zh_bezirksgericht_hinwil · MJ250005 · 2025-11-14 · de
Mängelklage


Bezirksgericht Hinwil
Mietgericht
Geschäfts-Nr.: MJ250005-E/U02
Mitwirkend: Bezirksrichterin MLaw S. Züst
Gerichtsschreiber MLaw Z. Schärer
Urteil vom 14. November 2025
(begründete Fassung)
in Sachen
A._____,
Mieter und Kläger
gegen
Genossenschaft B._____,
Vermieterin und Beklagte
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw X._____,
betreffend Mängelklage

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Rechtsbegehren:
A. Anträge des Klägers (act. 18 S. 3 und act. 37/2 S. 6; sinngemäss)
1. Die Beklagte sei zur Mängelbehebung (Anpassung des Terrains
vor dem Sitzplatz des Klägers gemäss Lageplan [act. 19/2],
Gefahr des Wassereinbruchs sowie fehlende Blumenwiese) zu
verpflichten.
2. Die Beklagte sei zu verpflichten, dem Kläger eine Wiedergutma-
chung für den erlittenen Schaden zu leisten. Dementsprechend sei
der Nettomietzins ab September 2022 bis zur Mängelbehebung um
minimal 5% und maximal 10% herabzusetzen.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten.
B. Anträge der Beklagten (act. 38 S. 2)
"1. Die Klage sei vollumfänglich abzuweisen.
2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich MwSt. zu-
lasten des Klägers."
Erwägungen:
I. Prozessgeschichte
1. Mit Eingabe vom 24. August 2025 (act. 18) reichte der Kläger eine begründete
Klage sowie Beilagen (act. 19/1-2) ein.
2. Mit Verfügung vom 28. August 2025 (act. 21) wurde dem Kläger Frist zur Leis-
tung eines Kostenvorschusses angesetzt, welcher innert Frist geleistet wurde
(act. 25). Mit Eingabe vom 16. September 2025 (act. 26) mandatierte sich Rechts-
anwältin MLaw X._____ seitens der Beklagten. In der Folge wurden die Parteien
auf den 14. November 2025, 13.45 Uhr, zur Verhandlung vorgeladen (act. 29). Zur
Verhandlung erschienen der Kläger sowie C._____ und D._____ namens der Be-
klagten in Begleitung ihrer Vertreterin, Rechtsanwältin MLaw X._____ (Prot. S. 5).
Anlässlich der Verhandlung wurden je zwei Parteivorträge erstattet. Weiter erhiel-
ten die Parteien Gelegenheit zur Stellungnahme zu den Noven. Die im Anschluss

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geführten Vergleichsgespräche scheiterten (Prot. S. 30). Das Verfahren erweist
sich als spruchreif.
II. Sachverhalt und Prozessgegenstand
1. Die Parteien schlossen am 3. Februar 2020 einen Mietvertrag (act. 35/1) per
15. Februar 2020 über eine 1.5-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss an der E._____-
strasse 1 in F._____ zu einem Bruttomietzins von Fr. 994.50 ab. Mit Schreiben vom
9. Oktober 2024 (act. 35/2) wurde dem Kläger eine Mietzinserhöhung per 1. Fe-
bruar 2025 auf monatlich Fr. 1'018.– mitgeteilt.
2. Der Kläger macht im Wesentlichen geltend, die Beklagte habe im Rahmen von
Bauarbeiten Veränderungen an der Umgebung seiner Wohnung und insbesondere
der an seinen Sitzplatz angrenzenden Gartenfläche vorgenommen und sich dabei
nicht an den behördlich genehmigten Umgebungsplan gehalten. Der Sitzplatz liege
tiefer als die Gartenfläche und weise eine Neigung hin zur Mietwohnung auf.
Sodann seien nach dem Entfernen der Grasnarbe weder Schotter noch eine was-
serabführende Matte in die Gartenfläche eingearbeitet worden und eine Rinne, um
Regenwasser zu sammeln, sei nicht ausgehoben worden. Folglich bestehe bei
Starkregen die Gefahr, dass sich das auf der Gartenfläche sammelnde Regenwas-
ser auf seinen Sitzplatz und hernach in seine Mietwohnung fliesse. Er verlange
deshalb von der Beklagten, dass diese die Umgebung umgestalte und die Terrain-
höhen der Gartenfläche sowie seines Vorplatzes entsprechend dem Umgebungs-
plan anpasse. Sollte die Beklagte hierzu nicht bereit sein, verlange er die Erlaubnis
der Beklagten, der dargelegten Gefahr mit geeigneten Massnahmen selber Abhilfe
schaffen zu können (Prot. S. 5 ff.).
3. Sodann fordert der Kläger, dass die zum Zeitpunkt des Wohnungsbezuges vor-
handene Blumenwiese vor seiner Wohnung durch die Beklagte wiederherzustellen
sei beziehungsweise ihm zu erlauben sei, selber eine Blumenwiese anzusäen
(Prot. S. 10 f., S. 14).
4. Ferner habe der Kläger während Bauarbeiten an der Umgebung seiner Miet-

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wohnung in den Jahren 2022 bis 2024 übermässige Immissionen hinnehmen müs-
sen und es sei ein Schutthaufen vor seiner Mietwohnung errichtet worden, der die
Wohnqualität wesentlich beeinträchtigt habe (Prot. S. 15 f.).
5. Schliesslich verlangt der Kläger aufgrund der vorgebrachten Mängel eine Miet-
zinsreduktion von minimal 5% bis maximal 10% bis zur Behebung der Mängel
sowie eine Wiedergutmachung für den erlittenen Schaden, welchen er jedoch nicht
beziffert (Prot. S. 16).
III. Prozessuales
1. Bei Streitigkeiten aus Miete oder Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen hat
dem gerichtlichen Verfahren ein Schlichtungsversuch vor der paritätischen Schlich-
tungsbehörde vorauszugehen (Art. 197 ZPO i.V.m. Art. 200 Abs. 1 ZPO). Die
Schlichtungsverhandlung zwischen den Parteien fand am 25. Juli 2025 statt. Nach-
dem keine Einigung erzielt werden konnte, wurde dem Kläger die Klagebewilligung
ausgestellt (act. 17).
2. Für Klagen aus Miete und Pacht unbeweglicher Sachen ist das Gericht am Ort
der gelegenen Sache örtlich zuständig (Art. 33 ZPO). Das vorliegende Mietobjekt
befindet sich in F._____; das hiesige Gericht ist somit örtlich zuständig. Da der
Streitwert unter Fr. 30'000.– liegt, kommt das vereinfachte Verfahren zur Anwen-
dung und das Einzelgericht ist zuständig (Art. 243 Abs. 1 ZPO).
3. Im vorliegenden Verfahren gilt der Dispositionsgrundsatz. In diesem Sinne darf
das Gericht einer Partei nicht mehr und nichts anderes zusprechen, als sie verlangt,
und nicht weniger, als die Gegenpartei anerkannt hat (Art. 58 ZPO). Das Verfahren
untersteht sodann dem sozialen Untersuchungsgrundsatz (Art. 247 Abs. 2 lit. b
ZPO). Der soziale Untersuchungsgrundsatz führt zu einer verstärkten Mitwirkungs-
pflicht des Gerichts zum Schutz der nach der gesetzgeberischen Wertung schwä-
cheren Partei. Der soziale Untersuchungsgrundsatz hat keinen Einfluss auf die for-
melle Beweislast. Kann das Bestehen einer entscheiderheblichen Tatsache durch
das Gericht weder bejaht noch verneint werden, so entscheidet das Gericht unter

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den Beweislastgesichtspunkten gemäss Art. 8 ZGB.
4. Jede Partei hat das Recht, dass das Gericht die von ihr form- und fristgerecht
angebotenen tauglichen Beweismittel abnimmt (Art. 152 Abs. 1 ZPO). Der Be-
weisabnahmeanspruch wird durch den Gehörsanspruch gemäss Art. 29 Abs. 2 BV
sowie Art. 6 Ziff. 1 EMRK garantiert und gewährleistet den Parteien, für rechtser-
hebliche Sachvorbringen zum Beweis zugelassen zu werden, sofern der bean-
tragte Beweis tauglich sowie form- und fristgerecht beantragt worden ist (vgl.
VISCHER/LEU, ZPO Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Auflage 2025, Art. 152
N 7 f.).
5. Sodann sind die behaupteten, strittigen sowie rechtserheblichen Tatsachen zu
beweisen (vgl. Art. 150 Abs. 1 ZPO). Offenkundige und gerichtsnotorische Tatsa-
chen sowie allgemein anerkannte Erfahrungssätze bedürfen keines Beweises
(Art. 151 ZPO). Offenkundig ist eine Tatsache, die alle kennen oder an der vernünf-
tigerweise nicht gezweifelt werden kann sowie ein Umstand, welcher der allgemei-
nen sicheren Wahrnehmung zugänglich ist (vgl. BGer 5A_62/2009 vom 2. Juli
2009, E. 2.1). Dazu gehören insbesondere Tatsachen, auf die der Zugriff via Inter-
net möglich ist, wobei deren Quelle eine gewisse Gewähr für die Qualität der Infor-
mation bieten muss (VISCHER/LEU, ZPO Schweizerische Zivilprozessordnung,
Art. 151 N 5). Ein Erfahrungssatz ist eine Regel des Allgemein- oder Fachwissens
beziehungsweise eine entsprechende Erkenntnis, welche den Schluss von einem
Indiz auf einen gewissen Umstand zulässt, der Tatbestandselement ist oder als Teil
einer Indizienkette zu einem Tatbestandselement führt (BGE 126 III 10 E. 2b). All-
gemein anerkannt ist dieser, wenn er einer Norm gleichkommt (GUYAN, BSK ZPO,
4. Auflage 2024, Art. 151 N 4).
6. Ferner erstreckt sich der Beweisanspruch nach Art. 152 Abs. 1 ZPO nur auf die
tauglichen Beweismittel – stützt eine Partei ihre Sachdarstellung auf ein untaugli-
ches Beweismittel, so braucht das Gericht das Beweismittel nicht abzunehmen
(TANNER, Antizipierte Beweiswürdigung nach der Schweizerischen Zivilprozessord-
nung, AJP 2015, S. 743). Dabei kann ein Beweismittel entweder subjektiv oder ob-
jektiv als untauglich erscheinen. Objektiv untauglich ist ein Beweismittel, wenn sich

