zh_baurekursgericht · BRGE III Nr. 0106/2019 · 2018-12-11 · de
Quartierplan. Geldausgleich für Wendeplatz. Berechnungskriterien.


BRGE III Nr. 0106/2019 vom 21. August 2019 in BEZ 2020 Nr. 13
Mit Beschluss vom 11. Dezember 2018 setzte der Gemeinderat X den
Quartierplan Y gemäss den zugehörigen Quartierplanakten fest. Die Bau-
direktion Kanton Zürich (Amt für Raumentwicklung) genehmigte den so
festgesetzten Quartierplan mit Verfügung vom 25. Februar 2019. Ein Quartier-
plangenosse gelangte mit Eingabe vom 5. April 2019 gegen die genannten
Entscheide an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und stellte unter
anderem den Antrag, die von der Quartierplankommission festgesetzte
Entschädigung für einen Wendeplatz/Wenderecht auf seiner Parzelle in der
Höhe von CHF 130.–/m2 sei neu auf CHF 1'450.–/m2 festzusetzen.
Aus den Erwägungen:
3.1 Der Rekurrent beanstandet zunächst den Geldausgleich für einen
Wendeplatz bzw. ein Wenderecht auf seiner Parzelle nKat.-Nr. 2 (Kat.-Nr. 1). Er
bringt vor, das Baurekursgericht habe mit Entscheid BRGE III Nrn. 0006 und
0007/2018 vom 24. Januar 2018 explizit einen Geldausgleich für die Belastung
einer Sperrfläche von 83 m2 statuiert. Der Rekurrent habe diesen anlässlich der
3. Grundeigentümerversammlung explizit beantragen müssen. Die Quartier-
plankommission habe letztlich einem zum Wertverlust in keiner Weise
adäquaten Geldausgleich stattgegeben.
Was die Landpreise und damit den Geldausgleich angehe, habe sich die
Quartierplankommission im Wesentlichen auf eine veraltete Dissertation
gestützt (Peter Kleb, Kosten und Entschädigungen im zürcherischen Quartier-
planverfahren, 2004). Ausserdem habe man den Rekurrenten zufolge seiner
vormaligen Intervention (Ergreifung von Rechtsmitteln) abstrafen wollen. Der
Wendeplatz inkl. Sperrfläche habe eine hohe substanzielle Wertverminderung
des Grundstücks zur Folge. Der heutige Wendebereich inkl. Besucherparkplatz
messe 42 m2. Durch den neuen Wendeplatz würden die zwei bestehenden
Besucherparkplätze wegfallen. Im Falle eines Neubaus auf der Parzelle sei bei
erstelltem Wendeplatz zufolge von dessen eigenartiger Anordnung (zentral,
mittig) faktisch von einer zweigeteilten Parzelle auszugehen. Die gesamte
Geometrie eines Neubaus und die Dimension bzw. die Ausnützung der
Grundfläche werde massiv eingeschränkt. Faktisch führe dies zu einer
Halbierung der Grundstücksnutzung. Zudem seien separate Besucher-
parkplätze auszuscheiden, was wiederum zu einem zusätzlichen Landbedarf
von ca. 25 m2 führe und entsprechende Kosten generiere. Bei einer Integration
in das Gebäude würden zusätzliche Kosten von ca. Fr. 35'000.– pro
Motorfahrzeugeinstellplatz anfallen. Ob Besucherparkplätze links und rechts
des Wendeplatzes, mithin innerhalb des Baulinienbereichs, überhaupt
bewilligungsfähig wären, sei fraglich. Zudem vergrössere sich der Mindest-
abstand von den Verkehrsflächen von aktuell 5,5 m auf über 12 m. De facto
ergebe sich eine Einschränkung der Überbaubarkeit von einer Fläche von über
300 m2.
