zh_baurekursgericht · BRGE I Nrn. 0100-0101/2025 · 2025-06-06 · de
Baubewilligung für Arealüberbauung, Schutzabklärung von Bäumen

Die Baubewilligung für eine Arealüberbauung mit 149 Wohnungen wurde von einem Verband und von Personen aus der Nachbarschaft angefochten. Es wurde geltend gemacht, zahlreiche der zur Fällung vorgesehenen Bäume auf dem Bauareal seien schützenswert. Die Bäume waren nicht inventarisiert. Zudem ergaben sich weder aus den Baugesuchsunterlagen, welche die Bäume genau dokumentierten, noch aus den rekurrentischen Fachberichten Anhaltspunkte für Eigenschaften, die für die Annahme von Schutzobjekten im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. f PBG nötig wären, wie beispielsweise eine besonders seltene Gattung oder ein biotopischer Lebensraum. Der Kühleffekt von alten grosskronigen Bäume für das Stadtklima allein begründet keine Schutzwürdigkeitsvermutung. Die Baubehörde durfte davon ausgehen, dass es sich bei den Bäumen nicht um potenzielle Schutzobjekte handelte. Einzig in Bezug auf eine benachbarte Hainbuche war die Baubewilligung mit einer Auflage zum Schutze deren Wurzelbereichs zu ergänzen. Im Übrigen entsprach das Bauprojekt den qualitativen Anforderungen an Arealüberbauungen. Eine erhebliche Beeinträchtigung des ISOS war ferner nicht zu erblicken. Das Baurekursgericht ergänzte die Baubewilligung mit der genannten Auflage und wies beide Rekurse im Übrigen ab, soweit es darauf eintrat.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
G.-Nrn. R1S.2024.05132 und R1S.2024.05137
BRGE I Nr. 0100/2025 und 0101/2025
Entscheid vom 6. Juni 2025
Mitwirkende Abteilungspräsident Claude Reinhardt, Ersatzrichter Felix Holenstein,
Baurichter Christian Hurter, Gerichtsschreiber Mario Gasser
in Sachen Rekurrierende
R1S.2024.05132
A
vertreten durch […]
R1S.2024.05137
1. B
2. - 36. […]
alle vertreten durch […]
gegen Rekursgegnerinnen
1. Bausektion der Stadt X, c/o Amt für Baubewilligungen,
Rechtsabteilung, Amtshaus IV, 8021 X
2. D AG
Nr. 2 vertreten durch […]
betreffend Beschluss der Bausektion vom 1. Oktober 2024 (Nr. 1911/24);
Baubewilligung für Wohnsiedlung Y (Arealüberbauung mit 149 Wohnungen),
[…]
______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Die Bausektion der Stadt X erteilte der D AG mit Beschluss vom 1. Oktober
2024 die baurechtliche Bewilligung für den Ersatzneubau der Wohnsiedlung
Y mit 149 Wohnungen (Arealüberbauung) auf den Grundstücken alt-Kat.-
Nrn. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 und 18 an den
Strassen C und Y in X.
B.
Hiergegen wandte sich A mit Rekursschrift vom 4. November 2024 an das
Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte eine "Überprüfung und
Anpassung des Projektes", wobei möglichst viele Bäume erhalten werden
sollten.
Mit Eingabe vom 7. November 2024 erhob sodann B zusammen mit 35
weiteren Personen Rekurs gegen den erwähnten Beschluss. Sie
beantragten die Aufhebung der Baubewilligung und die Verweigerung des
Bauvorhabens. Eventualiter sei die Baubewilligung aufzuheben und das
Bauvorhaben zur weiteren Sachverhaltsabklärung und insbesondere zur
Vornahme einer Schutzabklärung in Bezug auf die potenziell
schützenswerten Bäume und zur Neubeurteilung an die Bausektion
zurückzuweisen. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Rekursgegnerinnen.
C.
Mit Verfügungen vom 5. bzw. 8. November 2024 wurden die
Rekurseingänge unter den Geschäfts-Nrn. R1S.2024.05132 (A, nachfolgend
Rekurrentin 1) und R1S.2024.05137 (A etc., nachfolgend Rekurrierende 2)
vorgemerkt und die Vernehmlassungs-verfahren eröffnet.
D.
Im Verfahren G.-Nr. R1S.2024.05132 beantragte die private Rekursgegnerin
mit Vernehmlassung vom 6. Dezember 2024 die Abweisung des Rekurses,
R1S.2024.05132 Seite 2

soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu
Lasten der Rekurrentin. Am 9. Dezember 2024 beantragte auch die
Vorinstanz die Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei.
In ihrer Replik vom 13. Januar 2025 stellte die Rekurrentin die folgenden
neuen Anträge:
"1. Die Bauentscheid 1911/24 der Baudirektion des Stadtrats X vom
1. Oktober 2024 sei aufzuheben.
2. Das Baugesuch der D AG, aufgelegt vom 5. - 25. April 2024, sei
abzuweisen.
3. Es sei ein gemeinsames Gutachten der EDK und ENHK in Auftrag zu
geben.
4. Die Beilagen der Rekursvernehmlassung der Bausektion der Stadt X
vom 9. Dezember 2024 und die Beilage der Vernehmlassung der D AG
vom 6. Dezember 2024 seien der Rekurrentin zuzustellen, unter
Gewährung einer Frist von 30 Tagen zur Abänderung oder Ergänzung
der vorliegenden Replik.
5. Die Akten des Verfahrens BVV 24 -0673 (Gesamtverfügung vom
23. April 2024) seien durch die Baudirektion des Kantons Zürich zu
edieren und der Rekurrentin zur Einsicht zuzustellen, unter Gewährung
einer Frist von 30 Tagen zur Stellungnahme.
6. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Bauherrschaft und / oder der Stadt X."
Mit Präsidialverfügung vom 14. Januar 2025 wurden die rekurrentischen
Anträge auf Aktenzustellung, Aktenbeizug und Gewährung einer Frist zur
Abänderung oder Ergänzung der Replik bzw. zur Stellungnahme
abgewiesen.
In ihrer Duplik vom 5. Februar 2025 hielt die private Rekursgegnerin an ihren
gestellten Anträgen fest. Die Vorinstanz erklärte am 5. Februar 2025 unter
Aufrechterhaltung des gestellten Antrags ihren Verzicht auf Duplik.
E.
Im Verfahren G.-Nr. R1S.2024.05137 stellte die Vorinstanz mit
Rekursantwort vom 11. Dezember 2025 ebenfalls den Antrag, der Rekurs
sei abzuweisen. Die private Rekursgegnerin beantragte mit Vernehmlassung
vom 13. Dezember 2024 die Abweisung des Rekurses, soweit darauf
R1S.2024.05132 Seite 3

einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der
Rekurrierenden.
In ihrer Replik vom 17. Januar 2025 hielten die Rekurrierenden an ihren
Anträgen fest. Auch die Rekursgegnerinnen blieben in ihren Dupliken vom
10. bzw. 18. Februar 2025 bei ihren Anträgen. Am 10. März 2025 reichten
die Rekurrierenden eine Triplik ein, woraufhin die private Rekursgegnerin am
7. April 2025 wiederum Stellung nahm.
F.
Am 7. April 2025 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein
der Parteien aus beiden Rekursverfahren einen Augenschein auf dem Lokal
durch.
Im Anschluss an den Augenschein wurden die beiden Rekursverfahren
sistiert. Auf Ersuchen der privaten Rekursgegnerin wurden die Verfahren
schliesslich je mit Verfügung vom 12. Mai 2025 fortgesetzt.
G.
Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins
gemachten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung
erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.
Es kommt in Betracht:
1.
Die Rekurse beziehen sich auf dasselbe Bauprojekt und denselben
Beschluss. Die Verfahren sind daher aus prozessökonomischen Gründen zu
vereinigen. Die Aktenverweise beziehen sich, wo nichts anderes vermerkt,
auf das Verfahren G.-Nr. R1S.2024.05137.
R1S.2024.05132 Seite 4

2.1.
Die Rekurrentin 1 ist gestützt auf Art. 12 Abs. 1 lit. b des Bundesgesetzes
über den Natur- und Heimatschutz (NHG) in Verbindung mit der Verordnung
über die Bezeichnung der im Bereich des Umweltschutzes sowie des Natur-
und Heimatschutzes beschwerdeberechtigten Personen (VBO) zum Rekurs
legitimiert. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf
ihren Rekurs einzutreten. Soweit dies bei einzelnen Anträgen nicht der Fall
ist, wird dies nachfolgend noch darzulegen sein.
2.2.
Gemäss § 338a des Planungs- und Baugesetzes (PBG) ist sodann zum
Rekurs berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und
ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Ein
Nachbar eines Bauvorhabens ist dann zum Rekurs berechtigt, wenn er über
eine hinreichend nahe räumliche Beziehung zum Baugrundstück verfügt und
wenn er darüber hinaus durch die Erteilung der Baubewilligung mehr als die
Allgemeinheit in eigenen Interessen berührt ist (BGE 103 Ib 144, E. 4; 104
Ib 245, E. 7 d).
Bei den Rekurrierenden 2 handelt es sich um (Unter-) Mieter oder
Mieterinnen von Wohnungen, die in der unmittelbaren Nachbarschaft der
Baugrundstücke liegen. Die Nachweise der bestehenden, dauerhaften
Mietverhältnisse wurden auf Aufforderung hin erbracht. Entgegen der in der
Rekursantwort geäusserten Auffassung der privaten Rekursgegnerin ist der
Nachweis des Mietverhältnisses nicht zwingend bereits in der Rekursschrift
zu erbringen, was vorliegend aufgrund der grossen Zahl an Rekurrierenden
erst recht gilt (vgl. Martin Bertschi in: Kommentar VRG, 3. Aufl., X/Basel/Genf
2014, § 21 Rz. 68). Aufgrund der engen räumlichen Beziehung und der –
noch darzulegenden – vorgebrachten Rügen sind die Rekurrierenden 2 zur
Rekurserhebung legitimiert. Da die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt
sind, ist auf ihren Rekurs ebenfalls einzutreten.
3.
Die Baugrundstücke liegen in der Wohnzone W4b gemäss Bau- und
Zonenordnung der Stadt X (BZO). Sie sind derzeit mit insgesamt zwölf
Mehrfamilienhäusern überstellt, welche stirnseitig verbunden sind und daher
als sechs Zeilen in drei parallelen Reihen in Erscheinung treten. Geplant ist
R1S.2024.05132 Seite 5

der Abbruch der Bestandesbauten und der Neubau einer Arealüberbauung,
bestehend aus zwei grossen, gestaffelten Zeilenbauten mit total
149 Wohnungen samt gemeinsamer Tiefgarage mit 49 Abstellplätzen.
4.1.
Die Rekurrierenden 2 rügen in erster Linie, das Bauprojekt erfülle die
Anforderungen an eine Arealüberbauung nicht. Insbesondere werde die
geforderte besonders gute Gestaltung im Sinne von § 71 PBG nicht erreicht.
Das Quartier zeichne sich gemäss ISOS durch eine offene
Bebauungsstruktur mit weiteren Grünzügen aus, v.a. dreigeschossige, zu
Zeilen verbundene Mehrfamilienhäuser mit flachem Satteldach, giebel- bzw.
traufständig entlang der schmalen Strassen. Die markante Gliederung der
beiden geplanten Häuserzeilen verwische die bisher klare Struktur im
Quartier. Die geplanten versetzten Attikageschosse verstärkten diese
Gliederung zusätzlich. Die klare Struktur mit den Häuserzeilen im Quartier
werde mit dem Bauvorhaben klar gebrochen. Die vorgenommene starke
Gliederung der Gebäude erfolge denn auch nur, um die Vorgaben zur
Wohnhygiene im Sinne von § 301 Abs. 1 PBG zu erreichen . Die Ausrichtung
diverser Wohnungen sei vorliegend teils stark nach Nordost/Nordwest
orientiert, was bereits im Lichte von § 301 PBG kritisch zu betrachten sei.
Dies gelte erst recht bei einer Arealüberbauung. Die starke Gliederung
ändere nichts daran, dass die Ausrichtung vieler Wohnungen die
erforderliche gute Wohnhygiene vermissen lasse.
4.2.
Die Rekurrentin 1 führt zudem aus, es sei angesichts des Verlusts der alten
Bäume auf dem Bauareal nicht nachvollziehbar, wie das Bauvorhaben als
"besonders gut gestaltet" und mit "positiver Baumbilanz" beurteilt worden sei.
Auch die Rekurrierenden 2 führen aus, die vorgesehene Baumbepflanzung
sei vor dem Hintergrund, dass diese in keinem Verhältnis zum jetzigen
Potenzial der vorhandenen Biomasse und deren Leistung für das Stadtklima
stünde, nicht arealüberbauungswürdig.
4.3.
Im angefochtenen Beschluss wird hinsichtlich der gestalterischen
Anforderungen für Arealüberbauungen u.a. ausgeführt, die besonders gute
Einordnung gemäss § 71 PBG liege mit diesem Projekt vor. Das
R1S.2024.05132 Seite 6

