zh_baurekursgericht · BRGE III Nr. 0054/2014 · 2014-04-23 · de
Besonderes Gebäude. Einstufung eines als Hobbyraum genutzten freistehenden Garagengebäudes.


BRGE III Nr. 0054/2014 vom 23. April 2014 in BEZ 2014 Nr. 30
Die Baubehörde hatte die Änderung der Nutzung eines freistehenden
Garagengebäudes in einen Hobbyraum bewilligt. Nachbarn erhoben
hiergegegen mit der Begründung Rekurs, diese Umnutzung führe zum Verlust
der Einstufung als Besonderes Gebäude und damit zum Verstoss gegen
Abstandsvorschriften.
Aus den Erwägungen:
4.1 Damit ein Gebäude als ein Besonderes Gebäude zu klassifizieren ist,
haben zwei Tatbestandsmerkmale erfüllt zu sein. Die grösste Höhe darf 4 m,
bei Schrägdächern 5 m, nicht übersteigen, und das Gebäude darf nicht für den
dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sein (§ 273, § 49 Abs. 3 PBG).
Sind diese zwei Voraussetzungen erfüllt, kommt das als Besonderes Gebäude
zu würdigende Gebäude nach Massgabe des kommunalen Rechts in den
Genuss von Gebäude- und Grenzabstandserleichterungen (…)
4.2 Unstreitig ist das ein Schrägdach aufweisende Gebäude maximal exakt
5 m hoch (gemessen ab dem gewachsenen Terrain).
Damit bleibt zu prüfen, ob es nicht für den dauernden Aufenthalt von
Menschen bestimmt ist. Massgebend hierfür ist die objektive Eignung
respektive Verwendbarkeit eines Gebäudes aufgrund seiner baulichen
Ausgestaltung (BRKE I Nr. 613/1988, E. 3b, in BEZ 1988 Nr. 26). Zwar kommt
es beim Entscheid, ob ein Gebäude ein Besonderes Gebäude ist, grundsätzlich
nicht auf die deklarierte Nutzungsabsicht an. Zu beachten ist allerdings, dass
diese Rechtsprechung sich bis anhin stets auf Fälle bezog, in welchen seitens
der Bauherrschaft jeweils deklariert wurde, das – als allfälliges Besonderes
Gebäude zur Diskussion stehende – Gebäude werde nicht für den dauernden
Aufenthalt von Menschen genutzt. Auf die jeweils deklarierte «Nicht-Nutzung»
zum dauernden Aufenthalt war richtigerweise dann nicht abzustellen, wenn ein
Gebäude sich von seiner Ausstattung her sehr wohl für den dauernden
Aufenthalt eignete. Andernfalls wäre es für jede Bauherrschaft ein Leichtes, ein
objektiv noch so sehr zum dauernden Aufenthalt geeignetes Gebäude allein
durch einfache Erklärung zu einem abstandsprivilegierten Besonderen
Gebäude werden zu lassen. Das würde missbräuchlichen Erklärungen Tür und
Tor öffnen.
Diese Gefahr besteht vorliegend gerade nicht. Die private Rekursgegnerin
sucht ausdrücklich um die Bewilligung für eine Nutzung nach, welche – wie die
Nutzung als Hobbyraum – einen dauernden Aufenthalt von Menschen mit sich
bringt. In einem solchen Fall muss bei der Beantwortung der Frage, ob das
Gebäude für den dauernden Aufenthalt «bestimmt» ist (§ 273, § 49 Abs. 3
PBG), zumindest dann auch auf die deklarierte Nutzungsabsicht abgestellt

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werden, wenn und soweit ein Gebäude diese Nutzung von seiner baulichen
Ausstattung her auch möglich erscheinen lässt.
4.3 Das streitbetroffene Gebäude ist allseits geschlossen und besteht aus
massivem, 22 cm dickem Mauerwerk. Alle Wände sind gestrichen. Der Boden
ist mit wohnraumüblichen Platten ausgelegt. Die eingezogene Holzdecke führt
zu einer gleichbleibenden Raumhöhe von rund 2,2 m und hat eine isolierende
Wirkung. Das Gebäude verfügt über Stromanschluss; an der Decke sind
mehrere Lampen montiert. Aussenliegend an der Südostfassade ist eine
Satelliten-Empfangsantenne angebracht. Auch ein Telefonanschluss ist
vorhanden. An der Südwestfassade existiert in einer Höhe von ca. 1 m über
dem Boden ein Fenster, das vollständig oder gekippt geöffnet werden kann. An
der Nordwestfassade sind zwei weitere Fenster vorhanden (längliche, kippbare
Oberlichter mit aussenseitigen Vergitterungen). Ein viertes, mit Milchglas
versehenes kleines Fenster befindet sich in der Garagentür. Gemäss den
Plänen beträgt die Fensterfläche insgesamt 1,6 m2, was fast exakt 10 Prozent
der Bodenfläche von 16,06 m2 entspricht. Das Gebäude ist damit nahezu so gut
belichtet wie ein Raum, der bereits als Wohn- und Schlafraum genutzt werden
darf (vgl. § 302 Abs. 2 PBG), wobei ein Hobbyraum dieser Vorschrift
wohlverstanden gerade nicht genügen muss.
Eine Nutzung des Gebäudes als Hobbyraum ist vorliegend auch ohne fest
installierte Heizung zumindest von etwa April bis Oktober und damit während
mehr als der Hälfte eines Jahres durchaus möglich. Hinzu kommt, dass das
simple (und baubehördlich faktisch nicht kontrollierbare) Hinzustellen eines
mobilen Heizelements in den Übergangszeiten und selbst im Winter praktisch
eine ganzjährige Nutzung des Gebäudes ermöglicht. Der Raum ist klein und
isoliert genug, um dergestalt genügend beheizbar zu sein. Im Lichte der
ausgewiesenen Nutzungsabsicht als Hobbyraum ist es deshalb nicht
ausreichend, wenn die Vorinstanz bei der Bezugsabnahme nur überprüfen will,
ob noch irgendwelche Heizinstallationen bestehen und gegebenenfalls
beabsichtigt, das Abhängen bzw. Plombieren derselben anzuordnen.
4.4 Insgesamt ist das Gebäude Vers.-Nr. 3542 somit aufgrund seiner
baulichen Ausstattung im Verein mit der ausgewiesenen Nutzungsabsicht als
zum dauernden Aufenthalt von Menschen im Sinne von § 273 bzw. § 49 Abs. 3
PBG geeignet und bestimmt.
Das Gebäude wird so zum Hauptgebäude und verliert seine Abstands-
privilegien, weshalb namentlich der Abstand zu Grundstück Kat.-Nr. 1 neu 5 m
zu betragen hätte. Die Herstellung dieses ordentlichen Grenzabstandes
bedingte eine Versetzung des Gebäudes um 1,5 m in das Baugrundstück
hinein, was beim massiv gebauten Gebäude selbstredend kein Thema ist und
deshalb auch nicht etwa nebenbestimmungsweise im Sinne von § 321 PBG zu
erreichen wäre.
Damit ist die Baubewilligung für die nachgesuchte Umnutzung aufzuheben.