zh_baurekursgericht · BRGE IV Nrn. 0020-0021/2016 · 2003-12-09 · de
Natur- und Heimatschutz. Rekonstruktionspflicht des Grundeigentümers nach Verfallenlassen mit anschliessender Beseitigung eines unter Schutz gestellten Gebäudes.


BRGE IV Nrn. 0020 und 0021/2016 vom 18. Februar 2016 in BEZ 2016 Nr. 10
4.1 Streitbetroffen ist das 1559 erbaute Bauernhaus mit Namen «F.» im
Dorfkern von X. Es handelt (bzw. handelte) sich um ein zweigeschossiges
Riegelhaus mit einem steilen, hohen und geknickten Satteldach mit
Krüppelwalm und Klebdach.
Im Gutachten der Denkmalpflegkommission des Kantons Zürich vom 28.
Juni 2002 wurde die Liegenschaft zusammengefasst folgendermassen
umschrieben: Das Gebäude entspreche dem charakteristischen Ackerbauern-
haus des 16. Jahrhunderts der Region nordwestlich von Y und sei als wichtiger
Zeuge einer wirtschaftlichen, sozialen und baukünstlerischen Epoche und als
bedeutender Bestandteil des Ortsbildes von X ein Schutzobjekt von über-
kommunaler Bedeutung. Das selten hohe Alter des 1559 errichteten Bauern-
hauses und die für das Zürcher Unterland exemplarische, am Gebäude ables-
bare Hausgeschichte würden den hohen Eigenwert begründen. Eine besondere
Bedeutung komme dem Gebäude als markantem Eckpunkt im Ortsgefüge von
X zu. Das Gebäude habe im Dorfbereich westlich der Kirche Identifikations-
charakter. Die auf alten Dorfplänen gut sichtbare Dorfstruktur mit dem durch
vier Strassenachsen gebildeten Geviert sei noch heute erlebbar. Das Gebäude
sei in jeder Beziehung ein für X und die Region wichtiger Zeuge und unbedingt
erhaltenswürdig.
4.2 Der vorliegende Fall weist folgende Vorgeschichte auf:
Mit Gemeinderatsbeschluss vom 9. Dezember 2003 des Gebäude in
folgendem Umfang unter Schutz gestellt:
«Der Schutzumfang umfasst die Fassaden und Dachflächen, die originale
Bausubstanz mit Ständern, Bohlenwänden und Balkenlagen, das Dach mit
Dachstuhl und Eindeckung und die Ausstattung der mittleren Stube mit dem
Kachelofen. Die durch die Ständerstellung bestimmte Raumstruktur ist zu
erhalten. Das Bauernhaus «F.» darf nicht abgebrochen und weder durch
Änderungen noch durch Unterhaltsarbeiten in seinem kulturhistorischen
Charakter beeinträchtigt werden. Hofraum, Garten und die Erscheinung des
Gebäudes im Dorfgefüge sind in der heutigen Eigenart zu erhalten. Das
Gebäude ist ordnungsgemäss zu unterhalten. Die geschützten Teile sind im
Original zu erhalten; wo ein Ersatz von geschützten Teilen, namentlich von
Verschleissschichten an Böden und Wänden, unumgänglich ist, sind wiederum
Materialien gemäss Originalzustand zu verwenden. Sind Materialien im
Originalzustand nicht oder nicht mehr mit zumutbarem Aufwand erhältlich, wird
im Einvernehmen mit der Bauabteilung bestmöglicher Ersatz verwendet.»
Dieser Beschluss erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
4.3 Im April 2006 erwarb der Mitbeteiligte die streitbetroffene Liegenschaft.
In der Folge beantragte er beim Gemeinderat, ein Verfahren zur
Schutzentlassung einzuleiten. Mit Gemeinderatsbeschluss vom 2. Oktober
2007 wurde die Liegenschaft «F.» aus dem Schutz entlassen.

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Auf Anfechtung dieses Beschluss durch den Zürcher Heimatschutz hin hob
die Rekursinstanz mit Entscheid BRKE I Nrn. 0145/2008 und 0146/2008 vom 4.
Juli 2008 diese Schutzentlassung auf. Dieser Entscheid erwuchs unange-
fochten in Rechtskraft.
4.4 Mit Verfügung des Bauvorstandes vom 18. Dezember 2008 wurde der
Mitbeteiligte aufgefordert, die Dachhaut der streitbetroffenen Liegenschaft
instand zu stellen. Der gegen diese Verfügung gerichtete Rekurs wurde mit
Entscheid BRKE I Nr. 0206/2011 vom 28. Oktober 2011 teilweise als durch
Erfüllung und teilweise als durch Wiedererwägung der angefochtenen Ver-
fügung gegenstandslos geworden abgeschrieben.
4.5 Mit Schreiben vom 20. September 2013 verlangte der Mitbeteiligte eine
erneute Begutachtung des Objektes mit dem Ziel einer Schutzentlassung. Die
Begutachtung wurde von der Gemeinde an den Gutachter P. von der I. AG
übertragen, der mit Datum vom 18. Dezember 2013 ein Gutachten erstellte. Auf
Basis dieses Gutachtens wurde ein Schutzvertrag erstellt, welcher die
Reduktion des Schutzumfanges vor allem auf die Erhaltung des Volumens des
originalen Baukörpers vorsieht, es also erlaubt, das Schutzobjekt «F.» zu
beseitigen und durch ein neues Gebäude zu ersetzen.
Mit dem vorliegend angefochtenen Beschluss des Gemeinderates X vom
30. September 2014 wurde dieser Schutzvertrag zwischen dem Mitbeteiligten
und der Politischen Gemeinde X genehmigt und zugleich die Schutzverfügung
vom 9. Dezember 2003 aufgehoben.
Zuvor, mit Verfügung des Bauvorstandes X vom 28. August 2014, wurden
aufgrund eines erfolgten Teileinsturzes verschiedene zu treffende Sicherungs-
massnahmen statuiert. Unter anderem wurde die Eindeckung der Dachfläche
mit Planen verlangt. Der vom Mitbeteiligten gegen diese Verfügung erhobene
Rekurs wurde mit Entscheid BRKE IV Nr. 0148/2014 vom 27. November 2014
abgewiesen.
Während des laufenden Rekursverfahrens betreffend den Beschluss des
Gemeinderates X vom 30. September 2014 ordnete der Gemeinderat mit Be-
schluss vom 5. August 2015 schliesslich aus Sicherheitsgründen den Abbruch
der streitbetroffenen Liegenschaft an. Diesem Beschluss wurde umgehend
Folge geleistet.
Auch dieser Beschluss bildet Streitgegenstand im vorliegenden Verfahren.
5.1 Aufgrund der dargelegten Vorgeschichte ergibt sich, dass zum
heutigen Zeitpunkt nach wie vor die Schutzverfügung aus dem Jahre 2003
Gültigkeit hat; deren Aufhebung ist zufolge Anfechtung nicht rechtskräftig.
Dass es sich beim Gebäude «F.» erstens um einen wichtigen Zeugen
(sogenannter Eigenwert) und zweitens um ein Gebäude, welches das Ortsbild
wesentlich mitprägt (sogenannter Situationswert), und damit aus zweierlei
Gründen um ein Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG handelte,
ergibt sich aus dem Gutachten der Denkmalpflegkommission des Kantons
Zürich vom 28. Juni 2002 und alsdann einerseits aus der rechtskräftigen

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Schutzverfügung aus dem Jahre 2003 und andererseits aus dem ebenfalls
rechtskräftigen Rekursentscheid BRKE I Nrn. 0145/2008 und 0146/2008 vom 4.
Juli 2008. Die zur Qualifikation als Schutzobjekt führenden Eigenschaften
blieben im vorliegenden Verfahren weitgehend unbestritten, auch wenn das neu
eingeholte Gutachten der I. AG vom 18. Dezember 2013 den Zeugenwert des
Schutzobjektes als eher gering einstuft.
Es stellt sich die Frage, ob bzw. inwieweit die mit der Unterschutzstellung
im Jahre 2003 festgelegten Schutzziele noch erreicht werden können, und ob
bzw. inwieweit dies mit der Reduktion des Schutzumfanges gemäss Beschluss
des Gemeinderates X vom 30. September 2014 der Fall ist. Dies ist im Lichte
der Tatsache zu beurteilen, dass das Schutzobjekt zwischenzeitlich abge-
brochen wurde.
5.2 Mit Bezug auf den Eigenwert des Gebäudes ist das Schutzziel nicht
mehr zu erreichen. Die Qualifikation als wichtiger Zeuge einer wirtschaftlichen,
sozialen oder baukünstlerischen Epoche kann ohne jegliche originale Substanz
des Objektes nicht mehr gegeben sein.
Anders präsentiert sich die Lage im Zusammenhang mit dem Schutzziel
der Erhaltung des Situationswertes. Beim Situationswert geht es nicht um die
Zeugenschaft eines Gebäudes und damit um die Wahrung historischer
Bausubstanz, sondern um die Erhaltung einer seit langer Zeit bestehenden
baulichen Situation, die für das angestammte Ortsbild von grosser Bedeutung
und deswegen erhaltenswert ist.
Allenfalls kann ein solcher Situationswert schon mit den Kernzonen-
vorschriften der Bau- und Zonenordnung, also mit einer planungsrechtlichen
Schutzmassnahme gemäss § 205 lit. a PBG gewahrt werden.
Mit individuellen Schutzanordnungen im Sinne von § 205 lit. c PBG, die
dann anzuordnen sind, wenn und soweit planungsrechtliche Anordnungen nicht
ausreichen (§ 9 der kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung [NHV]),
können demgegenüber deutlich weitergehende Massnahmen zur Erhaltung des
Situationswertes statuiert werden. Ist ein Objekt trotz seiner rechtskräftigen
Unterschutzstellung nicht mehr existent, weil es wie vorliegend dem Verfall
preisgegeben wurde, kann sich als individuelle Schutzmassnahme eine
teilweise Rekonstruktion des Gebäudes aufdrängen. Damit würde das
Gebäudeäussere und mithin der Situationswert kaum weniger gewahrt, als es
mit der Erhaltung des Gebäudeäussern in der (gegebenenfalls erheblich
restaurierten) Originalsubstanz der Fall wäre. Das Verwaltungsgericht hielt in
seinem Entscheid VB.2012.00553 vom 27. Februar 2013 (E. 2.3.3 in fine) fest,
die Schutzwürdigkeit sei bei einem rekonstruierten Objekt nicht generell zu
verneinen. Die Eigenart einer Altbaute bleibe auch im (fachgerecht) renovierten
bzw. rekonstruierten Zustand ablesbar. Diese Auffassung ist, jedenfalls soweit
es wie vorliegend um die Schutzwürdigkeit im Sinne des Situationswertes geht,
uneingeschränkt zu Grunde zu legen. Im Übrigen geht hiervon auch der
Mitbeteiligte aus, macht er doch – insoweit zutreffend – geltend, es sei
keineswegs so, dass die ortsbildprägende Wirkung zwingend die Erhaltung von
historischer Substanz erfordere.

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Zwar sind in § 25 NHV, mit welcher Vorschrift die individuellen
Schutzmassnahmen («Besondere Anordnungen» im Gegensatz zum
planungsrechtlichen Schutz) näher umschrieben werden, Rekonstruktions-
massnahmen nicht explizit vorgesehen. Die Aufzählung möglicher Mass-
nahmen in Abs. 2 dieser Vorschrift ist indes nicht abschliessend. Die die
Bindung des Gemeinwesens statuierende Vorschrift von § 204 PBG sieht vor,
dass, soweit möglich und zumutbar, für zerstörte Schutzobjekte Ersatz
geschaffen werden muss. Mithin ist vorliegend die Schaffung von Ersatz
anzuordnen. Diese Auffassung liegt – insoweit richtig – auch schon dem
angefochtenen Unterschutzstellungsvertrag zu Grunde, indem die dort
vorgesehene Volumenerhaltung nicht mehr und nicht weniger als eine
Ersatzmassnahme für den Wegfall der (damals noch bestehenden, aber
baufällig gewordenen) Altbaute darstellt. Damit wurde der ursprüngliche
Schutzentscheid dem neuen, geänderten Sachverhalt angepasst. Dement-
sprechend hat die Vorinstanz vernehmlassungsweise hierzu ausgeführt, sie
habe die ursprüngliche Schutzverfügung durch einen Schutzvertrag substituiert,
damit das seit Jahrzehnten stark baufällige Gebäude an empfindlicher Lage
mitten im Dorfkern von X zu Gunsten eines Ersatzbaus «zurückgebaut» werden
könne.
Der Begriff des Ersatzes impliziert allerdings, dass im Verhältnis zum
zerstörten Objekt ein gewisses Mass an Adäquanz gegeben sein muss,
andernfalls nicht mehr von einem «Ersatz» gesprochen werden kann. Nach-
folgend ist zu entscheiden, welche Massnahmen unter diesem Aspekt zu
verlangen sind.
5.3 Zu prüfen ist, ob der vom Gemeinderat genehmigte Schutzvertrag mit
reduziertem Schutzumfang für die Zielerreichung der Erhaltung der
ortsbildprägenden Wirkung genügt, oder ob weitergehende Vorschriften erfor-
derlich sind.
Mit dem angefochtenen Beschluss bzw. dem diesem zu Grunde liegenden
Vertrag wurde der neue Schutzumfang wie folgt umschrieben: «Das
Vielzweckhaus «F.» (…) ist ein wichtiger Eckpunkt im historischen Dorfgefüge
an der Ecke D.-Strasse/S.-Strasse. Das Volumen ist zu erhalten, kann jedoch
ersetzt werden. Die Ablesbarkeit der Hausgeschichte ist in der Gliederung der
Südostfassade ablesbar zu machen.»
Diese Anordnung geht zwar etwas weiter als die einschlägigen
Kernzonenvorschriften (Festsetzung einer strassenseitigen Fassadenlinie bzw.
im Übrigen einer Mantellinie sowie der Fristrichtung; Ziffern 2.1.2, 2.2.1, 2.2.2,
2.2.3, 2.2.4 und 2.5.1 der Bau- und Zonenordnung [BZO]), gemäss welchen der
Grundeigentümer die Wahl zwischen einer Ersatzbaute und einer Neubaute
hat; bei der Wahl der Neubaute entfiele die Übernahme des Volumens der
Altbaute. Zudem soll wie dargetan die Hausgeschichte in der Gliederung der
Südostfassade ablesbar gemacht werden, was allerdings eine wenig klare
Gestaltungsvorschrift darstellt, die einen äusserst weiten Spielraum belässt.
Im Ergebnis stellt der dergestalt reduzierte Schutzumfang nichts anderes
als einen weitestgehenden Verzicht auf Schutzmassnahmen dar. Soweit eine

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Schutzmassnahme überhaupt noch zu erkennen ist, indem das Grundstück
nicht einfach nach den Neubauvorschriften gemäss der Bau- und Zonen-
ordnung überbaut werden kann, ist festzustellen, dass diese Massnahme für die
Erreichung des Schutzziels – Erhaltung des Situationswertes – klar
unzureichend ist. Mit einer Massnahme des Denkmalschutzes zur Erhaltung
des Situationswertes hat ein solcher Schutzvertrag kaum mehr etwas gemein.
5.4.1 Das Gebäude war vor seinem Abbruch ein für das Ortsbild äusserst
prägendes Objekt. Es war an der Ecke der Verzweigung D.-Strasse/S.-Strasse
prominent platziert, stand in unmittelbarer Nähe zur Kirche und prägte diesen
für das Dorf zentralen Ort in erheblichem Masse. Seit Jahrhunderten bildete das
Objekt eine Konstante innerhalb der sich stark erneuernden Dorfstruktur. Die
äusserst wichtige Stellung des Gebäudes «F.» im Ortsbild wurde insbesondere
auch durch die Eigenart der Altbaute geprägt. Namentlich das grosse Volumen
mit dem mächtigen Krüppelwalmdach und der für ein Vielzweckbauernhaus
typischen Gliederung und Struktur der einsehbaren Fassaden waren an dieser
repräsentativen Lage ein das Ortsbild in ganz erheblichem Masse be-
stimmendes Element.
5.4.2 Dieser Situationswert kann durchaus wiederhergestellt werden. Dies
aber nur, wenn bei einem Ersatzbau nicht nur das Volumen einschliesslich
einer hausgeschichtlich ausgerichteten Gliederung der Südostfassade, sondern
auch die Stellung des Baukörpers einschliesslich Firstrichtung übernommen
wird, und wenn darüber hinaus sämtliche weiteren das äussere Erscheinungs-
bild des Gebäudes ergebenden gestalterischen Elemente des Altbaus
rekonstruiert werden. Eine solche Rekonstruktion hat jedenfalls die
originalgetreue Wiedererstellung der Ost-, der Süd- und der Westfassade und
des Daches des Gebäudes «F.» zu beinhalten. Soweit möglich sind Materialien
gemäss dem Originalzustand zu verwenden.
Abweichungen vom originalen Zustand – der im Übrigen auf mannig-
fachem, hier nicht im Einzelnen zu benennendem (Bild-)Material hinreichend
dokumentiert ist – sind nur insoweit zu erlauben, als sie der Belichtung und
Belüftung (und damit der Nutzbarmachung) namentlich des Dachgeschosses
dienen.
Demgegenüber ist die Gestaltung der kaum einsehbaren Nordfassade für
den Situationswert nicht massgeblich und kann daher vom Schutzumfang
ausgenommen werden. Im Weiteren entfällt es selbstredend auch, mit Bezug
auf von aussen her eindeutig nicht sichtbare Gebäudeteile eine Rekonstruktion
zu verlangen. Die innere, nach aussen nicht manifest werdende Gebäude-
ausgestaltung richtet sich einzig nach den einschlägigen Bauvorschriften.
Somit ist – die nachstehende Verhältnismässigkeitsprüfung vorbehalten –
im Rahmen einer zu neu erlassenden Schutzanordnung (welche den
Kernzonenvorschriften selbstverständlich vorgeht) die Erstellung eines – mit
Ausnahme der Nordfassade und der dargelegten Abweichungsmöglichkeit –
nach aussen mit dem Altbau erscheinungsmässig vollständig identischen
Ersatzbaus zu verlangen. Die Abweichungsmöglichkeiten sind in der

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Schutzanordnung detailliert zu umschreiben. Diese wird zu publizieren sein.
(…)
7.1 Zu prüfen ist, ob eine solche Schutzmassnahme verhältnismässig ist.
Massnahmen des Natur- und Heimatschutzes müssen im öffentlichen
Interesse liegen und verhältnismässig sein (Art. 36 Abs. 2 und 3 der
Bundesverfassung [BV]). Mit der Anforderung der Verhältnismässigkeit wird
zunächst verlangt, dass die Massnahme zwecktauglich und notwendig ist
(Verhältnismässigkeit im weiteren Sinne). Die Notwendigkeit bedeutet, dass
eine Massnahme in ihrer konkreten Ausgestaltung über das zur Erreichung
ihres Ziels Notwendige nicht hinausgehen darf. Das Verhältnis-
mässigkeitsprinzip im engeren Sinne verlangt, dass eine Schutzmassnahme
durch ein das private Interesse überwiegendes öffentliches Interesse gerecht-
fertigt ist. Nur so ist die Massnahme für den Rechtsunterworfenen zumutbar
(Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6.
A., 2010, Rz. 613 ff.). Die Frage der Verhältnismässigkeit im engeren Sinne darf
nicht isoliert nur anhand der zu erwartenden finanziellen Aufwendungen
beurteilt werden. Vielmehr ist im Rahmen der Interessenabwägung stets auch
das Mass des öffentlichen Interesses an der Unterschutzstellung zu be-
rücksichtigen.
6.2 Die zur Wahrung bzw. Wiederherstellung des Situationswertes
anvisierte Teilrekonstruktionsmassnahme stellt nach dem Abbruch des
Gebäudes die einzige mögliche und zugleich eine zwingend erforderliche
Massnahme dar, um das Schutzziel der Erhaltung des Situationswertes noch zu
erreichen. Mit einer weniger weitgehenden Massnahme liesse sich dieses
Schutzziel nicht erreichen. An der Wahrung des Schutzziels besteht nach dem
Gesagten ein ganz erhebliches öffentliches Interesse. Dieses ist mit der
Beseitigung der Altbaute keineswegs untergegangen.
Mit Bezug auf die entgegenstehenden privaten Interessen des Mitbe-
teiligten sind insbesondere folgende Umstände zu berücksichtigen:
Mit der Schutzverfügung aus dem Jahre 2003 wurde das Objekt formell
unter Schutz gestellt. Dieser Beschluss erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
Die Unterschutzstellung wurde im Jahre 2008 durch das Baurekursgericht
überprüft, und das Objekt wurde auch noch zu diesem Zeitpunkt als klar
erhaltenswürdig und insbesondere auch als erhaltensfähig qualifiziert. Auch
dieser Entscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft. In der Schutz-
verfügung aus dem Jahre 2003 wurde die Unterhaltspflicht des Grund-
eigentümers ausdrücklich festgehalten. Die Veränderungen des Zustandes seit
der Unterschutzstellung, die dazu führten, dass das Gebäude schliesslich
baufällig war und wohl tatsächlich abgerissen werden musste, gehen einzig auf
den pflichtwidrig unterlassenen oder jedenfalls klar ungenügenden Unterhalt
durch den Grundeigentümer zurück.
Die rechtskräftig verfügte Unterhaltspflicht galt unabhängig davon, ob und
gegebenenfalls zu welchen Zeitpunkten Schäden an tragenden Balken oder
ähnliches eintraten. Die Erhaltungsfähigkeit wurde rechtskräftig festgestellt. Die

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diesbezüglichen Ausführungen im Gutachten der I. AG aus dem Jahre sind hier
nicht mehr massgeblich. Vielmehr ist abschliessend davon auszugehen, dass
eine Instandhaltung bzw. wo nötig Instandstellung zwar aufwendig, aber
möglich und zumutbar gewesen wäre, zumal heutzutage die diesbezüglichen
fachtechnischen Möglichkeiten bekanntermassen sehr weit fortgeschritten sind.
Schliesslich bleibt darauf hinzuweisen, dass der Mitbeteiligte das Objekt
erwarb, als es bereits unter Schutz gestellt war, mithin also im Wissen um die
Unterschutzstellung und die sich daraus ergebenden Pflichten, die er in der
Folge missachtete.
Aufgrund des pflichtwidrig vernachlässigten Unterhalts hat der Mitbeteiligte
die finanziellen Mehraufwendungen, die aus der ihm erwachsenden
Rekonstruktionspflicht entstehen, selber zu vertreten. Ein solcher Mehraufwand
kann ihm nicht im Sinne eines entgegenstehenden privaten Interesses ange-
rechnet werden (VB.96.00024 = BEZ 1996 Nr. 23). Daran ändert auch nichts,
dass der Gemeinderat, welcher die Unterschutzstellung angeordnet hatte, nach
Massgabe von § 204 PBG verpflichtet gewesen wäre, die Einhaltung der
Anordnung durchsetzen, dies aber – seinerseits pflichtwidrig – unterliess.
Die hier verlangte Massnahme erweist sich somit unter allen Titeln als klar
verhältnismässig.