zh_baurekursgericht · BRGE II Nr. 0155/2016 · 2016-09-27 · de
Bauen ausserhalb der Bauzonen. Erweiterung eines Bauernhauses mit einem zusätzlichen Zimmer sowie einem Bad mit Separattoilette. Zonenkonformität. Ausnahmebewilligung.

Das Baurekursgericht bestätigte die Bauverweigerung und wies den Rekurs der Bauherrschaft ab. Das in der Landwirtschaftszone zonenkonforme Mass für landwirtschaftliches Wohnen ist nach Art. 16a Abs. 1 RPG i.V.m. Art. 34 Abs. 3 RPV zu beurteilen und kann nicht gestützt auf Art. 24c RPG ausgehebelt werden.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung
G.-Nr. R2.2016.00056
BRGE II Nr. 0155/2016
Entscheid vom 27. September 2016
Mitwirkende Abteilungspräsident Peter Rütimann, Baurichter Emil Seliner, Baurichter
Adrian Bergmann, Gerichtsschreiber Fabian Vonlanthen
in Sachen Rekurrierende
J. und K. S., [….]
gegen Rekursgegnerinnen
1. Planungs- und Baukommission X, [….]
2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach,
8090 Zürich
betreffend Planungs- und Baukommissionsbeschluss vom 9. März 2016 und Verfü-
gung der Baudirektion Kanton Zürich vom 1. März 2016; Verweigerung der
nachträglichen Baubewilligung bzw. der raumplanungsrechtlichen Bewilli-
gung für Sanierung und Erweiterung Zwischenbau
______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 9. März 2016 verweigerte die Planungs- und Baukom-
mission J. und K. S. die baurechtliche Bewilligung für die bereits erstellte
Sanierung und Erweiterung des Zwischenbaus beim Gebäude Vers.-Nr.
880 in X und ordnete die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
an.
Gleichzeitig wurde die Verweigerung der raumplanungsrechtlichen Bewilli-
gung der Baudirektion Kanton Zürich vom 1. März 2016 für das Bauvorha-
ben eröffnet.
B.
Gegen diese Entscheide erhoben J. und K. S. mit Eingabe vom 11. April
2016 fristgerecht Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und
beantragten die Aufhebung der angefochtenen Beschlüsse sowie die nach-
trägliche Bewilligung für die bereits erfolgten baulichen Massnahmen im
Zwischenbau, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Vorinstanzen.
C.
Mit Verfügung vom 12. April 2016 wurde der Rekurseingang vorgemerkt
und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
Mit Eingabe vom 13. Mai 2016 beantragte die Baudirektion die Abweisung
des Rekurses, unter Kostenfolge zulasten der Rekurrierenden.
Die Planungs- und Baukommission X beantragte mit Eingabe vom 31. Mai
2016 ebenfalls die Abweisung des Rekurses.
E.
Mit Replik vom 17. Juni 2016 bzw. Dupliken vom 7. und 11. Juli 2016 hiel-
ten die Parteien an ihren Anträgen fest.
R2.2016.00056 Seite 2

F.
Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit für die Entscheidfindung erfor-
derlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.
Es kommt in Betracht:
1.
Die Rekurrierenden sind Baugesuchsteller und Adressaten der angefochte-
nen Verweigerung und daher nach § 338a Abs. 1 des Planungs- und Bau-
gesetzes (PBG) ohne Weiteres zur Rekurserhebung legitimiert. Da die üb-
rigen formellrechtlichen Voraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf den
Rekurs einzutreten.
2.
Es wird die Durchführung eines Augenscheins beantragt (vgl. § 7 des Ver-
waltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). Das Baurekursgericht hat unbese-
hen von Parteianträgen nur dann einen Augenschein durchzuführen, wenn
die Verhältnisse vor Ort zwar entscheidrelevant, auf Grund der Akten aber
noch unklar sind. Diese Voraussetzung ist vorliegend nicht erfüllt, so dass
kein Augenschein durchzuführen war.
3.
Das Baugrundstück [….] liegt in der Landwirtschaftszone der Gemeinde X
und ist unter anderem mit zwei Wohngebäuden (F.-Weg 6 und F.-Weg 7)
überstellt, die durch einen Zwischenbau miteinander verbunden sind. Es
handelt sich um die Betriebsleiterwohnung des Landwirtschaftsbetriebs und
die Wohnung der abtretenden Generation ("Stöckli"). Das streitgegenständ-
liche Bauvorhaben umfasst den im ersten Obergeschoss des Zwischen-
baus bereits ausgeführten Einbau eines neuen Zimmers und eines Bade-
zimmers mit separater Toilette. Hierfür wurde die seitens der Rekurrieren-
den nachträglich nachgesuchte raumplanungsrechtliche Bewilligung von
der Baudirektion verweigert.
