zh_baurekursgericht · BRGE IV Nr. 0012/2014 · 2013-08-30 · de
Gebäudeversicherung. Revisionsschätzung. Kriterien. Ermessen der Gebäudeversicherung.


BRGE IV Nr. 0012/2014 vom 20. Februar 2014 in BEZ 2014 Nr. 25
In casu wurde ein Gebäude mit einer Versicherungssumme von Fr.
785'000.-- bewertet. Die Rekurrierenden verlangten rekursweise eine Bewer-
tung mit Fr. 738 200.--.
Aus den Erwägungen:
2. Beim streitbetroffenen Gebäude handelt es sich um ein im Jahr 1996
erstelltes, einseitig angebautes Einfamilienhaus mit Garage. Es wurde am 10.
Dezember 1996 erstmals geschätzt und mit Fr. 537 600.-- versichert (Stand
Versicherungsindex 840 Punkte). Nach dem Einbau einer Dusche mit WC im
Dachgeschoss wurde das Gebäude am 25. Februar 2002 neu eingeschätzt und
mit Fr. 594 000.-- versichert (Indexstand 900 Punkte). Anfangs 2013 verlangten
die Rekurrierenden im Hinblick auf eine geplante bauliche Erweiterung eine
Neubewertung, worauf das Gebäude am 8. Februar 2013 neu eingeschätzt und
mit einer Versicherungssumme von Fr. 853 000.-- bewertet wurde (Indexstand
1025 Punkte). Aufgrund der dagegen erhobenen Einsprache erfolgte am 29.
Mai 2013 eine nochmalige Schätzung und die Versicherungssumme wurde mit
Fr. 810 000.-- festgelegt. Auch hiergegen erhoben die Rekurrierenden
Einsprache, worauf am 20. August 2013 die Schätzung überprüft und das
Gebäude mit einer Versicherungssumme von Fr. 785 000.-- bewertet wurde,
was den Rekurrierenden mit dem vorliegend angefochtenen Einsprache-
entscheid vom 30. August 2013 eröffnet wurde.
3.1 Die Rekurrierenden begründen die von ihnen verlangte
Versicherungssumme von Fr. 738 200.-- wie folgt: Auszugehen sei von der
Versicherungssumme von Fr. 674 200.-- im Jahr 2009 (Indexstand 1025
Punkte). Sodann seien die im April 2013 getätigten Investitionen von Fr. 40
000.-- für den Einbau von zwei Dachgauben und Fr. 10 000.-- für den Anbau
eines Balkons zu addieren. Vom Jahr 2008 zum Jahr 2009 sei der
Versicherungsindex um 55 Punkte angepasst worden. Der Baukostenindex
habe sich in diesem Zeitraum um 0,5 % erhöht. Somit sei die Teuerung von
2009 bis 2013 in den 55 Indexpunkten bereits enthalten. Die Vorinstanz habe
indes eine nochmalige Bauteuerung von rund 6,3 % resp. Fr. 46 800.--
hochgerechnet und somit die Bauteuerung zweimal berücksichtigt. Die
Versicherungssumme von Fr. 738 200.-- entspreche im Gegensatz zu der von
der Vorinstanz berechneten Summe einem orts- und marktüblichen Baupreis
von Fr. 639.--/m3.
3.2 Die Vorinstanz führt aus, mit den Schätzungen müsse sichergestellt
werden, dass ein Gebäude gegebenenfalls so, wie es bestanden habe, von
Grund auf wieder aufgebaut werden könne. Dazu seien die Kosten zu ermitteln,
die für die Erstellung eines gleichen Gebäudes am Tag der Schätzung

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erforderlich seien (§ 25 Abs. 2 GebVG). Mit den ca. alle 15 Jahre erfolgenden
Revisionsschätzungen (§ 24 Abs. 1 GebVG) soll sichergestellt werden, dass
dieser Versicherungsschutz für alle Gebäude über die Zeit gewahrt bleibe. Über
die allgemeinen Anpassungen der Versicherungssummen anhand des
Baukostenindex könne dies nicht für alle Gebäude sichergestellt werden. Bei
Revisionsschätzungen seien deshalb – sofern nötig auch ohne dass bauliche
Veränderungen stattgefunden hätten – objektbezogene Anpassungen an die
Entwicklung der Baukosten vorzunehmen, welche durch den generalisierten
Modus per Festsetzung des Baukostenindex unberücksichtigt geblieben seien.
