zh_baurekursgericht · BRGE I Nr. 0010/2019 · 2019-02-08 · de
Privater Gestaltungsplan "Haus zum Falken", Ortsbildschutz, Vereinbarkeit mit den Schutzzielen des ISOS.

Das Gestaltungsplangebiet ist gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) der Kernzone "Hohe Promenade" zugeteilt und ist im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) dem Gebiet Nr. 9 "Bellevue und Stadelhofen" mit dem Erhaltungsziel AC zugeteilt. Die Eigentümerschaft beabsichtigt, den bestehenden Gebäudebestand durch einen Neubau zu ersetzen, welcher im Erdgeschoss publikumsorientierte gewerbliche Nutzungen (z.B. Gastronomie, Verkaufsgeschäfte), in den Obergeschossen Gewerbe- und Dienstleistungsnutzungen sowie in den Untergeschossen eine öffentliche Velostation mit rund 1'000 Abstell­plätzen vorsieht. Die Rekurrierenden rügten, ein gemäss Gestaltungsplan möglicher Baukörper stehe in direktem Widerspruch zu den Schutzzielen des ISOS und zum Gebietscharakter der Kernzone. Das Baurekursgericht wies den Rekurs ab und bestätigte die Zustimmung des Gemeinderates zum privaten Gestaltungsplan "Haus zum Falken" sowie die entsprechende Genehmigungsverfügung der kantonalen Baudirektion.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
G.-Nr. R1S.2018.05080
BRGE I Nr. 0010/2019
Entscheid vom 8. Februar 2019
Mitwirkende Abteilungspräsident Walter Linsi, Baurichterin Beatrice Bosshard, Baurich-
ter Claude Reinhardt, Gerichtsschreiberin Christine Suter-Pfannes
in Sachen Rekurrentin
A, [….]
vertreten durch [….]
gegen Rekursgegnerschaft
1. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach,
8090 Zürich
2. Gemeinderat Zürich, Stadthaus, 8022 Zürich
vertreten durch Stadtrat Zürich, Stadthaus, 8022 Zürich
dieser wiederum vertreten durch Hochbaudepartement der Stadt
Zürich, Rechtsabteilung, Lindenhofstrasse 19, Postfach, 8021 Zürich
3. B, [….]
vertreten durch [….]
betreffend Gemeinderatsbeschluss vom 24. Januar 2018 und Genehmigungsverfü-
gung der Baudirektion Kanton Zürich Nr. 0607/18 vom 5. Juli 2018; Privater
Gestaltungsplan "Haus zum Falken", Zürich 7 - Hottingen
_______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 24. Januar 2018 erteilte der Gemeinderat der Stadt Zü-
rich seine Zustimmung zum privaten Gestaltungsplan "Haus zum Falken".
Die Baudirektion Kanton Zürich genehmigte diese Festsetzung mit Verfü-
gung vom 5. Juli 2018. Die Bekanntmachung der Entscheide erfolgte im
Amtsblatt vom 13. Juli 2018.
B.
Gegen diese Entscheide erhob die A mit Eingabe vom 10. August 2018
fristgerecht Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und bean-
tragte die Aufhebung der Entscheide unter Kosten- und Entschädigungsfol-
gen zulasten der Rekursgegnerschaft.
C.
Mit Präsidialverfügung vom 16. August 2018 wurde vom Rekurseingang
Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
Mit Eingabe vom 19. September 2018 beantragte der Gemeinderat die Ab-
weisung des Rekurses unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
der Rekurrentin. Die Baudirektion schloss mit Eingabe vom 14. Septem-
ber 2018 unter Einreichung des Mitberichtes des Amtes für Raumentwick-
lung vom 12. September 2018 ebenfalls auf Abweisung des Rekurses.
Die B, Erstellerin des privaten Gestaltungsplans und private Rekursgegne-
rin, beantragte mit ihrer Rekursantwort vom 19. September 2018, es sei der
Rekurs abzuweisen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulas-
ten der Rekurrentin.
R1S.2018.05080 Seite 2

E.
Sowohl die Rekurrentin in ihrer Replik vom 10. Oktober 2018 als auch die
private Rekursgegnerin und die kommunale Vorinstanz in ihren Dupliken
vom 2. November 2018 hielten an ihren Anträgen fest. Die Baudirektion
verzichtete stillschweigend auf eine Duplik.
F.
Am 14. Dezember 2018 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichts im
Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.
G.
Auf die Vorbringen der Parteien und die Ergebnisse des Augenscheins
wird, soweit für die Entscheidfindung erforderlich, in den nachstehenden
Erwägungen Bezug genommen.
Es kommt in Betracht:
1.
Das eine Fläche von 911 m2 aufweisende Gestaltungsplangebiet umfasst
die überbaute Parzelle Kat.-Nr. HO2 und befindet sich beim Bahnhof Sta-
delhofen zwischen der SBB-Bahnlinie und der Kreuzbühlstrasse. Das Areal
ist gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO)
der Kernzone "Hohe Promenade" zugeteilt und ist im Bundesinventar der
schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) dem Gebiet Nr. 9 "Bellevue
und Stadelhofen" mit dem Erhaltungsziel AC zugeteilt.
Der heutige Baubestand umfasst das Gebäude "Haus zum Falken" aus
dem Jahre 1819, welches im Erdgeschoss das ehemalige Café Mandarin
beinhaltet, sowie einen eingeschossigen Anbau aus dem Jahre 1884. Die
private Rekursgegnerin beabsichtigt, den bestehenden Gebäudebestand
durch einen Neubau zu ersetzen, welcher im Erdgeschoss publikumsorien-
R1S.2018.05080 Seite 3

tierte gewerbliche Nutzungen (z.B. Gastronomie, Verkaufsgeschäfte), in
den Obergeschossen Gewerbe- und Dienstleistungsnutzungen sowie in
den Untergeschossen eine öffentliche Velostation mit rund 1'000 Abstell-
plätzen vorsieht.
Grundlage des Gestaltungsplans bildet ein Richtprojekt, das die private Re-
kursgegnerin durch das Architekturbüro Calatrava Valls AG ausarbeiten
liess, zu dessen Werken auch die in den 1980er Jahren geplante und her-
nach baulich umgesetzte Erweiterung des Bahnhofs Stadelhofen zählt.
Richtprojekt aus der Vogelperspektive (Quelle: Calatrava Valls SA, Zürich)
Der Gestaltungsplan bezweckt eine städtebaulich besonders gute, wirt-
schaftlich tragfähige und nachhaltige Überbauung mit integrierter öffentli-
cher Velostation von etwa 1'625 m2 in den Geschossen 0 bis -3 sowie die
Anbindung an den Bahnhof Stadelhofen und den ihn umgebenden öffentli-
chen Raum (Art. 1 der Gestaltungsplanvorschriften [GPV]). Für die künftige
R1S.2018.05080 Seite 4

Bebauung sind Nutzweise, Ausnützung, Geschosszahl, äussere Abmes-
sungen, Höhenkoten und Gestaltungsanforderungen festgelegt worden
(Art. 5 ff. GPV). Weiter enthält der Gestaltungsplan Vorschriften zur Er-
schliessung und Parkierung (Art. 11 ff. GPV) sowie zu den Aussenberei-
chen, der Ökologie und der Energie (Art. 14 ff. GPV).
2.
Die Rekurrentin ist Eigentümerin der Liegenschaften [….] Sie ist angesichts
dieser engen nachbarlichen Beziehung und der vorgebrachten Rügen (u.a.
fehlende Rücksichtnahme auf die Kernzone und Unvereinbarkeit mit dem
Ortsbildschutz) zur Rekursergreifung gemäss § 338a des Planungs- und
Baugesetzes (PBG) ohne weiteres legitimiert. Da auch die übrigen Pro-
zessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf das Rechtsmittel einzutreten.
3.1.
Die Rekurrentin beantragt replicando, es sei das Richtprojekt anlässlich des
Augenscheins ordnungsgemäss auszustecken. Nur eine Aussteckung er-
mögliche eine präzise und unverfälschte Beurteilung der äusseren Abmes-
sung und Auswirkungen des geplanten Baukörpers auf das bestehende
Ortsbild und die wertvollen Sichtbezüge. Die Kubaturen und Mantellinien
des Richtprojekts liessen sich aufgrund der vorliegenden Visualisierungen
nicht verlässlich nachvollziehen.
Die private Rekursgegnerin beantragt, es sei auf den erst in der Replik ge-
stellten prozessualen Antrag zufolge Verspätung nicht einzutreten.
3.2.
Die private Rekursgegnerin ist der rekurrentischen Forderung nachgekom-
men und hat das Richtprojekt anlässlich des Augenscheins vom 14. De-
zember 2018 ausgesteckt. Damit wurde der prozessuale Antrag gegen-
standslos, und es kann daher offenbleiben, ob sich der Antrag als verspätet
erwiesen hätte bzw. diesem stattzugeben gewesen wäre.
Da die Rekurrentin jedoch anlässlich des Augenscheins Zweifel an der Kor-
rektheit der Aussteckung äusserte (vgl. Prot. S. 3 ff.) und monierte, es sei
nicht das Ausgangspunkt der Planung bildende Richtprojekt, sondern ein
R1S.2018.05080 Seite 5

redimensioniertes Vorhaben ausgesteckt worden, drängen sich folgende
Bemerkungen auf:
Vor der öffentlichen Bekanntmachung sind im Baubewilligungsverfahren
darstellbare Bauvorhaben auszustecken (§ 311 PBG). Das Baugespann
soll Personen, die in ihren Interessen beeinträchtigt sein könnten, ermögli-
chen, sich über das Projekt informieren zu können. Über die genaue Ge-
stalt der Baute hat sich der Nachbar anhand der öffentlich aufliegenden
Pläne zu orientieren, die in erster Linie massgebend sind. Im Rahmen von
Gestaltungsplänen werden gemäss § 83 PBG für ein bestimmtes Gebiet
die Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbe-
stimmung von Bauten bindend festgesetzt. Obwohl äussere Abmessungen
festgelegt werden, werden hierfür keine Bauprofile verlangt. Eine Ausste-
ckung erfolgt erst im Rahmen des nachfolgenden Baubewilligungsverfah-
rens (Carmen Walker Späh, Aussteckung – Hilfsmittel zur Visualisierung
von Bauprojekten, PBG aktuell 4/2010, S. 8; VB.2017.00371 vom 21. De-
zember 2017, E. 6). Für den anberaumten Lokaltermin hätte somit keine
Profilierungspflicht bestanden.
Im Übrigen hat ein Augenschein primär über das für die Beurteilung des
Gestaltungsplans relevante bauliche Umfeld Auskunft zu geben. Es geht
darum, einen Eindruck von der baulichen und landschaftlichen Umgebung
zu gewinnen. Die Dimensionen des gestaltungsplanerisch maximal zulässi-
gen Baukörpers ergeben sich demgegenüber verbindlich aus den einge-
reichten Plänen und den Gestaltungsplanvorschriften. Um die Einbindung
eines möglichen Baukörpers in den städtebaulichen Kontext zu veran-
schaulichen, hat die Grundeigentümerin Visualisierungen des dem Gestal-
tungsplan zugrunde liegenden Richtprojekts samt der näheren Umgebung
erstellt (act. 17.6, Visualisierungen I-VI). Ebenfalls liegt eine Visualisierung
eines redimensionierten Projekts bei den Akten, welches von der privaten
Rekursgegnerin ausgearbeitet und der Rekurrentin anlässlich einer Be-
sprechung im Mai 2018 unterbreitet worden war (act. 14.4 und 14.5).
Schliesslich hat die Rekurrentin selber eine Visualisierung in Auftrag geben,
welche neben dem ursprünglichen Richtprojekt auch das gemäss Gestal-
tungsplan maximal zulässige Bauvolumen (rote Linie) aufzeigt (act. 27.1-5).
Nachdem bei der Planbeurteilung von den höchstzulässigen Werten aus-
zugehen ist und im Übrigen genügend Unterlagen vorliegen, welche über
die Auswirkungen eines möglichen Baukörpers auf das Ortsbild und die be-
R1S.2018.05080 Seite 6

