zh_baurekursgericht · BRGE III Nr. 0024/2019 · 2019-02-20 · de
Unterschutzstellung. Prüfung der Verhältnismässigkeit bei der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Verfahrensablauf.

Die Grundeigentümer eines inventarisierten Bauernhauses erneuerten 2016 die Fassade ohne die notwendige Baubewilligung umfassend. Mit dem hier angefochtenen Beschluss wurde das Bauernhaus unter Denkmalschutz gestellt, dies aber bezüglich der baulichen Situation vor der eigenmächtigen Fassadenerneuerung. Die Frage, ob eine Fassadenrekonstruktion jetzt noch verhältnismässig sei, wollte der Gemeinderat in einem zweiten Verfahren prüfen. Das Baurekursgericht hiess den Rekurs teilweise gut und hielt fest, die Frage der Verhältnismässigkeit der Wiederherstellung der im Jahre 2016 eigenmächtig veränderten Fassade habe zwingend mit der Schutzabklärung in einem einzigen Verfahren zu erfolgen. Die Streitsache wurde in diesem Sinne zur Neubeurteilung an den Gemeinderat zurückgewiesen.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
3. Abteilung
G.-Nr. R3.2018.00140
BRGE III Nr. 0024/2019
Entscheid vom 20. Februar 2019
Mitwirkende Abteilungspräsident Felix Müller, Baurichter Kaspar Plüss, Baurichter Mar-
tin Farner, Gerichtsschreiber Daniel Schweikert
in Sachen Rekurrierende
F. und S. R., [….]
gegen Rekursgegner
Gemeinderat X, [….]
betreffend Gemeinderatsbeschluss vom 29. August 2018; Unterschutzstellung eines
Bauernhauses
_______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 29. August 2018 stellte der Gemeinderat X das Gebäu-
de A.-Strasse 00 unter Schutz.
B.
Hiergegen rekurrierten F. und S.R. mit gemeinsamer Eingabe vom
12. September 2018 und beantragten sinngemäss die Aufhebung des an-
gefochtenen Beschlusses.
C.
Vom Rekurseingang wurde mit Präsidialverfügung vom 14. September
2018 Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
Die Stellungnahme der Vorinstanz ging am 17. Oktober 2018 ein. Sie
schloss darin auf Abweisung des Rekurses soweit darauf einzutreten sei
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrierenden.
D.
Das Baurekursgericht führte am 20. Dezember 2018 im Beisein der Partei-
en einen Abteilungsaugenschein auf dem Lokal durch.
Es kommt in Betracht:
1.
Der Rekurs wurde von F. und S.R. erhoben. Versehentlich wurde die Ehe-
gattin nicht als Rekurrentin ins Verfahren aufgenommen. Das Rubrum ist
entsprechend zu korrigieren.
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2.
Der Rekurrent ist als Verfügungsadressat und Grundeigentümer zur Re-
kurserhebung legitimiert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes [PBG]).
Dasselbe trifft auf die Rekurrentin als dessen Ehegattin zu. Da auch die
weiteren Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutre-
ten.
3.
Der Y-berg befindet sich auf rund 900 m.ü.M. Die Siedlung, zu welcher die
streitbetroffene Liegenschaft gehört, besteht aus 14 Gebäuden und ist in
der Landwirtschaftszone gelegen. Die zur Siedlung führende A.-Strasse
endet etwas weiter nördlich im Weiler Z.
Die Gebäude A.-Strasse 00 und 01 bilden zusammen ein parallel zum First
geteiltes Doppelbauernhaus. Es weist einen rechteckigen Grundriss (ca.
15 m x 16 m) auf und tritt mit zwei Voll- und einem Dachgeschoss in Er-
scheinung. Dessen Südfassade ist gegen das Tal gerichtet. Das Gebäude
A.-Strasse 01 nimmt einen Teil der West- und Südfassade ein. Das vom
Beschluss einzig erfasste rekurrentische Gebäude (A.-Strasse 00) ist eben-
falls gegen Süden und Westen sowie auch gegen Osten und Norden ge-
richtet. Das Gebäude weist einen L-förmigen Grundriss auf. Es wies ur-
sprünglich einen Wohn-, Tenn-, Scheunen- und Stallbereich auf und war
bis anhin inventarisiert.
