zh_baurekursgericht · BRKE III Nr. 0064/2010 · 2010-05-05 · de
Zonenkonformität. Wohnzone mit Zulassung nur nicht störender Betriebe.


BRKE III Nr. 0064/2010 vom 5. Mai 2010 in BEZ 2010 Nr. 45
(Bestätigt mit VB.2010.00305 vom 8. September 2010.)
2. Beim streitbetroffenen Gebäude handelt es sich um ein aus vorgefertig-
ten Teilen bestehendes, ab- und wiederaufbaubares Gebäude, das zum Zeit-
punkt der Bewilligungserteilung auf einem andern Grundstück in der Wohnzone
mit Gewerbeerleichterung WG 60 stand. Der Rekurrent betreibt bzw. betrieb
dort einen Service für Wohnwagen und Wohnmobile. Nunmehr will er das Ge-
bäude in redimensionierter Form am geplanten neuen Standort in der Wohnzo-
ne W 40 aufstellen und dort seinen Betrieb weiter führen, weil er auf dem ur-
sprünglichen Grundstück nicht weiter verbleiben kann. Die Vorinstanz hat die
Bewilligung für das Projekt mit der Begründung mangelnder Zonenkonformität
verweigert. (…)
4.1 Nach Art. 22 Abs. 2 lit. a des Raumplanungsgesetzes (RPG) müssen
Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen.
Wohnzonen sind gemäss § 52 PBG in erster Linie für Wohnbauten be-
stimmt; dieser Nutzweise zugerechnet werden auch Arbeitsräume, die mit einer
Wohnung zusammenhängen und in einem angemessenen Verhältnis zur ei-
gentlichen Wohnfläche stehen (Abs. 1). Mässig störende Betriebe sind gestat-
tet, wo die Bau- und Zonenordnung sie zulässt; stark störende und solche, die
unverhältnismässig Verkehr auslösen, sind unzulässig (Abs. 3).
In den Wohnzonen W 40 und W 60 der Gemeinde X gilt gemäss Art. 20
Abs. 1 BZO ein Wohnanteil von 75 Prozent der Gesamtnutzfläche. Mässig stö-
rende Betriebe erklärt die Bau- und Zonenordnung in diesen Zonen als unzu-
lässig. Demnach sind in der Zone W 40, in der das Baugrundstück liegt, einzig
nicht störende Betriebe in einem Umfang von 25 Prozent der Gesamtnutzfläche
gestattet.
4.2.1 Die kantonalrechtlichen Kategorien «nicht störend», «mässig stö-
rend» und «stark störend» waren ursprünglich vor allem, wenn auch nicht aus-
schliesslich, Begriffe immissionsrechtlichen Gehaltes. Gemäss § 294 des Pla-
nungs- und Baugesetzes in der Fassung vom 7. September 1975 galten, sofern
die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmte, als zulässige Nutzweise
in Kern- und Zentrumszonen: Wohnungen, Büros, Ateliers und Praxen, Läden,
mässig störendes Gewerbe (lit. a); in Wohnzonen: Wohnungen, Büros, Ateliers
und Praxen, Läden, nicht störendes Gewerbe (lit. b); in Industriezonen: Indus-
trielle und gewerbliche Betriebe (lit. c). Gestützt auf diese Bestimmung wurde
im Kanton Zürich in langjähriger Praxis eine verschiedenste Betriebe erfassen-
de Kategorisierung in nicht, mässig und stark störende Betriebe geschaffen. So

galten etwa Schneiderateliers als nicht störende und Schreinereien als mässig
störende Betriebe. Damit wurde in einer typisierenden, der allgemeinen Erfah-
rung entsprechenden Umschreibung festgestellt, welchen Betrieben welches
Immissionspotential zuzuordnen war, und wurden diese Betriebe mit den pla-
nungsrechtlichen Immissionsvorschriften in den einzelnen Zonen als nicht,
mässig oder stark störende Betriebe zugelassen oder untersagt. Ob ein Betrieb
auf Grund seiner konkreten Immissionen effektiv störte, war demgegenüber im
Rahmen der kumulativ erfolgenden Anwendung der polizeilichen Immissions-
vorschrift von § 226 PBG zu beurteilen (BRKE IV Nr. 14/1982 = BEZ 1982 Nr.