stehenden Sichtbezüge Aufschluss geben, kann dahingestellt bleiben, ob
anlässlich des Lokaltermins das Ausgangspunkt der Gestaltungsplanung
bildende Richtprojekt oder das redimensionierte Projekt vom Mai 2018
ausgesteckt war.
4.1.
In materieller Hinsicht wendet die Rekurrentin ein, dass dem Gestaltungs-
plan die Genehmigung aus Gründen des Denkmalschutzes zu verweigern
sei. Zur Begründung bringt sie vor, dass der Stadtratsbeschluss Nr. 475
vom 21. Mai 2014 nur eine suspensiv-bedingte Entlassung des "Hauses
zum Falken" aus dem Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzob-
jekte von kommunaler Bedeutung vorsehe. Im Zeitpunkt der Genehmigung
des Gestaltungplanes habe die Schutzwürdigkeit somit unverändert be-
standen, was im Rahmen des Verfahrens zu berücksichtigen gewesen wä-
re. Es sei nicht bekannt, ob dem Stadtratsbeschluss eine gutachterliche
Beurteilung zu Grunde gelegen habe. Es sei auch nicht bekannt, ob die of-
fizielle Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege im Rahmen der kan-
tonalen Vorprüfung eingeholt worden sei. Es liege die Vermutung nahe,
dass die Frage der Denkmalpflege und des Ortsbildschutzes gar nicht oder
höchstens lückenhaft und ungenügend geprüft worden sei. Dem Gebäude
"Haus zum Falken" komme eine wesentliche denkmalpflegerische Bedeu-
tung zu, weshalb es schutzwürdig und in seiner Substanz zu erhalten sei.
Auf den zwar formell rechtskräftigen, inhaltlich jedoch fehlerhaften Stadt-
ratsbeschluss sei zwingend zurückzukommen. Es sei ein sachfremdes Ar-
gument (Velostation) als Suspensivbedingung in unzulässiger Weise mit
der Entlassung aus dem Inventar verknüpft worden.
Nach Auffassung der Rekursgegnerschaft ist dieser Einwand nicht zu hö-
ren, da der Entscheid des Stadtrates betreffend die suspensiv-bedingte
Entlassung des Gebäudes "Haus zum Falken" aus dem Inventar unange-
fochten in Rechtskraft erwachsen sei. Abgesehen davon treffe die Behaup-
tung nicht zu.
4.2.
Mit Beschluss Nr. 475 vom 21. Mai 2014 gelangte der Stadtrat Zürich nach
einer umfassenden und sorgfältigen Interessenabwägung zum Schluss,
dass auf eine definitive Unterschutzstellung des Gebäudes "Haus zum Fal-
R1S.2018.05080 Seite 7

ken" zu verzichten sei. Er hielt darin zusammengefasst fest, dass dem Ge-
bäude zwar ein gewisser historischer Zeugenwert zukomme, dass aber das
öffentliche Interesse an einer gut integrierten Velostation in unmittelbarer
Bahnhofsnähe, an einer dem sehr hohen Personenaufkommen gerechte-
ren, grosszügigeren Bahnhofzugänglichkeit sowie an einer architektonisch
überzeugenden Lösung an dieser prominenten Lage das Interesse an einer
Unterschutzstellung der bestehenden Gebäude klar überwiege. Die Lie-
genschaft wurde in der Folge aus dem Inventar der kunst- und kulturhistori-
schen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung unter der Suspensivbe-
dingung entlassen, dass die Baubehörde für ein rechtskräftiges Vorhaben
mit Velostation die Baufreigabe erteilt (act. 17.11). Dieser Beschluss trat
unangefochten in Rechtskraft. Damit wurde über die Frage, ob es sich beim
fraglichen Gebäude um ein Schutzobjekt handelt, bereits rechtskräftig ent-
schieden. Stellt die Liegenschaft somit kein Denkmalschutzobjekt dar, steht
einem Abbruch nichts entgegen.
Die diesbezüglichen Einwände erweisen sich daher als verspätet und sind
nicht zu hören.
5.1.1.
Weiter bringt die Rekurrentin vor, der Gestaltungsplan bzw. das Richtpro-
jekt stünden in direktem Widerspruch zu den Schutzzielen des ISOS und
zum Gebietscharakter der Kernzone. Es sei nicht erkennbar, dass die pri-
vaten Initianten und die Behörden die Inventarvorgaben und Schutzziele
des ISOS und der Kernzone hinreichend in die Beurteilung einbezogen hät-
ten. Die Vorgaben seien weder formell, etwa durch Einholung eines hier
zwingend erforderlichen Gutachtens, noch materiell ausreichend berück-
sichtigt worden. Ein Neubau hätte massive Veränderungen des geschütz-
ten Ortsbildes zur Folge. Die Visualisierung zeige die massive Tragweite
des Eingriffs. Der Gestaltungsplan und das Richtprojekt nähmen nicht den
geringsten Bezug auf das bestehende Ortsbild. Der "schiffsartige" mehrge-
schossige Baukörper mit Flachdach hebe sich störend und grundlegend
vom bestehenden Charakter der Kernzone ab. Die heute bestehenden
wertvollen Sichtbezüge zum darüber liegenden Hang (insbesondere zur Vil-
la Falkenburg, zu den Gartenanlagen etc.) würden durch das geplante
Bauvolumen fast vollständig verdeckt und aus dem öffentlichen Raum ver-
schwinden. Auch die charakteristischen Bezugspunkte zum Bahnhofge-
R1S.2018.05080 Seite 8

bäude Stadelhofen oder zum Hügelgelände würden durch den Neubau ab-
gelöst bzw. verschwinden. Völlig unberücksichtigt bliebe auch die Bezug-
nahme auf das ISOS-Gebiet X "Hohe Promenade". Für die Villa Hohenbühl
werde die "Lage und Fernwirkung" ausdrücklich im ISOS genannt. Ebenso
sei die Rücksichtnahme auf weitere inventarisierte und geschützte Objekte
in der Umgebung des Gestaltungsplangebiets ungenügend.
Ferner weiche der Gestaltungsplan so erheblich von der Regelbauweise
ab, dass diese ihres Sinngehalts entleert werde. So würden die bestehende
Baubegrenzungslinie und die geltenden Vorschriften zur nutzbaren Fläche
durch den Gestaltungsplan erheblich überschritten. Der Baubereich ge-
mäss Gestaltungsplan solle neu die gesamte Parzellenfläche umfassen.
Die oberirdisch nutzbare Fläche werde insgesamt verdoppelt. Anstelle der
heute erlaubten drei Vollgeschosse sollten fünf treten, was eine Abwei-
chung von Art. 75 BZO bedeute. Auf einer Parzelle von lediglich 911 m2
solle ein von der Grundordnung losgelöster, abweichender Neubau ermög-
licht werden. Wie dies mit dem Grundanliegen der Kernzone gemäss
Art. 25 BZO vereinbar sei, sei nicht ersichtlich.
Im Weiteren bestreitet Rekurrentin, dass mit dem Gestaltungsplan eine
städtebaulich, architektonisch und wohnhygienisch einwandfreie Gesamt-
überbauung angestrebt werde. Vielmehr werde zur Rechtfertigung wieder-
holt auf die im regionalen Richtplan aufgeführte öffentliche Velostation und
das damit verbundene grosse öffentliche Interesse hingewiesen. Die Ve-
lostation habe aber keinerlei Zusammenhang mit dem Gestaltungsplan
bzw. dem beabsichtigten Richtprojekt. Es sei jedenfalls nicht ersichtlich, wie
die Velostation ein den Ortsbildschutz überwiegendes öffentliches Interesse
darstellen könne. Die Velostation wäre ohne Weiteres auch nach der Re-
gelbauweise und somit unter Berücksichtigung der geltenden Rahmenbe-
dingungen sowie Schonung des schutzwürdigen Ortsbildes realisierbar.
5.1.2.
Demgegenüber hält die Rekursgegnerschaft zusammengefasst dafür, dass
die Schutzziele des ISOS und der Kernzone dem Neubau nicht entgegen-
stünden. Ebenso gelinge mit dem Gestaltungsplan die Eingliederung in die
bestehende Umgebung. Alt und Neu ergänzten sich gut und bildeten auch
weiterhin ein Gleichgewicht. Das Ortsbild und der Gebietscharakter blieben
dabei gewahrt.
R1S.2018.05080 Seite 9

