zh_baurekursgericht · BRGE III Nr. 0019/2016 · 2016-02-10 · de
Gemeinschaftswerk anstelle eines Teil-Quartierplans für den normalienkonformen Ausbau einer privaten Stichstrasse. Zulässigkeit. Beteiligungszwang. Analoge Anwendung von Quartierplanbestimmungen.

Strittig war der Ausbau einer rund 40 m langen privaten Stichstrasse und die Regelung der notwendigen Fuss- und Fahrwegrechte. Bei der vorliegenden kleinräumigen Erschliessungslösung war die Statuierung eines Beteiligungszwangs an einem Gemeinschaftswerk im Sinne der Bestimmungen von §§ 222 ff. PBG nicht zu beanstanden. Im Unterschied zum Quartierplanrecht enthalten die Bestimmungen über die Gemeinschaftswerke keine detaillierten Regelungen bezüglich Kosten und Entschädigungen, weshalb die Vorinstanz sinngemäss die Normen des Quartierplanrechts angewendet hatte. Dieses Vorgehen erwies sich hier als sachgerecht.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
3. Abteilung
G.-Nr. R3.2015.00129
BRGE III Nr. 0019/2016
Entscheid vom 10. Februar 2016
Mitwirkende Abteilungspräsident Felix Müller, Baurichterin Monika Spring-Gross, Bau-
richter Eugen Staub, Gerichtsschreiberin Christine Suter-Pfannes
in Sachen Rekurrenten
1. R. D., [….]
2. G. U., [….]
gegen Rekursgegner
1. Gemeinderat X, [….]
Mitbeteiligte
2. T. und L. D., [….]
betreffend Gemeinderatsbeschluss vom 7. Juli 2015; Schaffung der hinreichenden Er-
schliessung nach § 222 PBG für die Grundstücke Kat.-Nrn. 3760, 3810,
3946, 4738, 5674, 5722, 5868, 7289 und 7290
_______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 7. Juli 2015 setzte der Gemeinderat X das Gemein-
schaftswerk gemäss § 222 des Planungs- und Baugesetzes (PBG) zur
Schaffung einer hinreichenden Erschliessung der Grundstücke Kat.-
Nrn. 7289, 7290, 3946 und 4738 in X fest.
B.
Hiergegen wandten sich R. D. (hernach Rekurrent 1) und G. U. (hernach Re-
kurrent 2) mit gemeinsamer Eingabe vom 10. August 2015 fristgerecht an
das Baurekursgericht und stellten folgende Anträge:
"1. Der angefochtene Beschluss und damit auch das Regelwerk gemäss
Beilage 2 seien aufzuheben.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gemeinde X."
C.
Mit Präsidialverfügung vom 13. August 2015 wurde vom Rekurseingang Vor-
merk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
Die Vorinstanz schloss in ihrer Stellungnahme vom 20. Oktober 2015 auf
Abweisung des Rekurses. In ihrer Vernehmlassung vom 20. Oktober 2015
beantragten auch die als Mitbeteiligte in das Rekursverfahren einbezogenen
T. und L. D. die Abweisung des Rekurses.
D.
Sowohl die Rekurrierenden in ihrer Replik vom 16. November 2015 als auch
die Mitbeteiligten in ihrer Duplik vom 8. Dezember 2015 hielten an ihren An-
trägen fest. Die Vorinstanz verzichtete mit Eingabe vom 8. Dezember 2015
auf eine weitere Stellungnahme.
E.
Da der Rekurrent 1 dem Baurekursgericht aus einem erledigten und nicht
mehr weiterziehbaren Verfahren Kosten schuldete, wurde ihm mit Präsidial-
R3.2015.00129 Seite 2

verfügung vom 18. November 2015 gestützt auf § 15 Abs. 2 lit. b des Ver-
waltungsrechtspflegegesetzes (VRG) eine Frist bis zum 30. November 2015
angesetzt, seinen mutmasslichen Kostenanteil des Rekursverfahrens durch
einen Barvorschuss von Fr. 3'500.-- an die Staatskasse sicherzustellen, an-
sonsten auf seinen Rekurs nicht eingetreten würde.
Mit Datum vom 30. November 2015 wurde der verlangte Kostenvorschuss
vom Rekurrenten 1 geleistet.
F.
Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit für die Entscheidfindung erfor-
derlich, in den nachstehenden Erwägungen Bezug genommen.
Es kommt in Betracht:
1.
Mit dem angefochtenen Beschluss werden mehrere Grundeigentümer zur
Beteiligung an einem Gemeinschaftswerk gemäss § 222 PBG verpflichtet.