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dieses bereits von der Natur her nicht dazu eignet, den erforderlichen Beweis zu
erbringen (BGE 124 I 208, E. 4a). Hingegen ist ein Beweismittel subjektiv untaug-
lich, wenn es seiner Natur nach an sich zur Beweiserhebung geeignet wäre, vom
Gericht aber im konkreten Einzelfall als unergiebig oder nicht aussichtsreich einge-
stuft wird (TANNER, Antizipierte Beweiswürdigung nach der Schweizerischen Zivil-
prozessordnung, AJP 2015, S. 744). Bei einem objektiv untauglichen Beweismittel
muss im Vornherein bereits feststehen, dass das Beweismittel ungeeignet ist, das
Gericht vom Vorhandensein oder Fehlen der geltend gemachten Tatsachen zu
überzeugen, wobei die fehlende Beweiseignung nicht leichthin angenommen wer-
den darf (vgl. BGE 114 II 289, E. 2a). Sodann wägt das Gericht bei einem subjektiv
untauglichen Beweismittel vor der Einholung des beantragten Beweises ab, ob von
diesem ein verwertbares Resultat erwartet werden kann oder nicht – es würdigt
somit ein hypothetisches Beweisergebnis (vgl. TANNER, Antizipierte Beweiswürdi-
gung nach der Schweizerischen Zivilprozessordnung, AJP 2015, S. 744).
7. Im Rahmen der freien Beweiswürdigung entscheidet das Gericht für jede der
zu beweisenden Tatsachen, ob es in Anwendung des anwendbaren Beweismasses
aufgrund der Beweiskraft des vorgelegten Beweismittels und aufgrund des Verhal-
tens von Parteien oder Dritten vom Vorliegen der fraglichen Tatsache überzeugt
ist. Dabei hat das Gericht sämtliche Beweise und das Verhalten von Parteien und
Dritten im Zusammenspiel zu würdigen (GUYAN, BSK ZPO, Art. 157 N 3). Bei der
Würdigung von Aussagen steht deren Glaubhaftigkeit im Zentrum (BGE 128 I 81,
E. 2). Dem Gericht steht bei der Prüfung der Glaubhaftigkeit von Aussagen ein wei-
tes Ermessen zu (GUYAN, BSK ZPO, Art. 157 N 6a). Im Zusammenhang mit Urkun-
den als Beweismitteln stellt sich die Frage nach deren Echtheit: Bezüglich der for-
mellen Beweiskraft betrifft dies die Frage, ob die betreffende Urkunde respektive
deren Inhalt von der Person verfasst wurde, die auf der Urkunde als Verfasserin
erscheint (GUYAN, BSK ZPO, Art. 157 N 6c). Ob der Inhalt der Wahrheit entspricht,
wird im Rahmen der Beweiswürdigung bewertet. Sofern das Gesetz nichts anderes
vorsieht, ist als Regelbeweismass der strenge Beweis zu erbringen
(BGE 140 III 610, E. 4.1). Dieser gilt als erbracht, wenn das Gericht keine ernsthaf-
ten Zweifel mehr am Vorliegen der Tatsachenbehauptung hat oder noch beste-

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hende Zweifel leicht erscheinen (BGE 132 III 715, E. 3.1).
8. Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV bzw. Art. 53 Abs. 1
ZPO) stellt sicher, dass das Gericht die Vorbringen der Parteien tatsächlich hört,
prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus ergibt sich die Pflicht des
Gerichts zur Begründung seiner Entscheide. Im Rahmen der Begründung ist es
nicht erforderlich, dass sich das Gericht mit allen Parteistandpunkten sowie Ein-
wänden im Detail auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich wi-
derlegt. Vielmehr darf sich das Gericht auf die für die Entscheidfindung wesentli-
chen Punkte beschränken (BGer 2C_397/2018 vom 1. Mai 2019, E. 3.2 m. w. H.).
IV. Materielles
1. Rechtliche Grundlagen
1.1. Die Miete ist die Überlassung einer Sache zum Gebrauch gegen Leistung ei-
nes Mietzinses (vgl. Art. 253 OR). Der im Gesetz erwähnte Begriff der "Sache"
meint die dem Mieter zum ausschliesslichen, also exklusiven Gebrauch überlas-
sene Sache (ROHRER, SVIT Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 5. Auflage
2025, Vorbemerkungen zu Art. 253–273c OR, N 19). Dem Mieter steht als un-
selbstständiger Besitzer des Mietobjekts (Art. 920 ZGB) das Gebrauchsrecht zu,
wobei sich dieses nicht bloss auf die Mietsache, sondern ebenso auf deren Zugehör
und auf die Nebensachen erstreckt (HIGI/BÜHLMANN, ZK OR, Vorbemerkungen zum
8. Titel [Art. 253-273c OR], Art. 253-265 OR, 5. Auflage 2019, Art. 253 N 21). So-
dann kann der Gebrauch auch die Rechte zur Benützung nicht ausschliesslich dem
Mieter überlassener Sachen umfassen, z. B. Treppe, Aufzüge oder Gemeinschafts-
räume (HIGI/BÜHLMANN, ZK OR, Art. 253 N 21).
1.2. Der Mietvertrag kommt zustande, wenn sich die Parteien über die wesentli-
chen Vertragsbestandteile geeinigt haben, wobei der Vertrag selbst keiner beson-
deren Form bedarf. In denjenigen Fällen, in welchen jemand eine Sache benutzt,
ohne dass zwischen den Parteien ein Mietvertrag zustande gekommen ist, nimmt
das Bundesgericht ein "faktisches Vertragsverhältnis" beziehungsweise ein "miet-

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vertragsähnliches Verhältnis" an (BGE 119 II 437, BGE 108 II 113; ROHRER, a.a.O.
N 35 f.). Dieses Vertragsverhältnis kommt dabei durch übereinstimmende Willens-
erklärungen – allenfalls konkludent – zustande.
1.3. Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache in einem zum vorausgesetzten Ge-
brauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten (Art. 256
Abs. 1 OR). Der Vermieter kommt seiner Pflicht nach, wenn er dem Mieter die Sa-
che in dem Zustand überlässt und erhält, der den vertragsgemässen oder – man-
gels genauerer Abrede – üblichen Gebrauch der Mietsache uneingeschränkt zu-
lässt. Hingegen kommt er dieser nicht oder schlecht beziehungsweise mangelhaft
nach, wenn der Zustand der Mietsache vom vertragsgemäss geschuldeten Zustand
abweicht (WEBER, BSK OR I, Art. 258 N 1).
1.4. Ein Mangel an der Mietsache liegt demnach stets dann vor, wenn sich die
Mietsache nicht in dem Zustand befindet, den der Vermieter im Einzelfall konkret
schuldet. Was im Einzelfall geschuldet ist und unter den gegebenen Umständen
vom Mieter als Leistung objektiv von der Mietsache erwartet werden darf (nachfol-
gend als vereinbarten oder vertragsgemässen Zustand bezeichnet), muss anhand
des konkreten Vertrages oder mangels (genauerer) Abrede anhand des üblichen
Gebrauchs ermittelt werden (HIGI/WILDEISEN, ZK OR, Art. 258 N 27 ff.). Ein Mangel
liegt mit anderen Worten vor, wenn die Mietsache eine vom Vermieter verspro-
chene Eigenschaft oder eine Eigenschaft nicht aufweist, mit welcher der Mieter un-
ter Bezugnahme auf den zum vereinbarten Gebrauch tauglichen Zustand rechnen
konnte. Dabei ist der tatsächliche Zustand der Sache mit dem vereinbarten Zustand
zu vergleichen (vgl. BGE 135 III 345 ff., E. 3.2 = Pra 98 [2009] Nr. 135).
1.5. Das Mietobjekt muss diejenigen Eigenschaften aufweisen, die notwendig
sind, damit der vorausgesetzte Gebrauch überhaupt möglich ist. Letztere gelten als
stillschweigend vereinbart oder ergeben sich aus der Vertragsauslegung (vgl.
WEBER, BSK OR I, Art. 258 N 1). Massgeblich ist der Zustand, den der Mieter in
guten Treuen erwarten durfte (vgl. statt vieler BGE 135 III 345, E. 3.3, mp 4/09
S. 222; BGer 4A_268/2010 vom 23. Februar 2011, E. 3.-3.1.1, mp 3/11 S. 199).
Hat der Vermieter dem Mieter konkrete Eigenschaften vertraglich zugesichert, dann

