zh_bezirksgericht_winterthur · MH250002 · 2026-02-03 · de
Forderung


Bezirksgericht Winterthur
Mietgericht
Geschäfts-Nr.: MH250002-K/U/hü
Mitwirkend: Mietgerichtspräsident Dr. iur. M. Vischer, LL.M., Mietrichterin
lic. iur. M. Vogel Jost und Mietrichter Th. Schär sowie
Gerichtsschreiberin MLaw S. Meyer
Urteil vom 3. Februar 2026
in Sachen
A._____,
Kläger
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
gegen
B._____ AG,
Beklagte
betreffend Forderung

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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2; vgl. act. 28 Rz. 1)
"1. Es sei die Beklagte zu verpflichten, dem Kläger zu bezahlen:
- Fr. 10'800.00 zzgl. Zins seit 01.01.2024
- Fr. 24'800.00 zzgl. Zins seit 15.02.2024
- Fr. 37'200.00 zzgl. Zins seit 13.08.2024
- Fr. 3'824.85 zzgl. Zins seit 13.08.2024
2. Es sei das auf die Beklagte lautende Mietzinskautionskonto CH…
bei der Bank C._____ AG vollständig zu Gunsten des Klägers
freizugeben.
3. Es sei der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. 1 (Zahlungsbe-
fehl vom 12.03.2024) des Regionalen Betreibungsamtes Buchs
vollumfänglich zu beseitigen. In der Betreibung Nr. 2 (Zahlungs-
befehl vom 19.08.2024) des Regionalen Betreibungsamtes Buchs
sei der Rechtsvorschlag im Umfang von Fr. 37'200.00 und Fr.
3'824.85, jeweils zzgl. 5% Zins ab 13. August 2025, zu beseitigen.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu Lasten der
Beklagten. "
Erwägungen:
1. Prozessgeschichte
1.1. Nachdem der Kläger mit Eingabe vom 26. Februar 2025 eine Klage im or-
dentlichen Verfahren samt Beilagen am hiesigen Mietgericht einreichte (act. 1–8),
wurde der Beklagten mit Präsidialverfügung vom 28. Februar 2025 Frist angesetzt,
um die schriftliche Klageantwort einzureichen. Gleichzeitig wurde vom Kläger ein
Kostenvorschuss einverlangt (act. 9). Innert erstreckter Frist (vgl. act. 14; act. 20)
reichte die Beklagte die Klageantwort samt Beilagen ein (act. 22–23/1). Der einver-
langte Kostenvorschuss wurde fristgerecht geleistet (act. 11).
1.2. In der Folge wurden die Parteien auf den 22. Oktober 2025 zur Hauptver-
handlung vorgeladen (act. 24). Zwischenzeitlich informierte die Beklagte das Ge-
richt über die Auflösung des Mandatsverhältnisses mit Rechtsanwalt Dr. iur.
Y1._____ (act. 27). Zur Hauptverhandlung erschienen Rechtsanwalt lic. iur.
X._____ namens und in Begleitung des Klägers persönlich sowie Y2._____ na-
mens und in Vertretung der Beklagten. Nach Durchführung der Hauptverhandlung,

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an der die Parteien Vergleichsgespräche führten, die scheiterten, und ihren zweiten
Tatsachenvortrag erstatteten, wurde den Parteien die Beratungsphase angezeigt
(Prot. S. 27).
1.3. Das Verfahren erweist sich als spruchreif. Auf die Ausführungen der Par-
teien ist – soweit für die Entscheidfindung erforderlich – im Rahmen der folgenden
Erwägungen einzugehen.
2. Formelles
Das Kollegialgericht des Mietgerichts Winterthur ist sachlich (Art. 4 Abs. 1
ZPO i.V.m. § 21 Abs. 1 lit. a GOG) und örtlich (Art. 33 ZPO) zuständig. Die Klage
wurde sodann rechtzeitig binnen Monatsfrist eingereicht (Art. 209 Abs. 4 ZPO). Die
übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt und auf die Klage ist einzutreten
(Art. 59 i.V.m. Art. 60 ZPO).
Massgeblich ist die Zivilprozessordnung in der bis zum 31. Dezember 2024
geltenden Fassung (Art. 407f ZPO in der Fassung vom 1. Januar 2025).
3. Wesentliche Parteistandpunkte
Der Kläger ist der ehemalige Vermieter von Geschäftsräumlichkeiten der Be-
klagten. Mit der vorliegenden Klage fordert er ausstehende Mietzinse samt Scha-
denersatz (namentlich Reinigungskosten sowie Kosten der nachvertraglichen Nut-
zung) von der beklagten Partei.
4. Sachverhalt
4.1. Nach belegter und unbestrittener Darstellung des Klägers ist zunächst von
folgendem Sachverhalt auszugehen:
4.2. Die Beklagte mietete vom Kläger mit schriftlichem Mietvertrag vom 10. bzw.
12. September 2023 (fortan: Mietvertrag) Geschäftsräume im Erdgeschoss und im
1. Obergeschoss in der Liegenschaft D._____ [Strasse] 3/E._____-strasse 4 in
… F._____ (act. 7/1). Dabei hielten die Parteien in Ziff. 6 des Mietvertrags fest,
dass das Mietverhältnis im Sinne von Art. 255 Abs. 2 OR befristet sei und ohne

