zh_baurekursgericht · BRKE IV Nrn. 0075-0076/2010 · 2010-04-08 · de
Arealüberbauung. Mindestfläche.


BRKE IV Nrn. 0075 und 0076/2010 vom 8. April 2010 in BEZ 2011 Nr. 13
(Bestätigt mit VB.2010.00241 vom 20. Oktober 2010.)
Die private Rekursgegnerin wollte das Grundstück Kat.-Nr. 11 in der
Wohnzone W3/2,6 im Rahmen einer Gesamt-Arealüberbauung zusammen mit
den beiden auf der anderen Seite des E-Weges liegenden, bereits für eine
Arealüberbauung rechtskräftig freigegebenen Grundstücken Kat.-Nrn. 35 und
36 in der Wohnzone W2/2,0 zonenübergreifend überbauen. Im Rahmen eines
Vorentscheidgesuches stellte sie die Frage, ob für die Beurteilung der
Arealüberbauungsfähigkeit des Grundstücks Kat.-Nr. 11 die Grundstücke Kat.-
Nrn. 35 und 36 mitberücksichtigt werden könnten, sodass die gemäss Art. 63
BZO erforderliche Arealfläche erreicht werde. Die Vorinstanz beantwortete
diese Frage positiv.
Die rekurrierenden Nachbarn beantragten, der angefochtene Beschluss sei
aufzuheben und es sei festzustellen, dass die für eine Arealüberbauung
erforderliche Fläche von 6000 m² für das Grundstück Kat.-Nr. 11 nicht erreicht
werde.
Aus den Erwägungen:
5. Über Fragen, welche für die spätere Bewilligungsfähigkeit eines
Bauvorhabens grundlegend sind, können Vorentscheide eingeholt werden (§
323 Abs. 1 PBG). Ein solcher Vorentscheid ist hinsichtlich der behandelten
Fragen in gleicher Weise verbindlich, gültig und öffentlich anfechtbar wie
baurechtliche Bewilligungen (§ 324 Abs. 1 PBG).
Es können nur konkrete und grundlegende Fragen der späteren
Bewilligungsfähigkeit Gegenstand eines Vorentscheides bilden, die sich von
einer Detailprojektierung losgelöst beantworten lassen. In diesem Rahmen hat
der Gesuchsteller Anspruch auf behördliche Beurteilung der von ihm gestellten
Fragen. Fragen im Sinne von § 323 Abs. 1 PBG sind allerdings nur
Rechtsfragen. Sofern sich die rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse nicht
ändern, ist die Behörde während dreier Jahre an die Feststellungen im
Vorentscheid gebunden (vgl. § 322 Abs. 1 PBG). Die behördliche Bindung an
den Vorentscheid geht nicht weiter als die im Dispositiv enthaltene
Beantwortung der gestellten Fragen. Blosse Erwägungen erwachsen für sich
allein nur dann in Rechtskraft, wenn im Dispositiv ausdrücklich oder dem Sinn
nach zwingend auf diese verwiesen wird (vgl. Ch. Fritzsche/P. Bösch, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 4. A., 2006, 21-4 f.).

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6.1 Die Rekurrierenden bestreiten die von der Vorinstanz
vorentscheidweise bejahte Zulässigkeit einer (Gesamt-)Arealüberbauung über
die drei Grundstücke Kat.-Nrn. 11, 35 und 36. Das mit den Altbauten überstellte
Baugrundstück stosse nicht an die beiden anderen Parzellen an, sondern sei
vollumfänglich durch den E-Weg von ihnen getrennt. Bis zur
Tiefgarageneinfahrt der bewilligten Arealüberbauung gelte der E-Weg gemäss
angefochtenem Beschluss als Strasse, zu der ein Abstand von 6 m einzuhalten
sei. Erst danach sei er als Zufahrtsweg im Sinne der Zugangsnormalien zu
qualifizieren. Schon aus diesem Grund sei die Trennung zwischen den
unterschiedlichen Teilen der vermeintlich gesamthaften Arealfläche nicht
untergeordnet. Auch sei die Trennung der Areale nicht untergeordnet, da der E-
Weg nicht im Eigentum der privaten Rekursgegnerin stehe und diesfalls die
Zustimmung aller Eigentümer zum Einbezug in die Arealfläche fehle. Der
Abschnitt ab der Zufahrt zur Tiefgarage diene der Erschliessung unter anderem
der rekurrentischen Grundstücke. Es handle sich damit nicht um eine
arealinterne Erschliessung. Es könne keine Ausnützungsübertragung über nicht
in die Arealüberbauung einbezogene Flächen – hier den E-Weg mit den
Abschnitten vor und nach der Zufahrt in die Unterniveaugarage – erfolgen.
