zh_baurekursgericht · BRGE III Nr. 0208/2015 · 2015-12-15 · de
Privater Gestaltungsplan "Giessen", Dübendorf.

Das Baurekursgericht bestätigte die Zustimmung des Gemeinderates zum privaten Gestaltungsplan "Giessen" sowie den entsprechenden Genehmigungsbeschluss der kantonalen Baudirektion. Abweisung des Rekurses.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
3. Abteilung
G.-Nr. R3.2015.00114
BRGE III Nr. 0208/2015
Entscheid vom 15. Dezember 2015
Mitwirkende Abteilungspräsident Felix Müller, Baurichter Walter Linsi, Baurichter Eugen
Staub, Gerichtsschreiber Andreas Mahler
in Sachen Rekurrentin
X AG, [….]
gegen Rekursgegnerinnen
1. Gemeinderat Dübendorf, 8600 Dübendorf
2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach,
8090 Zürich
3. Y AG, [….]
betreffend Gemeinderatsbeschluss vom 2. Februar 2015; Zustimmung zum privaten
Gestaltungsplan ""Giessen"" und zur Zonenplanänderung, Dübendorf; Ge-
nehmigungsverfügung Nr. 0683/15 der Baudirektion vom 9. Juni 2015
_______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 2. Februar 2015 erteilte der Gemeinderat der Stadt Dü-
bendorf seine Zustimmung zum privaten Gestaltungsplan "Giessen" in der
Fassung vom 7. März 2014 sowie zur Zonenplanänderung auf den Grund-
stücken Kat.-Nrn. 17055, 17059 und 17060. Die Baudirektion Kanton Zürich
genehmigte diese Festsetzungen mit Verfügung vom 9. Juni 2015.
B.
Gegen diese Entscheide erhob die X AG, Dübendorf, mit Eingabe vom 17.
Juli 2015 fristgerecht Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich
und beantragte die Aufhebung der Entscheide unter Kosten- und Entschä-
digungsfolgen zulasten der Vorinstanzen.
C.
Mit Verfügung vom 22. Juli 2015 wurde der Rekurseingang vorgemerkt und
das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
Mit Eingabe vom 17. August 2015 beantragte der Gemeinderat die Abwei-
sung des Rekurses unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Rekurrentin. Die Baudirektion beantragte mit Eingabe vom 19. August 2015
ebenfalls die Abweisung des Rekurses.
Die Y AG, Erstellerin des privaten Gestaltungsplans und private Rekurs-
gegnerin, beantragte mit ihrer vom 13. August 2015 datierten Rekursant-
wort (hierorts eingegangen am 2. September 2015), auf den Rekurs sei
nicht einzutreten, eventualiter sei er abzuweisen, alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrentin.
E.
Mit Replik vom 23. September 2015 bzw. Duplik vom 12. Oktober 2015
hielten die privaten Parteien an ihren Anträgen fest. Die Vorinstanzen ver-
zichteten stillschweigend auf eine Duplik.
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F.
Am 20. November 2015 führte die 3. Abteilung des Baurekursgerichtes im
Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.
G.
Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins ge-
machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich,
in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.
Es kommt in Betracht:
1.
Zum Rekurs und zur Beschwerde ist berechtigt, wer durch die angefochte-
ne Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhe-
bung oder Änderung hat (§ 338a Satz 1 des Planungs- und Baugesetzes
[PBG]).
2.1.
Die private Rekursgegnerin ist der Auffassung, der Rekurs sei rechtsmiss-
bräuchlich. Es bestünden persönliche und geschäftliche Verbindungen zwi-
schen Verwaltungsräten der Rekurrentin und einem Rechtsanwalt, der als
Rechtsvertreter der Firma Z AG in privatrechtliche Streitigkeiten mit der pri-
vaten Rekursgegnerin involviert sei, sowie zu einem der Verwaltungsräte
der Z AG selbst. Die Rekurrentin rekurriere stellvertretend für diese Firma,
die der privaten Rekursgegnerin ein grundpfandrechtlich gesichertes Darle-
hen gewährt habe und auf Basis der Schuldbriefe die Verwertung der ent-
sprechenden, vom Gestaltungsplan erfassten Grundstücke anstrebe. Damit
die Grundstücke bis dahin nicht in ihrem Wert steigen, solle die Rechtskraft
des Gestaltungsplans hinausgezögert werden.
2.2.
Zwischen den Beweggründen der rekurrierenden Person und dem geltend
gemachten Interesse braucht grundsätzlich ebenso wenig ein Zusammen-
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hang zu bestehen, wie zwischen dem schutzwürdigen Interesse und dem
vorgebrachten Rechtsmittelgrund. Eine Schranke bildet jedoch die rechts-
missbräuchliche bzw. zweckwidrige Rechtsmittelerhebung. Aufgrund des
Spannungsverhältnisses zum Rechtsverweigerungsverbot (Art. 29 Abs. 1
Bundesverfassung [BV]) und zur Rechtsweggarantie (Art. 29a BV) wird ei-
ne solche zu Recht nur mit grosser Zurückhaltung angenommen (Martin
Bertschi, in: Kommentar VRG, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2014, § 21 Rz.
21). Als rechtsmissbräuchlich gilt beispielsweise eine Prozessführung, für
die jeglicher vernünftige Grund fehlt (vgl. Kaspar Plüss, in: Kommentar
VRG, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2014, § 5 Rz. 84).
Wie nachfolgend noch dargelegt wird, ist die Rekurrentin vom Gestaltungs-
plan in eigenen Interessen betroffen. Ausserdem handelt es sich nicht um
einen von vornherein aussichtslosen Rekurs. Es liegt somit keine rechts-
missbräuchliche Rechtsmittelerhebung vor.
3.
Die Rekurrentin ist Eigentümerin der Parzelle Kat.-Nr. 17310. Die minimale
Distanz zum Gestaltungsplanperimeter beträgt ca. 60 m. Die Sichtverbin-
dung auf wesentliche Teile der vom Gestaltungsplan vorgesehenen Be-
bauung, namentlich das Hochhaus, ist gegeben und es ist nicht auszu-
schliessen, dass die rekurrentische Liegenschaft in gewissem Ausmass
vom Schattenwurf des Hochhauses betroffen sein wird. Soweit die Festset-
zung des Gestaltungsplans angefochten wird, ist die Rekurrentin aufgrund
der engen räumlichen Beziehung zur Rekurserhebung im Sinne von § 338a
PBG grundsätzlich legitimiert. Dies gilt auch in Bezug auf die Zonenplanän-
derung, die eine Voraussetzung für den Gestaltungsplan bildet und allein
durch diesen gerechtfertigt ist. Soweit bezüglich einzelner Rügen auf den
Rekurs nicht einzutreten ist, wird dies im Rahmen der nachfolgenden Er-
wägungen darzulegen sein.
4.1.
Der Gestaltungsplan ist ein Sondernutzungsplan, der eine städtebaulich,
architektonisch und wohnhygienisch einwandfreie Überbauung anstrebt. Zu
diesem Zweck stellt er für ein bestimmtes Gebiet eine Spezialbauordnung
auf, welche von den allgemeinen Festlegungen der Bau- und Zonenord-
nung abweicht und diese überlagert. So werden mit Gestaltungsplänen für
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bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die
Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt; dabei
darf von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantona-
len Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Der Gestal-
tungsplan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Aus-
stattungen und Ausrüstungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch ei-
nen Quartierplan geregelt sind; überdies kann er Festlegungen über die
weitere Umgebungsgestaltung enthalten (§ 83 Abs. 3 PBG). Anders als bei
Arealüberbauungen und Sonderbauvorschriften sind die Grundeigentümer
im Perimeter eines Gestaltungsplans an dessen Festlegungen gebunden.
