zh_bezirksgericht_buelach · CG250001 · 2026-05-12 · de
Beseitigung des rechtswidrigen Zustands


Bezirksgericht Bülach
I. Abteilung
Geschäfts-Nr.: CG250001-C/U Hr/gr
Mitwirkend: Ersatzrichter Dr. iur. S. Harisberger (Verfahrensleitung), Bezirksrich-
terin lic. iur. I. Wernli und Bezirksrichterin MLaw M. Freiburghaus so-
wie Gerichtsschreiberin MLaw N. von Sury
Urteil vom 12. Mai 2026
in Sachen
Kanton Zürich,
Kläger
vertreten durch Amt für Wirtschaft
gegen
A._____,
Beklagter
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____
betreffend Beseitigung des rechtswidrigen Zustands

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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 1 f.)
"1. Es sei das Grundstück B._____-strasse 1 in C._____ [Ortschaft],
Grundbuch Blatt 2, Kat. Nr. 3, Plan 4, gemäss den aktuell üblichen
Steigerungsbedingungen im Kanton Zürich nach den Vorschriften
über die Zwangsverwertung von Grundstücken öffentlich zu verstei-
gern.
2. Mit der öffentlichen Versteigerung des Grundstücks an der B._____-
strasse 1 in C._____ sei der Stadtammann der Stadt C._____ zu
beauftragen.
3. Der Stadtammann der Stadt C._____ sei zu beauftragen, in Bezug
auf das zu versteigernde Grundstück einen aktuellen Grundbuch-
auszug und einen aktuellen Katasterplan einzuholen sowie nach
pflichtgemässem Ermessen eine Beschreibung des Grundstücks
anzufertigen.
4. Die Art der Bekanntmachung, die Art und Weise, der Ort und das
Datum der Steigerung seien vom Stadtammann der Stadt C._____
so zu bestimmen, dass dadurch die Interessen der Beteiligten best-
mögliche Berücksichtigung finden.
5. Es seien vom Gericht die Gestehungskosten des Beklagten zum Er-
werb des Grundstücks B._____-strasse 1, C._____, Grundbuch
Blatt 2, Kat. Nr. 3, Plan 4, festzusetzen.
6. Der Stadtammann der Stadt C._____ sei zu beauftragen, vom Stei-
gerungserlös (Zuschlagspreis) vorab die Steigerungskosten abzu-
ziehen. Weiter seien von dem so errechneten Betrag die hälftigen
Kosten für die Grundstückübertragung im Grundbuch sowie allfällige
Grundstückgewinnsteuern abzuziehen. Von diesem so errechneten
Nettoerlös seien dem Beklagten maximal die Gestehungskosten
auszubezahlen, wobei von den Gestehungskosten vorab allfällige
dem Ersteigerer überbundene bzw. den Grundpfandgläubigern zu
bezahlende Grundpfandschulden abzuziehen seien. Sollte vom Net-
toerlös abzüglich dieses Betrages ein Mehrerlös verbleiben, sei der
Stadtammann der Stadt C._____ zu beauftragen, diese Differenz
zwischen Nettoerlös und den Gestehungskosten (inkl. Grundpfand-
schulden) dem Kläger auszubezahlen.
Kosten- und Entschädigungsfolgen
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zzgl. der gesetzli-
chen Mehrwertsteuer, zu Lasten des Beklagten."

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Erwägungen:
1. Prozessverlauf
Mit Eingabe vom 8. Januar 2025 (ebenso Datum des Poststempels) reichte der
Kläger seine Klage mit dem wiedergegebenen Rechtsbegehren ein (act. 1; mit Bei-
lagen: act. 2/1-16). Mit Beschluss vom 27. Januar 2025 (act. 3) wurde die Prozess-
leitung delegiert und dem Beklagten Frist zur Einreichung einer Klageantwort an-
gesetzt. Nach Schwierigkeiten mit der Zustellung an den Beklagten konnte diese
am 7. April 2025 erfolgen (act. 5-8). Mit Eingabe vom 27. Mai 2025 reichte der Be-
klagte innert erstreckter (act. 9) Frist seine Klageantwort ein (act. 11; mitsamt Bei-
lagen: act. 12/1-6). Darin beantragte er unter anderem die Verfahrenssistierung
(S. 9). Mit Verfügung vom 3. Juni 2025 (act. 13) wurde dem Kläger Frist zur Stel-
lungnahme zur Verfahrenssistierung angesetzt. Mit fristgemässer Eingabe vom
16. Juni 2025 (act. 15) beantragte der Kläger die Ablehnung des beklagtischen An-
trags. Mit Verfügung vom 18. Juni 2025 (act. 17) wurde dem Beklagten Frist ange-
setzt, um zur Eingabe des Klägers Stellung zu nehmen. Mit Eingabe vom 9. Juli
2025 (act. 21) nahm der Beklagte innert erstreckter (act. 18) Frist Stellung. Mit Be-
schluss vom 17. Dezember 2025 (act. 25) wurde ein zweiter Schriftenwechsel an-
geordnet, dem Kläger Frist zur Einreichung einer Replik angesetzt und die Verfah-
rensleitung neu delegiert. Mit Eingabe vom 21. Januar 2026 (act. 27) reichte der
Kläger innert Frist seine Replik ein. Mit Verfügung vom 23. Januar 2026 (act. 28)
wurde dem Beklagten Frist zur Einreichung einer Duplik angesetzt. Mit Eingabe
vom 17. Februar 2026 (act. 30) reichte der Beklagte innert Frist seine Duplik ein.
Mit Verfügung vom 20. Februar 2026 (act. 31) wurde dem Kläger Frist angesetzt,
um zur Duplik Stellung zu nehmen, sowie beiden Parteien Frist angesetzt, um zu
erklären, ob sie auf die Durchführung einer mündlichen Hauptverhandlung verzich-
teten. Mit Eingabe vom 3. März 2026 (act. 34) nahm der Kläger fristgemäss zur
Duplik Stellung und verzichtete auf die Hauptverhandlung. Mit Verfügung vom
5. März 2026 (act. 37) wurde dem Beklagten Frist angesetzt, um zur Eingabe des
Klägers Stellung zu nehmen. Mit Eingabe vom 16. März 2026 (act. 40) erklärte der
Beklagte fristgemäss seinen Verzicht auf Stellungnahme und die Hauptverhand-
lung. Das Doppel dieser Eingabe ist dem Kläger mit vorliegendem Entscheid zuzu-
stellen. Das Verfahren ist spruchreif (Art. 236 Abs. 1 ZPO).

