zh_baurekursgericht · BRGE II Nr. 0290/2021 · 2021-12-07 · de
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes mit Bezug auf drei Lüftungsaufbauten auf einem im Inventar der Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung verzeichneten Schulhaus

Zu beurteilen war ein Nachbarrekurs gegen einen kommunalen Beschluss, mit welchem die Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes mit Bezug auf drei Lüftungsaufbauten auf einem Inventarobjekt bis spätestens Ende 2035 verlangt wurde. Die Rekurrierenden beantragten eine sofortige Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes. Das Baurekursgericht kam in einer Abwägung der verschiedenen Interessen zum Schluss, dass die von der kommunalen Behörde angesetzte Frist verhältnismässig und vertretbar sei. Der Rekurs war demzufolge abzuweisen.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung
G.-Nr. R2.2021.00042
BRGE II Nr. 0290/2021
Entscheid vom 7. Dezember 2021
Mitwirkende Abteilungspräsident Peter Rütimann, Ersatzrichterin Marlen Patt, Baurichter
Adrian Bergmann, Gerichtsschreiberin Karin Rüsch
in Sachen Rekurrenten
1. P. H., […]
2. L. G., […]
beide vertreten durch […]
gegen Rekursgegner
1. Gemeinderat X, […]
vertreten durch […]
2. Gemeinde X, […]
vertreten durch Gemeinderat X, […]
betreffend […] Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung und Wiederherstel-
lungsbefehl für drei Lüftungsaufbauten (Monoblöcken), Schulhaus R. […]
_______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 26. Januar 2021 verweigerte der Gemeinderat X der Ge-
meinde X die nachträgliche baurechtliche Bewilligung für drei Lüftungsauf-
bauten auf dem Schulhaus R. auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 an der S.-
Strasse in X und ordnete die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustan-
des bis spätestens Ende 2035 an. Sodann ordnete der Gemeinderat an, dass
bis Ende 2034 ein Baugesuch für neue Monoblöcke und deren Standorte
oder für ein anderes Lüftungssystem einzureichen ist.
B.
Hiergegen erhoben P. H. sowie L. G. mit gemeinsamer Eingabe vom
10. März 2021 fristgerecht Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zü-
rich und beantragten die Aufhebung der Sätze 2 und 3 von Dispositiv-Ziffer 2
des angefochtenen Beschlusses und die Statuierung der Pflicht zur soforti-
gen Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes.
C.
Mit Verfügung vom 12. März 2021 wurde vom Rekurseingang Vormerk ge-
nommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
Mit Verfügung vom 30. März 2021 wurde das Verfahren auf einvernehmli-
chen Antrag der Parteien hin sistiert.
E.
Mit Eingabe vom 16. Juli 2021 verlangte die Vorinstanz die Fortsetzung des
Verfahrens und reichte gleichzeitig ihre Vernehmlassung ein mit dem Antrag
auf Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekurrierenden.
R2.2021.00042 Seite 2

F.
Mit Verfügung vom 23. Juli 2021 wurde das Verfahren antragsgemäss fort-
gesetzt. Die Rekursgegnerin 2 verzichtete in der Folge stillschweigend auf
die Erstattung einer Vernehmlassung.
G.
Auf Begehren der Rekurrierenden wurde ein zweiter Schriftenwechsel durch-
geführt. Die Replik datiert vom 9. September 2021; die Duplik der Vorinstanz
vom 28. September 2021. Seitens der privaten Rekursgegnerin ging keine
Duplik ein. Mit Datum 12. September 2021 (recte wohl 12. November 2021,
hierorts eingegangen am 15. November 2021) erfolgte eine weitere Stellung-
nahme der Rekurrenten.
H.
Am 1. November 2021 führte eine Delegation der 2. Abteilung des Baure-
kursgerichts in Anwesenheit der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal
durch.
I.
Auf die Vorbringen der Parteien sowie auf die anlässlich des Lokaltermins
gemachten Feststellungen wird, soweit für die Entscheidbegründung erfor-
derlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.
Es kommt in Betracht:
1.
Die Rekurrierenden sind Eigentümer von Parzellen im Nahbereich des streit-
betroffenen Grundstücks (Kat.-Nrn. 2 sowie 3) mit direktem Sichtkontakt zu
den streitbetroffenen Lüftungsaufbauten und verfügen damit über die vom
Gesetz geforderte beachtenswerte, nahe Beziehung zum Streitgegenstand.
R2.2021.00042 Seite 3

Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs
einzutreten (§ 338a Satz 1 des Planungs- und Baugesetzes [PBG]).
2.
Das streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. 1 liegt gemäss der geltenden Bau-
und Zonenordnung der Gemeinde X in der Zone für öffentliche Bauten. Auf
dem Grundstück befinden sich die Schulhausanlagen B. und R.. Das Schul-
haus R. ist im Inventar der Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung ver-
zeichnet.
Streitgegenstand im vorliegenden Verfahren bilden drei auf den Flachdä-
chern der drei Treppenhaus-Verbindungstrakte des Schulhauses R. aufge-
baute Lüftungsaufbauten, welche in den Akten als "Monoblöcke" bezeichnet
werden.
