zh_baurekursgericht · BRGE IV Nr. 0112/2016 · 2016-09-15 · de
Gebäudeversicherung. Widerruf der Schadenanerkennung nach Brandschaden und Vergütung nur zum Abbruchwert.

Obwohl das beschädigte Gebäude zum Neuwert versichert war, sollte nur der Abbruchwert entschädigt werden, weil - so die GVZ - der Eigentümer den Abbruch geplant habe und das Gebäude im Zeitpunkt des Brandes wertlos gewesen sei. Der Rekurs des Eigentümers wurde vom Baurekursgericht mit der Begründung gutgeheissen, es fehle eine Rechtsgrundlage, um den rechtskräftig verfügten Versicherungswert nach dem Schadenereignis nach unten zu korrigieren.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
4. Abteilung
G.-Nr. R4.2016.00045
BRGE IV Nr. 0112/2016
Entscheid vom 15. September 2016
Mitwirkende Abteilungspräsident Reto Philipp, Ersatzrichter Claude Reinhardt, Baurich-
ter Urs Hany, Gerichtsschreiber Andreas Mahler
in Sachen Rekurrent
T. N., [….]
gegen Rekursgegnerin
Gebäudeversicherung Kanton Zürich, Versicherung, Thurgauerstrasse 56,
Postfach, 8050 Zürich
betreffend Einspracheentscheid vom 7. März 2016; Schaden-Nr. 14-1-1135, Brandfall
vom 11. Oktober 2014
______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Am 11. Oktober 2014 wurde das Gebäude Nr. 1071 an der Z-Strasse 2 in X
durch einen Brand beschädigt (Schaden-Nr. 14-1-1135). Mit Verfügung
vom 16. Dezember 2014 anerkannte die Gebäudeversicherung des Kan-
tons Zürich (GVZ) den Schaden im Umfang von Fr. 675'000.--.
Mit Verfügung vom 11. Juni 2015 widerrief die GVZ die Schadenanerken-
nung vom 16. Dezember 2014 und anerkannte den Gebäudeschaden neu
nur noch zum Abbruchwert im Umfang von pauschal Fr. 65'000.--.
Die dagegen von T. N. erhobene Einsprache vom 13. Juli 2015 wies die
GVZ mit Einspracheentscheid vom 7. März 2016 ab.
B.
Gegen diesen Entscheid erhob T. N. mit Eingabe vom 5. April 2016 fristge-
recht Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die
Aufhebung des Entscheides unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu-
lasten der Vorinstanz. Die Schadenanerkennung vom 16. Dezember 2014
sei zu bestätigen.
C.
Mit Verfügung vom 6. April 2016 wurde der Rekurseingang vorgemerkt und
das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
Mit Eingabe vom 6. Mai 2016 beantragte die Vorinstanz die Abweisung des
Rekurses.
E.
Mit Replik vom 30. Mai 2016 bzw. Duplik vom 20. Juni 2016 hielten die Par-
teien an ihren Anträgen fest.
F.
Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit zur Entscheidbegründung er-
forderlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.
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Es kommt in Betracht:
1.
Als Eigentümer des beschädigten Gebäudes und als Adressat des ab-
schlägigen Einspracheentscheids ist der Rekurrent ohne Weiteres zum Re-
kurs legitimiert (§ 21 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). Auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen (§§ 22 ff. VRG, § 76 des Gesetzes
über die Gebäudeversicherung [GebVG]) sind erfüllt. Auf den Rekurs ist
daher einzutreten.
2.
Beim streitbetroffenen Gebäude handelt es sich um ein Wohnhaus mit La-
denlokal und Anbau aus dem Jahr 1906. Anlässlich der Revisionsschät-
zung vom 4. September 2007 wurde die Versicherungssumme auf
Fr. 1'050'000.-- festgesetzt (Versicherung zum Neuwert, s. Versicherungs-
Police, act. 9.4). Gemäss Versicherungs-Nachweis vom 16. Januar 2014
(act. 5.6) und dem damals aktuellen GVZ-Index betrug die Versicherungs-
summe Fr. 1'195'800.--.
Im Jahr 2011 erwarb der Rekurrent das Gebäude zum Preis von
Fr. 475'000.-- (s. Kaufvertrag, act. 9.6). Es war bis Ende März 2012 be-
wohnt. Im Kaufvertrag ist festgehalten, dass der Erwerber den Rückbau der
bestehenden Gebäulichkeiten mit anschliessender Neuüberbauung des
Grundstückes beabsichtige. Gegen die Baubewilligungen für ein Mehrfami-
lienhaus vom 8. Mai 2013 und 14. Mai 2014 (geändertes Projekt) sind beim
Baurekursgericht derzeit zwei Rekurse hängig.
3.1.
Den Widerruf der Schadenanerkennung und die neue Schadenvergütung
zum Abbruchwert begründet die GVZ damit, dass der Rekurrent schon im
Zeitpunkt des Brandes den Abbruch der Liegenschaft geplant und eine an-
gefochtene Baubewilligung vorgelegen habe. Das Gebäude sei schon im
Jahr 2008 stark renovationsbedürftig und seit dem Kauf durch den Rekur-
renten unbewohnt, unbeheizt und somit zum Zeitpunkt des Brandes zufolge
Zerfalls wirtschaftlich wertlos und unbewohnbar gewesen. Somit handle es
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sich in subjektiver und objektiver Hinsicht um ein Abbruchobjekt, welches
gemäss § 36 GebVG nur zum Abbruchwert versichert sei. Die Regelung
von § 36 GebVG gelte unabhängig davon, zu welchem Wert ein Gebäude
im Zeitpunkt des Schadens effektiv versichert sei. Dadurch solle eine unge-
rechtfertigte Bereicherung des Versicherten durch Entschädigung zum
Neuwert verhindert werden (§ 59 Abs. 4 GebVG). Da die Liegenschaft zum
Preis von Fr. 475'000.-- erworben worden sei, resultiere bei einer Vergü-
tung von Fr. 675'000.-- für den Wiederaufbau ein Gewinn. Ein Versiche-
rungs-Nachweis könne jederzeit widerrufen werden, wenn sich die ausge-
wiesene Versicherungssumme, wie im vorliegenden Fall, als falsch heraus-
stelle. Die Schadenabschätzung anhand der Schätzung vom 4. September
2007 führe zu einem Verstoss gegen § 59 Abs. 4 GebVG.
3.2.
Der Rekurrent macht geltend, das Gebäude sei zum Neuwert versichert
und die letzte Revisionsschätzung datiere vom 4. September 2007. Nach
dem Brand hätten die Schätzer der GVZ einen Teilschaden von 56 % der
Neuwert-Versicherungssumme festgestellt (Fr. 675'000.--). Die Schätzer
hätten vom Neubauprojekt Kenntnis gehabt. Der Umstand, dass im Zeit-
punkt des Brandfalls bereits ein Neubau geplant gewesen sei, mache das
Gebäude nicht zum Abbruchobjekt und ändere nichts am Weiterbestand
der Neuwertversicherung. Es sei unhaltbar, dem Grundeigentümer erst im
Schadenfall zu eröffnen, seine Liegenschaft sei entgegen dem Versiche-
rungs-Nachweis nach erfolgter Neubaueingabe nur noch zum Abbruchwert
versichert gewesen und nicht zum Neuwert. Umgekehrt könne der Versi-
cherte, dessen Gebäude zum Abbruchwert versichert sei, auch nicht gel-
tend machen, im Zeitpunkt des Schadens sei das betroffene Gebäude nicht
mehr zum Abbruch bestimmt und benützbar gewesen, weshalb der Neu-
wert zu vergüten sei. Er (der Rekurrent) habe auch keine Anzeigepflichten
verletzt: Anders als für Gefahrenerhöhungen (§ 38 GebVG) gebe es keine
Bestimmung, wonach die Planung eines Neubaus zu melden sei. Ebenso
wenig sei bei Eingabe eines Neubauprojekts die automatische Umwand-
lung der Neuwertversicherung in eine Abbruchwertversicherung vorgese-
hen. Die Argumentation der GVZ, wonach dem Versicherten aus der Ver-
gütung kein Gewinn erwachsen dürfe (§ 59 Abs. 4 GebVG), sei nicht stich-
haltig. Der Versicherer nehme mit der Neuwertversicherung in Kauf, dass
der Versicherungsnehmer im Schadenfall einen Mehrwert erhalte. Dies sei
versicherungsrechtlich nicht unzulässig. Sodann treffe es nicht zu, dass das
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Gebäude schon im Zeitpunkt des Kaufvertrags unbewohnbar gewesen sei
und gemäss Schadenabschätzungsbericht sei selbst nach dem Brandfall
nicht von einem Totalschaden auszugehen. Gemäss diesem Bericht sei
das Untergeschoss vom Brand nicht betroffen und könnten die Aussen-
mauern und die Geschossdecken im Erd- und Obergeschoss nach einer
Brandreinigung weiter verwendet werden. Vom Neubau verspreche er sich
eine bessere Rendite; der bauliche Zustand erlaube aber auch einen Um-
bau oder eine Modernisierung. Angesichts der bestehenden baurechtlichen
Schwierigkeiten stehe zurzeit offen, ob das Neubauvorhaben weiter verfolgt
werde.
3.3.1.
Bei Wiederherstellung eines total zerstörten Gebäudes vergütet die Anstalt
die Wiederherstellungskosten, maximal aber den Versicherungswert des
Gebäudes (§ 60 GebVG i.V.m. § 31 f. Vollzugsbestimmungen für die Ge-
bäudeversicherung). Ist ein total zerstörtes Gebäude innert zwei Jahren,
seit Eintritt des Schadens, nicht ungefähr am gleichen Standort und mit
derselben Zweckbestimmung mindestens im Rohbau wiederhergestellt
worden, so wird nur der Verkehrswert vergütet, sofern dieser niedriger ist
als der Versicherungswert (§ 61 Abs. 1 GebVG). Bei Teilschäden – wie im
vorliegenden Fall – gelten die Vorschriften über Totalschäden sinngemäss
(§ 63 Abs. 1 GebVG).
Für das vorliegend streitbetroffene Gebäude besteht eine Neuwertversiche-
rung (s. Versicherungs-Police vom 13. September 2007, act. 9.4). Die Ver-
sicherungssumme basiert auf der Revisionsschätzung vom 4. Septem-
ber 2007 (act. 9.3) und betrug seit 1. Januar 2014 (GVZ-Index 1025)
Fr. 1'195'800.-- (s. Versicherungs-Nachweis vom 16. Januar 2014,
act. 5.6). Der angefochtene Entscheid, wonach der Gebäudeschaden nur
zum Abbruchwert anerkannt wird, steht im Widerspruch zu den Bestim-
mungen von § 60 in Verbindung mit § 63 Abs. 1 GebVG und damit im Wi-
derspruch zum Primat der Versicherungssumme als Grundlage für die Ent-
schädigungsberechnung. Die Vorinstanz begründet dies mit dem Zustand
des Gebäudes und den Abbruchplänen des Eigentümers im Zeitpunkt des
Schadenseintritts.
Das Primat des Versicherungswertes gilt nicht absolut. Es wird begrenzt
durch das in der Schadenversicherung geltende Verbot der Überentschädi-
gung. Die meisten Gebäudeversicherungsgesetze statuieren ein entspre-
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chendes Gewinnverbot, soweit die Bereicherung nicht im Prinzip der Neu-
wertversicherung begründet liegt. Sodann sind Konstellationen denkbar, wo
die Anwendung des bestehenden Versicherungswertes stossend oder sys-
temwidrig wäre. Wird beispielsweise ein neuwertversichertes Gebäude
nicht wieder aufgebaut, entfällt der Normzweck der baulichen Substanzer-
haltung, so dass eine Entschädigung nach dem Neuwertprinzip ausser Be-
tracht fallen muss. Als weitere Beispiele sind zu nennen, wenn ein Gebäu-
de im Zeitpunkt unmittelbar vor dem Schadenfall bereits übermässig ent-
wertet (die Grenze liegt in der Regel bei 50 Prozent) oder gar zum Abbruch
bestimmt ist. Für diese und weitere Fälle sehen die Gebäudeversiche-
rungsgesetze unabhängig vom geltenden Versicherungswert eine andere
Berechnungsweise vor, welche den tatsächlichen Verhältnissen im Zeit-
punkt des Schadenfalles entsprechend Rechnung tragen soll (z.B. Be-
schränkung auf den doppelten Zeitwert, den Abbruchwert oder den Ver-
kehrswert. s. Andreas Rüegg, in: Gebäudeversicherung, Systematischer
Kommentar, St. Gallen/Zürich 2009, Rz. 4.2.5, 4.2.45 und 4.2.54).
3.3.2.
Das Gebäudeversicherungsgesetz im Kanton Zürich sieht vor, dass bei To-
talschäden im Falle der Nichtwiederherstellung nur der Verkehrswert vergü-
tet wird, sofern dieser niedriger ist als der Versicherungswert (§ 61 Abs. 1
GebVG). Deshalb wird bei der Schadenabschätzung zusätzlich der Ver-
kehrswert ermittelt (§ 51 Abs. 2 GebVG). Bei Teilschäden gelten die Vor-
schriften über Totalschäden sinngemäss (§ 63 Abs. 1 GebVG), wobei hier
die Nichtwiederherstellung die Ausnahme darstellen dürfte. Der Verkehrs-
wert ist der mutmassliche Verkaufspreis des Gebäudes mit Einschluss der
versicherten Einrichtungen (§ 51 Abs. 3 GebVG). Er trägt der Entwertung
des Gebäudes Rechnung, so dass der Versicherte keinen Gewinn erzielt,
wenn er auf den Wiederaufbau verzichtet und ihm der Verkehrswert des
zerstörten Gebäudes vergütet wird.
Für den Regelfall der Wiederherstellung enthält das Gebäudeversiche-
rungsgesetz keine Bestimmungen, wonach die Entwertung des Gebäudes
im Zeitpunkt des Schadens zu berücksichtigen wäre und sich die Maximal-
leistung der Gebäudeversicherung entgegen § 60 GebVG nicht nach dem
Versicherungswert richten soll. Insbesondere ist nicht vorgesehen, dass im
Schadenfall anstelle der Versicherung zum Neuwert (§ 34 GebVG) gege-
benenfalls die Versicherung zum Abbruchwert (§ 36 GebVG) treten kann.
Dies lässt sich weder aus § 36 noch aus § 59 Abs. 4 GebVG ableiten. Die
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Bestimmung von § 36 GebVG betrifft die Ermittlung des Versicherungswer-
tes und nicht die Ermittlung der Schadensvergütung. Sie befindet sich
dementsprechend im Kapitel V "Schätzung und Versicherungswerte" des
Gesetzes unter der Marginalie "[Versicherung] c. Zum Abbruchwert" und
nach den §§ 34 ([Versicherung] "a. Zum Neuwert") und 35 ([Versicherung]
"b. Zum Zeitwert"). Die Versicherungsleistungen im Schadenfall sind dem-
gegenüber in Kapitel VIII "Vergütung des Schadens" (§§ 59 ff.) geregelt.
Weder der Wortlaut von § 36 GebVG noch dessen systematische Einglie-
derung im Gesetz lassen darauf schliessen, dass die Versicherung die Ent-
schädigung von zum Neuwert versicherten Gebäuden im Schadenfall auf
den Abbruchwert beschränken kann, dies in Abweichung zu einer rechts-
kräftigen Schätzungsverfügung. Auch aus § 59 Abs. 4 GebVG ergibt sich
dies nicht. Diese Bestimmung enthält den Grundsatz, demzufolge dem
Versicherten aus der Vergütung kein Gewinn erwachsen darf. Wie oben
ausgeführt, ist bei Verzicht auf Wiederherstellung des Gebäudes ein unzu-
lässiger Gewinn dadurch ausgeschlossen, dass nur der Verkehrswert im
Zeitpunkt des Schadens vergütet wird. Wird das Gebäude wieder herge-
stellt, werden die effektiven Wiederherstellungskosten gemäss Kosten-
nachweis vergütet (§ 60 und 63 GebVG, § 31 ff. Vollzugsbestimmungen.
Möglich ist auch eine pauschale Entschädigung, s. § 28 Abs. 2 Vollzugsbe-
stimmungen). Die obere Grenze der Entschädigung bildet die Versiche-
rungssumme, die bei der Neuwertversicherung den Kostenaufwand abde-
cken soll, der für die Erstellung eines Gebäudes gleicher Art, gleicher
Grösse und gleichen Ausbaues am Tag der Schätzung erforderlich ist (§ 25
Abs. 2 GebVG). Auch in diesem Fall erzielt der Versicherte keinen Gewinn,
weil ihm nur die tatsächlich entstandenen Wiederaufbaukosten "für die Er-
stellung eines Gebäudes gleicher Art, gleicher Grösse und gleichen Aus-
baues am Tag der Schätzung" ausbezahlt werden. Eine gewisse Bereiche-
rung liegt indes im Prinzip der Neuwertversicherung begründet und ist zu-
lässig. Der Geschädigte muss die Möglichkeit erhalten, ein Gebäude von
gleicher Art, gleichem Umfang und gleicher Zweckbestimmung zu erstellen.
Dass es sich dabei nicht um die genaue Wiederherstellung des alten Zu-
standes handeln kann, liegt auf der Hand; das Versicherungsrecht will nicht
die unumgängliche Sanierung und Modernisierung der Wohn- und Arbeits-
verhältnisse verhindern, auch wenn damit ein gewisser finanzieller Vorteil
für den Geschädigten verbunden sein kann. Um mehr als solche zeitbe-
dingten Anpassungen darf es aber nicht gehen (vgl. Rüegg, Rz. 4.2.5, und
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Urteil des Verwaltungsgerichts vom 21. Dezember 1972, E. 9, in
ZR 72/1973 S. 244 = ZBl 74/1973 S. 200 = RB 1972 Nr. 112).
Um übermässige Vorteile zu verhindern, werden Gebäude gegebenenfalls
zum Zeitwert oder zum Abbruchwert versichert. Die Versicherung erfolgt
zum Zeitwert, "wenn bau- oder feuerpolizeiliche Gründe gegen die Neu-
wertversicherung sprechen" (§ 35 GebVG). Gemäss Praxis der GVZ wird
zum Zeitwert versichert, wenn dieser weniger als zwei Drittel des Neuwerts
beträgt (s. www.gvz.ch). Abbruchobjekte sind Gebäude, welche zum Ab-
bruch bestimmt oder wegen Zerfalls nicht mehr benützbar sind (§ 36
GebVG). Der Zeitwert ist der Neuwert abzüglich Wertverminderungen, die
infolge Alters, Abnützung oder anderer Gründe eingetreten sind (§ 25
Abs. 3 GebVG), der Abbruchwert ist der Verkaufswert des Baumaterials
des Abbruchobjektes (Abs. 4).
3.3.3.
Die Feststellung und regelmässige Anpassung (Revision) der Versiche-
rungswerte ist Aufgabe der Gebäudeversicherung bzw. ihrer Kreisschätzer
(§§ 24 ff. GebVG). Die Bestimmung von § 59 Abs. 4 GebVG bietet keine
gesetzliche Grundlage, um über diese Regelungen hinaus den rechtskräftig
verfügten Versicherungswert (§ 31 GebVG) nach einem Schadenereignis
nach unten zu korrigieren, noch dazu vom Neuwert zum blossen Abbruch-
wert. Die Möglichkeit einer derart weit gehenden Abweichung vom Grund-
satz der Neuwertversicherung und Wiederherstellung des Gebäudes hätte
der Gesetzgeber explizit regeln müssen. Im Übrigen sieht das Gesetz im
Fall einer Unterversicherung auch keine Anpassung nach oben vor. Im Sin-
ne der Rechtssicherheit muss sich der Versicherungsnehmer darauf ver-
lassen können, dass sein Gebäude entsprechend der Versicherungspflicht
(§ 10 GebVG) und gemäss den Festlegungen in der Versicherungs-Police
versichert ist.
Es stellt sich die Frage, welcher normative Gehalt § 59 Abs. 4 GebVG
überhaupt zukommt. In das Gebäudeversicherungsgesetz des Kantons
Aargau vom 19. September 2006 wurde das vormals statuierte Bereiche-
rungsverbot nicht mehr aufgenommen. Gemäss Expertenkommission seien
ausser den im Gesetz ausdrücklich getroffenen Regelungen keine weiteren
Fälle ersichtlich, welche eine ungewollte Bereicherung eintreten lassen
könnten. In der Literatur wird die Meinung vertreten, diese Überlegung sei
zwar nicht von der Hand zu weisen, wenn man direkt eine Rechtsfolge aus
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dem Bereicherungsverbot ableiten wolle. Als allgemeiner Rechtsgrundsatz
jedoch sei das Bereicherungsverbot für die Auslegung einzelner Bestim-
mungen durchaus von Bedeutung (etwa die Auslegung der Wiederherstel-
lungsklausel oder der Abbruchklausel. s. Urs Glaus, in: Gebäudeversiche-
rung, Systematischer Kommentar, St. Gallen/Zürich 2009, Rz. 6.3.1.4). Wie
bereits ausgeführt, lässt die Auslegung der vorliegend massgebenden Ge-
setzesbestimmungen, namentlich §§ 34-36 und 60 GebVG, keinen Raum
für die Abweichung vom rechtskräftig verfügten Versicherungswert nach ei-
nem Schadenseintritt.
Selbstredend kann ausgeschlossen werden, dass allein das Bekanntwer-
den der subjektiven Absichten des Versicherten, sein Gebäude abreissen
zu wollen, rechtswirksam eine Verminderung der Versicherungssumme
bewirkt, die ansonsten in Form einer Verfügung schriftlich zu eröffnen ist
(§ 31 GebVG). Erst wenn ein Gebäude tatsächlich abgebrochen wird, er-
löscht die Versicherung (§ 17 GebVG). Versichert ist ohnehin nicht das
subjektive, wirtschaftliche Interesse des Versicherungsnehmers am Ge-
bäude, sondern der (objektive) Kostenaufwand für die Wiederherstellung
(bei der Zeitwertversicherung abzüglich Wertverminderungen) bzw. der (ob-
jektive) Verkaufswert des Baumaterials des Abbruchobjekts bzw. – im Falle
der Nichtwiederherstellung – der (objektive) Verkehrswert (eine Ausnahme
liegt dann vor, wenn sich der Versicherungsnehmer für den Abbruch eines
nutzbaren Gebäudes entschlossen hat und dieses nur noch zum Abbruch-
wert versichern lassen will, womit dem subjektiven Interesse des Eigentü-
mers Rechnung getragen wird). Deshalb kann der Auffassung nicht gefolgt
werden, der zufolge die Bestimmung eines Gebäudes zum Abbruch – ver-
bunden mit dem Verlust des wirtschaftlichen Interesses am Gebäude – zu
einer dermassen grossen Differenz zwischen Versicherungs- und Interes-
senwert führen soll, dass sie die Abweichung von der Schätzungsverfügung
selbst dann rechtfertige, wenn die Bestimmung des versicherten Gebäudes
zum Abbruch erst nach Eintritt des Schadenfalles erkennbar werde
(s. Glaus, Rz. 6.3.1.14). Auf welche Rechtsgrundlage sich eine solche Ab-
weichung von der Schätzungsverfügung im Fall der Gebäudeversicherung
im Kanton Zürich stützen liesse, ist nicht ersichtlich, und soweit Glaus auf
§ 36 GebVG hinweist, kann auf obige Ausführungen (Ziff. 3.3.2.) verwiesen
werden.
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3.3.4.
Beim vorliegend streitbetroffenen Gebäude verfügte die GVZ auf Grundlage
der Revisionsschätzung vom 4. September 2007 die Versicherung zum
Neuwert (s. Versicherungs-Police vom 13. September 2007, act. 9.4). Da-
rauf ist die GVZ zu behaften. Der Entschädigungsanspruch des Rekurren-
ten richtet sich im Falle der Wiederherstellung des Gebäudes nach der da-
rin festgelegten Versicherungssumme, angepasst gemäss aktuellem GVZ-
Index. Es ist ihm unbenommen, die Schäden an seinem Gebäude zu behe-
ben und die Kosten dafür bei der GVZ geltend zu machen bzw. einen ver-
änderten Wiederaufbau vorzunehmen und den mit Verfügung vom 16. De-
zember 2014 anerkannten Pauschalbetrag (vgl. § 28 Abs. 1 Vollzugsbe-
stimmungen) einzufordern. Dies ungeachtet seiner früheren Pläne, das
Gebäude abzureissen und durch ein Mehrfamilienhaus zu ersetzen, zumal
weder im Zeitpunkt des Schadenfalles noch danach irgendwelche objekti-
ven Gründe gegen die Möglichkeit sprachen, jene Pläne aufzugeben und
das Gebäude weiterhin zu nutzen. Dies ergibt sich insbesondere aus dem
Schadenabschätzungsbericht (act. 9.1), demgemäss die Schätzer nur ei-
nen Teilschaden feststellten und die Wiederherstellung des Gebäudes für
möglich hielten. Nichts anderes geht aus der Verkehrswertabschätzung
vom 18. März 2008 hervor, die der ursprüngliche Eigentümer und damals
Bewohner des fraglichen Gebäudes erstellen liess (act. 5.5 und 9.12.2).
Ausgehend von einem Neuwert des Hauses von Fr. 880'000.--, einem Pau-
schalabzug von 60 % für die Altersentwertung und einem Landwert von
Fr. 200.--/m2 (826 m2) resultierte ein Verkehrswert von ca. Fr. 500'000.-- bis
ca. Fr. 550'000.--. Das Gebäude wurde als stark renovationsbedürftig, die
Haustechnik als alt bezeichnet. Es war aber offensichtlich noch nutzbar und
bis ins Jahr 2012 auch bewohnt. Es gibt keine Anhaltspunkte, wonach sich
der Zustand des Gebäudes im Zeitpunkt des Schadenfalls wesentlich
schlechter präsentiert hätte. Bei diesen Gegebenheiten ist ohnehin nicht
von einem Abbruchobjekt im Sinne von § 36 GebVG auszugehen: Weder
war es gemäss dem Wortlaut dieser Bestimmung "wegen Zerfalls nicht
mehr benützbar", noch "zum Abbruch bestimmt". Letzteres deshalb nicht,
weil der Rekurrent bezüglich des Abbruchs keinen endgültigen Entschluss
gefasst hat. Fraglich ist höchstens, ob das Gebäude nicht hätte zum Zeit-
wert versichert werden müssen, was aber dahingestellt bleiben kann.
Damit wird auch klar, dass die Vergütung der Wiederherstellungskosten für
das nutzbare Gebäude grundsätzlich nicht im Widerspruch steht zum
Grundsatz des Bereicherungsverbots, wiewohl mit der Wiederherstellung,
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bedingt durch das System der Neuwertversicherung, eine erhebliche Wert-
steigerung einher geht. Selbst wenn diese als unangemessene Bereiche-
rung im Sinne von § 59 Abs. 4 GebVG zu erachten wäre, änderte dies aus
den oben ausgeführten Gründen nichts am Entschädigungsanspruch des
Versicherten auf Basis der Neuwertversicherung. Die GVZ hätte es sich
selbst zuzuschreiben, den Versicherungswert zu hoch angesetzt zu haben.
Der angefochtene Einspracheentscheid erweist sich somit als unrechtmäs-
sig, was zur Gutheissung des Rekurses führt.
Auf die weitere Rüge des Rekurrenten, der Widerruf der angefochtenen
Verfügung sei als solches unzulässig, muss nicht mehr eingegangen wer-
den.
4.
Zusammengefasst ist der Rekurs gutzuheissen.
[….]
R4.2016.00045 Seite 11