zh_bezirksgericht_pfaeffikon · MJ250002 · 2026-01-21 · de
Mietzinshinterlegung, Mängelbehebung etc.


Bezirksgericht Pfäffikon
Mietgericht
Geschäfts-Nr.: MJ250002-H / U
Mitwirkend: Vizepräsident MLaw S. Zuber (Vorsitzender)
Mietrichter U. Badertscher (Mieterseite)
Mietrichter R. Bauert (Vermieterseite)
Gerichtsschreiberin MLaw H. Gökdemir
Urteil vom 21. Januar 2026
(begründete Ausfertigung)
in Sachen
A._____,
Klägerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
gegen
B._____,
Beklagte
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____
betreffend Mietzinshinterlegung, Mängelbehebung etc.

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Rechtsbegehren
• zuletzt aufrecht erhaltene Begehren der Klägerin (act. 27 S. 1 f.):
"1. Es sei eine regelmässige und dauerhafte Hauswartung inkl.
Rasenpflege und Umgebungsarbeit für die Liegenschaft Im
C._____ [Strasse] 1, D._____ durch die Vermieterin sicher zu
stellen.
2. Es sei an erwähnter Liegenschaft die Schneeräumung im
Winter durch die Vermieterin sicherzustellen.
3. Es sei die Vermieterin zu verpflichten, für die erwähnte Lie-
genschaft eine Ansprechperson für auftretende Mängel und
Probleme zu bezeichnen.
4. Es sei die Vermieterin zu verpflichten, für die erwähnte Lie-
genschaft, gemeldeten Mängeln nachzugehen und diese in-
nert angemessener Frist zu beheben. So sei die Reparatur
der defekten Toilette und des gemeldeten Wasserlecks in der
obersten Wohnung sowie die Kontrolle und/oder Service der
Waschmaschine und Tumbler in der Gemeinschaftswaschkü-
che der erwähnten Liegenschaft sicherzustellen (teilweise er-
ledigt).
5. Es sei ein angemessener Anteil der Heizkosten durch die Ver-
mieterin zu übernehmen.
6. Die Vermieterin sei zu verpflichten, notwendige Termine, wie
die Schutzraumkontrolle durch die Gemeinde wahrzuneh-
men.
7. Der Mietzins für die erwähnte Liegenschaft sei angemessen
zu reduzieren, 15% des monatlichen Netto-Mietzinses von
Fr. 1'600.–, also Fr. 240.–, ab 1. August 2020, Fr. 1'514.–,
also Fr. 227.– bis Ende Oktober 2025.
8. Die bei der Gerichtskasse Pfäffikon hinterlegten Mietzinse, ab
1. Januar 2019 von monatlich Fr. 1'840.–, ab dem 1. August
2020 Fr. 1'754.– bis Oktober 2025 von total Fr. 145'502.95
seien im Umfang von Fr. 34'551.– der Klägerin zuzuspre-
chen.
8.1 Eventuell seien der Klägerin von den hinterlegten Mietzinsen
nur Fr. 17'723.– zuzusprechen, dies nach Verrechnung des
Gesamtanspruchs von Fr. 34'551.– mit der Zahlung vom
10. März 2021 von Fr. 21'128.–, abzüglich anerkannte Ge-
richtskosten von Fr. 1'800.– und Parteientschädigung von
Fr. 2'500.–.
9. Alles unter Kosten und Entschädigungsfolgen zu Lasten der
Beklagten. "

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• der Beklagten (Prot. S. 21 im Verfahren-Nr. MG190001; zuletzt
act. 36 S. 2):
"1. Es sei die Klage der Klägerin abzuweisen, soweit darauf ein-
zutreten ist;
2. es sei die Mietzinshinterlegung umgehend aufzuheben;
3. es seien sämtliche hinterlegten Mietzinse an die Beklagte
auszubezahlen;
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST)
zulasten der Klägerin."
Streitwert:
(act. 27)
Fr. 34'551.–
Erwägungen:
I.
Sachverhalt und Prozessverlauf
1. Grundlagen
1.1 Am 9. Mai 2014 schloss die Klägerin mit den Erben E._____, vertreten durch
die F._____ AG, einen unbefristeten Mietvertrag betreffend die 4.5-Zimmer-
wohnung im 1. Obergeschoss rechts Im C._____ 1 in D._____ mit Mietbeginn
per 1. Juni 2014 (act. 6/4/1 im Verfahren-Nr. MG190001). Als Mietzins wurde
dannzumal netto Fr. 1'600.– zuzüglich Fr. 110.– akonto für Heizkosten und
Fr. 130.– akonto für Nebenkosten, d.h. brutto Fr. 1'840.–, vereinbart.
1.2 Im Herbst 2014 erwarb die Beklagte die entsprechende Liegenschaft Im
C._____ 1 in D._____, womit auch die Mietverhältnisse auf diese übergingen.
Dies wurde der Klägerin mit Schreiben vom 19. Oktober 2014 (act. 6/4/2 im
Verfahren-Nr. MG190001) mitgeteilt.
1.3 Mit Vertragsänderungsformular vom 16. April 2020 (act. 47/1 im Verfahren-
Nr. MG190001) wurde der klägerische Mietzins zufolge Senkung des Refe-
renzzinssatzes auf netto Fr. 1'514.65 ermässigt. Somit reduzierte sich der mo-

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natliche Mietzins der Klägerin zuzüglich gleichbleibender Heiz- und Neben-
kosten von total Fr. 240.– per 1. August 2020 neu auf Fr. 1'754.65 brutto.
2. Prozessverlauf
2.1 Mit Eingabe vom 17. Dezember 2018 (act. 6/1 im Verfahren-Nr. MG190001)
ersuchte die Klägerin bei der hiesigen Schlichtungsbehörde um Hinterlegung
des vollständigen Mietzinses von damals brutto Fr. 1'840.– zufolge fehlender
Hauswartung, Treppenhausreinigung, Umgebungspflege, Schneeräumung
im Winter und fehlender Ansprechperson bzw. fehlender Erreichbarkeit der
Vermieterin hierfür. Mängelanzeigen würden wochenlang ignoriert und Män-
gel nicht behoben werden – so die Klägerin im entsprechenden Hinterle-
gungsgesuch (Schlichtungsverfahren Nr. ML180004). Die Hinterlegung des
Mietzinses wurde der Klägerin mit Beschluss der hiesigen Schlichtungsbe-
hörde vom 19. Dezember 2018 (act. 6/5 im Verfahren-Nr. MG190001) erst-
mals per 1. Januar 2019 gewährt und die Parteien wurden zur Schlichtungs-
verhandlung auf den 6. März 2019 vorgeladen (act. 6/6 und 6/15 im Verfah-
ren-Nr. MG190001). Da die Beklagte zur Schlichtungsverhandlung unent-
schuldigt nicht erschien (Schlichtungsverfahren Nr. ML180004, Prot. S. 7),
wurde der Klägerin mit Beschluss vom 20. März 2019 (act. 6/14 im Verfahren-
Nr. MG190001) die Klagebewilligung erteilt.
2.2 Mit Eingabe vom 18. April 2019 (act. 1 im Verfahren-Nr. MG190001, hierorts
eingegangen am 23. April 2019) reichte die Klägerin beim Einzelgericht des
hiesigen Mietgerichts, unter Beilage der Klagebewilligung der hiesigen
Schlichtungsbehörde vom 20. März 2019 (act. 4 im Verfahren-
Nr. MG190001) sowie weiterer Unterlagen (act. 5/3-14 im Verfahren-
Nr. MG190001), die vorliegende Klage – unter Einhaltung der Klagefrist – ein
(Verfahren-Nr. MG190001-H). In prozessualer Hinsicht beantragte sie in Zif-
fer 9 ihrer Rechtsbegehren den Beizug der Schlichtungsakten mit der Ge-
schäft-Nr. ML180004-H (act. 1 S. 2 im Verfahren-Nr. MG190001).
2.3 Mit Verfügung vom 23. Mai 2019 (act. 7 im Verfahren-Nr. MG190001) wurde
der Klägerin sodann Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses in der Höhe

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von Fr. 1'800.– angesetzt, welcher hierorts fristgemäss einging (vgl. Prot. S. 4
im Verfahren-Nr. MG190001). Zudem wurden die Akten des entsprechenden
Schlichtungsverfahrens (Verfahren-Nr. ML180004-H) beigezogen, womit sich
der vorgenannte Prozessantrag (Ziffer 9 der Rechtsbegehren) erübrigte.
2.4 Da das Konkursamt Thalwil am 4. Juli 2019 einen Konkurs über die Beklagte
eröffnete (vgl. act. 11 und 12 im Verfahren-Nr. MG190001), wurde das vorlie-
gende Verfahren mit Verfügung vom 19. August 2019 (act. 13 im Verfahren-
Nr. MG190001) sistiert. Nachdem der Konkurs über die Beklagte per
27. Mai 2021 widerrufen wurde (act. 25 im Verfahren-Nr. MG190001), wurde
die einstweilige Sistierung mit Verfügung vom 30. September 2021 (act. 29 im
Verfahren-Nr. MG190001) aufgehoben und das vorliegende Verfahren wei-
tergeführt, mithin die Parteien mit Vorladung vom 27. Oktober 2021 (act. 31
im Verfahren-Nr. MG190001) zur Hauptverhandlung auf den 14. Januar 2022
vorgeladen.
2.5 Nach zweimaligen, bewilligten Verschiebungsgesuchen der Beklagten infolge
Krankheit bzw. Verhandlungsunfähigkeit (act. 33 und 35, act. 37 und 44 im
Verfahren-Nr. MG190001) beantragte die Klägerin mit Eingabe vom
8. April 2022 (act. 45 im Verfahren-Nr. MG190001) das Erlassen des persön-
lichen Erscheinens der Beklagten von der Hauptverhandlung. Mit Verfügung
vom 22. April 2022 (act. 49 im Verfahren-Nr. MG190001) wurde diesem An-
trag stattgegeben und der Beklagten wurde die Pflicht zum persönlichen Er-
scheinen an der Hauptverhandlung erlassen. Mit Verschiebungsanzeige vom
2. Mai 2022 (act. 50 im Verfahren-Nr. MG190001) wurden die Parteien so-
dann neu zur Hauptverhandlung auf den 2. Juni 2022 vorgeladen.
2.6 Zur Hauptverhandlung vom 2. Juni 2022 erschienen beide Parteien persön-
lich in Begleitung ihrer jeweiligen Rechtsvertreter (Prot. S. 18 im Verfahren-
Nr. MG190001). Nach ausführlichem Plädieren zur Klagebegründung/-ant-
wort und zur Replik/Duplik sowie entsprechender beidseitiger Novenstellung-
nahmen wurde vereinbart, dass das Gericht den Parteien vorerst einen schrift-
lichen Vergleichsvorschlag zustellt (Prot. S. 45 im Verfahren-Nr. MG190001).
Mit Schreiben vom 16. Mai 2023 (act. 73 im Verfahren-Nr. MG190001) wurde

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den Parteien ein solcher unterbreitet (act. 74 im Verfahren-Nr. MG190001)
und von der Klägerin am 8. Juni 2023 (act. 76 und 78 im Verfahren-
Nr. MG190001) unterzeichnet, von der Beklagten aber mit Eingabe vom
5. Juli 2023 (act. 80 im Verfahren-Nr. MG190001) ausführlich begründet ab-
gelehnt (vgl. act. 81 im Verfahren-Nr. MG190001).
2.7 In der Folge wurde den Parteien mit Schreiben vom 2. Oktober 2023 (act. 82
im Verfahren-Nr. MG190001) ein Teilvergleich (act. 83 im Verfahren-
Nr. MG190001) unterbreitet, worauf die Parteien aussergerichtliche Ver-
gleichsgespräche führten (act. 88, 90, 91 und 93 im Verfahren-
Nr. MG190001). Die Parteien konnten sich indes nicht einigen, sodass sie den
Teilvergleich des Gerichts beiderseits mit Eingaben vom 30. November 2023
(act. 94 und 95 im Verfahren-Nr. MG190001) – seitens der Klägerin schriftlich
begründet – ablehnten.
2.8 Mit Verfügung vom 26. März 2024 (act. 98 im Verfahren-Nr. MG190001) wur-
den die Parteien über die Neubesetzung des Gerichts informiert und die Par-
teien mit Vorladung vom 24. April 2024 (act. 107 im Verfahren-
Nr. MG190001) zur Instruktionsverhandlung auf den 3. Juli 2024 vorgeladen.
2.9 Mit Eingabe vom 5. April 2024 (act. 99 im Verfahren-Nr. MG190001) liess die
Beklagte um eine Fristansetzung zur Stellungnahme zur klägerseitig begrün-
deten Eingabe vom 30. November 2023 betreffend deren Ablehnung zum
Teilvergleich ersuchen, worauf der Beklagten mit Verfügung vom 9. April 2024
(act. 100) eine entsprechende Frist angesetzt wurde. Die Beklagte liess sich
mit Eingabe vom 13. Mai 2024 (act. 109 im Verfahren-Nr. MG190001) ent-
sprechend vernehmen. Die Klägerin nahm hierzu mit Eingabe vom
27. Mai 2024 (act. 110 im Verfahren-Nr. MG190001) ihrerseits Stellung.
2.10 Zur Instruktionsverhandlung erschienen beide Parteien persönlich je in Be-
gleitung ihrer jeweiligen Rechtsvertreter (Prot. S. 61 im Verfahren-
Nr. MG190001). Nach jeweiligen Stellungnahmen der beiden Rechtsvertreter
(Prot. S. 61 ff. im Verfahren-Nr. MG190001) und persönlichen Befragungen
beider Parteien (Prot. S. 63 ff. im Verfahren-Nr. MG190001) folgten Ver-

