zh_baurekursgericht · BRGE IV Nr. 0103/2023 · 2023-07-13 · de
Heimatschutz. Unterschutzstellung unter Zulassung Ersatzneubau (ohne Substanzschutz). Verhältnismässigkeit von Schutzmassnahmen. Schutz- und Erhaltensfähigkeit.

Die Vorinstanz stellte mit dem angefochtenen Beschluss ein kommunal inventarisiertes Gebäude unter Schutz, wobei sie aufgrund des ihrer Ansicht nach schlechten Zustands des Gebäudes und der horrenden Mehrkosten einer Sanierung gegenüber einem Ersatzbau auf Schutzmassnahmen hinsichtlich der historischen Gebäudesubstanz verzichtete und im Wesentlichen einen Ersatzneubau gemäss Kernzonenbestimmungen zuliess. Das Baurekursgericht kam in Gutheissung des Rekurses des Zürcher Heimatschutzes ZVH zum Schluss, dass angesichts des hohen bis sehr hohen Zeugen- und Situationswerts und des grundsätzlich erhaltensfähigen Zustands des Gebäudes eine Unterschutzstellung der bauzeitlichen Substanz notwendig und verhältnismässig ist.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
4. Abteilung
G.-Nr. R4.2022.00166
BRGE IV Nr. 0103/2023
Entscheid vom 13. Juli 2023
Mitwirkende Abteilungsvizepräsidentin Petra Röthlisberger, Baurichter Reto Philipp, Er-
satzrichter Andreas Madianos, Gerichtsschreiberin Andrea Schaeppi
in Sachen Rekurrent
Zürcher Heimatschutz ZVH, Neptunstrasse 20, 8032 Zürich
gegen Rekursgegner
1. Gemeinderat X, […]
Mitbeteiligter
2. A, […]
Nr. 2 vertreten durch […]
betreffend Beschluss des Gemeinderates vom 6. September 2022; Unterschutzstellung
Volumetrie Gebäude […]
_______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 6. September 2022 stellte der Gemeinderat X das Ge-
bäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 an der B-Strasse 29a in X unter
Schutz.
B.
Gegen diesen Entscheid erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH mit Eingabe
vom 13. Oktober 2022 fristgerecht Rekurs beim Baurekursgericht des Kan-
tons Zürich und stellte folgende Anträge:
"1. Der Gemeinderatsbeschluss Nr. 138 vom 6. September 2022 sei aufzu-
heben.
2. Es sei das ehemalige Bauernhauses B-Strasse 29a in seiner schutzwür-
digen historischen Substanz unter Schutz zu stellen. Soweit nicht erhal-
tungsfähig, sei diese zu rekonstruieren.
3. Es sei ein Abteilungsaugenschein durchzuführen.
4. Zum Schutz des Gebäudes und zur Vermeidung weiterer Schäden seien
unverzüglich die erforderlichen Notmassnahmen zu treffen, insbeson-
dere die Errichtung eines Notdachs und die Sicherstellung einer genü-
genden Belüftung der Räume mit hoher Feuchtigkeit. Der Gemeinderat
sei anzuweisen, die Durchführung dieser Massnahmen zu überwachen.
5. Die Kosten des Verfahrens seien ausgangsgemäss zu verlegen."
C.
Mit Präsidialverfügung vom 14. Oktober 2022 wurde vom Rekurseingang
Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. Gleich-
zeitig wurde der Vorinstanz und A eine Frist zur Stellungnahme zum Gesuch
um Anordnung vorsorglicher Massnahmen angesetzt.
D.
Mit Eingabe vom 24. Oktober 2022 beantragte die Vorinstanz, das Gesuch
um Anordnung vorsorglicher Massnahmen sei abzuweisen, soweit darauf
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einzutreten sei. Der Mitbeteiligte beantragte mit Eingabe vom 28. Okto-
ber 2022 ebenfalls die Abweisung des Gesuchs.
E.
Am 1. November 2022 führte eine Delegation der 4. Abteilung des Baure-
kursgerichts im Beisein der Parteien einen Augenschein vor Ort durch. An-
lässlich dieses Augenscheins zog der Rekurrent sein Gesuch um Anordnung
vorsorglicher Massnahmen zurück.
Das Verfahren wurde sodann mit Präsidialverfügung vom gleichen Tag sis-
tiert.
F.
Mit Eingabe vom 6. Februar 2023 ersuchte der Rekurrent um Fortsetzung
des Rekursverfahrens.
G.
Am 13. Februar 2023 wurde das Verfahren mit Präsidialverfügung fortge-
setzt.
H.
In ihrer Vernehmlassung vom 3. März 2023 beantragte die Vorinstanz die
Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei; unter Kostenfolgen
zulasten des Rekurrenten. Der Mitbeteiligte beantragte in seiner Vernehm-
lassung vom 6. März 2023 ebenfalls die Abweisung des Rekurses; unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MwSt.) zulasten des Rekurrenten.
I.
Mit Replik vom 28. März 2023 und Dupliken vom 17. und 24. April 2023 hiel-
ten die Vorinstanz und der Mitbeteiligte an ihren Anträgen fest, wobei der
Rekurrent bloss an seinen Anträgen Nrn. 1, 2 und 5 festhielt. Der Rekurrent
stellte in der Replik zudem den Antrag um eine angemessene Parteientschä-
digung.
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Es kommt in Betracht:
1.
Gemäss § 338b Abs. 1 lit. a Planungs- und Baugesetz (PBG) sind gesamt-
kantonal tätige Vereinigungen, die sich seit wenigstens zehn Jahren im Kan-
ton statutengemäss dem Natur- und Heimatschutz oder verwandten, rein
ideellen Zielen widmen, zum Rekurs gegen Anordnungen und Erlasse be-
rechtigt, soweit diese sich auf den III. Titel (Natur- und Heimatschutz, §§ 203-
217 PBG) oder § 238 Abs. 2 PBG stützen. Der Rekurrent erfüllt diese Vo-
raussetzungen unbestrittenermassen. Da auch die übrigen Prozessvoraus-
setzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.
2.
Das streitbetroffene Gebäude an der B-Strasse 29a auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 1 liegt in der Kernzone KI gemäss Bau- und Zonenordnung der Ge-
meinde X (BZO). Es ist Teil eines Gebäudekomplexes (C-Gässli 1, B-Strasse
29a, 29b und 29c; Vers.-Nr. 1), welcher im kommunalen Inventar der schutz-
würdigen Bauten der Gemeinde X figuriert. Die Gebäude C-Gässli 1, B-
Strasse 29b und 29c wurden Ende des 20. Jahrhunderts durch Neubauten
ersetzt. Strittig ist vorliegend der mit dem angefochtenen Beschluss festge-
legte Schutzumfang für das Gebäude B-Strasse 29a.
Das Gutachten der Y vom 2. Dezember 2021 beurteilt die Schutzwürdigkeit
wie folgt:
Bedeutung als Einzelobjekt
Bei dem Gebäude B-Strasse 29a/b handelt es sich um ein ehemaliges
Vielzweckbauernhaus mit Kern aus dem 16./17. Jahrhundert. Der Kernbau war ein
Mehrreihenständerbau sowie Bohlenständerbau. lm 18. und/oder frühen 19. Jahrhundert
wurde das Haus an beiden Giebelseiten um eine Querzone vergrössert. Das Innere des
Wohnhauses und der Ökonomie wurden im Eigentum unterteilt und teilweise neu gegliedert.
Bei der Erstversicherung 1812 sind drei Hauseigentümer ausgewiesen: die beiden
Tischmacher D und E (vermutlich Vater und Sohn) sowie der Wirt F. Letzterer erhielt 1806
das Weinschenkpatent.
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Im Verlauf des 19. Jahrhunderts wurde der bis dato reine Holzbau mit Fach- und Mauerwerk
ertüchtigt. Dabei erhielt das Haus seine bis heute erhaltene klassizistische
Fassadengestaltung mit Sichtfachwerk im Obergeschoss des Wohnteils. Zudem wurde auch
die Innenausstattung erneuert. 1898 wurde das Haus durch einen Schopfanbau an der
nördlichen Traufseite mit dem Nachbarhaus C-Gässli 3 verbunden. Im 20. Jahrhundert
erfolgten weitere Bautätigkeiten: 1951 wurde das Wohnhaus renoviert, wobei das
zwischenzeitlich verputzte Fachwerk im Obergeschoss der Hauptfassade freigelegt und mit
Brettern aufgedoppelt wurde. 1963 wurde im Erdgeschoss des Wohnhauses die rückseitige
Binnengliederung weitgehend neu erstellt. 1996-98 schliesslich wurde der Ökonomieteil
abgebrochen und als Ersatzbau zu Wohnzwecken im gleichen Volumen und mit ähnlicher
Erscheinung neu erstellt. In diesem Zusammenhang ebenfalls abgebrochen, mit ähnlichen
Volumen und Erscheinung und neuer Nutzung wiedererstellt wurden der Anbau an der
nördlichen Traufseite des Wohnhauses (= C-Gässli 1) und der ehemalige Schopf an der
Südwestecke des ehemaligen Ökonomieteils (= B-Strasse 29c).
