zh_bezirksgericht_zuerich · MJ200016-L · 2020-10-14 · de
ZMP 2021 Nr. 5: Anfechtung des Anfangsmietzinses. Zwangslage beim Vertragsabschluss bei Wohnungsknappheit.


ZMP 2021 Nr. 5
Art. 270 Abs. 1 lit. a OR. Anfechtung des Anfangsmietzinses. Zwangslage
beim Vertragsabschluss bei Wohnungsknappheit.
Zwar lässt es die bundesgerichtliche Rechtsprechung grundsätzlich für eine An-
fechtung des Anfangsmietzinses genügen, dass am örtlichen Markt für Wohn-
räume Knappheit herrscht. Eine relevante Zwangslage liegt dabei aber nur vor,
wenn es zu einem Wohnungswechsel gekommen ist oder die Mietpartei für den
Vertragsschluss vergleichbar gute Gründe hatte. Wer lediglich aus Gründen der
Bequemlichkeit eine Zweitwohnung mietet, kann sich deshalb nicht auf den ge-
setzlichen Schutz berufen.
Aus dem Urteil des Mietgerichts MJ200016-L vom 14. Oktober 2020 (OG-Ent-
scheid im Anschluss; Gerichtsbesetzung: Weber, Trepp, Bauert; Gerichtsschreibe-
rin Zeko):
«(…)
I. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1. Sachverhalt
Mit Mietvertrag vom 10./13. August 2019 mietete der Kläger von der Beklagten per
1. Oktober 2019 eine 3-Zimmerwohnung im 3. Obergeschoss an der N.-strasse 30
in Zürich. Der monatliche Bruttomietzins wurde auf Fr. 3'275.– festgelegt. Das ver-
einbarte Mietzinsdepot in der Höhe von Fr. 9'825.– wurde am 12. September 2019
auf ein auf den Kläger lautendes Konto bei der A. Bank AG einbezahlt. Mit amtlich
genehmigtem Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses vom 10. August 2019
informierte die Beklagte den Kläger über den früheren, seit 16. Oktober 2016 gel-
tenden Mietzins für das Mietobjekt. Dieser belief sich wie der aktuelle Mietzins auf
Fr. 3'000.– netto, zuzüglich Fr. 275.– Heiz- und Betriebskosten akonto. Zwischen
den Parteien ist nach Vorlage des vorangehenden Mietvertrags nicht mehr umstrit-
ten, dass sich der Mietzins im Vergleich zum Vormietzins mit Ausnahme der Anpas-
sung der Kostenstände nicht verändert hat.

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Mit einem Nachtrag zum Mietvertrag vereinbarten der Kläger und die Beklagte am
17. Oktober 2019 sodann, dass die Anzahl an Personen für die vertragsgegenständ-
liche Wohnung von einer Person auf zwei Personen angehoben werde und das
Mietverhältnis unverändert weiter gelte.
2. Prozessgeschichte
2.1. Mit Eingabe vom 25. Oktober 2019 (Poststempel) machte der Kläger das vor-
liegende Verfahren bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich anhängig. An-
lässlich der Schlichtungsverhandlung vom 20. Januar 2020 konnte zwischen den
Parteien keine Einigung erzielt werden, woraufhin dem Kläger die Klagebewilligung
erteilt wurde.
2.2. Mit Eingabe vom 10. Februar 2020 (Poststempel) reichte der Kläger fristge-
recht eine begründete Klage ein. Mit Beschluss vom 13. Februar 2020 wurde dem
Kläger Frist angesetzt, um das Begehren um Festsetzung des Anfangsmietzinses
sowie der Mietkaution zu beziffern. Mit Schreiben vom 17. Februar 2020 kam der
Kläger dieser Aufforderung nach. Der mit Präsidialverfügung vom 18. Februar 2020
verlangte Kostenvorschuss von Fr. 12'030.– ging innert Frist ein. Mit Präsidialverfü-
gung vom 21. Februar 2020 wurde der Beklagten Frist angesetzt, um eine schriftli-
che Stellungnahme zur Klage einzureichen. Innert erstreckter Frist reichte die Be-
klagte am 5. Mai 2020 ihre Stellungnahme ein. Mit Präsidialverfügung vom 6. Mai
2020 wurde diese dem Kläger zugestellt. Am 19. Mai 2020 wurden die Parteien zur
Hauptverhandlung vorgeladen. Anlässlich der Hauptverhandlung vom 20. August
2020 wurde das Verfahren im Einverständnis mit den Parteien einstweilen auf die
Frage der formalen Anfechtungsvoraussetzungen im Sinne von Art. 270 Abs. 1 OR
begrenzt. Das Verfahren erweist sich als spruchreif.
II. Prozessuales
Das Mietgericht Zürich ist als Kollegialgericht zur Behandlung der vorliegenden
Streitsache örtlich und sachlich zuständig, handelt es sich doch um eine Klage aus
einem Mietverhältnis, dem ein im Bezirk Zürich gelegenes Mietobjekt zugrunde liegt
und beträgt der Streitwert doch mehr als Fr. 30'000.– (Art. 33 ZPO; § 21 i.V.m. § 26

