zh_baurekursgericht · BRGE IV Nr. 0082/2018 · 2018-05-31 · de
Aufstockung des Einkaufszentrums LOKwerk Winterthur mit 60 Wohnungen.

Gegen die vom Bauausschuss der Stadt Winterthur erteilte Baubewilligung für die Aufstockung des Einkaufszentrums LOKwerk mit 60 Wohnungen erhoben mehrere Nachbarn gemeinsam Rekurs. Die Rekurrierenden rügten zahlreiche Mängel des Bauvorhabens, vor allem aber die Gestaltung und Einordnung der Aufstockung. Das Baurekursgericht wies den Rekurs der Nachbarn vollumfänglich ab.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
4. Abteilung
G.-Nr. R4.2017.00099
BRGE IV Nr. 0082/2018
Entscheid vom 31. Mai 2018
Mitwirkende Abteilungspräsident Reto Philipp, Ersatzrichterin Gabriele Kisker, Baurich-
ter Urs Hany, Gerichtsschreiber Andreas Mahler
in Sachen Rekurrierende
1. – 11. [….]
gegen Rekursgegner
1. Bauausschuss der Stadt Winterthur, Pionierstrasse 7, 8403 Winterthur
2. C. S. F. AG, […]
betreffend Bauausschussbeschluss der Stadt Winterthur vom 26. Juni 2017; Baube-
willigung für Aufstockung und Anbau beim Einkaufszentrum LOKwerk für
60 Wohnungen, Kat.-Nrn. ST9922 und ST9729, Jägerstrasse 59 und Zür-
cherstrasse 51, Winterthur-Stadt
_______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 26. Juni 2017 erteilte der Bauausschuss der Stadt Win-
terthur der C. S. F. AG die baurechtliche Bewilligung für die Aufstockung
und den Anbau des Einkaufszentrums LOKwerk mit 60 Wohnungen auf
den Grundstücken Kat.-Nrn. ST9922 und ST9729, Jägerstrasse 59 und
Zürcherstrasse 51, in Winterthur.
B.
Gegen diesen Entscheid erhoben [….] 11 Rekurrentschaften mit gemein-
samer Eingabe vom 31. Juli 2017 fristgerecht Rekurs beim Baurekursge-
richt des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung des Entscheides
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekursgegner.
C.
Mit Verfügung vom 4. August 2017 wurde der Rekurseingang vorgemerkt
und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
Mit Eingabe vom 6. September 2017 beantragte die Vorinstanz die Abwei-
sung des Rekurses unter Kostenfolgen zulasten der Rekurrierenden.
Die private Rekursgegnerin beantragte mit Eingabe vom 4. September
2017 ebenfalls die Abweisung des Rekurses unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen zulasten der Rekurrierenden.
E.
In ihrer Replik bzw. Duplik hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. Die
Rekurrierenden stellten folgende zusätzliche Anträge:
"4. Die Stadt sei zu verpflichten, die Machbarkeitsstudien und die Vorprü-
fungsberichte zu den Akten zu geben. Die Unterlagen sind den Rekur-
rierenden zur Vernehmlassung zuzustellen.
5. Die Stadt sei zu verpflichten, die Gutachten/Stellungnahmen von
Denkmalpflege und Stadtgestaltung zu den Akten zu geben. Die Unter-
lagen sind den Rekurrierenden zur Vernehmlassung zuzustellen."
R4.2017.00099 Seite 2

F.
Am 20. November 2017 führte die 4. Abteilung des Baurekursgerichtes im
Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.
Es kommt in Betracht:
1.
Die Rekurrierenden sind Stockwerkeigentümer oder Mieter von Wohnun-
gen [….] in der Nähe des Baugrundstücks. Aufgrund dieser engen räumli-
chen Beziehung und der vorgebrachten Rügen sind sie zur Rekurserhe-
bung im Sinne von § 338a des Planungs- und Baugesetzes (PBG) grund-
sätzlich legitimiert. Soweit dies bei einzelnen Rügen nicht zutrifft, wird es im
Rahmen der nachfolgenden Erwägungen darzulegen sein. Da die übrigen
Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs grundsätzlich ein-
zutreten.
2.
Die Baugrundstücke Kat.-Nrn. ST9922 (8'386 m2) und ST9729 (997 m2)
liegen in der Zentrumszone Z4 gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt
Winterthur (BZO). Auf dem Flachdach des Einkaufszentrums LOKwerk soll,
zurückversetzt von der Zürcherstrasse, ein dreigeschossiger Gebäudeteil
mit 60 Wohnungen aufgesetzt werden, der an einem Ende über das beste-
hende Gebäude auskragt und bis ins Erdgeschoss hinunterreicht. Das Pro-
jekt gilt als Arealüberbauung.
3.1.
Die Rekurrierenden monieren, die Baubehörde habe von der Fachgruppe
Denkmalpflege und der Fachgruppe Stadtgestaltung keine weiteren Beur-
teilungen eingefordert. Es bestehe zwar keine gesetzliche Verpflichtung,
die Fachgruppen einzubeziehen, aber wenn ein Gemeinwesen spezielle
Fachkommissionen einsetze, stehe es nicht im Belieben, diesen wichtige
Projekte ohne besondere Begründung vorzuenthalten.
R4.2017.00099 Seite 3

3.2.
Die Vorinstanz führt aus, bei Vorhaben mit erhöhten Anforderungen an
Einordnung und Gestaltung werde zur Qualitätssicherung entweder der
Weg über die Begutachtung durch die Fachgruppe Stadtgestaltung ("Stadt-
bildkommission"), oder der Weg über ein qualifiziertes Konkurrenzverfahren
beschritten. Die "Nachjurierung" eines seriösen Wettbewerbsresultats sei
nicht sinnvoll. Eine Begutachtung durch die Fachgruppe Stadtgestaltung sei
entsprechend nicht mehr notwendig gewesen.
3.3.
Gemäss § 2 Abs. 1 KNHV bezeichnen der Kanton und nach Massgabe des
Bedürfnisses auch die Gemeinden zur Erfüllung ihrer Aufgaben auf dem
Gebiet des Natur- und Heimatschutzes Fachstellen und beratende Kom-
missionen. Bei Vorhaben und Geschäften, die Objekte des Natur- und
Heimatschutzes berühren, insbesondere bei Tätigkeiten gemäss § 1, lädt
die verantwortliche Stelle die örtlich und sachlich zuständigen Fachstellen
rechtzeitig zur Stellungnahme ein (Abs. 2).
Das vorliegend streitbetroffene Bauvorhaben berührt keine schützenswer-
ten Teile der ehemaligen, zu einem Einkaufszentrum umgebauten Moto-
renhalle, insbesondere nicht die geschützte Nordwestfassade zur Zür-
cherstrasse hin. Das Bauvorhaben tangiert auch die Grundstücke der ge-
schützten Jägerstrassenhäuser (Nrn. 61-81) nicht und liegt damit offen-
sichtlich ausserhalb des betreffenden Schutzumfangs. Das Vorhaben "be-
rührt" somit keine Schutzobjekte im Sinne von § 2 Abs. 2 KNHV. Dement-
sprechend muss keine Fachstelle im Sinne der genannten Vorschrift be-
grüsst werden und kann im Übrigen offenbleiben, ob es sich bei der Fach-
gruppe Denkmalpflege der Stadt Winterthur um eine Fachstelle im Sinne
von § 2 KNHV handelt. Auch die kantonalen Bestimmungen über das Bau-
bewilligungsverfahren enthalten keine Vorschrift, wonach die genannte
Fachgruppe zur Stellungnahme einzuladen wäre. Gleiches gilt auch für die
Fachgruppe Stadtgestaltung. Es handelt sich um verwaltungsinterne Exper-
tengremien mit beratender Funktion, die bei der Beurteilung von Bauvorha-
ben beigezogen werden können. Eine gesetzliche Verpflichtung dazu be-
steht indes nicht, wie auch die Rekurrierenden festhalten. Auch der Um-
stand, dass der Stadtrat diese Fachgremien eingesetzt hat, führt zu keiner
anderen Beurteilung. Die Vorinstanz verzichtete im vorliegenden Fall aus
sachgerechten Gründen auf den Einbezug der Fachgruppen. Ergänzend ist
R4.2017.00099 Seite 4