Der Bestand des Kernbaus aus dem 16./17. Jahrhundert beschränkt sich heute auf das
Holzgerüst in der ehemaligen Scheidewand sowie auf das Dachwerk des Wohnteils. Die
übrigen Hochständer in den Vollgeschossen sind entweder gekappt/entfernt oder im
Bestand nicht mit Sicherheit fassbar. Die Umfassungs- und Binnenwände in Fach- und
Mauerwerk entstammen grösstenteils dem 18. und 19. Jahrhundert. lm Erdgeschoss
wurden die Binnenwände in der rückseitigen Raumschicht im 20. Jahrhundert (1963)
erneuert. Die dreiraumtiefe Gliederung des Wohnteils, die das Gerüst des Kernbaus vorgab,
ist bis heute weitgehend erhalten geblieben. An historischer baugebundener Ausstattung
sind vor allem die Ausstattungen der beiden Stuben im Erdgeschoss (Wandtäfer,
Felderdecken, Türen, Schränke, in der westlichen Stube zudem Kachelofen) und der
Türbestand im Obergeschoss erhalten. Sie stammen weitestgehend aus dem
19. Jahrhundert.
Der Wohnteil bezeugt mit seinem Dachwerk einerseits den Kernbau aus dem
16./17. Jahrhundert und mit seinen beiden Wohngeschossen und der Fassadengestaltung
andererseits die Erneuerung und Erweiterung im 18./19. Jahrhundert. Die vorliegende
Variante des Mehrreihendständerbaugerüst des Kernbaus ist für das 17. Jahrhundert
regional- und zeittypisch. Die Konstruktion ist im Dachbereich nahezu vollständig erhalten.
Dort ist durch den Kniestock und die erhaltenen Binnenständer auch das ursprüngliche
Gesamtsystem bis heute gut lesbar. Die Erweiterung und Umbauten des 18. und
19. Jahrhunderts, die den ursprünglichen Bohlenständerbau zu einem Fachwerk- und
Massivbau mit klassizistischer Erscheinung wandelten, sind ebenso regional- und
zeittypisch. Bemerkenswert ist, dass die dabei entstandene Anlage als Doppel-
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Vielzweckbauernhaus mit der vom Kernbau stammenden dreiraumtiefen Gliederung im
Wohnteil bis heute weitgehend erhalten geblieben ist. Zum guten Eindruck dieser Wandlung
tragen auch die Ausstattungen aus dem 19. Jahrhundert in den beiden Stuben wesentlich
bei.
Bedeutung im siedlungshistorischen und ortsbaulichen Kontext
Bei dem ehemaligen Vielzweckbauernhaus B-Strasse 29a/b handelt es sich um eines der
zahlreichen Häuser im Ortskern von X, die in das 17. Jahrhundert zurückreichen. lm Ortsbild
des Oberdorfs ist es als eines der markantesten Häuser anzusprechen, wobei dazu ver-
schiedene Faktoren beitragen. Das Haus B-Strasse 29a/b ist eines der unmittelbar um die
Kirche gelegenen Gebäude, dabei deren Vordergrund gegen die B-Strasse bildend. An einer
der verschiedenen Strassengabelungen des Oberdorfs gelegen, ist es mit seinem Wohnteil
übereck auf diese Gabelung ausgerichtet und verfügt entsprechend über eine wesentliche
raumbildende Wirkung. Dabei bildet es an dieser Strassengabelung zusammen mit dem
zugehörigen, freistehenden Ökonomiegebäude Vers.-Nr. 2 eine Hofsituation und ein quali-
tätsvolles bäuerlich geprägtes Ensemble. lm Weiteren ist es in seiner Erscheinung als ehe-
maliges Vielzweckbauernhaus mit klassizistisch geprägtem Wohnteil gut erhalten.
Schutzwürdigkeit
Aus der obigen Zusammenfassung ergibt sich für das ehemalige Vielzweckbauernhaus B-
Strasse 29a/b, Vers.-Nr. 1, Kat.-Nr. 1 in der Folge architektonisch-typologisch, siedlungsge-
schichtlich sowie in Bezug auf das Ortsbild von X eine wichtige Bedeutung. Als ehemalige,
frühe Weinschenke des 19. Jahrhunderts ist das Haus auch gemeindegeschichtlich von ge-
wisser Bedeutung. Das Haus erfüllt die Anforderungen an ein Schutzobjekt im Sinne von
§ 203 Abs. 1 lit. c PBG.
Schutzbegründend sind die Grundsubstanz des Kernbaus aus dem 16./17. Jahrhundert und
der Gebäudevergrösserung und -erneuerung aus dem 18. und 19. Jahrhundert des
Wohnteils (B-Strasse 29a), die ablesbare Gebäudegliederung des ehemaligen Vielzweck-
bauernhauses, das Erscheinungsbild des Wohnteils sowie die historischen Ausstattungen
aus dem 19. Jahrhundert in den beiden Stuben. Der ehemalige Ökonomieteil (B-Strasse
29b) ist ein gänzlicher Ersatzneubau aus dem Zeitraum 1996 98 und daher als materieller
Zeuge nicht mehr geeignet. Für das Verständnis des Gesamtgebäudes als ehemaliges Viel-
‑
zweckbauernhaus und für dessen Wirkung im Ortsbild sind das Volumen und die äussere
Erscheinung des ehemaligen Ökonomieteils jedoch von wesentlicher Bedeutung.
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Ohne denkmalpflegerische Bedeutung sowie von untergeordneter Bedeutung für das Orts-
bild sind die Hausteile B-Strasse 29c und C-Gässli 1, beide ebenfalls Vers.-Nr. 1, Kat.-Nr. 1.
Beide Hausteile sind Ersatzneubauten von 1996-98.
3.
Im angefochtenen Beschluss vom 6. September 2022 sind die zusammen-
fassenden Schlussfolgerung zur Schutzwürdigkeit aus dem Gutachten wie-
dergegeben. Bezüglich Schutzfähigkeit nimmt der Beschluss auf die vom
Mitbeteiligten in Auftrag gegebene statische Zustandsbeurteilungen vom In-
genieurbüro G AG und von der H AG sowie auf den von der Gemeinde in
Auftrag gegebene Statikbericht von der I AG Bezug. Aufgrund des schlech-
ten Zustands der Liegenschaft und den horrenden Mehrkosten einer Sanie-
rung gegenüber einem Ersatzbau sei auf eine Unterschutzstellung der Ge-
bäudesubstanz zu verzichten. Die Substanz habe zwar auch eine gewisse
geschichtliche Bedeutung, jedoch werde diese nicht als besonders hoch ein-
gestuft. Somit wäre eine Unterschutzstellung für den Eigentümer aus finan-
zieller Sicht unverhältnismässig teuer und könne mit dem Prinzip der Ver-
hältnismässigkeit nicht vereinbart werden. Von grösserer Bedeutung als die
Gebäudesubstanz seien jedoch der Bezug zum Ortsbild des Gebäudes,
seine Volumetrie sowie sein Erscheinungsbild. Diese könnten auch unter
Schutz gestellt werden, ohne die oben erwähnte Verhältnismässigkeit zu ver-
letzen. Mit dem Schutzumfang blieben folgende Veränderungen zulässig: Es
könne ein Ersatzneubau gemäss den Kernzonenbestimmungen erstellt wer-
den, der in Volumetrie und Lage dem bisherigen Gebäude entspreche. Es
dürfe insbesondere kein Quergiebel erstellt werden. Möglich seien kleinere
Dachaufbauten, die den Anforderungen der Kernzonenbestimmungen ent-
sprächen. Die Fenstergliederung sei weitgehend vom Bestand zu überneh-
men, wobei der heutige Küchenfensterausbruch den übrigen Fenstern anzu-
gleichen sei. First- und Traufhöhen seien vom Bestand zu übernehmen.
