zh_baurekursgericht · BRGE II Nr. 0084/2016 · 2016-05-03 · de
Natur- und Heimatschutz. Inventarentlassung eines Wohngebäudes.

Die Vorinstanz entliess eine Fabrikantenvilla in Wädenswil zu Recht aus dem kommunalen Inventar der schutzwürdigen Bauten. Abweisung des Rekurses des Zürcher Heimatschutzes.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung
G.-Nr. R2.2015.00130
BRGE II Nr. 0084/2016
Entscheid vom 3. Mai 2016
Mitwirkende Abteilungsvizepräsident Emil Seliner, Baurichter Adrian Bergmann, Bau-
richter Stefano Terzi, Gerichtsschreiber Gianfranco Greco
in Sachen Rekurrent
Zürcher Heimatschutz ZVH, Eichstrasse 29, 8045 Zürich
gegen Rekursgegner
1. Stadtrat Wädenswil, 8820 Wädenswil
Mitbeteiligte
2. T. E., [….]
betreffend Stadtratsbeschluss vom 22. Juni 2015; Entlassung Wohngebäude aus dem
kommunalen Inventar
_______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 22. Juni 2015 entliess der Stadtrat von Wädenswil das
Wohngebäude Assek.-Nr. 861 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 4382 an der
Fuhrstrasse 36 in Wädenswil aus dem kommunalen Inventar der schutz-
würdigen Bauten.
B.
Hiergegen wandte sich der Zürcher Heimatschutz ZVH mit Eingabe vom
3. August 2015 fristgerecht an das Baurekursgericht und stellte folgende
Anträge:
"1. Es sei der angefochtene Beschluss aufzuheben und die Stadt Wä-
denswil sei einzuladen, das Gebäude Fuhrstrasse 36 in 8820 Wä-
denswil (Gebäudeversicherungsnummer 861, Katasternummer 4382)
im kommunalen Inventar der Heimat- und Denkmalschutzobjekte (In-
ventar-Nr. 365) zu belassen und fristgerecht unter Schutz zu stellen
(§ 213 PBG).
2. Der Rekursgegner sei zu verpflichten, die vollständigen Akten des Pro-
vokationsbegehrens einzureichen und es sei der Rekurrent im Rahmen
der Replik Gelegenheit zu geben, sich dazu zu äussern.
3. Der Rekursgegner sei zu verpflichten, eine vollständige, leicht nach-
vollziehbare Liste der kommunalen schutzwürdigen Bauten des Inven-
tars einzureichen und Auskunft über allfällige durch Experten geprüfte
aber nicht aufgenommene Objekte zu geben.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Rekurs-
gegners."
C.
Mit Präsidialverfügung vom 5. August 2015 wurde vom Rekurseingang
Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
Die Vorinstanz schloss in ihrer Stellungnahme vom 5. Oktober 2015 auf
Abweisung des Rekurses. Auch die als Mitbeteiligte in das Verfahren ein-
bezogene Eigentümerin des rekursbetroffenen Grundstücks beantragte mit
Eingabe vom 5. Oktober 2015 hauptsächlich die Abweisung des Rekurses.
Beide Parteien beantragten überdies die Durchführung eines Augenscheins
sowie die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung.
R2.2015.00130 Seite 2

D.
Sowohl der Rekurrent in seiner Replik vom 28. Oktober 2015 als auch die
Vorinstanz und die Mitbeteiligte in ihren Dupliken vom 23. November 2015
hielten an ihren Hauptanträgen fest.
E.
Mit Schreiben vom 28. November 2015 stellte der Rekurrent den Antrag,
dass ein Vertreter der Kantonalen Kommission für Denkmalpflege zum Au-
genschein beizuziehen sei.
F.
Am 7. Dezember 2015 führte die 2. Abteilung des Baurekursgerichts im
Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch, anlässlich
welchem der Vizepräsident dem Rekurrenten eröffnete, dass der Antrag auf
Beizug eines Vertreters der Kantonalen Kommission für Denkmalpflege ab-
gewiesen worden sei. Die Kantonale Denkmalpflegekommission sei nicht
Partei im vorliegenden Verfahren. Eine eingehendere Begründung erfolge
mit dem Endentscheid.
G.
Auf die Vorbringen der Parteien und die Ergebnisse des Augenscheins
wird, soweit für die Entscheidfindung erforderlich, in den nachstehenden
Erwägungen Bezug genommen.
Es kommt in Betracht:
1.
Der Zürcher Heimatschutz (ZVH) ist aufgrund des Verbandsbeschwerde-
rechtes zur Rekurserhebung gegen die strittige Inventarentlassung legiti-
miert (§ 338b Abs. 1 lit. a des Planungs- und Baugesetzes [PBG]). Die In-
ventarentlassung wurde am 3. Juli 2015 im Amtsblatt des Kantons Zürich
publiziert, weswegen die Rekurseingabe vom 3. August 2015 fristgerecht
erfolgte. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf
den Rekurs einzutreten.
R2.2015.00130 Seite 3

2.1.
