zh_baurekursgericht · BRGE II Nrn. 0009-0012/2025 · 2025-01-28 · de
Erschliessung gemäss Sonderbauvorschriften

Bauvorhaben im Geltungsbereich von Sonderbauvorschriften. Zu beurteilen waren eine Haupterschliessung gemäss Stammbaubewilligung sowie eine Ersatzzu-/ ausfahrt gemäss Projektänderung. Die rechtlichen und tatsächlichen Anforderungen an Erschliessungen müssen auch bei einer gestaffelten Realisierung auf den einzelnen Baufeldern eingehalten sein.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung
G.-Nrn. R2.2022.00120, R2.2022.00122, R2.2022.00123 und R2.2024.00059
BRGE II Nrn. 0009/2025 – 0012/2025
Entscheid vom 28. Januar 2025
Mitwirkende Abteilungspräsident Frank Martin Kessler, Baurichter Daniel Willi, Baurichte-
rin Marlen Patt, Gerichtsschreiberin Sara Zermatten
in Sachen Rekurrierende
R2.2022.00120 und R2.2024.00059
1. A,
2. B,
beide vertreten durch […]
R2.2022.00122
1. C AG,
2. Erbengemeinschaft D, bestehend aus:
2.1.
2.2.
3. E,
alle vertreten durch […]
R2.2022.00123
F,
vertreten durch […]
gegen Rekursgegnerinnen
R2.2022.00120, R2.2022.00123 und R2.2024.00059
1. Baukommission X,
Nr. 1 vertreten durch […]
2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach,
8090 Zürich
3. G AG,
Nr. 3 vertreten durch […]
R2.2022.00122
1. Baukommission X,
Nr. 1 vertreten durch […]
2. G AG,

Nr. 2 vertreten durch Rechtsanwalt […]
betreffend R2.2022.00120 und R2.2022.00123
Beschluss der Baukommission vom 5. Mai 2022 und Gesamtverfügung der
Baudirektion Kanton Zürich Nr. BVV 21-1906 vom 30. März 2022; Baubewil-
ligung für drei Mehrfamilienhäuser bzw. strassenpolizeiliche und lärmrechtli-
che Bewilligung, […]
R2.2022.00122
Beschluss der Baukommission vom 5. Mai 2022; Baubewilligung für drei
Mehrfamilienhäuser, […]
R2.2024.00059
Beschluss der Baukommission vom 7. März 2024 und Gesamt-verfügung der
Baudirektion Kanton Zürich Nr. BVV 21-1906_P1 vom 22. Februar 2024;
Baubewilligung für drei Mehrfamilienhäuser bzw. strassenpolizeiliche und
lärmrechtliche Bewilligung (Projektänderung), […]
_______________________________________________________
hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 5. Mai 2022 erteilte die Baukommission X der G AG die
baurechtliche Bewilligung für den Neubau von drei Gebäuden und einer ge-
meinsamen Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 an der H-Strasse
bzw. am J-Weg in X. Gleichzeitig wurde die im koordinierten Verfahren er-
gangene Gesamtverfügung Nr. BVV 21-1906 der Baudirektion Kanton Zürich
vom 30. März 2022 namentlich betreffend Erteilung der strassenpolizeilichen
sowie lärmrechtlichen Bewilligung eröffnet.
B.
Hiergegen wandten sich A und B (hernach: Rekurrentschaft 1) mit gemein-
samer Rekursschrift vom 10. Juni 2022 an das Baurekursgericht des Kan-
tons Zürich und beantragten die Aufhebung des genannten Beschlusses und
der Gesamtverfügung. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die
kommunale sowie kantonale Vorinstanz zurückzuweisen; unter Kosten- und
R2.2022.00120 Seite 2

Entschädigungsfolgen zulasten der Rekursgegnerschaft (G.-Nr.
R2.2022.00120).
Gegen die genannten Bewilligungen wandte sich auch F (hernach: Rekur-
rentin 2) mit Rekursschrift vom 13. Juni 2022 und beantragte deren Aufhe-
bung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekursgegner-
schaft (G.-Nr. R2.2022.00123).
Gegen die kommunale Baubewilligung vom 5. Mai 2022 erhoben sodann
auch die C AG, D und E (hernach: Rekurrentschaft 3) Rekurs mit Eingabe
vom 13. Juni 2022 und beantragten deren Aufhebung, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Rekursgegnerschaft. Eventualiter sei die
Sache zur Neubeurteilung an die kommunale Vorinstanz zurückzuweisen
(G.-Nr. R2.2022.00122).
C.
Mit Verfügungen jeweils vom 16. Juni 2022 wurden die Rekurseingänge mit
den G.-Nrn. R2.2022.00120 und R2.2022.00123 vorgemerkt und die Ver-
nehmlassungsverfahren eröffnet.
Mit Eingaben vom 18. bzw. 19. Juli 2022 liess sich die Baudirektion verneh-
men und beantragte die Abweisung der Rekurse, unter Kosten- und Entschä-
digungsfolgen zulasten der Rekurrierenden. Zur Begründung verwies sie auf
die Mitberichte des Tiefbauamtes (TBA), Fachstelle Lärm und Recht, vom
4. und 6. bzw. 12. und 13. Juli 2022.
Mit Eingaben vom 22. Juli 2022 liess sich die kommunale Vorinstanz jeweils
vernehmen und schloss darin auf Abweisung der Rekurse, soweit darauf ein-
zutreten sei; unter Kostenfolge zulasten der Rekurrentschaft 1 bzw. der Re-
kurrentin 2.
Mit Eingaben vom 22. Juli 2022 reichte die private Rekursgegnerin jeweils
ihre Vernehmlassung ein und beantragte die Abweisung der Rekurse; unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrentschaft 1 und der
Rekurrentin 2.
R2.2022.00120 Seite 3

Mit Repliken vom 16. und 17. August 2022 und Dupliken vom 2., 9. und
13. September 2022 hielten die Parteien jeweils an ihren Anträgen fest.
Mit Triplik vom 28. September 2022 und Quadruplik vom 5. Oktober 2022
liessen sich die Rekurrentschaft 1 und die private Rekursgegnerin erneut
vernehmen.
D.
Mit Verfügung ebenfalls vom 16. Juni 2022 wurde der Rekurseingang mit der
G.-Nr. R2.2022.00122 vorgemerkt und als vorsorglich eingereicht behandelt.
Demzufolge wurde dieses Rekursverfahren einstweilen sistiert.
Mit Verfügung vom 13. September 2022 wurde vom Eintritt der Ebengemein-
schaft D, bestehend aus den Erben 2.1 und 2.2, in das Rekursverfahren mit
der G.-Nr. R2.2022.00122 Vormerk genommen.
E.
Mit Verfügung vom 3. Oktober 2022 wurden die Rekursverfahren mit den
G.-Nrn. R2.2022.00120 und R2.2022.00123 von Amtes wegen sistiert, bis
eine der Parteien die Fortsetzung verlangt, um eine Präjudizierung des Pa-
rallelverfahrens (G.-Nr. R2.2022.00122) zu vermeiden.
Mit Eingabe vom 22. Januar 2024 verlangte die Rekurrentschaft 1 im Ver-
fahren mit der G.-Nr. R2.2022.00120 die Fortsetzung des Rekursverfahrens.
Mit Verfügung vom 8. Februar 2024 wurde dieses Fortsetzungsbegehren ab-
gewiesen, um eine Präjudizierung der Parallelverfahren zu verhindern.
F.
Mit Beschluss vom 7. März 2024 genehmigte die kommunale Vorinstanz eine
Projektänderung betreffend die Erschliessung des Bauvorhabens. Gleichzei-
tig wurde die im koordinierten Verfahren ergangene Gesamtverfügung
Nr. BVV 21-1906_P1 vom 22. Februar 2024 eröffnet, mit welcher namentlich
die strassenpolizeiliche Bewilligung sowie lärmschutzrechtliche Ausnahme-
bewilligung erteilt wurden.
R2.2022.00120 Seite 4

G.
Gegen diese Projektänderung erhoben wiederum A und B mit Eingabe vom
9. April 2024 Rekurs beim Baurekursgericht (hernach: Rekurrentschaft 4).
Sie beantragten, dass die angefochtenen Entscheide aufzuheben seien.
Eventualiter sei die Sache zum Neuentscheid an die kommunale sowie kan-
tonale Vorinstanz zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Rekursgegnerschaft (G.-Nr. R2.2024.00059).
H.
Mit Verfügung vom 11. April 2024 wurde der Rekurseingang mit der
G.-Nr. R2.2024.00059 vorgemerkt und das Vernehmlassungsverfahren er-
öffnet.
Mit Eingaben vom 13. Mai 2024 und 8. Mai 2024 liessen sich die kommunale
Vorinstanz sowie die Baudirektion, unter Verweis auf den Mitbericht des TBA
vom 6. Mai 2024, vernehmen und beantragten die Abweisung des Rekurses
mit der G.-Nr. R2.2024.00059, soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrentschaft 4.
Mit Eingabe vom 13. Mai 2024 reichte die private Rekursgegnerin ihre Ver-
nehmlassung ein und beantragte die Abweisung des Rekurses; unter Kos-
ten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrentschaft 4.
Mit Replik vom 4. Juni 2024 und Dupliken vom 18. und 25. Juni 2024 sowie
vom 1. Juli 2024 hielten die Parteien an den gestellten Anträgen fest.
Mit Triplik vom 11. Juli 2024 und Quadruplik vom 29. Juli 2024 liessen sich
die Rekurrentschaft 4 und die private Rekursgegnerin erneut vernehmen.
I.
Mit Eingaben vom 5. und 14. Juni 2024 verlangte die private Rekursgegnerin
die Fortsetzung der sistierten Rekursverfahren mit den G.-Nrn.
R2.2022.00120, R2.2022.00122 und R2.2022.00123.
Mit Verfügungen vom 18. Juni 2024 wurden die Rekursverfahren mit den
G.-Nrn. R2.2022.00120, R2.2022.00122 und R2.2022.00123 jeweils
R2.2022.00120 Seite 5

antragsgemäss fortgesetzt. Gleichzeitig wurde das Vernehmlassungsverfah-
ren im Rekursverfahren mit der G.-Nr. R2.2022.00122 eröffnet.
Mit Eingabe vom 12. Juli 2024 reichte die private Rekursgegnerin im letztge-
nannten Rekursverfahren ihre Vernehmlassung ein und beantragte die Ab-
weisung des Rekurses; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen sowie soli-
darischer Haftbarkeit zulasten der Rekurrentschaft 3. Mit Eingabe vom
18. Juli 2024 liess sich auch die kommunale Vorinstanz vernehmen und
schloss darin auf Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei;
unter Kostenfolge zulasten der Rekurrentschaft 3. Mit Replik vom 12. August
2024 und Dupliken vom 26. August 2024 und 4. September 2024 hielten die
Parteien an ihren Anträgen fest.
Mit Zwischenentscheid vom 3. September 2024 wurde das Sistierungsbe-
gehren der Rekurrentschaft 3 im Verfahren mit der G.-Nr. R2.2022.00122
abgewiesen.
J.
Am 18. Oktober 2024 führte die 2. Abteilung des Baurekursgerichts im Bei-
sein der Parteien einen Augenschein vor Ort durch.
R2.2022.00120 Seite 6

