zh_baurekursgericht · BRGE II Nr. 0095/2015 · 2015-07-07 · de
Abbruch eines nicht inventarisierten Objekts. Neubau MFH.

Strittig war die Erstellung eines Mehrfamilienhauses unter Abbruch der auf der Bauparzelle stehenden Einfamilienhaus-Villa. Das Abbruchobjekt war nicht im kommunalen Inventar der Heimatschutzobjekte der Gemeinde verzeichnet. Die Nachbarn vertraten im Hauptpunkt die Auffassung, es handle sich beim abzubrechenden Wohnhaus mit seiner Gartenanlage um ein Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Ein Anspruch auf Überprüfung der Schutzwürdigkeit eines nicht inventarisierten, vom Abbruch bedrohten Objekts bietet die Praxis in Fällen, wo die Schutzqualität offensichtlich ist oder ein Eigentümer konkrete Anhaltspunkte für eine mögliche Schutzwürdigkeit hat. Solche Anzeichen liegen etwa dann vor, wenn bei einem nicht inventarisierten Gebäude eine die Schutzwürdigkeit bejahende Stellungnahme einer Sachverständigenkommission vorliegt. Eine Pflicht zur Überprüfung drängt sich zudem dann auf, wenn ein Objekt infolge eines unbestrittenen Versäumnisses nicht ins Inventar aufgenommen worden ist. Ein solcher Sachverhalt lag hier nicht vor, weshalb das Baurekursgericht den Nachbarrekurs insoweit abwies.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung
G.-Nr. R2.2014.00128
BRGE II Nr. 0095/2015
Entscheid vom 7. Juli 2015
Mitwirkende Abteilungspräsident Peter Rütimann, Baurichter Emil Seliner, Baurichter
Stefano Terzi, Gerichtsschreiberin Christine Suter-Pfannes
in Sachen Rekurrierende
M. und R. H., [….]
gegen Rekursgegnerinnen
1. Baukommission X, [….]
2. T. AG, [….]
betreffend Baukommissionsbeschluss vom 25. August 2014; Baubewilligung für ein
Mehrfamilienhaus, Kat.-Nr. 321, W.-Strasse, X
_______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 25. August 2014 erteilte die Baukommission X der T.
AG die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhau-
ses mit sechs Wohnungen und einer Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-
Nr. 321 an der W.-Strasse in X.
B.
Hiergegen wandten sich M. und R. H. mit Eingabe vom 13. Oktober 2014
fristgerecht an das Baurekursgericht und stellten folgende Anträge:
"1. Der angefochtene Beschluss sei aufzuheben und die Baubewilligung
sei zu verweigern.
2. Es sei ein Abteilungsaugenschein durchzuführen und bis dahin die
Aussteckung auch der Terrainveränderung anzuordnen.
3. Es sei ein Gutachten der kantonalen Denkmalpflege einzuholen.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekursgegne-
rinnen."
C.
Mit Präsidialverfügung vom 16. Oktober 2014 wurde vom Rekurseingang
Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
Mit Stempelverfügung vom 10. November 2014 wurde das Rekursverfahren
auf Gesuch der Bauherrschaft hin sistiert und die Vernehmlassungsfrist ab-
genommen. Nachdem die Verhandlungen zwischen den Parteien erfolglos
geblieben waren, wurde das Rekursverfahren mit Präsidialverfügung vom
30. Januar 2015 auf Antrag der Bauherrschaft fortgesetzt und die
Vernehmlassungsfristen erneut angesetzt.
Die private Rekursgegnerin beantragte in ihrer Rekursantwort vom
31. März 2015, es sei der Rekurs abzuweisen, unter Kosten- und Entschä-
digungsfolgen zulasten der Rekurrierenden. Die Vorinstanz schloss in ihrer
Stellungnahme vom 1. April 2015 ebenfalls auf Abweisung des Rekurses.
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E.