Den dem Gericht vorliegenden Akten, insbesondere dem angefochtenen Be-
schluss, lässt sich folgende Vorgeschichte des Rechtsstreits entnehmen: Am
3. September 2012 habe die Baubehörde Sanierungsmassnahmen am
Schulhaus R. bewilligt. Das Sanierungsprojekt habe auch technische Auf-
bauten für eine neue Lüftung vorgesehen. Mit Beschluss vom 8. Juli 2013
sei sodann eine Projektänderung, welche eine Lageverschiebung und Ver-
grösserung der Lüftungsaufbauten vorgesehen habe, bewilligt worden. Im
Rahmen der Baukontrolle habe die Behörde festgestellt, dass auf dem
Schulhausdach drei Lüftungsaufbauten montiert worden seien, welche we-
sentlich grösser als die bewilligten gewesen seien. Die Bauherrschaft sei da-
her verpflichtet worden, umgehend ein Abänderungsgesuch einzureichen.
Das Schulhaus R. sei zu diesem Zeitpunkt im überkommunalen Inventar ver-
zeichnet gewesen, weshalb die Gesuchsunterlagen der Baudirektion zur Be-
urteilung/Bewilligung zugestellt worden seien. Gemäss den in diesem Punkt
unbestrittenen Ausführungen der Rekurrierenden sei seitens der Baudirek-
tion am 30. Juni 2014 ein Hindernisbrief an die Bauherrschaft verfasst wor-
den, weil den (bereits aufgebauten) massiv grösseren Lüftungsaufbauten
aus denkmalpflegerischen Gründen Hindernisse entgegenstünden, die sich
nicht mit Auflagen oder Bedingungen beheben liessen.
Am 17. Oktober 2016 habe der Gemeinderat bei der Baudirektion ein Provo-
kationsbegehren nach § 213 PBG gestellt. Gestützt auf das Gutachten der
R2.2021.00042 Seite 4

kantonalen Denkmalpflegekommission habe die Baudirektion mit Verfügung
vom 4. Juli 2017 auf die Unterschutzstellung des Schulhauses R. verzichtet.
In der entsprechenden Verfügung sei der Gemeinderat eingeladen worden,
das Schulhaus R. ins kommunale Denkmalschutzinventar aufzunehmen. Die
Baukommission sei in der Folge zum Schluss gekommen, dass eine Auf-
nahme ins kommunale Inventar nicht zwingend angezeigt sei und der Ge-
meinderat habe deshalb mit Beschluss vom 1. Oktober 2019 auf eine Inven-
tarisation verzichtet. Im Rahmen des gegen diesen Beschluss durchgeführ-
ten Rechtsmittelverfahrens habe das Baurekursgericht den Beschluss des
Gemeinderates aufgehoben. Mit Gemeinderatsbeschluss vom 7. Januar
2021 sei das Schulhaus R. ins kommunale Denkmalpflegeinventar aufge-
nommen worden.
Mit dem nun angefochtenen Beschluss hat der Gemeinderat die noch hän-
gige zweite Projektänderung im Zusammenhang mit den vergrösserten Lüf-
tungsaufbauten verweigert und die Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustandes bis spätestens Ende 2035 angeordnet sowie verlangt, dass bis
Ende 2034 ein Baugesuch für neue Monoblöcke und deren Standorte oder
für ein anderes Lüftungssystem einzureichen sei.
Zur Begründung führte die Vorinstanz im angefochtenen Beschluss aus, es
handle sich bei den Lüftungsaufbauten um technische Aufbauten. Technik-
aufbauten in Form von grossen Lüftungsaggregaten seien bezüglich Gestal-
tung/Einordnung per se regelmässig nicht unproblematisch. Auf der anderen
Seite könne, insbesondere bei energetischen Sanierungen, auf Technikauf-
bauten oft nicht verzichtet werden. Auch auf Schutzobjekten seien solche
Elemente grundsätzlich hinzunehmen, wenn sie optimiert (Grösse, Lage,
Formen, Farbe/Material, Kaschierung) gestaltet seien. Die streitbetroffenen
Lüftungsaufbauten seien allerdings weder für sich selber als Einheit gestaltet
noch versuchten sie einen nachvollziehbaren Bezug zum Schulhaus herzu-
stellen. Es handle sich vielmehr um einigermassen lieblos und uninspiriert
auf dem Dach platzierte Technikelemente. Eine optimierte Gestaltung sei
nicht erkennbar. Eine nachträgliche Bewilligung für die drei Monoblöcke sei
daher zu verweigern. Eine Heilung der Mängel sowie eine Ausnahmebewilli-
gung seien nicht denkbar.
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Da keine nachträgliche Bewilligung erteilt werden könne, sei grundsätzlich
der rechtmässige Zustand wiederherzustellen. Im Rahmen der Verhältnis-
mässigkeit der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes sei indes zu
beachten, dass das gesamte Lüftungssystem des Schulgebäudes auf die
drei Lüftungsaufbauten haustechnisch zwingend angewiesen sei. Die Lüf-
tungsaufbauten müssten demzufolge an einer anderen Stelle aufgestellt wer-
den. Eine Verlegung in den Keller, was gemäss der von der Bauherrschaft
beigezogenen I. GmbH mit voluminösen Lüftungskanälen vom Keller auf das
Dach verbunden wäre und womit die Einordnung somit nicht wesentlich ver-
bessert würde, könne gerade auch in Anbetracht der damit verbundenen
Kosten von mindestens Fr. 450'000.--nicht mehr verhältnismässig qualifiziert
werden; dies zumindest nicht bis die Lebensdauer der Lüftungsaufbauten
von 20-25 Jahren annährend erreicht sei. Auf den Rückbau der Lüftungsauf-
bauten könne deshalb bis längstens Ende 2035 verzichtet werden.