Am 15. März 2016 reichte der Rekurrent ein Baugesuch für die Fassaden-
erneuerung des Ökonomieteils sowie für den Einbau von sechs Fenstern
und einer Eingangstüre anstelle des bestehenden Scheunentores beim be-
sagten Gebäudeteil ein. Am 6. April 2016 wurde ein Schutzgutachten in
Auftrag gegeben, welches bei den Akten liegt. In der Folge wurden Ge-
spräche hinsichtlich eines verwaltungsrechtlichen Vertrags aufgenommen,
welche aber offenkundig scheiterten. In einem an den Rekurrenten adres-
sierten Brief vom 22. Dezember 2016 hielt die Baubehörde fest, der Rekur-
rent habe eigenmächtig mit der Fassadensanierung bereits begonnen. Die
Vornahme weiterer baulicher Massnahmen wurde ihm mit besagtem
Schreiben untersagt. Der Rekurrent reagierte daraufhin mit Schreiben vom
6. Februar 2017 und beantragte darin u.a. die Entlassung des Gebäudes
aus dem Inventar. Die Vorinstanz teilte dem Rekurrenten am 17. März 2017
wiederum in Briefform die Abweisung seines Gesuches mit. Die typische
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Gliederung des Ökonomieteils in Tenn, Heuboden und Stall müsse zudem
wiederhergestellt werden. Auch die Scheunenfassade mit dem grossen
Tor, dem Würfelfries und den Beschlägen müsse rekonstruiert werden.
Ebenso sei die Fassade des Wohnteils verändert worden. Auch die dort
angebrachte Aussenisolation müsse rückgebaut werden. Falls bis Ende Ap-
ril 2017 keine entsprechenden Pläne eingereicht würden, werde das einge-
reichte Baugesuch kostenpflichtig verweigert.
Der Rekurrent richtete daraufhin mit Eingabe vom 21. März 2017 mehrere
Fragen an das Bauamt. Mit Beschluss vom 3. Juli 2017 beurteilte die Bau-
behörde das rekurrentische Baugesuch abschlägig. Die raumplanungs-
rechtliche Bewilligung vom 19. Oktober 2016 wurde koordiniert eröffnet.
Der hiergegen vom Rekurrenten erhobene Rekurs wurde mit Entscheid
vom 7. Dezember 2017 (BRGE III Nr. 0169/2017) teilweise gutgeheissen
und die Sache zum Neuentscheid an die Baubehörde zurückgewiesen. Das
Baurekursgericht erwog, die Bauverweigerung sei ausschliesslich aus hei-
matschutzrechtlichen Gründen erfolgt. Es müsse daher vorgängig über die
Schutzwürdigkeit des Gebäudes befunden werden. Zwar habe der Ge-
meinderat mit Schreiben vom 6. Februar 2017 auf das Provokationsbegeh-
ren reagiert, doch könne darin keine in Verfügungsform zu ergehende An-
ordnung erblickt werden. In der Folge erging der nun angefochtene Be-
schluss.
4.
Obwohl in Dispositiv-Ziffer 2 des angefochtenen Beschlusses die Aufnah-
me des rekurrentischen Gebäudes "in das Inventar der schützenswerten
kunst- und kulturhistorischen Objekte" verfügt wird, ergibt sich aus dem
hernach verfügten Schutzumfang, dass damit nicht eine Inventaraufnahme,
sondern vielmehr eine Unterschutzstellung angeordnet wurde.
Dem angefochtenen Beschluss zufolge sind folgende Teile geschützt:
"Aussen: Die Fassade (Wohn- und Ökonomieteil) in ihrer Gliederung und
Materialisierung, die Anordnung von Tür- und Fensteröffnungen inklusive
Fenster- und Türeinfassungen sowie das Scheunentor mit dem Würfelfries,
ferner die Dachflächen mit der Ziegeleindeckung.
Innen: Die konstruktive Gebäudestruktur umfassend Trag- und Decken-
struktur sowie der Dachstuhl (Wohn- und Ökonomieteil), im Wohnteil das
Treppenhaus sowie die originalen Türen, das Täfer, die Kassettendecke,
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der Kachelofen in der Stube, die originalen Kassettendecken, Türen und
Einbauschränke im OG."
Die Unterschutzstellung wird im angefochtenen Beschluss unter Verweis
auf das Gutachten sinngemäss damit begründet, dass das Doppelbauern-
haus einen wichtigen Zeugen der Streusiedlung auf dem Y-Berg bilde und
damit auch in sozial- und wirtschaftsgeschichtlicher Hinsicht wichtig für die
Gemeinde sei. Zudem stelle es wegen der Firstteilung auch in bautypologi-
scher Hinsicht einen wichtigen Zeugen dar.
5.
Die Rekurrierenden bringen hiergegen vor, die Gebäude A.-Strasse 00
und 01 seien durch bewilligte Umbauten derart stark verändert worden,
dass sie keinen Zeugenwert mehr hätten. Dreiviertel des Doppelbauern-
hauses seien davon betroffen. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb infolge
des im Jahre 2016 eingereichten Baugesuchs nun eine Unterschutzstellung
erfolgt sei. Hätte das Gebäude Zeugenwert, hätten die zuvor erteilten Bau-
bewilligungen nicht ergehen dürfen. Es habe keine gründliche Auseinan-
dersetzung vor Ort mit dem Doppelbauernhaus stattgefunden. Die Fach-
kompetenz der Gutachterin sei nicht ausgewiesen. Es sei vielmehr ein
Zweitgutachten einzuholen.
Die Gemeinde hält dem entgegen, das kommunale Inventar sei in den Jah-
ren 1987/1988 nur als provisorischer Entwurf vorgelegen. Es sei daher
nicht verwunderlich, dass einst mehr bewilligt worden sei, als heute zuläs-
sig erachtet werde. Daraus könne aber nicht ein Freipass für alle denkba-
ren baulichen Veränderungen abgeleitet werden. Mit der beigezogenen
Gutachterin sei eine ausgewiesene Fachkraft mit der Ausarbeitung des
Gutachtens betraut worden. Das Einholen eines Obergutachtens sei daher
nicht angebracht. Die Liegenschaft stelle trotz der bewilligten Umbauten
nach wie vor einen wichtigen Zeugen der Streusiedlung auf dem Y-Berg
dar. Sofern die Schutzwürdigkeit des rekurrentischen Gebäudes durch die
Rekursinstanz bejaht werde, werde im Rahmen des noch durchzuführen-
den Baubewilligungsverfahrens der Rückbau der eigenmächtig vorgenom-
menen baulichen Massnahmen geprüft werden.
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6.
Vorgängig einer Unterschutzstellung hat eine fachkundige Beurteilung des
Objekts zu erfolgen (vgl. § 7 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]).
Die Vorinstanz hat U. S. (lic. phil. I/Historikerin/Kunsthistorikerin) mit der
Ausarbeitung eines Gutachtens beauftragt. Eine Ergänzung des Gutach-
tens erfolgte, nachdem die eigenmächtigen Veränderungen an der Fassade
des Ökonomieteils festgestellt worden waren.
Erscheint ein Gutachten in wesentlichen Punkten zweifelhaft, hat die Ent-
scheidinstanz weitere Beweise zu erheben. Vor der Einholung eines weite-
ren Gutachtens ist jedoch stets zu prüfen, ob sich die Unklarheiten durch
ein Ergänzungsgutachten oder die Befragung des beigezogenen Gutach-
ters beseitigen lassen. Ist dies nicht möglich oder erscheint die begutach-
tende Person befangen, ist ein Zweitgutachten einzuholen (vgl. hierzu
Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 7
Rz. 69 ff).
Die Rekurrierenden bringen pauschalisierend vor, dass sich aufgrund der
Website nicht eruieren lasse, inwiefern der beigezogenen Gutachterin in
baulicher Hinsicht Fachkompetenz zukomme. Die Gutachterin weist als
promovierte Historikerin/Kunsthistorikerin zweifelsohne ein genügendes
Fachwissen auf, um das Gebäude auf seinen historischen Kontext hin zu
untersuchen. Bautechnische Kenntnisse sind im vorliegenden Verfahren für
das Verfassen eines rechtsgenügenden Gutachtens nicht zwingend erfor-
derlich. Die Gutachterin begutachtete das Gebäude am 26. Juni 2016 innen
und aussen. Die Ausführungen sind anhand der dem Gutachten beiliegen-
den Aufnahmen und aufgrund des Gerichtsaugenscheins nachvollziehbar.
Die Rekurrierenden machen denn auch nicht geltend, inwiefern das Gut-
achten zweifelhaft sein soll. Es bestand mithin kein Anlass, ein Zweitgut-
achten einzuholen.
7.1.
Schutzobjekte sind unter anderem Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plät-
ze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die
als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder bau-
künstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaft oder Sied-
lungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Um-
gebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG).
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Aus der vom Gesetz alternativ zur landschafts- oder siedlungsprägenden
Wirkung vorausgesetzten Zeugeneigenschaft ergibt sich das Erfordernis,
dass ein Objekt, über welches Schutzmassnahmen verhängt werden sol-
len, namentlich auf Grund seiner ortsbaulichen, baulichen oder ausstat-
tungsmässigen Eigenschaften von einer Epoche Zeugnis abzulegen, d.h.
die betreffende Epoche zu veranschaulichen und im eigentlichen Wortsinne
zu dokumentieren vermag. Allein der Umstand, dass ein Objekt einer Epo-
che zugeordnet werden kann, ist somit für die Bejahung der Zeugeneigen-
schaft noch nicht ausreichend. Zudem lässt das Gesetz auch die blosse
Zeugeneigenschaft noch nicht genügen; das betreffende Objekt muss viel-
mehr ein wichtiger Zeuge sein. Diese Qualifikation kann sich aus verschie-
denen, hier nicht abschliessend aufzuzählenden Gründen ergeben. Ein
wichtiger Zeuge liegt namentlich dann vor, wenn die betreffende Baute auf
Grund ihrer gesamten Beschaffenheit eine Epoche besonders aussagekräf-
tig und qualitätsvoll zu dokumentieren vermag.
