zh_baurekursgericht · BRGE II Nrn. 0165-0166/2019 · 2019-10-29 · de
Abbruchbewilligung für einen ehemaligen Gasthof sowie Baubewilligung für ein Mehrfamilienhaus.

Die kommunale Baubehörde bewilligte der Bauherrschaft den Abbruch eines ehemaligen Gasthofs mitsamt dem angebauten Tanzsaal sowie die Erstellung eines Mehrfamilienhauses. Im hiergegen vom Zürcher Heimatschutz erhobenen Rekursverfahren war insbesondere über die Auslegung der Schutzverfügung aus dem Jahre 2011 zu befinden, welche aufgrund eines Provokationsbegehrens der Eigentümerschaft erfolgte. In der entsprechenden Schutzverfügung wurde zusammengefasst festgehalten, dass es sich beim ehemaligen Gasthof um ein Schutzobjekt handle und dieser daher nicht aus dem Inventar der schützenswerten Bauten entlassen werde, wobei der denkmalpflegerische Schutz durch die bestehenden Kernzonenvorschriften über die Ersatzbaupflicht genügend gewährleistet sei. Strittig war in diesem Zusammenhang hauptsächlich, ob mit der damaligen Schutzverfügung das Unterschutzstellungsverfahren endgültig abgeschlossen worden war und ob die Schutzverfügung nicht teilweise nichtig ist. Das Baurekursgericht kam zum Schluss, dass das Unterschutzstellungsverfahren aufgrund des Fristablaufes seit der Stellung des Provokationsbegehrens als abgeschlossen gelte (§ 213 Abs. 3 PBG), vorgängig einer Abbruchbewilligung aber zwingend eine Inventarentlassung zu erfolgen habe, da sich das Objekt gemäss der Schutzverfügung nach wie vor im kommunalen Inventar befinde. Die Frage der Nichtigkeit wurde zufolge der Gutheissung des Rekurses offen gelassen. Eine Minderheit des Gerichts kam demgegenüber zum Schluss, dass die Schutzverfügung keinen Nichtigkeitsgrund aufweise, die Frist für deren Anfechtung längst abgelaufen sei, sowie, dass mit der Schutzverfügung aus dem Jahre 2011 rechtskräftig festgelegt worden sei, dass als Schutzmassnahme die Kernzonenvorschriften über den Ersatzbau zur Anwendung gelangten und somit das Gebäude auch zu Gunsten eines Ersatzbauprojekts abgebrochen werden dürfe.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung
G.-Nrn. R2.2019.00067 und R2.2019.00072
BRGE II Nrn. 0165/2019 - 0166/2019
Entscheid vom 29. Oktober 2019
Mitwirkende Abteilungspräsident Peter Rütimann, Baurichter Adrian Bergmann, Baurich-
terin Sabine Ziegler, Gerichtsschreiberin Karin Rüsch
in Sachen Rekurrent
Zürcher Heimatschutz ZVH, Neptunstrasse 20, 8032 Zürich
gegen Rekursgegnerschaft
1. Gemeinderat X, […]
vertreten durch […]
2. R. F. AG, […]
3. T. T. AG, […]
Nrn. 2 - 3 vertreten durch […]
betreffend Gemeinderatsbeschluss vom 9. April 2019; Abbruchbewilligung für Gast-
haus sowie Baubewilligung für Mehrfamilienhaus, […]
_______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschlüssen je vom 9. April 2019 erteilte der Gemeinderat X der
R. F. AG und der T. T. AG die Bewilligung für den Abbruch des bestehen-
den Altbaus (ehemaliger Gasthof […] und Saalanbau mit Tanzsaal) und für
den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1
(ehemals Kat.-Nr. 2) an der D.-Strasse 1 in X. Bewilligt wurden zwei Alter-
nativprojekte, welche sich indes lediglich in der inneren Aufteilung bzw.
Nutzung unterscheiden. Gleichzeitig mit den kommunalen Entscheiden
wurden den Parteien die jeweiligen Verfügungen der Baudirektion Kanton
Zürich vom 6. März 2019 mit der Beurteilung der Lage an einer Staats-
strasse, der Lage im Hochwassergefahrenbereich und der Lage im Bereich
einer archäologischen Zone eröffnet.
B.
Gegen sämtliche Beschlüsse erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH (nach-
folgend ZVH) mit Eingaben vom 17. Mai 2019 Rekurs beim Baurekursge-
richt des Kantons Zürich mit den folgenden Anträgen:
1. Der Beschluss des Gemeinderates vom 9. April 2019 zur Erteilung der
Abbruch- und Baubewilligung sei aufzuheben.
2. Die Gesamtverfügung BVV 18-3225 der Baudirektion Kanton Zürich
vom 6. März 2019 sei aufzuheben.
3. Es sei festzustellen, dass der Kernbau des ehemaligen Gasthofs [...] in
X ein Schutzobjekt darstelle, im Inventar figuriere und aus diesem nie
entlassen worden sei.
4. Es sei der Schutzumfang entsprechend den Abklärungen der Baudirek-
tion und namentlich der Kantonalen-Denkmalpflegekommission vom
3. September 2013 (Nr. 12-2013) festzulegen.
5. Es sei ein Augenschein durchzuführen.
C.
Mit Verfügungen je vom 22. Mai 2019 wurde unter den G.-Nrn.
R2.2019.00067 und R2.2019.00072 von den Rekurseingängen Vormerk
genommen und die Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
R2.2019.00067 Seite 2