Die Vorinstanz stützte sich bei ihrer Beurteilung insbesondere auf die Beur-
teilung der I. GmbH, welche dokumentiert ist mit einem protokollierten Tele-
fonat vom 15. September 2020 und entsprechenden Plänen und Messungen
(act. 14.2.1., 14.2.2 sowie 14.3) sowie mit einer im Rahmen der Vernehm-
lassung nachträglich schriftlichen Erfassung der bisherigen Überlegungen
(act. 14.5.1) vom 19. Juli 2021.
Dem Bericht vom 19. Juli 2021 kann zusammengefasst folgendes entnom-
men werden:
lm Januar/Februar 2012 seien Luftmessungen in den Schulzimmern durch-
geführt worden. ln verschiedenen Schulzimmern seien Datenlogger platziert
worden, um die aktuelle Situation vor dem Umbau während des Unterrichts
zu erfassen. Die Messungen seien im normalen Schulbetrieb durchgeführt
worden. Für das Lüftungsverhalten seien keine Vorgaben gemacht worden.
Somit könne davon ausgegangen werden, dass die Messungen repräsenta-
tiv seien und den normalen Schulbetrieb mit dem alltäglichen Lüftungsver-
halten abbildeten. Die Messungen hätten ergeben, dass insbesondere die
CO -Belastungen in den Schulzimmern mit einem Wert während des Schul-
2
betriebs von beinahe konstant > 1500 ppm mit teilweise langen Phasen von
sogar um 2000 ppm bis teilweise mehr als 2500 ppm sehr hoch gewesen
seien. Da über Nacht nicht gelüftet werde, sinke die Belastung bis am Mor-
gen nur langsam. Im Tagesbetrieb seien die Fensterlüftungen während der
R2.2021.00042 Seite 6

Pausen ersichtlich. Es zeige sich jedoch, dass diese bei weitem nicht aus-
reichten, um die CO -Belastung auf einem vertretbaren Niveau zu halten.
2
Gemäss BAG lasse bei CO -Belastungen > 1'000 ppm die Konzentrations-
2
fähigkeit nach und die Behaglichkeit sinke. Bei noch höheren Werten gelte
die Luftqualität als mässig (1'000-1'400 ppm), schlecht (1'400-2000 ppm) o-
der inakzeptabel (> 2000 ppm). Es hätten also unbedingt Lösungen für eine
bessere Luftqualität in den dortigen Schulräumen gesucht werden müssen.
Ursprünglich sei geplant gewesen, mit der Schulhaussanierung das Miner-
gie-Label zu erreichen. Um das Label zu erhalten, sei eine Lüftungsanlage
unabdingbar. Erst im Rahmen der Ausführung habe am 9. Mai 2013 definitiv
beschlossen werden müssen, auf die besagte Zertifizierung zu verzichten.
Das Erreichen des Labels sei technisch gar nicht resp. nicht mit verhältnis-
mässigem Aufwand zu erreichen gewesen (insbesondere wegen der Däm-
mung Zivilschutzanlage). Fassaden und Fenster seien jedoch gemäss Mi-
nergie-Standard ausgeführt worden. Die Messungen der Luftqualität im nor-
malen Schulbetrieb im Januar/Februar 2012 hätten gezeigt, dass mit einer
manuellen Fensterlüftung eine gute Raumluftqualität nicht gewährleistet sei.
Es funktioniere folglich höchstens eine automatisierte Fensterlüftung, wovon
allgemein auch das BAG ausgehe (siehe BAG-Themenblatt E: Mögliche Lüf-
tungssysteme). Die Fensteröffnungen müssten dafür motorisiert werden. Die
Steuerung der Öffnung erfolge über eine CO -Messung oder allenfalls Zeit-
2
schaltung. Offene Fenster hätten gerade bei Schulhäusern jedoch folgende
beachtliche Nachteile:
- Schallschutz nicht gewährleistet (insbesondere bei Primarschulhaus mit
spielenden Kindern auf Pausenplätzen und in der Umgebung);
- keine Wärmerückgewinnung, grosser Energieverlust im Winter;
- die Fenster müssten über lange Zeit offen stehen, was im Winter bei Mi-
nustemperaturen für schnell frierende Personen schwer zu ertragen sei.
Bei hohen Temperaturen im Sommer wiederum würden sich die Zimmer
stark aufheizen mit den bekannten negativen Auswirkungen auf die Lern-
und Konzentrationsfähigkeit sowie das Wohlbefinden;
- keine Filtration der einströmenden Luft.
Aus diesen Gründen sei weiterhin an einer mechanischen Lüftung festgehal-
ten worden, obwohl die Minergie-Zertifizierung nicht weiterverfolgt worden
sei.
