und
daher punkto Bausubstanz, Ausstattung und Ausbaustandard nicht einem Neubau
entspreche. Das Haupthaus sei 2002 letztmals saniert worden (inkl. Küche und
Nasszellen sowie elektrische und sanitäre Leitungen), die Einliegerwohnung 2005.
2003 sei der Dachstock ausgebaut worden, der über eine Terrasse mit herrlicher
Aussicht verfüge. Der Brunnen trage gar die Jahrzahl 1880. Das Objekt sei zwar
regelmässig unterhalten worden und verfüge über neue Fenster, eine sanierte
Fassade und eine Gasheizung. Beim Antritt habe es sich baulich in einem gepfleg-
ten, aber keineswegs neuwertigen Zustand befunden, was ohne weiteres wahr-
nehmbar gewesen sei. Bestritten werde, dass von einem Luxusobjekt gesprochen
werden könne.
Die Klägerin habe das Objekt nicht zu Repräsentationszwecken gemietet. Wie aus
dem Anmeldeformular und einer E-Mail vom 10. Januar 2019 hervorgehe, habe Z.
die Villa gemietet, weil es ihm zu mühsam geworden sei, zwischen dem Sitz der
C. AG in M./LU und dem Ort seiner geschäftlichen Haupttätigkeit in Zürich an der

- 20 -
O.-strasse 71 in Zürich zu pendeln, wobei er in Zürich jeweils an 3-4 Tagen im
Hotel übernachtet habe. In Wahrheit sei es daher um die dauerhafte Miete einer
Wohnung gegangen, wie dies ja auch aus dem Mietvertrag hervorgehe. Seinen
damaligen Wohnsitz in N./LU habe er nach eigenem Bekunden nur aus steuerli-
chen Gründen beibehalten wollen. Es sei auch die Rede davon gewesen, dass
seine 17-jährige Tochter eine Bleibe in Zürich benötige, weil sie hier studiert habe.
Z. sei es auch gewesen, der auf einen raschen Mietantritt gedrängt habe. Entspre-
chend sei im Mietvertrag auch eine Benützung der Sache durch drei Personen zu
Wohnzwecken vorgesehen worden. Von einer Anmietung des Objekts zu reprä-
sentativen Zwecken sei nie die Rede gewesen. Damit hätte die Beklagte sich auch
nicht einverstanden erklärt. Die Klägerin verhalte sich widersprüchlich, soweit sie
zugleich behaupte, Z. habe wegen angeblicher Störungen nicht über eine Pri-
vatsphäre verfügt und im Mietobjekt nicht arbeiten können. Dass er sich oft in Zü-
rich aufgehalten habe und aufhalte, lasse sich auch daran ablesen, dass er sich
schliesslich im April 2026 beim Bevölkerungsamt der Stadt Zürich angemeldet
habe.
Bei der Besichtigung vom 8. Januar 2019 sei seitens der Verwaltung nicht VA1-
M1, sondern VA1-M2 zugegen gewesen; die Begehung habe auch nicht bei
schlechtem Licht stattgefunden.
Die Klägerin habe die Liegenschaft 2018 von F. erworben, der diese seit 2003
selber bewohnt habe.
Es treffe nicht zu, dass VA1-M1 geäussert habe, an der erst kürzlich erworbenen
Sache müssten noch Arbeiten erledigt werden, da die Klägerin das Haus erst kürz-
lich erworben habe. VA1-M1 habe auch nicht gesagt, der unschöne Raum der
Haushälterin werde noch instand gestellt oder der Brunnen funktionstüchtig ge-
macht.
Der Raum sei in Ordnung gewesen und der Brunnen habe funktioniert. Es stimme
auch nicht, dass die Klägerin die AGB zum Mietvertrag nicht erhalten habe, denn
mit der Unterzeichnung des Mietvertrags durch den geschäftserfahrenen Z. habe
sie dies quittiert und bis zur Klagebegründung nichts anderes geltend gemacht.

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Sie hätte bestimmt protestiert, wenn die entsprechende Passage im Vertrag nicht
den Tatsachen entsprochen hätte.
Der Mietvertrag halte überdies fest, dass er alle getroffenen Abmachungen ent-
halte und dass jede Änderung der Schriftform bedürfe. Die separat in Rechnung
zu stellenden Nebenkosten seien detailliert geregelt worden, ebenso die Pflicht der
Klägerin zum Gartenunterhalt, zum Abschluss eines Wartungsvertrags für den
Pool mit der U2 AG und die Pflicht zur fachgerechten Einwinterung des Pools und
zum Abstellen der Aussenwasserhähne und des Brunnens im Winter. Ein Punkt
sei bei der Übergabe der Sache am 25. Januar 2019 zum Gegenstand eines Nach-
trags gemacht worden: Man habe festgehalten, dass die Alarmanlage ausser Be-
trieb und auf Kosten der Beklagten zu erneuern sei. Weiter müssten die Schock-
beleuchtung nachts abgestellt und die Aussenwasserleitung vor Beginn des Win-
ters entleert werden. Weitere Vereinbarungen hätten die Parteien nicht getroffen.
Andere Zusicherungen habe es nicht gegeben, schon gar nicht in der behaupteten
vagen Art, wie etwa, man werde das Objekt kulant und unkompliziert auf Wunsch
der Klägerin auf ein standesgemässes Niveau einer Zürichbergvilla bringen. Bei
der Beklagten handle es sich um eine an die Kapitalschutzvorschriften gebundene
Aktiengesellschaft. Es könne nicht verwundern, dass die Klägerin nicht substanti-
iert anzugeben vermöge, welche Person von der Beklagten ein sehr grosszügiges
Verhalten in Aussicht gestellt haben solle.
Die Verwaltung habe auch nicht über die Ermächtigung verfügt, Arbeiten eigen-
mächtig zu vergeben.
Die Übergabe vom 25. Januar 2019 habe nicht nur 20 bzw. 14 Minuten gedauert,
wie schon die umfangreiche Schlüsselquittung zeige.
Ziff. 1 der AGB regle klar, dass kein Anspruch auf Neuwertigkeit bestehe, dass ein
Protokoll angefertigt werde und dass die Mieterin verpflichtet sei, später entdeckte
Mängel innert 14 Tagen ab Übergabe schriftlich anzuzeigen, da sonst angenom-
men werde, die Sache habe sich im protokollierten Zustand befunden. Ziff. 4 regle
die Meldepflicht bei Mängeln und die Pflicht zur Duldung von Arbeiten und zum
kleinen Unterhalt inkl. Entstopfen der Leitungen bis zur Hauptleitung und Arbeiten
bis zu einem Betrag von 1% des Jahresnettomietzinses.

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Das Übergabeprotokoll beruhe auf einer Besichtigung aller Etagen und Räume
und enthalte alle festgestellten Mängel, wie aus dessen Wortlaut auch hervorgehe.
Es treffe nicht zu, dass es bei der Übergabe dunkel gewesen sei oder die Leucht-
mittel gefehlt hätten. Die Klägerin habe damals auch nichts dergleichen geltend
gemacht, sondern das Protokoll vorbehaltslos unterzeichnet. Mit Nichtwissen
werde bestritten, dass Y. zugegen gewesen sei. Als Jurist habe Z. die Modalitäten
gekannt.
Die im Nachtrag zugesicherte Erneuerung der Alarmanlage sei für Fr. 16'459.60
auf Kosten der Beklagten umgesetzt worden durch die U3 AG.
Die Beklagte habe mehr als nur ihre Pflichten erfüllt. Anstehende Arbeiten seien
immer wieder durch Z. verzögert worden, der auf seiner persönlichen Anwesenheit
– am 4. November 2020 gar auf einer Kommunikation via seine Anwälte – bestan-
den und den Verwaltungen und den Handwerkern den Zutritt zur Sache in ver-
tragswidriger Weise stark erschwert habe. Von vornherein habe Z. keinen An-
spruch auf Vergütung von Fahrten zwischen Zürich und M./LU. Die unsubstanti-
ierten Behauptungen der Klägerin würden bestritten, ebenso die Fahrten als sol-
che, habe sich Z. doch meist in Zürich aufgehalten. Ein Schaden liege ohnehin
nicht vor.
4.2.0.3 In der Tat könnte einem allfälligen – wenig plausiblen – Versprechen des
zuständigen Liegenschaftsverwalters, die Beklagte werde am Mietobjekt alle nicht
den Erwartungen der Klägerin entsprechenden Gegebenheiten ersetzen
oder modernisieren, die Villa auf ein standesgemässes Niveau einer Zürichberg-
villa bringen, auf hohem Niveau unterhalten und sämtlichen Beanstandungen der
Klägerin kulant und unkompliziert entsprechen, selbst dann nicht der Charakter
einer Zusicherung bestimmter Eigenschaften im vorne beschriebenen Sinn beige-
messen werden, wenn denn VA1-M1 die Äusserungen so gemacht hätte. Es han-
delt sich bei diesen Formulierungen offensichtlich nicht um spezifische Verspre-
chungen bezüglich bestimmter Attribute des Mietobjektes, sondern um für jeder-
mann erkennbare Versicherungen einer allgemeinen Dienstleistungsorientierung,
aus welchen niemand, schon gar nicht ein erfahrener Geschäftsmann wie Z. kon-
krete Ansprüche ableiten kann, der in einer E-Mail vom 5. Juni 2020 auf seine

- 23 -
juristische Ausbildung verwiesen hat. Z. musste insbesondere klar sein, dass Ver-
träge den Sinn haben, die Leistungspflichten zu definieren, von denen offensicht-
lich auch die Höhe der Gegenleistung abhängt, sodass eine Klausel, mit der eine
Seite sich voraussetzungslos den Ansprüchen und Wünschen der anderen auslie-
fert, jedes Zwecks entbehren würde und daher nicht ernst gemeint sein kann. Der
Klägerin ist dabei zwar beizupflichten, dass der Verwalter VA1-M1 zumindest über
eine Anscheinsvollmacht für Abschluss und Betreuung des Mietverhältnisses ver-
fügte, denn dies ergibt sich schon aus dem Umstand, dass er es war, der unbe-
strittenermassen mit Billigung der Beklagten den Mietvertrag und das Übergabe-
protokoll unterzeichnete. Eine verbindliche Zusage der pauschalen Art, die poten-
ziell unbegrenzt Kosten hätte verursachen können (und im Übrigen weder aus dem
Vertragstext noch dem Übergabeprotokoll hervorgeht), lag für jedermann erkenn-
bar ausserhalb der Kompetenz eines blossen Liegenschaftsverwalters. Dass Z.
diese Zusammenhänge durchaus klar waren, ergibt sich zumindest aus der spä-
teren Korrespondenz zwischen ihm und der Verwaltung (act. […]: «Wenn Ihre Frau
V4 mich lange versäumt und dann verspricht, was sie alles beim Eigentümer
durchbringen werde und dann doch nichts geht, …»).
Abgesehen davon wäre es selbst bei spezifischen Zusicherungen durchaus von
Bedeutung, wann die genannten Äusserungen genau erfolgt sein sollen. Zumin-
dest bei Zusagen vor Unterzeichnung des schriftlichen Mietvertrags am 18. Januar
2019 – im Rahmen der Replik behauptete die Klägerin erstmals, die genannten
Zusicherungen seien sowohl bei der Besichtigung am 9. Januar 2019 als auch bei
der Übergabe am 25. Januar 2019 gegeben worden – stellt sich die Frage, warum
der juristisch geschulte Verwaltungsratspräsident der Klägerin unbestrittenermas-
sen nicht auf die Aufnahme der angeblichen Versprechungen in den schriftlichen
Vertragstext oder das Antrittsprotokoll gepocht hat, als er merkte, dass im Entwurf
angeblich spezifische Zusicherungen fehlten, die ihm abgegeben worden sein sol-
len. Dies gilt umso mehr, als es VA1-M1 war, der den Mietvertrag und das Über-
gabeprotokoll im Namen der VA1 AG unterzeichnete, so dass es nahegelegen
hätte, VA1-M1 auf das angeblich Versäumte hinzuweisen. Nach Treu und Glauben
konnten die Parteien einander nur so verstehen, dass die zuvor und erst recht die
danach getroffenen Äusserungen rechtlich bedeutungslos waren.

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Soweit die Klägerin sodann in der Replik in unspezifischer Weise die Herausgabe
sämtlicher Texte, Angaben, Unterlagen und Korrespondenz betreffend die Aus-
schreibung der Villa durch die VA1 AG verlangt, gibt sie weder an, um was für
Dokumente es sich dabei genau handeln soll, noch was sie daraus ableiten will.
Wie schon erwähnt, vermögen Beweisanträge so wenig wie Verweise auf Beilagen
Angaben zu den angeblichen Vorgängen im Tatsachenvortrag zu ersetzen (vorn
Ziff. 4.1.2). Die Darstellung der Klägerin erweist sich damit als unsubstantiiert. Die
Beweisanträge laufen im Übrigen gerade im Kontext der verletzten Substantiie-
rungslast auf einen unzulässigen Ausforschungsbeweis hinaus (so schon zum
früheren kantonalen Recht BGE 127 III 365 E. 2d).
Auch wenn im Übrigen die Mieterin anders als im früheren Recht (aArt. 271 Abs.
3 OR in der bis 30. Juni 1990 gültigen Fassung) sich nicht eine gesetzliche Ver-
mutung entgegenhalten lassen muss, sie habe die Sache in gutem Zustand erhal-
ten, bildet ein Übergabeprotokoll entgegen der Auffassung der Klägerin doch nach
wie vor ein exzellentes Beweismittel. Die Motivation des Gesetzgebers, die Ver-
mutung zu beseitigen, bestand denn auch in erster Linie darin, einen Anreiz für
den Vermieter für die Erstellung eines exakten Übergabeprotokolls zu schaffen
(Botschaft zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom 27. März 1985, BBl 1985 I
S. 1454 f.). Wenn Z. das Protokoll vom 25. Januar 2019 in der Form unterzeichnet
hat, wie die Klägerin es selber zu den Akten gereicht hat, bedarf die Frage des
Zustandes der Mietsache unter Vorbehalt versteckter Mängel keiner weiteren Er-
örterung und auch keiner (weiteren) Beweisabnahme.
Dies gilt ungeachtet dessen, dass die Klägerin grundsätzlich auch bei einem nach-
träglich aufgetretenen Mangel über ihre Rechte verfügt (Art. 256 Abs. 2 lit. b i.V.m.
Art. 259a ff. OR) und dass eine Obliegenheit der Mieterin zur Mängelrüge weder
bei der Übergabe der Mietsache noch später besteht, ungeachtet der AGB, denn
die für jedermann erkennbare Funktion des Antrittsprotokolls ist es, den Zustand
der Sache bei der Übergabe in eine beweisbare Form zu bringen: Ein beidseitig
unterzeichnetes Antrittsprotokoll spricht daher ohne gegenteilige Einträge klar ge-
gen das Bestehen von (erkennbaren) Mängeln.

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4.2.1 Haupttor zum Gelände
4.2.1.1 Die Klägerin macht geltend, das schwenkbare Metalltor zum Gelände sei
in die Jahre gekommen und nicht manuell bedienbar, sondern nur mittels eines
alten elektronischen Antriebs. Von Beginn an habe die Klägerin gemerkt, dass das
Tor «sehr häufig nicht funktioniert», dass es geklemmt und weder vor noch zurück
habe bewegt werden können. Teils habe es sich «Wochen am Stück» nicht mehr
geöffnet, so dass man nicht mehr vom Grundstück habe wegfahren können. Die
mit Tape auf die Innenseite geklebten Platten hätten sich vom Rahmen gelöst, so
dass sie weggerissen werden könnten. Es befremde, dass keine Sensorik vorhan-
den sei, was ein gravierendes Sicherheitsproblem darstelle. Die Bemühungen des
damaligen Verwalters VA1-M1 seien fruchtlos gewesen. Ein Handwerker habe die
Scharniere des schief hängenden Tors gerichtet. Danach sei dieses vorüberge-
hend nicht mehr schief gehangen. Später habe VA1-M2 vorübergehend selber die
Aufgabe des Liegenschaftsverwalters übernommen und Z. eine «unkomplizierte
baldige Reparatur des Tors» versprochen.
Der später zuständige Verwalter VA1-M3 habe zwar am 3. Oktober 2019 bestätigt,
die Elektroarbeiten vergeben zu haben. Am 15. November 2019 habe er Z. aufge-
fordert, die Batterien des Handsenders zu wechseln, was dieser natürlich längst
getan habe. Abklärungen mit Handwerkern im Dezember hätten ergeben, dass
kaum Ersatzteile und die Steuerung gar nicht mehr erhältlich gewesen seien.
Nachdem VA1-M2 das Verwaltungsmandat bei der Liegenschaftsverwaltung ab-
gegeben habe, hätten VA3-M1 und VA3-M2 für die neue Verwaltung am 14. Ja-
nuar 2020 das Objekt besucht. Das Tor sei damals unschliessbar offen gestanden;
das sei auch drei Wochen so geblieben. VA3-M1 habe auf Anfrage vom 27. Januar
2020 mitgeteilt, er sei mit der zuständigen Firma in Kontakt. Am 7. Februar sei ein
Handwerker vorbeigekommen, dann sei aber nichts mehr passiert.
Nach sechs Wochen sei neu V4 für die Verwaltung zuständig gewesen. Diese
habe sich am 21. April 2020 erkundigt, ob beim Tor noch Reparaturbedarf bestehe.
Z. habe geantwortet, die Probleme bestünden weiterhin. Mit Mail vom 6. Mai 2021
habe V4 mitgeteilt, die Arbeiten an der Stabantenne des Tors würden in Auftrag
gegeben. Dies sei «zumindest teilerfolgreich» gewesen. Die Klägerin habe dann
aber genug gehabt, und den Architekten E. mit einer Begutachtung beauftragt.

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Dieser habe festgestellt, das Tor müsse repariert werden. Das Tor sei defekt, die
Füllung lose, der Einbruchschutz nicht gewährleistet. Das ganze Mietobjekt weise
Mängel auf, die «in diesem Preissegment nicht akzeptabel … und auch mit einem
vernünftigen Aufwand zu beheben wären». Auch der darauf von V4 organisierte
Termin vom 10. August 2020 habe «keine Abhilfe» geschaffen. Noch heute sei
das Tor «fragil». Regelmässig träten Störungen auf. Eine Sensorik sei nicht vor-
handen. Die geklebten Platten lösten sich an einer Ecke ab. Die Beklagte sei daher
zu verpflichten, das Tor «fachmännisch so reparieren oder ersetzen zu lassen,
dass es wieder reibungslos funktioniert, … einen Sicherheitssensor einbauen zu
lassen und die Platten auf eine Sicherheit bietende Weise … am Rahmen zu be-
festigen».
4.2.1.2 Die Beklagte bestritt, dass das Tor [aktuell] defekt sei. Es habe schon beim
Mietantritt nicht über eine Sensorik verfügt, so dass per se ein Mangel zu vernei-
nen sei. Das Tor habe immer funktioniert. Die angeblichen Rügen von Z. im Feb-
ruar und am 23. April 2019 würden bestritten; aus der E-Mail vom 5. Juni 2019
ergebe sich nur, dass die Türe bei der Einfahrt nicht gesichert und elektrifiziert sei,
von einem Defekt sei nicht die Rede. Regelmässige Störungen seien nicht aufge-
treten. Die Vorrichtung bilde kein Sicherheitsrisiko. Auch Platten hätten sich keine
gelöst und das Tor sei nicht schief gehangen. Aus dem Foto 2 des Berichts von
E. sei nur ersichtlich, dass eine Platte ein wenig vorgestanden sei; diese sei Ende
Mai 2021 mit Tape festgeklebt worden, und dies stelle keine Gefahr dar. Beim
Augenschein vom 30. Juni 2022 habe das Tor bei Sonnenschein einwandfrei funk-
tioniert. Aus den mit der Replik eingereichten Videoaufnahmen könne nichts ab-
geleitet werden.
Die Aktivitäten der späteren Verwalter hätten nicht einer Mängelbehebung gegol-
ten, sondern seien unpräjudiziell und ohne Rechtspflicht erfolgt. Bestritten sei ins-
besondere, dass das Tor während drei von der Klägerin nicht näher bezeichneten
Wochen zwischen Dezember 2019 und Februar 2020 unschliessbar offen gestan-
den sei. Bei E. handle es sich um einen Exponenten des Mieterverbandes; dessen
Feststellungen vom 9. Juli 2020 stellten eine bestrittene Parteibehauptung dar.

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4.2.1.3 Vorab ist unter Hinweis auf Ziff. 4.2.0 festzuhalten, dass das Tor beim Ver-
tragsschluss und auch bei der Übergabe des Mietobjekts nicht Gegenstand be-
sonderer Zusicherungen oder eines Eintrags im Übergabeprotokoll war. Die Aus-
führungen der Klägerin sind bemerkenswert unsubstantiiert. Vor diesem Hinter-
grund ist die Behauptung in der Replik reichlich kühn, die Bestreitungen der Be-
klagten seien nicht genug substantiiert. Klar ist, dass Z. teils mit harschen Worten
die Herstellung eines ihm genehmen Zustands des Tors forderte. Mehr als eine
Reparatur- bzw. Kontrollzusicherung durch VA1-M1 (Korrektur einer bemängelten
Schieflage, […]), V2 oder V4 ist nicht im Ansatz behauptet. Entgegen der Meinung
des Privatgutachters E. gibt auch der Abschluss eines Mietvertrages über eine
Zürichberg-Villa keinen bestimmten Standard vor. Gerade weil der Unterhalt sol-
cher Objekte teuer ist, befinden sich viele davon nicht in allen Teilen auf dem mo-
dernsten Stand. Gewiss kann die Klägerin erwarten, dass eine vorhandene elekt-
ronische Toröffnung funktioniert. Das Fehlen einer Sensorik könnte aber nur dann
einen Mangel darstellen, wenn eine solche beim Vertragsschluss installiert gewe-
sen wäre und daher von der Klägerin hätte vorausgesetzt werden dürfen oder
wenn eine konkrete Zusicherung vorläge, wie die Beklagte korrekt einwandte. Vor-
richtungen wie die beim Vertragsabschluss vorhandene entsprachen bei ihrer In-
stallation dem technischen Standard; etwas anderes behauptet auch die Klägerin
nicht. Funktionieren sie ihrem Stand gemäss, sind sie nicht deshalb mangelhaft,
weil sie in einer Zürichberg-Villa installiert sind. Eine Gefahr stellen sie bei sach-
gerechter Handhabung durch die bedienende Person nicht dar, die den Schliess-
und Öffnungsvorgang im Auge zu behalten hat, wenn sie sich nicht dem Vorwurf
unsachgemässen Gebrauchs aussetzen will.
Erwarten darf die Klägerin natürlich, dass sich das Tor öffnen und schliessen lässt.
Auch hier sind die Behauptungen der Klägerin aber nicht hinreichend substantiiert.
Was nach dem 3. Juni 2020 noch für Probleme bestanden haben sollen, lässt sich
ihren Ausführungen nicht entnehmen, und zwar obwohl wegen der 5-jährigen
Dauer des vorliegenden Verfahrens mehr als genug Gelegenheiten für konkretere
Rügen bestanden hätten. Was genau soll eine «teilerfolgreiche» Reparatur sein?
Offenbar wurden Stabantenne, Sender und Empfänger damals durch den Hand-
werker QB erneuert. Welche Störungen sollen wann und wie oft danach noch vor-

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gekommen sein? Unklar ist auch, was mit einem «sehr häufig» nicht funktionie-
renden oder klemmenden Tor oder mit ständigen Problemen zwischen Februar
und Ende 2019 gemeint sein soll. Nicht genügend substantiiert ist auch die nur in
Klammern gesetzte Behauptung, das Tor sei drei Wochen Anfang 2020 offen ge-
standen und habe sich nicht schliessen lassen. Dies findet auch keine Bestätigung
in der E-Mail des Verwalters VA3-M1 an den Handwerker QB. vom 31. Januar
2020, denn aus dem Zusammenhang wird klar, dass VA3-M1 nur Z.s Reklamation
weitergeleitet und dem Handwerker einen Kontrollauftrag erteilt hat. Die Klägerin
macht sich nicht die Mühe, darzulegen, wann genau das Tor bzw. dessen Antrieb
in welcher Weise nicht funktioniert haben soll. Wann genau es einen dreiwöchigen
Funktionsunterbruch gegeben haben soll, wie sich einer in Klammer gesetzten Be-
merkung in der Klageschrift entnehmen lässt, spezifiziert die Klägerin nicht.
So etwas lässt sich auch dem E-Mail-Verkehr nicht ableiten, wie die Beklagte zu
recht einwendet: Im Gegenteil, es widerspricht den Nachrichten diametral: Am 23.
Dezember 2019 schrieb Z. nur, seit Beginn gebe es «immer wieder Probleme mit
dem Tor», ohne zu sagen, wann genau und wie oft die Probleme auftraten oder
welcher Art sie gewesen sein sollen. Gleiches gilt für die Nachricht vom 27. Januar
2020, wo nur die Rede davon ist, dass das Haupttor «nun seit Wochen nicht mehr
richtig» (aber offenbar grundsätzlich doch) funktioniere. Genau so vage ist Z.s Be-
hauptung vom 31. Januar 2020, wonach das Tor «zum Teil gar nicht mehr» funk-
tioniere.
Auch beim Augenschein vom 30. Juni 2022 machte Z. geltend, das Tor habe in
der Vorwoche nicht funktioniert und falle sporadisch aus. Am genannten Datum
funktionierte es tadellos, obwohl es gemäss Meteo Schweiz mit 27° C an jenem
Tag recht warm war (vgl. hinten Ziff. 4.4.2, erstes Lemma).
Sicher ist sodann, dass auch nach Darstellung der Klägerin zu einem nicht näher
bezeichneten Zeitpunkt nach dem 23. April 2019 ein Handwerker das angeblich
schief hängende Tor gerichtet haben muss. Der von der Klägerin in Auftrag gege-
bene Zustandsbericht des Architekten E. spricht von einer Begehung der Liegen-
schaft am 9. Juli 2020 und nur davon, das Haupttor sei «defekt», die Füllung lose,
der Einbruchsschutz nicht gewährleistet. Eine Reparatur sei «nötig». Wie ein Ein-
fahrtstor bei einem Zaun vor Einbrüchen schützen soll, ist schleierhaft; was genau

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defekt gewesen sein soll ebenfalls. Die Fotos 1 und 2 im Anhang sind nichtssa-
gend. Dass Füllungselemente herauszufallen drohen, ist dort nicht zu erkennen,
so wenig wie die Art der Befestigung. Einzig aus einer – in diesem Zusammenhang
interessanterweise nicht zum Beweis offerierten – E-Mail von Z. an V4 vom 6. Au-
gust 2020 ist zu sehen, dass sich nicht nur einzelne Elemente, sondern die ganze
Füllung des Tors gelöst zu haben scheint (Anhang von act. […], einer E-Mail ohne
Text). Wie es scheint, hat sich V4 umgehend um die Sache gekümmert (act. […]),
was die Klägerin aber zu kommentieren unterlassen hat. Von wann bis wann wel-
cher mangelhafte Zustand bestanden haben soll, sagt sie nicht; die Klage ist inso-
weit unsubstantiiert. Allgemein bekannt ist im Übrigen, dass auf dem Markt durch-
aus Klebestreifen mit einer entsprechenden Traglast auch für schwere Kacheln zu
finden sind. Diese Art der Reparatur allein vermöchte einen weiterhin bestehenden
Mangel daher nicht zu belegen. Verfehlt ist wie schon erwähnt E.s Hinweis auf das
gehobene Preissegment. Massgeblich ist allein, was vertraglich vereinbart wurde
bzw. was die Klägerin bezüglich der Eigenschaften des Mietobjekts voraussetzen
durfte. Beim Augenschein vom 30. Juni 2022 waren Probleme mit sich lösenden
Kacheln jedenfalls nicht zu erkennen, im Gegenteil wurde seitens der Klägerin gel-
tend gemacht, die Probleme seien behoben.
Aus der ins Feld geführten Mail-Korrespondenz lässt sich im Übrigen nichts Ge-
naueres ableiten. Oft ist nicht einmal klar, dass das Tor überhaupt Thema war. In
einer E-Mail vom 31. Januar 2020 sprach Z. gegenüber VA3-M1 explizit nur davon,
die Probleme beim Tor bestünden seit «bald zwei Monaten», was erhebliche kon-
krete Probleme nach der Reparatur der Schieflage geradezu ausschliesst, die just
in jenem Zeitrahmen vorgenommen wurde. Nähere Ausführungen erübrigen sich,
da es wie erwähnt jedenfalls bei anwaltlich vertretenen Parteien auch unter Gel-
tung der sozialen Untersuchungsmaxime nicht Sache des Gerichts ist, sich den
rechtserheblichen Sachverhalt aus Beilagen zusammenzusuchen. (Zu den beson-
deren Aspekten der geltend gemachten Behebungs-, Minderungs- und Schaden-
ersatzansprüchen wird bei allen behaupteten Mängeln, so auch hier, jeweils im
Kontext eingegangen, hinten Ziff. 4.3-5.)

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4.2.2 Gegensprechanlage Hauptwohnung
4.2.2.1 Die Klägerin macht geltend, nach Mietantritt habe sich «schnell herausge-
stellt», dass die Gegensprechanlage mit ihrer Station im Haus und einer Klingel
vor dem Tor nicht mehr funktioniert habe. Trotz mehrmaligen Nachfassens von Z.
bei einem Treffen mit VA1-M1 am 23. April 2019 und E-Mails vom 8. und 10. Mai
sowie 3. und 5. Juni 2019 sei lange nichts geschehen. Zwar habe der Elektriker
bei einem der Termine für die Aussenbeleuchtung die Gegebenheiten aufgenom-
men. Ab September 2019 sei er dreimal für Abklärungen vor Ort gewesen.
Erst Anfang Dezember 2019 sei die Montage unangekündigt erfolgt. Dies sei we-
der an einem praktischen Ort noch auf ästhetisch akzeptable Weise, sondern über
einen hässlichen Plastikkanal geschehen, auf Putz an der Wand zwischen Küche
und Gang, von wo aus man nicht auf den Vorplatz sehen könne. Es gebe weder
eine Videoverbindung zum Tor noch einen Türöffner. Vielmehr müsse man das
Tor mit dem separaten Toröffner bedienen oder auf den Vorplatz treten und die
Fussgängertür von Hand öffnen, ohne zu sehen, wer davor stehe. Auch auf der
Handwerkerrechnung der Beklagten sei festgehalten, dass eine «unübersichtliche
Torbereich Zone» bestehe.
Auf eine Beschwerde beim Handwerker vom 11. Dezember 2019 hin habe dieser
Z. beschieden, er habe dem Eigentümer eine bessere Variante offeriert, es sei
aber die einfachere Ausführung bestellt worden. Eine Intervention von Z. bei VA1-
M3 sei erfolglos geblieben. Z. habe das Thema auch auf seiner Liste der drin-
gendsten Pendenzen angebracht. Die späteren Verwalter VA3-M1 und VA3-M2
hätten die miserable Positionierung, die ästhetisch fragwürdige Montage, den zu
leisen Ton und die fehlende Videoübertragung bestätigt. E. habe diese Einschät-
zung bestätigt. Die Mängel seien wie beschrieben zu beheben.
4.2.2.2 Die Beklagte liess ausführen, beim Mietantritt sei die bestehende Gegen-
sprechanlage nicht beanstandet worden, so dass diese nicht mangelhaft sei. Ohne
entsprechende Rechtspflicht habe die Beklagte dennoch im November 2019 zwei
neue Aussensprechstellen beim Tor aussen sowie beim Eingang zum Haupthaus
sowie zwei neue Innensprechstellen im EG und OG einrichten lassen durch die
Ha. AG. Die Montage neben dem Kücheneingang entspreche einem üblichen
Standard.

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Anlässlich des Augenscheins habe die Klägerin eingeräumt, dass im OG beim
Mietantritt keine Gegensprechanlage vorhanden gewesen sei. Dass die Beklagte
dort dennoch eine Station habe montieren lassen, sei nicht als Mängelbehebung,
sondern als wertvermehrende Investition zu qualifizieren. Die Klägerin habe kei-
nen Anspruch darauf, dass man beim Standort der Gegensprechanlage auf den
Vorplatz sehe oder dass gar eine Videoanlage eingerichtet werde, denn beides
widerspreche dem als mängelfrei protokollierten Zustand bei Übergabe der Sache.
Hinzu komme, dass die Klägerin über diverse Handsender verfüge, mit denen man
von überall im Gebäude das Eingangstor öffnen könne. Zusicherungen der ver-
schiedenen Verwaltungen habe es nicht gegeben.
Die Sonnerie sei auch nicht zu leise und sei es auch nie gewesen; gegenteils sei
sie in allen Räumen genügend hörbar. Beim Augenschein sei eine Lautstärke von
fast 50 dB gemessen worden. Auch die Platzierung der ganzen Anlage sei an gän-
gigen Orten erfolgt und ästhetisch ausreichend.
4.2.2.3 Vorab fällt auf, dass die Klägerin sich auch hier auf keine besondere Zu-
sicherung spezifischer Art zu berufen vermag. Offenbar gab es schon bei der Be-
sichtigung des Mietobjekts eine Gegensprechanlage für die Hauptwohnung, die
weder mit Videoüberwachung noch mit einer Tor- oder Türöffnungsautomatik aus-
gerüstet war. Zugegebenermassen existierte vor den von der Beklagten veran-
lassten Arbeiten auch im 1. OG keine Station. Mehr als die Reparatur der beste-
henden Anlage im Falle eines Defekts konnte die Klägerin deshalb nicht verlan-
gen, auch wenn sich die Beklagte laut deren damaligem Verwalter VA1-M3 auch
eine teurere Anlage – ohne Videoüberwachung – offerieren liess, deren Ausfüh-
rung sie aber von einer teilweisen Kostenübernahme durch die Klägerin abhängig
machte. Weil Z. sich mit der Antwort Zeit liess, gab die Verwaltung die Ausführung
der Arbeiten auch erst mit Verzögerung in Auftrag. Was Platzierung und Ästhetik
betrifft, versäumt die Klägerin Erläuterungen dazu, wo genau sich die alte Anlage
befand. Der Kabelkanal neben dem Glasschrank in act. 3/35 ist zwar auf Putz ver-
legt, macht aber den Anschein, als habe er schon der alten Anlage gedient, denn
er ist in der gleichen Farbe gestrichen wie die dahinter liegende Wand. Selbst
wenn zuvor kein Kabelkanal vorhanden gewesen sein sollte, konnte die Klägerin
von der Beklagten ohne Zusicherung auch nicht erwarten, dass dafür die Wand

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geschlitzt werde, wie die Beklagte zu recht einwandte. Ein Mangel besteht nach
dem Ersatz der alten Anlage im November 2019 jedenfalls nicht. Zusicherungen
ergeben sich auch nicht aus Äusserungen der Verwalter VA3-M1 und VA3-M2, im
Gegenteil: VA3-M1 hat in der von der Klägerin als Beweismittel ins Feld geführten
E-Mail vom 27. Januar 2020 klipp und klar festgehalten, dass sich die Eigentümer-
schaft für das günstigere der offerierten Modelle entschieden habe; wenn Z. mehr
wünsche, müsse die Klägerin die Kosten übernehmen. Die Klägerin schreibt den
beiden denn auch nur eine Bestätigung des Ist-Zustands zu und keineswegs eine
solche der Mangelhaftigkeit der Anlage. Sie konnte vernünftigerweise auch nicht
erwarten, von den Verwaltern Zusicherungen zu kostenverursachenden Massnah-
men ohne Rücksprache mit der Vermieterin zu erhalten. Z. war das auch bewusst,
wie aus der vorn unter Ziff. 4.2.0.3 besprochenen E-Mail vom 28. April 2020 her-
vorgeht. Mit ihrer Darstellung behauptet die Klägerin damit auch nicht rechtsgenü-
gend eine konkrete Zusicherung. Das Antrittsprotokoll enthält nicht den geringsten
Hinweis auf einen Mangel. Weitere Beweismassnahmen erübrigen sich. E.s Be-
hauptungen in [seinem Privatgutachten] haben mit der vertragsrechtlichen Lage
nichts zu tun; sicher ist, dass es keinen besonderen «Standard» für die Ausstat-
tung von Gegensprechanlagen mit Video und Toröffner gibt, auch nicht für Villen
am Zürichberg (vorn Ziff. 4.2.1.3). Klar ist, dass die alte Sonnerie im Haus zu hören
war, wenn auch nicht in welcher Lautstärke. Wie die Klägerin in ihren hinten Ziff.
4.2.35 zu diskutierenden Ausführungen in anderem Zusammenhang einräumte,
wurde die Frage der Lautstärke aber offensichtlich im November 2019 gelöst (vgl.
dazu den von der Klägerin aufgelegten Mailverkehr vom 8. November 2019). Die
Beklagte präsentierte dazu in der Klageantwort die schlüssige Rechnung der Ha.
AG vom 12. Dezember 2019 über den Ersatz und die Erweiterung der Anlage.
Derselben lässt sich entgegen der Klägerin nur entnehmen, dass die Anlage er-
neuert und erweitert wurde im unübersichtlichen Torbereich und bei der Haupttür.
Dass die Anlage mangelhaft sein soll, nur weil im Torbereich keine Videoüberwa-
chung installiert ist, lässt sich dem Dokument entgegen der Klägerin nicht entneh-
men und trifft nach dem Gesagten auch nicht zu. Es war auch nicht die Aufgabe
des Handwerksbetriebs, das zwischen den Prozessparteien Vereinbarte zu prü-
fen. Die neue Anlage funktioniert tadellos, wie sich beim Augenschein vom 30.
Juni 2022 zeigte (vgl. auch hinten Ziff. 4.2.35), auch wenn die Klägerin bzw. ihr

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Verwaltungsrat Z. offenbar mit dem aktuellen Zustand nicht zufrieden ist ([…] Ge-
messen wurden zwischen 45 und 50 dB; […], wo die Rechtsvertreterin der Klägerin
allen Ernstes angab, man höre das Läuten insbesondere schlecht, wenn Gäste
gestaffelt einträfen, was selbstverständlich nichts ändert an der Gebrauchstaug-
lichkeit der Anlage).
4.2.3 Sonnerie und Gegensprechanlage Einliegerwohnung
4.2.3.1 Die Klägerin macht geltend, die Einliegerwohnung im UG liege weit vom
Grundstückszugang entfernt und sei nur über einen längeren Privatweg zugäng-
lich, wie sich aus dem entsprechenden Plan ergebe. Bei der Besichtigung habe Z.
VA1-M1 darauf hingewiesen, dass eine auf Spitex angewiesene Person die Woh-
nung benützen werde, weshalb wegen des nicht einsehbaren Zugangs zum
Grundstück eine Sonnerie mit Gegensprechanlage erforderlich sei. VA1-M1 habe
eine Montage vor Mietantritt zugesichert, bei Übergabe der Sache sei dies aber
nicht geschehen; immerhin habe VA1-M1 die Zusage erneuert.
Am 23. April 2020 habe bei einer Besprechung das Thema erneut Erwähnung ge-
funden, aber auch die Folgekorrespondenz habe nichts gefruchtet, so dass Z. den
Mangel auch am 5. Juni 2020 nochmals angesprochen habe. Auch die weiteren
Verwalter hätten Abhilfe versprochen und zwei Handwerker aufgeboten, die Z. sel-
ber habe in Empfang nehmen müssen. Geschehen sei weiterhin nichts.
Im späteren Verlauf des Verfahrens wies die Klägerin dann die Versuche der Be-
klagten als geschmacklos zurück, in anderem Zusammenhang die «auf Spitex an-
gewiesene Person» zu thematisieren. Es wurde immerhin klar, dass es sich dabei
um die Mutter von Z. gehandelt hat (dazu […] hinten Ziff. 4.3.34). Die Klägerin
weigerte sich indessen, nähere Angaben zur Dauer des angeblichen Aufenthalts
der Mutter in der Liegenschaft zu machen. Es habe sich um eine «kurzfristige
Übergangslösung» gehandelt, vor dem Eintritt der heute verstorbenen Mutter in
ein Pflegeheim; man möge diese aus dem Spiel lassen ([…]; vgl. zur Darstellung
der Beklagten nachfolgend und […]).
4.2.3.2 Die Beklagte wandte ein, eine Sonnerie oder Gegensprechanlage seien
beim separaten Eingang zur Einliegerwohnung tatsächlich nicht vorhanden und
auch beim als mängelfrei protokollierten Mietantritt nicht vorhanden gewesen. Die

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Klägerin habe auf eine solche Einrichtung auch keinen Anspruch, denn sie sei da-
rauf nicht angewiesen. Die Einliegerwohnung könne via Treppenhaus auch über
den Eingang zum Haupthaus und zudem durch den Garten erreicht werden. Zusi-
cherungen seien nie gemacht worden. Im Gegenteil sei im Mietvertrag erwähnt,
dass er alle getroffenen Abmachungen enthalte. Auch der Nachtrag vom 25. Ja-
nuar 2019 zeige dies, denn dort seien die Mangelhaftigkeit und die Erneuerung
der Alarmanlage auf Kosten der Vermieterin schriftlich geregelt worden, was be-
züglich einer Sonnerie oder Gegensprechanlage beim separaten Eingang der Ein-
liegerwohnung unbestrittenermassen nicht der Fall sei.
4.2.3.3 Unabhängig von den Besprechungen vor und nach Unterzeichnung des
schriftlichen Mietvertrags sowie des Antrittsprotokolls ist klar, dass eine weit vom
Grundstücksrand entfernte Einliegerwohnung nicht für den vorausgesetzten Ge-
brauch taugen würde, wenn keine Möglichkeit der Kommunikation, etwa mit Boten
bei der Grundstücksgrenze bestünde. Eine solche Möglichkeit besteht hier aber
ganz offensichtlich sehr wohl. Aus dem Plan gem. act. […] geht der Zugangsweg
zum separaten Eingang der Einliegerwohnung nicht hervor. Immerhin lässt sich
aus einem Vergleich mit dem Plan des Erdgeschosses […] herauslesen und es
ergab sich auch beim Augenschein vom 30. Juni 2022, dass der Weg vor dem
Haupttor zur Liegenschaft rechts abzweigt. Oben an der Treppe ist zwar ein Tor
angebracht, welches auf act. […] zu sehen ist (3. Blatt) und welches nicht nur auf
dem genannten Foto, sondern auch beim Augenschein vom 30. Juni 2022 offen
stand. Daraus wird klar, dass die Einliegerwohnung sehr wohl auch über den Se-
parateingang öffentlich zugänglich ist – sie kann es zumindest sein, wenn die Be-
nützer es wünschen, gerade zu Zeiten, wenn mit Boten zu rechnen ist. Klar ist
sodann, dass der separate Eingang weder über eine Gegensprechanlage noch
eine Sonnerie verfügt. Was die Besucher daran hindert, an der Tür zu klopfen,
sagt die Klägerin nicht. Aus den verfügbaren Grundrissplänen ergibt sich überdies,
dass die Einliegerwohnung ohne weiteres via eine Wendeltreppe über den Ein-
gang der Hauptwohnung zu erreichen ist, wie die Beklagte zu recht ausführen
liess, denn die beiden Wohnungen sind vom Haupteingang aus durch ein Trep-
penhaus miteinander verbunden. Beim Mietantritt am 25. Januar 2019 wurde der
Zustand der Einliegerwohnung als mängelfrei protokolliert, und die Funktionäre der
Klägerin hatten dagegen unbestrittenermassen keine Einwände. Ohne besondere

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Zusicherung gehörte es nicht zu den Pflichten der Klägerin, den Zugang für Men-
schen mit Gehbehinderung zu ermöglichen. Eine Sonnerie beim separaten Aus-
seneingang der Einliegerwohnung ist nicht erforderlich. Die Klägerin konnte eine
solche auch nicht erwarten, denn schon beim Mietantritt war beim separaten Ein-
gang unbestrittenermassen keine Sonnerie vorhanden. Darüber hinaus ist die
Klage unsubstantiiert. Der Mailverkehr zwischen Z. und VA1-M1 vom 5. Juni 2020
bringt keine Aufklärung. Z. sprach den angeblichen Mangel zwar an. VA1-M1
wollte in seiner Antwort insbesondere zu diesem Punkt aber lediglich schriftlich
Stellung nehmen, ohne dass klar wäre, wie genau die Antwort lautete. Dies erläu-
terte auch die Klägerin in ihren Rechtsschriften nicht. Nicht berücksichtigt hat die
Klägerin bei ihren Überlegungen in der Klagebegründung auch, dass die Parteien
sich über den Mangel an der Alarmanlage und deren Erneuerung in einem schrift-
lichen Nachtrag zum Mietvertrag verständigt haben, der am 25. Januar 2019 ge-
schlossen wurde. Dies zeigt, dass man sich bei anerkannten Unzulänglichkeiten
nicht einfach mit mündlichen Abmachungen begnügte, sondern den Mietvertrag
sowie das Übergabeprotokoll durchaus als verbindlich betrachtete, wie die Be-
klagte zu recht geltend macht. Wie schon erwähnt, sind bindende spezifische Zu-
sicherungen zu diesem Punkt nicht substantiiert behauptet (Ziff. 4.2.0.3). Ein Man-
gel besteht folglich nicht.
4.2.4 Art der Montage der Alarmanlage
4.2.4.1 Die Klägerin macht geltend, die neue Alarmanlage in der Hauptwohnung
sei im Sommer 2019 montiert worden. Wegen der Demontage der alten, grösseren
Steuerungskästen im EG und 1. OG seien nun auffällige wulstige Malränder und
Dübellöcher zu sehen, auf welche besonders im Entrée unweigerlich der Blick
falle. Alle Verwalter hätten Abhilfe versprochen, ohne dass bislang etwas unter-
nommen worden sei. Auch E. habe von einer unsensiblen und willkürlichen Mon-
tage gesprochen. Die Wand um die Steuergeräte sei so zu renovieren, dass keine
Spuren des alten Geräts sichtbar seien. Z. habe 4 Ortstermine gebraucht für die
Angelegenheit. Ob ein Mangel vorliege, hänge nicht davon ab, ob Gäste diesen
wahrnehmen würden.

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4.2.4.2 Die Beklagte bestritt zwar einen ästhetischen Mangel, erklärte sich aber
ohne Anerkennung einer Rechtspflicht bereit, die unbestrittenermassen vorhan-
dene unbemalte Fläche unterhalb der neuen Steuerungsgeräte im EG und im 1.
OG instand stellen zu lassen. Ein Mangel liege aber nicht vor, auch nicht aus äs-
thetischer Sicht, denn die Gäste würden das gar nicht wahrnehmen.
4.2.4.3 Es liegt zwar nur eine ästhetische Beeinträchtigung vor, auf die es aber für
den vorausgesetzten Gebrauch der Sache durchaus ankommt. Das ganze Objekt
wirkt durch diese Art von Handwerksarbeit ungepflegt, was die Klägerin nicht hin-
nehmen muss. Ein Mangel ist zu bejahen, und zwar seit Montage der Anlage. Un-
substantiiert war zunächst der genaue Zeitraum im Sommer 2019. Die Klägerin
hat in ihrer Klageschrift die Alarmanlage ein zweites Mal unter den behobenen
Mängel thematisiert (vgl. hinten Ziff. 4.2.38). Aus den entsprechenden Ausführun-
gen und der von der Beklagten eingereichten Rechnung der U3 AG vom 16. Juli
2019 kann herausgelesen werden, dass die Arbeiten an der neuen Alarmanlage
Ende Juni/Anfang Juli 2019 erfolgten, wie die Klägerin dies in der Replik angab,
wobei die ästhetische Beeinträchtigung zumindest bis zum Augenschein vom 30.
Juni 2022 und offenbar auch bis zur Duplik andauerte, und zwar sowohl im EG als
auch im 1. OG.
Da die Beklagte sich zur Beseitigung der ästhetischen Beeinträchtigung bereit er-
klärt hat, liegt im Ergebnis eine Anerkennung dieses Punktes der Klage vor. Dies
führt zur Gegenstandslosigkeit der Klage. Ob eine Rechtspflicht besteht oder nicht,
braucht im Entscheid nicht festgehalten zu werden, denn daran allein besteht kein
Rechtsschutzinteresse. Von Belang ist die Frage allerdings für den Minderungs-
anspruch. Darauf ist zurückzukommen (Ziff. 4.4).
4.2.5 Teilweise nicht demontierte alte Alarmanlage
4.2.5.1 Die Klägerin macht geltend, die alte Alarmanlage in der Hauptwohnung sei
nicht vollständig demontiert worden. Nach wie vor seien im Entrée einzelne Be-
standteile sichtbar. Reklamationen hätten bis heute nichts gefruchtet. Die Teile
seien zu entfernen und die Wand darunter herzurichten.

- 37 -
4.2.5.2 Die Beklagte anerkennt, dass die alte Alarmanlage trotz Einbaus einer
neuen nicht entfernt wurde. Dies habe auch dem Zustand bei Mietantritt entspro-
chen. Darin liegt ihrer Auffassung aber kein Mangel, auch kein ästhetischer.
4.2.5.3 Die Haltung der Klägerin ist nicht schützenswert: Für den nicht eingeweih-
ten Betrachtenden ist nicht erkennbar, dass die alten Teile der Alarmanlage nicht
mehr in Betrieb sind. Es ist ihnen zwar anzusehen, dass sie in die Jahre gekom-
men sind ([…]; nebeneinander zu sehen sind die alten und neuen Geräte auf ei-
nem Foto des Augenscheins vom 30. Juni 2022, […]), aber gerade deswegen pas-
sen sie zur gesamten Liegenschaft. Die ausser Betrieb gesetzten Teile stören we-
der die Funktionstauglichkeit des Mietobjekts noch dessen Ansehnlichkeit. Der als
Zeuge angerufene Architekt E. scheint nicht einmal verstanden zu haben, worum
es genau geht, denn er verweist in seinem Bericht nicht etwa auf ein Foto der nicht
entfernten Geräte, sondern auf eines der neuen Steuergeräte (vgl. […] dazu Ziff.
4.2.4).
4.2.6 Nicht funktionierender Brunnen
4.2.6.1 Die Klägerin macht geltend, bezüglich des Brunnens vor dem Anwesen
sei im Mietvertrag erwähnt, dass er im Winter abgestellt werden müsse. Als die
Klägerin ihn im Mai 2019 habe in Betrieb nehmen wollen, habe er nicht funktioniert,
wogegen Z. am 5. Juni 2019 protestiert habe. Die diversen Verwalter hätten zwar
zunächst eine Reparatur versprochen, eine solche aber nach einem gescheiterten
Versuch im Sommer 2019 auf Geheiss der Beklagten am Ende verweigert und
nach dem vermutlich auf den defekten Brunnen zurückzuführenden Wasserscha-
den vom 3. Oktober 2019 im Weinkeller und im Büro der Einliegerwohnung im UG
[dazu hinten Ziff. 4.2.7] die Stilllegung des Brunnens angekündigt. Ursache des
Problems sei u.a. die verrostete Umwälzpumpe im Weinkeller, die leck sei.
Der Vorwurf, Z. habe den Wasserschaden im Oktober 2019 verursacht, weil er den
Brunnen nicht vor dem ersten Frost abgestellt habe, sei durch die Daten von Meteo
Schweiz für die Station Fluntern widerlegt, welche Minimaltemperaturen im Sep-
tember 2019 von 5.7° C und im Oktober 2019 von 5.1° C ausweise.
4.2.6.2 Die Beklagte räumte ein, dass am 5. Juni 2019 erstmals eine Mängelrüge
wegen des Brunnens erfolgt sei. Für einen funktionierenden Brunnen hätten die

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Beklagte und die jeweils zuständige Verwaltung nie die Verantwortung übernom-
men. Während der Besitzesdauer des Voreigentümers F. habe der Brunnen ein-
wandfrei funktioniert. Sämtliche Tätigkeiten der Verwaltungen rund um den Brun-
nen seien unpräjudiziell und ohne Anerkennung einer Rechtspflicht erfolgt. Es
treffe zu, dass der Brunnen zurzeit nicht laufe, wenn auch bestritten werde, dass
das Regenwasser nicht ablaufe. Zwischen 26. August und dem 16. September
2019 habe die U1 AG die verschmutzte Umwälzpumpe aus dem Bassin ausge-
baut, gereinigt und mit neuem Druckschlauch wieder eingebaut, ein fehlendes
Standrohr ersetzt, den Brunnen gereinigt und wieder in Betrieb gesetzt.
Es treffe zu, dass es im Oktober 2020 [richtig 3. Oktober 2019,(…)] zu einem Was-
serschaden beim Weinkeller gekommen sei. Die Beklagte bestritt, dass die Ursa-
che desselben bei einer rostigen und lecken Umwälzpumpe des Brunnens im
Weinkeller gelegen habe. Verantwortlich sei vielmehr der Umstand gewesen, dass
die Klägerin den Brunnen noch im Oktober 2020 [richtig 2019] entgegen der aus-
drücklichen Verpflichtung in den besonderen Bestimmungen des Mietvertrages bei
kalten Temperaturen betrieben habe. Besonders wegen der grossen Unterschiede
von Tages- und Nachttemperaturen sei die Leitung kaputt gegangen. Möglich sei
auch, dass das Wasser im Brunnen gefroren sei. So habe das Wasser vom Rück-
laufrohr nicht mehr zirkulieren können, was einen Rückstau im Bassin des Brun-
nens zur Folge gehabt habe, das sich wie die Umwälzpumpe im Weinkeller be-
finde. In der Duplik erhob die Beklagte diesen Vorwurf nicht mehr explizit.
Weiter machte die Beklagte geltend, es wäre unverhältnismässig, den Brunnen
wieder funktionstüchtig zu machen, denn die Kosten des Ersatzes von Einlauf-,
Rücklauf- und Kanalisationsabflussrohr setze eine Öffnung von Wand bzw. Boden
im UG voraus, was ca. Fr. 30'000.– u.U. gar Fr. 40'000.– kosten würde. Ohnehin
verursache plätscherndes Wasser nur unnötige Immissionen. Viele ältere Brunnen
funktionierten nicht mehr, und die Klägerin hätte das Mietobjekt zum gleichen Preis
gemietet, auch wenn der Brunnen nicht funktioniert hätte. Die Klägerin mache nicht
geltend, dass sie das Brunnenwasser für die Gartenpflege benötige. Ob nun stetig
Wasser fliesse oder nicht, habe auf die Existenz des Brunnens und dessen reprä-
sentative Wirkung keinen Einfluss, sei es doch ohne weiteres möglich, diesen z.B.

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mit Blumen auszuschmücken und so eine weitaus grössere repräsentative Wir-
kung zu erzielen als mit einem plätschernden Wasserstrahl. Jedenfalls beeinträch-
tige der aktuelle Zustand des Brunnens die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjek-
tes in keiner Weise. Unbestrittenermassen habe der Brunnen im Übrigen zwischen
dem 16. September und dem 3. Oktober 2019 funktioniert.
4.2.6.3 Die Klägerin hat es unterlassen, in der Klage auf ein Foto des Brunnens
zu verweisen. Dieser ist allerdings in act. […] zu sehen (s. überdies die Bilder des
Augenscheins, […] und […] {Technik des Brunnens im Keller}). Es handelt sich um
einen, zwar aus dem vorletzten Jahrhundert stammenden, aber keineswegs «re-
präsentativen, antiken» Brunnen (so der Privatgutachter der Klägerin), sondern im
Gegenteil um einen überraschend schlichten Trog, wie er für das Tränken von
Pflanzen oder Tieren benutzt wird oder in früherer Zeit zum Waschen verwendet
wurde. Der Brunnen ist im Mietvertrag tatsächlich unter den «Besonderen Verein-
barungen» im letzten Absatz erwähnt. Soweit die Beklagte geltend macht, dass er
zu Zeiten des früheren Eigentümers F. funktioniert haben soll und sich dafür auf
F. und einen bei der Beklagten tätigen Zeugen beruft, trägt sie Irrelevantes vor,
denn entscheidend ist, ob der Brunnen beim Mietbeginn bzw. bei der ersten mög-
lichen Betriebsperiode ab Mai 2019 funktionierte oder hätte funktionieren sollen.
Hier liegt aber eine unbestrittene Mängelrüge von Z. vom 5. Juni 2019 vor, die
letztlich zum Reparaturauftrag an die U1 AG führte, welche in der Rechnung vom
19. Dezember 2019 die behobenen Mängel beschrieb. Wegen des damals offen-
bar fehlenden Standrohrs ist anzunehmen, dass der Brunnen nicht benützbar war,
auch wenn die verschmutzte Umwälzpumpe nach den Feststellungen des Mon-
teurs funktioniert hat. Die Beklagte behauptet denn für diese Phase auch nur, sie
habe nie für einen funktionierenden Brunnen die Verantwortung übernommen.
Auch für die Zeit nach dem 3. Oktober 2019, in welcher der Brunnen unbestritte-
nermassen nicht mehr funktionierte, liegt ihrer Meinung nach kein Mangel vor.
Dem kann nicht gefolgt werden, denn die Klägerin durfte selbstverständlich beim
Vertragsschluss erwarten, dass der Brunnen funktioniert. Dies ergibt sich nur
schon aus dem Mietvertrag selber, welcher die Mieterin anhält, den Brunnen zur
Winterzeit abzustellen ([…], «Besondere Vereinbarungen»). Also ist von einem
Mangel jeweils in der Zeit von Anfang Mai (Ende der kalten Jahreszeit) bis Ende

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September auszugehen, im Jahr 2019 bis zum 16. September 2019, als der Brun-
nen nach einer Reparatur für kurze Zeit wieder funktionierte.
Klar ist sodann, dass die Beklagte sich heute weigert, den Brunnen reparieren zu
lassen. Dies braucht die Klägerin grundsätzlich nicht hinzunehmen, denn aufgrund
der einleitenden Erwägungen ist klar, dass sie als Mieterin erwarten darf, das alle
Installationen und Vorrichtungen der Mietsache funktionieren. Ob die Mängelbe-
hebung allenfalls mit unverhältnismässigem Aufwand verbunden wäre, wie die Be-
klagte geltend macht, ist erst in Zusammenhang mit dem Behebungsanspruch zu
untersuchen (hinten Ziff. 4.3.2, sechstes Lemma).
Soweit die Beklagte zumindest bis zur Klageantwort ein Selbstverschulden der
Klägerin geltend machte, weil der Brunnen entgegen den besonderen Vereinba-
rungen im Mietvertrag nicht korrekt eingewintert worden sei, hätte die Beklagte ein
vertragswidriges Verhalten der Klägerin und einen adäquaten Kausalzusammen-
hang zum Schaden nachzuweisen. Nur das Verschulden würde vermutet (Art. 97
OR). Zwar sind Brunnen für gewöhnlich spätestens Ende September abzustellen,
weil nächtlicher Frost im Oktober keine Seltenheit ist, wie das Klimabulletin von
MeteoSwiss («https://www.meteoschweiz.admin.ch/service-und-publikationen/
publikationen/berichte-und-bulletins/2019/klimabulletin-oktober-2019.html», zu-
letzt besucht am 19.6.2026), S. 8 zeigt: Dort sind im zweiten Kasten oben rechts
mit feinen grauen Linien die Temperaturmaxima und –minima für die einzelnen
Oktobertage im Schnitt der Jahre 1881-2018 eingezeichnet, und die Minima liegen
teils deutlich unter 0 °C. Wenn auch einzuräumen ist, dass die letzten beiden De-
kaden die wärmsten der ganzen Periode waren, ist Bodenfrost im Oktober nach
wie vor möglich, und ein einziger davon reicht, um eine Brunnenanlage zu zerstö-
ren. Somit ist auch klar, dass die Klägerin es grundsätzlich versäumt hat, ihrer
vertraglichen Verpflichtung der Einwinterung des Brunnens Ende September 2019
rechtzeitig nachzukommen. Die sorglose Haltung der Klägerin zu dieser Frage
ergibt sich auch aus der Replik, wo sie geltend machte, sie sei nur verpflichtet, den
Brunnen in den Monaten Dezember bis Februar ausser Betrieb zu nehmen.
Das bedeutet jedoch nicht, dass zwischen der Pflichtverletzung und dem Schaden
ein natürlicher Kausalzusammenhang bestand. Laut dem genannten Klimabulletin
von Meteo Schweiz für den Monat Oktober 2019, zuletzt besucht am 9.6.2026)

- 41 -
sanken die Temperaturen im Oktober 2019 bei der nahe dem Mietobjekt gelege-
nen Messstation Zürich-Fluntern auch nachts nicht unter 5.1 °C (a.a.O. S. 8). Nicht
einmal in Engelberg wurden 0.8 °C unterschritten (S. 9). Aufgrund dieser allgemein
bekannten und damit von Amtes wegen zu beachtenden Tatsache im Sinne von
Art. 151 ZPO ist eine Verursachung des Schadens durch die Klägerin in der von
der Beklagten behaupteten Art nicht zu belegen, was offenbar auch die Beklagte
zumindest in der Duplik nicht mehr explizit bestritt, nachdem sich die Klägerin in
der Replik den Hinweis des Gerichts auf die genannten Daten anlässlich der In-
struktionsverhandlung vom 30. August 2022 zu eigen gemacht hatte. Jedenfalls
zeugen die Messungen von Meteo Schweiz für die Station Fluntern im Oktober
2019 klar nicht von Frost. Der Einwand der Beklagten verfängt daher nicht, ohne
dass Weiterungen erforderlich wären.
4.2.7 Wasserschaden zwischen Weinkeller und Büro im UG
4.2.7.1 Gemäss Klägerin trat nach einer Reparatur des Brunnens aufgrund einer
Fehlfunktion der Pumpe am 3. Oktober 2019 ein Wasserschaden im UG zwischen
dem Weinkeller und dem Büro der Einliegerwohnung auf. Z. habe umgehend VA1-
M3 informiert. Nachdem das Wasser abgestellt worden sei, sei weiterhin Wasser
aus den Wänden geflossen. VA1-M3 habe verschiedene Handwerker und Versi-
cherungsfachleute aufgeboten. Es sei gespitzt und getrocknet worden, mit ent-
sprechendem Staub und Schmutz. Z. habe etwa 5 Ortstermine wahrnehmen müs-
sen. Noch am 3. Juni 2020 sei die Wand laut dem Maler zu nass zum Streichen
gewesen. Der Baumeister habe darauf weitere Trockner installiert, worauf sich Z.
bei V4 über den Stromverbrauch, die Verstellung des Büros und den Lärm mit
einem Schallpegel von 80 dB beschwert habe. Am 29. September und 7. Oktober
2020 habe V4 die Räume streichen lassen mit einer Spezialfarbe. Das habe sich
als «Kosmetik» herausgestellt. Zur Vermeidung von Schäden betreibe die Klägerin
noch heute [Klage vom 9.6.21] kostspieligen Aufwand in Form von starkem Heizen
und regelmässigem Trocknen. Die Beklagte sei zu verpflichten, den Wasserscha-
den nachhaltig zu beheben.
4.2.7.2 Die Beklagte wandte dazu ein, nicht eine Fehlfunktion der Pumpe des
Brunnens habe zum Schaden geführt, sondern das unter Ziff. 4.2.6.2 beschrie-

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bene vertragswidrige Verhalten der Klägerin, die den Brunnen entgegen ihrer ver-
traglichen Verpflichtung nicht bereits Ende September 2019 abgestellt habe. Be-
stritten sei, dass Staub und Schmutz durch die Behebungsarbeiten zu einer Be-
einträchtigung der Gebrauchstauglichkeit geführt hätten.
Im Büro habe man trotz der installierten Trockner arbeiten können. Während der
Arbeiten habe man den Trockner abstellen können. Die angeblich am 10. August
2020 gemessene Lautstärke von 80 dB werde bestritten; es sei auch nicht mehr
als ein Trockner aufgestellt gewesen. Z. habe sich im Büro auch nicht aufgehalten,
sonst hätte er nicht wie behauptet jeweils von M. anreisen müssen, um Handwer-
kern Einlass zu gewähren. Beim Augenschein vom 30. Juni 2022 seien im Raum
auch keine Büromöbel zu sehen gewesen. Die Anwesenheit von Z. vor Ort bei der
Behebung der Schäden sei ohnehin unnötig gewesen. Die angeblichen Termine
seien auch nicht genügend substantiiert mit Bezeichnungen wie «5 Termine in den
ersten Tagen nach Schadenseintritt» oder «Ende Februar/anfangs März 2020».
Auch die konkret in der Replik genannten Daten würden bestritten.
Bestritten sei auch, dass im Weinkeller und im Büro der Einliegerwohnung die
Wände bis 1 m Höhe feucht gewesen seien. Die Ausführungen der Klägerin seien
unsubstantiiert, ebenso diejenigen zur Frage, wo zu welchem Zeitraum welche Art
von Entfeuchtungsgeräten im Einsatz gewesen sein sollen. Im Weinkeller sei
selbst nach dem Bericht E.s nur eine Aussenwand auf einer Breite von ca. 30 cm
und einer Höhe von ca. 50 cm betroffen gewesen, auch im Büro nur eine zum
Weinkeller grenzende Wand auf einer Breite von ca. 1 m und einer Höhe von ca.
80 cm. Der Weinkeller sei trotz der Feuchtigkeit nutzbar gewesen; dort sei auch
kein Entfeuchter aufgestellt gewesen. Die Böden im Büro seien nie offen gewesen.
Seit 24. September 2020 seien keine von der Beklagten zu verantwortende Trock-
ner mehr installiert gewesen. Richtig sei auch, dass die Wände am 29. September
und 7. Oktober 2020 gestrichen worden seien. Die Wände seien heute nicht feucht,
so dass es nicht erforderlich gewesen sei, dass die Klägerin selber Trockner auf-
gestellt oder mehr geheizt habe, falls das überhaupt zutreffe.
4.2.7.3 Zweifellos und unbestrittenermassen stellt der Wasserschaden grundsätz-
lich einen Mangel dar. Wie schon bei den Ausführungen zum defekten Brunnen

