zh_baurekursgericht · BRGE I Nr. 0127/2019 · 2019-10-04 · de
§ 357 Abs. 1 PBG, § 238 Abs. 2 PBG. Aufstockung eines abstandswidrigen Gebäudes (Schutzobjekt). Einordnung.

Angefochten war die Aufstockung eines abstandswidrigen Gebäudes (Schutzobjekt). Das Baurekursgericht hielt an seiner bisherigen Praxis fest und gelangte zum Schluss, dass die vom Bundesgericht bei Aufstockungen überhoher Gebäude geforderte "materielle Sichtweise" auf Aufstockungen von abstandswidrigen Gebäuden nicht anwendbar sei. Es sei weiterhin eine Interessenabwägung i.S.v. § 357 Abs. 1 Satz 1 PBG vorzunehmen. Die erforderliche gute Einordnung wurde dem Bauvorhaben attestiert. Abweisung des Rekurses.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
G.-Nr. R1S.2019.05045
BRGE I Nr. 0127/2019
Entscheid vom 4. Oktober 2019
Mitwirkende Abteilungspräsident Walter Linsi, Baurichter Claude Reinhardt, Baurichter
Christian Hurter, Gerichtsschreiberin Martina Hemerka Bonetti
in Sachen Rekurrentin
G. K., […]
gegen Rekursgegnerschaft
1. Bausektion der Stadt Zürich, c/o Amt für Baubewilligungen,
Rechtsabteilung, Amtshaus IV, 8021 Zürich
2. U. R., […]
Nr. 2 vertreten durch […]
betreffend Bausektionsbeschluss vom 27. März 2019 (Bauentscheid Nr. 521/19);
Baubewilligung für Umbau Wohnhaus, […]
______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 27. März 2019 erteilte die Bausektion der Stadt Zürich
U. R. unter Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung für den
Umbau des Wohnhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 an der B.-Strasse
1 in Zürich.
B.
Hiergegen erhob G. K. mit Eingabe vom 7. Mai 2019 beim Baurekursgericht
des Kantons Zürich Rekurs und beantragte die Aufhebung des angefochte-
nen Beschlusses, soweit damit der Ausbau des Dachgeschosses bewilligt
worden sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Re-
kursgegnerschaft.
C.
Mit Präsidialverfügung vom 9. Mai 2019 wurde vom Rekurseingang Vor-
merk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
Die Vorinstanz schloss in ihrer Rekursantwort vom 5. Juni 2019 fristgerecht
auf Abweisung des Rekurses.
Auch der private Rekursgegner beantragte in seiner Vernehmlassung vom
11. Juni 2019 die Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei;
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7,7 % Mehrwertsteuer)
zu Lasten der Rekurrentin.
E.
In ihrer Replik vom 8. Juli 2019 resp. Duplik vom 31. Juli 2019 bzw. 2. Au-
gust 2019 hielten die Parteien an ihren Standpunkten fest.
R1S.2019.05045 Seite 2

F.
Am 20. August 2019 führte die 1. Abteilung im Beisein der Parteien einen
Augenschein durch.
G.
Mit Präsidialverfügung vom 18. September 2019 wurde die aufschiebende
Wirkung des Rekurses auf Ersuchen der Bauherrschaft auf den Dachge-
schossausbau beschränkt.
H.
Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit für die Entscheidfindung erfor-
derlich, in den nachstehenden Erwägungen Bezug genommen.
Es kommt in Betracht:
1.
Das Baugrundstück liegt gemäss geltender Bau- und Zonenordnung (BZO)
der Stadt Zürich in der Quartiererhaltungszone QIII4b und ist mit einem
Mehrfamilienhaus überstellt. Das Gebäude verstösst in verschiedener Hin-
sicht gegen die Grenz- und Gebäudeabstandsvorschriften (im Detail siehe
E. A. d des angefochtenen Entscheides sowie nachfolgend E. 6.3.). Die
Bauherrschaft beabsichtigt den Umbau des Wohnhauses, wobei unter an-
derem das Dachgeschoss erweitert werden soll. So sollen der rückwärtige
Gebäudeteil, wo sich heute eine Terrasse befindet, um ein Geschoss auf-
gestockt sowie zwei Lukarnen westseitig sowie eine Lukarne und ein
Dacheinschnitt mit Balkon ostseitig angebracht werden. Im rückwärtigen
Bereich ist des Weiteren eine Solaranlage mit sechs Solarpanels vorgese-
hen. Der Rekurs richtet sich lediglich gegen den Ausbau des Dachge-
schosses.
R1S.2019.05045 Seite 3

Die rekursbetroffene Liegenschaft sowie die benachbarten Gebäude B.-
Strasse 2 und 3 (Grundstück Kat.-Nr. 2) wurden mit Beschluss des Zürcher
Stadtrates vom 2. Dezember 2009 unter Schutz gestellt. Am 7. Februar
2019 erfolgte die öffentliche Beurkundung eines Dienstbarkeitsvertrages,
mit welchem der mit Beschluss vom 9. Dezember 2009 definierte Schutz-
umfang angepasst und der Beschluss ersetzt wurde. Der Vertrag wurde am
15. Mai 2019 vom Zürcher Stadtrat genehmigt […]. Er ist unangefochten in
Rechtskraft erwachsen.
2.1.
Die private Rekursgegnerin beantragt, auf den Rekurs sei nicht einzutreten.
Als Mieterin könne die Rekurrentin keine Reduktion des "Wohnwertes" "ih-
rer" Wohnung geltend machen. Im Übrigen kenne das öffentliche Baurecht
keinen Licht- und/oder Aussichtsschutz.
2.2.
Zum Rekurs ist berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt
ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat
(§ 338a Satz 1 des Planungs- und Baugesetzes [PBG]).
Mit dieser Umschreibung verlangt das Gesetz zunächst, dass der Rekur-
rent über eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Bau-
grundstück verfügt, kraft derer er stärker als beliebige Dritte oder die All-
gemeinheit von der angefochtenen Anordnung betroffen ist. Das vom Ge-
setz alsdann verlangte schutzwürdige Interesse (Anfechtungsinteresse)
setzt voraus, dass der Rekurrent mit der Gutheissung des Rechtsmittels ei-
nen Nutzen erlangt bzw. einen Nachteil abwendet. Der angestrebte Nutzen
muss stets ein eigener sein. Der Rekurrent muss zudem von der Anord-
nung unmittelbar betroffen sein. Mithin ist zu prüfen, ob die Gutheissung
des Rechtsmittels für sich betrachtet ausreicht, um den angestrebten Nut-
zen herbeizuführen. Schliesslich ist zu verlangen, dass das Anfechtungsin-
teresse aktuell ist (Martin Bertschi, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zü-
rich/Basel/Genf 2014, § 21 Rz. 10 ff. und 53 ff.).
Besagte Legitimationsvoraussetzungen können nicht nur bei einem dem
Streitobjekt benachbarten Grundeigentümer, sondern auch beim benach-
barten Mieter erfüllt sein. Wie der Rekurrent am Grundstück berechtigt ist,
R1S.2019.05045 Seite 4

spielt nur insofern eine Rolle, als dieses zivilrechtliche Verhältnis geeignet
sein muss, den Zusammenhang zwischen der Beeinträchtigung des
Grundstücks und der besonderen Betroffenheit des Rekurrenten herzustel-
len. Mithin kann auch ein Mieter durch ein benachbartes Bauvorhaben
mehr als die Allgemeinheit oder Dritte unmittelbar in seinen eigenen
schutzwürdigen Interessen betroffen sein. Zu verlangen ist allerdings stets,
dass das Mietverhältnis unbefristet oder jedenfalls auf lange Dauer ange-
legt und nicht gekündigt ist (Bertschi, § 21 Rz. 66 ff.).
Die Rekurrentin ist langjährige, in einem ungekündigten und unbefristeten
Mietverhältnis lebende Mieterin einer 1- Zimmer-Wohnung im 2. Oberge-
schoss (oberstes Vollgeschoss) der östlich an das Baugrundstück gren-
zenden Liegenschaft B.-Strasse 4, Grundstück Kat.-Nr. 3. Eines ihrer bei-
den Wohnungsfenster ist gegen das Baugrundstück gerichtet. Aufgrund der
engen räumlichen Beziehung ist die Rekurrentin vom angefochtenen Be-
schluss mehr als Dritte betroffen und verfügt über ein schutzwürdiges Inte-
resse an dessen Aufhebung bzw. Änderung (§ 338a des Planungs- und
Baugesetzes [PBG]). Der zitierte "Wohnwert" ist offensichtlich nicht in
geldwerter Hinsicht zu verstehen, sondern - im Zusammenhang mit dem
gerügten Entzug von Aussicht und Besonnung - als Ausdruck einer vermin-
derten Wohnqualität.
Auf den Rekurs ist deshalb – zumal auch die weiteren prozessualen Vo-
raussetzungen erfüllt sind – einzutreten. Insbesondere erfolgte die Rekurs-
erhebung rechtzeitig: Nachdem die Rekurrentin den baurechtlichen Ent-
scheid nicht innerhalb der siebentägigen Abholfrist auf der Poststelle abge-
holt hatte (act. 25), wurde der Rekurs innert 30 Tagen nach Ablauf der Ab-
holfrist eingereicht.
3.
Die Rekurrrentin erachtet das Koordinationsgebot von Art. 25a Abs. 2 lit. d
des Raumplanungsgesetzes (RPG) als verletzt, nachdem die angefochtene
Baubewilligung schon vor der Genehmigung des geänderten Schutzvertra-
ges erteilt worden sei. Die für die Koordination verantwortliche Behörde ha-
be für eine inhaltliche Abstimmung sowie möglichst für eine gemeinsame
oder gleichzeitige Eröffnung der Verfügungen zu sorgen.
R1S.2019.05045 Seite 5

Wie das Bundesgericht kürzlich in seinem Entscheid BGr 1C_617/2017
vom 25. Mai 2018 festgehalten hat, verlangen die Regeln von Art. 25a
Abs. 1 und 2 RPG nicht eine maximale, sondern bloss eine ausreichende
Koordination. Erforderlich sei, dass die Spezialbewilligungen auch erstin-
stanzlich erteilt seien, damit sie im Rechtsmittelverfahren zusammen mit
der Baubewilligung beurteilt werden könnten. Es verstosse nicht in jedem
Fall gegen Art. 25a Abs. 2 lit. d RPG, wenn zwei koordinationspflichtige
Verfügungen zeitlich so weit auseinander eröffnet würden, dass die
Rechtsmittelfristen sich nicht überlappten. Ausnahmsweise könne es mit
dieser Bestimmung vereinbar sein, dass die Behörde die zeitlich erste Ver-
fügung ohne Abwarten der nachfolgenden Verfügung der anderen Behörde
eröffne, wenn die materielle Koordination in hinreichendem Masse sicher-
gestellt sei, insbesondere keine Gefahr widersprüchlicher Entscheide be-
stehe. Ebenso müsse sichergestellt sein, dass die Parteirechte der Be-
troffenen insgesamt ausreichend gewahrt seien (E. 2.2.).
Die Baubewilligung vom 27. März 2019 wurde nicht in unbestimmter Weise
von künftigen Denkmalschutzmassnahmen abhängig gemacht. Vielmehr
wurde in den Erwägungen zur Baubewilligung auf den am 7. Februar 2019
öffentlich beurkundeten Schutzvertrag in Abänderung der Schutzverfügung
vom 2. Dezember 2009 hingewiesen (E. D.b). Der genaue Umfang der
Denkmalschutzmassnahmen war somit mit dem öffentlich beurkundeten
Schutzvertrag grundeigentümerverbindlich geregelt worden und auch der
Rekurrentin bekannt. Bei der Genehmigung dieses Schutzvertrags durch
den Stadtrat, welche als Schutzentscheid anfechtbar war, handelte es sich
bloss noch um eine formelle Bestätigung. Bei diesem Vorgehen der Behör-
den bestand keine Gefahr widersprüchlicher Entscheide und erweist sich
das vorinstanzliche Vorgehen als zulässig (vgl. BGr 1C_617/2017, E. 2.4).
4.
Soweit die Rekurrentin anlässlich des Augenscheins bemängelt hat, die
Aussteckung der ostseitigen Lukarne am Lokaltermin entspreche nicht der-
jenigen während der Auflagefrist, da damals die Aussteckung näher an den
Dachabschluss gerückt gewesen sei, ist dem Folgendes entgegenzuhalten:
Vor der öffentlichen Bekanntmachung sind im Baubewilligungsverfahren
darstellbare Bauvorhaben auszustecken (§ 311 PBG). Das Baugespann
R1S.2019.05045 Seite 6

soll Personen, die in ihren Interessen beeinträchtigt sein könnten, ermögli-
chen, sich über das Projekt informieren zu können. Über die genaue Ge-
stalt der Baute hat sich der Nachbar indes anhand der öffentlich aufliegen-
den Pläne zu orientieren, die in erster Linie massgebend sind (vgl. Carmen
Walker Späh, in: PBG aktuell 4/2010, S. 5 ff.). Dass eine genaue Beurtei-
lung der Auswirkungen auf die rekurrentische Wohnung verunmöglicht oder
zumindest erheblich erschwert worden sei, wird von der Rekurrentin nicht
vorgebracht und ist angesichts der geringfügigen Abweichungen auch nicht
anzunehmen. Die Rüge erweist sich folglich als unbegründet.
5.1.
Die Rekurrentin hält dafür, dass der geplante Ausbau des Dachgeschosses
gegen § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG verstosse. Der Argumentation der Vo-
rinstanz, wonach der Dachgeschossausbau nicht zu einer Verstärkung der
Abstandsverletzung führe, könne nicht gefolgt werden. Gemäss der neue-
ren bundesgerichtlichen Rechtsprechung sei bei Aufstockungen eine "ma-
terielle Sichtweise" geboten. Zwar beziehe sich das Urteil des Bundesge-
richts BGr 1C_231/2017 vom 1. März 2018 auf ein mit Bezug auf die Ge-
bäudehöhe baurechtswidriges Gebäude. Dieselben Überlegungen würden
jedoch zweifellos analog für die Aufstockung eines hinsichtlich Grenz- und
Gebäudeabstand baurechtswidrigen Gebäudes gelten. Richtigerweise hätte
der strittige Dachgeschossausbau als "weitergehender Verstoss" gegen die
(bereits verletzten) Abstandsvorschriften im Sinne von § 357 Abs. 1 Satz 2
(und nicht Satz 1) eingestuft werden müssen.
5.2.
Die Vorinstanz verneint, dass die neuere bundesgerichtliche Rechtspre-
chung zur Aufstockung analog auf den vorliegenden Fall anwendbar sei.
Indem das Gebäudevolumen im Dachbereich neu bis an die bestehende
Fassadenflucht herangeführt und nicht darüber hinausreichen werde, ent-
stehe kein Eindruck einer weitergehenden Verletzung des Grenz- und Ge-
bäudeabstandes (in der horizontalen Richtung), sondern derjenige einer
zusätzlichen Kubatur im Umfang des bereits unterschrittenen Abstandsbe-
reichs. Dabei handle es sich nach der Rechtsprechung um einen Anwen-
dungsfall von § 357 Abs. 1 Satz 1 PBG. Zudem resultiere bei einer ge-
samthaften Betrachtung kein "unhaltbares" oder geradezu "stossendes"
Ergebnis, wie es das Bundesgericht im erwähnten Entscheid angenommen
R1S.2019.05045 Seite 7

habe. Das streitbetroffene Gebäude weise zwei Geschosse weniger auf,
als nach der Regelbauweise in der Quartiererhaltungszone QIII4b gestattet
und unterschreite die erlaubte Gebäudehöhe von 14,70 m markant.
5.3.
Die Vorbringen des privaten Rekursgegners decken sich weitgehend mit
denjenigen der Vorinstanz. Er weist zudem darauf hin, dass nicht von einer
weitergehenden Abweichung im Sinne von § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG aus-
gegangen werden könne, da ansonsten die in § 357 Abs. 1 PBG gewähr-
leistete kantonale Bestandesgarantie unterlaufen und der Bestimmung ihre
Anwendung versagt würde. Im Übrigen ist der private Rekursgegner der
Ansicht, dass ansonsten aufgrund des vorliegenden Unterschutzstellungs-
vertrags von besonderen Verhältnissen auszugehen und eine Bewilligung
nach § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG für die strittige Dachgeschosserweiterung zu
erteilen wäre.
5.4.
Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die
Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich für
eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugeführt
werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Inte-
ressen entgegenstehen. Für neue oder weitergehende Abweichungen von
Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehal-
ten.
Im von der Rekurrentin zitierten Entscheid BGr 1C_231/2017 vom 1. März
2018 erwog das Bundesgericht in Bezug auf die Aufstockung eines infolge
einer Gesetzesänderung im Zusammenhang mit der Gebäudehöhe nach-
träglich baurechtswidrig gewordenen Gebäudes, dass sich die Gebäude-
höhe des zu hohen Gebäudes mit der geplanten Aufstockung um ein Atti-
kageschoss zwar im rechtlichen Sinne nicht ändere. Diese rein formelle Be-
trachtungsweise führe vorliegend jedoch zu einem stossenden Ergebnis
und erweise sich deshalb als unhaltbar. Es sei offenkundig, dass eine Bau-
te mit zusätzlichem Attikageschoss viel höher wirke und auch effektiv er-
hebliche negative Auswirkungen für die Nachbarn habe. Der bestehende
Gebäudekomplex überschreite bereits heute mit einer Gebäudehöhe von
bis zu 14 Metern die maximal zulässige Gebäudehöhe von 11,50 Metern
sehr deutlich und würde bei Bewilligung der Aufstockung um ein Attikage-
R1S.2019.05045 Seite 8

schoss als 17 Meter hohes Gebäude in Erscheinung treten, welches die
Aussicht des Beschwerdeführers beeinträchtigen und zu vermehrtem
Schattenwurf führen würde. Das geplante Attikageschoss verstärke mit Be-
zug auf die äussere Erscheinung bzw. den optischen Eindruck die beste-
hende Überschreitung der maximalen Gebäudehöhe massiv. Auf Grundla-
ge dieser - zwingend gebotenen - materiellen Sichtweise führe die geplante
Aufstockung in Bezug auf die tatsächlich in Erscheinung tretende Gebäu-
dehöhe zu einer weitergehenden Abweichung im Sinne von § 357 Abs. 1
Satz 2 PBG (E. 4.5 f.).
Zu prüfen ist nachfolgend, ob die obige Änderung der Rechtsprechung
auch auf die Aufstockung einer grenzabstandswidrigen Baute anzuwenden
ist. Bis anhin gingen die zürcherischen Rechtsmittelbehörden davon aus,
dass die Aufstockung einer abstandswidrigen Baute im Abstandsbereich
keinen zusätzlichen Rechtsverstoss bewirkt, wenn der Abstand nicht zu-
sätzlich unterschritten wird:
Die Vorschrift von § 357 PBG hatte in der PBG-Revision vom 1. September
1991 eine weitreichende Umgestaltung erfahren. Ersatzlos aufgehoben
wurde unter anderem die Einschränkung, dass durch bauliche Massnah-
men oder Nutzungsänderungen "keine weitere Verschlechterung eintritt".
Eine verpönte "Verschlechterung" hatte die Rechtsprechung nicht nur dann
bejaht, wenn durch die Änderung zusätzlich gegen eine bereits verletzte
Bauvorschrift verstossen wurde, sondern schon dann, wenn die Änderung
dazu führte, dass die durch diese Norm geschützten Rechtsgüter zusätzlich
beeinträchtigt wurden. Als Beispiel wurde in der damaligen Gerichtspraxis
etwa der Fall einer Aufstockung einer grenzabstandswidrigen Baute er-
wähnt, durch die zwar die Abstandsvorschrift selber nicht zusätzlich verletzt
wird, aber eine Verschlechterung in Bezug auf die durch Abstandsvorschrif-
ten verfolgten Interessen der Wohnhygiene, insbesondere der genügenden
Besonnung und Belichtung, eintritt. In einem Urteil vom 10. April 2002 hatte
sich das Verwaltungsgericht mit der Zulässigkeit der Aufstockung eines
durch Rechtsänderung abstandswidrig gewordenen Gebäudes zu befas-
sen. Das Gericht erwog, dass nach der PBG-Revision vom 1. September
1991 an der früheren Praxis, wonach eine Änderung bereits dann als unzu-
lässig gelte, wenn zwar nicht weitergehend gegen die verletzte Bauvor-
schrift verstossen werde, jedoch die durch diese Norm geschützten
Rechtsgüter zusätzlich beeinträchtigt würden, nicht weiter festgehalten
R1S.2019.05045 Seite 9

könne. Entscheidend sei vielmehr, ob der Änderung nicht überwiegende öf-
fentliche oder nachbarliche Interesse entgegenstünden. Deshalb stellt für
das Verwaltungsgericht die Aufstockung eines abstandswidrigen Gebäudes
gemäss dem geltenden Recht keine zusätzliche Abstandsunterschreitung
dar, sondern im Licht der durch die Abstandsvorschriften geschützten
wohnhygienischen und feuerpolizeilichen Interessen betrachtet eine Ver-
schlechterung, die der um grössere Flexibilität bemühte Gesetzgeber nicht
länger generell habe ausschliessen wollen, sondern nur auf Grund einer im
Einzelfall gegen das Bauvorhaben sprechenden Interessenabwägung (Kon-
rad Willi, Erweiterte Besitzstandsgarantie - Einschränkungen des Spiel-
raums für Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten und Anlagen gemäss
§ 357 Abs. 1 PBG, PBG aktuell 2/2018, S. 42 ff.; VB.2001.000375, Erw. 2
c).
Die Rechtsprechungsänderung durch das Bundesgericht wurde im Hinblick
auf die Entstehungsgeschichte von § 357 PBG zu Recht kritisiert. Die vom
Bundesgericht im erwähnten Urteil als zwingend erachtete "materielle
Sichtweise" könnte nämlich je nach den Verhältnissen im Einzelfall (Um-
fang der Änderungen, Ausmass der Abstandsverletzung) durchaus gebie-
ten, solche Änderungen als weitergehenden Verstoss auch gegen die Ab-
standsvorschriften einzustufen (so Konrad Willi, a.a.O., S. 49). Es lässt sich
indes klar nachweisen, dass einzig eine formelle Betrachtungsweise der
gesetzgeberischen Intention der Revision des PBG vom 1. September
1991 entspricht. Die vom Bundesgericht geforderte materielle Betrach-
tungsweise kommt faktisch einer Prüfung der "weiteren Verschlechterung"
gleich, welche vom zürcherischen Gesetzgeber mit der besagten Gesetzes-
revision bewusst abgeschafft wurde. Sie auf dem Wege der Rechtspre-
chung wiedereinzuführen, ist nach hier vertretener Auffassung unzulässig.
Zu bemerken ist jedoch, dass das Verwaltungsgericht die materielle Be-
trachtungsweise im Entscheid VB.2018.00242 (publiziert in BEZ 2018
Nr. 31) im Grundsatz übernommen hat. Indes ergab sich im konkreten Fall
selbst bei materieller Betrachtungsweise kein Anwendungsfall von § 357
Abs. 1 Satz 2 PBG: Die vorbestehende Überschreitung der Gebäudehöhe
betrug bei jenem strittigen Mehrfamilienhaus geringfügige 0,30 m.
Wie nachfolgend zu zeigen ist, führt eine formelle Betrachtungsweise - d.h.
die folglich gemäss § 357 Abs. 1 Satz 1 PBG vorzunehmende Interessen-
abwägung - zur Bewilligungsfähigkeit der strittigen Aufstockung.
R1S.2019.05045 Seite 10

6.1.
Nach Auffassung der Rekurrentin erfolgte die Interessenabwägung i.S.v.
§ 357 Abs. 1 Satz 1 PBG durch die Baubehörde fehlerhaft. So habe die Vo-
rinstanz die entgegenstehenden nachbarlichen Interessen mit dem falschen
Hinweis auf ein angeblich "gegenüber liegendes Treppenhaus" gänzlich
ausser Acht gelassen. Tatsache sei indessen, dass vier Wohnungen des
rekurrentischen Hauses auf ihrer Westseite (und damit zum strittigen Bau-
vorhaben hin) ein Fenster aufwiesen. Im Dachgeschoss gehöre das einzige
Fenster auf der Westseite zur Dachgeschosswohnung, im Erdgeschoss
das einzige westseitige Fenster zur Erdgeschosswohnung. Das 2. und das
3. Obergeschoss wiesen auf der Westseite je zwei Fenster auf, wobei je-
weils eines zum Treppenhaus und das zweite Fenster zu einer Wohnung
gehörten. Auch die Wohnung der Rekurrentin weise auf der Westseite ein
Fenster mit direktem Blick auf das auf gleicher Höhe liegende geplante
Dachgeschoss auf. Durch die vorgesehene Aufstockung werde den Be-
wohnern dieser Wohnungen auf der mit Bezug auf die Belichtung wichtigen
Westseite sowohl das Licht als auch die Aussicht genommen. Von der
neuen Dachwohnung aus werde man auch direkt in die rekurrentische
Wohnung blicken können. Damit werde die Wohnqualität ganz erheblich
beeinträchtigt.
6.2.
Zur Interessenabwägung führt die Vorinstanz aus, dass sich im rekurrenti-
schen Gebäude direkt gegenüber der geplanten Aufstockung das Treppen-
haus und die Korridorfenster befänden. Das Schlafzimmer im Dachge-
schoss weise keine nordwestseitig orientierten Fenster auf. Die Wohnräu-
me im Erdgeschoss und in den beiden Obergeschossen wiesen zwar nord-
ostseitige Fenster auf, verfügten aber auch über solche auf der Südwest-
seite, über die sie hauptsächlich belichtet würden. Ein relevanter Entzug
von Besonnung durch das Bauvorhaben sei zu verneinen, da selbst im
Sommer der Sonnenuntergang im Nordwesten anzusetzen sei, weshalb die
nordöstliche Erweiterung des Dachgeschosses keine Verringerung der
Sonneneinstrahlung für den westlichen Teil des rekurrentischen Gebäudes
bewirken werde. Die geplante zusätzliche Lukarne werde aufgrund des am
Abend tieferen Sonnenstandes und des bestehenden Dachfirstes keine er-
hebliche Auswirkung betreffend Schattenwurf auf das rekurrentische Ge-
bäude haben. Der monierte Aussichtsentszug werde nur seitlich und in ei-
nem entsprechend schmalen Sektor wahrnehmbar sein. Schliesslich sei zu
R1S.2019.05045 Seite 11

berücksichtigen, dass das rekursbetroffene Gebäude nur zwei Vollge-
schosse aufweise und die zulässige Gebäudehöhe von 14,70 m im stritti-
gen Bereich sogar mit dem Dachfirst noch unterschritten werde.
Zu den öffentlichen Interessen gelte es festzuhalten, dass der Schutzum-
fang des rekursbetroffenen Gebäudes inhaltlich auf das streitige Bauvorha-
ben abgestimmt worden sei. Die Veränderung finde am für die Öffentlich-
keit am wenigsten einsehbaren Gebäudeteil statt und füge sich gut in das
Gesamtensemble der unter Denkmalschutz stehenden Bauten B.-
Strasse 1, 2 und 3 sowie der übrigen Nachbargebäude ein. Die diesbezüg-
liche Abwägung der öffentlichen Interessen sei im Stadtratsbeschluss vom
15. Mai 2019 ausführlich dargelegt und dem angefochtenen Bauentscheid
zugrunde gelegt worden.
Die diesbezüglichen Ausführungen der privaten Rekursgegnerschaft de-
cken sich inhaltlich weitgehend mit denjenigen der Vorinstanz. Für den pri-
vaten Rekursgegner ist nicht nachvollziehbar, weshalb ein Einfluss auf die
Belichtung und Aussicht von Wohnungen gegeben sein solle, deren Niveau
klar unterhalb des bereits bestehenden Gebäudevolumens der Liegen-
schaft des Rekursgegners seien. Bestritten werde, dass das Schlafzimmer
der Rekurrentin im Dachgeschoss nordwestseitig orientierte Fenster auf-
weise. Der seitens der Rekurrentin geltend gemachte Aussichtsentzug
werde - wenn überhaupt - marginal und unbedenklich in Erscheinung tre-
ten. Das Interesse des privaten Rekursgegners sei durch die massiv unter-
schrittene Ausnützung und die lediglich zwei vorhandenen Vollgeschosse
klar höher zu gewichten, ebenso das Interesse der Stadt nach baulicher
Entwicklung und Erneuerung der Quartiere und einer qualitätsvollen inne-
ren Verdichtung.
6.3.
Die bestehende Baute verstösst gegen die Grenz- und Gebäudeabstands-
vorschriften, indem die Grenzabstände zu den Grundstücken Kat.-Nrn. 3
(B.-Strasse 4, rekurrentische Wohnung) bzw. 2 (B-Strasse 2 und 3) nur
1,75 m bzw. 1,40 m statt 3,50 m (Art. 24o Abs. 2 BZO) und die Gebäude-
abstände zu den Gebäuden B.-Strasse 4 und 2 auf den Grundstücken 3
bzw. 2 nur 3,45 m bzw. 3,60 m statt 7,00 m betragen (Art. 24o Abs. 3 BZO;
§ 271 PBG).
R1S.2019.05045 Seite 12

Baulichen Änderungen an Bauten und Anlagen, die den Bauvorschriften
widersprechen, dürfen keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarli-
chen Interessen entgegenstehen (§ 357 Abs. 1 PBG). Ob dies zutrifft, ist
auf Grund einer einzelfallbezogenen Interessenabwägung zu beurteilen, mit
welcher die Interessen der Bauherrschaft gegen die entgegenstehenden
privaten und/oder öffentlichen Interessen abgewogen werden. Zur Beurtei-
lung des Gewichtes der nachbarlichen Interessen sind die Auswirkungen
der geplanten baulichen Änderungen im Verein mit der bestehenden Bau-
rechtswidrigkeit den Auswirkungen einer neuen, baurechtskonformen Baute
auf das Nachbargrundstück entgegenzustellen (Konrad Willi, Die Besitz-
standsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der
Bauzonen, Zürich 2003, S. 120 ff.).
Bei der Abwägung der gemäss § 357 Abs. 1 PBG im Spiel stehenden Inte-
ressen hat die Baubewilligungsbehörde alle durch das Bauprojekt berühr-
ten nachbarlichen Interessen einzubeziehen und nicht nur jene der später
rekurrierenden oder den Baurechtsentscheid verlangenden Nachbarn. Bei
der Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG steht den Gemeinden ein von den
Rechtsmittelinstanzen zu berücksichtigender Ermessens- und Entschei-
dungsspielraum zu.
6.4.
Soweit die Rekurrentin rügt, dass die Überlegungen, welche zu einer An-
passung des Schutzvertrages geführt hätten, sich dem Vertrag nicht ent-
nehmen liessen, weshalb es auch der Vorinstanz nicht möglich gewesen
sei, mit Bezug auf das Schutzobjekt die notwendige Interessenabwägung
rechtskonform vorzunehmen, und ebenso die Rekurrentin nicht in der Lage
gewesen sei, sich ein Bild zu machen über die Beweggründe des Stadtra-
tes, die zu einer Lockerung des Schutzumfangs geführt hätten, ist dem ent-
gegenzuhalten, dass schriftliche Anordnungen gemäss § 10 Abs .1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) zwar begründet werden müssen.
Der Mangel der ungenügenden Begründung einer Anordnung kann nach
der verwaltungsgerichtlichen Praxis unter Umständen durch spätere Nach-
reichung einer genügenden Begründung geheilt werden. Demnach kann es
zulässig sein, die ungenügende Begründung im Rahmen der Rechtsmittel-
beantwortung - nicht mehr aber im Rahmen eines zweiten Schriftenwech-
sels - nachzuholen (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zü-
rich/Basel/Genf 2014, § 10 Rz. 36). Vorliegend hält Erwägung E lit. b) des
R1S.2019.05045 Seite 13

angefochtenen Entscheides pauschal fest, dass dem Bauvorhaben keine
überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstün-
den. Im öffentlich beurkundeten Vertrag betreffend Anpassung des Schutz-
umfangs vom 7. Februar 2019 wird einerseits auf die Erweiterung des
Schutzumfangs im Gebäudeinneren verwiesen, andererseits auf die beab-
sichtigte Aufstockung sowie zwischenzeitlich gemachte neue Erkenntnisse.
Im Rahmen der Rekursvernehmlassung hat die Vorinstanz zudem die Be-
weggründe für die Vertragsanpassung ausführlich dargelegt (act. 9 Ziff. 3),
wozu sich die Rekurrentin im Rahmen der Replik vernehmen lassen konn-
te, so dass ein allfälliger Begründungsmangel damit geheilt wäre.
6.5.
Wie sich anlässlich des Augenscheins ergeben hat (vgl. Fotos-Nrn. 10-13,
Prot. S. 11 f.), bewohnt die Rekurrentin eine 1-Zimmer-Wohnung mit zwei
Fenstern im obersten Vollgeschoss (2. Obergeschoss, vgl. Prot. S. 4 und
Foto-Nr. 10, Prot. S. 11). Eines der Fenster geht auf die B.-Strasse hinaus,
das andere befindet sich gegenüber der geplanten Dachlukarne (vgl. Fotos-
Nrn. 10-13, Prot. S. 11 f. und act. 10.8). Weitere Fenster, die gegen das re-
kursbetroffene Gebäude ausgerichtet sind (vgl. act. 10.8), sind ein Korridor-
fenster der Dachgeschosswohnung, je ein Wohnungsfenster im 1. Ober-
und im Erdgeschoss sowie je ein Treppenhaus-Fenster im 1. und 2. Ober-
geschoss (vgl. Prot. S. 8 und 16). Im Erdgeschoss befindet sich überdies
die Eingangstüre.
Das Korridorfenster im Dachgeschoss wird weder durch die Aufstockung
noch durch die Dachaufbaute in der Aussicht/Belichtung tangiert, da es sich
oberhalb des Dachfirstes des Nachbargebäudes befindet. Die beiden Woh-
nungsfenster im Erdgeschoss bzw. 1. Obergeschoss werden durch die ge-
planten Massnahmen ebenfalls nicht beeinträchtigt. Die (Aus-)Sicht aus
diesen beiden Fenstern erfolgt bereits heute auf die Fassade des rekurs-
gegnerischen Gebäudes. Die neue Dachaufbaute nimmt diesen Fensteröff-
nungen deshalb kein Licht weg, ebenso wenig die Aufstockung, welche
sich überdies seitlich versetzt im hinteren Teil des Grundstücks abspielt.
Was die beiden Treppenhausfenster angeht, ist von vorneherein kein
überwiegendes entgegenstehendes privates Interesse feststellbar, da diese
Öffnungen nicht zu dauernd bewohnten Räumen führen. Es bleiben allfälli-
ge überwiegende negative Auswirkungen des Bauvorhabens auf das eine,
gegen das Bauvorhaben gerichtete rekurrentische Wohnungsfenster. Mit
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der Vorinstanz ist festzuhalten, dass die rekurrentische Wohnung in erster
Linie über das - deutlich grössere (1,50 m Breite, vgl. act. 10.8; Foto-Nr. 10,
Prot.-S. 11) - zur Strasse gerichtete Fenster belichtet wird. Auch kann ver-
nünftigerweise einzig hier von "Aussicht" gesprochen werden, führt doch
der Blick durch das kleinere Fenster (0,90 m Breite) der rekurrentischen
Wohnung bereits heute bloss gegen das rekursgegnerische Satteldach,
welches daselbst die strittige Dachaufbaute aufnehmen soll (vgl. Fotos-
Nrn. 11 und 13, Prot. S. 11 f.). Die Aufstockung hingegen ist nur seitlich
wahrnehmbar (vgl. Foto Nr. 12, Prot. S. 12). Auch kann darin keine wesent-
liche Beeinträchtigung der Belichtung erblickt werden. Die strittige Lukarne
verläuft zunächst einmal bündig mit dem Dachfirst. Nachdem das rekurren-
tische Fenster gegen Nordwesten gerichtet ist, steht die Belichtung durch
die Abendsonne zur Debatte. Die im Westen untergehende Sonne steht in-
des ohnehin bereits zu tief, als dass die geplanten Massnahmen zu einer
wesentlichen Beeinträchtigung der Belichtung führen könnten. Dies wäre
auch nicht anders, wenn der Gebäudeabstand zwar 7 m betrüge, aber das
rekursgegnerische Gebäude die gemäss Bauordnung zulässige Gebäude-
höhe von 14,70 m aufweisen würde (Art. 24o Abs. 2 BZO). Nicht von der
Hand zu weisen ist indes, dass die projektierte Lukarne zu gewissen Ein-
sichtsmöglichkeiten in die rekurrentische Wohnung führt, insbesondere, da
der Gebäudeabstand statt der erforderlichen 7 m lediglich ca. 3,45 m be-
trägt. Betroffen ist dabei jedoch lediglich das kleinere, seitliche der beiden
Fenster. Die hauptsächliche Aussicht und Belichtung erfolgen zudem wie
erwähnt über das strassenseitige grosse Fenster. Selbst wenn der Gebäu-
deabstand 7 m betrüge, würde dies die Einsichtsmöglichkeit im Übrigen
nicht wesentlich ändern, da auch ein solcher (Minimal-)Gebäudeabstand
noch zu klein ist, um bei direkt gegenüberliegenden Fensteröffnungen Ein-
sichtsmöglichkeiten zu vermeiden.
Daraus folgt, dass von sechs gegen das Baugrundstück gerichteten Fens-
tern durch die im Dachgeschoss geplanten Massnahmen keines in Bezug
auf Belichtung oder Aussicht wesentlich tangiert wird, und lediglich eine
gewisse Einsichtsmöglichkeit in ein einziges - das rekurrentische - Fenster
und eine entsprechende teilweise Beeinträchtigung der nachbarlichen Inte-
ressen feststellbar ist. Die Auswirkungen auf die Belichtung bzw. Aussicht
wären sodann auch bei einem Neubau mit möglichen 14,70 m Gebäudehö-
he zumindest vergleichbar mit denjenigen des strittigen Bauvorhabens.
Dem gegenüberzustellen sind das Interesse des Grundeigentümers, sein
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Eigentum im Rahmen des gemäss angepasstem Schutzvertrag Möglichen
auch im Dachbereich zu nutzen sowie das öffentliche Interesse am Erhalt
bzw. Unterhalt des schutzwürdigen Ensembles und der Verdichtung auch
im Bereich von Schutzobjekten.
Kommt die Vorinstanz in ihrer Abwägung der jeweiligen Interessen deshalb
zum Schluss, dass dem Bauvorhaben keine überwiegenden privaten Inte-
ressen entgegenstehen und folglich die Interessen des Grundeigentümers
resp. das öffentliche Interesse überwiegen, hat sie im Rahmen des ihr zu-
stehenden Ermessens gehandelt und erweist sich die rekurrentische Rüge
als unbegründet.
7.1.
Des Weiteren moniert die Rekurrentin, die Bausektion habe nicht geprüft,
ob die erhöhten gestalterischen Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG resp.
Art. 24d BZO betreffend Dachgestaltung von Schrägdächern in Quartierer-
haltungszonen erfüllt seien, sondern bloss allgemein auf § 238 Abs. 2 PBG
verwiesen und festgehalten, dass "die geplanten Massnahmen mit dem
Schutz des Gebäudes vereinbar" seien. Der Charakter des Schutzobjektes
mit seiner einfachen Baumeisterarchitektur werde indes massiv beeinträch-
tigt. Aufgrund ihrer Anzahl und Ausmasse bewirkten die vorgesehenen
Elemente eine Überladung und Verunklärung des Daches und des
Schutzobjektes als Ganzes. Auch das von der Strasse zurückversetzte
Haus B.-Strasse 2 sowie das Schutzobjekt B.-Strasse 3 würden in ihrer
ortsbildprägenden Wirkung geschmälert. Die in der Schutzverfügung vom
2. Dezember 2009 festgestellte "seltene Stimmigkeit als ortsbildwirksames
Ensemble" werde durch das Bauvorhaben in unzulässiger Weise herabge-
setzt.
7.2.
Laut Vorinstanz findet die Veränderung am für die Öffentlichkeit am wenigs-
ten einsehbaren Gebäudeteil statt. Durch die Weiterführung resp. Vervoll-
ständigung des bestehenden Dachs und dessen Ergänzung mit den im
Quartier sehr typischen Lukarnen füge sich das neue Gesamtvolumen gut
in die Dachlandschaft ein und führe zu einer guten Gesamtwirkung. We-
sentlich erscheine, dass die gewählte Lukarnenform quartiertypisch sei und
sich der Dacheinschnitt sowie die Solarpaneele auf einem von der öffentli-
R1S.2019.05045 Seite 16

chen Einsichtnahme abgewandten Bereich befänden. Gesamthaft werde
das Dachbild ausgewogen und harmonisch in Erscheinung treten. Bei der
vorliegenden Gebäudegruppe komme der stimmigen Wirkung des hofarti-
gen Gartenraums zwischen den Häusern und der Strasse die grösste Be-
deutung zu, weshalb ein Konzept gewählt worden sei, in dem die Wirkung
für diesen Hof nicht beeinträchtigt werde. Die Solarpaneele und der Dach-
einschnitt würden im rückwärtig liegenden und nicht geschützten Bereich
der Dachflächen positioniert.
7.3.
Der private Rekursgegner unterstreicht, dass die Erweiterung des Dachge-
schosses samt der vorgesehenen Lukarnen nicht nur zu einer besseren
Gesamtwirkung führe, sondern auch dem Charakter der Schutzobjekte zu-
träglich sei. Die Vervollständigung des bestehenden Daches mit den im
Quartier äusserst typischen Lukarnen füge sich stimmig und gut passend in
die Dachlandschaft ein. Auch die beiden Schutzobjekte B.-Strasse 2 und 3
würden durch das Bauvorhaben nicht beeinträchtigt. Die in der Schutzver-
fügung vom 2. Dezember 2009 scheinbar festgestellte seltene Stimmigkeit
als ortsbildwirksames Ensemble werde durch die sorgfältige und massvolle
Erweiterung unter vollständiger Wahrung des Charakters der Schutzobjekte
wie auch des Quartiers gerade noch gefördert. Ergänzend sei hervorzuhe-
ben, dass der Dacheinschnitt im nicht geschützten Bereich positioniert sei,
was auch für die - bundesrechtlich geförderten (weitgehend) bewilligungs-
freien - Solarpaneele gelte.
7.4.
Wie bereits in Erwägung 6.4. ausgeführt, kann der Mangel der ungenügen-
den Begründung einer Anordnung nach der verwaltungsgerichtlichen Praxis
durch spätere Nachreichung einer genügenden Begründung geheilt wer-
den. Auch eine allfällig ungenügende Begründung der Einordnung des
Bauvorhabens wäre folglich mit den vorinstanzlichen Darlegungen in der
Rekursvernehmlassung geheilt.
7.5
Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich
und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Um-
gebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine
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befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für
Materialien und Farben.
Diese Vorschrift enthält eine Grundanforderung an Bauten, Anlagen und
Umschwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in
sich als auch der Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umge-
bung. Dabei erfasst die Norm über den Wortlaut ihres Randtitels ("Gestal-
tung") hinaus nicht nur die Gestaltungselemente wie beispielsweise die
Dach- oder die Fassadengestaltung, sondern auch ortsbauliche Aspekte
wie etwa die Stellung der Baukörper, soweit jene nicht durch speziellere
Bauvorschriften geregelt sind. Die Frage, ob eine befriedigende Gesamt-
wirkung erreicht wird, ist gestützt auf objektive, nachvollziehbare Kriterien
zu beantworten. Blosses Empfinden rechtfertigt keinen Eingriff in das Ei-
gentum.
Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes be-
sondere Rücksicht zu nehmen. In der Nachbarschaft von Schutzobjekten
bzw. bei Änderungen an solchen ist demnach mehr als eine bloss befriedi-
gende Gesamtwirkung zu verlangen. Was als Objekt des Natur- und Hei-
matschutzes zu betrachten ist, ergibt sich aus der Aufzählung in § 203
Abs. 1 PBG. Eine förmliche Unterschutzstellung wird für die Anwendung
von § 238 Abs. 2 PBG nicht vorausgesetzt. Vielmehr genügt es, dass sich
die Schutzwürdigkeit aus der Aufnahme des Objektes in ein Inventar im
Sinne von § 203 Abs. 2 PBG ergibt.
Sorgfältig in Dach- und Fassadenfläche integrierte Solaranlagen werden
gemäss § 238 Abs. 4 PBG bewilligt, sofern nicht überwiegende öffentliche
Interessen entgegenstehen.
Laut Art. 24d BZO sind in Quartiererhaltungszonen Dachaufbauten, Dach-
einschnitte und Dachflächenfenster nur gestattet, wenn sie sich gut in die
Dachlandschaft einordnen (Abs. 1). Dacheinschnitte und Dachaufbauten
sind nur im ersten Dachgeschoss zulässig (Abs. 2). Im zweiten Dachge-
schoss sind nur Dachflächenfenster sowie Kamine, Anlagen zur Nutzung
von Sonnenenergie und kleinere technisch bedingte Aufbauten erlaubt. Die
gesamte Fensterfläche darf höchstens einen Achtel der Bodenfläche des
zugehörigen Raumes betragen (Abs. 3).
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In Nachachtung der neueren bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGE
145 I 52, E. 3.6) darf die Rechtsmittelinstanz den Einordnungsentscheid der
kommunalen Baubehörde nur dann aufheben, wenn diese bei der Anwen-
dung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten
Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat.
7.6.
Der Protokollauszug des Stadtrates von Zürich vom 15. Mai 2019 betref-
fend Genehmigung des angepassten Schutzvertrags verweist in seiner Be-
schreibung des schutzwürdigen Ensembles B.-Strasse 1, 2 und 3 auf die
Ausführungen der Unterschutzstellung im Beschluss Nr. 1589/2009:
"Die drei Wohnhäuser zusammen mit ihren Gärten haben eine hohe orts-
bildprägende Wirkung. In der Nachbarschaft zum betont städtisch gepräg-
ten L.-Quartier mit seinen Blockrandbauten bilden sie eine vorstädtische
"Idylle". Das (…) aus vorfabrizierten Teilen zusammengebaute "Châlet" ist
als Gebäudetyp in der Stadt Zürich einzigartig. Es existiert kein zweites
vergleichbares Gebäude. Die anderen beiden sind sehr typische, in einfa-
cher Baumeisterarchitektur gehaltene Handwerker- und Proletarierwohn-
häuser, wie sie in der Phase des ersten vorstädtischen Ausbaus von Y un-
ter dem Einfluss der schnell wachsenden Stadt Zürich erstellt wurden, um
den vielen Zuwandernden Unterkunft zu bieten. (…) Bauten dieses Typs,
die einst (zwischen der dörflich-agrarischen Epoche und der Eingemein-
dung) das Bild der aufstrebenden Aussengemeinden prägten, sind im Lauf
der Jahrzehnte immer weniger geworden. (…) Unter sozial- und wirt-
schaftsgeschichtlichem Aspekt, der nach Informationen zur Lebensweise
und zu den Lebensbedingungen in einer bestimmten Epoche fragt, haben
diese Handwerker- und Proletarierwohnhäuser einen bedeutenden Stel-
lenwert für die Epoche der frühen Verstädterung. (…) [Alle] drei Bauten an
der B.-Strasse 1, 2 und 3 [wurden] bereits 1986 ins Inventar der kunst- und
kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung aufgenom-
men. Sie bilden ein ortsbildprägendes Ensemble und sind sowohl in ihrer
äusseren Erscheinung als auch mit ihrer einfachen Ausstattung und Grund-
rissaufteilung wichtige Zeugen des Wachstums von Y vom Dorf (bis ca.
1830) zum Stadtquartier (ab 1893), welches zu einem ganz erheblichen
Teil von Handwerker- und Arbeiterfamilien getragen wurde. (…) Die drei
Wohnhäuser sind daher samt Teilen ihrer Umgebung wichtige Zeugen ei-
ner wirtschaftlichen, politischen, sozialen und baukünstlerischen Epoche,
welche das Ortsbild wesentlich mitprägen (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG)."
Entgegen der rekurrentischen Auffassung hat sich die Vorinstanz intensiv
mit der Frage der Einordnung - sowohl in Bezug auf das streitbetroffene
Gebäude allein als auch auf das geschützte Ensemble - auseinanderge-
setzt. Bereits im Dienstbarkeitsvertrag vom 7. Februar 2019 wird ausdrück-
lich erwähnt, dass auf dem streitbetroffenen Gebäude eine gut in die be-
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stehende Architektursprache eingefügte Aufstockung um ein Dachge-
schoss im rückwärtigen Gebäudedrittel als Verlängerung des bestehenden
Daches möglich sei. Zudem seien in den von der Strasse zurückversetzten
zwei Dritteln des gesamten Daches Lukarnenaufbauten, auf der Ostseite
auch Solarpaneele und ein Dacheinschnitt möglich (Ziff. 2). Ziffer 5 hält
fest, aus denkmalpflegerischer Sicht werde festgestellt, dass die ordnungs-
gemässe Ausführung der Bau- und Renovationsarbeiten gemäss den Plä-
nen Nrn. 1788/2 vom 11. Oktober 2018, 1788/102 vom 27. November 2018
sowie 1788/1 und 1788/101 vom 10. Dezember 2018 mit dem kunst- und
kulturhistorischen Charakter des Schutzobjektes zu vereinbaren seien. Der
erst- und drittgenannte Plan bilden Teil der Baugesuchsakten (act. 10.3 und
10.4). Die stadträtliche Genehmigung des angepassten Schutzvertrages
vom 15. Mai 2019 erwähnt die neuen Baumöglichkeiten im rückwärtigen
Teil des Gebäudes denn auch ausdrücklich.
Mit der Vorinstanz ist sodann festzuhalten, dass die baulichen Massnah-
men am für die Öffentlichkeit am wenigsten einsehbaren Gebäudeteil statt-
finden. Mit der Weiterführung resp. Vervollständigung des bestehenden
Dachs und dessen Ergänzung mit den im Quartier typischen Lukarnen
(vgl. Fotos Nrn. 7 und 8, Prot. S. 9 f.) fügt sich das neue Gesamtvolumen in
der Tat gut in die Dachlandschaft ein und führt zu einer guten, gleichsam
vervollständigten Gesamtwirkung. Die geplante westseitige Dachaufbaute
spiegelt die ostseitige Lukarne am Schutzobjekt B.-Strasse 3. Das ge-
schützte Chalet wird nunmehr symmetrisch "eingerahmt", was die Ensem-
blewirkung noch verstärkt. Der Dacheinschnitt und die Solarpaneele befin-
den sich auf einem von der öffentlichen Einsichtnahme und von den beiden
übrigen Schutzobjekten abgewandten Bereich.
Gesamthaft wird das Dachbild ausgewogen und harmonisch in Erschei-
nung treten. Das Ensemble aus den drei Schutzobjekten wirkt in sich har-
monisch und vollständig, und die stimmige Wirkung des hofartigen Garten-
raums zwischen den drei Gebäuden wird durch die "Einrahmung" verstärkt
und hervorgehoben. Es ist deshalb nachvollziehbar, dass ein Konzept ge-
wählt wurde, mit dem die Wirkung für diesen Hof nicht beeinträchtigt wird.
Die Vorinstanz hat das Bauvorhaben mithin auch unter ästhetischen Aspek-
ten in rechtskonformer Weise beurteilt und ist die Einordnungsrüge unbe-
gründet.
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8.
Soweit die Rekurrentin (erst) am Augenschein moniert hat, das Bauvorha-
ben verletze die Baulinien auf beiden Seiten des rekursgegnerischen Ge-
bäudes, erweist sich ihre Rüge als verspätet und ist darauf nicht einzutre-
ten (§ 23 Abs. 1 VRG; Alain Griffel, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zü-
rich/Basel/Genf 2014, § 23 Rz. 23).
9.1.
Zusammengefasst ist festzuhalten, dass der Rekurs abzuweisen ist.
9.2.
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten der Rekurrentin aufzuerlegen
(§ 13 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]).
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwal-
tungsgerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr
nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem
bestimmbaren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt
wie hier ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Ge-
richtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3
Abs. 2 GebV VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Re-
kursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kom-
mentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.).
Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 6'000.-- festzusetzen.
9.3.
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren
vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-
ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-
pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-
verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte o-
der den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der
Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.
Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-
sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom
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16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend dem privaten Rekurs-
gegner zulasten der Rekurrentin eine Umtriebsentschädigung zuzuspre-
chen. Angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 2'000.-- Da die Umtriebs-
entschädigung pauschal festgelegt wird, entfällt die Zusprechung eines
Mehrwertsteuerzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und
0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch).
Die Vorinstanz hat keinen Antrag auf Zusprechung einer Umtriebsentschä-
digung gestellt.
Der Rekurrentin steht bei diesem Ausgang des Verfahrens die beantragte
Prozessentschädigung von vornherein nicht zu.
[…]
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