zh_baurekursgericht · BRGE II Nr. 0229/2023 · 2023-11-28 · de
Gewachsener Boden. Definitionen und Festlegung des massgebenden Terrains gemäss der harmonisierten ABV.


BRGE II Nr. 0229/2023 vom 28. November 2023 in BEZ 2025 Nr. 11
(Bestätigt mit VB.2024.00015 vom 5. Dezember 2024)
Geplant war der Neubau eines Einfamilienhauses unter Abbruch des
bestehenden Gebäudes. Die massgebliche Gemeinde hatte die kantonale
Harmonisierung der Baubegriffe bereits umgesetzt hat, weshalb das Planungs-
und Baugesetz (PBG) und die Allgemeine Bauverordnung (ABV) in der seit dem
1. März 2017 in Kraft stehenden Fassung anwendbar waren. Die Baubehörde
hatte mit der Baubewilligung das massgebende Terrain gemäss § 5 Abs. 2 ABV
festgelegt. Die rekurrierenden Nachbarn rügten dieses Vorgehen als fehlerhaft.
Aus den Erwägungen:
3.1.1 (…) Die Rekurrierenden monieren, dass die Baubehörde keine
Abklärungen zur Feststellung des massgebenden Terrains vorgenommen habe,
obwohl sie nach § 5 Abs. 1 ABV hierzu verpflichtet gewesen wäre. Dieses wäre
anhand des Verlaufs des Terrains in der Nachbarschaft oder anhand alter
Terrainaufnahmen festzustellen gewesen. Entsprechende Karten und
Fotografien bestünden bis weit ins 20. Jahrhundert zurück. (…). Hinweise auf
den natürlich gewachsenen Geländeverlauf liessen sich ohne weiteres auch aus
den Plänen zum bestehenden Wohnhaus auf dem Grundstück des privaten
Rekursgegners entnehmen, welche der Vorinstanz aus dem damaligen
Baubewilligungsverfahren vorliegen müssten. Es sei daher nicht ersichtlich und
werde denn auch mit keinem Wort erwähnt, weshalb es ihr unmöglich gewesen
sein sollte, das massgebende Terrain auf dem Baugrundstück zu eruieren resp.
festzulegen. Indem die Baubehörde ihrer Pflicht zur Festlegung des
massgebenden Terrains nicht nachgekommen sei, verletze sie § 5 Abs. 1 ABV.
Ausnahmsweise könne es nötig werden, dass die Behörde einen anderen
Terrainverlauf als den natürlich gewachsenen Geländeverlauf als massgebendes
Terrain festlege. § 5 Abs. 2 ABV nenne dafür planerische oder
erschliessungstechnische Gründe. Die Anwendung von § 5 Abs. 2 ABV sei somit
auf Ausnahmefälle beschränkt. Liege hingegen keine solche Ausnahmesituation
vor resp. fehle eine entsprechende Voraussetzung, dürfe kein Rückgriff auf § 5
Abs. 2 ABV erfolgen. § 5 Abs. 2 ABV stelle folglich einen Anwendungsfall der
Ausnahmebewilligung gemäss § 220 PBG dar. Die in § 5 Abs. 2 ABV genannten
planerischen oder erschliessungstechnischen Gründe seien damit
Konkretisierungen der nach § 220 Abs. 1 PBG erforderlichen besonderen
Verhältnisse. (…).
Selbst wenn § 5 Abs. 2 ABV kein Anwendungsfall der Ausnahmebewilligung
darstellen sollte, so sei § 5 Abs. 2 ABV gegenüber der Bestimmung des Abs. 1
dennoch subsidiär. Von einer Neufestlegung des massgebenden Terrains sei nur
zurückhaltend Gebrauch zu machen. Auch nach diesem Verständnis der Norm
könne damit nicht ohne weiteres und in Umgehung von Abs. 1 direkt nach Abs.
2 vorgegangen werden. (…).

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Sollte § 5 Abs. 2 ABV vorliegend überhaupt anwendbar sein, so sei die
Festlegung des massgebenden Terrains nicht korrekt, sondern vielmehr
willkürlich erfolgt. (…).
3.3 Der Begriff des massgebenden Terrains ist in § 5 ABV definiert. Nach
dessen Abs. 1 gilt als massgebendes Terrain der natürlich gewachsene
Geländeverlauf. Kann dieser infolge früherer Abgrabungen und Aufschüttungen
nicht mehr festgestellt werden, ist vom natürlichen Geländeverlauf der
Umgebung auszugehen. Aus planerischen oder erschliessungstechnischen
Gründen kann gemäss § 5 Abs. 2 ABV das massgebende Terrain in einem
Planungs- und Baubewilligungsverfahren abweichend festgelegt werden.
