zh_baurekursgericht · BRKE III Nr. 0260/1996 · 1996-11-27 · de
Gestaltungsplan. Ausnützungsziffer. Auswirkungen der Revision von § 255 PBG vom 1. September 1991 auf Gestaltungsplan-Ausnützungsvorschriften.


BRKE III Nr. 260/1996 vom 27. November 1996 in BEZ 1997 Nr. 11
Die Baubehörde verweigerte den Einbau einer Wohnung im Untergeschoss mit
der Begründung, die gemäss Gestaltungsplan zulässige Bruttogeschossfläche wer-
de dadurch überschritten. Die Bauherrschaft hält dagegen, dass Wohnflächen in
Dach- und Untergeschossen nach der Revision von § 255 PBG gar nicht mehr anre-
chenbar seien.
6.a) Der Gestaltungsplan bezweckt als Instrument der Nutzungsplanung die Si-
cherstellung einer städtebaulich und architektonisch einwandfreien Überbauung.
Das erfasste Gebiet wird aus der Grundordnung ausgeklammert und einer Spezial-
ordnung unterworfen. Durch den Gestaltungsplan werden Zahl, Lage, äussere Ab-
messungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festge-
legt. Dabei darf von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kan-
tonalen Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Soweit der Ges-
taltungsplan eigene Bestimmungen enthält, tritt er an die Stelle der kommunalen
Bau- und Zonenordnung (BEZ 1995 Nr. 3).
b) Letzteres ist bei dem im Jahre 1985 festgesetzten Gestaltungsplan L. vorab
mit Bezug auf die festgelegten Baubereiche und die Beschränkung der zulässigen
Firsthöhe der Fall. Von der im Zeitpunkt der Aufstellung dieses Sondernutzungs-
plans geltenden Bau- und Zonenordnung aus dem Jahre 1985 bzw. den Vorschriften
der mit dieser für das Gestaltungsplangebiet als Grundordnung festgesetzten Einfa-
milienhauszone in empfindlichem Gebiet (E2eG) wurde ausserdem insofern abgewi-
chen, als die geschlossene Überbauung anders als in der Zone E2eG uneinge-
schränkt als zulässig erklärt wurde. Eine von der Grundordnung abweichende Rege-
lung traf der Plan zudem mit Bezug auf die Gestaltung der Dächer, die Anordnung
der Firste sowie hinsichtlich der zulässigen Grösse von Dachaufbauten und Dach-
flächenfenstern. Die Festlegung, wonach in sämtlichen Baubereichen zwei Vollge-
schosse und «max.» ein Dachgeschoss zulässig seien, war demgegenüber bloss
deklaratorischer Natur, traf diese Beschränkung doch auf die als Grundordnung gel-
tenden Zone E2eG genauso zu (Ziff. 3.1 BauO/1985 im Zusammenhang mit § 276
Abs. 1 aItPBG).
c) Anlässlich der im Jahre 1994 erfolgten Revision der kommunalen Bau- und
Zonenordnung wurde anstelle der zweigeschossigen Einfamilienhauszone
E2eG/30% eine Wohnzone W2a festgesetzt. Diese eine Baumassenziffer von 1,3
m3/m2 aufweisende Zone gilt als Grundordnung auch für das Gebiet des hier zu be-
urteilenden Gestaltungsplans L. Der Gestaltungsplan selbst wurde unverändert in
das neue Nutzungsgefüge übernommen. Die vorstehend genannten Vorschriften
bezüglich Stellung und Ausgestaltung der zulässigen Bauten gehen damit auch den
Bestimmungen der nunmehr als Grundordnung geltenden Wohnzone W2a vor. Fra-

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gen könnte sich, ob mit dem Inkrafttreten des revidierten Planungs- und Baugeset-
zes, welches Dachgeschosse lediglich noch bei Bewerbung mit Wohn- oder Arbeits-
räumen als anrechenbar erklärt, auch die diesbezügliche Vorschrift des Gestal-
tungsplans L. («max. Dachgeschosszahl»: 1) eine eigenständige Bedeutung be-
kommen habe. Dazu ist weiter hinten unter Ziffer 7 der Erwägungen Stellung zu
nehmen.
d) Streitig ist zunächst, ob und inwieweit sich die Revision von § 255 PBG vom
1. September 1991 (Privilegierung von Flächen in Dach und Untergeschossen) auf
die Ausnützungsvorschrift des Gestaltungsplans auswirke. Dieser umschreibt die in
den einzelnen Baubereichen zulässige Bruttogeschossfläche in absoluten Zahlen.
