zh_baurekursgericht · BRGE III Nr. 0056/2012 · 2012-05-02 · de
Grenzabststand. Grosser Grundabstand.


BRGE III Nr. 0056/2012 vom 2. Mai 2012 in BEZ 2013 Nr. 41
(Bestätigt mit VB.2012.00365 vom 2. November 2012, dieser bestätigt mit BGr
1C_53/2013 vom 7. Mai 2013)
1. Das Baugrundstück im Halte von 655 m2 ist der Kernzone KB
zugewiesen. Darauf soll ein Mehrfamilienhaus mit einem in etwa
rhombusförmigen Grundriss und je zwei Voll-, Dach- und Untergeschossen
erstellt werden. Die vier Wohnungen sind im ersten (anrechenbaren)
Untergeschoss, im Erdgeschoss, im Obergeschoss und in den beiden
Dachgeschossen (Maisonettewohnung) geplant. Der Baukörper wird mit einem
um 40° geneigten Satteldach überdeckt. Auf der nordöstlichen Dachfläche sind
zwei Dachaufbauten (Schleppgauben) und auf der südwestlichen ein grösserer
Kreuzfirst vorgesehen. (…)
4.1 Die Rekurrierenden halten dem Bauvorhaben entgegen, der grosse
Grundabstand müsse nicht auf der Südostseite, sondern auf der Südwestseite
eingehalten werden. Diese sei nämlich die Hauptwohnseite, was sich aufgrund
der Ausrichtung der Wohnungen klar ergebe. Nur die Kleinwohnung im
Untergeschoss sei südostseitig ausgerichtet, während die anderen drei
Wohnungen offensichtlich nach Südwesten orientiert seien. Diese Seite sei
denn auch die längste und verlaufe über ihr der Hauptfirst. Die «Beförderung»
der Südostseite zur Hauptwohnseite sei willkürlich.
Die Bauherrschaft stellt sich auf den Standpunkt, es liege im pflicht-
gemässen Ermessen der Baubehörde, die Hauptwohnseite zu bestimmen. Die
Südostfassade stehe in einem Winkel von 35,5° zur Nordsüdachse des
Gebäudes, während dieser Winkel bei der Südwestseite nur 27,5° betrage.
Bereits aufgrund dieser stärker nach Süden gerichteten Orientierung sei der
Vorwurf der Willkür unbegründet. Die Wohnung im Untergeschoss sei einzig
nach Südosten befenstert und die darüber liegenden Geschosse seien mit
zahlreichen geschosshohen (französischen) Doppelfenstern mindestens so
sehr auf die Südostseite ausgerichtet wie auf die Südwestseite. Die Tatsache,
dass diese Seite Balkone und einen Quergiebel aufweise, führe nicht zur
Annahme der Hauptwohnseite, um so mehr sich auf dieser Seite der Autolift mit
einer geschlossenen Fassade befinde.
4.2 Gemäss Art. 29 BZO gilt der grosse Grundabstand für die
Hauptwohnseite im Sektor Südost bis Südwest. In der Kernzone KB beträgt der
grosse Grundabstand 7 m und der kleine 5 m (Art. 13 BZO).
Bei der Auslegung von kompetenzgemäss erlassenen Abstandsbe-
stimmungen (vgl. § 49 Abs. 2 lit. b PBG) kommt der Gemeinde ein erheblicher
Ermessensspielraum zu (VGr, 6. April 2005, VB.2005.00043 = BEZ 2005 Nr.