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2. Formelles
2.1. Zuständigkeit
2.1.1. Die Klage gemäss Art. 27 Abs. 1 lit. a BewG auf Wiederherstellung des ur-
sprünglichen Zustandes, wenn ein Grundstück aufgrund eines mangels Bewilligung
nichtigen Rechtsgeschäftes erworben wurde, untersteht der Zuständigkeitsvor-
schrift von Art. 29 Abs. 1 lit. a ZPO (BK-PETER, Art. 29 ZPO N 10; BK-GRAHAM-SIE-
GENTHALER, Art. 641 ZGB N 296). Demnach ist das Gericht am Ort, an dem das
betreffende Grundstück im Grundbuch aufgenommen ist, für eine solche Klage zu-
ständig. Das streitgegenständliche Grundstück ist im Grundbuch C._____ einge-
tragen. Mithin ist die Zuständigkeit des Bezirksgerichts Bülach gegeben. Dies ist
unbestritten (act. 1 Rz. 4 f.; act. 11 Rz. I.4).
2.1.2. Der Streitwert liegt unbestritten über Fr. 30'000.– (act. 1 Rz. 5; act. 11
Rz. I.4). Daher ist das ordentliche Verfahren anwendbar. Die sachliche Zuständig-
keit des Kollegialgerichts ist gestützt auf § 19 GOG gegeben und unbestritten
(act. 1 Rz. 5; act. 11 Rz. I.4).
2.2. Auf die Durchführung eines Schlichtungsverfahrens haben die Parteien in
Anwendung von Art. 199 Abs. 1 ZPO durch prozessuale Vereinbarung vom
3./18. Dezember 2024 verzichtet. Dies ist unbestritten (act. 1 Rz. 6; act. 11 Rz. I.4;
act. 2/4a; act. 2/4b).
2.3. Die Klage auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands ist innert ei-
ner Klagefrist von einem Jahr seit dem rechtskräftigen Entscheid, der die Nichtigkeit
bewirkt hat, anzubringen (Art. 27 Abs. 4 lit. a BewG). Vorliegend stellte der Bezirks-
rat Bülach mit Beschluss vom 17. Juli 2024 die nachträgliche Bewilligungspflicht
fest und verweigerte die Bewilligung (nachfolgend E. 4.3). Mithin erfolgte die Kla-
geeinreichung am 8. Januar 2025 jedenfalls rechtzeitig. Dies ist unbestritten (act. 1
Rz. 7; act. 11 Rz. I.4).
3. Aktiv- und Passivlegitimation
Die Aktiv- und Passivlegitimation des Klägers bzw. des Beklagten sind nicht um-
stritten (act. 1 Rz. 1 f.; act. 11 Rz. I.4) und geben zu keinen Bemerkungen Anlass.