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gleichsgespräche, welche indes abermals scheiterten (Prot. S. 79 im Verfah-
ren-Nr. MG190001).
2.11 Sodann wurden mit Beweisverfügung vom 11. Juli 2024 (act. 115 im Verfah-
ren-Nr. MG190001) diverse Zeugenbefragungen anberaumt und der Klägerin
eine Frist zur Bezahlung eines Kostenvorschusses von Fr. 1'000.– für das Be-
weisverfahren angesetzt, welcher hierorts fristgerecht einging (Prot. S. 83 im
Verfahren-Nr. MG190001). Hierfür wurden die Parteien mit Verfügung vom
30. September 2024 (act. 120 im Verfahren-Nr. MG190001) und die Zeugen
mit Vorladung vom 21. Oktober 2024 (act. 121 im Verfahren-Nr. MG190001)
zur Zeugeneinvernahme auf den 25. November 2024 vorgeladen.
2.12 Zur Zeugeneinvernahme vom 25. November 2024 erschienen beide Parteien
persönlich in Begleitung ihrer jeweiligen Rechtsvertreter (Prot. S. 87 im Ver-
fahren-Nr. MG190001). Daraufhin wurden die diversen Zeugen in Anwesen-
heit beider Parteien einvernommen – soweit sie erschienen –, wobei die Par-
teien entsprechende Ergänzungsfragen stellen konnten (act. 151/1-19 und
Prot. S. 88 im Verfahren-Nr. MG190001).
2.13 Mit Verfügung vom 16. Dezember 2024 (act. 152 im Verfahren-
Nr. MG190001) wurde den Parteien alsdann Frist angesetzt, um zum Bewei-
sergebnis betreffend die Zeugeneinvernahmen Stellung zu nehmen. Die Klä-
gerin liess sich infolgedessen innert Frist mit Eingabe vom 30. Januar 2025
(act. 154 im Verfahren-Nr. MG190001) und die Beklagte mit solcher vom
31. Januar 2025 (act. 155 im Verfahren-Nr. MG190001) zu den Zeugenein-
vernahmen vernehmen.
2.14 Mit Entscheid vom 7. Februar 2025 (act. 157 im Verfahren-Nr. MG190001)
wurde das Verfahren zufolge des mittlerweile hohen Streitwerts dem Kollegi-
algericht des Mietgerichts des hiesigen Bezirksgerichts überwiesen (Verfah-
ren-Nr. MJ250002) und beim Einzelgericht des hiesigen Mietgerichts (Verfah-
ren-Nr. MG190001) abgeschrieben.

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2.15 Mit Zirkular-Beschluss vom 12. Juni 2025 (act. 1) wurden vom Kollegialgericht
anschliessend sämtliche Akten des einzelgerichtlichen Verfahrens
Nr. MG190001 samt Schlichtungsakten des Schlichtungsverfahrens
Nr. ML180004 (vgl. act. 157 im Verfahren Nr. MG190001) beigezogen, sämt-
liche beim Einzelgericht hinterlegten Mietzinse umgebucht, Zeugenbefragun-
gen der anlässlich der Zeugenbefragung vom 25. November 2024 säumigen
Zeugen in Aussicht gestellt und den Parteien Frist angesetzt, um zum Akten-
beizug Stellung zu nehmen.
2.16 Die Parteien erhoben mit Eingaben vom 1. Juli 2025 (act. 4 und 5) innert Frist
keine Einwände gegen den Aktenbeizug. Sodann wurden die Parteien mit
Verfügung vom 27. August 2025 (act. 8) und die aufgebotenen Zeugen mit
Vorladung vom 25. August 2025 (act. 7) zur Zeugeneinvernahme auf den
26. September 2025 vorgeladen.
2.17 Da die Zeugen – trotz umfangreichen Ermittlungen – nicht vorgeladen werden
konnten bzw. am Verhandlungstermin nicht zu erscheinen gewillt waren
(act. 9 ff.), wurde den Parteien mit Verfügung vom 19. September 2025
(act. 20) die Vorladung zur Zeugenbefragung abgenommen und ihnen Frist
angesetzt, um auf die Durchführung der Hauptverhandlung sowie auf mündli-
che Schlussvorträge zu verzichten und anstatt dessen, schriftliche Schluss-
vorträge einzureichen.
2.18 Mit Eingaben vom 25. September 2025 bzw. 1. Oktober 2025 (act. 22 und 24)
stimmten beide Parteien einem Verzicht auf mündliche Schlussvorträge und
die Durchführung einer Hauptverhandlung hierfür zu und beantragten statt-
dessen die Erstattung schriftlicher Schlussvorträge.
2.19 Mit Präsidialverfügung vom 7. Oktober 2025 (act. 25) wurde der Klägerin dann
Frist angesetzt, um sich schriftlich zum Beweisergebnis zu äussern. Die Klä-
gerin äusserte sich fristgemäss zum Beweisergebnis und zur Sache mit Ein-
gabe vom 8. November 2025 (act. 27), unter Beilage diverser Unterlagen
(act. 28/1-3). Dabei liess die Klägerin ausführen, dass sie das Mietverhältnis

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mit der Beklagten per Ende Oktober 2025 gekündigt und das Streitobjekt ver-
lassen habe.
2.20 Mit Präsidialverfügung vom 14. November 2025 (act. 29) wurde sodann auch
die Beklagte aufgefordert, sich zum Beweisergebnis und zur Sache zu äus-
sern, worauf die Beklagte mit Eingabe vom 1. Dezember 2025 (act. 30), unter
Beilage diverser Unterlagen (act. 31/1-3), ein Gesuch um vorsorgliche Her-
ausgabe eines Teils der hinterlegten Mietzinse stellen liess. Mit (VSM-)Verfü-
gung vom 3. Dezember 2025 wurde angewiesen, hinterlegte Mietzinse im Be-
trag von Fr. 110'951.95 der Beklagten sofort zu überweisen (act. 35, vgl. dazu
auch act. 34).
2.21 Der schriftliche Schlussvortrag (zum Beweisergebnis und zur Sache) der Be-
klagten datiert vom 10. Dezember 2025 (act. 36). Am 9. Januar 2026 liess die
Klägerin mitteilen, dass sie auf eine weitere Stellungnahme im Rahmen des
unbedingten Replikrechts verzichte (act. 38 und 40). Die Angelegenheit er-
weist sich als spruchreif.
3. Hinterlegungssumme
Zufolge des Auszugs der Klägerin aus dem Mietobjekt kann festgehalten wer-
den, dass im Verlaufe des Verfahrens bzw. von Januar 2019 bis und mit Ok-
tober 2025 bei der Gerichtskasse Mietzinse von definitiv total Fr. 145'502.95
eingingen (vgl. act. 28/2). Mit (VSM-)Verfügung vom 3. Dezember 2025 wur-
den der Beklagten Mietzinse im Betrag von Fr. 110'951.95 zurückerstattet
(act. 35), womit – in Übereinstimmung mit dem Antrag der Klägerin – über
einen Betrag von nunmehr Fr. 34'551.– zu befinden ist.
II.
Prozessuales
1. Zuständigkeit
Das Mietgericht des Bezirks Pfäffikon ZH ist als Kollegialgericht zur Behand-
lung der vorliegenden Streitsache örtlich und sachlich zuständig, da es sich

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um eine Streitigkeit aus einem Mietverhältnis für einen im Bezirk Pfäffikon ge-
legenen Wohnraum mit einem Streitwert von über Fr. 30'000.– handelt
(Art. 33 ZPO und § 21 Abs. 1 lit. a GOG i.V.m. § 26 GOG).
2. Verfahrensart
2.1 Das Verfahren betrifft eine Mietstreitigkeit nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO und
untersteht damit dem vereinfachten Verfahren. Es gilt die sogenannte einge-
schränkte (soziale) Untersuchungs- und die Dispositionsmaxime (Art. 247
Abs. 2 lit. a ZPO i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO, Art. 58 Abs. 1 ZPO), d.h.
das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest. Es beschränkt sich
allerdings darauf, bei der Feststellung des Sachverhalts und der Beweiserhe-
bung mitzuwirken. Grundsätzlich ist es Sache der Parteien, das Tatsächliche
substantiiert vorzutragen und die dazugehörigen Beweismittel zu nennen,
doch hat das Gericht – besonders bei nicht anwaltlich vertretenen Parteien –
durch Belehrungen und Befragungen darauf hinzuwirken, dass der relevante
Sachverhalt vorgetragen bzw. ergänzt wird. Es ist nicht die Aufgabe des Ge-
richts, den Sachverhalt und die Beweismittel an Stelle der Parteien zu erfor-
schen. Die gerichtliche Untersuchungspflicht ersetzt die Mitwirkungspflicht der
Parteien nicht. Die soziale Untersuchungsmaxime dient in erster Linie zum
Ausgleich eines Machtgefälles zwischen den Parteien oder bei ungleichem
Knowhow (Laie gegen anwaltlich vertretene Partei). Wenn sich jedoch – wie
vorliegend – zwei anwaltlich vertretene Parteien gegenüberstehen, darf und
soll sich das Gericht wie in einem ordentlichen Prozess zurückhalten, und es
ist nicht seine Aufgabe, im Falle der ungenügenden Behauptung und Sub-
stantiierung aus den Akten selbst den Prozessstoff zusammenzutragen. Die
gerichtliche Fragepflicht im ordentlichen Prozess greift, wenn das Vorbringen
einer Partei unklar, widersprüchlich, unbestimmt oder offensichtlich unvoll-
ständig ist (Art. 56 ZPO; ZMP 2024 Nr. 11 aus dem Urteil des Mietgerichts
Zürich Nr. MJ240027-L vom 30. Oktober 2024, E. II. mit Verweis auf MAZAN,
in: SPÜHLER/TENCHIO/INFANGER [Hrsg.], Basler Kommentar zur Schweizeri-
schen ZPO, 4. Aufl., Winterthur/Chur 2024, N 4, 11 und 13 ff. zu Art. 247;
FRAEFEL, in: OBERHAMMER/DOMEJ/HAAS [Hrsg.], Kurzkommentar ZPO,

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Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Basel 2021, N 6 f. und 8 ff. zu
Art. 247; BGE 141 III 569, E. 2.3.1 u.w.).
2.2 Die soziale Untersuchungsmaxime hat auch ein erweitertes Novenrecht zur
Folge. Neue Tatsachen können bis zum Beginn der Urteilsberatung vorgetra-
gen werden (Art. 229 Abs. 3 ZPO). Dies gilt dann nicht mehr, wenn das Ge-
richt die Phase der Urteilsberatung einleitet, indem es das Verfahren für
spruchreif erklärt (ZMP 2024 Nr. 11 aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich
Nr. MJ240027-L vom 30. Oktober 2024, E. II. mit Verweis auf MAZAN, a.a.O.,
N 4, 11 und 13 ff. zu Art. 247; FRAEFEL, a.a.O., N 6 f. und 8 ff. zu Art. 247;
BGE 141 III 569, E. 2.3.1 u.w.).
3. Verfahrensgrundsätze
3.1 Die vom Gericht zu berücksichtigenden, rechtserheblichen Tatsachen sind ei-
nerseits zu behaupten (sog. Behauptungslast) und andererseits auch zu sub-
stantiieren (sog. Substantiierungslast; vgl. OG ZH, Urteil vom 21. Fe-
bruar 2013, Geschäftsnummer LB120040, E. 2.1). Die Substantiierungslast
ist insofern mit der Behauptungslast eng verbunden, als die behauptungsbe-
lastete Partei rechtserhebliche Tatsachen nicht nur pauschal, sondern detail-
liert genug bzw. eben substantiiert behaupten muss, damit das Gericht diese
unter eine bestimmte Gesetzesbestimmung subsumieren kann, sofern es sich
im Beweisverfahren von ihrer Wahrheit überzeugt hat (FELLMANN, in: FELL-
MANN/WEBER [Hrsg.], Haftpflichtprozessrecht 2011, Substantiierungspflicht
nach der schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2011, S. 14, m.w.H.).
Das Gericht ist nicht verpflichtet, die Akten selbst zu durchforsten, um abzu-
klären, was sich aus diesen für die eine oder die andere Partei ableiten liesse
(BGer 4A_32/2007, E. 4.1). Entsprechend kann sich die Partei nicht mit glo-
balen Vorbringen begnügen, in der Meinung, die Begründung ihres Prozess-
standpunktes werde sich dann aus dem Beweisverfahren ergeben; denn die
Durchführung eines solchen setzt entsprechende Behauptungen des Beweis-
führers voraus (GLASL, in: BRUNNER/GASSER/SCHWANDER [Hrsg.], ZPO,
Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, Art. 1-196, 2. Aufl., Zü-
rich/St. Gallen 2016, N 22 zu Art. 55). Die Partei, die ihre Substantiierungs-

