zh_baurekursgericht · BRGE II Nr. 0073/2021 · 2021-04-27 · de
Bestandesgarantie. Neubauähnliche Umgestaltung.


BRGE II Nr.0073 /2021 vom 27. April 2021 in BEZ 2021 Nr. 27
Das Baugrundstück lag in der Wohnzone W2B und war mit einem
Wohnhaus überstellt. Das strittige Bauvorhaben sah einen Anbau sowie
insbesondere die unterirdische Erweiterung des Gebäudes vor. Weiter waren
Anpassungen an den Fassaden sowie an den Grundrissen am bestehenden
Gebäude geplant.
Das bestehende Gebäude überstellte unbestrittenermassen die Baulinie
und unterschritt den Grenzabstand zum südlich angrenzenden Grundstück. Die
kommunale Baubehörde attestierte dem bestehenden Gebäude
Besitzstandsgarantie und kam zum Schluss, dass die geplanten Umbauten und
Erweiterungen im Rahmen der sogenannten erweiterten Besitzstandsgarantie
im Sinne von § 357 sowie § 101 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes (PBG)
bewilligungsfähig seien.
Die Rekurrierenden machten in erster Linie geltend, das Bauvorhaben sei
als Neubau zu qualifizieren, da das Mass der geplanten baulichen
Anpassungen nicht mehr mit dem Investitionsschutz zu rechtfertigen sei.
Aus den Erwägungen:
8. Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die
Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich für
eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugeführt
werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen
entgegenstehen. Für neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften
bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten.
Die mit § 357 Abs. 1 PBG gewährte erweiterte Besitzstandsgarantie
schützt nicht nur durch Rechtsänderungen vorschriftswidrig gewordene Bauten
und Anlagen in ihrem Bestand, sondern lässt darüber hinaus auch deren
Umnutzung, Umbau und Erweiterung zu (Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie
für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, 2003,
S. 70 ff.). Seine Grenze findet dies in der neubauähnlichen Umgestaltung. Eine
solche liegt vor, wenn die geplanten baulichen Massnahmen einer
Gesetzesumgehung gleichkommen, also dann, wenn bei objektivierter
Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie nicht
mehr darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schützen, sondern es
ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung der für einen
Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern.
Ob eine Gesetzesumgehung vorliegt, beurteilt sich nach den Umständen
des Einzelfalls. Es ist zu prüfen, ob sich der Bauherrschaft durch die Änderung
oder Erweiterung des Bestehenden wesentlich weitergehende
Baumöglichkeiten bieten, als dies bei der Anwendung der Neubauvorschriften
der Fall wäre. Ins Gewicht fällt sodann, in welchem Umfang das Bestehende
erhalten werden soll. Je mehr dies der Fall ist, und je geringer die baulichen
Eingriffe im Verhältnis zum verbleibenden Bestand sind, desto eher verbietet
sich der Schluss auf die Umgehung der Neubauvorschriften und ist davon

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auszugehen, dass es dem Bauherrn um den Schutz und die Weiterentwicklung
seiner Investition geht. Umgekehrt lassen selbst erhebliche Änderungen
zulasten des Bestehenden den Schluss auf eine Gesetzesumgehung in der
Regel dann nicht zu, wenn die Baumöglichkeiten bei diesem Vorgehen nur
unwesentlich grösser sind als es bei einem Neubau der Fall wäre.
Gleichermassen ist alsdann auch das Verhältnis von Bestand und Erweiterung
zu berücksichtigen. Die in Rede stehenden Aspekte sind stets gegeneinander
abzuwägen. Gegebenenfalls sind zur Beantwortung der Frage, ob ein
Bauvorhaben objektiv auf eine Umgehung der Neubauvorschriften hinausläuft,
auch noch weitere Gesichtspunkte in die Beurteilung mit einzubeziehen (vgl.
zum Ganzen VGr, 24. Oktober 2013, VB.2013.00467, E. 3.1, VGr, 31. August
2017, VB.2017.00057, E. 5.2.).
Sind bauliche Massnahmen als neubauähnliche Umgestaltung zu
qualifizieren, werden die geplanten Änderungen zusammen mit den
vorbestandenen Gebäudeteilen wie eine Neubaute, d.h. ausschliesslich nach
den Neubauvorschriften beurteilt, während § 357 Abs. 1 PBG keine Anwendung
mehr findet. Die bestehenden Rechtsverstösse haben in aller Regel eine
Bauverweigerung zur Folge.
