zh_baurekursgericht · BRKE I Nr. 0134/2010 · 2010-06-23 · de
Arealüberbauung. Nachträgliche Aufstockung eines zu einer altrechtlichen Arealüberbauung gehörenden Einfamilienhauses.


BRKE I Nr. 0134/2010 vom 23. Juni 2010 in BEZ 2011 Nr. 26
(Bestätigt mit VB.2010.00437 vom 23. Februar 2010 in BEZ 2011 Nr. 20.)
In casu ging es um die Bewilligung für den Aufbau eines Attikageschosses
auf ein Einfamilienhaus, welches das mittlere Gebäude einer Reihenhauszeile
mit drei Einheiten bildete. Diese war Teil einer noch drei weitere
Einfamilienhäuser und vier Mehrfamilienhäuser umfassenden, in den Jahren
1972 und 1973 bewilligten Arealüberbauung. Mit jenen Bewilligungen wurde der
jeweilige Grundeigentümer verpflichtet, das Baugrundstück weder stärker
auszunützen noch wesentlich anders zu überbauen als nach den bewilligten
Plänen vorgesehen.
Aus den Erwägungen:
4.1 Die Rekurrentin macht geltend, in den seinerzeitigen Baubewilligungen
sei, wie bei Arealüberbauungen üblich, eine öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung statuiert worden, wonach die Grundstücke weder
wesentlich stärker ausgenützt noch wesentlich anders als nach den bewilligten
Plänen überbaut werden dürften. Die gut erhaltene Arealüberbauung weise eine
hohe Qualität auf und sei dementsprechend mit der Auszeichnung der Stadt X
für gute Bauten bedacht worden. Die Überbauung sei mit ihren bis zu
viergeschossigen Gebäuden nach geltendem Recht teilweise übergeschossig
und überschreite die heute zulässige Ausnützung massiv. Damit komme dem
Revers auch noch heute uneingeschränkte Bedeutung zu. Die Aufstockung
stelle eine wesentliche und damit unzulässige Abweichung von den
ursprünglichen Plänen und dem Gesamtkonzept der Arealüberbauung dar,
indem sämtliche Gebäude seinerzeit ohne Attikageschosse bewilligt worden
seien. Überdies seien Gestaltung und Einordnung des geplanten Geschosses
unzureichend.
4.2 Dem hält die private Rekursgegnerin entgegen, gemäss dem geltenden
kommunalen Baupolizeirecht sei eine Arealüberbauung in der Standortzone
nicht mehr zulässig. Der Revers beruhe auf einer Norm, die schon längst nicht
mehr in Kraft sei. Deswegen sei der seiner Natur nach rein deklaratorische
Revers rechtlich bedeutungslos geworden. Im Übrigen dürften auch
Arealüberbauungen gemäss dem Planungs- und Baugesetz verändert und
verdichtet werden, wenn die entsprechenden Vorschriften eingehalten würden.
Die Qualität und der Charakter der Überbauung würden mit der angefochtenen
Aufstockung nicht in Frage gestellt. Das bestehende Gebäude sei
unbestrittenermassen nicht übergeschossig. Die allfällige Übergeschossigkeit
anderer Gebäude in der Nachbarschaft sei unerheblich. Selbst wenn der
Ausnützungsrevers noch zu beachten wäre, stünde er der Aufstockung nicht
entgegen, weil das geplante Attikageschoss als Dachgeschoss nicht an die
Ausnützungsziffer anrechenbar wäre. Im Übrigen würde das Areal mit der
Aufstockung nicht wesentlich anders als gemäss den ursprünglichen Plänen
überbaut. Nachdem auf das Gebäude W-Halde 50 bereits ein Attikageschoss

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aufgesetzt worden sei, fördere das nun bewilligte Attikageschoss sogar die
Kohärenz der Überbauung. Mit Bezug auf Einordnung und Gestaltung sei
festzustellen, dass selbst die – nicht anwendbaren – Anforderungen von § 71
PBG erfüllt seien. Mit der Dachgeschossprivilegierung habe der Gesetzgeber
die Siedlungsentwicklung nach innen fördern wollen. Wenn Attikageschosse
nach § 357 Abs. 1 PBG bei rechtswidrigen Gebäuden bewilligt werden könnten,
müsse dies umso mehr dann gelten, wenn eine Baurechtswidrigkeit nur Bauten
in der Nachbarschaft betreffe.
4.3 Die Vorinstanz nimmt den Standpunkt ein, der Revers behalte
grundsätzlich seine Gültigkeit; dies jedoch nicht in der von der Rekurrentin
behaupteten absoluten Form. Nur eine wesentliche andere Überbauung werde
untersagt. Nach dem Verwaltungsgerichtsentscheid VB 90/0173 vom 12.
Februar 1991 beinhalte der Revers kein absolutes Veränderungsverbot.
Änderungen seien zulässig, sofern die Gesamtüberbauung nach geltendem
Recht nach wie vor bewilligungsfähig sei. Eine höhere Ausnützung sei erlaubt,
wenn die zulässige Gesamtausnützung nicht überschritten werde (RB 1987 Nr.
