zh_baurekursgericht · BRGE II Nr. 0042/2019 · 2019-03-19 · de
Zonenkonformität. Trüffelhandel in einer Wohnzone, in der nur nicht störende Betriebe zulässig sind.

Angemessenes Verhältnis von Arbeitsräumen zur Wohnfläche.

BRGE II Nr. 0042/2019 vom 19. März 2019 in BEZ 2020 Nr. 5
(Bestätigt mit VB.2019.00286 vom 17. November 2019.)
3.3.1 Nach Art. 22 Abs. 2 lit. a des Raumplanungsgesetzes (RPG) müssen
Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen.
Wohnzonen sind gemäss § 52 PBG in erster Linie für Wohnbauten
bestimmt; dieser Nutzweise zugerechnet werden auch Arbeitsräume, die mit
einer Wohnung zusammenhängen und in einem angemessenen Verhältnis zur
eigentlichen Wohnfläche stehen (Abs. 1). Mässig störende Betriebe sind
gestattet, wo die Bau- und Zonenordnung sie zulässt; stark störende und
solche, die unverhältnismässig Verkehr auslösen, sind unzulässig (Abs. 3).
In den Wohnzonen der Gemeinde X sind gemäss Art. 20 BZO nicht
störende Betriebe zulässig, wenn sie mit einer Wohnung zusammenhängen und
in einem angemessenen Verhältnis zur eigentlichen Wohnfläche stehen.
Gestattet sind überdies nicht störende Kleinbetriebe, die der Versorgung der
Wohnbevölkerung dienen.
3.3.2 Mit dem Inkrafttreten der Umweltschutzgesetzgebung haben die
Begriffe «nicht störend» und «mässig störend» ihre immissionsrechtliche
Bedeutung grundsätzlich verloren (BGE 114 Ib 214 ff., E. 4a). Es kommt ihnen
jedoch weiterhin ein raumplanerischer Gehalt zu, welcher die Zulässigkeit
betrieblicher Nutzungen in (auch) dem Wohnen dienenden Zonen mitbestimmt.
Zu den nicht vom Bundesumweltrecht erfassten Auswirkungen von Betrieben,
welche die Wohnnutzung beinträchtigen können, zählen in der Praxis neben
den Gefahren eines ungewöhnlich intensiven Fahrzeugverkehrs (RB 1994 Nr.
73) oder ideellen Immissionen (BRKE III Nr. 0104/2009 = BEZ 2010 Nr. 46;
www.baurekursgericht-zh.ch) auch ästhetische Beeinträchtigungen, so etwa
durch eine in der Wohnzone situierte Verkaufsfläche für Occasionsfahrzeuge
(BGE 117 Ib 147).
Erlaubt eine Gemeinde in einer Wohnzone nur nicht störende Betriebe,
sind an deren Vereinbarkeit mit der Wohnnutzung höhere Anforderungen zu
stellen, als wenn auch mässig störende Betriebe zugelassen sind. Diese
Anforderungen lassen sich etwa dahingehend umschreiben, dass Betriebe
ihrem Wesen nach einwandfrei in eine Wohnzone passen müssen (BRKE III Nr.
0064/2010 = BEZ 2010 Nr. 45; www.baurekursgericht-zh.ch). Demgegenüber
ist mit der Zulassung mässig störender Betriebe ein deutlich höheres
Konfliktpotential hinzunehmen (VB.2010.00470 = BEZ 2011 Nr. 2).
Führen Vorschriften über die Zulassung nur nicht störender Betriebe in
Wohnzonen indirekt dazu, lärmige Betriebe fernzuhalten, so ist dies mit der
bundesrechtlichen Ordnung durchaus vereinbar, dient doch die Raumplanung
unter anderem auch der vorausschauenden Vermeidung von
Immissionspotentialen und ist insofern dem Umweltrecht mit seinen
Instrumenten zur Immissionsbegrenzung vorgelagert (VGr, 30. August 2011,
VB.2010.00652 und dort zitierte Lehre).

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3.3.3 Bei der Beantwortung der Frage, ob ein Betrieb im Sinne der Bau-
und Zonenordnung zonenkonform ist, kommt den Gemeinden ein durch die
Gemeindeautonomie (Art. 50 der Bundesverfassung [BV]) gewährleisteter
Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu, bei dessen Überprüfung sich die
Rekursinstanz unbesehen ihrer grundsätzlich uneingeschränkten
Überprüfungsbefugnis (vgl. § 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
[VRG]) Zurückhaltung auferlegt. Ist der Entscheid der Gemeinde plausibel und
stichhaltig begründet, bedarf es mithin besonders überzeugender Gründe, um
von deren Auslegung und Anwendung des kommunalen Rechts abzuweichen
(VGr, 20. September 2018, VB.2017.00563, E. 3.2. f.; VB.2014.00232 und
VB.2014.00248, E. 4.3 = BEZ 2015 Nr. 29).
3.4 Baulich setzt § 52 Abs. 1 PBG bzw. Art. 20 BZO voraus, dass die
Arbeitsräume mit einer Wohnung zusammenhängen und in einem
angemessenen Verhältnis zur eigentlichen Wohnfläche stehen müssen. Die
kantonale Norm wurde geschaffen, um freiberuflich Tätigen die Ausübung ihres
Berufs im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung zu ermöglichen, wobei
der Gesetzgeber in erster Linie an Ärzte, Architekten, Anwälte, Grafiker und
dergleichen dachte. Die Bestimmung hat die Zusammenfassung von Wohn-
und Arbeitsort zum Ziel. Die zugehörigen Arbeitsräume müssen im Verhältnis
zur Wohnfläche untergeordnet sein, das heisst flächenmässig deutlich weniger
ausmachen (in der Praxis kann ein Viertel bis zu einem Drittel so gewerblich
genutzt werden) (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 5. A., 2011, S. 771).
Wie sich den Baugesuchunterlagen entnehmen lässt, beschlägt der
geplante Bürobereich weit weniger als einen Drittel der Fläche des
Wohnbereichs. Das zulässige Mass gewerblicher Nutzung wird damit ohne
weiteres eingehalten. Ebenfalls handelt es sich offenkundig um einen vom
Eigenheim aus geführten Betrieb. Sodann steht auch ein eigener
Gewerbezugang von aussen der Zonenkonformität nicht von vornherein
entgegen. Umstritten ist vorliegend die Vereinbarkeit des geplanten
Trüffelversandhandels mit dem Zweck der vorliegenden Wohnzone. Uneinigkeit
herrscht insbesondere über die Frage, ob es sich beim Geschäftsmodell der
Rekurrierenden um einen reinen Bürobetrieb oder faktisch um ein
Ladengeschäft handelt.
Die Rekurrierenden betreiben bereits heute von Zuhause aus einen
Trüffelversandhandel. Im Handelsregister ist folgender Zweck der
Kollektivgesellschaft eingetragen: «Die Gesellschaft bezweckt den Handel und
Vertrieb von Delikatessen im In- und Ausland. Sie kann im Weiteren mit
Produkten aus dem Gastronomiebereich handeln und diese vertreiben.»
Gemäss ihrer Website vertreibt die Gesellschaft je nach Saison verschiedene
Trüffel (weisse Trüffel, schwarze Trüffel, Perigord-Trüffel, Märztrüffel,
Burgunder- und Sommertrüffel), Trüffelnebenprodukte (Teigwaren, Olivenöl,
Aceto Balsamico, Trüffelcrème) und Zubehör (Trüffelhobel und Trüffelbürste)
über ihren Onlineshop.
Der Mindestbestellwert für frische Trüffel beträgt Fr. 40.-- (exkl.
Zustellkosten). Die Produktelieferung erfolgt persönlich oder per Post/Kurier an

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den Kunden. Bestellungen für frische weisse Trüffel sind aufgrund der
Verfügbarkeit der Menge telefonisch oder per E-Mail zu tätigen.
Trüffelnebenprodukte können online, telefonisch oder via E-Mail bestellt
werden. Bestellungen von frischen Trüffeln werden von Montagmittag bis
Donnerstagvormittag entgegengenommen. Bestellungen bis 12.00 Uhr werden
am Folgetag geliefert oder via Post verschickt. Bestellungen nach 12.00 Uhr
werden innert zwei Tagen ausgeliefert. Alle anderen Produkte können jederzeit
bestellt werden und werden innert 48 Stunden per Post/Kurier geliefert. Für die
Lieferung wird eine Transportgebühr erhoben. Für die Expresspost werden
pauschal Fr. 20.-- verrechnet (weisse Trüffel werden immer via Expresspost
verschickt oder persönlich geliefert). Für alle anderen Produkte werden für ein
Priority Paket pauschal Fr. 10.-- erhoben. Persönliche Lieferungen erfolgen (je
nach Ortschaft) ab Fr. 20.--. Es ist auch eine Abholung möglich.
Zudem bieten die Rekurrierenden heute Degustationen bei den Kunden
an. Am neuen Domizil sollen gemäss den Ausführungen in der Rekursschrift die
Kunden auf Voranmeldung hin für eine Degustation vorbeikommen können.
Sodann erwägen die Rekurrierenden, «ein paar Mal jährlich»
Degustationsabende zu veranstalten.
Die geplanten Räumlichkeiten und die vorgesehene Nutzung weisen
offenkundig den Charakter eines Bürobetriebes und nicht eines Ladengeschäfts
auf. Es sollen dort Tätigkeiten ausgeübt werden, die dem Bild eines
Bürobetriebes entsprechen. Daran vermögen weder die Küche noch der
separate Bürozugang von aussen etwas zu ändern. Kerngeschäft der
Baugesuchsteller bildet der Onlineversand von Trüffeln. Die Waren können
online, telefonisch oder per E-Mail bestellt werden. Hernach werden die frischen
Trüffel in Italien bestellt, per Kurier nach X geliefert und schliesslich (in der
Regel) per Expresspost an den Kunden übermittelt. Dass der Versandhandel
mit einem gewissen Zuliefer- und Auslieferverkehr verbunden ist, lässt sich
nicht bestreiten. Dieser ist im vorliegenden Fall jedoch vergleichbar mit dem
heute mit der Wohnnutzung untrennbar verbundenen Privatverkehr. In
Anbetracht der hohen Preise (ab Fr. 0.85–3.80/Gramm) dürften sich die
Bestellmengen für Trüffel hauptsächlich im Grammbereich bewegen. Mit
Lastwagenfahrten ist im Wohnquartier somit nicht zu rechnen. Ebenso wenig ist
davon auszugehen, dass am Geschäftsdomizil Warenvorräte gelagert werden,
zumal es sich bei frischen Trüffeln nicht um ein lagerfähiges Gut handelt.
Spontanbesuche von Kunden sind daher nicht zu erwarten. Ferner ist aufgrund
der peripheren Lage des Geschäftsbetriebes auch nicht mit Laufkundschaft zu
rechnen. Das Baugrundstück liegt von der Hauptverkehrsachse rund 400 m
entfernt in einem Wohngebiet am Waldrand von X. Vereinzelter Kundenverkehr
ist jedoch nicht auszuschliessen, da die Ware nach eigenen Angaben der
Rekurrierenden am Geschäftssitz persönlich abgeholt werden kann. Dass
dieser Motorfahrzeugverkehr ein beträchtliches Ausmass annehmen werde, ist
unter Berücksichtigung des in Frage stehenden Online-Versandhandels nicht zu
präsumieren. Vielmehr erscheinen die Angaben der Rekurrierenden, wonach
pro Woche mit ein bis zwei Selbstabholern zu rechnen ist, plausibel.
Ferner generiert die Möglichkeit, Interessierten Degustationen anzubieten,
unstrittig ein gewisses Verkehrsaufkommen. Die Angst, dieses könnte ein so

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erhebliches Mass annehmen, dass sich eine Qualifikation als Einkaufsladen
rechtfertigen würde, erscheint jedoch übertrieben. Zu Recht ziehen die
Rekurrierenden diesbezüglich einen Vergleich zu einer Arztpraxis, bei welcher
mit Frequenzen von bis zu fünf Zu- und Wegfahrten pro Stunde zu rechnen ist.
Solche Betriebe gelten praxisgemäss als «stille» Gewerbe und wären auch in
der vorliegenden Wohnzone zonenkonform (Fritzsche/ Bösch/Wipf, S. 774).
Schliesslich stehen die geplanten Degustationsabende in Frage. Werden
diese nur sporadisch durchgeführt, wird dadurch kein übermässiger
Kundenverkehr erzeugt, welcher ein ruhiges und gesundes Wohnen
beeinträchtigt. Hierbei fällt insbesondere ins Gewicht, dass für entsprechende
Anlässe ein Raum (mit Küche) von nur 18 m2 zur Verfügung steht. Angesichts
der bescheidenen Dimensionen ist nicht mit einem grösseren Personenkreis zu
rechnen. Was die Parkierungssituation anbelangt, ist aber immerhin darauf
hinzuweisen, dass auf dem betroffenen Abschnitt der A.-Strasse keine
öffentlichen Abstellplätze zur Verfügung stehen. Solche finden sich aber an der
B.-Strasse und in rund 250 m Entfernung auf dem nördlichen Abschnitt der A.-
Strasse sowie an der C.-Strasse, wo ein grosses Parkfeld angelegt ist. Um
diesbezüglich Missstände zu verhindern, fiele eine Auflage des Inhalts in
Betracht, wonach die Anzahl Degustationsabende zahlenmässig zu
beschränken und für die geplanten Anlässe ein entsprechendes
Nutzungskonzept (insbesondere hinsichtlich der Parkierung) einzureichen wäre
(§ 321 Abs. 1 PBG). Auch könnten bei Klagen weitere Anordnungen
vorbehalten bleiben.
Aus den dargelegten Gründen hat die Vorinstanz dem geplanten Betrieb
zu Unrecht die raumplanerische Verträglichkeit mit der Wohnnutzung
abgesprochen. Der vom Eigenheim aus geführte Trüffelversandhandel bringt
insgesamt kein übermässiges Verkehrsaufkommen mit sich und weist somit
kein Konfliktpotenzial auf. Es liegt ein Betrieb vor, der von der Art her in eine
Wohnzone passt und sich von seiner Funktion her nicht negativ auf die
vorliegende Zone auswirkt. Mit dem Bauabschlag hat die Vorinstanz daher
ihren Ermessenspielraum bei der Beurteilung der Zonenkonformität
überschritten. Dies führt zur Gutheissung des Rekurses in diesem Punkt.