zh_baurekursgericht · BRGE I Nr. 0126/2019 · 2019-10-04 · de
Heimatschutz. Inventarentlassung eines ländlichen Wohnhauses in der Stadt Zürich.

Der Stadtrat entliess ein in den 1980er-Jahren saniertes ländliches Wohnhaus aus dem Inventar der kommunalen Schutzobjekte. Das Gutachten des Amts für Städtebau, Archäologie und Denkmalpflege attestierte dem Gebäude eine gewisse Schutzwürdigkeit aufgrund des dörflichen Erscheinungsbildes und der erhaltenen Grundsubstanz, auch wenn eine Schutzwürdigkeit aufgrund der sichtbaren Bausubstanz alleine nicht mehr eindeutig gegeben sei. Der Stadtrat folgte jedoch der Empfehlung der städtischen Denkmalpflegekommission, welche die Veränderungen am Gebäude durch die Sanierung und den gleichzeitigen Abriss des Ökonomieteils als zu tiefgreifend bewertete, als dass dem Haus noch ein Zeugenwert attestiert werden könnte. Das Baurekursgericht wies den gegen die Inventarentlassung erhobenen Rekurs der Zürcherischen Vereinigung für Heimatschutz ab, da der Beschluss des Stadtrates auf einer nachvollziehbaren, auf wissenschaftlichen und sachlichen Kriterien beruhenden Gesamtbeurteilung basierte und nicht, wie von der Rekurrentin gerügt, Gutachterwissen substituiert wurde.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
G.-Nr. R1S.2019.05018
BRGE I Nr. 0126/2019
Entscheid vom 4. Oktober 2019
Mitwirkende Abteilungspräsident Walter Linsi, Ersatzrichterin Marlen Patt, Baurichter
Claude Reinhardt, Gerichtsschreiber Stefan Brühwiler
in Sachen Rekurrent
Zürcher Heimatschutz ZVH, Neptunstrasse 20, 8032 Zürich
gegen Rekursgegner
1. Stadtrat von Zürich, Stadthausquai 17, 8022 Zürich
Mitbeteiligte
2. Pensionskasse S., […]
vertreten durch […]
betreffend Stadtratsbeschlusses vom 19. Dezember 2018; Verzicht auf Unterschutz-
stellung und Entlassung aus dem Inventar, Kat.-Nr. WI3527, Witiko-
nerstrasse 405, Zürich 7 - Witikon
______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 19. Dezember 2018 entliess der Stadtrat von Zürich das
ländliche Wohnhaus (Gemeinschaftszentrum "Witiker Huus") Vers.-
Nr. 27900075 auf dem Grundstück Kat.-Nr. WI3527 an der Witikonerstras-
se 405 in Zürich-Witikon aus dem Inventar der kunst- und kulturhistorischen
Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung und verzichtete für dieses Ob-
jekt auf eine Unterschutzstellung.
B.
Hiergegen wandte sich der Zürcher Heimatschutz ZVH mit Eingabe vom
16. Februar 2019 fristgerecht an das Baurekursgericht des Kantons Zürich
und beantragte, es sei der angefochtene Beschluss aufzuheben. Der
Schutzumfang sei derart festzulegen, dass das äussere Erscheinungsbild
des Gebäudes und die gemäss Gutachten in verschiedenen Räumen erhal-
tene Innenausstattung aus dem Jahre 1842 unter Schutz gestellt würden.
C.
Mit Verfügung vom 18. Februar 2019 wurde vom Rekurseingang Vormerk
genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
Mit Eingabe vom 21. März 2019 beantragte die Vorinstanz die Abweisung
des Rekurses unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Re-
kurrenten.
Auch die als Mitbeteiligte in das Verfahren einbezogene Eigentümerin des
rekursbetroffenen Objekts, die Pensionskasse S., beantragte mit Eingabe
vom 18. März 2019 die Abweisung des Rekurses unter Kosten- und Ent-
schädigungsfolgen zulasten des Rekurrenten.
R1S.2019.05018 Seite 2

E.
Sowohl der Rekurrent in seiner Replik vom 15. April 2019 als auch die Vo-
rinstanz und die Mitbeteiligte in ihren Dupliken vom 2. Mai 2019 bzw. 9. Mai
2019 hielten an ihren Anträgen fest.
F.
Am 16. Mai 2019 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichtes im Beisein
der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.
G.
Mit Eingabe vom 11. Juli 2019 teilte der Rekurrent die Tatsache mit, dass
das Strassenniveau der Witikonerstrasse aktuell wieder gesenkt werde. Die
Vorinstanz wie auch die Mitbeteiligte hielten in ihren Antworten vom 16.
bzw. 19. August 2019 an ihren Anträgen fest.
H.
Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Augenscheins ge-
machten Feststellungen wird, soweit für den Entscheid erforderlich, in den
nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.
Es kommt in Betracht:
1.
Gemäss § 338b Abs. 1 lit. a des Planungs- und Baugesetzes (PBG) sind
gesamtkantonal tätige Verbände, die sich seit wenigstens zehn Jahren im
Kanton statutengemäss dem Natur- und Heimatschutz oder verwandten,
rein ideellen Zielen widmen, zum Rekurs gegen Anordnungen und Erlasse
berechtigt, soweit sich diese auf den III. Titel (Natur- und Heimatschutz,
§§ 203 - 217 PBG) oder § 238 Abs. 2 PBG stützen. Der Rekurrent erfüllt
R1S.2019.05018 Seite 3

diese Voraussetzungen unbestrittenermassen. Da auch die übrigen Pro-
zessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.
2.1.
Das streitbetroffene "Witiker Huus" an der Witikonerstrasse 405, welches
seit 1983 das Gemeinschaftszentrum Witikon beherbergt, befindet sich im
Alleineigentum der Mitbeteiligten und liegt gemäss geltender Bau- und Zo-
nenordnung der Stadt Zürich (BZO) in der Wohnzone W4. Das Grundstück
Kat.-Nr. WI3527 der Mitbeteiligten, auf welchem sich auch das "Witiker
Huus" befindet, ist mit einer altrechtlichen Arealüberbauung überstellt. Das
ländliche Wohnhaus wurde von 1842 bis 1847 als Ersatz des 1841 abge-
brochenen Vorgängerwohngebäudes an die bestehende Scheune mit Stall
gebaut (act. 4.3, S. 9). Es ist eines von neun historischen Gebäuden, die
den früheren Dorfteil Unterwitikon repräsentieren und heute inventarisiert
bzw. unter Schutz gestellt sind. Das "Witiker Huus" steht prominent an der
Strassenkreuzung Witikoner-/Loorenstrasse. In der näheren Umgebung
stehen die ebenfalls ländlichen Gebäude Witikonerstrasse 391-395,
394/396, 416/418 und 421. Das dem "Witiker Huus" gegenüberliegende
Gebäude Witikonerstrasse 400 wurde bereits früher aus dem Inventar ent-
lassen und soll durch einen Neubau ersetzt werden.
Vom "Witiker Huus", das ursprünglich aus einem Wohn- und einem Öko-
nomieteil bestand, steht heute nur noch der Wohnteil. Dieser wurde 1983
saniert, umgebaut und seither als Gemeinschaftszentrum genutzt. Der
Scheunenteil wurde 1979 abgetragen und durch einen Neubau mit Laden-
zeile ersetzt. Das "Witiker Huus" ist, wie auch die übrigen inventarisierten
ländlichen Gebäude an der Witikonerstrasse, von modernen Neubauten
aus der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts umgeben.
Das Unterdorf Witikon mit seinem baulich stark durchmischten Bereich
längs der Witikonerstrasse ist zudem im Bundesinventar schützenswerter
Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) mit Erhaltungs-
ziel C (Erhalt des Charakters) vermerkt. Das "Witiker Huus" selber ist mit
dem Erhaltungsziel A (Substanzerhalt) vermerkt (act. 4.3, S. 19).
R1S.2019.05018 Seite 4

2.2.
Die Mitbeteiligte als Eigentümerin des streitbetroffenen Grundstücks wie
auch des "Witiker Huus" holte im Hinblick auf eine allfällige Neuüberbauung
bei der Z. AG eine Machbarkeitsstudie ein, woraus im Wesentlichen drei
Projektvarianten herausgearbeitet wurden (act. 12.1). Die von der Eigentü-
merin bevorzugte Variante 1 beinhaltet dabei den Abbruch des "Witiker
Huus" an der Witikonerstrasse 405, die Erstellung eines Neubaus entlang
der Witikonerstrasse sowie die Sanierung der Häuser Witikonerstrasse 399
und Loorenstrasse 43, 45, 47. Die Eigentümerin ist der Meinung, dass sich
die Ausnützung von 120 % (Arealüberbauung ohne 10 %-Bonus für Miner-
gie-P ECO) so optimaler verteilen lasse. Sie stellte daher am 22. Januar
2018 bei der Vorinstanz das Gesuch, die Schutzwürdigkeit des "Witiker
Huus" abzuklären (Provokationsbegehren; act. 9.2).
3.1.
Gemäss Gutachten des Amts für Städtebau, Archäologie und Denkmalpfle-
ge (AfS) vom 3. September 2018 (act. 4.3) ergibt sich ein bedeutender Teil
des Denkmalwerts des "Witiker Huus" aus seiner politik-, sozial- und wirt-
schaftsgeschichtlichen Zeugenschaft. Mit seinem Erbauer, dem Gemeinde-
schreiber und späteren Gemeindepräsidenten Hans Jacob Lang, stehe das
ländliche Wohnhaus für die liberale Epoche im Kanton Zürich, namentlich in
einer Bauerngemeinde ausserhalb der Stadt. Das Wohnhaus "Witiker
Huus" sei während des Ausbaus der Witikonerstrasse als Ergänzung zum
bereits bestehenden Ökonomieteil entstanden. Es sei das Zeugnis eines
jungen Politikers, der hier wichtige öffentliche Funktionen in der Gemeinde
versehen habe und sich an der neu ausgebauten Landstrasse ins Glattal
mit dem repräsentativen Wohnsitz, der auch eine Gaststätte und ab 1847
zudem die erste Poststelle beherbergte, sein soziales Prestige gefestigt
habe. Die Ambitionen des jungen Hans Jacob Lang manifestierten sich in
der stattlichen, fünfachsigen Fassade mit portalartigem Eingang und dem
geschnitzten, zweiflügligen Türblatt, das Rautenmuster, Wappenschild und
Strahlenkranz trage.
Vom ehemaligen Bauernhaus stehe heute nur noch der Wohnteil. Bei der
Sanierung 1983 seien die Fassaden neu verputzt und das Dach neu einge-
deckt worden. Ebenso seien die Fenster ersetzt worden. Die Türeinrah-
mung aus Sandstein sei 1983 teilweise rekonstruiert und mit einer Inschrift
R1S.2019.05018 Seite 5

versehen worden. Die Tür selbst stamme noch aus der Bauzeit. Im Innern
seien die Bodenbeläge und teilweise Wand- und Deckenoberflächen er-
neuert worden. Aus der Bauzeit erhalten seien die Tragstruktur mit der Stud
im Keller und dem Dachstuhl, die Fenstergewände und die Haustür; im In-
nern die Raumeinteilung der Wohngeschosse, wobei im Obergeschoss
zwei Zimmer zusammengelegt worden seien. Erhalten sei zudem in einzel-
nen Räumen das Wandtäfer, der Kachelofen und die Feuerwand.
Das AfS kommt in seinem Gutachten zuhanden der Vorinstanz zum
Schluss, dass mit den genannten Veränderungen anlässlich der Sanierung
in den 1980er-Jahren die Schutzwürdigkeit des Gebäudes, würde man die-
se allein an der gegenwärtig sichtbaren Bausubstanz festmachen, nicht
mehr eindeutig gegeben sei. Immerhin seien jedoch das dörfliche Erschei-
nungsbild des Gebäudes, die Grundsubstanz hinter den neuen Oberflächen
sowie diverse Ausstattungsteile aus der Bauzeit von 1842 erhalten geblie-
ben. Diese würden die historische Zeugenschaft nach wie vor gewährleis-
ten. Das prominente Eckgebäude an der Kreuzung Witikoner-
/Loorenstrasse setze zudem einen markanten städtebaulichen Akzent und
vermöge zusammen mit anderen Gebäuden des ehemaligen Unterwitikon
die Erinnerung an das frühere Bauerndorf aufrecht zu erhalten. Damit erfül-
le es die Schutzkriterien nach § 203 Abs. 1 lit. c PBG.
3.2.
Die Vorinstanz würdigte in ihrem Beschluss vom 19. Dezember 2018
(act. 3) die gutachterlichen Sachverhaltsfeststellungen des AfS. Sie hielt
dabei fest, dass etwa zeitgleich mit dem Abbruch der Scheune die bauliche
Anpassung der Witikonerstrasse im Hinblick auf die Weiterführung der Bus-
linie bis zur Kienastenwies erfolgt sei. Dies habe eine Anhebung des Ter-
rains im Bereich der Kreuzung Witikoner-/Loorenstrasse erfordert, womit
sich auch das Niveau des Vorbereichs zum "Witiker Huus" um etwa 40 cm
erhöht habe. Die Freitreppe umfasse seither nur noch zwei Stufen und
scheine im Boden zu versinken. Mit dem Abbruch der Scheune und der
Anhebung des Terrains habe das Haus viel von seiner ursprünglichen Wir-
kungskraft eingebüsst. Dazu kämen die vom AfS aufgeführten inneren und
äusseren Veränderungen am Gebäude anlässlich der um 1983 erfolgten
Sanierung.
R1S.2019.05018 Seite 6

Die Vorinstanz hält zudem fest, dass die Denkmalpflegekommission an ih-
rer Sitzung vom 3. September 2018 zum Schluss gekommen sei, dass das
1842 erbaute "Witiker Huus" an einer städtebaulich wichtigen Stelle stehe
und deshalb besonders ortsbildprägend sei. Es repräsentiere die vorindust-
rielle Siedlung Unterwitikon und erinnere an den ländlichen Ursprung. Je-
doch habe die Denkmalpflegekommission die bereits vorgenommenen
Veränderungen – namentlich den Abbruch des Ökonomieanbaus, die Er-
neuerung des Fassadenputzes, die Dachsanierung sowie die Veränderun-
gen im Innern in den Jahren 1979/1980 – für sehr tiefgreifend befunden.
Die Denkmalpflegekommission habe festgestellt, dass nur noch wenig er-
lebbare originale Substanz vorhanden sei, was den Zeugenwert schwäche.
Sie sei daher zum Schluss gekommen, dass es sich beim "Witiker Huus"
nicht um ein Schutzobjekt gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG handle.
