zh_baurekursgericht · BRGE III Nr. 0129/2025 · 2025-10-01 · de
Umbau eines Schutzobjekts, Widerspruch zum Schutzvertrag

Massgebend für die Bewilligungsfähigkeit des Umbauvorhabens war, ob dieses den Schutzvertrag respektiert und die dort skizzierten denkmalpflegerischen Vorgaben beachtet. Dies war nicht der Fall. Namentlich hätte eine gesamte Wand mit erhaltenswerter Oberfläche (ersatzlos) abgebrochen werden sollen, was offenkundig eine Verletzung des entsprechenden Schutzvertrags darstellte.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
3. Abteilung
G.-Nr. R3.2025.00023
BRGE III Nr. 0129/2025
Entscheid vom 1. Oktober 2025
Mitwirkende Abteilungspräsidentin Gabriele Kisker, Baurichter Thomas Regli, Baurichter
Martin Farner, Gerichtsschreiber Till Kaufmann
in Sachen Rekurrentin
A AG [..]
vertreten durch [..]
gegen Rekursgegnerschaft
1. Bauausschuss X [..]
2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach,
8090 Zürich
3. B AG [..]
Nr. 3 vertreten durch [..]
betreffend Beschluss der Baubehörde X vom 15. Januar 2025 und Gesamtverfügung
der Baudirektion Kanton Zürich [..] vom 7. November 2024; Baubewilligung
für Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern sowie Umbau Bauernhaus (Are-
alüberbauung), Grundstück Kat.-Nr. 1, A-Strasse 1-3 [..]
______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 15. Januar 2025 erteilte der Bauausschuss X (nachfol-
gend: kommunale Vorinstanz) der privaten Rekursgegnerin B AG unter Ne-
benbestimmungen die baurechtliche Bewilligung für den Neubau von zwei
Mehrfamilienhäusern sowie den Umbau eines Bauernhauses auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 1 an der A-Strasse 1-3 in X.
Gleichzeitig wurde die im koordinierten Verfahren ergangene Gesamtverfü-
gung Nr. BVV 24-2131 der Baudirektion Kanton Zürich vom 7. Novem-
ber 2024 unter anderem betreffend Lage an einer Staatsstrasse sowie im
Gewässerraum eröffnet.
B.
Hiergegen erhob die A AG (nachfolgend: Rekurrentin) mit Eingabe vom 17.
Februar 2025 Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und
stellte dabei die nachfolgenden Rechtsbegehren:
"1. Der angefochtene Beschluss des Bauausschusses vom 15. Ja-
nuar 2025 sei aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern.
Eventualiter sei die angefochtene Baubewilligung nebenbestim-
mungsweise wie folgt teilweise zu verweigern:
1.1. Es seien die oberen Geschosse des „Hauses Süd“ zu verweigern,
soweit sie die Höhe des abzubrechenden Gebäudes Assek.-Nr. 1
übersteigen.
1.2. Es seien die Balkone an der 5 m langen Ostfassade am nördlichen
Ende des „Hauses Süd“ zu verweigern.
1.3. Es seien die auf der ostseitigen Schrägdachfläche des Hauses C
(Bauernhaus) geplanten Dachaufbauten zu verweigern.
1.4. Es seien die Durchbrüche der Trennwand zwischen den Teilen A und
B des Hauses C (Bauernhaus) auf allen Geschossen zu verweigern.
1.5. Die Zusammenlegungen der Räume A und B im Erdgeschoss des
Teils A des Hauses C sowie der Räume C und D des Obergeschos-
ses sowie der Abbruch einer geschützten Innenwand im Dachge-
schoss seien zu verweigern.
R3.2025.00023 Seite 2

2. Es sei die angefochtene Verfügung des kantonalen Tiefbauamts in
Bezug auf die Nebenbestimmung in Dispositivziffer I.1.f der Ge-
samtverfügung (Pfosten Notzufahrt) aufzuheben.
3. Es sei die angefochtene Verfügung des ALN (Dispositivziffer III der
angefochtenen Gesamtverfügung; naturschutzrechtliche Bewilli-
gung) zu verweigern.
4. Es sei die angefochtene Verfügung des AWEL (Dispositivziffer V der
angefochtenen Gesamtverfügung; Gewässerraum) aufzuheben und
die baurechtliche Bewilligung zu verweigern.
5. Es sei allenfalls ein Augenschein durchzuführen.
6. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gegenpartei."
C.
Mit Präsidialverfügung vom 21. Februar 2025 wurde vom Rekurseingang
Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
Die Baudirektion Kanton Zürich schloss in ihrer Eingabe vom 18. März 2025
auf Abweisung des Rekurses. Die kommunale Vorinstanz beantragte in ihrer
Vernehmlassung vom 24. März 2025, es sei der Rekurs vollumfänglich ab-
zuweisen. Die private Rekursgegnerin beantragte mit Eingabe vom 21.
März 2025 ebenfalls, es sei der Rekurs vollumfänglich abzuweisen; alles un-
ter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten der Rekurren-
tin.
E.
Die Rekurrentin verzichtete stillschweigend auf die Erstattung einer Replik.
R3.2025.00023 Seite 3

Es kommt in Betracht:
1.
Die Rekurrentin ist Eigentümerin der Liegenschaft A-Strasse 4 (Kat.-Nr. 2),
die sich unmittelbar südwestlich des Baugrundstücks befindet. Aufgrund die-
ser engen räumlichen Beziehung und der vorgebrachten Rügen (Einordnung
etc.) ist sie ohne Weiteres zur Rekurserhebung legitimiert (§ 338a des Pla-
nungs- und Baugesetzes [PBG]). Da die übrigen Prozessvoraussetzungen
ebenfalls erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.
2.
Das streitbetroffene Baugrundstück Kat.-Nr. 1 liegt gemäss Bau- und Zonen-
ordnung der Stadt X (BZO) teilweise in der Zentrumszone ZA und teilweise
in der Kernzone KA. Die besagte Bauparzelle [...] befindet sich zudem un-
mittelbar östlich der A-Strasse, unmittelbar westlich des Y-Bachs sowie süd-
westlich des Schlosses X, einem Denkmalschutzobjekt von überkommunaler
Bedeutung. Die Bauherrin plant nun den Abbruch der in der Zentrumszone
liegenden Gebäude Vers.-Nrn. 1 und 2, den Ersatzneubau von zwei Mehrfa-
milienhäusern (Häuser A [Haus Süd] und B [Haus Nord]) sowie den Umbau
des in der Kernzone liegenden, sich im kommunalen Inventar der schützens-
werten Bauten befindlichen sowie ursprünglich zum Schloss gehörenden
Bauernhauses Vers.-Nr. 3 (Haus C). Das Bauvorhaben wurde, wie bereits
erwähnt, mit den vorliegend angefochtenen Entscheiden unter Nebenbestim-
mungen bewilligt.
3.1.1.
Die Rekurrentin bringt unter anderem vor, dass es sich gemäss den Planbei-
lagen zum Schutzvertrag betreffend das Haus C bei der Trennwand zwi-
schen den Teilen A und B um eine geschützte Primärstruktur handle. Nun
seien dort aber Durchbrüche zum neu geplanten Treppenhaus im Teil B vor-
gesehen, was einen Verstoss gegen den Schutzvertrag darstelle. Im Erdge-
schoss des Teils A müsse gemäss Schutzvertrag die Aufteilung zwischen
den Räumen A und B zudem erhalten bleiben. Die geplante Zusammenle-
gung dieser beiden Räume stelle ebenfalls einen Verstoss gegen den
Schutzvertrag dar. Entsprechendes gelte im Obergeschoss, wo die Räume
R3.2025.00023 Seite 4

C und D nicht zusammengelegt werden dürften. Im Dachgeschoss des Teils
A solle überdies eine geschützte Innenwand abgebrochen werden, was auch
unzulässig sei. Bei diesen Fragen gehe es um die Vollstreckung des Schutz-
vertrages vom 23. September 2024, der unabhängig von der vorliegenden
Baubewilligung zu beachten sei.
3.1.2.
Die kommunale Vorinstanz ist demgegenüber der Ansicht, dass bei der
Trennwand zwischen den Teilen A und B keine neuen Öffnungen erstellt
würden: Im UG werde eine Öffnung zugemauert, wobei die anderen Öffnun-
gen bestehen blieben; im EG und OG würden die Öffnungen bestehen blei-
ben und im DG werde die Öffnung zugemauert. Folglich gebe es keine neuen
Durchbrüche. Kleine Änderungen an der Breite würden nicht im Widerspruch
zum entsprechenden Schutzvertrag stehen. Im verwaltungsrechtlichen Ver-
trag vom 23. September 2024 werde der Schutzumfang des Gebäudeinne-
ren im Teil A sodann wie folgt definiert: "Der südseitige Teil des Bauernhau-
ses von 1824 wurde als Wohnteil erbaut. Die Erhebungen zeigen, dass ins-
besondere Räume im EG und OG mit Holztäfelungen, Schränken und ge-
malten Verzierungen grossen Wert aufweisen. Der materielle Zustand
konnte nicht abschliessend beurteilt werden und ist im Rahmen der Umbau-
massnahmen zu evaluieren. Die Grundrissdisposition ist möglichst zu erhal-
ten, ein Ersatz der Bauteile ist möglich. Anpassungen, welche insbesondere
durch bauliche Vorschriften (Brandschutz, Statik o.ä.) bedingt sind, sind zu-
lässig." Der Schutzvertrag erlaube in den Räumen im Erdgeschoss (A und
B) und im Obergeschoss (C und D) demnach Anpassungen (Orange be-
zeichne: Oberfläche erhaltenswert). Im Dachgeschoss des Teils A gebe es
sodann keine geschützten Innenwände. Im Schutzvertrag werde zu den
schutzwürdigen Teilen zudem festgehalten, dass die definitive Beurteilung
der geplanten baulichen Massnahmen erst im Rahmen der baulichen Um-
setzung aufgrund einer Güterabwägung unter Beachtung der denkmalpfle-
gerischen Grundsätze erfolgen bzw. entschieden werden solle. Mit den Auf-
lagen gemäss den Dispositivziffern 7.3 und 7.4 der vorliegend angefochte-
nen Baubewilligung werde zudem eine enge Baubegleitung mit der Baube-
hörde bzw. der Denkmalpflege sichergestellt. Folglich werde der Schutzum-
fang gemäss dem verwaltungsrechtlichen Vertrag vom 23. September 2024
durch das Projekt nicht gefährdet.
R3.2025.00023 Seite 5

3.1.3.
Die private Rekursgegnerin bringt diesbezüglich vor, dass die Planung des
Bauernhauses mit dem Fachbeirat Denkmalpflege abgesprochen und die
Einhaltung der entsprechenden Anforderungen gemäss Dispositivziffer 31
der vorliegend angefochtenen Baubewilligung auch explizit verlangt worden
seien. Der Schutzumfang des Gebäudeinnern lasse sich Ziffer I.2.2 des
Schutzvertrags vom 23. September 2024 entnehmen. Die von der Rekurren-
tin behauptete Bestimmung, dass im Erdgeschoss des Teils A die Aufteilung
zwischen den Räumen A und B per se erhalten bleiben müsse, finde sich so
nicht. Der Schutzvertrag bestimme pro Segment den Schutzumfang, lasse
aber bei jedem Segment (A-C) Anpassungen, welche insbesondere durch
bauliche Vorschriften bedingt sind, zu. Dass die zukünftige Nutzung der Ge-
bäudesegmente allenfalls zusammengelegt würde, dürfe und könne nicht mit
dem Sanierungskonzept und den geplanten Eingriffen vermischt werden.
Entgegen der Behauptung der Rekurrentin werde mit dem vorliegenden Bau-
projekt somit nicht gegen den Schutzvertrag vom 23. September 2024
verstossen.
3.2.1.
Der Schutz des fraglichen Bauernhauses erfolgte im vorliegenden Fall mit-
tels verwaltungsrechtlichen Vertrags vom 23. September 2024 (§ 203 Abs. 1
lit. c i.V.m § 205 lit. d PBG). Darin wurden rechtskräftig und verbindlich der
Schutzumfang und die Überbauungsmöglichkeiten festgelegt. Massgebend
für die Bewilligungsfähigkeit des vorliegenden Bauvorhabens ist daher, ob
das projektierte Vorhaben den Schutzvertrag respektiert und die dort skiz-
zierten denkmalpflegerischen Vorgaben beachtet. Es ist durch Auslegung zu
ermitteln, welcher Sinn diesem beizumessen ist (vgl. VB.2023.00062 vom
28. August 2024, E. 6.3.1).
3.2.2.
Für die Auslegung der als verwaltungsrechtlichen Vertrag konstituierten
Schutzvereinbarung ist analog zur Auslegung privatrechtlicher Verträge in
erster Linie auf den übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien abzu-
stellen (subjektive Vertragsauslegung). Ist ein übereinstimmender Parteiwille
nicht feststellbar, ist der Vertrag nach dem Vertrauensgrundsatz auszulegen
(objektivierte Vertragsauslegung). Nach diesem Grundsatz ist einer Wil-
lensäusserung derjenige Sinn zu geben, den ihr der Empfänger aufgrund der
Umstände, die ihm im Zeitpunkt des Empfangs bekannt waren oder hätten
R3.2025.00023 Seite 6

bekannt sein müssen, in guten Treuen beilegen durfte oder musste. In Zwei-
felsfällen ist zu vermuten, dass die Verwaltung nicht bereit ist, etwas zu ver-
einbaren, was mit den von ihr zu wahrenden öffentlichen Interessen und der
einschlägigen Gesetzgebung im Widerspruch steht (VB.2023.00062 vom
28. August 2024, E. 6.3.2).
Zu berücksichtigen ist bei der Auslegung des Vertrages sodann der der kom-
munalen Bewilligungsbehörde bei der Beurteilung von Bauvorhaben an
Denkmalschutzobjekten zukommende Ermessenspielraum (vgl.
BGr 1C_43/2013 vom 22. Oktober 2013, E. 2.2; VB.2010.00312 vom 3. No-
vember 2010, E. 2.4). Insoweit hat sich die Rekursinstanz bei der Entschei-
düberprüfung Zurückhaltung aufzuerlegen. Beruht der kommunale Ent-
scheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, so
hat ihn die Rekursinstanz zu respektieren. Die Rekursinstanz darf nur dann
einschreiten, wenn die Behörde ihren Ermessensspielraum überschreitet, in-
dem sie sich von unsachlichen, dem Zweck der in Frage stehenden Rege-
lung fremden Erwägungen leiten lässt oder allgemeine Rechtsprinzipien, wie
das Verbot von Willkür oder den Grundsatz der Verhältnismässigkeit, ver-
letzt. Dabei darf sich die Rekursinstanz jedoch nicht auf eine blosse Willkür-
prüfung beschränken, vielmehr muss die Eingriffsschwelle tiefer gesetzt wer-
den (vgl. BGE 145 I 52, E. 3.6., mit Hinweisen).
3.3.1.
Im vorliegenden Fall wurde das streitbetroffene Bauernhaus – wie bereits
erwähnt – mit Schutzvertrag vom 23. September 2024 unter Schutz gestellt.
Der Schutzumfang des Gebäudeinnern dieses Bauernhauses wurde in Zif-
fer I.2.2. dabei wie folgt festgelegt (vgl. act. 16.6, S. 3):
Teil A: Der südseitige Teil des Bauernhauses von 1824 wurde als Wohnteil erbaut.
Die Erhebungen zeigen, dass insbesondere Räume im EG und OG mit Holz-
täfelungen, Schränken und gemalten Verzierungen grossen Wert aufwei-
sen. Der materielle Zustand konnte nicht abschliessend beurteilt werden
und ist im Rahmen der Umbaumassnahmen zu evaluieren. Die Grundriss-
disposition ist möglichst zu erhalten, ein Ersatz der Bauteile ist möglich. An-
passungen, welche insbesondere durch bauliche Vorschriften (Brand-
schutz, Statik o.ä.) bedingt sind, sind zulässig.
Teil B: Neue Vertikalerschliessung mit Treppe und Lift. Ersatz der Raumteilung, ins-
besondere der Decken und der Wand zu Teil C sind zulässig.
R3.2025.00023 Seite 7

Teil C: Der nordseitige Teil des Bauernhauses stammt von 1690. Die Erhebungen
zeigen, dass diverse Veränderungen und Umnutzungen vorgenommen wur-
den. Es liegen zahlreiche Eingriffe vor, welche den denkmalpflegerischen
Wert schmälern. Der materielle Zustand konnte nicht abschliessend erho-
ben werden und ist im Rahmen der Umbaumassnahmen zu evaluieren. Der
Ersatz der Raumteilung ist grundsätzlich möglich, die Raumstruktur kann
bei Ersatz neu gegliedert werden. Dabei ist die Geschossigkeit in Anzahl
und prinzipieller Lage beizubehalten, situative Öffnungen zur vertikalen Ver-
bindung der Geschosse (Lufträume) sind zulässig.
Zu erhalten ist die Position der Geschossdecken, die Grundrissdisposition, der lie-
gende Dachstuhl mit Andreaskreuzen und das Sparrendach entsprechend der in
der Planbeilage festgelegten Klassifizierung […].
Beilage dieses Schutzvertrages bilden die "Pläne mit farbig eingetragenem
Schutzumfang" (vgl. act. 16.6, S. 5 ff.). Aus den besagten Plänen geht unter
anderem hervor, dass zum Schutzumfang des Bauernhauses die grün ein-
gezeichnete Primärstruktur des besagten Gebäudes gehört. Orange mar-
kierte Bauteile weisen zudem auf die erhaltenswerte Oberfläche hin, wäh-
rend gelb markierte Bauteile auf den Erhalt der Raumeinteilung abzielen, wo-
bei in diesem Fall ein Ersatz durch neue Bauteile möglich ist. Rosarot einge-
färbte Bauteile schützen sodann das bestehende Erscheinungsbild (vgl.
act. 16, S. 5 i.V.m. S. 6 ff.).
3.3.2.
Die Bauherrschaft plant vorliegend den Umbau des bestehenden Bauern-
hauses (Haus C). Dabei ist unbestritten und aktenkundig, dass die Grund-
risse aufgrund der angedachten Nutzung (Büroräumlichkeiten und Verkaufs-
flächen) situativ angepasst und hierzu Wände teils zurückgebaut und teils
neu erstellt werden sollen. Unter anderem soll etwa im Erdgeschoss und im
Obergeschoss des Teils A des fraglichen Bauernhauses jeweils eine Wand
zwischen den Räumen A und B bzw. C und D abgebrochen werden. Zudem
soll im Untergeschoss die Öffnung der nördlichen Wand des Teils A sowie
im Dachgeschoss die Öffnung der Wand zwischen den Teilen A und B des
Bauernhauses geschlossen werden (vgl. hierzu die revidierten Grundriss-
pläne vom 5. Juli 2024 [act. 16.1.11 ff.]). Fraglich und zu prüfen ist nachfol-
gend demnach, ob die baulichen Massnahmen eine Verletzung des entspre-
chenden Schutzvertrages vom 23. September 2024 darstellen.
R3.2025.00023 Seite 8

3.3.3.
Vorab ist in diesem Zusammenhang festzuhalten, dass der Fachbeirat Denk-
malpflege im Rahmen seiner Stellungnahme vom 22. Dezember 2024 die
Eingriffstiefe der geplanten baulichen Massnahmen im Gebäudeinnern des
Bauernhauses als "sehr gross" qualifiziert hat (vgl. act. 16.5, S. 6). Trotz die-
ses Umstands hat sich die kommunale Vorinstanz im angefochtenen Bau-
entscheid nicht erkennbar mit der Vereinbarkeit der baulichen Massnahmen
mit dem Schutzumfang auseinandergesetzt. Auch im Rahmen ihrer Ver-
nehmlassung bringt sie lediglich vor, dass es keine neuen Durchbrüche gebe
(vgl. oben E. 3.1.2.). Eine fundierte Abklärung und Auseinandersetzung etwa
damit, dass im Erdgeschoss und im Obergeschoss des Teils A jeweils eine
orange markierte Wand ("Oberfläche erhaltenswert") zwischen den Räumen
A und B bzw. C und D (ersatzlos) abgebrochen oder die geschützte Pri-
märstruktur teilweise geschlossen werden soll (vgl. hierzu die revidierten
Grundrisspläne vom 5. Juli 2024 [act. 16.1.11 ff.] sowie die Pläne "Schutz-
umfang Bauernhaus" vom 26. April 2024 [act. 16.6, S. 7 f.]), erfolgt allerdings
nicht. Die kommunale Vorinstanz beschränkt sich vielmehr darauf, festzuhal-
ten, dass die definitive Beurteilung der geplanten baulichen Massnahmen
erst im Rahmen der baulichen Umsetzung aufgrund einer Güterabwägung
unter Beachtung der denkmalpflegerischen Grundsätze erfolgen werde und
mit den in den Dispositivziffern 7.3. und 7.4 der angefochtenen Baubewilli-
gung angeordneten Nebenbestimmungen eine enge Baubegleitung mit der
Baubehörde bzw. der Denkmalfelge sichergestellt werde (vgl. act. 3, Dispo-
sitivziffern 7.3 f. und act. 15, S. 4). Aus welchem Grund die kommunale
Vorinstanz in der Folge davon ausgeht, dass der Schutzumfang gemäss ver-
waltungsrechtlichem Vertrag vom 23. September 2024 durch die erwähnten
baulichen Massnahmen nicht gefährdet werde, hat sie im entsprechenden
Entscheid sowie im Rahmen der Vernehmlassung allerdings nicht dargelegt.
Folglich kann sie sich auch nicht auf den ihr zustehenden Ermessenspiel-
raum berufen, womit das Baurekursgericht berechtigt und verpflichtet ist, den
Sachverhalt uneingeschränkt zu prüfen.
3.3.4.
Wie bereits erwähnt, sollen im Erdgeschoss und im Obergeschoss des Teils
A des fraglichen Bauernhauses jeweils eine – gemäss Schutzvertrag orange
markierte – Wand zwischen den Räumen A und B bzw. C und D abgebro-
chen werden. Zudem soll im Untergeschoss die Öffnung der nördlichen
Wand des Teils A sowie im Dachgeschoss die Öffnung der Wand zwischen
R3.2025.00023 Seite 9

den Teilen A und B – und damit ein Teil der grün markierten Primärstruktur
– geschlossen werden. Eine im Dachgeschoss des Teils A geschützte In-
nenwand, welche abgebrochen werden soll, besteht demgegenüber – ent-
gegen der Ansicht der Rekurrentin (vgl. oben E. 3.1.1.) – nicht (vgl. hierzu
die revidierten Grundrisspläne vom 5. Juli 2024 [act. 16.1.11 ff.] sowie die
Pläne "Schutzumfang Bauernhaus" vom 26. April 2024 [act. 16.6, S. 6 f.];
vgl. oben E. 3.3.2.).
Was den geplanten Abbruch der Wände zwischen den Räumen A und B bzw.
C und D anbelangt, kann festgehalten werden, dass die im Schutzvertrag für
orange Markierungen verwendete Formulierung "Oberfläche erhaltenswert"
darauf abzielt, die Oberfläche – mithin die äusserste sichtbare Schicht der
Wand – zu erhalten. Die Formulierung ist im Kontext des Schutzvertrages zu
lesen, wonach die entsprechenden Räume im Erd- und Obergeschoss mit
Holztäfelungen, Schränken und gemalten Verzierungen einen grossen Wert
aufweisen (vgl. act. 16.6, S. 3 sowie oben E. 3.3.1.). Die besagte Ausdrucks-
weise ist insofern so zu verstehen, dass die gemäss Schutzvertrag orange
markierten Bauteile aufgrund ihres denkmalpflegerischen Werts eben ge-
rade nicht ersatzlos entfernt werden dürfen. Anderes geht aus dem Schutz-
vertrag nicht hervor. Wird – wie im vorliegenden Fall – eine gesamte Wand
mit erhaltenswerter Oberfläche (ersatzlos) abgebrochen, so stellt dies somit
offenkundig eine Verletzung des entsprechenden Schutzvertrags dar. Dass
die besagten baulichen Anpassungen durch Brandschutzvorschriften etc.
bedingt sind – und aus diesem Grund allenfalls zulässig wären (vgl. oben
E. 3.3.1.) –, macht die Rekursgegnerschaft sodann nicht geltend und ist dies
auch nicht ersichtlich. Bereits aus diesem Grund kann vorliegend somit fest-
gehalten werden, dass der schutzvertraglich festgehaltene Schutzumfang
beeinträchtigt wird.
In Bezug auf die gemäss Schutzvertrag grün markierte Primärstruktur ist so-
dann darauf hinzuweisen, dass die Primärstruktur die grundlegende (ur-
sprüngliche) Bausubstanz des Gebäudes darstellt und hierzu nebst den tra-
genden (Aussen-)wänden auch die ursprüngliche Raumstruktur, sonstige
wichtige konstruktive Elemente sowie historische Durchgänge und Türöff-
nungen in den Fassaden gehören können. Im vorliegenden Fall geht aus den
Plänen "Schutzumfang Bauernhaus" vom 26. April 2024 unter anderem her-
vor, dass die grün markierte Primärstruktur im Untergeschoss durchgehend
verläuft. Auch in der grün markierten Primärstruktur im Dachgeschoss
R3.2025.00023 Seite 10

zwischen den Teilen A und B finden sich keine Unterbrüche der grünen Mar-
kierung (vgl. act. 16.6, S. 6 ff.). Die durchgehende Markierung kann insofern
nur so gedeutet werden, dass der jeweils vorhandene Durchgang – über wel-
chen die Markierung verläuft – ebenfalls zu erhalten ist, womit die geplanten
Schliessungen dieser zur Primärstruktur gehörenden Durchgänge im Unter-
sowie Dachgeschoss ebenfalls einer Beeinträchtigung des Schutzvertrages
gleichkommen (vgl. die Pläne "Schutzumfang Bauernhaus" vom 26. Ap-
ril 2024 [act. 16.6, S. 6 ff.]). Dass die besagten baulichen Anpassungen
durch Brandschutzvorschriften etc. bedingt sind, macht die Rekursgegner-
schaft sodann auch in diesem Zusammenhang nicht geltend. Aufgrund des
Gesagten kann vorliegend somit festgehalten werden, dass der schutzver-
traglich festgehaltene Schutzumfang durch die geplanten baulichen Mass-
nahmen beeinträchtigt wird. Da die baulichen Massnahmen dem Schutzver-
trag widersprechen, bleibt nachfolgend zu prüfen, ob sich dieser Mangel mit-
tels einer entsprechenden Nebenbestimmung heilen lässt (§ 321 PBG).
3.4.1.
Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere
Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung
des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Bewilligung
die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen)
zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG). Mit Nebenbestimmungen darf von vorn-
herein nur Mängeln begegnet werden, die "ohne besondere Schwierigkeiten"
behoben werden können. Erfordert demgegenüber die Behebung von Män-
geln eine konzeptionelle Überarbeitung des Bauprojektes, darf keine mit Ne-
benbestimmungen verknüpfte Baubewilligung erteilt werden. Diesfalls ist
vielmehr eine Bauverweigerung auszusprechen und hat die Bauherrschaft
ein überarbeitetes Baugesuch einzureichen.
3.4.2.
Im vorliegenden Fall führt ein Beibehalten der im Schutzvertrag farbig mar-
kierten und damit schützenswerten Bauteile zu einer Veränderung in der
Grundrissdisposition innerhalb der geplanten Büroräumlichkeiten, womit
eine Anpassung des Nutzungs- und Gestaltungskonzepts nicht ausgeschlos-
sen werden kann. Eine solche Behebung von Mängeln erfordert eine kon-
zeptionelle Überarbeitung des Bauprojektes, womit keine mit Nebenbestim-
mungen verknüpfte Baubewilligung erteilt werden darf. Der Projektmangel
lässt sich folglich nicht mittels einer Nebenbestimmung heilen, weshalb der
R3.2025.00023 Seite 11

Beschluss des Bauausschusses X vom 15. Januar 2025 in Gutheissung des
Rekurses aufzuheben ist.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens erübrigt es sich, die weiteren Rügen im
Detail zu behandeln. Im Hinblick auf ein allfälliges Nachfolgeprojekt ist nach-
folgend allerdings kurz im Sinne eines obiter dictums auf die auf der Ostseite
des Bauernhauses geplanten Dachaufbauten, die Gestaltungsplanpflicht,
das Grenzbaurecht sowie den Gewässerabstand einzugehen (vgl. E. 4. ff.).
4.
Die Bauherrschaft plant, auf der östlichen Gebäudeseite zwei Dachaufbau-
ten (Schleppgauben) zu errichten, welche eine Breite von rund 1,5 m bzw.
3,5 m aufweisen und im gemäss Schutzvertrag "möglichen Bereich für neue
Eingriffe" zu liegen kommen sollen (vgl. hierzu den revidierten Ansichtsplan
vom 5. Juli 2024 [act. 16.1.17] sowie die Pläne "Schutzumfang Bauernhaus"
vom 26. April 2024 [act. 16.6, S. 11]). Dabei ist unbestritten und aktenkundig,
dass die geplanten sowie bestehenden Dachaufbauten auf der östlichen Ge-
bäudeseite gegen Art. 25 Abs. 2 Satz 4 BZO verstossen, der besagt, dass
Dachaufbauten insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fas-
sadenlänge sein dürfen. Die kommunale Vorinstanz hat dies richtig erkannt
und infolgedessen im angefochtenen Bauentscheid angeordnet, dass vor
Baubeginn der Nachweis zu erbringen sei, dass die gemäss Art. 25 Abs. 2
BZO zulässige Breite von einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge mit
den bestehenden und geplanten Dachaufbauten auf der östlichen Dachflä-
che des Bauernhauses eingehalten werde (vgl. act. 3, Dispositivziffer 8 i.V.m.
act. 15, S. 4). Die Breite der auf der östlichen Gebäudeseite vorhandenen
sowie geplanten Dachaufbauten wird mit anderen Worten anzupassen sein.
Diesbezüglich ist darauf hinzuweisen, dass verschiedene Arten der Mängel-
behebung denkbar sind, so z.B. durch ein Weglassen oder eine Umgestal-
tung der fraglichen Dachaufbauten. Die Auflage kann insofern unterschiedli-
che sowie erhebliche Auswirkungen auf das Erscheinungsbild des Bauern-
hauses haben, was den Schutzvertrag wiederum verletzen könnte. Dies gilt
insbesondere unter Berücksichtigung des Umstands, dass gemäss Schutz-
vertrag in Bezug auf die entsprechenden Dachaufbauten erhöhte gestalteri-
sche Anforderungen gelten, zumal diese sorgfältig gestaltet und platziert sein
müssen (vgl. act. 16.6, S. 3). Aus diesen Gründen kann auch dieser Verstoss
nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden, weshalb die
R3.2025.00023 Seite 12

Baubewilligung auch aus diesem Grund aufzuheben wäre. Bei einem allfälli-
gen Nachfolgeprojekt hat folglich – nebst den übrigen baulichen Massnah-
men – auch eine fundierte Auseinandersetzung mit der Vereinbarkeit der ge-
planten Dachaufbauten mit dem Schutzumfang zu erfolgen. Dies gilt umso
mehr, als der Fachbeirat Denkmalpflege die geplante (breitere) Dachauf-
baute im Rahmen seiner Stellungnahme vom 22. Dezember 2024 als zu "zu
gross" qualifiziert hat (vgl. act. 16.5, S. 6).
5.1.
Die Rekurrentin macht weiter zusammengefasst geltend, es fehle am Erfor-
dernis der planungsrechtlichen Baureife. Das streitbetroffene Baugrundstück
liege im Gestaltungsplanpflichtgebiet Y. Gemäss Art. 4 Ziff. 2 BZO entfalle
die Gestaltungsplanpflicht, wenn zur Lösung der angestrebten Ziele ein Pro-
jektwettbewerb oder ein Projektstudienauftrag durchgeführt worden sei und
die massgebenden Inhalte mit einer Arealüberbauung gemäss § 69 ff. PBG
sowie Art. 32 und 33 BZO gesichert würden. Art. 32 Ziff. 2 BZO halte dabei
fest, dass die Mindestarealfläche in der Zentrumszone ZA 6'000 m2 betrage.
In der Kernzone seien zudem keine Arealüberbauungen zulässig (Art. 32 Ziff.
1 BZO). Die kommunale Vorinstanz verweise in diesem Zusammenhang auf
ihren drittverbindlichen Vorentscheid vom 10. Mai 2023, womit sie festge-
stellt habe, dass für die Unterschreitung der für eine Arealüberbauung gefor-
derten Mindestarealfläche eine Ausnahmebewilligung gewährt werden
könne. Damit entfalle die Gestaltungsplanpflicht i.S.v. Art. 4 Ziff. 2 BZO,
wenn die angestrebten Ziele mit dem durchgeführten Studienauftrag erfüllt
würden und die gesamte Überbauung mit einer einheitlichen Baueingabe
den Qualitätsanforderungen an eine Arealüberbauung i.S.v. § 71 Ziff. 1 und
2 PBG genüge. Die kommunale Vorinstanz habe im Sinne einer "Ausnahme-
bewilligung" jedoch nur darauf verzichtet, dass die Mindestarealfläche ge-
mäss Art. 32 Ziff. 2 BZO eingehalten werden müsse. Sie habe aber nicht
auch von Art. 32 Ziff. 1 BZO dispensiert, wonach Arealüberbauungen in
Kernzonen unzulässig seien. Da das unter Schutz gestellte Haus C in der
Kernzone liege, sei eine Arealüberbauung nicht möglich, womit die massge-
blichen Inhalte auch nicht mit einer Arealüberbauung gesichert werden könn-
ten. Bereits aus diesem Grund sei zu Unrecht kein Gestaltungsplan aufge-
stellt worden. Im Weiteren sei darauf hinzuweisen, dass es sich bei der Ge-
staltungsplanpflicht und dem Gestaltungsplan um kantonalrechtliche Pla-
nungsinstrumente handle (§ 48 Abs. 3 und §§ 83 ff. PBG), weshalb es den
R3.2025.00023 Seite 13

Gemeinden gar nicht erlaubt sei, eigene Planungsinstrumente einzuführen.
Zudem hätte die Durchführung des Wettbewerbs öffentlich bekanntgemacht
und darauf hingewiesen werden müssen, dass dieser einen Gestaltungsplan
ersetzen solle. Stattdessen sei vorliegend hinter dem Rücken der Allgemein-
heit ein Vorentscheidverfahren betreffend die Gestaltungsplanpflicht durch-
geführt und die Gestaltungsplanpflicht damit ausgehebelt worden. Die ange-
fochtene Baubewilligung sei daher zufolge fehlender planungsrechtlicher
Baureife aufzuheben.
5.2.1.
Vorab ist in diesem Zusammenhang festzuhalten, dass es sich bei Art. 4 Zif-
fer 2 BZO um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht handelt,
dessen Auslegung und Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilli-
gungsbehörde obliegt. Ob die Voraussetzungen nach Art. 4 Ziff. 2 BZO erfüllt
sind, ist daher – wie die private Rekursgegnerin und die kommunale
Vorinstanz zu Recht vorbringen – zunächst von der kommunalen Vorinstanz
zu beurteilen (vgl. VB.2017.00371 vom 21. Dezember 2017, E. 9.3).
5.2.2.
Nach dem Wortlaut von Art. 4 Ziff. 2 BZO entfällt die Gestaltungsplanpflicht,
wenn zur Lösung der angestrebten Ziele ein Projektwettbewerb oder ein Pro-
jektstudienauftrag durchgeführt wurde und die massgebenden Inhalte mit ei-
ner Arealüberbauung gemäss Art. 69 ff. PBG sowie Art. 32 und 33 BZO ge-
sichert werden. Art. 32 BZO hält fest, dass Arealüberbauungen in allen
Wohn- und Zentrumszonen zulässig sind und die Mindestarealfläche in der
Zone ZA 6'000 m2 beträgt. Gestützt auf den Wortlaut und die Systematik der
fraglichen Bestimmung liesse sich mit der Rekurrentin insofern durchaus die
Meinung vertreten, dass ein Verzicht auf die Gestaltungsplanpflicht nicht in
Betracht fällt, wenn die Mindestarealfläche – wie vorliegend – nicht 6'000 m2
beträgt und das betroffene Gebiet in einer Kernzone liegt, in welcher Areal-
überbauungen nicht zulässig sind (vgl. Art. 32 BZO). Die Konsequenz einer
solchen Auslegung wäre allerdings, dass in Gebieten mit Gestaltungsplan-
pflicht, in welchen die Mindestarealfläche nicht erreicht wird oder die in einer
Kernzone liegen, ein Verzicht auf die Gestaltungsplanpflicht nie in Betracht
käme. Eine solch restriktive Auslegung konnte unter Berücksichtigung des
Sinn und Zwecks der fraglichen Bestimmung nicht Absicht des kommunalen
Gesetzgebers gewesen sein.
R3.2025.00023 Seite 14

In Bereichen mit Gestaltungsplanpflicht sind Bauten, Anlagen und deren Um-
gebung so zu gestalten, dass eine gute städtebauliche und architektonische
Gesamtwirkung erzielt wird (vgl. Art. 3 Ziff. 3 BZO). Die Gestaltungsplan-
pflicht bezweckt somit eine qualitativ hochwertige Überbauung eines zusam-
menhängenden Gebiets. Bedingt nun ein Verzicht auf die Gestaltungsplan-
pflicht die Durchführung eines Projektwettbewerbs oder eines Projektstudi-
enauftrags sowie die Sicherung der massgebenden Inhalte mit einer Areal-
überbauung gemäss Art. 69 ff. PBG sowie Art. 32 und 33 BZO, so wird damit
zum Ausdruck gebracht, dass die mit der Gestaltungsplanpflicht einherge-
henden erhöhten (gestalterischen) Anforderungen eben anderweitig sicher-
gestellt werden sollen. Im vorliegenden Fall erfolgt diese Sicherstellung unter
anderem mit dem Verweis auf die besonderen Anforderungen im Zusam-
menhang mit Arealüberbauungen, welche als Ausgleich für die Privilegierun-
gen dienen, die eine Arealüberbauung grundsätzlich bietet (vgl. § 71 f. PBG).
Vor dem Hintergrund der Qualitätssicherung kann es in diesem Zusammen-
hang somit nicht von Belang sein, dass in der Kernzone grundsätzlich keine
Arealüberbauungen zulässig sind und die Mindestarealfläche in der Zent-
rumszone ZA 6'000 m2 beträgt. Die Auslegung der kommunalen Vorinstanz,
wonach die Gestaltungsplanpflicht auch dann entfallen kann, wenn die Min-
destfläche einer Arealüberbauung unterschritten wird und die Baute (teil-
weise) in der Kernzone zu liegen kommt, ist folglich nachvollziehbar, womit
auch die rekurrentischen Einwände im Zusammenhang mit dem Vorent-
scheid vom 10. Mai 2023 als unbeachtlich erscheinen, soweit diese ange-
sichts des in Rechtskraft erwachsenen Vorentscheids nicht ohnehin verspä-
tet sind (vgl. act. 16.8).
6.1.
Die Rekurrentin ist weiter der Ansicht, es fehle in Bezug auf das Haus Süd
an einem Anbau- und Grenzbaurecht, womit gegen die Grenz- und Gebäu-
deabstandsvorschriften verstossen würde. Die besagte Liegenschaft solle an
die Nordfassade des bestehenden Gebäudes A-Strasse 4 der Rekurrentin
angebaut werden und – anders als noch das Siegerprojekt – dessen obers-
tes Vollgeschoss sogar um ein Geschoss überragen. Die kommunale Vo-
rinstanz habe dazu erwogen, dass das geplante Haus als "Grenzbau" zum
Gebäude der Rekurrentin erstellt werde, wobei mit der im Grundbuch einge-
tragenen Grunddienstbarkeit [..] das für diese Abstandsunterschreitung er-
forderliche Anbaurecht vorliege. Die Auslegung eines strittigen
R3.2025.00023 Seite 15

Näherbaurechts sei zivilrechtlicher Natur und falle somit grundsätzlich in die
Zuständigkeit des Zivilgerichts. Sie könne durch die Baubewilligungsbehörde
bzw. die Rechtsmittelinstanzen vorfrageweise geprüft werden, wobei eine
solche Entscheidung nur dann zulässig sei, wenn der Vertragsinhalt leicht
feststellbar sei und sich ein unzweifelhaftes Resultat ergebe. Von einem
leicht feststellbaren und unzweifelhaft klaren Inhalt der Dienstbarkeit "Anbau-
recht" [..] könne vorliegend aber keine Rede sein. Im Gegenteil sei überhaupt
kein Anbaurecht gegeben, zumal Dienstbarkeiten im Zweifelfall zugunsten
des Belasteten auszulegen seien. Schon aus dem klaren Wortlaut des
Grundbucheintrages ergebe sich, dass es sich eben nur um ein Anbaurecht
und nicht auch um ein Grenzbaurecht handle. Ein Anbaurecht sei zweifellos
nur ein Recht, an ein anderes Gebäude anzubauen. Das oberste Geschoss
des geplanten Hauses Süd gehe aber über das oberste Vollgeschoss des
Gebäudes der Rekurrentin hinaus, womit es offensichtlich keinen Anbau
mehr darstelle. Im Übrigen bestehe das damals zu erstellende Gebäude, an
welches angebaut werden dürfe, nicht mehr. Es könne somit auch nicht mehr
daran angebaut werden, womit die Dienstbarkeit nutzlos geworden und zu
löschen sei. Entgegen dem Dafürhalten der Baubehörde liege auch keine
gemäss Art. 16 Abs. 1 BZO zulässige geschlossene Überbauung entlang
von Strassen vor. Schon gar nicht könne zustimmungsfrei auf die Grenze
gebaut werden.
6.2.
Im Zusammenhang mit Baubewilligungsverfahren können sich zivilrechtliche
Vorfragen stellen. Dafür hat die Rechtsprechung folgende Grundsätze ent-
wickelt: Prinzipiell wird im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens nur ge-
prüft, ob ein Bauvorhaben nach den öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften
zulässig ist. Wo jedoch privatrechtliche Institute baupolizeilich von Bedeu-
tung sind, sind sie im Baubewilligungsverfahren zu beachten. Baupolizeilich
relevant ist nach der Praxis etwa die zivilrechtliche Vorfrage, ob die Verkehrs-
zufahrt und damit die Erschliessung des Baugrundstücks mittels eine Fahr-
wegrechtsdienstbarkeit genügend gesichert sei oder ob sich ein Bauprojekt
nach dem Inhalt eines als Grunddienstbarkeit ausgestalteten Näherbau-
rechts als zulässig erweist. Als nicht baupolizeilich bedeutsam wurden hin-
gegen die Fragen qualifiziert, ob der Grundbucheintrag einer Dienstbarkeit
rechtmässig sei und ob die geplante Aufstockung einer firsthöhenbeschrän-
kenden Grunddienstbarkeit widerspreche. Verwaltungsbehörden haben je-
doch hinsichtlich der vorfrageweisen Beantwortung von zivilrechtlichen
R3.2025.00023 Seite 16

Fragen Zurückhaltung zu üben. Die Auslegung eines zivilrechtlichen Ver-
trags durch eine Verwaltungsbehörde wird nur dann als zulässig erachtet,
wenn der Vertragsinhalt leicht feststellbar ist und sich ein unzweifelhaftes
Resultat ergibt. Ist die Tragweite einer Dienstbarkeit unklar, so darf die Ver-
waltungsbehörde den Entscheid über deren Inhalt dem zuständigen Zivilge-
richt überlassen (vgl. zum Ganzen VB.2018.00609 vom 29. August 2019,
E. 3).
6.3.1.
Vorliegend ist zwischen den Parteien strittig, ob das vereinbarte Anbaurecht
die Erstellung des Hauses Süd erlaubt. Bei der Frage, ob sich ein Bauprojekt
nach dem Inhalt eines als Grunddienstbarkeit ausgestalteten Anbaurechts
als zulässig erweist, handelt es sich um eine baupolizeilich relevante zivil-
rechtliche Vorfrage. Diese ist im Baubewilligungsverfahren grundsätzlich zu
beachten und im Sinn einer Vorfrage auszulegen. Dabei ist gemäss Art. 738
Abs. 1 ZGB für den Inhalt einer Dienstbarkeit der Grundbucheintrag mass-
gebend, soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrag deutlich ergeben.
Gemäss Art. 728 Abs. 2 ZGB kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit im Rah-
men des Eintrages aus ihrem Erwerbsgrund oder aus der Art ergeben, wie
sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt
worden ist.
6.3.2.
Vorliegend geht aus dem Grundbucheintrag hervor, dass mit der Grund-
dienstbarkeit [..] ein Anbaurecht zugunsten des Grundstücks Kat.-Nr. 1 und
zulasten des Grundstücks Kat.-Nr. 2 vereinbart worden ist. Der Wortlaut die-
ser Grunddienstbarkeit lautet wie folgt (vgl. act. 6.1, S. 11):
„Der jeweilige Eigentümer des belasteten Grundstückes räumt dem jeweiligen
Eigentümer des berechtigten Grundstückes das Recht ein, einen anstelle des
bestehenden Gerbereigebäudes Assek. Nr. 1 zu errichtenden Neubau auf die
gleiche Länge an das auf dem belasteten Grundstück zu erstellende Gebäude
anzubauen. Der Eigentümer des berechtigten Grundstückes hat sich jedoch in
die bestehende Brandmauer einzukaufen, sofern er auf seinem Grundstück
keine eigene Brandmauer erstellt.“
Angesichts dessen, dass das – zum Zeitpunkt des vereinbarten Anbaurechts
noch zu erstellende – rekurrentische Gebäude auf dem Grundstück Kat.-Nr.
R3.2025.00023 Seite 17

2 unmittelbar südwestlich an die Bauparzelle angrenzt, kann davon ausge-
gangen werden, dass mit dem vereinbarten Anbaurecht das Recht einge-
räumt wurde, auf dem Baugrundstück einen Grenzbau zu errichten und die-
sen in geschlossener Bauweise an das benachbarte Gebäude anzubauen.
Aus dem Wortlaut der entsprechenden Grunddienstbarkeit geht sodann her-
vor, dass das Recht eingeräumt wurde, den zu errichtenden Neubau auf die
gleiche Länge anzubauen. In Bezug auf die Höhe des zu errichtenden Neu-
baus wurde hingegen nichts festgehalten, was dafür spricht, dass die Par-
teien diesbezüglich eben gerade keine Beschränkung, sondern vielmehr die
Regelbauweise als massgebend festlegen wollten. Insgesamt wäre deshalb
davon auszugehen, dass die kommunale Vorinstanz nicht rechtsverletzend
vorgegangen ist, wenn sie das umstrittene Haus Süd als bewilligungsfähig
qualifiziert hat.
7.1.
Die Rekurrentin bringt sodann zusammengefasst vor, dass entlang der Ost-
grenze des Baugrundstücks der Y-Bach verlaufe, wobei vorliegend ein pro-
visorischer Gewässerraum beidseitig der Gerinnesohle von 10,7 m gelte. In-
nerhalb dieses provisorischen Gewässerraums komme die Südostspitze des
geplanten Hauses Nord, eine bis an die Bachparzellengrenze reichende Ter-
rasse, Sitzplätze mit angeblich mobilen Picknick-Tischen und ein Fussweg
entlang der Bachparzellengrenze zu liegen, der die genannte Terrasse und
die Picknick-Plätze miteinander verbinde. Die genannten Anlagen würden
sich nicht nur innerhalb des provisorischen Gewässerraumes, sondern auch
innerhalb des kantonalrechtlichen Gewässerabstandes von 5 m befinden,
wobei offenbleiben könne, ob und inwiefern diesem noch eine Bedeutung
zukomme. Gemäss der GIS-Karte "Revitalisierungsplanung" sei der Revita-
lisierungsnutzen des Y-Bachs in diesem Bereich immerhin "mittel", was der
zweithöchsten Stufe entspreche. Mithin komme hier eine Revitalisierung
ernsthaft in Betracht, was bei der Interessenabwägung nach Art. 41c Abs. 1
lit. a der Gewässerschutzverordnung (GSchV) zu berücksichtigen sei. Eine
Revitalisierung des Y-Bachs werde nun aber insbesondere durch das teil-
weise innerhalb des Gewässerraums geplante Haus Nord in unzulässiger
Weise präjudiziert. Der Umstand, dass der Gewässerraum auf einer Breite
von 5,7 m überstellt werde, werde in der angefochtenen Gesamtverfügung
dabei mit keinem Wort erwähnt.
R3.2025.00023 Seite 18

7.2.
Nach Art. 36a des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer (GSchG)
legen die Kantone nach Anhörung der betroffenen Kreise den Raumbedarf
der oberirdischen Gewässer (Gewässerraum) fest, welcher für die Gewähr-
leistung der natürlichen Funktionen der Gewässer, des Schutzes vor Hoch-
wasser und der Gewässernutzung erforderlich ist (Abs. 1 lit. a–c). Der Bun-
desrat regelt die Einzelheiten (Abs. 2), und die Kantone sorgen dafür, dass
der Gewässerraum bei der Richt- und Nutzungsplanung berücksichtigt sowie
extensiv gestaltet und bewirtschaftet wird (Abs. 3 Satz 1). Art. 41a Abs. 1
und 2 GSchV bezeichnen die minimale Breite des Gewässerraums für Fliess-
gewässer. In Art. 41c GSchV wird sodann die im Gewässerraum zulässige
Nutzung geregelt. Nach Abs. 1 dieser Bestimmung dürfen im Gewässerraum
nur standortgebundene, im öffentlichen Interesse liegende Anlagen wie
Fuss- und Wanderwege, Flusskraftwerke oder Brücken erstellt werden; in
dicht überbauten Gebieten kann jedoch die Behörde für zonenkonforme An-
lagen Ausnahmen bewilligen, soweit keine überwiegenden Interessen ent-
gegenstehen (Art. 41c Abs. 1 GSchV).
7.3.
Vorliegend ist unbestritten und aktenkundig, dass die südöstliche Gebäude-
ecke des Hauses Nord, die südöstlich davon geplante Terrasse zum Y-Bach,
die mobilen Picknick-Tische sowie der Fussweg entlang des Y-Bachs im
übergangsrechtlichen Gewässerraum zu liegen kommen (vgl. den Situati-
onsplan vom 26. Juni 2024 [act. 16.1.49]). Während der besagte Fussweg
mit dazugehöriger Terrasse und mobilen Picknick-Tischen aufgrund seines
Zwecks als standortgebunden und demnach im Gewässerraum zulässig zu
betrachten wäre (vgl. Art. 41c Abs. 1 Satz 1 GSchV), ist das fragliche Haus
Nord – unbestrittenermassen – nicht standortgebunden im Sinne von Art.
41c Abs. 1 Satz 1 GSchV, weshalb diesbezüglich zu prüfen ist, ob die Bau-
direktion Kanton Zürich zur Recht eine Ausnahmebewilligung vom Anlagen-
verbot im Gewässerraum erteilt hat.
7.4.
Erweist sich eine Baute im Gewässerraum als unzulässig, kann die Behörde
Ausnahmen bewilligen. Voraussetzung hierfür ist, dass die geplante Anlage
in "dicht überbautem Gebiet" liegt und es sich um eine zonenkonforme An-
lage handelt. Zudem dürfen keine überwiegenden Interessen – zu denken ist
etwa an Anliegen des Hochwasserschutzes sowie des Natur- und
R3.2025.00023 Seite 19

Landschaftsschutzes oder an das Interesse der Öffentlichkeit an einem er-
leichterten Zugang zu den Gewässern – entgegenstehen (vgl. Art. 41c
Abs. 1 Satz 2 lit. a GSchV). Hierfür ist praxisgemäss eine umfassende Inte-
ressenabwägung durchzuführen. Art. 41c Abs. 1 GSchV räumt der zuständi-
gen Verwaltungsbehörde für die Gewährung einer Ausnahmebewilligung ei-
nen gewissen Beurteilungsspielraum ein, in welchen die Rechtsmittelinstanz
nicht eingreift. Die Beurteilung, ob nach Art. 41c Abs. 1 GSchV eine Ausnah-
mebewilligung zu erteilen ist, muss jedoch unter pflichtgemässer Abwägung
der entgegenstehenden Interessen beurteilt werden. Übergeordnetes Ziel
ist, durch die Erteilung von Ausnahmebewilligungen im dicht überbauten Ge-
biet eine Siedlungsentwicklung nach innen und eine aus der Sicht der Raum-
planung erwünschte städtebauliche Verdichtung zu ermöglichen. Wenn die
Interessenabwägung ergeben sollte, dass eine Ausnahme grundsätzlich be-
willigt werden kann, bedeutet das allerdings nicht, dass die Baute direkt am
Gewässer erstellt werden darf. Der Uferstreifen ist räumlich so wenig wie
möglich in Anspruch zu nehmen, und es ist grundsätzlich Sache der Bau-
herrschaft, nachzuweisen, dass keine weniger starke Beanspruchung des
Gewässerraums durch die vorgesehene Baute möglich ist (vgl.
VB.2022.00309 vom 13. Juli 2023, E. 4.3 sowie BGE 139 II 470 E. 4.5).
7.5.
Im vorliegenden Fall liegt das teilweise der Kernzone sowie der Zentrums-
zone zugeschiedene Baugrundstück im Hauptsiedlungsgebiet von X. Das
Gebiet wurde daher von der Baudirektion zu Recht als dicht überbaut im
Sinne von Art. 41c Abs. 1 lit. a GSchV eingestuft. Ebenso ist die für eine ge-
wässerschutzrechtliche Ausnahmebewilligung vorausgesetzte Zonenkonfor-
mität gegeben. Im Weiteren hat die Rekurrentin keine überwiegenden öffent-
lichen Interessen ins Feld geführt, welche dem Bauvorhaben entgegenste-
hen würden. Wie die Baudirektion diesbezüglich zu Recht vorbringt, kommt
lediglich die südöstliche Gebäudeecke des geplanten Hauses Nord um rund
5,7 m in den fraglichen Uferstreifen zu liegen (vgl. den Situationsplan vom
26. Juni 2024 [act. 16.1.49]). Angesichts dessen sowie unter Berücksichti-
gung des Umstands, dass der mittlere Revitalisierungsnutzen – gemäss un-
bestritten gebliebener Darstellung der Baudirektion (vgl. act. 13.2) – auf die
entlang des Y-Bachs bestehende Ufermauer zurückzuführen ist, kann somit
berechtigterweise davon ausgegangen werden, dass die künftige Gewässer-
raum- und Revitalisierungsplanung durch das geplante Bauvorhaben weder
negativ präjudiziert noch nennenswert beeinträchtigt wird. In Bezug auf den
R3.2025.00023 Seite 20

Hochwasserschutz kann sodann festgehalten werden, dass das westlich des
Y-Bachs gelegene Gebiet im Bereich des geplanten Hauses Nord gemäss
der synoptischen Gefahrenkarte einzig noch eine Restgefährdung aufweist.
Das im Siedlungsgebiet geltende Regel-Schutzziel für ein hundertjährliches
Hochwasserereignis (HQ100) kann dabei vollumfänglich erfüllt werden, da
ein solches Hochwasserereignis gemäss Wassertiefenkarte im betreffenden
Gebiet nicht zu Überflutungen führen wird (vgl. dazu den GIS-Browser,
https://web.maps.zh.ch/ sowie den Richtplantext, Kantonaler Richtplan Zü-
rich, 3 Landschaft, 3.11 Gefahren). Auch bei einem Hochwasserereignis mit
dreihundertjährlicher Eintretenswahrscheinlichkeit wird der vom fraglichen
Gebäude betroffene Bereich nicht überflutet. Dass dem geplanten Bauvor-
haben überwiegende Anliegen des Hochwasserschutzes entgegenstehen
würden, kann somit ebenfalls nicht gesagt werden. Im vorliegenden Fall ist
sodann entscheidend, dass unmittelbar nordwestlich des geplanten Hauses
Nord das sich im kommunalen Inventar der schützenswerten Bauten befind-
liche Bauernhaus Vers.-Nr. 3 liegt, in Bezug auf welches entsprechend Rück-
sicht zu nehmen und hinreichend Abstand zu wahren ist. Es liegt insofern ein
sachliches und objektiv begründetes Bedürfnis an der (teilweisen) Erstellung
der Baute im Uferstreifen vor, zumal sich dieser auf der vom Bauernhaus
abgewandten Seite befindet (vgl. den Situationsplan vom 26. Juni 2024
[act. 16.1.49]). Demnach wäre das Bauvorhaben aufgrund der konkreten
Umstände des vorliegenden Falls unter dem Blickwinkel des Gewässer-
schutzes nicht zu beanstanden.
8.
Zusammengefasst ist der Beschluss des Bauausschusses X vom 15. Januar
2025 in Gutheissung des Rekurses aufzuheben.
Da das Bauvorhaben nicht realisiert werden kann, ist der Rekurs, soweit er
sich gegen die im koordinierten Verfahren ergangene Gesamtverfügung der
Baudirektion Kanton Zürich vom 7. November 2024 richtet, als gegenstands-
los geworden abzuschreiben.
9.1.
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten je zur Hälfte der kommunalen
Vorinstanz sowie der privaten Rekursgegnerin aufzuerlegen (§ 13 VRG).
R3.2025.00023 Seite 21

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-
gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-
nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-
baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier
ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr
in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV
VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein
grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG,
3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.).
Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 5'500.-- festzusetzen.
9.2.
Die Rekurrentin und die private Rekursgegnerin beantragen die Zuspre-
chung einer Umtriebsentschädigung.
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren
vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-
ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-
pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-
verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder
den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-
triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.
Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-
sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom
16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der Rekurrentin zulasten
der privaten Rekursgegnerin eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen.
Angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 1'700.--. Da die Umtriebsentschä-
digung pauschal festgelegt wird, entfällt die Zusprechung eines Mehrwert-
steuerzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ
2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch). Der privaten Rekursgegnerin
steht bei diesem Verfahrensausgang keine solche zu.
[..]
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