zh_baurekursgericht · BRGE III Nr. 0255/2016 · 2016-05-24 · de
Anschlussgebühren. Gebäudeversicherungswert als Bemessungsgrundlage. Anspruch eines im Schätzungsverfahren nicht einspracheberechtigten Gebührenschuldners auf Überprüfung der Bemessungsgrundlage im Verfahren betreffend die Gebühr.


BRGE III Nr. 0255/2016 vom 23. November 2016 in BEZ 2017 Nr. 7
Mit Beschluss vom 24. Mai 2016 stellte der Gemeinderat X fest, für die
Bemessung der Anschlussgebühren Elektrizität und Kanalisation der
Überbauung H. (H. Nrn. 1-20) in X seien die rechtskräftigen
Gebäudeversicherungswerte massgebend und legte die Anschlussgebühren
entsprechend auf Fr. 208'156.-- (Netzkostenbeitrag vor MwSt.) und Fr.
370'574.40 (Kanalisationsanschluss vor MwSt.) fest. Die Rekurrentin erachtete
den festgesetzten Gebäudeversicherungswert als zu hoch.
Aus den Erwägungen:
3. Die Überbauung H. besteht aus sechs Mehrfamilienhäusern (H. 1-4, 9
und 15) und vierzehn Reiheneinfamilienhäusern. Streitgegenstand sind die
Anschlussgebühren für die Mehrfamilienhäuser H. 1-4.
4. Bereits mit Beschluss vom 29. November 2011 stellte der Gemeinderat
unter Verweis auf die einschlägigen kommunalen Bestimmungen fest, dass der
Netzkostenbeitrag des Elektrizitätswerks und die Kanalisationsanschluss-
gebühren auf Grund der Gebäudeversicherungswerte berechnet werden. Der
dagegen von der Rekurrentin beim Bezirksrat Y erhobene Rekurs wurde mit
Beschluss vom 12. Februar 2013 gutgeheissen und die Sache wurde zur
Neubeurteilung an die Gemeinde X zurückgewiesen. Der Bezirksrat erwog, die
Rekurrentin sei im Zeitpunkt der Schätzung der Gebäudeversicherung nicht
mehr Grundeigentümerin und Versicherungsnehmerin gewesen. Es wäre
willkürlich, die Gebühr auf einen Gebäudeversicherungswert abzustützen, der
ohne Einsprachemöglichkeit der Gebührenpflichtigen festgelegt worden sei.
Deshalb müsse es ihr möglich sein, den Gebäudeversicherungswert als
Bemessungsgrundlage der Gebühren zu bestreiten. Aus dem Anspruch auf
rechtliches Gehör folge, dass die Rekurrentin Gelegenheit erhalten müsse, sich
zur Berechnung der Bemessungsgrundlage und somit zum Gebäude-
versicherungswert zu äussern.
5. Gemäss den Erwägungen im vorliegend angefochtenen Entscheid
wurde der Rekurrentin die erforderliche Einsicht in die Schätzungsprotokolle
gewährt und hatte die Rekurrentin dazu Stellung genommen. Laut der
Rekurrentin wurden die Schätzungen der Häuser H. 9 und 15 auf Einsprache
hin von der GVZ erheblich reduziert. Der Vergleich mit den von der
Eigentümerschaft nicht angefochtenen Schätzungen der Häuser H. 1-4 ergebe,
dass deren Baukosten zu hoch veranschlagt worden seien. Die Gebühren-
festsetzung sei daher wie bei den Häusern H. 9 und 15 zu reduzieren.
Die Vorinstanz erwog im vorliegend angefochtenen Beschluss, die
behaupteten Baukosten würden nicht belegt bzw. die im Rekursverfahren 2011
eingereichte Zusammenstellung erscheine nicht plausibel. Gemäss Erhebung
der GVZ würden sich die Neubaukosten von Gebäuden dieser Grösse und
Nutzung im Kanton Zürich zwischen Fr. 697.-- und Fr. 728.--, im Bezirk Y auf
Fr. 646.--, pro Kubikmeter belaufen. Der durchschnittliche Kubikmeterpreis für
alle sechs Mehrfamilienhäuser betrage Fr. 638.--. Die Rekurrentin habe nicht
bewiesen, dass sie alle sechs Mehrfamilienhäuser mit Baukosten von nur Fr.

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545.--/m3 erstellt habe. Sodann würden die Gebäude H. 9 und 15 Miet-
wohnungen mit durchschnittlichem Ausbaustandard enthalten, während die vier
streitbetroffenen Gebäude Eigentumswohnungen mit speziellen Grundrissen
und gehobenem Ausbaustandard aufweisen würden. Es bestehe somit keine
Veranlassung, für die Festsetzung der Anschlussgebühren auf einen anderen
als den Gebäudeversicherungswert abzustellen.
6.1 Die Rekurrentin bringt vor, die tatsächlichen Baukosten würden darauf
hinweisen, dass die Festsetzung des Gebäudeversicherungswertes zu hoch
gewesen sei. Dies habe dazu geführt, dass die GVZ die Einsprachen betreffend
die Gebäude H. 9 und 15 gutgeheissen und deren Versicherungswert von Fr.
3'200'000.-- auf Fr. 2'830'000.-- korrigiert habe. Die Baukostenabrechnung
deute darauf hin, dass die ortsüblichen Baukosten deutlich unter Fr. 646.--/m3
liegen würden. Gemäss Aufstellung im angefochtenen Beschluss sei bei den
Gebäuden H. 9 und 15 von Baukosten von Fr. 545.--/m3 und bei den Gebäuden
H. 1-4 von Baukosten von Fr. 678.--/m3 bis Fr. 700.--/m3 ausgegangen worden.
Die Differenz lasse sich nicht mit einem unterschiedlichen Ausbaustandard
begründen. Die Wohnungen in den Gebäuden H. 9 und 15 würden von den
Eigentümern nicht selbst bewohnt sondern vermietet, sie seien aber ebenfalls
zu Stockwerkeigentum aufgeteilt und hätten keinen tieferen Ausbaustandard.
Selbst ein gewisser Unterschied im Ausbaustandard würde die Differenz nicht
rechtfertigen. Es sei bei den Gebäuden H. 1-4 von Baukosten von höchstens
Fr. 600.--/m3 auszugehen.
6.2 Die Vorinstanz führt über die Erwägungen im angefochtenen Beschluss
hinaus aus, gemäss Auskunft der GVZ bewege sich der Versicherungswert der
Gebäude H. 9 und 15 an der unteren Grenze des Tolerierbaren. Das
Schätzungsergebnis der Gebäude H. 1-4 liege – so die Vorinstanz weiter – nur
Fr. 32.-- bis Fr. 54.-- über dem regionalen Durchschnitt des Kubikmeterpreises.
Es überzeuge nicht, dass die Schätzwerte der Gebäude H. 9 und 15, welche
mehr als Fr. 100.--/m3 unter dem Durchschnitt im Bezirk bzw. Fr. 152.-- bis Fr.
183.-- unter dem kantonalen Durchschnitt liegen würden, nicht zu beanstanden
seien. Die Schätzung der Gebäude H. 1-4 liege im schätzerischen
Ermessensbereich.
6.3.1 Der Gebäudeversicherungswert stellt nach fester Praxis
grundsätzlich eine zulässige, insbesondere dem Äquivalenz- und dem
Kostendeckungsprinzip entsprechende Grundlage für die Bemessung von
Wasser- und Kanalisationsanschlussgebühren dar (vgl. etwa BGr, 15. März
2006, 2P.205/2005, E. 3.1; BGr, 5. März 2004, 2P.266/2003, E. 3.3).
Die Rekurrentin ist Gebührenschuldnerin, aber aufgrund der späteren
Eigentümerwechsel nicht Versicherungsnehmerin der Gebäudeversicherung.
Gebührenpflichtige, die eine auf dem Gebäudeversicherungswert beruhende
Gebühr zu entrichten haben, nicht aber Versicherungsnehmende sind, sind
nach der Praxis des Verwaltungsgerichts nicht zur Erhebung von Rechtsmitteln
gegen die Gebäudeschätzung legitimiert. Nicht an der Änderung der
Versicherungssumme als solcher, sondern nur an einer Änderung der
Bemessungsgrundlage für die Gebühr haben sie ein schützenswertes
Interesse. Wird die Parteistellung der Gebührenpflichtigen im Schätzungs-

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verfahren verneint, so muss ihnen jedoch im Verfahren betreffend die
Gebührenfestsetzung nicht nur die Rüge zustehen, dass die Versicherungs-
summe nicht als Bemessungsgrundlage herangezogen werden dürfe, sondern
auch die Rüge, dass die Versicherungssumme, soweit sie eine zulässige
Bemessungsgrundlage darstellt, unzutreffend berechnet wurde. Wie das
Bundesgericht in einem unveröffentlichten Entscheid festhielt, ist der
Schätzungsentscheid für Dritte, die sich am Schätzungsverfahren nicht als
Partei beteiligen durften, nicht verbindlich. Es muss den Gebührenpflichtigen in
einem solchen Fall daher unbenommen sein, den der Bemessung der
Anschlussgebühr zugrunde gelegten Wert im Verfahren betreffend die Gebühr
in Frage zu stellen. Es wäre willkürlich, die Gebühr auf einen Gebäude-
versicherungswert abzustützen, der ohne Beteiligung der Gebührenpflichtigen
festgelegt wurde (VGr, 4. Juni 2009, VB.2009.00048, E. 4.3.2, mit weiteren
Hinweisen).