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Kündigung am 31. März 2024 endige. In Ziff. 7 vereinbarten die Parteien einen mo-
natlichen zum Voraus zahlbaren (Verfalltag) Mietpreis von brutto CHF 12'400.–. Für
die Mietperiode vom 18. bis 30. September 2023 einigten sich die Parteien auf ei-
nen reduzierten Bruttomietzins von CHF 3'400.–. Für die Monate Oktober und No-
vember 2023 vereinbarten sie, dass der Mietpreis jeweils um CHF 2'000.– auf
CHF 10'400.– reduziert würde, sofern die Beklagte auf ihre Kosten bis spätestens
30. November 2023 bewilligungspflichtige Leuchtreklamen an der Fassade erstelle
und die Mietzinse klaglos bezahle. Schliesslich vereinbarten die Parteien in Ziff. 8
eine Mietzinskaution von CHF 24'000.–, welche auf ein auf die Beklagte lautendes
Konto bei der Bank C._____ AG einbezahlt wurde (act. 7/2). Im Übrigen enthält der
Mietvertrag in Ziff. 14 einen Schriftlichkeitsvorbehalt, wonach Änderungen und Er-
gänzungen des Vertrags der Schriftform bedürfen (act. 1 Rz. 5; act. 22 Rz. 3;
act. 28 Rz. 4).
4.3. Am 18. September 2023 übergab der Kläger der Beklagten das Mietobjekt
und erstellte ein Übergabeprotokoll (act. 1 Rz. 6; act. 7/3). Bei Mietantritt leistete
die Beklagte den reduzierten Mietzins für September 2023 und installierte die von
ihr geforderte Leuchtreklame. Anschliessend bezahlte die Beklagte am 4. Oktober
und am 13. November 2023 je CHF 10'400.–. Am 14. Dezember 2023 sowie am
12. Januar und am 5. Februar 2024 bezahlte die Beklagte je CHF 6'000.– (act. 1
Rz. 7; act. 22 Rz. 10; Prot. S. 15; act. 7/4). Mit Mahnung vom 15. Januar 2024
mahnte der Kläger die Beklagte unter Androhung der Betreibung ab (act. 1 Rz. 7;
act. 22 Rz. 11; act. 7/5). Da die Zahlungen der Beklagten nicht näher bezeichnet
waren, rechnete der Kläger diese gestützt auf Art. 87 OR den jeweils verfallenen
Mietzinsbetreffnissen an.
4.4. Aufgrund der auflaufenden Mietzinsausstände anerbot der Kläger der Be-
klagten, das Mietobjekt vorzeitig zu verlassen (act. 22 Rz. 13; act. 28 Rz. 5 und 12).
Mit Schreiben vom 14. März 2024 schlug die Beklagte unter Vorlage eines ange-
passten Mietvertrags eine Verlängerung bis Juni 2024 vor (act. 7/17), worauf der
Kläger nicht einging (act. 28 Rz. 5).
4.5. Auch nach dem 31. März 2024 (Ende des befristeten Mietverhältnisses)
blieb die Beklagte bis zum 30. Mai 2024 im Mietobjekt. Am 31. Mai 2024 gingen die

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Schlüssel des Mietobjekts beim Kläger ein, nachdem er hierorts ein Ausweisungs-
verfahren gegen die Beklagte eingeleitet hatte (Geschäfts-Nr. ER240037-K), das
entsprechend als gegenstandslos geworden abgeschrieben wurde (act. 1 Rz. 9;
act. 22 Rz. 13 ff.). Dabei war für den Kläger aufgrund des Ausweisungsverfahrens,
in dem die Beklagte eine Fristerstreckung zur Stellungnahme bis 30. Mai 2024 er-
wirkt hatte, nicht absehbar, wann er wieder über das Mietobjekt verfügen könne
(act. 1 Rz. 20).
4.6. In der Folge ging am 6. Juni 2024 bei der Beklagten die schriftlich erstattete
Mängelrüge des Klägers vom 3. Juni 2024 ein (act. 1 Rz. 10; vgl. act. 22 Rz. 17 ff.;
act. 7/13). Darin hielt er unter anderem fest, dass sich das Mietobjekt nicht in ein-
wandfreiem Zustand befunden habe und eine Nachreinigung notwendig gewesen
sei. Mit Schreiben vom 15. Juli 2024 und Korrekturschreiben vom 16. Juli 2024 liess
der Kläger der Beklagten die Schlussrechnung zukommen und Frist zur Zahlung
ansetzen (act. 1 Rz. 16; vgl. act. 22 Rz. 37; act. 7/15–16).
5. Parteidarstellungen
5.1. Klägerische Vorbringen
5.1.1. In Bezug auf die Mietdauer und die Mietzinshöhe bestreitet der Kläger das
Bestehen einer vom schriftlichen Mietvertrag abweichenden mündlichen Vereinba-
rung. Entscheidend sei, dass der Mietvertrag in Ziff. 14 Abs. 1 einen Schriftlich-
keitsvorbehalt enthalte; gültig und verbindlich sei somit einzig der aktenkundige
Mietvertrag (act. 28 Rz. 4). Ebenfalls sei vertraglich kein Optionsrecht vorgesehen
gewesen, sondern einzig eine Zusicherung des Klägers, die Beklagte frühzeitig
über eine allfällige Verlängerungsmöglichkeit zu informieren und gegebenenfalls
die Zwischennutzung um maximal drei Monate zu verlängern (act. 28 Rz. 5; vgl.
act. 7/1 Ziff. 6). Der Kläger habe der Beklagten ebenfalls keine Zusicherungen be-
treffend Umsatz der Vormieterin abgegeben (act. 28 Rz. 8).
5.1.2. Das Mietverhältnis habe gemäss Mietvertrag am 31. März 2024 geendet; die
Parteien hätten vorgängig keine Verlängerung des Mietverhältnisses vereinbart.
Gleichwohl habe sich die Beklagte geweigert, das Mietobjekt per 31. März 2024 zu

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verlassen. Zudem habe sie dem Kläger den Zutritt zum Mietobjekt verweigert, als
er dieses mit potenziellen Mietinteressenten habe besichtigen wollen (act.1 Rz. 9;
act. 28 Rz. 12 f.). Erst unter dem Druck des gerichtlichen Ausweisungsverfahrens
habe die Beklagte das Mietobjekt per 30. Mai 2024 verlassen. Dabei sei die Be-
klagte in ihrer Nutzung nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht eingeschränkt
gewesen. Infolgedessen schulde sie dem Kläger für die Monate April und Mai 2024
Schadenersatz in Höhe von zwei Bruttomietzinsen, d.h. CHF 24'800.– nebst Zins
zu 5 % seit 13. August 2024 (act. 1 Rz. 19; act. 28 Rz. 30).
5.1.3. Überdies schulde ihm die Beklagte CHF 12'400.– nebst Zins zu 5 % seit
13. August 2024 als Schadenersatz für den Monat Juni 2024. Da für ihn nicht ab-
sehbar gewesen sei, wann er wieder über das Mietobjekt verfügen könne und da
ihm die Beklagte zudem den Zutritt zum Mietobjekt verweigert habe, habe der Klä-
ger die Wiedervermietung nicht anhand nehmen können. Infolgedessen habe zum
Zeitpunkt des überraschenden Auszugs der Beklagten am 30. Mai 2024 auch kein
Nachmieter zur Verfügung gestanden. Abgesehen davon wäre der Bezug durch
einen neuen Mieter nicht möglich gewesen, da das Mietobjekt nicht gereinigt ge-
wesen sei. Nur mit Müh und Not habe der Kläger ein Reinigungsinstitut finden kön-
nen, welches das Mietobjekt im Laufe des Monats Juni 2024 gereinigt und die Ge-
genstände entsorgt habe. Daher sei dem Kläger für den Monat Juni ein Schaden
im Umfang einer Bruttomiete entstanden (act. 1 Rz. 20; vgl. act. 28 Rz. 30).
5.1.4. Nach Erhalt der Schlüssel am 31. Mai 2024 habe der Kläger umgehend den
Zustand des Mietobjekts durch dessen Verwalterin aufnehmen lassen und die an-
getroffenen Mängel fotografisch sowie mittels Videoaufnahmen dokumentiert. Mit
schriftlicher Mängelrüge vom 3. Juni 2024 habe er der Beklagten – innert Frist (vgl.
act. 1 Rz. 21) – im Detail mitgeteilt, für welche Schäden sie aufzukommen habe
(act. 1 Rz. 10; act. 7/13). Im vorliegenden Verfahren macht der Kläger folgende Be-
träge geltend:
Reinigungs- und Entsorgungskosten CHF 3'574.85
Fehlender bzw. unpassender Schlüssel CHF 50.–
Schäden in der Küche CHF 200.–
Total CHF 3'824.85