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pflicht verletzt, hat die Folgen davon zu tragen. Betreffend die unsubstantiiert
gebliebenen Ansprüche ist die Klage oder sind einzelne Ansprüche ohne Wei-
teres durch Sachurteil abzuweisen (vgl. BGer 4C.82/2006, m.w.H.). Kommt
der Kläger seiner Behauptungs- und Substantiierungslast nach, so hat der
Beklagte die Möglichkeit, diese Tatsachen und Beweismittel im Rahmen sei-
ner Bestreitungslast zu bestreiten (Art. 222 Abs. 2 ZPO). Diese Bestreitungen
müssen ebenfalls substantiiert sein. Generalbestreitungen genügen in der
Regel nicht (BGE 113 Ia 433, E. 4.b m.w.H.). Eingeschränkt wird die Substan-
tiierungspflicht einzig durch die gerichtliche Fragepflicht nach Art. 56 ZPO,
welche im vereinfachten Verfahren gesetzlich speziell verankert ist (vgl.
Art. 247 Abs. 1 ZPO).
3.2 Sind zwischen den Parteien rechtserhebliche Tatsachen strittig, ist darüber
Beweis zu führen (Art. 150 Abs. 1 ZPO). Offenkundige und gerichtsnotorische
Tatsachen sowie allgemein anerkannte Erfahrungssätze bedürfen hingegen
keines Beweises (Art. 151 ZPO). Grundsätzlich sind nur substantiiert behaup-
tete und ebenso bestrittene Tatsachen zu beweisen. Denn was die Parteien
übereinstimmend vorbringen oder was die eine Partei behauptet und die an-
dere nicht in Abrede stellt, muss das Gericht seinem Entscheid zugrunde le-
gen, ohne eine Wahrheitsprüfung mittels Beweisabnahme durchzuführen (un-
ter Vorbehalt von Art. 153 Abs. 2 ZPO). Ferner sind nur solche Tatsachen be-
weisbedürftig, welche für die rechtliche Beurteilung des Falles bedeutsam
sind, also rechtserhebliche Tatsachen, mithin solche, deren Verwirklichung
eine Rechtsfolge nach sich ziehen. Es handelt sich um Tatsachen, die den
gerichtlichen Entscheid (Sach- oder Prozessurteil) zu beeinflussen vermögen,
indem bei ihrer Berücksichtigung das Urteil anders ausfallen würde als bei
ihrem Fehlen (vgl. HASENBÖHLER/YANEZ in: SUTTER-SOMM/LÖTSCHER/LEUEN-
BERGER/SEILER [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung
(ZPO), Art. 1-218 ZPO, 4. Aufl., Zürich/Genf 2025, N 11 f. zu Art. 150).
3.3 Wer im konkreten Fall die Folgen der Beweislosigkeit zu tragen hat, wird durch
die Beweislastverteilung geregelt. Die objektive Beweislast beruht auf dem
materiellen Privatrecht (LEU, in: BRUNNER/GASSER/SCHWANDER [Hrsg.], a.a.O.,

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N 87 zu Art. 154). Fehlen im materiellen Privatrecht Sondervorschriften, kom-
men die allgemeinen Grundsätze der Beweislastverteilung zur Anwendung.
Aus Art. 8 ZGB ergibt sich zunächst allgemein, dass derjenige das Vorhan-
densein einer behaupteten Tatsache zu beweisen hat, der daraus Rechte ab-
leitet. Jede Partei hat die tatbestandlichen Voraussetzungen desjenigen
Rechtssatzes zu beweisen, der zu ihren Gunsten wirkt. Die Beweislast hängt
also nicht von der Rolle im Prozess als Kläger oder Beklagter ab (ROSEN-
KRANZ, in: KREN KOSTKIEWICZ/WOLF/AMSTUTZ/FANKHAUSER [Hrsg.], ZGB Kom-
mentar - Schweizerisches Zivilgesetzbuch, 4. Aufl., Zürich 2021, N 2 zu
Art. 8). Rechtsbegründende bzw. -erzeugende Tatsachen hat diejenige Partei
zu beweisen, die Rechte aus dieser Tatsache ableitet (vgl. BGE 125 III 798,
E. 3). Für rechtsvernichtende Tatsachen (wie Untergang der Forderung durch
Tilgung) und für rechtshindernde Tatsachen (die dem Entstehen eines An-
spruchs von Anfang an entgegenstehen, wie Nichtzustandekommen des Ver-
trags infolge fehlender Urteilsfähigkeit) trägt die Partei die Beweislast, zu de-
ren Gunsten sie angerufen werden (BGE 117 II 231, E. 2; BGE 111 II 55,
E. 3). Bei erschwerten Beweisführungen behilft sich die Praxis mit einer ge-
wissen Herabsetzung des Beweismasses (BGE 123 III 241, E. 3 f.;
BGE 132 III 715, E. 3.1 ff.) oder mit tatsächlichen Vermutungen, welche sich
nicht aus Gesetz, sondern aus allgemeiner Lebenserfahrung ergeben
(BGE 124 III 5, E. 4; BGE 123 III 385, E. 4). Kann eine Partei den ihr aufer-
legten Beweis nicht erbringen, so trägt sie die Folgen der Beweislosigkeit
(MEIER, Schweizerisches Zivilprozessrecht, Zürich/Basel/Genf 2010, S. 274).
Mithin wird die Unrichtigkeit der behaupteten Tatsache angenommen und zu
Lasten der beweisbelasteten Partei entschieden.
4. Fazit
Nach Massgabe der vorgenannten Grundregeln kann vorliegend auf die Ab-
nahme von weiteren Beweisen über den aktuellen Aktenbestand hinaus ver-
zichtet werden, wie nachstehend im Einzelnen zu zeigen sein wird. Nach
Durchführung der Hauptverhandlung (Prot. S. 23 ff.), des Beweisverfahrens
(act. 115, Prot. S. 87 f. i.V.m. act. 151/1-19) sowie der Erstattung schriftlicher

- 14 -
Schlussvorträge (act. 27 und 36) erweist sich das Verfahren als spruchreif,
weshalb es – wie den Parteien mit Verfügung vom 11. Dezember 2025
(act. 38 vgl. auch act. 20) mitgeteilt – durch einen Entscheid zu beenden ist
(Art. 236 Abs. 1 ZPO). Auf die einzelnen Parteivorbringen und deren Beweis-
würdigung ist – soweit für die Entscheidfindung überhaupt notwendig – in den
nachfolgenden Erwägungen einzugehen.
III.
Materielles
1. Parteianträge
1.1.1Die Klägerin fordert von der Beklagten betreffend das obgenannte Mietver-
hältnis in Ziffer 1 bis 4 und 6 ihrer Rechtsbegehren diverse Mängelbehebun-
gen (act. 1 S. 1 f. und act. 52 S. 1 f. im Verfahren-Nr. MG190001, act. 27
S. 1 f.) wie die Sicherstellung einer regelmässigen und dauerhaften Hauswar-
tung, inkl. Rasenpflege und Umgebungsarbeiten (Rechtsbegehren 1), die Si-
cherstellung der Schneeräumung im Winter (Rechtsbegehren 2), die Bezeich-
nung einer Ansprechperson für auftretende Mängel und Probleme (Rechtsbe-
gehren 3), die Wahrnehmung der Schutzraumkontrolle (Rechtsbegehren 6)
sowie die Behebung bestehender Mängel wie die Reparatur der defekten Toi-
lette, des gemeldeten Wasserlecks in der obersten Wohnung sowie die Kon-
trolle und/oder Service der Waschmaschine und Tumbler in der Gemein-
schaftsküche der besagten Liegenschaft (Rechtsbegehren 4). Infolgedessen
fordert sie nebst der Beseitigung der geltend gemachten Mängel eine Miet-
zinsreduktion von 15% des monatlichen Nettomietzinses seit Dezember 2016
(Rechtsbegehren 7; act. 52 S. 2 i.V.m. S. 3 Ziff. 1.4.1 im Verfahren-
Nr. MG190001, act. 27 S. 2). Ausserdem verlangt sie – teils sinngemäss (vgl.
act. 52 S. 2 Ziff. 8 i.V.m. S. 3 im Verfahren-Nr. MG190001) – auch die Rück-
forderung der bezahlten Akontobeiträge für allgemeine Nebenkosten von
Fr. 130.– seit November 2014 zufolge fehlender Hauswartung (Rechtsbegeh-
ren 8; act. 27 S. 4). Im Übrigen fordert sie die Übernahme bzw. die Bezahlung
eines angemessenen Anteils der Heizkosten sämtlicher Liegenschaften Im

- 15 -
C._____ in D._____ durch die Beklagte (Rechtsbegehren 5; act. 52 S. 1
i.V.m. Prot. S. 18 im Verfahren-Nr. MG190001, act. 27 S. 2). Im Rahmen ihres
schriftlichen Schlussvortrags stellte die Klägerin neu auch ein Eventualbegeh-
ren 8.1, wonach ihr die hinterlegten Mietzinse nur im Umfang von Fr. 17'723.–
zuzusprechen seien, da der ihr zustehende Gesamtanspruch über
Fr. 34'551.– mit einer im Rahmen des eingangs erwähnten Konkursverfah-
rens über die Beklagte geleisteten beklagtischen Zahlung zuhanden der Klä-
gerin vom 10. März 2021 über Fr. 21'128.– (abzüglich Gerichtskosten von
Fr. 1'800.– und Parteientschädigung von Fr. 2'500.–) verrechnet werde.
1.1.2Einigen der genannten Rechtsbegehren stehen von vornherein prozessrecht-
liche Hürden entgegen, wie zu zeigen sein wird. Daher ist nachfolgend zu-
nächst zu prüfen, über welche der genannten klägerischen Rechtsbegehren
materiell überhaupt zu befinden ist.
1.2.1Mit Klagebegründung vom 2. Juni 2011 (act. 52 S. 1 i.V.m. Prot. S. 44 im Ver-
fahren-Nr. MG190001) erklärte die Klägerin das Rechtsbegehren 4 (Beseiti-
gung der defekten Toilette, des Wasserlecks in der obersten Wohnung sowie
die Kontrolle und/oder Service der Waschmaschine und des Tumblers in der
Gemeinschaftswaschküche) als mittlerweile erledigt. Auf Nachfrage seitens
des Gerichts hin liess die Klägerin bestätigen, dass alle in Ziffer 4 der Rechts-
begehren genannten Mängel zwischenzeitlich behoben worden seien. Im
Rahmen des schriftlichen Schlussvortrags vom 8. November 2025 liess die
Klägerin demgegenüber ausführen, die im Rechtsbegehren 4 genannten
Mängel seien doch nur teilweise erledigt, und gab an, der Tumbler funktioniere
nicht mehr wie er sollte. Die Wäsche sei immer feucht nach dem Trocknen
(vgl. act. 27 S. 2 und S. 13). Nach der klägerischen Bekräftigung anlässlich
der Hauptverhandlung, wonach sämtliche im Rechtsbegehren 4 genannten
Mängel behoben seien, muss dabei indes von einem neuen Mangel ausge-
gangen werden.
1.2.2Eine Klageanerkennung, ein Klagerückzug oder ein Vergleich hat die Wirkung
eines rechtskräftigen Entscheides (Art. 241 Abs. 2 ZPO), wohingegen bei Be-
endigung des Verfahrens aus anderen Gründen Gegenstandslosigkeit ohne

- 16 -
Rechtskraftwirkung eintritt (Art. 242 ZPO). Dabei wird ein Prozess gemeinhin
gegenstandslos, wenn der Streitgegenstand oder das Rechtsschutzinteresse
der klagenden Partei wegfällt. Unter Gegenstandslosigkeit zufolge Wegfalls
des Streitgegenstands wird verstanden, dass der streitige Anspruch aus ei-
nem vom Willen des Anspruchsberechtigten unabhängigen rechtlichen oder
faktischen Gründen erlischt. Daneben steht die Kategorie des weggefallenen
Rechtsschutzinteresses der klagenden Partei: Als allgemeine Prozessvoraus-
setzung muss das Rechtsschutzinteresse nicht nur bei Klageeinreichung,
sondern auch noch im Zeitpunkt der Entscheidfällung vorliegen. Fehlt es am
Rechtsschutzinteresse vor Eintritt der Rechtshängigkeit, so tritt das Gericht
auf die Klage nicht ein (Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO). Aus prozessökonomischen
Gründen hat das Gericht von Amtes wegen möglichst früh das Vorliegen der
Prozessvoraussetzungen zu prüfen. Fällt das Rechtsschutzinteresse nach
der Rechtshängigkeit dahin, so tritt Gegenstandslosigkeit nach Art. 242 ZPO
ein. Art. 242 ZPO unterscheidet nicht zwischen dem Wegfall des Streitgegen-
stands und des Rechtsschutzinteresses. Tatsächlich ist diese Trennung nicht
zwingend nötig, wenn davon ausgegangen wird, dass das Rechtsschutzinter-
esse – als prozessualer Bestandteil des vom Kläger angestrebten Rechts-
schutzziels – ebenfalls vom Streitgegenstand erfasst wird. Allgemein gespro-
chen ist ein Rechtsstreit somit dann gegenstandslos, wenn keine Partei mehr
ein rechtlich schutzwürdiges Interesse an seiner Fortführung bzw. Entschei-
dung hat, weil sich der Streitgegenstand im Laufe des Verfahrens ausserpro-
zessual erledigt hat (vgl. LEUMANN LIEBSTER, in: SUTTER-SOMM/LÖTSCHER/LEU-
ENBERGER/SEILER [Hrsg.], a.a.O., N 2 f. zu Art. 242 mit Verweis auf
BGE 91 II 146, E. 1, BGE 127 III 41, E. 4c, BGE 111 Ib 182, E. 2c und
BGer 4A_249/2018, E. 2.2 u.w.).
1.2.3Die im klägerischen Rechtsbegehren 4 aufgezählten Mängel am Streitobjekt
wurden gemäss Aussagen des Rechtsvertreters der Klägerin anlässlich der
Hauptverhandlung allesamt behoben, weshalb der genannte Streitgegen-
stand während des laufenden Prozesses dahingefallen ist. Sollte nachträglich
erneut ein Mangel am im Rechtsbegehren 4 genannten Tumbler aufgetaucht
sein – wie dies die Klägerin im Rahmen des schriftlichen Schlussvortrags aus-

