zh_bezirksgericht_buelach · FV240092 · 2025-05-08 · de
Definitive Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts


Bezirksgericht Bülach
Einzelgericht
Geschäfts-Nr.: FV240092-C/U GM/ad
Mitwirkend: Bezirksrichter MLaw R. Hug und
Gerichtsschreiber lic. iur. G. Maissen
Urteil vom 8. Mai 2025
in Sachen
A._____ GmbH,
Klägerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
gegen
1. B._____,
2. C._____,
Beklagte
1, 2 vertreten durch Rechtsanwältin LL.M. Y._____,
betreffend definitive Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts

- 2 -
Rechtsbegehren der Klägerin:
(act. 21 S. 1)
"Das im Grundbuch vorläufig zu Gunsten der Klägerin eingetragene
Pfandrecht über die Pfandsumme von CHF 23'292.00 nebst Zins zu
5 % seit 13. Juli 2024 lastend auf dem Grundstück Grundbuchblatt 1,
Kat. Nr. 2, EGRID CH3, D._____-strasse 4 in E._____, sei definitiv zu
errichten und im Grundbuch definitiv einzutragen und das Grundbuch-
amt F._____ sei anzuweisen, diesen Eintrag vorzunehmen bzw. das
vorläufig eingetragene Pfandrecht als definitives einzutragen;
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MwSt.) inklusive
der Kosten des Vorverfahrens ES240046-C im Umfang von
CHF 2'310.00 zuzüglich einer Parteientschädigung (zuzüglich MwSt.)
zu Lasten der Beklagten. "
Rechtsbegehren der Beklagten:
(act. 23 S. 16)
"1. Die Klage sei vollumfänglich abzuweisen;
2. das Grundbuchamt F._____ sei anzuweisen, das im Grundbuch vor-
läufig zu Gunsten der Klägerin eingetragene Pfandrecht im Umfang
von CHF 23'292.00 nebst Zins zu 5 % seit dem 19. Juni 2024 lastend
auf dem Grundstück Grundbuchblatt 1, Kat. Nr. 2, EGRID CH3,
D._____-strasse 4 in E._____, zu löschen;
3. alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.), inklu-
sive der Kosten des Vorverfahrens ES240046-C zu Lasten der Klä-
gerin. "
Erwägungen:
1. Einleitung
1.1. Parteien
Die Klägerin bezweckt gemäss Handelsregister u.a. die Ausführung von Gipserar-
beiten aller Art, Fassaden-Isolationen sowie Um- und Neubauten. Sie tätigte im
Rahmen eines Umbaus bzw. einer Renovation verschiedene Gipserarbeiten an der
im Miteigentum stehenden Liegenschaft der Beklagten.

- 3 -
1.2. Prozessgeschichte
Nachdem das hiesige Einzelgericht mit Urteil vom 26. November 2024 (Geschäfts-
Nr. ES240046-C; act. 3/2) das zuvor im Grundbuch zugunsten der Klägerin auf der
Liegenschaft der Beklagten vorläufig eingetragene Bauhandwerkerpfandrecht für
die Restforderung in Höhe von Fr. 23'292.– (zzgl. Zins) bestätigt hat, hat die Klä-
gerin binnen Frist mit Eingabe vom 27. Dezember 2024 (zugleich Poststempel) die
vorliegende Klage auf definitive Eintragung dieses Bauhandwerkerpfandrechts ein-
gereicht (act. 1, samt Beilagen: act. 2, act. 3/1-2). Nach fristgerechtem Eingang des
eingeforderten Kostenvorschusses (act. 4; act. 6) wurden die Parteien auf den
18. März 2025 zur Hauptverhandlung vorgeladen (act. 13). Mit Verfügung vom
10. März 2025 wurde der mit Eingabe vom 6. März 2025 gestellte Antrag der Be-
klagten auf Nichteintreten abgewiesen (act. 15 f.). Unmittelbar nach der Hauptver-
handlung (Prot. S. 4 ff) wies das Gericht mit Schreiben vom 18. März 2025 das
bezüglich des Nichteintretensentscheids gestellte Wiedererwägungsgesuch der
Beklagten ab und unterbreitete den Parteien gleichzeitig einen Vergleichsvorschlag
(act. 26 f.). Indessen konnten die Parteien sich nicht einigen (act. 30 ff.).