Das massgebende Terrain hat eine Schlüsselfunktion für verschiedene
baurechtliche Sachverhalte. So dient es als Grundlage für die Berechnung der
Baumassenziffer, der zulässigen Fassadenhöhe (§ 278 PBG i. V. m. §§ 6 und 6a
ABV) und der Gesamthöhe (§ 281 Abs. 1 PBG). Weiter dient es auch der
Abgrenzung der Vollgeschosse von den Untergeschossen (§ 275 Abs. 4 PBG).
Sodann beeinflusst es die Grenz- und Gebäudeabstände (vgl. § 269 i. V. m. 2c
ABV PBG) sowie allfällige Grenzabstandsvergrösserungen (§ 270 Abs. 2 PBG;
Mehrhöhenzuschläge).
Beim «natürlich gewachsenen Geländeverlauf» gemäss § 5 Abs. 1 ABV wird
auf den seit langem bestehenden, durch natürliche Prozesse entstandenen
Geländeverlauf abgestellt. Damit bildet grundsätzlich der «historische» Verlauf
des Terrains das massgebende Terrain; bauliche Eingriffe wie Aufschüttungen
und Abgrabungen sind unbeachtlich. Im bereits überbauten Gebiet und dort
insbesondere in den weit verbreiteten Hanglagen kann der natürlich gewachsene
Geländeverlauf jedoch oft nicht mehr eindeutig festgestellt werden, da dieser im
Zuge der Bautätigkeit stark überformt wurde. In solchen Fällen muss die
zuständige Baubehörde dessen Verlauf im Rahmen des
Baubewilligungsverfahrens hoheitlich festlegen. Sie wird dabei auf den
natürlichen Geländeverlauf in der Umgebung abstellen und auf alte Pläne,
Terrainaufnahmen und Unterlagen vor dem Beginn der Bautätigkeit
zurückgreifen. Jedoch lässt sich in solchen Fällen der natürlich gewachsene
Geländeverlauf nur selten in der erforderlichen Genauigkeit ermitteln.
In besonderen Fällen kann es erforderlich sein, einen anderen als den
natürlich gewachsenen Geländeverlauf als massgebendes Terrain festzulegen.
§ 5 Abs. 2 ABV nennt dafür planerische oder erschliessungstechnische Gründe.
So kann beispielsweise aus Gründen des Hochwasserschutzes ein höheres
Terrain als der natürlich gewachsene Geländeverlauf bezeichnet werden. Weiter
kann es sinnvoll sein, das Terrain an das Niveau einer neu erstellten
Erschliessungsanlage anzugleichen, wenn nur auf diese Weise ein Zugang mit
vertretbaren Steigungen erstellt werden kann. Weitere planerische Gründe sind
eine bessere Einordnung in das Ortsbild oder Terrainveränderungen aus
lärmschutzrechtlichen Gründen (vgl. Baudirektion Kanton Zürich,
Harmonisierung der Baubegriffe, Leitfaden vom 1. März 2017, S. 5 f.; RRB Nr.
430 vom 11. Mai 2016, S. 38 f.; Suter - Von Känel - Wild AG, Harmonierung der
Baubegriffe und Messweisen nach IVHB im Kanton Zürich, Gegenüberstellung
der Änderungen, 2. A. November 2021, S. 8 f.).

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Anzumerken bleibt, dass die Ermittlung des natürlich gewachsenen
Geländeverlaufs – wie der vorliegende Fall exemplarisch zeigt – zu
Rechtsunsicherheiten und zu einem Mehraufwand für die Bauherrschaft und die
Verwaltung führen kann. Aus diesem Grund soll die erst unlängst im PBG
verankerte Harmonisierung der Baubegriffe bereits wieder angepasst werden,
indem die Begrifflichkeit des massgebenden Terrains auf diejenige des
altrechtlichen gewachsenen Bodens zurückgeführt werden soll. So
verabschiedete der Regierungsrat mit Beschluss vom 7. März 2023 (RRB
Nr. 271/2023) einen entsprechenden Antrag der Baudirektion über eine
Änderung des Planungs- und Baugesetzes, Justierungen, zuhanden des
Kantonsrates (siehe ABl 2023-03-17; Vorlage 5889).