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GOG). Für Prozesse um Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen gilt ohne Rück-
sicht auf den Streitwert das vereinfachte Verfahren (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO). Das
Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest (Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO
i.V.m. Art. 243 Abs. 2 ZPO). Es beschränkt sich allerdings darauf, bei der Feststel-
lung des Sachverhalts und der Beweiserhebung mitzuwirken. Grundsätzlich ist es
Sache der Parteien, das Tatsächliche vorzutragen und die Beweismittel zu nennen,
doch hat das Gericht durch Belehrung und Befragung der Parteien darauf hinzuwir-
ken, dass der relevante Sachverhalt vorgetragen bzw. ergänzt wird (BGE 141 III
569 E. 2.3.1; BGE 139 III 13 E. 3.2; BGE 125 III 231 E. 4a; BSK ZPO-MAZAN,
2. Aufl., Art. 247 N 4).
III. Parteistandpunkte
1. Standpunkt des Klägers
Der Kläger macht geltend, er habe sich aufgrund der Verhältnisse auf dem örtlichen
Wohnungsmarkt zum Vertragsabschluss gezwungen gesehen. Es sei notorisch,
dass in der Stadt Zürich zwischen Juli und August 2019, der Zeitspanne zwischen
Wohnungssuche und Vertragsschluss, Wohnungsknappheit geherrscht habe, zu-
mal die Formularpflicht zur Mitteilung des Anfangsmietzinses gegolten habe. Der
Kläger sei aufgrund seiner beruflichen Verpflichtungen in der Stadt Zürich dringend
auf das Mietobjekt angewiesen und habe gute Gründe für den Vertragsschluss ge-
habt. Als ausgebildeter Ökonom habe er seinen Wohnsitz zwar nach wie vor in
B./Kanton C., sei aber bei verschiedenen Firmen im Bereich Treuhand und Immo-
bilien in der Deutschschweiz und vornehmlich im Grossraum Zürich tätig. Aufgrund
seiner beruflichen Tätigkeit halte er sich sehr häufig in der Stadt Zürich auf, wo er
insbesondere jeweils auch abends Kundenanlässe und weitere Verpflichtungen
wahrzunehmen habe. Auch an den Wochenenden sei er des öfteren für private und
kulturelle Anlässe in Zürich. Es sei ihm darum gegangen, aufgrund seiner berufli-
chen Tätigkeit in Zürich eine Wohnung näher bei der Arbeit zu haben, damit er sich
nach langen Arbeitstagen kein teures Hotelzimmer in Zürich mieten oder spät-
abends noch nach Hause reisen müsse. Darüber hinaus studiere sein Sohn an der
Universität Zürich und halte sich, wie die Beklagte wisse, werktags ebenfalls im Mie-

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tobjekt auf. Diese Veränderung sei aber nach Abschluss des Mietvertrages einge-
treten und daher irrelevant für die Frage, ob der Kläger zuvor gute Gründe für den
Vertragsschluss gehabt habe.
Die Suche nach einer passenden Wohnung in der Stadt Zürich habe sich als sehr
schwierig erwiesen. Aufgrund der notorischen Wohnungsknappheit habe man vom
Kläger nicht erwarten dürfen, dass er auf die sich ihm bietende Gelegenheit zur
Miete der Wohnung verzichte. Er habe sich daher wegen der Verhältnisse auf dem
zürcherischen Wohnungsmarkt zum Vertragsabschluss mit der Beklagten gezwun-
gen gesehen, weshalb die formellen Voraussetzungen zur Anfechtung des An-
fangsmietzinses im Sinne von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR erfüllt seien.
2. Standpunkt der Beklagten
Die Beklagte bestreitet nicht, dass zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses lediglich
0.14 % der Wohnungen in der Stadt Zürich leer standen und somit ein Mangel an
Wohnungen bestand. Sie stellt sich jedoch auf den Standpunkt, der Kläger habe
keine hinreichenden Gründe für die Übernahme der vermieteten Wohnung gehabt
und hätte auf die sich ihm bietende Gelegenheit, die Wohnung zum vereinbarten
Mietzins zu mieten, durchaus verzichten können. Der Kläger wohne in B. und habe
seinen Wohnsitz trotz der häufigen geschäftlichen und privaten Aufenthalte in der
Stadt nicht nach Zürich verlegt. Die gemietete Wohnung diene ihm demnach wenn
überhaupt als Zweitwohnung. Der Kläger sei auch nicht aufgrund seiner beruflichen
Verpflichtungen dringend auf eine Wohnung in der Stadt Zürich angewiesen, denn
er halte sich nur vereinzelt am Wochenende in der Wohnung auf, während die Woh-
nung unter der Woche hauptsächlich von seinem Sohn benutzt werde. Ausserdem
habe der Kläger gegenüber der Verwalterin mehrmals betont, dass er ein hohes
Einkommen habe, was darauf schliessen lasse, dass er sich den vertraglich ge-
schuldeten Mietzins problemlos leisten könne.
Vor diesem Hintergrund sei nicht ersichtlich, dass sich die örtliche Marktlage für den
Kläger konkret bemerkbar gemacht und er sich deshalb zum Vertragsabschluss ge-
zwungen gesehen habe. Die formalen Anfechtungsvoraussetzungen im Sinne von

