zh_baurekursgericht · BRGE III Nr. 0080/2025 · 2025-06-11 · de
Heimatschutz, hoher Situationswert, Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung, Inventaraufnahme nach Provokationsbegehren

Streitgegenstand bildet der Verzicht auf die Unterschutzstellung eines Wohnhauses aus dem 19. Jahrhundert und die Inventaraufnahme der Scheune trotz Provokationsbegehren. Während das eingeholte Gutachten dem Objekt einen hohen Eigen- und Situationswert beimass, verzichtete die Gemeinde aufgrund der vorgenommenen Interessenabwägung und unter Anwendung eines Auswahlermessens auf die Unterschutzstellung. Das Baurekursgericht kam angesichts des hohen Situationswerts zum Schluss, dass eine Unterschutzstellung notwendig und vehältnismässig ist. Zudem kam das Baurekursgericht zum Schluss, dass das Provokationsbegehren infolge Anerkennung der Inventarisierung als zurückgezogen anzusehen ist und es den Rekurrierenden an einem schutzwürdigen Interesse zur Erhebung der Rüge mangelt. Dies führte zur teilweisen Gutheissung des Rekurses.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
3. Abteilung
G.-Nrn. R3.2024.00182 und R3.2024.00183
BRGE III Nr. 0080/2025
Entscheid vom 11. Juni 2025
Mitwirkende Abteilungspräsidentin Gabriele Kisker, Baurichter Martin Farner, Baurichte-
rin Sabine Ziegler, Gerichtsschreiberin Laura Mariani
in Sachen Rekurrenten
R2.2024.00182
1. A
2. B
3. C
4. D
5. E
alle vertreten durch […]
R2.2024.00183
Zürcher Heimatschutz ZVH
gegen Rekursgegner
1. Gemeinderat X,
vertreten durch […]
Mitbeteiligte
2. F AG
vertreten durch […]
betreffend Beschluss des Gemeinderates vom 6. November 2024; Verzicht auf Unter-
schutzstellung ehemaligen Villa […]
______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 6. November 2024 verzichtete der Gemeinderat X auf die
Unterschutzstellung der ehemaligen Villa Vers.-Nr. 1 auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 1 an der G-Strasse 47 und nahm die Scheune Vers.-Nr. 2 auf dem-
selben Grundstück an der G-Strasse 31a in X in das kommunale Inventar
einstweilig schützenswerter Bauten und Anlagen auf.
B.
Hiergegen erhoben A, B, C, D sowie E (nachfolgend: Rekurrenten 1-5) mit
gemeinsamer Eingabe vom 16. Dezember 2024 Rekurs beim Baurekursge-
richt des Kantons Zürich und stellten die folgenden Anträge:
" 1. Es sei der angefochtene Beschluss des Gemeinderats X vom 6. No-
vember 2024 aufzuheben.
2. Der Gemeinderat X sei aufzufordern, die spätklassizistische Villa
Vers.Nr. 1 auf Kat.-Nr. Nr. 2 (G-Strasse 47) und die Scheune Vers.Nr.
2 auf Kat.-Nr. Nr. 3 (G-Strasse 31a) unter Schutz zu stellen.
3. Es sei vor Ort ein Augenschein durchzuführen.
4. Es seien die Akten aus dem Verfahren R3.2023.00027 beizuziehen,
insbesondere das Protokoll des Augenscheins vom 19. September
2023.
5. Die Rekursvernehmlassungen seien den Rekurrenten zur Kenntnis-
nahme und freigestellten Stellungnahme zuzustellen.
6. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekursgegner-
schaft."
C.
Mit Eingabe vom 16. Dezember 2024 erhob sodann der Zürcher Heimat-
schutz ZVH (nachfolgend: Rekurrent 6) gegen den genannten Entscheid
ebenfalls Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte
folgendes:
" 1. Der Beschluss Nr. 244 betreffend Verzicht auf Unterschutzstellung des
Wohnhauses und der Scheune G-Strasse 47 bzw. 31a (mit Vers.-Nr. 1
bzw. 2) in X vom 6. November 2024 sei aufzuheben.
R3.2024.00182 Seite 2

2. Es sei das Wohnhaus G-Strasse 47 (Vers.-Nr. 1) und die Scheune G-
Strasse 31a (Vers.-Nr. 2) unter Schutz zu stellen.
3. Es sei ein Abteilungs- oder Referentenaugenschein durchzuführen.
4. Die Verfahrenskosten seien den Gegenparteien aufzuerlegen."
D.
Mit Eingangsverfügungen vom 18. und 19. Dezember 2024 wurde von den
Rekurseingängen unter den Geschäfts-Nrn. R3.2024.00182 und
R3.2024.00183 Vormerk genommen und es wurden die Vernehmlassungs-
verfahren eröffnet. Die F AG wurde als Mitbeteiligte in das Verfahren einbe-
zogen und die Akten aus dem Rekursverfahren G.-Nr. R3.2023.00027 wur-
den beigezogen.
E.
Die Vorinstanz schloss in ihren Eingaben vom 20. Januar 2025 in beiden
Verfahren auf Abweisung der Rekurse, soweit darauf einzutreten sei, unter
Kostenfolgen zulasten der jeweiligen Rekurrentschaft. Die Mitbeteiligte liess
sich in beiden Verfahren mit Eingaben vom 20. Januar 2025 vernehmen und
beantragte ebenfalls die Abweisung der Rekurse, soweit auf diese einzutre-
ten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der jeweiligen Re-
kurrentschaft.
F.
Mit Replik vom 17. Februar 2025 sowie Dupliken vom 12. März 2025 hielten
die Parteien im Verfahren G.-Nr. R3.2024.00182 an ihren bereits gestellten
Anträgen fest.
Der Rekurrent 6 verzichtete im Verfahren G.-Nr. R3.2024.00183 stillschwei-
gend auf eine Replik.
G.
Am 31. März 2025 führte die 3. Abteilung des Baurekursgerichts des Kan-
tons Zürich in beiden Verfahren in Anwesenheit der Parteien einen Augen-
schein auf dem Lokal durch.
R3.2024.00182 Seite 3

Es kommt in Betracht:
1.
Die Rekurse beziehen sich auf dasselbe Bauvorhaben und richten sich ge-
gen denselben Beschluss. Die Verfahren Geschäfts-Nrn. R3.2024.00182
und R3.2024.00183 sind daher aus prozessökonomischen Gründen zu ver-
einigen. Die Aktenverweise beziehen sich, wo nichts anderes vermerkt, auf
das Verfahren G.-Nr. R3.2024.00182.
2.
Das Baugrundstück liegt gemäss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
X (BZO) in der Gewerbezone und ist derzeit mit einem Wohnhaus, einer
Scheune, einer Tankstelle sowie weiteren Gewerbebauten überstellt. Es
grenzt im Süden an die G-Strasse und im Norden an die Bahnlinie der SBB.
Hintergrund des vorliegenden Rechtsstreits bildet folgender Sachverhalt: Die
Mitbeteiligte beabsichtigte den Neubau einer Filiale, kombiniert mit Ge-
schäftsräumlichkeiten eines Autohändlers mit Werkstatt. Dieses Bauvorha-
ben hätte zur Folge, dass die Scheune an der G-Strasse 31a, das Gebäude
an der G-Strasse 31, die überdachte Tankstellenanlage an der G-Strasse 45
und die frühere Autogarage an der G-Strasse 47 abgebrochen werden müss-
ten. Mit Beschluss vom 14. Dezember 2022 erteilte der Gemeinderat X der
Mitbeteiligten die baurechtliche Bewilligung für dieses Bauvorhaben. Den
hiergegen von den Rekurrenten 1-5 erhobenen Rekurs hiess das Baurekurs-
gericht des Kantons Zürich mit Entscheid vom 4. Oktober 2023 gut und hob
den Beschluss auf (BRGE III Nr. 0160/2023). Im Urteil ging das Baurekurs-
gericht davon aus, dass potenziell schutzwürdige Gebäude gefährdet wür-
den, weshalb deren Schutzwürdigkeit abzuklären sei. Dieser Entscheid er-
wuchs unangefochten in Rechtskraft.
Am 31. Oktober 2023 stellte die Mitbeteiligte sodann ein Provokationsbegeh-
ren, woraufhin die Vorinstanz die J GmbH mit der Durchführung der Schutz-
abklärung beauftragte. Das Gutachten hierzu datiert vom 22. Januar 2024
und empfiehlt die Unterschutzstellung der Scheune an der G-Strasse 31a
sowie der Villa an der G-Strasse 47. Daraufhin erging der vorliegend ange-
fochtene Beschluss vom 6. November 2024. Die Mitbeteiligte holte in der
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Folge zusätzlich eine Einschätzung von L zum angefochtenen Beschluss so-
wie zum Gutachten der J GmbH ein (act. 16.12). Dieser Einschätzung vom
13. Januar 2025 lag eine Besichtigung vor Ort sowie auch das Augenschein-
protokoll vom 19. September 2023 (act. 7.1) zugrunde. Des Weiteren wurde
eine Zustandsbeurteilung des Gebäudes G-Strasse 47 von M, datierend vom
17. Januar 2025 (act. 16.13), eingeholt.
3.1.1.
Zum Rekurs und zur Beschwerde ist berechtigt, wer durch die angefochtene
Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung
oder Änderung hat (§ 338a Satz 1 des Planungs- und Baugesetzes [PBG]).
Mit dieser Umschreibung der Legitimation verlangt das Gesetz zunächst,
dass der Rekurrent über eine hinreichend enge nachbarliche Raumbezie-
hung zum Baugrundstück verfügt, kraft derer er stärker als beliebige Dritte
oder die Allgemeinheit von der angefochtenen Anordnung betroffen ist. Das
vom Gesetz alsdann verlangte schutzwürdige Interesse (Anfechtungsinte-
resse) setzt voraus, dass der Rekurrent mit der Gutheissung des Rechtsmit-
tels einen Nutzen erlangt bzw. einen Nachteil abwendet. Das Interesse des
Rekurrenten kann rechtlicher oder tatsächlicher Natur sein. Allerdings ver-
mag nicht jeder noch so geringfügige Nachteil ein schutzwürdiges Interesse
zu begründen (BRGE II Nr. 0124/2013 in BEZ 2013 Nr. 46; www.baurekurs-
gericht-zh.ch). Der angestrebte Nutzen muss stets ein eigener sein. Der Re-
kurrent muss zudem von der Anordnung unmittelbar betroffen sein. Mithin ist
zu prüfen, ob die Gutheissung des Rekurses für sich betrachtet ausreicht,
um den angestrebten Nutzen herbeizuführen (Martin Bertschi, in: Kommen-
tar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 21 Rz. 10 ff. und 53 ff.).
Ein legitimationsbegründender Nachteil kann für den Rekurrenten auch dann
vorliegen, wenn mit der angefochtenen Anordnung auf Schutzmassnahmen
über eine Nachbarliegenschaft verzichtet wurde und die damit eröffneten re-
gulären Bau- und Nutzungsbefugnisse klar über den Bestand hinausgehen.
Die Ausschöpfung dieser Befugnisse kann der Rekurrent auf Dauer nur ab-
wenden, indem er sich erfolgreich gegen den Verzicht auf Schutzmassnah-
men wendet. Ob zusammen mit der Verzichtsanordnung bereits ein die Bau-
befugnisse ausschöpfendes Neubauprojekt bewilligt wurde, ist für die Legiti-
mationsfrage unerheblich (Bertschi, § 21 Rz. 61). Alsdann fragt sich, ob eine
R3.2024.00182 Seite 5

