zh_baurekursgericht · BRGE IV Nrn. 0130-0131/2012 · 2012-09-05 · de
Abstellplätze. Pflichtabstellplätze auf dienstbarkeitsbelastetem Teil des Baugrundstückes. Berücksichtigung der Dienstbarkeit im baurechtlichen Verfahren.


BRGE IV Nrn. 0130 und 0131/2012 vom 5. September 2012 in BEZ 2012 Nr. 62
Der Gemeinderat hatte die baurechtliche Bewilligung für den Umbau eines
Mehrzweckbauernhauses in ein Wohnhaus bewilligt, aber die Bewilligung für
sechs Abstellplätze im südlichen Teil des Baugrundstücks verweigert.
Aus den Erwägungen:
3. Der (…) Rekurs hat folgenden Hintergrund: (…) Auf dem zum Marktplatz
gehörenden Teil des Rekursgrundstücks sind heute öffentliche Abstellplätze
vorhanden. Diese basieren auf einer im Jahr 1937 begründeten
Personaldienstbarkeit, mit welcher der (oder einer der) Rechtsvorgänger der
Rekurrierenden der Gemeinde das Recht einräumte, den fraglichen Teil des
Rekursgrundstücks «als Marktplatz und dergleichen» zu benützen. Gestützt auf
diese Personaldienstbarkeit errichtete die Gemeinde bei der im Jahr 2000
erfolgten Erstellung des Gemeindehauses auf der fraglichen Fläche der Blauen
Zone angehörende öffentliche Abstellplätze. Solche sind auch auf dem im
Eigentum der Gemeinde befindlichen Teil des Marktplatzes vorhanden.
Vorgesehen sind die Abstellplätze für Besucher des Gemeindehauses und für
Kunden umliegender Geschäfte. Wenn ein Markt stattfindet oder der Marktplatz
für andere Anlässe benötigt wird, wird das Parkieren auf den fraglichen
Abstellplätzen untersagt.
4. Gestützt auf diese Gegebenheiten (…) verweigerte die Vorinstanz die
Bewilligung für die von der Bauherrschaft auf der dienstbarkeitsbelasteten
Fläche vorgesehenen sieben Abstellplätze (6 Pflichtabstellplätze und 1 Besu-
cherabstellplatz). Sie ordnete an, dass die fraglichen, im angefochtenen Be-
schluss ohne nähere Begründung verweigerten Abstellplätze «unterirdisch zu
erstellen oder zu beschaffen (…)» seien. (…)
Gegen den vom Gemeinderat in seiner Rekursantwort angeführten
Verweigerungsgrund wenden die Rekurrierenden in ihrer Replik ein, dass sie
nach der fraglichen Dienstbarkeit lediglich verpflichtet seien, die dienstbarkeits-
belastete Fläche «weder zu überbauen noch als Pflanzland zu benützen». Eine
solche Absicht bestehe ihrerseits nicht. Nicht verboten sei nach der
Dienstbarkeit das Abstellen von Fahrzeugen, was sich daraus ergebe, dass der
belastete Teil des Rekursgrundstücks seit Jahrzehnten für das Abstellen von
Fahrzeugen benützt werde (…).
5.1 Auszugehen ist bei der Beurteilung des vorliegenden Streitfalls vom
Grundsatz von § 320 PBG, wonach eine Bewilligung zu erteilen ist, sofern ein
Bauvorhaben den Vorschriften des Planungs- und Baugesetzes und der
«ausführenden Verfügungen» (gemeint Verordnungen) entspricht. Daraus folgt,
dass rein zivilrechtliche Hindernisse wie Dienstbarkeiten in aller Regel nicht zu
einer Bauverweigerung führen können.

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Zu beachten sind Dienstbarkeiten allerdings u.a. bei privatrechtlich
geregelten Zugängen. Da die genügende Erschliessung des Baugrundstücks
eine notwendige Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung darstellt
(vgl. Art. 22 Abs. 2 lit. b des Raumplanungsgesetzes [RPG]) bzw. es sich um
eine Grundanforderung an Bauten und Anlagen handelt (§§ 233 und 234 PBG),
sind die Verwaltungs- und Verwaltungsrechtspflegebehörden gehalten, die
Frage, ob der privatrechtlich geregelte Grundstückszugang aus öffentlich-
rechtlicher Sicht eine hinreichende Erschliessung darstellt, im Sinne einer
zivilrechtlichen Vorfrage zu prüfen. Dies deswegen, weil privatrechtlich
geregelte Zugänge nicht nur in tatsächlicher Hinsicht genügend sein müssen,
sondern auch die dauernde und jederzeitige bestimmungsgemässe Benützung
des Zugangs gesichert sein muss. Privatrechtlich geordnete Zugänge dürfen
deshalb ohne Zustimmung der örtlichen Baubehörde weder tatsächlich noch
rechtlich verändert oder aufgehoben werden; diese Beschränkung ist im
Grundbuch anzumerken (§ 237 Abs. 4 PBG).
Bei der Entscheidung von Vorfragen aus einem fremden Zuständigkeits-
bereich ist jedoch Zurückhaltung geboten (vgl. A. Kölz/J. Bosshart/M. Röhl,
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,
1999, § 1 Rz. 34). Die privatrechtliche Regelung des Grundstückszugangs kann
deshalb von den Baubehörden und der Rekursinstanz nur dann als
hinreichende Sicherung akzeptiert werden, wenn sich daraus das Recht zur
dauernden und jederzeitigen Benützung des Zugangs klar ergibt. Trifft dies
nicht zu, so ist die Baubewilligung grundsätzlich zu verweigern, bis sich der
Bauherr – nötigenfalls auf dem Zivilweg – einen hinreichenden Ausweis über
seine Berechtigung verschafft hat (VB 105/1980 = BEZ 1981 Nr. 1, E. 3a).
5.2 Vorliegend stellt sich die anders gelagerte Frage, ob und inwieweit die
Gemeinde die zu ihren Gunsten bestehende Personaldienstbarkeit habe zum
Anlass nehmen dürfen, die von der Bauherrschaft auf dem belasteten
Grundstücksteil geplanten Abstellplätzen zu verweigern. Vorab klarzustellen ist
diesbezüglich, dass es sich bei diesen Abstellplätzen (bis auf einen) nicht etwa
um sogenannte freiwillige Parkflächen, sondern um die im Zusammenhang mit
dem Umbau des Mehrzweckbauernhauses notwendigen Pflichtabstellplätze
handelt, auf deren Erstellung nicht verzichten werden kann. Ist die Realerfüllung
nicht möglich, ist anderweitig Ersatz zu schaffen oder allenfalls eine
Ersatzabgabe zu leisten. Die Vorschriften über die notwendigen Abstellplätze
(§§ 242 ff. PBG) finden sich gleich wie diejenigen über die Zugänglichkeit im
Abschnitt «Grundanforderungen an Bauten und Anlagen». Wenn daher, was
vorfrageweise zu überprüfen ist, davon auszugehen, dass die fragliche
Dienstbarkeit der Erstellung der notwendigen Pflichtabstellplätze entgegensteht,
durfte diese vom Gemeinderat berücksichtigt werden und durfte er die
Bewilligung für die geplanten Abstellplätze unter der Anordnung, dass
anderweitig Ersatz zu schaffen ist, verweigern.
Beizupflichten ist den Rekurrierenden darin, dass der Wortlaut der Dienst-
barkeit die Erstellung bzw. das Markieren von Abstellplätzen auf der gemäss
dem Grundrissplan bestehenden asphaltierten Fläche nicht explizit aus-
schliesst. Ihre Argumentation, wonach lediglich eine Überbauung oder die
Nutzung als Pflanzfläche ausgeschlossen sei, greift indessen zu kurz. In erster

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Linie hat ihr Rechtsvorgänger der Gemeinde das Recht eingeräumt, die
fragliche Fläche als «Marktplatz und dergleichen zu benützen». Er hat sich
ausserdem verpflichtet, «den ganzen Hofraum» (mit Ausnahme eines Holz-
ablagerungsplatzes entlang des ostseits verlaufenden öffentlichen Fussweges
Kat.-Nr. 616) «immer offen zu halten». Hiermit wären Pflichtabstellplätze auf der
dienstbarkeitsbelasteten Fläche, da diese zumindest potentiell dauernd belegt
sein könnten, schon im Grundsatz nicht vereinbar. Überdies müssen derartige
Abstellplätze für ihren bestimmungsgemässen Zweck jederzeit zur Verfügung
stehen. Dies wäre zumindest während Veranstaltungen auf dem Marktplatz
nicht der Fall. Dass solche zeitweise stattfinden, bestreiten die Rekurrierenden
nicht. Schliesslich ist nicht zu übersehen, dass Pflichtabstellplätze die
Ausübung des der Gemeinde dienstbarkeitsrechtlich eingeräumten Rechts
einschränkten. Denn anders als bei den derzeit vorhandenen, der blauen Zone
zugewiesenen öffentlichen Abstellplätzen wäre eine im Hinblick auf eine
anstehende Veranstaltung notwendige Parkierungsbeschränkung nicht ohne
Weiteres möglich. Die Gemeinde wäre vielmehr darauf angewiesen, dass die
Parkplatzberechtigten, das heisst die (künftigen) Mieter des umzubauenden
Mehrzweckbauernhauses, freiwillig auf die vorübergehende Benützung ihrer
Abstellplätze verzichten.
Aus all dem ergibt, dass die Vorinstanz zu Recht zum Schluss gelangt ist,
dass die von den Rekurrierenden geplanten, Teil ihres Bauvorhabens bildenden
Abstellplätze im südlichen Teil des Rekursgrundstücks nicht bewilligungsfähig
sind. Die Rekurrierenden können die bestehenden öffentlichen Abstellplätze auf
ihrem eigenen Grund zwar mitbenützen, jedoch nicht beanspruchen, diese als
Pflichtabstellplätze «weiterhin selber nutzen» zu können.
Dies führt zur Abweisung des Rekurses.