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4. Unbestrittener Sachverhalt
4.1. Der Beklagte ist österreichischer Staatsbürger (act. 1 Rz. 8). Mit Kaufvertrag
vom 2. Juni 2021 erwarb er das Grundstück Grundbuch Blatt 2, Kat.-Nr. 3, B._____-
strasse 1, C._____. Der Kaufpreis betrug Fr. 1'520'000.–. Die Tilgung des Kaufprei-
ses erfolgte gemäss Kaufvertrag wie folgt (act. 1 Rz. 3, 9; act. 2/1):
 Fr. 800'000.– durch Ablösung des auf dem Grundstück haftenden Papier-
Namensschuldbriefs für nominell Fr. 1'000'000.–, Wert heute, durch die
Bank des Beklagten bei der Bank des Veräusserers;
 Fr. 76'000.– durch eine bereits vor Vertragsschluss erfolgte Anzahlung;
 Fr. 154'500.– durch Bezahlung der Grundstückgewinnsteuer an das Steuer-
amt für Rechnung des Veräusserers;
 Fr. 244'750.– durch Bezahlung auf ein Konto des Veräusserers; und
 Fr. 244'750.– durch Bezahlung auf ein anderes Konto des Veräusserers.
4.2. Die Handänderung erfolgte am 17. November 2021 (act. 1 Rz. 9). Am
17. Januar 2022 verstarb der Veräusserer (act. 1 Rz. 18; act. 2/15).
4.3. Mit Beschluss vom 1. September 2021 stellte der Bezirksrat Bülach die
Nichtbewilligungspflicht unter dem BewG fest (act. 1 Rz. 3, 9; act. 2/2). Zu einem
späteren Zeitpunkt leitete er jedoch ein Verfahren zwecks Prüfung einer nachträg-
lichen Bewilligungspflicht gemäss Art. 25 BewG gegen den Beklagten ein. Mit Be-
schluss vom 17. Juli 2024 stellte er gestützt auf Art. 25 Abs. 1bis BewG die nach-
trägliche Bewilligungspflicht fest, verweigerte die Bewilligung und bestätigte eine
zuvor verfügte Grundbuchsperre. Dieser Entscheid wurde rechtskräftig (act. 1
Rz. 3, 10, 12, 16; act. 11 Rz. II.1; act. 2/3; act. 2/10).
5. Rechtliche Grundlagen
5.1. Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer Be-
willigung der zuständigen kantonalen Behörde (Art. 2 Abs. 1 BewG). Erwerber, de-
ren Bewilligungspflicht sich nicht ohne Weiteres ausschliessen lässt, haben spä-
testens nach dem Abschluss des Rechtsgeschäftes oder, mangels dessen, nach

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dem Erwerb um die Bewilligung oder die Feststellung nachzusuchen, dass sie kei-
ner Bewilligung bedürfen (Art. 17 Abs. 1 BewG). Die Bewilligung wird von Amtes
wegen widerrufen, wenn der Erwerber sie durch unrichtige Angaben erschlichen
hat oder eine Auflage trotz Mahnung nicht einhält (Art. 25 Abs. 1 BewG). Die Be-
willigungspflicht wird von Amtes wegen nachträglich festgestellt, wenn der Erwer-
ber einer zuständigen Behörde, dem Grundbuchverwalter oder dem Handelsregis-
terführer über Tatsachen, die für die Bewilligungspflicht von Bedeutung sind, un-
richtige oder unvollständige Angaben gemacht hat (Art. 25 Abs. 1bis BewG).
Rechtsgeschäfte über einen Erwerb, für den der Erwerber einer Bewilligung bedarf,
bleiben ohne rechtskräftige Bewilligung unwirksam (Art. 26 Abs. 1 BewG). Sie wer-
den nichtig, wenn der Erwerber das Rechtsgeschäft vollzieht, ohne um die Bewilli-
gung nachzusuchen oder bevor die Bewilligung in Rechtskraft tritt und die Bewilli-
gungsbehörde die Bewilligung rechtskräftig verweigert oder widerrufen hat (Art. 26
Abs. 2 lit. a und b BewG). Unwirksamkeit und Nichtigkeit sind von Amtes wegen zu
beachten (Art. 26 Abs. 3 BewG). Sie haben zur Folge, dass von Amtes wegen auf
Beseitigung eines rechtswidrigen Zustandes geklagt wird (Art. 26 Abs. 4 lit. c
BewG).
5.2. Die zuständige kantonale Behörde klagt gegen die Parteien auf Wiederher-
stellung des ursprünglichen Zustands, wenn ein Grundstück aufgrund eines man-
gels Bewilligung nichtigen Rechtsgeschäftes erworben wurde (Art. 27 Abs. 1 lit. a
BewG). Erweist sich die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes als un-
möglich oder untunlich, so ordnet das Gericht die öffentliche Versteigerung nach
den Vorschriften über die Zwangsverwertung von Grundstücken an. Der Erwerber
kann nur seine Gestehungskosten beanspruchen; ein Mehrerlös fällt dem Kanton
zu (Art. 27 Abs. 2 BewG). Die Klage auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zu-
stands entfällt, wenn die Parteien ihn wieder hergestellt haben oder ein gutgläubi-
ger Dritter das Grundstück erworben hat (Art. 27 Abs. 3 BewG).
6. Parteistandpunkte
6.1. Die Parteien sind sich einig, dass der rechtskräftige Beschluss vom 17. Juli
2024 betreffend Feststellung der nachträglichen Bewilligungspflicht und Verweige-
rung der Bewilligung zur Nichtigkeit des Grundstückkaufvertrags sowie zur An-