In der jährlichen Statistik der Preise für Wohnbauland im Kanton Zürich
werde für X ein Modellpreis (Schätzwert) für ein durchschnittliches Grundstück
mit Fr. 1'251.–/m2 (2018) ausgewiesen. Bei den effektiv bezahlten Preisen liege

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der Median bei Fr. 2'029.–/m2. Realistisch sei angesichts der Lage ein Preis von
Fr. 1'450.–/m2. Die vor kurzem angebotene angrenzende Parzelle Kat.-Nr. 3 sei
für mehr als Fr. 1,5 Mio. ausgeschrieben gewesen, was einen Landpreis von
weit über Fr. 2'000.–/m2 ergebe. Der neuste Immobilienmarktbericht (2019)
erwähne für Wohnbauland für Einfamilienhäuser (gehobene Lage) zwischen Fr.
2'500.– und Fr. 2'750.–/m2. Der Wendeplatz sei indes ohne Berücksichtigung
von Lage, Zeitwert oder spezieller Örtlichkeit der Parzelle – in Anwendung der
erwähnten Dissertation von 2004 – auf Fr. 130.–/m2 festgesetzt worden. Die
Grundstückpreise in X hätten sich seither aber mehr als verdoppelt. Der
Quartierplan selbst rechne mit einem Geldausgleich für Bauland von Fr. 800.–
/m2. Ein Containerplatz werde mit Fr. 650.–/m2 abgegolten. Damit werde die
Rechtsgleichheit verletzt. Auch diese Festsetzungen seien indes willkürlich und
würden jeder statistischen und marktgerechten Grundlage widersprechen. Für
die Parzelle Kat.-Nr. 1 resultiere in der Summe eine effektive Werteinbusse
entsprechend 13 % auf einem Landwert von total Fr. 987'450.– (681 m2 à Fr.
1'450.–). Anlässlich der 3. Grundeigentümerversammlung hätten der
Quartierplanverfasser und die zuständige Gemeinderaumplanerin bestätigt,
dass der angewendete Entschädigungsrahmen nicht an die aktuellen
Grundstückpreise angepasst worden sei. (…)
3.5 Gemäss § 145 Abs. 1 PBG sind im Interesse einer geeigneten
Gestaltung der Parzellen erforderliche Mehr- oder Minderzuteilungen in Geld
auszugleichen, ebenso die Abzüge für öffentliche Verkehrs- und Versorgungs-
anlagen. Geldausgleich ist gemäss § 145 Abs. 2 lit. b PBG auch für
Werteinbussen zu leisten, die durch die Aufhebung, Änderung oder
Begründung von Rechten entstehen. Für die Bemessung der Entschädigungen
sind dabei in Anwendung von § 145 Abs. 3 PBG grundsätzlich die Verhältnisse
massgebend, die bei der Festsetzung des Quartierplans bestehen.
Bei der Berechnung des Geldausgleichs ist grundsätzlich vom
Verkehrswert des Landes bzw. der auszugleichenden Fläche auszugehen.
Dabei ist jedoch zu beachten, dass bei Handänderungen – oder, wie
vorliegend, dienstbarkeitlichen Belastungen – im Quartierplanverfahren weder
Grundstückgewinn- noch Handänderungssteuern erhoben werden, was sich
preismindernd auszuwirken hat. Ferner sind Änderungen der Parzellenflächen
von den Quartierplangenossen häufig nicht gewollt, sondern ergeben sich aus
den quartierplanrechtlichen Anforderungen einer sachrichtigen Umlegung. Der
Zielsetzung des Quartierplans entsprechend ist ein vernünftiger Interessen-
ausgleich anzustreben. Somit ist weder auf die auf dem freien Markt erzielbaren
Höchstpreise abzustellen noch darf der festgelegte Landpreis dazu führen, dass
die Grundeigentümer mit Mehrzuteilungen allzu preisgünstig zu Land kommen
(bzw. umgekehrt solches abgeben müssen). Aufgrund dieser Faktoren sind die
Ausgleichungssummen im Quartierplanverfahren regelmässig tiefer als der
Verkehrswert anzusetzen. Bei der Festsetzung des Geldausgleichs verfügen
die Gemeindebehörden über einen relativ erheblichen Ermessensspielraum,
weshalb die Rechtmittelinstanzen nicht einschreiten, solange dieses Ermessen
nicht überschritten, missbraucht oder anderweitig rechtsverletzend gehandhabt
worden ist (BRKE II Nrn. 0093-0095/2000 = BEZ 2000 Nr. 60, E. 6b).