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festgehalten, kann ausgeschlossen werden, dass die Klägerin für den Schaden
verantwortlich ist, weil der Brunnen am 3. Oktober 2019 noch nicht abgestellt war.
Es kann dazu (insbes. bez. der Frage der natürlichen Kausalität) auf die Ausfüh-
rungen unter Ziff. 4.2.6 verwiesen werden. Klar ist sodann, dass zurzeit des Au-
genscheins am 30. Juni 2022 das Problem behoben war.
4.2.8 Wasserschaden Decke Pool-Technikraum
4.2.8.1 Gemäss Klägerin traten Mängel am Pool-Technikraum, der unter dem
Pool liegt und über eine Aussentreppe erreichbar ist, bei der ersten Inbetrieb-
nahme Ende Mai 2019 zutage. Der Raum sei in einem sehr mitgenommenen Zu-
stand. An der Decke zeige sich ein Wasserschaden; die Farbe blättere ab und falle
auf die darunter liegende Technik.
4.2.8.2 Die Beklagte bestritt eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Ein
Wasserschaden an der Decke bestehe nicht, lediglich eine kaum wahrnehmbare
Verfärbung an der Decke, die gemäss den Angaben des Fachmanns Ra. nicht
feucht sei. Es blättere keine Farbe ab, jedenfalls nicht grossflächig. Der Raum sei
gemäss Übergabeprotokoll am 25. Januar 2019) in Ordnung gewesen, wo die Ne-
benräume explizit erwähnt seien, und sei es die ganze Mietzeit über auch geblie-
ben. Zudem gehe es nicht um einen Wohn-, sondern um einen Technikraum. Die
Verfärbung störe dort niemanden und ändere nichts an der Gebrauchstauglichkeit
des Raums. Eine Zusicherung zur Behebung habe es nicht gegeben.
4.2.8.3 Es ist nicht ersichtlich, inwiefern ein Pooltechnikraum, der nur zum Zwecke
des Betriebs eines Pools überhaupt betreten wird, ästhetischen Anforderungen zu
genügen hätte, wie die Klägerin offenbar dafürhält. Sie behauptet zwar einen Was-
serschaden an der Decke, schildert aber nicht, inwieweit die zweifellos unansehn-
liche Stelle (vgl. dazu das Bild vom 30. Juni 2022 […]) die Gebrauchstauglichkeit
der Sache, des Pools oder des Technikraums in Mitleidenschaft ziehen soll. Ins-
besondere macht sie nicht geltend, der Pool sei nach dessen Sanierung im Jahr
2020 (hinten Ziff. 4.2.28) leck oder der Decke drohten Gefahren. In der Replik be-
hauptete sie in pauschaler Weise, die darunter liegende «Technik» werde «beein-
trächtigt». Was genau wie beeinträchtigt werden soll, erläutert sie nicht in substan-
tiierter Weise. Sie offeriert dazu auch keine tauglichen Beweismittel, denn die Mei-
nung ihres Privatgutachters E. hat nur die Qualität einer Parteibehauptung und ist

- 44 -
zudem nicht schlüssig. Die offerierte Zeugenbefragung des Privatgutachters än-
dert nichts daran, dass die Klägerin substantiierte Behauptungen aufzustellen ge-
habt hätte, damit eine Beweisabnahme stattfinden könnte. Ein Mangel ist beson-
ders nach der Sanierung des Pools (dazu später, Ziff. 4.2.28) so oder anders nicht
mehr gegeben, auch nicht in Form von hoher Feuchtigkeit in der Decke des
Raums, denn die Klägerin macht an jener Stelle selber geltend, mit der Sanierung
sei der Pool geschliffen und mit einem Fiberglas-Überzug abgedichtet worden.
4.2.9 Manuelle Pool-Chlorungsvorrichtung
4.2.9.1 Laut Angaben der Klägerin stellte sich bei der Inbetriebnahme des Pools
im August 2019 heraus, dass die Chlorierungsvorrichtung manuell zu betreiben sei
sowie dass sie «nicht korrekt» funktioniert habe, «mangels Dosierungssystem
kaum vernünftig dosiert werden» könne und «höchst unzuverlässig» funktioniere.
Sobald etwa Blütenstaub aufs Wasser falle oder Temperaturschwankungen auf-
träten, veränderten sich die PH-Werte stark und sei eine Korrektur der Dosierung
«nicht immer erfolgreich». Die Klägerin habe trotz mehrmaliger täglicher Tests das
Wasser nicht in einem stabilen Zustand zu halten vermocht, was Neufüllungen des
Pools erforderlich gemacht habe, weil das Wasser sich grün verfärbt habe. Der
Fachmann Roland Fa. habe von einer völlig veralteten und nicht mehr seriös ein-
satzfähigen Anlage gesprochen und eine Offerte für eine «adäquate Anlage» un-
terbreitet. Trotz E-Mails mit VA1-M3 sei zunächst nichts geschehen. VA3-M1,
VA3-M2 und V4 hätten dann die Installation einer neuen Anlage im Rahmen der
anstehenden Pool-Sanierung angekündigt. V4 habe Z. aber seither «mit Platitü-
den» vertröstet.
4.2.9.2 Die Beklagte entgegnete, es liege kein Mangel vor. Auch aus dem Bericht
E.s gehe ein solcher nicht hervor, weise er doch nur auf die «manuelle Chlordo-
sierung» hin. Dies sei bereits bei der Besichtigung des Mietobjekts so gewesen
und entspreche dem Standard eines Altbaus. Die Klägerin habe daher keinen An-
spruch auf eine automatische Chlorbehandlungsanlage, deren Installation im Üb-
rigen ca. Fr. 40'000.– kosten würde. Mit der gegenwärtigen Methode könne man
sehr wohl das Wasser in einem stabilen Zustand halten und die Dosierung anpas-
sen. Die Klägerin habe sich vertraglich zum Gartenunterhalt verpflichtet. Dazu ge-
höre auch, für den Rückschnitt der angeblich zu intensiv wachsenden Pflanzen zu

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sorgen und damit den Eintrag von Blättern oder Blütenstaub in den Pool zu ver-
hindern, wie die Klägerin mit der Formulierung einräume, man müsse die Dosie-
rung der Badechemie weitgehend von Hand erledigen. Auch den vertraglich vor-
gesehen Vertrag zur Wartung des Pools mit der U2 + Co. AG in O. habe die Klä-
gerin bis heute nicht vorgelegt.
4.2.9.3 Auch in diesem Punkt enthält die Klage nur vage und pauschalisierende
Behauptungen. Nichts ableiten kann die Klägerin zunächst aus dem Umstand,
dass im Rahmen der (auch nach Darstellung der Klägerin im Juli 2020 erfolgten,
s. Ziff. 4.2.28) Poolsanierung möglicherweise zunächst eine modernere Chlorie-
rungsanlage geplant war, denn soweit mit der Sanierung nicht nur Mängel beho-
ben worden wären, böte eine Modernisierung ohne weiteres Anlass zu einer Miet-
zinserhöhung (Art. 269a lit. b OR). Die blosse Behauptung eines (an einer Arbeits-
vergabe interessierten) Handwerkers, die manuelle Chlorierung sei völlig veraltet,
reicht nicht aus für die Annahme eines Mangels, ebenso wenig ein Foto des grün
verfärbten Wassers vom August 2019. Zur Zeit ihrer Installation muss die Anlage
funktioniert haben – nichts anderes lässt sich den Angaben der Klägerin entneh-
men. Auch ein Defekt wird nicht rechtsgenügend behauptet. Die Reklamation der
Klägerin bezieht sich auf die ihrer Ansicht nach fehlende Bequemlichkeit der An-
lage, nicht auf deren Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch. Auch Z. schrieb
am 23. Dezember 2019 passend zu dieser These nur, die Dosierung müsse «weit-
gehend von Hand» erfolgen. Das mag ihm lästig sein. Wie die Beklagte aber mit
Recht vortragen lässt, impliziert dies gerade keine Beeinträchtigung der Funkti-
onsfähigkeit des Systems. Die angeblichen kurzfristigen Schwankungen beim pH-
Wert des Wassers erläutert die Klägerin nicht weiter; die Beklagte bezeichnet
diese Darstellung mit Recht als unsubstantiiert. Die Klägerin scheint sich – gleich
wie bei zahlreichen anderen Punkten der vorliegenden Klage – eine Aufzeichnung
der angeblichen Messungen erspart zu haben. Replicando räumte die Klägerin
dies explizit ein und fügte an, an den Zeitpunkt des einen der zwei (!) bisher beo-
bachteten Vorfälle mit einer Verfärbung des Wassers könne man sich nicht mehr
erinnern, beide Male sei aber eine Kühlwetterperiode durch eine Hitzewelle abge-
löst worden. Damit bestätigt die Klägerin selber, dass die Anlage grundsätzlich
ihren Dienst tut. Aus zwei isolierten Vorfällen mit besonderer Wetterkonstellation

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einen Mangel ableiten zu wollen, geht nicht an. Die Funktionstauglichkeit bestä-
tigte sich auch beim Augenschein vom 30. Juni 2022, wo der Pool tadellos aussah.
Eine konkrete Zusicherung der Beklagten für eine automatische Anlage macht die
Klägerin nicht geltend. Eine Automatisierung konnte die Klägerin nicht erwarten.
Selbst E. sprach im Übrigen nur von einer mitgenommen wirkenden, in die Jahre
gekommenen Swimmingpool-Technik «(manuelle Chlordosierung)». Auch dies
impliziert die Funktionstauglichkeit des Systems. Die von der Klägerin zitierte Kor-
respondenz enthält teils kein Wort zum Pool. Z. selber konzedierte in seiner E-Mail
vom 28. April 2020, dass Umwälzung und Chlorung «vielleicht noch einen Som-
mer» halten würden. Da die Klägerin während der gesamten Dauer des vorliegen-
den Verfahrens das Thema nicht erneut aufgegriffen hat, scheint seine Prognose
deutlich zu konservativ gewesen zu sein. Die Wartung des Pools – also insbeson-
dere die Erhaltung der Funktionsfähigkeit durch Reinigung oder manuelle Chlorie-
rung – gehört im Übrigen, soweit sie kein Fachwissen erfordert und nur mit kleinem
Aufwand verbunden ist, zum kleinen Unterhalt nach Art. 259 OR und ist daher, wie
sich auch aus den besonderen Vereinbarungen im Mietvertrag ergibt, Sache der
Klägerin, wie dies VA1-M3 in seiner Nachricht vom 29. August 2019 korrekt ge-
schrieben hat, in welcher er auch die Übernahme der Reparaturkosten durch die
Vermieterin bestätigte.
4.2.10 Treppenabgang zum Technikraum des Pools
4.2.10.1 Die Klägerin lässt vortragen, der Treppenabgang zum Technikraum des
Pools sei bereits beim Mietbeginn äusserst stark abgenützt, jahrelang ungepflegt,
von Pflanzen überwuchert und beschädigt und mit einem hässlichen Vierkantholz
abgestützt gewesen, von dem unklar sei, ob es «im Ernstfall eine Betondecke tra-
gen» würde. Alle bisherigen 6 Verwalter hätten eine Instandsetzung versprochen,
Fotos gemacht, sich aber nicht wieder gemeldet. E. habe von einer stark abge-
nutzten Anlage gesprochen und von einem nicht sonderlich vertrauenserwecken-
den Vierkantholz.
4.2.10.2 Die Beklagte wandte insbesondere ein, der Zustand beim Treppenab-
gang habe sich seit Mietbeginn nicht verändert, wo er nach einer Besichtigung als
mängelfrei protokolliert worden sei. Von einer starken Abnutzung oder von Unge-
pflegtheit könne nicht gesprochen werden. Das Vierkantholz bestehe schon seit

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Jahren; die Betondecke sei statisch nicht zu beanstanden. Der Gartenunterhalt sei
Sache der Klägerin. Ein Mangel sei auch nie anerkannt worden.
4.2.10.3 Dass eine Anlage abgenützt ist, schliesst ihre Tauglichkeit zum voraus-
gesetzten Gebrauch nicht aus. Die Fotos des Treppenabgangs zeigen keine rele-
vanten Defekte. Die Stufen scheinen intakt. Mehr als kleine Verunreinigungen sind
nicht zu erkennen. Dass (wohl) Efeu über das Treppengeländer wächst, ist bei
älteren Bauten nicht ungewöhnlich und verleiht der Anlage je nach Geschmack gar
eine reizvolle Note (vgl. auch die Bilder des Augenscheins, act. […]). Dass die
Klägerin beim Vertragsschluss Vorbehalte angebracht oder sich Anpassungen
hätte zusichern lassen, ist nicht zu erkennen. Wann welcher Verwalter mit welchen
Worten welche «Massnahmen zur Instandsetzung» versprochen haben soll, legt
die Klägerin nicht substantiiert dar, schon gar nicht, dass die von Z. in solchen
Fällen als erforderlich erkannte Bewilligung der Beklagten für solche Arbeiten er-
teilt worden wäre. Dass das Vierkantholz nicht sicher sein könnte, vermutet die
Klägerin nur, sie behauptet aber nicht rechtsgenügend eine aktuelle Gefahr, auch
nicht in der Replik. Beim Augenschein waren Probleme etwa in der Gestalt von
Absenkungen oder Beschädigungen des Pfostens auch nicht zu erkennen. Offen-
bar möchte die Klägerin ein Gutachten zur statischen Notwendigkeit des Pfostens
einholen lassen und daraus einen Anspruch auf Entfernung desselben und Veran-
lassung von (sc. anderen tauglichen …) Ersatzmassnahmen ableiten – ein schon
mutwilliges Ansinnen. Einen statisch notwendigen, offensichtlich gebrauchstaugli-
chen Pfosten durch eine andere Vorrichtung ersetzen zu lassen, würde auf eine
Modernisierung hinauslaufen, auf die eine Mieterin ohne Zusicherung keinen An-
spruch hat und die eine Mietzinserhöhung nach sich ziehen könnte, wenn sich die
Beklagte dazu entschlösse (Art. 269a lit. b OR). Eine Beweisabnahme setzt über-
dies rechtsgenügende Behauptungen voraus und dient nicht der Schaffung des
Tatsachenfundamentes der Klage. So oder anders ist über die Frage der Statik
auch kein Beweis abzunehmen. Selbst E. hat in seinem Bericht keine Gefahr in
den Raum gestellt und offensichtlich auch keine eigenen Untersuchungen betrie-
ben. Die Fotos 10-13 im Anhang zu act. […], auf die E. verweist, zeigen samt und
sonders nicht den Treppenabgang, sondern den im Umbau befindlichen (!) Pool,
eine Aussendusche sowie den Technikraum des Pools. Ein Mangel ist nicht zu
erkennen.

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4.2.11 Wasserschaden Haushaltungsraum bei Einliegerwohnung («Werk-
statt»)
4.2.11.1 Die Klägerin lässt vortragen, im Haushaltungsraum, d.h. im auch als
Haushälterinnenzimmer und auf dem Plan des UG als Werkstatt bezeichneten
Raum (so die Parteien übereinstimmend; […]) habe sich bald gezeigt, dass die
nördliche Ecke im Sockelbereich sehr feucht sei. Die Nordwestwand verlaufe nur
teilweise im Erdreich. Der Raum sei von der Klägerin nur sporadisch als Schlaf-
raum verwendet worden, wobei das Bett 50 cm von der genannten Wand entfernt
gestanden und der Raum täglich gelüftet worden sei. Dennoch habe der Parkett
sich gehoben, der Verputz sei abgeblättert. Zu Beginn habe die Klägerin die
Feuchtigkeit mit Trocknungsgeräten «mehr oder weniger in Schach halten» kön-
nen. Die Verwalter hätten Abhilfe versprochen. Im Herbst 2019 habe sich der Zu-
stand zusehends verschlechtert. Der Baumeister sei mindestens einmal vorbeige-
kommen. Ein Termin vom 3. Juni 2020 habe ohne Lösung geendet, denn die Wand
sei zu feucht gewesen, um sie damals schon zu überstreichen. E. habe den Was-
serschaden im Juli 2020 als massiv bezeichnet. Bei einem Termin mit einem Ver-
sicherungsexperten sei eine Kamerabegutachtung der Leitungen verlangt worden.
V4 habe die Frage nach dem Stromverbrauch der Trockner ignoriert. Die Kame-
rabegutachtung habe am 10./11. August 2020 stattgefunden. Am 15. September
2020 habe V4 mitgeteilt, dass die Kamerauntersuchungen keine Lecks gezeigt
hätten und Bodenöffnungen nötig seien. Für den 19. Oktober 2020 seien zweistu-
fige Grabungen vorgesehen worden, die schliesslich am 27./28. Oktober und
2./12./13./18./19. November 2020 stattgefunden hätten. Dabei sei die Ausseniso-
lation entfernt worden. An den gleichen Stellen wie zuvor sei im Bereich der Arbei-
ten die Wand grau geworden, der Parkett habe sich wieder gehoben. Z. habe den
Schimmel entfernen lassen, nachdem V4 sich geweigert und Z. die Schuld für die
Feuchtigkeit gegeben habe. V4 habe Daten für die Reparatur von Z. verlangt und
wahrheitswidrig behauptet, die Fachleute hätten ihr OK für eine solche gegeben.
Eine effektive und nachhaltige Reparatur sei wegen des feuchten Zustands aber
nicht möglich gewesen. Am 10. Februar 2021 sei V4 mit Maler und Bodenleger
vorbeigekommen und habe angekündigt, der Maler werde den Putz abkratzen, die
Wand trocknen lassen und dann überstreichen; der Parkett werde ersetzt. Die

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Wand sei immer noch feucht. Der Verputz sei nicht abgespitzt und Wand und Bo-
den seien nicht saniert worden. Dazu sei die Beklagte zu verpflichten. Die Prob-
leme seien offensichtlich auf von aussen eindringendes Wasser zurückzuführen.
In der Replik ergänzte die Klägerin, VA1-M1 habe bei der Besichtigung vom 8.
Januar 2019 auf Frage von Z. zu den Stromschienen im Raum gesagt, der Vorei-
gentümer habe den Raum als Krankenzimmer benützt mit einem Spitalbett und
diversen medizinischen Geräten, die über längere Zeit für die Pflege einer kranken
Person verwendet worden seien. Der Raum sei entgegen seiner Bezeichnung im
Plan keine Werkstatt, sondern ein Wohnraum. Bei der Besichtigung habe Z. auch
thematisiert, den Raum «von einer Haushälterin nutzen zu lassen» und habe auch
erwogen, «allenfalls noch sanitäre Einrichtungen, insbesondere eine Dusche für
die Haushälterin,» einbauen zu lassen. VA1-M1 sei sich absolut bewusst gewe-
sen, wie die Klägerin den Raum zu nutzen geplant habe, und habe dies «völlig
selbstverständlich als passend hin» genommen.
4.2.11.2 Die Beklagte machte geltend, beim Haushaltungsraum handle es sich
gemäss Plan nicht um einen Wohnraum, sondern um eine Werkstatt. Es treffe
nicht zu, dass VA1-M1 am 8. Januar 2019 geäussert habe, dass der Raum vom
Voreigentümer F. als privates Krankenzimmer verwendet worden sei. Vielmehr
habe F. den Raum zwischen Januar 2003 und seinem Auszug Ende August 2018
als Werkstatt und Bildhaueratelier benutzt und während dieser Zeit nie Feuchtig-
keitsprobleme gehabt. Der 1964 entstandene Raum befinde sich im aufgeschütte-
ten Terrain. Die Fassade verfüge zwar über einen Bitumen-Anstrich. Eine «Aus-
senisolation» habe jedoch nicht bestanden und sei daher bei den Grabarbeiten auf
der Aussenseite entgegen der Darstellung der Klägerin nicht entfernt worden. Zwi-
schen Parkett und Betonboden befinde sich ein Unterlagsboden; die Betonplatte
selber befinde sich im Erdreich. Bestritten sei, dass der Boden durchnässt sei oder
eine zu hohe Feuchtigkeit aufweise. Untersuchungen der Bautro AG hätten keine
Feuchtigkeit im Unterlagsboden zum Vorschein gebracht. An der Wand habe es
geringfügige Verputzabblätterungen gegeben, wie zwei Fotos zeigten.
Es sei notorisch, dass in erdberührten Wänden eine dauerhafte Restfeuchtigkeit
vorhanden sei. Aus diesem Grund sei der Raum auch nicht als Wohnraum, son-
dern als Werkstatt vermietet worden. Die Klägerin habe ihn jedoch als Wohn- und

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Schlafraum verwendet und dabei insbesondere in der nördlichen Ecke des Rau-
mes, die sie in der Klage erwähnte, ein grosses Bett direkt an die erdberührte Aus-
senwand gelehnt.
Die erhöhte Luftfeuchtigkeit sei daher auf ein Fehlverhalten der Klägerin zurück-
zuführen, einerseits durch den bestimmungswidrigen Gebrauch, andererseits
durch unzureichendes Lüften, und zwar obwohl die Türe auf einbruchssichere und
gegen Insekten geschützte Weise ca. 10 cm geöffnet werden könne. Im Übrigen
behaupte die Klägerin keine konkreten Feuchtigkeitswerte, auch der Bericht E.s
enthalte keine Angaben dazu. E. habe Messungen offenbar nicht als nötig erach-
tet.
Die Klägerin selber habe im Übrigen in einer E-Mail vom 28. [richtig 24.] September
2020 ausgeführt, der Raum sei im Gebrauch, es sei nicht möglich, den Boden
auszuwechseln. Schimmel sei nur ganz wenig an einer Stelle vorhanden gewesen,
und die Klägerin habe diesen selber abwaschen wollen.
Die Arbeiten der Beklagten am Raum und ausserhalb hätten nicht auf einer recht-
lichen Verpflichtung beruht. Die erste Beanstandung sei mit E-Mail vom 23. De-
zember 2019 erfolgt.
Insgesamt sei der Werkstattraum zwischen Mietbeginn und Ende Oktober 2020
zum vorausgesetzten Gebrauch nutzbar gewesen. Feuchtigkeit sei auf das ver-
tragswidrige Verhalten der Klägerin zurückzuführen gewesen. Die Beklagte habe
die Leitungen und die Sickerleitung am 2. Juni und am 12. November 2020 durch
die WB. AG spülen und letztere auch mit einer Kamera untersuchen lassen, wie
die entsprechenden Rechnungen zeigten. Mängel seien nicht zutage getreten; das
Wasser laufe ab und die Leitungen seien dicht.
Auch die Arbeiten beim Fussweg hätten nicht zu erhöhter Feuchtigkeit geführt. Der
Parkett sei lediglich in einer Ecke auf einer Fläche von 30 x 30 cm beschädigt.
Behebungsarbeiten wie sie die Klägerin fordere, wären auch völlig unverhältnis-
mässig, denn sie würden ca. Fr. 50'000 kosten. Zurzeit seien Wände und Boden
trocken.

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Am 4. Oktober 2022 sei zudem gestützt auf eine Offerte vom 25. Mai 2022 die
beanstandete Aussenwand durch die Firma Gipser- und Malergenossenschaft Zü-
rich im Rahmen der Malerarbeiten hinsichtlich der [nicht Gegenstand der vorlie-
genden Klage bildenden, Anm. d. Ger.] Wasserinfiltration bei der Terrasse / Küche
im EG mit einer neuen Haftbrücke, einem Isoliergrund und einem Farbanstrich be-
handelt worden, so dass der Raum trocken und es seither nicht zu weiteren Bean-
standungen gekommen sei. Schon am 7. Oktober 2021 habe auch die klägerische
Rechtsvertreterin bestätigt, dass die Wände trocken seien.
Mit Noveneingabe vom 27. Oktober 2025 teilte die Beklagte dem Gericht mit, sie
habe die Empfehlungen des gerichtlichen Experten am 14. Oktober 2025 berück-
sichtigt und an der kalten Aussenwand des betroffenen Raums einen zusätzlichen
Heizkörper angebracht. Sowohl dessen Auswahl als auch der Standort sei in Ab-
sprache mit dem Gutachter erfolgt ([…]; vgl. auch die neu eingereichten Bilder in
[…]). Auf die Reaktion der Klägerin, die die Arbeiten zwar bestätigt, aber unter
Verweis auf Videoaufnahmen geltend gemacht hatte, das Problem sei zumindest
in den Ecken der Aussenwand auch mit dem neuen Heizkörper nicht behoben,
liess die Klägerin durch das Unternehmen, welches den ehemaligen Gerichtsgut-
achter bis zu dessen Pensionierung beschäftigt hatte, ein Privatgutachten zur ak-
tuellen Situation mit entsprechenden Empfehlungen erstellen. Seit der letztmaligen
Beseitigung des Schimmels habe es keine Mängelmeldungen der Klägerin mehr
gegeben. Die Klägerin habe den Raum seither besser gelüftet. Dem Privatgutach-
ten sei zu entnehmen, dass kein relevanter Mangel mehr vorliege und die Schim-
melbildung, die am 10. November 2025 festgestellt worden sei, auf ein mietersei-
tiges Fehlverhalten zurückzuführen sei.
4.2.11.3 Grundsätzlich ist der Einwand der Beklagten berechtigt, dass der Raum
gemäss den Plänen als Arbeitsraum vermietet wurde und gerade nicht zu den
Haupträumen der Einliegerwohnung gehört. Dies geht schon aus der Farbgebung
im Grundrissplan hervor, wo der Raum in einem helleren Rot ausgezeichnet ist als
die eigentlichen Wohnräume und zudem als «Werkstatt», mithin als Nebenraum
bezeichnet ist. Was die Klägerin in der Replik dagegen vorbrachte, vermag einen
abweichenden Vertragsinhalt schon auf der Substantiierungsebene nicht zu be-
gründen: Mündliche Abmachungen sind zwar bindend, soweit entsprechende

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übereinstimmende Willensäusserungen behauptet und bewiesen werden. Selbst
wenn indessen Z. und VA1-M1 darüber gesprochen hätten, wie der Raum zuzeiten
des früheren Eigentümers benützt wurde, oder wenn Z. seine Absicht kundgetan
hätte, den Raum von einer Haushälterin nutzen zu lassen und allenfalls noch sa-
nitäre Einrichtungen wie eine Dusche einrichten zu lassen, könnte dies für sich
genommen nicht als Zusage verstanden werden, dass der schon von der Lage
und den Plänen her als Arbeitsraum konzipierte Raum als Wohnraum vermietet
werden sollte (zu den Anforderungen an die Substantiierung von Indizien für einen
tatsächlich übereinstimmenden Willen s. vorn Ziff. 4.1.1 sowie BGer 4A_337/2022
v. 24.10.2023 E. 2.2 [n.publ. in BGE 150 III 103]). Auch im Übergabeprotokoll vom
25. Januar 2019 ist die Rede davon, dass im UG die Einliegerwohnung mit Wohn-
zimmer, Schlafzimmer und Büro als Haupträume übergeben wurde. Der Trock-
nungsraum und das Haushaltungszimmer (also die «Werkstatt» gemäss Plan in
act. 3/36) wurden als «Nebenräume» erfasst. Konkretisierend wurde beigefügt:
«Heizung, Werkstatt, Lagerraum». Noch im Dezember 2019 sprach auch Z. in ei-
ner E-Mail von einem defekten Parkett und von Feuchtigkeit im «Werkraum» ([…],
dazu später), auch wenn er sich offenbar heute daran nicht mehr erinnert.
Wie es sich damit aber genau verhält, kann offenbleiben: Arbeitsräume haben die
gleichen Anforderungen zu erfüllen wie Wohnräume. Selbstverständlich stellen
feuchte Wände auch bei einem Arbeitsplatz einen Mangel dar, wie dies auch der
gerichtlich bestellte Experte am 23. Mai 2024 bestätigte. Die Art der Nutzung des
Raums spielt allenfalls eine, wenn auch untergeordnete, Rolle bezüglich der Trag-
weite eines Feuchtigkeitsmangels, denn Arbeitsräume pflegen anders als Wohn-
räume für gewöhnlich nicht auch nachts benützt zu werden. Dies wirkt sich nicht
nur auf die Folgen einer eingeschränkten Benützbarkeit aus, sondern auch auf die
Feuchtigkeit im Raum: Der Gutachter wies bei der Beantwortung der Ergänzungs-
fragen am 11. Juni 2025 zwar darauf hin, dass arbeitende Menschen etwa doppelt
so viel Feuchtigkeit in einen Raum abgeben, als wenn sie darin schlafen. Dies
bedeutet aber gleichzeitig, dass ein Wohnraum bei einer Betrachtung über die 24
Stunden eines Tages hinweg insgesamt einer höheren menschlichen Ausdüns-
tung ausgesetzt ist als ein Arbeitsraum. Bei einer Wohnnutzung scheint es daher
grundsätzlich plausibel, dass das Aufstellen und Benützen eines Betts, liege es
nun direkt an der Aussenwand (wie am 18. April 2024) oder – wie die Klägerin

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einräumt – in 50 cm Abstand von derselben, eine Mitursache der Schäden bildete,
denn die so produzierte Feuchtigkeit an einer kritischen Stelle ist höher als bei der
Benützung des Raums als Werkstatt (so auch der Experte, […]).
Es fiel allerdings schon bei den von der Klägerin eingereichten Fotos aus der Zeit
zwischen November 2020 und Februar 2021 auf, dass die Feuchtigkeitsspuren die
ganze Aussenwand bei der Treppe zum Eingang der Einliegerwohnung und eine
anschliessende Ecke beschlagen haben. Beim Augenschein am 30. Juni 2022 be-
standen Schäden in Form von abblätternder Farbe bei der Wand Richtung Trep-
penabgang zur Einliegerwohnung. Ein Bett stand damals im genannten Raum,
aber nicht unmittelbar an der Aussenwand. Die von der Beklagten behaupteten
Arbeiten vom September/Oktober 2022 bewirkten keine Lösung des Problems,
denn bei der Begutachtung des Raumes im Rahmen der gerichtlichen Expertise
vom 23. Mai 2024 bestanden die Probleme fort: Der gerichtliche Experte ordnete
die Schimmelbildung der (höchsten) Kategorie 3 zu, die eine unmittelbare Unter-
bindung erfordert und durchaus – besonders bei empfindlichen Menschen – unan-
genehme gesundheitliche Folgen etwa in Form von einer Abwehrreaktion ähnlich
einem Heuschnupfen, in Form von Atemnot oder von Asthma haben kann. Der
Gutachter unternahm auch eine Gewichtung der Ursachen und schrieb diese zu
rund ¾ der Planung, dem Bau und Unterhalt des Gebäudes zu, während er die
Benützer mit ihrem (offenbar auch nach Meinung des Gutachters allerdings
schwer zu beeinflussenden) Lüftungsverhalten und der Platzierung des Bettes
etwa ¼ beigetragen hätten.
Diese Einschätzung überzeugt grundsätzlich, allerdings mit der Präzisierung, dass
gerade die Aufnahmen mit der Wärmebildkamera letztlich klar einen Baumangel
in den Vordergrund stellen, denn darauf nimmt sich die problematische Aussen-
wand mit ihrer blauen Einfärbung als sehr kalt aus, während überall sonst deutlich
höhere Wandtemperaturen herrschten. Die hohe Differenz zwischen der Wand-
und der Raumtemperatur bildet denn auch gemäss Gutachten die Hauptursache
für die Schimmelbildung. Wie die Klägerin richtig vorbringen lässt, wird dies auch
durch das Privatgutachten vom 28. Januar 2026 bestätigt, welches die Beklagte in
eigener Regie (und erstaunlicherweise ohne Absprache mit ihrem Anwalt, dem
Gericht oder der Gegenpartei) bei Marco H. in Auftrag gab, der bei der gleichen

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Arbeitgeberin angestellt ist wie ursprünglich auch der Gerichtsgutachter: Wenn bei
den Bedingungen, die an der kalten Aussenwand herrschen, bereits eine an sich
im normalen Bereich liegende relative Luftfeuchtigkeit von 60% zur Schimmelbil-
dung führen kann, erweist sich die Isolation der Aussenwand offensichtlich als un-
genügend – entgegen der Auffassung des beklagtischen Rechtsvertreters. Zum
gleichen Ergebnis führt die Überlegung, dass ein Raum, der – wie von der Beklag-
ten postuliert – nur mit dreimaligem Lüften pro Tag schimmelfrei gehalten werden
kann, von vornherein nicht zum vorausgesetzten Gebrauch im mietrechtlichen
Sinne taugt, denn die Benützer eines Objekts haben schon aus beruflichen Grün-
den oft kaum die Möglichkeit, so häufig zu lüften (so zutreffend die Klägerin; […]).
Hinzu kommt, dass auch der Privatgutachter selbst nach der Installation eines
grossen Heizkörpers an der kalten Aussenwand im November 2025 nur von einer
knapp genügenden baulichen Situation ausging. Diese Beurteilung ist nicht zu ver-
einbaren mit der anschliessenden Feststellung, dass sich trotz des installierten
Heizkörpers ohne Zutun der Benützer aufgrund der konkreten Umstände je nach
Aussentemperatur in den Ecken des Raumes weiterhin Schimmel bilden könne,
auch wenn der Privatgutachter diesen in die Kategorie 0 (statt zuvor 3) einreihte,
eine Kategorie wohlgemerkt, die auch gemäss dem Privatgutachter zwar gesund-
heitlich und bauphysikalisch unproblematisch ist, aber wegen der «sehr starken
Sporenbildung» gleichwohl bei empfindlichen Menschen zu Allergie-Symptomen
wie Asthma, Schnupfen oder Augenreizungen führen kann.
Damit steht fest, dass die Mietsache im Haushaltungszimmer seit Mietbeginn und
letztlich bis heute von einem Mangel betroffen ist, für den das Verhalten der Klä-
gerin und ihrer Organe oder Hilfspersonen höchstens marginal ursächlich ist. Es
erübrigt sich, der Klägerin – wie von ihr an der Hauptverhandlung vom 7. Mai 2026
beantragt – Frist anzusetzen, um weitere Korrespondenz zum Thema einzu-
reichen und ihre Tatsachendarstellung zu ergänzen. Dies wäre im Übrigen auch
dann nicht statthaft, wenn sich die Unterlagen als relevant erweisen würden: Die
Parteien streiten seit Jahren um diesen Punkt, und es musste ihnen bewusst sein,
dass bei der genannten Hauptverhandlung die letzte Gelegenheit zur Darlegung
des Sachverhalts bestehen würde. Auch das erweiterte Novenrecht nach Art. 229

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Abs. 3 ZPO gibt den Parteien keine Handhabe für Weiterungen, jedenfalls nicht zu
Punkten, mit deren Erörterung sie schon vor dem Termin rechnen mussten.
Was den Zustand des Bodens angeht, machte die Beklagte unwidersprochen gel-
tend, dass dieser 2023 ersetzt wurde, aber nicht durch sie, sondern (ohne Rück-
sprache mit ihr) durch die Klägerin.
Was die Kenntnis der Beklagten vom Mangel angeht, erscheint eine «feuchte
Wand und ein defektes Parkett im Werkraum» erstmals in Z.s E-Mail vom 23. De-
zember 2019. Erwähnt wurden eine «erneute» Feuchtigkeit im Haushaltungszim-
mer auch in der E-Mail der klägerischen Rechtsvertreterin vom 9. November 2020
sowie Feuchtigkeit und Schimmel als Folge der äusseren Grabungen in einer E-
Mail der Vertreterin vom 30. November 2020. Die Klägerin verweist sodann […]
auf die Korrespondenz […] vom 28. Mai 2020, […] vom 25. Juni bis 1. Juli bzw.
vom 20. Juli 2020. Auch weitere Unterlagen legen die Kenntnis der Vermieterin
vom – offensichtlich bis zu den Arbeiten vom November 2025 unvermindert beste-
henden – Mangel nahe (vgl. den Bericht des Mieterverbandsexperten E. mit Ver-
weis auf die Fotos 14 und 15, sowie die E-Mail V4s vom 4. August 2020, und die
Korrespondenz über die durchgeführten Grabungen auf der Aussenseite der prob-
lembehafteten Wand […]).
V4 machte dabei eine Verantwortlichkeit von Z. für den Mangel insoweit geltend,
als sie kritisierte, Z. habe sich geweigert, die Arbeiten zur Behebung des Mangels
zuzulassen. Die Arbeiten an Wand und Boden seien längst aufgegleist, die Offerte
liege seit Mitte September 2020 vor. Noch am 16. Dezember 2020 hatte Z. nicht
für einen Termin zugesagt, so dass V4 ihn um einen solchen im Januar 2021 bitten
musste. Dies entspricht der auch von der Beklagten zitierten E-Mail V4s vom 24.
September 2020, in welchem sie Z. die Ausführung der Parkettarbeiten anbot. Z.
lehnte dies in seiner Antwort vom 28. September 2020 mit der Begründung ab, der
Raum sei in Gebrauch (a.a.O.). Die unkooperative Haltung der Klägerin findet im
Übrigen eine Bestätigung in Z.s Mail vom August 2020, welches die Klägerin nur
selektiv zitiert. Z. beklagte sich dort in rüdem Ton darüber, dass die Verwaltung
Arbeiten an «den Mieter» delegiere, und zwar obwohl er gleichenorts und auch
anderswo in der vorliegenden Klage einräumt, Schlüssel und Handsender nicht
aus seinen Händen geben zu wollen und nicht immer in Zürich sein zu können. V4

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hat später die Haltung Z.s erneut so beschrieben und am 16. Dezember 2020 fest-
gehalten, es gebe Zeugen für ihre Darstellung. Die unterlassene Mitwirkung bei
notwendigen Arbeiten der Vermieterin stellt an sich einen Verstoss gegen Art.
257h Abs. 1 und 3 OR dar. Darauf ist aber erst im Kontext der Mietzinsminderung
zurückzukommen (Ziff. 4.4.2, 11. Lemma).
4.2.12 Wasserschaden Vorraum Waschküche = Trocknungs- oder Wirtschafts-
raum
4.2.12.1 Die Klägerin macht sodann geltend, im Vorraum zur Waschküche (von
welcher die Klägerin später erläutert, sie befinde sich in dem auf act. […] als Hei-
zung bezeichneten Raum, sei von derselben aber abgetrennt […], vgl. dazu die
Fotos vom Augenschein, act. […]), auch Trocknungsraum genannt und in act. […]
als Wirtschaftsraum bezeichnet […], sei am 22. März 2020 an verschiedenen Stel-
len nach dem Waschen Wasser aus den Aussenwänden, den Wänden zur Einlie-
gerwohnung und dem dortigen Boden eingedrungen und dort dann 5 - 10 cm hoch
gestanden. Auf Meldung von Z. an V4 habe der Kanalreiniger die Überschwem-
mung beseitigt. Die Klägerin habe darauf intensiv gelüftet und Bautrockner einge-
setzt. Die Termine mit Baumeister und Maler vom 3. und 30. Juni 2020 gem. Ziff.
4.2.11 vorne hätten auch dem vorliegenden Mangel gegolten, auch hier seien die
Wände, an denen sich bis zu 60 cm hoch der Putz gelöst habe, zu nass zum Über-
streichen gewesen. Die Überschwemmung sei darauf zurückzuführen gewesen,
dass die Leitungen von der Waschküche in den Trockenraum völlig verstopft und
wohl seit Jahrzehnten nicht mehr gespült worden seien. Nach der Spülung sei kein
Wasser mehr ausgetreten.
Auch die weitere Korrespondenz und Termine seien die gleichen gewesen wie bei
Ziff. 4.2.11 vorn erwähnt. Die Bautrockner seien im September 2020 entfernt, die
feuchte Wand überstrichen worden. Die Klägerin habe selber weiterhin ein Trock-
nungsgerät eingesetzt. Trotzdem habe sich wieder Schimmel gebildet, was des-
sen Entfernung und ein neuerliches Streichen der Wand erforderlich gemacht
habe. Gegenüber der Aufforderung, «den Schaden fachmännisch austrocknen
und sanieren zu lassen, so dass die Wand nachhaltig trocken bleibt», habe V4 nur
Ausflüchte gesucht.

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Waschküche und Trocknungsraum seien wegen der starken Feuchtigkeit trotz
der Trockner zwischen dem 22. März und dem 24. September 2020 «faktisch un-
nutzbar» gewesen.
Die Klägerin lüfte den Raum täglich; dessen Fenster sei auch mit einem Lüf-
tungsschlitz ausgestattet.
4.2.12.2 Die Beklagte räumte ein, dass am 23. März 2020 im Trocknungsraum ein
Wasserschaden durch die Klägerin gerügt wurde und dass zu dessen Behebung
ein Trocknungsgerät installiert und am 24. September 2020 wieder entfernt wurde.
Betroffen sei einzig die Aussenwand zum Zugangsweg zur Einliegerwohnung ge-
wesen, die am 29. September 2020 durch die I. Maler AG instand gestellt worden
sei. Es stimme nicht, dass die Wand damals noch feucht gewesen sei. Weitere
Wände und die Bodenbeläge in Waschküche, Trocknungsraum und Werkstatt
seien nicht in Mitleidenschaft gezogen worden. Weder die Klägerin noch ihr Gut-
achter E. hätten denn auch Messungen vorgenommen. Laut E.s Foto 16 […] sei
im Raum im Juli 2020 Wäsche getrocknet worden.
Es treffe auch nicht zu, dass das Wasser 5-10 cm hoch gestanden sei. Unglaubhaft
sei, dass die Klägerin bis heute den Raum intensiv lüfte. Sollte der Raum feucht
sein, liege das daran, dass die Klägerin darin mit Dampf bügle oder Wäsche
trockne, ohne das Fenster zu öffnen.
Es treffe nicht zu, dass die Leitungen von der Waschküche in den Trocknungsraum
seit Jahrzehnten nicht mehr gespült worden seien.
Im Übrigen seien diese Arbeiten gemäss den Allgemeinen Vertragsbestimmun-
gen, deren Erhalt die Klägerin gem. Mietvertrag unterschriftlich bestätigt habe, Sa-
che der Mieterin.
Der am 24. Februar 2021 durch die Klägerin gemeldete Schimmel stehe in keinem
Zusammenhang mit dem Ereignis vom 22. März 2020, sondern sei auf das unge-
nügende Lüften der Klägerin beim Bügeln mit Dampf zurückzuführen. Der (gering-
fügige) Schimmelbefall sei auch nicht an der übermalten Fläche aufgetreten, son-
dern in der Ecke beim Ausgang ins Freie. Seither sei das Problem nicht mehr ge-
rügt worden. Die Wand sei trocken und weise keine Schäden mehr auf.

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4.2.12.3 Dass eine Überschwemmung einen Mangel bildet, bedarf keiner Erwäh-
nung. Die Leitungen regelmässig spülen zu lassen, übersteigt den kleinen Unter-
halt nach Art. 259 OR sodann bei weitem, denn dazu ist Spezialgerät und Fach-
wissen erforderlich und die Kosten sind erheblich, so dass sie während der Miet-
dauer grundsätzlich Sache der Vermieterin sind (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 259 N
17 ff. und 32). Zudem handelt es sich bei den entsprechenden Arbeiten auch nicht
um solche, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen und die – wie das
hier an sich geschehen ist – der Mieterin als Nebenkosten aufgebürdet werden
dürften; es geht klar um Unterhalt der Sache bzw. um Mängelbehebung. Die Par-
teien können deshalb auch nicht die Bezahlung der Arbeiten durch die Mieterin
vorsehen, wie das bei wirklichen Nebenkosten bei der Miete von ganzen Häusern
oft geschieht (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 257a/257b N 18). Im Ergebnis ist die vertrag-
liche Verantwortlichkeit der Klägerin für die Spülung während der Mietdauer daher
nicht wirksam. Beim Auftreten des Wasserschadens war die Klägerin allerdings
bereits mehr als ein Jahr Mieterin. Seitens der Beklagten wurden für eine Verur-
sachung des Problems durch die Klägerin jedoch keine Anhaltspunkte substanti-
iert und auch keine tauglichen Beweismittel benannt. Ein vertragswidriges Verhal-
ten könnte jedenfalls nicht allein im Wäschetrocknen oder Dampfbügeln liegen,
denn dazu ist der Raum gedacht.
Unzulässig sind die pauschalen Editionsanträge der Klägerin bezüglich Versiche-
rungsakten, Handwerkeradressen und -unterlagen (vgl. vorn Ziff. 4.1, insbes. der
Verweis auf BGer 4A_294/2020 v. 14. Juli 2021 E. 10.7).
Bezüglich der «erneut schimmligen» Wand in der Ecke (vgl. zur Situation beim
Augenschein vom 30. Juni 2022 act. […]; ähnliche Beeinträchtigungen sind auch
zu erkennen im Bericht E.s, act. […] Fotos 16 und 17) gehören die Behebungsar-
beiten zum ordentlichen Unterhalt der Sache und obliegen dem Vermieter. Aller-
dings scheinen keine Arbeiten mehr erforderlich zu sein, wie der Augenschein vom
30. Juni 2022 ergeben hat. Der Trocknungsvorgang beansprucht Zeit, und dass
das Streichen der Wände erst anschliessend erfolgen kann, ist klar. Die Beklagte
scheint dies auch so geplant und angeboten zu haben. Von wann die «Fotodoku-
mentation des Wasserschadens im Trockenraum aus dem Frühjahr 2020» genau
stammt, ist unklar. Die Wand war noch nicht überstrichen. Klar ist, dass zur Zeit

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der Aufnahme Wäsche im Raum getrocknet wurde, sodass er zum vorausgesetz-
ten Gebrauch offenbar durchaus taugte, wie die Aufnahmen der Klägerin in act.
[…] in aller Deutlichkeit zeigen, auch wenn die Klägerin wohl schon wider besseres
Wissen unter selektiver Berufung auf act. […] Foto 16 das Gegenteil behauptet.
Trocknungsgeräte sind sehr wirksam und werden just auch verwendet in Räumen,
in denen Wäsche getrocknet wird, ob die Wände nun zu feucht zum Überstreichen
sind oder nicht. Gerade in älteren, schlecht isolierten Bauten sind gutes Lüften und
der Einsatz von Tumblern mit Abluft bzw. von Trocknungsgeräten unerlässlich,
damit sich in Trocknungsräumen kein Schimmel bildet. Das bedeutet noch lange
nicht, dass solche Objekte nicht vermietet werden dürfen, ohne dass die Vermie-
terin die Geltendmachung von Mängelrechten befürchten muss. Gegenteils erhöht
sich in Altbauten das Mass der gebotenen Sorgfalt, wie die Lehre dies etwa in
Zusammenhang mit der Lärmbelastung zu recht postuliert (zum Waschen in der
Wohnung ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 257f OR N 12, 2. Lemma; zu Lärm etc., a.a.O.,
N 34, SVIT-Komm.-REUDT, 5. A., Zürich 2025, Art. 257f OR N 31 [«Beschaffenheit
der Mietsache»]).
Entgegen der Auffassung der Klägerin zeigt das Foto ohne weiteres, dass der hier
interessierende Raum bestimmungsgemäss genutzt wurde, als das Bild aufge-
nommen wurde. Was die Klägerin unter dem Ausdruck versteht, der Raum könne
nicht «bestimmungsgemäss voll genutzt» werden (a.a.O.), ist einmal mehr gänz-
lich unsubstantiiert. Sollten die Fotos gar die Situation am Tag des Ereignisses
zeigen, wäre ein feuchter Boden jedenfalls nicht zu erkennen.
Beim Augenschein zeigte sich nur eine marginale Beeinträchtigung in einer Ecke
bei der Terrassentür. Bei dieser Ausgangslage in einem Trocknungsraum kann
nicht von einem zu behebenden Mangel gesprochen werden. Die Klägerin scheint
auch dieser Auffassung zu sein, denn nach dem Augenschein behauptete sie neu,
die Wand scheine «zwar etwas trockener geworden zu sein, da sich kein weiterer
Schimmel mehr bildet». Dennoch beharrte sie auf einer Mängelbehebung, da die
«Feuchtigkeit in einem gewissen Ausmass trotzdem weiterhin vorhanden sein
[dürfte]» (a.a.O.). Sie weiss offenbar selber nicht, welche Arbeiten noch zu erledi-
gen sein sollen.

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In der Duplik machte die Beklagte überdies unwidersprochen geltend, gestützt auf
eine Offerte vom 25. Mai 2022 seien im Zuge von Sanierungsarbeiten bei der Ter-
rassentür der Küche im EG auch die beschädigten Stellen an der darunter liegen-
den Ecke des Trocknungsraumes durch die Gipser- und Malergenossenschaft Zü-
rich ohne Anerkennung einer Pflicht behandelt worden mit Isoliergrund und einem
neuen Farbanstrich. Seither habe es keine weiteren Beanstandungen gegeben.
4.2.13 Verrosteter Bodenablauf in der Waschküche
4.2.13.1 Die Klägerin bemerkt, der Bodenablauf in der Waschküche sei rostig und
verwies dazu auf ein Foto. Z. habe dies bei «jeder Erstbegehung durch einen Ver-
walter» moniert. Alle hätten bestätigt, «den Ablauf ersetzen zu lassen». Sie hätten
aber nichts getan, auch nicht nach dem Wasserschaden infolge verstopfter Leitung
und obschon «die Handwerker» darauf hingewiesen hätten, dass der Ablauf er-
neuert werden sollte. Auch der Experte E. habe dies als Mangel qualifiziert und
festgehalten, der Ablauf sei ganz rostig. Die Klägerin sei zu verpflichten, diesen zu
ersetzen.
4.2.13.2 Die Beklagte machte geltend, der Ablauf sei bei der Übergabe nicht be-
anstandet worden. Falls der Ablauf verstopft gewesen wäre, hätte die Klägerin den
Abfluss reinigen oder zumindest der Verwaltung Meldung machen müssen und
hätte andernfalls auch das Ereignis vom 20. März 2020 zu verantworten. Dass der
Ablaufdeckel rostig sei, stelle für sich allein keinen Mangel dar, denn dies berge
nicht die Gefahr von Schäden. Beim Augenschein vom 30. Juni 2022 sei der Miet-
gerichtspräsident auf den Deckel des Ablaufs getreten, der in keiner Weise nach-
gegeben habe.
4.2.13.3 Was an dem Ablauf mangelhaft sein soll, ist nicht klar. Gewiss ist der
wohl gusseiserne Deckel rostig, ebenso der Rahmen. Mit der verstopften Leitung
gemäss Ziff. 4.2.12 hat dies aber auch nach Darstellung der Klägerin nichts zu tun.
Dass eine «Gefahr weiterer Wasserschäden» bestehen soll, wie die Klägerin ein-
zig mittels eines Augenscheins darlegen zu können glaubt, ist bar jeder Vernunft,
und hat sich beim Augenschein vom 30. Juni 2022 auch in keiner Weise gezeigt:
Der Deckel erfüllt seinen Zweck. Offenbar unbestritten ist, dass es auf ästhetische
Aspekte in einer Waschküche nicht ankommt. Dass der Deckel brüchig wäre, wird

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nicht behauptet und konnte auch beim Augenschein nicht festgestellt werden (vgl.
den in […] und auch von der Beklagten beschriebenen Belastungstest; der Ge-
richtsvorsitzende wiegt ca. 94 kg). E. hat zwar davon geschrieben, der Abfluss sei
«ganz rostig». Entgegen der Klägerin hat er das aber nicht als Mangel bezeichnet.
Falls er anders zu verstehen wäre, läge er falsch. Es wäre nachgerade unvernünf-
tig, einen Abflussdeckel zu ersetzen, dessen Zustand wohl demjenigen jedes Ab-
flusses in einem älteren Gebäude wie dem vorliegenden (laut dem GIS-Browser
des Kantons Zürich wurde das Gebäude 1928 erstellt, https://maps.zh.ch, Karte
Gebäudealter, zuletzt aufgerufen am 26.5.2026) entspricht und der seine Funktion
offensichtlich nach wie vor erfüllt.
Welcher Verwalter wann mit welchen Worten verbindlich einen Ersatz des Ablaufs
zugesichert haben soll, wie die Klägerin mit ihrer vagen Formulierung angibt, ist
nicht ausreichend substantiiert. Dies erstaunt nicht, denn die Klägerin vermag sich
auf keine einzige E-Mail Z.s zu beziehen, obwohl dieser doch sonst alles und jeden
bemängelt hat. Die «Erstbegehung» mit jedem Verwalter ist zudem nicht entschei-
dend. Selbst wenn Z. den Zustand des Deckels moniert haben sollte, konnte er
nach Treu und Glauben nicht davon ausgehen, dass eine verbindliche Zusiche-
rung ohne Rücksprache «jedes» Verwalters mit der Eigentümerin erfolgen konnte,
wie hier schon mehrfach erläutert wurde. Im Gegenteil war ihm dieser Umstand
durchaus bewusst (vorn Ziff. 4.2.0.3 und 4.2.2.3; act. […]). Im Übergabeprotokoll
hat Z. nicht nur den Deckel nicht «moniert», sondern überhaupt keine Mängel fest-
gehalten. Dass er sich heute an sein damaliges Akzept trotz unveränderter Aus-
gangslage nicht mehr halten will, verschafft ihm keine Rechtsansprüche.
4.2.14 Dampfabzug Küche
4.2.14.1 Die Klägerin macht geltend, der Dampfabzug in der Küche sauge auch
auf höchster Stufe die Luft nur schwach an und sei mit 78 cm sehr hoch über dem
Herd montiert. Beim Kochen verteilten sich die Gerüche in der ganzen Villa. Die
Verwalter hätten bei ihren jeweiligen Erstbesuchen eine Reparatur zugesichert.
VA1-M1 habe im Februar 2019 einen Spezialisten aufgeboten, der davon gespro-
chen habe, entweder müsse man einen stärkeren oder aber einen zweiten Motor
einbauen. Auch am 23. April 2019 habe VA1-M1 explizit den Mangel anerkannt.

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Der Termin mit dem Handwerker habe «resultatlos» geendet. Auch E. habe in sei-
nem Bericht festgehalten, der Dampfabzug sei nicht geeignet, Koch- und Bratge-
rüche von den Wohn- und Essräumen fernzuhalten. Am 10. August 2020 habe Z.
an V4 ein Foto des Problems gesandt. V4 habe in Aussicht gestellt, einen Monteur
aufzubieten; weitere Korrespondenz habe aber nichts gebracht. Das Problem be-
stehe verstärkt, wenn die Grillplatten des zweiteiligen Herds benützt würden. Bei
Anbraten von Fleisch werde der entstehende Dampf nur teilweise vom vollständig
eingeschalteten Abzug aufgezogen und neble den Raum stark ein, wie auf dem
Foto und den Videos in act. […] zu sehen sei. Eine Messung habe eine sehr
schlechte Luftqualität mit einer Belastung von 78 µg/m3 ergeben […]).
4.2.14.2 Die Beklagte bestritt einen Mangel am Dampfabzug; dieser funktioniere
einwandfrei. Am 3. Juni 2020 sei bei einer Begehung festgestellt worden, dass der
Fettfilter verstopft gewesen sei. Darauf seien der Klägerin vier neue Filter ausge-
händigt worden; aus der entsprechenden Rechnung gehe hervor, dass der Abzug
danach kontrolliert und als in Ordnung befunden worden sei. Dies sei auch heute
so, wie der Augenschein vom 30. Juni 2022 gezeigt habe ([…], mit Verweis auf die
Videoaufnahmen anlässlich des Augenscheins, s. act. […]).
Die Klägerin habe seit der Besichtigung vor Abschluss des Mietvertrages gewusst,
dass es sich um eine offene Küche handle. Anlässlich einer Besichtigung habe V4
zudem feststellen müssen, dass die Klägerin in der Küche einen Klimalüfter instal-
liert und dadurch den Abzug in seiner Funktion gestört habe.
Unter dem Vorgänger der Beklagten habe der Abzug tadellos funktioniert. Jeden-
falls funktioniere der Abzug bei einem durchschnittlichen Gebrauch ohne weiteres
und sei daher nicht mangelhaft. Würden grosse Fleischmengen angebraten wie
auf dem nachträglich angefertigten Video der Klägerin und reagiere hier der Abzug
zu schwach, könne nicht von einem Mangel gesprochen werden, da der Dampf-
abzug nicht für eine Gastroküche ausgelegt sei, sondern für eine übliche Küchen-
ausstattung. Die Umstände, unter denen die Klägerin das nach dem Augenschein
präsentierte Video in act. […] erstellt habe, seien zudem unklar.
4.2.14.3 Bei der vorliegenden Beanstandung handelt es sich um einen Grenzfall.
Grundsätzlich taugt ein Dampfabzug zum vorausgesetzten Gebrauch nur, wenn

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er auch mit Kochsituationen zurechtkommt, die nicht alltäglich sind, wie etwa bei
der Zubereitung von Speisen für Gäste. Zwar konnte die Klägerin keine industrielle
Anlage erwarten, wie sie auch in Gastgewerbebetrieben üblich ist, so weit kann
der Beklagten zugestimmt werden. Das Mietobjekt mit seinen mindestens 11
Haupträumen ist aber durchaus für die Beherbergung einer grösseren Personen-
zahl geeignet, so dass auch aus diesem Grund die gleichzeitige Zubereitung der
nötigen Mahlzeiten möglich sein muss. Der Grundrissplan zeigt eine offene Ver-
bindung zum Esszimmer, welche auch beim Augenschein zu erkennen war ([…],
Durchgang links von der Balkontür). Bei einer ungenügenden Abzugsleistung kön-
nen sich Gerüche ohne weiteres im Haus ausbreiten.
Beim Kochen von Wasser funktionierte der Abzug beim Augenschein vom 30. Juni
2022 sehr wohl tadellos ([…]). Gewiss ist der Abzug in die Jahre gekommen, bei
sachgemässem Umgang aber für normale Kochvorgänge durchaus noch ge-
brauchstauglich. Tatsächlich ist der Abzug recht hoch über dem Herd montiert,
was bei der Zubereitung grösserer Menüs möglicherweise zu Problemen führen
kann, denn hier dürfte das Gerät Mühe haben, einer grossen Dampf- und Rauch-
entwicklung zu begegnen. Wie die Klägerin richtig ausführte, zeigte sich beim Au-
genschein auch, dass die Anlage nicht in allen Bereichen der Haube in der Lage
war, ein Blatt Haushaltpapier festzuhalten.
Umgekehrt zeigt sich wie auch in anderem Zusammenhang der Hang der Klägerin
bzw. ihres Verwaltungsratspräsidenten Z. zu Übertreibungen und Verzerrungen
(vgl. etwa auch Ziff. 4.2.1-5, 4.2.8.-10, 4.2.13 und auch bei zahlreichen nachfol-
genden Punkten, namentlich Ziff. 4.2.28). So hat schon V4 sich in der E-Mail vom
10. August 2020 danach erkundigt, was das für ein Gerät sei, welches im Vorder-
grund des Fotos in act. […] aufgestellt sei. Beim Augenschein musste Z. einräu-
men, dass es sich dabei um einen rotorlosen Ventilator der Marke Dyson handelte:

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Quelle: https://de.ventilator.org/dyson/am01/ [besucht am 23.8.2021]
Dies dürfte das Problem beim Kochen verstärkt haben, da das Dyson-Gerät einen
zusätzlichen Luftstrom erzeugt und dadurch die Leistung des Dampfabzugs beein-
trächtigt. Aufhorchen liess auch die Bemerkung Z.s beim Augenschein, es nütze
nichts, beim Kochen ein Fenster zu öffnen; dies verteile den Rauch nur im ganzen
Raum. Dies widerspricht den Gesetzen der Physik: Ein Ventilator kann seine Leis-
tung umso besser entwickeln, je leichter er auf der Herdseite frische Luft ansaugen
kann. Die von der Klägerin nach dem Augenschein produzierten und erst mit der
Replik eingereichten Videoaufnahmen sind von geringem Beweiswert. Es ist nicht
ersichtlich, wie lange das auf dem Grill liegende Fleisch schon gebraten wurde, als
die Aufnahme erstellt wurde. Die Klägerin ist daran zu erinnern, dass der Augen-
schein vom 30. Juni 2022 vorab auf ihr Betreiben hin in einem so frühen Prozess-
stadium und ohne thematische Beschränkung durchgeführt wurde. Sie hatte dabei
die Möglichkeit, die angeblichen Probleme zu demonstrieren, machte davon aber
im vorliegenden Punkt keinen Gebrauch und musste durch das Gericht aufgefor-
dert werden, einen Topf mit Wasser aufzukochen. Bei den neueren Videos hat sie
bzw. ihr Verwaltungsrat Z. eine Extremsituation geschaffen (das Fleisch könnte
auf der Grilloberfläche bereits schwarz gewesen sein). Jedenfalls hatten und ha-
ben die Gegenpartei und das Gericht keine Möglichkeit zu überprüfen, wie die Si-
tuation in den Aufnahmen der Klägerin zustande kam.
Dargetan hat die Beklagte mit der Rechnung der Service 7000 AG, dass am 3.
Juni 2020 ein verstopfter Fettfilter ausgewechselt wurde. Der Monteur stellte ex-
plizit fest, die Abzugsleistung sei beim Besuch «i.O.» gewesen.