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wendbarkeit von Art. 27 BewG führt, dass also der Beklagte das streitgegenständ-
liche Grundstück nicht behalten darf und der rechtswidrige Zustand durch die zu-
ständige Behörde von Amtes wegen zu beseitigen ist (act. 1 Rz. 16 f.; act. 11
Rz. II.5; act. 30 Rz. 1). Der Kläger macht geltend, dass infolge Versterbens des
Veräusserers die Rückabwicklung des Kaufvertrags unmöglich sei, weshalb ledig-
lich die Beseitigung des rechtswidrigen Zustands mittels öffentlicher Versteigerung
nach Art. 27 Abs. 2 BewG offenstehe (act. 1 Rz. 18). Der Beklagte anerkennt ex-
plizit, dass es das Recht des Klägers sei, eine Klage auf Beseitigung des rechts-
widrigen Zustands einzureichen und dabei zu beantragen, dass die streitgegen-
ständliche Liegenschaft nach den Vorschriften über die Zwangsverwertung von
Grundstücken öffentlich versteigert werde (act. 11 Rz. II.7). Beide Parteien stim-
men überein, dass sich die zuständige Behörde auf ein Vergleichsverfahren einlas-
sen und in dessen Rahmen einem Freihandverkauf zustimmen kann (act. 11
Rz. II.7; act. 15 S. 1 f.). Der Beklagte anerkennt ferner, dass die Behörde nicht
daran gehindert sei, in gewichtigen und umstrittenen Fällen insbesondere auch aus
generalpräventiven Gründen ein gerichtliches Klageverfahren durchzuführen
(act. 11 Rz. II.7; so auch MÜHLEBACH/GEISSMANN, Kommentar zum Bundesgesetz
über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, 1989, Art. 27
N 13). Schliesslich sind sich die Parteien einig, dass einzig strittig sei, ob der recht-
mässige Zustand mittels öffentlicher Versteigerung oder Freihandverkaufs wieder-
herzustellen sei (act. 15 S. 1; act. 30 Rz. 2).
6.2. Der Beklagte macht geltend, die öffentliche Versteigerung sei das letzte Mit-
tel. Es sei ein möglichst hoher Erlös anzustreben. Allerdings sei zweifelhaft, ob sich
bei einer öffentlichen Versteigerung die Steigerungsbehörde im Hinblick auf die Er-
zielung eines möglichst hohen Erlöses einsetzen werde bzw. ob eine solche Ver-
steigerung überhaupt zu einem möglichst hohen Erlös führen könne. Daher drohe
bei diesem Vorgehen dem angeblichen (die Bewilligungspflicht verletzende) Erwer-
ber der Verlust eines Teils seiner Gestehungskosten. Demgegenüber biete ein gut
durchgeführter Freihandverkauf eine wesentlich bessere Chance, einen guten
Preis zu lösen. Nebenbei bemerkt, habe auch die öffentliche Hand ein Interesse an
einem möglichst hohen Erlös (act. 30 Rz. 4; siehe auch act. 11 Rz. II.9).

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Die in Art. 27 Abs. 3 BewG vorgesehene Eventualität, dass die Klage auf Wie-
derherstellung des ursprünglichen Zustands entfalle, wenn die Parteien ihn wieder
hergestellt haben, sei ein deutliches Zeichen dafür, dass eine rechtliche Situation
mit anderen Mitteln wiederhergestellt werden könne als durch ein gerichtliches Ver-
fahren. Eine solche Möglichkeit sei die nicht im Gesetz festgeschriebene und von
der Praxis geprägte Lösung mittels Vergleichs, in dem alle Forderungen, die im
Rahmen einer Zwangsverwertung des Grundstücks zu erfüllen seien, erfüllt wer-
den. Es gehe dem BewG im Prinzip nur darum, dass das Grundstück von einer
Person, die das Grundstück nicht erwerben darf, wieder weggeht. Hingegen gehe
es nicht primär um Sanktionen oder generalpräventive Wirkung. Mithin sei das
BewG nicht darauf versessen, dass Klagen eingeleitet werden, sondern habe es
lieber, wenn die Parteien selbst wieder zur rechtskonformen Ordnung übergingen.
Klageeinreichung und öffentliche Versteigerung seien das letzte Mittel, das übrig
bleibe, wenn sonst nichts mehr gehe (act. 11 Rz. II.8; act. 30 Rz. 5).
Das Argument, dass aus generalpräventiven Gründen ein gerichtliches Kla-
geverfahren durchgeführt werde, sei nicht stichhaltig. Denn wenn im Rahmen eines
Vergleichs ein Freihandverkauf durchgeführt und dabei festgelegt werde, dass der
angebliche Erwerber nur seine Gestehungskosten erhalte und ein Überschuss an
den Kanton gehe, komme man zum gleichen Ergebnis wie bei einer öffentlichen
Versteigerung (act. 11 Rz. II.9). Weil der angebliche Erwerber bei Durchführung ei-
nes gerichtliche Klageverfahrens gleichgestellt sei, gebe es keine generalpräven-
tive Wirkung. Ohnehin fände auch eine öffentliche Versteigerung kaum im Fokus
der Öffentlichkeit statt (act. 15 S. 4). Für eine generalpräventive Wirkung könne ein
Strafverfahren eingeleitet werden, und zwar unabhängig davon, ob ein gerichtliches
Klageverfahren durchschritten oder ein Vergleich geschlossen werde. Überdies be-
stehe gemäss Art. 33 BewG die Möglichkeit der Einziehung unrechtmässiger Ver-
mögensvorteile. Mithin sei es nicht nötig, das Klageverfahren durchzuführen, son-
dern gebe es genauso gute Argumente, einen Vergleich abzuschliessen (act. 11
Rz. II.10; act. 30 Rz. 5). Überdies wäre es mitnichten so, dass ein Freihandverkauf
seinem Gutdünken überlassen wäre. Vielmehr müsste ein Notariat den Verkauf
durchführen (act. 21 S. 2 ff.).

