zh_baurekursgericht · BRKE II Nrn. 0043-0044/1997 · 1997-03-18 · de
Quartierplan. Berechnung der Entschädigung für die Aufhebung einer Baubeschränkungsservitut (Baubeschränkung zur Wahrung der Seesicht).


BRKE II Nrn. 43 und 44/1997 vom 18. März 1997 in BEZ 1997 Nr. 10
Rekursgegenstand ist die Frage, in welchem Umfang der (ehemals) servitutsbe-
lastete Rekurrent B. als Eigentümer der Grundstücke B und C den (ehemals) servi-
tutsbegünstigten Rekurrenten V. als Eigentümer der Parzelle A für die im Rahmen
der Quartierplanfestsetzung realisierte Aufhebung der im Jahre 1929 stipulierten
Baubeschränkungsservitut zu entschädigen hat (vgl. zur Vorgeschichte BEZ 1994
Nr. 32).
6.a) Der Quartierplan bezweckt, im erfassten Gebiet eine der planungs- und
baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung des Landes zu ermöglichen (§ 123
Abs. 1 PBG); er enthält die dafür nötigen Landumlegungs- und Erschliessungs-
massnahmen. Mit dem Quartierplan sollen alle Grundstücke ohne Ausnahmebewilli-
gungen und nachbarliche Zustimmung in einer den örtlichen Verhältnissen und der
Bauzone angemessenen Weise überbaut werden können; ist dies nicht möglich,
sind die erforderlichen Rechte und Lasten mit dem Quartierplan zu begründen (§
126 Abs. 1 PBG). Damit erstreckt sich der Zweck des Quartierplans nicht nur auf die
Landzuteilung und Erschliessung, sondern auch auf die Überbaubarkeit schlechthin.
Die Festsetzung von Quartierplänen zur Herstellung der Überbaubarkeit von einge-
zontem Land liegt folglich im öffentlichen Interesse; die dabei neu zu schaffende
Parzellarordnung hat jedoch dem Realersatz- und Äquivalenzprinzip zu genügen
(BGE 117 la 416; 119 la 21 ff.). Entsprechend ist die nach den Flächenabzügen für
die Erschliessungs- und Versorgungsanlagen verbleibende Gesamtfläche so zuzu-
teilen, dass die einbezogenen Grundeigentümer nach Möglichkeit geeignete Parzel-
len in gleichwertiger Lage und — unter Berücksichtigung der Wertunterschiede —
im Verhältnis zur Fläche ihres Altbestandes erhalten; dabei können nötigenfalls Ei-
gentumsbeschränkungen privatrechtlicher Art wie Dienstbarkeiten, Grundlasten oder
vorgemerkte persönliche Rechte aufgehoben, geändert oder begründet werden (§
139 Abs. 1 PBG). Für die entsprechenden Werteinbussen ist ein Geldausgleich zu
leisten (§ 145 Abs. 2 lit. b PBG). Die Abwägung zwischen öffentlichen und privaten
Interessen lässt sich dabei nicht isoliert für eine einzelne Festsetzung durchführen,
sondern bedarf der Gegenüberstellung der gesamten Situation vor und nach der
Durchführung der Parzellierungsmassnahmen. An diesen Rechtsgrundsätzen hat
sich auch die Entschädigungsfrage bei der zwangsweisen Aufhebung privatrechtli-
cher Dienstbarkeiten anlässlich eines Quartierplanverfahrens zu messen.
b) Servituten weisen nicht wie Grundeigentum einen selbständigen Eigenwert
auf. Sie sind deshalb keine Marktgüter, keine Handelsware und haben folglich auch
keinen Verkehrswert im Sinne von Art. 19 lit. a des Bundesgesetzes über die Ent-
eignung vom 20. Juni 1930 (EntG); dies gilt auch für Baubeschränkungs- und Bau-
verbotsservituten (Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, Zürich 1966, S.
53; BGE 102 la 173 ff.; Pr 85 Nr. 218, S. 844). Gestützt auf Art. 22ter Abs. 3 BV so-
wie auf die Art. 16 und 23 Abs. 1 EntG ist die Ablösung von Servituten auch im
Quartierplanverfahren nur gegen volle Entschädigung zulässig, wobei allfällige Vor-

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teile der Servitutsberechtigten auszugleichen bzw. zu berücksichtigen sind (BGE
106 la 96). Als volle Entschädigung im erwähnten Sinne ist der eigentliche (objekti-
ve) Vermögenswert einer Servitut zu verstehen (Merker, Der Grundsatz der vollen
Entschädigung im Enteignungsrecht, Zürich 1975, S. 131 ff.; BGE 106 la 96 f.).
Durch eine Servitut wird je nach deren Inhalt der Wert des belasteten Grund-
stücks mehr oder weniger beeinträchtigt; dagegen erfährt die begünstigte Parzelle in
der Regel eine Wertvermehrung. Der Unterschied, der sich aus der Gegenüberstel-
lung der Werte des servitutsbegünstigten Grundstücks und des gleichen Bodens
ohne Servitutsberechtigung ergibt, entspricht dem objektiven Vermögenswert der
Dienstbarkeit. Wird eine Dienstbarkeit zwangsweise eingeschränkt oder — wie vor-
liegend — gänzlich aufgehoben, hat der Servitutsbegünstigte in Anwendung dieser
Differenzmethode Anspruch auf Ersatz des Minderwerts (Pr 85 Nr. 218, S. 844).
Massgebend ist also allein die durch den Untergang oder die Beschränkung der
Servitut verursachte Veränderung der Vermögenslage beim Servitutsberechtigten.
Letzterer hat insbesondere kein Anrecht, am Mehrwert der servitutsbefreiten Parzel-
le zu partizipieren; er ist einzig für sein Dienstbarkeitsinteresse schadlos zu halten
(BGE 102 Ib 177 f.). Für die Bemessung der Entschädigung irrelevant ist schliess-
lich, welche Gegenleistung für die Einräumung der Servitut seinerzeit erbracht wor-
den ist. Entscheidend ist vielmehr der aktuelle Vermögenswert der Servitut im Zeit-
punkt der Enteignung (Art. 19bis Abs. 1 EntG). Der Servitutsberechtigte soll sich in
keiner besseren Stellung als der Eigentümer einer enteigneten Parzelle befinden,
welcher unter Umständen ebenfalls in Kauf nehmen muss, dass ihm sein Land zu
einem Verkehrswert abgenommen wird, der unter dem bezahlten Einstandspreis
liegt (Wiederkehr, a.a.O., S. 55). Umgekehrt kann sich der belastete Grundeigentü-
mer auch nicht darauf berufen, aufgrund einer seinerzeit geleisteten Entschädigung
sei der aktuelle Wert der Servitut viel geringer als zum Zeitpunkt der Enteignung.
c) Diese Erwägungen zeigen, dass die vorliegend veranlasste Expertise sowie
die gestützt darauf mit dem angefochtenen Beschluss zugunsten des Rekurrenten V.
festgesetzte Expropriationsentschädigung nicht auf der massgebenden Rechtslage
basieren. Vorbehältlich hier nicht zutreffender Ausnahmen ist jedoch grundsätzlich
nur das Dispositiv und nicht auch die Begründung einer kommunalen Verfügung an-
fechtbar (Kölz, a.a.O., NN 70 zu § 21 und 2 zu § 28; VB 1994/0144); somit wird
nachfolgend zu prüfen sein, ob der Umfang der von der Vorinstanz zugesprochenen
Entschädigung allenfalls imErgebnis sachgerecht ist.
7.a) Im vorangegangenen Rechtsmittelverfahren wurde mit eingehender Be-
gründung festgehalten, die aufgehobene Servitut sei seinerzeit mit dem Ziel begrün-
det worden, die Aussicht von der nunmehr im Eigentum des Rekurrenten V. stehen-
den Parzelle A auf den Zürichsee zu sichern. Eine freie Seesicht bewirkt bei Liegen-
schaften im Vergleich zu «Durchschnittsobjekten» regelmässig eine Wertsteigerung,
welche allerdings erheblich vom subjektiven Empfinden und den Bedürfnissen der
jeweiligen Bewohner abhängen dürfte und daher, auch wenn gewisse allgemeine Er-
fahrungswerte vorhanden sind, nicht leicht zu quantifizieren ist (Naegeli, Handbuch
des Liegenschaftenschätzers, Zürich 1997, S. 36, 39 und 123). Dennoch dürfen im
Enteignungsfall auch bei solchen Spezial- oder Liebhaberobjekten nicht irgendwel-
che Phantasiepreise ausschlaggebend sein; massgebend sind auch hier möglichst
objektive Kriterien. Dazu gehören in wertvermehrender Hinsicht u.a. See- oder
Flussanstoss, vornehme und ruhige Wohnsituation, gute Aussichtslage. Wertver-

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mindernd wirken dagegen starke Lärmimmissionen, schlechte Zugänglichkeit etc.
(Naegeli, a.a.O, S. 39 f. und 109 f.). Zudem kann versucht werden, den Wert einer
solchen Liegenschaft vergleichsweise mit Hilfe der in jüngster Vergangenheit in der
Umgebung getätigten Handänderungen zu ermitteln. Im konkreten Einzelfall dürfte
dies aber eher schwierig sein, da für solche speziellen Grundstücke,,seien diese nun
überbaut oder nicht, quantitativ nur ein eingeschränkter Markt besteht. Deswegen
und weil die Objekte für einen schlüssigen Vergleich zudem in einigermassen ver-
gleichbarer Lage sein müssten, können mit der Vergleichsmethode nicht immer re-
präsentative Zahlen ermittelt werden. Auch vorliegend lassen die in den letzten Jah-
ren getätigten Handänderungen keine eindeutigen Rückschlüsse über den Mehrwert
eines Grundstücks in der Gemeinde K. mit adäquater Seesicht zu.
Gestützt auf die erwähnten allgemeinen Erfahrungswerte geht die Baurekurs-
kommission II jedoch davon aus, dass der durch die Seesicht bedingte Mehrwert
vorliegend mit rund 10 % des Verkehrswerts zu beziffern ist. Dabei wird berücksich-
tigt, dass die Aussicht durch hangabwärts stehende Bauten, welche zeitlich nach der
Begründung der fraglichen Baubeschränkungsservitut erstellt worden sind, beein-
trächtigt ist. Eine weitere Einschränkung der Sichtverhältnisse bewirken die zahl-
reich vorhanden hohen Bäume. Da vorliegend nicht die Enteignung einer Baute,
sondern einer Aussichtsprivilegierung strittig ist, spielt der Wert des Wohngebäudes
des Rekurrenten V. bei der Berechnung der Expropriationsentschädigung nach der
Vergleichsmethode keine Rolle. Während der Verkehrswert des Landes entschei-
dend von der Lagequalität abhängt, gilt dies nicht für Gebäude. Deren Wert bemisst
sich – unabhängig vom Standort – vielmehr nach Alter und Zustand der Bausub-
stanz; letztere erleidet durch die Aufhebung oder Beschränkung einer Aussichtsser-
vitut keine Einbusse.
Im Gegensatz dazu spielt bei der Real- und Ertragswertberechnung sowie bei
der Methode der Rückwärtsrechnung, auf welche Berechnungsarten das Gutachten
teilweise abstellt, der Gebäudewert eine wesentliche Rolle; danach wird der für die
Expropriationsentschädigung massgebende Wert aufgrund einer hypothetischen,
maximal zulässigen Neuüberbauung berechnet, indem die Anlagekosten vom Er-
tragswert (der sich anhand bekannter Mietpreise bestimmt) abgezogen werden; die
daraus resultierende Summe ergibt den Landwert. Diese Berechnungsweise kann
vor allem bei Renditeobjekten (Mehrfamilien- oder Reihenhausüberbauungen) ein
vernünftiges und realistisches Resultat ergeben, nicht jedoch, wenn es sich – wie
etwa aufgrund der Situierung bei der Wohnliegenschaft des Rekurrenten V. – um
spezielle Objekte mit einem nicht sicher zu bestimmenden Ertragswert handelt (BGE
102 Ib 354 f.; Naegeli, a.a.O., S. 109 f.); eine Entschädigungsberechnung nach die-
sen Methoden kommt hier also zum vornherein nicht in Betracht.
b) Bei der Berechnung des für die Expropriationsentschädigung mass-
gebenden Landwerts ist zu berücksichtigen, dass die mit dem Quartierplan geschaf-
fene neue Parzellarordnung für das Grundstück A (Gesamtfläche 1804 m2) auch er-
hebliche Vorteile bringt. Die Rechtsmittelinstanzen haben in ihren Entscheiden dies-
bezüglich übereinstimmend dargelegt, dass der eine Fläche von rund 600 m2 auf-
weisende südliche, hangabwärts liegende Teil der Parzelle A, der eine kaum sinn-
voll überbaubare Dreiecksform aufwies, erst mit der im Quartierplan vorgenomme-
nen Landumlegung überhaupt überbaubar wurde. Die entsprechende Landumlegung
ging zulasten des Grundstücks B des Rekurrenten B. Auch wenn diese Mehrzutei-

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lung geldmässig ausgeglichen wurde, ist der grundsätzliche Vorteil der Überbaubar-
keit dem Servitutsberechtigten V. gestützt auf die unter Ziffer 6.b dargelegte Rechts-
praxis vollumfänglich anzurechnen; auch das Bundesgericht geht in seinem Urteil
vom 5. April 1994 explizit hievon aus und hält dazu u.a. auf Seite 13 fest, der frühere
Grenzverlauf im südlichen Teil der servitutsberechtigten Parzelle habe in seiner
praktischen Wirkung eine analoge Funktion übernommen wie die auf dem Land von
B. lastende Baubeschränkungsservitut. Ferner führt das Gericht an: «Wird im Rah-
men eines Quartierplanverfahrens der Grenzverlauf des einen Grundstücks zulasten
des andern so korrigiert, dass sich seine Überbaubarkeit entscheidend verbessert,
so hat der Eigentümer des anderen Landes nach dem Äquivalenzprinzip ebenfalls
Anspruch darauf, dass die dem gleichen Zweck wie dem bisherigen Grenzverlauf
dienenden beschränkten dinglichen Rechte so abgeändert werden, dass ihm eine
möglichst analoge bauliche Entwicklung zugestanden wird.» Bezogen auf den er-
wähnten südlichen Teil der Parzelle A wird im Ergebnis die durch die zwangsweise
Aufhebung der Baubeschränkungsservitut bewirkte Einschränkung der Aussicht
durch die bessere Überbaubarkeit dieses Parzellenteils aufgewogen. Es rechtfertigt
sich daher, insoweit keine Expropriationsentschädigung zuzusprechen; folglich ist
eine Fläche von 1'204 m2 in die Entschädigungsberechnung einzubeziehen.
c) Der letztinstanzliche Entscheid über die Aufhebung der Baubeschränkungs-
servitut, welcher Bestandteil der Quartierplanfestsetzung ist, erging am 5. April
1994. Gestützt auf die Bestimmung von § 145 Abs. 3 PBG, wonach für die Bemes-
sung der Entschädigungen jene Verhältnisse massgebend sind, die bei der Festset-
zung des Quartierplans bestehen, ist vom damaligen Verkehrswert auszugehen.
Dabei ist, anders als bei der Festsetzung des Quadratmeterpreises für die Mehr-
und Minderzuteilungen (vgl. RB 1978 Nr. 95 und 1986 Nr. 83), von dem auf dem
Grundstücksmarkt erzielbaren Preis auszugehen. Unter Berücksichtigung aller Um-
stände (wird näher ausgeführt) rechtfertigt es sich, für die Parzelle des Rekurrenten
V. von einem Quadratmeterpreis von Fr. 1200 auszugehen, was für den erwähnten
nördlichen Parzellenteil (ohne Wohngebäude) einen Verkehrswert von Fr. 1 444
800.– ergibt; demzufolge hat der Rekurrent B. den Rekurrenten V. mit 10 %, also mit
Fr. 144 480.– zu entschädigen.