zh_baurekursgericht · BRKE I Nr. 0143/2000 · 2000-07-07 · de
Gebäudehöhe. Ermittlung der zulässigen Gebäudehöhe auf Grund von Baubegrenzungslinien (Strassenabstandslinien).


BRKE I Nr. 143/2000 vom 7. Juli 2000 in BEZ 2001 Nr. 17
1. Die Rekurrentin plant die Erstellung eines Geschäftshauses mit 6 Vollgeschos-
sen, 1 Dach- und 1 Untergeschoss, mit Büro- und Gewerbeflächen, einer Fahrzeugein-
stellhalle im Untergeschoss und einer Abwartswohnung im 5. Obergeschoss. Das Ge-
bäude soll mit der Schmalseite (Eingangsseite) an die F.-strasse und mit der Längsseite
von rund 50 m an den M.-weg gestellt werden. Das Baugrundstück liegt in der Industrie-
zone IHD.
2.1 Die Vorinstanz hält dem Projekt zunächst die geplante Gebäudehöhe von 21 m
entgegen und macht geltend, wenn die zulässige Höhe auf Grund des Abstandes der
Baubegrenzungslinien bestimmt werde (was ständiger Praxis der Behörde entspreche),
dürfe sie im Einflussbereich des M.-weges höchstens 12,77 m betragen (§ 279 Abs. 2
PBG). Die Gebäudehöhe von 21 m sei damit nur bis auf eine Tiefe von 15 m hinter der
Baubegrenzungslinie entlang der F.-strasse zulässig.
Die Rekurrentin macht geltend, § 279 Abs. 2 PBG komme nur bei Baulinien, nicht
aber auch bei Baubegrenzungslinien zur Anwendung.
Dem hält die Vorinstanz vernehmlassungsweise entgegen, die teleologische wie
auch die systematische Auslegung zeigten, dass der Wortlaut von § 278 Abs. 1 und 2
PBG und § 279 Abs. 2 und 3 PBG den wahren Sinn dieser Bestimmungen nicht richtig
wiedergebe. Sinn und Zweck dieser Normen seien, entlang von Wegen und Strassen
überhohe Gebäude zu verhindern und damit ausreichende wohnhygienische Verhältnis-
se zu gewährleisten. Solches könne nicht von der Zufälligkeit des Vorhandenseins von
Baulinien abhängig gemacht werden. Schon die teleologische Auslegung führe somit
zum Ergebnis, dass die fraglichen Bestimmungen auch dort zur Anwendung kommen
müssten, wo statt Baulinien Baubegrenzungslinien gälten. Nichts anderes ergebe sich
aus der systematischen Auslegung. In § 270 Abs. 2 PBG seien Verkehrsbaulinien und
Baubegrenzungslinien synonym aufgeführt und hätten gleichermassen Auswirkungen
auf die vertikale Ausdehnung von Gebäuden. § 272 PBG gelte ebenfalls auch dort, wo
keine Baulinien bestünden. Gemäss dieser Vorschrift könne deswegen auf die Einhal-
tung des Gebäudeabstandes verzichtet werden, weil die Gebäudehöhe durch den Bau-
linienmechanismus von § 279 Abs. 2 PBG begrenzt werde und dadurch ausreichende
wohnhygienische Verhältnisse gewährleistet blieben. Es würde jeder Vernunft wider-
sprechen, wenn Gebäude beim Fehlen von Baulinien höher sein dürften, gleichwohl
aber die Vorschriften über den Gebäudeabstand nicht beachten müssten. Demnach sei
der Wortlaut der §§ 278 und 279 PBG auslegungsweise um die Passage "(...)oder sie
ersetzende Baubegrenzungslinien(...)" zu ergänzen. Andernfalls wäre von einer plan-
widrigen Unvollständigkeit auszugehen, welche von der rechtsanwendenden Behörde
zu beheben sei, da es um die wohnhygienischen Verhältnisse gehe. Es wäre mit andern

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Worten eine Lückenfüllung analog zu § 270 Abs. 2 PBG und § 272 PBG vorzunehmen.
2.2.1 Gemäss § 278 Abs. 1 PBG wird die zulässige Gebäudehöhe durch die erlaub-
te Vollgeschosszahl und, sofern die Bau- und Zonenordnung es nicht ausdrücklich aus-
schliesst, durch die Verkehrsbaulinien bestimmt. Das geringere Mass ist entscheidend.
