zh_baurekursgericht · BRKE I Nr. 0071/2006 · 2006-03-31 · de
Ausnützung. Massgebliche Grundfläche. Mit Bahngleisen überstellte Flächen.


BRKE I Nr. 0071/2006 vom 31. März 2006 in BEZ 2007 Nr. 12
(Bestätigt mit VB.2006.00125 vom 6. Dezember 2006 = BEZ 2007 Nr. 4)
Die Rekurrentin hatte im Rahmen eines Vorentscheidsgesuches folgende (von
der Vorinstanz abschlägig beantwortete) Frage gestellt:
«Kann bei einer Überbauung des Bereichs zwischen L-Strasse und Gleisfläche
eine Fläche von 9'160 m2 unter Einbezug der Fläche der Rangier- und Abstellgleise
und des vor der Baulinie liegenden Bereichs als anrechenbare Grundstücksfläche im
Sinne von § 259 PBG angerechnet werden?»
Aus den Erwägungen:
5. Die zulässige Nutzungsdichte wird in der Stadt Zürich durch die Ausnüt-
zungsziffer bestimmt. Sie beträgt für die rekursbetroffene Zentrumszone Z5 max. 200
Prozent (Art. 18 BZO). Die Ausnützungsziffer gibt das Verhältnis der anrechenbaren
Fläche zur massgeblichen Grundfläche wieder. Die massgebliche Grundfläche ist
gemäss § 259 Abs. 1 PBG die von der Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch
nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstücksteile der Bauzone. § 259 Abs. 2
PBG zählt die ausser Ansatz fallenden Flächen auf.
Die Definition der für die Ausnützungsberechnung massgeblichen Grundfläche
ist in § 259 PBG kantonalrechtlich abschliessend geregelt. Dies bedeutet, dass den
kommunalen Baubehörden bei der Auslegung dieser Vorschrift kein Ermessensspiel-
raum zusteht. Demgemäss hat sich die Baurekurskommission I bei der Beurteilung
der vorliegend strittigen Frage – anders als etwa bei der Beurteilung von Einord-
nungsfragen – keine Zurückhaltung aufzuerlegen.
6.1. Die Rechtsmittelinstanzen hatten sich in den vergangenen Jahren verschie-
dentlich mit der Frage der Anrechnung von Verkehrsanlagen an die massgebliche
Grundfläche zu befassen. Keine Entscheide existieren demgegenüber – soweit be-
kannt – mit Bezug auf Eisenbahnanlagen. Die Parteien sprechen sich deshalb für
eine analoge Anwendung der bezüglich Strassen getroffenen Überlegungen aus. Im
Entscheid VB.2000.00164 vom 24. August 2000 (= RB 2000 Nr. 102) hat das Verwal-
tungsgericht seine Praxis bezüglich der Anrechenbarkeit von Strassen – unter Hin-
weis auf diverse Rechtsmittelentscheide – wie folgt zusammengefasst: Lediglich
Verkehrsflächen, die auf übergeordneten Festlegungen beruhen, gehören nicht zur
massgeblichen Grundfläche. Zu diesen Verkehrsflächen zählen solche, die ihre
Grundlage im kommunalen oder kantonalen Verkehrsplan haben. Gleiches gilt für
Verkehrsflächen, die in einem Quartierplan festgelegt werden. Solche Erschlies-
sungsanlagen gehen nämlich nach ihrer Vollendung gemäss der vom Verwaltungs-
gericht als ausnahmslos geltend gewürdigten Vorschrift von § 171 PBG in das Eigen-

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tum der Gemeinde über und sind damit allgemein dem öffentlichen Verkehr zugäng-
lich. Alle anderen Verkehrsflächen gehören zur massgeblichen Grundfläche. Darun-
ter fallen insbesondere Privatstrassen, und zwar unabhängig davon, ob sie der
grundstücksinternen Erschliessung dienen oder nicht.
6.2. Entgegen der Auffassung der Parteien können für die Beantwortung der
sich vorliegend stellenden Frage die für Strassen entwickelten Grundsätze nicht un-
besehen auf Eisenbahnanlagen übertragen werden. Zwar erfüllen Gleisanlagen letzt-
lich ebenfalls eine Erschliessungsfunktion. Daraus allein kann jedoch noch nicht ab-
geleitet werden, dass den Gleisarealen eine Ausnützung innewohne. Auf übergeord-
neten Festlegungen beruhende Strassen – aber auch Quartierstrassen und alle an-
dern dem Gemeingebrauch gewidmeten öffentlichen Strassen – sind Verkehrswege,
die grundsätzlich jedermann zur Abwicklung der individuellen Verkehrs- bzw. Trans-
portbedürfnisse zur Verfügung stehen. Gleisanlagen sind demgegenüber nicht nur
eine besondere Art von Verkehrswegen, sondern sie stellen zugleich einen Grossteil
der eigentlichen Betriebsfläche für die Abwicklung des Bahnbetriebs dar. Da das
Gleisareal somit betrieblich genutzt wird – bzw. sogar in Anwendung von Bundes-
recht (Eisenbahngesetz, EBG) explizit dem Bahnverkehr gewidmet ist – kann es
nicht als «baulich noch nicht ausgenütztes Grundstück» im Sinne von § 259 PBG
qualifiziert werden. Mit anderen Worten stellt das Gleisareal, solange es dem Bahn-
betrieb gewidmet ist, kein allgemeines Bauland dar, über das die SBB verfügen
könnten; demzufolge gibt es auch keine brachliegende Ausnützung, die übertragen
werden könnte.
6.3. Es ist unhaltbar, mit der Rekurrentin eine Parallele zwischen Gleisanlagen
und Strassen zu ziehen und daraus ableiten zu wollen, Flächen von Rangiergleisen
seien ebenso ausnützbar wie Flächen bestimmter privater Strassen. Private Strassen
sind eigenständige Verkehrsanlagen, die ihrerseits an funktional höher eingestufte
Strassen angeschlossen sind. Demgegenüber sind Rangiergleise Anlagen, die für
den Bahnbetrieb als solchen unentbehrlich sind und mit ihrer dienenden Funktion
untrennbare Bestandteile des Betriebsareals bilden.
6.4. Auch aus dem Umstand, dass einige Bahnareale im Zonenplan einer Bau-
zone zugewiesen sind, kann nicht etwa ein Anspruch der Rekurrentin abgeleitet wer-
den, über die Ausnützung solcher Areale jederzeit zu verfügen. Diese Einzonungen
können nur darauf ausgerichtet sein, zum einen die Erstellung von Nebenanlagen
auf dem Bahnareal zu erfassen, welche nicht oder nicht überwiegend dem Bahnbe-
trieb dienen (Art. 18m EBG), und zum andern für den Fall der künftigen Entlassung
der Flächen aus dem Betriebsareal bereits eine nutzungsplanerische Grundordnung
zur Verfügung zu stellen. Der Zonenplan hat im Verhältnis zu der für das Betriebs-
areal vorrangig massgebenden eisenbahnrechtlichen Konzession (bzw. zum Eisen-
bahngesetz) eine gleichermassen subsidiäre Stellung, wie dies bei einer von einem
Gestaltungsplan überlagerten Zonengrundordnung zutrifft. Könnte die Ausnützung
eines vom Bahnbetrieb beanspruchten Areals auf ein Drittgrundstück übertragen
werden, so bestünde überdies – worauf die Vorinstanz zutreffend hinweist – die Ge-
fahr einer Doppelausnützung. Es wäre nämlich nicht zu verhindern, dass das ausge-
nützte Areal mit einer dem Bahnbetrieb dienenden Baute oder Anlage überstellt wer-
den könnte, da sich die Rekurrentin auf ihre Konzessionsrechte berufen könnte.

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6.5. Es ist allerdings möglich, durch eine Überdeckung des Gleisareals über-
baubare Flächen zu schaffen. Solche Gleisüberbauungen setzen jedoch regelmässig
einen Sondernutzungsplan voraus, da – wie die Vorinstanz zutreffend geltend macht
– aufgrund des einzuhaltenden Mindestfreiraums über der Gleisanlage nach der gel-
tenden Bau- und Zonenordnung keine sinnvolle Überbauung realisiert werden könn-
te. Es ist daran zu erinnern, dass gerade das (inzwischen gescheiterte) Gleisüber-
bauungsprojekt «HB-Südwest» auf einem Gestaltungsplan beruhte, in dem alle für
die Überbauung wesentlichen Parameter festgelegt waren.
6.6. Aus den dargelegten Gründen ergibt sich somit, dass das Areal der Ran-
giergleise X1-X3 nicht im zonenrechtlichen Sinn ausnützbar ist, solange es Teil des
Betriebsareals bildet. Der Rekurs ist daher abzuweisen.