Mit dem Begriff der Epoche werden vom Gesetz auch Ereignisräume anvi-
siert, die zeitlich oder lokal vergleichsweise eng begrenzt sind und daher im
Allgemeinen kaum als "Epochen" zu bezeichnen wären. Namentlich mit
Blick auf die baukünstlerischen Epochen gilt sodann, dass auch Bauten, die
Übergänge zwischen solchen bezeugen, Schutzobjekte sein können. Zu
verlangen ist allerdings stets, dass die betreffende politische, wirtschaftli-
che, soziale oder baukünstlerische Epoche klar definiert werden kann.
Mit der Erfassung von Gebäuden und Gebäudegruppen, die Landschaften
oder Siedlungen wesentlich mitprägen, bezweckt § 203 Abs. 1 lit. c PBG
anders als mit dem Schutz wichtiger Zeugen nicht die Dokumentation ge-
schichtlicher Epochen, sondern die Erhaltung qualifizierter Landschafts-
und Siedlungsbilder. In der Praxis wird hierbei oftmals auch vom Situati-
onswert eines Objektes gesprochen. Da das Gesetz die beiden Vorausset-
zungen für eine Unterschutzstellung - Zeugeneigenschaft oder prägende
Wirkung - alternativ aufzählt, lässt sich auch allein schon mit letzterer die
Anordnung von Schutzmassnahmen an Gebäuden oder Gebäudegruppen
begründen. Allerdings rechtfertigt nicht jede Optimierung von Siedlungs-
oder Landschaftsbildern die Anordnung von Schutzmassnahmen; die posi-
tiv prägende Wirkung muss vielmehr objektiv ausgewiesen und begründet
sein, was etwa bei für das geschützte Ortsbild wichtigen Kernzonenbauten
der Fall sein kann (VB 2009.00608 vom 4. Mai 2011).
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Bei sich auf § 203 PBG stützenden denkmalpflegerischen Anordnungen
kommt den Denkmalpflegebehörden eine gewisse Entscheidungsfreiheit
zu. Solche Anordnungen sind namentlich dann mit einer gewissen Zurück-
haltung zu überprüfen, wenn es um die Frage der Qualifikation eines Ob-
jekts als wichtiger Zeuge, um die Bestimmung des Umfangs einer Schutz-
massnahme oder um die Auswahl unter mehreren Schutzobjekten geht.
Diesbezügliche Beurteilungen sind mit einem spezifisch denkmalpflegeri-
schen Fachwissen verbunden. Unerheblich ist, ob es um Anordnungen
kommunaler oder kantonaler Denkmalpflegebehörden geht.
Besagte Zurückhaltung führt allerdings nicht etwa dazu, dass das Baure-
kursgericht gleich wie das Verwaltungsgericht auf eine reine Rechtskontrol-
le beschränkt wäre (§ 20 Abs. 1 und § 50 des Verwaltungsrechtspflegege-
setzes [VRG]). Konsequenz ist vielmehr, dass das Baurekursgericht den
angefochtenen Entscheid unter gebührender Berücksichtigung der Ent-
scheidgründe der Denkmalpflegebehörde und in sorgfältiger, einlässlicher
Auseinandersetzung mit diesen zu überprüfen hat. Dergestalt ist zwischen
der Entscheidungsfreiheit der Denkmalpflegebehörde einerseits und dem
Anspruch auf wirksamen Rechtsschutz andererseits (Art. 77 der Kantons-
verfassung [KV] und Art. 29a der Bundesverfassung [BV]) praktische Kon-
kordanz herzustellen (Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zü-
rich/Basel/Genf 2014, § 20 Rz. 64 ff.).
Im Übrigen kommt dem Baurekursgericht bei der Überprüfung von sich auf
§ 203 PBG stützenden denkmalpflegerischen Anordnungen in der Regel
volle Kognition zu (§ 20 Abs. 1 VRG). Die Frage, was unter einem
Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu verstehen ist, kann
das Baurekursgericht frei beantworten. Soweit ihm die örtlichen Verhältnis-
se hinreichend bekannt sind, kann es diese in der Regel frei würdigen.
Geht es um bautechnische Fragen, namentlich um solche der Erhaltungs-
und Renovationsfähigkeit von Schutzobjekten oder von Teilen hiervon, ist
das Baurekursgericht als Fachgericht in Bausachen zu deren Beantwortung
nicht weniger berufen als die Denkmalpflegebehörden, womit auch in die-
ser Hinsicht eine Kognitionseinschränkung nicht begründet wäre.
7.2.