Es kommt in Betracht:
1.
Die Rekurse beziehen sich auf dasselbe Bauvorhaben und werfen teilweise
die gleichen Rechtsfragen auf. Die vier Rekursverfahren sind daher aus pro-
zessökonomischen Gründen zu vereinigen.
Wo nichts Anderes vermerkt wird, beziehen sich die genannten Aktenstücke
auf jene im Rekursverfahren mit der G.-Nr. R2.2022.00120.
2.
Vorweg ist festzuhalten, dass die Stadt X ihre Bau- und Zonenordnung (BZO)
noch nicht den harmonisierten Baubegriffen angepasst hat. Es ist daher vor-
liegend das Planungs- und Baugesetzt (PBG) in der vor 1. März 2017 gülti-
gen Fassung anwendbar (siehe Übergangsbestimmungen zur Änderung
vom 14. September 2015).
3.1.
Die Bauparzelle Kat.-Nr. 1 im Halte von 4'855 m2 ist gemäss BZO der Stadt
X der Wohnzone mit Gewerbe (Lärm-Empfindlichkeitsstufe [ES] III) zuge-
schieden und liegt im Geltungsbereich der Sonderbauvorschriften Zentrum
Süd (SBV). Sie stösst im Osten an die H-Strasse und im Westen an den L-
Weg bzw. die Sihltal Zürich Uetliberg Bahnlinie (SZU-Bahnlinie). Im Süden
wird sie durch den J-Weg begrenzt und im Norden stösst sie an den I-Weg
sowie an einen Fussweg. Nördlich und südlich davon befinden sich jeweils
überbaute Grundstücke.
Das strittige Bauvorhaben ("N") ist nach den SBV projektiert und ging als
Siegerprojekt aus einem von der Grundeigentümerin durchgeführten Wett-
bewerbsverfahren im Jahre 2019 hervor. Geplant sind je ein langgezogener
Baukörper parallel zur SZU-Bahnlinie bzw. zum Fussgängerweg L-Weg
(Haus 1; sechsgeschossiges Mehrfamilienhaus) sowie zur Staatsstrasse H-
Strasse (Haus 3; fünfgeschossiges Wohn- und Gewerbehaus), welche das
Baufeld in Richtung Ost/West einrahmen und die Neuüberbauung gegen
Lärmimmissionen abschirmen sollen. In der Baufeldmitte ist ein weiterer
Baukörper (Haus 2, viergeschossiges Wohn- und Gewerbehaus plus Attika)
R2.2022.00120 Seite 7

geplant, welcher praktisch parallel zu den anderen beiden Gebäuden geplant
ist, wodurch zwei separate und unterschiedlich gestaltete Aussenräume ent-
stehen. Einerseits der sogenannte Gewerbehof (zwischen den Häusern 2
und 3) und andererseits der Gartenhof (zwischen den Häusern 1 und 2). Der
östliche Gewerbehof besteht aus Erschliessungsflächen, fünf Fahrzeugab-
stellplätzen, 31 Fahrradabstellplätzen sowie drei Pflanzflächen und der west-
liche Gartenhof umfasst einen Rasenhügel mit Zitterpappeln, Spiel- und Sitz-
gelegenheiten, einen Brunnen sowie Gemeinschaftstischen. Die teilweise
zweigeschossige Tiefgaragenzufahrt ist im Bereich der südöstlichen Ecke
des Hauses 2 projektiert; die Garage umfasst 100 Fahrzeugabstellplätze.
Insgesamt sind 81 Wohneinheiten und 1'870 m2 Gewerbeflächen geplant,
wobei die Hälfte der Gewerbefläche auf eine Hotelnutzung im Haus 3 entfällt.
3.2.
Gemäss Stammbaubewilligung vom 5. Mai 2022 soll die Tiefgarage von der
H-Strasse über den J-Weg und von da über den östlichen Gewerbehof er-
schlossen werden. Das nördlich der Bauparzelle gelegene Quartier I-Weg
soll gemäss SBV künftig über den Kreisel M erschlossen werden und verfügt
im heutigen Zeitpunkt noch nicht über eine direkte Ein-/Ausfahrt in die H-
Strasse. Dieses Quartier ist aktuell über eine Zufahrt im Osten des Bau-
grundstückes erschlossen, welche zwischen dem zurückzubauenden Ge-
bäude H-Strasse 22 und der benachbarten Liegenschaft H-Strasse 26 liegt.
Gemäss Stammbaugesuch soll diese Zufahrt aufgehoben werden, kommt
hier doch das Haus 3 zu stehen. Die Erschliessung des I-Weg-Quartiers soll
gemäss Stammbaugesuch inskünftig ebenfalls über den J-Weg sowie den
östlichen Gewerbehof geführt werden und alsdann in den bestehenden I-
Weg münden.
Mit Gesamtverfügung vom 30. März 2022 erteilte die Baudirektion hierfür die
strassenpolizeiliche Bewilligung unter anderem mit der Nebenbestimmung,
dass das Bauvorhaben zwingend mit dem Strassenprojekt zu koordinieren
sei (Dispositiv-Ziffer I. 1. lit. a).
3.3.
Die mit kommunalem Beschluss vom 7. März 2024 bewilligte Projektände-
rung sieht im Wesentlichen eine Ersatzzu-/ausfahrt im Osten des Baufelds
vor (das Haus 3 ist im Vergleich zum Stammbaugesuch rund 3 m kürzer).
Damit soll die bestehende direkte Ein-/Ausfahrt von und zur H-Strasse für
R2.2022.00120 Seite 8

