zh_bezirksgericht_winterthur · MJ250016 · 2026-04-21 · de
Mängelbeseitigung / Herabsetzung Mietzins


Bezirksgericht Winterthur
Mietgericht
Geschäfts-Nr.: MJ250016-K/U/hü
Mitwirkend: Mietgerichtspräsident i.V. lic. iur. Ch. Vogel
Gerichtsschreiberin MLaw K. Franz
Urteil vom 21. April 2026
in Sachen
A._____,
Kläger
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw X._____
gegen
B._____ AG,
Beklagte
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____
betreffend Mängelbeseitigung / Herabsetzung Mietzins

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Rechtsbegehren des Klägers:
(act. 1 S. 2)
"1. Die Beklagte sei zu verpflichten, die Mängel in der 3.5-Zimmer-
Wohnung im 3. OG an der C._____-strasse 1 in D._____ [Orts-
chaft], bestehend aus geöffneten Wänden inkl. Sockelleisten im
Wohnzimmer, Büro, Schlafzimmer und Eingangsbereich, fach-
männisch zu beheben.
2. Es sei der Nettomietzins für die 3.5-Zimmer-Wohnung im 3. OG
an der C._____-strasse 1 in D._____ für die Dauer vom 13. Juli
2023 bis zum Zeitpunkt der Behebung der Mängel gemäss Ziff. 1
um 15 % zu reduzieren.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MwSt.) zulas-
ten der Beklagten."
Rechtsbegehren der Widerklägerin:
(act. 8 S. 1 f.)
"Der Kläger und Widerbeklagte sei zu verpflichten, der Beklagten und
Widerklägerin CHF 2'775.14 zu zahlen, zzgl. Verzugszins zu 5 % ab
7. November 2025, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten
des Klägers und Widerbeklagten."
Erwägungen:
I. Prozessgeschichte
Mit Eingabe vom 3. Oktober 2025 machte der Kläger die vorliegende Klage
unter Beilage der Klagebewilligung der Schlichtungsbehörde in Mietsachen vom
1. September 2025 sowie weiteren Unterlagen am hiesigen Mietgericht anhängig
(act. 1, 2, 3 und 4/3-15). Mit Verfügung vom 7. Oktober 2025 wurde dem Kläger
Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses und der Beklagten Frist zur Einrei-
chung einer schriftlichen Stellungnahme angesetzt (act. 5). Der Kostenvorschuss
wurde innert Frist geleistet (act. 7). Die schriftliche Stellungnahme der Beklagten
wurde ebenfalls innert Frist eingereicht. Mit ihrer Stellungnahme erhob die Be-
klagte ausserdem Widerklage (act. 8, 9 und 10/1-13). Die anlässlich der Haupt-
verhandlung vom 21. Januar 2026 geführten Vergleichsgespräche führten zu kei-
ner Einigung (Prot. S. 12).

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Das Verfahren ist spruchreif, weshalb ein Entscheid zu fällen ist (Art. 236
Abs. 1 ZPO). Auf die Vorbringen und Ausführungen der Parteien ist nur insoweit
einzugehen, wie diese für die Beurteilung der Rechtsbegehren relevant sind.
II. Prozessuales
Für Klagen aus Miete ist nach Art. 33 ZPO das Gericht am Ort der gelege-
nen Sache örtlich zuständig. Gemäss § 26 GOG ZH in Verbindung mit § 21
GOG ZH beurteilt das Einzelgericht am Mietgericht Streitigkeiten aus Mietverhält-
nissen für Wohn- und Geschäftsräume bis zu einem Streitwert von CHF 30'000.–
im vereinfachten Verfahren. Angesichts der Lage der Mietsache ist die örtliche
Zuständigkeit des hiesigen Gerichts zweifellos gegeben. Das Erheben einer Wi-
derklage ist zulässig, wenn sie mit der Klageantwort erhoben wird und der geltend
gemachte Anspruch nach der gleichen Verfahrensart wie die Hauptklage zu beur-
teilen ist (Art. 219 ZPO i.V.m. Art. 224 Abs. 1 ZPO). Die Widerklage wurde recht-
zeitig mit der Stellungnahme der Beklagten erhoben. In der Hauptklage beträgt
der von den Parteien bezifferte Streitwert Fr. 18'397.70 (act. 1 S. 4, act. 8 S. 2).
Der Streitwert der Widerklage beträgt Fr. 2'775.14, womit für beide geltend ge-
machten Ansprüche das vereinfachte Verfahren zur Anwendung gelangt (Art. 243
Abs. 1 ZPO). Folglich ist die Widerklage zulässig. Stehen sich Klage und Wider-
klage gegenüber, so wird der für die sachliche Zuständigkeit (vgl. Art. 224 Abs. 2
ZPO) und die anzuwendende Verfahrensart (vgl. Art. 224 Abs. 1bis ZPO) massge-
bende Streitwert nach Art. 94 Abs. 1 ZPO bestimmt; mithin richtet sich der Streit-
wert nach dem höheren Rechtsbegehren (BSK ZPO-HOFMANN/BAECKERT, Art. 94
N 4). Im vorliegenden Fall handelt es sich dabei um dasjenige der Hauptklage. Da
der Streitwert der Hauptklage sodann unter der Schwelle von CHF 30'000.– liegt,
ist das angerufene Einzelgericht für die Beurteilung der vorliegenden Klage sach-
lich zuständig.
Die Klagebewilligung datiert vom 1. September 2025 und wurde am 3. Sep-
tember 2025 versandt (act. 3). Die Klagefrist von Art. 209 Abs. 4 ZPO wurde so-
mit eingehalten.