Nichtunterschutzstellung auch schon als solche für den Nachbarn einen
Nachteil darstellen kann. Diese Frage stellt sich namentlich dann, wenn auf
die Unterschutzstellung eines Objektes verzichtet wird, dessen Ersetzung
durch eine für den Nachbarn nachteiligere Nutzung auf Grund der Bau- und
Zonenordnung von vornherein ausgeschlossen ist. Ob diesfalls die Legitima-
tion zu bejahen ist, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalls (vgl.
VB.2015.00464 in BEZ 2016 Nr. 1).
3.1.2.
Die Rekurrenten 1-5 sind Eigentümer oder Miteigentümer von Parzellen an
der H-Strasse (Rekurrent 1: Miteigentümer von Kat.-Nr. 4 an der H-Strasse
35; Rekurrent 2: Miteigentümer von Kat.-Nr. 5 an der H-Strasse 30; Rekur-
rent 3: Gesamteigentümer von Kat.-Nr. 6 an der H-Strasse 36; Rekurrent 4:
Miteigentümer von Kat.-Nr. 7 an der H-Strasse 50; Rekurrent 5: Eigentümer
von Kat.-Nr. 8 an der H-Strasse 32). Damit verfügen sie zweifellos über die
erforderliche räumliche Beziehungsnähe zur streitbetroffenen Liegenschaft.
Angefochten ist vorliegend ein Entscheid betreffend den Verzicht auf Schutz-
massnahmen bezüglich der Gebäude an der G-Strasse 31a und 47 in X.
Würde dem Rekursantrag gefolgt, wären die streitbetroffenen Gebäude unter
Schutz zu stellen, wodurch die Baumöglichkeiten auf dem Grundstück ein-
geschränkt würden. Demgegenüber ermöglicht der angefochtene Verzicht
auf Schutzmassnahmen bei Realisierung eines Neubauvorhabens eine weit
intensivere Nutzung, womit für die Rekurrenten 1-5 ein Nachteil entstünde.
Damit verfügen die Rekurrenten 1-5 zweifellos über ein schutzwürdiges In-
teresse, indem sie mit der Gutheissung des Rechtsmittels einen dahingehen-
den Nutzen erlangen bzw. einen entsprechenden Nachteil abwenden könn-
ten. Nach dem soeben Ausgeführten sind die Rekurrenten 1-5 im Sinne von
§ 338a PBG grundsätzlich rekurslegitimiert. Soweit sie mit einzelnen Rügen
nicht zu hören sein sollten, wird dies bei der Behandlung derselben darzule-
gen sein. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf
ihren Rekurs einzutreten.
3.2.1.
Gemäss § 338b Abs. 1 lit. a PBG sind gesamtkantonal tätige Vereinigungen,
die sich seit wenigstens zehn Jahren im Kanton statutengemäss dem Natur-
und Heimatschutz oder verwandten, rein ideellen Zielen widmen, zum Re-
kurs gegen Anordnungen und Erlasse berechtigt, soweit sie sich auf den
R3.2024.00182 Seite 6

III. Titel (Natur- und Heimatschutz, §§ 203 - 217 PBG) oder § 238 Abs. 2
PBG stützen. Der Rekurrent 6 erfüllt diese Voraussetzungen unbestrittener-
massen.
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts hängt die Rekurs- und
Beschwerdelegitimation der Natur- und Heimatschutzverbände davon ab, ob
das betreffende Objekt in einem gestützt auf § 203 Abs. 2 PBG erstellten In-
ventar aufgeführt ist oder bei pflichtgemässem Handeln der zuständigen Be-
hörden inventarisiert sein müsste. Die Verbandsbeschwerde kommt damit
grundsätzlich nur dort zum Zug, wo die angefochtene Anordnung ein bereits
förmlich erfasstes (§ 205 PBG) oder zumindest schon inventarisiertes (§ 203
Abs. 2 PBG) Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. a–g PBG betrifft. Sie
soll es den Verbänden ermöglichen, sich gegen alle Anordnungen zu weh-
ren, die mit der Aufhebung einer förmlichen Unterschutzstellung oder der
Entlassung eines Schutzobjekts aus dem Inventar verbunden sind. Vom Er-
fordernis des Inventareintrags – als Voraussetzung des Verbandsbeschwer-
derechts – kann gemäss der Rechtsprechung nur abgesehen werden, wenn
das zuständige Gemeinwesen seiner Pflicht zur Erstellung eines Inventars
der kommunalen Natur- und Heimatschutzobjekte gar nicht nachgekommen
ist und die Schutzwürdigkeit glaubhaft dargetan wurde und wahrscheinlich
erscheint oder ein Säumnis bei der Inventarerstellung vorliegt wobei die
Schutzwürdigkeit in diesen Fällen unbestritten sein muss (vgl. zum Ganzen
VB.2020.00388 vom 3. Dezember 2020 sowie VB.2011.00759 vom
11. Juli 2012 und VB.2013.00411 vom 17. April 2014).
Abgesehen von diesen zwei Ausnahmefällen hat das Bundesgericht mit Ent-
scheid BGr 1C_92/2021 vom 7. Juni 2021 die Legitimation des Verbandes
auch in den Fällen bejaht, bei welchen eine Inventarisation offensichtlich zu
Unrecht nicht erfolgte bzw. die Nichtinventarisierung willkürlich erscheint.
3.2.2.
Die streitbetroffenen Gebäude an der G-Strasse 31a und 47 sind weder in
einem Inventar aufgelistet noch formell unter Schutz gestellt. Hingegen greift
vorliegend der dritte Ausnahmegrund; der angefochtene Beschluss erging
gestützt auf ein Gutachten, welches die Unterschutzstellung der fraglichen
Gebäude empfahl und mit dem nachgewiesen wird, dass eine Inventarisation
offensichtlich zu Unrecht nicht erfolgte. Somit ist vorliegend die Rekurslegiti-
mation des Rekurrenten 6 grundsätzlich ebenfalls zu bejahen. Soweit er mit
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einzelnen Rügen nicht zu hören sein sollte, wird dies bei der Behandlung
derselben darzulegen sein.
3.3.1.
Die Mitbeteiligte moniert, dass der Rekurrent 6 sein Rekursrecht verwirkt
habe, weshalb auf seinen Rekurs dennoch nicht einzutreten sei. So hält sie
fest, dass sich der Rekurrent 6 widersprüchlich verhalten und somit gegen
Treu und Glauben verstossen habe, indem er bei keiner der früheren Um-
baubewilligungen betreffend das streitbetroffene Gebäude interveniert oder
angetönt habe, dass er sich gegen einen Abbruch stellen würde. In der Folge
habe der Rekurrent 6 auch keinen Rekurs gegen den Beschluss vom 14. De-
zember 2022 und somit gegen den dort bewilligten Abbruch erhoben.
Der Rekurrent 6 hält hierzu fest, dass mangels Inventarisierung der streitbe-
troffenen Gebäude unsicher gewesen sei, ob die Rekurslegitimation gege-
ben sei, weshalb damals nicht rekurriert worden sei. Der Rekurrent 6 mache
von den mit dem Bundesgerichtsentscheid BGr 1C_92/2021 vom 7. Juni
2024 eröffneten Möglichkeiten nur sehr zurückhaltend Gebrauch. Da mit
dem vorliegend angefochtenen Beschluss ein negativer Schutzentscheid er-
gangen sei, sei der Rekurrent 6 nunmehr jedoch legitimiert.
3.3.2.
Es ist dem Rekurrenten 6 darin zuzustimmen, dass mit dem negativen
Schutzentscheid die Rekurslegitimation begründet wurde (vgl. Erwägung
3.2.2). Es gibt wie erwähnt zwar Ausnahmefälle, wonach die Legitimation der
Verbände in der Rechtsprechung auch bei nicht inventarisierten Objekten
ebenfalls bejaht wird. Dies zieht jedoch nach wie vor gewisse Ungewisshei-
ten nach sich, ob die Legitimation effektiv vorliegt oder nicht. Dass der Re-
kurrent 6 (erst) nach dem vorliegend angefochtenen negativen Schutzent-
scheid Rekurs erhob, kann ihm nicht angelastet werden. Damit hat der Re-
kurrent 6 zusammengefasst sein Rekursrecht nicht verwirkt. Da auch die üb-
rigen Prozessvoraussetzungen gegeben sind, ist somit auch auf diesen Re-
kurs einzutreten.
4.1.
Die Rekurrenten machen zusammengefasst geltend, dass die Vorinstanz
grundsätzlich die Schutzwürdigkeit des Gebäudes G-Strasse 47 anerkannt
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und dieses als Zeitzeuge und wichtiges Element für die Umgebung qualifi-
ziert habe. Trotz des ungewöhnlich umfangreich begründeten Beschlusses
habe die Vorinstanz keine fachliche Kritik am Gutachten geäussert. Gleich-
wohl habe sie auf eine Unterschutzstellung verzichtet. Erst mit ihrer Re-
kursantwort würde die Vorinstanz, d.h. eine Laienbehörde, das von ihnen
selber in Auftrag gegebene Gutachten in fachlicher Hinsicht in Frage stellen
und nachträglich in Abrede stellen, dass dem Gebäude Schutzobjektsqualität
zukomme. Die Vorinstanz habe es unterlassen, die angeblichen Mängel des
Gutachtens durch ein behördlich angeordnetes Ober- oder Zweitgutachten
zu belegen. Hierzu wäre sie gehalten gewesen, zumal sie als Laienbehörde
nicht über das Fachwissen verfüge, um anstelle der Gutachter selber über
die Schutzobjektsqualität zu entscheiden. Der Verzicht auf die gebotene zu-
sätzliche Beweiserhebung verstosse gegen das Verbot willkürlicher Beweis-
würdigung. Das Gutachten gelange demgegenüber mit gut begründeten und
belegbaren Argumenten zum Schluss, dass die Villa einen hohen Eigen- und
Situationswert aufweise und daher aus denkmalwissenschaftlichen Aspek-
ten als schützenswert gelte. Das Gutachten sei vollständig, klar, gehörig be-
gründet und frei von Lücken und Widersprüchen.
Es sei unbestritten, dass im Gebäudeinnern bauliche Änderungen stattge-
funden hätten. Dies sei im Gutachten transparent offengelegt worden. Ent-
scheidend sei jedoch, dass noch viel an ursprünglicher Bausubstanz vorhan-
den sei (ursprüngliche Geschosseinteilungen samt Balkendecken, das ge-
samte historische Dachwerk, Teile der historischen Kellerstruktur). Der Um-
stand, dass verschiedene bauliche Änderungen stattgefunden hätten, habe
nur zur Folge, dass von der Unterschutzstellung nur die originalen Bauteile
vom Schutzumfang erfasst würden. Ansonsten gelte der Grundsatz, dass ein
Bauwerk als Ganzes zu beurteilen sei. Der Umstand, dass die ursprüngli-
chen Grundrisse nicht mehr vorhanden seien, vermindere gemäss gefestig-
ter Rechtsprechung das Denkmalschutzinteresse auch kaum. Die Ausfüh-
rung von L sei sodann eine blosse Parteibehauptung und analysiere lediglich
das J GmbH-Gutachten, ohne eigene Erhebungen zu tätigen. Dessen ge-
ringe Bedeutung zeige sich darin, dass in Bezug auf den Erhaltungszustand
eine Würdigung vorgenommen werde, die sich einzig auf eine angebliche
Parteibehauptung von Herrn K anlässlich des Augenscheins vom 19. Sep-
tember 2023 stütze. Daraus könne keine Anerkennungswirkung abgeleitet
werden. Der gute Erhaltungszustand werde auch von M bestätigt, seien doch
gemäss diesem lediglich kleine Risse feststellbar und die Dachkonstruktion
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und Eindeckung wiesen einen allgemein ordentlichen Zustand auf. Das Gut-
achten habe die baulichen Änderungen korrekt gewürdigt. Damit sei die
Schlussfolgerung des Gutachtens, wonach dem Gebäude ein hoher Eigen-
wert zukomme, nicht zu beanstanden.
Entscheidend sei vorliegend vor allem, dass das Gebäudeäussere mit der
Gliederung der Fenster und Türen, der Dachform und der strassenseitigen
Gaube weitgehendst dem ursprünglichen baulichen Zustand entspreche. Die
Anpassung der giebelseitig geschaffenen Eingänge falle kaum ins Gewicht,
da lediglich die bestehende Fensteröffnung verlängert worden sei. Der stras-
senseitige Balkon im Obergeschoss störe kaum und die rückseitige Dach-
gaube befinde sich auf der wenig einsehbaren Bergseite und vermindere den
Eigenwert nur unerheblich. Das Gebäude G-Strasse 47 präge sodann seine
Umgebung wesentlich durch seine Nähe zur Strasse, was mit dem grossen
Volumen, der Ausrichtung auf den See und dem entsprechenden Quergiebel
noch akzentuiert werde. Die einfache klassizistische Formensprache füge
sich in die Phase der frühen Besiedelung der zweiten Hälfte des 19. Jahr-
hunderts ein und sei typisch. Der Umstand, dass die zugehörige Scheune
abgebrochen und durch einen Werkstattanbau ersetzt worden sei, schmä-
lere die Schutzwürdigkeit des Gebäudes nicht. Auch der Umstand, dass der
historische Vorgartenbereich nicht mehr vorhanden sei, habe gemäss Recht-
sprechung nur wenig Gewicht. Durch dessen Verlust werde der Situations-
wert zwar beeinträchtigt, dieser sei insgesamt aber immer noch als hoch zu
würdigen. Die gutachterliche Erkenntnis, dass das Gebäude G-Strasse 47
Teil einer Dreiergruppe bilde, übersehe die Vorinstanz sodann im angefoch-
tenen Beschluss. In einem offensichtlichen Irrtum werde die strittige Baute
als das am weitesten westlich stehende Exemplar bezeichnet, während
diese Bezeichnung gemäss dem Gutachten dem Wohnhaus an der G-
Strasse 29 zukäme. Das Gebäude G-Strasse 47 bilde hingegen das Kern-
stück der historische Baugruppe. Entlang der G-Strasse würden sich sodann
weitere vergleichbare Repräsentationsbauten finden (I-Strasse 2, G-
Strasse 29, 57, 119, 121 und 141). All diese Gebäude seien formell ge-
schützt oder inventarisiert. Diese würde sich stilistisch am vorherrschenden
Klassizismus bürgerlicher Villenbauten orientieren, denen sie mit bescheide-
neren Mitteln nachempfunden seien (symmetrische Gliederung, dezenter
Bauschmuck). Wie seine Nachbarsbauten bezeuge das Wohnhaus mit sei-
nem wohlproportionierten Gesamterscheinungsbild ein repräsentatives
Wohnhausbau im spätklassizistischen Stil. All diese genannten Bauten
R3.2024.00182 Seite 10