1.3. Parteistandpunkte
a) Zusammengefasst macht die Klägerin geltend, sie sei zwischen Oktober 2023
bis Februar 2024 vom Architekten der Beklagten, G._____, mit diversen Trocken-
bau-, Gipser- und Fassadenarbeiten beauftragt worden, teilweise gemäss vorgän-
gig unterbreiteten Offerten (nach Ausmass oder pauschal), teilweise in Regie. Zwar
habe G._____ trotz Aufforderung die Regierapporte nie unterzeichnet, es seien je-
doch weder Rückfragen gestellt noch sämtliche Arbeiten je beanstandet worden,
weder vom Architekten noch von den Beklagten. Die gestellten Akonto-Rechnun-
gen seien stets ohne Beanstandungen bezahlt worden. Sie habe die Arbeiten am
15. Mai 2024 fertiggestellt und daraufhin am 17. Mai 2024 die Schlussrechnungen
für die Trocken- und Gipserarbeiten bzw. Fassadenarbeiten unter Berücksichtigung
der geleisteten Akontozahlungen ausgestellt. Auch diese Schlussrechnungen im
Umfang von total Fr. 23'292.– seien weder vom Architekten noch von den Beklag-
ten beanstandet oder gerügt worden, indessen selbst nach mehreren Mahnungen,
auch an die Beklagten direkt, unbezahlt geblieben.

- 4 -
b) Die Beklagten machen zunächst geltend, die Klägerin habe die Eintragungs-
frist nicht gewahrt, weil diese die Arbeiten bereits im März bzw. April 2024 abge-
schlossen habe. Sodann bestreiten sie über die geleisteten Zahlungen hinausge-
hende Ansprüche der Klägerin. Dafür hätten sie selbst keine Verträge geschlossen
oder Aufträge erteilt und ihr Architekt sei hiezu nicht ermächtigt gewesen.
2. Trockenbau- und Gipserarbeiten: Pfandsumme
2.1. Tatsächliches
a) Die Klägerin behauptet sinngemäss, sie habe mit den Beklagten über deren
Architekt G._____ auf Grundlage der Offerte vom 4. Oktober 2023 einen Einheits-
preiswerkvertrag für Trockenbau- und Gipserarbeiten abgeschlossen. Die gestützt
auf die vorläufigen Ausbaupläne offerierte Werksumme habe Fr. 56'880.55 betra-
gen (act. 22 Rz. 4 f). Am 19. Januar 2024 habe sie G._____ einen Regierapport
und eine Nachtragsofferte über Fr. 11'261.75 für bislang nicht offerierte Leistungen
zukommen lassen. Gegen den Rapport sei nicht opponiert worden, die Nachtrags-
offerte habe G._____ mündlich akzeptiert (act. 22 Rz. 8 ff). Einen weiteren Re-
gierapport für am 22. Februar 2024 und am 23. Februar 2024 geleistete Arbeiten
habe sie am 23. Februar 2024 an G._____ geschickt; auch dieser Rapport sei un-
widersprochen geblieben (act. 22 Rz. 12 f). Die erbrachten Arbeiten hätten nach
Ausmass eine Werksumme von Fr. 80'538.60 (exkl. MwSt.) ergeben, die nach Ab-
zug der Akontozahlungen (Fr. 70'000.–, exkl. MwSt.) mit Fr. 11'392.25 (inkl. MwSt.)
in Rechnung gestellt worden sei.