Die betroffenen Grundstücke sind der zweigeschossen Wohnzone W 2/30
zugeteilt und liegen zwischen der S.-Strasse und der als Staatsstrasse klas-
sierten F.-Strasse. Die Grundstücke Kat.-Nrn. 4738 und 7289 sind rückwär-
tig über den von der S.-Strasse abzweigenden, im Eigentum des Rekurren-
ten 1 stehenden Privatweg (Kat.-Nr. 3810) erschlossen. Demgegenüber ver-
fügen die Parzelle Kat.-Nr. 7290 und das mit einem Einfamilienhaus über-
stellte Grundstück Kat.-Nr. 3946 an der F.-Strasse 41 über keine Zufahrt für
Motorfahrzeuge. Da sich die betroffenen Eigentümer nicht über ein Fuss-
und Fahrwegrecht auf der Wegparzelle Kat.-Nr. 3810 mit den entsprechen-
den Regelungen verständigen konnten, leitete der Gemeinderat das Verfah-
ren nach §§ 222 ff. PBG ein.
Das Regelwerk sieht vor, unter Beitragspflicht der beteiligten Grundeigentü-
mer den 2,75 m breiten Zufahrtsweg (Kat.-Nr. 3810) auf eine normalienkon-
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forme Breite von 3,60 m (inkl. Bankette) auszubauen und den Grundeigen-
tümern der Parzellen Kat.-Nrn. Kat.-Nr. 7290 und 3946 gegen Entschädi-
gung ein entsprechendes Fuss- und Fahrwegrecht einzuräumen.
2.
Die Rekurrenten sind Eigentümer der Parzellen Kat.-Nrn. 7289 und 3810
(Rekurrent 1) bzw. Kat.-Nr. 4738 (Rekurrent 2) und werden durch das fest-
gesetzte Regelwerk unbestrittenermassen belastet. Sie sind deshalb zur Er-
hebung des Rekurses ohne weiteres legitimiert (§ 338a des Planungs- und
Baugesetzes [PBG]).
3.1.
Die Rekurrenten machen zusammengefasst geltend, dass der Gemeinderat
zu Unrecht ein Gemeinschaftswerk nach §§ 222 ff. PBG festgesetzt habe.
Dieses Regelwerk sei nicht das geeignete Instrument zur Durchsetzung der
angestrebten Erschliessung. Vielmehr hätte ein Teilquartierplanverfahren
durchgeführt werden müssen. Ebenso wenig bestehe ein hinreichendes öf-
fentliches Interesse an einem Gemeinschaftswerk.
Demgegenüber vertreten die Vorinstanz und die Mitbeteiligten die Auffas-
sung, dass die Voraussetzungen für ein Gemeinschaftswerk gemäss §§ 222
ff. PBG gegeben seien.
3.2.
Gemäss § 222 PBG können, wo ein öffentliches Interesse entgegenste-
hende private Interessen überwiegt, die Eigentümer benachbarter Grundstü-
cke auch ausserhalb planungsrechtlicher Vorkehren durch Verfügung des
Gemeinderates oder, wo unmittelbare staatliche Interessen bestehen, der
Baudirektion gegenseitig für berechtigt und verpflichtet erklärt werden,
a) bestimmte Bauten, Anlagen Ausstattungen und Ausrüstungen gemein-
sam zu erstellen, zu betreiben und zu unterhalten sowie hierfür nötigen-
falls Vorleistungen zu erbringen;
b) an bestehende derartige Werke gegen angemessenen Entschädigung
anzuschliessen.
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Liegt ein hinreichendes öffentliches Interesse an einem Gemeinschaftswerk
vor, setzt der Gemeinderat oder die Baudirektion den Eigentümern eine an-
gemessene Frist für den Abschluss einer Vereinbarung an, die mindestens
ordnen muss (§ 223 Abs. 1 PBG):
a) die Rechtsverhältnisse am Gemeinschaftswerk;
b) den notwendigen Geldausgleich sowie die Verteilung der Bau-, Betriebs-
und Unterhaltskosten;
c) den Zeitpunkt des Vollzugs der Rechtverhältnisse und des Baus, beides
allenfalls in Etappen.
Die Vereinbarung bedarf der Genehmigung durch den Gemeinderat oder
durch die Baudirektion und ist als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschrän-
kung im Grundbuch anzumerken (§ 223 Abs. 2 PBG). Können sich die Ei-
gentümer über die Ordnung der Rechtsverhältnisse innert Frist nicht einigen,
so sind baurechtliche Bewilligungen zu verweigern oder mit Nebenbestim-
mungen zu versehen, die das öffentliche Interesse in anderer Weise hinrei-
chend wahrnehmen (§ 224 Abs. 1 PBG). Unter den gleichen Voraussetzun-
gen und sofern das öffentliche Interesse mit Nebenbestimmungen zu einer
baurechtlichen Bewilligung nicht hinreichend wahrgenommen werden kann
oder eine Verweigerung unverhältnismässig wäre, ist den Beteiligten ein Ent-
wurf über die Regelung der Rechtsverhältnisse vorzulegen; einigen sich die
Beteiligten innert 2 Monaten nicht, wird die erforderliche Ordnung durch Ver-
fügung festgesetzt und im Grundbuch angemerkt (§ 224 Abs. 2 PBG).