69). Ein Interesse des Gesetzgebers am Einfrieren von Überbauungen sei nicht
erkennbar und stünde im Widerspruch zum haushälterischen Umgang mit dem
Boden.
Das streitbetroffene Gebäude weise im Bestand maximal zwei
Vollgeschosse auf; wegen der teilweise versetzten Geschossböden könnte
auch der Standpunkt eingenommen werden, das Gebäude weise ein
anrechenbares Untergeschoss und ein anrechenbares Vollgeschoss auf. Die
Erstellung des Dachgeschosses führe daher keineswegs zu der von der
Rekurrentin behaupteten Übergeschossigkeit. Dass Teile der Arealüberbauung
die zonengemässe Geschosszahl überschritten, könne dem Gebäude W-Halde
52 nicht zum Nachteil gereichen. Die Geschosszahl sei gebäudebezogen zu
betrachten.
Gestaltung und Einordnung des Projektes seien so gut, dass die
Überbauung nach wie vor die Voraussetzung für die Auszeichnung für gute
Bauten erfülle. (…)
5.2 Die fragliche Arealüberbauung liegt nach der geltenden Bau- und
Zonenordnung der Stadt X vom 23. Oktober 1991 (BZO) in der Zone W2Ib, in
der 2 Vollgeschosse, 1 Dachgeschoss und 1 Untergeschoss zulässig sind (Art.
13 BZO).
Demnach wäre, würde das streitbetroffene Gebäude isoliert betrachtet, die
geplante Aufstockung jedenfalls unter dem Aspekt der Geschosszahl zulässig.
Hingegen ist die Überbauung als ganze nach dem geltenden Recht unzulässig;
dies schon deswegen, weil sie auch Gebäude mit vier Vollgeschossen aufweist.
Zugleich sieht die geltende Bau- und Zonenordnung in der Standortzone
Arealüberbauungen nicht mehr vor (Art. 8 BZO); es kann nur mehr nach der
Regelbauweise von Art. 13 BZO vorgegangen werden.
5.3.1 Das streitbetroffene Gebäude wurde seinerzeit gestützt auf Art. 29 ff.
der Bauordnung vom 12. Juni 1963 (BauO 1963) als Teil einer
Arealüberbauung bewilligt. Der damals statuierte Arealüberbauungsrevers fusst

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auf Art. 34 Abs. 1 BauO 1963, wonach bei der Erteilung einer Areal-
überbauungsbewilligung eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung des
Inhalts aufzuerlegen ist, dass die Arealfläche weder stärker ausgenützt noch
wesentlich anders überbaut werden darf, als dies nach den bewilligten Plänen
der Fall ist.
5.3.2 Das Verwaltungsgericht hatte schon verschiedentlich Gelegenheit,
sich mit der Bedeutung von Arealüberbauungsreversen zu befassen. In RB
1989 Nr. 71 fasste das Verwaltungsgericht zusammen, dass eine
Eigentumsbeschränkung, die eine von der Regelüberbauung abweichende
Gesamtüberbauung (Arealüberbauung) vor Veränderung bewahre, ihre
rechtliche Grundlage dann verliere, wenn der alte Baubestand nach einer
Rechtsänderung als Regelüberbauung bewilligt werden könnte und deshalb
keine Privilegierung mehr beanspruche.
Das Verwaltungsgericht erwog in jenem Entscheid (VGr, 6. Juni 1989, VB
87/0145), Bewilligungen von Arealüberbauungen würden zumeist mit
Nebenbestimmungen verbunden, die gewährleisten sollten, dass die von der
Regelbauweise abweichende Überbauung nach einheitlichem Plan zu Ende
geführt werde und in ihren sie von der Regelbauweise auszeichnenden
Merkmalen – besonders gute Gestaltung, zweckmässige Ausstattung und
Ausrüstung – erhalten bleibe. Diese Nebenstimmungen verlören ihre
gesetzliche Grundlage dann, wenn das Bauvorhaben nach neuem Recht als
Regelüberbauung ausgeführt werden könnte. Zu beachten sei dabei, dass eine
Arealüberbauung oft mehrere Grundstücke erfasse. Je nach Anordnung
könnten einzelne dieser Grundstücke besonders dicht überbaut werden,
während im Extremfall ein anderes völlig unüberbaut bleibe, weil dort die zur
Bewilligung der Arealüberbauung ausschlaggebende Freifläche ausgeschieden
worden sei. Dieser besondere, durch die Arealüberbauung hergestellte
Zusammenhang zwischen den Grundstücken werde durch eine
Rechtsänderung nicht berührt. Ob die Nebenbestimmungen der Bewilligung
einer Arealüberbauung auch im neuen Recht eine Grundlage hätten, sei
deshalb nicht für jedes der erfassten Grundstücke als solches, sondern für das
gesamte Gebiet zu prüfen, das von der ursprünglichen Bewilligung erfasst
gewesen sei. Sei beispielweise die nach neuem Recht zulässige Ausnützung
für das ganze Areal bereits erreicht, so dürften auf einem Teilgrundstück auch
dann keine weiteren Bauten errichtet werden, wenn dieses Grundstück für sich
allein betrachtet eine Ausnützungsreserve aufweise.