Der Zweck des im Streit stehenden Gestaltungplans erschöpfe sich nicht im
Bau einer unterirdischen Velostation. Vielmehr führe die bauliche Umset-
zung der im Gestaltungsplan ermöglichten Planungsabsichten zu einem
viel weiter zu fassenden öffentlichen Mehrwert. Mit dem Gestaltungsplan
sowie diesem zugrunde liegenden Richtprojekt sei eine Gesamtüberbauung
ausgearbeitet worden, welche die Interessen der Umgebung und der brei-
ten Bevölkerung berücksichtige.
5.2.1.
Der Gestaltungsplan ist ein Sondernutzungsplan, der eine städtebaulich,
architektonisch und wohnhygienisch einwandfreie Überbauung anstrebt. Zu
diesem Zweck stellt er für ein bestimmtes Gebiet eine Spezialbauordnung
auf, welche von den allgemeinen Festlegungen der Bau- und Zonenord-
nung abweicht und diese überlagert. So werden mit Gestaltungsplänen für
bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die
Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt; dabei
darf von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantona-
len Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Der Gestal-
tungsplan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Aus-
stattungen und Ausrüstungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch ei-
nen Quartierplan geregelt sind; überdies kann er Festlegungen über die
weitere Umgebungsgestaltung enthalten (§ 83 Abs. 3 PBG). Anders als bei
Arealüberbauungen und Sonderbauvorschriften sind die Grundeigentümer
im Perimeter eines Gestaltungsplans an dessen Festlegungen gebunden.
Die Grundordnung wird also ersetzt, womit nur noch gestaltungsplankon-
form gebaut werden darf (vgl. zum Ganzen Walter Haller/Peter Karlen,
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. Aufl., Zürich 1999,
Rz. 317 ff.). Für Kernzonen gilt grundsätzlich nichts Anderes. Demgemäss
darf mit Gestaltungsplänen in Kernzonen von den Kernzonenvorschriften
abgewichen werden.
5.2.2.
Gemäss Lehre und Rechtsprechung hat sich die Rekursinstanz bei der
Überprüfung von Nutzungsplänen und Sondernutzungsplänen einschliess-
lich Quartierplänen unbesehen ihrer grundsätzlich uneingeschränkten
Überprüfungsbefugnis (vgl. § 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegeset-
zes [VRG]) aus Gründen der aus der Gemeindeautonomie (Art. 50 der
Bundesverfassung [BV] und Art. 85 der Zürcher Kantonsverfassung [KV])
R1S.2018.05080 Seite 10

abgeleiteten Planungsautonomie Zurückhaltung aufzuerlegen. Diese Zu-
rückhaltung gilt insbesondere dann, wenn es auf die Beurteilung der örtli-
chen Verhältnisse ankommt. Zudem ist das den Gemeindebehörden bei
der Nutzungsplanung zustehende erhebliche Ermessen zu berücksichtigen.
Mithin darf das Ermessen der Rekursinstanz nicht an die Stelle desjenigen
der Planungsbehörde treten; ihre Lösung darf nicht eine andere, ebenso
vertretbare Lösung ersetzen. Die Rekursinstanz hat vielmehr nur dann kor-
rigierend einzugreifen, wenn sich die kommunale Planung auf Grund über-
kommunaler Interessen als unzweckmässig erweist, den wegleitenden Zie-
len und Grundsätzen der Raumplanung widerspricht oder wenn sie offen-
sichtlich unangemessen ist. Nicht vorausgesetzt ist aber, dass die kommu-
nale Planfestsetzung ohne sachliche Gründe getroffen wurde oder
schlechthin unhaltbar ist. Insofern ist die Gemeindeautonomie durch über-
geordnetes Recht eingeschränkt, und die Gemeinde hat ihrem Planungs-
entscheid eine nachvollziehbare Würdigung der massgebenden Verhältnis-
se des Einzelfalls sowie eine vertretbare Interessenabwägung zu Grunde
zu legen (Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf
2014, § 20 Rz. 77 ff.; VB.2014.00077 vom 9. April 2015; BGr 1C_429/2014
vom 22. April 2015, E. 2.2).
5.3.
Gemäss Art. 5 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimat-
schutz (NHG) erstellt der Bund nach Anhörung der Kantone Inventare von
Objekten von nationaler Bedeutung. Gestützt auf diese Vorschrift hat der
Bundesrat das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz
(ISOS) erlassen. Nach Art. 6 NHG kommt solchen Objekten verstärkter
Schutz zu. Durch die Aufnahme eines Objekts von nationaler Bedeutung in
ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass es in besonderem Masse die
ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug von Wiederher-
stellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche
Schonung verdient (Abs. 1).
Für die Kantone und Gemeinden besteht eine Pflicht zur Berücksichtigung
des ISOS. Das Bundesgericht misst ihm die gleiche Bedeutung zu wie
Sachplänen und Konzepten im Sinne von Art. 13 des Raumplanungsgeset-
zes (RPG); ein Eintrag im ISOS ist deshalb nach Art. 6 Abs. 4 RPG im
Rahmen der kantonalen Richtplanung und damit aufgrund der Behörden-
verbindlichkeit von Richtplänen (Art. 9 Abs. 1 RPG) auch im Rahmen der
R1S.2018.05080 Seite 11

kommunalen Nutzungsplanung zu berücksichtigen (BGE 135 II 209,
E. 2.1). Die Gemeinden werden im Richtplan ausdrücklich verpflichtet, dem
ISOS Rechnung zu tragen (Kantonaler Richtplan, Richtplantext, Stand
18. September 2015, Ziff. 2.4.3 lit. c). So hält denn auch der kantonale
Richtplan fest, dass im Rahmen der Siedlungsentwicklung nach Innen der
Umgang mit kulturgeschichtlichen Objekten der besonderen Sorgfalt bedür-
fe (Kantonaler Richtplan, Richtplantext, Ziff. 2.1.1. lit. b).
Kommt einem Inventarobjekt das Erhaltungsziel A zu, bedeutet dies, dass
alle Bauten, Anlageteile und Freiräume in diesem Gebiet integral zu erhal-
ten und störende Eingriffe zu beseitigen sind (BGr 1C_179/2015 vom
11. Mai 2016, E. 4). Es handelt sich dabei aber um ein Ortsbildschutzinven-
tar, welches grundsätzlich von einem Denkmalschutzinventar abzugrenzen
ist, welches sich mit Einzelbauten beziehungsweise Einzelkulturgütern be-
fasst (Arnold Marti, Rechtsgutachten zu Fragen im Zusammenhang mit der
geplanten Änderung der Aufnahmemethode bei der Revision von Ortsbild-
aufnahmen im Rahmen des Bundesinventars der schützenswerten Ortsbil-
der der Schweiz [ISOS], Schaffhausen/Bern 2016, S. 24 [abrufbar unter
www.bak.admin.ch, besucht am 22. Januar 2019]).
Gemäss Art. 6 Abs. 2 NHG gilt dieser Schutz nur bei der Erfüllung von
Bundesaufgaben im Sinne von Art. 2 und Art. 3 NHG in unmittelbarer Wei-
se. Trifft dies – wie vorliegend – nicht zu, besteht für die kantonale (und
kommunale) Nutzungsplanung lediglich eine Pflicht zur Berücksichtigung.
Überdies hat im Einzelfall eine Interessenabwägung im Lichte der Heimat-
schutzanliegen zu erfolgen (BGE 135 II 209 E. 2.1). Dabei ist zu berück-
sichtigen, dass bei der Festsetzung des Bundesinventars eine Bewertung
der Ortsbilder nach einer einheitlichen wissenschaftlichen Methode erfolgte.
Andere Interessen wie namentlich Ortsentwicklung oder Verdichtung des
Siedlungsgebiets wurden nicht berücksichtigt, und es fand keine Interes-
senabwägung für das erfasste Gebiet statt (vgl. Arnold Marti, Rechtsgut-
achten zu Fragen im Zusammenhang mit dem Erlass des Bundesinventars
der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz [ISOS], Schaffhausen/Bern
2013, S. 8 f. [abrufbar unter www.bak.admin.ch, besucht am 22. Januar
2019]). Entsprechend begründet das ISOS kein normatives Recht, sondern
ist lediglich eine Wertungshilfe bei der Interessenabwägung (Christian Berz,
Zur Berücksichtigungspflicht des ISOS im kantonalen Bau- und Planungs-
recht, PBG aktuell 3/2018, S. 9).
R1S.2018.05080 Seite 12

5.4.
Der Planungsperimeter liegt – wie bereits erwähnt – vollständig im ISOS
Gebiet Nr. 9 "Bellevue und Stadelhofen" mit Erhaltungsziel AC, wobei die
strengere Kategorie A (Erhaltung der Substanz) ausschliesslich für Einzel-
objekte gemäss Inventartabelle (wie beispielsweise das Bahnhofsgebäude
oder den Stadelhoferplatz) gilt (act. 14.7). Im Übrigen ist das Gebiet mit
dem Erhaltungsziel C belegt, welches bedeutet, dass ein Gleichgewicht
zwischen Alt- und Neubauten zu bewahren ist und die für den Charakter
wesentlichen Elemente integral zu erhalten sind (vgl. Erläuterungen zum
ISOS [www.bak.admin.ch, besucht am 22. Januar 2019]). Das jenseits des
Bahneinschnitts gelegene ISOS-Gebiet X "Hohe Promenade" ist als Umge-
bungszone mit der Aufnahmekategorie a-b aufgeführt. Es handelt sich da-
bei um einen durchgrünten Moränenrücken mit ehemaliger Schanzenbefes-
tigung, wobei repräsentative Villen und Mehrfamilienhäuser locker in gross-
zügigen, parkartigen Gärten mit üppigem Baumbestand angeordnet sind.
Einzelnen Gebäuden ist das Erhaltungsziel A (Substanzerhaltung) zuge-
ordnet (z.B. Villa Hohenbühl) (act. 14.7). Das südlich angrenzende Gebiet
Nr. 2 im Bereich Riesbach/Mühlebachstrasse ist wie der Gestaltungsplan-
perimeter dem Erhaltungsziel C zugeteilt.
Gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich ist das
Areal sodann der Kernzone "Hohe Promenade" zugeschieden. Nach
Art. 25 BZO bezwecken die Kernzonenvorschriften die Wahrung des Ge-
bietscharakters durch Pflege der bestehenden Bau- und Grünsubstanz und
deren eingepasste Ergänzung durch Bauten und Anlagen. Der Gebietscha-
rakter wird für die massgebliche Kernzone in Art. 74 BZO wie folgt um-
schrieben:
"Der Kern des Gebiets ist die Hohe Promenade, eine teilweise öffentliche
Parkanlage mit seltenem Baumbestand und mit Aussicht auf Stadt und
See. Dazu gehört ein kleiner Privatfriedhof (Abs. 1 BZO). Herrschaftliche
Villen unterschiedlicher Stilepochen sind lose ins Gelände gesetzt. Auch
Mittelschulen und kleinere Kirchen gehören zur Hohen Promenade (Art. 74
Abs. 2 BZO). Mächtige Natursteinstützmauern sichern die durch Schanzen,
Bahn- und Strassenbauten verursachten Geländeeinschnitte. Zusammen-
hängende Baumgürtel entlang von Strassenzügen, parkartige Gärten und
Kreten prägen das Gebiet und die Landschaft (Abs. 3). In der barocken
Vorstadt Stadelhofen sind Herrschafts- und Handwerkerhäuser des 17. und
R1S.2018.05080 Seite 13

18. Jahrhunderts erhalten. Das Gebiet ist dicht bebaut und bildet einen
Übergang zum innerstädtischen Bereich. Mehrheitlich geschlossene Häu-
serzeilen sind mit Einzelbauten barocken Ursprungs durchsetzt (Abs. 4)."
Aus den Bestimmungen und dem Ergänzungsplan zur Kernzone "Hohe
Promenade" ergeben sich zudem verschiedene Vorgaben zu Lage und
Ausmassen von Ersatzneubauten. Für das rekursbetroffene Grundstück
wurden eine Profilerhaltungslinie, ein Baubereich und Vorschriften bezüg-
lich des Verhältnisses von Geschosszahl zur Gebäudegrundfläche festge-
setzt (1/140). Gemäss Art. 28 BZO haben Gebäude oder Gebäudeteile im
Bereich einer Profilerhaltungslinie bei Ersatz oder Umbau den Kubus und
das wesentliche äussere Erscheinungsbild der bestehenden Gebäude zu
übernehmen. Die Zahl der bestehenden Vollgeschosse darf nicht über-
schritten werden.
5.5.
Soweit die Rekurrentin zunächst die Ansicht vertritt, es hätte zwingend ein
Gutachten eingeholt werden müssen, um die Auswirkungen des Gestal-
tungsplans auf das ISOS zu untersuchen, kann ihr nicht gefolgt werden.
Wenn bei der Erfüllung einer Bundesaufgabe ein inventarisiertes Objekt er-
heblich beeinträchtigt werden könnte oder sich in diesem Zusammenhang
grundsätzliche Fragen stellen, so hat die zuständige Behörde (vgl. Art. 7
Abs. 1 NHG) rechtzeitig ein Gutachten durch eine Kommission nach Art. 25
Abs. 1 NHG einzuholen, worin darzulegen ist, ob das Objekt ungeschmälert
zu erhalten oder wie es zu schonen ist (Art. 7 Abs. 2 NHG; siehe zum Gan-
zen auch Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutz-
recht, 5. Aufl. 2008, S. 404 ff.; zum Begriff der Bundesaufgabe vgl. BGr
1C_482/2012 vom 14. Mai 2012, E. 3.4 ff. ). Gestützt auf Art. 25 Abs. 1
NHG hat der Bund die Eidgenössische Natur- und Heimatschutzkommissi-
on (ENHK) und die Eidgenössische Kommission für Denkmalpflege (EKD)
als begutachtende Fachkommissionen für Angelegenheiten des Natur- und
Heimatschutzes sowie der Denkmalpflege eingesetzt (Art. 23 Abs. 4 und
Art. 25 Abs. 1 lit. d der Verordnung vom 16. Januar 1991 über den Natur-
und Heimatschutz [NHV]).
Im vorliegenden Fall steht ein kommunaler Sondernutzungsplan in Frage,
weshalb es nicht um die Erfüllung einer Bundesaufgabe geht. Damit sind
R1S.2018.05080 Seite 14

die Voraussetzungen von Art. 7 Abs. 2 NHG nicht erfüllt und erweist sich
eine Begutachtung durch eine Kommission nicht als obligatorisch.
5.6.1.
Strittig ist ferner die Frage, ob das im Gestaltungsgebiet stehende Gebäude
"Haus zum Falken", welches einem Neubau weichen soll, für das Ortsbild
eine prägende Bedeutung hat. Die Rekurrentin vertritt diese Auffassung mit
der Begründung, dass dem Inventarobjekt historisch und denkmalpflege-
risch ein wesentliches Gewicht zukomme. Das Gebäude bilde eine Grenz-
stelle zwischen dem Schanzengürtel und dem offenen Umland. Durch den
späteren Bau der Falken- und Schanzengasse, welche auf das "Haus zum
Falken" ausgerichtet seien, komme dem Gebäude eine Schnittstellenfunkti-
on und damit eine besondere, charakteristische Stellung im Ortsbild zu.
Das Gebäude bilde eine städtebauliche Zäsur zwischen Ebene und dem
ansteigenden, auf dem Moränenhügel liegenden Gebiet bzw. zwischen
dem einst befestigten Schanzenland und der Vorstadt. Die Lage und
äussere Erscheinung des heutigen Gebäudes "Haus zum Falken" seien für
das Ortsbild prägend. Diesen Umständen habe der Gesetzgeber Rechnung
getragen, indem er die Gebäude inventarisiert und Planungsgrundsätze
festgehalten habe. Gemäss Ergänzungsplan zur Kernzone Hohe Promena-
de würden für das Gestaltungsplangebiet eine Profilerhaltungslinie, ein
Baubereich und Vorschriften bezüglich des Verhältnisses von Geschoss-
zahl zu Gebäudegrundfläche bestehen. Diese Vorgaben würden durch den
Gestaltungsplan vollständig ausgehebelt.
Demgegenüber hält die kommunale Vorinstanz dafür, dass dem Umstand
der suspensiv-bedingten Inventarentlassung aus dem Jahre 2014 Rech-
nung zu tragen sei, und das "Haus zum Falken" daher nicht zum massge-
blichen Ortsbild gehöre. Bei der konkreten Würdigung eines durch den Ge-
staltungsplan ermöglichten Projekts, das an die Stelle des dannzumal ab-
gerissenen Bestandes treten werde, müsse das bestehende "Haus zum
Falken" "weggedacht" werden.
5.6.2.
Die Auffassung der kommunalen Vorinstanz ist zutreffend. Wie bereits vor-
ne dargelegt, wurde das bestehende "Haus zum Falken" suspensiv-bedingt
aus dem kommunalen Inventar der kunst- und kulturhistorischen Denkmal-
schutzobjekte entlassen. Es darf abgebrochen werden, sobald die Baufrei-
R1S.2018.05080 Seite 15

gabe für ein rechtskräftiges Neubauprojekt mit Velostation vorliegt. Damit
zählt die Erscheinung des Gebäudes nicht (mehr) zum massgeblichen
Ortsbild der Kernzone und ist der heutige Gebäudebestand aus dem Jahre
1819 für die Frage, ob der Gestaltungsplan auf das Ortsbild und die umlie-
genden Schutzobjekte gebührend Rücksicht nimmt, unbeachtlich. Ob die
mit dem Gestaltungsplan vorgesehenen Abweichungen von den geltenden
Vorgaben zu Lage und Ausmass von Ersatzneubauten gemäss Kernzon-
energänzungsplan das zulässiges Mass überschreiten, bleibt nachfolgend
zu prüfen.
5.7.
Mit Gestaltungsplänen kann – wie bereits dargelegt – von den Bestimmun-
gen über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen
abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 Satz 2 PBG). Die Anforderungen und das
Ausmass der in Gestaltungsplänen zulässigen Abweichungen von der
Grundnutzungsordnung werden im Planungs- und Baugesetz nicht näher
umschrieben. Immerhin gilt als anerkannt, dass die Abweichungen nicht
dazu führen dürfen, dass die planerisch und demokratisch abgestützte
Grundordnung ihres Sinngehalts entleert würde, mithin das Kernzonenre-
gime praktisch aus den Angeln gehoben würde (vgl. zu einem solchem Fall
BGE 135 II 209, insb. E. 5.6. f.).
5.8.
Die Rekursgegnerschaft nennt in ihren Ausführungen, auf die verwiesen
werden kann, einleuchtende und überzeugende öffentliche Interessen für
das geplante Bebauungskonzept. Dessen zentrale Elemente sind bereits
im Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV und in der Weisung des Stadtrates
von Zürich an den Gemeinderat beschrieben (act. 17.5 S. 6 ff., act. 17.7).
Es werden insbesondere folgende Ziele verfolgt (act. 17. 5, S. 9):
- Städtebaulich und architektonisch wertvolle Bebauung als Ergänzung
zum Bahnhof Stadelhofen;
- Die Sicherung der im regionalen Richtplan festgesetzten Velostation
mit mindestens 1'000 Abstellplätzen;
- Die Verbesserung der Zugänglichkeit und Aufwertung der Platzsituation
am Bahnhof Stadelhofen;
- Die Schaffung von Flächen für Handels- und Dienstleistungsbetriebe,
publikumsorientierte Nutzungen wie Gastronomie und Verkauf oder an-
dere der Kernzone entsprechende Nutzungen.
R1S.2018.05080 Seite 16

Die Umsetzung der mit dem Gestaltungsplan ermöglichten Planungsab-
sichten liegt im öffentlichen Interesse und führt in verschiedener Hinsicht zu
einer Verbesserung. Entgegen der Behauptung der Rekurrentin erschöpft
sich der Zweck des Gestaltungsplans nicht in der Erstellung einer unterirdi-
schen Velostation. Der Bahnhof Stadelhofen, welcher sich durch eine hohe
Personenfrequenz auszeichnet, ist einer der wichtigsten S-Bahnhöfe Zü-
richs. Er ist gemessen am Passagieraufkommen der siebtgrösste Bahnhof
der Schweiz. Zugleich ist der Bahnhof ein Umsteigepunkt auf das Tram so-
wie die Forchbahn, die beide auf dem Stadelhoferplatz verkehren. Er stellt
damit einen wichtigen Verkehrsknoten für die Benutzer und Benutzerinnen
des öffentlichen Verkehrs dar. Die heutige Zugangssituation zum Bahnhof
ist durch die stetig wachsende Anzahl Reisender und Pendler in den letzten
Jahren anhaltend enger geworden. Dass die Rekurrentin diese notorischen
Fakten und insbesondere die bestehende Engstelle vor dem bestehenden
"Haus zum Falken" bestreitet, ist nicht nachvollziehbar. Durch das geplante
Zurückweichen der Baubegrenzungslinie im Erdgeschoss erfährt der Be-
reich zwischen bestehendem Bahnhofgebäude und Neubau eine Auswei-
tung. Der grosszügigere Aussenraum sorgt dafür, dass die Zugangssituati-
on zum Gleisbereich erheblich verbessert und der enge Trottoirbereich zur
Kreuzbühlstrasse aufgeweitet wird. Dass durch die Anliefer- und Entsor-
gungsmöglichkeiten und den Zugang zur Velostation die Raumgewinne
wieder zunichtegemacht würden, wie die Rekurrentin in der Replik behaup-
tet, ist nicht ersichtlich. Wie die kommunale Vorinstanz in der Duplik auf-
zeigt, wird die Anlieferung und Entsorgung ausserhalb der Hauptverkehrs-
zeiten erfolgen. Es ist mit zwei bis drei Fahrzeugen pro Tag zu rechnen.
Überdies sind die Zugänge für die Nutzer des Gebäudes bewusst auf ver-
schiedenen Seiten angeordnet, um die unterschiedlichen Nutzungen zu
entflechten. Ebenso wird die Velostation durch einen separaten Eingang di-
rekt ab der Kreuzbühlstrasse erschlossen. Ein neuer Engpass ist nicht zu
erwarten. Sodann werden öffentlichkeitswirksame Nutzungen (Gastrono-
mie, Verkauf) den Raum um den Bahnhof Stadelhofen beleben und dessen
Attraktivität steigern.
Sodann stellen immer mehr Pendler ihre Velos rund um den Bahnhof ab,
da die bestehenden Anlagen, insbesondere die bestehenden Velostationen
auf dem Stadelhoferplatz und an der Mühlebachstrasse, überfüllt sind. Im
regionalen Richtplan ist eine Velostation mit mindestens 1'000 Abstellplät-
zen ausdrücklich enthalten. Das öffentliche Interesse an der Errichtung ei-
R1S.2018.05080 Seite 17