festzuhalten, dass die Untersuchung des Sachverhaltes (§ 7 des Verwal-
tungsrechtspflegegesetzes [VRG]) nicht zu beanstanden ist. Somit ist diese
Rüge nicht begründet.
4.1.
Die Rekurrierenden verlangen in ihrer Replik die Herausgabe der Machbar-
keitsstudien, der Vorprüfungsberichte und der Gutachten bzw. Stellung-
nahmen der Fachgruppen Denkmalpflege und Stadtgestaltung. Zur Be-
gründung führen sie aus, die Vernehmlassung der Vorinstanz lasse darauf
schliessen, dass die Machbarkeitsstudien und die Vorprüfungsberichte im
Baubewilligungsverfahren eine Rolle gespielt hätten. Sodann behaupte die
Stadt in ihrer Vernehmlassung, die Fachstellen seien hinreichend beigezo-
gen worden. Dies sei zu bezweifeln, weshalb die Gutachten der Fachstellen
herauszugeben seien.
4.2.
Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV ergibt
sich für die Parteien das Recht, Beweisanträge zu stellen, und für die Be-
hörden die Pflicht, rechtzeitig und formgültig angebotene Beweisbegehren
entgegenzunehmen und zu berücksichtigen. Keine Verletzung des rechtli-
chen Gehörs liegt indes vor, wenn ein Gericht auf die Abnahme beantragter
Beweismittel verzichtet, weil es aufgrund der bereits abgenommenen Be-
weise seine Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür (vgl. Art. 9 BV) in
vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen kann, dass seine Über-
zeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde
(BGr 1C_484/2016 vom 28. Juni 2017, E. 2.2.2., mit Hinweis auf BGE 136 I
229 E. 5.2 und 5.3 f.; s. auch VB.2010.00651 vom 13. Juli 2011, E. 3.1).
4.3.
Die Vorinstanz führt in ihrer Vernehmlassung aus, vor dem Wettbewerb
seien zahlreiche Machbarkeitsstudien erstellt worden. Die Vorprüfung der
Eingaben habe deren Vollständigkeit, baurechtliche und technische Mach-
barkeit dokumentiert und einzelne spezifische Aspekte beleuchtet. Die
Machbarkeitsstudien und Vorprüfungsberichte betreffen somit das Wettbe-
werbsverfahren, welches – wie ausgeführt – nicht Gegenstand des vorlie-
genden Rekurses ist. Sie waren nicht massgebend für die Beurteilung des
streitbetroffenen Bauvorhabens und sind vorliegend nicht entscheidrele-
R4.2017.00099 Seite 5

vant. Sodann kann die Herausgabe von Akten nicht dazu dienen, die Zwei-
fel der Rekurrierenden am Beizug der Fachgruppen zu beseitigen oder zu
bestätigen. Vielmehr müssten die verlangten Dokumente – so sie denn
existieren – etwas zur Rechtsfindung beitragen. Zur Pflicht, die Fachgrup-
pen beizuziehen, kann auf die obigen Ausführungen verwiesen werden.
Somit war die Vorinstanz nicht zur Herausgabe der fraglichen Akten zu
verpflichten.
5.1.
Die Rekurrierenden führen aus, der Jury-Bericht enthalte nur sehr wenige
Aussagen zur besonders guten Gestaltung. Ein Jury-Bericht sei als Partei-
gutachten zu qualifizieren. Die Baubehörde müsse sich damit auseinander-
setzen und sich eine eigene Meinung bilden. Mit dem praktisch vollständi-
gen Verzicht auf eine eigene ästhetische Beurteilung habe die Vorinstanz
das ihr zustehende Ermessen unterschritten. Die Vorinstanz habe sich kri-
tiklos dem Urteil einer Jury angeschlossen, der es an der notwendigen Un-
abhängigkeit fehle.
5.2.
Weder aus dem angefochtenen Entscheid noch aus der Vernehmlassung
der Vorinstanz ergibt sich, dass sich die Baubehörde an den Jury-Bericht
gebunden sah und auf eine eigene gestalterischen Beurteilung verzichtete.
Die Vorinstanz hat sich damit im angefochtenen Beschluss auseinanderge-
setzt. Eine Ermessensunterschreitung liegt nicht vor.
6.1.
Die Rekurrierenden führen aus, aus den Erwägungen des Bauausschusses
gehe die gesetzlich verlangte besonders gute Gestaltung nicht hervor. Die
Arealüberbauungswürdigkeit sei unzureichend begründet worden. Ebenfalls
habe sich der Bauausschuss mit dem Quartierbezug kaum auseinanderge-
setzt. Weder die Beziehung zur Arealüberbauung "Sulzer Areal Werk 2"
noch die Beziehung zur baulichen Umgebung seien in der Baubewilligung
ein Thema.
R4.2017.00099 Seite 6

6.2.
Die Begründung eines Verwaltungsakts oder eines Entscheids muss so
abgefasst sein, dass die Betroffenen ihn gegebenenfalls sachgerecht an-
fechten können (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung [BV], Art. 18 Abs. 2
der Verfassung des Kantons Zürich [KV] und § 10 Abs. VRG). Das ist nur
möglich, wenn sich sowohl die Betroffenen als auch die Rechtsmittelinstan-
zen über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen können. In diesem
Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von de-
nen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt.
An die Begründungsdichte von Baubewilligungen sind insofern keine hohen
Anforderungen zu stellen, als dabei eine Baueingabe zu beurteilen ist, wel-
che alle erforderlichen Unterlagen zu enthalten hat (§ 310 Abs. 1 PBG). Die
massgeblichen Sachumstände ergeben sich daher weitgehend aus der
Baueingabe, weshalb mangels anderweitiger Anordnung im baurechtlichen
Entscheid von der baueingabegemässen Bewilligung des Vorhabens aus-
zugehen ist. Die Baubewilligung dient nicht dazu, Dritten die Auseinander-
setzung mit der Baueingabe zu ersparen (VB.2011.00692 vom 21. März
2012, E.1.2.1. f., mit Hinweisen).
6.3.
Die Vorinstanz begründete im angefochtenen Beschluss und auch in den
Rekursvernehmlassungen, weshalb das Bauvorhaben die Anforderungen
von § 71 PBG ihrer Ansicht nach erfülle. Darin, dass aus den betreffenden
Ausführungen nach Auffassung der Rekurrierenden die verlangte beson-
ders gute Gestaltung nicht hervorgehen soll, liegt kein Begründungsman-
gel. Vielmehr läuft die Rüge darauf hinaus, dass die Rekurrieren-
den bestreiten, dass das Projekt die Gestaltungsvorschriften (§ 71 PBG) er-
füllen soll. Dies allerdings in unsubstanziierter Weise. Darauf wird weiter
unten noch einzugehen sein.
Im Weiteren war die Baubehörde offensichtlich der Auffassung, dass sich
das Bauvorhaben rechtsgenügend in die bauliche Umgebung einordnet.
Eine Begründung dazu ist im angefochtenen Entscheid nicht zu verlangen.
Ein anfechtungsberechtigter Nachbar kann seine gegenteilige Auffassung
anhand der Baueingabepläne und aufgrund der bekannten baulichen Um-
gebung auch ohne eine solche behördliche Begründung geltend machen
(VB.2006.00532, E. 2.2., in BEZ 2007 Nr. 21 = RB 2007 Nr. 12). Der Re-
kurs ist daher auch in diesem Punkt abzuweisen.
R4.2017.00099 Seite 7

7.1.
Die Rekurrierenden bringen vor, die bestehende Überbauung des gesam-
ten ehemaligen Werkareals erscheine als bauliche Einheit und sei insge-
samt arealüberbauungswürdig. Grundlage seien die Bewilligung für das
Gesamtkonzept (2001, "Rahmenbaubewilligung") und die Arealüberbau-
ungsbewilligungen für die Wohnüberbauung der CPV/CAP (2003) und das
Einkaufszentrum LOKwerk (2005). Das vorliegend streitbetroffene Vorha-
ben sprenge den Rahmen dieser Bewilligungen. Die Einheitlichkeit der
Arealüberbauung verlange, dass das neue Bauvorhaben im Lichte der ur-
sprünglichen Arealüberbauung beurteilt werde. Das Vorhaben erfülle die
erhöhten Gestaltungsanforderungen nicht. Das LOKwerk sei als Arealüber-
bauung bewilligt worden. Diese könne während ihres Bestandes nicht be-
liebig verändert werden und sei in ihrer Erscheinung und in ihren wesentli-
chen Elementen quasi "eingefroren". Die Vorinstanz habe für die Durchset-
zung des ursprünglich bewilligten Grünraumkonzepts (Rahmenbaubewilli-
gung 2001) und des Umgebungsplans 2006 zu sorgen. Im Weiteren monie-
ren sie eine ungenügende Rücksichtnahme auf die Schutzobjekte an der
Jägerstrasse durch die eklatanten Massstabssprünge und den 23 m hohen,
klotzartigen Anbau unmittelbar an der Grenze. Das riesige Volumen, der
architektonische Ausdruck und die Metallverkleidung würden die geschütz-
ten eingeschossigen Häuser erdrücken. Bei diesem klaren und krassen
Widerspruch zur baulichen Umgebung rechtfertige sich gestützt auf § 238
Abs. 1 PBG eine Reduktion des Volumens.
7.2.
Die Vorinstanz entgegnet, die Bauherrschaft der im Jahr 2001 mit der
"Rahmenbaubewilligung" (BAB-Nr. A 2001/411) bewilligten diversen Ge-
bäude habe jenes Projekt nicht realisiert und die Bewilligung verfallen las-
sen. Im Jahr 2006 sei die Erstellung des Einkaufszentrums auf den Grund-
stücken Kat.-Nrn. ST9922 und ST9729 bewilligt worden (BAB-
Nr. A 2006/130). Dieses Projekt sei ausgeführt worden. In der betreffenden
Baubewilligung sei festgehalten, dass es sich beim Einkaufszentrum, ent-
gegen der ursprünglichen Rahmenbaubewilligung, um ein von der Wohn-
überbauung Loki (realisiert auf dem Grundstück Kat.-Nr. ST9859) unab-
hängiges Bauprojekt handle. Die Rahmenbaubewilligung von 2001 sei im
Jahr 2004 erloschen und daher für das vorliegend strittige Bauvorhaben
nicht von Relevanz.
R4.2017.00099 Seite 8

Die ebenfalls als Arealüberbauung bewilligten Bestandesbauten würden ein
schroffes Nebeneinander von Wohnüberbauung und Einkaufszentrum dar-
stellen. Letzterem fehle nach wie vor ein guter Quartierzugang und zwi-
schen den Gebäuden seien unattraktive leere Zwischenräume entstanden.
Gerade diese Defizite sollen mit den geplanten baulichen Massnahmen zur
Verdichtung behoben werden. Das Bauprojekt werte das Areal entspre-
chend massgeblich auf. Die Aufstockung trete nicht allseitig auf der ganzen
Länge mit drei Vollgeschossen in Erscheinung, sondern lasse insbesonde-
re die Gebäudeecken des Einkaufszentrums in weiten Teilen frei. Sie wei-
che als Mäander abwechselnd von der Fassade zurück und stosse wieder
an diese vor, um schliesslich als markanter Turm auf dem Boden der Stadt
zu landen. Gerade damit werde auf der ehemaligen Gebäuderückseite ein
attraktiver, dringend geforderter zweiter Gebäudeeingang markiert. Aus
dem verlassenen Hinterhof werde ein belebter Ort für das Quartier. Der
Turm sei dabei nicht einfach ein langer, lebloser Aufgang zum Dach, son-
dern ein eigenständiges, mit Wohnungen belebtes Gebäude. Die Proporti-
onen blieben gewahrt, das Einkaufszentrum sei weiterhin als Hauptvolu-
men auf dem Boden erkennbar und der klar niedrigere Aufbau ordne sich
unter. Das Prinzip der leicht wirkenden Aufbauten auf einem massiven
Hauptvolumen sei im unmittelbaren Quartier (Sulzerareal) an einigen Orten
zu beobachten (diverse Aufstockungen entlang der Zürcherstrasse, Wohn-
überbauung Kranbahn am Katharina-Sulzer-Platz, Lichtlaternen auf den
Hallendächern etc.). Das neue Volumen mache sich dabei nicht auf Kosten
der benachbarten Arbeiterhäuser breit, vielmehr werde ein angemessener
Abstand zu diesen gewahrt und sie würden nicht erdrückt. Die Schutzzwe-
cke jener Häuser und der unmittelbaren Umgebung würden nicht tangiert.
Die Arbeiterhäuser mit eher kleinem Volumen stünden seit jeher neben
wuchtigen Fabrikbauten. Gerade dieses Spannungsfeld unterschiedlicher
Bauvolumen stelle ein quartiertypisches Charaktermerkmal dar. Anders als
in historischen Kernzonen gehe es im Sulzerareal nicht darum, Neubauten
bezüglich Massstäblichkeit, Gebäudehöhe und Gliederung in zurückhalten-
der Art und Weise einzubinden. Die rückwärtig angelegten Gärten der Häu-
ser würden durch den Anbau nicht tangiert. Die Baubehörde habe die Ver-
einbarkeit mit diesen Schutzzwecken geprüft. Aus ihrer Sicht seien sämtli-
che notwendigen Anordnungen getroffen worden.
Die geplante Metallverkleidung des Holzbaus sei aus den leichten Verklei-
dungen anderer Aufstockungen oder Dachaufbauten im Sulzerareal abge-
leitet. Die Aufstockung samt Turm setze sich volumetrisch vom Hauptvolu-
R4.2017.00099 Seite 9

men des Einkaufszentrums ab und sei gerade deshalb nicht in Klinker ma-
terialisiert. Die Fensteröffnungen seien in zueinander verschobenen Bän-
dern zusammengefasst und betonten zusammen mit der vertikalen Metall-
verkleidung den homogenen Ausdruck des neuen Gebäudeteils. Die ge-
naue Ausformulierung werde wie üblich auflageweise mit der Erstellung ei-
nes Fassadenmusters 1:1 vor Ort überprüft. Die für eine Arealüberbauung
geforderte besonders gute Gestaltung sei ohne Weiteres gegeben.
7.3.
In ihrer Replik führen die Rekurrierenden aus, sie würden darauf verzich-
ten, zu den Argumenten der Vorinstanz "gewahrte Proportionen", "Ein-
kaufszentrum als Hauptvolumen auf dem Boden erkennbar", "Unterordnung
des klar niedrigeren Aufbaus", "leicht wirkende Aufbauten", "nur partielle
Beanspruchung der Nähe zu der bestehenden Aussenfassade", "angemes-
sener Abstand zu den Arbeiterhäusern", "Nicht-Beeinträchtigung der
Schutzzwecke der Arbeiterhäuser und deren Gärten" im Einzelnen Stellung
zu nehmen. Bei diesen Qualifikationen handle es sich weitestgehend nicht
um Begründungen für die geforderte besonders gute Gestaltung, sondern
um Wertungen oder Behauptungen, denen sie nicht zustimmen würden.
Das Nebeneinander von eher kleinen und ganz grossen Gebäuden, mithin
das Spannungsfeld unterschiedlicher Bauvolumen gehe darauf zurück,
dass es sich früher um ein Industrieareal gehandelt habe, bei dem der
Grundsatz "form follows function" gegolten habe. Die Industriepatrone hätte
der Gestaltung des Gesamtareals – nicht nur der Fassade an der Zür-
cherstrasse – besondere Beachtung geschenkt, was sich in den zahlrei-
chen Schutzobjekten manifestiere. Zudem sei das frühere Nebeneinander
von Industriebauten trotz unterschiedlich grosser Baukörper viel homoge-
ner gewesen.
7.4.1.
Die Rahmenbaubewilligung vom 31. Oktober 2001 betraf ein Gesamtpro-
jekt (Arealüberbauung) auf dem gesamten, 23'846 m2 umfassenden ehe-
maligen Werkareal, welches später in mehrere Grundstücke aufgeteilt wur-
de. Auf den im vorliegenden Rekursverfahren streitbetroffenen Grundstü-
cken wurde mit Bauentscheid vom 29. März 2006 (und späteren Abände-
rungsbewilligungen) das Einkaufszentrum LOKwerk bewilligt, wiederum als
Arealüberbauung. Jene Bewilligung nimmt im Dispositiv keinerlei Bezug auf
die Rahmenbaubewilligung. Es handelte sich um ein eigenständiges Pro-
R4.2017.00099 Seite 10

jekt. Zuvor wurde die Wohnüberbauung südöstlich davon bewilligt und er-
stellt, ebenfalls als Arealüberbauung und gemäss den rekurrentischen Aus-
führungen als "Nachtragsgesuch" (Projektänderung) zur Rahmenbaubewil-
ligung.
Im vorliegenden Rekursverfahren ist nicht entscheidend, ob und wann die
Rahmenbaubewilligung von 2001 erloschen ist. Es stellt sich vielmehr die
Frage, ob das Einkaufszentrum und damit die geplante Aufstockung Teil
einer grundstücksübergreifenden, auch die südöstlich benachbarte Wohn-
überbauung umfassende Arealüberbauung ist und die Arealüberbauungs-
würdigkeit gesamthaft zu prüfen ist. Dies ist in Anbetracht der genannten
Entstehungsgeschichte und der unterschiedlichen Nutzweise und baulichen
Ausgestaltung zu verneinen. Unzutreffend ist sodann die Auffassung, dass
ein allfälliges ursprüngliches Gesamtkonzept erhalten werden müsste.
Auch Arealüberbauungen dürfen, wie jede andere Überbauung, umgestal-
tet werden. Um die mit der Arealüberbauung verbundenen Privilegien wei-
terhin in Anspruch nehmen zu dürfen, müssen aber in solchen Fällen die
Anforderungen an eine Arealüberbauung nach wie vor erfüllt werden.
7.4.2.
Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich
und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Um-
gebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine
befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Auf Objekte des Natur- und
Heimatschutzes ist gemäss § 238 Abs. 2 PBG besondere Rücksicht zu
nehmen. Damit werden an die Gestaltung von Bauten, die sich in unmittel-
barer Umgebung von Schutzobjekten befinden, erhöhte Anforderungen ge-
stellt. Diese Bauten müssen sich nicht nur befriedigend, sondern gut ein-
ordnen.
Nach ständiger Rechtsprechung kann in Ausnahmefällen gestützt auf § 238
PBG ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück zulässi-
gen Volumens verlangt werden, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur
baulichen Umgebung klar und krass ist (RB 1990 Nr. 78; VGr, 23. Januar
2014, VB.2013.00589, E. 5.5.1 mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Hier-
für sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen gebotenen
Interessenabwägung besonders triftige Gründe erforderlich, wie zum Bei-
spiel eine weitherum zurückhaltende Ausnützung, eine besondere Qualität
der bestehenden Überbauung oder eine qualifizierte landschaftliche Emp-
R4.2017.00099 Seite 11

findlichkeit. Die Rechtsprechung des Bundesgerichts gewichtet das Legali-
tätsprinzip stark, weshalb die Anwendung einer Ästhetik- bzw. Schutzvor-
schrift nicht dazu führen darf, dass generell – etwa für ein ganzes Quartier
oder ein Baugeviert – die Zonenordnung ausser Kraft gesetzt würde
(VB.2014.00627 vom 7. Mai 2015, E. 4.1.)
7.4.3.
Das Baugrundstück befindet sich in der Zentrumszone Z4. Hier sind nebst
vier Vollgeschossen zwei Dachgeschosse unter Schrägdächern (oder ein
Dachgeschoss über Flachdächern) erlaubt (Art. 46 BZO). Bei Arealüber-
bauungen darf die zonengemässe Vollgeschosszahl um ein Vollgeschoss
erhöht werden. Beträgt die Arealfläche in drei- und viergeschossigen Zonen
mindestens 8'000 m2, darf die zonengemässe Vollgeschosszahl um zwei
Vollgeschosse erhöht werden (Art. 64 Abs. 1 BZO). Diese Vorschriften sind
eingehalten, ebenso diejenigen betreffend die Gebäudehöhe und der übri-
gen Grundmasse.
Das fragliche Strassengeviert (Zürcherstrasse - Jägerstrasse - Agnesstras-
se - Obere Briggerstrasse) wird durch grossvolumige Bauten geprägt, na-
mentlich durch die dem Bauvorhaben unmittelbar benachbarten fünf- bzw.
sechsstöckigen Mehrfamilienhäuser Agnesstrasse 12a-c bzw. 14a-c. Das
streitbetroffene Gebäude überragt diese Bauten zwar um rund ein bzw.
zwei Geschosse, von einem Fremdkörper kann deswegen aber nicht ge-
sprochen werden. Es entsteht kein störender Kontrast.
In Bezug auf die Schutzobjekte an der Jägerstrasse 49-91 ist eine beson-
dere Rücksichtnahme gefordert (§ 238 Abs. 2 PBG). Der östliche Teil des
auf den ehemaligen Maschinenfabrikhallen (heute Einkaufszentrum LOK-
werk) aufgesetzten neuen Gebäudeteils ist gegenüber der den Jägerstras-
senhäusern zugewandten Ostfassade des Einkaufszentrums um ca. 10,5 m
zurückversetzt. Demgegenüber befindet sich die Ostfassade des östlichen
Endes des Mäanders ("Turm") in der Flucht der bestehenden Ostfassade.
Sie reicht bis ca. 9,3 m an die Fassade der Jägerstrassenhäuser heran und
ist 15,8 m breit. Damit wird ein mit Blick auf die Höhe des Neubaus ange-
messener Abstand gewahrt. Der Neubau kommt auf die von aussen wenig
einsehbare rückwärtige Seite der Jägerstrassenhäuser zu liegen. Die für
das Erscheinungsbild bedeutendere, allenfalls als siedlungsprägend (vgl.
§ 203 Abs. 1 lit. c PBG) einzustufende strassenseitige Ansicht der
Schutzobjekte wird nicht beeinträchtigt. Der Massstabssprung zwischen
R4.2017.00099 Seite 12

dem Neubau und den zweigeschossigen ehemaligen Arbeiterreihenhäu-
sern ist zwar markant, wird aber insbesondere durch das ebenfalls ganz
andere Dimensionen aufweisende Gebäude der ehemaligen Maschinenfab-
rikhallen und weitere grossvolumige Bauten in der Umgebung relativiert.
Ein klarer und krasser Widerspruch, der eine Reduktion des geplanten Ge-
bäudevolumens rechtfertigen würde, liegt nicht vor.
Sodann vermögen die Rekurrierenden nicht substantiiert zu begründen, in-
wiefern die Metallverkleidung der Fassaden nicht zu einer guten Einord-
nung in Bezug auf die Schutzobjekte, führen soll. Wie die Vorinstanz über-
zeugend darlegt, ist diese Materialisierung nicht zu beanstanden. Histori-
sche Altbauten und Neubauten dürfen sich in ihrer Ausgestaltung unter-
scheiden, auch was die Materialisierung der Fassaden angeht, solange
keine störenden Gegensätze resultieren. Dies ist hier nicht der Fall. Das
Bauvorhaben nimmt somit die nach § 238 Abs. 2 PBG gebotene besondere
Rücksicht auf die Schutzobjekte. Im Übrigen sind die Details, Materialien,
Farben und Oberflächenbeschaffenheit (Textur) für die Fassaden noch zu
präzisieren und bewilligen zu lassen sowie vor Baubeginn zu bemustern
(s. Auflage in Dispositivziffer I.E.1. des angefochtenen Beschlusses).
Die Rekurrierenden verzichten im Übrigen explizit darauf, zu den von der
Vorinstanz mit der Rekursantwort vorgebrachten Argumenten in Bezug auf
das Volumen des Bauvorhabens und dessen Einordnung in die bauliche
Umgebung Stellung zu nehmen. Sie bringen lediglich vor, sie würden dem
nicht zustimmen. Diesbezüglich fehlt es an einer substanziierten Begrün-
dung der rekurrentischen Kritik, namentlich soweit diese auf die Erfüllung
der Anforderungen gemäss § 71 PBG abzielt. Die Rekurrierenden vermö-
gen der Beurteilung der Vorinstanz nichts entgegenzuhalten, weshalb der
Rekurs auch in diesem Punkt abzuweisen ist.
8.1.
Die Rekurrierenden monieren, der Bauausschuss habe die Vereinbarkeit
des Bauvorhabens mit den im Bundesinventar der schützenswerten Orts-
bilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) festgelegten Zielen
nicht geprüft. In den Akten und im angefochtenen Beschluss fehle ein Hin-
weis dazu. Die mangelhafte Begründung stelle eine Verletzung des rechtli-
chen Gehörs dar.
R4.2017.00099 Seite 13

8.2.
Die Vorinstanz entgegnet, das Bauprojekt entspreche dem Arealcharakter,
wie er im ISOS umschrieben werde. Der Neubau messe an seiner höchs-
ten Stelle 23,06 m und übersteige damit die bestehenden, bis zu achtge-
schossigen Bauten mit Flachdach nicht. Wie bei anderen Projekten im Sul-
zerareal zeige sich auch hier, dass ein Nebeneinander von eher kleinen
und ganz grossen Gebäuden quartiertypisch sei. Anders als in den histori-
schen Kernzonen mit den Kirchen als wenige Dominatoren gehe es im vor-
liegend relevanten Sulzerareal nicht darum, Neubauten bezüglich Mass-
stäblichkeit, Gebäudehöhe und Gliederung in zurückhaltender Art und Wei-
se einzubinden. In diesem Sinne werde auch im ISOS die in verdichteter
Bauweise erfolgte Vermischung von voluminösen historischen Fabrikhallen
mit bis zu achtgeschossigen Neuüberbauungen herausgehoben.
8.3.
Die Rekurrierenden replizieren, dass es sich früher um ein Industrieareal
gehandelt habe. Die Industriepatrone hätten der Gestaltung des Gesamt-
areals besondere Beachtung geschenkt, was sich in den zahlreichen heute
geschützten oder schutzwürdigen Objekten manifestiere. Zweitens sei das
frühere Nebeneinander von Industriebauten trotz unterschiedlich grosser
Baukörper viel homogener als das, was sich heute in Bezug auf Körnung
und Material präsentiere.
8.4.1.
Die Vorinstanz legt in ihrer Rekursantwort dar, inwiefern das Vorhaben den
Anliegen des ISOS Rechnung trage. Ein allfälliger Begründungsmangel wä-
re somit geheilt.
8.4.2.
Durch die Aufnahme in ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass das
Objekt in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls un-
ter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmass-
nahmen die grösstmögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 des Bundes-
gesetzes über den Natur- und Heimatschutz [NHG]). Gemäss Art. 6
Abs. 2 NHG gilt dieser Schutz nur bei der Erfüllung von Bundesaufgaben
im Sinn von Art. 2 und Art. 3 NHG in unmittelbarer Weise. Bei der Erfüllung
von kantonalen und kommunalen Aufgaben wird demgegenüber der Schutz
von Ortsbildern durch kantonales und kommunales Recht gewährleistet.
R4.2017.00099 Seite 14

Dies ergibt sich verfassungsrechtlich aus Art. 78 Abs. 1 der Bundesverfas-
sung, wonach die Kantone für den Natur- und Heimatschutz zuständig sind.
Auch bei der Erfüllung von kantonalen und kommunalen Aufgaben sind
Bundesinventare indes von Bedeutung. Sie müssen bei der Nutzungspla-
nung berücksichtigt werden. Überdies hat im Einzelfall eine Interessenab-
wägung im Lichte der Heimatschutzanliegen zu erfolgen (BGr 1C_488/2015
vom 24. August 2016, E. 4.3; VB.2017.00013 vom 18. Mai 2017, E. 5.2.).
Vorliegend steht keine planerische Anordnung zur Diskussion. Vielmehr ist
die Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit dem ISOS strittig. Die Schutzan-
liegen des ISOS sind indes für die Grundeigentümer nicht verbindlich und
damit nicht direkt anwendbar. Folglich ist einzig zu prüfen, ob die Anliegen
des Heimatschutzes ausreichend berücksichtigt wurden, dies u.a. im Lichte
des ISOS (vgl. VB.2010.00312 vom 3. November 2010, E. 4.1., und
BRKE III Nrn. 0057-0060/2010 in BEZ 2010 Nr. 36).
Aus den Vorbringen der Rekurrierenden geht nicht in substantiierter Weise
hervor, inwiefern das Bauvorhaben den Anliegen des Heimatschutzes im
Lichte der Schutzanliegen des ISOS nicht genügend Rechnung tragen soll.
In Bezug auf Rücksichtnahme auf die Schutzobjekte an der Jägerstras-
se 49-91 kann auf obige Ausführungen unter Erw. 7.4.3 verwiesen werden.
Die Rüge ist somit unbegründet.
9.1.
Die Rekurrierenden beanstanden, die bestehende, wertvolle Ruderalfläche
auf dem Dach des Einkaufszentrums werde weitgehend zerstört und könne
nicht mehr im gleichen Umfang und in der gleichen Qualität hergestellt
werden. Dies stehe im Widerspruch zu § 71 PBG und Art. 18 Abs. 1 und
18b Abs. 2 NHG.
9.2.
§ 71 PBG regelt die Gestaltung von Arealüberbauungen. Aus dieser Be-
stimmung ergeben sich keine Anforderungen hinsichtlich der Erhaltung von
Flora und Fauna auf dem Baugrundstück, insbesondere nicht die Pflicht zur
"Verbesserung der Lebensbedingungen für Tiere und Pflanzen in intensiv
genutzten Siedlungsgebieten", wie die Rekurrierenden vorbringen.
R4.2017.00099 Seite 15

