zh_baurekursgericht · BRGE II Nrn. 0191-0192/2022 · 2022-10-04 · de
Strassen- und Wegabstand, Abgrenzung von Strasse und Weg

Unter Strasse im Sinne von § 265 PBG wird eine vornehmlich dem Fahrzeugverkehr dienende und entsprechend ausgestaltete Verkehrsanlage verstanden. Demgegenüber ist ein Weg eine Anlage, die primär dem Fussgänger- und Radfahrerverkehr dient und nur wenig Motorfahrzeugverkehr aufzunehmen hat. Unter diesem Gesichtswinkel dienten bisher die (nicht mehr in Kraft stehenden) Zugangsnormalien (ZN) als Richtlinien. Demgemäss galt die Zugangsart "Zufahrtsweg" für die Erschliessung von bis zu 10 Wohneinheiten. Mit Erlass der Verkehrserschliessungsverordnung (VErV) wurde der Anwendungsbereich für Zufahrtswege bis auf 50 Wohneinheiten erweitert. Das Baurekursgericht erwog, mit dieser drastischen Erhöhung könne für die Abgrenzung von Strasse und Weg im Sinne von § 265 PBG nicht mehr auf die Zugangsart "Zufahrtsweg" gemäss VErV abgestellt werden. Es sei an der konstanten Rechtsprechung zur Auslegung des Begriffs "Weg" in § 265 Abs. 1 PBG festzuhalten, wonach ein Weg eine Anlage darstelle, die primär dem Fussgänger- und Radfahrerverkehr diene und nur wenig Motorfahrzeugverkehr aufzunehmen habe. Somit war im streitbetroffenen Fall gegenüber einer Strasse, die künftig bis zu 18 Wohneinheiten erschliesst, der Strassen- und nicht bloss der Wegabstand einzuhalten.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung
G.-Nrn. R2.2022.00091 und R2.2022.00093
BRGE II Nr. 0191/2022 - 0192/2022
Entscheid vom 4. Oktober 2022
Mitwirkende Abteilungspräsident Peter Rütimann, Baurichter Stefano Terzi, Baurichter
Adrian Bergmann, Gerichtsschreiberin Christine Suter-Pfannes
in Sachen Rekurrierende
R2.2022.00091
SZ und AZ, […]
vertreten durch […]
R2.2022.00093
1. TL, […]
2. MP und RP, […]
beide vertreten durch […]
gegen Rekursgegnerschaft
1. Baukommission X, […]
vertreten durch […]
2. SC, […]
3. VS, […]
Nr. 2 - 3 vertreten durch […]
betreffend Beschluss der Baukommission vom 14. März 2022; Baubewilligung für Dop-
pel-Einfamilienhaus, […]
______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 14. März 2022 erteilte die Baukommission der Gemeinde
X SC und VS die baurechtliche Bewilligung für die Errichtung eines Doppel-
Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 an der Strasse A 17 und
19 in X.
B.
Gegen diesen Entscheid erhoben SZ und AZ (Rekurrentschaft 1) sowie TL,
MP und RP (Rekurrentschaft 2) mit Eingaben vom 25. und 26. April 2022
fristgerecht Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantrag-
ten die Aufhebung des Entscheides unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Rekursgegner.
C.
Mit Verfügungen vom 26. bzw. 29. April 2022 wurden die Rekurseingänge
unter den Geschäfts-Nrn. R2.2022.00091 (Rekurrentschaft 1) und
R2.2022.00093 (Rekurrentschaft 2) vorgemerkt und das Vernehmlassungs-
verfahren eröffnet.
D.
Mit Eingaben vom 27. Mai 2022 beantragte die private Rekursgegnerschaft
die Abweisung der Rekurse unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulas-
ten der Rekurrierenden.
Die Vorinstanz beantragte mit Eingaben vom 30. Mai 2022 bzw. 2. Juni 2022
ebenfalls die Abweisung der Rekurse.
E.