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Insgesamt mag es zwar sein, dass der unbestrittenermassen nicht neue Dampf-
abzug nicht in allen Extremsituationen den Rauch zuverlässig zu beseitigen ver-
mag. Im Alltag – im Mietvertrag ist ein üblicher Gebrauch des Mietobjekts durch 3
Personen festgehalten – taugt der Abzug jedoch für seine Zwecke durchaus, wie
der Augenschein gezeigt hat. Unter solchen Umständen wären ein Beseitigungs-
anspruch, eine Minderung oder Schadenersatz selbst bei Bejahung eines Mangels
schon wegen dessen Geringfügigkeit und der unverhältnismässigen Kosten zur
Behebung zu verneinen. Weitere Beweismassnahmen erübrigen sich, denn sie
vermöchten an der Überzeugung des Gerichts nichts zu ändern.
4.2.15 Sonnenstoren über den Terrassen
4.2.15.1 Die Klägerin macht geltend, die vier Sonnenstoren über den Terrassen
vor Küche, Ess- und Wohnzimmer des EG und vor der «Werkstatt» im UG seien
von Anfang an schmutzig und an den Rändern zerfetzt gewesen. Sie reicht Fotos
von den Storen beim Wohnzimmer und von derjenigen im UG ein. Z. habe schon
in den ersten Miettagen eine Störung im Antrieb des Storens beim Esszimmer so-
wie die Verschmutzung und Beschädigung bei VA1-M1 reklamiert, trotz Aufgebots
von Handwerkern sei aber lange niemand zur Behebung vorbeigekommen. Am
11. Juli 2019 und im August 2020 sei dann der elektrische Antrieb des Storens vor
dem Esszimmer in Stand gesetzt worden; die zerfetzten Teile und die Verschmut-
zung seien aber nicht beseitigt worden. Die Klägerin sei daher nicht umhingekom-
men, die fast abgefallenen Bordüren zu entfernen. Auch die späteren Verwalter
hätten keine Abhilfe geschaffen. Auch E. habe den Zustand als erschreckend be-
urteilt und festgehalten, die Bordüre des Storens bei der Einliegerwohnung sei zer-
fetzt und müsse ersetzt werden. Die Klägerin verlangt, dass die Beklagte zur Rei-
nigung der Storen und zur Ausbesserung der «nicht intakten Stellen» oder zum
Ersatz der Storen verpflichtet werde. Dass die Storen im Antrittsprotokoll nicht be-
mängelt, ja teils mit einem Strich sinngemäss als nicht vorhanden bezeichnet wor-
den seien, zeige nur, dass aus dem Protokoll keine ordnungsgemässe Abnahme
geschlossen werden könne.
4.2.15.2 Die Beklagte bestritt, dass über den drei Terrassen bei Wohn- und Ess-
raum sowie Küche im EG und über der Einliegerwohnung schmutzige oder zer-
fetzte Storen vorhanden seien. Der Zustand habe sich seit Mietbeginn auch nicht

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verändert, wo er als mängelfrei protokolliert worden sei. In Z.s Beanstandung vom
11. August 2020 sei nur eine zerfetzte Bordüre beim Storen der Einliegerwohnung
erwähnt. Die Klägerin substantiiere nicht, welcher Storen von welchen Mängeln
behaftet sei. Die Beschädigung des Storens vor dem Wohnzimmer sei auf ein Mie-
terverschulden zurückzuführen ([…] [dazu hinten Ziff. 4.2.25]). Die angebliche
Mängelrüge gemäss Ziff. 141 der Klagebegründung [act. 16] habe sich nicht auf
alle Storen bezogen. Beim Augenschein habe sich gezeigt, dass nur der Storen
beim Wohnzimmer defekt sei; die übrigen Storen funktionierten einwandfrei, ein
ästhetischer Mangel liege nicht vor. Die Beanstandungen der Klägerin seien nicht
genügend substantiiert. Wenn schon müssten die Storen nicht ersetzt werden,
eine Reinigung genüge.
4.2.15.3 Soweit die Beklagte eine korrekte Mängelrüge bestreitet, ist dies wie
schon mehrfach erwähnt nicht relevant und im Übrigen aktenwidrig. Tatsächlich
hat Z. bei VA1-M1 mit E-Mail vom 25. Februar 2019 u.a. die schmutzigen Storen
erwähnt, worauf VA1-M1 zusicherte, bei den aufgebotenen Handwerkern nachzu-
fassen. VA1-M1 teilte am 6. März 2019 mit, er habe nun «neu» die Firma Wd.
Storen beauftragt bezüglich Reinigung. Der Behebungsanspruch wurde also sogar
anerkannt, und zwar offensichtlich nachdem VA1-M1 mit der Eigentümerschaft
deswegen Kontakt aufgenommen hatte. Z. hat auch am 5. Juni 2019 einen Hin-
weis auf ein Problem bei der Beschattung angebracht. Am 6. August 2019 be-
schwerte sich Z. aber nicht mehr über die heute geltend gemachten Mängel, son-
dern nur über einen fehlenden Windmesser, was ihn zwinge, die Storen manuell
einzuziehen. Was aus Verschmutzung und Beschädigung geworden ist, war zu
Beginn des Verfahrens unklar, ebenso, ob die Fotos der Storen dem aktuellen Zu-
stand entsprechen. Bei E.s Besuch am 9. Juli 2020 scheinen die Storen in Ord-
nung gewesen zu sein, denn E. erwähnt nichts von Schmutz, sondern nur einen
Schaden an der Bordüre des Storens im UG bei der Einliegerwohnung sowie einen
fehlenden Windwächter. Zu act. […] ist anzumerken, dass die Bordüre nur an einer
relativ kurzen Stelle gerissen ist. Dass sie auf der linken Seite herunterhängt, hat
nur damit zu tun, dass sie aus der Führung gezogen wurde – aus welchen Gründen
auch immer. E. hat nichts von einem erschreckenden Zustand der Storen ge-
schrieben. Es trifft aber zu, dass verschmutzte Storen, wie sie auf act. […] zu se-
hen sind, einen relevanten ästhetischen Mangel darstellen. Um welche/n Storen

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es sich dabei handelt, war zunächst unklar. Insbesondere hatte die Klägerin keine
aussagekräftigen Fotos von allen Storen eingereicht.
Beim Augenschein vom 30. Juni 2022 zeigten sich die drei Storen vor der Einlie-
gerwohnung im UG sowie vor Esszimmer und Küche im EG intakt, allerdings wa-
ren sie auch stark verschmutzt und teils, v.a. bei den Bordüren, auch leicht be-
schädigt, wie die Klägerin in der Replik richtig geltend machte. Diejenige vor dem
Wohnzimmer war offensichtlich defekt; dies hat aber die Klägerin zu verantworten
wie hinten unter Ziff. 4.2.26 zu zeigen ist.
4.2.16 Fehlende Windwächter bei Sonnenstoren
4.2.16.1 Die Klägerin macht geltend, nur beim Storen beim Esszimmer sei von
Anfang an ein – allerdings defekter – Windwächter installiert gewesen. Ohne eine
solche Automatik könne man die Storen nur nutzen, wenn permanent jemand an-
wesend sei. Dies habe auch E. in seinem Bericht bemängelt. VA1-M1 habe stets
in Aussicht gestellt, den defekten Wächter zu reparieren und die übrigen Storen
nachzurüsten. V2 habe den Storenbauer aufgeboten, der aber nur den kaputten
Windwächter repariert habe. Alle weiteren Verwalter hätten die Nachrüstung in
Aussicht gestellt, es sei aber jeweils nichts geschehen.
4.2.16.2 Die Beklagte wandte ein, in E.s Bericht vom 17. Juli 2020 werde lediglich
auf einen fehlenden Windwächter bei der Einliegerwohnung Bezug genommen.
Windwächter seien bei den beanstandeten Storen schon bei der Besichtigung der
Sache nicht vorhanden gewesen; die Klägerin habe daher keinen Anspruch auf
solche. Die Klägerin könne auch nicht verlangen, dass die übrigen Storen mit dem
einzigen vorhandenen Windwächter beim Esszimmer gekoppelt würden.
4.2.16.3 Wie etwa schon in Zusammenhang mit der Tor-Sensorik, der Videoüber-
wachung beim Eingang oder der Chlorierung des Pools festgehalten, umfasst der
Anspruch der Mieterin auf Mängelbehebung ohne besondere Zusicherung selbst-
verständlich keine wertvermehrenden Verbesserungen der Mietsache. Dass Sto-
ren auch ohne Windwächter gefahrlos betrieben werden können, bestreitet auch
die Klägerin nicht. Dass es dazu erforderlich ist, dass die Bewohner des Hauses
anwesend sind, ändert daran nichts. Im Gegenteil ist es für gewöhnlich eher un-
vernünftig, einen Bereich zu beschatten, den gerade niemand benützt. Dass die

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Klägerin eine Anlage wünscht, die sich je nach Witterung selber regelt, hat mit dem
vertraglich einzig geschuldeten vorausgesetzten Gebrauch der Storen nichts zu
tun. Würden weitere Windwächter installiert, hätte dies eine Wertvermehrung zur
Folge, die ohne weiteres eine Mietzinserhöhung nach sich ziehen könnte.
Hinzu kommt, dass in den E-Mails, welche die Klägerin in act. […] erwähnt, einer
Stelle, auf welche sie in Rz. […] verweist, die Storen teils überhaupt nicht ange-
sprochen wurden. In act. […] ist immerhin ein Hinweis auf eine fehlende Sturmsi-
cherung vorhanden. Eine Zusicherung lässt sich der Korrespondenz nicht entneh-
men. Die genauen Gespräche bei den Erstkontakten mit den Verwaltern wurden
nicht substantiiert behauptet, wie die Beklagte mit Recht einwandte. Zudem konnte
insbesondere Z. nach Treu und Glauben nicht davon ausgehen, dass eine allfällige
Bereitschaft der Verwalter, sich der Sache anzunehmen, mehr zu bedeuten hatte
als die Bereitschaft zu einer Rücksprache mit der Eigentümerin, welche normaler-
weise allein über Investitionen zu entscheiden hat, zumal sie sie auch finanzieren
muss. Es wurde auch schon mehrfach erwähnt, dass aus der Mail-Korrespondenz
hervorgeht, dass Z. sich dieses Umstands durchaus bewusst war und ist (vorn Ziff.
4.2.0.3, 4.2.2.3, 4.2.13.3, sowie den E-Mail-Verkehr vom 28. April 2020 […]). Wür-
den die verlangten Verbesserungen installiert, bildete dies eine Grundlage für eine
Mietzinserhöhung. Entgegen der Meinung der Klägerin ist die «pauschale Bestrei-
tung» eines Anspruches durch die Beklagte alles andere als lächerlich. Es liegt
vielmehr kein Mangel vor.
4.2.17 Parkett
4.2.17.1 Die Klägerin macht geltend, die verschiedenen Parkettböden im Wohn-
bereich von Haupthaus und Einliegerwohnung hätten am Tag nach der Übergabe
«massiv mitgenommen» ausgesehen und diverse Möbelschatten, Abnützungs-
spuren und Kratzer aufgewiesen. Entgegen seiner Zusicherung habe VA1-M1 kei-
nen Parkettleger aufgeboten, auch nicht nach dem Termin vom 23. April 2019, wo
dies im Gegensatz zu früheren Kontakten explizit thematisiert gewesen sei. Auch
die späteren Verwalter hätten Z. «die Behebung dieser Mängel» in Aussicht ge-
stellt. E. habe auf die beschriebenen Mängel verwiesen. Die Klägerin habe die

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Parkettböden mehrmals intensiv pflegen lassen. Sie seien aber immer noch auf-
fällig und weit unterhalb jeder ästhetischen Norm, was die Beklagte zu ändern
habe.
4.2.17.2 Die Beklagte bestritt u.a., dass VA1-M1 am 23. April 2019 Zusicherungen
bez. Parkett abgegeben habe. Auch später seien keine Beanstandungen erfolgt.
Der Parkett habe sich seit Mietbeginn nicht verändert, sei als gebraucht erkennbar
gewesen und laut Übergabeprotokoll als mängelfrei übergeben worden. Möbel-
schatten könnten zudem innert kürzester Zeit entstehen. Aus den Fotos des Au-
genscheins Nr. 21, 22, 75-78, 85 und 86 sei ersichtlich, dass weder eine starke
Ausbleichung vorliege, noch dass relevante Möbelschatten, starke Abnützungs-
spuren oder Kratzer zu sehen seien. Die Ausführungen der Klägerin seien auch
unsubstantiiert, besonders punkto Lage und Art der angeblichen Mängel. Für Rei-
nigung und Pflege der Böden sei die Klägerin zuständig. Ein Ersatz der Böden
wäre mit Kosten von rund Fr. 20'000.– auch absolut unverhältnismässig. Zudem
habe die Klägerin bei der Übergabe erkennen können, dass die Böden nicht neu
gewesen seien.
4.2.17.3 Es kann auf Ziff. 4.2.16 und die früheren Ausführungen zum Thema Zu-
sicherungen verwiesen werden. Auch hier sind die Parkettböden im Übernahme-
protokoll unbestrittenermassen durchs Band mit «normale Abnützung» markiert
(act. […] S. 1-4, jeweils Ziff. 50, 62, 72 und bez. des 1. OG auch Ziff. 82). Im für
eine Zusicherung primär relevanten Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung am 18.
Januar 2019 wurden gerade keine wie auch immer gearteten Versprechungen ge-
macht. Auch für die Zeit danach ist solches nicht ersichtlich. In act. […] und […] ist
vom Parkett mit keinem Wort die Rede. In der Nachricht vom 5. Juni 2019 er-
wähnte Z. nur eine aufwendige Reinigung und Pflege des Parketts, aber nicht etwa
Schäden […]. Was am Termin vom 23. April 2019 genau gesagt worden sein soll,
erläutert die Klägerin nicht. Abgesehen davon enthält der Vertrag im letzten Ab-
satz für Änderungen einen klaren Schriftformvorbehalt, und wo es Zusicherungen
gab, wurden diese auch schriftlich festgehalten ([…] betr. Alarmanlage, Ziff.
4.2.38). Die Klägerin behauptet im Übrigen auch hier völlig unsubstantiiert angeb-
liche Äusserungen unterschiedlicher Verwalter, denen nie Taten gefolgt sein sol-

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len. Beweiserhebungen sind nicht dazu da, das fehlende Klagefundament bezüg-
lich Substantiierung zu kompensieren. Die Klägerin hat keinen Anspruch darauf,
dass die Beklagte einen Parkett ersetzt, der marginale Spuren normaler Abnüt-
zung zeigt, soweit solche aus den unsubstantiierten Ausführungen der Klägerin
und den – in unzulässiger Weise unkommentiert gebliebenen – Fotos in act. […]
überhaupt hervorgehen. Soweit E. zu glauben scheint, Parkettböden müssten in
einer Zürichberg-Villa neuwertig sein, irrt er. Was er mit partiellen Abnützungsspu-
ren und Kratzern meint, ist nicht klar und ist auch nicht auf den Fotos zu erkennen.
Der Augenschein ergab zwar, dass die Parkette in allen Geschossen nicht neu
sind, aber durchaus ihren Zweck noch erfüllen, auch in ästhetischer Hinsicht (act.
[…] S. 21-23, 75-78, 83 und 85-86). Dies gilt auch für den Parkett im Esszimmer,
der einen Steinplattenboden umrahmt und überdies gerade wegen seines Alters
als Dekor einen gewissen Charme hat. Ein Ersatz ist weder erforderlich noch ge-
schuldet. Ein Mangel ist zu verneinen. Weiterungen verbieten sich unter den ge-
gebenen Umständen.
4.2.18 Öffnung / Schliessung Dachfenster; Sonnenschutz im Dachgeschoss
4.2.18.1 Die Klägerin macht geltend, die Dachfenster im 2. OG seien mit einem
automatischen Schliessmechanismus und automatischen Storen versehen. Bei-
des quietsche sehr laut und unangenehm. Es sei «schon mehrfach» vorgekom-
men, dass sich die Fenster bei Sturm von selbst geöffnet hätten. VA1-M1 habe in
Aussicht gestellt, Handwerker vorbeizuschicken. VA1-M2 habe zwar einen Spezi-
alisten aufgeboten. Dieser habe aber gesagt, die bestehende Vorrichtung sei alt
und könne nicht repariert werden, da die Automatik alt und kompliziert sei. Es gebe
aber die Möglichkeit, alles zu ersetzen. E. sei ob des Geräuschs erschrocken.
4.2.18.2 Die Beklagte bestritt einen Mangel und eine Beanstandung am 23. April
2019. In Z.s E-Mail vom 5. Juni 2019 sei ein lauter oder fehlerhafter Mechanismus
bei den Dachfenstern und dem Sonnenschutz kein Thema gewesen. Die Fenster
seien von einem Fachmann geprüft worden und quietschten nicht sehr laut oder
unangenehm, wie sich beim Augenschein vom 30. Juni 2022 gezeigt habe. Abge-
sehen davon sei der Raum im «bei den Akten liegenden Grundrissplan des Dach-
geschosses als «Bibliothek/Atelier» bezeichnet, also nicht als Schlafraum. Die

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Fenster hätten sich auch nicht bei Sturm geöffnet. Die Automatik funktioniere ein-
wandfrei. Bemühungen der Verwaltungen seien ohne Rechtspflicht erfolgt.
4.2.18.3 Auch hier gelten die gleichen Überlegungen zu Vertragsschluss und -
änderung wie schon bei früheren Beanstandungen, namentlich die in Ziff. 4.2.17
wiedergegebenen. So sind die Mails gem. act. […] nicht einschlägig, […], wie die
Beklagte zu recht geltend macht. Zu den Äusserungen vom 23. April 2019 zwi-
schen Z. und VA1-M1 gibt es wiederum nicht im Ansatz schlüssige Behauptungen.
Wann genau oder wie oft sich die Dachfenster bei Sturm geöffnet haben sollen,
sagt die Klägerin nicht. E. schreibt nichts von einer automatischen Öffnung bei
Sturm. Vielmehr erwähnt er selbständige Schliessungen zur Unzeit, da die Anlage
an einen Windwächter gekoppelt sei. Eine automatische Schliessung ist just die
Funktion eines Windwächters, und die Möglichkeit, dass ein solcher Schliessun-
gen mitunter auch auslöst, wenn der Benützer dies (noch) nicht getan hätte, ist
nichts Aussergewöhnliches. Was «zur Unzeit» sein soll, wäre zu substantiieren
gewesen. Unbestrittenermassen – die Klägerin behauptete nichts Abweichendes,
und Z. bestätigte es beim Augenschein vom 30. Juni 2022 explizit – lässt sich die
Elektrik der Anlage insbesondere nachts bei geschlossenen Fenstern und Storen
ausschalten, so dass Störungen durch Lärm ausgeschlossen sind. Weshalb
nachts ein gesteuertes Lüften oder eine gesteuerte Beschattung nötig sein soll,
wie die Klägerin in der Replik einwandte, ist unerfindlich, auch wenn entgegen der
Beklagten aus einer allfälligen Bezeichnung des Raums als «Bibliothek/Atelier» in
einem (bislang nicht bei den Akten liegenden) Grundrissplan nicht abgeleitet wer-
den darf, dass der Raum vertraglich nicht auch als Schlafraum benützt werden
kann. Tagsüber führen die Geräusche der Anlage so oder anders offensichtlich
nicht zu einer relevanten Störung. Überempfindlichen Bewohnern ist die manuelle
Ausserbetriebsetzung aus objektiver Sicht ohne weiteres zuzumuten, so auch den
Funktionären der Klägerin und ihren Gästen, denn es handelt sich um keinen auf-
wendigeren Vorgang als etwa beim manuellen Herunterkurbeln von Storen oder
der manuellen Schliessung von Läden. Weder die Konzeption noch die Lautstärke
des Mechanismus bildet mithin eine mietrechtlich relevante Störung im vorausge-
setzten Gebrauch. Was den Geräuschpegel betrifft, ist lediglich der «Schlussak-
kord» des Vorgangs mit knapp 80 dB recht laut (vgl. das Video in […] sowie die
Screenshots der [ungeeichten] Lärmmessung mit der Schallmessungs-App von

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Melon-Soft in act. […], bei den Positionen 25 sec bzw. 19 sec). Eine konkrete Zu-
sicherung wurde bislang nicht substantiiert behauptet. Beweismassnahmen erüb-
rigen sich. Ein Mangel ist zu verneinen. Was die Klägerin verlangt, ist eine Moder-
nisierung der Anlage. Das gehört nicht zur Mängelbehebung, sondern in die Kate-
gorie wertvermehrende Investitionen, die eine Mietzinserhöhung zur Folge haben
könnten.
4.2.19 Lampe und Schalter bei Fussweg zur Einliegerwohnung
4.2.19.1 Die Klägerin lässt ausführen, bei den Grabungen neben der Einlieger-
wohnung in Zusammenhang mit dem Wasserschaden im Haushaltungsraum (Ziff.
4.2.11 und 4.2.42) sei am 27. Oktober 2020 auch die Lampe am oberen Ende des
Zugangswegs zur Wohnung demontiert worden. Die Klägerin habe dies bei V4 am
24. und 30. November 2020 beanstandet. V4 habe das bestätigt, später aber ge-
schrieben, sie gehe davon aus, dass Z. die Lampe wieder montiert habe. Zudem
funktionierte gemäss Klägerin seit den Arbeiten der Schalter nicht mehr richtig und
bediente nur noch die Lampen auf dem Privatfussweg unterhalb der Treppe, aber
nicht mehr diejenigen auf der Privatstrasse zwischen Villa und N.-weg, was auch
der Nachbar [wohl der in Nr. …] bemängelt habe. V4 habe sich geweigert, die
Lampe wieder montieren und den Schalter reparieren zu lassen. Die Klägerin habe
den Schalter dann selber reparieren lassen, aber die Lampe sei immer noch nicht
wieder montiert.
Der Mangel sei im November 2020 entstanden und sofort am 24. November 2020
gerügt worden. Den selbst beschafften Spot habe die Klägerin im Dezember 2020
anbringen lassen, weil die Beklagte sich um den Mangel foutiert habe. Die bishe-
rige Lampe könne an der Stelle mit der neuen Anlage verbunden werden, die Z.
beim Augenschein vom 30. Juni 2022 mit seiner Hand bezeichnet habe […]. Die
Beklagte habe der Klägerin die Installation einer zusätzlichen Beleuchtung schon
im Mailverkehr vom 15.- 21. April 2020 bewilligt. Die Beklagte könne nicht einer-
seits eine von ihren Handwerkern demontierte Lampe nicht wieder anbringen und
andererseits behaupten, die von der Klägerin angebrachte Lampe sei unerlaubter-
weise montiert worden. Der neue Bewegungsmelder decke den Bereich des Pri-
vatwegs zwischen der Villa und dem N.-weg nicht ab, der aufgrund des Ausfalls

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des Schalters nicht mehr bedienbar sei; auch der Treppenbereich sei nicht abge-
deckt. Die Klägerin sei aufgrund der Weigerung der Beklagten faktisch gezwungen
gewesen, den Schalter auf eigene Faust zu reparieren. Der Schalter sei nicht
durch das Verhalten der Funktionäre der Klägerin unbrauchbar geworden, sondern
als Folge der Grabungen der Beklagten.
4.2.19.2 Die Beklagte wandte ein, die Lampe sei zwar in Zusammenhang mit den
Grabungen in Zusammenhang mit dem Wasserschaden im Haushaltungszimmer
demontiert worden. Dass sie danach nicht wieder montiert worden sei, habe damit
zu tun, dass die Klägerin dies verunmöglicht habe, indem sie an besagter Stelle
ohne Erlaubnis eine Videokamera samt Bewegungsmelder und Schockbeleuch-
tung habe installieren lassen, für die auch der Kabelstrang zur Lampe verwendet
worden sei. Damit in Zusammenhang stehe, dass der Schalter für die Lampen auf
der Privatstrasse zwischen Mietobjekt und N.-weg nicht mehr funktioniere, denn
die Klägerin habe die bestehende Leitung für die Kamera und den Bewegungs-
melder beansprucht.
Der Bewegungsmelder steuere im Übrigen die Lampen, so dass der Schalter auch
nicht zwingend erforderlich sei. Die Beleuchtung sei auch ausreichend. Die Kläge-
rin habe ihr Fehlverhalten auch eingesehen und den Schalter auf eigene Kosten
reparieren lassen. Die ursprüngliche Lampe könne wegen der Kamera nicht mon-
tiert werden. Das zu korrigieren, sei aufgrund ihres vertragswidrigen Verhaltens
Sache der Klägerin.
4.2.19.3 Aus der Mail-Korrespondenz ist ersichtlich, dass die Klägerin zugegebe-
nermassen an der Stelle der alten Lampe eine eigene, hellere mit Bewegungsmel-
der installieren liess. Dabei scheint die von ihr mit den Arbeiten beauftragte Person
mit der Verkabelung überfordert gewesen zu sein, so dass danach nur noch die
Lampen auf dem Fussweg unterhalb der Treppe mit dem Schalter bedient werden
konnten. Die Behauptung in der Replik, die Fehlfunktion sei auf die Grabungen der
Beklagten zurückzuführen und nicht auf die «deutlich spätere Installation» von
Lampe und Kamera durch die Klägerin, ist nicht mit Beweisofferten untermauert
und auch nicht hinreichend substantiiert. Schon die zeitlichen Angaben sind nicht
nachvollziehbar, denn die Klägerin behauptet selber, ihre Vorrichtungen im De-

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zember 2020 angebracht zu haben. Zur Erläuterung verwies sie auf ihre Ausfüh-
rungen in Zusammenhang mit der Sperrung des Zugangs zur Einliegerwohnung
durch die Grabungen. Dazu wiederum machte sie noch in der Klage geltend, die
Grabungen hätten am 13. November 2020 beendet sein müssen, seien aber noch
danach im Gange gewesen und hätten erst im Dezember ihren Abschluss gefun-
den. Die Montage der Anlage der Klägerin erfolgte also nach ihrer eigenen Dar-
stellung bestenfalls parallel zu den Grabungen. Abgesehen davon liegt der An-
schluss der Lampe mehrere Meter über der Grabungsfläche, und es wurde von
der Klägerin nicht näher (und schon gar nicht in substantiierter Weise) erläutert,
wie die im Mauerwerk untergebrachten Leitungsstränge durch Grabungen hätten
in Mitleidenschaft gezogen werden können.
Klar ist weiter, dass V4 sich zunächst um das Problem der demontierten Lampe
zu kümmern beabsichtigte, es dann aber bleiben liess, als sie bemerkte, was Z.
veranlasst hatte. Den Anstoss zur diesbezüglichen Korrespondenz gab V4 selber,
als sie am 2. Februar 2021 der Rechtsvertreterin der Klägerin schrieb, der Nachbar
G. habe sich darüber beschwert, dass der Lichtschalter fehle, der die Lampen bei
der Privatstrasse zum N.-weg bedient habe. Das passt zur späteren Darstellung
der klägerischen Rechtsvertreterin, die Klägerin habe eine hellere Lampe mit Be-
wegungsmelder anstelle der alten montieren lassen ([E-Mail in] act. […]), denn
wenn ein Bewegungsmelder die Lampe steuert, ist ein Schalter nicht mehr zwin-
gend erforderlich, wie die Beklagte zu recht einwandte. Die Bewegungsmelder
wiederum sind, wie der Augenschein zeigte auf den Fussweg gerichtet und nicht
auch auf die Privatstrasse, so dass auch unter diesem Blickwinkel eine Be-
schwerde des Nachbarn plausibel scheint. Die erste Antwort der Rechtsvertreterin
der Klägerin entsprach daher schlicht nicht den Tatsachen, als sie behauptete, die
Klägerin habe an der Beleuchtung nichts gemacht oder machen lassen, vom feh-
lenden Schalter sei ihr nichts bekannt. Der Nachbar G. erläuterte die Situation
denn auch wie vermutet: Offenbar ist bei der Privatstrasse ein Bewegungsmelder
montiert, aber dieser scheint Personen, die über die Treppe zur Einliegerwohnung
zur Privatstrasse hochgestiegen sind, so spät erfasst zu haben, dass sie sich der
Wand entlang tasten mussten. G. bestätigte, dass der Schalter nicht mehr funkti-
onierte, und führte aus, statt der alten Lampe sei nun der Scheinwerfer einer
Schockbeleuchtung montiert, die an eine Überwachungskamera gekoppelt sei.

- 75 -
Aber damit nicht genug: V4 betonte gegenüber G., ihre Handwerker hätten keinen
Schalter entfernt. Man werde das Anliegen des Nachbarn an Z. weiterleiten, der
von sich aus Anpassungen vorgenommen habe. Die Schock-Lampe ist sodann
auch auf einem von G. mitgesandten Foto abgebildet (act. […]). [I]n […] bezeich-
nete G. dann die Position, wo sich zur Zeit der Aufnahme ein Bewegungsmelder
und eine Überwachungskamera befanden, mit der Position der demontierten ehe-
maligen Lampe. Auf S. 7 bzw. 8 ist der weitere Bewegungsmelder ganz vorne beim
Übergang von der Privatstrasse zum N.-weg zu sehen, der Personen, welche die
Treppe hochsteigen, zu spät erfasst. Die Klägerin hat also eigenmächtig die be-
stehenden Kanäle umgenutzt und bei der Installation der Bewegungsmelder mit
Sicherheit auch die Verkabelung anpassen und damit diejenige des Schalters ver-
ändern und deaktivieren lassen, so dass die Klägerin sich eine eigenmächtige Ver-
änderung der Mietsache und damit eine Vertragsverletzung vorwerfen lassen
muss (Art. 260a, Art. 257f OR). Der Aufforderung V4s zum Rückbau hat sie nicht
Folge geleistet (bzw. bezüglich Videokamera erst mit einer gewissen Verzöge-
rung). Auf […] ist sogar der auf Putz angebrachte Kabelkanal zu sehen, der vom
Anschluss der alten Lampe, wo nun Bewegungsmelder und Kamera zu sehen
sind, zur neuen Lampe führt. Beim Augenschein vom 30. Juni 2022 wurde die
Situation ebenfalls fotografiert. Z. wies dabei auf die Anschlüsse hin, die bei der
von der Klägerin montierten Anlage auch den Wiederanschluss der zuvor instal-
lierten Lampe erlauben würden. Dies zu tun, ist aber nach den eigenmächtigen
Änderungen an der bestehenden Anlage durch die Klägerin nicht Sache der Be-
klagten, und zwar unabhängig davon, dass die Beklagte ihr in Zusammenhang mit
dem Einbruchschutz einige Monate zuvor die Erweiterung der Beleuchtung und
das Anbringen von Bewegungsmeldern auf eigene Kosten erlaubte, wie die Klä-
gerin in der Replik geltend machte. Bei einer «Erweiterung der bestehenden Be-
leuchtung» hatte die Klägerin dafür zu sorgen, dass auch die bisherigen Installati-
onen weiterhin funktionierten. Daher war es auch ihre Sache, die alte Lampe an
die neue Anlage anzuschliessen. Die Klägerin ist für den Mangel verantwortlich
und kann keine Mängelrechte geltend machen. Genau darauf hat V4 sich in der
Korrespondenz denn auch mit Recht berufen, und die Rechtsvertreterin der Klä-
gerin hat dies letztlich auch eingeräumt, insbesondere dass Z. seine Vorrichtungen
nicht in Absprache mit der Beklagten angebracht hat […]. Die Kamera hat er in-
zwischen auch wieder entfernen müssen. In der ursprünglichen Klage stand von

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all dem kein Wort, und die Argumente in der Replik vermögen nach dem Gesagten
nicht zu überzeugen. Soweit die Klägerin geltend macht, sie habe den Schalter in
Ordnung bringen lassen (was die Beklagte bestätigt), entsprach das ihrer vertrag-
lichen Verpflichtung. Es ist im Übrigen nicht einzusehen, weshalb die alte Lampe
von der Vermieterin wieder zu montieren wäre. Die Schockbeleuchtung der Klä-
gerin gibt auch nach Meinung des Nachbarn G. mehr als genug Licht – die Auf-
nahme von G. in act. […] zeigt bei der Treppe zwar eine unterbelichtete Stelle,
bedeutet aber angesichts der sehr hellen Beleuchtung offenkundig nicht, dass man
auf der Treppe seinen Weg nicht findet – und oberhalb der Treppe befinden sich
die Lampen der Privatstrasse, die nun offenbar mit dem Schalter wieder angezün-
det werden können. Die Beklagte hat darüber hinaus selbstverständlich Anspruch
darauf, dass die Klägerin die alte Anlage vollständig in den ursprünglichen Zustand
zurückversetzt, d.h. die Lampe neben der neuen Anlage montiert, dafür die nötigen
Bohrungen veranlasst (zur Position der demontierten alten Lampe genau an der
Stelle, wo die Klägerin ihre neuen Vorrichtungen hat montieren lassen vgl. […])
und die Leuchte anschliessend korrekt an die neue Lampe anschliesst. Das ist
allerdings nicht Prozessthema.
4.2.20 Leitungsrohre vor Eingang und Garage
4.2.20.1 Die Klägerin macht geltend, das EWZ habe auf Wunsch der Beklagten
die Liegenschaft mit einem Glasfaseranschluss erschliessen lassen. Ab dem 20.
Januar 2020 sei der Anschluss zum Verteilerkasten gezogen, Anfang Februar der
Boden zwischen Kasten und Haus für zwei Tage geöffnet worden; weitere Arbeiten
seien am 17. und 27. März und im April 2020 erfolgt. Am 13. April 2020 habe Z.
V4 darauf aufmerksam gemacht, dass immer noch Leitungsrohre aus dem Boden
ragten. V4 habe dies ignoriert. Die Rohre seien zu entfernen oder zurückzuschnei-
den.
4.2.20.2 Die Beklagte bestritt eine relevante ästhetische Beeinträchtigung. Die
Rohre seien in der Gartenrabatte verlegt und hätten keinen Einfluss auf die Ge-
brauchstauglichkeit des Mietobjekts. Sichtbar seien sie erst, seit die Klägerin einen
vor den Rohren platzierten Stein habe entfernen lassen. Beim Augenschein seien
die Rohre nicht relevant wahrnehmbar, wie die Fotos Nr. 5 und 6 in […] zeigten.

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4.2.20.3 Auf dem Foto in […] sind die betroffenen Rohre zu sehen, die tatsächlich
aus einer Rabatte ragen und teilweise durch eine Pflanze verdeckt sind. Die äs-
thetische Beeinträchtigung ist minimal, so dass nicht von einer verminderten Ge-
brauchstauglichkeit der Mietsache und damit nicht von einem Mangel auszugehen
ist, wie die Beklagte richtig geltend macht. Dies würde umso mehr gelten, wenn
die Klägerin seit der Montage der Röhrchen einen abdeckenden Stein entfernt
hätte. Wie sich beim Augenschein vom 30. Juni 2022 ergab, sind die Rohre auf-
grund der heutigen Bepflanzung im Übrigen tatsächlich kaum mehr sichtbar. Auch
das winzige Rohrstück, das auf der anderen Seite des Garagentors bei einer Stein-
bank aus dem Pflaster ragt, stellt keinen ästhetischen Mangel dar. Die Klage ist
auch in diesem Punkt offensichtlich unbegründet. Der Punkt ist im Gegenteil ein
weiteres Beispiel für den Hang von Z. zu einer übertriebenen und verzerrten Dar-
stellung.
4.2.21 Eingangstür Einliegerwohnung
4.2.21.1 Die Klägerin macht geltend, die Tür (Glas in Metall) der Einliegerwoh-
nung klemme, manchmal so sehr, dass man sie mit der Schulter aufdrücken oder
kräftig daran ziehen müsse, um sie zu öffnen oder zu schliessen. VA1-M1 habe
versprochen, sich darum zu kümmern. VA1-M2 habe dann einen Handwerker or-
ganisiert; dieser habe die Situation etwas verbessern können, aber nicht so, dass
die Tür nicht mehr klemme. Der Rahmen sei zu stark verzogen.
4.2.21.2 Die Beklagte entgegnete, die Eingangstür funktioniere einwandfrei. Man
müsse nicht mit der Schulter dagegen drücken, um sie zu öffnen. Soweit die Ver-
walter VA1-M1 oder VA1-M2 Handwerker aufgeboten hätten in diesem Zusam-
menhang, sei dies unpräjudiziell und ohne Rechtspflicht geschehen. In der E-Mail
vom 5. Juni 2019 habe Z. die Tür denn auch nicht erwähnt. Beim Augenschein
vom 30. Juni 2022 habe die Tür ohne grossen Druck geöffnet und geschlossen
werden können, und zwar obwohl es an jenem Tag warm gewesen sei.
4.2.21.3 Wieder verweist die Klägerin auf Mails, die nicht das Geringste mit dem
angeblichen Mangel zu tun haben. In der E-Mail vom 5. Juni 2019 von Z. an VA1-
M1 wird – entgegen der Auffassung der Beklagten – immerhin behauptet, die Ein-
gangstür sei fast nicht zu öffnen. Das muss aber vor dem Reparaturversuch ge-
wesen sein, den ja nicht mehr VA1-M1, sondern sein Chef VA1-M2 betreut hat.

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Weitere Korrespondenz darüber besteht nicht. In […] verweist die Klägerin «z.B»
auf Rz. 27, in welcher sie die E-Mails gem. […] als Beweis offerierte. Auch hier
fehlt jeder Bezug zur Eingangstür der Einliegerwohnung. Schon gar nicht sind die
Unterlagen selbsterklärend im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung.
Offenbar erwartet die Klägerin überdies, dass das Gericht weitere Mails nach ei-
nem Bezug zum Thema durchforstet. Dem ist aber nicht so, wie die anwaltlich
vertretene Klägerin durchaus weiss. Auffällig ist, dass die Klägerin allem Anschein
nach zunächst vergessen hat, für den angeblichen Mangel einen Minderungsan-
spruch geltend zu machen ([…]; hinten Ziff. 4.4.2, 21. Lemma). Erst in der Replik
liess sie dann eine Minderung um 1% seit Februar 2019 beantragen.
Klar scheint zwar, dass die Beklagte Handwerker aufbieten liess. Entscheidend ist
aber, dass die Klägerin sich nur vage zu den angeblich heute noch bestehenden
Beeinträchtigungen und vor allem zu den erreichten Verbesserungen äusserte
([…]: «Dieser schaffte es, die Situation etwas zu verbessern») und auch in der
Replik nicht erklärte, wie lange der Zustand schon demjenigen beim Augenschein
entspricht (dazu sogleich). Eine klemmende Tür findet sich auch nicht in E.s Be-
richt, die zum Bestandteil der Fristansetzung vor der Hinterlegung gemacht wurde.
Beim Augenschein vom 30. Juni 2022 bestand jedenfalls kein Problem. Soll die
zuvor abgeschlossene Tür mit dem Hausschlüssel von aussen geöffnet werden,
ist zwar ein gewisser Kraftaufwand vonnöten, aber jedes Kind könnte diesen Me-
chanismus betätigen, der im Übrigen typisch für ein Schnappschloss mit Drehzy-
linder ist. Beim Augenschein war es mit Temperaturen um 27° C (dazu hinten Ziff.
4.4.2, erstes Lemma) recht warm, so dass die Behauptung der Klägerin, bei gros-
ser Wärme oder Kälte lasse sich die Tür kaum öffnen, zumindest für die erste Va-
riante nicht nachvollzogen werden kann. Ein Mangel ist zu verneinen. Sollte jemals
ein solcher bestanden haben, erwiese er sich in zeitlicher und sachlicher Hinsicht
als unsubstantiiert.
4.2.22 Kühlschrank
4.2.22.1 Die Klägerin macht geltend, der Kühlschrank in der Küche brumme und
rattere seit Mietbeginn sehr laut. VA1-M1 habe nach «mehrmaligem Nachfassen
von … Z.» einen Monteur aufgeboten, der bestätigt habe, dass die Küchengeräte
«überdurchschnittlich alt» seien. Auch zwei weitere Handwerkertermine hätten

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keine Lösung gebracht. Wieder verwies die Klägerin auf E-Mails an anderen Stel-
len der Klage, ohne dass sich diesen etwas zum Kühlschrank entnehmen liesse.
Gleiches gilt für die ominöse Besprechung vom 23. April 2019, deren Wortlaut die
Klägerin verschweigt, obwohl sie gebetsmühlenartig auf den Termin verweist – bei
den weiteren behaupteten Mängeln ist im Rahmen der nachfolgenden Ausführun-
gen auf diese pauschalen, meist mit dem Zusatz «u.a.» versehenen Verweise
nicht mehr einzugehen. Weiter gibt die Klägerin an, im Juni 2020 seien Handwer-
ker aufgeboten worden. Diese hätten eine Offerte an V4 angekündigt. Es sei un-
klar, was daraus geworden sei; offensichtlich habe die Beklagte diese Bemühun-
gen gestoppt. Die Beklagte sei zu verpflichten, die Geräuschemissionen zu besei-
tigen.
4.2.22.2 Die Beklagte bestritt, dass der Kühlschrank brumme oder rattere. Die
Klage sei unsubstantiiert. Am 3. Juni 2020 habe der Monteur Lu. von der S. AG
das Gerät kontrolliert; es habe danach einwandfrei funktioniert, wie auch der Rech-
nung zu entnehmen sei. Allerdings sei wegen ungenügender Reinigung durch die
Klägerin der Filter des Wärmetauschers verstopft gewesen. Der Monteur habe die-
sen gereinigt. Beim Augenschein vom 30. Juni 2022 habe sich gezeigt, dass die
Geräusche des Kühlschranks einem Flüstern entsprächen. Ein Mangel liege nicht
vor. Die Klägerin substantiiere auch nicht, um was für Geräusche es sich handle
bzw. wann und in welcher Form sie aufträten.
4.2.22.3 Wiederum muss die Klägerin daran erinnert werden, dass ein älteres,
aber noch funktionsfähiges Gerät zum vorausgesetzten Gebrauch ohne weiteres
noch taugt. Solange dem so ist, kann die Vermieterin ohne besondere Zusicherung
nicht verpflichtet werden, es – unvernünftigerweise – zu ersetzen. Dass ein älterer
Kühlschrank Geräusche verursacht, ist normal, jedenfalls soweit der Lärm nicht
stark stört, etwa in einem angrenzenden Wohn- oder Schlafzimmer. Spezifische
Zusicherungen macht die Klägerin nicht geltend, denn wiederum musste sie bei
den angeblichen Reklamationen bei den Verwaltern damit rechnen, dass diese zur
Debatte stehende Ersatzinvestitionen der Eigentümerschaft zur Bewilligung vor-
zulegen hatten. Dass Z. das klar war, wurde schon mehrfach erwähnt (vorn Ziff.
4.2.0.3, 4.2.2.3, 4.2.13.3, sowie den E-Mail-Verkehr vom 28. April 2020, […]). Im
Antrittsprotokoll ist ein Mangel nicht erwähnt. Wer wann mit welchen Worten in

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Abweichung vom Schriftformvorbehalt für Vertragsänderungen im Mietvertrag
konkrete Versprechungen gemacht haben soll, sagt die Klägerin nicht. Zur Unzu-
lässigkeit pauschaler Editionsanträge zwecks Schaffung des Klagefundaments s.
vorn Ziff. 4.1.2. Es spricht Bände, dass V4 sich auch nach Darstellung der Klägerin
nach dem Besuch von Handwerkern im Juni 2020 nur eine Offerte schicken liess.
Ob die Arbeiten auch wirklich ausgeführt würden, war damals also auch in für die
Funktionäre der Klägerin erkennbarer Weise offen. Ein solcher Vorgang stellt
keine Zusicherung dar. Es verwundert daher nicht, dass die Klägerin es sich er-
spart, den genauen Wortlaut der Besprechungen Z.s mit den Verwaltern substan-
tiiert zu behaupten.
Ein Mangel besteht nicht. Beim Augenschein vom 30. Juni 2022 gingen vom Kühl-
schrank keine störenden Geräusche aus ([…], mit Screenshot der [ungeeichten]
Lärmmessung mit der App von Melon-Soft auf S. 70, die weniger als 40 dB an-
zeigte, was laut der App und der Wahrnehmung der Gerichtsmitglieder einem Flüs-
tern entspricht. [Der maximale Schalldruckpegel zu Beginn der Aufzeichnung
rührte von Gesprächen während des Augenscheins her]). Abgesehen davon liegt
die Küche weitab von lärmempfindlichen Räumen, namentlich von den Schlafräu-
men. In […] schrieb Z.: «Der Kühlschrank (Maschine) läuft Tag und Nacht». Genau
das ist die Aufgabe eines solchen Geräts. Dass Z. damals glaubte, das Gerät gebe
demnächst den Geist auf, wurde inzwischen – die Nachricht stammt vom 8. No-
vember 2019 – schon durch Zeitablauf widerlegt.
4.2.23 Aussentür zur Küche
4.2.23.1 Die Klägerin macht geltend, die Tür im EG von der Küche ins Freie sei
von Anfang an schwer zu schliessen gewesen. Die Verwalter VA1-M1, VA1-M2
und VA3-M1 hätten Z. zugesagt, einen Schreiner aufzubieten. Bei einem Einbruch
vom 28. Dezember 2019 sei die Tür aufgewuchtet und das Schloss «noch mehr
beschädigt» worden, so dass die Tür mit einem Besenstiel habe verbarrikadiert
werden müssen. In der Replik korrigierte sich die Klägerin und räumte ein, dass
die Küchentür beim Einbruch nicht in Mitleidenschaft gezogen worden sei. Betrof-
fen sei nur die Balkontür im 1. OG gewesen.
VA3-M1 habe bei seinem Erstbesuch (im Januar 2020) eine Reparatur angekün-
digt und vom Schreiner eine Offerte verlangt. Die behelfsmässige Reparatur sei

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aber nicht erfolgreich gewesen. Z. habe sich deswegen am 30. März 2020 bei V4
gemeldet und mitgeteilt, dass er erneut einen Besenstiel einsetzen müsse. Auch
die erneute Reparatur sei nur provisorisch gewesen und «nie beendet» worden.
Die Tür könne nach wie vor mit der Schulter aufgedrückt werden. Die Beklagte
müsse sie reparieren.
4.2.23.2 Die Beklagte bestreitet auch diese Darstellung. In der E-Mail vom 5. Juni
2019 finde sich keine Beanstandung der fraglichen Tür. Am 30. März 2020 sei
auch keine behelfsmässige Reparatur erfolgt. Vielmehr sei die Tür durch die
Schreiner 48 AG fachmännisch repariert und seither auch nicht mehr beanstandet
worden. Die Tür lasse sich jedenfalls nicht ohne erheblichen Kraftaufwand aufdrü-
cken, wie sich beim Augenschein vom 30. Juni 2022 ergeben habe.
4.2.23.3 Eine Aussentür taugt zum vorausgesetzten Gebrauch einer Mietwoh-
nung selbstverständlich nur, wenn sie nicht einfach mit der Schulter aufgedrückt
werden kann. Der blosse Ersatz eines Griffs vermöchte ein Problem beim Schloss
entgegen der Meinung der Beklagten auch nicht zu beheben. Absolute Sicherheit
können Fenster und Türen aber nicht bieten. Einbrecher können sich mit geeigne-
tem Werkzeug auch bei tadellosen Installationen erfahrungsgemäss binnen zwei
oder drei Minuten Zutritt zu einem Haus verschaffen. VA3-M1 bestätigte namens
der Beklagten in der Nachricht vom 29. Januar 2020 an den Schreiner B., dass die
Tür zur Küche relativ einfach aufgedrückt werden könne. In einer weiteren Nach-
richt vom 30. März 2020 erteilte V4 auf Z.s Meldung hin der Firma Schreiner X.
einen Reparaturauftrag für das Küchenfenster, wobei damit die Gartentür der Kü-
che gemeint war, die Z. in seiner vorausgegangenen Nachricht fotografiert hatte,
samt sicherndem Besenstiel. Die Klägerin schweigt allerdings dazu, was aus den
Arbeiten geworden ist bzw. was genau an den Arbeiten nicht «beendet» worden
sein soll – dies stimmt die geneigten Lesenden mit Blick auf die schon mehrfach
konstatierte Neigung der Klägerin zu Übertreibungen vorsichtig. Immerhin behaup-
tete diese, die Türe könne noch immer mit einem Schulterstoss aufgedrückt wer-
den. Ausgeschlossen war das allein aufgrund der von der Beklagten präsentierten
Rechnung zwar nicht gänzlich. Immerhin wurde damals ein «Fenstergriff schliess-
bar» montiert. Weiter erschien die Tür seit der Reparatur vom 30. März 2020 in

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der Korrespondenz der Parteien bzw. der Verwaltung nicht mehr; die Klägerin be-
hauptet auch nichts anderes, auch nicht in der Replik. Aus act. […] geht hervor,
dass die letzte Reklamation von Z. unmittelbar vor Erteilung des Reparaturauftrags
an die Schreiner X. am 30. März 2020 erfolgte. Die Klägerin hätte es sich daher
selber zuzuschreiben, wenn ein nach wie vor bestehender Mangel nicht behoben
worden wäre.
Der Augenschein vom 30. Juni 2022 brachte Klarheit: Die Küchentür ist am ganzen
Rahmen mit Schliessverstärkungen versehen und lässt sich jedenfalls nicht ohne
ganz erheblichen Kraftaufwand aufdrücken, wobei beim Augenschein darauf ver-
zichtet wurde auch zu testen, ob ein kräftiger Tritt allenfalls genügen würde, wie Z.
dies behauptete – offenbar ohne es selber je ausprobiert zu haben. Ein Mangel ist
zu verneinen, denn die Tür ist nicht schlechter gesichert als jedes durchschnittliche
Modell ihrer Art. Dass dies keinen Schutz gegen zu allem entschlossene Einbre-
cher garantiert, besonders wenn diese über hinreichend Zeit verfügen, ändert an
der mietrechtlichen Einschätzung nichts. Die abenteuerlichen Behauptungen der
Klägerin in der Stellungnahme zu den Dupliknoven ändern daran nichts. Wenn der
Schreiner Lu. gegenüber Z. am 3. November 2025 bemerkt haben sollte, «dass
die Tür als Sitzplatztür per se [sic!] wie auch im aktuellen schlechten Zustand ein
Sicherheitsrisiko sei, da sie mit einem Schraubenzieher mit einem kurzen Hand-
griff problemlos aufgehebelt werden könne», vermöchte dies höchstens zu bestä-
tigen, dass der Klägerin die Tür als solche nicht passt, während sie konkrete Män-
gel nicht aufzuzeigen in der Lage ist. Türen dieser Art mögen nur einen begrenzten
Einbruchsschutz bieten. Dies stellt aber keinen Mangel im vorne umschriebenen
Sinn dar und verschafft der Klägerin keinen Anspruch auf einen Ersatz durch ein
anderes Modell, etwa eine Panzertür.
(Zur Situation bezüglich Balkontür im 1. OG, welche die Klägerin zu Beginn des
Verfahrens mit der Küchentür verwechselt hat vgl. Ziff. 4.2.41)
4.2.24 Platten beim Pool
4.2.24.1 Die Klägerin machte geltend, bei der Sanierung des Pools (s. hinten Ziff.
4.2.28) hätten die Handwerker Schäden an der Umgebung angerichtet. Z. habe
V4 am 2. und 15. September 2020 Meldungen mit Fotos von den Schäden an den

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Steinplatten geschickt. Am 17. September 2020 hätten die Genannten einen Ter-
min mit dem Bodenleger gehabt, damit V4 die Reparaturen habe vergeben kön-
nen. Spätestens damals sei auch allen klar gewesen, dass die Platten beim Pool-
Einstieg noch gefehlt hätten. V4 habe diese Arbeiten am 30. November 2020 auf
den Frühling 2021 verschoben. Bislang seien sie aber nicht ausgeführt worden.
Nach dem Augenschein vom 30. Juni 2022 räumte die Klägerin ein, dass die Ar-
beiten am 21. September 2021 ausgeführt wurden.
4.2.24.2 Die Beklagte entgegnete, dass die fehlenden Platten am 21. September
2021 – also nach der Klage beim Gericht – verlegt worden seien. Sie verwies dazu
in der Klageantwort auf ihre Äusserungen zu Ziff. 330.11 der Klage[ …]: Beim Ein-
stieg zum Pool hätten wenige Frontplatten beim Eingangspodest gefehlt, welche
die Gebrauchstauglichkeit nicht beeinträchtigt hätten, inzwischen aber montiert
worden und auf act. […] zu sehen seien. Defekte Platten um den Pool habe es
nicht gegeben. Die auf den Fotos zu sehenden Schäden an den Platten um den
Pool seien entstanden in Zusammenhang mit den von der Klägerin eigenmächtig
in Auftrag gegebenen Arbeiten am Pool zwischen dem 1. Mai und dem 12. Juni
2020.
Im Übrigen liege in diesem Punkt keine faktische Anerkennung vor. Rechtsbegeh-
ren Ziff. 1.24 sei vor Schlichtungsbehörde noch kein Thema gewesen, sondern
erstmals mit der Klage ans Mietgericht am 9. Juni 2021 geltend gemacht worden.
Zudem beziehe sich das Begehren nur auf fehlende, nicht auf kaputte Platten.
4.2.24.3 Es trifft zwar nicht zu, dass die Klägerin in Klage und Replik nur auf feh-
lende und nicht auch auf kaputte Platten hingewiesen hätte, auch wenn die An-
träge diesen Anschein erwecken. Wieder begnügt sich indes die Klägerin teils mit
unspezifischen Verweisen auf Beilagen, besonders bezüglich der Lage der angeb-
lich kaputten Platten. Von welchen Fotos in Z.s Mail vom 2. September 2020 die
Rede sein soll, wird nicht klar. Einige geringfügige Schäden sind auf einzelnen
Fotos in […] zu erkennen, welche Beilage die Klägerin in der Klage zitierte. Dieje-
nigen Bilder, die den Pool betreffen und in anderem Zusammenhang eingereicht
wurden (so dass sie ohnehin unbeachtlich sind), zeigen keine ästhetischen Schä-
den an den Platten, jedenfalls keine, die eine verminderte Gebrauchstauglichkeit
von Pool oder Umgebung nach sich ziehen. Welche angeblich zuvor beschädigten

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Platten am 21. September 2021 ersetzt worden sein sollen, erläuterte die Klägerin
in der Replik nicht. Sie machte sich beim Augenschein auch nicht die Mühe, auf
die angeblich ersetzten Platten hinzuweisen, obwohl sie dazu Gelegenheit hatte.
Wo überall Platten fehlen sollten, war aufgrund der ursprünglichen Klage unklar
(vgl. act. […] S. 3-6, vielleicht auch S. 7 f., kaum S. 9 f., sicher nicht S. 11 ff.,
aufgenommen wohl beim Vorplatz der Villa). Alles ab S. 7 ist ungenügend spezifi-
ziert und ohnehin nicht weiter zu diskutieren. Ein (früherer) Mangel ist nicht genü-
gend behauptet oder erreicht das erforderliche Ausmass für die Annahme einer
relevanten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Sache nicht. V4 hat
auch keine Zusicherungen gemacht. Z. verlangte zwar in der Nachricht vom 15.
September 2020, dass V4 sich die abgeschlagenen Sandsteine beim Pool ansehe,
V4 sicherte darauf aber nur zu, mit dem Plättlileger vorbeizukommen zur «Poolfer-
tigstellung aussen» bzw. zur «Vorbesichtigung der notwendigen Arbeiten». Die
Plattenlegerarbeiten, die in act. […] erwähnt werden, betreffen den Poolbereich
nicht in erkennbarer Weise. Wo genau welche Platten mangelhaft sein sollen, geht
aus den Rechtsschriften der Klägerin trotz mehrfacher Hinweise der Gegenpartei
und des Gerichts bis heute nicht hervor. Die vereinzelten Bilder in den Beilagen
sind jedenfalls nicht selbsterklärend im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtspre-
chung. Weiterungen erübrigen sich somit.
Nur in Zusammenhang mit der Klageantwort war ersichtlich, wo die Klägerin auf
act. […] fehlende Platten ausmachte: Inzwischen wurden offenbar Frontplatten auf
den Betonsockel des Podests bei der Pool-Treppe montiert. Der aktuelle Zustand
erschliesst sich diesbezüglich aus den beim Augenschein vom 30. Juni 2022 er-
stellten Fotos ([…]; bestätigt auch von der Klägerin in der Replik). Dass inzwischen
Frontplatten beim Steinpodest angebracht wurden, heisst nun aber nicht, dass der
lediglich mit Deckplatten ausgestattete, nackte Betonsockel, der zuvor bestand,
als mangelhaft zu qualifizieren wäre. Allein daraus, dass die Beklagte Frontplatten
montieren liess, kann die Klägerin nichts ableiten – einen Anspruch darauf vermit-
telte ihr der bestehende Mietvertrag nicht. Die Klage ist in diesem Punkt abzuwei-
sen, ohne dass der Einwand der Beklagten geprüft zu werden braucht, dass der
geltend gemachte Anspruch mangels Kenntnis vom angeblichen Mangel schon

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deshalb nicht bestehen könne, weil die Klägerin Platten erstmals im vorliegenden
Gerichtsverfahren zum Thema gemacht habe (was zutrifft, vgl. […]).
4.2.25 Randstein beim Fussweg
4.2.25.1 Die Klägerin macht geltend, bei den Grabungen neben der Einliegerwoh-
nung sei der Randstein des Fusswegs beschädigt und seither nicht repariert wor-
den, obwohl V4 eine Reparatur im Frühjahr 2021 angekündigt habe.
4.2.25.2 Die Beklagte bestreitet auch hier einen Mangel im mietrechtlichen Sinn.
Eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit oder der Ästhetik liege bei dieser
absoluten Bagatelle nicht vor, zumal auch keine Stolpergefahr bestehe.
Auch eine Minderung komme, wenn überhaupt, frühestens ab Erhalt der E-Mail
vom 15. Dezember 2020 infrage.
4.2.25.3 Aus dem 2. Foto in […] sowie aufgrund des Augenscheins vom 20. Juni
2022 hat sich ergeben, dass ein grösseres Stück des Mäuerchens am oberen
Rand der Treppe zur Einliegerwohnung herausgebrochen ist. V4 schrieb dazu am
23. Dezember 2020, das abgebildete Mäuerchen befinde sich nicht auf dem ge-
mieteten Grundstück (und könne nicht im Winter gemauert werden, […]). Auf die
angebliche Lage des Randsteins ausserhalb des Grundstücks hat die Beklagte
sich im Prozess allerdings nicht berufen, so dass dies allein der Annahme eines
Mangels an der Mietsache nicht entgegensteht.
Der Mangel ist zwar in erster Linie ästhetischer Natur, birgt aber die Gefahr grös-
serer Schäden durch eindringendes und gefrierendes Wasser. Nicht überzeugend,
aber nach dem Gesagten auch nicht relevant ist die Behauptung der Klägerin, der
Schaden stelle ein Sicherheitsrisiko dar. Repariert wurde die Mauer bis zum Au-
genschein und offenbar auch seither nicht (Replik v. 21. Juni 2023: […]).
4.2.26 Kaputte Store vor dem Wohnzimmer
4.2.26.1 Die Klägerin macht geltend, ihre Rechtsvertreterin habe V4 am 25. Ja-
nuar 2021 angezeigt, dass sich eine Dachlawine oberhalb des Wohnzimmers ge-
löst habe, die teils im Storen gelandet sei, die «zum angenehmeren Aufenthalt in
diesem Raum und zum Schutz der sich darin befindlichen wertvollen antiken Mö-
bel» leicht ausgefahren gewesen sei. V4 habe darin ein Fehlverhalten der Klägerin

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gesehen, während diese der Auffassung gewesen sei, sich auf die Schneesiche-
rungen auf dem Dach verlassen zu können. Auch Sensoren gebe es beim Storen
keinen. V4 habe eine Offerte vorgelegt und sogar verlangt, dass die Klägerin den
neuen Storen mit Funk-Sonnen-Wind-Automatik bezahle, obwohl der alte Storen
seine Lebensdauer erreicht habe. Die Beklagte sei zum Ersatz zu verpflichten.
4.2.26.2 Die Beklagte wandte ein, die Klägerin sei für den Schaden am Storen
verantwortlich, denn am 25. Januar 2021 sei trotz erheblichem Schneefall die
Store ausgefahren gewesen. Dies stelle eine klare Sorgfaltspflichtverletzung dar.
Die Möbel hätte die Klägerin auch mit den Jalousiestoren beim Wohnzimmerfens-
ter schützen können, wenn dies nötig gewesen sein sollte. Es sei die Klägerin, die
für den Schaden am 6-jährigen Storen hafte. Die Beklagte sei stets bereit gewe-
sen, den Storen zu ersetzen, habe aber verlangt, dass die Klägerin zumindest 5/12
der Kosten übernehme, was der Restlebensdauer der Store beim Schneerutsch
entspreche. Da sich die Klägerin geweigert habe, sei der Ersatz bislang unterblie-
ben.
4.2.26.3 Den Argumenten der Beklagten sowie V4s ist wenig hinzuzufügen. Beim
Augenschein vom 30. Juni 2022 zeigte sich die Store vor dem Wohnzimmer zwar
offensichtlich als defekt; dies hat aber – wie schon unter Ziff. 4.2.15 vermerkt – die
Klägerin zu verantworten: Laut den – allgemeinnotorischen und daher nicht be-
weisbedürftigen – Daten von Meteo Schweiz war in der Region Zürich (Messsta-
tion Fluntern) seit 12. Januar 2021 ausserordentlich heftiger Schneefall zu ver-
zeichnen, so dass die im Januar gefallene Schneemenge 246% des Durch-
schnittswerts erreichte. Die Temperaturen lagen nachts durchs Band unter oder
knapp am Gefrierpunkt:

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Quelle: https://www.meteoswiss.ch/, Klimabulletin Januar 2021 (PDF), https://www.mete-
oschweiz.admin.ch/service-und-publikationen/publikationen/berichte-und-bulletins/2021/klimabul-
letin-januar-2021.html, zuletzt besucht am 28.5.2026, S. 1, 3 und 7
Die Klägerin nahm auf diese Aufzeichnungen auch in der Replik keinen Bezug,
obwohl sie sich auf die Klimabulletins, die ihr seit der Instruktionsverhandlung be-
kannt waren, in anderem Zusammenhang durchaus berief ([…]; vgl. vorn Ziff.
4.2.6, Brunnen).
Es handelte sich zur Zeit des Ereignisses um die dunkelste Zeit des Jahres mit
häufigen Phasen von Bewölkung oder (Hoch-)Nebel, so dass das Argument, man
habe Möbel oder das Raumklima vor Sonneneinstrahlung zu schützen versucht,
gänzlich an den Haaren herbeigezogen scheint. Bei solchem Wetter einen Storen

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unbeaufsichtigt auch nur teilweise ausgefahren zu lassen (vgl. dazu das Schaden-
bild in […]), im Wissen darum, dass dieser nicht über eine Automatik verfügt, zeugt
von einer klaren Sorgfaltspflichtverletzung durch die Verantwortlichen der Kläge-
rin. Dass Schnee auch bei entsprechenden Sicherungseinrichtungen von einem
Dach rutschen kann, leuchtet der durchschnittlich sorgfältigen Mieterin ohne wei-
teres ein, auch dass man einen Storen wegen der damit verbundenen Gefahren
niemals unbeaufsichtigt in ausgefahrenem Zustand lassen sollte, besonders wenn
eine Automatik fehlt. Letzteres wiederum bildet selbstverständlich nicht per se ei-
nen Mangel, sondern höchstens im Falle einer hier nicht annähernd substantiierten
Zusicherung (vgl. dazu auch vorn Ziff. 4.2.15.3). Die Klägerin hat den Mangel in
eigener Regie, nach Rücksprache mit der Beklagten sowie im von der Beklagten
behaupteten Umfang auf eigene Kosten zu beseitigen. Soweit sie die Kosten der
gesamten Arbeiten vorzuschiessen hätte, kann sich die Klägerin erst darauf beru-
fen, nachdem ihr die entsprechenden Ausgaben entstanden sind, also entgegen
ihrer Auffassung nicht schon heute.
4.2.27 Mangelhafte Reinigung bei Übergabe
4.2.27.1 Die Klägerin macht unter dem Zwischentitel «Die heute nicht mehr be-
stehenden Mängel» zunächst geltend, im ersten Tageslicht nach Übergabe der
Sache habe sich erkennen lassen, dass die Villa am Vorabend dreckig übergeben
worden sei. Das Haus, insbesondere die Heizkörper und die Küche, hätten nur so
vor Dreck gestrotzt, vor «festgesetztem Staub, Mäusedreck, toten Insekten und
weiterem, undefinierbarem Dreck». Trotz schneller Beanstandung durch Z. sei
nichts geschehen. Die Klägerin habe nicht lange diskutieren können und eine ei-
gene Grundreinigung auf ihre Kosten veranlasst.
4.2.27.2 Die Beklagte bestritt diese Darstellung und wies auch hier darauf hin,
dass die Klägerin das Übergabeprotokoll unterzeichnet habe, ohne Vorbehalte ge-
gen die darin postulierte Mängelfreiheit zu erheben. Eine Mängelrüge sei nicht er-
folgt. Man habe der Klägerin eine Nachreinigung dennoch angeboten, welche jene
abgelehnt habe mit der Begründung, das Haus müsse sowieso geputzt werden.
4.2.27.3 Die angeblich fehlende Reinigung der Sache bei Übergabe am 25. Ja-
nuar 2019, für deren Nachholung der Klägerin Fr. 1'200.– in Rechnung gestellt
worden seien, ist unzureichend substantiiert, und zwar auch nach der Replik und

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den weiteren Eingaben und Ausführungen der Klägerin. Weshalb ein solcher Be-
trag gerechtfertigt und was wo genau gemacht worden sein soll, sagt die Klägerin
nicht. Der genaue Zustand der Sache wurde bei Übergabe erfasst. Das Überga-
beprotokoll enthält nicht den geringsten Hinweis auf eine mangelhafte Reinigung.
Auch Fotos oder andere taugliche Beweismittel liegen nicht vor, nicht einmal hin-
reichende konkrete Behauptungen. In welchen Räumen welche Verschmutzungen
bestanden haben sollen, legt die Klägerin nicht dar. Sie begnügt sich mit den zi-
tierten Allgemeinplätzen, die für eine gehörige Substantiierung nicht ausreichen.
Die Anrufung von Beweismitteln vermag konkrete Angaben nicht zu ersetzen. Aber
mehr noch: Auch die angeblich schnelle Beanstandung wurde nicht konkretisiert.
Und es widerspricht der allgemeinen Erfahrung (Art. 151 ZPO), dass gerade er-
hebliche Verschmutzungen nicht schon am Vorabend der angeblichen Entde-
ckung zumindest teilweise sichtbar gewesen sein sollen, etwa im Licht der auch
gemäss Klägerin vorhandenen «wenigen Lampen».
Hinzu kommt, dass die Klägerin eingestandenermassen eigenmächtig zur Nach-
reinigung schritt, ohne diese Massnahme mit der Beklagten besprochen zu haben.
Damit fehlen die Voraussetzungen für eine Ersatzvornahme und damit so oder
anders auch für einen Anspruch auf Verwendungsersatz i.S.v. Art. 259b lit. b OR.
Die Klage ist in diesem Punkt ohne Weiterungen abzuweisen.
4.2.28 Pool
4.2.28.1 Die Klägerin macht geltend, beim Pool im Garten seien bei der erstmali-
gen Abdeckung Anfang Juni 2019 (korrigiert in der Replik auf den 29. Mai 2019[…])
zahlreiche Mosaik-Plättli abgefallen gewesen und es sei eine Baustelle zum Vor-
schein gekommen. Mit Nichtwissen werde bestritten, dass der Pool vor dem Ab-
schluss des Mietvertrages professionell eingewintert worden sei. Z. habe nach der
Abdeckung die Mängel an VA1-M1 gemeldet. Geschehen sei lange nichts. Die
weiteren von der Beklagten behaupteten Arbeiten würden bestritten. VA1-M2 habe
nach dem 22. Juli 2019 eine erste Reparatur eingeleitet und die abgefallenen Plättli
wieder befestigen lassen. In der Replik räumte die Klägerin ein, dass bereits am
5./6. Juni 2019 die abgefallenen Plättli wieder angeklebt worden seien. Weitere
Arbeitsgänge würden bestritten. Die Leitungen zum Pool hätten neu gemacht und
auch die Pool-Lichter repariert werden müssen. Nach Inbetriebnahme durch einen

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Schwimmbadtechniker hätten sich die Plättli am 29. Juli 2019 aber wieder gelöst
und das Wasser sei aus nicht erkennbaren Gründen abgelaufen. Entgegen der
Beklagten habe dies nichts mit einer nicht korrekt befestigten Bride zu tun gehabt.
Der von VA1-M2 erneut aufgebotene Techniker Fa. habe festgestellt, dass die ab-
gefallenen Plättli die Pumpe, den Filter und die Ventile verstopft hätten. Diese hät-
ten durch die in […] abgebildeten Lücken bei den Gittern zum Wasserablauf ins
System gelangen können. Der Pool sei 2019 an maximal 5 Tagen im August und
September einsatzfähig gewesen.
Parallel zu den Arbeiten habe Z. nach Gutsprache durch VA1-M1 Abklärungen für
eine flexible Schwimmbadabdeckung getroffen, da von den Bäumen und Büschen
viel Laub ins Wasser gefallen sei. V2 habe am 22. Juli 2019 bekräftigt, dass die
Beklagte eine solche Abdeckung zur Verfügung stellen würde, und habe einen
potentiellen Lieferanten aufgeboten. Inzwischen habe die Klägerin mit Zustim-
mung des Technikers weiter versucht, das Bad in Betrieb zu nehmen. Dies sei
jedoch aus den gleichen Gründen wie zuvor gescheitert. Im Oktober und Novem-
ber 2019 sei VA3-M1 dann von der Zusage betr. Abdeckung abgerückt und habe
geltend gemacht, eine solche sei nicht herstellbar.
Die Klägerin sei entgegen der Beklagten ihrer Pflicht zum Zurückschneiden der
Pflanzen um den Pool durchaus nachgekommen, denn sonst könnten die Sträu-
cher nicht so aussehen wie auf den Fotos in Replikbeilage […].
VA3-M1 habe am 4. November 2019 mitgeteilt, das Bad müsse nochmals in Stand
gesetzt werden. V4 habe am 27. Februar 2020 eine nachhaltige Lösung im Früh-
ling in Aussicht gestellt. Nach weiterem ergebnislosen E-Mail-Verkehr im April und
Anfang Mai sei der zweite poollose Sommer bevorgestanden, so dass die Klägerin
die Sanierung selber in Auftrag gegeben habe. V4 sei verärgert gewesen und habe
Konsequenzen angedroht. Darauf habe die Klägerin die von ihr veranlassten Ar-
beiten einstellen lassen. V4 habe mitgeteilt, man werde nach den Vorstellungen
der Beklagten vorgehen. Die Arbeiten seien schlecht koordiniert gewesen. Die Wa-
gen der Baufirma hätten Einfahrt und Garage die meiste Zeit blockiert. Das Ab-
schleifen des Pools habe grosse Staubmassen erzeugt, gegen die keine Schutz-
massnahmen getroffen worden seien. Das ganze Haus sei verstaubt, die Nach-
barn hätten reklamiert wegen des Lärms. Strom und Wasser seien ungefragt auf

- 91 -
Kosten der Klägerin bezogen worden. Die Klägerin habe (Anfang Juli 2019) sicher-
heitshalber dafür gesorgt, dass jeweils am Morgen jemand den Arbeitern den Zu-
gang zum Grundstück habe ermöglichen können. Am 6. Juli 2020 sei dies vergeb-
lich geschehen. Als Z. dies V4 mitgeteilt habe, habe diese «patzig» geantwortet,
es sei kein Termin vereinbart gewesen. E. habe bei seinem Besuch am 9. Juli
2020 den Pool als Baustelle vorgefunden und festgehalten, der Baustaub habe
sich im Garten, um den Pool, auf der Treppe ins UG und in den dem Pool zuge-
wandten Räumen verteilt. Auf Intervention von Z. seien die erst auf Ende August
geplanten weiteren Arbeiten um drei Wochen vorgezogen worden. Sie hätten in
einem Fiasko mit akuten gesundheitlichen Problemen von Z. und zwei weiteren
Personen geendet.
Am 12. August 2020 sei eine Fiberglas-Beschichtung auf den Untergrund aufge-
tragen worden, was einen beissenden Geruch verursacht habe, der das Lüften
verunmöglicht und sich trotz geschlossenen Fenstern im ganzen Haus verbreitet
habe. In der Nacht vom 12. auf den 13. August 2020 seien bei Z. und Y., die bei
geschlossenem Fenster in der Villa übernachtet hätten, gesundheitliche Probleme
in Form von Schlaflosigkeit, brennenden Augen, Husten, Übelkeit und Brechreiz
aufgetreten. Z. habe gegenüber Y. angekündigt, einen Arzt aufzusuchen und das
Wochenende anderswo zu verbringen. Am 14. August 2020 habe sich J., ein Mit-
arbeiter der C. AG, rund eine Viertelstunde im Garten aufgehalten. Auch bei ihm
seien die Symptome wie Übelkeit, geblähter Bauch, Aufstossen, Kopfschmerzen,
Schwindel und Erbrechen aufgetreten, obwohl er zuvor völlig gesund gewesen sei.
Der Arzt PD Dr. K. habe bei Z. und Y. Vergiftungserscheinungen festgestellt, da
sie Lösungsmitteldämpfen ausgesetzt gewesen seien infolge der Kunstharz-Lami-
nierung und -Versiegelung des Pools. Es bestehe der Verdacht auf ein «Reactive
Airway Dysfunction Syndrome bzw. Irritant-induced Asthma», bei Y. scheine sich
auch ein Ekzem herausgebildet zu haben. Der Arzt habe empfohlen, das Anwesen
bis mehrere Tage nach Abschluss der Arbeiten nicht ohne Atemschutz und Ganz-
körperausrüstung zu betreten. J. sei vom Hausarzt ins Spital M. eingewiesen wor-
den, wo er nach einigen Stunden Behandlung entlassen, danach aber zu 100%
krankgeschrieben gewesen sei.

