zh_baurekursgericht · BRKE III Nr. 0113/1992 · 1989-08-22 · de
Arealüberbauung. Ausnützungsziffer. Verteilung von zufolge Gesetzesänderung anfallender Ausnützungsreserve.


BRKE III Nr. 113/1992 vom 8. Juli 1992 in BEZ 1992 Nr. 35
1. Das Baugrundstück liegt in der zweigeschossigen Wohnzone mit Gewerbeer-
leichterung (WG2/45%). Das rekurrentische Gebäude ist Bestandteil einer im Jahre
1972 bewilligten Arealüberbauung mit 35 Einfamilienhäusern. Mit Beschluss vom 22.
August 1989 hatte die Baubehörde die Bewilligung für die Erstellung eines Winter-
gartens im Ausmass von 14 m2 Fläche erteilt. Die Bewilligung für eine eigenmächtig
vorgenommene Erweiterung des Wintergartens wurde dagegen am 4. Dezember
1990 verweigert. Ein vom Rekurrenten eingereichtes Wiedererwägungsgesuch wur-
de mit dem vorliegend angefochtenen Beschluss vom 4. Februar 1992 abgewiesen.
Dies mit der Begründung, das Projekt überschreite - auch unter Berücksichtigung der
Neufassung von § 255 PBG - das gemäss § 10 Abs. 3 lit. g bzw. neu Abs. 1 lit. c der
Allgemeinen Bauverordnung (ABV) an die Ausnützung nicht anrechenbare Mass von
10% aller anrechenbaren Geschossflächen. Das rekurrentische Gebäude weise eine
an die Ausnützungsziffer anrechenbare Nettogeschossfläche von 121.695 m2 aus.
Nicht anrechenbar sei demzufolge eine Fläche von 12.16 m2 (10% von 121.695 m2).
Der bereits erstellte Wintergarten mit seiner Grundfläche von 17.80 m2 überschreite
daher das zulässige Mass um 5,64 m2.
Der Rekurrent bringt dagegen sinngemäss vor, nach der Neufassung von § 255
PBG seien die Aussenwandquerschnitte nicht mehr an die Ausnützungsziffer anre-
chenbar. Daraus ergebe sich eine Ausnützungsreserve, welche durch den Winter-
garten in Anspruch genommen werden dürfe.
2. Vorab ist festzuhalten, dass der Wintergarten nicht bereits deshalb verweigert
werden kann, weil er das ausnützungsprivilegierte Mass (10% der Summe aller an-
rechenbaren Geschossflächen, vgl. § 10 Abs. 3 lit. g ABV in der hier noch geltenden
Fassung vom 4. Februar 1987) überschreitet. Es ist dem Bauherrn unbenommen,
einen grösseren Wintergarten zu erstellen, doch ist diesfalls die das privilegierte
Ausmass übersteigende Fläche an die Ausnützung anzurechnen. Es ist daher vorlie-
gend zu prüfen, ob die rekurrentische Parzelle noch über Ausnützungsreserven ver-
füge, die mindestens der anrechenbaren Fläche des Wintergartens entsprechen.
3. a) Die höchstzulässige Ausnützung für Arealüberbauungen in der Wohnzone
WG2 belief sich im Zeitpunkt der Realisierung der vorliegenden Ueberbauung (1972)
inklusive Ausnützungszuschlag auf 50%. Nach geltender Bau- und Zonenordnung

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beträgt die ordentliche Ausnützungsziffer in der Zone WG2 45%. Diese Ausnüt-
zungsmöglichkeit erhöht sich bei Gewährung des Arealüberbauungsbonus um einen
Zehntel auf 49.5 % (45 % + [45 % : 10]; Art. 6.2.3 BauO). Mit einer Gesamtgrundflä-
che von 9'500 m2 und einer Bruttogeschossfläche von 4'712.02 m2 ist die höchstzu-
lässige Gesamtausnützung von 49.5% vollständig konsumiert bzw. geringfügigst (10
m2) überschritten.
b) Seit dem 1. Februar 1992 steht die Revision des Planungs- und Baugesetzes
vom 1. September 1991 in Kraft. Nach der altrechtlichen Regelung von § 255 PBG
war die Summe der Bruttomasse aller ober- und unterirdischen Geschossflächen an
die Ausnützungsziffer anzurechnen. Die Revision führte dagegen zu einem Wechsel
vom Brutto- zum Nettoprinzip, indem die Aussenwandquerschnitte bei Alt- und Neu-
bauten nicht mehr anrechenbar sind. Daraus resultiert gegenüber der altrechtlichen
Regelung bei bisher voller Ausnützung eine durchschnittliche Ausnützungsreserve
von rund 8 - 10%, die konsumiert werden kann.
Die bei der Ermittlung der Ausnützung massgebliche Grundfläche ist die von der
Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder
Grundstücksteile der Bauzone (§ 259 Abs. 1 PBG). Daraus ergibt sich, dass bei aus-
nützungsmässig relevanten Aenderungen auf einem Arealüberbauungs-
Teilgrundstück immer auf die ursprüngliche Grundfläche abzustellen ist. Es ist zu
prüfen, ob aus einer Ausnützungserhöhung auf dem betroffenen (für sich allein be-
trachtet unter- oder übernutzten) Grundstück keine Uebernutzung der Gesamtfläche
resultiert. Bestehen insgesamt gesehen Ausnützungsreserven, ist zu entscheiden,
welchem Grundstück diese zustehen (vgl. auch § 310 Abs. 3 PBG).
Hält eine Arealüberbauung als Ganzes die höchstzulässige Ausnützung gerade
ein, erscheint es nicht als gerechtfertigt, dass die Baubehörde von den an der Areal-
überbauung beteiligten Grundeigentümern eine Vereinbarung über die Verteilung der
durch die Nichtanrechnung der Aussenwandquerschnitte entstandenen Ausnüt-
zungsreserve einverlangt. Vielmehr ist es sinnvoll und praktikabler, dass die Ausnüt-
zungsreserve jeder einzelnen Parzelle errechnet und den entsprechenden Grundstü-
cken zur freien Konsumation zugeschlagen wird. Durch die Verteilung der anfallen-
den Reserven im Ausmass der bestehenden Aussenwandquerschnittsflächen wird
ohne weiteres verhindert, dass die Gesamtfläche der Arealüberbauung übernutzt
wird.
Im vorliegenden Fall ergibt sich, dass die auf dem Baugrundstück frei werdende
Ausnützungsreserve von ca. 10 m2 den das privilegierte Ausmass überschreitenden
Teil des Wintergartens (ca. 6 m2) ohne weiteres abdeckt. Das Bauvorhaben erweist
sich mithin als zulässig.