Die Grundordnung wird also ersetzt, womit nur noch gestaltungsplankon-
form gebaut werden darf (vgl. zum Ganzen Walter Haller/Peter Karlen,
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. Aufl., Zürich 1999, Rz.
317 ff.).
4.2.
Gemäss Lehre und Rechtsprechung hat sich die Rekursinstanz bei der
Überprüfung von Nutzungsplänen und Sondernutzungsplänen einschliess-
lich Quartierplänen unbesehen ihrer grundsätzlich uneingeschränkten
Überprüfungsbefugnis (vgl. § 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegeset-
zes [VRG]) aus Gründen der aus der Gemeindeautonomie (Art. 50 BV und
Art. 85 der Zürcher Kantonsverfassung [KV]) abgeleiteten Planungsauto-
nomie Zurückhaltung aufzuerlegen. Diese Zurückhaltung gilt insbesondere
dann, wenn es auf die Beurteilung der örtlichen Verhältnisse ankommt.
Hinzu kommt das den Gemeindebehörden bei der Nutzungsplanung zuste-
hende erhebliche prospektiv-technische Ermessen. Mithin darf die
Rekursbehörde nicht ihr Ermessen an die Stelle desjenigen der Planungs-
behörde setzen; ihre Lösung darf nicht an die Stelle einer andern ebenso
vertretbaren Lösung treten. Die Rekursinstanz darf nur dann korrigierend
eingreifen, wenn sich die kommunale Lösung auf Grund überkommunaler
Interessen als unzweckmässig erweist, den wegleitenden Zielen und
Grundsätzen der Raumplanung widerspricht oder wenn sie offensichtlich
unangemessen ist. Nicht vorausgesetzt ist aber, dass die kommunale Plan-
festsetzung ohne sachliche Gründe getroffen wurde oder schlechthin un-
haltbar ist. Insofern ist die Gemeindeautonomie durch übergeordnetes
Recht eingeschränkt und die Gemeinde hat ihrem Planungsentscheid eine
nachvollziehbare Würdigung der massgebenden Verhältnisse des Einzel-
falls sowie eine vertretbare Interessenabwägung zugrunde zu legen (Marco
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Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 20 Rz.
77 ff.; VB.2014.00077 vom 9. April 2015, BGr 1C_429/2014 vom 22. April
2015, E. 2.2).
5.
Das Gestaltungsplangebiet umfasst die unüberbauten Parzellen Kat.-Nrn.
17055 (24'818 m2, davon 21'684 m2 in der Bauzone) und 17059 (10'263
m2), die durch die Ringstrasse getrennt und im Norden durch die Überland-
strasse und im Süden durch die Glatt begrenzt werden, sowie den betref-
fenden Abschnitt der Ringstrasse selbst (Kat.-Nr. 17060). Die Parzelle
Kat.-Nr. 17059 wird von der Zone für öffentliche Bauten (Oe) in die Freihal-
tezone umgezont und dient als Grünraum. Auf dem Grundstück Kat.-Nr.
17055 wird eine der Wohnzone W4 zugehörige Teilfläche neu in die Zent-
rumszone Z3 umgezont, der auch der Rest der in der Bauzone gelegenen
Grundstückfläche zugewiesen ist. Die bauliche Ausnützung wird auf diesem
Grundstück mittels eines Hochhauses im Kreuzungsbereich Ring- und
Überlandstrasse konzentriert, flankiert von zwei maximal 30 m hohen Bau-
körpern entlang der verkehrsreichen Staatsstrassen. Über dieses Grund-
stück verläuft das Trassee der Glatttalbahn einschliesslich der Haltestelle
"Giessen". Östlich des Bahntrassees ist eine Kammüberbauung mit frei
über die Glatttalbahn auskragenden Baukörpern vorgesehen. Die Haltestel-
le "Giessen" ist von einem öffentlichen Platz zwischen den Baukörpern um-
fasst.
6.1.
Die Rekurrentin bringt zunächst vor, im Gestaltungsplanverfahren sei nicht
nachgewiesen worden, dass das geplante Hochhaus die Anforderungen
von § 284 PBG erfülle, namentlich was den "ortsbaulichen Gewinn" anbe-
lange. Der Standort wirke zufällig und werde in keiner Weise begründet.
Die Planerstellerin habe weder genügend begründet noch fachgutachterlich
beurteilen lassen, ob Anordnung, Höhe und damit indirekt auch die Volu-
metrie des Hochhauses den Anforderungen genügten.
Im Weiteren seien die negativen Auswirkungen auf die Nachbarschaft
durch Schattenwurf und die damit einhergehenden negativen Auswirkun-
gen (Licht- und Aussichtentzug) nicht geprüft worden. Durch den erhebli-
chen Schattenwurf werde die künftige Wohnnutzung, u.a. in der Liegen-
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schaft der Rekurrentin, verunmöglicht. Nicht geprüft worden sei auch die
genügende Anbindung an den öffentlichen Verkehr sowie an das Auto-
bahnnetz.
Im Weiteren sei die Überstellung des Haltestellenbereichs ein städtebauli-
cher Fremdkörper, der sich nicht in die bauliche und landschaftliche Umge-
bung einfüge (§ 238 PBG). Sodann seien Dachaufbauten nur im Baufeld
Hochhaus wirksam beschränkt (Art. 10 Abs. 2 der Gestaltungsplanvor-
schriften [GPV]). Im Sinne eines architektonisch kohärenten Bebauungs-
konzepts seien diese auch in den anderen Teilen zu beschränken.
Der westlich der Ringstrasse inmitten von vielbefahrenen Strassen vorge-
sehene Grünraum könne nicht im Sinne von Art. 15 Abs. 1 GPV als Ruhe-
bereich dienen. Auch würden sich die geplanten Lärmschutzwälle nicht in
das Ortsbild einordnen.
6.2.
Der Gemeinderat entgegnet, die Bestimmung von § 284 PBG bleibe trotz
des Gestaltungsplans im Baubewilligungsverfahren anwendbar. Deshalb
seien die entsprechenden Anforderungen nicht bereits im Rahmen des
Gestaltungsplans abschliessend zu erfüllen. Zudem verlange Art. 8 Abs. 1
GPV eine besonders gute Gesamtwirkung, was über die Anforderungen
von § 238 PBG hinaus gehe. Zur Qualitätssicherung sei die Einholung ei-
nes Fachgutachtens vorgesehen (Art. 8 Abs. 2 GPV).
Der nächstgelegene Autobahnanschluss liege im Umkreis von 500 m und
die Haltestelle der Glatttalbahn liege mitten auf dem Grundstück selbst. Die
Verkehrsanbindung sei damit offensichtlich vorbildlich.
Die an der Strassenkreuzung anzustrebende städtebauliche Entwicklung
sei bereits im Rahmen der Arbeiten zur definitiven Klärung der Linienfüh-
rung der Glatttalbahn im Masterplan "Giessen" vom Juli 2002 konzeptionell
definiert worden. Die Glatttalbahn sei bewusst quer über das noch unbe-
baute Grundstück geführt worden, um einerseits die Haltestelle "Giessen"
möglichst nahe an die Arbeitsplätze der EMPA und der EAWAG heranzu-
führen, und andererseits das betroffene Grundstück selbst möglichst direkt
und zentral zu erschliessen. Mit dem Gestaltungsplan werde die grundsätz-
liche Zielsetzung des Masterplans mit einem städtebaulichen Akzent
(Hochhaus) an der Kreuzung Überlandstrasse/Ringstrasse, einem öffentli-
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chen, städtischen Platz an der Glatttalbahnhaltestelle, der mit einer Rand-
bebauung entlang der Ring- und Überlandstrasse gefasst werde, und der
Freihaltung der Parzelle westlich der Ringstrasse umgesetzt. Die städte-
bauliche Konstellation und insbesondere die Stellung des Hochhauses sei-
en demnach wohl überlegt und sowohl städtebaulich als auch verkehrspla-
nerisch klar begründet. Die Freihaltezone westlich der Ringstrasse grenze
auf ihrer längsten Seite direkt an die Glatt an. Die bestehende Freihaltezo-
ne östlich der Ringstrasse zeige, dass auch in unmittelbarer Nachbarschaft
zur vielbefahrenen Ringstrasse ruhige und idyllische Lagen geschaffen
werden könnten.
6.3.
Die Baudirektion hält das Bebauungskonzept für ortsbaulich plausibel und
nachvollziehbar. Der Strassenraum werde dank der Baufelder entlang der
Ring- und der Überlandstrasse gefasst. Mit der Platzierung des Hochhau-
ses im Kreuzungsbereich werde ein städtebaulicher Akzent gesetzt, wel-
cher den Ortseingang von Dübendorf markiere. Die Lage entspreche dem
regionalen Raumordnungskonzept Glatttal vom 26. Oktober 2011, Zusatz-
bericht "Eignungsgebiete für Hochhäuser". Die konkrete Gestaltung sei
nicht Bestandteil des Gestaltungsplans. Auch der Schattenwurf sei erst im
Baubewilligungsverfahren zu prüfen.
Der Grünraum auf dem Grundstück Kat.-Nr. 17059 umfasse das Natur-
schutzobjekt Nr. 2, B.1 Nassstandort "Giessen". Gemäss § 61 PBG würden
Freihaltezonen der Erholung der Bevölkerung, dem Schutz von Natur- und
Heimatschutzobjekten oder der Trennung und Gliederung der Bauzonen
dienen. Diese Nutzungsmöglichkeiten seien vorgesehen und dank der
Lärmschutzwände realisierbar. Von einer Beeinträchtigung des Ortsbildes
durch die Lärmschutzwände könne nicht die Rede sein. Bei den unmittelbar
angrenzenden, städtebaulich und architektonisch sehr heterogen in Er-
scheinung tretenden Bebauungen handle es sich nicht um schutzwürdige
Ortsbilder und zu den nächstgelegenen Denkmalschutzobjekten bestehe
kein direkter räumlicher Bezug.
6.4.
Die private Rekursgegnerin führt aus, das Hochhaus werde im Richtprojekt
als "Tor am Stadteingang" bezeichnet. Es bilde mit der "Torsituation" und
der Kammüberbauung drei städtebauliche Akzente, welche zusammen mit
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den Baufeldern einen attraktiven, allgemein zugänglichen Platz definierten.
Damit sei das Hochhaus Element eines in sich stimmigen städtebaulichen
Konzeptes, welches die angestrebte bauliche Dichte mit hoher Qualität um-
setze.
Bezüglich des Schattenwurfs erfasse § 284 Abs. 4 PBG nur bewohnte oder
in Wohnzonen gelegene Gebäude. Die Liegenschaft der Rekurrentin liege
in der Industrie- und Gewerbezone IG2, wo keine Wohnnutzung zulässig
sei. Es befänden sich dort auch keine Wohnungen. Innerhalb des Gestal-
tungsplangebietes "Dreieck "Giessen" Nord" sei ein maximaler Wohnanteil
von 80 % zulässig. Der Wohnanteil könne somit wesentlich darunter liegen,
sodass auch insoweit nicht von einer Wohnzone zu sprechen sei. Vom
Schatten am stärksten betroffen sei eine Liegenschaft mit einer einzigen
Wohnung. Aus dem Schattendiagramm des Richtprojektes ergebe sich in-
des, dass dieses Gebäude zu keinem Zeitpunkt länger als zwei Stunden
beschattet sei. Ausserdem basiere das Richtprojekt noch auf dem alten, in
der Volksabstimmung abgelehnten Gestaltungsplan. Im aktuellen Gestal-
tungsplan sei die Höhe des Hochhauses von 114 m auf 85 m reduziert
worden, was den Schattenwurf weiter reduziere. Zudem wäre das konkrete
Gebäudevolumen gegenüber den Maximalmassen gemäss Gestaltungs-
plan gegebenenfalls zu reduzieren, sollte eine unzulässige Beschattung re-
sultieren. Die von der Bauherrschaft im Hochhausperimeter angestrebte
Gesamtnutzfläche werde voraussichtlich realisiert, ohne die maximale Ge-
bäudehöhe und Grundfläche auszuschöpfen. Das Schattendiagramm sei
erst auf Grundlage eines Bauprojekts zu erstellen.
6.5.1.
Die Rekurrentin beanstandet eine ungenügende Begründung des ange-
fochtenen Beschlusses. Für einen nutzungsplanerischen Entscheid der Le-
gislative sieht indes weder das Verwaltungsrechtspflegegesetz noch das
Planungs- und Baugesetz eine Begründungspflicht vor. Auch aus Art. 29
Abs. 2 BV, wonach die Parteien in Verfahren vor Gerichts- und Verwal-
tungsinstanzen Anspruch auf rechtliches Gehör haben, lässt sich im vorlie-
genden Zusammenhang keine Begründungspflicht ableiten. Der vorliegend
strittige private Gestaltungsplan – ein Sondernutzungsplan – zielt auf die
Änderung der nutzungsplanerischen Grundordnung ab. Es handelt sich um
einen gesetzgebungsähnlichen Akt, weshalb ihn der Gesetzgeber hinsicht-
lich Zuständigkeit und Verfahren nicht den Akten der Rechtsanwendung,
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sondern den Akten der Rechtsetzung gleichgesetzt hat (§ 86 Satz 1 i.V.m.
§ 88 Abs. 1 PBG). Im Rechtsetzungsverfahren besteht indessen kein An-
spruch auf rechtliches Gehör (BGE 121 I 230, E. 2c, mit Hinweisen). Eine
daraus abgeleitete Begründungspflicht sieht das Planungs- und Baugesetz
für die Festsetzung von Sondernutzungsplänen – wie erwähnt – denn auch
nicht vor (vgl. BRKE IV Nr. 0019/2005 in BEZ 2005 Nr. 10, E. 4b).
6.5.2.
Der Gestaltungsplan muss die übergeordnete Planung sowie das überge-
ordnete Recht respektieren, namentlich die Ziele und Grundsätze von Art. 1
und 3 des Raumplanungsgesetzes (RPG). Darüber hinaus bedarf es keiner
speziellen Rechtfertigung für eine bestimmte Planung, solange es sich um
eine sachgerechte Nutzungsplanung handelt, die sich an den objektiven
Gegebenheiten orientiert (vgl. VB.2004.00135 vom 7. April 2004, E. 4.2).
Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG verlangt, dass Siedlungen, Bauten und Anlagen sich
in die Landschaft einordnen. Diese Bestimmung beinhaltet einerseits einen
Rechtssetzungsauftrag an die Kantone, welche die Einordnung auf der Stu-
fe der Baubewilligungen regelmässig mittels ästhetischer Generalklauseln
verlangen (vgl. § 238 PBG), bezeichnet gleichzeitig aber auch einen allge-
meinen Planungsgrundsatz, welchen die Behörden bei der Ausübung des
ihnen zustehenden Ermessens – sei es bei der Planfestsetzung oder bei
der Planverwirklichung – zu beachten haben. So hat sich auch die zweck-
mässige Unterteilung der Bauzonen in Teilzonen mit unterschiedlichen
Nutzungen, Nutzungsdichten und Bauvorschriften unter anderem an der
Einordnung von Siedlungen, Bauten und Anlagen in die Landschaft zu ori-
entieren. Dabei ist insbesondere zu beachten, dass die von der Zonenord-
nung einmal vorgegebenen Nutzungsmöglichkeiten in der Regel im Bau-
bewilligungsverfahren auch ausgeschöpft werden dürfen, ohne dass einem
Bauvorhaben mit Bezug auf sein Volumen eine Verletzung der ästhetischen
Generalklausel vorgeworfen werden kann (BGE 115 Ia 114 und 115 Ia 363
E. 3a; RB 1992 Nr. 66 mit Hinweisen). Soweit es demnach um die Zulas-
sung der einzelnen Baukörper geht, insbesondere um deren Höhe, Länge,
Geschosszahl und um die Grundstücksausnützung, obliegt es der Gemein-
de, die unterschiedlichen Zonenarten und Teilzonen im Rahmen der Zo-
nenplanung derart in Beziehung zu einander zu setzen, dass sich die Bau-
ten und Siedlungen auch bei Ausschöpfen der zugelassenen Bauvolumina
genügend in die Landschaft einordnen. Dabei ist generell den Siedlungs-
rändern, dies insbesondere im Bereiche naturnaher Landschaften und
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Wälder, spezielle Aufmerksamkeit zu schenken (vgl. Art. 3 Abs. 2 lit. d und
e RPG; VB.2004.00135 vom 7. April 2004, E. 4.3.1).
Daraus folgt für den vorliegenden Fall, dass die allgemeine Gestaltungs-
vorschrift von § 238 Abs. 1 PBG und die erhöhten Anforderungen an die
architektonische Gestaltung von Hochhäusern gemäss § 284 Abs. 2 PBG
nicht direkt anwendbar sind. Eine ästhetische Würdigung der aufgrund des
Gestaltungsplans möglichen Überbauung ist vorliegend nur insoweit vorzu-
nehmen, als es um die Zulassung von Baukörpern mit den im Situations-
plan Mst: 1:1'000 definierten Ausmassen geht. Demgegenüber ist die De-
tailprojektierung im Baubewilligungsverfahren vorzunehmen und die Frage
der rechtsgenügenden Einordnung in einem allfälligen Rechtsmittelverfah-
ren gegen die nachfolgende Baubewilligung gerichtlich zu beurteilen (vgl.
VB.2006.00396 vom 10. Mai 2007, E. 4.3.).
Auch die Beeinträchtigung durch Schattenwurf ist erst im Baubewilligungs-
verfahren zu beurteilen (§ 284 Abs. 4 PBG, s. dazu die nachfolgenden Aus-
führungen unter Ziff. 6.5.5.). Demzufolge sind im Gestaltungsplanverfahren
entgegen der Auffassung der Rekurrentin keine entsprechenden Nachwei-
se zu erbringen. Während gestützt auf § 238 PBG eine Herabsetzung des
nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen Gebäudevolumens grund-
sätzlich nicht verlangt werden kann, kann dies bei übermässigem Schat-
tenwurf ohne Weiteres verlangt werden.
Die Einholung eines Fachgutachtens ist in diesem Zusammenhang weder
vorgeschrieben noch erforderlich, zumal es sich bei der Frage, ob das
Hochhaus verglichen mit einer gewöhnlichen Überbauung im Sinne von
§ 284 Abs. 1 PBG ortsbaulich einen Gewinn bringt, um eine Rechtsfrage
handelt, über die der Gemeinderat im Rahmen seines grossen Planungs-
ermessens selber zu entscheiden hatte. Es sind keine Sachfragen ersicht-
lich, die vor diesem Entscheid durch einen Sachverständigen hätten be-
antwortet werden müssen. Im Übrigen haben an der nutzungsplanerischen
Entwicklung des Gebiets "Giessen", die heute in Form des privaten Gestal-
tungsplans weiter konkretisiert wird, im Laufe der Jahre zahlreiche fach-
kundige Personen und Stellen mitgewirkt. Dies betrifft namentlich die Inge-
nieurgemeinschaft, die den Masterplan "Giessen" vom Juli 2002 (act.
14.5.4), auf den das Bebauungskonzept zurück geht, ausarbeitete, Prof. Dr.
R. W. Scholz, ETH Zürich, der die Expertise zur sozialen Nachhaltigkeit
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vom 5. September 2007 (act. 14.5.5) erstellte und die diversen auf kommu-
naler und kantonaler Ebene involvierten Fachstellen.
6.5.3.
Die Rekursgegnerschaft nennt in ihren Ausführungen, auf die verwiesen
werden kann, einleuchtende und überzeugende Gründe für das geplante
Bebauungskonzept. Dessen zentrale Elemente sind bereits in den Erwä-
gungen im angefochtenen Beschluss beschrieben. Demgemäss soll an der
Kreuzung Überlandstrasse/Ringstrasse mit dem Hochhaus ein städtebauli-
cher Akzent gesetzt werden. Das Hochhaus gebe der Haltestelle "Giessen"
Identität und diene als Orientierungspunkt. Die Randbebauung entlang der
Strassen schütze das dahinter liegende Areal mit dem öffentlichen Platz an
der Haltestelle und der Kammüberbauung sowie das angrenzende Wohn-
gebiet vor Verkehrslärm. Die Dreiecksparzelle westlich der Ringstrasse
werde als öffentlich zugänglicher, attraktiver Grünraum freigehalten, ge-
schützt durch einen bepflanzten Erdwall als Lärmschutz. Dieses Konzept ist
sachlich begründet, in sich stimmig und den örtlichen Gegebenheiten hin-
sichtlich Siedlung und Verkehr angemessen. Daraus ergibt sich auch, dass
das Hochhaus in diesem Kontext den gemäss § 284 Abs. 1 PBG verlang-
ten ortsbaulichen Gewinn bringen kann.
Bezüglich der Einordnung künftiger konkreter Bauten in die Umgebung ist
vorab festzuhalten, dass Hochhäuser im fraglichen Gebiet unabhängig vom
streitbetroffenen Gestaltungsplan bereits gemäss Art. 39 BZO grundsätzlich
zulässig sind. Das vorliegend im Gestaltungsplan "Giessen" vorgesehene
Hochhaus kommt in ein städtisch geprägtes Gebiet mit grossvolumigen
Bauten direkt an eine Hauptverkehrsachse und in die Zentrumszone Z3 zu
liegen. Das Gebiet nördlich davon gehört der Industrie- und Gewerbezone
IG2 an und auch südlich der Glatt erstreckt sich die Industrie- und Gewer-
bezone IG2 und IG3. Diese Gebiete weisen eine zonengemässe Bebau-
ungsstruktur auf. In der Zone IG3 (Hochbord) sind nach Art. 39 BZO Hoch-
häuser ebenfalls erlaubt. Bei diesen Gegebenheiten ist gewährleistet, dass
sich das nach dem Gestaltungsplan zulässige Volumen eines Hochhauses
rechtsgenügend in die Umgebung einordnen lässt. Die weitestgehend un-
substantiierte Kritik der Rekurrentin ist nicht geeignet, dies infrage zu stel-
len. Der Einwand, der Standort des Hochhauses wirke zufällig und werde in
keiner Weise begründet, ist völlig verfehlt. Für ihre nicht nachvollziehbare
Auffassung, die Überstellung des Haltestellenbereichs sei ein "städtebauli-
cher Fremdkörper", bleibt die Rekurrentin eine Erklärung schuldig. Gleiches
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gilt für die angeblich ungenügende Einordnung des Lärmschutzwalls. Im
Übrigen ist die Rekurrentin davon mangels Sichtverbindung nicht betroffen
und würde ein allfälliger Mangel nicht zur Aufhebung des Gestaltungsplans
führen, weshalb darauf nicht weiter einzugehen ist. Sodann sieht das
Lärmschutzrecht im geplanten Grünraum keine bestimmten Immissions-
grenzwerte vor. Insofern kann nicht argumentiert werden, der Lärmschutz-
wall sei nicht genügend wirksam. Im Weiteren sind hinsichtlich der Ver-
kehrslärmsituation keine begründeten Zweifel an der Zweckmässigkeit des
Grünraums angezeigt. Insbesondere in der Nähe des Glattufers und ent-
lang des Glattuferwegs können offensichtlich attraktive Ruhebereiche ent-
stehen. Hinzu kommt, dass der Freiraum auch noch andere Zwecke erfüllt,
als den Aufenthalt von Menschen zu Ruhezwecken (s. die Ausführungen
der Baudirektion).
Die Haltestelle der Glatttalbahn befindet sich auf dem Baugrundstück
Kat.-Nr. 17055 selbst, womit die Überbauung mit öffentlichen Verkehrsmit-
teln offensichtlich sehr gut erreichbar sein wird (vgl. Art. 3 Abs. 3 lit. a
RPG). Die Autobahnzufahrt ist ca. 500 m davon entfernt, soweit dies für die
Rechtmässigkeit des Gestaltungsplans überhaupt von Bedeutung ist. Es ist
nicht ersichtlich, was diesbezüglich noch hätte geprüft werden sollen.
6.5.4.
Gemäss Art. 10 Abs. 2 GPV sind technisch bedingte Aufbauten sowie An-
lagen zur Gewinnung von erneuerbarer Energie erlaubt. Im Baufeld Hoch-
haus ist die im Situationsplan Mst: 1:1'000 festgelegte Gesamthöhe einzu-
halten. Hierbei handelt es sich nicht um eine (Höhen-)Beschränkung der
Dachaufbauten in Bezug auf die Dachfläche, wie die Rekurrentin anzu-
nehmen scheint. Vielmehr dürfen die Dachaufbauten auf dem Hochhaus
dessen maximal zulässige Höhe nicht überragen, was dann zum Tragen
kommt, wenn das Gebäude die Maximalhöhe annähernd oder vollständig
ausschöpft. Die konkrete Gestaltung der Bauten einschliesslich Dachauf-
bauten ist indes erst im Baubewilligungsverfahren zu beurteilen. Weitere
Festlegungen zu den Dachaufbauten in den Gestaltungsplanvorschriften
sind nicht notwendig.
6.5.5.
Gemäss § 284 Abs. 4 PBG darf die Nachbarschaft durch ein Hochhaus
nicht wesentlich beeinträchtigt werden, insbesondere durch Schattenwurf in
Wohnzonen oder gegenüber bewohnten Gebäuden. Was als wesentliche
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Beeinträchtigung durch Schattenwurf gilt, ist in § 30 der Allgemeinen Bau-
verordnung (ABV) geregelt. Bei überbauten Grundstücken ist es die an den
mittleren Wintertagen länger als zwei Stunden dauernde Beschattung der
bewohnten oder in Wohnzonen liegenden Nachbargebäude, in der Regel
an ihrem Fusspunkt gemessen (§ 30 Abs. 1 lit. a ABV). Als mittlere Winter-
tage gelten der 3. November und der 8. Februar.
Das von der Rekurrentin ins Recht gelegte Schattendiagramm (act. 8.4)
zeigt augenscheinlich den Zweistundenschatten an den mittleren Winterta-
gen. Die Beschattung erfasst den südlichen Teilbereich der Grundstücke
jenseits der Überlandstrasse gegenüber dem Hochhaus, insbesondere Tei-
le des einzigen Wohnhauses Überlandstrasse 95 (das rekurrentische Ge-
bäude liegt im Übrigen klar ausserhalb). Jedoch basiert das besagte Schat-
tendiagramm auf den Mantellinien und der Gesamthöhe des Hochhauses
gemäss Gestaltungsplan und damit auf einem hypothetischen Maximalvo-
lumen. Dieses belässt für die konkrete Projektierung einen Spielraum (vgl.
§ 83 Abs. 2 PBG), so dass es offensichtlich möglich sein wird, innerhalb der
Gestaltungsplanvorgaben ein Hochhaus zu realisieren, welches nicht zu ei-
ner wesentlichen Verschattung führt. Aus diesem Grund ist der Schatten-
wurf erst im Baubewilligungsverfahren für das konkrete Projekt zu prüfen.
7.1.
Weiter moniert die Rekurrentin eine unzulässige bauliche Dichte. In der
vom Gestaltungsplan erfassten Zentrumszone Z3 (21'684 m2) sei gemäss
BZO eine Ausnützungsziffer von 140 % (= 30'357 m2) vorgesehen. Dem-
gegenüber lasse der Gestaltungsplan eine Gesamtnutzfläche von maximal
45'000 m2 zu, was einer Nutzungssteigerung gegenüber der Regelbauwei-
se von knapp 50 % entspreche. Dies sei massiv, weder angemessen noch
zweckmässig, städtebaulich untragbar und führe zu einer unerwünschten,
§ 238 PBG verletzenden Konzentration der Bausubstanz. Diese wesentli-
che Abweichung erfordere eine Anpassung der Grundordnung.
7.2.
Der Gemeinderat führt aus, es solle eine gezielte und konzentrierte Anord-
nung des Bauvolumens vorab in einem ausgeprägten Hochpunkt an der
städtebaulich markanten Kreuzung Überlandstrasse/Ringstrasse ermöglicht
werden. Der Gemeinderat habe der Abweichung von der Regelbauweise
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zugestimmt, für deren Erlass er selber zuständig sei. Bezogen auf die heu-
tige Bauzonenfläche im Gestaltungsplanperimeter von etwa 31'900 m2 re-
sultiere eine Ausnützungsziffer von 1.41, welche ziemlich genau derjenigen
der benachbarten Sonderbauvorschriften "Giessen" entspreche. Ohne die
Parzelle Kat.-Nr. 17059 (neu Freihaltezone) resultiere für die Bauzonenflä-
che auf Kat.-Nr. 17055 (ca. 21'700 m2) eine Ausnützungsziffer von 2.07.
Diese Ausnützungsdichte, die auch im Gebiet Hochbord (BMZ 7 m3/m2) vie-
lerorts erreicht werden dürfte, sei bei der hervorragenden Verkehrser-
schliessung zweckmässig und zentrumsgerecht. Es entspreche dem städ-
tebaulichen Konzept, unmittelbar um die Haltestelle der Glatttalbahn einen
Nutzungsschwerpunkt mit Hochhaus zu schaffen. Schliesslich liege das
Gebiet gemäss kantonalem Richtplan in einem Zentrumsgebiet von kanto-
naler Bedeutung, wo eine hohe Ausnützung nicht nur erlaubt, sondern so-
gar verlangt werde.
7.3.
Die Baudirektion weist darauf hin, dass der kantonale Richtplan sowie § 51
PBG in Zentrumsgebieten bauliche Dichten vorsehen würden, die – ange-
passt an die örtlichen Gegebenheiten – die in § 49a PBG vorgesehene
Ausnützung deutlich übersteigen. Beim vorliegend betroffenen Gebiet
handle es sich um ein Zentrumsgebiet von kantonaler Bedeutung, weshalb
eine höhere städtebauliche Dichte durchaus erwünscht sei. Dies nicht zu-
letzt aufgrund der Tatsache, dass innerhalb des Gestaltungsplanperimeters
eine Station der Glatttalbahn liege und der Perimeter somit durch den öf-
fentlichen Verkehr optimal erschlossen sei.
7.4.
Die private Rekursgegnerin erklärt, nach alter, noch in Kraft stehender Zo-
nierung betrage die Gesamtnutzfläche im ganzen Gestaltungsplanperime-
ter 47'250 m2. Diese nach geltender BZO zulässige bauliche Dichte werde
gesamthaft nicht erhöht, sondern auf 45'000 m2 reduziert. Zugunsten eines
Grünraums werde auf die bauliche Nutzung des Grundstückes Kat.-Nr.
17059 verzichtet und die Bauten bei der Haltestelle der Glatttalbahn kon-
zentriert. Dies führe auf dem Grundstück Kat.-Nr. 17055 zu einer Ausnüt-
zung von 207 %, was bei der vorhandenen hervorragenden Verkehrser-
schliessung zweckmässig und zentrumsgerecht sei.
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7.5.
Mit der Freihaltung des Grünraums westlich der Ringstrasse und der Um-
zonung jenes Grundstücks von der Zone für öffentliche Bauten in die Frei-
haltezone geht eine gewollte Konzentration der Bauvolumen und damit eine
gegenüber der Regelbauweise erhöhte bauliche Dichte auf dem Grund-
stück östlich der Ringstrasse einher. § 83 Abs. 1 PBG lässt derartige Ab-
weichungen gegenüber der Regelbauweise zu. Insgesamt – über beide be-
troffenen Grundstücke betrachtet – hat der Gestaltungsplan gegenüber der
geltenden Nutzungsordnung keine erhöhte Ausnützung zur Folge. Im Übri-
gen wurde der strittige Gestaltungsplan durch den Gemeinderat (Legislati-
ve) festgesetzt, das für den Erlass der Bau- und Zonenordnung zuständige
Organ (§ 86 PBG). Damit wurde das bisherige Zonenregime im erfassten
Perimeter durch eine verbindliche Sondernutzungsordnung abgelöst.
Auf der Parzelle Kat.-Nr. 17055 resultiert eine Ausnützung, die dem in den
umliegenden Zonen IG2 und IG3 zulässigen Mass (max. Baumassenziffer
6 bzw. 7 m3/m2) in etwa entspricht. Eine rechtsgenügende Einordnung in
die Landschaft (Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG) bleibt damit gewährleistet und es
kommt nicht zu störenden Gegensätzen zu den angrenzenden Zonen.
Auch gegenüber der östlich in einem schmalen Bereich angrenzenden
Wohnzone W4, insbesondere den unmittelbar benachbarten grossmass-
stäblichen Mehrfamilienhäusern, entsteht kein störender Gegensatz, zumal
die im Gestaltungsplan vorgesehenen grossen Bauvolumina mit dem
Hochhaus auf der abgelegenen Seite des Baugrundstücks angeordnet
werden. Dass gute Gründe für das gewählte Bebauungskonzept sprechen,
wurde oben bereits ausgeführt. Es liegt im Ermessen der Gemeinde, im
Zentrumsgebiet die fragliche Verdichtungen zu ermöglichen. Im Übrigen
kann auf die zutreffenden Ausführungen der Rekursgegnerschaft verwiesen
werden. Somit erweist sich diese Rüge als unbegründet.
8.1.
Sodann beanstandet die Rekurrentin, die Auswirkungen der mit dem Ges-
taltungsplan verbundenen Verkehrszunahme auf die rückwärtige Erschlies-
sung über die "Giessen"strasse und auf das übergeordnete Verkehrsnetz
seien nicht genügend abgeklärt worden. Die Einholung eines Verkehrsgut-
achtens und eines Mobilitätskonzepts sei zwingend. Der Umweltverträg-
lichkeitsbericht aus dem Jahr 2009 sei nicht mehr aktuell. Die Haupter-
schliessung über die "Giessen"strasse führe durch die Wohnzone W4 und
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die Zentrumszone Z4, was "den massgeblichen Umständen" keinerlei
Rechnung trage. Ausserdem werde die "Giessen"strasse täglich für die Be-
lieferung der AMAG mit Sattelschleppern verstellt.
Weiter sei die Realisierbarkeit der Überführung Ringstrasse nicht sicherge-
stellt und die Gesamtzahl der Veloabstellplätze sei nicht nachgewiesen
(Unterbringung und Ausstattung). Auch deren Anzahl sei nicht korrekt be-
stimmt worden. Schliesslich werde nicht nachgewiesen, dass die Anzahl
Abstellplätze für Motorfahrzeuge, die gegenüber dem ursprünglichen, an
der Urne abgelehnten Gestaltungsplan reduziert worden sei, genüge.
8.2.
Der Gemeinderat erklärt, im Umweltverträglichkeitsbericht aus dem Jahr
2009 würden die Untersuchungen zum Verkehr behandelt. Die planungs-
rechtliche Situation habe sich seither kaum verändert und jedenfalls nicht
verschärft. Auch die Übrigen Einwände zur Erschliessung seien unbegrün-
det.
8.3.
Die Baudirektion führt aus, bei der Überlandstrasse handle es sich um eine
Hauptverkehrsstrasse und die Ringstrasse sei als Staatsstrasse festge-
setzt. Innerhalb des Gestaltungsplanperimeters würden mehrere Radwege
und Buslinien und als leistungsstarker Mittelverteiler des öffentlichen Ver-
kehrs die Glatttalbahn verlaufen. Somit sei der Perimeter sowohl durch den
öffentlichen als auch durch den individuellen (Langsam-)Verkehr sehr gut
erschlossen. Die Überführung über die Ringstrasse diene ausschliesslich
dem Langsamverkehr und primär der Durchwegung im Gestaltungsplanpe-
rimeter.
8.4.
Die private Rekursgegnerin entgegnet, die Überlandstrasse sei schon heu-
te sehr stark befahren. Die Rekurrentin würde nicht aufzeigen und es treffe
auch nicht zu, dass diese Strasse den zusätzlichen Verkehr nicht aufneh-
men könne. Der Knoten Überland-/"Giessen"strasse sei derart ausgebaut,
dass er auch künftige Verkehrsströme verkrafte. Die Fahrbahn der "Gies-
sen"strasse sei 6 m breit und erfülle damit die Anforderungen an eine ver-
kehrsorientierte Sammelstrasse gemäss Anhang der Zugangsnormalien.
Die Anlieferung der AMAG sei ein Vollzugsproblem der Stadt Dübendorf.
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Für die Rüge der Anzahl Abstellplätze für Velos und Autos sei die Rekur-
rentin nicht legitimiert.
8.5.1.
Die strassenmässige Erschliessung im Sinne von § 237 PBG ist eine erst
im Baubewilligungsverfahren zu prüfende Grundanforderung an Bauten
und Anlagen. In tatsächlicher Hinsicht genügt es dabei, wenn ein Bauvor-
haben über eine normaliengerecht ausgebaute Zufahrtsmöglichkeit verfügt.
Die Rekurrentin stellt zu Recht nicht in Abrede, dass das Strassennetz im
Einzugsbereich des Gestaltungsplans, namentlich die "Giessen"strasse,
den Anforderungen der aufgrund von § 237 Abs. 1 PBG erlassenen Zu-
gangsnormalien (ZN) genügt. Dass der Verkehr auf der "Giessen"strasse
durch die Anlieferung der AMAG behindert werden soll, ist in vorliegendem
Zusammenhang nicht von Belang. Allfälligen Missständen hat die Gemein-
de auf polizeilichem Weg oder durch Verkehrsanordnungen zu begegnen;
sie ändern aber nichts an der Eignung der "Giessen"strasse als Zufahrt.
Die in Art. 12 Abs. 1 GPV vorgesehene verkehrsmässige Erschliessung
über die "Giessen"strasse ist somit bereits vorhanden, obwohl dies für den
Erlass des Gestaltungsplans nicht vorauszusetzen wäre.
Was die Kapazität des übergeordneten Strassennetzes anbetrifft, ist dies
für Bauvorhaben kein Erschliessungserfordernis (vgl. § 1 ZN) und ebenso
wenig eine Voraussetzung für den Erlass eines Gestaltungsplans. Dieser
hat sich nicht mit der Groberschliessung des Gebietes oder mit ausserhalb
des Perimeters gelegenen Erschliessungsfragen zu befassen und kann im
Übrigen keine verbindlichen Festlegungen zu Anlagen der Groberschlies-
sung enthalten (vgl. RB 1998 Nr. 97). Selbst die erstmalige Festlegung ei-
ner Bauzone oder die Umzonung eines Gebietes in eine nutzungsintensive-
re Zone setzt das Bestehen einer hinreichenden Groberschliessung nicht
voraus, sondern kann lediglich eine Erschliessungspflicht des Gemeinwe-
sens auslösen (Art. 19 Abs. 2 RPG). Aufgabe des Gestaltungsplanes ist es
aber immerhin, die Feinerschliessung zu ordnen (§ 83 Abs. 3 PBG), was
vorliegend auch geschehen ist (vgl. zum Ganzen RB 1998 Nr. 97,
VB.2003.00223 vom 22. Januar 2004, E. 7.2 f., VB.2006.00068 vom 15.
Juni 2006, E. 4.5, und VB.2012.00063 vom 12. Juli 2012, E. 4.4. f.).
Im hier zu beurteilenden Fall ist das übergeordnete Strassennetz sehr gut
ausgebaut. Die "Giessen"strasse mündet über einen mit einer Lichtsignal-
anlage geregelten Knoten in die vierspurige Überlandstrasse und damit in
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eine Hauptverkehrsachse. Deren weiterer Ausbau kann nicht ernsthaft in
Betracht gezogen werden. Zudem liegt die Überlandstrasse ohnehin aus-
serhalb des Gestaltungsplanperimeters; Verbesserungen könnten damit
nicht zum Inhalt des Gestaltungsplans gehören. Bei diesen Gegebenheiten
fällt auch eine allenfalls denkbare Koordination von Gestaltungsplan und
Anpassung der Groberschliessung ausser Betracht, weshalb sich die von
der Rekurrentin verlangte weitere Beurteilung der verkehrsmässigen Aus-
wirkungen erübrigt. Anzumerken bleibt, dass sich in städtischen Agglome-
rationen selbst grössere Staus nicht vermeiden lassen; überdies ist nicht
auszuschliessen, dass eine Verflüssigung des Verkehrs wiederum zusätzli-
chen Verkehr anziehen würde und deshalb kaum erstrebenswert wäre.
Daraus lässt sich aber selbstverständlich nicht ein Verzicht auf weitere
Bautätigkeit ableiten (VB.2004.00041, E. 7.2., in BEZ 2004 Nr. 63 = RB
2004 Nr. 59).
8.5.2.
Die gesetzliche Grundlage für die Regelung der Parkierung findet sich in
den §§ 242 ff. PBG. Diese Bestimmung dient zwei teilweise gegenläufigen
Zielen: Einerseits verfolgt sie einen primär verkehrspolizeilichen Zweck,
nämlich die Freihaltung des Strassenraumes von (ordnungswidrig) parkier-
ten Fahrzeugen. Hierzu werden Mindestparkplatzzahlen vorgesehen. Mit
einer Begrenzung der zulässigen Anzahl Parkplätze soll demgegenüber die
Attraktivität für die Benutzung des Automobils verringert und – in Verbin-
dung mit einem guten Angebot des öffentlichen Verkehrs – eine Beschrän-
kung der Fahrten des motorisierten Individualverkehrs erreicht werden
(VB.2004.00234, E. 4.2.1., in BEZ 2004 Nr. 46 = RB 2004 Nr. 60).
Vorliegend bezweifelt die Rekurrentin, dass mit der Beschränkung auf 440
Abstellplätze genügend Parkierungsmöglichkeiten angeboten werden. Ein
allfälliger Mangel würde jedoch nicht zur Aufhebung des Gestaltungsplans
führen. Zudem ist nicht ersichtlich, welchen Nutzen die Rekurrentin aus ei-
ner grösseren Anzahl Abstellplätze ziehen könnte; Beeinträchtigungen we-
gen angeblich unzureichenden Parkierungsmöglichkeiten macht sie nicht
geltend. Das Gleiche gilt in Bezug auf die Veloabstellplätze. In diesem
Punkt ist daher auf den Rekurs nicht einzutreten.
8.5.3.
Was die Fussgängerbrücke über die Ringstrasse anbelangt, fehlt es der
Rekurrentin ebenfalls an einer legitimationsbegründenden Betroffenheit und
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ein allfälliger Mangel würde nicht zur Aufhebung des Gestaltungsplans füh-
ren. Auch diesbezüglich ist auf den Rekurs mangels eines schützenswerten
Interesses nicht einzutreten.
9.1.
Weiter hält es die Rekurrentin weder angemessen noch zweckmässig, dass
Art. 19 Abs. 1 GPV die freie Etappierung zulasse. Es sei sicherzustellen,
dass während der einzelnen Etappen eine funktionstüchtige und städtebau-
lich überzeugende Überbauung realisiert werde.
9.2.
Der Gemeinderat entgegnet, der Planerstellerin könne keine Etappierung
vorgeschrieben werden.
9.3.
Die Baudirektion erklärt, die Etappierung sei insbesondere von Belang im
Zusammenhang mit der Frage der hinreichenden Erschliessung der einzel-
nen Bauetappen (§§ 233 f. PBG). Allfällige Etappierungen hätten jeweils
den Anforderungen der Gestaltungsplanvorschriften beziehungsweise den
übrigen Vorgaben der übergeordneten Planungs-, Umwelt- und Baugesetz-
gebung zu entsprechen, was im Baubewilligungsverfahren zu prüfen sei.
9.4.
Die private Rekursgegnerin erklärt, eine zusätzliche Bestimmung im Sinne
des Anliegens der Rekurrentin würde dieser keine Vorteile bringen und der
Gestaltungsplan müsste deswegen nicht aufgehoben werden. Auf den Re-
kurs sei insoweit nicht einzutreten.
9.5.
Hinsichtlich der Möglichkeit von gestalterischen Mängeln einzelner Etappen
ist eine potenzielle Betroffenheit der Rekurrentin nicht auszuschliessen.
Mithin ist die Rekurrentin auch schon mit der Rüge zuzulassen, die gemäss
Art. 19 Abs. 1 GPV erlaubte freie Etappierung sei grundsätzlich unzulässig.
Zunächst ist festzustellen, dass Art. 19 Abs. 1 GPV nicht gegen übergeord-
netes Recht verstösst. Die Bestimmung erweist sich als zulässig. Für allfäl-
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lige Bauetappen wird jeweils ein Baubewilligungsverfahren durchzuführen
sein. Jede Etappe hat für sich und zusammen mit bereits erstellten Teilen
des Gesamtprojekts den baurechtlichen Vorschriften zu entsprechen (§ 320
PBG). Damit ist sichergestellt, dass zwischenzeitlich kein vorschriftswidri-
ger Zustand besteht. Gemäss Art. 19 Abs. 2 GPV ist zudem bei jeder Etap-
pe aufzuzeigen, wie die restlichen zulässigen Bauvolumen verteilt werden
können. Weitere qualitätssichernde Bestimmungen, wie sie die Rekurrentin
verlangt, sind daher nicht erforderlich.
10.1.
Sodann verlangt die Rekurrentin, es sei ein aktueller Umweltverträglich-
keitsbericht einzuholen.
10.2.
Die Baudirektion entgegnet, das vorliegende Projekt sehe maximal 440
Parkplätze vor und die Gesamtnutzfläche für Einkaufsmöglichkeiten sei auf
maximal 5'000 m2 beschränkt. Damit sei gemäss Verordnung über die Um-
weltverträglichkeit (UVPV) keine Umweltverträglichkeitsprüfung angezeigt.
10.3.
Nach Art. 10a Abs. 1 des Umweltschutzgesetzes (USG) hat eine Behörde
vor ihrem Entscheid über die Planung, Errichtung oder Änderung von Anla-
gen möglichst frühzeitig die Umweltverträglichkeit zu prüfen. Der Umwelt-
verträglichkeitsprüfung unterstellt sind Anlagen, welche die Umweltbereiche
erheblich belasten können, so dass die Einhaltung der Vorschriften über
den Schutz der Umwelt voraussichtlich nur mit projekt- oder standortspezi-
fischen Massnahmen sichergestellt werden kann (Abs. 2). Als Anlagen, die
die Umwelt erheblich belasten, gelten nach dem Anhang zur Verordnung
über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPV) unter anderem Parkhäuser
und -plätze für mehr als 500 Motorwagen (Ziff. 11.4) und Einkaufszentren
und Fachmärkte mit einer Verkaufsfläche von mehr als 7'500 m2 (Ziff. 80.5).
Das für die Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung massgebli-
che Verfahren für solche Anlagen ist grundsätzlich das baurechtliche Bewil-
ligungsverfahren (Art. 5 Abs. 3 UVPV i.V.m. § 1 Abs. 1 der Einführungsver-
ordnung über die Umweltverträglichkeitsprüfung [EV UVP] und Anhang Zif-
fern 11.4 und 80.5 dieser Verordnung). Ist für die Errichtung einer UVP-
pflichtigen Anlage jedoch ein Gestaltungsplan oder sind Sonderbauvor-
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schriften gemäss Planungs- und Baugesetz (PBG) erforderlich, wird die
Umweltverträglichkeitsprüfung im Rahmen dieses Planungsverfahrens
durchgeführt (§ 1 Abs. 2 EV UVP).
Die dargelegten Voraussetzungen für eine Umweltverträglichkeitsprüfung
im Gestaltungsplanverfahren sind im vorliegenden Fall nicht gegeben. Ver-
kaufsnutzungen sind nur bis zu einer Gesamtnutzfläche von maximal 4'980
m2 zulässig (Art. 4 Abs. 4 GPV) und es sind maximal 440 Fahrzeugabstell-
plätze erlaubt (Art. 12 Abs. 3 GPV). Diesbezüglich besteht somit keine
UVP-Pflicht und der Gestaltungsplan sieht auch keine anderen Anlagen
vor, die einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen.
11.1.
Schliesslich bringt die Rekurrentin vor, der Gestaltungsplan sehe Anlagen
innerhalb des Uferstreifens und der Gewässerabstandslinie vor (Brücke
über die Glatt, Ausbau Glattuferweg). Deren Realisierung sei indes nicht
nachgewiesen. Im Planungsbericht werde schlicht behauptet, die einschlä-
gigen Vorschriften würden eingehalten.
11.2.
Der Gemeinderat weist darauf hin, dass die entsprechenden Genehmigun-
gen erst mit dem Ausführungsprojekt im Rahmen des Baubewilligungsver-
fahrens zu erteilen sein werden. Im Planungsbericht werde darauf hinge-
wiesen, dass innerhalb des Uferstreifens und der Gewässerabstandslinie
keinerlei Bauten und Anlagen zulässig seien; diese Vorschrift werde im
Gestaltungsplan vollumfänglich respektiert.
11.3.
Die private Rekursgegnerin erklärt, die Rüge stelle den Gestaltungsplan
nicht infrage. Von einer Korrektur im Sinne der Rekurrentin hätte diese kei-
ne Vorteile. Auf die Rüge sei deshalb nicht einzutreten.
11.4.
Die besagte Glattbrücke zählt nicht zum Genehmigungsinhalt, sondern zum
Informationsinhalt des Gestaltungsplans; sie befindet sich ausserhalb des
Gestaltungsplanperimeters und ist somit nicht Bestandteil des Gestaltungs-
plans "Giessen" (s. act. 14.2.1., Situationsplan Mst: 1:1'000). Daher kann
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sie auch nicht Streitgegenstand des vorliegenden Rekurses sein. Insoweit
ist auf die Rüge nicht einzutreten.
Was den Glattuferweg anbelangt, fehlt es der Rekurrentin wiederum an ei-
ner legitimationsbegründenden Betroffenheit und ein allfälliger Mangel wür-
de nicht zur Aufhebung des Gestaltungsplans führen. Auch diesbezüglich
ist auf den Rekurs (mangels Anfechtungsinteresse) nicht einzutreten.
Bemerkungsweise ist anzufügen, dass die Bewilligungsfähigkeit des Glatt-
uferweges erst im Baubewilligungsverfahren zu prüfen sein wird. Gemäss
Art. 41c Abs. 1 der Gewässerschutzverordnung (GSchV) dürfen im Gewäs-
serraum (u.a.) standortgebundene, im öffentlichen Interesse liegende Fuss-
und Wanderwege erstellt werden. Soweit der Glattuferweg überhaupt in
den Gewässerraum zu liegen kommt, könnte somit nicht gesagt werden,
der Gestaltungsplan sehe eine nicht realisierbare Anlage vor.
12.
Zusammengefasst ist der Rekurs abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
[….]
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