zh_baurekursgericht · BRGE III Nr. 0014/2012 · 2012-02-08 · de
Besonderes Gebäude. Grenzbau (Auslegung von Art. 50 BZO Greifensee).


BRGE III Nr. 0014/2012 vom 8. Februar 2012 in BEZ 2012 Nr. 29
Strittig war, ob Art. 50 BZO Greifensee eine separate, zu der in Art. 24
BZO festgelegten Überbauungsziffer hinzutretende Überbauungsziffer für
Besondere Gebäude oder aber eine (von mehreren) Voraussetzungen für den
Grenzbau statuiere.
Aus den Erwägungen:
5.2 Das Planungs- und Baugesetz räumt den Gemeinden in verschiedenen
Bereichen Regelungskompetenzen ein. So etwa bei der Wahl der
Nutzungsziffern (§ 49 Abs. 2 lit. a PBG) oder der Abstände (§ 49 Abs. 2 lit. b
PBG). Für Gebäude oder Gebäudeteile, die nicht für den dauernden Aufenthalt
von Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern
5 m, nicht übersteigt, kann von den kantonalen Mindestabständen abgewichen
und der Grenzbau erleichtert werden (§ 49 Abs. 3 PBG). Solche Gebäude
werden gemäss dem Marginale zu § 273 PBG Besondere Gebäude genannt.
Das kantonale Recht gibt den Gemeinden einen abschliessenden Katalog
von Nutzungsziffern vor. Gemäss § 254 PBG geben die Ausnützungsziffer, die
Überbauungsziffer und die Freiflächenziffer das Verhältnis der anrechenbaren
Fläche zur massgeblichen Grundfläche wieder. Die Baumassenziffer bestimmt,
wie viele Kubikmeter anrechenbaren Raums auf den Quadratmeter Grundfläche
entfallen dürfen. In den folgenden Bestimmungen wird die anrechenbare Fläche
bzw. der anrechenbare Raum definiert. Gemäss § 255 Abs. 1 PBG sind für die
Ausnützungsziffer alle dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür
verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen
Erschliessungsflächen und Sanitärräume anrechenbar. Die für die
Überbauungsziffer anrechenbare Fläche ergibt sich gemäss § 256 PBG aus der
senkrechten Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung auf den
Erdboden, wobei oberirdische Vorsprünge bis zu einer gewissen Tiefe ausser
Ansatz fallen.
Gemäss Art. 24 BZO gilt in den Wohnzone W1 West und Ost eine
Überbauungsziffer von max. 20 Prozent. In der Wohnzone W2/35 gilt dieselbe
Überbauungsziffer, kumuliert mit einer Ausnützungsziffer von max. 35 Prozent.
Für die übrigen Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung lediglich eine
Ausnützungsziffer fest.
Die Bestimmung von Art. 50 BZO, deren Auslegung hier streitig ist, lautet:
Besondere Gebäude bis zu einer grössten Höhe von 4 m dürfen insgesamt 5
Prozent der anrechenbaren Grundstücksfläche umfassen (Abs. 1). Sie dürfen

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an die Grenze gestellt werden, wenn sie nicht mehr als einen Drittel der
nachbarlichen Grenze beanspruchen, wenn sie an ein bestehendes Gebäude
oder gleichzeitig mit einem Gebäude auf dem Nachbargrundstück gebaut
werden (Abs. 2).
Bei den Vorschriften über die Nutzungsziffern handelt es sich um
kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, dessen Auslegung durch
die kommunalen Behörden nach ständiger Rechtsprechung zu schützen ist,
wenn sie vertretbar und nicht rechtsverletzend ist. Die kantonalen
Rechtsmittelbehörden haben sich diesbezüglich zurückzuhalten.
5.3 Zwar ist nicht zu verkennen, dass Art. 50 Abs. 1 BZO von seinem
Wortlaut her betrachtet nicht als Voraussetzung für die Inanspruchnahme der
Privilegien von Abs. 2, sondern als eine eigene Vorschrift formuliert ist. Auf der
andern Seite ist unbesehen dieses Wortlautes zu beachten, dass der
Vorinstanz bei der Auslegung der Bau- und Zonenordnung ein erheblicher
Ermessensspielraum zukommt, so dass die Rekursinstanz nur bei einer klar
unvertretbaren Auslegung korrigierend eingreift. Wenn die Vorinstanz die
fragliche Bestimmung entgegen den Rekurrierenden so verstanden haben will,
dass mit Art. 50 Abs. 1 BZO einzig definiert werden soll, welche Dimensionen
Besondere Gebäude haben dürfen, damit sie vom Privileg des Grenzbaus
gemäss Abs. 2 profitieren können, so ist dies nach Massgabe der
nachfolgenden Erwägungen eine vertretbare, wenn nicht sogar zwingende
Auslegung.
Dies ergibt sich schon daraus, dass die Bestimmung von Art. 50 BZO in
allen Zonen gilt. In Zonen, in denen keine Überbauungsziffer festgesetzt wurde
(z.B. W2/WG2, W3, W4, Gewerbezone), würde ein Überbauungsziffer-Bonus
für Besondere Gebäude von vornherein keinen Sinn ergeben. Würde Art. 50
Abs. 1 BZO so verstanden, dass damit Gebäude, die nicht für den dauernden
Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, stets auf eine grösste Höhe von 4 m
und – kumulativ – auf 5 Prozent der anrechenbaren Grundstücksfläche zu
beschränken sind, wäre damit nicht auch ein zur Überbauungsziffer gemäss
Art. 24 BZO hinzu kommender Überbauungsbonus statuiert. Dasselbe gälte,
wenn die Vorschrift so ausgelegt würde, dass die Beschränkung auf 5 Prozent
vom Einhalten der grössten Höhe von 4 m abhängig ist, was im Übrigen
vollends sinnlos wäre, weil diese Voraussetzung mit einem diese Höhe
überschreitenden Besonderen Gebäude ohne weiteres umgangen werden
könnte. Mit dem Begriff des Besonderen Gebäudes gemäss Planungs- und
Baugesetz, welcher bei Besonderen Gebäuden mit Schrägdächern von einer
zulässigen grössten Höhe von 5 m ausgeht, wie auch mit der Regelung von Art.
24 BZO, wonach in der fraglichen Zone die – zur Gebäudehöhe hinzu
kommende (§§ 278 ff. PBG) – Fristhöhe maximal 4 m betragen darf, wäre dies
ohne weiteres vereinbar.
Die Auslegung der Vorinstanz ist im Lichte der kantonalrechtlichen
Grundlagen zu prüfen. Das Planungs- und Baugesetz räumt den Gemeinden
nur, aber immerhin die Kompetenz ein, bei Besonderen Gebäuden die
kantonalen Mindestabstände zu unterschreiten und den Grenzbau zu
erleichtern (§ 49 Abs. 3 PBG). Dies legt nahe, die sich auf diese

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Kompetenznorm abstützende Bestimmung von Art. 50 BZO so auszulegen,
dass diese nicht mehr und nicht weniger als eine solche Privilegierung
beinhaltet. Wenn diese Privilegierung mit Abs. 1 an über das kantonale Recht
hinausgehende Voraussetzung angeknüpft wird, ist dies nicht unzulässig, weil
die Gemeinde auch keine Privilegierung gewähren könnte. Ein Verstoss gegen
§ 45 Abs. 2 PBG, wonach die Gemeinden beim Erlass der Bau- und
Zonenordnung an die Institute, Begriffe, Mess- und Berechnungsweisen sowie
an die Mindestanforderungen des kantonalen Rechts gebunden sind, soweit es
ihnen nicht ausdrücklich Abweichungen erlaubt, liegt somit nicht vor.
Demgegenüber würde Art. 50 Abs. 1 BZO mit der rekurrentischen
Auslegung gegen übergeordnetes Recht verstossen, ist es doch den
Gemeinden nicht erlaubt, für Besondere Gebäude eine eigene
Überbauungsziffer festzulegen (Umkehrschluss aus § 13 der Allgemeinen
Bauverordnung [ABV]). Auch unter diesem Aspekt kann Art. 50 Abs. 1 BZO
nichts anderes bedeuten als eine Umschreibung der Voraussetzungen, welche
erfüllt sein müssen, damit von den Erleichterungen in Abs. 2 der Bestimmung
profitiert werden kann.
Sodann wird auch aus den übrigen BZO-Bestimmungen klar, dass die
Überbauung der Grundstücke in der Zone W1 möglichst klein gehalten werden
soll. So ist sie zum Beispiel die einzige Zone mit einer
Gebäudelängenbeschränkung (vgl. Art. 30 BZO). Auch ist sonst einzig für die
zweigeschossige Wohnzone W2/35 eine Überbauungsziffer (neben einer
Ausnützungsziffer) festgelegt worden (Art. 24 BZO). Dass mit Art. 50 BZO
ausgerechnet in dieser Zone die Überbauungsmöglichkeiten erweitert werden
sollten, ist nicht nachvollziehbar.