zh_baurekursgericht · BRGE II Nr. 0001/2020 · 2020-01-21 · de
Besonderes Gebäude. Abstände. Qualifikation eines vollverglasten Anbaus an ein bestehendes Gebäude als Besonderes Gebäude verneint. Keine Anwendung der Abstandsprivilegien für Besondere Gebäude.

Beim streitgegenständlichen Bauvorhaben handelt es sich um ein Alternativprojekt zu dem mit Entscheid des Baurekursgerichts vom 10. September 2019 beurteilten Umbau eines Einfamilienhauses (vgl. der ebenfalls publizierte Entscheid BRGE II Nrn. 0142-143/2019). Zu befinden war nunmehr über die Qualifikation eines vollverglasten Anbaus als Besonderes Gebäude oder als Bestandteil eines bestehenden Haupthauses. Die Wohnräume des Haupthauses waren direkt mit dem Anbau verbunden und überdies auch einzig über diesen zugänglich. Mit dem damit einhergehenden täglichen Betreten und Verlassen des Hauses war von einer dauernden Nutzung des Anbaus durch Menschen auszugehen. Der wintergartenähnliche, in zwei Räume unterteilte Anbau war zwar unbeheizt. Es war indes anzunehmen, dass die vorgesehene Rundumverglasung bei objektiver Betrachtung eine Nutzung des Anbaus während eines grossen Teils des Jahres zuliess. Die Qualifikation als Besonderes Gebäude wurde verneint, da selbst in den kühleren Monaten des Jahres eine gewisse Raumtemperatur dadurch erzielt werden kann, dass die Wärme von den direkt anschliessenden und beheizten Wohnräumen mittels Offenstehenlassen der Verbindungstüre einfach in die vorgelagerten Räume des Anbaus verteilt wird. Damit war der Anbau als Teil des Hauptgebäudes zu qualifizieren und die Anwendung der Abstandsprivilegien für Besondere Gebäude zu verneinen. Der Rekurs wurde gutgeheissen.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung
G.-Nr. R2.2019.00127
BRGE II Nr. 0001/2020
Entscheid vom 21. Januar 2020
Mitwirkende Abteilungspräsident Peter Rütimann, Baurichter Stefano Terzi, Baurichterin
Sabine Ziegler, Gerichtsschreiberin Viviane Liebherr
in Sachen Rekurrentin
V. L., […]
vertreten durch […]
gegen Rekursgegnerschaft
1. Baubehörde X, […]
2. M. und K. I., […]
Nr. 2 vertreten durch […]
betreffend Baubehördenbeschluss vom 8. Juli 2019; Baubewilligung für Umbau Ein-
familienhaus, […]
______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 8. Juli 2019 erteilte die Baubehörde X (nachfolgend: Vo-
rinstanz) M. und K. I. unter Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilli-
gung für den Um- und Ausbau des Einfamilienhauses auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 1 an der G.-Strasse 1 in X.
B.
Gegen diesen Entscheid wandte sich V. L. mit Rekursschrift vom
4. September 2019 fristgerecht an das Baurekursgericht des Kantons Zü-
rich und beantragte die Aufhebung der Baubewilligung unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Rekursgegnerschaft. In verfahrens-
rechtlicher Hinsicht beantragte die Rekurrentin die Vereinigung des Verfah-
rens mit den Verfahren G.-Nrn. R2.2018.00197 und R2.2019.00057 und
R2.2019.00086.
C.
Mit Präsidialverfügung vom 6. September 2019 wurde vom Rekurseingang
Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
Mit Eingabe vom 1. Oktober 2019 beantragte die private Rekursgegner-
schaft die Abweisung des Rekurses unter Kosten- und Entschädigungsfol-
gen zulasten der Rekurrentin. In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragte
die private Rekursgegnerschaft, dass das Verfahren nicht mit den weiteren
das Baugrundstück betreffenden Rekursverfahren zu vereinigen sei.
Die Vorinstanz verzichtete stillschweigend auf die Einreichung einer Ver-
nehmlassung.
R2.2019.00127 Seite 2

E.