- 92 -
Ab dem 14. August 2020 sei die Villa für Z., Y. und J. aus gesundheitlichen Grün-
den unbenutzbar gewesen. Auch Lärm und Staub hätten die Nutzung verunmög-
licht. Die Klägerin habe sich daher gezwungen gesehen, im Hotel «Baur-au-Lac»
adäquate Ersatzräume zu mieten, die Fr. 959.– pro Nacht gekostet hätten. In der
Villa hätten Z., Y. und J. sich in dieser Zeit «nur soweit nötig» aufgehalten, mehr-
mals kurz für ca. 10 Minuten, um Sachen zu holen oder unaufschiebbare Tätigkei-
ten auszuführen. Der chemische Gestank habe allen eine spürbare gesundheitli-
che Verschlechterung eingebracht.
Z. habe noch mehrere Monate an gesundheitlichen Problemen gelitten wie Müdig-
keit, Kopfschmerzen, Kurzatmigkeit, einem klinischen Auskultationsbefund [ärztl.
festgestellte Körpergeräusche], vereinbar mit chemisch-toxischer Pneumonitis,
bronchialer Hyperreagibilität und Symptomen einer Beeinträchtigung des zentra-
len Nervensystems, wie Dr. K. im Zeugnis vom 26. November 2020 festgehalten
habe. Der Arzt sei von einem Zusammenhang zur Exposition zu Epoxidharzen und
Lösungsmitteln ausgegangen. Y. und J. hätten noch eine Woche an Husten,
Schmerzen in der Luftröhre, Übelkeit, Brechreiz und brennenden Augen verspürt
und noch mehrere Monate an vermehrten Kopfschmerzen und im Fall von J. auch
von einem Druckgefühl im Brustkorb und Schlafstörungen gelitten. Ihre Ärzte hät-
ten dies ebenfalls in Verbindung gebracht zum Vorfall vom 14. August 2020. Der
zeitliche Zusammenhang sei offensichtlich. Auch inhaltlich sei ein Zusammenhang
klar, denn die Chemikalien seien nicht korrekt verwendet worden und die Symp-
tome sowie die im Blut der Betroffenen enthaltenen Stoffe wären sonst nicht auf-
gefunden worden.
Gemäss Polizeirapport vom 2. Oktober 2020 sei eine Rekonstruktion der Ereig-
nisse vom 13./14. August 2020 nicht möglich. Unmittelbar bei der Abluftröhre beim
mit einer Holz- und Folienkonstruktion abgedeckten Pool sei der Geruch ziemlich
intensiv, aber vertretbar gewesen. Der Forensiker R. L. habe empfohlen, eine Ab-
luftrohr-Verlängerung anzubringen. Anders als bei den Arbeiten im Pool, die mit
Schutzanzug und -masken ausgeführt worden seien, seien ausserhalb keine Vor-
kehrungen getroffen worden. Abschliessend sei die Rechtsvertreterin der Klägerin
von der Polizei orientiert worden, dass die aktuelle Situation nicht gesundheitsbe-
drohlich sei.

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Zu Beginn der Arbeiten habe der Abluftschlauch noch Richtung Villa gezeigt. Ab
dem 18. August 2020 habe er zwar weg von der Villa gewiesen; die Luft sei aber
von einer Mauer zur Villa zurückgelenkt worden. Von der ursprünglichen Situation
existierten keine Aufnahmen. Dem beklagtischen Rechtsvertreter sei der ganze
Vorfall am 19. August 2020, wenige Tage später auch der Liegenschaftsverwalte-
rin V4 mitgeteilt worden. Da keine Reaktion erfolgt sei, habe Z. eine gründliche
Reinigung vom Baustaub durch die ACE Security GmbH am 7. September 2020
veranlassen müssen. Diese habe 32.5 Mannstunden umfasst und Fr. 1'000.– ge-
kostet.
Am 27./28. August 2020 sei der Pool in Betrieb genommen worden. Die Reini-
gungsarbeiten habe Z. V4 am 31. August 2020 angekündigt, ebenso habe er ver-
langt, dass die auf Rechnung der Klägerin bezogenen Strom- und Wasserkosten
dieser zurückvergütet würden, was V4 akzeptiert habe. Sie habe auch behauptet,
die Fenster und Rollläden seien gereinigt worden, was bestritten werde.
Es treffe nicht zu, dass die Verwaltung vor den Arbeiten darauf hingewiesen habe,
dass der Geruch von Fiberglas störend sein könne. Act. […] enthalte kein entspre-
chendes Eingeständnis.
4.2.28.2 Die Beklagte wandte ein, der Pool sei bei Vertragsschluss fachmännisch
eingewintert gewesen. Dass die Klägerin dies in Abrede stelle, sei nicht nachzu-
vollziehen. Es existierten überdies auch Nahaufnahmen von den Abdeckungsar-
beiten im Oktober 2018. Die Abdeckung sei am 29. Mai 2019 durch die QA. AG
erfolgt. Es seien einzelne Mosaikplättli abgefallen gewesen. Diese seien nach ei-
ner Mitteilung der Klägerin vom 3. Juni 2019 am 5./6. Juni 2019 wieder angebracht
worden. Der Boden sei zusätzlich verfugt und das Schwimmbad mit Zement-
schleier gereinigt worden. Dass sich am 29. Juli 2019 Plättli gelöst hätten, werde
bestritten. Vielmehr sei das Wasser des Pools abgelaufen, weil Z. die «Pride»
[richtig Bride, d.h. Rohrschelle] des Filters der Filterpumpe nicht korrekt angezo-
gen habe. Es treffe nicht zu, dass abgefallene Plättli die Pumpe sowie Filter und
Ventil verstopft hätten. Der Pool sei jederzeit nutzbar gewesen. Vor dem 6. Juni
2019 sei keine Pool-Saison gewesen. Eine flexible Poolabdeckung sei bei Ver-
tragsschluss nicht vorhanden gewesen; deren Fehlen bilde keinen Mangel. Es sei
auch keine verbindliche Zusicherung abgegeben worden.

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Soweit Laub oder Blütenstaub in den Pool gelangt sei, sei die Klägerin dafür ver-
antwortlich, denn der Gartenunterhalt sei gemäss Vertrag (AGB Ziff. 4 B Abs. 2, 2.
Satz) ihre Sache, so dass sie Pflanzen so zurückzuschneiden habe, dass ein Ein-
trag solcher Materialen in den Pool verhindert werde. Trotz Aufforderungen u.a.
vom 15. Dezember 2020 und 1. Mai 2021 sei sie dieser Pflicht nicht nachgekom-
men. Auch den vertraglich vereinbarten Wartungsvertrag mit der U2 AG habe die
Klägerin der Beklagten bislang nicht vorgelegt.
Tatsächlich seien gegen Ende Februar 2020 diverse Mosaikplättli heruntergefal-
len, allerdings weil die Klägerin es versäumt habe, ihrer Verpflichtung zu fachge-
rechter Einwinterung zu entsprechen. Die Klägerin habe das Wasser nicht voll-
ständig abgelassen bzw. nach Regenfällen das gesammelte Wasser nicht entfernt.
Zumindest hätte sie die im Technikraum vorhandenen schwarzen Expansionsge-
fässe ins Wasser legen müssen. Durch Frost seien weitere Mosaikplättli abge-
platzt, mit beträchtlichem Schaden. V4 habe am 4. März 2020 vor Ort festgestellt,
dass der Pool nicht eingewintert, insbesondere nicht regen-, kälte- und schneesi-
cher abgedeckt gewesen sei.
Obwohl der Klägerin mit E-Mail vom 28. April 2020 mitgeteilt worden sei, dass
bereits zwei Offerten für eine Poolsanierung vorlägen, habe die Klägerin in ver-
tragswidriger Weise eigenmächtig die bestehenden Mosaikplättli entfernen und ab
Mai 2020 einen Zement- und einen Kunststoffputz anbringen lassen. Am 12. Juni
2020 habe sie diese Arbeiten auf Protest der Verwaltung hin kurz vor der Beendi-
gung wieder eingestellt.
Durch das Verhalten der Klägerin seien der Beklagten Mehrkosten entstanden. So
habe sie mit den Arbeiten erst am 29. Juni 2020 beginnen können. Diese Verzö-
gerung habe allein die Klägerin zu verantworten. Am 29./30. Juni hätten sodann
die von der Klägerin angebrachten Mosaikplättli, dann zwischen dem 1. und 3. Juli
2020 der Zement- und der Kunststoffputz entfernt werden müssen.
Die Kosten der Entfernung des Putzes mache man gegenüber allfälligen Ansprü-
chen der Klägerin verrechnungsweise geltend. Wegen der mittlerweile angebro-
chenen Sommerferienzeit habe sich die Kunstharz-Beschichtung bis zum 10.-20.
August 2020 verzögert. Am 21. August 2020 habe auf Kosten der Beklagten eine

- 95 -
Reinigung der Fenster, der Rollläden und der Umgebung durch die Firma C. Clean
stattgefunden. Selbst eine Poolreinigung habe die Beklagte ausführen lassen. Am
25. August 2020 seien die Einlaufdüsen und die Pool-Leuchten durch die U2 AG
montiert worden. Am 26. August 2020 habe die Klägerin das Wasser einfüllen las-
sen, am 28. August sei der Pool betriebsbereit gewesen.
Richtig sei, dass Strom und Wasser für die Arbeiten vom Mietobjekt bezogen wor-
den seien, in Absprache mit der Klägerin. Trotz der Arbeiten sei der Zugang zum
Mietobjekt auf entsprechende Bitte jederzeit gewährleistet gewesen. Auf den Fo-
tos der Klägerin sei weder Baustaub im Garten noch um den Pool oder auf der
Treppe ins UG zu sehen. Schmutz innerhalb des Gebäudes werde bestritten. Die
notwendigen Vorkehrungen seien getroffen worden. Interessanterweise sei es der
Klägerin möglich gewesen, jemanden vor Ort zu delegieren, um den Handwerkern
den Zugang zu ermöglichen, ohne dass Z. hätte anwesend sein müssen.
Zwar sei der Pool verspätet benutzbar gewesen. Das habe aber die Klägerin zu
verantworten aufgrund der unterlassenen korrekten Einwinterung. Mit der neuen
Beschichtung sei die Überwinterung des Pools vereinfacht. Die Beklagte behalte
sich vor, die Aufwendungen als wertvermehrende Investitionen geltend zu ma-
chen.
Was die angeblichen Gesundheitsgefährdungen angehe, sei insbesondere Z. im
Vorfeld der Arbeiten der Q. AG durch deren Mitarbeiter auf den störenden Geruch
von Fiberglas hingewiesen worden. V4 habe dies auch in der E-Mail vom 13. Au-
gust 2020 nochmals erwähnt, und Z. habe dies in seiner Antwort nicht in Abrede
gestellt. Die geltend gemachten Unannehmlichkeiten seien selbst verschuldet und
könnten der Beklagten nicht angelastet werden, zumal sie eine professionelle
Firma beigezogen habe und sich daher exkulpieren könne.
Im Übrigen habe L., der von der Polizei beigezogene Experte des Forensischen
Instituts Zürich, in […] festgehalten, dass es sich bei der Beschichtung des Pools
um einen normalen Arbeitsgang gehandelt habe, bei welchem unangenehm rie-
chende Dämpfe entstanden seien, die selbst unmittelbar bei der Abluftröhre zwar
ziemlich intensive, aber vertretbare Gerüche verursacht hätten. L. habe denn auch
nur eine Verlängerung des Rohrs empfohlen. Gesundheitsgefährdungen von Z.

- 96 -
und Y. würden bestritten. Es sei ohnehin unerfindlich, weshalb sich die beiden in
der Nähe der Bauarbeiten aufgehalten hätten. Dr. K. kenne die örtlichen Verhält-
nisse nicht und sei nie auf dem Anwesen gewesen. Die Klägerin könne aus seinen
Feststellungen nichts ableiten. Ihre Ausführungen zu den angeblichen Sorgfalts-
pflichtverletzungen seien nicht substantiiert (a.a.O.).
Die Staatsanwaltschaft habe denn auch in der Folge kein Verfahren eröffnet. Die
Polizei habe der klägerischen Rechtsvertreterin am 19. August 2020 mitgeteilt,
dass keine Gefahr bestehe. Folglich habe es auch keine Notwendigkeit gegeben,
extern zu übernachten oder sich tagsüber nicht im Mietobjekt aufzuhalten. Es
stelle sich überdies die Frage, in welchem Hotel Z. und Y. zwischen dem 14. und
16. August 2020 gewesen sein wollten, denn die präsentierte Rechnung des
«Baur-au-Lac» beziehe sich erst auf die Übernachtung vom 16. auf den 17. August
2020. Der Klägerin sei wohl auch kein Schaden entstanden, denn sie habe nicht
behauptet, die Rechnung bezahlt zu haben. Es sei auch nicht nötig gewesen, 12
Tage in einem Luxushotel zu übernachten, ein Dreisternehotel hätte gereicht, und
ausserdem verfügten Z. und Y. über private Wohnungen in M. LU […] bzw. R. BE
[…].
Das Abspitzen der Mosaiksteine habe inkl. Schutzmassnahmen den 30. Juni 2020
in Anspruch genommen, das Abspitzen des Zement- und Kunststoffputzes vom 1.-
3. Juli 2020 sei nur deshalb notwendig gewesen, weil die Klägerin unbefugterweise
zuvor einen solchen Putz habe anbringen lassen. Die Staubschutzmassnahmen
seien von der S. AG ergriffen worden. Falls im Übrigen entgegen der Annahme
der Beklagten Staub und Schmutz im Haus vorhanden gewesen sein sollten, sei
dies auf die zuvor von der Klägerin vergebenen Arbeiten zurückzuführen gewesen.
Gewiss sei der Pool zwischen dem 29. Juni und dem 26. August 2020 nicht be-
nützbar gewesen, das Gebäude und der Garten aber sehr wohl. Während der Be-
schichtung mit Kunstharz sei der Pool mit einer eigens dafür geschaffenen Holz-/
Kunststoff-Folienabdeckung eingehaust gewesen. Die Abluftröhre sei zum unbe-
bauten Nachbargrundstück Kat.-Nr. FL3589 gerichtet gewesen. Nicht einmal die
Mitarbeiter der Q. AG hätten ausserhalb der Pool-Einhausung Schutzmasken oder
-anzüge getragen, zumal ja auch nach Feststellung des FOR-Experten L. keine
Gefahr bestanden habe. Hätte die Klägerin die Fenster und Türen geschlossen

- 97 -
gehalten, wären auch ins Gebäude keine Dämpfe gedrungen. Z. und Y. müssten
sich daher ein Selbstverschulden vorwerfen lassen, soweit sie die Fenster offen
gelassen oder aber sich trotz entsprechender Informationen zu nahe beim Pool
aufgehalten hätten.
Der Abluftschlauch sei während der Arbeiten nicht verändert worden und habe nie
Richtung Villa gezeigt. Die Luft sei auch nicht via Mauer umgelenkt worden, schon
gar nicht seien grosse Mengen weissen Pulvers mit grosser Kraft Richtung Villa
geblasen worden.
Nach der Reinigung der Fenster seien diese sauber gewesen, eine gründliche Rei-
nigung der ganzen Villa sei folglich nicht wegen der Bauarbeiten erforderlich ge-
wesen oder dann nur, weil die Klägerin die Fenster trotz Kenntnis von den Arbeiten
offen gelassen habe. Eine Frist zur Reinigung sei der Beklagten im Übrigen auch
nie angesetzt worden, so dass die Klägerin auch keinen Kostenersatz verlangen
könne. Was genau schmutzig gewesen sein soll, sei im Übrigen unsubstantiiert;
am 7. September 2020 sei das gesamte Haus aber «von unten bis oben» gereinigt
worden, wie aus act. […] hervorgehe.
Was die Strombezüge für den Bau angehe, sei es keineswegs notorisch, dass die
Akontozahlungen des EWZ sich auf die Höhe der Bezüge in der Vorperiode stütz-
ten. Es sei unsubstantiiert geblieben, wann wofür von wo Strom bezogen worden
sein soll. Die Liegenschaft sei zudem vom 1. September 2018 bis 31. Januar 2019
leer gestanden.
4.2.28.3 Was die Beanstandungen im Jahr 2019 angeht, lässt sich den Akten
nicht entnehmen, dass der Pool vor dem 29. Juli 2019 mit Kenntnis der Beklagten
unbenützbar gewesen sein soll. Zwar kommt die «Baustelle» in Z.s Mängelliste
vom 5. Juni 2019 vor, aber die Nachricht wurde just in einem Zeitpunkt verfasst,
für welchen die Arbeiten der Firma T. in Gestalt der Rechnung vom 14. Juni 2019
dokumentiert sind. Schon aus dem Umstand, dass bis zum 29. Juli 2019 keinerlei
Reklamationen mehr erfolgten, kann geschlossen werden, dass der Pool betriebs-
bereit war. Die gegenteilige Darstellung der Klägerin erweist sich als unsubstanti-
iert. Möglicherweise handelt es sich bei ihrer Einschätzung, am 29. Juli 2019 sei
die Befestigung der Plättli erfolgt, um eine Verwechslung. Die Beklagte scheint

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jedenfalls nur im Besitz der Rechnung für die entsprechenden Arbeiten vom 5.- 6.
Juni 2019 zu sein. In der Replik behauptete die Klägerin dann zwar explizit, der
Pool sei auch im Juni und Juli 2019 nicht betriebsbereit gewesen. Immerhin
musste sie einräumen, dass die in der ursprünglichen Klage nicht enthaltenen Ar-
beiten der Firma T. vom 5./6. Juni 2019 tatsächlich stattgefunden haben.
Die von der Klägerin ins Feld geführte Korrespondenz zwischen Z. einerseits und
VA1-M1 andererseits stützt die Annahme eines nicht benützbaren Pools zwischen
dem 5. Juni und dem 29. Juli 2019 nicht: Z.s E-Mail stammt vom 3. Juni 2019, zwei
Tage vor T.s Reparaturarbeiten. Auf den Fotos in act. […] ist zu sehen, dass An-
fang Juni an zahlreichen Stellen Plättli abgefallen waren. Z. schrieb explizit, er
wolle das Bad «jetzt füllen», was impliziert, dass das nicht vorher der Fall war. Der
Mai ist für gewöhnlich auch kein oder zumindest kein voller Bademonat. Die Frage
ist aber für den vorliegenden Prozess letztlich nicht von Bedeutung, denn ein ak-
tueller Behebungsanspruch wird nicht geltend gemacht, und einem Minderungs-
oder Schadenersatzanspruch stehen andere Hindernisse entgegen, wie später zu
zeigen ist (hinten Ziff. 4.4.2, 28. Lemma, sowie Ziff. 4.5.4.1, 2 und 4).
Bis Ende Juli 2019 fehlt es insbesondere für die Zeit nach den Reparaturen durch
T. an einer (weiteren) Mängelmeldung der Klägerin, was den angeblich unbenütz-
baren Pool angeht. Ebenso fehlen konkrete Angaben zu einer weiteren Reparatur
nach derjenigen von T.: Es ist nicht nachvollziehbar, dass Plättli über das den Ab-
fluss deckende Gitter des Skimmers in den Pumpenkreislauf gelangen können,
wie die Klägerin dies geltend macht. Sie reichte mit act. […] stark vergrösserte
Aufnahmen der Siebe über den Abflussrinnen bei der Pooloberfläche ein und do-
kumentierte damit erneut ihren Hang zu Verzerrungen und Übertreibungen: Wie
die Situation tatsächlich aussieht, lässt sich dem entsprechenden Bild des Augen-
scheins vom 30. Juni 2022 entnehmen, act. […]. Dass durch die kleinen runden
Öffnungen der Abdeckung des Überlaufs abgefallene Plättchen in die Pumpe hät-
ten gelangen können, erscheint nicht plausibel, wie die Beklagte mit Recht ein-
wandte, umso weniger als die Plättchen dazu zuerst aus dem tiefer liegenden Pool
hätten in die Überlaufrinne gelangen müssen. Zudem hätte ein Defekt der Pumpe
zwangsläufig eine Reparatur nach sich gezogen, welche die Klägerin nicht konkret
behauptet und für welche es auch keine Belege in Form von Rechnungen oder

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dergleichen gibt. Im Gegenteil: Der in der Klage zitierte E-Mail-Austausch von Mitte
bis Ende Juli 2019 enthält einzig den Hinweis von Z. vom 29. Juli 2019, das Was-
ser sei plötzlich aus dem Pool gelaufen, wohl weil ein Ventil nicht dicht sei. Wenn
damals Wasser auslaufen konnte, setzt dies zwingend voraus, dass sich zuvor
Wasser im Pool befunden und dieser also entgegen den Behauptungen der Klä-
gerin in Betrieb gestanden und (abgesehen von den Plättli) in Ordnung gewesen
sein muss. Die durch keine tauglichen Beweismittel gestützte abweichende, nach
wie vor unsubstantiierte Darstellung in der Replik und in späteren Darlegungen
zeigt, dass die Klägerin hier schon in mutwilliger Weise prozessiert und ihren ei-
genen Standpunkt auch in diesem Punkt nach Belieben variiert, wenn sie sich da-
von einen Vorteil verspricht.
Was das am 29. Juli 2019 angeblich abgelaufene Wasser betrifft, scheint sich der
Vorgang nicht wiederholt zu haben. Jedenfalls sucht man in der Klage vergebens
nach substantiierten Angaben, so dass der Punkt offen bleiben kann. Die von der
Beklagten erwähnte lose Bride im Technikraum kann sich im Übrigen nicht von
selbst gelöst haben. Da sich diese bei einer Filterpumpe befindet, dürfte ein un-
sachgemässer Filterwechsel das Problem gewesen sein. Wie es sich damit ver-
hält, kann offenbleiben, denn offensichtlich trat später kein ähnlicher Vorfall ein,
und zwar ohne dass die Klägerin substantiiert behauptet hätte, dies sei auf einen
konkreten Reparaturvorgang zurückzuführen. Dann kann nur ein Bedienungsfeh-
ler die Ursache des ausgelaufenen Wassers gewesen sein, und es ist von der
Benützbarkeit des Pools auch im August 2019 auszugehen.
Allerdings traten die ersten neuen Probleme entgegen der Darstellung der Beklag-
ten auch nicht erst wieder im Februar 2020 auf, denn VA3-M1 schrieb, wie die
Klägerin zu recht vortragen liess, bereits am 4. November 2019, das Bad müsse
«nochmals» in Stand gesetzt werden. Natürlich ist nicht ausgeschlossen, dass
Frostschäden aus der Zeit nach Übernahme der Sache weitere Plättli als die be-
reits reparierten in Mitleidenschaft gezogen haben, wie dies die Beklagte behaup-
tet, Plättli, die Anfang Juni 2019 gerade noch knapp gehalten haben. Das liesse
sich der Klägerin aber nicht anlasten, denn unbestrittenermassen liess die Be-
klagte den Pool vor Mietantritt einwintern (s. dazu nur die mit der Duplik einge-

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reichten Bilder, die aus dem Oktober 2018 stammen sollen, […]), und für den Win-
ter 2019/2020 ist durch die Nachricht von VA3-M1 vom 4. November 2019 klar,
dass eine nochmalige Instandstellung unabhängig von der Qualität der Einwinte-
rung notwendig wurde. Der Mangel wäre also auf das Alter des Pools oder dann
auf ein Fehlverhalten von Hilfspersonen der Beklagten zurückzuführen (Art. 101
OR).
Klar ist auch, dass die Mängel inzwischen behoben sind.
Was das Anliegen der Anbringung einer Schwimmbadabdeckung angeht, die un-
bestrittenermassen bei Mietbeginn nicht installiert war und daher ohne besondere
Zusicherung auch später von der Klägerin nicht erwartet werden konnte, ergibt
sich aus dem Mailverkehr von VA2-M2 mit einem entsprechenden Handwerksbe-
trieb vom 6. August 2019 nur, dass eine Planen-Abdeckung ein Thema war. Aus
act. […] ist – wie schon andernorts erwähnt – mit aller Deutlichkeit ersichtlich, dass
die Klägerin aus einem solchen Vorgang keine Zusicherung abzuleiten vermag,
denn in jener Nachricht vom gleichen Tag informierte VA2-M2 Z. über die Rück-
meldung der Beklagten hinsichtlich Heizung in der Einliegerwohnung und bezüg-
lich Brunnen, so dass Z. stets klar war, dass die Liegenschaftsverwalter ohne
Rücksprache mit der Beklagten jedenfalls keine Zusicherungen betr. Eigenschaf-
ten der Mietsache machen konnten und wollten, die über den Zustand der Sache
bei Übergabe und den Erhalt der Gebrauchstauglichkeit hinaus gehen sollten. Die
Nachricht VA3-M1s vom 30. Oktober 2019 stellt denn auch keineswegs einen
Rückzieher dar, wie die Klägerin glauben zu machen versucht: VA3-M1 wies da-
rauf hin, dass sich die besprochene Plane aus konstruktiven Gründen nicht ma-
chen lasse. Grund dürfte wohl das wegen des Podests unterschiedliche Niveau
des Beckenrands gewesen sein, welches schon Wa. als Reaktion auf die Offert-
anfrage Z.s in ihrer Mail vom 15. Mai 2019 erwähnt hatte (act. […] u.; vgl. dazu
Ziff. 4.2.24.3 sowie die Bilder in […]). VA3-M1 schlug denn auch am 6. August
2019 nicht etwa eine Installation einer schneetragenden Abdeckung zulasten der
Beklagten vor, sondern wies Z. nur auf die Möglichkeit hin, eine solche auf Kosten
der Klägerin bei der QA.AG zu besorgen. Zudem verwies er auf die Verpflichtung
der Klägerin gemäss Mietvertrag, den Pool auf ihre Kosten fachgerecht einwintern
zu lassen, etwas, das bislang mittels sog. Schaltafeln [die sich mit nur einem «l»

- 101 -
schreiben, weil sie zur Verschalung von Betonarbeiten genutzt werden] gemacht
worden sei (act. […]; vgl. auch den Mietvertrag, […], «Besondere Vereinbarun-
gen»). Diese Vertragsklausel wäre sinnlos gewesen, wenn die Beklagte tel quel
zur Installation einer neuen Vorrichtung auf ihre Kosten hätte verpflichtet werden
sollen. Auch V4 hat in der von der Klägerin zitierten Mail mit keinem Wort eine
Abdeckung auf Kosten der Beklagten zugesichert. Substantiierte Behauptungen
der Klägerin zum angeblich Geäusserten fehlen im Übrigen auch in diesem Kon-
text (einlässlich zu den Prinzipien vorn Ziff. 4.1).
Was sodann die Gründe für die verzögerte Sanierung angeht, ist in der E-Mail V4s
vom 27. Februar 2020 schon die Rede davon, es brauche einen Termin, damit die
Sanierung rechtzeitig in Angriff genommen werden könne. Z. hatte allerdings of-
fenbar keine Zeit. Er schickte zwar am 28. Februar 2020 Fotos, in einer E-Mail
ohne Text, kritisierte den Pool und dessen Installationen dann am 3. März, musste
aber gleichentags von V4 nochmals darauf hingewiesen werden, dass sie drin-
gend einen Termin für genauere Untersuchungen benötige. Danach ärgerte er sich
im April schriftlich darüber, dass er ständig für Termine zur Verfügung stehen
müsse, erfuhr von V4 am 21. und 28. April 2020, dass eine zweite bzw. dritte Of-
ferte für den Pool noch ausstanden, beklagte sich am 4./5. Mai 2020 sowohl dar-
über, dass der Pool noch nicht bereit sei, als auch darüber dass er ständig für
Termine zur Verfügung stehen müsse, torpedierte dann nicht weniger als 10 Ter-
minanfragen des Handwerkers Ra., nur um dann ohne Rücksprache mit V4 eigene
Arbeiten in Auftrag zu geben, als er damit rechnen musste, dass die von V4 auf-
gebotenen Handwerker ebenfalls erscheinen würden. V4 reagierte darauf am 28.
Mai 2020 verständlicherweise ungehalten und schrieb Z. am 15. Juni 2020, der
Pool wäre schon längst einsatzbereit, wenn er den von der Verwaltung bestellten
Arbeiten nicht dazwischengefunkt hätte. Z. drohte darauf mit einem Prozess und
verlangte eine Sanierung des Pools bis 30. Juni 2020 und eine Mietzinsminderung
um Fr. 2'000.– über die gesamte Mietdauer. V4 unterbreitete ihm darauf nach
Rücksprache mit der Beklagten einen Vergleichsvorschlag, welche der Klägerin
die Sanierung in Eigenregie gegen eine pauschale Entschädigung durch die Ver-
mieterin von Fr. 18'000.– und gegen Verzicht auf eine Mietzinsminderung ermög-
licht hätte, was Z. mit der Antwort quittierte, er verhandle nicht mehr. Darauf wie-
derum kündigte V4 am 17. Juni 2020 die Sanierung durch die Beklagte an. Am 19.

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Juni 2020 zeigte sie sodann den Beginn der Arbeiten am 25. und 29. Juni 2020,
jeweils ab Vormittag an, was Z. mit dem Hinweis quittierte, V4 wisse doch, dass er
immer erst am Nachmittag ab 14.00 Uhr Zeit habe. Am 26. Juni 2020 legte er nach
und stellte klar, dass er für Empfang und Beaufsichtigung von Arbeiten an der Lie-
genschaft nicht weiter zur Verfügung stehen und auch den Funksender nicht her-
ausgeben werde.
Als Zwischenfazit lässt sich festhalten, dass die Klägerin bis Ende Juni 2020 alles
tat, um eine Sanierung des Pools, welche die Beklagte längst aufgegleist hatte, zu
hintertreiben. Dieses Verhalten stellt eine Vertragsverletzung im Sinne von Art. 97,
257h und 260a OR dar, denn die Klägerin hatte die Arbeiten am Pool zu dulden
und durfte ohne Zustimmung der Beklagten nicht selber zur Tat schreiten. Es ist
kein Grund ersichtlich, weshalb es der als Aktiengesellschaft organisierten Kläge-
rin nicht möglich war, jemanden zu den nötigen Unterstützungshandlungen zur
Baustelle zu delegieren. Wie schon erwähnt ist Z.s Ansinnen, alles persönlich zu
überwachen und niemandem sonst den Zugang zur Liegenschaft zu gestatten, mit
Art. 257h OR und auch allgemein mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren. Für
die eigenmächtige Sanierung hatte die Klägerin auch unter dem Titel der Ersatz-
vornahme kein Recht, und zwar auch wenn man dies unter dem Blickwinkel von
Art. 259b lit. b OR betrachtet (auf welche Bestimmung die Klägerin sich erst in der
Replik berief), denn die Beklagte hatte bereits in tunlicher Weise auf die Repara-
turaufforderungen reagiert, während die Klägerin hinter ihrem Rücken eigenmäch-
tig handelte und Aufträge erteilte. Das Verschulden der Klägerin, insbes. ihres
Funktionärs Z. verlagert die Verantwortlichkeit für die Mängel am Pool in der ent-
scheidenden Phase auf die Klägerin, so dass sämtliche Mängelrechte aufgehoben
sind (vgl. Art. 259a Abs. 1 OR: «… Mängel, die der Mieter weder zu verantworten
noch …»). Von einer berechtigten Ersatzvornahme kann unter solchen Vorzeichen
jedenfalls nicht gesprochen werden.
Aber damit nicht genug. Obwohl er die Verzögerungen samt und sonders verschul-
det hatte, beklagte Z. sich am 1. und 5. Juli 2020 über die schlechte Organisation
der Arbeiten, insbes. über die Blockierung der Zufahrt und über Lärm und Staub.
Wie genau dies ausgesehen hat, erläuterte die Klägerin nicht in substantiierter
Weise. Derweil musste V4 die geplanten Termine verschieben, weil der von Z.

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gewünschte Zeitpunkt einem Handwerker wegen einer anderweitigen Verpflich-
tung nicht passte. Am 5. Juli 2020 reklamierte Z., dass die Arbeiten schon um 7.00
Uhr begonnen hätten, und verlangte eine Verlegung auf frühestens 8.00 Uhr. Dies
widerspricht den städtischen Ruhezeiten, gemäss welchen bereits ab 7.00 Uhr lär-
mige Arbeiten erlaubt sind, ungeachtet der Meinung von Nachbarn. Z. kündigte
gar an, er fahre demnächst in die Ferien und werde dann einfach abschliessen.
Das immerhin tat er aber dann doch nicht. In der Zwischenzeit hatte er es nun
organisieren können, dass eine Vertrauensperson den Handwerkern den Zugang
zur Liegenschaft ermöglichte. Am 7. Juli 2020 beschwerte er sich bei V4 darüber,
die fragliche Person habe umsonst gewartet, worauf V4 ihm – unbestrittenermas-
sen wahrheitsgemäss – antwortete, es sei kein Termin vereinbart gewesen. Was
daran «patzig» gewesen sein soll, erschliesst sich nicht. Sollte sich V4 über das
Verhalten von Z. geärgert haben, wäre das nicht völlig unverständlich. Auf die Mit-
teilung V4s vom 8. Juli 2020, wonach die Beschichtung des Pools auf den 31.
August 2020 terminiert sei reagierte die Klägerin zunächst nicht. Dann liess sie am
20. Juli 2020 einen für den 22. Juli 2020 geplanten und von V4 am 8. Juli 2020
bestätigten Termin mit einem Versicherungsvertreter platzen und bemängelte die
späte Ansetzung der Sanierung des Pools. Obwohl die Klägerin dies mit Blick auf
die Ferienzeit und das vorausgegangene Verhalten ihres Funktionärs keineswegs
erwarten konnte, bemühte V4 sich um einen früheren Termin und erreichte eine
Vorverlegung auf den 10. bis 21. August 2020; zugleich sicherte sie auch die Über-
nahme der Strommehrkosten zu.
Aus dem zeitlichen Ablauf der Sanierung kann die Klägerin für sich nichts ableiten,
denn es ist aufgrund der geschilderten Umstände klar, dass sie es sich selber zu-
zuschreiben hat, dass die Sanierung nicht schon vor der Badesaison 2020 (Juni
bis August) über die Bühne gehen konnte.
Was die mit der Sanierung verbundenen Immissionen angeht, haftet die Beklagte
nach Art. 101 OR zwar auch für ein allfälliges Verschulden der von ihr beigezoge-
nen Handwerker. Das allein verschafft der Klägerin aber keine Ansprüche.
Zunächst räumt diese ein, dass sie über keine Aufzeichnungen aus der relevanten
Zeit verfügt. Die angeblich zwischen dem 29. Juni und 5. Juli 2020 angefertigten
Fotos sprechen entgegen der Auffassung der Klägerin alles andere als «Bände»,

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sondern sagen schlicht nichts aus: Das erste Bild zeigt ein Fenster mit Staubfle-
cken, wie sie auch nach einem starken Regen im Anschluss an eine Trockenperi-
ode zu beobachten sind. Wo das iPad in Bild 2 sich bei der Verschmutzung befun-
den hat, erläutert die Klägerin nicht. Der kleine Ausschnitt, den die fotografierende
Person gewählt hat, verhindert in für jedermann ins Auge springender Weise, dass
das Bild als selbsterklärend im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
gelten kann. Generell fehlt es für die angebliche Verschmutzung durch die Arbei-
ten am Pool an Bildern von den Innenräumen des Mietobjekts. Auf Bild 3 in act.
[…] ist eine geringe Staubentwicklung bei Schleifarbeiten am Pool zu erkennen.
Nicht einmal die angrenzende Rasenfläche hat nennenswerten Staub angesetzt.
Bild 4 zeigt Gerätschaften der Handwerker beim Brunnen. Was die Klägerin damit
sagen will, ist unklar. Bild 5 zeigt einen Lieferwagen auf der Einfahrt. Weshalb
dieser wie lange welche Störungen verursacht haben soll, erläutert die Klägerin
nicht. Bild 6 soll offenbar den Unterschied zwischen der Ober- und der Unterseite
zweier Sitzkissen von Gartenstühlen aufzeigen, die sich unmittelbar beim Pool be-
funden haben dürften, wie das Mäuerchen im Hintergrund zeigt. Die Klägerin
schweigt sich dazu aus, also wird auch das Gericht aus dem Foto nichts ableiten.
Dass die Kissen allenfalls aufgrund der Bauarbeiten staubig wurden, hätte die Klä-
gerin sich selbst zuzuschreiben, denn es wäre ihr freigestanden, vor den Bauar-
beiten ihr Mobiliar aus der Umgebung des Pools zu entfernen. Soweit die Klägerin
geltend machte, aus den Fotos 10 und 11 in der Dokumentation E.s sei nicht er-
sichtlich, dass ausserhalb der abgebildeten Baustelle kein Staub vorhanden ge-
wesen sei, verkennt sie, dass sie es ist, die den Mangel zu substantiieren hätte.
Das erste Video auf dem eingereichten Memory-Stick, welches nach Angaben der
Klägerin aus dem gleichen Zeitraum wie die Bilder stammen soll, zeigt Spitzarbei-
ten am Pool, welche offenbar keine nennenswerten Immissionen über den Pool
und den unmittelbar angrenzenden Bereich hinaus verursacht haben. Die offerier-
ten E-Mails insbesondere von Z. sind völlig unspezifisch. Was die polizeiliche Be-
fragung von Y. vom 28. September 2020 angeht, waren ihre Angaben zu Staub
und Schmutz so unspezifisch wie die Behauptungen der Klägerin im vorliegenden
Zivilprozess; zum genauen Zeitraum machte sie gar keine Angaben (s. insbes.
Antwort auf Frage 11). Nicht einmal ob die Fenster und Türen während der Arbei-
ten geschlossen waren, lässt sich ihren Ausführungen entnehmen. All dies gilt

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auch für die Feststellungen E.s vom 9. Juli in seinem am 17. Juli 2020 verfassten
Bericht. Dieser spricht zwar von Baustaub, der sich im Garten verteilt habe, auf
der Treppe im UG und in den dem Pool zugewandten Räumen. Woraus er ableitet,
dass da nicht die nötigen Vorkehrungen getroffen wurden und vor allem wer dafür
verantwortlich war, ist nicht ersichtlich, zumal er beifügte: «… oder der Wind war
zu stark …».
Es ist zwar nach allgemeiner Erfahrung (Art. 151 ZPO) davon auszugehen, dass
die Schleifarbeiten am Pool grössere Staubimmissionen verursacht haben, die
auch Reinigungsarbeiten im Haus erforderlich machten, denn der feine Staub vom
Schleifen kann hartnäckig sein. Da jegliche Bilder von innerhalb des Hauses fehlen
und die Klägerin einfach pauschal auf Z.s Mail und den vagen Bericht von E. ver-
weist, sind Grad und Ursache der Verschmutzung im Haus unklar. Sollten die
Fenster offen oder auch nur gekippt gewesen sein, hätte die Klägerin sich die Be-
einträchtigung selber zuzuschreiben, zumal nicht anzunehmen ist, dass es einen
vernünftigen Grund gegeben hat, um während der heissen Tageszeit zu lüften. Die
Schleifarbeiten sind auch nach Darstellung der Klägerin schon Anfang Juli erfolgt,
also vor dem Beginn der auf den 10. August vorverlegten Spritzarbeiten.
Auch der genaue Zeitraum der Beeinträchtigungen ist nicht rechtsgenügend be-
hauptet. Die Schleifarbeiten sind auch nach Darstellung der Klägerin schon Anfang
Juli erfolgt, jedenfalls vor Beginn der auf den 10. August vorverlegten Spritzarbei-
ten. Gemäss Klage sollen die in act. […] enthaltenen Fotos und das erste Video
auf dem eingereichten Memory-Stick aus der Zeit vom 29. Juni bis 6. Juli 2020
stammen. Wir sprechen also von Arbeiten von etwa einer Woche, wobei eher nicht
anzunehmen ist, dass nach den Schleifarbeiten bereits eine Reinigung vorgenom-
men wurde, so dass es durchaus sein kann, dass das Problem des Staubs bis 12.
August 2020 bestand, als das Zelt über den Pool gespannt wurde für die Spritzar-
beiten.
Was die Spritzarbeiten und die behaupteten Folgen angeht, ist die Darstellung der
Klägerin nicht nachvollziehbar, soweit sie überhaupt genügend substantiiert ist.
Die Klägerin verweist zunächst auf die schon erwähnte E-Mail von Z. vom 13. Au-
gust 2020, in welcher dieser sich über den Geruch beschwerte. Dafür dass sich
der Geruch im ganzen Haus verbreitet haben soll, bietet sie die Befragungen von

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J., Z. und Y. an und verweist im Übrigen auf deren polizeiliche Befragung vom 28.
August sowie vom 10. und 28. September 2020. Bei J. handelt es sich offenbar
um den Chauffeur und Gärtner von Z..
Bei der Polizei führte J. am 28. August 2020 aus, er habe am 14. August 2020
nach 13.00 Uhr in unmittelbarer Nähe des Abluftrohrs, welches aus dem abge-
deckten Pool ins Freie führte, «Umgebungsarbeiten» erledigen wollen. Was genau
er in der Nähe des offensichtlich die Dämpfe aus dem Inneren des Zeltes wegfüh-
renden Rohres zu schaffen hatte, sagte er nicht.
Begründet ist in diesem Zusammenhang der Einwand der Beklagten, die Firma Q.
habe vor den Arbeiten darauf hingewiesen, dass der Geruch von Fiberglas störend
sein könne. Der E-Mail-Austausch zwischen Z. und V4 vom 13./14. August 2020
belegt dies entgegen der Meinung der Klägerin insofern, als Z. die von V4 behaup-
tete vorausgegangene Warnung der Q. in seiner Antwort nicht bestritten hat. Die
Bestreitung der Warnung als solche ist denn auch nicht mit Beweisofferten unter-
mauert. Also wussten die Funktionäre der Klägerin, dass es nicht ratsam war, sich
während der Arbeiten in der Nähe des Pools aufzuhalten. Weshalb nicht nur J.,
sondern auch Z. und Y. sich nicht danach richteten, ist nicht nachvollziehbar.
J. blieb gemäss seinen polizeilichen Aussagen ganze 15-20 Minuten beim Rohr,
obwohl es nach seinem Bekunden viel zu stark roch. Dann sei er nach Hause
gefahren nach B./SO, was einer Fahrzeit von etwa einer Stunde entspricht. 30
Minuten nach Ankunft habe er Blähungen bekommen, es sei ihm übel geworden
und er habe Kopfschmerzen gehabt. Auf dem Weg zum Arzt habe er erbrechen
müssen. Im Spital (in M./LU, also rund 45 km von B./SO entfernt) um 15:30 Uhr
habe man ihm gesagt, er habe zu wenig Sauerstoff, dafür Giftstoffe im Blut. Er
habe durch eine Maske atmen müssen. Nach einer Weile sei es ihm besser ge-
gangen und er habe nach Hause gehen wollen. Seine Tochter habe an jenem Tag
Geburtstag gehabt, er habe noch Kuchen im Auto gehabt und deshalb gefragt, ob
er nach Hause könne. Um 19.00 Uhr habe er gehen können. Die Kopfschmerzen
seien noch dagewesen, aber das Aufstossen, das ihn am meisten gestört habe,
sei weg gewesen. Eine Woche habe er sehr schlecht geschlafen, dann sei es bes-
ser geworden. Z. sei ins Hotel gezogen. J. habe dann in der Mietliegenschaft die
Katzen füttern und Z. täglich chauffieren müssen. Am 14. August 2020 habe das

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Abluftrohr zur Treppe des Pools gezeigt. Erst am 18. August 2020 sei es verlängert
und zum Nachbargrundstück geführt worden. Es sei ein weisses Pulver ausgetre-
ten, dass er eingeatmet habe. Auf einem [im vorliegenden Prozess offenbar nicht
eingereichten] Foto «Nr. 2» der Polizei [welches laut dem Protokoll der Antwort zu
Frage 13 am 18. August 2020 erstellt worden sein soll] zeige das Rohr bereits in
die andere Richtung [zum Nachbarn]. J. konnte nicht sagen, ob die Verlegung er-
folgt war, um den Rasen zu schonen. Der Pool sei wohl gut abgedeckt gewesen.
Auf den Vorhalt, der Pool sei mit einem Kunstharz namens «BÜFA Swim. NPG
Top Coats» behandelt worden, Messungen des Forensischen Instituts vom 19.
August 2020 hätten keine Überschreitung des Grenzwerts angezeigt und das
Messgerät habe auch keinen Alarm gegeben, meinte J. nur, er sei allenfalls aller-
gisch gegen das Material. «Fakt» sei, dass er wegen dieses Materials im Spital
gelandet sei. Er habe gar nicht daran gedacht, schon am 14. August 2020 die
Polizei zu alarmieren. Er sei etwa 15 Minuten lang 8 m vom Rohr entfernt gewesen.
Eine Minute sei er unmittelbar neben dem Rohr gewesen. Er wisse, dass es Z.
sehr schlecht gegangen sei. Y. habe er seit dem 14. August 2020 nicht mehr ge-
sehen. Es sei eine Frechheit, wenn der Mitarbeiter der Q. gesagt habe, dass es
lediglich unangenehm gerochen habe. Noch 10 Tage habe es gestunken im Haus.
Y. meinte gegenüber der Polizei am 28. September 2020, sie habe in der Nacht
vom 13. auf den 14. August 2020 [d.h. von Do auf Fr] in der Villa übernachtet. Am
Morgen des 14. August sei sie mit brennenden Augen und trockenem Hals er-
wacht. Sie sei dann die Katzen füttern gegangen und habe festgestellt, dass es im
EG stark gerochen habe nach einer Chemikalie, Farbe, PET oder so, sie wisse es
nicht genau. Dann habe sie Kopfschmerzen bekommen; sie habe sonst nie wel-
che. Gegen Abend sei es immer schlimmer geworden, also sei sie zum Arzt Dr. K.
gegangen. Dieser habe das Blut untersucht und gesagt, Quecksilber- und Bleian-
teil seien hoch. Die linke Seite der Lunge sei trocken. Y. gab an, der trockene Hals
und die trockenen Augen seien die Folge der ganzen Woche gewesen. Sie sei die
Person, die am meisten im Haus sei. In sämtlichen Räumen habe es gerochen,
besonders im EG und auf der Treppe. Draussen sei sie nicht so lange gewesen,
aber ja, auch dort habe es gerochen, vor allem dort, wo sie die Katzen füttere.
Diese hätten sich komisch benommen und gehustet. Sie sei nicht sicher, ob der
Geruch schon am Mittwoch vorhanden gewesen sei [12.8.]. Am 13. sei sie dem

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Geruch den ganzen Tag und durch die Nacht ausgesetzt gewesen, am 14. August
bis ca. 13.00 Uhr. Dann sei sie zum Arzt gegangen. Der Pool sei abgedeckt ge-
wesen bei der Auftragung des Belags. Auf Vorhalt der Aussage des Q.-Mitarbei-
ters Hammer, der erwähnt habe, man verwende das Material seit Jahren, dieses
rieche zwar unangenehm, aber nur der Mitarbeiter im Zelt schütze sich mit einer
Atemmaske, während die Mitarbeiter ausserhalb sich ohne Schutzkleidung be-
wegten, meinte Y. nur, sie habe die Mitarbeiter draussen beobachten können. Die-
jenigen, die unmittelbar aus dem Zelt gekommen seien, hätten die Maske noch
getragen. Mehr könne sie nicht sagen. Sie selber habe keine Maske getragen, als
sie beim Pool gewesen sei. Auf die Frage, wieso sie sich dort aufgehalten habe,
sagte sie, sie sei am Lernen gewesen und habe zwischendurch frische Luft ge-
braucht, deshalb sei immer wieder kurz nach draussen gegangen und habe sich
ca. 5 m vom Pool entfernt im Garten aufgehalten, der «nicht sehr gross» sei. Das
Abluftrohr habe zuerst Richtung Haus geschaut. Die Messungen hätten wohl nicht
erst am 19. August 2020 gemacht werden müssen. Es sei nicht ihr erster Gedanke
gewesen, die Polizei zu alarmieren. Sie habe ca. eine Woche einen trockenen Hals
gehabt und husten müssen.
Z. schliesslich gab schon am 10. September 2020 an, vom 13. zum 14. August
2020 habe er in der Liegenschaft übernachtet. Die Augen hätten gebrannt, er habe
Kopfschmerzen gehabt und ihm sei übel gewesen; er habe nicht gewusst wovon.
Morgens um 4.00 Uhr habe er weg müssen nach M./LU zur Arbeit; er habe einen
Termin gehabt. Im Verlauf des Tages sei er zurück gekommen und habe gemerkt,
dass es «ganz extrem nach Lösungsmittel, Harz, Epoxitharz oder dergleichen»
gerochen habe. Es sei unglaublich gewesen. Da sei ihm bewusst geworden, wa-
rum er in der Nacht nicht habe schlafen können und er all die Symptome gehabt
habe. Er habe seine Ware gepackt und sei so schnell wie möglich weggegangen
von dieser Liegenschaft, direkt zum Arzt, mit Y. Diese habe die gleichen Symp-
tome gehabt wie er. Der Arzt habe gesagt, sie hätten Anzeichen von Vergiftungs-
erscheinungen. Z. habe einen geröteten Hals und gerötete Augen, erhöhten Puls
usw. gehabt. Der Arzt habe einen Bericht geschrieben. Es sei ihnen auch Blut
abgenommen worden. Danach seien sie ins Hotel gegangen. Sie möchten sich
nicht vergiften lassen. Sie seien vom 14. bis 16. August 2020 im Hotel gewesen.

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Am Sonntagabend seien sie kurz zurück zur Liegenschaft gegangen. Es habe im-
mer noch gleich gerochen, es habe «gestunken wie die Pest». Sie seien wieder
ins Hotel gegangen. J. habe auch Vergiftungen gehabt. Er sei bei Z. angestellt und
erledige diverse Arbeiten. Er sei näher am Pool gewesen, deshalb sei es ihm ver-
mutlich schlechter gegangen als Z. Zwischenzeitlich habe J. ihm geschrieben,
dass er im Spital sei. Dem Geruch sei Z. etwa 7 Stunden in der Nacht und 10
Minuten am folgenden Tag ausgesetzt gewesen. Auch im Hotel sei es ihm schlecht
gegangen. Es gehe ihm heute [10. September 2020] noch nicht gut. Er habe immer
noch Husten und habe Auswurf in der Nacht. Das letzte Mal sei er am 17. August
2020 beim Arzt gewesen, «danach noch zwei oder dreimal». Er habe gewollt, dass
der Pool gekachelt und nicht mit Chemie behandelt werde. Auf Vorhalt von H.s
Aussage, es habe sich um normale Arbeitsvorgänge gehandelt, bei welchen nur
unangenehme Gerüche entstünden, meinte Z., er habe ja gesagt, was er denke.
Ihm sei lange schlecht gewesen. Das seien nicht einfach nur unangenehme
Dämpfe gewesen. Da frage er sich, was das solle. Es sei «ganz klar schädigend»
gewesen. Die Arbeiter auf der Liegenschaft hätten «auf jeden Fall alle Atemschutz-
Masken und Schutzanzüge» getragen. Das mache man nicht, wenn es nur um
unangenehme Dämpfe gehe. Erst am folgenden Tag hätten sie eine Rohrverlän-
gerung gemacht. Ein gutes Gewissen hätten sie demzufolge sicher nicht gehabt.
Auf Vorhalt, dass nur der Arbeiter im Pool nach Angaben der Q. AG Schutzklei-
dung trage, machte Z. geltend, er habe keine Mitarbeiter ohne Schutzanzüge ge-
sehen. Auf Vorhalt der Polizeifotos und die Frage, was er am Rohr beanstande,
meinte er: «Dass das Rohr nicht von Anfang an verlängert wurde.» Man sehe
auch, dass da richtig Ware herausgekommen sei. Später musste er einräumen,
dass die Arbeiter «natürlich nicht immer» Schutzanzüge getragen hätten. Sämtli-
che Fenster seien geschlossen gewesen. J. habe gesehen, dass die Abluft vor
dem 19. August 2020 direkt zum Haus gegangen sei; Z. selber habe nicht nach-
geschaut. Am 14. August 2020 habe er die Polizei nicht benachrichtigt, weil er
andere Prioritäten gehabt habe. J. habe auch lange Probleme gehabt. Hier seien
elementarste Vorsichtsmassnahmen missachtet worden. Das finde er menschen-
verachtend.
Besonders Z.s Aussagen weisen eine Reihe von sog. Fantasiesignalen auf. Deut-
lich tritt wiederum seine Neigung zu einer dramatisierenden Darstellung zutage,

- 110 -
die sich auch vom Aussageverhalten J.s und Y.s abhebt. So nannte er bestimmte
Substanzen, die seine Beschwerden verursacht haben sollen, obwohl er mit sei-
nem damaligen Wissen keine Ahnung haben konnte, um welche es sich genau
gehandelt hat. Er behauptete lang anhaltende, erhebliche Beschwerden bei J., ob-
wohl dieser nichts davon gesagt, sondern noch am Abend des 14. August 2020
mit seiner Tochter Geburtstag gefeiert und an den folgenden Tagen Z. herum-
chauffiert haben will, was die Behauptung der Klägerin widerlegt, J. sei zu 100%
krankgeschrieben gewesen. Auffällig ist auch Z.s Tendenz zu einer drastischen
Wortwahl, wie die obigen Zitate zeigen, namentlich dasjenige zum menschenver-
achtenden Umgang des beauftragten Handwerksbetriebs mit Sicherheitsvorschrif-
ten. Z. musste selber Übertreibungen einräumen und insbesondere seine Aussage
relativieren, dass er auch ausserhalb des Zeltes Arbeiter mit Schutzausrüstung
gesehen habe, obwohl er zuerst gesagt hatte, er sei am 14. August 2020 um 4.00
Uhr nach M./LU aufgebrochen und danach nur für 10 Minuten zur Liegenschaft
zurückgekehrt. Selbst die Aussage zur Frage, wann er letztmals beim Arzt gewe-
sen sein will, ist nicht frei von Widersprüchen.
Weder die – einen unproblematischen Befund zeigenden – Messungen der Polizei
vom 19. August 2020, noch das Verhalten der Beteiligten unmittelbar im Anschluss
an ihre angeblichen Probleme lassen darauf schliessen, dass beim Arbeitsvorgang
unsorgfältig gearbeitet wurde, denn sonst hätten insbesondere Z. und Y. wohl Dr.
K.s Empfehlung nachgelebt, die Behörden einzuschalten. Daran ändert entgegen
der Auffassung der Klägerin auch nichts, dass die Messungen erst 5 Tage nach
dem Ereignis erfolgten, als sie ihren Zweck nicht mehr erfüllen konnten, denn die
Polizei hat unbestrittenermassen zumindest auch nicht festgestellt, dass verbo-
tene oder problematische Substanzen benützt worden wären. Warum Y. und J.
sich trotz der schon erwähnten Warnung durch die Q. in die Nähe des Abluftrohrs
begaben, J. für nicht näher definierte «Umgebungsarbeiten», Y. angeblich mehr-
mals täglich zum Luftschnappen während des Lernens, bleibt ihr Geheimnis, wo
sie doch wahrnehmen konnten, dass das Rohr der Entlüftung eines Bereichs
diente, in welchem mit Schutzmaske gearbeitet wurde. Auch die von der Klägerin
nicht näher bezeichnete Person, welche die Video-Aufnahmen in […] angefertigt
hat – wenn man den Angaben der Klägerin folgen will, muss dies nach dem 18.
August 2020 geschehen sein, denn zur Zeit der Aufnahmen soll das Rohr von der

- 111 -
Treppe des Pools bereits zur gefilmten Position verlegt worden sein – hätte sich
qualifiziert unvernünftig verhalten, denn nach dem 14. August 2020 sollen bei allen
infrage kommenden Personen schon gesundheitliche Probleme aufgetreten sein,
so dass nicht einleuchtet, wieso sich eine geschädigte Person ein weiteres Mal in
unmittelbarer Nähe des Rohrs aufgehalten haben sollte, um Filmaufnahmen an-
zufertigen.
Der Arztbericht von PD Dr. K. vom 18. August 2020 beruht weitgehend auf den
Angaben, die Z. und Y. ihm gemacht hatten. Welches Blutbild sich ergeben hatte,
ist dem Bericht nicht zu entnehmen, obwohl Y. angab, bei ihr seien erhöhte Queck-
silber– und Bleiwerte festgestellt worden. Die Klägerin behauptet im Übrigen mit
keinem Wort, die erwähnten Schwermetalle seien Bestandteile des zur Poolbe-
schichtung verwendeten Materials gewesen. K.s Zeugnis enthält im Übrigen selber
Übertreibungsanzeichen. Seine Empfehlung vom 18. August 2020, das Anwesen
solle bis mehrere Tage nach Abschluss der Arbeiten nicht ohne Atemschutzaus-
rüstung und Ganzkörperbedeckung betreten werden, beruhte ganz offensichtlich
nur auf den von Z. vorgebrachten Klagen und nicht auf einer eigenen Untersu-
chung der Verhältnisse. Mit den Messungen der Polizei vom 19. August 2020 lässt
sich die Empfehlung nicht in Einklang bringen. Bedenken weckt auch die Behaup-
tung K.s, J. habe «in der Nothilfe des Kantonsspitals M. aufgenommen werden»
müssen wegen Atemnot und Hypoxämie (Sauerstoffmangel). Den Befund des Spi-
tals in M./LU hat K. nie gesehen und er wusste offensichtlich auch nicht, dass J.
noch am Abend des Eintritts wieder entlassen worden war ohne ernstliche Be-
schwerden – um den Geburtstag seiner Tochter zu feiern. Bedenken weckt
schliesslich, dass keine der polizeilich befragten Personen die von K. diagnosti-
zierte Atemnot bei der Einvernahme erwähnt hat. Ein solch beängstigendes Gefühl
vergisst man für gewöhnlich nicht so schnell. Die nachfolgenden Bescheinigungen
K.s vom 26. November 2020 beruhen wie schon das vorausgegangene Zeugnis
allein auf Z.s und Y.s Angaben, die der Arzt nicht im Ansatz zu verifizieren versucht
hat, weder was die involvierten Substanzen noch die Laborbefunde angeht. Bei Z.
ergibt sich daraus überdies eine Vorerkrankung. Im Falle Y.s steht die Bescheini-
gung sodann im Widerspruch zu ihren Angaben bei der Polizei, wonach alle Symp-
tome, also auch die Kopfschmerzen, nach einer Woche abgeklungen seien.

- 112 -
Auch das Arztzeugnis für J. vom 18. August 2020, welches von Dr. S. und Dr. DB.
ausgestellt wurde, ist nicht ergiebiger. Es ist vorsichtiger abgefasst und spricht nur
von unbekannten Dämpfen und Gasen. Immerhin enthält es auf S. 2 die Labor-
werte. Die von der Klägerin behauptete Arbeitsunfähigkeit beschränkten die be-
handelnden Ärzte auf den Behandlungstag und das daran anschliessende Wo-
chenende, was J.s Angabe bestätigt, er habe danach Z. wieder chauffiert. Weiter
ist nicht von Atemnot die Rede.
Seltsam ist sodann, dass J. nach dem Vorfall zuerst nach Hause in den Kanton
Solothurn nach B., dann aber zum Hausarzt gefahren sein, auf dem Weg dorthin
erbrochen haben und vom Arzt in diesem Zustand ins wie erwähnt 45 km entfernte
Spital in M./LU verwiesen worden sein will. Das Kantonsspital in Olten wäre we-
sentlich näher gewesen, und vor allem wird kein Arzt einen Patienten, der nach
seinen Angaben nach einer potentiellen Vergiftung erbrochen hat, selbständig rei-
sen lassen. Das Folgeattest vom 30. November 2020 ist völlig unergiebig und wi-
derspricht ebenfalls den eigenen Angaben J.s gegenüber der Polizei, wo er zeitlich
sehr kurz beschränkte Beschwerden angegeben hatte.
Es erstaunt nach dem Gesagten nicht, dass die Klägerin als Beweis für den Ver-
giftungsbefund einzig auf die Angaben der Ärzte und der drei von der Polizei be-
fragten Personen abstellen will. Ein Gutachten und die dafür erforderlichen Unter-
lagen wie die Untersuchungsergebnisse der betroffenen Labore offeriert sie nicht.
So lässt sich der Vorwurf einer Vergiftung von vornherein nicht erstellen, nament-
lich was die gesundheitliche Schädigung und den natürlichen Kausalzusammen-
hang betrifft. Weiterungen können daher unterbleiben. Es mag sein, das Reizun-
gen der Schleimhäute Folge der Beschichtungsarbeiten gewesen sind, aber ernst-
liche gesundheitliche Konsequenzen sind nicht genügend behauptet und auch
nicht mit tauglichen Beweisofferten untermauert. Auch die behauptete Unbenütz-
barkeit der Villa ab 14. August 2020 lässt sich auf diese Weise nicht erstellen.
Zudem zeigen die Videoaufnahmen, dass sich mindestens eine betroffene Person
in leichtsinniger Weise dem Abluftschlauch genähert hat. Sollte die Aufnahme tat-
sächlich vom 18. oder 19. August 2020 stammen, wäre das 4 oder 5 Tage nach
den angeblichen ersten Gesundheitsbeschwerden gewesen.

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Dass das Abluftrohr je zum Haus gezeigt hätte, ist nicht bildlich dokumentiert. Es
ist auch nicht plausibel, denn eine halbwegs vernünftige Arbeitsorganisation legte
es nahe, den Eingang zum Zelt bei der Treppe des Pools einzurichten. Eine wirk-
same Lüftung kann im Übrigen – wie schon andernorts erwähnt (Ziff. 4.2.14) – nur
bei Durchzug funktionieren, so dass der Eingang dem Ventilationssystem zur Luft-
ansaugung zu dienen hatte. Die einzige Veränderung, die durch die Spuren der
ersten Einrichtung und den Polizeirapport vom 21. August 2021 dokumentiert ist,
ist die Schlauchverlängerung beim Ausblasungsrohr.
Unsorgfältige Arbeiten der Beklagten am Pool lassen sich aus der bisherigen Dar-
stellung der Klägerin nicht ableiten, ebenso wenig die geltend gemachten Beein-
trächtigungen am Mietobjekt und den sich dort (unvernünftig oft und unvernünftig
nahe) aufhaltenden Personen. Auf die geltend gemachten Minderungs- und Scha-
denersatzansprüche ist zurückzukommen (Ziff. 4.4.2, 28. Lemma; Ziff. 4.5.4.1, 28.
Lemma; Ziff. 4.5.4.4).
4.2.29 Heizung im Pool-Technikraum
4.2.29.1 Die Klägerin macht geltend, die Heizung im Pool-Technikraum habe sich
bei der versuchten Inbetriebnahme im Spätsommer 2019 als defekt herausgestellt.
Teils habe sie nicht geheizt, teils zu stark. Die Klägerin habe selber einen Techni-
ker organisiert, der drei Termine benötigt habe, um die Heizung wieder zum Laufen
zu bringen. Z. habe den Mangel im August 2019 entdeckt und bei VA2-M1 und
später bei VA3-M1 gemeldet. Behoben worden sei der Mangel im Oktober 2019.
Dass die Klägerin die Daten der Ortstermine nicht bezeichnen könne, könne ihr
nicht zum Vorwurf gereichen. Die Termine seien durch Befragung des Technikers
Fa. von der U2 & Co. AG zu eruieren.
4.2.29.2 Die Beklagte wandte ein, dass nie eine korrekte Mängelrüge bzw. -mel-
dung erfolgt sei. Es werde bestritten, dass die Heizung nicht funktioniert habe.
Sollte dies dennoch der Fall gewesen sein, wäre das Problem kostenlos behoben
worden, falls denn die Klägerin wie vertraglich vereinbart einen Wartungsvertrag
mit der U2 AG abgeschlossen hätte.
4.2.29.3 Die Klägerin offeriert neben der Parteibefragung von Z. einzig das Zeug-
nis von Fa., dem Pool-Techniker. Sie reicht nicht einmal eine Rechnung ein und

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äussert sich nicht zum genauen Zeitraum der Probleme. Korrespondenz über den
angeblichen Mangel scheint es nicht zu geben, insbesondere keine schriftliche
Mängelmeldung. Die Heizung scheint auch durchaus zu gewissen Zeiten funktio-
niert zu haben, wobei sich aus den gänzlich unsubstantiierten Behauptungen der
Klägerin nichts Konkretes ableiten lässt. Es ist wie schon wiederholt erwähnt nicht
Zweck des Beweisverfahrens, eine nicht gehörige Substantiierung zu ersetzen.
Hinzu kommt, dass die Klägerin nicht zu einer Ersatzvornahme berechtigt war,
ohne die Vermieterin auf den angeblichen Mangel und die geplante Massnahme
aufmerksam zu machen (Art. 259b lit. b OR). Auf den Punkt ist nicht weiter einzu-
gehen und die Klage ist in diesem Punkt abzuweisen.
4.2.30 Aussenbeleuchtung
4.2.30.1 Die Klägerin macht geltend, die Aussenbeleuchtung sei verschmutzt,
teils defekt gewesen, und sie werde nicht von einem Bewegungsmelder gesteuert.
Der von VA1-M1 aufgebotene Techniker habe strukturelle Probleme festgestellt.
Bis 5. September 2019 sei das Problem nicht behoben worden. Im November sei
das Problem saisonbedingt akuter geworden. Insbesondere habe es die Sicherung
immer wieder rausgehauen. Es treffe nicht zu, dass nur die erste und letzte Lampe
nicht funktioniert hätten. Dies sei nur gerade «in den ersten paar Wochen» der Fall
gewesen. Danach hätten die anderen Lampen ebenfalls gar nicht geleuchtet, hät-
ten dies auch nicht gekonnt, weil ja die Leitung defekt gewesen sei. Zumeist seien
alle Lampen dunkel gewesen (a.a.O.) bzw. hätten sie «nur sporadisch» funktio-
niert. Am 28. Dezember 2019 sei in die Villa eingebrochen worden. Die Einbrecher
hätten das Grundstück über den Zaun der Einliegerwohnung betreten, im Pool-
Technikraum eine Leiter geholt und seien damit via Balkon im 1. OG gestiegen
[die in der Klage enthaltene Angabe, die Einbrecher hätten dann die Küchentür
aufgewuchtet, wurde in der Replik zurückgenommen]. Mit funktionierender Be-
leuchtung und Bewegungsmeldern wäre das wohl nicht passiert. Ab dem 20. Ja-
nuar 2020 sei dann der Graben für die Leerrohre für die Neuverkabelung gezogen
worden. Zwei Wochen habe die Baustelle den ganzen Vorplatz in Beschlag ge-
nommen. Das Problem sei erst nach dem Verlegen neuer Leitungen ab dem 31.
Januar 2020 behoben gewesen.