Abschliessend stellte das Verwaltungsgericht fest, dass, wenn die nach
altem Recht bewilligte Arealüberbauung auch gegen die Regelbauweise des
neuen Rechts verstosse, die ehemals die Arealüberbauung sichernden
Nebenbestimmungen ihre gesetzliche Grundlage selbst dann behielten, wenn
das neue Recht keine Vorschriften über die Arealüberbauung kenne. Denn der
Zweck dieser Nebenbestimmungen liege darin, diejenigen Merkmale der
Gesamtüberbauung zu wahren, die das Abweichen von der Regelbauweise
gerechtfertigt hätten: Dauere trotz Rechtsänderung diese Abweichung an, so
bleibe damit auch die Grundlage für die Nebenbestimmung erhalten.

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Nichts hiervon Abweichendes ergibt sich aus den von der Vorinstanz
zitierten Verwaltungsgerichtsentscheiden VB 90/0173 vom 12. Februar 1991
und VB 5/1987 vom 30. April 1987 (= RB 1987 Nr. 69).
5.4 Hieraus erhellt ohne weiteres, dass die 1972 statuierte öffentlich-
rechtliche Eigentumsbeschränkung nach wie vor gilt; die Überbauung als
Ganzes – und eben hierauf ist nach dem Gesagten abzustellen – wäre heute
nach der Regelbauweise schon deswegen nicht zulässig, weil sie auch
viergeschossige Gebäude aufweist. Dass diese (oder eine andere)
Regelbauwidrigkeit nicht auch beim zur Erweiterung vorgesehenen Gebäude
selbst zu verzeichnen ist, ist nach dem Gesagten unerheblich.
Mit dem strittigen Projekt wird von den seinerzeitigen Plänen wesentlich
abgewichen, indem in einer ursprünglich dachgeschossfreien Überbauung ein
Attikageschoss vorgesehen ist. Die Wesentlichkeit der Abweichung ist umso
mehr zu bejahen, als bei Rechtskraft der angefochtenen Bewilligung jedenfalls
unter dem Aspekt der Geschosszahl hernach auf sämtlichen nur zwei
Vollgeschossen aufweisenden Gebäuden ein Attikageschoss bewilligungsfähig
wäre. Mit Bezug auf das Einfamilienhaus an der W-Halde 50 ist dies bereits
erfolgt, aus welcher Bewilligung, weil reverswidrig, nichts zu Gunsten des
angefochtenen Projektes abgeleitet werden kann. Im Weiteren geht mit dem
bewilligten Attikageschoss auch eine stärkere Ausnützung einher. Zwar sind
Dachgeschosse nach Massgabe von § 255 Abs. 2 PBG nicht an die
Ausnützungsziffer anzurechnen, aber die Ausnützung wird auch mit den
Geschosszahlvorschriften beschränkt (vgl. § 251 lit. b PBG), so dass aus der
Erweiterung um ein Dachgeschoss eine stärkere Ausnützung resultiert. Dass
mit der Geltung des Reverses die Überbauung in ihrem Bestand gleichsam
eingefroren wird, ist gesetzgeberisch durchaus gewollt, was die Art. 34 Abs. 1
BauO 1963 entsprechende Bestimmung von § 73 Abs. 2 PBG ausweist. Mit
dem Grundsatz der haushälterischen Bodennutzung ist die Geltung des
Reverses klar vereinbar, erreicht doch die Arealüberbauung in der bestehenden
Form gesamthaft eine Ausnützung von 75 Prozent (Baubewilligung von 1973,
E. c), während nach der geltende Bau- und Zonenordnung in der Standortzone
eine Ausnützungsziffer von bloss 40 Prozent gilt (Art. 13 Abs. 1 BZO). Von
einer Unternutzung kann somit nicht gesprochen werden. Dass mit dem
geplanten Attikageschoss die bestehende Ausnützung von 75 Prozent nicht
erhöht würde, weil Dachgeschosse nach Massgabe von § 255 Abs. 2 PBG nicht
an die Ausnützungsziffer anrechenbar sind, führt zwar dazu, dass insofern kein
weiter gehender Gesetzesverstoss zu verzeichnen wäre (vgl. § 357 Abs. 1
PBG). Dies ändert indes nichts an der Unvereinbarkeit des Bauvorhabens mit
dem nach dem Gesagten nach wie vor zu beachtenden Revers.
5.5 Damit erweist sich die angefochtene Bewilligung unbesehen der hier
nicht mehr zu prüfenden Frage der Gestaltung und Einordnung des geplanten
Geschosses in die Überbauung als rechtswidrig. Sie ist daher aufzuheben.