29; E. Brüngger, Bedeutung kantonaler und kommunaler Nutzungsvorschriften
unter Berücksichtigung des Bundesumweltrechts, PBG aktuell 2/1994, S. 5 ff.,
auch zum Folgenden).
Mit der Revision des Planungs- und Baugesetzes vom 1. September 1991
wurde die Bestimmung von § 294 altPBG aufgehoben. Nunmehr ist aus-
schliesslich in den die einzelnen Bauzonen definierenden Bestimmungen von
§§ 50 ff. PBG festgehalten, in welchen Zonen nicht, mässig und stark störende
Betriebe erlaubt sind bzw. durch die Bau- und Zonenordnung als zulässig er-
klärt werden können.
Mit der Einführung des Bundesumweltschutzrechtes haben kantonalrecht-
liche Bestimmungen, soweit sie dem Immissionsschutz dienten, ihre selbstän-
dige Bedeutung verloren. Nachdem der Bundesrat mit der Luftreinhalteverord-
nung und der Lärmschutzverordnung bundesrechtliche Vorschriften aufgestellt
und insbesondere auch Grenzwerte festgelegt hat, sind die betreffenden Im-
missionen nur mehr nach diesen Regeln zu beurteilen (BGE 114 Ib 214 ff., E.
4a). Dementsprechend verbleibt den Bestimmungen über die Zulässigkeit von
nicht, mässig und stark störenden Betrieben nur noch ein raumplanerischer,
d.h. die Zonenkonformität beschlagender Gehalt, unter welchem Aspekt diese
Vorschriften weiterhin beachtlich sind.
4.2.2 Wohnzonen sind in erster Linie für Wohnbauten bestimmt. Die
Wohnnutzung bildet den primären Zonenzweck. Betriebliche Nutzungen dürfen
demnach nur dann bewilligt werden, wenn sie mit diesem Zweck zumindest
vereinbar sind.
Erlaubt eine Gemeinde in einer Wohnzone nur nicht störende Betriebe,
sind an diese Vereinbarkeit offenkundig höhere Anforderungen zu stellen, als
wenn auch mässig störende Betriebe zugelassen wären. Andernfalls käme der
besagten Unterscheidung keinerlei (raumplanungsrechtlicher) Regelungsgehalt
zu und diente sie nur noch der Zuordnung der Empfindlichkeitsstufe gemäss
Art. 43 der Lärmschutzverordnung (LSV). Dies anzunehmen fällt schon im Lich-
te des vorstehend Gesagten ausser Betracht. Überdies knüpft zwar Art. 43 LSV
an die Unterscheidung in nicht, mässig und stark störende Betriebe an; die
Empfindlichkeitsstufen lassen sich indes auch nach andern Kriterien festsetzen
(vgl. etwa Art. 3 Abs. 2 und 3 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich), so
dass kommunale Bestimmungen über die Zulassung von nicht, mässig oder
stark störenden Betrieben nicht schon von Bundesrechts wegen erforderlich
sind.