Sowohl die Rekurrierenden in ihrer Replik vom 28. April 2015 als auch die
Bauherrschaft in ihrer Duplik vom 26. Mai 2015 hielten an ihren Anträgen
fest. Die Vorinstanz verzichtete unter Festhalten der in der Rekursantwort
gestellten Anträge auf eine Duplik.
F.
Mit Eingabe vom 6. Juni 2015 reichten die Rekurrierenden unaufgefordert
eine Triplik ein.
G.
Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit für die Entscheidfindung erfor-
derlich, in den nachstehenden Erwägungen Bezug genommen.
Es kommt in Betracht:
1.
Das der Zentrumszone zugeteilte, an einem Hang gelegene Baugrundstück
wird bergseits durch die W.-Strasse, talseitig durch das Bahntrassee der
SBB und im Übrigen durch überbaute Grundstücke begrenzt. Geplant ist
die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit sechs Wohneinheiten und ei-
ner Tiefgarage unter Abbruch der auf der Bauparzelle stehenden, im Jahre
1907 erbauten Einfamilienhaus-Villa. Das Abbruchobjekt ist nicht im kom-
munalen Inventar der Heimatschutzobjekte der Gemeinde X verzeichnet.
Die Zufahrt von der W.-Strasse her zur Tiefgarage ist über einen Autolift
vorgesehen, wobei neben der Einfahrt ein Warteraum für einfahrende
Fahrzeuge und ein Besucherabstellplatz angelegt werden sollen.
2.
Die Rekurrierenden sind Eigentümer des Grundstücks, welches [….] un-
mittelbar an die mit der abzubrechenden Einfamilienhaus-Villa überbaute
Bauparzelle anstösst. Sie sind angesichts der engen nachbarlichen Bezie-
hung und der vorgebrachten Rügen (Beeinträchtigung eines potentiellen
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Schutzobjektes, mangelhafter Warteraum vor dem Autolift, ungenügender
Einlenker, übermässige Terrainaufschüttungen und Abgrabungen, über-
mässige Lärmimmissionen) zur Rekursergreifung ohne weiteres legitimiert
(§ 338a des Planungs- und Baugesetzes [PBG]). Auf das Rechtsmittel ist
daher einzutreten.
3.
Die Rekurrierenden beantragen die Durchführung eines Augenscheins (vgl.
§ 7 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]) und verlangen, dass ne-
ben dem Neubau auch die Terrainveränderungen auszustecken seien. Die-
se Aussteckung sei, obwohl empfindlich und raumwirksam, unterblieben.
Das Baurekursgericht hat unbesehen von Parteianträgen nur dann einen
Augenschein durchzuführen, wenn die Verhältnisse vor Ort zwar entscheid-
relevant, auf Grund der Akten aber noch unklar sind. Diese Voraussetzung
ist vorliegend nicht erfüllt. Auch lässt sich das Mass der Geländeverände-
rungen anhand der im Dossier liegenden Pläne beurteilen. Soweit die Re-
kurrierenden eine mangelhafte Aussteckung rügen, ist festzuhalten, dass
bei der Darstellung eines Neubauvorhabens im Gelände nicht jeder Ge-
bäude- oder Bauteil profiliert werden muss. Dies gilt speziell für Bauteile
(z.B. Stützmauern) und Terrainveränderungen, welche die Umgebungsge-
staltung betreffen. Über die genaue Gestalt des Projektes hat sich der
durch die Aussteckung (und die Ausschreibung) auf geplante bauliche Ver-
änderungen aufmerksam gemachte Nachbar anhand der in erster Linie
massgebenden öffentlich aufliegenden Pläne zu orientieren. Ein Augen-
schein war daher nicht durchzuführen.
4.1.
