zh_baurekursgericht · BRGE I Nrn. 0088-0089/2014 · 2013-08-19 · de
Planungsrechtliche Baureife. Negative Voranwendung von kommunalrechtlichen Grenzabstandsbestimmungen (i.c. einer Bestimmung über den grossen Grundabstand).


BRGE I Nrn. 0088 und 0089/2014 vom 11. Juli 2014 in BEZ 2014 Nr. 44
Nachbarn fochten die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines
Einfamilien- und eines Mehrfamilienhauses an. Gerügt wurde, dass das
Bauvorhaben gegen eine sich in Revision befindende Bestimmung über den
grossen Grundabstand verstosse.
Aus den Erwägungen:
5.1 Mit Beschluss vom 19. August 2013 hat die Vorinstanz eine Teil-
revision der BZO zuhanden der öffentlichen Auflage verabschiedet. Die
Publikation im Amtsblatt erfolgte am 23. August 2013, die öffentliche Auflage
dauerte bis 22. Oktober 2013. Die Gemeindeversammlung hat der Teilrevision
der BZO am 6. März 2014 zugestimmt; ihr Festsetzungsbeschluss wurde im
Amtsblatt vom 14. März 2014 publiziert. Die privaten Rekursgegner haben am
14. April 2014 beim Baurekursgericht Rekurs gegen den Beschluss der
Gemeindeversammlung eingereicht. Das Verfahren ist pendent; die Teilrevision
der BZO damit noch nicht rechtskräftig. Nachfolgend wird die noch in Kraft
stehende Bau- und Zonenordnung als «BZO», die Revisionsvorlage als
«revBZO» zitiert.
5.2 In der Wohnzone W2 beträgt der grosse Grundabstand sowohl nach
BZO wie nach revBZO 8 m (je Art. 17).
Gemäss Art. 29 Abs. 1 lit. b BZO gilt der grosse Grundabstand in der
Zentrumszone und in den Wohnzonen «für die am stärksten nach Süden
gerichtete Längsseite».
Gemäss Art. 29 Abs. 1 revBZO gilt der grosse Grundabstand in der
Zentrumszone und in den Wohnzonen «für die am stärksten nach Süden
gerichtete Seite».
5.3 Die Rekurrentschaften halten dafür, die revBZO entfalte seit ihrer
Verabschiedung zuhanden der öffentlichen Auflage am 19. August 2013
negative Vorwirkung, was bei Erlass der hier angefochtenen Baubewilligung am
19. Dezember 2013 zu Unrecht nicht beachtet worden sei. Gemäss Art. 29 Abs.
1 revBZO sei offenkundig weder das Einfamilien- noch das Mehrfamilienhaus
bewilligungsfähig, da die am stärksten nach Süden gerichteten Seiten beider
Gebäude den grossen Grundabstand deutlich unterschritten.
5.4 Die «am stärksten nach Süden gerichtete Seite» im Sinne der revBZO
ist sowohl beim Einfamilienhaus wie auch beim Mehrfamilienhaus unstreitig die
jeweilige Südwestfassade. Diese Fassaden halten einen Abstand zur
Grundstücksgrenze von nur 5,9 m (Einfamilienhaus) bzw. 4,51 m (Mehr-

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familienhaus) ein, was einer Unterschreitung des grossen Grundabstandes
gemäss Art. 29 Abs. 1 revBZO um 2,1 m (Einfamilienhaus) bzw. 3,49 m
(Mehrfamilienhaus) gleichkommt und gemäss dieser Vorschrift offensichtlich
nicht bewilligungsfähig wäre. (…)
Die nachfolgend zu prüfende Kernfrage ist, ob Art. 29 Abs. 1 revBZO
negative Vorwirkung entfaltet und von der Vorinstanz bei der Erteilung der
Baubewilligung am 19. Dezember 2013 zwingend zu beachten gewesen wäre.
5.5 Bauten und Anlagen dürfen nur auf Grundstücken erstellt werden, die
baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die Verhältnisse
es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist (§ 233 Abs. 1 PBG).
Gemäss § 234 PBG gilt ein Grundstück als baureif, wenn es erschlossen ist
und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch die
Gemeindeexekutive beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig
beeinflusst wird. Diese Bestimmung bezweckt somit den Schutz fehlender oder
in Änderung stehender planungsrechtlicher Festlegungen. Das Erfordernis der
planungsrechtlichen Baureife löst eine befristete Bausperre aus, wenn eine
noch ausstehende Planung oder eine Planänderung durch ein Bauvorhaben
negativ präjudiziert würde. Künftige Planfestsetzungen entfalten auf diese
Weise eine negative Vorwirkung. Dabei sind für die Annahme einer nachteiligen
Beeinflussung künftigen Rechts nicht in erster Linie die Auswirkungen des
betreffenden Vorhabens an sich massgebend; vielmehr kommt es auf dessen
präjudizielle Bedeutung an. Zu fragen ist demnach nach den Folgen einer
Vielzahl gleichartiger Projekte (RB 1995 Nr. 78).
Die Bestimmung von § 234 PBG dient indes nicht allgemein der
Voranwendung künftigen Rechts, sondern ausschliesslich der Plansicherung
(BGE 116 Ia 449 ff., E. 4a; RB 1984 Nr. 96). Geschützt werden sollen mit
andern Worten planungsrechtliche Festlegungen, d.h. all jene Normen, die
einen planerischen Gehalt aufweisen. Dazu gehören etwa die Bestimmungen
über die Nutzweise, die Ausnützung, die erlaubte Überbauungsart oder die
Geschosszahl, nicht aber blosse Messvorschriften oder etwa Vorschriften, die
überwiegend feuerpolizeilichen Zwecken dienen. Um negativ präjudiziert
werden zu können, muss eine Planungsabsicht überdies einen bestimmten
Konkretisierungsgrad erreicht haben; als von der Gemeindeexekutive beantragt
im Sinne von § 234 PBG und damit hinreichend konkretisiert gilt eine
planerische Festlegung in der Regel dann, wenn sie zuhanden der öffentlichen
Auflage gemäss § 7 PBG verabschiedet worden ist (BRKE IV Nr. 166/1993 =
BEZ 1994 Nr. 3, E. 2e/f; www.baurekursgericht-zh.ch). Sodann muss die vom
Gemeinderat verabschiedete Vorlage eine ernsthafte Realisierungschance
haben; andernfalls kann sie einem Bauvorhaben nicht entgegengehalten
werden (RB 1999 Nr. 113, E. 3a).
5.6 Die revidierte BZO wurde rund drei Monate vor dem Datum der hier
angefochtenen Baubewilligung zuhanden der öffentlichen Auflage verabschie-
det. Der für die Anwendung von § 234 PBG erforderliche Konkretisierungsgrad
der zu sichernden Planung ist damit offenkundig gegeben. Sodann hat die
revidierte BZO, nachdem sie von der Gemeindeversammlung zwischenzeitlich
am 6. März 2014 angenommen worden ist, auch eine ernsthafte Realisierungs-

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chance, wenngleich gegen den Festsetzungsbeschluss beim Baurekursgericht
noch ein Rechtmittel hängig ist. Wie bereits erwähnt unterschreiten die
Abstände der Südwestfassaden beider Gebäude den gemäss Art. 8 in Ver-
bindung mit Art. 29 Abs. 1 revBZO massgeblichen grossen Grundabstand
deutlich. Damit ist einzig noch zu klären, ob es sich bei der Regelung um eine
planungsrechtliche Festlegung handelt und, falls dem so ist, ob die Anwendung
von § 234 PBG einzelfallweise von der Vorinstanz ausgesetzt werden kann, wie
sie dies vorliegend geltend macht.
5.7 In einem nicht publizierten Entscheid der vormaligen Baurekurs-
kommission I wurde die Ansicht vertreten, Vorschriften über den Grenzabstand
stünden unter dem Vorbehalt allfälliger Näherbaurechte im Sinne von § 270
Abs. 3 PBG, weshalb aus öffentlich-rechtlicher Sicht kein Verbot bestehe, den
Abstandsbereich zu überbauen. Werde demnach die Art und der Umfang der
Überstellung eines Abstandsbereiches einer rein privatrechtlichen Ordnung
überlassen, könne hierin auch keine planerische Absicht bezüglich der
Gestaltung oder Freihaltung dieses Bereichs erblickt werden. Aus diesem
Grunde seien Vorschriften über Grenz- und Gebäudeabstände keine
planerischen Festlegungen, welche einem Bauvorhaben gestützt auf § 234
PBG entgegengehalten werden könnten (BRKE I Nr. 0485/1995 vom 15.
Dezember 1995, E. 6a). Diese Auffassung fand Eingang in die baurechtliche
Lehre (Maja Schüpbach Schmid, Das Näherbaurecht in der zürcherischen
baurechtlichen Praxis, 2000, S. 33 f.). Bei nochmaliger Überlegung erscheint
sie indes nicht überzeugend, weshalb sie zu revidieren ist.
Der Festlegung von Grenzabständen kommt geradezu prototypisch eine
planerische Funktion zu. Selbiges gilt für die Festlegung derjenigen Fassaden,
welche den grossen Grundabstand zum Nachbargrundstück einzuhalten haben.
In den Bestimmungen über den grossen Grundabstand ist ganz allgemein
nichts anderes als eine Grenzabstandsbestimmung eigener Art zu erblicken,
indem sich solche Bestimmungen an Tatbestandsmerkmalen wie der
Dimensionierung («Gebäudelängsseite»), der Nutzung («Hauptwohnseite»)
oder, wie vorliegend, der Ausrichtung des Gebäudes gemäss den Himmels-
richtungen orientieren.
Art. 29 Abs. 1 revBZO bedeutet, dass alle neuen Gebäude in der
Zentrumszone und in den Wohnzonen der Gemeinde X den grossen
Grundabstand grundsätzlich auf ihrer jeweiligen Südseite einzuhalten haben
werden – unabhängig davon, ob die nach Süden gerichteten Fassaden die
jeweils längeren Seiten des Gebäudes sind. Es wird einer Bauherrschaft in
Zukunft nicht mehr möglich sein, mittels Festlegung der Gebäudegeometrie
bzw. der Längsseite auszuwählen, wo der grosse Grundabstand einzuhalten ist,
da der Begriff der Längsseite in Art. 29 Abs. 1 revBZO nicht mehr vorkommt.
Die Bestimmung wird daher das Bebauungsmuster, das Grundraster des
Abstandsbildes und die Körnung in der Zentrums- und allen Wohnzonen der
Gemeinde X mitprägen.
Im Übrigen gälte für eine sich an der Gebäudelängsseite oder an der
Hauptwohnseite orientierende Bestimmung über den grossen Grundabstand –
wie sie hier nicht vorliegt –, dass diese zwar nicht ein mehr oder minder

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regelmässiges Grundraster produzierte, indem der Bauherr auf die Lokali-
sierung des grossen Grundabstandes Einfluss nehmen könnte. Dessen
ungeachtet werden auch mit solchen Bestimmungen Dichte und Körnung
mitbestimmt.
Allein der Umstand, dass seit der Einführung des Näherbaurechts gemäss
§ 270 Abs. 3 PBG «kein Verbot» zur Überbauung des Abstandsbereichs mehr
besteht, bedeutet nicht, dass Bestimmungen über Grenzabstände die
planerische Funktion abgeht. Es gilt, zwischen Näherbaurecht und Regelbau-
weise zu unterscheiden. Das Näherbaurecht ändert nichts daran, dass das
planerisch angestrebte Überbauungsbild nebst anderen Parametern auch mit
den Abstandsbestimmungen festgelegt wird. Andernfalls könnte sich der
Plangeber darauf beschränken, gemeindeweit den gleichen Grenzabstand
festzusetzen. Erst diesfalls wären Art und Umfang der Überstellung der
Abstandsbereiche der rein privatrechtlichen Ordnung überlassen. Im Übrigen
können Näherbaurechte vom Regelabstand als Ausgangswert beeinflusst
werden.
Soweit anhand der Rechtsmittelverfahren erkennbar, dürfte die Regel-
bauweise gegenüber dem Näherbaurecht (wesentlich) häufiger sein. Es kann
angenommen werden, dass durch die zunehmende Bebauungsdichte, ja gar
die gestiegene gesellschaftliche Bedeutung von (auch baulich akzentuierter)
Privatsphäre die Bereitschaft von Nachbarn zur Erteilung von Näherbaurechten
künftig kaum zunehmen, wenn nicht gar zurückgehen wird.
5.8 Die Regelung der negativen Vorwirkung gestützt auf § 234 PBG stellt
zwingendes kantonales Recht dar. Den Gemeinden kommt kein Ermessens-
spielraum bei der Frage zu, ob ihre Revisionsvorlagen negative Vorwirkung
entfalten; sie sind nicht befugt, § 234 PBG im Einzelfall anzuwenden oder auf
eine Anwendung der Bestimmung zu verzichten. Das von der Vorinstanz
diesbezüglich behauptete Ermessen entbehrt jeder gesetzlichen Grundlage.