zh_baurekursgericht · BRKE IV Nr. 0067/1993 · 1993-06-03 · de
Quartierplan. Geldausgleich. Stellenwert der Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte.


BRKE IV Nr. 67/1993 vom 3. Juni 1993 in BEZ 1993 Nr. 25
6. b) Bei der Berechnung des Geldausgleichs für Mehr- oder Minderzuteilungen
im Quartierplan (§ 145 PBG) ist grundsätzlich vom Verkehrswert des Landes bzw.
der auszugleichenden Fläche auszugehen. Dabei ist jedoch zu beachten, dass bei
Handänderungen im Quartierplanverfahren weder Grundstücksgewinn- noch Hand-
änderungssteuern erhoben werden (§§ 161 Abs. 3 lit. e und 180 lit. e des Steuerge-
setzes), was sich preismindernd auswirkt. Ferner sind die Aenderungen der Parzel-
lenflächen von den Quartierplangenossen häufig nicht gewollt, sondern ergeben
sich zwangsläufig aus den quartierplanrechtlichen Anforderungen einer sachrichti-
gen Umlegung. Der Zielsetzung des Quartierplanes entsprechend ist diesbezüglich
ein vernünftiger Interessenausgleich anzustreben. Somit ist weder auf die auf dem
freien Markt erzielbaren Höchstpreise abzustellen, noch darf der festgelegte Land-
preis auf der andern Seite dazu führen, dass die Grundeigentümer mit Mehrzutei-
lungen allzu preisgünstig zu Land kommen. Aufgrund dieser beiden Faktoren sind
die Ausgleichssummen im Quartierplanverfahren regelmässig tiefer als der Ver-
kehrswert anzusetzen (vgl. u.a. RB 1978 Nr. 95 und 1986 Nr. 83). Für die Bemes-
sung des Geldausgleichs sind grundsätzlich die Verhältnisse im Zeitpunkt der Quar-
tierplanfestsetzung massgebend (§ 145 Abs. 3 PBG). Dabei verfügen die Gemein-
debehörden über einen relativ erheblichen Ermessensspielraum, weshalb die
Rechtsmittelinstanzen nicht einschreiten, solange dieses Ermessen nicht überschrit-
ten, missbraucht oder sonstwie rechtsverletzend gehandhabt worden ist (BEZ 1989
Nr. 24).
c) Der Verkehrswert von Bauland, d.h. der Preis, den eine unbestimmte Vielzahl
von Kaufinteressenten voraussichtlich zu bezahlen bereit wäre, lässt sich nur aus
bereits bekannten Werten ermitteln. In der Regel kann der Bodenwert anhand von
tatsächlich bezahlten Preisen für Land im gleichen Gebiet bestimmt werden, wobei
allfälligen Unterschieden der Vergleichsgrundstücke in bezug auf Form, Lage, Aus-
nützungsmöglichkeit, Umgebung und Bodenbeschaffenheit erhöhend oder senkend
Rechnung zu tragen ist (BGE 102 Ib 353 f.). Da vorliegend der Quartierplanbehörde
Vergleichspreise aufgrund von Handänderungen fehlten, stellte sie bei der Festset-
zung des Landpreises auf den in einem früheren Quartierplanverfahren festgelegten
Preis ab und erhöhte diesen in Berücksichtigung der angeblich attraktiveren Wohn-
lage im streitbetroffenen Gebiet von Fr. 300.--/m2 auf Fr. 350.--/m2. Die Ueberprü-
fung der Angemessenheit der angefochtenen Festlegung erweist sich als schwierig,
da zum einen nicht bekannt ist, auf welche Verkehrswerte der Gemeinderat im sei-
nerzeitigen Quartierplanverfahren abgestellt hat, und sich zum andern auch die bei

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der Preisfestsetzung erfolgte Reduktion des ermittelten Verkehrswertes aufgrund der
in Ziffer 6 lit. b genannten Faktoren ohne nähere Angaben nicht nachvollziehen
lässt. Als verbindliche Referenzgrösse vermöchte der im früheren Verfahren festge-
setzte Landpreis ohnehin nur dann zu taugen, wenn dessen Angemessenheit über-
prüfbar und grundstückspezifische Besonderheiten die einzigen Unterschiede wä-
ren, die es beim Vergleich zu berücksichtigen gälte. Immerhin kann gesagt werden,
dass ein Preis von Fr. 300.--/m2 für erschlossenes, unüberbautes Land im Kanton
Zürich selbst in einem Quartierplanverfahren als ausserordentlich tief zu gelten hat.
Fehlt es an konkreten Angaben über den in einem bestimmten Gebiet handels-
üblichen Verkehrswert von Bauland, liefert brauchbare Hinweise hiefür die vom Re-
gierungsrat am 10. Juni 1992 erlassene Weisung an die Steuerbehörden über die
Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte (OS
631.32). Im Anhang zur Weisung wurde für jede einzelne Gemeinde des Kantons
der Verkehrswert von Bauland bestimmt, wobei als Massgabe die für die Jahre
1986-1990 vom Statistischen Amt in den 11 Planungsregionen des Kantons für un-
überbautes erschlossenes Wohnland ermittelten Durchschnittspreise dienten (vgl. N
8 der Weisung). Auch wenn diese Werte nicht auf den aktuellsten Verkaufspreisen
basieren, - wobei anzumerken ist, dass der Markt in einzelnen Gebieten vorüberge-
hend zum Erliegen gekommen ist - kann bei der Festsetzung des für Ausgleichszah-
lungen massgebenden Landpreises in Quartierplanverfahren von ihnen ausgegan-
gen werden, weil sich das heutige Preisniveau wieder auf demjenigen der erwähnten
Vergleichsperiode bewegt. Preiserhöhende bzw. -mindernde Besonderheiten der
einzelnen Grundstücke oder Wohngegenden wie die von den Rekurrenten vorge-
brachte Wohnqualität müssen dabei als mitberücksichtigt gelten. Für die Gemeinde
X. wurde ein entsprechender Wert von Fr. 410.--/m2 eingesetzt. Der vom Gemeinde-
rat festgesetzte Landpreis von Fr. 350.--/m2 bedeutet eine Herabsetzung des Ver-
kehrswertes um ca. 15%. Reduktionen dieser Grössenordnung können in einem
Quartierplanverfahren als durchschnittlich und daher als zulässig bezeichnet wer-
den. Konkrete Anhaltspunkte, welche eine weitergehende Senkung des Verkehrs-
wertes nahelegten, liegen jedenfalls nicht vor und werden von den Rekurrenten auch
nicht geltend gemacht.
Eine fehlerhafte Ermessensausübung kann der Vorinstanz nach dem Gesagten
nicht vorgeworfen werden, so dass eine Korrektur des festgesetzten Landpreises
durch die Baurekurskommission nicht angeht.