- 17 -
führen liess –, welcher von der Beklagten zu beheben wäre und noch nicht
behoben wurde, hat dies die Klägerin nicht mehr zu kümmern. Durch ihren
Auszug aus dem Streitobjekt Ende Oktober 2025 hat sie kein Rechtsschutzin-
teresse an der Beseitigung irgendwelcher Mängel am Tumbler mehr. Folglich
ist das klägerische Rechtsbegehren 4 gestützt auf Art. 242 ZPO zufolge Ge-
genstandslosigkeit definitiv als erledigt abzuschreiben. Im Übrigen wäre – der
Vollständigkeit halber – ein solcher Antrag auch materiell abzuweisen, da die
Klägerin hierzu von vornherein nicht angab, ob dieser neuerliche Mangel be-
reits gerügt wurde bzw. die Beklagte Kenntnis von diesem Mangel hat, was
indes Voraussetzung für die Geltendmachung der nachfolgend genannten
Mängelrechte wäre (vgl. nachstehend).
1.3.1Hinsichtlich des Rechtsbegehrens 6 stellt sich vorab die Frage der klägeri-
schen Aktivlegitimation für ihre Forderung auf Wahrnehmung regelmässiger
Schutzraumkontrollen durch die Beklagte.
1.3.2Wer eine Klage einreicht, ist automatisch Partei und der eingeklagte Gegner
ebenfalls. Man spricht in diesem Zusammenhang von der formellen Partei-
stellung. Diese formelle Parteistellung sagt allerdings nichts darüber aus, ob
der Kläger materiell-rechtlich tatsächlich berechtigt ist, den eingeklagten An-
spruch geltend zu machen (Aktivlegitimation), bzw. darüber, ob sich der ein-
geklagte Anspruch tatsächlich gegen den Beklagten richtet (Passivlegitima-
tion). Ob die Sachlegitimation vorhanden ist, hat das Gericht vor Fällung eines
Sachurteils jeweils zu prüfen, und zwar von Amtes wegen (Art. 57 ZPO), aber
in den Schranken der Verhandlungs- bzw. Eventualmaxime (vgl. Art. 55 ZPO;
Art. 229 ZPO). Bei zweifelhafter Sachlegitimation hat das Gericht bei gegebe-
nen Voraussetzungen die gerichtliche Fragepflicht auszuüben (Art. 56 ZPO;
STALDER, in: SUTTER-SOMM/LÖTSCHER/LEUENBERGER/SEILER [Hrsg.], a.a.O.,
N 5 f. zu Art. 83 mit Verweis auf BGE 118 Ia 129, E. 1). Welche Person in ei-
genem Namen als Kläger aufzutreten berechtigt ist (Aktivlegitimation) und
welche Person eingeklagt werden muss (Passivlegitimation), damit eine kon-
krete Klage durchdringen kann, ist eine Frage des materiellen Rechts. Das

- 18 -
Fehlen der Aktiv- oder der Passivlegitimation führt zur Abweisung der Klage
(BGer 4A_603/2014 vom 11. November 2015, E. 4.2 m.w.H.).
1.3.3Schutzraumkontrollen werden im Kanton Zürich rund alle sechs Jahre vorge-
nommen und stützen sich auf eine öffentlich-rechtliche Pflicht eines jeden
Hauseigentümers (vgl. Art. 101 der Zivilschutzverordnung des Bundes [ZSV],
Art. 29 ff. Kantonale Zivilschutzverordnung [KZV], www.zh.ch/de/sicherheit-
justiz/zivilschutz/schutzbauten.html [zuletzt besucht am 28. Oktober 2025]).
Aus öffentlich-rechtlichen Pflichten der Beklagten als Hauseigentümerin ge-
genüber dem Staat kann die Klägerin indes keine Rechte für sich als Privat-
person ableiten, zumal die Klägerin auch nicht ansatzweise darlegte, inwie-
fern die Nichtvornahme der besagten Schutzraumkontrolle zu einem Mangel
an ihrem einstigen Mietobjekt hätte führen sollen. Insbesondere wurde auch
gar kein Mangel am Schutzraum in der besagten Liegenschaft Im C._____ 1
in D._____ geltend gemacht, welchen die Klägerin als Mieterin in der besag-
ten Liegenschaft unmittelbar tangiert hätte. Insofern stehen ihr unter keinem
Rechtstitel irgendwelche Ansprüche auf Wahrnehmung der Schutzraumkon-
trollen durch die Beklagte zu, selbst wenn Letztere diese allenfalls nicht vor-
genommen hätte. Das klägerische Rechtsbegehren 6 ist daher von vornher-
ein mangels Aktivlegitimation abzuweisen.
1.4 Die übrigen von der Klägerin geltend gemachten Mängelbeseitigungsansprü-
che betreffen vorwiegend die Sicherstellung einer funktionierenden Hauswar-
tung. Zu den Aufgaben einer Hauswartung gehören nicht nur die Rasenpflege
und Umgebungsarbeiten, sondern auch die Schneeräumung im Winter.
Ebenso wäre die Hauswartung erste Ansprechperson bei auftretenden Män-
geln. Hierüber sind sich die Parteien einig bzw. bestritt die Beklagte zu keiner
Zeit, dass die geltend gemachten Mängel gesamthaft zum Aufgabenbereich
eines Hauswarts gehören. Die klägerischen Rechtsbegehren 2 und 3 gehen
insofern im Rechtsbegehren 1 auf und der klägerische Beseitigungsanspruch
richtet sich nur noch auf die ihres Erachtens fehlende Hauswartung.
1.5.1Bezüglich der klägerischen Forderung auf Übernahme/Bezahlung eines an-
gemessenen Anteils der gesamten Heizkosten der Liegenschaften Im

- 19 -
C._____ in D._____ (Rechtsbegehren 5) liess die Klägerin ausführen, Im
C._____ hätten mehrere Häuser der Überbauung eine gemeinsame Heizung,
wobei die nicht der Beklagten gehörenden Liegenschaften von der G._____
AG in H._____ verwaltet würden. Die Beklagte sei mit der Bezahlung ihres
Heizkostenanteils für die Liegenschaft Im C._____ 1 – in welchem sich die
klägerische Mietwohnung befindet – regelmässig im Rückstand, wobei der
Beklagten auch bereits die Einstellung der Heizung für diese Liegenschaft an-
gedroht worden sei. Die Beklagte sei daher zu verpflichten, diese Heizkosten
der Firma G._____ AG immer und vollständig zu bezahlen, um zu verhindern,
dass irgendwann keine Heizleistung mehr erbracht werde (act. 52 S. 21 f. im
Verfahren-Nr. MG190001). Indessen wendete die Beklagte hiergegen ein,
dass die Klägerin für eine solche Forderung gar nicht aktivlegitimiert sei (Prot.
S. 25 und 43 im Verfahren-Nr. MG190001). Es stellt sich somit auch bezüglich
Rechtsbegehren 5 die Frage der klägerischen Aktivlegitimation, wozu auf die
vorstehenden (formellen) Erwägungen hierzu verwiesen werden kann (vgl.
E. 1.3.2).
1.5.3In materiellrechtlicher Hinsicht ist vorliegend weder gesetzlich noch vertrag-
lich oder ausservertraglich ein klägerischer Anspruch auf eine solche Forde-
rung im Sinne von Rechtsbegehren 5 auszumachen, zumal die Heizung nach
Aussage der Klägerin bisher stets funktionierte und sie selber somit direkt we-
der einen Schaden erlitt noch ein solcher ernsthaft drohte. Letzteres wurde
sodann klägerseitig auch gar nicht substantiiert (Prot. S. 11 im Verfahren-
Nr. MG190001). Ein solcher Anspruch auf Bezahlung der Heizkostenanteile
für die Liegenschaft Im C._____ 1 würde lediglich der G._____ AG als Aktiv-
legitimierte gegenüber der Beklagten als Passivlegitimierte zustehen, da
diese durch die Nichtbezahlung der Heizkostenanteile durch die Beklagte be-
schwert wäre, aber nicht der Mieterschaft Im C._____ 1 gegenüber der Be-
klagten, zumal die Heizung bisher stets funktionierte und somit kein Mangel
am Streitobjekt vorlag. Der Beklagten folgend fehlt der Klägerin vorliegend
daher effektiv die Aktivlegitimation für den geltend gemachten Anspruch im
Rechtsbegehren 5, weshalb das Rechtsbegehren 5 von vornherein ebenfalls
mangels Aktivlegitimation abzuweisen ist.

- 20 -
1.6 Zusammengefasst sind daher nachfolgend noch die verbleibenden klägeri-
schen Rechtsbegehren 1 (beinhaltend auch Rechtsbegehren 2 und 3) sowie
Rechtsbegehren 7 und 8, mithin auch 8.1, zu prüfen.
2. Mängelrechte
2.1 Entstehen an der gemieteten Sache Mängel, die der Mieter weder zu verant-
worten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat oder wird der Mieter im ver-
tragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er u.a. verlangen, dass
der Vermieter den Mangel beseitigt und den Mietzins verhältnismässig herab-
setzt (Art. 259a Abs. 1 OR). Der Mieter einer unbeweglichen Sache kann zu-
dem den Mietzins hinterlegen, mit der Folge, dass das Gericht im Anschluss
an das Schlichtungsverfahren über seine Mängelrechte und die Verwendung
der hinterlegten Mietzinse entscheidet (Art. 259a Abs. 2 OR und
Art. 259g ff. OR). Die Mietzinshinterlegung ist dabei kein eigenes Mängel-
recht, sondern ein Mittel zur Durchsetzung der Ansprüche des Mieters. Sie ist
nach dem Wortlaut von Art. 259g OR in erster Linie auf den Beseitigungsan-
spruch ausgerichtet und soll Druck auf den Vermieter ausüben, die Mängel-
beseitigung an die Hand zu nehmen. Mit der berechtigten Hinterlegung gelten
die Mietzinse als bezahlt. Sie fallen dem Vermieter zu, wenn der Mieter nicht
innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses seine An-
sprüche bei der Schlichtungsbehörde geltend macht. Unter Ansprüchen ver-
steht das Gesetz nicht nur die Mängelbeseitigung, sondern auch den Ersatz
der Kosten einer Ersatzvornahme, die Mietzinsminderung und den Schaden-
ersatz (Urteil des Mietgerichts Zürich vom 29. August 2024, E. IV/1.1 [Ge-
schäfts-Nr. MJ230080] mit Verweis auf HIGI/WILDISEN, in: Zürcher Kommen-
tar, Die Miete, Vorbemerkungen zum 8. Titel (Art. 253 - 273c OR), Art. 253 -
265 OR, 5. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2019, N 8 zu Art. 259h).
2.2 Eine Mietsache ist mangelhaft, wenn sie nicht oder nicht mehr zum vorausge-
setzten Gebrauch taugt, ihr mithin eine vertragliche Eigenschaft fehlt, die den
Gebrauchswert beeinträchtigt. Es kann sich um vertraglich zugesicherte oder
mit Rücksicht auf den vertraglichen Gebrauchszweck erforderliche Eigen-
schaften handeln. Die erfolgreiche Geltendmachung der Mängelrechte setzt