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Im übrigen erweisen sich die Prozessvoraussetzungen als erfüllt und geben
zu keinen Bemerkungen Anlass (Art. 59 in Verbindung mit Art. 60 ZPO).
Der Vollständigkeit halber ist zu erwähnen, dass aufgrund personeller Ver-
änderungen nun MLaw K. Franz als Gerichtsschreiberin im vorliegenden Verfah-
ren mitwirkt.
III. Parteistandpunkte
1. Standpunkt des Klägers
Der Kläger fordert von der Beklagten die Behebung der Schäden in der von
ihm gemieteten Wohnung. Da die Schäden den vertragsgemässen Gebrauch der
Mietsache beeinträchtigen würden, verlangt er ausserdem, dass der Mietzins bis
zur Mängelbeseitigung um 15 % herabgesetzt wird. Er bringt dazu vor, dass sich
am 12. Juli 2023 während eines Unwetters derart viel Wasser auf der zu seiner
Wohnung gehörenden Terrasse gesammelt habe, dass es in die Wohnung einge-
drungen sei. Er sei an jenem Tag nicht zu Hause gewesen. Der Wassereintritt sei
deswegen zuerst vom Nachbarn in der darunterliegenden Wohnung festgestellt
worden. Entsprechend habe dieser der Verwaltung via Zimmerdecke eindringen-
des Wasser gemeldet. Am 14. Juli 2023 sei der Kläger um ca. 03.00 Uhr in seine
Wohnung zurückgekehrt und habe den Wasserschaden festgestellt. Zu diesem
Zeitpunkt sei der Grossteil des Wassers bereits "versickert" gewesen und er habe
nur noch vereinzelt Restwasser aufnehmen können. Am frühen Morgen habe er
sich dann umgehend bei der Verwaltung und auch direkt bei E._____ gemeldet.
Letzterer sei gleichentags vor Ort erschienen und habe sich ein detailliertes Bild
der Schäden machen können. Dabei habe er auch feststellen können, dass die
Regenrinne rechts oberhalb des Terrasseneingangs verstopft gewesen sei, so
dass das Wasser auch von dort auf die Terrasse gelangt sei (act. 1 Rz. 7). Das
eindringende Wasser habe zu durchfeuchteten Böden und Wände in sämtlichen
Räumen der Wohnung geführt. Da die Wohnung über einen Plattenboden ver-
füge, seien am Boden visuell keine Schäden erkennbar. Bei den Wänden hätten
sich die Verputze aufgebläht und seien in der Folge abgeblättert (act. 1 Rz. 8). Er
sei danach – so der Kläger weiter – in der Nutzung der gemieteten Räume einge-

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schränkt gewesen, unter anderem weil er sein Mobiliar nicht mehr direkt an den
Wänden habe stellen können. Da die Beklagte keine Trocknungsmassnahmen
umgesetzt habe, sei die Gebrauchstauglichkeit aufgrund der erhöhten Feuchtig-
keit erheblich eingeschränkt gewesen, unter anderem weil es zu Schimmelbildung
gekommen sei. Im Herbst 2023 habe die Verwaltung dem Kläger mitgeteilt, dass
die notwendigen Reparaturarbeiten ausgeführt würden; bis Ende 2023 sei jedoch
nichts geschehen. Erst Anfang Januar 2024 habe die Beklagte die beschädigten
Verputze grossflächig entfernen beziehungsweise abspitzen lassen. Seither
müsse der Kläger mit unverputzten Wänden leben. Am 15. Januar 2024 habe die
Beklagte die F._____ AG mit der Schadensondierung beauftragt. Diese habe
nach der Besichtigung vom 18. Januar 2024 in einem Bericht festgehalten, dass
die Böden im Wohnzimmer und die Wände im Wohnzimmer, Schlafzimmer und
Büro durchfeuchtet seien. Trotz dieser Feststellung habe die Beklagte weiterhin
nichts zur Schadenbehebung unternommen. Am 4. März 2024 habe die Beklagte
mit der Absicht, dass die Wände besser austrocknen könnten, die Sockelleisten
entfernt und weitere Stellen des Verputzes bis auf das Mauerwerk entfernt. Trock-
nungsgeräte seien indes nicht installiert worden (act. 1 Rz. 9 - 12). Unter Mithilfe
der Haftpflichtversicherung des Klägers habe mit der Beklagten vereinbart werden
können, die Situation durch einen Experten beurteilen zu lassen. Das Gutachten
von G._____ sei am 14. Dezember 2024 erstattet worden. Der Experte habe fest-
gestellt, dass die Terrasse bauliche Mängel aufweise: So verfüge diese nur über
einen Wassereinlauf statt über deren zwei, zudem sei die Nennweite des Einlaufs
kleiner als 60 mm. Ausserdem betrage die Schwellenhöhe mit ca. 40 mm weniger
als die minimal empfohlene Schwellenhöhe von 60 mm (act. 1 Rz. 13 - 15).
Anlässlich der Hauptverhandlung brachte der Kläger vor, bereits bei Einzug
seien die Wände an diversen Stellen aufgebläht und stark gelb gefärbt gewesen.
Bei der Terrasse seien zwar keine mietrechtlich relevanten Mängel erkennbar ge-
wesen; die bautechnischen Mängel seien indes bereits damals vorhanden gewe-
sen. Bei der Wohnungsübergabe sei ihm im Zusammenhang mit den aufgebläh-
ten Stellen an den Wänden erklärt worden, es sei früher zu einem Wasserscha-
den aufgrund von eindringendem Wasser gekommen. Im Juni 2018 habe er erst-
mals beobachten können, dass das Wasser auf der Terrasse nicht zuverlässig

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abgeflossen sei. Die Beklagte habe daraufhin empfohlen, den Abfluss mit einem
Pfeifenputzer zu reinigen; dies sei indes aufgrund eines 90°-Winkels im einge-
mauerten Abflussrohr nicht machbar gewesen. In der Folge habe er jeweils ver-
sucht, das Rohr mit einem langen, starken Kabel freizustossen; ob ihm dies ge-
lungen sei, habe er nicht feststellen können, da der Ausgang des Rohres an der
Fassade nicht einsehbar sei (act. 12 Rz. 3 - 6). Entgegen der Auffassung der Be-
klagten sei die Terrasse ordnungsgemäss gereinigt worden und nicht stark ver-
schmutzt gewesen. Es handle sich um eine nicht überdachte Terrasse an der
nordwestlichen Gebäudeseite, die nicht gegen Umwelteinflüsse geschützt sei. Un-
mittelbar vor der Terrasse befänden sich hohe Bäume, so dass Blätter auf die
Terrasse geweht würden. Zudem falle auch Moos und Dreck vom oberhalb der
Terrasse liegenden Dach auf diese; dies führe auch zu Verstopfungen der Dach-
rinne, sodass das Wasser vom Dach auf die Terrasse überlaufe, statt über die
Dachrinne und Fallrohre korrekt abzufliessen. Dies habe die am 12. Juni 2023
(recte: 12. Juli 2023) auf die Terrasse fallende Wassermenge zusätzlich erhöht.
An diesem Tag hätten mehrere Gewitter die Region Winterthur überzogen und es
sei den ganzen Tag zeitweise bis zu 230 mm Regen pro Stunde gefallen. Ob der
Rückstau effektiv auf einen verstopften Abfluss zurückzuführen sei oder ob der
einzig vorhandene Ablauf die Wassermenge nicht habe "verarbeiten" können, ent-
ziehe sich der Kenntnis des Klägers (act. 12 Rz. 9 - 10).
Die Instandhaltung der Mietsache – so der Kläger weiter – sei grundsätzlich
Sache des Vermieters. Dazu gehöre auch die Reinigung der bauseitig verlegten
Rohre. Es sei nicht Aufgabe des Klägers, das Abflussrohr der Terrasse zu reini-
gen. Dieses könne nur mit geeignetem Gerät von entsprechenden Handwerkern
gereinigt werden (act. 12 Rz. 24). Die Beklagte bleibe den Nachweis schuldigt,
dass der Ablauf beziehungsweise das Abflussrohr aufgrund einer mangelhaften
Reinigung durch den Kläger verstopft gewesen sei. Am 12. Juni 2023 (recte:
12. Juli 2023) sei es unbestrittenermassen zu einem Unwetter mit Starkregen ge-
kommen. Dadurch seien grössere Mengen an Wasser auf die Terrasse gelangt
und mit dem Regen und dem Wind auch Blätter, Moose, etc. aus der Umgebung
oder vom Dach oberhalb der Terrasse. Falls der Wasserrückstau überhaupt auf
ein verstopftes Abflussrohr zurückzuführen sei – was die Beklagte nachzuweisen