würden sodann denselben symmetrischen Grundtypus aufweisen: zweige-
schossiger Bau unter einem Satteldach, traufständig zum See, strassensei-
tiger Mittelrisalit mit Giebeldach sowie erhöhter Haupteingang zur Strasse.
Trotz einiger baulicher Veränderungen entsprächen die Bebauungsstruktur
und das Gebäudeäussere somit noch weitgehend dem herrschaftlichen Ur-
sprungsbau. Die herrschaftliche, spätklassizistische Architektur und die we-
sentlichen baukünstlerischen Elemente seien bis heute erhalten. Zu Recht
komme das Gutachten zum Ergebnis, dass das Gebäude auch über einen
hohen Situationswert verfüge und schutzwürdig sei. Bemerkungsweise habe
auch L den hohen Situationswert anerkannt.
Bei Schutzobjekten mit hohem Situationswert bestehe zudem grundsätzlich
kein Auswahlermessen, weshalb der Umstand, dass entlang der G-Strasse
bereits andere Gebäude derselben Epoche formell geschützt oder inventari-
siert seien, der Unterschutzstellung nicht entgegenstehe.
4.2.
Die Vorinstanz entgegnet, dass es sich nicht um einen wichtigen Zeitzeugen
handle, weshalb keine Grundlage bestanden habe, dieses Objekt unter
Schutz zu stellen.
Vorliegend weiche bereits die Grundrissstruktur des Gebäudes G-Strasse 47
massgeblich von den anderen Zeitzeugen aus der gleichen Epoche ab und
sei atypisch; so fehle eine zweiläufige Treppe im Zentrum der bergseitigen
Gebäudehälften und eine repräsentative Eingangshalle im Erdgeschoss zwi-
schen Haupteingang und Treppenhaus. Dagegen verfüge das Gebäude über
eine atypische und enge Kaskadentreppe von der Eingangstüre an der Süd-
fassade bis an die Nordfassade im 2. Obergeschoss. Entgegen dem Gutach-
ten treffe es nicht zu, dass das Gebäude weitgehend bauzeitlich erhalten sei.
Für die geänderte Nutzung seien tiefgreifende Eingriffe insbesondere an der
Grundstruktur mit Veränderungen der Lastabtragung nötig gewesen, die mit
der Zerstörung von bauzeitlicher Substanz einhergegangen seien. Zusam-
men mit statischen Anpassungen sei die Raumeinteilung ständig verändert
worden. Dies sei auch im Untergeschoss erkennbar. Dafür, dass schon sehr
früh viel bauzeitliche Bausubstanz verloren gegangen sei, würden auch die
Brandkatastereinträge sprechen. Ebenso sei das Gebäudeäussere massge-
blich verändert worden und entspreche entgegen dem Gutachten nicht
R3.2024.00182 Seite 11

mehrheitlich dem bauzeitlichen Zustand: Mit der Erweiterung der beiden Ein-
gänge an den Giebelseiten anstelle von Fenstern, dem strassenseitigen Bal-
kon im Obergeschoss, der rückseitig breitgelagerten Dachbaute und dem
Ausbruch der Hauswand für den rückseitigen Werkstattanbau 1968 sowie
dem Balkonanbau auf der Nordseite sei das Äussere massgeblich verunstal-
tet worden. Diese baulichen Massnahmen würden den Ausdruck der Baute
massiv schmälern und seien mit einem erheblichen Verlust an bauzeitlicher
Substanz verbunden, die sich nicht rückgängig machen lasse. Schliesslich
sei der Umschwung des Gebäudes heute vollständig asphaltiert.
Die Würdigung im Gutachten, wonach es sich beim Wohnhaus G-Strasse 47
um einen wichtigen Zeugen handle, erweise sich zusammenfassend auf-
grund der getätigten massiven baulichen und räumlichen Veränderungen als
falsch und in sich widersprüchlich, weshalb die Schutzwürdigkeit nicht aner-
kannt worden sei. Vielmehr sei im angefochtenen Beschluss auf Seite 10
ausgeführt worden, dass es sich weder um ein herausragendes Einzelge-
bäude noch um einen letzten Vertreter einer bestimmten Gattung handle.
Indem im Gutachten sodann davon ausgegangen worden sei, dass das Ge-
bäude im Sinne des bauzeitlichen Zustandes durch den Rückbau störender
Eingriffe und Anbauten aufgewertet und von strengen Eingriffen befreit wer-
den müsse, werde sinngemäss gesagt, dass es sich nicht um einen wichti-
gen Zeugen handle. Damit zeige das Gutachten auf, dass dem Objekt in sei-
nem heutigen Zustand – ohne dass grössere bauliche Massnahmen getätigt
würden – eigentlich kein Schutzwert beizumessen sei. Dafür bedürfe es vor-
gängig grosser Eingriffe. Daher sei es widersprüchlich, wenn ihm ein hoher
Eigenwert beigemessen werde.
In seinem jetzigen Zustand erzeuge das Gebäude G-Strasse 47 mit seinen
Anbauten, sonstigen baulichen Veränderungen und der unbefriedigenden
Umgebungsgestaltung keinen positiven Einfluss auf das Ortsbild. Daher sei
die gutachterliche Würdigung, wonach dem Objekt ein massgeblicher Situa-
tionswert zukomme, fehlerhaft. Gemäss Praxis sei sodann nicht nur die ge-
genwärtige Situation, sondern die hier absehbare bauliche Entwicklung in
der Umgebung im Zusammenhang mit dem Situationswert mitzuberücksich-
tigen. Eine bauliche Entwicklung in der Gewerbezone in unmittelbarer Nähe
zum strittigen Gebäude sei in jedem Fall absehbar, da sehr grosse Grund-
flächen gefragt seien.
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Das Gutachten gehe sodann sinngemäss davon aus, dass das Gebäude
seine Wirkung erst mit der Einbettung in eine für seine Gebäudeart typische
Gartenanlage entfalten könnte. Andernfalls hätte es keiner Hinweise auf eine
nötige Umfriedung und Gartenanlage bedurft. Dass diese Anlage eine ge-
wisse Grösse haben müsste, um ihre Wirkung zu entfalten, erkläre sich von
selbst.
4.3.
Die Mitbeteiligte weist darauf hin, dass die Vorinstanz in ihrem Beschluss
eingehend auf das Gutachten eingegangen sei; insbesondere sei dargelegt
worden, weshalb die Empfehlung des Gutachtens betreffend das Gebäude
G-Strasse 47 nicht übernommen worden sei. Die Vorinstanz sei zudem nicht
zum Schluss gekommen, dass die Villa G-Strasse 47 nicht schutzwürdig sei.
Sie habe diese Frage explizit offengelassen, da sie zum Schluss gekommen
sei, dass das öffentliche Interesse an einer haushälterischen Nutzung des
Bodens schwerer wiege als der Erhalt eines (allfälligen) historischen Zeitzeu-
gen.
Das Gutachten weise jedoch diverse Mängel auf, weshalb dessen Beweis-
kraft erheblich eingeschränkt werde bzw. ausgeschlossen sei:
Gemäss L sei der Erhaltungszustand unklar. So gehe seines Erachtens das
Gutachten der J GmbH vom 22. Januar 2024 nicht konkret darauf ein, warum
von einem grundsätzlich guten Erhaltungszustand gesprochen werden
könne; im Protokoll des Augenscheins von 19. September 2023 (act. 7.1,
S. 9) werde die Aussage von Herrn K wiedergegeben, wonach das Haus ge-
mäss den zuständigen Ingenieuren in einem schlechten Zustand sei. Die
Feststellungen des Gutachtens würden somit nicht im Einklang mit diesen
unwidersprochen gebliebenen und demnach anerkannten Aussagen von
Herrn K stehen. M beurkunde gar einen schlechten bzw. mittelmässigen Er-
haltungszustand des Gebäudes, was die Mitbeteiligte mit mehreren zitierten
Textstellen aus dessen Zustandsbeurteilung darlegt. Gleichzeitig verweist
sie auf ins Recht gelegte Fotos, welche den maroden Zustand des Gebäudes
darlegen sollen.
Sodann seien die gutachterliche Feststellungen bezüglich dem Erhaltungs-
grad des Gebäudeäusseren widersprüchlich: so werde einerseits festge-
stellt, dass das Gebäude in seiner Fassadengestaltung mit der Gliederung
R3.2024.00182 Seite 13

