zh_baurekursgericht · BRGE I Nr. 0202/2020 · 2020-12-18 · de
Bauvorschriften. Abstand gegenüber Zonengrenzen.

Wohngebäude auf der Grenze zur Landwirtschaftszone. Änderung der Rechtsprechung.

BRGE I Nr. 0202/2020 vom 18. Dezember 2020 in BEZ 2021 Nr. 7
Das streitbetroffene Baugrundstück lag gemäss der kommunalen Bau- und
Zonenordnung in drei verschiedenen Zonen: Während der südliche Teil zur
kantonalen Landwirtschaftszone Lk gehörte, befand sich der nordöstliche Teil in
der Kernzone K und der nordwestliche Teil in der Wohnzone W2 40. Geplant
war die Erstellung eines Mehrfamilienhauses, welches teilweise in den zur
Kernzone und teilweise in den zur Wohnzone gehörenden Grundstücksteil zu
liegen kommen sollte, wobei die südliche Fassade sich auf der Grenze zur
Landwirtschaftszone befinden sollte. Die Positionierung an der Grenze zur
Landwirtschaftszone wurde von der kantonalen Baudirektion verweigert,
wogegen sich die Bauherrschaft mit Rekurs an das Baurekursgericht wandte.
Aus den Erwägungen:
4.2 Das kantonale Recht kennt keine Abstandspflicht gegenüber
Zonengrenzen. Die neuere bundesgerichtliche Rechtsprechung leitet ein
entsprechendes Erfordernis jedoch unmittelbar aus dem Raumplanungsgesetz
ab. Damit ist eine ältere kantonale Rechtsprechung, die einen
Zonengrenzabstand unter Verweis auf die fehlende kantonalgesetzliche
Grundlage verneint hatte (BRKE I Nr. 45/1989 = BEZ 1989 Nr. 21), überholt.
Ausgangspunkt des einschlägigen Bundesgerichtsentscheids 145 I 156 ist
die Feststellung, dass die Nutzung eines Grundstücks durch Überbauung durch
die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) geschützt ist, weshalb Beschränkungen die
Voraussetzungen von Art. 36 BV zu erfüllen haben, mithin auf einer
ausreichenden gesetzlichen Grundlage beruhen, im öffentlichen Interesse
liegen und verhältnismässig sein sowie die Kerngehaltsgarantie wahren
müssen (E. 4.1). Während die Verpflichtung, zur Zonengrenze einen
Minimalabstand einzuhalten, in der Regel die bestimmungsgemässe
Grundstücksnutzung nicht stark erschwert, so dass eine Grundlage im
Verordnungsrecht ausreicht, ist in Konstellationen, in denen die
Abstandsregelung die Nutzung stärker einschränkt und beispielsweise das
Ausschöpfen der Nutzungsziffer verunmöglicht, eine Grundlage in einem
formellen Gesetz erforderlich (E. 4.2). Wie das Bundesgericht weiter ausführt,
kommt es für die Zulässigkeit eines Bauprojekts entscheidend auf dessen
Zonenkonformität an (Art. 22 Abs. 1 lit. a RPG), wobei nicht bloss der Standort
der Baute massgebend ist, sondern auch die Auswirkungen auf die
Nachbarzonen zu berücksichtigen sind (E. 6.2). Bei Bauten, die direkt oder
ganz nahe an die Grenze zu einer anderen Zone gestellt werden sollen als
jener, in der sie liegen, erfordert die Prüfung der Zonenkonformität somit stets
auch den Einbezug ihrer Auswirkungen auf die Umgebung. Sind nach der
allgemeinen Lebenserfahrung keine oder nur unbedeutende Auswirkungen auf
die benachbarte Zone zu erwarten, genügt es, wenn das Vorhaben dem Zweck
der Zone entspricht, in die es zu liegen kommt. Sind dagegen von einer Baute
auf oder ganz nahe an der Grenze Auswirkungen auf eine Nachbarzone
wahrscheinlich, hat die Baubehörde die Konformität auch mit der benachbarten
Zone zu prüfen, da es sich nach der gebotenen wirkungsbezogenen
Betrachtungsweise um ein grenzüberschreitendes Vorhaben handelt. Eine
Wohnbaute, die wegen ihrer Platzierung an der Zonengrenze Auswirkungen auf

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eine benachbarte Landwirtschaftszone hat, muss demnach sowohl die
Vorschriften der Bauzone, in der das Gebäude errichtet wird, als auch jene der
Landwirtschaftszone einhalten. Da nichtlandwirtschaftliche Wohnbauten in der
Letzteren nicht zonenkonform sind und deshalb – soweit nicht die Erteilung
einer Ausnahmebewilligung in Betracht kommt (Art. 24 ff. RPG) – nicht bewilligt
werden können, müssen solche Wohnbauten so weit von der Grenze
zurückversetzt werden, dass ihre Erstellung auf die Landwirtschaftszone keine
nennenswerten Auswirkungen mehr hat. Die Einschränkung der Überbaubarkeit
des in der Bauzone gelegenen Landes ergibt sich in diesem Fall aus der
gleichzeitigen Mitbeanspruchung eines angrenzenden Teils der
Landwirtschaftszone und findet ihre gesetzliche Grundlage in Art. 16a RPG, der
die Anforderungen an die Nutzung dieser Zone normiert (E. 6.3). Ob und in
welchem Umfang eine Überbauung von in der Bauzone gelegenem Land
zugleich angrenzendes Landwirtschaftsland mitbeansprucht, lässt sich nur
aufgrund der Umstände des Einzelfalls beurteilen (E. 6.4). Generell gilt jedoch,
dass die Errichtung grösserer Bauten wie von Wohnhäusern direkt oder ganz
nahe an der Grenze zur Landwirtschaftszone meistens zu einer
Inanspruchnahme des angrenzenden landwirtschaftlichen Kulturlands führen
dürfte. Solche aufgrund ihrer Wirkungen in die Landwirtschaftszone ragenden
Überbauungen sind mangels Zonenkonformität nicht zulässig, soweit sie nicht
einem landwirtschaftlichen Zweck dienen oder dafür keine
Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG erteilt werden kann. Anders
verhalten mag es sich bei kleineren Bauten wie einfachen Nebenbauten,
Zäunen und Gattern, die keine nennenswerten Auswirkungen auf das
angrenzende Landwirtschaftsland haben (E. 6.5).
4.3 Aufgrund der vorstehend wiedergegebenen Rechtsprechung ergibt
sich, dass die Baudirektion entgegen dem Vorbringen der Rekurrentin zur
Beurteilung des Bauvorhabens unter dem Titel der Lage in der
Landwirtschaftszone zuständig ist, da bei der gebotenen wirkungsbezogenen
Betrachtungsweise die Positionierung unmittelbar an der Zonengrenze
zwangsläufig eine Einschätzung der Zulässigkeit mit Blick auf die in der
Landwirtschaftszone zu gewärtigenden Auswirkungen des Bauvorhabens, das
insofern als grenzüberschreitendes Vorhaben gilt, erfordert. Die referierte
Rechtsprechung ist sodann einschlägig, da es sich einerseits um vergleichbare
Bauprojekte handelt (drei Einfamilienhäuser im Bundesgerichtsentscheid,
vorliegend ein 30 m langes, viergeschossiges Mehrfamilienhaus) und
andererseits dem Umstand, dass im vom Bundesgericht beurteilten Fall die auf
der Zonengrenze stehende Fassade im oberen Bereich die Grenze sogar
überragte (vgl. a.a.O., E. 3.3.2), in den Entscheidgründen keine
ausschlaggebende Bedeutung zukommt (vgl. zum weiteren Aspekt des
Zusammenfallens von Zonen- und Grundstücksgrenze nachstehend).
Was nun das konkret in Frage stehende Bauvorhaben anbelangt, so
handelt es sich bei diesem nicht um eine tendenziell unproblematische kleinere
Baute, sondern im Gegenteil um einen grossen Baukörper, wobei insbesondere
ins Gewicht fällt, dass dessen 30 m messende südliche Längsseite, bei der es
sich naheliegenderweise um die Hauptwohnseite handelt, auf der Zonengrenze
zu liegen kommt. In dieser Konstellation ist zunächst davon auszugehen, dass
sich schon die blosse Existenz einer entsprechend dimensionierten Fassade

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(an die westlich noch eine 13,3 m lange, ebenfalls auf der Zonengrenze
stehende Stützmauer anschliesst) auf die aktuelle oder potentielle Nutzung des
angrenzenden Landwirtschaftslandes auswirkt, da sie geeignet ist, eine
landwirtschaftliche Bewirtschaftung im Randbereich zu erschweren bzw. zu
verunmöglichen (vgl. zu diesem Aspekt die Kommentierung des vorstehend
referierten Entscheids durch Arnold Marti, Urteilsbesprechung zu BGr, 31.
Oktober 2018, 1C_668/2017, ZBl 2019, S. 162 ff., 163). Zugleich ist absehbar,
dass bei einem unmittelbar an der Zonengrenze stehenden Wohnhaus mit der
Nutzung des Umlands als Zirkulations- und Erholungsfläche der Hausbewohner
gerechnet werden muss (vgl. auch hierzu Marti, S. 163). (…) Indem das
geplante Bauvorhaben auf der Südseite über keinen in der Bauzone gelegenen
Umschwung mehr verfügt, wird die zukünftige Vorgartennutzung des südlich
angrenzenden Bereichs im Sinne einer unerwünschten Auswirkung auf die
Landwirtschaftszone (vgl. dazu BGE 145 I 156, E. 6.5) zweifellos gefördert. Aus
dem gleichen Grund ist denn auch der Hinweis, wonach vorliegend im
Gegensatz zum einschlägigen Bundesgerichtsentscheid die Zonengrenze nicht
einer Grundstücksgrenze entspreche, unbehelflich. Während das
Zusammenfallen von Zonen- und Grundstücksgrenze für die Auswirkungen der
blossen Existenz einer Baute irrelevant ist (und im Bundesgerichtsentscheid
denn auch keine Rolle spielte), läge darin bezüglich der zukünftigen Nutzung
eher ein zusätzliches und vorliegend fehlendes Hindernis für die
Inanspruchnahme der Landwirtschaftszone durch die nachmaligen
Hausbewohner. Aus dem bisher Ausgeführten erhellt, dass sich eine wirksame
Verhinderung von Auswirkungen auf die Landwirtschaftszone vorliegend auch
nicht mittels Auflagen herbeiführen liesse, so dass auch dieses Vorbringen der
Rekurrentin fehlgeht.
Damit ergibt sich, dass bei Realisierung des Bauvorhabens in der
projektierten Form von Auswirkungen auf die Landwirtschaftszone, die nicht
mehr bloss unbedeutend wären, auszugehen ist. Da mit der
nichtlandwirtschaftlichen Wohnnutzung keine für die Landwirtschaftszone
zonenkonforme Nutzung in Frage steht, müsste das Bauvorhaben nur dann
nicht von der Zonengrenze abrücken, wenn es einer Ausnahmebewilligung im
Sinne von Art. 24 ff. RPG zugänglich wäre. Während die Tatbestände von Art.
24a ff. RPG von vornherein ausser Betracht fallen, ist hinsichtlich Art. 24 RPG
bereits die erforderliche Standortgebundenheit zu verneinen. Das fragliche
Wohnhaus ist auf den entsprechenden Standort an der Zonengrenze objektiv
betrachtet nicht angewiesen, liesse sich doch bei anderer Dimensionierung des
Bauvorhabens ein Abrücken von der Zonengrenze erreichen. (…) Ergibt sich
somit, dass (mangels Ausnahmebewilligung) ein Abrücken von der
Zonengrenze unerlässlich ist, so ist dieses Ergebnis auch mit den in Art. 36 BV
statuierten Voraussetzungen einer Beschränkung der Eigentumsfreiheit
kompatibel: Wie dargelegt leitet sich das Erfordernis eines
Zonengrenzabstandes unmittelbar aus dem Raumplanungsgesetz her, so dass
einerseits eine formelle gesetzliche Grundlage besteht (…). Das massgebliche
öffentliche Interesse liegt in der Durchsetzung des fundamentalen Grundsatzes
der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet, wie er in Art. 1 und 3 RPG zum
Ausdruck kommt. Schliesslich erweist sich die fragliche Beschränkung der
baulichen Möglichkeiten auch als verhältnismässig, nachdem wie erwähnt das
Grundstück bereits teilweise überbaut ist und bei entsprechender

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Redimensionierung des neuen Projekts auch noch weitergehend überbaut
werden kann. Zusammenfassend erweist sich die den Zonengrenzabstand
betreffende Rüge der Rekurrentin somit als unbegründet.