ner zentralen unterirdischen Velostation ist somit ebenfalls offenkundig
ausgewiesen.
Aufgrund der Ausbaupläne für den Bahnhof, welcher durch ein viertes, un-
terirdisches Gleis samt zweiter Tunnelröhre erweitert werden soll
(act. 24.2), sind noch grössere Personenfrequenzen zu erwarten. Es be-
steht somit ein bedeutendes öffentliches Interesse für einen optimierten
Zugang zum Bahnhof, zusätzliche Veloabstellflächen und die Nutzbarkeit
der Flächen als öffentlicher Raum. All diese Gründe sind bei der Interes-
senabwägung neben den Aspekten des Ortsbildschutzes zu berücksichti-
gen und zu gewichten.
5.9.1.
Der in Frage stehende Gestaltungsplan ermöglicht grössere Dimensionen
und eine höhere Ausnützung gegenüber den geltenden Vorschriften ge-
mäss der Bau- und Zonenordnung. Oberirdisch sind maximal fünf Ge-
schosse zulässig, wobei das Geschoss 0 aufgrund der bestehenden Topo-
graphie teilweise im Erdreich liegen darf (Art. 7 GPV). Das Hauptgebäude
darf eine Kote von 430,50 m ü. M. nicht überschreiten. Ausgenommen sind
technisch bedingte Aufbauten. Dabei beträgt das zulässige Höchstmass für
Liftaufbauten, Anlagen zur Fassadenreinigung, Anlagen zur Gewinnung
von erneuerbarer Energie und dergleichen 1,20 m, jenes für Absturzsiche-
rungen sowie Zu- und Abluftrohre richtet sich nach den dafür geltenden ge-
setzlichen Normen (Art. 9 GPV). Das nicht begehbare Flachdach ist ökolo-
gisch wertvoll zu begrünen (Art. 10 Abs. 3 GPV). Die zulässige Geschoss-
fläche beträgt in den Geschossen 0 bis 4 3'400 m2. Die für rund 1'000 Fahr-
räder konzipierte Velostation soll in den drei Untergeschossen (Art. 5 GPV)
und im östlichen Bereich des Erdgeschosses angeordnet werden, wo auch
der oberirdische Zugang zur Parkierungsanlage erfolgt. Im zweiten Unter-
geschoss ist eine zusätzliche, direkte Fussgängererschliessung zur beste-
henden Ladenpassage Stadelhofen vorgesehen.
Bei diesen im Geltungsbereich zulässigen Massen handelt es sich um Ma-
ximalmasse, die den gestalterischen Rahmen für ein mögliches Projekt bil-
den (§ 83 Abs. 2 PBG), aber diesem nicht gleichgesetzt werden dürfen. Für
die Planbeurteilung ist von den höchstzulässigen Werten auszugehen. Das
Ausgangspunkt der Gestaltungsplanung bildende Richtprojekt des Architek-
turbüros Calatrava Valls SA schöpft die zulässige Höhe der Hochbaute
R1S.2018.05080 Seite 18

(430,50 m ü. M.) mit einer Kote von 429,30 m ü. M. nicht ganz vollständig
aus. Die Traufhöhe wurde im Richtprojekt auf eine Kote von 427.50 m ü. M
gesetzt und entspricht der Traufhöhe des benachbarten Gebäudes an der
Falkenstrasse 27 (Restaurant Weisses Kreuz). Beim überarbeiteten Richt-
projekt vom Mai 2018 wurde die nordöstliche Gebäudeflucht um 4,50 m zu-
rückgezogen, um die Sichtbeziehung zum Stadelhoferplatz aufzuwerten.
Die Höhen des Baukörpers blieben unverändert (vgl. Gegenüberstellung
Richtprojekt /Überarbeitung Mai 2018, act. 14.5).
5.9.2.
Soweit die Rekurrentin vorab geltend macht, die zuständigen Stellen und
Behörden hätten sich mit den Schutzanliegen des ISOS nicht genügend
auseinandergesetzt, erweist sich der Einwand als haltlos. Der Planungsbe-
richt gemäss Art. 47 RPV befasst sich ausdrücklich mit den Schutzzielen
des ISOS. Darin wurde festgehalten, dass der Gestaltungsplan mit dem
ISOS kompatibel sei (act. 17.5, S. 13 f.). Im Übrigen haben die Vorinstan-
zen in den Rekursantworten umfassende Begründungen nachgereicht, und
es wurde den Parteien Gelegenheit zu einer Stellungnahme geboten. Damit
wurde ein allfälliger Begründungsmangel geheilt (Kaspar Plüss, in: Kom-
mentar VRG, 3. Aufl. Zürich/Basel/Genf, § 10 Rz. 36).
5.9.3.
Das seit 1. Oktober 2016 für die Stadt Zürich festgesetzte ISOS geht vom
heutigen Baubestand aus und sieht entsprechend der ISOS-Methodik vor,
dass nahezu das ganze Stadtgebiet vom Bundesinventar erfasst wird. An-
gesichts des ISOS-Eintrags ist von einem schützenswerten Ortsbild auszu-
gehen, welches im Rahmen des vorliegenden Gestaltungsplanes zu be-
rücksichtigen ist. Der Gestaltungsplan schafft die planungs- und baurechtli-
che Grundlage für die Erstellung eines Bauköpers, welcher an dieser pro-
minenten Lage unbestrittenermassen einen neuen städtebaulichen Akzent
setzen wird. Dass das Ortsbild dadurch eine Veränderung erfährt, liegt auf
der Hand. Eine nicht vertretbare Beeinträchtigung der Schutzziele des
ISOS oder des Gebietscharakters der Kernzone ist jedoch nicht auszu-
machen.
Wie bereits erwähnt, ist das Gebiet Nr. 9 nicht dem strengen Erhaltungs-
ziel A mit Substanzerhalt, sondern lediglich dem niedrigsten Erhaltungs-
ziel C gemäss ISOS zugeordnet, welches besagt, dass ein Gleichgewicht
R1S.2018.05080 Seite 19

zwischen Alt- und Neubauten zu bewahren ist und die für den Charakter
wesentlichen Elemente integral zu erhalten sind. Daneben sind in der un-
mittelbaren Umgebung nur einzelne Objekte mit dem Erhaltungsziel A (z.B.
Stadelhoferplatz, Bahnhofsgebäude, Villa Hohenbühl) belegt.
Das Gebiet Nr. 9 zeichnet sich mehrheitlich durch ältere Bauten aus. Dazu
zählt auch das 1894 erbaute spätklassizistische Bahnhofgebäude, welches
anlässlich der Bahnhofserweiterung vom Architekten Santiago Calatrava in
das aus Sichtbeton und Stahl konzipierte Bauwerk integriert wurde. Im
Südwesten und in unmittelbarer Nachbarschaft zum Gestaltungsplangebiet
befindet sich das Geviert mit historischer Blockrandbebauung an der Fal-
ken- bzw. Goethestrasse, welche die Kulisse des aus der Gründerzeit
stammenden Stadelhoferplatzes mit seinen mächtigen Platanen und dem
gusseisernen Schalenbrunnen in der Platzmitte bildet. Die andere Platzsei-
te wird von Geschäftsgebäuden aus einer jüngeren Zeit gesäumt. Oberhalb
der Bahnlinie liegt in Sichtweite das durchgrünte Villengebiet mit Villa Fal-
kenburg und Villa Hohenbühl, das dem ISOS-Gebiet X zugeteilt ist.
Der Charakter des ISOS-Gebiets Nr. 9 wird durch einen gemäss Gestal-
tungsplan möglichen Baukörper nicht aus den Angeln gehoben. So vermag
ein einzelner Neubau, der überdies am Rande des Gebiets zu stehen
kommt, die gewachsenen Überbauungsstrukturen und die typischen Er-
scheinungsmerkmale des geschützten Ortsbildes nicht zu beeinträchtigen.
Vielmehr ist festzustellen, dass angesichts der geringen Ausdehnung des
Gestaltungsplangebietes das Gleichgewicht zwischen den Alt- und Neu-
bauten im geschützten Ortsbild auch weiterhin gewahrt bleibt. Dass dem
bestehenden "Haus zum Falken", welches einem Neubau weichen soll, un-
ter ortsbildschutzrechtlichen Aspekten keine schützenswerte prägende Be-
deutung zukommt, wurde bereits dargelegt. Auch das jenseits der Geleise
auf dem durchgrünten Moränenrücken situierte ISOS-Gebiet X "Hohe Pro-
menade" und das angrenzende Gebiet Nr. 2 werden durch einen Neubau
nicht unmittelbar tangiert, da sich das Gestaltungsplangebiet ausserhalb
dieser Perimeter befindet. Nicht von der Hand zu weisen ist jedoch, dass
sich einzelne Sichtbezüge und Sichtachsen insbesondere auf den Hügelbe-
reich und die dort situierten Villen verändern werden. Besonders imposant
thront die kuppelüberkrönte Villa Hohenbühl (Einzelobjekt Nr. X.0.9) über
einer terrassierten Gartenanlage. Deren geschützte Fernwirkung wird – wie
der Augenschein ergeben hat – jedoch nicht generell, sondern lediglich je
R1S.2018.05080 Seite 20

