zh_baurekursgericht · BRKE III Nr. 0162/2006 · 2006-12-06 · de
Baubewilligungsverfahren. Dauer der Gültigkeit der Baubewilligung. Beginn des Fristenlaufs.


BRKE III Nr. 0162/2006 vom 6. Dezember 2006 in BEZ 2007 Nr. 27
(Bestätigt mit VB.2007.00064 vom 18. April 2007)
3. Normalerweise gelangen Baubewilligungen innert nützlicher Frist nach deren
Rechtskraft zur Ausführung. Bleibt eine Realisierung indessen aus, ist die Baubewil-
ligung nicht unbeschränkt, sondern gemäss § 322 Abs. 1 PBG nur drei Jahre gültig.
Baubewilligungen auf Vorrat sind demgemäss nicht möglich, sondern im Interesse
der Klarheit der Rechtslage soll sich ein Bauherr innerhalb dreier Jahre entscheiden,
ob er bauen will oder nicht.
Diese gesetzliche Frist stellt eine Verwirkungsfrist dar (vgl. A. Kölz/J. Boss-
hart/M. Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2.
A., 1999, § 12 Rz. 4 und 5) und ist eingehalten, wenn vor ihrem Ablauf mit dem Bau
begonnen wird; als Baubeginn gilt bei Neubauten der Aushub, oder, wo er vorausge-
setzt ist, der Abbruch einer bestehenden Baute. Für den Fristbeginn ist nicht die Er-
teilung, sondern die Rechtskraft der Baubewilligung (nach Ablauf der Rekursfrist)
massgebend. Sind für ein Projekt mehrere baurechtliche Bewilligungen nötig, beginnt
die Dreijahresfrist erst mit der Rechtkraft der letzten Bewilligung (§ 322 Abs. 2 PBG).
Als derartige baurechtliche Bewilligungen gelten alle Bewilligungen und Genehmi-
gungen, die nach dem Planungs- und Baugesetz Voraussetzung für den Baubeginn
sind (§ 20 Abs. 1 Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997, BVV), also die
baurechtlichen Entscheide im engeren Sinne sowie die koordinationspflichtigen Beur-
teilungen gemäss Anhang BVV, wobei letztere nach den für sie massgeblichen Vor-
schriften ohnehin gleichzeitig mit dem Beschluss der örtlichen Behörde zuzustellen
sind (§ 12 BVV). Ergeht im Anzeigeverfahren innert der Behandlungsfrist keine An-
ordnung, gilt der letzte Tag dieser Frist als Datum der Bewilligung (§ 20 Abs. 2 BVV).
Ist eine Bewilligung angefochten worden, beginnt die Frist erst, wenn der letztin-
stanzliche öffentlich- oder zivilrechtliche Entscheid rechtskräftig ist, das heisst nach
Ablauf der letzten ungenutzten Anfechtungsfrist (§ 322 Abs. 3 PBG). Seit Inkrafttre-
ten der neuen Fassung von § 322 Abs. 3 PBG am 1. Februar 1992 halten sodann
auch rein privatrechtliche Streitigkeiten den Fristenlauf auf. Hingegen beeinflussen
Nebenbestimmungen zur Baubewilligung den Fristenlauf nicht (§ 322 Abs. 4 PBG).
Dasselbe gilt für Projektänderungen (vgl. RB 1996 Nr. 86).
Werden innerhalb der dreijährigen Verwirkungsfrist die Bauarbeiten nicht in An-
griff genommen, erlöschen die entsprechenden Baubewilligungen. Eine Verlänge-
rung der gesetzlichen Frist ist nicht möglich. Will ein Bauherr doch noch bauen, muss
er ein neues Baugesuch einreichen, das vollumfänglich neu beurteilt wird (vgl. zum

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Ganzen Ch. Fritzsche/P. Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A., 2003, 21-31
und 21-32).
4. Die baurechtliche Bewilligung für die Erweiterung und den Umbau des streit-
betroffenen Gebäudes ist mit den notwendigen Entscheiden kantonaler Stellen koor-
diniert eröffnet und am 13. Februar 2003 versandt worden; nach unbenütztem Ablauf
der dreissigtägigen Rechtsmittelfrist sind die Entscheide in Rechtskraft erwachsen.
Die Rekurrentin macht selbst nicht geltend, dass innert dreier Jahre ab diesem Zeit-
punkt mit den Bauarbeiten begonnen worden ist. Dementsprechend ist die Gültigkeit
der diesbezüglichen baurechtlichen Bewilligungen gemäss § 322 PBG erloschen.
Daran vermögen nach dem Gesagten weder die Einreichung von Projektänderungen
noch das Gesuch um eine entsprechende Fristverlängerung etwas zu ändern. Wäre
das Datum der jeweils letzten Projektänderung massgebend, hätte das zur Folge,
dass die Bauarbeiten praktisch beliebig lang hinausgeschoben werden könnten, in-
dem immer wieder um die Bewilligung für Änderungen nachgesucht werden könnte.
Auf diese Weise könnte § 322 PBG umgangen und letztlich seines Sinnes beraubt
werden. Einer Verlängerung der Frist steht sodann, wie bereits erwähnt, deren ge-
setzlicher, einer Erstreckung entgegenstehende Charakter zum vornherein im Wege.
Zu Recht hat die Vorinstanz es demgemäss abgelehnt, die Frist zu verlängern, und
ist sie mit Bezug auf die nachgereichten Planunterlagen von einem neuen Bauge-
such ausgegangen. Dementsprechend erweist sich der Rekurs als unbegründet und
ist abzuweisen.