b) Die Beklagten legen dar, dass G._____ gar nicht berechtigt gewesen sei, die
Kostenpauschale vom November 2023 übersteigende Verpflichtungen einzugehen
(act. 23 Rz. 27 ff). Mit den geleisteten Zahlungen seien die Leistungen der Klägerin
jedenfalls vollständig bezahlt; Nachträgen oder Regiearbeiten hätten sie nie zuge-
stimmt (act. 23 Rz. 49, 52 ff). Sie ergänzen sinngemäss, die Arbeiten gemäss Nach-
tragsofferte vom 8. Januar 2024 und gemäss Regierapport vom 18. Januar 2024
seien bereits im ursprünglichen Auftrag enthalten gewesen (Prot. S. 7).

- 5 -
2.2. Rechtliches
a) Die Eintragung des Baupfandrechts im Grundbuch erfordert die Angabe einer
bestimmten Pfandsumme (Art. 794 ZGB). Diese richtet sich in erster Linie nach der
vertraglichen Vergütungsforderung des Handwerkers, wenn und soweit die ge-
schuldeten und zu vergütenden Leistungen pfandberechtigte Bauarbeiten sind
(Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 i.V.m. Art. 839 Abs. 1 ZGB). Die Höhe der geschuldeten
Vergütung bemisst sich nach der Preisabrede. Gängige Preisabreden in Werkver-
trägen sind die feste Vergütung (Pauschal-, Global-, oder Einheitspreise, vgl.
Art. 373 OR) und die Aufwandsvergütung mit objektivierten Kostenansätzen (Re-
giearbeit). Ist der Preis zum voraus gar nicht oder nur ungefähr bestimmt worden,
so wird er nach Massgabe des Wertes der Arbeit und der Aufwendungen des Un-
ternehmers festgesetzt (Art. 374 OR). Führt eine Bestellungsänderung zu einem
Mehraufwand, hat der Unternehmer Anspruch auf eine Mehrvergütung. Diese be-
stimmt sich ohne andere Abrede nach Art. 374 OR, unabhängig davon, ob der
Werkvertrag mit festen Preisen abgeschlossen wurde (BGer 4A_465/2017 vom
2.5.2018 E. 2; GAUCH, Der Werkvertrag, 6. Aufl. 2019, N 785). Für unbestellte Leis-
tungen steht dem Unternehmer mangels anderer Abrede kein vertraglicher Vergü-
tungsanspruch zu, es sei denn, der Besteller habe die Leistung nachträglich gebil-
ligt (BGer 4A_294 vom 8. Oktober 2012 E. 5; 4D_63/2013 vom 18. Februar 2014
E. 2.2). Er hat in jenem Fall aber unter Umständen einen Ausgleichsanspruch aus
ungerechtfertigter Bereicherung (im Umfang des durch die Bauleistung geschaf-
fenen subjektiven Mehrwerts des Eigentümers, vgl. BGer 4A_376/2016 vom 2. De-
zember 2016 E. 5.2), aus Geschäftsführung ohne Auftrag (Art. 419 ff. OR) oder aus
dem Materialeinbau (Art. 672 ZGB, BGE 134 III 147 E. 4.2 S. 150).
b) Unter der Verhandlungsmaxime obliegt es den Parteien, die Tatsachen, auf
die sie ihre Begehren stützen, darzulegen (Art. 55 Abs. 1 ZPO). Welche Tatsachen
zu behaupten sind, ergibt sich aus dem Tatbestand der materiellrechtlichen An-
spruchsgrundlage und dem prozessualen Verhalten der Gegenpartei (BGE 144 III
519 E. 5.2.1.1 S. 522 f.; 127 III 365 E. 2.b S. 368). Dabei folgt die Behauptungslast
der Beweislast (Art. 8 ZGB; BGE 132 III 186 E. 4 S. 191). Bestreitet die Gegenpartei
den schlüssigen Tatsachenvortrag der behauptungsbelasteten Partei, greift eine
über die Behauptungslast hinausgehende Substantiierungslast (BGer 4A_9/2018

- 6 -
vom 31. Oktober 2018 E. 2.2; 4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 2.1). Die Vor-
bringen sind dann nicht nur in den Grundzügen, sondern in Einzeltatsachen zer-
gliedert so umfassend und klar darzulegen, dass darüber Beweis abgenommen
oder der Gegenbeweis angetreten werden kann (BGE 127 III 365 E. 2.b S. 368).
