zh_baurekursgericht · BRGE III Nr. 0206/2021 · 2021-12-15 · de
Verbandsbeschwerderecht betreffend eines nicht inventarisierten Objektes aufgrund einer vermuteten potentiell hochgradigen Schutzwürdigkeit

Im Rahmen eines Rekursverfahrens gegen eine Baubewilligung beantragte der rekurrierende ZVH die Durchführung eines Unterschutzstellungsverfahrens trotz fehlender Inventarisierung. Das Baurekursgericht kam zum Schluss, dass die Liste der Ausnahmegründe für die Annahme der Legitimation des Verbandes nicht als abschliessend zu betrachten ist. Beim streitbetroffenen Objekt ergab sich, dass aufgrund des vom rekurrierenden Verband eingereichten Gutachtens sowie aufgrund der Feststellungen am Augenschein eine vermutete potentiell hochgradige Schutzwürdigkeit vorlag. Diese begründete Vermutung einer potentiell hochgradigen Schutzwürdigkeit des streitbetroffenen Objekts, welche eine Inventarisation gerechtfertigt hätte, muss nach Auffassung des Gerichts dem Verband ebenfalls Zugang zum Verfahren verschaffen können, da ansonsten die Gefahr besteht, dass potentiell sehr wichtige Objekte, wenn die Gemeinde die vermutete Schutzwürdigkeit nicht von sich aus anerkennen will, ohne nähere Prüfung vernichtet werden. Dies insbesondere auch aus dem Grund, da solche Objekte in der Regel nur von Fachleuten erkannt werden und nicht von privaten Nachbarn, denen eine weitergehende Legitimationsbefugnis zukommen würde. Um eine ausufernde Ausübung des Verbandsbeschwerderechts zu unterbinden, ist indes vorauszusetzen, dass sich die Legitimation auf potentiell hochgradige Schutzobjekte beschränkt und zudem die vermutete hohe Schutzwürdigkeit glaubhaft dargetan werden muss. Dies führte im Ergebnis dazu, dass auf den Rekurs einzutreten und die Baubewilligung aufzuheben war. Der Rekurs war demzufolge teilweise gutzuheissen.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
3. Abteilung
G.-Nr. R3.2021.00004
BRGE III Nr. 0206/2021
Entscheid vom 15. Dezember 2021
Mitwirkende Abteilungspräsident Felix Müller, Baurichterin Sabine Ziegler, Baurichter Ro-
land Fraefel, Gerichtsschreiberin Karin Rüsch
in Sachen Rekurrent
Zürcher Heimatschutz ZVH, Neptunstrasse 20, 8032 Zürich
gegen Rekursgegnerinnen
1. Baukommission X, […]
2. N. AG, […]
Nr. 2 vertreten durch […]
betreffend Beschluss der Baukommission […]; Baubewilligung für ein Mehrfamilien-
haus, […]
_______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 7. Dezember 2021 erteilte die Baukommission X der
N. AG die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des Doppeleinfamilien-
hauses und den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf den Grundstücken
Kat.-Nrn. 1, 2, 3 sowie 4 an der S.-Strasse 3 und 5 in X.
B.
Hiergegen erhob der Zürcher Heimatschutz (ZVH) mit Eingabe vom 11. Ja-
nuar 2021 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte
die Aufhebung der baurechtlichen Bewilligung sowie die Einholung eines
Gutachtens über die denkmalpflegerische Bedeutung der betroffenen Lie-
genschaft unter Kostenfolge zu Lasten der Rekursgegner.
C.
Mit Verfügung vom 12. Januar 2021 wurde vom Rekurseingang Vormerk ge-
nommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
Die Vorinstanz schloss in ihrer Vernehmlassung vom 11. Februar 2021 auf
Abweisung des Rekurses unter Kostenfolge zu Lasten des Rekurrenten. Der
private Rekursgegner liess sich mit Eingabe vom 17. Februar 2021 ebenfalls
vernehmen und beantragte auf den Rekurs sei nicht einzutreten, eventualiter
sei dieser abzuweisen unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten
des Rekurrenten.
E.
Auf Begehren des Rekurrenten wurde ein zweiter Schriftenwechsel durchge-
führt. Die Replik datiert vom 17. März 2021; die Duplik der Vorinstanz vom
13. April 2021 und diejenige des privaten Rekursgegners ebenfalls vom
13. April 2021. Eine weitere Stellungnahme des Rekurrenten datiert vom
4. Mai 2021.
R3.2021.00004 Seite 2

F.
Am 31. August 2021 führte die 3. Abteilung des Baurekursgerichts des Kan-
tons Zürich in Anwesenheit der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal
durch.
G.
Auf die Vorbringen der Parteien, sowie auf die anlässlich des Lokaltermins
gemachten Feststellungen wird, soweit für die Entscheidbegründung erfor-
derlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.
Es kommt in Betracht:
1.
Die Baugrundstücke Kat.-Nrn. 1, 2, 3 sowie 4 liegen gemäss der geltenden
Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X in der Kernzone. Die Parzellen
grenzen im Westen an die S.-Strasse, im Norden an ein ebenfalls der Kern-
zone zugehöriges Grundstück und im Übrigen an die Freihaltezone an. Das
Bauvorhaben umfasst den Abbruch des Doppeleinfamilienhauses (Vers.-
Nrn. 1 und 2) und des zur Vers.-Nr. 2 gehörenden Nebengebäudes sowie
den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit zwei vertikal und horizontal ge-
staffelten Gebäudeteilen. Die Vorinstanz hat das Bauvorhaben unter Aufla-
gen bewilligt.
