zh_baurekursgericht · BRGE II Nr. 0078/2013 · 2013-06-11 · de
Nutzungsplanung. Nutzungsanordnung gemäss § 49a Abs. 3 Satz 2 PBG.


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BRGE II Nr. 0078/2013 vom 11. Juni 2013 in BEZ 2014 Nr. 28
(Bestätigt mit VGr, 7. Mai 2014, VB.2013.00560.)
1. Mit der angefochtenen Ziffer 4.3 revBZO hat die Politische Gemeinde X
mehrere entlang der B.-Strasse gelegene, der Zentrumszone zugewiesene
Grundstücke mit einer besonderen Nutzungsanordnung belegt. Danach ist auf
diesen Grundstücken mindestens die Hälfte der jeweiligen direkt der B.-Strasse
zugewandten Nutzfläche im Erdgeschoss ausschliesslich Nutzweisen gemäss
Ziffer 4.1 der Bau- und Zonenordnung in der Fassung vom 4. April 1995 (BZO)
vorbehalten. Diese Nutzweisen haben Publikumsverkehr aufzuweisen. Nach
Ziffer 4.1 BZO ist die Zentrumszone für die Schaffung eines Ortszentrums mit
Bauten für Handels- und Dienstleistungsbetriebe sowie für mässig störende
Betriebe und Restaurants bestimmt. (…)
5. Nach § 49a Abs. 3 Satz 2 PBG kann in Kern-, Quartiererhaltungs- und
Zentrumszonen für geeignete Lagen bestimmt werden, dass im Erdgeschoss
nur Läden und Gaststätten zulässig sind.
Mit Entscheid BRKE I Nr. 366/1995 vom 3. November 1995, E. 9.4.3, war
die Baurekurskommission I (heute 1. Abteilung des Baurekursgerichts) zum
Schluss gekommen, dass es den Gemeinden erlaubt ist, bei der Einführung
einer besonderen Nutzungsanordnung im Sinne von § 49a Abs. 3 Satz 2 PBG
die Aufzählung der zugelassenen Betriebe zu erweitern. Dies deswegen, weil
es der Gemeinde freisteht, von der fraglichen Legiferierungskompetenz
Gebrauch zu machen oder nicht. Demnach kann die Gemeinde die
Nutzungsanordnung auch in abgemilderter Form festsetzen. Dies ist vorliegend
erfolgt, indem gegenüber § 49 Abs. 3 Satz 2 PBG erstens ein Mehreres an
Betrieben zugelassen und zweitens nur ein Teil des Erdgeschosses erfasst
wird.
Die angefochtene Anordnung erweist sich damit ohne weiteres als
gesetzmässig.
6.1 Zu prüfen ist alsdann die Frage der Verhältnismässigkeit der
Anordnung im engeren Sinne. Ziffer 4.3 revBZO betrifft die Liegenschaften B.-
Strasse 1, 3, 5, 7, 9, 11, 11a und 12. Auf diesen Grundstücken ist «mindestens
die Hälfte der jeweiligen direkt der B.-Strasse zugewandten Nutzfläche im
Erdgeschoss ausschliesslich Nutzweisen gemäss Ziffer 4.1 BZO vorbehalten.
Diese zulässigen Nutzweisen haben Publikumsverkehr aufzuweisen» (Ziffer 4.3
revBZO).
Nach Ziffer 4.1 BZO ist die Zentrumszone für die Schaffung eines
Ortszentrums mit Bauten für Handels- und Dienstleistungsbetriebe sowie für
mässig störende Betriebe und Restaurants bestimmt.

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Sind mässig störende Betriebe erlaubt, gilt dies ohne weiteres auch für
nicht störende Betriebe.
