zh_baurekursgericht · BRGE II Nr. 0017/2015 · 2015-02-17 · de
Legitimation. Inhaber eines mit einer Personaldienstbarkeit gesicherten Wohnrechts. Mieter.

Rekursbefugnis gegen eine Baubewilligung, mit welcher dem Eigentümer der Umbau des (u.a.) vom Rekurrenten bewohnten Gebäudes bewilligt worden ist.

BRGE II Nr. 0017/2015 vom 17. Februar 2015 in BEZ 2015 Nr. 24
1.1 Das mit dem angefochtenen Beschluss bewilligte Projekt sieht
Umbauten in sämtlichen Geschossen des streitbetroffenen Gebäudes vor;
ausserdem soll die Gebäudehülle energetisch saniert werden
Der Rekurrent bewohnt die Dachwohnung des streitbetroffenen Gebäudes.
Gemäss Dienstbarkeitsvertrag vom 11. November 2008 und dement-
sprechendem Grundbucheintrag verfügt er über ein zulasten des streit-
betroffenen Grundstücks als Personaldienstbarkeit eingetragenes lebenslanges
Wohnrecht an der Fünfzimmerdachwohnung. Ferner hat er ein Mitbenützungs-
recht an Waschküche, Kellerabteil, Winde und Hofraum. (…)
2. Zum Rekurs ist berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung
berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung
hat (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes [PBG]).
2.1 Mit Bezug auf das Vorliegen dieser Anforderungen bringt der Rekurrent
vor, dass es, wenn bereits bei Eigentümern von Nachbargrundstücken ein
schutzwürdiges Interesse gemäss § 338a PBG bejaht werde, angebracht
erscheine, auch einem direkt betroffenen Wohnrechtsinhaber, der über
eigentumsähnliche Rechte verfüge, ein schutzwürdiges Interesse zuzu-
sprechen. Der Rekurrent sei durch die Erteilung der Baubewilligung zur Total-
sanierung der betroffenen Liegenschaft direkt in seinen Rechten berührt, habe
ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung bzw. Änderung des Ent-
scheides und sei zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert.
Eher vergleichbar (als mit Rechtsmitteln von Nachbarn) ist die im
vorliegenden Verfahren gegebene Konstellation mit Rekursen, mit welchen sich
Mieter gegen ein das eigene Mietobjekt betreffendes Bauvorhaben wenden. In
solchen Fällen ist unter dem Gesichtspunkt der Rekurslegitimation stets zu
prüfen, ob der Rekurs nicht «baurechtliches Mittel zum mietrechtlichen Zweck»
ist. Dies trifft regelmässig dann zu, wenn die Ausführung des Bauvorhabens die
Kündigung des Mietverhältnisses, die mit dem Rekurs gerade verhindert
werden sollte, zur Folge hat. In solchen Fällen können baurechtliche Mängel
den Rekurrenten von vornherein nicht mehr tangieren, so dass der Rekurrent
durch die angefochtene Baubewilligung nicht − bzw. nicht unmittelbar, sondern
nur via Kündigung mittelbar − betroffen ist, was zur Verneinung der Rekurs-
legitimation führt.
2.2 Anderes gilt vorliegend. Die Folge des die Rekurslegitimation
ausschliessenden Verlustes des Streit- bzw. Wohnobjektes kann beim Re-

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kurrenten als Inhaber eines dinglich gesicherten Wohnrechts zum vornherein
nicht eintreten. Der zur Bejahung der Legitimation notwendige (andauernde)
enge räumliche Bezug zum Streitobjekt kommt ihm somit zu.
Selbst bei einem Mieter ist nicht a priori ausgeschlossen, dass sich dieser
gegen ein das eigene Mietobjekt betreffendes Bauvorhaben rekursweise zur
Wehr setzen kann; dies dann, wenn das Vorhaben nicht zwingend zur Be-
endigung des Mietverhältnisses führt. Diesfalls wäre in Erwägung zu ziehen,
dass ein Mieter sehr wohl legitimiert sein könnte, rekursweise baurechtliche
Mängel des Projektes geltend zu machen, von denen er unmittelbar betroffen
wäre; beispielsweise, dass der geplante Umbau zu einer Verletzung der
Vorschriften über die Raumhöhe (§ 304 PBG) oder die Fensterfläche (§ 302
Abs. 2 PBG) bei dem von ihm gemieteten Objekt führe. Immerhin dienen solche
Vorschriften dem baurechtlichen Schutz des Bewohners und damit namentlich
auch des Mieters. Die legitimationsbegründende Betroffenheit liesse sich
diesfalls kaum mit dem Hinweis verneinen, dass es dem Rekurrenten freistehe,
das Mietverhältnis zu beenden, um sich dergestalt den geltend gemachten
Mängeln zu entziehen. Schafft das Mietverhältnis eine hinreichende Rechts-
beziehung zum Rekursgrundstück, um gegebenenfalls sogar gegen ein
Nachbarbauvorhaben rekurslegitimiert zu sein, muss diese Rechtsbeziehung
erst recht genügen, wenn es um die Bekämpfung baurechtlicher Mängel am
Mietobjekt selber geht.
Dies muss für den über ein Wohnrecht verfügenden Rekurrenten umso
mehr gelten. Dass das bewilligte Vorhaben Mängel der genannten Art zur Folge
habe, wird von ihm indessen nicht behauptet. Auch sonstwie macht der
Rekurrent nicht geltend, dass das bewilligte Vorhaben zu irgendwelchen Bau-
rechtsverstössen führe.
3.1 Nachfolgend zu prüfen ist, ob und inwieweit dem Rekurrenten das
neben dem (andauernden) engen räumlichen Bezug zum Streitobjekt
erforderliche schutzwürdige Anfechtungsinteresse zukomme. Dies ist dann der
Fall, wenn der Rekurs geeignet ist, vom Rekurrenten einen Nachteil abzu-
wenden bzw. ihm einen Vorteil zu verschaffen.
3.2 In der Sache selbst macht der Rekurrent geltend, dass die Vorinstanz
seine Rechte als Wohnrechtsinhaber im Baubewilligungsverfahren hätte be-
rücksichtigen müssen. Er hält dafür, dass die Vorinstanz verpflichtet gewesen
wäre, ihn, den Rekurrenten, vor Erteilung der Bewilligung anzuhören. Nach
rekurrentischer Auffassung hätte die Behörde verlangen müssen, mit dem
Baugesuch ein schriftliches Einverständnis des Wohnrechtsinhabers zum
Umbauvorhaben beizubringen. In dieser Verletzung seiner Rechte erkennt der
Rekurrent einen Grund zur Aufhebung der Baubewilligung.
3.3 Mit besagter Rüge spricht der Rekurrent zunächst die durch § 5 lit. m
der Bauverfahrensverordnung (BVV) konkretisierte Regelung von § 310 Abs. 3
PBG an, wonach ein schriftlicher Nachweis der Berechtigung zur Einreichung
des Baugesuches erforderlich ist, wenn der Baugesuchsteller über das
Baugrundstück nicht alleinverfügungsberechtigt ist.