der Fenster und Türen, der Form des Daches und der strassenseitigen
Sprenggaube mehrheitlich dem bauzeitlichen Zustand entspreche, anderer-
seits festgehalten, dass 1972 die grosse südseitige Dachgaube durch einen
Balkon geöffnet worden sei, an der Rückseite des Gebäudes für den Werk-
stattneubau Ausbrüche an der Hauswand nötig gewesen seien sowie an der
Nordseite ein Balkon angebracht worden sei. Aufgrund dieser Änderungen
am Gebäudeäussern sei davon auszugehen, dass der Erhaltungsgrad nicht
mehr dem originären bauzeitlichen Zustand entspreche. Das Gutachten
gehe auch nicht konkret darauf ein, weshalb das Gebäude mehrheitlich dem
bauzeitlichen Zustand entspreche. Nicht im Gutachten erwähnt werde zu-
dem die Änderung an der Fassade Ost, bei welcher die Fensterbrüstung im
Erdgeschoss entfernt worden sei, um eine Tür einzubauen.
Auch aufgrund diverser wesentlicher Veränderungen im Gebäudeinnern
könne nicht mehr davon ausgegangen werden, dass der ursprüngliche in-
nere Gebäudezustand erhalten geblieben und daher nicht mehr viel von der
ursprünglichen Gebäudesubstanz vorhanden sei. Die Umbaumassnahmen
hätten dem Gebäudeinnern einen völlig neuen Charakter gegeben, was auch
von M so gefolgert worden sei. Der Eigenwert sei durch die vielen Eingriffe
und Veränderungen erheblich gemindert bzw. weise das Gebäude keinen
Eigenwert mehr auf.
Gemäss L sei sodann nicht nachvollziehbar, weshalb der Grad der Schutz-
würdigkeit im Gutachten vom 22. Januar 2024 nicht konkret benannt werde.
Dieser müsse hinsichtlich der Bausubstanz insgesamt als gering bezeichnet
werden, da das Gebäudeäussere nicht mehr dem originären Zustand ent-
spreche und das Gebäude im Innern zentrale und wesentliche Änderungen
erfahren habe. Hierzu passe auch, dass das Gutachten vom 22. Januar 2024
ohne weitere Auseinandersetzung suggeriere, die verbleibende bauzeitliche
Substanz sei ausreichend, umgekehrt aber generell eine Aufwertung im
Sinne des bauzeitlichen Zustands fordere. Damit zeige sich, dass das Ge-
bäude G-Strasse 47 offensichtlich den ursprünglichen künstlerischen und
städtebaulichen Charakter verloren habe.
Das Gebäude könne nicht als mittleres Gebäude einer bis heute weitge-
hende erhaltenen historischen Baugruppe angesehen werden. Dies werde
dadurch bestätigt, dass es im Gegensatz zu den Gebäuden an der G-Strasse
29 (mit Scheune an der G-Strasse 31a) und G-Strasse 57 (mit Scheune)
R3.2024.00182 Seite 14

überhaupt keinen landwirtschaftlichen Kontext mehr aufweise, da insbeson-
dere der Vorgarten gewichen und die Scheune abgerissen worden sei. Das
Gebäude G-Strasse 47 steche in der näheren Umgebung als Tankstelle, Au-
towerkstatt und Autowaschanlage hervor. Die visuelle Darstellung in den Fo-
tos 3, 4 und 5 (abgebildet in der Vernehmlassung [act. 14] auf Seite 24 f.)
zeige klar und deutlich auf, dass diese drei Gebäude nicht zusammenwirken
und den Strassenraum entlang der G-Strasse nicht prägen würden. Von ei-
ner Einheit oder einem angeblichen Ensemble könne keine Rede sein. Die
Repräsentationsfassade sei heute nicht mehr erkennbar und es fehle jegli-
cher Repräsentationscharakter. Es müsse berücksichtigt werden, dass die
rückwärtigen baulichen Änderungen vom öffentlichen Raum einsehbar
seien. Der Verlust der Scheune und des Vorgartens habe dem Gebäude den
gesamten landwirtschaftlichen Charakter und damit den Charakter als Wein-
bauernhaus genommen. Damit weise das Gebäude G-Strasse 47 keinen Si-
tuationswert mehr auf.
Für die korrekte historische Wiederherstellung des Weinbauernhauses sei
ein grosser und repräsentativer Vorgarten notwendig. Hierfür wäre eine Flä-
che von mindestens 560 m2 vorzusehen, wobei diese Bodenfläche unbestrit-
tenermassen nicht zur Verfügung stehe. Somit sei auch die Wiederherstel-
lung des Situationswerts nicht möglich, weshalb ein Auswahlermessen an-
gezeigt sei. Hierbei könne unter mehreren Objekten aus der nämlichen Epo-
che eine Auswahl getroffen werden, wobei vorliegend unbestrittenermassen
mehrere Objekte vorhanden seien. In Beachtung aller Umstände werde die
für die Unterschutzstellung am besten geeignete Baute geschützt. Diese
Wahl sei nicht zugunsten des Streitobjektes ausgefallen.
Im Zuge der ZPO-Revision würden im Übrigen Privatgutachten gemäss
Art. 177 der Zivilprozessordnung neu als Urkunden gelten. Damit sei die
Frage der Beweismittelqualität geklärt.
5.1.
Schutzobjekte sind unter anderem Ortskerne, Quartiere, Strassen und
Plätze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen,
die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder bau-
künstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaft oder
R3.2024.00182 Seite 15

Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen
Umgebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG).
Aus der vom Gesetz alternativ zur landschafts- oder siedlungsprägenden
Wirkung vorausgesetzten Zeugeneigenschaft ergibt sich das Erfordernis,
dass ein Objekt, über welches Schutzmassnahmen verhängt werden sollen,
namentlich auf Grund seiner ortsbaulichen, baulichen oder ausstattungs-
mässigen Eigenschaften von einer Epoche Zeugnis abzulegen, d.h. die be-
treffende Epoche zu veranschaulichen und im eigentlichen Wortsinne zu do-
kumentieren vermag. Allein der Umstand, dass ein Objekt einer Epoche zu-
geordnet werden kann, ist somit für die Bejahung der Zeugeneigenschaft
noch nicht ausreichend. Zudem lässt das Gesetz auch die blosse Zeugenei-
genschaft noch nicht genügen; das betreffende Objekt muss vielmehr ein
wichtiger Zeuge sein. Diese Qualifikation kann sich aus verschiedenen, hier
nicht abschliessend aufzuzählenden Gründen ergeben. Ein wichtiger Zeuge
liegt namentlich dann vor, wenn die betreffende Baute auf Grund ihrer ge-
samten Beschaffenheit eine Epoche besonders aussagekräftig und qualitäts-
voll zu dokumentieren vermag.
Mit dem Begriff der Epoche werden vom Gesetz auch Ereignisräume anvi-
siert, die zeitlich oder lokal vergleichsweise eng begrenzt sind und daher im
Allgemeinen kaum als "Epochen" zu bezeichnen wären. Namentlich mit Blick
auf die baukünstlerischen Epochen gilt sodann, dass auch Bauten, die Über-
gänge zwischen solchen bezeugen, Schutzobjekte sein können. Zu verlan-
gen ist allerdings stets, dass die betreffende politische, wirtschaftliche, sozi-
ale oder baukünstlerische Epoche klar definiert werden kann.
Mit der Erfassung von Gebäuden und Gebäudegruppen, die Landschaften
oder Siedlungen wesentlich mitprägen, bezweckt § 203 Abs. 1 lit. c PBG an-
ders als mit dem Schutz wichtiger Zeugen nicht die Dokumentation ge-
schichtlicher Epochen, sondern die Erhaltung qualifizierter Landschafts- und
Siedlungsbilder. In der Praxis wird hierbei oftmals auch vom Situationswert
eines Objektes gesprochen. Da das Gesetz die beiden Voraussetzungen für
eine Unterschutzstellung - Zeugeneigenschaft oder prägende Wirkung -
alternativ aufzählt, lässt sich auch allein schon mit letzterer die Anordnung
von Schutzmassnahmen an Gebäuden oder Gebäudegruppen begründen.
Allerdings rechtfertigt nicht jede Optimierung von Siedlungs- oder Land-
schaftsbildern die Anordnung von Schutzmassnahmen; die positiv prägende
R3.2024.00182 Seite 16

