zh_baurekursgericht · BRKE II Nr. 0011/2002 · 2002-01-29 · de
Baubewilligungsverfahren. Zustimmung gemäss PBG 310. Zustimmungserfordernis für Baugesuch des Baurechtsnehmers.


BRKE II Nr. 11/2002 vom 29. Januar 2002 in BEZ 2002 Nr. 13
2. Der Rekurrent beabsichtigt die Erstellung eines Anbaus an das streitbetroffe-
ne Gebäude. Dieses wurde seinerzeit aufgrund eines zwischen dem Rechtsvorgän-
ger des Rekurrenten und der Eigentümerin des Grundstücks begründeten Baurechts
errichtet.
Die Vorinstanz verweigerte die baurechtliche Bewilligung für den Dachaufgang
und die begehbare Dachterrasse «mangels Zustimmung der Grundeigentümerin».
3. Die Baubewilligung ist die behördliche Feststellung, dass einem Bauvorha-
ben keine öffentlichrechtlichen Hindernisse namentlich aus dem Baupolizeirecht
entgegenstehen (RB 1983 Nrn. 106 und 107 = BEZ 1983 Nr. 18, auch zum folgen-
den; BGE 103 Ib 209, 107 Ib 39). Demgemäss bestimmt § 320 Halbsatz 1 PBG: «Die
Baubewilligung ist zu erteilen, wenn das Bauvorhaben den Vorschriften dieses Ge-
setzes und der ausführenden Verfügungen entspricht». Diese Feststellung hängt
nicht von der Person des Baugesuchstellers, sondern von den sachlichen Merkma-
len des Bauvorhabens ab (vgl. Egger, Einführung in das zürcherische Baurecht,
1970, S. 18). Die Baubewilligung wird wohl einer bestimmten Person, dem Bauherrn,
erteilt, doch richtet sie sich nur auf das Unternehmen, das Bauvorhaben in seiner
konkreten Gestalt und Ausführung. Für die Baubehörde ist in persönlicher Hinsicht
allein wesentlich, dass ihr eine verantwortliche Person gegenübersteht. Der Begriff
des Baugesuchstellers oder Bauherrn ist daher verwaltungsrechtlich sehr weit ge-
fasst.
Anderseits ist es der Baubehörde nicht zuzumuten, in anspruchsvoller und häu-
fig zeitraubender Mühewaltung Bauvorhaben zu prüfen, deren Verwirklichung zum
vornherein am Widerstand alleinverfügungsberechtigter oder mitberechtigter Dritter
scheitert. § 310 Abs. 3 PBG verlangt daher, dass der Baugesuchsteller, der nicht
Grundeigentümer ist, seine Berechtigung zur Einreichung des Baugesuches nach-
zuweisen hat. § 5 lit. m der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV)
verdeutlicht diese Vorschrift dahingehend, dass der Baugesuchsteller, der nicht al-
leinverfügungsberechtigter Grundeigentümer ist, den schriftlichen Nachweis der Be-
rechtigung zur Einreichung des Baugesuches vorzulegen hat. Beide Bestimmungen
sind reine Ordnungsvorschriften, die darauf abzielen, den Baubehörden unnötige
Amtshandlungen zu ersparen. Da zudem der verfügungsberechtigte Grundeigentü-
mer ganz allgemein ein schützenswertes Interesse daran hat, dass sein Eigentum
nicht in unrechtmässiger Weise beeinträchtigt wird, verfolgen diese Vorschriften
auch den weiteren Zweck, dass die Behörden nicht wider besseres Wissen zu einem
Verfahren Hand bieten, welches die Eigentumsgarantie Dritter zu verletzen geeignet
ist (BEZ 1983 Nr. 18). Die Baubehörden haben sich freilich auf die Prüfung der Fra-

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ge zu beschränken, ob das Bauvorhaben offenkundig Eigentumsrechte Dritter ver-
letzen könnte; es ist nicht Sache der Baubehörde, Eigentumsverhältnisse wie der
Zivilrichter imeinzelnen und endgültig aufzuklären.
4. Gemäss Art. 675 Abs. 1 ZGB können Bauwerke und andere Vorrichtungen,
die auf fremdem Boden eingegraben, aufgemauert oder sonstwie dauernd auf oder
unter der Bodenfläche mit dem Grundstück verbunden sind, einen besonderen Ei-
gentümer haben, wenn ihr Bestand als Dienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen
ist. Mit dem Institut des Baurechts soll die rechtliche Verknüpfung von Boden und
Baute gelockert, das heisst die Durchbrechung des Akzessionsprinzips ermöglicht
werden. Das Baurecht schafft ein vom Grundeigentum unabhängiges Verkehrsgut,
das eines eigenen Schicksals fähig ist. Als Eigentümer der Baute steht der Baube-
rechtigte in den Rechten und Pflichten eines Grundeigentümers.
Dem dergestalt Baurechtsberechtigten ist grundsätzlich ein selbständiges
Recht zur Stellung eines Baugesuches zuzugestehen, und es bedarf keiner zusätzli-
chen Zustimmung des Eigentümers des zur Überbauung vorgesehenen Grundstücks
zum Bauvorhaben (vgl. P. Leutenegger, Das formelle Baurecht der Schweiz, 1974,
S. 119; Ch. Fritzsche/P. Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 2000, S. 459). Mit
anderen Worten ist der Baurechtsnehmer «alleinverfügungsberechtigt» im Sinne von
§ 310 Abs. 3 PBG, wird doch mit der Bestellung des Baurechts das Recht zur Über-
bauung des Baugrundstücks gerade eingeräumt. Soweit sich der Baurechtsnehmer
nicht an vereinbarte Bestimmungen über Inhalt und Umfang des Baurechts hält, ste-
hen dem Grundeigentümer die Rechtsbehelfe nach Art. 641 Abs. 2 ZGB zu, und es
ist nicht Sache der Baubehörde, im einzelnen abzuklären, ob der Eigentümer des
Baugrundstückes durch das Bauvorhaben in unrechtmässiger Weise beeinträchtigt
werden könnte. Nur bei ganz offenkundigen Verstössen ist ohne entsprechenden
Berechtigungsnachweis auf eine Projektbeurteilung zu verzichten.
Dass hier solche den Inhalt und den Umfang der Dienstbarkeit verletzende Um-
stände vorliegen sollen, macht die Vorinstanz selber nicht geltend. Vielmehr hat sie
allein wegen der fehlenden bzw. widerrufenen Zustimmung zu einem Teil des Bau-
projekts diesbezüglich keine Prüfung vorgenommen, welcher Umstand allein selbst-
verständlich noch keine Eigentumsverletzung indiziert. Ob die beabsichtigten bauli-
chen Massnahmen mit dem Inhalt des in Rede stehenden Baurechts vereinbart sei-
en oder nicht bzw. ob und inwieweit die ursprüngliche Zustimmung dazu vom Bau-
rechtsbelasteten überhaupt widerrufen werden konnte, sind Fragen des Zivilrechts;
allfällige Streitigkeiten darüber wären vor den Zivilgerichten auszutragen.
5. Diese Erwägungen führen zur Gutheissung des Rekurses. Die Vorinstanz ist
einzuladen, das Baugesuch auch bezüglich des Dachaufganges und der Nutzung
der Dachterrasse materiell zu behandeln.