Art. 18 des Natur- und Heimatschutzgesetzes (NHG) beschlägt die Erhal-
tung von Biotopen, um dem Aussterben einheimischer Tier- und Pflanzen-
arten entgegenzuwirken. Besonders zu schützen sind Uferbereiche, Ried-
gebiete und Moore, seltene Waldgesellschaften, Hecken, Feldgehölze,
Trockenrasen und weitere Standorte, die eine ausgleichende Funktion im
Naturhaushalt erfüllen oder besonders günstige Voraussetzungen für Le-
bensgemeinschaften aufweisen (Abs. 1bis). Art. 18b NHG regelt den
Schutz von Biotopen von regionaler und lokaler Bedeutung. Es ist nicht er-
sichtlich, dass das streitbetroffene Vorhaben einen "weiteren Standort" im
Sinne von Art. 18 Abs. 1bis NHG oder ein Biotop von regionaler oder loka-
ler Bedeutung im Sinne von Art. 18b NHG tangiert. Es handelt sich schlicht
um ein extensiv begrüntes Dach. Naturschutzrechtliche Belange stehen
dem Bauvorhaben nicht entgegen.
10.1.
Die Rekurrierenden beanstanden, die angefochtene Baubewilligung zeige
keine Massnahmen zur Reduktion der Lärmemissionen auf, die von der
neuen Entsorgungsstation ausgehen würden. Die allgemeine Verweisung
auf das Umweltschutzrecht und die Vorschriften der kommunalen Polizei-
verordnung genügten nicht, um dem Lärmaspekt im bereits sehr stark vor-
belasteten Gebiet Rechnung zu tragen. Das Bauvorhaben werde zusätzli-
chen Lärm und zusätzlichen Verkehr bringen. Die Vorinstanz habe sich
nicht mit den zusätzlichen Emissionen auseinandergesetzt und die Auswir-
kungen des Bauvorhabens nicht geprüft.
10.2.
In ihrer Replik führen die Rekurrierenden aus, falls die Entsorgungsstation
nur den Bewohnerinnen und Bewohnern der geplanten 60 Wohnungen die-
ne und nicht auch den Besucherinnen und Besuchern des Einkaufszent-
rums, werde die diesbezügliche Rüge fallen gelassen.
10.3.
Die private Rekursgegnerin führt aus, die Entsorgungsstation bestehe aus
vier handelsüblichen Containern für Grüngut, Karton und Papier sowie ei-
nem Unterflurcontainer für den Haushaltkehricht. Dass die Besucher des
Einkaufszentrums die entsprechenden Abfälle mitbringen würden, wenn in
R4.2017.00099 Seite 16

praktisch jedem Wohnquartier eine entsprechende Sammelstelle vorhan-
den sei, sei nur schwer vorstellbar.
10.4.1.
Die Entsorgungsstation dient, wie die private Rekursgegnerin ausführt, den
Bewohnern der geplanten Wohnungen. Somit ist davon auszugehen, dass
die Rekurrierenden ihre diesbezügliche Rüge zurückgezogen haben. Im
Übrigen handelt es sich beim betreffenden Containerstandort offensichtlich
um einen lärmrechtlichen Bagatellfall, bei dem sich die Frage nach vorsorg-
lichen Massnahmen zur Emissionsbegrenzung (Art. 7 Abs. 1 Lärmschutz-
Verordnung [LSV]) aus Gründen der Verhältnismässigkeit von vornherein
nicht stellt.
10.4.2.
Die Vollzugsbehörde ermittelt die Aussenlärmimmissionen ortsfester Anla-
gen oder ordnet deren Ermittlung an, wenn sie Grund zur Annahme hat,
dass die massgebenden Belastungsgrenzwerte überschritten sind oder ihre
Überschreitung zu erwarten ist.
Der Betrieb neuer oder wesentlich geänderter ortsfester Anlagen darf nicht
dazu führen, dass durch die Mehrbeanspruchung einer Verkehrsanlage die
Immissionsgrenzwerte überschritten werden (Art. 9 lit. a LSV) oder durch
die Mehrbeanspruchung einer sanierungsbedürftigen Verkehrsanlage
wahrnehmbar stärkere Lärmimmissionen erzeugt werden (lit. b), wobei erst
die Erhöhung des Verkehrslärmpegels um 1 dB(A), was einer Verkehrszu-
nahme um 25 % entspricht, wahrnehmbar stärkere Verkehrslärmimmissio-
nen verursacht (vgl. VB.2008.00001 vom 2. Juli 2008, E. 6.1, mit Hinwei-
sen, und BGr 1A.148/2005 vom 20. Dezember 2005, E. 3.5).
10.4.3.
Die Zahl der in der bestehenden Tiefgarage des Einkaufszentrums vorhan-
denen Abstellplätze wird auf 196 reduziert. Davon gelten 125 als Pflichtab-
stellplätze für Beschäftigte und Kundschaft des Einkaufszentrums (s. ange-
fochtener Beschluss, Erw. 7). Für die Wohnüberbauung stehen demnach
höchstens 71 Abstellplätze zur Verfügung.
Für Parkplätze von Wohnungen gilt ein spezifisches Verkehrspotenzial von
2,5 Fahrten pro Parkfeld und Tag (vgl. Berechnungswerkzeug Tiefgaragen,
Baudirektion Kanton Zürich, Tiefbauamt, tba.zh.ch). Bei 71 Abstellplätzen
R4.2017.00099 Seite 17

ergibt dies rund 178 Fahrten pro Tag, davon 25 % in 12 Nachtstunden
(s. tba.zh.ch). Das Gebiet ist der Empfindlichkeitsstufe III zugeordnet.
Demgemäss gilt für Strassenverkehrslärm der Immissionsgrenzwert (IGW)
von 65 dB(A) am Tag und 55 dB(A) in der Nacht.
Wie sich anlässlich des Augenscheins gezeigt hat, handelt es sich bei der
Jägerstrasse um eine mässig befahrene Strasse. Die Immissionsgrenzwer-
te sind hier offensichtlich nicht überschritten. Der mit der geplanten Wohn-
überbauung zu erwartende geringfügige Mehrverkehr ändert daran nichts.
Somit bestand für die Vorinstanz kein Anlass, den zu erwartenden Ver-
kehrslärm zu ermitteln.
11.1.
Die Rekurrierenden monieren, der Bauausschuss hätte Massnahmen be-
treffend Autoabstellplätze und den motorisierten Individualverkehr prüfen
müssen. Dies bereits aus Gründen der Gleichbehandlung, seien doch im
Gestaltungsplan für das angrenzende "Sulzerareal Werk 1" detaillierte
Massnahmen verlangt worden, etwa Ladevorrichtungen für Elektrofahrzeu-
ge, die Beschränkung der Fahrten während der Hauptverkehrszeiten oder
ein Mobilitätskonzept.
11.2.
Der öffentliche Gestaltungsplan "Sulzerareal Werk 1" umfasst einen Peri-
meter von 60'974 m2 und eine maximale Geschossfläche von 148'000 m2
für Wohn- und andere Zentrumsnutzungen wie Bildung, Produktion, Dienst-
leistungen etc. (s. Erläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV, Ziff. 4.7, sowie
die Gestaltungsplanbestimmungen, stadt.winterthur.ch). Diese planungs-
rechtliche Festlegung ist mit der vorliegend angefochtenen Baubewilligung
nicht vergleichbar. Die rekurrentische Forderung nach Gleichbehandlung ist
somit verfehlt.
Ladevorrichtungen für Elektrofahrzeuge können mangels einer Rechts-
grundlage nicht verlangt werden, auch bei Arealüberbauungen nicht. Glei-
ches gilt für Parkplätze für das Carsharing. Eine Fahrtenbeschränkung
während der Hauptverkehrszeiten ergibt bei einer Wohnüberbauung offen-
sichtlich keinen Sinn. Ausser Betracht fällt bei einer Anlage mit 71 Ab-
stellplätzen für die Wohnnutzung auch die Bewirtschaftung der Autoabstell-
plätze als lufthygienisch motivierte Massnahme zur Emissionsbegrenzung
R4.2017.00099 Seite 18

(s. Art. 12 Abs. 1 lit. c USG). Ein Mobilitätskonzept ist erforderlich bei auto-
armen Wohnsiedlungen mit Unterschreitung der minimalen Parkplatzzahl-
zahl (s. Merkblatt Stadt Winterthur, Amt für Städtebau und Verkehr, "Mobili-
tätskonzept und Controllingbericht für autoarme Wohnsiedlungen", 16. April
2014, stadt.winterthur.ch). Dies trifft auf die geplante Wohnüberbauung
nicht zu, weshalb kein Mobilitätskonzept zu erstellen ist. Der Rekurs ist so-
mit auch in diesem Punkt unbegründet.
11.3.
Die Rekurrierenden bringen vor, das geplante Bauvorhaben sei eine Erwei-
terung des Einkaufszentrums als UVP-pflichtige Anlage. Der Zusammen-
hang bestehe einerseits in der Statik und andererseits im Parkhaus, da ei-
nige Parkplätze des Einkaufszentrums künftig dem Wohnen dienen wür-
den. Die Vorinstanz habe nicht geprüft, ob eine UVP-pflichtige wesentliche
Änderung der bestehenden UVP-pflichtigen Anlage vorliege. Das Parkhaus
werde künftig auch ausserhalb der Öffnungszeiten des Einkaufszentrums
deutlich reger benutzt. In ihrer Replik weisen die Rekurrierenden auf die
Sanierungspflicht gemäss Art. 18 Abs. 1 Umweltschutzgesetz (USG) hin,
die vorliegend wegen der überzähligen Parkplätze gegeben sei.
11.4.1.
Gestützt auf Art. 10a Abs. 3 USG bezeichnete der Bundesrat in der Ver-
ordnung über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPV) die Anlagetypen,
die der Umweltverträglichkeitsprüfung unterstehen und legte die Schwel-
lenwerte fest, ab denen die Prüfung durchzuführen ist. Der Umweltverträg-
lichkeitsprüfung unterstellt sind ausschliesslich Anlagen, die im Anhang der
Verordnung aufgeführt sind (Art. 1 UVPV). Bei Anlagen, die nicht der UVP-
Pflicht unterliegen, werden die Vorschriften über den Schutz der Umwelt
(USG und weitere umweltrechtliche die Vorschriften, vgl. Art. 3 UVPV) an-
gewendet, ohne dass ein Umweltverträglichkeitsbericht erstellt wird (Art. 4
UVPV).
11.4.2.
UVP-pflichtig sind Parkhäuser und -plätze für mehr als 500 Motorwagen
(Anhang UVPV, Ziff. 11.4). In der streitbetroffenen Tiefgarage sind aktuell
nur 203 Abstellplätze vorhanden, die um 7 Abstellplätze auf gesamthaft
196 Parkplätze reduziert werden. Sie ist somit nicht UVP-pflichtig.
R4.2017.00099 Seite 19

UVP-pflichtig sind ausserdem Einkaufszentren und Fachmärkte mit einer
Verkaufsfläche von mehr als 7'500 m2 (Anhang UVPV, Ziff. 80.5). Änderun-
gen bestehender Anlagen, die im Anhang aufgeführt sind, unterliegen der
Prüfung, wenn: a. die Änderung wesentliche Umbauten, Erweiterungen o-
der Betriebsänderungen betrifft und b. über die Änderung im Verfahren ent-
schieden wird, das bei neuen Anlagen für die Prüfung massgeblich ist
(Art. 2 Abs. 1 lit. a und b UVPV).
Mit dem vorliegend streitbetroffenen Bauvorhaben ändert sich an der Ver-
kaufsfläche des Einkaufszentrums LOKwerk, an deren Räumlichkeiten und
an dessen Betrieb, mithin an der Umweltverträglichkeit des Einkaufszent-
rums nichts. Der von den Rekurrierenden konstruierte statische Zusam-
menhang ist nicht relevant. Es liegt somit offensichtlich keine Änderung ei-
ner UVP-pflichtigen Anlage vor.
Anlagen, die den Vorschriften des Umweltschutzgesetzes (USG) oder den
Umweltvorschriften anderer Bundesgesetze nicht genügen, müssen saniert
werden (Art. 16 USG). Der Umstand, dass die geplante Parkplatzzahl von
196 über dem maximal zulässigen Pflichtbedarf von 160 Abstellplätzen
liegt, bedeutet keine Verletzung von umweltrechtlichen Vorschriften und
löst keine Sanierungspflicht im Sinne des Umweltschutzgesetzes aus.
12.1.
Die Rekurrierenden beanstanden, die Vorinstanz behalte zahlreiche Punkte
späteren Entscheiden vor und korrigiere gewichtige Projektmängel durch
Nebenbestimmungen. Die Baubewilligung hätte nicht erteilt werden dürfen,
da die Bewilligungsfähigkeit nicht festgestanden sei. Betroffen seien die
nachbarliche Zustimmung zu Abständen und Öffnungen in Grenzfassaden,
die Gestaltung (Materialien, Farben und Textur für Fassaden und Dach,
Freiraumgestaltung), die Umgebungsgestaltung und der Nachweis der er-
forderlichen Flächen für den Kinderspielplatz und für Ruheflächen. Die Vo-
rinstanz müsse ausserdem anordnen, dass der noch zu fällende Entscheid
in Form einer anfechtbaren Verfügung eröffnet werden müsse.
12.2.
Die Vorinstanz hält dem entgegen, im Umgebungsplan seien alle wichtigen
Angaben festgehalten, namentlich der Standort für den Spielplatz mit
Rutschbahn und Kletterelementen. Die genaue Typenbezeichnung der
R4.2017.00099 Seite 20

Spielgeräte werde erst vor Rohbauabnahme verlangt. Dies gelte praxisge-
mäss auch bei Arealüberbauungen ebenfalls für den detaillierten Bepflan-
zungsplan.
12.3.
Die private Rekursgegnerin führt bezüglich der ausstehenden Zustimmung
zum Näherbaurecht für den Ergänzungsbau zu Lasten des Grundstücks
Kat.-Nr. ST9858 aus, es liege ein Grenzbaurecht vor, so dass der Ergän-
zungsbau (Anmerkung: Gemeint ist der Erweiterungsbau an der Nordost-
seite) ohne wesentliche Neuplanung bis an die Grenze verlängert werden
könne, sollte die Miteigentümerin am Grundstück Kat.-Nr. ST9858 die Zu-
stimmung zum Näherbaurecht verweigern.
12.4.
In ihrer Replik führen die Rekurrierenden aus, die Rüge, die nachbarliche
Zustimmung zu den Grenzöffnungen fehle, werde fallengelassen. Darauf ist
folglich nicht mehr einzutreten.
12.5.1.
Die Einhaltung grundlegender Baurechtsnormen, deren Verletzung eine
Bauverweigerung rechtfertigt, muss nach dem Grundsatz der Einheit des
baurechtlichen Entscheides in einem einzigen Baubewilligungsverfahren
geprüft werden. Der baurechtliche Entscheid muss sich somit zu sämtlichen
Punkten aussprechen, die für die Bewilligungsfähigkeit eines Projektes von
ausschlaggebender Bedeutung sind.
Daraus folgt, dass eine Baueingabe, in der wesentliche Teile des Bauvor-
habens fehlen, sei es ungewollt, sei es, weil sie erst in einem späteren
Baubewilligungsverfahren beurteilt werden sollen, unvollständig ist. Die
Baubehörde hat solche Baueingaben zur Verbesserung an die Bauherr-
schaft zurückzuweisen (§ 313 Abs. 1 PBG). Bleibt es bei der Unvollständig-
keit der Baueingabe, ist hierin in der Regel ein wesentlicher, zur Aufhebung
der Baubewilligung führender Verfahrensmangel zu erkennen.
Kein solcher Mangel liegt vor, wenn es um Aspekte des Bauvorhabens
geht, die dem üblichen Bauverlauf entsprechend am besten einem späte-
ren Bewilligungsverfahren vorbehalten bleiben. Dies gilt namentlich für De-
tailaspekte wie etwa die Putzstruktur, die Farbgebung oder die Materialisie-
R4.2017.00099 Seite 21

rung der Fassadenverkleidung. Es wäre kaum sinnvoll, von der Bauherr-
schaft bezüglich solcher Aspekte eine Detailprojektierung, die mit erhebli-
chem Aufwand verbunden sein kann, zu verlangen, wenn die Bewilligungs-
fähigkeit des eigentlichen Vorhabens noch gar nicht feststeht. Ferner kann
auch die Prüfung der Umgebungsgestaltung einem nachgeordneten Bewil-
ligungsverfahren vorbehalten werden; nur bei Arealüberbauungen muss die
Umgebungsgestaltung - wenn auch nicht zwingend aus dem Umgebungs-
plan - bereits im Hauptbewilligungsverfahren in den wesentlichen Zügen
ersichtlich sein (§ 73 Abs. 1 PBG).
Demgegenüber dürfen grundlegende Aspekte eines Projektes nie vom bau-
rechtlichen Hauptverfahren abgespaltet werden. Die Aufteilung des Bewilli-
gungsverfahrens muss zudem stets auf nachvollziehbaren Gründen beru-
hen. Überdies muss gewährleistet sein, dass der gesetzmässige Zustand
bezüglich der in ein nachgeordnetes Verfahren verwiesenen Detailaspekte
ohne weiteres erreicht werden kann (VB.1999.00298, VB.1999.00299 und
VB.1999.00304 in RB 2000 Nr. 95).
12.5.2.
Gemäss Dispositivziffer I.E.1. ("Materialwahl und Detailgestaltung) sind die
Präzisierung der Details, Materialien, Farben und die Oberflächenbeschaf-
fenheit (Textur) für Fassaden und Dach sowie die Freiraumgestaltung noch
zu bestimmen und bewilligen zu lassen.
Gemäss Dispositivziffer I.E.2 ("Umgebungsgestaltung") ist ein detaillierter
Umgebungsplan des Dachgartens zur Bewilligung nachzureichen. Darin
seien alle technischen Details wie Vermassung der Wege, Gefällsverhält-
nisse, die Oberflächenmaterialien und der Kinderspielplatz etc. einzutragen.
Sodann sei ein Pflanzplan zur Bewilligung einzureichen, soweit er nicht in
den Umgebungsplan integriert werde.
12.5.3.
Die gemäss Dispositivziffer I.E.1 noch zu bestimmenden Punkte stellen die
Bewilligungsfähigkeit des Projektes nicht in Frage. Dies gilt auch für die
Umgebungsgestaltung. Diese ist aus den Baueingabeplänen in den we-
sentlichen Zügen ersichtlich.
Bei Mehrfamilienhäusern, die Familienwohnungen mit drei und mehr Zim-
mern aufweisen, sind Kinderspielplätze oder Ruheflächen herzurichten, de-
R4.2017.00099 Seite 22

ren Grundfläche mindestens 3 m2 je Wohnraum betragen muss (Art. 74
BZO). Projektiert sind vorliegend nebst 1- und 2-Zimmerwohnungen
20 3-Zimmer-Wohnungen und 9 4-Zimmer-Wohnungen. Das ergibt
96 Wohnräume von Familienwohnungen im Sinne von Art. 74 zu 3 m2 und
somit einen Flächenbedarf für Kinderspielplätze und Ruheflächen von
288 m2. Im Situationsplan des Dachgartens und des Erdgeschosses
(act. 18.3.9 und 18.3.10) sind ein Spielplatz und Flächen mit Aufenthalts-
möglichkeiten eingezeichnet. Entsprechende Flächenangaben fehlen. Es
ist aber offensichtlich, dass die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens
ausser Frage steht.
Die Materialwahl und Detailgestaltung ist gemäss Dispositivziffer I.E.1.
"bewilligen zu lassen". Ebenso gemäss Dispositivziffer I.E.2. der detaillierte
Umgebungsplan und allenfalls der separate Pflanzplan. Die Baubehörde
wird den Rekurrierenden diese baurechtlichen Entscheide zuzustellen ha-
ben (§ 316 Abs. 2 PBG), womit deren Rechtsschutz gewahrt ist. Die betref-
fenden Auflagen sind somit nicht zu beanstanden.
13.1.
Schliesslich monieren die Rekurrierenden, die Vorinstanz hätte Verbesse-
rungen gegenüber dem bestehenden Zustand im Sinne von § 357 Abs. 4
PBG prüfen müssen. Dies in Bezug auf die bestehende Ausfahrt in die Jä-
gerstrasse, die den Verkehrssicherheitsanforderungen nicht genüge (Mau-
ern, Zäune, Bepflanzungen).
13.2.
Die Vorinstanz entgegnet, Verbesserungen des bestehenden Zustandes
seien geprüft worden, hätten sich aber als unzumutbar erwiesen. Die be-
stehende Ausfahrt geniesse Bestandesschutz und könne insbesondere aus
denkmalpflegerischen Aspekten (Vorgärten mit Zaun der Arbeiterhäuser)
nicht verbessert werden.
13.3.
Die Sichtbereiche der Ausfahrt in die Jägerstrasse genügen nicht vollum-
fänglich den gesetzlichen Anforderungen an den Ausfahrt-Typ B gemäss
Verkehrssicherheitsverordnung (VSiV). Es ist indes nicht ersichtlich, inwie-
fern die Rekurrierenden dadurch in legitimationsbegründender Weise be-
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troffen sein sollen. Eine qualifizierte Betroffenheit wäre etwa gegeben,
wenn die Zufahrt zu den rekurrentischen Grundstücken beeinträchtigt wür-
de. Dies ist jedoch nicht der Fall. Die Rechtsmittelbefugnis ist mit Bezug auf
die Rüge der mangelnden Verkehrssicherheit einer Garagenausfahrt re-
gelmässig sehr eng zu ziehen. Weiter betrifft die geltend gemachte man-
gelhafte Verkehrssicherheit allgemein die auf der Jägerstrasse zirkulieren-
den Auto- und Velofahrer. Warum die Rekurrierenden dadurch mehr be-
rührt sein sollen als Dritte oder die Allgemeinheit, ist nicht ersichtlich. Damit
fehlt es an der nach § 338a PBG verlangten besonderen, beachtenswerten,
nahen Beziehung zum Streitgegenstand, kraft derer die Rekurrierenden
stärker als beliebige Dritte oder die Allgemeinheit vom angefochtenen Be-
schluss betroffen sind (vgl. zum Ganzen RB 1998 Nr. 17). Der geltend ge-
machte Verstoss gegen § 357 Abs. 4 PBG würde auch nicht zur Aufhebung
der angefochtenen Baubewilligung führen, sondern zu einer für die Rekur-
rierenden – wie dargelegt – bedeutungslosen Auflage. Somit ist auf diese
Rüge mangels Betroffenheit und mangels eines schützenswerten Interes-
ses nicht einzutreten.
Bemerkungsweise ist anzufügen, dass keine erhebliche Beeinträchtigung
der Verkehrssicherheit erkennbar ist, die Massnahmen nach § 357 Abs. 4
PBG gebieten würde. Es ist daher nachvollziehbar und nicht zu beanstan-
den, dass die Vorinstanz auf die Anordnung von Verbesserungen verzichte-
te.
14.
Zusammengefasst ist der Rekurs abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
[….]
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