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5.1.5. Wie in der Mängelrüge vermerkt, sei das Mietobjekt nicht gereinigt gewesen
(act. 7/13 S. 1 ff.). Infolge der unzureichenden Reinigung der Beklagten habe der
Kläger ein Reinigungsinstitut aufbieten müssen, welches das Mietobjekt zum vor-
stehenden Preis gereinigt habe (act. 1 Rz. 12; act. 7/14; act. 7/15 S. 1). Weiter sei
ein Schlüssel des Umkleidemöbels im WC-Bereich nicht passend gewesen, wes-
halb der Kläger einen Minderwert von CHF 50.– geltend mache (act. 1 Rz. 13;
act. 7/13 S. 3; act. 7/15 S. 1). Schliesslich sei in der Küche die Türe oberhalb des
Kühlschranks ausgerissen und die Holzwand hinter dem Mülleimer aufgequollen
und verfärbt gewesen (act. 7/13 S. 3). Diese Schäden seien anlässlich der Überg-
abe vom 18. September 2023 nicht vorhanden gewesen (vgl. act. 7/3) und Folge
einer von der Beklagten zu verantwortenden übermässigen Abnutzung. Hierfür ma-
che der Kläger einen Minderwert von CHF 200.– geltend (act. 1 Rz. 14; act. 7/15
S. 2). Dieser Minderwert sei durchaus angemessen (act. 28 Rz. 21).
5.2. Beklagtische Vorbringen
5.2.1. Die Beklagte bestreitet, dass der Inhalt des Mietvertrags das von den Par-
teien Gewollte (Konsens) korrekt wiedergebe und dass das Mietverhältnis am
31. März 2024 geendet habe. Vielmehr hätten sich die Parteien über eine Verlän-
gerung geeinigt, wie dies der Mietvertrag (Optionsrecht) vorgesehen habe. Ebenso
bestreitet sie, dass die Mietzinsreduktion von CHF 2'000.– für die Monate Oktober
und November 2023 an die klaglose Zahlung der Mietzinse geknüpft gewesen sei,
und erwidert, die Parteien hätten nach Unterzeichnung des Mietvertrags vereinbart,
dass ab Oktober 2023 der tiefere Mietzins zur Anwendung gelange, weil die Ge-
schäfte der Beklagten nicht so gelaufen seien, wie von den Parteien bei den Ver-
handlungen zum Mietvertrag angedacht gewesen sei (act. 22 Rz. 3). So habe der
Kläger der Beklagten zugesichert, dass sich im Mietobjekt erfolgreich ein Verkaufs-
geschäft für Kleider betreiben lasse und dass die Vormieterin Umsätze von min-
destens CHF 70'000.– habe erzielen können (act. 22 Rz. 4). Schon nach kurzer
Zeit habe sich herausgestellt, dass diese Umsätze nicht realistisch gewesen seien,
was die Beklagte dem Kläger mehrfach mitgeteilt habe, worauf letzterer jedoch
nicht reagiert habe (act. 22 Rz. 5). Darauf habe die Beklagte einen tieferen Mietzins
vorgeschlagen (act. 22 Rz. 10). Der Kläger habe dann die tieferen Mietzinszahlun-

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gen für die Monate Oktober 2023 und November 2023 akzeptiert. Die im Januar
2024 erfolgte Mahnung stünde im Zusammenhang mit der sich verschlechternden
Beziehung zwischen den Parteien, zumal die Beklagte damals weitere Verbesse-
rungen zur Steigerung der Rentabilität ihres Geschäfts gefordert habe, auf die der
Kläger nicht habe eingehen wollen und dann die Mahnung versendet habe (act. 22
Rz. 11). Die Parteien hätten sich auf einen tieferen Mietzins ab Oktober 2023 geei-
nigt, weshalb die Forderung für ausstehende Mietzinszahlungen von insgesamt
CHF 35'600.– per 12. März 2024 falsch sei und der Kläger die Beträge daher auch
nicht rechtmässig in Betreibung gesetzt habe (act. 22 Rz. 12 und 40). Entspre-
chend bestreitet die Beklagte auch, in Verzug zu sein und einen Verzugszins zu
schulden (act. 22 Rz. 41).
5.2.2. Da der Beklagten versprochen worden sei, dass ein gewisser Umsatz im
Mietobjekt erzielt werden könne, der nicht realisiert wurde, berufe sie sich auch auf
Art. 24 und Art. 28 OR (Prot. S. 14). Die tieferen Mietzinse habe sie bezahlt, weil
dies für das Mietobjekt angemessen gewesen sei und es sich um einen Wucherzins
gehandelt habe. CHF 6'000.– seien angemessen, weil dies bei 200 Quadratmetern
eine Miete von CHF 600.– pro Quadratmeter ergäbe (Prot. S. 15).
5.2.3. Nachdem der Kläger die Beklagte gebeten habe, das Lokal vor Ablauf der
ursprünglichen Mietdauer Mitte März 2024 zu verlassen, hätten sich die Parteien
gemäss der Beklagten darauf geeinigt, dass sie nach März 2024 in der Liegen-
schaft verbleiben könne, zumal die Beklagte schon die Frühlings-/Sommerkollek-
tion bestellt habe (act. 22 Rz. 13). Die Beklagte bestreitet, dem Kläger den Zugang
zum Mietobjekt verweigert zu haben; das Geschäft der Beklagten sei öffentlich zu-
gänglich gewesen (act. 22 Rz. 14). Aus dem abgeschriebenen Ausweisungsver-
fahren könne nicht abgeleitet werden, dass die Beklagte das Mietobjekt rechtswid-
rig bis Ende Mai 2024 genutzt habe. Fakt sei, dass die Beklagte das Mietobjekt vor
Ablauf der verlängerten Mietdauer verlassen habe (act. 22 Rz. 16). Im Übrigen be-
streitet die Beklagte, das Mietobjekt erst unter Druck des Ausweisungsverfahrens
verlassen zu haben (act. 22 Rz. 42). Es sei gar nie vorgesehen gewesen, das Mie-
tobjekt nach der Zwischennutzung durch die Beklagte wieder zu vermieten. Ent-

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sprechend könne der Kläger keinen Schadenersatz geltend machen (act. 22
Rz. 43).
5.2.4. Schliesslich bestreitet die Beklagte, dass Mängel an der Mietsache bestan-
den hätten, für deren Beseitigung die Beklagte verantwortlich sei, und dass die Zu-
standsaufnahme am 31. Mai 2024 erfolgt sei (act. 22 Rz. 17). Im Übergabeprotokoll
seien erhebliche Mängel festgehalten, deren Behebung der Kläger der Beklagten
anlasten wolle (act. 22 Rz. 7). Es liesse sich nicht belegen, dass die Mietsache (im
Übergabezeitpunkt) mängelfrei gewesen sei (act. 22 Rz. 8). Weiter bestreitet sie
auch, dass das Mietobjekt nicht gereinigt gewesen sei (act. 22 Rz. 18). Die Be-
klagte habe das Mietlokal besenrein – d.h. so, dass grober Schmutz, Staub und
Baurückstände entfernt worden seien – zurückgegeben (act. 22 Rz. 30; Prot.
S. 16). Weiter bestreitet sie, dass ein Schlüssel des Umkleidemöbels im WC-Be-
reich unpassend gewesen sei, ebenso wie den geltend gemachten Schaden in der
Küche. Zudem bestreitet sie den jeweils geltend gemachten Minderwert von
CHF 50.– für den fehlenden Schlüssel bzw. CHF 200.– für die Küche (act. 22
Rz. 33 ff.). Im Übrigen bestreitet die Beklagte, dass die Frist zur Mängelrüge einge-
halten sei (act. 22 Rz. 46).
6. Rechtliches
6.1. Mietzinsforderungen
6.1.1. Zum Abschluss eines Vertrags ist die übereinstimmende gegenseitige Wil-
lensäusserung der Parteien (Konsens) erforderlich (Art. 1 Abs. 1 OR).
6.1.2. Gemäss Art. 253 OR verpflichtet sich der Vermieter durch den Mietvertrag,
dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermie-
ter dafür einen Mietzins zu leisten. Der Mietzins ist das Entgelt, das der Mieter dem
Vermieter für die Überlassung der Sache schuldet (Art. 257 OR). Soweit das Miet-
verhältnis im Sinne von Art. 255 Abs. 2 OR befristet ist, tritt die Beendigung grund-
sätzlich mit Ablauf der vereinbarten Dauer ein. Bei einer unrechtmässigen Inan-
spruchnahme des Mietobjekts durch den Mieter nach Beendigung des Mietverhält-
nisses schliesst das Bundesgericht gestützt auf Art. 267 Abs. 1 OR i.V.m. Art. 97

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OR auf eine Entschädigung, welche in der Regel der zuvor gezahlten Miete ent-
spricht (BGer 4A_463/2014 vom 23. Januar 2025 E. 3 [nicht publiziert in BGE 141
III 20] = Pra 104 [2015] Nr. 85). Bleibt der Mieter trotz Ablauf des Mietverhältnisses
in den Mieträumlichkeiten, begeht er eine Vertragsverletzung und schuldet für die
unrechtmässige Vorenthaltung der Mietsache Schadenersatz, der dem positiven
Vertragsinteresse – und damit in der Regel der Höhe des Mietzinses bis zum Ende
des befristeten Mietvertrags – entspricht. Der eigenmächtige Mieter verletzt seine
vertragliche Rückgabepflicht und greift darüber hinaus in Eigentum und Besitz Drit-
ter ein (HGer ZH HG160106 vom 11. November 2016 E. 3.1.; HE170292 vom
28. September 2017 E. 5.2.1.).
6.1.3. Grundsätzlich ist die Einrede, eine Verpflichtung sei infolge eines Willens-
mangels ungültig, zulässig (vgl. BSK SchKG I-STAEHELIN, Art. 82 N 97). Der Irrende
hat den Vertrag anzufechten. Nach Art. 31 Abs. 1 OR hat die Geltendmachung von
Willensmängeln innert Jahresfrist zu erfolgen. Diese beginnt in den Fällen des Irr-
tums und der Täuschung mit der Entdeckung (Art. 31 Abs. 2 OR).
6.2. Schadenersatz für Mängelbehebung
6.2.1. Der Mieter muss die Sache nach Art. 267 Abs. 1 OR in dem Zustand zurück-
geben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Hierzu gehört die
Pflicht des Mieters, die Wohnung vor der Rückgabe gründlich zu reinigen und Aus-
besserungen vorzunehmen (ANABEL VON USLAR, in: Das Mietrecht für die Praxis,
10. Aufl., Zürich 2022, S. 981, 993 f.). Da der Mieter berechtigt ist, die Mietsache
ihrem Zweck entsprechend zu nutzen, haftet er bei seinem Auszug nur für diejeni-
gen Abnützungen oder Veränderungen, die sich aus dem vertragswidrigen oder
unsorgfältigen Gebrauch ergeben (VON USLAR, a.a.O., S. 992; JÜRG P. MÜLLER, in:
Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 5. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2025,
Art. 267–267a N 18).
6.2.2. Nach Art. 267a Abs. 1 OR muss der Vermieter bei der Rückgabe den Zu-
stand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem
melden. Diese Mitteilung hat sofort, d.h. in den auf die Rückgabe folgenden Werk-
tagen, zu erfolgen. Soll das Rückgabeprotokoll als Mängelrüge dienen, sind zum