Dementsprechend wird auch der Schutzumfang im Dispositiv festgelegt.
4.1.
Der Rekurrent macht geltend, dass vorliegend der Situationswert schutzwür-
dig sei, in erster Linie aber auch der Eigenwert. Es sei vor allem die sehr alte,
leider nicht dendrodatierte Holzkonstruktion, welche unbedingt erhalten wer-
den müsse. Der von der Vorinstanz beschlossene Schutz gehe nicht über
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das hinaus, was für jeden Ersatzbau an dieser Stelle bereits aufgrund der
Kernzonenbestimmungen gelten würde. Vorliegend sei aufgrund des Gut-
achtens der Y erstellt, dass das Wohnhaus B-Strasse 29a ein Schutzobjekt
im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG sei. Die angefochtene Verfügung habe
einen rechtlich unmöglichen Inhalt, nämlich nicht eine Unterschutzstellung
des Gebäudes, sondern die Bewilligung zum Abbruch und Neubau nach den
Kernzonenbestimmungen. Die angefochtene Verfügung widerspreche auch
diametral der Rechtsprechung, wonach stets – sogar, wenn ein Gebäude nur
seines Situationswerts halber unter Schutz gestellt werde – die historische
Bausubstanz zu schützen sei. Bei einem Gebäude, dessen Eigenwert auch
im denkmalpflegerischen Gutachten als hoch eingestuft werde, gelte dies
umso ausgeprägter. Die Unterschutzstellung eines Neubaus sei ebenfalls
abwegig. Das Gebäude erweise sich als grundsätzlich erhaltensfähig. Es sei
am Augenschein nichts von drohender Einsturzgefahr zu sehen gewesen,
auch sonst sei das Gebäude weitgehend intakt oder zumindest reparierbar
gewesen. Eine Erhaltung sei nicht unverhältnismässig. Falls das Traggerüst
des Hauses einen Dachausbau nicht zulassen sollte, sei auf einen solchen
zu verzichten. Das Nutzungskonzept sei dem Bauwerk anzupassen und
nicht umgekehrt. Beschränke sich die Renovation indessen auf den Ersatz
der schadhaften Holzteile oder deren Verstärkung durch Aufdoppelung, dann
seien – wie allgemein bei Baudenkmälern – die für Neubauten statuierten
Normen nicht uneingeschränkt anwendbar. Ob mit differenzierten Sanie-
rungsmassnahmen Mehrkosten gegenüber den Kosten eines Neubaus ver-
bunden seien, könne nach der Rechtsprechung zur Verhältnismässigkeit bei
vernachlässigtem Unterhalt nicht wirklich relevant sein. Sodann scheine die
Frage der Verhältnismässigkeit bei allen Gutachtern den Blick für die Mög-
lichkeiten zur Gebäudesanierung getrübt zu haben. Von ihrer beruflichen
Ausrichtung her möge es verständlich erscheinen, dass sie als Baufachleute
bei den gegebenen Schäden bald einmal für die Variante "Neubau" optierten.
Ginge es vorliegend nicht um ein Schutzobjekt, könnte man ihnen hierin wohl
auch folgen. Der Respekt vor einem vier- oder fünfhundert Jahre alten Bau
verlange indessen, dass man dies nicht nur unter Kostenaspekten beurteile,
sondern zunächst die Möglichkeiten der Erhaltung detailliert kläre.
4.2.
Die Vorinstanz stellt sich im Wesentlichen auf den Standpunkt, dass sie mit
dem angefochtenen Beschluss offensichtlich verschiedene, über die blossen
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Kernzonenvorschriften hinausgehende Vorgaben zum Schutz der Liegen-
schaft und zur Sicherstellung des Situationswerts erlassen habe. Diese fielen
umso mehr ins Gewicht, als gemäss Art. 6 BZO in der betroffenen Kernzone I
grundsätzlich auch Neubauten zulässig wären, die sich nicht als Ersatzbau-
ten im Sinne von Art. 5 BZO direkt am bisherigen Gebäude orientieren müss-
ten. Die Vorinstanz habe sich vertieft und mit der gebotenen Sorgfalt mit der
sich stellenden Frage der Schutzwürdigkeit und -fähigkeit des Gebäudes
auseinandergesetzt. Unzutreffend sei, dass der Entscheid der Gemeinde ei-
nen rechtlich unmöglichen Inhalt habe. Der Verweis auf die Rechtsprechung,
wonach stets die historische Bausubstanz zu schützen sei, sei unbehilflich;
die betreffenden Entscheide äusserten sich zur Unterschutzstellung auf-
grund eines hohen Situationswerts, ohne gleichzeitig einen generellen oder
gar unbeschränkten Substanzschutz zu postulieren. Mit einer derart engen
Auslegung der denkmalschützerischen Bestimmungen würde letztlich die
Unterscheidung zwischen Eigen- und Situationswert unterlaufen. Nicht nach-
vollziehbar sei sodann die Aussage, wonach die Unterschutzstellung eines
Neubaus abwegig sei. Mit der vorliegenden Schutzverfügung laufe es fak-
tisch auf eine weitgehende Rekonstruktion des Gebäudes hinaus. Da in der
Kernzone Abbrüche grundsätzlich nur dann bewilligt würden, wenn keine Lü-
cke entstehe (siehe Art. 8 BZO), müsse folglich vor dem Abbruch der Lie-
genschaft ein bewilligtes Projekt für einen Ersatzneubau vorliegen, der sich
gemäss den beschlossenen Schutzmassnahmen gestalterisch nur mit klei-
nen Abweichungen vom heutigen Bau unterscheiden dürfe. Lediglich im In-
neren (z.B. Ausbau des Dachgeschosses) seien so gegenüber dem aktuel-
len Bau Abweichungen möglich, da bei einer Rekonstruktion selbstverständ-
lich statische Verbesserungen erfolgen dürften (und sogar müssten).
Schliesslich sei zu beachten, dass die Gemeinde im Baubewilligungsverfah-
ren nicht nur rechtlich die Möglichkeit habe, darauf hinzuwirken, dass der
Ersatzbau alle wesentlichen Elemente der bestehenden Baute übernehme,
sondern – unterstützt durch eine kompetente Kommission (siehe Art. 8b
BZO) – diese Möglichkeit gerade auch in diesem sensiblen Fall effektiv nut-
zen werde. Der Sachverhalt sei mit Bezug auf die Erhaltensfähigkeit durch
die vorliegenden Gutachten ausreichend abgeklärt worden. Die Vorinstanz
sei gestützt auf die diversen vorgenommenen Abklärungen und die Einschät-
zung von Fachpersonen letztlich unter Abwägung der sich teilweise wider-
sprechenden Interessen in gesetzeskonformer Ausübung des ihr offenste-
henden – und durch die Gemeindeautonomie geschützten – Ermessens zum
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Schluss gekommen, auf die Verpflichtung zu einer Sanierung bzw. die Un-
terschutzstellung der Gebäudesubstanz zu verzichten und detaillierte
Schutzmassnahmen betreffend die Sicherstellung des Situationswertes zu
erlassen.
4.3.