In den weiteren Rechtsschriften hielten die Parteien, soweit sie sich äusser-
ten, an ihren jeweiligen Anträgen fest.
Es kommt in Betracht:
1.
Mit Entscheid des Baurekursgerichts vom 10. September 2019 wurden die
Rekurse in den Verfahren G.-Nrn. R2.2018.00197 und R2.2019.00057 gut-
geheissen (BRGE II Nrn. 0142/2019 und 0143/2019). Mit Entscheid des
Baurekursgerichts vom 1. Oktober 2019 wurde auf den Rekurs im Verfah-
ren G.-Nr. R2.2019.00086 nicht eingetreten (BRGE II Nr. 0150/2019). Eine
Vereinigung dieser Verfahren mit dem vorliegenden Verfahren G.-
Nr. R2.2019.00127 erübrigt sich damit.
2.
Das streitbetroffene Baugrundstück befindet sich im je hälftigen Miteigen-
tum der privaten Rekursgegnerschaft und liegt gemäss geltender Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde X (BZO) in der Wohnzone 1.60 (Wohnzone
mit niedriger Dichte). Es ist nebst einer Garagenbaute und einem Garten-
haus mit dem hier streitbetroffenen Einfamilienhaus Vers.-Nr. 1 überstellt.
Das strittige Bauvorhaben stellt ein Alternativprojekt zu dem mit vorgenann-
ten Entscheid des Baurekursgerichts vom 10. September 2019 beurteilten
Umbau des Einfamilienhauses dar (vgl. BRGE II Nrn. 0142/2019 und
0143/2019). Das Alternativprojekt beinhaltet im Wesentlichen die Erweite-
rung des Untergeschosses mit Kellerräumen, einen eingeschossigen An-
bau an der Nord- und Ostfassade, einen kleineren Anbau an der Südfassa-
de, eine Dachaufbaute auf der Nordwestseite, einen unterirdischen An-
schluss an die bestehende Einstellgarage sowie die Neugestaltung des
Sitzplatzbereichs an der Südost- und Südwestfassade.
R2.2019.00127 Seite 3

3.1.
Die Rekurrentin ist Eigentümerin der unmittelbar südöstlich des Baugrund-
stücks gelegenen Grundstücke Kat.-Nrn. 2 und 3. Angesichts dieser räum-
lichen Beziehungsnähe und den vorgetragenen Rügen ist sie mehr als be-
liebige Dritte vom angefochtenen Beschluss betroffen und deshalb zur Re-
kurserhebung legitimiert (vgl. § 338a des Planungs- und Baugesetzes
[PBG]). Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf
den Rekurs einzutreten.
3.2.
Es wird die Durchführung eines Augenscheins beantragt (vgl. § 7 des Ver-
waltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). Das Baurekursgericht hat unbese-
hen von Parteianträgen nur dann einen Augenschein durchzuführen, wenn
die Verhältnisse vor Ort zwar entscheidrelevant, auf Grund der Akten aber
noch unklar sind. Diese Voraussetzung ist vorliegend nicht erfüllt, so dass
kein Augenschein durchzuführen war.
4.1.
Die Rekurrentin rügt zunächst die Verletzung von Wegabstandsvorschrif-
ten. Die Vorinstanz qualifiziere den nordseitigen Anbau fälschlicherweise
als Besonderes Gebäude, obwohl der Anbau direkt mit den Wohnräumen
des Hauptgebäudes verbunden sei und aufgrund seiner Belichtung und
Grösse eine Wohnnutzung zulasse. Auch wenn die Räume gemäss den
Eingabeplänen unbeheizt seien, könne nicht von einem Besonderen Ge-
bäude ausgegangen werden. Ein Windfang und ein Velo- bzw. Kinderwa-
genraum seien schliesslich nicht auf die vorgesehene Vollverglasung an-
gewiesen. Weil bereits eine Garage, ein Garten- und Gerätehaus sowie
Kellerräume existierten bzw. geplant seien, bestehe schliesslich auch kein
Bedarf für den geplanten Anbau als Besonderes Gebäude. Selbst ohne fest
installierte Heizung könnten die Räume des Anbaus zumindest von April bis
Oktober zu Wohnzwecken genutzt werden. Mit Nebenbestimmungen lasse
sich eine rechtswidrige Nutzung des Anbaus nicht zuverlässig und dauer-
haft unterbinden. Beim Anbau handle es sich mitunter um die Erweiterung
des Hauptgebäudes, weswegen der Anbau gegenüber der Wegparzelle
Kat.-Nr. 4 einen Abstand von 7 m einzuhalten habe.
