zh_baurekursgericht · BRGE IV Nr. 0207/2018 · 2018-12-20 · de
Bauvorschriften. Einstellmöglichkeiten für Vorräte und Hausrat unter der Dachschräge. Dimensionierung.


BRGE IV Nr. 0207/2018 vom 20. Dezember 2018 in BEZ 2019 Nr. 12
2. Das Baugrundstück Kat. Nr. 1 liegt in der Wohnzone W3/2,6 gemäss
Bau- und Zonenordnung der Stadt X (BZO). Das darauf bestehende
Mehrfamilienhaus umfasst 16 Wohnungen. Der Rekurrent plant, im
Untergeschoss durch Umnutzung einer Garage und eines Trocknungsraums
eine weitere Wohnung einzubauen. Die Vorinstanz verweigerte dafür die
Baubewilligung mit folgender Begründung: Mit Baubewilligung vom 3. März
2016 sei die Erstellung von zwei Wohnstudios im Untergeschoss bewilligt
worden. Dies unter der Auflage, dass vor Baubeginn ausreichend Nebenräume
nachzuweisen seien (vgl. § 297 PBG und § 39 Besondere Bauverordnung I
[BBV I]). Mit der am 13. April 2016 (recte 13. Mai 2016) bewilligten Projekt-
änderung sei der verlangte Nachweis erbracht worden. Demgemäss sollen im
besagten Trocknungsraum und in der Garage die erforderlichen Einstell-
gelegenheiten (Kellerräume) geschaffen werden. Stattdessen soll dort nun aber
eine zusätzliche Wohnung realisiert werden, womit die bewilligten und
notwendigen Nebenräume im Untergeschoss verloren gehen würden. Ein
ausreichender Ersatz könne nicht nachgewiesen werden.
3. Der Rekurrent führt aus, das Gebäude habe ursprünglich zwölf 2-
Zimmerwohnungen aufgewiesen mit je einem Kellerabteil im Luftschutzkeller.
Die Flächen der Einstellgelegenheiten würden mit 3,0 m2, 3,5 m2 bzw. 3,7 m2
nicht mehr den heutigen Vorschriften entsprechen. Im Jahr 2006 seien im
Dachgeschoss zwei 2-Zimmerwohnungen realisiert worden, mit Nebenräumen
ebenfalls im Dachgeschoss und mit den geforderten 5 m2. Weiter seien im
Untergeschoss gestützt auf den Beschluss vom 3. März 2016 zwei Studios
eingebaut worden, die je über einen Estrichraum im Dachgeschoss mit Flächen
von mehr als 5 m2 verfügen würden. Auf die ebenfalls mit Beschluss vom 3.
März 2016 bewilligte Umnutzung des Trocknungsraums und der Garage in
Wohnungskeller, verbunden mit einer Neuaufteilung der Kellerräume, wolle er
verzichten. Er sei nicht verpflichtet, das Projekt diesbezüglich zu realisieren.
Bilde der realisierte Teil eines Bauvorhabens eine in sich abgeschlossene und
bewilligungsfähige Einheit, so stehe es der Bauherrschaft frei, auf eine
vollständige Ausführung des bewilligten Projekts zu verzichten. Die
entsprechende Projektänderung sei in solchen Fällen im Rahmen der
Schlussabnahme zu bewilligen.
Die 12 Kellerabteile für die Wohnungen im Untergeschoss und in den
beiden Obergeschossen würden somit unverändert beibehalten. Die Minimal-
fläche von 5 m2 werde zwar unterschritten, indes greife diesbezüglich der
Bestandesschutz gemäss § 357 Abs. 1 PBG. Anstelle des Trocknungsraums
und der Garage sei nun der Einbau eines weiteren Studios vorgesehen. Für
dieses würden im Untergeschoss zwei Nebenräume mit einer Fläche von total 5
m2 bereitgestellt. Entgegen der Argumentation der Vorinstanz würden keine
bewilligten und notwendigen Nebenräume im Untergeschoss verloren gehen.
(…)
5. In Wohnhäusern müssen ausreichende Nebenräume, wie Trocken-
räume und Einstellgelegenheiten für Vorräte, Hausrat und dergleichen,
geschaffen werden (§ 297 PBG). Die Einstellgelegenheiten müssen pro

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Wohnung eine Grundfläche von mindestens 8 m2 aufweisen; für Wohnungen
mit höchstens zwei Zimmern kann diese auf 5 m2 reduziert werden (§ 39 BBV
I).
6. Dem Standpunkt des Rekurrenten kann nicht gefolgt werden. Es trifft
nicht zu, dass für die beiden im Untergeschoss bereits realisierten Studios im
Dachgeschoss Einstellgelegenheiten mit Flächen von mehr als 5 m2 zur
Verfügung stehen. Im Dachgeschoss bestehen zwei Einstellräume mit einer
Grundfläche von 5,4 m2 und zwei weitere mit einer Grundfläche von je 2,5 m2.
Diese Einstellräume wurden mit dem Ausbau des Dachgeschosses im Jahr
2006 geschaffen. Sie waren bis anhin den beiden betreffenden
Dachgeschosswohnungen zugewiesen (…). Sie befinden sich in der
Dachschräge und die lichte Höhe beträgt lediglich 0,7 bis 1,7 m. Unter
Einstellgelegenheiten im Sinne von § 297 PBG und § 39 BBV I sind indes
begehbare Räume zu verstehen. Dies ergibt sich unter anderem aus der
Marginalie «Nebenräume» zu § 297 PBG und daraus, dass in § 39 BBV I eine
minimale Grundfläche verlangt wird. Ausserdem soll in diesen Räumen auch
sperriger Hausrat gelagert werden können, der in der Wohnung nicht
zweckmässig untergebracht werden kann. Es soll ein minimales Lagervolumen
vorhanden sein; auf die Grundfläche allein kann es deshalb offensichtlich nicht
ankommen. Es ist somit eine entsprechende minimale Raumhöhe zu verlangen.
Analog zur Regelung betreffend die Raumhöhe von zum Aufenthalt für
Menschen bestimmten Räumen (§ 304 Abs. 3 PBG) muss diese in
Dachräumen wenigstens über der halben Bodenfläche vorhanden sein. Hierbei
ist lediglich diejenige Fläche zu betrachten, bei welcher eine Raumhöhe von
mindestens 1,2 m gegeben ist. Das Mass von 1,2 m ergibt sich in Analogie zur
Rechtsprechung bezüglich § 304 Abs. 3 PBG (Raumhöhe), § 303 PBG
(Mindestfläche) sowie § 255 Abs. 2 PBG (an die Ausnützungsziffer
anrechenbare Flächen; vgl. dazu BRKE III Nr. 0167/2010, E. 7.5 = BEZ 2011
Nr. 15). Die Frage, welche minimale Raumhöhe ein Einstellraum aufweisen
muss, kann an dieser Stelle offenbleiben. Die Einstellgelegenheiten im
Dachgeschoss des streitbetroffenen Gebäudes genügen jedenfalls den
Anforderungen bei weitem nicht, wie die Vorinstanz zutreffend ausführt. Sie
wurden aber im Jahr 2006 formell bewilligt und geniessen als Einstellräume für
die damals erstellten Dachgeschosswohnungen Bestandesschutz.
Demgegenüber können sie nicht den später im Untergeschoss bewilligten
beiden Studios als rechtsgenügende Einstellgelegenheiten zugerechnet
werden. (…)
7. Mit der am 16. Mai 2016 bewilligten Projektänderung wurden die für das
damalige Umbauvorhaben (zwei neue Studios im Untergeschoss) nötigen
Nebenräume nachgewiesen. Unter anderem war vorgesehen, den
Trocknungsraum und die Garage neu als Einstellgelegenheit zu nutzen und die
Kellerabteile im Luftschutzkeller zu vergrössern. Diese Projektänderung wurde
offenbar nicht realisiert, stattdessen sollen nun der Trocknungsraum und die
Garage zu einem weiteren Studio umgenutzt werden.
Wie die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid zutreffend erwog, können
damit die notwendigen, mit Bauentscheid vom 3. März 2016 verlangten
Nebenräume im Untergeschoss nicht mehr geschaffen werden. (…) Wie bereits

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ausgeführt, bieten die vier Einstellräume im Dachgeschoss schon den
Dachgeschosswohnungen nicht die gesetzlich verlangten
Einstellgelegenheiten. Noch weniger können sie als Ersatz für die mit dem
streitbetroffenen Umbauvorhaben im Untergeschoss wegfallenden Einstell-
räume dienen. Ein hinreichender Ersatz der wegfallenden Einstellräume ist
daher nicht ersichtlich.
8. Der Bauentscheid vom 3. März 2016 ist mitsamt der betreffenden
Auflage unangefochten in Rechtskraft erwachsen (…). Ausstehend ist die
bauliche Ausführung. Der Rekurrent will nun aber auf die betreffende
Umnutzung des Trocknungsraums und der Garage in Wohnungskeller,
verbunden mit einer Neuaufteilung der Kellerräume, verzichten. (…) Vor allem
aber wird mit dem vorliegend streitbetroffenen Umbau die Auflage gemäss
Bauentscheid vom 3. März 2016 nicht erfüllt. Denn selbst wenn von der
Bestandesgarantie der 12 Kellerabteile im ehemaligen Luftschutzkeller
ausgegangen würde, die nach heutigen Vorschriften zu klein sind, fehlen
Einstellräume für die beiden bereits realisierten Studios. Es ist auch nicht
ersichtlich, wie dieser Mangel ohne besondere Schwierigkeiten mittels einer
Auflage (§ 321 Abs. 1 PBG) behoben werden könnte. Gründe für eine
Ausnahmebewilligung (§ 220 PBG) sind ebenfalls nicht erkennbar. Die
Bauverweigerung erfolgte daher zu Recht. Folglich ist der Rekurs abzuweisen.