- 21 -
voraus, dass der Mieter den Mangel weder selbst zu verantworten noch auf
eigene Kosten im Sinne von Art. 259 OR zu beseitigen hat. Ob der zum vor-
ausgesetzten Gebrauch taugliche Zustand der Mietsache im Sinne von
Art. 256 Abs. 1 OR vorliegt, ergibt sich mittels Vergleich zwischen dem tat-
sächlichen und dem vereinbarten Zustand der Sache und beurteilt sich nach
objektiven Kriterien. Subjektive Elemente sind nur relevant, soweit sie zum
Gegenstand von besonderen Zusicherungen gemacht wurden (ZMP 2025
Nr. 15 aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich Nr. MJ240044-L vom
15. Mai 2025, E. 4.1.1 mit Verweis auf HIGI/WILDISEN, a.a.O., N 31 und 46 ff.
zu Art. 258, BGer 4C.97/2003 vom 28. Oktober 2003, E. 3.1 und Botschaft in:
BBl 1985 I, S. 1433 f.).
2.3 Zur Bestimmung des Minderungsanspruchs nach Art. 259d OR wird der Miet-
zins vom Zeitpunkt, in dem der Vermieter vom Mangel erfahren hat, bis zur
Behebung des Mangels entsprechend herabgesetzt (Art. 259d OR). Nach der
relativen Berechnungsmethode ist der Wert der mangelhaften Sache ins Ver-
hältnis zum Wert der Sache in mangelfreiem Zustand zu setzen. Selbst Män-
gel, auf die der Vermieter keinen Einfluss nehmen kann, führen zu einer Miet-
zinsminderung. Nicht jeder Mangel hat allerdings zu einer Minderung zur
Folge. Ohne besondere Umstände kommt eine solche erst in Betracht, wenn
die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch mindestens um
5% eingeschränkt ist oder wenn eine weniger gewichtige Einschränkung
lange andauert (verschmutzter und löchriger Teppich im Eingangsbereich
während 5.5 Jahren). Ein Verschulden des Vermieters am Mangel ist nicht
erforderlich, denn es geht bei Art. 259d OR um die Wiederherstellung des
Gleichgewichts von Leistung und Gegenleistung. Mehr als eine Korrektur ei-
nes Leistungsungleichgewichts bezweckt die Mietzinsminderung aber nicht
(ZMP 2025 Nr. 15 aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich Nr. MJ240044-L
vom 15. Mai 2025, E. 4.1.1, mit Verweis auf BGer 4C.377/2004 vom 2. De-
zember 2014, E. 2.1 und BGer 4C.97/2003 vom 28. Oktober 2003, E. 3.3).
2.4 Nach dem Gesagten bestehen sämtliche Mängelrechte samt dem Recht auf
Mietzinshinterlegung nur, wenn es sich bei der von der Klägerin geltend ge-

- 22 -
machten Unzulänglichkeiten am Mietobjekt um Mängel im Rechtssinne von
Art. 256 Abs. 1 OR handelt und somit die Mietsache der Klägerin nicht mehr
zum vorausgesetzten Gebrauch taugt oder dieser eingeschränkt ist. Ein Min-
derungsanspruch besteht darüber hinaus nur, wenn die Tauglichkeit zum vor-
ausgesetzten Gebrauch mindestens 5% eingeschränkt ist oder wenn eine we-
niger gewichtige Einschränkung lange andauert. Der genannte Bestand eines
Mangels im Rechtssinne bildet insofern die Grundvoraussetzung für sämtliche
Mängelrechte eines Mieters (vorliegend Beseitigungs- und Minderungsan-
spruch), welcher dafür gestützt auf Art. 8 ZGB auch die Beweislast trägt.
2.5.1Die Klägerin brachte bezüglich des von ihr behaupteten Mangels der fehlen-
den Hauswartung in der Klagebegründung vom 2. Juni 2022 (act. 52 im Ver-
fahren-Nr. MG190001) vor, gemäss Mietvertrag vom 9. Mai 2014 (act. 6/4/1
im Verfahren-Nr. MG190001) und Formular zur Mietzinsanpassung per 1. Au-
gust 2020 vom 8. April 2022 (act. 47/1 im Verfahren-Nr. MG190001) sei be-
treffend die klägerische Wohnung Im C._____ 1 in D._____ die Hauswar-
tung/Treppenhausreinigung, Garten- und Umgebungspflege sowie die
Schneeräumung vertraglich geschuldet und von der Beklagten zu erbringen.
Die Beklagte habe die geschuldeten Hauswartleistungen aber nicht bzw. nicht
vollständig erbracht (S. 6 f. Ziff. 2.2 ff. im Verfahren-Nr. MG190001), weshalb
letztlich einst auch die Hinterlegung der Mietzinse beantragt worden und die
vorliegenden Mängelrechte geltend gemacht worden seien. Die Liegenschaft
Im C._____ 1 sei zufolge fehlender Hauswartung verwahrlost und ungepflegt.
Zudem habe die Treppenhausreinigung diverse Male selber übernommen
und Handwerker für die Reparatur gemeldeter Mängel auf eigene Kosten auf-
geboten werden müssen (S. 10 Ziff. 4.1 ff.). Insbesondere habe in der kläge-
rischen Wohnung einige Zeit die Toilette nach dem Spülvorgang getropft, das
Wasser in der Badewanne sei nicht richtig abgeflossen und der Mischhebel in
der Badewanne habe die Wassertemperatur nicht mehr richtig eingestellt. Zu-
dem sei die Verbindungsschnur der Rollläden im Elternzimmer und Kinder-
zimmer rechts lose gewesen, wodurch der jeweilige Rollladen in Schieflage
geraten sei, bei den Fenstern im Elternschlafzimmer und im Wohnzimmer hät-
ten sich bei eisigen Temperaturen Wasser unterhalb des Fensterrahmens an-

- 23 -
gesammelt und sei in die Wohnung gedrungen und die Tür beim Wand-
schrank schliesse nicht mehr richtig (S. 13 Ziff. 4.16). Ausserdem seien in ge-
meinschaftlichen Räumen zwei Lampen im Treppenhaus seit Wochen defekt
gewesen, der Wasserhahn in der Waschküche habe getropft, es hätten Um-
wuchtprobleme bei der gemeinschaftlichen Waschmaschine bestanden und
der Tumbler habe nicht mehr ordnungsgemäss funktioniert (S. 11 f.
Ziff. 4.6 ff.). Seit dem Eigentumsantritt der Beklagten im November 2014 habe
es keine funktionierende Hauswartung oder Hausverwaltung, mithin kein An-
sprechpartner für die Mieterinnen und Mieter gegeben. Mängel seien nur ver-
spätet oder gar nicht behoben worden. Viele Mängel hätten von den Mietern
selber behoben werden müssen und dies für den Zeitraum von Novem-
ber 2014 bis heute (dannzumal 2. Juni 2022), ausgenommen der Zeitraum
der Konkursverwaltung vom 1. Juli 2019 bis Ende Mai 2021 (S. 16 f.
Ziff. 4.33).
2.5.2Die Beklagte liess dem in der Klageantwort im Wesentlichen entgegenhalten
(Prot. S. 28), die Klägerin habe keine Mängel dargetan, welche eine Mietzins-
hinterlegung oder -herabsetzung rechtfertigen würden. Sofern Mängel be-
standen und der Beklagten angezeigt worden seien, seien diese behoben
worden. Im Übrigen seien die Voraussetzungen einer Mietzinsreduktion nicht
gegeben. Die Klägerin habe nicht dargetan, dass durch die angeblichen Män-
gel die Tauglichkeit der Sache tatsächlich beeinträchtigt oder vermindert wor-
den sei. Ferner habe sie nicht prozesskonform dargelegt, für welchen Zeit-
raum eine Herabsetzung gerechtfertigt sei (Prot. S. 28).
2.5.3In der Replik liess die Klägerin ausführen, es gehe nicht darum, darzulegen,
wie lange ein Mangel bestanden habe. Vielmehr würden die aufgezeigten
Mängel symptomatisch aufzeigen, dass keine Hauswartung wahrgenommen
worden sei. Es stelle einen Mangel dar, dass kein Hauswart existiere, der als
Ansprechpartner zur Verfügung stehe. Hinzu komme die Verwahrlosung der
Liegenschaft als separater Mangel. Dabei gehe es um den Zeitraum von
1. November 2014 bis dannzumal 2. Juni 2022 (Prot. S. 37 f.). Sie habe mit
Beispielen belegt, dass die Hauswartung nicht gewährleistet sei. Der schlüs-

- 24 -
sige Beweis eines Mangels, der seit 68 Monaten andauere, könne aber na-
türlich nicht für jeden Tag erbracht werden. Wenn über einen solch langen
Zeitraum die Hauswartung nicht funktioniere, lasse sich daraus schliessen,
dass gar keine Hauswartung vorhanden gewesen sei (Prot. S. 39). Mit den
geforderten 15% Mietzinsreduktion soll der zusätzliche Aufwand, der infolge
der fehlenden Hauswartung entstanden sei, entschädigt werden (Prot. S. 40).
2.6.1Alles in allem begründet die Klägerin den von ihr geltend gemachten Mietzins-
herabsetzungsanspruch somit lediglich pauschal damit, dass seit Novem-
ber 2014 keine funktionierende Hauswartung bestehe, namentlich keine Um-
gebungsarbeiten, Treppenhausreinigung und Schneeräumung vorgenommen
worden sei. Sie unterliess es indes, konkret darzulegen, inwiefern dadurch die
Tauglichkeit ihres Mietobjekts zum Gebrauch eingeschränkt gewesen wäre.
Schliesslich ist nicht ohne Weiteres davon auszugehen, dass die Tauglichkeit
ihrer Mietwohnung im ersten Obergeschoss der Liegenschaft Im C._____ 1 in
D._____ durch mangelnde Umgebungsarbeiten, Schneeräumung oder zu-
folge eines schmutzigen Treppenhauses effektiv eingeschränkt gewesen
wäre. Zwar gab die Klägerin an, das Treppenhaus teils selber gereinigt zu
haben. Inwiefern eine solche Reinigung objektiv effektiv nötig gewesen wäre,
wann, in welchem Umfang und wie oft sie das Treppenhaus effektiv reinigte,
legte sie indes nicht dar. Zur Prüfung eines Mietzinsminderungsanspruchs
wäre eine solche Substantiierung indes nötig gewesen. Zur Konkretisierung
der fehlenden Hauswartung beschrieb die Klägerin zwar auch diverse geltend
gemachte Mängel an der klägerischen Mietwohnung selber wie auch an ge-
meinschaftlichen Einrichtungen in der Liegenschaft im Einzelnen, welche zu-
folge einer mangelhaften Hauswartung während längerer Zeit bestanden hät-
ten. Die beispielhaft geltend gemachten Mängel wurden mittlerweile jedoch
offenbar allesamt behoben bzw. bestehen nicht mehr, womit es sich nur um
vorübergehend bestehende Mängel handelte. Entsprechende Beseitigungs-
ansprüche machte die Klägerin letztlich – ausgenommen der Beseitigung der
fehlenden Hauswartung an sich – keine mehr geltend (vgl. vorstehend). Die
Klägerin legte aber auch hierzu weder in der Klagebegründung noch in der
Replik – trotz entsprechender Einwände der Beklagten – dar, welche der bei-

- 25 -
spielhaft aufgeführten Mängel während welcher Zeit und inwiefern die Ge-
brauchstauglichkeit ihres Mietobjekts eingeschränkt hätten. Schliesslich ist
nicht ohne Weiteres davon auszugehen, dass zwei defekte Lampen im Trep-
penhaus, ein tropfendes Klo oder die Schieflage von Rollläden die Ge-
brauchstauglichkeit der klägerischen Mietwohnung in irgendeiner Art und
Weise ernsthaft reduziert hätten. Für die Geltendmachung von Mängelrechten
ist es indes entscheidend, ob, inwiefern und wie lange ein Mangel am Mietob-
jekt Bestand hatte. Ansonsten ist eine Überprüfung entsprechender Ansprü-
che aus Mängeln von vornherein nicht möglich.
2.6.2Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass die Klägerin im Rahmen der Replik
zwar ausführte, mit den geforderten 15% Mietzinsreduktion soll der zusätzli-
che Aufwand, der infolge der fehlenden Hauswartung entstanden sei, ent-
schädigt werden (Prot. S. 40). Eine solche Entschädigung für zusätzlichen
Aufwand wie die Treppenhausreinigung oder ähnliches – wie es die Klägerin
vorbringen liess – wäre jedoch vielmehr als Antrag auf Schadenersatz im
Sinne von Art. 259a Abs. 1 lit. b OR und Art. 259e OR zu betrachten. Hat der
Mieter durch einen Mangel Schaden erlitten, so muss ihm der Vermieter hier-
für Ersatz leisten, wenn dieser nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft
(Art. 259e OR). Auch für diese Voraussetzungen trägt die Klägerin gestützt
auf Art. 8 ZGB die Beweislast. Die Klägerin stellte indes weder einen entspre-
chenden Antrag auf Schadenersatz für ihren zusätzlichen Aufwand noch sub-
stantiierte bzw. quantifizierte sie den von ihr geltend gemachten Schaden,
konkret den behaupteten Zusatzaufwand zufolge der fehlenden Hauswartung,
in der Art und im Umfang genau. Der Klägerin kann daher auch in dieser Hin-
sicht keine Entschädigung oder eine Mietzinsreduktion zugesprochen wer-
den.
2.6.3Alles in allem gelang es der Klägerin somit nicht, einen Mangel im Sinne der
Mängelrechte, d.h. eine ernsthafte Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit
der von ihr gemieteten Wohnung zufolge fehlender Hauswartung oder – ihres
Erachtens – daraus resultierender Mängel am Mietobjekt, darzulegen. Man-
gels Substantiierung der Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit des klä-

- 26 -
gerischen Mietobjekts durch die geltend gemachten Mängel besteht vorlie-
gend kein Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses im Sinne von Art. 259a
Abs. 1 lit. b i.V.m. Art. 259d OR und es besteht auch kein Beseitigungsan-
spruch im Sinne von Art. 259a Abs. 1 lit. a i.V.m. Art. 259b OR. Das klägeri-
sche Rechtsbegehren 1 samt Rechtsbegehren 2 und 3 (Sicherstellung einer
ordentlichen Hauswartung) sowie das klägerische Rechtsbegehren 7 (Miet-
zinsreduktion) sind daher – zumindest unter dem Titel Mängelrechte – vollum-
fänglich abzuweisen.
2.7.1 Somit bleibt noch das klägerische Rechtsbegehren 8 bzw. das Eventualbe-
gehren 8.1 auf Herausgabe der hinterlegten Mietzinse zu prüfen. Hierzu ist im
Wesentlichen festzuhalten, dass die Voraussetzungen einer Mietzinshinterle-
gung im Sinne von Art. 259a Abs. 2 i.V.m. Art. 259g ff. OR, welche der Durch-
setzung von aus den genannten Mängelrechten folgenden Ansprüchen dient,
vorliegend nicht gegeben sind, da es der Klägerin nicht gelang, einen miet-
rechtlichen Mangel darzulegen. Einer vollständigen oder teilweisen Zuspre-
chung der hinterlegten Mietzinse an die Klägerin fehlt daher grundsätzlich die
Rechtsgrundlage und die hinterlegten Mietzinse sind vollständig der Beklag-
ten herauszugeben. Die Klägerin stützt ihre Rechtsbegehren 8 und 8.1 auf
Zusprechung hinterlegter Mietzinse aber nicht nur auf die von ihr geltend ge-
machten Mängelrechte. Sowohl im Schlichtungsverfahren (vgl. act. 6/1 und
6/14 im Verfahren-Nr. MG190002 bzw. ML180004) als auch in der Klage vom
18. April 2019 (act. 1 im Verfahren-Nr. MG190002) machte die Klägerin zu-
folge fehlender bzw. ungenügender Hauswartung zwar diverse Mängelrechte
geltend, namentlich Beseitigungs-, Mietzinsreduktions- und Mietzinshinterle-
gungsansprüche, wobei sie in der Klage vom 18. April 2019 mit Ziffer 8 der
Rechtsbegehren auch die Herausgabe der hinterlegten Mietzinse an sich for-
derte (vgl. jeweilige Rechtsbegehren). Mit Klagebegründung vom 2. Juni 2022
(act. 52 Ziff. 8 der Rechtsbegehren i.V.m. S. 3 im Verfahren-Nr. MG190002)
ergänzte sie indes ihre geltend gemachten Forderungen aus Mängelrechten,
indem sie die Herausgabe der hinterlegten Mietzinse an sich nicht nur darauf
stützte, dass die Hauswartung ihres Erachtens während längerer Zeit man-
gelhaft gewesen sei, sondern auch darauf, dass ihr zudem ein Rückforde-

- 27 -
rungsanspruch für zu viel bezahlte Nebenkostenakontobeiträge zustehe (vgl.
act. 52 Ziff. 8 der Rechtsbegehren i.V.m. S. 3 im Verfahren-Nr. MG190002).
Eine separate Leistungsklage für diese Rückforderung von Nebenkostenbei-
trägen erhob sie indes nicht. Die Klägerin behauptete in ihrer Klagebegrün-
dung hierzu im Wesentlichen, die Beklagte habe einerseits die vertraglich ge-
schuldete Hauswartung nicht bzw. nicht vollständig erbracht. Darüber hinaus
habe sie es seit ihrem Eigentumsantritt unterlassen, jährliche Nebenkosten-
abrechnungen zu erstellen, obwohl sie dazu gemäss Mietvertrag jeweils per
30. Juni verpflichtet gewesen wäre (act. 52 S. 7 im Verfahren-
Nr. MG190001). Sie habe aufgrund der nicht erstellten Nebenkostenabrech-
nungen einen Rückforderungsanspruch für die Akontozahlungen hinsichtlich
allgemeine Nebenkosten von monatlich Fr. 130.– (act. 52 S. 9 im Verfahren-
Nr. MG190001). Im Rahmen der Klageantwort bestritt die Beklagte, keine Ne-
benkostenabrechnungen vorgenommen zu haben (Prot. S. 29 f. im Verfah-
ren-Nr. MG190001). Zudem liess sie einwenden, dass die Klägerin ihren Rü-
ckforderungsanspruch für ihre Nebenkostenakontozahlungen nur unter dem
Titel "Herausgabe der hinterlegten Mietzinse" verlangt habe. Eine Mietzins-
hinterlegung sei jedoch nur für allfällige Mängel vorgesehen, jedoch nicht für
die Rückforderung von Nebenkostenakontobeiträge. Die Klägerin habe es
versäumt, eine entsprechende Leistungsklage zu stellen (Prot. S. 30 und 43
im Verfahren-Nr. MG190001).
2.7.2Die Klage auf Zuweisung hinterlegter Mietzinse im Sinne von Rechtsbegeh-
ren 8, mithin auch 8.1, der Klägerin blieb an sich unverändert, da die Klägerin
ihren prozessual erhobenen Zuweisungsanspruch lediglich durch eine andere
materielle Rechtsgrundlage bzw. Anspruchsgrundlage ergänzte. Es handelt
sich insofern um keine Klageänderung im Sinne von Art. 227 ZPO, welche nur
unter den dort gesetzlich verankerten Voraussetzungen zulässig wäre (vgl.
WILLISEGGER, in: SPÜHLER/TENCHIO/INFANGER [Hrsg.], Basler Kommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung, 4. Aufl., Winterthur/Chur 2024, N 23
zu Art. 227). Die Mietzinshinterlegung und somit auch die Zuweisung hinter-
legter Mietzinse an die Mietparteien ist indes nur hinsichtlich der Durchset-
zung von Ansprüchen aus mietrechtlichen Mängelrechten zulässig. Eine dar-

- 28 -
über hinausgehende Anwendung ist gesetzlich nicht vorgesehen (vgl. WEBER,
in: WIDMER LÜCHINGER/OSER [Hrsg.], Basler Kommentar zum OR I, 8. Aufl.,
Basel/Zürich 2026, N 1 ff. zu Art. 259g). Die Zuweisung hinterlegter Mietzinse
kann folglich nicht gestützt auf allfällige Rückforderungsansprüche von Ne-
benkosten oder weitere mietvertragliche Ansprüche begehrt werden. Entspre-
chende Ansprüche können nicht über die Herausgabe hinterlegter Mietzinse
ins Verfahren eingebracht werden. Folglich sind sämtliche bei der Gerichts-
kasse hinterlegten Mietzinse definitiv und vollumfänglich der Beklagten zuzu-
weisen und das klägerische Rechtsbegehren 8 (Zusprechung hinterlegter
Mietzinse an sich) ist vollumfänglich abzuweisen. Die Bezirksgerichtskasse ist
entsprechend anzuweisen, sämtliche hinterlegten Mietzinse nach unbenutz-
tem Ablauf der Berufungsfrist des vorliegenden Urteils der Beklagten heraus-
zugeben.
2.8.1Alles in allem sind die klägerischen Rechtsbegehren 7 und 8, mithin auch 8.1
(Mietzinsreduktion und Zuweisung der hinterlegten Mietzinse), definitiv sowie
das Rechtsbegehren 1 (beinhaltend auch Rechtsbegehren 2 und 3) mindes-
tens unter dem Titel der gesetzlich verankerten Mängelrechte nach
Art. 259a ff. OR abzuweisen.
2.8.2In Bezug auf Rechtsbegehren 1 bleibt indes zu prüfen, ob der Klägerin – über
die geltend gemachten Mängelrechte hinaus – allenfalls unter dem Titel Ne-
benkosten ein vertraglicher Anspruch auf Sicherstellung einer ordnungsge-
mässen Hauswartung zusteht. Zudem ist zu prüfen, ob der Klägerin auch ein
Anspruch auf Rückforderung zu viel bezahlter Nebenkosten zusteht, wie sie
dies in ihrer Klagebegründung ausführen liess (vgl. E. 2.7.1 vorstehend).
3. Ansprüche aus Nebenkosten
3.1 Nebenkosten sind das Entgelt für Leistungen des Vermieters oder eines Drit-
ten, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen (Art. 257a
Abs. 2 OR). Sie sind Teil des Mietzinses und zusätzlich nur dann geschuldet,
wenn dies vertraglich besonders vereinbart ist (Art. 257a Abs. 2 OR). Ohne
besondere Vereinbarung sind sämtliche anfallenden Nebenkosten mit der

- 29 -
Nettomiete beglichen (Art. 257 OR). Die besondere Vereinbarung wird in aller
Regel eine ausdrückliche, meist eine schriftliche sein, kann jedoch auch form-
frei erfolgen und sich gegebenenfalls aus den Umständen ergeben. Die Be-
stimmung stellt keine besonderen Erfordernisse an die Art und Form der Ver-
einbarung auf. Vielmehr statuiert sie nach einhelliger Lehre und Rechtspre-
chung eine besondere Auslegungsregel, welche die allgemeine Regel nach
Art. 18 OR konkretisiert. Danach werden alle Nebenkosten, die nicht eindeu-
tig als vom Mieter zu tragen vereinbart worden sind, vom Vermieter getragen
(BGE 135 III 591, E. 4.3 = Pra 2010 Nr. 53; BGE 132 III 24, E. 3.1;
BGE 121 III 460, E. 2a/aa = Pra 1996 Nr. 152; BGer 4A_209/2019 vom 8. Ok-
tober 2018, E. 5).
3.2.1Ausgangspunkt für Bestand und Höhe der vorliegenden Nebenkosten bildet
der abgeschlossene Mietvertrag vom 9. Mai 2014 (act. 6/4/1 im Verfahren-
Nr. MG190001; nachfolgend Mietvertrag). Darin wurden seitens der Mieterin
geschuldete Akontobeiträge wie folgt detailliert aufgelistet (S. 1 und 2 des ent-
sprechenden Vertrags): "Akonto Heizkosten Fr. 110.– (Heizkosten: Heizma-
terial, Heizungsbedienung, Pumpen/Brennerstrom, Kaminfeger, Feuerungs-
kontrolle, Serviceabo, Tankrevision, Boilerentkalkung, Verwaltungshonorar) /
akonto Nebenkosten Fr. 130.– (Nebenkosten: Treppenhausreinigung, Kabel-
fernsehen, Wasser/Abwasser, Kehricht, Strom allg.)".
3.2.2Im Formular betreffend Mietzinsreduktion ab 1. August 2020 vom
16. April 2020 (act. 47/1 im Verfahren-Nr. MG190001; nachfolgend kurz For-
mular) findet sich nur ein einziger Nebenkosten-Betrag, nämlich Fr. 240.–. An-
gekreuzt sind allerdings – mit Ausnahme von Liftbetriebskosten – sämtliche
Nebenkosten gemäss vorgedrucktem Formular, nämlich "Heizkosten, Warm-
wasserkosten, Hauswartung/Treppenhausreinigung, Kabel-TV/Antennenge-
bühren, Allgemeinstrom, Abwassergebühren (inkl. Grundgebühren), Kaltwas-
serbezug (inkl. Grundgebühren), Kehrichtabfuhr- / und Grundgebühren, Gar-
ten- und Umgebungspflege, Kosten der Schneeräumung, Strom und Wasser-
verbrauch d. Waschmaschine, Kanalisationsgebühren, Service-Abonnement
für Heizung, Dach, Kanalisation".

- 30 -
3.2.3Insofern sind die Nebenkostenumschreibungen im Mietvertrag und im Formu-
lar nicht identisch, auch wenn der Gesamtbetrag der zu leistenden Akontobei-
träge von Fr. 240.– derselbe ist. Indessen wurde zu keiner Zeit in Zweifel ge-
zogen, dass zur Hauswartung nicht nur die Treppenhausreinigung – wie im
Mietvertrag beschrieben –, sondern auch die Garten-/Umgebungspflege so-
wie die Schneeräumung – wie im Formular zusätzlich aufgeführt – gehört und
diese sowie die übrigen im Formular aufgeführten Nebenkosten von der Be-
klagten vertraglich geschuldet sind. Folglich besteht hierüber Einigkeit bzw.
ein übereinstimmender Parteiwille (vgl. act. 52 S. 6 f. und Prot. S. 22 ff. im
Verfahren-Nr. MG190001).
3.2.4Es steht somit fest, dass die Klägerin gestützt auf den Mietvertrag vom
9. Mai 2014 unter dem Titel Nebenkosten – zumindest bis zu deren Auszug
Ende Oktober 2025 und somit in der Vergangenheit – Anspruch auf Sicher-
stellung einer regelmässigen und dauerhaften Hauswartung, inkl. Rasen-
pflege, Umgebungsarbeiten, Schneeräumung, sowie die Einsetzung einer An-
sprechperson für Mängel und Probleme für die Liegenschaft Im C._____ 1 in
D._____ im Sinne ihres Rechtsbegehrens 1 hatte. Künftig steht der Klägerin
aber durch die Beendigung des Mietvertrages per Ende Oktober 2025 kein
solcher Anspruch mehr zu. Das Rechtsschutzinteresse an der Sicherstellung
einer gehörigen Hauswartung ist mit dem Auszug der Klägerin aus dem Strei-
tobjekt dahingefallen (vgl. hierzu E. III./1.2.2). Das Rechtsbegehren 1 samt
Rechtsbegehren 2 und 3 ist daher zufolge Gegenstandslosigkeit als erledigt
abzuschreiben.
3.2.5Es bleibt nachfolgend somit zu prüfen, ob der Klägerin – wie geltend gemacht
– ein Anspruch auf Rückerstattung von Akontobeiträgen für die allgemeinen
Nebenkosten über monatlich Fr. 130.– zusteht, weil nach Ansicht der Klägerin
die Hauswartung in der Vergangenheit nicht sichergestellt wurde und/oder
keine Nebenkostenabrechnungen erstellt wurden.
3.3.1Der Begriff "Akontozahlung" deutet darauf hin, dass es sich bei den unter die-
sem Titel erbrachten Leistungen bloss um vorläufige Zahlungen handelt, die
gemäss korrekt zu erfolgender Abrechnung an die jährlich aufgelaufenen und

- 31 -
vom Mieter vertragsgemäss geschuldeten Nebenkosten anzurechnen sind.
Die Vereinbarung der Akontozahlung unter Abrechnungspflicht muss deshalb
nach Treu und Glauben dahingehend ausgelegt werden, dass die Differenz
zwischen den geleisteten Akontozahlungen und dem durch die Abrechnung
festgestellten effektiven vertraglichen Anspruch auszugleichen ist, sei es
durch einen Nachschuss des Schuldners oder eine Rückleistung des Gläubi-
gers. Der Vertrag, der die Pflicht zur Akontozahlung beinhaltet, bildet grund-
sätzlich selbst die Grundlage für die Ausgleichsforderung der Differenz zwi-
schen den geleisteten Akontozahlungen und dem durch die Abrechnung fest-
gestellten effektiven vertraglichen Anspruch (BGer 4A_433/2020 vom
4. März 2021, E. 2.1 f. mit Verweis auf BGE 126 III 119, E. 2b und 3d u.w.).
3.3.2Aus einer Akontozahlung kann grundsätzlich nicht die Anerkennung einer For-
derung in einer bestimmten Höhe abgeleitet werden. Akontozahlungen wer-
den vereinbart, wenn Einigkeit über den Grundsatz der Zahlungspflicht und
Ungewissheit über die Höhe des tatsächlich geschuldeten Betrags besteht,
wobei eine allfällige Differenz nachzuzahlen beziehungsweise zurückzuer-
statten ist (BGer 4A_433/2020 vom 4. März 2021, E. 2.5.2 mit Verweis auf
BGE 134 III 591, E. 5.2.3).
3.3.3Aus der Natur der Akontozahlung ergibt sich, dass der Vermieter diese nur
soweit behalten darf, als tatsächlich vom Mieter abzugeltende Kosten entstan-
den sind. Die Differenz zwischen den geleisteten Akontozahlungen und dem
effektiven Anspruch ist auszugleichen (vgl. BGE 134 III 591, E. 5.2.3 S. 595;
132 III 24, E. 5.1 S. 28; 126 III 119, E. 2b S. 120). Dies folgt schon daraus,
dass es bei den Nebenkosten immer um tatsächliche Kosten im Zusammen-
hang mit dem Gebrauch der Sache geht; diese können nicht zur Gewinner-
zielung herangezogen werden. Der Vermieter ist nur berechtigt, die tatsächli-
chen Aufwendungen, d.h. die ihm effektiv entstehenden Kosten, zu überwäl-
zen (BGer 4A_433/2020 vom 4. März 2021, E. 2.4.1 f. mit Verweis auf WE-
BER, in: WIDMER LÜCHINGER/OSER [Hrsg.], a.a.O., N 2 zu Art. 257b und GIGER,
in: HAUSHEER/WALTER [Hrsg.], Berner Kommentar, Kommentar zum schwei-

- 32 -
zerischen Privatrecht, Obligationenrecht, Die Miete, Art. 253–273c OR,
Art. 256–259i OR, Bern 2015, N. 103 zu Art. 257a).
3.4 Vorliegend wurde im Mietvertrag als Stichtag für die Nebenkostenabrechnun-
gen der 30. Juni vereinbart. Gemäss Ziffer 12C und 12D der allgemeinen Be-
dingungen zum besagten Mietvertrag (act. 6/4/1 im Verfahren-
Nr. MG190001) wird vom Mieter für die Nebenkosten im Voraus ein festge-
legter Akontobeitrag bezahlt, über welchen nach Ablauf der Rechnungsperi-
ode abgerechnet wird. Nachforderungen und Rückerstattungen sind innert
30 Tagen nach Anerkennung der Abrechnung zu bezahlen. Die Nebenkosten
sind vom Vermieter jeweils per vertraglich festgelegtem Stichtag abzurech-
nen. Die Abrechnung über vertraglich vereinbarte Nebenkosten gilt als geneh-
migt, sofern der Mieter nicht innert 30 Tagen seit Erhalt dagegen schriftlich
Einsprache beim Vermieter erhebt. Verlangt der Mieter innerhalb dieser
30 Tage Einsicht in die Belege, so kann er diese innert den darauf folgenden
30 Tagen einsehen. Die Einsprachefrist von 30 Tagen beginnt in diesem Fall
an dem Tag, an welchem er die sachdienlichen Belege eingesehen hat, spä-
testens aber mit Ablauf der Einsprachefrist. Die Beklagte ist folglich verpflich-
tet, jeweils per 30. Juni eines jeden Jahres über die tatsächlichen Nebenkos-
ten eine Abrechnung zu erstellen, welche Ausgangsbasis für den Ausgleich
des Saldos darstellt. Ein Saldo zugunsten des Mieters macht den Rückforde-
rungsanspruch grundsätzlich fällig und erfüllbar, wobei vorliegend nach Ver-
trag die Fälligkeit innert 30 Tagen ab Anerkennung der Abrechnung eintritt.
Ein Zeitpunkt für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung per 30. Juni
wurde vertraglich indes nicht festgelegt.
3.5.1Die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
(VMWG) verpflichtet den Vermieter in Art. 4 VMWG, mindestens einmal jähr-
lich die Nebenkostenabrechnungen zu erstellen und dabei die monatlichen
Akontozahlungen zu berücksichtigen sowie die Abrechnung dem Mieter zu-
zustellen. Die Parteien des Mietverhältnisses können den Zeitpunkt der Ab-
rechnung – wie den Beginn und das Ende der Abrechnungsperiode – vertrag-
lich regeln. Bei Fehlen eines vereinbarten Abrechnungszeitpunkts ergibt sich

- 33 -
aufgrund der vertraglichen Nebenpflicht zur Erstellung der Abrechnung bei
Akontozahlungen, dass der Vermieter nach Beendigung der Abrechnungspe-
riode abzurechnen hat, und zwar sobald ihm die dazu erforderlichen Unterla-
gen vorliegen, was bei grösseren Überbauungen spätestens sechs Monate
nach Ende der Abrechnungsperiode der Fall sein dürfte. Abzulehnen ist die
Auffassung, ein Säumnis bei Erstellung und Zustellung der Nebenkostenab-
rechnung liege angesichts einer fehlenden expliziten gesetzlichen Regelung
des Zeitpunkts der Abrechnungspflicht erst nach Ablauf der fünfjährigen Ver-
jährungsfrist (Art. 128 Ziff. 1 OR) vor. Auch eine Interpretation von
Art. 4 VMWG, die aus dem Wortlaut der Bestimmung mit Normierung einer
mindestens einmal jährlich bestehenden Abrechnungspflicht ableitet, dass
dem Vermieter dafür mindestens ein Jahr nach Beendigung der Abrechnungs-
periode zur Verfügung steht, lässt sich mit Treu und Glauben nicht in Einklang
bringen. Nach Ablauf der Abrechnungsperiode ist eine möglichst umgehende
Abrechnung und deren Zustellung an die Mieterschaft erforderlich, um das
Inkassorisiko des Vermieters im Falle eines Nachzahlungsanspruchs zu ver-
ringern oder das wirtschaftliche Interesse des Mieters an einer möglichst um-
gehenden Abrechnung nach beendeter Abrechnungsperiode im Falle eines
Rückforderungsanspruchs zu sichern (mp 2022 S. 167 ff. mit Verweis auf
BGE 124 III 24, E. 5.1.1, BGer 4A_433/2020 vom 4. März 2021, E. 2.6.3 und
mp 3/2021 S. 222 ff.).
3.5.2Der Mieter muss aus der Abrechnung ersehen können, für welche Nebenkos-
tenpositionen im Einzelnen und in welcher Höhe bzw. in welchem Umfang die
Belastung erfolgt. Ein fehlender oder unklarer Verteilschlüssel führt dazu,
dass die Abrechnungspflicht nicht eingehalten wird. Art. 8 VMWG verlangt
eine diesbezüglich detaillierte Abrechnung für die Wärmekosten, wobei die
Detaillierungspflicht laut Bundesgericht für sämtliche Nebenkosten Geltung
hat (mp 2022 S. 170 mit Verweis auf BGer 4A_209/2019 vom 8. Oktober 2019
u.w.). Legt der Vermieter die periodische Abrechnung nicht vor, ist diese nicht
detailliert und nachvollziehbar, verweigert der Vermieter die Einsicht in die Be-
lege oder gelingt ihm der Nachweis der behaupteten Kosten nicht, so kann
der Mieter die geleisteten Akontozahlungen zurückfordern oder mit offenen

- 34 -
Mietzinsen verrechnen (WEBER, in: WIDMER LÜCHINGER/OSER [Hrsg.], a.a.O.,
N 8 zu Art. 257a mit Hinweisen). Der Rückforderungsanspruch ist bereiche-
rungsrechtlicher Natur, wenn für eine Abrechnungsperiode betreffend die Ne-
benkosten ein Saldo gezogen und anerkannt wurde. In diesem Fall ist der
Mieter behauptungs- und beweisbelastet für seine Rückforderung. Vor Aner-
kennung des Saldo handelt es sich dagegen um einen vertraglichen Anspruch
und der Vermieter ist hierfür behauptungs- und beweispflichtig (mp 2022
S. 173; BGer 4A_433/2020 vom 4. März 2021, E. 2.5.1; BGer 4A_209/2019
vom 8. Oktober 2019, E. 8.1; BGer 4A_606/2015 vom 19. April 2016, E. 5.1
und 5.3; BGer 4A_267/2011 vom 29. Juni 2011, E. 2.2).
3.6.1Die definitiven Nebenkostenabrechnungen waren Thema anlässlich der
Hauptverhandlung vom 2. Juni 2022. Die Klägerin führte aus, seit Übernahme
des Mietobjektes sei eine Abrechnung durch die Beklagte nie erstellt worden,
was seitens des beklagtischen Rechtsvertreters mit Nichtwissen bestritten
wurde (Prot. S. 29 im Verfahren-Nr. MG190001). Am Ende der Hauptver-
handlung wurde der Beklagten aufgetragen, die Nebenkostenabrechnungen
bis Ende Juni 2022 einzureichen (Prot. S. 45 im Verfahren-Nr. MG190001).
Nach mehreren Fristerstreckungen reichte die Beklagte dem Gericht Abrech-
nungen mit Eingabe vom 12. September 2022 ein (act. 61 und act. 63/1-6 im
Verfahren-Nr. MG190001). Zu diesem Zeitpunkt hätten die definitiven Abrech-
nungen bis Stichtag 30. Juni 2022 vorliegen müssen, mithin bis zur Abrech-
nungsperiode 1. Juli 2021 bis 30. Juni 2022. Auch im weiteren Verlauf des
Verfahrens wurden seitens der Beklagten keine weiteren Unterlagen hierzu
nachgereicht.
3.6.2Die Beklagte ist vorliegend für die von ihr geltend gemachten Nebenkosten in
Bestand und Höhe behauptungs- und beweispflichtig, da bisher noch kein Ne-
benkostensaldo anerkannt bzw. überhaupt je ausgewiesen wurde. Die Be-
klagte reichte als Beweis für die von ihr geltend gemachten Nebenkosten, mit-
hin auch die Kosten der Hauswartung, aber lediglich fünf provisorische Ne-
benkostenabrechnungen für die Perioden 2014/15, 2015/16, 2016/17,
2017/18 und 2018/19 (vgl. act. 63/1-5 im Verfahren-Nr. MG190001) – unter