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4.2.30.2 Die Beklagte bestritt, dass die Lampen stark verschmutzt gewesen seien;
unabhängig davon sei immer genug Licht vorhanden gewesen. Die Reinigung sei
Aufgabe der Mieterin. Beim Mietantritt seien die Lampen nicht verschmutzt gewe-
sen. Im Übrigen seien die Angaben der Klägerin unsubstantiiert in sachlicher und
zeitlicher Hinsicht.
Bewegungsmelder seien beim Vertragsschluss nicht installiert gewesen. Die Klä-
gerin habe keinen Anspruch auf solche.
Ohne Rechtspflicht habe die Beklagte gemäss Rechnung der Ha. AG vom 24. Juli
2019 die Leitung zu einem Taster auswechseln, die beiden Taster durch Bewe-
gungsmelder ersetzen und die defekten Leuchten instandstellen lassen. Dass es
Probleme mit der Sicherung gegeben habe, sei nicht auf einen Mangel zurückzu-
führen, sondern darauf, dass die Klägerin zu viele Geräte gleichzeitig betrieben
habe. In einer Altbauliegenschaft könne die Mieterin keine Absicherung wie bei
einem Neubau erwarten. Das Ausmass der Unterbrechungen werde bestritten.
Der Einbruch habe nichts mit der Beleuchtung zu tun gehabt, seien doch nur zwei
der ca. 10 Lampen defekt gewesen. An der Situation, die sich den Einbrechern
präsentiert habe, habe dies nichts geändert.
4.2.30.3 Wieder erweisen sich die Behauptungen der Klägerin als zu unspezi-
fisch, als dass darüber Beweis abgenommen werden könnte. Sie vermag weder
Daten noch Zeiträume oder Ausmass der angeblichen Beeinträchtigungen zu sub-
stantiieren. In der Replik bezeichnete sie wenigstens das Behebungsdatum mit
dem 31. Januar 2020 genau genug. Ansonsten enthalten auch die von ihr zitierten
E-Mails teils gar keinen Hinweis zum Problem oder sind bezüglich der Aussenbe-
leuchtung vage. In der Nachricht vom 8. November 2019 wies Z. darauf hin, der
Nachbar beklage sich wegen des Aussenlichts «da kein Bewegungsmelder» (vgl.
dazu auch […], E-Mail VA1-M1 vom 11. März 2019, gemäss welcher sich der
Nachbar schon damals über eine nicht funktionierende Beleuchtung beim Fuss-
weg beschwert habe). Wie schon erwähnt, hatte die Klägerin mangels Zusiche-
rung keinen Anspruch auf eine solche Vorrichtung (vorn Ziff. 4.2.19). In der Män-
gelliste vom 5. Juni 2019 ist immerhin in Ziff. 3 erwähnt, dass die 1. und die letzte

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Lampe beim Weg zum Haus nicht funktioniere; dies deckt sich mit den Behaup-
tungen der Beklagten. Die Klägerin scheiterte auch in der Replik mit dem Versuch
einer Präzisierung: Die Bemerkung, nach «den ersten paar Wochen» hätten alle
Lampen nicht funktioniert, oder der Hinweis, die Lampen hätten «nur sporadisch»
bzw. «teilweise nicht funktioniert, sind nicht genügend substantiiert, als dass dar-
über Beweis abgenommen werden könnte, ganz abgesehen davon, dass die Be-
hauptung aufgrund der zitierten Mängelliste vom 5. Juni 2019 offensichtlich auch
nicht der Wahrheit entspricht. Auch der weitere Inhalt von act. 3/37 gibt keinen
Aufschluss. So heisst es dort: «11. Gartenlicht? Bewegungsmelder». Die Klägerin
erläutert nicht, was sie daraus ableiten will. Was act. […] angeht, ist hier am 4.
November 2019 von einem Problem mit der Sicherung der Aussenbeleuchtung die
Rede, aber es wird auch hier nicht klar, wann und wie lange welche Probleme
bestanden. Gleiches gilt für act. […], wo weitgehend schwarze Fotos angeblich am
17. November 2019 wohl Probleme mit der Beleuchtung beim Eingang zeigen sol-
len (so die Replik, […]). Auch die weiteren Ausführungen der Klägerin brachten
keine Klärung, welche Taster bzw. Bewegungsmelder seit wann existieren und al-
lenfalls wann sie nicht funktioniert haben sollen.
Dass der Einbruch vom 28. Dezember 2019 etwas mit der Beleuchtung zu tun
haben soll, erläutert die Klägerin nicht näher. Es handelt sich um eine nicht ein-
leuchtende Behauptung von Z. in act. […], wo auch angedeutet wird, dass die
Alarmanlage einen Diebstahl verhindert habe.
Die Bilder in act. […] zeigen u.a. einen Kleinbagger mit der Aufschrift «Ju.», wel-
cher offenbar dazu verwendet wurde, einen Graben beim Kopfsteinpflaster im Ein-
gangsbereich auszuheben. Aus der Nachricht VA2-M1s vom 27. Januar 2020 (S.
3 f.) geht hervor, dass es sich bei der Ju. GmbH um eine Firma handelte, welche
die Grabarbeiten im Hinblick auf die Aussenbeleuchtung durchgeführt haben soll,
die zurzeit der Nachricht abgeschlossen gewesen sein sollen. Damit ist zwar klar,
dass gewisse Probleme mit der Beleuchtung bestanden haben müssen, aber dass
sie mit einer Beeinträchtigung in einem exakt behaupteten Ausmass verbunden
gewesen sind, ist nicht zu erkennen. In der Nachricht vom 31. Januar 2020 bestä-
tigte Z., dass die Arbeiten am Aussenlicht am Vorabend fertiggestellt worden
seien. Sie hätten zwei Wochen die Einfahrt blockiert.

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Auch punkto Absicherung kann die Klägerin aus dem Umstand, dass die Beklagte
Verbesserungen hat anbringen lassen, nichts für sich ableiten. In der Tat sind äl-
tere Häuser wegen der entsprechenden älteren Leitungen schwächer abgesichert
als Neubauten. Es ist nicht Aufgabe des Beweisverfahrens, ohne genügende Be-
hauptungen herauszufinden, welches Ausmass die angeblichen Unterbrechungen
hatten. Umgekehrt offeriert die Beklagte keinen Beweis dafür, dass eine Überlas-
tung die Ursache gewesen sein soll.
Beim Augenschein vom 30. Juni 2022 machte Z. entgegen den Ausführungen in
der Klage geltend, die Aussenbeleuchtung habe monatelang überhaupt nicht funk-
tioniert. Abgesehen davon, dass die Behauptung zeitlich nicht eingegrenzt ist,
scheint sie vor dem Hintergrund der Korrespondenz als aktenwidrig und wider-
spricht nach dem Gesagten auch der später verfassten Replik. Sie ist auch nicht
mit Beweisofferten untermauert, ganz abgesehen davon, dass der Augenschein
nicht den Zweck von Plädoyers hatte, wie den Parteien klar mitgeteilt wurde und
ihnen deshalb auch bewusst war.
4.2.31 Kanalisation; Abfluss Aussendusche
4.2.31.1 Die Klägerin macht geltend, das Wasser bei der Aussendusche sei von
Anfang an schlecht abgelaufen. «Teils» habe der Abfluss überhaupt nicht mehr
funktioniert. 2019 sei das den Verwaltern gemeldet worden, aber weil der Pool
nicht funktioniert habe, habe das Thema keine Priorität gehabt. Ab Frühling 2020
sei das Wasser auch bei «diversen anderen Abflüssen immer schlechter» abge-
laufen. V4 habe Spülungen am 2. und 8. Juni 2020 veranlasst. Das Problem sei
aber «nicht gelöst» gewesen. E. habe festgehalten, bei der Aussendusche laufe
das Wasser nicht ab. V4 habe auf weitere Reklamationen «nur vage» reagiert. Am
10. August 2020 habe das Kanalisationsunternehmen an der Funktionsfähigkeit
der Kanalisation gearbeitet und sei dann «noch zwei bis drei Mal» vorbeigekom-
men, um die Leitungen zu entstopfen. «Im Moment» funktionierten diese, ausser
beim Brunnen. Die gesamten Verstopfungen seien nicht auf Arbeiten der Klägerin
zurückzuführen, habe doch die Firma WB laut ihrer Rechnung nicht weniger als
zwei m3 Material abgeführt. Soweit die Beklagte in der Klageantwort die Montage
eines Siebs beim Syphon der Aussendusche offeriert habe, erwarte die Klägerin

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einen Terminvorschlag. Es erschliesse sich nicht, wie eine Aussendusche benutzt
werden könne, deren Wasser nicht abfliesse.
4.2.31.2 Die Beklagte räumte ein, dass der Abfluss zuweilen nicht funktioniert
habe. Sie habe die ganze Kanalisation spülen lassen und bei der Aussendusche
die Montage eines Syphons mit Sieb offeriert, um den Eintrag von Laub in den
Abfluss zu vermeiden. Die Klägerin habe ihr bis dato aber keinen Zutritt zum
Grundstück gewährt für diese Arbeiten.
Im Übrigen sei es Sache der Mieterin, im Rahmen der üblichen Reinigung Laub
aus der Duschwanne zu entfernen. Im Mai 2020 habe der Abfluss wegen der un-
erlaubten Arbeiten der Klägerin nicht funktioniert, denn bei der Untersuchung
durch die WB AG habe sich gezeigt, dass die Verstopfung auf weisses Fugenma-
terial zurückzuführen gewesen sei, welches beim Abspitzen der Mosaiksteine des
Pools «verursacht» worden sei. Entsprechende Arbeiten seien aber vor dem 29.
Juni 2020 nur durch die Klägerin veranlasst worden.
Die WB AG habe am 2. und 8. Juni 2020 das gesamte Leitungssystem gespült.
Seither seien keine Arbeiten an Leitungen mehr ausgeführt worden. Wenn die Klä-
gerin anerkenne, dass der Abfluss funktioniere, müsse das seither ständig der Fall
gewesen sein, denn danach seien die Leitungen nicht mehr gespült worden, auch
nicht am 10. August 2020. Und falls der Abfluss nach dem 8. bzw. am 26. Juni
2020 allenfalls nicht funktioniert habe, liege das am Laub, das die Klägerin zu ent-
fernen unterlassen habe.
Die Aussendusche werde lediglich in den Sommermonaten beansprucht, also 3-4
Monate pro Jahr. Die Dusche als solche habe immer funktioniert. Während vo-
rübergehender Störungen des Abflusses könne man das Wasser auch versickern
lassen.
4.2.31.3 Gewiss sind verstopfte Leitungen grundsätzlich klassische vom Vermie-
ter zu behebende Mängel. Beweismittel für ein mieterseitiges Fehlverhalten hat
die Beklagte bislang nicht offeriert, wenn man von der Befragung von V4 absieht.
Die Beklagte behauptet aber nicht substantiiert, V4 könne aus eigener Wahrneh-
mung bestätigen, woher das weisse Fugenmaterial genau stammte, welches die
Mitarbeiter der WB AG im Abfluss gefunden haben wollen. Die Beklagte ist daran

- 119 -
zu erinnern, dass nicht allein die Klägerin Arbeiten am Pool veranlasst hat, denn
die Beklagte liess ja schon im Juni 2019 durch die Firma T. Arbeiten ausführen.
Unter diesen Umständen wären Weiterungen nur erforderlich, soweit die Beklagte
z.B. behauptet hätte, V4 habe Arbeiter der Klägerin dabei beobachtet, wie sie Fu-
genmaterial in den Abfluss entsorgt hätten. Das aber ist nicht der Fall.
Allerdings hat die Verwaltung sich unbestrittenermassen um das Problem geküm-
mert. Aus dem Mailverkehr vom 29. Mai 2020 geht nicht hervor, wann genau Z.
ein Problem meldete. V4 ging die Sache sofort an und bot Termine am 2. und 3.
Juni 2020 an. [Die] Mails zwischen 26. Juni und 1. Juli 2020 [enthalten] keine spe-
zifische Meldung zu einem aktuellen Problem der Kanalisation, sondern nur in ei-
nem Satz die pauschalisierenden Vorwürfe: «Wir leben immer noch in einer Bau-
stelle nach über einem Jahr, verweise auch auf drei Wasserschäden, Brunnen,
Tor, Kanalisation etc. und natürlich Pool». Was die Klägerin daraus ableiten will,
sagt sie nicht. Z. brachte auf jeden Fall mit dem Gesagten nicht zum Ausdruck,
dass trotz der Spülung im Juni erneut ein Problem aufgetreten sei. Gleiches gilt für
[die weitere zitierte Nachricht] (S. 2: «Der Pool wurde während des Bauens [!] ver-
lassen ohne dass die Baustelle gereinigt bzw. ordentlich aufgeräumt wurde, Dreck
überall… Aussendusche verstopft», eine Nachricht vom 20. Juli 2020, offenbar in
Zusammenhang mit den Arbeiten am Pool) und [die Nachricht] vom 5. Juli 2020.
Das Foto von der Duschenwanne ist bez. Zeitpunkt oder -raum nichtssagend.
Auch E.s Bericht, dem ein Besuch am 9. Juli 2020 zugrunde lag, wurde aufgrund
des Zustandes während der Poolsanierung erstellt. Von wann bis wann welche
Störungen bestanden, umschreibt die Klägerin nicht. Es ist zwar anzunehmen,
dass ein Problem bestand, wenn die Kanalisationsfirma aufgeboten wurde, aber
gestützt auf die vagen Ausführungen der Klägerin lassen sich das Ausmass und
die Dauer des Mangels nicht bestimmen. Sicher dürfte dieser untergeordneter Na-
tur gewesen sein, denn das Anwesen wurde die ganze Zeit über benützt. Soweit
die Verstopfung in Zusammenhang mit den Arbeiten am Pool stand – es scheint
plausibel, dass in dieser Phase der Abfluss unterbunden werden musste – kann
die Klägerin für die Aussendusche keine Mängelrechte geltend machen, denn
wenn sie sich vertragskonform verhalten hätte, wäre die Poolsanierung bereits vor
der Badesaison erfolgt und damit in einem Zeitraum, in welchem die Benützbarkeit

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der Aussendusche für die Tauglichkeit der Mietsache keine Rolle gespielt hätte
(vgl. vorn Ziff. 4.2.28.3). Zur Minderung und zum Schadenersatz später.
Beim Augenschein vom 30. Juni 2022 funktionierte die Aussendusche auch nach
Angaben von Z.
4.2.32 Pflastersteinbelag vor Garage
4.2.32.1 Die Klägerin macht geltend, nach den Grabungen vor der Garage Ende
Januar 2020 in Zusammenhang mit der Aussenbeleuchtung (Ziff. 4.2.30) seien die
Pflastersteine sehr unsorgfältig und unschön weit unterhalb des Normstandards
verlegt worden. Der Boden sei wellig gewesen, wie Foto 4 in act. […] sowie die
Fotos in act. […] zeigten, die Steine seien nicht im bisherigen Verlegebild gewe-
sen, sondern ungeordnet und willkürlich. VA3-M1 habe eine Behebung zugesi-
chert. V4 habe Z. am 23. April 2020 mitgeteilt, er solle den wegen der Fugen auf-
gebotenen Ra. bitten, die Steine neu zu versetzen. Z. sei jedoch nicht dazu ge-
kommen, dies zu tun. Auch E. habe die Verlegung des Belags als unsorgfältig und
unschön bezeichnet. Der Belag sei dann am 8. Juni 2020 von der Klägerin vorerst
auf eigene Kosten in Stand gesetzt worden. Entgegen der Beklagten habe die Klä-
gerin sehr wohl ausgeführt, was sie unter einem Normstandard der Verlegung ver-
stehe. Das Pflasterbett im Untergrund sei nicht gerade erstellt oder gewalzt wor-
den. Der Mangel habe den Vorplatz und damit einen repräsentativen Bereich der
Villa betroffen. Die Beklagte hab Ra. sei daran gescheitert, dass dieser einen zu
kurzen Termin eingeplant habe. Eine Fristansetzung an die Beklagte hätte sich
ohnehin als zwecklos im Sinne von Art. 108 Ziff. 1 OR erwiesen. Ob die Klägerin
Ansprüche geltend machen werde, könne offen bleiben.
4.2.32.2 Die Beklagte führte dazu aus, die Klägerin erläutere nicht, was bei einer
Verlegung von Pflastersteinen genau unter «unter Normstandard» zu verstehen
sei. Es stimme nicht, dass die Steine nicht alle auf gleicher Höhe gewesen seien.
Abgesehen davon liege es in der Natur der Sache, dass Pflastersteine unter-
schiedliche Höhen aufweisen könnten. Die Steine seien auch nicht willkürlich ver-
legt, das Muster sei nicht zu beanstanden. Unter Berücksichtigung des Urteils des
Bundesgerichts 4C.97/2003 v. 28. Oktober 2003 liege kein Mangel vor. Abgese-

- 121 -
hen davon habe die Klägerin die Neuverlegung ohne Fristansetzung an die Be-
klagte im Sinne von Art. 259b Abs. 1 lit. d OR [gemeint Art. 259b lit. b OR] ausfüh-
ren lassen. Ansprüche bestünden nicht.
4.2.32.3 Von einem «Malheur» bei den Pflastersteinen schrieb zwar tatsächlich
auch V4 in ihrer Nachricht vom 23. April 2020, in welcher sie Z. einlud, Ra. [der
schon in Zusammenhang mit dem Brunnen, den Wasserschäden und dem Pool
für die Beklagte tätig war, vorn Ziff. 4.2.6-8, 11-12 und 28] die Situation zu zeigen;
er könne die Steine neu verlegen. Die Klägerin foutierte sich indessen darum, weil
Z. nicht dazu gekommen sein will, mit Ra. zu sprechen. In der Replik verstieg sich
die Klägerin dann dazu, Ra. vorzuwerfen, einen «zu kurzen Termin» eingeplant zu
haben, ohne zu sagen, wie viel Zeit Ra. ihrer Meinung nach einplante und weshalb
sie zum Schluss kam, dass die Zeit nicht gereicht hätte. Wenn Z. gemäss der ur-
sprünglichen Klage nicht dazu kam, mit Ra. auch nur über die Sache zu sprechen,
zeigt sich ohne weiteres, dass die Darstellung in der Replik nicht nur unsubstanti-
iert, sondern völlig aus der Luft gegriffen ist. Die Klägerin verlangt unter diesen
Prämissen zu recht keine Erstattung der Kosten für die Ersatzvornahme, denn
dass diese bei ihr angefallen sind, hat sie selber zu verantworten, wie die Beklagte
zu recht einwendet. Mit ihrem Vorgehen hat sie eingestandenermassen eigen-
mächtig und damit im Widerspruch zu Art. 259b lit. b OR Arbeiten ausführen las-
sen, nachdem sie das Angebot der Verwaltung nicht wahrgenommen hatte, die
Steine neu verlegen zu lassen.
Auf den eingereichten Fotos ist sodann keine unsorgfältige Verlegung zu erken-
nen, jedenfalls keine, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts Mängel-
rechte auslösen würde, wie die Beklagte mit dem Verweis auf das Urteil des Bun-
desgerichts 4C.97/2003 v. 28. Oktober 2003 korrekt bemerkt. Beim Augenschein
bestand entgegen den Darlegungen von Z. sowie gemäss Replik offensichtlich
kein Problem mehr.
Die Arbeiten sind im Übrigen weder substantiiert noch mit tauglichen Beweisoffer-
ten untermauert. Zu Minderung und Schadenersatz s. auch Ziff. 4.4.2 und 4.5.4.1.

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4.2.33 Gartentür zur Einliegerwohnung
4.2.33.1 Die Klägerin macht geltend, die Gartentür beim Zaun vor der Einlieger-
wohnung habe in den ersten Tagen nach Übernahme des Mietobjekts geklemmt.
VA2-M1 habe nach dem Treffen vom 22. Juli 2019 einen Handwerker aufgeboten,
der das Problem aber nicht habe beheben können. Schliesslich habe die Klägerin
das Tor auf eigene Kosten «gegen Ende 2019 zumindest behelfsmässig reparie-
ren» lassen.
4.2.33.2 Die Beklagte entgegnete, das Tor sei nicht defekt gewesen, ev. habe es
ein wenig geklemmt, so dass zur Öffnung etwas Kraft habe aufgewendet werden
müssen. Es sei aber jederzeit funktionsfähig gewesen. Aus dem Übergabeproto-
koll vom 25. Januar 2019 ergebe sich kein Mangel. Zudem sei die Klägerin auch
hier eigenmächtig vorgegangen, ohne der Beklagten eine Frist nach Art. 259b lit.
b OR anzusetzen. Z.s Aufwendungen seien auch hier gänzlich unsubstantiiert und
zudem unnötig gewesen.
4.2.33.3 Durch Verweis auf die Rz. 21 f. der Klage offeriert die Klägerin indirekt
die dort angeführte Mail-Korrespondenz zwischen Z. und VA1-M1 bzw. VA2-M1
zwischen März und Juli 2019. Die Nachrichten enthalten nicht den geringsten Hin-
weis auf die Gartentür beim Zaun (beim Haupteingangstor gem. act. […] handelt
es sich um dasjenige zur Garageneinfahrt, vorn Ziff. 4.2.1). Was beim in Rz. 23
der Klage behaupteten Termin zwischen Z. und VA2-M1 am 22. Juli 2019 diesbe-
züglich besprochen worden sein soll, erläutert die Klägerin nicht, ebenso wenig,
wer danach in VA2-M1s Auftrag wann welchen Reparaturversuch unternommen
haben soll. Die Klägerin ist nicht einmal in der Lage, die Arbeiten zu nennen, die
sie «gegen Ende 2019» in eigener Regie (und damit entgegen der mietrechtlichen
Aufgabenverteilung, vgl. Art. 259b und 260a OR) in Auftrag gegeben haben will,
um das Problem «provisorisch» zu beheben. Der angebliche Mangel ist daher
auch in diesem Punkt zeitlich und sachlich völlig unsubstantiiert. Der Augenschein
vom 30. Juni 2022 zeigte unbestrittenermassen keine Probleme beim Gartentür-
chen.

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4.2.34 Bodenheizung Einliegerwohnung
4.2.34.1 Die Klägerin macht geltend, die Bodenheizung in der Einliegerwohnung
habe von Anfang an nicht funktioniert. Trotz mehrmaligen Nachfassens bei den
Verwaltern sei leider nichts passiert. Die Klägerin habe mit einem Elektroofen hei-
zen müssen. Das Problem sei Thema der Mängelliste vom 5. Juni 2019 gewesen.
Erst im Sommer habe VA2-M1 mehrmals den Monteur aufgeboten, der die Hei-
zung am 26. August 2019 behelfsmässig habe reparieren können.
4.2.34.2 Die Beklagte bestritt, dass die Bodenheizung seit 1. Februar 2019 nicht
funktioniert habe. Eine Rüge der Klägerin liege nicht vor, die Heizung erscheine
erstmals in der E-Mail vom 5. Juni 2019. Der Punkt sei also erst im Sommer an-
gesprochen worden.
4.2.34.3 Die angeblich nicht funktionierende Bodenheizung der Einliegerwohnung
war tatsächlich erstmals Thema in der Mängelliste vom 5. Juni 2019. Die «Nach-
besserung» in der Replik, wonach die erste Mängelrüge «umgehend nach Mietan-
tritt» erfolgt sein soll, ist zeitlich und inhaltlich vage und damit unsubstantiiert. Dies
kann auch mit den unzulässigen Editionsanträgen der Klägerin nicht behoben wer-
den, denn solches ist nicht Aufgabe des Beweisverfahrens.
Nach dem 5. Juni 2019 erwähnte Z. gegenüber VA2-M1 die Bodenheizung erneut
in der Nachricht vom 9. August 2019. Man brauche sie, wenn es kühl werde, seine
89-jährige Mutter wohne da, man habe sie «im Frühjahr» schon nicht gehabt. Aus
dem Mailverkehr zwischen Z. und VA3-M1 vom 23.-26. August 2019 geht sodann
hervor, dass am 26. August 2019 ein Besuch VA3-M1s mit einem Heizungsmon-
teur stattfand. Von wann bis wann die Klägerin einen Elektroofen betrieben haben
will, erläutert sie nicht. Replicando berief die Klägerin sich dann auf die Rechnung
der U1 AG vom 19. Dezember 2019, die sie explizit als richtig anerkannte. Diese
Rechnung enthält auch einen Hinweis auf die Probleme mit der Heizung der Ein-
liegerwohnung. Der Monteur U1M1 stellte am 14. August 2019 fest, dass die Steu-
erung nicht richtig eingestellt war. Nach Inbetriebnahme der Pumpe wurde so nur
ein Heizkreis von vier warm. Am 26. August 2019 habe dann der Monteur Kr. die
Fussbodenheizung gespült und Z. gezeigt, wie er die Temperatur manuell regeln
könne. Alle Heizkreise seien dann warm geworden. Es scheint also insbesondere

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nicht zu stimmen, dass nur eine «behelfsmässige» Reparatur erfolgte, wie die Klä-
gerin noch in der Klage unsubstantiiert vortragen liess. In der Replik räumte sie
dann ein, dass ab Ende August 2019 keine Probleme mehr bestanden. Zu Minde-
rung und Schadenersatz später (Ziff. 4.4.2, 34. Lemma; Ziff. 4.5.4.1, 34. Lemma).
4.2.35 Gegensprechanlage / Sonnerie Hauptwohnung
4.2.35.1 Die Klägerin macht geltend, nach Mietantritt habe die Gegensprechan-
lage bei der Hauptwohnung mit Klingel am Tor nicht funktioniert. Bei einem der
Termine betr. Aussenbeleuchtung (s. vorn Ziff. 4.2.30) habe der Elektriker auch
dieses Problem aufgenommen. Die Montage sei erst Anfang Dezember 2019 er-
folgt, und zwar unangekündigt, gleichzeitig mit den Arbeiten an der Aussenbe-
leuchtung.
4.2.35.2 Gemäss der Beklagten funktionierte die Gegensprechanlage mit einer
Station im Haus und einer Klingel beim Tor beim Mietantritt durchaus. Die Klägerin
sei nur mit dem Standard nicht zufrieden gewesen. Das stelle jedoch keinen Man-
gel dar, denn die bestehende Installation sei als mängelfrei übernommen worden.
Entgegenkommenderweise habe die Beklagte dennoch auf eigene Kosten wert-
vermehrende Verbesserungen in Form u.a. einer zusätzlichen Aussensprechstelle
und zwei neuen Innensprechstellen vornehmen lassen, wie die Rechnung der Ha.
AG vom 12. Dezember 2019 zeige.
4.2.35.3 Bei den E-Mails, die die Klägerin in der Klage durch die Verweise auf Rz.
21 f. und 46 als Beweis offerierte, fällt wiederum auf, dass sie dies teils auf gut
Glück tat. Die Nachrichten vom 25. Februar bis 6. März 2019 enthalten keinen
erkennbaren Hinweis auf die Sonnerie / Gegensprechanlage, so wenig wie dieje-
nigen vom 8.-17. April 2019, vom 8.- 10. Mai 2019 und vom 3. Juni 2019. Unsub-
stantiiert ist sodann auch in diesem Punkt die in der Replik enthaltene Behauptung,
man habe den Mangel «umgehend» nach Mietantritt gerügt, ganz abgesehen da-
von, dass auch hier im Antrittsprotokoll keine Rede von Schwierigkeiten ist und
dass aus den gleichen Gründen wie etwa beim Punkt Bodenheizung in der Einlie-
gerwohnung im Sinne einer antizipierten Würdigung ausgeschlossen werden
kann, dass die Darstellung der Klägerin der Wahrheit entspricht (Ziff. 4.2.34 und
Ziff. 4.5.4.1, 34. Lemma).

- 125 -
Die Mängelliste vom 5. Juni 2019 enthält in Ziff. 9 erstmals die Behauptung, die
Gegensprechanlage funktioniere nicht. Etwas klarer wird die Sache mit Z.s Nach-
richt vom 26. August 2019. Wie schon vorn in Ziff. 4.2.2 ausgeführt, bemängelte
Z. dort, dass die Glocke nur im Entrée hörbar sei – also war sie hörbar und funkti-
onierte daher sehr wohl – und dass keine (gemeint offenbar funktionierende) Ge-
gensprechanlage vorhanden sei. Es scheint sich folglich, wie die Beklagte plausi-
bel geltend macht, um das gleiche Problem zu handeln wie das in Ziff. 4.2.2 dis-
kutierte. Auch aus der Replik wird die Sache nicht klarer ([…]: «Die Klägerin hält
daran fest, dass es bis zum Einbau der aktuellen Gegensprechanlage überhaupt
keine funktionierende Gegensprechanlage gab.»; ähnlich […]). Weshalb die Klä-
gerin den Punkt nach dem vorn unter Ziff. 4.2.2 abgehandelten Thema hier ein
zweites Mal aufgreift, ist unklar. Klar ist immerhin, dass Z. das Thema der Laut-
stärke der Sonnerie und die fehlende Gegensprechanlage in seinem Austausch
mit VA3-M1 vom November 2019 zur Sprache brachte und dass dieser Arbeiten
in Aussicht stellte. Dass je ein Mangel anerkannt worden wäre, ergibt sich aus der
Korrespondenz allerdings nicht, die sich offensichtlich auf die zusätzlichen Instal-
lationen bezog, welche die Beklagte freiwillig ausgeführt haben will. Aus der E-Mail
von Z. vom 7. November 2019 geht auch in aller Deutlichkeit hervor, dass er sich
nicht etwa an einer nicht funktionsfähigen Sonnerie störte, sondern daran, dass er
aus dem Haus treten und zum Tor gehen musste, um zu sehen, wer da ist. Dass
es mit der Umsetzung des Projekts für die ergänzte Anlage so lange dauerte, hatte
im Übrigen vorab damit zu tun, dass Z. sich mit dem Entscheid Zeit liess, ob er die
Installation einer Videoanlage auf Kosten der Klägerin wünsche. Zumindest be-
stand entgegen den vagen Behauptungen der Klägerin damit immer eine funktio-
nierende Sonnerie, so dass ein auch nur einigermassen ins Gewicht fallender
Mangel so oder anders schlicht nicht ersichtlich ist. Die Angaben der Klägerin dazu
sind auch nicht substantiiert, namentlich was die angebliche unzureichende Laut-
stärke der alten Anlage angeht. Die neue Anlage funktioniert tadellos, wie sich
beim Augenschein vom 30. Juni 2022 zeigte, auch wenn die Klägerin offenbar
selbst mit dem aktuellen Zustand nicht zufrieden ist ([…] Gemessen wurden zwi-
schen 45 und 50 dB; s.a. […], wo die Rechtsvertreterin der Klägerin in schon mut-
williger Weise angab, man höre das Läuten insbesondere schlecht, wenn Gäste
gestaffelt einträfen: Dass die Sonnerie von erheblichen anderen Lärmquellen im

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Haus übertönt werden kann, ist zwar nicht falsch, hat aber mit der Gebrauchstaug-
lichkeit der Sache nicht das Geringste zu tun).
4.2.36 Stromausfälle EG und Aussenbereich
4.2.36.1 Die Klägerin macht geltend, von Anfang an sei der Strom im nordwestli-
chen Teil des EG und des Aussenbereichs ohne ersichtlichen Grund regelmässig
ausgefallen, teils mehrmals täglich, dann wieder mehrere Tage am Stück nicht.
Einige Ausfälle seien kurz gewesen, der längste habe über eine Woche gedauert.
Auf Reklamationen hin sei Mitte Mai 2019 ein Elektriker vorbeigekommen und
habe eine behelfsmässige Reparatur vorgenommen. Es sei aber dennoch zu wei-
teren Stromausfällen gekommen. Ein Termin vom 14. August 2021 habe keine
Abhilfe geschaffen. Bei demjenigen vom 5. September 2019 sei ein Kurzschluss
erfolgt, der auch den Strom am Pool zu Erliegen gebracht habe. Nach den Gra-
bungen für die Aussenbeleuchtung (vgl. vorn Ziff. 4.2.30) seien die Unterbrüche
nicht mehr erfolgt.
4.2.36.2 Die Beklagte bestritt regelmässige oder gar mehrmals täglich aufgetre-
tene oder eine Woche dauernde Stromausfälle im nordwestlichen Teil des Erdge-
schosses sowie im Aussenbereich. Auch diese Darstellung der Klägerin sei un-
substantiiert. Eine Beanstandung sei nicht erfolgt, auch nicht in der E-Mail der Klä-
gerin vom 12. Juni 2019 [wie die Klägerin zu recht einwandte, gibt es eine solche
nicht, act. […]; gemeint ist aber wohl die Nachricht vom 5. Juni 2019 = […]]. Beim
nordwestlichen Teil des Erdgeschosses handle es sich lediglich um das Gäste-
WC, das ohnehin kaum benützt werde und wo tatsächlich vereinzelt ein Stromaus-
fall aufgetreten sei. Was den Stromausfall vom 5. September 2019 betreffe, räume
die Klägerin selber ein, dass sie damals die Pool-Reinigung mithilfe eines Verlän-
gerungskabels habe ausführen können. Dass das Garagentor nicht funktioniert
habe, mache die Klägerin nicht geltend. Es möge sodann sein, dass unmittelbar
beim Hauseingang 2-3x ein Stromausfall aufgetreten sei. Dies habe es der Kläge-
rin aber nicht verunmöglicht, das Gebäude ungehindert zu verlassen, da ja die
Aussenbeleuchtung funktioniert habe.
Auch hier habe sich die Klägerin grosszügig gezeigt und die gesamten Leitungen
für die Aussenbeleuchtung modernisiert, obwohl diejenige auf dem unteren Weg
(H.-weg) noch einwandfrei funktioniert habe. Ein Mangel habe nicht vorgelegen.

- 127 -
4.2.36.3 Grundsätzlich kann auf die Ausführungen zur Aussenbeleuchtung ver-
wiesen werden (Ziff. 4.2.30). Die Probleme hingen anscheinend zusammen. In
hinreichender Deutlichkeit gehen sie erstmals aus dem Mailverkehr zwischen Z.
und VA3-M1 vom 7. und 8. November 2019 hervor, wobei aus VA3-M1s Beitrag
klar wird, dass Arbeiten an der Ausseninstallation zu jener Zeit eigentlich bereits
hätten abgeschlossen sein müssen. Dass es um eine Mängelbehebung ging und
nicht um eine Kulanzleistung, lässt sich daraus aber nur begrenzt ableiten. In den
E-Mails gemäss act. […] beklagte sich Z. am 15. November 2019 darüber, er
müsse sich draussen seit einer Woche «im komplett dunkeln» bewegen. In act.
[…] sprach Z. davon, VA3-M1 mache seit drei Wochen nichts, während dieser zu-
vor offenbar erfolglos versucht hatte, bei Z. einen Termin für die Arbeiten zu finden.
In der Phase bis Mitte Mai sind die Probleme durch die Klägerin ungenügend be-
schrieben, denn die Intervalle und Zeitspannen der Unterbrüche sind nicht annä-
hernd genau umschrieben. Welche Probleme nach Mitte Mai und bis Oktober /
November 2019 bestanden, ist ebenfalls nicht hinreichend behauptet. In den
Nachrichten vom 5./6./25./27. September 2019 ist ausschliesslich die Rede von
Problemen mit dem Strom beim Pool, die noch nicht allzu lange bestanden haben
können. Nichts anderes ergibt sich aus dem Austausch im Oktober 2019. Was den
«nordwestlichen Teil» des Erdgeschosses angeht, befindet sich dort tatsächlich
ausser der Garage einzig das Gäste-WC. Dass man im Entrée kein Licht gehabt
habe, behauptet die Klägerin mit ihren auch hier bemerkenswert unscharfen An-
gaben nicht. In der Replik wird die Garage zwar explizit als betroffen bezeichnet (,
aber ohne nähere zeitliche Angaben oder Beweisofferten. Einzig vom Gäste-WC
schrieb Z. denn auch in den E-Mails vom 7. und 15. November 2019. Es ist
schlechterdings ausgeschlossen, dass damals ein Problem in der Garage bestan-
den haben kann, denn wenn das der Fall gewesen wäre, hätte Z. es bestimmt nicht
zu erwähnen vergessen. Ganz zu verneinen wäre ein Mangel im Aussenbereich
so oder anders, soweit die übrige Aussenbeleuchtung den Eingangsbereich genü-
gend erhellt hätte.
Bei der von der Beklagten angeführten Rechnung der Ha. AG vom 28. Oktober
2019 ist der Zusammenhang mit den behaupteten Mängeln nicht ersichtlich. Von
einem selbsterklärenden Dokument im Sinne der Rechtsprechung kann daher

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nicht gesprochen werden. Hier ging es wohl um Installationen für den neuen Tele-
fon- bzw. Internet-Anschluss (nachfolgend Ziff. 4.2.37), denn Zyxel ist eine allge-
mein bekannter Hersteller von Telekommunikationsgeräten, insbesondere von In-
ternet-Routern. Zu Minderung und Schadenersatz später.
4.2.37 Telefonanlage
4.2.37.1 Die Klägerin macht geltend, die Telefonanlage habe «nur noch sehr be-
schränkt und höchst unstabil» funktioniert. Der Elektriker [der Ha. AG] habe die
veraltete Anlage an 5 Terminen zwischen dem 22. und 28. August 2020 [gemeint
2019, vgl. die geltend gemachte Minderung in […], sowie die Replik, […], ersetzt.
Die in der Villa vorhandene analoge Anlage sei als Folge der Umstellung des Te-
lefonanbieters «auf das digitale Netz … ab Mietantritt nicht mehr funktionsfähig
und damit mangelhaft» gewesen. Auch für den Betrieb der von einer besonderen
Instandsetzungsvereinbarung betroffenen Alarmanlage sei die Umstellung zwin-
gend gewesen.
4.2.37.2 Gemäss der Beklagten funktionierte die Telefonanlage seit Mietbeginn
durchaus. Die anders lautenden Behauptungen der Klägerin seien falsch und ein-
mal mehr nicht genügend substantiiert. Es habe nur dem Wunsch der Klägerin
entsprochen, die Anlage zu modernisieren, und die Beklagte habe sich zu den
entsprechenden wertvermehrenden Investitionen unbestrittenermassen bereit er-
klärt. Die Umsetzung sei zwischen dem 23. und 28. August 2019 erfolgt, wie die
Rechnung der Ha. AG vom 28. Oktober 2019 zeige. Ein Mangel liege nicht vor.
4.2.37.3 Wie es sich mit diesem Punkt verhält, ist zwar nicht restlos klar; die Un-
klarheiten haben aber keinen Einfluss auf das Resultat: Die Klägerin bezieht sich
bei ihrer Darstellung nicht auf den Mailverkehr in act. […]: Am 4. Oktober 2019
machte VA3-M1 geltend, die Rechnung der Ha. AG, welche die Klägerin nicht vor-
gelegt hat, die aber im September / Oktober 2019 erstellt worden sein muss und
im Rahmen der Klageantwort von der Beklagten eingereicht und im Rahmen der
Replik von der Klägerin auch nicht infrage gestellt wurde, beruhe nicht auf einem
Auftrag der Verwaltung. Z. antwortete, er habe auch keinen Auftrag erteilt; dies
habe VA2-M1 getan. Den ersten Hinweis auf eine Differenz zwischen den Parteien
findet man in der von der Klägerin zitierten E-Mail vom 3. Juni 2019, wo Z. an VA1-
M1 schrieb, unterdessen habe sich herausgestellt, dass die Telefonanlage nicht

- 129 -
mehr funktionstüchtig sei. Dies spricht jedenfalls gegen einen Mangel seit Mietbe-
ginn, denn diesfalls wäre schon viel früher Korrespondenz dazu zu erwarten ge-
wesen. In der Replik räumte die Klägerin ein, dass vor dem 3. Juni 2019 zumindest
keine Meldung erfolgte. Die Mängelliste vom 5. Juni 2019 enthält in Ziff. 8 den
Hinweis, Telefon und WLAN funktionierten im Haus nicht oder nur beschränkt.
Noch am 8. November 2019 beklagte sich Z. nur darüber, dass das WLAN nicht
überall richtig laufe, z.B. im Schlafzimmer. Solche Probleme betreffen normaler-
weise die Reichweite der Endgeräte, die der Mieterin gehören. Was genau im Au-
gust 2020 ersetzt worden sein soll, erläutert die Klägerin nicht. Unsubstantiiert sind
auch ihre Angaben, inwiefern (wann, wie oft, wie lange?) die beim Mietbeginn vor-
handene Anlage «nur noch sehr beschränkt und höchst unstabil» funktioniert ha-
ben soll. In der Korrespondenz ist in diesem Zeitraum wiederholt die Rede vom
Einzug von Glasfaserkabeln (z.B. in […], […], […] und […]), wobei die Klägerin es
vermeidet, sich dazu zu äussern. Kupferkabel taugen sehr wohl zu einem zeitge-
mässen Gebrauch digitaler Kommunikationsmittel, namentlich mit Blick auf die
Breitband-Technologie. Aus der Luft gegriffen ist die Behauptung in der Replik,
digitale Geräte könnten nicht über analoge Leitungen betrieben werden. Die er-
wähnte Breitbandtechnologie (DSL oder ADSL, mithin «Digital [!] Subscriber Line»
oder «Asymmetric Digital Subscriber Line») beruht – wie als allgemein bekannt
vorauszusetzen ist (Art. 151 ZPO) – darauf, ein im Rahmen der herkömmlichen
Telefonie ungenutztes Element der analogen Kupferleitungen zur digitalen Über-
tragung grosser Datenmengen zu nutzen. Werden solche – offensichtlich funkti-
onstauglichen – Leitungen durch Glasfaserkabel ersetzt, liegt daher entgegen der
Darstellung der Klägerin keine Mängelbehebung, sondern eine Mehrleistung der
Vermieterin vor.
Aus der von der Beklagten präsentierten Rechnung der Ha. AG vom 28. Oktober
2019 geht ohne weiteres hervor, dass eine «Richtigstellung des Netzwerks inkl.
WLAN» erfolgte und dass dazu eine Reihe neuer Geräte, Kabel und Anschlüsse
installiert wurde. Dass die alte Anlage nicht funktioniert haben soll, ergibt sich da-
raus nach dem Gesagten in keiner Weise. Die Rechnung deutet zwar eher auf
eine Kombination von Mängelbehebung und Modernisierung hin. Das ändert aber

- 130 -
nichts an der Substantiierungslast der Klägerin, die es versäumt hat, die Unzu-
länglichkeiten in zeitlicher und sachlicher Hinsicht konkret zu umschreiben. An-
sprüche der Klägerin sind nicht zu erkennen.
4.2.38 Alarmanlage
4.2.38.1 Die Klägerin macht geltend, die beim Mietbeginn installierte Alarmanlage
habe auf analoger Technik beruht und daher nicht mehr funktioniert. Deren durch
die Klägerin vorzunehmende Wartung sei im Mietvertrag erwähnt. VA1-M1 habe
den Ersatz der Anlage im Juni / Juli 2019 veranlasst.
4.2.38.2 Die Beklagte reicht zu diesem Punkt ein von der Klägerin zunächst nicht
kommentiertes und in der Replik unbestritten gebliebenes, von beiden Parteien
unterzeichnetes Papier vom 25. Januar 2019 mit der Überschrift: «N.-weg 20,
8044 Zürich. Wichtige Informationen anlässlich der Übergabe vom 25. Januar
2019» ein und bezeichnet dieses unwidersprochen als Nachtrag zum Mietvertrag.
Darin sei festgehalten, dass die Alarmanlage zurzeit nicht funktioniere und auf
Kosten der Eigentümerschaft erneuert werden müsse. Dies sei in der Folge auch
für Fr. 16'459.60 geschehen, wobei die Anlage deutlich erweitert worden sei. Neu
gebe es einen Fernzugriff via Webbrowser ab PC oder Laptop, 11 Aufbau-Mag-
netkontakte in den Fenstern und Türen, 5 Funk-Bewegungsmelder, 4 passive Bad-
ges, 2 Handsender, 1 BUS-Modul usw. Aus der Rechnung der U3 AG vom 16. Juli
2019 gehe überdies hervor, dass die Beklagte auch für separate Bestellungen der
Klägerin im Umfang von Fr. 4'760.– zuzügl. MWSt aufgekommen sei. Die Klägerin
habe auch hier mehr verlangt, als ihr zugestanden wäre.
4.2.38.3 Tatsächlich enthält der Mietvertrag unter den besonderen Vereinbarun-
gen einen Hinweis auf die Wartungspflicht der Mieterin für die Alarmanlage, so
dass eine funktionierende Alarmanlage zum Leistungsprogramm der Beklagten
gehörte. Wie schon vorn in Ziff. 4.2.4 diskutiert, wurde die Alarmanlage durch die
Beklagte im Sommer 2019 ersetzt. Dass die alte Anlage nicht funktionsfähig war,
ist unbestritten und wurde von den Parteien am 25. Januar 2019 auch schriftlich
festgehalten. Das genannte Dokument zeigt darüber hinaus, dass es entgegen der
Klägerin, die das Papier zunächst nicht erwähnte, durchaus Fälle gab, in denen
Beanstandungen beim Mietbeginn auch festgehalten wurden.

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Aus der Rechnung der U3 AG vom 16. Juli 2019 ergibt sich, dass (gemäss Klägerin
Ende Juni, Anfang Juli) nicht nur eine Reparatur, sondern eine «Erneuerung und
Erweiterung» der Anlage erfolgte, wobei nicht klar ist, aus welchen Teilen die alte
Anlage bestand.
In der von der Klägerin zitierten Korrespondenz vom 5./6. März 2019 stellte VA1-
M1 nur die Frage, ob sich die Firma bezüglich der Alarmanlage gemeldet habe.
Z.s vorausgegangenes Mail erwähnt zwar verschiedene Beanstandungen, die
aber ausgerechnet die Alarmanlage nicht betreffen.
Entgegen der Beklagten kann man aus den «wichtigen Informationen bei Über-
gabe» nicht schliessen, dass sich die Parteien darauf geeinigt hätten, die fehlende
Alarmanlage bilde keinen Mangel. Im Gegenteil wurde ein solcher gerade schrift-
lich festgehalten und entsprechend bestätigt, dass die Eigentümerschaft ihn auf
ihre Kosten zu beseitigen habe. Einen Verzicht auf Mängelrechte, namentlich auf
Minderung (dazu hinten Ziff. 4.4.2, 38. Lemma), lässt sich daraus bei einer Ausle-
gung nach Vertrauensprinzip jedenfalls nicht ableiten, auch wenn klar ist, dass es
die Klägerin war, die auf einen raschen Mietbeginn drängte.
4.2.39 Closomat
4.2.39.1 Die Klägerin macht geltend, schnell nach Mietantritt sei klar geworden,
dass der Closomat nicht funktioniert habe. VA1-M1 habe das Problem zuerst zwei-
mal durch die Firma Closomat begutachten lassen. Die Arbeiten seien dann nach
einer Zweitofferte Anfang Juni «2021» durch die Firma Geberit ausgeführt worden.
Gemeint dürfte wohl Anfang Juni 2019 sein, denn die Klägerin verlangt eine Min-
derung nur bis Mai 2019.
4.2.39.2 Die Beklagte räumt ein, dass der Closomat nicht funktionierte, bestreitet
aber einen für eine Mietzinsminderung relevanten Mangel, weil es im Haus 5 wei-
tere WCs gebe.
4.2.39.3 Was genau der Klägerin wann klar geworden sein soll, ist unklar. In der
Mail-Korrespondenz taucht die Frage des Closomats erstmals in einer E-Mail vom
5. März 2019 auf, wo Z. sich beklagte, der Closomat im grossen Badezimmer funk-
tioniere «immer noch nicht». VA1-M1 antwortete am 6. März, Z. könne sich gerne
selber bei der Closomat-Firma melden. Durchgeführt wurden die Arbeiten nach

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einer Zweitofferte dann offenbar von Geberit. Unbestrittenermassen gehörte der
Closomat bereits beim Mietbeginn zum Mietobjekt, so dass ein Mangel an sich zu
bejahen ist. Beim Augenschein vom 30. Juni 2022 funktionierte das Gerät unbe-
strittenermassen. Zur verlangten Mietzinsminderung später (Ziff. 4.4.2, 39.
Lemma).
4.2.40 Geschirrspüler
4.2.40.1 Die Klägerin macht geltend, im Juli 2019 hätten die Knöpfe des Geschirr-
spülers nicht mehr funktioniert. Z. habe dies VA2-M1 am 29. Juli 2019 angezeigt.
Die Monteure hätten am 9. August 2020 eine zu grosse Ersatzmaschine geliefert.
Danach habe es zwei weitere Termine zum Einbau eines passenden Geräts ge-
geben.
4.2.40.2 Die Beklagte stellt den Mangel nicht in Abrede, macht aber geltend, im
Anschluss an die Mängelmeldung vom 29. Juli 2019 sei bereits am 15. August
2019 ein Ersatzgerät installiert worden, so dass eine Minderung zufolge Geringfü-
gigkeit des Mangels ausscheide ([…]; dazu hinten Ziff. 4.4.2, 40. Lemma).
4.2.40.3 Das Problem ist durch die E-Mails grundsätzlich gut belegt und scheint
unbestritten zu sein. Z. schrieb am 29. Juli 2019, die Maschine sei schwer zu be-
dienen und es bilde sich eine Wasserlache, also kann man davon ausgehen, dass
sie bis dahin – vielleicht recht und schlecht, aber doch – funktionierte. VA2-M1
kümmerte sich gemäss seinem Antwortmail vom gleichen Tag sofort darum und
erteilte einen entsprechenden Auftrag. Am 6. August 2019 scheint das Problem
noch nicht behoben gewesen zu sein. Wann genau – nach dem 9. August 2019
([…]) – der Ersatz erfolgte, war zunächst unklar. Auf Frage des Gerichts erklärte
die Klägerin, dies sei nach etwa drei Wochen der Fall gewesen. In der Replik re-
duzierte sie die Dauer der Einschränkung auf die 19 Tage vom 29. Juli bis 16.
August 2019, was den verfügbaren Unterlagen entspricht und in der Duplik sinn-
gemäss bestätigt wurde.
4.2.41 Fenster und Balkontür im Schlafzimmer
4.2.41.1 Die Klägerin macht geltend, beim Einbruch vom 28. Dezember 2019
seien das Fenster und die Balkontür im Schlafzimmer im 1. OG (Bilder des Zu-
stands vom 30. Juni 2022: […]) aufgedrückt und beschädigt worden. Sie hätten

- 133 -
danach geklemmt und seien «kurzfristig nur provisorisch» repariert worden. Für
die definitive Reparatur sei der Schreiner erst am 31. Januar 2020, der Maler in
der Woche vom 10. Februar 2020 vorbeigekommen. In der Replik ergänzte sie,
dass die Aussentür der Küche beim Einbruch nicht in Mitleidenschaft gezogen wor-
den sei. Die Polizei habe bei der Untersuchung aber explizit darauf aufmerksam
gemacht, dass auch die Küchentür leicht aufgedrückt werden könne, so dass
beide Türen ein Sicherheitsrisiko dargestellt hätten.
4.2.41.2 Die Beklagte bestreitet den Einbruch nicht, macht aber geltend, sie habe
die Behebung des Mangels mit Blick auf die Weihnachtstage sehr rasch eingelei-
tet, eine provisorische Reparatur umgehend und die definitive ab Wiederaufnahme
der Arbeiten durch die Handwerker in der zweiten bzw. dritten Januarwoche 2020.
Betroffen sei entgegen den ursprünglichen Angaben der Klägerin [aber in Über-
einstimmung mit der Replik, dazu nachfolgend] nicht die Küchentür gewesen, son-
dern die Balkontür im 1. OG.
4.2.41.3 Die Klägerin macht nicht geltend, Fenster und Balkontür hätten sich nicht
öffnen oder schliessen lassen, sondern nur, sie hätten geklemmt bis zu einer «pro-
visorischen» Reparatur zu einem Zeitpunkt, den sie zuerst nicht nannte, in der
Replik aber auf den 29. Dezember 2019 terminierte. Erfolgt sei sie durch einen von
der Polizei aufgebotenen – und unbestrittenermassen nicht von der Klägerin be-
zahlten – Notschreiner. Aus dem Mail-Verkehr geht hervor, dass der Schreiner
sich nach Z.s Angaben für die definitive Reparatur für Freitag, 31. Januar 2020,
angekündigt hatte. Wieso bzw. inwiefern die Tür nach der Notreparatur ihren
Zweck nicht erfüllt haben soll, erläutert die Klägerin nicht. Die Klage ist unsubstan-
tiiert und die daraus abgeleiteten Forderungen sind so oder anders abzuweisen
(konkret zu Minderung und Schadenersatz später).
(Bez. Abgrenzung zu Küchentür: Tatsächlich behauptete die Klägerin in jenem Zu-
sammenhang zunächst, beim Einbruch sei die Küchentür beschädigt worden; s.
Ziff. 4.2.23. In der Replik nahm sie dies jedoch zurück und berief sich auf ein Miss-
verständnis in der Instruktion, […])

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4.2.42 Zugang zur Einliegerwohnung
4.2.42.1 Die Klägerin macht geltend, die Grabungen vom 27./28. Oktober und
2./12./13./18./19. November 2020 in Zusammenhang mit dem Wasserschaden im
Haushaltungszimmer der Einliegerwohnung (vgl. vorn Ziff. 4.2.11) hätten den Zu-
gang zur Einliegerwohnung unangekündigt vollständig unbegehbar gemacht.
Handwerker hätten mit Fahrzeugen und Material praktisch permanent die schmale
Zugangsstrasse blockiert. Teils sei der Zugang zur Villa nur durch den Wald nörd-
lich der Strasse möglich gewesen. Die Handwerker hätten sich oft geweigert, ihre
Wagen für eine Passage wegzufahren. Z. habe sich meist daran vorbeigequetscht
oder sei durch den Wald geklettert. Am 2. November 2020 sei nicht nur Z. aus der
Villa «ausgesperrt» worden, auch ein Gärtner, der die Liegenschaft habe verlas-
sen wollen, sei daran gehindert worden. Die Arbeiter hätten frech gesagt, Z. habe
hier gar nichts zu sagen. Erst die von Z. gerufene Polizei, die die Wegfahrt des
blockierenden Fahrzeugs angeordnet habe, habe Z. die Zufahrt zur Liegenschaft
und dem Gärtner die Wegfahrt ermöglicht. Obschon die Arbeiten laut V4 am 13.
November 2020 hätten beendet sein sollen, hätten am 18./19. November 2020
unangekündigt weitere Arbeiten stattgefunden. Weiterhin sei der Zugang zur Ein-
liegerwohnung versperrt und die Zufahrt zur Villa mit Fahrzeugen blockiert gewe-
sen. Baustellenmaterial und Dreck seien erst am 17. Dezember 2020 beseitigt ge-
wesen. Zumindest anfänglich sei dabei der Zugang zur Einliegerwohnung nur ein-
geschränkt möglich gewesen.
In der Replik präzisierte die Klägerin, der Zugang sei vom 27. Oktober bis zum
Ende der Arbeiten am 20. November 2020 vollständig blockiert gewesen. […]
zeige die Situation am 27. Oktober, […] diejenige am 2. November 2020. Wie die
Wohnung im fraglichen Zeitraum belegt gewesen sei und ob die Einliegerwohnung
auch auf Umwegen über das Treppenhaus beim Haupteingang oder durch den
Garten beim Pool zu erreichen gewesen sei, spiele keine Rolle. Aus der polizeili-
chen Erfassung des Sachverhalts […] könne nichts abgeleitet werden; es werde
bestritten, dass jeder Handwerker weggefahren wäre, wenn er darum gebeten
worden wäre. Dies sei nicht nur an besagtem 2. November 2020 nicht der Fall
gewesen. Vielmehr hätten die Handwerker praktisch jedes Mal gemault und hätten
die Zufahrt oft erst nach mehrfachen Bitten nach einer Viertelstunde oder länger
geräumt.

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4.2.42.2 Die Beklagte bestritt, dass der Zugang zur Einliegerwohnung vollständig
unbegehbar gewesen sein soll. Die Klägerin lege auch [gemeint wohl: nicht] sub-
stantiiert dar, dass die Wohnung im fraglichen Zeitraum überhaupt benutzt worden
sei. Zudem sei diese zusätzlich über den oberen Zugangsweg und via Hauptein-
gang des Hauptgebäudes über das Treppenhaus zugänglich, darüber hinaus auch
durch das Gartentor beim Brunnen. Ein Mangel sei daher zu verneinen.
Bestritten werde auch, dass die Handwerker «praktisch permanent» die schmale
Zugangsstrasse blockiert hätten. Für die Arbeiten sei der Zugang zur Liegenschaft
notwendig gewesen; die Handwerker wären auf entsprechende Bitte jederzeit
weggefahren. Am Zutritt oder an der Zufahrt gehindert worden sei kein Benützer
der Liegenschaft, wie auch eine E-Mail von M.G. vom 22. Februar 2021 zeige.
Die Behauptungen der Klägerin seien punkto Zeit, Ausmass und Verursacher der
angeblichen Störungen unsubstantiiert. Der von der Klägerin initiierte Polizeiein-
satz vom 2. November 2020 sei absolut unverhältnismässig gewesen. Auch am
18./19. November 2019 sei die Zufahrt nicht blockiert gewesen, weder mit Fahr-
zeugen noch mit Material.
4.2.42.3 Klar ist, dass Bauarbeiten, die den Zugang oder die Zufahrt zum Mietob-
jekt beeinträchtigen, einen Mangel darstellen können. Auch hier weist die Darstel-
lung der Klägerin jedoch Übertreibungssignale und punkto Substantiierung eine zu
grosse Unschärfe auf. Zunächst zeigen die Grundrisspläne von UG und EG, dass
die Einliegerwohnung sich via eine Wendeltreppe zum Entrée der Hauptwohnung
und damit durch den Haupteingang betreten und verlassen lässt. Auch beim Au-
genschein vom 30. Juni 2022 zeigte sich dies, und in der Replik blieb es unbestrit-
ten. Dass die alternativen Zugänge, auch derjenige um das Haupthaus herum –
am Brunnen vorbei durch den Garten beim Pool und die dortige Treppe hinunter
zum Eingang – keine Rolle spielen, wie die Klägerin meint, trifft nicht zu. Selbst
wenn der Zutritt über die Aussentür zur Einliegerwohnung – während welchem
genauen Zeitraum auch immer (die Klägerin schweigt dazu) – nicht hätte betreten
werden können, war der Zugang jedenfalls stets gewährleistet. Im Falle von Bau-
arbeiten wird von der Mieterin als Folge von Art. 257h OR, aber auch im Lichte von
Art. 97 OR, genauso Rücksichtnahme verlangt wie von der Vermieterin, zumal die
Bauarbeiten im Falle einer Mängelbehebung ja auch in ihrem Interesse liegen (zu

- 136 -
Minderung und Schadenersatz später). Offenbar reicht es ihrer Meinung schon für
einen Mangel, dass ihre Funktionäre ein paar Minuten warten mussten, nachdem
sie die Handwerker um ein Verstellen der Fahrzeuge gebeten hatten. Dem ist –
auch nach Auffassung des Bundesgerichts – nicht so, wie schon wiederholt dar-
gelegt wurde. Was die Beschränkungen der Zufahrt angeht, sind die Ausführungen
der Klägerin zu vage, um zum Beweis verstellt zu werden. Sie sagt nicht, wann
und wie oft die Zufahrt oder sogar der Zugang nicht möglich war, in der Replik gibt
sie im Ergebnis zu, dass die Zufahrt auf Anfrage gewährleistet war. Immerhin geht
aus den Fotos in […] hervor, dass der Zugang zum Ausseneingang der Einlieger-
wohnung am 28. Oktober 2020 tatsächlich versperrt war. Dass Z. sich an den
Fahrzeugen (beim Durchgang oder bei der Durchfahrt?) vorbeigequetscht haben
will, impliziert, dass ein Durchkommen möglich war. Ein Durchgang muss schon
deshalb immer möglich gewesen sein, weil sich sonst auch für die Handwerker die
Fahrzeugtüren nicht hätten öffnen lassen (vgl. zur Situation bei den Arbeiten vom
18. November 2020 […], S. 3 und 5-7, bei denjenigen vom 20. November 2020
[…], S. 3 ff.; auf S. 7 findet sich diese Annahme durch ein Foto bestätigt – was Z.
als Zumutung erachtet, ist für einen durchschnittlichen Vertragspartner kaum der
Rede wert). Dass dem «Gärtner» J. am 18. November 2020 die Wegfahrt trotz
einer entsprechenden Bitte verunmöglicht worden sein soll, behauptet die Klägerin
nicht einmal. Am 20. November war es offensichtlich so, dass Z. sogar eine Aus-
landabwesenheit angekündigt hatte, ohne die Verwaltung über die Änderung sei-
ner Pläne zu informieren, so dass Verwaltung und Handwerker damit rechnen
konnten, bei den Aussenarbeiten, die die Klägerin vertraglich zu dulden verpflichtet
war, niemanden zu stören. Z. und seinem Gärtner (in anderem Kontext ist J. auch
Z.s Chauffeur) war es im Übrigen ohne weiteres zuzumuten, ihre Fahrzeuge wäh-
rend der Arbeiten vor denjenigen der Handwerker zu parken, um diese nicht zu
zwingen umzuparken und dabei ihre Arbeit zu unterbrechen.
Damit, dass Z. – offenbar wegen einer Lappalie – am 2. November 2020 die Polizei
rief, verhielt er sich mutwillig und damit vertragswidrig im Sinne von Art. 97 und
257h OR: Im Polizeirapport über den Vorfall ist keineswegs die Rede davon, dass
die Handwerker durch die Polizei zur Wegfahrt aufgefordert worden sein sollen.
Die zuständige Sachbearbeiterin berichtet nur, man habe zwischen den Parteien

- 137 -
schlichten können, nachdem ein Chauffeur angeblich nicht habe wegfahren wol-
len. Weiterungen gab es nicht, insbesondere keine Verzeigung wegen Nötigung.
In der Replik bestritt die Klägerin dies nicht. Der Hinweis im Polizeibericht auf die
Schlichtung schliesst mit ein, dass auch Z.s Verhalten einer solchen bedurfte. Da-
ran würde sich nichts ändern, wenn ein Handwerker seinen Wagen im Anschluss
an die Schlichtung tatsächlich weggefahren hätte. Auch die Korrespondenz spricht
Bände. Im Nachrichtenverkehr vom 28. und 29. Oktober 2020 musste Z. einräu-
men, dass sein anfänglicher Vorwurf, von den geplanten Arbeiten nichts gewusst
zu haben, in dieser Form nicht zutraf. Nach dem Gesagten trifft letzteres auch auf
die Behauptung in seiner Nachricht zu, der äussere Zugang zur Einliegerwohnung
über die Treppe zum H.-weg sei der einzige. Sein unangemessener Tonfall bestä-
tigt diesen Eindruck nur. Aber damit nicht genug: Offenbar führte der von Z. pro-
vozierte Polizeieinsatz dazu, dass die Handwerker die Arbeiten an der Baustelle
beendeten, so dass V4 sie neu aufgleisen musste ([…], Mail V4 vom 3. November
2020). Dass weitere Arbeiten nötig wurden, insbesondere diejenigen vom 18. und
19. November 2020, hat die Klägerin durch Z.s vertragswidriges Verhalten (Art.
257h OR) zu verantworten. Ein Mangel ist insgesamt ohne Weiterungen zu ver-
neinen. Wenn schon liegt eine Vertragsverletzung der Klägerin vor.
Endlich versuchte die Klägerin auch noch, den alternativen Zugang über die Wen-
deltreppe dadurch für untauglich zu erklären, dass sie Z.s angeblich gehbehinderte
Mutter ins Spiel bringen versuchte – ein Vorgehen, gegen welches sie sich jeweils
verwahrte, wenn das Argument nicht von ihr selbst verwendet wurde. Dies ist nur
schon deshalb nicht zu hören, weil die Klägerin im ganzen Verfahren keine sub-
stantiierten Angaben dazu machte, von wann bis wann die offenbar mittlerweile
verstorbene Mutter in der Einliegerwohnung gelebt haben soll. Wie schon erwähnt,
sprach die Klägerin selber von einer Übergangslösung bis zum Eintritt in ein Pfle-
geheim.
4.3 Anspruch auf Mängelbehebung. Ersatzvornahme
4.3.1 Entstehen an der Sache Mängel, die die Mieterin weder zu verantworten
noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, so hat die Vermieterin diese gemäss
Art. 259a Abs. 1 lit. a und Art. 259b OR zu beseitigen. Nach der bundesgerichtli-
chen Rechtsprechung genügt es für die Entstehung des Behebungsanspruches,

- 138 -
dass die Vermieterin vom Mangel Kenntnis hat. Das Wissen einer Hilfsperson,
etwa des Verwalters oder Hauswartes, ist der Vermieterin gestützt auf Art. 101 OR
zuzurechnen (BGer, 16.7.2019, 4A_477/2018 und 4A_481/2018 E. 4.2-3; BK-GI-
GER, N 10). Die Vertreter der a.M. (HAP-ROHRER B., 224 und 231 f. sowie SVIT-
Komm.-GIAVARINI, 5. A., Zürich 2025, Art. 259b OR N 8 [richtig noch die 3. Aufl., N
7]) reduzieren das Problem zu unrecht auf den Blickwinkel des Stellvertretungs-
rechts. Treffend dazu ist der Hinweis im – nicht mietrechtlichen – BGE 146 III 37
E. 6.2.1 (zur identischen Ausgangslage bei Organhaftung und –vertretung): «Le
fait d'être liée contractuellement et le fait d'être responsable sont deux choses dif-
férentes.». Die Verpflichtung des Vermieters zur Mängelbeseitigung setzt damit
weder eine Meldung durch den Mieter, noch eine Aufforderung des Mieters voraus
(Pra 2000 Nr. 49 E. 2d; BK-GIGER, N 10). Ebenso wenig ist ein Verschulden des
Vermieters am Entstehen des Mangels Voraussetzung des Beseitigungsan-
spruchs (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 259b OR N 6 ff.). Immerhin ist der Vermieterin
eine angemessene Frist für die Beseitigung des Mangels zuzugestehen. Die Be-
weislast für die tatsächlichen Grundlagen eines Mangels trägt nach Art. 8 ZGB der
Mieter, denn er leitet aus der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Miet-
sache den Anspruch auf Mängelbehebung ab (BGer 4A_411/2020 v. 9. Februar
2021, E. 3.1.2.). Dem Beseitigungsanspruch können verschiedene Umstände ent-
gegenstehen, so die objektive Unmöglichkeit (Art. 97 bzw. 119; vgl. BGer, mp
1998, 21 ff.) oder die nicht leichthin anzunehmende Unzumutbarkeit der Mängel-
behebung.
Während das fristlose Kündigungsrecht des Mieters bei schwerwiegenden Män-
geln nach Art. 259b lit. a OR hier nicht zur Debatte steht, beruft sich die Klägerin
auch auf die Ersatzvornahme. Dafür existieren zwei Rechtsgrundlagen: Nach Art.
259a lit. b OR kann die Mieterin bei Mängeln, die die Gebrauchstauglichkeit der
Sache nicht erheblich beeinträchtigen, von sich aus zur Ersatzvornahme schreiten
und von der Vermieterin Auslagenersatz verlangen. Wiegen die Mängel schwerer,
bedarf es einer richterlichen Ermächtigung zur Ersatzvornahme nach Art. 98 Abs.
3 OR. Im ersten Fall ist immerhin eine Feststellungsklage möglich. Wegen der ein-
schränkenden Definition der schwerwiegenden Mängel durch die Praxis erhält die
Ersatzvornahme recht grosses Gewicht (krit. ROHRER, MRA 2000, 276). So erach-
tete das BGer die Ersatzvornahme einer vom Vermieter versäumten Abdichtung