Mit Eingabe vom 28. November 2015 beantragte der Rekurrent, dass zum
Augenschein ein Vertreter der Kantonalen Denkmalpflegekommission
(KDK) beizuziehen sei. Als Begründung führte er hauptsächlich aus, in den
Rekursantworten würde die Rekursgegnerschaft die Qualität des Gutach-
tens der Kantonalen Denkmalpflegekommission (KDK) in einem ungünsti-
gen Licht darzustellen versuchen. Es bestehe die Gefahr, dass anlässlich
des Augenscheins "ein Prozess gegen eine Abwesende, welche sich nicht
zu verteidigen vermöge", stattfände. Im Sinne der Waffengleichheit und der
Fairness des Verfahrens sei daher die Anwesenheit eines Vertreters der
KDK unerlässlich, damit das Gericht zumindest die Sichtweise der angegrif-
fenen Amtsstelle erfahre. Es sei dem Rekurrenten nicht möglich, gewis-
sermassen an Stelle der Denkmalpflegekommission und ohne deren ver-
tieftes Fachwissen die zu einer objektiven Ermittlung des Sachverhaltes
notwendigen Argumente am Augenschein vorzutragen.
2.2.
Für den Beizug der KDK zum Augenschein bestand keine Veranlassung.
Einerseits sind die bei den Akten liegenden Gutachten – sowohl dasjenige
der KDK als auch das der Privatgutachterin – selbsterklärend und anderer-
seits ist das Baurekursgericht ein regelmässig mit heimatschutzrechtlichen
Belangen befasstes Fachgericht. Weiter hat sich anlässlich des Lokalter-
mins die Mitbeteiligte von zwei Gutachtern der IBID Altbau AG begleiten
lassen. Dies ist nicht zu beanstanden. Es ist seit jeher Sache einer Partei,
ob sie sich (auch) anlässlich eines Augenscheins fachlich beraten oder ver-
treten lassen möchte. Entgegen den Befürchtungen des Rekurrenten ha-
ben sich die privaten Gutachter anlässlich des Augenscheins weder über
die Ausführungen in ihren Gutachten hinausgehend noch zum Gutachten
der KDK geäussert (vgl. Augenscheinprotokoll, act. 1, S. 5).
3.
In seiner Replik teilt der Rekurrent mit, dass die Anträge betreffend Auffor-
derung zur Einreichung des Provokationsbegehrens sowie Einreichung ei-
ner Liste der inventarisierten, kommunal schutzwürdigen Bauten durch das
Entgegenkommen der Vorinstanz gegenstandslos geworden seien. Auf
diese Anträge ist daher nicht weiter einzugehen.
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4.
Das Gebäude Assek.-Nr. 861 an der Fuhrstrasse 36 in Wädenswil ist im
kommunalen Inventar der schutzwürdigen Bauten der Stadt Wädenswil
verzeichnet. Das Wohnhaus befindet sich westlich des Ortskerns von Wä-
denswil, auf einer Hangkante, nordöstlich der Fuhrstrasse. Das zurückver-
setzt von der Strasse situierte Einfamilienhaus ist von einem Garten mit
Baumbestand umgeben. Eine an das Inventarobjekt angebaute Garage
und der Hauseingang werden durch eine Zufahrt im Nordwesten des
Grundstückes erschlossen. Die nordöstliche Parzellenhälfte fällt steil Rich-
tung See bzw. Nordosten ab.
5.
Am 11. April 2014 wurde die IBID Altbau AG von der Mitbeteiligten beauf-
tragt, die Schutzwürdigkeit des Gebäudes abzuklären. Das von dieser mit
Datum vom 23. Juni 2014 erstattete Gutachten (Gutachten IBID) kommt
zum Schluss, dass das Wohngebäude und der Garten keine Schutzobjekte
seien. Aufgrund des durch die Mitbeteiligte mit Schreiben vom 20. August
2014 gestellten Provokationsbegehrens beauftragte die Vorinstanz ihrer-
seits die KDK mit der Begutachtung der Liegenschaft. Diese hält in ihrem
Gutachten vom 6. Januar 2015 die Anforderungen für eine Unterschutzstel-
lung des Gebäudes für erfüllt (Gutachten KDK). Im angefochtenen Be-
schluss setzte sich die Vorinstanz mit beiden Gutachten auseinander und
hielt abschliessend fest, dass sich eine Unterschutzstellung mit dem öffent-
lichen Interesse nicht rechtfertigen lasse.
6.
Der Rekurrent bringt im Wesentlichen vor, die von den Architekten Mül-
ler & Freytag erbaute Villa sei eine der wenigen noch erhaltenen und inven-
tarisierten Bauten dieser Architekten. In der Gemeinde Wädenswil sei kein
erhaltenes und inventarisiertes Beispiel dieses Bautypus aus den
1920er-Jahren vorhanden. Das Wohnhaus diene auch als Beispiel für eine
zeittypische Wahrnehmung von verschiedenen Bauaufgaben. Die Fragen,
die sich den allermeisten Leuten bei einem Augenschein an der Fuhrstras-
se 36 aufdrängen würden, drehten sich nicht um das Architektonische,
sondern um den Erbauer des repräsentativen Anwesens an Aussichtlage
über dem Zürichsee. Wer sei es gewesen, der nicht lange nach dem Ersten
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Weltkrieg eine solches Wohnhaus habe bauen können und welche Stellung
hätten er und seine Familie in Wädenswil gehabt? Diesen Fragen sei die
Vorinstanz nicht nachgegangen, obschon die Firmengeschichte der
Strumpfwarenfabrik hierzu Auskunft gebe. Baudenkmäler aus der Zeit nach
dem Ersten Weltkrieg fänden bei den meisten Inventaraufnahmen in den
Gemeinden des Kantons Zürich – so auch in Wädenswil – bestenfalls eine
geringe Beachtung. Die Vorinstanz kritisiere die im Gutachten der KDK
vorgenommene Charakterisierung des Hauses mit Umschwung als "Fabri-
kantenvilla" mit dem Hinweis auf soziale und bauliche Verhältnisse, welche
um 1920 schon längst der Vergangenheit angehört hätten. Die Beispiele
aus Wädenswil, welche die Vorinstanz für ihre Definition des Begriffs "Fab-
rikantenvilla" anführe, seien aber wenig einschlägig. Aus dem Hinweis im
Gutachten der IBID auf angeblich viele, aber nicht inventarisierte ähnliche
Objekte in Wädenswil ziehe die Vorinstanz zudem nicht die erforderlichen
Schlüsse. Für nicht inventarisierte Objekte seien die Aussichten, eine Un-
terschutzstellung durchzusetzen und damit eine drohende Zerstörung ab-
zuwenden, sehr ungünstig. Es gelte den inventarisierten Objekten Sorge zu
tragen. Zusammenfassend hält der Rekurrent dafür, die Villa verfüge so-
wohl über einen hohen Situationswert wie auch einen hohen Eigenwert.
7.1.
Schutzobjekte sind unter anderem Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plät-
ze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die
als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder bau-
künstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaft oder Sied-
lungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Um-
gebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG).
Aus der vom Gesetz alternativ zur landschafts- oder siedlungsprägenden
Wirkung vorausgesetzten Zeugeneigenschaft ergibt sich das Erfordernis,
dass ein Objekt, über welches Schutzmassnahmen verhängt werden sol-
len, namentlich auf Grund seiner ortsbaulichen, baulichen oder ausstat-
tungsmässigen Eigenschaften von einer Epoche Zeugnis abzulegen, d.h.
die betreffende Epoche zu veranschaulichen und im eigentlichen Wortsinne
zu dokumentieren vermag. Allein der Umstand, dass ein Objekt einer Epo-
che zugeordnet werden kann, ist somit für die Bejahung der Zeugeneigen-
schaft noch nicht ausreichend. Zudem lässt das Gesetz auch die blosse
Zeugeneigenschaft noch nicht genügen; das betreffende Objekt muss viel-
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mehr ein wichtiger Zeuge sein. Diese Qualifikation kann sich aus verschie-
denen, hier nicht abschliessend aufzuzählenden Gründen ergeben. Ein
wichtiger Zeuge liegt namentlich dann vor, wenn die betreffende Baute auf
Grund ihrer gesamten Beschaffenheit eine Epoche besonders aussagekräf-
tig und qualitätsvoll zu dokumentieren vermag.
Mit dem Begriff der Epoche werden vom Gesetz auch Ereignisräume anvi-
siert, die zeitlich oder lokal vergleichsweise eng begrenzt sind und daher im
Allgemeinen kaum als "Epochen" zu bezeichnen wären. Namentlich mit
Blick auf die baukünstlerischen Epochen gilt sodann, dass auch Bauten, die
Übergänge zwischen solchen bezeugen, Schutzobjekte sein können. Zu
verlangen ist allerdings stets, dass die betreffende politische, wirtschaftli-
che, soziale oder baukünstlerische Epoche klar definiert werden kann.
7.2.
Mit der Erfassung von Gebäuden und Gebäudegruppen, die Landschaften
oder Siedlungen wesentlich mitprägen, bezweckt § 203 Abs. 1 lit. c PBG
anders als mit dem Schutz wichtiger Zeugen nicht die Dokumentation ge-
schichtlicher Epochen, sondern die Erhaltung qualifizierter Landschafts-
und Siedlungsbilder. In der Praxis wird hierbei oftmals auch vom Situati-
onswert eines Objektes gesprochen. Da das Gesetz die beiden Vorausset-
zungen für eine Unterschutzstellung - Zeugeneigenschaft oder prägende
Wirkung - alternativ aufzählt, lässt sich auch allein schon mit letzterer die
Anordnung von Schutzmassnahmen an Gebäuden oder Gebäudegruppen
begründen. Allerdings rechtfertigt nicht jede Optimierung von Siedlungs-
oder Landschaftsbildern die Anordnung von Schutzmassnahmen; die posi-
tiv prägende Wirkung muss vielmehr objektiv ausgewiesen und begründet
sein, was etwa bei für das geschützte Ortsbild wichtigen Kernzonenbauten
der Fall sein kann (VB 2009.00608 vom 4. Mai 2011).
8.1.
Im kommunalen Inventar wird das Gebäude wie folgt beschrieben: Drei-
achsige Südostfassade mit zentralem Quergiebel (in Anlehnung an das Zü-
richseehaus). Vor der seeseitigen Fensterachse ist im Erdgeschoss eine
verglaste Veranda vorgebaut mit einer Terrasse darüber (Ziergeländer). Die
klassizistischen Elemente kommen vor allem beim Treppenhausvorbau auf
der Nordwestseite zum Ausdruck: Treppenhausvorbau mit geschlossenem
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Giebeldreieck, das durch die Pilaster mit Kapitellen ausgebildeten Haus-
ecken getragen wird. Vorstehendes Türgericht aus Kunststein, darüber
Balkon mit Ziergeländer, Füllungstüre aus Hartholz. Mit Kunststein einge-
fasste Fenster, Kreuzstockgliederung mit Sprossenflügeln, Jalousie-
Klappläden. Seeseitiger Garagenanbau mit Flachdach, welcher vom Dorf
her störend in Erscheinung tritt. Eigen- und Situationswert werden als "er-
haltenswert" eingestuft. Dies bei einer Unterteilung in hervorragend, bedeu-
tend und erhaltenswert (act. 15.6).
8.2.
Im Gutachten der IBID wird das Ergebnis der Schutzabklärungen wie folgt
zusammengefasst: Architektonisch erhebe das Wohnhaus mit Dreiecksgie-
bel über dem Mittelrisalit repräsentativen Anspruch. Die klassizistische
Formensprache sei mit einer Heimatstil-Attitüde kombiniert, die an lokale
Vorbilder aus der Zeit um 1800 anknüpfe. Das Oeuvre von Müller & Freytag
umfasse im Raum Zürichsee zahlreiche ähnliche Wohnhäuser, die sich vor
allem auch durch ihre sorgfältig ausgeführte Ausstattung auszeichnen wür-
den. An der Fuhrstrasse 36 sei das bauzeitliche Interieur der Haupträume
weitgehend verloren und durch die Neuausstattung von 1948 ersetzt wor-
den, welcher kein besonderer Eigenwert zuzusprechen sei. Weiter gehöre
zum Wohnhaus eine Gartenanlage, welche ursprünglich durch Hecken,
Wege und Mauern streng geometrisch gegliedert gewesen sein und so den
repräsentativen Anspruch des Wohnhauses untermalt habe. Diese Garten-
gestaltung sei im heutigen Bestand nicht mehr nachzuvollziehen und sub-
stanziell weitestgehend verloren. Eine mutmasslich erste wesentliche Um-
gestaltung der Gartenanlage sei bereits 1948 mit dem Bau einer Zufahrt zu
der neu erstellten Garage an der Ostfassade erfolgt. Im Zuge dieser
Baumassnahme seien die heutige Toreinfahrt an der Fuhrstrasse sowie die
Gartenterrasse über der Garage vor der neu gestalteten Veranda entstan-
den. Das heutige Aussehen habe der Garten mit den Umgestaltungen von
1988 und 1990-1992 erhalten. Dabei sei 1988 die Zufahrt gepflästert wor-
den und 1990 habe die Terrasse die heutige Natursteinoberfläche erhalten.
Gleichzeitig sei der Brunnen mit Natursteintrog an der Südseite sowie das
Gartenhaus in Holzbauweise erstellt worden. Der Baumbestand sei mar-
kant ausgedünnt worden. Die Stadt Wädenswil weise mit der von E.
Faesch erstellten Villa "Vordere Au" (Baujahr 1914/15) und der durch Bi-
schoff Weidli erstellten Villa Grünberg (Baujahr 1911) eine aussergewöhnli-
che Dichte an qualitätsvollen Reformstil-Villen mit bedeutenden Gartenan-
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lagen auf. Die Villa Grünberg sei unter Mitarbeit von J.A. Freytag erstellt
worden. Ebenfalls durch Müller & Freytag sei in Wädenswil das Bürgerheim
(Baujahr 1912) erstellt worden.
Die Denkmalpflege-Kommission begründet in ihrem Gutachten den Antrag
auf Unterschutzstellung wie folgt: Das Wohnhaus Fuhrstrasse 36 in Wä-
denswil, welches das renommierte Architekturbüro Müller & Freytag
1920/21 für den Fabrikanten Karl Wellinger erbaut habe, gehöre zur frühen
Bebauung der Fuhrstrasse. Die Fuhrstrasse sei um 1910 mit dem in Wä-
denswil einsetzenden Bauboom "für den Wohnungsbau entdeckt" worden.
Im Bezug zur ursprünglichen Bebauung der Fuhrstrasse und zur Hangkan-
te nehme das Haus zusammen mit seinem zugehörigen Gartenbereich eine
ortsbaulich sensible und – trotz der in jüngster Zeit verwirklichten Grossvo-
lumen an der Fuhrstrasse 32 und 40 – prägende Lage ein. Das
Fabrikantenwohnhaus sei der erste repräsentative Wohnbau den Mül-
ler & Freytag nach dem Ersten Weltkrieg in Wädenswil realisiert hätten und
es sei auch Ausdruck einer wieder erstarkenden Wirtschaft und Investiti-
onsbereitschaft. Das Haus sei baukünstlerisch ein wichtiger Zeuge für den
Bautypus der Fabrikantenvilla in den 1920er Jahren. Die Grundform des
traditionellen Zürichseehauses erfahre im Mittelrisalit eine repräsentative
Überhöhung mit der ungewöhnlichen Kombination von klassizistischen und
neubarocken Elementen. Das Äussere sei sehr gut erhalten, bis hin zu den
bauzeitlichen Fenstern. Im Innern habe sich die hochwertige bauzeitliche
Ausstattung zum Teil erhalten. Die Räume im Erdgeschoss seien zudem
massgeblich vom 1949 erfolgten Umbau durch Jacques Ringger geprägt,
welcher mit seiner konservativen Grundhaltung und der hochwertigen
Materialisierung dem Geist des Hauses Rechnung getragen haben. Der
Garten in seiner Gestaltung von 1949 sei ein zeugnishafter Vertreter des
Wohngartens der Moderne und bilde bis heute das stimmige Gegenüber
zum Erdgeschossumbau von Jacques Ringger.
8.3.
Bei der Natur- und Heimatschutzkommission, der Denkmalpflegekommissi-
on und der Archäologiekommission handelt es sich um vom Regierungsrat
gestützt auf § 216 PBG eingesetzte Sachverständigenkommissionen, deren
Zusammensetzung, Aufgaben etc. in der Verordnung über die Sachver-
ständigenkommissionen gemäss § 216 PBG festgelegt sind. Die Sachver-
ständigenkommissionen nehmen Stellung zu wichtigen Fragen des Natur-
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und Heimatschutzes; dies auf Grund von Gesuchen der Direktionen, der
Gemeinden oder Dritter (§§ 3 ff. der Verordnung über die Sachverständi-
genkommissionen gemäss § 216 PBG).
Die Berichte der Sachverständigenkommissionen kommen, da auf beson-
derer Sachkunde beruhend, einem Gutachten gleich. Dieses darf einzig zu
Sachverhaltsfragen, nicht aber auch zu Rechtsfragen wie etwa die Verhält-
nismässigkeit einer Massnahme eingeholt werden; die Beantwortung von
Rechtsfragen obliegt der Rekursinstanz. Diese hat das Gutachten einer
Würdigung zu unterziehen. Es gilt der Grundsatz der freien Beweiswürdi-
gung, so dass allein die - in nachvollziehbarer Weise zu begründende -
Überzeugung der Rekursinstanz massgeblich ist.
Wie der Rekurrent zutreffend ausführt, kommt den Berichten der Sachver-
ständigenkommissionen in der Regel ein erhöhter Beweiswert zu, was dem
Umstand geschuldet ist, dass die Sachverständigenkommissionen von Ge-
setzes wegen die kantonalen Experten in Fragen des Natur- und Heimat-
schutzes sind. Weicht die Rekursinstanz in Fachfragen von der Auffassung
des Gutachtens ab, so hat sie hierfür triftige Gründe anzuführen. Als solche
gelten namentlich Irrtümer, Lücken oder Widersprüche im Gutachten. Ab-
weichungen sind aber auch etwa dann gerechtfertigt, wenn die Schlüssig-
keit des Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint, wenn
die Erkenntnisse des Gutachtens nicht oder nur unzureichend begründet
oder wenn gestellte Fragen ungenügend oder überhaupt nicht beantwortet
wurden (vgl. Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf
2014, § 7 Rz. 66 ff. und 136 ff.). Die Berichte der Sachverständigenkom-
missionen sind demnach nur, aber immerhin insoweit bindend, als sich die
darin getroffenen Feststellungen und Schlüsse nicht als mangelhaft erwei-
sen und ihnen nicht eine zutreffendere Auffassung des Gerichtes entge-
gensteht.
9.
Wie die Zusammenfassungen der beiden Gutachten darlegen und insbe-
sondere auch die Vorinstanz in ihrer Vernehmlassung vom 5. Oktober 2015
anerkennt, weist das Gebäude zweifellos architektonische Qualitäten auf
und wurde von einer renommierten Architektengemeinschaft erbaut. Der
Unterschied in den Gutachten besteht hauptsächlich in der Würdigung der
im Laufe der Jahre erfolgten Umbauten.
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Nicht ohne Weiteres nachvollziehbar ist, weswegen im Gutachten der KDK
dem Garten eine Zeugeneigenschaft attestiert wurde, obschon dieser
mehrfach umgebaut wurde. Wie beide Gutachten festhalten, stammt der
Entwurf des ursprünglich erstellten Gartens von Ernst Klingelfuss, einem
Vertreter der Formbewegung im Garten. Dieser habe einen kleinen Archi-
tekturgarten entworfen, welcher Elemente barocker Gartenkunst aufgegrif-
fen habe. Anlässlich des Augenscheins konnte die 2. Abteilung des Baure-
kursgerichts aber feststellen, dass der Garten durch die in den Jahren 1949
und 1990 erfolgten Umgestaltungen substantiell an Aussagekraft einge-
büsst hat. Aufs Wesentlichste beschränkt können die Veränderungen wie
folgt zusammengefasst werden: um einen direkten Zugang vom Wohnzim-
mer zum Garten zu ermöglichen, wurde ein an der östlichen Gebäudeecke
vorhandener erkerähnlicher Anbau – welcher an der Fassade einen beach-
tenswerten architektonischen Akzent setzte – faktisch abgebrochen und an
dessen Stelle ein wintergartenähnlicher Anbau realisiert (vgl. act. 15.7, S.
14 Abb. 6 und S. 41, Abb. 42). Das Terrain des Gartens wurde bis zur Hö-
he des Erdgeschosses aufgeschüttet und auf der so entstandenen Fläche
ein Steintisch aufgebaut sowie an der Böschung Steinstufen erstellt. Zudem
wurden Steinplatten in der Rasenfläche verlegt. Entlang der Strasse ist eine
teilweise verwilderte, blickdichte Bepflanzung mit Sträuchern und Bäumen
vorhanden. Wie am Augenschein ersichtlich war, ist eine heute übliche
Gartengestaltung entstanden, welche kein wichtiges Zeugnis abzulegen
vermag (vgl. act. 15.7, S. 16, Abb. 11 und 12).
Weiter wird im Gutachten KDK ausgeführt, dass die südwestlich der Hang-
kante situierte Fabrikantenvilla eine ortsbaulich sensible Lage einnimmt.
Was dabei ausgeklammert wird ist die Tatsache, dass die repräsentative
Fassade nicht die Nordostfassade – welche von Nordosten bzw. vom See
her sichtbar ist, sondern unstrittig die Nordwestfassade. Die seeseitige
Nordostfassade weist eine wesentlich schlichtere Gestaltung auf. Sie ist
wie folgt gegliedert: Drei mit einfachen "Verdachungen" ausgeführte Fens-
ter im Erdgeschoss und eines in der Gebäudeachse im Obergeschoss. In
der Mitte des Walmdaches wurde eine Dachgaube positioniert (vgl. act. 1,
Foto 5). Im Vergleich zur Nordwestfassade – welche beachtenswerte klas-
sizistische und neubarocke Elemente aufweist – sind keine zu berücksichti-
genden, eine Fernwirkung entfaltende Gestaltungselemente vorhanden.
Hinzu kommt, dass an dieser Hausseite im Jahre 1949 eine Garage ange-
baut wurde (vgl. act. 15.7, S. 16, Abb.9). Dieser rein funktionale Anbau
wirkt fremd und ist für die Zeugeneigenschaft abträglich. Zwar ist das
R2.2015.00130 Seite 11

Wohnhaus aufgrund der Lage an einer Hangkante von weitem sichtbar. Bei
dieser schlichten und überdies verfremdeten Fassadengestaltung kann das
Gebäude aber nicht ohne Weiteres als "Fabrikantenvilla" erkannt werden.
Daran ändert die nicht überbaute nordöstliche Parzellenhälfte nichts
(vgl. Fotografien von Nordosten: act. 13.2, S. 15, Foto Nr. 17 und 18). Da
der Villa auch der optische Bezug zur ehemaligen Produktionsstätte des
Strumpfwarenherstellers fehlt, kommt ihr von vornherein keine Ensemble-
wirkung zu. Aufgrund der heterogenen Umgebung, insbesondere das vo-
luminösere Nachbargebäude an der Fuhrstrasse 40, konnte auch keine
"ortsbaulich intakte Situation" festgestellt werden.
10.
Ansonsten sind die weiteren Ausführungen im Gutachten der KDK, etwa
über den Architekten, zur Baugeschichte, zur (nur teilweise) originalen
Ausstattung im Innern sowie zum Aussenbau in weiten Teilen schlüssig
und nicht weiter zu beanstanden. Die Villa weist, wie die Vorinstanz in ihrer
Vernehmlassung zu Recht ausgeführt hat, zwar Qualitäten eines Schutzob-
jektes auf, die Schutzwürdigkeit ist aber aufgrund der Um- und Anbauten
und der in Erwägung 9 dargelegten Gründe vermindert. Es ist von einem
Objekt mit mittlerer Schutzwürdigkeit auszugehen.
11.1.
Massnahmen des Natur- und Heimatschutzes müssen im öffentlichen Inte-
resse liegen und verhältnismässig sein (Art. 36 Abs. 2 und 3 der Bundes-
verfassung [BV]). Das Verhältnismässigkeitsprinzip im engeren Sinne ver-
langt, dass eine Schutzmassnahme durch ein das private Interesse über-
wiegendes öffentliches Interesse gerechtfertigt ist. Nur so ist die Massnah-
me für den Rechtsunterworfenen zumutbar (Ulrich Häfelin/Georg Mül-
ler/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich/St. Gallen
2010, Rz. 613 ff.).
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Verhältnismässigkeit
von Schutzmassnahmen im engeren Sinne vermag das finanzielle Interes-
se an einer gewinnbringenden oder gar höchstmöglichen Ausnützung einer
Liegenschaft für sich allein das öffentliche Interesse an Denkmalschutz-
massnahmen grundsätzlich nicht zu überwiegen (BGE 120 Ia 270 ff.,
E. 6c). Dies ist allerdings nicht so zu verstehen, dass den wirtschaftlichen
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Interessen privater Eigentümer bei der Interessenabwägung überhaupt kei-
ne Bedeutung zukommt. Sehr erhebliche finanzielle Interessen können der
Verfolgung eines weniger gewichtigen öffentlichen Interesses durchaus im
Wege stehen. Hingegen müssen unter Umständen auch sehr grosse finan-
zielle Interessen der Grundeigentümer öffentlichen Interessen weichen,
weil das Gemeinwesen sonst kaum noch Bauten unter Schutz stellen könn-
te. Die Frage der Verhältnismässigkeit im engeren Sinne darf nicht isoliert
nur anhand der zu erwartenden finanziellen Aufwendungen beurteilt wer-
den. Vielmehr ist im Rahmen der Interessenabwägung auch das Mass des
öffentlichen Interesses an der Unterschutzstellung und damit der Grad der
Schutzwürdigkeit zu berücksichtigen. Dabei gilt der Grundsatz, dass, je
schutzwürdiger eine Baute ist, desto geringer die Rentabilitätsüberlegungen
zu gewichten sind (BGr 1P.584/1995, E. 6b, in ZBl 1996 366 ff.).
11.2.
In ihrer Rekursvernehmlassung nennt die Vorinstanz sieben sogenannte
Fabrikantenvillen, welche kommunal oder kantonal geschützt oder inventa-
risiert seien:
"- Es handelt sich zunächst um die Villa Pfenninger im Giessen aus dem
Jahr 1826. Diese ist ein besonders schönes Beispiel, welche zusam-
men mit den Kosthäusern und den umliegenden Fabrikarealen ein En-
semble bildet.
- Sodann ist die Villa Blattmann an der Seestrasse 203 aus dem Jahre
1828 zu erwähnen.
- Die Dritte ist die Villa Treichler auf dem TUWAG Areal an der Einsied-
lerstrasse, welche kantonal geschützt ist und im Jahre 1883 erstellt
wurde.
- Dann ist aus dem Jahre 1899 die Brauereivilla der Familie Weber, na-
he der ehemaligen Brauerei Wädenswil, in der Liste enthalten.
- 1889 wurde die Villa Rosenmatt der Industriellen Gessner erstellt, wel-
che im kantonalen Inventar aufgeführt ist.
- 1899 wurde die Villa Abendstern der Familie Hürlimann (Fette und Öle)
erstellt.
- Die letzte geschützte Villa ist diejenige der Familie Blattmann, die Villa
Grünberg aus dem Jahre 2011 (recte 1911), welche regional geschützt
ist."
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11.3.
Der Rekurrent erachtet in seiner Rekurseingabe diese Villen allesamt pau-
schal als nicht einschlägig. Auch in seiner Replik lässt er sich nicht hinrei-
chend zu dieser Auflistung der geschützten Fabrikantenvillen vernehmen.
Stattdessen nimmt er in der Replik hauptsächlich Stellung zu der von der
Vorinstanz eingereichten Liste mit den Gebäuden aus dem 20. Jahrhun-
dert, mit welchen das Inventar erweitert wurde. Er erachtet diese wiederum
allesamt als nicht vergleichbar mit der vorliegend streitbetroffenen
Fabrikantenvilla: Zwar seien die aus dem 20. Jahrhundert stammenden Vil-
len, die Villa Nagelfluh und die Villa "Am grünen Hang" zweifellos wertvolle
Zeugen des Heimatstils, doch würden diese eine andere Architekturspra-
che aufweisen. Beide seien asymmetrisch und würden mit den Erkern und
den "regionalistischen" Einflüssen verspielt wirken. Es seien nicht die glei-
chen klassizistischen und neubarocken Elemente welche ihre Schutzwür-
digkeit begründen würden.
11.4.
Soweit der Rekurrent beanstandet, dass "lediglich zwei" Villen im kommu-
nalen Inventar aufgeführt sind, ist festzustellen, dass die Anzahl von Objek-
ten einer Zeitepoche, welche Eingang in das Inventar gefunden haben,
nicht ausschlaggebend sein kann, da eine Schutzwürdigkeit von vornherein
nur bei wichtigen Zeugen in Frage kommen kann (vgl. auch Erwä-
gung 7.2.). Das Vorhandensein von Zeugen aus einer Periode kann daher
ohne weiteres variieren. Der Zahl der inventarisierten oder geschützten Ob-
jekte haftet daher generell etwas Zufälliges an. Es liegt auch in der Natur
der Sache, dass Objekte nur bedingt miteinander vergleichbar sind und je-
de Baute – soweit ist dem Rekurrenten beizupflichten – auf ihre Art einzig-
artig ist und nur ein gewisses Mass an Gemeinsamkeiten aufweisen kann
und muss.
Der Rekurrent hebt die Erker der Villa Nagelfluh und der Villa Am grünen
Hang als Beispiel für eine abweichende Architektursprache hervor. Was er
dabei ausklammert ist die Tatsache, dass an der Südostfassade des Ge-
bäudes an der Fuhrstrasse 36 ursprünglich ebenfalls ein Erker vorhanden
war, welcher aber – wie bereits ausgeführt – wintergartenähnlich umgebaut
worden ist (vgl. act. 15.7, S. 14 Abb. 6 und S. 41, Abb. 42). Insofern kann
nicht mit einer "abweichenden Architektur" argumentiert werden, sondern
ist konsequenterweise von einer architektonisch abträglichen baulichen
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Veränderung am Gebäude Fuhrstrasse 36 auszugehen. Weiter weisen die
Fassaden der beiden Vergleichsvillen ebenfalls symmetrische Fassaden-
gliederungen auf (vgl. Abbildungen und Fassadenplänen der Villen,
act. 15.11). Es trifft zwar zu, dass alle vier Gebäudefassaden verspielter
bzw. repräsentativer wirken als diejenigen des Gebäudes Fuhrstrasse 36,
welche mit lediglich einer Fassade einen zu berücksichtigenden repräsen-
tativen Anspruch erhebt. Die Vergleichsvillen wurden – soweit auf den Fo-
tografien ersichtlich – auch nicht durch Um- oder Anbauten verfremdet und
haben daher ihre Zeugeneigenschaft wohl uneingeschränkt behalten.
Als weitere Beispiele für Werke der gleichen Architekten werden im Gut-
achten IBID die Villa Geistlich in Schlieren sowie der Gehrenhof in Erlen-
bach genannt (vgl. act. 15.7, S. 38). Selbst der Rekurrent bezeichnet die
Villa Fuhrstrasse als "kleinere Schwester" des Gehrenhofes und führt zahl-
reiche Gemeinsamkeiten auf (vgl. act. 17, Rz. 17). Beim letztgenannten
Schutzobjekt handelt es sich offenbar um ein wesentlich grösseres, am See
situiertes und repräsentativeres Gebäude, welches im Laufe der Jahre
mutmasslich keine negativen äusserlichen Veränderungen erfahren hat.
Zumindest nennt der Rekurrent keine solche und es sind keine solche er-
sichtlich (act. 15.7, S. 38).
Insgesamt ist daher der von der Vorinstanz angestellte Vergleich mit
Fabrikantenvillen bzw. anderen Villen aus dem 20. Jahrhundert statthaft.
11.5.
Vorliegend kommt hinzu, dass eine vollumfängliche Unterschutzstellung im
Sinne des Gutachtens KDK bzw. eine teilweise Unterschutzstellung erheb-
liche finanzielle Konsequenzen für das Gemeinwesen haben könnte. Sol-
che Entschädigungsansprüche bestehen zwar nur beim Vorliegen einer
materiellen Enteignung, diesfalls aber in voller Höhe der entsprechenden
Verkehrswerteinbusse. Zu entschädigen wäre die finanzielle Einbusse aus
dem Verlust baulicher Möglichkeiten, die sich aus der Differenz zwischen
dem Verkehrswert des 2'805 m2 messenden Grundstücks vor der Unter-
schutzstellung und dessen nach diesem Eingriff verbleibenden Wert ergibt.
Wie die Vorinstanz nachvollziehbar und zutreffend ausführt, könnte auf
dem in der Zone W2/40 situierten Grundstück insgesamt 1'700 m2 Wohn-
fläche erstellt werden (ohne Berücksichtigung der Möglichkeit zur Erhöhung
der Ausnützungsziffer gemäss Art. 3 BZO). Das bestehende Gebäude hat
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gemäss der Vorinstanz eine Grundfläche von 90 m2, wodurch das zweige-
schossige Gebäude eine Wohnfläche 180 m2 aufweist (zzgl. der Fläche im
Dachgeschoss). Der Rekurrent ist hingegen der Ansicht, dass das Gebäu-
de Fuhrstrasse 36 eine Grundfläche von 145 m2 (recte 125 m2) hat und
somit eine Gesamtwohnfläche von 250 m2 aufweist (zzgl. 60 m2 im Dach-
geschoss). Da der Unterschied zwischen den Angaben beider Parteien
70 m2 beträgt, was lediglich 4% der maximal möglichen 1'700 m2 ent-
spricht, ist auf diese vernachlässigbare Diskrepanz nicht weiter einzuge-
hen. Das Grundstück ist demnach um rund 80% nicht ausgenutzt. Wie die
von der Mitbeteiligten ins Recht gelegten Machbarkeitsstudien detailliert
und nachvollziehbar darlegen, beträgt der Gesamtwert des Grundstückes
ohne Unterschutzstellung 6,5 Mio. Franken. Bei einer Unterschutzstellung
seien es noch 2,1 Mio. Franken (act. 13.1, act. 13.2 und act. 21.4). Auf-
grund der Praxis zum Begriff der materiellen Enteignung spricht im vorlie-
genden Fall einiges dafür, dass dieser die Entschädigungsfolgen auslösen-
de Tatbestand bei einer integralen bzw. vom Gutachten KDK vorgeschla-
genen Unterschutzstellung erfüllt wäre. Daran ändert auch nichts, dass der
für die Liegenschaft Fuhrstrasse angenommene Wert von 2,1 Mio. wohl
eher konservativ sein dürfte nichts. Der Wertverlust wäre auch bei einem
allenfalls etwas höheren Verkaufspreis nach wie vor sehr erheblich.
11.6.
Eine "teilweise" Unterschutzstellung, wie sie der Rekurrent in seiner Replik
als etwaigen Kompromissvorschlag angedeutet hat, welche eine Überbau-
ung auf der nordöstlichen, steil abfallenden Grundstückshälfte zulassen
würde, ist nicht zielführend. Dies weil die Erschliessung eines etwaigen
Neubauvorhabens durch eine Strasse im Nordwesten des Grundstückes
erfolgen müsste. Der bisherige Erschliessungsweg zur angebauten Garage
müsste erheblich ausgebaut werden, wodurch die einzige repräsentative
Fassade der Villa Fuhrstrasse optisch erheblich bedrängt und durch die zu
Nahe Platzierung eines Neubaus das Gebäude als Ganzes jegliche opti-
sche Wirkung verlieren würde. Die zweifellos verbleibende Unternutzung
des Grundstückes wäre – gemäss der Mitbeteiligten könnte das Grund-
stück zu weniger als 50 % ausgenutzt werden – erheblich und der Eingriff
in das Privateigentum weiterhin unverhältnismässig.
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12.
Nach Würdigung sämtlicher Umstände und Interessen, insbesondere auch
der durch die Vorinstanz genannten Vergleichsvillen, ist es daher nicht
rechtsverletzend, wenn die Vorinstanz das Gebäude aus dem Inventar ent-
lassen hat. Damit folgt sie zwar aus Verhältnismässigkeitsgründen zu
Recht nicht dem Antrag im Gutachten der KDK, weicht aber in Fachfragen
nicht davon ab. Die Frage der Wichtigkeit eines Zeugen, dessen Bedeutung
für das Ortsbild wie auch die Frage der Verhältnismässigkeit einer Schutz-
massnahme sind wie bereits erwähnt Rechtsfragen, über die die rechtsan-
wendende Behörde frei entscheiden kann.
13.1.
Nach dem Ausgeführten ist der Rekurs abzuweisen. Ausgangsgemäss sind
die Verfahrenskosten dem Rekurrenten aufzuerlegen (§ 13 des Verwal-
tungsrechtspflegegesetzes [VRG]).
[….]
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