Das Planungs- und Baugesetz sieht die Erstellung von gemeinschaftlichen
Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen in verschiedenen Bereichen vor.
Die Bestimmungen über Arealüberbauungen, Sonderbauvorschriften und
Gestaltungspläne stellen besondere Anforderungen an Wohnlichkeit und
Wohnhygiene, Verkehrs- und Versorgungslösungen sowie an Art und Grad
der Ausrüstung (§§ 71 Abs. 1, 80 Abs. 1 und 83 Abs. 3 PBG) und sehen
Gemeinschaftslangen zur Lösung dieser Aufgaben teilweise ausdrücklich
vor (§ 83 Abs. 3 PBG). Auch im Quartierplanverfahren können gemeinschaft-
liche Ausstattungen und Ausrüstungen verlangt werden (§§ 126 Abs. 3, 128,
146 Abs. 1 PBG). Für Zugänge (§ 237 Abs. 3 PBG), Fahrzeugabstellplätze
(§ 245 Abs. 2 PBG) und Heizungen (vgl. § 295 PBG) verweist das Gesetz
ausdrücklich auf gemeinschaftliche Lösungen.
§§ 222 ff. PBG über die Gemeinschaftswerke ergänzen diese Normen. Ei-
nerseits sollen Gemeinschaftswerke auch ausserhalb planungsrechtlicher
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Vorkehren (wie Quartierplan, Sonderbauvorschriften oder Gestaltungsplä-
nen), das heisst, insbesondere auch in schon überbauten Gebieten verwirk-
licht werden können. Andererseits stellt § 222 PBG gleichsam eine General-
klausel dar, welche die Durchsetzung von Gemeinschaftslösungen auch dort
erlaubt, wo das Gesetz sie nicht – wie bei Zugängen und Fahrzeugabstell-
plätzen – für einzelne Sachbereiche ausdrücklich regelt. Allerdings erlaubt
diese Bestimmung nicht, den Grundeigentümern über die Verpflichtung zum
gemeinsamen Vorgehen hinaus Lasten zu überbinden, die jeder für sich
nicht ebenfalls zu tragen hätte. Weiter darf nur soweit eine gemeinschaftliche
Lösung verlangt werden, als für die betreffende Aufgabe als solche eine ge-
setzliche Verpflichtung besteht (VB 39/1986 in BEZ 1987 Nr. 6).
3.3.
Entgegen der Auffassung der Rekurrierenden ist die Statuierung eines Be-
teiligungszwangs an einem Gemeinschaftswerk im vorliegenden Fall nicht zu
beanstanden. Wie aus der Entstehungsgeschichte von §§ 222 PBG erhellt,
ist der Gesetzgeber davon ausgegangen, dass es in einem noch unüberbau-
ten Gebiet in der Regel keine Schwierigkeiten bereitet, Gemeinschaftsanla-
gen durch die Erschliessungsplanung (Quartierplan, evtl. Gestaltungsplan)
zu erfassen und damit öffentlichrechtlich zu regeln, wogegen es sich oftmals
schwierig gestaltet, bereits bestehende Bauten an Gemeinschaftsanlagen
anzuschliessen. Mit den §§ 222 ff. PBG hat der Gesetzgeber ein Instrument
geschaffen, mit dem die Erstellung und Benützung von Gemeinschaftsanla-
gen gegen den Widerstand einzelner Grundeigentümer erzwungen werden
kann (Weisung des Regierungsrates zu § 206 PBG-Entwurf, Amtsblatt 1973,
S. 1854). Allerdings stellt ein Gemeinschaftswerk immer nur die bauliche Lö-
sung eines Einzelproblems innerhalb eines sachlich und örtlich eng um-
grenzten Bereiches dar (vgl. § 222 PBG: "benachbarte Grundstücke").
Ein solcher Sachverhalt ist vorliegend gegeben, steht doch lediglich die Ver-
wirklichung einer kleinräumigen Erschliessungslösung in Frage. Die private
Wegparzelle Kat.-Nr. 3810 dient gegenwärtig zwei Liegenschaften (Kat.-Nrn.
4738 und 7289) als Zufahrt. Künftig soll sie auch die Parzellen der Mitbetei-
ligten (Kat.-Nrn. 7290 und 3946) erschliessen. Aufgrund des (künftigen) Er-
schliessungsbedarfs ist die Wegparzelle als Zufahrtsweg zu qualifizieren.