Aufgrund der bewilligten und eigenmächtig vorgenommenen baulichen
Veränderungen präsentiert sich das Gebäude heute wie folgt:
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Auf der strassenseitigen Front (Westfassade) befinden sich im einstigen
Ökonomieteil zwei Garagen und darüber zwei Kalträume (Baubewilligung
vom 26. August 1987). Auf der östlichen Dachfläche thront eine Schlepplu-
karne, welche auf eine Baubewilligung aus dem Jahre 1988) zurückgeht.
An der Ostfassade ist die Unterteilung in Wohn- und Ökonomieteil noch ab-
lesbar. Der Wohnteil ist verputzt, jedoch ist über dem ursprünglichen Mau-
erwerk eine dicke Aussenisolation angebracht worden, so dass die Fenster
tief in der Fassade sitzen. Dasselbe trifft auf die Südfassade zu, wobei hier
wiederum über der Isolation die ursprünglichen, gelblichen Eternitschindeln
angebracht worden sind. Für die Isolationsmassnahmen wurde um keine
Baubewilligung nachgesucht. Beim Ökonomieteil war vor den eigenmächtig
vorgenommenen baulichen Veränderungen im Tennbereich (Ostfassade)
ein grosses Scheunentor, welches mit einem Zahnschnittfries verziert war,
vorhanden. Der daran anschliessende Stall war gemauert und der darüber
gelegene Heuboden gleich wie das Tenn mit einer Holzfassade versehen.
Heute ist der Ökonomieteil an der Ostfassade – abgesehen von einem
schmalen Sockelbereich – durchgehend verbrettert. Anstelle des grossen
Scheunentores und des Zahnfrieses wurde eine Türe der üblichen Grösse
eingebaut. Die Nordfassade ist nach wie vor wie der einstige Stallbereich
teilweise gemauert und teilweise in Holzbauweise gehalten.
Im Innern wurden der Stall und das Tenn im Rahmen der im Jahre 2016
aufgenommenen Arbeiten vollständig umgebaut. So wurde zwischen Tenn
und Stall neu eine Holzwand eingezogen, wobei das Tenn wie schon zuvor
als Zugang zum Wohnbereich dient. Im Tenn wurde zudem eine neue höl-
zerne Geschossdecke eingezogen; dasselbe trifft auf den Stallbereich zu.
Die Wände der im Erdgeschoss des Wohnteils angesiedelten Stube sind
durchgehend vertäfert. Die Decke ist als Kassettendecke ausgebildet. Wei-
ter befindet sich in diesem Raum ein Kachelofen, der zu einem sich aus
den Akten nicht ergebenden Zeitpunkt vom Rekurrenten umgebaut worden
ist. Im ersten Obergeschoss befinden sich zwei Schlafzimmer, in welchen
noch ein ursprünglicher, die Zimmer unterteilender Wandschrank vorhan-
den ist. Unter dem in diesen Zimmern verlegten Teppichboden ist gemäss
rekurrentischer Ausführung noch der originale Riemenboden vorhanden. Im
Übrigen wurde hier wie auch im Erdgeschoss ein neuer Bodenbelag einge-
baut. Das Dachgeschoss wurde gestützt auf eine Baubewilligung aus dem
Jahre 1988 ausgebaut. Der Dachstuhl wurde ebenfalls in zwei Etappen neu
gebaut, ob hierfür eine Baubewilligung vorlag, ist unter den Parteien strittig.
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7.3.
Hinsichtlich der siedlungs-, wirtschafts- und sozialgeschichtlichen Entwick-
lung auf dem Y-Berg wird im Gutachten zusammenfassend ausgeführt, das
charakteristische Streusiedlungsgebiet sei auf die Heimarbeit zurückzufüh-
ren. Diese habe es Tagelöhnern und Kleinbauern ermöglicht, ohne eigenen
wirtschaftlich tragfähigen Hof eine Existenz aufzubauen, die auf der Heim-
spinnerei und -weberei beruht habe. Die Bauerngüter hätten sich dabei we-
gen der Realteilung immer mehr verkleinert. Die Siedlungsform sei des
Weiteren durch das Bevölkerungswachstum und die gleichzeitig rückgängi-
ge Auswanderung aus den Heimindustriegebieten begünstigt worden. Das
Zürcher Oberland sei mit der Zeit auch in Grenzlagen besiedelt worden, in
welchen zuvor keine ganzjährigen bäuerlichen Siedlungen lebensfähig ge-
wesen wären. In dieser Zeit habe sich die heute noch sichtbare Siedlungs-
landschaft vollendet. Dabei seien viele ältere Einzelhöfe und Hofgruppen
durch Realteilung zu grösseren Weilern angewachsen. Die Siedlung Y-
Berg sei ein typischer Zeuge für das Siedeln in höheren Lagen, aber auch
für eine Zeit, in welcher neben dem Bauern auch Heimarbeit betrieben