Mit Repliken vom 28. Juni 2022 bzw. 4. Juli 2022 sowie Dupliken vom
22. und 27. Juli 2022 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.
R2.2022.00091 Seite 2

F.
Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit zur Entscheidbegründung erfor-
derlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.
Es kommt in Betracht:
1.
Die Rekurse beziehen sich auf dasselbe Bauvorhaben. Die Verfahren sind
daher aus prozessökonomischen Gründen zu vereinigen.
2.
Die Rekurrierenden sind Eigentümer bzw. Bewohner von Liegenschaften,
die, getrennt durch die Strasse A, unmittelbar gegenüber dem Baugrund-
stück gelegen sind bzw. unmittelbar an dieses anstossen. Aufgrund der en-
gen räumlichen Beziehung und der vorgebrachten Rügen sind sie zur Re-
kurserhebung im Sinne von § 338a des Planungs- und Baugesetzes (PBG)
legitimiert. Daran ändert nichts, dass die Rekurrierenden mit einer Überbau-
ung des längst eingezonten Grundstücks rechnen mussten und kein An-
spruch auf eine unverbaute Aussicht besteht, wie die private Rekursgegner-
schaft vorbringt. Für die Bejahung der Rekurslegitimation ist entscheidend,
ob sich der Nachbarrekurrent mit dem Rekurs einen ins Gewicht fallenden
Vorteil verschaffen bzw. einen Nachteil abwenden kann. Dies ist etwa dann
der Fall, wenn ein unmittelbar anstossendes Grundstück so überbaut werden
soll, dass die Sicht vom rekurrentischen Grundstück aus in nicht unerhebli-
chem Ausmasse verringert wird. Sind die vorstehend genannten Vorausset-
zungen erfüllt, können alle Argumente angeführt und Rechtsnormen angeru-
fen werden, die im Ergebnis zumindest zur teilweisen Gutheissung des
Rechtmittels und damit zur (teilweisen) Erlangung des angestrebten Nutzens
führen können.
R2.2022.00091 Seite 3

Die private Rekursgegnerschaft macht weiter geltend, AZ habe kein Zustell-
begehren gestellt und somit ihr Rekursrecht verwirkt (§ 316 Abs. 1 PBG).
Dem kann nicht gefolgt werden. Das Zustellbegehren wurde von SZ, dem
Ehegatten von AZ gestellt. Es liegt somit ein gesetzliches Vertretungsver-
hältnis vor (Art. 166 Zivilgesetzbuch [ZGB]), welches im Zustellbegehren
nicht zum Ausdruck kommen muss (VB.2019.00557 vom 22. Januar 2020,
E. 3.2; BRKE I Nr. 294/1994 in BEZ 1994 Nr. 31). Die Bauherrschaft hatte
damit hinreichend Klarheit über den Kreis möglicher Rekurrierender. Das Re-
kursrecht von AZ ist daher gewahrt.
Da die übrigen Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Re-
kurse einzutreten.
3.
Das unüberbaute Baugrundstück Kat.-Nr. 1 (neu Kat.-Nrn. 2 und 3) im Halte
von 863 m2 liegt in der Wohnzone W2/25 gemäss Bau- und Zonenordnung
der Gemeinde X (BZO). Es grenzt im Nordwesten und im Nordosten an die
Strasse A und im Übrigen an andere, bereits überbaute Grundstücke dersel-
ben Zone. Die Bauparzelle befindet sich zum grössten Teil innerhalb der am
16. April 1969 festgesetzten und am 17. Mai 1972 genehmigten kommunalen
Verkehrsbaulinien ([…]; s. GIS-Browser, maps.zh.ch, Karte ÖREB-Themen).
Geplant ist die Erstellung eines Doppeleinfamilienhauses.
4.
Es wird die Durchführung eines Augenscheins beantragt (vgl. § 7 des Ver-
waltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). Das Baurekursgericht hat unbesehen
von Parteianträgen nur dann einen Augenschein durchzuführen, wenn die
Verhältnisse vor Ort zwar entscheidrelevant, auf Grund der Akten aber noch
unklar sind. Diese Voraussetzung ist vorliegend nicht erfüllt, so dass kein
Augenschein durchzuführen war.