Die Denkmalpflegekommission habe zudem darauf hingewiesen, dass die
Ausgangslage für eine Planung an der Witikoner-/Loorenstrasse sehr an-
spruchsvoll sei. Entsprechend führt die Vorinstanz in ihrem Beschluss aus,
dass die Kreuzung Witikoner-/Loorenstrasse künftig stärker von modernen
Gebäuden geprägt sein werde. Dies im Hinblick auf die bereits erfolgte In-
ventarentlassung des dem "Witiker Huus" gegenüberliegenden Hauses
Witikonerstrasse 400 und dessen geplanten Ersatz durch einen Neubau;
aber auch im Hinblick auf die teilweise Neubebauung des Grundstücks, auf
welchem auch das "Witiker Huus" stehe und das die Grösse eines Areals
habe. Eine Arealüberbauung müsse die besonderen Anforderungen des
§ 71 PBG erfüllen, wodurch mit und ohne Erhalt des "Witiker Huus" die
Chance für eine qualitätsvolle städtebauliche Aufwertung der Strassen-
kreuzung bestehe. Der Neubau müsse sich gut in den historischen Orts-
kern einfügen und im Sinne von § 238 Abs. 2 PBG besondere Rücksicht
nehmen auf die umliegenden Inventarobjekte.
Die Vorinstanz folgte im vorliegend angefochtenen Beschluss vom
19. Dezember 2018 der Einschätzung der Denkmalpflegekommission. Sie
verzichtete auf Schutzmassnahmen und entliess das "Witiker Huus" aus
dem Inventar.
R1S.2019.05018 Seite 7

4.
Der Rekurrent hingegen ist der Meinung, dass die Vorinstanz ihren Ent-
scheid auf der Grundlage von unrichtigen Annahmen, insbesondere bezüg-
lich der Würdigung des Situationswerts und des Stellenwerts des ISOS, ge-
fällt habe. Die Relativierung des Denkmalwerts des "Witiker Huus" sei un-
zulässig, da sie auf eine Substitution des Gutachterwissens durch die eige-
ne Wahrnehmung der politischen Behörde hinauslaufen würde. Der sehr
hohe Erinnerungswert an den Erbauer wie auch der Zusammenhang mit
der Entstehung der Strassen nach und durch Witikon würden ausser Acht
gelassen.
5.1.
Bei sich auf § 203 PBG stützenden denkmalpflegerischen Anordnungen
kommt den Denkmalpflegebehörden eine gewisse Entscheidungsfreiheit
zu. Solche Anordnungen sind namentlich dann mit einer gewissen Zurück-
haltung zu überprüfen, wenn es um die Frage der Qualifikation eines Ob-
jekts als wichtiger Zeuge, um die Bestimmung des Umfangs einer Schutz-
massnahme oder um die Auswahl unter mehreren Schutzobjekten geht.
Diesbezügliche Beurteilungen sind mit einem spezifisch denkmalpflegeri-
schen Fachwissen verbunden. Unerheblich ist, ob es um Anordnungen
kommunaler oder kantonaler Denkmalpflegebehörden geht.
Besagte Zurückhaltung führt allerdings nicht etwa dazu, dass das Baure-
kursgericht gleich wie das Verwaltungsgericht auf eine reine Rechtskontrol-
le beschränkt wäre (§ 20 Abs. 1 und § 50 des Verwaltungsrechtspflegege-
setzes [VRG]). Konsequenz ist vielmehr, dass das Baurekursgericht den
angefochtenen Entscheid unter gebührender Berücksichtigung der Ent-
scheidgründe der Denkmalpflegebehörde und in sorgfältiger, einlässlicher
Auseinandersetzung mit diesen zu überprüfen hat. Dergestalt ist zwischen
der Entscheidungsfreiheit der Denkmalpflegebehörde einerseits und dem
Anspruch auf wirksamen Rechtsschutz andererseits (Art. 77 der Kantons-
verfassung [KV] und Art. 29a der Bundesverfassung [BV]) praktische Kon-
kordanz herzustellen (Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zü-
rich/Basel/Genf 2014, § 20 Rz. 64 ff.).
Im Übrigen kommt dem Baurekursgericht bei der Überprüfung von sich auf
§ 203 PBG stützenden denkmalpflegerischen Anordnungen in der Regel
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volle Kognition zu (§ 20 Abs. 1 VRG). Die Frage, was unter einem
Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu verstehen ist, kann
das Baurekursgericht frei beantworten. Soweit ihm die örtlichen Verhältnis-
se hinreichend bekannt sind, kann es diese in der Regel frei würdigen.
5.2.
Die Erstellung der Inventare gemäss § 203 Abs. 2 PBG bzw. die Inven-
taraufnahme eines Objekts bewirkt für sich noch keinen Schutz, sondern
begründet lediglich die Vermutung der Schutzwürdigkeit der darin verzeich-
neten Objekte (VB.2017.00698 vom 5. April 2018, E. 2.2 m.w.H.). Gemäss
der Rechtsprechung hat sich die Behörde bei der Prüfung, ob ein Objekt
Schutz verdient, eine sachliche, auf wissenschaftlichen Kriterien abgestütz-
te Gesamtbeurteilung durchzuführen, welche den kulturellen, geschichtli-
chen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks
mitberücksichtigt (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel
Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl., Wädenswil 2019, Bd. 1,
S. 300; VB.2017.00698 vom 5. April 2018, E. 2.3). Dabei kann sie für die
Klärung der denkmalpflegerischen Bedeutung ein Fachgutachten einholen
(§ 7 Abs. 1 VRG). Das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung und mithin
auch die Stellungnahmen von Fachpersonen würdigen die rechtsanwen-
denden Behörden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).
Die die Vorinstanz beratende Denkmalpflegekommission, die aus stimmbe-
rechtigten Experten und Verwaltungsmitgliedern mit beratender Stimme zu-
sammengesetzt ist, kann zweifelsohne als sehr sachkompetent bezeichnet
werden. Kommt die Denkmalpflegekommission bezüglich der Bewertung
des "Witiker Huus" als Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG
zu einem anderen Schluss als das Gutachten des AfS und folgt die Vo-
rinstanz der Empfehlung der Denkmalpflegekommission, kann dies nicht
einfach als unzulässige Substitution des Gutachterwissens bezeichnet wer-
den, wie dies der Rekurrent tut (act. 2, S. 7 f.). Dies auch deshalb, da die
Sachverhaltsfeststellungen der Denkmalpflegekommission, welche sich
auch auf das Gutachten stützen, kaum von diesem abweichen. Jedoch
zieht die Denkmalpflegekommission und dieser folgend die Vorinstanz ei-
nen anderen Schluss daraus, wobei sich das Fazit des AfS-Gutachtens,
dass es sich beim "Witiker Huus" um ein Schutzobjekt im Sinne von § 203
Abs. 1 lit. c PBG handle, aus diesem ohnehin nicht zwingend und eindeutig
schlüssig aufdrängt. So wird im Gutachten festgehalten, dass "mit den Ver-
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änderungen anlässlich der Sanierung in den 1980er-Jahren […] die
Schutzwürdigkeit des Gebäudes, würde man diese allein an der gegenwär-
tig sichtbaren Bausubstanz festmachen, nicht mehr eindeutig gegeben" ist.
Die Denkmalpflegekommission hat das "Witiker Huus" im Vorgang zu ihrer
Sitzung vom 3. September 2018, an welcher sie zum Schluss kam, dass es
sich bei diesem nicht um ein Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c
PBG handle, selber in Augenschein genommen. Sie stützte ihr abweichen-
des Fazit also einerseits auf das Gutachten des AfS wie auch auf die Ein-
drücke der eigenen Experten anlässlich des lokalen Augenscheins.
Festzuhalten bleibt zudem, dass die Auskunft, welche die Denkmalpflege-
kommission der Vorinstanz bezüglich der Schutzwürdigkeit des "Witiker
Huus" erteilt hat, formal als Amtsbericht zu qualifizieren ist (Kaspar Plüss,
in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 7 Rz. 60 ff.), inhalt-
lich jedoch aufgrund der besonderen Fachkompetenz der Denkmalschutz-
kommission einem eigentlichen Gutachten gleichkommt und in der Ent-
scheidfindung der Vorinstanz grosses Gewicht hat (Dominik Bachmann,
Denkmalgutachten, in: PBG aktuell, 3/2017, S. 16; VB.2005.00009 vom
4. Mai 2005, E. 2.1.; VB.2008.00404 vom 10. Dezember 2008, E. 3.1.2.).
Insofern standen der Vorinstanz zwei etwa gleichwertige Würdigungen der
denkmalwissenschaftlichen Feststellungen gegenüber.