Wird der schlüssige Tatsachenvortrag bestritten, in der Folge aber nicht substanti-
iert, führt dies zur Abweisung der Klage (MARKUS/HUBER-LEHMANN, Zivilprozessuale
Grundsätze der Sachverhaltsermittlung, ZBJV 154/2018, S. 283 m. H. auf BGer
4A_210/2009 vom 7. April 2010 E. 3.5). Der unsubstantiierte ist dem unbewiesenen
Sachverhalt gleichzusetzen (BGer 5P.210/2005 vom 21. Oktober 2005 E. 4.1).
2.3. Gerichtliche Beurteilung
a) Wie bereits erwähnt haben die Beklagten sinngemäss bestritten, dass die
Leistungen gemäss Nachtragsofferte vom 8. Januar 2024 und gemäss Regierap-
port vom 18. Januar 2024 zu einem entschädigungspflichtigen Mehraufwand ge-
führt haben (vgl. Prot. S. 8). Folglich hätte es der Klägerin in einem ersten Schritt
nicht nur oblegen, die Ausführungen dieser Arbeiten substantiiert darzulegen (was
sie getan hat, vgl. act. 21 Rz. 20 i.V.m. act. 22/33 S. 11 ff.), sondern sie hätte an-
hand des ursprünglichen Leistungsverzeichnisses auch aufzeigen müssen, dass
die entsprechenden Leistungen darin noch nicht enthalten waren. Das hat die Klä-
gerin nicht getan; sie hat sich auf die (zur Substantiierung ungenügende) Bemer-
kung beschränkt, sie würde keine beliebige, unberechtigte Leistungen in Rechnung
stellen (vgl. Prot. S. 10). In einem weiteren Schritt hätte die Klägerin Ausführungen
zur für diese Mehrleistungen geschuldeten Vergütung machen müssen, namentlich
zur getroffenen Preisabrede. Aus der Schlussabrechnung ergibt sich zwar, dass
die Nachtragsarbeiten in Einheitspreisen abgerechnet wurden (vgl. act. 22/33 S. 11
ff.), während für die Regiearbeiten die in den Rapporten erwähnten Preise über-
nommen wurden (vgl. act. 22/33 S. 14, act. 22/8 und act. 22/11). Dass dies ent-
sprechend vereinbart war, hat die Klägerin aber nicht behauptet. Dass die Beklag-
ten diese Leistungen oder die Ansätze, womit sie verrechnet wurden, nachträglich
gebilligt hätten, ist nicht ersichtlich. Die Behauptung der Klägerin, G._____ habe
nach Erhalt der Schlussrechnung diese geprüft und weder gegen das Ausmass
noch gegen andere Positionen (inkl. Regiearbeiten) Einwendungen erhoben (vgl.

- 7 -
act. 21 Rz. 20), haben die Beklagten zwar nicht substantiiert bestritten (vgl. Prot. S.
8). Nachdem die Schlussrechnung (im Unterschied zu den Akontorechnungen) un-
bezahlt geblieben ist, kann aus dem Stillschweigen G._____ keine Billigung abge-
leitet werden. Unter diesen Umständen ist ein vertraglicher Vergütungsanspruch
für die Nachtragsarbeiten und die Regiearbeiten nicht hinreichend dargetan. In der
Schlussrechnung vom 17. Mai 2024 sind die Nachtrags- und Regiearbeiten mir
Fr. 29'384.10 berücksichtigt (vgl. act. 22/33 S. 11 bis 14). Wird der geforderte Brut-
towerklohn (Fr. 84'723.95) um diesen Betrag reduziert, resultiert unter Berücksich-
tigung von Rabatt und Skonto ein Nettowerklohn (vor Mehrwertsteuer) von Fr.
