zh_baurekursgericht · BRGE II Nr. 0004/2022 · 2022-01-18 · de
Zonenkonformität. Bewohntes Musterhaus in der Gewerbezone.


BRGE II Nr. 0004/2022 vom 18. Januar 2022 in BEZ 2022 Nr. 4
2.1 Das Baugrundstück befindet sich nach der geltenden Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde X in der Gewerbezone G. Geplant ist die
Erstellung eines Musterhauses mit Gartenhaus und Carport, welches als
Referenzobjekt für ein Einfamilienhaus in Modulbauweise dienen soll. Gemäss
Betriebskonzept soll das Haus (zumindest zeitweise) durch das betreuende
Personal bewohnt werden.
Die Vorinstanz hat die Bewilligung für das Musterhaus mit der Begründung
verweigert, dass ein Wohnhaus in der Gewerbezone nicht zonenkonform sei.
(…)
2.2 Demgegenüber stellt sich die Rekurrentin auf den Standpunkt, dass
das geplante Musterhaus in der Gewerbezone zonenkonform sei. Die Tatsache,
dass das Musterhaus die in einem Einfamilienhaus üblichen Räume wie Bad,
Küche und Büro aufweise, sei Teil des Konzepts und damit notwendiger
Bestandteil der begehbaren Ausstellung. (…) Sodann seien die
Voraussetzungen für die Bewilligung einer Betriebswohnung gegeben. (…) Die
Liegenschaft bedürfe eines überdurchschnittlichen Betriebsaufwands. So seien
die Umgebung und die Innenräume stets in einem einwandfreien Zustand zu
präsentieren. Allfällige Störungen im Betrieb müssten innert kurzer Zeit
behoben werden können, um Schäden am Objekt oder gar eine
vorübergehende Schliessung der Liegenschaft verhindern zu können. Seien
keine Besucher da, müsse die Liegenschaft mindestens instand gestellt bzw.
unterhalten werden. Dies erfordere eine hohe und überdurchschnittliche
Präsenzzeit der Geschäftsführung. (…)
2.3 Nach Art. 22 Abs. 2 lit. a des Raumplanungsgesetzes (RPG) müssen
Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen.
Industrie- und Gewerbezonen sind gemäss § 56 Abs. 1 PBG in erster Linie
für die Ansiedlung industrieller und gewerblicher Betriebe der Produktion, der
Gütergrossverteilung, der Lagerhaltung und des Transports bestimmt. Die Bau-
und Zonenordnung kann auch Handels- und Dienstleistungsbetriebe zulassen
(§ 56 Abs. 3 PBG). Die Erstellung von Wohnungen in solchen Zonen stellt eine
grundsätzlich zonenfremde, insbesondere aus wohn-hygienischen Gründen
möglichst fernzuhaltende Nutzung dar. Der Zweck der Industrie- und
Gewerbezone liegt darin, einerseits Wohnzonen vor Immissionen (Lärm,
Gerüche, Erschütterungen) zu schützen, anderseits Industrie- und
Gewerbebetrieben eine möglichst ungehinderte Entfaltung bei intensiver
baulicher Ausnutzung zu gewährleisten. Aufgrund dieser Zweckbestimmung
besteht ein öffentliches Interesse, die Anzahl Wohnungen zu beschränken.
Gemäss § 56 Abs. 4 PBG sind daher Wohnungen in Industrie- und
Gewerbezonen lediglich für standortgebundene Betriebsangehörige gestattet;
ferner können die Bau- und Zonenordnungen dort für vorübergehend
angestellte Personen provisorische Gemeinschaftsunterkünfte zulassen.
Da es sich bei diesen Vorschriften um Ausnahmebestimmungen handelt,
sind sie einschränkend auszulegen (vgl. VGr, 29. April 1975, VB 54/1974, E. 2).