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hätte –, sei es plausibel, dass die Verstopfung erst aufgrund des Unwetters ent-
standen sei. Im übrigen habe der Kläger seine mietvertraglichen Pflichten stets er-
füllt. Der Wasserschaden sei entsprechend nicht auf ein vertragswidriges Verhal-
ten des Klägers zurückzuführen. Die unverändert vorhandenen Mängel seien von
der Beklagten zu beheben (act. 12 Rz. 25 - 28).
2. Standpunkt der Beklagten
Die Beklagte brachte vor, der Kläger sei mit Schreiben vom 19. Juni 2018
darauf hingewiesen worden, beim Ablaufrohr der Terrasse handle es sich um ein
ca. 50 cm langes, schmales Rohr, welches mit einem Pfeifenputzer ab und zu ge-
reinigt werden müsse. Wichtig sei auch, dass der Ablauf frei sei und keine Möbel
darauf stünden. Ausserdem sei der Boden regelmässig zu reinigen. Der Kläger
habe daraufhin am 25. Juni 2018 geantwortet, der Balkonabfluss sei nach wie vor
verstopft, er könne das Problem nicht eigenhändig beheben. Bei der anschlies-
senden Besichtigung habe E._____ festgestellt, dass die Terrasse stark ver-
schmutzt und der Ablauf mit einem Gemisch aus Hauskehricht, Blättern und
Staub verstopft gewesen sei. Der Kläger sei noch einmal darauf hingewiesen wor-
den, dass die Terrasse besser gereinigt und der Ablauf bei Bedarf entstopft wer-
den müsse. Wie dies zu tun sei, habe E._____ dem Kläger gezeigt und den Ab-
lauf in dessen Beisein gereinigt (act. 8 Ziff. 2). Am 12. Juli 2023 habe der Mieter
im 2. OG rechts der Beklagten gemeldet, es tropfe im Schlafzimmer von der De-
cke. Aufgrund einer ersten Besichtigung habe E._____ vermutet, dass das Was-
ser aus der Wohnung des Klägers komme. Am Folgetag habe E._____ im Beisein
des Klägers dessen Wohnung und Terrasse aufgesucht und festgestellt, dass
letztere völlig verschmutzt und der Ablauf verstopft gewesen sei. Das Wasser
habe sich nach einem Starkregen auf der Terrasse gestaut, sei über die Schwelle
ins Wohnzimmer des Klägers eingedrungen und von dort in die untere Wohnung
gelangt. Wasserschäden seien bloss an den Wänden im Bereich der Terrassentür
im untersten Bereich erkennbar gewesen. Der Kläger habe die Räume seiner
Wohnung stets uneingeschränkt nutzen können, zu Schimmelbildungen sei es
nicht gekommen (act. 8 Ziff. 3). Weiter brachte die Beklagte vor, die H._____
habe das stehende Wasser auf der Terrasse mit einem Nasssauger aufgesogen

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und den mit Blättern verstopften Ablauf gereinigt. Ihre Aufwendungen habe die
H._____ der Beklagten am 28. August 2023 mit CHF 421.59 in Rechnung gestellt.
Die I._____ GmbH habe sodann im Auftrag der Beklagten die Untergrundfeuchtig-
keit gemessen, den losen Verputz an diversen Stellen entfernt, den mürben Gips
entsorgt und die Wohnung gereinigt. Auch in den Wohnungen im 2. OG habe
I._____ die Feuchtigkeit gemessen und in der Wohnung J._____ eine Aussen-
wand mit Fungizid behandelt. Ihre Aufwendungen habe die I._____ GmbH der
Beklagten am 13. Februar 2024 mit CHF 688.60 in Rechnung gestellt. Am 15. Ja-
nuar 2024 habe die Beklagte im weiteren die F._____ beigezogen. Die F._____
habe in ihrem Bericht vom 18. Januar 2024 den Zustand der Terrasse und der
Wohnung festgehalten. Sie habe empfohlen, die Bodenkonstruktion zu sondieren,
um zu klären, ob die Isolation Schaden genommen habe. Ihre Aufwendungen
habe die F._____ AG der Beklagten am 17. Juni 2024 mit CHF 342.05 belastet
(act. 8 Ziff. 4 S. 6 f.). Zur Besprechung des weiteren Vorgehens hätten sich die
Herren E._____ und K._____ mit dem Kläger am 27. Februar 2024 in dessen
Wohnung getroffen. Da die Terrasse stark verschmutzt gewesen sei, sei der Klä-
ger einmal mehr auf die Pflicht zur regelmässigen Reinigung der Terrasse und zur
Kontrolle sowie Entstopfung des Abflusses hingewiesen worden. Mit Schreiben
vom 4. März 2024 sei der Kläger in der Folge noch schriftlich abgemahnt worden.
Am 7. März 2024 hätten die Herren E._____ K._____ die Sockelleisten in Eigen-
leistung demontiert, um das Austrocknen der Wände zu beschleunigen. Terrasse
und Ablauf seien unverändert verschmutzt gewesen, aus dem Wasserablauf sei
bereits Unkraut gewachsen. Nach Abschluss dieser Massnahmen sei die L._____
GmbH mit der Reinigung der Wohnung des Klägers beauftragt worden. Diese
habe den Auftrag am 22. März 2024 ausgeführt und ihre Aufwendungen am
24. März 2024 mit CHF 297.30 in Rechnung gestellt (act. 8 Ziff. 4 S. 7 f.). Nach ei-
ner ersten Schlichtungsverhandlung am 16. September 2024 habe die Beklagte in
Absprache mit der Haftpflichtversicherung den Experten G._____ beauftragt, die
Kosten für die erforderlichen Sanierungsarbeiten zu ermitteln. In seinem Bericht
vom 14. Dezember 2024 werde mit Kosten von insgesamt CHF 16'000.– in der
Wohnung des Klägers und Kosten von CHF 300.– für Trocknungs- und Instand-
stellungsarbeiten in der Wohnung im 2. OG rechts gerechnet. Seine Aufwendun-