Wirkung muss vielmehr objektiv ausgewiesen und begründet sein, was etwa
bei für das geschützte Ortsbild wichtigen Kernzonenbauten der Fall sein
kann (VB 2009.00608 vom 4. Mai 2011).
5.2.
Bei sich auf § 203 Abs. 1 PBG stützenden Schutzentscheiden kommt den
kommunalen und kantonalen Denkmalpflegebehörden eine gewisse Ent-
scheidungsfreiheit zu. Diese bezieht sich vor allem auf die Qualifikation eines
Objektes als Schutzobjekt, auf den konkreten Umfang einer Schutzmass-
nahme, gegebenenfalls auf die Auswahl unter mehreren in Betracht fallen-
den Schutzobjekten oder aber auf den Verzicht auf Schutzmassnahmen. In-
soweit hat sich die Rekursinstanz bei der Entscheidüberprüfung Zurückhal-
tung aufzuerlegen. Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren
Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz zu
respektieren. Die Rekursinstanz darf nur dann einschreiten, wenn die Be-
hörde ihren Ermessensspielraum überschreitet, indem sie sich von unsach-
lichen, dem Zweck der in Frage stehenden Regelung fremden Erwägungen
leiten lässt oder allgemeine Rechtsprinzipien, wie das Verbot von Willkür
oder den Grundsatz der Verhältnismässigkeit, verletzt. Dabei darf sich die
Rekursinstanz jedoch nicht auf eine blosse Willkürprüfung beschränken, viel-
mehr muss die Eingriffsschwelle tiefer gesetzt werden (vgl. BGE 145 I 52,
E. 3.6., mit Hinweisen). Die Entscheidungsfreiheit der Denkmalpflegebe-
hörde ist stets gegen den Anspruch auf wirksamen Rechtsschutz abzuwägen
(Art. 77 der Kantonsverfassung [KV] und Art. 29a der Bundesverfassung
[BV]; Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf
2014, § 20 Rz. 64 ff.), zumal Schutzmassnahmen in der Regel einen schwe-
ren Eingriff in das Grundeigentum bilden.
Im Übrigen besteht in der Regel keine Kognitionseinschränkung. Die Frage,
was unter einem Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu ver-
stehen ist, kann die Rekursinstanz frei beantworten. Auch steht ihr in der
Regel eine freie Würdigung der örtlichen Verhältnisse zu, soweit ihr diese
hinreichend bekannt sind. Geht es um bautechnische Fragen, namentlich um
solche der Erhaltungs- und Renovationsfähigkeit von Schutzobjekten oder
von Teilen hiervon, ist das Baurekursgericht als Fachgericht in Bausachen
zu deren Beantwortung nicht weniger berufen als die Denkmalpflegebehör-
den.
R3.2024.00182 Seite 17

6.1.
Dem Gutachten der J GmbH vom 22. Januar 2024, verfasst im Auftrag der
Gemeinde, ist zum Gebäude G-Strasse 47 zusammengefasst folgendes zu
entnehmen:
Nach dem Bau der G-Strasse in den Jahren 1849/1850 habe die mondäne,
städtisch anmutende Bebauung entlang der G-Strasse begonnen. Diese
habe sich durch repräsentative, auf die Strasse ausgerichtete Schaufassa-
den der spätklassizistischen Wohnhausbaute ausgezeichnet, mit den typi-
schen rückwärtig angeordneten grossen Scheunenbauten. Das Wohnhaus
an der G-Strasse 47 gehe auf ein solches repräsentatives Weinbauernhau-
sensemble zurück, bestehend aus grossem herrschaftlichem, auf die G-
Strasse ausgerichtetem Wohnhaus von 1866 im spätklassizistischen, städ-
tisch geprägten Stil mit einer grossen rückwärtigen Scheune, die zwischen
1878 und 1879 erstellt worden sei. Wohnhaus und Scheune hätten parallel
zueinandergestanden.
Der Bahnbau habe sodann die historischen Dorfkerne durchschnitten und
auf Höhe der G-Strasse 47 durch den ehemaligen Rebhang geführt. Im frü-
hen 20. Jahrhundert sei ein Grossteil der Rebflächen aufgehoben und für die
Überbauung freigegeben worden. Damit seien auch die Rebhänge oberhalb
der G-Strasse verloren gegangen und die einstigen Weinbauernhäuser (wie
die Liegenschaft G-Strasse 47) hätten als solche nicht mehr fortbestehen
können. Ab 1950 habe sich die G-Strasse zu einer vielbefahrenen Verbin-
dungsstrasse gewandelt und es seien grössere Geschäftshäuser oder In-
dustriebetriebe entstanden, wie die Autowerkstatt an der G-Strasse 47 gut
illustriere. Die ursprünglichen Grünflächen mit Rebhängen sowie Wiesen mit
Obstbaubestand zwischen den herrschaftlichen Wohnhäusern seien bis
heute mehrheitlich überbaut worden. Auch der Aussenraum beim Gebäude
G-Strasse 47 werde heute bestimmt durch die Autowerkstätte mit Tankstelle
und asphaltierten Freiflächen. Vereinzelt hätten sich die Vorgartenbereiche
mit historischer Umfriedung erhalten, wie Nr. 29 beispielhaft zeige. Bei der
Dreiergruppe G-Strasse 29, 47 und 57 hätten sich bis auf den Scheunenbau
bei Nr. 47 sowohl die Wohnhausbauten als auch die grossen Ökonomiebau-
ten (G-Strasse 31a und 55) erhalten und würden bis heute von dem einstigen
Reichtum der ursprünglichen Eigentümer an der G-Strasse zeugen. Damit
zähle das Gebäude G-Strasse 47 zu einer historischen Baugruppe an der G-
R3.2024.00182 Seite 18

Strasse (29 mit 31a, 47 sowie 57 mit 55), die sich mit dem Bau an der heuti-
gen I-Strasse 2 fortsetze.
Beim Wohnhaus an der G-Strasse 47 handle es sich um einen mächtigen,
zweigeschossigen Wohnhausbau mit einer zur G-Strasse hin ausgerichteten
Repräsentationsfassade, wobei der erhöhte Eingang im Erdgeschoss, der
darüber liegende Balkon im ersten Obergeschoss sowie die breite sattel-
dachgedeckte Gaube, die das Dach durchstosse, die zentrale Achse akzen-
tuiere.
Die rückwärtige Scheune sei 1968 abgetragen worden und durch einen
neuen, an das Wohnhaus anschliessenden Werkstattbau ersetzt worden.
Die Rückseite des Wohnhauses zeige sodann im Dach eine Schleppgaube,
die mit dem Dachstockausbau 1972 gebaut worden sei. Im Zuge weiterer
diversen Umbauten seien Fenster im Erdgeschoss an den jeweiligen Giebel-
seiten zu Türen erweitert, die Westfassade im Erdgeschoss sowie die grosse
südseitige Dachgaube durch einen Balkon geöffnet, die bestehende Auto-
werkstatt an der Ostseite erweitert und der Balkonanbau an der Nordfassade
des Wohnhauses realisiert worden.
Auch das Gebäudeinnere habe Veränderungen erfahren. 1967 sei ein Dach-
geschossumbau ausgeführt worden, wobei die Grundrisse für den Einbau
von Küchen und Bäder nur leicht geändert worden seien. Gleichzeitig sei der
Werkstattneubau erfolgt. Das Innere erstrecke sich von einem hohen Keller-
geschoss über ein Erdgeschoss, das gegen Norden zum Werkstattbereich
geöffnet sei und ein erstes Obergeschoss bis hin zu einem zweigeschossig
ausgebauten Dachgeschoss. Das Erdgeschoss bilde eine Fläche, die bis
zum Leerstand wohl als Büro gedient habe; die Obergeschosse seien je auf-
geteilt in eine west- und eine ostseitige Wohnung. Ein kleiner Teil des Est-
richs sei unausgebaut und zeige das Dachwerk mit Sparrendach. Das restli-
che Dachwerk sei durch Einbauten verdeckt, lasse aber auf einen liegenden
Stuhl schliessen. Von dem ursprünglichen Gebäudeinnern hätten sich die
Geschosseinteilung samt Balkendecke sowie Teile der historischen Kel-
lerstruktur unter dem Wohnhaus erhalten. Sämtliche Grundrisse und Aus-
stattungselemente wie Oberflächen (Boden-, Wand- und Deckenbeläge), Tü-
ren und Treppen würden von den Umbauten des 20. Jahrhundert stammen.
In beiden Wohnetagen seien die Eingangs- und Erschliessungssituation ge-
ändert und im Obergeschoss je zwei Wohnungen eingezogen worden. Mit
R3.2024.00182 Seite 19

dem Werkstattneubau, der die Übergänge vom Wohnhaus in den Neubau im
Erdgeschoss nötig gemacht habe und zusätzlich einen neuen rückseitigen
Kellereingang geschaffen habe, sei der historische Keller in Teilen umgebaut
und erweitert worden. Von seiner einstigen Höhe zeuge der Bereich unmit-
telbar unter dem Eingangsbereich des Wohnhauses.
In der abschliessenden Würdigung hält das Gutachten fest, zusammen mit
dem Wohnhaus mit Ökonomiebau an der G-Strasse 57 und 55, das von re-
gionaler Bedeutung sei, und dem Gebäude G-Strasse 29 (mit Scheune an
der G-Strasse 31a) bilde das Wohnhaus G-Strasse 47 eine Dreiergruppe,
die bis heute weitgehend vollständig existiere. Diese repräsentiere städtisch
orientierte Villenbauten mit herrschaftlichem Anspruch, die inmitten der
Weinreben in einem landwirtschaftlichen Kontext standen und entsprechend
genutzt wurden. Wohnhäuser und Nebenbauten seien im Stil des Spätklas-
sizismus streng symmetrisch gestaltet und mit ihrer repräsentativen Fassade
auf die G-Strasse ausgerichtet. Sie seien ein wichtiges Element in einer Kette
von klassizistischen Wohnbauten entlang der G-Strasse, die 1849 als Ver-
bindungsstrasse mit Zürich angelegt worden sei. Damit würden die Gebäude
von einer für X wichtigen siedlungs- und wirtschaftshistorischen Epoche zeu-
gen und seien räumlich und städtebaulich bedeutend.
Trotz der räumlichen und baulichen Veränderungen bezeuge auch das
Wohnhaus G-Strasse 47 die ursprüngliche Bebauungsstruktur und entspre-
che in seinem Gebäudeäusseren weitgehend den herrschaftlichen Ur-
sprungsbauten. Das Gebäude habe sich trotz rückwärtigem Werkstattanbau
anstelle der Scheune und Veränderungen im Gebäudeinnern in seiner herr-
schaftlichen spätklassizistischen Architektur mit den wesentlichen baukünst-
lerischen Elementen bis heute erhalten. Es verfüge seiner Typologie ent-
sprechend über eine hohen Eigen- und Situationswert und sei aus denkmal-
wissenschaftlichen Aspekten als schützenswert zu empfehlen.
Dementsprechend sei das Gebäude in seinem äusseren Erscheinungsbild
und in seinem Gebäudeinnern zu erhalten. Es solle im Sinne des bauzeitli-
chen Zustandes wieder aufgewertet und von den störenden Eingriffen befreit
werden sowie im ehemaligen Vorgartenbereich durch Anlage eines umfrie-
deten Gartens in seinem ursprünglichen repräsentativen Anspruch gestärkt
werden.
R3.2024.00182 Seite 20

6.2.
Für die Klärung von denkmalpflegerischen Fragen kann die Behörde ein
Fachgutachten einholen (§ 7 Abs. 1 Verwaltungsrechtspflegegesetz [VRG]).
Macht sie von dieser Möglichkeit Gebrauch, kommt einem solchen Fachgut-
achten eine massgebliche Bedeutung zu. Zwar würdigen die rechtsanwen-
denden Behörden das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung – und mithin
auch die Stellungnahmen von Fachpersonen – frei (§ 7 Abs. 4 VRG). Ein
vollständiges, nachvollziehbares und schlüssiges, von Behörden eingeholtes
Gutachten geniesst jedoch einen erhöhten Beweiswert. Aus diesem Grund
darf von einem solchen Gutachten nicht ohne triftige Gründe abgewichen
werden. Ein Grund zum Abweichen liegt namentlich dann vor, wenn das Gut-
achten Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthält oder wenn die Schlüs-
sigkeit eines Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint
(VB.2018.00519 vom 14. März 2019, E. 5.2, mit weiteren Hinweisen).
Expertisen, die von einer Partei eingeholt und in das Verfahren als Beweis-
mittel eingebracht werden, darf der Beweiswert nicht schon deshalb abge-
sprochen werden, weil sie von einer Partei stammen (BGE 137 II 266, E. 3.2
m.H.). Eine abschliessende Würdigung der Parteigutachten ist vorliegend je-
doch nicht erforderlich.
6.3.
Vorab ist darauf hinzuweisen, dass im angefochtenen Beschluss die Nicht-
unterschutzstellung lediglich aufgrund der vorgenommenen Interessenab-
wägung begründet wurde und keine Kritik am Gutachten – insbesondere zur
Würdigung als Schutzobjekt – geäussert wurde. Nachfolgend ist jedoch auf-
grund der freien richterlichen Beweiswürdigung das Gutachten auf die gel-
tend gemachten Widersprüche zu untersuchen. Strittig ist somit zunächst die
Frage der Schutzwürdigkeit des Objekts.
Das von der Vorinstanz bei der J GmbH eingeholte Gutachten umfasst knapp
zehn Seiten. Im Anhang werden über 45 Seiten Brandkatasterauszüge,
Pläne sowie historische und aktuelle Fotos wiedergegeben. Dies lässt grund-
sätzlich auf eine sorgfältige und umfassende Abklärung der Schutzwürdigkeit
schliessen. Das Gutachten äussert sich ausführlich über die Bau-, Besitz-
und Veränderungsgeschichte sowie zum Baubeschrieb der einstigen und
heutigen Architektur sowie Situation. Sodann begnügt sich das Gutachten
jedoch mit nicht nachvollziehbaren Ausführungen zum Erhaltungszustand
R3.2024.00182 Seite 21

und -grad. Obwohl sehr detailliert und dem Anschein nach vollständig über
sämtliche innere Umbauten und Veränderungen informiert wird, ist unklar,
inwiefern der Erhaltungsgrad, d.h. der Anteil an bauzeitlicher Bausubstanz
von Bauteilen und Ausstattung,weitgehend bauzeitlich erhalten sein soll. Als
Originalsubstanz wird lediglich die Geschosseinteilung samt Balkendecke,
Teile des Dachwerks sowie Teile der historischen Kellerstruktur erwähnt, wo-
bei diese nur einen sehr kleinen Teil des gesamten Kellers ausmachen.
Demgegenüber sind sämtliche Grundrisse und Ausstattungselemente wie
Oberflächen, Türen, Treppen und damit die Eingangs- und Erschliessungs-
situation umgebaut und damit verändert worden. Dass das Innere überwie-
gend von baulichen Änderungen geprägt ist und nur noch wenig von der ur-
sprünglichen Bausubstanz vorzufinden ist, bestätigte sich auch anlässlich
des Augenscheins (vgl. Prot. S. 15 ff.).
Auch die Ausführungen zum Erhaltungszustand erscheinen sodann nicht
schlüssig. Das Gutachten beschränkt sich auf die Feststellung, dass der Er-
haltungszustand (der Struktur und Substanz) gut sei, ohne dies anhand von
Beispielen näher zu erläutern oder weiter zu vertiefen. Aus der Zustandsbe-
urteilung von M lässt sich immerhin eine Herleitung seiner Schlussfolgerun-
gen des genügenden, mittleren bzw. ordentlichen Zustands der jeweiligen
Bauteile erkennen, da vorgängig jeweils eine Beschreibung der Mängel er-
folgt. Bemerkungsweise kann hingegen der Herleitung, wonach aufgrund ei-
ner anlässlich eines Augenscheins protokollierten Aussage über den
schlechten Zustand (Parteibehauptung) kein guter Erhaltungszustand mög-
lich sein soll, nicht gefolgt werden. Ob der Erhaltungszustand somit tatsäch-
lich noch gut ist, lässt sich anhand der Ausführungen des Gutachtens zwar
nicht nachvollziehen. Anlässlich des Augenscheins bestätigte sich indessen,
dass vor allem die Obergeschosse noch in einem grundsätzlich guten, zum
Teil dem Alter entsprechenden, Zustand sind (vgl. Prot. S. 16 ff. sowie M, S.
4). Lediglich im Erdgeschoss bröckelt zum Teil der Deckenverputz, Gipsplat-
ten sind heruntergefallen und es gibt Stellen mit Schimmelbefall. Dies spricht
indessen in einer Gesamtbetrachtung nicht gegen einen grundsätzlich guten
Erhaltungszustand bzw. es kann nicht der Ansicht gefolgt werden, dass ein
schlechter Zustand vorliegt.
In Bezug auf den Eigenwert ist festzuhalten, dass das streitbetroffene Ge-
bäude zwar durchaus zeugenhafte Elemente im Gebäudeinnern aufweist,
wie die teilweise noch vorhandene Holzdecke im Keller samt historischer
R3.2024.00182 Seite 22

Kellerstruktur, die Bruchsteinmauer sowie das Dachwerk mit Sparrendach im
Dachgeschoss (Prot. S. 17 und 20-22) sowie die Geschosseinteilung, ihm
indes aber zahlreiche typische Elemente dieser Zeit fehlen. Der architektoni-
sche Zeugniswert ist durch die zahlreichen Umbauten ebenfalls verloren ge-
gangen. Dies bestätigte sich insbesondere auch am durchgeführten Augen-
schein. Ein wichtiger, geschichtlicher oder baukünstlerischer Zeugenwert ist
damit nicht mehr erkennbar. Auch wenn allenfalls noch teilweise ältere Bau-
substanz vorhanden ist, reicht diese für sich allein betrachtet nicht aus, um
einen schützenswerten Eigenwert der gesamten Baute zu bejahen.
Demgegenüber ist die rekursgegnerische Kritik am Gutachten hinsichtlich
des Situationswerts und des Gebäudeäusseren unbegründet.
Anlässlich des Augenscheins bestätigte sich die gutachterliche Würdigung,
wonach dem Gebäude G-Strasse 47 ein hoher Situationswert zukommt. Die
siedlungsprägende Wirkung besteht vorliegend darin, dass das Gebäude ge-
genüber dem Strassenraum (G-Strasse) sowohl von Osten nach Westen,
wie auch in umgekehrter Richtung, gerade wegen seiner ursprünglichen Be-
bauungsstruktur als charakteristischer Teil einer historischen Baugruppe mit
einer ortsüblichen Gebäudetypologie erkannt wird. Von der I-Strasse 2 mit
Blick in westlicher Richtung präsentiert sich ein Wechselspiel von Neubauten
und spätklassizistischen Villen (G-Strasse 29, 47, 57 sowie I-Strasse 2), wo-
bei die dazwischenliegenden Neubauten jeweils den Villen gegenüber etwas
zurückversetzt liegen. Bei den erwähnten Gebäuden handelt es sich sodann
um eine Reihe von klassizistischen Bauten entlang der G-Strasse mit typo-
logisch ähnlichen Ausstattungselementen, deren Repräsentationsfassaden
mit darüber liegenden Gauben traufständig zur G-Strasse gerichtet sind und
deren gegen Osten und Westen ausgerichteten Giebelfassaden dominant in
Erscheinung treten (vgl. Prot. S. 10-14). Würde das strittige Gebäude weg-
fallen, würde sich der Ausdruck der Situation markant verändern, weshalb
das Gebäude G-Strasse 47 ein wichtiges Bindeglied zwischen den anderen
geschützten oder inventarisierten Gebäuden darstellt.
Entgegen der Ansicht der Rekursgegner sind die Umgebung und der Situa-
tionswert sodann nicht von der rückwärtigen Seite bzw. vom Bahngleis aus
zu betrachten. Von diesem Standort aus kann bemerkungsweise auch dem
Gebäude G-Strasse 57 kein eigentlicher Situationswert zugesprochen wer-
den. Die Bauten entfalten ihre wesentliche Wirkung in Richtung der sie
R3.2024.00182 Seite 23

