zh_baurekursgericht · BRGE III Nr. 0269/2016 · 2015-09-22 · de
Arealüberbauung. Einheit der Baubewilligung. Getrennte Behandlung von zwei, die nämliche Arealüberbauung betreffende Baueingaben. Zulässigkeit.


BRGE III Nr. 0269/2016 vom 21. Dezember 2016 in BEZ 2017 Nr. 16
Dem Baugesuch entsprechend erteilte die Baubehörde der
Rekursgegnerin die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines
Mehrfamilienhauses anstelle eines Ökonomiegebäudes sowie den Umbau
eines bestehenden Einfamilienhauses. Gemäss den Erwägungen im ange-
fochtenen Beschluss handelte es sich beim bewilligten Vorhaben um den
zweiten Teil einer Arealüberbauung, deren erster Teil den Neubau von sechs
Mehrfamilienhäusern umfasste und bereits mit separatem Beschluss bewilligt
worden war. Auch gegen jene Bewilligung hatten die Rekurrierenden Rekurs
erhoben. Die Rekurrierenden sahen in der getrennten Behandlung der zwei
Baueingaben eine Verletzung des Grundsatzes der Einheit der Baubewilligung.
Aus den Erwägungen:
4.1 Die Rekurrierenden rügen eine Verletzung des Grundsatzes der Einheit
der Baubewilligung. Dies manifestiere sich vorliegend etwa in einer nicht
nachvollziehbaren Berechnung der Baumasse sowie in der nicht gesicherten
Erschliessung des mit dem angefochtenen Beschluss bewilligten Bauvor-
habens. Eine vollständige Baueingabe sei zwingende Voraussetzung für die
Bewilligung einer Arealüberbauung. Bei der Baumassenberechnung würden
sechs Neubauten einbezogen, die gar nicht Gegenstand des Beschlusses
seien. In Bezug auf die Erschliessung gehe es nicht an, einfach auf die bereits
mit Beschluss vom 22. September 2015 bewilligte Tiefgarage zu verweisen. Die
beiden Beschlüsse seien in keiner Art und Weise miteinander verknüpft,
weshalb die Erschliessung der nunmehr bewilligten Gebäude nicht gesichert
sei.
Überdies würden verschiedene Abstandsvorschriften massiv verletzt.
Schliesslich sei die Bewilligung für das Mehrfamilienhaus mit der Auflage
versehen, dass die gesamte Fassadengestaltung unter Einbezug des Balkons
vollständig zu überarbeiten sei, da die Gestaltung nicht die gewünschte Qualität
aufweise; vor Baubeginn seien entsprechend geänderte Pläne einzureichen
und bewilligen zu lassen. Eine solche Auflage sei unzulässig, da aus ihr nicht
ansatzweise hervorgehe, wie die besonders gute Gestaltung zu erreichen sei
respektive welchen Einfluss die Mängelbehebung auf das Erscheinungsbild des
Mehrfamilienhauses sowie die (vermeintlich) gesamte Arealüberbauung habe.
Eine Gesamtbeurteilung der gestalterischen Anforderungen an eine Arealüber-
bauung einschliesslich der Umgebungsgestaltung habe ohnehin nie stattge-
funden, zumal bei den Bauakten zu dem hier angefochtenen Beschluss nicht
einmal ein Umgebungsplan vorhanden sei. (…)
5.1 Arealüberbauungen im Sinne von §§ 69 - 73 PBG sind Überbauungen
von Grundstücken mit einer bestimmten, in der Bauordnung festgesetzten
Mindestfläche nach Massgabe einer einheitlichen Baueingabe (§ 73 Abs. 1
PBG; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und
Baurecht, 5. A., 2011, Bd. 1, S. 134 ff., auch zum Nachfolgenden).
Arealüberbauungen dürfen je nach den Bestimmungen der Bau- und
Zonenordnung (BZO) von der Regelbauweise und von den kantonalen

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Mindestabständen abweichen (§ 72 Abs. 1 PBG). Im Gegenzug für diese
Privilegierung gelten erhöhte Anforderungen in Bezug auf die Gestaltung,
Einordnung, Umgebung und Wohnqualität. Gemäss § 71 PBG müssen die
Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie
zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein (Abs. 1). Arealüberbauungen
können auch bereits überbaute Grundstücke umfassen, wenn die Überbauung
als Ganzes den Anforderungen genügt (Abs. 3; vgl. etwa VGr, 15. September
2016, VB.2016.00217; www.vrg.zh.ch). Bei der Beurteilung einer Areal-
überbauung sind unter anderem die Beziehung zum Orts- und Landschaftsbild
sowie Umfang und Gestaltung der Freiflächen zu beachten. Ob diese gesetzlich
verlangten Voraussetzungen erfüllt sind, lässt sich nur anhand umfassender
Planungsunterlagen beurteilen. Aus diesem Grund setzt § 73 Abs. 1 PBG wie
erwähnt eine vollständige Baueingabe im Sinne von § 310 Abs. 1 PBG voraus.
Ein Arealüberbauungsvorhaben ist samt seiner Umgebungsgestaltung in
einem einzigen und einheitlichen Baubewilligungsverfahren zu prüfen.
Andernfalls entstehen den Nachbarn unter Umständen nicht leicht wieder gut-
zumachende Nachteile, da sie sich über das Projekt nur lückenhaft orientieren
können und ihnen eine genaue Beurteilung der Auswirkungen des
Bauvorhabens auf ihre Grundstücke verunmöglicht oder zumindest erheblich
erschwert wird. Ferner ist auch nicht auszuschliessen, dass der Entscheid über
die baurechtliche Bewilligung bei einer etappenweisen Überprüfung – jeweils
kleinere Mängel, die für sich allein nicht zur Aufhebung der Baubewilligung
führen – anders ausfällt als bei einer einheitlichen und gesamthaften
Beurteilung des Bauvorhabens. Wenn aber die Nachbarn wegen solcher
Verfahrensmängel (unter Umständen) ihre Rechte nicht wahren konnten, führt
dies nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zur Aufhebung der
Baubewilligung und zur Rückweisung an die zuständige Behörde zwecks
Durchführung eines gesetzes- und verordnungskonformen Verfahrens
(VB.97.00129 = RB 1997 Nr. 81; zum Grundsatz der Einheit des
Baubewilligungsverfahrens siehe auch VB 88/0165 = RB 1989 Nr. 83 = BEZ
1989 Nr. 14).
5.2 Das eben Ausgeführte hat auch vorliegend zu gelten. Wenn die
Vorinstanz erklärt, sie habe stets das gesamte Bauvorhaben im Blick gehabt,
verkennt sie die eben umschriebene, insbesondere auch nachbarschützende
Funktion einer vollständigen Baueingabe, welche in einem einzigen und
einheitlichen Verfahren zu überprüfen ist und entsprechend auch in eine
Baubewilligung für eine Arealüberbauung zu münden hat. Den Rekurrierenden
war die von der Vorinstanz behauptete Gesamtbetrachtung jedenfalls nicht
möglich. Selbstredend ist es auch nicht Aufgabe des Baurekursgerichts, auf
Ebene der ersten Rechtsmittelinstanz aus zwei oder – wie vorliegend – letztlich
gar drei vorinstanzlichen Beschlüssen eine Bewilligung für eine Areal-
überbauung zusammenzustellen.
Die Unzulässigkeit des vorinstanzlichen Vorgehens zeigt sich gerade etwa
in Bezug auf die von den Rekurrierenden gerügte Berechnung der Baumasse,
welche tatsächlich nicht nachvollziehbar ist. Obschon die Berechnung in
Einklang mit dem Baugesuch mit «Baumasse Haus 7 und 8» betitelt worden ist
und die sechs projektierten Mehrfamilienhäuser auf den Grundstücken Kat.-Nrn.

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1 und 2 ausdrücklich nicht Gegenstand des Beschlusses sein sollen, werden
diese Gebäude in die Baumassenberechnung einbezogen. Auch berücksichtigt
wird ein sogenanntes Haus Nr. 9, welches abgesehen von der nicht nach-
vollziehbaren Berechnung einer fiktiven Baumasse («nur für Baumasse
relevant») in den Akten nicht weiter thematisiert wird. Dies erstaunt, da gemäss
den Erläuterungen der Vorinstanz in der Vernehmlassung offenbar auch dieses
Gebäude ein Bestandteil der Arealüberbauung werden soll. (…)
Weiter bemerken die Rekurrierenden mit Recht, dass mit dem hier
angefochtenen Beschluss letztlich eine Baubewilligung für den Neubau eines
Mehrfamilienhauses sowie den Umbau eines Einfamilienhauses ohne
gesicherte Erschliessung erteilt worden sei. Es liesse sich nämlich in rechtlicher
Hinsicht nicht vermeiden, dass die private Rekursgegnerin nur die hier
angefochtene Baubewilligung in Anspruch nimmt und auf die Bewilligung für
den «ersten Teil» der Arealüberbauung – welcher eine Tiefgarage umfasst –
verzichtet. Diesfalls hülfe entgegen vorinstanzlicher Ansicht auch § 328 PBG
(Massnahmen bei längerem Unterbruch der Bauarbeiten) nicht weiter. In Bezug
auf den Beschluss vom 22. September 2015 läge nämlich kein Unterbruch von
Bauarbeiten, sondern schlicht ein rechtlich nicht zu verhindernder Verzicht auf
die Inanspruchnahme einer Polizeierlaubnis vor. Das Ergebnis einer solchen
Vorgehensweise wären zwei nicht erschlossene Gebäude.
Weiter fällt auf, dass in den Akten kein Umgebungsplan vorhanden ist. Die
Vorinstanz verweist diesbezüglich darauf, dass die Umgebungsgestaltung
bereits vollständig mit dem Beschluss vom 22. September 2015 überprüft und
bewilligt worden sei. Selbstredend ist auch diese Vorgehensweise unzulässig.
Eine gesamthafte sowie aus Sicht der Nachbarn nachvollziehbare, einmalige
und einheitliche Beurteilung der Umgebungsgestaltung der gesamten
Arealüberbauung hat offenkundig nie stattgefunden. Mit dem hier ange-
fochtenen Beschluss wurde etwa die Bewilligung für den Umbau des Gebäudes
Vers.-Nr. 1 («Haus 8») nur unter der Auflage erteilt, dass ein detaillierter
Umgebungsplan zum Garten mit Höhenkoten, Materialisierung, Bepflanzung
etc. einzureichen und bewilligen zu lassen sei. Unter diesen Umständen kann
nicht bereits am 22. September 2015 in Kenntnis aller massgeblicher Be-
urteilungsgrundlagen gesamthaft über die Umgebungsgestaltung befunden
worden sein.
5.3 Begründet ist im Weiteren auch die Rüge, wonach es unzulässig ist,
die gesamte Fassadengestaltung samt Balkon des neuen Mehrfamilienhauses
(«Haus Nr. 7») als unzureichend zu bezeichnen und die Baubewilligung
trotzdem auflageweise zu erteilen. Eine entsprechende Nebenbestimmung
müsste konkret formuliert sein, das heisst, es müsste ersichtlich sein, inwiefern
das Bauvorhaben abzuändern ist bzw. welchen Einfluss die Mängelbehebung
auf das Erscheinungsbild hat. Kann keine konkrete Nebenbestimmung statuiert
werden, sodass die ästhetischen Auswirkungen der Mängelbehebung nicht
abschätzbar sind, ist die Baubewilligung aufzuheben, damit eine umfassende
Würdigung durch die örtliche Baubehörde erfolgen kann (VB.2015.00120 in
BEZ 2015 Nr. 45, E. 3.5). (…)
8. Zusammengefasst ist der Rekurs gutzuheissen.