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Vorliegend existierten Interessenten, die bereit seien, das streitgegenständli-
che Grundstück zu erwerben, im einen Fall für Fr. 1.8 Mio. Mithin bestehe die Mög-
lichkeit eines schnellen Freihandverkaufs. Dadurch würde auch für den Kläger vor-
aussichtlich finanziell eine gute Lösung resultieren (act. 11 Rz. II.11; act. 15 S. 5;
act. 12/3-5).
Im Ergebnis sei es gerechtfertigt und zulässig, anstelle der öffentlichen Ver-
steigerung durch das Gericht einen Freihandverkauf anzuordnen (act. 30 Rz. 5).
6.3. Der Kläger verweist auf seine Praxis und führt aus, in Fällen absichtlicher
Umgehung des BewG einen Freihandverkauf abzulehnen (act. 15 S. 1 f.; act. 27
S. 1). Für eine Anordnung eines solchen durch das Gericht fehle die gesetzliche
Grundlage. Ein solcher sei nur im Rahmen eines Vergleichs möglich. Dafür sei aber
die Zustimmung der zuständigen Behörde nötig (act. 27 S. 1 f.). Im Übrigen würden
durch einen Freihandverkauf die Voraussetzungen für eine gütliche Einigung, die
Vorteile der ordentlichen und rechtsgleichen Abwicklung des Grundstücksverkaufs
und der Bedarf nach einer generalpräventiven Wirkung gegenüber Umgehungen
des BewG nicht bzw. zu wenig berücksichtigt (act. 15 S. 1). Die behördliche Ver-
steigerung stelle sicher, dass das Grundstück ordnungsgemäss verkauft, die Kos-
ten erstattet, die Abrechnung korrekt erstellt, das Gewinnverbot durchgesetzt und
die Chancengleichheit von Kaufinteressierten gewährleistet werde. Der generalprä-
ventive Effekt sei bei Durchführung eines Gerichtsverfahrens und einer öffentlichen
Versteigerung grösser als bei einem Freihandverkauf (act. 15 S. 2).
7. Würdigung
7.1. Infolge Versterbens des Veräusserers ist die Wiederherstellung des ur-
sprünglichen Zustands durch Rückübertragung des streitgegenständlichen Grund-
stücks an den Veräusserer unmöglich oder untunlich (siehe SULLIGER, Lex Koller et
droit des successions, ZBGR 2024, 12). Darin sind sich die Parteien einig. Mithin
liegt ein Fall von Art. 27 Abs. 2 BewG vor.
7.2. Für diesen Fall sieht Art. 27 Abs. 2 BewG seinem Wortlaut nach nur vor,
dass das Gericht die öffentliche Versteigerung nach den Vorschriften über die

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Zwangsverwertung von Grundstücken anordnet. Hingegen sieht er keine Möglich-
keit eines Freihandverkaufs vor.
Die Alternative der öffentlichen Versteigerung statt einer Wiederherstellung
des ursprünglichen Zustands durch Rückübertragung des Grundstücks an den Ver-
äusserer wurde mit der Revision 1965 in den Vorgängererlass des BewG, den Bun-
desbeschluss vom 23. März 1961 über die Bewilligungspflicht für den Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland, eingeführt. Dies erfolgte vor dem Hin-
tergrund, dass die bisherige Regelung (die eben nur eine Wiederherstellung des
ursprünglichen Zustands durch Rückübertragung des Grundstücks an den Veräus-
serer vorsah) auf Fälle nicht Rücksicht nehme, in denen sich die Bewilligungspflicht
erst nach längerer Zeit herausstelle und z.B. das Grundstück zwischenzeitlich ver-
ändert worden sei. Diesbezüglich vertrat die Botschaft, dass die "angeregte öffent-
liche Versteigerung […] ein gangbarer Ausweg sein" dürfte (BBl 1964 II 1260). Von
einem Freihandverkauf war nicht die Rede. Weshalb der Gesetzgeber als Alterna-
tive zur Rückübertragung einzig die öffentliche Versteigerung vorsah, ergibt sich
aus den Materialien nicht (vgl. Entscheid des Kantonsgerichts SG vom 29. Septem-
ber 1983, SJZ 1984, 198 m.H. auf die parlamentarischen Beratungen).
Das Kantonsgericht des Kantons St. Gallen erwog in einem Entscheid aus
dem Jahr 1983, dass die getroffene Lösung einleuchte. Denn mit einer öffentlichen
Versteigerung werde jedenfalls ein grösserer Interessentenkreis erreicht und damit
der Wert des Grundstücks objektiver ermittelt, als dies bei einem Freihandverkauf
der Fall wäre. Auch sei die Gefahr, dass die (angebliche) ausländische Eigentü-
merschaft eine Drittperson vorschiebe, die den rechtswidrigen Zustand treuhände-
risch fortsetzt, bei einem Freihandverkauf erheblich grösser als bei einer öffentli-
chen Versteigerung. Denn bei dieser seien den Manipulationsmöglichkeiten der
(angeblichen) ausländischen Eigentümerschaft Schranken gesetzt. In Anbetracht
dieser sachlichen Rechtfertigung, des klaren Wortlauts und der Materialien sei da-
von auszugehen, dass dem Gericht im Klageverfahren nur die Möglichkeit offen-
stehe, entweder die Rückübertragung an den Veräusserer oder aber – falls diese
nicht möglich oder tunlich ist – eine öffentliche Versteigerung anzuordnen. Zwar
stehe den zuständigen Behörden bei einer aussergerichtlichen Lösung eine grös-