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3.6 Der Rekurrent geht im Grundsatz richtig darin, dass für die Berechnung
des Geldausgleichs auf die aktuellen Verhältnisse abzustellen ist und dass als
Quadratmeterpreis für die Gemeinde X ein Modellpreis von ca. Fr. 1'450.–/m2
zugrunde zu legen ist (Durchschnitt der Jahre 2013-2017: Fr. 1'455.60/m2). Die
in den letzten Jahren eingetretene Landpreissteigerung ist notorisch und folglich
auch in einem Quartierplanverfahren zu berücksichtigen. Ein direktes Abstellen
auf die effektiv bezahlten, noch mit erheblicher Unsicherheit (Volatilität)
behafteten Transaktionspreise fällt hingegen ausser Betracht. Gründe wie etwa
eine besondere Lage oder besondere Voraussetzungen bezüglich der
Bebaubarkeit, welche einen abweichenden Ausgangswert nahelegen, sind nicht
ersichtlich. Ebenso wenig bestehen besondere Verhältnisse, die eine
Abweichung von der Regel gemäss § 145 Abs. 3 PBG nahelegen. Nicht
relevant sein kann bezüglich der Berücksichtigung von Wertsteigerungen, dass
in der erwähnten, einschlägigen Dissertation aus dem Jahre 2004 kasuistisch
Beispiele aus der Rechtsprechung zusammengefasst werden, welche teilweise
aus den 1980er-, 1990er- oder den frühen 2000er-Jahren stammen (Kleb, S. 95
f.). Eine Berücksichtigung dieser Entscheide hat selbstredend nicht absolut,
sondern im Lichte der geänderten Verhältnisse zufolge Zeitablaufs zu erfolgen.
Die Berücksichtigung des Zeitablaufs bedeutet indes nicht, dass die
streitgegenständliche, für das Wenderecht auf der Parzelle Kat.-Nr. 1
festgesetzte Entschädigung angesichts der groben Orientierung an den in der
Dissertation zitierten Beispielen in der Sache von vornherein als zu tief
angesetzt zu gelten hätte. Gerade bei Dienstbarkeiten, deren Einräumung keine
Verkleinerung der Grundstücksfläche zur Folge hat, wäre eine
schematisierende Betrachtung verfehlt. Die zitierten Rechtsprechungshinweise
enthalten entgegen dem Dafürhalten des Gemeinderats X und des Rekurrenten
keine spezifisch auf Wendeanlagen bezogenen Ausführungen bzw. zitieren
diesbezüglich einzig die in einzelnen Entscheiden der vormaligen Baurekurs-
kommissionen erwähnten und zum Teil nicht im Einzelnen überprüften oder im
Wesentlichen als nicht ermessensüberschreitend befundenen Ansätze (Kleb, S.