das Quartier I-Weg vorübergehend erhalten und auch der projektierten Tief-
garage als temporäre Zufahrt dienen. Aus Sicht der Bauherrschaft sowie der
Baukommission X ist im Endzustand eine Erschliessung der Bauparzelle
über den J-Weg anzustreben (vgl. nachfolgende Abbildung).
Mit Gesamtverfügung vom 22. Februar 2024 erteilte wiederum die Baudirek-
tion für diese zwei Erschliessungen sowie für eine dritte alternative und von
ihr bevorzugte Erschliessung via Kreisel M die strassenpolizeiliche Bewilli-
gung namentlich unter folgenden Nebenbestimmungen: Die östliche Er-
satzzu-/ausfahrt soll aufgehoben werden, sobald das nördliche I-Wegquar-
tier entsprechend den SBV über den Kreisel M in die H-Strasse erschlossen
wird (Dispositiv-Ziffer I. 1 lit. c). Alternativ zur Erschliessung via J-Weg soll
auch die Tiefgarageneinfahrt via Kreisel M erschlossen werden (Dispositiv-
Ziffer I. 1 lit. d). Während der Gewährung der Ersatzzu-/ausfahrt soll die Er-
schliessung via J-Weg unbefahrbar gemacht werden (Dispositiv-Ziffer I. 1 lit.
e). Die Erschliessung der Überbauung N über die ″provisorische″ Ersatzzu-/
ausfahrt sowie die spätere im Endausbau angestrebte Gebietserschliessung
nach SBV stehe damit in Abhängigkeit zur baulichen Entwicklung des Ge-
biets (Dispositiv-Ziffer I. 1 lit. g).
Mit der Bewilligung für die Projektänderung wurde daher sowohl die (spätere)
Erschliessung über den J-Weg als auch neu eine Ersatzzu-/ausfahrt geneh-
migt. Die Baudirektion bewilligte im Rahmen der Projektänderung zudem
eine (künftige) Erschliessung via Kreisel M.
4.
Die Rekurrierenden sind Eigentümer der angrenzenden Liegenschaften am
I-Weg 2 und 4 (Kat.-Nrn. 2, 3), am J-Weg 1, 3 und 5 (Kat.-Nrn. 4, 5, 6) sowie
an der H-Strasse 28 (Kat.-Nr. 7). Aufgrund dieser nachbarlichen Beziehung
sowie der vorgebrachten Rügen (u.a. mangelhafte Erschliessung, ungenü-
gende Verkehrssicherheit, fehlende Baureife) sind sie mehr als beliebige
Dritte von den angefochtenen Entscheiden betroffen und daher grundsätzlich
zur Rekurserhebung im Sinne von § 338a PBG legitimiert. Da auch die übri-
gen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf deren Rekurse einzutreten.
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5.1.
Die vier Rekurrentschaften rügen mit Blick auf die geplanten Erschliessun-
gen primär diverse Verstösse gegen Art. 11 SBV. Zudem machen sie gel-
tend, dass die Erschliessungen rechtlich nicht gesichert seien, nicht den ver-
kehrstechnischen Anforderungen gemäss Verkehrserschliessungsverord-
nung (VErV) entsprechend ausgebaut und mangels Einhaltung der erforder-
lichen Sichtweiten nicht verkehrssicher seien.
Gegen die Stammbaubewilligung bringen sie zusammengefasst vor, dass
das Erschliessungskonzept keine ausreichende Erschliessung der benach-
barten Parzellen (I-Wegquartier) gewährleiste, zumal die Grundstücke der
Rekurrierenden am I-Weg ihre bisherige privatrechtlich gesicherte Erschlies-
sung über die Bauparzelle verlieren würden. Die künftige Erschliessung der
Parzellen am I-Weg 2, 4, 6 und 8 (Kat.-Nrn. 2, 3, 9, 8) sowie der Liegenschaft
H-Strasse 20 (Kat.-Nr. 10) über den ″O″ und den J-Weg in die H-Strasse sei
weder rechtlich gesichert noch verkehrssicher, da die diese kein Fahrweg-
recht über die private Flurwegparzelle Kat.-Nr. 11 (J-Weg) hätten und die
Sichtweiten auf die übergeordnete H-Strasse nicht eingehalten seien. Auch
die ehemaligen Grundstücke Kat.-Nr. 12, 13 und 14, welche heute Teil der
Bauparzelle seien, hätten kein Fahrwegrecht über den J-Weg. Jedenfalls
fehle es an der erforderlichen Zustimmung der Flurwegeigentümerschaft,
weshalb auch die Erschliessung der Bauparzelle nicht als rechtlich gesichert
gelten könne.
Am J-Weg entstehe zudem ein unzulässiger Mehrverkehr, für welchen dieser
verkehrs- und bautechnisch nicht konzipiert sei. Insbesondere weise dieser
kein Trottoir und eine zu geringe Fahrbreite auf. Für den J-Weg seien im
fraglichen Abschnitt nämlich die technischen Anforderungen einer Zufahrts-
strasse des Typs 3 gemäss Anhang 1 der VErV einzuhalten. Die Fahrbahn-
breite habe daher 4,00 m bis 5,70 m plus Trottoir von 2,00 m und Bankett
von 0,30 m zu betragen. Fraglich sei auch, ob im Bereich der Ein-/Ausfahrt
in die H-Strasse die technischen Anforderungen gemäss Anhang 2 und 3 der
VErV erfüllt seien. In der kantonalen Gesamtverfügung sei zwar festgestellt
worden, dass das Baugrundstück rückwärtig über den J-Weg erschlossen
werde. Nicht geprüft worden sei jedoch, ob die technischen Anforderungen
erfüllt seien. Die Sichtbereiche im Einmündungsbereich J-Weg/H-Strasse
seien jedenfalls aufgrund der vorhandenen Gebäude H-Strasse 26 und 28
nicht gewährleistet. Auch würde die provisorische Erschliessung des nördlich
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der Bauparzelle gelegenen Quartiers über den J-Weg zu unnötig grossen
(Misch-)Verkehrsflächen führen und gegen die Bestimmungen der SBV zur
flächensparenden Erschliessung verstossen.
Die provisorische Erschliessung der Grundstücke am I-Weg über den Ge-
werbehof präjudiziere die Erschliessung über den Kreisel M, da der Druck
zur planerischen und baulichen Umsetzung dieser Erschliessung abnehme.
Die Grundstücke am I-Weg seien gemäss SBV vielmehr über eine Verbin-
dung im Bereich der Parzellen Kat.-Nrn. 10, 15 und 16 mit dem Kreisel M zu
erschliessen. Es bestehe auch die Gefahr, dass die provisorische Erschlies-
sung zur Dauerlösung werde. Gesamthaft betrachtet, fehle es dem Bau-
grundstück an einer rechtsgenüglichen sowie verkehrssicheren Erschlies-
sung und damit an der planungsrechtlichen Baureife.
Gegen die Projektänderung wendet die Rekurrentschaft 4 sodann ein, dass
die Arealerschliessung zwingend an den im Ergänzungsplan der SBV be-
zeichneten Lagen zu erfolgen habe und die gemäss Projektänderung nun-
mehr bewilligte Ersatzzufahrt schon deshalb widerrechtlich sei. Zudem sei
weder die mit der Projektänderung geplante Zufahrt zur projektierten Tiefga-
rage noch die Erschliessung der Parzellen am I-Weg flächensparend. Viel-
mehr würden quartierinterne Verkehrskorridore anstatt durchgrünte Quartier-
höfe geschaffen werden, was in eklatanter Weise gegen das Konzept der
SBV verstosse. Hinzu komme, dass diese ″temporäre Lösung″ zeitlich in kei-
ner Weise befristet werde. Alternative Lösungen für eine Quartierzufahrt, die
den SBV entspreche, seien weder absehbar noch rechtlich gesichert. Gegen
die SBV würden auch die Auflagen der kantonalen Gesamtverfügung vom
22. Februar 2024 verstossen, wonach während der Gewährung der Ersatz-
zu-/Ausfahrt die Erschliessung für die Bauparzelle via J-Weg unbefahrbar zu
machen sei (Dispositiv-Ziff. I. 1. lit. e) und mit der Aufhebung der Ersatzzu-
fahrt die Bauparzelle vorzugsweise via Kreisel M zu erschliessen sei (Dispo-
sitiv-Ziff. I. 1. lit. d). Sie hätten eine Änderung des in den SBV festgesetzten
Erschliessungsregimes zur Folge. Hinzu komme, dass die Ersatzzufahrt §
240 PBG widerspreche.
5.2.
Die kommunale Vorinstanz führt aus, dass das Bauvorhaben auf dem Sie-
gerprojekt ″N″ eines anonymen Wettbewerbes basiere, welches aus städte-
baulichen und architektonischen Überlegungen, den räumlichen
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Dispositionen, dem Freiraum, der Wohn-/Arbeits-/Aufenthaltsqualität und der
Wirtschaftlichkeit einstimmig erkürt worden sei.
Zur Erschliessungsthematik gemäss Stammbaubewilligung hält die kommu-
nale Vorinstanz fest, dass die Liegenschaften entlang des I-Wegs vorüber-
gehend über den J-Weg erschlossen würden. Grund dafür bilde der Um-
stand, dass die heutige, mittels Dienstbarkeit gesicherte Zufahrt über das
Baugrundstück nicht mehr zur Verfügung stehen werde und die nördliche
Quartiererschliessung über den Kreisel M noch nicht realisiert worden sei.
Deren Umsetzung sei aufgrund der bestehenden Parzellierung und Eigen-
tumsverhältnissen von Drittparteien und -projekten abhängig. Bis zur Umset-
zung der in den SBV angestrebten Verdichtung im nördlichen Bereich, stehe
für die Erschliessung der Grundstücke nördlich des I-Wegs einzig der J-Weg
und der projektierte Gewerbehof zur Verfügung. Aus öffentlich-rechtlicher
Sicht sei dieser Umstand bis zur Umsetzung des Strassenprojekts ″Kreisel
K-Strasse″ hinzunehmen. Ansonsten würde die angestrebte Verdichtung
und Aufwertung des Quartiers toter Buchstabe bleiben. Im Rahmen einer
Gesamtbetrachtung des Gebiets und des Ziels der SBV sei es daher zuläs-
sig, temporäre Erschliessungen zuzulassen, welche (noch) nicht dem End-
zustand entsprechen würden. Der J-Weg sei mit einer Fahrbahnbreite von
5,70 m genügend ausgebaut und die Ein-/Ausfahrt im Bereich H-Strasse sei
übersichtlich. Folglich sei die Verkehrssicherheit gewährleistet.
Mit Blick auf die Projektänderung betont die kommunale Vorinstanz erneut,
dass das Projekt ″N″ die erste Etappe im Zuge der Umsetzung der geplanten
Quartiererneuerung bilde und es bis zum Endzustand unumgänglich sei, die
wechselnden Rahmenbedingungen zu berücksichtigen, ansonsten die ange-
strebte Entwicklung aufgrund unterschiedlicher baulicher Absichten der ver-
schiedenen Eigentümer gar nie umgesetzt werden könnte. Es sei daher un-
umgänglich und auch zulässig, dem als Gewerbehof bezeichneten Aussen-
raum vorübergehend eine Erschliessungsfunktion zukommen zu lassen und
hier eine direkte Verbindung zur H-Strasse zu schaffen. Dasselbe gelte be-
züglich der Lage der Einfahrt, ansonsten die gewünschte Aufwertung wäh-
rend Jahren blockiert wäre. Vorübergehende Abweichungen gegenüber den
Quartierzufahrten gemäss SBV seien hinzunehmen. Die gegenüber der
Stammbaubewilligung geänderte Erschliessung sei lediglich eine temporäre
Lösung (Ersatzzufahrt) und nach wie vor flächensparend, weil sich ein er-
heblicher Teil der Erschliessung in der Aussparung im Haus 3 befinde. Im
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Endzustand sei die Ein-/Ausfahrt zur Tiefgarage nahe der vorgesehenen
Quartierzufahrt beim J-Weg. Ob eine Erschliessung über den Kreisel mit den
SBV in Einklang stehe, sei offengelassen worden und werde dannzumal zu
prüfen sein. Die Baudirektion habe mit ihrer Auflage in Dispositiv-Zif-
fer I. 1. lit. d der Gesamtverfügung vom 22. Februar 2024 nur Möglichkeiten
aufgezeichnet, wie eine künftige definitive Erschliessung aussehen könnte.
Mit der in Dispositiv-Ziffer I. 1. lit. e verfügten ″Sperrung″ des J-Wegs komme
dieser Ein-/Ausfahrt in die H-Strasse (vorläufig) nur noch eine höchst unter-
geordnete Bedeutung zu. Da mit dem Anschluss des Quartiers I-Weg via
Kreisel an der H-Strasse der Ersatzanschluss aufzuheben sein werde, sei es
auch mit Blick auf § 240 PBG zulässig, diesen vorläufig zu bewilligen.
Zur Verkehrssicherheit der Ein-/Ausfahrt vom J-Weg in die H-Strasse merkt
die kommunale Vorinstanz zu ihren Erwägungen im Rahmen der Projektän-
derung an, dass eine ungenügende Trottoir-Sichtweite nicht zwingend zur
Aufhebung der Bewilligung führe und es im Ermessen der örtlichen Baube-
hörde liege, dennoch eine Bewilligung zu erteilen und/oder ein allfälliger
Mangel könne mittels Auflagen geheilt werden.
5.3.
Die Baudirektion hält betreffend ihre Gesamtverfügung vom 30. März 2022
und die Erschliessung gemäss Stammbaubewilligung fest, dass an der Ein-
mündungssituation des J-Weges in die Staatsstrasse (H-Strasse) keine An-
passungen möglich seien, da die beidseitig bestehenden Liegenschaften
nicht Bestandteil des Bauvorhabens seien. Aus diesem Grund sei die Er-
schliessung nicht weiter beurteilt worden. Das Baugrundstück sei rückwärtig
über den bestehenden J-Weg erschlossen. Die baupolizeiliche Prüfung be-
schränke sich betreffend Verkehrssicherheit nur auf den Anstossbereich des
Gebäudes Nr. 3 an die H-Strasse. Sie sei hier gegeben.
Mit Blick auf die Gesamtverfügung vom 22. Februar 2024 und ihre Beurtei-
lung der Erschliessung gemäss Projektänderung erklärt die Baudirektion,
dass das Bauvorhaben weder die Verkehrssicherheit noch die Sicherheit des
Strassenkörpers beeinträchtige. Es sei eine ″Ersatzzufahrt″ bewilligt worden,
welche keine Endlösung darstelle und gegenwärtig bereits bestehe. Diese
Aus- und Zufahrt erfülle die technischen Anforderungen vollumfänglich und
sei damit bewilligungsfähig. Im Endzustand seien die in den SBV vorgese-
henen Aus- und Zufahrten anzustreben. Das noch nicht realisierte
R2.2022.00120 Seite 13