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ist die Mietsache mangelhaft, wenn sie diese zugesicherten Eigenschaften nicht
aufweist (HIGI/WILDEISEN, ZK OR, Art. 258 N 46 ff.; TSCHUDI, SVIT Kommentar, Vor-
bemerkungen zu Art. 258-259i N 40). Die geschuldeten Eigenschaften können da-
bei körperlicher oder unkörperlicher Art sein. Unkörperliche Eigenschaften sind
Merkmale, die der Sache in anderer Weise anhaften. Sie können wirtschaftlicher
(z. B. der Umsatz eines Ladengeschäfts) oder rechtlicher Natur sein (z. B. die Kon-
formität mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften) sein (ROHRER, SVIT Kommentar,
Art. 256 OR N 22 f.). Dazu gehören auch die Lage der Sache in ihrer Umgebung
sowie die Beziehungen der Sache zu ihrer Umwelt, darunter die Aussicht oder die
Immissionsfreiheit (ROHRER, a.a.O., N 24).
1.6. Bei der Miete einer Wohnung können auch Umweltbeziehungen ausdrücklich
zum geschuldeten Zustand der Mietsache erhoben werden (ROHRER, a.a.O., N 27).
Dabei ist es möglich, dass der Vermieter dem Mieter zusichert, dass ein bestimmtes
Mass an Umgebungslärm nicht überschritten wird oder die Verkehrsbelastung in
naher Zukunft nicht zunimmt (vgl. ROHRER, a.a.O., N 27). Allerdings können sich
solche Eigenschaften auch aus der Gebrauchsvereinbarung ergeben. So ergibt
sich aus der Vereinbarung des Wohngebrauchs, dass das Mietobjekt ausreichend
Schutz vor Witterungseinflüssen (Kälte, Regen, Wind, Nässe etc.) zu bieten hat
(TSCHUDI, Die Hauptleistungspflicht des Vermieters, in: Mietrechtliche Probleme bei
Immissionen als Folge von Umgebungsveränderungen, AISUF 2005, S. 26;
ROHRER, a.a.O., N 29; WEBER, BSK OR, Art. 256 N 5). Allerdings lassen sich aus
der Gebrauchsvereinbarung nur Eigenschaften herleiten, welche für die Mietsache
zum vorausgesetzten Gebrauch unverzichtbar und unbedingt notwendig sind – die
subjektive Anschauung des Mieters oder allfällige Wunschvorstellungen sind nicht
von Relevanz (ROHRER, a.a.O., N 30; vgl. auch WEBER, a.a.O., N 4).
1.7. Der Mieter muss Arbeiten an der Sache dulden, wenn sie zur Beseitigung von
Mängeln oder zur Behebung oder Vermeidung von Schäden notwendig sind (vgl.
Art. 257h Abs. 1 OR). Die Duldung von Arbeiten kann sich aber niemals auf Ände-
rungen oder Erneuerungen der Mietsache gemäss Art. 260 OR beziehen. Jene Be-
stimmung schränkt das Recht des Vermieters, Erneuerungen oder Änderungen

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vorzunehmen, nur insoweit ein, als das dem Mieter exklusiv zum Gebrauch über-
lassene Mietobjekt direkt davon betroffen ist (ROHRER, SVIT Kommentar, Vorbe-
merkungen zu Art. 253-273c OR N 19). Arbeiten in anderen Bereichen einer Lie-
genschaft – etwa die Umgebung – sind ohne die in Art. 260 Abs. 1 OR geregelten
Einschränkungen möglich und zulässig, obwohl sich diese mehr oder minder stark
auf die Mietobjekte auswirken können (GIAVARINI, SVIT Kommentar, Vorbemerkun-
gen zu Art. 258-259i N 51; ROHRER, SVIT Kommentar, Vorbemerkungen zu
Art. 253-273c OR N 19). Die äusseren Entwicklungen beeinträchtigen – ausser in
Extremfällen – nicht die normale Nutzung einer Wohnung und können dementspre-
chend keinen Mangel an der Mietsache entstehen lassen (BGer 4A_43/2009 vom
1. April 2009, E. 3.3). Demzufolge kann ein Mieter in Bezug auf die Aussicht aus
seinen Fenstern nicht verlangen, dass keine Bäume wachsen, der Strassenverkehr
nicht zunimmt und die Bebauung in der Umgebung nicht verdichtet wird
(BGer 4A_43/2009 vom 1. April 2009, E. 3.3). Der Mieter hat eine davon herrüh-
rende Beeinträchtigung des vertragsgemässen Zustandes hinsichtlich Natur, Inten-
sität und Dauer substantiiert geltend zu machen und zu beweisen (Handbücher für
die Anwaltspraxis, Wohn- und Geschäftsraummiete, 1. Auflage 2015, N 5.46).
Führt die vorhergesehene oder vorhersehbare Verschlechterung (Lärm, Entzug
von Aussicht usw.) lediglich dazu, dass die Umgebung etwas lauter ist (z. B. Aus-
bau der Quartierstrasse zur Durchgangsstrasse) oder dass das Mietobjekt nicht
mehr über dieselbe Aussicht verfügt, ist der Gebrauch (z. B. das Wohnen) jedoch
nach wie vor uneingeschränkt möglich, so kann der Mieter daraus grundsätzlich
keine (Mängel-)Ansprüche gegen den Vermieter ableiten (GIAVARINI, a.a.O. N 33;
vgl. auch BGer 4A_43/2009 vom 1. April 2009, E. 3.3).
1.8. Der Mieter ist dazu verpflichtet, alle Mängel der Mietsache dem Vermieter zu
melden – unabhängig von der Art des Mangels sowie dem Zeitpunkt von dessen
Entstehung (Art. 257g Abs. 1 OR; vgl. REUDT, SVIT Kommentar, Art. 257g N 10).
Für Mängel, die der Vermieter kennt, besteht keine Pflicht des Mieters, Anzeige zu
erstatten (vgl. WEBER, BSK OR I, Art. 257g N 3). Der Mieter haftet für die Folgen
einer Unterlassung dieser Obliegenheit (Handbücher für die Anwaltspraxis, Wohn-
und Geschäftsraummiete, N 5.59). Sodann kann der Mieter nur bei entsprechender

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Kenntnis des Vermieters seine Mängelrechte, namentlich seinen Anspruch auf Be-
seitigung des Mangels, geltend machen (REUDT, SVIT Kommentar, Art. 257g N 9).
Eine unterlassene Meldung kann beim Vermieter unter Umständen ein berechtigtes
Vertrauen auslösen, der Mieter verzichte – zumindest bis zu einem gegenteiligen
Bericht – auf eine Mietzinsminderung (BGE 142 III 557, E. 8.3.4). Ein Ersatzan-
spruch des Mieters kann ebenso untergehen, falls er vom Mangel Kenntnis hat,
diesen dem Vermieter aber nicht anzeigt (vgl. GIAVARINI, SVIT Kommentar,
Art. 259e N 7).
1.9. Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch
auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen
Gebrauch der Sache gestört, so kann er u.a. verlangen, dass der Vermieter den
Mangel beseitigt und den Mietzins verhältnismässig herabsetzt (Art. 259a Abs. 1
OR). Die Herabsetzung des Mietzinses setzt einen Mangel an der Mietsache sowie
eine Mängelrüge des Mieters, mit welcher er dem Vermieter mitteilt, dass aus sei-
ner Sicht das Synallagma infolge des Mangels ins Ungleichgewicht geraten ist, vor-
aus (GIAVARINI, SVIT Kommentar, Art. 259d N 8 ff. sowie N 18 ff.). Bei Mängeln, die
den vorausgesetzten Gebrauch der Sache zwar beeinträchtigen, aber nicht aus-
schliessen oder erheblich einschränken, kann der Mieter nach Art. 259b lit. b OR
auch selber zur Mängelhebung auf Kosten des Vermieters schreiten (Ersatzvor-
nahme). Die genannte Bestimmung verlangt dafür allerdings, dass der Vermieter
den Mangel kennt und diesem nicht innert angemessener Frist Abhilfe schafft. Eine
Fristansetzung durch den Mieter ist wie bei der fristlosen Kündigung bei schweren
Mängeln gestützt auf Art. 259b lit. a OR gemäss dem Gesetzeswortlaut und der
Rechtsprechung des Bundesgerichts hingegen nicht erforderlich
(BGer 4C_168/2001 vom 17. August 2001, E. 3b; BGer 4A_628/2010 vom 23. Fe-
bruar 2011, E. 4).
2. Gefahr des Wassereinbruchs
2.1. Standpunkt des Klägers

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2.1.1. Der Kläger bringt in seiner Klagebegründung vom 24. August 2025 (act. 18)
vor, dass die Beklagte bei den Bauarbeiten an der Umgebung die Terrainhöhe der
Gartenfläche im Vergleich zum Sitzplatz zu niedrig, mit der falschen Neigung sowie
nicht dem Bauplan entsprechend umgesetzt habe (act. 18 S. 1). Aus diesem Grund
sammle sich bei Starkregen das Wasser auf der Gartenfläche und drohe in seine
Mietwohnung zu fliessen, da der Fussboden in der Wohnung unterhalb des Niveaus
des Sitzplatzes liege und der Rahmen der Aussentüre nicht über einen wasserdich-
ten Abschluss verfüge (act. 18 S. 2).
2.1.2. Zur Beseitigung jener Gefahr habe er auf der Gartenfläche vor seinem Sitz-
platz einen wenige Zentimeter tiefen, fussbreiten Graben ausgehoben sowie einen
Erdwall vor seinem Sitzplatz angelegt, um das Regenwasser vom Sitzplatz wegzu-
leiten – dies sei ihm aber von der Beklagten untersagt worden (act. 18 S. 2).
2.2. Standpunkt der Beklagten
2.2.1. Die Beklagte bestreitet die vom Kläger geltend gemachte Gefahr des Was-
sereinbruchs in dessen Mietwohnung. Sie bringt vor, dass im Frühling 2024 vor
dem Sitzplatz des Klägers lediglich die bestehende Grasnarbe abgetragen und ge-
mäss dem Umgebungsplan ein Blumenrasen angelegt worden sei (act. 38 Ziff. 7).
Die Terrainhöhen der Gartenfläche sowie diejenige des Sitzplatzes des Klägers
seien nicht geändert worden (act. 38 Ziff. 8). Einzig die Verbundsteine des Sitzplat-
zes des Klägers seien am 27. Juni 2024 aufgrund von Sturzgefahr neu gerichtet
worden (act. 38 Ziff. 8).
2.2.2. Sodann liess die Beklagte ausführen, dass es während der Bauphase zwar
zu Wasseransammlungen gekommen sei, diese sich allerdings in etwa vier Meter
Distanz zum Sitzplatz des Klägers befunden hätten und auf den freiliegenden Un-
terboden der Gartenfläche zurückzuführen gewesen seien (act. 38 Ziff. 9). Nach
Abschluss der Bauarbeiten sei es aufgrund der Ansaat der Wiese zu keinen weite-
ren Wasseransammlungen gekommen, obwohl es beispielsweise am 28. Juli 2025
stark geregnet habe (act. 38 Ziff. 10).

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2.2.3. Des Weiteren brachte die Beklagte vor, der Kläger habe mehrfach eigen-
mächtig Gartenarbeiten vor seinem Sitzplatz – darunter das Ausheben eines Gra-
bens auf der Rasenfläche sowie das Anlegen eines Erdwalls – durchgeführt und
sie habe ihn deswegen bereits mehrfach abgemahnt und aufgefordert, dies ins-
künftig zu unterlassen (act. 38 Ziff. 13).
2.3. Beurteilung
2.3.1. Es stellt sich zunächst die Frage, ob der Kläger aufgrund einer Zusicherung
der Beklagten davon ausgehen durfte, dass sein Sitzplatz sowie die davor liegende
Gartenfläche dem Umgebungsplan vom 21. Januar 2022 (act. 19/2 und act. 35/7)
entsprechen würden und insofern den notwendigen Schutz der Mietwohnung vor
einlaufendem Regenwasser bei Starkregen bieten. Dabei ist bereits vorab festzu-
halten, dass der schriftliche Mietvertrag rund zwei Jahre vor dem eingereichten Um-
gebungsplan abgeschlossen wurde und abgesehen von der Mietzinserhöhung im
Jahr 2024 keine weiteren (schriftlichen) Anpassungen des Mietvertrages erfolgten.
Der schriftliche Mietvertrag der Parteien vom 3. Februar 2020 (act. 35/1) enthält
demzufolge keine Bestimmung, in welcher dem Kläger zugesichert wird, dass die
Gartenfläche sowie der Sitzplatz dem Umgebungsplan – welcher im damaligen
Zeitpunkt wohl noch gar nicht vorlag – entsprechend gestaltet wird. Sodann lässt
sich eine dahingehende Bestimmung auch nicht in den "Allgemeinen Bedingungen
zum Mietvertrag für Wohnräume" – einem integralen Bestandteil des Mietvertrages
(vgl. act. 35/1) – finden. Des Weiteren behaupteten dies weder der Kläger noch die
Beklagte in deren Klageschrift beziehungsweise deren Stellungnahme (act. 18 und
act. 38) sowie im weiteren Verlauf der Verhandlung. Genauso wenig lässt sich den
Akten entnehmen, dass eine explizite Vereinbarung bezüglich der Gestaltung der
Umgebung (inklusive Neigung oder Höhe des Terrains) oder eines gewissen
Schutzgrades vor Regenwasser bei Starkregenereignissen getroffen worden wäre
– was denn auch von den Parteien nicht behauptet wird. Mangels konkreter (aus-
drücklicher oder stillschweigender) besonderer Vereinbarung der Parteien liegt so-
mit ein Mangel nur dann vor, wenn der tatsächliche Zustand des Mietobjekts von

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dem abweicht, was der Kläger als Leistung objektiv von der Mietwohnung erwarten
durfte.
2.3.2. Mangels besonderer Vereinbarung zwischen den Parteien ist folglich zu prü-
fen, ob die Mietwohnung sowie deren Umgebung tatsächlich einen unzureichenden
Schutz vor Regenwasser bei Starkregenereignissen bieten und damit eine beson-
dere Gefahr eines Wassereinbruchs in die Mietwohnung des Klägers geschaffen
wird. Entscheidend dabei ist, ob der Wohnzweck der Mietwohnung durch diese Ge-
fahr beeinträchtigt wird und der Kläger nach objektiver Betrachtung einen höher-
wertigen beziehungsweise wirksameren Schutz vor Wassereinbruch bei Starkrege-
nereignissen erwarten durfte.
2.3.3. Als einen wesentlichen, die Gefahr des Wassereinbruchs begünstigenden
Faktor macht der Kläger geltend, die Beklagte habe im Rahmen von Bauarbeiten
an der Umgebung in den Jahren 2022 bis 2024 Vorgaben des behördlich geneh-
migten Umgebungsplans nicht eingehalten. Darauf ist nachfolgend näher einzuge-
hen. Einerseits behauptet der Kläger, der Unterboden der Gartenfläche sei nicht
entsprechend der Vorgaben von "V5" (vgl. act. 19/2 S. 3) gestaltet worden. Es
seien weder Schotter noch eine netzartige, wasserabführende Matte in den Unter-
boden eingearbeitet worden (Prot. S. 21; vgl. auch Prot. S. 23 f. und act. 37/1). Die
Beklagte bestreitet Letzteres nicht (vgl. Prot. S. 28). Gemäss der Beklagten habe
aber hierfür keine Notwendigkeit bestanden. Die Gartenfläche vor der Wohnung
des Klägers sei nicht mit einer Tiefgarage unterbaut (vgl. Prot. S. 28), wodurch un-
ter "V5" die Vorgaben bezüglich des "Aufbau[s] im nicht unterbauten Bereich bei
bestehenden Oberbodenflächen" zur Anwendung kämen: "Grasnarbe abtragen
und 5 cm Oberboden-/Sandgemisch ergänzen/einarbeiten" (act. 35/8 S. 3). Dem-
entsprechend sei zunächst die bestehende Grasnarbe abgetragen, eine Sand-
schicht aufgeschüttet sowie im Anschluss eine Blumenwiese gesät worden (act. 38
Ziff. 7 und Prot. S. 28 f.). Dass die Gartenfläche vor der Wohnung des Klägers nicht
mit einer Tiefgarage unterbaut ist und eine Sandschicht aufgeschüttet wurde, wird
vom Kläger nicht explizit in Abrede gestellt (Prot. S. 29 f.). Zwar steht fest, dass
weder Schotter noch eine wasserabführende Matte in den Unterboden eingearbei-

- 15 -
tet wurden. Anhand der von den Parteien eingereichten Umgebungspläne (vgl.
act. 19/1, act. 35/7 und act. 35/8) kann jedoch als erstellt gelten, dass die Garten-
fläche vor dem Sitzplatz nicht unterbaut ist (vgl. act. 35/7 und act. 35/8) – was vom
Kläger auch nicht bestritten wird –, womit die vom Kläger behaupteten Vorgaben
von "V5" für unterbaute Bereiche auch nicht zur Anwendung kommen. Der Kläger
bringt des weiteren blosse Behauptungen vor und vermag nicht überzeugend dar-
zulegen, dass auch Schotter beziehungsweise eine netzartige Matte in den Unter-
boden hätten eingearbeitet werden müssen. Der Kläger hat die Folgen der Beweis-
losigkeit zu tragen, so dass davon auszugehen ist, dass die Beklagte den Unterbo-
den vor der Gartenfläche des Klägers entsprechend dem Umgebungsplan gestaltet
hat.
2.3.4. Weiter bringt der Kläger vor, dass die Terrainhöhen seines Sitzplatzes sowie
der Gartenfläche nicht konform mit dem Umgebungsplan seien. Vor den Bauarbei-
ten habe der Abschluss seines Sitzplatzes um sechs Zentimeter höher als die daran
angrenzende Gartenfläche gelegen (Prot. S. 8). Im Rahmen der Bauarbeiten sei
die Gartenfläche um sechs Zentimeter angehoben worden, so dass diese nun auf
einer Ebene mit dem Sitzplatz sei (Prot. S. 9). Eigentlich solle der Sitzplatz auf
551.78 m ü. M. liegen, tatsächlich liege dieser aber auf 551.72 m ü. M, mithin
sechs Zentimeter tiefer. Dies sei ihm nach Kontakt mit dem Bauamt F._____ sowie
dem Gärtner – zuständig für die Vermessung der Umgebungsflächen – mitgeteilt
worden (Prot. S. 9). Sodann hätte entsprechend der Vorgaben von "V5" ein Ab-
schluss des Sitzplatzes mit den Steinen erstellt werden müssen, wobei dies unter-
lassen worden sei (Prot. S. 9). Diese Behauptungen werden von der Beklagten be-
stritten (vgl. Prot. S. 28); sie bringt vor, die Umgebung und der Gartenbereich vor
dem betroffenen Sitzplatz seien, was die Terraingestaltung und damit auch die Ter-
rainhöhe betrifft, nicht bearbeitet worden (act. 38 Ziff. 8). Einen Beweis für die an-
geblich nicht dem Umgebungsplan entsprechende Terrainhöhen bringt der Kläger
nicht vor. Ferner ist die relevante Stelle – die Verbindung zwischen dem Sitzplatz
und der Gartenfläche – nicht auf den vom Kläger eingereichten Fotoaufnahmen
ersichtlich (act. 19/1). Des Weiteren ist unklar, inwiefern die Fotoaufnahmen
(act. 37/3-5) belegen sollen, dass der Sitzplatz zu tief im Vergleich zur Gartenfläche

- 16 -
ist. Auf act. 37/4 ist zwar ersichtlich, dass der Sitzplatz leicht tiefer als die Garten-
fläche zu sein scheint, allerdings ist unklar, wann diese Fotoaufnahme erstellt
wurde – ob vor oder nach Vornahme der Bauarbeiten. Sodann ist die vom Kläger
behauptete Abweichung von sechs Zentimetern nur knapp ausserhalb der Toleranz
von fünf Zentimetern (vgl. Prot. 28) beziehungsweise unter Hinzurechnung der als
zulässig zu erachtenden Abweichung von zwei bis drei Zentimetern vom Umge-
bungsplan (vgl. Prot. S. 28) vernachlässigbar gering. Weiter ist unklar, inwiefern die
Vorgaben von "V5" die Beklagte zur Neugestaltung des Abschlusses des Sitzplat-
zes hin zur Gartenfläche verpflichten sollen, denn eine solche ist nicht im Beschrieb
des Plans enthalten (vgl. act. 19/2 S. 3). Hierzu bringt die Beklagte vor, dass einzig
die Verbundsteine des Sitzplatzes neu gerichtet worden seien – dies allerdings we-
gen Sturzgefahr und unabhängig von den Umgebungsarbeiten (act. 38 Ziff. 8). In-
sofern vermag der Kläger nicht darzulegen, dass die Terrainhöhen des Sitzplatzes
sowie der Gartenfläche von der Beklagten im Rahmen der Umgebungsarbeiten ver-
ändert worden wären beziehungsweise nicht dem Umgebungsplan entsprechend
gestaltet worden wären. Demzufolge ist davon auszugehen, dass die Terrainhöhe
der Gartenfläche beziehungsweise des Sitzplatzes konform mit dem Umgebungs-
plan sind.
2.3.5. Des Weiteren behauptet der Kläger, dass entgegen dem Umgebungsplan
auf der Gartenfläche keine Muldenrinne erstellt worden sei (Prot. S. 29). Dies wird
von der Beklagten bestritten (vgl. Prot. S. 28). Sodann widerspricht die Behauptung
des Klägers der von ihm eingereichten Fotoaufnahme von circa Juni 2024 (act. 19/1
S. 3). Denn darauf ist zu sehen, wie sich eine Mulde nach einem Starkregenereignis
vor dem Sitzplatz des Klägers mit Regenwasser gefüllt hat und das Ablaufen in
Richtung der Mietwohnung des Klägers verhindert. Am Bestand der Mulde dürfte
sich auch durch das Einarbeiten des Sandes beziehungsweise die Ansaat der Blu-
menwiese nichts geändert haben. Demzufolge ist davon auszugehen, dass durch
die Beklagte eine solche Muldenrinne wie auf dem Umgebungsplan vorgesehen
erstellt wurde und diese weiterhin – auch nach Fertigstellung der Gartenfläche –
Bestand hat.

