zh_baurekursgericht · BRGE II Nr. 0208/2020 · 2020-12-01 · de
Privater Gestaltungsplan. Richtplankonformität und Vereinbarkeit mit den Schutzzielen des ISOS.

Das Gestaltungsplangebiet ist gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X der Wohnzone W 1.2 zugewiesen und ist im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) mit dem Erhaltungsziel a aufgeführt. Die Eigentümerschaft beabsichtigt, auf der bis anhin weitgehend unüberbauten Parzelle mehrere Wohngebäude zu errichten. Die Rekurrierenden rügten, der Gestaltungsplan weiche in unzulässiger Weise vom regionalen Richtplan ab und führe zu einer Entleerung des Sinngehalts der planerisch und demokratisch abgestützten Grundordnung. Überdies stehe er in Widerspruch zu den Schutzzielen des ISOS. Das Baurekursgericht wies den Rekurs ab und bestätigte die Zustimmung des Gemeinderats zum privaten Gestaltungsplan sowie die entsprechende Genehmigungsverfügung der kantonalen Baudirektion.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung
G.-Nr. R2.2019.00176
BRGE II Nr. 0208/2020
Entscheid vom 1. Dezember 2020
Mitwirkende Abteilungspräsident Peter Rütimann, Ersatzrichter Ulrich Brunner, Baurich-
ter Adrian Bergmann, Gerichtsschreiber Fabian Vonlanthen
in Sachen Rekurrierende
1. K. H. […]
2. R. und M. M.-G. […]
beide vertreten durch [...]
gegen Rekursgegnerschaft
1. Politische Gemeinde X […]
vertreten durch Gemeinderat X […]
vertreten durch […]
2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach,
8090 Zürich
3. Erbengemeinschaft M. bestehend aus:,
3.1. F. M. […[
3.2. M. N.-M. […]
3.3. E. M. […]
3 - 3.3 vertreten durch […]
betreffend Beschluss der Gemeindeversammlung […]; Zustimmung zum privaten Ge-
staltungsplan "E."; Genehmigungsverfügung […] der Baudirektion Kanton
Zürich […]
______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 13. Dezember 2018 erteilte die Gemeindeversammlung
X ihre Zustimmung zum privaten Gestaltungsplan „E.“ der Erbengemein-
schaft M. (nachfolgend: private Rekursgegnerin). Die Baudirektion Kanton
Zürich genehmigte die Festsetzung der Gemeindeversammlung mit Verfü-
gung vom 23. September 2019. Die Bekanntmachung der kommunalen
Festsetzung und der kantonalen Genehmigung erfolgte im Amtsblatt vom
[…].
B.
Mit gemeinsamer Eingabe vom 8. November 2019 erhoben K. H. sowie M.
und R. M. fristgerecht Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich
und beantragten die Aufhebung der genannten Entscheide unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekursgegnerschaft.
C.
Mit Präsidialverfügung vom 12. November 2019 wurde vom Rekurseingang
Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
In der Vernehmlassung vom 6. Dezember 2019 beantragte die Politische
Gemeinde X (nachfolgend: Vorinstanz) die Abweisung des Rekurses unter
Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Rekurrierenden. Die Baudi-
rektion beantragte mit Vernehmlassung vom 9. Dezember 2019 ebenfalls
die Abweisung des Rekurses, unter Kostenfolge zulasten der Rekurrieren-
den. Auch die private Rekursgegnerin beantragte mit Vernehmlassung vom
11. Dezember 2019 die Abweisung des Rekurses unter Kosten- und Ent-
schädigungsfolge zulasten der Rekurrierenden.
E.
Mit Replik vom 20. Januar 2020 und Dupliken vom 7. bzw. 17. Februar
2020 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. Die Baudirektion reichte
keine Duplik ein.
R2.2019.00176 Seite 2

F.
Am 1. September 2020 führte die 2. Abteilung des Baurekursgerichtes im
Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.
G.
Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins ge-
machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich,
in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.
Es kommt in Betracht:
1.
Der Rekurrent 1 ist Eigentümer der Liegenschaft Kat.-Nr. 1 an der K.-
Strasse 1, die Rekurrierenden 2 sind Eigentümer der Liegenschaft Kat.-Nr.
2 an der E.-Strasse 1. Beide Liegenschaften grenzen unmittelbar an den
Gestaltungsplanperimeter an. Angesichts dieser nachbarlichen Beziehung
und der vorgebrachten Rügen sind sie durch die Festlegungen des Gestal-
tungsplans mehr als beliebige Dritte betroffen, so dass sie zur Rekurserhe-
bung im Sinne von § 338a des Planungs- und Baugesetzes (PBG) grund-
sätzlich legitimiert sind. Soweit dies bei einzelnen Rügen nicht zutrifft, wird
es im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen darzulegen sein. Da die üb-
rigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs grundsätzlich
einzutreten.
2.
Das Gestaltungsplangebiet umfasst das Grundstück Kat.-Nr. 3 mit einer
Fläche von 17'695 m2 und ist gemäss Bau- und Zonenordnung der Ge-
meinde X (BZO) der Wohnzone W 1.2 zugewiesen. Es ist ausserdem als
Umgebungszone XI im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der
Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) mit dem Erhaltungsziel a aufge-
führt. Das Grundstück grenzt im Nordosten an die bereits überbauten Par-
zellen Kat.-Nrn. 2 und 4 und im Nordwesten an diverse weitere überbaute
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Parzellen. Östlich, südlich und westlich des Gestaltungsplangebiets verläuft
die K.-Strasse, nördlich des Gestaltungsplangebiets die E.-Strasse. Das
südöstlich des Gestaltungsplanperimeters gelegene Gebiet ist der Indust-
riezone I7 zugeschieden, dasjenige nordöstlich der Wohnzone W 1.6. Im
Übrigen grenzt das Gestaltungsplangebiet an die Wohnzone W 1.2.
Der Gestaltungsplan sieht fünf Baubereiche (A, B, C, D, E) mit insgesamt
acht separaten Baufeldern vor (A1-A2, A3-A4, A5-A7; B1-B3; C1-C2, C3-
C6; D1-D4; E), wobei gemäss Richtprojekt teilweise bis zu vier Baukörper
aneinandergebaut werden sollen. Auf den Baufeldern B, C und D sind ent-
lang des von Südwesten nach Nordosten verlaufenden Gefälles abgetrepp-
te Gebäude vorgesehen, während die Gebäude der Baufelder A parallel zur
von Süden nach Nordwesten verlaufenden K.-Strasse geplant sind (vgl.
act. 12.5).
3.1.
Der Gestaltungsplan ist ein Sondernutzungsplan, der eine städtebaulich,
architektonisch und wohnhygienisch einwandfreie Überbauung anstrebt. Zu
diesem Zweck stellt er für ein bestimmtes Gebiet eine Spezialbauordnung
auf, welche von den allgemeinen Festlegungen der Bau- und Zonenord-
nung abweicht und diese überlagert (vgl. Walter Haller/Peter Karlen,
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. Aufl., Zürich 1999,
Rz. 317 ff.). So werden mit Gestaltungsplänen für bestimmt umgrenzte Ge-
biete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweck-
bestimmung der Bauten bindend festgelegt; dabei darf von den Bestim-
mungen über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabstän-
den abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Die Anforderungen und das
Ausmass der zulässigen Abweichungen von der Grundnutzungsordnung
werden vom Gesetz nicht näher umschrieben. Immerhin gilt als anerkannt,
dass die Abweichungen nicht dazu führen dürfen, dass die planerisch und
demokratisch abgestützte Grundordnung ihres Sinngehalts entleert würde,
indem beispielsweise ein Kernzonenregime mittels eines Gestaltungsplans
praktisch aus den Angeln gehoben wird (vgl. zu einem solchem Fall
BGE 135 II 209, insb. E. 5.6 f. [die politische Gemeinde Rüti betreffend;
nachfolgend: "BGE Rüti"]). Anders als bei Arealüberbauungen und Sonder-
bauvorschriften sind die Grundeigentümer im Perimeter eines Gestaltungs-
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plans an dessen Festlegungen gebunden. Die Grundordnung wird also er-
setzt, womit nur noch gestaltungsplankonform gebaut werden darf.
3.2.
Gemäss Lehre und Rechtsprechung hat sich die Rekursinstanz bei der
Überprüfung von Nutzungsplänen und Sondernutzungsplänen einschliess-
lich Quartierplänen unbesehen ihrer grundsätzlich uneingeschränkten
Überprüfungsbefugnis (vgl. § 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegeset-
zes [VRG]) aus Gründen der aus der Gemeindeautonomie (Art. 50 der
Bundesverfassung [BV] und Art. 85 der Zürcher Kantonsverfassung [KV])
abgeleiteten Planungsautonomie Zurückhaltung aufzuerlegen. Diese Zu-
rückhaltung gilt insbesondere dann, wenn es auf die Beurteilung der örtli-
chen Verhältnisse ankommt. Zudem ist das den Gemeindebehörden bei
der Nutzungsplanung zustehende erhebliche prospektiv-technische Ermes-
sen zu berücksichtigen. Die Rechtsmittelbehörde darf nicht unter mehreren
verfügbaren und angemessenen Lösungen wählen bzw. eine zweckmässi-
ge Würdigung der Gemeinde durch ihre eigene ersetzen. Beruht der kom-
munale Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden
Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz zu respektieren. Indessen ist ein
Einschreiten der Rekursinstanz nicht erst dann verlangt, wenn die Würdi-
gung der Gemeinde schlechthin unhaltbar oder willkürlich ist; es genügt,
wenn sich die kommunale Planung auf Grund überkommunaler Interessen
als unzweckmässig erweist, den wegleitenden Zielen und Grundsätzen der
Raumplanung widerspricht oder wenn sie offensichtlich unangemessen ist.
Insofern ist die Gemeindeautonomie durch übergeordnetes Recht einge-
schränkt und die Gemeinde hat ihrem Planungsentscheid eine nachvoll-
ziehbare Würdigung der massgebenden Verhältnisse des Einzelfalls sowie
eine vertretbare Interessenabwägung zu Grunde zu legen (Marco Do-
natsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 20
Rz. 77 ff.; VB.2018.00151 vom 6. September 2018, E. 4.2.; VB.2014.00077
vom 9. April 2015, E. 2.1; BGr 1C_428/2014 vom 22. April 2015, E. 2.2).
4.1.
Die Rekurrierenden machen zunächst geltend, der Gestaltungsplan weiche
in einem nicht zulässigen Mass vom regionalen Richtplan ab. Eine Abwei-
chung sei gemäss § 16 Abs. 2 PBG nur zulässig, wenn diese sowohl sach-
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lich gerechtfertigt als auch untergeordneter Natur sei. Beides sei vorliegend
nicht der Fall.
Gemäss dem regionalen Richtplan Zimmerberg sei das Areal Teil eines
Gebiets mit niedriger baulicher Dichte und werde als Wohngebiet an land-
schaftlich empfindlicher Lage bezeichnet. In diesen Gebieten mit niedriger
baulicher Dichte sollen Gebäude in der Regel nicht mehr als zwei Vollge-
schosse, eine Gebäudelänge von nicht mehr als 25 m und ausreichende
Gebäudeabstände aufweisen. Zudem soll eine gute Durchgrünung der
Quartiere sichergestellt werden. § 16 Abs. 2 PBG ziele darauf ab, unsach-
gemässe und vom Richtplan nicht beabsichtigte Erschwernisse bei nach-
folgenden Planungen (negative Präjudizierung des Richtplans) zu verhin-
dern. Zum Schutz dieses Grundsatzes habe das Bundesgericht festgehal-
ten, dass Abweichungen vom Richtplan generell nur dann zulässig seien,
wenn es nach den Umständen unzumutbar erscheine, vorher den Richtplan
förmlich zu ändern, was vorliegend nicht der Fall sei. Vielmehr spreche der
Umstand, dass der regionale Richtplan Zimmerberg erst im Jahr 2018 revi-
diert worden sei, dagegen, die noch jungen Festlegungen bereits wieder zu
hinterfragen. Dies gelte namentlich für die festgelegten Gebiete der Katego-
rie niedrige bauliche Dichte. Ausserdem sei die Abweichung vom Richtplan
auch aufgrund der flächenmässigen Ausdehnung nicht mehr als geringfügig
zu qualifizieren. Das Planungsgebiet umfasse eine Fläche von 17'695 m2,
was rund 10 % des im regionalen Richtplan bezeichneten Gebiets mit nied-
riger baulicher Dichte ausmache. Würde im Gestaltungsplangebiet eine
Baumasse von fast 2 m3 / m2 zugelassen, verlöre das im Richtplan festge-
setzte Gebiet mit niedriger baulicher Dichte seinen Sinn und seine Bedeu-
tung vollständig. Selbst wenn die Gewichtung der öffentlichen Interessen,
die zur Festsetzung des Gebiets mit geringer baulicher Dichte geführt hät-
ten, allenfalls hinterfragt werden könnten, müsste dies im Rahmen einer
Richtplanrevision geschehen.
4.2.
Gemäss § 16 Abs. 1 PBG haben die Planungen unterer Stufen denjenigen
der oberen Stufe, die Nutzungsplanungen jeder Art und Stufe der Richtpla-
nung zu entsprechen. Im kantonalen Richtplan ist X als urbane Wohnland-
schaft erfasst, in der die Entwicklung im Bereich Wohnen im Vordergrund
stehen soll. Handlungsbedarf besteht laut kantonalem Richtplan insbeson-
dere dahingehend, Siedlungen unter Wahrung einer hohen Wohnqualität
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nach innen zu verdichten und Potenziale in den bereits überbauten Bauzo-
nen sowie auf brachliegenden Flächen zu aktivieren und zu erhöhen
(Richtplan Kanton Zürich, Ziff. 1.3.2). Primäres Ziel ist demnach eine dem
Raumordnungskonzept entsprechende innere Verdichtung, was in den re-
gionalen Richtplänen weiter zu konkretisieren ist. Der regionale Richtplan
Zimmerberg unterscheidet bezüglich der Dichtevorgaben zwischen Nut-
zungsdichte und baulicher Dichte. Die Nutzungsdichte umfasst die Einwoh-
ner und die Beschäftigten in einem Gebiet (Köpfe pro ha), die bauliche
Dichte umschreibt städtebauliche Anforderungen (Gebäudehöhe, Gebäu-
delänge, Durchgrünung etc.). Auf die Festlegung von Richtwerten wie Aus-
nützungsziffer oder Baumassenziffer wird explizit verzichtet, weil deren ge-
bietsgerechte Eruierung und eigentümerverbindliche Festlegung als Aufga-
be der kommunalen Planung betrachtet wird (Regionaler Richtplan Zim-
merberg, Ziff. 2.6.1). Es ist damit Aufgabe der kommunalen Richt- und Nut-
zungsplanung, gebietsspezifisch das richtige Mass der zulässigen bauli-
chen Dichte festzulegen, wobei hierfür ein erheblicher Anordnungsspiel-
raum besteht. Dabei ist es zulässig, in einzelnen Gebietsteilen erheblich
von den Dichtevorgaben abzuweichen, wenn in der kommunalen Gesamt-
betrachtung die Dichtevorgaben insgesamt eingehalten sind
(VB.2019.00017 vom 14. November 2019, E. 7.3.1).
4.3.1.
Gemäss dem regionalen Richtplan Zimmerberg befindet sich das Gestal-
tungsplangebiet in einem Gebiet mit geringer (50-100 Köpfe pro ha Bauzo-
ne) bis mittlerer (100-150 Köpfe pro ha Bauzone) Nutzungsdichte. Das
Richtprojekt sieht die Erstellung von 73 Wohnungen vor, was bei einer
durchschnittlichen Anzahl Personen pro Haushalt in X von 2,28 eine Nut-
zungsdichte von 94,4 Personen pro ha ergibt (167 Personen auf einer Are-
alfläche von 1,7695 ha). Damit erweist sich die Sondernutzungsplanung
hinsichtlich der Nutzungsdichte in jedem Fall als richtplankonform.
4.3.2.
Demgegenüber überschreitet der Gestaltungsplan die gemäss regionalem
Richtplan festgelegten Richtwerte der baulichen Dichte. Laut diesem liegt
der Planungsperimeter in einem Gebiet mit niedriger baulicher Dichte. Die
Festlegung eines Gebiets niedriger baulicher Dichte ist eine Anweisung an
die Gemeinden, die Nutzungsplanung so zu halten, dass Bebauungen ent-
stehen, die in besonderem Mass auf das Orts- und Landschaftsbild Rück-
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sicht nehmen (Regionaler Richtplan Zimmerberg, Ziff. 2.6.2). Bei der Pla-
nung der Siedlung ist damit der landschaftlichen Einbettung grosse Beach-
tung zu schenken, wobei im Einzelnen folgende Richtlinien beachtet wer-
den sollen: Beschränkung der Gebäudehöhe und Geschosszahlen auf in
der Regel zwei Vollgeschosse, Beschränkung der Gebäudelänge (Richt-
wert: ca. 25 m), Sicherung ausreichender Gebäudeabstände, Sicherstel-
lung einer guten Durchgrünung der Quartiere sowie gut gestaltete Sied-
lungsränder. Der Begriff der Richtlinien impliziert dabei die Möglichkeit für
gerechtfertigte Abweichungen und belässt den kommunalen Planungsträ-
gern überdies einen Anordnungsspielraum, um die lokalen Gegebenheiten
in der Nutzungsplanung angemessen zu berücksichtigen und zu würdigen.
Als Massstab zur Beurteilung der Zulässigkeit der Abweichung muss dabei
nach dem vorstehend Ausgeführten das Kriterium der Rücksichtnahme auf
das Orts- und Landschaftsbild gelten. Gemäss Auffassung der Zürcher
Planungsgruppe Zimmerberg widerspricht der Gestaltungsplan diesen
richtplanerischen Vorgaben nicht. Die Planungsgruppe erwog, die Gebäude
würden als 3-Geschosser in Erscheinung treten und seien zum Teil deutlich
länger als 30 Meter. Aufgrund der Beschränkung der Bebauung auf insge-
samt acht Gebäude(-gruppen), der Ausrichtung der Gebäude in der Falllinie
und der vorgesehenen intensiven Bepflanzung gelinge jedoch eine gute
landschaftliche Eingliederung. Die vorgesehene Bebauung ermögliche eine
Vernetzung der Freiräume, was der Erhaltung des heute vorhandenen
baumbestandenen Freiraumcharakters Rechnung trage. Gleichzeitig er-
mögliche sie trotz hoher baulicher Dichte umfassende Durchblicke und
Sichtbezüge und erreiche damit eine gute landschaftliche Eingliederung.
Die vorgesehene Bebauung befinde sich überdies innerhalb der urbanen
Wohnlandschaft, die 80 % des Bevölkerungswachstums aufnehmen soll
(vgl. Planungsbericht, S. 10). Dieser Auffassung ist beizupflichten. Die Ab-
weichung vom Grundsatz der zwei Vollgeschosse ("Beschränkung der Ge-
schosszahlen auf in der Regel zwei Vollgeschosse"; Regionaler Richtplan
Zimmerberg, Ziff. 2.6.2) lässt sich dadurch rechtfertigen, dass bei einer
dreigeschossigen Bauweise der Fussabdruck der Bauten kleiner und die
verbleibenden Freiräume entsprechend grösser werden, ohne dabei in
Nachachtung der Zielvorgabe der inneren Verdichtung auf die Ausschöp-
fung eines adäquaten Nutzungspotentials zu verzichten. Der kleinere Fuss-
abdruck der Überbauung bewirkt damit die Sicherung ausreichender Ge-
bäudeabstände und einer guten Durchgrünung, was ebenfalls den diesbe-
züglichen Richtplanvorgaben Rechnung trägt. Ein Vergleich der Überbau-
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ungsziffern umliegender Überbauungen zeigt denn auch, dass die Über-
bauungsziffer des Richtprojekts mit derjenigen von benachbarten Einfamili-
enhausgebieten vergleichbar und teilweise sogar niedriger ist (vgl. Pla-
nungsbericht S. 13, Abb. 8). Dies notabene ohne den Einbezug der äus-
serst dichten Überbauung westlich der K.-Strasse oder der angrenzenden
Industriezone. Mit den im Vergleich zu den erwähnten Richtlinien geplanten
höheren und längeren Bauten wird das Ziel erreicht, bei einer angemesse-
nen Verdichtung den ursprünglichen Charakter der Obstwiese als möglichst
grosse zusammenhängende Grünfläche zu erhalten, was der ISOS-
Vorgabe entspricht (vgl. dazu nachstehend Ziff. 5.4.1.).
4.3.3.
Soweit die Rekurrierenden vorbringen, Abweichungen vom Richtplan seien
zwecks Verhinderung einer negativen Präjudizierung des Richtplans nur
dann zulässig, wenn eine vorgängige Änderung des Richtplans unzumutbar
erscheine, vermag dies am vorstehend Ausgeführten nichts zu ändern. Ei-
ne negative Präjudizierung droht vorliegend gerade nicht. Der regionale
Richtplan befindet sich derzeit in Revision. Im Rahmen dieser Revision soll
das Kriterium der niedrigen baulichen Dichte gebietsweise aufgehoben
werden. Mit Vorprüfung vom 14. November 2019 stellte die Baudirektion
eine Aufhebung des Eintrags der niedrigen baulichen Dichte im Gebiet E. in
Aussicht (vgl. Vorprüfungsbericht ARE, S. 6 f., act. 17/1). Aus dem gleichen
Grund erweist sich auch das rekurrentische Vorbringen, wonach das im
Richtplan festgesetzte Gebiet mit niedriger baulicher Dichte seinen Sinn
und seine Bedeutung vollständig verlöre, wenn im Gestaltungsplangebiet,
das rund 10 % des im regionalen Richtplan bezeichneten Gebiets mit nied-
riger baulicher Dichte ausmache, eine Baumasse von fast 2 m3 / m2 zuge-
lassen würde, als unbegründet. In der Revisionsvorlage des Richtplans
wird denn auch bereits darauf hingewiesen, dass die heute bestehende
Bebauung innerhalb des betreffenden Gebiets die Zielsetzungen der nied-
rigen baulichen Dichte zum grossen Teil nicht erfüllen kann, was mitunter
den Grund für die Revision des Richtplans darstellt.
4.4.
Zusammenfassend liegt keine sachlich ungerechtfertigte Abweichung vom
regionalen Richtplan von nicht mehr untergeordneter Natur vor. Vielmehr
sind die Abweichungen in Bezug auf die bauliche Dichte planerisch plausi-
bel. Die Vorinstanz hat die lokalen Gegebenheiten adäquat berücksichtigt
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und gewürdigt und innerhalb des ihr zustehenden Anordnungs- und Ermes-
sensspielraum gehandelt. Ein gerichtliches Eingreifen rechtfertigt sich nicht.
5.1.
Die Rekurrierenden bringen weiter vor, mit dem Gestaltungsplan würde die
planerisch und demokratisch abgestützte Grundordnung ihres Sinngehalts
entleert.
Die zulässige Baumasse soll mit dem Gestaltungsplan gegenüber der
Grundordnung (1,2 m3 / m2) vordergründig um 65 % auf 1,98 m3 / m2 erhöht
werden. Zusätzlich würden aber noch weitere Bauten zugelassen, die nach
der Grundordnung ebenfalls an die Baumasse anzurechnen wären, so ins-
besondere die eingehausten Tiefgarageneinfahrten, die ausserhalb der
Baubereiche zulässigen besonderen Gebäude und die über dem gewach-
senen Boden liegenden Teile der Sammelgaragen. Insgesamt erlaube der
Gestaltungsplan damit eine Baumasse von über 2 m3 / m2, was einer Erhö-
hung von mehr als 70 % entspreche. Die zulässige Gebäudehöhe soll mit
dem Gestaltungsplan von 7,5 m auf über 11,5 m (+ 54 %), vereinzelt sogar
auf fast 14,5 m (+ 93 %) angehoben werden. Die Gebäudelänge soll ge-
mäss dem streitbetroffenen Gestaltungsplan bis zu 50 m betragen, womit
das nach der Grundordnung zulässige Mass von 25 m verdoppelt werde.
Das bei einer Gesamthöhe von nur 7,5 m geltende Höchstmass der Ge-
bäudelänge von 30 m würde immer noch um 66 % überschritten. Auch die
Überbauungsziffer sei grösser als jene der direkt angrenzenden Quartiere.
Insgesamt führe der Gestaltungsplan damit gegenüber der Grundordnung
nicht zu grösseren Freiflächen. Der Gestaltungsplan weiche damit in Bezug
auf alle die Erscheinung der Überbauung wesentlich prägenden Aspekte
massiv von der Grundordnung ab. Hinzu komme, dass im Gebiet wichtige
Anliegen des Ortsbildschutzes zu berücksichtigen seien, die im ISOS ver-
ankert seien. Dort sei das streitbetroffene Areal als Grünraum mit Obstgar-
ten und grossen Wiesenflächen bezeichnet (Umgebungszone XI). Das Er-
haltungsziel a bringe das grosse öffentliche Interesse daran zum Ausdruck,
das Gebiet in seiner Beschaffenheit zu erhalten. Das ISOS würde damit
sogar eine Auszonung der noch nicht überbauten Flächen als angezeigt er-
scheinen lassen.
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5.2.
Bezüglich der rechtlichen Ausgangslage ist auf vorstehende Erwägung
3.1. f. zu verweisen.
5.3.
Dass mit dem vorliegenden Gestaltungsplan von der Grundordnung abge-
wichen wird, ist unbestritten. Derlei stellt den Kern und den Zweck eines je-
den Gestaltungsplans dar. Die von den Rekurrierenden vorstehend darge-
legten Abweichungen von der Regelbauweise sind grundsätzlich zutreffend
geschildert, allerdings zu relativieren, einerseits unter genauerer Betrach-
tung der betreffenden BZO-Vorgaben, andererseits unter Einbezug der
ortsbaulichen Gegebenheiten. Bei dieser Sachlage ist im Sinne einer Ge-
samtbetrachtung und unter Berücksichtigung des den Planungsträgern zu-
stehenden Ermessens zu prüfen, wie sich die Grundnutzungsordnung zur
Bebauungsordnung des Gestaltungsplans verhält.
Festzuhalten ist zunächst, dass die nach Grundordnung zulässige Gebäu-
dehöhe zwar 7,5 m beträgt, die zulässige Höhe der Hochbauten (Gebäude-
und Firsthöhe) aber 14,5 m (Ziff. 5.1 BZO). Der Gestaltungsplan sieht keine
Vorschriften über die Gebäudehöhe vor, sondern setzt für die einzelnen
Baubereiche jeweils maximale Höhenkoten fest. Geschosszahlvorschriften
kennt weder die BZO noch der Gestaltungsplan. Die zulässige Baumasse
wird von 1,2 m3/m2 auf 1.98 m3/m2 erhöht. Im Falle einer Arealüberbauung
könnte nach Regelbauweise eine Baumassenziffer von 1,32 m3/m2 reali-
siert werden. Betreffend die zulässige Gebäudelänge erlaubt die BZO eine
solche von 25 m bzw. 30 m, sofern eine Gesamthöhe von 7,5 m nicht über-
schritten wird. Im Gestaltungsplan wird die Gebäudelänge über die Fest-
setzung der Baubereiche bestimmt.
Die gemäss BZO zulässige maximale Höhe der Hochbauten von 14,5 m
wird durch den Gestaltungsplan in allen Baubereichen unterschritten. Vor-
gesehen sind Flachdächer (Art. 8 Abs. 2 GPV), wobei auf Dach- oder Atti-
kageschosse verzichtet wird. Bezüglich der Gebäudelänge sieht der Ge-
staltungsplan in vier von acht Baubereichen eine Gebäudelänge von ca.
45 m vor (Baubereiche B1-B3, C3-C6, D1-D4 und A5-A7). Durch die Zu-
sammenfassung dieser Baubereiche und der Vorgabe der geschlossenen
Bauweise entstehen relativ lange Gebäude. Zu berücksichtigen ist aber,
dass die Baukörper gemäss Richtprojekt mehrfach gestaffelt sind, wodurch
R2.2019.00176 Seite 11

eine aufgelockerte Bauweise entsteht. Ein Blick auf das Modell des Richt-
projekts veranschaulicht, dass hierdurch eine Riegelwirkung vermieden
wird und optisch nicht der Eindruck einer einheitlichen, zusammenhängen-
den Fassade eines langgezogenen Baukörpers entsteht. Vielmehr werden
die auf den einzelnen Baufeldern vorgesehenen Baukörper als eigenstän-
dige Gebäude wahrgenommen. Die Konzentration der Baukörper erlaubt
es, grössere zusammenhängende Freiflächen und Gebäudeabstände zu
schaffen, welche begrünt und mit Bäumen bepflanzt werden können, was
insbesondere im Hinblick auf die Vorgaben des ISOS bedeutsam ist
(vgl. dazu nachstehend Ziff. 5.4.1.). Die in Fallrichtung zum Hang gesetzten
Gebäudekörper passen sich sodann durch die geschossweise Abtreppung
einwandfrei in die vorherrschenden topographischen Verhältnisse ein. Die
für den Gestaltungsplanperimeter zulässige Baumasse wurde im Rahmen
einer Volumenstudie unter Einbezug von Vertretern der Gemeinde ermittelt.
Dabei wurden ortsbauliche Aspekte wie die Einbettung und Setzung der
Baukörper in die Hanglage und der Bezug zum Siedlungsgefüge ebenso
geprüft wie Aspekte der Durchgrünung (unter besonderer Berücksichtigung
des ursprünglichen Charakters als Obstwiese) und der Sichtbeziehungen
(vgl. Planungsbericht, S. 18). Diesbezüglich ist zu berücksichtigen, dass
das streitbetroffene Areal an bestehende grossvolumige und industriell ge-
nutzte Industrieanlagen angrenzt (Industriezone I7), mithin Gebiete mit
niedriger baulicher Dichte und Gebiete mit hoher baulicher Dichte aufei-
nandertreffen. Aus städtebaulicher Sicht ist daher ein Übergang zwischen
diesen Dichtestufen durchaus wünschenswert. Dieser Bezug zum Sied-
lungsgefüge gibt das Richtprojekt des Gestaltungsplans wieder, indem die
Volumen der Gebäude zur angrenzenden Industriezone hin anwachsen.
Es ist den Rekurrierenden zugute zu halten, dass die Abweichungen betref-
fend Gebäudelänge und Baumasse nicht mehr durchwegs ohne weiteres
als geringfügig einzustufen sind. Dies ist jedoch auch keine Voraussetzung
für den Erlass eines Gestaltungsplans. Nicht selten gehen mit Gestaltungs-
plänen sehr erhebliche Abweichungen im Vergleich zur Grundordnung ein-
her, was für sich alleine betrachtet noch kein Rechtsverstoss darstellt. Ob-
wohl auch vorliegend eine Erhöhung im Vergleich zur Grundnutzungsord-
nung einhergeht, kann nach Massgabe des vorstehend Ausgeführten nicht
gesagt werden, dass diese damit im Sinne des BGE Rüti nachgerade aus
den Angeln gehoben würde. Anders als in jenem Entscheid liegt der Ge-
staltungsplanperimeter vorliegend auch nicht in einer Kernzone. Diesbe-
R2.2019.00176 Seite 12

zügliche Aspekte, welche in die Interessenabwägung einzubeziehen wären
und bei denen die Gefahr bestünde, dass sie durch einen Gestaltungsplan
wie jenen in der Gemeinde Rüti ausgehebelt werden könnten, bestehen
vorliegend nicht. Vielmehr liegt das Areal in einer Wohnzone. Mit dem Ge-
staltungsplan wird eine Nutzweise realisiert, die dem Zonenzweck der
Rahmennutzungsplanung entspricht. Der Massstab für die Annahme einer
eigentlichen Sinnentleerung der Grundnutzungsordnung ist gemäss dem
BGE Rüti sehr hoch. Dies korreliert mit dem weiten Gestaltungsspielraum,
welcher der Gemeindebehörde bei der Nutzungsplanung aufgrund des ihr
zustehenden erheblich prospektiv-technischen Ermessens zukommt. Von
einer Sinnentleerung der Zone W 1.2 kann vorliegend ebenso wenig ge-
sprochen werden wie von einer Aushebelung der Grundnutzungsordnung.
Zu betonen ist, dass der an der Gemeindeversammlung vom 13. Dezember
2018 deutlich angenommene Gestaltungsplan demokratisch nicht weniger
legitimiert ist als die von ihm ersetzte Grundnutzungsordnung selbst. Zu
prüfen bleibt, wie sich der Gestaltungsplan im Verhältnis zu den Schutzvor-
gaben des ISOS verhält.
5.4.1.
Der Gestaltungsplanperimeter wird im ISOS als Umgebungszone Nr. XI
("Grünraum mit Obstgarten und grossen Wiesenflächen, bäuerliches En-
semble und freistehende Scheune") mit dem Erhaltungsziel a aufgeführt
(Erhalten der Beschaffenheit als Kulturland oder Freifläche, die für das
Ortsbild wesentliche Vegetation und Altbauten bewahren, störende Verän-
derungen beseitigen, s. Erläuterungen zum ISOS, www.bak.admin.ch).
5.4.2.
Durch die Aufnahme eines Objektes von nationaler Bedeutung in ein Inven-
tar des Bundes wird dargetan, dass es in besonderem Masse die unge-
schmälerte Erhaltung, jedenfalls unter Einbezug von Wiederherstellungs-
oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung
verdient (Art. 6 Abs. 1 Natur- und Heimatschutzgesetz [NHG]). Ein Abwei-
chen von der ungeschmälerten Erhaltung im Sinne der Inventare darf bei
Erfüllung einer Bundesaufgabe nur in Erwägung gezogen werden, wenn ihr
bestimmte gleich- oder höherwertige Interessen von ebenfalls nationaler
Bedeutung entgegenstehen (Art. 6 Abs. 2 NHG). Diese Schutzbestimmung
gilt indes, wie Art. 6 Abs. 2 NHG festhält, lediglich bei der Erfüllung von
Bundesaufgaben (Art. 2 und 3 NHG) in unmittelbarer Weise. Bei der Erfül-
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lung von kantonalen (und kommunalen) Aufgaben – wozu im Grundsatz die
Nutzungsplanung zählt – wird der Schutz von Ortsbildern durch kantonales
(und kommunales) Recht gewährleistet. Dies ergibt sich verfassungsrecht-
lich aus Art. 78 Abs. 1 BV, wonach die Kantone für den Natur- und Heimat-
schutz zuständig sind. Auch bei der Erfüllung von kantonalen (und kommu-
nalen) Aufgaben sind indessen Bundesinventare wie das ISOS von Bedeu-
tung. Ihrer Natur nach kommen sie Sachplänen und Konzepten im Sinne
von Art. 13 RPG gleich. Im Rahmen der allgemeinen Planungspflicht der
Kantone (Art. 2 RPG) legen diese die Planungsgrundlagen in ihrer Richt-
planung im Allgemeinen fest (Art. 6 RPG) und berücksichtigen die Bundes-
inventare als besondere Form von Konzepten und Sachplänen im Speziel-
len (Art. 6 Abs. 4 RPG). Aufgrund der Behördenverbindlichkeit der Richt-
planung (Art. 9 RPG) finden die Schutzanliegen des Bundesinventars auf
diese Weise Eingang in die Nutzungsplanung (Art. 14 ff. RPG), insbeson-
dere in die Ausscheidung von Schutzzonen (Art. 17 Abs. 1 RPG) und in die
Anordnung von andern Schutzmassnahmen (Art. 17 Abs. 2 RPG). Die der-
art ausgestaltete Nutzungsplanung ist auch für die Eigentümer verbindlich.
Insoweit besteht für die Kantone (und Gemeinden) eine Pflicht zur Berück-
sichtigung von Bundesinventaren. Die Pflicht zur Beachtung findet zum ei-
nen ihren Niederschlag in der Anwendung der die Schutzanliegen umset-
zenden (Nutzungs-)Planung. Zum andern darin, dass im Einzelfall erforder-
liche Interessenabwägungen im Lichte der Heimatschutzanliegen vorge-
nommen werden. Das ist insbesondere der Fall, wenn von der Grundnut-
zungsordnung abgewichen werden soll (BGE 135 II 209 vom 1. April 2009,
E. 2.1).
5.4.3.
Vorauszuschicken ist, dass die Zuordnung zur Bauzone gestützt auf eine
Interessenabwägung im Lichte der Heimatschutzanliegen entgegen der re-
kurrentischen Auffassung nicht mehr in Frage zu stellen ist. Die BZO kon-
kretisiert auf kommunaler Ebene die Anliegen des Natur- und Heimatschut-
zes und berücksichtigt damit die Schutzanliegen im Sinne des ISOS. Sie
weist das betroffene Gestaltungsplangebiet der Wohnzone zu und erlaubt
damit eine Überbauung. Entgegen der rekurrentischen Auffassung ist daher
keine Auszonung des Areals angezeigt. Vielmehr sind die Schutzanliegen
des ISOS bei der Prüfung der Frage, wie sich die Grundnutzungsordnung
zur Bebauungsordnung des Gestaltungsplans verhält, in die Interessenab-
wägung einzubeziehen. Dabei ist der weite Gestaltungsspielraum, der den
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Initianten eines Gestaltungsplans und den Behörden, welche ihm zustim-
men bzw. ihn genehmigen müssen, zukommt, zu beachten (BGE 135 II
209, E. 5.2 f.).
Dass sich mit der Bebauung der heute weitgehend noch unverbauten Wie-
sen das Gesicht des Ortsbildes nachhaltig verändern wird, ist auch ohne
Gestaltungsplan die unvermeidliche, aber vom Gesetzgeber gewollte Folge
der Nutzung, wie sie sich bereits aus der geltenden Zonenordnung ergibt.
Gegenüber einer Überbauung nach Regelbauweise erlaubt der Gestal-
tungsplan eine Sicherung der bestehenden Lagequalitäten, eine durch-
dachte und geordnete Setzung der Gebäude unter Berücksichtigung der
Durchgrünung und der Sichtbeziehungen sowie eine Minimierung der Er-
schliessungsflächen und den Erhalt des Baumbestandes bzw. eine Pflanz-
pflicht. Eine entsprechende Sicherung dieser im Gebiet vorhandenen Quali-
täten wäre bei einer Überbauung nach Massgabe der Grundordnung nicht
in gleichem Masse gewährleistet. In Anbetracht der massgeblichen Erhal-
tungsziele des ISOS (insbesondere möglichst weitgehender Erhalt der Frei-
fläche und der für das Ortsbild wesentlichen Vegetation) kommt der Umge-
bungsgestaltung und der Einbettung der Bauten in das Quartier eine wich-
tige Bedeutung zu. Der angefochtene Gestaltungsplan ermöglicht eine
Überbauung, die auf diese Schutzziele des ISOS gebührend Rücksicht
nimmt. Die Anordnung der Baubereiche und die Konzentration der Bauten
auf acht Gebäudegruppen gewährleisten überwiegend sehr grosszügige
Gebäudeabstände (insbesondere zwischen den Baubereichen B, C, D und
E) und einen erlebbaren, zusammenhängenden Freiraum. Die Abtreppung
der Bauten entlang des Gefälles nimmt die bestehende Topographie auf,
sorgt für eine gute landschaftliche Einbettung in das Gelände und gewähr-
leistet überdies die notwendigen Durchblicke. Im Verbund mit der vorgese-
henen intensiven Bepflanzung lässt sich damit eine Überbauung realisie-
ren, die insbesondere den Erhalt der Freifläche und der Vegetation ausrei-
chend berücksichtigt. Die vorinstanzliche Interessenabwägung erweist sich
somit als nachvollziehbar und vertretbar.
5.5.
Im Ergebnis erweist sich die Rüge unrechtmässiger Abweichungen von der
Grundordnung als unbegründet.
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6.1.
Schliesslich rügen die Rekurrierenden eine fehlende Prüfung der hinrei-
chenden Erschliessung. Gemäss § 83 Abs. 3 PBG müsse ein Gestaltungs-
plan auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausrüstungen
und Ausstattungen ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan
geregelt seien. Die angefochtene Genehmigungsverfügung äussere sich
nicht zur Erschliessung und basiere demnach auf einer unvollständigen
Prüfung. Die Baudirektion scheine sich mit diesem Aspekt gar nicht befasst
zu haben. Hinzu komme, dass die vorgesehenen Tiefgarageneinfahrten
zwar an der K.-Strasse lägen, diese aber schon nach 80 m in die E.-
Strasse einmünde. Diese heute schon problematische Einmündung sei für
das zusätzliche Verkehrsaufkommen nicht genügend dimensioniert.
6.2.
Der Untersuchungsgrundsatz (§ 7 Abs. 1 VRG) verpflichtet die Behörde
von Amtes wegen dazu, für die richtige und vollständige Abklärung des
rechtserheblichen Sachverhaltes zu sorgen. Die Pflicht der Verwaltungsbe-
hörden, den Sachverhalt von Amtes wegen richtig zu ermitteln, beschränkt
sich auf jene Tatsachen, die möglicherweise zum rechtserheblichen Verfah-
rens- bzw. Streitgegenstand gehören und somit Grundlage des Entscheids
bilden können. Eine Sachverhaltsermittlung gilt in Bezug auf einen nicht un-
tersuchten Punkt nur dann als unvollständig, wenn die ernstzunehmende
Wahrscheinlichkeit für seine Relevanz besteht. Welches der entscheidrele-
vante Sachverhalt ist, muss aufgrund der im konkreten Einzelfall massge-
benden spezialgesetzlichen Regeln beurteilt werden. Rechtserheblich sind
alle Tatsachen, von deren Vorliegen es abhängt, ob über die strittigen Fra-
gen so oder anders zu entscheiden ist (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG,
3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 7 Rz. 10 und 12 f.).
6.3.
Die strassenmässige Erschliessung im Sinne von § 237 PBG ist eine erst
im Baubewilligungsverfahren zu prüfende Grundanforderung an Bauten
und Anlagen. In tatsächlicher Hinsicht genügt es dabei, wenn ein Bauvor-
haben über eine normaliengerecht ausgebaute Zufahrtsmöglichkeit verfügt.
Die Rekurrierenden stellen zu Recht nicht in Abrede, dass das Erschlies-
sungskonzept im Einzugsbereich des Gestaltungsplans mit den beiden
Tiefgarageneinfahrten und der gemeinsamen Unterniveaugarage den An-
forderungen der aufgrund von § 237 Abs. 1 PBG erlassenen Zugangsnor-
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malien (ZN) bzw. der seit 1. Juni 2020 geltenden Verkehrserschliessungs-
verordnung (VErV) genügt. Was die Kapazität des übergeordneten Stras-
sennetzes anbetrifft, ist dies für Bauvorhaben kein Erschliessungserforder-
nis und ebenso wenig eine Voraussetzung für den Erlass eines Gestal-
tungsplans. Dieser hat sich nicht mit der Groberschliessung des Gebietes
oder mit ausserhalb des Perimeters gelegenen Erschliessungsfragen zu
befassen und kann im Übrigen keine verbindlichen Festlegungen zu Anla-
gen der Groberschliessung enthalten (BRGE I Nr. 95/2017, E. 5.2.1, mit
Hinweis auf RB 1998 Nr. 97; VB.2019.00017, E. 5.2). Die Einmündung K.-
Strasse / E.-Strasse liegt ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters. De-
ren Ausbau kann damit nicht zum Inhalt des Gestaltungsplans gehören.
Selbst die erstmalige Festlegung einer Bauzone oder die Umzonung eines
Gebietes in eine nutzungsintensivere Zone setzen das Bestehen einer hin-
reichenden Groberschliessung nicht voraus, sondern können lediglich eine
Erschliessungspflicht des Gemeinwesens auslösen (Art. 19 Abs. 2 RPG).
Aufgabe des Gestaltungsplanes ist es aber immerhin, die Feinerschlies-
sung zu ordnen (§ 83 Abs. 3 PBG), was vorliegend auch geschehen ist
(vgl. zum Ganzen RB 1998 Nr. 97, VB.2003.00223 vom 22. Januar 2004,
E. 7.2 f., VB.2006.00068 vom 15. Juni 2006, E. 4.5, und VB.2012.00063
vom 12. Juli 2012, E. 4.4. f.). Soweit das tatsächliche Genügen der ver-
kehrsmässigen Groberschliessung beanstandet wird, ist somit auf den Re-
kurs nicht einzutreten.
7.
Zusammengefasst ist der Rekurs abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
8.1.
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten unter solidarischer Haftung je
zur Hälfte den beiden Rekurrentschaften aufzuerlegen (§ 13 VRG).
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwal-
tungsgerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr
nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem
bestimmbaren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt
wie hier ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Ge-
richtsgebühr in der Regel Fr. 500.— bis Fr. 50'000.— (§ 338 Abs. 2 PBG;
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§ 3 Abs. 2 GebV VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Ge-
richtsgebühr bis auf das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr).
Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser
Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zü-
rich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.).
Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (finanzi-
elle Bedeutung des Gestaltungsplans im streitgegenständlichen Umfang,
Gestaltungsplanperimeter 17'695 m2) und des getätigten Verfahrensauf-
wandes (zweiter Schriftenwechsel, Durchführung eines Abteilungsaugen-
scheins) ist die Gerichtsgebühr auf Fr. 10'000.-- festzusetzen
(BGr 1C_566/2015 vom 18. Februar 2016, E. 2; BGr 1C_244/2013 vom
4. Juli 2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 0163/2012 vom 23. Oktober
2012, E. 16, in BEZ 2014 Nr. 36; Entscheid bestätigt mit VB.2012.00774
vom 22. August 2013, dieser bestätigt mit BGr 1C_810/2013 vom 14. Juli
2014; www.baurekursgericht-zh.ch).
8.2.
Die Politische Gemeinde X beantragt die Zusprechung einer Umtriebsent-
schädigung (§ 17 Abs. 2 VRG). Stehen sich im Verfahren private Parteien
mit gegensätzlichen Begehren gegenüber, so wird die Gemeinde im Falle
des Unterliegens in der Regel nicht entschädigungspflichtig (§ 17 Abs. 3
VRG). Umgekehrt entfällt im Falle des Obsiegens auch ein entsprechender
Entschädigungsanspruch. Gründe, von dieser Regel abzuweichen, sind
vorliegend nicht gegeben. Demnach ist der Vorinstanz keine Umtriebsent-
schädigung zuzusprechen.
8.3.
Auch die private Rekursgegnerin beantragt die Zusprechung einer Um-
triebsentschädigung.
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren
vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-
ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-
pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-
verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte o-
der den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der
Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.
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Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-
sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom
16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der Erbengemeinschaft
Müller zulasten der Rekurrierenden eine Umtriebsentschädigung zuzuspre-
chen. Angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 3'000.--. Da die Umtriebs-
entschädigung pauschal festgelegt wird, entfällt die Zusprechung eines
Mehrwertsteuerzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und
0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch).
[…]
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