zh_bezirksgericht_zuerich · MG130018-L/U · 2015-04-07 · de
ZMP 2015 Nr. 5: Zumutbarkeit eines Umbaus für den Mieter


ZMP 2015 Nr. 5
Zumutbarkeit eines Umbaus: Das Mietgericht hatte zu überprüfen, ob dem
Mieter ein Umbau der streitgegenständlichen Liegenschaft zumutbar gewe-
sen war. Es kam zum Schluss, dass diese Zumutbarkeit erfüllt war, hatte
doch die Vermieterin einiges unternommen, um die Auswirkungen der Sanie-
rungen auf die Mieter zu verhindern. Dass dem Kläger der Umbau nicht gefiel,
blieb bedeutungslos.
Der Kläger (Mieter) verlangte eine Mietzinsherabsetzung, da es die Beklagte
(Vermieterin) im Rahmen der durchgeführten Sanierung der streitgegenständli-
chen Liegenschaft unterlassen habe, auf seine Interessen Rücksicht zu nehmen.
Die Sanierungsmassnahmen seien ihm nicht zumutbar gewesen. Der Umbau sei
übermässig und unnützlich resp. überflüssig gewesen, es gebe keine Verbesse-
rung des Zustandes und der Umbau sei weder technisch noch ökonomisch be-
gründet. Die Beklagte habe ihm auch nicht die notwendigen Informationen gelie-
fert und ihn über das Bauvorhaben nicht orientiert. Die Beklagte stellte sich auf
den Standpunkt, dass sie ihr Bauvorhaben umfassend dokumentiert und auch
entsprechend informiert habe, ebenso sei der Umbau für den Kläger sehr wohl
zumutbar gewesen. Das Mietgericht wies die Klage ab.
Aus dem Urteil des Mietgerichts vom 7. April 2015:
"III. Erwägungen
(…)
3. Zumutbarkeit des Umbaus
3.1. (…)
3.2. (…)

- 2 -
3.3. Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache kann der Vermieter nur
vornehmen, wenn sie dem Mieter zumutbar sind und das Mietverhältnis nicht ge-
kündigt ist. Bei der Ausführung der Arbeiten hat der Vermieter auf die Interessen
der Mieter Rücksicht zu nehmen (Art. 260 OR). Die Frage nach der Zumutbarkeit
für den Mieter ist eine Rechtsfrage. Sie ist nach objektiven Kriterien zu beurteilen.
Von Bedeutung sind dabei insbesondere die Art und Dauer des Mietverhältnisses,
die Nützlichkeit der geplanten Änderungen sowie die finanziellen Folgen für die
jeweiligen Mieter. Eingriffe, welche das Vertragsgefüge durch massive Einschrän-
kungen des Gebrauchsrechts oder durch aufgedrängte, teure Mehrleistungen
grundsätzlich in Frage stellen, sind dem Mieter nicht zumutbar (LACHAT/WYTTEN-
BACH, Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., Zürich 2009, S. 203 ff.).
3.4. Die Beklagte unternahm während den Umbauarbeiten verschiedene Schrit-
te, um die Beeinträchtigungen für die Mieter möglichst gering zu halten. So wur-
den die Mieter der Liegenschaft umfassend über die Umbauarbeiten informiert
und wurde unbestrittenermassen zweimal eine Informationsveranstaltung durch-
geführt, an denen der Kläger teilnahm. Dieser reichte die "Mieterorientierung", die
an die Mieter abgegeben wurde, selber ein, womit belegt ist, dass auch er infor-
miert wurde. Zudem konnte er für die Zeit des Umbaus seiner Wohnung in eine
identische (bereits renovierte) Ersatzwohnung im Nachbargebäude umziehen. Die
Beklagte liess damit während der Arbeitsausführung die notwendige Rücksicht
gegenüber den Mietern – somit auch gegenüber dem Kläger – walten. Die Be-
klagte nahm überdies keine besonders luxuriöse Sanierung vor und drängte den
Mietern auch keine teuren Mehrleistungen auf. Die Mehrleistungen bewegen sich
in einem vernünftigen Rahmen, insbesondere unter Berücksichtigung der Tatsa-
che, dass die Liegenschaft vor über 30 Jahren erstellt wurde und seither keine
grösseren Sanierungen stattfanden. Der Innenausbau der Wohnung wurde durch
die Sanierung den heutigen Bedürfnissen angepasst und auf den aktuellen Stand
gebracht. Auch wurde das Gebrauchsrecht nicht (massiv) eingeschränkt, das
Wohnen in der bisherigen Wohnung ist für den Kläger problemlos möglich, was
auch anlässlich des Augenscheins festgestellt werden konnte. Objektiv betrachtet
erweisen sich die Umbauarbeiten für die Mieter, die vor dem Umbau in der Woh-
nung lebten, als zumutbar.

- 3 -
Den Schilderungen des Klägers ist zu entnehmen, dass er auf gewisse bauliche
Anpassungen gerne verzichtet hätte und mit manchen Erneuerungen nicht ein-
verstanden ist. Auf die Wünsche des einzelnen Mieters muss die Vermieterschaft
jedoch keine Rücksicht nehmen, so hat der Kläger auch kein Recht, sich zum
Umbau zu äussern. Die Beurteilung der Zumutbarkeit bestimmt sich nach objekti-
ven Kriterien und nicht nach subjektiven. Ob dem Mieter die vorgenommenen Ar-
beiten gefallen, ist nicht von Bedeutung. Dass die Entfernung der Trennwand zwi-
schen Küche und Wohnzimmer dem Kläger nicht gefällt, ist subjektiv nachvoll-
ziehbar, den Umbau macht es deswegen aber nicht unzumutbar. Auch die ande-
ren klägerischen Vorbringen vermögen nicht zu überzeugen. So macht der Kläger
beispielsweise unter anderem geltend, der vorherige wertvolle Parkettboden sei
während der Sanierung durch einen minderwertigen Holzboden ersetzt worden.
Unabhängig von der Frage, ob es sich beim neuen Boden – wie von der Beklag-
ten behauptet – um einen echten Parkettboden handelt oder ob es sich um einen
gewöhnlichen Holzboden handelt, ist eine solche Veränderung des Bodenbelags
dem Kläger ohne weiteres zumutbar. Gleiches gilt für die angeblich fehlenden
Türschwellen. Diese sind nach der Sanierung nicht mehr notwendig, weshalb der
Verlust der Türschwellen dem Kläger zumutbar ist."
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbehör-
de des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2015, 25. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich
© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: lic. iur. F. Saluz, Leitender Gerichtsschreiber