- 17 -
2.3.6. Nicht weiter zu prüfen ist, ob der Kläger kraft seiner Stellung als Genossen-
schafter der Beklagten (vgl. act. 35/1) einen Anspruch auf eine dem Umgebungs-
plan entsprechende Gestaltung hat. Das Mietgericht ist zwar verpflichtet, sämtliche
mit der Klage aufgeworfenen Rechtsfragen zu prüfen und kann sich nicht darauf
beschränken, die Klage nur unter mietrechtlichen Gesichtspunkten zu beurteilen
(vgl. hierzu HAUSER/SCHWERI/LIEBER, Kommentar zum zürcherischen Gesetz über
die Gerichts- und Behördenorganisation im Zivil- und Strafprozess vom 10. Mai
2010, 2. Auflage 2017, § 21 N 2). Allerdings wurde ein Anspruch gestützt auf
Art. 828 ff. OR weder vom Kläger geltend gemacht noch ist ein solcher ausreichend
substantiiert dargelegt worden. Sodann ist mangels Zuständigkeit des hiesigen Ge-
richts auch nicht weiter darauf einzugehen, ob dem Kläger allenfalls aufgrund einer
öffentlich-rechtlichen Bestimmung ein Anspruch auf eine dem Umgebungsplan ent-
sprechende Gestaltung der Umgebung vor seiner Wohnung verliehen wird.
2.3.7. Der Kläger konnte demzufolge nicht nachweisen, dass die Beklagte bauliche
Veränderungen an der Gartenfläche oder am Sitzplatz vorgenommen hat, die vom
Umgebungsplan abweichen. Hinzukommend ist davon auszugehen, dass – wie
von der Beklagten vorgebracht (vgl. Prot. S. 29) – eine behördliche Abnahme statt-
fand, anlässlich derer auch die Einhaltung des behördlich bewilligungspflichtigen
Umgebungsplanes überprüft worden ist. Vor diesem Hintergrund erscheinen die
Behauptungen des Klägers umso unplausibler. Unabhängig davon ist im Folgen-
den zu prüfen, ob aufgrund bestimmter Eigenschaften der Mietwohnung sowie de-
ren Umgebung tatsächlich eine erhöhte Gefahr besteht, dass bei starken Regen-
fällen Wasser in die Mietwohnung des Klägers eindringt.
2.3.8. Der Kläger äusserte sich nicht dazu, wie oft es tatsächlich zu solchen Stark-
regenereignissen kommt. Ein Starkregenereignis liegt vor, wenn innert kurzer Zeit
eine grosse Menge von Regen zusammenkommt, wobei eine Menge von fünf Liter
Regen auf den Quadratmeter innerhalb von fünf Minuten oder siebzehn Liter in
einer Stunde vorausgesetzt wird (https://wetteralarm.ch/blog/was-ist-eigentlich-
starkregen.html, zuletzt abgerufen am 6. Januar 2026). Hierzu brachte der Kläger
vor, dass es im Juni 2024 zu einem Starkregenereignis gekommen sei, wodurch

- 18 -
sich eine Wasseransammlung auf seinem Sitzplatz gebildet habe (vgl. Prot. S. 11).
Hierzu reichte der Kläger eine Fotoaufnahme (act. 19/1 S. 3) – angeblich aufge-
nommen im Juni 2024 (Prot. S. 8) – ein. Im Juni 2024 kam es einzig am 3. Juni
2024 zu einem Starkregenereignis, nämlich wurde durch die Wetterstation in
G._____ – unweit von F._____ – eine Niederschlagsmenge von 47.3 mm aufge-
zeichnet ("https://www.zh.ch/de/umwelt-tiere/wasser-gewaesser/messdaten/nie-
derschlag.html, "Rgm. … [Bach in G._____]", zuletzt abgerufen am 18. Dezember
2025). Dementsprechend ist davon auszugehen, dass die Fotoaufnahme des Klä-
gers die Konsequenzen jenes Starkregenereignisses vom 3. Juni 2024 zeigt. Ob
es in der Zwischenzeit – speziell im Sommer 2025 – zu weiteren solchen Starkre-
genereignissen gekommen ist, bringt der Kläger nicht vor. Allerdings macht die Be-
klagte geltend, dass es am 28. Juli 2025 zu Starkregen gekommen sei (act. 38
Ziff. 10). Gemäss der in der Nähe der Mietwohnung des Klägers liegenden Wetter-
station in H._____ wurde an diesem Tag eine Niederschlagsmenge von 35.1 mm
verzeichnet (vgl. hierzu https://www.zh.ch/de/umwelt-tiere/wasser-gewaes-
ser/messdaten/niederschlag.html, "H._____ SMA", zuletzt abgerufen am 19. De-
zember 2025). Gemäss den Wetterdaten kam es in jenem Jahr am 21. August
(37.7 mm), am 5. September (44.5 mm) sowie am 24. November (42 mm) zu teils
vergleichbaren Niederschlagsmengen wie am 3. Juni 2024. Insofern belegen diese
Daten, dass solche Starkregenereignisse selten sind und es in der Vergangenheit
– wie noch festzustellen ist – trotz vergleichsweise hohen Niederschlagsmengen
noch nie dazu gekommen ist, dass sich Regenwasser auf dem Sitzplatz des Klä-
gers gesammelt hätte beziehungsweise dieses in die Mietwohnung des Klägers
eingedrungen wäre.
2.3.9. Der Kläger macht nicht geltend, dass seine Mietwohnung bereits einmal mit
Regenwasser überflutet worden wäre (vgl. act. 18 S. 1 und Prot. S. 7 f.). Allerdings
bringt er vor, sein Sitzplatz habe im Jahr 2024 unter Wasser gestanden (Prot. S. 8)
– als Beleg hierfür reicht er eine Fotoaufnahme von Juni 2024 ein (act. 19/1 S. 3
und Prot. S. 8). Das auf der Fotoaufnahme sichtbare Absperrband befinde auf der
Höhe seines Sitzplatzes (Prot. S. 8). Die Beklagte bringt hiergegen vor, dass es –
wie auf der Fotoaufnahme des Klägers (act. 19/1) ersichtlich – einzig während der

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Bauphase zu einer Wasseransammlung auf der Gartenfläche gekommen sei, diese
sich allerdings etwa vier Meter vor dem Sitzplatz des Klägers befunden habe
(act. 38 Ziff. 9). Der Sitzplatz des Klägers habe zu keinem Zeitpunkt unter Wasser
gestanden. Der Beklagten ist in dieser Hinsicht beizupflichten: Auf der Fotoauf-
nahme des Klägers (act. 19/1) ist nicht ersichtlich, dass der Sitzplatz des Klägers
unter Wasser stehen würde. Der Kläger behauptet zwar, dass sich unter dem Ab-
sperrband sein Sitzplatz befinde, doch der Sitzplatz ist auf der Fotoaufnahme nicht
sichtbar. Insofern vermag der Kläger eine Überflutung seines Sitzplatzes im Juni
2024 nicht nachzuweisen; eine Überflutung zu einem anderen Zeitpunkt bringt der
Kläger sodann nicht vor. Damit kann zusammenfassend festgehalten werden, dass
sich die vom Kläger vorgebrachte Gefahr des Wassereinbruchs in die Mietwohnung
sowie der Überflutung des Sitzplatzes bisher nicht realisiert hat.
2.3.10. Im Rahmen der Verhandlung beantragte der Kläger die Parteibefragung von
D._____, dem Baukommissionspräsidenten sowie Vorstandmitglied der Beklagten
(Prot. S. 13). D._____ sei, als im Juni 2024 das Wasser hoch gestanden habe, bei
ihm in seiner Mietwohnung gewesen (Prot. S. 13). Bei dem vom Kläger erwähnten
"Teich" dürfte es sich wohl um denselben wie auf der Fotoaufnahme von Juni 2024
handeln (act. 19/1 S. 3). Einen Teich zu einem anderen Zeitpunkt erwähnte der
Kläger nicht. Da somit bereits eine Fotoaufnahme jener Wasseransammlung in den
Akten vorhanden ist, ist nicht zu erwarten, dass eine Parteibefragung von D._____
zu einem andere Beweisergebnis führen würde. Hinzu kommt, dass die Beklagte
nicht bestreitet, dass es zu der auf der Fotoaufnahme sichtbaren Wasseransamm-
lung wenige Meter vor dem Sitzplatz des Klägers gekommen ist (vgl. act. 38 Ziff. 9
f.). Damit betrifft die vom Kläger begehrte Parteibefragung von D._____ eine Tat-
sache, welche von den Parteien nicht bestritten wird, beziehungsweise bereits
durch den Kläger bereits ausreichend belegt worden ist. Demzufolge ist auf die
Abnahme des angebotenen Beweises aufgrund dessen subjektiver Untauglichkeit
zu verzichten.
2.3.11. Sodann ist die Gartenfläche vor dem Sitzplatz des Klägers mit Blick auf die
Gefahr eines künftigen Wassereinbruchs zu betrachten. Diese weist nach Ab-