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einen im Protokoll die Mängel genau zu bezeichnen, für welche der Mieter einzu-
stehen hat, und zum anderen ist das Protokoll dem Mieter umgehend auszuhändi-
gen, oder wenn er an der Abnahme nicht anwesend war, sofort zuzustellen
(VON USLAR, a.a.O., S. 988 f.; MÜLLER, a.a.O., Art. 267–267a OR N 54 ff.). Die Män-
gelrüge des Vermieters muss präzis und detailliert sein, eine Aufzählung der Män-
gel enthalten und erkennbar zum Ausdruck bringen, dass der Mieter für die ange-
zeigten Mängel haftbar gemacht wird (BGer 4A_545/2011 vom 11. Januar 2012
E. 3.2, in: mp 2012 S. 114 ff.; VON USLAR, a.a.O., ebd.).
6.2.3. Der Vermieter muss kumulativ beweisen, dass die Mietsache mit einem Man-
gel behaftet ist, für dessen Behebung der Mieter einzustehen hat (Schaden, Ver-
tragsverletzung, Kausalzusammenhang). Namentlich trägt der Vermieter die Be-
weislast damit auch dafür, dass ein Mangel beim Einzug des Mieters noch nicht
bestand. Ein gewichtiges Indiz für eine mängelfreie Übergabe bildet immerhin ein
beim Mietantritt erstelltes und vom Mieter akzeptiertes Übergabeprotokoll. Fordert
der Vermieter Schadenersatz, muss er beweisen, dass er einen konkreten Scha-
den, d.h. eine Vermögenseinbusse, erlitten hat (Art. 42 Abs. 1 OR; VON USLAR,
a.a.O. S. 999 f.; MÜLLER, a.a.O., Art. 267–267a OR N 44 ff.).
7. Würdigung
7.1. Mietvertrag
7.1.1. Zwischen den Parteien ist der Abschluss des schriftlichen Mietvertrags sowie
dessen Inhalt unbestritten (act. 1 Rz. 5; act. 22 Rz. 3).
7.1.2. Soweit die Beklagte geltend macht, die Parteien hätten sich auf eine Miet-
zinsreduktion und die Verlängerung der Mietdauer geeinigt, bleiben diese Behaup-
tungen unsubstantiiert. Es fehlt insbesondere an konkreten Angaben dazu, wann,
wie und mit welchem genauen Inhalt eine übereinstimmende gegenseitige Willens-
äusserung erfolgt sein soll. Hierfür ist es ungenügend, wenn die beklagte Partei
den Vertrag lediglich auf ihre Weise auslegt oder auf (ebenfalls nicht substantiierte)
Usanzen verweist (Prot. S. 17, 26).

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7.1.3. Zusätzlich räumte die Beklagte ein, sie habe nur einmal im Jahr 2023 mit
dem Kläger telefoniert und dann sei "es kurz über seine Tochter" gelaufen (Prot.
S. 16 f.). Alles sei grundsätzlich schriftlich erfolgt (Prot. S. 17). Wie unter diesen
Umständen die geltend gemachte, mündliche Einigung hätte getroffen werden kön-
nen, ist weder ersichtlich noch genügend substantiiert behauptet worden.
7.1.4. Hinzu kommt, dass sich die Vorbringen der Beklagten in mehrfacher Hinsicht
als widersprüchlich und wenig überzeugend erweisen. Beispielsweise bringt sie ei-
nerseits vor, der Kläger habe zunächst nicht auf ihre Mitteilung betreffend unrealis-
tische Umsatzerwartungen reagiert, andererseits soll er anschliessend dennoch ei-
ner Mietzinsreduktion zugestimmt haben (act. 22 Rz. 10, 11). Zugleich soll er später
wiederum eine Mahnung wegen Zahlungsrückstands versandt haben, die jedoch
im Zusammenhang mit der sich verschlechternden Beziehung zwischen den Par-
teien zu sehen sei (act. 22 Rz. 11). In der mündlichen Duplik räumte die Beklagte
ein, sie habe einen tieferen Mietzins gezahlt, den sie selbst – also ohne vertragliche
Grundlage – als angemessen empfunden habe (Prot. S. 15). Damit widerspricht die
Beklagte offensichtlich ihrer früheren Darstellung einer einvernehmlichen Mietzins-
reduktion.
7.1.5. Auch die Behauptung, der Kläger habe der Beklagten gestattet, das Mietob-
jekt über den 31. März 2024 hinaus zu nutzen, vermag nicht zu überzeugen. Unbe-
stritten ist, dass der Kläger der Beklagten infolge bestehender Zahlungsrückstände
nahegelegt hatte, das Mietobjekt zu verlassen. Dass er unter diesen Umständen
gleichzeitig einer Fortsetzung des Mietverhältnisses zugestimmt haben soll, er-
scheint nicht nachvollziehbar. Daran vermag auch der Hinweis der Beklagten auf
bereits bestellte Frühjahrs- bzw. Sommerkollektionen nichts zu ändern (act. 22
Rz. 13). Vielmehr ist nicht ersichtlich, weshalb die Beklagte entsprechende Bestel-
lungen vorgenommen haben soll, wenn die Geschäfte nicht wie geplant liefen und
sie keine hinreichende Sicherheit gehabt haben dürfte, das Mietobjekt über den
31. März 2024 hinaus weiter nutzen zu können. Die Beklagte räumte hierzu in der
Duplik – widersprüchlich zum vorher Ausgeführten – ein, sie habe die Kollektion
schlussendlich auch wieder zurückgegeben (Prot. S. 13 f.). Zudem enthält der Miet-
vertrag in Ziff. 14 einen ausdrücklichen Schriftlichkeitsvorbehalt für Vertragsände-