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sere Freiheit zu, sodass ein Vergleich über einen Freihandverkauf möglich sei. Je-
doch sei in gewichtigen und umstrittenen Fällen schon aus generalpräventiven
Gründen das vom Gesetzgeber vorgesehene Klageverfahren vollständig durchzu-
führen. Es seien keine Gerichtsurteile bekannt, wonach Freihandverkäufe zugelas-
sen worden seien. Der Gesetzgeber habe klar bestimmt, dass im Klageverfahren
als Massnahmen einzig die Rückübertragung an den Veräusserer oder die öffentli-
che Versteigerung in Frage komme. Diese Regelung sei zwingend anzuwenden
(vgl. Art. 190 BV). Für die Annahme einer Gesetzeslücke fehlten Anhaltspunkte.
Ein Ermessen, das die Wahl eines Freihandverkaufs ermöglichen würde, stehe
dem Gericht im Klageverfahren nicht zu (zum Ganzen Entscheid des Kantonsge-
richts SG vom 29. September 1983, SJZ 1984, 198). Mit Verweis auf diesen Ent-
scheid wird auch in der Lehre gesagt, dass dem Gericht keine dritte Möglichkeit
zustehe, einen Freihandverkauf zu bewilligen (MÜHLEBACH/GEISSMANN, a.a.O.,
Art. 27 N 7).
Diesen Ausführungen ist zuzustimmen. Ergänzt sei Folgendes: Rechtsfin-
dung innerhalb der Grenze des noch möglichen Wortsinns ist Auslegung, Rechts-
findung ausserhalb dieser Grenze ist Lückenfüllung (FORSTMOSER/VOGT, Einfüh-
rung in das Recht, 5. Aufl. 2012, § 15 Rz. 27). Ein Freihandverkauf ist nicht vom
Wortsinn von Art. 27 Abs. 2 BewG gedeckt, weshalb, wenn überhaupt, nur eine
Lückenfüllung in Betracht kommt. Dies würde eine Gesetzeslücke voraussetzen.
Eine solche liegt vor, wenn eine bestimmte gesetzliche Anordnung – gemessen an
den der gegenwärtigen Rechtsordnung immanenten Wertungen und Prinzipien –
erforderlich wäre, aber fehlt. Man spricht auch von einer planwidrigen Unvollstän-
digkeit des positiven Rechts (FORSTMOSER/VOGT, a.a.O., § 15 Rz. 44). Keine fül-
lungsbedürftige Gesetzeslücke ist gegeben, wenn ein qualifiziertes Schweigen des
Gesetzes vorliegt, d.h., wenn das Gesetz mit seinem Schweigen die Rechtslage
korrekt zum Ausdruck bringt. Die Ordnung, die mit der nicht vorhandenen Regel
bestünde, soll gerade nicht bestehen. Der Gesetzgeber trifft durch sein Schweigen
einen negativen Entscheid. Weil somit keine gesetzliche Anordnung erforderlich ist,
liegt auch keine Lücke vor (FORSTMOSER/VOGT, a.a.O., § 15 Rz. 46). Art. 27 Abs. 2
BewG enthält eine Vorgabe, wie in Fällen wie dem vorliegenden vorzugehen ist,
nämlich durch gerichtliche Anordnung einer öffentlichen Versteigerung. Mithin liegt