Besagte erhöhte Anforderungen an die Vereinbarkeit einer betrieblichen
Nutzung mit Wohnnutzung lassen sich dahingehend umschreiben, dass Betrie-
be ihrem Wesen nach einwandfrei in eine Wohnzone passen müssen. In Lehre
und Rechtsprechung wird für Wohnzonen, in denen nur nicht störende Betriebe
zugelassen werden, verlangt, dass ein funktionaler Zusammenhang zwischen
dem Betrieb und der Wohnzone bestehen muss, indem der betreffende Betrieb
der Befriedigung der täglichen Bedürfnisse der Quartierbevölkerung dient und
damit für die Quartierbewohner eine bestimmte notwendige Funktion hat. Die
Postulierung eines solchen funktionalen Zusammenhanges als zwingende Vor-
aussetzung für die Bejahung der Zonenkonformität erscheint indes nicht un-
problematisch. So ist nur schwer zu erkennen, weshalb einem Antiquariat, ei-
nem Gourmetrestaurant oder einer Hypnotiseurpraxis auf Grund ihrer speziali-
sierten, die täglichen Bedürfnisse und das Einzugsgebiet des Quartiers über-
schreitenden Angebote die Einstufung als nicht störender Betrieb verwehrt blei-
ben sollte, während eine Buchhandlung, ein Quartierrestaurant oder eine Haus-
arztpraxis wohl allesamt als der Befriedigung der täglichen Bedürfnisse der
Quartierbevölkerung dienende und damit nicht störende Betriebe eingestuft
werden können. In umgekehrter Hinsicht kann hingegen gesagt werden, dass
dann, wenn ein Betrieb der Quartierversorgung dient, dieser deswegen als nicht
störend einzustufen ist (vgl. zum Ganzen B. Waldmann/P. Hänni, Raumpla-
nungsgesetz, 2006, Art. 22 Rz. 20 f.; RB 1994 Nr. 73; BRKE II Nrn. 0112 -
0117/2008 vom 17. Juni 2008, E. 4 ff. = BEZ 2008 Nr. 56; www.brk.zh.ch).
4.3 Bei der Beantwortung der Frage, ob ein Betrieb im Sinne der Bau- und
Zonenordnung zonenkonform ist, kommt den Gemeinden ein qualifizierter Beur-
teilungsspielraum zu, bei dessen Überprüfung sich die Rekursinstanz Zurück-
haltung auferlegt. Sie schreitet somit nur im Falle einer klar unvertretbaren Wer-
tung ein (vgl. A. Kölz/J. Bosshart/M. Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechts-
pflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., 1999, § 20 Rz. 17 ff.).
4.4 Als Auslegungshilfe ist vorliegend die in der Bau- und Zonenordnung
enthaltene Wegleitung heranzuziehen. Diese hält zu Art. 20 BZO fest:
«Als zulässige Nutzweisen gelten in den Wohnzonen Wohnungen, Büros,
Ateliers und Praxen, Läden sowie nicht störende Gewerbe. Solche sind nach
der Praxis der Verwaltungsjustiz-Behörden beispielsweise: Bäckereien;
Schuhmachereien; Coiffeurläden; Schneiderateliers; Ateliers für technische und
graphische Berufe; kleinere kaufmännische Betriebe; ärztliche Praxisräume;
Lagerräume, bei denen das Lagergut zu keiner intensiven Ein- und Ausladetä-
tigkeit führt; Ladengeschäfte; Ateliers für stille Berufe; Gaststätten (Immissions-
vorbehalte); Tennisanlagen (ohne Turniere); Transformerstationen.»
Damit greift die Gemeinde auf die vorstehend erwähnte Bestimmung von §
294 lit. b altPBG zurück. Darüber hinaus wird aus der exemplifizierenden Auf-
zählung offensichtlich, dass mit der Bau- und Zonenordnung keineswegs nur
der täglichen Quartierversorgung dienende Betriebe zugelassen werden sollen.
Schneiderateliers oder «Ateliers für technische und graphische Berufe» dienen
anders als etwa eine Bäckerei kaum nur der Befriedigung der täglichen Bedürf-
nisse, und deren Kundschaft dürfte in der Regel quartierübergreifend angesie-
delt sein. Bezüglich der Lagerräume lässt die einschränkende Umschreibung

«ohne intensive Ein- und Ausladetätigkeit» von vornherein jeden Bezug zur
Quartierversorgung vermissen, und die «Ladengeschäfte» und «Ateliers für stil-
le Berufe» und Gaststätten werden diesbezüglich auch nicht weiter spezifiziert.
Hingegen ist solchen Betrieben eigen, dass sie – jedenfalls bei eher geringer
Grösse – in aller Regel gut in eine Wohnzone passen und dort nicht stören.
