zh_baurekursgericht · BRGE III Nr. 0167/2015 · 2015-10-21 · de
Denkmalschutz. Interessenabwägung. Selbstbindung der Gemeinde.

Das Baurekursgericht hob eine vom Zürcher Heimatschutz angefochtene Inventarentlassung auf. Das streitbetroffene Gebäude sollte einer künftigen Neugestaltung des Dorfplatzes weichen.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
3. Abteilung
G.-Nr. R3.2014.00180
BRGE III Nr. 0167/2015
Entscheid vom 21. Oktober 2015
Mitwirkende Abteilungspräsident Felix Müller, Ersatzrichterin Gabriele Kisker, Ersatz-
richter Reinhold Schätzle, Gerichtsschreiber Roland Blaser
in Sachen Rekurrent
Zürcher Heimatschutz ZVH, Eichstrasse 29, 8045 Zürich
gegen Rekursgegner
1. Stadtrat Illnau-Effretikon, 8307 Illnau-Effretikon
Mitbeteiligte
2. Politische Gemeinde Illnau-Effretikon, 8307 Illnau-Effretikon
betreffend Stadtratsbeschluss vom 2. Oktober 2014; Entlassung des Objektes
Assek.-Nr. 975 aus dem Inventar der kunst- und kulturhistorischen
Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung, Kat.-Nr. 4378, Usterstrasse
23, Illnau-Effretikon
______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 2. Oktober 2014 verzichtete der Stadtrat Illnau-
Effretikon auf eine Unterschutzstellung des Gebäudes Usterstrasse 23 auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 4378 in Unterillnau und entliess es aus dem In-
ventar der kunst- und kulturhistorischen Objekte von kommunaler Bedeu-
tung. Die Publikation im Amtsblatt des Kantons Zürich erfolgte am 24. Ok-
tober 2014.
B.
Dagegen rekurrierte der Zürcher Heimatschutz (ZHV) mit Eingabe vom 24.
November 2014 binnen gesetzlicher Frist an das Baurekursgericht des
Kantons Zürich und beantragte:
"1. Es sei der Beschluss des Rekursgegners vom 2. Oktober 2014 aufzuhe-
ben und der Rekursgegner sei einzuladen, das Wohnhaus Assek.-Nr.
975, Kat.-Nr. 4378, Usterstrasse 23, 8308 Illnau, unter Schutz zu stellen,
und zwar unter Durchführung eines Augenscheins des Kollegialgerich-
tes;
2. eventualiter sei der Beschluss des Rekursgegners vom 2. Oktober 2014
aufzuheben und die Angelegenheit zum Neuentscheid an den Rekurs-
gegner zurückzuweisen, und zwar unter Durchführung eines Augen-
scheins des Kollegialgerichtes;
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen und zusätzlichem Mehr-
wertsteuerzusatz."
C.
Mit Verfügung vom 25. November 2014 wurde der Eingang des Rekurses
vorgemerkt, diesem die aufschiebende Wirkung zuerkannt und das
Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
In seiner Rekursantwort vom 20. Januar 2015 beantragte die Vorinstanz die
Abweisung des Rekurses unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulas-
ten des Rekurrenten.
E.
Die rekurrentische Replik datiert vom 16. Februar 2015; die Duplik der Vor-
instanz vom 6. März 2015.
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F.
Am 10. April 2015 führte die 3. Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein
der Parteien einen Augenschein vor Ort durch. Im Anschluss an den Au-
genschein wurde das Verfahren auf Antrag der Vorinstanz informell sistiert,
um abzuklären, ob allenfalls eine Wiedererwägung des streitbetroffenen
Beschlusses in Frage komme. In der Folge teilte diese aber dem Baure-
kursgericht mit, dass ein Entscheid in dieser Angelegenheit erwünscht sei.
G.
Auf die Darlegungen der Parteien sowie die Ergebnisse des Augenscheins
wird, soweit für die Entscheidfindung erforderlich, in den nachfolgenden
Erwägungen eingegangen.
Es kommt in Betracht:
1.
Der Rekurrent ist gemäss § 338b Abs. 1 lit. a des Planungs- und Baugesetzes
(PBG) zur Erhebung des vorliegenden Rekurses legitimiert. Da die übrigen
Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutre-
ten.
2.1.
Das streitbetroffene Geschäfts- und Wohngebäude an der Usterstrasse 23
(auch als "alter Konsum" oder "Landi-Haus" bekannt) wurde 1928 von der
Landwirtschaftlichen Genossenschaft Illnau im Zentrum von Unterillnau er-
stellt und befindet sich in der Kernzone. Im Erdgeschoss betrieb diese Ge-
nossenschaft und in späteren Jahren der VOLG einen Laden. Heute befin-
det sich dort ein Blumengeschäft. Die darüber liegenden Geschosse sind
bewohnt. Das oberste Dachgeschoss wird als Estrich genutzt.
Das markante fünfgeschossige (inkl. Dachgeschosse) verputzte Gebäude,
das einen guten baulichen Zustand aufweist, steht ziemlich exponiert gie-
belständig direkt an der Usterstrasse und grenzt an den Dorfplatz, an wel-
chem sich u.a. auch die neue VOLG-Überbauung befindet. Mit Ausnahme
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der Ladenzone im Erdgeschoss hat das repräsentative Gebäude, welches
ausgeprägte Stilelemente des Expressionismus aufweist, seit seiner Erstel-
lung kaum wesentliche Veränderungen erfahren. Das Streitobjekt sowie der
1949 erstellte Annexbau (Usterstrasse 25) stehen seit 2005 im Eigentum
der Stadt Illnau-Effretikon.
Im Jahre 2009 wurde das Gebäude ins Inventar der kunst- und kulturhisto-
rischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung aufgenommen. Das In-
ventarblatt hält dazu im Sinne eines Resümees zusammengefasst fest:
"Der stattliche Bau [….] ist sorgfältig bis ins Detail gearbeitet. Besonders
auffallend ist die grosse fünfgeschossige symmetrisch gegliederte Giebel-
fassade zur Usterstrasse mit dem erhöht gelegenen Ladeneingang und der
Schaufensterzone im Erdgeschoss. Zum Dorfplatz mit Brunnen ist ein
ebenfalls symmetrisch gegliederter Quergiebel gerichtet. Hier befindet sich
auch ein kleiner Nebeneingang mit historischer Tür. Die rückwärtige Giebel-
fassade wird bestimmt durch einen auskragenden dreieckigen Erker und
die reiche Durchfensterung mit den jeweils den Räumlichkeiten angepass-
ten Fensterformaten. Die meisten Fenster sind mit Jalousieläden versehen.
Die Dachuntersicht des grossen steilen Satteldachs ist auf den Traufseiten
kastenartig mit Holz verschalt, auf der nordwestlichen Giebelseite ermög-
licht eine Flugsparrenkonstruktion den Dachüberstand. Wichtige Zierele-
mente sind beispielsweise die Sägeschnittverzierung der Ortgangbretter,
die geschnitzten Bügen der Flugsparrenkonstruktion und die profilierten
Fenstereinfassungen mit angedeuteter Verdachung.
Als repräsentativer, architektonisch wertvoller Bau des frühen 20. Jahrhun-
derts, aufgrund seiner sozial- und wirtschaftsgeschichtlichen Bedeutung
und als Ortsbild und Strassenraum prägender Bau ist das Gebäude schüt-
zenswert und integral in Gestaltung, Form und Struktur sowie dem dazuge-
hörigen Umfeld zu erhalten. Dabei sollte auch auf einen behutsamen Um-
gang mit dem angebauten Lager- und Bürogebäude von 1949 Wert gelegt
werden."
Diese Schutzwürdigkeit im Sinne von § 203 PBG ist denn auch unbestritten
und wird von der Vorinstanz nicht in Frage gestellt. Die angefochtene In-
ventarentlassung erfolgte vielmehr im Zusammenhang mit der geplanten
Neugestaltung des Dorfplatzes.
2.2.
Aufgrund der so genannten gesetzlichen Selbstbindung (§ 204 PBG) der
Stadt Illnau-Effretikon, vor allem auch als Grundeigentümerin der streitbe-
troffenen Liegenschaft, steht letzere faktisch selbst ohne formelle Verfü-
gung bereits unter Schutz (BRKE II Nr. 0214/1982 in BEZ 1984 Nr. 18, E.
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2). Gemäss § 204 Abs. 1 PBG haben nämlich u.a. Gemeinden in ihrer Tä-
tigkeit dafür zu sorgen, dass Schutzobjekte geschont und, wo das öffentli-
che Interesse an diesen überwiegt, ungeschmälert erhalten bleiben. Damit
kann sich die Selbstbindung sogar auf Grundstücke Privater erstrecken
(Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und
Baurecht, Band 1, 5. Aufl., Zürich 2011, S. 221).