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rungen, dessen sich die Beklagte bewusst war. Dass der Kläger dennoch mündlich
verbindliche Zusicherungen abgegeben haben soll, steht hierzu in klarem Wider-
spruch, und wird nicht weiter substantiiert. Wie gesagt, hatten die Parteien auch
keinen Kontakt mehr.
7.1.6. Soweit sich die Beklagte schliesslich auf die Ausübung eines Optionsrechts
beruft, ist festzuhalten, dass ein solches – in Übereistimmung mit den Vorbringen
des Klägers – im Mietvertrag nicht vorgesehen ist und sich aus Ziff. 6 des Mietver-
trags auch nicht ableiten lässt. Überdies würde die Ausübung eines Optionsrechts
eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung voraussetzen, deren Abgabe
von der Beklagten weder zeitlich noch inhaltlich konkret dargetan wurde. Eine Ver-
längerung bezeichnete die Beklagte in der Duplik dann selbst als blosse "Notmass-
nahme", weshalb die Ausübung des geltend gemachten Optionsrechtes auch nicht
ihrem Willen entsprochen haben kann (Prot. S. 15). Ihre Darstellung bleibt insge-
samt erneut widersprüchlich und ihre Bestreitungen sind unschlüssig.
7.1.7. Für die Bestimmung des vertraglich Geschuldeten sowie der vereinbarten
Mietdauer bleibt es demnach beim Mietvertrag vom 10. bzw. 12. September 2023
(act. 7/1).
7.2. Mietzinsforderungen Oktober 2023 – März 2024
7.2.1. Nach unbestrittener Darstellung des Klägers überliess er der Beklagten das
Mietobjekt per vereinbartem 18. September 2023. Der im Mietvertrag vereinbarte
Bruttomietzins blieb während der gesamten Vertragsdauer unverändert. Die Be-
klagte bezahlte anerkanntermassen für die Monate Oktober und November 2023 je
CHF 2'000.– zu wenig (vgl. act. 22 Rz. 10) sowie nach dem jeweiligen Verfalltag,
mithin verspätet, und somit nicht klaglos. Entsprechend sind die Voraussetzungen
für die stipulierte Reduktion des Mietzinses für die beiden Monate trotz Installation
der Leuchtreklame durch die Beklagte nicht gegeben. Damit hat die Beklagte für
die Monate Oktober und November 2023 insgesamt CHF 4'000.– zu wenig Mietzins
bezahlt.

- 14 -
7.2.2. In der Folge leistete die Beklagte drei weitere Zahlungen in Höhe von jeweils
CHF 6'000.– (act. 1 Rz. 7; vgl. act. 22 Rz. 12; act. 7/4). Für die Monate Dezember
2023 bis März 2024 leistete die Beklagte somit CHF 18'000.– statt CHF 49'600.–
und damit CHF 31'600.– zu wenig Mietzins. Unbestrittenermassen verrechnete der
Kläger die Zahlungen der Beklagten gestützt auf Art. 87 OR den jeweils verfallenen
Mietzinsbetreffnissen an, da die jeweiligen Zahlungen nicht näher bezeichnet wa-
ren (act. 1 Rz. 8; vgl. act. 22 Rz. 10 ff.). Unter Berücksichtigung des Vorstehenden
sind gesamthaft Mietzinszahlungen von CHF 35'600.– (CHF 4'000.– [offene Miete
Oktober und November 2023] + CHF 31'600.– [offene Miete Dezember 2023 bis
und mit März 2024] offen, zu deren Bezahlung die Beklagte zu verpflichten ist.
7.2.3. Soweit sich die Beklagte mit ihren vorstehend wiedergegebenen Einwänden
auf Art. 24 bzw. Art. 28 OR beruft und damit sinngemäss einen Willensmangel (Irr-
tum bzw. absichtliche Täuschung) geltend macht, vermag dies am Bestand der
Mietzinsschuld und dem Ausbleiben der Zahlung nichts zu ändern. Zum einen be-
hauptet sie nicht, den Vertrag innert der gesetzlichen Frist von Art. 31 OR ange-
fochten zu haben. Zum anderen wäre diese Frist im Zeitpunkt der Hauptverhand-
lung im Oktober 2025 ohnehin abgelaufen, da der behauptete Willensmangel der
Beklagten spätestens im Dezember 2023 erkennbar gewesen sein müsste, als sie
erstmals den aus ihrer Sicht angemessenen Mietzins von CHF 6'000.– anstelle ei-
nes "Wuchermietzinses" überwies. Im Übrigen anerkennt die beklagte Partei selbst
mehrfach den Mietvertrag als gültig an (z.B. Prot. S. 14: "Wir wollten den Mietver-
trag auflösen..."), so dass der Vertrag selbst bei Vorliegen eines Willensmangels
als genehmigt gilt.
7.3. Schadersatzforderung April – Juni 2024
7.3.1. Das zwischen den Parteien abgeschlossene Mietverhältnis war befristet und
endete gemäss Mietvertrag am 31. März 2024. Indem die Beklagte unbestrittener-
massen und mangels Nachweis einer anderer Abmachung trotz Beendigung des
Mietverhältnisses über dieses Datum hinaus eigenmächtig im Mietobjekt verblieb,
verletzte sie ihre vertragliche Rückgabepflicht. Darin liegt eine Vertragsverletzung
im Sinne von Art. 97 OR. Für die unrechtmässige Vorenthaltung der Mietsache
schuldet die Beklagte dem Kläger Schadenersatz in Höhe des positiven Vertrags-

- 15 -
interesses. Dieses entspricht vorliegend zunächst den geschuldeten Mietzinsen für
die Dauer der widerrechtlichen Weiterbenützung, mithin CHF 24'800.–, für die Mo-
nate April und Mai 2024.
7.3.2. Der Kläger macht für den Monat Juni 2024 einen Schaden in Höhe einer
Bruttomiete von CHF 12'400.– geltend, da er sinngemäss das Mietobjekt infolge
der Vorenthaltung durch die Beklagte nicht rechtzeitig habe weitervermieten kön-
nen. Die Beklagte setzt sich mit den Vorbringen des Klägers kaum auseinander
und legt insbesondere nicht dar, weshalb der vom Kläger geltend gemachte Scha-
den nicht oder nur in reduziertem Umfang eingetreten sein soll. Stattdessen be-
hauptet sie, der Mietvertrag habe bloss der Zwischennutzung gedient und eine Wei-
tervermietung sei gar nicht vorgesehen gewesen. Diese Vorbringen vermögen je-
doch nicht zu überzeugen, da sie weder substantiiert behauptet noch belegt wer-
den. Unabhängig davon sind sie nicht relevant für den Entscheid, da unbestritten
ist, dass für den Kläger nicht absehbar war, ab wann er wieder frei über das Mie-
tobjekt verfügen und dieses weitervermieten könnte, und dass der Bezug eines
neuen Mieters per 1. Juni 2024 dadurch nicht möglich war. Die beklagte Partei er-
klärte hierzu selbst, sie habe die Schlüssel irgendwann zurückgeschickt, nämlich
deshalb, weil sie auf kulturelle Werte abstelle und "irgendwann" (also keineswegs
voraussehbar für den Kläger) die "Schnauze" von den all diesen schlechten Eigen-
heiten "voll" hatte (Prot. S. 16).
7.3.3. Hinzu kommt, dass die Schlüssel des Mietobjekts erst am 31. Mai 2024 beim
Kläger eingingen und das Mietobjekt zunächst noch gereinigt werden musste (vgl.
nachstehend). Es erscheint dem Kläger daher nicht zumutbar, innert kürzester Frist
eine Weitervermietung auf den Folgemonat sicherzustellen. Daher ist der Zeitraum
zwischen der Schlüsselerlangung und einer potenziellen Weitervermietung – wie
vom Kläger vorgebracht – der Beklagten als Folge ihrer vertragswidrigen Vorent-
haltung zuzurechnen. Sie hat dem Kläger somit auch für den Monat Juni 2024 das
positive Vertragsinteresse zu ersetzen. Demnach schuldet sie dem Kläger für den
Monat Juni 2024 Schadenersatz in Höhe einer Bruttomiete von CHF 12'400.–.
7.3.4. Insgesamt ist sie zur Zahlung von Schadenersatz für die Monate April bis
Juni 2024 im Gesamtbetrag von CHF 37'200.– zu verpflichten.

