zh_baurekursgericht · BRGE III Nr. 0031/2026 · 2026-03-04 · de
Lärmschutz, Baubewilligung in (strassen)lärmbelastetem Gebiet, lärmschutzrechtliche Ausnahmebewilligung

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung muss vor Erteilung der Ausnahmebewilligung (Art. 31 Abs. 2 LSV) nachgewiesen werden, dassallein Betracht fallenden baulichen und gestalterischen Massnahmen geprüft worden sind. Zu den zu prüfenden Massnahmen zählen auch Gebäudeform- und -stellung. Diese waren vorliegend durch einen privaten Gestaltungsplan weitgehend vorgegeben, der unter der Prämisse der im Zeitpunkt der Planfestsetzung geltenden sogenannten Lüftungsfensterpraxis erlassen worden war. Für den Nachweis der Ausschöpfung der baulichen und gestalterischen Massnahmen, namentlich der lärmoptimierten Gebäudeform- und -stellung, genügt es nicht, lediglich gestaltungsplankonforme Varianten einzubeziehen, wenn der private, projektbezogene Gestaltungsplan offensichtlich keine nachaktuellerRechtslage lärmoptimierte Bebauungs- und Nutzungsstruktur vorsieht. Das Lärmschutzrecht hat Vorrang vor der Nutzungsplanung. Es kann nicht von vornherein ausgeschlossen werden, dass eine andere Bebauungs- und insbesondere auch Nutzungsstruktur den geltenden lärmrechtlichen Anforderungen besser Rechnung tragen würde. Kann das Gestaltungsplangebiet aufgrund der derzeit geltenden lärmschutzrechtlichen Vorschriften nicht wie vorgesehen überbaut werden, ist der Gestaltungsplan grundsätzlich zu überarbeiten. Damit scheiterte der Nachweis, dass alle in Betracht fallenden baulichen und gestalterischen Massnahmen geprüft worden waren, bereits in Bezug auf die Bebauungs- und Nutzungsstruktur. Dies führte in Gutheissung des Rekurses zur Aufhebung der Baubewilligung.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
3. Abteilung
G.-Nr. R3.2025.00112
BRGE III Nr. 0031/2026
Entscheid vom 4. März 2026
Mitwirkende Abteilungspräsidentin Gabriele Kisker, Ersatzrichter Ivo Brogle, Baurichter
Martin Farner, Gerichtsschreiber Andreas Mahler
in Sachen Rekurrentin
A
vertreten durch Rechtsanwalt […]
gegen Rekursgegnerschaft
1. Stadtrat X
vertreten durch Rechtsanwalt […]
2. Baudirektion Kanton Zürich
3. B
vertreten durch Rechtsanwalt […]
Mitbeteiligte
4. Gebäudeversicherung Kanton Zürich
betreffend Beschluss des Stadtrats vom 13. April 2022 und Gesamtverfügung der Bau-
direktion Kanton Zürich Nr. BVV 21-2413 vom 28. Januar 2022; Baubewilli-
gung bzw. strassenpolizeiliche, gewässerschutz- und lärmschutzrechtliche
Bewilligung für Hochhaus und zwei Mehrfamilienhäuser, […]
______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 13. April 2022 erteilte der Stadtrat X der B die baurecht-
liche Bewilligung für den Neubau eines Hochhauses und zweier Mehrfamili-
enhäuser mit Gewerbeflächen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 (neu 2 und 3)
an der Strasse C […] in X. Gleichzeitig wurde die Gesamtverfügung der Bau-
direktion vom 28. Januar 2022 u.a. betreffend Einbauten im Grundwasser-
träger, Lärmemissionen und Einhaltung der Lärm-Belastungsgrenzwerte er-
öffnet.
B.
Gegen diesen Entscheid erhob die A mit Eingabe vom 30. Mai 2022 fristge-
recht Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die
Aufhebung der Entscheide unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulas-
ten der Rekursgegnerinnen. Mit Verfügung vom 1. Juni 2022 wurde der Re-
kurseingang vorgemerkt und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
C.
Mit Eingaben vom 24. Juni 2022 sowie vom 4. und 22. Juli 2022 beantragten
die Rekursgegnerinnen und die Mitbeteiligte die Abweisung des Rekurses,
die kommunale Baubehörde und die Bauherrin unter Kosten- und Entschä-
digungsfolgen zulasten der Rekurrentin. Im weiteren Schriftenwechsel hiel-
ten die Parteien an ihren Anträgen fest.
D.
Mit Entscheid BRGE III Nr. 0020/2023 vom 1. Februar 2023 hiess das Bau-
rekursgericht den Rekurs gut und hob den Beschluss des Stadtrats X vom
13. April 2022 sowie die Gesamtverfügung der Baudirektion vom 28. Januar
2022 auf.
R3.2025.00112 Seite 2

E.
Die hiergegen von der Stadt X und der privaten Rekursgegnerin erhobenen
Beschwerden hiess das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 18. März 2025
(VB.2023.00128, VB.2023.00130) teilweise gut und wies die Sache zum
Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an das Baurekursgericht zurück.
F.
Mit Verfügung vom 31. Juli 2025 wurde von der Rückweisung der Akten
durch das Verwaltungsgericht Vormerk genommen und das Verfahren unter
der neuen Geschäfts-Nr. R3.2025.00112 fortgesetzt.
G.
Mit Verfügung vom 26. November 2025 wurden auf Aufforderung der Re-
kursinstanz zusätzlich eingereichte Dokumente zu den Akten genommen
(act. 6, 7.1, 7.2). Mit Eingabe vom 5. Januar 2026 nahm die Rekurrentin dazu
Stellung, worauf sich die Baudirektion mit Eingabe vom 26. Januar 2026 äus-
serte.
H.
Mit Verfügung vom 3. Dezember 2025 wurden die Parteien eingeladen, sich
zu einer allfälligen Sistierung des Verfahrens zu äussern. Nach Einsicht in
die Vernehmlassungen wurde mit Verfügung vom 7. Januar 2026 von einer
Sistierung abgesehen.
I.
Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit zur Entscheidbegründung erfor-
derlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.
R3.2025.00112 Seite 3

Es kommt in Betracht:
1.
Das dreieckförmige Baugrundstück Kat.-Nr. 1 im Halte von 17'865 m2 (neu
Kat.-Nr. 2) liegt in der Zentrumszone Z3a und in der Freihaltezone gemäss
Bau- und Zonenordnung der Stadt X (BZO) und überdies im Perimeter des
privaten Gestaltungsplans "Y". Im Westen und Norden wird es begrenzt
durch die C- bzw. D-Strasse und im Südosten durch das Trassee der Glatt-
albahn. Geplant ist der Neubau eines Hochhauses mit 30 Geschossen,
zweier Mehrfamilienhausblöcke mit insgesamt 408 Wohnungen und Gewer-
beflächen, einer Tiefgarage mit 269 Parkplätzen und eines eingeschossigen
Pavillons auf einem zentralen Platz mit einem Gastrobetrieb (140 Sitzplätze).
2.1.
Zu beurteilen ist zunächst die lärmrechtliche Ausnahmebewilligung.
Die Rekurrentin bringt diesbezüglich vor, dem Lärmgutachten des Ingenieur-
büros E vom 10. Juni 2021 (act. 3.20.107) sei bloss eine höchst rudimentäre
Auseinandersetzung mit den in Betracht fallenden baulichen und gestalteri-
schen Lärmschutzmassnahmen zu entnehmen. Die kantonale Bewilligungs-
behörde habe keine eigene rechtsgenügende Prüfung vorgenommen und
den Sachverhalt nicht rechtsgenügend abgeklärt. Es fehle auch eine rechts-
genügende Interessenabwägung.
2.2
Die kommunale Vorinstanz macht zur Lärmoptimierung des Projekts (unter
Zitat des bundesgerichtlichen Urteils 1C_275/2020, E. 2.2 und E. 2.4.3) fol-
gende Ausführungen: Die Bauherrschaft habe alle denkbaren Lärmoptimie-
rungen geprüft (Verweis auf Seite 24 ff. des Lärmgutachtens E). In den
Block-Wohnungen würden sog. durchgesteckte Wohnungen mit jeweils ei-
nem lärmabgewandten Lüftungsfenster erstellt. Sämtliche Schlafräume
seien an den lärmabgewandten Seiten angebracht, womit bei diesen die Pla-
nungswerte eingehalten würden. Auf der Nordseite des Turms würden gegen
die Strasse Liftvorplätze und Eingangsbereiche erstellt, welche den Lärm ge-
gen die Wohnungen abschirmen würden. Östlich und westlich würden Loft-
Wohnungen erstellt, die einerseits über ein lärmabgewandtes
R3.2025.00112 Seite 4

Lüftungsfenster hinter einer Loggia im Sinne von Art. 16 Abs. 3 GPV verfüg-
ten. Andererseits werde (auch) jede Loftwohnung über ein "grünes" Schlaf-
zimmer verfügen. Damit reduziere sich die Anzahl der lärmbelasteten, auf
die Strasse ausgerichteten Räume. Soweit die Loftwohnungen an der Ost-
bzw. Westfassade über Fenster verfügen sollen - was anders vernünftiger-
weise nicht denkbar sei - sei keine Alternative möglich. Hinzuweisen sei auf
die flankierenden Massnahmen (Dämpfungsmassnahmen [Art. 16 Abs. 3
GPV], Lärmschutzwall [Art. 15 Abs. 3 GPV]). Weitere verhältnismässigen
und zielführenden Massnahmen seien nicht ersichtlich. Die Stellung der Ge-
bäude etwa sei im GP vorgegeben. Zudem wären hier kaum Lösungen denk-
bar gewesen, die eine nennenswerte Reduktion des Lärms bewirkt hätten.
Vorgehängte Fassadenelemente seien aufgrund der Grösse der Überbau-
ung nicht mit verhältnismässigem Aufwand möglich und städtebaulich nicht
wünschenswert. Würden strassenseitig ausschliesslich Fenster von nicht
lärmempfindlichen Räumen angeordnet oder die Fenster ganz zugemauert,
wären städtebaulich und gestalterisch unerwünschte "tote" Fassaden und
Einbussen bei der Wohnqualität die Folge. Es sei zudem allgemein bekannt,
dass die Nachfrage nach Betriebsräumen (Büros oder dergleichen) einge-
schränkt, die Nachfrage nach zentral gelegenen Wohnungen aber noch im-
mer sehr hoch sei. Die Erstellung von leerstehenden Betriebsräumen sei aus
lärmschutzrechtlichen Gründen nicht verhältnismässig und städtebaulich
nicht erwünscht.
2.3.
Die Baudirektion (TBA, Fachstelle Lärmschutz FALS) führt aus, mit dem
Lärmgutachten vom 10. Juni 2021 habe die Gesuchstellerin in ausreichen-
dem Masse aufgezeigt, dass sämtliche verhältnismässigen baulichen und
gestalterischen Massnahmen ausgeschöpft worden seien. Es sei hoch zu
gewichten, dass sämtliche lärmempfindlichen Wohnräume nicht nur unter
dem IGW der ES lll belüftet werden könnten, sondern sogar unter dem 5 dB
strengeren Planungswert der ES lll. Trotz vorliegend hoher Überschreitung
von bis zu 4 dB am Tag und bis zu 6 dB in der Nacht könne eine Gesund-
heitsgefährdung für die Bewohnerinnen und Bewohner praktisch ausge-
schlossen werden, da die Überschreitung (nur) Zweitfenster betreffe.
2.4.
Die private Rekursgegnerin argumentiert in gleicher Weise wie die Vorinstan-
zen. Sie zeigt zudem auf, wie bereits im Rahmen der Aufstellung des
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Gestaltungsplans verschiedene Varianten des Bebauungskonzepts (Stel-
lung und Form der Gebäude) und die entsprechenden Organisationsformen
und Ausrichtungen der Wohnungen unter dem Aspekt des Lärmschutzes
evaluiert wurden.
Mit der nun geplanten Variante werde eine maximierte Lärmoptimierung bei
der Anordnung der Wohnungen umgesetzt, indem alle Wohnungen entweder
komplett lärmabgewandt oder von der lärmbelasteten Fassade zur ruhigen
rückwärtigen Fassade durchgesteckt angeordnet seien. Damit weise jede
Wohnung mit einem Anteil an der lärmbelasteten Fassade auch Räume im
lärmabgewandten Bereich auf. Jeder Raum, welcher von einer Planungswer-
tüberschreitung betroffen sei, könne zudem auch lärmabgewandt gelüftet
werden. Sowohl bei den Blockbauten wie auch beim Hochhaus seien die Er-
schliessungskerne, Neben-, Abstell- oder Reduiträume möglichst optimiert
zu den Lärmquellen angeordnet worden. Zudem weise jede Wohnung einen
lärmabgewandten Aussenraum auf, bei dem die Lärmbelastung un-
ter 60 dB(A) am Tag liege, was ebenfalls zu einer hohen Wohnqualität führe.
Da es sich primär um ein Nachtlärmproblem handle - in der Nacht seien die
Überschreitungen grösser als am Tag - seien die tagsüber benutzten Wohn-
räume zweiseitig orientiert, wovon eine der beiden Ausrichtungen zur lärm-
belasteten Fassade hin angeordnet sei. Die vor allem in der kritischen Nacht-
phase benutzten Schlafräume seien allesamt lärmabgewandt angeordnet.
Sämtliche Erdgeschossflächen seien mit gewerblichen Nutzungen, Wohnne-
benflächen, Fahrradräumen oder weiteren Betriebsräumen optimiert. lm
Hochhaus werde eine zweigeschossige gewerbliche Nutzung vorgesehen.
Durch die Schliessungen der Lücken werde das Eindringen des Lärms ins
Innere des Areals wirkungsvoll verhindert. Trotz der Lärmbelastungen auf
der Aussenseite werde so im Bereich des "Platz C" eine gute Aufenthalts-
qualität für die Bewohner erzielt.
2.5.1.
Gemäss Art. 22 Abs. 1 USG werden Baubewilligungen in lärmbelasteten Ge-
bieten für neue Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen,
grundsätzlich nur erteilt, wenn die Immissionsgrenzwerte nicht überschritten
werden. Die massgeblichen Immissionsgrenzwerte für Wohnen finden sich
in Anhang 3 Ziff. 2 LSV und werden in der Mitte der geöffneten Fenster aller
lärmempfindlichen Räume ermittelt (Art. 39 Abs. 1 LSV). Die Einhaltung der
Immissionsgrenzwerte an dem am wenigsten exponierten "Lüftungsfenster"
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jedes Raums genügt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht
(BGE 142 II 100, E. 4; 145 II 189 E. 8.1). Sind die Immissionsgrenzwerte
überschritten, so kann die Bewilligung Art. 22 Abs. 2 USG zufolge nur erteilt
werden, sofern die Räume zweckmässig angeordnet und die allenfalls not-
wendigen zusätzlichen Schallschutzmassnahmen getroffen werden. Art. 31
Abs. 1 LSV präzisiert, dass Neubauten und wesentliche Änderungen von
Gebäuden mit lärmempfindlichen Räumen nur bewilligt werden dürfen, wenn
die Immissionsgrenzwerte durch die Anordnung der lärmempfindlichen
Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes oder durch
bauliche oder gestalterische Massnahmen, die das Gebäude gegen Lärm
abschirmen, eingehalten werden können. Können die Immissionsgrenzwerte
durch Massnahmen nach Art. 31 Abs. 1 LSV nicht eingehalten werden, so
darf die Baubewilligung nur erteilt werden, wenn an der Errichtung des Ge-
bäudes ein überwiegendes Interesse besteht und die kantonale Behörde zu-
stimmt (Art. 31 Abs. 2 LSV; VB.2023.00128, E. 6.2).
2.5.2.
Die Bejahung eines solchen überwiegenden Interesses im Sinn von Art. 31
Abs. 2 LSV setzt zwingend eine umfassende Interessenabwägung im kon-
kreten Einzelfall voraus. Bauvorhaben, die im Sinn einer hochwertigen Sied-
lungsentwicklung nach innen (vgl. Art. 1 Abs. 2 lit. abis sowie Art. 8a Abs. 1
lit. c Raumplanungsgesetz [RPG]) wünschenswert erscheinen, können nach
der bundesgerichtlichen Praxis bewilligt werden, wenn sich das Bauvorha-
ben in weitgehend überbautem Gebiet befindet, ein akuter Bedarf an Wohn-
raum besteht, die Immissionsgrenzwerte nicht wesentlich überschritten sind,
deren Einhaltung nicht in städtebaulich befriedigender Weise erreicht und ein
angemessener Wohnkomfort sichergestellt werden kann. Dem wichtigen An-
liegen einer hochwertigen Siedlungsentwicklung nach innen kann so auf dem
Weg der Ausnahmebewilligung Rechnung getragen werden, wenn die strikte
Anwendung von Art. 22 USG unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls
unverhältnismässig wäre. Dabei sind insbesondere die in der Zonenordnung
vorgesehene Nutzung, das Ausmass der Überschreitung der Immissions-
grenzwerte und die Möglichkeit, dem Gebiet allenfalls eine höhere Empfind-
lichkeitsstufe zuzuordnen, zu berücksichtigen. Auch raumplanerische Anlie-
gen wie z.B. die Schliessung einer Baulücke, die Verdichtung der Nutzung
der Siedlungsfläche oder die Siedlungsentwicklung nach innen unter Berück-
sichtigung einer angemessenen Wohnqualität (vgl. Art. 1 Abs. 2 lit. abis und
R3.2025.00112 Seite 7