worden sei. Das mächtige Doppelvielzweckbauernhaus nehme als mitten
im Weiler gelegenes Gebäude einen markanten Stellenwert ein. Es throne
giebelständig über dem Tal. Auch sei es typischerweise in Wohnteil, Tenn
und Stall unterteilt. Die Materialisierung sei ebenfalls typisch mit einem ge-
mauerten Wohnteil sowie einem Ökonomieteil in Holzkonstruktion und ei-
nem gemauerten Stall. Ebenso sei es wegen seiner Firstteilung in bautypo-
logischer Hinsicht ein wichtiger Zeuge, handle es sich doch wegen dieser
unüblichen Teilung nicht um ein einfaches Vielzweckbauernhaus. Häufiger
anzutreffen sei im Zürcher Oberland nämlich die Aneinanderreihung von
zwei Wohnteilen quer zum First mit Ökonomieteil. Typisch für Bauernhäu-
ser sei sodann die zweiraumtiefe Aufteilung und die Lage der Schlafzimmer
im Obergeschoss. Ebenso sei charakteristisch, dass die Stube repräsenta-
tiv ausgestattet sei (Kachelofen, Täfer, Kassettendecke). Die Türen, Täfer,
Kassettendecken und Einbauschränke seien im Original erhalten. Der Öko-
nomieteil werde als kalter Lagerraum benutzt. Im Übrigen beschränkt sich
das Gutachten hinsichtlich des Ökonomieteils auf die Wiedergabe der im
Juni 2016 – also vor Vornahme der eigenmächtigen Baumassnahmen –
angetroffenen Situation. Der Bauzustand wird im Gutachten als gut be-
zeichnet. Als störend wird indes die dicke Aussenisolation genannt, da die
dadurch tief sitzenden Fenster dem Gebäude ein anderes Aussehen verlei-
hen würden.
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Weiter zeigt das Gutachten die Baugeschichte des Gebäudes auf. Demzu-
folge ist im Jahre 1813 erstmals ein firstgeteiltes Doppelwohnhaus mit
Scheune versichert worden und erfolgte im Jahre 1879 der Einbau eines
Kachelofens. Sodann sind in den Jahren 1920 und 1924 Umbauten beim
Wohnhausteil und beim Stall vorgenommen worden, welche einen grösse-
ren Umfang angenommen haben müssen, da der Versicherungswert des
Gebäudes in der Folge stark gestiegen ist. Im Jahre 1957 ist sodann eine
weitere Volumenvergrösserung des Wohnteils erfolgt. Umbauten, die von
den Rekurrierenden durchgeführt wurden, wurden im Wesentlichen bereits
oben wiedergegeben.
Im Ergänzungsgutachten wird hinsichtlich der mittlerweile vorgenommenen
baulichen Massnahmen am Ökonomieteil ausgeführt, dass dadurch die bis
ins Jahre 2016 vorhandene charakteristische Unterteilung verloren gegan-
gen sei. Unter Hinweis auf die Baudirektionsverfügung vom 19. Oktober
2016 (raumplanungsrechtliche Bewilligung) wird daher der Rückbau gefor-
dert.
7.4.1.
Wie die Vorinstanz anlässlich des Lokaltermins ausführte und sich teilweise
auch aus dem angefochtenen Beschluss ergibt, soll das Gebäude nicht in
seinem heutigen, sondern in jenem Zustand geschützt werden, in welchem
es sich vor den Fassadenarbeiten an der Süd- und Ostfassade befunden
hat. Ob dasselbe auch auf den ihrer Auffassung nach ebenfalls eigenmäch-
tig neu erstellten Dachstuhl zutrifft, ist unklar. Als erhaltens- und schüt-
zenswert wird also von der Vorinstanz – zumindest was die besagten Fas-
saden betrifft – nicht der Istzustand, sondern eine nicht mehr vorhandene
Situation erachtet. Die Vorinstanz geht damit davon aus, dass dem Gebäu-
de in seinem vor den besagten Arbeiten herrschenden Gestalt Zeugenwert
zukommt. Dies ist zunächst zu prüfen.
Wie anlässlich des Lokaltermins festgestellt werden konnte, ist das Doppel-
vielzweckbauernhaus im Vergleich zu den unmittelbar benachbarten Ge-
bäuden leicht von der A.-Strasse zurückversetzt und bildet dadurch mit den
Nachbargebäuden eine Hofsituation (vgl. hierzu auch
www.google.ch/maps). Mit seiner Südseite thront das Gebäude über dem
Tal und tritt imposant in Erscheinung. Aufgrund seiner nicht unerheblichen
Kubatur, welche grösstenteils durch das rekurrentische Gebäude gebildet
wird, und seiner prominenten Lage prägt es das Erscheinungsbild des klei-
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nen Weilers in entscheidender Weise. Dem rekurrentischen Gebäude ist
mithin ein Situationswert zuzusprechen.