Die Rekurrierenden vertreten im Hauptpunkt die Auffassung, dass es sich
beim abzubrechenden Wohnhaus mit seiner Gartenanlage um ein Schutz-
objekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG handle. Zur Begründung brin-
gen sie im Wesentlichen vor, dass das Gebäude im Jahre 1907 erbaut
worden sei; in einer Zeit, als die Bebauung an der W.-Strasse vom Ortskern
um den Bahnhof her stadtwärts eingesetzt habe. Die Villa besetze als eines
der ersten Gebäude diese erst wenige Jahre zuvor entstandene Achse und
sei damals noch ziemlich alleine gestanden. Der markante Turm sei damals
und bis heute das besondere Merkmal des Hauses. In späteren Jahren sei
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die Villa um etwa dasselbe Volumen nach Süden erweitert worden. Das
Haus habe als "Doktorhaus" über Jahrzehnte auch eine sozialgeschichtli-
che Bedeutung. Erhalten sei insbesondere auch – von der relativen Verwil-
derung seit dem Leerstand des Hauses müsse abgesehen werden – der
grosszügige Garten in seiner Gesamtanlage mit der Terrassierung und im
Detail mit Stützmauer zum Bahntrassee hin, Fusswegen, der Pergola und
dem strassensäumenden üppigen Eisenzaun. Das Gebäude sei zwar nicht
im Inventar der möglichen Schutzobjekte aufgeführt. Aus juristischer Sicht
stehe dies jedoch der Möglichkeit (bzw. dem Erfordernis) nicht entgegen,
den Denkmalwert des Gebäudes herauszuarbeiten und es mit geeigneten
Massnahmen vor dem Rückbau zu bewahren. Das Inventar der Gemeinde
sei vor einigen Jahren erneuert worden. Bei der Durchsicht sei zu erken-
nen, dass – neben sehr vielen aus dem frühen 19. Jahrhundert und noch
älteren – in auffallender Häufung Gebäude vor der Wende zum
20. Jahrhundert aufgeführt worden seien, hingegen nur wenige aus der Zeit
des Umbruchs danach. Nun sei aber kaum ein anderes Objekt wie das
streitbetroffene Haus zu finden, das einerseits auf diese Zeit zurückweise
und das Ortsbild seit über 100 Jahren so präge und an dem andererseits in
derart exemplarischer Weise bauliche Veränderungen nachgelebt werden
könnten. Die Bedeutung des Objekts und damit sein Wert sei offensichtlich
verkannt und auch nicht untersucht worden. Es sei weiter darauf hinzuwei-
sen, dass das Abbruchobjekt unterhalb des bedeutenden Baudenkmals H.
stehe, einer Villa aus der Zeit des neuen Bauens des bekannten Architek-
tenpaars Flora Steiger-Crawford und Rudolf Steiger von 1928. Das streit-
betroffene Gebäude habe seit seiner Errichtung und in den späteren Jahren
– auch mit seinem Ausbau – zusammen mit dem Haus Steiger-Crawford
und dem Chalet R. das Ortsbild von X massgeblich geprägt. Dazu habe
auch der besondere Umstand beigetragen, dass das Bahntrassee vor der
Villa einen unverbaubaren Freiraum zum See offengehalten habe und noch
immer offen halte. So habe das Haus seine prägende Stellung auch nicht
verlieren können, als rundherum gebaut worden sei.
Dem hält die Vorinstanz im Wesentlichen entgegen, dass das aus dem
Jahre 1983 stammende kommunale Inventar im Jahre 2010/2011 umfas-
send überprüft und (bis zum Baujahr 1980) aktualisiert worden sei. Mit Be-
schluss vom 10. Mai 2011 habe der Gemeinderat das kommunale Inventar
neu festgesetzt. Eine Säumnis bei der Inventarerstellung liege somit nicht
vor. Die vom Gemeinderat eingesetzte Arbeitsgruppe habe das Gebäude
hinsichtlich seiner Schutzwürdigkeit eingehend geprüft. Gestützt darauf ha-
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be der Gemeinderat vor nicht einmal vier Jahren bewusst den Entscheid
getroffen, das Haus W.-Strasse [….] nicht ins kommunale Inventar der
Heimatschutzobjekte aufzunehmen. Nachdem der Gemeinderat, welchem
in heimatschutzrechtlichen Fragen ein grosses Ermessen zukomme, fest-
gestellt habe, dass keine Schutzwürdigkeit vorliege, fehle es an einer be-
gründeten Vermutung für die Schutzwürdigkeit. Die Vorinstanz habe somit
keinen Anlass gehabt, von der Schutzwürdigkeit des Hauses auszugehen
oder gar Schutzabklärungen zu veranlassen. Unter diesen Umständen sei
auch die Einholung eines Gutachtens der kantonalen Denkmalpflegekom-
mission nicht erforderlich. Es stelle sich unter diesen Umständen die Frage,
ob auf die vorliegende Rüge der Rekurrierenden überhaupt einzutreten sei.
Lägen keine Versäumnisse der zuständigen Behörde bei der Inventarer-
stellung vor, sei ein Heimatschutzverband nicht rechtsmittellegitimiert, so-
fern das Baubewilligungsverfahren eine nicht in dieses Inventar aufge-
nommene Baute betreffe. In Analogie zu dieser Rechtsprechung sei vorlie-
gend davon auszugehen, dass auch die rekurrierenden Nachbarn zur Rü-
ge, das streitbetroffene Gebäude sei zu Unrecht nicht ins Inventar auf-
genommen worden, nicht legitimiert seien.
Auch die Bauherrschaft hält zusammengefasst dafür, dass dem Abbruch-
objekt keine potentielle Schutzqualität zuzuerkennen sei. Der Entscheid der
Nichtaufnahme ins Inventar sei aufgrund einer fachgerechten Gesamtwür-
digung erfolgt.
Im Rahmen des zweiten Schriftenwechsels halten die Parteien an ihren An-
trägen und Ausführungen fest.
4.2.
Nach der Rechtsprechung sind Nachbarn, die durch ein Bauvorhaben in ei-
genen Interessen betroffen sind und folglich den Zugang zum Verfahren
gefunden haben, auch zur Rüge befugt, ein für sie nachteiliger Neu- oder
Umbau sei deshalb unzulässig, weil er den Abbruch eines (potentiellen)
Schutzobjektes voraussetze oder ein solches beeinträchtige. Anders als für
die Rechtsmittelbefugnis von Verbänden gemäss § 338b Abs. 2 PBG
kommt es dabei nicht darauf an, ob das fragliche Objekt inventarisiert ist
oder bei pflichtgemässem Handeln der zuständigen Behörde inventarisiert
sein müsste (VB.2008.00404 vom 10. Dezember 2008 in BEZ 2009 Nr. 4 =
RB 2008 Nr. 11). Auf die Rüge ist daher einzutreten.
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4.3.
Ein Anspruch auf Überprüfung der Schutzwürdigkeit eines nicht inventari-
sierten, vom Abbruch bedrohten Objekts bietet die Praxis in Fällen, wo die
Schutzqualität offensichtlich ist oder ein Eigentümer konkrete Anhalts-
punkte für eine mögliche Schutzwürdigkeit hat. Solche Anzeichen liegen
etwa dann vor, wenn bei einem nicht inventarisierten Gebäude eine die
Schutzwürdigkeit bejahende Stellungnahme einer Sachverständigenkom-
mission vorliegt (VB.2008.00404 in BEZ 2009 Nr. 4 = RB 2008 Nr. 11). Eine
Pflicht zur Überprüfung drängt sich auch dann auf, wenn ein Objekt infolge
eines unbestrittenen Versäumnisses nicht ins Inventar aufgenommen wor-
den ist.
Im vorliegenden Fall sind keine solchen Hinweise vorhanden. Das streitbe-
troffene Abbruchobjekt ist unbestrittenermassen nicht inventarisiert. Mithin
besteht grundsätzlich keine Vermutung für die Schutzwürdigkeit der Baute.
Hinzu kommt, dass das aus dem Jahre 1983 stammende Inventar im Jahre
2010/2011 umfassend überprüft und aktualisiert wurde. Gemäss den unbe-
stritten gebliebenen Ausführungen der Vorinstanz erfolgte die Überarbei-
tung des Inventars in zwei Phasen. In der Phase 1 wurden alle bisherigen
Grundlagen auf der Gemeindeebene gesammelt und – neben ersten Re-
cherchen nach möglichen bedeutenden Objekten – als Grundlage für die
Begehung genutzt. Das gesamte Gemeindegebiet wurde systematisch be-
gangen und die relevanten Objekte wurden fotografiert, stichwortartig auf-
genommen und kurz bewertet. Unterschieden wurde in der ersten Phase
nach "beachtenswert" und "bedeutenden" Objekten. In der Phase zwei fan-
den zu den als "beachtenswert" eingestuften Objekten detaillierte Recher-
chen statt, die zu einem Inventarblatt ausgearbeitet und bewertet wurden.
Bei dieser Gelegenheit wurde auch das Ortsbild entlang der W.-Strasse
[….] einer Überprüfung und Würdigung unterzogen. Dabei wurde festge-
stellt, dass zu den kommunal schützens- und erhaltenswerten Bauten, die
das Ortsbild prägten, das Wohnhaus W.-Strasse [….] gehöre. Zahlreiche
weitere Bauten (unter anderem das Streitobjekt) seien zwar prägend, je-
doch nicht Bestandteil des kommunalen Inventars. Unter "Empfehlung" hält
das Objektblatt Folgendes fest: "Als Ortsbild, das für die städtebauliche Er-
weiterung und den gründungszeitlichen Aufschwung Xs zu Beginn des
20. Jahrhunderts steht und herrschaftliche Villen und Bürgerhäuser des
Historismus umfasst, die räumlich prägnant am Hang liegen und mit ihren
grossen umgebenden Gärten und Einfriedungen sowohl eine stilistische als
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auch räumliche Einheit bilden, ist das Ortsbild W.-Strasse bedeutsam und
zu erhalten". Aufgrund dieser Beurteilung wurden die Bauten W.-Strasse [..-
..] laut Ausführungen der Vorinstanz einer eingehenden Prüfung unterzo-
gen. Der Eigenwert dieser Häuser wurde jedoch als nicht besonders hoch
bewertet. Zur Diskussion stand lediglich, allenfalls die ganze Häuserreihe
aufgrund ihres ortsbildprägenden und situativen Wertes als Bauensemble
ins Inventar aufzunehmen. Davon wurde jedoch abgesehen, da alle Häuser
stärkere Änderungen erfahren hätten, die Aufhebung der Vorgärten und die
Nutzung als Parkplatz den einst geschlossenen Eindruck verwischt und das
Erscheinungsbild sich dadurch so massgeblich verändert habe, dass eine
Schutzwürdigkeit aufgrund des Situationswertes nicht gegeben sei.
Ungeachtet dieser Einschätzung wurde das Streitobjekt von einer Arbeits-
gruppe hinsichtlich seiner potentiellen Schutzwürdigkeit näher geprüft und
einer Einzelbeurteilung unterzogen. Die eingesetzte Arbeitsgruppe kam
zum Schluss, dass das Gebäude "trotz gewissen architektonischen und
städtebaulichen Qualitäten" nicht ins Inventar aufzunehmen sei. Der Ge-
meinderat folgte dieser Empfehlung. Gemäss den Ausführungen der Vor-
instanz war ausschlaggebend, dass der Ursprungsbau von 1907 markante
bauliche Veränderungen erfahren habe, durch den später erstellten anbie-
dernden Anbau entwertet worden sei und ein grosser Anteil der histori-
schen Substanz verloren gegangen sei. Die baulichen Änderungen hätten
die architektonische und baukünstlerische Aussagekraft des Ursprungbaus
erheblich geschmälert.
In Anbetracht dieser einlässlichen Abklärungen kann somit nicht von einem
Säumnis der Gemeinde bei der Inventarerstellung bzw. -überarbeitung
ausgegangen werden. Vielmehr hat die zuständige Behörde ihr Schutzin-
ventar erst vor kurzem eingehend, gründlich und seriös überarbeitet. Wäh-
rend die Gemeinde zuvor über 34 verzeichnete Schutzobjekte verfügte,
sind 46 Objekte neu ins kommunale Inventar aufgenommen worden. Es
wäre mit dem Gebot der Rechtssicherheit nicht vereinbar, wenn in Fällen,
wo nach eingehender Prüfung und aufgrund sachlicher Kriterien die nicht
schützenswerten von den zu schützenden Bauten getrennt wurden, diese
Abgrenzung im Baubewilligungsverfahren wieder in Frage gestellt werden
könnte. Ein Grundeigentümer muss bei Fehlen eines Inventareintrags und
konkreter Anzeichen für eine Schutzwürdigkeit darauf vertrauen dürfen,
dass seinen Überbauungsplänen keine denkmalpflegerischen Aspekte ent-
gegenstehen, was sich indirekt aus §§ 209 und 213 PBG ergibt: Es besteht
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hier ein gesetzlicher Schutz des bauwilligen Grundeigentümers vor Verfah-
rensverzögerungen im Unterschutzstellungsverfahren, der die Behörden
zwingt, vorläufige Inventare zu erstellen und über die inventarisierten Ob-
jekte nach Eingang eines Provokationsgesuchs innert Jahresfrist einen de-
finitiven Entscheid zu fällen. Dieser Schutz würde zunichte gemacht, liesse
man es im Baubewilligungsverfahren trotz fehlendem Inventareintrag und
mangels entsprechender Anhaltspunkte zu, ein zeitintensives Schutzabklä-
rungsverfahren in Gang zu setzen. Ein Nachbar hätte es so in der Hand,
mit der blossen Behauptung der Schutzwürdigkeit des Abbruchobjekts eine
aufwändige materielle Prüfung der Voraussetzungen von § 203 Abs. 1 PBG
zu erwirken. Eine Abklärungspflicht gebietet sich somit – wie vorne er-
wähnt – lediglich bei jenen Objekten, deren Schutzqualität offensichtlich ist
oder hierfür konkrete Anzeichen bestehen. Gleiches gilt, wenn das Objekt
infolge eines unbestrittenen Versäumnisses nicht ins Inventar aufgenom-
men worden ist, oder wenn neue, denkmalpflegerisch wichtige Gegeben-
heiten auftauchen, die bei der Inventarüberarbeitung nachgewiesenermas-
sen unberücksichtigt geblieben sind. Nur dann rechtfertigt es sich, das Ver-
trauen eines Bauherrn in den fehlenden Inventareintrag ausnahmsweise als
nicht mehr ausschlaggebend zu qualifizieren. Ein solcher Fall ist vorliegend
nicht geben und wurde im Übrigen auch nicht geltend gemacht. Vielmehr
halten die Rekurrierenden den kürzlich im Rahmen der Inventarüberarbei-
tung gewonnenen Ergebnissen lediglich ihre eigenen Schutzansichten ent-
gegen.
In Anbetracht der Aktualität des kommunalen Schutzinventars und mangels
neuer, unberücksichtigt gebliebener Fakten fehlt im vorliegenden Fall die
begründete Vermutung, dass es sich beim abzubrechenden Gebäude um
ein Schutzobjekt handelt. Es besteht daher kein Anlass, den Abbruch des
Gebäudes nur unter vorgängiger Einholung eines dessen Schutzwürdigkeit
näher untersuchenden Gutachtens für zulässig zu erklären. Der Rekurs ist
in diesem Punkt somit abzuweisen.
[….]
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