21). Der Begriff der Hauptwohnseite ist dabei ein kommunaler Rechtsbegriff,
welcher der Auslegung zugänglich ist. Die Berufung auf einen Ermessens-
spielraum setzt allerdings voraus, dass dieser mit einer hinreichenden
Begründung des Verwaltungsentscheides oder mit entsprechenden Aus-
führungen in der Rekursvernehmlassung nachvollziehbar belegt ist. Vorliegend
hat sich der Bauausschuss Maur weder in der Baubewilligung noch in der
Rekursantwort, auf welche – wie auch auf die Duplik – verzichtet worden ist,
zum grossen Grundabstand bzw. zur Hauptwohnseite geäussert. Erst
anlässlich des Augenscheins erklärte der Vertreter der Baubehörde, dass
bezüglich der Festlegung der Hauptwohnseite ein Spielraum für die Gemeinde
bestehe und sich diese den diesbezüglichen Ausführungen der Bauherrschaft
anschliesse. Dies genügt den Anforderungen an eine pflichtgemässe
Ermessensausübung nicht, so dass das Baurekursgericht sein Ermessen an
Stelle desjenigen der Gemeinde setzen kann.
Sinn und Zweck des grossen Grenzabstandes ist es, zwischen Gebäude
und Grenze auf jener Seite mehr Raum zu schaffen, zu der sich die
Wohnungen hauptsächlich orientieren, und so für eine optimale Belichtung und
Besonnung zu sorgen.
Nicht entscheidend ist vorliegend, dass die Südwestseite mit 15 m etwas
länger ist als die 14 m lange Südostseite. Ebenso ist nicht ausschlaggebend,
dass die Südostseite leicht mehr nach Süden orientiert ist, als die Südwestseite.
Auch der Verlauf des Hauptfirstes ist für sich allein gesehen kein Kriterium. Zu
bemerken bleibt in diesem Zusammenhang, dass die grafische Darstellung der
Himmelsrichtungen mittels Windrose in den Grundrissplänen nicht korrekt ist
(sogar zu Ungunsten der Bauherrschaft). Massgebend ist hier der Katasterplan.
4.3 Beide für den grossen Grundabstand in Frage kommenden Seiten sind
im Sektor Südost bis Südwest und erfüllen die entsprechende Voraussetzung
gemäss der Bauordnungsvorschrift. Für die Bestimmung der Hauptwohnseite
eines Mehrfamilienhauses ist zu prüfen, auf welche Seite der Hauptwohnraum
(Wohnen/Essen) der jeweiligen Wohnungen exponiert ist. Die Schlafräume sind
in diesem Zusammenhang wenig relevant. Die Wohneinheit im Untergeschoss
ist aufgrund der Hanglage ausschliesslich gegen die Südostseite gerichtet. Bei
der Wohnung im Erdgeschoss ist der Gartensitzplatz südwestseitig angelegt,
während drei Fenster des Hauptwohnraumes nach Südosten gehen. Der
Lichteinfall erfolgt eher durch die verglasten Türen zum südwestseitigen
Sitzplatz und ein weiteres südwestseitiges Fenster. Andererseits verdeckt der
Autolift als Besonderes Gebäude hier einen Teil der Erdgeschosssüd-
westfassade. Die beiden weiteren Wohnungen im Obergeschoss bzw. in den
zwei Dachgeschossen sind wiederum eindeutig nach Südwesten orientiert. Dies
zeigen die Grundrisspläne und auch die grosszügigen Verglasungen auf die
südwestseitig unter dem grossen Kreuzfirst vorgelagerten je rund 10 m2
grossen Balkone bzw. die grossflächige Befensterung im zweiten
Dachgeschoss. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass bei der 4½-Zimmer-
Wohnung im Erdgeschoss, der 5½-Zimmer-Wohnung im Obergeschoss und der
6½-Zimmer-Wohnung in den beiden Dachgeschossen und damit für eine
grosse Mehrheit aller Bewohner des Mehrfamilienhauses eine optimale
Belichtung und Besonnung der südwestseitig angeordneten Hauptwohnräume

und der vorgelagerten Aussenplätze in den Nachmittag- und Abendstunden
angestrebt wird. Bloss die Kleinwohnung im Untergeschoss mit 2½-Zimmern ist
(aufgrund der Hanglage) nach Südosten orientiert.
Dass bei den übrigen Wohnungen auch die Südostseite angesichts ihrer
Ausrichtung zum A-Tobel und wegen des beträchtlichen Abstandes zum
nächsten Gebäude ebenfalls sehr gut belichtet und besonnt ist, erhöht den
Wohnwert dieser Wohnungen. Dies kann aber nicht zu einer Wahlmöglichkeit
bei der Festlegung der Hauptwohnseite führen.
Somit ergibt sich, dass die weitgehend nur 5 m von der Grenze entfernte
Südwestfassade klarerweise die Hauptwohnseite darstellt und vor dieser der
grosse Grundabstand von 7 m einzuhalten ist. Selbst wenn im Verweis der
Vorinstanz anlässlich des Augenscheins auf die substantiierten Ausführungen
der Bauherrschaft noch eine (späte) Ermessensausübung erblickt würde,
müsste deren Entscheid nach dem oben Ausgeführten und dem eindeutigen
Übergewicht der Südwestseite als nicht haltbar bezeichnet werden.
Dies führt zur Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung, da eine
Abrückung des Gebäudes um 2 m aufgrund der allseitigen Ausschöpfung der
Abstände nicht möglich ist und deshalb eine umfassende Überarbeitung des
Vorhabens unumgänglich erscheint.