zh_baurekursgericht · BRKE IV Nr. 0201/1995 · 1995-12-14 · de
Geschosszahl. Relevanz von Gebäudehöhenvorschrift für die zulässige Anzahl Vollgeschosse bei fehlender Vollgeschossregelung.


BRKE IV Nr. 201/1995 vom 14. Dezember 1995 in BEZ 1996 Nr. 8
2. Die zulässige Geschosszahl wird (im Rahmen der kantonalrechtlichen Maxi-
malwerte, vgl. § 49a Abs. 2 PBG) grundsätzlich durch die Bau- und Zonenordnung
festgelegt (§ 49 Abs. 2 lit. c PBG). Eine subsidiäre kantonale Regelung für die ver-
schiedenen Baugebiete, wie sie der mit der Gesetzesrevision vom 1. September
1991 aufgehobene § 277 PBG enthielt, besteht nicht mehr. Mit der Revision des
Planungs- und Baugesetzes wurde den Gemeinden hinsichtlich aller Bauzonen die
freie Wahl eingeräumt, die Ausnützung mittels Ausnützungs-, Baumassen-, Über-
bauungs- oder Freiflächenziffern zu regeln oder (ohne die Statuierung von Nut-
zungsziffern) nur mittels der primären Baubeschränkungsnormen, d.h. den Bestim-
mungen über die Abstände, die Geschosszahl, den Grenzbau, das Zusammenbau-
en, die Gebäudelänge und die Gebäudebreite festzulegen (§ 49 PBG). Nach § 49a
Abs. 2 PBG können die Gemeinden je nach den örtlichen Verhältnissen und den
Vorgaben der Richtplanung bis zu sieben Vollgeschosse, zwei Dachgeschosse unter
Schrägdächern oder ein Dachgeschoss über Flachdächern sowie ein anrechenbares
Untergeschoss zulassen. Das sind Obergrenzen, und es ist daher auch zulässig, nur
eine bestimmte Anzahl Vollgeschosse, aber keine zusätzlichen anrechenbaren
Dach- bzw. Untergeschosse zu gestatten.
Die Gemeinde Winkel hat ihre kommunale Nutzungsplanung am 1. Februar
1993 dem revidierten Planungs- und Baugesetz angepasst. Ziffer 7.1 BauO regelt
die Grundmasse in der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung. Das zulässige Nut-
zungsmass wird durch die primären Baubeschränkungsnormen kombiniert mit der
Baumassenziffer bestimmt. In der fraglichen Zone sind bei einer Gebäudehöhe von
max. 8.10 m ein anrechenbares Untergeschoss und zwei Dachgeschosse erlaubt;
eine Regelung über die Vollgeschosszahl fehlt hingegen wie in allen Wohnzonen.
Der Regierungsrat des Kantons Zürich hat im Rahmen der Genehmigung der
revidierten kommunalen Nutzungsplanung (RRB Nr. 2974/1993) ausgeführt, mit den
Ziffern 6.1 und 7.1 BauO würden für die Wohnzonen keine Geschosszahlen, son-
dern lediglich Gebäudehöhen festgesetzt, was an sich in § 58 PBG nur für Industrie-
und Gewerbezonen vorgesehen sei. Diese Regelung könne jedoch im vorliegenden
Fall toleriert werden, da nach den örtlichen Verhältnissen die Vorschriften über die
'Gebäudehöhen ausreichten und zusammen mit den Überbauungs- bzw. Baumas-
senziffern die minimale Ausnützung im Sinne von § 49a Abs. 1 PBG gewährleiste-
ten.
Da nach dem Gesagten eine subsidiäre Regelung durch das kantonale Recht
nicht greift und der Regierungsrat die sich nur über die Dach- und Untergeschosse

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nicht aber über die Vollgeschosse aussprechenden Geschosszahlvorschriften ge-
nehmigt hat, führt dies dazu, dass mangels ausdrücklicher positiver Normierung die
Anzahl der Vollgeschosse innerhalb der zulässigen Gebäudehöhe frei wählbar ist.
Aus § 279 Abs. 1 PBG, wonach für die Ermittlung der Gebäudehöhe aufgrund
der erlaubten Vollgeschosszahl mit einer Bruttogeschosshöhe von 3.30 m und zu-
sätzlich mit 1.50 m für die Erhebung des Erdgeschosses zu rechnen ist, lässt sich
entgegen der Ansicht der Vorinstanz nicht ableiten, in der Wohnzone mit Gewerbe-
erleichterung seien bei einer Gebäudehöhe von 8.10 m nur zwei dieses Mass aus-
schöpfende Vollgeschosse zulässig. Der Verzicht auf eine Regelung der Vollge-
schosszahl ermöglicht es bei entsprechenden Terrainverhältnissen vielmehr, inner-
halb der zulässigen Gebäudehöhe - und selbstverständlich unter Wahrung der er-
forderlichen Raumhöhe von 2.40 m (§ 304 Abs. 1 PBG) - ein zusätzliches drittes
Vollgeschoss zu realisieren. Mangels entsprechender Einschränkungen durch die
Bauordnung ist die Anzahl der Vollgeschosse nicht limitiert. Ob der
Gemeindesouverän vorliegend bei der Festlegung der zulässigen Gebäudehöhe von
einer zweigeschossigen Überbauungsform ausgegangen ist und deshalb auf eine
diesbezügliche Regelung verzichtet hat, kann dahingestellt bleiben. Eine
Interpretation der Bauordnung im Sinne der Vorinstanz verbietet sich schon aus
Gründen der Rechtssicherheit. Wenn eine Überbauung in der Wohnzone mit
Gewerbeerleichterung nur zweigeschossig in Erscheinung treten soll, würde dies in
jedem Fall eine Festsetzung von entsprechenden Geschosszahlbestimmungen in
der Bauordnung bedingen. Unvermeidlich ist, dass das Überbauungsbild unter dem
Regime der Baumassenziffer bei Festsetzung nur der Gebäudehöhe und
(teilweisem) Verzicht auf Geschosszahlregelungen uneinheitlich ausfallen kann.
Dieser Effekt kann sich noch verstärken, wenn die Bauordnung keine
Abgrabungsvorschriften enthält, da diesfalls § 293 PBG die Freilegung von
anrechenbaren Untergeschossen nicht zu verhindern vermag (vgl. BEZ 1995 Nr.
30).