Wie dem Gutachten entnommen werden kann und unwidersprochen ge-
blieben ist, fällt das Gebäude in die Zeit, in welcher sich auch in höheren
Lagen die Landwirtschaft ausbreitete und die Heimarbeit Einzug hielt. Zwar
trifft es zu, dass beim Gebäude bereits mehrfach bewilligte Umbauten
stattgefunden haben, indes vermag dieser Umstand für sich alleine – ent-
gegen rekurrentischer Auffassung – nicht gegen eine Unterschutzstellung
sprechen (vgl. VB.2010.00676, E. 7.4.1., www.vgr.zh.ch). Wie den gut-
achterlichen Fotoaufnahmen entnommen werden kann, liess sich an der
Ostfassade bis Mitte des Jahres 2016 die Unterteilung in Tenn, Stall und
Wohnteil deutlich ablesen. Das mächtige Scheunentor war zudem mit ei-
nem kunstvollen Zahnfries dekoriert. Wie sich das Mauerwerk des
Wohnteils vor Anbringung der Isolation präsentierte, ist nicht aktenkundig.
Trotz der an der Westfassade bewilligten Umbauten (Garage und Kalträu-
me) und der auf der östlichen Dachfläche angebrachten Schlepplukarne
wies das Gebäude vor Vornahme der Fassadenrenovationen einen klaren
bäuerlichen Charakter auf und liess es die einstige Nutzweise klar erleben.
Wie sich sodann anlässlich des Lokaltermins zeigte, ist die Raumeinteilung
im Erd- und Obergeschoss des Wohnteils unverändert geblieben. Grössere
Veränderungen fanden wie bereits ausgeführt im Dach- und im Ökonomie-
teil statt. Die Stube stellt dank ihrer äusserst gut erhaltenen Vertäferung
und der Kassettendecke weiterhin einen repräsentativen Raum dar. Auch
der hier situierte Kachelofen, welcher teilweise umgebaut wurde, trägt zu
diesem Erscheinungsbild bei. Der Ofen – welcher nach wie vor als einzige
fest installierte Heizanlage dient – wird zudem wie zu dessen Anfangszei-
ten über die dahinter gelegene Küche eingefeuert und vermag auch
dadurch die einstige Lebensweise nachzuzeichnen. Die im Obergeschoss
gelegenen Zimmer weisen wie bereits ausgeführt ebenfalls mehrfach Origi-
nalsubstanz auf. Zu nennen ist dabei namentlich der ursprüngliche, raum-
teilende Wandschrank.
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass das Gebäude aufgrund
der bis ins Jahre 2016 vorhandenen Fassadengestaltung und der im Innern
erhaltenen Originalteile die bäuerliche Lebensweise in diesem höher gele-
genen Weiler auch für einen nicht fachkundigen Betrachter eindrücklich zu
dokumentieren vermochte. Dass es sich beim Gebäude sodann um ein sel-
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tenes Beispiel eines firstgeteilten Gebäudes handelt, blieb unbestritten. Am
Gebäude lässt sich damit nicht nur die im Gutachten genannte Realteilung
nachvollziehen, sondern es vermag auch eine seltene Form derselben zu
bezeugen. Wenn die Vorinstanz aufgrund dieser Gegebenheiten dem Ge-
bäude auch einen Eigenwert zugesprochen hat, ist dies nicht zu beanstan-
den.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass dem Gebäude in seinem Zustand,
in welchem es sich vor den eigenmächtigen Fassadenarbeiten befunden
hat, Zeugenwert zuzusprechen ist.
7.4.2.
Ob sich eine Unterschutzstellung des Gebäudes in jenem Zustand jedoch
als verhältnismässig erweist, hängt massgeblich davon ab, ob die Wieder-
herstellung des ursprünglichen, vor den Fassadenarbeiten bestehenden
Zustandes angeordnet werden kann. Die Vorinstanz hätte diese Frage
deshalb zwingend mit der Schutzanordnung untersuchen und bejahenden-
falls eine Rekonstruktion anordnen müssen. Entsprechend hat die Vo-
rinstanz die Prüfung der Verhältnismässigkeit eines Rückbaus nachzuho-
len. Sie kann entgegen vorinstanzlicher Auffassung nicht einem nachge-
ordneten Baubewilligungsverfahren vorbehalten werden.