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Es seien folgende Standorte für die Platzierung der Lüftungsmonoblocks ge-
prüft worden:
- Lüftungszentrale im UG (Zivilschutzanlage)
- Dachaufstellung
Variante Zivilschutzanlage:
Die Lüftungsanlagen wären in der nicht mehr aktiven Zivilschutzanlage
(UG1) installiert worden. Eine Erschliessung der Zimmer hätte idealerweise
über neue Steigzonen pro Trakt, welche von Lüftungsleitungen an der Kel-
lerdecke erschlossen werden, erfolgen müssen. Die Kellerdecken (Doppel-
decken) seien nun allerdings mit Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallatio-
nen vollgepfercht. Für Lüftungsleitungen habe es keinen Platz mehr. Die ge-
samten Haustechnikleitungen anderweitig zu platzieren sei technisch, wenn
überhaupt, nur äusserst schwierig realisierbar; die Kosten dafür sehr hoch.
Die Decken weiter herunterzuhängen oder die Lüftungsleitungen unterhalb
der Decke oder entlang der Seitenwände zu platzieren, sei wegen dann man-
gelnden Raumhöhen und -breiten nicht möglich. Es verbleibe somit die Er-
schliessung der Schulzimmer von oben, über das Dach des Schulhauses.
Für die Zu- und Fortluft hätten vom Luftschutzraum über einen Innenhof bis
auf das Schulhausdach und von hier über das Dach zu den einzelnen Trak-
ten Lüftungsleitungen verlegt werden müssen. Neben dem Schulhausdach
wäre auch ein Innenhof inkl. der dortigen Fassade beeinträchtig worden.
Variante Dachaufstellung:
Bei dieser (heute realisierten) Variante sei der Aufbau eines Lüftungsmo-
noblocks pro Schultrakt geplant. Die Erschliessung der Schulzimmer erfolge
ebenfalls über neue Steigzonen und werden von oben direkt pro Trakt er-
schlossen. Die Aussen- und Fortluft könne direkt im Aussenbereich gelöst
werden. Somit seien keine Lüftungsleitungen entlang der Fassade durch den
Innenhof notwendig und die Kosten bei dieser Variante erheblich geringer.
Aus folgenden Gründen sei entschieden worden, die Dachaufstellung zu re-
alisieren:
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- Leitungsführung auf Dachfläche bei beiden Varianten erforderlich;
- Platzbedarf im Gebäude, geringer Platz in Zivilschutzanlage könne als
Lager resp. Archiv genutzt werden;
- Innenhof werde nicht mit Leitungen und Frischluftfassung verstellt. Auch
müssten an der Fassade keine Leitungen (Schächte) angebracht wer-
den;
- technische Komplexität geringer;
- Lösung mit Dachaufstellung sei von Kantonaler Denkmalpflege ebenfalls
favorisiert worden;
- Kosten geringer.
Die Messungen nach dem Umbau zeigten, dass nur während sehr kurzer
Zeit (Peaks) die CO -Belastungen in den Bereich der schlechten Luftqualität
2
(< 1400 ppm) stiegen. Diese Anstiege seien durch normalen Betrieb nicht zu
erklären. Man gehe davon aus, dass hier in nächster Nähe hohe
CO -Emissionen aufgetreten seien. Dies könnte zum Beispiel durch direktes
2
Anhauchen des Sensors erfolgen. Durch diese Messkampagne könne der
effiziente Betrieb der installierten Anlage bestätigt werden.
Nachträgliche Umplatzierung der Lüftungsgeräte/Lösungsvarianten:
Die Lüftungsgeräte könnten, wie bereits in der Projektphase geprüft, in die
Zivilschutzanlage gezügelt werden. Da der Anschluss über das Unterge-
schoss technisch kaum oder nur mit extrem hohem Aufwand möglich sei,
müsste ein Kanal für Zu- und Abluft erstellt werden, der durch einen Innenhof
und die dortige Fassade auf das Dach führe. Die einzelnen Steigzonen für
die Schultrakte müssten auf dem Dach dann mit einem neuen Kanalsystem
miteinander verbunden werden. Diese Installationen wären für alle sichtbar.
Die neuen Dachaufbauten zusammen würden flächenmässig mehr Dachflä-
che belegen als die heutigen Lüftungsaggregate. Einzig die Höhe könnte re-
duziert werden.
Eine "Hofvariante", also mit Aufstellen der Lüftungsgeräte in den beiden In-
nenhöfen (anstatt in der Zivilschutzanlage), sei aus denkmalpflegerischen
und nutzungstechnischen (Innenhöfe werden als Pausen- und Aufenthalts-
flächen genutzt) Überlegungen nicht erwünscht. Zudem verblieben bei dieser
Variante im Innenhof, an der Fassade und auf dem Dach dieselben Lüftungs-
leitungen wie bei der Aufstellung in der Zivilschutzanlage. Ein Ersatz der Lüf-
tungsanlage durch einzelne Fassadengeräte (1 Gerät pro Schulzimmer)
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könne nicht realisiert werden, da die Fassade und insbesondere die Fens-
teraufteilung denkmalpflegerisch schützenswerte Elemente darstellen wür-
den. Eine "Armada" von Aussenlüftungsgeräten sei aus denkmalpflegeri-
scher Sicht schlechter als die bestehenden Lüftungen auf dem Dach. Wie
bereits vorne unter Ausgangslage beschrieben, hätten manuelle oder auto-
matisierte Fensterlüftungen grosse Nachteile und wären für die Benutzer des
Schulhauses die ungünstigste aller Varianten.