Entgegen der Auffassung der Rekurrierenden betrifft § 5 Abs. 2 ABV keine
Ausnahmen im technischen Sinn, sondern stellt als «Kann-Vorschrift»
entsprechende Neufestlegungen des massgebenden Terrains in das Ermessen
der Behörde. Diese Abweichungsmöglichkeit vom Regelfall wurde in der ABV
statuiert, um in besonderen Einzelfällen sachgerechte Lösungen zu
gewährleisten, und sie steht gleichberechtigt neben der Feststellung des
natürlich gewachsenen Terrains nach § 5 Abs. 1 PBG (vgl. Suter - Von Känel -
Wild AG, S. 9). In solchen Fällen nimmt die Behörde bewusst in Kauf, dass
allenfalls gewisse Nachteile für die Nachbarschaft entstehen können. Diese
Nachteile dürfen jedoch nicht durch die Bauherrschaft bzw. die Grundeigentümer
aus Eigennutz hervorgerufen worden sein. Sie müssen vielmehr behördlich
gewollt sein und erfordern eine Güterabwägung. Die Behörde hat damit
abzuwägen zwischen den Interessen an einer abweichenden Festlegung des
massgebenden Terrains aus erschliessungstechnischen oder planerischen
Gründen auf der einen und den Interessen allfälliger Drittbetroffener auf der
anderen Seite. Es sind somit keine besonderen Verhältnisse im Sinne von § 220
PBG erforderlich, damit § 5 Abs. 2 ABV zur Anwendung gelangt. In jedem Fall
sind Abweichungen vom natürlichen Geländeverlauf aber hinreichend zu
begründen.
Die Formulierung von § 5 Abs. 2 PBG führt zu einem qualifizierten
Ermessensspielraum der kommunalen Baubehörde. (…)
3.4 Wie sich der ursprünglich gewachsene Geländeverlauf an der
vorliegenden überbauten und durch Aufschüttungen stark veränderten Hanglage
präsentiert, lässt sich im vorliegenden Fall nicht mehr zweifelsfrei ermitteln.
Anhaltspunkte für den historischen Verlauf des Terrains liefern zwar alte
topographische Karten wie die Siegfriedkarten von 1880 und 1930 oder die
historische Karte J. Wild (~ 1850), jedoch lässt sich daraus der natürlich
gewachsene Geländeverlauf für das vorliegend in Frage stehende
Baugrundstück nicht in der notwendigen Exaktheit feststellen. Auch die von den
Parteien angeführten alten Luftaufnahmen aus den Jahren 1954 und 1968 geben
keinen hinreichenden Aufschluss über den ursprünglichen Geländeverlauf.
Selbst aus den ursprünglichen Bauakten für das bestehende, am 27. März 1979
bewilligte Einfamilienhaus mit terrestrischen Geländeaufnahmen aus den
1960er-Jahren lässt sich der ursprüngliche Geländeverlauf nicht mit der
notwendigen Sicherheit herleiten. So ist darin das gewachsene Terrain lediglich
schematisch dargestellt und fehlen in den Plänen Terrainangaben. Sodann darf

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– wie die Bauherrschaft zu Recht geltend macht – der eingezeichnete
Terrainverlauf entlang der Fassaden nicht auf die gesamte Parzelle übertragen
werden, kann doch bei einer ausgeprägten Hanglage das Gelände bereits
wenige Meter von der Fassade entfernt abweichend verlaufen.
Werden die Baugesuchspläne des bestehenden Gebäudes aus dem Jahre
1979 und die alten Baupläne der Liegenschaft auf dem Nachbargrundstück (…)
aus dem Jahre 1959 herangezogen und mit den nunmehr bewilligten Plänen
verglichen, zeigt sich, wie selbst die Bauherrschaft einräumt, dass das nunmehr
festgelegte massgebende Terrain höher liegt, als das natürlich gewachsene
Gelände, welches im oberen, nördlichen Grundstücksbereich eher flach verlief
und hernach im südlichen Teil stärker abfiel, bevor es sich an der
Parzellengrenze oberhalb der bestehenden Trockenmauer wieder flacher
präsentierte. Sodann ergibt sich aus den vorhandenen Planunterlagen, dass das
festgesetzte Terrain deutlich unter dem heutigen gestalteten Terrainniveau liegt
und die von den Rekurrierenden zwischen der südlichen und nördlichen
Grundstücksgrenze gezogene gerade Verbindung jedenfalls nicht dem
historischen Geländeverlauf entspricht.