2.
Der Rekurrent macht geltend, geplant sei der Abbruch des ehemaligen Gast-
hofs "Y". Dieser liege direkt am Hügel, auf welchem die dominierende Kirche
stehe. Der Gasthof solle früher auch als Relaisstation für Kutschen gedient
haben. Als Bauzeit würden Kenner von X das frühe 17. Jahrhundert vermu-
ten. Das Alter der heutigen Bauten sei von aussen jedoch schwer abzuschät-
zen – verschiedene krasse Datierungsfehler anhand bloss äusserlicher Ein-
drücke seien indes gerichtsnotorisch. Dendro-chronologische Sondierungen
R3.2021.00004 Seite 3

erschienen daher angezeigt. Immerhin erscheine angesichts des mutmass-
lich hohen Alters und der früheren Funktion des Gebäudes ein relevanter
Eigenwert wahrscheinlich. Soweit dem Rekurrenten bekannt und aus den
Akten ersichtlich, sei das Gebäude nie gutachterlich untersucht worden.
Der Rekurrent machte sodann zunächst geltend, die Gemeinde X verfüge
über kein Inventar, anerkannte dann aber mit der Replik, dass diese An-
nahme unzutreffend war. Er führte dann im Weiteren aus, aufgrund der
Rechtsprechung der zürcherischen Gerichte, welche derzeit vor Bundesge-
richt angefochten sei (1C_92/2021), sei dem Rekurrenten bewusst, dass ihm
insoweit kein Rekursrecht gestützt auf § 338b Abs. 1 lit. a PBG zustehe. Der
Sachverhalt verhalte sich im vorliegenden Fall indessen markant anders als
in bisher beurteilten Fällen: Wie sich bei den vorgenommenen Abklärungen
ergeben habe, sei das vom Abbruch bedrohte Gebäude in einem Inventar
verzeichnet gewesen, das der Kanton Zürich in den 1970er Jahren als vor-
läufiges Verzeichnis (die sog. Häderli-Kartei) erstellt habe. Diese Häderli-
Kartei habe auch der Gemeinde X bis zum Erlass eines ersten kommunalen
Inventars im Jahre 2013 als vorläufige Bestandsaufnahme potenzieller
Schutzobjekte gedient. Beim Erlass dieses ersten Inventars seien dann aber
zahlreiche Gebäude, die zuvor in der Häderli-Kartei figuriert hätten, aus dem
vorläufigen Schutz entlassen worden, ohne dass dies jemals publiziert wor-
den wäre. Der Rekurrent habe demzufolge keine Möglichkeit gehabt, gegen
die faktische Inventarentlassung mehrerer mutmasslich hochgradiger
Schutzobjekte vorzugehen. Wie sich weiter ergeben habe, sei im vorliegen-
den Fall die Inventarentlassung nicht etwa deswegen erfolgt, weil die Ge-
meindebehörde dem Objekt einen ungenügenden Schutzwert zuerkannt o-
der aufgrund einer Auswahl anderen vergleichbaren Objekten den Vorrang
eingeräumt habe, sondern vielmehr sei die Inventarentlassung einzig aus
dem Grund erfolgt, das Inventar zu reduzieren und "Spielraum für kreative
Bauherren" entstehen zu lassen. Dies ergebe sich aus Planungsbericht zur
Teilrevision der BZO 2013 (S. 14). Eine solche Begründung sei für eine In-
ventarentlassung zweifellos nicht als genügend zu erachten. Massgeblich sei
– bei aller Abwägung gegensätzlicher Interessen – zunächst einmal der Grad
der Schutzwürdigkeit der betroffenen Objekte. Vorliegend habe der Gemein-
derat ein ausserordentlich wertvolles Objekt achtlos zum Abbruch freigege-
ben.
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Nach der Rechtsprechung sei die Legitimation des Rekurrenten trotz fehlen-
der Inventarisierung gegeben, wenn es um ein bisher unbekanntes potenzi-
elles Schutzobjekt gehe (VB.2013.00411 E. 2.1). Als Beispiel würden in der
Literatur die erst bei Ausgrabungen nach Abbrucharbeiten entdeckten Über-
reste des Zürcher Predigerklosters angeführt. Vorliegend sei das streitbe-
troffene Haus als solches selbstverständlich nicht unbekannt. Es dürfe hin-
gegen davon ausgegangen werden, dass bisher die besondere Bedeutung
dieses Hauses überhaupt nicht bekannt gewesen sei.
Der Rekurrent reichte sodann daher zur Bestätigung der von ihm vermuteten
Schutzwürdigkeit ein privates Gutachten ein. Diesem kann zusammenge-
fasst folgendes entnommen werden:
Die Liegenschaft befinde sich im Perimeter des Inventars der schützenswer-
ten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) von regionaler Bedeutung sowie dem
Kernzonenbereich der Gemeinde.