Der Mitbeteiligte macht geltend, dass durch die statische Verbindung des
Wohnteils mit dem in den Jahren 1996 bis 1998 neu erstellten Ökonomieteil
aktuell die Stabilität noch knapp gewährleistet werde. Die Instabilität und Ver-
schiebung der tragenden Elemente hätten am Augenschein begutachtet wer-
den können, wobei auch festgestellt worden sei, dass nicht die angeblich
eintretende Feuchtigkeit mangelursächlich sei. Wie die vom Mitbeteiligten
und vom Rekursgegner eingeholten Gutachten über die Statik des Gebäu-
des voneinander unabhängig erklärten, sei die Instabilität auf Schwächungen
und Unterdimensionierungen an den sekundären Tragelementen zurückzu-
führen. Insbesondere die Unterdimensionierungen könnten auf die Bautätig-
keiten während den vergangenen Jahrzehnten zurückgeführt werden. Ur-
sächlich für die Setzungen sei gemäss der Einschätzung des Mitbeteiligten
unter anderem die Erweiterung des Kellers (1963) und die damit einherge-
hende Mehrbelastung der verbleibenden vertikalen Ständer. Da diese nicht
fest mit dem Untergrund verbunden seien, kippten diese unter der Belastung
ostseitig weg. Diese vertikalen Ständer trügen weiterhin die horizontalen Ele-
mente, wie Zwischenböden und -decken. Durch die Setzung der Ständer
seien somit auch die Zwischenböden verschoben worden, was eine Senkung
der Gipsdecken – wie am Augenschein festgestellt – in den Zimmern zur
Folge gehabt habe. Bevor in den 1990er Jahren das Dach saniert worden
sei, sei es zu Feuchtigkeitserscheinungen gekommen, die zu Schäden an
den Holzbalken (vertikal und horizontal) geführt hätten, was die Statik zu-
sätzlich belastet habe. Die Holztragstruktur sei in der jüngeren Vergangen-
heit durch zahlreiche Sicherungsmassnahmen des Mitbeteiligten verstärkt
bzw. verspriesst worden, wodurch das Gebäude weiterhin bewohnbar gewe-
sen sei. Entgegen den Behauptungen des Rekurrenten verweise die Vo-
rinstanz im angefochtenen Entscheid nicht lediglich auf die Kernzonenbe-
stimmungen, sondern gehe in Bezug auf das äussere Erscheinungsbild weit
darüber hinaus. Der Mitbeteiligte bestreite den schutzwürdigen Eigenwert
des Gebäudes. Die Liegenschaft sei in der Vergangenheit mehrfach umge-
baut worden, was zu einer sichtbaren Veränderung insbesondere des Inne-
ren der Liegenschaft geführt habe. Die Liegenschaft verfüge kaum noch über
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schützenswerte Elemente aus der Erstellungszeit. Dazu sei anzumerken,
dass heute lediglich noch die Scheidewand und das Dachwerk aus dem
16./17. Jahrhundert vorhanden seien. Die Gutachter nähmen zudem an,
dass weitere Hochständer aus dem Ständerbau entfernt, gekappt oder mit
Sicherheit nicht mehr fassbar seien. Ebenfalls seien die Binnenwände im
20. Jahrhundert erneuert worden, wobei lediglich noch die Raumgliederung
erhalten sei. Das Federtäfer und die Decke der östlichen Stube, die im Gut-
achten als aus dem 19. Jahrhundert stammend beschrieben worden seien,
seien nach Einbau der Zentralheizung aus Elementen von Täfelungen und
günstigem Holz anderer Häuser wieder zusammengesetzt worden. Einzig
die Schrankwand dieses Zimmers stamme aus dem 19. Jahrhundert. Das
Gebäude verfüge über einen gewissen Situationswert, was sich in dessen
Lage und äusserem Erscheinungsbild wiedergebe. Das Y-Gutachten spre-
che von einer "raumbildenden Wirkung" und streiche die Bedeutung für das
bäuerlich geprägte Gebäudeensemble mit Hofsituation hervor. Es bestünden
jedoch erhebliche Zweifel, ob nicht die Kernzonenbestimmungen der Ge-
meinde X genügt hätten, um den Situationswert zu erhalten. Dabei sei her-
vorzuheben, dass auch die übrigen Teile des Gebäudeensembles auf dem
Grundstück des Mitbeteiligten unter den Kernzonenbestimmungen bewusst
saniert worden seien und dem Charakter des historischen X Rechnung trü-
gen. Unrichtig sei, dass der Gutachter der Vorinstanz davon ausgehe, dass
das Gebäude den für Neubauten entsprechenden Normen zu entsprechen
habe. Vielmehr gehe der Gutachter von der zur Wiederherstellung der
Gebäudesicherheit (Bauphysik bzw. statische Sicherheit) absolut
notwendigen Baumassnahmen aus. Er weise lediglich als Nebenbemerkung
darauf hin, dass ein Bauprojekt, das die geltenden Normen erfüllen müsse,
sich nicht sinnvoll realisieren lasse. Vorwiegend gehe der Gutachter auf die
Gebäudeertüchtigung und die absolut notwendigen Erneuerungen der
Wand-, Decken- und Dachflächen ein und komme zum Schluss, dass auf-
grund des Zustands des schützenswerten Holztragwerks aufwendige Siche-
rungen erforderlich seien. Diese Sicherungsmassnahmen beurteile er als
äusserst ineffizient und kostspielig. Mit anderen Worten weise er darauf hin,
dass Sicherungsmassnahmen womöglich nicht genügten ("ineffizient"), um
die Statik des Gebäudes zu gewährleisten. Unter Berücksichtigung dieser
Ungewissheit komme er nach Bewertung der Höhe der Baukosten zum
Schluss, dass eine Sanierung des Gebäudes unverhältnismässig sei. Die
Vorinstanz habe dementsprechend anhand einer fundierten Analyse ihr Er-
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messen ausüben können und habe einem Totalersatz zugestimmt. Die Bau-
fälligkeit bzw. Instabilität der Baute sei nicht auf ein durch den Grundeigen-
tümer vernachlässigten Unterhalt zurückzuführen. Vorliegend handle es sich
bei der Schutzanordnung nicht um eine Strafmassnahme, sondern um das
Ergebnis der Interessensabwägung der Vorinstanz. Ein Wiederaufbau bzw.
ein Ersatzbau könne als Schutzmassnahme verfügt werden. Einem Abbruch
müsse keine Inventarentlassung vorangehen. Die für die Erhaltung der noch
vorhandenen Bausubstanz erforderlichen Sanierungsmassnahmen habe die
Vorinstanz berechtigterweise als unverhältnismässig qualifiziert. Die bauli-
che Substanz der Liegenschaft sei in einem ausgesprochen schlechten Zu-
stand, der einen Erhalt kaum zulasse. Erhaltenswert seien die Stellung und
Erscheinung der Liegenschaft im historischen Ortsbild, welche mit der
Schutzverfügung gesichert seien. Die Erhaltung des Erscheinungsbilds sei
kein Argument für die Erhaltung der Bausubstanz. Der ausgesprochen
grosse Aufwand für die Erhaltung der Liegenschaft stehe in keinem Verhält-
nis zum Gewinn für das Gemeinwesen durch den Erhalt eines Zimmers
(Stube West) mit einem Interieur aus dem 19. Jahrhundert, dessen Boden
sich wegen fehlender Stabilität um 32 cm gesenkt habe, sodass der Ofen
seit mehr als 60 Jahren nicht mehr funktionsfähig sei, und einer Schrank-
wand in der Stube Ost. In Anwendung des Verhältnismässigkeitsprinzips sei
der Entscheid der Gemeinde zu schützen und ein Ersatzbau, der sich unver-
ändert ins Ortsbild einfüge, zuzulassen.
In der Duplik macht der Mitbeteiligte sodann geltend, dass sich die Frage der
Schutzwürdigkeit gar nicht stelle, wenn die Sanierung/Ertüchtigung eines
Gebäudes – wie vorliegend – derart starke Eingriffe in die Bausubstanz ver-
lange, dass von der zu schützenden Bausubstanz von vorneherein nichts
mehr übrigbleibe, also auch das Schutzziel nicht mehr erreicht werden
könne. Gemäss der Zusammenfassung des statischen Gutachtens von I AG
käme die notwendige Ertüchtigung der Liegenschaft einem Neubau gleich,
was die fehlende Erhaltungsfähigkeit der Liegenschaft belege.
5.1.1.
Schutzobjekte sind unter anderem Ortskerne, Quartiere, Strassen und
Plätze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen,
die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder bau-
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künstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaft oder Sied-
lungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umge-
bung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG).
Aus der vom Gesetz alternativ zur landschafts- oder siedlungsprägenden
Wirkung vorausgesetzten Zeugeneigenschaft ergibt sich das Erfordernis,
dass ein Objekt, über welches Schutzmassnahmen verhängt werden sollen,
namentlich auf Grund seiner ortsbaulichen, baulichen oder ausstattungs-
mässigen Eigenschaften von einer Epoche Zeugnis abzulegen, d.h. die be-
treffende Epoche zu veranschaulichen und im eigentlichen Wortsinne zu do-
kumentieren vermag. Allein der Umstand, dass ein Objekt einer Epoche zu-
geordnet werden kann, ist somit für die Bejahung der Zeugeneigenschaft
noch nicht ausreichend. Zudem lässt das Gesetz auch die blosse Zeugenei-
genschaft noch nicht genügen; das betreffende Objekt muss vielmehr ein
wichtiger Zeuge sein. Diese Qualifikation kann sich aus verschiedenen, hier
nicht abschliessend aufzuzählenden Gründen ergeben. Ein wichtiger Zeuge
liegt namentlich dann vor, wenn die betreffende Baute auf Grund ihrer ge-
samten Beschaffenheit eine Epoche besonders aussagekräftig und qualitäts-
voll zu dokumentieren vermag.
