zh_baurekursgericht · BRGE II Nr. 0013/2012 · 2012-01-31 · de
Dachgestaltung. Attikageschoss. Profilansetzung gemäss Art. 38 BZO Erlenbach. Gestaltung und Einordnung.


BRGE II Nr. 0013/2012 vom 31. Januar 2012 in BEZ 2012 Nr. 26
Der nachmalige Rekurrent beabsichtigte, ein vier Vollgeschosse aufwei-
sendes Flachdachgebäude um ein Attikageschoss zu erweitern. Dieses sollte
auf allen vier Gebäudeseiten gegenüber der jeweiligen Vollgeschossfassade
um 0,9 m zurückversetzt werden. Die Baubehörde stufte diese Zurück-
versetzung vorentscheidweise als ungenügend ein.
Aus den Erwägungen:
1.2 Das Rekursgrundstück gehört nach der geltenden Bau- und
Zonenordnung der viergeschossigen Wohnzone mit Gewerbeerleichterung
WG4/70 an, in der eine Gebäudehöhe von 14 m erlaubt ist.
Art. 38 BZO lautet wie folgt:
«1Mit Ausnahme der Zonen W2A/20, W2B/20 und W2/25 sind in allen
Wohnzonen Attikageschosse zulässig.
2Das Attikageschoss ist ein auf Flachdachbauten aufgesetztes,
verkleinertes Dachgeschoss. Attikageschosse sind allseitig derart von der
Hauptfassade zurückzuversetzen, dass sie das durch die zulässige max.
Gebäudehöhe gemäss BZO und eine Dachneigung von 45° gegebene
Gebäudeprofil nicht durchstossen. Ausgenommen davon sind Dach-
aufbauten auf einer Längsfassade von max. einem Drittel deren Länge.»
Die Gebäudehöhe des rekurrentischen Gebäudes beträgt 12 m.
Demgemäss liegt das nach der vorgenannten Regelung anzusetzende
Gebäudeprofil 2 m über dem bestehenden Flachdach und befindet sich das
Attikageschoss selbst dann noch innerhalb dieses Profils, wenn es lediglich 0,9
m von den Vollgeschossfassaden zurückversetzt ist.
1.3 Mit dem vorliegend angefochtenen Vorentscheid erkannte die
Vorinstanz, dass ein derart ausgestaltetes Attikageschoss nicht mehr als
Dachgeschoss wahrgenommen würde, weshalb ihm eine im Sinne von § 238
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes (PBG) befriedigende Gestaltung
abzusprechen und das Vorhaben daher nicht bewilligungsfähig sei. In den
Erwägungen, auf die Dispositiv-Ziffer 1 verweist, hielt sie fest, dass der
Rücksprung bei der bergseitigen (nördlichen) Fassade 1 m und auf den übrigen
Gebäudeseiten mindestens eine halbe Geschosshöhe zu betragen habe.
2.1 Mit Art. 38 BZO hatte sich die Rekursinstanz bereits früher zu
befassen. Im Verfahren G.-Nr. R2.2000.00312 war strittig, ob die Gemeinde
zum Erlass einer Regelung, wie sie in Art. 38 Abs. 2 Satz 2 BZO getroffen
wurde, überhaupt befugt sei. Mit Entscheid BRKE II Nr. 0081/2001 vom 10.
April 2001 (= BEZ 2001 Nr. 41) wurde dies in der Erwägung, dass in der
Kompetenznorm von § 49 Abs. 2 lit. d PBG eine diesbezügliche Rechts-

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gundlage gegeben sei, bejaht. Nicht übersehen wurde von der damaligen
Baurekurskommission II, dass nach der fraglichen Regelung erstellte
Dachgeschosse namentlich bei deutlicher Unterschreitung der zulässigen
Gebäudehöhe kaum mehr von Vollgeschossen unterscheidbar sind. Die
Rekursinstanz gelangte jedoch zum Schluss, dass dies angesichts dessen,
dass die Gemeinde gestützt auf § 49 Abs. 2 lit. c PBG genauso gut ein
zusätzliches Vollgeschoss hätte erlauben können, hinzunehmen sei.
2.2 Ein mit dem vorliegenden Streitfall teilweise vergleichbarer Sachverhalt
war im Verfahren G.-Nr. R2.2007.00121, auf welches die Parteien vorliegend
auch Bezug nehmen, zu beurteilen. Damaliges Rekursobjekt war das Gebäude
B-Strasse 25, welches – gemessen an den nächstgelegenen Gebäudeecken –
rund 30 m vom vorliegend streitbetroffenen Gebäude B-Strasse 20/22 entfernt
ist. Bei dem im damaligen Zustand zwei Vollgeschoss aufweisenden Gebäude
B-Strasse 25 war geplant, ein zusätzliches Vollgeschoss und über diesem ein
der Regelung von Art. 38 Abs. 2 BZO entsprechendes Attikageschoss zu
erstellen. Letzteres sollte auf der gegen die B-Strasse gerichteten Ostseite 1 m
von der Fassade des neu zu erstellenden Vollgeschosses zurückspringen. Auf
der Süd- und Nordseite war – gemäss den Erwägungen des damaligen
Rekursentscheides – ein Rücksprung von 1,2 m vorgesehen. Im vorliegend
angefochtenen Beschluss nennt die Vorinstanz diesbezüglich ein Mass von
1,32 m.
Die Vorinstanz ordnete damals nebenbestimmungsweise an, dass der
Rücksprung auf der Nord-, Ost- und Südseite mindestens 1,5 m zu betragen
habe. Begründet wurde dies wie vorliegend damit, dass das Attikageschoss,
damit eine genügende Einordnung im Sinne von § 238 Abs. 1 PBG gegeben
sei, im verlangten Umfang verkleinert werden müsse.
2.3 Hiergegen setzte sich die damalige Bauherrschaft rekursweise zur
Wehr. Mit dem Entscheid BRKE II Nr. 0274/2007 vom 18. Dezember 2007
wurde der Rekurs gutgeheissen. Die Rekursinstanz erwog, dass § 238 Abs. 1
PBG in aller Regel keine Handhabe dafür biete, einer Bauherrschaft zu
untersagen, die von der Bau- und Zonenordnung eingeräumten Baumög-
lichkeiten auszuschöpfen. Damit dies in Betracht kommen könnte, müssten
ausserordentliche Umstände gegeben sein. Solche vermochte die Rekurs-
instanz im damaligen Verfahren in den an der B-Strasse bestehenden bau-
lichen Gegebenheiten nicht zu erkennen.
3.1 Am vorstehend Gesagten ist auch im vorliegenden Verfahren
festzuhalten. Einzuräumen ist, dass in einer Hinsicht ein Unterschied zum
damaligen Verfahren besteht. Beim Gebäude B-Strasse 25 konnte dem
Einwand der Vorinstanz, wonach das geplante Attikageschoss optisch wie ein
viertes Vollgeschoss erscheine, mit dem Argument entgegengetreten werden,
dass ein solches an sich zulässig wäre und nicht erkennbar sei, inwiefern hierin
ein Einordnungsmangel liegen sollte. Als gestalterisch weitgehend bedeutungs-
los gewichtete die Rekursinstanz den Umstand, dass einem zusätzlichen
Vollgeschoss die bestehende Übernutzung des Gebäudes B-Strasse 25
entgegenstand.

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Beim Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens bildenden Gebäude
ist die zulässige Zahl von Vollgeschossen ausgeschöpft. Gleichwohl ist nicht
erkennbar, aufgrund welcher ausserordentlicher Umstände dem Rekurrenten
aus Einordnungsgründen die Erstellung eines der Vorschrift von Art. 38 Abs. 2
BZO entsprechenden Attikageschosses sollte untersagt werden können. In der
hinter den zulässigen Baumöglichkeiten zurückgebliebenen, heterogenen und
sich in keiner Weise besonders auszeichnenden Überbauung entlang der B-
Strasse sind solche Umstände jedenfalls nicht zu erblicken. Ausserordentliche
Umstände sind, worauf nachfolgend zurückzukommen ist, auch in der gemäss
Angaben der Vorinstanz im Gange befindliche Planung zur Weiterentwicklung
des fraglichen Gebiets nicht zu sehen.
3.2 Gleich wie im vorangegangenen Verfahren kann auch vorliegend
offengelassen werden, wie in einem Extremfall zu entscheiden wäre, bei
welchem die Gebäudehöhe in einem Mass unterschritten ist, dass das nach Art.
38 Abs. 2 BZO anzusetzende Gebäudeprofil grundsätzlich ein bis zu den
Vollgeschossfassaden vorspringendes Attikageschoss zuliesse. Ein solcher Fall
liegt hier nicht vor. Der vom Rekurrenten geplante Gebäudeabschnitt ist – von
der Dachaufbaute abgesehen – allseits von den Fassaden des darunter-
liegenden Vollgeschosses zurückversetzt und ist insoweit «verkleinert». Mehr
als das Erfordernis einer Rückversetzung lässt sich Satz 1 von Art. 38 Abs. 2
BZO nicht entnehmen. Aus dem dort verwendeten Begriff «Dachgeschoss»
lässt sich entgegen der Auffassung der Vorinstanz nicht ableiten, dass eine ein
minimales Mass erreichende Rückversetzung notwendig sei. In welchem
Umfang eine solche zu erfolgen hat, ergibt sich vielmehr unmissverständlich
und klar aus Satz 2 von Art. 38 Abs. 2 BZO. Die Vorschrift ist entgegen dem
Dafürhalten der Vorinstanz nicht auslegungsbedürftig (sondern höchstens
problematisch, was die Gemeinde offenkundig selbst erkannt hat). Hätte der
kommunale Gesetzgeber eine ein bestimmtes Mass nicht unterschreitende
Rückversetzung gewollt, hätte er dies durch eine entsprechende Regelung
sicherstellen müssen. Dies hätte etwa dadurch erfolgen können, dass bei
unterschrittener Gebäudehöhe für die Gebäudeprofilansetzung – bis zur
maximal zulässigen Gebäudehöhe – ein fiktiver Kniestock veranschlagt werden
darf (wie dies in Art. 7a der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich normiert
wurde). Eine solche Festlegung unterblieb und kann nicht durch die
Baubehörde dadurch nachgeholt werden, dass sie via die kantonalrechtliche
Gestaltungsvorschrift die klare Regelung von Art. 38 Abs. 2 BZO faktisch
ausser Kraft setzt.
Das Problem wird vorliegend im Übrigen dadurch gemildert, dass der
Rekurrent anlässlich des Lokaltermins die Bereitschaft erklärte, das
Attikageschoss von der Materialisierung her von den Vollgeschossen abzu-
heben. Gleiches ist auch beim Gebäude B-Strasse 25 erfolgt, bei dem nicht
zuletzt deswegen klar erkennbar ist, dass es sich beim obersten Gebäude-
abschnitt um ein Dachgeschoss handelt.