Ziffer 4.3 revBZO ist offenkundig so zu verstehen, dass die Nutzung zu
Publikumszwecken im Verein mit den Nutzweisen gemäss Ziffer 4.1 BZO für
nicht mehr und weniger als die Hälfte der jeweiligen direkt der B.-Strasse
zugewandten Nutzfläche im Erdgeschoss vorgeschrieben ist. Die Klausel
«mindestens» in Ziffer 4.3 revBZO ist also nicht etwa so auszulegen, dass die
Baubehörde im Anwendungsfall verlangen könnte, mehr als die Hälfte der
Nutzfläche im Erdgeschoss zu Publikumszwecken zu nutzen.
Weiter gehende Nutzungseinschränkungen sind nicht zu erkennen.
Namentlich ergeben sich solche auch nicht aus dem Bericht zu den
Einwendungen nach Art. 47 RPV, wonach unter die Nutzweisen mit
Publikumsverkehr «beispielsweise Ladengeschäfte, Apotheke, Bank, Post,
Coiffeur, Restaurants usw.» fallen. Diese Äusserung ist keine Vorschrift. Soweit
sie im Einzelfall als Auslegungshilfe heranzuziehen ist, ist die Aufzählung
erstens nur exemplarisch und nicht abschliessend und umfasst sie zweitens
auch Dienstleistungs- und nicht nur Waren verkaufende Betriebe (Läden).
Damit wären auch etwa ein Fitnesscenter oder eine Arztpraxis gestattet; auch
diese Betriebe weisen als essenzielles Merkmal Publikumsverkehr auf. Eine
Einschränkung, dass nur Betriebe zulässig sind, welche Waren und
Dienstleistungen des täglichen Bedarfs anbieten, fände jedenfalls im Wortlaut
der Vorschrift keine Stütze.
Indem die Nutzungsanordnung nur bezüglich der Hälfte der Nutzfläche im
Erdgeschoss gilt, sind bei 5 bzw. 6 erlaubten anrechenbaren Geschossen (1
Untergeschoss, 1 bzw. unter Schrägdach 2 Dachgeschosse und 3
Vollgeschosse; Ziffer 2.1 BZO) rund neun Zehntel der zulässigen Nutzfläche frei
von der fraglichen Einschränkung.
Die mit der angefochtenen BZO-Bestimmung verbundene Belastung des
Grundeigentums erweist sich damit als gering. Zugleich besteht ein erhebliches
öffentliches, raumplanerisches Interesse an der Zielsetzung der angefochtenen
Nutzungsanordnung, das kommunale Zentrum zu beleben und die Versorgung
der ansässigen Bevölkerung zu unterstützen. Die Verhältnismässigkeit im
engeren Sinne – Verhältnis von öffentlichem Interesse zur Schwere des
Eingriffs – erscheint somit gewahrt.
6.2 Alsdann ist die Frage zu beantworten, ob die angefochtene
Nutzungsanordnung zur Erreichung der genannten Ziele erforderlich ist.
Mit den Parteien ist davon auszugehen, dass die von der
Nutzungsanordnung erfassten Liegenschaften bereits heute entsprechend
genutzt werden (Pol.-Nr. 1: Apotheke; Pol.-Nr. 3: Poststelle; Pol.-Nr. 5:
Bäckerei; Pol.-Nr. 7: Bank; Pol.-Nrn. 9, 11 und 11a: Coop-Filiale; Pol.-Nr. 12:
Coiffeur und Brockenhaus). Hieraus kann jedoch nicht geschlossen werden, die
angefochtene Massnahme sei nicht erforderlich. Vielmehr geht es um die
künftige Erhaltung der bestehenden oder Ansiedlung neuer Nutzungen mit
Publikumsverkehr. Dass hierfür ein Eingriff erforderlich ist, ist weiter nicht in

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Zweifel zu ziehen, macht doch der Rekurrent selber geltend, die heute
bestehenden Betriebe würden nur ungenügend frequentiert und seien daher in
ihrem Bestand gefährdet.
6.3 Auch kann die angefochtene Nutzungsanordnung als für die
Zielerreichung geeignet eingestuft werden.
6.3.1 Allein der Umstand, dass die Gemeinde die besondere
Nutzungsanordnung gegenüber der Kompetenznorm von § 49a Abs. 3 Satz 2
PBG abgemildert hat, führt nicht etwa zum Schluss, dass die
Nutzungsanordnung deswegen in sich unzweckmässig wäre. Nur bei einer
noch weiter gehenden Entschärfung – beispielsweise der Beschränkung auf
einen Viertel der Erdgeschossfläche – hätte dies in Betracht gezogen werden
müssen. Eine solche Unzweckmässigkeit liegt demnach nicht vor. Sie wird vom
Rekurrenten denn auch nicht behauptet.
Hingegen nimmt der Rekurrent den Standpunkt ein, dass die Lage, an der
die Nutzungsanordnung gelten soll, einschliesslich der dortigen
Randbedingungen (v.a. Erschliessung) zur Zweckerreichung ungeeignet sei.
Diesfalls wäre das gesetzliche Kriterium der geeigneten Lage nicht erfüllt;
zugleich wäre die angefochtene Massnahme unverhältnismässig.
6.3.2 Mit § 49a Abs. 3 Satz 2 PBG hat der kantonale dem kommunalen
Gesetzgeber ein planungsrechtliches Instrument in die Hand gegeben, um im
erfassten Gebiet zu verhindern, dass statt Betrieben mit Publikumsverkehr –
genannt werden Läden und Gaststätten – andere, in höherem Masse
nachgefragte und damit prinzipiell einträglichere Nutzungen ohne
Publikumsverkehr Einzug halten. Damit soll der Verödung von Strassenzügen
und Quartieren entgegengewirkt, oder positiv ausgedrückt, eine Belebung
erzielt und zudem, vor allem in kleineren Gemeinwesen, ein gewisses Mass an
Versorgungsinfrastruktur gewährleistet werden. Hierbei liegt es offensichtlich in
der Zielrichtung von § 49a Abs. 3 Satz 2 PBG, dass von dieser Gesetzgebungs-
kompetenz gerade dort Gebrauch gemacht wird, wo die Einführung oder
Aufrechterhaltung der anvisierten Nutzungsverhältnisse nicht schon auf Grund
ausserrechtlicher Gegebenheiten, vor allem also einer entsprechenden
Nachfrage, gewährleistet ist. Diesfalls bedürfte es nämlich keiner
entsprechenden Nutzungsanordnung. Dass den angestrebten Nutzungs-
verhältnissen auf dem Vorschriftswege gleichsam nachgeholfen werden muss,
spricht demnach nicht gegen das Vorliegen einer geeigneten Lage im Sinne
von § 49a Abs. 3 Satz 2 PBG. Dieses Kriterium verlangt vielmehr nur, aber
immerhin, dass objektive und konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die
Nutzungsanordnung dauerhaft umgesetzt werden kann. Anordnungen, die
einzig auf planerischem Wunschdenken beruhen, fallen demgegenüber ausser
Betracht.
Die Eignung der Lage kann vorliegend bejaht werden. Hierfür sprechen
nebst der Bahnhofsnähe und der sehr guten Erschliessung mit dem Ortsbus
namentlich die heutigen, langjährig gewachsenen Nutzungsverhältnisse. Der
Gemeinde kann nicht vorgeworfen werden, aus dem Nichts heraus eine
Zentrumsnutzung mit Publikumsverkehr herbeiplanen zu wollen. Vielmehr

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sollen bestehende Nutzungsstrukturen planerisch gesichert werden. Die
Umsetzung der Vorschrift wird erleichtert, indem die Aufzählung der
zugelassenen Betriebe erweitert und nur die Hälfte der Erdgeschossfläche
erfasst wird.
(Weitere, ortsbezogene Darlegungen über die Geeignetheit der strittigen
Nutzungsanordnung.)
7. Der Rekurs ist somit vollumfänglich abzuweisen.