zh_baurekursgericht · BRGE IV Nr. 0122/2015 · 2015-08-19 · de
Zonenkonformität. Begriff des Wohnens.


BRGE IV Nr. 0122/2015 vom 19. August 2015 in BEZ 2015 Nr. 48
Die Baubehörde untersagte der nachmaligen Rekurrentin die Vermietung
eines in der Wohnzone liegenden Reiheneinfamilienhaus an eine mit Montage
auf Baustellen befasste, in Deutschland domizilierende Firma, welche in diesem
Haus ca. 13 ausländische Bauarbeiter wohnen liess, und setzte eine Frist an für
die Auflösung des Mietverhältnisses. Die Baubehörde erachtete diese Ver-
mietung als zonenwidrige gewerbliche Nutzung.
Aus den Erwägungen:
6.1.1 Das streitbetroffene Reihen-Einfamilienhaus liegt in der Wohnzone
W2/1.6. Wohnzonen sind in erster Linie für Wohnbauten bestimmt. Dieser
Nutzweise werden auch Arbeitsräume zugerechnet, die mit einer Wohnung
zusammenhängen und in einem angemessenen Verhältnis zur eigentlichen
Wohnfläche stehen (§ 52 Abs. 1 PBG). Die kommunale Bau- und Zonen-
ordnung kann in Wohnzonen mässig störende Betriebe zulassen; stark
störende Betriebe und solche, die unverhältnismässigen Verkehr auslösen, sind
hingegen nicht zulässig (§ 52 Abs. 3 PBG). Ferner kann die Bau- und
Zonenordnung für ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelne Geschosse die
Nutzung zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken zulassen, vorschreiben
oder beschränken (§ 49a Abs. 3 PBG). Unter Gewerbe bzw. Betrieb im Sinne
dieser Regelungen versteht das Gesetz in umfassender Weise jede Art von
Arbeitsplatznutzung, also Produktion, Verkauf, Dienstleistungen, freie Berufe
etc. (Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz des
Kantons Zürich, VLP-Schriftenfolge Nr. 58, 1992, Rz. 154 und 160).
Gemäss Art. 12 Abs. 1 BZO sind in den Wohnzonen Wohnungen, Büros,
Ateliers und Praxen, Läden sowie nicht störende Gewerbebetriebe zulässig.
Laut Abs. 3 darf der Anteil der gewerblich genutzten Flächen, mit Ausnahme in
den Wohnzonen mit Gewerbeerleichterung, einen Drittel des Gebäude-
volumens nicht übersteigen.
6.1.2 Der angefochtene Beschluss verbietet die gewerbsmässige
Vermietung (…) an die Firma B.
Unbestritten ist, dass diese Firma mit der Rekurrentin einen befristeten
Mietvertrag über das ganze Haus von Januar bis August 2015 und mit einer
monatlichen Miete von Fr. 4'500.-- abgeschlossen hat. Die Firma B. hatte
zumindest anfänglich im Haus 13 ausländische Bauarbeiter untergebracht, die
für sie auf einer Grossbaustelle in Winterthur arbeiteten. Mittlerweile sollen sich
im Wochen- bzw. Zweiwochenrhythmus abwechselnde Bauarbeiter («mehrere
kleine Bautrupps») im Haus aufhalten.

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Wie die Vorinstanz selbst einzusehen scheint, stellt allein die Vermietung
des Hauses an eine juristische Person keine gewerbliche Nutzung dar. Es
versteht sich von selbst, dass nicht nur natürliche Personen Mieter sein können.
Auch die Vermietung der Liegenschaft als solche bedeutet noch keine
gewerbliche Nutzung eben dieser Liegenschaft durch die Rekurrentin,
ansonsten Mietverhältnisse in reinen Wohnzonen zonenwidrig wären. Dass die
Firma B. als Mieterin das Haus ihren Angestellten zur Verfügung stellt, führt
auch nicht automatisch zu einer gewerblichen Nutzung des Gebäudes.
Andernfalls wäre es Arbeitgebern im Allgemeinen untersagt, für ihre Ange-
stellten Wohnraum zu mieten (z.B. in der Gastronomie oder für Expatriates). Im
Gebäude selbst wird kein Gewerbe betrieben. Der blosse Aufenthalt der
Bauarbeiter stellt noch kein Gewerbe dar.
Das Mietverhältnis als Bed & Breakfast- bzw. Hotelnutzung zu
qualifizieren, geht zu weit. Zwar könnte auch ein Bed & Breakfast-Angebot über
mehrere Monate in Anspruch genommen werden, doch sprechen gegen ein
Bed & Breakfast die feste Mietdauer von acht Monaten wie auch die auf der
rekurrentischen Website in Monatsraten angegebenen Mietzinse sowie die
Mindestmietdauer von einem Monat. Im Übrigen dürfte von einem Beher-
bergungsbetrieb ein Mindestmass an organisatorischer Infrastruktur erwartet
werden, wie z.B. eine «Réception», Frühstück (entsprechend der Bezeichnung
«Bed & Breakfast»), Reinigung auch der einzelnen Zimmer, eine Kontaktperson
in unmittelbarer Nähe für Fragen und Anliegen etc. Die rekursbetroffene
Liegenschaft erledigt für die Bauarbeiter bzw. die Mieterin in dieser Hinsicht
lediglich die wöchentliche Reinigung der Gemeinschaftsräume. Dass die
Bauarbeiter dort im Übrigen «unbeaufsichtigt» leben, schreibt selbst die
Vorinstanz in ihrer Duplik. Gegen eine gewerbliche Bed & Breakfast-Nutzung
spricht auch, dass nicht beliebige Personen für eine grundsätzlich beliebig
wählbare Zeitspanne in der Liegenschaft wohnen dürfen, sondern lediglich von
der Mieterin ausgewählte Bewohner. Eine gewerbliche Nutzung der Liegen-
schaft ist mithin zu verneinen. (…)
6.2 Obwohl das Haus von ungefähr 13 Personen bewohnt wird, ist von
einer Wohnnutzung im Sinne von Art. 13 Abs. 1 BZO auszugehen. So schlafen
die Bauarbeiter dort, benützen die sanitären Anlagen und haben die
Möglichkeit, in der Küche ihr Essen zuzubereiten und dieses im Haus einzu-
nehmen. Sie bestimmen ihren Tagesablauf selbständig, soweit dieser nicht
durch die Arbeit auf der Baustelle vorgegeben ist. Es besteht somit ein
Mindestmass der Möglichkeit, den häuslichen Wirkungskreis eigen zu gestalten.
Dass sich die Bauarbeiter für gewöhnlich tagsüber nicht im Gebäude aufhalten,
spricht nicht gegen eine Wohnnutzung. Vielmehr trifft dies auf den Grossteil der
erwerbstätigen Bevölkerung zu. Dass die Bauarbeiter ihren eigentlichen Le-
bensmittelpunkt nicht in X haben, tut einer Qualifikation als Wohnnutzung
keinen Abbruch. Gleich verhält es sich nämlich mit Wochenaufenthaltern,
welche beispielsweise zu Arbeits- oder Ausbildungszwecken während einer
gewissen Zeit und meist auch nur an den Werktagen andernorts eine zu-
sätzliche Wohnung bzw. ein Zimmer bewohnen. Auch eine Kinderkrippe ist in
einer Wohnzone zonenkonform, obwohl sich die Kinder dort in der Regel
lediglich tagsüber und werktags aufhalten und ihren Lebensmittelpunkt
woanders haben.

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Dass die Gemeinschaftsräume geputzt werden, widerspricht ebenso wenig
einer Wohnnutzung, leisten sich doch auch etliche «gewöhnliche» Haushalte
eine Reinigungskraft. Selbst die relativ hohe Anzahl an Bewohnern vermag die
Qualifikation als Wohnnutzung nicht zu entkräften. Dies ist bei einer Kinder-
krippe nicht anders; auch dort schlafen mehrere Kinder in einem Zimmer. Das
öffentliche Baurecht kennt im Übrigen keine Belegungsvorschriften für Wohn-
räume.
Selbst wenn zutreffen sollte, dass seit Mai 2015 mehrere kleinere
Bautrupps im Wochen- resp. Zweiwochenrhythmus in der Liegenschaft wohnen,
änderte dies nichts an der Qualifikation der Nutzung als (zonenkonformes)
Wohnen. Der Mieterin steht es offen, das Haus ihren Mitarbeitern auch für
kürzere Aufenthalte zur Verfügung zu stellen.
Die Nutzung der Liegenschaft erweist sich mithin als zonenkonform.