- 20 -
schluss der Umgebungsarbeiten folgende Topografie auf: Eine mehrere Meter
lange und ebene Fläche vor dem Sitzplatz der Mietwohnung des Klägers, bevor die
Fläche leicht zu einem asphaltierten Gehweg hin ansteigt (vgl. act. 19/1, act. 35/7-
8 und act. 35/11-12). Die Höhendifferenz zwischen dem Sitzplatz und dem Gehweg
beträgt gemäss den Umgebungsplänen stellenweise rund einen Meter, teilweise
aber auch mehr oder weniger (vgl. hierzu act. 19/2, act. 35/7-8 und act. 35/11-12).
Insofern besteht durch diese Neigung zum Mehrfamilienhaus beziehungsweise zur
Mietwohnung des Klägers hin die Möglichkeit, dass Regenwasser in diese Richtung
abfliesst. Um folglich eine Überflutung der Mietwohnungen im Erdgeschoss zu ver-
hindern, sind zahlreiche bauliche Elemente vorhanden. So wurde etwa im Rahmen
der Umgebungsarbeiten eine fünf Zentimeter dicke Sandschicht in den Unterboden
eingearbeitet (Prot. S. 28). Diese dient der Lockerung des Bodens und hat einen
positiven Einfluss auf die Wasserdurchlässigkeit sowie die Drainage. Sodann
wurde auf der Ebene eine Muldenrinne eingearbeitet (vgl. Prot. S. 28 und act. 19/1
S. 3). Bei starkem Regenfall kann sich diese – wie auf den Fotoaufnahmen des
Klägers ersichtlich (act. 19/1 S. 3) – mit Regenwasser füllen und verhindert insofern
ein Weiterfliessen des Regenwassers in Richtung der Mietwohnung des Klägers.
Die Funktionsfähigkeit der Regenrinne wird allerdings beeinträchtigt, wenn der Klä-
ger einen Graben baut, um das Wasser ablaufen zu lassen, ist doch deren Zweck
das Sammeln und kontrollierte Abfliessenlassen von Regenwasser (vgl. Prot.
S. 15). Sodann existiert ein Siphon (act. 35/12, Bild unten rechts), von welchem der
Kläger behauptet, dass dieser ein Ausstiegsschacht eines Schutzraumes sei (Prot.
S. 21). Unabhängig von der Funktion als Ausstiegsschacht kann in den Siphon
auch Wasser abfliessen (vgl. Prot. S. 21). Da der Siphon so wie die Muldenrinne
Regenwasser sammelt, begegnet diese Vorrichtung ebenso der Gefahr des Was-
sereinbruchs in die Mietwohnung des Klägers. Damit kann festgehalten werden,
dass bereits auf der Gartenfläche zahlreiche Massnahmen ergriffen wurden, um
das Regenwasser vor dem Abfliessen in Richtung der Mietwohnung des Klägers
abzuhalten. Sollte das Regenwasser dennoch den bedeckten Sitzplatz des Klägers
erreichen, bestehen weitere Schutzmechanismen: Der Kläger behauptet unter an-
derem, der Sitzplatz weise keinen Abschluss zur Gartenfläche hin auf, so dass Re-
genwasser "bequem" unter seinen Sitzplatz laufen könne (Prot. S. 9). Es ist unklar,

- 21 -
inwiefern es problematisch ist, dass Regenwasser unter den Sitzplatz läuft. Es ist
davon auszugehen, dass das Mehrfamilienhaus über eine Abdichtung gegen aus-
sen hin und ausserdem über ein Entwässerungssystem verfügt, welche verhindern,
dass sich sammelndes Regenwasser durch die Wände hindurch in den Innenraum
gelangt. Vielmehr ist wohl ein Abfliessen des Wassers unter dem Sitzplatz der Ver-
hinderung des Wassereinbruchs dienlich, weil sich das Regenwasser so nicht vor
dem Sitzplatz anstauen und nach Erreichen der notwendigen Höhe in die Mietwoh-
nungen fliessen kann. Sodann verfügt der Sitzplatz – wie auf den Fotoaufnahmen
des Klägers ersichtlich (act. 37/3-5) und von der Beklagten vorgebracht (Prot.
S. 29) – über eine Neigung von circa 1.5 %, so dass Regenwasser aufgrund der
Schwerkraft in die entgegengesetzte Richtung zur Gartenfläche hin abfliesst. Des
Weiteren bringt der Kläger vor, seine Tür zum Sitzplatz hin verfüge über keinen
wasserdichten Abschluss (act. 18/1 S. 2 und act. 37/2 S. 6). Eine Fotoaufnahme
oder einen anderen Beweis, welcher belegen würde, dass kein wasserdichter Ab-
schluss der Türe besteht, legt der Kläger allerdings nicht vor. Gleich verhält es sich
beim Vorbringen, der Parkettboden liege unter dem Niveau des Sitzplatzes (act. 18
S. 2 und act. 37/2 S. 6). Damit ist erstellt, dass zahlreiche bauliche Massnahmen
an der Gartenfläche beziehungsweise der Mietwohnung des Klägers vorhanden
sind, welche die Gefahr des Wassereinbruchs bei einem Starkregenereignis mini-
mieren können.
2.3.12. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass es nur an wenigen Tagen im Jahr
zu derart starken Niederschlägen kommt, anlässlich derer überhaupt die Gefahr
bestünde, dass sich Regenwasser auf dem Sitzplatz des Klägers sammeln und im
Anschluss in dessen Wohnung fliessen könnte. Zudem existieren zahlreiche bauli-
che Massnahmen an der Gartenfläche sowie der Mietwohnung des Klägers, welche
die Gefahr eines Wassereintritts weiter reduzieren. Unter diesen Umständen ist die
Gefahr eines Wassereinbruchs als sehr niedrig einzustufen und davon auszuge-
hen, dass diese blosse (abstrakte) Gefahr den Kläger im Gebrauch der Wohnung
nicht in einem Mass einschränkt, dass ein Mangel an der Mietwohnung des Klägers
begründet würde. Der Kläger konnte insofern bei Abschluss des Mietvertrages nicht
mit einem höheren Schutz der Mietwohnung vor Wassereinbruch bei Starkregener-

- 22 -
eignissen rechnen. Auch muss berücksichtigt werden, dass stets – bei jeder Woh-
nung – ein Restrisiko des Wassereinbruchs verbleibt, da die Beklagte als Vermie-
terin nicht dazu verpflichtet werden kann, Massnahmen gegen sämtliche, insbeson-
dere auch ausserordentliche und seltene Starkregenereignisse oder andere mögli-
che Naturereignisse zu treffen. Ein Mangel ist demnach zu verneinen.
2.3.13. Da das Vorliegen eines Mangels an der Mietwohnung des Klägers zu ver-
neinen ist, scheidet auch die Möglichkeit der Mietzinsreduktion aus. Da bereits jene
Voraussetzung der Mietzinsreduktion nicht gegeben ist, ist auf die weiteren Vor-
aussetzungen nicht näher einzugehen. Demzufolge ist der Anspruch des Klägers
auf eine Reduktion des Mietzinses für seine Mietwohnung abzuweisen.
2.3.14. Die Gefahr eines Wassereinbruchs begründet im vorliegenden Fall keinen
Mangel an der Mietwohnung des Klägers. Daher war die Beklagte, auch nach ent-
sprechender Information durch den Kläger, nicht verpflichtet, weitere Massnahmen
zur Beseitigung dieser Gefahr umzusetzen. Sodann ist Folgendes zu erwähnen:
Zwar kommt dem Kläger ein exklusives Nutzungsrecht am Sitzplatz, einem Be-
standteil seiner Mietwohnung, zu, was denn auch von der Beklagten anerkannt wor-
den ist (vgl. act. 35/1). Die Gartenfläche vor der Mietwohnung des Klägers ist man-
gels expliziter Vereinbarung zwischen den Parteien jedoch nicht Teil der Mietfläche
– etwas anderes wird vom Kläger beziehungsweise der Beklagten auch nicht gel-
tend gemacht (vgl. Prot. S. 6/S. 11 und act. 35/15). Allerdings brachte der Kläger
im Rahmen der Verhandlung Folgendes vor: "Ich behaupte nicht, dass dieser Be-
reich zur Mietfläche gehört. Aber es war faktisch so und wurde vorher nie bean-
standet" (Prot. S. 11). Ein wie vom Kläger vorgebrachtes mietvertragsähnliches
Verhältnis bezüglich der Gartenfläche ist allerdings zu verneinen, da die Beklagte
den Kläger mehrfach darauf hingewiesen hat, dass sie dessen Verhalten auf der
Gartenfläche – das Ausheben eines Erdwalles oder das Anbringen eines Grabens
– nicht dulde (act. 35/15 und act. 35/16) und jene Fläche nicht vom Kläger mitge-
mietet worden sei (act. 35/15 und act. 35/16). Demzufolge ist nicht von einer ent-
sprechenden, konkludenten Willenserklärung von Seiten der Beklagten auszuge-
hen, zumal der Kläger hierfür keine Gegenleistung, nämlich einen Mietzins, entrich-

- 23 -
tet hat. Ein mietvertragsähnliches Verhältnis zwischen dem Kläger und der Beklag-
ten in Bezug auf die Gartenfläche vor dem Sitzplatz des Klägers ist somit zu ver-
neinen. Da die Gartenfläche somit nicht Teil der Mietfläche ist und deren Beschaf-
fenheit keinen Mangel an der Mietwohnung des Klägers zur Folge hat, ist auch
ausgeschlossen, dass der Kläger eigenmächtig zur Ersatzvornahme schreitet und
Veränderungen an der Gartenfläche vornimmt, wie etwa das Erstellen eines Gra-
bens sowie das Ausheben eines Erdwalles. Der Kläger kann sich in diesem Zu-
sammenhang auch nicht auf Art. 253 OR berufen, da ihm lediglich ein Nutzungs-
recht an der Gemeinschaftsfläche, einschliesslich der Gartenfläche, eingeräumt
wurde. Ein solches Nutzungsrecht umfasst jedoch nicht die Befugnis, Änderungen
an der Gartenfläche vorzunehmen oder diese zu "unterhalten" (vgl. Prot. S. 11).
Die Verantwortung für den Unterhalt der Gartenfläche obliegt exklusiv der Beklag-
ten oder den von ihr beauftragten Personen. Darüber hinaus ist es dem Kläger auch
künftig nicht gestattet, unter Berufung auf die bloss theoretische Gefahr eines Was-
sereinbruchs entsprechende Veränderungen an der Gartenfläche vorzunehmen.
3. Blumenwiese
3.1. Standpunkt des Klägers
Der Kläger bringt in den schriftlichen Stellungnahmen vom 13. November 2025 be-
ziehungsweise vom 14. November 2025 (act. 37/1-2) vor, die seit Mietbeginn vor
der Wohnung liegende Blumenwiese sei vom Hauswart im Auftrag der Beklagten
im Frühjahr 2024 entfernt worden (act. 37/2 S. 1). Nachdem er im Anschluss erneut
Blumen angesät habe, habe die Beklagte ihn aufgefordert, diese zu entfernen und
das Ansäen von Blumen in Zukunft zu unterlassen (act. 37/2 S. 2-3). Er weigere
sich, die vorhandenen Blumen auf Anordnung der Beklagten hin auszureissen
(act. 37/2 S. 3).