Solche Anpassungen seien insbesondere bei Einfamilienhäusern sowie
Industrie- und Bürobauten nötig, denn der Baukostenindex bestimme sich
anhand eines Wohnblocks mit 23 Wohnungen, bei dem die durchschnittliche
Bauteuerung auf Grund anderer Kostenstruktur höher oder tiefer ausfalle.
Vorliegend könne somit nicht auf die vorbestehende Schätzung von 2002
abgestellt und diese einzig um ausgewiesene Kosten für die bauliche
Wertvermehrung erhöht werden. Vielmehr müsse die neue Schätzung
unabhängig und autonom erfolgen.
Ein mit dem infrage stehenden Gebäude vergleichbares, freistehendes
Wohnhaus sei aufgrund der Erfahrungen des Schätzers mit ca. Fr. 750.--/m3 zu
versichern. Gemäss Statistik der GVZ (Stand Juli 2010) seien die Wohnhäuser
im Bezirk Affoltern mit einem Volumen von 900-1099 m3 durchschnittlich mit Fr.
800.--/m3 versichert. Im ganzen Kanton seien es Fr. 825.--/m3. Bei der
Schätzung vom 20. August 2013 sei für das einseitig angebaute Gebäude ein
spezifisches Einsparungspotential von Fr. 63 000.-- gegenüber einer Erstellung
als freistehendes Gebäude ermittelt worden (ca. Fr. 62.--/m3 Gebäudevolumen).
Diese Einsparung beinhalte eine zweite Mauerwerkschale, Wärmedämmung,
Verputz, Fensteröffnungen und Fenster mit Rollladen für die angebaute
Längsmauer. Unter dem Wert von Fr. 785 000.-- könne das Gebäude nicht
versichert werden, ansonsten sei der Wiederaufbau im Totalschadenfall nicht
gesetzeskonform sichergestellt. Die Differenz von Fr. 46 800.-- zu der von den
Rekurrierenden beantragten Versicherungssumme ergebe sich aus der
erläuterten objektbezogenen Anpassung an die Entwicklung der Bauteuerung
für die Zeitspanne seit der letzten Schätzung vom 25. Februar 2002.
3.3.1 Im Schätzungsverfahren sind der Neuwert und der Zeitwert des
versicherten Gebäudes aufgrund der ortsüblichen Baupreise festzustellen (§ 25
Abs. 1 GebVG). Der Neuwert ist der Kostenaufwand, der für die Erstellung
eines Gebäudes gleicher Art, gleicher Grösse und gleichen Ausbaues am Tag
der Schätzung erforderlich ist (Abs. 2). Der Zeitwert ist der Neuwert abzüglich
Wertverminderungen, die infolge Alters, Abnützung oder anderer Gründe
eingetreten sind (Abs. 3). Die Gebäude werden in der Regel zum Neuwert
versichert; in bestimmten Fällen erfolgt die Versicherung zum Zeitwert (§§ 35 f.
GebVG). Ändern sich die Baukosten erheblich, passt die Anstalt die
Versicherungswerte ohne neue Schätzung für alle Gebäude dem neuen Stand
der Baukosten an (§ 27 GebVG). Diese allgemeinen Anpassungen erfolgen
durch eine Indexierung der Versicherungswerte und dienen dazu, bei starker
Bauteuerung eine Unterversicherung zu verhindern. Eine Anpassung erfolgt,
wenn sich der Baukostenindex gegenüber der letzten Anpassung um über 5%
verändert hat (§ 19 Vollzugsbestimmungen für die Gebäudeversicherung). Der

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Versicherungsindex der GVZ basiert auf dem Zürcher Index der
Wohnbaupreise, der anhand eines bestimmten Mehrfamilienhauses mit 23
Wohnungen in Zürich-Schwamendingen («Indexhaus») ermittelt wird.
Von den allgemeinen, teuerungsbedingten und indexbasierten
Anpassungen der Versicherungswerte sind die einzelfallbezogenen
Revisionsschätzungen zu unterscheiden. Diese werden auf Verlangen des
Gebäudeeigentümers durchgeführt – z.B. bei Änderung an bestehenden
Bauten – oder von Amtes wegen, in der Regel alle 15 Jahre oder wenn eine
Unter- oder Überversicherung vermutet wird (§§ 23 f. GebVG). Die
Revisionsschätzung hat somit auch zur Aufgabe, eine frühere Schätzung
anzupassen, wenn sie sich, ohne dass eine bauliche Veränderung erfolgt ist,
als unzutreffend herausstellt, sei es, dass frühere Schätzungen falsch waren
oder gewisse Bauteile vom Index nicht oder ungenügend erfasst worden sind.
Es handelt sich um Einzelschätzungen des jeweiligen Gebäudes, unabhängig
vom zuletzt geltenden Versicherungswert.
3.3.2 Vorliegend wurde auf Veranlassung der Rekurrierenden
richtigerweise eine Revisionsschätzung vorgenommen. Die Rekurrierenden
verkennen, dass diese nicht auf dem bisherigen Versicherungswert basieren
muss, sondern eine autonome Schätzung darstellt. Der Versicherungswert lässt
sich nicht auf die von den Rekurrierenden propagierte Weise herleiten. Es
genügt nicht, den bisherigen Basiswert aufzuindexieren und die Investitionen zu
addieren. Abgesehen davon übersehen die Rekurrierenden, dass seit der
letzten Anpassung des GVZ-Indexes im Jahre 2009 der Index der
Wohnbaupreise von 1030,7 (1. April 2009) auf 1060,9 (1. April 2013) gestiegen
ist (+ 2,9 %), wobei damit die Teuerung für ein grösseres Mehrfamilienhaus
(Indexhaus) und nicht für ein einseitig angebautes Einfamilienhaus wie
dasjenige der Rekurrierenden reflektiert wird.
3.3.3 Schätzungen, z.B. betreffend den Verkehrswert von Liegenschaften,
sind eine besondere Art der Sachverhaltsermittlung. Bei der Überprüfung von
Schätzungen im Rekursverfahren ist trotz der grundsätzlich vollen Kognition bei
der Überprüfung der Sachverhaltsfeststellung (§ 20 Abs. 1 lit. b VRG)
Zurückhaltung geboten, sofern die Schätzungen auf Fachwissen und einer
anerkannten Methode beruhen. Das gilt in ausgeprägtem Mass dort, wo sich
Schätzungen auf ein Gutachten stützen (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin
Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2.
A., 1999, § 20 Rz. 14; vgl. auch: BGr, 7. Oktober 2009, 2C_421/2008, E. 2.2.2.,
mit Hinweisen; Alfred Kölz/Isabelle Häner, Verwaltungsverfahren und
Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 2. A., 1998, Rz. 644 f.; Ulrich Häfe-
lin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., 2010, 473
f. mit Hinweisen; BGE 133 II 35, E. 3; BGE 130 II 449, E. 4.1, mit Hinweisen).
Die Gebäudeversicherung verfügt in Sachen Gebäudeschätzungen über
spezielle Fachkenntnisse. Ihr steht diesbezüglich ein besonderes Ermessen zu
und das Baurekursgericht soll sich auf die Beurteilung der aus Fachleuten
zusammengesetzten Schätzungsorgane (§ 29 GebVG) abstützen können.