52'606.05. Mit Blick auf die bereits geleisteten Akontozahlungen im Umfang von
Fr. 75'530.– resultiert keine unbeglichene vertragliche Vergütungsforderung.
b) Will man entgegen des Ausgeführten die Substantiierungsanforderungen als
erfüllt erachten, verbleibt auch bei einem direkten Vergleich der Offerte vom 4. Ok-
tober 2023, der Nachtragsofferte vom 8. Januar 2024 und den Regierapporten vom
18. Januar 2024 und vom 23. Februar 2024 mit der Schlussrechnung vom 17. Mai
2024 eine unerklärte Differenz: In der Schlussrechnung sind den Nachtragsarbeiten
sind zunächst die Leistungen aufgeführt, wie sie auch Gegenstand der Nachtrags-
offerte vom 8. Januar 2024 sind. Darauf folgen aber weitere Ausmass- und Pau-
schalpositionen (Positionen Nr. 5 bis Nr. 8.3, vgl. act. 22/33 S. 12 f.) im Umfang von
total Fr. 11'119.85 (brutto, entsprechend netto vor Mehrwerteuer Fr. 10'570.–). Ab-
gesehen davon, dass die für diese Positionen verrechnete Vergütung höher ist als
der mit der Schlussrechnung verrechnete Differenzbetrag von Fr. 10'538.60 (netto
vor Mehrwertsteuer), hat die Klägerin für diese Positionen nicht dargelegt, dass,
wann und zwischen welchen Parteien hierfür eine entsprechende Vereinbarung ge-
troffen wurde. Will man nun wie von der Klägerin behauptet annehmen, die Beklag-
ten müssen die Leistungen gemäss Offerte vom 4. Oktober 2023, der Nachtrags-
offerte vom 8. Januar 2024 und den Regierapporten vom 18. Januar 2024 und vom
23. Februar 2024 infolge Verpflichtung durch G._____ bezahlen, so ist eine ent-
sprechende Verpflichtung für die erwähnten Nachtragsleistungen im Umfang von
Fr. 10'570.– nicht dargetan. Wird der geforderte Bruttowerklohn (Fr. 84'723.95) um
diesen Betrag reduziert, resultiert unter Berücksichtigung von Rabatt und Skonto
ein Nettowerklohn (vor Mehrwertsteuer) von Fr. 70'490.75. Mit Blick auf die bereits

- 8 -
geleisteten Akontozahlungen im Umfang von Fr. 75'530.– resultiert somit abermals
keine unbeglichene vertragliche Vergütungsforderung.
c) Die fehlende vertragliche Restforderung für Trockenbau- und Gipsarbeiten
heisst nicht, dass die Klägerin für diese Arbeiten gar keine Vergütung erhalten
könnte. Gesagtes gilt namentlich auch deshalb, weil die Beklagten nicht bestritten
haben, dass sämtliche Arbeiten gemäss Schlussrechnung effektiv ausgeführt wur-
den. Ein Bereicherungsanspruch scheidet im vorliegenden Fall jedoch aus, da es
die Klägerin unterlassen hat, Behauptungen zum Umfang des durch die Nachtrags-
und Regiearbeiten geschaffenen subjektiven Mehrwerts für die Beklagten aufzu-
stellen. Auch für die Zusprechung einer Entschädigung aus Geschäftsführung ohne
Auftrag (Art. 419 ff. OR) oder aus dem Materialeinbau (Art. 672 ZGB) fehlt das
notwendige Tatsachenfundament: Die Klägerin hat es sowohl unterlassen, Anga-
ben zu den Verwendungen, die notwendig oder nützlich und den Verhältnissen an-
gemessen waren, zu machen (vgl. Art. 422 Abs. 1 OR), als auch zum Wert des
Materials und zum übrigen Bauaufwand (vgl. REY/STREBEL, in: Geiser/Wolf [Hrsg.],
Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 7. Aufl. 2023, Art. 672 N 7).
d) Zusammenfassend ist für die Trockenbau- und Gipserarbeiten keine Vergü-
tungsforderung ausgewiesen, die Gegenstand eines Bauhandwerkerpfandrechts
sein könnte. Die Klage erweist sich insoweit unbegründet.