3.
Die Rekurrierenden machen demgegenüber geltend, der Bauherrin sei vor-
zuhalten, dass die unbewilligte Bauausführung nicht gutgläubig erfolgt sei,
sei doch die kantonale Denkmalpflege von Anfang an in das Bewilligungs-
verfahren involviert gewesen. Darüber, dass für die einschneidende Vergrös-
serung der Anlage die Genehmigung der Baudirektion erforderlich gewesen
wäre, hätten sowohl bei der Bauherrin als auch bei den von ihr beauftragten
Projektierenden kein Zweifel bestehen können. Nach verschiedenen erfolg-
losen Versuchen, die Akzeptanz der Anlage zu erreichen, habe sich der Ge-
meinderat mit dem vorliegend angefochtenen Beschluss nunmehr der Beur-
teilung der Baudirektion vorbehaltlos angeschlossen. Die Lüftungsaufbauten
könnten auch nachträglich nicht bewilligt werden und der Rechtsverstoss sei
so klar, dass auch ein Verzicht auf eine Wiederherstellung des rechtmässi-
gen Zustandes nicht in Frage kommen könne. Die Vorinstanz habe die Be-
willigung verweigert und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustan-
des angeordnet.
In einem gewissen Widerspruch zu diesem zweifellos richtigen Entscheid
setze die Vorinstanz jedoch der Bauherrin eine an der Lebensdauer der An-
lage orientierte Frist und verzichte damit im Ergebnis tatsächlich auf die Wie-
derherstellung der streitigen Anlage. Die Vorinstanz sehe indessen offen-
sichtlich im formellen Aufschub der Rückbauverpflichtung keinen materiellen
Verzicht auf Wiederherstellung und statuiere deshalb zwar eine Wiederher-
stellungspflicht, wolle jedoch den Vollzug aus Gründen der Verhältnismäs-
sigkeit um weitere 15 Jahre aussetzen. Wolle eine Behörde unter Berufung
auf den Verhältnismässigkeitsgrundsatz von der Durchsetzung des Rechts
ganz oder teilweise absehen, müsse sie für die Entscheidfindung nicht nur
eine methodisch korrekte Interessenabwägung vornehmen, sondern diese
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im Entscheid auch eingehend und nachvollziehbar begründen. Dies sei vor-
liegend nicht der Fall.
Zunächst sei davon auszugehen, dass die strittige Anlage nicht verbessert
werden könne und dürfe, sondern zurückgebaut werden müsse. Das be-
deute, dass sozusagen ex ovo alle Interessen in die Abwägung einbezogen
werden müssen, die für eine neue Lösung relevant seien, dies einschliesslich
der Interessen, die für einen Verzicht auf eine technische Lüftung (insbeson-
dere in den heutigen Ausmassen) sprächen. Die Vorinstanz erwähne als re-
levante Interessen diejenigen an einer LüftungsanIage (die aus Sicherheits-
gründen für die Frischluftzufuhr unverzichtbar sei) und an einer Minimierung
der Kostenfolgen einer Wiederherstellung. In diesem Zusammenhang nicht
einbezogen worden sei das Interesse an einer klimaverträglichen, energie-
und kostensparenden Lüftung. Das Interesse am Schutz des Baudenkmals
setzte die Vorinstanz unausgesprochen voraus, insbesondere das Interesse
an der Vermeidung einer Verunstaltung. Weitergehend spezifiziere sie aber
das Interesse an der Wahrung des Denkmalschutzes nicht und ignoriere
dadurch, dass am Schutz des Baudenkmals nicht nur ein historisches Inte-
resse bestehe. Anzuerkennen und zu bedenken sei vielmehr auch ein staats-
politisches Interesse (Achtung der Rechtsordnung, insbesondere durch die
öffentliche Hand; Respekt gegenüber der betroffenen Bevölkerung) und ein
bildungspolitisches Interesse (Verunstaltung ausgerechnet eines Primar-
schulhauses für eine Zeitspanne, in der mehrere Generationen darin zur
Schule gingen).
Die Vorinstanz gewichte das Interesse an einer technischen Lüftungsanlage
gestützt auf eine Apriori-Annahme, dass nur eine solche Anlage in Frage
komme, weil die Fenster aus Sicherheitsgründen nicht geöffnet werden
könnten. Unter dem Aspekt der Verhältnismässigkeit zu erwägen wäre je-
doch gewesen, ob das normale, energieschonende und echte Frischluftzu-
fuhr gewährende Lüften nicht auch anderweitig ermöglicht werden könnte.
Es werde nicht aufgezeigt, dass sich beispielsweise gläserne Blenden in den
Fensterbrüstungen, zurückhaltend bzw. gestalterisch passende Streben in
den Fensterbrüstungen oder Öffnungssperren mit dem Schutzobjekt vertra-
gen würden. Solche Lösungen wären verträglicher und damit verhältnismäs-
siger als eine Lüftungsanlage. Ob in Zukunft technisch oder natürlich gelüftet
werden solle und könne, hätte auf alle Fälle geprüft werden müssen.
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Sodann gewichte die Vorinstanz weiter das finanzielle Interesse am Auf-
schub in unzulässigem Mass: Zum einen sei der Vorinstanz entgegenzuhal-
ten, dass grundsätzlich die rein finanziellen Interessen dem Denkmalschutz-
interesse nicht vorgingen. Das gelte im vorliegenden Fall insbesondere auch,
weil die befürchteten Kostenfolgen nicht vom Denkmalschutz herrührten,
sondern vom Umstand, dass die Bauherrin die Anlage auf eigenes Risiko,
nämlich bewusst ohne Bewilligung erstellt habe. Die befürchteten Kosten
würden sodann ohnehin anfallen. Die Vorinstanz wolle sie lediglich amorti-
sieren. Dabei lasse sie ungewichtet, dass die Anlage bereits seit 7 Jahren in
Betrieb und demnach zu einem Drittel bereits amortisiert sei. Es komme
hinzu, dass die Höhe der Kosten auf einer Schätzung des projektierenden
Ingenieurbüros beruhen würde, das möglicherweise an der Verantwortung
für den rechtswidrigen Aufbau der Anlage mittrage und zum andern auf der
Annahme, dass das bestehende "Monster" durch ein anderes ersetzt werden
müsse. Die Kosten von geschätzten Fr. 450'000.-- würden aber nicht anfal-
len, wenn eine klimaverträglichere und energiebedarfsgerechtere Lösung als
Ersatz gewählt werde.
Nicht gewogen habe die Vorinstanz die staatspolitischen und die bildungs-
politischen Interessen. Ihnen komme indessen zweifellos entscheidendes
Gewicht zu: Der angefochtene Beschluss ignoriere diese Interessen völlig
und unterlasse damit die gebotene Gewichtung der relevanten Interessen.
Unberücksichtigt bleibe so, dass der Öffentlichkeit im Allgemeinen, aber
auch der unmittelbar betroffenen Nachbarschaft für die Dauer von 20 Jahren
diese eigenmächtig realisierte Bausünde und Verschandelung des Baudenk-
mals zugemutet werde, ebenso wie die Tatsache, dass sich die Gemeinde
aus rein finanziellem Interesse von der Beachtung des Rechts dispensiere.
Demgegenüber lasse die Vorinstanz unerwähnt und ungewichtet, dass die
Nachbarn den angerichteten Schaden finanziell mitbüssen müssten. Der Re-
kurrent 1 habe Mietpreisreduktionen hinnehmen müssen und auch im Mehr-
familienhaus S.-Strasse habe die Eigentümerin dauerhaft eine substantielle
Mietpreissenkung zu gewähren. Den Rekurrenten sei nicht bekannt, ob es
noch weitere Fälle gebe, ausgeschlossen sei dies jedenfalls nicht.
Da aufgezeigt worden sei, dass die Lüftungsanlage als technische Lösung
keineswegs zwingend sei, stehe es der Baubehörde auch nicht zu, von der
Bauherrin ein Baugesuch für eine spezifisch vorgeschriebene technische Lö-
sung ("drei Monoblöcke") oder eine andere Lüftungsanlage zu verlangen und
R2.2021.00042 Seite 12

dies schon gar nicht auf einen Zeitpunkt in 14 Jahren. Aus der Anordnung im
dritten Satz von Dispositiv-Ziffer 2 des angefochtenen Beschlusses könnte,
aber dürfe nicht herausgelesen werden, dass ein Rückbau der nicht bewilli-
gungsfähigen drei Monoblöcke unter dem Vorbehalt des gleichzeitigen Er-
satzes mit einer wiederum technischen Lösung nötig sei. Die Anordnung sei
deshalb nicht zulässig. Sie stehe der Findung eines optimalen verhältnis-
mässigen Umgangs mit dem Schutzobjekt im Weg.
4.
Festzuhalten ist vorab, dass die Vorinstanz die nachträgliche Bewilligung für
die drei Lüftungsaufbauten verweigert und einen gänzlichen Rückbauver-
zicht derselben zwar grundsätzlich als unverhältnismässig qualifiziert hat. Im
Rahmen der weiteren Abwägung der Interessen kam sie indes zum Schluss,
dass ein sofortiger Rückbau nicht verhältnismässig wäre, sondern ange-
sichts der Lebensdauer der Anlage von 20 bis 25 Jahren, bei guter Wartung
allenfalls bis 30 Jahren, und unter Berücksichtigung, dass die Anlage im
Jahre 2014 in Betrieb genommen wurde, ein solcher erst auf Ende 2035 an-
zuordnen sei.
