zh_baurekursgericht · BRGE II Nr. 0052/2015 · 2015-04-09 · de
Zonenkonformität. Ideelle Immissionen.


BRGE II Nr. 0052/2015 vom 9. April 2015 in BEZ 2015 Nr. 36
1. Das bewilligte Projekt beinhaltet, im Erdgeschoss und im 1.
Obergeschoss des Mehrfamilienhauses eine Pflegewohnung einzurichten. Die
beiden bestehenden 4 ½-Zimmer-Wohnungen sollen mit einer internen
Wendeltreppe miteinander verbunden werden. Im Obergeschoss sind weitere
untergeordnete bauliche Veränderungen geplant. Das Angebot ist auf maximal
7 zu pflegende Personen ausgerichtet, wobei im Frühdienst (7.00 Uhr - 16.00
Uhr) sowie im Spätdienst (13.00 Uhr - 23.00 Uhr) jeweils zwei Pflegende
anwesend sein sollen und eine Pflegeperson Nachtwache (22.45 Uhr - 7.00
Uhr) halten soll. In der Pflegewohnung werden auch schwerst Pflegebedürftige
aufgenommen, jedoch keine Weglaufgefährdeten und keine Menschen mit der
Hauptdiagnose Demenz. (…)
4.1 Die rekurrierenden Nachbarn bestreiten zunächst die Zonenkonformität
der geplanten Nutzung. Die Bau- und Zonenordnung (BZO) lasse in der
betroffenen Wohnzone W2.2 lediglich Wohnnutzungen zu. Für mässig störende
Betriebe seien Wohnzonen mit Gewerbeanteil vorgesehen und sei damit eine
klare Abgrenzung vorgenommen. Gemäss dem vorgesehenen Konzept sei die
Zusammenführung von bis zu acht Personen und die Pflege derselben rund um
die Uhr durch eine darauf spezialisierte, gewinnstrebige Gesellschaft
vorgesehen. Mieterin der Stockwerkeigentumseinheiten sei diese und nicht
etwa die Pflegebedürftigen. Gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung
könnten Kollektivunterkünfte, die mit der damit einhergehenden Betreuung der
Bewohner auch einen nicht unerheblichen Dienstleistungsbereich mit
umfassten, nicht den Wohnungen einer reinen Wohnzone zugerechnet werden.
Die vorgesehene Nutzung der Räumlichkeiten stehe somit im klaren Wider-
spruch zur vorgeschriebenen Wohnnutzung. (…)
5.1 Wohnzonen sind in erster Linie für Wohnbauten bestimmt. Dieser
Nutzweise werden auch Arbeitsräume zugerechnet, die mit einer Wohnung
zusammenhängen und in einem angemessenen Verhältnis zur eigentlichen
Wohnfläche stehen (§ 52 Abs. 1 PBG). Die kommunale Bau- und
Zonenordnung kann in Wohnzonen mässig störende Betriebe zulassen; stark
störende Betriebe und solche, die unverhältnismässigen Verkehr auslösen, sind
hingegen nicht zulässig (§ 52 Abs. 3 PBG). Ferner kann die Bau- und
Zonenordnung für ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelne Geschosse die
Nutzung zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken zulassen, vorschreiben
oder beschränken (§ 49a Abs. 3 PBG). Unter Gewerbe bzw. Betrieb im Sinne
dieser Regelungen versteht das Gesetz in umfassender Weise jede Art von
Arbeitsplatznutzung, also Produktion, Verkauf, Dienstleistungen, freie Berufe

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etc. (Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz des
Kantons Zürich, VLP-Schriftenfolge Nr. 58, 1992, Rz. 154 und 160).
Mit dem Inkrafttreten der Umweltschutzgesetzgebung haben die Begriffe
«nicht störend» und «mässig störend» ihre immissionsrechtliche Bedeutung
grundsätzlich verloren (BGE 114 Ib 214 ff., E. 4a). Es kommt ihnen jedoch
weiterhin ein raumplanerischer Gehalt zu, welcher die Zulässigkeit betrieblicher
Nutzungen in (auch) dem Wohnen dienenden Zonen mitbestimmt. Zu den nicht
vom Bundesumweltrecht erfassten Auswirkungen von Betrieben, welche die
Wohnnutzung beinträchtigen können, zählen in der Praxis neben den Gefahren
eines ungewöhnlich intensiven Fahrzeugverkehrs (RB 1994 Nr. 73) oder
ideellen Immissionen (BRKE III Nr. 0104/2009 = BEZ 2010 Nr. 46;
www.baurekursgericht-zh.ch) auch ästhetische Beeinträchtigungen, so etwa
durch eine in der Wohnzone situierte Verkaufsfläche für Occasionsfahrzeuge
(BGE 117 Ib 147).
Erlaubt eine Gemeinde in einer Wohnzone nur nicht störende Betriebe,
sind an deren Vereinbarkeit mit der Wohnnutzung höhere Anforderungen zu
stellen, als wenn auch mässig störende Betriebe zugelassen sind. Diese
Anforderungen lassen sich etwa dahingehend umschreiben, dass Betriebe
ihrem Wesen nach einwandfrei in eine Wohnzone passen müssen (BRKE III
Nr. 0064/2010 = BEZ 2010 Nr. 45; www.baurekursgericht-zh.ch). Dem-
gegenüber ist mit der Zulassung mässig störender Betriebe ein deutlich
höheres Konfliktpotential hinzunehmen (VB.2010.00470 = BEZ 2011 Nr. 2).
5.2 Die S. GmbH bietet in den streitbetroffenen Wohnungen
pflegebedürftigen Senioren Wohnraum und Pflege/Betreuung an. So sollen
dauernd eine bis zwei Pflegepersonen anwesend sein, die sowohl
Dienstleistungen der Hotelerie als auch der Pflege übernehmen. Ihr
Dienstleistungsangebot geht damit deutlich über das (Unter-)vermieten von
Wohnraum hinaus, und es liegt eine gewerbliche Nutzung vor. Diese ist jedoch
sehr eng mit der Wohnnutzung verwandt. Die in den beiden Wohnungen
untergebrachten Senioren verbringen nicht nur ihre Tage dort, sondern sie
übernachten auch in den Pflegewohnungen. Mit anderen Worten verlegen sie
mit Einzug in die Pflegewohnung ihren Lebensmittelpunkt dorthin; sie wohnen
dort.
Entgegen der rekurrentischen Argumentation ist in der betreffenden
Wohnzone nicht jegliche gewerbliche Nutzung untersagt. Nicht störende
Betriebe erlaubt (stillschweigend) bereits das PBG. Das kommunale Recht kann
ihre Zulässigkeit in Anwendung von § 49a Abs. 3 Satz 1 PBG beschränken
(VB.1998.00323, E. 1 = RB 1998 Nr. 95).
Die Bau- und Zonenordnung kennt keine Mindestwohnanteil-Vorschriften.
Die einzige Bestimmung, welche sich mit der Nutzweise in den Wohnzonen
befasst, ist Art. 22 BZO, wonach in den Wohnzonen mit Gewerbeanteil mässig
störende Betriebe zulässig sind. Demgegenüber sind sie in allen andern
Wohnzonen nicht zugelassen.

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Nicht störende Betriebe werden in keiner Zone ausgeschlossen. Somit ist
der Vorinstanz darin zu folgen, dass sie gestützt auf die Grundordnung des
PBG erlaubt sind; dies auch in der Standortzone.
In der Hinweisspalte findet sich bei Art. 22 BZO ein Verweis auf die
Hinweise zu Art. 10 BZO. Dort wiederum werden beispielhaft mässig störende
Betriebe und im Unterschied dazu nicht störende Betriebe aufgezählt. Zu
letzteren gehören demgemäss unter anderem Bäckereien, Schuhmachereien,
Coiffeure, Ateliers, ärztliche Praxisräume und Gaststätten.
Der von den Rekurrierenden angeführte Verwaltungsgerichtsentscheid,
wonach Kollektivunterkünfte, die mit der damit einhergehenden Betreuung der
Bewohner auch einen nicht unerheblichen Dienstleistungsbereich mit
umfassen, nicht den Wohnungen einer reinen Wohnzone zugerechnet werden
können, betraf ein Durchgangszentrum für 145 Asylsuchende in einer
Kernzone. In der betreffenden Bau- und Zonenordnung waren für die Kernzone
explizit «Wohnungen» zugelassen. Das Verwaltungsgericht befand es für
zulässig, unter diesen Umständen den Begriff des Wohnens in den Weilerzonen
eng auszulegen und damit «Grenzformen der Wohnnutzung, wie hier eine
Massenunterkunft für 140 Bewohner» als zonenwidrig zu beurteilen (VGr, 4.
Juni 2008, VB.2007.00497, E. 3.1.). Die Unterschiede zum vorliegend zu
beurteilenden Fall sind deutlich: Die Bau- und Zonenordnung sieht keine
einschränkende Auslegung des Wohnbegriffes vor, mit lediglich sieben bis acht
Bewohnern ist die Pflegeinrichtung deutlich kleiner als das fragliche Durch-
gangsheim und schliesslich verlegen die Bewohner der Pflegewohnungen ihren
Lebensmittelpunkt dauerhaft in die Pflegewohnung, während das Durch-
gangsheim für Asylsuchende - wie der Name schon sagt - eine Übergangs-
lösung mit vielen Wechseln darstellt.
5.3 Die dem eigentlichen Wohnen so ähnliche Nutzung der Pflege-
wohnungen ist ohne weiteres als nichtstörender Betrieb und damit als zonen-
konform zu qualifizieren. Dem stehen auch die rekurrentischerseits geltend
gemachten ideellen Immissionen nicht entgegen. Unter ideellen Immissionen
sind Einwirkungen zu verstehen, welche das seelische Empfinden verletzen
beziehungsweise unangenehme psychische Eindrücke erwecken (BGE 108 Ia
140, E. 5.c.aa). Solche Einwirkungen können die Wohnqualität in erheblichem
Mass beeinträchtigen. Dabei wird nicht vorausgesetzt, dass die Störungen an
nach aussen in Erscheinung tretende Vorgänge anknüpfen, sondern es werden
auch solche Einwirkungen auf das psychische Wohlbefinden berücksichtigt, die
aus der blossen Vorstellung darüber entstehen, was im Innern eines benach-
barten Gebäudes vor sich geht (BGer 1C_66/2010, E. 4.3.4.).
Das Alter gehört, wie alle anderen Lebensabschnitte auch, zum Leben
dazu. Anders als etwa Sterbewohnungen für Freitodbegleitungen, welche einzig
für den begleiteten Suizid benutzt werden, verbringen die Bewohner in Alters-
und Pflegewohnungen ihren letzten Lebensabschnitt. Dies muss, auch in
kleineren Gruppen, mit und neben sich in verschiedenen Stadien des Lebens
befindenden Menschen möglich sein. Gerade die im Rekurs angesprochenen
kleineren Kinder sind in aller Regel sehr an anderen Menschen interessiert und
offen, Neues kennenzulernen. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern diese durch die

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Anwesenheit der Pflegebedürftigen in ihrem psychischen Wohlbefinden be-
einträchtigt werden sollen, ist doch gerade die Einrichtung von Kinderkrippen
und Kindergärten in der Nähe von oder in Kombination mit Altersheimen sehr
beliebt. Dass dies im deutlich kleineren privaten Rahmen nicht nur nicht
funktionieren, sondern sogar schädlich sein soll, ist nicht nachvollziehbar. Dass
regelmässig sich «irrational und unberechenbar verhaltende» Bewohner der
Pflegewohnungen im Treppenhaus oder auf dem Baugrundstück herumirren,
scheint angesichts der permanent anwesenden Betreuungspersonen über-
trieben. Inwiefern schliesslich zwanzig und mehr Kinder, welche zusammen in
einer Kindertagesstätte betreut werden, in einer Wohnzone typisch und orts-
üblich sein sollen, nicht aber sieben alte, pflegebedürftige Personen, ist schlicht
unverständlich. Deren Betreuung ist genauso in der Wohnzone unterzubringen
und keinesfalls als zonenfremd zu qualifizieren.
Demgemäss ist der Rekurs punkto Zonenkonformität abzuweisen.