Dass eine Gebäuderekonstruktion zwecks Erhalt des Situationswertes ge-
stützt auf § 25 der Natur- und Heimatschutzverordnung (NHV) und § 204
PBG zulässig sein kann, wurde vom Baurekursgericht bereits mit seinem
Entscheid vom 18. Februar 2016 (BRGE IV Nr. 0020/2016 und 0021/2016,
in BEZ 2016 Nr. 10) bejaht. Das Verwaltungsgericht seinerseits erwog in
einem jüngeren Entscheid vom 12. Juli 2018 (VB.2018.00066,
www.vgr.zh.ch), in welchem der Wiederaufbau eines gänzlich beseitigten
Kachelofens zur Beurteilung stand, dass eine Wiederherstellung selbst auf-
grund des Eigenwerts des Objekts zulässig sei. Im vorliegenden Fall steht
nicht eine vollständige Rekonstruktion, sondern eine teilweise Wiederher-
stellung zur Diskussion, weshalb eine solche gestützt auf die genannten
Entscheide umso mehr grundsätzlich zulässig sein kann.
Die Anordnung einer Wiederherstellung der Fassade in den einstigen Zu-
stand setzt voraus, dass sich eine derartige Wiederherstellung als verhält-
nismässig erweist. Das Gebot der Verhältnismässigkeit verlangt dabei,
dass eine behördliche Massnahme zur Verwirklichung des im öffentlichen
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Interesse liegenden Ziels geeignet und erforderlich ist; ausserdem muss ein
vernünftiges Verhältnis zwischen dem öffentlichen Interesse und den Be-
lastungen für die Betroffenen gewahrt werden (BGE 135 I 176 E. 8.1; Ulrich
Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. A.,
Zürich/St. Gallen 2016, S. 118 ff).
Die Vorinstanz wird daher auch die finanziellen Interessen der Rekurrieren-
den zu berücksichtigen haben, wobei diese umso weniger ins Gewicht fal-
len, je grösser die Schutzwürdigkeit des Gebäudes ist. Im Rahmen der vor-
zunehmenden Interessenabwägung wird zudem gleich wie bei Wiederher-
stellungsbefehlen im Rahmen eines nachträglichen Baubewilligungsverfah-
rens auch der Gut- bzw. Bösgläubigkeit der Rekurrierenden Rechnung ge-
tragen werden müssen. Hierbei kann sich derjenige nicht auf den guten
Glauben berufen, der bei der Aufmerksamkeit, wie sie nach den Umstän-
den von ihm verlangt werden durfte, nicht gutgläubig sein konnte (Art. 3 des
Zivilgesetzbuches [ZGB]). Diesfalls ist somit Bösgläubigkeit anzunehmen.
Zwar kann sich auch der Bösgläubige auf das Verhältnismässigkeitsprinzip
berufen; dem bösen Glauben ist jedoch in adäquater Weise Rechnung zu
tragen. Der Bösgläubige muss es somit weitaus eher hinnehmen, dass die
Behörde aus grundsätzlichen Erwägungen, d.h. zum Schutz der Rechts-
gleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem öffentlichen Interesse an
der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes ein erhöhtes Gewicht
beilegt und die dem Bauherrn erwachsenden Nachteile nicht oder nur in
verringertem Masse berücksichtigt. Dies muss umso mehr dann gelten,
wenn ein absichtlicher Verstoss gegen Bauvorschriften vorliegt.
Sollte die Verhältnismässigkeitsprüfung eine Wiederherstellung nicht oder
nur teilweise rechtfertigen, so liesse sich eine Unterschutzstellung – bezo-
gen auf den Gebäudezustand vor den Fassadenarbeiten – nicht bzw. nur
im Umfang der angeordneten Wiederherstellung rechtfertigen. Diesfalls
müsste die Vorinstanz in einem zweiten Schritt prüfen, ob und inwieweit
sich eine Unterschutzstellung des Gebäudes aufgrund des heutigen Zu-
stands rechtfertigen lässt.
7.5.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der angefochtene Beschluss in
teilweiser Gutheissung des Rekurses aufzuheben und die Sache zum Neu-
entscheid im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen ist.
R3.2018.00140 Seite 14

Die Vorinstanz wird hierbei die Frist gemäss § 203 PBG zu beachten ha-
ben, welche sie bereits einmal im Sinne von Abs. 3 verlängert hat.
8.1.
Da eine Rückweisung an die Vorinstanz zur erneuten Abklärung kosten-
und entschädigungsmässig als volles Obsiegen gilt (vgl. VB.2015.00243;
BGE 132 V 215 E. 6.6; BGr 2C_846/2013 vom 28. April 2014, E.3.2 f.), sind
die Verfahrenskosten der Vorinstanz aufzuerlegen.
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwal-
tungsgerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr
nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem
bestimmbaren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt
wie hier ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Ge-
richtsgebühr in der Regel Fr. 1'000.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG;
§ 3 Abs. 3 GebV VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der
Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in:
Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.).
Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 5'000.-- festzusetzen.
8.2.
Der Vorinstanz steht bei diesem Verfahrensausgang von vornherein keine
Umtriebsentschädigung zu.
[….]
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