Die Zugangsnormalien (ZN) verlangen für diesen Strassentyp eine Fahr-
bahnbreite von 3 – 3,50 m sowie beidseitige 30 cm breite Bankette, wobei
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auf letztere bei entsprechender Verbreiterung der Fahrbahn verzichtet wer-
den kann. Die Wegparzelle Kat.-Nr. 3810, welche gemäss den Unterlagen
im aktuellen Zustand eine Fahrbahnbreite von nur 2,75 m aufweist, erfüllt
diese Minimalanforderungen nicht und erweist sich damit als ausbaubedürf-
tig. Zwar stehen die Wegparzelle sowie das daran angrenzende Grundstück
Kat.-Nr. 7289 im Eigentum des Rekurrenten 1, so dass er die Verbreiterung
der Fahrbahn aus eigener Kraft vorzunehmen vermöchte. Allerdings sind bis-
herige privatrechtliche Verhandlungen zwischen dem Rekurrenten 1 und den
Mitbeteiligten hinsichtlich einer rückwärtigen Erschliessung über die Wegpar-
zelle Kat.-Nr. 3810 gescheitert. Somit ist es Sache der Gemeinde, aufgrund
ihrer Erschliessungspflicht für die Schaffung einer genügenden Erschlies-
sungszufahrt zu den Grundstücken der Mitbeteiligten zu sorgen. Wenn die
Gemeinde das Gemeinschaftswerk für die zweckmässigste Erschliessungs-
lösung hält, so ist das jedenfalls nicht zu beanstanden. Als Alternative wäre
auch die Durchführung eines Teilquartierplanverfahrens denkbar gewesen.
Im Übrigen erweist sich der rekurrentische Einwand auch als treuwidrig. Zwar
fehlt bei der Ausgestaltung des entsprechenden Verfahrens eine analoge
Regelung, wonach die Grundeigentümer im Sinne von §§ 155 PBG rechtzei-
tig vollständige Begehren zu stellen haben, um ihr Rekursrecht nicht zu ver-
wirken (vgl. § 155 Abs. 4 PBG). Jedoch haben die Grundeigentümer auch
beim Gemeinschaftswerk die Möglichkeit, mitzuwirken und Einfluss auf das
Regelwerk zu nehmen. In ihren Stellungnahmen vom 23. März 2013 (act.
5.4) und 25. September 2014 (act. 5.7) zu den beiden Entwürfen haben sich
die Rekurrenten nicht explizit gegen die Wahl des Verfahrens gewehrt. Viel-
mehr vertraten sie zusammengefasst die Auffassung, dass eine bilaterale
Lösung ohne ein solch kostenaufwändiges Verfahren nach wie vor möglich
sei. Nach § 222 PBG sei nur vorzugehen, wenn sich die Grundeigentümer
nicht einigen könnten (act. 5.4, S. 6 Ziff. 8). Die Wahl der Verfahrensart
wurde somit während des ganzen Planungsstadiums nicht in Frage gestellt.
Soweit sich die Rekurrenten somit gegen die gewählte Verfahrensart wen-
den, erweist sich der Rekurs als unbegründet.
3.4.1.
§ 222 PBG setzt überdies voraus, dass an der gemeinsamen Lösung ein
entgegenstehende private Interessen überwiegendes öffentliches Interesse
besteht.
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Nach Auffassung der Rekurrenten fehlt es an einem solchem Interesse in
verschiedener Hinsicht. So berufe sich der Gemeinderat lediglich auf das
Schreiben des Kantons, wonach die Verkehrserschliessung des Grund-
stücks Kat.-Nr. 3946 direkt ab der Staatsstrasse nicht zulässig sei, sondern
rückwärtig oder durch Zusammenfassen mehrerer Ausfahrten zu erfolgen
habe. Allerdings werde in § 240 Abs. 3 PBG formuliert, dass eine derartige
rückwärtige Erschliessung nur "nach Möglichkeit" zu erfolgen habe. Das Ge-
bot sei also nicht in Stein gemeisselt. Ob eine rückwärtige Erschliessung zu
erfolgen habe, sei vielmehr anhand der konkreten Verhältnisse zu entschei-
den. Dabei seien vor allem Gesichtspunkte, wie der Überbauungsgrad, die
bestehenden Ausfahrten, die erlaubte Geschwindigkeit, die Sichtweiten und
die Verkehrssicherheit sowie der Schwierigkeitsgrad einer rückwärtigen Er-
schliessung zu gewichten. Eine solche Beurteilung habe nicht erkennbar und
schon gar nicht in einem Verfahren stattgefunden, in welchem auch die Re-
kurrenten als nächstgelegene Nachbarn einbezogen gewesen wären. Der
Gemeinderat verkenne auch, dass die Erschliessung eines Baugrundstücks
als Element der Baureife erst dann zu prüfen sei, wenn Bauten oder Anlagen
neu erstellt würden oder Umbauten oder Nutzungsänderungen erfolgten,
durch die von den bisherigen Verhältnissen wesentlich abgewichen werde.