Mit dem Begriff der Epoche werden vom Gesetz auch Ereignisräume anvi-
siert, die zeitlich oder lokal vergleichsweise eng begrenzt sind und daher im
Allgemeinen kaum als "Epochen" zu bezeichnen wären. Namentlich mit Blick
auf die baukünstlerischen Epochen gilt sodann, dass auch Bauten, die Über-
gänge zwischen solchen bezeugen, Schutzobjekte sein können. Zu verlan-
gen ist allerdings stets, dass die betreffende politische, wirtschaftliche, sozi-
ale oder baukünstlerische Epoche klar definiert werden kann.
Mit der Erfassung von Gebäuden und Gebäudegruppen, die Landschaften
oder Siedlungen wesentlich mitprägen, bezweckt § 203 Abs. 1 lit. c PBG an-
ders als mit dem Schutz wichtiger Zeugen nicht die Dokumentation ge-
schichtlicher Epochen, sondern die Erhaltung qualifizierter Landschafts- und
Siedlungsbilder. In der Praxis wird hierbei oftmals auch vom Situationswert
eines Objektes gesprochen. Da das Gesetz die beiden Voraussetzungen für
eine Unterschutzstellung – Zeugeneigenschaft oder prägende Wirkung – al-
ternativ aufzählt, lässt sich auch allein schon mit letzterer die Anordnung von
Schutzmassnahmen an Gebäuden oder Gebäudegruppen begründen. Aller-
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dings rechtfertigt nicht jede Optimierung von Siedlungs- oder Landschaftsbil-
dern die Anordnung von Schutzmassnahmen; die positiv prägende Wirkung
muss vielmehr objektiv ausgewiesen und begründet sein, was etwa bei für
das geschützte Ortsbild wichtigen Kernzonenbauten der Fall sein kann (VB
2009.00608 vom 4. Mai 2011).
5.1.2.
Bei sich auf § 203 Abs. 1 PBG stützenden Schutzentscheiden kommt den
kommunalen und kantonalen Denkmalpflegebehörden eine gewisse Ent-
scheidungsfreiheit zu. Diese bezieht sich vor allem auf die Qualifikation eines
Objektes als Schutzobjekt, auf den konkreten Umfang einer Schutzmass-
nahme, gegebenenfalls auf die Auswahl unter mehreren in Betracht fallen-
den Schutzobjekten oder aber auf den Verzicht auf Schutzmassnahmen. In-
soweit hat sich die Rekursinstanz bei der Entscheidüberprüfung Zurückhal-
tung aufzuerlegen. Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren
Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz zu
respektieren. Die Rekursinstanz darf nur dann einschreiten, wenn die Be-
hörde ihren Ermessensspielraum überschreitet, indem sie sich von unsach-
lichen, dem Zweck der in Frage stehenden Regelung fremden Erwägungen
leiten lässt oder allgemeine Rechtsprinzipien, wie das Verbot von Willkür o-
der den Grundsatz der Verhältnismässigkeit, verletzt. Dabei darf sich die Re-
kursinstanz jedoch nicht auf eine blosse Willkürprüfung beschränken, viel-
mehr muss die Eingriffsschwelle tiefer gesetzt werden (vgl. BGE 145 I 52,
E. 3.6., mit Hinweisen). Die Entscheidungsfreiheit der Denkmalpflegebe-
hörde ist stets gegen den Anspruch auf wirksamen Rechtsschutz abzuwägen
(Art. 77 der Kantonsverfassung [KV] und Art. 29a der Bundesverfassung
[BV]; Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf
2014, § 20 Rz. 64 ff.), zumal Schutzmassnahmen in der Regel einen schwe-
ren Eingriff in das Grundeigentum bilden.
Im Übrigen besteht in der Regel keine Kognitionseinschränkung. Die Frage,
was unter einem Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu ver-
stehen ist, kann die Rekursinstanz frei beantworten. Auch steht ihr in der
Regel eine freie Würdigung der örtlichen Verhältnisse zu, soweit ihr diese
hinreichend bekannt sind. Geht es um bautechnische Fragen, namentlich um
solche der Erhaltungs- und Renovationsfähigkeit von Schutzobjekten oder
von Teilen hiervon, ist das Baurekursgericht als Fachgericht in Bausachen
R4.2022.00166 Seite 14

zu deren Beantwortung nicht weniger berufen als die Denkmalpflegebehör-
den.
5.2.
Aufgrund der vorliegenden Akten, der Feststellungen anlässlich des Augen-
scheines sowie aufgrund des detaillierten und nachvollziehbaren Gutachtens
der Y ergibt sich, dass dem streitbetroffenen Gebäudekomplex ein schüt-
zenswerter Zeugen- und Situationswert zukommt.
5.2.1.
Was den Zeugenwert anbelangt, bestätigte sich anlässlich des Augen-
scheins, dass im Inneren des Gebäudes noch reichlich historische Bausub-
stand vorhanden ist. Dem Mitbeteiligten ist zunächst zwar dahingehend zu-
zustimmen, dass heute nur noch die Scheidewand und das Dachwerk mit
Sicherheit in das 16./17. Jahrhundert verortet werden können, während in
den Vollgeschossen diverse bauzeitliche Holzständer gekappt/entfernt wor-
den oder im Bestand nicht mehr mit Sicherheit fassbar sind. Alleine, dass die
historische Mehrreihenständer- und Ständerbohlenkonstruktion im Dachge-
schoss noch weitgehend erhalten ist, führt jedoch dazu, dass die Zeugen-
schaft qualifiziert belegt werden kann. Anhand des insbesondere durch den
Kniestock und die Binnenständer gut ablesbaren bauzeitlichen Gesamtsys-
tems ist der diesbezügliche historische Zeugniswert auch für den durch-
schnittlichen Betrachter ohne weiteres erkennbar. Der Mitbeteiligte lässt wei-
ter ausser Acht, dass auch die Erweiterungen aus dem 18./19. Jahrhundert
gemäss Gutachten eine siedlungsgeschichtlich wichtige Bedeutung haben
und insofern schutzwürdig sind. Es stammen nicht nur die Umfassungs- und
Binnenwände in Fach- und Mauerwerk grösstenteils aus dieser Epoche, son-
dern auch diverse baugebundene Innenausstattungen in den Stuben im Erd-
geschoss sowie der Türbestand im Obergeschoss können darin verortet wer-
den. Hierbei ist davon auszugehen, dass entsprechend dem Gutachten und
entgegen der nicht belegten Behauptung des Mitbeteiligten nicht nur Innen-
ausstattungen der Stube West, sondern auch die meisten Wand- und De-
ckenelemente der Stube Ost aus dem 19. Jahrhundert stammen, wobei nur
die Randleisten erst im 20. Jahrhundert sekundär ergänzt worden sind
(act. 10.2/21.2, S. 30). Sodann lassen sich auch im Dachgeschoss die Bau-
tätigkeiten aus dieser Zeit (Umfassungsmauern, Erweiterung gegen Osten)
anschaulich identifizieren. Was die Binnenwände anbelangt, geht der Mitbe-
teiligte ohne nähere Begründung davon aus, dass sämtliche Binnenwände
R4.2022.00166 Seite 15

im 20. Jahrhundert erneuert worden seien. Dies trifft jedoch nur auf die Bin-
nenwände der rückseitigen Raumschicht im Erdgeschoss zu (siehe dazu
Grundrissplan der Baugesuchsakten 1963, act. 10.2/21.2, S. 53, Abb. 111).