- 139 -
des Vordaches einer Terrasse als zulässig, deren Kosten sich auf etwas mehr als
CHF 11'000.– belaufen hatten (BGer 4A_628/2010 vom 23. Februar 2011, E. 3.2).
Mit Recht wird in der Lehre die Anwendung der Norm auf die Behebung schwerer
Mängel ausgedehnt, soweit diese mit verhältnismässig geringen Kosten verbun-
den ist (SVIT-Komm.-GIAVARINI, 5. A., Zürich 2025, N 51 ff., m.Hw. auf BGer
4C.168/2001 vom 17. August 2001, E. 4a). Die übrigen Voraussetzungen sind die
gleichen wie bei der fristlosen Kündigung; insb. darf der Mieter zur Ersatzvor-
nahme erst greifen, wenn der Vermieter (oder eine Hilfsperson desselben) den
Mangel kennt und ihn nicht innert angemessener Frist behebt (N 6 ff.; s. BGer
4A_628/2010 vom 23. Februar 2011, E. 4; BGer 4A_476/2015 vom 11. Januar
2016, E. 4.3.3 und 4.4.2). Auch wenn eine Fristansetzung nicht erforderlich ist,
können Treu und Glauben gebieten, dass der Mieter besonders bei untergeordne-
ten Mängel in geeigneter Form klar macht, dass er zur Ersatzvornahme schreiten
wird, wenn der Vermieter nichts unternimmt. Der Mieter ist in der Wahl der Mittel
auch sonst im Rahmen seiner Schadenminderungsobliegenheit frei (SVIT-Komm.-
GIAVARINI, 5. A., Zürich 2025, Art. 259b OR N 42; ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 259b OR
N 52).
4.3.2 Für die im vorliegenden Prozess geltend gemachten Mängel ergibt sich aus
dem Vorstehenden folgendes:
– Was die behaupteten Mängel in Zusammenhang mit dem Haupttor (von Ziff.
(1)
4.2.1) angeht, ist nicht ersichtlich, dass das Tor mangelhaft sein soll. Nach
den Erneuerungen im Juni 2020 (Sender, Empfänger, Antenne) wurde of-
fenbar der Torservice ein weiteres Mal am 7. August 2020 aufgeboten.
Wozu und mit welchem Effekt ist unklar – die Klägerin schweigt dazu. Aus
den über weite Strecken unsubstantiierten Behauptungen der Klägerin geht
hervor, dass diese einen Ersatz des Antriebssystems und eine Modernisie-
rung mit einer Sensorik erwartet. Darauf hat sie wie a.a.O. erwähnt mangels
Zusicherung keinen Anspruch. Ihre Ausführungen in der Replik deuten zwar
darauf hin, dass das Tor auch im Juli 2022 nicht funktioniert hat. Die Kläge-
rin verweist dazu aber nur auf nicht schlüssige Videoaufnahmen (hinten Ziff.
4.4.2, erstes Lemma) und erläutert auch nicht, was sie daraus ableitet, ob
sie den Mangel gemeldet hat oder wie die Beklagte bzw. die Liegenschafts-
verwaltung darauf reagierte. Unter diesen Umständen kann und darf auch

- 140 -
das Gericht für das Verfahren aus den Aufnahmen nichts gewinnen. Klar
ist, dass bezüglich loser Platten kein Behebungsbedarf mehr besteht, denn
dies hat die Klägerin beim Augenschein vom 30. Juni 2022 eingeräumt, wo-
bei trotz Nachfrage unklar blieb, von wann bis wann diesbezüglich ein man-
gelhafter Zustand bestanden haben soll (Prot. S. 16).
– Was die Gegensprechanlage/Sonnerie im Haupthaus betrifft, besteht kein
(2)
Mangel und auch kein Beseitigungsanspruch. Der heutige Zustand besteht
seit Abschluss der Arbeiten im November 2019, beruht teilweise auf wert-
vermehrenden Verbesserungen und erfüllte schon vorher die vertraglichen
Abmachungen. Ein zu leiser Ton der neuen Anlage widerspricht im Übrigen
dem Beweisergebnis. Beim Augenschein vom 30. Juni 2022 funktionierte
die Anlage tadellos.
– Was die Gegensprechanlage/Sonnerie beim separaten Eingang zur Einlie-
(3)
gerwohnung betrifft, besteht kein Beseitigungsanspruch, denn eine solche
Vorrichtung war bei Abschluss des Mietvertrages nicht vorhanden und eine
bindende Zusicherung ist nicht substantiiert behauptet (Ziff. 4.2.0.3 und Ziff.
4.2.3). Eine Sonnerie ist auch nicht erforderlich, weil die Einliegerwohnung
auch über den mit einer Gegensprechanlage ausgestatteten Haupteingang
des Hauses zu erreichen ist, und weil Besucher, die sich direkt zur separa-
ten Eingangstür der Einliegerwohnung begeben, sich durch Klopfen an der
Tür bemerkbar machen können (s. Ziff. 4.2.3). Die Klage ist in diesem Punkt
abzuweisen.
– Was die angeblich hässliche Montage der Steuergeräte für die Alarmanlage
(4)
angeht (Ziff. 4.2.4), besteht ein von der Beklagten im Ergebnis anerkannter
Beseitigungsanspruch, wobei offenbar bislang keine entsprechenden Arbei-
ten durchgeführt wurden. Der Klarheit halber ist im Urteil vorzumerken, dass
sich die Beklagte zur farblichen Ausbesserung der betroffenen Stellen ver-
pflichtet hat.
– Was die fehlende Demontage von Teilen der alten Alarmanlage angeht (Ziff.
(5)
4.2.5), besteht kein Mangel. Ein Beseitigungsanspruch scheitert auch an
der Unzumutbarkeit, denn dies würde bedingen, die ganze darunter lie-
gende Wand zu streichen. Die Beklagte hat ein schützenswertes Interesse

- 141 -
daran, die Demontage erst zu veranlassen, wenn der betroffene Raum das
nächste Mal gestrichen wird.
– Beim nicht funktionierenden Brunnen handelt es sich um einen mittleren
(6)
Mangel, bei welchem die Beklagte grundsätzlich zur Reparatur zu verpflich-
ten ist. Subsidiär käme allenfalls auch die Berechtigung der Klägerin zur
Ersatzvornahme infrage (vgl. BGer 4A_628/2010 v. 23. Februar 2011,
E. 3.2). Im Falle einer Überschreitung eines Betrages in dieser Grössenord-
nung käme Art. 98 Abs. 3 OR als Grundlage in Betracht. Die Klägerin hat
das Verhältnis ihrer beiden Ansinnen nicht definiert. Beides zu tun wäre
nicht sinnvoll. Da es nicht die geringsten Hinweise gibt, dass die Beklagte
ihren Verpflichtungen in einem Urteil nicht nachkommen wird, steht diese
Variante im Vordergrund.
Die Beklagte bezeichnet eine Reparatur als unverhältnismässig, weil dazu
in grösserem Umfang Leitungen freigespitzt werden müssten und dies ge-
mäss ihrer Darstellung mit Kosten von Fr. 30'000.–, bei einem erforderlichen
Ersatz wesentlicher Elemente wie der Umwälzpumpe inkl. des Schwimmers
und des Ventils gar mit solchen von Fr. 40'000.– verbunden wäre. Richtig
ist zwar, dass der entsprechende finanzielle Aufwand, wenn die Darstellung
der Beklagten denn zutreffen sollte, den als angemessen zu erachtenden
Minderungsbetrag von 1% pro Monat (dazu hinten Ziff. 4.4.2, sechstes
Lemma) in den Sommermonaten Mai bis September, mithin einen Betrag
Fr. 600.– pro Kalenderjahr oder kapitalisiert zu 5% eine Summe von Fr.
12'000.– bzw. kapitalisiert zu 3% eine solche von Fr. 20'000.– übersteigt.
Dies allein führt jedoch noch nicht zu einer Unzumutbarkeit der Mängelbe-
hebung: Verträge sind grundsätzlich ungeachtet der Kosten zu halten, so
dass mit der Annahme von Unzumutbarkeit die gleiche Zurückhaltung am
Platz ist wie generell bei der nachträglichen gerichtlichen Vertragsanpas-
sung (clausula rebus sic stantibus). Die Beklagte ist daran zu erinnern, dass
der vereinbarte Mietzins es ohne weiteres erlaubt, die behaupteten Behe-
bungskosten innert weniger Monate zu refinanzieren, auch wenn die Kosten
das von ihr befürchtete Ausmass annehmen sollten. Die Behebung erweist
sich hier schlimmstenfalls als unrentabel, aber nicht als unzumutbar. Die
Beklagte machte sodann selber geltend, der Brunnen habe während der

- 142 -
gesamten Besitzdauer des früheren Eigentümers F. funktioniert. Daraus
folgt, dass eine Herrichtung ohne weiteres technisch machbar ist und dass
zumindest F. die entsprechenden Kosten nicht für intolerabel hielt. Die Be-
klagte ist daher zur Behebung des Mangels zu verpflichten.
– Bezüglich Wasserschaden zwischen Weinkeller und Büro der Einliegerwoh-
(7)
nung (Ziff. 4.2.7) erweist sich die Kritik der Klägerin an der Beklagten bzw.
an den involvierten Liegenschaftsverwaltungen über weite Strecken als un-
sachlich. Wieso die von VA3-M1 getroffenen Massnahmen unkoordiniert
gewesen sein soll, erläutert die Klägerin nicht. Sie macht selber geltend,
nach der Schliessung der Wasserzufuhr des Brunnens habe das Austrock-
nen der Wände lange gedauert und sei noch am 3. Juni 2020 nicht weit
genug fortgeschritten gewesen, als dass ein Streichen der Wände möglich
gewesen wäre. Was in dieser Zeit noch hätte «gehen» sollen, ist unklar und
wurde von der Klägerin nicht erläutert. Auch die Replik brachte keine Klä-
rung: Die Klägerin räumt ein, dass der von ihr geschilderte Zustand den
Zeitpunkt der Klageeinleitung betraf. Inzwischen scheine die Wand dank
dem intensiven Einsatz privater Heizlüfter ab dem 24. September 2020 «auf
einer Seite zumindest oberflächlich ausgetrocknet» zu sein. Was den
Stromverbrauch insbes. der Trocknungsgeräte betrifft, sicherte V4 Z. am
20. August 2020 die Rückvergütung der Kosten zu (s. dazu im Übrigen hin-
ten Ziff. 4.5.4.3). Selbst dass die Beklagte den Maler anwies, die noch zu
feuchte Wand mit einer dafür geeigneten Spezialfarbe zu streichen, passt
der Klägerin offenbar nicht, denn sie bezeichnete dies – wieder ohne nähere
Ausführungen – als «reine Kosmetik». Dass die von der Klägerin betriebene
kostspielige «Symptombekämpfung» in Form von starkem Heizen und
Trocknen der Luft noch nötig ist, ist nicht dargetan, und die Klägerin be-
hauptet es in dieser Form gar nicht, schon gar nicht mit konkreten Angaben
zu den Umständen. Was soll eine «fachmännische und nachhaltige» Sa-
nierung denn ihrer Meinung nach noch umfassen?
Wie auch immer: Beim Augenschein vom 30. Juni 2022 zeigte sich, dass
die Wand auf der Seite des Büros frisch gestrichen und in Ordnung ist. Die
Klägerin räumte selber ein, dass das Büro zu diesem Zeitpunkt genutzt wer-

- 143 -
den konnte, wobei sie offenliess, wer es benützt haben soll. In der Stellung-
nahme zu den Dupliknoven bestritt sie lediglich, dass ihr Verwaltungsrat Z.
die bei der Vertragsanbahnung […] kommunizierten Pläne bezüglich Auf-
enthalten in Zürich umgesetzt habe und meinte lakonisch, dass sich Pläne
und Vorstellungen änderten, komme «in den besten Familien vor». Das
mag zutreffen, aber dann stellt sich die Frage, ob und inwiefern die Klägerin
vom angeblichen Mangel überhaupt betroffen war. Dass die Wand auf der
Seite des Weinkellers nicht auch gestrichen wurde, ist nicht zu beanstanden
– ein Weinkeller ist ein Lagerraum. Ein aktuelles Feuchtigkeitsproblem war
beim Augenschein nicht auszumachen. Die Klage ist in diesem Punkt un-
begründet und abzuweisen.
– Bezüglich Pool-Technikraum ist ein Mangel nicht ersichtlich (Ziff. 4.2.8), da-
(8)
her besteht auch kein Behebungsanspruch. Die Klägerin behält auch für
sich, was eine fachmännische Instandsetzung der Decke umfassen soll.
– Bezüglich Pool-Chlorierung ist ein Mangel nicht ersichtlich (Ziff. 4.2.9), da-
(9)
her besteht auch kein Behebungsanspruch.
– Bezüglich Poolraum-Treppenabgang ist ein Mangel nicht ersichtlich (Ziff.
(10)
4.2.10), daher besteht auch kein Behebungsanspruch.
– Bezüglich Schimmel im Haushaltungszimmer besteht sowohl gemäss dem
(11)
gerichtlichen Gutachten als auch nach dem Privatgutachten, das die Be-
klagte einholen liess, nach wie vor ein Mangel (vorn Ziff. 4.2.11.3 a.E.) und
damit auch ein Beseitigungsanspruch. Was die Vorschläge des Privatgut-
achtens angeht, scheinen diese ohne weitere Massnahmen so nicht um-
setzbar. Eine bei den Ecken 3 cm lange und sich hin zur Raummitte auf
einer Länge von 70 cm verjüngende Keildämmung (dazu das Schema in
[…]) hätte hinter dem neuen Heizkörper gar keinen Platz, wie aus den von
der Beklagten selber eingereichten Bildern des Heizkörpers mit aller Deut-
lichkeit hervorgeht: Dieser hat zurzeit einen Abstand von der kalten Aus-
senwand von lediglich rund 2 cm, und zwar auch und gerade in den Raum-
ecken. Um eine Keildämmung in der vorgeschlagenen Art anzubringen,
muss der Heizkörper folglich so oder anders versetzt werden. Die vom Pri-
vatgutachter vorgeschlagene Lösung berücksichtigt zudem in keiner Weise

- 144 -
die Energieverschwendung, die durch das blosse Aufheizen der kalten,
durch die vorgeschlagenen Massnahmen zum grossen Teil weiterhin nicht
isolierten Aussenwand unausweichlich entstehen würde. Der gerichtliche
Gutachter hat als Alternative zur (für sich allein ohne zusätzliche Massnah-
men nunmehr unbestrittenermassen untauglichen) Versetzung des beste-
henden Heizkörpers u.a. eine Innenisolation der gesamten Aussenwand mit
«Foamglas Typ 3» bei einer Stärke von 6 cm empfohlen. In Kombination
mit dem (nach innen versetzten) neuen Heizkörper dürfte dies zu einer
nachhaltigen Behebung des Mangels führen: Aufgrund des «Feldversuchs»
einer Sanierung durch die Beklagte, der immerhin teilweise erfolgreich war,
lässt sich dieser Schluss ziehen, ohne dass dazu ein weiteres Gutachten
eingeholt zu werden bräuchte. Die Mehrkosten gegenüber dem vom Privat-
gutachter vorgeschlagenen Vorgehen dürften sich im Übrigen bescheiden
ausnehmen, denn eine doppelte Keildämmung an den Raumecken bei der
Aussenwand würde ebenfalls die Versetzung des Heizkörpers bedingen. In
das Urteil ist daher eine Verpflichtung der Beklagten im genannten Sinne
aufzunehmen.
– Was die verlangte «nachhaltige» Behebung der Feuchtigkeitsschäden im
(12)
Trocknungsraum gem. Ziff. 4.2.12 angeht, trägt die Klägerin nicht substan-
tiiert vor, welche Massnahmen vernünftigerweise noch zu treffen wären.
Auch in der Replik wurde nicht klar, was das heissen soll, wenn die Klägerin
dafür hält, die Feuchtigkeit dürfte in einem gewissen Ausmass trotzdem wei-
terhin vorhanden sein, gleichzeitig aber einräumt, dass sich kein Schimmel
mehr bildet. Es mag sein, dass die Wände noch immer erhöhte Feuchtigkeit
zeigen (s. dazu die Fotos bei act. […] sowie beim Augenschein vom 30. Juni
2022 […]). Was aus den zweiten Behebungsarbeiten mit Entfernung des
Schimmels und erneutem Überstreichen geworden ist, bleibt das Geheim-
nis der Klägerin. Klar ist, dass die Ursache der Überschwemmung mit der
Spülung der Leitungen nachhaltig beseitigt wurde. Etwas anderes macht
die Klägerin nicht geltend, insbesondere nicht, dass heute noch Wasser in
den Trocknungsraum dringt. Selbst E. schrieb nur davon, dass Wände (im
Juli 2020) «noch immer messbar feucht» seien, ohne allerdings genauere

- 145 -
Angaben zu machen. Die klägerische Rechtsvertreterin machte am 24. Feb-
ruar 2021 auch nur geltend, die Wand sei immer noch nicht richtig trocken
und es seien wieder Schimmelspuren aufgetreten. Wie sich die Situation
später genau darstellte, erläuterte die Klägerin nicht, sondern machte im
Rahmen der Replik nur noch geltend, die Wand sei heute sicher immer noch
feucht. Inwiefern die angebliche Feuchtigkeit einen Einfluss auf die Ge-
brauchstauglichkeit der Sache haben soll, bleibt unklar. Auf den – nicht
mehr aktuellen – Fotos in der Beilage zu act. […] sind immerhin Spuren zu
sehen, bei denen es sich um Schimmel gehandelt haben könnte. Bildet sich
heute unbestrittenermassen kein Schimmel mehr, besteht auch kein Behe-
bungsanspruch für diesen Nebenraum. Abgesehen davon behauptete die
Beklagte wie erwähnt (Ziff. 4.2.12) unwidersprochen Malerarbeiten vom 4.
Oktober 2022, so dass selbst die restlichen Spuren der Beeinträchtigungen
nun beseitigt sind.
– Was den rostigen Bodenablauf in der Waschküche angeht, besteht kein
(13)
Mangel und damit auch kein Beseitigungsanspruch (Ziff. 4.2.13).
– Bez. Dampfabzug ist ein Mangel, zumindest aber ein Behebungsanspruch
(14)
mit Blick auf die erheblichen Kosten im Vergleich zum äusserst beschränk-
ten Nutzen zu verneinen (Ziff. 4.2.14).
– Wie erwähnt, zeigten die drei hier relevanten Storen (d.h. ausgenommen
(15)
diejenige beim Wohnzimmer) beim Augenschein eine starke Verschmut-
zung und teils auch Beschädigungen, besonders bei den Bordüren (Ziff.
4.2.15). Es besteht ein Beseitigungsanspruch. Die Beklagte ist zu verpflich-
ten, die Storen beim Esszimmer, bei der Küche und über dem UG reinigen
und reparieren zu lassen. Auf die Beschädigung der Store über dem Wohn-
zimmer im EG ist zurückzukommen (Ziff. 4.2.26 und hinten, 26. Lemma).
– Mangels genügend behaupteter, geschweige denn erstellter Zusicherung
(16)
der Beklagten ist nicht von einem Anspruch der Klägerin auf Installation von
Windwächtern bei den Storen auszugehen, die nicht schon beim Abschluss
des Mietvertrages bzw. Mietantritt über einen solchen verfügten (Ziff.
4.2.16).

- 146 -
– Kein Mangel und damit auch kein Behebungsanspruch besteht bei den Par-
(17)
kettböden (Ziff. 4.2.17),
– Kein Mangel und damit auch kein Behebungsanspruch besteht beim
(18)
Schliessmechanismus von Dachfenstern und –storen (Ziff. 4.2.18).
– Solange die Klägerin ihren in Ziff. 4.2.19 umschriebenen Pflichten nicht
(19)
nachgekommen ist, ist sie für den bestehenden Zustand und damit den
Mangel verantwortlich und hat keinen Anspruch auf Mängelbehebung.
– Kein Mangel und damit auch kein Behebungsanspruch besteht bei den aus
(20)
dem Boden ragenden Leer-Rohren […] (Ziff. 4.2.20).
– Kein hinreichend substantiierter und schon gar kein aktueller Mangel und
(21)
damit auch kein Behebungsanspruch besteht wegen der angeblich klem-
menden Eingangstür zur Einliegerwohnung (Ziff. 4.2.21). Der Augenschein
vom 30. Juni 2022 zeigte, dass die Tür auch bei der damals herrschenden
warmen Temperatur tadellos funktionierte. Eine klemmende Tür findet sich
auch nicht in E.s Bericht, […], die zum Bestandteil der Fristansetzung vor
der Hinterlegung gemacht wurde. […]
– Kein Mangel liegt beim Kühlschrank vor (Ziff. 4.2.22).
(22)
– Kein Behebungsanspruch besteht auch bezüglich der angeblich nicht richtig
(23)
schliessenden Terrassentür zur Küche (Ziff. 4.2.23). Der Augenschein vom
30. Juni 2022 zeigte, dass keine Probleme zu erkennen sind (a.a.O.).
Kenntnis vom «Mangel» hatte die Beklagte zudem aufgrund der vorstehen-
den Ausführungen (Ziff. 4.2.23.3) frühestens ab Erhalt der Klage.
– Kein Mangel lag bzw. liegt bei den Platten beim Pool vor, jedenfalls kein
(24)
hinreichend substantiierter (Ziff. 4.2.24). Ein Ersatz der nur leicht an den
Rändern beschädigten Platten wäre auch dann nicht angezeigt gewesen,
wenn ein solcher am 21. September 2021 erfolgt wäre, wie die Klägerin –
wenn auch nicht hinreichend konkret – behauptete (vgl. Ziff. 4.2.24). Die
Frontplatten beim Podest neben dem Pooleingang hat die Beklagte unbe-
strittenermassen an besagtem Datum montieren lassen, was aber nicht
heisst, dass deswegen zuvor ein Mangel bestanden hätte, denn schon der
Betonsockel des Podests erfüllte seine Funktion und wirkte auch ästhetisch
befriedigend (vorn Ziff. 4.2.24).

- 147 -
– Ein untergeordneter Mangel liegt bei der Treppe zur Einliegerwohnung vor
(25)
(Ziff. 4.2.25). Ein Behebungsanspruch besteht entgegen der nicht näher be-
gründeten Auffassung der Beklagten durchaus, denn der Randstein ist be-
schädigt und durch eindringendes und gefrierendes Wasser kann auch die
Treppe in Mitleidenschaft gezogen werden.
– Für den Schaden vom 25. Januar 2021 am Storen über dem Wohnzimmer
(26)
durch den Schneerutsch ist die Klägerin verantwortlich. Sie verfügt daher
nicht über einen Beseitigungsanspruch, jedenfalls nicht ohne dass sie der
Beklagten dafür einen Kostenvorschuss leistet. Für die Details des jeweils
Geschuldeten kann auf vorn Ziff. 4.2.26 verwiesen werden.
4.4 Mietzinsminderung
4.4.1.1 Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beein-
trächtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er
den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung
des Mangels entsprechend herabsetzt (Art. 259d OR, Minderungsanspruch).
Weist die Mietsache einen Mangel auf, so sinkt ihr objektiver Wert. Durch die Miet-
zinsminderung soll dem geminderten Wert des Mietobjekts infolge eines Mangels
mit einem tieferen Mietzins Rechnung getragen werden. Deshalb soll der Mieter
nicht den vereinbarten Mietzins bezahlen müssen, wenn und solange er nicht die
volle Gegenleistung erhält (BGE 142 III 557 E. 8). Bei der Minderung ist der Wert
der vermieteten Sache mit und ohne den Mangel zueinander ins Verhältnis zu set-
zen und so anhand des vereinbarten Mietzinses der Minderungsbetrag zu bestim-
men (sog. relative Methode). Der Klägerin ist darin zu folgen, dass das Gericht
dabei über ein weites Ermessen verfügt. Mit der Beklagten ist zugleich zu betonen,
dass das Gericht sich auch nicht allein von Billigkeit, allgemeiner Lebenserfahrung
und gesundem Menschenverstand leiten lassen darf. Vielmehr sind die genannten
Kriterien nur Hilfsmittel zur Bestimmung des relativen Minderwerts im beschriebe-
nen Sinne und kein Einfallstor für die Verfolgung sachfremder Zwecke, etwa sol-
cher pönaler Natur.
Selbst Mängel, auf die der Vermieter keinen Einfluss nehmen kann, führen zu einer
Mietzinsminderung (BGer vom 2. Dezember 2014, 4C.377/2004, E. 2.1). Es wird
jedoch vorausgesetzt, dass der Vermieter für die Mängel im Sinne von Art. 259a

- 148 -
OR einzustehen hat. Ein Verschulden des Vermieters am Mangel ist nicht erfor-
derlich, denn gleich wie bei der Kaufpreisminderung geht es auch bei Art. 259d
OR um die Wiederherstellung des Gleichgewichts von Leistung und Gegenleis-
tung. Der Bestand eines Mangels bildet die Voraussetzung für die Mängelrechte
des Mieters. Dieser trägt folglich dafür die Beweislast (Art. 8 ZGB). Entgegen der
wiederholt geäusserten Auffassung der Beklagten ist weder eine Mängelrüge der
Mieterin erforderlich noch eine bezifferte Herabsetzungserklärung. Das von der
Beklagten zitierte unpublizierte Urteil des Bundesgerichts 4C.248/2002 vom 13.
Dezember 2002 ist durch BGE 142 III 557 überholt, wo klar gestellt wird, dass die
(allerdings spätestens dann zu beziffernde) Herabsetzung auch ohne vorherige
Rüge noch im Zivilprozess verlangt werden kann, soweit die Vermieterin nur vom
Mangel Kenntnis hatte […] und nicht aufgrund besonderer Umstände davon aus-
gehen durfte, dass sich aus Sicht der Mieterin das Leistungsgleichgewicht trotz
des Mangels nach wie vor im Lot befand.
Hat der Mieter einen Mangel infolge eines vertragswidrigen Verhaltens zu verant-
worten, verliert er jedenfalls seinen Minderungsanspruch und hat darüber hinaus
unter Umständen selber dem Vermieter Schadenersatz zu leisten. Die Vorausset-
zungen für die Aufhebung der Mängelrechte richten sich nach Art. 97 ff. OR. Damit
kann sich eine Verantwortlichkeit ergeben aus eigenem Verschulden des Mieters
oder aus seiner Haftung für Hilfspersonen, insbesondere Untermieter (Art. 101 und
262 Abs. 3 OR). Die im allgemeinen Vertragsrecht gelegentlich anzutreffenden
Abreden über die Verantwortlichkeit spielen bezüglich der Mängelregelung bei der
Miete von Wohn- und Geschäftsräumen kaum eine Rolle, denn sie dürfen sich
insgesamt nicht zum Nachteil des Mieters auswirken (Art. 256 Abs. 1 und Abs. 2
lit. b OR). Gestützt auf Art. 97 ff. OR und Art. 8 ZGB hat der Vermieter dem Mieter
folglich das vertragswidrige Verhalten und die (natürliche) Kausalität für den Man-
gel nachzuweisen. Von natürlicher Kausalität spricht man, wenn eine Ursache eine
«conditio sine qua non» eines Erfolges ist. Das fragliche Verhalten darf nicht weg-
gedacht werden können, ohne dass auch der eingetretene Erfolg entfiele (BGE 96
II 392 ff.). Nur ein adäquater Kausalzusammenhang ist rechtlich von Bedeutung.
Ein solcher ist nur bei einem Verhalten gegeben, das nach der allgemeinen Le-
benserfahrung und den gewöhnlichen Lauf der Dinge geeignet ist, einen Mangel
an der Sache herbeizuführen oder allgemein zu begünstigen (z.B. BGE 123 III 122,

- 149 -
BGE 112 II 439 ff.). Das Verhalten des Mieters muss zudem schuldhaft sein. Nach
Art. 97 OR ist das Verschulden allerdings zu vermuten; dem Mieter obliegt daher
dafür der Befreiungsbeweis.
Nach Art. 257f Abs. 1 OR muss der Mieter die Sache sorgfältig und vertragsge-
mäss gebrauchen (BGE 132 III 109 E.2). Die im üblichen Rahmen erfolgende Ab-
nützung der Mietsache ist zulässig, solange sie nicht übermässig ist. Das Mietob-
jekt darf weder beschädigt noch ohne Zustimmung des Vermieters verändert wer-
den. Den Parteien steht es aufgrund der Vertragsfreiheit zu, im Rahmen der
Rechtsordnung jeden beliebigen Gebrauchszweck für die Mietsache festzulegen.
An diesem Zweck orientiert sich auch die Verantwortlichkeit des Mieters für den
Umgang mit der Sache.
4.4.1.2 Prozessual setzt die Geltendmachung einer Mietzinsminderung deren ge-
hörige Bezifferung voraus. Unbezifferte Klagen sind nur unter den strengen Vo-
raussetzungen von Art. 85 ZPO zulässig, zu welchen sich die Klägerin schon bei
Klageeinleitung hätte äussern müssen (keiner weiteren Begründung bedarf es da-
für einzig bei der Stufenklage (zum Ganzen vorn Ziff. 4.1.2; BGE 149 III 405 E. 4,
148 III 322 E. und 4, 142 III 102 E. 5.2, 137 III 617 E. 4.3, 151 III 425 E. 3). Die
Klägerin hat in Ziff. 3.2 eine Minderung auch für die Zeit nach der Klageeinleitung
und bis zur Behebung der Mängel eingeklagt, wobei sie die Bestimmung des Be-
trags dem Gericht überlässt und nur einen Mindestbetrag angibt, «bis die Addition
der dannzumal noch relevanten Einzelbeträge (…) auf oder unter 33% fällt». So-
weit dieser Antrag überhaupt verständlich ist, erweist er sich als unzulässig, denn
schon aufgrund der Dispositionsmaxime darf die klagende Partei die Bezifferung
des angeblichen Anspruchs nicht dem Gericht überlassen. Auf den Antrag ist nicht
einzutreten.
Unzulässig ist in der vorliegenden Form an sich auch Antrag Ziff. 3.1, mit welchem
die Klägerin für die Monate Februar 2019 bis Juni 2021 eine Minderung «in ange-
messenem, vom Gericht zu bestimmenden Umfang, mindestens aber um einen
Drittel … pro Monat» verlangt (act. 16 S. 4), womit sie die Bezifferung letztlich
ebenfalls in die Hände des Gerichts gelegt hat. Hier verbietet sich aber eine zu
grosse Strenge: Wie vorn erwähnt hat die Klägerin wenigstens für den Zeitraum

- 150 -
bis zur Klageeinleitung zu jedem einzelnen Posten einen konkreten Minderungs-
betrag genannt. Zwar übersteigt die Summe der entsprechenden Posten mitunter
den entsprechenden Monatsmietzins, aber dies stellt keine Frage der Zulässigkeit
der Klage dar, sondern der Begründetheit.
4.4.1.3 Die Klägerin hat mit der Replik nicht nur Mietzinsminderungen in verschie-
dener Gestalt verlangt, sondern klagt mit ihrem neuen Antrag Ziff. 3.3 auch auf
Rückzahlung der zu viel bezahlten Mietzinse, die sie jeweils auch Punkt für Punkt
anhand der bis zur Klageeinleitung geschuldeten Beträge berechnet hat. Die Kla-
geänderung ist als Folge von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO i.V.m. Art. 247 Abs. 2 lit. a
ZPO, Art. 229 Abs. 3 und Art. 227 ZPO zulässig. Allerdings ist auch dieser Antrag
nur zulässig, soweit er genügend beziffert ist, also insbesondere nicht bez. der
Minderung gemäss Antrag 3.2.
4.4.2 Wie soeben angetönt, wendet die Beklagte materiell mit Recht ein, dass die
Klägerin schon vom Ausmass der verlangten Minderungsbeträge her die Trag-
weite des Herabsetzungsanspruchs verkennt: Soweit bei der Bezifferung der ein-
zelnen Beträge für gewisse Mängel pro Monat eine Herabsetzung um insgesamt
mehr als 100% resultiert (vgl. dazu insbesondere die tabellarische Darstellung in
[…]), zeigt sich schon daran, dass auch die Einzelbeträge mit der Realität nichts
zu tun haben können. Soweit die Klägerin nach der Auflistung einzelner Herabset-
zungsbeträge ernsthaft monatliche Herabsetzungsansprüche «zwischen 53 und
147%» errechnet hat und daraus auf einen Mittelwert von 68% oder gar 80%
schliesst, kann ihr nicht gefolgt werden. Schon aus diesem Vorgehen lässt sich
ablesen, dass weite Teile der Klage bar jeder Vernunft sind. Die Wiederherstellung
des Leistungsgleichgewichts durch eine Mietzinsminderung kann selbstverständ-
lich 100% nicht übersteigen, mithin die Minderung, die bei einer völlig wertlosen
Sache angebracht wäre. Es ist zwar richtig, dass die Klägerin […] lediglich für Au-
gust 2020 eine 100% übersteigende Minderung errechnet hat. Dies bildet aber
entgegen der Ansicht der Klägerin zugleich ein starkes Indiz dafür, dass die ver-
langten Minderungsbeträge für die einzelnen Mängel auch in denjenigen Monaten
stark übersetzt sind, in denen die 100% - Marke nicht erreicht wird.
Für jeden Mangel an der Mietsache ist als Ausfluss der Substantiierungslast An-
fangs- und Endpunkt der Minderung zu bestimmen, ebenso das Ausmass, denn

- 151 -
das ist nicht Aufgabe der Gegenpartei oder des Gerichts. Auch dies rügt die Be-
klagte mit Recht ([…]; mehr dazu ganz am Schluss dieses Abschnitts).
In der Replik wandte die Klägerin ein, sie habe «nie vollständige detaillierte Pläne
mit Massen» des Mietobjekts erhalten. Ihr lägen nur die Grundrisse des Unter- und
Erdgeschosses vor, die nicht das ganze Haus abdeckten. Damit räumte die Klä-
gerin ein, dass sie sich im Hinblick auf die Ausarbeitung der Klage gar nicht erst
die Mühe gemacht hat, die Mietsache auszumessen, obwohl ihr das ohne weiteres
möglich und zumutbar gewesen wäre. Klar ist, dass das gesamte Mietobjekt inkl.
Einliegerwohnung im UG aus vier Stockwerken besteht mit insgesamt mindestens
10 Wohn- und zahlreichen Nebenräumen (so zutreffend die Beklagte, […]: vgl.
dazu das Übergabeprotokoll, […]).
4.4.2 Im Einzelnen sind die geltend gemachten Ansprüche folgendermassen zu
bewerten:
– Was die behaupteten Mängel in Zusammenhang mit dem Haupttor (von Ziff.
(1)
4.2.1) angeht, ist die Substantiierung mangelhaft. Die Klägerin vermag nicht
darzulegen, wann genau das Tor bzw. dessen Antrieb in welcher Weise
nicht funktioniert haben soll. Wann genau es einen dreiwöchigen Funktions-
unterbruch gegeben haben soll, wie sich einer in Klammer gesetzten Be-
merkung in der Klageschrift entnehmen lässt, spezifiziert die Klägerin nicht.
So etwas lässt sich auch aus dem E-Mail-Verkehr nicht ableiten, wie die
Beklagte zu recht einwendet: Im Gegenteil, es widerspricht den Nachrichten
diametral: Am 23. Dezember 2019 schrieb Z. nur, seit Beginn gebe es «im-
mer wieder Probleme mit dem Tor», ohne zu sagen, wann genau und wie
oft die Probleme auftraten oder welcher Art sie gewesen sein sollen. Glei-
ches gilt für die Nachricht vom 27. Januar 2020, wo nur die Rede davon ist,
dass das Haupttor «nun seit Wochen nicht mehr richtig» (aber offenbar
grundsätzlich doch) funktioniere. Genau so vage ist Z.s Behauptung vom
31. Januar 2020, wonach das Tor «zum Teil gar nicht mehr» funktioniere.
In der vorliegenden Form ist die Klage daher unsubstantiiert und ein Minde-
rungsanspruch ohne weiteres insgesamt zu verneinen. Mit der Replik
reichte die Klägerin fünf Videos ein, die zwischen dem 5. und 11. Juli 2022
erstellt worden sein sollen, und bei welchen das Tor sich nicht bewegt (act.

- 152 -
90 S. 22; vgl. act. 92/194). Selbst wenn man davon ausgeht, dass der Hand-
sender jeweils tatsächlich betätigt wurde (im Bild ist er jeweils nicht zu se-
hen), wird nicht klar, wie oft das Tor nicht funktionierte und wie es vor und
nach der erwähnte Zeitspanne von einer Woche aussah. Davon, dass das
Gericht beim Augenschein vom 30. Juni 2022 das «längere Nachschieben
des Tors nach dem Öffnen» selbst habe wahrnehmen können, kann keine
Rede sein; gegenteils ist die Behauptung aktenwidrig, denn das Tor funkti-
onierte damals einwandfrei. Auch die Klägerin wies damals nicht auf Mängel
hin, wie aus dem Protokoll hervorgeht. Klar ist, dass es beim Augenschein
mit einer Maximaltemperatur von 27° C recht warm war (Klimabulletin Me-
teo Schweiz Juni 2022, S. 10 und 14, Station Zürich-Fluntern,
https://www.meteoschweiz.admin.ch/service-und-publikationen/publikatio-
nen/berichte-und-bulletins/2022/klimabulletin-juni-2022.html, besucht am
15.2.2023), so dass auch hohe Temperaturen offenbar keinen entscheiden-
den Einfluss auf die Funktionsfähigkeit des Tors zu haben scheinen. Die
Klägerin verlangt eine Minderung um 5%, ohne auch nur im Ansatz die Ein-
schränkungen nach Art und Dauer zu konkretisieren. Im Widerspruch dazu
räumte sie in der Replik ein, die losen Platten am Tor seien «im Juli oder
August 2019» befestigt worden. Später ist dann nur noch von einer einzigen
losen Platte die Rede. So oder anders rechtfertigt ein derart untergeordne-
ter Mangel eine Mietzinsminderung nicht. Die Beklagte bestreitet generell
einen Mangel, insbesondere auch die dreiwöchige Funktionsstörung und
macht zudem geltend, es fehle an einer Herabsetzungserklärung. Letzteres
ist zwar nach den einleitenden Erwägungen (4.4.1) nicht erforderlich,
braucht aber mangels Substantiierung des Mangels auch nicht weiter erör-
tert zu werden. Zwar können einzelne Funktionsstörungen nach dem Ge-
sagten nicht ausgeschlossen werden. Mangels Substantiierung der Ein-
schränkungen kann aber nicht von einem Ausmass ausgegangen werden,
welches eine Mietzinsminderung rechtfertigen könnte.
Was die angeblich losen Platten betrifft, hat es die Klägerin versäumt dar-
zutun, von wann bis wann ein Mangel bestanden haben soll und wie dieser
genau beschaffen war. Anlässlich des Augenscheins vom 30. Juni 2022 be-
stand zugegebenermassen kein Mangel mehr. Auch unter diesem Titel lässt

- 153 -
sich eine Mietzinsminderung zufolge mangelhafter Substantiierung von
vornherein nicht bestimmen. Die Klage ist in diesem Punkt abzuweisen.
– Bezüglich der Gegensprechanlage im Haupthaus hat die Klägerin den ihr
(2)
missfallenden heutigen Zustand teils selber zu verantworten, weil Z. trotz
Aufforderung der Verwaltung keine Antwort auf die Frage gab, ob er sich an
den Kosten einer von ihm gewünschten, aber vertraglich nicht geschuldeten
besseren Anlage beteiligen wolle. Seine Antwort stand mindestens seit
Ende September 2019 aus. Bei einem Mietbeginn am 1. Februar 2019 ist
theoretisch von einer Minderung während 8 Monaten bis zu den Arbeiten
der Ha. AG im November 2019 zu sprechen, die nachgewiesenermassen
am 12. Dezember 2019 in Rechnung gestellt wurden. Unbestritten blieb,
dass Handtaster existieren, mit denen das Tor von überall im Haus geöffnet
werden kann. Gänzlich unsubstantiiert sind die Angaben der Klägerin zu Art
und Dauer der angeblichen Einschränkungen durch die behaupteten Män-
gel. Die Klage ist in diesem Punkt ohne Weiterungen abzuweisen. Keines-
falls kommt auch eine Minderung wegen mangelnder Ästhetik in Betracht,
wie die Klägerin dies verlangt, denn die Montageart der aktuellen Anlage
entspricht einem üblichen Standard. Die Beklagte wandte überdies zu recht
ein, dass sie die Anlage über den Stand bei Vertragsschluss hinaus moder-
nisiert habe. Auch bei einer allenfalls zu geringen Lautstärke der Sonnerie
bis Nov. 2019 wäre von einer Bagatelle auszugehen, die keine Minderung
rechtfertigt. Die aktuelle Anlage befriedigt akustisch wie ästhetisch, wie sich
beim Augenschein zeigte (vorn Ziff. 4.2.2 und 4.2.35).
– Bezüglich der fehlenden Sonnerie / Gegensprechanlage beim separaten
(3)
Eingang zur Einliegerwohnung liegt nach den Ausführungen in Ziff. 4.2.0.3
und 4.2.3 vorne kein Mangel vor. Eine Minderung scheidet daher aus. Die
von der Klägerin geforderte Minderung um 2% wäre auch dann unverhält-
nismässig, wenn von einem Mangel auszugehen wäre, denn die Einlieger-
wohnung macht ca. 25% der Haupträume der Mietsache aus und ihre Nutz-
barkeit wäre selbst bei einer zugesicherten Klingel nicht eingeschränkt.
– Bezüglich der unästhetischen Montage der Steuerungsgeräte der neuen
(4)
Alarmanlage (Ziff. 4.2.4) liegt ein Mangel vor, allerdings von sehr begrenzter
Bedeutung. In solchen Fällen akzeptiert das Bundesgericht Minderungen

- 154 -
nur in Ausnahmefällen, wie bei einem während langer Zeit verschmutzten
Teppich im Eingangsbereich. Der vorliegende Mangel ist gemessen am
Umfang und Wert der ganzen Sache derart geringfügig, dass keine Minde-
rung zu gewähren ist. Abgesehen davon macht die Klägerin wie erwähnt
nicht im Ansatz einen Versuch, das Gewicht des Mangels bezogen auf das
ganze Mietobjekt zu erläutern, mit der zu kurz greifenden Begründung, sie
habe nie vollständige Grundrisspläne der Mietsache erhalten. Wie dem
auch sei: Schon eine Herabsetzung um 0.1% des Nettomietzinses oder Fr.
12.– pro Monat müsste als offensichtlich übersetzt angesehen werden. Die
Mängelrechte sind nicht dazu da, jede Kleinigkeit zum Gegenstand eines
Prozesses zu machen. Eine Minderung kommt nur in Betracht, wenn das
Leistungsgleichgewicht durch den Mangel in relevanter Weise als beein-
trächtigt erscheint (dazu insbes. das Urteil des Bundesgerichts BGer
4C.97/2003 vom 28. Oktober 2003, E. 3.3: «La nouvelle version de la loi ne
signifie toutefois pas que n'importe quelle imperfection puisse être qualifiée
de défaut rompant l'équilibre du contrat et donner lieu à l'application de l'art.
259d CO.»). Das ist hier nicht der Fall.
– Bezüglich der fehlenden Demontage von Teilen der alten Alarmanlage (Ziff.
(5)
4.2.5) liegt kein Mangel vor, also ist auch keine Minderung angezeigt.
– Für den nicht funktionierenden Brunnen verlangt die Klägerin eine Minde-
(6)
rung um 2%. Dabei klagt sie die resultierende Summe bis zur Klageerhe-
bung im Juni 2021 ein, aber auch darüber hinaus, wenn auch in nicht hin-
reichend bezifferter Weise (Rechtsbegehren Ziff. 3, […]; vorn Ziff. 4.4.1.2).
Die Funktionsuntauglichkeit des Brunnens ist zwar in erster Linie ästheti-
scher und gewiss auch untergeordneter Natur (Ziff. 4.2.6), wirkt sich aber
entgegen der Auffassung der Beklagten aufgrund der Dauerhaftigkeit des
Mangels dennoch auf das Leistungsgleichgewicht aus. Betroffen ist auch
nicht nur die Ästhetik. Es rechtfertigt sich eine 1%-ige Minderung pro Monat
(Fr. 120.– pro Monat, Fr. 600.– pro Kalenderjahr) jeweils von Frühling bis
Herbst (Mai bis September, 5 Monate). Nicht infrage kommt, wie die Be-
klagte zu recht einwandte, eine dauerhafte Minderung unabhängig von der
Jahreszeit oder lediglich mit der Ausnahme der Winterzeit zwischen De-
zember und Februar. Gegenteils wäre ein vertragswidriges Verhalten der

- 155 -
Klägerin anzunehmen, soweit sie den Brunnen in der kalten Jahreszeit zwi-
schen Oktober und April betreiben würde (vorn Ziff. 4.2.6.3). In dieser
Phase scheidet eine Minderung von vornherein aus.
Wie vorne unter Ziff. 4.2.6 erläutert, besteht für das Jahr 2019 auf jeden Fall
zwischen Mai und 16. September 2019 ein Minderungsanspruch. Eine be-
zifferte Herabsetzungserklärung der Klägerin ist entgegen der Meinung der
Beklagten gemäss den einleitenden Erwägungen hiervor nicht nötig. Unbe-
strittenermassen erfolgte am 5. Juni 2019 eine Mängelrüge, so dass die
Vermieterin auch nicht davon ausgehen konnte, die Mieterin betrachte das
Leistungsgleichgewicht ungeachtet des Mangels als nach wie vor gewahrt.
In der zweiten Monatshälfte im September 2019 funktionierte der Brunnen
unbestrittenermassen, so dass für das Jahr 2019 ein Minderungsanspruch
von Fr. 540.– resultiert (4.5 Monate zu Fr. 120.–/Monat). Für die folgende
Zeit ist die Minderung und der daraus resultierende Rückforderungsan-
spruch nur bis Juni 2021 zu berechnen, denn im darüber hinausgehenden
Mass sind die Anträge der Klägerin wie schon erwähnt unzulässig. Zuzu-
sprechen ist daher die Minderung von 1% wie beschrieben für das Jahr
2019, für fünf Monate im Jahr 2020 und für weitere 2 Monate im Jahr 2021.
Zuzusprechen sind unter diesem Titel bis Juni 2021 daher insgesamt Fr.
1'380.– (Fr. 540.– + Fr. 600.– + Fr. 240.–).
Selbst wenn man – anders als hier angenommen (vorn Ziff. 4.3.2, sechstes
Lemma) – von einer Unzumutbarkeit der Mängelbehebung ausgehen
müsste, hätte dies auf den Minderungsanspruch keinen Einfluss, denn am
Mangel als solchem ändert das nichts.
– Bezüglich des Wasserschadens zwischen Weinkeller und Büro der Einlie-
(7)
gerwohnung (Ziff. 4.2.7) fordert die Klägerin isoliert betrachtet eine – von
der Beklagten bestrittene – Mietzinsminderung um 8% von Oktober 2019
bis September 2020 sowie eine solche um 4% von Oktober 2020 bis Juni
2021 und – allerdings wie schon mehrfach erwähnt nicht in zulässiger Art
und Weise – auch darüber hinaus. Als Begründung führt sie aus, das Büro
habe «überhaupt nicht sinnvoll» bzw. «nur beschränkt genutzt» werden
können. Auch hier unternimmt die Klägerin keinen Versuch, die Bedeutung
des Mangels mit Blick auf die Grösse der Mietsache näher zu umreissen.

- 156 -
Immerhin ist zumindest klar, dass das oder die Trocknungsgeräte bis An-
fang Oktober 2020 im Einsatz waren. Auch wenn sie im Betrieb bestimmt
erheblichen Lärm verursachten, ist mit der Beklagten nicht von der Hand zu
weisen, dass man sie vorübergehend abstellen kann, während man arbei-
ten möchte. Unter diesem Aspekt ist auch eine Mietzinsminderung in der
einzig relevanten Zeit von Anfang Oktober 2019 (Auftritt des Wasserscha-
dens) bis September 2020 (Streichen, Abholung der Trocknungsgeräte)
nicht angezeigt (vgl. […]: Zur Zeit des Augenscheins am 30. Juni 2022 war
die Wand im Besonderen und das Büro als Ganzes in Ordnung. Dass sie
auf der Kellerseite nicht gestrichen wurde, ist irrelevant, denn in einem La-
gerraum spielen ästhetische Aspekte eine untergeordnete Rolle). Hinzu
kommt wie schon erwähnt (vorn Ziff. 4.3.2, siebtes Lemma), dass die Klä-
gerin mit keinem Wort Angaben dazu macht, wer im Büro für gewöhnlich
wie oft Arbeiten verrichtete – in anderem Zusammenhang liess die Klägerin
hartnäckig, wenn auch unsubstantiiert und nicht überzeugend behaupten,
ihr Verwaltungsrat habe sich zumeist nicht im Mietobjekt, sondern in seiner
Wohnung in M./LU aufgehalten (hinten Ziff. 4.5.1) – oder ohne die Beein-
trächtigung verrichtet hätte, weshalb die Trocknungsgeräte in der entspre-
chenden Zeit nicht abgestellt wurden und wieso diesfalls die angeblichen
Arbeiten nicht in einem der nun wirklich zahlreichen Räume in den drei wei-
teren Geschossen des Hauses verrichtet werden konnten.
Es ist zwar richtig, dass die Mietzinsminderung einen Wertausgleich schafft,
so dass es auf die konkrete Nutzung für den Grundsatz der Minderung nicht
ankommt, wie die Klägerin zu recht ausführte. Für das Ausmass ist aber
sehr wohl von Bedeutung, welche Einschränkungen die Mieterin hinneh-
men musste und welche Ausweichmöglichkeiten sich ihr innerhalb des
(mindestens 10, über vier Stockwerke verteilte Haupt– und zahlreiche Ne-
benräume umfassenden) Mietobjekts boten. Keiner weiteren Diskussion
bedarf daher der Umstand, dass die 80 dB, die Z. gemessen haben will (vgl.
[…], letztes Blatt, eine Messung beim Entfeuchter im Trocknungsraum),
wohl zumindest nicht dem Standard moderner Trocknungsgeräte entspre-
chen oder zumindest auf einer Messung unmittelbar beim Entfeuchter be-
ruhen.

- 157 -
Unsubstantiiert sind auch die Angaben der Klägerin dazu, welcher Teil der
Mietsache betroffen gewesen sein soll. Ohne diese Angaben, die zu ma-
chen nicht Sache der Beklagten (vgl. immerhin […]) oder des Gerichts ist
und deren sich die Klägerin nicht mit dem Hinweis entschlagen kann, sie
habe nie genaue Pläne erhalten und die Angaben der Gegenseite zum Ge-
bäude seien unrichtig (so aber […], dazu schon vorn die einleitenden Aus-
führungen dieses Abschnitts, Ziff. 4.4.2), kommt eine erhebliche, zeitlich
ausgedehnte Mietzinsminderung von vornherein nicht infrage.
Immerhin geht aus […] und […] die Situation von EG und UG hervor. Die
Klägerin spricht von einem Gebäude mit «vier grosszügigen Stockwerken»
bzw. von zehn vorhandenen Wohnräumen in der ganzen Villa. Stellt man
auf das Übergabeprotokoll ab, weist das Haus elf Wohnräume auf. Zumin-
dest als Arbeitsraum ist auch das Haushaltungszimmer (hinten, 11. Lemma)
anzusehen. Zusammen mit dem Büro bildet es im Untergeschoss einen von
fünf Räumen mit Tageslicht, ohne Zählung von Nebenräumen wie Ar-
chiv/Schutzraum, Trocknungsraum, Heizung/Waschküche und Weinkeller.
Im Erdgeschoss befinden sich drei Haupträume, alle viel grösser als das
Haushaltungszimmer. Auch im 1. und 2. OG befinden sich drei grosse
Haupträume und eine Ankleide bzw. ein grosses Zimmer und ein Atelier.
Das Büro macht dabei mit seinen rund 21 m2 Bruttofläche rund 10% der
gesamten Wohnfläche aus. Nach Anfang Oktober 2020 rechtfertigt sich
schon wegen fehlender Angaben zu den genauen Beeinträchtigungen nach
dem 24. September 2020 keine Minderung mehr. Warum hätten die Hand-
werker die Trocknungsgeräte sonst damals abgezogen? Zu recht bemän-
gelt die Beklagte, es sei gänzlich unsubstantiiert geblieben, wann wo wozu
noch welche Geräte in Betrieb gewesen sein sollen. Für die Zeit davor ist
eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung und damit ein Minderungsan-
spruch zwar zu bejahen. In Würdigung der Umstände ist er aber auf 1% des
Nettomietzinses für das gesamte Mietobjekt zwischen Oktober 2019 und
September 2020 zu veranschlagen (12 x Fr. 120.–), was bezogen auf das
Büro allein einer gut 10%-igen Mietzinsminderung entspricht.

- 158 -
– Bezüglich Pool-Technikraum ist ein Mangel nicht ersichtlich (Ziff. 4.2.8), da-
(8)
her besteht auch kein Minderungsanspruch. Selbst wenn ein Mangel anzu-
nehmen wäre, wäre wegen der Geringfügigkeit der Beeinträchtigung in die-
sem Nebenraum einer grossen Villa keine Herabsetzung zu gewähren. Die
verlangte Minderung um 1% seit Ende Mai 2019 kommt so oder anders
nicht in Betracht.
– Bezüglich Pool-Chlorierung ist ein Mangel nicht ersichtlich (Ziff. 4.2.9), da-
(9)
her besteht auch kein Minderungsanspruch, schon gar nicht im geforderten
Umfang von 5% während der «Sommermonate» April bis Oktober seit der
ersten Rüge am 26. August 2019. Wie die Klägerin auf einen solch exorbi-
tanten Betrag kommt, wo sie doch selber einräumt, dass es nur bei zwei
Extremsituationen (Wetterwechsel) zu Problemen gekommen sein soll, ist
nicht nachvollziehbar.
– Bezüglich Treppenabgang und Zugang zum Pool-Technikraum ist ein Man-
(10)
gel nicht ersichtlich (Ziff. 4.2.10), daher besteht auch kein Minderungsan-
spruch.
– Bezüglich Schimmel im Haushaltungszimmer fordert die Klägerin isoliert be-
(11)
trachtet eine – von der Beklagten bestrittene (act. 39 S. 90) – Mietzinsmin-
derung um 8% von Februar 2019 bis Juni 2021 (und in unbestimmter und
damit unzulässiger Weise auch darüber hinaus, […]; dazu vorn Ziff. 4.1.2
und 4.4.1.2). Als Begründung führt sie aus, der Raum habe nicht sinnvoll
genutzt werden» können.
Wie erwähnt (Ziff. 4.2.11.3) erweist sich die Mängelbehebung bis heute als
unvollständig, so dass auch ein Minderungsanspruch zu bejahen ist, man-
gels genügenden Rechtsbegehrens allerdings aber nur bis zur Klageeinlei-
tung im Juni 2021. Bezüglich der erstmaligen Mängelmeldung berief sich
die Klägerin bez. des Einwandes der ungenügenden Substantiierung auf
eine wahre Auswahlsendung von Verweisen und Querverweisen. Die an-
geblich zahlreichen mündlichen Meldungen sind nicht genügend substanti-
iert, ebenso wenig die Angaben in […], die die Klägerin auch in der Replik
und in ihren späteren Vorträgen nicht zu konkretisieren vermochte. In der
Hinterlegungsandrohung vom 11. August 2020 wurde auf den Bericht E.s

- 159 -
vom 17. Juli 2020 verwiesen, welcher der Beklagten mit dem genannten
Schreiben zur Kenntnis gebracht wurde. Auch in der zweiten E-Mail in […]
ist nur von «anderen Arbeiten» die Rede, ohne dass klar würde, was ge-
meint sein sollte. Einzig aus der E-Mail vom 23. Dezember 2019 geht her-
vor, dass im Werkraum ein Problem bestand und dass man schon vor der
Nachricht darüber gesprochen haben muss («nichts mehr gehört»). In der
ursprünglichen Klage behauptete die Klägerin ohne nähere Erläuterungen,
die Termine, Massnahmen und Erklärungen in Zusammenhang mit dem
Wasserschaden zwischen dem Weinkeller und dem Büro der Einliegerwoh-
nung (Ziff. 4.2.7 und 12 und nachfolgendes 12. Lemma) bezögen sich auch
auf den Schaden im Haushaltungszimmer. Das geht aus den verwiesenen
Unterlagen aber nicht hervor und erweist sich damit als unsubstantiiert –
wie erwähnt dürfen Beilagen, auf welche eine Partei verweist, nach der bun-
desgerichtlichen Rechtsprechung keinen Interpretationsspielraum offen las-
sen (BGer 4A_415/2021 v. 18.3.2022 E. 5.2-4, insbes. E. 5.4.3). Unter die-
sen Umständen verbietet es sich, einen Ausgangspunkt für die Minderung
vor Dezember 2019 anzunehmen. Da nicht anzunehmen ist, dass die von
V4 vorgeschlagenen, vom Verwaltungsrat der Klägerin aber über längere
Zeit verhinderten Arbeiten im September 2020 die Ursache des Problems
behoben hätten, ist im Ergebnis für die ganze Zeit von Dezember 2019 bis
Juni 2021 eine Minderung vorzusehen.
Laut Übergabeprotokoll, den bei den Akten liegenden Grundrissen und ge-
mäss Gutachten bildet das Haushaltungszimmer zwar einen mit einem
Wohnraum zu vergleichenden Arbeitsraum. Als kleiner Nebenraum bildet
es aber im Untergeschoss nur einen von fünf Räumen mit Tageslicht, ohne
Zählung von Nebenräumen wie Archiv/Schutzraum, Trocknungsraum, Hei-
zung/Waschküche und Weinkeller. Wie erwähnt befinden sich in den übri-
gen Geschossen zahlreiche, durchwegs viel grössere Wohnräume. Mehr
als 5% der gesamten Fläche dieser Räume macht der nur gut 14 m2 kleine
Haushaltungsraum keinesfalls aus ([…]), so dass eine Minderung des ge-
samten Mietzinses für das ganze Objekt um 2% einer solchen für den be-
troffenen Raum von 40% entspricht – ein ohne weiteres angemessener

- 160 -
Wert für die Probleme mit der kalten Aussenwand und mit Blick auf die Be-
wohner, für die eine besondere Empfindlichkeit weder geltend gemacht
noch mit Beweismitteln unterlegt ist.
Im Ergebnis ist für die Zeit von Dezember 2019 bis Juni 2021 eine Minde-
rung um 2% vorzusehen (19 Monate x Fr. 240.–/M. = Fr. 4'560.–).
– Bezüglich Wasserschaden im Trocknungsraum (= Wirtschaftsraum, […])
(12)
gem. Ziff. 4.2.12 fordert die Klägerin isoliert betrachtet eine – von der Be-
klagten bestrittene – Mietzinsminderung um 8% von März bis September
2020 sowie eine solche um 4% von Oktober 2020 bis Juni 2021 (und in
unbestimmter Weise auch darüber hinaus, […]; dies wurde in der Replik
aber nicht wiederholt, […]). Als Begründung führt sie aus, der Raum habe
«überhaupt nicht sinnvoll» bzw. «nur beschränkt» genutzt werden können
bzw. der Raum sei «faktisch unnutzbar».
Auch hier ist daran zu erinnern, dass entgegen der Meinung der Beklagten
keine zeitnahe oder gar bezifferte Herabsetzungserklärung erforderlich ist.
Der Schaden wurde unbestrittenermassen sofort gemeldet, was genügt.
Allerdings bleibt die Klage bezüglich der Parameter des Minderungsan-
spruchs (zu) vage. Es ist nicht zu sehen, warum der Trocknungsraum nach
Beseitigung der bestrittenen Überschwemmung nicht gebrauchstauglich
gewesen sein soll. Die eingereichten Fotos belegen das Gegenteil, und
schon beim Augenschein vom 30. Juni 2022 liess sich die Frage klar ver-
neinen. Gerade der Einsatz von Trocknungsgeräten begünstigte auch die
Wäschetrocknung. Andere Beschränkungen macht die Klägerin nicht gel-
tend. Auch eine Minderung während der wenigen Tage, während der der
Raum bis zur Beseitigung der angeblichen Überschwemmungsspuren nicht
benützt werden konnte, fällt ausser Betracht, denn dass in dieser Zeit Wä-
sche zu trocknen gewesen wäre, ist nicht behauptet. Die geforderte Minde-
rung ist zudem exorbitant (8% zwischen März und September 2020 und 4%
zwischen Oktober 2020 und Juni 2021, […]). Die Klägerin macht nicht ein-
mal den Versuch, diesen Nebenraum ins Verhältnis zu setzen zu den min-
destens 11 Haupt- und den zahlreichen weiteren Nebenräumen des Miet-
objekts.

- 161 -
– Was den rostigen Bodenablauf in der Waschküche angeht, besteht kein
(13)
Mangel und damit auch kein Minderungsanspruch (Ziff. 4.2.13), auch nicht
im geforderten Umfang von 1% von Mai 2019 bis Juni 2021 oder allenfalls
gar darüber hinaus.
– Was den Dampfabzug angeht, ist ein Mangel wie erwähnt zu verneinen (vgl.
(14)
vorn Ziff. 4.2.14 sowie […]). Selbst wenn man dies anders sehen wollte,
wäre die Beeinträchtigung auf aussergewöhnliche Kochsituationen be-
schränkt und vermöchte daher im Lichte der Gerichtspraxis eine Mietzins-
minderung nicht zu rechtfertigen. Aus einer Ausnahmesituation, wie sie von
der Klägerin im Nachgang zum gerichtlichen Augenschein geschaffen
wurde (s. dazu die Videos der Klägerin […]) eine Minderung um 3% ab
Februar 2019 abzuleiten, schiesst so oder anders weit über das Ziel hinaus,
wie die Beklagte mit Recht anmerkte.
– Für die schmutzigen/beschädigten Storen (vgl. zur Bezeichnung vorn Ziff.
(15)
4.2.15) verlangt die Klägerin eine Minderung um 3% ab Februar 2019 bis
Juni 2021 bzw. bis zum Urteilsdatum. Die Beklagte bestritt einen Anspruch.
Entgegen der Beklagten ist eine Minderungserklärung nicht erforderlich;
auch der Vertrauensschutz kommt nicht zum Tragen angesichts der frühen
Reklamation von Z. (vorn Ziff. 4.2.15).
Der geforderte Betrag ist zweifellos übersetzt. Bezüglich Bordüren und Ver-
schmutzung kommt höchstens eine Minderung um 0.5% in Betracht: Die
beim Augenschein vom 30. Juni 2022 ersichtlichen Beschädigungen und
Verschmutzungen sind zwar relevant, aber nur von ästhetischer Bedeutung.
Bezogen auf den Wert des ganzen Mietobjekts fällt der Mangel nur in sehr
geringem Umfang ins Gewicht. Es liegt ein Grenzfall vor: Es scheint durch-
aus auch denkbar, gestützt auf die Rechtsprechung und in Würdigung der
Umstände keine Minderung vorzusehen (vgl. BGE 130 III 504 E. 4.1; vgl.
BGE 135 III 345 E. 3.3 = Pra 2009 Nr. 135; BGer 4C.97/2003 v. 28. Oktober
2003, E. 3.3. [dazu auch vorn, 4. Lemma]). Da immerhin eine Verschmut-
zung und eine leichte Beschädigung während längerer Zeit bestand, ist für
die 29 Monate zwischen Februar 2019 und Juni 2021 eine Minderung um
0.5% einzusetzen, gesamthaft ein Betrag von Fr. 1'740.– (29 x Fr. 60.–).

