zh_baurekursgericht · BRGE I Nr. 0053/2022 · 2022-04-08 · de
Altlasten, Kostenanteil des Standortinhabers, Bemessung des wirtschaftlichen Vorteils

Strittig war eine von der Baudirektion (AWEL) verfügte Kostenbeteiligung des reinen Standortinhabers (als Zustandsstörer) im Umfang von 20 %. Während der Sorgfaltsbeweis des rekurrierenden Standortinhabers misslang (Art. 32d Abs. 2 Satz 3 USG), ergab sich bezüglich der in BGE 139 II 106 eingeführten Voraussetzung, wonach für eine Kostenbeteiligung des schuldlosen Zustandsstörers von 10 % oder mehr bestimmte weitere Umstände vorliegen müssen, was folgt: Von den alternativ genannten Umständen kam von vornherein einzig derjenige eines (nicht unwesentlichen) wirtschaftlichen Vorteils aufgrund der Altlasten und/oder der Sanierung in Betracht. Zwar ging für die rekurrierende Grundeigentümerin mit der Sanierung des belasteten Standorts (Bauland) eine Erweiterung der Nutzungsmöglichkeiten einher. Die Rekurrentin hatte das Grundstück jedoch durch Kauf erworben, wobei das AWEL (zu Recht) ausdrücklich festhielt, es bestünden keine belastbaren Anhaltspunkte für einen aufgrund der Altlasten untersetzten Kaufpreis. Entsprechend wurde im Rekursentscheid davon ausgegangen, dass die Rekurrentin beim Vergleich des Kaufpreises mit dem Marktwert des sanierten Grundstücks keinen wirtschaftlichen Vorteil erlangt habe. Verworfen wurde auch das Argument der Vorinstanz, wonach eine im Kaufvertrag enthaltene Klausel, die der Käuferin einen vertraglichen Anspruch auf Rückvergütung der mit der Beseitigung allfälliger Altlasten entstehenden Kosten einräumte, buchhalterisch einem untersetzten Kaufpreis aufgrund der Belastung gleichkomme.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
G.-Nr. R1S.2021.05133
BRGE I Nr. 0053/2022
Entscheid vom 8. April 2022
Mitwirkende Abteilungspräsident Walter Linsi, Baurichter Christian Hurter, Baurichter
Claude Reinhardt, Gerichtsschreiber Paul Wegmann
in Sachen Rekurrentin
A AG, […]
vertreten durch […]
gegen Rekursgegnerin
1. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach,
8090 Zürich
Mitbeteiligte
2. B AG, […]
3. C AG, […]
4. D AG, […]
betreffend Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich, Amt für Abfall, Wasser, Energie
und Luft, Nr. […]; Sanierung des belasteten Standorts […]; Kostenverteilung
und Sicherstellung, […]
______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Verfügung […] stellte die Baudirektion Kanton Zürich, Amt für Abfall,
Wasser, Energie und Luft (AWEL) fest, dass die bis zum Zeitpunkt des Kos-
tenverteilungsgesuchs anrechenbaren und zu verteilenden Kosten für altlas-
tenrechtliche Massnahmen betreffend den belasteten Standort Nr. [...] (Kat.-
Nrn. 1 und 2, L. 111, X) Fr. 81'782.35 exkl. MWST betragen (Dispositiv-Ziffer
I.1) und verlegte diese auf die A AG (Fr. 16'356.45; 20 %), die B AG (Fr.
56'429.80; 69 %) sowie - als Ausfallkosten - den Kanton Zürich (Fr. 8'996.10;
11 %) (Dispositiv-Ziffer I.2). Die A AG wurde verpflichtet, dem Kanton Zürich
innert 30 Tagen nach Rechtskraft der Verfügung und Rechnungsstellung ih-
ren Kostenanteil von Fr. 16'356.45 zu bezahlen, zuzüglich Verzugszins von
5 % nach Ablauf dieser Frist (Dispositiv-Ziffer I.3). Der Kanton Zürich wurde
zur Erstattung von Fr. 25'352.55 an die B AG innert 30 Tagen nach Rechts-
kraft der Verfügung verpflichtet (Dispositivziffer I.4). Sodann wurde festge-
halten, künftig anfallende altlastenrechtliche Kosten auf dem genannten be-
lasteten Standort würden gemäss Dispositivziffer I.2 verteilt, wobei die anre-
chenbaren Kosten im Rahmen eines separaten Verfahrens festgestellt wür-
den; sollten weitere Untersuchungen neue Erkenntnisse zu Tage fördern,
bleibe eine abweichende Kostenauflage vorbehalten (Dispositivziffer I.5).
Weiter wurde die B AG zur Leistung einer Sicherheit verpflichtet (Dispostiv-
Ziffer II). Schliesslich wurden die Gebühren für die Verfügung festgesetzt
(Dispositiv-Ziff. III.1), entsprechend den jeweiligen Verursacheranteilen der
A AG und der B AG überbunden (Dispositiv-Ziff. III.2) und im Übrigen auf die
Staatskasse genommen (Dispositiv-Ziff. III.3).
B.
Mit Eingabe vom 18. Oktober 2021 erhob die A AG fristgerecht Rekurs an
das Baurekursgericht des Kantons Zürich und stellte folgende Anträge:
" 1. a) Die Rekurrentin sei von der Tragung von Kosten für altlastenrechtli-
che Massnahmen betreffend den Standort KbS-Nr. [...] (L. 111, X)
unter Anpassung der Kostenanteile und Kosten der übrigen Verur-
sacher zu befreien (und der mit Ziff. I./2 der Verfügung vom 16. Sep-
tember 2021 festgesetzte Kostenanteil der Rekurrentin somit auf 0%
resp. CHF 0.00 festzulegen).
R1S.2021.05133 Seite 2

b) Ziff. I./3 der Verfügung vom 16. September 2021 sei ersatzlos aufzu-
heben.
2. Ziff. III./2 sei so anzupassen, dass die A AG nicht zur Gebührentragung
verpflichtet wird.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Gunsten der Rekurrentin."
C.
Mit Präsidialverfügung vom 20. Oktober 2021 wurde vom Rekurseingang
Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. Die B AG,
die C AG und die D AG wurden als Mitbeteiligte in das Verfahren einbezogen.
D.
Mit Eingabe vom 15. November 2021 beantragte die Baudirektion unter Ver-
weis auf den Mitbericht des AWEL vom 12. November 2021 die Abweisung
des Rekurses. Die Mitbeteiligten verzichteten stillschweigend auf Einrei-
chung einer Vernehmlassung.
E.
Mit Replik vom 16. Dezember 2021 und Duplik vom 20. Januar 2022 (unter
Verweis auf den Mitbericht des AWEL vom 18. Januar 2022) hielten die Par-
teien an ihren Anträgen fest. Die Mitbeteiligten liessen sich nicht vernehmen.
F.
Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit zur Entscheidbegründung erfor-
derlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.
Es kommt in Betracht:
R1S.2021.05133 Seite 3

1.
Die Rekurrentin ist als Adressatin der angefochtenen Verfügung und Eigen-
tümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 1, auf welchem sich der ganz überwie-
gende Teil des belasteten Standorts befindet, ohne Weiteres gemäss § 21
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) zur Rekurserhebung legiti-
miert. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den
Rekurs einzutreten. Dies muss insbesondere auch mit Blick auf die Qualifi-
kation des Anfechtungsobjekts gelten: Zwar ging das Verwaltungsgericht des
Kantons Zürich in einem Entscheid betreffend eine Kostenverteilung für alt-
lastenrechtliche Massnahmen, mit der - wie vorliegend - einerseits generell
ein Verteilschlüssel festgelegt und andererseits für die bereits bekannten
Kosten auch eine betragsmässige Aufteilung vorgenommen worden war, da-
von aus, dass es sich bei der angefochtenen Verfügung insgesamt um einen
Zwischenentscheid im Sinne von § 19a Abs. 2 VRG in Verbindung mit
Art. 92 f. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) handle, und bejahte eine - aus-
nahmsweise - Anfechtbarkeit lediglich unter Hinweis darauf, der Beschwer-
deführerin sei es angesichts eines Sanierungsunterbruchs und der voraus-
sichtlich erst in einem Zeitraum von zwei Jahrzehnten erfolgenden Sanierung
nicht zumutbar, sie auf die Anfechtung des Endentscheids zu verweisen
(VB.2017.00618 vom 28. Februar 2019, E. 1, insb. E. 1.4). Indessen lässt
sich der bundesgerichtlichen Rechtsprechung Folgendes entnehmen: Von
einem Zwischenentscheid im Sinne des BGG wird ausgegangen, wenn eine
ausschliesslich prozentuale Festlegung der Kostenanteile erfolgt (BGr
1C_315/2020 vom 22. März 2021, E. 1.1); sind die Kostenanteile nicht nur
prozentual, sondern auch betragsmässig bzw. mit dem voraussichtlichen Be-
trag bestimmt worden, handelt es sich um einen Endentscheid (BGr
1C_515/2015 vom 2. Juni 2016, E. 1). In Konstellationen, in denen - wie vor-
liegend - neben einer teilweisen betragsmässigen Verteilung auch eine pro-
zentuale Verteilung festgelegt und für zukünftige Kosten als anwendbar er-
klärt wird, geht das Bundesgericht von einem Endentscheid aus (BGr
1C_18/2016 vom 6. Juni 2016, Sachverhalt lit. A und E. 1.1, unter Hinweis
darauf, die noch nicht feststehenden Kosten liessen sich mit hoher Genauig-
keit schätzen; BGE 142 II 232, Sachverhalt lit. A und nicht publizierte E. 1,
wobei die ausstehenden Kosten betreffend lediglich festgehalten wird, mit
welchem Betrag "schätzungsweise zu rechnen" sei). Für das vorliegende
Verfahren (in welchem in der angefochtenen Verfügung ebenfalls eine
Schätzung der zukünftigen Kosten erfolgt [Fr. 507'000.-- gemäss act. 3
S. 15]) ergibt sich somit, dass ein Eintreten auf den Rekurs nicht von der
R1S.2021.05133 Seite 4

Erfüllung der - im kantonalen Recht ohnehin nur sinngemäss anwendbaren
- Voraussetzungen gemäss Art. 93 BGG abhängig ist. Dies erscheint inso-
fern sachgerecht, als es sich jedenfalls bei der betragsmässigen Verlegung
der bereits feststehenden Kosten zumindest um einen Teilendentscheid han-
delt, der mit Blick auf die ebenfalls statuierte Zahlungsverpflichtung unmittel-
bar anfechtbar sein muss. Insbesondere kann der Umstand, dass sich die
beantragte Abänderung der Quotenanteile aufgrund des Verweises in der -
formell nicht angefochtenen - Dispositiv-Ziffer I.5 auch auf die zukünftige
Kostenverteilung auswirken würde, nicht dazu führen, dass dem Rekurren-
ten eine Überprüfung der betragsmässig verlegten Kosten im jetzigen Zeit-
punkt gänzlich verwehrt bliebe. Zugleich erschiene aber eine verfahrensmäs-
sige Auftrennung der Anfechtbarkeit in dem Sinne, dass nur bezüglich der
betragsmässig verlegten Kosten eine Überprüfung der prozentualen Anteile
verlangt werden könnte, hinsichtlich der erst zukünftig betragsmässig festge-
stellten Kosten die Quoten aber als noch unüberprüft gelten würden, künst-
lich und prozessökonomisch unsinnig, nachdem in beiden Konstellationen
bezüglich der Quotenanteile grundsätzlich die gleichen Fragen zu beantwor-
ten sind. Entsprechend ist - in Übereinstimmung mit der Formulierung des
Rechtsbegehrens - davon auszugehen, dass mit der vorliegend beantragten
Abänderung des Kostenanteils der Rekurrentin letztlich generell deren Be-
freiung von einer Beteiligung an den Kosten altlastenrechtlicher Massnah-
men intendiert und bei Gutheissung des Rekurses auch erreichbar ist. Aus
diesem Grund besteht denn auch trotz eines betragsmässig festgelegten An-
teils von weniger als Fr. 20'000.-- keine Einzelrichterzuständigkeit im Sinne
von § 335 Abs. 2 lit. b des Planungs- und Baugesetzes (PBG).
2.
Dem Rekursverfahren liegt der folgende Sachverhalt zugrunde:
Der ca. 347 m2 umfassende belastete Standort Nr. [...] liegt zur Hauptsache
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1, im Umfang von ca. 12 m2 bzw. 3,5 % auf
dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 2 (weshalb auch dessen Eigentümerin, die
C AG als Mitbeteiligte in das vorliegende Rekursverfahren einbezogen
wurde). Bezüglich des Grundstücks Kat.-Nr. 1 bestanden seit 1932 die fol-
genden Nutzungsverhältnisse: Von 1932 bis 1944 war die G Garage auf dem
Grundstück tätig, während die Nutzung zwischen 1944 und 1970 unbekannt
R1S.2021.05133 Seite 5

ist. Anschliessend betrieb die E AG (welche später von der D AG übernom-
men wurde) bis 1975 ein Pneuhaus und in der Folge bis 1977 ein unbekann-
ter Nutzer eine Garage. Von 1977 bis 1979 diente das Grundstück der - mitt-
lerweile liquidierten - F AG als Betriebsstandort einer Autogarage. Seit 1979
betreibt die B AG auf dem Grundstück ein Pneuhaus.
Nachdem auf einem Nachbargrundstück der Parzelle Kat.-Nr. 1 eine starke
Verschmutzung des Grundwassers mit den chlorierten Kohlenwasserstoffen
(CKW) Trichlorethen (bzw. Trichlorethylen; Tri) und insbesondere Tetrachlo-
rethen (bzw. Tetrachlorethylen oder Perchlorethylen; Per) festgestellt wor-
den war, fanden bezüglich des Grundstücks Kat.-Nr. 1 zunächst eine histo-
rische Altlastenvoruntersuchung (vgl. act. 10.3 vom 10. August 2005) sowie
technische Voruntersuchungen statt (vgl. act. 10.5 vom 12. Dezember 2008
und act. 10.8 vom 23. Dezember 2010). Mit Verfügung vom 5. April 2011
(act. 10.9) hielt die Baudirektion fest, eine abschliessende Beurteilung be-
züglich Quelle und Herkunft der CKW-Belastung auf dem Areal L. 111 könne
mit den vorliegenden, sich teils widersprechenden Untersuchungsergebnis-
sen nicht vorgenommen werden. Da der Untergrund unter dem westlichen
Grundstückbereich mit grosser Wahrscheinlichkeit Belastungen über den
Grenzwerten "unverschmutzt" aufweise, wäre die Grundlage für einen belas-
teten Standort im Sinne von Art. 32c des Umweltschutzgesetzes (USG) ge-
geben. Die Baudirektion stütze jedoch die - gutachterliche - These einer ex-
ternen CKW-Quelle bis zum Vorliegen weiterer Erkenntnisse, weshalb sie
altlastenrechtliche Untersuchungen auf potenziellen weiteren CKW-
Standorten im Oberstrombereich auslöse. Bis zum Vorliegen neuer Erkennt-
nisse, die einen grossräumigen Zusammenhang der CKW-Verunreinigung
im Untergrund und Grundwasser ermöglichen würden, verzichte die Baudi-
rektion auf einen Eintrag der Liegenschaft in den Kataster der belasteten
Standorte (KbS). Basierend auf den Resultaten der erwähnten Untersuchun-
gen oder im Rahmen eines Bauvorhabens auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1
behalte sich die Baudirektion die Anordnung von altlasten- und/oder abfall-
rechtlichen Massnahmen vor. Mit Kaufvertrag vom 4. Dezember 2014
(act. 5.4) verkaufte die B AG das Grundstück Kat.-Nr. 1 der A AG. Am 3. Juni
2015 verfügte das AWEL, ein Teilbereich des Grundstücks Kat.-Nr. 1 werde
gemäss Art. 8 Abs. 2 lit. b der Altlastenverordnung (AltlV) als belasteter und
sanierungsbedürftiger Standort beurteilt und neu im KbS unter der Nummer
[...] geführt; zugleich wurden zusätzliche Untersuchungen sowie eine Grund-
R1S.2021.05133 Seite 6

wasserüberwachung angeordnet (act. 10.11). Nachdem die A AG mit Schrei-
ben vom 31. August 2017 (act. 10.18) die Einleitung eines Kostenvertei-
lungsverfahrens beantragt hatte, erliess das AWEL - nach vorgängiger Ge-
währung des rechtlichen Gehörs - die angefochtene Verfügung.
3.1
Gemäss Art. 32d USG trägt der Verursacher die Kosten für notwendige Mas-
snahmen zur Untersuchung, Überwachung und Sanierung belasteter Stand-
orte (Abs. 1). Sind mehrere Verursacher beteiligt, so tragen sie die Kosten
entsprechend ihren Anteilen an der Verursachung (Abs. 2 Satz 1). In erster
Linie trägt die Kosten, wer die Massnahmen durch sein Verhalten verursacht
hat (Abs. 2 Satz 2). Wer lediglich als Inhaber des Standortes beteiligt ist,
trägt keine Kosten, wenn er bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt von der
Belastung keine Kenntnis haben konnte (Abs. 2 Satz 3). Das zuständige Ge-
meinwesen trägt den Kostenanteil der Verursacher, die nicht ermittelt wer-
den können oder zahlungsunfähig sind (Abs. 3). Die Rechtsprechung knüpft
für die Umschreibung des Verursacherbegriffs an den polizeirechtlichen Stö-
rerbegriff an und unterscheidet den Verhaltens- und den Zustandsstörer bzw.
-verursacher: Verhaltensverursacher im Sinne von Art. 32d USG ist, wer den
Schaden oder die Gefahr selbst oder durch das unter seiner Verantwortung
erfolgende Verhalten Dritter unmittelbar verursacht (bzw. mitverursacht) hat.
Als Zustandsstörer wird bezeichnet, wer über die Sache, die den ordnungs-
widrigen Zustand verursacht, rechtliche oder tatsächliche Gewalt hat. Dazu
gehört insbesondere derjenige, der im Zeitpunkt der Sanierung Inhaber des
belasteten Grundstücks ist (BGE 144 II 332, E. 3.1, mit weiteren Hinweisen).
Die Behörde hat im Kostenverteilungsverfahren den rechtserheblichen Sach-
verhalt von Amtes wegen abzuklären, wobei die Parteien eine Mitwirkungs-
pflicht trifft (Art. 46 Abs. 1 USG). Während in der Regel der Beweis als er-
bracht gilt, wenn die Behörde bzw. der Richter nach objektiven Massstäben
von der Verwirklichung einer Tatsache überzeugt ist, gilt in gewissen Rechts-
bereichen der Beweismassstab der überwiegenden Wahrscheinlichkeit, weil
ein strikter Beweis nach der Natur der Sache nicht möglich oder nicht zumut-
bar erscheint. Im Bereich des Altlastenrechts hat das Bundesgericht die
überwiegende Wahrscheinlichkeit für den Anteil der Mitverursachung bzw.
die Kausalität genügen lassen, die sich - vorab wegen des Zeitablaufs - nicht
mit letzter Sicherheit bestimmen lasse (BGE 144 II 332, E. 4.1.2, mit weiteren
Hinweisen).
R1S.2021.05133 Seite 7

3.2
In der angefochtenen Verfügung wird die Kostenverteilung wie folgt begrün-
det: Weil die G Garage von nicht im - für einen altlastenrechtlich relevanten
Einsatz von CKW - kritischen Zeitraum von 1950 bis 1985 betrieben worden
sei, könne eine Verursachung der Belastung durch den Betrieb dieser Ga-
rage ausgeschlossen werden. Auch sei nicht belegbar bzw. nicht überwie-
gend wahrscheinlich, dass die D AG CKW-haltige Substanzen eingesetzt
und dadurch die CKW-Belastung am Standort verursacht habe. Demgegen-
über sei belegt, dass die B AG CKW-haltige Mittel eingesetzt habe. Zwar
gebe diese an, sie habe nur Lösungsmittel, die Tri enthalten, verwendet,
weshalb sie nicht Verursacherin der Grundwasserbelastung mit dem Haupt-
schadstoff Per sein könne. Als Nachweis würden lediglich drei Bestell-/Lie-
ferscheine aus den Jahren 2005 bis 2007 eingereicht (vgl. act. 10/17, An-
hang G). Aufgrund der Branchenüblichkeit gehe das AWEL davon aus, dass
auf dem fraglichen Grundstück von etwa 1975 bis mindestens 2007 CKW-
haltige Produkte und dabei bis 2004 Per-haltige Produkte eingesetzt worden
seien. Da zwei Jahre des letztgenannten Zeitraums auf den Betrieb eines
Unbekannten (1975-1976), weitere zwei Jahre auf den Betrieb der F AG
(1977-1978) und 25 Jahre auf die B AG (1979-2004) entfallen würden, sei
die fragliche Zeitdauer zu 86 % der B AG und zu je 7 % der F AG und dem
unbekannten Nutzer zuzuschreiben.
Neben diese Verhaltensstörer trete aufgrund der Grundeigentümerstellung
die Rekurrentin als Zustandsstörerin. Diese könne sich von der Kostentra-
gungspflicht nicht befreien, da im Erwerbszeitpunkt zwar das Grundstück
nicht im KbS eingetragen gewesen sei, jedoch altlastenrechtliche Untersu-
chungen seit 2004 im Gang gewesen seien und der Rekurrentin zudem be-
kannt gewesen sei, dass auf dem Grundstück seit langer Zeit eine Autowerk-
statt (Garage) betrieben werde, welche noch immer in Betrieb sei. Die Re-
kurrentin hätte mit der Möglichkeit der Belastung rechnen können und dem-
entsprechend Abklärungen durchführen müssen. Daran ändere auch die Be-
rufung auf vor Vertragsschluss erfolgte Kontakte mit dem AWEL, bei denen
der fehlende Eintrag im KbS kommuniziert worden sei, nichts, zumal es nicht
Aufgabe des AWEL sei, im Rahmen von Grundstücksverkäufen eine Ein-
schätzung für mögliche altlastenrechtlich relevante Belastungen bei nicht
vorhandenem KbS-Eintrag abzugeben. Nicht zu berücksichtigen sei auch die
im Kaufvertrag enthaltene Klausel, wonach der Verkäufer erkläre, dass ihm
R1S.2021.05133 Seite 8

keine Abfall- oder Schadstoffbelastungen bekannt seien, und wonach bei wi-
der Erwarten hervortretenden Altlasten der Verkäufer sich verpflichte, für die
Kosten der Beseitigung aufzukommen; dies insbesondere deshalb, weil es
nicht Gegenstand der angefochtenen Verfügung sein könne, die fragliche
Klausel auszulegen und die vertragsrechtlichen Folgen des Umstands zu er-
örtern, dass die verkäuferseitige Zusicherung offenbar wider besseres Wis-
sen erfolgt sei.
Hinsichtlich der Festlegung der Kostenanteile wird sodann ausgeführt, es sei
naheliegend, dass ein saniertes Grundstück wertmässig höher zu bewerten
sein werde als ein potentiell sanierungsbedürftiges; der Grundstückswert
dürfte sich grundsätzlich mit jeder durchgeführten altlastenrechtlichen Mas-
snahme um deren Kosten erhöhen. Den Kaufpreis betreffend sei zu berück-
sichtigen, dass die Rekurrentin aufgrund des Unternehmenszwecks als bran-
chenkundige Fachperson gelten könne, wobei bei Mitwirkung von Fachper-
sonen grundsätzlich davon auszugehen sei, dass sich die Belastung bzw.
das sich aus ihr ergebende finanzielle Risiko im Kaufpreis niedergeschlagen
habe. Im Kaufvertrag würden sich keine ausdrücklichen Angaben finden, ob
der bezahlte Kaufpreis untersetzt sei. Die Rekurrentin habe jedoch nach ei-
gener Darstellung (im Rahmen der Standortdokumentation [act. 10.17]) ei-
nen vertraglichen Anspruch auf Rückvergütung der "mit der Beseitigung sol-
cher Altlasten entstehenden Kosten". Damit werde die Rekurrentin einerseits
von der Wertsteigerung des Grundstücks profitieren und andererseits die
entstehenden Kosten zumindest teilweise von der B AG (als Verkäuferin) zu-
rückverlangen können. Im Endeffekt bewirke diese Klausel das Gleiche wie
ein untersetzter Kaufpreis, weshalb von einem wirtschaftlichen Vorteil aus-
zugehen sei. Dieser sei aufgrund der Lage des Grundstücks und dessen
Baulandeigenschaft zudem nicht unwesentlich. Das Bonitätsrisiko der Ver-
einbarung müsse die Rekurrentin tragen. Damit rechtfertige sich eine Kos-
tentragung der Rekurrentin als reine Standortinhaberin von insgesamt 20 %.
Entsprechend würden 69 % auf die B AG und je 5,5 % auf die F AG und den
unbekannten Nutzer entfallen, wobei die Kostenanteile der beiden Letztge-
nannten, mithin insgesamt 11 % der Kosten, der Kanton als Ausfallkosten
übernehme.
R1S.2021.05133 Seite 9

4.1.1
Die Rekurrentin rügt zunächst, dass sie zu Unrecht nicht gestützt auf Art. 32d
Abs. 2 Satz 3 USG von der Kostentragungspflicht befreit worden sei. Im Zeit-
punkt der Veräusserung habe die B AG als Verkäuferin auf dem Grundstück
"ein Pneuhaus / einen Pneuwechsel" betrieben, d.h. Felgen und Reifen von
Fahrzeugen gewechselt. Entgegen der angefochtenen Verfügung habe sie
somit keine "Werkstatt (Garage)" betrieben. Insoweit sei der Sachverhalt feh-
lerhaft festgestellt worden. Aufgrund einer Besichtigung des Grundstücks sei
die Rekurrentin über den Pneuwechselbetrieb informiert gewesen; weitere
Kenntnisse habe sie jedoch nicht gehabt und aufgrund der Tätigkeit der B
AG auch nicht haben können. Auf Erkundigung der Rekurrentin habe ihr die
Verkäuferin sodann mitgeteilt, dass sie keine Kenntnisse von Schadstoffbe-
lastungen auf dem Grundstück habe und dieses nicht im KbS eingetragen
sei. Entsprechend hätten die Parteien die fragliche Klausel im Kaufvertrag
formuliert. Die Rekurrentin habe keinen Grund gehabt, diesen Angaben nicht
zu trauen oder sie zu hinterfragen. Schliesslich habe die Rekurrentin auch
eigene Abklärungen vorgenommen: UN, der für sie kollektiv zeichnungsbe-
rechtigt sei, habe sich in ihrem Auftrag beim AWEL telefonisch und anlässlich
eines spontanen persönlichen Besuchs nach möglichen Belastungen und
der Altlastensituation des Grundstücks erkundigt. Dabei sei ihm stets kom-
muniziert und dokumentiert worden, dass das Grundstück nicht im KbS ein-
getragen sei. Hinweise, wonach eine Belastung zu erwarten sei, seien nicht
mitgeteilt worden. Dies sei wohl darauf zurückzuführen, dass auch die ange-
fragte Person im AWEL aufgrund des fehlenden Eintrags im KbS (bzw. im
ursprünglichen Verdachtsflächenkataster [VFK]) davon ausgegangen sei,
dass für die fragliche Liegenschaft kein Altlastenverdacht vorliege. Nicht
nachvollziehbar sei, weshalb es das AWEL in den Jahren 2008 bis 2010 trotz
der durchgeführten Altlastenuntersuchungen unterlassen habe, einen Ein-
trag im KbS vorzunehmen, wäre ein solcher doch zwingend angezeigt gewe-
sen, da mit grosser Wahrscheinlichkeit zu erwarten gewesen sei, dass auf
der Parzelle ein belasteter Standort vorliegen könnte. Nach Erlass der Ver-
fügung vom 5. April 2011 (act. 10.9; vgl. dazu E. 2) habe es bis zum Eintrag
im KbS mit Verfügung vom 3. Juni 2015 (act. 10.11) in Bezug auf die Belas-
tung des Standorts keine neuen Erkenntnisse mehr gegeben. Es sei nicht
nachvollziehbar, weshalb der Eintrag nicht bereits 2011 oder zumindest 2013
erfolgt sei. Der fehlende Eintrag im VKF bzw. KbS vor dem 3. Juni 2015 be-
weise, dass ein Altlastenverdacht sogar für die Fachpersonen des AWEL
R1S.2021.05133 Seite 10

aufgrund der Betriebe am Standort nicht zu erwarten gewesen sei. Der Ein-
trag sei denn auch nicht aufgrund der Kenntnisse des AWEL über die Be-
triebe, sondern über die nachgewiesenen Grundwasserbelastungen, die der
Rekurrentin aber im Erwerbszeitpunkt nicht bekannt gewesen seien, erfolgt.
Der weniger fachkundigen Rekurrentin könnten die fehlenden Kenntnisse
nicht zum Vorwurf gemacht werden. Der an die Rekurrentin gerichtete Vor-
wurf eines unsorgfältigen Vorgehens treffe nicht zu resp. falle aufgrund der
unterlassenen Eintragung des Standorts im KbS auf die Vorinstanz zurück.
Die Rekurrentin habe bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt von der Belas-
tung keine Kenntnis haben können.
4.1.2
In ihrer Vernehmlassung entgegnet die Vorinstanz ergänzend zur angefoch-
tenen Verfügung, bei der Rekurrentin handle es sich um eine professionelle
Immobiliengesellschaft. Es könne seit Längerem als allgemein bekannt gel-
ten, dass Betriebe im Zusammenhang mit Motorfahrzeugen ("allgemeines
Autogewerbe") umweltgefährdende Stoffe verwenden würden; dies gelte un-
abhängig davon, ob es sich um eine eigentliche Werkstatt oder um ein Pneu-
haus handle, würden doch CKW zum Reinigen und Entfetten eingesetzt (wo-
bei die Vorinstanz in diesem Zusammenhang auf den Leitfaden Chlorierte
Kohlenwasserstoffe [CKW], Stoffeigenschaften, von Mai 2008, aktualisierte
Version September 2009 [im Folgenden: ChloroNet Leitfaden] verweist). Das
Pneuhaus und die dafür eingerichteten Garagenräumlichkeiten seien im Zeit-
punkt des Grundstückerwerbs noch vorhanden und für die Rekurrentin er-
kennbar gewesen, weshalb diese mit der Möglichkeit einer Belastung habe
rechnen müssen. Auch habe sie nicht darauf vertrauen dürfen, dass in der
Vergangenheit keine Reparaturen und dergleichen durchgeführt worden
seien. Dem Vorwurf, wonach das AWEL nicht die nötigen Auskünfte erteilt
habe, sei entgegenzuhalten, dass bei Erkundigung danach, ob ein Kataster-
Eintrag bestehe, die entsprechende Auskunft ("ja/nein") erteilt werde. Aus-
kunft darüber, ob allenfalls bereits Untersuchungen vorgenommen worden
seien und ein Katastereintrag drohe, könnten - wenn dies nicht spezifisch
verlangt werde - jedoch nicht erteilt werden, da dafür Nachforschungen er-
forderlich wären, zu denen nur bei entsprechender Nachfrage Anlass be-
stehe. Dass die Rekurrentin generell solche Informationen angefragt und
diese nicht erhalten habe, scheine äusserst zweifelhaft und werde bestritten.
Auch aus dem Umstand, dass der Standort erst nach dem Erwerb des
Grundstücks in den KbS eingetragen worden sei, könne die Rekurrentin
R1S.2021.05133 Seite 11

nichts herleiten. Ein fehlender Katastereintrag führe nicht per se zum Gelin-
gen des Sorgfaltsbeweises, zumal sich die Frage der Kenntnis einer mögli-
chen Belastung fast immer bei im Erwerbszeitpunkt nicht eingetragenen
Grundstücken stellen dürfte, da ein KbS-Eintrag einer Befreiung von vornhe-
rein entgegenstünde. Unzutreffend sei, dass das AWEL keine mögliche Be-
lastung erkannt habe, andernfalls keine Untersuchungen angeordnet worden
wären. Die Belastungssituation sei aber lange mit Unklarheiten bezüglich Ur-
sache, Ausmass und Ausdehnung verbunden gewesen; zudem seien neue
wissenschaftliche Erkenntnisse abgewartet worden, die auf der Plattform
ChloroNet erschienen seien. Es mache keinen Sinn, gestützt auf eine un-
klare Faktenlage einen Standort auf Vorrat im KbS einzutragen. Zudem sei
es schlicht nicht möglich, sämtliche möglichen belasteten Standorte gleich-
zeitig und innert derselben Frist zu erfassen und zu untersuchen.
4.1.3
Die Rekurrentin bringt in der Replik ergänzend vor, es werde bestritten, dass
bekannt sei, dass Betriebe im Zusammenhang mit Motorfahrzeugen umwelt-
gefährdende Stoffe verwendeten. Dies treffe auf den Pneuwechsel und
Pneuhandel nicht zu. Beim im Handelsregisterauszug der B AG genannten
"Handel mit Autoreifen, Felgen und weiteren branchenbezogenen Artikeln"
handle es sich nicht um einen Betrieb im Zusammenhang mit Motorfahrzeu-
gen, für den Wechsel und Verkauf von Pneus und Felgen würden in der Re-
gel keine Lösungsmittel eingesetzt und vor Ort sei keine Werkstatt zu erken-
nen gewesen, was noch heute so sei und nötigenfalls an einem Augenschein
verifiziert werden könne. Weiter sei das Mass der gebotenen Sorgfalt tiefer,
wenn einem Käufer seitens des Verkäufers eine Zusicherung gemacht
werde, dass keine Belastungssituation bekannt sei. Hinsichtlich der Anfrage
beim AWEL wird geltend gemacht, dieses wäre gestützt auf Art. 10e ff. USG
und das Öffentlichkeitsprinzip zur umfassenden Information verpflichtet ge-
wesen. Sodann habe die Rekurrentin vom Leitfaden ChloroNet keine Kennt-
nis gehabt. Die Rekurrentin macht überdies Ausführungen zur Erhebung des
VFK und dessen Überführung in den KbS und wiederholt in diesem Zusam-
menhang, der Nicht-Eintrag durch das AWEL sei bewusst erfolgt, weil bei
einem Pneuhaus gerade nicht von einer Belastung auszugehen sei. Weiter
vermöge das AWEL nicht zu erklären, welche neuen wissenschaftlichen Er-
kenntnisse zu einer Neubewertung der Situation geführt haben sollten; dies
werde somit bestritten. Es sei nicht erklärbar, weshalb das AWEL, nachdem
ihm die - gemäss Verfügung vom 3. Juni 2015 (act. 10.11; vgl. E. 2) zur
R1S.2021.05133 Seite 12

Hauptsache relevante - Porenluftuntersuchung vom 7. Juni 2011 (act. 10.10)
vorgelegen habe, fast vier Jahre mit einem Eintrag im KbS zugewartet habe.
Die Vorinstanz weist demgegenüber in ihrer Duplik darauf hin, mindestens
die Möglichkeit einer umweltrechtlich relevanten Belastung sei offensichtlich
auch für die Rekurrentin erkennbar gewesen, andernfalls keine Altlasten-
klausel im Kaufvertrag vereinbart worden wäre. Hinsichtlich der vor dem
Grundstückserwerb erfolgten Erkundigung beim AWEL sei zu beachten,
dass sich eine umfassende Anfrage (bzw. die Offenlegung aller Dokumente)
nach dem Gesetz über die Information und den Datenschutz (IDG) gerichtet
hätte und daher ohnehin schriftlich zu stellen gewesen wäre, wobei zudem
insbesondere die Einwilligung der Grundeigentümerin einzuholen gewesen
wäre.
4.2.1
Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum Sorgfaltsbeweis im
Sinne von Art. 32d Abs. 2 Satz 3 USG kann sich der Standortinhaber auf
eine Unkenntnis der Belastung nur berufen, wenn ihm keine Anhaltspunkte
bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen, aufgrund derer nach der
Verkehrsanschauung mit der Möglichkeit einer Belastung zu rechnen war.
Derartige Anhaltspunkte können sich beispielsweise aus dem Nutzungsplan,
aus dem Grundbuch oder aus dem Kataster der belasteten Standorte, aber
auch aufgrund der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks durch Rechtsvor-
gänger oder sonstiger Umstände des Einzelfalls ergeben (BGE 142 II 232,
E. 4.3).
4.2.2
Wie die Rekurrentin selbst festhält, war ihr im Erwerbszeitpunkt bekannt,
dass auf dem Grundstück im damaligen Zeitpunkt ein von der B AG geführter
Pneuwechselbetrieb bestand. Dass lediglich ein reiner Pneuhandel betrie-
ben worden wäre - wovon bei isolierter Betrachtung des Handelsregisteraus-
zugs (vgl. act. 5.3) unter Umständen hätte ausgegangen werden können -,
macht sie damit zu Recht nicht geltend. Entgegen den rekurrentischen Vor-
bringen muss nun aber bereits im Zusammenhang mit einem Pneuwechsel-
betrieb mit dem Einsatz von CKW-haltigen Substanzen gerechnet werden.
Entsprechend weist bezüglich der vorliegend betroffenen Parzelle denn auch
bereits die Verfügung vom 5. April 2011 darauf hin, die Betriebsgeschichte
R1S.2021.05133 Seite 13

zeige, dass die B AG für die Befestigung von Auswuchtblei an Aluminiumfel-
gen das Lösungsmittel Tri für das Entfetten von Klebstellen verwendet habe,
wobei die 5-Liter-Gebinde (Blechkanister) im ebenerdigen Anbau des Wohn-
hauses gelagert worden seien (act. 10.9 S. 2; vgl. im Detail die historische
Altlastenvoruntersuchung vom 10. August 2005 [act. 10.3], S. 4 f.). In glei-
cher Weise wird die Verwendung von Tri in der - von der Rekurrentin zusam-
men mit dem Kostenverteilungsgesuch eingereichten - Standortdokumenta-
tion aufgeführt, unter Verweis auf entsprechende Angaben eines seit 1985
im Betrieb tätigen Mitarbeiters sowie der in E. 3.2 bereits erwähnten Bestell-
und Lieferscheine (act. 10.17 S. 8 und Anhang G).
Hinzu kommt nun, dass mit der im Erwerbszeitpunkt bestehenden und der
Rekurrentin unbestrittenermassen bekannten Nutzung des Areals unter an-
derem als Pneuwechselbetrieb eine Nähe zum Autogewerbe bestand, die
ihrerseits dazu führte, dass ohne weitergehende Abklärungen (namentlich
zur Betriebsgeschichte) auch mit der Möglichkeit des Einsatzes anderer
CKW-haltiger Substanzen und damit einer entsprechenden Belastung ge-
rechnet werden musste. Insofern kann es daher auch nicht darauf ankom-
men, dass vorliegend die massgebliche Belastung mit Per erfolgte, da auf-
grund der genannten Umstände auch für den Einsatz dieses Stoffes Anhalts-
punkte im Sinne der zitierten Rechtsprechung bestanden. Die im Leitfaden
Chloronet enthaltene Übersicht der möglichen CKW-Anwendungen nach
Branchen bestätigt, dass für das Allgemeine Autogewerbe sowohl bezüglich
Tri als auch bezüglich Per eine Verwendung als wahrscheinlich erachtet wird
(Leitfaden Chloronet, S. 4). Unerheblich ist, ob die Rekurrentin konkret vom
genannten - aus den Jahren 2008/2009 stammenden - Leitfaden Kenntnis
hatte; entscheidend ist allein, dass im Erwerbszeitpunkt (2014) aufgrund des
damaligen Kenntnisstandes bezüglich CKW-Belastungen jedenfalls eine
professionelle Immobiliengesellschaft wie die Rekurrentin ausgehend von
der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks - und zwar wie aufgezeigt so-
wohl der spezifischen Nutzung als Pneuwechselbetrieb als auch der damit
bestehenden Nähe zum allgemeinen Autogewerbe im Sinne möglicher
früherer Nutzungen - Anhaltspunkte für die Verwendung entsprechender um-
weltrelevanter Stoffe hätte haben müssen. Unter diesen Umständen, na-
mentlich mit Blick auf die unstrittige Nutzung als Pneuwechselbetrieb, er-
weist sich denn auch der in der Replik erwähnte Augenschein (bezüglich der
Frage, ob auf dem Grundstück eine Werkstatt vorhanden sei) als entbehrlich,
R1S.2021.05133 Seite 14

umso mehr, als damit die allein massgeblichen Verhältnisse im Erwerbszeit-
punkt ohnehin nicht eruierbar wären.
4.2.3
An dieser Einschätzung vermögen sodann die seitens der Rekurrentin ange-
führten Erkundigungen bei der Verkäuferin und die von dieser abgegebene
Zusicherung nichts zu ändern. Im Kaufvertrag (act. 5.4) wird insoweit in
Ziff. V.1 unter dem Titel "Gewährleistung / Altlasten" unter anderem Folgen-
des festgehalten: "Nach Einsicht durch den Käufer in den Kataster der be-
lasteten Standorte und Altlastenverdachtsflächen-Kataster (Stand
30.05.2014) des GIS-Zentrum, S.-Strasse 14 in X, kann festgestellt werden,
dass sich das Kaufobjekt nicht darin befindet. [Absatz] Der Verkäufer erklärt
somit, dass kein Verdacht auf verborgene Mängel besteht und ihm insbeson-
dere keine Abfall- oder Schadstoffbelastungen bekannt sind, welche zu einer
Qualifikation des Kaufobjektes als belasteter Standort bzw. als Altlast i.S. der
Umweltschutzgesetzgebung (USG) führen würden, und sich das Kaufobjekt
nicht im Kataster der belasteten Standorte bzw. über die Altlasten befindet.
[Absatz] Sollten wider Erwarten Altlasten (Abfall) im Sinne des Amtes für Ab-
fall, Wasser, Energie und Luft (AWEL), Zürich, respektive nach der Umwelt-
schutzgesetzgebung hervortreten, verpflichtet sich der Verkäufer für die mit
der Beseitigung solcher Altlasten entstehenden Kosten alleine aufzukom-
men."
Festzuhalten ist vorab, dass eine solche vertragliche Regelung der privat-
rechtlichen Gewährleistung nicht per se zu einer Befreiung des Käufers von
der öffentlich-rechtlichen Kostenbeteiligung nach Massgabe des Altlasten-
rechts führen kann, hätten es doch die privaten Parteien andernfalls in der
Hand, durch entsprechende Vertragsgestaltung die Kostenbeteiligung des
Standortinhabers und Zustandsstörers bzw. die spezifischen altlastenrecht-
lichen Voraussetzungen eines allfälligen Verzichts auf dessen Inanspruch-
nahme zu unterlaufen. Entsprechendes macht die Rekurrentin zu Recht
auch gar nicht geltend, wobei im Übrigen darauf hinzuweisen ist, dass auch
der grundsätzlich anerkannten Berücksichtigung eines liquiden zivilrechtli-
chen Innenverhältnisses im Rahmen der Kostenverteilung (vgl. Pierre
Tschannen, Kommentar zum Umweltschutzgesetz, 2. Aufl., Hrsg. Vereini-
gung für Umweltrecht/Helen Keller, Zürich 1998 ff., Art. 32d Rz. 31) vorlie-
gend keine gesonderte Bedeutung zukäme, da sie sich mit der Frage der
Berücksichtigung der Belastung im Rahmen der Preisfindung überschneidet
R1S.2021.05133 Seite 15

(vgl. zu Letzterem E. 5.3). Soweit die Rekurrentin demgegenüber wie aufge-
zeigt davon ausgeht, die fragliche Zusicherung wirke sich zu ihren Gunsten
auf die Möglichkeit, den Sorgfaltsbeweis im Sinne von Art. 32d Abs. 2 Satz
3 USG zu führen, aus, ist ihr zu widersprechen. Unzutreffend ist zunächst,
dass bei erfolgter Zusicherung seitens des Verkäufers von vornherein das
Mass der gebotenen Sorgfalt tiefer anzusetzen wäre. Eine solche Differen-
zierung findet weder im Gesetz noch in der bundesgerichtlichen Rechtspre-
chung eine Stütze und erscheint - mit Blick auf die vorstehend erwähnte
Problematik einer Parteidisposition über die Voraussetzungen der altlasten-
rechtlichen Kostenbeteiligung - auch nicht sachgerecht. Soweit sich die Re-
kurrentin sodann darauf beruft, sie habe keinen Grund gehabt, die Angaben
der Verkäuferin zu hinterfragen, so erweist sich auch dieses Argument als
unbehelflich, nachdem - wie in E. 4.2.2 dargelegt - gerade Anhaltspunkte für
eine mögliche Belastung bestanden und sich die Rekurrentin als Käuferin
hinsichtlich der dadurch gebotenen weitergehenden Abklärungen selbstre-
dend nicht mit einer blossen gegenteiligen Zusicherung der anderen Ver-
tragspartei zufriedengeben durfte.
4.2.4
Nichts anderes gilt hinsichtlich der von der Rekurrentin angeführten Erkundi-
gungen beim AWEL. Zu Recht weist die Vorinstanz insoweit darauf hin, dass
eine blosse Anfrage betreffend Erfassung des Grundstücks im Kataster der
belasteten Standorte keine umfassende spontane Informationspflicht der Be-
hörde auszulösen vermag. Etwas anderes ergibt sich weder aus Art. 10e ff.
USG noch aus dem Öffentlichkeitsprinzip. Im Gegenteil ist der Vorinstanz
auch insoweit zuzustimmen, als die fraglichen Auskünfte - nebst einer ent-
sprechenden Formulierung der Anfrage - an weitergehende Voraussetzun-
gen (namentlich betreffend die Zustimmung der damaligen Grundeigentüme-
rin) gebunden gewesen wären. Die Rekurrentin hat jedoch nicht substantiiert
dargetan, dass sie überhaupt eine entsprechende, über die blosse Abfrage
des Eintrags im KbS hinausgehende Anfrage gestellt hätte. Darauf, dass sol-
ches nicht der Fall gewesen sein dürfte, weist neben der (trotz der in Art. 46
Abs. 1 USG statuierten Mitwirkungspflicht) fehlenden Dokumentation auch
die in E. 4.2.3 zitierte Formulierung im Kaufvertrag hin, die lediglich eine Ein-
sicht der Käuferin in den KbS, jedoch keine weitergehenden Anfragen an das
AWEL erwähnt. Gleiches gilt für die seitens der Rekurrentin zitierte E-Mail
von UN (vgl. act. 10.39 [Beilage 4]). Bei dieser Sachlage kann im Sinne einer
antizipierten Beweiswürdigung auf die von der Rekurrentin als Beweisofferte
R1S.2021.05133 Seite 16

genannte Zeugenbefragung von UN verzichtet werden (was im Übrigen - im
Lichte des in E. 4.2.3 Ausgeführten - in gleicher Weise auch für die Zeugen-
befragung von UN zum Gegenstand der Angaben der Verkäuferin gilt).
Unbehelflich ist schliesslich auch die rekurrentische Argumentation betref-
fend den im Erwerbszeitpunkt fehlenden Eintrag im KbS (sowie das vorgän-
gige Fehlen eines Eintrags im VFK). Zunächst kann aus dem blossen Fehlen
eines entsprechenden Eintrags nicht abgeleitet werden, dass keine Hinweise
auf eine mögliche Belastung bestanden hätten, wäre doch andernfalls der in
Art. 32d Abs. 2 Satz 3 USG vorgesehene Sorgfaltsbeweis letztlich deckungs-
gleich mit der Frage des Vorliegens oder Nichtvorliegens eines KbS-Ein-
trags, was weder der gesetzlichen Konzeption noch der in E. 4.2.1 wieder-
gegebenen bundesgerichtlichen Rechtsprechung entspricht. Zu beachten ist
dabei, dass im Gegensatz zum Misslingen des Sorgfaltsbeweises - für das
es bereits genügt, dass Anhaltspunkte hätten bekannt sein müssen, auf-
grund derer mit der Möglichkeit einer Belastung zu rechnen war - für den
Eintrag in den KbS vorausgesetzt wird, dass bei einem bestimmten Standort
feststeht oder mit grosser Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist, dass er belas-
tet ist (Art. 5 Abs. 3 AltlV). Was sodann den konkret in Frage stehenden
Standort betrifft, so ergibt sich bereits aus der Verfügung vom 5. April 2011
(act. 10.9), dass entgegen der Rekurrentin eine Belastung nicht ausge-
schlossen, sondern im Gegenteil als möglich erachtet wurde, jedoch eine
abschliessende Beurteilung noch nicht vorgenommen werden konnte (vgl.
hierzu bereits E. 2). Diese Einschätzung ist plausibel, stand doch aufgrund
der damals vorliegenden Messungen, die im Oberstrombereich eine höhere
CKW-Summenkonzentration als im Abstrombereich auswiesen, die These
einer ausserhalb des Grundstücks Kat.-Nr. 1 zu verortenden Quelle der Be-
lastung im Raum (vgl. act. 10.9, insbesondere S. 2 f.). Auch wenn zugleich
für die Per-Konzentration das umgekehrte Verhältnis ermittelt worden war,
liess sich insoweit erst sagen, dass dieser Sachverhalt tendenziell für die
These einer Per-Quelle unter dem Wohn- und Bürogebäude oder aber knapp
westlich davon (im Strassenbereich) sprechen würde und zumindest davon
ausgegangen werden könne, dass sich die Quelle oder eine von mehreren
Quellen im flachen Grundwassergebiet befinde (act. 10.9 S. 4). Dass daher
nicht umgehend ein KbS-Eintrag erfolgte, sondern zunächst die These einer
externen CKW-Quelle gestützt und altlastenrechtliche Untersuchungen auf
potenziellen weiteren CKW-Standorten im Oberstrombereich ausgelöst wur-
den (act. 10.9 S. 5), ist daher nicht zu beanstanden. Wie sich der Verfügung
R1S.2021.05133 Seite 17

des AWEL vom 3. Juni 2015 entnehmen lässt, ergab die Anfang Juni 2011
auf der entgegengesetzten Strassenseite im Abschnitt […] (und damit noch
nicht im gesamten Oberstrombereich [vgl. zu dessen Lage act. 10.5, insb.
Anhang 3 und act. 10.8, insb. Anhang 1]) durchgeführte Porenluft-Messkam-
pagne (vgl. dazu act. 10.10) keine bzw. nur Spurenbelastungen mit CKW. In
der genannten Verfügung wird sodann festgehalten, auch weitere, in jünge-
rer Vergangenheit durchgeführte Untersuchungen von untersuchungsbe-
dürftigen Standorten im näheren und weiteren Umfeld der Liegenschaft L.
111 hätten keine Hinweise auf Schadstoffmigrationen, die sich nachteilig auf
diesen Standort auswirken würden, gezeigt. Basierend auf der aktuellen Da-
tenlage müsste die These des Standortgutachters betreffend externe CKW-
Quelle weitestgehend widerlegt werden. Schliesslich seien zwischenzeitlich
auf der ChloroNet-Plattform die Standortabgrenzungs- bzw. -eintragungskri-
terien festgelegt worden. Gestützt auf die entsprechende Publikation würden
die im Rahmen der Porenluftmessungen ermittelten Konzentrationswerte ei-
nen Eintrag in den KbS als belasteter Betriebsstandort rechtfertigen. In der
gleichen Verfügung wird schliesslich auch dargelegt, im Bereich der Liegen-
schaft L. 111 sei eine eindeutige Grundwasserfliessrichtung nicht erkennbar,
weshalb eine recht hohe Wahrscheinlichkeit bestehe, dass die in der Ober-
strommessstelle gemessenen CKW-Konzentrationen vom Standort "L. 111"
stammten und durch den pumpbedingten Absenktrichter angezogen worden
seien (vgl. zum Ganzen act. 10.11 S. 2 f.). Wie sich den zitierten Erwägungen
entnehmen lässt, ist entgegen dem rekurrentischen Vorbringen nachvollzieh-
bar, weshalb der Eintrag des streitbetroffenen Standorts erst mit Verfügung
vom 3. Juni 2015 erfolgt ist und weshalb dieser insbesondere auch nicht un-
mittelbar nach Vorliegen der Porenluftuntersuchungen betreffend L. 114 und
120 im Jahr 2011 vorgenommen wurde. Vor allem aber ist klar erkennbar,
dass der Eintrag vorgängig nicht deshalb unterblieben war, weil das AWEL
keine Anhaltspunkte, aufgrund derer mit der Möglichkeit einer Belastung zu
rechnen war, erkannt hätte. Ausschlaggebend war vielmehr die Notwendig-
keit einer die Umgebung miteinbeziehenden Gesamtbetrachtung, um Klar-
heit über die Quelle der Belastung zu erlangen und die ursprüngliche gut-
achterliche These einer externen Quelle ausschliessen zu können. Kann so-
mit entgegen der Rekurrentin aus dem im Erwerbszeitpunkt fehlenden KbS-
Eintrag nicht darauf geschlossen werden, dass die Fachpersonen des AWEL
damals die Möglichkeit einer Belastung noch nicht erkannt hätten, so geht
auch das daraus abgeleitete Argument, wonach entsprechend auch die Re-
kurrentin solches nicht habe erkennen können, fehl.
R1S.2021.05133 Seite 18

Zusammenfassend ergibt sich somit, dass für die Rekurrentin im Erwerbs-
zeitpunkt insbesondere ausgehend von der tatsächlichen Nutzung des
Grundstücks Anhaltspunkte hätten bekannt sein müssen, aufgrund derer mit
der Möglichkeit einer Belastung zu rechnen war. Entsprechend misslingt der
Sorgfaltsbeweis im Sinne von Art. 32d Abs. 2 Satz 3 USG, so dass eine ge-
stützt auf diese Bestimmung erfolgende Befreiung der Standortinhaberin von
der Kostenbeteiligung vorliegend ausscheidet.
5.1.1
Die Rekurrentin macht weiter geltend, gemäss bundesgerichtlicher Praxis sei
eine Kostenpflicht für den Zustandsstörer in Höhe von 10 % und mehr nur
zulässig, wenn ein weiterer Umstand hinzutrete, wobei - nebst vorliegend
ohnehin unstreitig nicht realisierten Konstellationen - insbesondere zu be-
rücksichtigen sei, ob der Zustandsstörer durch die Belastung und/oder Sa-
nierung einen (nicht unwesentlichen) wirtschaftlichen Vorteil erlange oder er-
langen werde. Liege kein solcher weiterer Umstand vor, müsse der Kosten-
anteil des blossen Standortinhabers erheblich unter 10 % festgesetzt oder
auf dessen Kostenbeteiligung ganz verzichtet werden.
Vorliegend gehe die Vorinstanz fälschlicherweise davon aus, dass sich die
Belastung im Kaufpreis niedergeschlagen habe oder aber dass sich ein Ge-
währleistungsanspruch aus dem Kaufvertrag wertsteigernd auswirke und die
Rekurrentin dadurch einen wirtschaftlichen Vorteil habe. Ersteres betreffend
sei die Rekurrentin entsprechend der erhaltenen Zusicherung davon ausge-
gangen, ein nicht schadstoffbelastetes Grundstück zu erwerben. Angesichts
dieser Ausgangslage wäre die Annahme, dass ein untersetzter Kaufpreis
vereinbart wurde, abwegig. Der Kaufpreis von Fr. 1,677 Mio. für ein Grund-
stück von 652 m2 (somit Fr. 2'572.10 / m2) habe den damaligen Realitäten
bzw. Marktverhältnissen für den Erwerb eines solchen Grundstücks entspro-
chen. Die Kosten der Schadstoffbelastung seien nicht preismindernd in den
Kaufpreis eingeflossen. Sofern diesbezüglich Zweifel bestünden, wäre die
Angemessenheit bzw. "Nichtuntersetzung" des Kaufpreises unter Berück-
sichtigung der Marktverhältnisse im Dezember 2014 durch das Baurekurs-
gericht gutachterlich zu klären. Davon ausgehend, dass der bezahlte Kauf-
preis dem Kaufpreis für nicht belastetes Land entsprach, könne allein wegen
der Sanierung kein höherer Wiederverkaufspreis gelöst werden. Irrelevant
sei eine allfällige konjunkturelle Preissteigerung. Die Sanierung führe auch
R1S.2021.05133 Seite 19

nicht zu einer Verbesserung der Nutzungsmöglichkeiten, da sich diese aus
Zonenplan und BZO ergäben. Angesichts der nicht eingeschränkten Ver-
käuflichkeit beim Erwerb durch die Rekurrentin könne auch nicht von einer
Verbesserung der Verkäuflichkeit durch die Sanierung ausgegangen wer-
den. Weiter sei die seitens der Vorinstanz herangezogene Rechtsprechung
insofern nicht einschlägig, als die in den jeweiligen Entscheiden zu beurtei-
lenden Sachverhalte mit dem vorliegenden Sachverhalt nicht zu vergleichen
seien, indem die jeweiligen Standortinhaber Kenntnisse über die Belastung
gehabt hätten und zum Teil ein untersetzter Kaufpreis bezahlt oder von ein-
gesparten Kosten profitiert worden sei. Schliesslich würde vorliegend auch
ein allfälliger kaufvertraglicher Gewährleistungsanspruch lediglich zu einem
Ausgleich der Vermögensminderung im Sinne einer Geltendmachung des
eigenen Schadens führen, wodurch aber bei der Rekurrentin kein wirtschaft-
licher Vorteil resultiere, ganz abgesehen davon, dass es der Rekurrentin an-
gesichts der finanziellen Situation der B AG nicht gelingen werde, dieser ge-
genüber je einen allfälligen gerichtlich festgestellten zivilrechtlichen An-
spruch vollstrecken zu lassen. Auch entstehe der Rekurrentin durch die jah-
relangen Verzögerungen ein erheblicher - gegebenenfalls gutachterlich zu
ermittelnder - Schaden durch ausbleibende Mieteinnahmen, der einen allfäl-
ligen (bestrittenen) wirtschaftlichen Vorteil bei weitem übersteigen würde.
5.1.2
Die Vorinstanz hält vernehmlassungsweise zunächst fest, den nicht unwe-
sentlichen wirtschaftlichen Vorteil nenne das Bundesgericht als ein mögli-
ches Kriterium, um den Anteil des reinen Zustandsstörers auf über 10 % fest-
zusetzen. Das Bundesgericht sage aber entgegen der Rekurrentin gerade
nicht, dass der Kostenanteil des blossen Standortinhabers erheblich unter
10 % festgesetzt oder auf dessen Kostenbeteiligung ganz verzichtet werden
müsse, wenn keine weiteren Umstände hinzutreten würden. Eine solche An-
sicht würde denn auch im Widerspruch zum Gesetzestext stehen, der im
Grundsatz eine Kostenbeteiligung des Zustandsverursachers vorsehe, an-
dernfalls keine Befreiungsmöglichkeit für diesen vorgesehen werden müsste.
Bei Misslingen des Sorgfaltsbeweises sei der Kostenanteil festzusetzen, wo-
bei dieser grundsätzlich 10 % bzw. bei Vorliegen bestimmter Umstände mehr
betrage.
Konkret fänden sich zwar im Kaufvertrag keine Angaben dazu, dass der
Kaufpreis untersetzt gewesen sei. Es falle aber auf, dass die Rekurrentin für
R1S.2021.05133 Seite 20

652 m2 Bauland in der Wohnzone W4 (bzw. im Zeitpunkt des Grundstück-
kaufs wohl noch W3) etwa jenen Preis bezahlt habe, der im selben Stadt-
quartier […] zur damaligen Zeit für einzelne Doppeleinfamilienhäuser (pro
Haushälfte) mit wesentlich geringeren Grundstücksflächen und tieferen Aus-
nützungsziffern bezahlt worden sei. Gemäss den Angaben der Abteilung
Statistik der Stadt X sei der Median der Quadratmeterpreise für die Wohn-
zone W3 im Gebiet Y (den die Vorinstanz anhand der referenzierten Tabelle
mit Fr. 6'410.-- beziffert) denn auch stets wesentlich über dem von der Re-
kurrentin bezahlten Preis gelegen. Damit erscheine der von der Rekurrentin
bezahlte Preis sehr tief, was notorisch und allgemein bekannt sein dürfte. Es
bleibe offen, weshalb der Kaufpreis so tief ausgefallen und seitens der Ver-
käuferin wider besseres Wissen eine Zusicherung abgegeben worden sei.
Sofern seitens des Baurekursgerichts Parteien oder Zeugen befragt würden,
werde auch die Befragung der zuständigen Organe der B AG beantragt. Der
Kostenanteil stütze sich nicht nur auf den (sehr tiefen) Kaufpreis. Vielmehr
sei entscheidend, dass die Rekurrentin mehrfach von der Sanierung profi-
tiere: Sie könne ihr Grundstück nach der Sanierung entwickeln und mit neuen
Wohnbauten überbauen. Durch die durchgeführten Massnahmen und durch
die Überbauung gewinne das Grundstück an Wert. Zudem bestehe die Sa-
nierung aus der Dekontamination bzw. dem Aushub des Belastungsherds,
womit die Sanierungskosten zumindest teilweise Ohnehin-Kosten darstell-
ten. Die Rekurrentin könne die Mehrkosten auf die B AG überwälzen, womit
der auferlegte Kostenanteil in einer Forderung zugunsten der Rekurrentin
gegen die B AG resultiere. Sofern letztere zur Bezahlung wirtschaftlich nicht
in der Lage sein sollte, könne die Rekurrentin eine persönliche Haftung aus
Art. 754 oder Art. 41 des Schweizerischen Obligationenrechts (OR) gegen
die für die B AG handelnden Personen ins Auge fassen. Buchhalterisch be-
trachtet werde sich die Kostenauflage also neutral verhalten, im Gegensatz
zum Wertzuwachs des Grundstücks, der sich auch buchhalterisch nieder-
schlagen werde. Es sei sachgerecht, dass die Rekurrentin die Überwäl-
zungs- und Bonitätskosten tragen müsse, zumal sie auch die Verantwortung
für die Vertragsverhandlungen und die Vertragsredaktion übernehmen solle.
Nach dem Gesagten könne es für den Kostenanteil von 20 % auch nicht
darauf ankommen, ob die Rekurrentin einen untersetzten Preis bezahlt habe.
Wären belastbare Anhaltspunkte bekannt, dass in Anbetracht der Belastung
nur ein reduzierter Kaufpreis bezahlt worden sei, wäre der Kostenanteil we-
sentlich höher anzusetzen gewesen. Unter dem Titel der Billigkeit könnte zu-
R1S.2021.05133 Seite 21

dem auch der konjunkturelle Mehrwert berücksichtigt werden. Auch von ei-
nem Verzögerungsschaden könne nicht gesprochen werden. Selbst unter
Ausserachtlassung der altlastenrechtlichen Baureife sei im Übrigen die Vo-
raussetzung erfüllt, dass dem betroffenen Zustandsstörer aus der Belastung
oder der Sanierung ein Vermögensvorteil in Höhe mindestens seines Kos-
tenanteils zugeflossen sei respektive zufliessen werde. Bei geschätzten Sa-
nierungskosten von Fr. 507'000.--, wovon die Rekurrentin 20 % oder ca.
Fr. 101'400.-- zu übernehmen habe, und zu bezahlenden Untersuchungs-
kosten von Fr. 16'356.45 resultiere ein voraussichtlicher Kostenanteil der Re-
kurrentin von knapp Fr. 120'000.--, während das Grundstück nach der Sa-
nierung im Wert weit über Fr. 120'000.-- gestiegen sein werde, wobei unter
Berücksichtigung des Neubaus die Wertsteigerung ein Vielfaches betrage.
5.1.3
In der Replik bringt die Rekurrentin ergänzend vor, das AWEL versuche zu
Unrecht einen untersetzten Kaufpreis zu konstruieren. Wenn sodann der
Quadratmeterpreis tief gewesen sein sollte (was bestritten werde), lasse sich
damit noch immer kein Kausalzusammenhang mit der heute bekannten
Schadstoffbelastung herstellen: Unter Zugrundelegung des von der Vo-
rinstanz genannten Medians ergäbe sich eine Differenz von Fr. 2,5 Mio., ob-
wohl die Kosten der Beseitigung ca. Fr. 0,5 Mio. betragen würden. Es sei
nicht nachvollziehbar, weshalb der Kaufpreis um den Faktor 5 tiefer hätte
vereinbart werden sollen, wenn damit der Schadstoffbelastung hätte Rech-
nung getragen werden sollen. Weiter gebe es keine Anhaltspunkte dafür,
dass ein Teil der Sanierungskosten Ohnehin-Kosten darstellen würden.
Die Vorinstanz entgegnet in der Duplik ergänzend, der untersetzte Kaufpreis
sei nicht konstruiert, sondern statistisch gesehen ausgewiesen. Aus dem
Verweis auf die Marktverhältnisse könne die Rekurrentin nichts herleiten,
weil der Markt auch die Preise für belastete Grundstücke reguliere. Wie der
Preis vorliegend reguliert wurde, entziehe sich der Kenntnis des AWEL, so
dass die behauptete Relation vom Medianpreis zum Sanierungspreis rein
theoretischer Natur und ohne Relevanz für die Kostenauflage sei. Hinzu
komme, dass die Sanierungskosten im Zeitpunkt des Kaufs nicht bekannt
gewesen und allenfalls dazumal höher geschätzt worden seien. Häufig drü-
cke eine Belastung den Marktwert eines Grundstücks überproportional stark.
Fakt sei jedoch, dass das Grundstück durch die Sanierung eine weit über
den Sanierungskosten liegende Wertsteigerung erfahren werde, was sich
R1S.2021.05133 Seite 22

nur schon daraus ergebe, dass die mutmasslichen Sanierungskosten heute
bekannt seien, sich in einem überschaubaren Rahmen hielten und zumin-
dest teilweise Ohnehin-Kosten darstellen würden. Geltend gemacht wird wei-
ter, der vertragliche Anspruch gegen die B AG oder deren Organe komme
buchhalterisch einem untersetzten Kaufpreis aufgrund der Belastung gleich,
wobei die prozessualen Rechtsdurchsetzungskosten unerheblich seien.
5.2
Der bundesgerichtlichen Rechtsprechung lässt sich zur Frage der Bemes-
sung des Kostenanteils des Standortinhabers das Folgende entnehmen: In
BGE 139 II 106 legte das Bundesgericht, nachdem es die grundsätzliche
Kostenpflicht desjenigen Standortinhabers, der ein Grundstück bereits mit
der Belastung erworben hat, bejaht hatte, dar, bei der Bemessung des Kos-
tenanteils könnten neben dem Mass der Verantwortung auch Billigkeitsge-
sichtspunkte, wie die wirtschaftliche Interessenlage und die wirtschaftliche
Zumutbarkeit, berücksichtigt werden. Namentlich könne berücksichtigt wer-
den, ob der Standortinhaber, der die Belastung kannte oder kennen musste,
einen wirtschaftlichen Vorteil aus der Belastung gezogen habe und ob ihm
aus der Sanierung ein Vorteil erwachse (E. 5.5). Bezogen auf den konkreten
Fall hielt das Bundesgericht fest, würden die Beschwerdeführer ausschliess-
lich als Standortinhaber haften, ohne dass ihnen der Verursachungsanteil
ihrer (als Verhaltensverursacher zu qualifizierenden) Rechtsvorgänger zuge-
rechnet werden könnte und ohne durch den Deponiebetrieb oder die Sanie-
rung selbst einen wirtschaftlichen Vorteil erlangt zu haben oder in Zukunft zu
erlangen, erschiene eine Kostenbeteiligung von 10 % exzessiv und damit
bundesrechtswidrig (E. 5.5.3). Die Praxis, wonach 10 bis 30 % der Kosten
auf den schuldlosen Zustandsstörer entfallen würden, bedürfe daher der Prä-
zisierung: Ein derartiger Kostenanteil ergebe sich nicht bereits aus der Ei-
gentümerstellung zum Zeitpunkt der Kostenverteilungsverfügung, sondern
erscheine nur dann gerechtfertigt, wenn weitere Umstände hinzutreten wür-
den, z.B. wenn die betroffene Person schon im Zeitpunkt der Belastung für
den Standort verantwortlich war und diese daher hätte verhindern können,
wenn sie für den Verursachungsanteil ihres Rechtsvorgängers haftet (kraft
Geschäftsübernahme oder als Erbe) oder durch die Belastung und/oder Sa-
nierung einen (nicht unwesentlichen) wirtschaftlichen Vorteil erlangt hat oder
erlangen wird (E. 5.6). Abschliessend hielt das Bundesgericht fest, ohne das
Vorliegen der genannten Umstände (und dabei insbesondere auch das Be-
stehen wirtschaftlicher Vorteile aus dem Deponiebetrieb oder der Sanierung,
R1S.2021.05133 Seite 23

die eine - vorinstanzlich angeordnete - Kostenbeteiligung in Höhe von 10 %
rechtfertigen würden) müsste der Kostenanteil der Beschwerdeführer als
blosse Standortinhaber erheblich herabgesetzt oder auf eine Kostenbeteili-
gung ganz verzichtet werden (E. 6.1).
Diese Präzisierung der Rechtsprechung ist in späteren Entscheiden mehr-
fach bestätigt worden (vgl. BGr 1C_315/2020 vom 22. März 2021, E. 11.4;
1C_427/2016 vom 19. Mai 2017, E. 3.1; 1C_18/2016 vom 6. Juni 2016,
E. 7.2; 1C_515/2015 vom 2. Juni 2016, E. 3.8.1), unter Hinweis darauf, bei
der Festsetzung der Kostenanteile stehe den zuständigen Behörden ein
pflichtgemäss auszuübendes Ermessen zu (BGr 1C_315/2020 vom 22. März
2021, E. 10.2; 1C_515/2015 vom 2. Juni 2016, E. 3.8.1). Spezifisch den wirt-
schaftlichen Vorteil betreffend wird sodann festgehalten was folgt (vgl. zum
Ganzen auch VB.2017.00618 vom 28. Februar 2019, E. 4.3): Ein wirtschaft-
licher Vorteil durch die Belastung ist etwa darin zu erblicken, dass der ge-
schätzte Marktwert eines belasteten Grundstücks und der erzielte Kaufpreis
eine beträchtliche Differenz aufweisen (BGr 1C_427/2016 vom 19. Mai 2017,
E. 3.2). Ein wirtschaftlicher Vorteil durch die Sanierung liegt insbesondere
vor, wenn diese die Eröffnung neuer, wirtschaftlich einträglicher Nutzungs-
möglichkeiten mit sich bringt oder zu einer verbesserten Verkäuflichkeit des
Grundstücks führt. Die Vorteile schlagen sich regelmässig in einer Verkehrs-
wertsteigerung des Grundstücks nieder (BGr 1C_515/2015 vom 2. Juni
2016, E. 3.8.1). Zur Beurteilung einer allfälligen Wertsteigerung ist beispiels-
weise der zu tragende Sanierungsbetrag (pro m2) in Relation zu setzen zum
(Quadratmeter-)Preis, der nach der Sanierung beim Verkauf des unbelaste-
ten Grundstücks erzielt werden kann (BGr 1C_515/2015 vom 2. Juni 2016,
E. 3.8.2). Massgebend muss bei der Festsetzung der Haftungsquote sein,
dass dem betroffenen Zustandsstörer aus der Belastung oder der Sanierung
ein Vermögensvorteil in Höhe mindestens seines Kostenanteils zugeflossen
ist respektive zufliessen wird (vgl. BGE 144 II 332, nicht publizierte E. 7.6).
5.3.1
Was zunächst das zwischen den Parteien umstrittene Verständnis von BGE
139 II 106 anbelangt, so erweist sich die rekurrentische Lesart als zutreffend:
Den vorstehend zitierten Passagen des genannten Entscheids lässt sich ent-
nehmen, dass bei Fehlen der im Einzelnen aufgeführten weiteren Umstände
ein Kostenanteil von 10 % deutlich unterschritten werden müsste oder auf
R1S.2021.05133 Seite 24

eine Kostenbeteiligung überhaupt zu verzichten wäre. Entgegen der Vo-
rinstanz sind die fraglichen Umstände somit nicht nur relevant, um eine über
den Kostenanteil von 10 % hinausgehende Inanspruchnahme zu begründen.
Diese Auffassung deckt sich mit entsprechenden Verlautbarungen in neue-
ren Bundesgerichtsentscheiden (vgl. BGr 1C_315/2020 vom 22. März 2021,
E. 11.4; BGE 144 II 332, nicht publizierte E. 7.1). Entgegen der Vorinstanz
wird dadurch auch nicht die gesetzliche Konzeption eines Befreiungs- bzw.
Sorgfaltsbeweises, bei dessen Misslingen grundsätzlich eine Kostenbeteili-
gung des Standortinhabers in Betracht fällt, ausgehebelt, da diese Konzep-
tion nicht im Widerspruch zur Umschreibung allfälliger zusätzlicher ein-
schränkender Voraussetzungen der Kostentragungspflicht steht, zumal die
fraglichen Voraussetzungen letztlich andere Aspekte als die im Rahmen des
Sorgfaltsbeweises zu prüfenden betreffen.
Entscheidend ist somit, ob vorliegend von entsprechenden Umständen aus-
zugehen ist, wobei unstreitig lediglich der Aspekt des wirtschaftlichen Vor-
teils überhaupt in Betracht fallen könnte, während die anderen Varianten von
vornherein ausscheiden. Der Vorinstanz ist nun insoweit Recht zu geben, als
mit der Sanierung - wie dies regelmässig und jedenfalls bei Bauland fast un-
ausweichlich der Fall sein dürfte - eine Erweiterung der Nutzungsmöglichkei-
ten einhergeht. Auch wenn sich nämlich an deren Umfang nach Massgabe
der einschlägigen nutzungsplanerischen Festlegungen durch die Sanierung
nichts ändert, schafft doch erst Letztere - im Sinne der altlastenrechtlichen
Baureife - überhaupt erst die Möglichkeit, die grundsätzlich zulässigen Nut-
zungen effektiv zu realisieren.
Indessen stellt sich die Frage, ob allein aus diesem Grund unbesehen von
einem wirtschaftlichen Vorteil des Standortinhabers ausgegangen werden
kann. Das Grundproblem stellt sich wie folgt dar: Erwirbt ein Standortinhaber
aufgrund eines Kaufvertrags ein Grundstück, das sich später als belastet er-
weist, und hat er dabei einen Kaufpreis bezahlt, wie er für ein unbelastetes
Grundstück angemessen gewesen wäre, so dass sich die Belastung auf den
Kaufpreis nicht ausgewirkt hat, so besteht wirtschaftlich betrachtet der Ge-
genwert seiner Leistung (Kaufpreis) in einem unbelasteten Grundstück. Er-
hält er stattdessen ein belastetes Grundstück und wird die Belastung später
durch Sanierungsmassnahmen beseitigt, so wird er dadurch - mit Blick auf
die von ihm erbrachte Leistung - nicht besser gestellt, als wenn er von vorn-
R1S.2021.05133 Seite 25

herein ein dem Kaufpreis entsprechendes unbelastetes Grundstück erwor-
ben hätte. Entscheidend ist somit, ob in solchen Konstellationen für die Be-
jahung eines wirtschaftlichen Vorteils lediglich auf einen Vergleich der Werte
des belasteten und des sanierten Grundstücks (unter Einbezug der potenzi-
ell aufzuerlegenden Sanierungskosten) abgestellt werden kann (was bei
Bauland fast zwangsläufig zur Bejahung des wirtschaftlichen Vorteils führt)
oder ob nicht vielmehr der Wert des sanierten Grundstücks zur Gegenleis-
tung, die der Standortinhaber erbracht hat, in Beziehung zu setzen ist.
Auf den ersten Blick scheinen sich der Rechtsprechung Anhaltspunkte für
die erstgenannte Sichtweise entnehmen zu lassen. So namentlich, wenn
eine Differenzierung zwischen wirtschaftlichen Vorteilen aufgrund der Belas-
tung (unter Nennung der Differenz von Marktwert und Kaufpreis) und wirt-
schaftlichen Vorteilen aufgrund der Sanierung (unter Nennung der Eröffnung
neuer Nutzungsmöglichkeiten) vorgenommen wird (so exemplarisch
VB.2017.00618 vom 28. Februar 2019, E. 4.3). Diese Unterscheidung geht
letztlich auf die alte Fassung von Art. 32d Abs. 2 Satz 3 USG zurück, die für
eine Befreiung des Standortinhabers kumulativ voraussetzte, dass dieser bei
Anwendung der gebotenen Sorgfalt von der Belastung keine Kenntnis haben
konnte (lit. a), die Belastung ihm keinen Vorteil verschaffte (lit. b) und ihm
aus der Sanierung kein Vorteil erwächst (lit. c; vgl. dazu BGE 139 II 106,
E. 3.4.1). Dabei war hinsichtlich der - in der Folge aufgegebenen - Voraus-
setzung gemäss lit. c teilweise gerade kritisiert worden, dass sie immer erfüllt
sei (vgl. BGE 139 II 106, E. 3.4.2). Wenn nun das Bundesgericht im genann-
ten Entscheid bezogen auf die aktuelle Fassung von Art. 32d Abs. 2 Satz 3
USG (die als Voraussetzung einer Befreiung den Sorgfaltsbeweis im Sinne
der vorstehend genannten lit. a genügen lässt) insofern eine Präzisierung
vornahm, als es den bei Scheitern des Sorgfaltsbeweises grundsätzlich kos-
tenpflichtigen Standortinhaber nur insoweit im Umfang von 10 % oder mehr
an den Sanierungskosten beteiligen wollte, als alternativ bestimmte weitere
Umstände (unter anderem ein wirtschaftlicher Vorteil) realisiert wären (vgl.
vorstehend E. 5.2), so ist die damit verknüpfte Intention einer gewissen Be-
schränkung der Kostentragungspflicht des reinen Zustandsstörers nur um-
setzbar, wenn die massgeblichen Kriterien so verstanden werden, dass sie
nicht von vornherein immer (bzw. - soweit sich die Problematik vor allem bei
Bauland zeigt - jedenfalls in einer sehr grossen Zahl der massgeblichen
Fälle) und damit quasi voraussetzungslos erfüllt sind. Genau dies wäre nun
aber der Fall, wenn ein wirtschaftlicher Vorteil zufolge Sanierung zumindest
R1S.2021.05133 Seite 26

für Bauland gleichsam abstrakt bejaht würde, ohne die konkreten wirtschaft-
lichen Verhältnisse der involvierten Parteien und damit namentlich die wirt-
schaftliche Bedeutung der zwischen diesen erfolgten Transaktionen mit in
Betracht zu ziehen.
Eine nähere Betrachtung der altlastenrechtlichen Rechtsprechung bestätigt
diese Sichtweise. Zunächst finden sich Fallkonstellationen, in denen es sich
bei den als Standortinhabern in Anspruch Genommenen um Erben handelt.
In diesem Fall stellen sich die wirtschaftlichen Verhältnisse insofern anders
dar, als die jeweiligen Grundstücke ohne entsprechende Gegenleistung er-
worben werden. Daran ändert auch der Aspekt der Anrechenbarkeit eines
bestimmten Vermögenswerts im Rahmen der Erbteilung nichts, da es sich
insoweit um eine interne, erbrechtlich zu lösende Frage handelt, die mit Blick
auf die Erbmasse insgesamt nichts daran ändert, dass ein in dieser befindli-
ches belastetes Grundstück den Erben ohne Gegenleistung zufällt. Entspre-
chend erweist es sich in diesen Konstellationen als sachgerecht, bezüglich
des wirtschaftlichen Vorteils unmittelbar auf die durch eine Sanierung aus-
gelöste Wertsteigerung (oder sogar - im Sinne der in E. 5.2 zitierten Formel
- auf den nach der Sanierung bei einem Verkauf zu erzielenden Wert) abzu-
stellen und diesen Vermögensvorteil zum zu tragenden Kostenanteil in Be-
ziehung zu setzen. Solche Fallkonstellationen unter Beteiligung von Erben
finden sich beispielsweise in BGE 144 II 332 und in BGE 139 II 106 (vgl. in
Letzterem E. 5.4, wobei zwar gemäss E. 5.2 teilweise auch Kaufverträge vor-
lagen, bezüglich denen dann aber - im Sinne des sogleich Auszuführenden
- zu beachten ist, dass die Grundstücke als Landwirtschaftsland erworben
wurden, während sich für die Zeit nach der Sanierung die Frage eines Ver-
kaufs als Bau(erwartungs)land stellte [vgl. E. 5.5.2]). Auch BGr 1C_515/2015
vom 2. Juni 2016, aus dem die erwähnte Formel stammt, betrifft Parteien,
die ihre Grundstücke nach eigener Darstellung durch Schenkung oder durch
Erbschaft erwarben (E. 3.5; vgl. auch E. 3.3, wonach es sich teilweise um
gemischte Schenkungen handelte; vgl. aber auch den Umstand, dass BGE
144 II 332, nicht publizierte E. 7.1, auf BGr 1C_515/2015 als Fall betreffend
Erben verweist). Soweit demgegenüber Konstellationen zu beurteilen waren,
in denen der nachmalige Standortinhaber das Grundstück durch Kauf erwor-
ben hatte, kam - trotz Verwendung der allgemeinen theoretischen Formeln -
dem Kaufpreis regelmässig entscheidende Bedeutung zu und dies nicht iso-
liert im Sinne der Begründung lediglich einer bestimmten zusätzlichen Erhö-
R1S.2021.05133 Seite 27

hung des Kostenanteils (z.B. auf 30 %), sondern jeweils - auch in den Ver-
fahren, die einen Kostenanteil von 30 % betrafen - generell, d.h. in Bezug
auf die gesamthafte Beurteilung der Zulässigkeit des verfügten Kostenan-
teils. Dies gilt namentlich für VB.2017.00618 vom 28. Februar 2019, der zwar
(wie vorstehend erwähnt) in E. 4.3 die Differenzierung zwischen wirtschaftli-
chem Vorteil durch Belastung und durch Sanierung hervorhebt, jedoch in der
Folge - nach eingehender Prüfung der Frage, ob ein untersetzter Kaufpreis
vorliege - in E. 5.6 zum Schluss gelangt, da der geschätzte Marktwert be-
trächtlich über dem bezahlten Kaufpreis liege, sei davon auszugehen, dass
die Standortinhaberin "durch die Belastung bzw. aus der Sanierung einen
nicht unwesentlichen wirtschaftlichen Vorteil erlangt hat respektive erlangen
wird" (womit die Differenzierung der Kriterien letztlich wieder aufgegeben
wird). In gleicher Weise wurde in BGr 1C_427/2016 vom 19. Mai 2017 auf
die massive Differenz zwischen Kaufpreis und Marktwert abgestellt (E. 3.2).
In BGr 1C_18/2016 vom 6. Juni 2016 erfolgte zwar keine Bezifferung der
Differenz; zu beachten ist aber, dass in diesem Verfahren das Grundstück
im Verkaufszeitpunkt im KbS eingetragen war und im Kaufvertrag festgehal-
ten wurde, dass der Kaufpartei alle Informationen aus den Altlastenuntersu-
chungen zur Verfügung gestellt worden seien (so [im Kontext des - misslin-
genden - Sorgfaltsbeweises] E. 7.3). Aufgrund der Informationslage liegt da-
mit der Schluss nahe, dass die (potenzielle) Belastung des Grundstücks im
Kaufpreis reflektiert worden ist. Zusammenfassend bestätigt sich somit, dass
in Konstellationen, in denen die Kostenbeteiligung eines reinen Standortin-
habers in Frage steht, der das belastete Grundstück durch Kauf (und nicht
durch Erbschaft oder Schenkung) erworben hat, für die Bestimmung des wirt-
schaftlichen Vorteils dem Verhältnis der seinerzeitigen Gegenleistung zum
Marktwert des Grundstücks entscheidende Bedeutung zukommt.
5.3.2
Wie gesehen argumentiert nun die Vorinstanz gerade dahingehend, der
Frage, ob vorliegend von einem untersetzten Kaufpreis auszugehen sei,
komme letztlich keine entscheidende Bedeutung zu. Auch wenn sie sich in
ihren Rechtsschriften teilweise ambivalent zur Angemessenheit bzw. Markt-
üblichkeit des bezahlten Kaufpreises äussert, hält sie ausdrücklich fest, wä-
ren belastbare Anhaltspunkte bekannt, dass in Anbetracht der Belastung nur
ein reduzierter Kaufpreis bezahlt worden sei, wäre der Kostenanteil wesent-
lich höher anzusetzen gewesen (act. 9 S. 8; vgl. auch S. 9 sowie act. 16 S.
R1S.2021.05133 Seite 28

7; vgl. bereits E. 5.1.2). Auf diese Einschätzung, wonach entsprechende be-
lastbare Anhaltspunkte für einen aufgrund der Belastung untersetzten Kauf-
preis gerade nicht vorliegen, ist die Vorinstanz grundsätzlich zu behaften,
zumal sich diese Sichtweise als zutreffend erweist: Hervorzuheben ist zu-
nächst, dass der - für das Misslingen des Sorgfaltsnachweises massge-
bende und vorliegend bejahte - Umstand, wonach der Rekurrentin Anhalts-
punkte hätten bekannt sein müssen, aufgrund derer mit der Möglichkeit einer
Belastung zu rechnen war (vgl. dazu E. 4.2), nicht mit einer effektiven Kennt-
nis, die sich in der Preisbildung niedergeschlagen hat, gleichgesetzt werden
darf. Als Hinweise auf Letzteres wären im Lichte der vorstehend referierten
Rechtsprechung beispielsweise ein bereits bestehender KbS-Eintrag oder
die umfassende Information der Käuferin über die bisher durchgeführten alt-
lastenrechtlichen Untersuchungen zu werten, was vorliegend aber beides
gerade nicht gegeben ist. Aus der blossen Branchenkunde der Käuferin lässt
sich demgegenüber in Ermangelung weiterer Umstände nicht darauf schlies-
sen, dass diese - auch wenn sie bei gebotener Sorgfalt mit der Möglichkeit
einer Belastung hätte rechnen müssen und sich daher unter diesem Titel
nicht von der Kostentragungspflicht befreien kann (vgl. E. 4.2) - effektiv eine
Belastung bzw. das entsprechende Risiko bei Aushandlung des Kaufpreises
miteinbezogen hat. Etwas anderes lässt sich auch aus der in E. 4.2.3 refe-
rierten Gewährleistungsklausel nicht ableiten, da diese zwar die Altlasten-
Thematik anspricht, jedoch selbst keinen Aufschluss darüber gibt, ob die
Käuferin das Auftreten einer entsprechenden Problematik als genügend
wahrscheinlich einschätzte, um es als wert- und preismindernden Faktor zu
berücksichtigen oder ob sie (gegebenenfalls in sorgfaltswidriger Weise) auf
das Fehlen einer Belastung vertraute und daher zur Zahlung eines marktüb-
lichen Preises für unbelastete Grundstücke bereit war.
Soweit sodann die Vorinstanz auf die Abweichung des vertraglich vereinbar-
ten Kaufpreises vom statistisch ermittelten Quadratmeterpreis für Flächen
mit entsprechender Zonierung im Gebiet Y verweist, so ergibt sich auch aus
diesen Feststellungen - in Übereinstimmung mit der vorstehend wiedergege-
benen allgemeinen Einschätzung der Vorinstanz - kein belastbarer Hinweis
auf einen untersetzten Kaufpreis: Vorab ist festzuhalten, dass sich in den
statistischen Angaben auf der entsprechenden Website […] für das fragliche
Gebiet und den einschlägigen Zeitraum zwei Preistabellen finden, von denen
sich die eine auf "Grundstückspreise (Median) in CHF pro Quadratmeter (be-
baut, alle Handänderungen)", die andere auf "Grundstückspreise (Median)
R1S.2021.05133 Seite 29

in CHF pro m2 (bebaut, ohne Stockwerkeigentum)" bezieht. Die vorinstanzli-
chen Angaben entstammen der ersten Tabelle, ohne dass von vornherein
offenkundig wäre (und auch nicht begründet wird), weshalb vorliegend diese
und nicht die zweitgenannte einschlägig sein soll. Der Aufstellung der Trans-
aktionen ohne Stockwerkeigentum lässt sich - immer bezogen auf die Wohn-
zone W3 in Y - für das Jahr 2014 ein Quadratmeterpreis von Fr. 4'100.--
entnehmen. Dieser liegt zwar immer noch beträchtlich über dem seitens der
Rekurrentin bezahlten Quadratmeterpreis von Fr. 2'572.--. Auffallend ist
aber, dass der Medianwert beträchtlichen Schwankungen unterworfen ist
und beispielsweise noch im Jahr 2012 mit Fr. 2'680.-- angegeben wird, wäh-
rend er sich im Jahr 2016 gegenüber dem Jahr 2014 wiederum auf Fr. 3'680.-
- reduziert hat. Gleiches lässt sich - auf entsprechend höherem Niveau - auch
der Tabelle, die alle Handänderungen einbezieht, entnehmen, wo dem sei-
tens der Vorinstanz genannten Wert von Fr. 6'410.-- im Jahr 2014 beispiels-
weise ein solcher von Fr. 4'820.-- im Jahr 2013 und von Fr. 5'740.-- im Jahr
2017 gegenüberstehen. Berücksichtigt man weiter, dass es sich bei den ge-
nannten Werten um Medianwerte handelt, welche die für die Preisbildung
oftmals entscheidende Mikrolage nicht abbilden können, so ist - in Überein-
stimmung mit der Vorinstanz - davon auszugehen, dass zwar möglicher-
weise ein durchaus vorteilhafter Kaufpreis ausgehandelt wurde, belastbare
Hinweise auf einen aufgrund der altlastenrechtlichen Situation untersetzten
Preis jedoch nicht auszumachen sind.
5.3.3
Unzutreffend ist schliesslich das Argument der Vorinstanz, wonach der ver-
tragliche Anspruch auf Rückvergütung der "mit der Beseitigung solcher Alt-
lasten entstehenden Kosten" im Endeffekt das Gleiche wie ein untersetzter
Kaufpreis bewirke bzw. buchhalterisch einem untersetzten Kaufpreis auf-
grund der Belastung gleichkomme. Geht man von der Konstellation eines
untersetzten Kaufpreises aus, so liegt der wirtschaftliche Vorteil in der Diffe-
renz von Kaufpreis und nach durchgeführter Sanierung bestehendem Markt-
wert des Grundstücks. Dieser Vorteil rechtfertigt es, den Standortinhaber bis
maximal in Höhe der genannten Differenz an den Sanierungskosten zu be-
teiligen, da erst dadurch die von ihm erbrachte kumulierte Gegenleistung
dem Marktwert eines unbelasteten oder sanierten Grundstücks entspricht.
Würde dagegen die Sanierung ausschliesslich durch Dritte finanziert, so
wäre der Standortinhaber im Endeffekt Eigentümer eines Grundstücks mit
entsprechendem Marktwert, ohne dass er dafür eine andere Gegenleistung
R1S.2021.05133 Seite 30

als den untersetzten Kaufpreis zu erbringen gehabt hätte, was offenkundig
unangemessen wäre. Von dieser Konstellation unterscheidet sich die vorlie-
gend zu beurteilende eines - mangels entgegengesetzter belastbarer Hin-
weise - marktüblichen Kaufpreises bei gleichzeitiger Statuierung einer Ge-
währleistungsklausel und Einräumung eines vertraglichen Rückvergütungs-
anspruchs: Die Rekurrentin als Käuferin hat insoweit bereits die angemes-
sene Gegenleistung für ein unbelastetes oder saniertes Grundstück er-
bracht, so dass sie, wenn sich das Grundstück nachmals als belastet erweist
und saniert wird, ohne dass sie selbst an den Sanierungskosten beteiligt
würde, entgegen der vorstehend erörterten Konstellation im Endeffekt keinen
wirtschaftlichen Vorteil erzielt. Im Gegenteil würde sich nach Leistung eines
marktgerechten Kaufpreises - und damit wirtschaftlich "neutraler" ursprüng-
licher Transaktion - eine zusätzliche Inanspruchnahme im Rahmen der alt-
lastenrechtlichen Kostenbeteiligung für die Rekurrentin als Schaden darstel-
len, indem im Vergleich mit der Situation vor Durchführung der gesamten
Transaktion wirtschaftlich betrachtet eine Verschlechterung ihrer Vermö-
gensverhältnisse resultieren würde. Dass dieser Schaden bzw. diese Ver-
schlechterung gegebenenfalls aufgrund eines vertraglichen Rückvergü-
tungsanspruchs wieder wettgemacht werden könnte, bedeutet lediglich,
dass im Endeffekt wieder die "neutrale" Wirkung der ursprünglichen Trans-
aktion hergestellt würde, führt aber entgegen der Vorinstanz nicht zu einem
wirtschaftlichen Vorteil im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung.
Dies erhellt auch daraus, dass sich bei Zugrundelegung der vorinstanzlichen
Argumentation letztlich eine Kostenbeteiligung des Standortinhabers in be-
liebiger Höhe rechtfertigen liesse, da stets darauf verwiesen werden könnte,
diese wirke sich aufgrund des Rückvergütungsanspruchs im Endeffekt gar
nicht zu dessen Lasten aus. Ein Kriterium für die quantitative Beschränkung
der Kostentragungspflicht - das mit dem Aspekt des wirtschaftlichen Vorteils
im Sinne der Rechtsprechung gegeben ist - lässt sich aufgrund der vo-
rinstanzlichen Argumentation, die von den wirtschaftlichen Gegebenheiten
bzw. der wirtschaftlichen Bedeutung der vorliegenden Transaktion gerade
abstrahiert, nicht gewinnen. Fehl geht in diesem Zusammenhang schliesslich
auch der vorinstanzliche Hinweis, wonach die Rekurrentin nicht das Boni-
tätsrisiko auf den - für die Ausfallkosten aufkommenden - Kanton überwälzen
könne. Dieser zweifellos zutreffende Grundsatz wäre vorliegend lediglich
dann einschlägig, wenn nachgewiesen werden könnte, dass im seitens der
Rekurrentin bezahlten Kaufpreis zwar aufgrund der vereinbarten Gewähr-
leistungsklausel - der ein gewisser wirtschaftlicher Wert zukommt - nicht der
R1S.2021.05133 Seite 31

volle, der Belastung bzw. dem entsprechenden Risiko geschuldete Abschlag
reflektiert wird, jedoch ein untersetzter Kaufpreis jedenfalls insofern vorliegt,
als das bei Inanspruchnahme des Rückvergütungsanspruchs bestehende
Bonitäts- und Prozessrisiko als preismindernder Faktor berücksichtigt wor-
den ist. Wäre dies der Fall, so würde sich nach den oben angeführten
Grundsätzen eine Kostenbeteiligung bis maximal in Höhe dieser Preisdiffe-
renz rechtfertigen, da daraus bei späterer Sanierung des Grundstücks ein
wirtschaftlicher Vorteil resultieren würde. Nachdem aber auch insoweit zu-
nächst ein (in entsprechendem Umfang) untersetzter Kaufpreis vorliegen
müsste, für einen solchen aber wie in E. 5.3.2 dargelegt keine belastbaren
Hinweise bestehen, ist es nicht angängig, unter blossem Verweis auf die Un-
zulässigkeit einer Abwälzung des Prozess- und Bonitätsrisikos einen wirt-
schaftlichen Vorteil der Rekurrentin zu konstruieren.
Zusammenfassend ist somit davon auszugehen, dass vorliegend entgegen
der Vorinstanz ein wirtschaftlicher Vorteil der Rekurrentin aufgrund der Be-
lastung und/oder der Sanierung im Sinne der bundesgerichtlichen Recht-
sprechung nicht gegeben ist. Ein solcher ergibt sich insbesondere auch nicht
aus den in den rekursgegnerischen Rechtsschriften ergänzend angeführten,
aber von vornherein unzureichend substantiierten angeblichen Ohnehin-
Kosten. Fehlt es aber an dieser Voraussetzung, so erweist sich die in der
angefochtenen Verfügung festgesetzte Kostenbeteiligung der Rekurrentin in
Höhe von 20 % als unrechtmässig, wobei sie insbesondere auch durch das
der Vorinstanz grundsätzlich zustehende Ermessen nicht mehr gedeckt ist.
Im Sinne der in E. 5.2 wiedergegebenen bundesgerichtlichen Rechtspre-
chung ist die Kostenbeteiligung der Rekurrentin als reiner Standortinhaberin
erheblich unter 10 % herabzusetzen oder auf eine Kostenbeteiligung ganz
zu verzichten. Nachdem besondere Gründe, die für eine (minimale) Kosten-
beteiligung sprechen würden, nicht ersichtlich sind - da insbesondere die von
der Vorinstanz ebenfalls ins Spiel gebrachten Aspekte des konjunkturellen
Mehrwerts und des Mehrwerts zufolge Realisierung einer Überbauung zur
Frage der Angemessenheit einer Kostenbeteiligung des Standortinhabers in
keiner Beziehung stehen - rechtfertigt es sich vorliegend, die Kostenbeteili-
gung antragsgemäss auf 0 % zu reduzieren. Bei diesem Ergebnis bzw. den
zu diesem führenden Entscheidgründen erübrigen sich ferner die seitens der
Rekurrentin beantragte Einholung von Gutachten und die seitens der Vo-
rinstanz vorgeschlagene Zeugenbefragung.
R1S.2021.05133 Seite 32

6.
Zusammengefasst ist der Rekurs gutzuheissen. Da die Vorinstanz die Kos-
tenaufteilung zwischen den Verhaltensverursachern im angefochtenen Ent-
scheid bereits festgelegt hat, so dass sich bei Wegfall der Kostenbeteiligung
des Standortinhabers deren Kostenanteile ohne Weiteres bestimmen lassen
(vgl. E. 3.2) und dem AWEL insoweit auch kein Spielraum mehr verbleibt,
rechtfertigt es sich, Dispositiv-Ziffer I.2 der angefochtenen Verfügung dahin-
gehend abzuändern, dass - unter Bezifferung der entsprechenden Beträge -
unmittelbar eine Kostenverlegung im Umfang von 86 % zulasten der B AG
und im Umfang von 14 % zulasten des Kantons Zürich (Ausfallkosten) ange-
ordnet wird. Insbesondere erweist sich dies auch prozessual als angängig,
nachdem die B AG durch ihren Einbezug als Mitbeteiligte in das vorliegende
Rekursverfahren die - freiwillig nicht wahrgenommene - Möglichkeit erhalten
hat, ihren Standpunkt in diesem Verfahren zu vertreten. Aufgrund des unver-
änderten Verweises in Dispositiv-Ziffer I.5 gilt diese Änderung - unter Vorbe-
halt der in dieser Ziffer genannten neuen Erkenntnisse - auch für künftig an-
fallende altlastenrechtliche Kosten des streitbetroffenen Standorts. Ersatzlos
aufzuheben ist sodann Dispositiv-Ziffer I.3 der angefochtenen Verfügung,
während Dispositiv-Ziffer III.2 insoweit aufzuheben ist, als damit der Rekur-
rentin Gebühren überbunden wurden. Demgegenüber bleibt es der Vo-
rinstanz überlassen, allfällige weitere und von den rekurrentischen Anträgen
nicht erfasste Anpassungen, die sich hinsichtlich ihres Verhältnisses zur B
AG ergeben können (so namentlich hinsichtlich Dispositiv-Ziffern I.4 betref-
fend Rückerstattung, II. betreffend Sicherstellung und III.2 betreffend Gebüh-
ren), durch allfällige neue Verfügung vorzunehmen.
7.1
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten der Baudirektion Kanton Zürich
aufzuerlegen (§ 13 VRG).
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-
gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-
nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-
baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Sowohl bei Ver-
fahren mit als auch bei solchen ohne bestimmbaren Streitwert beträgt die
Gerichtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG;
§ 3 GebV VGr). Bei Verfahren mit bestimmbarem Streitwert richtet sich die
R1S.2021.05133 Seite 33

Gerichtsgebühr nach dem Streitwert (§ 3 Abs. 1 GebV VGr), wobei in beson-
ders aufwendigen Verfahren die Gerichtsgebühr bis auf das Doppelte erhöht
werden kann (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Bei Verfahren ohne bestimmbaren
Streitwert (§ 3 Abs. 2 GebV VGr) ist zu berücksichtigen, dass der Rekurs-
instanz bei der Bemessung der Gebührenhöhe ein grosser Ermessensspiel-
raum zusteht (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf
2014, § 13 Rz. 25 ff.).
Vorliegend ist zwar der Streitwert des Verfahrens insoweit bestimmbar, als
sich dieses auf die Verlegung der bereits bekannten Kosten bezieht. Da da-
mit aber - gestützt auf Dispositiv-Ziffer I.5 der angefochtenen Verfügung -
zugleich über den Verteilschlüssel für die im Dispositiv noch nicht bezifferten
zukünftigen altlastenrechtlichen Kosten entschieden wird, liegt insgesamt ein
Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor. Demnach ist die Gerichtsge-
bühr vorliegend - unabhängig von den Vorgaben in § 3 Abs. 1 GebV VGr -
auf Fr. 6'000.-- festzusetzen. Diese Höhe der Verfahrenskosten erscheint im
Übrigen auch mit Blick auf die Gerichtsgebühren bei Verfahren mit bestimm-
barem Streitwert angemessen, würden diese doch gemäss § 3 Abs. 1 GebV
VGr bei einem Streitwert in Höhe des bereits bezifferten Kostenanteils von
Fr. 16'356.45 zwischen Fr. 1'100.-- und Fr. 2'200.--, bei einem - den ge-
schätzten zukünftigen Kostenanteil in Höhe von Fr. 101'400.-- (20 % von Fr.
507'000.--) miteinbeziehenden - Streitwert von insgesamt Fr. 117'756.45
zwischen Fr. 6'600.-- und Fr. 11'000.-- betragen.
7.2
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren
vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-
ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-
pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-
verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder
den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-
triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.
Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-
sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom
16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der A AG zulasten der
Baudirektion Kanton Zürich eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen. An-
R1S.2021.05133 Seite 34

gemessen erscheint ein Betrag von Fr. 1'700.--. Da die Umtriebsentschädi-
gung pauschal festgelegt wird, entfällt die Zusprechung eines Mehrwertsteu-
erzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 2007
Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch).
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