zh_baurekursgericht · BRGE II Nr. 0149/2020 · 2020-09-08 · de
Privater Gestaltungsplan in einer Kernzone. Dachgestaltung (Flachdachbauweise). Frage nach der Vereinbarkeit mit der Grundordnung und den Zielen des Gestaltungsplans.

Das Gebiet des vorliegend umstrittenen privaten Gestaltungsplans umfasste ein zur Kernzone gehörendes Grundstück mit einer Fläche von 11'864 m2. Die Gesamtbetrachtung der Gestaltungsplanvorschriften ergab, dass der Gestaltungsplan auf die Realisierung von fünf grossvolumigen Mehrfamilienhäusern mit Flachdächern ausgelegt war und eine solche Dachgestaltung zumindest als faktisch festgelegt betrachtet werden musste. Dieser Umstand in Verbindung mit dem als richtungsweisend erklärten Richtprojekt (ausschliesslich mit Flachdachbauten) führte dazu, dass die vorgegebene Überbauungsform in einem unlösbaren Widerspruch zu den Vorgaben der Kernzone stand und die Zugehörigkeit des gesamten Gestaltungsplangebiets zur Kernzone nicht mehr als ablesbar betrachtet werden konnte. Der Gestaltungsplan wurde im Ergebnis als offensichtlich unangemessen und weder als rechtmässig noch als zweckmässig beurteilt. Der von Nachbarn erhobene Rekurs wurde gutgeheissen.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung
G.-Nr. R2.2020.00071
BRGE II Nr. 0149/2020
Entscheid vom 8. September 2020
Mitwirkende Abteilungspräsident Peter Rütimann, Ersatzrichter Ulrich Brunner, Baurich-
ter Adrian Bergmann, Gerichtsschreiber Paul Wegmann
in Sachen Rekurrierende
S. L. und C. H., […]
vertreten durch […]
gegen Rekursgegnerschaft
1. Politische Gemeinde X
vertreten durch […]
2. Baudirektion Kanton Zürich
3. J. S. Erben,
3.1. W. S., […]
3.2. Ja. S., […]
3.3. E. S.-S., […]
Nrn. 3 - 3.3 vertreten durch […]
dieser vertreten durch […]
betreffend Beschluss der Gemeindeversammlung vom 25. Juni 2019; Zustimmung
zum privaten Gestaltungsplan "B.", X; Genehmigungsverfügung der Baudi-
rektion Kanton Zürich […] vom 21. Februar 2020
_______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 25. Juni 2019 erteilte die Gemeindeversammlung X ihre
Zustimmung zum privaten Gestaltungsplan „B.“ der Erbengemeinschaft J.
S. Erben (nachfolgend: private Rekursgegnerin) vom 15. Februar 2019. Die
Baudirektion Kanton Zürich genehmigte die Festsetzung der Gemeindever-
sammlung mit Verfügung vom 21. Februar 2020. Die Bekanntmachung der
kommunalen Festsetzung und der kantonalen Genehmigung erfolgte im
Amtsblatt vom 6. März 2020.
B.
Mit Eingabe vom 3. April 2020 erhoben S. L. und C. H. fristgerecht Rekurs
an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhe-
bung der genannten Entscheide unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Vorinstanzen und der privaten Rekursgegnerin.
C.
Mit Präsidialverfügung vom 8. April 2020 wurde vom Rekurseingang Vor-
merk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
In der Vernehmlassung vom 8. Mai 2020 beantragte die Baudirektion die
Abweisung des Rekurses. Die private Rekursgegnerin beantragte mit Ver-
nehmlassung vom 12. Mai 2020 ebenfalls die Abweisung des Rekurses un-
ter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrierenden. Auch
die Politische Gemeinde X (nachfolgend: Vorinstanz) beantragte mit Ver-
nehmlassung vom 14. Mai 2020 die Abweisung des Rekurses unter Kos-
ten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrierenden.
E.
Die Rekurrierenden verzichteten stillschweigend auf Einreichung einer Rep-
lik.
R2.2020.00071 Seite 2

F.
Am 12. August 2020 führte die 2. Abteilung des Baurekursgerichtes im Bei-
sein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.
G.
Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins ge-
machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich,
in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.
Es kommt in Betracht:
1.
Die Rekurrierenden sind Eigentümer des unmittelbar westlich an die Nord-
westecke des Gestaltungsplangebiets angrenzenden Grundstücks Kat.-
Nr. 1. Sie rügen unter anderem, die im Gestaltungsplan vorgesehene An-
ordnung der Baubereiche sowie die Vorgaben betreffend Dachformen seien
mit der Zugehörigkeit des Gestaltungsplangebiets zur Kernzone und den
Zielen des Gestaltungsplans nicht vereinbar. Seitens der privaten Rekurs-
gegnerin wird die Legitimation der Rekurrierenden unter Hinweis darauf,
dass dem rekurrentischen Grundstück weder Licht noch Aussicht entzogen
werde, in Frage gestellt. Indessen sind die Rekurrierenden aufgrund der
räumlichen Nähe zum Gestaltungsplangebiet (wie auch konkret zum Bau-
bereich B, vgl. E. 2) in ihren Interessen legitimationsbegründend beein-
trächtigt (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes [PBG]). Insbesondere gilt
dies unabhängig davon, in welchem Ausmass die derzeit bestehende Be-
pflanzung in der Nordwestecke des Gestaltungsplangebiets (vgl. Protokoll,
Foto 16) erhalten bleibt, umso mehr, als diese anerkanntermassen teilwei-
se entfernt wird und der Bestand jedenfalls nicht rechtlich gesichert ist. Da
auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs
einzutreten.
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2.
Das Gestaltungsplangebiet umfasst das zur Kernzone "Obere D.-Strasse"
gehörende Grundstück Kat.-Nr. 2 mit einer Fläche von 11'864 m2. Dieses
grenzt südlich an die D.-Strasse, jenseits derselben sich die Kernzone fort-
setzt, sowie im Norden (mit Ausnahme der Nordwestecke, wo nördlich die
Wohnzone W2B anschliesst) an den B.-Weg, jenseits desselben sich das
Areal des Schulhauses B. (Zone für öffentliche Bauten) befindet. Östlich
und westlich des Gestaltungsplangebiets setzt sich die Kernzone fort, wo-
bei östlich unter anderem das im Eigentum der Gemeinde X stehende
Grundstück Kat.-Nr. 3, westlich unter anderem das rekurrentische Grund-
stück Kat.-Nr. 1 anschliessen. Im südlichen Bereich des Gestaltungsplan-
gebiets befindet sich das Gebäudeensemble D.-Strasse 100, bei dem es
sich um ein kommunales Denkmalschutzobjekt handelt. Die weitere über-
wiegende Fläche des Areals ist unüberbaut. Der südliche Bereich mit dem
Denkmalschutzobjekt befindet sich überdies im Kantonalen Inventar der
schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung (KOBI), wo ne-
ben dem Gebäudeensemble auch die westlich und östlich davon befindli-
chen Bereiche teilweise als wichtige Freiräume erfasst sind. Auch im Kern-
zonenplan „Obere D.-Strasse“ sind entsprechende (nicht vollständig de-
ckungsgleiche) Bereiche als Freiflächen ausgeschieden. Mit dem Gestal-
tungsplan B. werden fünf Baubereiche (A bis E) definiert, die sich aus-
serhalb des umschriebenen südlichen Bereichs an der West- (A und B), der
Nord- (B, C und D) sowie der Ostseite (D und E) des Grundstücks befin-
den. Die fünf Baubereiche umschliessen somit zusammen mit dem südlich
gelegenen Gebäudeensemble D.-Strasse 100 einen zentralen Freiraum.
Der in der Nordwestecke situierte Baubereich B hält zum rekurrentischen
Grundstück einen Abstand von ca. 5 m ein. Das Gestaltungsplanareal
steigt von Osten gegen Westen an; entsprechend werden für die einzelnen
Baubereiche unterschiedliche Höhenkoten festgelegt. Im Übrigen liegt ein
grosser Teil des Gestaltungsplangebiets im Aussichtsbereich K.
3.1.
Der Gestaltungsplan ist ein Sondernutzungsplan, der eine städtebaulich,
architektonisch und wohnhygienisch einwandfreie Überbauung anstrebt. Zu
diesem Zweck stellt er für ein bestimmtes Gebiet eine Spezialbauordnung
auf, welche von den allgemeinen Festlegungen der Bau- und Zonenord-
nung abweicht und diese überlagert. So werden mit Gestaltungsplänen für
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bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die
Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt; dabei
darf von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantona-
len Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Der Gestal-
tungsplan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Aus-
stattungen und Ausrüstungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch ei-
nen Quartierplan geregelt sind; überdies kann er Festlegungen über die
weitere Umgebungsgestaltung enthalten (§ 83 Abs. 3 PBG). Anders als bei
Arealüberbauungen und Sonderbauvorschriften sind die Grundeigentümer
im Perimeter eines Gestaltungsplans an dessen Festlegungen gebunden.
Die Grundordnung wird also ersetzt, womit nur noch gestaltungsplankon-
form gebaut werden darf (vgl. zum Ganzen Walter Haller/Peter Karlen,
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. Aufl., Zürich 1999,
Rz. 317 ff.).
3.2.
Gemäss Lehre und Rechtsprechung hat sich die Rekursinstanz bei der
Überprüfung von Nutzungsplänen und Sondernutzungsplänen einschliess-
lich Quartierplänen unbesehen ihrer grundsätzlich uneingeschränkten
Überprüfungsbefugnis (vgl. § 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegeset-
zes [VRG]) aus Gründen der aus der Gemeindeautonomie (Art. 50 der
Bundesverfassung [BV] und Art. 85 der Zürcher Kantonsverfassung [KV])
abgeleiteten Planungsautonomie Zurückhaltung aufzuerlegen. Diese Zu-
rückhaltung gilt insbesondere dann, wenn es auf die Beurteilung der örtli-
chen Verhältnisse ankommt. Zudem ist das den Gemeindebehörden bei
der Nutzungsplanung zustehende erhebliche prospektiv-technische Ermes-
sen zu berücksichtigen. Die Rechtsmittelbehörde darf nicht unter mehreren
verfügbaren und angemessenen Lösungen wählen bzw. eine zweckmässi-
ge Würdigung der Gemeinde durch ihre eigene ersetzen. Beruht der kom-
munale Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden
Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz zu respektieren. Indessen ist ein
Einschreiten der Rekursinstanz nicht erst dann verlangt, wenn die Würdi-
gung der Gemeinde schlechthin unhaltbar oder willkürlich ist; es genügt,
wenn sich die kommunale Planung auf Grund überkommunaler Interessen
als unzweckmässig erweist, den wegleitenden Zielen und Grundsätzen der
Raumplanung widerspricht oder wenn sie offensichtlich unangemessen ist.
Insofern ist die Gemeindeautonomie durch übergeordnetes Recht einge-
schränkt und die Gemeinde hat ihrem Planungsentscheid eine nachvoll-
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ziehbare Würdigung der massgebenden Verhältnisse des Einzelfalls sowie
eine vertretbare Interessenabwägung zu Grunde zu legen (Marco Do-
natsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 20
Rz. 77 ff.; VB.2018.00151 vom 6. September 2018, E. 4.2.; VB.2014.00077
vom 9. April 2015, E. 2.1; BGr 1C_428/2014 vom 22. April 2015, E. 2.2).
4.1.
Die Rekurrierenden machen geltend, gemäss den Bestimmungen des Ge-
staltungsplans habe dieser unter anderem die Realisierung einer qualitativ
hochstehenden Wohnüberbauung, die Schaffung von Freiräumen mit be-
sonders guter Gestaltung und hoher Aufenthaltsqualität sowie eine optima-
le Einpassung in die ortsbauliche und topographische Situation zum Ziel.
Zudem werde bezüglich der Gestaltung statuiert, dass eine besonders gute
Gesamtwirkung im Sinne von § 71 PBG erreicht werden müsse. Diese Zie-
le erreiche der Gestaltungsplan bereits aufgrund der verbindlich festgeleg-
ten Verlegung der Baubereiche an die Ränder des Gestaltungsplangebiets
nicht, was auch in einem seitens der Rekurrierenden eingeholten privaten
Gutachten bestätigt werde. Die Schaffung eines zentralen Freiraums führe
nicht zu einer anderen Beurteilung, da einerseits die Bauten das Erschei-
nungsbild einer Siedlung wesentlich stärker prägten als der Freiraum und
andererseits auch bei anderer Anordnung der Baubereiche ein zentraler
Freiraum realisierbar wäre, indem beispielsweise die Baubereiche A und E
weggelassen würden. Im Übrigen sei der geplante Freiraum von Baukör-
pern umgeben, so dass die letzte grüne Fläche in X optisch privatisiert und
abgeschottet werde. Sodann seien in der Kernzone nur Satteldächer mit
beidseitig gleicher Neigung zulässig, wovon nur bei Bauprojekten mit be-
sonders guter Einordnung abgewichen werden könne. Der Gestaltungsplan
sei auf eine Flachdachbauweise ausgelegt, was sich unter anderem auch
aus dem Richtprojekt ergebe. Auch könnten die Begrenzungen des Aus-
sichtsschutzplanes K. nur mit Flachdächern eingehalten werden. Zwar sehe
der Gestaltungsplan vor, dass für Flachdächer ein externes Gutachten ein-
zuholen sei, das die besonders gute Einordnung bestätige. Da aber die
Frage der Dachgestaltung beim Gestaltungsplangebiet „B.“ von zentraler
Bedeutung sei, sei es nicht zulässig, diese Frage ins Baubewilligungsver-
fahren zu delegieren. Sofern im Übrigen ein späteres Gutachten zur Auf-
fassung gelangen würde, dass keine besonders gute Einordnung und Ge-
staltung vorliege, wäre die Realisierung des Gestaltungsplans gar nicht
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möglich. Auch aufgrund der damit geschaffenen Rechtsunsicherheit sei der
Gestaltungsplan nicht zulässig. Zu berücksichtigen sei weiter, dass das
nicht überbaute Gestaltungsplangebiet ca. 20 % der Kernzone "Obere D.-
Strasse" umfasse. Eine Realisierung von Flachdachbauten hätte daher zur
Folge, dass die Kernzone in einem grossen Teil das prägende Element von
Satteldächern verlieren würde und nicht mehr als solche erkennbar wäre.
Die Grundordnung würde damit ihres Sinngehalts entleert und das Ortsbild
und der Gebietscharakter der Kernzone in nicht vertretbarer Art und Weise
beeinträchtigt. Die Abweichung von der Satteldachpflicht dürfte allenfalls
einzelne Bauten erfassen, nicht aber ein ganzes Gebiet in der Kernzone.
Dem hält die Baudirektion im Rahmen der Vernehmlassung entgegen, bei
der Frage, ob eine Sinnentleerung der Grundordnung vorliege, komme den
Initianten eines Gestaltungsplans und den diesem zustimmenden bzw. die-
sen genehmigenden Behörden ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Durch
die Konzentration der Baufelder entlang der Grundstücksgrenzen werde ei-
ne ortsbaulich strukturierte Überbauung in einer angemessenen Dichte und
Erscheinung sowohl gegenüber den Bauten in der Kernzone als auch der
angrenzenden Zonen ermöglicht. Die fünf Baubereiche nähmen eine
Scharnierfunktion ein. Mit der Anordnung der Baubereiche und der Schaf-
fung des zentralen Freiraums werde Rücksicht auf das kommunale Schutz-
objekt genommen und ein Bezug zur freiraumgeprägten Struktur des
schützenswerten Ortsbildes hergestellt. Der Gestaltungsplan sichere die
besonders gute Gesamtwirkung in genügender Weise. Die Regelung im
Gestaltungsplan betreffend Dachgestaltung stehe im Einklang mit den ent-
sprechenden Vorschriften der Bau- und Zonenordnung (BZO) betreffend
Kernzonen. Das Richtprojekt zeige auf, dass sich eine Flachdachbebauung
gut in die bauliche Umgebung einpassen könne. Durch die Flachdachge-
staltung werde eine einfache, klare Volumetrie ermöglicht, die sich insbe-
sondere gegenüber dem kommunalen Schutzobjekt zurücknehme. Mit der
Pflicht zur Einholung eines externen Fachgutachtens erfolge zudem eine
hinreichende Qualitätssicherung. Entgegen der Meinung der Rekurrieren-
den seien im Übrigen der Aussichtsschutzbereich und die maximalen Hö-
henkoten unabhängig von der Dachgestaltung einzuhalten.
Die private Rekursgegnerin weist vorab auf das seitens der Rechtsmittel-
instanzen zu respektierende Planungsermessen der Gemeinde hin. So-
dann liege das Grundstück gemäss KOBI lediglich in einer Tiefe von
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ca. 30 m ab der D.-Strasse im schutzwürdigen Ortsbild von regionaler Be-
deutung. Die fünf geplanten Wohnhäuser bildeten sowohl topographisch als
auch typologisch ein Scharnier, das die Hangsiedlung mit der Plateausied-
lung verbinde. Die Verteilung der Neubauten entlang der Parzellengrenzen
ermögliche einen grosszügigen Freiraum, der eine wertvolle Distanz zum
bestehenden kommunalen Schutzobjekt sicherstelle. Auch seien zwecks
Respektierung von Erscheinung und Eigenart des bestehenden Dorfbilds
drei verschiedene Haustypologien vorgesehen mit Zweispännern im Wes-
ten, Dreispännern im Osten und dazwischen einem analog zum Schulhaus
und zum kommunalen Schutzobjekt konzipierten gegliederten Riegel. Spe-
zifisch die Baubereiche A und B betreffend richteten sich die Oberkanten
des Dachs nach der Höhe der bestehenden angrenzenden Nachbargebäu-
de im Nordwesten. Beim seitens der Rekurrierenden eingereichten Gutach-
ten handle es sich weitgehend um ein Gefälligkeitsgutachten, das sich mit
den ortsbaulichen Gegebenheiten nicht hinreichend auseinandersetze.
Auch sei zu beachten, dass die architektonische Gliederung erst im Rah-
men des Baubewilligungsverfahrens zu beurteilen sei. Unqualifiziert sei die
Forderung nach Weglassung der Baubereiche A und E, da die privaten Re-
kursgegner grundsätzlich einen Anspruch auf ordnungsgemässe Überbau-
ung hätten. Unbegründet sei auch die Behauptung, wonach es sich um ei-
nen abgeschlossenen Freiraum handle, sei doch das Areal heute umzäunt,
während zukünftig der Öffentlichkeit unentgeltlich ein Weg als Verbindung
von D.-Strasse und B.-Weg zur Verfügung gestellt werde. Hinsichtlich der
Dachformen setze die entsprechende Gestaltungsplanbestimmung die be-
reits gemäss Rahmennutzungsplanung vorgesehene Möglichkeit einer Ab-
weichung von der Satteldachpflicht um. Im Übrigen könnte mittels Gestal-
tungsplan von der Regelbauweise abgewichen werden, was aber gar nicht
erforderlich sei. Die Rekurrierenden legten nicht dar, weshalb Flachdach-
bauten den erhöhten gestalterischen Anforderungen nicht gerecht würden.
Im Übrigen werde das Gestaltungsplangebiet durch das kommunale
Schutzobjekt geprägt, während es gleichzeitig den Übergang zur Zone für
öffentliche Bauten bilde. Durch die Erstellung von Flachdachgebäuden
werde auch dem Aussichtsschutz und dem Interesse am haushälterischen
Umgang mit dem Boden Rechnung getragen. Weiter seien die Ausführun-
gen bezüglich des Ergebnisses der zukünftigen Begutachtung rein spekula-
tiv. Unzutreffend sei schliesslich die Behauptung, wonach die Abweichung
von der Satteldachpflicht nur einzelne Bauten erfassen dürfe.
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Auch die Vorinstanz verweist in ihrer Stellungnahme zunächst auf die
kommunale Planungsautonomie. Bezüglich der Anordnung der Bauberei-
che wird ebenfalls ausgeführt, dass dadurch der grosszügige zentrale Frei-
raum, der die gebührende Distanz zum kommunalen Schutzobjekt schaffe,
ermöglicht werde. Mit einem Verzicht auf die Baubereiche A und E ginge
der Verlust eines grossen Teils des zulässigen Bauvolumens einher. Die
Baubereiche A und B seien insbesondere durch die definierten Höhenkoten
gut in die Topographie eingepasst. Sämtliche Baubereiche orientierten sich
bezüglich Kubatur und Körnung an den auf den jeweiligen Seiten an das
Gestaltungsplanareal anschliessenden Bauten. Die Gestaltung der einzel-
nen Gebäude sei erst im Baubewilligungsverfahren zu beurteilen. Hinsicht-
lich der Dachform weist auch die Vorinstanz darauf hin, der Gestaltungs-
plan gehe insoweit gar nicht über die geltenden Kernzonenvorschriften hin-
aus. Die gemäss Gestaltungsplan erhöhten gestalterischen Vorgaben und
das Erfordernis eines externen Gutachtens stellten die besonders gute Ein-
ordnung sicher. Schliesslich werde so auch dem Aussichtsschutz optimal
Rechnung getragen; die Höhenbegrenzungslinien des Aussichtsschutzes
könnten nicht eingehalten werden, wenn im Gestaltungsplangebiet nur Sat-
teldächer erstellt werden dürften.