Strittig ist damit vorliegend einzig, ob die von der Vorinstanz statuierte Frist
zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes verhältnismässig ist o-
der nicht. Zur Prüfung dieser Frage sind die verschiedenen Interessen ge-
geneinander abzuwägen. Das heisst, dass ein vernünftiges Verhältnis zwi-
schen dem angestrebten Ziel und dem mit der Massnahme verbundenen
Eingriff in die Rechtsstellung der betroffenen Person bestehen muss. Staat-
liche Massnahmen müssen durch ein öffentliches Interesse, welches das pri-
vate überwiegt, gerechtfertigt sein, andernfalls sie für den Betroffenen unzu-
mutbar sind. Für die Interessenabwägung massgeblich ist einerseits die Be-
deutung der mit einer staatlichen Massnahme verfolgten öffentlichen Interes-
sen und andererseits das Gewicht der im Spiele stehenden privaten Interes-
sen. Eine Massnahme, die tief greifende Auswirkungen auf die Rechtsstel-
lung des betreffenden Rechtssubjektes hat, jedoch bloss von geringem öf-
fentlichen Interesse ist, ist somit als unzulässig einzustufen (vgl. zum Gan-
zen Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungs-
recht, 8. Aufl., Zürich/St. Gallen 2020 Rz. 514 ff.).
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5.1.
Zusammen mit der Vorinstanz kann festgehalten werden, dass sich ange-
sichts der möglichen Lebensdauer der Anlage von 20 bis 25 Jahren, bei auf-
wendiger Wartung allenfalls bis 30 Jahre, womit aufgrund der Inbetrieb-
nahme der Anlage im Jahre 2014, das frühest anzunehmende Ende der Le-
bensdauer im Jahre 2034 läge, zwar von einem weitgehenden aber nicht
einem gänzlichen Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zu-
standes gesprochen werden kann. Die Vorinstanz stellt mit der angesetzten
Frist sicher, dass die Anlage maximal für die minimale Lebensdauer beste-
hen bleiben darf und hernach ein Baugesuch für einen Ersatz unterbreitet
werden muss. Eine Fristerstreckung für einen ansonsten grundsätzlich als
verhältnismässig qualifizierten Rückbau ist im Rahmen der Verhältnismäs-
sigkeitsabklärungen durchaus zulässig und auch nicht unüblich.
Zur Klärung der Verhältnismässigkeit der angeordneten Massnahmen hat
die Vorinstanz unter anderem die fachkundige I. GmbH mit einer entspre-
chenden Beurteilung u.a. zur Kostenschätzung für die Beseitigung der Mo-
noblöcke und deren baulichen Ersatz beauftragt. Der diesbezügliche Bericht
erscheint schlüssig und nachvollziehbar.
Zu berücksichtigen ist somit insbesondere der Umstand, dass das Schul-
haus R. energetisch saniert wurde – so wurden Fassaden und Fenster im
Minergiestandard erstellt und es wurde in diesem Zusammenhang eine kon-
trollierte Lüftungsanlage verbaut. Das in der Vergangenheit durchgeführte
normale Lüften schaffte massiv ungenügende Werte bezüglich der Raum-
luftqualität. Der CO -Pegel war gemäss den im Bericht aufgeführten Mes-
2
sungen regelmässig überschritten, weshalb die Schule sich im Bereich der
Lüftung für eine mechanische Lüftung entschied, obwohl die Minergiezertifi-
zierung nicht weiterverfolgt wurde. Auch wenn das öffentliche Interesse am
ungeschmälerten Erhalt des Inventarobjektes sicherlich als hoch zu qualifi-
zieren ist, steht diesem Interesse das ebenfalls stark zu gewichtende öffent-
liche Interesse an einem ungestörten Schulbetrieb gegenüber, dass wie vor-
stehend ausgeführt, auf eine kontrollierte Lüftungsanlage angewiesen ist.
Die von den Rekurrierenden vorgeschlagene Alternative des normalen
Stosslüftens kommt daher nicht in Betracht.
Die möglichen Alternativen zur bestehenden Lüftungsanlage, welche eine
Verschiebung der Lüftungsaufbauten in den Zivilschutzkeller oder in einen
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Innenhof vorsehen, bieten sodann in optischer und denkmalpflegerischer
Hinsicht keineswegs eine Verbesserung der bestehenden Situation, da die
Verlegung in den Keller mit der Erstellung von massiven Lüftungsrohren ent-
lang der Fassaden auf das Dach der Liegenschaft verbunden wäre, was dem
äusseren Erscheinungsbild des Inventarobjekts keine massgebliche Verbes-
serung bringt und die Aufstellung der Anlage in einem Innenhof aus denk-
malpflegerischer Sicht noch problematischer wäre, da gerade die Aufent-
haltsbereiche im Freien ein wesentliches Qualitätsmerkmal des Inven-tarob-
jekts darstellen und die verglasten Innenhöfe für Transparenz und Belichtung
im Gebäudeinnern sorgen.
