zh_baurekursgericht · BRGE I Nr. 0097/2018 · 2018-07-13 · de
Grenzabstände. Kantonaler und kommunaler Mehrhöhenzuschlag. Gebäudehöhe. Bestimmung anhand Baulinie. Anwendbarkeit auf Hochhäuser.


BRGE I Nr. 0097/2018 vom 13. Juli 2018 in BEZ 2018 Nr. 39
Die Rekurrentin plante auf einem gemäss geltender Bau- und
Zonenordnung der Stadt Zürich der Zentrumszone Z5 mit einem Wohnanteil
von mindestens 40 Prozent zugeschieden Grundstück einen Ersatzneubau. Die
bestehenden Gebäulichkeiten sollten abgebrochen und an ihrer statt ein
Ersatzneubau (in den Varianten Hochhaus oder Regelbauweise) errichtet
werden. Im Hinblick auf dieses Bauvorhaben hatte die Rekurrentin der
Vorinstanz Vorfragen unterbreitet, welche die Vorinstanz im Rahmen eines
drittverbindlichen Vorentscheids beantwortete. Der Rekurs richtete sich gegen
einzelne Antworten.
Aus den Erwägungen:
1.1 Die Vorfrage c lautet wie folgt:
«c) Hat ein Hochhaus wie es die Machbarkeitsstudie anstrebt, einen
kantonalen Mehrhöhenzuschlag nach § 270 Abs. 2 PBG einzuhalten?»
Die Vorinstanz bejahte diese Vorfrage mit der Begründung, dass
Hochhäuser die gleichen Grenzabstände einzuhalten hätten wie 25 m hohe
Gebäude. (…)
4.2 Die Rekurrentin vertritt demgegenüber den Standpunkt, Hochhäuser
hätten keinen kantonalen Mehrhöhenzuschlag einzuhalten, da § 270 Abs. 2
PBG die Bestimmungen für Hochhäuser generell vorbehalte. Ersetzt werde der
Mehrhöhenzuschlag bei Hochhäusern durch § 284 Abs. 4 PBG, wonach die
Nachbarschaft durch Hochhäuser nicht wesentlich beeinträchtigt werden dürfe,
insbesondere nicht durch Schattenwurf in Wohnzonen oder gegenüber
bewohnten Gebäuden. Die Schattenwurfregelung übernehme im Hochhausbau
dieselbe (begrenzende) Funktion wie die Abstandsbestimmung (inkl.
Mehrhöhenzuschlag) bei der Regelüberbauung. Gegenüber den nordöstlich
gelegenen Parzellen Kat.-Nrn. 1 und 2 habe ein allfälliges Hochhaus
demgemäss nur den Grundabstand einzuhalten.
4.3 Der Rekurrentin kann nicht gefolgt werden. Gemäss § 270 Abs. 2 PBG
gilt der Abstand von 3,5 m ohne Rücksicht auf Lage und Tiefe der beteiligten
Grundstücke seitlich innerhalb von 20 m ab der Verkehrsbaulinie oder der sie
ersetzenden Baubegrenzungslinie; ab 12 m über dem gewachsenen Boden
vergrössert er sich weiter hinten und rückwärtig um das Mass der Mehrhöhe,
unter Vorbehalt der Bestimmungen für Hochhäuser, jedoch höchstens auf
16,5 m. Wie die Vorinstanz zutreffend ausführt, bezieht sich der Passus «unter
Vorbehalt der Bestimmungen für Hochhäuser» in § 270 Abs. 2 PBG
ausschliesslich auf den Maximalwert von 16,5 m und nicht generell auf einen
Mehrhöhenzuschlag für Hochhäuser. Die Beschränkung des seitlichen
Grenzabstandes auf maximal 16,5 m wird ja gerade erst bei Gebäuden
relevant, die eine Höhe von mehr als 25 m aufweisen, d.h. bei Hochhäusern
gemäss § 282 PBG (3,5 m Grundabstand + 13 m Mehrhöhenzuschlag [25 m –
12 m] = 16,5 m Grenzabstand). Würde der kantonale Mehrhöhenzuschlag – wie
die Rekurrentin behauptet – nur für Gebäude zwischen 12 m – 25 m, nicht aber