b sowie Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG) können in Betracht kommen
(VB.2023.00128, E. 6.3, mit Hinweisen).
2.5.3.
Als Erstes ist zu prüfen, ob die Immissionsgrenzwerte nicht wesentlich über-
schritten sind, ansonsten die Erteilung einer Ausnahmebewilligung von vorn-
herein ausser Betracht fällt.
Die Bauherrin reichte mit ihrer Beschwerde vor Verwaltungsgericht ein aktu-
alisiertes Lärmgutachten (act. 3.58), datiert vom 21. Februar 2023, ein, wel-
ches die heutigen Strassenlärmemissionen (sowie das neue Berechnungs-
modell sonRoad18) aufnimmt, sowie eine weitere Aktualisierung des Lärm-
gutachtens (datierend vom 21. August 2023), welches im Bereich des Bau-
grundstücks eine neu signalisierte tiefere Geschwindigkeit auf der D-Strasse
berücksichtigt.
Mit Blick auf diese neu eingebrachten aktualisierten Lärmwerte, welche
Überschreitungen nachts an Fenstern von elf Wohnungen um 4 dB(A) aus-
weisen würden, ist gemäss dem Entscheid des Verwaltungsgerichts nicht
davon auszugehen, dass eine grosse Zahl von Wohnungen von einer we-
sentlichen Überschreitung der Immissionsgrenzwerte betroffen ist. Vielmehr
seien die Immissionsgrenzwerte nicht derart stark überschritten, dass die Er-
teilung einer Ausnahmebewilligung von vornherein ausser Betracht fallen
würde (VB.2023.00128, E. 6.6).
Das Baurekursgericht ist an diese Beurteilung gebunden. Im Folgenden sind
somit, als weitere Voraussetzung für die lärmrechtliche Ausnahmebewilli-
gung, die lärmoptimierenden Massnahmen zu prüfen.
2.5.4.
Das Verwaltungsgericht erwog, da sich die Sach- und Rechtslage erst nach
dem Rekursentscheid verändert habe, habe sich die Vorinstanz damit noch
nicht ausreichend befassen können. Dabei werde das Baurekursgericht na-
mentlich die lärmoptimierenden Massnahmen der Bauherrschaft erstmalig
umfassend zu beurteilen haben. Gegebenenfalls sei dabei auch zu klären,
inwiefern die am 27. September 2024 beschlossenen Änderungen an Art. 22
und Art. 24 USG im vorliegenden Verfahren bereits Wirkung entfalte
(VB.2023.00128, E. 6.6).
R3.2025.00112 Seite 8

Das Baurekursgericht hat indes bereits im Urteil des ersten Verfahrensgangs
(E. 7.5.3) Folgendes festgehalten: "Selbst wenn nicht von einer wesentlichen
Überschreitung der Immissionsgrenzwerte ausgegangen würde, genügte
wie gesagt die blosse Anordnung einzelner Lüftungsfenster auf der vom
Lärm abgewandten Seite, mithin die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte
am ruhigsten Fenster jedes lärmempfindlichen Raums nicht. Da die lärm-
rechtliche Beurteilung im Lärmgutachten vom 10. Juni 2021 und die Prüfung
der Voraussetzungen für die Ausnahmebewilligung unter der unzulässigen
Prämisse der Lüftungsfensterpraxis bzw. in unzulässiger Anwendung von
Art. 16 GPV erfolgten, scheitert der Nachweis, dass sämtliche verhältnismäs-
sigen baulichen und gestalterischen Massnahmen zur Einhaltung der Immis-
sionsgrenzwerte ausgeschöpft wurden, da der Wegfall der Lüftungsfenster-
praxis zu einem strengeren Massstab führt." Daran ist festzuhalten.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung muss vor Erteilung der Aus-
nahmebewilligung nachgewiesen werden, dass alle in Betracht fallenden
baulichen und gestalterischen Massnahmen geprüft worden sind. Erst wenn
erstellt ist, dass sämtliche verhältnismässigen Massnahmen ausgeschöpft
worden sind, kommt als "ultima ratio" die Gewährung einer Ausnahme nach
Absatz 2 von Art. 31 LSV in Betracht (Subsidiarität; BGr 1C_106/2018 vom
2. April 2019, E. 4.7 mit Hinweis).
Zu den zu prüfenden Massnahmen zählen auch Gebäudeform- und -stel-
lung. Diese sind vorliegend durch den Gestaltungsplan weitgehend vorgege-
ben, der unter der Prämisse der im Zeitpunkt der Planfestsetzung geltenden
Lüftungsfensterpraxis erlassen wurde. Ausgehend davon wurden die Ge-
bäude (u.a. mit Wohnnutzung) entlang der D- und der C-Strasse angeordnet.
Dadurch wurden im rückwärtigen Bereich lärmabgeschirmte Fassaden ge-
schaffen, was gestützt auf die Lüftungsfensterpraxis als hinreichende Mass-
nahme erachtet wurde. Mitunter wurde davon ausgegangen, dass der Ge-
staltungsplan eine (damals) lärmrechtlich zulässige Bebauung zulässt.
Art. 22 USG stellt direkt anwendbares, zwingendes Bundesumweltrecht dar,
das in jedem Baubewilligungsverfahren zu beachten ist und entgegenste-
hendem kantonalem bzw. kommunalem Recht vorgeht (Art. 49 Abs. 1 BV).
Kommunale Erschliessungs- und Sondernutzungspläne können - und müs-
sen sogar nach Art. 24 USG - zusätzliche Anforderungen enthalten, um nach
Möglichkeit die Einhaltung der tieferen Planungswerte zu gewährleisten.
R3.2025.00112 Seite 9

Sind aber schon die Immissionsgrenzwerte nicht eingehalten, so darf die
Baubewilligung nach Art. 22 USG nicht erteilt werden, unabhängig davon, ob
die Sondernutzungsvorschriften eingehalten wurden und ob diese ihrerseits
noch akzessorisch auf ihre Bundesrechtskonformität überprüft werden kön-
nen oder nicht (BGE 142 II 100, E. 2.3; VB.2023.00128, E. 5.3).
Daraus folgt auch für die Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 31 Abs. 2
LSV, dass es für den Nachweis der Ausschöpfung der baulichen und gestal-
terischen Massnahmen, namentlich der lärmoptimierten Gebäudeform- und
-stellung, im vorliegenden Fall nicht genügt, lediglich gestaltungsplankon-
forme Varianten einzubeziehen, wenn der private, projektbezogene Gestal-
tungsplan Y offensichtlich keine nach aktueller Rechtslage lärmoptimierte
Bebauungs- und Nutzungsstruktur vorsieht. Das Lärmschutzrecht hat Vor-
rang vor der Nutzungsplanung. Es kann auch nicht von vornherein ausge-
schlossen werden, dass eine andere Bebauungs- und insbesondere auch
Nutzungsstruktur den geltenden lärmrechtlichen Anforderungen besser
Rechnung tragen würde. Wenn im aktuellen Lärmgutachten (S. 23) festge-
halten wird, es bestehe kein Spielraum für eine lärmtechnisch bessere Ge-
bäudestellung, so wird dies damit begründet, dass die Stellung der Bauten
durch den Gestaltungsplan vorgegeben sei.
Kann das Gestaltungsplangebiet aufgrund der derzeit geltenden lärmschutz-
rechtlichen Vorschriften nicht wie vorgesehen überbaut werden, ist der Ge-
staltungsplan grundsätzlich zu überarbeiten, soweit dies mit Inkraftsetzung
der revidierten Bestimmungen von Art. 22 USG (u.a. Einführung der Lüf-
tungsfensterpraxis) nicht hinfällig wird (zur Gesetzesrevision siehe Umwelt-
schutzgesetz [USG], Änderung vom 27. September 2024, Art. 22, BBl 2024
2502, derzeit noch nicht in Kraft; vgl. auch BGr 1C_139/2015 vom
16. März 2016, auszugsweise publiziert als BGE 142 II 100, E. 5).
Im vorliegenden Rekursverfahren jedoch kommt der beschlossenen Revi-
sion von Art. 22 USG keine positive Vorwirkung zu (vgl. VB.2024.00038,
E. 4.4.2., wo das Verwaltungsgericht erwog, die Rechtsänderung spreche
dafür, die zu beurteilenden Überschreitungen des IGW als unwesentlich zu
qualifizieren, und somit implizit nicht von einer positiven Vorwirkung aus-
ging).
R3.2025.00112 Seite 10

Nach dem Gesagten scheitert der Nachweis, dass alle in Betracht fallenden
baulichen und gestalterischen Massnahmen geprüft worden sind, bereits in
Bezug auf die Bebauungs- und Nutzungsstruktur. Die Baubewilligung ist
schon aus diesem Grund aufzuheben. Es erübrigt sich darum, die weiteren
Voraussetzungen für die Ausnahmebewilligung zu prüfen.
3.
Im Hinblick auf die allfällige künftige lärmrechtliche Bewilligungsfähigkeit im
Lichte des revidierten Art. 22 USG ist auf die weiteren Punkte und Rügen
einzugehen.
4.1.
Der auf dem zentralen Platz geplante Pavillon hat sich im ersten Verfahrens-
gang wegen seiner Dimensionierung als unvereinbar mit dem Gestaltungs-
plan erwiesen. Das Verwaltungsgericht ist dieser Auffassung gefolgt und
stellte fest, dass es sich nicht um eine flächenmässig dem Platz untergeord-
nete Baute handle (VB.2023.00128, E. 7.4).
Die Bauherrschaft reichte im Beschwerdeverfahren zwei Varianten mit redi-
mensionierten Pavillons zu den Akten, die den Mangel beheben sollen
(s. act. 57, Rz. 41 ff., act. 58). Das Verwaltungsgericht erwog dazu, es liege
nicht an ihm, erstmals zu beurteilen, ob die flächenreduzierten Varianten des
Pavillons die Mängelbehebung mittels Auflage erlauben würden
(VB.2023.00128, E. 7.5).
4.2.
Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere
Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung
des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Bewilligung
die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen)
zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG).
Dieses Vorgehen kommt nach gefestigter Rechtsprechung indessen nur in-
frage, wenn die Mängel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind; füh-
ren diese zu einer wesentlichen Projektänderung oder ist ohne grösseren
planerischen Aufwand nicht beurteilbar, wie sie zu beheben sind und welche
R3.2025.00112 Seite 11

baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen die Be-
hebung der Mängel nach sich zieht, können sie nicht mittels einer Nebenbe-
stimmung behoben werden. Es ist in diesem Fall nicht ohne besondere
Schwierigkeiten möglich, konkrete Vorgaben zur Mängelbehebung zu statu-
ieren. Dies kann auch bei Vorliegen verschiedener, für sich allein betrachtet
kleinerer Mängel der Fall sein. Auch dann können verschiedene Möglichkei-
ten der Mängelbehebung gegeben sein, sodass nicht klar ist, welche konkre-
ten baulichen Änderungen zum Inhalt einer Nebenbestimmung gemacht wer-
den sollen. Es ist - ebenso wie beim Vorliegen eines einzelnen gewichtigen
Mangels - je nach Art und Weise der infrage stehenden baurechtlichen Män-
gel eine planerische Aufgabe zu lösen, auch wenn nicht ernsthaft infrage
gestellt ist, dass die Mängel behoben werden können. Es ist nicht Sache der
Rechtsmittelinstanzen, planerische Überlegungen anzustellen, um beurtei-
len zu können, auf welche Weise die Mängelbehebung zu erfolgen hat, um
die gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen (BGr 1C_266/2018 vom 12. Ap-
ril 2018, E. 3.3.; VB.2017.00830 vom 19. Juli 2018, E. 5.1.; VB.2015.00120,
E. 3.2. ff., in BEZ 2015 Nr. 46).
4.3.
Aus dem Situationsplan sowie dem Wortlaut von Art. 5 Abs. 5 GPV ergibt
sich, dass der Platz grundsätzlich frei von oberirdischen Bauten bleiben soll.
Der Mangel allein führte somit nicht zur Aufhebung der Baubewilligung, viel-
mehr wäre diese insoweit aufzuheben, als damit der Pavillon bewilligt wurde.
Der Baubehörde wären entsprechend geänderte Pläne zur Bewilligung ein-
zureichen. Diese Auflage liesse auch Raum für die Eingabe einer Projektän-
derung wie die oben erwähnten, von der Bauherrschaft aufgezeigten Varian-
ten.
5.1.
Die Rekurrentin beanstandet die verkehrsmässige Erschliessung. Es liege
eine unzulässige Abweichung vom Gestaltungsplan Y vor, weil der im Situa-
tionsplan zum Gestaltungsplan als zwingende Vorgabe dargestellte unterir-
dische öffentliche Kreisel nicht umgesetzt werde. lm Projektbeschrieb zum
Baugesuch vom 30. Juni 2021 werde dies damit begründet, dass die im GP
Y vorgesehenen zwei Untergeschosse mit Parkierungsanlagen "aufgrund
der geänderten Bewilligungspraxis des AWEL in dieser Form nicht umge-
setzt werden" könnten. Dies genüge nicht, um rechtskräftige Bestimmungen
R3.2025.00112 Seite 12

des Gestaltungsplans einfach nicht mehr anzuwenden. Die Baubehörde
habe es unterlassen, für die Abweichung vom GP eine Ausnahmebewilligung
nach § 220 PBG zu erteilen.
Einen weiteren Widerspruch zum Gestaltungsplan erblickt die Rekurrentin
darin, dass das angefochtene Bauprojekt eine oberirdische Anlieferung für
Betriebe vorsehe, die nicht zwingend darauf angewiesen seien, weil die An-
lieferung auch unterirdisch möglich wäre. Die oberirdische Zufahrt für die An-
lieferung, die Entsorgung, die Notfalldienste (Notzufahrt) sowie für Velofahrer
und Fussgänger entspreche grundsätzlich den Vorgaben von Art. 12 Abs. 1
GPV. Die Bestimmung sei allerdings im Zusammenhang mit dem unterirdi-
schen Kreisel zu würdigen, welcher gemäss Ziff. 13 (sic) des Planungsbe-
richts zum Gestaltungsplan auch der Anlieferung dienen sollte. Gemäss dem
Bericht zum Gestaltungsplan, S. 13 (sic), sei die oberirdische Zufahrt über
den allgemein zugänglichen Platz nur für die Anlieferung, die nicht im Unter-
geschoss abgewickelt werde (z.B. Kiosk), als Notzufahrt und für den Unter-
halt möglich. Eine umfassende Anlieferung auf dem allgemein zugänglichen
Platz stehe im Widerspruch zu den Intentionen des Gestaltungsplans.
Weiter beanstandet die Rekurrentin, beim bestehenden Wendehammer am
Ende der E-Strasse entstehe eine verkehrsgefährliche Situation. Das ange-
fochtene Bauprojekt sehe dort entsprechend dem Gestaltungsplan die Ein-
fahrt in die Tiefgarage vor. Der Wendehammer könne aber nicht gleichzeitig
auch als Zu- und Wegfahrt für die Tiefgarage dienen, sondern nur dann ent-
fallen, wenn gemäss dem Gestaltungsplan der öffentliche Kreisel im 2. Un-
tergeschoss erstellt werde. Ausserdem seien in diesem Bereich die Zufahrt
für die Anlieferung und die Feuerwehr vorgesehen und führe der bestehende
Fussweg zur Bahnstation. Es sei unergründlich, wie der motorisierte Verkehr
gefahrlos die Schienen kreuzen solle. Angrenzend an den Wendehammer
verlaufe der Fuss- und Fahrradweg. Auf der Parzelle Kat.-Nr. neu 3 mit den
Punkthäusern seien sodann Kiss-and-Ride-Parkplätze und nördlich an-
schliessend an die Zufahrt zum allgemein zugänglichen Platz das Velopar-
king geplant. Diese mannigfachen Verkehrsbeziehungen auf engstem Raum
führten nicht nur dazu, dass der bestehende Wendehammer seines Zweckes
beraubt werde. Auch sei eine verkehrssichere Zufahrt für die Bauparzellen
nicht gegeben. Die engen Platzverhältnisse und der zu erwartende dichte
Fahrzeug-, Velo- und Fussgängerverkehr führten am Ende der E-Strasse
R3.2025.00112 Seite 13

unweigerlich zu verheerenden, chaotischen und höchst gefährlichen Verhält-
nissen.
Sodann beanstandet die Rekurrentin die Auflage in Dispositivziffer 1.1.20 der
angefochtenen Baubewilligung, wonach mittels Schleppkurven aufzuzeigen
ist, wie die Zu- und Wegfahrt für die Anlieferung der Verkaufsgeschäfte sowie
für Umzugsfahrzeuge erfolgt; falls die Grösse der Fahrzeuge, die den Platz
befahren und dort wenden können, limitiert ist, ist vor der Zufahrt auf das
Baugrundstück eine entsprechende Signalisation anzubringen (das
Bahntrassee darf nur vorwärts überquert werden). Wie die Anlieferung der
Gewerbebetriebe erfolgen solle, sei, so die Rekurrentin, völlig offen, weil
nach wie vor das Primat der unterirdischen Anlieferung gelte und die noch
nicht dargelegten Schleppkurven allenfalls Änderungen am Projekt und eine
weitere Beanspruchung des allgemein zugänglichen Platzes bedingen wür-
den. Die Beurteilung der Verkehrserschliessung dürfe als Grundanforderung
an Bauten und Anlagen wegen des Grundsatzes der Einheit der Baubewilli-
gung nicht derart aufgespalten werden, dass wesentliche Teile des Projekts
der Beurteilung in einem späteren Verfahren vorbehalten bleiben würden. lm
Übrigen sei die fragliche Auflage untauglich: Wie solle der Chauffeur eines
schweren Lastwagens bei der Einfahrt in die Bauparzellen reagieren, wenn
er auf der Signalisationstafel sehe, dass er nicht wenden könne? Rückwärts-
fahren wäre nahezu unmöglich.
Unzulässig sei auch die nachgelagerte Beurteilung des noch einzureichen-
den Verkehrskonzeptes für den Bezug der Wohnungen und Gewerbeflächen
gemäss den Erwägungen auf S. 11 der angefochtenen Bewilligung. Ein sol-
ches Verkehrskonzept sei zwar mit Bestimmtheit nötig, bedürfe aber einer
Gesamtschau, die bereits im Zeitpunkt der Prüfung des Baugesuches hätte
vorliegen müssen.
5.2.
Die kommunale Vorinstanz führt aus, im GP Y sei kein unterirdischer öffent-
licher Kreisel bezeichnet, sondern ein unterirdischer öffentlicher Wendeplatz.
Auch im Richtprojekt sei kein Kreisel erkennbar, vielmehr sei auch dort von
einem Wendeplatz die Rede. Der GP schreibe kein 2. Untergeschoss vor,
zumal sich herausgestellt habe, dass sich ein solches aus gewässerschutz-
rechtlichen Gründen nicht realisieren lasse. In Art. 7 Abs. 4 GPV sei eine
tiefste Fundationskote von 426,25 m.ü.M. vorgeschrieben. Auch das
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verdeutliche, dass ein zweites UG gar nicht zu realisieren wäre. Das Richt-
projekt stamme zudem aus dem Jahr 2009. Ein erster Gestaltungsplan sei
2011 vom Stimmvolk abgelehnt worden. Im Anschluss sei der Gestaltungs-
plan revidiert worden, nicht aber das Richtprojekt.
Weiter würden weder der GP Y noch die Verkehrserschliessungsverordnung
(VErV) vorschreiben, dass LKW, die auf einem Nachbargrundstück Waren
anlieferten, auf dem Baugrundstück wenden können müssten. Die LKW, wel-
che die F belieferten, könnten auch heute nicht auf dem Wendeplatz wen-
den, der dafür zu schmal sei. Unklar sei, warum die Rekurrentin davon aus-
gehe, dass der viele motorisierte Verkehr die Schienen kreuzen solle. Die
Autos würden in der Tiefgarage wenden und nicht über die Schienen fahren.
Ebenfalls sei nicht nachvollziehbar, warum die wenigen anliefernden Fahr-
zeuge die Tramschienen nicht gefahrlos würden queren können, zumal die
Querung nahe bei der Haltestelle erfolge, wo die Geschwindigkeit des Trams
sehr tief sei. Anderenfalls wären etwa in der Stadt Zürich an vielen Orten
keine Anlieferungen möglich. Gemäss Art. 12 Abs. 2 GPV seien Anlieferun-
gen über den Platz zulässig, dies nicht nur für jene Betriebe, die nicht unter-
irdisch angeliefert werden könnten. Wie aus dem Plan "Platz, inkl. Schlepp-
kurven und FW Abstellflächen" hervorgehe, seien die Platzverhältnisse ge-
nügend, sodass die Erfüllung der Auflage gemäss Disp.-Ziff. 1.1.20
(Schleppkurvennachweis) möglich sei.
Die private Rekursgegnerin argumentiert in gleicher Weise. Sie führt zudem
aus, die hintere Hälfte der E-Strasse (Stichstrasse) werde einzig von Bewoh-
nern und Besuchern der neu zu erstellenden Überbauung benutzt. Die süd-
lich der E-Strasse bestehende Siedlung E-Strasse 13 - 31 werde ab dem
vorderen Teil der E-Strasse erschlossen. Die F AG auf der Nordseite der
Stichstrasse verfüge über zwei Ein-/Ausfahrten auf ihr Areal, wobei die hin-
tere praktisch auf Höhe der vorgenannten Zufahrt zur Überbauung E-Strasse
13 - 31 liege. Anliefernde Personen und Fahrzeuge können somit problemlos
auf dem Areal der F selbst wenden. lnwiefern die geplante Zufahrt zur neuen
Tiefgarage zu einer Akzentuierung eines angeblichen Verkehrsproblems so-
wie zu angeblich mannigfachen Verkehrsbeziehungen auf engstem Raum
führen soll, sei nicht ersichtlich.
R3.2025.00112 Seite 15

5.3.1.
Der Planungsbericht nach Art. 47 der Raumplanungsverordnung und das
Richtprojekt dienen der Information und sind nicht rechtsverbindlich (entspre-
chend die Marginalie "Unterlagen zur Information" zu Art. 2 Abs. GPV: "Wei-
tere Unterlagen sind der Planungsbericht, die Überbauungsstudie und der
Umweltverträglichkeitsbericht mit Beilagen." Bestandteile des Gestaltungs-
plans sind demgegenüber nur die Vorschriften und der Situationsplan (Art. 1
Abs. 1 GPV). Wie die Rekurrentin selbst vorbringt (Replik Ziff. 33, Triplik
Ziff. 22) kommt dem Planungsbericht analog zu den Gesetzesmaterialien le-
diglich eine Verbindlichkeit im Sinne einer Auslegungshilfe zu. Er ist nicht
eigentlicher Bestandteil des Nutzungsplans, sondern Teil der zugehörigen
Entscheidungsgrundlage. Sein Stellenwert ist vergleichbar mit dem Bericht
über die Mitwirkung und dem Bericht über die Einsprachen. Er richtet sich
gemäss Art. 47 Abs. 1 RPV nur an die Genehmigungsbehörden. Er muss
von den Stimmberechtigten nicht genehmigt werden (Rudolf Muggli, Praxis-
kommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, Vorbemerkungen, N 51).
Gemäss Situationsplan des Gestaltungsplans erfolgen die Zufahrt zur Au-
toeinstellhalle, die Anlieferung und die Notzufahrt ab dem westlichen Ende
der E-Strasse. Im Situationsplan schematisch eingezeichnet ist eine Rampe
und an deren Ende (als Kreis gezeichnet) ein gemäss Legende "unterirdi-
scher öffentlicher Wendeplatz". Die Rampe reicht – ausserhalb des Gestal-
tungsplanperimeters – bis in den bestehenden Wendeplatz am Ende der E-
Strasse hinein, sodass dort keine Wendemöglichkeit mehr besteht und neu
der unterirdische Wendeplatz in Anspruch genommen werden muss. Dem-
entsprechend schreibt Art. 12 GPV vor, dass die Rampe und der unterirdi-
sche Wendeplatz dauernd öffentlich zugänglich zu halten seien. Aus dem
Planungsbericht (S. 16) geht hervor, dass im zweiten Untergeschoss ein un-
terirdischer Wendeplatz als Ersatz für den bestehenden Wendeplatz Y vor-
gesehen sei. Diese Feststellung entspricht dem Richtprojekt (s. Richtprojekt,
Grundrisse 1. und 2. UG, Pläne Zufahrt Einstellhalle, act. 3.20.116).
Die im streitbetroffenen Projekt geplante Rampe reicht indes nicht über das
Baugrundstück und den Gestaltungsplanperimeter hinaus und in den beste-
henden Wendeplatz am Ende der E-Strasse hinein. Die dortige Wendemög-
lichkeit bleibt somit erhalten. Daran ändert nichts, dass neu die Tiefgaragen-
zufahrt nach der Überfahrt des Fuss- und Velowegs in den Wendeplatz mün-
det. Die Situation ist übersichtlich und die Fahrzeuglenkenden sind zu einer
R3.2025.00112 Seite 16

aufmerksamen, langsamen Fahrweise gezwungen. Die Verkehrssicherheit
ist gewährleistet. Auch die gemäss Rekurrentin "mannigfachen Verkehrsbe-
ziehungen" führen nicht dazu, dass auf dem Wendeplatz nicht mehr gewen-
det werden könnte. Die Anlieferung generiert nur wenige Fahrten, die Zufahrt
der Feuerwehr erfolgt nur in seltenen Notfällen, es bestehen Fuss- und Ve-
lowege und der Velo-Pavillon befindet sich nicht im Bereich des Wendeplat-
zes. Was die Rekurrentin mit den "Kiss-and-Ride-Parkplätzen" auf der Par-
zelle Kat.-Nr. 3 meint, ist unergründlich. Oberirdisch sind dort sieben Besu-
cherparkplätze geplant, deren Verkehrsaufkommen nicht ins Gewicht fällt,
und die Zufahrt zur Tiefgarage auf der Parzelle Kat.-Nr. 3 soll über die Tief-
garage der streitbetroffenen Überbauung erfolgen. Weshalb es auf dem
Wendeplatz zu chaotischen und gefährlichen Verhältnissen kommen soll, ist
nicht nachvollziehbar. Insoweit entfällt die Notwendigkeit, den Wendeplatz
wie im Gestaltungsplan vorgesehen in die geplante Überbauung zu verla-
gern. Dementsprechend wird im Bauvorhaben auf den besagten Wendeplatz
verzichtet. Die Fahrgassen zwischen den Parkfeldern erlauben es zwar, in
die Tiefgarage einzufahren und diese ohne Rückwärtsmanöver wieder zu
verlassen. Dies kann aber nicht als öffentlicher Wendeplatz oder Wende-
möglichkeit am Ende der E-Strasse im Sinne des Gestaltungsplans gewertet
werden, wie sie gemäss VErV bei Stichstrassen verlangt wird, zumal diese
Lösung für grössere Fahrzeuge nicht tauglich ist.
Es zeigt sich somit, dass das Bauvorhaben in diesem Punkt von der im Ge-
staltungsplan vorgesehenen Erschliessung abweicht. Die Festlegungen des
Gestaltungsplans sind bindend (§ 83 Abs. 1 PBG), aber für die Projektierung
ist ein angemessener Spielraum zu belassen (Abs. 2). Der bestehende Wen-
deplatz auf der E-Strasse liegt ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters.
Dessen Umgestaltung, wie sie im Situationsplan zum Gestaltungsplan ledig-
lich informationshalber eingezeichnet und im (nicht verbindlichen) Richtpro-
jekt vorgesehen ist, ist nicht Teil der verbindlichen Planung. Die private Bau-
herrschaft hätte auch keinen Anspruch auf die Umgestaltung der öffentlichen
Strasse und seitens der Stadt X ist kein dahingehendes Vorhaben aktenkun-
dig, welches im Übrigen mit dem streitbetroffenen Bauprojekt zu koordinieren
wäre. Es kann somit nicht gesagt werden, die Verlegung des Wendeplatzes
auf das Baugrundstück ergebe sich aus einer anderen, mit dem Gestaltungs-
plan abgestimmten Planung bezüglich die E-Strasse und sei darum zwin-
gend. Der im Gestaltungsplan vorgesehene Wendeplatz steht in keinem Zu-
sammenhang mit einer anderen nutzungsplanerischen Absicht.
R3.2025.00112 Seite 17

Unter diesen Umständen spricht nichts gegen den Verzicht auf den unterir-
dischen öffentlichen Wendeplatz. Obschon vorliegend auf die Inanspruch-
nahme des Wendeplatzes auf der E-Strasse, mithin des öffentlichen Stras-
senraums, für die Rampe verzichtet wird und sich der Wendeplatz in der
Tiefgarage als Ersatzlösung erübrigt, halten sich die Parkierungslösung und
die Zufahrt an den vom Gestaltungsplan vorgegebenen Rahmen unter Be-
rücksichtigung des gemäss § 83 Abs. 2 PBG gegebenen Spielraums.
5.3.2.
Die Zufahrt zum Gestaltungsplangebiet erfolgt ausschliesslich über die E-
Strasse (Art. 12 Abs. 1 GPV), einerseits über die Rampe zur Autoeinstellhalle
und andererseits über die oberirdische Wegverbindung auf den allgemein
zugänglichen Platz, wozu das Bahntrassee gekreuzt werden muss. Dies gilt
auch für die Anlieferung, zumal der Gestaltungsplan diesbezüglich keine ge-
sonderte Regelung enthält. Art. 12 Abs. 1 GPV hält lediglich fest, dass die
Notzufahrt und die Anlieferung über den allgemein zugänglichen Platz zuge-
lassen seien. Hierbei handelt es sich um eine einschränkende Regelung be-
treffend das Befahren des besagten Platzes. Entgegen der Auffassung der
Rekurrentin kann daraus nicht abgeleitet werden, dass die Anlieferung
grundsätzlich unterirdisch erfolgen muss. Eine solche Auslegung von Art. 12
Abs. 1 GPV ergibt sich auch nicht aus dem Planungsbericht (s. S. 16) und
der darin gestützt auf das Referenzprojekt erwähnten unterirdischen Anliefe-
rung. Dazu ist zu bemerken, dass das Referenzprojekt (gemäss Planungs-
bericht integraler Bestandteil desselben) wesentlich mehr Verkaufsflächen
mit entsprechenden Anlieferungsbedürfnissen vorsah, als das nunmehr
streitbetroffene Vorhaben. Im Bereich des zentralen Platzes sind keine spe-
zifischen Infrastrukturen für die Anlieferung geplant wie etwa Verladeram-
pen. Vielmehr befinden sich angrenzend an den Platz auf der Ebene des
Erdgeschosses vor allem Wohnungen und drei kleine Flächen für Retail/Ge-
werbe (132,6 m2 / 50,33 m2 / 81,89 m2) sowie der Pavillon mit Gastronomie
und Gemeinschaftsraum. Daraus ergibt sich keine Abwicklung des Anliefe-
rungsverkehrs, der im Widerspruch zum Gestaltungsplan stünde.
5.3.3.
In ihrer Replik (Ziff. 30) bringt die Rekurrentin vor, die unterirdische Anliefe-
rung sei auch gemäss der Vereinbarung der Rekurrentin mit der F AG vom
21. Dezember 2007 (act. 3.31.11) geboten, ansonsten das vereinbarte Fuss-
und Fahrwegrecht gelöscht werden könne (Ziffer. 2.8 der Vereinbarung).
R3.2025.00112 Seite 18

Daran sei die Rekurrentin gebunden bzw. bei Löschung der Dienstbarkeit
fehle dem Bauvorhaben die oberirdische rechtliche Erschliessung nach §
237 PBG (s. Triplik Ziff. 19).
Dies trifft nicht zu. Das fragliche Fuss- und Fahrwegrecht stand im Zusam-
menhang mit der Zufahrtsrampe zur Tiefgarage, die gemäss Situationsplan
zum Gestaltungsplan und dem Richtprojekt bis in den bestehenden Wende-
platz am Ende der E-Strasse hineinragen sollte (s. Plan in Beilage 4 zur Ver-
einbarung vom 21. Dezember 2007, act. 3.31.11). Mit der nunmehr bewillig-
ten Rampe ist die Beanspruchung des Nachbargrundstücks und damit das
Fuss- und Fahrwegrecht obsolet geworden und zur rechtlichen Sicherung
der Erschliessungslösung nicht mehr erforderlich.
5.3.4.
Betreffend die beanstandete Auflage in Dispositivziffer 1.1.20 (Schleppkur-
vennachweis für die Anlieferung der Verkaufsgeschäfte und Umzugsfahr-
zeuge) ist mit der Baubehörde festzuhalten, dass aus dem Plan "Platz, inkl.
Schleppkurven und FW Abstellflächen" (act. 3.20.77) hervorgeht, dass die
Erfüllung der Auflage aufgrund der Platzverhältnisse ausser Frage steht, zu-
mal selbst Feuerwehrfahrzeuge und somit LKW den Platz vorwärts verlassen
können. Es handelt sich um einen untergeordneten Aspekt der Erschlies-
sung, der einer Beurteilung in einem nachgelagerten Verfahren ohne Weite-
res zugänglich ist. Entgegen der Rekurrentin ist die Anlieferung der Gewer-
bebetriebe nicht "völlig offen". Sie kann wie gezeigt über den Platz erfolgen.
Die Anlieferung für den (nicht bewilligungsfähigen) Pavillon wird mittels
Schleppkurven im genannten Plan (act. 3.20.77) aufgezeigt. Sollte sodann
die Zufahrt auf den Platz mittels Signalisation auf Fahrzeuge bis zu einer
bestimmten Grösse beschränkt werden müssen, könnten Fahrzeuge, die
den Platz nicht befahren dürfen, auf dem Wendeplatz der E-Strasse wenden.
Das dies unter Umständen nicht für Fahrzeuge beliebiger Grösse möglich
ist, kann dem Bauvorhaben nicht entgegengehalten werden, zumal nicht er-
sichtlich ist, dass die geplanten Nutzungen die Zufahrt derartiger Fahrzeuge
erfordern.
5.3.5.
Soweit die Rekurrentin vorbringt, es sei unergründlich, wie der motorisierte
Verkehr gefahrlos die Schienen kreuzen solle, ist ihr entgegenzuhalten, dass
der Gestaltungsplan diesen Übergang vorsieht und die Rekurrentin nicht
R3.2025.00112 Seite 19

substantiiert begründet, weshalb die Verkehrssicherheit nicht gewährleistet
sein soll. Was schliesslich das Verkehrskonzept für die Ein- bzw. Umzugs-
phase anbelangt, ist dies für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens
nicht von Belang (§ 320 PBG) und deshalb im Bewilligungsverfahren nicht
zu prüfen.
Nach dem Gesagten erweisen sich die Rügen betreffend die verkehrsmäs-
sige Erschliessung als unbegründet.
6.1.
Die Rekurrentin bringt vor, das Projekt weise für die Bewohner nur 203 Park-
plätze aus, was den gemäss PPV der Stadt X zu ermittelnden Bedarf um 80
Parkplätze bzw. 28 % unterschreite. Mit dem Mobilitätskonzept vom 30. Juni
2021 ersuche die Bauherrschaft gestützt auf Art. 8 Abs. 1 PPV, das Baupro-
jekt mit dem reduzierten Angebot zu bewilligen. Das Gesetz gehe in erster
Linie von der Realerfüllung aus. Voraussetzung für Ersatzlösungen (§ 245
PBG) sei, dass ein öffentliches Interesse der Schaffung von Abstellplätzen
auf den einzelnen Grundstücken entgegenstehe oder dem Baupflichtigen die
Realerfüllung wegen der örtlichen Verhältnisse nicht möglich oder nicht zu-
mutbar sei. Vorliegend sei nicht nachgewiesen, dass die Grundwasserver-
hältnisse ein zweites Untergeschoss und damit eine hinreichende Anzahl
von Parkplätzen ausschliessen würden. Auch andere entgegenstehende öf-
fentliche Interessen oder wichtige Gründe für die Reduktion seien nicht er-
sichtlich. Das Mobilitätskonzept enthalte ebenfalls keine solchen. Zwar habe
die Baubehörde für den Fall, dass sich das besagte Mobilitätskonzept nicht
bewähren sollte, die Anmerkung von öffentlich-rechtlichen Eigentumsbe-
schränkungen im Grundbuch verfügt (Nachweis von Parkplätzen, allenfalls
Ersatzabgabe). Allerdings sei unklar, wo diese Parkplätze in zumutbarer
Nähe zu den Bauparzellen liegen sollten. Die Voraussetzungen für eine Er-
satzlösung (§ 245 Abs. 1 lit. a und b PBG) seien aber ohnehin nicht gegeben.
Zur Legitimation betreffend diese Rüge bringt die Rekurrentin vor, sie habe
sich als Erstellerin des Gestaltungsplans der Anforderung unterzogen, die
gemäss PPV erforderliche Anzahl Parkplätze zu realisieren und demzufolge
im Gestaltungsplan ein zweites Untergeschoss mit öffentlichem unterirdi-
schem Kreisel geplant. Dass diese im Gestaltungsplan festgelegte Verpflich-
tung nun zugunsten der privaten Rekursgegnerin entfallen soll, wobei diese
R3.2025.00112 Seite 20

sich sehr viel Geld ersparen könne, erscheine der Rekurrentin gegenüber als
rechtsungleich und nicht nachvollziehbar. Sie befürchte sodann trotz des be-
stehenden Verbots unkontrolliertes Parkieren entlang der E-Strasse und ein
Verkehrschaos im Nahbereich der Parzelle neu Kat.-Nr. 3 mit der Punkthäu-
serüberbauung, für welche ihr wie erwähnt ein Kaufrecht zustehe.
6.2.
Nachbarn sind regelmässig nicht legitimiert, die Anzahl der zu erstellenden
Abstellplätze bzw. die Art der Erfüllung auf ihre Rechtmässigkeit überprüfen
zu lassen, kann doch ein entsprechender Projektmangel mit einer für den
Nachbarn in der Regel bedeutungslosen Nebenbestimmung geheilt werden.
Ein rekurrierender Nachbar hat zwar Anspruch darauf, die Rechtmässigkeit
eines Abstellplatzes überprüft zu haben, wenn die nach der Realisierung des
Bauvorhabens entstehende Parkplatzsituation eine ernsthafte Beeinträchti-
gung von Nachbargrundstücken befürchten lässt. Eine legitimationsbegrün-
dende Betroffenheit durch die gewählte Parkierungslösung ist jedoch nicht
leichthin und bei jeder Abweichung von den Bestimmungen über die Erstel-
lung von Abstellplätzen anzunehmen. Ein Anfechtungsinteresse ist nament-
lich gegeben, wenn Übelstände im Sinn von § 243 Abs. 2 PBG zu befürchten
sind, die sich in spezieller Weise zulasten des Nachbarn auswirken
(VB.2019.00846 vom 30. April 2020, E. 3.4.3, mit weiteren Hinweisen).
Derlei Übelstände sind vorliegend nicht zu erwarten. Auf der E-Strasse ist im
betroffenen Abschnitt ein Parkverbot signalisiert (s. Google Street View,
www.google.ch/maps, besucht am 10. Februar 2026, sowie Abbildung in der
Rekursantwort der Baubehörde, Ziff. 46, act. 3.17). Es darf davon ausgegan-
gen werden, dass dieses Verbot polizeilich durchgesetzt wird, womit nicht
ersichtlich ist, inwiefern die Zufahrt zum Grundstück Kat.-Nr. 3, für welche
die Rekurrentin ein Kaufrecht besitzt, durch eine allfällig zu geringe Anzahl
Parkplätze beeinträchtigt werden könnte. Nicht substantiiert begründet und
nicht nachvollziehbar ist sodann, wie ein allfälliger Mangel zu einem "Ver-
kehrschaos" führen könnte, inwiefern die "Verkehrssituation im Bereich des
bestehenden Wendehammers" mit Auswirkungen auf die Parzelle Kat.-Nr. 3
"verschärft" werden könnte, oder wie es zu einem Mangel an Parkplätzen für
die Parzelle Kat.-Nr. 3 kommen soll (Replik Ziff. 62).
Aus der geltend gemachten Ungleichbehandlung kann die Rekurrentin nichts
für sich ableiten. Der Grundsatz der Gesetzmässigkeit der Verwaltung geht
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dem Rechtsgleichheitsprinzip im Konfliktfall in der Regel vor. Der Umstand,
dass das Gesetz von einer Behörde in einem Fall oder wenigen Fällen nicht
oder nicht richtig angewendet wurde, gibt Bürgerinnen und Bürgern grund-
sätzlich keinen Anspruch darauf, ebenfalls abweichend von der Norm behan-
delt bzw. begünstigt zu werden. Nur ausnahmsweise und unter strengen Be-
dingungen wird im Rahmen des Gleichheitsgebots nach Art. 8 Abs. 1 der
Bundesverfassung (BV) ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht
bzw. auf gesetzeswidrige Begünstigung anerkannt. Voraussetzung hierfür
wäre namentlich, dass eine ständige gesetzwidrige Praxis einer rechtsan-
wendenden Behörde in vergleichbaren Fällen vorliegt und die betreffende
Behörde zu erkennen gibt, dass sie auch in Zukunft nicht von dieser Praxis
abzuweichen gedenkt. Zudem dürfen keine überwiegenden Gesetzmässig-
keitsinteressen oder Interessen Dritter bestehen (VB.2022.00042 vom 9.
Juni 2022, E. 4.2.4, mit Hinweisen). Diese Voraussetzungen sind vorliegend
nicht erfüllt.
Demnach ist mangels Betroffenheit und mangels eines schützenswerten In-
teresses auf diese Rüge nicht einzugehen.
7.1.
Die Rekurrentin beanstandet eine Überschreitung der gemäss Art. 4 Abs. 2
GPV zulässigen Ausnützung. In der angefochtenen Baubewilligung werde
erwogen, dass zahlreiche Reduits vorgesehen seien, deren Fensterflächen
scheinbar grösser als 10 % der Bodenfläche seien. Damit die GNF-Ziffer kor-
rekt beurteilt werden könne, sei nachzuweisen, dass insbesondere bei den
folgenden Reduits die Fensterfläche bezogen auf die Bodenfläche maximal
8 % betrage: 1,5 Zimmer-Wohnungen bzw. Studios N2_RG_W02 und
S5_RG_W01 sowie 2,5 Zimmer-Wohnungen N3_RG_W10 und
N4_RG_W01 (total 24 Reduits im Block Süd und Nord), 3,5 Zimmer-Woh-
nungen S1-RG-W01, S2-RG-W01/W02 und S4-RG-W01/W02 (total 30 Re-
duits im Block Süd; s. Baubewilligung, Erwägungen auf S. 20 und Auflage in
Dispositivziffer 1.1.29).
Die Rekurrentin ist der Auffassung, es genüge nicht, dass die Fensterflächen
8 % der Bodenflächen nicht überschreiten würden, weil damit nicht ausge-
schlossen sei, dass die Reduits weiterhin für den Aufenthalt von Personen
geeignet seien. Die betreffenden Reduits seien in die Wohnungen integriert,
R3.2025.00112 Seite 22

womit sie ausreichend beheizt seien und ohne weiteres z.B. als Arbeitsraum
oder als Garderobe genutzt werden könnten. Bis zu einem Mass von 5 %
Fensterfläche müsse davon ausgegangen werden, dass solche Neben-
räume ohne Weiteres zum Aufenthalt von Personen geeignet und daher der
Gesamtnutzfläche anzurechnen seien. Das Total der zusätzlich anzurech-
nenden Bodenfläche betrage demnach 801,36 m2, womit die maximale Ge-
samtnutzfläche von 45'000 m2 überschritten sei.
Ausserdem sei fraglich, ob nicht auch die übrigen Reduits, welche über keine
Fenster verfügten, zur Gesamtnutzfläche hinzuzurechnen seien. Sämtliche
Reduits seien in die Wohnungen integriert und damit leicht zugänglich und
beheizt. Die fehlende natürliche Belichtung könne durch eine angenehme
künstliche Belichtung ersetzt werden, womit die Reduits z.B. ohne Weiteres
als Arbeitsraum oder Garderobe benutzt werden könnten. Es bestehe daher
auch bei diesen Reduits zumindest eine erhebliche Missbrauchsgefahr. Das
Total der Bodenfläche der Reduits ohne Fenster betrage 1'435.36 m2, womit
die maximale Gesamtnutzfläche noch weitergehend überschritten werde.
7.2.
Die kommunale Vorinstanz hält dafür, mit einer Fensterfläche von weniger
als 8 % der Bodenfläche sei sichergestellt, dass die Reduits nicht als Wohn-
oder Arbeitsräume genutzt werden könnten, weil die Mindestanforderungen
an Wohn- und Arbeitsräume wesentlich unterschritten würden. Sämtliche
Reduits würden ausserdem die Mindestfläche für Räume von 10 m2 gemäss
§ 303 Abs. 1 PBG unterschreiten. Bei den meisten Reduits werde die Min-
destfläche mit 6,71 m2 stark unterschritten. Bei den wenigen Reduits mit ei-
ner Fläche von 9,15 m2 sei dafür die erforderliche Fensterfläche mit 6,56 %
der Bodenfläche stark unterschritten.
7.3.1.
An die Ausnützungsziffer anrechenbar sind alle dem Wohnen, Arbeiten oder
sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren
Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschlies-
sungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden (§ 255 Abs. 1
PBG). Ein Raum ist demnach an die Ausnützungsziffer anzurechnen, wenn
er nicht bloss einen von der Anwesenheit von Personen unabhängigen Sach-
zweck erfüllt, sondern für die Ausübung menschlicher Tätigkeiten und damit
für den Aufenthalt von Personen bestimmt ist. Dabei kommt es einzig auf die
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objektive Eignung des Raumes und nicht auf die von der Bauherrschaft be-
absichtigte bzw. in den Plänen angegebene Nutzung an. Ist die objektive
Eignung eines Raumes für Wohn- oder Arbeitszwecke zu bejahen, vermag
auch ein Revers an dessen Anrechenbarkeit nichts zu ändern.
Massgebend ist demnach, ob ein Gebäudeteil aufgrund seines Ausbaus be-
wohnt werden oder als Arbeitsraum dienen kann. Das ist immer dann der
Fall, wenn die in §§ 299 ff. PBG festgelegten wohnhygienischen Anforderun-
gen an die Raumgrösse, die Raumhöhe, die Fensterfläche etc. erfüllt oder
nur unwesentlich unterschritten sind. Genügt ein Gebäudeteil sämtlichen An-
forderungen, die an einen Wohn- oder Arbeitsraum gestellt werden, so ist er
ohne weiteres rechtlich als solcher zu behandeln. Trifft dies nicht zu, ist im
Sinne einer Gesamtwürdigung zu prüfen, in welchem Ausmass der tatsäch-
liche Zustand von den Anforderungen an einen Wohn- oder Arbeitsraum ab-
weicht. Dabei können auch Umstände eine Rolle spielen, die nicht der Wohn-
hygiene zuzurechnen sind, wie etwa die direkte Zugänglichkeit des betref-
fenden Raumes von Wohn- bzw. Arbeitsräumen her. Nicht anrechenbar sind
hingegen Räume, die sich aus gesundheits- oder feuerpolizeilichen Gründen
für den längeren Aufenthalt von Personen nicht eignen, wie beispielsweise
reine Lager-, Archiv-, Keller- oder Waschräume, die keinen häufigen oder
dauernden Aufenthalt von Menschen erfordern und aufgrund ihrer Ausge-
staltung hierfür auch nicht in Frage kommen (vgl. zum Ganzen
VB.2018.00240 vom 30. August 2018, E. 3.2.; VB.2000.00304 und
VB.2000.00314, E. 3b aa, in RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001 Nr. 4;
VB.2005.00208 vom 22. Juli 2005, E. 2.2, je mit weiteren Hinweisen).
7.3.2.
Nach dem Gesagten genügt es nicht, bei den im Bauentscheid explizit ge-
nannten Reduits lediglich die Fensterfläche auf 8 % der Bodenfläche zu re-
duzieren (Auflage in Dispositivziffer 1.1.29). Die Bodenflächen der in der Auf-
lage gemäss Dispositivziffer 1.1.29 angesprochenen total 54 Reduits in den
Wohnungen S1-RG-W01, S2-RG-W01/W02, S4-RG-W01/W02, N2-RG-
W02 und S5-RG-W01 erreichen mit 8,0 m2, 8,46 m2 bzw. 8,79 m2 annähernd
das Mindestmass von 10 m2 gemäss § 303 Abs. 1 PBG. Räume dieser
Grösse sind als Zimmer zu Wohnzwecken geeignet und in Einfamilienhäu-
sern gemäss § 303 Abs. 1 PBG auch zulässig. Da die betroffenen Reduits
wie die übrigen Zimmer direkt von den Wohnungen aus zugänglich sind, eig-
nen sie sich auch noch mit einer Fensterfläche von 8 % der Bodenfläche als
R3.2025.00112 Seite 24

Wohnraum. Bei diesen Gegebenheiten ist auf die Fenster ganz zu verzich-
ten, soweit die Räume nicht an die Gesamtnutzfläche angerechnet werden
sollen.
Die weiteren in der Rekursschrift (Ziff. 104) aufgelisteten, befensterten Re-
duits (Wohnungen S1-OG-W01, S2-OG-W01/W02, S4-OG-W01/W02 und
S5-OG-W01 [recte W02], N4-OG1-W01, N5-OG1-W01) weisen Grundflä-
chen von 7,99 m2, 8,0 m2, 8,8 m2 und 9,15 m2 auf. Die Fensterflächen betra-
gen jeweils 0,6 m2, mithin 6,6 % bis 7,5 % der Bodenfläche. Damit sind diese
in die Wohnungen integrierten Reduits ebenfalls zum längeren Aufenthalt
von Personen geeignet. Auch hier ist auf die Fenster ganz zu verzichten oder
die Räume sind an die Gesamtnutzfläche anzurechnen. Gleiches gilt für das
Reduit in der Wohnung N3-OG1-W01. Die Bodenfläche ist mit 5,61 m2 zwar
sehr klein, was die Eignung zu gewissen Wohn- oder Arbeitszwecken aber
nicht ausschliesst, zumal die Anforderung von § 303 PBG mit einer Fenster-
fläche von 0,5 m2 (10,7 %) erfüllt und der Raum von der Wohnung her direkt
zugänglich ist.
In Wohnhäusern müssen ausreichende Einstellgelegenheiten geschaffen
werden (§ 296 PBG). Die Einstellgelegenheiten für Vorräte und Hausrat müs-
sen pro Wohnung eine Grundfläche von wenigstens 8 m2 aufweisen; für
Wohnungen mit höchstens zwei Zimmern kann diese auf 5 m2 reduziert wer-
den (§ 39 Besondere Bauverordnung I [BBV I]). Selbst wenn die vorliegend
mit Reduits ausgestatteten Wohnungen zusätzlich noch über Kellerabteile
verfügen sollten, kann nicht gesagt werden, dass die Einstellgelegenheiten
über das Mass hinausgehen, für welches üblicherweise ein Bedürfnis be-
steht. Dies spricht gegen eine Zweckentfremdung der Reduits. In der Ge-
samtwürdigung erscheint deshalb der Verzicht auf Fenster als hinreichend,
um die nicht an die Gesamtnutzfläche anrechenbare Nutzung sicherzustel-
len. Damit ist auch gesagt, dass die weiteren Reduits, bei denen keine Fens-
ter vorgesehen sind und die Flächen von bis zu 10,6 m2 aufweisen, zu Recht
nicht an die Gesamtnutzfläche angerechnet wurden.
Zum fensterlosen "Abstellraum" des 2,5-Zimmer-Studios S1-EG-W03 mit ei-
ner Fläche von 21,94 m2 ist anzufügen, dass die gemäss § 303 PBG ver-
langte Raumhöhe von minimal 2,4 m nur über etwas weniger als der Hälfte
der Bodenfläche gegeben ist (s. Schnitt S-03, Block Süd, act. 3.20.46). Da
die minimale Raumhöhe aber immerhin 1,4 m beträgt, ist ein Grossteil des
R3.2025.00112 Seite 25

Raums dennoch zu Wohn- oder Arbeitszwecken geeignet. Das Studio ver-
fügt zudem über ein 6,62 m2 grosses Reduit. Hier ist eine gewisse Miss-
brauchsgefahr nicht auszuschliessen, weshalb die Fläche des Raums auf
ein Mass zu verkleinern ist, welches mit dem Bedürfnis nach Einstellgele-
genheiten korrespondiert.
8.1.
Betreffend die Lärmemissionen der Unterniveaugarage bringt die Rekurren-
tin vor, es treffe zwar zu, dass das Ingenieurbüro E zum Schluss komme,
dass die Planungswerte für die Tiefgarage bei den durch das besagte Inge-
nieurbüro festgelegten Empfangspunkten eingehalten seien. Allerdings gehe
das Ingenieurbüro E mit 328 Parkplätzen von falschen Annahmen aus. Aus-
zugehen sei von einem Mindestbedarf von 350 Fahrzeugabstellplätzen, der
gemäss Art. 12 Abs. 2 GPV in Verbindung mit Art. 3 und 4 der Verordnung
über die Fahrzeugabstellplätze der Stadt X erforderlich sei. Darüber hinaus
sei dem Lärmgutachten nichts über die täglichen Zu- und Wegfahrten von
Lieferanten, welche mit grossen Lastwagen den Lebensmittelladen sowie die
Gastronomie- und Gewerbebetriebe auf den Bauparzellen beliefern und
nicht auf den projektierten Besuchereinstellplätzen parkieren würden, zu ent-
nehmen. Diese Fahrten hätten zwingend bei der Berechnung der Emissio-
nen berücksichtigt werden müssen, weil dadurch erhebliche Emissionen,
welche sich auf die Rekurrentin und die direkten Anwohner und Anwohnerin-
nen sehr störend auswirkten, entstünden. Ferner hätten die Bewilligungsbe-
hörden gemäss dem Vorsorgeprinzip eruieren müssen, welche umwelt-
schutzrechtlich beste Lärmschutzlösung möglich sei und welche am wenigs-
ten Emissionen erzeuge. Ferner hätten sie zwingend prüfen müssen, ob die
Belastungsgrenzwerte für Industrie- und Gewerbelärm bei einem Mindestbe-
darf von 350 Fahrzeugabstellplätzen sowie täglichen Zufahrten von Lieferan-
ten eingehalten seien.
8.2.
Betreffend den Lärm der Tiefgarage bringt die kommunale Vorinstanz vor,
Die Rampe werde bereits lärmoptimiert, indem sie mit schallabsorbierenden
Materialien ausgestaltet werde. Zudem habe dem Lärmgutachten noch ein
Projekt mit einer geringeren Überdachung der Rampe zugrunde gelegen. Die
Bauherrschaft habe sich nachträglich entschieden, die Rampe weitergehend
zu überdachen. Die Immissionen an den Empfangspunkten würden also
R3.2025.00112 Seite 26

noch tiefer liegen, als sie im Gutachten E (Seite 28) ausgewiesen würden.
Sodann würden keine Anlieferungen über die Tiefgaragenrampe erfolgen
und seien folglich nicht zu berücksichtigen.
8.3.
Die Baudirektion (TBA, Fachstelle Lärmschutz FALS) entgegnet, das Lärm-
gutachten weise nach, dass mit einer Tiefgarage mit 328 Stellplätzen die für
Neuanlagen geltenden Planungswerte überall eingehalten werden könnten.
Tatsächlich würden aber nur 269 Stellplätze realisiert. Dies sei aus der Sicht
der FALS im Sinne der vorsorglichen Emissionsbegrenzung nach Art. 11
Abs. 2 Umweltschutzgesetz zu begrüssen.
8.4.
Daraus, dass das Bauvorhaben nicht den Vorgaben des Gestaltungsplans
bzw. der städtischen Parkplatzverordnung entsprechen und mehr Parkplätze
umfassen soll, kann kein Mangel der Lärmbeurteilung abgeleitet werden. Im
Gutachten zu beurteilen war das bewilligte Bauvorhaben und die damit zu
erwartenden Immissionen.
Die Lärmimmissionen sind zu ermitteln, wenn Grund zur Annahme besteht,
dass die massgebenden Belastungsgrenzwerte überschritten sind oder ihre
Überschreitung zu erwarten ist (Art. 36 LSV). Aus dem Lärmgutachten vom
10. Juni 2021 (Ziff. 4) geht hervor, dass die Planungswerte bei den auf den
allgemein zugänglichen Platz zugewandten lärmempfindlichen Räumen sehr
deutlich eingehalten sind. Die private Rekursgegnerin rechnet für die ge-
werblichen Sockelnutzungen mit 14 Fahrten pro Werktag. Für die Entsor-
gung und den Unterhalt mit zwei Fahrten pro Werktag und bezüglich der
Wohnnutzung für die Brief- und Paketpost und Blaulichtorganisationen mit
rund 13 Fahrten pro Werktag. Dieser geringe Verkehr vermag an der Einhal-
tung der Planungswerte offensichtlich nichts zu ändern, weshalb sich eine
weitere Untersuchung dazu erübrigt.
Auch die Zufahrt zur Tiefgarage wird, wenn überhaupt, nicht von einem ins
Gewicht fallenden Lieferantenverkehr in Anspruch genommen, zumal in der
Tiefgarage keine Einrichtungen für den Warenumschlag (Anlieferungsram-
pen, Warenlifte oder dergleichen) geplant sind. Auch diesbezüglich besteht
kein Zweifel an der Richtigkeit der gutachterlichen Beurteilung.
R3.2025.00112 Seite 27

Ferner trifft es nicht zu, dass die Bewilligungsbehörden die beste "Lärm-
schutzlösung" eruieren müssen. Zu prüfen ist nur, ob die Baueingabe den
umweltrechtlichen Vorschriften, u.a. dem Vorsorgeprinzip, entspricht. Inwie-
fern dies nicht der Fall sein soll, legt die Rekurrentin nicht dar. Die Rüge
erweist sich somit als unbegründet.
9.1.
Die Rekurrentin macht eine Verletzung der gewässerschutzrechtlichen Best-
immungen geltend. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer gewässer-
schutzrechtlichen Ausnahmebewilligung aufgrund der Verminderung der
Durchflusskapazität des Grundwassers gegenüber dem unbeeinflussten Zu-
stand würden vom Bauprojekt nur dank den von der F AG vorgeschlagenen
Ersatzmassnahmen erfüllt. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsge-
richts sei indes eine gewässerschutzrechtliche Ausnahmebewilligung nicht
bereits dann gerechtfertigt, wenn die Durchflusskapazität um höchstens
10 % vermindert werde; vielmehr müssten aussergewöhnliche Umstände
vorliegen, sofern und soweit es sich bei den infrage stehenden Baugrundstü-
cken um nutzbare Grundwasserträger handle (VB.2012.00373 vom 27. März
2013, E. 4.1.2; VB.2006.00354 vom 29. Juni 2007, E. 7.2.2.4 f.). Vorliegend
handle es sich um nutzbare Grundwasserträger mit grosser Grundwasser-
mächtigkeit (vgl. Ziff. 4.1 und 4.2 des geologisch-technischen Berichts). In
Anbetracht des Umstands, dass keine aussergewöhnlichen Umstände vor-
liegen würden, hätte die gewässerschutzrechtliche Ausnahmebewilligung
nicht erteilt werden dürfen. Ausserdem fehle die gesetzlich gebotene Inte-
ressenabwägung unter Berücksichtigung sämtlicher privaten und öffentli-
chen Interessen.
9.2.
Die kommunale Vorinstanz führt aus, gemäss Ziff. 211 Abs. 2 Anhang 4 Ge-
wässerschutzverordnung (GSchV) dürften im Gewässerschutzbereich A
u
grundsätzlich keine Anlagen unter dem mittleren Grundwasserspiegel erstellt
werden. Ausnahmebewilligungen dürften erteilt werden, soweit die Durch-
flusskapazität des Grundwassers gegenüber dem unbeeinflussten Zustand
um höchstens 10 % vermindert werde (Ziff. 211 Abs. 2 Anhang 4 GSchV).
Diese allgemeine bundesrechtliche Bestimmung sei für den Vollzug im Ein-
zelfall nicht geeignet, weshalb der Kanton Zürich eine detaillierte Bewilli-
gungspraxis vorsehe und grundsätzlich die vollständige Erhaltung der
R3.2025.00112 Seite 28

Durchflusskapazität (d.h. 100 %) verlange. Dies könne durch Ersatzmass-
nahmen geschehen. Vorliegend werde die Durchflusskapazität auch ohne
die Ersatzmassnahmen um weniger als 10 % beeinträchtigt. Aufgrund der
Ersatzmassnahmen bleibe die Durchflusskapazität vollständig erhalten.
Die Baudirektion (AWEL) und die private Rekursgegnerin argumentieren
übereinstimmend. Bei der vorliegenden geplanten Wohn- und Gewerbeüber-
bauung komme der Fall 4 der Vollzugshilfe "Bauvorhaben in Grundwasser-
leitern und Grundwasserschutzzonen" vom Februar 2019 zur Anwendung,
da der mittlere Grundwasserspiegel gemäss der Grundwasserkarte des Kan-
tons Zürich ausserordentlich oberflächennah und deutlich weniger als 3 m
unter der Terrainoberfläche des Baugrundstücks liege. lm Abströmbereich
des Bauvorhabens würden keine Grundwasserfassungen liegen, die durch
die Einbauten im Grundwasserträger beeinträchtigt werden könnten. Die
Nutzbarkeit des Grundwasservorkommens werde durch das Bauvorhaben
nicht beeinträchtigt, da die Grundwasser-Durchflusskapazität durch die vom
AWEL verlangten Kies-Ersatzmassnahmen im Vergleich zum unbeeinfluss-
ten Zustand vollständig erhalten bleibe. Umliegende Bauten und Werkleitun-
gen würden ebenfalls nicht beeinträchtigt, da sich die Fliessverhältnisse im
Grundwasser infolge der Ersatzmassnahmen nicht wesentlich änderten. Die
Ausnahmebewilligung sei aufgrund der in der Vollzugshilfe dargestellten kla-
ren Bewilligungskriterien erfolgt.
9.3.1.
In den besonders gefährdeten Bereichen bedürfen die Erstellung und die Än-
derung von Bauten und Anlagen einer kantonalen Bewilligung, wenn sie die
Gewässer gefährden können (Art. 19 Abs. 2 Gewässerschutzgesetz
[GSchG] in Verbindung mit Art. 32 Abs. 2 GSchV). Ist eine Bewilligung erfor-
derlich, müssen die Gesuchsteller nachweisen, dass die Anforderungen zum
Schutze der Gewässer erfüllt sind, und die dafür notwendigen Unterlagen
(gegebenenfalls hydrogeologische Abklärungen) beibringen (Art. 32 Abs. 3
GSchV). Die Behörde erteilt eine Bewilligung, wenn mit Auflagen und Bedin-
gungen ein ausreichender Schutz der Gewässer gewährleistet werden kann
(Art. 32 Abs. 4 erster Satzteil GSchV). Gemäss Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2
GSchV dürfen im Gewässerschutzbereich A keine Anlagen erstellt werden,
u
die unter dem mittleren Grundwasserspiegel liegen. Die Behörde kann Aus-
nahmen bewilligen, soweit die Durchflusskapazität des Grundwassers ge-
genüber dem unbeeinflussten Zustand um höchstens 10 % vermindert wird.
R3.2025.00112 Seite 29

Gemäss Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist eine Ausnahmebewil-
ligung nicht bereits dann gerechtfertigt, wenn die Durchflusskapazität um
höchstens 10 % vermindert wird; vielmehr müssten besondere Verhältnisse
vorliegen, welche den Einzelfall als Sonderfall erscheinen lassen würden.
"Präzisierend" hält das Verwaltungsgericht fest, dass dies primär für nutz-
bare unterirdische Gewässer bzw. für Gebiete mit grosser Grundwasser-
mächtigkeit gelte. Seien von einem Bauvorhaben dagegen lediglich die vom
Grundwasserschutzbereich miterfassten Randgebiete betroffen, bedürfe es
zur Erteilung einer Ausnahmebewilligung keiner derart aussergewöhnlichen
Umstände, denn diesfalls komme dem Schutz des Speichervolumens und
Wasserdurchflusses nicht die gleiche Bedeutung zu wie in den eigentlichen
Grundwassernutzungsgebieten. Zu beachten sei ferner, dass im Unter-
schied zur Regel von Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 1 GSchV, die dem Schutz der
Gewässer vor Verunreinigungen diene, welche auch von Randgebieten mit
unterirdischer Entwässerung zum Grundwassernutzungsgebiet stammen
könnten, Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 Satz 2 GSchV für die Gewährung einer
Ausnahmebewilligung hinsichtlich Einbauten keine "wichtigen Gründe" vo-
raussetze. Die Ausnahmebewilligung liege vielmehr im Ermessen der zu-
ständigen Behörde und könne in den geschützten Randgebieten grundsätz-
lich erteilt werden, wenn die Durchflusskapazität des Grundwassers gegen-
über dem unbeeinflussten Zustand um höchstens 10 % vermindert werde
und auch sonst keine triftigen Gründe dagegen sprechen würden
(VB.2012.00373 vom 27. März 2013, in BEZ 2013 Nr. 10, E. 4.1.2.).
Aus den Erwägungen des Verwaltungsgerichts ergibt sich auch für Bauten,
die nicht in geschützten Randgebieten, sondern wie vorliegend mitten im Ge-
wässerschutzbereich A liegen, nichts anderes, als dass für die Erteilung ei-
u
ner Ausnahmebewilligung gemäss Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 GSchV eine
Interessenabwägung erforderlich ist. Dieses Ermessen hat die Behörde
pflichtgemäss auszuüben. Neben dem übergeordneten Recht hat sie insbe-
sondere den systematischen Zusammenhang sowie Sinn und Zweck der an-
zuwendenden Bestimmung zu beachten. Mit Blick auf Anhang 4 Ziff. 211
Abs. 2 GSchV ist dabei vorab von Bedeutung, dass die Erteilung von Bewil-
ligungen ausdrücklich als Ausnahme bezeichnet wird. Nach Massgabe ihres
Zwecks, besonders gefährdete Gewässer zu schützen, legt dies eine zurück-
haltende Anwendung der Norm nahe. Anders als dies Anhang 4 Ziff. 211
Abs. 1 GSchV in den Gewässerschutzbereichen A und A für besonders
U o
gefährliche Anlagen verlangt, müssen für eine Beeinträchtigung der
R3.2025.00112 Seite 30

Durchflusskapazität demgegenüber keine wichtigen Gründe vorliegen. Bei
der Interessenabwägung müssen die privaten und öffentlichen Interessen an
einer Verminderung der Durchflusskapazität die entgegenstehenden (Ge-
wässerschutz-)Interessen überwiegen. Aus gewässerschutzrechtlicher Sicht
fällt dabei namentlich ins Gewicht, wie gross die Verminderung der Durch-
flusskapazität innerhalb der zulässigen Bandbreite von 10 % tatsächlich aus-
fällt und ob ein unterirdisches Gewässer selbst oder bloss ein zu seinem
Schutz notwendiges Randgebiet betroffen ist (vgl. Anhang 4 Ziff. 111 Abs. 1
GSchV). Aufseiten der Gesuchstellenden verdient Berücksichtigung, inwie-
weit die Verweigerung einer Bewilligung eine sinnvolle, den übrigen (insbe-
sondere raumplanerischen und umweltrechtlichen) Vorgaben entspre-
chende Nutzung ihres Grundeigentums erschweren würde (BGr
1C_460/2020 vom 30. März 2021, E. 4.2.2. f.). Fungiert als Vorinstanz eine
gesetzlich vorgesehene unabhängige Fachinstanz mit besonderen Fach-
kenntnissen, so kann und soll das Gericht deren technisches Ermessen res-
pektieren und nicht aus eigenem Gutdünken, sondern nur aus triftigen Grün-
den von der Beurteilung durch die zuständige Fachbehörde abweichen, je-
denfalls soweit die Fachinstanz die für den Entscheid wesentlichen Gesichts-
punkte geprüft und die erforderlichen Abklärungen sorgfältig und umfassend
durchgeführt hat (BGE 142 II 451, E. 4.5.1.).
9.3.2.
Die kantonale Vorinstanz (AWEL) stellt sich auf den Standpunkt, sie habe
die Interessenabwägung zwischen der ordnungsgemässen Bebauung der
Siedlungsgebiete, den privaten Interessen der Bauherrschaften und dem
Grundwasserschutz bei der Erarbeitung der Bewilligungspraxis, namentlich
der in ihrer Vollzugshilfe "Bauvorhaben in Grundwasserleitern und Grund-
wasserschutzzonen" vom Februar 2019 (act. 3.16.2) beschriebenen fünf
Fälle, vorgenommen. Die Vollzugshilfe lege fest, unter welchen Baugrund-
und Grundwasserverhältnissen welche Einbautiefen der Bauteile unter wel-
chen Bedingungen und Auflagen zulässig seien. Damit habe sie eine breite
Interessenabwägung zwischen Schutz und Nutzung der Grundwasserleiter
vorgenommen, aber in den Fällen 3 und 4 der Vollzugshilfe für die Erteilung
der Ausnahmebewilligungen klare Grenzen gesetzt. Wie im vorliegenden
Fall könne in Gebieten, in denen der mittlere Grundwasserspiegel weniger
als 3,0 m unter der gewachsenen Terrainoberfläche des Baugrundstücks
liege, stets ein Untergeschoss mit Aushubsohle auf maximal 3,0 m unter Ter-
rain erstellt werden (Fall a). Damit könnten einerseits die berechtigten
R3.2025.00112 Seite 31

Interessen der Bauherrschaften an der Realisierung eines Gebäudes mit Un-
tergeschoss, anderseits die Interessen der Raumplanung bezüglich der gu-
ten Einordnung der Bauten in die Umgebung und die bestehende Infrastruk-
tur (Strassen, Werkleitungen usw.) gewahrt werden. Die Einbautiefe der Ge-
bäude bleibe aber bei der Anwendung des Falls 4 stets auf maximal 3,0 m
begrenzt, auch wenn der Grundwasserleiter eine sehr grosse Mächtigkeit
aufweise und die Grundwasser-Durchflusskapazität gegenüber dem natürli-
chen Zustand durch die Einbauten um viel weniger als 10 % reduziert werde.
Zudem könne mit der Begrenzung der Einbautiefe auf 3,0 m die durch das
Bauvorhaben verminderte natürliche Durchflusskapazität ohne übermässi-
gen Aufwand mittels Kiesersatzmassnahmen vollständig erhalten werden.
Diesen Ausführungen kann zugestimmt werden. Das streitbetroffene Vorha-
ben entspricht dem Fall 4 der Vollzugshilfe, womit die Bewilligung auf der
oben ausgeführten generischen Interessenabwägung beruht. Die Anwen-
dung der Vollzugshilfe und der ihr zugrundeliegenden Interessenabwägung
auf das konkrete Vorhaben entspricht einer Einzelfallbeurteilung. Es deutet
auch nichts darauf hin, dass die Interessenlage im vorliegenden Fall anders
sein könnte. Die hydrogeologischen Verhältnisse sind hinreichend bekannt
(s. Grundwasserkarte in act. 16 bzw. im GIS-Browser www.maps.zh.ch; Um-
weltverträglichkeitsbericht Ziff. 9 und Anhänge 15 f., act. 3.20.115). Gemäss
AWEL liegen im Abströmbereich des Bauvorhabens keine Grundwasserfas-
sungen, die durch die Einbauten im Grundwasserträger beeinträchtigt wer-
den könnten. Die Nutzbarkeit des Grundwasservorkommens werde durch
das Bauvorhaben nicht beeinträchtigt, da die Grundwasser-Durchflusskapa-
zität durch die vom AWEL verlangten Kiesersatzmassnahmen im Vergleich
zum unbeeinflussten Zustand vollständig erhalten bleibe. Umliegende Bau-
ten und Werkleitungen würden ebenfalls nicht beeinträchtigt, da sich die
Fliessverhältnisse im Grundwasser infolge der Ersatzmassnahmen nicht we-
sentlich ändern würden. Die Sachverhaltsermittlungen erscheinen hinrei-
chend und die Feststellungen der Fachinstanz schlüssig und nachvollzieh-
bar. Es liegen keine triftigen Gründe vor, um von der Beurteilung durch die
zuständige Fachbehörde abzuweichen. Das öffentliche Interesse am ausrei-
chenden Schutz des unterirdischen Gewässers im Sinne von Art. 32 Abs. 4
GSchV ist gewährleistet, insbesondere weil die Durchflusskapazität dank Er-
satzmassnahmen vollständig erhalten bleibt. Das öffentliche wie private In-
teresse an der Realisierung der im Gestaltungsplan vorgesehenen Überbau-
ung, namentlich der unterirdischen Parkierungsanlage (vgl. diesbezüglich
R3.2025.00112 Seite 32

§ 244 Abs. 3 PBG), ist evident. Dem Vorhaben stehen keine überwiegenden
öffentlichen Interessen des Gewässerschutzes entgegen.
Dem Grundwasserschutz wurde im Übrigen bereits im Gestaltungsplan
Rechnung getragen. Gestützt auf die Vollzugshilfe wurde eine tiefste Funda-
tionskote festgelegt und im Umweltverträglichkeitsbericht wurde festgehal-
ten, dass der Gestaltungsplan ein in grundwasserrechtlicher Hinsicht um-
weltverträgliches Projekt vorsehe (Art. 7 Abs. 4 GPV, Planungsbericht S. 23,
Umweltverträglichkeitsbericht Ziff. 9.1).
Damit erweist sich diese Rüge als unbegründet.
10.1.
Die Rekurrentin rügt einen ungenügenden Brandschutz. Vor dem Hinter-
grund, dass es für die Realisierung des unterirdischen Kreisels samt unterir-
dischem Anlieferungskonzept und Parkierung eines zweigeschossigen Un-
tergeschosses bedürfe, sei die Installation einer blossen Sprinkleranlage in
den Parkings völlig ungenügend. Vielmehr sei ein komprimiertes System zur
Reinigung von Abgasen erforderlich, welches die Installation von Rauch- und
Wärmeabzugsanlagen notwendig mache. Ansonsten könne die Sicherheit
der Nutzer nicht gewährleistet werden. Zudem hätten im Rahmen der Erar-
beitung des Brandschutzkonzepts hinsichtlich des Parkings auch die Ab-
gasimmissionen, welche im unterirdischen Kreisel im zweiten Untergeschoss
ausgestossen würden, mitberücksichtigt werden müssen. Des Weiteren
werde in der angefochtenen Bewilligung das Brandschutzkonzept in be-
stimmten Punkten bemängelt und die Feuerwehrinterventionsunterlagen sol-
len gravierende Mängel aufweisen. Darüber hinaus habe die Bauherrschaft
die brandschutztechnischen Vorgaben, welche die VBG Verkehrsbetriebe
Glattal AG betreffend das Richtprojekt im Rahmen des Mitwirkungsverfah-
rens zum Gestaltungsplan Y gestellt habe, nicht umgesetzt. Weder dem
Brandschutzkonzept noch den Brandschutzplänen sei zu entnehmen, dass
die Stützen im Bereich der Rampenzufahrt sowie die Untersicht der Brücken-
platte brandschutzsicher ausgestaltet seien. Dies werde bestritten. Vor die-
sem Hintergrund lasse sich festhalten, dass das Brandschutzkonzept einer
umfassenden Überarbeitung bedürfe, die auch eine Überarbeitung des ge-
samten Bauprojekts erforderlich mache.
R3.2025.00112 Seite 33

10.2.
Zu beurteilen sind die bewilligten Pläne (ohne zweites Untergeschoss und
unterirdischer Kreisel), d.h. der Brandschutz für das bewilligte Projekt und
nicht derjenige für ein Vorhaben, wie es nach Auffassung der Rekurrentin
ausgestaltet sein müsste. Es kann nicht gesagt werden, das Brandschutz-
konzept basiere auf falschen Grundlagen. Die gegenteilige Auffassung der
Rekurrentin ist völlig abwegig.
Bei Parkierungsanlagen, die mit einer Sprinkleranlage (Löschanlage) ausge-
rüstet sind, ist eine Rauch- und Wärmeabzugsanlage (RWA) erst ab einer
Fläche von 3'600 m2 erforderlich (VKF Brandschutzrichtlinie 21-15, Rauch-
und Wärmeabzugsanlage, Ziffer 3.2). Vorliegend sind die Abstellplätze in un-
terschiedlichen Brandabschnitten von weniger als 3'600 m2 angeordnet
(s. Gesamtgrundriss UG, Brandschutzkonzeptplan, act. 3.20.7), sodass
keine Rauch- und Wärmeabzugsanlage erforderlich ist.
Bezüglich der im angefochtenen Bauentscheid (S. 36 ff.) festgestellten Män-
gel im Brandschutzkonzept und in den Unterlagen für die Feuerwehrinter-
vention wurden entsprechende Auflagen zur Korrektur statuiert (Dispositiv-
ziffern 1.3.3. und 1.3.4.). Diese Auflagen sind zulässig (§ 321 Abs. 1 PBG);
eine Überarbeitung des gesamten Bauprojekts erscheint nicht erforderlich
und insofern wäre eine Bauverweigerung nicht gerechtfertigt gewesen. Die
gegenteilige Behauptung der Rekurrentin bleibt unsubstantiiert und ist nicht
nachvollziehbar. Dies gilt insbesondere für den Nachweis, dass sämtliche
brennbaren Aussenwände der geplanten Bauten von der Feuerwehr mit
Drehleiter und Wasserwerfer erreicht sowie mit Wasser bestrichen werden
können. In Anbetracht der um die Gebäude herum herrschenden grosszügi-
gen Platzverhältnisse und der Befahrbarkeit des zentralen Platzes mit Feu-
erwehrfahrzeugen (s. Situationsplan mit Schleppkurven und Feuerwehrab-
stellflächen, act. 3.20.77) steht ausser Frage, dass diese Anforderung ohne
besondere Schwierigkeiten erfüllt werden kann.
Die von der Rekurrentin erstmals mit der Replik (Rz. 342) vorgebrachte
Rüge, die Brandschutzvorschriften im Zusammenhang mit den lufttechni-
schen Anlagen seien nicht eingehalten, ist verspätet, weshalb darauf nicht
einzugehen ist.
R3.2025.00112 Seite 34

Ein allfälliger Mangel betreffend die brandschutzsichere Ausgestaltung der
Stützen im Bereich der Rampenzufahrt sowie der Untersicht der Brücken-
platte würde die Rekurrentin nicht in eigenen Interessen betreffen und nicht
zur Aufhebung der Baubewilligung führen, sondern zu einer für sie bedeu-
tungslosen Auflage. Auf die Rüge ist daher nicht einzugehen. Im Übrigen hat
die VBG Verkehrsbetriebe Glattal AG mit Stellungnahme vom 19. Ja-
nuar 2022 (act. 3.24.15) bestätigt, dass der Brandschutz im Bereich der Tief-
garage unterhalb des Viadukts gemäss Brandschutzkonzept gewährleistet
sei. Damit erweisen sich die Beanstandungen betreffend den Brandschutz
als unbegründet, soweit darauf einzugehen ist.
11.1.
Die Rekurrentin moniert, die Sicherheitsanforderungen im Zusammenhang
mit der Glattalbahn seien nicht eingehalten. Weil die Glattalbahn auf Sicht
fahre und die Sichtberme auf die D-Strasse und den parallel dazu verlaufen-
den Rad- und Gehweg bei Normalbetrieb der Glattalbahn zwingend gewähr-
leistet sein müssten (vgl. S. 2 der Stellungnahme der VBG Verkehrsbetriebe
Glattal AG vom 11. Januar 2020, act. 3.6.8), hätte im Rahmen des Bauge-
suchs detailliert aufgezeigt werden müssen, wie die erhöhten Sicherheitsan-
forderungen an die Querung des Trassees der Glattalbahn durch den Lang-
samverkehr umgesetzt würden. Gleichzeitig wäre die kommunale Baube-
hörde aufgrund von § 7 Abs. 1 VRG verpflichtet gewesen zu prüfen, ob das
Baugesuch die Anforderungen von Art. 13 Abs. 2 GPV erfülle. Die Querung
des Bahntrassees sei nach ganz bestimmten, von der VBG Verkehrsbetriebe
Glattal AG in den Gestaltungsvorgaben vom 15. September 2006 (act. 3.6.7)
vorgegebenen Anforderungen auszugestalten. Das sei nicht geschehen. Es
liege ein Verstoss gegen Art. 13 Abs. 2 GPV vor.
11.2.
Die Vorinstanz entgegnet, die Wegverbindungen seien im Bauprojekt klar
ersichtlich. Die Querung der Gleise werde an übersichtlichen Stellen vor und
nach der Haltestelle der Glattalbahn erfolgen. Fussgänger und Velofahrer
würden die Gleise gefahrlos passieren können, zumal das Tram vor bzw.
nach der Haltestelle ohnehin mit reduzierter Geschwindigkeit fahren müsse.
Die private Rekursgegnerin argumentiert übereinstimmend.
R3.2025.00112 Seite 35

11.3.
Art. 13 Abs. 2 GPV lautet wie folgt: "Die Führung des Langsamverkehrs, ins-
besondere die Querung des Bahn-Trassees, sowie die Lage und Zahl der
öffentlichen, der Haltestellen zugeordneten Veloabstellplätze werden im
Baubewilligungsverfahren bestimmt." Die Bestimmung betrifft die Integration
des bestehenden Bahntrassees samt Haltestelle Y in die im Gestaltungsplan
vorgesehene Überbauung. Sie besagt nicht mehr, als dass die darin aufge-
führten Aspekte nicht bereits im Gestaltungsplan, sondern erst auf Stufe
Baugesuch festgelegt werden sollen. Entsprechend dieser Vorschrift sind die
fraglichen Elemente aus den Baugesuchsplänen ersichtlich, namentlich aus
dem Situationsplan Platz (act. 3.20.75). Aus Art. 13 Abs. 2 GPV ergeben sich
sodann keine Anforderungen an die Querung des Bahn-Trassees. Es ist so-
mit weder eine mangelhafte Sachverhaltsabklärung (§ 7 Abs. 1 VRG) noch
ein Verstoss gegen Art. 13 Abs. 2 GPV auszumachen.
Die Gewährleistung der Sichtberme auf die D-Strasse und den parallel dazu
verlaufenden Rad- und Gehweg steht in keinem Zusammenhang mit der
Querung des Trassees im Bereich der Haltestelle Y. Im Übrigen legt die Re-
kurrentin nicht dar, inwiefern die Sichtverhältnisse im Bereich der – für Fuss-
gänger bereits bestehenden – Querung der Geleise bei der Haltestelle Y un-
genügend sein sollen. Es genügt nicht zu behaupten, den Baugesuchsunter-
lagen könne nichts zur Einhaltung der "erhöhten Sicherheitsanforderungen"
entnommen werden, wobei die Rekurrentin offenlässt, was sie darunter ver-
steht. Allein daraus, dass die Glattalbahn auf Sicht fährt, ergibt sich jedenfalls
noch kein Mangel, vielmehr ist davon auszugehen, dass die Bahn ihre Ge-
schwindigkeit den Sichtverhältnissen anpasst bzw. die höchstzulässige Ge-
schwindigkeit entsprechend festgelegt wird (Art. 76 Eisenbahnverordnung
[EBV]).
Die Gestaltungsvorgaben der Glattalbahn vom 15. September 2006 (act.
3.6.7) wurden von der Gesamtprojektleitung der Glattalbahn für die Detail-
projektierung und Ausführung sämtlicher Bauwerke und Landschaftsele-
mente der Glattalbahn erlassen. Die Vorgaben betreffen unter anderem die
Querungen von Schiene und Strasse, wobei die von der Rekurrentin thema-
tisierten Sichtverhältnisse nicht geregelt werden. Die Rekurrentin legt nicht
dar, inwiefern von den Gestaltungsvorgaben der Glattalbahn abgewichen
wird. Nach dem Gesagten ist der Rekurs in diesem Punkt abzuweisen.
R3.2025.00112 Seite 36

12.1.
Die Rekurrentin ist schliesslich der Auffassung, die grosse Vielzahl an Aufla-
gen und Bedingungen in der angefochtenen Baubewilligung sowie in der Ge-
samtverfügung der Baudirektion führe zu erheblichen Projektveränderungen
und verletze in ihrer Gesamtheit den Grundsatz der Einheit der Baubewilli-
gung. Deren Auswirkungen auf die Rechtmässigkeit des Bauvorhabens
könne durch die Rekurrentin nicht abschliessend beurteilt werden.
Weiter sei unklar, wie der Mangel im Zusammenhang mit dem Flucht- und
Rettungsweg aus dem Hauswart-Geräteraum im Erdgeschoss des Velopar-
kings behoben werden soll. Die Baubehörde habe die Flucht- und Rettungs-
wege nicht beurteilen können (vgl. S. 36 f. der Baubewilligung). Gleiches
gelte in Bezug auf die im Fachgutachten zur Gestaltung empfohlenen Nach-
besserungen (vgl. S. 17 f. der Baubewilligung). Die diesbezüglichen Aufla-
gen seien mangels Bestimmtheit unzulässig.
Ausserdem würden die Vorgaben des BehiG nicht eingehalten (vgl. S. 24 der
Baubewilligung). Nach Massgabe des Schreibens der Behindertenkonferenz
des Kantons Zürich vom 1. Juni 2021, das verbindliche Anordnungen statu-
iere (vgl. Disp.-Ziff. 1.1.17 der Baubewilligung), seien zahlreiche Anpassun-
gen vorzunehmen, namentlich bei sämtlichen Maisonette-Wohnungen. Es
müsse das Wohngeschoss sämtlicher Maisonette-Wohnungen mindestens
eine Küche, einen Wohnraum und einen besuchsgeeigneten Klosettraum
beinhalten, wobei sich diese Räume auf derselben Etage befinden müssten.
Zudem müsse zur Erschliessung der oberen Geschosse der Maisonette-
Wohnungen bei Bedarf ein Treppenlift installiert werden können. Darüber
hinaus seien Flächen in 9 Wohnungen des Blocks Süd sowie in 34 Wohnun-
gen des Blocks Nord an Ziff. 10.4 der SIA 500 anzupassen. Jede Wohnung
habe mindestens ein Schlafzimmer mit einer Minimalbreite von 3 m und einer
Minimalfläche von 14 m2 aufzuweisen. Die zahlreichen Anpassungen wür-
den das Raumgefüge grundlegend verändern, was sich nicht zuletzt auch
auf die Anordnung der Korridore, Fenster und Balkone sowie deren Ausge-
staltung (erheblich) auswirken werde, womit die Gesamtwirkung des Baupro-
jekts neu zu beurteilen sein werde.
Schliesslich müsse das Bauprojekt betreffend die Empfehlungen im Fach-
gutachten vom Februar 2021 in verschiedenen Punkten überprüft und nach-
gebessert werden (vgl. S. 17 f. der Baubewilligung). Wie diese Mängel
R3.2025.00112 Seite 37

behoben werden könnten, bleibe gänzlich offen; es fehle an der erforderli-
chen präzisen Anforderung, wie der Mangel zu beheben sei.
12.2.
Die Baubehörde entgegnet, beanstandet worden sei der Hauswart-/Geräte-
raum im Parking (UG), nicht im Bereich des Veloparkings im EG (Dispositiv-
ziffer 1.3.3). Der Raum könnte ohne Schwierigkeiten versetzt werden.
Die Empfehlungen vom Februar 2021 seien in die Weiterentwicklung des
Projekts eingeflossen, untergeordnete Punkte seien in Nebenbestimmungen
aufgenommen worden (Disp.-Ziff. 1.1.26).
Die im Zusammenhang mit dem BehiG festgestellten Mängel seien mit klei-
neren Anpassungen im Gebäudeinneren zu beheben und damit untergeord-
net. Zudem seien die Wohnungen gemäss dem Schreiben der Behinderten-
konferenz vom 1. Juni 2021 angepasst worden.
12.3.
Die private Rekursgegnerin bringt vor, in der Einstellhalle sei nur ein nicht
dicht abgeschlossener Raum vorgesehen, um z.B. Reinigungsgeräte abzu-
stellen. Der Raum sei in diesem Sinne offen und stelle keinen separaten
Brandabschnitt dar, sodass er auch keinen separaten Fluchtweg benötige.
Der eigentliche Hauswartraum befinde sich im EG, jenseits der Glattalbahn
im Bereich der Entsorgungsanlagen. Möglicherweise sei die Vorinstanz irr-
tümlich davon ausgegangen, dass es sich beim Raum im UG um einen ge-
schlossenen Hauswartraum handeln würde.
Beim Fachgutachten vom Februar 2021 handle es sich um Empfehlungen,
die vor der Baueingabe abgegeben worden seien und in die Weiterentwick-
lung des Projekts teilweise bereits eingeflossen seien. Es stelle keine Mängel
in der Gestaltung des Bauvorhabens fest. Die in den Nebenbestimmungen
enthaltenen Punkte seien ohne weiteres behebbar. Dies gelte insbesondere
im Zusammenhang mit der Umgebungsgestaltung, deren weitere Planung
mit Nebenbestimmungen praxisgemäss als zulässig erachtet werde.
Das Schreiben der Behindertenkonferenz des Kanton Zürich (BKZ) datiere
ebenfalls vor der Baueingabe. Diverse Punkte seien bereits vor Einreichung
R3.2025.00112 Seite 38

des Baugesuchs angepasst worden. Allfällige noch verbleibende Punkte
könnten ohne besondere Schwierigkeiten bereinigt werden.
12.4.1.
Zur Behebbarkeit von inhaltlichen oder formalen Mängeln (§ 321 Abs. 1
PBG) kann auf die Erwägungen unter Ziff. 4.2 weiter oben verwiesen werden.
Da es sich vorliegend um ein ausserordentlich grosses und komplexes Bau-
vorhaben handelt, kann allein aufgrund der Zahl der Nebenbestimmungen
nicht auf erhebliche Projektänderungen geschlossen werden, zumal nur eine
sehr geringe Zahl der Auflagen Mängel betreffen, die durch Projektänderun-
gen zu beheben sind. Die Rekurrentin legt nicht dar und es ist auch nicht
ersichtlich, inwiefern diese Mängel nicht ohne besondere Schwierigkeiten
(§ 321 Abs. 1 PBG) behoben werden können, oder inwiefern die Rekurrentin
ein Interesse daran hat, die konkrete Art und Weise der Mängelbehebung
beurteilen zu können.
12.4.2.
In der angefochtenen Baubewilligung (S. 36) wird erwogen, "der Fluchtweg
aus dem Hauswart/Geräteraum führt durch das Parking, was nicht zulässig
ist". Die Rekurrentin bezieht sich irrtümlicherweise auf den Raum "Haus-
wart/Servicestation beim Veloparking im Erdgeschoss (Grundriss Velopar-
king - Grundriss Erdgeschoss, Plan-Nr. BE-160.02., act. 3.20.68), dessen
Fluchtweg nach ca. 3,5 m ins Freie führt und offensichtlich nicht zu bean-
standen ist. Gemeint ist indes der Raum "Hauswart/Geräteraum" im Unter-
geschoss Block Süd (Grundriss Block Süd - Grundriss UG, Plan-Nr. BE-
120.01, act. 3.20.37). Ein allfälliger Mangel betreffend dessen Fluchtweg ist
im Kontext des Gesamtprojekts von untergeordneter Natur. Nötigenfalls ist
auf die betreffende Nutzung dieses Raums zu verzichten. Dass die Flucht-
und Rettungswege ganz allgemein nicht beurteilt werden konnten, trifft ent-
gegen der Rekurrentin nicht zu. In der Baubewilligung wird lediglich festge-
halten, dass diese "nicht abschliessend beurteilbar" seien und es werden an-
gepasste Brandschutzpläne verlangt.
12.4.3.
Hinsichtlich der Gestaltung verlangt die Baubehörde gestützt auf die Beur-
teilung der Stadtbildkommission und ein Fachgutachten vom Juni 2021 (mit-
hin vor Baueingabe am 30. Juni 2021) verschiedene Verbesserungen (vgl.
Baubewilligung, S. 17 f.). Auch diese Anpassungen sind untergeordneter
R3.2025.00112 Seite 39

Natur und aus den Erwägungen im Bauentscheid geht mit hinreichender
Klarheit hervor, in welcher Hinsicht die Details zu ändern sind.
12.4.4.
Betreffend hindernisfreies Bauen ist zunächst festzuhalten, dass für die Bau-
herrschaft das Schreiben der Behindertenkonferenz Kanton Zürich vom
1. Juni 2021 (act. 7.1) nur insoweit verbindlich ist, als in den Auflagen der
Baubewilligung darauf verwiesen wird. Gemäss Auflage in Dispositivziffer
1.1.17 der Baubewilligung nachzuweisen ist mit revidierten Plänen insbeson-
dere die Einhaltung der Norm SIA 500 in den Maisonettewohnungen (Trep-
penbreite, Bereich freie Fläche vor der 1. Stufe etc., Verweis auf Schreiben
der BKZ, Seite 4) und die Einhaltung der Mindestfläche von 14 m2 von min-
destens einem Schlafzimmer bei den Blöcken Süd und Nord (Verweis auf
Schreiben der BKZ, Seite 5).
Die Begutachtung durch die BKZ (act. 7.1.) stützte sich auf am 25. Mai 2021
datierte Pläne (s. Anhang zum Schreiben der BKZ vom 1. Juni 2021), wäh-
rend die von der Baubehörde bewilligten Pläne vom 30. Juni 2021 datieren.
Die von der BKZ beanstandeten 12 Maisonettewohnungen befinden sich im
sog. "Turm", 2. bis 7. Obergeschoss (s. Turm - Grundrisse, Pläne Nrn. BE
110.04 und 110.05, act. 3.20.29 und 3.20.30). Die verlangte Anpassung be-
trifft einzig die Erschliessung der oberen Geschosse. Die gewendelte Treppe
weise eine Laufbreite von <= 1,10 m auf. Dies führt dazu, dass bei Bedarf
kein Treppenlift eingebaut werden kann. In den bewilligten Plänen wurde die
Breite der Wendeltreppen indes bereits angepasst und ist mit 1,10 m ver-
masst, womit sie der Norm entspricht. Die in der Norm verlangte freie Fläche
vor der Treppe ist nicht bei allen Maisonettewohnungen vorhanden. Der
Mangel lässt sich aber durch Abdrehen der Treppen und/oder geringfügige
Änderung der Wohnungsgrundrisse ohne Schwierigkeiten beheben.
Weiter sind gemäss Schreiben der BKZ (Seite 5) im Block Süd und im Block
Nord bei 9 bzw. 34 Wohnungen die Mindestflächen bzw. Minimalbreiten beim
jeweils einzigen Schlafzimmer in den 2,5-Zimmer-Wohnungen bzw. in den
"Micro-Wohnungen" nicht eingehalten. Die Minimalfläche von 14,0 m2 müsse
grundsätzlich in einer viereckigen Fläche mit einer Minimalbreite von 3,0 m
enthalten sein. Entgegen der Baubehörde wurde dieser Mangel vor der Bau-
eingabe nicht behoben. Die Norm SIA 500:2009 verlangt, dass mindestens
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ein Schlafzimmer oder ein Schlafbereich eine Minimalbreite von 3,0 m und
eine Minimalfläche von 14 m2 aufweisen muss. Gemäss Auslegung der Norm
(SIA, Hindernisfreie Bauten - Auslegungen zur Norm SIA 500:2009, 2018)
muss die Minimalfläche von 14,0 m2 grundsätzlich in einer viereckigen Flä-
che mit einer Minimalbreite von 3,0 m enthalten sein. Abweichungen davon
müssen gemäss Norm SIA 500, Ziffer 0.2, begründet werden können. Ab-
weichungen sind insbesondere zulässig, wenn auf andere Art nachweislich
erreicht wird, was die einzelnen Bestimmungen vorgeben (Ziff. 0.2.1). Diese
Auslegung blieb unbestritten, insbesondere seitens der Bauherrschaft.
Die Anforderung, dass die Minimalfläche – gemäss der erwähnten Ausle-
gung der Norm – grundsätzlich in einer viereckigen Fläche mit einer Minimal-
breite von 3,0 m enthalten sein muss, ist in den von der BKZ bezeichneten
Wohnungen nicht erfüllt. Betroffen ist im Block Süd nur jeweils eine einzige
2,5- Zimmer-Wohnung pro Geschoss. Die grossen Geschossflächen bieten
hinreichend Spielraum für eine geänderte Raumaufteilung, sodass davon
ausgegangen werden kann, dass der Mangel ohne besondere Schwierigkei-
ten behoben werden kann. Dies gilt auch im Block Nord, wo pro Geschoss
jeweils 4 bzw. 6 "Micro-Wohnungen" (1-Zimmer-Wohnungen) betroffen sind.
Hier wäre es beispielsweise möglich, die pro Geschoss in einem Block an-
geordneten Micro-Wohnungen zu grösseren Wohneinheiten zu verbinden.
Die Mängelbehebung mittels Nebenbestimmung ist somit nicht zu beanstan-
den.
13.
Zusammengefasst ist der Rekurs gutzuheissen. Demgemäss sind der Be-
schluss des Stadtrats X vom 13. April 2022 sowie die Gesamtverfügung der
Baudirektion vom 28. Januar 2022 aufzuheben.
14.1.
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten zu je 1/2 dem Stadtrat X und
der Baudirektion und zu 1/2 der privaten Rekursgegnerin aufzuerlegen (§ 13
VRG).
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Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-
gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-
nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-
baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier
ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr
in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV
VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr bis auf
das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Bei der Bemessung der
Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu
(Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13
Rz. 25 ff.).
Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (finanzi-
elle Bedeutung des Bauvorhabens im streitgegenständlichen Umfang, Er-
stellung eines Hochhauses und zweier Mehrfamilienhäuser mit 408 Wohnun-
gen und Gewerbeflächen, Baukosten ca. Fr. 30 Mio.), des getätigten Verfah-
rensaufwandes (mehrfacher Schriftenwechsel, äusserst umfangreiche
Rechtsschriften, zahlreiche zu behandelnde Rügen) und des Umfangs des
vorliegenden Urteils ist die Gerichtsgebühr, einschliesslich der Verfahrens-
kosten im ersten Verfahrensgang, auf Fr. 20'000.-- festzusetzen (BGr
1C_566/2015 vom 18. Februar 2016, E. 2; BGr 1C_244/2013 vom
4. Juli 2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 0163/2012 vom 23. Oktober 2012,
E. 16, in BEZ 2014 Nr. 36; Entscheid bestätigt mit VB.2012.00774 vom
22. August 2013, dieser bestätigt mit BGr 1C_810/2013 vom 14. Juli 2014;
www.baurekursgericht-zh.ch).
14.2.
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren
vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-
ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-
pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-
verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder
den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-
triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.
Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-
sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom
16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der Rekurrentin zulasten
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der privaten Rekursgegnerin eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen.
Angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 4'000.--. Da die Umtriebsentschä-
digung pauschal festgelegt wird, entfällt die Zusprechung eines Mehrwert-
steuerzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ
2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch).
Die Vorinstanz beantragt die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung
(§ 17 Abs. 2 VRG). Stehen sich im Verfahren private Parteien mit gegensätz-
lichen Begehren gegenüber, so wird die Gemeinde im Falle des Unterliegens
in der Regel nicht entschädigungspflichtig (§ 17 Abs. 3 VRG). Umgekehrt
entfällt im Falle des Obsiegens auch ein entsprechender Entschädigungsan-
spruch. Gründe, von dieser Regel abzuweichen, sind vorliegend nicht gege-
ben. Demnach ist der Vorinstanz keine Umtriebsentschädigung zuzuspre-
chen.
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Das Baurekursgericht erkennt:
I.
Der Rekurs wird gutgeheissen.
Demgemäss werden der Beschluss des Stadtrats X vom 13. April 2022 so-
wie die Gesamtverfügung der Baudirektion vom 28. Januar 2022 aufgeho-
ben.
II.
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus
Fr. 20'000.-- Gerichtsgebühr
Fr. 400.-- Zustellkosten
Fr. 20'400.-- Total
=========
werden zu je 1/2 dem Stadtrat X und der Baudirektion und zu 1/2 der privaten
Rekursgegnerin auferlegt. Rechnung und Einzahlungsschein werden den
Kostenpflichtigen nach Eintritt der Rechtskraft dieses Entscheides zugestellt.
Die Kosten sind innert 30 Tagen ab Zustellung der Rechnung zu bezahlen.
III.
Die private Rekursgegnerin wird verpflichtet, der Rekurrentin eine Umtriebs-
entschädigung von Fr. 4'000.-- zu bezahlen.
IV.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an ge-
rechnet, beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, Freischützgasse 1,
Postfach, 8090 Zürich, schriftlich Beschwerde eingereicht werden. Die Be-
schwerdeschrift ist in genügender Anzahl für das Verwaltungsgericht, die
Vorinstanz und jede Gegenpartei einzureichen. Die Beschwerdeschrift muss
einen Antrag und dessen Begründung enthalten. Der angefochtene Ent-
scheid ist beizulegen. Die angerufenen Beweismittel sind genau zu bezeich-
nen und soweit möglich beizulegen.
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