zh_baurekursgericht · BRKE IV Nr. 0157/1993 · 1993-11-04 · de
Nutzungsplanung. Quartiererhaltungszone. Voraussetzungen für die Festsetzung einer solchen.


BRKE IV Nr. 157/1993 vom 4. November 1993 in BEZ 1994 Nr. 4
2. ... Die streitige, anstelle der vormaligen zweigeschossigen Wohnzone W2
geschaffene, sich über eine Fläche von rund 250 x 120 m erstreckende Quartierer-
haltungszone erfasst insgesamt 8 Gebäude, die über eine Stichstrasse erschlossen
werden. Bei dreien der vier südwestlich dieser Strasse stehenden Bauten handelt es
sich um abgetreppte 2- bzw. 3-geschossige Mehrfamilienhäuser mit Flachdächern
und (teilweise) Attikageschossen. Das vierte Gebäude ist wie die drei nordöstlich
der Strasse situierten rekurrentischen Bauten von einem durchgehenden Flachdach
überdeckt und weist wie diese ein anrechenbares Untergeschoss, jedoch 3 statt
bloss 2 Vollgeschosse auf. Innerhalb des sich verschmälernden nördlichen Berei-
ches des erfassten Gebietes steht ein 6-geschossiges Mehrfamilienhaus.
...
5. a) Gemäss dem anlässlich der Gesetzesrevision vom 1. September 1991 neu
eingefügten § 50a PBG umfassen Quartiererhaltungszonen "in sich geschlossene
Ortsteile mit hoher Siedlungsqualität, die in ihrer Nutzungsstruktur oder baulichen
Gliederung erhalten oder erweitert werden sollen" (Abs. 1). Die Bau- und Zonenord-
nung kann die nämlichen Regelungen treffen wie für Kernzonen (Abs. 2).
Die Gemeinde X. hat von der ihr in § 48 Abs. 1 PBG eingeräumten Möglichkeit,
Quartiererhaltungszonen festzusetzen, u.a. bezogen auf das eingangs angespro-
chene Gebiet Gebrauch gemacht und die folgenden zugehörigen Bauordnungsvor-
schriften erlassen:
"5. Quartiererhaltungszonen
5.1 Bauvorschriften
1 Die nach einheitlichen Grundsätzen entstandenen Ueberbauungen sind in
ihrer Erscheinung und ihrem architektonischen Ausdruck zu erhalten.
2 Bauliche Massnahmen haben sich gut in die bestehenden Ueberbauungen
einzufügen und sind den grundsätzlichen Gestaltungsmerkmalen unterzu-
ordnen.
3 Es sind Vergrösserungen, die in einem angemessenen Verhältnis zum
heutigen Bauvolumen stehen, zulässig.
5.2 Dachgestaltung
Die bestehenden Dachformen bilden ein wesentliches Gestaltungselement.
Sie sind zu erhalten.
5.3 Nutzweise
Es gelten die Nutzungsvorschriften für Wohnzonen gemäss § 52 PBG."
...

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c) Die Rekurrenten sprechen der festgesetzten Quartiererhaltungszone die ge-
nügende rechtliche Grundlage zu Recht nicht ab. Sie halten jedoch dafür, dass in
dem in Frage stehenden Gebiet die erforderlichen Voraussetzungen für diesen Zo-
nentypus nicht gegeben seien. Die Quartiererhaltungszone bedinge ein flächenmäs-
sig grösseres als das hier erfasste Gebiet.
Diese Auffassung findet im Gesetz keine Stütze. Der Begriff Quartier wird zwar
oftmals mit demjenigen des Stadtviertels gleichgesetzt und zumeist für grössere Ge-
bietseinheiten verwendet. Das Baurecht hat aber von jeher unter diesem Begriff
auch kleinere zusammenhängende Bereiche verstanden, die einerseits von ihrer
Nutzung und der Art der Zugänglichkeit her und andererseits aufgrund ihrer Topo-
graphie bzw. ihrer architektonischen Gegebenheiten eine gewisse Einheit bilden.
Auch in Dörfern ist daher von Wohn- und Industriequartieren die Rede, ohne dass
diese zwangsläufig eine grössere räumliche Ausdehnung aufweisen müssten. § 50a
PBG verwendet im übrigen den Begriff "Quartier" nicht, sondern spricht präziser von
Ortsteilen. Darunter lassen sich ohne weiteres auch Teilbereiche kleinerer Gemein-
den subsumieren. Hätte der Gesetzgeber die Anwendbarkeit von Quartiererhal-
tungszonen auf grössere Gebietseinheiten beschränken wollen, so wäre dies zwei-
fellos durch eine entsprechende Formulierung zum Ausdruck gebracht worden. Die
flächenmässig beschränkte Ausdehnung des vorliegend in Frage stehenden Gebie-
tes steht demnach einer Quartiererhaltungszone nicht entgegen.
d) Erforderlich ist mithin lediglich, dass die fraglichen Ortsteile "in sich ge-
schlossen" sind und sich durch eine hohe Siedlungsqualität auszeichnen.
In sich geschlossen sind Ortsteile, wenn sie als gegenüber dem baulichen Um-
feld klar abgrenzbare Einheiten erkennbar sind. Die im weitern erforderliche "hohe
Siedlungsqualität" ergibt sich nach dem Gesetzeswortlaut aus dem Vorhandensein
einer besonderen baulichen Gliederung oder einer besonderen Nutzungsstruktur.
Das erste Kriterium bezieht sich vornehmlich auf die Stellung der Bauten zueinander
sowie auf Kubatur und Baumassen-Verteilung. Die besondere Nutzungsstruktur liegt
in der Durchmischung und allenfalls in der Anordnung verschiedener Nutzungen;
ferner aber auch in einer besonders einheitlichen Nutzung oder einer gleichmässi-
gen Nutzungsintensität (z.B. besonders geringe Ausnützung und damit verbunden
grosse Gebäudeumschwünge). Nicht erforderlich ist, dass der fragliche Ortsteil
Schutzwürdigkeit im Sinne eines Kernzonengebietes aufweise oder annähernd er-
reiche. Auf eine dahingehende Qualität der Bauten kommt es nach den diesbezügli-
chen Äusserungen in der vorberatenden PBG-Kommission (Protokoll S. 514 ff., 540
ff. und 565 f.) und den (allerdings spärlichen) Voten im Kantonsrat gerade nicht an
(Kantonsratsprotokoll S. 13229, 13311 und 13340). Schutzwürdige Ortsbilder im
heimatschutzrechtlichen Sinne sind einer Kernzone und nicht einer Quartiererhal-
tungszone zuzuweisen, welche nur bauliche oder nutzungsmässige Strukturen er-
fassen will, an deren Erhaltung ein öffentliches Interesse besteht. Damit dieses Inte-
resse bejaht werden kann, muss es sich um bauliche Gliederungen oder Nutzungs-
strukturen handeln, die qualitativ deutlich über dem Durchschnitt sonstiger Ueber-
bauungen liegen, indem sie sich etwa durch ein erkennbares einheitliches Konzept
auszeichnen. Nur wenn eine solche Siedlungsqualität vorliegt, ist das auch unter
dem Aspekt der Eigentumsgarantie erforderliche öffentliche Interesse an der Fest-
setzung einer Quartiererhaltungszone und den mit dieser verbundenen Beschrän-
kungen der Eigentümerbefugnisse gegeben. Ein bloss "in sich geschlossener

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Ortsteil" ohne herausragende Merkmale allein genügt noch nicht.
e) Hier steht ein Wohnquartier zur Beurteilung, das zwar entgegen der rekur-
rentischen Auffassung als "in sich geschlossen" bezeichnet werden kann und dank
der Ausrichtung auf eine keinen Durchgangsverkehr aufweisende Strasse und der
Nähe eines kleinen Waldstückes eine gewisse Wohnqualität aufweist. Indessen ist
anhand der am Lokaltermin festgestellten baulichen Gegebenheiten nicht erkennbar,
inwiefern eine besonders gute Gliederung der Baukörper oder eine irgendwie positiv
herausragende Nutzungsstruktur gegeben sein soll. Soweit die Vorinstanz zur Be-
gründung der streitigen Festlegung auf das Vorhandensein "übergrosser" Gebäude-
abstände verweist, so gilt dies zur Hauptsache nur für die rekurrentischen Gebäude,
nicht aber für die südwestlich der Strasse stehenden Bauten. Umgekehrt sind als
Terrassen genutzte Flachdächer, welche die Vorinstanz als Zeichen der besonderen
Wohnqualität im fraglichen Gebiet anführt, nur bei den unterhalb der Strasse befind-
lichen und auch dort nicht bei sämtlichen Bauten vorhanden. Die durchgehenden
Flachdächer der übrigen von der Quartiererhaltungszone erfassten Bauten werden
nicht in diesem Sinne genutzt. Der Art der Bedachung kommt unter dem Aspekt der
Siedlungsqualität ohnehin keine oder höchstens eine untergeordnete Bedeutung zu.
Mit dem Vorhandensein von Flachdächern allein lässt sich die streitige Festlegung
nicht begründen. Ohne rechtliche Bedeutung ist in diesem Zusammenhang der von
den Vertretern der Vorinstanz erwähnte Umstand, dass dank der vorhandenen
Flachdächer auf den rekurrentischen Gebäuden und der Gebäudeabstände von der
hangwärts vorbeiführenden Y.-Strasse aus eine gewisse "Talsicht" gewährleistet sei.
Als Mittel des Aussichtsschutzes darf die Quartiererhaltungszone nicht eingesetzt
werden, da sie solchen Zwecken höchstens reflexweise, nicht aber primär dient. An
den genannten Feststellungen ändert nichts, dass die Absicht des Gemeindege-
setzgebers, auf den fraglichen Gebäuden die Errichtung zumindest von steilen
Satteldächern zu verhindern, nach den am Lokaltermin festgestellten
topographischen und baulichen Gegebenheiten als planerisch durchaus vertretbar
erscheinen könnte. Die vorhandene Kubatur der rekurrentischen Gebäude würde bei
Ausschöpfung der maximalen Firsthöhe zwangsläufig zu grossen, namentlich im
Vergleich zu den nordöstlich angrenzenden Einfamilienhäusern negativ auffallenden
Steildächern führen. Um dem zu begegnen, ist das Instrument der
Quartiererhaltungszone indessen nicht erforderlich. Vielmehr kann die Gemeinde
aufgrund der Ermächtigung in § 49 Abs. 1 lit. d in Verbindung mit § 52 PBG auch
bezogen auf gewöhnliche Wohnzonen Vorschriften über die Dachgestaltung
erlassen, sofern sich dies sachlich rechtfertigen lässt. Da sich dieses Ziel demnach
mit weniger einschneidenden Mitteln ebenfalls erreichen lässt, erweist sich insoweit
die Festsetzung einer Quartiererhaltungszone als unverhältnismässig, planerisch
unzweckmässig und unzulässig.