Wie bereits festgehalten, liegt es in der Kompetenz der Vorinstanz, die
Sachverhaltsfeststellungen der Fachleute frei zu würdigen und zu entschei-
den, ob das "Witiker Huus" unter Schutz zu stellen ist (§ 7 Abs. 4 VRG).
Zusammenfassend kann damit festgehalten werden, dass allein durch die
Tatsache, dass die Vorinstanz, indem sie nicht dem Antrag des AfS in des-
sen Bericht, sondern jenem der Denkmalschutzkommission gefolgt ist, kein
Gutachterwissen substituiert hat.
Es muss daher im Folgenden geprüft werden, ob der Entscheid der Vo-
rinstanz, dass es sich beim "Witiker Huus" nicht um ein Schutzobjekt im
Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG handle und dieses daher nicht unter
Schutz zu stellen sei, auf einer nachvollziehbaren, auf wissenschaftlichen
und sachlichen Kriterien beruhenden Gesamtbeurteilung basiert.
R1S.2019.05018 Seite 10

6.1.1.
Im Einzelnen moniert der Rekurrent bezüglich der Bewertung des Eigen-
werts des "Witiker Huus" durch die Vorinstanz, dass das Gutachten des
AfS widerspruchsfrei sei und den Sachverhalt vollständig wiedergebe, die
Vorinstanz jedoch versuche, sich den daraus ergebenden Schlüssen zu
entziehen. Wenn die Denkmalpflegekommission und die Vorinstanz sich
vor allem darauf beriefen, dass das äusserliche Erscheinungsbild des "Witi-
ker Huus" durch die Umbauten zu Beginn der 1980er-Jahre stark gelitten
habe, würden diese konsequent ignorieren, dass gemäss Gutachten die al-
te Bausubstanz darunter weitgehend erhalten sei. Der von den Rekursgeg-
nern bedauerte Abbruch der Scheune im Jahr 1979 sei in rein denkmal-
pflegerischer Hinsicht weniger gravierend als bei anderen Vielzweckbau-
ernhäusern mit der charakteristischen Trilogie von Wohnhaus, Tenn und
Stall. Das "Witiker Huus" sei nämlich, wie im Gutachten auf den Seiten 9
und 11 ausgeführt werde, schon immer ein Wohnhaus mit teilweiser öffent-
licher Nutzung gewesen, das mehr zufällig an eine bereits vorhandene
Scheune angebaut worden sei. Daher habe auch von Anfang an das sonst
für Vielzweckbauernhäuser charakteristische einheitliche Dach gefehlt. In-
sofern komme dem Verlust der Scheune nicht dieselbe Bedeutung zu wie
bei "echten" Bauernhäusern. Überhaupt sei an Aussenhülle und Konstruk-
tion nichts verändert worden. Dass etwa die Ziegel erneuert worden seien,
gehöre zum normalen Vorgang, da diese zur äusseren Verschleissschicht
gehörten. Es wäre denn auch nicht schwierig, das Haus wieder mit Biber-
schwanzziegeln einzudecken. Es stimme auch nicht, dass dem repräsenta-
tiven Eingang durch die Anhebung des Strassenniveaus die Wirkung ge-
nommen worden sei. Der Zeugenwert sei, auch wenn der Treppe zum Ein-
gang heute 22 cm fehlten, nicht eingeschränkt. Eine Anhebung des Stras-
senniveaus sei beim Bau von Hauptstrassen ein vielerorts vorkommendes
Phänomen, welches bewirke, dass etwa Kellerfenster historischer Bauten
plötzlich nur noch auf Bodenniveau lägen. Zudem stellte der Rekurrent
nach erfolgtem Augenschein mit Eingabe vom 11. Juli 2019 (act. 22 - 23.2)
fest, dass das Strassenniveau der Witikonerstrasse gegenwärtig offenbar
wieder tiefergelegt werde. Es bestehe damit die Gelegenheit, den diesbe-
züglich ursprünglichen Zustand des "Witiker Huus" wiederherzustellen.
Insgesamt mache es den Anschein, als würden die Rekursgegner das
"Witiker Huus" mit den 1983 vorgenommenen sanften Umbaumassnahmen
systematisch schlechtreden. Dabei hätten dieselben Amtsstellen die in den
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Jahren 1979 bis 1983 vorgenommenen Veränderungen bewilligt bzw. habe
die Rechtsvorgängerin der Mitbeteiligten diese gar veranlasst.
6.1.2.
Die Vorinstanz betont, es sei reine Spekulation, dass, wie der Rekurrent
behaupte, das Wohnhaus nur zufällig an die Scheune angebaut worden
sei. Der Bauherr sei immerhin in erster Linie Landwirt gewesen. Zudem hät-
ten Wohnhaus und Ökonomieteil eindeutig aufeinander Bezug genommen,
indem sie die gleiche Firsthöhe und Dachneigung besessen hätten. Auch
typologisch bestehe das Bauernhaus nicht aus einem zufälligen baulichen
Gefüge, sondern entspreche exakt dem damals weit verbreiteten Mitter-
tennbauernhaus mit Wohnteil, Scheune, Stall und Schopf. Der Abbruch der
Scheune habe die ortsbauliche Wirkung und die typologische Bedeutung
des Bauernhauses stark beeinträchtigt und sei durchaus ein Argument ge-
gen eine Unterschutzstellung (act. 11, S. 4).
Die Mitbeteiligte hält zudem fest, dass beim Wohnhaus mit der Renovation
viel originale Bausubstanz zerstört und durch neuzeitliche Materialien er-
setzt worden sei. Es sei bereits zum Zeitpunkt der Renovation in Betracht
gezogen worden, das Gebäude abzureissen. Letztlich seien Grundrissver-
änderungen vorgenommen, die Decken neu verputzt, die Holzwände der
Dachkammern sowie die Trennwand zwischen Stube und Nebenstube ent-
fernt und ein Grossteil der ursprünglichen Bodenbeläge komplett ersetzt
worden. Die grössten Eingriffe hätten aber das äussere Erscheinungsbild
betroffen. So sei das Dach anstelle von Biberschwanzziegeln neu mit Falz-
ziegeln gedeckt und die Fenster seien komplett ersetzt worden. Die opti-
sche Erscheinung unterscheide sich daher kaum noch von den direkt an-
grenzenden, in den 1980er-Jahren erstellten Gebäuden (act. 7, S. 8).