Ausserdem sind Schätzwerte keine exakten Werte, zumal praxisgemäss eine
schematische Berechnungsmethode aufgrund von Kubikmeterpreisen für

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vergleichbare Objekte zur Anwendung gelangt. Sodann ist eine vorsichtige
Schätzung angezeigt, um im Schadensfall eine Unterdeckung zu vermeiden.
Dementsprechend auferlegt sich das Baurekursgericht in eigentlichen
Schätzungsfragen Zurückhaltung. Es greift nur dann ein, wenn das Ergebnis
einer Gebäudeschätzung ausserhalb eines gewissen, der Gebäudever-
sicherung zuzugestehenden Toleranzbereiches liegt.
3.3.4 Das streitbetroffene Gebäude wurde durch den Hauptschätzer des
Bezirkes Horgen geschätzt. Der daraufhin festgesetzte Versicherungswert
weicht um lediglich ca. 6 % vom beantragten Wert ab. Der Kubikmeterpreis liegt
mit ca. Fr. 680.--/m3 im Bereich der Bandbreite der von den Rekurrierenden
eingereichten «Richtwerte für die Bestimmung des Neuwertes». Gemäss
Gebäudedaten ist beim rekurrentischen Gebäude von einem dem heutigen
Standard entsprechenden Ausbau und dementsprechend von der Bauklasse IV
gemäss Richtwerttabelle auszugehen. Dafür werden – Stand 2003 – Baukosten
von Fr. 575-700.--/m3 veranschlagt. Von 2003 bis 2013 ist der
Wohnbaupreisindex um 18 % angestiegen. Ausserdem liegt den Richtwerten
von 2003 noch die Kubaturberechnung nach SIA-Norm 116 zugrunde, die
inzwischen durch die SIA-Norm 416 abgelöst wurde. Die nach SIA-Norm 416
resultierenden kleineren Gebäudevolumen führen zu 10-12 % höheren Kubik-
meterpreisen. Unter Berücksichtigung der seit 2003 angefallenen Teuerung und
der von der SIA-Norm 116 abweichenden, der SIA-Norm 416 entsprechenden
Kubaturberechnung der Gebäudeversicherung resultieren aktuell höhere
Richtwerte, so dass ein Preis von 680.--/m3 heute am unteren Ende der
Bandbreite liegen dürfte.
Vergleichsweise kann auch der Kubikmeterpreis gemäss Zürcher
Wohnbaupreisindex herangezogen werden. Dieser betrug im April 2013 für
Mehrfamilienhäuser Fr. 731.72/m3. Die Baukosten von Einfamilienhäusern
liegen darüber. In der Literatur findet sich sodann für Einfamilienhäuser des
untersten Qualitätsniveaus ein Kubikmeterpreis von Fr. 600.--/m3 und für
Gebäude mit normalem Standard ein solcher von Fr. 800-1000.--/m3
(Preisbasis 2009, Kubatur gemäss SIA-Norm 416; Kaspar Fierz, Immobilien-
ökonomie und Bewertung von Liegenschaften, 2011, Anhang III, S. 734).
Somit erweist sich der von der Rekursgegnerin ermittelte Versicherungs-
wert als nachvollziehbar und plausibel. Die von den Rekurrierenden angestellte
Berechnung ist aus den oben genannten Gründen nicht geeignet, diesen
Versicherungswert in Frage zu stellen. Über die unzulängliche Herleitung des
Versicherungswertes hinaus vermögen sie auch nicht substantiiert darzulegen,
weshalb ein orts- und marktüblicher Baupreis von Fr. 639.--/m3 gelten soll. Die
von der Rekursgegnerin festgesetzte Versicherungssumme von Fr. 785 000.--
ist somit nicht zu beanstanden.