zh_bezirksgericht_zuerich · MG160025-L/U · 2017-11-06 · de
ZMP 2018 Nr. 14: Eventualklage und Alternativklage. Bedeutung der Dispositionsmaxime, der gerichtlichen Fragepflicht, der Beweiserhebung von Amtes wegen und der sozialen Untersuchungsmaxime bei Säumnis einer Partei. Gerichtliche Rechtsanwendung von Amtes wegen. Vor- und ausserprozessuale Anwaltskosten. Anforderungen an eine Mängelrüge der Vermieterin nach Rückgabe der Mietsache. Verdoppelung der Gerichtsgebühr bei unverhältnismässigem Aufwand.


ZMP 2018 Nr. 14
Art. 56 ZPO; Art. 57 ZPO; Art. 58 Abs. 1 ZPO; Art. 86 ZPO; Art. 90 ZPO; Art. 95
Abs. 3 ZPO; Art. 153 Abs. 2 ZPO; Art. 234 ZPO; Art. 247 Abs. 2 lit. b ZPO; Art.
41 OR; Art. 97 OR; Art. 267a OR; § 4 Abs. 2 GebV/ZH. Eventualklage und Al-
ternativklage. Bedeutung der Dispositionsmaxime, der gerichtlichen Frage-
pflicht, der Beweiserhebung von Amtes wegen und der sozialen Untersu-
chungsmaxime bei Säumnis einer Partei. Gerichtliche Rechtsanwendung von
Amtes wegen. Vor- und ausserprozessuale Anwaltskosten. Anforderungen an
eine Mängelrüge der Vermieterin nach Rückgabe der Mietsache. Verdoppe-
lung der Gerichtsgebühr bei unverhältnismässigem Aufwand.
Unter Vorbehalt des Rechtsmissbrauchs ist eine alternative Klagehäufung seit ei-
ner Praxisänderung des Bundesgerichts generell zulässig (OG, E. 3.3). Auch bei
Säumnis einer Partei gilt der Standpunkt der Gegenseite nicht einfach als aner-
kannt (OG E. 4.1). Vielmehr hat das Gericht seine Fragepflicht auszuüben, be-
sonders in Fällen mit sozialer Untersuchungsmaxime. Zudem kann es generell
Beweise von Amtes wegen erheben, wenn an der Darstellung der anwesenden
Partei erhebliche Zweifel bestehen. Die Regeln über die Säumnis ändern auch
nichts an der gerichtlichen Rechtsanwendung von Amtes wegen (OG, E. 4.1.3,
4.5.7, 4.5.8, 4.6 und 4.8).
Die Regelung der ZPO zur Parteientschädigung schliesst in ihrem Anwendungs-
bereich eine parallele Geltendmachung von Anwaltskosten gestützt auf das ver-
tragliche oder ausservertragliche Haftpflichtrecht aus. Von der Parteientschädi-
gung sind auch Kosten erfasst, die der Prozessführung retrospektiv nur indirekt
gedient haben, sei es bei der Vorbereitung oder der Durchführung eines solchen.
Selbst wo ein vertraglicher oder ausservertraglicher Anspruch grundsätzlich be-
stehen kann, kommt eine Entschädigung nur in Betracht, soweit anwaltlicher Rat
notwendig und gerechtfertigt ist und sich in einem angemessenen Rahmen hält.
Ausgeschlossen ist eine solche mangels Rechtsgrundlage bei der Miete, soweit
es um Rechtsabwicklungsmassnahmen wie die Erstellung einer Nebenkostenab-
rechnung oder die Aussprechung einer Kündigung geht, denn für die entspre-
chenden Kosten erhält die Vermieterin den (Netto-)Mietzins. Zudem liegt im Um-

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stand, dass die Mieterseite vermeintliche Rechte geltend macht, weder ein rechts-
noch ein sitten- oder vertragswidriges Verhalten, welches eine Grundlage für ei-
nen Schadenersatzanspruch bilden könnte, jedenfalls soweit das Verhalten der
Mieterseite nicht grobfahrlässig oder mutwillig erscheint (MG, E. 4; OG, E. 4.2-
4.4). Einen normativen Schaden anerkennt die Gerichtspraxis in diesem Bereich
nicht (MG, E. 3.1.2; OG, E. 4.5).
Eine Mängelrüge der Vermieterin nach Rückgabe der Sache muss einzeln, detail-
liert, erkenn- und unterscheidbar auflisten, für welche Mängel der Mieter gerade
stehen soll. Pauschale Beanstandungen genügen nicht (MG, E. 3.1.5; OG, E.
4.7).
Auch im Säumnisverfahren kommt bei unverhältnismässigem Aufwand des Ge-
richts eine Verdoppelung der Gerichtsgebühr nach § 4 Abs. 2 GebV/ZH in Be-
tracht (OG, E. 5.5.1)
Vgl. zu diesem Fall auch die vorausgegangenen Entscheide des Miet- und Ober-
gerichts MG160025-L/Z2 und PD160011-O/U in ZMP 2016 Nr. 3.
Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MG160025-L/U vom 6. November 2017
(OG-Entscheid im Anschluss; Gerichtsbesetzung: Zumsteg; Gerichtsschreiberin
Musarra):
"(...)
1. Sachverhalt
1.1 Die Beklagten übernahmen mit Vereinbarung vom 26. Oktober 2007 per
1. Dezember 2007 den Mietvertrag über die (…) 4-Zimmerwohnung im 2. Stock
an der N.-strasse x in Zürich von den früheren Mietern M. Nachdem die Beklagten
die eingeschrieben versandte Nebenkostenabrechnung für die Periode 2008/2009
nicht bei der Post abgeholt hatten und auch nicht auf eine Kopie, welche die Klä-
gerin in den Briefkasten der Beklagten gelegt hat, reagierten, veranlasste die Klä-
gerin eine amtliche Zustellung. Die offene Nebenkostenabrechnung wurde von
den Beklagten weiterhin nicht bezahlt.

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1.2 Am 10. August 2010 wurde die Klägerin durch die unterhalb der Beklagten
wohnhaften Mietpartei auf einen massiven Wasserschaden in deren Wohnung im
ersten Stock aufmerksam gemacht. Schadensursache war der defekte Siphon un-
ter dem Küchenlavabo der Beklagten. Die Beklagten hatten diesen Mangel schon
zu einem früheren Zeitpunkt bemerkt, denn sie hatten unter den defekten Siphon
eine Schüssel gestellt, um das daraus austretende Wasser aufzufangen. Der Si-
phon musste repariert werden und es wurde im Anschluss ein amtlicher Befund
aufgenommen, um den tatsächlichen Zustand der beiden betroffenen Wohnungen
sowie das genaue Schadensausmass festzuhalten.
1.3 Mit amtlichen Formularen vom 20. August 2010 kündigte die Klägerin den
Beklagten das Mietverhältnis per 30. September 2010. Anlässlich der Verhand-
lung vor der Schlichtungsbehörde Zürich vereinbarten die Parteien die Gültigkeit
der Kündigungen und eine Erstreckung bis zum 31. März 2012.
1.4 Anfang September 2011 verschwanden die Beklagten aus der Wohnung,
ohne diese zu kündigen und/oder an die Klägerin zurückzugeben. Nachdem der
Mietzins für den Monat September 2011 nicht bezahlt wurde, setzte die Klägerin
den Beklagten über deren Anwalt mit Schreiben vom 9. September 2011 eine
Zahlungsfrist vom 30 Tagen an und drohte im Falle der Nichtbezahlung die Kün-
digung an. Mit amtlichen Formularen vom 27. Oktober 2011 kündigte die Klägerin
den Beklagten das Mietverhältnis per 30. November 2011 wegen Verletzung von
Art. 257d und 257f OR. Die Schreiben wurden der Klägerin von der Post als un-
zustellbar retourniert.
1.5 Mit Urteil vom 14. Dezember 2011 bestätigte das Einzelgericht Audienz am
Bezirksgericht Zürich die Gültigkeit der Kündigung vom 27. Oktober 2011 per
30. November 2011 und verpflichtete die Beklagten, die Wohnung unverzüglich
zu räumen. Das Urteil wurde am 27. Dezember 2011 rechtskräftig. Da die Beklag-
ten unerreichbar waren und ihrer Verpflichtung, die Wohnung zu räumen, nicht
nachkamen, wurde die Wohnung am 8. Februar 2012 geräumt. Um überhaupt in
die Wohnung zu kommen, musste die Klägerin die Wohnungstür aufbrechen las-
sen. Auch in der Wohnung selber mussten die Schlösser aufgebrochen und er-
setzt werden, da die Beklagten die Türen zu den Zimmern sowie den Wand-

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schränken abgeschlossen und die Schlüssel mitgenommen hatten. Über den Zu-
stand der Wohnung wurde ein amtlicher Befund aufgenommen. Mit Schreiben
vom 11. Februar 2012 liess die Klägerin den Beklagten an die Adresse, die diese
gegenüber der Bank bei der Auszahlung der Sicherheitsleistung erwähnt hatten,
eine Mängelrüge zukommen.
2. Prozessuales
2.1 Prozessverlauf
Mit Eingabe vom 9. August 2017 (Datum Eingang) machte die Klägerin das Ver-
fahren betreffend die eingangs erwähnten Rechtsbegehren beim hiesigen Gericht
anhängig. Mit Verfügung vom 15. August 2016 wurden der Klägerin Fristen zur
Leistung eines Kostenvorschusses, zum Belegen ihrer Nachforschungen bezüg-
lich des Aufenthaltsorts der Beklagten sowie zur Stellungnahme zum Prozesshin-
dernis der abgeurteilten Sache bezüglich des von ihr geforderten Kostenersatzes
und der Parteientschädigung im Ausweisungsverfahren angesetzt. Der Kosten-
vorschuss wurde fristgerecht geleistet. Innert erstreckter Frist reichte die Klägerin
Belege zur Nachforschung des Aufenthaltsorts ein und nahm zum Prozesshinder-
nis der abgeurteilten Sache Stellung. Mit Verfügung und Teilentscheid vom 22.
September 2016 wurden die Klage und die Klageerweiterung den Beklagten an
die Adresse "(…), London (…), UK" zugestellt und eine Frist zur Stellungnahme
zur Klage sowie eine Frist zur Bezeichnung eines Zustelldomizils angesetzt. So-
dann wurde auf die Klage nicht eingetreten, soweit die Klägerin damit den Ersatz
der Kosten und eine Parteientschädigung im Ausweisungsverfahren gemäss Ur-
teil des Bezirksgerichts Zürich vom 14. Dezember 2011 verlangte. Mit Verfügung
vom 26. September 2016 wurde der Klägerin eine Frist zur Leistung eines zusätz-
lichen Kostenvorschusses angesetzt, welcher fristgerecht geleistet wurde. Mit
Eingabe vom 4. November 2016 liess die Klägerin dem Gericht neue Erkenntnis-
se bezüglich des Aufenthaltsortes der Beklagten bzw. dessen Unbekanntheit zu-
kommen. Mit Schreiben vom 7. November forderte das Gericht die Klägerin auf,
das Original des von der britischen Post zurückgesandten Briefumschlags einzu-
reichen, was die Klägerin mit Eingabe vom 11. November 2016 machte. Mit Ver-
fügung vom 15. November 2016 wurde das Rubrum korrigiert und die Beklagten

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wurden neu als unbekannten Aufenthalts geführt, der Zustellungsversuch nach
England gestoppt sowie das Verfahren sistiert bis zur Erledigung des Rechtsmit-
telverfahrens gegen den Entscheid vom 22. September 2016 bzw. bis zur Akten-
rücksendung. Mit Urteil des Obergerichts Zürich vom 6. Juni 2017 wurde die Be-
rufung der Klägerin teilweise gutgeheissen und der Teilentscheid des Mietgerichts
Zürich vom 22. September 2016 wurde in Dispositiv-Ziffer 1 bestätigt. Hingegen
wurde der Teilentscheid in Dispositiv-Ziffern 2, 3 und 4 aufgehoben und zur Er-
gänzung des Verfahrens und zu neuer Entscheidung im Sinne der Erwägungen
an die Vorinstanz zurückgewiesen. Mit Verfügung vom 16. Juni 2017 wurde das
Verfahren wieder aufgenommen und den Beklagten eine Frist zur Stellungnahme
angesetzt, wobei die Mitteilung an die Beklagten mittels Publikation im Amtsblatt
erfolgte. Mit Vorladung vom 18. August 2017 wurde zur Hauptverhandlung am 18.
Oktober 2017 vorgeladen. Mit Eingabe vom 4. Oktober 2017 stellte die Klägerin
ein Gesuch um Erlass des persönlichen Erscheinens für die Hauptverhandlung,
was am 5. Oktober 2017 bewilligt wurde. Die Beklagten sind der Hauptverhand-
lung vom 18. Oktober 2017 unentschuldigt ferngeblieben. Der Klägerin wurde Ge-
legenheit zur Ergänzung der Klagebegründung gegeben. Im Anschluss an die
Hauptverhandlung wurde das Verfahren für spruchreif erklärt. Die Urteilsberatung
fand am 6. November 2017 statt.
2.2 Zuständigkeit und Verfahren
Die Präsidentin des Mietgerichts des Bezirks Zürich ist als Einzelgericht zur Beur-
teilung der vorliegenden Streitigkeit örtlich und sachlich zuständig, handelt es sich
doch um eine Klage aus einem Mietverhältnis, dem ein im Bezirk Zürich gelege-
nes Mietobjekt zugrunde liegt und beträgt der Streitwert weniger als Fr. 30'000.–
(Art. 33 ZPO; § 26 GOG). Die Streitigkeit ist im vereinfachten Verfahren zu be-
handeln (Art. 243 Abs. 1 ZPO). Das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes we-
gen fest (Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO). Es beschränkt sich darauf, bei der
Feststellung des Sachverhalts und der Beweiserhebung mitzuwirken. Grundsätz-
lich ist es Sache der Parteien, das Tatsächliche vorzutragen und die Beweismittel
zu nennen, doch hat das Gericht durch Belehrungen und Befragungen der Partei-

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en darauf hinzuwirken, dass der relevante Sachverhalt vorgetragen bzw. ergänzt
wird (BSK ZPO-MAZAN, Art. 247 N 4).
2.3 Säumnisfolgen
2.3.1 Eine Partei ist nach Art. 147 Abs. 1 ZPO säumig, wenn sie eine Prozess-
handlung nicht fristgerecht vornimmt oder zu einem Termin nicht erscheint. Ver-
säumt die beklagte Partei es, eine Klageantwort einzureichen, nachdem ihr eine
kurze Nachfrist im Sinne von Art. 223 Abs. 1 ZPO gewährt und sie ausdrücklich
auf die Folgen erneuter Säumnis hingewiesen wurde, entscheidet das Gericht
nach Art. 223 Abs. 2 ZPO ohne Weiterungen gestützt auf die unbestritten geblie-
benen Vorbringen der klagenden Partei, sofern die Angelegenheit spruchreif ist
(PAHUD, DIKE-Komm-ZPO Art. 223 N 3). Andernfalls lädt es zur Hauptverhand-
lung vor (Art. 223 Abs. 2 ZPO). Art. 223 ZPO ist im vereinfachten Verfahren ge-
stützt auf Art. 219 ZPO sinngemäss anwendbar, soweit ein Schriftenwechsel ge-
mäss Art. 245 Abs. 2 ZPO erfolgt (PAHUD, a.a.O., N 8). Nicht spruchreif ist die Sa-
che insbesondere, wenn die Vorbringen der Klägerin unklar, widersprüchlich, un-
bestimmt oder offensichtlich unvollständig sind, so dass Anlass zur Ausübung der
richterlichen Fragepflicht nach Art. 56 ZPO besteht (PAHUD, a.a.O., N 6).
Die Beklagten reichten weder eine Stellungnahme zur Klage ein, noch erschienen
sie, trotz gehöriger Vorladung, zur Hauptverhandlung. Somit sind sie säumig. Vor-
liegend fehlte es an der Spruchreife des Verfahrens, weil insbesondere gemäss
dem Entscheid des Obergerichts vom 6. Juni 2017 die weiteren Voraussetzungen
einer Klageerweiterung sowie die materielle Begründetheit der Klage über
Fr. 3'400.– noch zu prüfen waren, weshalb zu einer Hauptverhandlung vorgela-
den wurde.
2.4 Beweisverfahren
Entgegen der Auffassung der Klägerin ist vorliegend kein Beweisverfahren durch-
zuführen. Nach gesetzlicher Regelung bilden rechtserhebliche, streitige Tatsa-
chen Gegenstand des Beweises (Art. 150 Abs. 1 ZPO). Da sich vorliegend die
Beklagten nicht haben vernehmen lassen, liegen keine streitigen Tatsachen vor,

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ein vollständiges Obsiegen der Klägerin scheitert – wie nachfolgend aufzuzeigen
ist – aus anderen Gründen. Der Vollständigkeit halber sei an dieser Stelle ange-
merkt, dass das persönliche Erscheinen der Klägerin an der Hauptverhandlung
durchaus vorgesehen war, so dass sie im Rahmen der gerichtlichen Fragepflicht
über den Sachverhalt hätte befragt werden können. Auch wenn sich dies nicht
explizit aus der Vorladung ergab, müsste es dem klägerischen Rechtsvertreter,
der dem Gericht stattdessen Verletzung des Rechts auf Vertretung und des recht-
lichen Gehörs vorwarf, bewusst gewesen sein, dass das persönliche Erscheinen
der Klägerin zu diesem Zweck angeordnet worden ist.
3. Forderungen der Klägerin
3.1 Theorie
3.1.1 Der Mietzins ist das Entgelt, das der Mieter dem Vermieter für die Überlas-
sung der Sache schuldet (Art. 257 OR). Die Nebenkosten sind das Entgelt für die
Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache
zusammenhängen. Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies
mit dem Vermieter besonders vereinbart hat (Art. 257a OR). Nicht zu den Neben-
kosten zu zählen sind die sogenannten Verbraucherkosten. Diese beruhen auf ei-
ner direkten Rechtsbeziehung zwischen dem Mieter und dem Erbringer der Leis-
tung (z.B. Rechnung für den Stromverbrauch in der Wohnung) und sind ebenfalls
vom Mieter zu tragen (BSK OR I-WEBER, Art 257a N1 m.H.a. SVIT-K. [3. A.],
Art. 257–257b N 11).
3.1.2 Am Ende des Mietverhältnisses muss der Mieter die Mietsache in dem Zu-
stand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt
(Art. 267 Abs. 1 OR). Benutzt der Mieter die Mietsache vertragsgemäss, hat er für
Abnutzungen durch den ordentlichen Gebrauch nicht einzustehen. Ist das Mietob-
jekt aber durch vertragswidrigen und unsorgfältigen Gebrauch beschädigt, so
kann der Mieter dafür haftbar gemacht werden. Ob eine übermässige Abnutzung
am Ende des Mietverhältnisses vorliegt, ist im Einzelfall zu prüfen (Mietrecht für
die Praxis/RONCORONI, S. 876 f.; SVIT-K, Art. 267-267a N 9). Instandstellungsar-
beiten zur Herstellung des vertragsgemässen Zustandes hat der Mieter rechtzeitig

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vorzunehmen. Kommt der Mieter seinen diesbezüglichen Pflichten nicht nach,
kann der Vermieter die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Mieters zu markt-
üblichen Bedingungen ausführen lassen (SVIT-K, Art. 267-267a N 9 ff.). Das
heisst, es sind dem Vermieter die wirtschaftlichen Einbussen zu ersetzen, die er
durch die Abweichung der zurückgegebenen Sache vom ordnungsgemässen Zu-
stand erlitten hat (ZK-HIGI, Art. 267 OR N 101). Die Höhe der Entschädigung ent-
spricht allerdings nicht dem Neuwert der Einrichtungen, sondern dem vom Alter
und der normalen Lebensdauer der Einrichtungen abhängigen Zustandswert
(RONCORONI, a.a.O., S. 879 f.).
3.1.3 Für die weiteren Voraussetzungen einer Schadenersatzpflicht gelten die
Art. 97 und Art. 99 Abs. 3 OR mit dem dortigen Verweis auf das ausservertragli-
che Haftpflichtrecht. Neben der Vertragsverletzung hat der Geschädigte den
Schaden und den natürlichen Kausalzusammenhang zu beweisen. Das Verschul-
den des Schädigers wird hingegen vermutet (BSK OR I-WIEGAND, Art. 97 N 5 f.).
Der nach Art. 97 OR geschuldete Schadenersatz zielt auf den Ausgleich des
Nachteils infolge der Schlechterfüllung in Form der nicht ordnungsgemässen und
rechtzeitigen Rückgabe der Sache ab. Schaden ist dabei definiert als unfreiwillige
Vermögenseinbusse des Geschädigten. Er besteht in der Differenz zwischen dem
Vermögensstand der geschädigten Person mit und ohne schädigendes Ereignis.
Er kann in einer Minderung der Aktiven, einer Vermehrung der Passiven oder
auch in entgangenem Gewinn bestehen. Soweit ein Nachteil nicht zu einer Ver-
mögensminderung führt, sind die Lehre – und noch stärker die Rechtsprechung –
sehr zurückhaltend und anerkennen solche Erscheinungen nur in Ausnahmefällen
als Schaden im Rechtssinne (ausführlich dazu GAUCH/SCHLUEP/SCHMID/ EMME-
NEGGER, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Rz. 2856 ff., ins-
bes. zum Kommerzialisierungs- und Frustrationsschaden). Das Bundesgericht hat
in Zusammenhang mit der Verletzung von Patentrechten erklärt, dass ein Nut-
zungsausfall keinen Schaden darstellt (BGE 132 III 379 E. 3.3.2). Ersatz für nicht
auf einer Vermögensminderung beruhende Ausfälle wird nach der Rechtspre-
chung einzig für den Haushalt- und den Pflegeschaden gewährt (BGE 132 III 379
E. 3.3.2; vgl. BGE 127 III 403 E. 4 und 126 III 392 E. 11a), wobei diese Scha-
densarten insofern von den klassischen abweichen, als ein Schadenersatz selbst

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dann geschuldet ist, wenn der geschädigten Person aus der Beeinträchtigung der
Haushaltführung oder aus der Pflege keine zusätzlichen finanziellen Aufwendun-
gen entstehen, weil Angehörige diese Aufgaben ohne Entschädigung besorgen –
man spricht hier vom Ersatz normativen Schadens (GAUCH/SCHLUEP/SCHMID/ EM-
MENEGGER, a.a.O., Rz. 2854). Auch bei Aufwendungen, die mangels Auslagen
keine Vermögensminderung zur Folge haben, liegt kein Schaden im Rechtssinne
vor. So kann der Mieter zwar den Ersatz von Inseratskosten in Zusammenhang
mit der Ersatzbeschaffung für die gekündigte Wohnung verlangen, nicht aber eine
Entschädigung für den Zeitaufwand bei der Durchsicht von Inseraten oder für de-
ren Beantwortung, jedenfalls soweit damit kein Einkommensausfall verbunden ist
(ZK-HIGI, Art. 271 OR N 102). HIGI spricht damit die Konstellation an, dass der
Geschädigte Ersatz für einen Aufwand verlangt, den er sich "gar nicht anderweitig
erkauft" hat (so GAUCH/SCHLUEP/SCHMID/EMMENEGGER, a.a.O., Rz. 2857).
3.1.4 Unterlässt der Mieter die Meldung von Mängeln, so haftet er für den Scha-
den, der dem Vermieter daraus entsteht (Art. 257g Abs. 2 OR).
3.1.5 Die Mängelrüge des Vermieters muss präzis und detailliert sein, eine Auf-
zählung der Mängel enthalten und erkennbar zum Ausdruck bringen, dass der
Mieter für die angezeigten Mängel haftbar gemacht wird (Urteil des Bundesge-
richts 4A_545/2011 vom 11. Januar 2012, übersetzt und publiziert in: mp 2/12
S. 114 ff.; RONCORONI, a.a.O., S. 873 f.). Versäumt es der Vermieter, Mängel zu
rügen, obwohl diese erkennbar sind, oder erfolgt die Mängelrüge verspätet, so
verwirkt er seine diesbezüglichen Schadenersatzansprüche (Art. 267a Abs. 2
OR).

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[E. 3.2-7: Zusprechung der nicht bezahlten Mietzinse September 2011 bis No-
vember 2011, Zusprechung von Schadenersatz in Höhe des Mietzinses für De-
zember 2011 bis Februar 2012 wegen unterlassener Sachrückgabe, der Räu-
mungskosten, von Schadenersatz wegen des mangelhaften Zustands der Sache
bei Verlassen der Wohnung; Verpflichtung zur Bezahlung der Nebenkostensaldi
2007-2012; Verpflichtung der Beklagten zum Ersatz für Aufwendungen der Ver-
mieterin wegen unbezahlter Stromkosten]
3.8 Küchengeräte, Schlüssel, Seifenschalen, Wand-/Deckenleuchten, Brause,
Thermostat, Rillenwasserpumpenzange, Filtermatte Dunstabzug, Malerar-
beiten, Teppichgleiter, Brauseschlauch
Die Klägerin machte geltend, dass der Backofen samt Herd und der Kühlschrank
samt Gefrierfach stark verschmutzt gewesen seien und Verfärbungen der Kunst-
stoffteile aufgewiesen hätten. Die Geräte in der Küche, namentlich der Backofen,
der Kühlschrank mit Tiefkühler, der Herd und die Glaskeramikplatte seien so stark
verschmutzt gewesen, dass sie nicht mehr hätten gereinigt werden können und
von der Klägerin hätten ersetzt werden müssen. Der Neuwert dieser Geräte habe
Fr. 4'100.– betragen. Die Klägerin mache 25 % des Neuwerts und somit
Fr. 1'025.– geltend, was dem wirtschaftlichen Wert dieser Geräte vor deren Be-
schädigung entspreche. Die Küche sei 1990 gebaut worden und man habe seit-
dem immer wieder Geräte ersetzt.
Wenn Küchengeräte so verschmutzt zurückgegeben werden, dass sie nicht mehr
gereinigt werden können, ist eine übermässige Abnutzung zu bejahen. Die Be-
klagten haben demnach für den Zeitwert der Küchengeräte aufzukommen. Nach
den Ausführungen der Klägerin, dass immer wieder Geräte ersetzt worden sind,
ist davon auszugehen, dass die Lebensdauer des Kühlschrankes von 10 Jahren
bzw. diejenige des Glaskeramikkochfeld von 15 Jahren zu 75 % abgelaufen ist,
weshalb die Beklagten zur Bezahlung der verlangten Fr. 1'025.– zu verpflichten
sind.
Die Klägerin führte im Wesentlichen aus, sie habe mit Hilfe des Schlüsseldienstes
die Wohnungstür aufbrechen lassen müssen, um überhaupt in die Wohnung zu

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gelangen, um sie räumen zu lassen, da die Beklagten die Wohnungsschlüssel
mitgenommen hätten. Auch in der Wohnung selber hätten Schlösser aufgebro-
chen und ersetzt werden müssen, da die Beklagten die Türen zu den Zimmern
sowie den Wandschränken abgeschlossen und die Schlüssel mitgenommen hät-
ten. Dafür seien Fr. 582.– angefallen. Ausserdem hätten diverse Schlüssel und
der Briefkastenschlüssel für insgesamt Fr. 166.55 (130.90+35.65) ersetzt werden
müssen.
Indem die Beklagten die Wohnung nicht ordnungsgemäss zurückgaben, die Tü-
ren und Schränke verschlossen liessen und alle Schlüssel mitgenommen haben,
war die Klägerin gezwungen, die Türen aufbrechen zu lassen und die Schlösser
und Schlüssel zu ersetzen. Die Beklagten sind zu verpflichten, der Klägerin
Fr. 748.55 zu bezahlen (440+142+130.90+35.65).
(…)
Die Klägerin führte aus, dass die Duschbrause und der Duschkopf nicht vorhan-
den gewesen seien und sie für Fr. 10.95 den Brausegriff habe ersetzen müssen.
Obwohl sich die Ausführungen der Klägerin nicht mit der Mängelrüge decken, wo
in Ziff. 11 festgehalten wird, dass die Duschbrause beschädigt ist, ist irrelevant ob
die Duschbrause fehlt oder beschädigt ist. Die Beklagten sind in jedem Fall zu
verpflichten, der Klägerin die Kosten für den neuen Brausegriff in der Höhe von
Fr. 10.95 zu ersetzen.
(…)
Die Klägerin stellte sich auf den Standpunkt, dass sie Fr. 5.45 für eine neue Fil-
termatte für den Dunstabzug aufgewendet habe und ihr diese Kosten von der Be-
klagten zu ersetzen seien.
Dass die Klägerin Fr. 5.45 für die Filtermatte für den Dunstabzug bezahlt haben
soll, ist aktenwidrig. So ergibt sich aus der (kaum leserlichen) Kaufquittung, dass
für Fr. 5.45 noch ein weiterer Artikel gekauft wurde. Die Kosten für die Filtermatte

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beliefen sich nur auf Fr. 3.35, weshalb der Klägerin für die Filtermatte nur dieser
Betrag zuzusprechen ist.
Die Klägerin führte aus, dass die Beklagten die Räume zu wenig gelüftet hätten,
weshalb sich auf den Wänden Schimmelpilze gebildet hätten. Die Wohnung habe
daher neu gestrichen werden müssen. Die Rechnung für die Malerarbeiten habe
sich auf Fr. 2'900.– belaufen. Es müsse noch vor dem Einzug der Beklagten ge-
wesen sein, als das letzte Mal gestrichen worden sei.
Die Beklagten sind zu verpflichten, der Klägerin die Aufwendungen für die Maler-
abreiten aufzukommen, allerdings nur im Umfang des Zustandswertes. Ausge-
hend davon, dass die Wohnung vor Einzug der Beklagten frisch gestrichen wor-
den war, wie dies die Klägerin ausgeführt hat, war der Anstrich im Februar 2012
3.25 Jahre alt. Deshalb sind der Klägerin 4.75/8 der Malerkosten zuzusprechen,
d.h. Fr. 1'721.90.
Soweit die Klägerin die Kosten für Teppichgleiter (Fr. 2.90) und den Brause-
schlauch (Fr. 26.50) geltend macht, ist die Klage abzuweisen. Es fehlt diesbezüg-
lich an einer Mängelrüge, weshalb der Schadenersatzanspruch verwirkt ist.
3.9 Aufwand Klägerin
Die Klägerin führte im Wesentlichen aus, dass sie aufgrund des rechtswidrigen
Verhaltens der Beklagten einen enormen Aufwand gehabt habe. So habe sie ins-
besondere sämtliche Schäden beheben bzw. beheben lassen, die Kleinmateria-
lien sowie die beschädigten Küchengeräte ersetzen, den Beklagten diverse
Schreiben mehrmals und auch an verschiedene Adressen eingeschrieben sowie
teilweise auch mit amtlicher Zustellung schicken, die Beklagten für ausstehende
Forderungen betreiben und amtliche Befunde in Auftrag geben müssen, etc. Un-
ter diesem Schadensposten würden Fr. 2'000.– geltend gemacht.
Bei den geltend gemachten Fr. 2'000.– handelt es sich nicht um einen Schaden
im Rechtssinne, denn es liegt kein im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtspre-
chung zu ersetzender normativer Schaden vor. Dass die Klägerin bewusst darauf
verzichtet hat, professionelle Dienstleister für diese Arbeiten beizuziehen, ändert

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nichts daran, dass bei der von ihr gewählten Vorgehensweise keine Verminde-
rung des Vermögens vorliegt. Fahrtkosten, wie sie anlässlich der Hauptverhand-
lung geltend gemacht wurden, stellen grundsätzlich einen ersatzfähigen Schaden
dar, jedoch unterliess es die Klägerin, diese Kosten zu substantiieren, geschwei-
ge denn zu beziffern. Die Klage ist in diesem Punkt abzuweisen.
4. Vor-/ausserprozessuale Aufwendungen
4.1 Theorie
Die Parteientschädigung bildet die Vergütung für den Aufwand, den die Beteilig-
ten an einem gerichtlichen Verfahren einer Partei verursacht. Art. 95 Abs. 3 lit. b
ZPO schreibt allerdings nicht vor, auf welche Art die Entschädigung festzusetzen
ist und gewährleistet insbesondere keine Mindestentschädigung (Urteil des Bun-
desgerichts 4C_1/2011 vom 3. Mai 2011 E. 6.2). Erfasst werden die prozessualen
Kosten, d.h., solche Parteikosten, die im Verlaufe oder bei Einleitung des Prozes-
ses entstehen und auf diesen zurückzuführen sind (BGE 117 II 394 E. 3a, Urteil
des Bundesgerichts 4C.55/2006 vom 12. Mai 2006 E. 4.1).
Die Abgrenzung zwischen prozessualen Vertretungskosten, die im Kostenent-
scheid zu entschädigen sind, und vorprozessual entstandenen Vertretungskosten,
die im Kostenentscheid nicht vergütet werden, kann im Einzelfall schwierig sein.
Gemäss den meisten kantonalrechtlichen Kostenfestsetzungs-Regeln umfasst die
gerichtliche Parteientschädigung alle Aufwendungen, die üblicherweise und un-
mittelbar mit der Vertretung der Partei im gerichtlichen Verfahren in Zusammen-
hang stehen (BSK ZPO-RÜEGG, Art. 95 N 20). Dazu gehören namentlich die In-
struktion, das Studium der Akten usw., soweit sie für die Interessenwahrung im
betreffenden Prozess notwendig oder nützlich waren.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts können vorprozessuale Anwalts-
kosten haftpflichtrechtlich Bestandteil des Schadens bilden, aber nur wenn sie ge-
rechtfertigt, notwendig und angemessen waren, der Durchsetzung der Schaden-
ersatzforderung dienen und nur soweit, als sie nicht durch die Parteientschädi-
gung gedeckt sind (Urteil des Bundesgerichts 4A_264/2015 vom 10. August 2015

- 14 -
E. 3; BGE 117 II 394 E. 3a). Mit der Prozessentschädigung als Abgeltung der
prozessualen Anwaltskosten werden daher die vorprozessualen Aufwendungen
nicht berücksichtigt. Die Partei, die den Ersatz vorprozessualer Anwaltskosten
geltend macht, hat die genauen Umstände zu nennen, die dafür sprechen, dass
die geltend gemachten Aufwendungen haftpflichtrechtlich als Bestandteil des
Schadens zu betrachten sind, mithin gerechtfertigt, notwendig und angemessen
waren (Urteil des Bundesgerichts 4A_264/2015 vom 10. August 2015 E. 4.2.2).
Demnach können vorprozessuale Anwaltskosten dann geltend gemacht werden,
soweit sie die Entschädigung nach Art. 95 Abs. 3 ZPO übersteigen.
Damit ausserprozessuale Parteikosten als Schaden zugesprochen werden kön-
nen, ist zunächst erforderlich, dass der geltend gemachte Aufwand zur Durchset-
zung der Forderung des Gläubigers gerechtfertigt, notwendig und angemessen
waren und nicht durch die Parteientschädigung gedeckt ist (Urteil des Bundesge-
richts 4A_692/2015 vom 1. März 2017 E. 6.1.2). Notwendigkeit und Angemes-
senheit gehören somit zu den Tatbestandsmerkmalen, deren sachverhaltsmässi-
ge Grundlagen es zu substantiieren gilt. Weiter dürfen solche Kosten nicht durch
die Parteientschädigung gedeckt sein (Urteil 4A_264/2015 vom 10. August 2015
E. 3 m.w.H.).
4.2 Würdigung
4.2.1 Die Klägerin machte in der Eingabe vom 18. September 2016 Schadener-
satz für "vor- und ausserprozessuale" Kosten in der Höhe von Fr. 3'400.– geltend.
Anlässlich der Hauptverhandlung machte die Klägerin den obigen Betrag unter
dem Titel "aussergerichtliche" Anwaltskosten geltend, wobei nicht differenziert
wurde, welche der aufgeführten Positionen vor- oder ausserprozessualen Auf-
wand darstellen sollen. Es ist letztlich jedoch irrelevant, welche Art von Aufwand
die Klägerin geltend macht, scheitert [die Klage in diesem Punkt] doch – wie
nachfolgend aufzuzeigen ist – an den Kriterien der Notwendigkeit bzw. Angemes-
senheit und der Frage, ob der Aufwand nicht bereits durch eine Parteientschädi-
gung gedeckt ist, die ja alle bei beiden Arten gegeben sein müssen.

- 15 -
4.2.2 [Die Klägerin macht geltend,] [v]on Juli 2011 bis September 2011 sei eine
anwaltliche Korrespondenz zwischen Rechtsanwältin P. und Rechtsanwalt Q.
(damaliger Vertreter der Beklagten) erfolgt. Für diesen Aufwand, insbesondere
den Beizug eines Anwalts, seien Kosten von insgesamt Fr. 1'779.85 entstanden.
Den Ausführungen der Klägerin kann nicht gefolgt werden. Bei der erwähnten
anwaltlichen Korrespondenz ging es um die im Jahr 2011 mieterseits geltend ge-
machte Mietzinsreduktion aufgrund des gesunkenen Referenzzinssatzes sowie
die Offenlegung des Verteilschlüssels betreffend die Nebenkosten für das Jahr
2010. Es ist nicht ersichtlich, weshalb für diese Angelegenheit der Beizug eines
Anwalts erforderlich war, denn es handelt sich um Aufgaben, die klarerweise dem
Bereich einer Liegenschaftenverwaltung zuzuschreiben sind und damit ohne Wei-
teres von der Klägerin als Vermieterin durchführbar gewesen wären, ansonsten
sie die Möglichkeit gehabt hätte, einen professionellen Liegenschaftenverwalter
zu beauftragen. Dass die Klägerin hierfür einen Anwalt beigezogen hat, ist unter
Hinweis auf die erforderliche Notwendigkeit nicht zu stützen.
4.2.3 Im September und Oktober 2011 hat die Klägerin verschiedene Schreiben
(Mahnungen, Kündigungen, Aufforderungen etc.) an die Beklagten versandt so-
wie ein Betreibungsbegehren gegen den Beklagten 1 gestellt und im November
2011 Adressnachforschungen nach den Beklagten angestrengt. Zusätzlich zu ih-
rem eigenen zeitlichen Aufwand seien dabei Auslagen für 6 eingeschriebene
Schreiben (mit Portokosten von insgesamt Fr. 30.–) sowie Kosten für anwaltliche
Beratung von insgesamt 1'334.90 angefallen.
Dabei handelt es sich wiederum um typische Tätigkeiten einer Liegenschaften-
verwaltung, was den Beizug eines Anwaltes nicht erforderlich macht, sondern mit
branchentypischer Erfahrung zu bewältigen ist. Was die in diesem Zusammen-
hang geltend gemachten Portogebühren von Fr. 30.– angeht, sind diese der Klä-
gerin zuzusprechen, schliesslich sind sie angefallen, weil die Beklagten ihren Ver-
tragspflichten nicht nachgekommen sind.
4.2.4 [Weiter verlangt die Klägerin Ersatz für anwaltlichen Aufwand] [i]m Zusam-
menhang mit den Verhandlungen mit der N.-Bank AG und dem Bankenombuds-

- 16 -
man wegen der unberechtigten Auszahlung des Sparkontos für Mietkaution an die
Beklagten mit gefälschter Unterschrift der Klägerin (…)in weiterer anwaltlicher
Aufwand von insgesamt Fr. 1'334.90 angefallen. Die Beratung der Klägerin sei in
diesem Zusammenhang notwendig gewesen, damit wenigstens vergleichsweise
die Hälfte des Mietzinsdepots seitens der N.-Bank AG bezahlt worden sei.
Dass bei dieser rechtlichen Angelegenheit ein Anwaltsbeizug notwendig war, ist
nachzuvollziehen. So handelt es sich dabei nicht mehr um eine klassische Tätig-
keit einer Liegenschaftenverwaltung und es kann einem Laien nicht zugemutet
werden, dass er sich mit dem spezifischen Verfahren vor dem Schweizerischen
Ombudsman auskennt und eine Beschwerde gegen die Bank, mit allfälliger Erzie-
lung eines Vergleiches, verfassen kann. Überdies zeigt auch das vierseitige
Schreiben der N.-Bank AG selbst, dass es sich um eine eher anspruchsvolle An-
gelegenheit handelt, die gewisse Kenntnisse voraussetzt. Letztlich wurde mit dem
Einsatz eines Anwaltes denn auch ein gewisser Erfolg erzielt, da es zwischen der
N.-Bank AG und der geschädigten Klägerin zu einem Vergleich gekommen ist.
Der geltend gemachte Aufwand von drei Stunden erscheint denn auch unter der
dem Aspekt der Angemessenheit als unproblematisch, weshalb der Klägerin die
diesbezüglich geltend gemachten Anwaltskosten von Fr. 1'200.– zuzüglich 3 %
Kleinspesenpauschale und 8 % Mehrwertsteuer, d.h. im Ergebnis Fr. 1'334.90
zuzusprechen sind.
4.2.5 Sodann führte die Klägerin aus, dass bereits die externen Auslagen der
Klägerin für die Adressnachforschungen im Zusammenhang mit der Aufforderung
in der Verfügung vom 15. August 2016 Fr. 120.– betragen (Fr. 80.– für Staatssek-
retariat für Migration, Fr. 40.– an Stadt Zürich). Dazu komme noch ein Pauschal-
betrag von Fr. 648.– für den Besuch der Adresse Y.-Road in London im März
2016 durch die Vertreterin der Klägerin. Ferner sei für die verschiedenen Schrei-
ben, E-Mails, Telefone und Auskunftsbegehren bei der Stadt Zürich für die
Adressnachforschungen ein ausserprozessualer anwaltlicher Aufwand von weite-
ren 4 Stunden entstanden. Dabei seien Kosten von insgesamt Fr. 1'779.85 ange-
fallen.

- 17 -
Soweit die Kosten im Zusammenhang mit den gemäss Verfügung vom 15. August
2016angestrengten Adressnachforschungen stehen, wurden diese bereits mit ei-
ner erhöhten Parteientschädigung abgegolten, wie unter Ziff. 7.2 zu zeigen sein
wird. Die Klägerin unterliess es, darzulegen, inwieweit ihre Aufwendungen über
die Parteientschädigung hinausgehen bzw. inwieweit ein zusätzlicher Aufwand
notwendig und angemessen sein soll. Nicht zuzusprechen ist ferner der von der
Klägerin geltend gemachte Aufwand für den Besuch der Adresse Y.-Road in Lon-
don, da nicht ersichtlich ist, weshalb diese Tätigkeit von einem Rechtsanwalt aus-
geführt werden musste, es mit anderen Worten an der Notwendigkeit bzw. der
Angemessenheit fehlt.
5. Zwischenfazit
Nach dem Gesagten ist festzuhalten, dass die Beklagten zu verpflichten sind, der
Klägerin Fr. 26'143.– zu bezahlen (7'350+7'350+1'548.85+833.30+2'863.85+
105.90+73+20+10+862.25+1'025+748.55+15+22.25+10.95+213.95+3.35+
1'721.90+1'364.90). Anzurechnen (und nicht zu verrechnen, wie es die Klägerin
bezeichnet) sind an dieser Stelle die Fr. 4'050.–, die die Klägerin von der N.-Bank
AG aus dem Mietkautionskonto erhalten hat. Somit sind die Beklagten zu ver-
pflichten, der Klägerin Fr. 22'093.– zu bezahlen.
[6. Zusprechung von Verzugszins]
7. Kosten- und Entschädigungsfolgen
7.1 Die Kosten- und Entschädigungsfolgen werden nach Obsiegen und Unter-
liegen der Parteien im Prozess verteilt (Art. 106 ZPO) und bemessen sich anhand
des Streitwerts der Klage (vgl. Verordnung des Obergerichts des Kantons Zürich
über die Gerichtsgebühren vom 8. September 2010, nachfolgend GebV OG, und
Verordnung des Obergerichts des Kantons Zürich über die Anwaltsgebühren vom
8. September 2010, nachfolgend AnwGebV; Art. 96 ZPO). Bei der Bemessung
der Gerichtsgebühr sind § 4 und § 7 Abs. 1 GebV OG und bei der Festlegung der
Parteientschädigung ist § 4 AnwGebV angemessen zu berücksichtigen

- 18 -
7.2 Mit Verfügung vom 15. August 2016 wurde die Gerichtsgebühr durch das
hiesige Gericht einstweilen auf Fr. 3'730.– festgelegt. Angesichts der Tatsache,
dass am 22. September 2016 ein Teilentscheid betreffend die Rechtskraft des in
der Klage geltend gemachten Regressanspruchs in Bezug auf die Gerichtskosten
und der Parteientschädigung aus dem Ausweisungsverfahren ER110316-L erge-
hen musste, rechtfertigt es sich, die Entscheidgebühr wegen dieses gesteigerten
Aufwands um 20 % zu erhöhen. Daraus resultiert eine Entscheidgebühr von
Fr. 4'480.–.
Bezüglich der Höhe der Parteientschädigung ist anzumerken, dass sich die Be-
klagten im Verfahren nie haben vernehmen lassen, und sich der Aufwand des
klägerischen Rechtsvertreters deshalb in Grenzen gehalten hat. Dennoch ist nicht
zu übersehen, dass durch die Adressnachforschungen sowie für das Rechtsmittel
gegen den Teilentscheid ein gewisser Mehraufwand entstand, weshalb sich die
Erhöhung der ordentlichen Parteientschädigung um 20 % rechtfertigt.
7.3 Im obergerichtlichen Entscheid vom 6. Juni 2017 wurde der Teilentscheid
des Mietgerichts dahingehend bestätigt, dass auf die Klage – soweit diese den
Ersatz der Kosten und eine Parteientschädigung im Ausweisungsverfahren ge-
mäss Urteil des Bezirksgerichts Zürich vom 14. Dezember 2011 betraf – nicht
eingetreten werde. Damit unterlag die Klägerin in ihrer Berufung ans Obergericht
zur Hälfte. Die Kosten des Obergerichtsentscheids wurden auf Fr. 730.– beziffert,
wobei die Regelung der Prozesskosten des Berufungsverfahrens dem neuen Ent-
scheid des Mietgerichts vorbehalten wurden. Aufgrund des Unterliegens zur Hälf-
te vor Obergericht hat die Klägerin bereits die Hälfte der obergerichtlichen Ent-
scheidkosten zu tragen. Bezüglich der anderen Hälfte rechtfertigt sich eine Vertei-
lung nach Obsiegen und Unterliegen über die strittigen Fr. 3'400.– im vorliegen-
den Verfahren. Von den geltend gemachten Fr. 3'400.– sind der Klägerin Fr.
1'364.90 zuzusprechen, sie unterliegt somit zu 60 %.
7.4 Mit Bezug auf die eingeklagte Forderung im Umfang von Fr. 27'337.70 un-
terliegt die Klägerin zu 19 %.

- 19 -
Insgesamt unterliegt die Klägerin somit zu 27 % und die Beklagten zu 73 %. Die
Gerichtskosten sind in diesem Verhältnis aufzuerlegen und die Beklagten sind zu
verpflichten, der Klägerin eine Parteientschädigung von Fr. 4'123.– zu bezahlen.
* * * * *
Aus dem Urteil des Obergerichts NG180001-O/U vom 20. November 2018 (kein
Weiterzug ans Bundesgericht; Gerichtsbesetzung: Diggelmann, Glur, Higi; Ge-
richtsschreiberin Zogg):
"(…)
3. Zulässigkeit der Klage
3,1 Die Klägerin verlangte vor Vorinstanz ursprünglich (u.a.) CHF 3'400.– als
Ersatz für Gerichtskosten bzw. als Parteientschädigung für das Ausweisungsver-
fahren (…) gegen die Beklagten; auf dieses Begehren wurde letztlich nicht einge-
treten. Bereits vor diesem Entscheid änderte sie ihre Klage indes dahingehend,
dass sie diese Summe neu eventualiter auch unter dem Titel "Schadenersatz für
vor- und ausserprozessuale Kosten des Vorgehens gegen die Beklagten" verlan-
ge. Dies begründete sie damit, dass ihr erstens zwischen Juli und September
2011 im Zusammenhang mit einem Begehren der Beklagten um Mietzinsredukti-
on Anwaltskosten in der Höhe von CHF 1'779.85 entstanden seien. Zweitens sei-
en ihr zwischen September und November 2011 im Zusammenhang mit diversen
Schreiben, welche die Klägerin den Beklagten habe zukommen lassen, einem Be-
treibungsbegehren und Adressnachforschungen Portokosten in der Höhe von
CHF 30.– sowie Anwaltskosten in der Höhe von CHF 1'334.90 entstanden (act.
12 Rz. 30). Drittens seien ihr im Zusammenhang mit Verhandlungen mit der N.-
Bank AG und dem Bankenombudsman wegen einer unberechtigten, gestützt auf
eine gefälschte Unterschrift erfolgten Auszahlung des Kautionsbetrags an die Be-
klagten sowie einer Strafanzeige gegen diese Anwaltskosten im Umfang von ins-
gesamt CHF 1'334.90 entstanden. Viertens seien ihr im Zusammenhang mit (wei-
teren) Adressnachforschungen, wozu die Klägerin mit Verfügung der Vorinstanz

- 20 -
vom 15. August 2016 aufgefordert worden sei, externe Auslagen in der Höhe von
CHF 120.– (…), Kosten von CHF 648.– für den Besuch der fraglichen Adresse in
London durch die Rechtsvertreterin der Klägerin sowie Anwaltskosten in der Höhe
von CHF 1'779.85 entstanden. Von diesen, sich auf einen Gesamtbetrag von
CHF 6'997.50 (recte: CHF 7'027.50) belaufenden Kosten mache die Klägerin
eventualiter einen Betrag von CHF 3'400.– geltend, nämlich für den Fall, dass ihr
eine solche Summe nicht für Gerichts- und Parteikosten im Ausweisungsverfah-
ren zugesprochen werde. Da auf den zur Hauptsache eingeklagten Streitgegen-
stand, nämlich das auf Ersatz von Gerichts- bzw. Parteikosten aus dem Auswei-
sungsverfahren gerichtete Rechtsbegehren in der Höhe von CHF 3'400.–, nicht
eingetreten wurde und sich somit die Bedingung des Eventualbegehrens verwirk-
licht hat, ist die Zulässigkeit und Begründetheit dieses Eventualbegehrens zu prü-
fen.
3.2 Eine Klageänderung ist zulässig, wenn der geänderte oder neue Anspruch
nach der gleichen Verfahrensart zu beurteilen ist und mit dem bisherigen An-
spruch in einem sachlichen Zusammenhang steht oder die Gegenpartei zustimmt
(Art. 227 Abs. 1 ZPO). Die erste Voraussetzung (gleiche Verfahrensart) hat die
Kammer im Rückweisungsentscheid vom 6. Juni 2017 bereits bejaht. Die zweite
Voraussetzung (sachlicher Zusammenhangs zwischen dem bisherigen und dem
neuen Anspruch) hat die Vorinstanz implizit bejaht. Mangels Beanstandung ist im
Berufungsverfahren darauf nicht weiter einzugehen.
3.3 Es stellt sich indes das Problem, dass die nur im Betrag von CHF 3'400.–
eingeklagten, sich behauptetermassen aber auf einen Gesamtbetrag von
CHF 7'027.50 belaufenden Forderungen auf mehreren, verschiedenen Lebens-
sachverhalten beruhen, nämlich auf verschiedenen, implizit behaupteten Ver-
tragsverletzungen oder sonst widerrechtlichen Handlungen der Beklagten, die sie
(i) durch das Stellen eines Mietzinsherabsetzungsbegehrens, (ii) durch das Fäl-
schen einer Unterschrift zur Auszahlung des Kautionsbetrags, (iii) durch Nichtzah-
lung von Mietzinsen sowie (iv) durch nicht bzw. nicht ordnungsgemässe Rückga-
be des Mietobjekts begangen hätten. In Bezug auf das fragliche, auf Zahlung von
CHF 3'400.– gerichtete (Eventual-)Begehren liegt folglich eine Teilklage in Kom-

- 21 -
bination mit einer objektiven Klagenhäufung vor. Da die Klägerin nicht angibt, in
welcher Reihenfolge bzw. in welchem Umfang das Gericht die jeweiligen Ansprü-
che zu prüfen hat, handelt es sich um eine alternative Klagenhäufung. Ob dies zu-
lässig ist oder nicht, wurde im Rückweisungsentscheid der Kammer nicht – jeden-
falls nicht in einer für das vorliegende Verfahren verbindlichen Weise – festgelegt.
Die Vorinstanz ging implizit von der Zulässigkeit eines solchen Vorgehens aus.
Demgegenüber war nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung eine solche alter-
native Klagenhäufung bis vor Kurzem unzulässig (BGE 142 III 683, E. 5; 143 III
254, E. 3; BGer, 4A_15/2017 vom 8. Juni 2017, E. 3.3). Im Urteil vom 28. August
2018, 4A_442/2017 [publiziert als BGE 144 III 452, Anm. d. Red.], änderte das
Bundesgericht seine Rechtsprechung jedoch, liess eine alternative Klagenhäu-
fung unter dem Vorbehalt des Rechtsmissbrauchs zu und stellte die Antwort auf
die Frage, in welcher Reihenfolge die verschiedenen (prozessualen) Ansprüche
zu prüfen seien, in das Ermessen des Gerichts (E. 2). Folglich war das – im Beru-
fungsverfahren nicht beanstandete – Eintreten der Vorinstanz auf die alternativ
gehäuften Streitgegenstände im Ergebnis jedenfalls nicht offensichtlich unrichtig,
sodass die Berufungsinstanz dies ohne entsprechende Beanstandung nicht zu
prüfen hat.
4. Materielles
(…)
4.1 Verletzung der Dispositionsmaxime
4.1.1 Mit ihrer ersten konkreten Beanstandung macht die Klägerin geltend, die
Vorinstanz habe ihr in Verletzung der Dispositionsmaxime (Art. 58 Abs. 1 ZPO)
bzw. in Verletzung der (sozialen) Untersuchungsmaxime nach Art. 247 Abs. 2
lit. b Ziff. 1 ZPO weniger zugesprochen als die Beklagten anerkannt hätten. Weil
diese die von der Klägerin eingebrachten Forderungen nicht bestritten hätten und
durchwegs säumig gewesen seien, hätte die Vorinstanz – so die Klägerin – diese
unbestrittenen Forderungen "in ihren Entscheid aufnehmen müssen".

- 22 -
4.1.2 Dies trifft nicht zu. Die Dispositionsmaxime (Art. 58 Abs. 1 ZPO) beschlägt
nicht die Erstellung von Tatsachen, sondern die Rechtsbegehren, in welchen die
Parteien zum Ausdruck bringen, welche Rechtsfolgen sie anstreben (Rechts-
folgebehauptung) und inwiefern sie das Gericht hierzu um Rechtsschutz ersuchen
(Rechtsschutzantrag). Aus ihr folgt einerseits, dass ein Verfahren nur auf Einlei-
tung einer Partei stattfinden kann bzw. bei einem Klagerückzug beendet werden
muss, sowie andererseits, dass nicht mehr und nichts anderes zugesprochen
werden darf, als die klagende Partei verlangt hat, und nicht weniger, als die be-
klage Partei anerkannt hat. Soweit die beklagte Partei ein bestimmtes Rechtsbe-
gehren der klagenden Partei anerkennt, hat dies unmittelbar die Wirkungen eines
rechtskräftigen Entscheids (Art. 241 Abs. 2 ZPO) und es ist das Verfahren als
durch Klageanerkennung beendet abzuschreiben. In einem solchen Fall kann
bzw. darf das Gericht streng genommen überhaupt nichts "zusprechen", sondern
es hat das Urteilssurrogat der Klageanerkennung selbst die Wirkungen eines
rechtskräftigen Entscheids; insofern ist der Wortlaut von Art. 58 Abs. 1 ZPO un-
genau. Allein der Umstand, dass die beklagte Partei die von der klagenden Partei
behaupteten Tatsachen nicht bestreitet und/oder keinen Antrag auf Klageabwei-
sung stellt – bzw. es überhaupt versäumt, eine Klageantwort einzureichen oder an
der Hauptverhandlung zu erscheinen –, bedeutet freilich nicht, dass sie die kläge-
rischen Rechtsbegehren anerkannt hätte (BGer, 5A_749/2016 vom 11. Mai 2017,
E. 4; BK ZPO-HURNI, Art. 58 N 35). Eine Klageanerkennung erfordert vielmehr ei-
ne positive Willenserklärung im Prozess, die auf Anerkennung eines bestimmten
Rechtsbegehrens gerichtet ist; solches kann grundsätzlich nicht durch Schweigen
oder Säumnis erfüllt werden.
4.1.3 Soweit die Klägerin in allgemeiner Weise geltend macht, die Vorinstanz
habe Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO unrichtig angewendet und hätte, weil die
Beklagten die von der Klägerin eingeklagten Forderungen nicht bestritten hätten,
die Klage entsprechend ohne Weiteres gutheissen müssen, so verkennt sie, dass
selbst bei Geltung der Verhandlungsmaxime (Art. 55 Abs. 1 ZPO) zwar grund-
sätzlich – sofern keine erheblichen Zweifel an der Richtigkeit einer nicht bestritte-
nen Tatsache bestehen (Art. 153 Abs. 2 ZPO) – auf das von der klagenden Partei
behauptete Tatsachenfundament abzustellen ist, dass aber die Rechtsanwen-

- 23 -
dung dennoch von Amtes wegen zu erfolgen hat. Lässt sich das so erstellte Tat-
sachenfundament nämlich nicht unter eine Rechtsnorm subsumieren, die auf die
im Rechtsbegehren zum Ausdruck gebrachte Rechtsfolge bzw. den entsprechen-
den Rechtsschutzantrag schliessen lässt, so ist die Klage nicht schlüssig und
deshalb abzuweisen. Aus der blossen Tatsache einer fehlenden "Bestreitung" ei-
ner Forderung bzw. aus einer Nichtbestreitung des von der klagenden Partei ein-
gebrachten Tatsachenfundaments folgt also in keinem Fall ohne Weiteres, dass
die Klage gutzuheissen wäre.
4.2 Anwaltskosten in der Zeit von Juli bis September 2011
4.2.1 Die nächste Beanstandung der Klägerin betrifft von ihr geforderte Anwalts-
kosten in der Höhe von CHF 1'779.85 für die Zeit von Juli bis September 2011.
Die Vorinstanz führt aus, diese Kosten seien im Zusammenhang mit einem Miet-
zinsherabsetzungsbegehren der Beklagten wegen eines gesenkten Referenz-
zinssatzes sowie einer von den Beklagten begehrten Offenlegung des Ver-
teilschlüssels betreffend die Nebenkosten für das Jahr 2010 entstanden. Es sei
nicht ersichtlich, weshalb für diese Angelegenheiten der Beizug eines Anwalts er-
forderlich gewesen sei, da es sich hierbei um Aufgaben gehandelt habe, die dem
Bereich der Liegenschaftsverwaltung zuzuschreiben seien und die entsprechend
ohne Weiteres durch die Klägerin selbst oder durch eine von ihr mandatierte pro-
fessionelle Liegenschaftsverwaltung hätten erledigt werden können.
4.2.2 Die Klägerin lässt hierzu im Wesentlichen ausführen, dass es bei der fragli-
chen anwaltlichen Korrespondenz nicht um einen herkömmlichen Fall einer Miet-
zinsreduktion gegangen sei, da sich die Beklagten zu jenem Zeitpunkt in einem
erstreckten Mietverhältnis befunden hätten; auch aufgrund der Vorgeschichte sei
der Beizug eines Anwalts gerechtfertigt gewesen. Die Vorinstanz habe ferner den
Umstand ausser Acht gelassen, dass es sich bei der Klägerin um eine damals 80-
jährige Rentnerin gehandelt habe, die selbst weder über Erfahrungen im Bereich
der Liegenschaftsverwaltung noch über Rechtskenntnisse verfügt habe. Hinzu
komme, dass auch die Beklagten einen Anwalt beigezogen hätten. Der Beizug ei-
ner professionellen Liegenschaftsverwaltung wäre, so die Klägerin, nicht ange-
messen gewesen, zumal dies zur Einarbeitung derselben zusätzlichen Aufwand

- 24 -
generiert hätte. Es könne der Klägerin nicht angelastet werden, dass sie die Ver-
waltung der Liegenschaft grundsätzlich selbst besorgt habe, jedoch für Aufgaben,
die Rechtskenntnisse erfordert hätten (wie etwa die Korrespondenz mit den Be-
klagten betreffend Mietzinsherabsetzungsbegehren oder im Zusammenhang mit
Nebenkostenabrechnungen), einen Anwalt beigezogen habe. Sollte der Beizug
eines Anwalts für nicht notwendig erachtet werden, so hätte die Vorinstanz von
Amtes wegen einen reduzierten Stundenansatz einer Liegenschaftsverwaltung für
die Schadensberechnung heranziehen bzw. den geltend gemachten Schaden
nach Art. 44 Abs. 1 OR herabsetzen oder aber der Klägerin einen entsprechen-
den Substantiierungshinweis geben müssen.
4.2.3 Anwalts- und andere Rechtsverfolgungskosten können nach bundesge-
richtlicher Rechtsprechung Bestandteil eines Schadens bilden und mittels zivil-
rechtlicher Ansprüche separat eingeklagt werden, wenn der geltend gemachte
Aufwand der Durchsetzung der Forderung des Gläubigers diente, gerechtfertigt,
notwendig und angemessen war und nicht durch eine von einer anwendbaren
Prozessordnung vorgesehene Parteientschädigung abgedeckt wird (BGE 139 III
190, E. 4; 133 II 361, E. 4.1; 117 II 101, E. 6b; BGer, 5A_442/2016 und
5A_443/2016 vom 7. Februar 2017, E. 7.2; 4A_692/2015 vom 1. März 2017,
E. 6.1.2; 5D_23/2017 vom 8. Mai 2017, E. 4.3.3; 4A_264/2015 vom 10. August
2015, E. 3; 4A_127/2011, E. 12.2; 4C.55/2006 vom 12. Mai 2006, E. 4;
4C.11/2003 vom 19. Mai 2003, E. 5). Im Anwendungsbereich der schweizeri-
schen Zivilprozessordnung ist eine separate, auf einen materiell-zivilrechtlichen
Anspruch gestützte Klage für alle Parteikosten ausgeschlossen, die von der Par-
teientschädigung nach Art. 95 Abs. 3 ZPO erfasst werden, und zwar selbst dann,
wenn eine solche gestützt auf Art. 113 Abs. 1 ZPO oder nach dem in Art. 116
ZPO vorbehaltenen kantonalen Recht nicht erhältlich ist. Mit der Festlegung der
Parteientschädigung oder dem Entscheid, dass eine solche nicht zuzusprechen
ist, entscheidet das Gericht darüber, welche Entschädigung als Ersatz für die
Kosten der Prozessführung der obsiegenden Partei geschuldet ist. Dieser pro-
zessuale Anspruch verdrängt einen allfälligen materiellen-rechtlichen Anspruch,
und zwar selbst dann, wenn dieser höher ausfiele als jener (BGE 139 III 190, E. 4;
BGer, 5A_442/2016 und 5A_443/2016 vom 7. Februar 2017, E. 7.2; BGer

- 25 -
5D_23/2017 vom 8. Mai 2017, E. 4.3.3; 4A_148/2016 vom 30. August 2016, E.
2.4).
4.2.4 Art. 95 Abs. 3 ZPO sieht eine – nach kantonalem Tarif zu bemessende
(Art. 96 ZPO) – Parteientschädigung für den Ersatz notwendiger Auslagen (lit. a),
die Kosten einer berufsmässigen Vertretung (lit. b) und, in begründeten Fällen, für
Umtriebe einer nicht berufsmässig vertretenen Partei (lit. c) vor. Damit werden
sämtliche Anwalts- und andere Rechtsverfolgungskosten abgegolten, die auf-
grund oder doch in engem Zusammenhang mit dem Prozess entstanden sind und
ihre Ursache unmittelbar in der gerichtlichen Rechtsdurchsetzung haben, sei es,
dass sie zeitlich vor Einleitung des Prozesses (vorprozessuale Kosten) oder da-
nach entstanden sind (prozessuale Kosten). In den "Kosten einer berufsmässigen
Vertretung" i.S.v. Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO sind alle Aufwendungen enthalten, die
üblicherweise und unmittelbar im Zusammenhang mit der Vertretung einer Partei
im gerichtlichen Verfahren entstehen. Dazu gehören auch vorprozessuale An-
waltskosten, die – im Zeitpunkt des Endentscheids retrospektiv betrachtet – für
die Vorbereitung des Prozesses oder dessen mögliche Verhinderung notwendig
oder nützlich waren, wie etwa vorprozessuale Vergleichsgespräche, die in kausa-
lem Zusammenhang mit dem Prozess stehen, der Aufwand für Instruktion sowie
das Studium der Akten oder von Rechtsfragen. Diese Parteikosten gelten als mit
der Parteientschädigung nach kantonalem Tarif abgegolten (HGer ZH, HG140250
vom 31. Januar 2017, E. II.6.9; HG150152 vom 15. März 2017, E. II.1.2.3;
HG140233 vom 4. Oktober 2017, E. 12; vgl. auch BGer, 4A_148/2016 vom
30. August 2016, E. 2.4; 4A_692/2015 vom 1. März 2017, E. 6). Andere Partei-
kosten, die nicht in diesem Sinne unmittelbar mit dem Prozess zusammenhängen,
seien es vor- oder ausserprozessuale Kosten, werden demgegenüber von Art. 95
Abs. 3 ZPO nicht erfasst und können grundsätzlich Gegenstand eines zivilrechtli-
chen Schadenersatzanspruches sein; dazu zählen etwa Kosten, die im Zusam-
menhang mit einer Aufforderung zur Schulderfüllung (beispielsweise Mahngebüh-
ren) oder der Ausübung eines Gestaltungsrechts (etwa einer Kündigung) entste-
hen (vgl. BGer, 4A_692/2015 vom 1. März 2017, E. 6; 5D_23/2017 vom 8. Mai
2017, E. 4.3.3).

- 26 -
4.2.5 Die Partei, die den Ersatz von Anwalts- oder anderen Parteikosten unter
dem Titel eines materiell-rechtlichen Schadenersatzanspruchs einklagt, hat sub-
stantiiert darzutun, d.h. Umstände zu nennen, die dafür sprechen, dass die gel-
tend gemachten Aufwendungen haftpflichtrechtlich als Bestandteil des Schadens
zu betrachten sind, mithin gerechtfertigt, notwendig und angemessen waren, der
Durchsetzung der Schadenersatzforderung dienten und nicht durch eine pro-
zessuale Parteientschädigung gedeckt sind (BGer, 4A_264/2015 vom 10. August
2015, E. 4.2.2; 4A_692/2015 vom 1. März 2017, E. 6.1; 4A_127/2011 vom 12. Juli
2011, E. 12.4; OGer ZH, LB160029 vom 7. März 2017, E. II.8.2-8.3). Damit gehö-
ren nicht nur die Notwendigkeit und die Angemessenheit der eingeklagten Partei-
kosten zu den Tatbestandsmerkmalen, deren sachverhaltsmässige Grundlage es
zu substantiieren gilt, sondern auch die Voraussetzung, dass die entsprechenden
Kosten nicht durch eine Parteientschädigung gedeckt sind, d.h. dass sie ihre Ur-
sache nicht unmittelbar in einer gerichtlichen Rechtsdurchsetzung haben. Mit an-
deren Worten ist substantiiert darzulegen, welche Aufwendungen im Einzelnen
angefallen sind (Art der Tätigkeit, Dauer, ausführende Person) und wozu diese im
Einzelnen gedient haben (insbesondere für welches Mandat und in welchem Zu-
sammenhang anwaltliche Leistungen erbracht wurden). Erst durch die Darlegung
dieser Umstände kann – was Rechtsfrage ist – beurteilt werden, ob es sich hier-
bei um ausser- bzw. vorprozessuale Parteikosten handelt, die nicht von einer Par-
teientschädigung nach Art. 95 Abs. 3 ZPO erfasst werden. Daran ändert nichts,
wenn mandatsrechtlich ein Pauschalhonorar vereinbart wurde; es ist nämlich
nicht relevant, welche Arbeiten tatsächlich in Rechnung gestellt bzw. vergütet
wurden, sondern nur, welche Arbeiten tatsächlich verrichtet wurden und wofür
(BGer, 4A_692/2015 vom 1. März 2017, E. 6.1; 4A_127/2011 vom 12. Juli 2011,
E. 12.4).
4.2.6 Dieser Rechtsprechung liegt – ganz selbstverständlich – zugrunde, dass
überhaupt eine materiell-rechtliche Anspruchsgrundlage bestehen muss, die der
klagenden Partei einen Anspruch auf Ersatz solcher nichtprozessualer Anwalts-
oder anderer Rechtsverfolgungskosten einräumt. Hierbei kann es sich etwa um
einen vertraglichen Anspruch (z.B. gestützt auf Art. 97, Art. 102 ff. oder Art. 368
Abs. 2 OR; vgl. BGer 4C.11/2003 vom 19. Mai 2003, E. 5; 4A_692/2015 vom

- 27 -
1. März 2017, E. 6), einen ausservertraglichen Anspruch (z.B. gestützt auf Art. 41
OR; vgl. BGE 117 II 394, E. 3-4) oder einen familienrechtlichen Unterhaltsan-
spruch handeln (vgl. BGer, 5A_442/2016 und 5A_443/2016 vom 7. Februar 2017,
E. 7). Stützt die klagende Partei ihren Anspruch auf Art. 41 OR, so hat sie insbe-
sondere Tatsachen zu behaupten, gestützt auf welche sich auf ein widerrechtli-
ches oder sittenwidriges Verhalten des Schuldners schliessen lässt, das die als
Schaden eingeklagten Parteikosten kausal verursacht hat (vgl. BGer,
4A_148/2016 vom 30. August 2016, E. 2.4). Auch Prozesshandlungen als solche
können anspruchsbegründend sein (Art. 41 Abs. 2 OR), nämlich dann, wenn die
Prozessführung auf sittenwidrigem, absichtlichem oder grobfahrlässigem Verhal-
ten beruht (BGE 117 II 394, E. 4). Stützt die klagende Partei ihren Anspruch auf
Art. 97 OR, so hat sie Umstände zu behaupten, die auf eine Vertragsverletzung
schliessen lassen, die ihrerseits kausal zum eingeklagten Schaden geführt hat.
4.2.7 Diese Selbstverständlichkeit verkennt die anwaltlich vertretene Klägerin,
wenn sie auch vor der Berufungsinstanz ausschliesslich Ausführungen dazu ma-
chen lässt, dass und inwiefern aus ihrer Sicht die fraglichen anwaltlichen Bemü-
hungen im Zusammenhang mit einer mieterseits beantragten Mietzinssenkung
bzw. einer Offenlegung eines Nebenkostenverteilschlüssels notwendig und an-
gemessen gewesen sein sollen. Selbst wenn dies zutreffen sollte, folgt aus der
blossen Tatsache, dass gewisse anwaltliche Bemühungen einer Partei "notwen-
dig" und "angemessen" waren, noch nicht, dass diese auch materiell-rechtlich von
der Gegenpartei zu ersetzen wären. Auf welche Rechtsgrundlage sich ein solcher
Anspruch vorliegend aber stützen sollte, ist schlicht nicht ersichtlich. Namentlich
kann im Umstand, dass die Beklagten – ob berechtigt oder nicht – eine Mietzins-
herabsetzung oder die Offenlegung einer Abrechnung verlangt haben, keine Ver-
tragsverletzung gesehen werden, die einen Schadenersatzanspruch zur Folge
hätte. Auch kann darin kein sittenwidriges (Prozess-)Verhalten im Sinne von
Art. 41 Abs. 2 OR erblickt werden. Dafür, dass die Beklagten in Kenntnis oder in
grobfahrlässiger Unkenntnis des Nichtbestandes eines solchen Anspruchs mit
dessen Geltendmachung gerade bezweckt hätten, der Klägerin Schaden zuzufü-
gen (vgl. BGE 117 II 394, E. 4), bestehen keine Anhaltspunkte. Hätten die Beklag-
ten einen solchen Anspruch erfolglos – aber in nicht sittenwidriger Weise – einge-

- 28 -
klagt, so wäre die Klägerin (mangels Widerrechtlichkeit) ausschliesslich durch ei-
ne entsprechende Parteienschädigung entschädigt worden (vgl. BGE 117 II 394).
Schliesslich kann – ebenso selbstverständlich – auch aus dem Umstand, dass die
Beklagten (später) eine andere Handlung vorgenommen haben, die als Vertrags-
verletzung bzw. als widerrechtlich i.S.v. Art. 41 OR zu qualifizieren ist, nicht auto-
matisch auf die Ersatzfähigkeit der fraglichen Kosten geschlossen werden. Viel-
mehr ist nur der durch die konkrete, anspruchsbegründende Handlung jeweils
kausal verursachte Schaden zu ersetzen und nicht – wovon die Klägerin schein-
bar ausgeht – einfach alle, im Mietverhältnis irgendwie und irgendwann einmal
angefallenen Kosten. Bereits daran scheitert der von der Klägerin geltend ge-
machte Ersatzanspruch. Weder ihre Ausführungen vor Vorinstanz (…) noch jene
im Berufungsverfahren (…) lassen auf eine Anspruchsgrundlage schliessen, die
der Klägerin Anspruch auf Ersatz des fraglichen "Schadens" vermitteln würde. Die
Beklagten bezahlten zwar ab September 2011 keine Mietzinse mehr, dies führte
aber offensichtlich nicht zu den hier geltend gemachten Kosten im Zusammen-
hang mit den beklagtischen Begehren um Mietzinssenkung bzw. Offenlegung ei-
nes Verteilschlüssels. Das Vorbringen der Klägerin ist insofern unschlüssig. Weil
die Berufungsinstanz nicht an die Begründung der Vorinstanz gebunden ist, son-
dern das Recht von Amtes wegen anzuwenden hat, kann sie die Berufung in die-
sem Punkt auch mit einer anderen Begründung abweisen.
4.2.8 Damit erübrigt es sich auch, die "Notwendigkeit" oder "Angemessenheit"
der fraglichen Anwaltskosten zu prüfen. Mit diesen beiden Kriterien wird nämlich
die haftpflichtrechtliche Zurechenbarkeit von Aufwendungen der geschädigten
Person zu einem schädigenden Ereignis definiert. Fand aber ein solches, scha-
densbegründendes Ereignis gar nicht statt – oder fehlt es von vornherein an der
Kausalität zu einer anderen anspruchsbegründenden Handlung –, kann auch eine
durch die Kriterien der Notwendigkeit und Angemessenheit definierte Zurechnung
nicht erfolgen und entsprechende Aufwendungen von vornherein nicht im haft-
pflichtrechtlichen Sinne "notwendig" oder "angemessen" sein.
4.2.9 Schliesslich ist – was noch näher auszuführen sein wird (s. unten, E. 4.3.9-
10) – auch hier zu beachten, dass die in Frage stehenden Kosten, die der Kläge-

- 29 -
rin im Zusammenhang mit den mieterseits gestellten Begehren entstanden sind,
gewöhnlichen Verwaltungsaufwand darstellen, der durch den Mietzins abgegolten
wird und somit von vornherein nicht als "Schaden" qualifiziert werden kann. Auch
aus diesem Grund ist die Klage in diesem Punkt abzuweisen.
4.3 Anwaltskosten in der Zeit von September bis November 2011
4.3.1 Sodann fordert die Klägerin den Ersatz von Anwaltskosten in der Höhe von
CHF 1'334.90, die ihr zwischen September und November 2011 entstanden sei-
en. Vor Vorinstanz liess sie hierzu ausführen, dass sie den Beklagten folgende
Schreiben habe zukommen lassen: Am 22. September 2011 je ein Schreiben be-
treffend Kündigung des Mietverhältnisses per 31. Oktober 2011, je mit amtlichem
Formular. Am 15. Oktober 2011 je ein Schreiben betreffend (eventuelle) Zah-
lungsverzugskündigung per 30. November 2011, je mit amtlichem Formular. Am
27. Oktober 2011 je ein Schreiben betreffend Organisation und Terminierung der
Rückgabe des Mietobjekts. Ferner habe sie am 17. Oktober 2011 ein Betrei-
bungsbegehren gegen den Beklagten 1 gestellt und im November 2011 Adress-
nachforschungen angestellt. Hierfür sei insgesamt ein Aufwand für anwaltliche
Beratung im Umfang von drei Stunden à CHF 400.– pro Stunde angefallen (…),
welchen die Klägerin im Einzelnen auswies. Auf Nachfrage der Vorinstanz, inwie-
fern diese Kosten notwendig und angemessen gewesen sein sollen, liess sie aus-
führen, es sei hier "um die Mahnungen und Kündigungsandrohungen" gegangen
und es habe die Klägerin so beraten werden müssen, "dass die Kündigung recht-
lich auch [standhalte]"; man könne "nicht erwarten, dass ein Laie das so [hinkrie-
ge]".
4.3.2 Die Vorinstanz wies die Klage in diesem Punkt mit der Begründung ab, es
handle sich hierbei um typische Tätigkeiten einer Liegenschaftsverwaltung, die
den Beizug eines Anwalts nicht erforderlich gemacht hätten, sondern mit bran-
chentypischer Erfahrung zu bewältigen gewesen wären. Dem hält die Klägerin in
ihrer Berufung entgegen, dass die Umstände, welche diese Schreiben, das Be-
treibungsbegehren sowie die Adressnachforschungen notwendig gemacht hätten,
"nicht den Umständen eines herkömmlichen Mietverhältnisses" entsprochen hät-
ten, sondern es habe sich um einen "komplizierten Fall mit wiederholten Rechts-

- 30 -
streitigkeiten und plötzlichem Verschwinden" der Beklagten gehandelt. Ferner sei
notorisch, dass in einem Ausweisungsverfahren hohe Anforderungen an den
Nachweis klarer Verhältnisse bestünden, sodass es unumgänglich gewesen sei,
einen Anwalt zur Wahrung ihrer Interessen beizuziehen. Von der Klägerin habe
nicht erwartet werden können, dass sie die gerichtliche Ausweisung und die vo-
rangehenden Schritte ohne anwaltliche Unterstützung vorbereite, d.h. insbeson-
dere die dafür erforderlichen Mahnungen und Kündigungen selbst verfasse. Dafür
habe es ihr an den erforderlichen Rechtskenntnissen gefehlt.
4.3.3 Aus den vorinstanzlichen Ausführungen der Klägerin geht hervor, dass der
hier geltend gemachte Schaden Folge der verspäteten bzw. unterbliebenen Zah-
lung der Mietzinse für die Monate September und Oktober 2011 bzw. Folge einer
Verweigerung der Besichtigung der Wohnung gewesen sei. Wenigstens in Erste-
rem ist eine Vertragsverletzung zu sehen; der dadurch kausal verursachte Scha-
den ist nach Art. 103 Abs. 1 bzw. Art. 107 ff. i.V.m. Art. 97 OR grundsätzlich er-
satzfähig (vgl. ZK-HIGI, Art. 257d OR N 61 ff.). Es stellt sich jedoch die Frage, ob
die vom Bundesgericht für den Ersatz von Anwalts- und anderen Rechtsverfol-
gungskosten aufgestellten Voraussetzungen (s. oben, E. 4.2.3-6) im Einzelnen er-
füllt sind.
4.3.4 Die von der Klägerin geforderten Anwaltskosten für das Stellen eines Be-
treibungsbegehrens gegen den Beklagten 1 sind von vornherein nicht ersatzfähig,
da Art. 27 Abs. 2 SchKG (früher Art. 27 Abs. 3 SchKG) explizit vorsieht, dass die
Kosten einer (berufsmässigen) Vertretung im Betreibungsverfahren nicht auf den
Schuldner überwälzt werden dürfen. Es handelt sich insofern um "prozessuale
Kosten", die im Zusammenhang mit dem Betreibungsverfahren angefallen sind
und von einer – im Betreibungsverfahren nach Art. 27 Abs. 2 SchKG eben nicht
geschuldeten – Parteientschädigung gedeckt sind. Entsprechend können solche
Kosten auch nicht mittels zivilrechtlicher Ersatzansprüche geltend gemacht wer-
den (vgl. hierzu die in E. 4.2.3 zitierte Rechtsprechung).
4.3.5 Demgegenüber handelt es sich – was Rechtsfrage ist – bei den anwaltli-
chen Aufwendungen, die für das Verfassen und den Versand der obgenannten
Schreiben an die Beklagten angefallen sind (drei Kündigungen und ein Schreiben

- 31 -
betreffend Organisation der Wohnungsrückgabe), um nichtprozessuale Kosten,
die nicht unmittelbar im Zusammenhang mit einer gerichtlichen oder vollstre-
ckungsrechtlichen Durchsetzung der Ansprüche standen. Sie werden insofern von
einer Parteientschädigung im Ausweisungs- oder im Betreibungsverfahren nicht
erfasst und können grundsätzlich Gegenstand eines zivilrechtlichen Ersatzan-
spruchs sein. Vorausgesetzt ist aber, dass diese Aufwendungen nach ihrer Art
und ihrem Umfang gerechtfertigt, notwendig und angemessen waren (s. oben,
E. 4.2.3 und E. 4.2.5).
4.3.6 Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass dies nicht der Fall war. Die
Kündigung vom 22. September 2011 hat die Klägerin weder in ihrem Schreiben
noch im amtlichen Formular begründet. Weshalb hierzu ein Anwalt beigezogen
werden musste, ist nicht ersichtlich. Nichts anderes gilt für die (begründete) even-
tuelle Zahlungsverzugskündigung vom 15. Oktober 2011, womit eine weitere
Eventualkündigung angedroht wurde, sowie für das Schreiben betreffend Organi-
sation und Terminierung der Rückgabe der Mietsache vom 27. Oktober 2011,
womit eine weitere Eventualkündigung ausgesprochen wurde. Auch eine (be-
gründete) ausserordentliche Kündigung oder eine Aufforderung zur Rückgabe der
Mietsache kann mit minimaler branchentypischer Erfahrung ohne Weiteres in ei-
ner korrekten Form verfasst werden, und es ist von einem Vermieter zu erwarten,
dass er solche üblichen Erklärungen, die zur üblichen Verwaltung gehören, selbst
erledigen kann. Dass sich das Mietverhältnis in der Vergangenheit als mühsam
erwiesen hat, macht weder den Fall "kompliziert" noch einen Anwalt notwendig.
Ebenfalls unbehelflich ist der Hinweis der Klägerin, es bestünden in einem Aus-
weisungsverfahren als summarisches Verfahren nach Art. 257 ZPO (Rechts-
schutz in klaren Fällen) besonders hohe Anforderungen an den Nachweis klarer
Verhältnisse, sodass die Klägerin bereits im Vorfeld auf anwaltliche Hilfe ange-
wiesen gewesen sei, um die Kündigung(en) korrekt auszusprechen und eine Be-
urteilung im summarischen Verfahren zu ermöglichen. Eine Kündigung – ob or-
dentlich oder ausserordentlich – kann in aller Regel mit minimaler branchenübli-
cher Erfahrung formell korrekt vorgenommen werden; der Beizug eines Anwalts
rechtfertigt sich hierfür, wenn überhaupt, höchstens in ganz speziell gelagerten
Ausnahmekonstellationen. Demgegenüber hängt eine Parteientschädigung für

- 32 -
Anwaltskosten im Ausweisungsverfahren grundsätzlich nicht von der Notwendig-
keit einer anwaltlichen Vertretung ab (BGer, 5A_391/2017 vom 13. Februar 2018,
E. 3).
4.3.7 Auch für die "Adressnachforschungen" der Klägerin, die im Wesentlichen in
einer blossen Anfrage an das Bevölkerungsamt der Stadt Zürich zu den Mel-
dungsverhältnissen der Beklagten bestanden haben, war der Beizug eines An-
walts nicht notwendig. Inwiefern eine solche Anfrage nicht von der Vermieter-
schaft selbst bzw. von einer mandatierten Liegenschaftsverwaltung vorgenommen
werden können sollte, ist nicht ersichtlich. Damit kann offen bleiben, ob es sich
auch bei diesen Aufwendungen um nichtprozessuale Kosten handelt, die weder
im Zusammenhang mit dem Betreibungsverfahren noch im Zusammenhang mit
dem Ausweisungsverfahren angefallen sind und entsprechend nicht in den An-
wendungsbereich einer prozessualen Parteientschädigung fallen.
4.3.8 Die Klägerin hält in ihrer Berufung sinngemäss dafür, es sei für das Abfas-
sen der erwähnten Schreiben und für die Adressnachforschungen wenigstens der
Beizug einer professionellen Liegenschaftsverwaltung notwendig gewesen, da sie
selbst nicht über die hierzu erforderliche, branchentypische Erfahrung verfügt ha-
be; entsprechend sei immerhin eine Entschädigung nach Massgabe eines Stun-
denansatzes einer solchen Liegenschaftsverwaltung geschuldet. Im vorinstanzli-
chen Verfahren machte die Klägerin nur – und auch dort erst auf entsprechendes
Nachfragen der Vorinstanz – geltend, sie habe bezüglich dieser Schreiben "so be-
raten werden [müssen], dass die Kündigung auch rechtlich [standhalte]". Man
könne nicht erwarten, dass "ein Laie das so hinkrieg[e]". Damit machte sie der
Sache nach zwar geltend, dass sie nicht über eine juristische Ausbildung verfüge,
nicht aber, dass ihr – obschon sie die Liegenschaft weitgehend selbst verwaltete
– auch eine hierfür an sich erforderliche, minimale Erfahrung in diesem Bereich
abgehen würde. Eine solche Behauptung stellte sie (sinngemäss) erst in ihrer Be-
rufungsschrift auf, ohne aber darzulegen, inwiefern sie dieses unechte Novum
nicht bereits vor Vorinstanz hätte vorbringen können. Es erweist sich deshalb als
unzulässig (Art. 317 Abs. 1 ZPO; s. oben, E. 2.4).

- 33 -
4.3.9 Selbst wenn diese Behauptung aber berücksichtigt würde, wäre die Beru-
fung in diesem Punkt aus folgendem Grund dennoch abzuweisen: Als Entgelt für
die Überlassung und den Gebrauch der Mietsache steht dem Vermieter der Miet-
zins zu (Art. 257 OR). Mit besonderer Abrede kann er zudem Nebenkosten als
Entgelt für Leistungen verlangen, die er oder ein Dritter erbringt und die mit dem
Gebrauch der Sache zusammenhängen (Art. 257a und Art. 257b OR). Gewöhnli-
cher Verwaltungsaufwand des Vermieters ist dabei grundsätzlich – abgesehen
von Kosten für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung (Art. 4 Abs. 3 VMWG)
und für die Verwaltung von Heizung und Warmwasser (Art. 5 Abs. 3 VMWG) –
nicht nebenkostenfähig und gilt als durch den Mietzins abgegolten (ZK-HIGI,
Art. 257a OR N 8, Art. 269 OR N 119 ff.; BSK OR I-WEBER, Art. 257a N 3). Bei
den hier fraglichen Aufwendungen der Klägerin für das Verfassen und den Ver-
sand dreier Schreiben an die Beklagten betreffend (mehrfache) Kündigung des
Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache sowie für Adressnachforschungen
(Anfrage beim Bevölkerungsamt der Stadt Zürich) handelt es sich um solchen
gewöhnlichen Verwaltungsaufwand, zu deren Erledigung ein Vermieter mit mini-
maler branchentypischer Erfahrung oder aber eine von ihm mandatierte Liegen-
schaftsverwaltung ohne Weiteres in der Lage sein muss. Dass sich ein Vermieter
dazu gezwungen sieht, ein Mietverhältnis zu kündigen – allenfalls auch ausseror-
dentlich wegen Zahlungsverzugs – ist jedenfalls nicht unüblich und begründet
grundsätzlich auch keinen ausserordentlichen (Verwaltungs-)Aufwand. Damit ein-
hergehende Verwaltungskosten gelten als durch den Mietzins abgegolten. Etwas
anderes könnte nur dann gelten, wenn aufgrund des den Vertrag verletzenden
Verhaltens der Mieterschaft anwaltliche Beratung notwendig geworden wäre (vgl.
ZK-HIGI, Art. 269 OR N 121 f.), was hier aber – wie vorhin dargelegt – gerade
nicht der Fall ist.
4.3.10 Sind die hier in Frage stehenden Kosten als gewöhnlicher Verwaltungs-
aufwand zu qualifizieren, der als durch den Mietzins abgegolten gilt, so können
diese keinen Schaden im Sinne des Haftpflichtrechts begründen. Was vertraglich
geschuldet ist und wofür bereits ein Entgelt geleistet wurde (bzw. geschuldet ist),
kann nicht ersatzfähiger Schaden sein. Andernfalls würde die Vermieterschaft
doppelt entschädigt. Die Berufung ist in diesem Punkt folglich abzuweisen.

- 34 -
4.4 Kosten für Adressnachforschungen im März 2016 bzw. ab August 2016
4.4.1 Die Klägerin fordert für Aufwendungen, die ihr durch "Adressnachforschun-
gen im Zusammenhang mit der Aufforderung [der Vorinstanz] in der Verfügung
vom 15. August 2016" entstanden seien, CHF 120.– als Ersatz von Gebühren, die
dem Staatssekretariat für Migration bzw. der Stadt Zürich zu entrichten gewesen
seien, CHF 648.– als "Pauschalbetrag" für einen Besuch der vermeintlichen Ad-
resse der Beklagten in London durch die Anwältin der Klägerin sowie
CHF 1'779.85 für anwaltliche Bemühungen im Zusammenhang mit "verschiede-
nen Schreiben, E-Mails, Telefone, Auskunftsbegehren". Auf Nachfrage der Vo-
rinstanz liess die Klägerin zur Notwendigkeit und Angemessenheit dieser Auf-
wendungen ausführen, es hätten bei verschiedenen Behörden, Botschaften sowie
ehemaligen Arbeitgebern Auskünfte eingeholt bzw. Internetrecherchen durchge-
führt werden müssen. Die "Überprüfung der Adresse in London" sei nur deshalb
so einfach (bzw. günstig) gewesen, weil die Vertreterin der Klägerin ohnehin in
London gewesen sei. Man habe bereits vor Klageeinreichung versucht, die Ad-
resse der Beklagten ausfindig zu machen. Auf Nachfrage, inwiefern diese Auf-
wendungen nicht bereits durch die Parteientschädigung des vorliegenden Verfah-
rens abgedeckt sein sollen, liess die Klägerin ausführen, es gebe "diese Recht-
sprechung und Lehrmeinung, dass nicht jeder Aufwand im Zusammenhang mit
einem Verfahren bereits von der jeweiligen Parteientschädigung abgedeckt" sei.
4.4.2 Die Vorinstanz wies dieses Begehren mit der Begründung ab, die entspre-
chenden Aufwendungen würden im Zusammenhang mit der Verfügung vom
15. August 2016 stehen und deshalb als mit der (erhöhten) Parteientschädigung
abgegolten gelten. Namentlich habe die Klägerin nicht dargetan, inwiefern dieser
Aufwand über die Parteientschädigung hinausgehe bzw. notwendig und ange-
messen gewesen sein soll. In Bezug auf die Kosten für den Besuch der Adresse
in London sei nicht ersichtlich, weshalb eine solche Tätigkeit von einer Anwältin
habe durchgeführt werden müssen. Hiergegen wendet die Klägerin in ihrer Beru-
fung im Wesentlichen ein, es habe nur deshalb eine Anwältin die fragliche Adres-
se in London besucht, weil diese ohnehin vor Ort gewesen sei; andernfalls wären
die Kosten noch höher ausgefallen. Eventualiter sei die Höhe dieser Schadens-

- 35 -
position herabzusetzen. In Bezug auf den übrigen anwaltlichen Aufwand und die
externen Auslagen treffe es nicht zu, dass diese durch die Parteientschädigung
des vorliegenden Verfahrens abgedeckt seien, da Letztere – "gerechnet mit den
üblichen Stundensätzen" – nicht einmal ansatzweise den tatsächlichen Prozess-
aufwand der Klägerin abdecke.
4.4.3 Es wurde bereits dargelegt (s. oben, E. 4.2.3-5), dass Anwalts- und andere
Rechtsverfolgungskosten von vornherein nicht im Wege eines zivilrechtlichen Er-
satzanspruchs geltend gemacht werden können, wenn und soweit sie von einer in
der jeweiligen Prozessordnung vorgesehenen Parteientschädigung erfasst wer-
den. Ob und in welcher Höhe eine solche Parteientschädigung geschuldet ist
bzw. zugesprochen wird, ist unerheblich. Selbst dann, wenn eine solche nach
Art. 113 Abs. 1 ZPO oder nach dem in Art. 116 ZPO vorbehaltenen kantonalen
Recht überhaupt nicht erhältlich ist oder wenn nach kantonalem Tarif (Art. 96
ZPO) nur gewisse Leistungen, allenfalls nur in beschränktem Umfang, entschä-
digt werden, können Parteikosten, welche vom Anwendungsbereich von Art. 95
Abs. 3 ZPO erfasst werden, nicht unter dem Titel eines zivilrechtlichen Schaden-
ersatzanspruchs gefordert werden. Mit anderen Worten entfaltet Art. 95 Abs. 3
ZPO eine gewisse Sperr- bzw. Ausschliesslichkeitswirkung in Bezug auf sämtli-
che Kosten, die in seinen Anwendungsbereich fallen, und zwar auch dann, wenn
eine Parteientschädigung nach kantonalem Tarif nur für gewisse dieser Leistun-
gen bzw. nur in beschränktem Umfang vorgesehen ist. Dass einige der effektiv
angefallenen (und notwendigen) prozessualen Anwaltskosten überhaupt nicht
oder nur in geringerem Umfang entschädigt werden, ist somit gerade eine Folge,
die der Gesetzgeber mit Art. 95 Abs. 3 bzw. Art. 96 ZPO in Kauf genommen bzw.
beabsichtigt hat. Mithin geht das Argument der Klägerin, die hier fraglichen Auf-
wendungen würden nicht von der vorinstanzlich gesprochenen Parteientschädi-
gung erfasst, weil diese die tatsächlichen Prozesskosten nicht einmal ansatzwei-
se abdecke, von vornherein fehl. Es ist vielmehr entscheidend darauf abzustellen,
ob diese Aufwendungen unter den Begriff bzw. in den Anwendungsbereich der
Parteientschädigung i.S.v. Art. 95 Abs. 3 ZPO fallen oder nicht. Soweit dies der
Fall ist, werden die entsprechenden Parteikosten ausschliesslich durch die in der
Höhe nach kantonalem Tarif zu bemessende Parteientschädigung abgegolten.

- 36 -
4.4.4 Art. 95 Abs. 3 ZPO erfasst sämtliche Anwalts- und anderen Parteikosten,
die aufgrund oder doch in engem Zusammenhang mit dem Prozess entstanden
sind und ihre Ursache somit unmittelbar in der gerichtlichen Rechtsdurchsetzung
haben, und zwar unabhängig davon, ob sie zeitlich vor oder nach Einleitung des
Prozesses entstanden sind (s. hierzu oben, E. 4.2.4). Dazu zählen namentlich
Kosten, die üblicherweise und unmittelbar im Zusammenhang mit der Vertretung
einer Partei in einem gerichtlichen Verfahren entstehen, sowie Kosten, die zwar
vor dem Prozess angefallen sind, jedoch – retrospektiv betrachtet – für die Vorbe-
reitung bzw. die Durchführung des Prozesses notwendig oder nützlich waren.
Ebenfalls darunter fallen grundsätzlich Sachverhaltsabklärungen der Parteien, die
zur Aufstellung von Tatsachenbehauptungen bzw. zur Substantiierung derselben
notwendig sind (wie etwa die Kosten für ein Privatgutachten; vgl. HGer ZH,
HG140250 vom 31. Januar 2017, E. II.3.1.2.7.3 und E. II.6.9; BSK ZPO-V. RÜ-
EGG/M. RÜEGG, Art. 95 N 17; BK ZPO-STERCHI, Art. 95 N 11).
4.4.5 Vorliegend stehen Kosten in Frage, die der Klägerin für Adressnachfor-
schungen kurz vor Einleitung der Klage (im März 2016) sowie während des Pro-
zesses – namentlich auf entsprechende Aufforderung der Vorinstanz hin (Verfü-
gung vom 15. August 2016; …) – entstanden sind. Art. 221 Abs. 1 lit. a ZPO sieht
vor, dass die Parteien des Prozesses zu bezeichnen sind; dazu gehört auch die
Benennung einer Zustelladresse (OGer ZH, PS110082, Beschluss vom 8. Juni
2011). Ist der Aufenthaltsort einer Partei unbekannt und kann er trotz zumutbarer
Nachforschungen nicht ermittelt werden, so erfolgt die Zustellung durch Publikati-
on (Art. 141 Abs. 1 lit. a ZPO). Ohne Kenntnis der Zustelladresse bzw. ohne
Nachweis zumutbarer Adressnachforschungen kann ein Prozess nicht (erfolg-
reich) durchgeführt werden. Damit werden Aufwendungen, die dadurch entstehen,
dass im Hinblick auf Art. 221 Abs. 1 lit. a bzw. Art. 141 Abs. 1 lit. a ZPO eine gül-
tige Zustelladresse einer (beklagten) Partei ermittelt bzw. zu ermitteln versucht
wird, unmittelbar durch den Prozess selbst verursacht, und zwar unabhängig da-
von, ob sie vor oder nach dessen Einleitung – allenfalls auch erst auf gerichtliche
Aufforderung hin – anfallen. Es handelt sich damit um Kosten, die in den Anwen-
dungsbereich von Art. 95 Abs. 3 ZPO fallen und ausschliesslich unter dem Titel
einer Parteientschädigung (nach Massgabe des kantonalen Tarifs) abgegolten

- 37 -
werden können. Ob und inwieweit die von der Vorinstanz gesprochene Parteient-
schädigung für das vorinstanzliche Verfahren aufgrund solcher Aufwendungen im
Zusammenhang mit Adressnachforschungen zu erhöhen ist, wie es die Klägerin
verlangt, wird später zu klären sein (dazu unten, E. 5.4). Mittels eines separaten
zivilrechtlichen Schadenersatzanspruches können solche Aufwendungen aber je-
denfalls nicht geltend gemacht werden, weshalb die Berufung auch in diesem
Punkt abzuweisen ist.
4.5 Zeitaufwand der Klägerin
4.5.1 Die Klägerin machte vor Vorinstanz einen Schaden von CHF 2'000.– gel-
tend, der ihr "aufgrund des rechtswidrigen Verhaltens der Beklagten" dadurch
entstanden sei, dass sie "insbesondere sämtliche der durch die Beklagten verur-
sachten Schäden beheben bzw. beheben lassen musste, die von den Beklagten
mitgenommenen Kleinmaterialien sowie die beschädigten Küchengeräte ersetzen
musste, den Beklagten diverse Schreiben mehrmals und auch an verschiedene
Adressen eingeschrieben sowie teilweise auch mit amtlicher Zustellung schicken
musste […], die Beklagten für die ausstehenden Forderungen betreiben musste,
[…] aufgrund des unkooperativen Verhaltens der Beklagten amtliche Befunde in
Auftrag geben musste und […] Auskünfte über den Verbleib der Beklagten einho-
len sowie die Stromrechnung der Beklagten bezahlen musste etc." Aufgrund "all
dieser Tätigkeiten" habe die Klägerin "einen enormen Aufwand" gehabt, den sie
"einstweilen mit CHF 2'000.00 in Rechnung" stelle. Auf Nachfrage der Vorinstanz
liess die Klägerin in der Hauptverhandlung durch ihren Prozessvertreter erklären,
sie sei nicht erwerbstätig, man könne von ihr aber "nicht verlangen, dass sie all
diesen Dingen gratis nachrenn[e]." Es müsse auch der "Aufwand für die Montage
und für den Einkauf dieser Dinge" berücksichtigt werden. Auf weitere Nachfrage
der Vorinstanz, ob neben den – bereits anderweitig geltend gemachten – Materi-
alkosten keine effektiven Auslagen angefallen seien, antwortete der Vertreter der
Klägerin: "Vielleicht noch die Autofahrt dorthin". Auf die Frage, wie hoch diese
Kosten gewesen seien, erwiderte dieser, dies habe "man nicht so spezifiziert". Die
Klägerin sei "ja in den Jumbo in Dietlikon" gefahren. Auf die Frage, ob sie einen
Betrag pro Kilometer geltend mache, liess die Klägerin antworten, es sei "nicht

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dokumentiert, wie oft man da hin- und hergefahren" sei. Sie mache nur einen zeit-
lichen Aufwand für die Fahrt und den Einkauf geltend.
4.5.2 Die Vorinstanz wies dieses Begehren mit der Begründung ab, es handle
sich beim geltend gemachten zeitlichen Aufwand der Klägerin nicht um Schaden
im Rechtssinne. Fahrtkosten habe sie weder beziffert noch substantiiert behaup-
tet. Hiergegen wendet die Klägerin in ihrer Berufung im Wesentlichen ein, es
handle sich beim geltend gemachten "Zeitaufwand" um Schaden im Rechtssinne.
Indem die Vorinstanz für ihre gegenteilige Rechtsauffassung keinen Bundesge-
richtsentscheid zitiert habe, habe sie ihre Begründungspflicht und damit das recht-
liche Gehör der Klägerin verletzt. Zudem habe die Klägerin durch die Bezifferung
dieser Schadensposition auf CHF 2'000.– "indirekt auch ihren Aufwand für die
Fahrtkosten beziffert, zumal eine konkretere Bezifferung gar nicht möglich" gewe-
sen sei, da sie ihre Fahren nicht minuten- und kilometergenau dokumentiert habe.
4.5.3 Die Klägerin stützt ihren Schadenersatzanspruch auf Art. 267 i.V.m. Art. 97
OR sowie auf Art. 41 OR. Das schweizerische Obligationenrecht definiert den Be-
griff des (ersatzfähigen) Schadens nicht. Nach ständiger bundesgerichtlicher
Rechtsprechung ist der Schaden die ungewollte bzw. unfreiwillige Vermögens-
verminderung, die in einer Vermehrung der Passiven, einer Verminderung der Ak-
tiven oder in entgangenem Gewinn liegen kann. Der haftpflichtrechtlich relevante
Schaden entspricht hierbei der Differenz zwischen dem gegenwärtigen, nach dem
schädigenden Ereignis festgestellten Vermögensstand und dem Stand, den das
Vermögen ohne das schädigende Ereignis hätte (sog. Differenzhypothese; statt
vieler BGE 132 III 359, E. 4; 127 III 403, E. 4a). Demgegenüber stellt eine Beein-
trächtigung persönlich-ideeller Rechtsgüter, die keine konkreten wirtschaftlichen
Auswirkungen auf den Vermögensstand im vorgenannten Sinne zeitigt, grund-
sätzlich keinen (ersatzfähigen) Schaden dar. So ist etwa eine Körperverletzung
als solche kein Schaden im Rechtssinne, sondern es sind allein die wirtschaftli-
chen Nachteile zu ersetzen, die daraus entstehen (BGE 127 III 403, E. 4a).
4.5.4 Von diesem klassischen, tradierten Schadensbegriff ist die bundesgerichtli-
che Rechtsprechung in zwei eng definierten Ausnahmekonstellationen abgewi-
chen und hat für diese zwei Kategorien nicht-wirtschaftlicher Beeinträchtigungen

- 39 -
einen "normativen Schadensbegriff" anerkannt. Erstens wird ein normativer
Schaden, der aus eingeschränkter oder entfallener Fähigkeit zur Haushaltsfüh-
rung entstanden ist, nicht bloss ersetzt, wenn effektive Kosten für eine (externe)
Haushaltshilfe erwachsen sind, sondern es wird – gleichsam von Gesetzes wegen
und ohne Nachweis der daraus konkret entstandenen Vermögenseinbusse –
auch der abstrakte "Wertverlust", gemessen an den Kosten, die eine externe
Haushaltshilfe verursachen würde, ausgeglichen (sog. Haushaltsschaden). Der
Grund liegt darin, dass der Beizug einer aussenstehenden Person für Arbeiten im
privaten Rahmen eines Haushalts regelmässig nicht zumutbar wäre und dass –
was heute jedoch nicht mehr in gleichem Masse zutrifft – ein Markt für die typi-
sche Haushaltsarbeit nur beschränkt besteht (BGE 127 III 403, E. 4b). Zweitens
wird ein normativer Betreuungs- bzw. Pflegeschaden anerkannt, wenn eine ge-
schädigte Person aufgrund eines schädigenden Ereignisses auf Betreuung oder
Pflege angewiesen ist und diese auf familiärer oder freundschaftlicher Basis un-
entgeltlich geleistet wird. Neben den bereits genannten Gründen kommt hier hin-
zu, dass die Pflege oder Betreuung leistende Person den unentgeltlichen Vorteil
regelmässig der geschädigten und nicht der schädigenden Person zukommen
lassen will (BGer, 4C.276/2001 vom 26. März 2002, E. 6b). Andere, in der Lehre
teilweise postulierte Kategorien eines normativen – d.h. vom klassischen Scha-
densbegriff abweichenden – Schadens lässt das Bundesgericht nicht zu. Nament-
lich wird ein in Deutschland teilweise anerkannter Kommerzialisierungs- bzw.
Frustrationsschaden (Beeinträchtigung von bereits erworbenen Nutzungsmöglich-
keiten) abgelehnt (BGE 132 III 379, E. 3.3.2; 115 II 474, E. 3a).
4.5.5 Die Klägerin fordert nicht etwa Ersatz für Erwerbsausfall oder für konkret
angefallene Kosten, sondern sie will die Zeit, die sie selbst zur Organisation der
Schadensbehebung, zum Einkauf gewisser Ersatzteile, für die Korrespondenz mit
den Beklagten sowie für die Rechtsverfolgung aufgewendet habe, "ersetzt" haben
und stellt hierfür CHF 2'000.– "in Rechnung" (act. 1 Rz. 66). Sie will insofern für
ihren "Mehraufwand von Zeit und Mühe" bzw. für die "Beeinträchtigung ihrer Zeit
bzw. Freizeit" nach einer abstrakten Berechnung entschädigt werden (act. 58
Rz. 64). Nach dem klassischen Schadensbegriff, d.h. der Differenzhypothese,
stellt ein solcher, reiner Zeitverlust keinen Schaden dar, weil er sich in keiner

- 40 -
Weise im Vermögen manifestiert. Auch unter eine der in der Rechtsprechung an-
erkannten Kategorien ersatzfähiger normativer Schäden (Hauhalts-, Betreuungs-
oder Pflegeschaden) fällt diese Art der Beeinträchtigung nicht. Insofern müsste
gewissermassen eine neue (dritte) Kategorie eines ersatzfähigen normativen
Schadens geschaffen werden, nämlich für "Zeitverlust im Zusammenhang mit der
Schadensbehebung" oder für "Zeitverlust im Allgemeinen". Dies ist abzulehnen.
Nach geltendem Recht besteht kein Anlass, die Ersatzfähigkeit nicht vermögens-
rechtlicher Schäden auf blossen Zeitverlust auszudehnen. Obschon die vom Bun-
desgericht bisher als ersatzfähig anerkannten Kategorien normativer Schäden
nicht abschliessend sind und in Zukunft allenfalls auch auf weitere, speziell gela-
gerte Ausnahmefälle ausgedehnt werden können, würde eine allgemeine (abs-
trakte) Vergütung von "verlorener Zeit" oder "erstandener Mühen" sachlich, näm-
lich mit Blick auf den geltenden grundlegenden Schadensbegriff, zu weit führen.
Im Unterschied zum Haushalts- bzw. Betreuungsschaden ist es hier gerade zu-
mutbar, eine Drittperson mit der Vornahme der fraglichen Tätigkeiten zu betrauen.
Zudem gebietet sich eine gewisse (unentgeltliche) Eigenleistung zur Schadens-
behebung aus der allgemeinen Schadenminderungsobliegenheit. Schliesslich
spricht auch das Bereicherungsverbot gegen eine allgemeine, abstrakte Vergü-
tung von investierter Zeit der geschädigten Person, jedenfalls dann, wenn diese
Zeit nicht anderweitig gewinnbringend eingesetzt worden wäre.
4.5.6 Nach dem Gesagten hat die Vorinstanz das Recht in diesem Punkt zutref-
fend angewandt. Die Kritik der Klägerin, die Vorinstanz habe hierfür keine bun-
desgerichtlichen Entscheidungen angeführt und dadurch ihren Gehörsanspruch
verletzt, ist unbegründet. Das sich aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör erge-
bende Recht auf Begründung verlangt nicht, dass sich die erkennende Instanz mit
allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vor-
bringen ausdrücklich widerlegt, sondern sie kann sich auf die wesentlichen Punk-
te beschränken. Es müssen zumindest kurz die Überlegungen genannt werden,
die zum entsprechenden Entscheid geführt haben, sodass dieser sachgerecht
angefochten werden kann (BGE 133 III 439, E. 3.3). Diesen Anforderungen wird
der vorinstanzliche Entscheid ohne Weiteres gerecht. Die Vorinstanz hat nach-
vollziehbar dargelegt, auf welche Rechtsregel sie ihren Entscheid gestützt hat.

- 41 -
Dies genügt. Die Angabe bestimmter bundesgerichtlicher Entscheidungen ist
nicht erforderlich, zumal es sich beim hier in Frage stehenden Rechtssatz – dem
klassischen Schadensbegriff und der grundsätzlich fehlenden Ersatzfähigkeit
nicht vermögensrechtlicher Beeinträchtigungen – um einen elementaren Grund-
satz des schweizerischen Privatrechts handelt, der gerade gegenüber einer an-
waltlich vertretenen Partei an sich keiner weiteren Erklärung bedürfte.
4.5.7 Schliesslich macht die Klägerin in ihrer Berufung geltend, es treffe nicht zu,
dass sie es "gänzlich unterlassen haben soll, [die Fahrtkosten] zu beziffern". Mit
der "Bezifferung des gesamten ihr durch das Verhalten der Berufungsbeklagten
entstandenen Schadens von CHF 2'000.00 für ihre persönlichen Aufwendungen
im Zusammenhang mit der Schadensbeseitigung" habe sie "indirekt auch ihren
Aufwand für die Fahrtkosten beziffert, zumal eine konkretere Bezifferung gar nicht
möglich" gewesen sei. Was die Klägerin hiermit im Einzelnen zum Ausdruck brin-
gen will, ist nicht leicht verständlich. Sofern sie damit meint, mit den geforderten
CHF 2'000.– würde (auch) ihr eigener zeitlicher Aufwand für durchgeführte, um-
fangmässig aber nicht näher substantiierte Autofahrten entschädigt, so ist auf die
bereits dargelegte Rechtsprechung zu verweisen, wonach blosser Zeitverlust
nicht ersatzfähiger Schaden darstellt. Sofern die Klägerin damit letztlich aber eben
doch effektive Auslagen für bestimmte Autofahrten (namentlich Benzinkosten und
Abschreibungen am Fahrzeug) geltend machen will, was aus ihren Ausführungen
aber nicht klar hervorgeht, so ist ihr einerseits entgegen zu halten, dass sie sol-
ches im vorinstanzlichen Verfahren gerade nicht gefordert hatte und ein erstmali-
ges Geltendmachen solcher Schadenspositionen im Berufungsverfahren nicht zu-
lässig ist (Art. 317 ZPO). Andererseits unterliess es die Klägerin auch im Beru-
fungsverfahren, ihre konkreten Fahrtkosten zu beziffern oder in irgendeiner Form
zu substantiieren. Dass sie offenbar nicht mehr weiss, welche Fahrten im Einzel-
nen angefallen sind, ändert nichts daran. Namentlich berechtigt dies nicht zu einer
Schadensschätzung nach Art. 42 Abs. 2 OR. Dass die Klägerin ihre Fahrten nicht
einmal ansatzweise rekonstruieren kann oder will, hat sie selbst zu vertreten.
4.5.8 Auch eine Verletzung der sozialen Untersuchungsmaxime (Art. 247 Abs. 2
lit. b Ziff. 1 ZPO; s. dazu unten, E. 4.6.2) kann der Vorinstanz nicht zur Last gelegt

- 42 -
werden, da sie die anwaltlich vertretene Klägerin mehrfach zur Substantiierung
der Fahrtkosten angehalten hatte.
4.6 Malerarbeiten
4.6.1 Die Klägerin machte vor Vorinstanz geltend, die Beklagten hätten die Woh-
nung ungenügend gelüftet, sodass sich an den Wänden Schimmelpilz gebildet
habe und die Wohnung neu habe gestrichen werden müssen. Die Rechnung der
Malerarbeiten habe sich auf CHF 2'900.– belaufen, was sie als Schadenersatz
geltend machte. Auf Nachfrage erklärte sie, der letzte Anstrich sei "noch vor dem
Einzug der Beklagten" erfolgt. Die Vorinstanz sprach ihr für diese Schadenspositi-
on nur den Zustandswert zu, den sie – ausgehend von einem Alter des bisherigen
Anstrichs von 3.25 Jahren im Zeitpunkt des Neuanstrichs – auf CHF 1'721.90
(4.75/8 der Malerkosten) bezifferte. Die Klägerin stellt in ihrer Berufung weder in
Frage, dass nur der Zeitwert als Schaden ersatzfähig sei, noch beanstandet sie
die von der Vorinstanz vorgenommene Bemessung des Zeitwerts als solche. Sie
macht einzig geltend, die Vorinstanz habe mit diesem Vorgehen die soziale Un-
tersuchungsmaxime nach Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO verletzt, da es nicht
Sache des Gerichts gewesen sei, die eingereichten Belege nach Sachverhalts-
elementen zu durchforsten, die von keiner Partei in das Verfahren eingebracht
worden seien. Die Beklagten hätten die Höhe der geltend gemachten Malerkosten
nicht bestritten und auch keine Abnützung geltend gemacht, weshalb die Vo-
rinstanz den gesamten Betrag der geltend gemachten Kosten "als unbestritten
und damit erstellt" in ihren Entscheid hätte aufnehmen müssen.
4.6.2 Nach Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO stellt das Gericht in den übrigen
(nicht unter Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO fallenden) mietrechtlichen Streitigkeiten den
Sachverhalt von Amtes wegen fest, sofern der Streitwert CHF 30'000.– nicht
übersteigt. Die hier zur Anwendung kommende Untersuchungsmaxime ist jedoch
eine eingeschränkte, die aus sozialen Gründen dem Schutz der nach gesetzgebe-
rischer Wertung schwächeren Partei (i.e. der Mieterschaft) dient (BGE 141 III 569,
E. 2.3.1). Damit wird die Verantwortung für die Erstellung des Sachverhalts ge-
wissermassen zwischen den Parteien und dem Gericht verteilt, wobei Letzterem
eine verstärkte Mitwirkungspflicht zukommt. Die soziale Untersuchungsmaxime

- 43 -
verpflichtet das Gericht aber nicht, von Amtes wegen zu untersuchen, wenn die
Parteien darauf verzichten, ihre Standpunkte zu erklären, sondern sie begründet
im Grundsatz nur eine – gegenüber Art. 56 ZPO – verstärkte Fragepflicht. Wie un-
ter der im ordentlichen Verfahren geltenden Verhandlungsmaxime müssen die
Parteien den Prozessstoff grundsätzlich selbst beschaffen und das Gericht auf
Tatsachen und Beweismittel hinweisen. Das Gericht kommt den Parteien aber mit
spezifischen Fragen zur Hilfe, damit die erforderlichen Behauptungen aufgestellt
und die notwendigen Beweismittel bezeichnet werden. Ist eine Partei durch einen
Anwalt vertreten, so kann und muss sich das Gericht wie im ordentlichen Verfah-
ren eine gewisse Zurückhaltung auferlegen und darf nicht eine Partei zuunguns-
ten der anderen beraten (BGE 141 III 569, E. 2.3; BGer, 4D_87/2017 vom
20. März, E. 3.3.1; 4A_701/2012 vom 19. April 2013, E. 1.2). Die Geltung der Un-
tersuchungsmaxime führt ferner dazu, dass Noven bis zum Beginn der erstin-
stanzlichen Urteilsberatung unbeschränkt vorgebracht werden können (Art. 229
Abs. 3 ZPO) und dass das Gericht nicht an Tatsachenbehauptungen bzw. -
bestreitungen oder an Beweisanträge der Parteien gebunden ist; Art. 55 Abs. 1
und Art. 150 Abs. 1 ZPO gelten insofern nicht (BGE 139 III 457, E. 4.4.3.2; 139 III
13, E. 3.2; BGer, 4A_360/2015 vom 12. November 2015, E. 4.2). Ein Abweichen
von einer beidseitig übereinstimmenden oder nicht bestrittenen Tatsachendarstel-
lung bzw. einem Zugeständnis ist im Geltungsbereich der sozialen Untersu-
chungsmaxime jedoch nur dann zulässig, wenn sich aus den eingereichten Akten
oder dem (übrigen) Parteivorbringen die Unrichtigkeit der fraglichen Tatsache klar
ergibt oder wenn ernsthafte Zweifel daran bestehen (BGE 139 III 13, E. 3.2; 141
III 569, E. 2.3.2; BGer, 4A_360/2015 vom 12. November 2015, E. 4.2;
4A_701/2012 vom 19. April 2013, E. 1.2). Letzteres ist selbst im ordentlichen Ver-
fahren der Fall (Art. 153 Abs. 2 ZPO). Soweit Rechtsfragen und nicht Sachver-
haltsfeststellungen betroffen sind, gilt Art. 57 ZPO (Rechtsanwendung von Amtes
wegen).
4.6.3 Die Vorinstanz ist in rechtlicher Hinsicht zutreffend davon ausgegangen,
dass grundsätzlich nur der Zeitwert einer beschädigten Sache, nicht aber deren
Neuwert ersatzfähiger Schaden darstellt (sog. Vorteilsanrechnung). Der Zeitwert
berechnet sich nach den konkreten Kosten der Anschaffung einer gleichen Sache

- 44 -
im Neuzustand bzw. der Wiederherstellung des Neuzustandes der beschädigten
Sache, abzüglich der durch Gebrauch und Abnützung bereits vor der Schädigung
erlittenen Werteinbusse bzw. Abschreibungen (vgl. BGE 36 II 55, E. 6; ZK-HIGI,
Art. 267 OR N 109, 111, 113 ff.; CHK-MÜLLER, Art. 41 OR N 30). Dass nur der
Zeit- und nicht der Neuwert der Ersatzanschaffung bzw. der wiederhergestellten
Sache zu ersetzen ist, betrifft eine Rechtsfrage und war von der Vorinstanz ent-
sprechend von Amtes wegen zu berücksichtigen. Da sich aus der allgemeinen
Lebenserfahrung ohne Weiteres ergibt, dass eine neu gestrichene Wohnung ge-
genüber einer solchen mit einem älteren Anstrich einen Mehrwert aufweist, erwies
sich das Vorbringen der Klägerin, die nur die tatsächlichen Malerkosten (also
quasi den Neuwert) beziffert hatte, als unvollständig. Entsprechend durfte und
musste die Vorinstanz im Rahmen der sozialen Untersuchungsmaxime den Par-
teien Fragen zur bisher erlittenen Werteinbusse, d.h. namentlich zum Alter des
Anstrichs stellen, zumal die Beklagten – als von Art. 247 Abs. 2 ZPO geschützte
Parteien – nicht anwaltlich vertreten, ja überhaupt säumig waren. Nachdem die
Klägerin hat ausführen lassen, dass die Wohnung jedenfalls seit dem Einzug der
Beklagten – dessen Zeitpunkt sich aus den übrigen Ausführungen der Klägerin
ergibt – nicht mehr gestrichen worden sei, durfte die Vorinstanz von einem ent-
sprechenden (Mindest-)Alter des Anstrichs ausgehen. Die von ihr gestützt auf die
allgemeine Lebenserfahrung ermessensweise vorgenommene Bewertung der an-
zurechnenden Wertsteigerung der Wohnung durch den Neuanstrich (sog. "Abzug
neu für alt") im Verhältnis des bisherigen Alters des Anstrichs (3.25 Jahre) zu ei-
ner Lebenserwartung von acht Jahren hat die Klägerin als solche nicht bean-
standet. Sie erweist sich nicht als offensichtlich unrichtig. Die Berufung ist in die-
sem Punkt folglich abzuweisen.
4.7 Teppichgleiter und Duschschlauch
4.7.1 Die Klägerin machte vor Vorinstanz diverse Schadenspositionen geltend,
die ihr aus der nicht vertragsgemässen Rückgabe der Wohnung entstanden sei-
en, so namentlich CHF 2.90 für den Ersatz von entwendeten Teppichgleitern so-
wie CHF 26.50 für den Ersatz eines Duschschlauches. Die Vorinstanz wies diese
Begehren mit der Begründung ab, es fehle eine diesbezügliche Mängelrüge, wes-

- 45 -
halb ein Schadenersatzanspruch in diesem Umfang verwirkt sei. Die Klägerin rügt
einerseits eine Verletzung der sozialen Untersuchungsmaxime; die Beklagten hät-
ten die geltend gemachten Kosten nicht bestritten, weshalb die Vorinstanz diesen
Betrag "als unbestrittenes Tatsachenelement" in ihren Entscheid hätte aufnehmen
müssen. Andererseits rügt sie eine Verletzung der Dispositionsmaxime (Art. 58
Abs. 1 ZPO). Der letztere Aspekt wurde bereits behandelt; darauf ist nicht zurück-
zukommen (siehe oben, E. 4.1).
4.7.2 Nach Art. 267 Abs. 1 OR hat der Mieter die Sache in dem Zustand zurück-
zugeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Für Schäden, die
sich aus vertragswidrigem, namentlich unsorgfältigem Handeln ergeben, haftet
der Mieter nach Art. 267 Abs. 1 i.V.m. Art. 97 OR. Der Vermieter, der Ansprüche
auf Schadenersatz aufgrund einer Rückgabe der Mietsache in nicht ordnungsge-
mässem Zustand erhebt, trägt nach Art. 8 ZGB für alle haftungsbegründenden
Voraussetzungen – abgesehen vom Verschulden (Art. 97 OR) – die Beweislast,
namentlich für den Mangel, der während der Mietdauer eingetreten sein muss,
sowie für den kausal dadurch verursachten Schaden (ZK-HIGI, Art. 267 N 119 ff.,
BSK OR I-WEBER, Art. 267 N 5). Nach Art. 267a OR hat der Vermieter den Zu-
stand der Sache zu prüfen und allfällige Mängel, für die der Mieter einzustehen
hat, diesem sofort zu melden (Abs. 1). Versäumt er dies, so verliert er seine An-
sprüche, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Unter-
suchung nicht erkennbar waren (Abs. 2). Entdeckt er verdeckte Mängel später, so
hat er diese sofort zu melden (Abs. 3). Die Mängelrüge muss substantiiert sein,
d.h. es muss einzeln, detailliert, erkenn- und unterscheidbar aufgelistet werden,
für welche Mängel der Mieter gerade stehen soll. Die Behauptungs- und Beweis-
last für den Bestand, die Vollständigkeit und die Rechtzeitigkeit der Mängelrüge
liegt beim Vermieter (ZK-HIGI, Art. 267a N 37 [mit Verweis auf BGE 107 II 176];
RONCORONI, in: Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016 [mit Verweis auf BGE 118 II
142]; KUKO OR-BLUMER, Art. 267/267a N 14). Folglich lag es an der Klägerin, zu
behaupten und zu beweisen, dass sie den Beklagten auch in Bezug auf die hier
fraglichen Teppichgleiter und den Duschschlauch rechtzeitig eine hinreichend
substantiierte Mängelrüge hat zukommen lassen.

- 46 -
4.7.3 Dass die Klägerin in Bezug auf die Teppichgleiter in irgendeiner Form ei-
nen Mangel gerügt hätte, behauptet sie in ihrer Klageschrift nicht. Auch geht sol-
ches weder aus dem amtlichen Befund vom 8. Februar 2012 noch aus der Män-
gelrüge der Klägerin vom 11. Februar 2012 hervor. Auf entsprechende Frage der
Vorinstanz liess die anwaltlich vertretene Klägerin ohne Vorbehalte ausführen, sie
habe "keine Ahnung mehr, was mit diesen Teppichgleitern" gewesen sei. Vor die-
sem Hintergrund durfte (und musste) es die Vorinstanz auch bei Geltung der so-
zialen Untersuchungsmaxime dabei bewenden lassen (s. hierzu oben, E. 4.6.2)
und davon ausgehen, dass in Bezug auf die Teppichgleiter keine Mängelrüge er-
hoben worden war. Ein entsprechender Schadenersatzanspruch ist damit verwirkt
(Art. 267a Abs. 2 OR).
4.7.4 Mit Bezug auf den fraglichen Duschschlauch behauptete die Klägerin in ih-
rer Klageschrift, es sei mit der Räumung der Wohnung am 8. Februar 2012 ein
amtlicher Befund u.a. darüber abgenommen worden, dass "die Duschbrause und
der Duschkopf […] nicht vorhanden" gewesen seien, und sie habe in ihrer Män-
gelrüge die im amtlichen Befund festgestellten Mängel gegenüber den Beklagten
beanstandet. Aus dem zu dieser Behauptung offerierten amtlichen Befund geht
hervor, es sei die "Duschbrause des Duschkopfes" nicht vorhanden gewesen. In
ihrer Mängelrüge vom 11. Februar 2012, welche sie den Beklagten zugestellt hat-
te, welche jedoch als nicht abgeholt retourniert worden war, hielt die Klägerin Fol-
gendes fest: "Im Badezimmer war die Duschbrause beschädigt. Auch die Armatur
der Badewanne/Dusche war defekt und tropfte […]" (…). Da die Klägerin dieses
Schreiben zur entsprechenden (sehr knappen) Behauptung in ihrer Klageschrift
offerierte, durfte und musste die Vorinstanz bei Anwendung der sozialen Untersu-
chungsmaxime – die sowohl zugunsten wie auch zulasten der Mieterschaft gilt
(vgl. BGer, 5A_169/2012 vom 18. Juli 2012, E. 3.3 [zu Art. 296 ZPO]) – diese Ur-
kunde beachten und den Wortlaut der Mängelrüge direkt aus dieser entnehmen.
Auch darin ist aber – genauso wenig wie in den Behauptungen der Klägerin in der
Klageschrift oder im amtlichen Befund – eine Mängelrüge in Bezug auf den
Duschschlauch zu sehen. Nach allgemeinem Sprachgebrauch bezieht sich der
Begriff "Duschbrause" ausschliesslich auf denjenigen Teil der Duschvorrichtung,
der sich auf den Duschschlauch aufschrauben lässt. "Duschbrause" und "Dusch-

- 47 -
schlauch" sind zwei verschiedene, voneinander abtrennbare Teile, die sich auch
ohne Weiteres separat ersetzen lassen. Bei einer Rüge, die "Duschbrause" sei
beschädigt, muss ein vernünftiger und korrekt handelnder Empfänger nicht davon
ausgehen, es sei auch der Duschschlauch beschädigt. Dasselbe gilt für die Rüge,
es sei "die Armatur der […] Dusche" defekt. Die Duscharmaturen umfassen nur
diejenigen Teile der Duschvorrichtung, die fest in der Wand verankert sind und
auf welche sich ein Duschschlauch aufschrauben lässt.
4.7.5 Damit fehlt es auch an einer (hinreichend substantiierten) Mängelrüge in
Bezug auf den Duschschlauch. Daran ändert nichts, dass die Klägerin auf ent-
sprechenden Hinweis der Vorinstanz ausführen liess, es müsse "am Dusch-
schlauch etwas kaputt gewesen sein" und es sei "schwierig [gewesen], alles zu
erfassen, da so viele Dinge kaputt" gewesen seien.
4.7.6 Der von der Klägerin hier geltend gemachte Schadenersatzanspruch ist im
entsprechenden Umfang verwirkt (Art. 267a Abs. 2 OR). Die Berufung ist in die-
sem Punkt abzuweisen.
4.8 Filtermatte für den Dunstabzug
4.8.1 Schliesslich verlangt die Klägerin CHF 5.45 als Schadenersatz für eine von
den Beklagten beschädigte bzw. entwendete Filtermatte für den Dunstabzug. Die
Vorinstanz sprach für diese Schadensposition bloss einen Betrag von CHF 3.35
zu, weil sich aus der dazu eingereichten (kaum leserlichen) Kopie der Kaufquit-
tung ergebe, dass die Filtermatte nur CHF 3.35 gekostet habe und dass für den
Gesamtbetrag von CHF 5.45 zudem ein weiterer Artikel gekauft worden sei. Die
Klägerin macht in ihrer Berufungsschrift nicht geltend, dass dies unzutreffend sei,
sondern sie beanstandet einerseits eine Verletzung der sozialen Untersuchungs-
maxime (Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO), wonach es "nicht Sache der Vorinstanz
[gewesen sei], die von den Parteien eingereichten Belege nach Sachverhaltsele-
menten zu durchsuchen, die von keiner Partei in das Verfahren eingebracht" wor-
den seien. Andererseits rügt sie eine Verletzung der Dispositionsmaxime (Art. 58
Abs. 1 ZPO). Der letztere Aspekt wurde bereits behandelt; darauf ist nicht zurück-
zukommen (s. oben, E. 4.1).

- 48 -
4.8.2 Nach der hier anwendbaren eingeschränkten Untersuchungsmaxime ist
das Gericht zwar nicht verpflichtet (und auch nicht berechtigt), von Amtes wegen
Ermittlungen anzustrengen, sondern es besteht bloss eine verstärkte Fragepflicht.
Wie im Anwendungsbereich der Verhandlungsmaxime obliegt es grundsätzlich
den Parteien, das relevante Tatsachenfundament in den Prozess einzubringen,
wobei das Gericht aber mit geeigneten Fragen auf dessen Vervollständigung hin-
zuwirken hat. Es besteht zwar keine Bindung an Tatsachenbehauptungen bzw.
-bestreitungen oder an Beweisanträge der Parteien, ein Abweichen von einer
beidseitig übereinstimmenden oder nicht bestrittenen Tatsachendarstellung ist je-
doch nur dann zulässig, wenn sich aus den eingereichten Akten oder den (übri-
gen) Parteivorbringen die Unrichtigkeit der fraglichen Tatsache klar ergibt oder
wenn ernsthafte Zweifel daran bestehen (s. hierzu oben, E. 4.6.2). Offensichtliche
Aktenwidrigkeit ist im Anwendungsbereich der sozialen Untersuchungsmaxime
also – gleich wie bei Geltung der Verhandlungsmaxime (Art. 153 Abs. 2 ZPO) –
zu berücksichtigen.
4.8.3 Aus dem fraglichen Beleg, den die Klägerin zum Beweis ihrer Behauptung
offeriert hat, ergibt sich offensichtlich, dass für den Gesamtbetrag von CHF 5.45
nicht nur eine "Filtermatte Dunstabzug" gekauft worden war, sondern auch ein
weiterer Artikel (der aufgrund der schlechten Qualität der eingereichten Kopie der
Kaufquittung nicht lesbar ist). Der nur schlecht lesbare Preis der Filtermatte be-
trug entweder CHF 3.30 oder CHF 3.35. Den von der Vorinstanz hierfür einge-
setzten Betrag von CHF 3.35 hat die Klägerin als solchen nicht beanstandet. Auf-
grund dieser offenkundigen Aktenwidrigkeit durfte und musste die Vorinstanz
auch bei fehlender Bestreitung der klägerischen Tatsachenbehauptung den sich
aus den Akten ergebenden Ersatzanschaffungspreis von CHF 3.35 bei der Scha-
densberechnung berücksichtigen. Folglich ist die Berufung auch in diesem Punkt
abzuweisen.
5. Kosten- und Entschädigungsfolgen
5.1 Die Klägerin beanstandet die vorinstanzliche Kostenregelung in verschiede-
ner Hinsicht. Vorab macht sie geltend, die Vorinstanz habe die Prozesskosten des
vorinstanzlichen Verfahrens zu Unrecht mit jenen des Berufungsverfahrens

- 49 -
PD160011-O vermengt und in einer "Gesamtrechnung" verlegt. Diese Kritik ist als
solche gerechtfertigt (vgl. aber zur Frage der hinreichenden Rechtsmittelanträge
unten, E. 5.4). Es trifft zu, dass sowohl die Gerichtskosten wie auch die jeweiligen
Parteientschädigungen für das erst- und das zweitinstanzliche Verfahren je sepa-
rat zu bemessen sind. Dies hat die Vorinstanz nur in Bezug auf die Gerichtskos-
ten, nicht aber in Bezug auf die Parteientschädigungen getan. Eine "Gesamtrech-
nung" – d.h. eine Verteilung der erst- und der zweitinstanzlichen Prozesskosten
nach Massgabe des gesamthaften Unterliegens betreffend alle Rechtsbegehren –
kann ferner auch bei der Kostenverteilung zu unzutreffenden Ergebnissen führen.
Die zweitinstanzlichen Prozesskosten, deren Regelung in einem Rückweisungs-
entscheid dem neuen erstinstanzlichen Entscheid vorbehalten wurde, sind zwar
auch nach Massgabe des Prozessausgangs in der Sache und nicht nach demje-
nigen im Rechtsmittelverfahren zu verteilen; Art. 104 Abs. 4 ZPO relativiert inso-
fern das Unterliegerprinzip, indem nicht massgebend ist, welche Partei mit ihren
Rechtsmittelanträgen obsiegt hat, sondern welche Partei später mit ihren ur-
sprünglichen Begehren in der Sache obsiegt (BGer, 4A_364/2013, 4A_394/2013,
4A_396/2013 vom 5. März 2014, E. 15.4). Hierfür kann aber nur das Obsiegen in
Bezug auf diejenigen Rechtsbegehren massgebend sein, die auch vor zweiter In-
stanz im Streit lagen, nicht aber das gesamthafte Obsiegen bezüglich aller
Rechtsbegehren. Auch diesbezüglich hat die Vorinstanz somit eine unzulässige
Vermengung vorgenommen. Eine Rückweisung zur Neubeurteilung der Prozess-
kosten rechtfertigt sich aber – soweit auf die klägerischen Rechtsmittelanträge
überhaupt einzutreten ist (vgl. hierzu unten, E. 5.4) – nicht, da die Kammer dies
ohne Weiteres selbst vornehmen kann.
5.2 Höhe der vorinstanzlichen Gerichtskosten
5.2.1 Die Klägerin beantragt, es seien die von der Vorinstanz für das vorinstanz-
liche Verfahren auferlegten Gerichtskosten von insgesamt CHF 4'907.50 (Ent-
scheidgebühr von CHF 4'480.–, zzgl. CHF 427.50 für Übersetzungskosten) auf
CHF 3'730.– zu reduzieren. Zur Begründung lässt sie ausführen, es sei zum ei-
nen die Entscheidgebühr auf CHF 3'730.– zu reduzieren, was der ordentlichen
Grundgebühr von § 4 Abs. 1 GebV OG entspreche; diese sei entgegen der Vor-

- 50 -
instanz nicht zu erhöhen, namentlich nicht aufgrund eines erhöhten Aufwands im
Zusammenhang mit dem vorinstanzlichen Teilentscheid vom 22. September
2016, weil dieser nicht notwendig gewesen sei. Zum anderen seien die Überset-
zungskosten von der Vorinstanz nicht belegt worden, weshalb diese nicht veran-
schlagt werden dürften.
5.2.2 Grundlage für die Bemessung der vorinstanzlichen Entscheidgebühr bilden
der Streitwert bzw. das tatsächliche Streitinteresse, der Zeitaufwand des Gerichts
sowie die Schwierigkeit des Falles, was der § 2 Abs. 1 GebV OG in grundsätzli-
cher Art festhält. Die Gebührenverordnung konkretisiert diese allgemeinen Grund-
sätze in den §§ 4 ff. noch, bzw. setzt sie um. In vermögensrechtlichen Streitigkei-
ten ist daher anhand des Streitwerts die ordentliche Grundgebühr festzulegen (§ 4
Abs. 1 GebV OG), wobei diese ermessensweise ermässigt oder um bis zu einem
Drittel, in Ausnahmefällen auf das Doppelte, erhöht werden kann (§ 4 Abs. 2
GebV OG). Einen solchen Ermessensentscheid der Vorinstanz hat die Kammer
zwar zu überprüfen, sie greift aber nicht ohne Not ein und setzt nicht einfach ihr
eigenes Ermessen an die Stelle desjenigen der Vorinstanz.
5.2.3 Bei einem Streitwert von CHF 27'337.70 beträgt die Grundgebühr rund
CHF 3'730.–, wovon die Vorinstanz und die Klägerin übereinstimmend ausgehen.
Die Klägerin beanstandet die von der Vorinstanz vorgenommene Erhöhung um
20 % auf rund CHF 4'480.–, welche die Vorinstanz damit begründete, dass im
Zusammenhang mit dem von der Klägerin geforderten Ersatzanspruch für Ge-
richtskosten und Parteientschädigung aus dem Ausweisungsverfahren
ER110316-L und dem neu gestellten Eventualbegehren ein Teilentscheid not-
wendig geworden sei (act. 57 S. 24). Der Klägerin ist zwar darin zuzustimmen,
dass eine Beurteilung dieser Fragen durchaus auch zusammen mit den restlichen
Ansprüche hätte erfolgen können. Der vorinstanzliche Entscheid, den aus ihrer
Sicht bereits spruchreifen Teil der Klage vorab zu beurteilen, betrifft aber das von
ihr auszuübende Prozessleitungsermessen (Art. 124 ff. ZPO) und ist als solcher
nicht zu beanstanden.
5.2.4 Nach § 9 Abs. 2 GebV OG beträgt die Gebühr für Zwischenentscheide die
Hälfte bis drei Viertel der ordentlichen Gebühr. Daraus geht hervor, dass ein we-

- 51 -
gen eines separaten Entscheids erwachsender (Zusatz-)Aufwand zu berücksich-
tigen ist. Sofern sich der Ermessensentscheid, einen separaten Zwischenent-
scheid zu fällen, als sachlich vertretbar erweist, kann es im Rahmen der Kosten-
festsetzung nicht darauf ankommen, ob dieser als solcher zwingend notwendig
war oder ob letztlich auch alle Fragen zusammen in einem Entscheid hätten beur-
teilt werden können. Nichts anderes kann gelten, wenn in sachlich vertretbarer
Weise ein Teilentscheid gefällt wurde, der in einem Rechtsmittelverfahren unter
Rückweisung der Sache aufgehoben wurde. In analoger Anwendung von § 9 Abs.
2 GebV OG ist auch in einem solchen Fall der durch den separaten Entscheid
verursachte Mehraufwand – im Sinne eines Zuschlags zur Grundgebühr – zu be-
rücksichtigen. Insofern erscheint eine Erhöhung um 20 % als angemessen. Hinzu
kommt, dass im vorinstanzlichen Verfahren neben dem Teilentscheid diverse pro-
zessleitende Verfügungen im Zusammenhang mit dem unbekannten Aufenthalt
der Beklagten notwendig wurden (Verfügung vom 15. August 2016, Verfügung
vom 22. September 2016, Verfügung vom 26. September 2016 und Verfügung
vom 15. November 2016) und dass die Ausführungen der Klägerin – obschon von
keiner Gegenpartei bestritten – teilweise langatmig waren. Auch vor diesem Hin-
tergrund rechtfertigt sich eine moderate Erhöhung der Grundgebühr um 20 %.
5.2.5 Die Klägerin macht geltend, die Vorinstanz habe die Übersetzungskosten
von CHF 427.50 "nicht belegt und auch sonst nicht substantiiert", weshalb darin
eine Verletzung der Begründungspflicht und des rechtlichen Gehörs der Klägerin
zu sehen sei. Dies trifft nicht zu. Der Betrag von CHF 427.50 für Übersetzungs-
kosten ergibt sich ohne Weiteres aus den Akten (Kostennote vom 17. November
2016 und dazugehöriges Begleitschreiben gleichen Datums). Der Klägerin muss
bewusst sein, dass es sich hierbei um Kosten für begonnene, aber – auf ihren An-
trag – abgebrochene Übersetzungsarbeiten im Hinblick auf eine rechtshilfeweise
Zustellung an eine vermeintliche Adresse der Beklagten in London handelt. Vor
diesem Hintergrund, namentlich weil der Grund und die Höhe der Übersetzungs-
kosten klar aus den Akten hervorgehen, traf die Vorinstanz keine Pflicht, diese
ganz offenkundigen Umstände, die der anwaltlich vertretenen Klägerin bewusst
sein mussten, im Endentscheid explizit zu begründen. Dies entspräche einem rein
formalistischen Leerlauf.

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5.2.6 Damit sind die von der Vorinstanz für das vorinstanzliche Verfahren – in-
klusive des (aufgehobenen) Teilentscheids – veranschlagten Gerichtskosten von
insgesamt CHF 4'907.50 (Entscheidgebühr von CHF 4'480.–, zzgl. CHF 427.50
für Übersetzungskosten) nicht zu beanstanden. Es bleibt damit bei Dispositivzif-
fer 2 des angefochtenen Entscheids.
5.3 Verteilung und Liquidation der Gerichtskosten des vorinstanzlichen Verfah-
rens und des Berufungsverfahrens PD160011-O
5.3.1 Die Klägerin verlangt eine Auflage der vorinstanzlichen Gerichtskosten zu-
lasten der Beklagten und eine Auflage der Gerichtskosten des Berufungsverfah-
rens PD160011-O zulasten des Staates, eventualiter zulasten der Beklagten.
5.3.2 Die Kosten für ein Rechtsmittelverfahren, mit welchem die Sache zur Neu-
beurteilung an die Vorinstanz zurückgewiesen und die Regelung der Prozesskos-
ten dem neuen Entscheid vorbehalten wurde (Art. 104 Abs. 4 ZPO), sind wie ge-
sagt separat zu bemessen und zu verlegen. Die Verteilung bestimmt sich hierbei
nicht nach Massgabe des Unterliegens im Rechtsmittelverfahren, sondern sie
richtet sich grundsätzlich nach dem (späteren) Prozessausgang in der Sache
(Art. 106 Abs. 2 ZPO; BGer, 4A_364/2013, 4A_394/2013, 4A_396/2013 vom
5. März 2014, E. 15.4), jedoch nur mit Bezug auf diejenigen Begehren, die auch
vor zweiter Instanz im Streit lagen.
5.3.3 Eine solche Verlegung der Rechtsmittelkosten nach Massgabe des Unter-
liegens in der Sache ist jedenfalls dann gerechtfertigt, wenn die rechtsmittelbe-
klagte Partei einen Antrag auf Abweisung der Anträge der rechtsmittelklagenden
Partei gestellt und sich so mit dem angefochtenen Entscheid identifiziert hat. Ist
dies – wie vorliegend – nicht der Fall, kommt bei einer Aufhebung des angefoch-
tenen Entscheids eine Kostenauflage der zweitinstanzlichen Gerichtskosten zu-
lasten des Staates in Frage (Art. 107 Abs. 2 ZPO). Entgegen der Klägerin (act. 58
Rz. 88, 105, 113, 115) sind die Gerichtskosten eines Rechtsmittelverfahrens – bei
Fehlen einer Gegenpartei, die sich mit dem angefochtenen Entscheid identifizie-
ren würde – aber nicht bei jedem einfachen Fehler der Vorinstanz auf die Staats-
kasse zu nehmen, sondern in der Regel nur bei gravierenden, von der rechtmit-

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telklagenden Partei nicht zu verantwortenden Mängeln im aufgehobenen Ent-
scheid (BGer, 4A_364/2013, 4A_394/2013, 4A_396/2013 vom 5. März 2014,
E. 15.4-15.5; vgl. auch BGer, 4A_300/2016 vom 5. Oktober 2016, E. 3). Solches
liegt hier nicht vor. Die Vorinstanz ist zwar letztlich zu Unrecht nicht auf das Even-
tualbegehren eingetreten, jedoch trägt auch die Klägerin eine gewisse Verantwor-
tung für diesen (Fehl-)Entscheid, da sie mit Eingabe vom 18. September 2016 ei-
nigermassen missverständlich ausführen liess, dass sie neu "unter dieser Position
aber (zumindest eventualiter) Schadenersatz für vor- und ausserprozessuale Kos-
ten des Vorgehens gegen die Beklagte geltend" mache. Dass die Vorinstanz dies
als kumulatives Klagebegehren bzw. als Alternativklage und nicht als Eventual-
klage verstand, ist zwar ein Fehler, aber (…) keine krasse, von der Klägerin nicht
zu verantwortende Fehlleistung. Eine ermessensweise Kostenauflage zulasten
des Staates fällt damit ausser Betracht.
5.3.4 In Bezug auf die im Berufungsverfahren PD160011-O strittigen Rechtsbe-
gehren unterlag die Klägerin mit ihrem Hauptbegehren (Zahlung von CHF 3'400.–
für Gerichtskosten und Parteientschädigung aus dem Ausweisungsverfahren
ER110316-L) vollständig. Entgegen der Vorinstanz, die dies als hälftiges Unterlie-
gen im Rechtsmittelverfahren erachtete und die dies in nicht nachvollziehbarer
Weise in eine Gesamtquote eines klägerischen Unterliegens von 27 % einfliessen
liess, ist nicht das Unterliegen mit den Rechtsmittelanträgen relevant, sondern je-
nes bezüglich der – vor zweiter Instanz strittigen – Begehren in der Sache (BGer,
4A_364/2013, 4A_394/2013, 4A_396/2013 vom 5. März 2014, E. 15.4). Nachdem
auf das klägerische Hauptbegehren nicht eingetreten worden war, trat also gewis-
sermassen das für diesen Fall gestellte klägerische Eventualbegehren in gleicher
Höhe (Zahlung von CHF 3'400.– für vor- und ausserprozessuale Rechtsverfol-
gungskosten aus diversen Lebenssachverhalten) an dessen Stelle. Folglich sind
die Prozesskosten des Berufungsverfahrens PD160011-O letztlich nach Massga-
be des Unterliegens in Bezug auf dieses (Eventual-)Begehren zu verteilen.
5.3.5 Bei diesem Eventualbegehren handelt es sich wie bereits ausgeführt um
eine Teilklage, mit welcher die Klägerin verschiedene Streitgegenstände objektiv
und alternativ gehäuft hat (s. dazu oben, E. 3.3). Aus diesen Streitgegenständen

- 54 -
sprach die Vorinstanz der Klägerin CHF 1'334.90 für Anwaltskosten im Zusam-
menhang mit Verhandlungen mit der N.-Bank AG und dem Bankenombudsman
sowie CHF 30.– für Portokosten im Zusammenhang mit verschiedenen Schreiben
zu, welche die Klägerin im September und Oktober 2011 an die Beklagten ver-
sandt hatte. Im übrigen Umfang (CHF 2'035.10), also zu rund 60 %, unterlag die
Klägerin mit ihrem Eventualbegehren, mit welchem sie auch im vorliegenden Be-
rufungsverfahren keinen Erfolg hat. Folglich sind von den Gerichtskosten des Be-
rufungsverfahrens PD160011-O (CHF 730.–) der Klägerin CHF 440.– und den
Beklagten solidarisch CHF 290.– aufzuerlegen.
5.3.6 Die vorinstanzlichen Gerichtskosten (CHF 4'480.– für die Entscheidgebühr
und CHF 427.50 für Übersetzungskosten) sind nach Massgabe des Unterliegens
bezüglich der Gesamtheit der ursprünglichen Rechtsbegehren zu verteilen. Hier-
bei obsiegt die Klägerin zu rund vier Fünfteln (CHF 22'093.– von eingeklagten
CHF 27'337.70), weshalb von den erstinstanzlichen Gerichtskosten
(CHF 4'907.50) den Beklagten solidarisch CHF 3'966.– und der Klägerin
CHF 941.50 aufzuerlegen sind.
5.3.7 Die Gerichtskosten für das Berufungsverfahren PD160011-O
(CHF 730.–) und für das vorinstanzliche Verfahren (CHF 4'907.50) sind mit den
von der Klägerin im vorinstanzlichen Verfahren geleisteten Kostenvorschüssen
von insgesamt CHF 9'430.– zu verrechnen (Art. 111 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Der
Mehrbetrag von CHF 3'792.50 ist der Klägerin zurückzuerstatten. Die Beklagten
sind zudem solidarisch zu verpflichten, der Klägerin die von ihr geleisteten Kos-
tenvorschüsse im Umfang von CHF 4'256.– zu ersetzen (Art. 111 Abs. 2 ZPO).
5.4 Parteientschädigung für das vorinstanzliche Verfahren und das Berufungs-
verfahren PD160011-O
5.4.1 Die Klägerin beantragt, es sei die Parteientschädigung für das vorinstanzli-
che Verfahren "angemessen zu erhöhen (insbesondere auch unter Zusprechung
eines Zuschlags von 8 % für Mehrwertsteuer an die Berufungsklägerin)" und "zu
einem angemessenen Teil den Berufungsbeklagten/Beklagten (mit solidarischer
Haftung) sowie zu einem angemessenen Teil zu Lasten der Staatskasse des Kan-

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tons Zürich aufzuerlegen". Ferner sei ihr für das Rechtsmittelverfahren
PD160011-O eine "angemessene Parteientschädigung zuzusprechen (insbeson-
dere unter Berücksichtigung eines Zuschlags von 8 % für die Mehrwertsteuer der
Anwaltskosten)" und es seien die "Kosten- und Entschädigungsfolgen" dieses
Verfahrens auf die Staatskasse zu nehmen, eventualiter den Beklagten aufzuer-
legen.
5.4.2 Die Rechtsmittelanträge müssen im Berufungsverfahren so bestimmt sein,
dass sie im Falle einer Gutheissung unverändert zum Urteil erhoben werden kön-
nen. Werden die Kostenfolgen des erstinstanzlichen Verfahrens unabhängig vom
Ausgang der Hauptsache – aber nicht notwendigerweise "selbständig" i.S.v.
Art. 110 ZPO (d.h. alleine) – angefochten und sind diese nicht aufgrund einer ab-
weichenden Beurteilung in der Hauptsache neu zu verlegen, so ist nach der
Rechtsprechung erforderlich, dass aus den Anträgen klar hervorgeht, in welchen
Beträgen die Verfahrenskosten welcher Partei aufzuerlegen sein sollen (BGer,
4A_35/2015 vom 12. Juni 2015, E. 3.2 m.w.Nw.). Wird die Höhe der gesproche-
nen Parteientschädigung beanstandet, so ist ein beziffertes Begehren zu stellen.
Die Rechtsmittelanträge sind nach Treu und Glauben auszulegen; es genügt da-
bei, wenn aus der Berufungsbegründung, allenfalls in Verbindung mit dem ange-
fochtenen Entscheid, klar hervorgeht, in welchem Sinne der angefochtene Ent-
scheid abgeändert werden soll.
5.4.3 Diesen Anforderungen genügt der Antrag der Klägerin, es sei die Partei-
entschädigung für das vorinstanzliche Verfahren "angemessen zu erhöhen" und
zu einem "angemessenen Teil" dem Staat aufzuerlegen, nicht (vgl. aber zur Frage
der Mehrwertsteuer sogleich, E. 5.4.5). Auch in ihrer Begründung beziffert sie die
von ihr geforderte, erhöhte Parteientschädigung für das erstinstanzliche Verfahren
nicht, sondern sie überlässt es explizit der Berufungsinstanz, diese ermessens-
weise festzusetzen. Dasselbe gilt für den Anteil, der ihr als Parteientschädigung
für das erstinstanzliche Verfahren vom Staat zu erstatten sei. Ein solches Vorge-
hen ist zwar für die Festsetzung und Verlegung der Kosten des jeweiligen Verfah-
rens vor der erkennenden Instanz zulässig, nicht aber dann, wenn ein bereits be-
stehender Kostenentscheid angefochten wird. Auf die erwähnten Rechtsmittelan-

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träge ist folglich – abgesehen vom Begehren betreffend Mehrwertsteuer – man-
gels Bestimmtheit nicht einzutreten.
5.4.4 Nichts anderes gilt für die klägerischen Rechtmittelanträge – wiederum ab-
gesehen vom Begehren betreffend Mehrwertsteuer – in Bezug auf die Parteient-
schädigung für das Berufungsverfahren PD160011-O. Auch hier belässt es die
Klägerin beim Antrag, es sei ihr eine "angemessene Parteientschädigung" zuzu-
sprechen. Zwar wird hier deutlich, dass sie eine vollständige Kostenauflage zulas-
ten des Staates fordert, jedoch wäre es an ihr gelegen, einen Betrag zu beziffern,
der ihr für das damalige Rechtsmittelverfahren hätte zugesprochen und – nach ih-
rer Ansicht – vollumfänglich vom Staat hätte erbracht werden sollen. Auch dies-
bezüglich kann mangels Bestimmtheit nicht auf die entsprechenden Rechtsmittel-
anträge eingetreten werden. Immerhin ist anzumerken, dass sich eine Parteient-
schädigung zulasten des Staates nach der Praxis der Kammer ohnehin nur dann
rechtfertigen würde, wenn – abgesehen vom Umstand, dass sich die Gegenpartei
nicht mit dem erstinstanzlichen Entscheid identifiziert hat – der aufgehobene Ent-
scheid qualifiziert unrichtig gewesen wäre (grundlegend: OGer ZH, PQ140037
vom 28. Juli 2014, E. 3 [mit Verweis auf § 17 Abs. 2 VRG]; s. auch OGer ZH,
PS140211 vom 9. September 2014, E. 4; PS160012 vom 18. Februar 2016, E. 4;
PQ160008 vom 16. März 2016, E. 3). Dies war vorliegend aber nicht der Fall.
5.4.5 Einen hinreichenden Rechtsmittelantrag stellte die Klägerin jedoch in Be-
zug auf die von ihr begehrte Mehrwertsteuer von 8 %. Diese beantragte sie –
zwar erst nachträglich und nur sinngemäss – bereits im vorinstanzlichen Verfah-
ren sowie (explizit) auch im Berufungsverfahren PD160011-O. Die Vorinstanz hat
ihr eine solche nicht zugesprochen, obschon die Mehrwertsteuerpflicht des be-
rufsmässigen Vertreters der Klägerin bzw. deren fehlende Abzugsmöglichkeit
nicht bestritten wurde. Die Berufung erweist sich in diesem Punkt als begründet;
es ist der Klägerin auf den von der Vorinstanz gesamthaft festgelegten Betrag von
CHF 4'123.– ein Mehrwertsteuerzuschlag zuzusprechen (vgl. ZK ZPO-SUTER/VON
HOLZEN, Art. 95 N 39). Da die relevanten anwaltlichen Dienstleistungen allesamt
vor dem 1. Januar 2018 anfielen, ist dieser auf 8 % zu bemessen.

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5.4.6 Zusammenfassend bleibt es – obschon die Vorinstanz eigentlich eine se-
parate Bemessung der jeweiligen Parteientschädigungen für das erst- und das
zweitinstanzliche Verfahren hätte vornehmen müssen – mangels hinreichender
Rechtsmittelanträge bei der vorinstanzlichen Anordnung, wonach die Beklagten
der Klägerin solidarisch eine Parteientschädigung von insgesamt CHF 4'123.– für
das erst- und das zweitinstanzliche Verfahren zu bezahlen haben. Es ist der Klä-
gerin aber ein Mehrwertsteuerzuschlag von 8 % zuzusprechen.
5.5 Kosten- und Entschädigungsfolgen des vorliegenden Verfahrens
5.5.1 Im Berufungsverfahren bemisst sich die Entscheidgebühr grundsätzlich
nach den für die Vorinstanz geltenden Bestimmungen (§ 12 Abs. 1 GebV OG).
Obschon es für die Frage der Zulässigkeit der Berufung auf den Streitwert der zu-
letzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren ankommt (Art. 308 Abs. 2 ZPO; s. oben,
E. 2.1), ist für die Bemessung der ordentlichen Grundgebühr nach § 4 Abs. 1
GebV OG der Streitwert dessen massgeblich, was vor der Rechtsmittelinstanz
tatsächlich noch im Streit liegt (§ 12 Abs. 2 GebV OG), also die Differenz zwi-
schen den Rechtsmittelanträgen und dem von der Vorinstanz Zugesprochenen.
Dieser für die Kostenbemessung massgebende Streitwert beläuft sich auf
CHF 5'244.70. Die daraus resultierende Grundgebühr von rund CHF 1'080.– ist
aufgrund des von der Klägerin verursachten, angesichts des geringen Streitinte-
resses unverhältnismässig grossen Zeitaufwands des Gerichts nach § 4 Abs. 2
GebV OG auf das Doppelte, also auf CHF 2'160.–, zu erhöhen. Eine Reduktion
aufgrund der Säumnis der Beklagten (§ 10 Abs. 1 GebV OG) rechtfertigt sich un-
ter den gegebenen Umständen nicht.
5.5.2 Im Gegensatz zu einem Rückweisungsentscheid, bei welchem nicht das
Unterliegen mit den Rechtsmittelanträgen, sondern das jeweilige Unterliegen in
der Sache massgebend ist (Art. 104 Abs. 4 ZPO; s. oben, E. 5.1 und E. 5.3.2), ist
für die Verteilung der Kosten des vorliegenden Berufungsverfahrens das Unterlie-
gen mit den Rechtsmittelanträgen relevant. Die Klägerin unterliegt mit ihren An-
trägen praktisch vollumfänglich. Entsprechend sind die Kosten des vorliegenden
Verfahrens vollumfänglich der Klägerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO)

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und – soweit ausreichend – mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss zu
verrechnen.
5.5.3 Für das vorliegende Berufungsverfahren sind keine Parteientschädigungen
zuzusprechen, der Klägerin zufolge ihres Unterliegens, den Beklagten mangels
Umtrieben, die es zu entschädigen gölte (vgl. auch Art. 95 Abs. 3 ZPO und
Art. 106 Abs. 1 ZPO).
(…)"
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbehör-
de des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2016, 26. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw J. Mosele, Leitende Gerichtsschreiberin; Dr.
R. Weber, Mietgerichtspräsident