zh_baurekursgericht · BRGE IV Nr. 0164/2025 · 2024-11-14 · de
Zonenkonformität. Wohnung für Betriebsangehörige in Gewerbezone. Betriebsnotwendigkeit.


BRGE IV Nr. 0164/2024 vom 14. November 2024 in BEZ 2025 Nr. 10
Die unbebaute Parzelle lag in der Gewerbezone GZ. Der Rekurrent plante
auf dieser die Realisierung eines Lagerhaltungs- und Transportbetriebs. In
diesem Zusammenhang ersuchte er die örtliche Baubehörde, vorentscheidweise
über die Frage der Bewilligungsfähigkeit einer Wohnung für standortgebundene
Betriebsangehörige im Sinne von § 56 Abs. 4 PBG auf dieser Parzelle zu
befinden. Die Vorinstanz beantwortete die Frage des Rekurrenten abschlägig.
Aus den Erwägungen:
1. Der Rekurrent bringt in seinem Rekurs vor, dass sich das beabsichtigte
Lagerhaltungs- und Transportunternehmen vor allem durch einen
ununterbrochenen Pikettdienst auszeichne, d.h. die Dienstleistungen (Lagern,
Bereitstellen, Verpacken und Transportieren) stünden der Kundschaft während
24 Stunden und an sieben Tagen der Woche zur Verfügung. Zielgruppe des
Lager- und Transportbetriebs seien vorwiegend Unternehmen, die darauf
angewiesen seien, gewisse Gegenstände wie z.B. Maschinen und Ersatzteile
extern zu lagern und diese bei Bedarf jederzeit abholen zu können oder geliefert
zu bekommen. Dieses Angebot richte sich dabei nicht primär an Private, sondern
an Unternehmen, die selber in Schicht- und Nachtarbeit tätig seien. Dabei sei
etwa an einen Bäckereimaschinenhändler zu denken, welcher seine
Ersatzgeräte in den Lagerräumlichkeiten des Rekurrenten aufbewahren lasse.
Falle in einer Abnehmerbäckerei des Händlers eine Maschine aus, könne das
Unternehmen des Rekurrenten unverzüglich ein Ersatzgerät zur Verfügung
stellen, welches abgeholt oder bei Bedarf direkt an den gewünschten Ort
transportiert werden könne. Zu denken sei auch an einen Hersteller von
Feinmechanikteilen, welches als Schichtbetrieb organisiert und somit
durchgehend auf das Funktionieren seines CNC-Maschinenparks angewiesen
sei. Um bei Maschinendefekten oder -störungen massive Verzögerungen in der
Produktion zu vermeiden, könnten solche Unternehmen Ersatzmaschinen und -
maschinenteile in den Lagerräumlichkeit des Rekurrenten aufbewahren und bei
Bedarf jederzeit beziehen. Der Bedarf an Schichtarbeit nehme stetig zu, weshalb
auch die Nachfrage nach Lager- und Transportdienstleistungen ausserhalb der
üblichen Arbeitszeiten steige. Da die Unversehrtheit der eingelagerten Sachen
durch den Rekurrenten zugesichert würden und zudem aus Sicherheits- und
Haftungsgründen sowie aufgrund der Verschwiegenheitspflicht betreffend die
eingelagerten Sachen habe sich der Rekurrent gegen ein «Selfstorage-Konzept»
ausgesprochen. Da die Kundschaft jederzeit die Möglichkeit habe, sich die
eingelagerten Sachen liefern zu lassen, müsse ohnehin ständig eine Person in
den Lagerräumlichkeiten anwesend sein, welche die eingelagerten Güter
auslagere und in einen transportfähigen Zustand versetze, während sich ein
Pikettchauffeur zum Betriebsstandort begebe, um das vorbereitete
Transportfahrzeug zum gewünschten Zielort zu bringen. Diejenige Person,
welche die Lieferung vorbereitet habe, bleibe in den Lagerräumlichkeiten, damit
das Betriebskonzept resp. die Pikett-Leistung stets gewährleistet werden könne.
2.1 Nach Art. 22 Abs. 2 lit. a des Raumplanungsgesetzes (RPG) müssen
Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen. Gemäss