4.2.
Was zunächst die seitens der Rekurrierenden monierte Anordnung der
Baubereiche entlang der Grenzen des Gestaltungsplangebiets anbelangt,
so erweist sich die vorinstanzliche Würdigung der massgebenden Verhält-
nisse ohne Weiteres als nachvollziehbar. Die Lage des Gestaltungsplange-
biets und insbesondere das auf diesem befindliche kommunale Schutzob-
jekt lassen die Schaffung eines zentralen Freiraums als adäquate Antwort
auf die spezifischen Anforderungen, die an eine Überbauung des bislang
weitgehend unüberbauten Grundstücks zu stellen sind, erscheinen. Zum
einen wird dadurch der heute prägende Aspekt des Freiraums auch zukünf-
tig in gewissem Ausmass erhalten, wobei aufgrund der fehlenden Über-
bauung der südöstlichen und südwestlichen Eckbereiche optisch gerade
keine vollständige Abschottung erfolgt. Zum andern ermöglicht die vorge-
sehene Anordnung der Baubereiche deren grösstmöglichen Abstand zum
bestehenden kommunalen Schutzobjekt, wodurch dessen Schutz optimal
Rechnung getragen wird. Ein Verzicht auf einzelne Baubereiche kann
demgegenüber von der privaten Rekursgegnerin nicht verlangt werden,
sind doch die strengen Voraussetzungen an einen Volumenverzicht (vgl.
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dazu VB.2017.00338 vom 16. November 2017, E. 2.2 mit weiteren Hinwei-
sen) vorliegend offenkundig nicht erfüllt. Bezüglich der Wahrnehmbarkeit
der mit dem Gestaltungsplan ermöglichten Bauten durch die Nachbarrekur-
renten ist schliesslich Folgendes zu beachten: Zum einen geht der durch
den Baubereich festgelegte Grenzabstand von mindestens 5 m zum rekur-
rentischen Grundstück über die Vorgaben der BZO für Kernzonen (gemäss
Art. 2.1 BZO: Grenzabstand von 3,5 m) hinaus. Zum andern ist aufgrund
der maximalen Höhenkoten und des Aussichtsschutzplans K. auch bezüg-
lich der Gebäudehöhe und der Höhe des Dachgeschosses eine effektive
Begrenzung festgelegt, aufgrund derer sich im Vergleich mit der Grundord-
nung (gemäss Art. 2.1 BZO: Gebäudehöhe von 8,1 m) keine nachteiligen
Auswirkungen ergeben. Zusammenfassend ist demnach die vorgesehene
Anordnung der Baubereiche nicht geeignet, die in den Gestaltungsplanzie-
len geforderte Einpassung in die ortsbauliche und topographische Situation
oder die bezüglich der Gestaltung statuierte besonders gute Gesamtwir-
kung im Sinne von § 71 PBG in Frage zu stellen.
4.3.
Anders präsentiert sich die Rechtslage jedoch bezüglich der Frage der
Dachgestaltung. Ausgangspunkt bildet insoweit die Feststellung, dass An-
forderungen und Ausmass der in Gestaltungsplänen zulässigen Abwei-
chungen von der Grundnutzungsordnung im PBG nicht näher umschrieben
werden. Nach der Rechtsprechung dürfen die Abweichungen aber nicht
dazu führen, dass die planerisch und demokratisch abgestützte Grundord-
nung ihres Sinngehalts entleert würde. Entsprechend ist zu prüfen, wie sich
die Grundnutzungsordnung zur Bebauungsordnung des Gestaltungsplans
verhält (BGE 135 II 209, E. 5.2. f.). Wird die Grundnutzungsordnung, vor-
liegend also das Kernzonenregime, durch den Gestaltungsplan im eigentli-
chen Sinn aus den Angeln gehoben und ihres Inhalts entleert, erweisen
sich die Abweichungen als qualifiziert unsachlich und der Gestaltungsplan
entsprechend als sachlich nicht haltbar (BGE 135 II 209, E. 5.6).
Gemäss Art. 5.7 der Gestaltungsplanvorschriften (GPV) sind Flachdächer
zulässig (Abs. 1). Für Flachdächer ist ein externes Gutachten nach
Art. 3.1.1 Abs. 5 BZO einzuholen, welches die besonders gute Einordnung
bestätigt (Abs. 2). In der Grundordnung wird generell statuiert, dass in der
Kernzone "Obere D.-Strasse" bei baulichen Massnahmen die Erscheinung
und die Eigenart des Dorfbildes zu respektieren sind (Art. 3.1.1 Abs. 1
R2.2020.00071 Seite 10

BZO). Spezifisch bezüglich der Dachgestaltung in Kernzonen ist vorgese-
hen, dass auf Hauptgebäuden nur Satteldächer mit beidseitig gleicher Nei-
gung zulässig sind (Art. 3.1.3 Abs. 1 BZO), wobei sich die Eindeckung der
Dächer in Zusammenhang mit den vorhandenen Dachbildern besonders
gut einordnen muss (Art. 3.1.3 Abs. 3 BZO) und Dacheinschnitte unzuläs-
sig sind (Art. 3.1.4 Abs. 3 BZO). Allerdings können gemäss Art. 3.1.1
Abs. 5 BZO bei Bauprojekten mit besonders guter Einordnung und Gestal-
tung Abweichungen von den materiellen Vorschriften über die Dachform
und Dacheindeckung zugelassen werden. Dabei ist im Falle eines Flachda-
ches lediglich ein Dachgeschoss zulässig. Für ein derartiges Bauvorhaben
ist mindestens ein externes Fachgutachten einzuholen, welches die beson-
ders gute Einordnung und Gestaltung des Vorhabens bestätigt.
Auf Ebene der spezifisch die Dachgestaltung betreffenden Bestimmungen
des Gestaltungsplans besteht somit noch kein unmittelbarer Konflikt zwi-
schen den Vorgaben des Gestaltungsplans und der Grundordnung, da
auch letztere unter bestimmten Voraussetzungen die Realisierung von
Flachdächern auch in Kernzonen erlaubt. Weitgehend identisch ist auch die
Ausgestaltung dieser Voraussetzungen, indem jeweils mittels externen
Gutachtens die besonders gute Einordnung bzw. Einordnung und Gestal-
tung nachzuweisen sind. Indessen zeigt sich bei gesamthafter Betrachtung
des Gestaltungsplans folgendes Bild: Auch wenn Flachdächer lediglich als
zulässig bezeichnet werden und insofern theoretisch auch Satteldächer
realisierbar wären, ist der Gestaltungsplan klarerweise auf die Realisierung
von fünf grossvolumigen Mehrfamilienhäusern mit Flachdächern ausgelegt.