Die Vorinstanz bestreitet ausserdem, dass sie sich, wie dies der Rekurrent
vorbringt (act. 2, S. 9), bezüglich des Abbruchs der Scheune im Sinne ei-
nes venire contra factum proprium verhalten habe. Es gehe aus diversen
Unterlagen hervor, dass es zu jener Zeit um ein Aushandeln von Kompro-
missen zwischen verschiedenen öffentlichen Interessen gegangen sei,
nämlich dem Ausbau der Witikonerstrasse einerseits und dem Erhalt des
Dorfkerns, dessen Häuser mehrheitlich die Baulinie überstellten, anderer-
seits. Auch die Denkmalpflege und der Quartierverein seien damals in die
Erarbeitung des Kompromisses involviert gewesen. Die Denkmalpflege
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messe dem Substanzschutz im Übrigen heute eine ungleich grössere Be-
deutung zu, als dies in den 1970er- und 1980er-Jahren noch der Fall ge-
wesen sei. Es sei deshalb durchaus legitim und verständlich, wenn die
Denkmalpflegekommission bei ihrer Einschätzung dem Aspekt des Sub-
stanzschutzes beim Gebäude an der Witikonerstrasse 405, wo kein einheit-
liches Ortsbild mehr vorhanden sei, eine grössere Bedeutung als früher
beimesse und das Gebäude unter diesem Aspekt neu beurteile (act. 11,
S. 9 f.).
Bezüglich der vom Rekurrenten vorgeschlagenen Absenkung des Stras-
senniveaus im Rahmen der aktuellen Sanierungsarbeiten an der Witiko-
nerstrasse betonen Vorinstanz wie Mitbeteiligte in ihren Stellungnahmen
vom 16. bzw. 19. August 2019, dass die vollständige Absenkung des Ni-
veaus auf den Zustand vor 1980 sehr aufwändig und die übrigen Baumass-
nahmen damit nicht aufgehoben wären. Auch die Wiederherstellung des
Strassenniveaus von vor 1980 sei nicht tauglich, die Schutzwürdigkeit des
"Witiker Huus" wiederherzustellen (act. 27 und 28).
6.1.3.
Wenn der Rekurrent der Vorinstanz vorwirft, diese entziehe sich den
Schlüssen des Gutachtens des AfS, lässt er ausser Betracht, dass die Vo-
rinstanz die darin enthaltenen denkmalwissenschaftlichen Sachverhalts-
feststellungen nicht bezweifelt, sondern allein in deren Würdigung der dem
Gutachten gleichwertigen Meinung der Denkmalpflegekommission folgt
(E. 5.2).
Schutzobjekte sind unter anderem Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plät-
ze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die
als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder bau-
künstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaft oder Sied-
lungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Um-
gebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG).
Aus der vom Gesetz alternativ zur landschafts- oder siedlungsprägenden
Wirkung vorausgesetzten Zeugeneigenschaft ergibt sich das Erfordernis,
dass ein Objekt, über welches Schutzmassnahmen verhängt werden sol-
len, namentlich auf Grund seiner ortsbaulichen, baulichen oder ausstat-
tungsmässigen Eigenschaften von einer Epoche Zeugnis abzulegen, d.h.
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die betreffende Epoche zu veranschaulichen und im eigentlichen Wortsinne
zu dokumentieren vermag. Allein der Umstand, dass ein Objekt einer Epo-
che zugeordnet werden kann, ist somit für die Bejahung der Zeugeneigen-
schaft noch nicht ausreichend. Zudem lässt das Gesetz auch die blosse
Zeugeneigenschaft noch nicht genügen; das betreffende Objekt muss viel-
mehr ein wichtiger Zeuge sein. Diese Qualifikation kann sich aus verschie-
denen, hier nicht abschliessend aufzuzählenden Gründen ergeben. Ein
wichtiger Zeuge liegt namentlich dann vor, wenn die betreffende Baute auf
Grund ihrer gesamten Beschaffenheit eine Epoche besonders aussagekräf-
tig und qualitätsvoll zu dokumentieren vermag.
Mit dem Begriff der Epoche werden vom Gesetz auch Ereignisräume anvi-
siert, die zeitlich oder lokal vergleichsweise eng begrenzt sind und daher im
Allgemeinen kaum als "Epochen" zu bezeichnen wären. Namentlich mit
Blick auf die baukünstlerischen Epochen gilt sodann, dass auch Bauten, die
Übergänge zwischen solchen bezeugen, Schutzobjekte sein können. Zu
verlangen ist allerdings stets, dass die betreffende politische, wirtschaftli-
che, soziale oder baukünstlerische Epoche klar definiert werden kann.
Die anlässlich des lokalen Augenscheintermins des Baurekursgerichts ge-
wonnenen Eindrücke lassen den von der Vorinstanz vertretenen Schluss
bezüglich des Eigenwerts des "Witiker Huus" nachvollziehbar erscheinen.
So ist tatsächlich nur noch wenig originale Substanz erkennbar vorhanden,
indem etwa in der Aussenansicht von der Fassade über das Dach bis zu
den Fenstern keine originale Substanz mehr sichtbar und das Haus allen-
falls noch anhand des Eingangs als historisch erkennbar ist. Ansonsten fällt
das Gebäude dem Betrachter von aussen kaum als historisch auf. Vielmehr
ergibt sich der Eindruck eines in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts
entstandenen Baus mit angebauter, eigensinnig gestalteter Ladenzeile.
Neben der sichtbaren historischen Substanz fehlt dem Gebäude in der
Aussenansicht auch die dazugehörige Scheune, welche durch die Laden-
zeile ersetzt wurde (Augenscheinfotos 1-9 und 17). Die Behauptung, dass
das Wohnhaus lediglich zufällig an das bereits vorhandene Ökonomiege-
bäude angebaut worden sein soll, kann der Rekurrent nicht überzeugend
substantiieren.
Im Innern ist zwar mit dem Kachelofen, dem Dachstuhl, der Stud und der
teilweise vorhandenen Vertäferung noch partiell historische Substanz er-
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kennbar, doch sind auch die Veränderungen im Innern sehr weitgehend. So
wurde im Erdgeschoss eine moderne Küche eingebaut, die Fenster sind
ebenfalls modern und es ist keine historische Decke mehr erkennbar. Auch
sind die Böden kaum mehr original vorhanden. Beim Rundgang durch das
Haus stellt sich der Eindruck eines historischen Gebäudes höchstens parti-
ell ein; etwa bei Betrachtung des Kachelofens, der Vertäfelung im Sit-
zungszimmer im 1. Obergeschoss oder der Tragstruktur im Dachstock. Im
Übrigen herrschen auch im Innern mehrheitlich modernere und nüchterne
Oberflächen vor (Augenscheinfotos 18-31). Das "Witiker Huus" vermag
aufgrund seiner heutigen Beschaffenheit weder bei innerer noch bei äusse-
rer Betrachtung die Epoche seiner Erbauung bzw. seines Bauherrn beson-
ders aussagekräftig und qualitätsvoll zu dokumentieren.
Zusammenfassend kann daher festgehalten werden, dass die Vorinstanz
dem Gebäude mit nachvollziehbarer Begründung keine wichtige Zeugen-
qualität attestiert hat. Zu prüfen bleibt, ob sich aus ortsbaulicher Sicht eine
Schutzmassnahme aufdrängt.
6.2.1.
Bezüglich der Landschafts- bzw. siedlungsprägenden Wirkung (Situations-
wert) bringt der Rekurrent vor, dass die Vorinstanz diesen im Falle des
"Witiker Huus" verkenne. Die Vorinstanz relativiere den Situationswert, in-
dem sie darauf verweise, dass das kürzlich aus dem Inventar entlassene
und sich auf der gegenüberliegenden Strassenseite befindliche Gebäude
Witikonerstrasse 400 demnächst verschwinden werde. Zudem verweise die
Vorinstanz darauf, dass der Neubau der Mitbeteiligten gemäss § 238
Abs. 2 PBG auf die noch verbleibenden Flarzhäuser angemessen Rück-
sicht zu nehmen habe. Eine Neubebauung der Parzelle Witikonerstras-
se 400 würde nach der Meinung des Rekurrenten das "Witiker Huus" je-
doch kaum zusätzlich beeinträchtigen, da das Gebäude Witikonerstras-
se 400 derart entstellt worden sei, dass es kaum mehr als historisches Ge-
bäude wahrnehmbar sei. Viel prägender sei, dass durch eine Arealüber-
bauung, unabhängig von deren architektonischer und städtebaulicher Qua-
lität, die bestehende Kleinkörnigkeit und die Massstäblichkeit im ISOS-
Perimeter gesprengt würde (act. 2, S. 8 ff.).