Die Vorinstanz macht sodann zur Begründung der streitigen Festlegung gel-
tend, die fraglichen, vor rund 20 - 30 Jahren entstandenen Gebäude seien "typisch
für die damalige Architektur" und würden in derselben Ausgestaltung bzw. mit den-
selben "übergrossen Gebäudeabständen" aus wirtschaftlichen Gründen in der heu-
tigen Zeit nicht mehr erstellt. Mit diesen Ausführungen und namentlich mit dem Hin-
weis auf die Entstehungszeit der Bauten wird nicht eine "hohe Siedlungsqualität" im
Sinne von § 50a PBG, sondern allenfalls eine qualifizierte Bausubstanz und damit
eine Heimatschutzfrage angesprochen. Die Erhaltung der sich nach vorinstanzlicher
Ansicht durch eine "einheitliche Architektur-Sprache" auszeichnenden Ueberbauung
kann nicht mit der Festsetzung eines hiefür nicht vorgesehenen Zonentypus erfol-

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gen, sondern müsste gegebenenfalls durch eine entsprechende Schutzanordnung
im engeren Sinne (Schutzverordnung oder Schutzverfügung) erfolgen. Vor dem Hin-
tergrund des mit der Revision des Planungs- und Baugesetzes verfolgten Prinzips
der "Verdichtung nach Innen" ist der Zweck der Quartiererhaltungszone im übrigen
nicht darin zu sehen, die (weitere) bauliche Nutzung der erfassten Grundstücke we-
sentlich zu unterbinden; es soll lediglich eine vorhandene besondere Quartierstruk-
tur in ihrer Eigenart nicht zerstört werden; dies wäre etwa dann der Fall, wenn in un-
ternutzten Gebieten bestehende Gebäude abgebrochen und durch wesentlich grös-
sere statt den baulichen Gegebenheiten angepasste zusätzliche Baukörper ersetzt
würden. Ungereimtheiten können sich auch aufgrund bestehender, die vorhandenen
Gebäude anschneidender Baulinien ergeben, indem Neubauten diese zu beachten
hätten und hiedurch eine bisher einheitliche Fassadenflucht zerstört würde (vgl. Pro-
tokoll der PBG-Kommission, S. 515, 543). Mit der Quartiererhaltungszone kann wie
in Kernzonen für solche Fälle das Bauen auf die Baulinie oder auf bestehende Bau-
fluchten vorgeschrieben werden (§ 50a Abs. 2 in Verbindung mit § 50 Abs. 2 PBG).
Wollte allerdings mit dem neuen Zonentypus eine bestehende Unternutzung, wie sie
offenbar bei den rekurrentischen Grundstücken vorhanden ist, perpetuiert werden,
so müsste hiefür ein - vorliegend nicht vorhandenes - überwiegendes öffentliches In-
teresse gegeben sein. Abgesehen davon, dass in dem hier in Frage stehenden Ge-
biet keine überdurchschnittliche Struktur besteht, würde sich durch eine allfällige
Vergrösserung (d.h. Verbreiterung) der rekurrentischen Gebäude jedenfalls dann
nichts wesentliches ändern, wenn auf diesen Gebäuden nicht auch, was wie erwähnt
mit anderen Mitteln erreichbar ist, gleichzeitig markante Steildächer errichtet wür-
den.
f) Als unzweckmässig erweist sich die streitige Festlegung auch deshalb, weil
die Quartiererhaltungszone nicht der Erhaltung der Bausubstanz dient. Solches lässt
diese Zonenart sowenig zu wie die Kernzonen. Hier wie dort ist es zulässig, beste-
hende Gebäude abzubrechen. Im Gegensatz zu Kernzonen ist der Abbruch von Ge-
bäuden in Quartiererhaltungszonen nicht einmal bewilligungspflichtig (§ 309 Abs. 1
lit. c PBG). Ihren Zweck kann die Quartiererhaltungszone mithin nur erfüllen, wenn
für den Fall der Beseitigung eines Gebäudes die Voraussetzungen für einen Neubau
genügend umrissen sind. Hiezu kann die Gemeinde die nämlichen Regelungen tref-
fen wie bei Kernzonen (§ 50a Abs. 2 PBG). So können Stellung, Höhenlage, Masse
und - mit Einschränkungen - Erscheinung der Bauten näher geordnet werden. Denk-
bar ist auch, stattdessen die Abstände und die Geschosszahl oder allenfalls die zu-
lässige Gebäudehöhe festzulegen. Ein Minimum an diesbezüglichen Vorschriften
muss jedenfalls erlassen werden, damit die baulichen Möglichkeiten ausreichend
umschrieben sind.
Diesen Erfordernissen genügen die von der Gemeinde X. erlassenen, vor-
stehend im Wortlaut wiedergegebenen Bauvorschriften nicht. Ziff. 5.1 Abs. 3 BauO,
wonach "Vergrösserungen, die in einem angemessenen Verhältnis zum heutigen
Bauvolumen stehen, zulässig" sind, stellt das Ausmass der zulässigen Vergrösse-
rungen der Baukuben zu sehr in das Ermessen der Bewilligungsbehörde und ist zu
unbestimmt. Als fragwürdig erweisen sich auch die Anordnungen in Ziff. 5.1 BauO,
wonach die vorhandenen Bauten in ihrer Erscheinung und ihrem architektonischen
Ausdruck zu erhalten seien (Abs. 1) und sich bauliche Massnahmen "gut" in die vor-
handene Ueberbauung einzufügen hätten (Abs. 2). Anders als bei Kernzonen, wo
Gründe des Heimatschutzes dies generell rechtfertigen, erlaubt es die Quartiererhal-

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tungszone nur in sehr eingeschränktem Umfang, die grundsätzliche Beibehaltung
des äusseren Erscheinungsbildes der erfassten Bauten an sich vorzuschreiben.
Dies mag ausnahmsweise etwa dort angehen, wo der fragliche Ortsteil gerade we-
gen einer bestimmten (einheitlichen) und sich von sonstigen Ueberbauungen abhe-
benden (Fassaden-)Gestaltung als in sich geschlossene Einheit erscheint. Wo dies
nicht der Fall ist, sind Anordnungen über die Erscheinung der Bauten in einer Quar-
tiererhaltungszone unzulässig. Besondere Gestaltungsanforderungen im Sinne von
§ 238 Abs. 2 PBG dürfen denn auch, da dieser Zonentypus keine Objekte des Hei-
matschutzes erfasst, nicht verlangt werden; anwendbar ist vielmehr die allgemeine
Einordnungsvorschrift von § 238 Abs. 1 PBG. Die Bewahrung des Erscheinungsbil-
des eines im erfassten Gebiet allenfalls vorhandenen schutzwürdigen Einzelobjektes
mit dem fraglichen Zonentypus bzw. den zugehörigen Vorschriften wäre unzulässig;
hiezu hätte eine entsprechende Schutzverfügung zu ergehen. Insoweit ist der gene-
relle Verweis in § 50a Abs. 2 PBG auf die bei Kernzonen möglichen Regelungen
(unter anderem über die Erscheinung der Bauten; § 50 Abs. 2 PBG) zu pauschal
und mit Sinn und Zweck der Norm nur beschränkt vereinbar.
Da dem vorliegend zu beurteilenden Gebiet ein besonderes, einheitliches Über-
bauungsbild fehlt, geht Ziff. 5.1 BauO über den Zonenzweck hinaus; die Norm kann
daher keinen rechtlichen Bestand haben. Eine Einschränkung gilt hinsichtlich der -
das Erscheinungsbild mitprägenden - Dachgestaltung. Zu diesbezüglichen Regelun-
gen sind die Gemeinden in allen Bauzonen und damit auch in der Quartiererhal-
tungszone befugt. Ziffer 5.2 BauO, wonach die in den Quartiererhaltungszonen be-
stehenden Dachformen zu erhalten seien, ist insoweit nicht zu beanstanden. Dies
ändert aber nichts daran, dass die von der Gemeinde X. für die Quartiererhaltungs-
zonen festgesetzten Bauvorschriften insgesamt unzweckmässig sind.
Diese Erwägungen führen bezogen auf das fragliche Gebiet zur Aufhebung der
festgesetzten Quartiererhaltungszone.