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für Hochhäuser gelten, hätte der Gesetzgeber keinerlei Grund gehabt, den
Grenzabstand auf maximal 16,5 m zu beschränken. Der Maximalwert wäre
diesfalls ohne jegliche Wirkung. Der kantonale Mehrhöhenzuschlag nach § 270
Abs. 2 PBG gilt somit selbstverständlich auch für Hochhäuser (vgl. VGr, 23. Mai
2007, VB.2007.00049, E. 4, worin das Verwaltungsgericht die Bestimmung von
§ 270 Abs.2 PBG auf Hochhäuser angewandt, den Mehrhöhenzuschlag aber im
konkreten Fall verneint hat). Allerdings können es die besonderen
Anforderungen an Hochhäuser (§ 284 PBG, § 30 der Allgemeinen Bauver-
ordnung [ABV]) unter Umständen – insbesondere zum Schutz nachbarlicher
Interessen bei einer wesentlichen Beeinträchtigung durch Schattenwurf –
erfordern, dass ein Hochhaus dergestalt angepasst oder verschoben werden
muss, dass ein Grenzabstand von mehr als 16,5 m resultiert. Auf diese
Fallkonstellationen zielt der Vorbehalt in § 270 Abs. 2 PBG ab. Entgegen dem
Dafürhalten der Rekurrentin ersetzt die Schattenwurfregelung von § 284 Abs. 4
PBG also nicht den kantonalen Mehrhöhenzuschlag bei Hochhäusern, sondern
ergänzt diese Bestimmung vielmehr.
Vorliegend hätte ein Hochhaus auf dem Baugrundstück einzig gegenüber
den nordöstlich gelegenen Parzellen 1 und 2 einen kantonalen Mehrhöhen-
zuschlag einzuhalten. Gegenüber dem südlichen S.-Areal (Kat.-Nr. 3) kommt
ein Grenzbaurecht zum Zuge, weshalb der Mehrhöhenzuschlag entfällt (vgl.
§ 270 Abs. 3 PBG). Gegenüber den südwestlich gelegenen Nachbargrund-
stücken Kat.-Nrn. 4 sowie 5 ist schliesslich ebenfalls kein Mehrhöhenzuschlag
in Rechnung zu stellen, weil der gegenüber dem Zufahrtsweg bzw. der Zu-
fahrtsstrasse einzuhaltende Weg- bzw. Strassenabstand eine die Verkehrs-
baulinie «ersetzende Baubegrenzungslinie» im Sinn von § 270 Abs. 2 PBG
darstellt und nicht als «seitlich», sondern als «vorne» zu betrachten ist. Zu
diesem Schluss ist auch die Vorinstanz gekommen. Die Beantwortung von
Vorfrage c ist somit nicht zu beanstanden.
2.1 Die Vorfrage d lautet wie folgt:
«d) Hat ein Hochhaus wie es die Machbarkeitsstudie anstrebt, einen
kommunalen Mehrhöhenzuschlag nach § 260 Abs. 2 PBG einzuhalten?»
Auch diese Vorfrage wurde von der Vorinstanz bejaht. In der Zentrums-
zone Z5 seien eine Gebäudehöhe von maximal 19 m und ein minimaler
Grundgrenzabstand von 3,5 m einzuhalten (Art. 18 Abs. 1 BZO). Der
Grenzabstand setze sich aus dem Grundgrenzabstand und dem Mehrhöhen-
zuschlag nach § 260 Abs. 2 PBG zusammen. Hochhäuser müssten wie
erwähnt die Grenzabstände eines 25,0 m hohen Gebäudes einhalten. Der
Mehrhöhenzuschlag belaufe sich auf 6 m (25 m - 19 m = 6 m); zusammen mit
dem Grundgrenzabstand von 3,5 m resultiere somit ein Grenzabstand von
9,5 m. Dieser Abstand sei gegenüber den Parzellen Kat.-Nrn. 4, 5, 3, 1 und 2
einzuhalten. Im südwestlichen Bereich des Baugrundstücks sei zudem der
Weg- bzw. Strassenabstand zu berücksichtigen.
5.2 Die Rekurrentin hält diese Auffassung für nicht nachvollziehbar.
Hochhäuser seien Elemente der Regelüberbauung und hätten die nach Art. 9
Abs. 2 BZO zulässige Gesamthöhe einzuhalten. Dies werde von der Vorinstanz

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zu Unrecht verkannt. Ein kommunaler Mehrhöhenzuschlag im Sinne von § 260
Abs. 2 BZO komme daher nicht zur Anwendung.
5.3 Die Abstände der Bau- und Zonenordnung sind bei seitlich
gegliederten Gebäuden für jeden Teil getrennt zu messen. Für Gebäudeteile,
welche die für die Regelüberbauung zulässige Gebäudehöhe überschreiten,
sind sie um das Mass der Mehrhöhe zu vergrössern (§ 260 Abs. 2 PBG). Dieser
kommunale Mehrhöhenzuschlag ist nicht mit jenem nach § 270 Abs. 2 PBG zu
verwechseln, der sich auf den kantonalen Mindestgrenzabstand von 3,5 m
bezieht. Der kommunale Mehrhöhenzuschlag findet Anwendung, wenn die für
Regelüberbauungen im betreffenden Gebiet geltenden Gebäudehöhen
vergrössert werden, etwa bei Arealüberbauungen oder im Rahmen von Sonder-
bauvorschriften (vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/ Thomas Wipf, Zürcher
Planungs- und Baurecht, Bd. 2, 5. A., 2011, S. 849). Auch bei Hochhäusern
handelt es sich offensichtlich um Gebäude, bei denen in Abweichung von der
Regelbauweise höhere Gebäudehöhen realisiert werden dürfen. Die Stadt
Zürich hat hierfür spezifische Hochhausgebiete ausgeschieden (Art. 9 BZO).
Das Baugrundstück liegt in der Zentrumszone Z5, wo die für die
Regelüberbauung zulässige maximale Gebäudehöhe 19 m beträgt (Art. 19
Abs. 1 BZO). Gleichzeitig befindet es sich jedoch auch im Hochhausgebiet III,
wo Hochhäuser die zulässige Gesamthöhe von 40 m nicht überschreiten
dürfen. Da Hochhäuser definitionsgemäss Gebäude mit einer Höhe von mehr
als 25 m sind, wird die in der Zentrumszone zulässige Gesamthöhe von 19 m
zwangsläufig überschritten. Nach dem klaren Wortlaut von § 260 Abs. 2 PBG ist
für ein allfälliges Hochhaus auf dem Baugrundstück daher ein Mehrhöhen-
zuschlag in Anschlag zu bringen. Anders als § 270 Abs. 2 PBG statuiert § 260
Abs. 2 PBG für den Mehrhöhenzuschlag jedoch keinen Maximalwert, was wohl
auf ein Versehen des Gesetzgebers zurückzuführen ist. Wie die Vorinstanz
überzeugend ausführt, würden ohne Maximalwert derart grosse Grenzabstände
resultieren, dass sich sehr hohe Hochhäuser in der kleinräumig parzellierten
Stadt Zürich kaum mehr realisieren liessen. Die Vorinstanz wendet daher seit
rund 20 Jahren bezüglich des kommunalen Mehrhöhenzuschlags –
sinnvollerweise bzw. einzig vernünftig – eine Praxis analog § 270 Abs. 2 PBG
an und orientiert sich bei der Berechnung des Mehrhöhenzuschlags beim
Hochhausgrenzwert von 25 m: 25 m abzüglich die in der jeweiligen Zone für die
Regelüberbauung maximal zulässige Gebäudehöhe ergibt den Mehrhöhen-
zuschlag. Demgegenüber löst der über 25 m liegende Gebäudeteil keinen
Mehrhöhenzuschlag aus. Die besonderen Anforderungen an Hochhäuser
(§ 284 Abs. 4 i.V.m. § 30 ABV) können aber unter Umständen zu einer
zusätzlichen Vergrösserung des Grenzabstandes führen, sofern eine
wesentliche Beeinträchtigung der Nachbarschaft stattfindet. Auch hier stellt die
Schattenwurfregelung also wieder eine Ergänzung zu den kommunalen
Grenzabstandsvorschriften und nicht ein Ersatz dar. Vorliegend würde der
Mehrhöhenzuschlag für ein allfälliges Hochhaus auf dem Baugrundstück 6 m
betragen (25 m - 19 m = 6 m); zuzüglich den für die Zentrumszone Z5
statuierten Grundgrenzabstand von 3,5 m ergäbe sich – vorbehältlich der
Schattenwurfregelung – ein minimaler Grenzabstand von 9,5 m. Dieser Abstand
wäre gegenüber den Parzellen Kat.-Nrn. 1, 2, 4 sowie 5 einzuhalten, wobei im
Bereich der beiden letztgenannten Parzellen zusätzlich der Weg- bzw.

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Strassenabstand zu berücksichtigen ist. Gegenüber der Parzelle Kat.-Nr. 3
entfällt der kommunale Mehrhöhenzuschlag dagegen aufgrund des Grenz- und
Näherbaurechts gleich wie der kantonale Mehrhöhenzuschlag. (…)
7.1 Die Vorfrage g lautet wie folgt:
«g) Welchen Einfluss hat die Baulinie entlang der U.-Strasse auf die
Höhenbeschränkung?»
Die Vorinstanz gab zur Antwort, dass da, wo die gegenüberliegende
Baulinie näher als 22,5 m liege, die Gebäudehöhe nach § 279 Abs. 2 PBG
eingeschränkt sei. Zudem begründe die Baulinie ein «vorne» für die
Betrachtungsweise, was «seitlich» und «weiter hinten» im Sinne von § 270
Abs. 2 PBG sei. Wie bereits erläutert, müsse ein Hochhaus sämtliche Abstände
wie ein 25 m hohes Gebäude einhalten. Nach § 279 Abs. 2 PBG sei die Ge-
bäudehöhe auf 10/9 des Baulinienabstandes beschränkt, was vis-à-vis der
Liegenschaft U.-Strasse 80 ca. 21 m entspreche. Hier müsste ein Hochhaus
also um die Mehrhöhe (25 m - 21 m = 4 m) zurückweichen oder abgestuft sein.
Zum Platz B. hin befinde sich die gegenüberliegende Baulinie viel weiter
entfernt; hier sei die Gebäudehöhe von 25 m auf der Baulinie zulässig.
Vorbehalten bleibe selbstverständlich der Zweistundenschatten.
7.2 Die Rekurrentin ist anderer Meinung und hält dafür, dass Hochhäuser
nicht den kantonalen und kommunalen Vorschriften über die Gebäudehöhe
unterstünden, da Hochhäuser definitionsgemäss Gebäude mit einer Höhe von
mehr als 25 m seien (§ 282 PBG) und die Bestimmungen über Hochhäuser in
§ 278 Abs. 3 PBG explizit vorbehalten würden. Vielmehr ergebe sich die
zulässige Gebäudehöhe für Hochhäuser (innerhalb der höchsten Höhe von
40 m) abschliessend aus dem Schattendiagramm nach § 284 Abs. 4 PBG und
§ 30 ABV. Ein Hochhaus dürfe daher (vorbehältlich der Bestimmungen über
den Schattenwurf) direkt auf die Baulinie gestellt werden und müsse nicht um
4,0 m zurückweichen.
7.3 Gemäss § 278 Abs. 1 PBG wird die zulässige Gebäudehöhe durch die
erlaubte Vollgeschosszahl und, sofern die Bau- und Zonenordnung es nicht
ausschliesst, durch die Verkehrsbaulinien bestimmt; entscheidend ist das
geringere Mass. Die Gebäudehöhe aufgrund der Baulinien gilt bis auf eine Tiefe
von 15 m (Abs. 2). Die höchstzulässige Gebäudehöhe beträgt unter Vorbehalt
der Bestimmungen über die Hochhäuser 25 m (Abs. 3). Die Bau- und
Zonenordnung der Stadt Zürich schliesst die Bestimmung der Gebäudehöhe
anhand der Verkehrsbaulinien nicht aus. Die dergestalt bestimmte
Gebäudehöhe entspricht dem um einen Neuntel vergrösserten Baulinien-
abstand, wobei sie um das Mass einer allfälligen Gebäuderückversetzung
erhöht werden kann (§ 279 Abs. 2 PBG). Sinn und Zweck dieser Gebäude-
höhenvorschriften ist es, in Zonen mit hoher Geschosszahl – wie sie gerade in
städtischen Gebieten bestehen – allzu hohe Gebäude entlang schmaler Wege
und Strassen zu verhindern; dies namentlich aus wohnhygienischen sowie
ortsbaulichen Gründen (VGr, 20. August 2008, VB.2008.00210, E. 5.2;
www.vgrzh.ch).

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Wie bereits dargelegt, hat ein Hochhaus grundsätzlich – vorbehältlich der
besonderen Bestimmungen über die Hochhäuser (§ 284 PBG, § 30 ABV) –
sämtliche Abstände wie ein 25 m hohes Gebäude einzuhalten. Ab einer
Gebäudehöhe von 25 m wird hingegen kein Mehrhöhenzuschlag mehr
veranschlagt, andernfalls sich Hochhäuser aufgrund riesiger Grenzabstände
nicht mehr sinnvoll realisieren liessen. Gleiches gilt mit Blick auf die
Gebäudehöhenbeschränkung aufgrund von Verkehrsbaulinien. Auch hier muss
– wie die Vorinstanz nachvollziehbar erläutert– auf den Hochhausgrenzwert von
25 m abgestellt werden. Die anhand von Verkehrsbaulinien bestimmte
Gebäudehöhe kann wie erwähnt um das Mass einer allfälligen Gebäude-
rückversetzung erhöht werden (§ 279 Abs. 2 PBG zweiter Teilsatz). Dies
bedeutet umgekehrt, dass überhohe Gebäude nur realisiert werden dürfen,
wenn sie gegenüber Verkehrsbaulinien um das Mass der Mehrhöhe
zurückweichen oder abgestuft sind. In Bezug auf Hochhäuser würde die
unbegrenzte Berücksichtigung der Mehrhöhe wiederum dazu führen, dass sehr
hohe Hochhäuser aufgrund des einzuhaltenden Abstandes von der Verkehrs-
baulinie nicht erstellt werden könnten. Die von Vorinstanz angewandte Praxis –
vergleichbar mit derjenigen zum kommunalen Mehrhöhenzuschlag gemäss
§ 260 Abs. 2 PBG – lässt sich daher ohne Weiteres vertreten. Ein Hochhaus
darf das auf die Verkehrsbaulinie angesetzte Profil, welches in der Höhe von
10/9 des Baulinienabstandes beginnt und in einem 45° Winkel rückwärtig bis zu
einer Gebäudehöhe von 25 m verläuft, nicht durchstossen. Ab einer
Gebäudehöhe von 25 m endet das einzuhaltende Profil. Ein allfälliges
Hochhaus auf dem Baugrundstück dürfte also nicht direkt auf die
Verkehrsbaulinie entlang der U.Strasse gestellt werden, sondern müsste
entweder um die Mehrhöhe zurückweichen oder derart abgestuft sein, dass es
das 45°-Profil einhält. Ergänzend dazu gilt es selbstverständlich auch hier die
Schattenwurfregelung gemäss § 284 PBG und § 30 ABV zu berücksichtigen.
Die Beantwortung von Vorfrage g ist damit nicht zu beanstanden.