Strassenprojekt sei dringend mit dem Bauvorhaben abzustimmen. Auf die
Koordination sei bereits in der Gesamtverfügung vom 30. März 2022 hinge-
wiesen worden. Zur Gewährung der Verkehrssicherheit sei bei der vorüber-
gehenden Ersatzzufahrt zwingend erforderlich, die Erschliessung über den
J-Weg mittels Absperrpfosten unbefahrbar zu machen, was mittels Auflagen
sichergestellt werde.
Ob eine genügende rechtliche Sicherung vorhanden sei, sei weder bei der
Beurteilung der Ein-/Ausfahrt über den J-Weg noch bei der Ersatzzu-/Aus-
fahrt von Belang, da es sich bei beiden Erschliessungen um bestehende
rückwärtige Erschliessungen handle.
5.4.
Die private Rekursgegnerin argumentiert ähnlich wie die kommunale sowie
kantonale Vorinstanz und führt vernehmlassungsweise aus, dass sie auf-
grund der Rekurse gegen die Stammbaubewilligung die Zufahrtssituation
überprüft habe, obwohl die Erschliessung bereits ursprünglich für alle An-
stösser gewährleistet gewesen sei. Das Projekt ″N″ sei dahingehend ange-
passt worden, dass die Lage und der Verlauf der bestehenden Zufahrt von
der H-Strasse zum I-Weg im Wesentlichen unverändert beibehalten werde.
Ein Zusammenhang mit dem Anschluss an den Kreisel M bestehe nicht und
dieser könne von ihr auch nicht beeinflusst werden. Die Lage der Zufahrt
stelle nur einen Zwischenschritt dar, bis zu einem späteren Zeitpunkt der I-
Weg im Sinne der SBV über den Kreisel M erschlossen werden könne. Auch
wenn die Zufahrt nahe des Hauses 3 in den SBV nicht vorgesehen sei,
schliesse diese Vorschrift vorübergehende Erschliessungslösungen nicht
aus. Es sei künftig gleichwohl möglich, wie ursprünglich beabsichtigt, über
den J-Weg zuzufahren und/oder den Anschluss beim Kreisel M zu nutzen.
In beiden Fällen könne der Durchstich beim Haus 3 verschlossen und ander-
weitig genutzt werden. Die Projektänderung wahre die planungsrechtlichen
Grund-sätze. Arealinterne Erschliessungen seien gemäss den SBV ab den
zentralen Zufahrten gefordert und für die Gewerbeflächen notwendig, wes-
halb eine komplett verkehrsfreie Fläche zwischen den Gebäuden ausge-
schlossen sei.
Die kommunale sowie kantonale Vorinstanz hätten die Zufahrt vom J-Weg in
die H-Strasse für die Stammbaubewilligung geprüft und als verkehrssicher
erachtet. Die Frage der Verkehrssicherheit der Ausfahrt vom J-Weg in die H-
R2.2022.00120 Seite 14

Strasse sei aufgrund der Projektänderung nicht mehr relevant, da im heuti-
gen Zeitpunkt weder die Zufahrt zur Überbauung ″N″ noch zum I-Weg über
diesen Anschluss erfolge. Eine Befristung der Ersatzzufahrt sei vorliegend
nicht angezeigt, da die Umsetzung der SBV fakultativ und damit nicht abseh-
bar sei. Angesichts der mit der Entwicklung der weiteren im Perimeter der
SBV liegenden Grundstücke verbundenen Unsicherheiten sei es derzeit we-
der möglich noch erforderlich alternative Lösungen für eine neue Quartierzu-
fahrt zu sichern. Der Kanton gebe im heutigen Zeitpunkt dem Anschluss über
den Kreisel M den Vorzug, halte aber gleichzeitig fest, dass die spätere im
Endausbau angestrebte Gebietserschliessung nach den SBV ″in Abhängig-
keit zur baulichen Entwicklung des Gebiets stehe″. Welche Erschliessungs-
variante dauerhaft umgesetzt werde, hänge damit von der weiteren bauli-
chen Entwicklung des Perimeters der SBV ab. Die Realisierung der geplan-
ten Überbauung ″N″ könne jedenfalls nicht von der Umsetzung der Zufahrt
vom Kreisel M zum I-Weg abhängig gemacht werden, ansonsten diese auf
unbestimmte Zeit blockiert wäre.
6.1.
Sonderbauvorschriften ermöglichen und erleichtern die freiere Überbauung
bestimmter geeigneter Gebiete nach einheitlichen Gestaltungsgrundsätzen;
hierbei kann von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den
kantonalen Mindestabständen abgewichen und die Nutzweise näher um-
schrieben werden. Es ist jedenfalls für die einwandfreie Einordnung und Ge-
staltung, Erschliessung sowie Ausstattung und Ausrüstung der Überbauung
zu sorgen, wobei die Sonderbauvorschriften durch einen Plan ergänzt wer-
den können, welcher die wesentlichen Elemente der erlaubten Überbauung
zeichnerisch wiedergibt (§ 79 f. PBG). Es besteht kein Zwang, nach ihnen zu
bauen, mithin besteht ein Wahlrecht der Grundeigentümerschaft, alternativ
nach den Regeln der Grundordnung zu bauen. Für den Fall einer Erstüber-
bauung nach den Sonderbauvorschriften kann bestimmt werden, dass auch
die weiteren Baubewilligungen an diese gebunden sind (§ 81 PBG; sog. An-
trittsregelung). Sonderbauvorschriften können frühestens fünf Jahre nach ih-
rem Inkrafttreten aufgehoben werden (§ 82 PBG).
6.2.
Die Stadt X bezweckt mit den vom Stadtrat im Jahre 2018 verabschiedeten
und von der Baudirektion im Jahre 2019 genehmigten SBV eine
R2.2022.00120 Seite 15

Nachverdichtung mit hoher Siedlungsqualität im gut erschlossenen Gebiet
Zentrum Süd (Art. 1 Abs. 1 SBV). Zudem soll der öffentliche Strassenraum
der anstossenden H-Strasse aufgewertet werden (Art. 1 Abs. 2 SBV). Unter
dem Aspekt der Siedlungserneuerung werden im Quartier Zentrum Süd ne-
ben einer haushälterischen Nutzung des Bodens auch Frei- und Grünräume
mit hoher Aufenthaltsqualität sowie eine sichere und rationelle Verkehrser-
schliessung angestrebt (Art. 2 SBV). Sie gelten für den im zugehörigen Er-
gänzungsplan bezeichneten Perimeter (Art. 3 SBV). Gemäss Ergänzungs-
plan und zugehöriger Legende sind im Perimeter der SBV drei Arealer-
schliessungen für Motorfahrzeuge vorgesehen, wobei namentlich die Lage
der Ein-/Ausfahrt (dunkelblaues Dreieck), der Quartierzufahrten (hellblau
schraffiert) und der Fussgänger- und Veloerschliessungen (hellblaue
Punkte) verbindlich festgelegt wurde (act. 17.27). Soweit die SBV nichts Ab-
weichendes bestimmen, gilt die BZO der Stadt X; vorgehendes kantonales
und eidgenössisches Recht bleibt vorbehalten (Art. 4 SBV).
Bei über 1'000 m2 grossen Baufeldern kann nach den SBV gebaut werden,
wobei eine Ausnützung von 150 % bis 180 % zulässig ist (Art. 6 SBV); ge-
mäss Art. 28 BZO gilt in der Wohnzone mit Gewerbe eine Ausnützung von
70 %. Im Gegenzug für die im Vergleich zur BZO erhöhte Ausnützung sind
in den SBV bestimmte Bau- und Nutzweisen vorgeschrieben (Art. 5) und es
gelten erhöhte Anforderungen in Bezug auf die Einordnung sowie Gestaltung
(Art. 9 SBV), die Umgebung (Art. 10 SBV), die Erschliessung (Art. 11 SBV)
und die Wohnqualität (Art. 13 SBV). Die planungsrechtliche Umsetzung der
angestrebten Entwicklung soll somit über ein Anreizsystem erfolgen.
Mit Blick auf die angestrebte Erschliessung des Perimeters wird vorgeschrie-
ben, dass die Arealerschliessung für Motorfahrzeuge an den im Ergänzungs-
plan bezeichneten Lagen zu erfolgen hat (Art. 11 Abs. 1 SBV). Die Erschlies-
sung hat möglichst flächensparend und ab den im Ergänzungsplan bezeich-
neten Quartierzufahrten zu erfolgen. Beim Erschliessungskonzept der ein-
zelnen Baufelder ist die ausreichende Erschliessung benachbarter Parzellen
zu berücksichtigen (Art. 11 Abs. 2 SBV). Abfahrten zu Unterniveaugargagen
sind in die Hauptbauten zu integrieren (Art. 11 Abs. 3 SBV). Die im Ergän-
zungsplan bezeichneten Grünraumverbindungen sind als öffentliche Fuss-
wege schwellenfrei anzulegen, rechtlich zu sichern und dauernd zu unterhal-
ten (Art. 11 Abs. 4 SBV).
R2.2022.00120 Seite 16

6.3.
Gemäss Masterplanung Zentrum Süd X wird eine möglichst geschlossene
Überbauung entlang der Immissionsachsen (SZU-Bahnlinie und H-Strasse)
angestrebt. Um den angrenzenden Strassenraum funktional und gestalte-
risch aufzuwerten, wurde vom kantonalen Tiefbauamt und der Stadt X im
Jahre 2017 eine Studie mit verkehrstechnischem Nachweis erarbeitet
(act. 17.34). Die Überbauungen sind ab der H-Strasse über private Quar-
tierstrassen mit öffentlichem Wegrecht zu erschliessen, wobei die im Ergän-
zungsplan bezeichneten Quartierzufahrten gemäss Konzeptplan H-Strasse
Süd vom 18. Juni 2018 zu gestalten sind (act. 17.28 Anhang B und act.
17.27 Legende). Die kurzfristig zu realisierende Umgestaltung des angren-
zenden Strassenraumes inkl. Festlegung eines Radweges soll die Sied-
lungs- und Aufenthaltsqualität sowie die Sicherheit für Fussgänger und Ve-
lofahrer verbessern (act. 17.28 S. 2).
6.4.
Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung ist unter anderem die
genügende Erschliessung des Baugrundstücks (Art. 22 Abs. 2 lit. b des
Raumplanungsgesetzes [RPG] und § 234 PBG), da Bauten und Anlagen nur
auf Grundstücken erstellt werden dürfen, die baureif sind (§ 233 Abs. 1
PBG). Ein Grundstück gilt namentlich dann als erschlossen, wenn es für die
darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist (§ 236
Abs. 1 PBG). Was die genügende Zugänglichkeit im Besonderen anbelangt,
so erfordert diese in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbe-
stimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahr-
zeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG).
Zufahrten müssen für jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1
PBG). Der Regierungsrat erliess hierzu – gestützt auf § 237 Abs. 2 Satz 2
PBG und § 359 Abs. 1 lit. i PBG – die Verkehrserschliessungsverordnung
(VErV), welche die technischen Anforderungen an Zufahrten und Ausfahrten
sowie die Sichtbereiche und die entsprechenden Messweisen regelt.
Die Zugänglichkeit zu einem Grundstück muss nicht nur in tatsächlicher Hin-
sicht genügen, sondern auch rechtlich gesichert sein. Wird ein Zugang über
ein Drittgrundstück geführt, so kann die entsprechende Berechtigung durch
privatrechtliche Vereinbarung – insbesondere durch eine Dienstbarkeit – ein-
geräumt werden. Auch in diesem Fall muss jedoch die dauernde und jeder-
zeitige bestimmungsgemässe Benützung des Zugangs gesichert sein. Da es
R2.2022.00120 Seite 17

sich bei der genügenden Erschliessung des Baugrundstücks um eine not-
wendige Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung handelt, sind
die Verwaltungs- und Verwaltungsrechtspflegebehörden gehalten, die
Frage, ob der privatrechtlich geregelte Grundstückszugang aus öffentlich-
rechtlicher Sicht eine hinreichende Erschliessung darstellt, im Sinne einer
zivilrechtlichen Vorfrage zu prüfen. Im Interesse einer klaren Kompetenzaus-
scheidung rechtfertigt sich allerdings eine gewisse Zurückhaltung bei der
Prüfung von Vorfragen (vgl. Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zü-
rich/Basel/Genf 2014, § 1 Rz. 55 ff.). Die privatrechtliche Regelung des
Grundstückszugangs kann von den Baubehörden und der Rekursinstanz nur
dann als hinreichende Sicherung akzeptiert werden, wenn sich daraus das
Recht zur dauernden und jederzeitigen Benützung des Zugangs klar ergibt.
Trifft dies nicht zu, so ist die Baubewilligung grundsätzlich zu verweigern, bis
sich die Bauherrschaft – nötigenfalls auf dem Zivilweg – einen hinreichenden
Ausweis über ihre Berechtigung am Zufahrtsgrundstück verschafft hat
(VB.2019.00058 vom 18. September 2019, E. 3.2.1.).
7.1.
Die gemäss Projektänderung bewilligte Ersatzzufahrt ist in mehrfacher Hin-
sicht rechtswidrig. Wie vorstehend aufgezeigt wurde, schreiben die SBV
zwingend vor, wie die Baufelder erschlossen werden müssen. Für das vom
strittigen Bauvorhaben eingenommene Baufeld ist darin zwingend die Er-
schliessung ab der H-Strasse über den J-Weg vorgesehen (vgl. act. 17.27).
Folglich verstösst die genehmigte Ersatzzufahrt zwischen dem Kreisel M und
dem J-Weg gegen Art. 11 Abs. 1 SBV (Lage gemäss Ergänzungsplan). Eine
Erschliessung der Bauparzelle im Endzustand via Kreisel M – wie dies die
Baudirektion in Betracht zieht (Dispositiv-Ziffer I. 1. lit. d der Gesamtverfü-
gung vom 22. Februar 2024) – würde ebenfalls den SBV widersprechen. Die
Zufahrt zur projektierten Tiefgarage würde diesfalls nicht direkt bzw. mög-
lichst flächensparend ab den im Ergänzungsplan bezeichneten Quartierzu-
fahrten erfolgen, sondern vielmehr das gesamte östliche Baufeld durchque-
ren (Art. 11 Abs. 2 SBV).
7.2.
Gemäss Rechtsprechung ist eine Tolerierung von Bauten, die planungs- und
baurechtliche Rechtsgüter verletzen zwar zulässig, aber nur in engen Gren-
zen, ist doch eine massenhafte Verletzung von Vorschriften und eine
R2.2022.00120 Seite 18

ausserhalb des geltenden Planungs- und Baurechts liegende rechtsmiss-
bräuchliche Nebenordnung zu vermeiden. Befristete Baubewilligungen für
solche Bauten dürfen nur erteilt werden, wenn der Nachweis erbracht ist,
dass eine vorschriftsgemässe Ausführung oder ein rechtskonformer Standort
nicht möglich sind. Unbedingte Voraussetzung ist sodann, dass eine bau-
rechtskonforme Lösung nicht sofort gefunden werden kann, die Normverlet-
zung aber angesichts des gewichtigen öffentlichen oder privaten Interesses
für eine beschränkte Zeit hingenommen werden kann (VB.2000.00035 vom
7. Juni 2000, E. 3a mit Verweis auf VB.1996.00097 vom 22. August 1996
[nicht publiziert]). Das Provisorium darf in jedem Fall nur so lange bewilligt
werden, als die Realisierung eines gesetzeskonformen Projekts entweder
unmöglich oder für die Bauherrschaft unzumutbar ist (BRKE II
Nr. 0026/1992, E. 3b, in BEZ 1992 Nr. 8; Diener/Wipf, in: Zürcher Planungs-
und Baurecht, 7. Auflage 2024, Hrsg. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Tho-
mas Wipf/Daniel Kunz, Bd. 1, S. 517 f.; VB.2017.00661 und VB.2017.00676
vom 8. Februar 2018, E. 5.2).
Dasselbe muss auch dann gelten, wenn das Bauvorhaben Sonderbauvor-
schriften widerspricht. Hinzu kommt vorliegend, als gemäss Masterplan die
Umsetzung der SBV zwar in Etappen erfolgen kann, d.h. zeitlich und räum-
lich unabhängig voneinander. Allerdings hat die gestaffelte Realisierung auf
den einzelnen Baufeldern in jeder Etappe dem städtebaulichen Konzept (ge-
schlossene Bauweise, halböffentlicher Grün- und Freiraum, Erschliessung
und Lärmschutz) und damit den Anforderungen der SBV zu entsprechen
(act. 17.34 S. 8). Ursprünglich war auf städtebaulich exponierten Baufeldern
mit zum Teil besonderen Erschliessungsanforderungen bzw. erschwerten
Erschliessungsverhältnissen eine Gestaltungsplanpflicht bzw. Gestaltungs-
planoption vorgesehen (act. 17.34 S. 6 f. und S. 8). Auf die Festlegung einer
Gestaltungsplanpflicht, wie sie im Masterplan und im ersten Entwurf der SBV
für das nördliche Teilgebiet (Kreisel M) noch vorgesehen war, wurde indes
verzichtet. Die für die Erschliessung und Etappierung erforderlichen Anfor-
derungen und Auflagen wurden direkt in die SBV aufgenommen und sind im
Baubewilligungsverfahren umzusetzen (act. 17.28 S. 4).
Die Ersatzzu-/ausfahrt wurde von der kommunalen Vorinstanz (als auch von
der Baudirektion) ohne zeitliche Befristung als ″vorübergehende″ Erschlies-
sung, nämlich bis zum Anschluss des I-Wegquartiers über den Kreisel M,
bewilligt. Entgegen der Auffassung der kommunalen Vorinstanz ist ein
R2.2022.00120 Seite 19