3. Malerarbeiten: Eintragungsfrist
3.1. Tatsächliches
a) Nach Darstellung der Klägerin stellte sie ihre (vertraglich geschuldeten) Ar-
beiten an der Liegenschaft der Beklagten am 14. und 15. Mai 2024 fertig. An diesen
Tagen hätten jeweils zwei Arbeiter während acht bzw. jeweils drei Stunden gear-
beitet und unter anderem die Fassaden aussen rund um die Hauseingangstüre fer-
tig gemacht und den Anstrich ausgeführt (act. 21 Rz. 17; Prot. S. 11 f.).
b) Die Beklagten erklären, die Fassadenarbeiten seien zwischen dem 11. und
30. April 2024 fertiggestellt worden. Nachdem das Haus am 14./15. Mai 2024 nicht
mehr eingerüstet und am 30. April 2024 zudem die Klingel bereits angebracht ge-

- 9 -
wesen sei, hätten auch keine grösseren Malerarbeiten mehr ausgeführt werden
können (act. 23 Rz. 27 ff.; Prot. S. 17 u. 18).
3.2. Rechtliches
Die Eintragung des gesetzlichen Pfandrechts der Handwerker hat bis spätestens
vier Monate nach der Vollendung der Arbeiten zu erfolgen (Art. 839 Abs. 2 ZGB).
Bauarbeiten gelten grundsätzlich dann als vollendet und löst den Fristenlauf aus,
wenn alle Verrichtungen, die Gegenstand des Werkvertrages bilden, ausgeführt
sind. Nicht in Betracht fallen dabei geringfügige oder nebensächliche, rein der Ver-
vollkommnung dienende Arbeiten oder Ausbesserungen wie der Ersatz gelieferter,
aber fehlerhafter Teile oder die Behebung von Mängeln. Geringfügige Arbeiten gel-
ten aber dann als Vollendungsarbeiten, wenn sie unerlässlich sind; insoweit werden
Arbeiten weniger nach quantitativen als vielmehr nach qualitativen Gesichtspunk-
ten gewürdigt (BGE 125 III 113 E. 2b S. 115 f.). Demgegenüber endet die Eintra-
gungsfrist im vierten Monat mit Ablauf des Tages, der durch seine Zahl dem Tag
der Arbeitsvollendung entspricht (Art. 77 Abs. 1 Ziff. 3 OR). Innerhalb dieser Frist
muss der Grundbucheintrag zumindest vorläufig als Vormerkung vorgenommen
werden, ansonsten das Pfandrecht verwirkt ist (BGE 126 III 462 E. 2c/aa S. 464 f.).
3.3. Gerichtliche Beurteilung
a) Nachdem die Beklagten die von der Klägerin am 14. und 15. Mai 2024 angeb-
lich getätigten Fassadenarbeiten (Fertigstellung und Anstrich der Fassaden aussen
rund um die Hauseingangstüre, vgl. act. 21 Rz. 17) bestritten haben (vgl. Prot. S. 8),
hat die Klägerin diese nicht hinreichend umfassend und klar dargelegt. Infolge der
Bestreitung wäre es der Klägerin aber oblegen, die behaupteten (Abschluss-)Ar-
beiten eingehender, konkreter – substantiiert – darzulegen. Was machten die Ar-
beiter der Klägerin genau, als sie die Fassaden (Plural) aussen rund um die Haus-
eingangstüre fertig machten? Was haben sie dort gestrichen? Wie gross war die
gestrichene Fläche? Inwieweit war ein (erneutes) Streichen mit Blick auf den Aus-
führungsstand am 30. April 2024 notwendig (vgl. dazu auch sogleich, Erw. 3.3.b).