3.1.
Die Vorinstanz hält bezüglich der strittigen Inventarentlassung und dem
Verzicht auf Schutzmassnahmen zusammengefasst fest, wohl sei der "alte
Konsum" ein grundsätzlich schützenswertes Gebäude und deshalb seiner-
zeit zu Recht ins kommunale Inventar aufgenommen worden. Der Grad der
Schutzwürdigkeit und seine Bedeutung für das Ortsbild würden jedoch re-
kurrentischerseits deutlich überschätzt. Die Schutzwürdigkeit eines Objekts
führe, das zeige u.a. die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung, nicht
zwingend zu entsprechenden Schutzmassnahmen. Dies treffe nur dann zu,
wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher
zu werten sei als entgegenstehende öffentliche und private Interessen. In
casu treffe dies nun aber gerade nicht zu. Es bestehe ein grosser politi-
scher Wille an der Realisierung eines attraktiven Dorfzentrums mit einem
neugestalteten und vergrösserten Dorfplatz. Dies sei mit einer blossen Sa-
nierung des streitbetroffenen Gebäudes kaum möglich; die angestrebte und
auch von der in den letzten Jahren stark angestiegenen Bevölkerung ge-
wünschte Platzvergrösserung lasse sich nur auf Kosten der Liegenschaft
Usterstrasse 23 vernünftig umsetzen. Die gegenteilige Auffassung bzw.
Empfehlung in der Konzeptstudie der ZHAW sei lediglich eine subjektive
Gewichtung der Autoren. Für eine Inventarentlassung und gegen eine Un-
terschutzstellung sprächen zudem künftige Sanierungskosten sowie die
eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten bei einem Fortbestand des Ge-
bäudes. Insgesamt falle die Interessenabwägung deutlich zugunsten der
Inventarentlassung aus. Schliesslich sei nicht beabsichtigt, den Abbruch zu
vollziehen, bevor gesichert sei, dass die neue Dorfplatzgestaltung im Rah-
men des künftigen Gestaltungsplans dereinst tatsächlich realisiert werde.
3.2.
Der Rekurrent moniert dagegen zur Hauptsache, die Liegenschaft Us-
terstrasse 23 sei ein sehr wichtiger ortsbaulicher, sozialgeschichtlicher und
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baukünstlersicher Zeuge, der zudem ausgezeichnet und authentisch erhal-
ten sei. Zudem würde das Ortsbild im Zentrum von Illnau bei einem Ab-
bruch erheblich beeinträchtigt. Die in den letzten Jahren erstellten Fachgut-
achten qualifizierten die streitbetroffene Baute allesamt als schutzwürdig.
Folglich bestehe ein überwiegendes öffentliches Interesse an deren Erhalt.
Der rechtsgültige Gestaltungsplan Dorfplatz Unterillnau gehe ebenfalls vom
Weiterbestand dieses ehemaligen VOLG-Gebäudes aus. Es gebe keine
höherwertigen und objektiven Interessen, welche für eine Inventarentlas-
sung sprächen. Diese sei vielmehr eine willkürliche Ermessensüberschrei-
tung der Vorinstanz, welche rechtsmittelweise zu korrigieren sei.
4.1.
Die Verfahrensakten zeigen, dass erste konkrete denkmalschützerische
Abklärungen über die Schutzwürdigkeit der streitbetroffenen Liegenschaft
bereits im Jahre 2003 vorgenommen wurden, damals im Zusammenhang
mit "allgemeinen Planungsfragen" und einer Überbauungsstudie im Orts-
kern von Unterillnau, welcher im Übrigen im Inventar der schützenswerten
Ortsbilder der Schweiz (ISOS) aufgelistet ist. Bereits das Gutachten von
Pierrot Hans vom 30. September 2003 empfahl die Erhaltung des "alten
Konsums" in seiner originalen Bausubstanz und architektonischen Gestal-
tung. Ebenso ging der vom Grossen Gemeinderat am 9. März 2006 festge-
setzte öffentliche Gestaltungsplan "Dorfplatz Unterillnau" von einem Erhalt
des Streitobjekts (im Gestaltungsplan als Bereich K2 definiert) aus. Am 28.
