zh_bezirksgericht_meilen · FV250004 · 2025-05-09 · de
Forderung


Bezirksgericht Meilen
Einzelgericht im vereinfachten Verfahren
Geschäfts-Nr.: FV250004-G/U/Ve/pn
Mitwirkend: Bezirksrichterin MLaw S. Hartmann
Gerichtsschreiberin MLaw N. Desam
Urteil vom 9. Mai 2025
in Sachen
Stockwerkeigentümergemeinschaft A._____-strasse 1,
Klägerin
vertreten durch B._____ GmbH
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw X._____
gegen
C._____,
Beklagter
betreffend Forderung

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Rechtsbegehren:
(act. 2 S. 2)
"1. Es sei der Beklagte zu verpflichten, der Klägerin die Beiträge an
die Stockwerkeigentümergemeinschaft für das erste und zweite
Quartal 2024 in der Höhe von CHF 13'130.00 zuzüglich Zins von
5 % seit 1. April 2024 sowie für das dritte Quartal 2024 in der
Höhe von CHF 6'565.00 zuzüglich Zins von 5 % seit 1. Juli 2024
zu bezahlen.
2. Es sei der Rechtsvorschlag in der Betreibung 2 des Betreibungs-
amtes Pfannenstil vom 19. August 2024 aufzuheben.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MWST) zulasten des
Beklagten."
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Das Einzelgericht zieht in Betracht:
1. Prozessgeschichte
1.1. Mit Eingabe vom 23. Januar 2025 (act. 2) samt Beilagen (act. 3 und
act. 4/1–9), hierorts eingegangen am 24. Januar 2025, reichte die Klägerin ihre
Klage unter Beilage der Klagebewilligung des Friedensrichteramts Männedorf
vom 22. Oktober 2024 (act. 1) beim hiesigen Einzelgericht ein. Mit Verfügung vom
30. Januar 2025 (act. 5) holte das hiesige Einzelgericht einen Kostenvorschuss
für die mutmasslichen Gerichtskosten ein, welcher fristgerecht auf der Gerichts-
kasse einging (act. 7).
1.2. Die Hauptverhandlung fand am 30. April 2025 statt (act. 8 und act. 14A). An-
lässlich derselben hielt die Klägerin an ihrer Klage fest (act. 10 S. 1). Demgegen-
über beantragte der Beklagte sinngemäss die Abweisung der Klage, unter Kos-
ten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Klägerin (act. 14A S. 2 ff. und S. 13).
Zufolge Spruchreife wurde die Klage mit unbegründetem Urteil vom 9. Mai 2025
(act. 15) gutgeheissen. Mit Eingabe vom 16. Mai 2025 (act. 17), hierorts einge-
gangen 19. Mai 2025, verlangte der Beklagte innert Frist die Begründung des vor-
liegenden Urteils.

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2. Verfahrensgegenstand
2.1. Eingeklagt wurden vorliegend ausstehende Beiträge an die Stockwerkei-
gentümergemeinschaft für die ersten drei Quartale 2024.
2.2. D._____, geboren am tt. April 1937, verstorben am tt.mm.2020, hinterliess
als alleinige Erben ihren Ehemann E._____ sowie ihre Söhne F._____, C._____
und G._____. Im Nachlass von D._____ befand sich unter anderem die Liegen-
schaft Grundbuch Blatt 3, Kataster-Nr. 4, A._____-strasse 1, H._____ (nachfol-
gend: Liegenschaft A._____-strasse 1). Durch den Erbfall wurden F._____,
C._____ und G._____ (nachfolgend: Erben bzw. Erbengemeinschaft) Gesamtei-
gentümer der Liegenschaft A._____-strasse 1.
2.3. Unstrittig ist, dass der Beklagte für die ersten drei Quartale des Jahres
2024 keine Beiträge an die von der Klägerin behauptete und vom Beklagten be-
strittene Stockwerkeigentümergemeinschaft A.____-strasse 1, H._____ (nachfol-
gend: Stockwerkeigentümergemeinschaft) geleistet hat (vgl. act. 10 S. 2; act. 14A
S. 10).
2.4. In erster Linie ist vorliegend strittig, ob die Erben mit objektiv partieller Erb-
teilung vom 7. Oktober 2022 (act. 13/2, nachfolgend: partieller Erbteilungsvertrag)
ihr Eigentum an der Liegenschaft A.____-strasse 1 in Miteigentumsanteile aufge-
teilt und diese sodann zu Stockwerkeigentum ausgestaltet haben. In Bezug auf
die geltend gemachten Beiträge ist zwischen den Parteien schliesslich umstritten,
ob die B._____ GmbH rechtmässig als Verwaltung eingesetzt wurde.
3. Parteistandpunkte
3.1. Die Klägerin ersucht um Verpflichtung des Beklagten zur Bezahlung der
ausstehenden Beiträge an die Stockwerkeigentümergemeinschaft für das erste,
zweite und dritte Quartal 2024 zuzüglich Zins ab jeweiliger Fälligkeit (ab 1. April
2024 für das erste und zweite Quartal und ab 1. Juli 2024 für das dritte Quartal)
und Beseitigung des Rechtsvorschlags in der Betreibung Nr. 2 des Betreibungs-
amtes Pfannenstil. Der Beklagte sei – neben seinen Brüdern F._____ und
G._____ – Mitglied der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Letztere habe mit der