Die Bau- und Zonenordnung der Stadt X. schliesst die Bestimmung der Gebäudehöhe
anhand der Verkehrsbaulinien nicht aus. Die so bestimmte Gebäudehöhe entspricht
dem um einen Neuntel vergrösserten Baulinienabstand, gilt bis auf eine Tiefe von 15 m
und darf im Umfang einer allfälligen Gebäuderückversetzung erhöht werden (§§ 278
und 279 je Abs. 2 PBG). Im Bereich unterschiedlicher Baulinienabstände ist bis auf eine
Tiefe von 15 m der grössere Abstand massgebend (§ 279 Abs. 3 PBG).
Gemäss Art. 19 BZO ist in der siebengeschossigen Industriezone IHD eine Gebäu-
dehöhe von 25 m zulässig. Weder die F.-strasse noch der M.-weg weisen Baulinien auf.
Die Vorinstanz stellt sich, wie dargetan, auf den Standpunkt, die dargelegte Gebäude-
höhenregelung komme dennoch zur Anwendung, indem die Gebäudehöhe statt auf
Grund der Baulinien auf Grund der Baubegrenzungslinien bestimmt werde. Diese sind
nicht planlich festgelegt, sondern werden durch den von § 265 PBG vorgeschriebenen
Weg- bzw. Strassenabstand gebildet, der dort zum Zuge kommt, wo keine Baulinien
festgesetzt sind. Die Auffassung der Vorinstanz würde dazu führen, dass die projektierte
Gebäudehöhe von rund 21 m ab der F.-strasse nurmehr über eine Tiefe von 15 m zu-
lässig wäre; hernach wäre wegen des wesentlich geringeren Abstandes der Baubegren-
zungslinien entlang des M.-weges (Wegbreite plus 2 x 3,5 m Wegabstand) eine Gebäu-
dehöhe von lediglich 12,77 m zulässig. Diese Höhe könnte um das Mass seitlicher
Rückstaffelungen vergrössert werden.
2.2.2 Aus dem Gesagten ergibt sich, dass die Bestimmungen von § 278 Abs. 1
PBG (in Verbindung mit § 278 Abs. 2 PBG sowie § 279 Abs. 2 und 3 PBG) auszulegen
sind. Dabei kommt zunächst die auf den Wortlaut abstellende grammatikalische Ausle-
gung zum Zuge (Imboden/Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, 5. Aufl.,
Basel und Stuttgart 1976, Nr. 20 B.II; Häfelin/Haller, Schweizerisches Bundesstaats-
recht, 4. Aufl., Zürich 1998, Rz. 74 ff.). Diese führt zum Schluss, dass der Wortlaut der
Bestimmungen unmissverständlich und eindeutig nur auf die (Verkehrs-) Baulinien, nicht
aber auch auf die Baubegrenzungslinien Bezug nimmt. Der klare Wortlaut ist massgeb-
lich (Imboden/ Rhinow, a.a.O., Nr. 21.II.b). Ein Abgehen davon ist nur ausnahmsweise
statthaft, etwa dann, wenn triftige Gründe für die Annahme vorliegen, der Wortlaut gebe
den wahren Sinn der Bestimmung nicht richtig wieder. Solche Gründe können sich aus
der Entstehungsgeschichte der Bestimmung, aus ihrem Zweck oder aus dem Zusam-
menhang mit andern Vorschriften ergeben. Ein triftiger Grund kann namentlich auch in
einer unvernünftigen und sinnwidrigen Folge der wörtlichen Auslegung liegen (Imbo-
den/Rhinow; a.a.O., Nr. 21. IV. c; Häfelin/Haller, a.a.O., Rz. 65 und 103).
Die von der Vorinstanz angezogene teleologische Auslegung orientiert sich an Sinn
und Zweck einer Norm. Die Vorschriften von § 278 Abs. 1 und 2 PBG in Verbindung mit
§ 279 Abs. 2 und 3 PBG sollen in Zonen mit hoher Geschosszahl, wie sie namentlich
auch in städtischen Verhältnissen bestehen, entlang schmaler Wege und Strassen allzu
hohe Gebäude verhindern; dies namentlich aus wohnhygienischen und sodann auch
aus ortsbaulichen Gründen. Da dieser Normzweck indessen ohne weiteres mit der Fest-
setzung von Verkehrsbaulinien (§§ 96 ff. PBG) erreicht werden kann, ist ein Abgehen
vom klaren Wortlaut der §§ 278 und 279 PBG nicht erforderlich. Dies umso weniger, als
bei Baulinien - anders als bei Baubegrenzungslinien - die zulässige Gebäudehöhe mit

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dem Baulinienabstand oder mit zusätzlichen Festlegungen gemäss § 97 Abs. 2 PBG auf
die jeweiligen Planungsziele ausgerichtet werden kann. Unzutreffend ist denn auch,
wenn die Vorinstanz geltend macht, Sinn und Zweck der §§ 278 und 279 PBG verböten
es, die gegebenenfalls sehr unterschiedlichen Resultate bezüglich Gebäudehöhe von
der "Zufälligkeit des Vorhandenseins einer Baulinie" abhängig zu machen, sind doch
Baulinien keine Folge von Zufällen, sondern das Resultat gewollter nutzungsplaneri-
scher Entscheidungen. Soweit der Baulinienplan vereinzelt - ungewolltermassen - un-
vollständig sein sollte, vermöchte dies eine sich am Normzweck orientierende Abwei-
chung vom Gesetzeswortlaut zum vornherein nicht zu begründen. Diesfalls wäre viel-
mehr der Baulinienplan zu vervollständigen. Es können mit andern Worten allenfalls er-
forderliche Anordnungen auf kommunaler Ebene nicht auf dem Wege der Uminterpreta-
tion kantonaler Normen umgangen werden.
Bei der systematischen Auslegung, auf die sich die Vorinstanz sodann beruft, wird
der Sinn einer Rechtsnorm durch ihr Verhältnis zu andern Rechtsnormen und durch den
systematischen Zusammenhang, in dem sie sich in einem Gesetz präsentiert, bestimmt
(Häfelin/Haller, a.a.O., Rz. 82f.). Mit Bezug auf die Gesetzessystematik ist hier festzu-
stellen, dass im Kapitel "Grundanforderungen an Bauten und Anlagen" die §§ 270 und
272 PBG unter Ziffer III mit der Überschrift: "Die Abstände" und die §§ 278 und 279 PBG
unter Ziffer IV mit der Überschrift: "Gebäude- und Firsthöhen" aufgeführt sind. Ein sys-
tematischer Zusammenhang, der die Auslegung der Vorinstanz zu stützen vermöchte,
ist hierbei nicht zu erkennen. Auch im übrigen besteht kein solches Verhältnis zwischen
diesen Normen. Dies zeigt gerade auch der vorliegende Fall. In der Zone IHD ist näm-
lich - bei einer zulässigen Gebäudehöhe von 25 m - der Gebäudeabstand mit lediglich 7
m festgesetzt (Art. 19 BZO in Verbindung mit § 271 PBG), während Baubegrenzungsli-
nien regelmässig einen (zumeist deutlich) grösseren Abstand aufweisen. Der Stand-
punkt, auch beim Fehlen von Baulinien müsse aus Gründen der Wohnhygiene zwingend
die geringere Gebäudehöhe zum Zuge kommen, indem ersatzweise auf die Baubegren-
zungslinien abzustellen sei, erweist sich somit als haltlos. Mithin kann auch nicht gesagt
werden, dass dies in der Bestimmung von § 272 PBG, derzufolge über den Raum zwi-
schen Verkehrsbaulinien oder Baubegrenzungslinien kein Gebäudeabstand gemessen
wird, aus Gründen der Wohnhygiene vorausgesetzt werde. Damit entfällt auch der ent-
sprechende Schluss auf die Gebäudehöhenregelung von § 278 und 279 PBG.
Auch die Berufung auf § 270 Abs. 2 PBG geht fehl. Danach gilt der kantonalrechtli-
che Mindestgrenzabstand von 3,5 m seitlich innerhalb von 20 m ab der Verkehrsbaulinie
oder der sie ersetzenden Baubegrenzungslinien; ab 12 m über dem gewachsenen Bo-
den vergrössert er sich weiter hinten und rückwärtig um das Mass der Mehrhöhe. Inwie-
fern diese Bestimmung die vorinstanzliche Auslegung zu stützen vermöchte, ist nicht zu
erkennen.
Demnach führt auch die Auslegung anhand des von der Vorinstanz angeführten
Normenkontextes nicht zur anvisierten Abweichung vom Wortlaut der §§ 278 und 279
PBG. Ebensowenig besteht eine Gesetzeslücke. Im übrigen bleibt festzustellen, dass
die Vorinstanz ihre behauptete Praxis auch nicht ansatzweise belegt hat. Die geplante
Gebäudehöhe entlang des M.-weges erweist sich demnach als rechtmässig, so dass
dieser Verweigerungsgrund entfällt.