zh_baurekursgericht · BRKE I Nrn. 0157-0158/2009 · 2009-06-05 · de
Ausnützungsziffer. Wintergarten.


BRKE I Nrn. 0157 und 0158/2009 vom 5. Juni 2009 in BEZ 2009 Nr. 62
Streitbetroffen war eine eine ca. 30 m lange, rund 4 m tiefe und 5 m hohe An-
baute an einem grösseren, mehrgeschossigen Gewerbegebäude. Bei dieser Anbau-
te handelte es sich ursprünglich um die Einhausung eines Industriegeleises, die sich
materialmässig nunmehr wie folgt präsentierte: Auf einem 1,5 m hohen, gemauerten
Sockel war eine aus 0,7 m voneinander entfernten vertikalen Streben bestehende
Metallkonstruktion aufmontiert. In dieser Strebenbauweise war auch das leicht ge-
neigte Dach konstruiert. Zwischen den einzelnen Streben war opakes, d.h. weitge-
hend keine Durchsicht erlaubendes Drahtglas eingesetzt.
Strittig war, ob diese Anbaute bzw. deren gewerblich genutzte Hälfte (Restaura-
tionsbetrieb, der im Inneren des Hauptgebäudes seine Fortsetzung fand, wobei zum
Innenbetrieb auch noch eine Buchhandlung gehörte) als ausnützungsprivilegierter
Wintergarten zu beurteilen sei.
Aus den Erwägungen:
4.2. Die Vorinstanz räumt im angefochtenen Beschluss ein, dass – «auf erstes
Besehen» – die Voraussetzungen dafür gegeben seien, die fragliche Anbaute als
ausnützungsprivilegierte Vorbaute im Sinne von § 10 lit. c der Allgemeinen Bauver-
ordnung (ABV) zu qualifizieren. Die Vorinstanz vertritt jedoch die Auffassung, dass
bezüglich der Frage, ob ein im Sinne der genannten Bestimmung dem Energiespa-
ren dienender Wintergarten vorliege, eine allein auf die energetische Beschaffenheit
des Hauptkubus beschränkte Betrachtungsweise zu kurz greife. Sie hält sinngemäss
dafür, dass Wintergärten durch ihre Lage und Beschaffenheit aktiv zu einer Ener-
gieersparnis führen müssten. Diese Voraussetzung sei beim vorliegend streitigen
Objekt, das durch seine Ost-Orientierung nur beschränkt besonnt werde (…), nicht
gegeben. Dies auch deswegen, weil zu befürchten sei, dass die Tür zwischen dem
Restaurationsraum im Gebäudeinnern und der Anbaute häufig offenstünde und hier-
durch in erheblichem Umfang Luft aus der beheizten Bar in den Anbau strömte. Als
Ergebnis gelangt die Vorinstanz zum Schluss, dass das Ausnützungsprivileg von §
10 lit. c ABV auf «verglaste Vorbauten zu Wohnraum», nicht jedoch auf gewerbliche
Nutzungen zugeschnitten sei.
Die Rekurrentin macht geltend, dass die Bewilligungsbehörde hierdurch «in
willkürlicher Weise von der geltenden und anerkannten Praxis bezüglich ausnüt-
zungsbefreiter Wintergärten» abweiche. Für die von der Vorinstanz geltend gemach-
ten Anforderungen fehle eine rechtliche Grundlage.
5.1 Die Regelung von § 10 lit. c ABV, wonach «verglaste Balkone, Veranden
und Vorbauten ohne heiztechnische Installationen, soweit sie dem Energiesparen

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dienen, bis zu 10 Prozent der Summe aller anrechenbaren Geschossflächen» keine
dem Wohnen oder dem Gewerbe sowie dem dauernden Aufenthalt dienende Räum-
lichkeiten im Sinne von § 255 Abs. 1 PBG darstellen, wurde im Jahr 1987 in die All-
gemeine Bauverordnung eingefügt. Erfolgt ist diese Änderung gestützt auf § 255
Abs. 3 PBG, wonach durch Verordnung der Wohnlichkeit oder der Arbeitsplatzges-
taltung dienende Nebenräume als nicht (an die Ausnützungsziffer) anrechenbar er-
klärt werden können.
Zur Begründung führte der Regierungsrat im Beschluss vom 4. Februar 1987,
mit welchem er dem Kantonsrat die Genehmigung der damals geplanten Änderung
der Allgemeinen Bauverordnung beantragte, (u.a.) Folgendes aus:
«Da nicht alle verglasten Balkone und Vorbauten einen Beitrag zum Energie-
sparen leisten, ist die Privilegierung an bestimmte Voraussetzungen zu binden. Ei-
nerseits ist auszuschliessen, dass die privilegierten Räume für die Wohnnutzung in
der kalten Jahreszeit beheizt werden, und andererseits müssen diese Räume so
gestaltet sein, dass tatsächlich eine Einsparung an Energie erwartet werden kann.
Eine ins einzelne gehende Festlegung von Anforderungen oder das Abstellen auf
energietechnische Daten des ganzen Gebäudes würde jedoch den Rahmen der All-
gemeinen Bauverordnung sprengen. Mit der Formulierung wird ermöglicht, die Tauglichkeit der Einrichtung im Einzelfall zu be-
urteilen. Schliesslich ist es angebracht, die Privilegierung auf ein Ausmass zu be-
schränken, das zweckmässigerweise – damit es für Einfamilienhäuser und Mehrfa-
milienhäuser anwendbar ist – in der Form einer Quote der gesamten zulässigen an-
rechenbaren Geschossflächen festgelegt wird.» (vgl. Amtsblatt 1997, S. 160).
Diese Ausführungen sprechen für die von der Vorinstanz vertretene Auffas-
sung, wonach es nicht (allein) auf die energetische Beschaffenheit des Gebäudes
ankommt, an welches die in Frage stehende Anbaute angebaut ist, sondern dass
Letztere ihrerseits einen Beitrag zum Energiesparen leisten müsse.
5.2 Nun hat allerdings die Baudirektion bzw. deren Amt für Abfall, Wasser,
Energie und Luft (AWEL), welch Letzteres mit der regierungsrätlichen Vollzugsrege-
lung vom 3. Februar 1999 zum Energiegesetz des Bundes (EnG) mit dem Vollzug
der Art. 6, 7 und 9 EnG betraut worden ist, eine hiervon abweichende Regelung ge-
troffen. Gestützt auf Art. 9 EnG, wonach die Kantone im Rahmen ihrer Gesetzge-
bung günstige Rahmenbedingungen für die sparsame und rationelle Energienutzung
sowie die Nutzung erneuerbarer Energien schaffen, sind von der Baudirektion (u.a.)
Wärmedämmvorschriften erlassen worden. Diese gelten gemäss Ziffer 1.11 des An-
hangs der Besonderen Bauverordnung I (BBV I) als Verordnungsbestimmungen.
Massgeblich ist gemäss dem erwähnten Anhang die Ausgabe 2008 der Wärme-
dämmvorschriften. Keine Bedeutung kommt dem Umstand zu, dass mittlerweile be-
reits die Ausgabe 2009 vorliegt, da sich diese mit Bezug auf die vorliegend interes-
sierenden ausnützungsprivilegierten Balkone, Veranden und Vorbauten ohne heiz-
technische Installationen inhaltlich nicht von der Ausgabe 2008 unterscheidet.
Im Abschnitt VII der Wärmedämmvorschriften 2008 hat die Baudirektion be-
stimmt, unter welchen Voraussetzungen Balkone, Veranden und Vorbauten ohne
heiztechnische Installationen dem Energiesparen dienen und daher nicht ausnüt-
zungsrelevant sind. Danach kommt es bei Neubauten einzig darauf an, ob der Heiz-

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wärmebedarf des zugehörigen Gebäudes mindestens 10 Prozent unter den in Ab-
schnitt II der Wärmedämmvorschriften statuierten Werten liegt. Ausdrücklich fest-
gehalten wird, dass diese Beurteilung «ohne den Einfluss» des im konkreten Fall in
Frage stehenden Vorbaus zu erfolgen habe. Anbauten an bestehende Gebäude gel-
ten dann als dem Energiesparen dienend, wenn die Energiekennzahl des zugehöri-
gen Gebäudes einen bestimmten Grenzwert nicht überschreitet (Wärmedämmvor-
schriften, Ausgabe 2008, Abschnitt VII, lit. C).
5.3 Der letztgenannte Nachweis ist hinsichtlich des vorliegend interessierenden
Gebäudes erbracht worden. Insoweit fehlt es, wie die Rekurrentin zu Recht geltend
macht, mit Bezug auf die im angefochtenen Beschluss getroffene Feststellung, wo-
nach die in Frage stehende Anbaute aktiv zu einer Energieersparnis beitragen müs-
se, an einer gesetzlichen Grundlage.
Dies gilt auch mit Bezug auf die weitere Feststellung der Vorinstanz, wonach
das Ausnützungsprivileg von § 10 lit. c ABV lediglich «verglaste Vorbauten zu
Wohnraum» in Anspruch nehmen könnten. Eine solche Einschränkung ergibt sich
weder aus dem Wortlaut der genannten Verordnungsbestimmung noch aus den
Wärmedämmvorschriften der Baudirektion. Einen Hinweis, wonach das Ausnüt-
zungsprivileg nicht auf Wohnbauten beschränkt ist, liefern auch die nachstehend
unter Erwägungsziffer 5.4 genannten Verwaltungsgerichtsentscheide (vgl. dort; 2.
Absatz).
5.4 Zu Recht nicht bestritten wird von der Vorinstanz, dass die in Frage stehen-
de Anbaute von den baulichen Gegebenheiten her als Wintergarten qualifiziert wer-
den kann. Im Entscheid VB.2008.00012 (bestätigt mit VB.2008.00135,
www.vgrzh.ch) hatte sich das Verwaltungsgericht mit der Frage auseinanderzuset-
zen, was unter «verglasten Balkonen, Veranden und Vorbauten» im Sinne von § 10
lit. c ABV zu verstehen sei. Es gelangte zum Schluss, dass es sich bei Balkonen und
Veranden begrifflich um Fassadenvorsprünge oder Anbauten handle. Auch der vom
Verordnungsgeber verwendete Begriff der Vorbaute setze voraus, dass «an ein da-
hinter liegendes Hauptgebäude angebaut» werde.
Das Verwaltungsgericht hat sich in den vorgenannten Entscheiden auch dazu
geäussert, welches Verhältnis zwischen den in § 10 lit. c ABV erwähnten verglasten
Bauteilen und den zugehörigen anrechenbaren Räumen bestehen müsse. In dieser
Hinsicht hat es festgehalten, dass die Delegationsnorm von § 255 Abs. 3 PBG dem
Verordnungsgeber lediglich erlaube, der Wohnlichkeit oder der Arbeitsplatzgestal-
tung dienende Nebenräume als nicht anrechenbar zu erklären. Als verglaste Balko-
ne, Veranden und Vorbauten im Sinne von § 10 lit. c ABV könnten daher nur solche
Räume qualifiziert werden, die in räumlicher und funktionaler Hinsicht als den anre-
chenbaren «Wohn- und Arbeitsräumen» untergeordnet erscheinen. Aus dieser Fest-
stellung ergibt sich, was vorstehend unter Erwägungsziffer 5.3 bereits vorwegge-
nommen wurde, dass das Ausnützungsprivileg von § 10 lit. c ABV nach Auffassung
des Verwaltungsgerichtes nicht auf Wohngebäude beschränkt ist. Eine solche Be-
schränkung wäre denn auch mit dem Normzweck von § 10 lit. c ABV – dem Energie-
sparen – unvereinbar.
Was die erwähnte funktionale Unterordnung betrifft, ist nicht zu übersehen,
dass der als Wintergarten zu nutzende Teil der ehemaligen Geleiseeinhausung an-

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nähernd die halbe Fläche des im Gebäudeinnern von der Rekurrentin geführten Bar-
/Buchhandlungsbetriebs erreicht. Der geplante Wintergarten ist indessen im Ver-
hältnis zum gesamten streitbetroffenen Gebäude zu sehen, weshalb von einem den
anrechenbaren Wohn- und Arbeitsräumen untergeordneten Bauteil ausgegangen
werden kann.
5.5 Auch von der baulichen Ausgestaltung her steht nichts entgegen, die in Fra-
ge stehende Anbaute als verglaste Vorbaute im Sinne von § 10 lit. c ABV zu be-
trachten. Diesbezüglich ist, welche Auffassung der Rekursinstanz vom Verwaltungs-
gericht in den vorgenannten Entscheiden indirekt bestätigt wurde, auf den von der
Baudirektion herausgegebenen «Vollzugsordner Energie» abzustellen. In diesem
den Gemeinden als Hilfsmittel für den praktischen Vollzug der Energiegesetzgebung
dienenden Nachschlagewerk wird bestimmt, dass «verglaste Balkone, Veranden und
Vorbauten», um das Privileg von § 10 lit. c ABV in Anspruch nehmen zu können,
vertikale Bauhüllenteile aufweisen müssten, die zu mindestens 70 Prozent als ver-
glaste Elemente (Fenster, Fenstertüren, Glasfaltwände etc.) ohne übermässigen
Rahmenanteil ausgebildet seien. Dieser Anforderung wird in casu genügt. Keine
Rolle spielt, dass das Dach im Bereich des als Wintergarten zu nutzenden Teils der
Anbaute weitgehend nicht (mehr) aus Glas, sondern aus Blech besteht.
6.1 Eine eher singuläre Besonderheit besteht vorliegend darin, dass ein winter-
gartenähnliches Gebilde gegeben ist, das aufgrund der vorgesehenen Nutzung als
Restaurationsfläche mechanisch be- und entlüftet werden muss. Solche Anlagen
sind nach § 29 Abs. 2 BBV I mit einer Wärmerückgewinnung auszurüsten. Eine sol-
che ist demgemäss auch beim streitigen Projekt geplant. Es wird sich daher – in den
kühlen Jahreszeiten – so verhalten, dass kalte Aussenluft angesogen und hernach
der Anbaute – nach dem Durchlaufen des Wärmetauschers – erwärmte Luft zuge-
führt wird. Hierin ist jedoch keine nach § 10 lit. c ABV die Annahme einer ausnüt-
zungsprivilegierten Anbaute ausschliessende (aktive) heiztechnische Installation zu
erblicken. Vielmehr wird lediglich, was für sich betrachtet energieneutral ist, die Ab-
kühlung kompensiert, die ohne Wärmerückgewinnung einträte.
6.2 Nicht energieneutral ist die vorgesehene mechanische Be- und Entlüftung
insofern, als das Ansaugen der Aussenluft und die Zufuhr der erwärmten und gerei-
nigten Abluft in die fragliche Anbaute den Einsatz von elektrisch betriebenen Venti-
latoren erfordert. Dies ist hinzunehmen. Wenn es aufgrund der wie erwähnt Verord-
nungscharakter aufweisenden Wärmedämmvorschriften der Baudirektion mit Bezug
auf die Frage, ob eine dem Energiesparen dienende Vorbaute gegeben sei, allein
auf die Beschaffenheit des zugehörigen (Haupt-)Gebäudes ankommt, so muss zu-
folge Fehlens einer eindeutig entgegenstehenden Vorschrift auch der bei der fragli-
chen Vorbaute anfallende Energiebedarf für eine aufgrund der Nutzung notwendige
Lüftungsanlage unberücksichtigt bleiben.
6.3 Annähernd einer (aktiven) Beheizung käme gleich, wenn während der Heiz-
periode der Durchgang vom beheizten Bar-/Buchhandlungsbetrieb zur fraglichen
Anbaute über grössere Zeiträume hinweg offenstünde und Letztere daher indirekt
mitbeheizt würde. Dieser Effekt träte insbesondere dann ein, wenn die bestehende
Lüftungsanlage im Innen-Restaurationsraum mit Überdruck arbeiten sollte, was bei
Gastwirtschafträumen – zur Vermeidung von Gerüchen aus Küche und Abortanlagen
– zumeist notwendig ist. Beim rekurrentischen Betrieb besteht diesbezüglich aller-

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dings insofern ein eingeschränktes Erfordernis, als keine eigentliche Küche besteht
und die WC-Anlagen relativ abgeschieden sind. Gleichwohl ist, da sich die Druck-
verhältnisse der bestehenden Lüftungsanlage im Gebäudeinnern problemlos verän-
dern liessen, zu verhindern, dass eine solche indirekte Beheizung der fraglichen
Anbaute eintreten könnte. Es muss daher mit einer geeigneten Schliessvorrichtung,
die nicht deaktiviert werden kann, sichergestellt werden, dass die in Frage stehende
Durchgangstüre selbsttätig ins Schloss fällt.
7.1 Unter der vorgenannten Voraussetzung kann die im Streit stehende Anbau-
te als von der Anrechnung an die Ausnützungsziffer ausgenommene verglaste Vor-
baute im Sinne von § 10 lit. c ABV qualifiziert werden.