nach Standort des Betrachters eingeschränkt (vgl. Fotos Nrn. 1 und 2 in
Prot. S. 8). So bleibt insbesondere die Frontalansicht der Villa Höhenbühl
für einen Betrachter, welcher auf der Kreuzbühlstrasse positioniert ist, wei-
terhin uneingeschränkt erlebbar (vgl. Foto Nr. 10 in Prot. S. 13). Ebenso für
Passanten, welche von der Stadelhoferstrasse herkommen, bleibt die
Fernwirkung der Villa Höhenbühl erhalten (vgl. Foto Nr. 2 in Prot. S. 9.).
Auch die Sicht auf die Villa Falkenburg, deren Fernwirkung im ISOS übri-
gens nicht geschützt ist, wird durch einen Neubau nicht übermässig beein-
trächtigt (vgl. Fotos Nrn. 1, 2 und 11 in Prot. S. 9 ff.). Schliesslich sind auch
die Sichtbezüge auf den durchgrünten Moränenhügel abhängig von der
Position des Betrachters. Während die Aussicht von der Falkenstrasse und
der Mühlebachstrasse auf das erhöhte Plateau "Hohe Promenade" durch
den geplanten Gebäudekomplex unbestrittenermassen beschnitten wird,
wird diese vom Stadelhoferplatz aus aufgrund der peripheren Lage des
Neubaus nicht wesentlich beeinträchtigt. Die mächtigen Natursteinstütz-
mauern, welche die durch Schanzen, Bahn- und Strassenbauten verur-
sachten Geländeeinschnitte sichern, sind im Übrigen bereits gegenwärtig
nur bei unmittelbarer Frequentierung des Bahnhofs erlebbar. Insgesamt ist
durch eine partielle Verdeckung des Hügelbereichs keine Unverträglichkeit
mit den Schutzzielen des ISOS auszumachen.
Ebenso wenig ist ersichtlich, inwiefern sich der Gestaltungsplan nicht mit
den weiteren im ISOS verzeichneten Einzelobjekten mit Erhaltungsziel A
(Herrschaftssitze Sonnen- und Baumwollhof (Nr. 9.0.9), Bahnhofgebäude
(Nr. 9.0.11), Stadelhoferplatz (Nr. 9.0.10) vertragen soll. Das historische
Bahnhofsgebäude im Stil einer Renaissancevilla sticht aus der Bebauungs-
situation unbestrittenermassen hervor. Als freistehendes Gebäude erhält es
eine eigene, isolierte Präsenz. Dass das Schutzobjekt durch die mit der an-
gefochtenen Planung anvisierten Überbauung stark bedrängt und in seiner
Wirkung übermässig beeinträchtigt werde, ist nicht erkennbar. Vielmehr hat
bereits der moderne, aussergewöhnliche Erweiterungsbau von Santiago
Calatrava mit seiner Materialisierung, den geschwungenen Formen und
insbesondere der organisch-skulpturalen Treppen- und Brückenanlage
über den Gleisen zu einer Zäsur geführt. Dass im Zuge einer baulichen
Verdichtung neue Gebäude näher an Schutzobjekte, die im Zeitpunkt ihrer
Erstellung allein auf weiter Flur standen, heranrücken und deren Ausstrah-
lung in einem gewissen Mass reduzieren, kann nicht mit einem Mangel an
besonderer Rücksichtnahme auf Denkmalschutzobjekte gleichgesetzt wer-
R1S.2018.05080 Seite 21

den, sondern ist als Auswirkung der Verknappung von Bauland in vielen
Fällen hinzunehmen. Noch weniger auf der Hand liegt eine relevante Be-
einträchtigung des weiter entfernt situierten Stadelhoferplatzes oder gar der
barocken Herrschaftssitze Sonnen- und Baumwollhof, zu welchen kein op-
tischer Bezug besteht.
5.9.4.
Weiter ist auch keine nicht hinzunehmende Tangierung der Kernzone er-
kennbar. Festzuhalten ist zunächst, dass bereits der kantonale Gesetzge-
ber in Kernzonen nicht die ewigwährende Unabänderlichkeit von histori-
schen Entwicklungen und baulichen Elementen festschreiben wollte, von
welcher die Rekurrentin auszugehen scheint. § 50 Abs. 1 PBG statuiert,
dass Kernzonen schutzwürdige Ortsbilder umfassen, die in ihrer Eigenart
erhalten oder erweitert werden sollen. Aus der Sicht des kantonalen Ge-
setzgebers ist es somit nicht zwingend, dass bauliche Erneuerungen in der
Kernzone nur in demjenigen Baustil und in den identischen Kubaturen und
Volumina zuzulassen sind, welche im Entstehungszeitpunkt der entspre-
chenden Kernzone vorrangig waren. Die Erhaltung der Eigenart schliesst
nicht aus, dass zeitgenössisch-modern gestaltete neben altherkömmlichen
Bauten Bestand haben oder sogar eine Bereicherung darstellen können,
wie die von der kommunalen Vorinstanz angeführten Beispiele in innerstäd-
tischen Kernzonen illustrieren (z.B. Warenhaus Feldpausch, act. 17.18;
Kunsthauserweiterung, act. 17.20 oder Geschäftshaus SwissRe,
act. 17.21).
Die Erhaltung der geschichtlichen Entwicklung der Baustruktur schliesst
ferner auch die Verwirklichung einer die Regelbauweise überschreitenden
Überbauung in der Kernzone sachlich nicht aus. Als Neubau kann eine
Überbauung per se nicht mehr Teil der althergebrachten Baustruktur sein;
zukunftsgerichtet betrachtet kann sie als zeitgenössisches Element einer
ständig voranschreitenden baulichen Entwicklung angesehen werden.
Das mit dem Gestaltungsplan zu ermöglichende Bauvolumen setzt im frag-
lichen Gebiet keinen mit dessen Charakter nicht zu vereinbarenden Ge-
gensatz. Die langgestreckte, sich nach Osten verjüngende Gestalt eines
möglichen Neubaus ergibt sich aus der Form des Grundstücks. Die Längs-
achse verläuft parallel zu den Verkehrsachsen der Bahn auf der einen und
der Kreuzbühlstrasse auf der anderen Seite. Die Setzung des Baukörpers
R1S.2018.05080 Seite 22

korrespondiert, wie der eingangs abgebildeten Visualisierung aus der Vo-
gelperspektive zu entnehmen ist, mit der Raumstruktur im Bahnhofgebiet.
Ferner sind die Grundmasse auf die bauliche Umgebung abgestimmt. Der
Gestaltungsplan erlaubt auf dem betroffenen Grundstück keine neuen Bau-
körper, die höher ausfallen als die umliegenden Gebäude. Ebenso orientie-
ren sich die zulässigen Dimensionen an der benachbarten fünfgeschossi-
gen Blockrandbebauung. Dadurch wird die Massstäblichkeit und Körnung
der Kernzone gewahrt, und es wird kein unüberbrückbarer Gegensatz zur
bestehenden Siedlungsstruktur geschaffen (vgl. das Modellfoto des Richt-
projekts und die Vogelperspektive in act. 17.5, S. 8 und 23). Hält der Ge-
staltungsplan die an diesem Ort verträglichen Gebäudemasse bezüglich
Höhe und Volumen somit ein, besteht durchaus auch Raum für einen Neu-
bau zeitgenössisch-moderner Prägung, wie das Richtprojekt illustrativ auf-
zeigt. Die skulpturale Gebäudeform würde zwar einen gewissen Kontrast
zu den im Nahbereich befindlichen, einem ganz anderen Stil verpflichteten
Schutzobjekte setzen. Sie würde aber nicht in einen unerträglichen Wider-
spruch zu diesen treten oder eine Beeinträchtigung derselben herbeiführen.
Sodann bleibt auch die Aussichtslage des Kernzonengebiets, wie eine Vi-
sualisierung zeigt, weitestgehend erhalten. [….] Die sich mit jeder neuen
Überbauung einstellende Folge ist daher hinzunehmen. Insgesamt gelingt
mit dem Gestaltungsplan die Eingliederung in die Umgebung und damit ei-
ne eingepasste Ergänzung zur heutigen Baustruktur. Eine nicht vertretbare
Beeinträchtigung des geschützten Ortsbildes und des Gebietscharakters ist
nicht auszumachen. Dass das Gebiet von einem nach Gestaltungsplan zu-
lässigen Neubau nachgerade optisch "erdrückt" würde, ist nicht erkennbar.
5.9.5.
Sodann moniert die Rekurrentin, dass die geltende Grundnutzungsordnung
durch den Gestaltungsplan "ihres Sinngehalts entleert" würde. Dazu ist
vorweg festzuhalten, dass eine einzelne wesentliche Abweichung von den
Kernzonenvorschriften nicht per se zum Schluss berechtigt, die Grundnut-
zungsordnung werde "aus den Angeln gehoben". Vielmehr sind Art, Um-
fang und Auswirkungen dieser Abweichungen gesamthaft im Kontext mit
den Schutzzielen zu würdigen. Dabei kommt den Initianten eines Gestal-
tungsplanes und den Behörden, welche ihm zustimmen bzw. ihn genehmi-
gen müssen, ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Im Rahmen dieses Ge-
staltungsspielraumes sind auch die Aspekte des Ortsbildschutzes gemäss
R1S.2018.05080 Seite 23

der Grundnutzungsordnung zu beachten und die Schutzanliegen des ISOS
in die Interessenabwägung einzubeziehen (BGE 135 II 209, E. 5.2).
Zur Grundnutzungsordnung gehört unbestrittenermassen auch die geltende
Profilerhaltungslinie, der Baubereich und die Vorschriften bezüglich des
Verhältnisses zwischen Geschosszahl zu Grundfläche. Dass diese Vorga-
ben durch den Gestaltungsplan durchstossen werden, trifft zu. Jedoch ent-
spricht es – wie bereits dargetan – der gesetzlichen Konzeption des zür-
cherischen Gestaltungsplans, dass mit dem Gestaltungsplan grundsätzlich
auch eine Profilerhaltungslinie wie auch andere Vorschriften aus dem Er-
gänzungsplan zur Kernzone "Hohe Promenade" suspendiert werden kön-
nen. Wie vorne aufgezeigt, sprechen wichtige Gründe für das gewählte Be-
bauungskonzept und ist ein öffentliches Interesse an der Erstellung eines
Neubaus gemäss Gestaltungsplan ausgewiesen. Insgesamt wirkt sich die
Sondernutzungsplanung positiv auf die in Frage stehende städtebauliche
Situation aus. Daneben ist offensichtlich, dass an dieser prominenten städ-
tischen Lage angesichts der fortschreitenden Verknappung des Baulandes
eine erhebliche, im öffentlichen Interesse liegende bauliche Verdichtung er-
zielt werden kann und ungenügend genutzte Flächen einer besseren Nut-
zung zugeführt werden können. Eine solche Siedlungsentwicklung nach In-
nen entspricht dem Verdichtungsziel des Bundesgesetzes über die Raum-
planung (vgl. Art. 1 Abs. 2 lit. abis und Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG).
Den dargelegten öffentlichen Interessen stehen ortsbildschutzrechtliche
Aspekte gegenüber. Dass das Ortsbild durch einen grossvolumigen Bau-
körper eine Veränderung erfährt, lässt sich nicht bestreiten. Wie jedoch be-
reits erwähnt, wird mit dem geplanten Gebäudekomplex kein störender Ge-
gensatz zur Massstäblichkeit der umliegenden Bauten geschaffen, da Höhe
und Volumen auf die Masse des baulichen Umfelds abgestimmt sind. Des
Weiteren ist die gebotene Rücksichtnahme auf das ISOS erfüllt. Dessen
Schutzanliegen bleiben im vorliegenden Fall gewahrt, und es ist keine nicht
vertretbare Beeinträchtigung des geschützten Ortsbildes oder der Einzel-
schutzobjekte ersichtlich. Schliesslich ist festzuhalten, dass die Nutzweise
(Art. 9 GPV) den Kernzonenvorschriften entspricht (Art. 41 Abs. 2 BZO). Es
ist somit nicht zu erkennen, womit die Grundordnung in unzulässiger Weise
quasi aus den Angeln gehoben und ihres Inhalts entleert würde (zum Ver-
gleich: in dem bereits erwähnten Entscheid BGE 135 II 209 wurde letzteres
bejaht, indem ein Gestaltungsplan in einer Kernzone, in welcher eine ma-
R1S.2018.05080 Seite 24