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Es ist ein strenger Massstab anzulegen. Welche Personen im Interesse eines
Betriebes in dessen unmittelbaren Nähe wohnen müssen, hängt im Einzelfall
von der Art des Unternehmens ab.
Zulässig sind lediglich Wohnungen für Betriebspersonal, dessen
Anwesenheit aus betriebstechnischen Gründen unbedingt erforderlich ist.
Blosse Bequemlichkeit oder Zweckmässigkeit der Einrichtung einer Wohnung
auf einem Betriebsgelände reicht nicht aus. Vielmehr muss die Anwesenheit
von Personen am Betriebsort über die normalen Arbeitszeiten hinaus aus
betriebstechnischen Gründen unabdingbar sein. Dies ist namentlich dann der
Fall, wenn Maschinen oder Anlagen, deren Betrieb keine Unterbrechung duldet,
zu bedienen oder zu beaufsichtigen sind, oder wenn die Wahrung der
betrieblichen Sicherheit die mehr oder weniger dauernde Überwachung des
Betriebes erheischt. Ob solche Voraussetzungen gegeben sind, hängt
wesentlich von der Art des jeweiligen Unternehmens ab und lässt sich deshalb
nicht allgemein festlegen, sondern ist unter Berücksichtigung aller konkreten
Umstände des Einzelfalles zu entscheiden. Dabei ist den Behörden bei der
Auslegung des Begriffes der Standortgebundenheit ein gewisser
Entscheidungsspielraum zu belassen (vgl. VGr, 23. August 1991, VB 91/0013,
E. 4.b).
2.4 Zu entscheiden ist, ob sich das geplante Musterhaus mit dem Zweck
der Gewerbezone verträgt. Neben Industrie- und Gewerbebetrieben ist gemäss
Art. 8 Abs. 3 BZO in der fraglichen Zone Handels- und Dienstleistungsgewerbe
zulässig.
Die Rekurrentin plant die Vermarktung von Modul- und Elementhäusern,
welche im Werk vorgefertigt werden sollen. Gemäss Betriebskonzept stelle das
Endprodukt aus Holz oder Holzhybrid (in Kombination mit Stahl oder Beton)
einen hochwertigen Wohn- und Arbeitsraum dar, der anderen Bauweisen in
nichts nachstehe und viele Vorteile besitze. Dieser Umstand sei jedoch den
Kaufinteressenten nicht durch Worte zu beweisen, sondern durch einen
Musterbau zu zeigen. In der Schweiz gebe es noch kein Modulmusterhaus im
Sinne eines vollwertigen Einfamilienhauses. Das geplante Bauensemble
umfasse neben dem Hauptbau auch die Parkierung in Form von Carports, ein
Kleinmodulhaus als Muster für Ergänzungen sowie die Umgebung. Es solle
nicht nur als reines Musterhaus für Modul- und Elementbauten dienen, sondern
auch als Bemusterungshaus bzw. «Hausschneiderei» für Bauinteressenten.
Dabei könnten sämtliche Bauteile ausgewählt werden, wobei ein umfangreiches
Portfolio an Boden- und Wandbelägen, Terrassen, Fassadenvarianten, Bäder-
und Küchenausstattungen zur Verfügung stünden. Wichtigstes Ziel sei es, dem
Besucher ein Erlebnis in einem Umfeld zu bieten, in dem er sich wohlfühle und
das er kopieren möchte. Die Betreuung des Musterhauses übernehme
entsprechend erfahrenes Personal. Die zeitliche Besetzung teile sich auf in
Kernzeiten für Spontan- sowie Randzeiten für Terminbesucher und
Bemusterungstermine. Das Musterhaus solle täglich mit mindestens zwei
Personen besetzt werden.
(…) Ein ständiges Pendeln des betreuenden Personals sei im Hinblick auf
die Vorbereitungen und notwendigen gestalterischen Anforderungen nicht

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möglich und zumutbar. Eine entsprechende Skepsis gegenüber der innovativen
Bauweise solle mit einer Bewohnung und der damit generierten Echtheit und
Umsetzbarkeit auf einer emotionalen und rationalen Basis überwunden werden.
Eine ansprechende, echte Dekoration, Einrichtung (keine Fake-Gegenstände
wie Bücherhüllen und TV's etc.) und Gestaltung müsse dabei vorgenommen
und ständig angepasst werden (saisonal, eventbasierend etc.). Anders sei ein
derart innovatives und neuartiges Konzept nicht am Markt platzierbar.
Wohnen ist der Gewerbezone fremd und nur im engen Rahmen von § 56
Abs. 4 PBG erlaubt. Die Zulassung von Musterhäusern, die vollständig
ausgestattet, ausgerüstet und möbliert sind sowie dem Personal zugleich als
Wohnraum dienen, laufen dem Sinn der Bestimmung und dem Zweck der
Gewerbezone zuwider. Daran vermag der Umstand, dass die Modulbauten und
deren Wohnräume aus verkaufspsychologischen Gründen authentisch
präsentiert werden sollen, nichts zu ändern. Das nämliche Ziel lässt sich – wie
zahlreiche Bad- und Küchenaussteller sowie Möbelhäuser demonstrieren –
auch mit Ausstellungsobjekten erzielen. Kunden können sich auch in reinen
Musterausstellungen inspirieren und beraten lassen. Um sich von der Bauweise
der Modul-Einfamilienhäuser überzeugen zu lassen, sind weder eine voll
funktionstüchtige Küche noch vier Bäder und ein Whirlpool mit
Wasseranschlüssen erforderlich. Ebenso mögen zwar das dargelegte
Unterhaltsbedürfnis und die Erlebbarkeit des Musterhauses eine ständige
Anwesenheit von Personen als wünschenswert erscheinen lassen. Diese
Gründe sind jedoch nicht immediater Natur und lassen die in § 56 Abs. 4 PBG
verlangte direkte Betriebsnotwendigkeit vermissen. Die Anwesenheit von
Personen am Betriebsort auch ausserhalb der normalen Arbeitszeiten erweist
sich aus sachlichen Gründen somit nicht als notwendig. Dass mit einer
Wohnnutzung im Musterhaus zweifellos gewisse Annehmlichkeiten verbunden
wären, rechtfertigt deren Zulässigkeit nicht.
Aus den dargelegten Gründen erweist sich das geplante Musterhaus in der
vorliegenden Gewerbezone als nicht zonenkonform.