R2.2019.00127 Seite 4

4.2.
Die private Rekursgegnerschaft hält dem zusammengefasst entgegen, der
Anbau erfülle alle baulichen Merkmale eines Besonderen Gebäudes. Die
vorgesehenen Räumlichkeiten seien unbeheizt, würden als Lagerflächen
genutzt und die geplanten Fenster seien einfachverglast, womit auch keine
Wärmedämmschicht entlang der Fassade vorgesehen sei. Es treffe nicht
zu, dass für den Anbau kein Bedarf bestehe. Allfälligen Bedenken, dass der
Anbau nicht als Besonderes Gebäude genutzt werden könnte, könne mit
entsprechenden Nebenbestimmungen Rechnung getragen werden. Der
Anbau sei allseitig einsehbar, so dass eine betreffende Anmerkung im
Grundbuch offenkundig genügen würde.
4.3.
Gemäss § 49 Abs. 3 PBG bzw. § 273 PBG gelten als Besondere Gebäude
Bauten, die nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt
sind und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern 5 m, nicht überstei-
gen. Hinsichtlich solcher Gebäude oder Gebäudeteile kann in der Bau- und
Zonenordnung von den kantonalen Mindestabständen abgewichen oder
der Grenzbau erleichtert werden. In der Gemeinde X gilt für Besondere
Gebäude ein Wegabstand von 3,5 m (vgl. Art. 31 Abs. 1 BZO i.V.m. § 265
Abs. 1 PBG).
Nicht zum dauernden Aufenthalt bestimmt sind Gebäude, die keine Wohn-,
Schlaf- oder Arbeitsräume enthalten. Dabei beurteilt sich die Zweckbe-
stimmung des Gebäudes nicht nach den erklärten Nutzungsabsichten oder
der Bezeichnung in den Plänen; massgebend ist die objektive Eignung be-
ziehungsweise Verwendbarkeit eines Raumes aufgrund seiner baulichen
Ausgestaltung (vgl. BRKE I Nr. 613/1988 in BEZ 1988 Nr. 26). Besondere
Gebäude können grundsätzlich auch an Hauptbauten angebaut werden.
Entscheidend ist, dass die Verbindung oder die Nähe zu einem Hauptge-
bäude zusammen mit der Beschaffenheit des Gebäudes (Befensterung,
Isolation, Heizung und dergleichen) nicht dazu führt, dass in einer als Be-
sonderes Gebäude deklarierten Baute Räume entstehen, die bei objektiver
Betrachtungsweise zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet
sind; eine weitergehende funktionale Selbständigkeit des Besonderen Ge-
bäudes wird nicht verlangt. Dagegen dürfen nicht blosse Bestandteile von
Hauptgebäuden willkürlich zu An- und Nebenbauten erklärt werden. Des-
halb ist in Anlehnung an die zur Abgrenzung zwischen Hauptgebäuden auf
R2.2019.00127 Seite 5

der einen und An- und Nebenbauten auf der anderen Seite entwickelte
Rechtsprechung eine gewisse konstruktive und architektonische Selbstän-
digkeit des Besonderen Gebäudes erforderlich (VB.2003.00210 vom
10. September 2003, E. 2a).
4.4.