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keine Unvollständigkeit des Gesetzes vor. Das Gesetz beantwortet die sich stel-
lende Frage. Es ist keine über den Wortlaut von Art. 27 Abs. 2 BewG hinausge-
hende gesetzliche Anordnung erforderlich. Es kann auch nicht gesagt werden, dass
die gesetzliche Regelung insofern unbefriedigend sei, als sie den vorliegenden Fall
nicht erfassen sollte und eine notwendige Ausnahme, eine Differenzierung, nicht
enthalte (vgl. FORSTMOSER/VOGT, a.a.O., § 15 Rz. 48). Denn es gibt mit dem Kan-
tonsgericht St. Gallen sowie dem Kläger durchaus gute Gründe, die für einen Rü-
ckgriff auf die öffentliche Versteigerung sprechen, namentlich die bei einem Frei-
handverkauf eher bestehenden Manipulationsmöglichkeiten der (angeblichen) aus-
ländischen Eigentümerschaft. Das Gesagte deckt sich auch insofern mit der Ge-
setzgebungshistorie, als bei Überführung des besagten Bundesbeschlusses in das
heutige BewG auf den 1. Januar 1985 hin offenbar kein Bedarf erkannt wurde, die
Möglichkeiten der gerichtlichen Anordnungen auszuweiten (vgl. die diesbezügliche
Botschaft BBl 1981 III 661).
Zusammenfassend kann das hiesige Gericht keinen Freihandverkauf anord-
nen. Vielmehr ist eine öffentliche Versteigerung anzuordnen.
7.3. Gemäss Art. 27 Abs. 2 BewG kann der (angebliche) Erwerber nur seine Ge-
stehungskosten beanspruchen. Dieser Begriff ist restriktiv auszulegen, sodass je-
der Gewinn abgeschöpft wird. Sie bestehen in der Regel aus den beim Kauf ange-
fallenen Kosten, d.h. Kaufpreis, Handänderungskosten und -abgaben sowie Ver-
mittlungskosten, und allfälligen (bewiesenen) wertvermehrenden Aufwendungen
(MÜHLEBACH/GEISSMANN, a.a.O., Art. 27 N 8). Der Kläger macht geltend, die Geste-
hungskosten bestünden vorliegend aus dem Kaufpreis von Fr. 1'520'000.– (inkl.
Grundpfandschulden) und, was vom Beklagten nachzuweisen wäre, allfälligen hin-
zuzurechnenden zusätzlichen Kosten (act. 1 Rz. 19 f.). Der Beklagte äussert sich
(auch im Rahmen des zweiten Schriftenwechsels, in dessen Rahmen die fehlende
Einigungsbereitschaft des Klägers hinlänglich bekannt war) nicht zu den Geste-
hungskosten, womit die klägerische Darstellung unbestritten bleibt. Insbesondere
macht der Beklagte also keine über den Kaufpreis von Fr. 1'520'000.– (inkl. Grund-
pfandschulden) hinausgehenden Kosten geltend. Deshalb ist nur der Kaufpreis zu
berücksichtigen.

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7.4. Zusammenfassend ist die öffentliche Versteigerung des Grundstücks ge-
mäss dem klägerischen Rechtsbegehren anzuordnen (Dispositiv-Ziff. 1). Das
Stadtammannamt C._____ ist in Anwendung von § 147 Abs. 1 lit. b GOG i.V.m.
Art. 343 Abs. 1 lit. d und e ZPO mit dem Vollzug zu beauftragen (Dispositiv-Ziff. 2-
4). Die Gestehungskosten sind auf Fr. 1'520'000.– festzusetzen (Dispositiv-Ziff. 5).
Das Stadtammannamt ist mit der gesetzesgemässen Verteilung des Steige-
rungserlöses zu beauftragen (Dispositiv-Ziff. 6; vgl. dazu Urteil des Obergerichts
ZH RB210015 vom 25. November 2021).
7.5. Was die vom Bezirksrat mit Beschluss vom 17. Juli 2024 bestätigte Grund-
buchsperre betrifft, stellte der Beklagte zwar einen Antrag auf deren Aufhebung vor
einer Eigentumsübertragung (act. 11 S. 9). Er erklärte jedoch explizit, diesen An-
trag nur im Hinblick auf den von ihm beantragten Freihandverkauf zu stellen (act. 21
S. 5). Mangels Anordnung eines solchen erübrigen sich Weiterungen im Rahmen
des vorliegenden Verfahrens, zumal es sich nicht um eine vom hiesigen Gericht
verfügte Anordnung handelt. Es wird am Kläger liegen, zu gegebener Zeit für die
Aufhebung der Grundbuchsperre zu sorgen.
8. Kosten- und Entschädigungsfolgen
8.1. Die Höhe der Gerichtskosten bestimmt sich nach der Gebührenverordnung
des Obergerichts vom 8. September 2010 (GebV OG; Art. 96 ZPO i.V.m. § 199
Abs. 1 GOG) und richtet sich in erster Linie nach dem Streitwert bzw. nach dem
tatsächlichen Streitinteresse (§ 2 Abs. 1 lit. a GebV OG). Lautet das Rechtsbegeh-
ren nicht auf eine bestimmte Geldsumme, so setzt das Gericht den Streitwert fest,
sofern sich die Parteien darüber nicht einigen oder ihre Angaben offensichtlich un-
richtig sind (Art. 91 Abs. 2 ZPO). Der Kläger beziffert den Streitwert auf mindestens
Fr. 1'520'000.– (act. 1 Rz. 5), was vom Beklagten nicht bestritten wird (act. 11
Rz. II.4.). In Anwendung von § 4 Abs. 1 GebV OG wäre die Entscheidgebühr auf
Fr. 35'950.– festzusetzen. Sie ist in Anwendung von § 4 Abs. 2 GebV OG auf rund
die Hälfte, konkret auf Fr. 18'000.–, zu reduzieren. Ausgangsgemäss ist sie dem
Beklagten aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO).