Ob es sich bei diesen Arbeiten qualitativ um Abschlussarbeiten handelt, welche die
Eintragungsfrist auslösen, kann ohne diese Angaben nicht beurteilt werden. Vor
dem Dargelegten hat der zur Beurteilung dieser Frage notwendige Sachverhalt

- 10 -
nach den schlüssigen Bestreitungen der Beklagten als von der Klägerin unsubstan-
tiiert dargelegt und damit als nicht bewiesen zu gelten. Damit misslingt der Klägerin
der Nachweis, am oder nach dem 13. Mai 2024 Fassadenarbeiten ausgeführt zu
haben, die qualitativ als fristauslösende Abschlussarbeiten qualifizieren.
b) Ergänzend ist auf Folgendes hinzuweisen: Auf dem Foto der Fassade bei der
Haustüre vom 30. April 2024 ist im Gegensatz zu den Aufnahmen vom 6. bzw.
11. April 2024 (act. 25/5-6) kein Gerüst mehr ersichtlich (act. 25/7). Die Fassade
wirkt am 30. April 2024 fertiggestellt, insbesondere ist der Sockelanstrich im unte-
ren Teil bündig abgeschlossen (act. 25/5 und 25/6-7). Zu beachten ist überdies,
dass soweit ersichtlich kein Unterschied auszumachen ist zum Foto derselben Fas-
sade vom 28. Juni 2024 (act. 25/7 und act. 25/8), wo die Klägerin selber eingesteht,
zu diesem Zeitpunkt seien die Arbeiten an der Fassade abgeschlossen gewesen
(Prot. S. 12). Im von den Parteien eingereichten Chatverlauf fällt sodann auf, dass
lediglich von Gipserarbeiten bei der Haupttüre innen die Rede ist und schliesslich
für den 15. Mai 2024 noch für nach Mittag abschliessende Arbeiten, "Finis[c]h",
angekündigt wurden (act. 22/26; act. 25/4). Immerhin ist die geltend gemachte Ar-
beitszeit der zwei Arbeiter – für sämtliche behaupteten Abschlussarbeiten – mit je-
weils 8 und 3 Stunden, total 11 Stunden (act. 22/27-30), beachtlich und liesse auf
umfangreichere Arbeiten schliessen. Den Beklagten ist indes beizupflichten, wenn
sie behaupten, die blosse Anzahl der rapportierten Stunden sage nichts über die
tatsächlich geleisteten Arbeiten aus (vgl. Prot. S. 9). Dazu hat die Klägerin auch
nicht aufgeschlüsselt, wie viele dieser Stunden auf Fassadenarbeiten entfallen
sind, will sie doch an diesen Tagen auch noch Gipserarbeiten erledigt haben.
c) Vor dem Hintergrund des Ausgeführten folgt, dass die Klägerin mangels hin-
reichender Substantiierung nicht nachweisen kann, dass sie ihre Fassadenarbeiten
an der Liegenschaft der Beklagten wie behauptet am 14. und am 15. Mai 2024
abgeschlossen hat. Somit ist unbewiesen, dass die am 13. September 2024 vorge-
nommene vorläufige Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts zugunsten der
Klägerin (vgl. act. 22/40) binnen gesetzlicher Frist erfolgt ist. Für eine allfällige For-
derung aus Fassadenarbeiten besteht damit kein Pfandrechtsanspruch.
4. Fazit

- 11 -
Die Klägerin vermag für die Trockenbau- und Gipserarbeiten keine Restforderung
nachzuweisen, für die Fassadenarbeiten misslingt ihr der Beweis der Einhaltung
der Eintragungsfrist. Demnach ist die Klage auf definitive Eintragung des Pfand-
rechts abzuweisen und das zuständige Grundbuchamt F._____ anzuweisen, das
vorläufig eingetragene Pfandrecht zu löschen. Die Prüfung der übrigen Eintra-
gungsvoraussetzungen erübrigt sich damit.