5.1.
Die Rekurrentschaft 1 rügt eine Verletzung des Strassenabstands. Das
Quartier, welches über die Strasse A erschlossen werde, sei noch nicht voll-
ständig überbaut. Zufolge der Ausgestaltung der Strasse A als Sackgasse
R2.2022.00091 Seite 4

würden allenfalls bereits in näherer Zukunft auch bei zurückhaltender Be-
trachtung bzw. bei Realisierung von reinen (Reihen-) Einfamilienhäusern
mehr als 50 Wohneinheiten über den streitbetroffenen Abschnitt der Strasse
erschlossen. Damit sei es nicht zulässig, für das Bauvorhaben einen blossen
Wegabstand genügen zu lassen.
Sämtliche Bauten, welche in den vergangenen rund 30 Jahren erstellt wor-
den seien, würden einen Strassenabstand von 6 m aufweisen. Entsprechend
einheitlich präsentiere sich die Überbauungssituation. Es würden ortsbaulich
unerwünschte Verhältnisse entstehen, wenn das streitbetroffene Vorhaben -
zumal an prominenter Lage im Kurvenbereich - mit einem massiv reduzierten
Abstand erstellt werde.
Die Rekurrentschaft 2 rügt ebenfalls die Verletzung des Strassenabstandes
und weist zusätzlich auf den durch die Grundeigentümer am 12. Juni 1991
abgeschlossenen "superprivaten Quartierplan", den Landumlegungs- und
den Erschliessungsvertrag hin. Gemäss Ziff. 4.3 1 des technischen Berichts
zum Landumlegungs- und Erschliessungsplan müsse die Strasse A ab der
Strasse B bis zum Abzweiger Parzelle S eine Breite von 5,0 m, anschlies-
send bis zum Ausbauende von 4,5 m aufweisen, mit beidseitigen Banketten
von 0,3 m. Aufgrund des im Erschliessungsplan festgelegten und tatsächlich
umgesetzten Ausbaustandards sowie angesichts der Tatsache, dass bei ei-
nem Vollausbau des Quartiers A mehr als 50 Wohneinheiten erstellt werden
könnten, handle es sich bei der Strasse A um eine Zufahrtsstrasse.
5.2.
Die Vorinstanz hält dem entgegen, das Quartier, welches über den Weg A
erschlossen werde, liege in der zweigeschossigen Wohnzone mit niedriger
Ausnützung (W2/25). Die Baubehörde rechne künftig mit maximal 42
Wohneinheiten. Zurzeit würden insgesamt 32 Wohneinheiten erschlossen
und das Gebiet sei mehrheitlich mit Gebäuden neueren Datums überbaut.
Die Baubehörde gehe davon aus, dass zusätzlich zu den bestehenden Bau-
ten auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 1 und 4 je zwei Wohneinheiten, auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 5 fünf Wohneinheiten und auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 6 noch eine Wohneinheit erstellt werden könnten. Eine Erschlies-
sung des Grundstücks Kat.-Nr. 7 über die Zufahrt A komme aus topographi-
schen Gründen nicht in Betracht. Vielmehr dränge sich eine direkte Er-
schliessung von der Strasse B her auf, ohne den Verkehr durch das ganze
R2.2022.00091 Seite 5

Quartier zu führen. Dies stehe im Einklang mit der Erschliessungsvereinba-
rung, wonach die Erschliessung des Grundstücks S auf privater Basis er-
folge.