- 16 -
7.4. Schadenersatz wegen Mängelbehebung
7.4.1. Mängelrüge
7.4.1.1. Es ist unbestritten, dass anlässlich des Mietantritts am 18. September 2023
ein Übergabeprotokoll erstellt wurde (act. 1 Rz. 6; act. 22 Rz. 7; vgl. act. 7/3). Ferner
ist unbestritten, dass die Schlüssel des Mietobjekts dem Kläger am 31. Mai 2024
zugingen (act. 1 Rz. 9; vgl. act. 22 Rz.13 ff.) und dass der Kläger der Beklagten mit
Schreiben vom 3. Juni 2024 eine Mängelrüge zustellte (act. 1 Rz. 10; vgl. act. 22
Rz. 17 ff.; act. 7/13). Damit erfolgte die Mängelrüge am ersten Werktag nach der
Rückgabe des Mietobjekts und somit fristgerecht im Sinne von Art. 267a Abs. 1
OR. Die pauschalen Bestreitungen der Beklagten hinsichtlich der Zustandsauf-
nahme und der Mängelrüge vermögen daran nichts zu ändern, zumal sie formelle
Mängel der Mängelrüge nicht substantiiert darlegt.
7.4.1.2. In der Mängelrüge vom 3. Juni 2024 (act. 7/13) machte der Kläger die Be-
klagte unter anderem für eine unzureichende Reinigung verantwortlich, die eine
Nachreinigung notwendig gemacht hätte, sowie für einen falschen bzw. unpassen-
den Schlüssel im WC-Bereich und für Schäden in der Küche. Die Mängelrüge ge-
nügt den inhaltlichen Anforderungen von Art. 267a OR, zumal die Mängel konkret
bezeichnet sind und daraus hervorgeht, dass der Kläger die Beklagte haftbar ma-
chen will.
7.4.2. Reinigungskosten
Die Reinigungskosten von CHF 3'574.85 sind mit act. 7/14 ausgewiesen.
Die Beklagte bringt selbst vor, sie habe das Mietlokal nur, wie vereinbart, besenrein
hinterlassen und entsprechend groben Schmutz, Staub und Baurückstände ent-
fernt (act. 22 Rz. 30). Wiederum legt sie nicht substantiiert dar, wie diese (abwei-
chende) Einigung zustande gekommen sein soll. Andererseits bringt sie im zweiten
umfassenden Tatsachenvortrag vor, dass "das mit dem 'besenrein'" falsch sei (Prot.
S. 16). Damit sind die Bestreitungen der Beklagten nicht schlüssig und wider-
sprüchlich; auf weitere Beweisabnahmen ist zu verzichten. Dem Kläger ist daher
Ersatz für die Reinigungskosten in Höhe von CHF 3'574.85 zuzusprechen.

- 17 -
7.4.3. Minderwert fehlender Schlüssel und aufgequollene/verfärbte Holzwand in
der Küche
7.4.3.1. Der Kläger entgegnet den Bestreitungen der Beklagten (vgl. act. 22
Rz. 33 ff.) zwar, diese seien unsubstantiiert und insbesondere der Minderwert sei
"durchaus" angemessen (act. 28 Rz. 21). Weitere Behauptungen (Neuwert etc.)
und Beweisofferten unterbleiben, weshalb die Forderung im Umfang von insgesamt
CHF 250.– abzuweisen ist.
7.4.3.2. Im Übrigen ist eine pauschale Berechnung, wie sie sich aus act. 7/15 hin-
sichtlich des Schlüssels ergibt, unzulässig ("Schlüsselersatz Umkleide nicht mög-
lich, daher pauschal").
7.5. Verzugszins
Der Zinsanspruch des Klägers ergibt sich aus Art. 102 Abs. 2 i.V.m. Art. 104
Abs. 1 OR. Der beantragte Zins zu 5 % für CHF 10'800.– (Mietzins Januar 2024)
seit 1. Januar 2024 (Verfalltag gemäss Mietvertrag), für CHF 24'800.– (Mietzinse
Februar und März 2024) seit 15. Februar 2024 (mittlerer Verfall), für CHF 37'200.–
(Schadenersatz bzw. Mietzinse April bis Juni 2024) sowie für CHF 3'574.85 (Ersatz
Reinigungskosten) seit 13. August 2024 (Ablauf Zahlungsfrist gemäss Schreiben
vom 15. Juli 2024 [act. 7/15]) ist nicht zu beanstanden und dem Kläger zuzuspre-
chen, zumal weder Verzug noch Lauf oder Höhe des Verzugszinses substantiiert
bestritten wurden.
7.6. Ergebnis
Die Beklagte ist zu verpflichten, dem Kläger CHF 10'800.– nebst Zins zu 5 %
seit 1. Januar 2024, CHF 24'800.– nebst Zins zu 5 % seit 15. Februar 2024 sowie
CHF 37'200.– und CHF 3'574.85 je nebst Zins zu 5 % seit 13. August 2024 zu be-
zahlen. Im Mehrbetrag ist die Klage abzuweisen.
8. Freigabe Depot
8.1. Gemäss Art. 257e Abs. 3 OR darf eine Bank die geleistete Sicherheit nur mit
Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbe-

