zh_baurekursgericht · BRGE I Nr. 0050/2016 · 2016-03-11 · de
Grundstückserwerb durch Personen im Ausland. Überprüfung der Beibehaltung der erworbenen Wohnung als Hauptwohnung.


BRGE I Nr. 0050/2016 vom 11. März 2016 in BEZ 2016 Nr. 36
Im Rahmen eines Beschlusses über die Nichtbewilligungsbedürftigkeit
eines Grundstückerwerbes (Stockwerkeigentum) statuierte der Bezirksrat an die
Adresse des Gemeinderates die Auflage, die tatsächliche Benützung des
Stockwerkeigentums als Hauptwohnung des Erwerbers zu überprüfen und dem
Bezirksrat mitzuteilen, wenn sich andere Personen bei der Einwohnerkontrolle
als Mieter des Stockwerkeigentums anmeldeten. Diese Auflage wurde
angefochten.
Aus den Erwägungen:
1. Das Einführungsgesetz zum Bewilligungsgesetz (EG BewG) bezeichnet
in § 4 lit. c das Baurekursgericht als erste Beschwerdeinstanz. Entgegen
diesem Wortlaut gesetzgeberisch gewollt – und auch einzig zweckmässig – ist
jedoch, dass die erste Rechtsmittelinstanz mit voller Kognition überprüft, das
Baurekursgericht mit anderen Worten als Rekursinstanz und nicht etwa als – in
ihrer Kognition eingeschränkte – Beschwerdeinstanz entscheidet (vgl. §§ 20
und 50 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG] sowie Weisung des
Regierungsrates des Kantons Zürich vom 29. April 2009 [ABl Nr. 24, 2009, S.
981, www.amtsblatt.zh.ch]).
2. Die Kantone bezeichnen gemäss Art. 15 Abs. 1 lit. b des
Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im
Ausland (Bewilligungsgesetz; BewG) eine beschwerdeberechtigte Behörde. Im
Kanton Zürich ist dies gemäss § 4 lit. b EG BewG in Verbindung mit § 1 von
dessen Verordnung (VBewG) die Volkswirtschaftsdirektion. Diese wiederum hat
ihre diesbezüglichen Kompetenzen an das Amt für Wirtschaft und Arbeit (AWA)
delegiert. Die Rekurrentin erweist sich somit als zur Rekurserhebung legitimiert.
Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs
einzutreten.
3. Die privaten Rekursgegner sind beide indische Staatsbürger. Sie halten
sich mit einer Aufenthaltsbewilligung gemäss Art. 33 des Ausländergesetzes
(AuG) in der Schweiz auf. Die private Rekursgegnerschaft möchte einen
Stockwerkeigentumsanteil an der Überbauung B.-Strasse 153 - 159 in Y
(Gemeinde X) kaufen. Ursprünglich wollten sie die streitbetroffene
Eigentumswohnung zunächst vermieten, um später selbst darin zu wohnen.
Nachdem ihnen die Vorinstanz mitgeteilt hatte, das diesfalls der Grunderwerb
bewilligungspflichtig im Sinne des Bewilligungsgesetzes, aber nicht
bewilligungsfähig wäre, verzichteten sie auf die Vermietung der Wohnung. Neu
wollen sie sie selbst als Hauptwohnung nutzen. Die Vorinstanz stellte daraufhin
mit dem angefochtenen Beschluss die Nichtbewilligungspflicht für den Erwerb
des Stockwerkeigentumsanteils als Hauptwohnung fest. Auflageweise
verpflichtete sie den Gemeinderat X, die tatsächliche Benützung des
Grundstücks als Hauptwohnung der Erwerber zu überprüfen und ihr mitzuteilen,
wenn sich andere Personen als Mieter der Wohnung bei der Einwohnerkontrolle
der Gemeinde anmelden. Die Nichtbewilligungspflicht des Grunderwerbs ist
unbestritten geblieben; der Rekurs richtet sich einzig gegen die Auflage.