Bauvorhaben sei Teil einer heute noch intakten Zeilenstruktur aus den 40er-
Jahren, die sich jedoch aufgrund der veränderten baurechtlichen Grundlagen
oder Besitzverhältnissen bereits in Veränderung befinde. Sechs Zeilen
würden durch zwei Zeilen mit gleicher Ausrichtung, die sich über die gesamte
Parzelle von Y bis lm C erstreckten, ersetzt. Dabei knüpfe der Entwurf
morphologisch an die Bestandesbauten im nahen Umfeld der 1970er Jahre
an und verweise über seine Massstäblichkeit auf das für das Quartier
bedeutende Bauwerk der Sport- und Freizeitanlage des C, welches als
wichtiger Kristallisationspunkt des gegenwärtigen und künftigen Wandels
gelte. Die langen Zeilen seien dabei vielfach gegliedert und mit einzelnen
Abschnitten diagonal rhythmisiert, um die Ausrichtung der Wohnungen zu
optimieren und um die Massstäblichkeit des Kontextes aufzunehmen. Diese
Setzung und Reduktion auf nur zwei Zeilen ermöglichten einen weiträumigen
qualitativ hochstehenden Freiraum. Die fünfgeschossigen Baukörper
schlössen mit einem Attikageschoss ab. Die mehrfach hervor- und
zurückspringenden Gebäudeabschnitte folgten zudem in der Höhe der
Topografie. Die Aussenräume der Wohnungen würden durch Balkone
erzeugt, die sich jeweils im Gebäudeversatz befänden. Mit dieser Typologie
werde eine sehr gute Einordnung erzeugt.
In ihrer Vernehmlassung ergänzt die Vorinstanz, im Quartier habe bereits
eine Transformation begonnen und das Bauvorhaben stelle nicht das einzige
resp. das erste Projekt mit modernen architektonischen Formen dar. Hinzu
komme, dass das Bauvorhaben die in der Umgebung vorherrschende
Ausrichtung aufnehme. Die geplanten Häuserzeilen würden jeweils zwei
Durchgänge auf der Ost-West-Achse aufweisen, welche den ungehinderten
Zugang zum geplanten Innenhof ermöglichten. Mit diesen Zugängen werde
die heutige Querungsmöglichkeit zwischen den bestehenden Häuserzeilen
aufgegriffen und fortgeführt. Auch die heute bestehenden grosszügigen
zusammenhängenden Freiräume, welche ein charakteristisches Merkmal
des Quartiers bildeten, würden aufgenommen und fortgeführt. Die
vorherrschenden Strukturelemente, die Ausrichtung der Gebäude auf der
Nord-Süd-Achse und die grosszügigen zusammenhängenden Freiräume
würden durch die Gliederung der geplanten Häuserzeilen gerade nicht in
Frage gestellt, sondern übernommen. Die starke Gliederung sei denn auch
kein Novum im Quartier, sondern sei auf dem Grundstück Kat.-Nr. 19 bereits
heute vorhanden.
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Zur Ausrichtung der Wohnungen wird von der Vorinstanz ausgeführt, diese
seien grundsätzlich nach Süden resp. nach Süd-Ost und Süd-West
ausgerichtet. Eine Ausrichtung der Wohnungen nach Norden bestehe nicht.
Dass einzelne Räume nach Norden ausgerichtet seien, lasse sich bei Bauten
nicht vermeiden und sei auch nicht unzulässig.
4.4.
Die private Rekursgegnerin argumentiert entsprechend und verweist
überdies auf den Umstand, dass das Projekt siegreich aus einem
Architekturwettbewerb hervorgegangen sei sowie auf den entsprechenden
Jurybericht.
4.5.
Die Rekurrierenden 2 führen in der Replik aus, es könne keine Rede davon
sein, dass sich das in der Zone W4b befindliche Quartier in einem
erheblichen Wandel befinde, was insbesondere die Fussabdrücke der
Gebäude betreffe. Die von den Rekursgegnerinnen erwähnten Neubauten
im Quartier lägen praktisch alle in der Zone W4 und nicht in der W4b.
4.6.
Die private Rekursgegnerin erklärt schliesslich in ihrer Duplik u.a., dass die
Bestandesbauten wegen des Mehrlängenzuschlags nicht in der heutigen
Form ersetzt werden könnten.
4.7.1.
Die Gemeinden können in ihren Bau- und Zonenordnungen in den Bauzonen
allgemein, aber auch zonen- oder gebietsweise Arealüberbauungen
zulassen. Zu diesem Zweck haben sie Mindestarealflächen festzulegen
(§ 69 PBG). Mit dem Instrument der Arealüberbauung verfügen die
Baubehörden über eine rechtliche Handhabe, um eine von der
Grundordnung abweichende Überbauung zu gestatten. Die Bau- und
Zonenordnung kann deshalb Bauvorschriften enthalten, die von den
Bestimmungen für die Regelbauweise und von den kantonalen
Mindestabständen abweichen (§ 72 Abs. 1 PBG). In der Regel sehen die
Bau- und Zonenordnungen einen sogenannten Arealüberbauungs-
bzw. Ausnützungsbonus vor.
R1S.2024.05132 Seite 8

Im Gegenzug für diese Privilegierung gelten erhöhte Anforderungen in
Bezug auf die Gestaltung, Einordnung, Umgebung und Wohnqualität.
Gemäss § 71 PBG (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 gültigen
Fassung) müssen die Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung
besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet
sein (Abs. 1). Bei der Beurteilung sind insbesondere folgende Merkmale zu
beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen
Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der
Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der
Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und
Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung (Abs. 2).
4.7.2.
Soweit den Gemeinden bei der Anwendung von Bestimmungen des
kantonalen Rechts als Ausfluss der Gemeindeautonomie eine besondere
Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zukommt, überprüft das
Baurekursgericht entsprechende Entscheide mit Zurückhaltung. Beruht der
kommunale Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden
Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz zu respektieren. Die Rekursinstanz
darf nur dann einschreiten, wenn die Baubehörde ihren Ermessensspielraum
überschreitet, indem sie sich von unsachlichen, dem Zweck der in Frage
stehenden Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder allgemeine
Rechtsprinzipien, wie das Verbot von Willkür oder den Grundsatz der
Verhältnismässigkeit, verletzt. Dabei darf sich die Rekursinstanz jedoch nicht
auf eine blosse Willkürprüfung beschränken, vielmehr muss die
Eingriffsschwelle tiefer gesetzt werden (vgl. BGE 145 I 52, E. 3.6., mit
Hinweisen).
Ob eine Bestimmung des kantonalen Rechts den Gemeinden einen
autonomen Entscheidungsspielraum einräumt, ist durch Auslegung zu
ermitteln (Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., X/Basel/Genf 2014,
§ 20 Rz. 62). Nach ständiger Praxis der kantonalen Instanzen betrifft dies
insbesondere § 238 PBG, ferner aber auch etwa § 71 PBG betreffend die
bauliche Gestaltung und Einordnung von Arealüberbauungen, § 237 PBG
betreffend die Beurteilung der Verkehrssicherheit einer Zufahrt und § 357
Abs. 1 PBG betreffend die Beurteilung zulässiger Änderungen an
vorschriftswidrigen Bauten (Donatsch, § 20 Rz. 72).
R1S.2024.05132 Seite 9

4.7.3.
Am Augenschein zeigte sich ein in architektonischer Hinsicht relativ
homogenes Quartierbild. Die Baugrundstücke sind umringt von geradlinig
gezeichneten Mehrfamilienhäusern, erbaut in den 1940er-Jahren. Zwischen
den Strassen C und Y sind die bestehenden Baukörper in Zeilen von Norden
nach Süden geordnet. Auf dem Grundstück Kat.-Nr. 20, das nur durch eine
Zeilenbaute von den Baugrundstücken getrennt wird, wurde vor Kurzem ein
Mehrfamilienhaus neu erstellt, das ebenfalls eine Nord-Süd-Ausrichtung
aufweist, aber im Unterschied zu den umliegenden Zeilen gegliedert ist. Die
Bauten nördlich und südlich davon sind von Osten nach West ausgerichtet.
Östlich der Baugrundstücke prägt ferner die grossvolumige Wohnsiedlung
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 19 das Ortsbild (vgl. zum Ganzen die
Fotodokumentation im Augenscheinprotokoll).
4.7.4.
Hinsichtlich der Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung und in Bezug auf die kubische Gliederung wird
das Bauprojekt im angefochtenen Beschluss nachvollziehbar positiv
dargestellt. Es ist aus ortsbaulicher Sicht zu begrüssen, dass die Zeilen die
bestehende Nord-Süd-Ausrichtung übernehmen. Der rekurrentischerseits
erwähnte Bruch mit der Quartierstruktur ist nicht auszumachen,
insbesondere nicht in Bezug auf die Anordnung der geplanten Baukörper.
Die durchfliessenden Aussenräume durch die parallel zueinander stehenden
Zeilen bleiben erhalten und werden durch die Reduktion von drei auf zwei
Reihen sogar noch vergrössert. Die seitliche Staffelung der beiden neuen
Zeilen bringt entgegen der rekurrentischen Auffassung ebenfalls keine
neuen Strukturen in das Quartier. Es sind auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 19
und 20 bereits derart gegliederte Bauten vorzufinden. Auch wenn Ersteres in
einer anderen Wohnzone (W4) liegt, besteht dennoch ein Sichtbezug zum
Bauvorhaben und damit ein ortsbaulicher Zusammenhang. Zudem entspricht
der gestaffelte Fussabdruck – zusammen mit dem auf das Flachdach
gesetzten Attikageschoss – einer modernen, zeitgenössischen
Architektursprache, was dem Bauvorhaben nicht zur Last gelegt werden
kann. Dass der Durchblick zwischen den Zeilen hindurch von Osten nach
Westen sodann künftig nur noch eingeschränkt möglich sein würde, vermag
an der rechtsgenügenden Einordnung im Sinne von § 71 PBG nichts zu
ändern. Die Vorinstanz weist zudem zu Recht darauf hin, dass im
Erdgeschoss der geplanten Bauten je zwei grosse Durchgänge vorgesehen
R1S.2024.05132 Seite 10

sind, was dazu führt, dass die Bauten nicht wie Riegel im Quartier
erscheinen, sondern Querungsmöglichkeiten entstehen werden (vgl. Plan
Erdgeschoss).
4.7.5.
Hinsichtlich der wohnhygienischen Verhältnisse ist Folgendes festzuhalten:
Gemäss § 301 Abs. 1 PBG dürfen Wohnräume von Mehrzimmerwohnungen
gesamthaft mit den gesetzlich nötigen Fenstern nicht mehrheitlich nach dem
Sektor Nordost/Nordwest gerichtet sein. Abweichungen sind zulässig in
Kern- und Zentrumszonen oder in Hotels sowie bei besonderen
Verhältnissen, insbesondere zum Schutz vor übermässigen Einwirkungen
öffentlicher Bauten und Anlagen (Abs. 2). Darüber hinaus gelten wie bereits
erwähnt die besonderen Anforderungen an die Wohnlichkeit und
Wohnhygiene gemäss § 71 PBG.
Die Rekurrierenden 2 legen nicht dar, welche der 149 Wohnungen nach
Norden ausgerichtet wären. Daher wäre aufgrund der ungenügenden
Substantiierung gar nicht auf diese Rüge einzugehen.
Gleichwohl ist festzuhalten, dass sämtliche Wohnungen über grosse,
raumhohe Fensteröffnungen verfügen, die – dank der Gliederung des
Baukörpers – in jeweils verschiedene Himmelsrichtungen ausgerichtet sind,
was selbstredend der Besonnung, Belichtung und Belüftung zugute kommt.
Zu erwähnen sind in diesem Zusammenhang auch die für urbane
Verhältnisse grosszügigen Gebäudeabstände, was sich ebenfalls positiv auf
die Wohnhygiene auswirkt. Vereinzelt sind Schlafräume nach Norden
ausgerichtet, was praxisgemäss nicht ausschlaggebend ist, zumal sich die
Bestimmung von § 301 Abs. 1 PBG nur auf Wohnräume, nicht aber auf
Schlafräume bezieht (vgl. Christian Berz / Markus Lanter, in: Zürcher
Planungs- und Baurecht, 7. Auflage 2024, Hrsg. Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Bd. 2, S. 1508). Lediglich bei einer
Wohnung im Attikageschoss kann eine Ausrichtung erkannt werden, die
primär nach Nordosten zeigt (Wohnung Nr. 01.0503 im Nordosten von Haus
West, vgl. Plan "Grundriss Attikageschoss"). Die wohnhygienischen
Verhältnisse in dieser Wohnung können dennoch klar als
überdurchschnittlich hoch beurteilt werden, zumal auch hier sehr
grosszügige Fensterflächen aufzufinden sind, sie im obersten Geschoss
R1S.2024.05132 Seite 11

liegt, was per se zu einer sehr guten Belichtung führt, und die Wohnung im
Übrigen von einer eigenen grossen, besonnten Terrasse profitieren kann.
Dass diese eine Wohnung der Grossüberbauung nach Nordosten
ausgerichtet ist, vermag im Rahmen einer Gesamtbetrachtung im Sinn von
§ 71 Abs. 1 PBG an der besonders guten Gestaltung der Überbauung nichts
zu ändern (vgl. auch VB.2018.00380 vom 13. Juni 2019, E. 6.).
Selbst wenn bei dieser einen Wohnung tatsächlich ein baurechtlich
relevanter Projektmangel zu erkennen wäre, hätte dieser nicht die
Aufhebung der Baubewilligung zur Folge, sondern bloss eine ergänzende
Auflage. Die Grundrisse der Wohnungen im betroffenen Attikageschoss
könnten ohne Weiteres geändert werden. Beispielsweise könnte die
betroffene Wohnung mit der angrenzenden Wohnung (Nr. 01.0502) zu einer
grossen Wohnung verbunden werden. Auch der Einbau von zusätzlichen
Fensterflächen im Bereich der offenen Küche wäre denkbar. Für die
Rekurrierenden 2 wäre eine solche Nebenbestimmung bedeutungslos. Die
Rüge kann daher von Vornherein nicht zur Aufhebung der Baubewilligung
führen, weshalb nicht weiter darauf einzugehen ist.
4.7.6.
Hinsichtlich der Kritik der Rekurrierenden 1 und 2 an der geplanten
Umgebungsbepflanzung ist festzuhalten, dass diese sehr pauschal erfolgt
(soweit sie sich auf gestalterische Kriterien bezieht). Die Rekurrierenden
können sich nicht damit begnügen, die Baumfällungen zu beanstanden und
die positive Baumbilanz in Frage zu stellen. Sie hätten konkret darlegen
müssen, inwiefern die Umgebungsgestaltung nicht den Anforderungen von
§ 71 PBG entspricht. Sie setzen sich jedoch weder mit dem Umgebungsplan
noch mit dem sehr umfangreichen Dossier zur Umgebungsgestaltung
auseinander. Auch in der Replik wurden diese Rügen nicht substantiiert. Es
ist nicht Sache der Rechtsmittelbehörden, alle sich stellenden rechtlichen
Fragen zu untersuchen, wenn diese im Rechtsmittelverfahren nicht
vorgetragen werden (vgl. VB.2016.00510 vom 23. März 2017, E. 4.2). Den
Rügen ist daher nicht näher nachzugehen, soweit sie sich auf die
gestalterischen Anforderungen an Arealüberbauungen beziehen.
4.7.7.
Zusammengefasst verfangen die rekurrentischen Rügen nicht. Die
Vorinstanz hat mit ihrer entsprechenden Beurteilung das ihr hinsichtlich den
R1S.2024.05132 Seite 12

Anforderungen gemäss § 71 PBG zustehende Ermessen nicht überschritten.
Aus den dargelegten Gründen ist dem Bauvorhaben die
Arealüberbauungsqualität nicht abzusprechen; sie kann als besonders gut
gestaltet qualifiziert werden.
5.1.
Im Rekurs der Rekurrierenden 2 wird weiter geltend gemacht, der
Bauentscheid missachte das Bundesinventar der schützenswerten
Ortsbilder von nationaler Bedeutung (ISOS). Vorliegend würden immerhin
3 Häuserzeilen mit je zwei Mehrfamilienhäusern mit je 18 Wohnungen
abgebrochen. Die umliegenden Häuserzeilen seien alle noch im alten
Charakter erhalten. Mit den nun geplanten beiden durchgehenden und
deutlich höheren und voluminöseren Häuserzeilen mit starker Gliederung
werde der bestehende Charakter des Quartiers erheblich verändert, womit
entgegen der Einschätzung des ARE nicht mehr von einer leichten
Beeinträchtigung ausgegangen werden könne. Die Fachstelle hätte
erkennen müssen, dass der Abbruch der drei Häuserzeilen und der Neubau
von 2 langgezogenen und stark gegliederten Wohngebäuden einen
wesentlichen Verlust des Quartiercharakters bedeuten würden. Aber auch
im Falle einer lediglich leichten Beeinträchtigung – was bestritten
werde – wäre seitens des ARE eine korrekte Interessenabwägung im Sinne
von Art. 3 RPV vorzunehmen gewesen. Bei einer solchen
Interessenabwägung seien zuerst sämtliche Interessen zu ermitteln. In
einem weiteren Schritt seien die ermittelten Interessen zu bewerten und
danach sei eine Abwägung vorzunehmen. Dass diese Schritte vorliegend
korrekt vorgenommen worden wären, sei nicht im Ansatz ersichtlich. Einzig
pauschal auf private Interessen, energetische Optimierung sowie
Verdichtung zu verweisen, reiche nicht aus. Auch mit nicht allzu stark
gegliederten Häuserzeilen und mehreren Häusern mit offener Überbauung
hätte diese Zielsetzung erreicht werden können.
5.2.
Die private Rekursgegnerin hält dem zusammengefasst entgegen, dass die
Einbauten in den Grundwasserträger nicht geeignet seien, das ISOS
Objekt 14 zu tangieren und einen Einfluss auf die bauliche Erscheinung des
Gevierts zu zeitigen, welches im ISOS beschrieben sei. Vor diesem
Hintergrund hätte das ARE gar nicht begrüsst werden müssen. Hinzu
R1S.2024.05132 Seite 13

komme, dass die Rekurrierenden und letztlich auch das ARE in seiner
Stellungnahme Inhalt und Tragweite eines ISOS-Gebietes mit dem
Erhaltungsziel C verkennen würden. Aus dem Konzept des ISOS folge ohne
weiteres, dass ein Erhalt des Charakters, wie ihn die Rekurrierenden
verstehen sowie beschreiben würden, nicht dem Erhaltungsziel C gemäss
ISOS entspräche. Das ISOS Erhaltungsziel C mache zur konkreten
Ausgestaltung von Gebäuden und zu deren Situierung gerade keinerlei
Angaben bzw. Vorgaben. Dafür bzw. für eine solche Forderung sei ein
Erhaltungsziel B oder gar ein Erhaltungsziel A nötig. Beurteile man das
Projekt im Lichte des Erhaltungsziels C, stehe ausser Frage, dass eine
erhebliche Beeinträchtigung des ISOS ausgeschlossen werden könne: Die
für den Charakter des Quartiers wesentlichen Elemente (offene
Bebauungsstruktur mit weiten Grünzügen) würden im Projekt übernommen.
Es würden sogar wieder zeilenartige Bauten in Nord-Süd-Ausrichtung mit
grosszügigen Grünflächen dazwischen vorgesehen.
5.3.1.
Unbestrittenermassen wird das Baugrundstück vom Perimeter des ISOS
erfasst. Es liegt im Gebiet Nr. 14 des Ortsbildes X, welches wie folgt
umschrieben wird:
"C: einheitlich geplantes und gestaltetes Wohnquartier am leicht abfallenden
Hangfuss; offene Bebauungsstruktur mit weiten Grünzügen, v. a.
dreigeschossige, zu Zeilen verbundene Mehrfamilienhäuser mit flachem
Satteldach, giebel- bzw. traufständig entlang der schmalen Strassen, v. a.
um 1940; z. T. eingreifende Renovationen, Ersatzneubauten, ab E. 20. Jh.;
ehem. Areal der Ziegelei C"
Das Gebiet Nr. 14 weist die Aufnahmekategorie BC auf, verfügt über
besondere räumliche sowie über gewisse architekturhistorische Qualitäten
und weist eine gewisse Bedeutung auf. Es ist mit dem Erhaltungsziel C
versehen. Für ein Gebiet mit Erhaltungsziel C gilt es, den Charakter zu
erhalten, was bedeutet, das Gleichgewicht zwischen Alt- und Neubauten zu
bewahren und die für den Charakter wesentlichen Elemente integral
erhalten.
5.3.2.
Gemäss Art. 3 Abs. 1 NHG haben die Kantone bei der Erfüllung von
Bundesaufgaben dafür zu sorgen, dass das heimatliche Landschafts- und
Ortsbild, geschichtliche Stätten sowie Natur- und Kulturdenkmäler geschont
R1S.2024.05132 Seite 14

werden und, wo das allgemeine Interesse an ihnen überwiegt,
ungeschmälert erhalten bleiben. Durch die Aufnahme eines Objektes von
nationaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass es in
besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls aber unter
Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen
die grösstmögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG).
Kann bei der Erfüllung einer Bundesaufgabe ein Objekt, das in einem
Inventar des Bundes nach Art. 5 NHG aufgeführt ist, erheblich beeinträchtigt
werden oder stellen sich in diesem Zusammenhang grundsätzliche Fragen,
so verfasst die Eidgenössische Natur- und Heimatschutzkommission
(ENHK) oder die Eidgenössische Kommission für Denkmalpflege (EKD)
zuhanden der Entscheidbehörde ein Gutachten. Die Kommission gibt darin
an, ob das Objekt ungeschmälert zu erhalten oder wie es zu schonen ist
(Art. 7 Abs. 2 und Art. 25 Abs. 1 NHG i.V.m. Art. 23 Abs. 4 der dazugehörigen
Verordnung [NHV]).
Soweit für die Erfüllung einer Bundesaufgabe der Kanton zuständig ist,
beurteilt die kantonale Fachstelle nach Art. 25 Abs. 2 NHG, ob ein Gutachten
der ENHK oder EKD erforderlich ist (Art. 7 Abs. 1 NHG). Die kantonalen
Fachstellen nehmen diese Beurteilung im Rahmen ihrer Mitwirkung wahr
(Art. 2 Abs. 4 NHV). Die Kantone sorgen für deren Mitwirkung (Art. 2 Abs. 3
NHV). Art. 7 NHG stellt keine blosse Ordnungsvorschrift dar. Sind die Vor-
aussetzungen erfüllt, ist eine Begutachtung durch die ENHK bzw. EKD
vorgeschrieben. Durch Art. 7 NHG verpflichtet sind dabei nicht nur die
eidgenössischen Kommissionen, sondern auch die Fachstellen, die über die
Erforderlichkeit eines Gutachtens entscheiden und die Entscheidbehörden,
die ein Gutachten einholen müssen. Erachtet die Fachstelle ein Gutachten
für erforderlich, so sind die kantonalen Entscheidbehörden verpflichtet,
dieses einzuholen. Davon kann nur abgewichen werden, wenn die
Voraussetzungen gemäss Art. 7 Abs. 2 NHG klarerweise nicht vorliegen
(zum Ganzen BGr 1C_50/2023 vom 19. März 2024, E. 2.1, mit diversen
Hinweisen).
5.3.3.
Das für die Beurteilung der Notwendigkeit eines Gutachtens der ENHK oder
EKD zuständige und im vorliegenden Verfahren beigezogene Amt für
Raumentwicklung (ARE; Art. 25 Abs. 2 NHG, Art. 26 Abs. 1 NHV, § 2 und
R1S.2024.05132 Seite 15

§ 2a der Kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung [KNHV]) kommt
zum Schluss, dass vorliegend eine Begutachtung nicht erforderlich ist. Das
ARE hielt in seiner Stellungnahme vom 19. August 2024 wörtlich fest, dass
das geplante Vorhaben die im ISOS beschriebenen wesentlichen Merkmale
nur geringfügig übernehme. Durch die zwei langen Zeilen werde der
Grünraum in der Ost-West Richtung durchbrochen und dadurch gehe die
offene Bebauungsstruktur mit den weiten Grünzügen verloren. Zudem sei
die Geometrie der geplanten Gebäudezeilen im Bebauungsmuster fremd.
Der Charakter bleibe somit nicht bewahrt. Das Erhaltungsziel C werde nicht
berücksichtigt und die einheitlich geplante und gestaltete Bebauung gehe
verloren. Auch das Gleichgewicht zwischen Alt- und Neubauten bleibe nicht
gewahrt. Im Gebiet 14 seien neben dem vorliegenden Bauvorhaben weitere
Vorhaben geplant. Da dieses Gebiet für das Ortsbild von X einen geringeren
Stellenwert aufweise als andere einheitlich geplante Siedlungen in der
Umgebung, könne eine erhebliche Beeinträchtigung jedoch ausgeschlossen
werden.
In der angefochtenen Baubewilligung hielt die Vorinstanz ergänzend
Folgendes fest: Ergehe die Bewilligung wie vorliegend in Erfüllung einer
Bundesaufgabe im Sinne von Art. 78 Abs. 2 Bundesverfassung (BV), sei das
gemäss ISOS geltende Erhaltungsziel C direkt anwendbar und zu beachten.
Dies erfordere eine Beurteilung des Bauprojektes durch das ARE. Mit
Schreiben vom 19. August 2024 habe das ARE festgestellt, dass von einer
lediglich leichten Beeinträchtigung des ISOS auszugehen sei, resp. eine
erhebliche Beeinträchtigung ausgeschlossen werden könne und darum
keine Begutachtung durch eine eidgenössische Kommission notwendig sei.
Diese leichte Beeinträchtigung könne infolge des privaten Interesses an der
Umsetzung des Bauprojektes und infolge der energetischen Optimierung
hingenommen werden. Ebenso sei auf das übergeordnete Interesse der
Siedlungsentwicklung nach innen hinzuweisen.
5.3.4.
Die von der privaten Rekursgegnerin aufgeworfene Frage, ob mit der
Bewilligung für einen Einbau in den Grundwasserträger eine Bundesaufgabe
erfüllt wird, kann im vorliegenden Fall dahingestellt bleiben. Denn selbst
wenn eine Bundesaufgabe vorläge, verfangen die rekurrentischen Rügen
nicht:
R1S.2024.05132 Seite 16

Entgegen der rekurrentischen Auffassung hatte das ARE keine
Interessenabwägung durchzuführen. Das ARE wird wie gesagt als kantonale
Fachstelle zur Beurteilung der Eingriffsintensität des geplanten Vorhabens
auf die Ortsbildqualitäten beigezogen (E. 5.3.2. vorstehend). Diese
Beurteilung bildet die Grundlage für die nachgelagerte Interessenabwägung,
die von den kommunalen Baubehörde vorzunehmen ist (vgl. zum Ganzen
das Schema im ISOS-Leitfaden, Ortsbildschutz und Innenentwicklung, S. 14
und S. 22 ff.). Dies ergibt sich auch aus dem von den Rekurrierenden 2
erwähnten Art. 3 der Raumplanungsverordnung (RPV), wonach Behörden
eine Interessenabwägung durchzuführen haben, wenn ihnen bei Erfüllung
und Abstimmung raumwirksamer Aufgaben Handlungsspielräume zustehen.
Das ARE als Fachstelle nahm keine raumwirksame Aufgabe wahr. Es hatte
aufgrund seiner eigenen Analyse nur (aber immerhin) zu entscheiden, ob
eine Begutachtung durch die ENHK bzw. EKD angezeigt ist. Dass der
vorliegende Entscheid des ARE, es sei kein Gutachten einzuholen, falsch
wäre, machen die Rekurrierenden 2 nicht geltend.
5.3.5.
In Übereinstimmung mit der Beurteilung des ARE ergab der Augenschein,
dass das Bauvorhaben zu keiner erheblichen Beeinträchtigung des ISOS
Gebiets Nr. 14 führt. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die geplante Baute den
Charakter dieses weitläufigen Gebiets zwischen der E-Strasse und dem
Friesenbergbach in Frage stellen wird. Mehrgeschossige Zeilenbauten
charakterisieren das Quartier, wobei die Zeilen im gesamten Objektperimeter
sehr unterschiedliche Gebäudelängen aufweisen und auch die
Zwischenräume keinem klaren Muster folgen. Die Zeilenform und die offene
Bebauungsstruktur mit weiten Grünzügen werden beim Bauprojekt
beibehalten, wie ebenfalls bereits dargelegt wurde. Das Gleichgewicht
zwischen Alt- und Neubauten wird offensichtlich ebenfalls gewahrt, bzw.
bilden Altbauten im fraglichen ISOS Gebiet Nr. 14 auch dann noch die klar
überwiegende Mehrheit, wenn die strittige Überbauung realisiert würde (vgl.
Karte Gebäudealter im Geoportal Kanton Zürich [www.geo.ktzh.ch]). Im
Übrigen wird im ISOS explizit das Vorhandensein von Ersatzneubauten
erwähnt, weshalb diese gewissermassen ebenfalls den Charakter des ISOS-
Gebiets ausmachen.
Vor diesem Hintergrund ist naheliegend, wenn das ARE zum Schluss
gelangt, eine erhebliche Beeinträchtigung des ISOS Objekts sei
R1S.2024.05132 Seite 17

ausgeschlossen. Dem angefochtenen Entscheid, wonach die leichte
Beeinträchtigung hingenommen werden könne, vermögen die
Rekurrierenden 2 nichts Stichhaltiges entgegenzusetzen. Soweit sie bei
einem Ersatzneubau den Erhalt der bestehenden geradlinigen
Gebäudestrukturen fordern, verkennen sie, dass einer derartigen
Neubebauung die Vorschriften über den Mehrlängenzuschlag (vgl. Art. 14
BZO) entgegenstünden, wie die private Rekursgegnerin zu Recht erwähnt.
Im Übrigen überzeugt die vorinstanzliche Interessenabwägung, gemäss
welcher die privaten Interessen der Bauherrin sowie die öffentlichen
Interessen an der energetischen Optimierung und an der Innenverdichtung
die leichte Beeinträchtigung des ISOS Gebiets überwiegen würden.
5.3.6.
Zusammengefasst erweisen sich die rekurrentischen Rügen betreffend das
ISOS als nicht stichhaltig.
6.1.
Die Rekurrierenden 2 machen überdies geltend, auf dem Bauareal sowie auf
dem Nachbargrundstück würden teils schützenswerte Bäume gefällt. Ohne
nähere Abklärung lasse die Baubehörde dies zu, was auf eine ungenügende
Sachverhaltsabklärung zurückzuführen sei. Mit den zwei Gutachten in den
Baugesuchsunterlagen hätten genügend Anhaltspunkte bestanden, dass
potenziell schützenswerte Objekte auf dem Baugrundstück vorhanden seien
und mit dem Bauvorhaben zumindest gefährdet würden. Die
Rekurrierenden 2 verweisen auf das Urteil VB.2022.00662 und bringen vor,
die Vorinstanz wäre aufgrund dieser Angaben und Unterlagen verpflichtet
gewesen, den Sachverhalt von Amtes wegen abzuklären und eine
Schutzabklärung zu veranlassen, was sie in unzulässiger Weise unterlassen
habe. Sofern die Bäume schutzwürdig seien, hätte auch eine
Interessenabwägung erfolgen müssen. Auch ein von der Rekurrentschaft 2
in Auftrag gegebenes Gutachten bestätige, dass es sich um schützenswerte
Bäume handle, die aufgrund des Bauvorhabens gefällt werden sollen bzw.
zumindest durch das Bauvorhaben gefährdet würden (Gutachten H). Die
meisten Bäume der 28 im Gutachten aufgenommenen Bäume seien auf ein
Alter von etwa 70 Jahre zu schätzen und gehörten damit zum ursprünglichen
Baumbestand der Wohnanlage. Der Schutzwert ergebe sich vor allem aus
dem Alter der meisten Bäume. Der Bestand sei geprägt von vielen alten
R1S.2024.05132 Seite 18

Bäumen, die noch sehr vital, in gutem statischem Zustand und erhaltensfähig
seien. Darüber hinaus prägten sie den Strassenraum und das Quartierbild.
Aufgrund der Lage der Wohnsiedlung habe der Bestand für beide
Strassenzüge eine hohe gestalterische Bedeutung und wirke zudem wie eine
grüne Lunge im bebauten nachbarlichen Umfeld. Auch für die Biodiversität
seien die Bäume enorm wichtig und wertvoll. Sie hätten gezeigt, dass sie
sich auch bei den sich stark veränderten Bedingungen der letzten 30 bis 50
Jahre hätten behaupten können. Dies sei ein wichtiger Grund für ihre
Erhaltenswürdigkeit. Die Zukunftsprognose sei entsprechend gut. Mit dem
geplanten Bauvorhaben werde der gesamte Baumbestand der
Wohnsiedlung vernichtet. Nur eine Nordmannstanne soll erhalten werden,
wobei diese aber nur mehr kurz erhaltensfähig sei. Auch die angrenzenden
Altbäume auf den ostseitigen Nachbargrundstücken, die erhalten werden
sollen, würden durch das Bauvorhaben trotz Wurzelschutzmassnahme
nachhaltig geschädigt. Die Birken auf den westseitigen
Nachbargrundstücken würden die Baumassnahmen nicht überstehen, weil
sie sich bereits in einem geschädigten Zustand befänden. Auch im nahen
Umfeld der grossen Hainbuche werde abgegraben, weshalb auch bei dieser
von einer verkürzten Reststandzeit auszugehen sei.
lm Ergebnis sollen unzählige potenziell schützenswerte Bäume ohne
hinreichende Abklärung gefällt oder gefährdet werden, was nicht zulässig sei
und mithin die Aufhebung der Baubewilligung erfordere. Sofern die Bäume
schutzwürdig seien, hätte auch eine Interessenabwägung erfolgen müssen.
Auch die nicht erfolgte Interessenabwägung müsse zur Aufhebung der
Baubewilligung führen.
6.2.
Die Rekurrentin 1 kritisiert ebenfalls den vorgesehenen Verlust der
bestehenden Bäume. Dieser sei nicht zeitgemäss in einer Zeit, in der
Klimaschutz eine sehr hohe Priorität haben sollte. Es sei hinlänglich bekannt,
dass grosse Bäume Schattenspender, Sauerstofflieferanten, Klimaanlage,
Luftfilter und Lebensraum seien. Insbesondere alte Bäume seien wahre
Biotope. 100 junge Bäume würden nie ausreichen, um einen einzigen alten
Baum mit seiner Biodiversität und den übrigen genannten Eigenschaften zu
ersetzen. Es sei möglich, die alten Bäume auf dem Areal sowie auf der
Nachbarparzelle nicht zu beeinträchtigen. Das Projekt liesse sich anders
realisieren, ohne so viele Bäume zu fällen. Eine Überprüfung und Anpassung
R1S.2024.05132 Seite 19

des Projektes sei nötig. Die Rekurrentin 1 würde Erhaltungsmassnahmen im
Sinne von Baumschutzmassnahmen mit einem Baumpflegespezialisten
empfehlen, die es ermöglichten, möglichst viele Bäume zu erhalten. Auch
Umpflanzungen seien zu prüfen.
6.3.
Die Vorinstanz entgegnet zusammengefasst, für das Fällen der
streitgegenständlichen Bäume sei keine Bewilligung notwendig, da die
Parzellen nicht im Baumschutzgebiet lägen. Die Bestandesbäume seien
auch nicht im Inventar der Natur- und Landschaftsschutzgebiete von
kommunaler Bedeutung oder in einem Schutzinventar verzeichnet. Sodann
bestünden auch keine Schutzverfügungen oder Schutzverträge.
Entsprechend seien die Bestandsbäume auf den infragestehenden Parzellen
nicht geschützt.
Es stelle sich somit die Frage, ob die Bestandsbäume zu Unrecht nicht unter
Schutz gestellt worden seien. Vorliegend seien keine Gründe dafür
ersichtlich, dass die bestehenden Bäume besonders schutzwürdig wären. Es
sei nicht Sinn und Zweck von § 203 Abs. 1 lit. f. PBG, "schöne und grosse
Bäume pauschal unter Schutz zu stellen" oder eine einzig an Alter und
Grösse anknüpfende Seltenheit als Grund für eine Unterschutzstellung zu
qualifizieren. Im Übrigen sei gemäss Art. 11a Abs. 5 BZO im
Baumschutzgebiet die Bewilligung für das Fällen von Bäumen zu erteilen,
wenn an der Erhaltung des Baums kein überwiegendes öffentliches
Interesse bestehe. Dies müsse umso mehr auch für Parzellen gelten, die
nicht im Baumschutzgebiet lägen, wie dies vorliegend der Fall sei.
Entsprechend sei eine Interessenabwägung zwischen dem öffentlichen
Interesse am Erhalt der Bestandsbäume und den entgegenstehenden
öffentlichen und privaten Interessen vorzunehmen. Geplant sei eine
Rodungs-/Neupflanzungsbilanz von +11 Bäumen und +129 Sträuchern. Die
Umgebung solle sodann mit einem Mix aus Bäumen, Sträuchern, Rasen-
und Wiesenflächen sowie Steinhaufen, Insektenhotels und Vogelhäuser
ökologisch wertvoll gestaltet werden. Vor dem Hintergrund, dass das
geplante Bauvorhaben eine positive Ökobilanz vorweise, würden das
öffentliche Interesse an der baulichen Verdichtung und das private Interesse
an einer möglichst hohen baulichen Nutzung der infragestehenden Parzellen
das Interesse am Erhalt der Bestandsbäume deutlich überwiegen. Daraus
folge, dass die Bestandsbäume auf den infragestehenden Parzellen nicht
R1S.2024.05132 Seite 20

unter Schutz zu stellen seien und entsprechend auch kein Schutzobjekt
darstellten.
Ferner seien die Bestandsbäume nicht wegen ihrem gestalterisch-
ästhetischen Wert zu schützen. Sie würden zwischen den
Mehrfamilienhäusern verschwinden, sodass sie einzig von der Y und lm C
wahrgenommen werden könnten. Dabei wirkten die Bäume aber wie jede
andere Gartengestaltung, wie sie in der Stadt X hundertfach anzutreffen sei.
Die Bestandsbäume auf den infragestehenden Parzellen setzten aufgrund
ihres Standorts und ihrer Erscheinung nicht in markanter Weise einen
dominierenden, aussergewöhnlichen Akzent und prägten entsprechend das
Quartier- oder Strassenbild auch nicht wesentlich mit.
6.4.
Die private Rekursgegnerin macht sinngemäss identische Ausführungen.
Hinsichtlich der Kritik der Rekurrentin 1 führt sie ergänzend aus, dass ein
Erhalt der Bäume faktisch auf einen Erhalt der Gebäude hinausliefe, zufolge
der Situierung der Bäume zwischen den schmalen Bauten und teils sehr
nahe an den Gebäuden stehend.
6.5.
In ihrer Replik entgegnen die Rekurrierenden 2, Art. 11a BZO sei nicht
einschlägig, wenn sich ausserhalb des Baumschutzgebietes potenziell
schutzwürdige Bäume befänden. Ohnehin könne eine korrekte
Interessenabwägung nur dann vorgenommen werden, wenn auch bekannt
sei, welchen Schutzgrad gefährdete, potenziell schützenswerte Bäume
aufweisen würden. Die Vorinstanz habe dazu nichts abgeklärt, weshalb auch
keine korrekte Interessenabwägung habe vorgenommen werden können. Im
Rahmen des Gutachtens von F, welches ebenfalls im Auftrag der
Bauherrschaft erstellt worden sei, würden insgesamt 10 Bäume als
schützenswert und schutzfähig eingestuft. Der von den Rekurrierenden 2
beigezogene Gutachter sei ebenfalls zum Schluss gekommen, dass diese
Bäume einen hohen, teils einen sehr hohen Schutzgrad aufweisen würden.
Diese Bäume würden allesamt dem Bauvorhaben zum Opfer fallen. Im
Gutachten von G sei in keiner Weise nachvollziehbar, anhand welcher
Kriterien die Beurteilung vorgenommen worden sei. Auffallend sei, dass
entgegen dem ersten Gutachten von F in der Mitte der Baugrundstücke
überhaupt kein Baum mehr als erhaltenswert eingestuft worden sei. Dem
R1S.2024.05132 Seite 21

Baum Nr. B19 (Föhre) würden alle drei Gutachter einhellig einen hohen
Schutzgrad zuweisen. F und der Gutachter der Rekurrierenden 2 würden
sodann übereinstimmend zum Schluss kommen, dass die Bäume B36, B37,
B07, B06, B04, B30, B29, B27, B20 und B19 einen hohen bzw. sehr hohen
Schutzgrad aufweisen würden. Eine Begründung, weshalb insbesondere
vom Gutachten F abgewichen werde, lasse sich im Bauentscheid nicht
finden.
6.6.
Die private Rekursgegnerin setzt dem entgegen, sie habe die Bäume durch
die F AG auf ihren Zustand abklären lassen, um sich ein Bild davon zu
machen, welche Bäume nach Möglichkeit erhalten werden könnten, bzw. bei
welchen Bäumen ein freiwilliger Erhalt Sinn machen könnte. Die Aussagen
im Gutachten seien dahingehend zu verstehen. Die F AG habe keinen
Auftrag erhalten, die Schutzwürdigkeit der Bäume im Sinne von § 203 PBG
zu klären. Die private Rekursgegnerin habe durch die F AG eine
Kurzstellungnahme zu den unterschiedlichen Inhalten der Gutachten
erstellen lassen. Sie stelle darin klar, dass ihr Gutachten einen Hinweis auf
potenzielle Schutzobjekte nach § 203 PBG enthalten würde, hätte die
Begutachtung der Bäume aus fachtechnischer Sicht das Vorliegen solcher
Objekte zu Tage gefördert. Daran fehle es. Weil die F AG keine Baumpflege
vornehme, habe die private Rekursgegnerin für die Auswahl der nach
Möglichkeit effektiv zu erhaltenden Bäume die darauf spezialisierte Firma G
beigezogen.
6.7.1.
Nachbarn sind zur Rüge befugt, der Neu- oder Umbau sei deshalb
unzulässig, weil er ein Schutzobjekt beeinträchtige. Dabei spielt es keine
Rolle, ob das Schutzobjekt inventarisiert ist oder bei pflichtgemässem
Handeln der zuständigen Behörden inventarisiert sein müsste. Ein Nachbar
darf sich in diesem Zusammenhang allerdings nicht damit begnügen, die
Schutzwürdigkeit bloss zu behaupten. Vielmehr muss er diese anhand
konkreter Anhaltspunkte aufzeigen (VB.2019.00748 vom 20. August 2020,
E. 12.1.2.; VB.2015.00554 vom 21. April 2016, E. 3.1.). Diese für
Heimatschutzobjekte entwickelte Rechtsprechung hat aufgrund der
identischen Rechtsgrundlagen auch für Naturschutzobjekte zu gelten
(VB.2023.00009 vom 5. Oktober 2023, E. 5.1).
R1S.2024.05132 Seite 22

6.7.2.
Mangels Inventareintrag lagen vorgängig keine Hinweise vor, dass es sich
bei den bestehenden Bäume um Schutzobjekte im Sinn von § 203 Abs. 1
PBG handeln könnte. Gleichwohl ist fraglich, ob die Vorinstanz sich im
Bewilligungsverfahren mit der Frage des Vorliegens von Schutzobjekten
hätte befassen und dazu ein fachkundiges Gutachten einholen müssen (vgl.
VB.2022.00662 vom 5. Oktober 2023, E. 3; VB.2020.00864 vom
19. Mai 2021, E. 3.5).
6.7.3.
Zu den Naturschutzobjekten zählen unter anderem wertvolle Park- und
Gartenanlagen, Bäume, Baumbestände, Feldgehölze und Hecken (§ 203
Abs. 1 lit. f PBG) sowie die für die Erhaltung seltener oder vom Aussterben
bedrohter Tiere und Pflanzen nötigen Lebensräume, namentlich
Feuchtgebiete, Ufervegetationen, Trockenstandorte, Magerwiesen,
wertvolle Bäume und Baumbestände, Hecken, Feldgehölze sowie Öd- und
Waldflächen (§ 13 Abs. 1 KNHV in Verbindung mit § 203 Abs. 1 lit. g PBG).
Der Begriff "wertvoll" wie er im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. f PBG verwendet
wird, umfasst einerseits den biologischen oder ökologischen Wert (als
besonders seltene Gattung oder als biotopischer Lebensraum), andererseits
auch den gestalterisch-ästhetischen Wert, welcher einem Baum in
überbautem Gebiet im Hinblick auf seine Umgebung, also für das Quartier-
und Strassenbild, zukommt (zum Ganzen: VB.2022.00662 vom
5. Oktober 2023, E. 4, auch zum Folgenden).
Eine Unterschutzstellung setzt voraus, dass es sich um ein schutzwürdiges
Objekt im Sinn von § 203 Abs. 1 PBG handelt und die angeordneten
Schutzmassnahmen aufgrund einer umfassenden Abwägung aller infrage
stehenden Interessen gerechtfertigt sind. Bei der Beantwortung der Frage,
was unter einem biologisch oder ökologisch wertvollen Baum bzw.
Baumbestand zu verstehen ist, steht den kommunalen Behörden kein
besonderer Beurteilungsspielraum zu; insofern hat das Baurekursgericht
volle Kognition. Bei der Gewichtung der sich gegenüberstehenden
Interessen bestehen demgegenüber in verschiedener Hinsicht
Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den
Verwaltungsbehörden auszufüllen sind.
R1S.2024.05132 Seite 23

6.7.4.
Die private Rekursgegnerin hat ihren eigenen Angaben zufolge mit zwei
Gutachten ihren Baumbestand untersuchen lassen. Aufgrund der
Ausführungen der Parteien ist davon auszugehen, dass diese Gutachten
dem Baugesuch beilagen bzw. die Baubehörde im Bewilligungsverfahren
Kenntnis von diesen Gutachten hatte.
Im Gutachten der F AG vom 8. Februar 2021 wird u.a. Folgendes ausgeführt:
Am 2. Februar 2021 hätten sie die 55 Bäume abgeschritten. 7 Bäume befänden sich auf
Nachbarparzellen. Ihr Zustand sei ebenfalls beurteilt worden. Das Ziel der unabhängigen
Zustandsbeurteilung sei, die Schutzwürdigkeit und Schutzfähigkeit jedes einzelnen Baumes aus
dendrologischer Sicht zu prüfen und zu beurteilen.
Definitionen der Beurteilungskriterien
Schutzfähigkeit
Schutzfähigkeit bedeute, dass ein Baum aufgrund einer umfassenden fachlichen Zustandsprüfung
voraussichtlich in der Lage sein werde, die Schutzanforderungen nachhaltig zu erfüllen. Ein
Baum/Gehölz gelte als schutzfähig, wenn aus ihrer fachlichen Sicht die nachfolgend aufgeführten
Kriterien kumulativ erfüllt seien:
1. Einhaltung der Verkehrssicherheit, beurteilt nach der Visual Tree Assessment Methode (VTA)
2. Gute physiologische Aktivität und Vitalität
3. Keine langfristig vitalitätsmindernde Pathogene
4. Einer nachhaltigen Weiterexistenz zum Beurteilungszeitpunkt voraussichtlich nichts
entgegenstehe oder eine solche mit zumutbarer und verhältnismässiger Baumpflege erreicht
werden könne.
Zukünftige Arealentwicklungen würden bei der Beurteilung der Schutzfähigkeit nicht berücksichtigt.
Bedingte Schutzfähigkeit
Ein Baum/Gehölz gelte als bloss bedingt schutzfähig, wenn nicht alle Beurteilungskriterien der
Schutzfähigkeit erfüllt seien, jedoch mit aufwändigeren Baumpflegemassnahmen die Chance bestehe,
eine uneingeschränkte wiederherzustellen.
Schutzwürdigkeit
Als schutzwürdig würden Bäume klassifiziert, wenn sie eines oder mehrere der nachfolgenden
Kriterien erfüllen würden. Im Gegensatz zur Beurteilung der Schutzfähigkeit sei bei der
Schutzwürdigkeit kein kumulatives Erfüllen aller Kriterien erforderlich. Sei ein Baum schutzwürdig,
ohne dass er die Kriterien der Schutzfähigkeit kumulativ erfülle, werde die Schutzwürdigkeit an
sicherheitsrelevanten Standorten zumindest in Frage gestellt und es müssten u.U. noch weitere
Abklärungen gemacht werden.
1. Baum mit besonderer Raumwirkung
Baumobjekte, welche besonders raumprägend seien.
R1S.2024.05132 Seite 24

2. Ökologisch schutzwürdig / Habitat-Baum
Baumobjekte, welche für das lokale Ökosystem eine besonders wichtige Funktion
übernehmen würden (auch Habitat-Bäume genannt).
3. Weitere Ökosystemdienstleistungen
Kühlung und Beschattung, Kohlenstoffbindung etc.
4. Historisch schutzwürdig
Baumobjekte, die in einem wichtigen historischen Kontext stehen.
5. Dendrologische Rarität
Seltene Baumarten oder Baumobjekte, welche durch ihr Volumen und Alter eine
Besonderheit darstellten.
[…]
Diskussion
Der Gehölzbestand setze sich aus grosskronigen Solitärbäumen und strauchartigen Kleingehölzen
zusammen. Insgesamt würden 10 Gehölze als schutzfähig wie auch als schutzwürdig klassifiziert.
4 Gehölze seien schutzwürdig, jedoch nur bedingt schutzfähig. Die restlichen Gehölze würden
teilweise als schutzfähig gewertet, jedoch nicht als schutzwürdig oder erfüllten keine Kriterien der
beiden Kategorien. Eine Liste mit den vitalen, schutzfähigen wie auch schutzwürdigen Gehölzen sei
im Kapitel Empfehlungen enthalten.
Grosskronige Solitärgehölze
Eine Vielzahl der grosskronigen Solitärgehölze könne die Kriterien für das Erlangen der
Schutzfähigkeit nicht erfüllen. Dies oft aufgrund von negativen Langzeitfolgen der einst durchgeführten
Pflegeeingriffe. Viele der untersuchten Gehölze würden grosse Kappstellen aufweisen, oft in
Verbindung mit hoch gewachsenen Ständertrieben und sogenannten Unglücksbalken. Häufig sei eine
beginnende oder bereits ausgedehnte Fäulnis an den Kappstellen festgestellt worden. In einer
weiterführenden internen Laboranalyse seien bei den Nadelproben verschiedene, bereits stark
fortgeschrittene Pathogene erkannt worden. Dadurch werde die Schutzfähigkeit raumprägender
Gehölze B15, B26, B55 (alle Pinus nigra) in Frage gestellt.
Strauchartige und Kleingehölze
Die Mehrheit der vorhandenen strauchartigen Pflanzen und Kleingehölze werde als nicht schutzwürdig
angesehen, da diese oftmals zu den typischen Gärtnergehölzen zählten und somit meist gleichwertig
oder mindestens bedingt gleichwertig ersetzbar seien. Die Gesamtsumme respektive das
Gesamtvolumen der vorhandenen Kleingehölze sei jedoch beachtlich und ersatzwürdig.
Ersatzpflanzungen böten zudem die Möglichkeit und Chance, das Volumen, die Artenanzahl sowie die
Artenverteilung zu optimieren und gleichzeitig den ökologischen Wert zu verbessern.
Ökosystemdienstleistungen / Kühleffekt
Bäume würden wichtige Ökosystemdienstleistungen übernehmen, deren Wert besonders im
Siedlungsgebiet nicht zu unterschätzen sei. Zum einen fungierten sie als gestalterisches Element für
ein angenehmen Wohlbefinden, würden aber auch einen effektiv messbaren Wert zur Verbesserung
des lokalen Mikroklimas leisten. Durch die Photosyntheseleistung und der dadurch verbunden
Transpiration von Wasser erfolge nebst dem Schattenwurf des Baumes zugleich eine wohltuende
Abkühlung der Umgebungstemperatur. Als Faustregel gelte, je grösser die Blätter und das
R1S.2024.05132 Seite 25

Kronenvolumen, desto grösser der Kühleffekt. Besonders im bebauten Raum, wo viele versiegelte
Flächen und Gebäudefassaden die Wärme speicherten und abstrahlten, sei die Integration bzw.
Neupflanzung von Bäumen besonders wertvoll. Aufgrund des Kronenvolumens leisteten folglich alte
Bäume ein Vielfaches an Kühlleistung verglichen mit jungen Bäumen, weshalb der Erhalt von
bestehenden Bäumen eine besondere Bedeutung erlange.
Empfehlungen
Aufgrund des vor Ort durchgeführten Untersuchs empfehle die F AG, folgende Gehölze in das geplante
Projekt zu integrieren:
B04 Picea omorika
B06 Picea omorika
B07 Picea omorika
B19 Pinus sylvestris
B20 Picea omorika
B27 Prunus sp.
B29 Betula pendula
B30 Betula pendula
B35 Betula pendula
B36 Betula pendula
Im zweiten von der Bauherrschaft eingeholten Gutachten der G AG vom
10. Mai 2023 wurden 12 Bäume auf dem Bauareal und der Nachbarparzellen
näher untersucht. Aufgenommen wurden die Grunddaten sowie Schäden
und andere Eigenschaften an Wurzel, Stamm und Krone. Alle Bäume
wurden mit einer Bewertung in Bezug auf Bruchsicherheit,
Erhaltensfähigkeit, Erhaltungswürdigkeit und Standsicherheit versehen.
Insgesamt wurden fünf Bäume als unterordnet erhaltungswürdig, sechs
Bäume als erhaltenswert und ein Baum als besonders erhaltenswert
qualifiziert. Bei diesem einen Baum handle es sich um die Gemeine Hain-
oder Weissbuche (Carpinus betulus) auf dem Nachbargrundstück Kat.-
Nr. 21, östlich der geplanten Überbauung. Als Bemerkung hält das
Gutachten diesbezüglich fest, die Krone des Baumes sei kompakt und
einmalig gut erhalten. Es sei ein Naturdenkmal. Es handle sich um eine der
grösseren Hainbuchen im urbanen Raum.
6.7.5.
Anhand welcher Kriterien das Gutachten der G AG die Erhaltenswürdigkeit
der Bäume beurteilte, ist unklar. Es macht keine Aussagen zum biologischen
oder ökologischen Wert der Bäume und liefert daher auch keine
Anhaltspunkte für eine Schutzwürdigkeit unter biologischen oder
ökologischen Gesichtspunkten. Ausnahme bildet die besonders erwähnte
Hainbuche auf dem Nachbargrundstück, welche indes nicht zur Rodung
R1S.2024.05132 Seite 26

vorgesehen ist. Gleichwohl ist andernorts noch auf diesen Baum im
Besonderen einzugehen (E. 6.7.8. nachstehend).
Das Gutachten der F AG trägt zwar den Titel Schutzwürdigkeitsgutachten
und lässt in die Beurteilung der Schutzwürdigkeit – unter anderem – auch die
vorgenannten Kriterien der ästhetischen Wirkung sowie des biologischen
oder ökologischen Werts einfliessen. Letztlich wird die Schutzwürdigkeit der
vorliegend streitgegenständlichen Bäume aber nicht mit biologischen oder
ökologischen Werten begründet, sondern mit dem Kühleffekt der alten
grosskronigen Bäume, was gemäss diesem Gutachten ebenfalls eine
Schutzwürdigkeit zu begründen vermöge. Wie die Rekursgegnerschaft
zutreffend ausführt, wird damit kein biologischer oder ökologischer Wert der
zu fällenden Bäume dargetan. Eigenschaften, die für die Annahme von
Schutzobjekten im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. f PBG nötig wären, wie
beispielsweise eine besonders seltene Gattung oder ein biotopischer
Lebensraum werden auch im Gutachten der F AG keine aufgeführt.
Weder ein hohes Alter eines Baumes noch ein längerfristig möglicher
Fortbestand eines Baumes oder seine Ökosystemleistungen für das
Stadtklima begründen eine Schutzwürdigkeitsvermutung im rechtlichen
Sinne (vgl. VB.2019.00388 vom 8. April 2020, E. 6.9). Ohnehin ist zu
bemerken, dass ein Gutachten das Objekt so weit zu beschreiben hat, dass
die Frage der Schutzwürdigkeit – vorliegend der Bäume auf dem
Baugrundstück – beantwortet werden kann. Die rechtliche Würdigung des
Sachverhaltes obliegt demgegenüber den rechtsanwendenden Behörden
(VB.2022.00662 vom 5. Oktober 2023, E. 4.6). Daraus folgt, dass die
rechtlichen Schlussfolgerungen der Gutachterinnen zur Schutzwürdigkeits-
frage von der Vorinstanz ausgeblendet werden durften. Wie gesagt, wurde
in den Gutachten im Übrigen kein Sachverhalt beschrieben, der die
Vorinstanz zwingend zu einer Schutzabklärung hätte veranlassen müssen.
Vielmehr bestand für die Vorinstanz Anlass für die Vermutung, dass das
Bauvorhaben in ökologischer Hinsicht eine Verbesserung der
Gesamtsituation in Vergleich zum Bestand führt. Dies geht aus dem Dossier
Umgebungsgestaltung vom 2. Februar 2024 hervor, wonach die
vorgesehenen Rodungen durch die geplanten Neupflanzungen sowohl in der
Anzahl wie auch in der Summe des Biodiversitätsindexes deutlich
R1S.2024.05132 Seite 27

kompensiert würden und wesentlich zu einer erhöhten ökologischen Vielfalt
und Wertigkeit im Quartier beitrügen (S. 43).
6.7.6.
Auch im Rechtsmittelverfahren sind keine Anhaltspunkte hinzugekommen,
die auf eine Schutzwürdigkeit der bestehenden Bäume deuten würden.
Das von den Rekurrierenden 2 eingeholte Gutachten der H vom
5. November 2024 hält fest, dass mit dem Zuwachs des Kronenvolumens
eines Baums die Ökosystemleistungen des Baums zunähmen. Er verdunste
mehr Wasser oder produziere mehr Sauerstoff. Auch die Bedeutung für die
Biodiversität nehme mit dem Volumen der Baumkrone zu. So nehme
beispielsweise die Anzahl Blüten eines Baums oder die Anzahl Früchte oder
Zapfen, die er trage, zu oder die potenziellen Brutplätze oder Ruheplätze
würden zahlreicher. Diese Potenziale seien vorliegend vor allem in den
einheimischen Altbäumen (Birken, Hainbuchen, Kirschen) zu finden aber
auch bei Kleingehölzen wie Sanddorn, Flieder und Wildbirne seien Spuren
von Nistplätzen ersichtlich. Ein weiterer Hinweis zur Benennung des
wertvollen Baumbestandes sei der Einfluss der Blattmassenproduktion.
Einerseits zur Beschattung damit zur Hitzeminderung des Stadtklimas,
andererseits als Mass für das Angebot an Lebensraum und Nahrung, die die
Bäume zur Verfügung stellten. Hier seien die Birken, Kirschen und die
besonders wertvollen Hainbuchen zu nennen. Der Wert des Bestandes sei
vor allem entsprechend seines Alters von Bedeutung, was die Biodiversität
massgeblich beeinflusse. Der Wert nehme mit zunehmenden Alter zu.
Folglich seien Strukturen, die auf einem jungen Baum noch nicht zu finden
seien, etwa Hohlräume, abgebrochene Äste und Totholz für viele Tier- und
Pflanzenarten enorm wertvoll. Diese Schichtungen seien heutzutage im
städtischen Raum selten anzutreffen. Im vorliegenden Bestand seien einige
diese Strukturen vorhanden.
Auch dieses Gutachten begründet keine Schutzwürdigkeit der vorhandenen
Bäume auf den Baugrundstücken. Es wird pauschal mit dem Alter der Bäume
argumentiert, was nach der Rechtsprechung nicht per se zu einer
Schutzwürdigkeit führt: Alte, grosse Solitäre sind im baulich verdichteten
Stadtgebiet generell etwas Besonderes bzw. Seltenes, ohne dass sie
deshalb allesamt schutzwürdig wären. Selbst wenn ein Baum die maximale
Wuchshöhe erreicht hat, qualifiziert ihn das zudem nicht automatisch als
R1S.2024.05132 Seite 28

schutzwürdiges, weil stattliches Exemplar seiner Art (zum Ganzen
VB.2012.00372 vom 27. Februar 2012, E. 4.1.1). Insbesondere wird auch
mit diesem Gutachten nicht dargelegt, dass die fraglichen Bäume seltenen
oder bedrohten Tierarten als Futterquelle oder Lebensraum dienen würden;
dass die Bäume beliebigen einheimischen Vogel- und Insektenarten als
Lebensraum dienen können, reicht nicht aus (zum Ganzen: VB.2019.00388
vom 8. April 2020, E. 6.9 mit zahlreichen Hinweisen, auch zum Folgenden).
Auch die erwähnten (Ökosystem-)Leistungen der grossen Baumkronen für
das Stadtklima (Verarbeiten von Kohlendioxid, Filtern und Anfeuchten der
Luft und Bilden von Sauerstoff durch Photosynthese) gelten für nahezu alle
Bäume dieses Alters respektive dieser Grösse, ohne dass sie deshalb
allesamt schutzwürdig wären.
Schliesslich ist festzuhalten, dass auch am Augenschein keine potenzielle
Schutzwürdigkeit der bestehenden Bäume auf dem Bauareal erkannt
werden konnte. Insbesondere waren zahlreiche standortfremde Bäume
vorzufinden (z.B. Pinus nigra, Picea omorika, Prunus serrulata), denen
hierzulande kein besonderer ökologischer Wert zukommen kann. Folglich
fällt auch eine potenzielle Schutzwürdigkeit des Baumbestands in seiner
Gesamtheit aufgrund seines ökologischen Werts ausser Betracht, was aber
ohnehin nicht geltend gemacht wurde. Am Augenschein wurde sodann
rekurrentischerseits erwähnt, dass ein Eichelhäher in einem zur Fällung
vorgesehenen Baum niste. Nach dem Gesagten ändert auch dieser
Umstand nichts an der fehlenden Schutzwürdigkeit des betroffenen Baumes,
zumal es sich beim Eichelhäher um keine seltene oder bedrohte Tierart
handelt (Kategorie LC – nicht gefährdet, vgl. BAFU und von der
Schweizerischen Vogelwarte, Rote Liste der Brutvögel, Gefährdete Arten der
Schweiz, Bern 2021, S. 21). Dafür, dass gefährdete Arten auf dem Bauareal
oder in der Umgebung vorkommen, fehlen jegliche Hinweise.
6.7.7.
In Bezug auf die von den Rekurrierenden 2 ebenfalls geltend gemachte
gestalterisch-ästhetische Bedeutung der bestehenden Bäume gilt was folgt:
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts können Bäume und
Baumgruppen unter Umständen wegen ihrer prägenden Wirkung für ein
Quartier- oder Strassenbild gestützt auf § 203 Abs. 1 lit. c PBG unter Schutz
gestellt werden. Dabei sind allerdings strenge Massstäbe anzulegen, da
R1S.2024.05132 Seite 29

Bäume und Baumgruppen in dicht besiedelten Gebieten nicht generell
besonderen Schutz geniessen. Eine Baumgruppe ist nur dann schutzwürdig,
wenn sie aufgrund des Standortes und ihrer Erscheinung in markanter Weise
einen dominierenden, aussergewöhnlichen Akzent setzt und damit das
Quartier- oder Strassenbild wesentlich mitprägt. Diesbezüglich verfügen die
zuständigen Gemeindebehörden, insbesondere bei der vorzunehmenden
Würdigung örtlicher Verhältnisse, über einen von den Rekursinstanzen zu
respektierenden Ermessensspielraum (zum Ganzen: VB.2012.00333 vom
26. September 2012, E. 5.2 und E. 6.2.2).
Die Rekurrierenden 2 substantiieren nicht, weshalb den streitbetroffenen
Bäumen eine quartierbildprägende Wirkung zukommen sollte. In der Replik
wird zwar noch ausgeführt, die Bäume würden die bestehenden Bauten
überragen, sofort auffallen und eine massgebliche Dominanz aufweisen. Die
Rekurrierenden 2 unterlassen allerdings darzutun, bei welchen der
insgesamt 48 auf dem grossen Bauareal verteilten Solitärbäume dies der Fall
sein sollte. Auch am Augenschein vor Ort wurde ihr Standpunkt nicht
aufgezeigt oder spezifiziert. Demgegenüber nahm die Vorinstanz ihren
Ermessensspielraum wahr und legte diesen nachvollziehbar in ihrer
Rekursantwort dar (vgl. E. 6.3 vorstehend). Ihre Auffassung, wonach die
Bäume zwischen den Mehrfamilienhäusern verschwinden würden und einzig
von der Y und lm C wahrgenommen werden könnten, liess sich am
Augenschein bestätigen (vgl. dazu die Fotodokumentation im Protokoll).
Aussergewöhnliche gestalterische Akzente werden von den bestehenden
Bäume klar keine gesetzt.
6.7.8.
Schliesslich ist auf die Hainbuche (Carpinus betulus) auf dem
Nachbargrundstück Kat.-Nr. 21 einzugehen. Gemäss dem Gutachten der F
AG weist dieser Baum eine Höhe von 19 m, einen Kronendurchmesser von
15 m und eine Vitalitätsstufe 1 (geringfügig verminderte Vitalität) auf. Das
Gutachten der G AG qualifizierte die Hainbuche wie erwähnt (als einzigen
Baum) als besonders erhaltenswürdig und als Naturdenkmal. Auch in den
Stellungnahmen der von den Rekurrierenden beigezogenen Fachpersonen
(Gutachten H und Ausführungen Herren Dietrich und Staffa am
Augenschein) fand dieser Baum besondere Erwähnung. Das in diesen
Stellungnahmen gezeichnete Bild einer sehr grossen und gleichzeitig sehr
gut erhaltenen einheimischen Baumart liess sich am Augenschein
R1S.2024.05132 Seite 30

bestätigen. Die Hainbuche ist vom Strassenraum gut einsehbar und weist
mit ihrer üppigen, beinahe kreisrunden Krone eine auffällige Wuchsform auf,
die das Quartierbild wesentlich mitprägt (vgl. Prot. Fotos Nrn. 1, 2 und 4). Es
handelt sich diesbezüglich zumindest aus gestalterisch-ästhetischer Sicht
um ein potenzielles Schutzobjekt. Womöglich kommt dem Baum auch in
biologischer und ökologischer Hinsicht ein besonderer Wert zu, wofür aber
weitere Abklärungen nötig wären.
Die Vorinstanz hielt im angefochtenen Beschluss fest, dass durch das
Bauvorhaben für das Erscheinungsbild wichtige Bäume (diverse
Laubbäume) auf der Nachbarparzelle Kat.-Nr. 21 gefährdet würden. Sollte
deren Erhaltung nicht möglich sein, seien – gegebenenfalls auf dem
Bauareal – angemessene Ersatzpflanzungen vorzunehmen. Die Rekur-
rierenden weisen zu Recht darauf hin, dass damit ein Erhalt der Hainbuche
nicht sichergestellt wird, zumal ihr Kronen- und Wurzelbereich in das
Bauareal hineinragt.
Im Baubewilligungsverfahren können keine definitiven Schutzmassnahmen
angeordnet, aber die der Behörde aufgrund des Bauvorhabens notwendig
erscheinenden natur- und heimatschutzrechtlichen Massnahmen erlassen
werden (vgl. VB.2019.00813 vom 14. Mai 2020, E. 3.3). Gemäss § 321 PBG
sind mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen, d. h. Auflagen,
Bedingungen und Befristungen, zu verknüpfen, sofern inhaltliche oder
formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten
behoben werden können. Ein Vorgehen nach § 321 PBG kommt nur infrage,
wenn die Mängel des Bauvorhabens von untergeordneter Natur sind; führen
diese dagegen zu einer wesentlichen Projektänderung, können sie nicht
mittels einer Nebenbestimmung behoben werden. Auch wenn die
Schutzwürdigkeit des Baumes noch nicht geklärt ist, kann die Baubewilligung
mit Auflagen erteilt werden, die den Schutz des Baumes sicherstellen, bis
ein Schutzentscheid vorliegt (vgl. VB.2018.00314 vom 17. Januar 2019,
E. 3).
Die private Rekursgegnerin führt diesbezüglich aus, dass sie Massnahmen
zum Schutze dieses Baumes plane, und reicht einen Vorabzug eines
Baugrubenplans vom 15. März 2024 ins Recht. Daraus geht hervor, dass ein
grossflächiger Wurzelschutzbereich um diesen Baum möglich und auch
vorgesehen ist, zumal der Baukörper der neuen Überbauung weiter von der
R1S.2024.05132 Seite 31

Hainbuche abrückt, als das bestehende Gebäude Y 5. Die Umsetzung der
Schutzmassnahmen zugunsten dieser Hainbuche ist aber verbindlich
festzuhalten und der angefochtene Beschluss um eine entsprechende
Nebenbestimmung zu ergänzen, da andernfalls eine Schädigung des
Wurzelbereichs droht – sei es durch Bodenverdichtungen im Wurzelbereich
oder infolge Grabarbeiten.
Dementsprechend hat die Bauherrschaft vor Baubeginn nachzuweisen, dass
die Hainbuche auf dem Grundstück Kat.-Nr. 21 durch die Bauarbeiten nicht
beeinträchtigt wird bzw. während den Bauarbeiten fachgerecht geschützt
wird. Mit der Überwachung der Schutzmassnahmen ist nach Absprache mit
der Baubehörde eine hierfür ausgewiesene Person zu beauftragen.
6.7.9.
Zusammenfassend durfte die Vorinstanz ohne Rechtsverletzung darauf
schliessen, dass es sich bei den Bäumen auf dem Bauareal nicht um
potenzielle Schutzobjekte handelte. Es bestanden im Bewilligungsverfahren
keine Hinweise für einen besonderen biologischen, ökologischen oder
gestalterisch-ästhetischen Wert. Auch im Rechtsmittelverfahren sind keine
Indizien auszumachen, die auf einen entsprechenden Wert hinweisen
würden. Der angefochtene Entscheid ist somit nicht zu beanstanden.
Einzig in Bezug auf die Hainbuche auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 21
ist der vorinstanzliche Beschluss ist in teilweiser Gutheissung der Rekurse
mit einer Auflage zum Schutze dieses Baumes zu ergänzen (§ 321 Abs. 1
PBG).
7.1.
Die Rekurrierenden 2 rügen schliesslich eine unrechtmässige Ausgestaltung
der Attikageschosse. Die Drittelsregelung gemäss § 292 PBG sei
grösstenteils korrekt angewandt worden, indem die einzelnen
Fassadenabschnitte jeweils für sich betrachtet werden. An den
Gebäuderändern der beiden Häuserzeilen seien diese Grundsätze aber
nicht mehr korrekt angewandt worden, weshalb dort Gebäudeteile der
hypothetischen Trauffassade auf der ganzen Länge mit dem Obergeschoss
bündig seien und dort nicht zurückspringen würden, was nicht zulässig sei.
Das Verschieben von zulässigen Dritteln sei im Übrigen ebenfalls nicht
R1S.2024.05132 Seite 32

zulässig. Mit über 3 und 4 m könnten diese Rücksprünge auch nicht als
untergeordnet betrachtet werden.
7.2.
Im angefochtenen Beschluss wurde einzig festgehalten, dass das Bauprojekt
die Vorgaben von § 292 lit. a PBG einhalte. In der Rekursantwort ergänzt die
Vorinstanz unter Verweis auf VB.2008.00286, E. 5.2, bei gestaffelten
Fassaden sei die Drittelregel nach der Rechtsprechung nicht immer in den
einzelnen Abschnitten einzuhalten. Bei gestaffelten Fassaden mit mehreren
hypothetischen Dachprofilen im Einzelfall müsse untersucht werden, ob die
verschiedenen Fassadenabschnitte zusammen eine optisch-
architektonische Einheit bildeten oder nicht (VB.2017.00337, E. 3.5).
Vorliegend bildeten die beiden Häuserzeilen – trotz der gestaffelten
Fassaden – jeweils optisch eine Einheit. Entsprechend sei die Drittelregelung
von § 292 PBG jeweils auf eine Seite einer Häuserzeile anwendbar und nicht
auf jedes "Staffelsegment" separat. Wie aus dem Attikanachweis
hervorgehe, sei die Drittelsregelung bei jeder "Traufseite" der beiden
Häuserzeilen eingehalten. Das Attikageschoss sei damit zulässig.
7.3.1.
Wo nichts anderes bestimmt ist, dürfen Dachaufbauten, ausgenommen
Kamine, Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie und kleinere technisch
bedingte Aufbauten, insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffenden
Fassadenlänge sein, sofern sie a. bei Schrägdächern über die tatsächliche
Dachebene hinausragen, b. bei Flachdächern die für ein entsprechendes
Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen (§ 292 PBG in der hier
anwendbaren, bis 28. Februar 2017 gültigen Fassung).
Die Bestimmung von § 292 PBG ist bauästhetisch motiviert und will das
Entstehen überdimensionierter Dachaufbauten verhindern. Als massgebend
sind daher diejenigen Fassadenteile anzusehen, die als zur fraglichen
Dachfläche zugehörig erscheinen bzw. mit dieser eine optische Einheit
bilden. Hierbei kann die Fassade geradlinig verlaufen oder aber kleinere
Rück- oder Vorsprünge aufweisen. Mit Blick auf die ästhetische Motivation
der Regelung sind letztlich die konkreten Verhältnisse im Einzelfall
entscheidend. Dach und Dachaufbauten sollen in einem abgerundeten
harmonischen Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes erscheinen.
Es gilt überdimensionierte, dem Dachbereich ein Übergewicht verleihende
R1S.2024.05132 Seite 33

Aufbauten zu verhindern. Zwar sollen Dachgeschosse noch als solche
erkennbar sein und nicht den Eindruck eines Vollgeschosses vermitteln. Dies
schliesst indes nicht aus, dass etwa die Dachaufbauten von
Attikageschossen auf einer der beiden Giebelseiten konzentriert werden und
diesfalls die Dachgeschossqualität zumindest dort nicht mehr ohne weiteres
erkennbar ist (VB.2018.00240 vom 30. August 2018, E. 6.1).
Der in § 292 PBG verwendete Begriff der "betreffenden Fassadenlänge" ist
nicht ohne weiteres im gleichen Sinn zu verstehen wie in den Bestimmungen
über die Abstände, die Gebäudelänge und die Gebäudebreite (vgl. dazu
§ 260 PBG und §§ 23 ff. der Allgemeinen Bauverordnung [ABV]). Als
massgebend sind vielmehr diejenigen Fassadenteile anzusehen, die als zur
fraglichen Dachfläche zugehörig erscheinen bzw. mit dieser eine optische
Einheit bilden. Hierbei kann die Fassade geradlinig verlaufen oder auch
kleinere Rücksprünge aufweisen. Eine optische Einheit kann auch dann
noch gegeben sein, wenn zwei Fassadenelemente schiefwinklig
aneinanderstossen oder die Fassade seitlich gegliedert ist. Entscheidend
sind – mit Blick auf die ästhetische Motivation der Regelung – letztlich die
konkreten Verhältnisse im Einzelfall (BRGE I Nrn. 0155/2017 und 0156/2017
vom 27. Oktober 2017 in BEZ 2020 Nr. 7, E. 7.4.1). Das Verwaltungsgericht
hat denn auch wiederholt festgehalten, die Anwendung von § 292 PBG dürfe
nicht dazu führen, dass die gesetzlichen Anforderungen an die Gestaltung
nicht mehr optimal erfüllt werden können bzw. dürfe nicht zu einer
diesbezüglichen Verschlechterung führen (vgl. VB.2017.00337 vom
31. August 2017, E. 3.6, m.w.H.).
7.3.2.
Im vorliegenden Fall weisen die beiden Baukörper je eine gestaffelte
Grundrissform auf. Die hypothetische Firstrichtung der beiden
zeilenförmigen Bauten mit Flachdach zeigt von Norden nach Süden,
dementsprechend bilden die Ost- und Westfassaden die hypothetischen
Traufseiten. Aus dem Plan "Nachweis Attika Baurecht" vom 2. Februar 2024
(act. 31.1) ergibt sich, dass die Bauherrschaft für jedes "Staffelsegment" eine
separate Fassadenlänge und ein Attikadrittel mass. Für die Segmente ganz
im Norden und im Süden sieht das Bauprojekt keine Dachaufbauten vor,
dafür sollen die dadurch nicht ausgeschöpften "Reserven" jeweils in das
Staffelsegment im Giebelbereich transferiert werden. Die Vorinstanz wandte
demgegenüber eine andere Berechnungsweise an und betrachtete zur
R1S.2024.05132 Seite 34

Beurteilung der Attikadrittel die Traufseiten als Ganzes und nicht bei jedem
Staffelsegment separat.
7.3.3.
Es braucht vorliegend nicht entschieden zu werden, ob die Drittelsregelung
für die Traufseiten als Ganzes gilt oder bei jedem Staffelsegment separat
einzuhalten ist. Denn auch eine separate Betrachtung der einzelnen
Fassadenstücke führt nicht zu einer rechtsverletzenden Positionierung der
das Profil durchstossenden Dachaufbauten.
Es liegt auf der Hand, dass vorliegend eine sinnvolle Gliederung des
gesamten Attikavolumens resultiert, die insgesamt ausgewogen erscheint.
Der Umstand, dass die Profildurchstossungen in den Kopfbereichen der
beiden Zeilen anzahlmässig beschränkt werden, wirkt sich hinsichtlich der
ruhig zu haltenden Dachfläche positiv aus und trägt bei den vorliegend
streitbetroffenen Gebäuden mit stark unregelmässigem Grundriss
massgeblich zur Verhinderung der verpönten Zerstückelung des
Dachgeschosses bei. Dadurch wird erlaubt, auf den hypothetischen
Traufseiten längere zusammenhängende Fassadenabschnitte
"freizuhalten", was die Ablesbarkeit des Dachgeschosses deutlich
verbessert. Eine andere Aufteilung und Positionierung der Dachaufbauten
wäre zwar ebenfalls denkbar, jedoch würde dadurch in gestalterischer
Hinsicht nichts gewonnen, wie sich aus den von der privaten Rekursgegnerin
eingereichten alternativen Plänen samt Visualisierung ergibt (act. 25.4). So
ist nicht einzusehen, inwiefern vorliegend die Verkleinerung einer der
Dachaufbauten die Ablesbarkeit des Dachgeschosses insgesamt
verbessern sollte, wenn im Gegenzug eine zusätzliche, das Profil an anderer
Stelle durchstossende Dachaufbaute geschaffen würde. Vorliegend sollen
im Ergebnis Attikavolumina von den äusseren Bereichen der Traufseiten in
die Kopfbereiche transferiert werden, was der Form eines klassischen
Giebeldachs näher kommt, bei dem sich das Dachvolumen auf die
Stirnseiten und in den mittigen Firstbereich konzentriert. Mit den
vorliegenden Transfers der Attikadrittel wird gerade verhindert, dass dem
Dachbereich ein Übergewicht verliehen wird. Aufgrund der
aussergewöhnlichen Grundrisse der streitbetroffenen Gebäude trägt die
projektierte Ausgestaltung der Attikageschosse der ratio legis von § 292 PBG
besser Rechnung als dies bei einer Drittelung jedes noch so kleinen,
gestaffelten Fassadenabschnitts der Fall wäre (vgl. zum Ganzen BRGE I
R1S.2024.05132 Seite 35

Nrn. 0155/2017 und 0156/2017 vom 27. Oktober 2017 in BEZ 2020 Nr. 7,
E. 7.4.2).
Die Rüge der Rekurrierenden 2 erweist sich nach dem Gesagten als
unbegründet.
8.1.
Die Rekurrentin 1 erhebt in ihrer Replik zahlreiche Rügen zu Themen, die in
ihrer Rekursschrift nicht angesprochen wurden. Gleichzeitig stellt sie (nebst
formalen) neue materielle Anträge. Neu wird geltend gemacht, die ganze
Siedlung stelle ein Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG dar.
Sodann seien die räumlichen Auswirkungen des Bauvorhabens derart
bedeutend, dass sie nur in einem Planungsverfahren gemäss Art. 1, 2, 3 und
6 RPG angemessen erfasst werden könnten. Der Neubau werde nämlich am
falschen Standort geplant. Weiter habe die kantonale Baudirektion eine
ernsthafte Beachtung des ISOS Schutzes unterlassen. In diesem
Zusammenhang werde die Einholung einer Expertise der EDK/ENHK
beantragt, welche nach Art. 7 NHG obligatorisch sei. Ferner werde mit der
Baubewilligung schwer in ein Biotop eingegriffen, da der Boden versiegelt
und tief in das Hang- und Grundwasser hinabzementiert werde. Dies sei
unrechtmässig. Die Baubewilligung dürfe auch mangels eines gültigen
Nutzungsplans nicht erteilt werden. Kritisiert wird letztlich die gewässer-
schutzrechtliche Bewilligung der Baudirektion Kanton Zürich vom 23. April
2024. Es sei dort keine Interessenabwägung erfolgt und es sei unklar, ob ein
hydrogeologisches Gutachten vorliege.
8.2.
Weil die Rekursfrist von § 22 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG)
eine gesetzliche Verwirkungsfrist ist, entfalten nach Fristablauf
vorgenommene Prozesshandlungen grundsätzlich keine Rechtswirkungen
mehr. Dies jedenfalls dann, wenn die angefochtene Anordnung
rechtsgenügend eröffnet wurde. Änderungen oder Ergänzungen von mit der
Rekurserhebung gestellten Anträgen sind somit lediglich innerhalb der
Rekursfrist möglich. Nach Fristablauf können die gestellten Anträge nur noch
im Sinne eines Teilrückzugs reduziert werden. Auch die Ausübung des
Replikrechts führt nicht dazu, dass nach Ablauf der Rekursfrist
Rekursanträge geändert oder ergänzt werden können.
R1S.2024.05132 Seite 36

Wie der Antrag kann auch die Begründung des Rekurses nach Ablauf der
Rekursfrist grundsätzlich nicht mehr erweitert werden. Im Rahmen des
Replikrechts darf die Rekursbegründung nur hinsichtlich des von der
Rekursgegnerschaft (einschliesslich allfälliger Mitbeteiligter) neu
Vorgebrachten erweitert werden, und im Übrigen auch mit Bezug auf Akten,
die innert der Rekursfrist aus objektiven Gründen nicht eingesehen werden
konnten.
Als Folge der behördlichen Untersuchungspflicht (§ 7 Abs. 1 VRG) steht es
indes im Ermessen der Rekursinstanz, auch verspätete Parteivorbringen zu
berücksichtigen (RB 1994 Nr. 16; zum Ganzen Alain Griffel, in: Kommentar
VRG, 3. Aufl., X/Basel/Genf 2014, § 23 Rz. 16 und 23). Dieser Spielraum
lässt sich auch daran erkennen, dass die Rekursinstanz auch nicht gerügte
Aspekte in die Beurteilung einer angefochtenen Anordnung mit einbeziehen
kann; dies vor allem dann, wenn offensichtliche Rechtsmängel vorliegen
oder wenn nicht gerügte Rechtsmängel in einem (engen) Zusammenhang
mit den Parteivorbringen stehen (VB.2014.00245 vom 4. Dezember 2014, E.
3.3, und dort zitierte Lehre).
8.3.
Vor diesem Hintergrund ist auf die zahlreichen, erstmals in der Replik und
damit nach Ablauf der Rekursfrist vorgebrachten Rügen nicht einzugehen
bzw. auf die neuen Anträge nicht einzutreten. Was das ISOS anbelangt,
wurde ohnehin bereits aufgezeigt, dass dieses dem Bauvorhaben nicht im
Wege steht (vgl. E. 5 vorstehend), worauf verwiesen werden kann. Im
Übrigen wurde die Gesamtverfügung der Baudirektion Kanton Zürich vom
23. April 2024 nicht mittels Rekurs angefochten und bildet daher nicht
Verfahrensgegenstand, wie bereits in der Präsidialverfügung vom
14. Januar 2025 ausgeführt wurde.
9.
Zusammengefasst sind die Rekurse teilweise gutzuheissen. Im Sinne der
Erwägungen ist der angefochtene Beschluss der Bausektion der Stadt X vom
1. Oktober 2024 mit der Auflage zu ergänzen, dass vor Baubeginn
nachzuweisen ist, dass die Hainbuche (Carpinus betulus) auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 21 durch die Bauarbeiten nicht beeinträchtigt wird bzw.
während den Bauarbeiten fachgerecht geschützt wird. Mit der Überwachung
R1S.2024.05132 Seite 37

der Schutzmassnahmen ist nach Absprache mit der Baubehörde eine hierfür
ausgewiesene Person zu beauftragen.
Im Übrigen sind die Rekurse abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
10.
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten wie folgt aufzuerlegen
(§ 13 VRG):
- zu 1/20 der Bausektion der Stadt X
- zu 1/20 der D AG
- zu 9/20 der A
- zu je 1/80 den 36 Parteien der Rekurrentschaft 2, welche für ihren
Kostenanteil von gesamthaft 9/20 solidarisch haften
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des
Verwaltungsgerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die
Gerichtsgebühr nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls
und nach dem bestimmbaren Streitwert oder dem tatsächlichen
Streitinteresse fest. Liegt wie hier ein Verfahren ohne bestimmbaren
Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis
Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV VGr). Bei der Bemessung
der Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum
zu (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., X/Basel/Genf 2014, § 13 Rz.
25 ff.).
Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses
(finanzielle Bedeutung des Bauvorhabens im streitgegenständlichen
Umfang, Baubewilligung für ganze Arealüberbauung mit 149 Wohnungen,
Bausumme Fr. 49,7 Mio.), des getätigten Verfahrensaufwandes
(Vereinigung zweier Rekursverfahren, jeweils zweiter Schriftenwechsel,
Durchführung eines Abteilungsaugenscheins), des Umfangs des
vorliegenden Urteils ist die Gerichtsgebühr auf Fr. 10’000.-- festzusetzen.
11.
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren
R1S.2024.05132 Seite 38

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu
einer angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei
verpflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter
Sachverhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte
oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der
Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.
Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die
Zusprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093
vom 16. Oktober 2003, E. 3.1). Demnach ist vorliegend der anwaltlich
vertretenen privaten Rekursgegnerin zulasten der Rekurrierenden 1 und 2
eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen. Angemessen erscheint ein
durch die Rekurrierenden 1 und 2 je zu bezahlender Betrag von Fr. 2'000.--
(gesamthaft Fr. 4’000.-- zugunsten der privaten Rekursgegnerin). Da die
Umtriebsentschädigung pauschal festgelegt wird, entfällt die Zusprechung
eines Mehrwertsteuerzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und
0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56).
Den weitestgehend unterliegenden Rekurrierenden 1 und 2 steht mangels
eines Obsiegensüberschusses keine Umtriebsentschädigung zu
(§ 17 Abs. 2 VRG).
R1S.2024.05132 Seite 39

R1S.2024.05132 und R1S.2024.05137 / Protokoll Seite 25