zh_baurekursgericht · BRGE I Nrn. 0158-0162/2020 · 2020-10-29 · de
Natur- und Heimatschutz. Abklärung der Schutzwürdigkeit eines nicht inventarisierten Wohnhauses.

Die Bauherrschaft plant, ein Wohnhaus aus dem 19. Jahrhundert abzubrechen und an dessen Stelle einen Neubau zu erstellen. Das von den rekurrierenden Nachbarn letztinstanzlich angerufene Bundesgericht befand, dass vorweg die Schutzwürdigkeit des nicht inventarisierten Gebäudes abzuklären sei. Der hierauf ergangene städtische Beschluss, das Gebäude nicht unter Schutz zu stellen, bildet vorliegend Streitgegenstand. Die hiergegen erhobenen Rekurse wies das Baurekursgericht ab.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
G.-Nr. R1S.2019.05012, R1S.2019.05013, R1S.2019.05014, R1S.2019.05132
und R1S.2019.05135
BRGE I Nr. 0158/2020, 0159/2020, 0160/2020, 0161/2020 und 0162/2020
Entscheid vom 29. Oktober 2020
Mitwirkende Abteilungspräsident Walter Linsi, Baurichter Claude Reinhardt, Baurichterin
Beatrice Bosshard, Gerichtsschreiberin Elena Marioni-Quadranti
in Sachen Rekurrierende
R1S.2019.05012, R1S.2019.05013, R1S.2019.05014 und R1S.2019.05132
1. M. I. und P. I.-H. […]
2. H. und Cl. B. […]
beide vertreten durch […]
R1S.2019.05135
Zürcher Heimatschutz ZVH, Neptunstrasse 20, 8032 Zürich
gegen Rekursgegnerschaft
R1S.2019.05012, R1S.2019.05014
1. Bausektion der Stadt Zürich, c/o Amt für Baubewilligungen,
Rechtsabteilung, Amtshaus IV, 8021 Zürich
2. Ar. und A. F. […]
Nr. 2 vertreten durch […]
R1S.2019.05013
1. Amt für Baubewilligungen der Stadt Zürich, Lindenhofstrasse 19,
Postfach, 8021 Zürich
2. Ar. und A. F. […]
Nr. 2 vertreten durch […]
R1S.2019.05132 und R1S.2019.05135
1. Stadtrat von Zürich, Stadthausquai 17, 8022 Zürich

mit Zustelladresse: Hochbaudepartement der Stadt Zürich,
Rechtsabteilung, Lindenhofstrasse 19, Postfach, 8021 Zürich
Mitbeteiligte
R1S.2019.05132 und R1S.2019.05135
2. Ar. und A. F. […]
vertreten durch […]
betreffend R1S.2019.05012
[…] Baubewilligung für Einfamilienhaus […]
Abteilungsentscheid BRGE I Nr. 166/2016 vom 18. November 2016; Rück-
weisung zum Neuentscheid mit VB.2018.00473 vom 25. Oktober 2018
R1S.2019.05013
[…] Bewilligung für Projektänderung […]
Abteilungsentscheid BRGE I Nr. 167/2016 vom 18. November 2016; Rück-
weisung zum Neuentscheid mit VB.2018.00473 vom 25. Oktober 2018
R1S.2019.05014
[…] Ersatzneubau Einfamilienhaus […]
Abteilungsentscheid BRGE I Nr. 34/2018 vom 23. März 2018; Rückweisung
zum Neuentscheid mit VB.2018.00219 vom 25. Oktober 2018
R1S.2019.05132 und R1S.2019.05135
[…] Verzicht auf Unterschutzstellung Wohnhaus […]
_______________________________________________________
hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 11. September 2019 verzichtete der Stadtrat der Stadt
Zürich auf die Unterschutzstellung des Gebäudes H.-Strasse 3 (Assek.-
Nr. 1) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 in Zürich […].
B.
Hiergegen erhoben M. I. und P. I.-H. sowie H. und C. Bl. (hernach: Rekur-
rierende 1) mit gemeinsamer Eingabe vom 23. Oktober 2019 Rekurs mit
den folgenden Anträgen:
R1S.2019.05012 Seite 2

"1. Der angefochtene Beschluss des Stadtrates Zürich […] sei aufzuheben
und die Angelegenheit sei an diesen zur (Inventaraufnahme und) defi-
nitiven Unterschutzstellung des Objektes Liegenschaft/Wohnhaus H.-
Strasse 1 auf Kat.-Nr. 1 zurück zu weisen.
Zum Verfahren:
2. Es sei im Sinne von Art. 6 Ziffer 1 EMRK nach der Beweiserhebung ei-
ne Parteianhörung und öffentliche Verhandlung durchzuführen.
3. Es sei ein Lokaltermin durch das Gesamtgericht durchzuführen.
Zu diesem seien zur Befragung einzuladen:
- A. Z. (c/o A. GmbH […]), Autorin des Gutachtes des Amtes für
Denkmalpflege/Städtebau vom 6.5.2019;
- M. F. (Dipl. Arch. ETH/SIA, […]), Autor der Gutachten
28.7.2017/28.5.2018.
4. Es sei das Gutachten des AfD vom 6.5.2019 bis zum Lokaltermin zu
ergänzen, mit Erweiterungen
- Wirkung des Objekts H.-Strasse bezgl. Prägung / städtebauliche Ab-
lesbarkeit des Gevierts am Platzbereich Kreuzung Ha.-/ H.-Strasse
im Zusammenwirken mit – insbesondere – umgebender Siedlung
V. 1 ff. und H.-Strasse 2, vor dem Hintergrund von § 203 Abs. 1
lit. c PBG und dem ISOS-Erhaltungsziel A der Baugruppe […] (Situa-
tionswert)
5. Die Besetzung des Baurekursgerichts sei verschieden von derjenigen
in den sistierten Verfahren G.-Nrn. R1S.2019.05012 + 14 auszugestal-
ten.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekursgegne-
rin."
C.
Mit Präsidialverfügung vom 24. Oktober 2019 wurde vom Rekurseingang
unter der Geschäftsnummer R1S.2019.05132 Vormerk genommen und das
Vernehmlassungsverfahren eröffnet sowie die Grundeigentümer der ge-
nannten Parzelle als Mitbeteiligte ins Verfahren aufgenommen.
Mit Eingabe vom 26. November 2019 nahm die Vorinstanz zum Rekurs
Stellung und schloss darin auf Abweisung des Rekurses unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrierenden.
Die Rekursantwort der Mitbeteiligten mit dem gleichlautenden Antrag er-
folgte am 27. November 2019.
R1S.2019.05012 Seite 3

Mit Eingabe vom 30. Dezember 2019 erstatteten die Rekurrierenden 1 ihre
Replik. Die Dupliken der Vorinstanz und der Mitbeteiligten datieren vom
27. Januar 2020 bzw. 23. Januar 2020.
D.
Die Rekurrierenden 1 beantragten mit Eingabe vom 9. Februar 2020, es sei
mittels einer anfechtbaren Verfügung über ihren Antrag hinsichtlich der Be-
setzung des Spruchkörpers zu entscheiden.
Das Baurekursgericht wies mit Zwischenentscheid vom 28. Februar 2020
das Ausstandsbegehren (Ziffer 5 der Rekursanträge) ab. Die hiergegen von
den Rekurrierenden erhobene Beschwerde ans Verwaltungsgericht wurde
mit Urteil vom 3. Juni 2020 (VB.2020.00157) abgewiesen.
E.
Mit Eingabe vom 28. Oktober 2019 erhob der Zürcher Heimatschutz (ZVH;
hernach: Rekurrent 2) ebenfalls Rekurs gegen den genannten Stadtratsbe-
schluss mit den folgenden Anträgen:
"1. Es sei der Stadtratsbeschluss Nr. 826 vom 11. September 2019 aufzu-
heben.
2. Der Stadtrat von Zürich sei anzuweisen, das Wohnhaus H.-Strasse 3
unter Schutz zu stellen.
3. Die Sache sei zur Festlegung des Schutzumfanges an den Stadtrat Zü-
rich zurückzuweisen. Der Schutzumfang sei entsprechend den Emp-
fehlungen des Gutachtens der städtischen Denkmalpflege vom 6. Mai
2019 festzulegen. Zu schützen seien insbesondere das äussere Er-
scheinungsbild, die innere Struktur des Gebäudes, das Dach und die
Innenausstattung mit Täfern und Stuckaturen.
4. Es sei ein Augenschein durchzuführen, sofern das Gericht sich ausser-
stande sehen sollte, allein aufgrund der Akten zu entscheiden.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Rekurs-
gegners."
F.
Mittels Präsidialverfügung vom 30. Oktober 2019 wurde vom Rekursein-
gang unter der Geschäftsnummer R1S.2019.05135 Vormerk genommen
R1S.2019.05012 Seite 4

und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet sowie die Grundeigentümer
der vorstehend genannten Parzelle als Mitbeteiligte ins Verfahren aufge-
nommen.
Die Vernehmlassung der Vorinstanz mit dem Antrag um Abweisung des
Rekurses unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Rekurren-
ten erfolgte am 27. November 2019. Gleichen Datums und mit dem nämli-
chen Antrag erging die Rekursantwort der Mitbeteiligten.
Der Rekurrent 2 reichte daraufhin am 23. Dezember 2019 die Replik ein.
Die Vorinstanz und die Mitbeteiligten duplizierten am 27. Februar 2020
bzw. am 14. Februar 2020.
G.
Der in beiden Rekursverfahren auf den 19. März 2020 angesetzte Augen-
schein sowie die am gleichen Tag vorgesehene öffentliche Verhandlung im
Verfahren G.-Nr. R1S.2019.05132 mussten infolge der COVID-19-Pande-
mie am 17. März 2020 abgenommen werden.
Der Lokaltermin im Beisein der Parteien sowie die öffentliche Verhandlung
im Verfahren G.-Nr. R1S.2019.05132 fanden alsdann am 6. Juli 2020 statt.
Es kommt in Betracht:
1.
Da sich die beiden Rekursverfahren G.-Nrn. R1S.2019.05132 und
R1S.2019.05135 gegen denselben Beschluss richten und die nämlichen
Rechtsfragen aufwerfen, sind sie aus verfahrensökonomischen Gründen zu
vereinigen. Gleiches gilt für die Rekursverfahren G.-Nrn. R1S.2019.05012,
R1S.2019.05013 und R1S.2019.05014, da diese – wie nachfolgend zu zei-
gen sein wird – infolge des nun angefochtenen Beschlusses gegenstands-
los geworden sind. Aus verfahrensökonomischen Gründen drängt sich
deshalb auch diesbezüglich eine Verfahrensvereinigung auf.
R1S.2019.05012 Seite 5

2.
Dem Rechtsstreit gingen folgende Rechtsmittelverfahren voraus: Die Mitbe-
teiligten planen den Abbruch des genannten, nicht inventarisierten Gebäu-
des und an dessen Stelle den Neubau eines Einfamilienhauses, welches
mit Beschluss der Bausektion vom 15. März 2016 bewilligt wurde. Die ge-
gen das Projekt und eine dazugehörige Projektänderung erhobenen Rekur-
se wurden vom Baurekursgericht sowie vom Verwaltungsgericht abgewie-
sen (BRGE I Nr. 0166/2016 und 0167/2016 vom 18. November 2016,
VB.2017.00013 vom 18. Mai 2017). Das nach Ergehen des letztinstanzli-
chen kantonalen Entscheids angerufene Bundesgericht befand hingegen,
dass die Schutzwürdigkeit des Altbaus abzuklären sei, weshalb es den
verwaltungsgerichtlichen Entscheid aufhob und die Sache an das Verwal-
tungsgericht zurückwies (BGr 1C_380/2017 vom 17. Juli 2018). Dieses hob
mit Entscheid vom 25. Oktober 2019 die soeben genannten Rekurs-
entscheide auf und wies die Sache an das Baurekursgericht zurück
(VB.2018.00437). Nach Eingang der Akten beim Baurekursgericht im Ja-
nuar 2019 nahm das Baurekursgericht mittels Präsidialverfügung vom
22. Januar 2019 von der Rückweisung Vormerk und setzte die Rekursver-
fahren unter den Geschäftsnummern G.-Nrn. R1S.2019.05012 und
R1S.2019.05013 fort.
Ein gegen die Baubewilligung vom 13. Juli 2017 betreffend ein Alternativ-
projekt erhobener Rekurs wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom
23. März 2018 ebenfalls ab. Infolge des oben genannten Bundesgerichts-
entscheids hob das Verwaltungsgericht mit Entscheid vom 25. Oktober
2018 (VB.2018.00219) auch diesen Rekursentscheid auf und wies die Sa-
che zum Neuentscheid ans Baurekursgericht zurück. Von dieser Rückwei-
sung wurde ebenfalls mittels Präsidialverfügung vom 22. Januar 2019 Vor-
merk genommen und das Verfahren unter der neuen Geschäftsnummer
G.-Nr. R1S.2019.05014 fortgesetzt.
Die Verfahren G.-Nrn. R1S.2019.05012, R1S.2019.05013 und
R1S.2019.05014 wurden hernach sistiert, da die Mitbeteiligten bereits ein
Provokationsbegehren bei der Vorinstanz gestellt hatten. Das verwaltungs-
interne Verfahren endete mit dem nun angefochtenen Beschluss. Vor des-
sen Ergehen hatte das Amt für Städtebau bei einer externen Gutachterin
ein Gutachten eingeholt, das Amt für Städtebau ein sog. Faktenblatt erstellt
und die städtische Denkmalpflege über das Streitobjekt beraten.
R1S.2019.05012 Seite 6

3.
Wie vorstehend ausgeführt, wies das Verwaltungsgericht mit Entscheiden
vom 25. Oktober 2018 (VB.2018.00219 und VB.2018.00437) das Baure-
kursgericht an, die Schutzwürdigkeit des Streitobjekts zu prüfen. Da mit
dem angefochtenen Beschluss über die Schutzwürdigkeit entschieden wur-
de, sind die infolge der genannten verwaltungsgerichtlichen Entscheide er-
öffneten Rekursverfahren G.-Nrn. R1S.2019.05012, R1S.2019.05013 und
R1S.2019.05014 als gegenstandslos geworden abzuschreiben.
4.
Die Rekurrierenden 1 sind als unmittelbare Nachbarn des Streitobjekts zur
Erhebung des Rekurses im Sinne von § 338a des Planungs- und Bauge-
setzes (PBG) unbestrittenermassen legitimiert.
Der Rekurrent 2 erfüllt sodann die in § 338b lit. a PBG genannten Voraus-
setzungen, weshalb er ebenfalls rekurslegitimiert ist.
Da auch die weiteren Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Re-
kurse einzutreten.
5.
Die Rekurrierenden 1 beantragen, die Autorin des Gutachtens sei zwecks
Befragung an den Augenschein einzuladen und das Gutachten sei zu er-
gänzen.
Die Verwaltungsbehörde untersucht den Sachverhalt von Amtes wegen
durch Befragen der Beteiligten und von Auskunftspersonen, durch Beizug
von Amtsberichten, Urkunden und Sachverständigen, durch Augenschein
oder auf andere Weise. Die am Verfahren Beteiligten haben dabei mitzu-
wirken, soweit sie ein Begehren gestellt haben oder wenn ihnen nach ge-
setzlicher Vorschrift eine Auskunfts- oder Mitteilungspflicht obliegt (§ 7
Abs. 1 und 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]).
Bei der Frage, über welche Tatsachen Beweis zu erheben ist, hat sich die
Behörde an den Grundsatz der Prozessökonomie zu halten. Die Sachver-
haltsabklärung hat nur soweit zu erfolgen, als sie zur Abklärung des recht-
R1S.2019.05012 Seite 7

lich relevanten Sachverhalts erforderlich ist. Um feststellen zu können, ob
ein Sachverhalt hinreichend feststeht, ist das Beweisergebnis im Rahmen
einer antizipierten Beweiswürdigung vorläufig zu würdigen. Erscheint ein
Sachverhalt hinreichend ermittelt, selbst wenn nicht alle Möglichkeiten der
Beweisführung ausgeschöpft wurden, und versprechen zusätzliche Abklä-
rungen keine wesentlichen neuen Erkenntnisse, so rechtfertigt es sich, auf
weitere Untersuchungen zu verzichten. Die Parteien haben zwar gestützt
auf ihren Anspruch auf rechtliches Gehör einen Anspruch, Beweisanträge
zu stellen. Der Entscheidinstanz steht es jedoch zu, derartige Anträge ohne
Verletzung des Gehörsanspruchs abzulehnen, wenn sie aufgrund vorweg-
genommener Beweiswürdigung annehmen kann, dass ihre Überzeugung
durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (vgl. zu alledem
Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 7
Rz. 19 ff.).
Weshalb die Rekurrierende eine Befragung der Gutachterin zwecks Sach-
verhaltsermittlung als notwendig erachten, legen sie in ihren Eingaben in
keiner Art und Weise dar. In ihren Rechtsschriften schliessen sie sich viel-
mehr der Gutachterin an. Ebensowenig wird dargetan, weshalb das Gut-
achten hinsichtlich des Situationswertes des Objekts bis zum Augenschein-
termin ergänzt werden sollte. Zudem wäre, sollte sich die Sachverhaltser-
mittlung als unzureichend erweisen, diese nicht etwa im Rekursverfahren
zu ergänzen, sondern wäre die Sache – zwecks Einhaltung des Instanzen-
zugs – an die Vorinstanz zur weiteren Sachverhaltsermittlung zurückzuwei-
sen.
Die Gutachterin war damit nicht an den Augenschein einzuladen und es
war auch kein ergänztes Gutachten bis zum Lokaltermin einzuholen. Beide
Anträge sind damit abzuweisen. Bemerkungsweise sei angefügt, dass der
von den Rekurrierenden mit der Ausarbeitung eines Gutachtens beauftrag-
te und im Antrag Ziff. 3 genannte M. F. sowohl am Augenschein als auch
an der öffentlichen Verhandlung anwesend war und zu Wort gekommen ist.
6.
Das Gutachten teilt das Gebäude in städtebaulicher Hinsicht dem Geviert
zwischen der G.-, der S.-, der Sch.- und der H.-Strasse zu. Dieses bilde in
einer Geländeterrasse eine gartenstadtähnliche Struktur, welche von Bau-
R1S.2019.05012 Seite 8

ten aus dem frühen 20. Jahrhundert geprägt werde. Das klassizistische
Streitobjekt werde von den im Heimatstil gehaltenen Bauten H.-Strasse 2
und 3 ff. gefasst und stehe giebelseitig zur H.-Strasse. Die Struktur mit ei-
ner Mischung von Mehrfamilienhäusern unterschiedlicher Bauzeit innerhalb
von Grünstreifen und kleineren Gärten wiederhole sich in der näheren Um-
gebung und bilde daher den wesentlichen Charakter der umliegenden Be-
bauung.
Bevor Conrad Boller, damaliger Bauer und Gemeindepräsident von O., das
Grundstück gekauft habe, habe es sich im Eigentum des sog. Obmannamts
befunden. Das Grundstück sei damals, wie sich aus dem Müllerplan von
1793 ergebe, mit einem Wohnhaus, einer Scheune und einem Stall über-
baut gewesen. Es sei von grosszügigen Gärten, Getreidefeldern, Reben
und mutmasslich von Obstbäumen umgeben gewesen. Südöstlich der Par-
zelle habe sich ein Bauernbetrieb befunden. Nordöstlich seien in loser Fol-
ge weitere Lehensgüter angesiedelt gewesen.
1844 habe auf der Parzelle ein verheerender Brand gewütet, welcher zum
Bau des Streitobjekts geführt habe. Der Leutholdplan aus dem Jahre
1846/1847 zeige das zweistöckige Gebäude mit einem kleinen Ökonomie-
teil (welcher später beseitigt worden sei) und einem vorgelagerten Nutzgar-
ten. Weiter seien darauf die Schutzobjekte H.-Strasse 4 ff. und Bauerngüter
im O.-V. ersichtlich. Bis ins frühe 20. Jahrhundert habe sich die bauliche Si-
tuation im hier massgeblichen Weiler V. nur wenig verändert. In den
1860er- bis 1880er-Jahren seien nördlich des V. und südlich der H.-Strasse
einzelne Mehrfamilienhäuser entstanden. Im frühen 20. Jahrhundert sei die
Bautätigkeit alsdann markant gesteigert worden. Die abparzellierten Flä-
chen seien fast flächendeckend mit Mehrfamilienhäusern überstellt worden.
Zwischen 1912 und 1916 sei die Bebauung des Strassengevierts G-, S.-
und H.-Strasse mit Heimatstilbauten erfolgt. Die Überbauung H.-Strasse 3
ff. habe dabei den Namen Im V. erhalten, welcher an die ehemals wirt-
schaftlich genutzten Weiler erinnern soll. Bauliche Zeugen aus der zweiten
Hälfte des 19. Jahrhunderts seien im Weiler selten geworden.
Betreffend der typologischen und baukünstlerischen Bedeutung lässt sich
dem Gutachten entnehmen, dass der Begriff und die Definition des Bau-
meisterhauses schweizweit nicht einheitlich sei. In Zürich würden vom Be-
griff einfache Wohn- und Handwerkerhäuser umfasst, die nach der Schan-
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zenschleifung 1834 als Reaktion auf das enorme Bevölkerungswachstum
entstanden seien und deren Planentwerfer unbekannt gewesen seien bzw.
mutmasslich keine Architektenausbildung gehabt hätten. Hinsichtlich des
Streitobjekts würden keine spezifischen Baupläne der Bauzeit vorliegen.
Wegen der unbekannten Urheberschaft, der einfachen Fassadengestaltung
und des Baujahrs könne das Gebäude als frühes Baumeisterhaus bezeich-
net werden. Jedoch fehle dem Gebäude eine wesentliche Eigenschaft der
Baumeisterhäuser, stehe es doch in keinem Zusammenhang mit dem Be-
völkerungswachstum. Das Gebäude sei vielmehr als Ersatzbau in einem
ländlichen Weiler errichtet worden. Die soziale Stellung der Familie Boller
und die Grösse des Gutes lasse darauf schliessen, dass diese der bäuerli-
chen Oberschicht angehört habe. Der Bau sei ein klassizistisches ländli-
ches Baumeisterhaus der gehobenen Mittelschicht und in typologischer und
sozialgeschichtlicher Hinsicht bedeutend. Nebst der Fassadengestaltung
stelle der zentral gesetzte Eingang im Nordosten ein typisches Gestal-
tungsmerkmal dar. Ursprünglich sei das Gebäude nur teilweise unterkellert
gewesen. Um 1913 sei der Kellerraum im Südosten in eine Waschküche
umfunktioniert worden. 1944 sei die vollständige Unterkellerung erfolgt. Im
Innern werde die symmetrische Gliederung zugunsten einer zweckmässi-
gen Grundrisseinteilung verlassen. Die beiden Vollgeschosse seien iden-
tisch strukturiert, wobei alle Räume durch einen zentralen T-förmigen Korri-
dor erschlossen würden. Das Dachgeschoss weise eine vergleichbare
Struktur auf. Da die ursprünglichen Baupläne fehlen würden, könnten allfäl-
lige Abweichungen von der ursprünglichen Struktur einzig mittels einer tief-
greifenden Bauanalyse erstellt werden. Die Wertsteigerungen in den Asse-
kuranzbüchern seien nicht zwingend auf bauliche Änderungen zurückzu-
führen, sondern könnten auch ökonomische Gründe haben. 1913 seien
auch die beiden Dachhäuser und der neobarocke Balkon erstellt worden.
Wohl gleichzeitig mit dem Bau der Häuser H.-Strasse 3 ff. sei auch der Zu-
gangs- und Aussenbereich neu gestaltet worden. Insgesamt hätten die
Massnahmen aus den 1910er-Jahren das ehemalige ländliche Wohnhaus
mit grossem Umschwung, Kleinstall und Waschhaus zu einem Bestandteil
der von der Gartenstadtidee geprägten Siedlung V. gemacht. Das charakte-
ristische Bild des freistehenden klassizistischen Baus sei mehrheitlich er-
halten geblieben. Im Verlauf des 20. Jahrhunderts seien nur noch punktuell
bauliche Massnahmen oder Anpassungen erfolgt. Diese Massnahmen (z.B.
Badeinbau) seien dezent und mit grosser Rücksicht auf die bestehende
Substanz erfolgt. Die biedermeierliche Ausstattung (Täfer, Einbauschränke)
R1S.2019.05012 Seite 10

sei zwar abgenutzt, aber annähernd vollständig erhalten. Auch existierten
im Obergeschoss einfache Stuckdecken. Die historischen Bodenbeläge
zeigten Fischgratparkett und Riemenböden, wobei diese mehrheitlich mit
sekundären Bodenbelägen überdeckt seien. Das Gebäude weise einen fast
vollständigen Bestand der historischen Heizkörper und Türen auf. Verein-
zelt seien Beschläge oder das gesamte Fensterband jüngst erneuert wor-
den. Insgesamt weise das Innere, insbesondere der Bereich der Nasszel-
len, der Küchen und der Kellerräume einen grossen Unterhaltsrückstand
auf.
Weshalb Conrad Boller 1833 das einstige Lehensgut gekauft habe, konnte
im Rahmen des Gutachtens nicht geklärt werden. Die Gutachterin führt hin-
sichtlich des Käufers aus, dieser habe 1834 sein Amt als Gemeindepräsi-
dent niedergelegt. Unmittelbar nach dem Brand des ursprünglichen Baus
habe er das in Massivbauweise realisierte Streitobjekt erstellen lassen. Auf
den Bau eines grösseren Ökonomiegebäudes habe er indes verzichtet.
Nach seinem Tod habe seine Tochter die Verantwortung über die Liegen-
schaft übernommen. Nach der Heirat mit Johann August Ottiker (einem
hernach bekannten Immobilienspekulanten bzw. -besitzer, vgl. Ottikergut)
sei dieser als Besitzer der Liegenschaft verzeichnet worden. Nach fünf Jah-
ren sei die Familie jedoch ins neu erbaute Ottikergut umgezogen. Nach vie-
len Eigentümerwechseln sei das Wohnhaus Anfang des 20. Jahrhunderts
von der Familie S. erworben worden. Bis ins Jahre 2015 habe das Gebäu-
de dieser Familie gehört, welche es alsdann den Mitbeteiligten verkauft ha-
be.
Schlussfolgernd hält die Gutachterin fest, dass das Gebäude innerhalb sei-
ner Nachbarschaft eher klein dimensioniert sei und sich auch im Baustil von
den Nachbargebäuden unterscheide. Der begrünte Zwischenraum wirke
dabei als verbindendes Element. Als eines der ersten seiner Art habe sich
das Wohnhaus der bäuerlichen Oberschicht in seine weitgehend unbebau-
te Umgebung eingefügt. Es sei idyllisch gelegen gewesen, habe einen
grosszügigen Nutzgarten aufgewiesen und sei durch den H.-Bach wasser-
technisch erschlossen gewesen. Nur kurze Zeit später beginne der bauli-
che Umbruch und im Verlaufe der folgenden Jahrzehnte werde das Gebiet
um den V. überbaut. Eine erste Phase hätten die Baumeisterhäuser aus
den 1860er- und 1870er-Jahren dargestellt, von denen ein grosser Teil
nicht mehr vorhanden sei. Die zweite Phase sei jene der siedlungsartigen
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Bebauung mit Historismus- und Heimatstilbauten. Im Äusseren sei der Bau
zurückhaltend, doch weise er im Innern eine vollständige intakte historische
Ausstattung auf. Dies mache das Gebäude zu einem unversehrten Vertre-
ter eines frühen Baumeisterhauses. Aufgrund der hohen soziokulturellen
und architekturhistorischen Bedeutung müsse das Wohnhaus als ein quali-
tätsvoller historischer Zeuge gewürdigt werden.
7.
Die Vorinstanz führt im angefochtenen Beschluss nach einer Zusammen-
fassung des Gutachtens aus, dieses erachte das Wohnhaus mit der spezi-
ellen städtebaulichen Lage im ehemaligen Weiler "Im V.", der interessanten
Besitzergeschichte und der ursprünglich hochwertigen Innenausstattung als
einen qualitätsvollen Zeugen. Das Inventar der schützenswerten Ortsbilder
der Schweiz (ISOS) zähle das Gebäude zu einer Baugruppe mit Erhal-
tungsziel A, Erhalt der Substanz.
Am 29. Oktober 2019 sei das Inventar der kunst- und kulturhistorischen
Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung um 81 Baumeisterhäuser und
deren Nebengebäude ergänzt worden. Sie seien bis dahin mit 83 Einträgen
untervertreten gewesen. Baumeisterhäuser würden ihre Zeugenschaft am
besten dort leisten, wo sie noch in grösseren Ensembles und mit sämtli-
chen Hinter- und Nebengebäuden vorhanden seien. Solche Gruppen wür-
den den Verstädterungsprozess erlebbar machen und prägen das heutige
Ortsbild. Aus diesem Grunde sei bei der genannten Nachinventarisierung
der Schwerpunkt auf Gruppen von Baumeisterhäusern gelegt worden. Im
Jahre 2014 seien nebst den Gebäudegruppen nur noch jene Einzelobjekte
ins Inventar aufgenommen worden, welche aufgrund der baukünstlerischen
Gestaltung und des städtebaulichen sowie sozialgeschichtlichen Hinter-
grundes herausragend seien. Gemäss diesen Kriterien sei auch das Streit-
objekt damals geprüft und als nicht inventarwürdig befunden worden. Die
innere, bauzeitliche Ausstattung sei damals zwar nicht bekannt gewesen.
Es gebe jedoch eine Reihe weiterer Baumeisterhäuser, die ebenfalls eine
bauzeitliche Ausstattung aufwiesen und diese Bauepoche gut aufzeigen
würden. Am Z.-Weg würden sich mehrere städtebaulich, architektonisch
und sozialgeschichtlich herausragende Beispiele der 1830er- bis 1850er-
Jahre befinden, welche sich mit dem Streitobjekt vergleichen liessen und
verschiedene Ausprägungen des klassizistischen Baustils, von einfach bis
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repräsentativ, nachvollziehbar machen würden (im Beschluss werden die
einzelnen Bauten am Z.-Weg aufgeführt). Die Denkmalpflegekommission
habe das Geschäft ein erstes Mal an der Sitzung vom 6. Mai 2019 behan-
delt. Da die Mitbeteiligten anlässlich jener Sitzung ein Privatgutachten ein-
gereicht hätten, sei das Geschäft vertagt und an der darauffolgenden Sit-
zung vom 3. Juni 2019 behandelt worden. Die Kommission habe das Ge-
bäude als schönes, interessantes Baumeisterhaus mit einem beachtlichen
Anteil an historischer Substanz im Innern gewürdigt. Sie sei jedoch zum
Schluss gelangt, dass es sich nicht um einen herausragenden Zeugen
handle. Eine Unterschutzstellung rechtfertige sich daher nicht.
Die Inventare seien wichtige Arbeitsinstrumente für die Behörden bei der
Prüfung von Baugesuchen und um Planungen zu erarbeiten. Insofern wür-
den sie ein gewisses Mass an Planungssicherheit gewähren. Die im Jahre
2014 vorgenommene Inventarergänzung habe der Lückenfüllung gedient.
Die Zahl der 81 Bauten, welche noch zusätzlich ins Inventar aufgenommen
worden seien, habe sich aus dem Gebot der repräsentativen Auswahl er-
geben. Entsprechend sei davon auszugehen, dass es aus jeder inventari-
sierten Bauepoche weitere Bauten gebe, die zwar baugeschichtlich interes-
sant, aber weder als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen,
sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig seien, noch
Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen würden. Demzufolge
seien derartige Objekte auch keine Schutzobjekte. Bei einem Gesamtbe-
stand von 700 Baumeisterhäusern würden sich seit der Inventarergänzung
im Jahre 2014 insgesamt 163 im Inventar befinden oder unter Schutz ste-
hen. Das entspreche einem Anteil von 23 % des Gesamtbestandes. Mit
diesem Anteil sei der Schutz dieses Bautyps gesichert. Das Inventar der
Baumeisterhäuser weise folglich keine Lücken auf.
8.1.
Der Rekurrent 2 macht zunächst geltend, die Vorinstanz stütze ihren Ent-
scheid auf das sog. Faktenblatt ab. Dieses datiere vom 5. April 2019 und
sei somit zeitlich vor dem Gutachten erstellt worden. Letzteres sei nämlich
vom 6. Mai 2019. Die Denkmalpflege habe folglich das Gutachten faktisch
ignoriert.
R1S.2019.05012 Seite 13

8.2.
Gleiches bringen auch die Rekurrierenden 1 vor. Sie sind sodann der Auf-
fassung, einzig das Faktenblatt sei der Denkmalpflegekommission als vor-
ab Information anlässlich ihrer Sitzung zur Verfügung gestanden. Das Gut-
achten sei nämlich erst auf den Sitzungstermin hin bereitgestellt worden.
Das Faktenblatt enthalte sodann Vorbeurteilungen, welche einfach in den
angefochtenen Beschluss übernommen worden seien. Das Faktenblatt
enthalte sodann nicht nur Fakten, sondern die Referentin des Amtes für
Städtebau habe ihre eigene Meinung zur Instruktion der Denkmalpflege-
kommission genutzt. Die Denkmalpflegekommission habe praktisch wört-
lich die Ausführungen der Referentin des Amtes für Städtebau übernom-
men. Sie habe sich damit nicht hinreichend und unvoreingenommen mit
dem Objekt befasst. Daran ändere auch nichts, dass die Stellungnahme
der Denkmalpflegekommission zuhanden der Vorinstanz als Amtsbericht zu
betrachten sei. Hinzu komme, dass nicht bei jedem Mitglied der Kommissi-
on eine hinreichende Fachkompetenz vorgelegen habe. Die Vorinstanz hät-
te sich daher nicht auf den Amtsbericht stützen dürfen.
8.3.
Die Vorinstanz hält dem zusammengefasst entgegen, das Erstellungsda-
tum des Gutachtens ergebe sich aus dessen Impressum und sei bereits für
die Sitzung vom 6. Mai 2019 vorgelegen. Die von externen Mitarbeitern er-
arbeiteten Gutachten würden von den Projektleitern redigiert, gelayoutet
und anschliessend an die Grafikabteilung übergeben. Während dieser Zeit
werde durch den Projektleitenden das Faktenblatt auf der Grundlage des
Gutachtens erarbeitet. Das Faktenblatt gebe den Inhalt des Gutachtens in
verdichteter Form wieder. Wo es wie im vorliegenden Fall nötig sei, würden
wichtige Zusatzinformationen in der Art eines Fachberichts hinzugefügt.
8.4.
Die Unterschutzstellung eines Objekts setzt nach § 203 Abs. 1 lit. c PBG
voraus, dass es sich dabei um einen wichtigen Zeugen einer politischen,
wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche handelt oder die-
ses die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägt.
Bei der Beantwortung der Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu
qualifizieren ist oder ob es seine Umgebung "wesentlich mitprägt", hat die
Behörde eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte Ge-
R1S.2019.05012 Seite 14

samtbeurteilung vorzunehmen, welche den kulturellen, geschichtlichen,
künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitbe-
rücksichtigt (vgl. statt vieler VB.2017.00159, E. 5.1, www.vgr.zh.ch). Für die
Klärung dieser denkmalpflegerischen Fragen kann sie ein Fachgutachten
einholen (§ 7 Abs. 1 VRG).
Soweit die Rekurrierenden vorbringen, der Beschluss sei schon deshalb
formell fehlerhaft, weil seitens der Denkmalpflegekommission dem Gutach-
ten schon aus zeitlichen Gründen gar keine Beachtung habe geschenkt
werden können, kann ihnen nicht gefolgt werden. Bereits der Einladung für
die Sitzung vom 6. Mai 2019 lag das Gutachten bei (vgl. act. 8.5 im Dossier
G.-Nr. R1S.2019.05135). Die Beschlussfassung erfolgte sodann, weil die
Mitbeteiligten kurzfristig vor der besagten Sitzung ein Privatgutachten ein-
gereicht hatten, erst anlässlich der Sitzung vom 3. Juni 2019 (vgl. hierzu
act. 8.1. und 8.2. im Dossier G.-Nr. R1S.2019.05135). Die Denkmalpflege-
kommission hatte damit hinreichend Zeit, um sich mit dem Gutachten aus-
einanderzusetzen. Dass sie dies gemacht hat, lässt sich denn auch dem
entsprechenden Sitzungsprotokoll vom 3. Juni 2019 entnehmen (act. 8.2.
S. 4, im Dossier G.-Nr. R1S.2019.05135).
Nebst dem Gutachten lag der Denkmalpflegekommission auch das sog.
Faktenblatt des Amtes für Städtebau vor. In diesem wird zunächst ausge-
führt, weshalb überhaupt das nicht inventarisierte Gebäude auf dessen
Schutzwürdigkeit zu prüfen war. Hernach folgt eine kurze Zusammenfas-
sung des Gutachtens. Nachfolgend wird kurz der Typ des Baumeisterhau-
ses beschrieben und erklärt, weshalb bei der Inventarergänzung im Jahre
2014 der Schwerpunkt auf Ensembles gelegt worden sei. Auch wird darge-
legt, dass bei der Nachinventarisierung einzig herausragende Objekte auf-
genommen worden seien. Das Objekt sei, ohne es im Innern besichtigt zu
haben, nicht als solches erachtet worden. Weiter wird darauf hingewiesen,
dass Inventare wichtige Arbeitsinstrumente seien und ein gewisses Mass
an Planungssicherheit verschaffen würden. Gemäss Auffassung der städti-
schen Denkmalpflege sei der hier massgebliche Bautyp angesichts 163 im
Inventar aufgenommener bzw. unter Schutz gestellter Gebäude hinrei-
chend gesichert. Sodann wird auf Vergleichsobjekte am Z.-Weg verwiesen.
Als Fazit wird zusammenfassend festgehalten, das Objekt erfülle zwar die
Schutzkriterien gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Das Inventar weise indes
keine Lücken auf. Es werde der Stadtrat zu entscheiden haben, ob eine
R1S.2019.05012 Seite 15

nachträgliche Inventaraufnahme angezeigt sei. Schliesslich wird die Frage
an die Denkmalpflegekommission gerichtet, ob diese der Meinung sei, das
Streitobjekt sei ein wichtiger Zeuge im Sinne von § 203 PBG.
Dass das Amt für Städtebau die Kommission mit diesem Faktenblatt indok-
triniert habe, ist eine reine Parteibehauptung. Zwar trifft es zu, dass darin
nicht einzig Fakten zusammengetragen werden, sondern auch die Meinung
der städtischen Denkmalpflege dargelegt wird. Obschon es sich bei der
Kommission um eine Amtsstelle handelt, ist jedoch auch diese zur Objekti-
vität verpflichtet. Dass sie dieser Pflicht nicht nachgekommen wäre, lässt
sich den Akten nicht entnehmen. Vielmehr geht aus den Protokollen hervor,
dass sich die Kommission mit dem Gebäude eingehend auseinanderge-
setzt hat. Sie hat sich namentlich nicht einzig auf das Gutachten und das
Faktenblatt gestützt, sondern auch einen Lokaltermin durchgeführt (vgl.
act. 8.5 im Dossier G.-Nr. R1S.2019.05135). Eine ungenügende Befassung
der Kommission mit dem Objekt kann folglich nicht angenommen werden.
Weshalb sodann den Mitgliedern der Kommission die Fachkompetenz ab-
zusprechen sei, wird von den Rekurrierenden 1 nicht weiter substantiiert
und ist angesichts der personellen Zusammensetzung der Kommission an-
lässlich der Sitzung vom 3. Juni 2019 auch nicht ersichtlich (vgl. act. 8.2 im
Dossier G.-Nr. R1S.2019.05135 sowie www.stadt-zuerich.ch/hbd/de/index/
ueber_das_departement/organisation/gremium/denkmalpflegekommission.
html.)
Dass der angefochtene Beschluss folglich fehlerhaft sei, weil er sich auf ei-
ne unvollständige Prüfung durch die Denkmalpflegekommission stütze,
kann nicht gesagt werden. Der Stadtrat konnte sich auf die, insbesondere
im Gutachten enthaltenen, fundierten Sachverhaltsrecherchen abstützen
und hat sich mit den Feststellungen beider Fachgremien – des Amtes für
Städtebau und der städtischen Denkmalpflegekommission – auseinander-
gesetzt.
9.1.
In materiell-rechtlicher Hinsicht bringt der Rekurrent 2 vor, das Objekt gehö-
re den Baumeisterhäusern an und sei wegen seines Baujahrs ein früher
Repräsentant derselben. Es handle sich um ein klassizistisches ländliches
Bauernhaus der gehobenen Mittelschicht, welches in typologischer und so-
R1S.2019.05012 Seite 16

zialgeschichtlicher Hinsicht bedeutsam sei. Ebenfalls sei es in seinem In-
nern gut erhalten. Das Haus habe entsprechend dem sozialen Status des
Bauherrn einen für damalige Verhältnisse hohen Ausbaustandard aufge-
wiesen. Es handle sich um einen wichtigen städtebaulichen Zeugen (was er
unter Wiedergabe des Gutachtens genauer ausführt). Aber auch in sozial-
und wirtschaftsgeschichtlicher Hinsicht sei das Objekt ein wichtiger Zeuge,
da er vom damaligen Gemeindepräsidenten gebaut und hernach durch die
Heirat seiner Tochter während fünf Jahren in den Besitz der Bauunterneh-
mer-Familie Ottiker gelangt sei. Die Vorinstanz mache keine Fehler, Lücken
oder Widersprüche im Gutachten namhaft und dennoch habe sie ihre eige-
ne Wertung an jene der Gutachterin gesetzt. Zwar anerkenne die Vor-
instanz, dass es sich beim Streitobjekt um ein Schutzobjekt im Sinne von
§ 203 Abs. 1 lit. c PBG handle, doch werde es deshalb nicht unter Schutz
gestellt, weil es kein herausragender Zeuge sei. Die genannte Gesetzesbe-
stimmung setze aber gar keine ausserordentliche Qualität voraus. Notwen-
dig sei vielmehr einzig eine wichtige Zeugeneigenschaft. Es bestehe kein
Auswahlermessen, eine Unterschutzstellung könne beim Vorliegen einer
wichtigen Zeugeneigenschaft einzig aus Verhältnismässigkeitsgründen un-
terbleiben.
Die Vorinstanz argumentiere weitgehend quantitativ, indem sie darauf ver-
weise, dass auf dem Stadtgebiet 163 Baumeisterhäuser inventarisiert oder
unter Schutz stehen würden. In qualitativer Hinsicht stütze sie ihr Auswahl-
ermessen auf bereits inventarisierte Gebäude. Als Vergleichsbeispiele wür-
den dabei Gebäude am Z.-Weg genannt, obschon diese mit dem strittigen
Objekt nicht vergleichbar seien (was er näher ausführt). Richtig betrachtet
gebe es in der Stadt Zürich kein vergleichbares Objekt. Ein Auswahlermes-
sen könne nur dann bestehen, wenn eine gewisse räumliche Nähe zwi-
schen den in Frage kommenden Gebäuden bestehe. Diese sei vorliegend
bei einer Distanz von rund zwei Kilometern indes nicht gegeben. Zudem fal-
le ins Gewicht, dass es in der näheren baulichen Umgebung des Streitob-
jekts gar kein Baumeisterhaus mehr gebe, da die letzten Vertreter in den
letzten Jahren abgebrochen worden seien.
Zudem handle es sich um ein untypisches Baumeisterhaus, da es nicht im
Zusammenhang mit der Stadterweiterung stehe. Ebenso fehle es an den
typischen Gewerberäumen im Erdgeschoss sowie an den Etagen- oder
Mietwohnungen in den Obergeschossen. Schon aus diesem Grunde gehe
R1S.2019.05012 Seite 17

die Begründung im angefochtenen Beschluss fehl, das Gebäude sei als
Baumeisterhaus bei der Inventarergänzung hinreichend berücksichtigt wor-
den. Zudem könne nicht unter Hinweis auf die Anzahl inventarisierter bzw.
unter Schutz gestellter Häuser eine Prüfung der Schutzwürdigkeit unterlas-
sen werden. Eine Auseinandersetzung mit dem Gebäude an sich und der
Frage, weshalb dieses nicht geschützt werden soll, werde im angefochte-
nen Beschluss vergeblich gesucht.
Auch die ortsbildprägende Funktion des Gebäudes sei im angefochtenen
Beschluss nicht untersucht worden. Das Gebäude liege gemäss ISOS in
der Baugruppe B […], für welches das Erhaltungsziel A gelte. Die Vor-
instanz habe sodann auch keine Interessenabwägung vorgenommen.
9.2.
Die Rekurrierenden 1 argumentieren in ihrer Rekursschrift im Wesentlichen
gleich wie der Rekurrent 2. Ergänzend dazu bringen sie vor, dem Gutach-
ten zufolge handle es sich beim Streitobjekt um ein solches mit einem sehr
hohen Schutzwürdigkeitsgrad. Das Gebäude stelle den Markstein der spä-
ter auch in diesem Gebiet einsetzenden Verstädterung dar und habe als
Katalysator derselben gedient. Einzig die Gebäude an der D.-Strasse könn-
ten wegen ihrer örtlichen Situierung als Vergleichsobjekte herangezogen
werden. Die etwa in der gleichen Zeit erbauten Gebäude an der besagten
Strasse könnten aber aus anderen Gründen nicht mit dem Streitobjekt ver-
glichen werden. Nebst dem Eigenwert weise das Gebäude auch einen her-
vorragenden Situationswert auf. Die vor rund 175 Jahren geschaffene
prägnante Situation im kleinen Platzbereich sei in seinem Kern erhalten.
Das Gebäude präge ungeachtet seiner im Vergleich zu den umliegenden
Gebäuden geringen Dimensionen den Platz entscheidend mit. Die Wande-
lung des Weilers sei hier klar ablesbar. Die umliegenden Biedermeier-
Bauten liessen dem Gebäude hinreichend Raum, um prägend zu wirken.
Es bilde auch einen interessanten Kontrast zu den Nachbarbauten.
9.3.
Die Vorinstanz hält dem zusammengefasst entgegen, sie habe sich in ih-
rem Entscheid mit sämtlichen Aspekten des Gutachtens auseinanderge-
setzt. Der Begriff des herausragenden Zeugen habe sich im Rahmen der
Inventarisierung herauskristallisiert. Es sei eine Auswahl derjenigen Objek-
te getroffen worden, welche das Kriterium des wichtigen Zeugen am über-
R1S.2019.05012 Seite 18

zeugendsten erfüllten. In diesem Zusammenhang sei von herausragenden
Beispielen gesprochen worden, welche alsdann die wichtigen Zeugen im
Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG ergeben hätten. Die Vorinstanz habe im
angefochtenen Beschluss zwar erwogen, dass das Streitobjekt ein quali-
tätsvoller historischer Zeuge sei, jedoch mit Blick auf die erst fünf Jahre zu-
rückliegende Nachinventarisierung auf eine Unterschutzstellung verzichtet.
Sodann habe nicht eine abweichende Tatsachenfeststellung, sondern viel-
mehr eine unterschiedliche Würdigung derselben zur Nichtunterschutzstel-
lung geführt.
Weiter habe die Verstädterung zwischen O. und F. später eingesetzt als im
Bereich des Z.-Weges, sei dann aber in den ähnlichen Bahnen wie bei die-
sem verlaufen. Auch entlang der H.-Strasse seien in den 1860er-Jahren
weitere Baumeisterhäuser erstellt worden. In beiden Fällen handle es sich
um Überbauungen entlang von historischen Verkehrswegen. Es greife da-
her zu kurz, wenn die Rekurrierenden aufgrund dieser zeitlichen Verzöge-
rung auf einen anderen städtebaulichen Hintergrund schliessen würden.
Die ersten Baumeisterhäuser, welche im Jahre 1830 am Z.-Weg sozusa-
gen "auf der grünen Wiese" erstellt worden seien, seien sehr wohl mit dem
Streitobjekt vergleichbar, handle es sich doch auch bei diesen um Bau-
meisterhäuser, die in einer frühen Phase der Verstädterung erbaut worden
seien. Zudem sei auch die Bevölkerungszusammensetzung in den beiden
Quartieren vergleichbar gewesen. Das Streitobjekt sei mit seiner bieder-
meierlichen-klassizistischen Ausprägung sowie hinsichtlich der Innenaus-
stattung mit den Gebäuden am Z.-Weg vergleichbar. Es sei aber ein
schwächerer Zeuge als jene, weil das biedermeierliche-klassizistische Er-
scheinungsbild durch den später angebauten, barockisierenden Balkon aus
dem Jahr 1913 verunklärt worden sei und das Gebäudeinnere nebst der in
den Wohnräumen zum Grossteil erhaltenen Ausstattung auch diverse Än-
derungen erfahren habe. Auch in sozialgeschichtlicher Hinsicht komme
dem Gebäude keine besondere Bedeutung zu, da der Erbauer des Streit-
objekts bereits drei Jahre nach dessen Bau verstorben sei, das Haus im
Jahre 1854 verkauft und in der Folge während 60 Jahren, bis zum Anfang
des 20. Jahrhunderts, viele Eigentümerwechsel erfahren habe. Das Ge-
bäude sei zwar wegen eines Brandfalles und nicht wegen des Verstädte-
rungsprozesses erstellt worden, dennoch zähle es zu den Baumeisterhäu-
sern und könne mit diesen verglichen werden.
R1S.2019.05012 Seite 19

Die ortsbildprägende Funktion sei im Gutachten deshalb nicht besonders
hervorgehoben worden, weil es auch nicht durch das Baumeisterhaus allei-
ne gegeben sei. Es sei vielmehr die gesamte Gebäudegruppe, die ortsbild-
prägend wirke, was auf Seite 7 des Gutachtens auch beschrieben werde.
Aus dem ISOS lasse sich sodann die Schutzwürdigkeit eines einzelnen
Gebäudes nicht ableiten. Die städtebauliche Entwicklung sei an diesem Ort
sodann zwar ablesbar und das Baumeisterhaus präge zusammen mit den
Heimatstilbauten die Umgebung, doch könne die Ablesbarkeit der städte-
baulichen Entwicklung nicht eine Unterschutzstellung rechtfertigen. Sie sei
auch nicht einmalig. Der Verstädterungsprozess lasse sich beispielsweise
auch am Z.-Weg sowie an der Z.- oder Hi.-Strasse ablesen. Das Gebäude
trage zwar zu einem idyllischen Ambiente im Kreuzungsbereich bei, doch
sei die Situation weder singulär noch hervorragend.
Ob private Interessen einer Unterschutzstellung entgegenstehen würden,
sei von der Vorinstanz angesichts der dargelegten Umstände nicht weiter
zu prüfen gewesen.
9.4.
Die Mitbeteiligten bringen unter Verweis auf ihr Privatgutachten und entge-
gen dem Gutachten des Amtes für Städtebau vor, das heutige Erschei-
nungsbild des Gebäudes entspreche nicht jenem aus der Bauzeit. Zur Bau-
zeit sei es nicht ein klassizistisches Wohnhaus, sondern ein in traditioneller
Bauweise erstelltes Einfamilienhaus gewesen. Erst später, im Jahre 1864,
habe es seine heutige Ausgestaltung erfahren. Das Gebäude sei folglich
gar nicht als Baumeisterhaus erstellt worden.
9.5.
Der Rekurrent 2 führt zusammengefasst replizierend aus, dass die im Jahre
2014 erfolgte Inventarergänzung keinen hinreichenden Grund darstelle, um
vom Gutachten abzuweichen. Zudem seien jene Gebäude, welche am Z.-
Weg "auf der grünen Wiese" erstellt worden seien mit dem vorliegend zu
beurteilenden weder hinsichtlich deren Grösse, Geschossigkeit, Formen-
sprache noch hinsichtlich deren Ausstattung vergleichbar. Das Streitobjekt
sei ein einfacheres, ländliches Wohnhaus des Landwirtes und Gemeinde-
präsidenten Conrad Boller, welcher nicht zum Grossbürgertum am Z.-Weg
gehört habe. Der Unterschied zwischen der Bewohnerschaft am Z.-Weg
und an der H.-Strasse sei im Band Baukultur deutlich ersichtlich. Auch
R1S.2019.05012 Seite 20

handle es sich beim Z.-Weg und der H.-Strasse nicht um zwei historische
Verkehrswege. Der erste sei eine neue Strasse gewesen, während die H.-
Strasse eine alte Verbindungsstrasse gewesen sei. Ersterer sei zu einer
wichtigen Strasse ausgebaut worden, während die zweitgenannte ein Weg
geblieben sei.
Die Rekurrierenden 1 bringen replizierend darüber hinaus vor, rund die
Hälfte der im Inventar enthaltenen Baumeisterhäuser seien nicht unter
Schutz gestellt, sondern lediglich inventarisiert worden. Zudem habe sich
das Gutachten gar nicht mit der Nachinventarisation und den Z.-
Weghäusern auseinandergesetzt, weshalb sich die Vorinstanz willkürlich
über das Gutachten hinweggesetzt habe.
9.6.
Die Vorinstanz hält duplizierend im Wesentlichen an ihrer Vernehmlassung
fest.
Die Ausführungen der Mitbeteiligten in der Duplik gehen über das vorste-
hend Wiedergegebene nicht hinaus.
9.7.
Die Ausführungen anlässlich des Lokaltermins sowie im Verfahren G.-Nr.
R1S.2019.05132 anlässlich der öffentlichen Verhandlung decken sich im
Wesentlichen mit dem bereits Wiedergegebenen. Die Rekurrierenden 1
sind jedoch anlässlich der öffentlichen Verhandlung der Auffassung, dass
das Streitobjekt gar kein Baumeisterhaus darstelle, sondern ein ländlicher,
klassizistischer Bau sei. Mit den Baumeisterhäusern, welche Gegenstand
der Nachinventarisierung gewesen seien, habe der Bau einzig gemeinsam,
dass er in der Zeit der Stadterweiterung und nicht durch einen Architekten
gebaut worden sei.
10.
Zunächst ist vorweg festzuhalten, dass sich die Frage, ob das Streitobjekt
bei der Inventarergänzung zu Unrecht ausser Acht gelassen wurde bzw. ob
das Inventar bezüglich des Streitobjekts eine Lücke aufweist, hier erübrigt.
Dass eine Schutzabklärung vorgenommen werden muss, wurde vom Bun-
desgericht verbindlich entschieden. Diese wurde mittlerweile vorgenommen
R1S.2019.05012 Seite 21

und liegt dem Entscheid zugrunde. Entscheidrelevant ist einzig, ob die Vor-
instanz zu Recht auf eine Unterschutzstellung verzichtet hat.
11.
Der Rekurrent 2 rügt sodann eine ungenügende Begründung des Be-
schlusses.
Aus dem in Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV) verankerten An-
spruch der Betroffenen auf rechtliches Gehör ergibt sich als Teilgehalt auch
die Begründungspflicht.
Der Mangel der ungenügenden Begründung einer Anordnung kann nach
der verwaltungsgerichtlichen Praxis unter Umständen durch spätere Nach-
reichung einer genügenden Begründung geheilt werden. Demzufolge kann
es zulässig sein, die ungenügende Begründung im Rahmen der Rechtsmit-
telbeantwortung nachzuholen (VB.2019.00083 vom 19. August 2019,
E. 3.3.).
Dem angefochtenen Beschluss sowie der Rekursvernehmlassung lässt
sich mit hinreichender Deutlichkeit entnehmen, weshalb die Vorinstanz auf
eine Unterschutzstellung verzichtete. Es wird unter Verweis auf das Gut-
achten sowohl auf den Eigenwert sowie bezugnehmend auf das ISOS auf
den Situationswert eingegangen. Der angefochtene Beschluss ist mithin
hinreichend begründet.
12.1.
Schutzobjekte sind unter anderem Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plät-
ze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die
als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder bau-
künstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaft oder Sied-
lungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Um-
gebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG).
Aus der vom Gesetz alternativ zur landschafts- oder siedlungsprägenden
Wirkung vorausgesetzten Zeugeneigenschaft ergibt sich das Erfordernis,
dass ein Objekt, über welches Schutzmassnahmen verhängt werden sol-
R1S.2019.05012 Seite 22

len, namentlich auf Grund seiner ortsbaulichen, baulichen oder ausstat-
tungsmässigen Eigenschaften von einer Epoche Zeugnis abzulegen, d.h.
die betreffende Epoche zu veranschaulichen und im eigentlichen Wortsinne
zu dokumentieren vermag. Allein der Umstand, dass ein Objekt einer Epo-
che zugeordnet werden kann, ist somit für die Bejahung der Zeugeneigen-
schaft noch nicht ausreichend. Zudem lässt das Gesetz auch die blosse
Zeugeneigenschaft noch nicht genügen; das betreffende Objekt muss viel-
mehr ein wichtiger Zeuge sein.
Entgegen rekurrentischer Ansicht führt sodann die Bejahung der Schutz-
würdigkeit nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn
von § 205 und § 207 PBG. Das Prinzip der Verhältnismässigkeit verlangt
vielmehr, dass nicht eine beliebige Vielzahl von gleichwertigen Objekten
aus der nämlichen Epoche unter Schutz gestellt wird. Daher hat die Behör-
de gegebenenfalls unter mehreren in Frage kommenden Schutzobjekten
diejenigen auswählen, welche sie unter Beachtung aller Umstände als für
die Unterschutzstellung am geeignetsten hält (VB 90/0214).
Während von den tatsächlichen Feststellungen im zwecks Sachverhaltser-
mittlung eingeholten Gutachten die in Heimatschutzsachen zuständige Be-
hörde einzig dann abweichen darf, wenn die Glaubwürdigkeit der tatsächli-
chen Feststellungen des Gutachtens durch die Umstände ernsthaft erschüt-
tert ist (vgl. VB.2009.00270 vom 24. Februar 2010, E. 2.1; www.vgr.zh.ch),
würdigt sie das Ergebnis der Sachverhaltsermittlung frei (§ 7 Abs. 4 VRG).
Dabei hat sie die in § 203 Abs. 1 lit. c PBG enthaltenen unbestimmten
Rechtsbegriffe, hier jenen des "wichtigen Zeugen" (und der "siedlungsprä-
genden Wirkung") auszulegen und – im Falle einer Unterschutzstellung –
zur Überzeugung zu gelangen, dass der denkmalpflegerisch einwandfrei
abgeklärte Sachverhalt unter diese Begriffe zu subsumieren ist. Es ist hin-
gegen nicht Aufgabe des Gutachtens, darüber zu entscheiden, ob ein in
Frage stehendes Objekt ein wichtiger Zeuge ist oder siedlungsprägende
Wirkung hat. Das Gutachten hat dem für diesen Entscheid einzig zuständi-
gen Gemeinwesen (nur, aber immerhin) die entsprechenden tatsächlichen
Entscheidungsgrundlagen zu liefern und es kann einen Antrag stellen.
Beim Rechtsanwendungsakt steht der zuständigen Behörde eine besonde-
re Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und
Ermessensbetätigung zu. Diese besondere Entscheidungsfreiheit bezieht
sich insbesondere auf die Qualifikation eines Objekts als wichtiger Zeuge
R1S.2019.05012 Seite 23

(oder die Feststellung seiner siedlungsprägenden Wirkung), auf die Be-
stimmung des Umfangs einer Schutzmassnahme oder auf die Auswahl un-
ter mehreren Schutzobjekten (vgl. Marco Donatsch, in Kommentar VRG,
3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 20 Rz. 85 f.).
Bei sich auf § 203 PBG stützenden denkmalpflegerischen Anordnungen
kommt den Denkmalpflegebehörden eine gewisse Entscheidungsfreiheit
zu. Solche Anordnungen sind namentlich dann mit einer gewissen Zurück-
haltung zu überprüfen, wenn es um die Frage der Qualifikation eines Ob-
jekts als wichtiger Zeuge, um die Bestimmung des Umfangs einer Schutz-
massnahme oder um die Auswahl unter mehreren Schutzobjekten geht.
Diesbezügliche Beurteilungen sind mit einem spezifisch denkmalpflegeri-
schen Fachwissen verbunden. Unerheblich ist, ob es um Anordnungen
kommunaler oder kantonaler Denkmalpflegebehörden geht.
Besagte Zurückhaltung führt allerdings nicht etwa dazu, dass das Baure-
kursgericht gleich wie das Verwaltungsgericht auf eine reine Rechtskontrol-
le beschränkt wäre (§ 20 Abs. 1 und § 50 des Verwaltungsrechtspflegege-
setzes [VRG]). Konsequenz ist vielmehr, dass das Baurekursgericht den
angefochtenen Entscheid unter gebührender Berücksichtigung der Ent-
scheidgründe der Denkmalpflegebehörde und in sorgfältiger, einlässlicher
Auseinandersetzung mit diesen zu überprüfen hat. Dergestalt ist zwischen
der Entscheidungsfreiheit der Denkmalpflegebehörde einerseits und dem
Anspruch auf wirksamen Rechtsschutz andererseits (Art. 77 der Kantons-
verfassung [KV] und Art. 29a der Bundesverfassung [BV]) praktische Kon-
kordanz herzustellen (Donatsch, § 20 Rz. 64 ff.).
Im Übrigen kommt dem Baurekursgericht bei der Überprüfung von sich auf
§ 203 PBG stützenden denkmalpflegerischen Anordnungen in der Regel
volle Kognition zu (§ 20 Abs. 1 VRG). Die Frage, was unter einem Schutz-
objekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu verstehen ist, kann das Bau-
rekursgericht frei beantworten. Soweit ihm die örtlichen Verhältnisse hinrei-
chend bekannt sind, kann es diese in der Regel frei würdigen. Geht es um
bautechnische Fragen, namentlich um solche der Erhaltungs- und Renova-
tionsfähigkeit von Schutzobjekten oder von Teilen hiervon, ist das Baure-
kursgericht als Fachgericht in Bausachen zu deren Beantwortung nicht we-
niger berufen als die Denkmalpflegebehörden, womit auch in dieser Hin-
sicht eine Kognitionseinschränkung nicht begründet wäre.
R1S.2019.05012 Seite 24

12.2.
Die Gutachterin hält schlussfolgernd fest, dass es sich um einen intakten
Vertreter eines frühen Baumeisterhauses handle. Aufgrund der hohen so-
ziokulturellen und architekturhistorischen Bedeutung sei das Wohnhaus als
qualitätsvoller historischer Zeuge zu würdigen.
Sowohl dem angefochtenen Beschluss als auch den Stellungnahmen der
Vorinstanz lässt sich entnehmen, dass die Vorinstanz die wichtige Zeu-
geneigenschaft im Grundsatz bejaht hat. Sie ist folglich hinsichtlich der
Sachverhaltsfeststellung nicht vom Gutachten abgewichen. Auf die diesbe-
züglichen rekurrentischen Vorbringen ist daher nicht weiter einzugehen. Ei-
ne Unterschutzstellung unterblieb vielmehr deshalb, weil gemäss vor-
instanzlicher Auffassung bereits eine hinreichende Anzahl qualitätsvoller
Baumeisterhäuser inventarisiert bzw. unter Schutz gestellt worden ist. Sie
hat mithin aufgrund ihres Auswahlermessens auf eine Unterschutzstellung
verzichtet. Die Aufgabe, eine Auswahl zu treffen, kommt wie soeben ausge-
führt einzig der Unterschutzstellungsbehörde und nicht dem Gutachter zu.
Dass im Gutachten auf die von der Vorinstanz genannten Vergleichsobjek-
te nicht eingegangen wurde, ist damit nicht zu beanstanden. Wie die Vo-
rinstanz in ihrer Vernehmlassung sodann überzeugend ausführt, diente der
von der Denkmalpflegekommission und der Vorinstanz benutzte Begriff des
"herausragenden Zeugen" gerade diesem Zweck und ist daher nicht
rechtsverletzend. Es ist nachfolgend daher der Frage nachzugehen, ob die
Vorinstanz ihr Auswahlermessen korrekt gehandhabt hat.
12.3.1.
Die Vorinstanz verglich das Streitobjekt mit weiteren in der Stadt inventari-
sierten oder unter Schutz gestellten Baumeisterhäusern. Es rechtfertigt sich
daher zunächst, dem Begriff des Baumeisterhauses, wie er von den städti-
schen Behörden definiert wird, nachzugehen:
Der Begriff des Baumeisterhauses rührt von der Autorschaft der Häuser
her. Denn der überwiegende Teil dieser Gebäude wurde von Baumeistern
entworfen und gebaut. Gleichzeitig beinhaltet die Bezeichnung aber auch,
dass die Bauherrschaft vorwiegend keine grossbürgerliche und der An-
spruch der Architektur entsprechend bescheidener war. Ab den
1830er-Jahren entstanden Tausende Wohn- und Handwerkerhäuser, die
sich diesem Bautyp mit folgenden Merkmalen zuordnen lassen: freistehen-
der Kubus, rechteckiger Grundriss, regelmässig befensterte Fassaden, Sat-
R1S.2019.05012 Seite 25

teldach, oft mit Zwerchdach, rundes Giebelfenster, eine Wohnung pro Ge-
schoss. Der Bauschmuck ist meist zurückhaltend eingesetzt, je nach Mittel
und Absichten des Bauherrn kam es auch zu aufwendigeren Fassadenge-
staltungen. Das Erdgeschoss (sei es gewerblich oder als Wohnung ge-
nutzt) verfügt gewöhnlich über mehr Dekor (Lagerfugen, Gurtgesims, Fens-
terformen). Die Grundrisse sind in der Regel in zwei Raumschichten mit
Mittelkorridor angelegt. Die kluge und zweckmässige Raumorganisation ist
sehr flexibel, was die Verwendung der in etwa gleich grossen Wohn- oder
Schlafräume angeht. Stilistisch orientieren sich die Häuser am vorherr-
schenden Klassizismus bürgerlicher Villenbauten, denen sie mit beschei-
deneren Mitteln nachkommen (symmetrische Gliederung, dezenter Bau-
schmuck, Risalite). Die Ausstattung besteht häufig aus vorfabrizierten Ele-
menten und zeugt von der damals aufkommenden Baumittelindustrie: Par-
kett, Fliesen, Backsteine, Bauschmuck. Die frühen Industrieprodukte wur-
den fachgerecht vom Handwerker eingebaut und sind häufig von so hoher
Qualität, dass sie bis heute erhalten sind (vgl. zu alledem Zürcher Baumeis-
terhäuser, Zeugen einer wachsenden Stadt, Amt für Städtebau der Stadt
Zürich, Zürich 2011, S. 13-18 [hernach: Zürcher Baumeisterhäuser]).
In ihrer Entstehungszeit standen die so definierten Baumeisterhäuser meist
in vorstädtischem Gebiet, das heisst nahe der Kernstadt oder entlang von
wichtigen Ausfallachsen, welche die dörflichen Gemeinden rund um die
Stadt herum erschlossen. Die beginnende Verstädterung im 19. Jahrhun-
dert erforderte nämlich zunehmend Wohnräume. Diesem Bedürfnis wurde
mit dem Bau der sog. Baumeisterhäuser begegnet. Die Mehrzahl der Bau-
ten blieb dabei nur wenige Jahre im Eigentum des Bauherrn. Oft wurden
die Gebäude als Spekulationsobjekte gebaut und nach kurzer Zeit verkauft
(vgl. hierzu Zürcher Baumeisterhäuser, S. 32 und 55 f.) Die frühesten Bau-
meisterbauten werden ab den 1830er-Jahren im Riesbacher Seefeld sowie
im Gebiet Z.-Weg und Gemeindestrasse in H. erstellt (vgl. Zürcher Bau-
meisterhäuser S. 38).
12.3.2.
Die Rekurrierenden 1 bringen anlässlich des Lokaltermins und der öffentli-
chen Verhandlung und entgegen ihrer bis dorthin vertretenen Auffassung
sowie entgegen ihrem Privatgutachten vor, dass es sich beim Streitobjekt
gar nicht um ein Baumeisterhaus handle. Es sei vielmehr ein ländlicher
klassizistischer Bau.
R1S.2019.05012 Seite 26

Für die Bauzeit sowie das gesamte 19. Jahrhundert liegen keine Baupläne
für das streitbetroffene Gebäude vor. Wie sich das Objekt unmittelbar nach
dessen Bau präsentierte, kann aufgrund der Aktenlage daher nicht eruiert
werden. Ob es bereits damals vollständig aus Mauerwerk bestand oder,
wie die Mitbeteiligten vorbringen, noch teilweise aus Holz gebaut war, lässt
sich nicht feststellen. Die einfache, klassizistische Fassadengestaltung mit
den regelmässig gesetzten Fensterachsen und den Fensterverdachungen
in den Vollgeschossen entspricht jener, welche bei einer Vielzahl von Bau-
meisterhäusern angetroffen werden kann. Auch die heute vorhandene
Raumeinteilung entspricht der bei Baumeisterhäusern üblicherweise anzu-
treffenden (vgl. hierzu etwa Zürcher Baumeisterhäuser S. 15 und 16). We-
gen der unbekannten Urheberschaft, der einfachen, klassizistischen For-
mensprache und dem Baujahr 1844 rechtfertigt es sich, das Gebäude den
Baumeisterhäusern zuzuordnen (vgl. so auch die Denkmalpflegekommissi-
on an ihrer Sitzung vom 3. Juni 2019, act. 8.2 im Dossier G.-Nr.
R1S.2019.05132). Entgegen den Rekurrierenden 1 tritt das Objekt in keiner
Art und Weise als ländliches Bauernhaus in Erscheinung. Es tritt vielmehr
städtisch auf. Von einem ländlichen Bau, welches daher von vornherein
nicht mit Baumeisterhäusern verglichen werden könne, kann keine Rede
sein.
12.3.3.
Die Rekurrierenden sind sodann der Auffassung, sowohl die Architektur wie
auch der geschichtliche Hintergrund des Streitobjekts seien nicht mit jenen
der von der Vorinstanz zitierten Vergleichsobjekten komparabel, handle es
sich beim Streitobjekt doch nicht um ein typisches Baumeisterhaus. Zudem
sei die soziale Stellung von Conrad Boller nicht mit jener der Bauherren der
Z.-Wegbauten vergleichbar. Auch hinsichtlich der Bevölkerungszusammen-
setzung seien das Gebiet O. und das Z.-Wegquartier nicht vergleichbar. In
letzterem habe v.a. das Bürgertum gewohnt.
Vergleichsobjekte sind kaum je "gleich", sondern bloss – mehr oder weni-
ger – vergleichbar. Soweit die Rekurrierenden den von der Vorinstanz ge-
machten Vergleich mit den Z.-Wegbauten als unzulässig erklären, kann
ihnen aus den nachfolgenden Gründen nicht gefolgt werden. Die klassizis-
tische Fassadengestaltung des Streitobjekts ist – wie bereits ausgeführt –
typisch für Baumeisterhäuser und unterscheidet sich nur unwesentlich von
jenen am Z.-Weg. Sie ist damit sehr wohl mit jenen der Vergleichsobjekte
R1S.2019.05012 Seite 27

vergleichbar (vgl. hierzu etwa Gebäude Z.-Weg 1, Z.-Weg 2, Z.-Weg 3,
www.google.ch/maps). Anlässlich des Lokaltermins liess sich sodann fest-
stellen, dass im Gebäudeinnern sowohl im Erd- als auch im Obergeschoss
gut erhaltene Vertäferungen und Parkette vorhanden sind. Die Türschlös-
ser sind ebenfalls vornehmlich älteren Datums. Sodann sind auch mehrere
Wandschränke erhalten geblieben. Einzelne Zimmer weisen einfache Stu-
ckaturdecken auf. Ob es sich bei diesen Elementen um bauzeitliche oder
wie die Mitbeteiligten anführen, um später in den 1860er-Jahren ange-
brachte Ausstattungselemente handelt, braucht hier nicht weiter geklärt zu
werden. Selbst wenn sie erst rund 20 Jahre nach dem Bau eingebaut wor-
den sein sollten, handelt es sich um Ausstattungselemente aus der Epoche
der Baumeisterhäuser. Wie den vorstehenden Ausführungen entnommen
werden kann, sind derartige Innenraumgestaltungen bei Baumeisterhäu-
sern jedoch nichts Aussergewöhnliches. Beispielsweise kann auch hier mit
der Vorinstanz auf die unter Schutz gestellten Gebäude Z.-Weg 4, Z.-
Weg 2 und Z.-Weg 3 verwiesen werden. Diese weisen mit den beim Streit-
objekt anzutreffenden ähnliche Stuckaturdecken und Täferungen auf
(vgl. act. 12.9. im Dossier G.-Nr. R1S.2019.05132). Die Architektur und die
Innenraumgestaltung entspricht mithin den typischen Baumeisterhäusern
und damit auch jenen bei den Vergleichsobjekten am Z.-Weg und sticht in
keiner Weise gegenüber diesen hervor. Ebenso lässt sich der soziale Sta-
tus des Bauherrn Conrad Boller mit jenem der Bauherrn der von der Vo-
rinstanz zitierten Objekte am Z.-Weg vergleichen. Conrad Boller zählte als
Gemeinderatspräsident ebenfalls zu den bedeutenden Personen im ländli-
chen O. und verfügte bereits vor dem Kauf des Lehensgutes (auf welchem
später das Streitobjekt erstellt wurde) über ein grösseres Bauerngut und
kann damit sehr wohl auch als begütert bezeichnet werden (vgl. Gutachten
S. 22, act. 12.1 im Dossier G.-Nr. R1S.2019.05132). Seine soziale Stellung
weicht somit nicht wesentlich von jener der Bauherren der Z.-Weggebäude
ab. Auch die Bauzeit der von der Vorinstanz genannten Vergleichsobjekte
ist mit jener des Streitobjekts vergleichbar. Wie sodann die Vorinstanz
überzeugend darzulegen vermochte, entstanden sowohl das Streitobjekt
als auch die Vergleichsobjekte an historischen Verkehrswegen. Zudem un-
terschied sich die Zusammensetzung der Quartierbevölkerung der beiden
Quartiere im Bauzeitpunkt des Gebäudes H.-Strasse 3 nur unwesentlich
voneinander. Zwar präsentierte sich das Gebiet O. noch weitestgehend
ländlich (vgl. hierzu act. 18.2. im Dossier G.-Nr. R1S.2019.05135). Doch
auch das Z.-Wegquartier setzte sich bis 1888 zu einem überwiegenden Teil
R1S.2019.05012 Seite 28

aus Bewohner einfacher Verhältnisse zusammen (vgl. act. 18.1. im Dossier
G.-Nr. R1S.2019.05135). Die Z.-Weghäuser können daher sehr wohl als
Vergleichsobjekte herangezogen werden.
Den Rekurrierenden ist zwar darin zuzustimmen, dass die Schutzwürdigkeit
von Gebäuden als Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen oder sozialen
Epoche nicht allein deshalb verneint werden darf, weil aus der gleichen Zeit
noch andere, vergleichbare Objekte vorhanden sind. Indes darf – wie vorne
erwähnt – unter mehreren geeigneten Schutzobjekten eine Auswahl getrof-
fen werden. Dabei ist jenes Objekt auszuwählen, das unter Beachtung aller
Umstände geeignet erscheint (RB 1989 Nr. 67; VB 90/0214). Es trifft zu,
dass der Bau des Streitobjekts, anders als die Z.-Wegbauten und zahlrei-
che inventarisierte Bauten, nicht im Zusammenhang mit der Verstädterung
und des damit verbundenen Wohnraumbedarfs stand. Grund für den Bau
war vielmehr der Brand des von Conrad Boller zuvor erstandenen Lehens-
gutes. Insofern unterscheidet sich das Objekt von jenen am Z.-Weg und
handelt es sich tatsächlich um einen atypischen Vertreter des Baumeister-
haustyps. Daraus lässt sich aber entgegen rekurrentischer Auffassung nicht
ableiten, dass deshalb die Unterschutzstellung des Gebäudes zwingend
und der vorinstanzliche Entscheid nicht vertretbar wäre. Die von den Bau-
meisterhäusern bezeugte Epoche wird vom Streitobjekt, gerade weil es
nicht im Zusammenhang mit der Stadterweiterung steht, deutlich weniger
gut aufgezeigt als die weiteren von der Vorinstanz genannten Vergleichsob-
jekte. Dass das Gebäude als Katalysator für die Verstädterung des Quar-
tiers gedient habe und deshalb von grosser Wichtigkeit sei, kann nicht allen
Ernstes behauptet werden, blieb doch selbst in den Jahren 1860 bis 1880,
also in der Zeit des ersten grossen Bevölkerungsanstiegs in Zürich, die
unmittelbare Umgebung desselben spärlich bebaut (vgl. Gutachten S. 13,
act. 12.1. im Dossier G.-Nr. R1S.2019.05132).
Mit Blick auf die Vergleichsobjekte kann daher von einer mittleren Schutz-
würdigkeit ausgegangen werden. Hiergegen spricht auch nicht die gut-
achterliche Auffassung, wonach es sich beim Wohnhaus um ein solches
von hoher soziokulturellen und architekturhistorischen Bedeutung handle.
Würde keine erhöhte Bedeutung vorliegen, wäre von vornherein nicht von
einem Schutzobjekt auszugehen gewesen. Die hohe soziokulturelle und ar-
chitekturhistorische Bedeutung ist mithin nicht mit einer hohen Schutzwür-
digkeit gleichzusetzen. Die Gutachterin selbst lässt denn auch, indem sie
R1S.2019.05012 Seite 29

auf die baulichen Massnahmen aus den 1910er-Jahren verweist, erkennen,
dass diese das Baumeisterhaus verunklärten.
Soweit die Rekurrierenden eine Unterschutzstellung gestützt auf das ISOS
verlangen, verkennen sie die denkmalschutzrechtliche Bedeutung dessel-
ben. Durch die Aufnahme in ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass
ein Objekt in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls
unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmass-
nahmen die grösstmögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 des Bundes-
gesetzes über den Natur- und Heimatschutz [NHG]). Gemäss Art. 6 Abs. 2
NHG gilt dieser Schutz indes nur bei der Erfüllung von Bundesaufgaben im
Sinn von Art. 2 und Art. 3 NHG in unmittelbarer Weise. Soweit keine Bun-
desaufgabe in Frage steht, wird der Schutz von Ortsbildern vorab durch
kantonales (und kommunales) Recht gewährleistet. Zu beachten ist, dass
bei der Erstellung des Inventars eine Bewertung der Ortsbilder nach einer
einheitlichen wissenschaftlichen Methode erfolgt; andere Interessen wer-
den grundsätzlich nicht berücksichtigt und eine Abwägung von Schutz- und
Nutzungsinteressen findet nicht statt. Die bau- und planungsrechtliche Inte-
ressenabwägung erfolgt jeweils erst im Rahmen eines Planungs- oder
Bauvorhabens, wobei sämtliche betroffenen Interessen, namentlich auch
andere, dem Schutz der bestehenden Bebauung entgegenstehende wie In-
teressen der Ortsentwicklung und der Verdichtung des Siedlungsgebiets,
berücksichtigt werden müssen. Diese Interessenabwägung kann zur Folge
haben, dass die Erhaltungsziele nicht oder nur teilweise umgesetzt werden
können (BGr 1C_474/2016 vom 1. Juni 2017, E. 3.2.; BGE 135 II 209,
E. 2.1.; VB.2018.00575 vom 17. April 2019, E. 4.5.; VB.2018.00408 vom
28. Februar 2019, E. 3.2.2.; VB.2017.00691 vom 4. Oktober 2018,
E. 6.3. f.; VB.2017.00183 vom 5. April 2018, E. 6.3.3., jeweils mit weiteren
Hinweisen). Der Umstand, dass das Gebäude im Perimeter der Baugrup-
pe […] mit Erhaltungsziel A steht, sagt mithin noch nichts über die Schutz-
würdigkeit des Gebäudes selbst aus.
Unter Berücksichtigung des vorstehend Ausgeführten und den zahlreichen
unter Schutz gestellten oder inventarisierten Baumeisterhäuser, welche die
Epoche besser zu bezeugen vermögen als das Streitobjekt, ist dieser Bau-
typ in der Stadt hinreichend vertreten. Die Vorinstanz hat zudem ihre Denk-
malstrategie nachvollziehbar und umfassend dargetan, sodass die von ihr
vorgenommene Auswahl daher nicht zu beanstanden ist. Es ist den Rekur-
R1S.2019.05012 Seite 30

rierenden zwar dahingehend zuzustimmen, dass die Vorinstanz eine Inte-
ressenabwägung unter Einbezug der privaten Interessen unterlassen hat.
Angesichts des soeben Ausgeführten, konnte sie indes auf eine solche ver-
zichten.
12.3.4.
Es bleibt zu prüfen, ob dem streitbetroffenen Objekt eine gewichtige sied-
lungsprägende Wirkung attestiert werden kann, welche dennoch eine Un-
terschutzstellung rechtfertigen würde. Dabei gilt vorweg festzuhalten, dass
sich sowohl die Gutachterin als auch die Vorinstanz zwar kurz aber, wie
nachfolgend zu zeigen sein wird, hinreichend mit dem Situationswert aus-
einandersetzten. Eine Rückweisung zwecks Ergänzung des Gutachtens
war daher nicht vorzunehmen.
Mit der Erfassung von Objekten – namentlich von Gebäuden und Gebäude-
gruppen –, die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, be-
zweckt § 203 Abs. 1 lit. c PBG anders als mit dem Schutz wichtiger Zeugen
nicht die Dokumentation geschichtlicher Epochen, sondern die Erhaltung
qualifizierter Siedlungs- und Landschaftsbilder. Unbesehen des diesbezüg-
lich sehr allgemein gehaltenen Gesetzeswortlautes rechtfertigt dabei nicht
jede Optimierung von Siedlungs- oder Landschaftsbildern die Anordnung
von Schutzmassnahmen. Vielmehr muss nicht anders als bei der Bestim-
mung wichtiger Zeugen im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG auch bei der
Erfassung siedlungsprägender Objekte eine qualifizierende Auswahl getrof-
fen werden.
Das Gebäude steht giebelständig zur H.-Strasse an der Einmündung der
von Südwesten her stark ansteigenden Ha.-Strasse. Es wird im Nordwes-
ten sowie im Nordosten und Südosten von Mehrfamilienhäusern im Hei-
matstil umgeben.
Die Baugruppe […] wird im ISOS wie folgt umschrieben:
"Wohnhäuser am nordwestlichen Abschnitt der G.-Strasse: dichte Bebau-
ung in orthogonalen Strassenmuster, im mittlerem Geviert Grünraum; offe-
ne Blockrand- und Zeilenbebauung sowie dicht gereihte Mehrfamilienhäu-
ser meist hinter Vorgärten von der Strasse zurückgesetzt, v.a. 1890 - 1920,
wenige Ersatzbauten […]"
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Das Gutachten spricht dem Geviert eine gartenstadtähnliche Struktur zu,
welche von den Bauten aus dem frühen 20. Jahrhundert geprägt werde.
Die Mischung von Mehrfamilienhäusern unterschiedlicher Bauzeit innerhalb
von Grünstreifen und kleineren Gärten wiederhole sich in der näheren Um-
gebung und bilde den wesentlichen Charakter der umliegenden Bebauung.
Angesichts des ISOS ist von einem geschützten Ortsbild auszugehen. Je-
doch erhellt aus diesem auch, dass das Ortsbild nicht etwa durch das
Streitobjekt, sondern vielmehr von den später erstellten Mehrfamilienhäu-
sern geprägt wird. Dasselbe ergibt sich auch aus dem Gutachten. Auch an-
lässlich des Lokaltermins liess sich feststellen, dass das Geviert massge-
blich von den umliegenden, um ein Vielfaches voluminöseren Mehrfamili-
enhäusern geprägt wird. Es mag zwar zutreffen, dass sich der Strassenver-
lauf seit der Erstellung des Gebäudes nicht wesentlich verändert hat, wie
dies die Rekurrierenden 1 vorbringen. Jedoch ändert dies nichts daran,
dass die Strassenkreuzung weniger durch das Baumeisterhaus, als viel-
mehr von den dieses umgebenden sowie an dieses angrenzenden, volumi-
nöseren Heimatstilgebäuden geprägt wird. Eine besondere situationsbezo-
gene Bedeutung kommt dem Gebäude damit gerade nicht zu. Die garten-
stadtähnliche Überbauungsform, welche auch gemäss ISOS von besonde-
rer Bedeutung ist, lässt sich vielmehr auch bei einer Überbauung der Par-
zelle aufrechterhalten, ist doch etwa im Rahmen einer Neuüberbauung der
die Bauparzelle anschneidenden Baulinie Beachtung zu schenken. Die für
das Quartier typische Vorgartensituation wird damit sichergestellt.
Es kann daher festgestellt werden, dass auch kein die Unterschutzstellung
rechtfertigender Situationswert vorliegt.
13.
Zusammenfassend kann damit festgehalten werden, dass die Vorinstanz
zu Recht auf eine Unterschutzstellung des Gebäudes verzichtet hat und die
Rekurse in den Verfahren G.-Nrn. R1S.2019.05132 und R1S.2019.05135
folglich abzuweisen sind.
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14.1.
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwal-
tungsgerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr
nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem
bestimmbaren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt
wie hier ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Ge-
richtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3
Abs. 2 GebV VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Ge-
richtsgebühr bis auf das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr).
Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser
Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zü-
rich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.).
Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses, des ge-
tätigten Verfahrensaufwandes (mehrfacher Schriftenwechsel, Abteilungs-
augenschein, öffentliche Verhandlung, Fällung eines Zwischenentscheids),
des Umfangs des vorliegenden Urteils und der Vereinigung mehrerer Re-
kursverfahren ist die Gerichtsgebühr auf Fr. 9'000.-- festzusetzen
(BGr 1C_566/2015 vom 18. Februar 2016, E. 2; BGr 1C_244/2013 vom
4. Juli 2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 0163/2012 vom 23. Oktober
2012, E. 16, in BEZ 2014 Nr. 36; Entscheid bestätigt mit VB.2012.00774
vom 22. August 2013, dieser bestätigt mit BGr 1C_810/2013 vom 14. Juli
2014; www.baurekursgericht-zh.ch), wobei die in den Verfahren G.-Nrn.
R1S.2016.05051, R1S.2016.05079 und R1S.2017.05106 angelaufenen
Zustellkosten ebenfalls in Rechnung zu stellen sind.
Da die Rekursverfahren G.-Nrn. R1S.2019.05012, R1S.2019.05013 und
R1S.2019.05014 infolge des Provokationsbegehrens der Mitbeteiligten ge-
genstandslos geworden sind, ist entsprechend dem hierfür getätigten Auf-
wand 1/9 der Verfahrenskosten den Mitbeteiligten aufzuerlegen. Im Übrigen
sind die Verfahrenskosten ausgangsgemäss den Rekurrierenden aufzuer-
legen. Entsprechend dem getätigten Aufwand wird das Rekursverfahren
G.-Nr. R1S.2019.05132 hinsichtlich der Kostenauferlegung mit 5/9 (öffentli-
che Verhandlung, Zwischenentscheid) und das Rekursverfahren G.-Nr.
R1S.2019.05135 mit 3/9 gewichtet. Die Rekurrierenden 1 haften solidarisch
für den auf sie entfallenden Kostenanteil.
R1S.2019.05012 Seite 33

14.2.
Die Vorinstanz beantragt die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung.
Vorliegend handelt es sich zwar nicht um einen einfachen Fall. Dessen un-
geachtet hatte die Behörde im Rechtsmittelverfahren keinen besonderen,
über die Bearbeitung im verwaltungsinternen Verfahren erheblich hinaus-
gehenden Zusatzaufwand zu treiben. Die Voraussetzungen von § 17 Abs. 2
lit. a VRG sind daher nicht erfüllt, so dass von der Zusprechung einer Um-
triebsentschädigung an die Vorinstanz abzusehen ist.
Auch die privaten Parteien beantragen die Zusprechung einer Umtriebsent-
schädigung. Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und
im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder
Amtsstelle zu einer angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der
Gegenpartei verpflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung
komplizierter Sachverhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Auf-
wand erforderte oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die
Bemessung der Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.
Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-
sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom
16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend den Mitbeteiligten zu-
lasten der Rekurrierenden eine ausgangsgemäss reduzierte Umtriebsent-
schädigung zuzusprechen. Entsprechend dem Verfahrensaufwand sind 3/5
der Umtriebsentschädigung durch die Rekurrierenden 1 und 2/5 durch den
Rekurrenten 2 zu bezahlen. Angemessen erscheint ein Betrag von insge-
samt Fr. 2'500.--. Da die Umtriebsentschädigung pauschal festgelegt wird,
entfällt die Zusprechung eines Mehrwertsteuerzusatzes von vornherein
(BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekurs-
gericht-zh.ch).
Den Rekurrierenden steht bei diesem Verfahrensausgang von vornherein
keine Umtriebsentschädigung zu.
[…]
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