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Art. 270 Abs. 1 lit. a OR seien demnach nicht erfüllt, weshalb die Klage abzuweisen
sei.
3. Auf die Vorbringen der Parteien wird nachfolgend nur soweit eingegangen,
soweit diese für den Entscheid von Belang sind. Dies gilt ganz besonders für Argu-
mente, die in der vorstehenden Zusammenfassung nicht enthalten sind.
IV. Materielles
1. Grundlagen zur Anfechtung des Anfangsmietzinses
Nach Art. 270 Abs. 1 OR kann der Mieter den Anfangsmietzins innert 30 Tagen
nach Übernahme der Sache als missbräuchlich im Sinne der Art. 269 und 269a OR
anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn er sich aufgrund einer per-
sönlichen oder familiären Notlage zum Vertragsabschluss gezwungen sah, wenn er
wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt zum Vertragsabschluss
gezwungen war oder wenn der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem
früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat. Gemäss bundesgericht-
licher Rechtsprechung sind die drei Voraussetzungen alternativ, d.h. es genügt,
dass eine von ihnen erfüllt ist, damit die Anfechtung des Anfangsmietzinses als zu-
lässig erachtet wird (BGE 142 III 442 E. 2.2; BGE 136 III 82 E. 2.). Es obliegt dem
Mieter, den Beweis zu erbringen, dass eine der drei Voraussetzungen erfüllt ist
(BGer 4C.169/2002 v. 16. Oktober 2002 E. 2.1 und 4C.367/2001 v. 12. März 2002
E. 3a, je mit Hinweisen).
Das Gesetz ist in erster Linie aus sich selbst heraus auszulegen. Ausgangspunkt
ist dabei der Wortlaut, zu berücksichtigen sind aber auch andere Elemente, in erster
Linie der Zweck einer Regelung. Die verschiedenen Möglichkeiten zur Anfechtung
des Anfangsmietzinses bezwecken den Schutz derjenigen Mieter, die bei den Ver-
tragsverhandlungen strukturell benachteiligt sind, weil sie mit dem Mietverhältnis ein
Grundbedürfnis befriedigen und deshalb über weniger Verhandlungsmacht als die
Vermieter verfügen (Mietrecht für die Praxis/OESCHGER/ZAHRADNIK, 9. Aufl., Zürich
2016, S. 394). Genau betrachtet unterscheidet das Gesetz bei den formalen (der

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Sache nach aber als materielle Anspruchsvoraussetzungen zu betrachtenden) An-
fechtungsvoraussetzungen zwei unterschiedliche (Haupt-)Konstellationen, nämlich
einerseits den hier nicht vorliegenden qualifizierten Missbrauchsverdacht aufgrund
einer erheblichen Erhöhung des Anfangsmietzinses gegenüber dem vorausgegan-
genen Mietverhältnis nach Art. 270 Abs. 1 lit. b OR und andererseits die in zwei
Unterkonstellationen aufgeteilte Situation, dass der Mieter sich aufgrund einer per-
sönlichen oder familiären Notlage oder der örtlichen Marktverhältnisse «zum Ver-
tragsabschluss gezwungen sah».
Beim Anfechtungsgrund nach der zweiten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR
genügt der Nachweis, dass im örtlichen Markt Wohnungsnot herrscht, ohne dass
darüber hinaus eine Notlage des Mieters dargetan werden muss (BGE 142 III 442
E. 3.1.6). Die Knappheit des Angebots verschafft den Anbietern auf dem Woh-
nungsmarkt eine Stellung, die derjenigen marktmächtiger Unternehmen nahe-
kommt, was ein Marktungleichgewicht zu Ungunsten der Mieter zur Folge hat. Die
zweite Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR dient insoweit der gleichen Zielset-
zung wie die Preisüberwachung oder die Kartellgesetzgebung, indem einzig das
besagte Marktungleichgewicht beim Vertragsschluss eine Prüfung des Mietzinses
auf Missbräuchlichkeit und damit einen Eingriff in den freien Wohnungsmarkt er-
möglicht (BGE 142 III 442 E. 3.1.4). Mit anderen Worten soll der Mieter geschützt
werden, dem durch die prekären Verhältnisse auf dem öffentlichen Wohnungsmarkt
die Entscheidungsfreiheit entzogen wird.
Das Bundesgericht hat im bereits zitierten Entscheid BGE 142 III 442 zwar klarge-
stellt, dass es angesichts des klaren Wortlauts von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR für die
Anfechtung des Anfangsmietzinses wegen der Verhältnisse auf dem öffentlichen
Markt für Wohnungen und Geschäftsräume keiner Notlage des Mieters bedarf. Es
hat in ständiger Rechtsprechung aber auch festgehalten, dass dem Wortlaut von
Art. 270 Abs. 1 lit. a OR entsprechend die persönliche oder familiäre Notlage des
Mieters oder die Verhältnisse auf dem lokalen Wohnungsmarkt dergestalt sein müs-
sen, dass sich der Mieter gezwungen sieht, einen Vertrag mit dem Vermieter abzu-
schliessen. Dies ist der Fall, wenn der Mieter gute Gründe für einen Wohnungs-
wechsel hat und man nicht von ihm erwarten kann, dass er auf eine sich bietende

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Gelegenheit verzichtet (BGE 142 III 442 E. 2.2.1; BGE 136 III 82 E. 2 = Pra 2010
Nr. 98; BGE 120 II 341 E. 5a = Pra 1995 Nr. 252 [zur Entstehungsgeschichte der
Norm]; BGE 114 II 74 = Pra 1988 Nr. 254). Die vom Kläger angeführten Literatur-
stellen beziehen sich zumindest nicht direkt auf die vorliegende Konstellation (vgl.
act. 32 Rz. 16; SVIT-K-ROHRER, Art. 270 OR N 9 [der explizit auf die wettbewerbs-
rechtliche Argumentation des Bundesgerichts hinweist]; MPra-OESCHGER/ZAHRAD-
NIK, a.a.O., S. 399 f. [die ausdrücklich einen Wohnungswechsel im Auge haben]);
sollte sich dies anders verhalten, wäre den genannten Autoren nicht zu folgen.
Einen Anhaltspunkt zur Beantwortung der Frage, in welchen Fallkonstellationen der
mietrechtliche Sozialschutz zum Tragen kommen soll und in welchen nicht, bildet
auch der gesetzgeberische Umgang mit Ferienwohnungen. Gemäss Art. 253a
Abs. 2 OR gelten die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräu-
men nicht für Ferienwohnungen, die für höchstens drei Monate gemietet werden.
Entsprechend sind solche Mietobjekte mangels eines entsprechenden Schutzbe-
dürfnisses für den Aufenthalt zu Urlaubszwecken von der Möglichkeit zur Anfech-
tung des Mietzinses im Sinne von Art. 269 ff. OR ausgenommen. Umgekehrt wird
eine Ferienwohnung, welche für einen längeren Zeitraum gemietet wird, in der Re-
gel wenigstens vorübergehend als Primärwohnsitz genutzt und dient damit nicht
mehr einem reinen Erholungszweck, weshalb in einem solchen Fall dem Mieter die
Missbrauchsgesetzgebung inkl. Anfechtung des Anfangsmietzinses offen stehen
soll, sofern die Voraussetzungen von Art. 270 Abs. 1 OR vorliegen. Eine Person,
welche vor der Frage steht, ob sie eine Ferienwohnung für eine Dauer von weniger
als drei Monaten mieten soll oder nicht, kann damit nach dem Konzept des Gesetz-
gebers per se nicht derart in ihrer Entscheidungsfreiheit eingeschränkt sein, dass
sie sich nicht gegen die Miete entscheiden könnte oder auch nur auf die Geltung
der Missbrauchsgesetzgebung angewiesen wäre. Wird eine Ferienwohnung dage-
gen für mehr als drei Monate gemietet, greift der Schutz zwar grundsätzlich. Der
Gesetzgeber zielte damit aber auf solche Zweitwohnungen ab, welche der Mieter
über längere Zeit ganz überwiegend oder ausschliesslich nutzt (vgl. dazu die Bot-
schaft des Bundesrates zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom 27. März 1985,
BBl 1985 I 1482 [damals zu Art. 3 des urspr. geplanten und später durch das Par-

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lament ins OR eingebauten Bundesgesetzes über Massnahmen gegen Missbräu-
che im Mietwesen]). Daraus folgt zwar, dass Zweitwohnungen auch vom Schutzbe-
reich der Anfangsmietzinsanfechtung nicht ausgeschlossen sind. Voraussetzung
sind aber gute Gründe für den Abschluss eines entsprechenden Mietvertrags, etwa
ein vorübergehender längerer Aufenthalt am Ort der Mietsache oder die Anmietung
zusätzlichen Wohnraums für die grösser gewordene Familie. Mietverträge, die um
der Bequemlichkeit willen geschlossen werden, sind vom Schutzbereich hingegen
nicht erfasst.
2. Würdigung
2.1. Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt
Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass im Zeitpunkt des Vertragsschlusses
sowohl in der Stadt als auch im Kanton Zürich eine erhebliche Wohnungsnot ge-
herrscht hat. Die vom Kläger eingereichten amtlichen Erhebungen der Stadt und
des Kantons Zürich über den Leerwohnungsbestand zeigen denn auch detailliert
die Anzahl der leerstehenden Wohnungen, aufgeschlüsselt nach Zimmerzahl und
Gemeinde oder Kanton am 1. Juni 2019. Sie sind daher geeignet, eine Wohnungs-
not zu beweisen. Den eingereichten Statistiken lässt sich entnehmen, dass in der
Stadt Zürich am 1. Juni 2019 0.14 % der Wohnungen leer standen. Eine Wohnungs-
knappheit in der Stadt Zürich im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ist damit belegt.
2.2. Zwangslage beim Vertragsabschluss
Im vorliegenden Fall ebenfalls unbestritten blieb, dass aufgrund der Art und Weise
der Vertragsaufgleisung beiden Parteien beim Vertragsabschluss klar war, dass der
Kläger die Wohnung in Zürich ausschliesslich als Zweitwohnung nutzen werde und
zu keinem Zeitpunkt beabsichtigte, seinen Hauptwohnsitz von B. nach Zürich zu
verlegen. Damit befand er sich nicht in der gleichen Situation wie jemand, der im
Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung gute Gründe für einen Wohnungs-
wechsel hat, denn einen solchen beabsichtigte der Kläger nach dem Gesagten gar
nicht. Es ging ihm beim Vertragsschluss einzig um grössere Bequemlichkeit, zumal
B. auch aus seiner Sicht offenbar nicht weit genug von Zürich entfernt liegt, als ihn
dies unter der Woche an der regelmässigen täglichen Rückkehr in den Kanton C.

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zu hindern vermöchte. Dem Kläger ist zwar zuzubilligen, dass er beim Vertragsab-
schluss gute Gründe hatte, sich in Zürich eine Wohnung im oberen Preissegment
lediglich als "pied-à-terre" neben seinem eigentlichen Hauptwohnsitz zu verschaf-
fen. Dies allein vermittelt ihm aber keinen Anspruch auf Überprüfung des Anfangs-
mietzinses, denn nach der zitierten Rechtsprechung ist im Sinne von Art. 270 Abs. 1
lit. a OR zum Vertragsabschluss nur gezwungen, wer gute Gründe für einen Woh-
nungswechsel hat. Einen solchen macht der Kläger aber gerade nicht geltend, denn
er hatte von Anfang an nicht vor, den Hauptteil seiner (Frei-)Zeit auch nur vorüber-
gehend in Zürich zu verbringen. Das Marktungleichgewicht machte sich bei ihm da-
her so wenig bemerkbar wie beim Mieter einer Ferienwohnung:
Wenn die zentral gelegene Zweitwohnung unweit der Zürcher Altstadt dem Kläger
lediglich als Rückzugsort zur Erholung von langen Arbeitstagen oder zur gelegent-
lichen Teilnahme an privaten und kulturellen Anlässen dienen sollte, kann von guten
Gründen für einen Wohnungswechsel schon mangels eines geplanten Wechsels
nicht gesprochen werden. Auch in der Replik machte der Kläger lediglich geltend,
es sei seine ursprüngliche Absicht gewesen, «regelmässig» aus beruflichen Grün-
den in Zürich zu übernachten, was nicht gleichbedeutend ist mit «ganz überwie-
gend» oder auch nur «mehrheitlich». Das mangelnde Sozialschutzbedürfnis mani-
festiert sich auch darin, dass der Kläger im Rahmen des Bewerbungsprozesses auf
seine überdurchschnittlich gesunden finanziellen Verhältnisse hinwies und damit
deutlich machte, dass er sich mit dem pied-à-terre einen Luxus zu verschaffen be-
absichtigte, den sich Personen in einer wirklichen Zwangslage nicht leisten können.
Damit fehlt es im vorliegenden Fall just auch an einer mit dem Kartell- oder Preis-
überwachungsrecht vergleichbaren Ausgangslage, die das Bundesgericht zu seiner
– durchaus zu begrüssenden – Rechtsprechung in Zusammenhang mit den örtli-
chen Verhältnissen auf dem Markt für Wohn- oder Geschäftsräume veranlasst hat
(BGE 142 III 442 E. 3.1.4). Daran ändert nichts, dass der Kläger sich durchaus auf
den Schutz von Art. 270 OR hätte berufen können, wenn die Beklagte den Mietzins
im Sinne von Art. 270 Abs. 1 lit. b OR erheblich erhöht hätte, denn die Motivation
des Gesetzgebers lag in dieser Variante der Anfangsmietzinsanfechtung in der Prä-
vention von Missbräuchen und nicht in einem wettbewerbsrechtlichen Ansatz (dazu
das Votum von BRin Kopp in AB SR 1988 II 171: «Es geht dabei … darum, die

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berühmten und vielzitierten schwarzen Schafe von der Grosszahl der anständigen
Vermieter zu trennen: nämlich eben denjenigen, die einen Mieterwechsel dazu be-
nützen, um ungerechtfertigte Mietzinsaufschläge einkassieren zu können»).
Befand sich der Kläger nicht in einer durch die Verhältnisse auf dem zürcherischen
Wohnungsmarkt herbeigeführten Zwangslage im Sinne des Gesetzes, ist das
Rechtsbegehren Ziffer 1 abzuweisen. Auch für die Herabsetzung der Mietkaution
besteht damit kein Raum, denn diese erfüllt nach dem Gesagten die Voraussetzun-
gen von Art. 257e OR.
V. Kosten- und Entschädigungsfolgen
Die Prozesskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 106 Abs. 1
ZPO). Gemäss § 2 lit. a, lit. c und lit. d GebV bemisst sich die Gerichtsgebühr bei
Zivilprozessen nach dem Streitwert, dem Zeitaufwand des Gerichts sowie der
Schwierigkeit des Falls. Bei Streitigkeiten über wiederkehrende Nutzungen oder
Leistungen gemäss Art. 92 ZPO werden die Gerichts- und Anwaltsgebühren in der
Regel ermässigt (§ 4 Abs. 3 GebV OG; § 4 Abs. 3 AnwGebV OG). Vorliegend er-
weist es sich als angemessen, sowohl die Gerichtskosten als auch die Parteient-
schädigung jeweils um 1/3 zu ermässigen. Ansonsten besteht wegen des durch-
schnittlichen Aufwandes des vorliegenden Verfahrens kein Grund, von den ordentli-
chen Ansätzen den Verordnungen des Obergerichts abzuweichen. Aufgrund des
auf insgesamt Fr. 364'500.– bezifferten Streitwerts fallen Gerichtskosten von
Fr. 12'030.– an. Der Kläger unterliegt vollumfänglich, weshalb ihm die Gerichtskos-
ten aufzuerlegen sind und er der Beklagten eine Parteientschädigung im Umfang
von Fr. 14'860.– zu leisten hat.
(…).»
* * * * * *

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Aus dem Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich NG200017-O vom 26. Ap-
ril 2021 (rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: Lichti Aschwanden, Stammbach, Strähl;
Gerichtsschreiber Lakic):
«(…)
Erwägungen:
I.
1. Der Kläger und Berufungskläger (fortan Kläger) mietete mit Mietvertrag
vom 10./13. August 2019 von der Beklagten und Berufungsbeklagten (fortan Be-
klagte) eine 3-Zimmerwohnung im 3. Obergeschoss an der N.-strasse 30 in Zü-
rich. Als Mietbeginn wurde der 1. Oktober 2019 und als monatlicher Bruttomietzins
CHF 3'275.– vereinbart (Nettomietzins von CHF 3'000.– zzgl. Nebenkostenakonto
von CHF 275.–). Der frühere, seit 16. Oktober 2016 geltende Mietzins belief sich
unbestrittenermassen ebenfalls auf CHF 3'275.–. Das vereinbarte Mietzinsdepot in
der Höhe von CHF 9'825.– wurde am 12. September 2019 auf ein auf den Kläger
lautendes Konto bei der Credit Suisse (Schweiz) AG einbezahlt.
2. Mit Eingabe vom 25. Oktober 2019 (Poststempel) focht der Kläger den An-
fangsmietzins rechtzeitig bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich gestützt
auf Art. 270 Abs. 1 lit. a OR an. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom
20. Januar 2020 konnte zwischen den Parteien keine Einigung erzielt werden, wo-
raufhin der Kläger mit Eingabe vom 10. Februar 2020 (Poststempel) eine begrün-
dete Klage bei der Vorinstanz einreichte (act. 1). Anlässlich der Hauptverhandlung
vom 20. August 2020 beschränkte die Vorinstanz das Verfahren mit Einverständ-
nis der Parteien einstweilen auf die Frage der formalen Anfechtungsvoraussetzun-
gen im Sinne von Art. 270 Abs. 1 OR. Mit Urteil vom 14. Oktober 2020 erliess die
Vorinstanz sodann den vorstehend zitierten Entscheid. Für die Darstellung der
restlichen vorinstanzlichen Prozessgeschichte ist auf die Ausführungen im ange-
fochtenen Entscheid zu verweisen.

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3. Gegen den vorinstanzlichen Entscheid erhob der Kläger mit Eingabe vom
10. November 2020 rechtzeitig Berufung. Mit Verfügung vom 17. November 2020
wurde ihm sodann Frist angesetzt, um für die Gerichtskosten des
Berufungsverfahrens einen Vorschuss von CHF 12'000.– zu leisten; zudem wurde
die Prozessleitung delegiert. Der Kostenvorschuss wurde innert Frist geleistet.
4. Mit Verfügung vom 15. Februar 2021 wurde der Beklagten Frist zur Erstat-
tung der Berufungsantwort angesetzt. Mit Eingabe vom 19. März 2021 reichte sie
ihre Berufungsantwort fristgerecht ein, die dem Kläger mittels Kurzbrief vom 30.
März 2021 zugestellt wurde.
5. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen. Das Verfahren erweist
sich als spruchreif. Auf die Ausführungen der Parteien ist nur insoweit einzugehen,
als sie für den Berufungsentscheid relevant sind.
II.
1.1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide in vermögensrechtlichen Angele-
genheiten ist die Berufung zulässig, wenn der Streitwert mindestens CHF 10'000.–
beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. b und Abs. 2 ZPO). Der Streitwert beträgt gemäss den
zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren des Klägers CHF 364'500.– und über-
steigt damit die erforderliche Streitwertgrenze. Entsprechend ist die Berufung zu-
lässig.
1.2. Mit der Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige
Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Be-
rufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist schriftlich und be-
gründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Aus der Begründungspflicht ergibt
sich, dass die Berufung zudem (zu begründende) Rechtsmittelanträge zu enthal-
ten hat. Ist die Begründung nicht geradezu ungenügend, aber in der Substanz
mangelhaft, lässt dies das Eintreten auf die Berufung zwar unberührt, kann sich
aber in der materiellen Beurteilung zum Nachteil auswirken (ZK-ZPO-REETZ/THEI-
LER, 3.A., Art. 311 N 36 S. 2442/3).

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1.3. Die Berufung vom 10. November 2020 wurde innert Rechtsmittelfrist schrift-
lich, mit Anträgen versehen und begründet bei der Kammer als der zuständigen
Rechtsmittelinstanz eingereicht. Der Kläger ist durch den angefochtenen Entscheid
beschwert und zur Berufung legitimiert. Es ist daher auf die Berufung einzutreten.
2.1. Der vorinstanzlich wiedergegebene Sachverhalt ist unbestritten geblieben.
Der Kläger gab anlässlich des erstinstanzlichen Verfahrens an, dass er sich auf-
grund seiner beruflichen Tätigkeit sehr häufig in der Stadt Zürich aufhalte, seinen
Wohnsitz aber nach wie vor in B. im Kanton C. habe. Den fraglichen Mietvertrag
über die 3-Zimmer-Wohnung an der N.-strasse 30 in Zürich, habe er abgeschlos-
sen, um sich nach langen Arbeitstagen kein teures Hotelzimmer in Zürich mieten
oder spätabends noch nach Hause reisen zu müssen. Zudem sei er auch an den
Wochenenden des Öfteren für private und kulturelle Anlässe in Zürich.
2.2. Gestützt auf diesen Sachverhalt begründete die Vorinstanz ihren abwei-
senden Entscheid zusammengefasst damit, dass die Anfechtung des Mietzinses
nach der zweiten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR eine Wohnungsknapp-
heit und eine Zwangslage im Zeitpunkt des Vertragsschlusses voraussetze. Wäh-
rend im vorliegenden Fall die Wohnungsknappheit belegt sei, habe eine Zwangs-
lage nicht vorgelegen. Entsprechend wies sie die Anfechtungsklage ab.
Der Kläger wirft der Vorinstanz falsche Rechtsanwendung vor. Er bringt
vor, sie habe im Zusammenhang mit der hier relevanten Norm weitere Vorausset-
zungen erfunden und kreiert. So bedürfe es im Zeitpunkt des Vertragsschlusses
keiner Zwangslage, weshalb sie entsprechend auch nicht geprüft werden dürfe;
bei der Anfechtung des Mietzinses seien weder persönliche Umstände des Mie-
ters relevant noch ein Wohnungswechsel vorausgesetzt. Entsprechend sei für die
Anfechtungsklage nach Ansicht des Klägers einzig der Wohnungsmangel in Zürich
relevant, der unbestrittenermassen vorgelegen habe.
Die Beklagte stellt sich zusammengefasst auf den Standpunkt, dass für
eine Anfangsmietzinsanfechtung neben dem Wohnungsmangel zwar keine Not-
oder Zwangslage dargetan werden müsse; allerdings müssten gute Gründe für
den Umzug vorliegen, damit eine Anfechtung des Anfangsmietzinses zulässig sei.

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3. Gemäss der in Art. 270 Abs. 1 lit. a OR geregelten zweiten Alternative
kann der Mieter den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache
als missbräuchlich anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn er sich
wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume
zum Vertragsabschluss gezwungen sah.
3.1. Unbestritten ist, dass im Zeitpunkt des Vertragsschlusses auf dem örtli-
chen Markt Wohnungsknappheit resp. Wohnungsnot herrschte. Eine solche wird
denn auch – wie die Vorinstanz korrekt erwog – nach der soeben zitierten Bestim-
mung für eine Anfechtung des Mietzinses durch den Mieter vorausgesetzt.
3.2. Strittig ist, ob eine Wohnungsnot auf dem örtlichen Wohnungsmarkt für
eine Anfechtung gestützt auf die in Art. 270 Abs. 1 lit. a OR geregelte zweite Alter-
native ausreicht. Mit anderen Worten stellt sich die Frage, wie der Begriff des
Zwangs gemäss Art. 270 Abs. 1 lit. a OR auszulegen ist.
3.2.1. Dazu hat das Bundesgericht in ständiger Rechtsprechung festgehalten,
dass der verwendete Begriff des Zwangs voraussetzt, dass der Mieter gute
Gründe für einen Wohnungswechsel hat und dass man nicht von ihm erwarten
kann, dass er auf eine sich bietende Gelegenheit verzichtet, und dies weil die per-
sönliche oder familiäre Notlage oder die Verhältnisse auf dem örtlichen Woh-
nungsmarkt so gewichtig sind, dass ein Verzicht unvernünftig wäre (BGE 136 III
82 E. 2 = Pra 2010 Nr. 98 mit Verweis auf BGE 114 II 74 E. 3c = Pra 77 Nr. 254;
Urteil 4C.367/2001 vom 12. März 2002 E. 3a; Urteil 4C.169/2002 vom 16. Oktober
2002 E. 2.1 = Pra 2003 Nr. 124).
Der Ansicht des Klägers, diese Entscheide resp. Erwägungen seien mit
dem Entscheid BGE 142 III 442 aus dem Jahr 2016 überholt, kann nicht gefolgt
werden. Im fraglichen Bundesgerichtentscheid fehlt eine Auseinandersetzung mit
dem Erfordernis des Wohnungswechsels, da ein solcher gerade vorlag (BGE 142
III 442 E. A.b.). Zwar räumte das Bundesgericht ein, dass in seiner älteren Recht-
sprechung zuweilen unkritisch allgemeine Formulierungen aus einem Urteil zum
alten Recht bzw. aus der Literatur übernommen worden seien, und es verwies

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exemplarisch auf ein Urteil, in welchem die Voraussetzung des Wohnungswech-
sels erwähnt worden war (BGE 142 III 442 E. 3.1.6. mit Verweis auf BGE 136 III
82 E. 2 und Urteil 4C.367/2001 vom 12. März 2002). Die Tragweite dieses allge-
mein gehaltenen Verweises ist jedoch unklar geblieben, zumal das Bundesgericht
nur drei Sätze später einem älteren Entscheid zustimmte, mit dem ein kantonales
Urteil aufgehoben worden war, das die beiden Alternativen nach Art. 270 Abs. 1
lit. a OR nicht klar auseinandergehalten hatte (BGE 142 III 442 E. 3.1.6. mit Ver-
weis auf Urteil 4C.367/2001 vom 12. März 2002). In jenem Entscheid aus dem
Jahr 2002 hatte das Bundesgericht explizit festgehalten, dass der Begriff des
Zwangs nach Art. 270 OR unter anderem einen Wohnungswechsel voraussetzt
(Urteil 4C.367/2001 vom 12. März 2002 E. 3.a). In seinem aktuellen Entscheid
BGE 142 III 442 hat das Bundesgericht klargestellt, dass Zwang nicht erst dann
vorliegt, wenn der Mieter aufgrund seiner persönlichen Verhältnisse zum Auszug
aus seiner bisherigen Wohnung gezwungen war und keine zumutbare Alternative
zum Abschluss eines anderen Vertrages hatte (BGE 142 III 442 E. 3.1.5). Mit an-
deren Worten hat es seine bisherige Rechtsprechung insofern präzisiert, als dass
der Mieter eine persönliche Notwendigkeit zum Abschluss eines Mietvertrags nicht
darlegen muss. Dass für die Anfechtung des Anfangsmietzinses jedoch kein – von
der persönlichen Notwendigkeit unabhängiger – Wohnungswechsel mehr voraus-
gesetzt werden soll, geht aus dem fraglichen Urteil nicht hervor.
Zusammengefasst ergibt sich aus BGE 142 III 442 folglich nicht, dass das
Bundesgericht seine frühere Rechtsprechung im Zusammenhang mit dem Erfor-
dernis der guten Gründe für den Wohnungswechsel verworfen hat. Nach wie vor
ist davon auszugehen, dass der in Art. 270 Abs. 1 lit. a OR verwendete Begriff des
Zwangs gute Gründe für einen Wohnungswechsel voraussetzt.
3.2.2. Dies gilt auch in der vorliegenden Konstellation, in welcher der Kläger die
Wohnung nicht als Primärunterkunft mietete. Bei der 3-Zimmer-Wohnung an der
N.-strasse 30 in Zürich handelt es sich unbestrittenermassen nicht um eine Ferien-
wohnung. Der Gesetzgeber unterscheidet nur zwischen Wohn- und Geschäftsräu-
men einerseits und Ferienwohnungen andererseits (vgl. Art. 253a Abs. 1 und 2
OR). Zweitwohnungen, wie die vom Kläger gemietete, fallen demnach unter den

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Begriff "Wohnräume", weshalb sie – entgegen seiner Auffassung – nicht mit Feri-
enwohnungen gleichgesetzt werden können.
Wenn Zweitwohnungen, die auf unbestimmte Dauer gemietet werden, den
Wohnräumen i.S.v. Art. 253a Abs. 1 OR gleichgestellt sind, so gelten die vorste-
hend dargelegten Erwägungen auch für diese Art von Wohnungen. Eine unter-
schiedliche Handhabung bei der Anfechtung von Anfangsmietzinsen zwischen Pri-
märunterkünften und Zweitwohnungen ist gesetzlich nicht vorgesehen. Es wäre
auch nicht nachvollziehbar, weshalb die Anfechtung des Anfangsmietzinses bei
Primärunterkünften nur bei Vorliegen guter Gründe für einen Wohnungswechsel
und bei Zweitwohnungen ohne diese möglich sein soll.
3.2.3. Der Wortlaut der zweiten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR – "zum
Vertragsabschluss gezwungen sah" – und die bundesgerichtliche Rechtsprechung
dazu gehen davon aus, dass dem Vertragsabschluss eine gewisse Unfreiwilligkeit
resp. Einschränkung der Privatautonomie vorausgeht. Diese wird bejaht, wenn
gute Gründe für einen Wohnungswechsel vorliegen (vgl. vorstehend E. 3.2.1). Im
vorliegenden Fall fand unbestrittenermassen gar kein Wohnungswechsel statt; der
Kläger hat seinen Wohnsitz nach wie vor in B./Kanton C. Er befand sich beim Ver-
tragsabschluss auch nicht in einer Situation, die mit derjenigen eines Mieters, der
im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung einen guten Grund für den
Wohnungswechsel hatte, auch nur annähernd vergleichbar wäre. In Einklang mit
der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass der Kläger sich mit der Miete eine An-
nehmlichkeit verschaffen wollte. Mit anderen Worten sah sich der Kläger damit
nicht zum Vertragsabschluss gezwungen; der in Zürich vorherrschende Woh-
nungsmangel hat ihn nicht zum Abschluss des Mietvertrags bewegt, den er ohne
Wohnungsmangel nicht abgeschlossen hätte. Wie die Vorinstanz zutreffend erwog
ist der Vertragsabschluss über eine Wohnung, die lediglich mit dem Ziel der ge-
steigerten Lebensqualität dazu gemietet wurde, von der Schutznorm gemäss der
zweiten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR nicht umfasst (vgl. act. 38 S. 10
oben).
Der Kläger kann sich auch nicht darauf berufen, dass die zweite Alterna-
tive von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR eine wettbewerbsrechtliche Dimension aufweist

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(vgl. act. …, mit Verweis auf BGE 142 III 442 E. 3.1.4. ff.). Er hat die Wohnung in
Zürich gemietet, um nicht spätabends nach der Arbeit noch nach Hause reisen zu
müssen. Der Wohnort des Klägers ist lediglich rund 30 km von Zürich entfernt und
verkehrstechnisch gut angebunden. Der luxuriöse Charakter der Wohnung wird
auch durch den Umstand unterstrichen, dass der Kläger die Wohnung an Wo-
chenenden im Zusammenhang mit dem Besuch von privaten oder kulturellen An-
lässen nutzt. In einem solchen Fall fehlt es an einer mit dem Kartell- oder Preis-
überwachungsrecht vergleichbaren Ausgangslage, die dem Missbrauchstatbe-
stand im Sinne der zweiten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR zugrunde lie-
gen muss. Ein Schutzbedürfnis ist in solch gelagerten Fällen zu verneinen. In ver-
gleichbarer Weise hat der Gesetzgeber gar Primärunterkünfte ausdrücklich vom
Geltungsbereich der Missbrauchsgesetzgebung von Art. 269 ff. OR ausgeschlos-
sen, die wesentlich über das allgemeine Existenzbedürfnis hinausgehen (vgl.
Art. 253b Abs. 2 OR).
Schliesslich stehen Vertragsabschlüsse über Zweitwohnungen, die ledig-
lich die Lebensqualität verbessern, dem Sinn und Zweck der angerufenen Bestim-
mung diametral entgegen, da sie zu einer Verschärfung der lokalen Wohnungsnot
führen – mit den bekannten negativen Folgen. Entsprechend wäre es geradezu
stossend, wenn sich in einem solchen Fall ein Mieter einer Zweitwohnung allein
auf die Wohnungsnot berufen und vom Schutz der zweiten Alternative gemäss
Art. 270 Abs. 1 lit. a OR profitieren könnte (vgl. BGE 142 III 442 E. 3.1.6.).
4. Zusammenfassend sah sich der Kläger nicht zum Abschluss des Mietver-
trags über die Wohnung an der N.-strasse 30 in Zürich im Sinne der zweiten Alter-
native von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR gezwungen. Es fehlt entsprechend an einer
Voraussetzung zur Herabsetzung des Mietzinses. Somit ist der vorinstanzliche
Entscheid nicht zu beanstanden, und die Berufung ist vollumfänglich abzuweisen.
III.
1. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr ist nach Massgabe des Streitwerts
bzw. des tatsächlichen Streitinteresses, des Zeitaufwands des Gerichts und der
Schwierigkeit des Falls festzusetzen (§ 2 Abs. 1 GebV OG).

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Der Streitwert der Berufung beträgt CHF 364'500.–. In Anwendung von § 4
Abs. 1 und 3 sowie § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG ist die Gebühr auf CHF 12'000.–
festzusetzen und gestützt auf Art. 106 Abs. 1 ZPO dem Kläger aufzuerlegen.
2. Als unterliegende Partei hat der Kläger der Beklagten eine Parteientschä-
digung für das zweitinstanzliche Verfahren zu bezahlen. Deren Grundgebühr ist
gestützt auf § 4 Abs. 1 und Abs. 3 sowie § 13 Abs. 1 AnwGebV auf CHF 14'000.–
festzusetzen, jedoch gemäss § 13 Abs. 2 AnwGebV auf CHF 10'000.– zu reduzie-
ren. Entsprechend ist der Kläger zu verpflichten, der Beklagten für das Berufungs-
verfahren eine Parteientschädigung von CHF 10'000.– zuzüglich Mehrwertsteuer
zu bezahlen.
* * * * *
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbe-
hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2021, 31. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw J. Mosele, Leitende Gerichtsschreiberin;
Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident