zh_baurekursgericht · BRGE II Nr. 0047/2012 · 2012-03-20 · de
Zonenkonformität. Begriff des Verkaufsgeschäftes in Art. 28 Abs. 2 BZO Zumikon.


BRGE II Nr. 0047/2012 vom 20. März 2012 in BEZ 2015 Nr. 14
(Bestätigt mit VB.2012.00290 vom 10. September 2012; dieser bestätigt
mit BGr 1C_771/2013 vom 19. Februar 2015.)
4.1 Die Rekurrierenden rügen in erster Linie die geplante Nutzweise des
Gebäudes. Sie machen geltend, die im Erdgeschoss vorgesehene
Verkaufsfläche des C. und der Bäckerei würde die in Art. 28 Abs. 3 BZO für das
Baugrundstück auf 1500 m2 beschränkte Verkaufsfläche fast vollständig
konsumieren. Weitere Verkaufsflächen seien dementsprechend im Ober-
geschoss nicht mehr zulässig. Die vorgesehene Nutzung für Fitness, Sport und
Spa jedoch sei ebenfalls unter die einem Verkaufsgeschäft entsprechenden
Dienstleistungsbetriebe zu subsumieren und entsprechend nicht mehr zulässig.
Das vorgesehene Fitnesskonzept biete Dienstleistungen, nämlich Trainings-
programme, Massagen, Wellness und Kosmetikapplikationen wie Waren an.
Neben den Dienstleistungen würden zudem auch Snacks und Drinks oder
Fitness- und Pflegeprodukte verkauft. Bei Vollauslastung sei mit 72 Benutzern
und 15 Angestellten zu rechnen, während eine Behandlungsdauer voraus-
sichtlich rund 60 Minuten betrage. Entsprechend sei mit einer relativ hohen
Rotation zu rechnen, die einen Publikumsverkehr generiere, der dem eines
Verkaufsgeschäfts ähnlich sei.
4.2 Die Bauherrschaft hält dagegen, in den Baugesuchsakten sei
unmissverständlich definiert, dass die Nutzung der Räume im Obergeschoss
auf Gewerbe/Dienstleistung/Produktion beschränkt sei. Es seien keine
Verkaufsflächen eingegeben und auch nicht bewilligt worden. Die beabsichtigte
Nutzung als Fitness-Studio mit Personal-Fitness-Training, Spa und individuellen
Dienstleistungen wie Massagen und Kosmetik würde keine Verkaufsflächen im
Sinne von § 3 der Besonderen Bauverordnung II (BBV II) beinhalten. Es würden
Beratungen und Behandlungen angeboten. Auch wenn die Kunden beim
Verlassen des Studios einen Früchteriegel oder Drink erstehen könnten,
komme dem eine so marginale Bedeutung zu, dass auch deswegen keine
Verkaufsfläche entstehe. Die übrigen Produkte der voraussichtlichen Mieterin
könnten über Internet bestellt werden. Eine Ausdehnung der Beschränkung der
Verkaufsfläche auf die geplante Nutzung sei nicht im Sinne des Beschlusses
des Stimmvolks, denn das Fitness-Studio stehe nur einer begrenzten Anzahl
Clubmitgliedern offen und es würden nicht in grosser Anzahl standardisierte
Produkte angeboten, sondern individuell angepasste Dienstleistungen. Zudem
sei in Bezug auf den durch das Fitness-Studio generierten Verkehr nicht nur

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von den zu seltenen Spitzenzeiten allenfalls erreichbaren 72 Besuchern
auszugehen, sondern es sei die Intensität der Nutzung pro m2 und die
Verweildauer der Besucher massgebend. Letztere betrage in einem Fitness-
Studio mit den angebotenen Dienstleistungen durchschnittlich zwei Stunden
und mehr, weshalb nicht von einer Verkaufsfläche im Sinne von § 3 BBV II
auszugehen sei.
4.3 Für die für das Baugrundstück massgebliche Gewerbezone wurde im
Rahmen einer am 12. April 2011 von der Baudirektion Kanton Zürich
genehmigten Änderung der Bau- und Zonenordnung in einem neuen Art. 28
Abs. 2 BZO folgende Regelung festgelegt (und durch Abs. 3 spezifisch für das
Baugrundstück präzisiert):
Bauten für Betriebe, welche unverhältnismässigen Verkehr auslösen, sind
nicht zulässig. Darunter fallen Verkaufsgeschäfte mit einer Verkaufsfläche von
mehr als 500 m2, definiert in der Verordnung über die Verschärfung oder die
Milderung von Bauvorschriften für besondere Bauten und Anlagen (Besondere
Bauverordnung II) vom 26. August 1981. Ausgenommen bleiben Betriebe
gemäss Art. 4 Abs. 2 der Verordnung.
Auf den Grundstücken Kat.-Nr. 4485, 4534 und 4662 (neu = 4880) darf die
Verkaufsfläche von Verkaufsgeschäften nicht mehr als 1500 m2 betragen.
Ausgenommen bleiben Betriebe gemäss Art. 4 Abs. 2 der Verordnung.
§ 3 Abs. 2 BBV II definiert die den Verkaufsgeschäften gleichgestellten
Dienstleistungsbetriebe, Abs. 3 die Verkaufsflächen:
Verkaufsgeschäften gleichgestellt sind Dienstleistungsbetriebe und Teile
davon, wie Reisebüros und Schalterhallen von Banken, soweit nach ihrer Art in
ihnen Dienstleistungen wie Waren angeboten werden und damit ein ent-
sprechender Publikumsverkehr ausgelöst wird.
Als Verkaufsflächen gelten die Flächen der Räume, in denen regelmässig
Waren oder Dienstleistungen angeboten werden, unter Einschluss der
dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trenn-
wänden. Nicht angerechnet werden Räume, die für die Lagerung oder in
Dienstleistungsbetrieben nicht für die Bedienung des Publikums bestimmt sind.
Geht man zurück von der im Hintergrund stehenden Definition der
Verkaufsflächen zur Bestimmung aus der Bau- und Zonenordnung, zeigt sich
klar, dass das Schwergewicht dieser Regelung nicht auf der Frage des
Ausmasses an getätigten «Verkaufsgeschäften» basiert, sondern dass das
massgebende Kriterium das Auslösen von unverhältnismässigem Verkehr ist.
Entsprechend gilt es zu beurteilen, ob die geplante Nutzung als Fitness-Studio
mit diversen Zusatzangeboten einen vergleichbaren Verkehr auszulösen
vermag wie ein Verkaufsgeschäft. Ein solches wird in § 3 Abs. 1 BBV II als
«dem Publikum offenstehender Betrieb für Gütergrossverteilung und den
Detailhandel, in dem Waren angeboten werden» definiert, also ein Betrieb, der
eine unbeschränkte Anzahl von Kunden anzieht und allenfalls mit einer
gewissen Beratung, aber doch innert kurzer Zeit bedient und mit Waren
ausrüstet. Der daraus resultierende Verkehr ist entsprechend gross und in

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stetigem Wechsel. Zwar können gemäss Abs. 2 dieser Bestimmung auch
gewisse Dienstleistungsbetriebe eine entsprechende Frequentierung auslösen,
doch dürfte dies bei einem Fitness-Studio, welches eine Mitgliedschaft erfordert
und nur in Ausnahmefällen Dienstleistungen anbietet, die in einem zeitlichen
Rahmen unter einer Stunde liegen, bei weitem nicht erreicht werden. Zwar
verleiten die in Abs. 2 genannten Beispiele des Reisebüros und der Schalter-
halle einer Bank dazu, auch dort einen nicht allzu grossen Publikumsverkehr
mit teilweise längeren Aufenthalten zu erkennen, doch dürften diese nicht die
Regel bilden und es ist zu beachten, dass die Besondere Bauverordnung II im
Jahre 1981 verfasst wurde, als Bankomaten, e-banking und online-booking
noch nicht so verbreitet waren und ein deutlicher höherer Publikumsverkehr zur
Erledigung von alltäglichen Dienstleistungsgeschäften an Schaltern herrschte.
Jedenfalls ist es nachvollziehbar, wenn die Vorinstanz, welche die kommunale
Norm (und damit auch den Wortlaut von § 3 BBV II, der als Bestandteil der
kommunalen Norm aufgenommen wurde) auszulegen hat, die geplante Fitness-
Studio-Nutzung nicht als einen übermässigen Verkehr auslösenden und damit
auf dem Baugrundstück nur im beschränkten Umfang von 1500 m2 er-
wünschten Betrieb eingestuft hat.
Diese Auffassung deckt sich auch ohne weiteres mit der Ansicht des
Verwaltungsgerichts bezüglich der Definition von Verkaufsflächen im Sinne von
§ 3 BBV II, welche im Entscheid VB.2005.00347, E. 3.2.1, einen Indoor-
Spielplatz für Kinder mit Trampolinen, Rutschbahnen, Kletterberg, Tret- und
Elektroautos, Abenteueranlage und riesigen Bauklötzen nicht als zu den
Verkaufsflächen des angrenzenden Einkaufszentrum zählte. Solche Anlagen
stellten gemäss diesem Entscheid ein eigenständiges Vergnügungsangebot wie
Bowlinghallen, Wellness-Center und dergleichen dar und könnten anders als
etwa eine in ein Verkaufsgeschäft integrierte Spielecke nicht zur Verkaufsfläche
gerechnet werden. Die räumliche Nähe und die Tatsache, dass einzelne
Familien das Vergnügen der Kinder mit der Mühsal des Einkaufens verbänden,
vermöge daran nichts zu ändern. Auch das zur Spielhalle gehörende Bistro sei
auf die Besucher der Spielhalle und nicht auf die Einkaufenden ausgerichtet; es
sei deshalb nicht mit Verpflegungsstätten vergleichbar, welche in Einkaufs-
zentren integriert oder solchen angegliedert seien. Entsprechend ist auch für
die Benützung der Angebote des Fitness-Studios ein Eintrittspreis zu bezahlen,
die Öffnungs- und Hauptbesuchszeiten decken sich nicht mit denen der
Verkaufsläden und die Verkaufsangebote von Snacks oder Getränken richten
sich nicht an die Kunden der im Erdgeschoss angesiedelten Läden. Der
Entscheid der Baubehörde ist demnach auch in dieser Hinsicht nicht zu
beanstanden.