Offenbar ist darunter eine mit einer Ausnützungsziffer vergleichbare Regelung zu
verstehen. Jedenfalls ist diese Gestaltungsplanvorschrift von der Vorinstanz in die-
sem Sinne angewandt worden.
Die Rekurrenten halten dafür, dass aufgrund des revidierten § 255 Abs. 2 PBG
an die im Gestaltungsplan bezogen auf die einzelnen Baubereiche festgelegte
«max. Bruttogeschossfläche m2» grundsätzlich nur noch Vollgeschossflächen anre-
chenbar seien und Ausbauflächen in Dach- und Untergeschossen ausser Betracht
fallen sollen.
Nach Auffassung des Gemeinderates würde hierdurch der Zweck des Gestal-
tungsplans unterlaufen. Namentlich innerhalb des bislang noch unüberbauten Bau-
bereichs 8 könnte aufgrund der bei Anwendung des revidierten § 255 Abs. 2 PBG
erhöhten Nutzungsmöglichkeiten ein im Vergleich zu den im Gestaltungsplangebiet
bereits bestehenden Gebäuden grösserer Baukörper entstehen, was den mit dem
Gestaltungsplan verfolgten Absichten zuwiderliefe. Für die Bestimmung der zulässi-
gen Ausnützung sei daher weiterhin auf die im Zeitpunkt der Gestaltungsplanfest-
setzung massgebliche Ausnützungsregelung zurückzugreifen.
Der Zweck des Gestaltungsplans L. liegt offenkundig primär darin, die Aussicht
vom östlich angrenzenden Aussichtspunkt zu erhalten. Hiezu wurden die zwischen
den einzelnen Baubereichen gelegenen, nach Ziff. 2.2 des Gestaltungsplans ledig-
lich durch Besondere Gebäude (§ 273 PBG) überbaubaren Sichtkorridore geschaf-
fen. In diesen müssen namentlich im östlichen, im Nahbereich des Aussichtspunktes
gelegenen Teil des Gestaltungsplangebietes die Durchblicke «im wesentlichen ge-
währleistet sein» (Gestaltungsplan Ziff. 2.7.1). Zur Erhaltung der Aussicht wurde so-
dann die maximale Firsthöhe der in den einzelnen Baubereichen zulässigen Haupt-
gebäude in Koten bzw. im Verhältnis zum Niveau des H.-weges festgelegt und an-
geordnet, dass die Firste in der Hangfalllinie und damit in Richtung des Aussichtsob-
jektes (Dorf H.) auszurichten seien. Darüber hinaus wird im erfassten Gebiet mit
dem Gestaltungsplan jedoch auch ein optisch und volumetrisch einigermassen ho-
mogenes Überbauungsbild angestrebt. Dem dienen neben den Vorschriften über die
Gestaltung von Dächern und Aufbauten die Anordnungen über die Fassadengestal-
tung (Gestaltungsplan Ziff. 2.5.2 und 3), die Geschosszahlvorschrift und die auf die
einzelnen Baubereiche abgestimmten «max. Bruttogeschossflächen».
Dieser gestaltungsplanerischen Absicht liefe, wie der Gemeinderat grundsätz-
lich zu Recht anführt, die Entstehung eines im Vergleich zu den übrigen Bauten im
erfassten Gebiet deutlich grösseren Baukörpers im bislang noch ungenutzten Bau-
bereich 8 entgegen. Ob diese Befürchtung tatsächlich begründet sei, erscheint al-

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lerdings fraglich, weil den noch möglichen Bauten durch die flächenmässig be-
schränkte Grösse des genannten Baubereichs, die Geschosszahlvorschrift und die
Firsthöhenbeschränkung zum vornherein Grenzen gesetzt sind. Die Anwendung des
altrechtlichen § 255 PBG auf den Gestaltungsplan vermöchte ein Gebäude mit den
von der Vorinstanz befürchteten Ausmassen im übrigen nicht ohne weiteres zu ver-
hindern. Den Bauherren stünde es nämlich frei, die im Baubereich 8 erlaubte Brutto-
geschossfläche von 310 m2 ausschliesslich in den beiden zulässigen Vollgeschos-
sen zu realisieren und das Dachgeschoss, das sich aufgrund des vorgeschriebenen
Schrägdaches gleichwohl ergäbe, lediglich zu nicht anrechenbaren Zwecken zu nut-
zen.
Entscheidender ist jedoch, dass mit der Anwendung des revidierten § 255 Abs.
2 PBG auf den Gestaltungsplan eine Nutzungsdichte ermöglicht würde, die von den
privaten Erstellern des Planes und auch der diesem zustimmenden Gemeindever-
sammlung allenfalls nicht beabsichtigt war. Daran ändert wenig, dass das fragliche
Gebiet heute weitgehend überbaut ist. Die bei der Anwendung des revidierten § 255
Abs. 2 PBG freiwerdende Ausnützung könnte, sofern nicht bereits die bestehenden
Gebäude einen Weiterausbau zulassen, in Anbauten realisiert werden. Die bisheri-
ge Überbauung schliesst derartige Gebäudeerweiterungen nicht aus. Zu berücksich-
tigen sind auch die Interessen der am vorliegenden Verfahren nicht beteiligten (übri-
gen) Eigentümer von Parzellen im erfassten Gebiet. Diese dürfen in einem gewissen
Umfang auf den Fortbestand der mit dem Gestaltungsplan geschaffenen Nutzungs-
ordnung vertrauen und brauchen die bauliche Verdichtung, welche die von den Re-
kurrenten verlangte Anwendung des revidierten § 255 Abs. 2 PBG im erfassten Ge-
biet zur Folge haben könnte, nicht ohne weiteres hinzunehmen. Zudem muss der
zuständige Planungsträger vorgängig zur Frage, ob und inwieweit das im kommuna-
len und regionalen Richtplan als landschaftlich empfindlich eingestufte Gebiet eine
dichtere Überbauung zulasse, Stellung nehmen können. Den Rekurrenten und allfäl-
ligen weiteren Grundeigentümern steht es frei, bei der Gemeinde ein diesbezügli-
ches Gesuch zu stellen. Über dieses hätte die Gemeindeversammlung zu befinden,
die den fraglichen Gestaltungsplan seinerzeit genehmigt hat. Nicht zuletzt im Hin-
blick auf diese Zuständigkeit verbietet es sich, den revidierten § 255 Abs. 2 PBG
ohne weiteres auf das Bauprojekt anzuwenden. Ansonsten würde der Gestaltungs-
plan unzuständigerweise durch die Gemeindeexekutive als Baubewilligungsbehörde
abgeändert.
Bei dieser Sachlage konnten im übrigen Bauvorhaben im Gebiet des Gestal-
tungsplans L. zum vornherein nicht unter die Übergangsregelung in Art. III der Ge-
setzesvorlage vom 1. September 1991 fallen.
Die in dieser Bestimmung genannten Voraussetzungen für die übergangsrecht-
liche Zulässigkeit eines Dach- oder Untergeschossausbaus wären mit Bezug auf das
vorliegend streitige Projekt ohnehin nicht erfüllt gewesen. Das von den Rekurrenten
umgebaute Untergeschoss des ein Vollgeschoss aufweisenden Gebäudes ersetzt
das nach dem Gestaltungsplan zulässige zweite Vollgeschoss (§ 276 Abs. 3 PBG).
Nach § 9 der Allgemeinen Bauverordnung (ABV) gelten Untergeschosse, die im Sin-
ne von § 276 Abs. 3 PBG ein Vollgeschoss ersetzen, für die Berechnung der Aus-
nützung als Vollgeschosse. Ein ausnützungsprivilegierter Ausbau von Unterge-
schossen im Sinne von § 255 Abs. 2 PBG ist mithin nur dort möglich, wo die Ge-
schosszahlvorschriften ein anrechenbares Untergeschoss zulassen, was mit Bezug
auf das Gebiet des Gestaltungsplans L. nicht zutrifft.

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Als ausnützungsprivilegierte Fläche im Sinne von § 255 Abs. 2 PBG käme beim
rekurrentischen Gebäude aus diesem Grund zum vornherein nur das Dachgeschoss
in Frage. Art. III Abs. 4 der Gesetzesvorlage vom 1. September 1991 beschränkt die
sofortige Anwendbarkeit des revidierten § 255 Abs. 2 PBG indessen auf noch nicht
ausgebaute Dach- und (nach den Geschosszahlvorschriften zulässige anrechenba-
re) Untergeschosse. Während der Geltungsdauer des Übergangsregimes ist bzw.
war es nicht zulässig, die Ausnützung von Gebäuden mit bereits ausgebauten Unter-
und/oder Dachgeschossen neu zu berechnen und die so «gewonnene» Ausnützung
mittels Erweiterungsbauten bzw. in Vollgeschossen oder — wie vorliegend — in als
solche zu behandelnden Gebäudeabschnitten zu konsumieren (BEZ 1994 Nr. 16 =
RB 1994 Nr. 86).
7. Die vorinstanzliche Annahme, wonach an die im Gestaltungsplan als zulässig
erklärte Bruttogeschossfläche im Sinne von § 255 Abs. 2 altPBG auch Ausbauflä-
chen in Dachgeschossen anzurechnen seien, erweist sich nach dem Gesagten als
zutreffend. Ob auf diesen Sondernutzungsplan allerdings uneingeschränkt «die bei
der Festsetzung des Gestaltungsplanes massgeblichen Mess- und Berechnungsin-
strumente gemäss altem Planungs- und Baugesetz anzuwenden» seien, erscheint
fraglich. Konsequenterweise wäre damit beispielsweise etwa die Frage, ob ein Ge-
bäude die zulässige Kniestockhöhe einhalte und der zugehörige Gebäudeabschnitt
damit ein Dachgeschoss darstelle, weiterhin nach § 275 Abs. 2 aItPBG zu beurtei-
len. Dazu besteht kein Anlass. Auch für die Annahme, nicht zu Wohn-, Schlaf- oder
Arbeitszwecken genutzte Dachgeschosse im Sinn von § 276 Abs. 1 altPBG weiterhin
als an die Geschosszahl anrechenbar anzusehen, besteht kein Grund. Allfällige
zweite Dachgeschosse in den nach dem Gestaltungsplan zulässigen Gebäuden lau-
fen dessen Zweck nicht zuwider. Aus Praktibilitätsgründen ist angezeigt, auf Gestal-
tungspläne insoweit das jeweils in Kraft stehende übergeordnete Recht anzuwen-
den, als die mit der Planung verfolgten Zwecke nicht in Frage gestellt werden. So
dürfte im Regelfall nichts dagegen sprechen, in Gebieten von Gestaltungsplänen,
die unter dem Regime des Planungs- und Baugesetzes aus dem Jahr 1975 festge-
setzt worden sind und keine dahingehende separate Festlegung enthalten bzw. sich
eine diesbezügliche Beschränkung auch nicht — wie vorliegend — aus der Grun-
dordung ergibt (vgl. Ziff. 3.1 BauO, wonach in der Wohnzone W2a die Gebäudehö-
he auf 7,5 m beschränkt ist), die nach dem revidierten § 279 Abs. 1 PBG geringfügig
erhöhte maximale Gebäudehöhe von 8,1 m in zweigeschossigen Wohnzonen zuzu-
lassen.
Aus ähnlichen Gründen ist auch nicht ersichtlich, weshalb ausnützungsrelevan-
te Flächen weiterhin mit ihren Bruttomassen angerechnet werden sollten (§ 255 Abs.
1 aItPBG). Die Ausnützungsregelung des Gestaltungsplans L. erfährt durch die mit
dem revidierten Planungs- und Baugesetz eingeführte Nichtanrechnung der Aus-
senwandquerschnitte keine wesentliche Veränderung. Die hierdurch bewirkte Erhö-
hung der Ausnützung um rund 10 % fällt — bei fortdauernder Anrechenbarkeit von
Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräumen in Dachgeschossen — nicht entscheidend ins
Gewicht. Insoweit kann die mit dem revidierten Planungs- und Baugesetz beabsich-
tigte «Verdichtung nach innen» durchaus auch im Gebiet des Gestaltungsplans L.
zugelassen werden.