Rund die Hälfte der Wohneinheiten würden im vorderen Teil des Quartiers
liegen und nicht im strittigen Abschnitt. Entsprechend klein sei das Verkehrs-
aufkommen durch die Bewohner im hinteren Teil des Gebiets. Ohne Zwang
könne zudem davon ausgegangen werden, dass die vor rund 20 Jahren er-
richteten Bauten in den nächsten 15 Jahren nicht durch Neubauten mit mehr
Einheiten ersetzt würden. Es handle sich um ein ruhiges, mit Einfamilienhäu-
sern überbautes Wohnquartier mit Temporegime 30 ohne Durchgangsver-
kehr. Aufgrund der noch offenen Baumöglichkeiten sei die Zufahrt als Weg
zu qualifizieren.
5.3.
Die private Rekursgegnerschaft führt aus, der von den Rekurrierenden zi-
tierte Baurekursgerichtsentscheid sei nicht einschlägig, zumal es sich vorlie-
gend um ein bereits überbautes Quartier handle (im erwähnten Entscheid
seien erst 17 Wohneinheiten erschlossen gewesen). Das vorliegend streit-
betroffene Grundstück sei noch unbebaut.
Darüber hinaus setze sich der erwähnte Entscheid nicht mit der bisherigen
Rechtsprechung auseinander. Im Entscheid werde zwar auf ein Urteil aus
dem Jahr 1982 (BEZ 1982 Nr. 20) verwiesen, dieses werde jedoch nur un-
vollständig wiedergegeben. Im BEZ 1982 Nr. 20 werde zur Abgrenzung zwi-
schen einer Strasse und einem Weg in erster Linie auf § 6 der heute nicht
mehr gültigen Zugangsnormalien abgestützt. Demgemäss habe für die Er-
schliessung weniger Einfamilienhäuser, einzelner kleiner Mehrfamilienhäu-
ser und sonstiger Einzelobjekte ein Zufahrtsweg genügt. "Diese Wege die-
nen zwar in der Regel auch dem Motorfahrzeugverkehr; zur Hauptsache wer-
den sie aber von Fussgängern benützt. Weder Interessen der Verkehrssi-
cherheit noch der Wohnhygiene erfordern daher einen Minimalabstand von
6 m, wie er gemäss § 265 Abs. 1 PBG gegenüber Strassen einzuhalten ist."
Nebst der Anzahl Wohneinheiten berücksichtigte das Gericht im Jahr 1982
somit auch die Verkehrssicherheit und die Wohnhygiene. Der Entscheid
BRGE II Nm. 0053/2022 und 0054/2022 äussere sich jedoch nicht zur The-
matik der Verkehrssicherheit bzw. Wohnhygiene. Aus dem erwähnten Ent-
scheid lasse sich daher allein schon aus diesem Grund für das vorliegende
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Verfahren nichts ableiten, zumal dieser Entscheid gemäss Homepage des
Baurekursgerichts auch noch gar nicht rechtskräftig sei. Die Einführung der
VErV habe zur Folge, dass ehemalige Strassen unter Umständen zu Wegen
abklassiert würden, mit entsprechend reduziertem Abstand. Die Gründe für
die Erhöhung der Anzahl Wohneinheiten, die Ausführungen im Festset-
zungsbeschluss sowie die Erhöhung an sich seien im zitierten Entscheid vom
März 2022 unerwähnt geblieben. Der erwähnte Entscheid sei daher nicht
massgeblich.
Das Quartier, welches über die Zufahrt A erschlossen werden, sei mit der
Realisierung der geplanten Überbauung komplett überbaut. Auch in den
nächsten 15 Jahren sei nicht mit einer erheblichen Erhöhung der Wohnein-
heiten zu rechnen, zumal bloss theoretische Ausnützungsreserven, nament-
lich auf bereits überbauten Grundstücken, deren effektive Ausschöpfung ei-
nen Abbruch oder eine weitreichende Umgestaltung bestehender Gebäude
erfordern würde, ausser Betracht fallen würden. Die von den Rekurrenten
angegebenen zusätzlichen sieben Wohneinheiten auf den Grundstücken
Kat-Nrn. 5 und 6 seien daher von vornherein nicht zu berücksichtigen, zumal
diese Parzellen bereits überbaut seien.
