zh_baurekursgericht · BRGE III Nr. 0069/2012 · 2012-05-23 · de
Betriebswohnungen in Industrie- und Gewerbezonen

Betriebswohnungen in Industrie- und Gewerbezonen sind grundsätzlich zonenfremd. Ausnahmen sind einschränkend auszulegen und nur zulässig, wenn die Anwesenheit von Personen am Betriebsort über die normalen Arbeitszeiten hinaus aus sachlichen Gründen notwendig ist, und sie deshalb in der Nähe wohnen müssen. Ob die Voraussetzungen gegeben sind, hängt wesentlich von der Art des jeweiligen Unternehmens ab. Die Frage lässt sich deshalb nicht allgemein beantworten, sondern ist unter Berücksichtigung aller konkreten Umstände des Einzelfalles zu entscheiden. Das Bedürfnis nach Sicherheit und besserer Vermietbarkeit von Gewerbebauten ist allgemeiner Natur und lässt die in § 56 Abs. 4 PBG verlangte direkte Betriebsnotwendigkeit vermissen.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
3. Abteilung
G.-Nr. R3.2012.00011
BRGE III Nr. 0069/2012
Entscheid vom 23. Mai 2012
Mitwirkende Abteilungspräsident Felix Müller, Baurichterin Monika Spring-Gross, Bau-
richter Eugen Staub, Gerichtsschreiberin Barbara Eidenbenz
in Sachen Rekurrent
H. A., [….]
gegen Rekursgegner
1. Gemeinderat X, [….]
2. R. und E. M., [….]
betreffend Gemeinderatsbeschluss vom 16. Dezember 2011; Baubewilligung für Ge-
werbehaus
_______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 16. Dezember 2011 erteilte der Gemeinderat X. R. und
E. B. die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines Gewerbehau-
ses.
B.
Hiegegen wandte sich H. A. mit Rekurseingabe vom 19. Januar 2012
rechtzeitig an das Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung des Be-
schlusses sowie die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung.
C.
Mit Präsidialverfügung vom 24. Januar 2012 wurde der Rekurseingang vor-
gemerkt und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. In seiner Stellung-
nahme vom 1. März 2012 beantragte der Gemeinderat die Abweisung des
Rekurses, soweit darauf einzutreten sei.
D.
In ihrer Replik vom 10. April 2012 und Duplik vom 25. April 2012 hielten H.
A. und der Gemeinderat an ihren Anträgen fest.
E.
Auf die Parteivorbringen wird, soweit für den Entscheid erforderlich, in den
Erwägungen Bezug genommen.
Es kommt in Betracht:
[….]
3.1.
Industrie- und Gewerbezonen sind gemäss § 56 Abs. 1 PBG in erster Linie
für die Ansiedlung industrieller und gewerblicher Betriebe der Produktion,
der Gütergrossverteilung, der Lagerhaltung und des Transports bestimmt.
R3.2012.00011

Die Bau- und Zonenordnung kann auch Handels- und Dienstleistungsbe-
triebe zulassen (§ 56 Abs. 3 PBG). Die Erstellung von Wohnungen in sol-
chen Zonen stellt eine grundsätzlich zonenfremde, insbesondere aus
wohnhygienischen Gründen möglichst fernzuhaltende Nutzung dar. Ge-
mäss § 56 Abs. 4 PBG sind daher Wohnungen in Industrie- und Gewerbe-
zonen lediglich für standortgebundene Betriebsangehörige gestattet; ferner
können die Bau- und Zonenordnungen dort für vorübergehend angestellte
Personen provisorische Gemeinschaftsunterkünfte zulassen.
Da es sich bei diesen Vorschriften um Ausnahmebestimmungen handelt,
sind sie einschränkend auszulegen (vgl. VB 54/1974 Erw. 2 = ZBl 1975
S. 460). Welche Personen im Interesse eines Betriebes in dessen unmittel-
baren Nähe wohnen müssen, hängt im Einzelfall von der Art des Unter-
nehmens ab.
Die blosse Zweckmässigkeit der Einrichtung einer Wohnung auf einem Be-
triebsgelände reicht nicht aus. Vielmehr muss die Anwesenheit von Perso-
nen am Betriebsort über die normalen Arbeitszeiten hinaus aus sachlichen
Gründen notwendig sein. Dies ist namentlich dann der Fall, wenn Maschi-
nen oder Anlagen, deren Betrieb keine Unterbrechung duldet, zu bedienen
oder zu beaufsichtigen sind, oder wenn die Wahrung der betrieblichen Si-
cherheit die mehr oder weniger dauernde Überwachung des Betriebes er-
heischt. Ob solche Voraussetzungen gegeben sind, hängt wesentlich von
der Art des jeweiligen Unternehmens ab und lässt sich deshalb nicht allge-
mein festlegen, sondern ist unter Berücksichtigung aller konkreten Umstän-
de des Einzelfalles zu entscheiden.
3.2.
In der Vernehmlassung rechtfertigt die Vorinstanz ihren Entscheid damit,
dass Betriebswohnungen heute primär aus Sicherheitsgründen erstellt
würden. Durch die dauernde Anwesenheit von Personen auf dem Areal
werde für die Nutzer der Gewerberäume die Sicherheit in Bezug auf Brän-
de, Diebstahl etc. klar erhöht. Zudem werde die Vermietbarkeit der Gewer-
beräume verbessert, da auch Betriebe mit Notfalldiensten oder 24h-
Produktionen eine entsprechende Infrastruktur vorfänden. Daraus habe
sich die langjährige Praxis entwickelt, dass die Gemeinde auch ohne ent-
sprechendes Betriebskonzept pro Grundstück eine Wohneinheit als Woh-
nung für standortgebundene Betriebsangehörige bewillige.
R3.2012.00011

Das dargelegte Sicherheitsbedürfnis und die bessere Vermietbarkeit von
Gewerbebauten mögen zwar die Erstellung einer Betriebswohnung als
zweckmässig erscheinen lassen. Diese Gründe sind indessen allgemeiner
Natur und lassen die in § 56 Abs. 4 PBG verlangte direkte Betriebsnotwen-
digkeit vermissen. Die von der Vorinstanz offenbar geübte Praxis, auf je-
dem Grundstück der Industriezone eine Betriebswohnung zu bewilligen, ist
gesetzwidrig und kann nicht als Begründung für die Bewilligung der streit-
betroffenen Wohnung dienen. Solange die Nutzung der Gewerberäume
noch nicht feststeht und nicht nachgewiesen ist, dass die konkrete Nutzung
die ständige Anwesenheit einer Person am Betriebsort erfordert, besteht
keine Standortgebundenheit im Sinne von § 56 PBG. In diesem Punkt ist
der Rekurs gutzuheissen.
[….]
R3.2012.00011