Von beidem könne hier nicht die Rede sein. Neu- oder Umbauten seien auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 3946 nicht geplant. Ferner sei der Ausbau des Zu-
fahrtsweges (Kat.-Nr. 3810) auf die normalienkonforme Breite von 3,60 m
gewährleist. Da die Parzelle im Alleineigentum des Rekurrenten 1 stehe,
könne dieser den Ausbau selber vornehmen. Hierzu bedürfe es keiner wei-
teren rechtlichen Regelungen. Auch bezüglich des Rekurrenten 2 bestehe
kein Erschliessungsbedarf. Dieser habe die Liegenschaft vor Jahrzehnten
als erschlossen und überbaut gekauft. Das Grundstück Kat.-Nr. 4738 sei
durch das Fuss- und Fahrwegrecht über den Zugangsweg rechtlich erschlos-
sen. Gründe, den Rekurrenten 2 in ein unnötiges Verfahren hineinzuzerren
und ihm hierfür Kosten aufzuerlegen, bestünden keine. Sodann ergebe sich
aus dem Begriff der Zugänglichkeit, dass eine für Fahrzeuge ausgebaute
Zufahrt nicht direkt bis zur Haustüre führen müsse. Zwischen dem Ende der
Zufahrt und dem Haueingang dürfe eine nicht befahrbare, abgewickelte
Weglänge von 80 m liegen. Damit wäre auch zu prüfen, ob es der Eigentü-
merin von Kat.-Nr. 3946 zumutbar wäre, an die Tiefgarage der Überbauung
K.-Strasse anzuschliessen.
R3.2015.00129 Seite 8

Schliesslich vertreten die Rekurrenten die Auffassung, es habe kein Recht
bestanden, die Ordnung der Rechtsverhältnisse mittels Verfügung durchzu-
setzen. Gemäss § 224 PBG hätte der Gemeinderat vorerst prüfen müssen,
ob baurechtliche Bewilligungen zu verweigern oder mit Nebenbestimmungen
zu versehen seien, die das öffentliche Interesse hinreichend wahrnähmen.
Dies habe der Gemeinderat im Zusammenhang mit der baurechtlichen Be-
willigung an den Rekurrenten 1 getan (Sicherung und Erstellung Wendeplatz
und Ausbau Privatweg Kat.-Nr. 3810). Zusätzlicher Regelungsbedarf be-
stehe solange keiner, als nicht beabsichtigt sei, das Grundstück Kat.-Nr.
3946 neu zu überbauen. Erfolge ein derartiger Neubau oder eine Erweite-
rung auf diesem Grundstück, so dass die Erschliessungsfrage gemäss § 233
PBG neu zu prüfen sei, werde dannzumal über die Bewilligung oder Verwei-
gerung der Baubewilligung oder allfälliger Auflagen zu entscheiden sein.
3.4.2.
Die Bestimmungen gemäss §§ 222 ff. PBG bilden das Instrumentarium, mit
dem die Erstellung und Benützung von Gemeinschaftsanlagen gegen den
Widerstand einzelner Grundeigentümer erzwungen werden kann. Die Aus-
übung von Zwang setzt aber ein überwiegendes baurechtlich relevantes öf-
fentliches Interesse am Gemeinschaftswerk und der diesbezüglichen Rege-
lung der Rechtverhältnisse voraus (vgl. BEZ 1989 Nr. 43). Zu prüfen ist des-
halb, ob an der gemeinsamen Lösung ein öffentliches Interesse besteht, wel-
ches gegenläufige private Interessen überwiegt.
Entgegen der Auffassung der Rekurrenten liegt ein öffentliches Interesse am
statuierten Beteiligungszwang vorliegend auf der Hand. Die hinreichende Er-
schliessung eines Baugrundstücks sowohl in tatsächlicher als auch in recht-
licher Hinsicht stellt eine der primären Voraussetzungen für die Erteilung ei-
ner Baubewilligung dar (Art. 22 Abs. 2 lit. b des Raumplanungsgesetzes
(RPG); §§ 233 und 234 PBG). Es ist daher gesetzliche Aufgabe der Ge-
meinde, für die vollständige Erschliessung der Bauzonen zu sorgen. Die S.-
Strasse hat im fraglichen Quartier den Zweck, die Grundstücke zusammen-
gefasst rückwärtig zu erschliessen. Das entspricht dem Grundsatz von § 240
Abs. 3 PBG, welcher bestimmt, dass Verkehrserschliessungen im Bereich
wichtiger öffentlicher Strassen – zu welcher die F.-Strasse unbestrittener-
massen gehört – nach Möglichkeit rückwärtig oder durch Zusammenfassung
mehrerer Ausfahrten zu erfolgen haben. So sind denn auch bei planungs-
rechtlichen Vorkehren unter dem Gesichtspunkt der hinreichenden strassen-
mässigen Erschliessung nicht nur die §§ 236 und 237 PBG zu beachten. Es
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ist wenn immer möglich auch dem Grundsatz von § 240 Abs. 3 PBG nach-
zuleben. Damit ist ein hinreichendes öffentliches Interesse an einer rückwär-
tigen Erschliessung des an die Staatstrasse anstossenden Grundstücks
Kat.-Nr. 3946 ohne weiteres gegeben.