R2.2016.00056 Seite 3

4.
Die Baudirektion begründet die Bauverweigerung zusammengefasst damit,
dass das Bauvorhaben weder nach Art. 22 Abs. 2 des Raumplanungsge-
setzes (RPG) noch nach Art. 24 – 24e RPG bewilligungsfähig sei.
Gestützt auf Art. 22 RPG könne keine Bewilligung erteilt werden, da die
Wohnraumerweiterung aufgrund der bereits vorhandenen Wohnraumflä-
chen nicht zonenkonform sei. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer
Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG seien ebenfalls nicht erfüllt, da
mit dem zonenkonformen Stöcklineubau F.-Weg 6 im Jahr 1992 eine
Wohnnutzflächenerweiterung von 160 m2 geschaffen worden sei, womit
das zulässige Erweiterungskontingent von 100 m2 bereits ausgeschöpft
bzw. überschritten worden sei.
5.
Die Rekurrierenden sind hingegen der Auffassung, dass das zulässige Er-
weiterungskontingent noch nicht ausgeschöpft sei. Die durch den Stöckli-
neubau F.-Weg 6 im Jahr 1992 erfolgte Wohnnutzflächenerweiterung sei
als Erweiterung innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens zu betrach-
ten, womit lediglich 80 m2 und nicht 160 m2 anzurechnen seien. Das sich
am jetzigen Standort des Stöcklis ursprünglich befindende Ökonomiege-
bäude sei im Jahr 1992 abgebrochen worden und unmittelbar darauf durch
den Stöcklineubau ersetzt worden. Die Abweichung des heutigen Stöcklis /
Wohnhauses F.-Weg 6 zum ursprünglichen Ökonomiegebäude sei in sei-
ner äusseren Erscheinung sowohl hinsichtlich Volumen als auch hinsicht-
lich Gestaltung lediglich minimal. Die Identität des ursprünglichen Ökono-
miegebäudes sei somit gewahrt worden, weshalb die im Jahr 1992 erfolgte
Wohnnutzflächenerweiterung als Erweiterung innerhalb des bestehenden
Gebäudevolumens zu betrachten und somit lediglich zur Hälfte anzurech-
nen sei. Da die vorliegend strittige Erweiterung weniger als 20 m2 betrage,
werde der Richtwert von 100 m2 nicht überschritten. Entsprechend sei das
Bauvorhaben noch zulässig und es könne eine Ausnahmebewilligung ge-
stützt auf Art. 24c RPG erteilt werden.
6.
Zunächst ist zu prüfen, ob das Bauvorhaben zonenkonform im Sinn von
Art. 16a Abs. 1 und Art. 22 RPG ist.
R2.2016.00056 Seite 4

6.1.
Nach Art. 22 Abs. 2 RPG ist Voraussetzung einer Baubewilligung – neben
der Erschliessung (lit. b) –, dass die Baute oder Anlage dem Zweck der
Nutzungszone entspricht (lit. a). Art. 16a Abs. 1 Satz 1 RPG stellt den
Grundsatz auf, dass in der Landwirtschaftszone jene Bauten und Anlagen
zonenkonform sind, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für
den produzierenden Gartenbau nötig sind. Art. 16a RPG wird in Art. 34 der
Raumplanungsverordnung (RPV) näher ausgeführt. Die Bauten und Anla-
gen, die als zonenkonform infrage kommen, werden in Art. 34 Abs. 1–3
RPV umschrieben. Bauten für den Wohnbedarf sind nach Art. 34 Abs. 3
RPV zonenkonform, wenn der Wohnbedarf für den Betrieb des entspre-
chenden landwirtschaftlichen Gewerbes unentbehrlich ist; eingeschlossen
wird der Wohnbedarf der abtretenden Generation. Art. 34 Abs. 4 RPV
nennt die für alle Bauten und Anlagen nach Abs. 1–3 der Bestimmung gel-
tenden weiteren Voraussetzungen; demnach ist erforderlich, dass sie für
die infrage stehende Bewirtschaftung nötig sind (lit. a), dass ihnen am vor-
gesehenen Standort keine überwiegenden Interessen entgegenstehen
(lit. b) und dass der Betrieb voraussichtlich längerfristig bestehen kann
(lit. c).