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fehl oder auf ein rechtskräftiges Gerichtsurteil herausgeben. Die Kaution deckt im
Zweifel alle Ansprüche aus dem Mietvertrag. Die Parteivereinbarung gibt Auskunft
darüber, welche Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis gesichert wer-
den sollen (BGE 129 III 360; MARKUS WYTTENBACH, Das Mietrecht für die Praxis,
S. 425 ff., 432 ff.; DANIEL REUDT, Das Schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar,
Art. 257e N 8).
8.2. Gemäss Ziff. 8 des Mietvertrags dient die Sicherheitsleistung der Sicherstel-
lung sämtlicher Ansprüche aus dem Mietverhältnis (act. 7/1 S. 2). Der Kläger ver-
fügt über Ansprüche im Umfang von CHF 76'374.85, die in Zusammenhang mit
dem Mietvertrag stehen und damit von der Sicherstellung erfasst sind. Damit ist der
Kläger berechtigt zu erklären, die bei der Bank C._____ AG auf dem Mietzinskau-
tionskonto (IBAN: CH…), lautend auf den Namen der Beklagten, angelegte Miet-
zinskaution in der Höhe von CHF 24'000.– (inklusive aufgelaufener Zinsen) vollum-
fänglich unter Anrechnung an seine Ansprüche zu beziehen.
9. Beseitigung des Rechtsvorschlags
Im somit verbleibenden Umfang ist der Rechtsvorschlag in der Betreibung
Nr. 1 des Regionalen Betreibungsamtes Buchs (Zahlungsbefehl vom 12. März
2024) und in der Betreibung Nr. 2 desselben Betreibungsamtes (Zahlungsbefehl
vom 19. August 2024) antrags- und ausgangsgemäss aufzuheben.
10. Kosten- und Entschädigungsfolgen
10.1. Die Kosten- und Entschädigungsfolgen sind grundsätzlich nach Obsiegen
und Unterliegen der Parteien im Prozess festzulegen (Art. 106 Abs. 2 ZPO), wobei
anerkannt ist, dass eine Partei vollumfänglich mit Prozesskosten belastet werden
kann, wo die Umstände dies nahe legen (vgl. Art. 107 ZPO; MYRIAM GRÜTTER, in:
ZPO Schweizerische Zivilprozessordnung, DIKE-Kommentar, 3. Aufl., Zü-
rich/St. Gallen 2025, Art. 106 N 6).
10.2. Die Höhe der Gerichtskosten bestimmt sich nach der Gebührenverordnung
des Obergerichts (GebV OG; Art. 96 ZPO i.V.m. § 199 Abs. 1 GOG) und richtet
sich in erster Linie nach dem Streitwert (§ 2 Abs. 1 lit. a GebV OG). Gestützt auf

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den Streitwert von CHF 76'624.85 ist die Entscheidgebühr für das vorliegende Ver-
fahren nach § 4 Abs. 1 GebV OG auf CHF 7'700.– festzusetzen. Da der Kläger nur
zu einem unwesentlichen Teil (0.3 %) unterliegt, rechtfertigt es sich, die Gerichts-
kosten vollumfänglich der Beklagten aufzuerlegen. Die Gerichtskosten sind aus
dem vom Kläger geleisteten Kostenvorschuss von CHF 7'700.– zu beziehen
(Art. 111 Abs. 1 ZPO), diesem aber von der Beklagten zu ersetzen (Art. 111 Abs. 2
ZPO).
10.3. Antragsgemäss ist die Beklagte ausserdem zu verpflichten, dem Kläger in
Anwendung von § 4 AnwGebV OG eine Parteientschädigung zu bezahlen, die auf
CHF 10'160.– (inkl. Mehrwertsteuer) festzusetzen ist.

- 20 -
Es wird erkannt:
1. Die beklagte Partei wird verpflichtet, der klagenden Partei folgende Beträge
zu bezahlen:
CHF 10'800.– nebst Zins zu 5 % seit 1. Januar 2024;

CHF 24'800.– nebst Zins zu 5 % seit 15. Februar 2024;

CHF 37'200.– nebst Zins zu 5 % seit 13. August 2024; sowie

CHF 3'574.85 nebst Zins zu 5 % seit 13. August 2024.

Im Mehrbetrag wird die Klage abgewiesen.
2. Die klagende Partei wird unter Anrechnung an den Betrag gemäss Disposi-
tiv-Ziffer 1 für berechtigt erklärt, die Sicherheit (inklusive aufgelaufener Zin-
sen) bei der Bank C._____ AG auf dem auf die beklagte Partei lautenden
Mietzinskautionskonto (IBAN: CH…) zu beziehen.
3. Im verbleibenden Umfang wird der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. 1
des Regionalen Betreibungsamtes Buchs (Zahlungsbefehl vom 12. März
2024) und in der Betreibung Nr. 2 desselben Betreibungsamtes (Zahlungs-
befehl vom 19. August 2024) aufgehoben.
4. Die Entscheidgebühr wird auf CHF 7'700.– festgesetzt.
5. Die Entscheidgebühr wird der beklagten Partei auferlegt und mit dem geleis-
teten Kostenvorschuss der klagenden Partei verrechnet.
Die beklagte Partei wird verpflichtet, der klagenden Partei den Kostenvor-
schuss von CHF 7'700.– zu ersetzen.
6. Die beklagte Partei wird verpflichtet, der klagenden Partei eine Parteient-
schädigung von CHF 10'160.– (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
7. Schriftliche Mitteilung an die Parteien.
8. Eine Berufung gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen von der Zu-
stellung an im Doppel und unter Beilage dieses Entscheids beim Oberge-
richt des Kantons Zürich, Zivilkammer, Postfach, 8021 Zürich, erklärt wer-

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den. In der Berufungsschrift sind die Anträge zu stellen und zu begründen.
Allfällige Urkunden sind im Doppel und mit zweifachem Verzeichnis beizule-
gen.
9. Wird nur die Regelung der Kosten in diesem Entscheid angefochten, kann
innert 30 Tagen von der Zustellung an im Doppel und unter Beilage dieses
Entscheids beim Obergericht des Kantons Zürich, Zivilkammer, Postfach,
8021 Zürich, Beschwerde erhoben werden. In der Beschwerdeschrift sind
die Anträge zu stellen und zu begründen. Allfällige Urkunden sind im Doppel
und mit zweifachem Verzeichnis beizulegen.
Winterthur, 3. Februar 2026
BEZIRKSGERICHT WINTERTHUR
Mietgericht
Der Mietgerichtspräsident: Die Gerichtsschreiberin:
Dr. iur. M. Vischer, LL.M. MLaw S. Meyer