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gen habe G._____ der Beklagten am 31. Dezember 2024 mit CHF 1'025.60 be-
lastet (act. 8 Ziff. 5).
Die Beklagte führte weiter aus, die Wasserschäden seien entstanden, weil
der Kläger in Verletzung seiner mietvertraglichen Pflichten die Terrasse ungenü-
gend gereinigt und den Abfluss nicht periodisch kontrolliert und entstopft habe.
Entsprechend seien Ansprüche des Klägers auf Mängelbeseitigung ausgeschlos-
sen. Der Einwand des Klägers, die Terrasse weise bauliche Mängel auf, gehe
fehl, zumal ein Mieter keinen Anspruch auf laufende Anpassung an die sich än-
dernden Regeln der Baukunde habe. Seit Erstellung des Gebäudes im Jahr 1995
sei es bis im Juli 2023 zu keinem einzigen Wasserschaden gekommen. Wenn die
Terrasse von den Mietern pflichtgemäss gereinigt und der Abfluss bei Bedarf ent-
stopft werde, so erfülle dieser seine Funktion problemlos. Kausal für das Scha-
denereignis sei ausschliesslich der Umstand, dass der Kläger die Reinigung der
Terrasse vernachlässigt habe, weshalb relativ viel Hauskehricht, Blätter und
Staub mit dem Regenwasser in den Abfluss gelangt sei und der Kläger diesen
Abfluss nicht periodisch überprüft und bei Bedarf gereinigt habe. Entsprechend
sei der Kläger gehalten, die von ihm verschuldeten Wasserschäden auf eigene
Kosten beseitigen zu lassen. Er sei sodann zu verpflichten, die der Beklagten im
Zusammenhang mit dem Wasserschaden entstandenen Kosten zu ersetzen. Fer-
ner stünden dem Kläger auch keine Ansprüche auf Herabsetzung des Mietzinses
zu, abgesehen davon, dass die geltend gemachte Höhe von 15 % weit übersetzt
wäre. Die Schäden im unteren Bereich einzelner Wände seien rein optischer Na-
tur; der Kläger habe seine Wohnung uneingeschränkt nutzen können (act. 8 Ziff. 6
ff. S. 9 ff.).
Zu Beginn der Hauptverhandlung liess die Beklagte ergänzend ausführen,
dass die Fliesen auf der Terrasse durch den dort plazierten schweren Steintisch
heruntergedrückt worden seien, was die Ablaufverhältnisse auf der Terrasse ver-
schlechtert hätte. Dabei handle es sich mindestens um eine Mitursache für den
Wasserschaden (Prot. S. 6). Im Rahmen der Duplik bestritt die Beklagte, dass die
Wände bei Mietantritt an diversen Stellen aufgebläht und der Verputz verfärbt ge-
wesen sein soll; jedenfalls seien diese Mängel im Übergabeprotokoll nicht ver-

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merkt (Prot. S. 7). Richtig sei – so die Beklagte weiter – dass die Terrasse Um-
welteinflüssen ausgesetzt sei und Blätter auf die Terrasse gelangen könnten. Es
sei Aufgabe des Klägers, diese Blätter zu beseitigen. Dies habe der Kläger nicht
getan und in Kauf genommen, dass der Abfluss verstopft worden sei. Nach dem
Wasserschadenereignis habe man die Terrasse in einem völlig desolaten Zustand
angetroffen. Bei einem Augenschein im Juli 2023 seien die Dachrinnen oberhalb
des Terrasseneingangs in Ordnung gewesen, so dass das Wasser über diese
habe abfliessen können. Beim Starkregenereignis habe es sich um einen Starkre-
gen gehandelt, wie er seit 1995 zigfach aufgetreten sei. Wenn der Ablauf entstopft
gewesen wäre, hätte das Wasser auch beim Starkregen im Juni 2023 (recte: Juli
2023) ohne Weiteres bewältigt werden können (Prot. S. 8 ff.). Auch während Feri-
enabwesenheiten habe der Mieter dafür zu sorgen, dass die Blätter zusammen-
gewischt würden, damit der Ablauf nicht verstopft werde (Prot. S. 12).
3. Unbestrittener Sachverhalt
Unbestritten ist, dass der Kläger mit Vertrag vom 16. August 2017 eine 3 ½-
Zimmerwohnung im 3. Obergeschoss der Liegenschaft C._____-strasse 1 in
D._____ mietete (act. 1 Rz. 6, act. 4/4, act. 10/1) und das Mietobjekt am 1. Sep-
tember 2017 übernahm (act. 1 Rz. 6, act. 8 S. 3, act. 4/4, act. 10/2). Nicht bestrit-
ten wird sodann, dass sich am 12. Juli 2023 während eines Unwetters/Starkrege-
nereignisses ein Wasserrückstau auf der Wohnungsterrasse bildete, welcher zur
Folge hatte, dass Wasser in die Wohnung des Klägers und in die darunterlie-
gende Wohnung eines anderen Mieters eindrang (act. 1 Rz. 7, act. 8 Ziff. 3 S. 5).
Ebenfalls unbestritten blieb, dass die H._____ das stehende Wasser auf der Ter-
rasse mit einem Nasssauger aufgesogen und den mit Blätter verstopften Ablauf
gereinigt und ihren Aufwand am 28. August 2023 in Rechnung gestellt hat (act. 8
S. 6, act. 12 Rz. 12). Schliesslich ist im Grundsatz unbestritten, dass das einge-
drungene Wasser Schäden an der Isolation der Bodenkonstruktion, am verputz-
ten Mauerwerk sowie an der Decke der darunterliegenden Wohnung verursacht
hat (act. 1 Rz. 8 ff., act. 8 S. 6 ff., act. 12 Rz. 11 ff.).

