zh_baurekursgericht · BRGE I Nr. 0059/2011 · 2011-03-18 · de
Überbauungsziffer. Besonderes Gebäude.


BRGE I Nr. 0059/2011 vom 18. März 2011 in BEZ 2011 Nr. 30
Zu einem früheren Zeitpunkt war ein Verbindungdach zwischen einem
Wohnhaus und dessen Nebengebäude (Ateliergebäude) bewilligt und erstellt
worden. Später wurde dieses Verbindungsdach mit einer beidseitigen
Einwandung eigenmächtig in einen allseits geschlossenen Verbindungstrakt
umgewandelt. Die nachträgliche Bewilligung hierfür wurde wegen
Überschreitung der Überbauungsziffer verweigert. Die Rekurrierenden nahmen
den Standpunkt ein, die vom Verbindungsdach überdeckte Fläche wäre schon
ohne Einwandung an die Überbauungsziffer anrechenbar gewesen, womit der
geltend gemachte Verweigerungsgrund entfalle.
Aus den Erwägungen:
4.4 Die Überbauungsziffer gibt das Verhältnis der anrechenbaren Fläche
zur massgeblichen Grundfläche wieder (§ 254 Abs. 1 PBG). Die anrechenbare
Fläche ergibt sich aus der senkrechten Projektion der grössten oberirdischen
Gebäudeumfassung auf den Erdboden (§ 256 Abs. 1 PBG). Ausser Ansatz
fallen oberirdische geschlossene Vorsprünge bis zu einer Tiefe von 1,5 m,
oberirdische Vorsprünge wie Balkone bis zu einer Tiefe von 2 m, Erker und
Laubengänge jedoch nur, soweit sie nicht mehr als ein Drittel der betreffenden
Fassade messen (§ 256 Abs. 2 PBG). Verständlich wird § 256 Abs. 2 PBG
eigentlich nur, wenn die vor dem 1. Februar 1992 geltende Fassung
mitberücksichtigt wird. Ursprünglich lautete die Bestimmung: «Ausser Ansatz
fallen dabei oberirdische Vorsprünge bis zu einer Tiefe von 1,5 m, Erker und
Laubengänge nur, soweit sie nicht mehr als einen Drittel der betreffenden
Fassadenlänge messen.» Die mit der Revision erfolgte Ergänzung
«oberirdische Vorsprünge wie Balkone bis zu einer Tiefe von 2 m» und der
Einschub «geschlossene» im ersten Satzteil haben nur den Sinn, die
oberirdischen offenen Vorsprünge weitergehend als die geschlossenen zu
privilegieren. Ausser Ansatz fallen also vorerst oberirdische geschlossene
Vorsprünge bis zu einer Tiefe von 1,5 m. Geschlossen sind primär Vorsprünge,
die – wie zum Beispiel ein Erker – ein Dach und eine Fassade aufweisen.
Ebenso sind Laubengänge als geschlossene Vorsprünge zu betrachten. Eine
weitergehende Privilegierung enthält § 256 Abs. 2 PBG für die oberirdischen
offenen Vorsprünge. Dazu gehören insbesondere Balkone mit normaler
Brüstungshöhe und Vordächer. Solche Vorsprünge dürfen bis zu 2 m und ohne
Drittels-Beschränkung hinausragen, ohne dass sie an die Überbauungsziffer
anrechenbar sind (vgl. Ch. Fritzsche/P. Bösch, Zürcher Planungs- und
Baurecht, 4. A., 2006, 11-29 f.).
Die ursprünglich nachgesuchte Überdachung zwischen Hauptgebäude und
Atelier ist in der Ansicht Nord-Ost als aus zwei Vordächern bestehend

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eingezeichnet, welche beide je 1,5 m auskragen. Der rekurrentische Architekt
erläuterte in seinem Begleitschreiben zur Baueingabe vom 12. November 2008,
dass die Überdachung bzw. Verbindung Atelier-Wohnhaus eigentlich aus zwei
Vordächern bestehe, nämlich einem, das dem Hauptgebäude und einem, das
dem Atelier vorgelagert sei. Je für sich seien sie nicht mehr als 1,5 m tief.
Wie nachfolgend zu zeigen sein wird, erweist sich die nachträglich erfolgte
Einwandung als unzulässig, unabhängig davon, ob die ursprünglich bewilligte
Überdachung als aus zwei in Bezug auf die Überbauungsziffer privilegierten
Vordächern bestehend oder als Überdachung mit Gebäudequalität beurteilt
wird. Richtigerweise hätte die Überdachung als an die Überbauungsziffer
anrechenbares Gebäude qualifiziert werden müssen, und zwar aus folgenden
Gründen: Es ist zwar korrekt, dass zwei Vordächer von je 1,5 m Ausladung für
sich alleine betrachtet nicht zu einer Anrechnung an die Überbauungsziffer
führen. Entgegen der Beschriftung im Plan Ansicht Nord-Ost und den
Ausführungen des Architekten handelt es sich jedoch nicht um zwei (separate)
privilegierte Vordächer, sondern um eine durchgehende, d.h. einheitliche
Überdachung zwischen dem Haupt- und dem Ateliergebäude. Dem unter der
Überdachung entstehenden Raum kommt angesichts der zweiseitig
geschlossenen Situation mit der Nordwest-Fassade des Hauptgebäudes bzw.
der Südostfassade des Nebengebäudes Gebäudequalität im Sinne von § 2 der
Allgemeinen Bauverordnung (ABV) zu. Danach sind Gebäude Bauten und
Anlagen, die einen Raum zum Schutz von Menschen oder Sachen gegen
äussere, namentlich atmosphärische Einflüsse mehr oder weniger vollständig
abschliessen (Abs. 1). Somit ist bereits die einfache Überdachung an die
Überbauungsziffer anzurechnen. Da der überdachte Raum offensichtlich nicht
für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt und geeignet ist, handelt
es sich um ein Besonderes Gebäude im Sinne von § 49 Abs. 3 PBG.
4.5 Art. 17 BZO statuiert, dass für Besondere Gebäude, die insgesamt eine
Überbauungsziffer von 5 Prozent einhalten, nur die kantonalen
Abstandsvorschriften zu beachten seien und eine gemäss Art. 13 BZO
vorgeschriebene Überbauungsziffer überschritten werden dürfe. Der
überdachte Raum zwischen Wohnhaus und Atelier stellt das einzige Besondere
Gebäude auf dem Grundstück dar und hält die Überbauungsziffer von 5
Prozent ein. Das Atelier dient unbestrittenermassen Wohn- bzw. zuvor
Arbeitszwecken und damit dem dauernden Aufenthalt von Menschen und ist
deshalb kein Besonderes Gebäude. Die von den Rekurrierenden eingereichte
Berechnung zur Überbauungsziffer erweist sich in dieser Hinsicht als unrichtig.
Da die Überdachung die für Besondere Gebäude massgebliche
Überbauungsziffer von 5 Prozent einhält, darf die generell geltende
Überbauungsziffer gemäss Art. 13 Abs. 1 BZO von 22 Prozent überschritten
werden. Dabei ist unerheblich, dass die Überbauungsziffer von 22 Prozent
bereits mit dem Wohnhaus und dem Ateliergebäude überschritten wird.
Die Überdachung wurde somit im Jahre 2009 zu Recht bewilligt, sei es nun
als aus zwei gemäss § 256 Abs. 2 PBG privilegierten und nicht an die
Überbauungsziffer anrechenbaren Vordächern bestehend oder als Besonderes
Gebäude.

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4.6 Durch die Einwandung verliert die Überdachung indessen ihre
Qualifikation als Besonderes Gebäude und wird zum Hauptgebäudeteil, welcher
für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt ist: Der Verbindungsbau
weist eine Raumhöhe von ca. 2,1 m auf und verfügt beidseits über raumhohe
Fenster. Die Grundfläche beträgt 4,8 m². Unbestrittenermassen dient der
Durchgang dazu, geschützt vor Witterungseinflüssen vom Wohnhaus ins heute
als Schlafzimmer genutzte Atelier zu gelangen. Die Qualifikation als
Hauptgebäudeteil führt dazu, dass die Fläche von 4,8 m² nunmehr an die
Überbauungsziffer von 22 Prozent angerechnet werden muss und nicht mehr
von der Privilegierung der Besonderen Gebäude profitieren kann. Da sich aus
den Baueingabeplänen zweifelsfrei ergibt, dass die Überbauungsziffer bereits
mit dem Hauptgebäude und dem Nebengebäude überschritten ist, erweist sich
eine zusätzliche Überschreitung als offensichtlich unzulässig.