Da nach Massgabe der Eidgenössischen Kommission für Denkmalpflege die
Wirkung eines Denkmals auch hinsichtlich seiner Umgebung nicht beein-
trächtigt werden dürfe, komme aufgrund der Nachbarschaft und im Sichtbe-
reich zu Denkmälern auch ein Umgebungsschutz zum Tragen. ln diesem
Kontext sei vor allem die Kirche zu nennen, welche zusammen mit dem Dop-
pelhaus als ortsbildprägend wahrgenommen werde und die im kantonalen
als auch im Inventar des Kulturgüterschutzes figuriere. Zudem stehe das
Doppelhaus schräg gegenüber dem ehemaligen Arrestgebäude; einem kom-
munalen Inventarobjekt. Ferner sei das Doppelhaus an wichtigen Strecken,
welche im Bundesinventar Historischer Verkehrswege der Schweiz (IVS) mit
regionaler Einstufung verzeichnet seien, gelegen.
Im Jahre 762 sei der Ort bereits unter dem Namen X bekannt gewesen. Die
Besiedlung von X sei mit dem Kirchenbau im 8. oder 9. Jahrhundert akten-
kundig und weise auf eine Besiedlung des Talgrunds im Frühmittelalter hin.
Nach einer Sage der Edlen von X werde im Jahre 1275 die Kapelle zu X in
einem päpstlichen Steuerrodel urkundlich erstmals erwähnt. Diese Sage sei
von H.L. in seiner 1921 verfassten Chronik der Gemeinde X niedergeschrie-
ben worden und gebe einen ersten Hinweis auf die Existenz eines Gebäu-
des: "Ein Ritter – Edler von X – hielt im 13. Jahrhundert (hypothetisch 1275)
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"auf dem Hügel ob seinem Hause [... der Kirchhügel oberhalb des ehemali-
gen "Schlössli"] in einem Pferche zwei zahme Hirsche, an welchen er große
Freude hatte. Ein Haus, das hart unter diesem Platze liegt, hiess zum Y".
Als Einzelgebäude figuriere das Doppelhaus in der vom Kanton 1976 erar-
beiteten sog. Häderli-Kartei, die von der Gemeinde X bis 2013 quasi als kom-
munales Inventar verwendet worden sei und im Blickpunkt der Bauernhaus-
forschung stehe. Zudem seien auch Ausstattungselemente wie ein Kachel-
ofen, Eisenherd und Türen inventarisiert gewesen. lm 2013 revidierten In-
ventar der Gemeinde X sei das Gebäude indes nicht mehr verzeichnet. Als
Entlassungsbegründung im Planungsbericht zur Teilrevision Bau- und Zo-
nenordnung heisse es, dass eine Konzentration auf die effektiv bedeutenden
Denkmalschutzobjekte erfolgen solle. Die Regelungsdichte solle sich ten-
denziell reduzieren. Nähere Gründe zur Systematik des Ausscheidungsver-
fahrens für die Inventarbereinigung seien nicht bekannt.
Situationswert – bedeutender ortsbaulicher Wert
Das Doppelhaus bilde bis heute situativ als auch kraft seiner charakteristi-
schen historischen Bauweise den südwestlichen Abschluss des alten Dorf-
kerns (Kernzonenrand). Der im Süden anschliessende, unbebaute Grün-
raum stärke respektvoll den Übergang von alter und neuer Bebauung, halte
den Kernzonenrand lesbar und sei in der BZO als Freihaltezone definiert.
Der einstige Gasthof Y stehe giebelständig prominent – und seit dem Ab-
bruch der einst westlich situierten Doppelscheune – sehr exponiert am Fusse
des Kirchhügels. Eine bedeutende ortsbauliche Wirkung erhalte das Doppel-
haus ebenso durch den Sichtzusammenhang und das visuelle Zusammen-
spiel mit der erhöht liegenden Kirche.
Hohe orts-, wirtschafts- und sozialgeschichtliche Bedeutung
Das Haus sei in mehrfacher Hinsicht ein wichtiger orts-, wirtschafts- und so-
zialgeschichtlicher Bedeutungsträger: lm Baubestand zählten die Liegen-
schaft und gegebenenfalls der Kernbau mit einer ersten Erwähnung im Jahr
1275 zu den ältesten Häusern von X. Der Gemeindechronist L. erwähne das
Gebäude explizit als "Ein Haus, das hart unter diesem Platze liege (und) zum
Y heisse". Analog der Recherchen des Ortsmuseums, habe das Gebäude
vermutlich schon in vorreformatorischer Zeit als Gasthaus am Pilgerweg zur
benachbarten […]-Wallfahrtskirche gedient und dürfte somit der erste Gast-
hof des Ortes gewesen sein. Die Namensgebung der Gastwirtschaft Y gehe
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auf seinen Standort unterhalb der […]Weide des H. zurück, der nach einer
Sage am heutigen Platz der Kirche eine Kapelle gestiftet haben solle. Von
der Nutzung des Hauses als Gasthof habe auch die Besitzerin der Haus-
hälfte S.-Strasse 5, A.W. berichtet. Vermutlich sei der Gasthof bis zur Haus-
teilung und Ofensetzung im Jahre 1846 in Betrieb gewesen.