ximale Gebäudehöhe von 9,5 m galt und im ISOS der Erhaltungshinweis
"keine weitere Bautätigkeit" enthalten war, eine siebengeschossige Baute
mit einer Gesamthöhe von 22,1 m zulassen wollte). Aus den dargelegten
Gründen rechtfertigt die von den Vorinstanzen im Lichte der Heimatschutz-
anliegen vorgenommene Interessenabwägung die Abweichung von der
Grundordnung. Die Regelungen liegen im Rahmen des dem zuständigen
Planungsträger zukommenden Ermessens und sind daher nicht zu bean-
standen.
Sind die Voraussetzungen gemäss § 83 PBG erfüllt und entspricht der Ge-
staltungsplan den Zielen und Grundsätzen des Raumplanungsrechts sowie
den übergeordneten Planungen, bedarf es entgegen der Auffassung der
Rekurrentin keiner Rechtfertigung für den dessen Erlass. Es kann damit
auch dahin gestellt bleiben, ob den öffentlichen Interessen an einer Ve-
lostation mit einem redimensionierten Projekt hätte Rechnung getragen
werden können.
6.1.
Ferner moniert die Rekurrentin, dass der Gestaltungsplanperimeter ledig-
lich eine einzige Parzelle mit einer Fläche von 911 m2 umfasse. Angesichts
der Grösse dieser Parzelle und der Bedeutung des Richtprojekts laufe der
Gestaltungsplan letztlich auf ein verpöntes Einzelprojekt hinaus. Ein Gestal-
tungsplan solle aber eben gerade nicht dazu dienen, für ein Einzelprojekt
eine von der BZO abweichende und günstigere Überbauungsmöglichkeit zu
schaffen.
Dem hält die Rekursgegnerschaft entgegen, dass für Gestaltungspläne
keine flächenmässigen Minimalanforderungen existierten. Im Kanton und in
der Stadt Zürich gebe es etliche rechtskräftige Gestaltungspläne von eher
geringer Grösse.
6.2.
Die rekurrentische Auffassung, wonach Gestaltungspläne lediglich für grös-
sere Gebiete zulässig seien, findet im Gesetz keine Stütze. So hat der Ge-
setzgeber anders als beim Institut der Arealüberbauung (§ 69 PBG) im Pla-
nungs- und Baugesetzgesetz keine flächenmässigen Minimalanforderun-
gen statuiert (vgl. BRKE II Nr. 0080/2002 in BEZ 2002 Nr. 55). Auch wider-
R1S.2018.05080 Seite 25

spricht es nicht dem Sinn und Zweck der Raumplanung, wenn nur für ein
kleineres Gebiet eine von der Grundordnung losgelöste Spezialbauordnung
aufgestellt wird. So kommt den Gestaltungsplänen bei der baulichen Ver-
dichtung bereits überbauter Gebiete eine besondere Bedeutung zu. In
Städten haben sie häufig die Funktion, Areale einer neuen, qualitativ und
städtebaulich hochstehenden Mischnutzung zuzuführen. Diese Zielsetzung
lässt sich auch bei kleineren Flächen erreichen, und es kann nicht gesagt
werden, nur bei Gebieten mit einer Mindestgrösse lasse sich eine städte-
baulich und architektonisch gute Überbauung bewerkstelligen. Dass sich
auch kleinere Gebiete zweckmässig beplanen lassen und der vorliegende
Gestaltungsplan nicht "krass" unterdurchschnittlich ist, ergibt sich aus den
in der Rekursantwort der kommunalen Vorinstanz genannten rechtskräfti-
gen Gestaltungsplänen, welche Flächen zwischen 381 m2 und 1'112 m2
umfassen (act. 16, S. 29). Die Kritik an der Grösse des Gestaltungsplanes
erweist sich damit als unbegründet.
7.1.
Im Weiteren rügt die Rekurrentin, dass der Gestaltungsplan keinen ange-
messenen Spielraum offenlasse. Der Gestaltungsplan laufe auch in dieser
Hinsicht auf ein einziges Projekt hinaus, was gesetzwidrig sei. Es bestün-
den keinerlei Zweifel, dass genau das publizierte Richtprojekt von Calat-
rava realisiert werden solle. Damit lasse der Gestaltungsplan der Bauherr-
schaft nicht die Möglichkeit, eine Vielzahl von Projekten zu realisieren. Der
Spielraum beziehe sich höchstens auf die Festlegung der Maximalvorschrif-
ten.
Die Rekursgegnerschaft hält dafür, dass der Gestaltungsplan eine Umset-
zung des Richtprojekts ermögliche, aber auch Planungsspielraum für ande-
re, vergleichbare Projekte belasse.
7.2.
Der rekursgegnerischen Auffassung ist beizupflichten. Ein Richtprojekt ist
für den Planungsprozess in der Regel zentral. In der Praxis ist es nicht nur
üblich, sondern meist sogar erforderlich, dass vor der Ausarbeitung des
Gestaltungsplans ein konkretes Bauprojekt oder zumindest ein Richtprojekt
vorhanden ist. Denn die in § 83 PBG verlangten Anforderungen (Zahl, La-
ge, äussere Abmessungen, Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten
R1S.2018.05080 Seite 26

sowie Erschliessung) können nur erfüllt werden, wenn klar ist, wie die
Überbauung des Gestaltungsplangebietes annähernd konzipiert ist. Ferner
erfordert der private Gestaltungsplan, je nachdem, ob er von der Bau- und
Zonenordnung abweicht oder nicht, die Zustimmung der Gemeindever-
sammlung oder des Gemeinderats (§ 86 PBG). Dass diese Organe vor der
Erteilung der Zustimmung wissen möchten, wie das Gestaltungsplangebiet
ungefähr überbaut werden soll, liegt auf der Hand (Peter Bösch, Brenn-
punkte des Zürcher Gestaltungsplans, PBG aktuell 3/2014, S. 11 f.). Dies
gilt umso mehr, wenn ein Neubau wie im vorliegenden Fall an einer städte-
baulich bedeutenden Lage geplant ist und eine qualitätsvolle innere Ver-
dichtung erfolgen soll. Allerdings muss ein angemessener Planungsspiel-
raum belassen werden (§ 83 Abs. 2 PBG). Wie gross dabei der gestalteri-
sche Spielraum im Einzelfall sein muss, kann nicht allgemein gesagt wer-
den. So muss der Spielraum nicht unbedingt bei sämtlichen Festlegungen
gegeben sein. Es ist durchaus zulässig, in sensiblen Bereichen gar keine
Abweichungen zuzulassen (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Aufl., Zürich 2011, S. 144 f.). Ein gros-
ser Spielraum ist vor allem bei Gestaltungsplänen unerlässlich, bei welchen
noch kein konkretes Projekt besteht.
Nach dem Gesagten ist es somit nicht verboten, wenn sich ein Gestal-
tungsplan – wie im vorliegenden Fall (vgl. Art. 1 Abs. 2 GPV) – an einem
konkreten Projekt orientiert, sofern ein angemessener Planungsspielraum
für die Projektierung gewahrt bleibt. Diese Bedingung ist in concreto erfüllt.
Bei den im Geltungsbereich des Gestaltungsplans festgesetzten Baube-
grenzungslinien und Höhenvorschriften handelt es sich um Maximalmasse,
die den gestalterischen Rahmen für ein mögliches Projekt bilden (§ 83
Abs. 2 PBG). Davon darf abgewichen werden. Auch sind die Materialisie-
rung und die Gestaltung eines zulässigen Gebäudekomplexes nicht ab-
schliessend geregelt. Verlangt wird einzig, dass eine besonders gute Ge-
samtwirkung erzielt wird (Art. 10 Abs. 1 GPV). Damit ermöglichen die pla-
nerischen Vorgaben zwar eine Umsetzung jenes Richtprojekts, welches
Ausgangspunkt der Gestaltungsplanung bildete. Eine Pflicht, das erarbeite-
te Projekt im Planungsperimeter zu realisieren, besteht jedoch nicht. Es
sind gestützt auf den Gestaltungsplan vielmehr auch andere Lösungen
denkbar. Der rekurrentische Einwand erweist sich damit als unbegründet.
R1S.2018.05080 Seite 27

8.1.
Weiter bemängelt die Rekurrentin die hinreichende Einordnung des geplan-
ten Vorhabens in die Umgebung. In Kernzonen gälten die erhöhten Gestal-
tungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG. Ein Bauvorhaben müsse sich
demnach nicht nur "genügend", sondern "gut" in seine bauliche Umgebung
einordnen. Das bedeute, dass ein positiver Beitrag zur Ergänzung der vor-
handenen baulichen Strukturen geleistet werden müsse. Vorliegend sei
nicht erkennbar, wie der Gestaltungsplan und das Richtprojekt auf
Schutzobjekte im Nahbereich, zu denen ein ausgesprochener optischer
Bezug bestehe (Bahnhof Stadelhofen, Villa Falkenburg, Villa Hohenbühl),
besondere Rücksicht nehme. Der Gestaltungsplan und das Richtprojekt
würden sich in jeder Hinsicht störend von der umliegenden Umgebung ab-
heben.
Demgegenüber hält die Rekursgegnerschaft dafür, dass die rechtsgenü-
gende Einordnung des Neubaus erst im Rahmen eines Baubewilligungs-
verfahrens zu beurteilen sei. In diesem Verfahren könne lediglich geprüft
werden, ob aufgrund der durch den Gestaltungsplan ermöglichten Kubatur
eine hinreichende Einordnung und Rücksichtnahme auf die umliegenden
Schutzobjekte gewährleistet blieben. Diese Voraussetzung sei erfüllt.
8.2.
Im vorliegenden Rekursverfahren geht es einzig um eine Sondernutzungs-
planung in Form eines privaten Gestaltungsplans und nicht um ein konkre-
tes Bauvorhaben. Eine ästhetische Würdigung der aufgrund des Gestal-
tungsplans möglichen Überbauung ist im vorliegenden Verfahren somit nur
insoweit vorzunehmen, als es ganz grundsätzlich um die Zulassung von
Baukörpern mit den im Situationsplan im Massstab 1:500 (act. 17.3) und in
den Gestaltungsplanvorschriften definierten Ausmassen geht. Demgegen-
über ist die Detailprojektierung im Baubewilligungsverfahren vorzunehmen
und die Frage der rechtsgenügenden Einordnung in einem allfälligen
Rechtsmittelverfahren gegen die nachfolgende Baubewilligung gerichtlich
zu beurteilen (vgl. VB.2006.00396 vom 10. Mai 2007, E. 4.3.; BRGE III
Nr. 0208/2015 vom 15. Dezember 2015, E. 6.5.2).
Wie bereits vorne ausgeführt, ist im vorliegenden Fall nicht zu erkennen,
inwiefern die planerisch und demokratisch abgestützte Grundordnung in
Bezug auf die gestaltungsplanerisch maximal zulässigen Dimensionen ih-
R1S.2018.05080 Seite 28