Im Entscheid vom 4. Juni 2009 hat das Verwaltungsgericht festgehalten,
dass die Überprüfung des Gebäudeversicherungswerts im Gebührenverfahren
nicht mit der Prüfung zusammenfalle, ob die Gebühr vor dem Äquivalenzprinzip
Bestand habe. Vielmehr gehe der Anspruch auf eine korrekte Berechnung der
Bemessungsgrundlage nicht im Äquivalenzprinzip auf. Das Kostendeckungs-
und das Äquivalenzprinzip bilden zwar unter Umständen einen tauglichen
Ersatz für eine fehlende formell gesetzliche Normierung der Abgabenhöhe,
nicht aber einen Ersatz für eine korrekte Bestimmung der Bemessungs-
grundlagen einer Gebühr (VGr, 4. Juni 2009, VB.2009.00048, E. 4.3.3).
Im vorliegenden Rekursverfahren ist somit zu untersuchen, ob die
Versicherungswerte der Gebäude H. Nrn. 1-4 korrekt berechnet wurden.
6.3.2 Die Bestimmung des Gebäudeversicherungswerts richtet sich
grundsätzlich nach § 34 des Gesetzes über die Gebäudeversicherung
(GebVG), wonach die Gebäude in der Regel zum Neuwert versichert werden.
Der Neuwert wird aufgrund der ortsüblichen Baupreise festgestellt. Neuwert ist
der Kostenaufwand, der für die Erstellung eines Gebäudes gleicher Art, gleicher
Grösse und gleichen Ausbaues am Tag der Schätzung erforderlich ist (§ 25
Abs. 1 und 2 GebVG). Versichert werden die Gebäudekosten (BKP 2) ohne
Erd- und Aushubarbeiten, bestimmte Betriebseinrichtungen (BKP 3, namentlich
Heizungs- und Transportanlagen) und die entsprechenden Honorare, alles
inklusive Mehrwertsteuer. Bauabrechnungen ist mit der nötigen Vorsicht zu
begegnen. Ausserordentlich günstige Vergabepreise, nicht übliche Ver-
günstigungen, Verzerrungen aufgrund einer angespannten Marktlage, aber
auch überhöhte Preise, müssen korrigiert werden. Zur Ermittlung der Baukosten
werden der Rauminhalt (Volumen in m3) und die Erfahrungspreise pro
Raumeinheit (Fr./m3) herangezogen. Der Kubikmeterpreis hat der
Baukonstruktion, der Nutzungsdichte, dem Ausbaustandard und der Messweise
Rechnung zu tragen. Er muss die Wiederherstellung des Gebäudes zu
ortsüblichen Preisen als Einzelobjekt sicherstellen. Bei Gesamtüberbauungen
wird ein Einzelobjektzuschlag eingerechnet. Damit werden die Mehrkosten
berücksichtigt, die entstanden wären, wenn das fragliche Objekt nicht
(kostengünstiger) im Rahmen einer Gesamtüberbauung, sondern als
Einzelobjekt erstellt worden wäre. Aufgrund dieses Zuschlags ist das Gebäude

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voll versichert, auch wenn im Schadensfall nur ein einzelnes Objekt und nicht
die gesamte Überbauung beschädigt oder zerstört wird. Der
Einzelobjektzuschlag wird bei der erstmaligen Schätzung eines Neubaus
separat ausgewiesen und bei einer späteren Schätzung, frühestens nach 5
Jahren, in den Kubikmeterpreis eingerechnet. Technische Ausrüstungen, wie
Heizanlagen, Lüftungs-, Klima- und Kälteanlagen oder Transportanlagen
(Aufzüge), werden als separate Schätzungspositionen aufgeführt und sind im
Kubikmeterpreis nicht enthalten. Dies gilt unter gewissen Voraussetzungen
auch für besondere Ein- bzw. Ausbauten, namentlich für solche von
Stockwerkeigentümern (vgl. zum Ganzen GVZ, Handbuch Schätzung, Kap. 4.3,
4.4.2, 7.1, 7.3, 7.4).