Wie § 357 Abs. 1 PBG schützt auch § 101 PBG als sogenannte erweiterte
Besitzstandsgarantie unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht nur in
ihrem Bestand, sondern lässt auch darüber hinausgehende Umbauten und
Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrücklich beschränkt würde. Zur
Frage, wann eine neubauähnliche Umgestaltung die Anwendung von
§ 101 Abs. 2 PBG ausschliesst, kann daher auf die entsprechende
Rechtsprechung zu § 357 Abs. 1 PBG zurückgegriffen werden. Die hierzu von
Lehre und Rechtsprechung angestellten Überlegungen haben in gleicher Weise
Gültigkeit bei der Anwendung von § 101 PBG (VGr, 30. Mai 2012,
VB.2011.00640, E. 3.2).
9.1 Die auf dem Baugrundstück bestehende Baute wurde im Jahre 1906
als Teil eines Geschäftshauses erstellt. Im Jahre 1933 wurde der zu diesem
Zeitpunkt noch verbliebene, nördliche Teil des Geschäftshauses umgebaut und
zu einem Wohnhaus umgenutzt. (…) Mit Bewilligung vom 17. August 2009
erfolgten im Zusammenhang mit der Zusammenlegung der beiden Wohnungen
weitere Änderungen (…). Die Bewilligung wurde gestützt auf § 357 Abs. 1 PBG
erteilt. Im Rahmen einer wärmedämmtechnischen Sanierung des als Terrasse
genutzten Flachdaches wurden im Jahre 2014 die gemauerten
Terrassenbrüstungen um rund 45 cm erhöht bzw. im östlichen Bereich durch
ein Glasgeländer ersetzt. (…)
9.2 Mit dem strittigen Projekt soll das Gebäude weiter verändert und
vergrössert werden.
Beginnend bei der Dachterrasse soll mit dem Bauvorhaben die bestehende
Brüstung teilweise ersetzt werden und ein neuer Dachausstieg entstehen.
Durch den geplanten nördlichen Anbau wird auch die Dachfläche nach Norden
hin erweitert. Daneben sind neue Ausstattungen wie ein Jacuzzi, eine
Küchenzeile und Photovoltaikelemente geplant.

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Im Erdgeschoss sollen erneut sämtliche Innenwände entfernt und neu
positioniert werden. Das Geschoss soll komplett ausgehöhlt werden und die
innere Erschliessung wird neu durch einen Lift und ein neues, um 90°
gedrehtes Treppenhaus erfolgen. Westlich des Treppenhauses ist ein die
Geschosse durchbrechendes Atrium vorgesehen. In der Westfassade sollen
der nördliche Zugang wie auch zwei Fenster geschlossen, ein Mauerelement
ersetzt, ein weiteres zur Bildung einer grossen Fensterfront entfernt werden.
Die Eingangstüre wird verbreitert und ein bestehendes Fenster ersetzt und
verändert. Die Nordfassade wird im westlichen Bereich für ein neues Fenster
geöffnet und im Übrigen zugunsten eines Anbaus gegen Norden entfernt. Die
Ostfassade wird bis auf zwei kleine Fassadenelemente ersetzt, im ganzen
südlichen Teil durch grossflächige Fensterfronten ausgetauscht und in Bezug
auf die Positionierung des Balkons verändert. Bei der Südfassade sollen die
Fenster erneuert und verändert werden. Zudem wird die Aussentreppe zur
Dachterrasse zugunsten der neuen Innentreppe entfernt und entsprechend der
Ausgang zu dieser aufgehoben. Insgesamt sollen von den rund 62 m bisheriger
Fassade im Erdgeschoss noch ca. 21,50 m (aufgeteilt in kurze Abschnitte von
maximal 3,80 m Länge) bestehen bleiben.
Das Untergeschoss soll im Norden durch einen Veloraum und im Süden
durch eine 1,90 m breite Erweiterung zugunsten eines Gästezimmers und
Bades sowie im Osten zugunsten eines Zimmers (2,04 m x 5,17 m) erweitert
werden. Die bestehende Raumeinteilung soll gänzlich entfernt und neu
eingesetzt werden. Die freigelegte Ostfassade wird umfassend erneuert und
sämtliche Fassadenöffnungen verändert oder neu vorgenommen. Von den rund
62 m Fassade bleiben ca. 25,60 m bestehen.
Letztlich beinhaltet das Baugesuch ein zweites Untergeschoss mit
Wellness- und Sportbereich sowie Pool und Keller- und Technikräumen,
welches unter das bestehende Untergeschoss geschoben werden soll.
Insgesamt sollen somit vom bestehenden Gebäude die drei horizontalen
Boden-/Deckenplatten (bis auf die Durchbrüche für Lift, Treppenhaus und das
Atrium) und rund 47,10 m in einzelne Abschnitte aufgeteilte Fassadenelemente
der beiden bestehenden Geschosse erhalten bleiben. Demgegenüber werden
rund 76,90 m Fassadenlänge abgebrochen und ersetzt, bzw. durch Anbauten
erweitert. Im Gebäudeinnern bleib kein einziges Element erhalten.
Damit bleibt nicht einmal die Grundkonstruktion erhalten und wird in das
neue Gebäude integriert. Sämtliche Fassadenöffnungen werden verändert wie
auch die Aussenstruktur. Die Umgestaltung lässt die äussere Gestaltung des
Altbaus schon für sich betrachtet kaum mehr erkennen, was auf eine
neubauähnliche Umgestaltung hindeutet. Hinzu kommen die baulichen
Erweiterungen nach Norden und Süden sowie eine ganzheitliche Untergrabung
des Restbestandes zur Schaffung eines zweiten Untergeschosses.
Bei diesen Gegebenheiten hat es nicht den Anschein, dass trotz grossen
Neuinvestitionen ein nicht unwesentlicher Teil der bestehenden Substanz oder
wertvolle Strukturen in ökonomisch und ökologisch sinnvoller Weise angepasst
und weiter genutzt werden sollen, zumal der Altbau aus dem Jahre 1909

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stammt. Vielmehr zielt das Projekt augenscheinlich darauf ab, die Stellung des
Altbaus im Grenzabstands- und Baulinienbereich beizubehalten und zu diesem
Zweck Teile davon in den Neubau zu integrieren. Darauf deutet auch hin, dass
sich rund 72,5 % der verbleibenden Fassadenlänge (ca. 34,10 m) im Abstands-
oder im Baulinienbereich befinden, wo keine neuen Bauteile erstellt werden
könnten.
9.3 Was das auf dem Baugrundstück gemäss Zonenordnung zulässige
Bauvolumen anbelangt, wäre dies wohl auch mit einem gesetzeskonformen
Neubau realisierbar, wie eine summarische Prüfung der durch die
Bauherrschaft eingereichten Vergleichsprojekte zeigt. (…) Wesentlich erscheint
jedoch, dass diese Volumenerweiterung durch die Maximierung der
Untergeschosse lediglich zur Vergrösserung des Wellnessbereichs und der
Tiefgarage führt, während der Wohnbereich in den beiden überirdischen
Geschossen um 17,4 m2 kleiner ausfallen würde. (…) Zudem ist festzuhalten,
dass der Wohnbereich deutlich schmaler ausfallen würde, den breitesten Teil
im südlichen, den Grenzabstand unterschreitenden Bereich einbüssen und die
gebogene Linie der Baulinie übernehmen müsste, was erhebliche Nachteile in
Bezug auf die mögliche Raumaufteilung mit sich bringen würde. Insgesamt
überwiegen damit die Vorteile der Beibehaltung der Stellung des Altbaus im
Baulinien- und Grenzabstandsbereich insbesondere in Anbetracht des
Wohnbereichs, sodass die Baumöglichkeiten trotz der zahlenmässigen
Vergleiche der Varianten erheblich besser erscheinen als bei einem Neubau.
Unter diesen Umständen lassen die sehr umfassenden Eingriffe in die
bestehende Bausubstanz auf eine Gesetzesumgehung schliessen. (…)
9.4 Zusammengefasst ist deshalb festzuhalten, dass das Bauvorhaben
auch unter Berücksichtigung des Ermessensspielraums der kommunalen
Baubehörde nicht als Umbau, sondern als neubauähnliche Umgestaltung im
Sinn von § 357 Abs. 1 PBG einzustufen ist.