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B._____ GmbH einen Hausverwaltungsvertrag (act. 4/2) abgeschlossen. Zum
Aufgabenbereich der Verwaltung gehöre auch das Vorgehen gegen einzelne
Stockwerkeigentümer, die Zahlungsausstände aufweisen würden. Der Beklagte
gehöre zu den säumigen Stockwerkeigentümern und weigere sich ohne sachli-
chen Grund, seinen Anteil an den Betriebskosten etc. zu bezahlen (vgl. zum Gan-
zen act. 10 S. 2). Die Forderungen seien nicht aus der Luft gegriffen, sondern in
einer beschlussfähigen Stockwerkeigentümerversammlung beschlossen worden
(act. 10 S. 3 mit Verweis auf act. 4/8). Das Budget für das Jahr 2024 in der Höhe
von CHF 81'300.– sei angenommen worden (act. 4/8 Ziff. 3) und zwar unabhän-
gig davon, ob der Beklagte sich seiner Stimme enthalten habe. Gegen diesen Be-
schluss sei der Beklagte nicht gerichtlich vorgegangen. Auch die mehrfachen
Mahnungen und Zahlungsaufforderungen (act. 4/4-7) hätten nichts genützt. Der
Beklagte bezahle die fälligen Beiträge nicht und bringe die Klägerin damit in li-
quide Engpässe, zumal die Kosten trotzdem anfallen würden und bezahlt werden
müssten. Da der Beklagte die Beiträge für die ersten drei Quartale des Jahres
2024 an die Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht bezahlt habe, sei die Betrei-
bung gegen ihn eingeleitet worden und in der Folge ein Zahlungsbefehl zugestellt
worden. Gegen die betriebene Forderung habe der Beklagte ohne erkennbaren
Grund Rechtsvorschlag erhoben (vgl. zum Ganzen act. 10 S. 3).
3.2. Der Beklagte bringt demgegenüber im Wesentlichen vor, dass es die
Stockwerkeigentümergemeinschaft im rechtlich korrekten Sinn nie gegeben habe
und auch jetzt nicht gebe. Für die Entstehung einer Stockwerkeigentümergemein-
schaft seien eine abgeschlossene Erbteilung und eine Einigung über die Wertquo-
ten erforderlich, was vorliegend nie stattgefunden habe (act. 14A S. 2 f., S. 5,
S. 7 f. und S. 16). Ein Beleg, dass es die Stockwerkeigentümergemeinschaft nie
gegeben habe, sei der vorliegende "Wertquotenbetrug". So sei rückdatierend ein
neues Stockwerkeigentümerreglement eingeführt worden bzw. sei das Reglement
der Stockwerkeigentümergemeinschaft A._____-strasse 1 vom 7. Oktober 2022
(act. 4/9, nachfolgend: Stockwerkeigentümerreglement) mit den "alten" Wertquo-
ten ersetzt worden und existiere seither nicht mehr (act. 12/1 und act. 14A S. 3,
S. 5 und S. 16). Die im Grundbuch eingetragenen Wertquoten würden deshalb
nicht stimmen (act. 14A S. 5) bzw. habe betreffend die Wertquoten immer eine

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Diskrepanz bestanden zwischen dem Stockwerkeigentümerreglement und dem
Grundbuch (act. 14A S. 16). Den partiellen Erbteilungsvertrag habe er zwar ge-
kannt und unterzeichnet, allerdings sei dieser unter Zeitdruck entstanden
(act. 14A S. 15 ff.). Der Beklagte gibt weiter an, für die Nutzung seiner Einheiten
für das Jahr 2024 noch nichts bezahlt zu haben. Er sei jedoch bereit, das zu be-
zahlen, was gebraucht worden sei bzw. wofür Leistungen bezogen worden seien
und bestreite einzig die Verwaltungskosten (vgl. zum Ganzen act. 14A S. 8 und
S. 10 ff.). In Bezug auf die Verwaltungskosten führt der Beklagte aus, den Haus-
verwaltungsvertrag nie unterzeichnet zu haben (act. 12/1 und act. 14A S. 3). Aus-
serdem würde die Verwaltung ihn "veräppeln" bzw. gegen ihn arbeiten, weshalb
er an diese Verwaltung nichts bezahlen werde (act. 14A S. 8 und S. 10 ff.). Der
Beklagte erklärt schliesslich, dass er bis anhin gerichtlich nicht gegen die – ge-
mäss seiner Ansicht nach falsche – Eintragung des Stockwerkeigentums vorge-
gangen sei (act. 14A S. 4). Auch den Beschluss der Stockwerkeigentümerge-
meinschaft vom 4. Juni 2024 (act. 4/8) habe er nicht angefochten (act. 14A S. 11).
3.3. Den Ausführungen des Beklagten hält die Klägerin zusammengefasst ent-
gegen, dass die Grundlage zur Beschaffung der Stockwerkeigentümergemein-
schaft der partielle Erbteilungsvertrag sei (act. 14A S. 14 mit Verweis auf
act. 13/2). In diesem "offiziellen" Dokument seien die Wertquoten der Stockwerk-
einheiten festgehalten worden. Mit ihren Unterschriften hätten alle den Wertquo-
ten zugestimmt (act. 14A S. 14). Die Klägerin führt weiter sinngemäss aus, man
habe im Oktober 2022 festgestellt, dass die im partiellen Erbteilungsvertrag ange-
gebenen Wertquoten nicht mit jenen des Stockwerkeigentümerreglements über-
einstimmen würden, wobei diejenigen gemäss partiellem Erbteilungsvertrag die
richtigen Wertquoten seien. Die im Stockwerkeigentümerreglement ausgewiese-
nen Quoten seien im Zuge von Änderungen versehentlich nicht korrigiert worden.
Diesen Fehler habe man im Nachgang korrigiert (vgl. zum Ganzen act. 13/1 S. 1
und act. 14A S. 14). In Bezug auf die Verwaltung führt die Klägerin aus, dass
diese legitim eingesetzt worden sei. Für die Einsetzung der Verwaltung sei keine
Einstimmigkeit der Stockwerkeigentümergemeinschaft erforderlich, womit die Ver-
waltung rechtmässig eingesetzt worden sei, auch wenn der Beklagte den Haus-
verwaltungsvertrag später nicht unterzeichnet habe. Die Verwaltung gelte für die

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gesamte Stockwerkeigentümergemeinschaft und habe entsprechend auch das
Recht, von den einzelnen Stockwerkeigentümern Kosten einzuziehen (vgl. zum
Ganzen act. 14A S. 14 f.).
3.4. Der Beklagte führt anlässlich seiner Duplik im Wesentlichen erneut aus,
dass keine Einigung über die Wertquoten zustande gekommen sei und keine ab-
geschlossene Erbteilung vorliege. Es habe immer eine Diskrepanz zwischen dem
Stockwerkeigentümerreglement und dem Grundbuch gegeben. (act. 14A S. 15f.).
4. Stockwerkeigentümergemeinschaft
4.1. Die Klägerin macht geltend, den Beklagten treffe als Mitglied der Stock-
werkeigentümergemeinschaft eine Pflicht zur Leistung der strittigen Beiträge.
Dass eine Stockwerkeigentümergemeinschaft bestehe, ergebe sich aus dem par-
tiellen Erbteilungsvertrag, der vom Beklagten unterzeichnet worden sei. Der Be-
klagte bestreitet jedoch, dass je Stockwerkeigentum begründet worden sei und
entsprechend, dass es eine Stockwerkeigentümergemeinschaft gebe (vgl. vorste-
hend Erw. 3.2.). Nach dem Gesagten ist also insbesondere strittig, ob in casu
überhaupt eine Stockwerkeigentümergemeinschaft besteht bzw. ob durch die Un-
terzeichnung des partiellen Erbteilungsvertrags Stockwerkeigentum begründet
wurde.
4.2. Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der
dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes aus-
schliesslich zu benutzen und innen auszubauen (Art. 712a Abs. 1 ZGB). Gemäss
Art. 712d Abs. 1 ZGB entsteht Stockwerkeigentum durch konstitutive Eintragung
im Grundbuch. Die Eintragung kann aufgrund eines Vertrags der Miteigentümer
über die Ausgestaltung ihrer Anteile zu Stockwerkeigentum oder aufgrund einer
Erklärung des Eigentümers der Liegenschaft über die Bildung von Miteigentums-
anteilen und deren Ausgestaltung zu Stockwerkeigentum verlangt werden
(Art. 712d Abs. 2 ZGB). Der Begründungsvertrag hat als unbedingt notwendige
Elemente die räumliche Ausscheidung der Stockwerkeinheiten und die Festset-
zung der Wertquoten zu enthalten (BSK ZGB II-GÄUMANN/BÖSCH, Art. 712d
N 3 ff.; vgl. auch Art. 712e Abs. 1 ZGB). Zu seiner Gültigkeit bedarf das Rechtsge-

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schäft der öffentlichen Beurkundung oder, wenn es eine Verfügung von Todes
wegen oder ein Erbteilungsvertrag ist, der im Erbrecht vorgeschriebenen Form
(Art. 712d Abs. 3 ZGB). Daraus folgt, dass Stockwerkeigentum auch durch Verfü-
gung von Todes wegen oder in einem Erbteilungsvertrag angeordnet werden
kann (BSK ZGB II-GÄUMANN/BÖSCH, Art. 712d N 2). Der Erbteilungsvertrag bedarf
schliesslich zu seiner Gültigkeit der schriftlichen Form (Art. 634 Abs. 2 ZGB).
4.3. Der von der Klägerin ins Recht gereichte partielle Erbteilungsvertrag
(act. 13/2) sieht die Begründung von Stockwerkeigentum durch die Erbengemein-
schaft (vgl. vorstehend Erw. 2.2.) vor: Danach teilen die Grundeigentümer ihr Ei-
gentum an der Liegenschaft A._____-strasse 1 in 10 Miteigentumsanteile auf und
gestalten diese zu Stockwerkeigentum aus (act. 13/2 Ziff. B.1.). Für die örtliche
Lage und den Umfang der Stockwerkeinheiten wird auf die Aufteilungspläne ver-
wiesen, welche Bestandteil des Vertrages bilden (act. 13/2 S. 9 und S. 31 ff.). Die
Stockwerkeinheiten beschreiben sich gemäss partiellem Erbteilungsvertrag wie
folgt (act. 13/2 Ziff. B.2.):
- Grundbuch Blatt 5, Stockwerkeigentum, 133/1000 Miteigentum an Grund-
buch Blatt 3, Kataster-Nr. 4;
- Grundbuch Blatt 6, Stockwerkeigentum, 94/1000 Miteigentum an Grundbuch
Blatt 3, Kataster-Nr. 4;
- Grundbuch Blatt 7, Stockwerkeigentum, 98/1000 Miteigentum an Grundbuch
Blatt 3, Kataster-Nr. 4;
- Grundbuch Blatt 8, Stockwerkeigentum, 83/1000 Miteigentum an Grundbuch
Blatt 3, Kataster-Nr. 4;
- Grundbuch Blatt 9, Stockwerkeigentum, 92/1000 Miteigentum an Grundbuch
Blatt 3, Kataster-Nr. 4;
- Grundbuch Blatt 10, Stockwerkeigentum, 93/1000 Miteigentum an Grund-
buch Blatt 3, Kataster-Nr. 4;
- Grundbuch Blatt 11, Stockwerkeigentum, 89/1000 Miteigentum an Grund-
buch Blatt 3, Kataster-Nr. 4;

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- Grundbuch Blatt 12, Stockwerkeigentum, 99/1000 Miteigentum an Grund-
buch Blatt 3, Kataster-Nr. 4;
- Grundbuch Blatt 13, Stockwerkeigentum, 87/1000 Miteigentum an Grund-
buch Blatt 3, Kataster-Nr. 4;
- Grundbuch Blatt 14, Stockwerkeigentum, 132/1000 Miteigentum an Grund-
buch Blatt 3, Kataster-Nr. 4.
Gemäss partiellem Erbteilungsvertrag werden diese Stockwerkeinheiten den Er-
ben F._____, C._____ und G._____ wie folgt zu Alleineigentum zugewiesen
(act. 13/2 Ziff. C.):
- F._____: Stockwerkeinheiten Grundbuch Blätter 12, 13, 14;
- C._____: Stockwerkeinheiten Grundbuch Blätter 5, 6 und 7;
- G._____: Stockwerkeinheiten Grundbuch Blätter 8, 9, 10 und 11.
Damit scheidet der partielle Erbteilungsvertrag die Stockwerkeinheiten räumlich
aus und setzt die entsprechenden Wertquoten fest, womit er unbestritten die es-
sentialia negotii enthält. Es ist weiter unstrittig, dass der partielle Erbteilungsver-
trag formgültig zustande kam. Der Beklagte kannte gemäss eigenen Angaben so-
dann den Inhalt des partiellen Erbteilungsvertrags und somit auch die darin ent-
haltenen Wertquoten und unterzeichnete diesen (act. 14A S. 16 f.). Weiter gibt er
an, den partiellen Erbteilungsvertrag nie angefochten zu haben (Prot. S. 4 und
S. 16). Entgegen der Auffassung des Beklagten wurde die Erbteilung damit (teil-
weise) abgeschlossen und es lag ein Konsens betreffend die Errichtung von
Stockwerkeigentum, mithin betreffend den Wertquoten und der räumlichen Aus-
scheidung vor. Schliesslich ist unbestritten, dass der partielle Erbteilungsvertrag
am 7. Oktober 2022 zur Eintragung ins Grundbuch angemeldet und darin einge-
tragen wurde (act. 13/2 in fine; act. 14A S. 5). Der Beklagte bestreitet sodann
nicht, nach wie vor Eigentümer der vorgenannten Stockwerkeinheiten zu sein
(siehe hierzu auch die von der Klägerin eingereichte Auskunft GeoPortal
[act. 4/1]; act. 14A S. 8 f.). Weiter bestreitet er auch nicht die Nutzung seiner
Stockwerkseigentumseinheit, würden doch zwei seiner drei Stockwerkeigentums-
einheiten aktuell vermietet und eine durch ihn persönlich gebraucht (act. 14A

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S. 8 f.). Zudem gibt er zu Protokoll, dass ein geplanter Verkauf seiner Einheiten
geplatzt sei (act. 14A S. 3, S. 6 f. und S. 9).
4.4. Die Einwendung des Beklagten, es habe ein "Wertquotenbetrug" stattge-
funden (act. 14A S. 3), vermag an der gerichtlichen Überzeugung von der Gültig-
keit der rechtsgeschäftlichen Begründung des Stockwerkeigentums nichts zu än-
dern. Wie bereits mehrfach ausgeführt, anerkennt der Beklagte, den partiellen
Erbteilungsvertrag gekannt, unterzeichnet und nie angefochten zu haben
(act. 14A S. 16 f.). Im Übrigen ist ein solcher behaupteter "Wertquotenbetrug"
auch nicht ersichtlich. Vielmehr entsprechen die im partiellen Erbteilungsvertrag
enthaltenen und vom Beklagten mit Unterschrift bekräftigten Wertquoten denjeni-
gen Wertquoten, wie sie mit Grundbuchanmeldung vom 15. Januar 2024
(act. 13/1) im Stockwerkeigentümerreglement geändert wurden. Gemäss partiel-
lem Erbteilungsvertrag haben die Erben die Liegenschaft A._____-strasse 1 in
zehn Miteigentumsanteile aufgeteilt, weshalb im partiellen Erbteilungsvertrag
auch entsprechend zehn Stockwerkeinheiten (vgl. vorstehend Erw. 4.3) ausge-
wiesen wurden. Gemäss den – nach Ansicht des Beklagtem gültigen – Wertquo-
ten im Reglement vom 7. Oktober 2022 (act. 4/9 S. 4) würde die Liegenschaft
A._____-strasse 1 aus 14 Stockwerkeigentumseinheiten bestehen, was nicht mit
dem partiellen Erbteilungsvertrag übereinstimmt. Zudem macht der Beklagte
selbst geltend, dass die Wertquoten gemäss Reglement vom 7. Oktober 2022
(act. 4/9 S. 4) "diskutiert" worden seien (act. 14A S. 16). Damit behauptet auch
der Beklagte nicht, dass bezüglich der Wertquoten gemäss Reglement vom
7. Oktober 2022 (act. 4/9 S. 4) – im Gegensatz zum partiellen Erbteilungsvertrag
– ein Konsens unter den Stockwerkeigentümern bestanden habe. Es ist daher
überzeugend, wenn die Klägerin ausführt, mit der Grundbuchanmeldung vom
15. Januar 2024 sei lediglich ein Fehler bzw. ein reines Versehen im Stockwerkei-
gentümerreglement nachträglich korrigiert worden (act. 13/1 und act. 14A S. 14).
Auch die Behauptung des Beklagten, unter Zeitdruck gestanden zu haben
(act. 14A S. 17), ändert an der Überzeugung des Gerichts nichts. Wie die Klägerin
zutreffend ausführt (act. 14A S. 18), wäre es dem Beklagten offen gestanden, den
partiellen Erbteilungsvertrag etwa aufgrund eines Willensmangels anzufechten,

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was er – wie bereits mehrfach ausgeführt – unbestrittenermassen nicht gemacht
hat.
4.5. Nach dem Gesagten steht somit fest, dass aufgrund des partiellen Erbtei-
lungsvertrags durch die entsprechende Eintragung im Grundbuch Stockwerkei-
gentum begründet (Art. 712d ZGB) bzw. der Beklagte durch seine Unterzeich-
nung des partiellen Erbteilungsvertrags und die darauf folgende Eintragung im
Grundbuch Mitglied der Stockwerkeigentümergemeinschaft wurde.
5. Pflicht zur Leistung von Beiträgen
5.1. Die Klägerin stellt sich im Wesentlichen auf den Standpunkt, die Pflicht des
Beklagten zur Leistung der Beiträge an die Stockwerkeigentümergemeinschaft
beruhe auf einem gültigen (Mehrheits-)Beschluss der Stockwerkeigentümer. An-
lässlich der Stockwerkeigentümerversammlung vom 4. Juni 2024 sei das Budget
für das Jahr 2024 in der Höhe von CHF 81'300.– rechtsgültig beschlossen worden
(act. 10 S. 3 mit Verweis auf act. 4/8). Gegen den Beschluss sei der Beklagte
nicht gerichtlich vorgegangen (act. 10 S. 3). Die Klägerin macht sodann geltend,
dass die B._____ GmbH rechtmässig als Verwaltung eingesetzt worden sei
(act. 10 S. 2 und act. 14A S. 14). Der Beklagte anerkennt, dass er für die Nutzung
seiner Stockwerkeigentumseinheiten für das Jahr 2024 noch keine Beiträge ge-
leistet hat und dass entsprechende Beiträge – zumindest für die mit der Nutzung
im Zusammenhang stehenden Kosten – bezahlt werden müssen (act. 14A S. 10
f.). Er bestreitet einzig die Verwaltungskosten (act. 14A S. 10 f.). Dazu macht er –
wie bereits ausgeführt – geltend, dass er den Hausverwaltungsvertrag nicht unter-
zeichnet habe und er für und an eine Verwaltung, welche gegen ihn arbeite, keine
Kosten bezahlen werde (act. 14A S. 3, S. 7 f. und S. 10). Demnach ist vorliegend
in Bezug auf die geltend gemachten Beiträge (und damit auch mit Blick darauf,
wer diese beim Beklagten einziehen kann) einzig strittig, ob die B._____ GmbH
rechtmässig zur Verwaltung ernannt wurde.
5.2. Die Befugnis, den Verwalter zu bestellen und die Aufsicht über dessen Tä-
tigkeit zu führen, kommt der Stockwerkeigentümerversammlung zu (Art. 712m
Abs. 1 Ziff. 2 ZGB). Unter Vorbehalt einer anderslautenden Bestimmung werden

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die Befugnisse nach Art. 712m Abs. 1 ZGB durch Beschlüsse mit einfachem Mehr
ausgeübt (CHK ZGB-WERMELINGER, Art. 712m N 3). Die Ordnung der Stimmkraft
der Stockwerkeigentümer richtet sich gemäss dispositiver Regelung von Art. 67
Abs. 1 ZGB i.V.m. Art. 712m Abs. 2 ZGB nach dem Kopfstimmprinzip (BSK ZGB
II-GÄUMANN/BÖSCH, Art. 712m N 8).
5.3. Das von der Klägerin eingereichte und vom Beklagten mehrfach zur Be-
gründung des vermeintlichen "Wertquotenbetrugs" beigezogene und damit implizit
anerkannte Stockwerkeigentümerreglement (act. 4/9) sieht vor, dass die Stock-
werkeigentümerversammlung ihre Beschlüsse mit der einfachen Mehrheit der An-
wesenden und Vertretenen fasst, soweit Gesetz und Reglement kein anderes
Quorum vorschreiben (act. 4/9 S. 19 lit. g). Jedem Stockwerkeigentümer kommt
dabei eine Stimme zu; besitzt er mehrere Stockwerkeinheiten, hat er eine Stimme
pro Einheit (act. 4/9 S. 18 lit. d). Weil weder das Gesetz noch das Stockwerkei-
gentümerreglement für die Wahl des Verwalters ein besonderes Quorum bestim-
men, genügt hierfür das einfache Mehr der Anwesenden und Vertretenen. Die
Klägerin führt aus, die Verwaltung sei legitim eingesetzt worden, wobei es bei der
Einsetzung der Verwaltung keine Einstimmigkeit der Stockwerkeigentümerge-
meinschaft brauche. Die Einsetzung sei rechtmässig, selbst wenn der entspre-
chende Verwaltungsvertrag später nicht unterzeichnet worden sei (act. 14A
S. 14). Der Beklagte hingegen bestreitet einen solchen (formellen) Beschluss der
Stockwerkeigentümergemeinschaft (über die Einsetzung der Verwaltung) nicht, er
bringt einzig seine fehlende die Unterzeichnung des Verwaltungsvertrages vor
(vgl. vorstehend Erw. 3.2). Zudem hat er nach eigener Aussage seit 2022 auch
keinen Vertrag oder Beschluss angefochten (act. 14A S. 4). Ebenfalls unstrittig ist,
dass G._____ und F._____ sieben Objektstimmen auf sich vereinigen (act. 13/2
S. 21), womit das für die Wahl des Verwalters erforderliche Quorum des einfa-
chen Mehrs gewahrt ist. Der Verwaltungsvertrag (act. 4/2) wurde zwar nur von
G._____ und F._____ – wie dies auch der Beklagte bestätigte (act. 14A S. 3) –
unterzeichnet. Entgegen der Auffassung des Beklagten war seine Unterzeichnung
auf dem Verwaltungsvertrag nicht erforderlich. Es ist somit der Klägerin bei-
zupflichten, wonach die B._____ GmbH rechtmässig als Verwaltung eingesetzt
wurde.

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5.4. Gemäss Art. 712h Abs. 1 ZGB haben die Stockwerkeigentümer an die Las-
ten des gemeinschaftlichen Eigentums und an die Kosten der gemeinschaftlichen
Verwaltung Beiträge nach Massgabe ihrer Wertquoten zu leisten. Solche Lasten
und Kosten stellen namentlich auch die Kosten der Verwaltungstätigkeit einsch-
liesslich der Entschädigung des Verwalters dar (Art. 712h Abs. 2 Ziff. 2 ZGB; vgl.
hierzu auch act. 4/9 S. 11 Ziff. 1 und 2). Das Stockwerkeigentümerreglement ver-
pflichtet die Stockwerkeigentümer sodann zur Leistung von Vorschüssen (Akonto-
zahlungen) an die Gemeinschaftskosten, wobei der Verwalter der Eigentümerver-
sammlung jährlich einen Voranschlag (Budget) über die zu erwartenden Gemein-
schaftskosten des folgenden Geschäftsjahres unterbreitet und einen Entwurf über
die provisorische Kostenverteilung vorlegt (act. 4/9 S. 12 Ziff. 5).
5.5. Neben dem Hausverwaltungsvertrag (act. 4/2), der ein Verwaltungshonorar
ausdrücklich vorsieht, reicht die Klägerin das Protokoll der Stockwerkeigentümer-
versammlung vom 4. Juni 2024 (act. 4/8, nachfolgend: Protokoll) ins Recht, aus
dem hervorgeht, dass das von der B._____ GmbH unterbreitete Budget für das
Jahr 2024 in der Höhe von CHF 81'300.– anlässlich der Versammlung mit sieben
Objektstimmen angenommen wurde (act. 4/8 Ziff. 3). In Anwendung von
Art. 712m Abs. 1 Ziff. 4 ZGB war die Stockwerkeigentümerversammlung für die
Genehmigung des Budgets 2024 zuständig und durfte diese wie beschlossen vor-
nehmen. Schwerwiegende (Form-)Fehler im Zusammenhang mit der Stockwerk-
eigentümerversammlung bzw. dessen Beschlussfassung, welche zur Nichtigkeit
des Beschlusses führen würden, sind vorliegend nicht ersichtlich und werden
auch nicht vorgebracht. Auch blieb der Beschluss unbestrittenermassen unange-
fochten (act. 14A S. 4). Nach dem Gesagten ist der Beklagte zu verpflichten, nach
Massgabe des rechtsgültig beschlossenen Budgets 2024 und seiner im Grund-
buch eingetragenen Wertquoten für die ersten drei Quartale des Jahres 2024 Bei-
träge bzw. Vorschüsse an die Gemeinschaftskosten und damit auch an die Kos-
ten der gemeinschaftlichen Verwaltung zu leisten.
5.6. Die Wertquote der vom Beklagten gehaltenen Stockwerkeigentumseinhei-
ten beträgt gemäss Grundbucheintrag 325/1000 (act. 4/8 S. 2 und act. 13/2
Ziff. C. i.V.m. Ziff. B.2.). Zwar ist diese Wertquote vom Beklagten unter Hinweis

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auf den von ihm behaupteten "Wertquotenbetrug" bestritten (vgl. vorstehend
Erw. 3.2). Allerdings vermag diese Bestreitung – wie bereits festgehalten wurde
(vgl. vorstehend Erw. 4.4) – nicht zu überzeugen. Zur Berechnung bzw. Höhe der
durch den Beklagten zu leistenden Beiträge bzw. Vorschüsse – wie sie von der
Klägerin beantragt werden (act. 2 S. 2; act. 4/6) – äussert sich der Beklagte nicht,
weshalb diese als unbestritten zu gelten hat. Bei einem Budget für das Jahr 2024
in der Höhe von CHF 81'300.– (act. 4/8 Ziff. 3) und unter Beachtung der Wert-
quote von 325/1000 des Beklagten, hätte dieser pro Quartal Beiträge bzw. Vor-
schüsse in der Höhe von CHF 6'605.65 zu leisten. Die Klägerin verlangt hingegen
weniger: Ihren Rechtsbegehren (act. 2 S. 2) zufolge sei der Beklagte zu verpflich-
ten, Beiträge an die Stockwerkeigentümergemeinschaft für das erste und zweite
Quartal 2024 in der Höhe von CHF 13'130.– und für das dritte Quartal 2024 in der
Höhe von CHF 6'565.– zu bezahlen.
5.7. Folglich ist der Beklagte antragsgemäss zu verpflichten, der Klägerin an-
tragsgemäss die Beiträge an die Stockwerkeigentümergemeinschaft für das erste
und zweite Quartal 2024 in der Höhe von CHF 13'130.– sowie für das dritte Quar-
tal 2024 in der Höhe von CHF 6'565.– zu bezahlen.
6. Verzugszinsen
6.1. Gerät der Schuldner mit der Zahlung einer Geldschuld in Verzug, so hat er
Verzugszins von 5 % zu bezahlen (Art. 104 Abs. 1 OR). Der Schuldner gerät in
Verzug, indem er vom Gläubiger einer fälligen Leistung durch Mahnung in Verzug
gesetzt wird oder wenn für die Erfüllung einer Leistung ein bestimmter Verfalltag
verabredet wurde (Art. 102 OR). Ein Verfalltag wird verabredet, indem genau fest-
gelegt wird, an oder bis zu welchem Tag die geschuldete Leistung zu erbringen ist
(Urteil des Handelsgerichts des Kantons Zürich HG20003-O vom 2. Juni 2020
Erw. 4.2 m.H.).
6.2. Die Klägerin verlangt für die Beiträge des ersten und zweiten Quartals
2024 in der Höhe von CHF 13'130.– Zins von 5 % seit 1. April 2024 und für den
Beitrag des dritten Quartals 2024 in der Höhe von CHF 6'565.– Zins von 5 % seit
1. Juli 2024. Diese Verzugszinsen werden vom Beklagten nicht bestritten.

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6.3. Der Beklagte ist damit zu verpflichten, der Klägerin für die geltend gemach-
ten Beiträge des ersten und zweiten Quartals 2024 in Höhe von CHF 13'130.–
Zins von 5 % seit 1. April 2024 und für den Beitrag des dritten Quartals 2024 in
Höhe von CHF 6'565.– Zins von 5 % seit 1. Juli 2024 zu bezahlen.
7. Beseitigung des Rechtsvorschlags
Wird eine Zivilklage gutgeheissen und ein entsprechender Antrag gestellt, ist im
Umfang der Gutheissung der Zivilklage der Rechtsvorschlag zu beseitigen (vgl.
Art. 79 SchKG). Antragsgemäss ist demnach der Rechtsvorschlag in der Betrei-
bung Nr. 2 des Betreibungsamts Pfannenstiel (Zahlungsbefehl vom 19. August
2024) im Umfang von CHF 13'130.– zuzüglich Zins zu 5 % seit 1. April 2024 so-
wie CHF 6'565.– zuzüglich Zins zu 5 % seit 1. Juli 2024 zu beseitigen.
8. Kosten- und Entschädigungsfolgen
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten, einschliesslich der
Kosten für das Schlichtungsverfahren von CHF 525.–, vollumfänglich dem Be-
klagten aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Angesichts des Streitwerts von
CHF 19'695.– ist die Entscheidgebühr in Anwendung von § 4 Abs. 1 und Abs. 2
GebV OG auf CHF 3'000.– festzusetzen. Der Beklagte ist zudem zu verpflichten,
der Klägerin eine Parteientschädigung von CHF 4'170.– (MwSt. darin enthalten)
zu bezahlen (§ 4 Abs. 1 und Abs. 2 AnwGebV).
Das Einzelgericht erkennt:
1. Der Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin die folgenden Beträge zu bezah-
len:
CHF 13'130.– nebst Zins zu 5 % seit 1. April 2024
CHF 6'565.– nebst Zins zu 5 % seit 1. Juli 2024.
2. Der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. 2 des Betreibungsamtes Pfan-
nenstiel, Zahlungsbefehl vom 19. August 2024 wird aufgehoben.
3. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf CHF 3'000.–.

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4. Die Gerichtskosten, einschliesslich der Kosten des Schlichtungsverfahrens
von CHF 525.–, werden dem Beklagten auferlegt.
5. Die Entscheidgebühr wird – soweit ausreichend – aus dem von der Klägerin
geleisteten Kostenvorschuss von CHF 1'555.– bezogen, ist ihr jedoch zu-
sammen mit den Kosten des Schlichtungsverfahrens von CHF 525.– vom
Beklagten zu ersetzen.
6. Der Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin eine Parteientschädigung von
CHF 4'170.– (MwSt. darin enthalten) zu bezahlen.
7. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, je gegen Empfangsschein, sowie
nach Eintritt der Rechtskraft mit entsprechendem Vermerk im Dispositiv an
das Betreibungsamt Pfannenstiel gegen Empfangsschein.
8. Eine Berufung gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen von der Zu-
stellung an im Doppel und unter Beilage dieses Entscheids beim Oberge-
richt des Kantons Zürich, Zivilkammer, Postfach, 8021 Zürich, erklärt wer-
den. In der Berufungsschrift sind die Anträge zu stellen und zu begründen.
Allfällige Urkunden sind mit zweifachem Verzeichnis beizulegen.
Wird nur die Regelung der Gerichtskosten und der Parteientschädigung in
diesem Entscheid angefochten, kann innert 30 Tagen von der Zustellung an
im Doppel und unter Beilage dieses Entscheids beim Obergericht des Kan-
tons Zürich, Zivilkammer, Postfach, 8021 Zürich, Beschwerde erhoben wer-
den. In der Beschwerdeschrift sind die Anträge zu stellen und zu begründen.
Allfällige Urkunden sind mit zweifachem Verzeichnis beizulegen.

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BEZIRKSGERICHT MEILEN
Einzelgericht im vereinfachten Verfahren
Die Einzelrichterin: Die Gerichtsschreiberin:
MLaw S. Hartmann MLaw N. Desam
Bemerkungen:
Die Rechnung über die Gerichtskosten und die Abrechnung mit einem allfällig geleisteten Kostenvorschuss
folgt mit separater Post durch die Zentrale Abrechnungsstelle der Gerichte, Postfach, 8021 Zürich (Tel. 044
257 91 91).