Mai 2009 erfolgte dann die bereits im Detail erläuterte Inventaraufnahme.
Im Rahmen des geplanten Umbaus dieser Liegenschaft (es wurde u.a. er-
wogen, dort eine neue Gemeindebibliothek einzurichten) sowie des Annex-
baus Usterstrasse 25 erstellte das Büro DENKMALaktiv Winterthur im Auf-
trag der Vorinstanz am 8. Juli 2009 bzw. 28. Februar 2011 zwei weitere
Gutachten. Sie attestierten dem Streitobjekt "aufgrund seiner bedeutenden
ortsbaulichen Markanz, seinem sozialgeschichtlichem Wert (Repräsentant
der aufstrebenden Genossenschaftsentwicklung) und als sehr wichtigem,
raren als auch aussagekräftigem baukünstlerischem Dokument des Art
déco resp. Expressionismus der 1920er Jahre" erneut hohen Zeugenwert
im Sinne von § 203 PBG. Unter Wahrung der Gebäudecharakteristik und
seines Bautyps seien, mit Ausnahme von authentisch zu erhaltenden
schützenswerten Baustrukturen und Elementen, jedoch bauliche Verände-
rungen uneingeschränkt möglich. Ein grosses Umbaupotential liege vorab
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im Bereich des Erdgeschosses. Das 1949 erstellte Annexgebäude Us-
terstrasse 25 könne jedoch unter Umständen abgebrochen werden.
4.2.
In einem dringlichen Postulat forderten verschiedene Gemeinderäte am 7.
September 2009 eine Vergrösserung des Dorfplatzes Unterillnau (GGR-
Geschäft-Nr. 119/09; Postulat Wespi und Mitunterzeichnende). In Beant-
wortung dieses Postulats arbeitete der Stadtrat mit Datum vom 13. Dezem-
ber 2010 zwei separate Vorlagen aus. Einerseits ging es um die von der
Legislative angestrebte Vergrösserung des Dorfplatzes; andererseits um
den Umbau der streitbetroffenen Liegenschaft Usterstrasse 23. Der Grosse
Gemeinderat wies die Vorlagen am 23. Juni 2011 zurück mit dem Auftrag,
eine ganzheitliche Lösung zu erarbeiten.
Im Sommer/Herbst 2012 erstellte die Zürcher Hochschule ZHAW, Abteilung
Architektur, Gestaltung und Ingenieurwesen, in Zusammenarbeit mit dem
Stadtrat eine detaillierte Konzeptstudie mit drei Varianten für die "Aufwer-
tung des Dorfzentrums Illnau", wobei auch hier vor allem eine neue Dorf-
platzgestaltung im Fokus stand. Dabei empfahlen die Verfasser die Reali-
sierung einer der drei Varianten des Konzepts 2, welches von einem Erhalt
des inventarisierten Streitobjekts, jedoch dem Abbruch der Annexbaute Us-
terstrasse 25. Am 4. April 2013 schlug der Stadtrat dem Grossen Gemein-
derat diese Variante zur Genehmigung vor. Letzteres trat auf dieses Ge-
schäft am 30. Januar 2014 aber nicht ein, sondern wies das Geschäft mit
dem Auftrag an den Stadtrat zurück, die aktuelle Nutzung der Liegenschaf-
ten Usterstrasse 23 und 25 vorläufig beizubehalten.
Am 19. Juni 2014 beauftragte der Grosse Gemeinderat den Stadtrat im
Rahmen einer dringlichen Motion namens "Attraktives Dorfzentrum Illnau"
einen neuen öffentlichen Gestaltungsplan für einen erweiterten Dorfplatz
unter Einbezug eines Abbruchs der Liegenschaften Usterstrasse 23 und 25
vorzulegen. In Beantwortung einer Interpellation sprach sich der Stadtrat
Illnau-Effretikon am 4. September 2014 dafür aus, vor der Weiterverfolgung
der Idee eines Gestaltungsplans (der den rechtskräftigen Gestaltungsplan
"Dorfplatz Unterillnau" aus dem Jahre 2006 ersetzen würde) vorab aus fi-
nanzpolitischen Gründen vorerst über das denkmalschützerische Schicksal
der streitbetroffenen Liegenschaft zu entscheiden. Als Folge davon be-
schloss die Vorinstanz am 2. Oktober 2014 die vorliegend strittige Inventar-
entlassung.
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5.1.
Massnahmen des Natur- und Heimatschutzes müssen im öffentlichen Inte-
resse liegen und verhältnismässig sein (Art. 36 Abs. 2 und 3 der Bundes-
verfassung [BV]). Das Verhältnismässigkeitsprinzip verlangt somit im kon-
kreten Fall eine Abwägung der privaten und öffentlichen Interessen.
Schutzmassnahmen sind für die betroffene Grundeigentümerschaft nur
dann zumutbar, wenn sie das private Interesse an einer möglichst freien
Grundstücksnutzung überwiegen (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhl-
mann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich/St. Gallen 2010, Rz.
613 ff.; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 223). Die Qualifikation eines Gebäudes als
"wichtiger Zeuge" oder "die Umgebung wesentlich mitprägendes Element"
führt also nicht per se zwingend zu Anordnung von Schutzmassnahmen im
Sinne von §§ 205 und 207 PBG, sondern nur dann, wenn das öffentliche
Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts stärker zu gewichten ist als
entgegenstehende öffentliche und private Interessen (VB.2008.00481 in
BEZ 2009 Nr. 23, E. 2.2).
Im Rahmen dieser Interessenabwägung vermögen finanzielle Grundeigen-
tümerinteressen an einer möglichst gewinnbringenden Nutzung für sich al-
lein in der Regel das öffentliche Interesse an Denkmalschutzmassnahmen
grundsätzlich nicht zu überwiegen (BGE 120 Ia 270 ff., E. 6c). Die Frage
der Verhältnismässigkeit darf somit nicht isoliert nur anhand der zu erwar-
tenden finanziellen Aufwendungen beurteilt werden. Vielmehr ist im Rah-
men der Interessenabwägung ebenso das Mass des öffentlichen Interesses
an der Unterschutzstellung und damit der Grad der Schutzwürdigkeit zu be-
rücksichtigen. Dabei gilt der Grundsatz, dass, je schutzwürdiger eine Baute
ist, desto geringer die Rentabilitätsüberlegungen zu gewichten sind (BGr
1P.584/1995, E. 6b, in ZBl 1996 366 ff.).
Die Interessenabwägung hat ausschliesslich nach objektiven Kriterien zu
erfolgen. Politisch motivierte Präferenzen von Parteien bzw. politischen
Gruppierungen die, aus welchen Gründen auch immer, den Abbruch einer
Liegenschaft zum Ziel haben, spielen bei dieser Interessenabwägung
ebenso wenig eine Rolle wie das Engagement von lokalen Interessengrup-
pen am Erhalt einer Liegenschaft bzw. an der Anordnung entsprechender
Schutzmassnahmen.
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5.2.
Bei sich auf § 203 Abs. 1 lit. c PBG stützenden Schutzentscheiden kommt
den kommunalen und kantonalen Denkmalpflegebehörden eine gewisse
Entscheidungsfreiheit zu. Diese bezieht sich vor allem auf die Qualifikation
eines Objektes als Schutzobjekt, auf den konkreten Umfang einer Schutz-
massnahme, allenfalls auf die Auswahl unter mehreren in Betracht fallen-
den Schutzobjekten oder aber auf den Verzicht auf Schutzmassnahmen.
Insoweit hat sich die Rekursinstanz bei der Entscheidüberprüfung Zurück-
haltung aufzuerlegen.
Im Übrigen besteht in der Regel keine Kognitionseinschränkung. Die Frage,
was unter einem Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu ver-
stehen ist, kann die Rekursinstanz frei beantworten. Auch steht ihr in der
Regel eine freie Würdigung der örtlichen Verhältnisse zu, soweit ihr diese
hinreichend bekannt sind. Geht es um bautechnische Fragen, namentlich
um solche der vollständigen oder partiellen Erhaltungs- und Renovations-
fähigkeit von Schutzobjekten, ist das Baurekursgericht als Fachgericht in
Bausachen zu deren Beantwortung nicht weniger berufen als die Denkmal-
pflegebehörden.
Schliesslich ist die Entscheidungsfreiheit der Denkmalpflegebehörde stets
gegen den Anspruch auf wirksamen Rechtsschutz abzuwägen (Art. 77 der
Kantonsverfassung [KV] und Art. 29a der Bundesverfassung [BV]; Marco
Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 20 Rz.
64 ff.), zumal Schutzmassnahmen in der Regel einen schweren Eingriff in
das Grundeigentum bilden.
5.3.
Das im Eigentum der Stadt Illnau-Effretikon stehende Streitobjekt unter-
steht, wie bereits vorgängig unter Ziffer 2.2 dargelegt, der gesetzlichen
Selbstbindung von § 204 PBG, weswegen es von Amtes wegen zu scho-
nen und zu erhalten ist. Damit ist hier im Unterschied zu Schutzobjekten im
Eigentum Privater nicht zwischen dem öffentlichen Schutzinteresse und
privaten Eigentümerinteressen abzuwägen, sondern zwischen gegenläufi-
gen öffentlichen Interessen zu gewichten (VB.96.00024 vom 27. September
1996 in BEZ 1996 Nr. 23). Die soeben dargelegten Grundsätze bei der ge-
botenen Interessen- bzw. Güterabwägung sind aber auch hier grundsätz-
lich relevant (BRKE II Nr. 214/1982 vom 19. Oktober 1982 in BEZ 1984 Nr.
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18; Jürg Hess, Der Denkmalschutz im zürcherischen Planungs- und Bau-
gesetz, Zürich, 1986, S. 150 f.).
6.1.
Bei der Liegenschaft Usterstrasse 23 handelt es sich, wie voranstehend be-
reits umfassend dargelegt, um ein qualitativ hochwertiges Denkmalschutz-
objekt, das sich überdies – wie auch der Augenschein des Baurekursge-
richts gezeigt hat – in einem guten baulichen bzw. bautechnischen (stati-
schen) Zustand befindet. Der "alte Konsum" ist einerseits als das Ortsbild
und das Strassenbild prägender Bau und andererseits aufgrund seines Ei-
genwerts in hohem Mass erhaltenswert.
6.2.
Dieses gewichtige Ortsbild- und Denkmalschutzinteresse konkurriert mit
dem Interesse an einer Neugestaltung des im jetzigen Zustand unbestritte-
nermassen wenig attraktiven Dorfplatzes Unterillnau, der – was am Augen-
schein festgestellt werden konnte – vor allem als Autoparkplatz sowie als
Standort für zahlreiche Werbeträger dient. Der bestehende Dorfbrunnen
wird dadurch beinahe erdrückt. Die Auffassung der Vorinstanz, es bestehe
hier ein gestalterischer und ortsbaulicher Handlungsbedarf, ist also durch-
aus objektiv nachvollziehbar.
Aus dem jahrelangen Hin und Her in den kommunalen Planungsbemühun-
gen, politischen Vorstössen jeglicher Art und Absichtserklärungen von örtli-
chen Interessengruppen hat sich bisher auf die Dauer jedoch keine klare
ortsplanerische Stossrichtung über die künftige Dorfplatzgestaltung heraus-
kristallisiert, was die vorgängig unter Ziffer 4.1. – 4.2. aufgeführte planeri-
sche "Leidensgeschichte" exemplarisch aufzeigt. Die Umsetzung der dring-
lichen Motion "Attraktives Dorfzentrum Illnau" vom 19. Juni 2014, welche
vor allem auch auf den Abbruch der Gebäude Usterstrasse 23 und 25 ab-
zielt, würde bereits wieder zur Aufhebung des erst im Jahre 2006 festge-
setzten öffentlichen Gestaltungsplans "Dorfplatz Unterillnau" führen, wel-
cher – wie erwähnt – vom Erhalt des Streitobjekts ausgeht. Dies stünde im
Widerspruch zu den Grundsätzen der Rechtssicherheit und der Planbe-
ständigkeit.
Die im Sommer/Herbst 2012 erstellte ZHAW-Studie für die "Aufwertung des
Dorfzentrums Illnau" zeigt, dass eine ortsbaulich gelungene und grosszügi-
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ge Dorfplatzgestaltung selbst bei einem Fortbestand des "alten Konsums" –
aber unter Abbruch der nicht schützenswerten Annexbaute Usterstrasse 25
– nicht nur möglich wäre, sondern von den Verfassern der Studie sogar als
ortsbaulich beste Lösung zur Realisierung empfohlen wird (Konzept 2 mit
drei verschiedenen Varianten). Im Detail wird dazu u.a. festgehalten (act.
12.25, S. 106):
"Das Konzept 2 ist ein ausgewogenes Konzept, welches sich für den Erhalt
der bäuerlichen Reminiszenz in Form der Usterstrasse 23 (Landi-Haus)
entscheidet und doch klare strukturelle Verbesserungen zur bestehenden
Situation aufweist. So ist der Verlust der doch sehr geschlossenen Liegen-
schaft Usterstrasse 25 nötig, um einen Befreiungsschlag zu machen und
die Nutzungsüberschneidungen auf den Plätzen zu entflechten. Durch den
Abbruch der Liegenschaft Usterstrasse 25 entstehen drei Plätze: Der be-
stehende Platz Nord, der bestehende Platz Süd und der neue Platz bei der
ehemaligen Usterstrasse 25. [….] Im Vergleich zum Konzept 1 (Erhalt bei-
der Liegenschaften) können somit die Nutzungsüberschneidungen, bei Er-
halt der Anzahl Parkplätze, klar entflochten und eine grössere Vielfalt an
Aussenraumnutzungen angeboten werden. Im Vergleich zur Variante 3
bleibt das Landi-Haus erhalten. So kann die Identität des bestehenden
Dorfplatzes erhalten werden."
Die vorinstanzliche Argumentation, eine gute und grosszügige ortsbauliche
Lösung sei einzig bei einem Abbruch des Streitobjekts möglich, erweist sich
bereits aufgrund dieser Konzeptstudie als unhaltbar.
Ohnehin ist die beabsichtigte Neugestaltung des Dorfplatzes nicht eine
Frage der Quantität, sondern der Qualität. Es kann also nicht darum gehen,
dort eine möglichst grosse zusammenhängende Fläche zu schaffen, son-
dern eine ortsbaulich passende und ausbalancierte Dorfplatzgestaltung zu
realisieren. Das Baurekursgericht konnte sich anlässlich seines Augen-
scheins ebenfalls davon überzeugen, dass der Abbruch des streitbetroffe-
nen Gebäudes für die Schaffung eines neuen attraktiven und grosszügigen
Dorfplatzes zwar eine Option wäre, aber keineswegs mehr und schon gar
nicht eine conditio sine qua non.
Überdies ist die Finanzierung einer umfassenden Platzneugestaltung im
Rahmen des von den Motionären angestrebten öffentlichen Gestaltungs-
plans "Attraktives Dorfzentrum Illnau" noch völlig offen bzw. in keiner Weise
gesichert. Dies gilt nicht nur bezüglich der eigentlichen Platzgestaltung,
sondern ebenso hinsichtlich der Ersatzbauten für die Gebäude Usterstras-
se 23 und 25, welche bekanntlich im Eigentum der Stadt Illnau-Effretikon
stehen. Der Verkauf dieser Liegenschaften und der Einstieg eines privaten
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Investors ist damit ein realistisches künftiges Szenario. Jedenfalls steht ein
Realisierungszeitpunkt einer Platzneugestaltung im Sinne der Motionäre
auch aus finanzpolitischen Gründen noch in weiter Ferne.
Bei dieser Ausgangslage entfällt schliesslich auch die Möglichkeit, die In-
ventarentlassung – im Sinne des vorinstanzlichen Standpunktes im vorlie-
genden Rekursverfahren – unter der aufschiebenden Bedingung der Bau-
freigabe für eine die Beseitigung des Gebäudes mit beinhaltender neuer
Platzgestaltung zu ergänzen.
6.3.
Insgesamt fällt die Interessenabwägung klar zugunsten der Erhaltung des
unbestrittenermassen schutzwürdigen Gebäudes Usterstrasse 23 aus,
weshalb die strittige Inventarentlassung als nicht sachgerecht und rechts-
widrig in Gutheissung des Rekurses aufzuheben ist. Eine formelle Unter-
schutzstellung im Sinne des rekurrentischen Hauptantrags ist aufgrund der
Selbstbindung der Vorinstanz im jetzigen Zeitpunkt jedoch nicht geboten.
Jedenfalls solange, als das streitbetroffene Gebäude nicht verändert wer-
den soll, sondern es nur um seinen Bestand geht, ist eine förmliche Unter-
schutzstellung, mit der sowohl der Schutzumfang wie auch allfällige Verän-
derungsmöglichkeiten näher umschrieben würden, nicht erforderlich.
Folglich ist der Rekurs teilweise gutzuheissen und im Übrigen abzuweisen.
[….]
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