Im Weiteren wäre die Verschiebung der Anlage mit hohen Kosten verbun-
den. Die im Bericht der I. GmbH genannten Kosten von Fr. 450'000.-- er-
scheinen gemäss der im Bericht enthaltenen detaillierten Aufstellung schlüs-
sig und nachvollziehbar. Gerade in Anbetracht des Umstandes, dass die Ver-
schiebung der Anlage in denkmalpflegerischer Hinsicht keinen grossen Nut-
zen bringt, sind diese Kosten durchaus relevant. Im Rahmen der finanziellen
Interessenabwägung zu berücksichtigen sind sodann nicht nur die Kosten
für die Verschiebung der Anlage, sondern auch die bereits getätigten Inves-
titionskosten in die bestehende Anlage. Die Rekurrierenden lassen dies un-
berücksichtigt, wenn sie ausführen, die Kosten für die Entfernung der Anlage
würden ohnehin anfallen, ob dies nun jetzt oder in 15 Jahren der Fall sei. In
15 Jahren haben sich die Investitionskosten zumindest weitgehend amorti-
siert. Das finanzielle Interesse der Bauherrschaft ist damit für die Interessen-
abwägung im Rahmen der Prüfung der Verhältnismässigkeit der Wiederher-
stellung des rechtmässigen Zustandes keineswegs unerheblich.
Demgegenüber bestehen die privaten Interessen der Rekurrierenden vor al-
lem im störenden Anblick bzw. in der ungestörten Aussicht auf den See und
in den angeblich schlechteren Vermietungsmöglichkeiten. Anlässlich des Au-
genscheins zeigte sich deutlich, dass die Rekurrierenden die Anlage zwar
sehen, dass die Lüftungsaufbauten aber aufgrund der doch erheblichen
Sichtdistanz nicht derart massiv in Erscheinung treten, dass die Aussicht
nachhaltig gestört würde. Dass aus diesem Grund, die Vermietung schwierig
war bzw. der Mietzins gesenkt werden musste, ist für das Gericht nicht wirk-
lich nachvollziehbar und wurde auch nicht belegt. In diesem Zusammenhang
ist auch zu berücksichtigen, dass grundsätzlich eine Bewilligung für drei Lüf-
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tungsaufbauten auf dem Dach des Schulhauses vorliegt, die bewilligten Lüf-
tungsaufbauten zwar wesentlich kleiner projektiert waren, diese aber gleich-
wohl von den rekurrentischen Liegenschaften aus sichtbar wären. Ein Schul-
betrieb bringt sodann auch sonst eine Vielzahl von Immissionen mit sich, die
allenfalls zu einer schlechteren Vermietbarkeit führen könnten. Selbst wenn
aber tatsächlich der blosse Anblick der Lüftungselemente ursächlich für die
schlechteren Vermietungsmöglichkeiten sein sollte, hat dieses private Inte-
resse hinter dem gewichtigeren öffentlichen Interesse an einem ungestörten
Schulbetrieb und dem doch erheblichen finanziellen Interesse der Bauherr-
schaft zurückzutreten.
Die von der Vorinstanz angesetzte Frist für die Wiederherstellung des recht-
mässigen Zustandes erscheint aufgrund dieser Überlegungen als durchaus
vertretbar und damit verhältnismässig. Somit ist der Rekurs in diesem Punkt
abzuweisen.
5.2.
Bezüglich der im Dispositiv statuierten Auflage an die Bauherrschaft bis
Ende Juni 2034 ein Baugesuch für neue Lüftungsaufbauten und deren
Standorte oder für ein gänzlich anderes Lüftungssystem einzureichen, ist
festzuhalten, dass nicht erkennbar ist, wie die Rekurrierenden durch diese
Auflage beschwert sein sollten. Dies zumal offen bleibt, wie die Lüftung künf-
tig gelöst wird und ob dazu erneut Dachaufbauten nötig sein werden. Die
Auflage kann im Zusammenhang mit dem Beseitigungsbefehl auch nicht da-
hingehend verstanden werden, dass die Bauherrschaft zu einem Ersatz der
Monoblöcke, mithin zu einer anderen mechanischen Lüftung verpflichtet
wird. Es steht der Bauherrschaft frei, auf eine solche zu verzichten. Die Auf-
lage betrifft einzig die Bauherrschaft und soll den zeitgerechten Vollzug der
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands sicherstellen. Eine Aufhe-
bung dieser Auflage würde den Rekurrierenden keinen Nutzen bringen. Man-
gels Betroffenheit (§ 338a Satz 1 PBG) ist deshalb in diesem Punkt auf den
Rekurs nicht einzutreten.
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6.1.
Somit ist der Rekurs abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten den solidarisch haftenden Re-
kurrierenden je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 des Verwaltungsrechtspflege-
gesetzes [VRG]).
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-
gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-
nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-
baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier
ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr
in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV
VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein
grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3.
Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.).
Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 3'000.-- festzusetzen.
6.2.
Die Vorinstanz beantragt die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung
(§ 17 Abs. 2 VRG). Stehen sich im Verfahren private Parteien (oder wie hier
Private und ein Gemeinwesen, welches als Bauherrin wie eine Privatperson
auftritt) mit gegensätzlichen Begehren gegenüber, so wird die kommunale
Baubehörde im Falle des Unterliegens in der Regel nicht entschädigungs-
pflichtig (§ 17 Abs. 3 VRG). Umgekehrt entfällt im Falle des Obsiegens auch
ein entsprechender Entschädigungsanspruch. Gründe, von dieser Regel ab-
zuweichen, sind vorliegend nicht gegeben. Demnach ist der Vorinstanz keine
Umtriebsentschädigung zuzusprechen.
Die von den Rekurrierenden beantragte Umtriebsentschädigung fällt auf-
grund des Verfahrensausgangs zum vornherein ausser Betracht.
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