Wichtige baukünstlerische Zeugenschaft für die vorreformatorische Zeit und
des 18. Jahrhunderts
Konstruktion und Bautypus
Das Gebäude berge in beiden Haushälften einen Bohlenständerbau, wie er
bis heute an der Ostfassade ablesbar sei. Mit der Anblattung einer gefach-
füllenden Kopfstrebe und senkrechtem Ständer sowie den waagerecht lie-
genden Bohlen komme eine derartige Konstruktion stilistisch im 16. bzw. frü-
hen 17. Jahrhundert vor, sei aber noch bis ins 18. Jahrhundert gebräuchlich.
Das Doppelfenster zeige noch die ursprüngliche Grösse. Das Wohnhaus,
wie es sich heute von aussen präsentiere, sei nach Angaben des Inven-
tareintrags der Häderli-Kartei von 1976 sowie der Bauernhausforschung im
18. Jahrhundert entstanden. Typologisch sei es wohl vergleichbar mit dem
jüngeren Doppelhaus T.-Strasse 30/32 von 1868, welches im regionalen In-
ventar und Kulturgüterinventar verzeichnet sei. Im Schätzjahr 1847 sei das
Gebäude erstmals als Doppelhaus erwähnt worden. Als Eigentümer seien
U.I. und der Schmied J.L. genannt worden. Die Konstruktionsweise habe zu
1/8 aus Mauerwerk (vermutlich sei damit der Gewölbekeller gemeint) und zu
7/8 aus Holz mit einer Ziegeleindeckung bestanden. In seinem architektoni-
schen Habitus sei das Gebäude mit seiner markanten Repräsentationsfas-
sade zur Strasse hin ausgerichtet. Es versuche nicht die höher situierte,
ranghöhere Kirche – mit der das Doppelbauernhaus ortsbaulich zusammen
wahrgenommen werde – zu konkurrenzieren; gebe sich aber selbstbewusst
als eigenständiger Baukörper im Strassenraum. Durch die Hanglage bedingt,
verkörpere das Gebäude einen giebelständigen Haustyp, wie er in der Re-
gion seltener und vorzugsweise in alpinen Gegenden anzutreffen sei. Kon-
zeptionell handle es sich um ein firstgeteiltes Doppelwohnhaus, dessen Stu-
ben über eine West-orientierung verfügen würden. Es sei davon auszuge-
hen, dass die Raumstruktur je Gebäudehälfte einen dreiraumtiefen Grund-
riss aufwiesen. lm Hochparterre folge auf die strassenseitigen Stuben (even-
tuell mit Nebenstuben) in der Mittelzone der Erschliessungsbereich mit Kü-
che und zum Hang angeordneten Kammern.
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Baukünstlerische Zeugenschaft
Die westliche, rottönig-holzverschindelte Giebelfront sei als Hauptfassade
repräsentativ gestaltet und weise sehr ausgewogene Proportionen auf. Die
ornamentierten Fenstergewände und die handwerklich kunstvoll gearbeite-
ten Flugsparren der "Zürivieri" verliehen dem Doppelhaus eine beinahe herr-
schaftliche Note. Bauzeitlich befinde sich anstelle der heutigen Einzelfenster
im Hochparterre ein Fensterwagen, worauf das durchgehende schmale
Klebdach hinweise, welches ein ortstypisches Element darstelle. Nach Aus-
sage der 1976 im Haus lebenden Besitzerin solle der Fensterwagen vormals
über FaIlläden verfügt haben, wobei Zugläden aufgrund des Klebdachs
wahrscheinlicher seien. Die geschwungene Verzierung der Gewändegestal-
tung komme auch als Bauschmuck bei den Fenstern des Obergeschosses
zur Anwendung. Ein besonderer Akzent werde durch die sehr weit ausladen-
den Dachvorsprünge "Zürivieri" gesetzt. Hinweise auf Ausstattungselemente
gäben die Inventarkarten von 1976. Die Angaben würden sich dabei auf den
Hausteil S.-Strasse 5 (Assek. Nr. 2) beziehen. lm Inventar werde ein in der
Stube gesetzter grün patronierter Kachelofen samt Kaust mit Nägelimuster
beschrieben. lm Sockel der Ofenbank seien die Initialen von H.I. und E.K.
sowie das Datum der Setzung eingelassen: "HU IUFE AK 1846". Die Stu-
bentür aus edlem Nussbaumholz sei im oberen Rahmen ziergeschweift, Be-
schläge und Schloss bestünden aus Schmiedeisen. Ursprünglich stamme
die Türe angeblich aus dem ehemaligen Schloss B. ln der Küche stehe ein
geschweifter Herd mit verziertem Gusseisenrahmen. Da der Küchenherd in
der Regel mit dem Kachelofen der warmen Stube – als dem Herzstück des
Wohnhauses durch die Feuerwand getrennt – heiztechnisch verbunden wor-
den sei, sei anzunehmen, dass auch die Feuerwand noch intakt sei. Die mit
rautenförmigem Muster ornamentierte Haustüre weise einen zeittypischen
Beschlag auf.
Schutzwürdigkeit entsprechend der Schutzfaktoren des PBG
Gemessen an den Schutzkriterien des § 203 Abs. 1 lit. c PBG wiesen etliche
Indizien darauf hin, dass das ehemalige Gasthaus Y und heutige Doppel-
haus als Schutzobjekt bewertet werden könne. Über eine bedeutende sied-
lungsgeschichtliche Zeugenschaft verfüge der Y als eines der ältesten Häu-
ser von X, das nach literarischen Quellenangaben schon seit dem 13. Jahr-
hundert nachgewiesen sei. Aufgrund seiner markanten ortsbildprägenden
und exponierten Lage im Sichtzusammenhang mit der erhöht liegenden Kir-
che sowie kraft seiner historischen Authentizität als lesbarem südwestlichen
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Abschluss des alten Dorfkerns (Kernzonenrand) komme dem Doppelhaus
eine wichtige ortsbauliche Funktion und Stellung zu.
Ein hoher baukünstlerischer Wert sei dem Kernbau – eine Bohlenständer-
konstruktion – als Zeuge des 17./18. Jahrhunderts mit seiner markanten Re-
präsentationsfassade und den qualitätsvoll gestalteten Zierelementen beizu-
messen.
Eine sehr bemerkenswerte orts-, wirtschafts- und sozialgeschichtliche Be-
deutung komme dem Gebäude als älteste Gastwirtschaft von X zu, die schon
in vorreformatorischer Zeit als Gasthaus am Pilgerweg zur benachbarten […]
Wallfahrtskirche gedient habe und bis Mitte des 19. Jahrhunderts in Betrieb
gewesen sei.
Ausstehende Massnahmen
Da die vorliegende Stellungnahme nur erste Anhaltspunkte für eine Schutz-
würdigkeit geben könne, werde eine luzide Nachzeichnung der Bauentwick-
lung des Hauses mit einer Erforschung der noch vorhandenen Substanz und
allfälliger Kernbausubstanz hinsichtlich Umfang und Lokalisierung, eine
dendrochronologische Untersuchung der Gebäudestruktur mit den verwen-
deten Holzelementen als auch ein vertieftes Studium der Archivalien sowie
eine Dokumentation des Inneren dringend empfohlen.
3.
Die Vorinstanz führt vernehmlassungsweise aus, aufgrund des fehlenden In-
ventareintrages habe für die Baubehörde kein Anlass bestanden, die Schutz-
würdigkeit des streitbetroffenen Objekts abzuklären.
Der private Rekursgegner macht sodann insbesondere geltend, die Legiti-
mation des Rekurrenten sei von Amtes wegen zu prüfen. Der Rekurrent sei
nicht zum Rekurs legitimiert, weil die Gemeinde X über ein kommunales In-
ventar der schützenswerten Bauten verfüge. Die Rechtsprechung gestehe
den Verbänden keine Mitwirkungsrechte bei der Erstellung der Inventare zu.
Die Rüge, ein Objekt hätte im Rahmen der Inventarfestsetzung ins Inventar
aufgenommen werden müssen, sei nicht zulässig (vgl. VB.2009.00424,
E. 2.2). Die blosse Behauptung, ein nicht inventarisiertes Objekt sei dennoch
schutzwürdig, verschaffe den Verbänden keinen Zugang zum Rekursverfah-
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ren. Die beiden Ausnahmekonstellationen, in denen gemäss Rechtspre-
chung den Verbänden trotz des oben erwähnten Grundsatzes die Legitima-
tion zukommen könne, lägen im vorliegenden Fall nicht vor. Zunächst sei die
Schutzwürdigkeit bestritten. Es handle sich somit im vorliegenden Fall also
nicht um ein nicht rechtzeitig entdecktes Schutzobjekt. Vielmehr sei nunmehr
streitgegenständlich erstellt, dass das Haus kein Zeuge im Sinne des Denk-
malschutzes sei. Auch die zweite Ausnahmekonstellation, welche voraus-
setze, dass eine Inventaraufnahme trotz klarer Meinungsäusserung der an-
tragstellenden Kommission nicht erfolge, oder dass in der Gemeinde unsorg-
fältig vorgegangen worden sei, treffe ebenfalls nicht zu. Die Behauptungen
des Rekurrenten, man habe ausgemistet, gar tabula rasa gemacht um
"Spielraum für kreative Bauherren" zu schaffen, seien, gelinde gesagt, unzu-
treffend. Der Umstand, dass das Wohnhaus in der Häderli-Kartei erfasst ge-
wesen sei, vermöge die Nichtinventarisierung nicht in Frage zu stellen. Viel-
mehr sei diesbezüglich zunächst zu beachten, dass auch von Seiten Kanton
keine Inventarisierung erfolgt sei. Die Inventarisierung in der Häderli-Kartei
besage dementsprechend im vorliegenden Fall genau das Gegenteil von
dem, was der Rekurrent glaubhaft machen wolle: Gerade aufgrund des Ein-
trages in der Häderli-Kartei und aufgrund des Umstands, dass die kantona-
len Fachbehörden das Objekt nicht inventarisiert hätten, sei belegt, dass
dem Objekt keine Zeugenqualität zukomme. Ebenso fehle ein Eintrag in ei-
nem regionalen Schutzinventar und diesbezüglich gelte das Gleiche: Auch
hier habe keine regionale Schutzbehörde einen Anlass gesehen, trotz dem
"Hinweis" in der Häderli-Kartei, dass eine Schutzwürdigkeit gegeben sei.
Zu beachten sei dazu, und das sei mit der bauhistorischen Stellungnahme
des Rekurrenten bereits belegt, dass es nebst dem kommunalen Inventar
auch ein regionales Inventar gebe, in welches Schutzobjekte in der Ge-
meinde X erfasst worden seien. Wie im Bericht festgehalten, sei das Doppel-
haus T.-Strasse […] in X, sozusagen gerade gegenüber dem Streitobjekt
und auf der anderen Seite des Kirchenhügels, in das regionale Inventar auf-
genommen. Genau dieser Vorgang belege, dass der Schutz in X funktio-
niere, und dass dem vorliegend strittigen Objekt eben keine Zeugenqualität
zukomme.
lm Weiteren zeigten auch die Fotografien im Bericht, dass die Behauptung,
das Streitobjekt verfüge über eine "markante Repräsentationsfassade" nicht
zutreffend seien. Der Vergleich zum Objekt T.-Strasse […] mache es allein
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schon auf den Fotografien offenkundig. Der Bericht sei parteiisch und wolle
einen Schutz herbeiargumentieren. Das gelinge nicht und das genüge nicht
für die Legitimation des Rekurrenten. Die Behauptung, das Streitobjekt sei in
mehrfacher Hinsicht ein wichtiger orts-, wirtschafts- und sozialgeschichtlicher
Bedeutungsträger, sei bestritten, nicht belegt und nicht schlüssig glaubhaft
gemacht. Die ortsgeschichtliche Bedeutung werde durch den Eintrag in der
Häderli-Kartei widerlegt: Dort werde festgehalten, dass das Objekt aus dem
18. Jh. datiere. Angaben über angebliche historische Reste fänden sich
nicht. Die Mutmassungen im Bericht, wonach das streitgegenständliche Ob-
jekt bereits in einem Text aus dem 13. Jh. eine Erwähnung finde, seien diffus
und bestritten. Weiter sei bezüglich Häderli-Kartei zu beachten, dass der Um-
stand, dass vielleicht eine Stubentüre aus dem Schloss B. stammen könnte,
kein genügender Grund für eine Zeugenschaft sei. Ebenso wenig könne ein
Kastenofen mit Ofenbank in der einen Stube, welcher in der Häderli-Kartei
inventarisiert worden sei, für den Eigenwert relevant sein und eine schutz-
würdige Zeugenschaft begründen. Unzutreffend und bestritten sei sodann
die Behauptung, die Häderli-Kartei habe der Gemeinde X als vorläufige Be-
standsaufnahme potenzieller Schutzobjekte gedient. Die Häderli-Kartei sei
kein Schutzinventar. Eine mögliche hohe ortsgeschichtliche Bedeutung
könne aktenkundig nicht angenommen werden. Sodann sei die Gemeinde X
heute nicht mehr im ISOS verzeichnet. Auch mit Bezug auf die Kirche sei der
Situationswert nicht als hoch einzustufen, da durch Distanz und Topografie
keine unmittelbare Bezugnahme gegeben sei. Die bauhistorische Stellung-
nahme sei zusammenfassend nicht geeignet, die Schutzwürdigkeit des
streitgegenständlichen Objektes glaubhaft darzutun.
4.
Vorab stellt sich damit die Frage nach der Legitimation des ZVH.
Gemäss § 338b Abs. 1 lit. a des Planungs- und Baugesetzes (PBG) sind ge-
samtkantonal tätige Verbände, die sich seit wenigstens zehn Jahren im Kan-
ton statutengemäss dem Natur- und Heimatschutz oder verwandten, rein
ideellen Zielen widmen, zum Rekurs gegen Anordnungen und Erlasse be-
rechtigt, soweit sich diese auf den III. Titel (Natur- und Heimatschutz,
§§ 203 - 217 PBG) oder § 238 Abs. 2 PBG stützen. Der Rekurrent erfüllt
diese Voraussetzungen unbestrittenermassen.
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Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts hängt die Rekurs- und
Beschwerdelegitimation der Natur- und Heimatschutzverbände davon ab, ob
das betreffende Objekt in einem gestützt auf § 203 Abs. 2 PBG erstellten In-
ventar aufgeführt ist oder bei pflichtgemässem Handeln der zuständigen Be-
hörden inventarisiert sein müsste. Die Verbandsbeschwerde kommt damit
grundsätzlich nur dort zum Zug, wo die angefochtene Anordnung ein bereits
förmlich erfasstes (§ 205 PBG) oder zumindest schon inventarisiertes (§ 203
Abs. 2 PBG) Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. a–g PBG betrifft. Sie
soll es den Verbänden ermöglichen, sich gegen alle Anordnungen zu weh-
ren, die mit der Aufhebung einer förmlichen Unterschutzstellung oder der
Entlassung eines Schutzobjekts aus dem Inventar verbunden sind. Vom Er-
fordernis des Inventareintrags – als Voraussetzung des Verbandsbeschwer-
derechts – kann gemäss der Rechtsprechung nur abgesehen werden, wenn
das zuständige Gemeinwesen seiner Pflicht zur Erstellung eines Inventars
der kommunalen Natur- und Heimatschutzobjekte gar nicht nachgekommen
ist und die Schutzwürdigkeit glaubhaft dargetan wurde und wahrscheinlich
erscheint oder ein Säumnis bei der Inventarerstellung vorliegt wobei die
Schutzwürdigkeit in diesen Fällen unbestritten sein muss (vgl. zum Ganzen
VB.2020.00388 vom 3. Dezember 2020 sowie VB.2011.00759 vom
11. Juli 2012 und VB.2013.00411 vom 17. April 2014).
Abgesehen von diesen zwei Ausnahmefällen hat das Bundesgericht nun mit
Entscheid BGr 1C_92/2021 vom 7. Juni 2021 die Legitimation des Verban-
des auch in den Fällen bejaht, bei welchen eine Inventarisation offensichtlich
zu Unrecht nicht erfolgte bzw. die Nichtinventarisierung willkürlich erscheint.
5.
Vorab ist festzuhalten, dass die streitbetroffene Liegenschaft weder in einem
Inventar aufgelistet noch formell unter Schutz gestellt ist. Die bisher aner-
kannten drei Ausnahmegründe, die Rekurslegitimation gleichwohl zu beja-
hen, sind vorliegend nicht gegeben. Zwar mag wie die nachstehenden Aus-
führungen zeigen werden, ein Versäumnis bei der Inventarisierung vorliegen,
Hinweise für ein willkürliches Vorgehen der Gemeinde sind aber nicht genü-
gend belegt. Der ehemalige Eintrag in der Häderli-Kartei zeigt sodann, dass
es sich nicht um ein bisher gänzlich unentdecktes Objekt handelt.
R3.2021.00004 Seite 12

Der erst kürzlich vom Bundesgericht anerkannte dritte Ausnahmegrund für
die Bejahung der Rekurslegitimation zeigt indes, dass die Liste der Ausnah-
megründe für die Annahme der Legitimation des Verbandes nicht als ab-
schliessend zu betrachten ist. Es ist deshalb zu prüfen, ob vorliegend eben-
falls ein Ausnahmegrund gegeben ist:
Das vom Rekurrenten eingereichte Kurzgutachten gab dem Gericht bereits
einige Hinweise darauf, dass es sich beim streitbetroffenen Objekt aufgrund
seiner unmittelbaren Nähe zur höher gelegenen Kirche, direkt unterhalb des
Friedhofs und aufgrund der auf den Fotos von aussen teilweise erkennbaren
Bohlenständerkonstruktion, des Eintrages in der Häderli-Kartei sowie des
Eintrages eines Gebäudes an derselben Stelle in altem Kartenmaterial trotz
des speziellen Bautyps, welcher eher an ein alpines Gebäude erinnert, um
ein sehr altes und damit auch um ein potentiell wichtiges Objekt für die Ge-
meinde handeln könnte. Beim eingereichten Kurzgutachten handelt es sich
zwar um ein Privatgutachten, indes ist die Gutachterin eine in zahlreichen
Unterschutzstellungsverfahren als Amtsgutachterin bekannte Fachperson.
Die gutachterlichen Annahmen sind sodann durch Quellenangaben belegt
und erscheinen schlüssig und nachvollziehbar.
Anlässlich des durchgeführten Augenscheins bestätigten sich die privatgut-
achterlichen Ausführungen des Rekurrenten. Vom Strassenraum aus, wird
das Gebäude insbesondere zusammen mit der oberhalb liegenden Kirche
wahrgenommen, was im Falle, dass es sich tatsächlich um sehr alte Bau-
substanz handelt (gemäss Häderli-Kartei wohl ehemaliges Gasthaus "zum
Y"), welche sich in unmittelbarer Nähe zur Kirche befindet, für einen äusserst
hohen Situationswert spricht. Sodann bildet das Gebäude auch den Ab-
schluss der Kernzone bzw. den Auftakt in die Kernzone. Gerade die Rand-
gebäude der Kernzone sind in aller Regel wichtige Elemente, damit die Zo-
nengrenzen lesbar bleiben. Bereits aus diesem Grund könnte daher ein ho-
her Situationswert gegeben sein.
Am Augenschein zeigte sich sodann, dass der im Gutachten erwähnte Boh-
lenständerbau im hinteren Gebäudeteil von Aussen sichtbar ist. Dies wurde
auch in der Häderli-Kartei bereits festgehalten. Der Bohlenständerbau ist be-
kanntermassen eine Konstruktionsart, die im Zürcher Oberland vor allem im
16./17. Jahrhundert verbreitet war, teilweise bis auf das 14. Jahrhundert zu-
rückgeht und heute nur noch selten zu finden ist. Anlässlich der Besichtigung
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des Inneren zeigte sich, dass auch inwendig noch Bohlenständerkonstrukti-
onen sichtbar sind und auch weitere Konstruktions- und Ausstattungsele-
mente (Kopfbänder, Krallentäfer, Kachelofen, Stubentüre […]) das Vorhan-
densein von alter originaler Bausubstanz zumindest stark vermuten lassen.
Es könnte sich damit um einen baukünstlerisch seltenen und damit wichtigen
Zeugen handeln. Aufgrund der Nähe zur Kirche hätte ein ehemaliger Gasthof
sodann eine sehr hohe orts-, wirtschafts- und sozialgeschichtliche Bedeu-
tung.
Ob es sich bei der im Privatgutachten erwähnten, vom Gemeindechronisten
1921 festgehaltenen Sage von 1275 inhaltlich tatsächlich um das streitbe-
troffene Objekt oder einen Vorgängerbau handelt, kann nicht gesagt werden.
Auch dies bildet indes einen Hinweis darauf, dass es sich um einen äusserst
geschichtsträchtigen zeugenhaften Bau handeln und im Kern noch sehr alte
Bausubstanz vorhanden sein könnte. Es bestehen damit mehrere Hinweise,
die einen sehr hohen Situationswert und einen ebenfalls sehr hohen Eigen-
wert zumindest vermuten lassen.
Die mangelnde Inventarisierung und die bisherigen Ausnahmetatbestände
würden eine Verbandsbeschwerde indes nicht zulassen. Dies erscheint vor-
liegend nicht sachgerecht. Die Rechtsprechung hat die Einschränkung für
das Verbandsbeschwerderecht vorwiegend aus dem Grund entwickelt, dass
die Verbände ansonsten mit der behaupteten Missachtung der Bestimmun-
gen über den Natur- und Heimatschutz praktisch gegen jede Anordnung hät-
ten rekurrieren können, was nicht der Absicht des Gesetzgebers entspro-
chen hätte. Dies ist auch weiterhin zu vermeiden. Die vorliegend begründete
Vermutung einer potentiell hochgradigen Schutzwürdigkeit des streitbetroffe-
nen Objekts, welche eine Inventarisation gerechtfertigt hätte, muss dem Ver-
band indes ebenfalls Zugang zum Verfahren verschaffen können, da an-
sonsten die Gefahr besteht, dass potentiell sehr wichtige Objekte, wenn die
Gemeinde die vermutete Schutzwürdigkeit nicht von sich aus anerkennen
will, ohne nähere Prüfung vernichtet werden. Dies insbesondere auch aus
dem Grund, da solche Objekte in der Regel nur von Fachleuten erkannt wer-
den und nicht von privaten Nachbarn, denen eine weitergehende Legitimati-
onsbefugnis zukommen würde. Um eine ausufernde Ausübung des Ver-
bandsbeschwerderechts zu unterbinden, ist indes vorauszusetzen, dass sich
die Legitimation auf potentiell hochgradige Schutzobjekte beschränkt und zu-
dem die vermutete hohe Schutzwürdigkeit glaubhaft dargetan werden muss.
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Diesen Erfordernissen ist der Rekurrent mit der Einreichung des detaillierten
Gutachtens, dessen Feststellungen sich am durchgeführten Augenschein
auch bestätigten, nachgekommen. Somit ist vorliegend die Rekurslegitima-
tion des Rekurrenten zu bejahen und da auch die übrigen Prozessvoraus-
setzungen gegeben sind, auf den Rekurs einzutreten.
6.
Das angefochtene Bauvorhaben sieht den Abbruch des streitbetroffenen Ge-
bäudes vor, für welches gemäss den vorstehenden Ausführungen eine legi-
timationsbegründende Vermutung für eine hohe Schutzwürdigkeit besteht.
Vor Erteilung der Baubewilligung ist diese Vermutung erstinstanzlich durch
die Gemeinde in einem ordentlichen Verfahren zur Prüfung der Schutzwür-
digkeit insbesondere unter Einholung eines amtlichen Gutachtens zu verifi-
zieren. Der Beschluss der Baukommission X vom 7. Dezember 2020 ist da-
her in teilweiser Gutheissung des Rekurses aufzuheben. Da einem Bauge-
such, das einen Schutzentscheid erforderlich macht, nicht die Rechtswirkung
eines Provokationsbegehrens zukommt (vgl. VB.2012.00373, E. 3.1.3, in
BEZ 2013 Nr. 10; VB.2019.00813 vom 14. Mai 2020, E. 3.3.4), hat die
Grundeigentümerin vor einem erneuten Bauentscheid einen Entscheid über
die Schutzwürdigkeit und den Umfang allfälliger Schutzmassnahmen zu ver-
langen (Provokationsbegehren im Sinne von § 213 PBG).
Aus diesem Grund und weil der Entscheid über die Schutzwürdigkeit und die
allfällige Festlegung eines Schutzumfangs nicht Gegenstand der angefoch-
tenen Baubewilligung bzw. des Baubewilligungsverfahrens sind, ist der Re-
kursantrag 2, wonach die Sache zur Einholung eines Gutachtens über die
denkmalpflegerische Bedeutung der betroffenen Gebäude und zur Festle-
gung des Schutzumfangs an den Gemeinderat von X zu überweisen sei, ab-
zuweisen.
7.
Zusammengefasst ist der Rekurs teilweise gutzuheissen. Demgemäss ist
der Beschluss der Baukommission X vom 7. Dezember 2020 aufzuheben.
Im Übrigen ist der Rekurs abzuweisen.
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8.
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten zur einen Hälfte der Bauherr-
schaft und zur andern Hälfte der Vorinstanz aufzuerlegen (§ 13 des Verwal-
tungsrechtspflegegesetzes [VRG]). Das teilweise Unterliegen des Rekurren-
ten betrifft lediglich einen verfahrensmässigen Antrag und rechtfertigt keine
(teilweise) Kostenauflage zu dessen Lasten.
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-
gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-
nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-
baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier
ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr
in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV
VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein
grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3.
Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.).
Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 4'500.-- festzusetzen.
Die von der privaten Rekursgegnerin beantragte Umtriebsentschädigung fällt
aufgrund des Verfahrensausgangs im vornherein ausser Betracht.
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