res Sinngehalts entleert würde. Der gemäss Gestaltungsplan zulässige
Baukörper korrespondiert in seiner Volumetrie und Körnung mit den Ge-
bäudevolumen im Bahnhofgebiet. Aufgrund ihrer optischen Auswirkung ruft
die mögliche Kubatur jedoch nach einer adäquaten, architektonischen Um-
setzung. Dass sich eine solche Herausforderung bewerkstelligen lässt,
zeigt das Grundlage der Gestaltungsplanung bildende Richtprojekt "Ren-
dering Haus zum Falken".
Mit Blick auf die weiteren Projektierungsphasen ist dieses Projekt kurz und
bemerkungsweise unter ästhetischen Gesichtspunkten zu würdigen: Das
Richtprojekt zeichnet sich unbestrittenermassen durch eine aussergewöhn-
liche Formensprache aus. Die moderne und zeitgenössische Architektur
orientiert sich an der Erweiterung des Bahnhofs Stadelhofen und nimmt de-
ren Gliederung, geometrische Prägung sowie Materialität auf. Wie das
Gleisbauwerk von Santiago Calatrava ist das Richtprojekt von geschwun-
genen Formen geprägt und nimmt dessen Beton-Stahl-Glas-Architektur
auf. Die charakteristische Fassade des Neubaus weist ebenfalls ein sehr
gleichmässiges und feingliedriges Raster auf und korrespondiert mit den
Perrondächern und der gewölbten Pergola-Konstruktion über der Passerel-
le. Die verbindende Schräge zwischen der zurückliegenden Erdgeschoss-
fassade und der Dachtraufe erzeugt eine skulpturale Gebäudeform, welche
sich vom streng symmetrischen Bahnhofsgebäude bewusst abhebt. Ge-
winnend kommt hinzu, dass durch das Zurückweichen der Erdgeschoss-
fassade der Vorplatz grosszügiger und der Zugang zum Bahnhof einladen-
der wird. Dergestalt wird der Platzcharakter zwischen dem geplanten Neu-
bau und dem bestehenden Bahnhofsgebäude gestärkt und aufgewertet.
Das transparente Sockelgeschoss nimmt den Höhenunterschied des
Grundstücks auf und erweitert dadurch den Aussenraum optisch ins Innere
des Gebäudes. Weiter übernimmt das Richtprojekt die Höhe der Traufkante
der benachbarten Blockrandbebauung und greift Stielelemente der man-
sardenähnlichen Dachform auf.
Aus den dargelegten Gründen fügt sich ein Neubau in der Art des Richtpro-
jekts in die vorliegende städtebauliche Situation ein und stellt den Ortsbild-
schutz nicht in Frage. Er erfüllt die verlangte Rücksichtnahme auf die be-
stehende Bausubstanz. Weder das Bahnhofsgebäude noch die Villen auf
der Hohen Promenade werden durch einen modernen Neubau in ihrer Wir-
kung und Ausstrahlung übermässig beeinträchtigt (vgl. E. 5.9.3 und 5.9.4).
R1S.2018.05080 Seite 29

Insgesamt stellt der geplante Gebäudekomplex, wie das Amt für Raument-
wicklung in seiner 1. Vorprüfung festhält, eine "gelungene Ergänzung zum
Bahnhof Stadelhofen" dar (act. 11.2). Er setzt im Bahnhofsgebiet einen
neuen städtebaulichen Akzent, welcher für den Ort einen Gewinn bewirkt.
Diese Auffassung wird auch vom Baukollegium geteilt, welches das Richt-
projekt mehrmals beurteilt hat (act. 14.10).
9.1.
Schliesslich rügt die Rekurrentin, die Immissionsgrenzwerte gemäss der
Lärmschutzverordnung (LSV) würden im Gestaltungsplanperimeter teilwei-
se überschritten. Gemäss Gestaltungsplan sei nicht ausgeschlossen, dass
in den Obergeschossen lärmempfindliche Wohnräume realisiert würden.
Das Festhalten an der vom Bundesgericht zwischenzeitlich aufgehobenen
"Lüftungsfensterpraxis" sei unzulässig. Nach diesem Urteil sei klar, dass
die Immissionsgrenzwerte an allen Fenstern von lärmempfindlichen Räu-
men eingehalten werden müssten. Dieses Erfordernis werde vorliegend
nicht erfüllt.
Dem hält die private Rekursgegnerin entgegen, dass eine Wohnnutzung
gemäss Art. 5 GPV ausgeschlossen sei. Für die nach Gestaltungsplan zu-
lässigen Nutzungen könnten die Lärmvorschriften somit eingehalten wer-
den. Im Übrigen erfolge die Beurteilung eines konkreten Bauprojekts im
Baubewilligungsverfahren, in welchem die übergeordneten Lärmvorschrif-
ten des Bundes anzuwenden seien.
9.2.
Aufgrund der Lage des Grundstücks zwischen Bahnanlage und Kreuzbühl-
strasse und der damit verbundenen hohen Lärmbelastung gelangte das
Lärmgutachten vom 24. Januar 2017 zum Schluss, dass eine Wohnnut-
zung nur eingeschränkt und mit Massnahmen (4. OG mit Ausrichtung
Kreuzbühlstrasse und Loggias) möglich wäre (act. 17.5, Anhang 5 "Lärm-
gutachten", S. 13). In der Folge wurden die Gestaltungsplanvorschriften
modifiziert und auf eine anfangs noch in Betracht gezogene Wohnnutzung
verzichtet. Nach Art. 5 GPV sind Wohnnutzungen nicht (mehr) zulässig. Es
ist somit davon auszugehen, dass mit den gemäss Gestaltungsplan zuläs-
sigen Nutzungen die Lärmvorschriften eingehalten werden können, zumal
R1S.2018.05080 Seite 30

für Hotelzimmer eine kontrollierte Lüftung in Betracht gezogen werden
kann.
Im Übrigen ist festzuhalten, dass der von der Rekurrentin angesprochene
Leitentscheid BGE 142 II 100 betreffend Änderung der sogenannten Lüf-
tungsfensterpraxis für Gestaltungsplanverfahren ohne Relevanz bleibt. Auf
Stufe Gestaltungsplan kann von der Festlegung konkreter Lärmschutz-
massnahmen abgesehen werden, weil u.a. die genaue Ausgestaltung und
die Positionierung der lärmempfindlichen Räume der dereinst zu erstellen-
den Gebäude noch unbekannt ist (BGr 1C_87/2012 vom 27. November
2012, E. 6.3 f.; www.bger.ch). Testplanungen, Richtprojekte und derglei-
chen dienen einzig der Veranschaulichung der sich aus einem Gestal-
tungsplan ergebenden Baumöglichkeiten (vgl. BRGE III Nr. 0063/2017 vom
3. Mai 2017, E. 5.2). Die Einhaltung von Immissionsgrenzwerten gemäss
LSV ist erst bei Vorliegen eines konkreten Bauprojekts nachzuweisen res-
pektive es wird auch erst dannzumal über allfällige – auch nach Massgabe
des erwähnten Leitentscheides nach wie vor denkbare (vgl. BRGE IV
Nr. 0020/2017 in BEZ 2017 Nr. 19) – Ausnahmebewilligungen zu befinden
sein. Es darf davon ausgegangen werden, dass den Vorinstanzen die im
Zeitpunkt der Erteilung von Baubewilligungen geltende Gerichtspraxis be-
kannt ist.
10.1.
Zusammenfassend ist der Rekurs abzuweisen, soweit darauf einzutreten
ist. Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten der Rekurrentin aufzuerle-
gen (§ 13 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]).
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwal-
tungsgerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr
nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem
bestimmbaren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt
wie hier ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Ge-
richtsgebühr in der Regel Fr. 1'000.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG;
§ 3 Abs. 3 GebV VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der
Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in:
Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.).
R1S.2018.05080 Seite 31

Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (finanzi-
elle Bedeutung der Planungsmassnahme), der Komplexität des Falles, des
getätigten Verfahrensaufwandes (mehrfacher Schriftenwechsel, umfangrei-
che Rechtsschriften, Abteilungsaugenschein) und des Umfanges des vor-
liegenden Urteils ist die Gerichtsgebühr auf Fr. 13'000.-- festzusetzen
(BGr 1C_566/2015 vom 18. Februar 2016, E. 2; BGr 1C_244/2013 vom
4. Juli 2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 0163/2012 vom
23. Oktober 2012, E. 16, in BEZ 2014 Nr. 36; Entscheid bestätigt mit
VB.2012.00774 vom 22. August 2013, dieser bestätigt mit
BGr 1C_810/2013 vom 14. Juli 2014; www.baurekursgericht-zh.ch).
10.2.
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren
vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-
ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-
pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-
verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte
oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der
Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.
Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-
sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom
16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der privaten Rekurs-
gegnerin zulasten der Rekurrentin eine Umtriebsentschädigung zuzuspre-
chen. Angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 3'000.--. Da die Umtriebs-
entschädigung pauschal festgelegt wird, entfällt die Zusprechung eines
Mehrwertsteuerzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und
0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-z.ch).
Auch die kommunale Vorinstanz beantragt die Zusprechung einer Um-
triebsentschädigung. Vorliegend handelt es sich zwar nicht um einen einfa-
chen Fall. Dessen ungeachtet hat die Behörde im Rechtsmittelverfahren
keinen besonderen, über die Bearbeitung im Planungsverfahren erheblich
hinausgehenden Zusatzaufwand getrieben. Die Voraussetzungen von § 17
Abs. 2 lit. a VRG sind daher nicht erfüllt, so dass von der Zusprechung ei-
ner Umtriebsentschädigung an die Vorinstanz abzusehen ist.
R1S.2018.05080 Seite 32

[….]
R1S.2018.05080 Seite 33