Das Grundstück Kat.-Nr. 7 könne von drei Seiten erschlossen werden. Die
Erschliessung von oben über die Zufahrt A mache dabei aufgrund der Topo-
grafie am wenigsten Sinn, weshalb allfällige Wohneinheiten auf dieser Par-
zelle ebenfalls nicht miteinzubeziehen seien.
Falsch seien sodann die rekurrentischen Ausführungen, wonach sämtliche
Bauten der vergangenen 30 Jahre einen Strassenabstand von 6 m einhalten
würden. Die Gebäude auf den Grundstücken Kat.-Nm. 8 (Baujahr
2013/2014), 16 (Baujahr 1997) und 15 (Baujahr 1995) würden einen Wegab-
stand von rund 3,5 m aufweisen. Auch die Baute auf der Parzelle Kat.-Nr. 9
(Baujahr 2006) halte einen Abstand von rund 4 m ein.
Weiter sei auf der Strasse A gemäss Signalisation nur der Zubringerdienst
gestattet. Sie dürfe daher nur befahren werden, wenn das "Zubringen" in di-
rektem Zusammenhang mit einem Grundstück oder einem Anwohner stehe
(vgl. Signalisationsverordnung [SSV], SR 741.21). Es bestehe mithin ein
Fahrverbot mit Ausnahme des Zubringerdienstes. Darüber hinaus stelle der
Zufahrtsweg eine Sackgasse dar, was ebenfalls entsprechend signalisiert
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sei. Entgegen den rekurrentischen Ausführungen werde daher der Weg im
Wesentlichen von Fussgängern genutzt. Auch dieser Umstand spreche da-
für, dass es sich vorliegend um einen Weg und nicht um eine Strasse handle.
5.4.1.
§ 265 Abs. 1 PBG bestimmt, dass oberirdische Gebäude dort, wo Baulinien
für öffentliche und private Strassen sowie für öffentliche Plätze fehlen und
eine Festsetzung nicht notwendig erscheint, einen Abstand von 6 m gegen-
über Strassen sowie Plätzen und von 3,50 m gegenüber öffentlichen Wegen
einzuhalten haben, sofern die Bau- und Zonenordnung keine anderen Ab-
stände vorschreibt. Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X bestimmt
für oberirdische Hauptgebäude kein anderes Abstandsmass.
Das Planungs- und Baugesetz definiert die Begriffe "Weg" und "Strasse"
nicht. Wie das Verwaltungsgericht im wegleitenden Entscheid BEZ 1982
Nr. 20 festgehalten hat, ist die Abgrenzung zwischen Strasse und Weg nicht
scharf und kann sich vor allem nicht nach der oft inkonsequenten Bezeich-
nung in Strassennamen, im Grundbuch und dergleichen richten. Neben dem
technischen Ausbau ist vor allem die Zweckbestimmung, insbesondere die
Erschliessungsfunktion der Anlage, von Bedeutung. Unter Strasse im Sinne
von § 265 PBG wird eine vornehmlich dem Fahrzeugverkehr dienende und
entsprechend ausgestaltete Verkehrsanlage verstanden. Demgegenüber ist
ein Weg eine Anlage, die primär dem Fussgänger- und Radfahrerverkehr
dient und nur wenig Motorfahrzeugverkehr aufzunehmen hat (BEZ 1982
Nr. 20; VB.2006.00471 vom 26. Januar 2007, E. 4.1; VB.2002.00273 vom
27. November 2002, E. 2). Bei solchen Anlagen fordern weder Interessen
der Verkehrssicherheit noch der Wohnhygiene einen Minimalabstand von
6 m, wie er gegenüber Strassen einzuhalten ist. Unter diesem Gesichtswin-
kel dienten bisher die (nicht mehr in Kraft stehenden) Zugangsnormalien
(ZN) als Richtlinien. In der im Jahr 1982 geltenden ersten Fassung der Zu-
gangsnormalien genügte ein Zufahrtsweg für die Erschliessung "weniger
Einfamilienhäuser", "einzelner kleiner Mehrfamilienhäuser" und "sonstiger
Einzelobjekte oder Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe mit vergleichba-
ren Auswirkungen" (§ 6 ZN in der Fassung vom 19. Dezember 1979). Seit
der Fassung vom 9. Dezember 1987 genügte ein Zufahrtsweg für bis zu 10
Wohneinheiten.
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Mit Erlass der Verkehrserschliessungsverordnung (VErV) wurde der Anwen-
dungsbereich für Zufahrtswege bis auf 50 Wohneinheiten erweitert. Dieser
Wert kann durch den Gemeindevorstand gestützt auf § 10 Abs. 3 VErV sogar
bis auf 100 Wohneinheiten erhöht werden. Mit dieser drastischen Erhöhung
ist die Eignung der VErV als Richtlinie zur Abgrenzung von Strasse und Weg
im Sinne von § 265 PBG in Frage gestellt. Eine Zufahrt für bis zu 50 oder
sogar mehr Wohneinheiten dient offensichtlich nicht mehr primär nur dem
Fussgänger- und Radfahrerverkehr, sondern in erheblichem Umfang dem
Motorfahrzeugverkehr.
Es verhält sich auch nicht so, dass der Motorisierungsgrad der privaten
Haushalte seit 1975 abgenommen hätte und pro Wohneinheit weniger Fahr-
ten mit Motorfahrzeugen generiert würden als 1975 bei Erlass der ersten
Fassung von § 265 PBG, die schon damals einen Wegabstand von 3,5 m
vorsah. Im Jahr 1975 gab es im Kanton Zürich 299 Personenwagen pro 1000
Einwohner. Im Jahr 2021 waren es 483 pro 1000 Einwohner (Bundesamt für
Statistik, Motorisierungsgrad nach Kanton, https://www.bfs.admin.ch/as-
set/de/20884463, besucht am 18. August 2022).
Ein Weg im Sinne von § 265 Abs. 1 PBG entspricht daher nicht der Definition
des "Zufahrtswegs" gemäss VErV. Entgegen der Aussage in der Weisung
zum Antrag des Regierungsrats vom 17. April 2019 (lit. D. § 3) ist die Diffe-
renzierung der VErV in Zufahrtswege und Zufahrtsstrassen nicht massge-
bend für den Strassen- bzw. Wegabstand gemäss § 265 Abs. 1 PBG. Dies
erhellt auch daraus, dass andernfalls der Regierungsrat auf dem Umweg
über die Anforderungen an Zufahrten mittels Verordnungsrecht die formal-
gesetzlichen Strassen- und Wegabstände gemäss § 265 Abs. 1 PBG regeln
würde, wozu ihm die entsprechende Verordnungskompetenz fehlt (§ 360
PBG).
Mit der Verkehrserschliessungsverordnung wurden, soweit hier interessie-
rend, die technischen Anforderungen an Zufahrten geregelt. Betroffen sind
insbesondere die Ausbaugrössen der Fahrbahn und Massnahmen zum
Fussgängerschutz. Die Differenzierung der Zufahrtsarten richtet sich nach
der Verkehrssicherheit und nicht nach den weiteren Zweckbestimmungen
von § 265 Abs. 1 PBG (Wohnhygiene, Strassenraumgestaltung). Gründe,
weshalb mit dem Erlass der Verkehrserschliessungsverordnung der Anwen-
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dungsbereich für den Wegabstand gemäss § 265 Abs. 1 PBG erweitert wer-
den sollte (bzw. Strassen bezüglich der Abstandserfordernisse von Gebäu-
den "abklassiert" werden sollten), sind nicht ersichtlich. Die Regelung der
Abstände von Gebäuden zu Strassen und Wegen ist nicht Gegenstand der
VErV (§ 1 VErV).
Nach dem Gesagten ist an der konstanten Rechtsprechung zur Auslegung
des Begriffs "Weg" in § 265 Abs. 1 PBG festzuhalten, wonach ein Weg eine
Anlage darstellt, die primär dem Fussgänger- und Radfahrerverkehr dient
und nur wenig Motorfahrzeugverkehr aufzunehmen hat.
5.4.2.
Für die Bestimmung der Zufahrtsart ist das voraussichtliche Verkehrsauf-
kommen aufgrund der Nutzung mit Wohneinheiten gemäss den Ausgangs-
werten in Anhang 1 VErV massgebend. Andere Nutzweisen werden nach
Massgabe des voraussichtlichen Verkehrsaufkommens in Wohneinheiten
umgerechnet (§ 10 Abs. 2 VErV). Hierbei müssen auch in absehbarer Zeit
zu erwartende Nutzungen berücksichtigt werden. Dabei muss von einem
sinnvollen Planungshorizont ausgegangen werden, wobei der in Art. 15 lit. b
des Raumplanungsgesetzes (RPG) für die Ausscheidung von Bauzonen vor-
gesehene Planungszeitraum von 15 Jahren als Richtwert dienen kann. Wäh-
rend eine innerhalb dieser Frist zu erwartende Zunahme an Wohneinheiten
für die Wahl der Zugangsart grundsätzlich Berücksichtigung finden muss,
fallen bloss theoretische Ausnützungsreserven, namentlich auf bereits über-
bauten Grundstücken, deren effektive Ausschöpfung einen Abbruch oder
eine weitreichende Umgestaltung bestehender Gebäude erfordern würde,
ausser Betracht (VB.2021.00375 vom 10. Februar 2021, E. 5.2, mit weiteren
Hinweisen).
Damit der Strassen- bzw. Wegabstand gemäss § 265 Abs. 1 PBG seinen
Zweck längerfristig erfüllen kann, erscheint es sachgerecht, bei der Qualifi-
kation einer Verkehrsanlage als Strasse oder Weg in Bezug auf das zu er-
wartende Verkehrsaufkommen ebenfalls nach den oben genannten Prinzi-
pien vorzugehen.
Über die Strasse A werden heute, ohne die im vorderen Abschnitt zwischen
dem Baugrundstück und der Einmündung in die Züristrasse gelegenen Par-
zellen (17 Wohneinheiten), 14 Wohneinheiten erschlossen (Grundstücke
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Kat.-Nrn. 10, 9, 5, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 8, 17, 18, 19, 20). Hinzu kommen
die auf dem streitbetroffenen Baugrundstück geplanten zwei Wohneinheiten
sowie zwei weitere, die gemäss Vorinstanz auf dem noch unbebauten
Grundstück Kat.-Nr. 4 erstellt werden könnten. Dies ergibt eine Summe von
18 Wohneinheiten. Ob die Ausnützungsreserve auf der überbauten Parzelle
Kat.-Nr. 5 (3 Wohneinheiten) auch noch berücksichtigt werden muss, kann
offenbleiben, da es sich bereits bei einer Verkehrsanlage, die der Erschlies-
sung von 18 Wohneinheiten dient, klarerweise nicht mehr um einen Weg im
Sinne von § 265 Abs. 1 PBG handelt, weil dieser nicht primär dem Fussgän-
ger- und Radfahrerverkehr, sondern vor allem dem Motorfahrzeugverkehr
dient. Dies zeigt sich auch am Ausbaugrad der Strasse mit einer Fahrbahn-
breite von ca. 5 m. Es handelt sich somit um eine Strasse im Sinne von § 265
Abs. 1 PBG.
Daran ändert nichts, dass es sich bei der Strasse A um eine Sackgasse han-
delt, weil bei der Beurteilung des Verkehrsaufkommens ohnehin kein Durch-
gangsverkehr mit einbezogen wird. Sodann trifft es entgegen der privaten
Rekursgegnerschaft nicht zu, dass auf der Strasse A nur Zubringerdienst ge-
stattet ist. Die fragliche Signalisierung betrifft nicht die Strasse A sondern die
Strasse B (s. Planausschnitt auf Seite 8 der Rekursantwort der privaten Re-
kursgegnerschaft, sowie https://www.google.ch/map, Street View, besucht
am 18. August 2022). Abgesehen davon wäre eine solche Signalisation un-
erheblich, weil sie nur den Durchgangsverkehr beschlägt, der wie gesagt ir-
relevant ist.
Daraus folgt, dass Gebäude auf dem streitbetroffenen Baugrundstück ge-
genüber der Strasse A, zumindest soweit diese der Nordostseite des Grund-
stücks entlang verläuft, einen Strassenabstand von 6 m einhalten müssen.
Die geplanten Gebäude unterschreiten diesen Abstand um bis zu ca. 2,5 m.
Eine Korrektur ist nicht ohne besondere Schwierigkeiten möglich (§ 321
Abs. 1 PBG), weshalb die Baubewilligung in Gutheissung der Rekurse auf-
zuheben ist.
Der Abschnitt der Strasse A, der entlang der Nordwestseite des streitbe-
troffenen Baugrundstücks verläuft, ist separat zu beurteilen. Über diesen Ab-
schnitt werden heute 5 Wohneinheiten erschlossen (Grundstücke Kat.-Nrn.
8, 17, 18, 19, 20). Ob die Ausnützungsreserven auf der unbebauten Parzelle
Kat.-Nr. 7 eingerechnet werden müssen, hängt von der Erschliessung dieses
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Grundstücks ab. Diese kann möglicherweise auch ab der Strasse B erfolgen.
Die Frage kann jedoch an dieser Stelle offenbleiben, da die angefochtene
Baubewilligung ohnehin aufzuheben ist. Anzumerken ist immerhin, dass die
bestehenden Gebäude gegenüber dem betreffenden Strassenabschnitt min-
destens den Strassenabstand von 6 m einhalten, womit städtebauliche
Gründe auch auf dem Baugrundstück für einen solchen Abstand sprechen
könnten.
Da die Baubewilligung bereits aus den genannten Gründen aufzuheben ist,
ist auf die weiteren Rügen nicht mehr einzugehen.
6.
Zusammengefasst sind die Rekurse gutzuheissen. Demgemäss ist der Be-
schluss der Baukommission X vom 14. März 2022 aufzuheben.
7.1.
Gemäss § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG tragen mehrere am Verfahren Beteiligte die
Kosten in der Regel entsprechend ihrem Unterliegen. Bei (teilweiser) Gut-
heissung eines Nachbarrekurses ist auch die Baubehörde bzw. die betref-
fende kantonale Amtsstelle als (teilweise) unterliegende Verfahrenspartei zu
betrachten. Sie wird damit im Rechtsmittelverfahren neben der Bauherr-
schaft kostenpflichtig (VB.2004.00481 in RB 2005 Nr. 12). In der Regel sind
die Kosten zur einen Hälfte der Bauherrschaft und zur andern Hälfte der Vo-
rinstanz (bzw. den Vorinstanzen) aufzuerlegen. Demgemäss sind vorliegend
die Verfahrenskosten zur Hälfte der Baukommission und zu je 1/4 SC und
VS aufzuerlegen, letztere haften solidarisch für die Hälfte der Verfahrenskos-
ten.
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-
gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-
nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-
baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier
ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr
in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV
VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein
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grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3.
Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.).
Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 5'000.-- festzusetzen.
7.2.
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren
vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-
ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-
pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-
verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder
den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-
triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.
Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-
sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom
16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend den beiden Rekurrent-
schaften eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen, zahlbar je zur Hälfte
durch die solidarisch haftenden privaten Rekursgegner. Angemessen er-
scheint ein Betrag von je Fr. 1'700.-- (insgesamt für beide Verfahren
Fr. 3'400.--). Da die Umtriebsentschädigung pauschal festgelegt wird, entfällt
die Zusprechung eines Mehrwertsteuerzusatzes von vornherein (BRKE II
Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch).
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