verbindenden G-Strasse. Abgesehen vom Balkon im obersten Geschoss
zeugt die Repräsentationsfassade (Südfassade) des Wohnhauses G-
Strasse 47 von mehrheitlich originaler Substanz. Bei der Dreiergruppe G-
Strasse 29 mit 31a, 47 und 57 mit 55 haben sich sodann bis auf den Scheu-
nenbau bei Nr. 47 sowohl die Wohnhausbauten als auch die grossen Öko-
nomiebauten erhalten. Diese zeugen bis heute von dem einstigen Reichtum
der ursprünglichen Eigentümer an der G-Strasse. So auch das Gebäude G-
Strasse 47, obwohl es keine Scheune mehr aufweist.
Massgebend für den Situationswert ist sodann einzig die Wirkung im heute
vorhandenen Landschafts- bzw. Ortsbild. Darauf, ob die ursprünglich ange-
stammte Umgebung von Rebhängen umgeben war, kommt es vorliegend
nicht an. Der Aussenraum beim Gebäude G-Strasse 47 wird heute zwar
durch die Autowertstätte mit Tankstelle und asphaltierten Freiflächen be-
stimmt, Vorgartenbereiche mit historischer Umfriedung, wie sie einst vorhan-
den waren, blieben lediglich noch vereinzelt erhalten, wie G-Strasse 29 bei-
spielhaft zeigt. Demgegenüber finden sich weder beim Gebäude an der I-
Strasse 2 noch an der G-Strasse 57 Vorgärten in einem solchen Ausmass,
wie von der Vorinstanz im angefochtenen Beschluss erwähnt (vgl. Prot. S.
12 f. sowie Google Street View).
Unbehelflich ist bei diesem Ergebnis sodann der Einwand der Mitbeteiligten,
wonach es sich beim strittigen Objekt um eines von vielen gleichartigen Ob-
jekten handeln würde. Ausschlaggebend ist vorliegend die siedlungsprä-
gende Wirkung der konkret in Frage stehenden Baute an ihrer spezifischen
Lage und im Kontext und Zusammenspiel mit den Nachbarbauten der glei-
chen Epoche. Im Gegensatz zu Objekten, über deren Erhalt allein wegen
ihrer Zeugeneigenschaft (Eigenwert) zu entscheiden ist, stellt sich die Frage
nach vergleichbaren Objekten (Auswahlermessen) nie, wenn die Erhaltung
eines Situationswerts in Frage steht. Ein Situationswert ist immer ortsbezo-
gen und daher einmalig. Mit Bezug auf den Situationswert gibt es somit kein
Auswahlermessen der Gemeinde.
Zusammenfassend kann somit an dieser Stelle festgehalten werden, dass
dem strittigen Gebäude aufgrund der umfassenden Änderungen im Inneren
kein relevanter Eigenwert mehr zukommt. Daran ändert auch der weitgehend
originale Ausdruck des äusseren Erscheinungsbilds nichts. Dieser erweist
sich hingegen für eine Bejahung des prägnanten und ortsbildprägenden
R3.2024.00182 Seite 24

Ausdrucks im historischen Kontext und damit eines hohen Situationswerts
mehr als ausreichend. Dementsprechend ist eine Schutzwürdigkeit des
streitbetroffenen Wohnhauses zu bejahen.
7.1.
Die Qualifikation eines Objektes als "wichtiger Zeuge" oder "wesentlich mit-
prägendes Element" für die Umgebung führt indes nicht zwingend zur An-
ordnung von Schutzmassnahmen im Sinne von § 205 und § 207 PBG, son-
dern nur, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjek-
tes höher zu werten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interes-
sen.
Die Rekurrenten monieren, dass sich die Interessenabwägung der Vo-
rinstanz als rechtsfehlerhaft erweise. Die Schutzinteressen würden klar über-
wiegen, zumal das entgegenstehende Interesse an einer verdichteten Bau-
weise nur von untergeordneter Bedeutung sei; weitere entgegenstehende
Interessen habe die Vorinstanz nicht geltend gemacht.
Die Begründung der Vorinstanz, wonach eine bauliche Verdichtung ange-
strebt werde, die im Falle einer Unterschutzstellung mit der damit verbunde-
nen Wiederaufwertung des Umschwungs nicht mehr realisiert werden könne,
überzeuge sodann nicht. Zwar gehöre es zu den erklärten Zielen und
Grundsätzen der Raumplanung, den Boden haushälterisch zu nutzen und
die Siedlungsentwicklung durch bessere Ausnützung und Verdichtung der
bestehenden Siedlungsflächen nach innen zu lenken. Jedoch gehöre auch
der Heimatschutz zu den raumplanerisch beachtenswerten Interessen. Es
treffe zu, dass beide Interessen zu beachten seien, indessen würde ein sys-
tematischer Vorrang der Verdichtung den Denkmalschutz letztlich verun-
möglichen, da bei Abbruch von Altbauten und der Überbauung der um sie
herum oft noch bestehenden Grünflächen fast immer die Möglichkeit einer
dichteren Bauweise resultiere. Das Raumplanungsgesetz verlange eine qua-
litätsvolle Gestaltung, was einer Maximalverdichtung prinzipiell entgegen-
stehe.
Das Anliegen der baulichen Verdichtung wiege daher bezogen auf das Inte-
resse am Denkmalschutz in aller Regel weniger schwer. Hinzu komme, dass
die Vorinstanz den massgeblichen Sachverhalt offensichtlich nicht richtig
R3.2024.00182 Seite 25

festgestellt habe; sie habe die Auswirkungen einer Unterschutzstellung stark
übertrieben dargestellt. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb rund um die
Villa ein Umschwung von mehr als 560 m2 auszuscheiden wäre. Eine voll-
ständige Wiederherstellung des früheren Vorgartenbereichs mit Umfriedung
sei unverhältnismässig und werde im Gutachten nicht verlangt. Auch die an-
deren Objekte entlang der G-Strasse würden über teilweise wesentlich klei-
nere Vorgärten verfügen, ohne dass dadurch das Schutzziel beeinträchtigt
sei. Es würde vollauf genügen, wenn entlang der G-Strasse – also vor der
Hauptfassade – ein Vorgarten errichtet würde.
7.2.
Die Vorinstanz erwidert, dass das öffentliche Interesse – das sich aus der
Verpflichtung zum haushälterischen Umgang mit dem Boden ergebe – hier
deutlich höher zu gewichten sei als das öffentliche Interesse am Erhalt der
stark um-/angebauten Villa mit dem höchst unbefriedigenden Umschwung.
Im Falle einer Unterschutzstellung müsse ein Neubau in gebührenden Ab-
stand zur Villa stehen, damit die verlangte Rücksichtnahme auf das
Schutzobjekt gegeben wäre. Dies führe zu einem empfindlichen Verlust an
Ausnutzung, der sich angesichts des höchst geringen denkmalpflegerischen
Wertes der Villa nicht rechtfertigen lasse. Schliesslich würde eine Unter-
schutzstellung zu einer empfindlichen Reduktion an Gewerbeflächen in X
führen.
Die Mitbeteiligte argumentiert im Wesentlichen gleich.
7.3.1.
Massnahmen des Natur- und Heimatschutzes müssen im öffentlichen Inte-
resse liegen und verhältnismässig sein (Art. 36 Abs. 2 und 3 der Bundesver-
fassung [BV]). Das Verhältnismässigkeitsprinzip im engeren Sinne verlangt,
dass eine Schutzmassnahme durch ein das private Interesse überwiegendes
öffentliches Interesse gerechtfertigt ist. Nur in diesem Fall ist sie den Privaten
zumutbar (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwal-
tungsrecht, 8. Aufl., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 556 ff.). Ein durch Schutz-
massnahmen verursachter Grundrechtseingriff ist namentlich dann unver-
hältnismässig, wenn eine ebenso geeignete mildere Anordnung für den an-
gestrebten Erfolg ausreicht.
R3.2024.00182 Seite 26

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Verhältnismässigkeit von
Schutzmassnahmen im engeren Sinne vermag das finanzielle Interesse an
einer gewinnbringenden oder gar höchstmöglichen Ausnützung einer Lie-
genschaft für sich allein das öffentliche Interesse an Denkmalschutzmass-
nahmen grundsätzlich nicht zu überwiegen (BGE 120 Ia 270 ff., E. 6c). Dies
ist allerdings nicht so zu verstehen, dass den wirtschaftlichen Interessen pri-
vater Eigentümer bei der Interessenabwägung überhaupt keine Bedeutung
zukommt. Sehr erhebliche finanzielle Interessen können der Verfolgung ei-
nes weniger gewichtigen öffentlichen Interesses durchaus im Wege stehen.
Hingegen müssen unter Umständen auch sehr grosse finanzielle Interessen
der Grundeigentümer öffentlichen Interessen weichen, weil das Gemeinwe-
sen sonst kaum noch Bauten unter Schutz stellen könnte. Die Frage der Ver-
hältnismässigkeit im engeren Sinne darf nicht isoliert nur anhand der zu er-
wartenden finanziellen Aufwendungen beurteilt werden. Vielmehr ist im Rah-
men der Interessenabwägung auch das Mass des öffentlichen Interesses an
der Unterschutzstellung und damit der Grad der Schutzwürdigkeit zu berück-
sichtigen. Dabei sind Rentabilitätsüberlegungen umso geringer zu gewich-
ten, je schutzwürdiger eine Baute ist (BGr 1C_168/2012 vom 2. November
2012, E. 6.4, mit weiteren Hinweisen).
7.3.2.
Das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Situationswertes ist – wie
oben dargelegt – als hoch zu qualifizieren. Es beschränkt sich jedoch auf
den Erhalt der für die Wahrnehmung wichtigen Süd-, West- und Ostfassade
sowie der südseitigen Dachfläche mit Gaube. Aus den unter Erwägung 6.3.
genannten Gründen ist die Erhaltung der Originalsubstanz in diesem Bereich
unumgänglich. Demgegenüber drängt sich vorliegend offensichtlich keine in-
tegrale Unterschutzstellung der betroffenen Baute auf. Der Grundeigentüme-
rin kommt daher immer noch eine gewisse bauliche Freiheit zu.
Auch der Zustand des bestehenden Gebäudes spricht nicht gegen eine Un-
terschutzstellung im notwendigen Umfang. Die Süd-, West- und Ostfassaden
sowie die südseitige Dachfläche befindet sich nicht in einem schlechten Zu-
stand, wie sich anlässlich des Augenscheins gezeigt hat. Selbst die von der
Mitbeteiligten eingereichte Zustandsbeurteilung von M hält dafür, dass die
Aussenwandkonstruktion und die Putzflächen noch in einem mittleren Zu-
stand und die Dacheindeckung sowie Dachkonstruktion gar in einem allge-
mein ordentlichen Zustand seien (vgl. act. 16.3).
R3.2024.00182 Seite 27

Sodann wird das öffentliche Interesse an der Verdichtung angeführt. Dieses
steht der Unterschutzstellung jedoch nicht entgegen. Bei der Interessenab-
wägung ist zwar die bauliche Verdichtung bzw. der haushälterische Umgang
mit dem Boden (Art. 1 Abs. 1 und Abs. 2 lit. abis sowie Art. 3 Abs. 3 lit. abis
des Raumplanungsgesetzes [RPG]) zu berücksichtigen. Allerdings weisen
ältere Gebäude regelmässig eine geringere Nutzungsdichte auf als neuere
Bauten. Insofern könnte das Argument Verdichtung fast immer zu Ungunsten
des Denkmalschutzes angefügt werden, weshalb diesem Element in der Re-
gel keine grosse Bedeutung zukommen kann (VB.2022.00540 vom 17. Au-
gust 2023, E. 6.4.4). Nur der Vollständigkeit halber sei daher darauf hinge-
wiesen, dass das Verwaltungsgericht bereits mehrfach festgehalten hat,
dass allfällige Verdichtungsbestrebungen nicht im Bereich von Schutzobjek-
ten stattfinden müssen, sondern in aller Regel problemlos an anderen Stellen
realisiert werden können (vgl. VB.2021.00142 und VB.2021.00144 vom
7. Oktober 2021, E. 5.1.3; VB.2020.00363 vom 3. Dezember 2020, E. 5.2).
Aufgrund der Parzellengrösse kann zudem vorliegend auch mit dem ge-
schützten Wohnhaus ein für die Gewerbezone nach wie vor zonenkonformes
und annehmbares Bauvorhaben realisiert werden.
Dies führt zum Schluss, dass der von der Vorinstanz beschlossene vollstän-
dige Verzicht auf Schutzmassnahmen der anzustrebenden Erhaltung des
Wohnhauses aufgrund seines wichtigen Situationswertes zuwiderläuft. Die
Vorinstanz hat das ihr in dieser Frage zustehende Ermessen nicht mehr ver-
tretbar gehandhabt. Zwar erweist sich eine integrale Unterschutzstellung in
Anbetracht der öffentlichen Interessen als unverhältnismässig. Indes er-
scheint eine Unterschutzstellung mit einem angepassten Schutzumfang, der
zumindest zum Erhalt der Süd-, West- und Ostfassade sowie auf die südsei-
tige Dachfläche führt, als angemessen.
Das Baurekursgericht kann nicht selbst Schutzmassnahmen anordnen; dies
liegt vielmehr in der erstinstanzlichen Zuständigkeit der Verwaltungsbe-
hörde. Der detaillierte Schutzumfang wird daher unter Prüfung der weiteren
Aspekte der Verhältnismässigkeit (u.a. Schutzfähigkeit, zonenkonforme Nut-
zung, finanzielle Interessenabwägung etc.) erstinstanzlich durch die Vo-
rinstanz festzulegen sein. Dabei wird insbesondere auch zu prüfen sein, in-
wieweit für die Erhaltung des Situationswertes auch Bauteile im Innern (Pri-
märkonstruktion) zu erhalten sind, da ein reiner Fassadenschutz oftmals
R3.2024.00182 Seite 28

zwangsläufig eine Diskrepanz zwischen Aussen und Innen zur Folge hat und
damit meist auch Teile zu erhalten sind, die sich nur mittelbar auf das
äussere Erscheinungsbild auswirken.
Bemerkungsweise ist auf das Folgende hinzuweisen: Das Gutachten kommt
zum Schluss, dass zum Erhalt der Schutzwürdigkeit das Gebäude im Sinne
des bauzeitlichen Zustandes wiederaufgewertet und von den störenden Ein-
griffen (z.B. strassenseitiger Balkon) befreit werden soll. Zudem soll der his-
torische Eindruck im ehemaligen Vorgartenbereich durch die Anlage eines
umfriedeten Gartens in seinem ursprünglichen Anspruch gestärkt werden.
Die Vorinstanz hat daraus fälschlicherweise den Schluss gezogen, dass das
Gebäude seine Wirkung erst mit der Erstellung einer Gartenanlage mit einer
Fläche von 560 m2 entfalten könne. Es stellt sich vorliegend jedoch die
Frage, ob das Gebäude mit der jetzt vorhandenen Substanz eine prägende
Wirkung entfaltet. Dies ist wie dargelegt klar zu bejahen. Es ist zwar zutref-
fend, dass die Wiederherstellung eines Vorgartens die schutzwürdige Baute
hervorheben würde. Dass dies im von der Vorinstanz vorgeschlagenen Aus-
mass umgesetzt werden muss, wird hingegen weder gefordert noch er-
schiene dies verhältnismässig. Wie sich bei den anderen vergleichbaren Ob-
jekten feststellen lässt, entfalten auch wesentlich kleinere Vorgärten ihre Wir-
kung. Die konkreten Schutzmassnahmen und deren Verhältnismässigkeit
sind jedoch wie erwähnt nicht Streitgegenstand im vorliegenden Rekursver-
fahren.
8.1.
Betreffend die Scheune G-Strasse 31a hält die Vorinstanz im vorliegend an-
gefochtenen Beschluss fest, dass diese einen hohen Grad an historischer
Bausubstanz aufweise. Die Scheune müsse jedoch im Zusammenhang mit
dem Wohnhaus G-Strasse 29 (welches sich nicht im Eigentum der Mitbetei-
ligten befinde) beurteilt werden. Zur Überprüfung der Bedeutung des Ensem-
bles als Zeuge einer wirtschaftlichen und baukünstlerischen Epoche fehle
eine Untersuchung und Beurteilung des Wohnhauses, weshalb ein Be-
schluss zur Unterschutzstellung der Scheune vertagt werde. Zur Sicherung
des Erhalts wurde die Scheune im kommunalen Inventar einstweilig schüt-
zenswerter Bauten und Anlagen aufgenommen.
R3.2024.00182 Seite 29

8.2.
Die Rekurrenten rügen das Vorgehen im Zusammenhang mit der Scheune
G-Strasse 31a, da nach einem Provokationsbegehren zwingend ein definiti-
ver Schutzentscheid erfolgen müsse. Vorliegend sei die Scheune lediglich
inventarisiert worden. Ohne eine förmliche Unterschutzstellung sei die Jah-
resfrist von § 213 Abs. 3 PBG unbenutzt verstrichen und die Grundeigentü-
merin könne umgehend die Entlassung des Objekts aus dem Inventar ver-
langen.
Sowohl die Vorinstanz wie auch die Mitbeteiligte weisen darauf hin, dass das
Provokationsbegehren dem Schutz des Eigentümers diene und nicht der
Nachbarn, weshalb sie nicht über das erforderliche Rechtsschutzinteresse
verfügten. Die Mitbeteiligte habe die einstweilige Aufnahme der Scheune G-
Strasse 31a einstweilig akzeptiert.
8.3.
Gemäss § 213 Abs. 1 PBG hat jeder Grundeigentümer einen Anspruch auf
einen definitiven Entscheid über die Schutzwürdigkeit seines Grundstücks
und über den Umfang allfälliger Schutzmassnahmen, sofern er ein aktuelles
Interesse glaubhaft darzutun vermag. Bei der Frist nach § 213 Abs. 3 PBG
handelt es sich um eine Verwirkungsfrist. Sinn und Zweck der Bestimmung
ist es, die Stellung des Eigentümers zu stärken, indem die Schutzanordnung
an maximale Fristen gebunden wird, um so dem Grundeigentümer möglichst
bald Gewissheit über die Schutzwürdigkeit seines Objekts zu verschaffen.
Das Provokationsrecht verleiht dem Eigentümer somit einen Anspruch auf
abschliessende Beantwortung seiner Anfrage (Josua Raster/Thomas Wipf,
in: Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. Auflage 2024, Hrsg. Christoph Fritz-
sche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Bd. 1, S. 367).
8.4.
Die Eigentümerschaft hätte den Beschluss ohne weiteres anfechten können.
Wie sie selbst ausführt, hat sie den Beschluss der Vorinstanz, die Scheune
zu inventarisieren, jedoch akzeptiert. Damit hat sie einstweilen auf eine ab-
schliessende Beantwortung ihrer Anfrage bzw. auf einen definitiven Schutz-
entscheid sowie auf andere mögliche Schutzmassnahmen verzichtet, wes-
halb das Provokationsbegehren in Bezug auf die Scheune als zurückgezo-
gen anzusehen ist.
R3.2024.00182 Seite 30

Da die Scheune nun einen Veränderungsverbot gemäss § 209 Abs. 2 PBG
unterliegt, mangelt es den Rekurrenten an einem schutzwürdigen Interesse
zur Erhebung dieser Rüge (vgl. E. 3.1.1), weshalb darauf nicht weiter einzu-
gehen ist. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass der Grundeigentümer vor
allfälligen baulichen Absichten erneut ein Provokationsbegehren zu stellen
hat.
9.
Zusammengefasst sind die Rekurse teilweise gutzuheissen. Demgemäss ist
der Beschluss des Gemeinderates X vom 6. November 2024 insoweit aufzu-
heben, als die Villa und heutige Autogarage an der G-Strasse 47 mit der As-
sek.-Nr. 1 auf Kat.-Nr. 1 nicht unter Denkmalschutz gestellt wird. Der Ge-
meinderat ist einzuladen, das Unterschutzstellungsverfahren fortzuführen,
das Gebäude G-Strasse 47 unter Schutz zu stellen und den Schutzumfang
im Sinne der Erwägungen festzulegen.
Im Übrigen werden die Rekurse abgewiesen.
10.1.
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten den Rekurrenten 1-5 des Ver-
fahrens G.-Nr. R3.2024.00182 zu je 1/30, dem Rekurrenten des Verfahrens
G.-Nr. R3.2024.00183 zu 1/6 sowie der Vorinstanz zu 2/3 aufzuerlegen (§ 13
VRG). Die Rekurrenten im Verfahren G.-Nr. R3.2024.00182 haften solida-
risch für 1/6 der Verfahrenskosten.
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-
gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-
nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-
baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier
ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr
in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV
VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein
grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG,
3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.).
R3.2024.00182 Seite 31

Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (mit der
Schutzmassnahme verbundener Eingriff in das Eigentum), des getätigten
Verfahrensaufwandes mit mehrfachem Schriftenwechsel und Abteilungsau-
genschein ist die Gerichtsgebühr auf Fr. 6'000.-- festzusetzen
(BGr 1C_566/2015 vom 18. Februar 2016, E. 2; BGr 1C_244/2013 vom
4. Juli 2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 0163/2012 vom 23. Oktober 2012,
E. 16, in BEZ 2014 Nr. 36; Entscheid bestätigt mit VB.2012.00774 vom
22. August 2013, dieser bestätigt mit BGr 1C_810/2013 vom 14. Juli 2014;
www.baurekursgericht-zh.ch).
10.2.
Die Rekurrenten 1-5 sowie die Mitbeteiligte beantragen die Zusprechung ei-
ner Umtriebsentschädigung.
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren
vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-
ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-
pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-
verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder
den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-
triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.
Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-
sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom
16. Oktober 2003, E. 3.1). Demnach ist vorliegend den anwaltlich vertretenen
Rekurrenten 1-5 zulasten des Gemeinderats X eine Umtriebsentschädigung
zuzusprechen. Angemessen erscheint eine unter Berücksichtigung des teil-
weisen Obsiegens reduzierte Entschädigung von je Fr. 150.-- (insgesamt
Fr. 750.--). Da die Umtriebsentschädigung pauschal festgelegt wird, entfällt
die Zusprechung eines Mehrwertsteuerzusatzes von vornherein (BRKE II
Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch).
Der Mitbeteiligten steht bei diesem Verfahrensausgang keine Umtriebsent-
schädigung zu.
R3.2024.00182 Seite 32

10.3.
Es liegt ein Rückweisungsentscheid vor, der als Zwischenentscheid im Sinne
von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) zu qualifizieren ist. Dessen
Anfechtbarkeit richtet sich nach § 19a Abs. 2 VRG.
R3.2024.00182 Seite 33