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IV. Rechtliches und Würdigung
1. Mängelrechte des Mieters
1.1 Wenn am Mietobjekt Mängel entstehen, die der Mieter weder zu ver-
antworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, kann er verlangen, dass der
Vermieter den Mangel beseitigt (Art. 259a Abs. 1 lit. a OR) und den Mietzins ver-
hältnismässig herabsetzt (Art. 259a Abs. 1 lit. b OR).
1.2 Bei den durch das eingedrungene Wasser entstandenen Schäden, wel-
che im Grundsatz unbestritten sind, handelt es sich um am Mietobjekt während
der Mietdauer entstandene Mängel. Da diese nicht durch kleine, für den gewöhnli-
chen Unterhalt erforderliche Reinigungen und Ausbesserungen behoben werden
können (vgl. Art. 259 OR), sind sie vom Vermieter zu beseitigen, wenn der Mieter
sie nicht zu verantworten hat. Ob der Mieter die Schäden im vorliegenden Fall zu
verantworten hat, hängt zunächst davon ab, ob erstellt werden kann, dass der
Wassereinlauf der Terrasse und das Abflussrohr bereits vor dem Starkregenereig-
nis vom 12. Juli 2023 verstopft gewesen war. Hiefür trägt der beklagte Vermieter
die Beweislast, da es sich mit Blick auf die Mängelrechte des Mieters um eine
rechtshindernde Tatsache handelt (Art. 8 ZGB; BSK ZGB I-LARDELLI/VETTER,
Art. 8 N 64).
1.3 Unbestrittenermassen meldete der Kläger der Verwaltung der Beklag-
ten mit Schreiben vom 25. Juni 2018, dass der Terrassenabfluss seit dem
10. Juni 2018 verstopft sei und es ihm nicht gelungen sei, dies zu beheben (act. 8
S. 4, act. 10/4). In der Folge wurde der Terrassenabfluss gemäss den eigenen
Vorbringen der Beklagten von E._____ gereinigt (act. 8 S. 4). Dass der Abfluss
bereits vor dem Starkregenereignis vom 12. Juli 2023 wieder verstopft gewesen
wäre, schliesst die Beklagte ausschliesslich aus Besichtigungen der Wohnung
des Klägers nach dem Ereignis und Feststellungen von mit der Schadenregulie-
rung beauftragten Unternehmern und Experten. In diesem Zusammenhang
brachte die Beklagte vor, E._____ habe die Wohnung des Klägers am 13. Juli
2023 aufgesucht und festgestellt, dass die Terrasse völlig verschmutzt und der
Ablauf verstopft gewesen sei (act. 8 S. 5; gemäss Darstellung des Klägers soll

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dies erst am 14. Juli 2023 gewesen sein, act. 1 Rz. 7, act. 12 Rz. 9). Entgegen
der von der Beklagten wohl vertretenen Auffassung lassen diese Feststellungen
keinen Rückschluss auf den Zustand der Terrasse und des Abflusses vor dem
Starkregenereignis zu; es ist denn auch nicht ungewöhnlich, dass Laubblätter,
Moose und Äste infolge eines Unwetters auf Balkone und Terrassen gelangen.
Aufschlussreicher sind die Angaben auf der Rechnung der H._____, welche das
stehende Wasser auf der Terrasse am 28. August 2023 mit dem Nasssauger auf-
gesogen und den Ablauf vom Einlauf bis zum Austritt gereinigt hat (act. 8 S. 6,
act. 10/5). Danach soll der Ablauf mit Blättern verstopft gewesen sein; dies deutet
darauf hin, dass es sich nicht um im Herbst heruntergefallenes Laub, sondern um
Blätter gehandelt hat, welche im Sommer bei Unwettern von den Bäumen geris-
sen werden. Hätte es sich um bereits im Herbst/Winter heruntergefallenes Laub
gehandelt, hätte dieses infolge des Verrottungsprozesses im darauffolgenden Au-
gust nicht mehr als Blattwerk identifiziert werden können. Die Situation, welche
der mit der Reinigung des Ablaufs beauftragte Unternehmer angetroffen hat,
spricht daher nicht für den von der Beklagten vermuteten Grund für den Rückstau
des Wassers; es kann vielmehr davon ausgegangen werden, dass die mit dem
Unwetter auf die Terrasse gelangten Blätter den Abfluss an jenem Tag verstopf-
ten. Mit den von der Beklagten offerierten Beweisen kann jedenfalls nicht erstellt
werden, dass der Wassereinlauf und das Abflussrohr bereits vor dem Starkrege-
nereignis vom 12. Juli 2023 verstopft gewesen wären. Dies gilt auch für die einge-
reichten Bildaufnahmen (act. 10/7, 10/9 und 10/10), zumal eine übermässige Ver-
schmutzung mit Unrat gerade nicht erkennbar ist. Damit kann aber auch nicht er-
stellt werden, dass der Wasserrückstau, der zu den Schäden im Gebäudeinnern
geführt hat, durch eine ungenügende Kontrolle und Reinigung des Abflusses ver-
ursacht worden wäre.
1.4 Bei dieser Sachlage kann offen bleiben, ob es bei der Reinigung und
Instandhaltung des versinterten Terrassenabflussrohres um kleinen Unterhalt
geht, welcher dem Mieter gemäss Art. 259 OR obliegt. Ursächlich für die durch
eindringendes Meteorwasser im Gebäudeinnern entstandenen Schäden ist zum
einen das Fehlen eines Notüberlaufs und zum anderen die Unterschreitung der
empfohlenen minimalen Höhe der Terrassentürschwelle (vgl. Gutachten des Ex-

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perten G._____ vom 14. Dezember 2024, act. 10/12). Bei seinen Schlussfolge-
rungen hat sich der Gutachter auf SIA-Empfehlungen abgestützt, welche aus dem
Jahr 1986 stammen, mithin vor dem Jahr 1995, in welchem das Gebäude mit dem
streitgegenständlichen Mietobjekt errichtet worden war. Dass es bis ins Jahr 2023
nach Darstellung der Beklagten zu keinem vergleichbaren Schadenereignis ge-
kommen war (act. 8 S. 3, Prot. S. 7 f.), ändert nichts daran, dass es sich um einen
Baumangel handelt, welcher bei einem Mietobjekt in den Verantwortungsbereich
des Vermieters fällt.
1.5 Wenn der Kläger als Mieter den entstandenen Schaden nicht zu ver-
antworten hat, obliegt dessen Behebung dem Vermieter respektive der Beklagten.
Gestützt auf den Schadenbericht der F._____ AG vom 18. Januar 2024 (act. 4/12,
act. 10/7) ist erstellt, dass die Wände im Wohnzimmer samt Eingangsbereich, im
Schlafzimmer und im Büro im unteren Bereich durchfeuchtet gewesen sind. Die
Beklagte führte ausserdem selbst aus, dass die I._____ GmbH anfangs 2024 in
mehreren Zimmern der vom Kläger gemieteten Wohnung losen Verputz und mür-
ben Mörtel entfernt habe (act. 8 S. 6). Schliesslich hätten die Herren E._____ und
K._____ die Sockelleisten entfernt (act. 8 S. 7). Entsprechend sind sämtliche be-
troffenen Wände im Wohnzimmer inklusive Eingangsbereich, im Schlafzimmer
und im Büro samt Sockelleisten von der Beklagten wieder instand zu stellen.
1.6 Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beein-
trächtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er
den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behe-
bung des Mangels entsprechend herabsetzt (Art. 259d OR). Sämtliche Mängel,
für die der Vermieter gemäss Art. 259a OR einzustehen hat, geben grundsätzlich
Anspruch auf Mietzinsminderung (BSK OR I-WEBER, Art. 259d N 2; CHK OR-HUL-
LIGER, Art. 259d N 2).
a) Da leichte Mängel des Mietobjekts mit relativ geringem Aufwand durch
Reinigungen oder geringfügige Ausbesserungen behoben werden können und
während der Mietdauer von den Mietern zu beheben sind (vgl. dazu Mietrecht für
die Praxis, S. 249 ff.), setzt eine Mietzinsherabsetzung zunächst das Vorliegen ei-
nes zumindest mittleren Mangels voraus. Ein solcher liegt vor, wenn die Tauglich-

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keit zum vorausgesetzten Gebrauch der Mietsache zwar vermindert, aber nicht
ausgeschlossen oder erheblich beeinträchtigt ist (vgl. dazu Art. 258 Abs. 3 lit. a
und Art. 259b lit. b OR). Ein Mangel ist schwer, wenn die Tauglichkeit zum vor-
ausgesetzten Gebrauch der Mietsache erheblich beeinträchtigt oder ausgeschlos-
sen ist (vgl. Art. 258 Abs. 1 und Art. 259b lit. a OR).
Mangelhaft ist ein Mietobjekt, wenn ihm eine zugesicherte oder sich aus
dem vertraglichen Gebrauchszweck ergebend Eigenschaft fehlt. Worin der vor-
ausgesetzte Gebrauch besteht und welchen Zustand der Mietsache die Mieter er-
warten dürfen, ergibt sich primär aus der Parteivereinbarung (ZK OR-HIGI/WIL-
DISEN, Art. 258 N 28).
b) Erforderlich ist sodann die Kenntnis des Mangels durch den Vermieter
(ZK OR-HIGI/WILDISEN, Art. 259d N 8; Mietrecht für die Praxis, S. 286); jedenfalls
muss der Mieter im Streitfall beweisen, dass bzw. wann der Mieter den Mangel
gekannt hat. Laut dem Bundesgericht genügt es, wenn der Mieter klargemacht
hat, dass er sich am Mangel stört (BGE 142 III 557 E. 8.3.4). Ist das der Fall, kann
er die Minderung auch rückwirkend verlangen und auch noch nach Beendigung
des Mietverhältnisses (ZK OR-HIGI/WILDISEN, Art. 259d N 22; BSK OR-WEBER,
Art. 259d N 4).
c) Schliesslich darf der Mangel nicht vom Mieter zu verantworten sein
(vgl. Art. 259a Abs. 1 OR). Vom Mieter selbst gesetzte Mängel sind ihm zuzurech-
nen und schliessen die Geltendmachung der Mängelrechte aus (CHK OR-HULLI-
GER, Art. 259a N 3). Ein Verschulden des Vermieters ist hingegen nicht erforder-
lich (Botschaft BBl 1985, 1436).
d) Der Umfang der Mietzinsherabsetzung wird nach der relativen Methode
ermittelt. Dabei wird der Wert der mängelfreien Mietsache mit dem Wert der man-
gelhaften Sache verglichen. Massgebend für die Bemessung des Herabsetzungs-
anspruchs sind objektive Kriterien. Abzustellen ist insbesondere auf die Art und
Beschaffenheit des Mietobjekts, die Art des Mangels beziehungsweise der Beein-
trächtigung sowie den vereinbarten Gebrauch, nicht aber auf subjektive, in der
Person des Mieters liegende Umstände. Bei Geschäftsmietverträgen steht der

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vereinbarte Gebrauch im Vordergrund (vgl. zum Ganzen Mietrecht für die Praxis,
S. 286 f.). Bei mittelschweren Mängeln gestaltet sich eine verhältnismässige Her-
absetzung regelmässig als schwierig, sodass bei solchen eine Schätzung nach
Billigkeit aufgrund der allgemeinen Lebenserfahrung, Treu und Glauben sowie der
bundesgerichtlichen Kasuistik vorgenommen werden darf (BGE 130 III 504 E. 4.1;
Urteil BGer 4C.219/2005 vom 24. Oktober 2005, E. 2.3).
e) Die Beweislast für die Voraussetzungen der Minderung liegt beim Mie-
ter (Art. 8 ZGB).
1.7 Aus dem aufgelegten Mietvertrag (act. 4/4, act. 10/1) geht hervor, dass
es sich beim Mietobjekt um eine Wohnung mit 3 ½ Zimmern handelt, welche
Wohnzwecken dienen soll. Eine Zusicherung eines speziellen Komforts lässt sich
dem Vertrag nicht entnehmen; einschränkend wird allerdings festgehalten, dass
im Kellerabteil keine feuchtigkeitsempfindlichen Gegenstände gelagert werden
könnten. Wie bereits festgehalten (oben, E. IV./1.5) hat die Vermieterin respektive
die Beklagte die vom eingedrungenen Wasser verursachten Schäden zu behe-
ben; entsprechend handelt es sich bei den Schäden an den Wänden mindestens
um einen mittleren Mangel der grundsätzlich Anspruch auf verhältnismässige Her-
absetzung des Mietzinses gibt. Durchfeuchtete Wände mit abblätterndem Verputz
bedeuten für den Mieter nicht zu vernachlässigende Unannehmlichkeiten; dies gilt
auch für Wände, deren Mauerwerk zum Teil freigelegt ist. Zwar trifft es zu, dass
das freigelegte Mauerwerk, sobald es ausgetrocknet ist, die Wohnqualität haupt-
sächlich in optischer Hinsicht beeinträchtigt; dies bedeutet indes nicht, dass der
vertragsgemässe Gebrauch dadurch nicht eingeschränkt wäre. Auch rein ästheti-
sche Mängel können den Gebrauch der Sache beeinträchtigen und demzufolge
zu einer Mietzinssenkung berechtigen (Urteil BGer 4C.97/2003 vom 28. Oktober
2003, siehe dazu mp 2004, S. 95). Für eine verhältnismässige Herabsetzung des
Mietzinses ist demnach der Umstand zu berücksichtigen, dass der Mangel vom
13. Juli 2023 (Kenntnisnahme der Schäden durch die Beklagte) bis zum 4. März
2024 in den durchfeuchteten Wänden in diversen Zimmern des betroffenen Mie-
tobjekts bestand (siehe E. IV./1.5), während der nach dem Entfernen des Verput-

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zes und der Sockelleisten noch bestehende Mangel im Wesentlichen optischer
Natur ist.
In der Rechtsprechung bewegen sich für Wasserschäden gewährte Miet-
zinsreduktionen zwischen 10 bis 15 % (Genf, Cour de justice, ACJC/447/2005,
Urteil vom 11. April 2005; mp 2004 S. 69). Für Wasserflecken und abgerissene
Tapeten in einer Wohnung – die optische Mängel darstellen – wurde eine Miet-
zinsreduktion von 8 % gewährt (mp 1994, S. 189).
Unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Wohnqualität seit Frühjahr
2024 nicht mehr im selben Umfang beeinträchtigt ist, erscheint eine Herabsetzung
des Nettomietzinses um durchschnittlich 8 % bis zur Behebung der Mängel als
angemessen. Da die Beklagte vom eingedrungenen Wasser und den dadurch
verursachten Schäden am 13. Juli 2023 Kenntnis genommen hat, entstand der
Herabsetzungsanspruch an jenem Tag.
2. Schadenersatzanspruch des Vermieters
2.1 Widerklageweise macht der Vermieter einen Schadenersatzanspruch
gegen den Mieter geltend, da dieser den Wasserschaden durch pflichtwidrige Un-
terlassung der Kontrolle und Reinigung des Terrassenabflusses verursacht hätte.
2.2 Gemäss Art. 257f Abs. 1 OR muss der Mieter die Sache sorgfältig ge-
brauchen. Die Sorgfaltspflicht ist Bestandteil des von Art. 257f OR insgesamt an-
visierten vertragsgemässen Gebrauchs. Der Mieter hat die Sache schonend zu
gebrauchen und namentlich deren Beschädigung sowie übermässige Abnützung
zu vermeiden (BSK OR I-WEBER, Art. 257f N 1). Das vom Mieter zu beachtende
Mass an Sorgfalt bestimmt sich überwiegend nach dem vertragsgemässen Ge-
brauch der Mietsache. Die Sorgfaltspflichten können in einem Unterlassen, Tun
oder Dulden bestehen. Verstösst der Mieter gegen seine Pflicht zu Sorgfalt und
Rücksichtnahme, kann er nach den allgemeinen Regeln von Art. 97 ff. OR scha-
denersatzpflichtig werden (CHK OR-HULLIGER, Art. 257f N 2 ff.; BSK OR I-WEBER,
Art. 257f N 1b). Die Schadenersatzpflicht des Mieters gilt nicht nur, wenn es zur
Auflösung des Mietvertrags durch ausserordentliche Kündigung nach Abs. 3 oder

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4 gekommen ist. So schuldet der Mieter für Beschädigungen der Mietsache, die
über die vertragsgemässe Abnützung hinausgehen, Schadenersatz (SVIT Kom-
mentar-REUDT, Art. 257f N 35). Der Gläubiger – im mietrechtlichen Kontext der
Vermieter – hat gemäss Art. 8 ZGB die anspruchsbegründenden Tatsachen, also
die Pflichtwidrigkeit, den Schadeneintritt und die natürliche Kausalität, zu bewei-
sen. Da das Verschulden vermutet wird, obliegt dem Schuldner – dem Mieter –
der Exkulpationsbeweis (KUKO OR-THIER, Art. 97 N 33).
2.3 Wie bereits erwähnt (oben E. IV./1.3), konnte nicht erstellt werden,
dass der Wasserrückstau auf der Terrasse, der zu den Schäden im Gebäudein-
nern geführt hat, auf eine dem Mieter obliegende ungenügende Kontrolle und Rei-
nigung des Abflusses zurückgeführt werden könnte. Entsprechend hat der Mieter
resp. der Widerbeklagte die entstandenen Schäden nicht zu verantworten (vgl.
oben E. IV./1.4 und 1.5), weshalb eine Schadenersatzpflicht von vornherein ent-
fällt und die Widerklage abzuweisen ist.
V. Fazit
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beklagte die bestehenden
Mängel (entfernter Verputz an Wänden und entfernte Sockelleisten im Wohnzim-
mer samt Eingangsbereich, Büro und Schlafzimmer) in der vom Kläger gemiete-
ten 3 ½-Zimmer-Wohnung in Gutheissung des klägerischen Begehrens Ziffer 1 zu
beheben hat. Für die beeinträchtigte Gebrauchstauglichkeit ist zudem der Netto-
mietzins ab 13. Juli 2023 bis zur vollständigen Behebung der Mängel in teilweiser
Gutheissung des klägerischen Begehrens Ziffer 2 um 8 % herabzusetzen. Die Wi-
derklage ist schliesslich abzuweisen.
VI. Kosten- und Entschädigungsfolgen
1. Gerichtskosten
Die Gerichtskosten (Entscheidgebühr und Kosten nach Art. 95 Abs. 2 ZPO)
werden von Amtes wegen festgesetzt und verteilt (Art. 105 Abs. 1 ZPO). Grund-
lage der Festsetzung der Entscheidgebühr bilden der Streitwert beziehungsweise

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das tatsächliche Streitinteresse, der Zeitaufwand des Gerichts und die Schwierig-
keit des Falles (§ 2 GebV OG). Die Grundgebühr wird bei vermögensrechtlichen
Streitigkeiten nach § 4 Abs. 1 GebV OG berechnet. Sie kann unter Berücksichti-
gung des Zeitaufwands des Gerichts und der Schwierigkeit des Falls ermässigt
oder um bis zu einem Drittel, in Ausnahmefällen bis auf das Doppelte, erhöht wer-
den (§ 4 Abs. 2 GebV OG).
Vorliegend beträgt der von den Parteien bezifferte Streitwert der Klage
CHF 18'397.70 (act. 1 S. 4, act. 8 S. 2), derjenige der Widerklage CHF 2'775.14
(act. 8 S. 2 und 12). Wenn sich Klage und Widerklage nicht gegenseitig aussch-
liessen, werden die Streitwerte zur Bestimmung der Prozesskosten zusammenge-
rechnet (Art. 94 Abs. 2 ZPO). Zur Beantwortung der Frage, ob sich Klage und Wi-
derklage gegenseitig ausschliessen, ist eine wirtschaftliche Betrachtung vorzu-
nehmen. Ein gegenseitiger Ausschluss ist daher nur zu bejahen, soweit die Wi-
derklage einer Negation der Hauptklage entspricht (BSK ZPO-HOFMANN/BAE-
CKERT, Art. 94 N 11). Dies ist vorliegend der Fall, weshalb für die Festlegung der
Entscheidgebühr von einem Streitwert von CHF 18'397.70 auszugehen ist. Dies
ergibt eine ordentliche Gebühr von rund CHF 2'900.–.
2. Parteientschädigung
Die Prozesskosten umfassen nach Art. 95 Abs. 1 ZPO neben den Gerichts-
kosten auch die Parteientschädigung an die Gegenpartei. Als Parteientschädi-
gung gelten bei berufsmässiger Vertretung neben dem Ersatz notwendiger Ausla-
gen deren Kosten (Art. 95 Abs. 3 ZPO), welche das Gericht nach der Verordnung
über die Anwaltsgebühren (AnwGebV OG) zuspricht (Art. 96 ZPO). Die Vergütung
setzt sich aus Gebühr und notwendigen Auslagen zusammen (§ 1 Abs. 2
AnwGebV OG). Grundlage für die Festsetzung der Gebühr im Zivilprozess bilden
der Streit- beziehungsweise Interessewert, die Verantwortung des Anwalts, des-
sen notwendiger Zeitaufwand und die Schwierigkeit des Falles (§ 2 Abs. 1
AnwGebV OG). Bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten richtet sich die Grundge-
bühr nach § 4 Abs. 1 AnwGebV OG. Der Anspruch auf die Gebühr entsteht mit
der Erarbeitung der Begründung oder Beantwortung der Klage und deckt auch
den Aufwand für die Teilnahme an der Hauptverhandlung ab. Für die Teilnahme

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an zusätzlichen Verhandlungen und weitere notwendige Rechtsschriften wird ein
Einzelzuschlag von je höchstens der Hälfte der Gebühr oder ein Pauschalzu-
schlag berechnet (§ 11 Abs. 1 und 2 AnwGebV OG).
Bei einem massgebenden Streitwert von CHF 18'397.70 ergibt sich für das
vorliegende Verfahren nach dem Gesagten eine ordentliche Gebühr von rund
3'660.– (exkl. MWST). Zuschläge sind keine zuzusprechen.
3. Verteilung
Gestützt auf Art. 106 Abs. 1 ZPO werden die Prozesskosten (Gerichtskosten und
Parteientschädigung) der unterliegenden Partei auferlegt. Hat keine Partei vollstän-
dig obsiegt, so werden die Prozesskosten gestützt auf Art. 106 Abs. 2 ZPO nach
dem Ausgang des Verfahrens, d.h. anteilsmässig nach Obsiegen und Unterliegen,
verteilt. Die Zusprechung einer Parteientschädigung erfolgt nach denselben Re-
geln; die gegenseitigen Entschädigungspflichten sind einander in Bruchteilen ge-
genüberzustellen und bis zum kleineren Bruchteil zu verrechnen (KUKO ZPO-
SCHMID/JENT-SØRENSEN, Art. 106 N 4).
Vorliegend obsiegt der Kläger mehrheitlich. Er obsiegt im Betrag von
CHF 14'478.77 [CHF 10'000.– (Mängelbehebung) + CHF 4'478.77 (Mietzinsreduk-
tion von 8 %)], während er im Betrag von CHF 3'918.93 (Restbetrag der vom Kläger
beantragten Mietzinsreduktion von 15 %) unterliegt. Somit unterliegt der Kläger zu
21 %, während die Beklagte zu 79 % unterliegt. Die Gerichtskosten in der Höhe
von CHF 2'900.– sind dementsprechend zu 21 % dem Kläger (= rund CHF 600.–)
und zu 79 % der Beklagten (= rund CHF 2'300.–) aufzuerlegen. Der Anteil des Klä-
gers ist mit dem von ihm geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen. Folglich ist
dem Kläger der Kostenvorschuss im Umfang von CHF 900.– zurückzuerstatten und
der Restbetrag direkt von der Beklagten nachzufordern.
Die jeweils zuzusprechenden Parteientschädigungen (vgl. E. VI. 2) sind ge-
geneinander aufzurechnen. Der Kläger hätte entsprechend seinem Obsiegen zu
79% Anspruch auf rund CHF 2'890.– und die Beklagte entsprechend ihrem Obsie-

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gen zu 21 % auf rund CHF 770.–. Die Beklagte ist daher zu verpflichten, dem Klä-
ger CHF 2'290.– (inkl. MWST) als reduzierte Parteientschädigung zu bezahlen.
Es wird erkannt:
1. Die Beklagte wird verpflichtet, die in der 3 ½-Zimmer-Wohnung im 3. OG an
der C._____-strasse 1 in D._____ bestehenden Mängel (entfernter Verputz
an Wänden und entfernte Sockelleisten im Wohnzimmer samt Eingangsbe-
reich, Büro und Schlafzimmer) zu beheben.
2. Der Mietzins für die 3 ½-Zimmer-Wohnung im 3. OG an der C._____-
strasse 1 in D._____ wird ab 13. Juli 2023 bis zur Behebung der Mängel ge-
mäss Dispositiv Ziffer 1 im Umfang von 8 % des Nettomietzinses reduziert.
3. Die Widerklage wird abgewiesen.
4. Die Entscheidgebühr wird auf CHF 2'900.- festgesetzt.
5. Die Kosten dieses Entscheids in der Höhe von CHF 2'900.– werden dem
Kläger im Umfang von CHF 600.– und der Beklagten im Umfang von
CHF 2'300.– auferlegt.
Die Entscheidgebühr wird im Umfang von CHF 600.– aus dem vom Kläger
geleisteten Kostenvorschuss bezogen und der Überschuss dem Kläger zu-
rückerstattet. Der Restbetrag der Entscheidgebühr wird direkt von der Be-
klagten nachgefordert.
6. Die beklagte Partei wird verpflichtet, der klagenden Partei eine reduzierte
Parteientschädigung von CHF 2'290.– (inkl. MWST) zu bezahlen.
7. Schriftliche Mitteilung an die Parteien.
8. Eine Berufung gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen von der Zu-
stellung an im Doppel und unter Beilage dieses Entscheids beim Oberge-

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richt des Kantons Zürich, Zivilkammer, Postfach, 8021 Zürich, erklärt wer-
den. In der Berufungsschrift sind die Anträge zu stellen und zu begründen.
Allfällige Urkunden sind im Doppel und mit zweifachem Verzeichnis beizule-
gen.
9. Wird nur die Regelung der Gerichtskosten und der Parteientschädigung in
diesem Entscheid angefochten, kann innert 30 Tagen von der Zustellung an
im Doppel und unter Beilage dieses Entscheids beim Obergericht des Kan-
tons Zürich, Zivilkammer, Postfach, 8021 Zürich, Beschwerde erhoben wer-
den. In der Beschwerdeschrift sind die Anträge zu stellen und zu begründen.
Allfällige Urkunden sind im Doppel und mit zweifachem Verzeichnis beizule-
gen.
Winterthur, 21. April 2026
BEZIRKSGERICHT WINTERTHUR
Mietgericht
Der Mietgerichtspräsident i.V. Die Gerichtschreiberin:
lic. iur. Ch. Vogel MLaw K. Franz
versandt am: