zh_baurekursgericht · BRGE IV Nr. 0038/2025 · 2025-03-20 · de
Wohnanteil. Begriff des «Beherbergungsbetriebs», Berechnung des Wohnanteils


BRGE IV Nr. 0038//2025 vom 20. März 2025 in BEZ 2025 Nr. 16
Das streitbetroffene Baugrundstück Kat.-Nr. 1 liegt gemäss Bau- und
Zonenordnung der Stadt X (BZO) in der Zentrumszone Z6 und ist mit einem aus
dem Jahr 2010 stammenden Gebäude überstellt. Bei diesem Gebäude handelt
es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus mit Poststelle, wobei in der vorliegend
strittigen Einheit im Erdgeschoss ursprünglich eine Nutzung als Büro bewilligt
worden ist. Die Bauherrschaft reichte ein Baugesuch ein, wonach sie
beabsichtigt, die als Büro genutzte Einheit im Erdgeschoss neu als Wohnhotel
ohne Anmeldemöglichkeit zu nutzen. In der Zentrumszone Z6 sind
Wohnnutzungen höchstens bis zu einem Anteil von 65 % an der gesamthaft
zulässigen Ausnützung erlaubt.
Aus den Erwägungen:
2.2 Die Vorinstanz erwog im angefochtenen Bauentscheid (…)
zusammengefasst, dass der zulässige Wohnanteil von 65 % bezogen auf das
Baugrundstück bereits vollumfänglich ausgeschöpft sei. Zusätzliche
Wohnnutzungen seien deshalb unzulässig und nicht bewilligungsfähig. (…)
3.2.1 Im vorliegenden Fall stellen sich diverse Fragen betreffend die
Wohnnutzung bzw. den Wohnanteil. Bevor im Einzelnen auf die Rügen
eingegangen wird, ist zunächst grundlegend Folgendes festzuhalten:
Wie bereits erwähnt, liegt das streitbetroffene Baugrundstück in der
Zentrumszone Z6. Zentrumszonen umfassen Gebiete, die zur Entwicklung von
Orts- und Quartierzentren bestimmt sind; zugelassen sind die Wohnnutzung
sowie mässig störende Betriebe. Es handelt sich bei Zentrumszonen insofern um
Mischzonen (vgl. VGr, 27. Februar 2020, VB.2019.00366, E. 4.2). Das
zürcherische Recht regelt die Zentrumszonen in § 51 PBG. Gemäss dem
dortigen Abs. 1 sind Zentrumszonen bestimmt für eine dichte Überbauung zur
Entwicklung von Stadt-, Orts- und Quartierzentren, die ausser dem Wohnen
vorab der Ansiedlung von Handels- und Dienstleistungsbetrieben, Verwaltungen
sowie mässig störenden Gewerbebetrieben dienen. Die Stadt X hat die
Zentrumszonen in Art. 9 ff. BZO näher geordnet.
3.2.2 Der Begriff der Wohnnutzung stammt dabei aus dem «Zonenrecht»
des PBG und stellt einen kantonalrechtlichen Begriff dar. Insofern besteht kein
Raum für eine eigene Definition des Begriffs Wohnnutzung durch die Gemeinde
und steht ihr diesbezüglich keine Autonomie zu (vgl. VGr, 19. März 2020,
VB.2019.00739, E. 3.2). Hingegen räumt § 49a Abs. 3 PBG den Gemeinden
Autonomie für die Umschreibung der zulässigen Nutzweisen im Rahmen der
Wohnanteilspflicht ein. So dürfen sie etwa selbst innerhalb einer zulässigen
Nutzungsart spezielle dazu zählende Nutzungen einschränken oder auch
ausnützungsmässig privilegieren (vgl. VGr, 14. März 2024, AN.2022.00008, E.
3.7). Das Bundesgericht hat in diesem Sinne eine Beschwerde der Stadt X
gutgeheissen, die sich gegen die regierungsrätliche Nichtgenehmigung ihrer
kommunalen Vorschrift richtete, wonach Beherbergungsbetriebe nicht auf den
Wohnanteil anrechenbar sein sollen (BGr, 16. Juni 1993, 1P.697/1992 = ZBl
94/1993, S. 560 ff.). Art. 10 Abs. 2 BZO hält in Bezug auf die Nutzung der Bauten

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in den Zentrumszonen Z6 insofern zulässigerweise fest, dass Wohnnutzungen
höchstens bis zum %−Anteil an der gesamthaft zulässigen Ausnützung gemäss
Eintrag im Zonenplan gestattet sind und Beherbergungsbetriebe nicht zum
Wohnanteil gerechnet werden.
3.3.1 Im vorliegenden Fall plant der Rekurrent, die in der Zentrumszone Z6
liegende und ursprünglich als Büro bewilligte Einheit im Erdgeschoss der
Liegenschaft neu als «Wohnhotel ohne Anmeldemöglichkeit» zu nutzen. Dabei
ist unbestritten, dass die Zonenkonformität des Bauvorhabens gegeben ist.
Fraglich und zu prüfen ist in diesem Zusammenhang hingegen, ob die von der
Bauherrschaft geplante Nutzung als «Beherbergungsbetrieb» im Sinne von Art.
10 Abs. 2 Satz 2 BZO zu qualifizieren ist, was – bei Bejahung dieser Frage – zur
Folge hätte, dass der fragliche Betrieb nicht an den Wohnanteil zu rechnen wäre.
3.3.2 Ausgangspunkt jeder Auslegung ist der Wortlaut der Bestimmung
(grammatikalisches Element). Ist der Gesetzestext allein nicht klar verständlich
und sind verschiedene Interpretationen möglich, muss unter Berücksichtigung
aller Auslegungselemente nach seiner wahren Tragweite gesucht werden. Dafür
ist namentlich auf die Entstehungsgeschichte (historisches Element), auf den
Zweck der Norm (teleologisches Element), auf die ihr zugrunde liegenden
Wertungen und auf ihre Bedeutung im Kontext mit anderen Bestimmungen
(systematisches Element) abzustellen (BGE 139 II 404, E. 4.2 mit Hinweisen).
Dabei favorisiert die neuere bundesgerichtliche Praxis einen pragmatischen
Methodenpluralismus (BGE 139 II 173, E. 2.1 mit Hinweisen).
Bei Art. 10 Abs. 2 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes
kommunales Recht (vgl. § 49a Abs. 3 PBG sowie oben E. 3.2). Dieses Recht ist
in erster Linie durch die Gemeindebehörden anzuwenden und auszulegen. Bei
der Anwendung und Auslegung kompetenzgemäss erlassenen kommunalen
Rechts kann sich für die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale
Recht der rechtsanwendenden Behörde eine umfassende Einzelfallbeurteilung
aufgibt bzw. Ermessen einräumt. Das Baurekursgericht ist in solchen Fällen
verpflichtet, sich mit den Entscheidgründen der Baubewilligungsbehörde mit
besonderer Sorgfalt auseinanderzusetzen. Je eingehender die Gemeinde den
Entscheid über Auslegung und Anwendung ihres eigenen Rechts begründet,
desto höher werden dabei die Anforderungen an die Begründung des
Baurekursgerichts. Ist der Entscheid der Gemeindebehörde plausibel und
stichhaltig begründet, so bedarf es deshalb besonders überzeugender Gründe,
um von deren Auslegung und Anwendung kommunalen Rechts abzuweichen.
Der Beurteilungsspielraum des Baurekursgerichts wird damit durch die
Gemeindeautonomie beschränkt (vgl. VGr, 20. September 2018,
VB.2017.00563, E. 3.).
3.3.3 Aus dem Wortlaut der entsprechenden Bestimmung ergibt sich, wie
bereits erwähnt, dass Beherbergungsbetriebe nicht zum Wohnanteil gerechnet
werden (vgl. Art. 10 Abs. 2 Satz 2 BZO, Hervorhebung hinzugefügt). Unter
«beherbergen» wird gemäss Duden das Zurverfügungstellen einer Unterkunft
verstanden (vgl. Duden, Onlinewörterbuch [https://www.duden.de]; zuletzt
besucht am 14. Februar 2025). Insofern liesse sich mit dem Rekurrenten (allein
gestützt auf den Wortlaut) durchaus die Meinung vertreten, dass sämtliche

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Unterkünfte für den (temporären) Aufenthalt unter den Begriff des
Beherbergungsbetriebs im Sinne von Art. 10 Abs. 2 Satz 2 BZO fallen. Diese
Auslegung ist allerdings bereits dadurch zu relativieren, als im allgemeinen
Sprachgebrauch unter «Beherbergungsbetrieb» in der Regel ein Betrieb
verstanden wird, bei welchem nicht die Wohnmöglichkeit an sich, sondern das
Gewerbe mit den entsprechenden Dienstleistungen (etwa touristisches Angebot
mit Gastronomie) im Vordergrund steht. Dass unter dem Begriff des
«Beherbergungsbetriebs» nach Art. 10 Abs. 2 Satz 2 BZO nicht sämtliche
Unterkünfte für den (temporären) Aufenthalt zu verstehen sind, legt denn auch
eine systematische sowie teleologische Auslegung der fraglichen Bestimmung
nahe.
Art. 15 BZO hält in Bezug auf die Zentrumszone «ZA» Folgendes fest:
1
Die Wohnnutzung ist in der Zentrumszone ZA zulässig.
2
In der Zentrumszone ZA sind Beherbergungsbetriebe (Hotels, Motels, usw.) zulässig. Andere Unterkünfte
für den temporären Aufenthalt (Appartements, Boarding, usw.) sind zulässig, sofern ein hinreichender
Bezug zu ansässigen Betrieben besteht, genügende Lärmschutzmassnahmen gesichert sind und die
Einhaltung der Immissionsgrenzwerte durch planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen
sichergestellt ist.
Art. 27 BZO betreffend die Gewerbezonen lautet im Weiteren wie folgt:
1
In den Gewerbezonen GA1 und GA2 ist Wohnnutzung grundsätzlich ausgeschlossen. Vorbehalten
bleiben Wohnungen für standortgebundene Betriebsangehörige.
2
In allen Gebieten der Gewerbezonen GA1 und GA2 sind Beherbergungsbetriebe (Hotels, Motels, usw.)
zulässig. Andere Unterkünfte für den temporären Aufenthalt (Appartements, Boarding, usw.) sind zulässig,
sofern ein hinreichender Bezug zu ansässigen Betrieben besteht, genügende Lärmschutzmassnahmen
gesichert sind und die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte durch planerische, gestalterische oder
bauliche Massnahmen sichergestellt ist.
Aus dem soeben Gesagten ergibt sich somit, dass die BZO der Stadt X im
Zusammenhang mit der Nutzung von Bauten zwischen Beherbergungsbetrieben
(Hotels, Motels, usw.) und anderen Unterkünften für den temporären Aufenthalt
(Appartements, Boarding, usw.) unterscheidet, wobei die Unterscheidung an die
Art des jeweiligen Betriebs anknüpft. Angesichts dessen, dass in Art. 10 Abs. 2
Satz 2 BZO einzig von Beherbergungsbetrieben, nicht aber auch von anderen
Unterkünften für den temporären Aufenthalt (Appartements, Boarding, usw.) die
Rede ist, liegt es aufgrund einer systematischen Auslegung somit nahe, die
strittige Bestimmung dahingehend zu verstehen, dass der kommunale
Gesetzgeber solche anderen Unterkünfte für den temporären Aufenthalt
(Appartements, Boarding, usw.) in der vorliegend fraglichen Zentrumszone eben
gerade nicht vom Wohnanteil ausnehmen wollte. Eine solche Interpretation ist
denn auch durch den Zweck der fraglichen Bestimmung abgedeckt.
Beherbergungsbetriebe (wie Hotels und Motels) zeichnen sich in der Regel
dadurch aus, dass eine grosse Anzahl von Personen jeweils relativ wenige Tage
bzw. Nächte dort verbringt und dabei nicht das Wohnen, sondern das Gewerbe
mit den entsprechenden Dienstleistungen (etwa touristisches Angebot mit
Gastronomie bei Hotels oder Tankstellen und Reparaturwerkstätten bei Motels)

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im Vordergrund steht. Es ist daher nicht zu verkennen, dass sachliche Gründe
es nahelegen, Beherbergungsbetriebe (wie Hotels, Motels, usw.) nicht dem
Wohnanteil zuzurechnen, zumal der Sinn von Wohnanteilsvorschriften darin liegt,
die zulässige Nutzung in einem gewissen Umfang auf die dem eigentlichen
Wohnzweck dienende Nutzung zu beschränken (vgl. BGr, 16. Juni
19931P.697/1992 = ZBl 94/1993, S. 560 ff.). Andere Unterkünfte für den
temporären Aufenthalt (Appartements, Boarding, usw.) zeichnen sich
demgegenüber nicht hauptsächlich durch das Gewerbe mit den entsprechenden
Dienstleistungen, sondern vielmehr durch das Zurverfügungstellen von
Wohnraum für einen längeren Aufenthalt aus. Solche Unterkünfte zielen im
Vergleich zu Beherbergungsbetrieben somit stärker auf eine dem Wohnzweck
dienende Nutzung. Dass die Vorinstanz solche anderen Unterkünfte für den
temporären Aufenthalt als an den Wohnanteil anrechenbar verstanden haben
will, ist somit verständlich und liegt eine solche Umschreibung denn auch im
Rahmen der den Gemeinden diesbezüglich eingeräumten Autonomie für die
Umschreibung der zulässigen Nutzweisen im Rahmen der Wohnanteilspflicht.
Aufgrund des Gesagten ist Art. 10 Abs. 2 Satz 2 BZO folglich dahingehend zu
verstehen, dass andere Unterkünfte für den temporären Aufenthalt
(Appartements, Boarding, usw.) – im Gegensatz zu den Beherbergungsbetrieben
(Hotels, Motels, usw.) – an den Wohnanteil anzurechnen sind.
3.4.1 Fraglich ist nun, wie der vorliegend geplante Betrieb zu qualifizieren
ist. (…)
3.4.2 Aus dem (…) Betriebskonzept vom 26. April 2024 geht unter anderem
hervor, dass die Räume an Unternehmen, Geschäftsreisende und andere
Personen vermietet werden sollen, die einen kurzfristigen Aufenthalt in X.
beabsichtigen. Die Vermietungen sollen dabei auf maximal drei Monate
beschränkt werden, wobei eine dezentrale Gästebetreuung ohne professionelles
Gastronomieangebot stattfinden soll. Das Appartement bietet zudem die
Möglichkeit, Post zu empfangen. Aufgrund des soeben Gesagten kann somit
festgehalten werden, dass beim geplanten Betrieb im Erdgeschoss der fraglichen
Liegenschaft das Zurverfügungstellen von Wohnraum im Zentrum steht. Geplant
ist, den Gästen eine temporäre Unterkunft für den kurzfristigen Aufenthalt
anzubieten, wobei die – einzig auf Wunsch hin erfolgende – Gästebetreuung
ausnahmslos von aussen erfolgen soll. Der in den betroffenen Räumlichkeiten
geplante Betrieb kommt im Ergebnis somit tatsächlich einer Wohnnutzung sehr
nahe. Jedenfalls kann er – entgegen der Ansicht des Rekurrenten – nicht mit
einem klassischen Hotelbetrieb verglichen werden, bei welchem nicht das
Wohnen, sondern das Gewerbe mit Übernachtungsangebot und den
entsprechenden Dienstleistungen im Vordergrund steht. Folglich ist vorliegend
nicht von einem Beherbergungsbetrieb im Sinne von Art. 10 Abs. 2 Satz 2 BZO,
sondern von einer anderen Unterkunft für den temporären Aufenthalt (wie
Appartements, Boarding usw.) auszugehen, welche an den entsprechenden
Wohnanteil anzurechnen ist (vgl. oben E. 3.3.3).
4.1.1 Der Rekurrent macht diesbezüglich weiter geltend, dass vorliegend
Wohnnutzungen bis zu 65 % an der gesamthaft zulässigen anrechenbaren
Geschossfläche gestattet seien, wobei § 255 PBG zur Anwendung gelange. Die
Nutzung der nicht anrechenbaren Geschossflächen in Dach- und

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Untergeschossen könne im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben frei gewählt
werden und sei nicht als Wohnfläche in die Anteilsberechnung miteinzubeziehen.
Die örtliche Baubehörde habe also nachzuweisen, dass die gesamthaft
zulässige, anrechenbare Geschossfläche im Sinne von § 255 PBG in den hier
bewilligten fünf Vollgeschossen bereits überschritten sei. Dies treffe vorliegend
nicht zu, weil die Wohnfläche im Attikageschoss unzulässigerweise an die
anrechenbare Geschossfläche hinzugezählt worden sei. Selbst wenn der
geplante Betrieb an den Wohnanteil zu rechnen wäre, würde der maximal
zulässige Wohnanteil somit nicht ausgeschöpft. (…)
4.3.1 Gemäss Art. 10 Abs. 2 Satz 1 BZO sind Wohnnutzungen höchstens
bis zum %-Anteil an der gesamthaft zulässigen Ausnützung gemäss Eintrag im
Zonenplan gestattet (Hervorhebung hinzugefügt). Die Berechnung des
Wohnanteils bezieht sich somit auf das Mass, welches die Bauordnung in der
fraglichen Bauzone für den zonenkonformen Verwendungszweck insgesamt zur
Verfügung stellt. Anders gesagt knüpft die Berechnung des Wohnanteils im
vorliegenden Fall an die insgesamt zulässige anrechenbare Geschossfläche an
(vgl. § 255 PBG). (…)
In diesem Zusammenhang ist weiter darauf hinzuweisen, dass in Fällen, in
welchen die Verhältniszahl an die zur Ausnützung anrechenbare Geschossfläche
anknüpft, die Dach- und Untergeschosse nicht in die Berechnung miteinbezogen
werden (vgl. hierzu Christoph Fritzsche/Christian Berz, in: Zürcher Planungs- und
Baurecht, 7. A. 2024, Hrsg. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas
Wipf/Daniel Kunz, Bd. 2, S. 1205 f.). Anders gesagt muss der prozentuale
Wohnanteil diesfalls innerhalb der für die Wohnanteilberechnung wesentlichen
Geschossfläche verwirklicht werden und sind Wohnflächen in Dach- oder
Untergeschossen (soweit diese nicht hinsichtlich Ausnützung anrechenbar sind)
nicht an den Wohnanteil anrechenbar. Im vorliegenden Fall handelt es sich bei
der für die Wohnanteilberechnung wesentlichen Geschossfläche, wie soeben
erwähnt, um die (maximal zulässige) anrechenbare Geschossfläche. Die
Berechnung des Wohnanteils knüpft insofern ebenfalls an die zur Ausnützung
anrechenbare Geschossfläche an. (…) Dach- und Untergeschosse sind aufgrund
des Gesagten somit grundsätzlich nicht in die Wohnanteilberechnung
miteinzubeziehen.
4.3.2 Im vorliegenden Fall handelt es sich im Attikageschoss –
unbestrittenermassen – um Wohnräume. (…) Eine aktuelle
Wohnanteilberechnung, welche (…) den heute effektiv bestehenden
Wohnanteilen Rechnung trägt, fehlt (…) in den Akten, womit sich der Sachverhalt
als unzureichend abgeklärt erweist. Dabei obliegt es der Vorinstanz, den heute
effektiv bestehenden Wohnanteil (…) festzustellen und gestützt darauf eine
Neubeurteilung des Bauvorhabens vorzunehmen.