Den Akten lässt sich entnehmen, dass der hier strittige Anbau vollverglast
ist. Weiter ist vorgesehen, dass das Haupthaus nunmehr direkt via den
Windfang, der als neuer Hauszugang fungieren soll, betreten wird. Ange-
sichts dieser Gegebenheiten kann nicht davon ausgegangen werden, dass
es sich beim Anbau um ein Besonderes Gebäude handelt, für welches die
– hier zu Unrecht in Anspruch genommenen – Abstandsprivilegien gemäss
Art. 31 Abs. 1 BZO gelten. Die Wohnräume des Haupthauses sind nicht nur
direkt mit dem Windfang verbunden, sondern überdies, wie erwähnt, auch
einzig über diesen zugänglich. Beim Anbau handelt sich mithin nicht nur um
eine blosse Anbaute, sondern gemeinhin um den einzigen Hauseingang im
Erdgeschoss. Mit dem damit einhergehenden täglichen Betreten und Ver-
lassen des Hauses ist selbstredend eine dauernde Nutzung des Anbaus
durch Menschen verbunden. Die Anforderungen gemäss § 49 Abs. 3 PBG
sind nicht erfüllt. Der wintergartenähnliche, in zwei Räume unterteilte An-
bau ist, wie unstrittig geblieben ist, zwar unbeheizt. Dies ändert indes nichts
an seiner Nicht-Qualifikation als Besonderes Gebäude, lässt die vorgese-
hene Rundumverglasung doch bei objektiver Betrachtung eine Nutzung
während eines grossen Teils des Jahres zu (vgl. BRKE I Nr. 613/1988 in
BEZ 1988 Nr. 26 sowie VB 34/1988 in RB 1988 Nr. 79). Ob der Anbau voll-
oder, wie hier, einfachverglast ist, spielt dabei keine Rolle. Zudem lässt sich
selbst in den kühleren Monaten des Jahres eine gewisse Raumtemperatur
dadurch erzielen, dass die Wärme von den direkt anschliessenden und be-
heizten Wohnräumen mittels Offenstehenlassen der Verbindungstüre ein-
fach in die vorgelagerten Räume des Anbaus verteilt wird.
Damit ist der Anbau klarerweise als Teil des Hauptgebäudes zu qualifizie-
ren und unterschreitet den insofern erforderlichen Abstand von 7 m gegen-
über der Wegparzelle Kat.-Nr. 4 um 3,5 m. Der festgestellte Mangel lässt
sich nicht ohne Schwierigkeiten durch eine Nebenbestimmung im Sinne
von § 321 Abs. 1 PBG beheben, sondern erfordert eine konzeptionelle
Überarbeitung des Bauvorhabens. Die erteilte Baubewilligung ist bereits
aus diesem Grund aufzuheben. Vor diesem Hintergrund erübrigt sich eine
R2.2019.00127 Seite 6

Prüfung der weiteren Rügen. Bemerkungsweise ist in diesem Zusammen-
hang anzufügen, dass eher fraglich erscheint, ob die vorinstanzliche Praxis,
wonach eine Überschreitung der Baumasse für Besondere Gebäude ein-
fach durch Reservemasse für Hauptgebäude kompensiert werden könne,
auf einer hinlänglichen gesetzlichen Grundlage gründet.
5.
Nach dem Gesagten ist der Rekurs gutzuheissen. Der Beschluss der Bau-
behörde X vom 8. Juli 2019 ist aufzuheben.
6.1.
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten der Vorinstanz und der priva-
ten Rekursgegnerschaft je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 VRG).
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwal-
tungsgerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr
nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem
bestimmbaren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt
wie hier ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Ge-
richtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3
Abs. 2 GebV VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Re-
kursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kom-
mentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.).
Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 3'500.-- festzusetzen.
6.2.
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren
vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-
ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-
pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-
verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte o-
der den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der
Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.
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Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-
sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom
16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der Rekurrentin zulas-
ten der privaten Rekursgegnerschaft (§ 17 Abs. 3 VRG) eine Umtriebsent-
schädigung zuzusprechen. Angemessen erscheint ein Betrag von
Fr. 1'300.--. Da die Umtriebsentschädigung pauschal festgelegt wird, ent-
fällt die Zusprechung eines Mehrwertsteuerzusatzes von vornherein (BRKE
II Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-
zh.ch).
Die Zusprechung von Umtriebsentschädigungen an die Vorinstanz und die
private Rekursgegnerschaft entfällt ausgangsgemäss von vornherein.
[…]
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