Die von den Rekurrenten angeführten Gründe vermögen dieses öffentliche
Interesse an einer rückwärtigen Erschliessung nicht in Frage zu stellen. Da
die bisherigen Verhandlungen zwischen dem Rekurrenten 1 und den Mitbe-
teiligten hinsichtlich einer rückwärtigen Erschliessung über die Wegparzelle
Kat.-Nr. 3810 gescheitert sind, ist es – wie bereits erwähnt – Sache der Ge-
meinde, aufgrund ihrer Erschliessungspflicht für die Schaffung einer genü-
genden Erschliessungszufahrt zu den Grundstücken der Mitbeteiligten zu
sorgen. Ob ein Bauvorhaben auf dem fraglichen Grundstück geplant ist oder
nicht, ist somit unerheblich. Immerhin steht fest, dass die Mitbeteiligten im
Jahre 2014 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 3946 die Errichtung von zwei Fahr-
zeugplätzen beabsichtigten, für welches mangels rechtsgenügender Er-
schliessung von der Baubehörde keine Baubewilligung in Aussicht gestellt
werden konnte (vgl. act. 13.7). Damit sind auch die in § 224 PBG für einen
Beteiligungszwang vorgesehenen Voraussetzungen entgegen der rekurren-
tischen Behauptung ohne weiteres erfüllt. Ferner trifft es nicht zu, dass der
Rekurrent 2 unnötigerweise in das Regelwerk einbezogen wurde. Unbestrit-
ten ist, dass die rund 2,75 m breite Wegeparzelle Kat.-Nr. 3810, welche auch
dem Grundstück des Rekurrenten 2 als Zufahrt dient, den geltenden Mini-
malanforderungen nicht entspricht und ausbaubedürftig ist. Damit erfährt
auch die Parzelle Kat.-Nr. 4738 durch das festgesetzte Gemeinschaftswerk
einen Vorteil, so dass ihr Einbezug in das Verfahren gerechtfertigt erscheint.
Sodann erweist sich die von den Rekurrenten beantragte Erschliessungslö-
sung über die bestehende Tiefgarage der Überbauung K.-Strasse in objekti-
ver Hinsicht als nicht zweckmässig. Nachdem mit der Wegparzelle Kat.-
Nr. 3810 bereits ein an die Grundstücke der Mitbeteiligten heranreichender
Zugang besteht, ist der festgesetzten Erschliessungsvariante offenkundig
den Vorzug zu geben.
Aus den dargelegten Gründen besteht somit ein die privaten Interessen
überwiegendes öffentliches Interesse an der Statuierung eines Beteiligungs-
zwangs an einem Gemeinschaftswerk und der diesbezüglichen Regelung
der Rechtsverhältnisse. Auch in diesem Punkt erweist sich der Rekurs als
unbegründet.
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4.1.
Schliesslich halten die Rekurrenten dafür, dass die festgesetzten Regelun-
gen auch inhaltlich weder recht- noch zweckmässig seien.
Zur Begründung machen sie geltend, dass der Gemeinderat den Eigentümer
von Kat.-Nr. 3842 (S.-Strasse 22) zu Unrecht nicht in den Kostenverleger
einbezogen habe. Dieser nutze den Weg für die Erschliessung seines
Grundstücks ebenfalls und habe auf diesem ein Fuss- und Fahrwegrecht.
Weiter enthalte der Bericht zur Erschliessung mit Bezug auf den Wendeplatz
nur die neu im Grundbuch einzutragende Dienstbarkeit (Recht zum Wenden
von Motorfahrzeugen), nicht aber hierfür einen Kostenverleger. Werde davon
ausgegangen, dass der Wendeplatz allen dadurch erschlossenen Grundstü-
cken diene, sei es auch gerechtfertigt, die Kosten breiter zu verteilen. Der
Bericht zur hinreichenden Erschliessung und der angefochtene Beschluss
nenne auch die Parzellen Kat.-Nr. 3760 (S.-Strasse) und 5674 (S.-Strasse,
hinterer Teil) als Grundstücke, für welche die Erschliessung zu regeln sei.
Also diene der Wendeplatz allen dadurch erschlossenen Grundstücken.
Zwar hätten die an die S.-Strasse anstossenden Grundeigentümer zum Teil
bereits an den Ausbau der S.-Strasse und damit auch an den Wendeplatz
an seinem alten Standort bezahlt. Der neue Wendeplatz werde aber teurer
zu stehen kommen, weil insbesondere die Erstellung einer Stützmauer erfor-
derlich sei. Sodann seien die Rekurrenten nicht bereit, die veranschlagten
Verfahrenskosten mitzutragen. Zum einen hätten die privaten Grundeigentü-
mer nicht Auftrag für das Tätigwerden des Gemeinderats und des Planungs-
büros gegeben. Es habe dies alles dem Ansinnen des Gemeinderates ent-
sprungen. Zum anderen habe der Gemeinderat die nun gegebene Situation
selbst zu verantworten. Wenn im Entwurf ausgeführt werde, das Grundstück
Kat.-Nr. 3946 verfüge heute über keinen gesicherten Zugang, sei das nur die
halbe Wahrheit. So habe es die Gemeinde versäumt, anlässlich der Erteilung
der Baubewilligung für die Überbauung K.-Strasse 1 - 13 dem Grundstück
Kat.-Nr. 3946 eine hinreichende Zufahrt zu sichern. Die Rekurrenten hätten
dies nun nicht "auszubaden". Aus diesen Gründen müsse die Gemeinde die
Verfahrenskosten selber übernehmen. Der Entwurf liege allein im Interesse
der Mitbeteiligten, die hierfür auch Kosten zu tragen hätten.