solches Vorgehen nicht zulässig: An der (zeitnahen) Umsetzung der SBV im
Perimeter X Zentrum Süd und einer entsprechenden Überbauung der Bau-
parzelle besteht zwar ein erhebliches öffentliches sowie privates Interesse.
Die Schwierigkeit besteht allerdings vorliegend darin, dass ein Verzicht auf
die Ersatzzu/-ausfahrt ohne Realisierung der Erschliessung ab dem Kreisel
M nicht möglich ist, da ansonsten das I-Wegquartier keine Erschliessung
mehr aufweisen würde (vgl. hierzu auch nachfolgend E. 8.1. ff). Ob und
wann die Erschliessung über den Kreisel M realisiert werden soll, ist dabei
jedoch höchst ungewiss. So führte die kommunale Vorinstanz aus, dass die
nördliche Quartierschliessung über den Kreisel M im Zusammenhang mit ei-
ner nachfolgenden Überbauung im nördlichen Teilgebiet des Perimeters
oder im Rahmen der Umgestaltung der H-Strasse realisiert werden soll. Die
private Rekursgegnerin hielt diesbezüglich fest, dass diese künftige Er-
schliessung von ihr nicht beeinflusst werden könne. Die Parteien sind sich
offenbar nicht einig, in welchem Rahmen die Erschliessung über den Kreisel
M realisiert werden soll (Strassenprojekt oder Überbauung nach SBV), ob
sie gegen den Willen der betroffenen Eigentümer umgesetzt werden kann
(ohne Gestaltungsplanpflicht oder Quartierplanverfahren) und wie die Finan-
zierungsverhältnisse aussehen sollen. Aufgrund dessen ist nicht damit zu
rechnen, dass die Grundeigentümer innerhalb des Perimeters der SBV in
absehbarer Zeit – zumal auch keine den Bau der Erschliessung über den
Kreisel M auslösenden Bauabsichten bekannt sind – auf freiwilliger Basis die
Realisierung der noch ausstehenden Quartierzufahrt ab dem Kreisel M er-
stellen werden. Es ist damit völlig offen, für wie lange die bewilligte und den
SBV widersprechende Ersatzzu/-ausfahrt Bestand hätte. Mangels zeitlicher
Befristung besteht die Gefahr, dass anstelle eines vermeintlichen Provisori-
ums ein dauerhaft rechtswidriges sog. ″Providurium″ entsteht.
Der Verstoss gegen die SBV ist sodann von nicht unbedeutendem Ausmass,
wird doch gegen die darin zwingend vorgeschriebene Erschliessungslösung
verstossen. Hinzu kommt, dass die Verweigerung der projektierten Ersatz-
zu-/ausfahrt nicht zur Unüberbaubarkeit der Bauparzelle führt, sondern ein-
zig dazu, dass nicht nach den SBV Vorschriften überbaut werden kann. Die
Tolerierung einer auf unbestimmte Zeit den SBV widersprechende Erschlies-
sung scheidet damit von vornherein aus.
R2.2022.00120 Seite 20

7.3.
Es ist damit festzuhalten, dass die Projektänderung aus den vorstehend ge-
nannten Gründen den SBV widerspricht. Der Beschluss der Baukommission
X vom 7. März 2024 ist somit aufzuheben.
8.1.
Zu prüfen ist nachstehend, ob die kommunale Bewilligung für das Stamm-
bauprojekt zu Recht erteilt worden ist. Die kantonalen Bewilligungen werden
in einem zweiten Schritt geprüft (vgl. nachstehende E. 9.1 ff.).
Die Stammbaubewilligung sieht – wie bereits ausgeführt – eine Erschlies-
sung des Bauareals und des I-Wegquartiers über den J-Weg vor, wobei für
letzteres eine das Bauareal von Norden nach Süden durchquerende Zufahrt
notwendig wäre. Es liegt somit auch hier ein Verstoss gegen Art. 11 Abs. 2
SBV vor (flächensparende Erschliessung).
Beim J-Weg handelt es sich um einen Flurweg, der im Eigentum der anstos-
senden Grundstücke – zu diesen zählt auch die Bauparzelle (vgl. act. 6.3 in
G.-Nr. R2.2023.00123) – steht, wobei die Flurwegparzelle nicht mit einem
Fahrwegrecht zugunsten der im I-Wegquartier gelegenen Grundstücke be-
lastet ist. Die Erschliessung des I-Wegquartiers über den J-Weg ist damit
rechtlich nicht gesichert. Da gemäss Stammbauprojekt die einzige beste-
hende, über das Bauareal führende Erschliessung des I-Wegquartiers auf-
gehoben werden soll, würde dies zu einer ungenügenden Erschliessung des
I-Wegquartiers führen. Zudem ist darin auch ein weiterer Verstoss gegen
Art. 11 Abs. 2 SBV zu erblicken, zumal das Erschliessungskonzept der ein-
zelnen Baufelder eine ausreichende Erschliessung benachbarter Parzellen
gewährleisten muss.
Da die Bauparzelle neu überbaut wird und erheblich mehr Verkehr als bisher
generieren wird, bedarf es grundsätzlich auch für deren Erschliessung über
den J-Weg einer Zustimmung im Sinne des Landwirtschaftsgesetzes (vgl.
nachfolgend).
8.2.
Die kommunale Vorinstanz stellt sich zwar auf den Standpunkt, dass vorlie-
gend mit den SBV auf Stufe Nutzungsplanung eigentümerverbindlich
R2.2022.00120 Seite 21

bestimmt worden sei, dass dem J-Weg Erschliessungsfunktion für das Quar-
tier zukomme. Es sei daher von vornherein unbeachtlich, ob es sich beim J-
Weg (noch) um einen Flurweg handle oder nicht. Eine Zustimmung der Mehr-
heit der Flurwegeigentümer sei daher nicht notwendig. Selbst wenn der in-
nerhalb der Bauzone gelegene und seit Jahrzehnten nicht zweckmässig ge-
nutzte Flurweg nicht aufgehoben werde, könnte der Stadtrat im Falle einer
Nichteinigung, die Bewilligung für eine nicht land- oder forstwirtschaftliche
Nutzung erteilen. Die Aufhebung des Flurwegs bzw. die Streichung im Flur-
wegverzeichnis sei auflageweise zu korrigieren.
Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden: Führen Zufahrten über Flur-
oder Genossenschaftswege, richtet sich deren Benützung nach dem kanto-
nalen Landwirtschaftsgesetz (LG). Flurwege stehen im Gesamteigentum der
Anstösser (§ 108 Abs. 1 LG). Die Benützung solcher Wege durch Flurweg-
eigentümer zu anderen als zu land- oder forstwirtschaftlichen Zwecken be-
darf bei Flurwegen der Zustimmung der Mehrheit der übrigen Eigentümer
(§ 110 Abs. 2 LG). Die Zustimmung ist zu erteilen, wenn der Ausbaustand
des Wegs für den vorgesehenen Gebrauch genügt und dieser den land- oder
forstwirtschaftlichen Verkehr nicht wesentlich beeinträchtigt; vorbehalten
bleibt die Auferlegung einer Entschädigung sowie der Kosten eines allfälligen
Ausbaus (§ 110 Abs. 3 LG). Kommt eine Einigung unter den Flurwegeigen-
tümern nicht zustande, entscheidet der Gemeindevorstand (§ 110 Abs. 4
LG). Sind die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, darf die Zustimmung zur
anderweitigen bzw. nichtland-/forstwirtschaftlichen Benützung des Wegs
durch Gesamteigentümer somit nicht verweigert werden. Demgegenüber
steht Dritten, insbesondere Eigentümern von Grundstücken in der Nähe ei-
nes Flurwegs, gegen Entschädigung bloss einland- und forstwirtschaftliches
Wegrecht zu (§ 111 Abs. 2 LG). Schliesslich wird in § 115 LG festgehalten,
dass Flurwege ganz oder teilweise aufzuheben sind, wenn sie nicht mehr der
land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung dienen (Abs. 1). Die Aufhebung er-
folgt durch den Gemeindevorstand auf Antrag der Mehrheit der unmittelbar
betroffenen Anstösser, während die übrigen Beteiligten anzuhören sind; sie
bedarf der Genehmigung durch die zuständige Direktion (Abs. 2). In einge-
zonten Gebieten kann die Aufhebung im Quartierplanverfahren oder durch
die zuständige Direktion von Amtes wegen erfolgen (Abs. 3).
Die gemäss § 110 Abs. 2 LG erforderliche Zustimmung der Flurwegeigentü-
mergemeinschaft liegt weder für die Bauparzelle noch für das I-Wegquartier
R2.2022.00120 Seite 22

vor und es ist auch nicht damit zu rechnen, dass diese erfolgen wird (Rekur-
rentschaften 2 und 3 haben die Mehrheit). Der Umstand, dass ein Flurweg
gegebenenfalls nicht mehr der Erschliessung land- oder forstwirtschaftlicher
Grundstücke dient, führt nicht automatisch zu dessen Aufhebung, welche
erst die Anwendbarkeit der Bestimmungen des Landwirtschaftsgesetzes ent-
fallen lassen würde. Vielmehr ist dafür das in § 115 LG vorgesehene Verfah-
ren zu beschreiten; Anhaltspunkte für die Durchführung eines solchen Auf-
hebungsverfahrens gibt es vorliegend keine. Es kann auch nicht davon aus-
gegangen werden, dass mit dem Erlass der SBV die Mitwirkung der Anstös-
ser obsolet geworden ist. Eine auflageweise Heilung dieses Erschliessungs-
mangels fällt ausser Betracht, zumal einem allfälligen Entscheid der zustän-
digen Behörde nicht vorgegriffen werden kann. Von einer missbräuchlichen
Verweigerung der Zustimmung durch die Flurweggemeinschaft kann ohne-
hin nicht die Rede sein, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen bzw. die
verkehrstechnischen Anforderungen an die Zufahrt – wie vorliegend – nicht
erfüllt sind (vgl. nachstehende E. 9.1 ff.).
8.3.
Folglich führt auch das Projekt gemäss Stammbaugesuch zu baurechtswid-
rigen Verhältnissen, weil die für das I-Wegquartier und die Bauparzelle vor-
gesehene Erschliessung über den J-Weg mangels Zustimmung im Sinne
des Landwirtschaftsgesetzes nicht rechtlich gesichert ist. Damit ist auch die
Baubewilligung der Baukommission X vom 5. Mai 2022 aufzuheben.
9.1.
Zu prüfen ist sodann, ob die kantonalen Bewilligungen zu Recht erteilt wur-
den.
Mit der Projektänderung wurden – wie einleitend ausgeführt – zwei Erschlies-
sungen beantragt. Die Baudirektion beurteilte mit ihrer Gesamtverfügung
vom 22. Februar 2024 lediglich die Ersatzzu-/ausfahrt aus strassenpolizeili-
cher Sicht neu. Betreffend die Erschliessung über den J-Weg verfügte die
Baudirektion, dass diese während der Gewährung der Ersatzzu-/ausfahrt un-
befahrbar zu machen sei (Dispositiv-Ziffer I. 1 lit. e) und verwies im Übrigen
auf ihre Beurteilung in der Gesamtverfügung vom 30. März 2022 (Dispositiv-
Ziffer I. 1 lit. a). Demzufolge ist die strassenpolizeiliche Bewilligung vom
30. März 2022 integraler Bestandteil derjenigen vom 22. Februar 2024.
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Nachstehend sind die Gesamtverfügungen daher gemeinsam zu überprüfen.
Eine Erschliessung über den Kreisel M wurde weder von der privaten Re-
kursgegnerin beantragt noch ist deren Realisierung geklärt; Dispositiv-Ziffer
I. 1. lit. d erscheint daher höchst fraglich.
9.2.
Vorweg ist auf den notwendigen Ausbaustandard des J-Wegs einzugehen.
Genügt eine bestehende Zufahrt bzw. eine bestehende Ausfahrt den gelten-
den Anforderungen nicht mehr und sollen über diese Zu- oder Ausfahrt wei-
tere Wohneinheiten bzw. Abstellplätze erschlossen werden, stellt sich die
Frage, ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen dies zulässig
ist. Die tatsächlichen Anforderungen an einen genügenden und verkehrssi-
cheren Ausbau der Quartierstrassen gemäss SBV sind vorliegend in
§§ 233 f. PBG, § 240 PBG und der VErV geregelt (vgl. Art. 4 SBV).
Heute sind rund 25 Wohneinheiten über den J-Weg erschlossen. Mit dem
Bauvorhaben soll eine neue Überbauung mit über 80 Wohneinheiten sowie
einer Tiefgarage mit rund 100 Abstellplätzen erstellt werden. Über den I-Weg
sind rund 35 Wohneinheiten erschlossen. Mit dem Bauvorhaben geht folglich
ein erheblicher Mehrverkehr auf dem J-Weg einher, weshalb die Erschlies-
sung der Bauparzelle auch unter dem Gesichtspunkt der technischen Anfor-
derungen und der Verkehrssicherheit überprüft werden muss.
Der J-Weg soll künftig – selbst wenn die Wohneinheiten des I-Wegquartiers
nicht mitgezählt werden – mehr als 100 Wohneinheiten als Erschliessung
dienen. Gemäss Art. 1 Abs. 2 SBV ist für die Strassenraumgestaltung H-
Strasse der Konzeptplan zur Umgestaltung der H-Strasse Süd vom 18. Juni
2018 richtungsweisend (act. 17.28 Anhang B und SBV-Erläuterungen). Da-
rin finden sich auch Angaben zu den Quartiererschliessungen ab der H-
Strasse. Beim J-Weg ist eine Fahrbahnbreite von 5,00 m sowie ein Gehweg
von 2,00 m vorgesehen, was entweder dem Typ 3 (Zufahrtsstrasse 1 oder 2)
oder Typ 4 (Zufahrtsstrasse 2) der VerV entspricht (vgl. Anhang 1 VErV). Der
J-Weg ist heute ca. 5,60 m breit und weist kein Trottoir auf. Er entspricht da-
mit nicht dem im Konzeptplan vorgesehenen Ausbaustandard und auch nicht
der VErV. Der heutige Ausbaustandard würde einzig dann genügen, wenn
davon ausgegangen würde, dass der J-Weg eine sog. Begegnungszone dar-
stellt (vgl. Anhang 1 VErV Typ 2). Anlässlich des Lokaltermins konnte indes
R2.2022.00120 Seite 24