Die Baudirektion des Kantons Zürich hat im Merkblatt „Landwirtschaftliches
Wohnen“ die durch Art. 16a Abs. 1 RPG i.V.m. Art. 34 Abs. 3 RPV aufge-
stellten Anforderungen konkretisiert. Demnach stehen für eine Betriebslei-
terwohnung eine Bruttogeschossfläche von maximal 220 m2 und für ein
Stöckli eine solche von maximal 120 m2 zur Verfügung, sofern die weiteren
Voraussetzungen (u.a. mindestens 1,0 Standardarbeitskräfte nach Art. 7
Abs. 1 BGBB und eine Entfernung von mindestens 300 m von der Wohn-
zone) erfüllt sind. Ein Anlass, an der Angemessenheit der im Merkblatt ge-
nannten Werte zu zweifeln, besteht nicht (vgl. BGr 1C_127/2009 vom
2. September 2009, E. 2.4 f.).
6.2.
Die Rekursgegnerin 2 hat die Verweigerung der Bewilligungserteilung für
die streitige Wohnraumerweiterung zu Recht auch damit begründet, dass
betreffend die Bruttogeschossfläche eine Überdimensionierung entstünde.
Der für landwirtschaftliches Wohnen bereits vorhandene Wohnraum um-
fasst nach unbestrittener Darstellung der Rekursgegnerin 2 im Wohnhaus
F.-Weg 540 m2 und im Stöckli F.-Weg 6 160 m2, die streitige Erweiterung
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zusätzliche 20 m2. Damit überschreitet die bereits vorhandene Wohnfläche
die nach dem vorgenannten Merkblatt zulässige maximale Wohnfläche,
mithin das für das landwirtschaftliche Gewerbe unentbehrliche, zonenkon-
forme Mass (vgl. Art. 34 Abs. 3 RPV), bei weitem. Demnach ist für die strei-
tige Wohnraumerweiterung die Erteilung einer Bewilligung gestützt auf
Art. 22 RPG mangels Zonenkonformität ausgeschlossen.
7.
Die Rekurrierenden machen geltend, für das Bauvorhaben könne eine
Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 24c RPG erteilt werden.
7.1.
Nach Art. 24c RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und An-
lagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ih-
rem Bestand grundsätzlich geschützt (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen
können erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wieder aufge-
baut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert wurden (Abs. 2).
In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der
Raumplanung vorbehalten (Abs. 5).
7.2.
Soweit durch den Umbau neue Wohnfläche geschaffen wurde, kann dem
streitgegenständlichen Bauvorhaben keine Ausnahmebewilligung gestützt
auf Art. 24c RPG erteilt werden. Die bereits vorhandene Wohnfläche im
Umfang von gesamthaft 700 m2 überschreitet die zulässige maximale
Wohnfläche von 340 m2 (220 m2 für eine Betriebsleiterwohnung und 120 m2
für ein Stöckli) um mehr als das Doppelte. Die das Maximalmass über-
schreitende Fläche wird zwar ebenfalls für landwirtschaftliches Wohnen
genutzt, ist aber – weil überdimensioniert – in der Landwirtschaftszone
nicht mehr zonenkonform. Insofern ist von einer zonenwidrigen Baute aus-
zugehen. Die erweiterte Bestandesgarantie von Art. 24c Abs. 2 RPG ge-
währt keinen absoluten Anspruch auf Erweiterung einer bestehenden zo-
nenwidrigen Baute ausserhalb der Bauzone, sondern steht – wie in Art. 24c
Abs. 5 explizit genannt – in jedem Fall unter dem auf Gesetzesstufe veran-
kerten Vorbehalt der Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raum-
planung. Eines der wichtigsten Anliegen der Raumplanung überhaupt ist
der Grundsatz der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet. Dieser
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Grundsatz hat unter anderem zur Folge, dass das Wohnen in der Landwirt-
schaftszone einem eng begrenzten Personenkreis vorbehalten und nur un-
ter strengen Voraussetzungen zulässig ist. Zu diesen Voraussetzungen
zählen auch die vorgenannten Begrenzungen der maximal zulässigen
Wohnflächen. Liegt bereits ein zonenwidriger Zustand vor – wie dies vorlie-
gend aufgrund der stark überdimensionierten landwirtschaftlichen Wohnflä-
che der bestehenden Bauten in besonderem Masse der Fall ist – würde die
Erteilung einer Ausnahmebewilligung den zonenwidrigen Zustand noch zu-
sätzlich verschärfen. Dies würde der gesetzgeberischen Intention, den in
der Landwirtschaftszone gelegenen Wohnraum auf ein Minimum zu be-
schränken, zuwiderlaufen. Das in der Landwirtschaftszone zonenkonforme
Mass für landwirtschaftliches Wohnen beurteilt sich nach Art. 16a Abs. 1
RPG und Art. 34 Abs. 3 RPV und kann nicht gestützt auf Art. 24c RPG
ausgehebelt werden. Dem streitgegenständlichen Bauvorhaben kann somit
aufgrund der bestehenden Überdimensionierung gestützt auf Art. 24c RPG
keine Bewilligung erteilt werden.
[….]
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