Dem hält die Vorinstanz entgegen, dass das Grundstück Kat.-Nr. 3842 vom
Regelwerk nicht betroffen sei. Die Verbreiterung des Weges auf Kat.-
Nr. 3810 sei für die Zufahrt zum Grundstück Kat.-Nr. 3842 nicht relevant. Die
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Verlegung des Wendeplatzes liege im alleinigen Interesse des Rekurren-
ten 1, damit auf dessen Grundstück Kat.-Nr. 7289 der Neubau eines Mehr-
familienhauses realisiert werden könne. Daraus resultierende Mehrkosten
hier wieder ins Spiel zu bringen, gehe nicht an. Sodann sei die gegenwärtige
Situation allein durch die seit Jahren streitenden Parteien verursacht worden,
denen es nicht gelungen sei, ein Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten der
Grundstücke Kat.-Nrn. 3946 und 7290 zu errichten. Die Kosten seien klarer-
weise verursachergerecht den Parteien aufzuerlegen.
Replicando halten die Rekurrenten ergänzend fest, dass das Grundstück
Kat.-Nr. 3842 nicht nur an die S.-Strasse angrenze, sondern auch an den
streitbetroffenen Privatweg Kat.-Nr. 3810. Etwa im Jahre 1990 habe der Ei-
gentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 3842 vor seinem Haus einen Autoab-
stellplatz erstellt. Dazu habe er den Hauszugang von ursprünglich 85 cm auf
die heutige Breite durch den Bau eines entsprechenden Tores vergrössert.
Damit er von der S.-Strasse zum Parkplatz gelangen könne, müsse er die
Parzelle Kat.-Nr. 3810 überfahren. Ein Fahrwegrecht über den fraglichen
Weg habe damals nicht bestanden. Erst als der Rekurrent 2 die Parzelle
Kat.-Nr. 3810 im Jahre 2007 erworben habe (welche er dann später an den
Rekurrenten 1 abgetreten habe), habe der Eigentümer alles daran gesetzt,
dass ihm der Rekurrent 2 das Fahrwegrecht (übrigens gratis) einräume.
4.2.1.
Entgegen der Ansicht der Rekurrenten wurde die Parzelle Kat.-Nr. 3842 zu
Recht nicht in das vorliegende Regelwerk einbezogen. Wie aus dem amtli-
chen Vermessungsplan hervorgeht (act. 5.2), ist das fragliche Grundstück
zur Hauptsache über die S.-Strasse erschlossen. Für den Zugang zur Lie-
genschaft beansprucht das Grundstück lediglich eine marginale Teilfläche
der von der S.-Strasse abzweigenden Wegparzelle Kat.-Nr. 3810. Dieser Ab-
schnitt des Weges ist vom Ausbau nicht betroffen. Insofern zieht das Grund-
stück aus dem festgesetzten Gemeinschaftswerk überhaupt keinen Nutzen.
Der Verzicht auf den Einbezug in den Kostenverleger ist damit rechtens.
4.2.2.
Soweit die Rekurrenten die Unvollständigkeit des Kostenverlegers mit Bezug
auf den Wendeplatz rügen, erweist sich der Rekurs ebenfalls als unbegrün-
det. Wie die Rekurrenten selber einräumen, haben die an die S.-Strasse an-
stossenden Grundeigentümer bereits an den Ausbau der Strasse und damit
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auch an den ursprünglichen Wendehammer auf den Parzellen Kat.-Nrn.
3760, 3810 und 7289 in der Mitte der S.-Strasse bezahlt. Dieser wurde mit
Beschluss vom 28. September 2010 bewilligt und hernach erstellt. Aufgrund
dieses Wendeplatzes erfuhr das Grundstück Kat.-Nr. 7289 nordwestseitig
eine Einbuchtung, welche aufgrund des einzuhaltenden Strassenabstandes
von 6 m die Überbaubarkeit dieses Grundstücks erschwerte. Der Rekurrent
1 reichte daher im Zuge eines geplanten Neubauvorhabens für die Unter-
schreitung des regulären Strassenabstandes ein Gesuch um Erteilung einer
Ausnahmebewilligung ein. Die Baubehörde lehnte die Gewährung eines Dis-
penses mit Beschluss vom 8. Januar 2013 jedoch ab und verweigerte – unter
Anführung weiterer Gründe (fehlende rechtlich gesicherte Zufahrt, negative
Präjudizierung eines künftigen Quartierplanes und fehlende rechtliche Siche-
rung des Ausnützungstransfers) − die nachgesuchte Baubewilligung. Ein
hiergegen vom Rekurrenten 1 erhobener Rekurs wurde mit Entscheid des
Baurekursgerichts vom 21. August 2013 abgewiesen (BRGE III Nr.