D.
Die Vorinstanz liess sich mit Eingabe vom 24. Juni 2019 zu beiden Verfah-
ren vernehmen und beantragte die Abweisung der Rekurse soweit auf die-
se einzutreten sei. Die privaten Rekursgegnerinnen liessen sich mit Einga-
be vom 21. Juni 2019 ebenfalls zu beiden Verfahren vernehmen und bean-
tragten, auf die Rekurse sei nicht einzutreten, eventualiter seien die
Rechtsbegehren vollumfänglich abzuweisen, unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen.
E.
Auf Begehren des Rekurrenten wurde in beiden Verfahren ein zweiter
Schriftenwechsel durchgeführt. Die Replik datiert vom 17. Juli 2019; die
Duplik der privaten Rekursgegnerinnen vom 2. August 2019 und diejenige
der Vorinstanz vom 8. August 2019.
F.
Mit Eingabe vom 18. Juli 2019 beantragten die privaten Rekursgegnerin-
nen, es sei festzustellen, dass dem Rekurs hinsichtlich der mit der ange-
fochtenen Baubewilligung erteilten Abbruchbewilligung für den Tanzsaal
keine aufschiebende Wirkung zukomme. Aus Sicherheitsgründen sei un-
verzüglich ein Notabbruch des Tanzsaales angezeigt.
G.
Mit Verfügung vom 19. Juli 2019 wurde den Parteien Frist angesetzt, sich
zum Gesuch der privaten Rekursgegnerinnen zu äussern. Die Stellung-
nahme des Rekurrenten datiert vom 5. August 2019; diejenige der Baube-
hörde vom 8. August 2019.
H.
Am 14. August 2019 führte das Baurekursgericht in Anwesenheit der Par-
teien einen Augenschein auf dem Lokal durch.
R2.2019.00067 Seite 3

I.
Mit Verfügung vom 19. August 2019 hiess das Baurekursgericht das Ge-
such um teilweisen Entzug der aufschiebenden Wirkung gut und entzog
dem Rekurs mit Bezug auf den Abbruch des angebauten Tanzsaals die
aufschiebende Wirkung. Im Weiteren ordnete das Gericht an, dass der
Kernbau (Gasthof [...]) bis zur rechtskräftigen Erledigung des hängigen
Rechtsmittelverfahrens ausreichend zu sichern sei.
J.
Die privaten Rekursgegnerinnen nahmen mit Eingaben vom 23. August
2019 und 11. September 2019 und die Vorinstanz mit Eingabe vom
24. September 2019 Stellung zur Eingabe des Rekurrenten vom 5. August
2019.
K.
Der Rekurrent verzichtete mit Eingabe vom 30. September 2019 ausdrück-
lich auf eine weitere Stellungnahme, beantragte dem Gericht indes, die
Bauherrschaft sei umgehend und unter Androhung der üblichen strafrecht-
lichen Folgen im Falle einer Nichtbeachtung anzuweisen, sämtliche Fenster
im Kernbau des ehemaligen Gasthofs [...] reparieren und schliessen zu las-
sen. Der Gemeinderat sei sodann anzuweisen, den Vollzug der gerichtli-
chen Anordnungen zu überwachen und nötigenfalls durchzusetzen.
L.
Mit Verfügung vom 1. Oktober 2019 wurde den Parteien Frist angesetzt,
sich zum Begehren des Rekurrenten zu äussern. Die Vorinstanz verzichte-
te mit Eingabe vom 3. Oktober 2019 ausdrücklich auf eine Stellungnahme.
Die Stellungnahme der privaten Rekursgegnerinnen datiert vom 16. Okto-
ber 2019.
R2.2019.00067 Seite 4

M.
Auf die Vorbringen der Parteien sowie auf die anlässlich des Lokaltermins
gemachten Feststellungen wird, soweit für die Entscheidbegründung erfor-
derlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.
Es kommt in Betracht:
1.
Die Rekursverfahren G.-Nrn. R2.2019.00067 und R2.2019.00072 betreffen
zwei Alternativprojekte auf demselben Baugrundstück und sind daher aus
prozessökonomischen Gründen zu vereinigen.
2.1.
Die private Rekursgegnerschaft bestreitet vorab die Legitimation des Re-
kurrenten zur Rekurserhebung. Wohl rüge der Rekurrent die Verletzung
mehrerer Bestimmungen, die sich auf den III. Titel des PBG (Planungs- und
Baugesetz des Kanton Zürich) stützten, indes richteten sich diese Rügen
gegen das falsche Anfechtungsobjekt. Die Frage der Schutzobjektqualität
sei bereits mit Beschluss des Gemeinderates X vom 16. Mai 2011 rechts-
kräftig entschieden worden. Die tatsächlichen Anfechtungsobjekte, nämlich
die zwei erteilten Baubewilligungen, würden sich hingegen nicht auf den
III. Titel des PBG stützen, sondern auf die übrigen Bestimmungen des PBG
und insbesondere auf die Kernzonenvorschriften in der kommunalen Bau-
und Zonenordnung (BZO). Sodann sei die Rekursführung auch miss-
bräuchlich, da dem Rekurrenten das Rekursrecht nur zustehe für Rügen,
die mit den Interessen des Natur- und Heimatschutzes in unmittelbarem
Zusammenhang ständen und es ihm hier offenbar nur darum gehe, eine
bereits seit Jahren rechtskräftige Verfügung erneut zur Disposition zu stel-
len und damit die Realisierung des Bauprojekts zu verzögern.
R2.2019.00067 Seite 5

2.2.
Gemäss § 338b lit. a PBG sind gesamtkantonal tätige Vereinigungen, die
sich seit wenigstens zehn Jahren im Kanton statutengemäss dem Natur-
und Heimatschutz oder verwandten, rein ideellen Zielen widmen, zum Re-
kurs gegen Anordnungen und Erlasse berechtigt, soweit sie sich auf den
III. Titel oder § 238 Abs. 2 PBG stützen. Der Rekurrent 2 erfüllt diese Vor-
aussetzungen unbestrittenermassen.
Der Einwand der privaten Rekursgegnerschaft, der Rekurrent sei nicht zum
Rekurs legitimiert, ist nicht zutreffend. Die Verbandsbeschwerde kommt
dort zum Zug, wo die angefochtene Anordnung ein bereits förmlich erfass-
tes (§ 205 PBG) oder zumindest ein schon inventarisiertes (§ 203 Abs. 2
PBG) Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. a-g PBG betrifft. Mit Be-
schluss des Gemeinderates vom 16. Mai 2011 wurde festgestellt, dass es
sich beim Hauptbau des vorliegend streitbetroffenen Gebäudes um ein
Schutzobjekt im Sinne von § 203 PBG handle. Im Streit liegt die Vereinbar-
keit des strittigen Bauvorhabens mit dieser Schutzanordnung, mithin deren
Auslegung. Im Übrigen ist der Rekurrent auch legitimiert, Verletzungen von
Kernzonenvorschriften geltend zu machen. Auch ist entgegen den Ausfüh-
rungen der privaten Rekursgegnerschaft keine missbräuchliche Rekursfüh-
rung erkennbar. Der Rekurrent verlangt denn auch nicht eine Aufhebung
einer rechtskräftigen Anordnung, sondern seines Erachtens ist der Inhalt
dieser Anordnung und deren Auswirkungen auslegungsbedürftig. Da auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Rekurse einzu-
treten.
3.
Der Rekurrent beantragt nebst der Aufhebung der kommunalen Beschlüsse
auch die Aufhebung der Verfügungen der Baudirektion. In materieller Hin-
sicht richten sich die Rekurse indes mit keinem Wort gegen die kantonalen
Verfügungen, weshalb diese nicht als mitangefochten betrachtet wurden.
Die Baudirektion Kanton Zürich wurde demzufolge auch nicht als Partei in
die Rekursverfahren aufgenommen.
R2.2019.00067 Seite 6

4.
Hintergrund des vorliegenden Rechtsstreites bildet folgender Sachverhalt:
Mit Schreiben vom 23. März 2011 stellten die damaligen Eigentümer des
Streitobjekts ein Provokationsbegehren, worauf die Gemeinde die entspre-
chenden Schutzabklärungen vornahm und ein Gutachten einholte. Mit Ver-
fügung vom 16. Mai 2011 (act. 15.8 im Verfahren G.-Nr. R2.2019.00067)
hielt der Gemeinderat fest, dass gemäss dem Gutachten, das gesamte Ge-
bäude die gesetzlichen Anforderungen an ein Schutzobjekt erfülle. Im Gut-
achten werde hervorgehoben, dass es sich um eine der ältesten Bauten im
Dorf handle und diese im Kern als Blockbau auf eine besondere, frühe
Konstruktionsart hinweise, die bisher in der Literatur sonst für das X-
[Gebiet] nicht nachgewiesen worden sei. Weiter ergebe sich gemäss dem
Gutachten die wichtige wirtschafts- und sozialgeschichtliche Zeugenschaft
des Gebäudes unter anderem daraus, dass dieses schon in der Karte von
J.Jb. Frey von 1820 als Wirtshaus als sogenannte öffentliche Baute speziell
hervorgehoben worden sei. Das Gutachten erinnere auch daran, dass der
Gasthof [...] einen wichtigen verkehrsgeschichtlichen Zeugen als Unterkunft
für Reisende und Wechselstation der Pferdepost für die Zeit vor der Eisen-
bahn bilde. Ferner mache das Gutachten darauf aufmerksam, dass die Be-
sitzerfamilie S., die den [Gasthof] im 19. Jahrhundert über vier Generatio-
nen geführt habe, in der Gemeinde und im Kanton eine wichtige Funktion
ausübe. Darüber hinaus schreibe das Gutachten dem Gebäude eine orts-
baulich wichtige Stellung zwischen Pfarrhaus und Schloss und eine we-
sentlich prägende Wirkung für das Siedlungsbild zu. Zusammengefasst er-
achte das Gutachten bezüglich des Hauptbaus die Baustruktur und Fassa-
den sowie wichtige Ausstattungen wie Türen, Böden und Wände als schüt-
zenswert. Beim Saalanbau sehe das Gutachten das Äussere mit den Fens-
tern als schützenswert; im Innern besitze der Tanzsaal gemäss Gutachten
keine wichtigen Ausstattungen. Zur Umgebung äussere sich das Gutachten
nur beiläufig und führe keine Schutzziele auf.
Im Beschluss vom 16. Mai 2011 wurde sodann festgehalten, der Gemein-
derat könne sich der Beurteilung im Gutachten für den Hauptbau grund-
sätzlich anschliessen. Dieser Teil der Liegenschaft weise vor allem eine er-
hebliche Bedeutung in ortsbaulicher Hinsicht auf. Als historischer Kern des
ehemaligen Gasthofs [...] bilde er einen wichtigen Bestandteil der her-
kömmlichen Siedlungsstruktur im Zentrum von X und lege Zeugnis über die
Sozial- und Wirtschaftsgeschichte der Gemeinde ab. Auch treffe es zu,
R2.2019.00067 Seite 7

dass der Hauptbau an der Fassade und im Innern sowie beim Dachstuhl
noch originale Bestandteile enthalte, die vom baukünstlerischen Wert her
an sich schutzwürdig seien. Hingegen verfüge der nachträglich angefügte
Saalbau mit dem Tanzsaal über keinen erheblichen Eigenwert oder Situati-
onswert. Im Inventarblatt werde der Saalbau als klassizistisch beschrieben.
Bei näherer Prüfung im heutigen Zeitpunkt müsse aber festgehalten wer-
den, dass der Saalbau zwar interessant und einigermassen harmonisch ge-
formt sei, um einen wichtigen architektonischen Zeugen, der erhalten wer-
den müsse, handle es sich aber nicht. Zusammengefasst lasse sich fest-
stellen, dass der Hauptbau des [Gasthofes] richtigermassen in das Inventar
aufgenommen worden sei. Er bilde als baugeschichtlicher Zeuge und von
seinem Situationswert her ein Schutzobjekt im Sinne von § 203 PBG. An-
ders verhalte es sich demgegenüber beim Saalbau und der Umgebung. Für
die beiden letztgenannten Teile rechtfertige sich kein Schutz.
Im Beschluss vom 16. Mai 2011 wurde sodann zur Verhältnismässigkeit
festgehalten, dass das Gutachten bestätige, dass sich das Gebäude in ei-
nem desolaten Zustand befinde. Die tragenden Teile des Hauptbaus seien
infolge des Wasserschadens zum Teil stark vernässt und eventuell auch
bereits angegriffen. Die Grundeigentümerschaft betone, dass das Gebäude
nicht mehr bewohnbar oder nutzbar sei. Infolge des Wasserschadens sei
das obere Stockwerk im Hauptbau von Schimmel und Pilzen befallen und
auch an der Fassade seien Flecken zurückgeblieben. Der Holzbau lasse
sich kaum mehr austrocknen und bilde aufgrund der anhaltenden Vernäs-
sung ein mit der Zeit untragbares Sicherheitsrisiko. Auch ohne weitere Ab-
klärungen könne deshalb festgehalten werden, dass unter diesen Umstän-
den nicht einmal der Schutz der Fassaden oder des Dachstuhls zumutbar
sei, weil selbst bei einer Auskernung ein zu grosses Sicherheitsrisiko ver-
bleibe. Der Verzicht auf den Schutz der historischen Bausubstanz beim
Gebäude bedeute aber nicht, dass auf jegliche Schutzmassnahmen ver-
zichtet werden könne. Im Zonenplan sei der Hauptbau mitsamt dem Über-
gangsbereich zum Saalbau als Schwarzbau mit Ersatzbaupflicht bezeich-
net, der Saalbau selbst indes nicht. Aus ortsbaulicher Sicht sei die Ersatz-
baupflicht gemäss den Vorgaben von Art. 3 der Bau- und Zonenordnung
(BZO) für den Hauptbau nötig und ausreichend. Für den Hauptbau könne
daher dem Begehren um Inventarentlassung nicht stattgegeben werden.
Als Schutzanordnung sei das Genügen der bestehenden Kernzonenvor-
R2.2019.00067 Seite 8

schriften als Massnahmen des Planungsrechts im Sinne von § 205 lit. a
PBG festzuhalten.
Das Dispositiv des genannten Beschlusses lautet wie folgt.
"1. Es wird festgestellt, dass das Gebäude Assek.-Nr. 1 (Gasthof [...]) auf
Kat.-Nr. 2 im Umfang des Hauptbaus ein Schutzobjekt im Sinne von
§ 203 PBG ist. Kein Schutzobjekt bildet hingegen der Saalbau (Tanzs-
aal). Auch die Umgebung auf Kat.-Nr. 2 ist kein Schutzobjekt im Sinne
von § 203 PBG.
2. Der Hauptbau von Assek.-Nr. 1 wird nicht aus dem Inventar der schüt-
zenswerten Bauten entlassen. Für diesen Gebäudeteil wird festgehal-
ten, dass der denkmalpflegerische Schutz durch die bestehenden
Kernzonenvorschriften über die Ersatzbaupflicht genügend gewährleis-
tet ist.
3. Der Saalbau (Tanzsaal) und die Umgebung des Gebäudes Assek.-
Nr. 1 (Fläche Gartenrestaurant) werden aus dem Inventar der schüt-
zenswerten Bauten entlassen.
4. (…)."
Das Dispositiv wurde im Amtsblatt des Kantons Zürich publiziert (act. 15.9
im Verfahren G.-Nr. R2.2019.00067).
In der Folge stellte die Baudirektion Kanton Zürich mit Verfügung vom
15. September 2015 den ehemaligen Gasthof […] aufgrund seiner regiona-
len Bedeutung kantonal unter Schutz. Den gegen diesen Beschluss erho-
benen Rekurs der Grundeigentümer hiess das Baurekursgericht des Kan-
tons Zürich mit Entscheid vom 27. September 2016 (BRGE II Nr. 156/16)
teilweise gut und nahm ein Büffet sowie einen Kachelofen vom Schutzum-
fang aus. Im Übrigen wies es den Rekurs ab. Die hiergegen erhobene Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde wurde mit Entscheid des Verwaltungsgerichts
des Kantons Zürich vom 11. April 2017 (VB.2016.00646) gutgeheissen und
die kantonale Unterschutzstellung wurde zufolge Fristablaufs – das kanto-
nale Unterschutzstellungsverfahren wurde mehr als zwei Jahre nach der
Publikation des kommunalen Provokationsentscheides eingeleitet – aufge-
hoben (act. 15.10 im Verfahren G.-Nr. R2.2019.00067).
Mit den vorliegend strittigen Beschlüssen wurden der Abbruch des gesam-
ten Gebäudekomplexes sowie zwei Alternativprojekte für den Bau eines
Mehrfamilienhauses bewilligt.
R2.2019.00067 Seite 9

5.
Der Rekurrent macht geltend, man sei bei der Schutzverfügung aus dem
Jahre 2011 davon ausgegangen, dass zumindest das Hauptgebäude des
ehemaligen Gasthofs […] unter Schutz gestellt werde, weshalb man davon
abgesehen habe, den Schutzvertrag zu bestellen. Die vorangegangenen
Verhandlungen mit Vertretern des Gemeinderates, die in einem Klima des
gegenseitigen Konsenses und Vertrauens abgelaufen seien, hätten den
Gedanken an ein Täuschungsmanöver von vornherein nicht aufkommen
lassen. Die damaligen Organe des Rekurrenten seien auch keine Baujuris-
ten gewesen. Die Bestimmungen der Bau- und Zonenordnung über die
Kernzone würden indes keineswegs genügen, um dieses besonders wert-
volle Schutzobjekt in einer gesetzeskonformen Weise unter Schutz zu stel-
len. Auch der Kanton sei der Auffassung gewesen, dass es sich um ein
Schutzobjekt handle.
Mit der Schutzverfügung aus dem Jahre 2011 sei das Objekt rechtskräftig
unter Schutz gestellt worden und figuriere auch nach wie vor als Schutzob-
jekt im Inventar. Dies sei im Dispositiv des Entscheides entsprechend fest-
gehalten worden. Ein Abbruch eines Schutzobjektes könne nur erfolgen,
wenn ein Objekt vorgängig aus dem Schutz entlassen werde, was in der
Regel im Rahmen einer Inventarentlassung erfolge. Es sei unzulässig, ein
inventarisiertes Gebäude, was der Hauptbau [...] gemäss Ziffer 2 der
Schutzverfügung geblieben sei, zum Abbruch freizugeben, solange dieses
nicht aus dem Inventar entlassen werde, wozu das Verfahren gemäss
§ 213 Abs. 1-3 des Planungs- und Baugesetzes vorgesehen sei. Richtiger-
weise hätte die Behörde zunächst den Schutzumfang des Hauptbaus […]
festlegen müssen, was vorliegend nicht geschehen sei. Der genaue
Schutzumfang sei somit noch festzulegen. Die scheinbar relativierende
Formulierung in Ziffer 2 der Schutzverfügung, wonach die Kernzonenbe-
stimmungen genügen würden, sei offensichtlich rechtswidrig, ja geradezu
nichtig, da damit eine bereits damals klare Rechtslage ignoriert werde. Es
folge daraus, dass die Schutzverfügung einen rechtlich unmöglichen Inhalt
habe. Man könnte befürchten, dass die täuschende Formulierung geradezu
in der Absicht eingefügt worden sei, um die Organe des Rekurrenten irrezu-
führen und auf diese Weise von der Einlegung von Rechtsmitteln abzuhal-
ten. Wie absurd die getroffene Regelung im Ergebnis ausfalle, zeige sich
auch daran, dass die gesamte Differenzierung, die in den Erwägungen der
Verfügung aus dem Jahre 2011 vorgenommen worden seien, im Ergebnis
R2.2019.00067 Seite 10

irrelevant seien. Ein solches Verhalten der Behörde wäre nicht nur be-
fremdlich, sondern sogar allenfalls auch noch heute strafrechtlich relevant.
Dies wolle man den damaligen Mitgliedern des Gemeinderates indes nicht
unterstellen. Bei der Auslegung der Schutzverfügung gelte sinngemäss
dasselbe wie bei der Auslegung von Verträgen, nämlich der Grundsatz,
dass sie in dubio contra stipulatorem auszulegen seien, also vom Sinn aus-
zugehen sei, den ein gewöhnlicher Adressat einer Aussage zumesse.
Wenn also zweimal betont werde, dass der Kernbau [...] unter Schutz stehe
bzw. im Inventar verbleibe, gleichzeitig aber der Tanzsaal aus dem Schutz
entlassen werde, dann dürfe und müsse man davon ausgehen, dass für
diese beiden Gebäudeteile verschiedene Vorschriften gälten. Die Schutz-
verfügung sei damit dahingehend auszulegen, dass der Kernbau geschützt
bleibe, dass aber sein Schutzumfang noch nicht in einer § 207 Abs. 1 PBG
entsprechenden Weise umschrieben sei. Der Rekurrent habe bereits am
26. Juli 2011 den Gemeinderat aufgefordert, die Schutzverfügung zu er-
gänzen. Dieser sei indes untätig geblieben, worauf man dem Gemeinderat
mit Schreiben vom 17. November 2011 mitgeteilt habe, dass man die Frage
des Schutzumfangs im Zeitpunkt des Neubauprojektes zur Diskussion stel-
len werde.
In seiner Rekursschrift rügte der Rekurrent sodann, die geplanten Neubau-
projekte würden die Kernzonenvorschriften verletzen. Am Augenschein hat
der Rekurrent hingegen zu Protokoll gegeben, dass keine Anfechtung der
Bauprojekte als solche erfolge und keine Verletzung der Kernzonenvor-
schriften vorliege. Die Bauprojekte seien in Ordnung. Es gehe dem Rekur-
renten nur um die Auslegung der Schutzverfügung aus dem Jahre 2011
(Protokoll S. 4).
6.
Die Rekursgegner halten demgegenüber zusammengefasst fest, das Un-
terschutzstellungsverfahren sei mit Beschluss des Gemeinderates vom
16. Mai 2011 abgeschlossen worden. Für den Gebäudeteil des ehemaligen
Gasthofs sei festgehalten worden, dass die bestehenden Kernzonenvor-
schriften über die Ersatzbaupflicht zur Wahrung des denkmalpflegerischen
Schutzes ausreichend seien. Auf dieser Grundlage seien die zwei nachge-
suchten hier strittigen Baugesuche bewilligt worden. Der Rekurrent versu-
che über weite Strecken der Rekursschrift einen rechtskräftigen, in einem
R2.2019.00067 Seite 11

Provokationsverfahren ergangenen und im rechtskräftigen Verzicht auf die
Anordnung substanzerhaltender Massnahmen mündenden Entscheid anzu-
fechten. Das Provokationsverfahren sei darauf gerichtet, dem Eigentümer
ein für alle Mal Rechtssicherheit über die Schutzobjektqualität und insbe-
sondere über den Umfang von Schutzmassnahmen zu geben. Sei ein Pro-
vokationsverfahren einmal vom Eigentümer eingeleitet worden, könne es
nur mit einer Verfügung über die Anordnung von Schutzmassnahmen oder
den Verzicht auf Schutzmassnahmen enden. Ergehe innert der Frist von
§ 213 Abs. 3 PBG kein Entscheid über Schutzmassnahmen, könnten vor-
behältlich wesentlich veränderter Verhältnisse (solche seien vorliegend we-
der gegeben noch geltend gemacht worden), keine solchen mehr angeord-
net werden. Der Wortlaut der entsprechenden Anordnung sei sodann klar
und in keiner Weise täuschend. Der Gemeinderat habe die Schutzobjekt-
qualität für den Tanzsaal verneint und für den Hauptbau bejaht, habe indes
im Rahmen einer Verhältnismässigkeitsprüfung bewusst und abschliessend
auf die Anordnung substanzerhaltender Massnahmen verzichtet und den
Hauptbau damit zum möglichen Abbruch freigegeben. Aus den Erwägun-
gen des Beschlusses ergebe sich auch zweifelsfrei, dass der Gemeinderat
sehr wohl die Anordnung substanzerhaltender Massnahmen geprüft habe,
diese aber aufgrund einer Interessenabwägung bewusst und aus gutem
Grunde verworfen habe.
7.
Da der Rekurrent seine Rüge bezüglich der Verletzung der Kernzonenvor-
schriften durch die Neubauprojekte zurückgezogen hat, ist vorliegend ein-
zig die Vereinbarkeit des Vorhabens mit der Anordnung vom 16. Mai 2011
und deren Auslegung strittig.
Vorab ist festzuhalten, dass der massgebliche Teil einer Anordnung das
Dispositiv ist und nicht etwa die Erwägungen. Der Wortlaut von Dispositiv-
Ziffer 1 und 2 ist klar und lässt keinen Interpretationsspielraum zu. Das Dis-
positiv hält fest, es handle sich beim ehemaligen Gasthof [...] um ein
Schutzobjekt und dieser verbleibe im Inventar. Das Objekt ist somit nach
wie vor im Inventar der Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung aufge-
führt, was dem geplanten Abbruch von vornherein entgegensteht.
R2.2019.00067 Seite 12

Der Rekurrent durfte nach dem Grundsatz des Vertrauensschutzes (Art. 9
der Bundesverfassung [BV]) darauf vertrauen, dass der denkmalpflegeri-
sche Schutz durch die Kernzonenvorschriften, wie in Dispositiv-Ziffer 2 des
Beschlusses vom 16. Mai 2011 vorgesehen, den Abbruch des Gebäudes
nicht zulassen, und dass ansonsten vorgängig eine Inventarentlassung zu
erfolgen hat, gegen welche er dannzumal ein Rechtsmittel ergreifen kann.
Dies zumal der Gemeinderat nie Zweifel daran aufkommen liess, dass es
sich beim Streitobjekt um ein Schutzobjekt handelt. Auch der Kanton erach-
tete den Gasthof als ein Schutzobjekt; die formelle Unterschutzstellung sei-
tens der kantonalen Behörde war indes verspätet. Aufgrund des klaren
Wortlautes von Dispositiv-Ziffer 1 der Schutzverfügung vom 16. Mai 2011
und aufgrund der sonstigen Umstände (Schutzabklärungen der Gemeinde
und des Kantons, welche beide die Schutzwürdigkeit bejahten) musste der
Rekurrent nicht damit rechnen, dass ein unmissverständlich als Schutzob-
jekt qualifiziertes Gebäude ohne weitere Abklärungen zum Abbruch freige-
geben wird.
Bevor der Abbruch bewilligt werden kann, ist deshalb in einem formellen
Schutzentscheid über die Inventarentlassung des Hauptbaus zu befinden.
Dies führt in Gutheissung der Rekurse zur Aufhebung der angefochtenen
Baubewilligungen.
Da seit dem Provokationsbegehren die Frist für die Schutzabklärungen und
damit auch die Möglichkeit einer Konkretisierung des Schutzumfanges
längst abgelaufen sind (§ 213 Abs. 3 PBG), kann nur noch eine Inventar-
entlassung erfolgen. Somit erübrigt sich auch die Prüfung, ob die Anord-
nung vom 16. Mai 2011 nichtig wäre, da dies im Ergebnis aus demselben
Grund ebenfalls auf eine Inventarentlassung hinauslaufen würde.
8.
Der Rekurrent stellte während laufendem Rekursverfahren sodann ein Be-
gehren um Anordnung vorsorglicher Massnahmen. Die Zuständigkeit des
Baurekursgerichts zur Anordnung vorsorglicher Massnahmen endet mit
dem Abschluss des Rekursverfahrens. Mit dem vorliegenden Endentscheid
ist daher der Antrag des Rekurrenten hinfällig geworden. Damit liegt die
Zuständigkeit zur Anordnung allfälliger vorsorglicher Massnahmen bei der
kommunalen Behörde.
R2.2019.00067 Seite 13

9.1.
Die Rekurse sind gutzuheissen. Somit sind die mit Gemeinderatsbeschlüs-
sen vom 9. April 2019 erteilten Baubewilligungen aufzuheben.
Gemäss § 13 Abs. 2 Satz 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG)
tragen mehrere am Verfahren Beteiligte die Kosten in der Regel entspre-
chend ihrem Unterliegen. Bei (teilweiser) Gutheissung eines Nachbarrekur-
ses ist auch die Baubehörde bzw. die betreffende kantonale Amtsstelle als
(teilweise) unterliegende Verfahrenspartei zu betrachten. Sie wird damit im
Rechtsmittelverfahren neben der Bauherrschaft kostenpflichtig
(VB.2004.00481 in RB 2005 Nr. 12). In der Regel sind die Kosten zur einen
Hälfte der Bauherrschaft und zur andern Hälfte der Vorinstanz (bzw. den
Vorinstanzen) aufzuerlegen. Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten
somit zu ½ dem Gemeinderat X und zu je ¼ der R. F. AG und der T. T. AG,
unter solidarischer Haftung für ½ der Verfahrenskosten, aufzuerlegen (§ 13
VRG).
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwal-
tungsgerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr
nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem
bestimmbaren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt
wie hier ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Ge-
richtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3
Abs. 2 GebV VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Re-
kursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kom-
mentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.).
Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 6'000.-- festzusetzen.
9.2.
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren
vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-
ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-
pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-
verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte
oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der
Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.
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Einer nicht durch einen Rechtsbeistand vertretenen Partei entstehen im
Allgemeinen keine Rechtsverfolgungskosten, die zu entschädigen wären.
Eine Umtriebsentschädigung ist ihr demnach nur dann zuzusprechen, wenn
die Grenzen des im Verwaltungsrechtspflegeverfahren Üblichen und Zu-
mutbaren durch anderweitigen Aufwand deutlich überschritten wurden. In
der Regel und so auch hier ist das Vorliegen eines solchen Aufwandes in
Bezug auf den Rekurrenten zu verneinen.
Der privaten Rekursgegnerschaft steht aufgrund des Verfahrensausganges
im vornherein keine Umtriebsentschädigung zu.
[…]
R2.2019.00067 Seite 15

Anlässlich der Beratung des Geschäfts wurde der folgende Minderheitsan-
trag gestellt: (vgl. § 18 Abs. 5 der Organisationsverordnung des Baurekurs-
gerichts vom 12. November 2010, OV BRG)
"Die Rekurse sind abzuweisen, soweit sie nicht als durch Rückzug erledigt
abzuschreiben sind."
Erwägungen:
Das Dispositiv der Schutzverfügung vom 16. Mai 2011 ist klar und ver-
ständlich formuliert. Der Gebäudeteil des ehemaligen Gasthofs [...] wurde
unter Schutz gestellt (Dispositiv-Ziffer 1) und als Schutzmassnahme (Dis-
positiv-Ziffer 2) wurde angeordnet, dass für diesen Gebäudeteil die beste-
henden Kernzonenvorschriften über die Ersatzbaupflicht genügen.
Von einem täuschenden Wortlaut kann keine Rede sein. Mit dem Entscheid
aus dem Jahre 2011 wurde das Objekt definitiv unter Schutz gestellt und
der Schutzumfang verbindlich festgelegt. Der angeordnete Verbleib des
Objekts im Inventar ändert daran nichts. Zusammen mit den Erwägungen
erschliesst sich dem Leser sodann, dass der Verzicht auf einen Substanz-
erhalt aus Gründen der Verhältnismässigkeit erfolgte, da man das Objekt
als nicht mehr schutzfähig ansah.
Es mag zutreffend sein, dass die statuierte Schutzmassnahme einer mate-
riellen Prüfung wohl nicht standgehalten hätte, da für eine Unterschutzstel-
lung in der Regel ein Substanzerhalt notwendig ist und ansonsten eine In-
ventarentlassung zufolge mangelnder Schutzfähigkeit bzw. mangelnder
Verhältnismässigkeit zu erfolgen hat. Dieser Umstand ist indes unmassge-
blich, da ein entsprechender Mangel entgegen der Auffassung des Rekur-
renten nicht zur Nichtigkeit des damaligen Beschlusses führt.
Für die Annahme der Nichtigkeit muss ein schwerwiegender Rechtsfehler
vorliegen. Der Mangel muss offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar
sein und die Nichtigkeit darf die Rechtssicherheit nicht ernsthaft gefährden.
Demnach ist eine Abwägung zwischen dem Interesse an der Rechtssicher-
heit und dem Interesse an der richtigen Rechtsanwendung erforderlich.
Entscheidend ist somit der Grad der Fehlerhaftigkeit. Nur qualifizierte Feh-
ler vermögen Nichtigkeitsgründe zu bilden. Die Praxis hat dabei verschie-
dene Fehler anerkannt, bei deren Vorliegen eine Verfügung als nichtig be-
R2.2019.00067 Seite 16

trachtet wird, nämlich schwerwiegende Verfahrensfehler einschliesslich
sachlicher Unzuständigkeit, schwerwiegende Form- oder Eröffnungsfehler
sowie ausserordentlich schwerwiegende inhaltliche Mängel.
Dies ist vorliegend nicht der Fall. Der Gemeinderat war sachlich zuständig
und das Dispositiv klar formuliert. Die getroffene Schutzmassnahme war
vielleicht nicht wirklich tauglich, dies stellt aber keinen schwerwiegenden
inhaltlichen Mangel dar. Wenn die Behörde aufgrund der von ihr ange-
nommenen mangelnden Schutzfähigkeit eine Inventarentlassung vorge-
nommen hätte, hätte dies im Endergebnis auch dazu geführt, dass ein Er-
satzbau nach den Kernzonenvorschriften zu erstellen wäre. Von einem
qualifizierten Fehler kann daher nicht gesprochen werden.
Somit ist der Beschluss aus dem Jahre 2011 nicht nichtig, sondern nur an-
fechtbar.
Das Dispositiv des Beschlusses wurde sodann vollständig publiziert. Die
statuierte Schutzmassnahme bildete Teil des Dispositivs. Es wäre dem Re-
kurrenten daher ohne weiteres möglich und zumutbar gewesen, den Be-
schluss anzufechten, wenn er die angeordnete Schutzmassnahme als un-
genügend erachtet hätte. Zum heutigen Zeitpunkt (8 Jahre später) ist der
Einwand klar verspätet. Der entsprechende Beschluss des Gemeinderates
vom 16. Mai 2011 ist rechtskräftig.
Es liegt sodann auch keine geänderte Rechtslage vor, die eine Wiederer-
wägung der Schutzverfügung rechtfertigen würde. Zu berücksichtigen ist
zudem, dass die Schutzabklärungen und die daraus resultierende Unter-
schutzstellung aufgrund eines Provokationsbegehrens der Eigentümer-
schaft erfolgten. Der Eigentümer darf und muss sich auf einen rechtskräfti-
gen Entscheid zufolge seines Provokationsbegehrens verlassen können.
Eine Wiederholung einer bereits erfolgten Schutzabklärung zum heutigen
Zeitpunkt wäre nicht nur unzulässig (res iudicata), sondern aufgrund des
Fristablaufs seit der Stellung des Provokationsbegehrens auch verspätet.
Gegen das Bauvorhaben an sich hat der Rekurrent gemäss seinen eigenen
Angaben am Augenschein nichts einzuwenden (vgl. Protokoll S. 4), was als
Teilrückzug zu werten ist. Somit kann der ehemalige Gasthof [...] abgebro-
chen und ein Ersatzbau nach den Kernzonenvorschriften erstellt werden.
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Eine vorgängige Inventarentlassung, wie vom Rekurrenten gefordert, hat
aufgrund der bereits erfolgten rechtskräftigen Unterschutzstellung nicht zu
erfolgen.
[…]
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