- 24 -
3.2. Standpunkt der Beklagten
Die Beklagte bestreitet die Aussagen des Klägers, äusserte sich allerdings im Rah-
men ihrer Stellungnahme zur Klage sowie der Verhandlung nicht explizit zum vom
Kläger gemachten Vorwurf, wonach sie die Blumenwiese vor der Mietwohnung des
Klägers entfernt habe beziehungsweise habe entfernen lassen.
3.3. Beurteilung
3.3.1. Zunächst bedarf es der Klärung, ob der Kläger nachzuweisen vermag, dass
– wie von ihm behauptet – die Blumenwiese durch die Beklagte entfernt wurde. Die
vom Kläger vorgelegten Fotoaufnahmen zeigen den Zustand der Gartenfläche im
Jahr 2019 sowie am 8. Mai 2020 (act. 19/1). Diese Aufnahmen zeigen zahlreiche
weisse Blumen (vermutlich Margeriten) auf der Gartenfläche vor dem Sitzplatz des
Klägers, doch wie in den Aufnahmen der Beklagten aus dem Jahr 2024 zu sehen
ist, wurde diese gesamte Fläche in der Zwischenzeit bearbeitet (vgl. act. 35/12).
Eine Fotoaufnahme der aktuellen Situation beziehungsweise derjenigen nach den
Bauarbeiten, welche das Fehlen der Blumenwiese zeigt, legt der Kläger nicht vor.
Hingegen ist auf von der Beklagten vorgelegten Fotoaufnahmen ersichtlich, wie vor
dem Sitzplatz des Klägers am 28. Juli 2025 eine Grünfläche besteht (act. 35/13).
Dies entspricht dem Umgebungsplan (act. 35/8), gemäss welchem die Beklagte
verpflichtet wurde, die Gartenfläche vor dem Sitzplatz entsprechend der Vorgaben
von "V5" zu gestalten. Gemäss Legende (act. 35/8 S. 3) wird – wie der Kläger rich-
tigerweise vorbringt (Prot. S. 6) – die Beklagte durch die Vorgaben von "V5" dazu
verpflichtet, "UFA-Blumenrasen CH-i-G", der aus über vierzig einheimischen Wild-
blumen und Wildgräsern besteht, niedrig wachsend und reich blühend ist, anzu-
säen (vgl. https://wildblumen.ufasamen.ch/gartenbau/product/blumenrasen/ufa-
blumenrasen-ch-i-g, zuletzt abgerufen am 12. Dezember 2025; vgl. Prot. S. 28 f.).
Gemäss dem Kläger selbst ist die Beklagte dem nachgekommen und hat wieder
eine Wiese angesät (vgl. Prot. S. 7). Der Kläger vermag damit nicht überzeugend
darzulegen, dass die Blumenwiese vor seiner Mietwohnung nicht (mehr) existiert.
Vielmehr ist davon auszugehen, dass die Beklagte nach Abtragung der früheren

- 25 -
Grasnarbe im Rahmen der Umgebungsarbeiten wieder eine Blumenwiese angesät
hat.
3.3.2. Im Rahmen der Verhandlung erwähnte der Kläger dreissig Fotos, welche die
Situation des Sitzplatzes sowie der Umgebung seit Frühsommer 2024 zeigen sollen
und zu edieren seien (Prot. S. 18). Mit deren Hilfe wolle er den vorherigen Zustand
der Gartenfläche und insbesondere denjenigen der Blumenwiese darlegen (vgl.
Prot. S. 18). Sodann beantragte der Kläger die Parteibefragung von C._____, der
Geschäftsführerin der Beklagten (Prot. S. 14). Sie solle berichten, welche Blumen
sich früher auf der Blumenwiese befunden hätten und weshalb diese hätten ver-
schwinden müssen (Prot. S. 14). Der Kläger hat bereits mehrere Fotoaufnahmen
des Zustandes der Gartenfläche vor den Umgebungsarbeiten eingereicht (act. 19/1
S. 1 f.), welche unter anderem auch die Blumenwiese im Jahr 2019 sowie im
Jahr 2020 abbilden. Demzufolge ist nicht zu erwarten, dass jene Fotoaufnahmen
beziehungsweise die Aussagen von C._____ zu einem anderen Beweisergebnis
führen würden, da der Zustand der Gartenfläche sowie der Blumenwiese vor den
Bauarbeiten bereits ausreichend dokumentiert ist. Somit sollen die Fotoaufnahmen
sowie die Parteibefragung von C._____ Tatsachen belegen, welche durch andere
Beweise bereits ausreichend erstellt sind, so dass die Beweisanträge des Klägers
aufgrund subjektiver Untauglichkeit abzuweisen sind.
3.3.3. Der Kläger vermag das Fehlen der Blumenwiese und damit das Vorliegen
eines Mangels an seiner Mietwohnung nicht darzulegen. Nichtsdestotrotz gilt es
Folgendes anzufügen: Weder die Gartenfläche noch die Blumenwiese sind Teil des
vom Kläger gemieteten Bereichs, denn diese liegen auf der Gemeinschaftsfläche.
Dies bedeutet dem Grundsatz nach, dass der Kläger von der Beklagten vorgenom-
mene Veränderungen an der Gemeinschaftsfläche beziehungsweise der Umge-
bung der Mietwohnung des Klägers, wie das von ihm behauptete Entfernen der
Blumenwiese oder das Wachsen von Disteln (vgl. Prot. S. 14), zu dulden hat. Ver-
änderungen ausserhalb der Mietfläche beziehungsweise deren Umgebung vermö-
gen nur im Extremfall einen Mangel zu begründen. Vorliegend bringt der Kläger
einen solchen nicht substantiiert genug vor beziehungsweise beschränkt sich dar-

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auf, das Fehlen der Blumenwiese zu behaupten. Der Kläger verzichtet darauf dar-
zulegen, inwiefern die fehlende Blumenwiese die Gebrauchstauglichkeit seiner
Wohnung einschränkt und damit einen Mangel zur Folge hat.
3.3.4. Nur in besonderen Konstellationen ist es denkbar, dass eine fehlende Blu-
menwiese einen solchen Extremfall darstellt und damit einen Mangel an einer Miet-
wohnung zu begründen vermag. Die Mietwohnung dient dem Wohnen (vgl.
act. 35/1: "Verwendung zu Wohnzwecken"). Das Fehlen der Blumenwiese schränkt
den Kläger im Gebrauch der Wohnung auf keine Weise ein. Der Kläger konnte nicht
damit rechnen, dass die Blumenwiese von der Beklagten zum Zweck des Wohnens
erhalten bleiben würde. Überdies ist bei der Beurteilung der Tauglichkeit zum ver-
einbarten Gebrauch auf eine objektive Betrachtung abzustellen, rein subjektive
Faktoren – wie etwa eine angeblich verminderte Ästhetik der Gartenfläche durch
eine fehlende Blumenwiese – sind nicht von Relevanz. Sodann muss es der Be-
klagten als Vermieterin und Eigentümerin der Liegenschaft freistehen, eine wie hier
vom Kläger behauptete und derart geringfügige Veränderung an der Gartenfläche
vorzunehmen, zumal öffentlich-rechtliche Bestimmungen eine Neugestaltung der
Gartenfläche notwendig machten.
3.3.5. Schliesslich ist auch von keiner gesonderten Zusicherung über den Bestand
einer Blumenwiese vor dem Wohnzimmerfenster der Mietwohnung des Klägers
auszugehen. Der schriftliche Mietvertrag zwischen den Parteien (act. 35/1) enthält
keine Vereinbarung betreffend die konkrete Ausgestaltung der Gartenfläche vor der
Mietwohnung des Klägers. Sodann behauptet der Kläger denn auch gar nicht, dass
eine Zusicherung der Beklagten hinsichtlich des Bestandes beziehungsweise der
Gestaltung der Blumenwiese bestanden habe (vgl. Prot. S. 11). Er gab im Rahmen
der Parteibefragung zu Protokoll, dass bezüglich der Blumen zwischen den Par-
teien nichts vereinbart worden sei – und auch nichts habe vereinbart werden müs-
sen (Prot. S. 11). Auch eine Zusicherung, wonach die Beklagte die Gartenfläche
und darunter insbesondere die Blumenwiese in demjenigen Zustand erhalten wird,
in welchem sie der Kläger bei Mietantritt vorgefunden hatte, wurde nicht abgege-
ben. Mangels konkreter (ausdrücklicher oder stillschweigender) besonderer Ver-