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4. Die Rekurrentin bringt zur Rekursbegründung zusammengefasst vor,
der Gemeinderat könne nicht in die Pflicht genommen werden. Beim
Wohnsitznachweis handle es sich um eine Bringschuld des jeweiligen
Gesuchstellers. Die Feststellung der Nichtbewilligungspflicht sei daher mit der
Auflage zu verbinden, wonach die Gesuchsteller innert einer angemessenen
Frist ihre Wohnsitznahme in der erworbenen Liegenschaft nachzuweisen
haben.
Dem hält die Vorinstanz entgegen, es handle sich bei der Einladung an
den Gemeinderat, die tatsächliche Benützung der Wohnung zu prüfen, um eine
aufsichtsrechtliche Weisung, welche nicht dem Rekurs an das Baurekursgericht
unterliege. Die Rekurrentin verkenne zudem, dass mit der von ihr beantragten
Formulierung der Auflage nicht sichergestellt wäre, dass die Erwerber in der
Zwischenzeit die Wohnung nicht an Dritte vermieteten. Es sei ihr aber gerade
darum gegangen, das Unterbleiben einer solchen Zwischenvermietung an Dritte
sicherzustellen.
Die Rekurrentin besteht replicando darauf, dass keine gesetzliche
Grundlage ersichtlich sei, welche die Delegation der Überprüfung der
Einhaltung der fraglichen Auflage von der kantonalen Bewilligungsbehörde an
den Gemeinderat zulasse bzw. vorsehe. Im Zusammenhang mit dem
Bewilligungsgesetz erfülle die Vorinstanz ihre Aufgabe als Bewilligungsbehörde.
Sie nehme hier keine korrektive Rolle ein und agiere nicht als Aufsichtsbehörde
über die Gemeinden. Der klare gesetzliche Auftrag zur Überprüfung der
Einhaltung der Auflage durch die Vorinstanz selbst ergebe sich aus Art. 11 Abs.
5 der Verordnung zum Bewilligungsgesetz (BewV). Die Delegation solcher
Aufgaben an die kommunalen Behörden sei nicht angezeigt.
5.1 Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer
Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde (Art. 2 Abs. 1 BewG). Keiner
Bewilligung bedarf der Erwerb unter anderem, wenn das Grundstück dem
Erwerber als natürlicher Person als Hauptwohnung am Ort seines
rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitzes dient (Art. 2 Abs. 2 lit. b BewG).
Gemäss Art. 14 Abs. 1 BewG wird die Bewilligung unter Bedingungen und
Auflagen erteilt, die sicherstellen, dass das Grundstück zu dem vom Erwerber
geltend gemachten Zweck verwendet wird. Dies gilt nicht nur für Bewilligungen,
sondern analog auch für die Feststellung der Nichtbewilligungspflicht. Die
Überprüfung der Einhaltung der Auflagen ist Sache der Bewilligungsbehörde
oder, wenn diese nicht handelt, der beschwerdeberechtigten Behörde (Art. 11
Abs. 5 BewV).
5.2 Zwischen den Parteien blieb zu Recht unbestritten, dass es sich bei
der privaten Rekursgegnerschaft zwar um Personen im Ausland im Sinne des
Bewilligungsgesetzes handelt, diese jedoch ein Grundstück erwerben können,
ohne unter die Bewilligungspflicht des Bewilligungsgesetzes zu fallen, sofern
sie das Grundstück als Hauptwohnung benutzen. Das Gesetz und die
dazugehörige Verordnung legen eindeutig fest, dass die Feststellung der
Nichtbewilligungspflicht des Erwerbs unter solchen Umständen mit einer
Auflage zu verbinden ist, wonach der Erwerber jene Sachverhalte
nachzuweisen hat, welche zur Befreiung von der Bewilligungspflicht führten. In

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casu ist dies die Nutzung des Grundstücks bzw. des Stockwerkeigentums als
Hauptwohnung am rechtmässigen Wohnsitz. Gemäss dem Merkblatt des
Bundesamtes für Justiz zum Erwerb von Grundstücken durch Personen im
Ausland vom 1. Juli 2009 müssen Ausländerinnen und Ausländer, die sich für
einen bewilligungsfreien Grundstückerwerb auf ihren tatsächlichen Wohnsitz in
der Schweiz berufen, denn auch einen entsprechenden Nachweis erbringen.
Eine fremdenpolizeiliche Aufenthaltsbewilligung und eine Bestätigung der
Gemeinde über die erfolgte Anmeldung genügen für sich allein nicht (Merkblatt,
S. 3). Damit ist zum einen klar, dass die private Rekursgegnerschaft die
Verwendung der Eigentumswohnung als Hauptwohnung an ihrem
rechtmässigen Wohnsitz beweisen muss. Zum anderen liegt die Zuständigkeit
für die Kontrolle bei der Vorinstanz.
Auch die Funktion der Vorinstanz als Aufsichtsbehörde über die
Gemeinden vermag an dieser Kompetenz- bzw. Pflichtverteilung nichts zu
ändern. Als wichtigste Aufgabe des Bezirksrates definiert § 10 des
Bezirksverwaltungsgesetzes (BezVG) die Aufsicht über die Gemeinden und der
Entscheid über Rechtsmittel in Gemeindesachen, wobei besondere
Bestimmungen vorbehalten bleiben. Das EGBewG bezeichnet die Bezirksräte
in § 4 lit. a als Bewilligungsbehörden. Dies ist eine zur Hauptaufgabe
zusätzliche und von dieser unabhängig zu erfüllende Zusatzfunktion der
Bezirksräte. Der Vollzug des Bewilligungsgesetzes darf nicht mit der Tätigkeit
als Aufsichtsbehörde vermischt werden; eine Weisungsbefugnis des Bezirksrats
gegenüber den Gemeindebehörden in dem Sinne, dass klar dem Bezirksrat
zugewiesene Aufgaben einfach delegiert werden könnten, besteht in diesem
Bereich nicht. Wie die Rekurrentin vollkommen zu Recht ausführt, besteht auch
keine andere gesetzliche Grundlage, auf Grund derer die Pflicht zur
Überprüfung der Einhaltung der fraglichen Auflage von der kantonalen
Bewilligungsbehörde zum Gemeinderat verschoben werden könnte.
Demnach ist die Delegation der Überprüfung der Einhaltung der Auflage zu
Unrecht erfolgt. Vielmehr hätte die Auflage so formuliert werden müssen, dass
die private Rekursgegnerschaft zum Nachweis innert nützlicher Frist
aufgefordert wird, und die Vorinstanz selbst für die Kontrolle der Einhaltung der
Auflage verantwortlich ist.
6. Zusammenfassend ist die Gutheissung des Rekurses festzuhalten.