Der Frage nach dem natürlich gewachsenen Terrainverlauf braucht im
vorliegenden Fall jedoch nicht weiter nachgegangen zu werden und es erübrigen
sich diesbezüglich (…) weitere Sachverhaltsabklärungen. Wie vorne dargelegt,
kann die Baubehörde gemäss § 5 Abs. 2 ABV etwa aus
erschliessungstechnischen Gründen oder zur Erreichung einer besseren
Einordnung in das Ortsbild das massgebende Terrain abweichend festlegen,
wobei den Interessen allfälliger Drittbetroffener Rechnung zu tragen ist. Die
Vorinstanz hat im vorliegenden Fall von diesem Ermessen Gebrauch gemacht,
wobei entgegen der Auffassung der Rekurrierenden nicht zu beanstanden ist,
dass die Festlegung im Rahmen der Baubewilligung erfolgte, wird doch die
entsprechende Möglichkeit in § 5 Abs. 2 ABV ausdrücklich vorgesehen. Zu
prüfen bleibt, ob hinreichende Gründe vorliegen, welche im konkreten Fall ein
Abweichen vom ursprünglichen Geländeverlauf rechtfertigen.
Im Norden orientiert sich das festgelegte Terrain am Strassenniveau. Dieser
Bezugspunkt ist zweckmässig und dürfte – wie den alten Karten und
ursprünglichen Baugesuchsplänen der Bestandesbauten zu entnehmen ist –
wohl den historischen Gegebenheiten entsprechen. Auch der weitere Verlauf des
festgelegten Terrains – insbesondere im für das Messen der Gebäudeparameter
relevanten Bereich des geplanten Baukörpers – ist nicht zu beanstanden.
Begründet wird die Festsetzung hauptsächlich mit einer besseren
siedlungsbaulichen Ästhetik, weil dadurch mit den umstehenden, noch nach
altem Recht überbauten Grundstücken ein harmonisches Quartier- bzw. Orts-
und Landschaftsbild erzielt werden kann. Dieser Ansicht ist zu folgen. Wie der
Augenschein ergeben hat, wirkt der geplante Flachdachbau weder überhöht
noch dominant, sondern fügt sich – auch durch die Orientierung der südlichen
Gebäudeflucht an derjenigen der Nachbargebäude – vielmehr stimmig in das
bestehende Quartier ein. (…) Dass der Gartenbereich mit Poolterrasse
gegenüber den benachbarten Grundstücken höher situiert ist, lässt sich zwar
nicht bestreiten. Jedoch ist nicht ersichtlich und wird auch nicht substantiiert
begründet, inwiefern die Nachbarn dadurch einen Nachteil erleiden würden. Eine

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befriedigende Gesamtwirkung nach § 238 Abs. 1 PBG kann der geplanten
Umgebungsgestaltung jedenfalls ohne weiteres attestiert werden. Sodann erfährt
das Grundstück unterhalb des Poolbereichs keine baulichen Anpassungen und
bleibt die bestehende, durch die beiden Stützmauern gebildete Terrassierung
nach der Realisierung des Neubauvorhabens unverändert, so dass auch
dahingestellt bleiben kann, ob der südliche Bezugspunkt des massgebenden
Terrains bei der Oberkannte der Trockenmauer korrekt gewählt wurde. Würde –
wie von den Rekurrierenden verlangt – auf ein weit tiefer gelegenes Terrain
referenziert, resultierte aufgrund der Geländesenke gegenüber den
umliegenden, nach altem Recht errichteten Gebäuden ein tieferer Baukörper,
wodurch die Harmonie und das Gleichgewicht des Überbauungsbildes an der
vorliegenden Hanglage gestört würde. Darin liegen hinreichende planerische
Gründe, die im vorliegenden Fall ein höheres Terrainniveau rechtfertigen.
Überwiegende nachbarliche Interessen, welche dem Bauvorhaben
entgegenstehen könnten, sind demgegenüber nicht erkennbar.
Wenn die Vorinstanz somit das massgebende Terrain aus ortsplanerischen
Motiven höher festgelegt hat, als der mutmassliche historische Geländeverlauf,
so ist das unter Beachtung des der Gemeinde in dieser Frage zustehenden
Ermessens nicht zu beanstanden. Insgesamt erweist sich die Festlegung des
massgebenden Terrains gemäss § 5 Abs. 2 ABV als rechtens. Die Einwände sind
damit unbegründet.