Dies deshalb, weil gemäss Art. 4.2 GPV für die Gestaltung der Bauten und
des Aussenraums das Richtprojekt richtungsweisend ist (Abs. 1), von dem
nur abgewichen werden darf, sofern qualitativ insgesamt eine zumindest
gleichwertige Lösung erzielt wird (Abs. 2). Das Richtprojekt (act. 22.6) sieht
ausschliesslich Flachdachbauten vor. Entsprechend sind denn auch weite-
re Vorgaben des Gestaltungsplans offensichtlich auf die Realisierung von
Flachdächern ausgelegt: Dies gilt zunächst generell für die im Situations-
plan (act. 22.1) erfolgte Festlegung von Höhenkoten (vgl. Art. 5.1 GPV), die
für Voll- und Dachgeschosse getrennt erfolgt, wobei aufgrund der Höhendif-
ferenz in Verbindung mit der Grundfläche der jeweiligen Baubereiche das
Dachgeschoss sinnvollerweise nur bei Flachdachbauweise realisiert wer-
den kann. Entsprechend äussert sich der Gestaltungsplan bezüglich Dach-
geschossen denn auch lediglich zur Konstellation von Dachgeschossen
R2.2020.00071 Seite 11

über Flachdächern (Art. 5.2 GPV). Auch mit Blick auf die Vorgaben des
Aussichtsschutzes K. wird deutlich, dass eine Realisierung von Satteldä-
chern bei gleichbleibenden Grundflächen zu einer Reduktion der Ausnüt-
zung führen würde, womit ein entsprechendes Vorhaben seitens der priva-
ten Rekursgegnerin schwerlich als dem Richtprojekt gleichwertige Lösung
eingestuft werden dürfte. Zusammenfassend ist somit davon auszugehen,
dass mit der Genehmigung des vorliegenden Gestaltungsplans zumindest
faktisch die Flachdachbauweise für das gesamte Gestaltungsplangebiet
festgeschrieben wird.
Damit ist es unumgänglich, bereits im Zeitpunkt der Beurteilung des Gestal-
tungsplans und nicht erst im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens (in
welchem die Vorgaben des Gestaltungsplans nicht mehr überprüfbar sind)
zu klären, ob sich die vorgesehene Flachdachbauweise zum einen mit der
Grundordnung in Übereinstimmung bringen lässt und ob sie zum andern
mit den Zielvorgaben des Gestaltungsplans kompatibel ist. Was ersteres
anbelangt, so ist zwar zuzugestehen, dass das Gestaltungsplangebiet der-
zeit weitgehend unüberbaut ist, mithin kein Ersatz bestehender Bauten er-
folgt, mit denen sich die neu vorgesehene Bauweise vergleichen liesse. In-
dessen weist das Gebiet, was seitens der Rekursgegnerschaft unbestritten
blieb, einen beträchtlichen Umfang von ca. 20 Prozent der Kernzone "Obe-
re D.-Strasse" auf. Zudem ist das Grundstück so positioniert, dass es sich
gleichsam als Riegel zwischen einen östlichen und einen westlichen Be-
reich der Kernzone schiebt (vgl. act. 22.7; vgl. auch Protokoll Fotos 3, 6, 7,
12 und 28). Zwar trennt es diese Bereiche nicht vollständig, sind diese doch
auch über die D.-Strasse und die südlich derselben befindliche erste Bau-
tiefe miteinander verbunden. Dennoch ist unverkennbar, dass der optische
Bezug zwischen den östlich und westlich des Gestaltungsplangebiets gele-
genen Kernzonenbereichen massgeblich durch die Überbauung des Ge-
staltungsplangebiets mitbestimmt wird. Erfolgt diese in einer Weise, die jeg-
lichen Kernzonencharakter vermissen lässt, so wird der Bezug zwischen
den einzelnen Gebieten der restlichen Kernzone empfindlich gestört und ist
diese nicht mehr als zusammenhängendes Ganzes erkennbar.
Genau diese Wirkung würde bei Realisierung des Richtprojekts eintreten:
Die vorgesehenen fünf grossvolumigen Flachdachbauten weisen unabhän-
gig von der konkreten Umsetzung, die das Richtprojekt im Rahmen eines
zukünftigen Bauvorhabens erfahren wird, optisch keinen Bezug zu den für
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die Kernzone wesentlichen Gestaltungselementen auf. Zu diesen zählt, wie
sich den Bestimmungen in Ziff. 3 der BZO entnehmen lässt, namentlich die
Dachgestaltung. Die im Richtprojekt konzipierten Baukörper verfügen dem-
gegenüber über keinerlei Anknüpfungspunkte zur kernzonentypischen
Bauweise und zwar weder im Sinne einer gewissen Angleichung an diese
noch im Sinne einer bewussten Auseinandersetzung mit dem baulichen
Bestand. Vielmehr unterscheiden sie sich optisch in keiner Weise von ei-
nem entsprechenden Vorhaben, wie es in einer beliebigen Wohnzone, ins-
besondere als Arealüberbauung, realisiert werden könnte. Die durch den
Gestaltungsplan in Verbindung mit dem Richtprojekt vorgegebene Über-
bauungsform steht damit in einem unlösbaren Widerspruch zu den Vorga-
ben der Kernzone und führt dazu, dass die Zugehörigkeit des gesamten
Gestaltungsplangebiets zur Kernzone nicht mehr ablesbar ist. Damit geht
der Gestaltungsplan über das zulässige Mass der Abweichung von der
Grundordnung hinaus und entleert diese letztlich ihres Sinngehalts. In die-
sem Sinn erweist er sich als unsachlich bzw. offensichtlich unangemessen
und fehlt es ihm an der erforderlichen Rechtmässigkeit.
Diese Einschätzung bestätigt sich auch aufgrund folgender Überlegung:
Wie erwähnt gehört gemäss dem Eintrag im KOBI lediglich der südliche Be-
reich des Gestaltungsplangebiets zum schutzwürdigen Ortsbild von über-
kommunaler Bedeutung (vgl. act. 22.9). Entspräche die Kernzonenfestle-
gung der Festlegung des KOBI, so befänden sich die geplanten Bauten
ausserhalb der Kernzone. Nun hat aber die Politische Gemeinde X in ei-
nem früheren Zeitpunkt im Rahmen der Festlegung der Zonierung bewusst
eine Ausdehnung der Kernzone auf das gesamte Gestaltungsplangebiet
vorgenommen (vgl. dazu auch den entsprechenden Hinweis seitens der
privaten Rekursgegnerin im Protokoll S. 11). Im jetzigen Zeitpunkt soll
demgegenüber mittels Gestaltungsplan durch Zulassung von Bauten, die
keinerlei Kernzonencharakter mehr aufweisen, die bewusst vom KOBI ab-
weichende Zonenfestlegung gleichsam rückgängig gemacht werden. Fak-
tisch kommt dies einer Umzonung des fraglichen Grundstückteils gleich,
wofür aber verfahrensrechtlich der entsprechende Weg hätte gewählt wer-
den müssen.