6.3.3 Der beanstandeten Anschlussgebühr liegen folgende
Gebäudeversicherungswerte zugrunde:
H. Nr. 1 Nr. 2 Nr. 3 Nr. 4 Nr. 9 Nr. 15
Assek.-Nr. 5 4 7 6 8 9
Volumen m3 5385 5385 5385 5385 5196 5196
Versicherungswert
-Wohnhaus 3'457'200 3'516'400 3'537'900 3'505'600 2'546'000 2'546'000
-Heizanlage 261'800 79'600 82'100 90'400 99'000 99'000
-Transportanlage 53'000 53'000 53'000 53'000 50'000 50'000
-Einzelobj.-zuschlag 1) 1) 1) 1) 135'000 135'000
Versicherungssumme 3'772'000 3'649'000 3'673'000 3'649000 2'830'000 2'830'000
m3-Preis (ohne Heiz- 651 653 657 651 516 516
/Transportanlage)
1) Bei der Erstschätzung vom 16. März 2010 Fr. 65'000.--; in der aktuellen Schätzung vom 11.
Februar 2015 (Überprüfung) im Versicherungswert des Wohnhauses enthalten.
Die Kritik der Rekurrentin richtet sich einzig gegen den Kubikmeterpreis
der Gebäude H. Nr. 1-4. Dieser sei zu hoch angesetzt, was sich insbesondere
aus den effektiven Baukosten ergebe. Für die Gebäude H. 9 und 15 sei der
ursprünglich ebenfalls zu hoch geschätzte Versicherungswert aufgrund einer
Einsprache entsprechend reduziert worden.
6.3.4 In seiner Stellungnahme vom 1. Juli 2011 zur Einsprache gegen die
Gebäudeschätzung der Liegenschaften H. 9 und 15 führte der Schätzer der
GVZ aus, gemäss der Bauabrechnung sei mit wesentlich tieferen
Erstellungskosten abgerechnet worden. Weiter habe er festgestellt, dass der
Honoraranteil in der Bauabrechnung wesentlich zu tief sei. Seit Vergabe ca. im
Jahr 2008 und der Schätzung im Jahr 2010 sei gemäss Index eine Teuerung
von 5,67 Prozent aufzurechnen. Ebenso sei ein Einzelobjektzuschlag von
mindestens 5 Prozent zu berücksichtigen. Unter Berücksichtigung dieser
Tatsachen und vergleichbarer Bauten sei der Versicherungswert nach unten
anzupassen. Zu erwähnen bleibe, dass sämtliche Versicherungssummen

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(ausser der UN-Garage) aus jener Überbauung zu hoch geschätzt worden
seien.
Die revidierte Schätzung ergab für die Liegenschaften H. 9 und 15 einen
Kubikmeterpreis von Fr. 490.-- (vorher Fr. 574.--/m3; nur Wohnhaus, ohne Heiz-
/Transportanlagen, ohne Einzelobjektzuschlag).
6.3.5 Entgegen der Darstellung der Rekurrentin ist der Ausbaustandard der
Gebäude in erheblichem Mass unterschiedlich. Dies geht aus den Beiblättern
und Handnotizen zu den Schätzungsunterlagen der Gebäude H. 1-4 hervor und
betrifft z.B. hochwertigere Küchenausstattungen, Bodenbeläge und Balkon-
verglasungen. Dementsprechend werden in der Baukostenzusammenstellung
der Bauherrschaft bei den Gebäuden H. 1-4 «MK Käufer» (Mehrkosten Käufer)
im Gesamtbetrag von Fr. 1'141'000.-- ausgewiesen, während bei den
Gebäuden H. 9 und 15 mit dem Vermerk «Standardausführung» keine
Mehrkosten aufgeführt sind. Umgerechnet auf das Gesamtvolumen der
Gebäude H. 1-4 betragen die Mehrkosten Käufer Fr. 53.--/m3. Auf Basis des
reduzierten Kubikmeterpreises von Fr. 490.-- zuzüglich der Mehrkosten Käufer
von Fr. 53.--/m3 und zuzüglich eines Einzelobjektzuschlags von 5 Prozent
ergeben sich für die Gebäude H. 1-4 Baukosten von rund Fr. 570.--/m3 bzw. ein
Wert für die Wohnhäuser (ohne Heiz-/Transportanlagen) von je ca.
