zh_baurekursgericht · BRKE I Nr. 0029/2009 · 2009-02-27 · de
Gebäudehöhe. Messweise bei Gebäude mit L-förmigem Grundriss.


BRKE I Nr. 0029/2009 vom 27. Februar 2009 in BEZ 2009 Nr. 64
(Bestätigt mit VB.2009.00171 vom 5. August 2009.)
Geplant waren zwei Mehrfamilienhäuser je mit einem L-förmigem Grundriss. Am
Ende der beiden Schenkel des jeweiligen L wiesen die geplanten Gebäude ein ein-
ziges Geschoss und beim Scheitelpunkt, also beim Zusammentreffen der beiden
Schenkel, drei Geschosse auf. Dergestalt waren die Dächer von den Enden der
Schenkel bis zum Scheitelpunkt (regelmässig) ansteigend. Strittig war, wo die Ge-
bäudehöhe zu messen sei.
Aus den Erwägungen:
4.1 Gemäss Art. 15 BZO beträgt die maximal zulässige Gebäudehöhe in der
Wohnzone W2D 7,5 m.
Die zulässige Gebäudehöhe wird von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fas-
sade und Dachfläche auf den darunter liegenden gewachsenen Boden gemessen;
durch einzelne, bis 1,5 m tiefe Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen werden nicht be-
achtet (vgl. § 280 Abs. 1 PBG). Die Gebäudehöhe ist nicht an allen Seiten eines
Gebäudes, sondern nur bei den Trauffassaden zu messen.
4.2 Die Mehrfamilienhäuser sind am ehesten als zwei Pultdachbauten, welche
im rechten Winkel zusammengebaut sind, zu betrachten. Bei Pultdachbauten ist die
Gebäudehöhe jeweils an den waagrecht verlaufenden Schnittstellen zwischen Dach-
fläche und Fassade, also bei der tieferen und bei der höheren Traufseite zu messen.
Bei den zu beurteilenden Mehrfamilienhäusern sind damit zum einen die beiden Sei-
ten an den Enden der Schenkel für die Gebäudehöhe massgebend. Zum andern ist
die Gebäudehöhe aber auch am obersten Ende der ansteigend verlaufenden Ge-
bäudeflügel zu messen. Dass diese beiden Fassaden aufgrund des Zusammenbaus
der beiden Pultdachbauten nur bei diesem höchsten Punkt des Gebäudes bzw. bei
der diesen Punkt senkrecht mit dem Boden verbindenden, durch die beiden Fassa-
den gebildeten Kante in Erscheinung treten, ändert daran nichts. Auch dort ist die
Gebäudehöhe zu messen und einzuhalten.
Dies erhellt deutlich auch aus folgender Überlegung: Betrachtet man die für
Pultdachbauten typische geringe Höhe auf der einen Gebäudeseite, von der das
Dach ansteigt, und stellt man sich dasselbe L-förmige Gebäude mit bereits bei den
tiefer gelegenen Trauffassaden ausgeschöpfter maximaler Gebäudehöhe und der-
selben Dachneigung wie hier geplant vor, würde diesfalls im Bereich des Zusam-
menbaus der beiden Flügel die vertikale Ausdehnung des Gebäudes bei weitem zu
hoch ausfallen. Es ist offensichtlich, dass dies mit den Vorschriften über die Gebäu-
dehöhe nicht mehr zu vereinbaren wäre. Ergo ist auch dort die Gebäudehöhe zu
messen. Hieraus wird deutlich, dass die Qualifizierung des Projektes als zwei recht-
winklig zusammengebaute Pultdachbauten und die sich hieraus ergebenden Mes-
sungen sinnvoll und richtig sind.

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Während die Gebäudehöhe an den tiefer gelegenen Trauffassaden ohne weite-
res eingehalten ist, ist sie demgegenüber bei den auf einen Punkt reduzierten obe-
ren Trauffassaden mit einer Höhe von rund 10 m bei erlaubten 7,5 m deutlich über-
schritten.
4.3 Schlicht falsch ist die rekurrentische Behauptung, dass bei dieser Betrach-
tungsweise alle Gebäude mit Satteldächern beim First die Gebäudehöhe einzuhal-
ten hätten. Hier liegt eben gerade kein gewöhnliches Schrägdachgebäude vor. Die
spezielle Gebäudeform muss bei der Einhaltung der primären Baubeschränkungs-
normen berücksichtigt werden. Wäre das Gebäude nicht angewinkelt, müsste beim
First selbstverständlich keine Gebäudehöhe gemessen werden. Dann stellte sich
allerdings die Frage, ob die Trauffassaden im Verhältnis zur gesamten Gebäudeab-
wicklung noch eine Länge erreichen, welche Sinn und Zweck der Gebäudehöhen-
vorschriften entspricht (BRKE II Nr. 301/2001, E. 4), oder ob in der Wahl der Ge-
bäudeform eine Umgehung der Vorschriften über die Gebäudehöhe zu erblicken
wäre.