In diesem Zusammenhang ist auch hervorzuheben, dass das Argument der
Rekursgegnerschaft, wonach sich die Vorgaben des Gestaltungsplans be-
treffend Flachdächer nicht von der Regelung in der Grundordnung unter-
R2.2020.00071 Seite 13

scheiden würden, unbehelflich ist. Wie erwähnt erweist sich vorliegend
nicht die entsprechende Gestaltungsplanbestimmung (Art. 5.7 GPV) als
solche, sondern in ihrer Verbindung mit dem als richtungsweisend erklärten
Richtprojekt als problematisch. Nicht zu verkennen ist nämlich, dass der
entsprechenden Bestimmung der Grundordnung (Art. 3.1.1 Abs. 5 BZO)
Ausnahmecharakter zukommt. Im Lichte der generellen Vorgaben
(Art. 3.1.3 BZO; vgl. auch Art. 3.1.1 Abs. 1 BZO, wonach die Erscheinung
und die Eigenart des Dorfbildes zu respektieren sind) kann sich die aus-
nahmsweise Zulässigkeit von Flachdächern in der Kernzone lediglich auf
einzelne Gebäude, die innerhalb der umgebenden Kernzone als besonders
gut gestaltetes abweichendes Element erkennbar bleiben, beziehen. Dem-
gegenüber wird mit dem Gestaltungsplan in Verbindung mit dem Richtpro-
jekt grossflächig eine gesamte Gebäudegruppe, gleichsam ein kleines
Quartier, geschaffen, das sich in seiner Gesamtheit nicht mehr mit der
Kernzone in Beziehung bringen lässt und dessen Zugehörigkeit zur Kern-
zone nicht mehr erkennbar ist. Damit ist die Abweichung von der Grund-
ordnung, die bezüglich der Dachgestaltung lediglich beschränkte Ausnah-
men zulässt, so erheblich, dass die Grundordnung aus den Angeln geho-
ben wird.
Hinzu kommt nun, dass mit dem als richtungsweisend erklärten Richtpro-
jekt auch die in der Zweckbestimmung des Gestaltungsplans (Art. 1 GPV)
enthaltenen Zielvorgaben nicht erfüllt werden können: Verlangt wird näm-
lich insbesondere eine optimale Einpassung in die ortsbauliche und topo-
graphische Situation. Ersteres kann aber unter Zugrundelegung des Richt-
projekts nicht erreicht werden, wenn eine gestützt auf das Richtprojekt rea-
lisierte Überbauung unabhängig von der konkreten Umsetzung jedenfalls
keinerlei Bezug zur Kernzone mehr aufweist, diese wie dargelegt im Ge-
genteil optisch unterbricht und ihrer gesamthaften Wahrnehmung entge-
gensteht. Daraus folgt schliesslich eine weitere Problematik: Das gemäss
Art. 5.7 GPV erforderliche externe Gutachten hätte dereinst die besonders
gute Einordnung der Flachdachbauten zu bestätigen. Eine besonders gute
Einordnung ist nach dem Gesagten aber unabhängig von der konkreten
Umsetzung des Richtprojekts aufgrund der mit diesem bereits getroffenen
Entscheidungen nicht mehr denkbar. Liesse sich damit das gemäss Gestal-
tungsplan vorgeschriebene gutachterliche Attest im Rahmen eines zukünf-
tigen Baubewilligungsverfahrens nicht beibringen, so wäre die Baubewilli-
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gung zu verweigern. Die Festsetzung eines entsprechende Folgen zeiti-
genden Gestaltungsplans erweist sich daher auch als unzweckmässig.
4.4.
Ist demnach der Gestaltungsplan zufolge offensichtlicher Unangemessen-
heit sowie fehlender Rechtmässigkeit und Zweckmässigkeit nicht genehmi-
gungsfähig, so sind die angefochtenen Entscheide in Gutheissung des Re-
kurses aufzuheben.
Aufgrund eines entsprechenden Hinweises des Baurekursgerichts anläss-
lich des Augenscheins haben die private Rekursgegnerin und die Vor-
instanz mit Eingaben vom 13. bzw. 17. August 2020 Unterlagen einge-
reicht, mit denen belegt werden soll, dass die Stimmbürger anlässlich der
Festsetzung des Gestaltungsplans über die vorgesehene Realisierung von
Flachdachbauten informiert waren. Bereits der Weisung (act. 22.5) und
ebenso den zusätzlich eingereichten Unterlagen (insb. act. 27.2, 27.3, 27.4
sowie 29.1) lässt sich ohne Weiteres entnehmen, dass die Stimmbürger
seinerzeit über den genannten Umstand in Kenntnis gesetzt waren. Indes-
sen erweist sich dies als unerheblich: Soweit sich der Gestaltungsplan, wie
vorstehend in E. 4.3 dargelegt, aufgrund der materiellen Prüfung als unzu-
lässig und nicht genehmigungsfähig erweist, vermag der blosse Umstand,
dass die Stimmberechtigten eine entsprechende Festsetzung bewusst vor-
genommen haben, an diesem Ergebnis nichts zu ändern und keine Zuläs-
sigkeit des Gestaltungsplans trotz dessen materieller Unzulänglichkeit zu
begründen.
Bleibt es damit bei der Aufhebung der angefochtenen Entscheide, so erüb-
rigt sich grundsätzlich die Prüfung der weiteren Rügen der Rekurrierenden.
Der Vollständigkeit halber und im Hinblick auf die zukünftig erforderlich
werdende Neuprojektierung wird im Folgenden dennoch kurz auf die ent-
sprechenden Vorbringen eingegangen.
5.1.
Die Rekurrierenden monieren, gemäss dem erläuternden Bericht (act. 22.4)
sowie gemäss Art. 8.2 GPV gelangten bezüglich des Lärms aufgrund der
stark befahrenen D.-Strasse die Immissionsgrenzwerte (IGW) zur Anwen-
dung, da das vom Gestaltungsplan erfasste Grundstück bereits hinreichend
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erschlossen sei. Eine hinreichende Erschliessung im Sinne von Art. 24
Abs. 2 des Umweltschutzgesetzes (USG) und Art. 30 der Lärmschutzver-
ordnung (LSV) setze jedoch die vollständige Erschliessung im Sinne von
Art. 19 des Raumplanungsgesetzes (RPG) voraus. Eine solche bestehe
nicht. Die Zufahrt zum bestehenden Gebäude D.-Strasse 100 reiche für die
Erschliessung einer Fläche von rund 11'000 m2 nicht aus. Es sei denn auch
die Schaffung einer neuen und separaten Zufahrt geplant. Entsprechend
sei das Gestaltungsplanareal noch nicht erschlossen, so dass nicht bloss
die IGW, sondern die Planungswerte einzuhalten seien.
5.2.
Die Argumentation der Rekurrierenden verfängt nicht: Zwar sieht Art. 30
LSV (gestützt auf Art. 24 Abs. 2 USG) vor, dass Bauzonen, die bei Inkraft-
treten des Gesetzes (mithin am 1. Januar 1985) noch nicht erschlossen wa-
ren, nur so weit erschlossen werden dürfen, als die Planungswerte einge-
halten sind. Dass insoweit bezüglich des heutigen Zustands und desjenigen
am 1. Januar 1985 massgebliche Unterschiede bestehen würden, behaup-
ten die Rekurrierenden nicht. Vielmehr gehen sie davon aus, auch im heu-
tigen Zustand habe das Grundstück in verkehrsmässiger Hinsicht als nicht
erschlossen zu gelten. Gemäss Art. 19 Abs. 1 RPG, der den auch im Rah-
men von USG und LSV einheitlich zu verstehenden Erschliessungsbegriff
umschreibt, ist Land erschlossen, wenn unter anderem die für die Nutzung
hinreichende Zufahrt besteht. Darunter ist die Feinerschliessung zu verste-
hen, bei der im Wesentlichen nur noch die Hausanschlüsse zu erstellen
sind (BGE 123 II 337, E. 8.c bezüglich Art. 24 Abs. 2 USG). Nicht zur Fein-
erschliessung gehören Strassen und Wege, welche ab den Feinerschlies-
sungsanlagen in die einzelnen Grundstücke hineinführen, sogenannte
Hauszufahrten (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel
Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl., Wädenswil 2019, Bd. 1,
S. 208). Vorliegend ist offenkundig, dass das unmittelbar an der D.-Strasse
gelegene Gestaltungsplanareal feinerschlossen ist. Die von den Rekurrie-
renden geltend gemachte Neukonzipierung betrifft lediglich die Hauszufahrt
und steht daher mit der Frage der Erschliessung in keinem Zusammen-
hang. Entsprechend erweist sich die Einschätzung, wonach das Gestal-
tungsplanareal erschlossen ist, als zutreffend, so dass bezüglich einer all-
fälligen Lärmvorbelastung gestützt auf Art. 31 LSV lediglich die IGW und
nicht die Planungswerte zur Anwendung gelangen.
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6.1.
Weiter machen die Rekurrierenden geltend, die geplante Rampe zur Tief-
garage solle in der Freifläche gemäss Kernzonenplan „Kernzone Obere D.-
Strasse“ erstellt werden. Zwar seien gemäss Art. 3.1.5 BZO Zufahrten und
Erschliessungsflächen in der Freifläche erlaubt, doch gelte dies nicht für
Rampen, da es sich bei diesen um eigentliche Bauten handle. Bei der ge-
nannten Bestimmung handle es sich um eine typische Einordnungs- und
Gestaltungsvorschrift. Von deren Einhaltung könne auch der Gestaltungs-
plan nicht dispensieren.
6.2.
Gemäss dem Kernzonenplan „Obere D.-Strasse“ (act. 22.8) befinden sich
im südlichen Bereich des Gestaltungsplanareals östlich und westlich des
kommunalen Schutzobjekts Freiflächen, wobei sich diese bis zur jeweiligen
(östlichen bzw. westlichen) Grundstücksgrenze erstrecken, jedoch zum
Schutzobjekt einen gewissen Abstand aufweisen. Gemäss Situationsplan
(act. 22.1) ist im Gestaltungsplan für die Einfahrt zur Tiefgarage ein Anord-
nungsspielraum vorgesehen, der von der östlichen Grundstücksgrenze bis
zur östlichen Fassade des kommunalen Schutzobjekts reicht. Entspre-
chend ist zunächst festzuhalten, dass eine Anordnung der Tiefgaragenein-
fahrt nicht zwingend in der Freifläche, die sich wie erwähnt nicht bis zur
Fassade des Schutzobjekts erstreckt, zu liegen kommt. Allerdings erscheint
eine entsprechende Positionierung dennoch wahrscheinlich, da sich die
Einfahrt ansonsten sehr nahe beim Schutzobjekt befinden würde. Durch
den Gestaltungsplan nicht ausgeschlossen ist immerhin, dass in der Frei-
fläche lediglich eine oberirdische Zufahrt verlaufen würde, während die
Rampe erst nach Durchquerung der Freifläche, gegebenenfalls unter in
Anspruchnahme eines Teils des Erdgeschosses im Baubereich E, zu liegen
käme. Gemäss Art. 3.1.5 BZO sind in den im Kernzonenplan „Obere D.-
Strasse“ bezeichneten Freiflächen unter anderem Zufahrten und Erschlies-
sungsflächen gestattet. Unzulässig sind das Erstellen von Gebäuden und
das Anordnen von Fahrzeugabstellplätzen. Die Auslegung dieser Bestim-
mung führt zum Ergebnis, dass die Anordnung einer Tiefgarageneinfahrt in
der Freifläche jedenfalls nicht als unzulässig bezeichnet wird, da es sich bei
dieser (auch unter Berücksichtigung der seitlichen Wände) nicht um ein
Gebäude handelt. Vielmehr erscheint es naheliegend, die Tiefgaragenein-
fahrt unter den Begriff der Zufahrten und Erschliessungsflächen zu subsu-
mieren, womit ihre Erstellung in der Freifläche gemäss der Grundordnung
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sogar ausdrücklich erlaubt wäre. Dies erscheint denn auch sinnvoll, könnte
doch andernfalls in der vorliegenden Konstellation auf dem Gestaltungs-
planareal einzig eine klarerweise zulässige oberirdische Hauszufahrt reali-
siert werden, was aber (soweit nicht die vorstehend skizzierte Variante ei-
ner erst hinter der Freifläche positionierten Rampe gewählt würde) zur Fol-
ge hätte, dass die Fahrzeugabstellplätze oberirdisch angeordnet oder eine
Tiefgarageneinfahrt in einem zentraleren Bereich des Grundstücks realisiert
werden müsste, was beides den wichtigen zentralen Freiraum beeinträchti-
gen würde. Selbst wenn aber von einer gegenteiligen Auslegung von
Art. 3.1.5 BZO ausgegangen würde, wäre es jedenfalls im Rahmen des
Gestaltungsplans zulässig, von einer entsprechenden Einschränkung in der
Grundordnung abzuweichen. Zwar könnte im Lichte von VB.2010.00350
vom 25. August 2011, E. 5.5.1, bezüglich der primären Einordnungsbe-
stimmung von § 238 Abs. 1 PBG fraglich erscheinen, ob von den entspre-
chenden Minimalanforderungen mittels Gestaltungsplan dispensiert werden
kann. Bei der Regelung der in Freiflächen zulässigen Nutzungen und Bau-
ten im Sinne von Art. 3.1.5 BZO handelt es sich aber entgegen den Rekur-
rierenden jedenfalls nicht um eine klassische Einordnungsbestimmung, so
dass einer allfälligen Dispensation von den entsprechenden Vorgaben
nichts im Wege stünde. Entsprechend erweist sich auch diese Rüge als
unbegründet.
7.1.
Bemerkungsweise bringen die Rekurrierenden sodann vor, im Genehmi-
gungsentscheid werde festgestellt, dass die erlaubte Nutzungsdichte von
50 bis 100 Personen pro ha massiv überschritten sei. Der Gestaltungsplan
sei daher richtplanwidrig.
7.2.
Gemäss § 16 Abs. 1 PBG haben die Planungen unterer Stufen denjenigen
der oberen Stufe, die Nutzungsplanungen jeder Art und Stufe der Richtpla-
nung zu entsprechen. Gemäss dem regionalen Richtplan X befindet sich
das Gestaltungsplangebiet hinsichtlich der baulichen Dichte nicht in einem
Gebiet mit niedriger baulicher Dichte (vgl. die Karte „Siedlung und Land-
schaft“ [act. 22.11]; vgl. übereinstimmend auch die Karte auf S. 37 des
Richtplantextes). Damit gehört das Grundstück gemäss Ziff. 2.6.2 des
Richtplantextes zum Gebiet, das in der Regel eine mittlere ortsbauliche
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Körnung aufweisen soll. Indessen wird gemäss Ziff. 2.6.1 des Richtplantex-
tes das Kriterium der baulichen Dichte durch dasjenige der Nutzungsdichte
ergänzt. Diesbezüglich liegt das Gestaltungsplangebiet im Bereich geringer
Nutzungsdichte, was einem Mass von 50-100 Köpfen pro ha Bauzone ent-
spricht (vgl. S. 38 f. des Richtplantextes). Dieses Mass wird mit einer vor-
gesehenen Nutzungsdichte von ca. 115 Personen pro ha überschritten. Al-
lerdings wird bereits im Richtplantext selbst festgehalten, für die einzelnen
Dichteziffern bestehe ein erheblicher Anordnungsspielraum, wenn gesamt-
haft der Nachweis der Dichtestufenziele vorliege (S. 43 des Richtplan-
textes). Sodann wird im angefochtenen Genehmigungsentscheid zutreffend
darauf hingewiesen, dass es sich bei der auf einem Gebiet festgelegten
Nutzungsdichte um einen Durchschnittswert handelt, der im ganzen Gebiet
anzustreben ist und nicht auf einzelne Parzellen heruntergebrochen werden
kann (vgl. in diesem Sinn auch BRGE II Nr. 0029/2017 und 0030/2017,
E. 5.2, in BEZ 2017 Nr. 14; www.baurekursgericht-zh.ch). Die auf dem Ge-
staltungsplanareal vorgesehene Nutzungsdichte verstösst somit nicht ge-
gen die übergeordnete Planung, so dass die entsprechende Rüge unbe-
gründet ist.
8.1.
Die Rekurrierenden erwähnen weiter, gegen den Erlass des Gestaltungs-
plans spreche auch, dass der schöne und alte Baumbestand auf dem Ge-
staltungsplanareal nicht erhalten bleibe.
8.2.
Diesbezüglich ist festzuhalten, dass ein Anspruch der Nachbarrekurrenten
auf Erhalt des Baumbestandes nicht besteht, zumal die derzeit auf dem
Gestaltungsplanareal befindlichen Bäume unstreitig weder inventarisiert
noch geschützt sind. Die Rüge erweist sich damit von vornherein als unbe-
gründet.
9.1.
Schliesslich bemängeln die Rekurrierenden, gemäss Art. 7.1 GPV sei bei
Planung und Erstellung der Tiefgarage und deren Zufahrtsrampe sicherzu-
stellen, dass ein Anschluss des im Eigentum der Gemeinde X stehenden
Grundstücks Kat.-Nr. 3 zu einem späteren Zeitpunkt möglich sei. Dieser
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Anschlusspunkt müsse bereits im Gestaltungsplan festgelegt werden, da er
Teil der Erschliessung sei, die gemäss § 83 Abs. 3 PBG zum notwendigen
Inhalt eines Gestaltungsplans zähle.
9.2.
Auch diese Rüge geht fehl: Der fragliche Anschlusspunkt bezieht sich auf
das Nachbargrundstück Kat.-Nr. 3, das sich ausserhalb des Gestaltungs-
planperimeters befindet, so dass es sich von vornherein nicht um eine Fra-
ge der Erschliessung des Gestaltungsplanareals handeln kann. Im Übrigen
ist nicht ersichtlich, aus welchen Gründen eine Festlegung des konkreten
Anschlusspunktes nicht dem nachgelagerten Baubewilligungsverfahren
vorbehalten werden könnte, zumal insoweit nicht von der Grundordnung
abgewichen wird.
10.
Damit ergibt sich zusammenfassend, dass zwar mit Ausnahme der in E. 4.3
behandelten Rüge sämtliche Vorbringen der Rekurrierenden unbegründet
sind. Da aber, wie in E. 4.3 dargelegt, die Vorgaben des Gestaltungsplans
betreffend Dachform in Verbindung mit dem als richtungsweisend erklärten
Richtprojekt dazu führen, dass der Gestaltungsplan offensichtlich unange-
messen und weder rechtmässig noch zweckmässig ist, ist der Rekurs gut-
zuheissen. Demgemäss sind der Beschluss der Gemeindeversammlung X
vom 25. Juni 2019 sowie die Genehmigungsverfügung der Baudirektion
Kanton Zürich vom 21. Februar 2020 aufzuheben.
11.1.
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten zu je einem Drittel der Politi-
schen Gemeinde X, der Baudirektion Kanton Zürich und der privaten Re-
kursgegnerin aufzuerlegen (§ 13 VRG).
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwal-
tungsgerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr
nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem
bestimmbaren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt
wie hier ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Ge-
richtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3
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Abs. 2 GebV VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Re-
kursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kom-
mentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.).
Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (finanzi-
elle Bedeutung des Vorhabens im streitgegenständlichen Umfang, Gestal-
tungsplan für grösseres Bauvorhaben mit fünf Mehrfamilienhäusern) sowie
des getätigten Verfahrensaufwandes (Durchführung eines Abteilungsau-
genscheins) ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 8'000.-- festzusetzen.
11.2.
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren
vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-
ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-
pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-
verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte
oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Stehen sich im Ver-
fahren private Parteien mit gegensätzlichen Begehren gegenüber, wird die
Entschädigung in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt (§ 17
Abs. 3 VRG). Die Bemessung der Umtriebsentschädigung richtet sich nach
§ 8 GebV VGr.
Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-
sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom
16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend den Rekurrierenden zu-
lasten der privaten Rekursgegnerin eine Umtriebsentschädigung zuzuspre-
chen. Angemessen erscheint ein Betrag von insgesamt Fr. 2'500.--. Da die
Umtriebsentschädigung pauschal festgelegt wird, entfällt die Zusprechung
eines Mehrwertsteuerzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und
0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch).
[…]
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