- 35 -
Beilage nur unzureichender und nicht nachvollziehbarer Rechnungen für
Hauswartleistungen – ein. Definitive Nebenkostenabrechnungen wurden –
trotz entsprechender Aufforderung seitens des Gerichts (Prot. S. 45 im Ver-
fahren-Nr. MG190001) und entsprechender Zusicherungen seitens der Be-
klagten (Prot. S. 43) – nicht beigebracht (vgl. auch Prot. S. 70 im Verfahren-
Nr. MG190001). Wenig Aufschluss über die effektiv bezahlten Nebenkosten-
positionen seitens der Beklagten gibt auch der ihrerseits eingereichte Konto-
auszug (act. 63/6 im Verfahren-Nr. MG190001). Die von der Beklagten einge-
reichten Unterlagen sind daher nicht aussagekräftig und es gelingt ihr damit
nicht, den Bestand und die Höhe der vertraglich geschuldeten Nebenkosten
seit ihrer Übernahme der Liegenschaft im Jahr 2014 zu beweisen, obwohl sie
im Sinne vorstehender Erwägungen (vgl. E. 3.5.1) dazu möglichst umgehend
nach Ablauf der Abrechnungsfrist bzw. wohl spätestens sechs Monate nach
Ende der jeweiligen Abrechnungsperiode verpflichtet gewesen wäre. Demzu-
folge stünde der Klägerin an sich ein Rückforderungsanspruch für sämtliche
bisher geleisteten Nebenkostenakontobeiträge zu, wobei sie nur die Akonto-
beiträge hinsichtlich der allgemeinen Nebenkosten von Fr. 130.– monatlich
zurückfordert. Da sich dieser grundsätzliche Rückforderungsanspruch daraus
ergibt, weil bis dato seitens der Beklagten keine definitiven Nebenkostenab-
rechnungen erstellt wurden, ist vorliegend irrelevant, ob in der Vergangenheit
je eine gehörige Hauswartung vorlag oder nicht und sich ein entsprechender
Rückforderungsanspruch zumindest teilweise auch daraus ergeben würde.
Die Würdigung der zu diesem Beweisthema durchgeführten Zeugenbefragun-
gen (act. 115 und Prot. S. 87 ff. i.V.m. act. 151/1-19 im Verfahren-
Nr. MG190001), der persönlichen Befragung der Parteien (Prot. S. 34 ff. und
63 ff. im Verfahren-Nr. MG190001) sowie der hierzu eingereichten Unterlagen
erübrigt sich insofern.
3.6.3So oder anders wurde es seitens der Klägerin aber versäumt, eine eigenstän-
dige entsprechende Rückforderungsklage einzureichen. Die Klägerin liess
den von ihr geltend gemachten Anspruch auf Rückforderung der Akontobei-
träge für allgemeine Nebenkosten – unabhängig vom Rechtsgrund – lediglich
im Rahmen ihrer Begründung ihres Zuweisungsbegehrens betreffend die bei

- 36 -
der Bezirksgerichtskasse hinterlegten Mietzinse in den Prozess einfliessen
(vgl. act. 52 S. 3 im Verfahren-Nr. MG190001, act. 27 S. 4), ohne je eine ei-
genständige Leistungsklage hierüber bzw. ein dementsprechendes Rechts-
begehren zu stellen (siehe E. III./2.7.1). Der Klägerin kann daher auch unter
dem Titel Nebenkosten keine Rückforderung zu viel bezahlter Nebenkosten
zugesprochen werden.
4. Fazit
Zusammengefasst sind im Lichte obiger Erwägungen einerseits die Rechts-
begehren 1 bis 4 zufolge Gegenstandslosigkeit abzuschreiben und anderer-
seits die Rechtsbegehren 5 und 6 mangels Aktivlegitimation und die Rechts-
begehren 7 und 8 – mithin auch das Eventualbegehren 8.1 – mangels ent-
sprechender Anspruchsgrundlagen abzuweisen. Insbesondere gelang es der
Klägerin nicht, einen Mangel am Mietobjekt zufolge fehlender Hauswartung
darzulegen.
5. Zahlungen an die Klägerin im Konkursverfahren
5.1 Wie eingangs erwähnt wurde am 4. Juli 2019, d.h. während laufendem Ver-
fahren, über die Beklagte der Konkurs eröffnet (act. 11 im Verfahren-
Nr. MG190001), worauf die Klägerin ihre vorliegend geltend gemachten For-
derungen aus dem obgenannten Mietvertrag mit Eingabe vom 19. Au-
gust 2019 beim zuständigen Konkursamt Thalwil anmeldete (act. 47/7 im Ver-
fahren-Nr. MG190001). Alsdann wurden die Forderungen im Kollokationsplan
im Betrag von Fr. 21'128.– berücksichtigt (vgl. Verfügung Nr. 28 des Konkur-
samtes Thalwil, act. 47/8 im Verfahren-Nr. MG190001). Dabei ist festzuhal-
ten, dass in diesem Betrag auch Fr. 1'800.– Gerichtskosten und Fr. 2'500.–
Parteientschädigung enthalten sind, die das vorliegende Verfahren betreffen.
Der Hauptbetrag von Fr. 16'828.– setzt sich gemäss rechtskräftiger Verfü-
gung des Konkursamtes (act. 47/8 und 19 im Verfahren-Nr. MG190001) wie
folgt zusammen:
Fr. 7'360.– 4 Mietzinse (Januar bis und mit April 2019) von je Fr. 1'840.–;

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Fr. 8'640.– rückwirkende Mietzinsreduktion für 36 Monate von je Fr. 240.–;
Fr. 828.– Mietzinsreduktion von je Fr. 276.– (15% von Fr. 1'840.–) für Mai
bis und mit Juli 2019.
Mietzinsrückforderungen ab August 2019 wurden nicht berücksichtigt, da ge-
mäss Konkursamt Thalwil seither eine Hauswartung bestehe, welche ihre Auf-
gaben seriös wahrnehme und die monierten Mängel im Juli 2019 durch die
vom Konkursamt neu angesetzte Verwaltung behoben worden seien
(act. 47/8 S. 3 im Verfahren-Nr. MG190001). Die Beklagte bezahlte infolge-
dessen am 11. März 2021 den Betrag von Fr. 21'128.– auf das Konto des
klägerischen Rechtsvertreters (act. 54/4 und 47/11 im Verfahren-
Nr. MG190001). Der Konkurs wurde per 27. Mai 2021 sodann gestützt auf
Art. 195 SchKG widerrufen (act. 25 im Verfahren-Nr. MG190001). Die Kläge-
rin selber bestätigte mehrfach, dass während des Konkursverfahrens, na-
mentlich von Juli 2019 bis und mit Mai 2021, dank durch die Konkursverwal-
tung engagierter Fachpersonen (Liegenschaftsverwaltung und Hauswartung)
sowohl die Hauswartung befriedigend funktionierte als auch eine korrekte Ne-
benkostenabrechnung für den Zeitraum von Juli 2019 bis und mit Juni 2020
erstellt wurde (act. 52 S. 7 Ziff. 2.8 und S. 20 Ziff. 5.12). Darauf ist sie zu be-
haften. Gemäss Aussagen der Klägerin übernahm Herr I._____ von der
J._____ die Hauswartung und es wurde von der Konkursverwaltung eine Lie-
genschaftsverwaltung eingesetzt (Prot. S. 38, 41 und 66 im Verfahren-
Nr. MG190001).
5.2 Insofern ist der Vollständigkeit halber festzuhalten, dass der Klägerin für diese
Konkurszeit, d.h. von August 2019 bis und mit Mai 2021, unabhängig vom vor-
liegenden Verfahrensausgang zu keiner Zeit und unter keinem Titel je Ansprü-
che aus Mängeln zufolge fehlender Hauswartung und/oder für zu viel bezahlte
Nebenkostenakontobeiträge zustanden.
5.3 Angesichts des vorliegenden Verfahrensausgangs ist die Zahlung der Beklag-
ten von Fr. 21'128.– im separaten Verfahren zu beurteilen. Die Beklagte hat
diesbezüglich hierorts bereits im Jahr 2022 eine Rückforderungsklage (vgl.
Verfahren-Nr. MO220022) eingereicht, welche in jenem separaten Verfahren

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zu behandeln ist. Vorliegend kann offen bleiben, wie die vorbehaltlose Zah-
lung der Beklagten im Rahmen des Konkurses zu würdigen ist. Eine allfällige
Verrechnung im vorliegenden Verfahren wie von der Klägerin geltend ge-
macht (vgl. act. 27 S. 5 f.) fällt zufolge des Verfahrensausgangs zumindest
ausser Betracht.
IV.
Kosten- und Entschädigungsfolgen
1.1 Die Höhe der Gerichtsgebühr wie auch der Parteientschädigung richten sich
nach dem Streitwert (Art. 96 ZPO in Verbindung mit § 1 ff. der Gebührenver-
ordnung des Obergerichts [GebV OG] und mit § 1 ff. der Verordnung über die
Anwaltsgebühren [AnwGebV], je vom 8. September 2010). Der Streitwert wird
durch das Rechtsbegehren bestimmt (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Lautet das Rechts-
begehren nicht auf eine bestimmte Geldsumme, so setzt das Gericht gemäss
Art. 91 Abs. 2 ZPO den Streitwert fest, sofern sich die Parteien darüber nicht
einigen oder ihre Angaben offensichtlich unrichtig sind.
1.2.1Vorliegend beläuft sich der Streitwert – nach dem Auszug der Klägerin aus
dem Streitobjekt endgültig – auf Fr. 34'551.– , welcher sowohl die geltend ge-
machten Mängel als auch die Rückforderung aus Nebenkosten beinhaltet
(vgl. act. 27 S. 5).
1.2.2Die Grundgebühr der Gerichtskosten beträgt daher Fr. 4'315.– (§ 4
Abs. 1 GebV OG). Da nebst der Hauptverhandlung im Rahmen des Beweis-
verfahrens auch umfangreiche Zeugenbefragungen durchgeführt werden
mussten, eine zusätzliche Instruktionsverhandlung stattfand und seitens des
Gerichts auch ein umfangreicher Vergleichsvorschlag ausgearbeitet wurde,
rechtfertigt sich eine Erhöhung der Gerichtsgebühr um einen Viertel auf rund
Fr. 5'400.– (§ 4 Abs. 1 GebV OG). Ebenso sind Auslagen für Zeugenentschä-
digungen im Umfang von total Fr. 560.– angefallen.
1.2.3Die Grundgebühr für die Parteientschädigung beträgt Fr. 5'500.– (§ 4
Abs. 1 AnwGebV). Für die Teilnahme an der Instruktionsverhandlung und die

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diversen Zeugeneinvernahmen im Rahmen des Beweisverfahrens rechtfertigt
sich ebenso ein Zuschlag von einem Viertel (§ 11 Abs. 1 und 2 AnwGebV),
womit sich die Parteientschädigung auf rund Fr. 7'000.– beläuft.
1.3 Die Prozesskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt. Hat keine Par-
tei vollständig obsiegt, so werden die Prozesskosten nach dem Ausgang des
Verfahrens verteilt (Art. 106 Abs. 1 und 2 ZPO).
1.4 Vorliegend unterliegt die Klägerin mit ihrer Klage vollständig, wobei sie auch
die teilweise Gegenstandslosigkeit praktisch ausschliesslich zu verantworten
hat. Es rechtfertigt sich daher, die Prozesskosten vollumfänglich der Klägerin
aufzuerlegen. Die Gerichtskosten sind dabei aus dem von der Klägerin ge-
leisteten Vorschuss von Fr. 2'800.– (act. 7 Dispo-Ziffer 1 und act. 115 Dispo-
Ziffer 4) zu beziehen (vgl. Art. 111 Abs. 1 ZPO). Im Übrigen sind die Kosten
von der Klägerin nachzufordern. Ferner ist die Klägerin zu verpflichten, der
Beklagten eine Parteientschädigung von Fr. 7'000.– zzgl. 8.1% MwSt., mithin
Fr. 7'567.–, sowie inkl. Auslagen zu bezahlen.
Es wird erkannt:
1. Die Klage wird hinsichtlich der Rechtsbegehren 1 bis 4 infolge Gegenstands-
losigkeit als erledigt abgeschrieben.
2. Im Übrigen wird die Klage vollumfänglich abgewiesen.
3. Die Gerichtskasse wird angewiesen, sämtliche hinterlegten Mietzinse der Be-
klagten auszubezahlen.
4. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 5'400.– festgesetzt. Die weiteren Kosten be-
tragen Fr. 560.– für Zeugenentschädigungen.
5. Die Gerichtskosten werden der Klägerin auferlegt und mit deren geleisteten
Vorschüssen von Fr. 2'800.– verrechnet. Im Übrigen werden die Kosten von
der Klägerin nachgefordert.

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6. Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von
Fr. 7'567.– (inkl. 8.1% MwSt. und Auslagen) zu bezahlen.
7. Schriftliche Mitteilung an
die Parteien

sowie nach Eintritt der Rechtskraft
an die Bezirksgerichtskasse betreffend Ziffer 3 des Urteilsdispositivs,

zuhanden der Akten des Schlichtungsverfahrens (Verfahren-

Nr. MO220022-H) bei der Schlichtungsbehörde des hiesigen Bezirksge-
richts Pfäffikon ZH.
8. Eine Berufung gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen von der Zustel-
lung an im Doppel und unter Beilage dieses Entscheids beim Obergericht des
Kantons Zürich, Zivilkammer, Postfach, 8021 Zürich, erklärt werden. In der
Berufungsschrift sind die Anträge zu stellen und zu begründen. Allfällige Ur-
kunden sind mit zweifachem Verzeichnis beizulegen.
BEZIRKSGERICHT PFÄFFIKON
Mietgericht
Der Vizepräsident: Die Gerichtsschreiberin:
MLaw S. Zuber MLaw H. Gökdemir