5. Kosten- und Entschädigungsfolgen
5.1. Gerichtskosten
a) Für das vorliegende Verfahren ist die Gerichtsgebühr beim Streitwert von
Fr. 23'292.– (act. 21 S. 1; vgl. Art. 91 Abs. 1 ZPO) in Anwendung von § 4 Abs. 1
GebV OG auf Fr. 3'410.– festzusetzen. Die Kosten sind aufgrund des Unterliegens
der Klägerin ihr aufzuerlegen und mit dem von ihr im vorliegenden Verfahren ge-
leisteten Kostenvorschuss zu verrechnen (Art. 111 Abs. 1 ZPO).
b) Mit Urteil vom 26. November 2024 (Geschäfts-Nr. ES240046-C) des hiesigen
Gerichts betreffend vorläufige Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts wurden
die Kosten jenes Verfahrens unter Vorbehalt des endgültigen Entscheids des Ge-
richts im ordentlichen Verfahren der Klägerin auferlegt und mit dem von ihr geleis-
teten Vorschuss verrechnet (act. 3/2 S. 9). Infolge des Verfahrensausgangs ist
diese Kostenauflage zu bestätigen (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO).
5.2. Parteientschädigung
Ausgangs- und antragsgemäss ist die Klägerin zudem zu verpflichten, den Beklag-
ten eine Entschädigung zu entrichten. Nachdem das hiesige Gericht im Verfahren
betreffend vorläufige Eintragung mit demselben Urteil die Höhe der Parteientschä-
digung nicht festgelegt, sondern den endgültigen Entscheid dem Gericht im ordent-
lichen Prozess vorbehalten hat (act. 3/2 S. 9), sind sie auch dafür zu entschädigen.
Beim angezeigten Streitwert rechtfertigt sich bei der Parteientschädigung der Klä-
gerin an die Beklagten nach § 4 Abs. 1 AnwGebV von Fr. 4'260.– auszugehen,
diese aufgrund des vorangegangenen summarischen Verfahrens um 20 % zu er-
höhen, und damit auf rund Fr. 5'530.– festzulegen (inkl. MwSt.).

- 12 -
Es wird erkannt:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Das Grundbuchamt F._____ wird angewiesen, die gemäss Verfügung
ES240046-C vom 13. September 2024 vorgemerkte vorläufige Eintragung
des Bauhandwerkerpfandrechts zugunsten der Klägerin und zu Lasten der
Liegenschaft Grundbuchblatt 1, Kataster Nr. 2, Plan 5, EGRID CH3, D._____-
strasse 4 in E._____, im Umfang von Fr. 23'292.– zuzüglich Zins von 5 % seit
19. Juni 2024, zu löschen.
3. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 3'410.– festgesetzt.
Allfällige weitere Auslagen bleiben vorbehalten.
4. Die Gerichtskosten werden der Klägerin auferlegt und aus dem von ihr geleis-
teten Kostenvorschuss bezogen.
5. Die Klägerin wird verpflichtet, den Beklagten eine Parteientschädigung von
total Fr. 5'530.– (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien (je mit Gerichtsurkunde) sowie – nach
Eintritt der Rechtskraft – das Grundbuchamt F._____ (im Dispositiv, gegen
Empfangsschein).
7. Eine Berufung gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen von der Zustel-
lung an im Doppel und unter Beilage dieses Entscheids beim Obergericht des
Kantons Zürich, Zivilkammer, Postfach, 8021 Zürich, erklärt werden. In der
Berufungsschrift sind die Anträge zu stellen und zu begründen. Allfällige Ur-
kunden sind mit zweifachem Verzeichnis beizulegen.
Bülach, 8. Mai 2025
BEZIRKSGERICHT BÜLACH
Der Bezirksrichter: Der Gerichtsschreiber:
MLaw R. Hug lic. iur. G. Maissen