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8.2. Als Parteientschädigung gelten der Ersatz notwendiger Auslagen, die Kos-
ten einer berufsmässigen Vertretung und in begründeten Fällen eine angemessene
Umtriebsentschädigung, wenn eine Partei nicht berufsmässig vertreten ist (Art. 95
Abs. 3 ZPO). Der Kläger beantragt zwar die Klagegutheissung unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen. Jedoch tut er nicht dar, dass er notwendige Auslagen nach
Art. 95 Abs. 3 lit. a ZPO gehabt hätte, was überdies auch nicht ersichtlich wäre.
Ebenso wenig ist er nach Art. 95 Abs. 3 lit. b ZPO berufsmässig vertreten (vgl. BSK
ZPO-HOFMANN/BAECKERT, Art. 95 N 53). Schliesslich begründet er auch nicht, wes-
halb er Anspruch auf eine angemessene Umtriebsentschädigung haben sollte, was
aber eine besondere Begründung voraussetzen würde (Urteil des Bundesgerichts
4A_436/2023 vom 6. Dezember 2023 E. 4.1). Eine Parteientschädigung des Be-
klagten kommt infolge dessen Unterliegens nicht in Betracht (Art. 111 Abs. 2 ZPO).
Vor diesem Hintergrund sind keine Parteientschädigungen zuzusprechen.
Es wird erkannt:
1. Es wird die öffentliche Versteigerung des Grundstücks Grundbuch Blatt 2,
Kat.-Nr. 3, Plan 4, an der B._____-strasse 1, C._____, gemäss den aktuell
üblichen Steigerungsbedingungen im Kanton Zürich nach den Vorschriften
über die Zwangsverwertung von Grundstücken angeordnet.
2. Mit der öffentlichen Versteigerung wird das Stadtammannamt der Stadt
C._____ beauftragt.
3. Das Stadtammannamt der Stadt C._____ wird beauftragt, in Bezug auf das
zu versteigernde Grundstück einen aktuellen Grundbuchauszug und einen
aktuellen Katasterplan einzuholen sowie nach pflichtgemässem Ermessen
eine Beschreibung des Grundstücks anzufertigen.
4. Die Art der Bekanntmachung, die Art und Weise, der Ort und das Datum der
Steigerung sind vom Stadtammannamt der Stadt C._____ so zu bestimmen,
dass dadurch die Interessen der Beteiligten bestmögliche Berücksichtigung
finden.

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5. Die Gestehungskosten des Beklagten zum Erwerb des Grundstücks werden
auf Fr. 1'520'000.– (inkl. Grundpfandschulden) festgesetzt.
6. Das Stadtammannamt der Stadt C._____ wird beauftragt, vom Steige-
rungserlös (Zuschlagspreis) vorab die Steigerungskosten abzuziehen. Wei-
ter sind vom so errechneten Betrag die hälftigen Kosten für die Grundstück-
übertragung im Grundbuch sowie allfällige Grundstückgewinnsteuern abzu-
ziehen. Von diesem so errechneten Nettoerlös sind dem Beklagten maximal
die Gestehungskosten auszubezahlen, wobei von den Gestehungskosten
vorab allfällige dem Ersteigerer überbundene bzw. den Grundpfandgläubi-
gern zu bezahlende Grundpfandschulden abzuziehen sind. Sollte vom Net-
toerlös abzüglich dieses Betrages ein Mehrerlös verbleiben, wird das Stadt-
ammannamt der Stadt C._____ beauftragt, diese Differenz zwischen Netto-
erlös und den Gestehungskosten (inkl. Grundpfandschulden) dem Kläger
auszubezahlen.
7. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 18'000.– festgesetzt.
8. Die Gerichtskosten werden dem Beklagten auferlegt.
9. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
10. Schriftliche Mitteilung an
die Parteien (seitens des Klägers z.Hd. D._____ und E._____), an den

Kläger unter Beilage des Doppels von act. 40
das Stadtammannamt der Stadt C._____

11. Eine Berufung gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen von der Zu-
stellung an im Doppel und unter Beilage dieses Entscheids beim Oberge-
richt des Kantons Zürich, Zivilkammer, Postfach, 8021 Zürich, erklärt wer-
den. In der Berufungsschrift sind die Anträge zu stellen und zu begründen.
Allfällige Urkunden sind mit zweifachem Verzeichnis beizulegen.

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Bülach, 12. Mai 2026
BEZIRKSGERICHT BÜLACH
Der Ersatzrichter: Die Gerichtsschreiberin:
Dr. iur. S. Harisberger MLaw N. von Sury