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Hierbei handelt es sich nach der Rechtsprechung indessen um eine reine
Ordnungsvorschrift. Deren Zweck liegt allein darin, die Baubehörden vor
unnötiger Mühewaltung zu schützen, indem sie von der Prüfung zivilrechtlich
nicht realisierbarer Vorhaben absehen können. Die Baubewilligungsbehörde ist
lediglich berechtigt, aber nicht verpflichtet, auf ein Gesuch mit fehlendem oder
unklarem Berechtigungsnachweis nicht einzutreten. Beim Berechtigungs-
nachweis im Sinn von § 310 Abs. 3 PBG handelt es sich nicht um eine Be-
willigungsvoraussetzung. Beurteilt eine kommunale Behörde ein Bauprojekt
trotz (allfälligem) Fehlen des Berechtigungsnachweises, muss sie die Be-
willigung – sofern die materiellen Bauvorschriften eingehalten werden – in
Nachachtung von § 320 PBG erteilen.
Die fragliche Rüge ist demnach von vornherein nicht geeignet, die
Baubewilligung zu Fall zu bringen. Insoweit ist das Anfechtungsinteresse zu
verneinen.
3.4 Offen bleiben kann demnach, ob dem Inhaber eines dinglich
gesicherten Wohnrechts überhaupt eine nach § 5 lit. m BVV relevante
Mitverfügungsberechtigung zukomme. Dies lässt sich zumindest in Zweifel
ziehen. Als beschränktes dingliches Recht verpflichtet das Wohnrecht den
belasteten Grundeigentümer allein dazu, die Nutzung seines Grundstücks
durch einen Dritten in einem bestimmten Umfang zu dulden; dem Berechtigten
kommt lediglich der Anspruch zu, sein Nutzungsrecht ungestört ausüben zu
können. Die Rechte des Berechtigten beschränken sich auf die Abwehr gegen
Eingriffe in sein Nutzungsrecht und geben ihm keine Verfügungsgewalt über
das belastete Grundstück.
4. Es verbleibt, zum Einwand des Rekurrenten Stellung zu nehmen,
wonach die Nichtanhörung im Baubewilligungsverfahren eine Verletzung des
rechtlichen Gehörs im Sinne von Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV)
darstelle.
Eine Gutheissung in diesem Punkt würde zur Aufhebung der Bau-
bewilligung führen, womit diesbezüglich das Anfechtungsinteresse zu bejahen
ist. Nur, aber immerhin, in diesem Umfange ist, nachdem auch die übrigen
Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, auf den Rekurs einzutreten.
Der Anspruch auf Gewährung des rechtlichen Gehörs schliesst die
Anhörung von Personen im Baubewilligungsverfahren, welche hernach von der
Baubewilligung legitimationsbegründend betroffen sind, nicht mit ein. Andern-
falls käme namentlich sämtlichen rekurslegitimierten Nachbarn ein Gehörs-
anspruch zu, was dem baurechtlichen Verfahren jedenfalls in seiner heutigen
Ausgestaltung zur Gänze fremd ist. Weshalb der Wohnrechtsinhaber dies-
bezüglich besser gestellt sein sollte, ist nicht zu erkennen. Den zivilrechtlichen
Verhältnissen wird wie gesagt mit § 310 Abs. 3 PBG Rechnung getragen.
Darüber hinausgehende Erfordernisse bestehen nicht. Eine Verletzung des
rechtlichen Gehörs liegt somit nicht vor. (…)
6. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Rekurs abzuweisen ist,
soweit darauf einzutreten ist.