zh_baurekursgericht · BRGE III Nr. 0110/2019 · 2005-02-23 · de
Rechtsschutz. Rechtsnatur und Anfechtbarkeit eines Revers.


BRGE III Nr. 0110/2019 vom 21. August 2019 in BEZ 2020 Nr. 8
Die Baubehörde der Stadt X erteilte der Bauherrschaft die baurechtliche
Bewilligung für eine energetische Sanierung und diverse Umbauten an
bestehenden Mehrfamilienhäusern. Die Bauherrschaft wandte sich mit dem
Rechtsbegehren an das Baurekursgericht des Kantons Zürich, ein in Bezug auf
die Spiel- und Ruheflächen angeordneter Revers sei wie folgt umzuformulieren:
Es sei Disp. Ziff. 2.2 Abs. 2 des angefochtenen Beschlusses («Die Spiel-
und Ruheflächen sind nach den genehmigten Plänen zu erstellen und dauernd
als solche zu erhalten. Sie dürfen demnach nicht verkleinert werden. Die
Anlagen sind einwandfrei zu unterhalten und dürfen keiner Zweckentfremdung
zugeführt werden») aufzuheben und wie folgt umzuformulieren:
«Die Spiel- und Ruheflächen dürfen ohne Zustimmung der Baube
hörde weder aufgehoben noch zweckentfremdet werden. Sie sind einwandfrei
zu unterhalten.»
Aus den Erwägungen:
2.1 Die Rekurrentin führt zur Begründung des Rekurses an, die vorliegend
angeordnete Baubeschränkung (Revers) stelle eine Nebenbestimmung der
Baubewilligung dar, welche die Wirkung einer öffentlich-rechtlichen
Eigentumsbeschränkung entfalte. Sie sei daher unter Nachachtung der
Eigentumsgarantie nur rechtens, wenn sie auf gesetzlicher Grundlage beruhe,
im öffentlichen Interesse liege und verhältnismässig sei. Die gesetzliche
Grundlage für einen Revers sei in § 321 PBG enthalten. Da jedoch die Spiel-
und Ruheflächen nur den Bewohnern des Mehrfamilienhauses zur privaten
Benutzung vorbehalten seien, sei das Vorliegen eines öffentlichen Interesses
für die Anordnung zumindest fraglich. Die Sicherung des Fortbestandes und
Unterhaltes werde in der Literatur grundsätzlich als möglich bzw. als zulässig
erachtet. Der Revers sei in der vorliegenden Formulierung freilich in mehrfacher
Hinsicht unverhältnismässig. Ein Revers müsse in sachlicher, räumlicher,
zeitlicher und personeller Hinsicht erforderlich sein und dürfe in seiner
konkreten Ausgestaltung nicht über das zur Erreichung des Zieles Notwendige
hinausgehen.
Der (in Dispositiv-Ziffer 2.2 Abs. 2 angeordnete) Revers sei nicht
erforderlich, weil noch gar nicht bekannt sei, wo und vor allem in welcher
Grösse die Spiel- und Ruheflächen erstellt würden. Gemäss Erwägungs-Ziffer
11 des angefochtenen Beschlusses liessen sich über die Gestaltung der
Freiflächen aufgrund des vorliegenden Umgebungsplanes noch zu wenig
detaillierte und abschliessende Aussagen machen. Vor Baubeginn sei ein
detaillierter Umgebungsplan einzureichen, zumal der als Bestandteil der
Baueingabe eingereichte Umgebungsplan lediglich als Übersichtsplan gelte
(Dispositiv-Ziffer 2.3). Die Positionierung der Spiel- und Ruheflächen werde
mithin erst im detaillierten Umgebungsplan festgelegt, wobei die Einhaltung der
einschlägigen Bestimmungen (§ 248 PBG und Art. 9.6 der Bau- und
Zonenordnung der Stadt X [BZO]) noch geprüft werden müsse. Daher sei das
angeordnete «Verkleinerungsverbot» zum aktuellen Zeitpunkt unsinnig und

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keineswegs erforderlich. Man wisse nicht, was mit dem Revers überhaupt
gesichert werden solle. Der Revers verhindere zudem, dass zu irgendeinem
künftigen Zeitpunkt (Rechtsänderung, sonstige Entwicklungen) eine
Verkleinerung der Spiel- und Ruheflächen möglich bzw. zumindest zulässig
wäre. Rechtmässigen Veränderungen werde durch den angefochtenen Revers
ohne ersichtlichen oder nachvollziehbaren Grund von vornherein ein Riegel
geschoben. Das «nicht abänderbare» Verbot der Verkleinerung genüge den
materiellen Zulässigkeitsvoraussetzungen, welche für Nebenbestimmungen in
Baubewilligungen gälten, nicht. Der Revers sei daher aufzuheben bzw. im
Sinne der Anträge umzuformulieren.
2.2 Die Vorinstanz hält dem entgegen, dass der Wortlaut des Revers («Die
Spiel- und Ruheflächen sind nach den genehmigen Plänen zu erstellen und
dauernd als solche zu erhalten» […]) korrekt festgesetzt bzw. dem öffentlichen
Interesse angemessen formuliert worden sei. Der Begriff «dauernd» sei im
Sinne des baurechtlichen Verständnisses auszulegen, d.h. bezeichne den
Bestand bis zum nächsten Entscheid, welcher mit Bezug auf die fraglichen
Flächen zu treffen sei.
3.1 Bei der Erstellung von Mehrfamilienhäusern sind in angemessenem
Umfang verkehrssichere Flächen als Kinderspielplätze, Freizeit- und
Pflanzgärten oder, wo nach der Zweckbestimmung der Gebäude ein Bedarf
besteht, als Ruheflächen auszugestalten (§ 248 Abs. 1 PBG). Die Bau- und
Zonenordnung kann ergänzende Bestimmungen enthalten (§ 248 Abs. 2 PBG).
Vorliegend statuiert die BZO, dass bei Mehrfamilienhäusern und
Wohnsiedlungen von vier und mehr Wohnungen an geeigneter Lage Spiel- und
Ruheflächen und Pflanzgärten vorzusehen sind. In den Wohnzonen und in der
Kernzone II soll die Fläche insgesamt mindestens 20 % der massgeblichen
Grundstücksfläche betragen.
3.2 Bei längerer zeitlicher Wirkung sind Nebenbestimmungen im
Grundbuch anzumerken. Besteht ein Bedürfnis, können auch unmittelbar aus
dem Gesetz fliessende Eigentumsbeschränkungen angemerkt werden (§ 321
Abs. 2 PBG). Die entsprechende Anmerkung ist eine «Eintragung» im
Grundbuch, die bezüglich eines Grundstücks privat- oder öffentlich-rechtliche
Rechtsverhältnisse zum Ausdruck bringt und kundtut. Mit der Anmerkung im
Sinne von Art. 962 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) erfährt
die Nebenbestimmung also in der Weise eine Verstärkung, als sie wegen der
Publizitätswirkung des Grundbuchs gegenüber jedem Dritten als kundgetan gilt.
Die grundbuchliche Anmerkung von öffentlich-rechtlichen Eigentumsbe
schränkungen, die von Behörden durch eine Verfügung individuell-konkret für
ein bestimmtes Grundstück angeordnet werden, hat jedoch nur deklaratorische
(und mithin keine konstitutive) Bedeutung. Daran hat auch die erfolgte
Teilrevision des Immobiliarsachenrechts im ZGB nichts geändert. Zwar besteht
neu eine eigentliche Rechtspflicht des Gemeinwesens zur Anmerkung von
öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (Art. 962 Abs. 1 ZGB). Jedoch
hält Art. 164 der Grundbuchverordnung (GBV) ausdrücklich fest, dass
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen, die vor dem 1. Januar 2012
rechtkräftig angeordnet wurden, im Grundbuch nicht angemerkt werden
müssen. Damit kommt zum Ausdruck, dass diese Regel – mithin die Wirkung

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ohne entsprechenden Eintrag – auch gegenüber Dritten, insbesondere
Rechtsnachfolgern, gilt. Fehlt die Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen
Eigentumsbeschränkung, so ist selbst ein gutgläubiger Erwerber einer Parzelle
beim Erwerb nicht geschützt. Auch besagt die Anmerkung im Grundbuch nicht,
ob und in welcher Form die Eigentumsbeschränkung überhaupt oder noch
besteht (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 6. A., 2019, Bd. 1, S. 439 f., mit Hinweisen).
3.3 Dies bedeutet, dass der konkrete Wortlaut eines Revers, wenn dieser
eine bestehende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung beschlägt, nur
deklaratorische Wirkung hat. Der Revers dient einzig der Orientierung des
Erwerbers, dass (allenfalls) eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung
bestehen könnte. Der Rechtstitel für die Durchsetzung der öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung ist mithin nicht die Anmerkung im Grundbuch, sondern
der baurechtliche Entscheid (Baubewilligung), in dem sie statuiert worden ist
(VGr, 23. Februar 2005, VB.2004.00394, E. 2.3; BRKE I Nr. 0116/2003 = BEZ
2003 Nr. 42; VB 94/0127 = BEZ 1995 Nr. 12). Dem Wortlaut der in Dispositiv-
Ziffer 2 enthaltenen Auflage kommt daher ebenfalls nur deklaratorische Wirkung
zu. Damit haben auch das aus dem Wortlaut der Anmerkung hervorgehende,
aber über den Gesetzeswortlaut (§ 248 PBG, Art. 9.6 BZO) hinausgehende
Verbot der Verkleinerung sowie das Gebot zu einwandfreiem Unterhalt keine
selbstständige Bedeutung. Auf dem Rechtsweg ist der Wortlaut der Anmerkung
nicht durchsetzbar. Inhalt und Umfang der materiellen Verpflichtung ergeben
sich vorderhand allein aufgrund der gesetzlichen Verpflichtung zur Erstellung
von Spiel- und Ruheflächen. Eine Konkretisierung dieser Verpflichtung ist im
vorliegenden Fall noch nicht erfolgt, da die Rekurrentin in Dispositiv-Ziffer 2.3
des angefochtenen Entscheids verpflichtet wird, der Baubehörde einen
detaillierten Umgebungsplan zur Bewilligung nachzureichen, in welchem (unter
anderem) die Grün- und Freiflächen erst nachzuweisen sein werden. Eine mit
dieser nachgeordneten Bewilligung (allfällig) angeordnete materielle Pflicht zu
Erhalt und Unterhalt wäre in einem Rechtsmittelverfahren gegen die
nachgeordnete Bewilligung zu überprüfen. Vorliegend kann der Rekurrentin
angesichts des deklaratorischen Charakters der Grundbuchanmerkung aus
deren Wortlaut von vornherein kein Nachteil erwachsen. Damit fehlt ein
Rechtsschutzinteresse und mithin die Sachlegitimation zur Rekursführung.