Schliesslich könne zwar die Fläche einer Arealüberbauung nach Art. 64
Abs. 3 BZO in verschiedenen Bauzonen liegen. Nach der ausdrücklichen
Vorschrift von Art. 63 Abs. 2 BZO müsse aber bei einem Einbezug von
Grundstücken bzw. Flächen von dreigeschossigen Wohnzonen die dort
liegende einzubeziehende Fläche mindestens 6000 m² betragen. Art. 64 Abs. 3
BZO betreffe lediglich die Ausnützungsverschiebung zwischen Arealen in
verschiedenen Zonen, die je ausreichend gross im Sinne von Art. 63 Abs. 2
BZO seien. (…)
6.4 Die Bau- und Zonenordnung kann in den Bauzonen allgemein, zonen-
oder gebietsweise Arealüberbauungen zulassen. Dabei sind
Mindestarealflächen festzulegen (§ 69 PBG). Arealüberbauungen können auch
bereits überbaute Grundstücke umfassen, wenn die Überbauung als Ganzes
den Anforderungen genügt (§ 71 Abs. 3 PBG). Gemäss Art. 63 Abs. 1 BZO sind
Arealüberbauungen in allen Wohnzonen und Wohnzonen mit
Gewerbeerleichterung sowie den Zentrumszonen Z3 und Z4 zulässig,
ausgenommen in der Wohnzone W2/1,0. Die Arealfläche muss in den
zweigeschossigen Wohnzonen mindestens 3000 m², in allen übrigen Zonen
mindestens 6000 m² umfassen (Abs. 2).
Es ist unbestritten, dass die der Wohnzone W2/2,0 zugeschiedenen
Grundstücke Kat.-Nrn. 35 und 36 eine Arealfläche von 3330 m² aufweisen und
das in der Wohnzone W3/2,6 befindliche Baugrundstück eine solche von 5880
m². Aus Art. 64 Abs. 3 BZO ergibt sich, dass das Areal einer Arealüberbauung
in verschiedenen Bauzonen liegen darf. Den kommunalen
Gesetzesbestimmungen zur Arealüberbauung lässt sich indessen nicht
entnehmen, dass jede in einer anderen Zone gelegene Teilarealfläche für sich
alleine die jeweilige Mindestfläche gemäss Art. 63 Abs. 2 BZO erfüllen müsste.
Diese Auslegung würde denn auch Art. 64 Abs. 3 BZO widersprechen, der von
«Areal» im Singular spricht. Auch legt die Vorinstanz selbst die Normen
dahingehend aus, dass ein Areal mit Teilflächen in den Wohnzonen W2 und W3
eine Gesamtfläche von 6000 m² aufweisen müsse, was vorliegend mit einer

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Gesamtarealfläche von 9210 m² erfüllt sei. Die rekurrentische Interpretation,
dass jede Teilfläche für sich alleine die entsprechenden Mindestmasse
einhalten müsse, wird von der Vorinstanz verworfen. Soweit es um die
Auslegung kommunalen Rechts geht, ist zu beachten, dass diese in erster Linie
den Gemeindebehörden obliegt und deshalb von der Rekursinstanz nur mit
Zurückhaltung überprüft werden darf. Die vorinstanzliche Würdigung der
gesetzlichen Bestimmungen erweist sich vorliegend ohne weiteres als
nachvollziehbar und vertretbar. Diesbezüglich erweist sich der Rekurs als
unbegründet.
6.5 Dass der E-Weg die (Gesamt-)Arealfläche durchschneidet, spricht
vorliegend nicht gegen die Zulässigkeit einer Arealüberbauung. Das PBG
äussert sich nicht zu dieser Konstellation. § 71 Abs. 1 PBG hält unter dem Titel
«Anforderungen» einzig fest, dass die Bauten und Anlagen einer
Arealüberbauung sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie
zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein müssen. Die allgemeine
Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (altABV) hielt zum Thema Arealfläche noch
fest, dass als Arealfläche die von einer einheitlichen Baueingabe erfassten,
baulich noch nicht ausgenützten, räumlich zusammenhängenden Grundstücke
und Grundstückteile in Bauzonen gelten würden (§ 6 altABV). Räumlich
zusammenhängend waren danach Grundstücke und Grundstückteile, die
unmittelbar aneinander anstiessen (§ 7 Abs. 1 altABV). Der räumliche
Zusammenhang wurde nicht unterbrochen durch Flächen und Anlagen, wie
Gewässer, Waldparzellen, Freiflächen, unüberbaubare Drittgrundstücke, Wege,
Strassen und Eisenbahnlinien, sofern diese im Verhältnis zur gesamten
Arealfläche nur einen kleinen Teil ausmachten und sofern die Arealfläche
dennoch optisch eine Einheit bildete sowie architektonisch als Einheit überbaut
werden konnte. §§ 6 und 7 altABV wurden mit Änderung vom 25. September
1991 aufgehoben. In der Weisung wurde dies damit begründet, dass sowohl §
259 PBG über die massgebliche Grundfläche als auch die Bestimmungen über
die Arealüberbauung von §§ 69 ff. PBG ausdrücklich gelockert worden seien.
Allenfalls denkbaren Missbräuchen könne ohne besondere Bestimmungen
begegnet werden.
§ 259 Abs. 1 PBG statuiert, dass die massgebliche Grundfläche die von
der Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten
Grundstücke oder Grundstückteile der Bauzone sei. Der revidierte § 259 Abs. 1
PBG verlangt mithin keine «zusammenhängende Fläche» mehr als
massgebliche Grundfläche. Damit ist es grundsätzlich zulässig, dass eine
Arealfläche von privaten bzw. öffentlichen Strassen oder Wegen durchschnitten
wird, welche nicht zur Arealfläche gehören. Massstab für die Zulässigkeit bildet
damit § 71 PBG. Die Arealüberbauung muss als solche wahrgenommen
werden und besonders gut gestaltet, zweckmässig ausgestattet und
ausgerüstet sein. Die Arealfläche muss optisch eine Einheit bilden und auch
architektonisch als Einheit überbaut werden können. Ob dies zutrifft, muss
jeweils einzelfallweise geprüft werden. Ferner darf kein Missbrauch des Instituts
der Arealüberbauung vorliegen.
Beim E-Weg handelt es sich um eine Quartierstrasse, welche zudem ab
der Einfahrt in die Unterniveaugarage der bereits bewilligten Arealüberbauung
lediglich wenigen Wohneinheiten als Erschliessung dient. Diese für

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Drittanstösser untergeordnete Nutzung, die Folge, dass der E-Weg somit
praktisch keinen Durchgangsverkehr aufweist, sowie die Tatsache, dass die
(Gesamt-)Arealüberbauung über den E-Weg erschlossen werden soll, führen
zum Ergebnis, dass eine Arealüberbauung über die drei Grundstücke hinweg
die Anforderungen von § 71 PBG grundsätzlich zu erfüllen vermag. Die
Arealfläche kann trotz des bzw. auch mit dem E-Weg optisch als Einheit
wahrgenommen und auch architektonisch als Einheit überbaut werden. Auch
kann im Begehren, die drei Grundstücke zu einer einzigen Arealüberbauung
zusammenzufassen, kein Missbrauch des Instituts der Arealüberbauung erblickt
werden. Die Arealüberbauungswürdigkeit bzw. der Anspruch auf den
Arealüberbauungsbonus im Einzelfall können jedoch erst aufgrund eines
konkreten Baugesuchs beurteilt werden.
Die rekurrentische Rüge erweist sich mithin als unbegründet.