zh_baurekursgericht · BRGE I Nr. 0054/2014 · 2014-04-25 · de
Inanspruchnahme von Drittgrundstücken. Zulässigkeit von Abgrabungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück. Entschädigungen. Naturalersatz.


BRGE I Nr. 0054/2014 vom 25. April 2014 in BEZ 2016 Nr. 40
Dem vorliegenden Streitfall lag die rechtskräftig bewilligte Erstellung eines
teilweise bis an die Grenze des Nachbargrundstücks reichenden Mehrfamilien-
hauses mit Tiefgarage zu Grunde. Mit dem angefochtenen Beschluss erteilte
die Baubehörde dem privaten Rekursgegner die Bewilligung zur Inanspruch-
nahme des Nachbargrundstücks gegen Entrichtung einer Entschädigung.
Aus den Erwägungen:
4.2 Rechtsgrundlage für das Hammerschlagsrecht gemäss §§ 229 f. PBG
bildet Art. 695 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB). Danach sind die
Kantone ermächtigt, nebst anderem insbesondere die Befugnis des Grund-
eigentümers zum Betreten des Nachbargrundstücks zu regeln.
Mit ihrem Entscheid gemäss § 230 Abs. 2 PBG greift die Behörde
unmittelbar in private Eigentumsrechte von am Bauvorhaben nicht beteiligten
Drittpersonen ein. Dieser Eingriff dient vor allem dem privaten Interesse des
Bauherrn an der Realisierung seines Bauvorhabens. Daher hat sich die
Inanspruchnahme stets auf das in räumlicher und zeitlicher Hinsicht
Notwendige zu beschränken, und die Interessen der Beteiligten sind
gegeneinander abzuwägen. Bei der Beantwortung der Frage, ob und in
welchem Umfang die Beanspruchung eines Drittgrundstückes notwendig ist,
kommt der Baubehörde ein Ermessenspielraum zu.
Die Höhe der Entschädigung bemisst sich grundsätzlich nach der Dauer
der Beanspruchung, dem Verkehrswert des beanspruchten Landes und dem
aktuellen Zinssatz der Zürcher Kantonalbank für 1. Hypotheken (§ 4 PBG).
Gegebenenfalls sind zusätzliche Einschränkungen aus der Beanspruchung des
Drittgrundstückes zu berücksichtigen. Der Baubehörde kommt bei der
Festsetzung der Entschädigung ebenfalls ein erheblicher Ermessensspielraum
zu.
Mit der Regelung von §§ 229 f. PBG wird den Verwaltungsbehörden eine
Richterrolle in einem nachbarrechtlichen Streit zugewiesen. Die Baubehörde
hat nicht etwa eine Bewilligung zur Inanspruchnahme des Nachbar-
grundstückes zu erteilen oder zu verweigern, sondern einen Entscheid über die
Zulässigkeit des Begehrens und über eine allfällige Entschädigung zu fällen.
Dies zeigt sich auch daran, dass es im Falle einer Einigung zwischen den
Beteiligten keines Entscheides der Verwaltungsbehörde bedarf. Somit muss die
Verwaltungsbehörde – anders als im Baubewilligungsverfahren – vor ihrem
Entscheid den Eigentümer des Drittgrundstückes anhören (Art. 29 Abs. 2 der
Bundesverfassung [BV]). Ferner sind allfällige privatrechtliche Vereinbarungen
zwischen den Beteiligten zu berücksichtigen (BRKE II Nr. 0270/2003 = BEZ
2004 Nr. 18, E. 7).
4.3 Im vorliegenden Fall ist die sachliche Notwendigkeit der vom privaten
Rekursgegner nachgesuchten Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks im
festgesetzten Umfang ausgewiesen. Zwar hat das Bundesgericht anlässlich
eines Urteils im Zusammenhang mit dem altrechtlichen Hammerschlagsrecht