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einbarung der Parteien liegt somit ein Mangel nur dann vor, wenn der tatsächliche
Zustand des Mietobjekts von dem abweicht, was der Kläger als Leistung objektiv
von der Mietwohnung erwarten durfte. Dies ist wie erwähnt (vgl. Erwägung 3.3.3 ff.
oben) vorliegend nicht der Fall.
3.3.6. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass nicht erstellt ist, dass die Beklagte
die Blumenwiese vor der Wohnung des Klägers entfernt hat. Ungeachtet dessen
hat der Kläger mangels einer dahingehenden Vereinbarung keinen Anspruch auf
den Fortbestand der Blumenwiese und kann insofern die konkrete Gestaltung der
Gartenfläche nicht beanstanden. Eine fehlende Blumenwiese auf der Gemein-
schaftsfläche stellt keinen Mangel an der Mietwohnung dar; der Kläger hat Verän-
derungen der Umgebung seiner Mietwohnung hinzunehmen. Die Ansprüche des
Klägers auf Wiederherstellung der Blumenwiese sowie Mietzinsreduktion sind folg-
lich abzuweisen. Ferner ist der Kläger nicht befugt, Veränderungen an der Garten-
fläche ohne das Einverständnis der Beklagten vorzunehmen und auf dieser Blumen
zu pflanzen beziehungsweise zu entfernen. Sodann stünde es dem Kläger frei, Blu-
mentöpfe auf seinem Sitzplatz aufzustellen oder – wie von der Beklagten angebo-
ten – Beete im Gemeinschaftsgarten zu nutzen (vgl. act. 35/15).
4. Baulärm und Schutthaufen
4.1. Standpunkt des Klägers
Der Kläger machte im Rahmen der Verhandlung geltend, es habe im Zeitraum von
2022 bis 2024 ständig Baubetrieb vor seiner Mietwohnung geherrscht (Prot. S. 6).
Sodann habe er während den Bauarbeiten an der Umgebung in einer Baugrube
gelebt und dies so hingenommen (Prot. S. 7 und S. 15). Ferner sei vor seiner Miet-
wohnung ein Schutthaufen errichtet worden (Prot. S. 6). Als Wiedergutmachung für
jene Beeinträchtigungen verlange er eine Entschädigung (Prot. S. 7).

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4.2. Standpunkt der Beklagten
Die Beklagte bestreitet die vom Kläger gemachten Ausführungen und fügte an, es
sei ihr nie zur Kenntnis gebracht worden, dass die Bautätigkeiten an der Umgebung
den Kläger im Gebrauch seiner Mietwohnung beeinträchtigt und insofern einen
Mangel an seiner Mietwohnung begründet hätten (Prot. S. 19).
4.3. Beurteilung
4.3.1. Der Kläger machte weder im Rahmen des Schlichtungsverfahrens (vgl.
act. 17), der Klageschrift (act. 18) noch in seinen Stellungnahmen (act. 37/1 und
act. 37/2) Schadenersatz beziehungsweise eine "Entschädigung" geltend. Erst im
Rahmen der Verhandlung forderte er Schadenersatz aufgrund des Baulärms be-
ziehungsweise der Schutthalde (Prot. S. 6 f. sowie S. 15). Der Kläger macht damit
einen neuen Anspruch geltend, wobei die Voraussetzungen für eine Klageände-
rung nach Art. 227 ZPO – dieselbe Verfahrensart sowie ein sachlicher Zusammen-
hang zu den anderen Ansprüchen – klarerweise erfüllt sind.
4.3.2. Allerdings reichte der Kläger keinerlei Beweise zu den Akten, welche über-
mässige Immissionen durch die Bautätigkeiten belegen würden. So verhält es sich
auch in Bezug auf die Schutthalde; Fotoaufnahmen oder ähnliche Belege wurden
dem Gericht nicht eingereicht. Ausserdem wurde vom Kläger nicht substantiiert,
inwiefern die Bautätigkeiten sowie die Schutthalde einen Mangel an seiner Miet-
wohnung zu begründen vermochten. Da von der Beklagten bestritten wird, dass
übermässige Immissionen beziehungsweise die Schutthalde einen Mangel an der
Mietwohnung des Klägers begründet hätten, trägt der Kläger die Beweislast, wobei
er konsequenterweise auch die Folgen der Beweislosigkeit zu tragen hat. Aus die-
sem Grund sind die Schadenersatzansprüche des Klägers im Zusammenhang mit
dem Baulärm sowie der Schutthalde abzuweisen.
4.3.3. Nichtsdestotrotz gilt es zur Schadenersatzforderung Folgendes zu erwäh-
nen: Die Bauarbeiten an der Umgebung begannen im Jahr 2022 und wurden im
Sommer 2024 abgeschlossen (act. 38 Ziff. 3 und act. 38 Ziff. 12; Prot. S. 10). Somit
lagen das Ende der Bauarbeiten und damit auch deren angebliche Immissionen

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sowie die behauptete Schutthalde zum Zeitpunkt der Klageeinreichung bereits ein
Jahr zurück. Der Kläger informierte die Beklagte im Rahmen der Verhandlung vom
14. November 2025 erstmals über diese potenziellen Mängel (Prot. S. 19). Eine
frühere Mängelrüge konnte der Kläger nicht darlegen beziehungsweise behauptete
dies gar nicht erst. Auch wenn der Kläger das Vorliegen der Mängel hätte beweisen
können, kommen Schadenersatzansprüche nicht (mehr) in Betracht: Die den Scha-
denersatzansprüchen zugrundeliegenden Mängel wurden erst drei Jahre nach Auf-
nahme der Bautätigkeiten respektive mehr als ein Jahr nach deren Beendigung
gerügt. Insofern konnte die Beklagte nach Treu und Glauben davon ausgehen,
dass der Kläger auf allfällige Mängelrechte im Zusammenhang mit den Bauarbeiten
an der Umgebung verzichtet hat und die deswegen erhobenen Schadenersatzan-
sprüche verwirkt sind. Dies hat umso mehr zu gelten, als dass der Kläger jene An-
sprüche weder im Schlichtungsverfahren vorbrachte noch in seiner Klage vor Miet-
gericht, sondern erst im Rahmen der Gerichtsverhandlung.
4.3.4. Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Schadenersatzan-
sprüche des Klägers mangels von ihm vorgelegten Beweisen abzuweisen sind.
Ferner wurden die den Schadenersatzansprüchen zugrundeliegenden Mängel zu
einem viel zu späten Zeitpunkt gerügt, so dass diese bereits verwirkt sind. Insofern
erübrigt sich auch die Frage, inwiefern der Kläger die Schadenersatzansprüche zu
beziffern hätte, sodass das Gericht darüber entscheiden kann.
V. Kosten- und Entschädigungsfolgen
1. Die Gerichtskosten werden von Amtes wegen festgesetzt und verteilt (Art. 105
Abs. 1 ZPO). Gestützt auf Art. 106 Abs. 1 ZPO sind die Prozesskosten der unter-
liegenden Partei aufzuerlegen.
2. Vorliegend unterliegt der Kläger vollumfänglich. Somit sind ihm die gesamten
Gerichtskosten aufzuerlegen und er ist antragsgemäss zu verpflichten, der Beklag-
ten eine Parteientschädigung zu entrichten (Art. 106 i.V.m. Art. 95 Abs. 1 ZPO).
3. Die Gerichtskosten sind unter Berücksichtigung des Streitwerts, des Zeitauf-

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wands des Gerichts sowie der Schwierigkeit des Falles auf Fr. 1’750.– festzusetzen
(§ 2 Abs. 1 i.V.m. § 4 Abs. 1 und 2 GebV OG). Sie sind aus dem vom Kläger ge-
leisteten Kostenvorschuss zu beziehen und der Fehlbetrag ist bei ihm nachzufor-
dern.
4. Die Parteientschädigung ist unter Berücksichtigung derselben Parameter auf
Fr. 2'600.– festzusetzen (§ 2 Abs. 1 i.V.m. § 4 Abs. 1 und 2 AnwGebV, inkl. Bar-
auslagen und Mehrwertsteuer).
VI. Rechtsmittel
Da der Streitwert unter Fr. 10'000.– liegt, ist gegen das vorliegende Urteil die Be-
schwerde zulässig (Art. 308 Abs. 2 ZPO i.V.m. Art. 319 ZPO).
Es wird erkannt:
1. Die Klage wird vollumfänglich abgewiesen.
2. Die hinterlegten Mietzinse (derzeit Fr. 4'072.–) werden mit Rechtskraft dieses
Urteils vollumfänglich der Beklagten ausbezahlt.
Die Beklagte hat dem Gericht unaufgefordert die entsprechenden Kontoanga-
ben zukommen zu lassen.
Der Kläger wird darauf hingewiesen, dass er künftig fällig werdende Mietzinse
ab Rechtskraft dieses Urteils wieder direkt an die Beklagte und nicht mehr an
die Bezirksgerichtskasse zu bezahlen hat.
3. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'750.– festgesetzt.
Verlangt keine der Parteien eine schriftliche Begründung des Urteils, so
ermässigt sich die Entscheidgebühr auf zwei Drittel.

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4. Die Gerichtskosten werden dem Kläger auferlegt und im Umfang von
Fr. 875.– aus dem Kostenvorschuss bezogen. Der Mehrbetrag wird vom Klä-
ger nachgefordert.
5. Der Kläger wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von
Fr. 2'600.– (inkl. Mehrwertsteuer und Barauslagen) zu bezahlen.
6. Schriftliche Mitteilung an
den Kläger,

die Beklagte

sowie nach Eintritt der Rechtskraft an
die Bezirksgerichtskasse Hinwil, unter Hinweis auf Dispositivziffer 2 des

Urteils.
7. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen von der Zu-
stellung an im Doppel und unter Beilage dieses Entscheids beim Obergericht
des Kantons Zürich, Zivilkammer, Postfach, 8021 Zürich, erklärt werden. In
der Beschwerdeschrift sind die Anträge zu stellen und zu begründen. Allfällige
Urkunden sind mit zweifachem Verzeichnis beizulegen.
________________________
BEZIRKSGERICHT HINWIL
Mietgericht
Die Einzelrichterin: Der Gerichtsschreiber:
MLaw S. Züst MLaw Z. Schärer
versandt am: