zh_baurekursgericht · BRGE II Nr. 0168/2015 · 2015-11-10 · de
Ausnützungsziffer. Ausnützungsbonus. Verteilung auf die Geschosse.


BRGE II Nr. 0168/2015 vom 10. November 2015 in BEZ 2016 Nr. 3
Vorliegend ging es um den Neubau eines sieben Wohnungen
umfassenden viergeschossigen Mehrfamilienhauses in der Wohnzone W3 (mit
Sonderbauvorschriften).
Aus den Erwägungen:
4. Die Rekurrierenden halten dafür, dass die zulässige Ausnützung
überschritten sei. Der nach den Sonderbauvorschriften für die Aufwertung und
Verdichtung der Zonen W3 und WG3 (Art. 20a BZO) statuierte
Ausnützungsbonus von 20 Prozent dürfe nur in dem das zulässige Dach-
geschoss ersetzenden vierten Vollgeschoss, nicht aber in den darunter
liegenden Vollgeschossen konsumiert werden. Im vierten Vollgeschoss werde
eine Geschossfläche von 170,68 m2 realisiert und der erlaubte Ausnützungs-
bonus von 20 Prozent (= 257,42 m2 bei einer massgeblichen Grundfläche von
1029,70 m2) nicht ausgeschöpft. Die Verlagerung des restlichen Bonus mit je
28,87 m2 auf die drei unteren Vollgeschosse sei nicht gestattet, da damit die
Gebäudegrundfläche vergrössert werde und statt einer gewünschten Ver-
dichtung in die Höhe eine verpönte horizontale Verdichtung, einhergehend mit
einer Verkleinerung des Umschwungs erfolge.
Die Baubehörde teilt im Grundsatz diese rechtliche Auffassung der
Rekurrierenden, erteilte jedoch «aufgrund der guten, städtebaulich richtigen
Reaktion des Projekts auf die bestehenden ortsspezifischen Begebenheiten
eine Ausnahmebewilligung zur Umverteilung des Ausnützungsbonus in die
unteren Vollgeschosse».
Demgegenüber hält die Bauherrschaft dafür, dass die Sonderbau-
vorschriften den Ausnützungsbonus nicht geschossspezifisch einschränkten
und dieser somit frei auf die zulässigen Geschosse verteilt werden könne.
Nach Art. 20a Abs. 3 BZO «darf das zonenkonforme Dachgeschoss durch
ein Vollgeschoss ersetzt werden, wenn dabei eine gute Einordnung und
Gestaltung nachgewiesen wird. Die Ausnützungsziffer erhöht sich auf max.
80 Prozent inkl. Gewerbeerleichterung gemäss Art. 5 Abs. 2, die Vollge-
schosszahl auf 4 VG (kein zusätzliches DG) und die Gebäudehöhe auf 13,50 m
(Abs. 4). Die zusätzlich zur Grundordnung ermöglichten Geschossflächen sind
vollständig für Wohnzwecke zu nutzen (Abs. 5). Bei Neubauten sind die
Erleichterungen gemäss Abs. 3 - 5 anwendbar, sofern mindestens 25 Prozent
der zum Wohnen oder Arbeiten genutzten Bruttogeschossflächen für den aus-
nützungseffizienten Wohnungsbau reserviert sind (Abs. 6 Satz 1)».
In der Zone W3 beträgt die Ausnützungsziffer gemäss Art. 3 Abs. 1 BZO
grundsätzlich max. 60 Prozent. Es sind neben einem anrechenbaren Unter-
geschoss drei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss zulässig. Im Rahmen der
Sonderbauvorschriften werden zwecks Verdichtung des Baugebiets vier Voll-
geschosse unter Verzicht auf ein Dachgeschoss ermöglicht. Um diese bauliche
Option wahrnehmen zu können und zur Gewährleistung des optimalen
Zusammenspiels aller Vorschriften erhöht sich die Ausnützungsziffer deshalb

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um 20 Prozent auf maximal 80 Prozent und die Gebäudehöhe von 10,5 m auf
13,5 m (Art. 20a Abs. 4 BZO).
Die anrechenbaren Flächen im nach der Regelbauweise erlaubten
Dachgeschoss (unter Schrägdach oder Attikageschoss) sind gemäss § 255
Abs. 2 PBG ausnützungsprivilegiert. Die Flächen im nach den Sonderbau-
vorschriften erlaubten zusätzlichen vierten Vollgeschoss sind indessen an die
Ausnützungsziffer anrechenbar (§ 255 Abs. 1 PBG), weshalb ein Ausnützungs-
mass einer viergeschossigen Zone festzusetzen ist. Mit einer Erhöhung der
Ausnützungsziffer von 60 auf 80 Prozent wird dies rechnerisch umgesetzt. Es
stehen also pro Vollgeschoss durchschnittlich 20 Prozent Ausnützung zur
Verfügung. Eine Einschränkung, dass die zusätzlich gewährte Ausnützung nur
im obersten Vollgeschoss konsumiert werden sollte, wird aber offensichtlich
nach dem klaren Wortlaut der fraglichen Norm nicht statuiert und machte eine
solche Einschränkung der Baufreiheit denn auch keinen Sinn. Für die
Verteilung der Ausnützung auf die erlaubten Vollgeschosse verbleibt einem
Bauherrn regelmässig ein gewisser Spielraum, um baulichen oder archi-
tektonischen Gegebenheiten Rechnung tragen zu können. Dies im Gegensatz
zur Privilegierung der ausnützungsrelevanten Flächen in Dachgeschossen, die
nach der gesetzlichen Regelung nicht in Vollgeschosse transferiert werden
können (§ 255 Abs. 2 PBG). Für die rekurrentische und vorinstanzliche
Interpretation, dass der «Ausnützungsbonus» ausschliesslich im obersten Voll-
geschoss realisiert werden könnte, finden sich im Gesetzeswortlaut keinerlei
Anhaltspunkte. Bezüglich der zusätzlich ermöglichten Geschossflächen wird
allein vorgegeben, dass diese vollständig zu Wohnzwecken zu nutzen sind und
insgesamt der ausnützungseffiziente Wohnungsbau gefördert werden muss
(Art. 20a Abs. 5 und 6 BZO). Die Verdichtung soll also mit Wohnraum und nicht
mit Gewerberaum erfolgen. Auch der «Präambelbestimmung» von Art. 20a
BZO über Sinn und Zweck der Sonderbauvorschriften ist nicht einmal ansatz-
weise zu entnehmen, dass nur eine vertikale Verdichtung angestrebt wird und
eine (partielle) horizontale Verdichtung ausgeschlossen sein soll.
Eine Ausnützungsüberschreitung liegt beim vorliegenden Projekt, welches
die Ausnützungsziffer von 80 Prozent insgesamt unbestrittenermassen einhält,
mithin nicht vor.