R1S.2019.05018 Seite 15

6.2.2.
Die Vorinstanz bekräftigt hingegen, dass mit dem Abbruch des Objekts
Witikonerstrasse 400 kein formverwandtes Gegenüber und damit an der
Kreuzung keine Ensemblewirkung ländlicher Bauten mehr vorhanden sein
werde. Mit der Inventarentlassung des Objekts Witikonerstrasse 400 habe
sich die Frage des Ortsbildschutzes an dieser Stelle stark relativiert. Mit ei-
nem Abbruch des "Witiker Huus" sei hingegen die Möglichkeit gegeben, für
die Kreuzung eine überzeugende städtebauliche Lösung zu finden. Zudem
könne, wie Variante 1 der Machbarkeitsstudie zeige, bezüglich der Gebäu-
dehöhe besser auf die benachbarten Flarzhäuser Rücksicht genommen
werden. Der Erhalt des "Witiker Huus" würde hingegen unweigerlich zu ei-
nem deutlichen Massstabssprung zwischen zweigeschossiger historischer
und fünf- bis sechsgeschossiger neuer Bebauung führen.
Die Vorinstanz hält zudem fest, dass eine besondere Stellung und Lage ei-
ner Baute für sich alleine grundsätzlich noch keinen Situationswert begrün-
de. Vielmehr müsse die zu schützende Baute auch von ihrer besonderen
Gestaltung und Erscheinung her sowie hinsichtlich der vorhandenen Bau-
substanz zur prägenden Wirkung beitragen. An dieser Voraussetzung fehle
es dem "Witiker Huus" jedenfalls seit dem Abbruch der Scheune. Der Re-
kurrent begründe die für einen Situationswert im Sinne von § 203 Abs. 1
lit. c PBG notwendige wesentliche Mitprägung der Landschaft oder Sied-
lung denn auch nicht. Auch stelle das Gutachten keinen solchen Situati-
onswert fest (act. 11, S. 8). Dieser Meinung ist auch die Mitbeteiligte und
hält fest, dass keinerlei Bezug zwischen dem "Witiker Huus" und den davon
weit entfernten Flarzhäusern bestehe. Vielmehr befinde sich das Gebäude
an einer Kreuzung, die zukünftig eindeutig den Charakter einer typischen
Zentrumsüberbauung aufweisen werde, in der ein ländlicher Dorfkern in
keiner Weise mehr zu erkennen sei (act. 7, S. 8).
6.2.3.
Mit der Erfassung von Gebäuden und Gebäudegruppen, die Landschaften
oder Siedlungen wesentlich mitprägen, bezweckt § 203 Abs. 1 lit. c PBG
anders als mit dem Schutz wichtiger Zeugen nicht die Dokumentation ge-
schichtlicher Epochen, sondern die Erhaltung qualifizierter Landschafts-
und Siedlungsbilder. In der Praxis wird hierbei oftmals auch vom Situati-
onswert eines Objektes gesprochen. Da das Gesetz die beiden Vorausset-
zungen für eine Unterschutzstellung – Zeugeneigenschaft oder prägende
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Wirkung – alternativ aufzählt, lässt sich auch allein schon mit letzterer die
Anordnung von Schutzmassnahmen an Gebäuden oder Gebäudegruppen
begründen. Allerdings rechtfertigt nicht jede Optimierung von Siedlungs-
oder Landschaftsbildern die Anordnung von Schutzmassnahmen; die posi-
tiv prägende Wirkung muss vielmehr objektiv ausgewiesen und begründet
sein.
Als "Ensemble" im Sinne des Natur- und Heimatschutzes bezeichnet man
eine Gruppe von Gebäuden und Aussenräumen, die im Zusammenhang
eine besondere städtebauliche Qualität haben und als Gruppe wahrge-
nommen werden. Das Erscheinungsbild des Ensembles wird geprägt durch
die einzelnen Elemente und ihr räumliches Zusammenspiel. Entscheidend
ist, dass die Gesamtanlage mit ihrer besonderen geschichtlichen, kulturel-
len oder ästhetischen Bedeutung den Charakter und die Identität eines Orts
massgeblich bestimmt und diesem eine besondere Wertigkeit gibt
(VB.2010.00472 vom 26. Januar 2011, E. 6.2).
Dass das "Witiker Huus" weder mit den umliegenden Gebäuden noch mit
den nahen Flarzhäusern ein Ensemble im Sinn des Natur- und Heimat-
schutzes bildet, zeigte sich auch anlässlich des Lokaltermins. So handelt es
sich bei den übrigen Häusern an der Kreuzung Witikoner-/Loorenstrasse,
abgesehen vom abzureissenden an der Witikonerstrasse 400, um moder-
nere Gebäude aus der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts. Dies wird sich
mit den Neubauten auf dem Areal der Mitbeteiligten und dem zu erstellen-
den Ersatzneubau an der Witikonerstrasse 400 noch akzentuieren. Die üb-
rigen ländlichen Bauten in der Umgebung sind vom "Witiker Huus" zu weit
entfernt, um mit diesem ein ortsbildprägendes Ensemble zu bilden (Augen-
scheinfotos 5-15; act. 4.3, S. 4 und 6).
Einen besonderen Situationswert im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG be-
sitzt ein Gebäude grundsätzlich nicht allein aufgrund seiner besonderen
Stellung und Lage im Ortsbild. Die zu schützende Baute muss auch von ih-
rer besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden, Fenster,
Dachflächen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur
prägenden Wirkung beitragen (VB.2017.00159 vom 5. Oktober 2017,
E. 8.2; VB.2009.00608 vom 4. Mai 2011, E. 4.8). Beim "Witiker Huus" ist
dies nicht der Fall. Auch nicht, wenn bezüglich der prägenden Wirkung kei-
ne übermässigen Ansprüche an die Voraussetzung der besonderen Gestal-
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tung und Erscheinung der äusseren Teile wie auch der vorhandenen Bau-
substanz gestellt werden dürfen, da ansonsten lediglich Bauten, denen oh-
nehin schon ein Eigenwert attestiert wurde, unter Schutz gestellt werden
könnten.
Wie anlässlich des Lokaltermins ersichtlich und bereits bezüglich des Ei-
genwerts ausgeführt (Erw. 6.1.3.), steht das "Witiker Huus" zwar an einer
prominenten Lage, trägt in seiner heutigen Gestaltung und Erscheinung an
diesem Standort jedoch nicht zu einer prägenden Wirkung im Sinne des
Natur- und Heimatschutzes bei. In der äusseren Gestaltung tritt das "Witi-
ker Huus" von der Fassade über die Fenster bis zum Dach nicht mehr im
Original in Erscheinung, wobei der die äussere Erscheinung stark prägende
Ökonomieteil gänzlich fehlt. Es bildet auch nicht Teil eines Ensembles,
sondern steht lediglich an einem exponierten Standort an der Witiko-
nerstrasse. Die Vorinstanz hat dem "Witiker Huus" daher zu Recht keinen
besonderen Situationswert im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG attestiert.
Zusammenfassend kann damit festgehalten werden, dass die Vorinstanz
dem "Witiker Huus" mit nachvollziehbarer und vollständiger Begründung
weder eine wichtige Zeugenqualität (Eigenwert) noch eine landschafts-
bzw. siedlungsprägende Wirkung (Situationswert) attestiert hat. Zu diesem
Schluss kam die Vorinstanz nicht etwa in Missachtung des Gutachterwis-
sens, sondern in Abwägung der durch das Gutachten des AfS und die
Feststellungen der Denkmalpflegekommission gewonnenen denkmalwis-
senschaftlichen Sachverhaltserkenntnisse.
6.3.1.
Der Rekurrent bemängelt zudem, dass sich die Vorinstanz nicht mit der
Tatsache auseinandergesetzt habe, dass das "Witiker Huus" als Einzelob-
jekt mit der höchstmöglichen Einstufung (Erhaltungsziel A) im ISOS figurie-
re. Das ISOS sei zwar nur bei Bundesaufgaben direkt anwendbar, doch
müssten Kantone und Gemeinden nach der Rechtsprechung des Bundes-
gerichts die Vorgaben des ISOS bei Einzonungen, Richt- und Nutzungsplä-
nen sowie Gestaltungsplänen adäquat berücksichtigen und umsetzen. Vor-
liegend gehe es genau um einen Entscheid, der letztlich die planerischen
Voraussetzungen im Hinblick auf eine Arealüberbauung optimieren solle.
Trotzdem habe keine vertiefte Auseinandersetzung mit der Einstufung des
"Witiker Huus" im ISOS stattgefunden (act. 2, S. 10 f.).
R1S.2019.05018 Seite 18

6.3.2.
Die Vorinstanz betont hingegen, dass die Aufnahme des "Witiker Huus" ins
ISOS lediglich bedeute, dass es als grundsätzlich schutzfähig gelte. Da das
"Witiker Huus" jedoch als Einzelobjekt weder als wichtiger Zeuge noch als
ein Objekt mit besonderem Situationswert einzustufen sei, könne der Auf-
nahme ins ISOS keine gegenteilige Bedeutung mehr zukommen (act. 11,
S. 6). Der durch die Aufnahme ins Bundesinventar erhaltene Schutz gilt
gemäss Mitbeteiligter auch nur bei der Erfüllung von Bundesaufgaben in
unmittelbarer Weise. Sei dies nicht der Fall, träfen Kanton und Gemeinde
lediglich eine Pflicht zur Berücksichtigung, wobei im Einzelfall eine Interes-
senabwägung im Lichte der Heimatschutzanliegen zu erfolgen habe. Eine
solche Interessenabwägung sei im vorliegenden Einzelfall erfolgt (act. 7,
S. 6).
6.3.3.
Mit der Aufnahme des "Witiker Huus" ins ISOS darf gemäss Art. 6 Abs. 2
des Natur- und Heimatschutzgesetzes (NHG) ein Abweichen von der unge-
schmälerten Erhaltung im Sinne des Inventars bei der Erfüllung einer Bun-
desaufgabe nur in Erwägung gezogen werden, wenn ihr bestimmte gleich-
oder höherwertige Interessen von ebenfalls nationaler Bedeutung entge-
genstehen. Voraussetzung ist also, dass "Bundesaufgaben" im Sinne von
Art. 2 NHG erfüllt werden, wobei solche Aufgaben auch den Kantonen ob-
liegen können und in Art. 2 NHG in nicht abschliessender Weise aufgezählt
werden. Beim Vorliegen bloss kantonaler oder kommunaler Aufgaben ver-
sagt das bundesrechtliche Schutzdispositiv hingegen, wobei dies selbst für
den Fall gilt, dass Objekte von nationaler Bedeutung betroffen sind. Eine
Relativierung erfährt diese Tatsache, dass Schutzobjekte mit der Aufnahme
in ein Bundesinventar nach Art. 5 NHG Eingang in die Raumplanung fin-
den, weshalb gemäss Bundesgericht eine mittelbare Schutzwirkung der
Bundesinventare bei der Erfüllung raumrelevanter Aufgaben der Kantone
und Gemeinden erfolgt. Dies aber nur insofern, als Bundesinventare wie
das ISOS ihrer Natur nach Sachplänen und Konzepten gleichkommen. Im
Rahmen der allgemeinen Planungspflicht der Kantone (Art. 2 des Raum-
planungsgesetzes [RPG]) legen diese die Planungsgrundlagen in ihrer
Richtplanung im Allgemeinen fest (Art. 6 RPG) und berücksichtigen die
Bundesinventare als besondere Form von Sachplänen und Konzepten im
Speziellen (Art. 6 Abs. 4 RPG; BGE 135 II 209 vom 1. April 2009, E. 2.1;
zum Ganzen: Pierre Tschannen/Fabian Mösching, Nationale Bedeutung
R1S.2019.05018 Seite 19

von Aufgaben- und Eingriffsinteressen im Sinne von Art. 6 Abs. 2 NHG,
Gutachten im Auftrag des Bundesamtes für Umwelt, Bern 2012, S. 9 ff.).
Vorliegend wurden in Bezug auf das fragliche Einzelobjekt "Witiker Huus"
durch die Vorinstanz weder Bundes- noch raumplanerische Aufgaben
wahrgenommen. Die Vorinstanz unterliegt bei der Bewertung des "Witiker
Huus" als Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG bzw. beim
Entscheid, dieses nicht unter Schutz zu stellen, nicht der in Art. 6 Abs. 2
NHG für die Erfüllung einer Bundesaufgabe statuierten Pflicht zur unge-
schmälerten Erhaltung im Sinne des ISOS. Im Übrigen hat die Vorinstanz
die relevanten heimatschutzrechtlichen Sachverhaltsfeststellungen der Ex-
perten in ihre Erwägungen umfassend einbezogen. Der Eintrag im ISOS
verpflichtete die Vorinstanz daher nicht mehr als der Eintrag im kommuna-
len Inventar, sich mit der Vermutung der Schutzwürdigkeit des darin ver-
zeichneten Objekts auseinanderzusetzen. Dies ist geschehen.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Vorwurf der ungenügenden
Auseinandersetzung durch die Vorinstanz mit der Tatsache, dass das
"Witiker Huus" als Einzelobjekt mit Erhaltungsziel A im ISOS figuriere, nicht
verfängt.
6.4.1.
Schliesslich hält der Rekurrent fest, dass sich die Vorinstanz nicht auf ein
Auswahlermessen bei der Anwendung von § 203 Abs. 1 lit. c PBG werde
berufen können. Die Vorinstanz habe 1979 bereits den Abbruch der an das
"Witiker Huus" angebauten Scheune bewilligt und der Inventarentlassung
des Hauses Witikonerstrasse 400 auf der gegenüberliegenden Strassensei-
te zugestimmt. Bei verbleibenden acht historischen Häusern im Unterdorf
von Witikon bestehe kein Auswahlermessen mehr. Es befinde sich wohl auf
dem gesamten Stadtgebiet kein weiteres Objekt in den historischen Dorf-
kernen, das als Wohnhaus mit öffentlicher Nutzung konzipiert wurde. Beim
"Witiker Huus" handle es sich nämlich nicht um ein Bauernhaus, sondern
um ein Wohn- bzw. um das faktische Gemeindehaus. Klassizistische länd-
liche Bauten seien eher rar. In der Stadt Zürich seien kaum noch Vertreter
dieser Stilepoche zu finden (act. 2, S. 11 f.).
R1S.2019.05018 Seite 20

6.4.2.
Dass auf dem ganzen Stadtgebiet in den historischen Dorfkernen keine
weiteren Objekte zu finden seien, welche als Wohnhaus mit öffentlicher
Nutzung konzipiert worden seien, trifft gemäss Vorinstanz nicht zu. Es sei
zudem die Behauptung zu relativieren, dass es sich beim "Witiker Huus"
faktisch um das Witikoner Gemeindehaus gehandelt habe, da mit jedem
neuen Gemeindepräsidenten auch die Lokalität gewechselt haben dürfte.
Auch seien in Zürich diverse Vertreter klassisch-ländlicher Bauten zu fin-
den. So fänden sich allein im Unterdorf Witikon mit dem Wohnhaus an der
Buchzelgstrasse 107 (erbaut 1830), dem ehemaligen Schulhaus Witiko-
nerstrasse 359 (erbaut 1876/77) und dem ehemaligen Bauernhaus Witiko-
nerstrasse 351/353 (erbaut 1850) gleich drei weitere Beispiele dieser
Stilepoche, die im Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte
von kommunaler Bedeutung vertreten seien. Auch auf dem übrigen Stadt-
gebiet fänden sich diverse weitere Beispiele aus dem Inventar (act. 11,
S. 7).
6.4.3.
Die Qualifikation eines Baudenkmals als Schutzobjekt im Sinne von § 203
PBG führt nicht zwingend zum Erlass von Schutzmassnahmen, sondern
nur, wenn die denkmalpflegerische Bedeutung und das öffentliche Interes-
se an der Erhaltung des Schutzobjekts im Rahmen der vorzunehmenden
Güterabwägung höher zu gewichten sind als entgegenstehende öffentliche
und private Interessen (VB 92/0093 in RB 1992 Nr. 62). Beim Entscheid, ob
ein Objekt unter Schutz gestellt oder aus dem Inventar entlassen werden
soll, verfügen die Gemeinden über ein Auswahlermessen. Sie müssen un-
ter mehreren infrage kommenden Objekten eine Auswahl treffen und dieje-
nigen selektionieren, welche sie in Beachtung aller Umstände als für die
Unterschutzstellung am geeignetsten halten (VB 89/0080 in RB 1989
Nr. 67). Im Falle eines Verzichts auf die Unterschutzstellung eines wichti-
gen Zeugen hat die Gemeinde ihre Denkmalpflegestrategie unter Verweis
auf vergleichbare, bereits unter Schutz gestellte Objekte darzulegen sowie
unter Verhältnismässigkeitsgesichtspunkten unterschiedlich weitreichende
Schutzanordnungen (z.B. teilweise Unterschutzstellung, Ergänzungsbauten
sowie allfällige Nutzungskonzepte) vertieft zu prüfen und schlussendlich die
erforderliche Interessenabwägung unter Berücksichtigung aller übrigen ein-
zelfallartigen Faktoren vorzunehmen (vgl. VB.2014.00603 vom 9. Juli 2015,
E. 3.1).
R1S.2019.05018 Seite 21

Dem Umstand, dass den Gemeinden bei der Beurteilung der Schutzwür-
digkeit sowie bei der Auswahl unter mehreren infrage kommenden Objek-
ten ein gewisser Ermessensspielraum zukommt, trägt das Baurekursgericht
dadurch Rechnung, dass es sich bei der Überprüfung eines vertretbaren
denkmalpflegerischen Entscheides der Vorinstanz Zurückhaltung auferlegt.
Lässt sich dieser auf vernünftige Gründe abstützen, so schreitet die Re-
kursinstanz nicht ein. Im Übrigen kommt dem Baurekursgericht bei der
Überprüfung von denkmalpflegerischen Anordnungen in der Regel volle
Kognition zu.
Vorliegend hat die Vorinstanz bereits überzeugend und nachvollziehbar
dargelegt, dass es sich beim "Witiker Huus" in seinem heutigen Zustand
nicht um einen wichtigen Zeugen handelt und das Gebäude auch kein "we-
sentlich mitprägendes Element" im Sinne des Natur- und Heimatschutzes
für die Umgebung darstellt. Die Voraussetzungen, dass das "Witiker Huus"
als Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c gelten könnte, sind damit
nicht gegeben. Entsprechend erübrigt sich grundsätzlich die Ausübung ei-
nes Auswahlermessens.
6.5.1.
Eine Nicht-Unterschutzstellung würde nach Meinung des Rekurrenten auch
dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit widersprechen. Das öffentliche In-
teresse am Bestand des "Witiker Huus" überwiege das Interesse der Eigen-
tümerin an einer Profitoptimierung (act. 2, S. 11 f.).
6.5.2.
Wie die Vorinstanz zu Recht entschieden hat, handelt es sich beim "Witiker
Huus" nicht um ein Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Die
Vorinstanz verzichtete deshalb auf die Anordnung von Schutzmassnah-
men. Damit erübrigen sich richtigerweise Erwägungen zur Verhältnismäs-
sigkeit.
7.1.
Zusammenfassend ergibt sich, dass der Rekurs abzuweisen ist.
R1S.2019.05018 Seite 22

7.2.
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten dem Rekurrenten aufzuerle-
gen (§ 13 VRG).
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwal-
tungsgerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr
nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem
bestimmbaren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt
wie hier ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Ge-
richtsgebühr in der Regel Fr. 1'000.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG;
§ 3 Abs. 3 GebV VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der
Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu (Plüss, § 13 Rz. 25 ff.).
Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 6'000.-- festzusetzen.
7.3.
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren
vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-
ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-
pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-
verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte o-
der den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der
Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.
Entschädigungspflichtig können sämtliche Verfahrensbeteiligten mit Partei-
stellung sein, nicht aber Involvierte ohne Parteistellung (Plüss, § 17 Rz. 20).
Dasselbe muss für die Entschädigungsberechtigung gelten.
Der Begriff des Mitbeteiligten ist im öffentlichen Recht des Kantons Zürich
nicht definiert. In der Praxis wird damit Verschiedenes bezeichnet. Die Be-
zeichnung kann auch auf Personen angewandt werden, denen Parteistel-
lung zusteht (Martin Bertschi, in: Kommentar VRG, Vorbemerkungen zu
§§ 21 und 21a, Rz. 21 ff.)
Damit können auch Mitbeteiligte entschädigungsberechtigt und entschädi-
gungspflichtig werden. Zwar entfällt gemäss der Praxis des Baurekursge-
richts bei erfolgreichen Anfechtungen von Schutzentscheiden durch Ver-
bände (oder durch Private) aus Gründen des ausnahmsweise geltenden
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Verursacherprinzips eine Kosten- und Entschädigungspflicht der mitbetei-
ligten Grundeigentümerschaft in aller Regel, weil die Eigentümerschaft auf
den diesfalls als rechtsfehlerhaft ausgewiesenen Entscheid der Gemeinde
keinen Einfluss hatte (die Dinge liegen anders als beim erfolgreichen
Nachbarrekurs gegen die Bewilligung einer Baueingabe, deren Fehlerhaf-
tigkeit der Baugesuchsteller zu vertreten hat). Demgegenüber ist (in Hei-
matschutzsachen) im Obsiegensfall der mitbeteiligten Grundeigentümer-
schaft zu Lasten des unterliegenden Verbandes oder Privaten eine Um-
triebsentschädigung zuzusprechen, wenn die übrigen einschlägigen Vo-
raussetzungen erfüllt sind; dies gemäss dem im Regelfall geltenden Unter-
liegerprinzip (Plüss, § 17 Rz. 19 ff.).
Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-
sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom
16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der mitbeteiligten
Grundeigentümerschaft zu Lasten des Rekurrenten eine Umtriebsentschä-
digung zuzusprechen. Angemessen erscheint ein Betrag von total
Fr. 2'000.--.
Auch die Vorinstanz beantragt die Zusprechung einer Umtriebsentschädi-
gung. Vorliegend handelt es sich zwar nicht um einen einfachen Fall. Des-
sen ungeachtet hatte die Behörde im Rechtsmittelverfahren keinen beson-
deren, über die Bearbeitung im Bewilligungsverfahren erheblich hinausge-
henden Zusatzaufwand zu treiben. Die Voraussetzungen von § 17 Abs. 2
lit. a VRG sind daher nicht erfüllt, so dass von der Zusprechung einer Um-
triebsentschädigung an die Vorinstanz abzusehen ist.
Dem Rekurrenten steht bei diesem Verfahrensausgang von vornherein kei-
ne Umtriebsentschädigung zu.
[…]
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