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Art. 21 BZO sind in der Gewerbezone GZ nur mässig störende Betriebe und
Anlagen zulässig.
Industrie- und Gewerbezonen sind gemäss § 56 Abs. 1 PBG in erster Linie
für die Ansiedlung industrieller und gewerblicher Betriebe der Produktion, der
Gütergrossverteilung, der Lagerhaltung und des Transports bestimmt. Die Bau-
und Zonenordnung kann auch Handels- und Dienstleistungsbetriebe zulassen
(§ 56 Abs. 3 PBG). Die Erstellung von Wohnungen in solchen Zonen stellt eine
grundsätzlich zonenfremde, insbesondere aus wohnhygienischen Gründen
möglichst fernzuhaltende Nutzung dar. Der Zweck der Industrie- und
Gewerbezone liegt darin, einerseits Wohnzonen vor Immissionen (Lärm,
Gerüche, Erschütterungen) zu schützen, anderseits Industrie- und
Gewerbebetrieben eine möglichst ungehinderte Entfaltung bei intensiver
baulicher Ausnutzung zu gewährleisten. Aufgrund dieser Zweckbestimmung
besteht ein öffentliches Interesse, die Anzahl Wohnungen zu beschränken.
Gemäss § 56 Abs. 4 PBG sind daher Wohnungen in Industrie- und
Gewerbezonen lediglich für standortgebundene Betriebsangehörige gestattet;
ferner können die Bau- und Zonenordnungen dort für vorübergehend angestellte
Personen provisorische Gemeinschaftsunterkünfte zulassen.
Da es sich bei diesen Vorschriften um Ausnahmebestimmungen handelt,
sind sie einschränkend auszulegen (vgl. VGr, 29. April 1975, VB 54/1974, E. 2).
Es ist ein strenger Massstab anzulegen. Welche Personen im Interesse eines
Betriebes in dessen unmittelbaren Nähe wohnen müssen, hängt im Einzelfall von
der Art des Unternehmens ab.
Zulässig sind lediglich Wohnungen für Betriebspersonal, dessen
Anwesenheit aus betriebstechnischen Gründen unbedingt erforderlich ist. Blosse
Bequemlichkeit oder Zweckmässigkeit der Einrichtung einer Wohnung auf einem
Betriebsgelände reicht nicht aus. Vielmehr muss die Anwesenheit von Personen
am Betriebsort über die normalen Arbeitszeiten hinaus aus betriebstechnischen
Gründen unabdingbar sein. Dies ist namentlich dann der Fall, wenn Maschinen
oder Anlagen, deren Betrieb keine Unterbrechung duldet, zu bedienen oder zu
beaufsichtigen sind, oder wenn die Wahrung der betrieblichen Sicherheit die
mehr oder weniger dauernde Überwachung des Betriebes erheischt. Ob solche
Voraussetzungen gegeben sind, hängt wesentlich von der Art des jeweiligen
Unternehmens ab und lässt sich deshalb nicht allgemein festlegen, sondern ist
unter Berücksichtigung aller konkreten Umstände des Einzelfalles zu
entscheiden. Dabei ist den Behörden bei der Auslegung des Begriffes der
Standortgebundenheit ein gewisser Entscheidungsspielraum zu belassen
(vgl. VGr, 23. August 1991, VB 91/0013, E. 4.b).
4.2 Der Rekurrent beabsichtigt, ein Lagerhaltungs- und Transportbetrieb auf
der betroffenen Parzelle in der Gewerbezone zu realisieren. (…) Dabei sollen die
Abnehmer zur Hauptsache aus Unternehmen bestehen, die in Schicht- und
Nachtarbeit tätig seien. Bei Störungen oder Defekten an Maschinen von weiteren
Dritten, sollen diese unverzüglich mit den entsprechenden Ersatzteilen bzw. -
geräten beliefert werden können bzw. die Teile oder Geräte sollen umgehend zur
Abholung bereitgestellt werden können.

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Damit sollen – wie auch der Rekurrent vorbringt – Tätigkeiten, welche die
Drittunternehmen grundsätzlich selbst vornehmen müssten, wie das Lagern von
Ersatzgeräten oder -teilen, die bei Bedarf unverzüglich zur Verfügung stehen
müssen, an das Unternehmen des Rekurrenten ausgelagert werden. Auslöser
für das Tätigwerden des rekurrentischen Unternehmens können damit durchaus
Ereignisse sein, welche eine «betriebstechnisch bedingte» Anwesenheit von
Personen am Betriebsort über die normalen Arbeitszeiten hinaus rechtfertigen
würden. Diese Ereignisse entstehen indes bei den Dritten und sind nicht ohne
weiteres dem rekurrentischen Unternehmen zurechenbar, zumal es von der Art
des jeweiligen konkreten Drittbetriebs abhängt, ob die Voraussetzung der aus
betriebstechnischen Gründen zwingend erforderlichen Anwesenheit von
Personen am Betriebsort erfüllt ist. Ob dies in sämtlichen – insb. auch künftigen
– Fällen zutrifft, kann nicht sichergestellt werden. Solches würde eine laufende
Neubeurteilung der Sachlage voraussetzen, was angesichts des grossen
Kontrollbedarfs nicht umsetzbar wäre. Für die Zulassung von Wohnungen für
Betriebsangehörige in Industrie- und Gewerbezonen ist im Lichte des
prinzipiellen Ausschlusses der Wohnnutzung in solchen Zonen sowie der
restriktiven Gewährung von entsprechenden Ausnahmen ein enger Konnex
zwischen der Ursache, welche die Anwesenheit von Personen am Betriebsort
über die normalen Arbeitszeiten hinaus als «betriebstechnisch bedingt»
erscheinen lässt, und dem fraglichen Standort der Wohnung in der Industrie- oder
Gewerbezone vorauszusetzen. Dieser Konnex ist nicht gegeben, wenn – wie
vorliegend vom Rekurrenten angedacht – allfällige betriebstechnische Gründe
Dritter zur Begründung der Standortgebundenheit einer Betriebswohnung auf
seinem Grundstück in der Gewerbezone herangezogen würden. Es mangelt
diesfalls an der in § 56 Abs. 4 PBG verlangten direkten Betriebsnotwendigkeit
(vgl. hierzu BRGE II Nr. 0004/2022, E. 2.4, = BEZ 2022 Nr. 4).
Dass das beabsichtigte rekurrentische Unternehmen seine Dienstleistung
rund um die Uhr und mit kurzer Reaktionszeit anbieten möchte, ändert daran
nichts, auch wenn es aufgrund der Unvorhersehbarkeit der Einsätze ökonomisch
und betrieblich sinnvoller erscheinen mag, wenn Mitarbeiter unmittelbar am
Betriebsort eine Wohnung beziehen würden. Dabei handelt es sich jedoch nicht
um betriebstechnische, sondern um konzeptionelle, d.h. der Zweckmässigkeit
des rekurrentischen Unternehmens dienende Gründe, welchen mit einer
entsprechenden Organisation des Betriebs (etwa mittels Schichtbetrieb) zu
begegnen wäre.
Im Übrigen wird vom Rekurrenten auch nicht dargetan, dass sich das
angedachte Betriebskonzept nicht auch mit einer Wohnung in den umliegenden
Wohngebieten (…) umsetzen lässt.