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gemäss § 115 des zürcherischen Baugesetzes vom 23. April 1893 (BauG)
festgehalten, dass beim fraglichen Recht in erster Linie an die Ablagerung von
Baumaterialien oder an das Errichten eines Baugerüstes zu denken sei.
Naturgemäss könne es sich bei der Fläche, deren Inanspruchnahme dem
Nachbarn zugemutet werden dürfe, nur um einen verhältnismässig schmalen
Streifen handeln. Mit dem bundesrechtlichen Anspruch auf möglichst unge-
schmälerten Genuss des Eigentums und der einschränkenden Formulierung
von Art. 695 ZGB unvereinbar wäre es sodann, wenn das kantonale Recht
erhebliche Veränderungen des nachbarlichen Grundstücks, wie insbesondere
Abgrabungen oder die Zerstörung darauf befindlicher Vorrichtungen, zulassen
würde (BGE 104 II 166 E. 3c S. 169). Diese Praxis erweist sich jedoch als zu
restriktiv. So ist evident, dass die Realisierung einer Baute, welche zulässiger-
weise bis an die Grundstücksgrenze gestellt werden darf, kaum ohne Eingriffe
in die Substanz der benachbarten Parzelle zu bewerkstelligen ist. Allein die
Erstellung einer Baugrubenböschung macht die Beanspruchung des
angrenzenden Grundstücks unumgänglich. Dies gilt umso mehr, wenn – wie
vorliegend – zur Sicherung der Baugrube ein dichter, geschlossener Spund-
wandkasten errichtet werden muss (vgl. BRGE I Nr. 0075/2012 vom 18. Mai
2012, E. 5.3). Abgrabungsarbeiten auf einem Nachbargrundstück sprengen
daher den Rahmen des Hammerschlagsrechts unter Verletzung der Schranken
des Art. 695 ZGB nicht a priori. Vielmehr ist ausschlaggebend, ob der Umfang
der Beanspruchung des Drittgrundstücks sich auf das absolut Notwendige
beschränkt und einer Interessenabwägung standhält.
Vorliegend liegt es auf der Hand, dass das teilweise bis an die
Parzellengrenze ragende Mehrfamilienhaus ohne die Beanspruchung des
Nachbargrundstücks nicht realisierbar ist. Es ist somit ein typischer
Anwendungsfall von §§ 229 f. PGB gegeben. Dem Interesse an der
Realisierung des Bauvorhabens stehen die Befürchtungen und Interessen der
betroffenen Nachbarn gegenüber. Vorliegend lässt sich nicht bestreiten, dass
die Rekurrierenden durch die Bauarbeiten Nachteile erleiden. So sind infolge
der angeordneten Baugrubensicherung und der Bauabschrankungen Eingriffe
in die benachbarte Gartenanlage notwendig (u.a. Abgrabungen, Entfernung der
Hecke, des Drahtzaunes und teilweise des Gartensitzplatzes). Diese
Beeinträchtigungen lassen sich aufgrund der erforderlichen Sicherungs-
massnahmen nicht vermeiden. Sie beschränken sich jedoch auf einen ver-
hältnismässig schmalen Grundstücksstreifen von nur 0,7 m. Auch in zeitlicher
Hinsicht bewegt sich die bewilligte Beanspruchung des benachbarten
Grundstücks im üblichen Rahmen. Eine vorübergehend eingeschränkte
Nutzung des Gartens während rund vier Monaten bedeutend keinen besonders
gravierenden Nachteil für die Nachbarn. Aufgrund der eindeutigen Interessen-
lage hat die Baubehörde die strittige Inanspruchnahme somit zu Recht gewährt.
Ebenso erweist sich die nach der üblichen Formel berechnete
Entschädigung für die Inanspruchnahme des Drittgrundstücks von Fr. 664.--
korrekt und ist nicht zu bemängeln. Dieses Entgelt stellt aber richtigerweise nur
eine Entschädigung dafür dar, dass der beanspruchte Boden vom
Grundeigentümer vorübergehend nicht benutzt werden kann. Davon zu
unterscheiden sind die vom Bauherrn zu tragenden Kosten für die Wieder-
herstellung des ursprünglichen Zustandes oder die Behebung von durch

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Bauarbeiten verursachten Schäden (BRKE II Nr. 0028/2008 = BEZ 2009 Nr.
61). Wie die Vorinstanz zu Recht einwendet, lassen sich diese Ansprüche im
jetzigen Zeitpunkt noch nicht beziffern. Die Zusprechung einer zusätzlichen
Entschädigung fällt im konkreten Streitverfahren mithin ausser Betracht. Steht
aber wie vorliegend ausser Frage, dass ein Eingriff in die Substanz des Nach-
bargrundstücks für die Realisierung des Projekts unumgänglich ist
(Abgrabungen, Entfernung der Hecke usw.), drängt sich zumindest die
Verpflichtung zu einem Naturalersatz auf. So hat der Betroffene bei einem
direkten Eingriff in die Substanz seines Grundstücks gestützt auf Art. 641 Abs.
2 ZGB einen Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes
(vgl. BGE 111 II 24 ff). Eine derartige Verpflichtung wird denn auch üblicher-
weise im Rahmen des Hammerschlagsrechts von § 229 PBG statuiert. Eine
entsprechende Anordnung liegt entgegen der Ansicht der Vorinstanz im
Kompetenzbereich der örtlichen Baubehörden, ist ihnen doch in solchen
Streitverfahren – wie erwähnt – eine Richterrolle zugewiesen. Der angefochtene
Beschluss ist damit um eine entsprechende Nebenbestimmung zu ergänzen.
Allfällige weitere Schadenersatzansprüche sind auf dem zivilen
Rechtsmittelweg geltend zu machen.