Bezeugend ist sodann, dass die dreigliedrige Raumgliederung nach wie vor
– auch für einen Laien – gut ablesbar ist. Der Schlussfolgerung des Mitbe-
teiligten, dass die zahlreichen Umbauten und Veränderungen dazu geführt
hätten, dass die Liegenschaft kaum noch über schützenswerte Elemente
verfüge, erweist sich nach den obigen Ausführungen als unzutreffend. Hin-
zuweisen ist sodann darauf, dass es sich bei einem Denkmalschutzobjekt
kaum vermeiden lässt, dass es durch Umbauten und notwendige Sanierun-
gen – oftmals verbunden mit einer Anpassung an die im Verlaufe der Jahr-
hunderte ändernden Nutzungsbedürfnisse – im Verlaufe der Zeit (hier über
einen Zeitraum von 300 bis 400 Jahren) einen gewissen Substanzverlust er-
leidet. Massgeblich ist diesbezüglich, ob das Denkmalschutzobjekt eine Epo-
che trotz dieser Veränderungen besonders aussagekräftig und qualitätsvoll
dokumentiert. Dies ist vorliegend der Fall. Auch ohne die verdeckten Ele-
mente (insbesondere allenfalls vorhandene Ständer aus der Entstehungszeit
im Erdgeschoss und Obergeschoss) genügt die vorhandene und besonders
aussagekräftige historische Gebäudesubstanz ohne weiteres, um einen
schützenswerten Eigenwert des Gebäudes zu belegen. Der Schlussfolge-
rung im Gutachten zur Schutzwürdigkeit, dass dem Gebäude architekto-
nisch-typologisch und siedlungsgeschichtlich eine wichtige Bedeutung zu-
komme, ist zuzustimmen. Insbesondere aufgrund des Seltenheitswerts des
– zumindest im Dachgeschoss – weitgehend intakten Gebäudekerns aus
dem 16./17. Jahrhundert kommt dem Gebäude ein hoher Zeugenwert zu.
5.2.2.
Das Gutachten zur Schutzwürdigkeit räumt dem Gebäude auch in Bezug auf
das Ortsbild von X eine wichtige Bedeutung ein. Dass dies zutrifft, bestätigte
sich ebenfalls anlässlich des Augenscheins. Das ehemalige Vielzweckbau-
ernhaus mit Kern aus dem 16./17. Jahrhundert sowie Erweiterungen aus
dem 18./19. Jahrhundert liegt am Rande des historischen Dorfkerns und bil-
det mit dem Nebengebäude B-Strasse 1.1 (Vers.-Nr. 2) eine historisch ge-
prägte Hofsituation, welche insbesondere im Kontext zur im Hintergrund
sichtbaren Kirche einen markanten Blickpunkt in der Kernzone bildet. Ent-
lang des C-Gässlis verläuft zudem ein historischer Verkehrsweg von lokaler
Bedeutung. Dem vorliegend strittigen Wohnteil (B-Strasse 29a) kommt in-
folge seiner übereck und an die Strassengabelung ausgerichteten Lage eine
R4.2022.00166 Seite 16

besondere Stellung innerhalb des qualitätsvollen bäuerlich geprägten En-
sembles zu. Zur wesentlichen raumbildenden sowie ortsbildprägenden Wir-
kung des Gebäudeteils trägt weiter einerseits die nach wie vor gut ablesbare
historische Trennung des Wohn- vom Ökonomieteil bei. Andererseits beför-
dert auch die vorhandene – von aussen erkennbare – historische Gebäudes-
ubstanz (insbesondere das unter dem Verputz erkennbare Fach- und Mau-
erwerk an der Fassade) die wichtige siedlungsprägende und identifikations-
stiftende Wirkung. Entgegen der nicht näher begründeten Ansicht des Mitbe-
teiligten ist nach dem Gesagten nicht nur von einem gewissen, sondern von
einem hohen bis sehr hohen Situationswert auszugehen.
5.3.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der streitbetroffenen Liegenschaft
sowohl ein bedeutender Eigenwert als auch ein (sehr) hoher Situationswert
zukommt. Der Grad der Schutzwürdigkeit ist damit als hoch bis sehr hoch zu
qualifizieren.
6.1.
Massnahmen des Natur- und Heimatschutzes müssen im öffentlichen Inter-
esse liegen und verhältnismässig sein (Art. 36 Abs. 2 und 3 BV). Das Ver-
hältnismässigkeitsprinzip im engeren Sinne verlangt, dass eine Schutzmass-
nahme durch ein das private Interesse überwiegendes öffentliches Interesse
gerechtfertigt ist. Nur in diesem Fall ist sie den Privaten zumutbar (Ulrich
Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl.,
Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 556 ff.). Ein durch Schutzmassnahmen verur-
sachter Grundrechtseingriff ist namentlich dann unverhältnismässig, wenn
eine ebenso geeignete mildere Anordnung für den angestrebten Erfolg aus-
reicht oder eine Massnahme nicht zwecktauglich ist.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Verhältnismässigkeit von
Schutzmassnahmen im engeren Sinne vermag das finanzielle Interesse an
einer gewinnbringenden oder gar höchstmöglichen Ausnützung einer Lie-
genschaft für sich allein das öffentliche Interesse an Denkmalschutzmass-
nahmen grundsätzlich nicht zu überwiegen (BGE 120 Ia 270 ff., E. 6c). Dies
ist allerdings nicht so zu verstehen, dass den wirtschaftlichen Interessen pri-
vater Eigentümer bei der Interessenabwägung überhaupt keine Bedeutung
R4.2022.00166 Seite 17

zukommt. Sehr erhebliche finanzielle Interessen können der Verfolgung ei-
nes weniger gewichtigen öffentlichen Interesses durchaus im Wege stehen.
Hingegen müssen unter Umständen auch sehr grosse finanzielle Interessen
der Grundeigentümer öffentlichen Interessen weichen, weil das Gemeinwe-
sen sonst kaum noch Bauten unter Schutz stellen könnte. Die Frage der Ver-
hältnismässigkeit im engeren Sinne darf nicht isoliert nur anhand der zu er-
wartenden finanziellen Aufwendungen beurteilt werden. Vielmehr ist im Rah-
men der Interessenabwägung auch das Mass des öffentlichen Interesses an
der Unterschutzstellung und damit der Grad der Schutzwürdigkeit zu berück-
sichtigen. Dabei sind Rentabilitätsüberlegungen umso geringer zu gewich-
ten, je schutzwürdiger eine Baute ist (BGr 1C_168/2012 vom 2. November
2012, E. 6.4, mit weiteren Hinweisen).
6.2.1.
Zunächst ist festzuhalten, dass die von der Vorinstanz in der Schutzverfü-
gung getroffenen Schutzmassnahmen einen Ersatzbau gemäss Kernzonen-
vorschriften unter Beibehaltung von Lage und Volumen, First- und Trauhö-
hen, Dachgestaltung sowie Fenstergliederung erlauben. Dieser Schutz ist
zur Bewahrung des hohen Situations- und Eigenwerts des Gebäudes nicht
geeignet. Einerseits stellt die auf Substanzschutz ausgerichtete Bestimmung
von § 203 lit. c PBG keine gesetzliche Grundlage für einen solchen Volumen-
schutz dar (VB.2020.00787 vom 7. Oktober 2021, E. 3.3; VB.2015.00362
vom 14. Juli 2016, E. 3.3; je mit Hinweisen). Andererseits würden vorliegend
zum Schutz des hohen Eigen- und Situationswerts des Gebäudes die Kern-
zonenbestimmungen – selbst wenn wie mit der Schutzverfügung festgelegt
nur ein Ersatzbau (vgl. Art. 5 BZO) und kein Neubau (vgl. Art. 6 BZO) zuge-
lassen würde – klarerweise nicht genügen. Gemäss ständiger verwaltungs-
gerichtlicher Rechtsprechung kommt eine Unterschutzstellung mittels Kern-
zone als Massnahme des Planungsrechts (vgl. § 205 lit. a PBG) nicht in
Frage, wenn es sich beim Schutzobjekt um ein Einzelobjekt mit qualifizierter
Zeugeneigenschaft (hohem Eigenwert) oder besonderer landschafts- bzw.
siedlungsprägender Wirkung (hohem Situationswert) oder allenfalls mit einer
Kombination von Zeugeneigenschaft und landschafts- oder siedlungsprä-
gender Wirkung handelt. Trägt eine Baute auch von ihrer besonderen Ge-
staltung und Erscheinung her sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausub-
stanz zur prägenden Wirkung bei, so vermögen Ersatzbauten den Verlust an
Originalsubstanz an für das Ortsbild prägenden Lagen nicht auszugleichen.
Es entspricht einer Erfahrungstatsache, dass von einer Ersatzbaute nicht
R4.2022.00166 Seite 18

dieselbe Wirkung auszugehen vermag wie von einer renovierten Altbaute.
Die Eigenart einer Altbaute bleibt auch im (fachgerecht) renovierten Zustand
ablesbar. Beim Ersatz eines solchen Gebäudes durch einen Neubau würde
demgegenüber das Ursprüngliche und für das Haus Charakteristische zer-
stört (VB.2020.00618/638 vom 4. März 2021, E. 4.1; VB.2021.00453 vom
27. Januar 2022, E. 6.3.1; je mit Hinweisen).
6.2.2.
Strittig und im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung relevant ist so-
dann, ob das streitbetroffene Gebäude schutz- und erhaltensfähig ist. Müss-
ten nämlich allzu viele der die Zeugenhaftigkeit der Liegenschaft ergebenden
Teile ersetzt werden, wäre die Unterschutzstellung nicht mehr geeignet, das
angestrebte Ziel der Erhaltung eines historischen Zeugen in seiner Substanz
zu erreichen. Insoweit würde die Unterschutzstellung das Kriterium der
Zwecktauglichkeit nicht mehr erfüllen. Demgegenüber wäre die Erhaltung
der siedlungsprägenden Wirkung des Gebäudes hiervon höchstens in unter-
geordnetem Masse betroffen.
Der von der Vorinstanz in Auftrag gegebene Bericht zur Beurteilung der Trag-
struktur der I AG kommt bezüglich der vertikal wirkenden Tragstruktur zum
Schluss, dass die Firstpfette keinen Durchhang aufweise, weshalb die Last-
abtragung über die Hauptelemente Aussenwände und die hochgehenden In-
nenpfosten als funktionierend beurteilt werde. Hingegen seien deutliche
Schwächungen und Unterdimensionierungen an den sekundären Tragele-
menten (deckeninterne Holzbalkenkonstruktionen) auszumachen. Die De-
cken über dem Erdgeschoss und über dem Obergeschoss erfüllten nach
heutigen Anforderungen die an die Gebrauchstauglichkeit gestellten Bedin-
gungen nicht. Zudem dürften bei genauerem Hinsehen (Blick unter die Ver-
schalungen) deutliche Defizite an der Tragsicherheit auszumachen sein.
Nachträglich eingebaute Hilfskonstruktionen (Stützspiesse) im Erd-, im
Ober- wie auch im Dachgeschoss zeigten dies deutlich. Bezüglich der hori-
zontal stabilisierend wirkenden Tragstruktur wird im Bericht ausgeführt, dass
die Liegenschaft B-Strasse 29a in beide Gebäuderichtungen stabilisierende
Elemente aufweise. Das Gebäude sei gegen das Nachbargebäude B-
Strasse 29b hin mit mehreren hochgehenden Wandscheiben deutlich besser
ausgesteift als in die andere Richtung. Infolge dieser Unregelmässigkeit
könne das Gebäude statisch nicht als genügend stabilisierend beurteilt wer-
den. Am Dachstuhl fehlten örtlich stabilisierende Elemente. Die vorhandene
R4.2022.00166 Seite 19

Stabilität könne mit nachträglich angebrachten Ausschwertungen (Proviso-
rien) erklärt werden. Betreffend Zustand der Materialien lässt sich dem Be-
richt entnehmen, dass die sichtbaren Holzoberflächen des Dachgeschosses
Spuren von Feuchtstellen oder Schädlingsbefall aufwiesen. An den Haupt-
tragelementen schienen jedoch noch keine einschränkenden Querschnitts-
verluste vorhanden zu sein. Sekundäre Tragelemente wie Bodenbretter etc.
seien in schlechtem Zustand, sodass der Dachboden nicht mehr ohne Ein-
sturzgefahr begangen werden könne. Die bekleideten Holzbalken der Ge-
schossdecken im EG und OG dürften erfahrungsgemäss in einem schlech-
teren Zustand sein und nicht mehr mit den ursprünglichen Querschnitten
wirksam sein. Die gemauerten Gebäudeteile der Aussenfassaden schienen
in einem noch ordentlichen Zustand zu sein. Die örtlich vorhandenen
Schwachstellen dürften auf früheren Umbaumassnahmen zurückzuführen
sein, seien aber auch mit dem Zustand des Holztragwerks erklärbar, welches
nicht mehr die ursprüngliche Tragsubstanz aufweise. Ein allfälliges Baupro-
jekt sei an Anforderungen der Bauphysik, des Brandschutzes und weitere
Vorgaben gebunden, welche sich unter Beibehaltung der heutigen Trags-
trukturen nicht sinnvoll realisieren lasse. Für eine taugliche Gebäudeertüch-
tigung sei der Ersatz der Geschossdecken über dem Erd- und dem Oberge-
schoss sowie des Dachstuhls notwendig. Zudem erfordere die erdbeben-
technische Sicherung des Gebäudes eingreifende Konzeptänderungen und
Verstärkungsmassnahmen an Innenwänden. Für den Bau der notwendigen
Erneuerungen der Decken, Wand- und Dachflächen seien aufwendige Si-
cherungen der stehen bleibenden Gebäudeelemente erforderlich. Die Er-
tüchtigungen der internen Wand- und Deckenflächen dürften sich äusserst
ineffizient und kostspielig gestalten. Als Zusammenfassung folgert der Be-
richt, dass die Tragstruktur den heutigen Ansprüchen nicht mehr genüge. Zur
gefahrlosen Nutzung des Ständerbaus hätten in jüngerer Vergangenheit di-
verse Provisorien eingebaut werden müssen. Die notwendige Ertüchtigung
der Liegenschaft komme einem Neubau der internen Gebäudestrukturen
gleich. Die vom Mitbeteiligten in Auftrag gegebenen Zustandsbeurteilungen
durch die G AG vom 27. Juli 2021 und durch die H AG vom 28. Juli 2021
kommen im Ergebnis zu einem ähnlichen Schluss wie der Bericht der I AG,
weshalb auf die Einzelheiten dieser Berichte nicht weiter einzugehen ist.
Aus den drei Statikberichten geht hervor, dass die Tragstruktur in einem kri-
tischen Zustand ist und zur Gewährleistung einer genügenden Stabilität Er-
R4.2022.00166 Seite 20

tüchtigungen notwendig sind. Die Berichte gehen davon aus, dass diese auf-
wendig ("ineffizient") und kostspielig sind, nicht jedoch unmöglich. Den Aus-
führungen der I AG ist sodann zu entnehmen, dass die sichtbaren Haupttra-
gelemente und die Umfassungsmauern in einem soliden Zustand sind und
nicht bzw. nur teilweise ertüchtigt werden müssen, was sich auch anlässlich
des Augenscheins bestätigte. Gerade diese noch funktionierenden Elemente
der Tragstruktur sind bezeichnend für den schutzwürdigen Eigenwert des
Gebäudes. Erhaltensfähig sind sodann auch die sich grösstenteils in intak-
tem Zustand befindlichen baugebundenen Ausstattungen in den Stuben im
Erdgeschoss sowie der historische Türbestand. Weiter ist davon auszuge-
hen, dass auch der defekte Kachelofen in der westlichen Stube – bestätigt
durch die Aussagen des Mitbeteiligten am Augenschein – grundsätzlich re-
novations- und erhaltensfähig ist (wobei allenfalls die Zumutbarkeit der Re-
novation aufgrund der hohen Kosten zweifelhaft ist). Die Schlussfolgerung
des Berichts der I AG, wonach für eine taugliche Gebäudeertüchtigung der
Dachstuhl (als Ganzes) ersetzt werden müsse, ist nicht schlüssig und wider-
spricht den Feststellungen im Gutachten, dass an den Hauttragelementen
keine einschränkenden Querschnittsverluste vorhanden seien. Anlässlich
der Begehung des Dachstuhls vor Ort zeigte sich sodann, dass nur einzelne
Holzoberflächen durch vergangenes Eindringen von Feuchtigkeit und ver-
gangenen Schädlingsbefall mangelhaft sind. Dies betrifft vor allem die Bo-
denbretter, welche durch diese Schäden weitgehend in nicht mehr tragfähi-
gem Zustand sind. Der Ersatz des gesamten Dachstuhls zur Wiederherstel-
lung der Tragfähigkeit erscheint jedenfalls nicht als nötig. Die Stabilität kann
mit geeigneten Massnahmen insbesondere durch Ersatz beschädigter
Holzelemente sowie Aufdoppelungen massgeblich verbessert werden. Nicht
nachvollziehbar und den übrigen Ausführungen im Bericht widersprechend
ist sodann die zusammenfassende Schlussfolgerung, dass die notwendige
Ertüchtigung der Liegenschaft einem Neubau der internen Gebäudestruktu-
ren gleichkomme. Zutreffend ist, dass wohl die Geschossdecken weitgehend
erneuert werden müssen. Diverse andere Bauteile sind jedoch wie bereits
gesagt auch gemäss Bericht intakt. Zur erdbebentechnischen Sicherung des
Gebäudes sind sodann zweifellos gewisse Konzeptänderungen sowie Ver-
stärkungsmassnahmen an Innenwänden erforderlich. Hingegen gilt zu be-
achten, dass bei Sanierungen an Denkmalschutzobjekten diesbezüglich
nicht der gleiche Massstab gilt wie bei Neubauten. Bei Denkmalschutzobjek-
ten ist zwingend eine differenzierte Überprüfung sowie eine denkmalpflege-
R4.2022.00166 Seite 21

risch abgestimmte Beurteilung der Verhältnismässigkeit von Erdbebensi-
cherheitsmassnahmen vorzunehmen (siehe dazu Bundesamt für Umwelt
[BAFU], Bundesamt für Kultur [BAK] und Bundesamt für Bevölkerungsschutz
[BABS], Erdbebensicherheit von Baudenkmälern, Idealtypischer Prozess bei
Bauvorhaben: Eine interdisziplinäre Wegleitung für die Praxis, Bern 2021).
Es ist davon auszugehen, dass die erhaltensfähigen Bauteile mittels geeig-
neter Massnahmen ergänzt und verstärkt werden können, ohne dass sie –
wie bei einem Neubau – ersetzt werden müssten. Die notwendige Ertüchti-
gung von gewissen (vor allem sekundären) Tragelementen führt nach dem
Gesagten nicht dazu, dass das Ziel der Erhaltung eines historischen Zeugen
in seiner Substanz nicht mehr erreicht werden könnte. Die Erhaltensfähigkeit
des Gebäudes hinsichtlich seines schützenswerten Eigenwertes ist daher
gegeben. Umso mehr noch muss dies für den Situationswert gelten, da das
Mass an vorhandenem Eigenwert dafür generell nur von untergeordneter Be-
deutung ist und andererseits die wesentlich zur siedlungsprägenden Wirkung
beitragenden historischen Umfassungsmauern intakt sind. Die Zwecktaug-
lichkeit von Massnahmen zum Schutz der Gebäudesubstanz ist damit grund-
sätzlich zu bejahen.
6.2.3.
Was die Verhältnismässigkeit im engeren Sinn anbelangt, ist das öffentliche
Interesse an der Unterschutzstellung bzw. der Grad der Schutzwürdigkeit
gegen die privaten Interessen abzuwägen.
Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass die Vorinstanz in ihrem Beschluss bei
der Prüfung der Verhältnismässigkeit entgegen den ebenfalls im Beschluss
wiedergegebenen Schlussfolgerungen des Gutachtens zur Schutzwürdigkeit
sowie ohne weitere Begründung bzw. Auseinandersetzungen mit diesen
Schlussfolgerungen davon ausgeht, dass der Substanz nur eine gewisse ge-
schichtliche Bedeutung zukomme, welche nicht als hoch eingestuft werde.
Dies ist nicht vertretbar. Wie oben aufgezeigt, kommt der Substanz des Ge-
bäudes nicht nur eine gewisse, sondern eine wichtige siedlungsgeschichtli-
che sowie eine wichtige architektonisch-typologische Bedeutung zu, weshalb
dem Gebäude wie gesagt auch ein bedeutender schützenswerter Eigenwert
zukommt. Für den hohen Situationswert ist die vorhandene Substanz – ins-
besondere die von aussen erkennbaren Umfassungsmauern – ebenfalls von
R4.2022.00166 Seite 22

grosser Wichtigkeit. Infolge des hohen Grades an Schutzwürdigkeit des Ge-
bäudes ist das öffentlichen Interesse an der Unterschutzstellung sodann
hoch zu gewichten.
Die Vorinstanz verzichtete aufgrund des ihrer Ansicht nach schlechten Zu-
stands sowie der horrenden Mehrkosten einer Sanierung auf eine Unter-
schutzstellung. Was die mit einer Sanierung verbundenen Mehrkosten anbe-
langt, ist darauf hinzuweisen, dass angesichts des hohen Grades an Schutz-
würdigkeit diese finanziellen Interessen – auch bei Mehrkosten von über
50% – gegenüber den öffentlichen Interessen des Denkmalschutzes zurück-
zutreten haben (siehe dazu E. 6.1). Der Zustand des Gebäudes führt sodann
zwar dazu, dass nicht alle historischen Gebäudeteile erhalten bzw. geschützt
werden können. Es ist jedoch genügend schutzwürdige und intakte Eigen-
substanz vorhanden, dass eine Unterschutzstellung der Substanz angezeigt
und – angesichts des wichtigen und von der Vorinstanz verkannten Zeugen-
werts sowie des hohen Situationswerts – im Grundsatz zumutbar bzw. ver-
hältnismässig ist.
6.3.
Zusammenfassend erweist sich eine Unterschutzstellung sowohl hinsichtlich
des Eigen- als auch des Situationswerts im Rahmen der Prüfung der Ver-
hältnismässigkeit als grundsätzlich möglich und zulässig. Die Vorinstanz hat
ihr Ermessen mit dem Erlass der Schutzverfügung, die keine Massnahmen
zum Schutz der Substanz beinhaltet und einen vollständigen Ersatzneubau
zulässt, nicht mehr vertretbar gehandhabt. Der detaillierte Schutzumfang
wird durch die Vorinstanz unter eingehender Prüfung der Verhältnismässig-
keit einzelner Schutzmassnahmen erstinstanzlich festzulegen sein, wobei
sie sich grundsätzlich an den Erwägungen des vorliegenden Entscheides zu
orientieren haben wird.
7.
Es ergibt sich, dass der Rekurs gutzuheissen ist. Der angefochtene Be-
schluss des Gemeinderats X vom 6. September 2022 ist aufzuheben und der
Gemeinderat X einzuladen, das streitbetroffene Gebäude im Sinne der vor-
stehenden Erwägungen unter Schutz zu stellen.
R4.2022.00166 Seite 23

8.
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten dem Gemeinderat X aufzuerle-
gen (§ 13 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]).
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-
gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-
nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-
baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier
ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr
in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV
VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein
grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG,
3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.).
Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 5'200.-- festzusetzen.
9.
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren
vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-
ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-
pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-
verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder
den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-
triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.
Der Rekurrent bittet das hiesige Gericht in seiner Eingabe vom 6. Feb-
ruar 2023 sowie in der Begründung der Replik vom 28. März 2023 die exter-
nen Kosten, welche dem Rekurrenten durch den Beizug des Holzfachmanns
J im Zusammenhang mit dem Augenschein vom 1. November 2022 sowie
einer weiteren Verhandlung vom 31. Januar 2023 entstanden seien, bei der
Regelung der Parteientschädigung zu berücksichtigen bzw. ihm eine Partei-
entschädigung zuzusprechen. Einen (formellen) Antrag auf Zusprechung ei-
ner Umtriebsentschädigung stellt der durch seinen juristisch bewanderten
Präsidenten vertretene Rekurrent jedoch in keiner seiner Rechtsschriften,
weshalb ihm schon deshalb grundsätzlich keine solche zuzusprechen ist.
Unabhängig davon zählen die durch den Beizug des Holzfachmanns ent-
standen Kosten nicht zu den notwendigen bzw. entschädigungspflichtigen
R4.2022.00166 Seite 24

Kosten. Da die Behörden die nötige Sachkenntnis zur Beurteilung der rechts-
erheblichen Fragen in der Regel selber aufbringen müssen, besteht für die
Parteien im Allgemeinen keine Notwendigkeit, unaufgefordert selber eine Ex-
pertise beizuziehen, so dass für entsprechende Aufwendungen grundsätz-
lich kein Entschädigungsanspruch besteht. Eine Entschädigung rechtfertigt
sich ausnahmsweise dann, wenn ein Gutachten wesentliche neue Erkennt-
nisse ermöglicht, eine nützliche Entscheidgrundlage darstellt oder ein neut-
rales Gutachten entbehrlich macht (Plüss, § 17 Rz. 77 mit Hinweisen). Dies
ist vorliegend nicht der Fall, weshalb dem Rekurrenten – selbst bei der An-
nahme eines entsprechenden Antrags – die geltend gemachten Kosten nicht
zu ersetzen wären.
Dem Mitbeteiligten steht infolge seines Unterliegens keine Umtriebsentschä-
digung zu.
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