festgestellt werden, dass am J-Weg keine solche ausgeschildert ist. Gemäss
dem besagten Konzeptplan ist auch keine solche geplant. Der J-Weg ist da-
mit zurzeit nicht hinreichend ausgebaut.
9.3.
Das Vorgehen der Baudirektion, die Einmündungssituation des J-Weges in
die H-Strasse deshalb nicht erneut zu beurteilen, weil beidseitig Liegenschaf-
ten stehen würden, die nicht Teil des Bauvorhabens seien und deshalb keine
Anpassungen möglich seien, ist rechtlich nicht haltbar. Gerade weil ein er-
heblicher Mehrverkehr mit dem Bauvorhaben generiert wird, wäre die Ver-
kehrssicherheit im Bereich der Einmündung des J-Wegs in die Staatsstrasse
zu prüfen gewesen.
Die Baudirektion führt in ihrer Gesamtverfügung vom 22. Februar 2024 be-
treffend die strassenpolizeiliche Bewilligung der Ersatzzu-/ausfahrt aus, dass
aufgrund der erlaubten Geschwindigkeit von 50 km/h auf der H-Strasse eine
Sichtweite auf die Fahrbahn von jeweils 50 m zu gewährleisten sei. Die Be-
obachtungsdistanz betrage 2,50 m gemessen ab Fahrbahnrand und die
Sichtbereiche müssten zwischen 0,80 m und 3,00 m hindernisfrei sein. Ent-
lang der Bauparzelle führe ein Gehweg (Schulen, Geschäfte, Haltestellen
des öffentlichen Verkehrs, fahrzeugähnliche Geräte), weshalb es zur Ge-
währleistung der Verkehrssicherheit im Sinne von § 7 lit. c VErV erforderlich
sei, auf diesen Gehweg Sichtweiten von jeweils 15 m zu verfügen.
Vorliegend ist davon auszugehen, dass auch bei der Ausfahrt des J-Wegs in
die H-Strasse diese Sichtweiten eingehalten sein müssten, zumal sich die
Situation hier nicht anders präsentiert. Insbesondere verläuft auf dieser Höhe
ebenfalls ein Gehweg und eine regionale Radfahrerverbindung (vgl. kommu-
naler Richtplan, Verkehrsplan vom 2. Dezember 1998 und regionaler Richt-
plankarte Verkehr vom 12. Dezember 2023). Aufgrund der grenzabstands-
widrigen Liegenschaften an der H-Strasse 22 und 26 können die Sichtweiten
auf den Gehweg sicherlich nicht und jene auf die Fahrbahn möglicherweise
nicht vollumfänglich gewährleistet werden (vgl. act. 13.3 in R2.2024.00059).
9.4.
Gesamthaft betrachtet ist die Rüge der ungenügenden Verkehrssicherheit
mit Blick auf den J-Weg begründet. Eine abschliessende Prüfung der Ver-
kehrssicherheit der Ersatzzu-/ausfahrt drängt sich nicht auf, zumal diese
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Erschliessung für eine sonderbauvorschriftskonforme Überbauung von vorn-
herein ausscheidet. Dennoch sind die beiden Gesamtverfügungen in Gut-
heissung der Rekurse aufzuheben, zumal die verkehrstechnischen, von der
kantonalen Vorinstanz zu prüfenden Anforderungen an den J-Weg nicht er-
füllt sind.
10.1.
Abschliessend ist festzuhalten, dass keine der bewilligten Erschliessungen
vollumfänglich den planungsrechtlichen Festlegungen und den verkehrs-
technischen Anforderungen entspricht, weshalb dem streitgegenständlichen
Baufeld die Baureife abzusprechen ist. Daher sind die angefochtenen Ent-
scheide in Gutheissung der Rekurse mit den G.-Nrn. R2.2022.00120,
R2.2022.00122, R2.2022.00123 und R2.2024.00059 aufzuheben.
Bei diesem Verfahrensausgang erübrigt es sich, die weiteren Rügen im De-
tail zu behandeln. Im Hinblick auf ein allfälliges Folgeprojekt ist betreffend
die Anforderungen an Frei- und Grünräume (Art. 10 SBV) sowie die erforder-
lichen Abstände (Art. 8 SBV) bemerkungsweise das Folgende festzuhalten:
10.2.
Die Rekurrierenden machen geltend, dass die arealinterne Freifläche durch
die gewählte Überbauungsstruktur mit drei in Nord-Süd-Richtung verlaufen-
den Baukörpern in einem nicht vertretbaren Ausmass reduziert sei. Durch
den Zentralbau werde der Quartierhof in einen Gewerbehof mit Verkehrsflä-
chen und einen Gartenhof mit einem bepflanzten Erdhügel über dem versie-
gelten Boden zweigeteilt. Es würden schlauchartige Innenhöfe entstehen,
statt des in den SBV vorgezeichneten grosszügigen Quartierhofs. Zudem
werde die verbleibende Freifläche ihres ursprünglichen Zwecks beraubt und
zu einer Verkehrsfläche zweckentfremdet. Dies sei unzulässig und verstosse
klar gegen die SBV.
Die Umgebungs- und Freiraumgestaltung ist gemäss SBV auf unterschiedli-
che Generationen auszurichten und hat damit differenziert zu erfolgen
(Art. 10 Abs. 1 SBV). Das Freiraumgefüge besteht aus durchgrünten Quar-
tierhöfen, Grünraumverbindungen sowie Strassen- und Wegen. Diese müs-
sen zusammenhängend durchlässig gestaltet und mit einem öffentlichen
Wegerecht gesichert werden (Art. 10 Abs. 2 SBV). In den im Ergänzungsplan
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grün bezeichneten Quartierhöfen sind nur besondere und unterirdische Ge-
bäude zulässig. Unterirdische Gebäude sind zulässig, wenn von der Quar-
tierhof-Fläche mind. 20 % nicht unterkellert sind und die Pflanzung hoch-
stämmiger Bäume nachgewiesen wird (Art. 10 Abs. 3 SBV). Die im Ergän-
zungsplan bezeichneten Quartierhöfe sind als gemeinschaftliche Grün- und
Freiflächen sowie als Spiel- und Ruheflächen mit unterschiedlicher Aufent-
haltsqualität zu gestalten und dauernd zu erhalten (Art. 10 Abs. 4 SBV). Ver-
siegelte Flächen sind auf das erforderliche Minimum zu beschränken und
insbesondere für Wege und ausgewiesene Spielflächen zulässig (Art. 10
Abs. 5 SBV).
Mit der Rekursgegnerschaft ist festzuhalten, dass die Lage der Quartierhöfe
und der Grünraumverbindung sowie die mögliche Bebauung im Ergänzungs-
plan schematisch dargestellt wurde (act. 17.27). Eine kammartige Gebäu-
destruktur, wie sie im Ergänzungsplan zu finden ist, wurde mit den SBV somit
nicht zwingend vorgeschrieben. Ein mittig angeordneter Baukörper verstösst
daher nicht per se gegen die nach SBV angestrebte Überbauungsstruktur.
Die lärmschutzbedingte Grundidee, wonach längliche Baukörper entlang der
H-Strasse und SZU-Bahnlinie erstellt werden sollen, wird mit der vorliegend
gewählten Anordnung der Baukörper jedenfalls umgesetzt.
Zu bemerken ist jedoch, dass die aussenliegenden Erschliessungsflächen
der 2,5-Zimmer-Wohnungen im mittigen Haus 2 nicht zur Quartierhof-Fläche
gezählt werden können; ebenso wenig die privaten Vorgärten und zugehöri-
gen Blumenrabatten (vgl. act. 17.13). Aufgrund der Anordnung und Nutz-
weise der nicht unterbauten Fläche dürfte der Nachweis, dass hochstam-
mige Bäume gepflanzt werden können, beim streitgegenständlichen Bauvor-
haben kaum gelingen (act. 22). Mit einem mittig platzierten Baukörper dürfte
es bedeutend schwieriger sein, einen hinreichend grossen, ökologisch und
qualitativ wertvollen Quartierhof zu kreieren. Gesamthaft betrachtet fällt der
öffentliche Frei- und Grünraum wohl eher zu schmal aus, ob dieser so den
an einen Quartierhof zu stellende Anforderungen hinsichtlich der Aufent-
haltsqualität (Art. 2 SBV) genügt, muss hier aufgrund des Verfahrensaus-
gangs nicht abschliessend beurteilt werden.
10.3.
Die Rekurrierenden sind sodann der Auffassung, dass der kommunale Mehr-
höhenzuschlag vorliegend zur Anwendung gelange, zumal dieser in den
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SBV nicht explizit ausgeschlossen worden sei. Die projektierten Bauten wür-
den die Bestimmungen über den kommunalen Mehrhöhenzuschlag verletz-
ten.
Für Gebäudeteile, welche die für die Regelüberbauung zulässige Gebäude-
höhe überschreiten, sind § 4 Abs. 2 PBG zufolge die Grenz- und Gebäude-
abstände um das Mass der Mehrhöhe zu vergrössern. Der kommunale Mehr-
höhenzuschlag findet Anwendung, wenn im betreffenden Gebiet die für die
Regelüberbauung geltende Gebäudehöhe vergrössert wird und der kommu-
nale Mehrhöhenzuschlag in der BZO oder den SBV nicht ausdrücklich aus-
geschlossen wurde (Fritzsche/Berz, in: Zürcher Planungs- und Baurecht,
7. Auflage 2024, Hrsg. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel
Kunz, Bd. 2, S. 1334).
Gemäss Art. 28 BZO beträgt die zulässige Gebäudehöhe in der Wohn- und
Gewerbezone (WG) 14,00 m und die Firsthöhe 4,00 m; erlaubt sind vier Voll-
geschosse sowie ein Dachgeschoss. In den SBV wird eine Gesamthöhe von
18,00 m zugelassen, wobei die Geschosszahl innerhalb dieser Höhe frei
wählbar ist (Art. 8 Abs. 1 SBV). Für die geschlossene Bebauung entlang der
H-Strasse und der Sihltal Zürich Uetliberg Bahn (SZU) ist der Grenzbau mit
einem Untergeschoss und mindestens zwei Obergeschossen ohne Zustim-
mung des Nachbarn zulässig (Art. 8 Abs. 2 SBV). Zudem sind Flachdächer
vorgeschrieben (Art. 8 Abs. 3 SBV). Die arealinternen Grenz- und Ge-bäu-
deabstände können bis auf die kantonalrechtlichen Mindestmasse herabge-
setzt werden, wenn wohnhygienisch und feuerpolizeilich einwandfreie Ver-
hältnisse sowie die Anforderungen an die Verkehrserschliessung erfüllt sind
(Art. 8 Abs. 4 SBV). Der grosse Grenzabstand und der Mehrlängenzuschlag
finden keine Anwendung (Art. 8 Abs. 5 SBV).
Aus Art. 8 Abs. 1 SBV folgt, dass innerhalb der Gesamthöhe mehr als vier
Vollgeschosse realisiert werden dürfen. Selbst wenn daraus im Vergleich mit
der Grundordnung ein grösseres Bauvolumen resultiert, kann daraus nicht
geschlossen werden, dass der Mehrhöhenzuschlag vorliegend hätte ange-
wendet werden müssen, zumal mit den SBV gleichzeitig Abstandserleichte-
rungen gewährt werden sollten und gerade eine Verdichtung angestrebt wird
(act. 17.28 S. 4).
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In Art. 8 SBV wird sodann der Begriff der Gesamthöhe verwendet, während
§ 4 Abs. 2 PBG in der hier anwendbaren Fassung auf die Gebäudehöhe ab-
stellt (gemäss § 4 Abs. 3 nPBG stellt hingegen auf die Fassadenhöhe ab).
Die SBV wurde gemäss dem Planungsbericht nach Art. 47 RPV vom 12. Juli
2018 so formuliert, dass sie möglichst wenig durch die Harmonisierung der
Baubegriffe betroffen werden. In allfällig betroffenen Formulierungen werden
die ″alten″ Begriffe gemäss PBG in der Fassung bis 28. Februar 2017 ver-
wendet (act. 17.28 S. 1). Da Art. 8 SBV die zulässige Gesamthöhe festlegt,
ist folglich davon auszugehen, dass diese nicht mit der Gebäudehöhe gleich-
zusetzen ist. Die ″Gesamthöhe″ ist gemäss § 281 nPBG der grösste Höhen-
unterschied zwischen dem höchsten Punkt der Dachkonstruktion und den
lotrecht darunterliegenden Punkten auf dem massgebenden Terrain
(§ 281 nPBG). Dieser Begriff kann als Summe aus der bisherigen ″Gebäu-
dehöhe″ und der bisherigen ″Firsthöhe″ verstanden werden. Er kann daher
auch nicht mit der ″Fassadenhöhe″ im Sinne von § 278 nPBG gleichgesetzt
werden. Der Begriff der ″Gesamthöhe″ wurde bisher in § 58 PBG verwendet
und auch als ″grösste Höhe″ bezeichnet. Daraus folgt, dass in den SBV der
Mehrhöhenzuschlag zwar nicht explizit ausgeschlossen wurde, für die Be-
messung eines allfälligen Mehrhöhenzuschlags fehlt es vorliegend jedoch
am massgeblichen Parameter (Fassaden- bzw. Gebäudehöhe), weshalb mit
der kommunalen Vorinstanz davon auszugehen ist, dass kein Mehrhöhen-
zuschlag zur Anwendung gelangen kann.
11.1.
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten jeweils zu einem Drittel der pri-
vaten Rekursgegnerin, der Baukommission X und der Baudirektion Kanton
Zürich aufzuerlegen (§ 13 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]).
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-
gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-
nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-
baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier
ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr
in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV
VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein
grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG,
3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.).
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Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (finanzi-
elle Bedeutung des Bauvorhabens im streitgegenständlichen Umfang mit
rund 80 Wohneinheiten, ca. 1'800 m2 Gewerbeflächen inkl. Hotelnutzung,
zweigeschossige Tiefgarage mit rund 100 Fahrzeugabstellplätzen und einer
Bausumme von Fr. 38'000'000.--), des getätigten Verfahrensaufwandes
(Zwischenentscheid betreffend Sistierung, Abteilungsaugenschein, materi-
elle Beurteilung mehrerer Verfügungen [Stammbaubewilligung, Projektände-
rung, strassenpolizeiliche Bewilligungen], mehrfacher Schriftenwechsel) und
des Umstandes, dass auch mehrere Rekurse zu beurteilen waren, ist die
Gerichtsgebühr auf Fr. 15'000.-- festzusetzen (BGr 1C_566/2015 vom
18. Februar 2016, E. 2; BGr 1C_244/2013 vom 4. Juli 2013, E. 4; BRGE II
Nrn. 0162 und 0163/2012 vom 23. Oktober 2012, E. 16, in BEZ 2014 Nr. 36;
Entscheid bestätigt mit VB.2012.00774 vom 22. August 2013, dieser bestä-
tigt mit BGr 1C_810/2013 vom 14. Juli 2014;
11.2.
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren
vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-
ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-
pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-
verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder
den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-
triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.
Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-
sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom
16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend den vier Rekurrentschaf-
ten zulasten der privaten Rekursgegnerin eine Umtriebsentschädigung zu-
zusprechen. Angemessen erscheint ein Betrag von je Fr. 3'000.-- (insgesamt
Fr. 12'000.--). Da die Umtriebsentschädigung pauschal festgelegt wird, ent-
fällt die Zusprechung eines Mehrwertsteuerzusatzes von vornherein
(BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56).
Der privaten Rekursgegnerin ist ausgangsgemäss keine Umtriebsentschädi-
gung zuzusprechen.
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