- 162 -
Zum Nichteintreten auf die Klage, soweit die Minderung über Juni 2021 hin-
ausreicht, s. die einleitenden Ausführungen, Ziff. 4.4.1.2. Zum durch Ver-
schulden der Klägerin beschädigten Storen über dem Wohnzimmer s. Ziff.
4.2.26 […]).
– Mangels Zusicherung der Beklagten ist nicht von einem Mangel in Form von
(16)
fehlenden Windwächtern bei den Storen auszugehen, die nicht schon beim
Mietvertragsabschluss bzw. Mietantritt über einen solchen verfügten (Ziff.
4.2.16). Also existiert auch kein Minderungsanspruch.
– Kein Mangel und damit auch kein Minderungsanspruch besteht bei den Par-
(17)
kettböden (Ziff. 4.2.17).
– Kein Mangel und damit auch kein Minderungsanspruch besteht beim
(18)
Schliessmechanismus von Dachfenstern und –storen (Ziff. 4.2.18).
– Solange die Klägerin ihren gem. Ziff. 4.2.19 umschriebenen Pflichten nicht
(19)
nachgekommen ist, ist sie für den bestehenden Mangel verantwortlich und
hat keinen Anspruch auf Minderung.
– Kein Mangel und damit auch kein Minderungsanspruch besteht bei den aus
(20)
dem Boden ragenden Leer-Rohren […] (Ziff. 4.2.20).
– Kein Mangel besteht bei der angeblich klemmenden Tür zur Einliegerwoh-
(21)
nung (vgl. Ziff. 4.2.21). Die Klägerin verlangte in der Replik dafür eine Min-
derung um 1% von Februar 2019 bis Juni 2021. Falls es jemals vor dem
Augenschein vom 30. Juni 2022 ein Problem gegeben haben sollte, sind
die Angaben der Klägerin zum Zeitrahmen unsubstantiiert, so dass keine
Weiterungen erforderlich sind. Die Klage ist in diesem Punkt abzuweisen.
– Kein Mangel und kein Minderungsanspruch besteht für den angeblich lau-
(22)
ten Kühlschrank, wie der Augenschein vom 30. Juni 2022 zeigte (vgl. Ziff.
4.2.22). Die Klägerin fordert 1% seit Mietbeginn, führt aber nicht aus, inwie-
weit sich die Lautstärke des Geräts auf die Wohnqualität auswirken soll, wie
die Beklagte zu recht einwandte, soweit sie nicht ohnehin die Beeinträchti-
gung als solche bestritt (zur Prüfung des Gerätes durch die S. AG vgl. […]).
– Die angeblich mit einem Schulterstoss aufzudrückende Terrassentür bei der
(23)
Küche weist aufgrund des Ergebnisses des Augenscheins keinen Mangel

- 163 -
auf (Ziff. 4.2.23). Die geforderte Minderung um 3% […] oder vielleicht auch
1% […] ist daher so oder anders nicht geschuldet. Kenntnis von einem wie
auch immer gearteten Mangel hätte die Beklagte aufgrund der vorstehen-
den Ausführungen (Ziff. 4.2.23.3) überdies frühestens ab Erhalt der Klage
am 18. Juni 2021 haben können, denn nach der Reparatur vom 30. März
2020 hat die Klägerin sich diesbezüglich nicht mehr bei der Beklagten ge-
meldet bzw. erst viel später, als die Parteien Kontakt mit einem Handwerker
hatten, welcher die Tür durch eine solche anderer Bauart hätte ersetzen
sollen, ein Unterfangen, auf welches die Klägerin mangels entsprechender
Zusicherung offensichtlich keinen Anspruch hat.
– Kein Minderungsanspruch besteht wegen des Zustands der Platten beim
(24)
Pool (Ziff. 4.2.24). Die Klägerin fordert 1% seit September 2020. Anerkannt
ist nur, dass die Frontplatten beim Podest neben dem Pooleingang bis zum
21. September 2021 noch nicht vorhanden waren und an jenem Tag mon-
tiert wurden. Das blosse Fehlen dieser aus rein optischen Gründen ange-
brachten Frontplatten rechtfertigt allerdings keine Minderung, denn es han-
delt sich nicht um einen Mangel. Selbst wenn man dies anders sehen wollte,
läge eine Lappalie vor, welche die Funktionsweise und Ansehnlichkeit des
Pools und der Sitz- und Liegeflächen darum herum nicht in relevanter Weise
beeinträchtigte, wie ein Vergleich von […] mit […] zeigt. Auch bei den de-
fekten Platten, die am 21. September 2021 möglicherweise ersetzt wurden
(die Angaben der Klägerin dazu sind völlig unspezifisch), handelt es sich
offensichtlich so oder anders um eine Bagatelle, die keine Minderung recht-
fertigt. Gleiches gilt für die nicht hinreichend bezeichneten schadhaften Stel-
len anderswo, zu deren Position und Schicksal man in Klage, Replik sowie
in den weiteren Äusserungen der Klägerin vergeblich nach Angaben sucht
[…].
– Ein – allerdings geringfügiger – Mangel liegt bei der Treppe zur Einlieger-
(25)
wohnung vor (Ziff. 4.2.25). Ein Minderungsanspruch besteht jedoch so oder
anders schon aufgrund der Geringfügigkeit des Mangels nicht, jedenfalls
solange sich der Schaden nicht vergrössert oder auf die Treppe überträgt,
etwa durch eindringendes und gefrierendes Wasser. […]

- 164 -
– Für den Schaden vom 25. Januar 2021 am Storen über dem Wohnzimmer
(26)
durch den Schneerutsch (Ziff. 4.2.26) ist die Klägerin verantwortlich. Sie
verfügt daher nicht über einen Minderungsanspruch.
– Die angeblich fehlende Reinigung der Sache (Ziff. 4.2.27), die laut Klägerin
(27)
Fr. 1'200.– gekostet haben soll, setzte die Klägerin mit einer Minderung um
10% für Februar 2019 gleich. Weshalb ein solcher Betrag gerechtfertigt sein
soll, sagt sie nicht. Eine Reinigung dauert schlimmstenfalls zwei bis drei
Tage und beeinträchtigt die Gebrauchstauglichkeit nicht in relevanter
Weise. Die Klägerin räumt dies an anderer Stelle indirekt selber ein. Der
genaue Zustand der Sache wurde bei Übergabe erfasst. Das Übergabepro-
tokoll enthält nicht den geringsten Hinweis auf eine mangelhafte Reinigung.
Auch Fotos oder andere taugliche Beweismittel liegen nicht vor, nicht ein-
mal konkrete Behauptungen. Die Anrufung von Beweismitteln vermag sol-
che nicht zu ersetzen, wie schon mehrfach erläutert wurde. Nicht einmal die
angebliche Rechnung einer Reinigungsfirma legte die Klägerin vor – warum
auch immer.
Ein Minderungsanspruch scheitert auch an weiteren rechtlichen Hürden:
Die Reinigung bei der Übergabe soll zwar Gegenstand «schneller Bean-
standung» gewesen sein, und die Beklagte will damals wie erwähnt gar eine
Reinigung angeboten haben. Danach brachte die Klägerin das Thema aber
erst Monate später und nur punktuell wieder auf, in der – in der Klage nicht
einmal angeführten, also auch nicht zum Beweis offerierten – E-Mail vom 5.
Juni 2019. Zu diesem Zeitpunkt durfte die Beklagte aber nach Treu und
Glauben davon ausgehen, dass eine allenfalls unzureichende Reinigung
beim Mietbeginn aus Sicht der Klägerin das Leistungsgleichgewicht nicht
störte und damit nicht zu einer nachträglichen Mietzinsminderung führen
würde (dazu BGE 142 III 557 E. 8.3.4). Dies gilt umso mehr, als die Reini-
gung zu jenem Zeitpunkt seit Monaten Sache der Mieterin war (Art. 259
OR). Die seit Mietbeginn durchgeführten Reinigungen hatten das etwaige
Problem so oder anders behoben, ohne dass je eine Minderung verlangt
worden wäre, so dass die Beklagte nicht mit einer nachträglichen Reduktion
rechnen musste. Ein Verwendungsersatz nach Art. 259b lit. b OR scheidet
schon deshalb aus, weil die Klägerin eigenmächtig zur Reinigung schritt,

- 165 -
ohne auch nur zu behaupten, sie habe der Beklagten zuvor Gelegenheit zu
einer Reinigung gegeben. Zum Schadenersatz später (Ziff. 4.5.4.1, 27.
Lemma, und 4.5.4.4.3, woraus hervorgeht, dass die Klägerin für die Reini-
gung bei Mietbeginn bislang keinen Schadenersatz geltend gemacht hat).
– Für die fehlende Funktionstauglichkeit des Pools (vgl. Ziff. 4.2.28) verlangt
(28)
die Klägerin eine Minderung um 10% für die Monate Mai bis Oktober 2019
und April bis Juli 2020 in Zusammenhang mit der Unbenützbarkeit und den
wiederholten Staub- und Lärmimmissionen. Die Beklagte bestreitet dies,
u.a. unter Hinweis auf die eigenmächtige Sanierung durch die Klägerin, die
zu Verzögerungen der von der Beklagten veranlassten Arbeiten geführt
habe. Im Jahr 2019 sei der Pool während der relevanten Zeit von Juni bis
Oktober stets gebrauchstauglich gewesen.
Gemessen am Zins für die ganze Sache macht die Nutzung des Pools ma-
ximal 3% des Gebrauchswerts aus. Zudem ist eine Benützung nur während
der warmen Jahreszeit und auch dann nur bei gutem Wetter möglich. Ge-
wiss können im Mai und September einzelne schöne Tage die Benützung
ermöglichen, diese werden aber kompensiert durch die Schlechtwettertage
in den meteorologischen Sommermonaten Juni bis August. Für 2019 er-
weist sich daher eine Minderung des gesamten Nettomietzinses um 3% pro
Monat als der fehlenden Benützbarkeit angemessen.
Nach Art. 259d OR setzt eine Mietzinsminderung die Kenntnis der Vermie-
terin vom Mangel voraus. Gestützt auf die Angaben in der Replik, die Kor-
respondenz und die verfügbaren Rechnungen ist wie erwähnt (Ziff.
4.2.28.3) davon auszugehen, dass die erste Reparatur des Pools nicht
Ende Juli 2019 erfolgte, wie die Klägerin noch in der Klage behauptet hatte,
sondern durch die Firma T. schon kurz nach Z.s Reklamation vom 29. Mai
2019, und zwar am 5. und 6. Juni 2019, im Anschluss an Z.s Meldung per
E-Mail vom 3. Juni 2019. Bis Ende Juli 2019 fehlt es insbesondere für die
Zeit nach den Reparaturen durch T. an einer weiteren Mängelmeldung der
Klägerin, was den angeblich unbenützbaren Pool angeht. Der in der Klage
zitierte E-Mail-Austausch von Mitte bis Ende Juli 2019 enthält einzig den
Hinweis von Z., das Wasser sei plötzlich aus dem Pool gelaufen, wohl weil
ein Ventil nicht dicht sei. Wenn damals Wasser auslaufen konnte, setzt dies

- 166 -
wie ebenfalls schon erwähnt zwingend voraus, dass sich zuvor Wasser im
Pool befunden und dieser also entgegen den Behauptungen der Klägerin in
Betrieb gestanden sein muss.
Klar ist damit einzig die fehlende Benützbarkeit des Pools vom 1. bis zum
6. Juni 2019. Die Meldung durch die Klägerin vom 29. Juli 2019 betraf einzig
das abgelaufene Wasser. Wie damit umgegangen wurde durch die Be-
klagte, erläuterte die Klägerin nicht. Auch Z. ging wie erwähnt von einem
Problem bei einem Ventil aus. Dass Reparaturen an einem Ventil oder
sonstwo notwendig waren und ausgeführt wurden, macht die Klägerin nicht
geltend, so dass davon auszugehen ist, dass schlicht das offene Ventil wie-
der geschlossen und der Pool auch im August wieder in Betrieb genommen
werden konnte, und zwar nicht nur während «maximal fünf vereinzelten Ta-
gen». Weiterungen sind nicht erforderlich, denn von (zusätzlichen) Beweis-
erhebungen sind keine abweichenden Resultate zu erwarten.
Die sechs Tage Anfang Juni 2019, während derer der Pool unbestrittener-
massen unbenützbar war, entsprächen 1/5 des Monats oder bei einer Min-
derungsquote von 3% einem Anspruch von Fr. 72.– (Fr. 12'000 : 5 x 3%).
Für eine solche Bagatelle ist keine Minderung zu gewähren.
Für die angeblich fehlende Pool-Abdeckung lässt sich weder dem Vertrag
noch den späteren Äusserungen der Parteien – soweit sie denn genügend
substantiiert sind – eine Zusicherung entnehmen (vorn Ziff. 4.2.28). Eine
Minderung unter diesem Titel scheidet daher aus.
Dafür dass der Pool im Jahr 2020 nicht rechtzeitig einsatzbereit war, ist wie
erwähnt die Klägerin verantwortlich. Dies hebt auch den Minderungsan-
spruch auf (vorn Ziff. 4.2.28.3). Immerhin wären auch bei rechtzeitiger Sa-
nierung bis April 2020 Immissionen entstanden. Dass diese ein erhebliches
Ausmass annahmen, ist jedoch nicht gehörig substantiiert, dokumentiert
und auch nicht mit tauglichen Beweisofferten untermauert. Schon gar nicht
ist dokumentiert, wie die Arbeiten sich im Inneren des Hauses ausgewirkt
haben sollen. Dass die Villa längere Zeit unbewohnbar gewesen sein soll,
ist in zeitlicher Hinsicht nicht genügend behauptet und sachlich einzig durch

- 167 -
das wie erwähnt gänzlich unfundierte ärztliche Attest von Dr. K. untermau-
ert. Staub, Schmutz und Lärm dürften gewisse Beschränkungen der Be-
nützbarkeit zur Folge gehabt haben. Dies rechtfertigt jedoch entgegen der
Auffassung der Klägerin nur eine Mietzinsminderung um 1% während des
bei korrektem Verhalten der Klägerin anzunehmenden Baumonats spätes-
tens im April 2020 (Fr. 120.–). Die von der Klägerin geforderten 80% sind
weit überrissen, wie die Beklagte zu recht geltend macht.
– Für die angeblich defekte Heizung im Pool-Raum verlangt die Klägerin eine
(29)
Minderung um 1% für die Phasen Mai - Oktober 2019 und April bis August
2020, gemäss Replik noch eine solche von August bis Oktober 2019. Art
und Ausmass der Beeinträchtigung wurden von der Klägerin nicht genü-
gend substantiiert (vorn Ziff. 4.2.29.3). Während der Herbstmonate Septem-
ber und Oktober 2019 spielte die Funktionsfähigkeit der Heizung ohnehin
keine eigenständige Rolle. Und last but not least ist der Mangel nicht aus-
reichend substantiiert, wie schon in Ziff. 4.2.29.3 erläutert. Ob eine mündli-
che Mängelmeldung erfolgte, wie die Klägerin es behauptet und die Be-
klagte es bestreitet, kann offen bleiben. Die Klage ist in diesem Punkt ab-
zuweisen.
– Bezüglich defekte Aussenbeleuchtung veranschlagt die Klägerin eine Min-
(30)
derung um 3% in der Zeit von Februar 2019 bis Januar 2020. Die Beklagte
bestritt einen Anspruch.
Aus den spärlichen Angaben in der Klage lassen sich wie schon erwähnt
(vorn Ziff. 4.2.30) Art und Umfang der Beeinträchtigungen nicht herausle-
sen. Der Klägerin ist unter solchen Vorzeichen keine Minderung zuzugeste-
hen, ohne dass Weiterungen zu erfolgen hätten (vorn Ziff. 4.2.30.3). Der
eingesetzte Minderungsbetrag ist so oder anders völlig überrissen. Selbst
eine gar nicht funktionierende Aussenbeleuchtung ist zwar lästig, macht
aber bestimmt nicht 3% des Gegenwerts der ganzen Villa aus.
– Bezüglich Verstopfung der Kanalisation insbesondere bei der Aussendu-
(31)
sche veranschlagt die Klägerin eine Minderung um 3% in der Zeit von Feb-
ruar 2019 (seit der Replik nur noch April 2019 […]) bis August 2020. Die
Beklagte bestritt einen Anspruch.

- 168 -
Aus den spärlichen Angaben in Klage, Replik und weiteren Äusserungen
der Klägerin lassen sich wie schon erwähnt Art und Umfang der Beeinträch-
tigungen auch unter Einbezug der Beilagen zur Klage nicht in hinreichender
Weise herauslesen, nicht bei der Aussendusche, und schon gar nicht bei
den übrigen Teilen der Kanalisation (vorn Ziff. 4.2.31.3). Was die Aussen-
dusche angeht, ist der Beklagten darin zuzustimmen, dass es den Hausbe-
wohnern durchaus zuzumuten war, das Wasser bei einer vorübergehenden
Verstopfung des Abflusses versickern zu lassen, falls sie denn nicht auf
eine der zahlreichen Duschen im Haus ausweichen wollten. Der Klägerin
wäre selbst bei gehöriger Substantiierung der relevanten Zeiträume keine
Minderung für eine solche Kleinigkeit zuzugestehen. Weiterungen sind nicht
erforderlich.
– Bezüglich der nach den Grabarbeiten aus Sicht der Klägerin nicht mehr
(32)
schön genug verlegten Pflastersteine (vorn Ziff. 4.2.32) sind grössere Un-
regelmässigkeiten auf den Fotos in […] nicht auszumachen. Beim Augen-
schein bestätigte sich dieser Eindruck, wie schon erwähnt (Ziff. 4.2.32.3).
Beim Foto 4 in E.s Bericht ist eine leicht gewellte Stelle links bei der Gara-
geneinfahrt zu erkennen. Auf den Fotos 2 und 4 in act. […] ist die unsaubere
Verlegung in der Ecke bei der Bank bei der Garageneinfahrt zu sehen, wo
die Steine wegen eines Elektrorohrs nicht richtig verlegt werden konnten.
Ein relevanter Mangel bestand jedenfalls nicht. Zudem bestand das Prob-
lem höchstens zwischen Februar (Fertigstellung der Grabarbeiten des
EWZ) und Ende April 2020, als V4 die vermieterseitige Behebung des Man-
gels anbot. Wenn doch von einer Beeinträchtigung ausgegangen werden
müsste, wäre diese im Übrigen derart unbedeutend, dass sie so oder an-
ders eine Mietzinsminderung nicht zu rechtfertigen vermöchte. Zum heuti-
gen Zustand vgl. […]. Die Klage ist in diesem Punkt ohne Weiterungen ab-
zuweisen. Die von der Klägerin geforderte Minderung um 2% von Februar
bis Juni 2020 ([…], in der Replik dann gar bis Juni 2021, […]) erweist sich
sowohl betragsmässig als auch in zeitlicher Hinsicht ohnehin als völlig in-
diskutabel, wie die Beklagte zu recht einwandte. Dass die Klägerin V4s An-
gebot einer Neuverlegung durch Ra. Ende April 2020 nicht wahrnahm, hat
sie sich selber zuzuschreiben, so dass sie ab Mai 2020 für den kritisierten

- 169 -
Zustand verantwortlich war und somit für diese Phase so oder anders keine
Minderung geltend machen kann (vorn Ziff. 4.2.32.3);
– Bezüglich der angeblich klemmenden Gartentür beim Zaun vor der Einlie-
(33)
gerwohnung (vorn Ziff. 4.2.33; Bilder finden sich in […], ein Lageplan in […],
dazu vorn Ziff. 4.2.3) sind die Beanstandungen weder in zeitlicher noch in
sachlicher Hinsicht ausreichend substantiiert und auch nicht nachvollzieh-
bar, so dass eine Minderung nicht infrage kommt. Das Tor muss zwischen
Mietbeginn und «gegen Ende 2019» unzählige Male benutzt worden sein,
so dass ein relevanter Mangel ausgeschlossen werden kann, selbst wenn
es geklemmt haben soll, was immer das heissen mag. Die Klägerin verlangt
eine Minderung um 1% von Februar bis Dezember 2019. Die Beklagte be-
streitet einen Anspruch [wobei ihre Einwendungen noch in der Klageantwort
den abenteuerlich Vorschlag umfassten, das allenfalls klemmende Tor
könne auch überstiegen werden].
– Was die angeblich nicht funktionierende Heizung in der Einliegerwohnung
(34)
betrifft, verlangt die Klägerin eine Minderung um 5% von Februar bis August
2019. Die Klägerin hatte zahlreiche Gelegenheiten, den angeblichen Man-
gel näher zu umschreiben, beschränkte sich aber bis zuletzt darauf, die
Aussentemperaturen aufzulisten (die sie bei Meteo Schweiz fand; […]),
sagte aber nie, wie warm oder kalt es in der Einliegerwohnung denn wann
genau gewesen sein soll, und zwar obwohl sie nicht bestritt, dass einer der
vier Heizkreise stets funktioniert hat und dass sie mit Elektroöfen nachge-
holfen hat. Ihre Formulierung, dies habe «sicherlich nicht eine
Raumtemperatur [geschaffen], die ein vernünftiges Bewohnen
ermöglichte», lässt Gegenpartei und Gericht im Dunkeln darüber, was für
Verhältnisse denn genau geherrscht haben sollen. Im Sommer wirkte sich
der Defekt jedenfalls nicht aus, wie die Beklagte zu recht geltend macht.
Eine Minderung setzt zudem wie erwähnt die Kenntnis des Vermieters vom
Mangel voraus. Eine Mitteilung ist in substantiierter Weise erstmals im Som-
mer, am 5. Juni 2019 behauptet und belegt, während die angebliche Mel-
dung unmittelbar nach Mietantritt, die in der Replik neu ins Feld geführt
wurde, sich einerseits als unsubstantiiert erweist und andererseits auch

- 170 -
dem Übergabeprotokoll widerspricht, das von Z. unterzeichnet wurde. Dies
schliesst eine Minderung von vornherein aus.
Zudem steht eine Fehlmanipulation durch Z. im Raum, denn schon vor der
in act. […] erwähnten Spülung der Leitungen am 26. August 2019 wurde ein
Heizkreis bei korrekter Handhabung warm und der Monteur erwähnte expli-
zit, dass er Z. gezeigt habe, wie er die Heizung einstellen kann bzw. muss.
Die Klägerin verschwieg in der Replik bezeichnenderweise diese Passage.
Die Rechnung der H. AG zeigt zudem, dass nach dem Besuch eines Mon-
teurs die ganze Anlage funktionierte, vorn Ziff. 4.2.34.
– Was die Mängel bei der Sonnerie / Gegensprechanlage angeht (vorn Ziff.
(35)
4.2.2 und 4.2.35), kann auf die Ausführungen im 2. Lemma des vorliegen-
den Abschnitts verwiesen werden. Die Antwort von Z. zur Frage, ob die Klä-
gerin die Kosten der von ihr gewünschten Verbesserung beteiligen wollte,
stand mindestens seit Ende September 2019 aus. Selbst wenn man entge-
gen den Ausführungen vorne unter Ziff. 4.2.35.3 von einem der Beklagten
anzulastenden Mangel ausgehen wollte, würde dieser angesichts der funk-
tionierenden Sonnerie nicht hinreichend ins Gewicht fallen, als dass eine
Minderung in Betracht käme (vgl. BGer 4C.97/2003 v. 28.10.03 E. 3.3: «A
cet égard, un défaut de moyenne importance, justifiant une réduction du loyer,
peut résulter de deux cas de figure: soit l'usage de la chose louée est restreint
dans une mesure de l'ordre de 5% au moins, soit un défaut mineur se prolonge
sur une longue période sans que le bailleur, informé, ne prenne les mesures
nécessaires, de sorte qu'une atteinte à la jouissance de la chose louée doit être
admise.»). Zudem sprechen wir bei einem Mietbeginn am 1. Februar 2019
von einer Minderung während 8 Monaten, und zwar nicht zusätzlich zu der-
jenigen gemäss zweitem Lemma. Eine Mietzinsminderung rechtfertigt eine
allenfalls zu leise, aber durchaus funktionsfähige alte Anlage – aus der
Rechnung der H. AG geht ein Defekt jedenfalls nicht hervor – so oder an-
ders nicht. Die Klägerin hat das zit. Urteil des Bundesgerichts durchaus zur
Kenntnis genommen, zieht daraus nach dem Gesagten aber nicht die rich-
tigen Schlüsse. Soweit sie glaubt, die zitierte Rechtsprechung sei überholt,
wäre das angerufene Gericht auf das Ergebnis gespannt, wenn die Klägerin
die Probe aufs Exempel machen würde. Die Erfolgsaussichten sind mehr

- 171 -
als zweifelhaft, nachdem das Bundesgericht das Prinzip, dass nicht jeder
Bagatellmangel für eine Mietzinsminderung nach Art. 259d OR relevant ist,
für den Mängelbehebungsanspruch – wie bereits erwähnt – stets explizit
bestätigt hat (z.B. BGer 4A_291/2020 v. 3.12.2020 E. 5; vorn Ziff. 4.3.2, 12.
Lemma). Das von der Klägerin geforderte richterliche Augenmass ist nach
Überzeugung des angerufenen Gerichts gerade auch zu wahren bei der
Frage, ob überhaupt eine Minderung zum Tragen kommt. Richtig an den
Ausführungen der Klägerin ist einzig, dass die ohnehin nicht statisch zu
handhabende 5%-Grenze bei einer überdurchschnittlich grossen und teu-
ren Wohnung eine andere Bedeutung hat als im Präjudiz. Das bedeutet
aber erst recht nicht, dass für jede Kleinigkeit ein Minderungsanspruch zur
Debatte steht.
In diesem Zusammenhang führt die Klägerin auch an, es hätten zu ver-
schiedenen Zeiten mehrere Mängel bestanden. Möge einer davon noch un-
bedeutend erscheinen, sei dies bei der Summe aller Mängel nicht mehr der
Fall. Es trifft zu, dass eine Häufung von Mängeln zu einer stärkeren Minde-
rung des Mietzinses führen kann, wenn durch die Kombination die Ge-
brauchstauglichkeit der Sache wesentlich stärker beeinträchtigt ist, als es
bei einem isolierten Auftreten der einzelnen Mängel der Fall wäre. Ein sol-
cher Effekt ist auch denkbar bei Bagatellen, die isoliert betrachtet keine Min-
derung rechtfertigen. Die Klägerin versäumt es aber, solches substantiiert
zu behaupten. Im Gegenteil rechnet sie nach eigenen Angaben damit, dass
das Gericht bei den ästhetischen Mängel der Beklagten einen «Synergiera-
batt» gewähren, mithin die Mängel gesamthaft geringer gewichten werde
als die kumulierten einzelnen Minderungsbeträge, die sie geltend macht (so
die Erklärung zu den eigenartigen Rechtsbegehren in diesem Zusammen-
hang, […]). Beeinträchtigt ein einzelner Mangel aber die Gebrauchstaug-
lichkeit nicht in relevanter Weise im Sinne der bundesgerichtlichen Recht-
sprechung, so tut dies im Zweifel auch die Summe mehrerer solcher Mängel
nicht. Anders zu entscheiden hiesse, just jene Detailversessenheit zum Ge-
genstand gerichtlicher Auseinandersetzungen zu machen, welcher die Klä-
gerin hier zum Opfer gefallen ist.

- 172 -
– Was die Stromunterbrüche im EG und im Aussenbereich sowie beim Pool
(36)
angeht (vorn Ziff. 4.2.36), überschneidet sich die Minderungsforderung der
Klägerin mit derjenigen bei der Aussenbeleuchtung (vorn, 30. Lemma),
denn in […] fordert sie einerseits 3% Minderung für die nur teils funktionie-
rende Aussenbeleuchtung von Februar 2019 bis Januar 2020 und noch ein-
mal 3% für die «ständigen» Stromausfälle im EG und im Aussenbereich für
den gleichen Zeitraum. Die Beklagte wies auf diesen Umstand hin und be-
stritt generell einen Anspruch.
Eine Minderung käme theoretisch infrage in der Zeit von Februar bis zur
ersten Reparatur Mitte Mai 2020, wobei die Substantiierung der genauen
Unterbrüche (Ort, Dauer) für eine Bestimmung offensichtlich nicht ausreicht.
Gleiches gilt auch für die Zeit danach: Die Klägerin fordert pauschal und
ohne jede Abstufung eine Minderung über ein ganzes Jahr hinweg, obwohl
auch gemäss ihrer Darstellung die Einschränkungen sehr unterschiedlich
waren. Auch wenn man von der Mieterin nicht verlangen kann, dass sie
täglich über Mängel Buch führt, setzt insbesondere die Bestimmung des
Masses der Herabsetzung eine gehörige Substantiierung in den Grundzü-
gen voraus, denn es ist anerkannt, dass den konkreten Beeinträchtigungen
Rechnung zu tragen ist und nicht abstrakten Vorstellungen einer Partei
(dazu z.B. ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 259d OR N 11 f., 14, 16 und 19, insbes. N
16: «Ebenfalls in Rechnung zu stellen sind schliesslich objektiv gegebene
Umstände, wie etwa Schwankungen in der Intensität der Beeinträchtigun-
gen …»). Die Darstellung der Klägerin genügt auch hier diesen Anforderun-
gen in keiner Weise. So oder anders wäre wegen des beschränkten Be-
reichs selbst bei dauerhaftem Ausfall keinesfalls eine Minderung im gefor-
derten Umfang möglich. Strom für die Poolreinigung liess sich problemlos
auch von einer Steckdose im Haus mittels einer Kabelrolle beziehen. Die-
ses Problem ist zu geringfügig, als dass es zu einer separaten Minderung
führen könnte. Analoges gilt für die Phase von November 2019 bis Januar
2020. Für den Strom im Gäste-WC ist von zentraler Bedeutung, dass dieses
bei weitem nicht das einzige WC im Haus ist (vgl. ZK-HIGI/WILDISEN, Art.
259d OR N 14); und auch hier bedürfte es mehr als nur der pauschalen
Behauptung, trotz der zeitlich sehr unterschiedlichen Beeinträchtigungen

- 173 -
sei eine Minderung von 3% des gesamten Nettomietzinses über eine Dauer
von einem ganzen Jahr zu gewähren. Die Klage ist in diesem Punkt abzu-
weisen.
– Was die angeblich nicht funktionierende Telefonanlage angeht (vorn Ziff.
(37)
4.2.37), verlangt die Klägerin eine Minderung des Nettomietzinses um 3%
für die Zeit von Februar bis August 2019. Die Beklagte bestritt einen An-
spruch.
Mit der Beklagten ist ein Mangel weder in zeitlicher noch in sachlicher Hin-
sicht als genügend substantiiert zu erachten. Hätte die Beklagte tatsächlich
freiwillig im August 2019 die Kupfer- durch Glasfaserkabel ersetzen lasse,
läge darin eine Mehrleistung, ebenso wenn sie die alten, aber noch funkti-
onsfähigen Geräte durch modernere ersetzt hätte, wie dies die Rechnung
der He. AG vom 28. Oktober 2019 zeigt. Eine Zusicherung bei Vertragsab-
schluss ist nicht zu erkennen, im Gegenteil […]. Die Anlage scheint zumin-
dest bis zur Installation neuer Endgeräte durch die Klägerin im Mai 2020
funktioniert zu haben, denn vorher gab es unbestrittenermassen auch keine
Beanstandung der Klägerin und damit auch keine Kenntnis der Beklagten
von einer allfälligen Beeinträchtigung. Die Klage ist in diesem Punkt abzu-
weisen.
– Was die bei Mietbeginn nicht funktionierende Alarmanlage angeht (vorn Ziff.
(38)
4.2.38), verlangt die Klägerin eine Minderung des Nettomietzinses um 3%
für die Zeit von Februar bis Juni 2019. Da die Anlage in der genannten Zeit
tatsächlich überhaupt nicht funktionierte, ist der verlangte Minderungsbe-
trag vor dem Hintergrund der unbestreitbaren Problematik im Bereich der
Sicherheit des gesamten Anwesens angemessen (5 Monate à Fr. 360.–/M.
= Fr. 1'800.–). Der Einwand der Beklagten, der Klägerin sei schon bei Ab-
schluss des Mietvertrags klar gewesen und sie habe gebilligt, dass die An-
lage nicht funktioniere, ist nicht mit Beweisofferten oder auch nur mit einer
substantiierten Darstellung der angeblichen Äusserungen der Parteien
beim Vertragsschluss untermauert. Zudem widerspricht er act. […] diamet-
ral, denn wenn vorher schon klar gewesen wäre, dass die Alarmanlage zu
Beginn nicht Vertragsgegenstand sein sollte, wäre das von der Beklagten

- 174 -
präsentierte Papier, welches die Mangelhaftigkeit der Alarmanlage ja ge-
rade festhielt, nicht oder zumindest nicht in dieser Form erstellt worden. Zu-
dem ist es die Beklagte, die nicht müde wird zu betonen, die Sache sei wie
gesehen (konkret also mit einer installierten und erkennbar nicht funktions-
tüchtigen Alarmanlage) vermietet worden und alle Abmachungen seien
schriftlich getroffen worden. Act. […] hat in Bezug auf die Alarmanlage die
Funktion eines ergänzenden Protokolls. Wie schon erwähnt mussten und
durften die Parteien daraus keinen Verzicht auf Mängelrechte schliessen,
auch keinen auf die Minderung, denn davon steht im Papier nichts, welches
im Gegenteil den Behebungsanspruch ausdrücklich bestätigt. Weitere
Äusserungen der Beteiligten in diesem Zusammenhang, welche auf einen
abweichenden tatsächlichen Willen schliessen liessen, sind nicht behaup-
tet. Die von der Klägerin beantragte Minderung des Nettomietzinses um 3%
von Februar bis Juni 2019 erscheint als angemessen, mithin ein Betrag von
Fr. 1'800.– (5 x Fr. 360.–).
– Was den nicht funktionierenden Closomat angeht (vorn Ziff. 4.2.39), ver-
(39)
langt die Klägerin eine Minderung des Nettomietzinses um 1% für die Zeit
von Februar bis Mai 2019. Die Beklagte wendet zu recht ein, dass der Man-
gel mit Blick auf die 5 weiteren WCs im Haus geringfügig sei. Nicht gefolgt
kann ihr indessen darin, dass kein Mangel vorliegen solle, denn ein Closo-
mat mit seiner Spülvorrichtung kann mit einem gewöhnlichen WC nicht
gleichgesetzt werden, wie die Klägerin richtig geltend macht. Die in der Dup-
lik erfolgte Bestreitung «mit Nichtwissen», dass der Closomat im fraglichen
WC der einzige im Haus sei, ist nicht zu hören. Als Eigentümerin und Ver-
mieterin muss die Beklagte ohne weiteres in der Lage sein anzugeben, wie
ihre Anlage genau ausgestattet ist. Die Bestreitung ist unsubstantiiert und
unbeachtlich. Der geforderte Betrag erweist sich als angemessen (4 x Fr.
120.– = Fr. 480.–).
– Was den seit 29. Juli 2019 defekten Geschirrspüler angeht (vorn Ziff.
(40)
4.2.40), verlangt die Klägerin eine Minderung des Nettomietzinses um 3%
während der 19 Tage vom 29. Juli bis 16. August 2019, was die Beklagte
bezüglich der Dauer der Beeinträchtigung zuletzt nicht mehr bestritt, wohl

- 175 -
aber hinsichtlich Grundsatz und Umfang der Minderung (vorn Ziff. 4.2.40;
[…]).
Es ist ein Betrag von 2% angemessen, was zu einer Minderung von Fr.
147.10 führt (2% von Fr. 12'000.– x 19/31). Ein fehlender Geschirrspüler
bewirkt trotz der geringen Investitionskosten eine erhebliche Komfortein-
busse, auch wenn er gemessen am Wert der ganzen Sache im vorliegen-
den Fall eine geringere Bedeutung hat als üblich. Keine Rolle spielt entge-
gen der Meinung der Beklagten, wer genau das Geschirr wegen des Aus-
falls von Hand zu spülen hatte, denn eine Beeinträchtigung des Leistungs-
gleichgewichts bestand unabhängig von dieser Frage.
– Was das Fenster und die Balkontür im Schlafzimmer im 1. OG angeht (vorn
(41)
Ziff. 4.2.41; Fotos in […]), verlangt die Klägerin eine Minderung des Netto-
mietzinses um 2% im Januar 2020, in der Replik dann eine solche vom 28.
Dezember 2019 bis 10. Februar 2020. Bei ihrer rechtlichen Bewertung
räumt sie die Geringfügigkeit der Beeinträchtigung indirekt selber ein. Wie
erwähnt, ist die Klage in zeitlicher und sachlicher Hinsicht unsubstantiiert,
denn die Klägerin erklärt weder, wie sich die angeblich klemmenden Fens-
ter auf deren sonstige Funktionstauglichkeit auswirkten, noch welche Be-
einträchtigungen nach der provisorischen Reparatur noch bestanden. Ein
Minderungsanspruch ist zu verneinen.
– Was Zugang und Zufahrt zur Einliegerwohnung während der Bauarbeiten
(42)
u.a. in Zusammenhang mit dem Wasserschaden in der Einliegerwohnung
angeht (vorn Ziff. 4.2.42), verletzte die Klägerin im Ergebnis ihre Duldungs-
pflicht. Im Übrigen rechtfertigen die vorhandenen Beeinträchtigungen keine
Minderung. Die Klägerin verlangte auch in der Replik noch eine solche im
Umfang der 5% des Nettomietzinses für einen ganzen Monat, und zwar ob-
wohl sie bei ihrer rechtlichen Bewertung die Geringfügigkeit der Beeinträch-
tigung indirekt selber einräumte.
Auf den geforderten Verzugszins ist zurückzukommen.

- 176 -
4.5 Schadenersatz
4.5.1 Standpunkt Klägerin
Die Klägerin schildert ausführlich, wie ihr Verwaltungsrat Z. wegen der nicht sinn-
voll organisierten Feststellung und Behebung eines Teils der Mängel eine Vielzahl
von Terminen habe wahrnehmen müssen. Dazu seien jeweils Reisen von und
nach seinem Arbeits- und Wohnort in M./LU erforderlich gewesen. Zudem habe
ihn dies erheblich Zeit gekostet, da er wegen der teuren Kunstobjekte und antiken
Möbel nicht bereit gewesen sei, den Schlüssel zum Mietobjekt aus der Hand zu
geben. Er habe insgesamt mindestens 152-mal zu Arbeitszeiten aus der Inner-
schweiz anreisen müssen; er sei nur unregelmässig in Zürich und hätte die Fahr-
ten sonst nicht unternommen. Die Beklagte stelle zu hohe Anforderungen an die
Substantiierung, wenn sie dafürhalte, es seien jeweils Datum, Art der Arbeiten,
die Firma des beteiligten Handwerksbetriebs, die Namen der Handwerker, die Uhr-
zeit und die Dauer des Termins und des Grunds der Notwendigkeit einer Anwe-
senheit des Verwaltungsratspräsidenten der Klägerin zu nennen. Die genaue Uhr-
zeit eines Termins oder ob dieser eine Stunde oder drei Stunden gedauert habe,
ändere nichts daran, dass der Termin stattgefunden habe. Im Zuge der Untersu-
chungsmaxime habe das Gericht durch die Befragung der im Rahmen einer Edi-
tion durch die Beklagte zu bestimmenden Handwerker die genauen Daten zu eru-
ieren, denn die Klägerin habe darüber nicht Buch geführt.
4.5.2 Standpunkt Beklagte
Die Beklagte bestreitet generell eine Schadenersatzpflicht, insbesondere sei kein
Schaden entstanden, so liege in den Aufwendungen von Z. für angebliche Reisen
von M. nach Zürich und zurück kein ersatzfähiger Schaden im Rechtssinne. Die
Reisen seien unnötig gewesen, zumal Z. über Personal verfügt habe, das den
Handwerkern und Verwaltern den Zutritt zum Objekt hätte gewähren können. Es
sei Z. gewesen, der darauf bestanden habe, die Verwalter persönlich zu empfan-
gen. Die Klägerin sei vertraglich verpflichtet, den Zutritt zu ermöglichen, und habe
mit ihrem Verhalten oft die anstehenden Arbeiten in die Länge gezogen und er-
schwert. Zudem arbeite Z. grösstenteils in Zürich, so dass unglaubhaft sei, dass
er so oft Reisen von M. nach Zürich unternommen habe. Die Angaben seien denn
auch gänzlich bzw. über weite Strecken unsubstantiiert.

- 177 -
4.5.3 Theorie zum Schadenersatz wegen Mängeln
Weist die Mietsache einen Mangel auf, der im Verantwortungsbereich der Vermie-
terin liegt, kann die Mieterin gestützt auf Art. 259e OR Schadenersatz verlangen.
Für die einzelnen Voraussetzungen einer Schadenersatzpflicht gelten die Art. 97
und 99 Abs. 3 OR, mit dem dortigen Verweis auf das ausservertragliche Haftpflicht-
recht. Neben der Vertragsverletzung hat der Mieter den Schaden und den natürli-
chen Kausalzusammenhang zu beweisen. Das Verschulden des Vermieters wird
hingegen vermutet (BSK OR I-WIDMER LÜCHINGER, Art. 97 N 5 f.). Der nach Art. 97
OR geschuldete Schadenersatz zielt auf den Ausgleich des Nachteils infolge der
Schlechterfüllung ab. Schaden ist dabei definiert als unfreiwillige Vermögensein-
busse des Geschädigten. Er besteht in der Differenz zwischen dem Vermögens-
stand der geschädigten Person mit und ohne schädigendes Ereignis. Er kann in
einer Minderung der Aktiven, einer Vermehrung der Passiven oder auch in entgan-
genem Gewinn bestehen. Soweit ein Nachteil nicht zu einer Vermögensminderung
führt, sind die Lehre – und noch stärker die Rechtsprechung – sehr zurückhaltend
und anerkennen solche Erscheinungen nur in Ausnahmefällen als Schaden im
Rechtssinne (ausführlich dazu GAUCH/SCHLUEP/EMMENEGGER, Schweizerisches
Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Bd. II, 11. A., Zürich 2020, Rz. 2856 ff., ins-
bes. zum Kommerzialisierungs- und Frustrationsschaden). Das Bundesgericht hat
in Zusammenhang mit der Verletzung von Patentrechten erklärt, dass ein Nut-
zungsausfall keinen Schaden darstellt (BGE 132 III 379 E. 3.3.2). Ersatz für nicht
auf einer Vermögensminderung beruhende Ausfälle wird nach der Rechtspre-
chung einzig für den Haushalt- und den Pflegeschaden gewährt (BGE 132 III 379
E. 3.3.2; vgl. BGE 127 III 403 E. 4 und 126 III 392 E. 11a), wobei diese Schadens-
arten insofern von den klassischen abweichen, als ein Schadenersatz selbst dann
geschuldet ist, wenn der geschädigten Person aus der Beeinträchtigung der Haus-
haltführung oder aus der Pflege keine zusätzlichen finanziellen Aufwendungen
entstehen, weil Angehörige diese Aufgaben ohne Entschädigung besorgen – man
spricht hier vom Ersatz normativen Schadens (GAUCH/SCHLUEP/EMMENEGGER,
a.a.O., Rz. 2854). Selbst der Ersatz entgangenen Gewinns ist an strenge Voraus-
setzungen geknüpft und nur geschuldet, wenn der Gewinn als üblich erscheint
oder dem Geschädigten sonstwie sicher in Aussicht stand (BGE 132 III 379 E.

- 178 -
3.3.3). Entsprechend hat es das Bundesgericht im genannten Entscheid abge-
lehnt, im Patentrecht der verletzten Person unabhängig vom Nachweis einer Ver-
mögensminderung Schaden in der Höhe des Betrags zuzusprechen, zu welchem
dem Schädiger eine Lizenz zur Verwertung des Patentes gewährt worden wäre
(Lizenzanalogie).
Aufwendungen, die mangels Auslagen keine Vermögensminderung zur Folge ha-
ben, stellen keinen Schaden im Rechtssinne dar. So können im Falle von Rechts-
verfolgungskosten zwar notwendige Auslagen für Berater oder Spesen wie Weg-
kosten einen ersatzfähigen Schaden bilden, nicht aber der persönliche Zeitauf-
wand der geschädigten Partei. Erst wenn Auslagen für Dritte entstehen, welche
die geschädigte Partei von ihren anderen Aufgaben entlastet, kommt ein ersatzfä-
higer Schaden infrage, mithin bei der Konstellation, dass der Geschädigte Ersatz
für einen Aufwand verlangt, den er sich «anderweitig erkauft» hat (so
GAUCH/SCHLUEP/EMMENEGGER, a.a.O., Rz. 2857, zum Kommerzialisierungsscha-
den). Keine Ersatzpflicht besteht nach der Rechtsprechung auch für den Schaden,
den Dritte erleiden, es sei denn dem Vertrag könne eine Schutzwirkung zugunsten
solcher Personen entnommen werden (GAUCH/SCHLUEP/EMMENEGGER, a.a.O., Rz.
2882 ff.).
Die geschädigte Person trifft eine Schadenminderungsobliegenheit (Art. 44 Abs. 1
i.V.m. Art. 99 Abs. 3 OR). Zudem muss sie sich Vorteile anrechnen lassen, die sie
aus dem schädigenden Ereignis gezogen hat. Solche Vorteile sind allerdings nicht
zu vermuten. Als rechtsaufhebende Tatsache oder auch «negativer Schaden»
sind sie vom Schädiger zu behaupten und zu beweisen. Ein relevanter Vorteil liegt
nur vor, wenn ein innerer Zusammenhang mit dem schädigenden Ereignis besteht
(GAUCH/SCHLUEP/EMMENEGGER, a.a.O., Rz. 2914). Zudem erfolgt kein Abzug, so-
weit ein Mehrwert dem Geschädigten aufgezwungen wurde (BK-BREHM, Art. 42
OR N 42a): Der Hotelier, der seinem Gast kein Zimmer der vereinbarten Kategorie
anbieten kann, kann keinen Aufpreis für das zum Ersatz angebotene Zimmer einer
höheren Kategorie verlangen.

- 179 -
4.5.4 Der vorliegende Fall
4.5.4.1 Ortstermine
Im vorliegenden Fall ist klar, dass die Klägerin keinen Schadenersatz verlangen
kann für den blossen Zeitaufwand, den ihr Verwaltungsrat Z. in Zusammenhang
mit den Beanstandungen und der Behebung von Mängel hatte. Dieser Zeitauf-
wand stellt keinen Schaden im beschriebenen Sinne dar (vorn Ziff. 4.5.3). Die Klä-
gerin machte (zumindest zu Beginn des Verfahrens) weder geltend, dass sie sich
Leistungen erkaufen musste, noch dass sich ihre Vermögenslage sonst in irgend-
einer Weise durch Z.s Aktivitäten verändert hätte. Bei diesem handelt es sich über-
dies um einen Dritten im genannten Sinne, wie die Beklagte zu recht einwandte.
Entgangenen Gewinn macht die Klägerin ebenfalls nicht geltend. Weshalb der
Vertrag eine Schutzwirkung zugunsten von Z. entfalten soll, ist nicht ersichtlich,
ganz abgesehen davon, dass die Klägerin auch bei Z. selber keine Vermögens-
veränderung behauptet. Kurz vor Einreichung der Replik suchte die Klägerin of-
fenbar als Reaktion auf die Erläuterungen des Gerichts anlässlich der Instruktions-
verhandlung vom 30. August 2022 einen Schaden dadurch nachträglich zu fabri-
zieren, dass sie sich von der ebenfalls von Z. geführten C. AG Rechnungen aus-
stellen liess für die angeblichen Bemühungen und Aufwendungen von Z.. In zeitli-
cher Hinsicht wurden pro Termin Pauschalen geltend gemacht zu einem angebli-
chen «Intercompany-Ansatz». Mit einem solchen Konstrukt lässt sich ein ersatzfä-
higer Schaden nicht im Nachhinein produzieren, zumal die Beklagte zu recht ein-
wandte, dass in keiner Weise dargetan ist, dass die entsprechenden Beträge zwi-
schen den Beteiligten je geflossen sind. Hätte Z. nicht bei allen Involvierten das
Sagen, wäre ihm ein solches Vorgehen auch nicht möglich gewesen. Keine Ar-
beitgeberin würde einem leitenden Mitarbeiter Abwesenheiten in einer solchen
Häufung zugestehen (laut den eigenen Angaben der Klägerin ein Äquivalent von
sage und schreibe 15 Arbeitswochen über 28 Monate hinweg, was einem Beschäf-
tigungsgrad von 13% entspreche, […]), deren betrieblicher Nutzen nicht dargetan
ist. Die Rechnungen zeigen immerhin, in welchem Ausmass die Klägerin Aufwand
zu produzieren bereit ist, wenn sie sich davon einen Vorteil im Prozess verspricht.
Ein solches Verhalten ist auch mutwillig und rechtsmissbräuchlich und damit so
oder anders nicht zu schützen. Die Klägerin und ihre Rechtsvertreter werden zu
einer Ordnungsbusse Stellung nehmen können, wenn sich ihr Vorgehen in diesem

- 180 -
oder in einem anderen Verfahren wiederholen sollte. Eine Meldung an die Auf-
sichtskommission über die Rechtsanwälte bliebe diesfalls vorbehalten.
Bei allen angeblichen Ortsterminen kommt hinzu, dass die Klägerin sie teils nicht
genau bezeichnet hat (so zutreffend die Beklagte in […], wobei in der Replik z.T.
in genügender Weise konkrete Daten genannt wurden. Trotz Hinweises der Ge-
genpartei blieb es allerdings auch in der Replik in vielen Fällen bei pauschalen
Behauptungen, etwa in der Art, Z. habe sich im Umfang einer hochprozentigen
Teilzeitbeschäftigung um die Mängelbehebung kümmern müssen. Im Falle des
sanierten Pools gibt die Klägerin explizit zu, dass sie zu näheren Angaben nicht in
der Lage ist. Sie räumt zudem selber Mehrfachnennungen ein, ohne zunächst ge-
nau zu umschreiben, welche der für die angeblichen Mängel angefallenen Termine
sich mit welchen anderen Terminen deckten. Auch in der Replik wurde der Mangel
nicht behoben. Beispielhaft kann auf die ersten 8 Beanstandungen verwiesen wer-
den: Auch wo nicht nur vage Zeiträume genannt werden, sondern konkrete Daten,
kommen diese vielfach vor, und es kann nicht ausgeschlossen werden, dass kon-
krete Daten sich mit Terminen decken, für die die Klägerin nur vage Zeiträume
angibt.
Unzulässig sind pauschale Editionsanträge bezüglich Handwerkeradressen und -
unterlagen, wie sie die Klägerin bei jeder einzelnen Beanstandung in der Replik
gestellt hat in der Hoffnung, so zu den ihr selber offenbar nicht vollständig bekann-
ten Terminen zu gelangen. Beweisanträge können eine fehlende Substantiierung
nicht ersetzen, denn es ist nicht Aufgabe des Beweisverfahrens, das Klagefunda-
ment überhaupt erst zu schaffen, und die Beklagte braucht sich eine solche fishing
expedition auch nicht gefallen zu lassen (vorn Ziff. 4.1, insbes. der Verweis auf
BGer 4A_294/2020 v. 14. Juli 2021 E. 10.7).
Neu hat die Klägerin mit der Replik zwar eine Tabelle vorgelegt, aus der wenigs-
tens die gesamte Zahl der angeblichen Termine und teils auch deren konkrete
Daten hervorgehen, nicht aber die Dauer, die sehr unterschiedlich gewesen sein
muss, wenn einmal nur ein einziges Thema zu besprechen war, ein anderes Mal
aber angeblich bis zu zwei Dutzend. Auch Überschneidungen können aufgrund
der teils vagen Bezeichnung der Termine nicht ausgeschlossen werden: Gleich
dutzendweise stehen vage Terminangaben wie «Folgedaten zum 23. März 2019»

- 181 -
konkreten Terminen gegenüber (27., 30. März 2019), ohne dass das Verhältnis
erklärt ist. Die Klägerin hat ihre Hausaufgaben nicht gemacht und erwartet offen-
bar, dass das Gericht mittels Editionen und Befragungen die fehlende Substanti-
ierung an ihrer Stelle vornimmt. Das ist wie erwähnt nicht Aufgabe des Gerichts.
Die Klage ist auch aus diesem Grund in diesem Punkt unsubstantiiert, wie die Be-
klagte jeweils zu recht einwandte, denn so liessen sich die Behauptungen der Klä-
gerin auch dann nicht zum Beweis verstellen, wenn sie schlüssig wären.
Hinzu kommt sodann, dass die Beklagte auf Z.s Bewerbung für das Mietobjekt
verwies, wo er geltend gemacht habe, er wolle künftig vermehrt in seinem Büro an
der N.-strasse x in Zürich tätig sein, wo er sich schon jetzt drei bis vier Tage pro
Woche aufhalte. Mit der Miete der Villa wolle er die zahlreichen Hotelaufenthalte
und Fahrten von Zürich nach M./LU vermeiden. Im Übrigen habe er vor Ort über
Personal verfügt und andere Personen hätten den Handwerkern öffnen können,
namentlich seine Mutter, seine Tochter, seine Partnerin Y. und sein Gärt-
ner/Chauffeur J. In der Tat ist unklar, wieso diese Personen bei den jeweiligen
Gelegenheiten nicht in der Lage gewesen sein sollen, den Handwerkern zu öffnen
und die Arbeiten zu kontrollieren. Bezüglich der Tochter von Z. hat die Klägerin
immerhin in der Replik angemerkt, dass diese sich entgegen der ursprünglichen
Erwartung nie im Mietobjekt aufgehalten habe, bezüglich der Mutter wandte sie
ein, diese sei bettlägerig gewesen. Erst ganz am Ende des Verfahrens gab sie zu
Protokoll, die Mutter sei verstorben und bezeichnete die – sehr wohl berechtigte –
Darstellung der Beklagten als pietät– bzw. geschmacklos. Der Vorwurf fällt auf die
Klägerin zurück, die bis ganz zum Schluss nie konkretisierte, von wann bis wann
die Mutter ihres Verwaltungsrats in den Mieträumlichkeiten gewohnt haben soll,
und zwar obwohl sie sich auf die Bedürfnisse der Mutter durchaus berufen hatte,
etwa im Kontext der Heizung in der Einliegerwohnung und der Zugangsbeschrän-
kungen bei derselben (Ziff. 4.2.34.3 und 4.2.42.3; […]). Zu act. 3/5 führte sie nur
aus, Z. sei entgegen der dortigen Ankündigung «gar nicht regelmässig» im Büro
in Zürich tätig gewesen, sondern habe während der gesamten Mietdauer in M.
gewohnt und gearbeitet. Diese ausweichende Darstellung, aus der der Umfang
von Z.s Aufenthalten in Zürich nicht hervorgeht, verträgt sich nicht mit der Darstel-
lung der Klägerin in Zusammenhang mit den behaupteten Unzulänglichkeiten, ins-

- 182 -
besondere mit Z.s E-Mails, die nicht den geringsten Hinweis auf Repräsentations-
aktivitäten der Klägerin enthalten, dafür aber Äusserungen die typisch sind für je-
manden, der durchaus einen substantiellen Teil seiner Zeit im Mietobjekt ver-
brachte (vgl. etwa […], wo er sich beklagte, man lebe [sic] seit Monaten in einer
Baustelle, oder […], wo er schrieb, er (!) möchte den Pool «jetzt füllen», was impli-
ziert, diesen gelegentlich auch benützen zu wollen, vorn Ziff. 4.2.28). Gleiches gilt
für das Lamento der Klägerin bezüglich der manuell zu bedienenden Chlorierungs-
einrichtung, welche bei Wetterumschwüngen zur Bildung von Algen und zur Neu-
füllung des Pools geführt habe, und den Klagen bezüglich der manuellen Storen
und der zahlreichen weiteren Modernisierungswünsche, welche die Klägerin zum
Gegenstand des vorliegenden Verfahrens gemacht hat. Die Behauptungen der
Klägerin stimmen auch nicht mit der eigenen Behauptung der Klägerin überein, Z.
und Y. hätten sich in Zusammenhang mit den Immissionen durch die Pool-Sanie-
rung in ein Luxushotel in Zürich begeben müssen, um eine Bleibe zu haben. Dass
Z. und wohl auch Y. viel Zeit in der Villa zubringen, deutet auch die Einrichtung
des Hauses an, wie sie sich beim Augenschein gezeigt hat. Geradezu undenkbar
ist es aber, dass die beiden zum Haushalt gehörenden Katzen von Z. und seiner
Partnerin nur zu einzelnen Kurzaufenthalten nach Zürich transportiert werden,
denn beim Augenschein fühlten sich die Tiere im Haus und ums Haus herum ganz
offensichtlich heimisch. Y. und J. sagten gegenüber der Polizei denn auch aus, sie
hätten die in der Liegenschaft wohnenden Katzen gefüttert. Die Behauptungen der
Klägerin dienen offenbar einzig dem Zweck, je nach Thema ein möglichst günstige
Ausgangslage im Prozess zu schaffen. In ihrer Absolutheit entsprechen sie offen-
sichtlich nicht der Wahrheit. Die Beklagte wies duplicando zu recht darauf hin, dass
die Klägerin in anderem Zusammenhang behauptete, Räume wie das Haushal-
tungszimmer oder der Trocknungsraum würden teils mehrmals täglich gelüftet, so
dass sich frage, wer das denn mache, wenn Z. sich kaum im Haus aufhalten
würde. Wie dem auch sei: Ohne substantiierte und kohärente Angaben, wann Z.
sich wo aufgehalten hat, lässt sich der Punkt nicht zum Gegenstand eines Beweis-
verfahrens machen.
Wie es sich mit all dem genau verhält, kann nach dem Gesagten aber so oder
anders offen bleiben, denn die Aufwendungen Z.s waren auch nicht nötig, wie die
Beklagte mit Recht kritisierte. Dass er wegen der Wertgegenstände in der Villa den

- 183 -
Schlüssel dazu nicht aus der Hand geben wollte, wie er vortragen liess, ist ihm
zwar unbenommen. Jeder ist aber bei auch nur einigermassen vorhandenem gu-
ten Willen in der Lage, bei Ortsabwesenheit eine Vertrauensperson vor Ort zu fin-
den, die Handwerker und Verwalter ins Haus lassen kann, wenn dies erforderlich
ist, und zwar auch dann, wenn die Klägerin ausser dem Verwaltungsrat Z. nicht
über weiteres Personal verfügen sollte, wie sie geltend macht. Dass die Klägerin
eine Haushälterin beschäftigte und dass ihre Funktionäre immer wieder auch wei-
teren Personen Zutritt zum Mietobjekt gewährten, welche solche Aufgaben hätten
übernehmen können, wenn man ihnen denn einen solchen Auftrag erteilt hätte, ist
unbestritten. Nach ihren eigenen Angaben kümmerten sich gewisse Personen,
wohl auch die genannte Haushälterin, z.B. um das tägliche Lüften der Villa. Dass
solche Personen nicht auch für die Öffnung des Hauses für Handwerks- oder Ver-
waltungstermine eingesetzt wurden, hängt offenkundig nur damit zusammen, das
Z. das nicht wollte. Damit ist die Klage in diesem Punkt mangels Notwendigkeit der
Aktivitäten von Z. so oder anders abzuweisen.
Im Einzelnen zur Behauptung der Klägerin,
– Z. habe in Zusammenhang mit dem Haupttor (vorn Ziff. 4.2.1) mindestens
(1)
18 Ortstermine, 13 mit Handwerkern, 5 mit der Verwaltung, wahrnehmen
müssen: In der Replik unternahm die Klägerin wenigstens den Versuch, die
Termine näher einzugrenzen, ohne dass dies aber das Problem zu beheben
vermöchte («im Februar 2019», dreimal im «April/Mai 2019» usw.). Sie
sucht dies mit einem unsubstantiierten Editionsantrag zu kompensieren,
was nichts anderes bedeutet als die Verschiebung der Substantiierungslast
auf die Gegenpartei, verbunden mit dem Eingeständnis, man habe selber
über die Termine nicht Buch geführt und sei daher zu einer substantiierten
Darlegung nicht in der Lage. Das wäre auch dann nicht zu hören, wenn die
Klage in diesem Punkt nicht schon aus anderen Gründen abzuweisen wäre
(zum Ausforschungsbeweis vorn Ziff. 4.2.0.3; zu pauschalen Editionsanträ-
gen vorn Ziff. 4.1, insbes. der Verweis auf BGer 4A_294/2020 v. 14. Juli
2021 E. 10.7).

- 184 -
Auch bei den Terminen, für welche die Klägerin in der Replik konkrete Da-
ten genannt hat («21. November 2019» usw.), bleibt das Problem der Über-
schneidungen und der fehlenden Dauer (s. vorn). Wie es sich damit genau
verhält, kann aber auch aus anderen rechtlichen Gründen offenbleiben
(kein genügend substantiierter Mangel, kein Schaden, keine Notwendigkeit
einer persönlichen Anwesenheit von Z.).
– Z. habe in Zusammenhang mit dem Ersatz der Gegensprechanlage (vorn
(2)
Ziff. 4.2.2) mindestens 8 Ortstermine wahrnehmen müssen, 5 mit Handwer-
kern, 3 mit der Verwaltung: Zuvor behauptete die Klägerin […] zwei Ortster-
mine, ohne den Widerspruch zu erklären. Die Angaben in der Replik sind
als massgeblich zu erachten und teils genügend konkret, auch wenn die
Beklagte zu recht einwandte, die Angabe «Ende Februar/anfangs März
2020» reiche nicht aus. Eine solch vage Angabe ist vor allem deshalb prob-
lematisch, weil wie einleitend erwähnt Überschneidungen mit Terminen in
Zusammenhang mit zahlreichen anderen Beanstandungen vorliegen, ohne
dass die Klägerin dies genügend konkretisiert hätte (S. Einleitung vorne).
Ein Ersatzanspruch besteht schon wegen Fehlens eines Mangels und eines
Schadens im Rechtssinne nicht. Zudem war die persönliche Anwesenheit
von Z. jeweils unnötig. Vgl. im Übrigen auch vorn, 1. Lemma.
– Z. habe in Zusammenhang mit der angeblich fehlenden Sonnerie/Gegen-
(3)
sprechanlage in der Einliegerwohnung (vorn Ziff. 4.2.3) 7 Ortstermine mit
besichtigenden Handwerkern wahrnehmen müssen: Diese wurden teils in
der Replik substantiiert vorgetragen ([…]; dazu auch oben, 1. Lemma). Es
liegen aber wie einleitend erwähnt Überschneidungen mit Terminen in Zu-
sammenhang mit zahlreichen anderen Beanstandungen vor, ohne dass die
Klägerin dies genügend konkretisiert hätte. Ein Ersatzanspruch besteht in-
dessen schon wegen Fehlens eines Mangels und eines Schadens im
Rechtssinne nicht.
– Z. habe in Zusammenhang mit der unsauberen Montage der Steuerung der
(4)
neuen Alarmanlage (vorn Ziff. 4.2.4) 4 Ortstermine mit der Verwaltung wahr-
nehmen müssen: Ein ästhetischer Mangel liegt zwar vor, und die behaup-
teten Besprechungstermine sind seit der Replik zumindest teilweise konkret

- 185 -
bezeichnet ([…]; dazu auch oben, 1. Lemma), wobei aber die Überschnei-
dungen mit zahlreichen anderen Beanstandungen auch hier nicht erläutert
wurden, so wenig wie die angebliche Dauer der Termine. Zudem besteht
kein Schaden im Rechtssinne und war die Anwesenheit von Z. für die Be-
sprechungen offensichtlich unnötig.
– Z. habe in Zusammenhang mit der fehlenden Demontage von Teilen der
(5)
alten Alarmanlage (vorn Ziff. 4.2.5) 4 Ortstermine mit der Verwaltung wahr-
nehmen müssen: Seit der Replik sind zumindest einzelne Termine genü-
gend substantiiert, aber es besteht das Problem der Überschneidungen und
der Dauer ([…]; dazu auch vorn, 1. und 4. Lemma). Zudem besteht kein
Schaden im Rechtssinne und war die Anwesenheit von Z. für die Bespre-
chungen unnötig.
– Z. habe in Zusammenhang mit dem defekten Brunnen (vorn Ziff. 4.2.6) 12
(6)
Ortstermine mit Handwerkern (7) und Verwaltung (5) wahrnehmen müssen:
Seit der Replik sind zumindest einzelne Termine genügend substantiiert,
aber es besteht das Problem der Überschneidungen und der Dauer ([…];
dazu auch vorn, 1. und 4. Lemma). Zudem besteht kein Schaden im Rechts-
sinne und war die Anwesenheit von Z. für die Besprechungen unnötig.
– Z. habe in Zusammenhang mit dem Wasserschaden zwischen Weinkeller
(7)
und Büro (vorn Ziff. 4.2.7) mindestens 12 Ortstermine mit Handwerkern (10)
und Verwaltung (2) wahrnehmen müssen: Seit der Replik sind die Termine
teils genügend substantiiert, allerdings teils mit möglichen Überschneidun-
gen und wohl falschen Jahreszahlen, und auch ein Mangel an der Mietsa-
che bestand durchaus, aber auch hier stehen einer Zusprechung von Scha-
denersatz die schon mehrfach genannten Gründe entgegen (vorn, z.B. 6.
Lemma). Zurückzukommen ist allerdings auf die von der Klägerin behaup-
teten Strommehrkosten in Zusammenhang mit den Bauarbeiten und der
Trocknung, deren Ersatz die Beklagte auch nicht grundsätzlich abgelehnt
hat ([…]; dazu später Ziff. 4.5.4.3).
– Bezüglich Pool-Technikraum ist ein Mangel nicht ersichtlich (vorn Ziff.
(8)
4.2.8), daher besteht auch kein Schadenersatzanspruch. Selbst wenn es
sich anders verhielte, stellen die behaupteten 5 Besuche Z.s in Zürich, die

- 186 -
wie die übrigen Besuche in Zusammenhang mit angeblichen Mängeln un-
nötig waren, keinen ersatzfähigen Schaden im Rechtssinne dar. Was die
Substantiierung angeht, verwies die Klägerin schlicht auf die Klagebegrün-
dung, wo nur teilweise konkrete Daten genannt wurden, die sich zudem teils
mit Terminen für andere Beanstandungen überschneiden, wobei die Dauer
nicht spezifiziert wurde.
– Bezüglich Pool-Chlorierung ist ein Mangel nicht ersichtlich (vorn Ziff. 4.2.9),
(9)
daher besteht auch kein Schadenersatzanspruch. Selbst wenn es sich an-
ders verhielte, stellen die behaupteten 8, so oder anders unnötigen Besu-
che Z.s in Zürich keinen ersatzfähigen Schaden im Rechtssinne dar. Für die
weitgehend unsubstantiiert gebliebenen Termine (vgl. z.B. […]: «… 4x zu
heute nicht mehr genau eruierbaren Terminen …»), deren Dauer und die
Überschneidungen gilt das schon Ausgeführte.
– Bezüglich Treppenabgang und Zugang zum Pool-Technikraum ist ein Man-
(10)
gel nicht ersichtlich (vorn Ziff. 4.2.10), daher besteht auch kein Schadener-
satzanspruch. Selbst wenn es sich anders verhielte, stellen die behaupteten
5 Besuche Z.s in Zürich, die unnötig waren, keinen ersatzfähigen Schaden
im Rechtssinne dar. Auch in der Replik sind keine Ausführungen zu den
teils vagen Terminangaben, den Auswirkungen der Überschneidungen und
zur Dauer der angeblichen Termine zu finden; die Klägerin begnügte sich
mit einem Hinweis auf die ursprüngliche Klageschrift ([…]; vgl. dazu vorn
das 8. Lemma).
Nicht zu vergüten sind so oder anders zumindest schon mangels Schaden im
Rechtssinn und Notwendigkeit der Anwesenheit von Z. bzw. infolge Verletzung der
Schadenminderungsobliegenheit und unzureichender Substantiierung der Ter-
mine auch die von der Klägerin geltend gemachten Beträge für:
– angeblich mindestens 13 Ortstermine wegen der Feuchtigkeit im Haushal-
(11)
tungszimmer ([…]; gemäss Replik waren es plötzlich erheblich mehr Ter-
mine: […]; vorn Ziff. 4.2.11);
– angeblich mindestens 13 Ortstermine wegen des Wasserschadens in
(12)
Waschküche und Trockenraum ([…]; gemäss Replik waren es plötzlich er-
heblich mehr, […]; vorn Ziff. 4.2.12);

- 187 -
– angeblich mindestens 7 Ortstermine wegen des rostigen Bodenablaufs in
(13)
der Waschküche ([…]; vorn Ziff. 4.2.13);
– angeblich mindestens 10 Ortstermine wegen des Dampfabzugs in der Kü-
(14)
che ([…]; in der Replik waren es nur noch 8, […]; vorn Ziff. 4.2.14);
– angeblich 7 Ortstermine wegen Verschmutzung und Defektes der Markisen
(15)
([…]; vorn Ziff. 4.2.15);
– angeblich 8 Ortstermine wegen fehlender Windwächter ([…]; in der Replik
(16)
waren es nur noch 6 bzw., wenn die beiden Termine im August 2019 nicht
gleichzeitig stattfanden, 7: […]; vorn Ziff. 4.2.16);
– angeblich 6 (seit der Replik nur noch 5) Ortstermine wegen angeblich man-
(17)
gelhafter Parkettböden ([…]; vorn Ziff. 4.2.17);
– angeblich 8 (seit der Replik nur noch 6) Ortstermine wegen des angeblich
(18)
mangelhaften Mechanismus bei Dachfenstern und –storen ([…]; vorn Ziff.
4.2.18);
– angeblich 1 Ortstermin wegen der fehlenden Lampe und des nicht mehr
(19)
funktionierenden Schalters am oberen Ende des Fusswegs zur Einlieger-
wohnung, eines Mangels nota bene, den die Klägerin zu verantworten hat.
([…]; vorn Ziff. 4.2.19). In der Replik erläuterte die Klägerin dazu allen Erns-
tes, mit dem Termin sei die Verabredung mit dem Handwerker gemeint «im
Rahmen der in […] erwähnten Reparatur, anlässlich der Erneuerung des
Lichts». Im Klartext bedeutet dies nichts anderes, als dass sich hier die Klä-
gerin für eine eigene Vertragsverletzung, bzw. im Falle des Schalters deren
Bereinigung, bezahlt machen will;
– angeblich mindestens 12 (in der Replik waren es ohne weitere Erklärung
(20)
dann nur noch 10, teils noch immer unsubstantiierte) Ortstermine wegen
der aus dem Boden ragenden und keinen Mangel bildenden Elektriker-Leer-
rohre ([…]; vorn Ziff. 4.2.20);
– angeblich 7 (in der Replik nur noch 6 einschliesslich eines solchen lange
(21)
nach Klageeinleitung) Ortstermine wegen der angeblich klemmenden Tür
zur Einliegerwohnung ([…]; vorn Ziff. 4.2.21);

- 188 -
– angeblich mindestens 10 (in der Replik blieb sich die Zahl gleich, aber ein
(22)
Termin soll nun plötzlich lange nach Einreichung der Klage beim Gericht
stattgefunden haben, […]) Ortstermine wegen des Kühlschranks ([…]; vorn
Ziff. 4.2.22);
– angeblich 8 (in der Replik blieb sich die Zahl gleich, aber ein Termin soll nun
(23)
lange nach Einreichung der Klage beim Gericht stattgefunden haben, […])
Ortstermine wegen der angeblich schlecht schliessenden Terrassentür bei
der Küche ([…]; vorn Ziff. 4.2.23);
– angeblich einen Ortstermin wegen des keinen, jedenfalls keinen zeitlich und
(24)
sachlich hinreichend spezifizierten Mangel im rechtlichen Sinne bildenden
Zustands der Platten beim Pool ([…]; vorn Ziff. 4.2.24);
– (keine Aufwendungen behauptet die Klägerin in Zusammenhang mit dem
(25)
Randstein bei der Treppe zur Einliegerwohnung, […]; vorn Ziff. 4.2.25).
– angeblich 3 Ortstermine wegen des von der Klägerin zu verantwortenden
(26)
Schadens am Sonnenstoren beim Wohnzimmer ([…]; vorn Ziff. 4.2.26);
– (keine Aufwendungen von Z. behauptet die Klägerin in Zusammenhang mit
(27)
der angeblich ungenügenden Reinigung bei Mietbeginn, […]; vorn Ziff.
4.2.27).
– angeblich mindestens 18 (gemäss Replik dann gar 28, […]) Ortstermine in
(28)
Zusammenhang mit der Begleitung der Poolsanierung/en ([…]; vorn Ziff.
4.2.28);
– angeblich 3 Ortstermine in Zusammenhang mit der angeblich defekten Hei-
(29)
zung im Poolraum ([…]; vorn Ziff. 4.2.29);
– angeblich mindestens 15 (gemäss Replik dann 26, […]) Ortstermine in Zu-
(30)
sammenhang mit der angeblich schlecht funktionierenden Aussenbeleuch-
tung ([…]; vorn Ziff. 4.2.30);
– angeblich mindestens 10 (gemäss Replik dann 11 oder 12, […]) Ortstermine
(31)
in Zusammenhang mit der angeblich schlecht funktionierenden Kanalisation
([…]; vorn Ziff. 4.2.31);

- 189 -
– angeblich 4 Ortstermine in Zusammenhang mit der nach Meinung der Klä-
(32)
gerin schlecht verlegten Pflastersteine bei der Garageneinfahrt ([…]; vorn
Ziff. 4.2.32);
– angeblich 4 Ortstermine in Zusammenhang mit dem angeblich klemmenden
(33)
Tor beim Zaun vor der Einliegerwohnung ([…]; vorn Ziff. 4.2.33);
– angeblich 6 Ortstermine (gemäss Replik 5, eventuell 6, […]) in Zusammen-
(34)
hang mit der angeblich nicht funktionierenden Bodenheizung in der Einlie-
gerwohnung ([…]; vorn Ziff. 4.2.34);
– angeblich mindestens 8 Ortstermine in Zusammenhang mit der Sonnerie
(35)
und der Gegensprechanlage der Hauptwohnung ([…]; nach wie vor bemer-
kenswert unscharf […]; vgl. im Übrigen vorn Ziff. 4.2.35);
– angeblich mindestens 13 Ortstermine (gemäss Replik dann nicht weniger
(36)
als 18, […]) in Zusammenhang mit den Stromunterbrüchen in EG und Aus-
senbereich der Hauptwohnung ([…]; vorn Ziff. 4.2.36);
– angeblich 6 (Replik: 7, […]) Ortstermine in Zusammenhang mit der angeb-
(37)
lich nicht funktionierenden Telefonanlage ([…]; vorn Ziff. 4.2.37);
– angeblich 10 Ortstermine in Zusammenhang mit der nicht funktionierenden
(38)
Alarmanlage ([…]; vorn Ziff. 4.2.38);
– angeblich 6 Ortstermine in Zusammenhang mit dem angeblich nicht funkti-
(39)
onierenden Closomaten ([…]; vorn Ziff. 4.2.39);
– angeblich 3 Ortstermine in Zusammenhang mit dem defekten Geschirrspü-
(40)
ler ([…]; vorn Ziff. 4.2.40);
– angeblich 4 Ortstermine in Zusammenhang mit Fenster und Balkontür im 1.
(41)
OG ([…]; vorn Ziff. 4.2.41);
– (keine Aufwendungen behauptet die Klägerin – konsequenterweise – in Zu-
(42)
sammenhang mit Einschränkungen von Zugang bzw. Zufahrt durch die
Bauarbeiten Ende Oktober und an einzelnen Tagen im November 2020,
[…]).

