zh_baurekursgericht · BRKE III Nr. 0028/2010 · 2010-03-24 · de
Quartierplan. Anpassungen gemäss § 170 Abs. 1 PBG.


BRKE III Nr. 0028/2010 vom 24. März 2010 in BEZ 2010 Nr. 21
Das rekurrentische Grundstück stiess an eine mit dem Quartierplan um ein
Trottoir zu ergänzende Strasse an. Für das Trottoir sollte eine Fläche von 87 m2 des
rekurrentischen Grundstücks beansprucht werden. Zudem sollte entlang des Trot-
toirs zufolge Hanglage auf der rekurentischen Parzelle eine Stützmauer erstellt wer-
den. Die Quartierplanbehörde stufte die Stützmauer als Anpassungsarbeit im Sinne
von § 170 PBG ein, überwälzte aber die Baukosten mit der Begründung auf den
Quartierplan, die für Anpassungen übliche Kostenhöhe werde überschritten. Im Re-
kursverfahren beantragte der Rekurrent, die Stützmauer sei auf öffentlichem Grund
zu erstellen, wofür von seiner Parzelle zusätzlich ein 0,5 m breiter Landstreifen zu
erwerben sei. Zudem beantragte er, die projektierte Mauer sei auf eine Höhe von 3,5
m zu erhöhen.
Aus den Erwägungen:
4.1 Gemäss § 170 Abs. 1 PBG haben die Eigentümer überbauter Grundstücke
Bauten und Erschliessungsanlagen mit deren Umgebung dem Quartierplan auf ei-
gene Kosten anzupassen.
Zu den gebotenen Anpassungsarbeiten gehören zunächst die quartierplanbe-
dingten Änderungen der parzelleninternen Erschliessung, wie die Anpassungen von
Hausanschlüssen an Quartierplanleitungen oder von Hauszugängen und Garagen-
einfahrten an die neue Quartierstrasse. Hierzu gehören auch Änderungen sowie die
Neuerstellung von Zäunen, Hecken und anderen Einfriedigungen, das Versetzen
von Stellriemen, das Fällen und die Neupflanzung von Bäumen und Sträuchern
(BRKE I Nr. 0135/1998; P. Kleb, Kosten und Entschädigungen im zürcherischen
Quartierplanverfahren, 2004, S. 197 f., auch zum Folgenden). Die Vornahme solcher
geringfügiger Anpassungsarbeiten wird als Sonderopfer betrachtet, welches die be-
troffenen Grundeigentümer gestützt auf das Solidaritätsprinzip zu erbringen haben.
Von den entschädigungslos vorzunehmenden Grundstücksanpassungen zu unter-
scheiden sind die im Gesamtinteresse der Quartierplanbeteiligten liegenden Anpas-
sungen von Gebäuden und deren Nebenanlagen im Sinne von § 145 Abs. 2 lit. a
PBG. Diese dürfen nicht dem einzelnen hievon betroffenen Grundeigentümer über-
lassen werden. Die Kosten sind den Baukosten derjenigen Anlage zuzuordnen,
durch welche die Anpassungsarbeiten ausgelöst werden.
Im Zeitpunkt der Quartierplanfestsetzung ist eine genaue Abgrenzung zwischen
den eigentlichen Erschliessungsarbeiten und den Anpassungsarbeiten oft schwierig.
Erst mit dem Strassenprojekt zeigt sich häufig, welche baulichen Massnahmen als
Aufwendungen für den Strassenbau im Rahmen des Quartierplans ausgeführt wer-
den, und welche Anpassungsarbeiten im Anstossbereich einer Parzelle erforderlich
sind.
4.2 Die Quartierplanbehörde bezeichnet die strittige Stützmauer als Anpassung
im Sinne von § 170 PBG. Konsequenterweise hätten in diesem Fall die hierfür anfal-

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lenden Erstellungskosten dem Grundstückseigentümer, d.h. dem Rekurrenten über-
bunden werden müssen. In augenscheinlichen Widerspruch hierzu wurden sie aber
der Quartierplanrechnung bzw. allen beteiligten Quartierplangenossen auferlegt.
Damit wurde – was vernehmlassungsweise ausdrücklich bestätigt wurde – aner-
kannt, dass die Erstellungskosten für die fragliche Stützmauer das übliche Mass
übersteigen.
Übertreffen nun aber nach dem in Ziffer 4.1 der vorstehenden Erwägungen die
Baukosten das übliche Mass, kann schon darum nicht von geringfügigen Anpas-
sungsarbeiten im Sinn von § 170 PBG gesprochen werden. In der Tat stellt der Bau
einer rund 60 m langen und 1,5 m hohen Stützmauer keine untergeordnete bauliche
Anpassungsmassnahme im Sinne der genannten Vorschrift dar, weshalb die anfal-
lenden Kosten zum Vornherein und nicht aus «Billigkeitsüberlegungen» in die Quar-
tierplanrechnung aufgenommen werden mussten. Dies ergibt sich zwingend auch
bereits aus § 3 lit. b des Strassengesetzes (StrassG). Danach sind Stützmauern Be-
stand der Strasse; dies jedenfalls dann, wenn sie der technischen Sicherung dersel-
ben dienen (vgl. den Einleitungssatz von § 3 StrassG). Bei einer Stützmauer von 1,5
m Höhe ist dies offensichtlich der Fall; ohne die Mauer könnte der Geländeeinschnitt
im vorgesehenen Umfang nicht gemacht werden. Auf Bauwerke, die für die Realisie-
rung einer Erschliessungsanlage notwendig sind und im offenkundigen Interesse
des Erschliessungsträgers liegen, ist § 170 PBG nicht anwendbar.
4.3 Als Bestandteil des Strassengebietes hat eine Stützmauer an sich im Eigen-
tum des unterhaltspflichtigen Gemeinwesens zu stehen; dies nicht nur von Gesetzes
wegen (§ 3 StrassG), sondern auch, weil der Unterhalt und die Werkeigentümerhaf-
tung dem Strassenwerkträger anzulasten sind. Die projektierte Mauer ist daher
grundsätzlich auf öffentlichem Grund zu erstellen.
Der vorinstanzliche Einwand, die strittige Stützmauer diene der Sicherung des
rekurrentischen Grundstückes, ist nicht stichhaltig. Die Vorinstanz verkennt, dass
die Notwendigkeit zur Sicherung der rekurrentischen Parzelle erst mit dem Ausbau
des Fussgängerschutzes bzw. der Langacherstrasse generiert wird. Der Bau der
Mauer liegt mit anderen Worten im primären Interesse des Werkträgers und nicht
des privaten Eigentümers. Zudem ist wiederum auf § 3 StrassG zu verweisen.
4.4 Aus all diesen Erwägungen ergibt sich somit, dass die rekurrentische For-
derung, wonach das Quartierplanunternehmen entlang der östlichen Grenze der re-
kurrentischen Parzelle einen weiteren Landstreifen erwerben soll, so dass die fragli-
che Stützmauer auf öffentlichem Grund zu stehen käme, grundsätzlich berechtigt ist.
5. Der Rekurrent beantragt nun allerdings im Weiteren, es sei die geplante
Stützmauer bis auf 3,5 m zu erhöhen, damit das Grundstück besser bewirtschaftet
werden kann.
Dieser Antrag steht im Widerspruch zum Antrag, die Stützmauer sei auf öffentli-
chen Grund zu erstellen, und zwar aus folgenden Grund: Eine höhere als die projek-
tierte Mauer von 1,5 m Höhe wird für den Ausbau der Langacherstrasse bzw. aus
erschliessungstechnischen Gründen nicht benötigt. Desgleichen muss die Statik der
Mauer nur auf diese Höhe ausgerichtet werden. Würde sie in der vom Rekurrenten
geforderten Höhe ausgeführt, so entstünden offensichtlich höhere Erstellungskos-
ten. Die Kosten für eine nur einem einzigen Grundeigentümer zugute kommende
höhere Mauer dürfen nicht den übrigen Quartierplangenossen auferlegt werden, hat

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doch das Quartierplanunternehmen nur für die quartierplanlichen Erschliessungsan-
lagen aufzukommen. Zu beachten ist ferner, dass die Erhöhung einer auf öffentli-
chem Grund stehenden Mauer nur auf den Weg der Konzession erfolgen darf und
die – kostenpflichtige – Konzessionserteilung im Belieben des Gemeinwesens liegt;
ein Rechtsanspruch auf Konzessionserteilung besteht nicht.
Sofern der Rekurrent am Bau einer höheren Stützmauer festhält, liegt eine der-
artige Anlage nicht mehr nur im alleinigen Interesse des Quartierplanunternehmens,
sondern ebenso im Interesse des privaten Grundeigentümers. In einem solchen Fall
darf das Quartierplanunternehmen Bedingungen stellen und damit verlangen, dass
die Mauer auf privatem Grund erstellt wird. Die Kostenbeteiligungspflicht des Quar-
tierplanunternehmens beschränkt sich auf den Aufwand, der für eine 1,5 m hohe
Mauer notwendig wäre. Die Mehrkosten für die statisch aufwändigere Konstruktion
und die Mehrhöhe gehen vollumfänglich zulasten des Grundeigentümers. Zu beach-
ten ist auch, dass die Erhöhung der Mauer einer Baubewilligung bedarf. Es ist mög-
lich, die Mauer mit der Mehrhöhe bereits im Strassenbauprojekt vorzusehen, da die
Projektgenehmigung durch die zuständige Behörde die Baubewilligung einschliesst
(§ 309 Abs. 2 PBG). Andernfalls – d.h. wenn die Mehrhöhe erst in einem späteren
Zeitpunkt erstellt werden sollte – wäre ein separates Baubewilligungsverfahren
durchzuführen.