0105/2013). In der Folge reichte der Rekurrent 1 ein Baugesuch für die Ver-
legung des Wendeplatzes ein. Dieser sollte neu hangseitig auf den Parzellen
Kat.-Nrn. 5722, 5868 und 5674 errichtet werden. Mit Beschluss vom 11. Feb-
ruar 2014 wurde das Projekt unter der Auflage bewilligt, dass für die Fläche
zugunsten der Gemeinde ein Fuss- und Fahrwegrecht eingeräumt werde
(act. 5.12). Die Verlegung des Wendeplatzes erfolgte somit allein im Inte-
resse des Rekurrenten 1, welcher folglich auch die Mehrkosten zu tragen
hat. Wenn die übrigen Anrainer somit nicht in den Kostenverleger einbezo-
gen wurden, sondern sich das Regelwerk in diesem Punkt auf die Ordnung
der neu ins Grundbuch aufzunehmenden Dienstbarkeiten beschränkt, ist das
nicht zu beanstanden.
4.2.3.
Sodann wehren sich die Rekurrenten gegen die grundsätzliche Belastung
ihrer Grundstücke mit Verfahrens- und Vollzugskosten. Auch dieser Einwand
geht fehl.
Im Unterschied zum Quartierplanrecht enthalten die Bestimmungen über die
Gemeinschaftswerke keine detaillierten Regelungen bezüglich Kosten und
Entschädigungen. Die Planungsbehörde hat deshalb sinngemäss auf die
Bestimmungen des Quartierplanrechts abgestellt. Dieses Vorgehen erweist
sich im vorliegenden Fall als sachgerecht und wurde denn auch von den
Parteien nicht in Frage gestellt.
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Analog zum Quartierplan sind vorliegend die Kosten für die Aufstellung und
den Vollzug des Gemeinschaftswerkes somit von den beteiligten Grundei-
gentümern samt Zins in der Regel im Verhältnis der Flächen ihrer neuen
Grundstücke zu bezahlen, wobei besondere Verhältnisse zu berücksichtigen
sind (vgl. § 177 Abs. 1 PBG.). Als Verfahrenskosten gelten alle im Zusam-
menhang mit der Aufstellung und dem Vollzug des Gemeinschaftswerks an-
fallenden Kosten, so etwa diejenige der administrativen Begleitung, der Be-
arbeitung der Pläne mit Einschluss von Architektur- und Ingenieurarbeiten,
der Festlegung des Geldausgleichs und des Verlegers der Erstellungskos-
ten, der Vermessung und Vermarkung sowie des grundbuchlichen Vollzuges
(§ 15 der Quartierplanverordnung [QPV]).
Nachdem sich die Parteien über ein Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten der
Grundstücke Kat.-Nr. 3946 und 7290 privatrechtlich nicht einigen konnten,
hat die Vorinstanz – wie vorne dargelegt – zu Recht das Verfahren nach §§
222 ff. PBG eingeleitet. Die am Regelwerk beteiligten Grundstücke sind so-
mit grundsätzlich kostenpflichtig. So besteht ein Erschliessungsinteresse
nicht nur für unüberbaute Grundstücke, die durch die Erschliessungs-anla-
gen erstmals baureif gemacht werden, sondern auch für überbaute Grund-
stücke, denen nachträglich zu einer rechtlich einwandfreien Erschliessung
verholfen wird und deren Überbauung damit ersetzt oder geändert werden
kann (§ 233 PBG). Wird die ungenügende Erschliessung eines Quartiers be-
hoben, haben sämtliche Grundeigentümer, die vom Ausbau profitieren, an
die Kosten beizutragen. Das Interesse einer überbauten Parzelle an einer
Erschliessungsanlage beurteilt sich letztlich allein danach, ob sie bereits bis-
her genügend erschlossen war oder ob sie erst durch den Quartierplan eine
den geltenden Normen entsprechende Erschliessung erhält. Damit verken-
nen die Rekurrenten, dass sämtliche in das Verfahren einbezogenen Parzel-
len vorliegend aus den erschliessungsrechtlichen Massnahmen einen Nut-
zen ziehen. Dies gilt auch für die rekurrentischen Grundstücke, welche durch
den Ausbau der privaten Wegparzelle Kat.-Nr. 3810 eine normalienkonforme
Erschliessung erhalten. Eine Befreiung ihrer Grundstücke von Verfahrens-
und Vollzugskosten fällt somit ausser Betracht.
5.1.
Zusammenfassend ergibt sich, dass der Rekurs abzuweisen ist.
[….]
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