- 190 -
4.5.4.2 Fahrtentschädigung Z.
Die Klägerin klagt sodann in Zusammenhang mit der Begleitung der Behebungs-
arbeiten durch Z. für dessen teils unzureichend substantiierte Termine auch auf
Leistung von Kilometergeld von Fr. 1.–/km für 85 km zwischen M./LU und Zürich.
Berechtigt scheint dazu der Einwand der Beklagten, die Fahrstrecke von M. nach
Zürich umfasse nur 69,6 und nicht 85 km und der Ansatz von Fr. 1.–/km sei zu
hoch. Je nach Routenplaner kommt man allerdings auf eine Strecke von rund 73
km (Organic Maps) oder auch auf 91.6 km (dazu die Klägerin in […]). Ausserdem
wandte die Beklagte ein, das Fahrzeug gehöre wohl Z. persönlich oder seiner C.
AG, nicht der Klägerin, die keinerlei betriebliche Aktivitäten entwickle. Ein Schaden
sei daher jedenfalls nicht der Klägerin entstanden. In der Replik bestritt die Kläge-
rin dies und präsentierte ähnlich wie beim Zeitaufwand für die Ortstermine eine
Rechnung der laut Handelsregister ebenfalls von Z. als einzigem Verwaltungsrat
geführten C. AG an die Klägerin. Duplicando machte die Beklagte geltend, Z. habe
sich die Rechnung in seinen Funktionen bei den involvierten Gesellschaften sozu-
sagen selber ausgestellt. Sie sei nicht bezahlt worden. Zudem sei das erste der
beiden Fahrzeuge unter dem Nummernschild ZH 62 374 nicht etwa auf die C. AG
zugelassen, sondern auf die D. Real Estate AG in B. SO.
Der von Z. getriebene Aufwand erweist sich wie schon erwähnt als offensichtlich
unnötig, da er sich mit wenigen Ausnahmen weigerte, eine Person seines Vertrau-
ens in Zürich mit dem Einlass von Handwerkern und Verwaltern zu betrauen, ins-
besondere die unbestrittenermassen von ihm bzw. der Klägerin beschäftigte Haus-
hälterin oder auch die von der Klägerin nicht näher bezeichneten Person oder Per-
sonen, die das Mietobjekt nach ihren Angaben täglich intensiv gelüftet haben sol-
len (s.u.). Zudem ist klar, dass Z. neben seinem offiziellen Wohnsitz in M./LU über
die Klägerin das Mietobjekt gemietet hat, um sich mindestens teilweise selber dort
aufzuhalten. Jedenfalls ist nicht ersichtlich, dass das Haus bislang von jemand
anderem als ihm, seiner Freundin und allenfalls seiner Mutter benützt wurde (of-
fenbar aber nicht von seiner studierenden Tochter, […]). Viele der geltend ge-
machten Fahrten dürften daher zu seinem normalen Arbeitsweg zu zählen sein,
ohne dass in den Rechtsschriften der Klägerin dazu irgendwelche Hinweise ent-
halten wären. Die Klägerin sträubt sich geradezu, genaue Angaben dazu zu ma-
chen, obwohl ihr einziger Verwaltungsrat Z. ganz genau weiss, wo er sich wann

- 191 -
aufgehalten hat. Zugleich scheut die Klägerin sich nicht, Kosten für Ersatzüber-
nachtungen in einem Luxushotel geltend zu machen, obwohl Z. sich im Wider-
spruch zum Eindruck, den noch die Klage und die eingereichten E-Mails vermittel-
ten (z.B. […], wo er schrieb, er schliesse die Villa ab und verreise in die Ferien),
seit der Replik eigentlich nur noch in M./LU aufgehalten haben will. Gleichzeitig
bestritt die Klägerin nicht, dass er jedenfalls heute mit Wohnsitz in Zürich gemeldet
ist. Auch hier gilt wie schon beim Zeitaufwand von Z. überdies, dass kein vernünf-
tiger Arbeitgeber, den Z. nicht selber beherrscht, ihm seine Extravaganzen zu ent-
schädigen bereit wäre. Damit ist auch dem Einwand der Beklagten zu folgen, dass
die Klägerin sich in diesem Punkt Gefälligkeitsrechnungen ausstellen liess, die
auch sie selber nicht zu zahlen bereit wäre, wenn sie nicht die Möglichkeit sähe,
die Beklagte dafür haftbar zu machen.
Aber auch wenn dem nicht so gewesen sein sollte, räumte die Klägerin in anderem
Zusammenhang ein, dass sie sich für das tägliche Lüften der Villa auf «Hilfsper-
sonen» verlasse, wenn Z. nicht selber anwesend sei. Die Klägerin ist daran zu
erinnern, dass mutwillige Prozessführung mit Busse geahndet werden kann (Art.
128 ZPO). Von einer solchen Konstellation ist auch auszugehen, wenn eine Partei
ihre Darstellung je nach Ausgangslage frei variiert, damit sie ihr im konkreten Kon-
text das gewünschte Ergebnis sichern kann. Der Klägerin hilft auch die Bemerkung
nicht, die Hilfspersonen seien nicht permanent vor Ort gewesen, denn offensicht-
lich war es ihr entgegen ihrer Darstellung ohne weiteres möglich, auf Hilfspersonen
vor Ort zurückzugreifen. Es war folglich Z., der jeweils darauf bestand, bei den
Terminen persönlich anwesend zu sein, aus welchen Gründen auch immer, wie er
auch das Angebot der Verwalterin V4 ablehnte, ihr direkt Zugang zum Anwesen
zu verschaffen, um ihm die Anreisen zu ersparen. In diesem Punkt ist die Klage
ohne Weiterungen abzuweisen, ohne dass erneut auf die einzelnen Beanstandun-
gen der Klägerin oder die weiteren Einwendungen der Beklagten einzugehen
wäre.
4.5.4.3 Schadenersatz für Strom-Mehrverbrauch durch Mängelbehebung
Bei diversen Themen, etwa der Behebung von Feuchtigkeitsschäden (Ziff. 4.2.7,
4.2.11 und 4.2.12) und bei der Poolsanierung (Ziff. 4.2.28) verlangt die Klägerin

- 192 -
neben dem nicht zu ersetzenden Aufwand von Z. auch den Ersatz des Strommehr-
verbrauchs. Die Beklagte hat das zumindest in der Korrespondenz nicht grund-
sätzlich abgelehnt, bestreitet aber die Höhe der Kosten, so insbesondere auch in
der Klageantwort. V4 sicherte in der E-Mail vom 31. August 2020 zu, die Vermie-
terin werde für die Stromkosten sämtlicher Trocknereinsätze aufkommen (vgl. […]
wo V4 sich u.a. auf die Wasserschäden bezog und dabei explizit die Mehrzahl
verwendete).
Betragsmässig wurden die Stromkosten in der ursprünglichen Klage nicht annä-
hernd umrissen. Statt eine nachvollziehbare Rechnung aufzustellen, verglich die
Klägerin zunächst lediglich die Akontozahlungen der Vorperiode mit der Rechnung
des EWZ per 6. August 2020, gemäss welcher eine Nachzahlung von Fr. 3'581.90
resultierte, bei einem Mehrverbrauch von 115.67%, und berief sich im Übrigen auf
die richterliche Schadensschätzung gestützt auf Art. 42 Abs. 2 OR. In der Replik
verlangte sie pauschal die Einvernahme aller beteiligten Handwerker sowie die
Herausgabe von Unterlagen durch die von den Liegenschaftsverwaltungen zu be-
zeichnenden Handwerker zu den technischen Daten der Trockner. Weiter ver-
suchte sie, das Substantiierungsdefizit durch die Offerte eines Gutachtens zu Laut-
stärke und Energiebedarf der Trockner zu beheben, deren Art durch das Gericht
im Rahmen von Editionen und Befragungen eruiert werden sollen. Dass dies nicht
angeht, wurde schon mehrmals erläutert (vorn Ziff. 4.1, insbes. der Verweis auf
BGer 4A_294/2020 v. 14. Juli 2021 E. 10.7). Der blosse Vergleich von Akontozah-
lungen mit einer nicht näher definierten Vorperiode, die zwangsläufig mindestens
zum Teil vor Mietbeginn gelegen haben muss, genügt diesen Anforderungen nicht,
denn neben den Bauarbeiten könnten auch die unterschiedlichen Gewohnheiten
früherer Besitzer der Villa einen erheblichen Einfluss auf den Mehrverbrauch ge-
habt haben. Es stand zu Beginn des Prozesses nicht fest, dass die Akontozahlun-
gen dem konkreten Verbrauch in der Vorperiode entsprochen haben, zumal die
Beklagte unwidersprochen vorgetragen hatte, die Villa sei vom 1. September 2018
bis 31. Januar 2019 leer gestanden.
In der Replik erfolgten immerhin Präzisierungen: So zeigte die Klägerin mit einer
Bestätigung des EWZ auf, dass die Akontorechnungen aufgrund der Bezüge vor
der betroffenen Zeitperiode ausgestellt werden und dass bei einem Mieterwechsel

- 193 -
auf den Mietbeginn eine Neuberechnung vorgenommen wird, sobald dies auf-
grund der verfügbaren Daten möglich ist. Die in […] präsentierte Rechnung decke
die zweite die Klägerin betreffende Periode vom 15. August 2019 bis 6. August
2020 ab. Auch aus dem Vergleich der Stromrechnungen zeige sich ein Mehrver-
brauch von 115%, denn vom 25. Januar bis 14. August 2019 – insbesondere vor
dem Wasserschaden – habe die KIägerin durchschnittlich 33.3 kWh pro Tag (6'762
kWh in 203 Tagen) verbraucht, danach aber 72.2 kWh pro Tag (25'847 kWh in 358
Tagen).
Zu V4s Hinweis vom 31. August 2020, man werde für den Mehrverbrauch durch
die Bauarbeiten aufkommen ([…]; vgl. vorn Ziff. 4.2.11), merkte die Klägerin in der
Replik an, den Worten seien bislang keine Taten gefolgt, obwohl die Beklagte sich
geweigert habe, separate Stromzähler für die Bauarbeiten zu installieren.
Mit diesen Ausführungen ist die Klage entgegen der Auffassung der Beklagten
grundsätzlich zureichend substantiiert und erscheint mit gewissen Abstrichen in
diesem Punkt auch als begründet. Dass während der Bauarbeiten keine Zähler
installiert wurden, ist in erster Linie der Beklagten zuzuschreiben, denn wenn
schon unbestrittenermassen ein Einverständnis darüber bestand, dass über den
Strom abgerechnet werden sollte, lag es an ihr als Bauherrin, dies auch zu veran-
lassen. Zwar sind die Akontozahlungen und Stromrechnungen nicht ohne weiteres
schlüssig, denn Strom wurde auch für Arbeiten gebraucht, die von der Klägerin
veranlasst und zu verantworten sind, etwa die eigenmächtige Poolsanierung. Die
Berechnung der Klägerin, die sich auf die Stromrechnung per 6. August 2020 und
den darin aufgeführten Mehrverbrauch bezieht, wurde indessen nicht beanstandet.
Der geforderte Betrag von Fr. 3'581.90 ist in Anwendung von Art. 42 Abs. 2 OR
jedoch um 20% zu reduzieren, um dem Mehrverbrauch Rechnung zu tragen, den
die Klägerin durch ihre vertragswidrigen Arbeiten am Pool mutmasslich verursacht
hat. Geschuldet sind damit Fr. 2'865.20.
4.5.4.4 Schadenersatz in Zusammenhang mit der Poolsanierung und wegen un-
zureichender Reinigung beim Mietbeginn
4.5.4.4.1 Neben den bereits diskutierten Positionen macht die Klägerin die Miet-
kosten für «Ersatzräume» für zwei Wochen geltend, die sie sich im Hotel «Baur au

- 194 -
Lac» verschafft hat. Davon macht sie nach eigenem Bekunden «vorerst» eine Wo-
che geltend (Fr. 6'713.–, 7 x 959.–; act. 16 S. 83 und 95 f.; act. 90 S. 133; act.
3/168).
Es kann vorab auf die Ausführungen vorne zu Ziff. 4.2.28.3 verwiesen werden.
Die Beklagte wandte gegen einen Anspruch wie schon unter Ziff. 4.2.28.2 erwähnt
ein, die Staatsanwaltschaft habe bezüglich der Spritzarbeiten und deren Organi-
sation kein Verfahren eröffnet. Die Polizei habe der klägerischen Rechtsvertreterin
am 19. August 2020 mitgeteilt, dass keine Gefahr bestehe. Folglich habe es auch
keine Notwendigkeit gegeben, extern zu übernachten oder sich tagsüber nicht im
Mietobjekt aufzuhalten. Es stelle sich überdies die Frage, in welchem Hotel Z. und
Y. zwischen dem 14. und 16. August 2020 gewesen sein wollten, denn die prä-
sentierte Rechnung des «Baur-au-Lac» beziehe sich erst auf die Übernachtung
vom 16. auf den 17. August 2020 und ein zweites Hotel bezeichne die Klägerin
nicht. Der Klägerin sei wohl auch kein Schaden entstanden, denn sie habe nicht
behauptet, die Rechnung bezahlt zu haben. Es sei auch nicht nötig gewesen, 12
Tage in einem Luxushotel zu übernachten, ein Dreisternehotel hätte gereicht, und
ausserdem verfügten Z. und Y. über private Wohnungen in M. LU ([…]) bzw. R.
BE ([…]). Die Klägerin mache im Übrigen geltend, die beiden hätten ohnehin nicht
im Mietobjekt gewohnt. Die drei Jahre nach dem Vorfall und erst im Rahmen des
vorliegenden Prozesses produzierten Rechnungen an die Klägerin seien suspekt
und absolut nicht glaubwürdig. Sie zeigten nur, dass in Wahrheit der Klägerin kein
Schaden entstanden sei. Die Verbuchung als Darlehen von Z. entbehre offensicht-
lich einer Rechtsgrundlage.
Wie schon erwähnt (vorn Ziff. 4.2.28.3), ist die Unbenützbarkeit der Villa ab dem
14. August 2020 nicht erstellt, insbesondere nicht eine Gesundheitsgefährdung bei
einem Aufenthalt während dieser Zeit. Dagegen spricht, dass auch die Polizei
nichts Derartiges feststellen konnte, wobei die Funktionäre der Klägerin auch nicht
rechtzeitig für eine Sachverhaltsfeststellung sorgten. Dagegen sprechen die Film-
aufnahmen, die am 18. August 2020, also vier Tage nach den angeblichen Vergif-
tungserscheinungen in nächster Nähe zum Abluftrohr gemacht wurden. Dagegen
spricht aber auch der Umstand, dass die Arbeiter der Poolsanierungsfirma aus-
serhalb des Pool-Zeltes ohne Schutzausrüstung tätig waren ([…]; vorn Ziff.

- 195 -
4.2.28.3). Dagegen spricht weiter, dass die Staatsanwaltschaft tatsächlich und un-
bestrittenermassen keine Untersuchung eröffnete, obwohl ihr der Polizeirapport
dies freistellte. Die Klägerin schweigt sich denn auch dazu aus, wie die Staatsan-
waltschaft genau verfahren ist. Damit fehlt es schon an genügenden Behauptun-
gen zum schädigenden Ereignis als solchem und zum natürlichen Kausalzusam-
menhang zum angeblichen Schaden. Das aus der Distanz erstellte Arztzeugnis
ohne Laborbefund vermag an dieser Einschätzung nichts zu ändern, schon gar
nicht vor dem Hintergrund des unauffälligen Befunds für J., der auch festhielt, dass
nach Gabe von Antiemetika (Medikamente, die Übelkeit und Erbrechen verhindern
oder lindern), Rehydration und Gabe von Sauerstoff der Patient umgehend entlas-
sen werden konnte. Eine Expertise zu der angeblichen Gefahr und der Beeinträch-
tigung der Gesundheit hat die Klägerin nicht offeriert. Von (über die vorhandenen
polizeilichen Befragungen) hinausgehenden Einvernahmen ist unter solchen Vor-
zeichen nichts Relevantes zu erwarten.
Da zudem das Mietobjekt nicht die einzige Wohnung von Z. ist – ganz im Gegenteil
behauptet die Klägerin in anderem Zusammenhang, Z. habe während der gesam-
ten Mietdauer in M./LU gewohnt und Y. verfüge über eine Wohnung in R./BE, die
sie den Angaben der Klägerin zufolge regelmässig benütze – stellt sich die Frage,
wieso die beiden in der fraglichen Zeit ins Hotel zogen, eines noch dazu, welches
von Lage und Komfort, aber auch vom Dienstleistungsangebot her nicht mit der
Mietsache zu vergleichen ist. Der in der Replik angestellte Vergleich mit einer Mie-
terin, die sich wegen schwerer Lärmimmissionen in der gemieteten Zweizimmer-
wohnung bei einem Mietzins von Fr. 775.– Ersatz in einem Dreisternehotel zu ei-
nem Tarif von Fr. 153.20 verschafft habe (BGer 4A_32/2018 vom 11. Juli 2018 E.
5.6, act. 90 S. 134), hält einer Überprüfung nicht stand, denn in jenem Fall wäre
die Mieterin ohne die am Ende vom Bundesgericht und im Kern auch schon vom
Waadtländer Kantonsgericht getroffene Lösung auf der Strasse gestanden. Auch
die genannte Mieterin musste sich im Übrigen eine Verletzung der Schadenmin-
derungsobliegenheit entgegenhalten lassen, denn sie hatte sich in einem Fünf-
sterne-Hotel eingemietet und erhielt Schadenersatz am Ende nur nach dem Tarif
für ein Zimmer in einem Dreisternehotel (a.a.O., Sachverhalt A.e, B.e und B.f so-
wie E. 5.6 und 6).

- 196 -
Die Beklagte wandte auch mit Recht ein, der Klägerin sei kein Schaden entstan-
den, denn dieser sei wenn schon bei Z. eingetreten. Die Klägerin präsentierte mit
der Replik eine am 2. Februar 2023 – während des längst laufenden Verfahrens –
ausgestellte Rechnung, welche am gleichen Tag zu einer Verbuchung zugunsten
des Kontokorrentkontos von Z. geführt habe. Bei diesem Vorgang ging es offenbar
in erster Linie darum, einen Schaden bei der Klägerin nachträglich zu fabrizieren.
Ob diese Art von Prozessführung nicht schon mutwillig ist, kann wie in Zusammen-
hang mit den Ortsterminen und Fahrkosten offenbleiben, denn wie erwähnt beste-
hen grundsätzliche Anspruchshindernisse, und selbst wenn diese offensichtlichen
Gefälligkeitsrechnungen für per se unnötige Aufwendungen einen Schaden zu be-
gründen vermöchten, träte dadurch die Verletzung der Schadenminderungsoblie-
genheit aus den im vorausgegangenen Absatz genannten Gründen nur umso
deutlicher zutage.
4.5.4.4.2 Weiter macht die Klägerin Reinigungsarbeiten im Wert von Fr. 1'000.–
geltend, die nach Abschluss der Poolsanierung in Form einer Grundreinigung der
ganzen Villa unter Einsatz von 32.5 Arbeitsstunden angefallen sein sollen.
Die Beklagte bestreitet die Notwendigkeit der Reinigung und das Ausmass der
Arbeiten. Nach der von der Beklagten veranlassten Reinigung der Fenster seien
diese sauber gewesen, eine gründliche Reinigung der ganzen Villa sei folglich
nicht wegen der Bauarbeiten erforderlich gewesen oder dann nur, weil die Klägerin
die Fenster trotz Kenntnis von den Arbeiten offen gelassen habe. Eine Frist zur
Reinigung sei der Beklagten im Übrigen auch nie angesetzt worden, so dass die
Klägerin auch keinen Kostenersatz verlangen könne. Was genau schmutzig ge-
wesen sein soll, sei im Übrigen unsubstantiiert; am 7. September 2020 sei das
gesamte Haus aber «von unten bis oben» gereinigt worden, wie aus act. 3/182
hervorgehe. Unklar bleibe, wieso dies erst so spät geschehen sei, wenn doch die
Verschmutzung ein intolerables Mass gehabt habe.
Die Klägerin macht selber geltend, V4 habe eine «oberflächliche» Reinigung der
Fenster-Aussenseiten hin zum Garten veranlasst. Zum Ende der Replik machte
sie geltend, der Staub sei durch alle Ritzen gedrungen und in sämtliche Räume
aller vier Stockwerke eingedrungen. «Natürlich [sei] nicht alles gleichermassen

- 197 -
verstaubt» gewesen. Wie die angebliche Verschmutzung der Fenster und dieje-
nige im Haus, besonders der Möbel genau aussah, ist bislang für die Situation im
Haus gar nicht und für diejenige im Garten so gut wie nicht dokumentiert, weder
durch die Fotos noch durch die Videos in den offerierten […] noch durch den E-
Mail-Verkehr der Parteien. Der Punkt ist nicht mit tauglichen Beweismitteln unter-
legt: Das offerierte Zeugnis von Kp., offenbar eines Mitarbeiters der von der Klä-
gerin beauftragen Reinigungsfirma, und dasjenige von E. könnten zu den hier in-
teressierenden Fragen mangels Kenntnis der genauen Ursachen einer Ver-
schmutzung nichts Relevantes beitragen. Vor allem aber sagt die Klägerin nicht
einmal, zu welcher Behauptung genau Kp. oder E. sich sollen äussern können. Da
die Besichtigung durch E. schon am 9. Juli 2020 stattfand, als zwar die eigenmäch-
tigen Arbeiten der Klägerin abgeschlossen, die von der Beklagten veranlassten
aber erst gerade begonnen hatten (vgl. die eigene Darstellung der Klägerin in […]),
kann daraus nichts abgeleitet werden. E. hat den Staub in seinem Bericht zwar
erwähnt; er hat aber nicht mitbekommen, ob der Staub trotz geschlossener Fens-
ter und Türen in die an den Pool angrenzenden Räume gelangte. E. schrieb auch
nicht, wer genau seiner Meinung nach «nicht die nötigen Vorkehrungen getroffen
hat» (a.a.O.). Was Kp. angeht, erfolgte die Reinigung erst fast drei Wochen nach
dem Ende der Bauarbeiten. Er kann daher offensichtlich nichts dazu sagen, wann
und wie genau die Räume des Hauses in den Zustand vor der Reinigung kamen
– zumindest behauptet die Klägerin solches nicht substantiiert. Was die Parteibe-
fragung von Z. angeht, könnte auf allfällige mit dem Standpunkt der Klägerin über-
einstimmende Angaben allein ohnehin nicht abgestellt werden, und zwar unabhän-
gig von seinem schon mehrfach festgestellten Hang zu Übertreibungen: Wie in
Ziff. 4.2.28.3 dargelegt wurde, liess Z. völlig nichts sagende Bilder in Zusammen-
hang mit der Verschmutzung anfertigen. Ihm war also die Bedeutung einer Doku-
mentation der Situation bewusst. Hat er eine solche dennoch unterlassen, hätten
allfällige Angaben in einer Befragung, welche den Standpunkt den Klägerin stützen
würden, von vornherein keinen ausreichenden Beweiswert. Die Schleifarbeiten
sind auch nach Darstellung der Klägerin schon Anfang Juli erfolgt, also vor dem
Beginn der auf den 10. August vorverlegten Spritzarbeiten. Richtig ist zwar, dass
Staub auch bei geschlossenen Fenstern durch alle Ritzen dringt. Allerdings ergibt
sich daraus allenfalls ein feiner Staubfilm und keinesfalls eine Situation wie auf

- 198 -
dem Bild vom völlig verdreckten iPad, von welchem man nicht weiss, wo es auf-
genommen worden sein soll.
Die Klage ist in diesem Punkt aber auch aus einem anderen Blickwinkel gänzlich
unsubstantiiert: Die gewöhnliche Reinigung des Mietobjekts ist nach Art. 259 OR
Sache der Mieterin. Verunreinigungen durch Unterhaltsarbeiten der Vermieterin
können daher nur insoweit zu einem rechtserheblichen Schaden im Sinne von Art.
259e OR führen, als eine besondere Baureinigung zu Mehrkosten im Vergleich
zum üblichen Reinigungsrhythmus führt. Wie oft die Klägerin die Mietsache reini-
gen lässt, wie sich dies in der relevanten Zeit im Sommer 2020 verhielt und welche
Kosten dies für gewöhnlich verursachte, legte die Klägerin nicht dar. Die mit der
Replik eingereichte Rechnung der ACE Security vom 28. Oktober 2020, mit der
Reinigungsarbeiten vom 7. September 2020 – mindestens zwei Wochen nach dem
Ende der Arbeiten am Pool – in Rechnung gestellt wurden (die Weiterverrechnung
durch Z., der für die Tragung dieser Kosten nicht verantwortlich war, an die Kläge-
rin während laufendem Verfahren am 2. Februar 2023 wäre grundsätzlich nicht zu
beanstanden), taugt als Beleg für die einzig relevanten Mehrkosten einer Baurei-
nigung daher von vornherein nicht, ganz abgesehen davon, dass die Beklagte sich
mit Recht fragt, wieso mit der Reinigung so lange gewartet wurde, wenn die Ver-
schmutzung doch sehr stark gewesen sein soll.
Weiter wandte die Beklagte zu recht ein, ihr sei bezüglich der angeblichen Ver-
schmutzung im Innenbereich nie eine Mitteilung bezüglich einer Ersatzvornahme
im Sinne von Art. 259b lit. b OR gemacht worden, so dass die Klägerin für die von
ihr eigenmächtig veranlassten Arbeiten auch keinen Kostenersatz verlangen
könne. Dass dies ob des Wissens der Beklagten über die von ihr veranlassten
Arbeiten seit deren Beginn überflüssig gewesen sein soll, wie die Klägerin geltend
macht, trifft nicht zu. Es wäre an der Klägerin gelegen sich zu melden, wenn be-
sonders das Innere des Hauses, welches für Handwerker, Verwaltung oder Funk-
tionäre nicht zugänglich war, von einer Verschmutzung betroffen gewesen wäre,
obwohl die Beklagte bzw. die zuständige Verwalterin V4 unbestrittenermassen zu-
mindest gewisse Reinigungsarbeiten in Auftrag gegeben hatte.

- 199 -
4.6 Verrechnungsforderungen der Beklagten
Für den Fall, dass das Gericht zum Schluss kommen sollte, dass Schadenersatz-
oder Minderungsansprüche der Klägerin bestehen, macht die Beklagte diverse
Verrechnungsforderungen geltend, deren Grundlage sie allerdings teils nicht nennt
oder nur rudimentär umschreibt (act. 39 S. 110 ff.):
– Mehraufwendungen durch Auftrag der Klägerin an die U3 Sicherheits AG in
(1)
Zusammenhang mit der Alarmanlage gemäss Rg. v. 16. Juli 2019:
Fr. 5'126.50
In Duplik korrigiert auf: Fr. 4'870.20
Die Klägerin wendet ein, sie bzw. Z. habe keine Aufträge erteilt, auch wenn
das in der Rechnung so stehe. Sie bzw. Z. habe davon ausgehen dürfen, dass
die Beklagte die Kosten trage. Es falle auf, dass die Beklagte erst nach so
langer Zeit einen Anspruch geltend mache (a.a.O.).
Schon die Anspruchsgrundlage ist unklar. Soll Geschäftsanmassung vorlie-
gen? Oder eine Bereicherung? Dagegen spricht, dass der Nachtrag zum Miet-
vertrag vom 25. Januar 2019 die Herstellung einer funktionstauglichen Alarm-
anlage als Sache der Beklagten bezeichnete. Wenn die Beklagte die Kosten
getragen hat, kann sie sie nicht einfach weiterverrechnen, zumal auch die
Rechnung der U3 AG vom 16. Juli 2019 schon aufgrund der Adressierung
zeigt, dass auch die Unternehmerin der Auffassung war, die Beklagte sei ihr
Vertragspartner. Das setzt auch voraus, dass die U3 Rücksprache mit der da-
maligen Verwaltung nahm, bevor sie Aufträge «von Herr Z.» ausführte. War
die Verwaltung bzw. die Beklagte der Meinung, die Arbeiten seien ohne ihre
Zustimmung ausgeführt worden, wäre von ihr ein Protest gegen die Rechnung
und auch ein solcher bei der Klägerin zu erwarten gewesen. Nicht ausge-
schlossen ist, dass die Beklagte die Verbesserungen, soweit sie aus einer Mo-
dernisierung der alten Anlage stammen, als wertvermehrende Investitionen
geltend macht. Dies hätte aber auf dem entsprechenden Weg zu geschehen
(Art. 269a lit. b, 269d OR). Duplicando behauptete sie, sie könne das nicht tun,
da ein direktes Vertragsverhältnis zwischen der Klägerin und der U3 AG ent-
standen sei. Davon ging aber gerade die U3 AG nicht aus, sonst hätte sie den
Betrag nicht der Beklagten in Rechnung gestellt. Selbst wenn man annimmt,

- 200 -
die Klägerin oder Z. hätten bei diesen Bestellungen als falsi procuratores ge-
handelt, könnte dies nicht verfangen, denn mit der Bezahlung der Rechnung
der U3 AG hat die Beklagte den Vertrag sinngemäss genehmigt, und zwar
ohne dass sie irgendeinen Vorbehalt substantiiert behauptet hat. Damit muss
sie die gesamte Bestellung auch heute noch gegen sich gelten lassen (vgl.
Art. 38 OR). Ob eine Abwälzung auf den Mietzins möglich ist, braucht mangels
Formularanzeige gemäss Art. 269d OR hier nicht geprüft zu werden. Ein Ver-
rechnungsanspruch ist zu verneinen.
– Demontage Schwimmbadabdeckung gemäss Rg. Qa. AG v. 27. Juni 2019:
(2)
Fr. 2'127.10
Die Klägerin wendet ein, die Rechnungsdetails zeigten, dass weitere Arbeiten
wie das Aufladen und Abführen von Schuttmaterial vorgenommen worden
seien. Offenbar handle es sich um Massnahmen in Zusammenhang mit dem
baufälligen Pool.
Von aufgeladenem Schuttmaterial ist in der Rechnung der Qa. AG vom 27.
Juni 2019 nicht die Rede. Vielmehr wird im Regiedetail auf S. 3 erklärt, beim
«Schuttmaterial» handle es sich um den Plastik für die Abdeckung, wie die
Beklagte richtig feststellte.
Laut Mietvertrag trifft tatsächlich die Klägerin die Pflicht zur Ein- und Auswin-
terung des Pools. Die Arbeiten können zwar nicht mehr als kleiner Unterhalt
taxiert werden, sie verursachen aber Betriebskosten, welche der Klägerin nach
dem Gesagten gestützt auf die Heiz- und Nebenkostenabrede bzw. die Pas-
sage «Besondere Vereinbarungen» auf S. 2 des Mietvertrages weiterverrech-
net werden dürfen, soweit die Klägerin die Arbeiten entgegen ihrer vertragli-
chen Verpflichtung nicht selber ausführen liess. Die Verrechnungseinrede ist
in diesem Punkt begründet.
– Reparatur Küchentür gemäss Rg. Schreiner S. AG v. 6. April 2020:
(3)
Fr. 272.80
Dass die Beklagte die Arbeit dem kleinen Unterhalt zuordnet, sticht nicht, wie
die Klägerin richtig geltend macht. Die Arbeit erfordert Fachwissen und fällt
nicht unter Art. 259 OR. Die Verrechnungseinrede ist unbegründet.

- 201 -
– Reinigung / Winterdienst gemäss Rg. Stadt Zürich v. 7. Juli 2020:
(4)
Fr. 713.75
Die Klägerin wandte ein, sie sei im Januar 2019 noch nicht Mieterin gewesen.
Eine allfällige Schuld sei getilgt, wie V4 am 7. Dezember 2020 in […] bestätigt
habe, denn die Klägerin habe für die Jahre 2019 und 2020 Fr. 1'368.05 be-
zahlt, welcher Betrag auch die Rechnung nach act. […] abdecke.
In der Duplik anerkannte die Beklagte diese Darstellung explizit. Damit entfällt
ein Verrechnungsanspruch unter diesem Titel.
– Abspitzen des durch die Klägerin angebrachten Kunststoffputzes [im Pool] ge-
(5)
mäss Rg. S. AG v. 7. Juli 2020: Fr. 8'988.35
In der Duplik präzisierte die Beklagte, der Mehraufwand sei entstanden, weil
die alten Plättli mit Mörtel befestigt gewesen seien, während die Handwerker
der Klägerin äusserst harten und nur mit grossem Aufwand abspitzbaren
Kunststoff- sowie 2-3 cm dicken Zementputz verwendet hätten. Die Mehrauf-
wendungen beträfen den Zusatzaufwand für das Abspitzen und Abschleifen
des Kunststoffputzes und nicht auch den Aufwand für die Entfernung des Ze-
mentputzes. Die Arbeiten der Klägerin seien zu ca. 75% vollendet gewesen,
als die Beklagte interveniert habe. Die Klägerin habe den Rechnungsbetrag
als solchen nicht bestritten (act. 104 S. 172 f.).
Die Klägerin wandte ein, die Zerstörung des durch sie schon weitgehend sa-
nierten Pools wäre nicht nötig gewesen. Zudem habe die Beklagte davon pro-
fitiert, dass die alten Mosaikplättli und die darunter liegenden Schichten bereits
durch sie entfernt worden seien. Sie habe bei ihren Arbeiten die exakt gleichen
Materialien verwenden lassen wie im Vorzustand. Zudem seien ihre Arbeiten
erst zu ca. 50% ausgeführt gewesen bei der Intervention der Beklagten. Daher
würden Mehrkosten bestritten.
Die Beklagte gibt keine Anspruchsgrundlage an. Nach Art. 257f und 260a OR
liegt aber eine vertragswidrige eigenmächtige Sanierung vor, die gestützt Art.
97 OR – positive Vertragsverletzung – Schadenersatz zur Folge haben kann.
Der Einwand, die von der Beklagten veranlassten Arbeiten seien unnötig ge-
wesen, ist nicht zu hören. Es stand nach dem Gesagten allein der Beklagten
zu, zu entscheiden, wie die Poolsanierung vor sich gehen sollte. Sie brauchte

- 202 -
sich das eigenmächtige Vorgehen der Klägerin (vorn Ziff. 4.2.28.3) nicht ge-
fallen zu lassen. Richtig ist zwar, dass schon aus dem Schadensbegriff folgt,
dass die Beklagte sich anrechnen lassen muss, was sie aufgrund der Vorar-
beiten der Klägerin bezüglich Beseitigung der alten Plättli und des Unterbaus
erspart hat (Vorteilsanrechnung). Für einen solchen Vorteil ist aber die Kläge-
rin behauptungs- und beweisbelastet, denn es handelt sich um eine rechtshin-
dernde Tatsache. Zudem: Der Sache nach handelt es sich bei den von der
Klägerin veranlassten Arbeiten immerhin um bösgläubiges Bauen auf frem-
dem Grund im Sinne von Art. 672 Abs. 3 ZGB. Die Beklagte schuldet in diesem
Zusammenhang daher nur, was die Arbeiten der Klägerin allermindestens wert
waren. Die Klägerin hat es versäumt, den Mindestwert ihrer Arbeiten für die
Beklagte zu beziffern und mit Beweisofferten zu untermauern. Daher wäre der
Verrechnungsanspruch der Beklagten grundsätzlich zu bejahen. Auch dass
die Klägerin in der Stellungnahme vom 10. Oktober 2023 angab, ihrem Ver-
waltungsrat Z. seien die verwendeten Materialien bei seinem Sanierungsver-
such nicht im Detail bekannt, vermöchte ihr nicht zu helfen.
Allerdings hält es der Gerichtsgutachter – in Unkenntnis der nach dem Kon-
kurs des von der Klägerin beauftragten Unternehmens nicht mehr eruierbaren
Materialien, die verwendet wurden, und in Anbetracht der daraus folgenden
Unmöglichkeit von chemischen Verträglichkeitsprüfungen und von Haftzugs-
versuchen – nicht für plausibel, dass der Beklagten die behaupteten Mehrkos-
ten aufgrund der vorausgegangenen Arbeiten der Klägerin wirklich entstanden
sind. Insgesamt erachtete er den Arbeitsaufwand des Unternehmens gemäss
Rechnung der S. AG vom 7. Juli 2020 zwar als plausibel und der Vorgehens-
weise eines vorsichtigen Unternehmers angepasst, bezeichnete aber die An-
nahme, dass der Beklagten aufgrund der von der Klägerin zu verantwortenden
Arbeit ein Mehraufwand entstanden sein könnte, als eher unwahrscheinlich.
Daran ändern auch die Ausführungen der Beklagten im Schlussvortrag nichts.
Der Beweis der von der Beklagten behaupteten Verrechnungsforderung ist
damit gescheitert.
– Instandstellung Dunstabzug infolge ungenügender Reinigung des Fettfilters
(6)
am Dampfabzug Küche, mit Lieferung von 4 Filtern gemäss Rg. Service S. AG
v. 3. Juni 2020: Fr. 446.60

- 203 -
Anspruchsgrundlage ist laut der Beklagten eine Vertragsverletzung der Kläge-
rin bezüglich Reinigung und kleinen Unterhalt im Sinne von Art. 259 OR.
Die Klägerin bestreitet eine Schuld, da es sich nicht um kleinen Unterhalt
handle und zudem die Sache nicht in gereinigtem Zustand übergeben worden
sei.
Gegen letzteres spricht das Antrittsprotokoll. Klar ist zudem, dass die Klägerin
die Sache schon fast 1 ½ Jahre benützt hatte zur Zeit der Instandstellung.
Dass sie je Reinigungsarbeiten durchgeführt hätte, behauptet sie nicht.
Ganz gewiss gehört die Filterreinigung zum kleinen Unterhalt, denn die Fil-
terelemente können ganz leicht in die Spülmaschine gelegt werden, so dass
Fachwissen nicht erforderlich ist. Die Forderung ist begründet, auch bezüglich
der Lieferung neuer Filter.
– Reinigung Filter beim Wärmetauscher des Kühlschranks gemäss Rg. Service
(7)
S. AG v. 3. Juni 2020: Fr. 152.50
Die Anspruchsgrundlage wurde von der Beklagten nicht angegeben. Die Ar-
beit stellt allenfalls dann kleinen Unterhalt dar, wenn der Filter für den Benützer
zugänglich ist, ohne dass das Gerät geöffnet werden muss. Die Beklagte be-
streitet dies, machte dazu aber trotz des Protests der Klägerin in der Replik
gegen die Verrechnung auch im Rahmen der Duplik keine näheren Angaben.
Die Gegenforderung ist damit nicht hinreichend substantiiert, sodass die Ein-
rede der Verrechnung in diesem Punkt nicht zu hören ist.
– Reinigung und Entstopfung Bodenablauf Waschküche gemäss Rg. S. Haus-
(8)
technik AG v. 16. April 2020: Fr. 270.10
Die Anspruchsgrundlage ist nicht angegeben. Die Arbeit ist nur prima vista Teil
der Nebenkostenabrede mit Direktzahlungen, denn es geht hier nicht um
blosse Wartungs- oder Betriebskosten, sondern um Unterhaltsarbeiten, die
nicht mehr klein i.S.v. Art. 259 OR sind, wie die Klägerin zu recht einwendet.
Dass der Bodenablauf bei Übergabe in einem einwandfreien Zustand war, wie
die Beklagte in der Duplik vorbrachte, ändert daran nichts. Es wäre an der
Beklagten gewesen, ein vertragswidriges Verhalten der Klägerin konkret zu
behaupten, was sie unterlassen hat. Die Forderung ist unbegründet.

- 204 -
– Profildichtung Heizungsbrenner und Feuerungskontrolle gemäss Rg. F.
(9)
(Schweiz) AG v. 13. Februar 2020: Fr. 216.10
Der Punkt ist Teil der Nebenkostenabrede mit Direktzahlungen bzw. Weiter-
verrechnung durch die Verwaltung […]. Vgl. insbes. zu den anrechenbaren
Heizkosten Art. 5 Abs. 2 lit. e und g VMWG.
Die Klägerin zweifelt die Rechnung an, die auf einem Auftrag vom 11. März
2019 basieren soll, der erst am 21. Januar 2020 ausgeführt worden sein soll,
wobei die Rechnung am 13. Februar 2020 ausgestellt worden und erst am 8.
April 2020 eingegangen sein soll.
Die Einwendungen der Klägerin sind haltlos. Es handelt sich offensichtlich um
ein Heizungsservice-Abo. Die Verrechnungsforderung besteht zu recht.
– Abo Bioabfall Stadt Zürich gemäss Rg. ERZ v. 26. Februar 2020:
(10)
Fr. 705.45
Auch dieser Punkt ist Teil der Nebenkostenabrede mit Direktzahlungen, was
die Klägerin auch nicht bestreitet. Sie macht aber geltend, den Betrag bezahlt
zu haben.
Die Forderung ist begründet. Die Klägerin versucht sich wie schon in anderem
Zusammenhang, sich mit einem pauschalen Editionsantrag, hier bez. ihres
Mieterkontos bei VA3 zu behelfen. Für die Zahlung und damit die Erfüllung
ihrer Schuld als rechtsaufhebende Tatsache ist sie beweisbelastet. Kann sie
keinen Zahlungsbeleg vorweisen oder wenigstens konkret bezeichnen, erüb-
rigen sich Weiterungen.
– Service Pool gemäss Rg. U2 & Co. AG v. 14. September 2020:
(11)
Fr. 5'711.50
Eine Anspruchsgrundlage ist nicht angegeben. Der Punkt ist grds. Teil der Ne-
benkostenabrede mit Direktzahlungen. Die Klägerin behauptet, es sei hier um
Unterhaltsarbeiten gegangen. Tatsächlich enthalten Serviceverträge oft nicht
nur einen Wartungs-, sondern auch einen Unterhaltsanteil. Schon vom Betrag
her dürfte hier mehr als nur kleiner Unterhalt getätigt worden sein. Ohne ge-
nauere Substantiierung der einzelnen Arbeiten erweist sich die Forderung als
unbegründet. Eine solche ist auch in der Duplik nicht erfolgt, ebenso wenig im

- 205 -
Schlussvortrag. Die eingereichte Rechnung der U2 AG ist alles anderes als
selbsterklärend im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung.
– Küchen-, Badewannen-, Duschen-, Waschküchen- und Lavaboabläufe spülen
(12)
gemäss Rg. W. AG v. 11. Juni 2020: Fr. 1'000.00
Eine Anspruchsgrundlage ist nicht angegeben. Die Beklagte macht nur einen
Teil der Rg. gemäss act. […] geltend und beruft sich auf eine Expertise, ohne
auch nur im Ansatz zu substantiieren, was diese aufzeigen soll. Die ganze
Rechnung hängt nur prima vista mit der Position «Abwasserkosten» gemäss
Nebenkostenabrede zusammen. Im Kern geht es um Unterhaltsarbeiten, die
nicht mehr als klein im Sinne von Art. 259 OR zu erachten sind, weil sie teuer
und nur mit Spezialwerkzeug durchzuführen sind. Dies stellt ordentlichen Un-
terhalt bzw. Mängelbehebung dar, wie die Klägerin zu recht einwendet (act.
90 S. 178). Ein Mieterverschulden ist nicht konkret behauptet. Die Verrech-
nungsforderung besteht nicht.
4.7 Schicksal der hinterlegten Mietzinse
4.7.1 Verlangt der Mieter einer unbeweglichen Sache vom Vermieter die Beseiti-
gung eines Mangels, so kann er dem Vermieter nach Art. 259g Abs. 1 OR eine
Frist zur Behebung ansetzen und ihm für den Fall der Säumnis die Hinterlegung
des Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde androhen. Hinterlegt werden kann nur
der künftige, nicht der nach Mietvertrag bereits verfallene Mietzins. Verspätet hin-
terlegte Mietzinse fallen dem Vermieter zu (BGE 147 III 218 E. 3.3). Bei korrekter
oder zumindest gutgläubiger Hinterlegung gelten die Mietzinse nach Abs. 2 der
zitierten Norm als bezahlt (dazu Urteil des Bundesgerichts 4A_571/2020 v.
23.3.2021 E. 4, nicht publ. in BGE 147 III 218; BGE 125 III 120 E. 2b).
4.7.2 Wie die Klägerin korrekt und unbestritten ausführt, hinterlegte sie jeweils
vor Fälligkeit die Mieten Oktober 2020 bis Juni 2021. Auch nach Klageeinleitung
erfolgten weitere Hinterlegungen. Gestützt auf die Vereinbarung der Parteien an-
lässlich der Instruktionsverhandlung vom 30. August 2022 wurden die hinterlegten
Beträge der Beklagten herausgegeben, soweit sie den Betrag von Fr. 150'000.–
überstiegen.

- 206 -
Wie die Beklagte zu recht einwandte, sind – trotz der umfassenden Zuständigkeit
des Mietgerichts für die Beurteilung sämtlicher Ansprüche im vorliegenden Män-
gel-Kontext – nicht bei allen behaupteten Mängeln die Hinterlegungsvorausset-
zungen erfüllt. Bisweilen erfolgte keine Fristansetzung zur Behebung der Mängel,
ein Teil derselben ist längst behoben oder war es bereits, als die Hinterlegungs-
androhung vom 11. August 2020 ausgesprochen wurde ([…], wo die Klägerin auf
E.s Bericht verwies). Dies gilt allerdings (zumeist unbestrittenermassen) nicht für
die Mängel, für welche das Gericht mindestens teilweise Ansprüche der Klägerin
bejaht hat. Konkret sind die Hinterlegungsvoraussetzungen erfüllt bei den Mängeln
Brunnen, Büro UG, Haushaltungszimmer und Storen (Ziff. 4.2.6; Ziff. 4.2.7; Ziff.
4.2.11; Ziff. 4.2.15), nicht aber bei Pool, Alarmanlage, Closomat und Geschirrspü-
ler (Ziff. 4.2.28, die Arbeiten der Beklagten wurden innert der Behebungsfrist bis
30. August 2020 abgeschlossen; Ziff. 4.2.38; Ziff. 4.2.39; Ziff. 4.2.40). Damit kann
die Hinterlegung für Minderungs- und Schadenersatzansprüche im Umfang von
Fr. 9'120.– verwendet werden, nicht aber für die Differenz zu den Fr. 14'532.60,
welche die Beklagte der Klägerin insgesamt schuldet. Zu berücksichtigen sind
aber auch die Verrechnungsforderungen der Beklagten im Umfang von insgesamt
Fr. 3'495.25 (vorn Ziff. 4.6). Für den resultierenden Saldo von Fr. 11'037.35 zu-
gunsten der Klägerin können die hinterlegten Beträge hingegen im Umfang von
Fr. 9'120.– herangezogen werden: Nach Art. 87 Abs. 3 OR sind Zahlungen, mithin
auch Tilgungen durch Verrechnung, mangels unterschiedlicher Fälligkeit in erster
Linie auf die Forderungen anzurechnen, welche dem Gläubiger am wenigsten Si-
cherheit bieten. Das sind hier die Teilbeträge, für die keine wirksame Hinterlegung
besteht. Für die Differenz zwischen Fr. 11'037.95 und Fr. 9'120.– ist die Beklagte
zu einer Zahlung an die Klägerin zu verpflichten, mithin im Umfang von Fr.
1'917.35.
Die hinterlegten Beträge sind im Umfang von Fr. 9'210.– der Klägerin und im Be-
trag von Fr. 140'790.– (Fr. 150'000.– - Fr. 9'210.–) der Beklagten herauszugeben.
Die Klägerin wird das einschlägige Konto der Gerichtskasse noch zu bezeichnen
haben. Für die Überweisung an die Beklagte ist das Konto bei der ZKB zu verwen-
den, welches sie dem Gericht am 31. August 2022 bekanntgegeben hat.

- 207 -
Für eine Bevorschussung einer Ersatzvornahme sind die Beträge entgegen dem
Antrag in der Replik nicht zu verwenden, denn mit dem vorliegenden Urteil wird,
wenn überhaupt, nur die Beklagte zu Mängelbehebungsarbeiten verpflichtet.
Dadurch erhält die Klägerin einen Titel für die Mängelbehebung, so dass es keiner
Ersatzvornahme bedarf.
4.8 Schadens- bzw. Verzugszins
4.8.1 Die Klägerin verlangt sowohl auf den Beträgen der Mietzinsminderung als
auch auf denjenigen der Schadenersatzforderungen Verzugszins. Bezüglich Min-
derung brachte sie dazu immerhin den Vorbehalt an, dass die Beträge nicht durch
die hinterlegten Mietzinse gedeckt sind ([…], Rechtsbegehren Ziff. 3.).
4.8.2 Wie in Ziff. 4.7 erwähnt sind die hinterlegten Mietzinse zur Deckung der An-
sprüche der Parteien zu verwenden, soweit dies möglich und tunlich ist, hier also
für die Deckung der Minderungs-, Schadenersatz- und Vergütungsansprüche. Da
die Mietzinse mit der Hinterlegung als bezahlt gelten (Art. 259g Abs. 2 OR), kann
die Beklagte für die hinterlegten Mietzinse mangels Verzug auch keinen Verzugs-
zins mehr verlangen.
Soweit die Klägerin geltend macht, wenn schon die Verabredung periodisch zu
leistender Mietzinse im Zweifel eine Verfalltagsabrede enthalte, so dass es für ei-
nen Verzug keiner Mahnung bedürfe, müsse dies auch für die Minderungsansprü-
che gelten, da diese parallel zur Mietzinsforderung für den betreffenden Monat
entstehe, mag das zutreffen. Dann gilt das aber auch hinsichtlich der Zahlungsfik-
tion, denn mit der Hinterlegung der Mietzinse werden für die laufende Periode auch
die geschuldeten Minderungsbeträge dem Zugriff der Vermieterin entzogen und
umgekehrt für die Ansprüche der Mieterin gesichert. Ein Verzug kann daher nicht
vorliegen. Im Interesse einer möglichst unkomplizierten Regelung von Mängelfra-
gen ist aber darüber hinaus grundsätzlich ganz generell kein Verzugszins auf Miet-
zinsminderung oder Schadenersatz zuzusprechen, denn es kann nicht ausser
Acht gelassen werden, dass die Mieterin bei Hinterlegung des gesamten Mietzin-
ses in ganz erheblichem Mass vom Umstand profitiert, dass die Vermieterin auch
auf dem effektiven geschuldeten Teil der Mietzinse keinen Verzugszins erheben
kann. Dies ist mit Blick auf die Funktion der Hinterlegung als Druckmittel für die
Mängelbehebung zwar hinzunehmen, wirkt sich aber auf die Verzugszinspflicht

- 208 -
der Beklagten sowohl bezüglich Minderung als auch bezüglich Schadenersatz
ebenfalls aus: Verzugszins wäre hier nur zuzusprechen, soweit beziffert behauptet
und nachgewiesen wäre, dass die Mieterin durch ihre weggefallene Verzugszins-
pflicht auf den gemäss Urteil in Tat und Wahrheit geschuldeten Mietzinsen nicht in
entsprechendem Umfang profitiert hat, denn nur in diesem Fall besteht effektiv ein
Verzugsschaden, der zu ersetzen ist, ob nun pauschal als Verzugszins oder gegen
Nachweis des konkreten Schadens.
Im vorliegenden Fall ist klar, dass die Klägerin von der vollständigen Hinterlegung
des gesamten Nettomietzins bezogen auf den weggefallenen Verzugszins in weit
grösserem Mass profitiert hat, als Verzugszinse auf den ihr zustehenden Teilbe-
trägen oder weiterer Verzugsschaden entstanden sein können. Die Forderungen
sind daher soweit überhaupt begründet ohne Zins zuzusprechen, auch dort wo ein
solcher verlangt wurde.
4.8 Kosten- und Entschädigungsfolgen
Als Folge der zum grossen Teil nicht gehörig bezifferten Minderungsanträge un-
terliegt die Klägerin auch in den Punkten weitgehend, in denen ihr wenigstens für
eine gewisse Dauer ein Minderungsanspruch zuzusprechen ist (hinten Disp. Ziff.
4). Auf Mängelbehebung ist nur in ganz wenigen Punkten zu erkennen (hinten
Disp. Ziff. 3). Die Parteien haben keine genauen Angaben zur Gewichtung der
einzelnen Punkte der Klage gemacht. Mit Rücksicht auf den Aufwand bei den ein-
zelnen Themen sowie die Ergebnisse ist davon auszugehen, dass die Beklagte zu
ca. 90% und die Klägerin zu ca. 10% unterliegt.
Angesichts des immensen, teils unvernünftigen Aufwands ist sowohl bei der Ge-
richtsgebühr als auch bei der Parteientschädigung von der Möglichkeit der Ver-
doppelung der Ansätze in den einschlägigen Verordnungen Gebrauch zu machen
(§ 4 Abs. 2 GebV; § 11 Abs. 3 AnwGebV). Zugrunde zu legen ist der von der
Klägerin unwidersprochen auf Fr. 477'534.– veranschlagte Streitwert (vgl. act. 16
S. 6 und act. 39 S. 4).
Der Klägerin sind damit 90% der Kosten aufzuerlegen und sie ist zur Bezahlung
einer auf 80% reduzierten Parteientschädigung an die Beklagte zu verpflichten.

- 209 -
Anders zu verfahren ist mit den Kosten des Gutachtens, denn dieses hat in beiden
geprüften Punkten den Ausschlag zugunsten der Klägerin gegeben. Die Beklagte
ist daher zu verpflichten, den nicht durch Vorschüsse gedeckten Teil der Kosten
der Begutachtung zu übernehmen. Weiter hat sie der Klägerin deren Anteil am
Kostenvorschuss zu ersetzen. Wie bei der Gerichtsgebühr und beim Kostenvor-
schuss kann im vorliegenden Verfahren der Vorschuss der Klägerin auch zur De-
ckung der gerichtlichen Kosten verwendet werden, denn das vorliegende Verfah-
ren ist sehr viel älter als die revidierte ZPO (vgl. Art. 407f nZPO).
Es wird erkannt:
1. Auf Rechtsbegehren Ziff. 3.2 wird nicht eingetreten.
2. Es wird festgehalten, dass die Beklagte sich zur farblichen Ausbesserung der
betroffenen Stellen bei den Steuergeräten für die Alarmanlage bereit erklärt
hat (Erw. Ziff. 4.2.4). In diesem Punkt wird das Verfahren als gegenstandslos
abgeschrieben.
3. Die Beklagte wird verpflichtet, innert sechs Monaten seit der Rechtskraft des
vorliegenden Urteils
- den Brunnen auf dem Vorplatz der Mietliegenschaft instand setzen zu las-
sen (Erw. Ziff. 4.2.6 i.V.m. Erw. Ziff. 4.3.2, sechstes Lemma);
- den neuen Heizkörper an der Aussenwand des «Haushaltungszimmers»
im Untergeschoss des Mietobjekts Richtung Raummitte verlegen, auf der
Innenseite der Aussenwand hinter dem Heizkörper eine Innenisolation der
Marke «Foamglas Typ 3» mit einer Stärke von 6 cm anbringen und die
Wand danach soweit erforderlich verputzen sowie streichen zu lassen
(Erw. Ziff. 4.2.11 i.V.m. Erw. Ziff. 4.3.2, 11. Lemma);
- die drei Storen beim Esszimmer, bei der Küche und über dem UG reinigen
und reparieren zu lassen (E. 4.3.2, 15. Lemma);
- den Randstein bei der Treppe zur Einliegerwohnung reparieren zu lassen
(Erw. Ziff. 4.2.25 i.V.m. Erw. Ziff. 4.3.2, 25. Lemma).

- 210 -
4. Der Nettomietzins wird in folgendem Umfang gemindert:
- in der Zeit von 2019 bis 30. Juni 2021 jeweils in der Zeit vom 1. Mai bis
15. (2019) bzw. 30. September um 1% pro Monat (vom 1. Mai 2019 bis
zum Urteilszeitpunkt also 11.5 (4.5 + 5 + 2) Monate x Fr. 120.–/M. = Fr.
1'380.-; Mangel gem. Erw. Ziff. 4.2.6 sowie Ziff. 4.4.2, sechstes Lemma);
- in der Zeit vom 1. Oktober 2019 bis 30. September 2020 1% pro Monat
(12 Monate x Fr. 120.–/M. = Fr. 1'440.–; Mangel gem. Erw. Ziff. 4.2.7 sowie
Ziff. 4.4.2, siebtes Lemma);
- in der Zeit vom 1. Dezember 2019 bis 30. Juni 2021 um 2% pro Monat (19
Monate x Fr. 240.–/M. = Fr. 4'560.–; Mangel gem. Erw. Ziff. 4.2.11 sowie
Ziff. 4.4.2, 11. Lemma);
- für die Zeit vom 1. Februar 2019 bis 30. Juni 2021 um 0.5% pro Monat (29
Monate x Fr. 60.–/M. = Fr. 1'740.–; Mangel gem. Erw. Ziff. 4.2.15 sowie
Ziff. 4.4.2, 15. Lemma);
- für den Monat April 2020 um 1% (= Fr. 120.–; Mangel gem. Erw. Ziff. 4.2.28
sowie Ziff. 4.4.2, 28. Lemma);
- für die Zeit vom 1. Februar 2019 bis 30. Juni 2019 um 3% pro Monat (5
Monate x Fr. 360.–/M. = Fr. 1'800.–; Mangel gem. Erw. Ziff. 4.2.38 sowie
Ziff. 4.4.2, 38. Lemma);
- für die Zeit vom 1. Februar 2019 bis 31. Mai 2019 um 1% pro Monat (4
Monate x Fr. 120.–/M. = Fr. 480.–; Mangel gem. Erw. Ziff. 4.2.39 sowie
Ziff. 4.4.2, 39. Lemma);
- für die Zeit vom 29. Juli bis 16. August 2019 um 2% pro Monat (19/31
Monate x Fr. 240.–/M. = Fr. 147.10; Mangel gem. Erw. Ziff. 4.2.40 sowie
Ziff. 4.4.2, 40. Lemma).
5. Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin unter den Titeln Mietzinsminde-
rung und Schadenersatz und unter Berücksichtigung der Verrechnungsfor-
derungen der Beklagten insgesamt Fr. 1'917.35 (Fr. 11'667.10 Mietzinsmin-
derungen, vorn Disp. Ziff. 4; Fr. 2'865.20 Schadenersatz [gemäss Erw.
4.5.4.3]; abzüglich Verrechnungsforderungen der Beklagten [Fr. 3'495.25 ge-
mäss Erw. 4.6] zu bezahlen. Die genannten Beträge sind unverzinslich.

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6. Die Gerichtskasse wird angewiesen, von den bei der Gerichtskasse hinter-
legten Mietzinsen (Fr. 150'000.–) Fr. 9'210.– auf ein noch von der Klägerin
zu bezeichnendes Konto und den Rest auf das Konto der Beklagten bei der
B.-bank, […], IBAN […] zu überweisen.
7. Alle anders lautenden Anträge der Parteien werden abgewiesen.
8. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf:
Fr. 40'600.00 ; die weiteren Kosten betragen:
Fr. 15'792.30 Barauslagen (Gutachten)
Fr. 56'392.30 Kosten total
9. Die Gerichtsgebühr wird zu 90% der Klägerin und zu 10% der Beklagten auf-
erlegt. Die Kosten für das Gutachten werden vollumfänglich der Beklagten
auferlegt. Sämtliche Gerichtskosten werden zulasten der von den Parteien
geleisteten Kosten- und Barvorschüsse bezogen. Der Fehlbetrag von Fr.
26'092.30 (Fr. 56'392.30 - Fr. 30'300.–) wird im Umfang von Fr. 11'240.– (Fr.
36'540.– - Fr. 25'300.–) der Klägerin und im Umfang von 14'852.30 der Be-
klagten auferlegt (Fr. 4'060.– + Fr. 15'792.30 - Fr. 5'000.–).
10. Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine reduzierte Parteientschädi-
gung von Fr. 39'700.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen.
11. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, je als Gerichtsurkunde, sowie nach
Eintritt der Rechtskraft mit separater Anweisung an die Bezirksgerichtskasse
Zürich zwecks Herausgabe der hinterlegten Beträge gemäss Disp. Ziff. 6.
12. Eine Berufung gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen von der Zu-
stellung an in je einem Exemplar für das Gericht und für jede Gegenpartei
sowie unter Beilage dieses Entscheids beim Obergericht des Kantons Zürich,
Zivilkammer, Postfach, 8021 Zürich, erklärt werden. In der Berufungsschrift

- 212 -
sind die Anträge zu stellen und zu begründen. Allfällige Urkunden sind mit
zweifachem Verzeichnis beizulegen.
Zürich, 30. Juni 2026
(…)»
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbe-
hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2026, 36. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw A.I. Altieri, MLaw C. Schenk, Leitende Ge-
richtsschreiberinnen; Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident