zh_baurekursgericht · BRKE II Nr. 0037/1994 · 1994-03-08 · de
Privatrecht. Altrechtliche so genannte Quartier-Servituten. Öffentlich-rechtliche Verbindlichkeit derselben.


BRKE II Nr. 37/1994 vom 8. März 1994 in BEZ 1994 Nr. 29
3.a) Eine Verletzung von Abstandsvorschriften machen die Rekurrenten nur im
Zusammenhang mit ihrem Antrag geltend, wonach den Bestimmungen in Absatz 1
der Dienstbarkeit SP E. 118 Nachachtung zu verschaffen sei.
b) Das strittige Servitut datiert vom 4. April 1914 und hatte - wie aus Ziff. 1 des
entsprechenden Vertragstextes hervorgeht - unter anderem den Zweck, im mass-
geblichen Quartier die geschlossene Überbauung zu verhindern und minimale
Grenz- und Gebäudeabstände festzulegen. Berechtigt und verpflichtet wurden die
jeweiligen Eigentümer von insgesamt 40 Parzellen. Solche Quartier-Servitute ent-
sprachen angesichts des zur damaligen Zeit oftmals nur ungenügenden öffentlichen
Baurechtsschutzes einem verbreiteten Bedürfnis, kleinräumig bauliche Missstände
zu verhindern oder eine gewisse bauliche Einheitlichkeit zu sichern. Das vorliegen-
de Servitut weist insofern enge Verbindungen zu öffentlichrechtlich geregelten
Sachbereichen auf, als im entsprechenden Vertragstext der Gemeinderat berechtigt
wird, Bauprojekten, welche das Strassenbild oder die landschaftliche Umgebung
verunstalten könnten, die Genehmigung zu verweigern; sodann sieht der Vertrag
Rechtsmittel an den Bezirks- und Regierungsrat vor; schliesslich wird die Abände-
rung des Vertrages von der Zustimmung des Gemeinderates E. abhängig gemacht.
Ebenso steht fest, dass spätestens mit der Revision des Baugesetzes für Ortschaf-
ten mit städtischen Verhältnissen (BauG vom 23. April 1893) im Jahre 1959, na-
mentlich mit der Einfügung von § 68d, private Bauvorschriften - wie sie hier im Strei-
te stehen - auch Gegenstand einer öffentlichrechtlichen Normierung geworden wa-
ren.
c) Es erübrigt sich jedoch zu prüfen, ob das strittige Servitut - wie die private
Rekursgegnerin ausführt - bereits aufgrund der genannten Vertragsbestimmungen
öffentlichrechtliche Relevanz aufwies. Es ist auch nicht zu prüfen, ob sich der öffent-
lichrechtliche Charakter eines Quartier-Servituts erst aufgrund einer Anmerkung
gemäss § 68d des Baugesetzes ergeben hätte. Ebenso ist unerheblich, ob nebst
dem ursprünglichen, rein privatrechtlich wirksamen Eintrag des fraglichen Servituts
im Grundbuch jemals eine Anmerkung in diesem Sinne erfolgt und später gegebe-
nenfalls wieder gelöscht worden ist.
Mit der Einführung des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975
wurde das öffentliche Baurecht im Kanton Zürich mit dem Ziel einer umfassenden
Rechtsvereinheitlichung von Grund auf neu geregelt. Dies zeigt sich denn auch
deutlich in den §§ 342 ff. dieses Gesetzes. So wurden nicht nur das Baugesetz,
sondern mit einer Generalklausel sämtliche dem neuen Gesetz widersprechenden
Vorschriften aufgehoben (§§ 347 und 348 PBG). Insbesondere wurden aber auch

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die Gemeinden verpflichtet, ihr öffentliches Baurecht dem neuen übergeordneten
kantonalen Baurecht anzupassen (§ 342 f. PBG), wobei die Gültigkeit der bisherigen
kommunalen Bauvorschriften übergangsrechtlich limitiert wurde (§ 351 PBG). Für
bisherige kommunale Regelungen bedeutete dies, dass sie ihre öffentlichrechtliche
Verbindlichkeit einbüssten, soweit sie nicht ausdrücklich in die dem neuen Recht
angepassten Bau- und Zonenordnungen übernommen wurden. Zwar sah das Pla-
nungs- und Baugesetz von Anfang an gerade im Bereich der hier strittigen Grenz-
und Gebäudeabstände eine erhebliche Autonomie der Gemeinden vor (vgl. etwa §
49 Abs. 2 aPBG und § 59 PBG). Im Lichte von § 351 PBG kann diese Autonomie je-
doch keineswegs bedeuten, dass die Gemeinden in diesem Bereich von ihrer Pflicht
befreit worden wären, das vorbestehende kommunale Baurecht an das übergeord-
nete kantonale Recht anzupassen, und dass etwa Abstandsregelungen, wie sie vor-
bestehende Quartierordnungen vorsahen, für ihre Weitergeltung nicht eine aus-
drückliche Übernahme in die neue Bau- und Zonenordnung vorausgesetzt hätten.
d) Für die hier strittige Regelung ergibt sich damit, dass ihr keine öffentlich-
rechtliche Verbindlichkeit mehr zukommen kann. Insbesondere wurde das vom Ser-
vitut erfasste Gebiet mit der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde E. vom 18. No-
vember 1985 vollumfänglich den Nutzungszonen des neuen Rechts, namentlich der
Zone W2/35 zugeteilt, ohne dass die alte Ordnung ausgespart worden wäre. Hinzu
kommt, dass die ursprüngliche Rechtfertigung für eine allfällige öffentlichrechtliche
Wirkung schon vor Erlass dieser dem neuen Recht entsprechenden Bau- und Zo-
nenordnung dahingefallen war, sind doch die baurechtlichen Normierungen seit
1914 zunehmend dichter und umfassender geworden. Insbesondere wurde bereits
am 7. Juli 1961 in der Gemeinde E. eine umfassende und detaillierte Bau- und Zo-
nenordnung erlassen, welche die im strittigen Servitut geregelte Materie vollumfäng-
lich abdeckte. Die damalige Ordnung teilte das vom Servitut erfasste Gebiet der Zo-
ne für Ein- und Zweifamilienhäuser zu, ohne dass etwa die hier strittige Quartierord-
nung oder andere Sonderregelungen ausgespart worden wären.
Dies hat zur Folge, dass die strittige Abstandsregelung höchstens noch im Rah-
men des Privatrechts Wirkung entfalten könnte, öffentlichrechtlich aber unbeachtlich
ist. Soweit die Rekurrenten beantragen, dass dem fraglichen Servitut öffentlichrecht-
lich Nachachtung zu verschaffen sei, ist der Rekurs deshalb abzuweisen.