4.5.1 Mit Bezug auf den vorstehend zur Beurteilung stehenden Betrieb ist
vorab auf die Ausführungen des Rekurrenten in seiner Rekursschrift zu verwei-
sen. Danach betreibt er einen Service für Wohnwagen und Wohnautos, und
zwar nur für den Wohnteil der Wohnautos, ohne Autoreparaturen und ohne Ka-
rosseriearbeiten. Der Rekurrent repariert gemäss seiner eigenen Darstellung
etwa Wasserhähne, Wasserpumpen oder Beleuchtungen oder montiert Fens-
ter. Laut einem Flugblatt, welches der Rekurrent am Augenschein zu den Akten
gegeben hat, bietet er unter anderem Folgendes an: Ersetzen oder Reparieren
von Fenstern oder Dachhauben, Montage von Sonnenstoren, Satellitenanlagen
oder Veloträger, Einbau von Solaranlagen und Heizungen, Abdichten undichter
Stellen.
Das geplante Gebäude besteht in der geplanten Form aus einer Einstell-
halle/Werkstatt mit einer Grundfläche von 7,16 m x 7,6 m und aus einem zwei
Räume aufweisenden, im Plan mit «Büro Lager Geräte» angeschriebenen Trakt
mit einer Grundfläche von 3,05 m x 4,85 m. Die Einstellhalle ist werkhallenty-
pisch mit Falttoren und grossen Fenstern geplant. Der Vorplatz zwischen Halle
und Strasse soll mit Verbundsteinen gepflastert werden und eignet sich damit
zum Abstellen von zu wartenden oder reparierenden Wagen.
4.5.2 Das Gebäude und seine Nutzung weisen offenkundig den Charakter
einer Werkstatt und nicht eines Ateliers auf. Es sollen dort Tätigkeiten ausgeübt
werden, die nicht mehr dem Bild eines stillen Gewerbes entsprechen, wie es
etwa bei einem Schneideratelier oder einem graphischen Atelier der Fall ist,
welche zwanglos auch in einer hierzu umgenutzten Wohnung eingerichtet wer-
den könnten. Der Betrieb ist auch dann als eine mechanische Werkstatt einzu-
ordnen, wenn dort keine Automotoren und Autokarosserien, sondern Wohnwa-
gen und die Wohnteile von Wohnmobilen repariert, erneuert, ausgebaut und
ergänzt werden. Damit liegt ein Betrieb vor, der von seiner Art her in eine Ge-
werbezone, in eine Mischzone oder vielleicht auch in eine Wohnzone, in der
auch mässig störende Betriebe zulässig sind, passen würde, gewiss aber nicht
in eine Zone, in der nur nicht störende Betriebe zulässig sind, lässt doch diese
Einschränkung – sofern nicht schon das Kriterium der Quartierversorgung nicht
zum Tragen kommt – keinerlei raumplanerische Unverträglichkeit des Betriebes
mit der Wohnnutzung zu. Der Rekurrent mag zwar mit seiner am Augenschein
geäusserten Bemerkung, ein Quartierladen würde mehr Verkehr produzieren
als sein Betrieb, nicht Unrecht haben. Anders als der rekurrentische Betrieb
kann indes ein Quartierladen für sich in Anspruch nehmen, der Quartierversor-
gung zu dienen, womit er dank dieser Funktion als nicht störend gilt.
Zu Recht nichts ableiten will der Rekurrent offenbar aus dem Umstand,
dass ein Mindestwohnanteil von 75 Prozent besteht. Dies dient vor allem dem
Schutz der Wohnnutzung vor Verdrängung durch Nichtwohnnutzung und sagt
nichts darüber aus, welche Arten betrieblicher Nutzung im Rahmen der verblei-

benden 25 Prozent Nutzfläche zulässig sind. Allerdings wäre, wenn das Vorha-
ben nicht schon an der Voraussetzung der Zonenkonformität scheiterte, zu prü-
fen gewesen, ob auf Grund von Art. 20 BZO ein rein gewerblich genutztes Ge-
bäude in der Standortzone überhaupt zulässig ist.
Keine Rolle für die Frage der Zonenkonformität vermag schliesslich zu
spielen, wie lange der Rekurrent die fragliche Nutzung auf dem Baugrundstück
auszuüben gedenkt.
4.6 Demnach erweist sich der vorinstanzliche Bauabschlag als vertretbar;
er ist somit zu schützen.