Fr. 3'070'000.-- (5385 m3 x Fr. 543.-- + 5 Prozent). Den Wert der Heiz- und
Transportanlagen mit eingerechnet ergeben sich Versicherungssummen von Fr.
3'384'800.--, Fr. 3'202'600.--, Fr. 3'205'100.-- bzw. Fr. 3'213'400.--, was
gesamthaft in etwa der Schätzung der Rekurrentin entspricht. Die rechts-
kräftigen Gebäudeversicherungswerte sind gegenüber dieser – wohlgemerkt
überschlagsmässigen – Berechnung ca. 10-12 Prozent höher.
Daraus lässt sich aber nicht ableiten, dass die Gebäude-
versicherungswerte in wesentlichem Ausmass zu hoch geschätzt wurden.
Erstens sind Schätzwerte naturgemäss keine exakten Werte, zumal praxis-
gemäss eine schematische Berechnungsmethode aufgrund von Kubikmeter-
preisen für vergleichbare Objekte zur Anwendung gelangt. Sodann ist eine
vorsichtige Schätzung angezeigt, um im Schadensfall eine Unterdeckung zu
vermeiden. Dementsprechend auferlegt sich das Baurekursgericht in
eigentlichen Schätzungsfragen Zurückhaltung. Es greift nur dann ein, wenn das
Ergebnis einer Gebäudeschätzung ausserhalb eines gewissen, der Gebäude-
versicherung zuzugestehenden Toleranzbereiches liegt. Weiter ist zu
berücksichtigen, dass der Gebäudeversicherungswert zur Ermittlung der
Anschlussgebühren eine bloss schematische Bemessungsgrundlage darstellt
und es sich um einen verhältnismässig groben Massstab handelt.
Zweitens erscheint die Schätzung der Gebäude H. 9 und 15 als
ausserordentlich tief und ist es ohne weiteres nachvollziehbar, dass sich jene
Versicherungswerte, wie die Vorinstanz ausführt, nach Auskunft der GVZ an
der unteren Grenze des Tolerierbaren befinden sollen. Dies zeigt auch ein
Vergleich des Kubikmeterpreises gemäss des Zürcher Indexes für Wohnbau-
preise. Dieser betrug im April 2015 für das sogenannte Indexhaus
(Mehrfamilienhaus in Zürich-Schwamendingen) Fr. 727.--/m3 (Volumen nach
SIA 416, BKP 2, inkl. MwSt; s. Statistisches Jahrbuch der Stadt Zürich 2016, S.

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144, www.stadt-zuerich.ch). In der Literatur findet sich sodann für Mehrfamilien-
häuser mit Mietwohnungen ein Kubikmeterpreis von Fr. 600-700.--/m3 und für
solche mit Eigentumswohnungen Fr. 750-850.--/m3 (Preisbasis 2009, Kubatur
gemäss SIA-Norm 416; s. Kaspar Fierz, Immobilienökonomie und Bewertung
von Liegenschaften, 2011, Anhang III, S. 734). Diese Werte sind zwar nicht
direkt mit dem Gebäudeversicherungswert vergleichbar, sie deuten aber
ebenfalls darauf hin, dass die Gebäude H. 9 und 15 sehr tief eingeschätzt
wurden. Gemäss Aufstellung der GVZ) beträgt der durchschnittliche
Kubikmeterpreis im Bezirk Y Fr. 646.--. Dies wird von der Rekurrentin ohne
weitere Begründung unter Verweis auf die Baukostenabrechnung als «klares
Indiz für deutlich tiefere ortsübliche Kosten» bestritten. Die Baukosten-
abrechnung der Überbauung H. allein lässt indes nicht auf die ortsüblichen
Baupreise schliessen. Nach dem Gesagten sind eher die geringen Ver-
sicherungswerte der beiden Gebäude H. 9 und 15 in Frage zu stellen und nicht
diejenigen der Gebäude H. 1-4. Der Argumentation der Rekurrentin, wonach
aus diesem sehr tiefen Versicherungswert auf eine erheblich zu hohe
Schätzung der Gebäude H. 1-4 zu schliessen sei, kann demnach nicht gefolgt
werden.
Die beanstandeten Gebäudeversicherungswerte erweisen sich somit nicht
als fehlerhaft. Soweit ersichtlich wurden sie methodisch und rechnerisch korrekt
ermittelt und die zugrunde gelegten Erfahrungswerte bezüglich der Baupreise
sowie die resultierenden Gebäudeversicherungswerte sind plausibel. Die
Bemessungsgrundlage der Gebühr für den Kanalisationsanschluss ist somit
nicht zu beanstanden.