83 f. und S. 95 f.; BRKE II Nrn. 0112 und 0113/2001 vom 17. Mai 2001, E. 7;
BRKE III Nrn. 0019-0022/2003 vom 5. Februar 2003, E. 9g). Die vormalige
Baurekurskommission IV hat noch Mitte der 1990er-Jahre festgehalten, dass für
die Belastung eines Grundstücks mit einer Dienstbarkeit für einen Kehrplatz am
Ende einer Stichstrasse, wenn die Wendefläche hauptsächlich dem Eigentümer
des belasteten Grundstücks selbst diene, gar kein Entschädigungsanspruch
bestehe (BRKE IV Nrn. 0106 und 0107/1995 vom 20. Juli 1995, E. 8; vgl. die
Beispiele bei Kleb, S. 84). Ein derart apodiktischer Ausschluss einer
Entschädigung verträgt sich mit dem Wortlaut von § 145 Abs. 2 lit. b PBG,
wonach im Grundsatz eine Entschädigung geschuldet ist, indes nicht. Vielmehr
hat eine Einzelbetrachtung unter Einbezug aller Umstände Platz zu greifen. In
BRKE III Nr. 0086/2001 vom 5. September 2001 hat die damalige Baurekurs-
kommission III – zu Recht – festgehalten, dass bei der Bemessung von
Entschädigungen für ein Wenderecht berücksichtigt werden muss, dass die mit
einem Wenderecht belasteten Flächen nach wie vor ausnützbar sind. Sodann
ist – sofern gegeben – der Umstand mit einzubeziehen, wenn nur Land entlang
der Grundstücksgrenze bzw. entlang von Strassen beansprucht wird, welches
aufgrund der einzuhaltenden Grenz- und Strassenabstände ohnehin nicht
überbaubar wäre. Massgeblich sind sodann weitere konkrete Anhaltspunkte wie

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etwa die Intensität der zu erwartenden Benützung (BRKE III Nr. 0086/2001 vom
5. September 2001, E. 8b).
Diese Umstände sind auch vorliegend zu berücksichtigen. Die
vorgesehene Wendenische liegt an der südlichen Grenze der Parzelle Kat.-Nr.
1 und damit im Bereich des zum Zufahrtsweg ohnehin einzuhaltenden
Wegabstands von 3,5 m (§ 265 Abs. 1 PBG, Art. 34 Abs. 1 der Bau- und
Zonenordnung [BZO]). Dass südlich an das rekurrentische Grundstück eine
Strassenparzelle bzw. eine Zufahrtswegparzelle anschliesst, führt sodann –
nicht im Vergleich zur vorbestehenden, aber im Vergleich zur Regelsituation im
Quartier – zu einer Vergrösserung der baulich ausnützbaren Grundfläche,
zumal in der Zone W2/1.6, wenn nicht der Wegabstand Platz greifen würde, in
südlicher Richtung ein grosser Grundabstand von 8 m zu veranschlagen wäre
(Art. 13 Abs. 1 i.V.m. Art. 14 Abs. 1 BZO). Dass die Parzelle Kat.-Nr. 1, wie der
Rekurrent ausführt, zufolge der Ausscheidung der Dienstbarkeitsfläche mittig
durchschnitten werde, trifft nicht zu. Von der Dienstbarkeitsfläche daselbst aus
ist, da es sich nicht um eine zur Strasse zu schlagende Fläche schlechthin,
sondern nur um eine rechtlich gesicherte Kehrmöglichkeit auf Privatgrund bzw.
einem Garagenvorplatz handelt, kein Strassen- bzw. Wegabstand zu
veranschlagen (BRKE II Nr. 0083/2001 = BEZ 2001 Nr. 29). Die Überbauungs-
möglichkeiten auf dem Grundstück werden daher nur in untergeordnetem
Umfang eingeschränkt. Eine Konsumption der maximal zulässigen
Ausnützungsziffer (Baumassenziffer) von 1,6/1,7 (Art. 1 Abs. 1 BZO) bleibt
ohne weiteres möglich; dem Rekurrenten verbleibt auf der Parzelle Kat.-Nr. 1
sodann genügend Platz zur Erstellung zusätzlicher Motorfahrzeugabstellplätze.
Eine relevante Herabsetzung des Verkehrswerts der Parzelle ist – zumal bei
den aktuellen Marktverhältnissen – nicht zu vermuten. Die aktuell praktizierte
Art der Ausnützung der Parzelle Kat.-Nr. 1 wird mithin kaum tangiert. Bloss
geringfügige Inkonvenienzen wie ein – geringfügiger – Verlust von Privatsphäre
fallen nicht unter die nach § 145 PBG ausgleichungspflichtigen Vorgänge
(BRKE II Nr. 0173/1984 = BEZ 1984 Nr. 42, E. 4d). Die Kehrmöglichkeit dient
denn auch im täglichen Gebrauch einzig dem Rekurrenten selbst und
(allenfalls) der Eigentümerschaft der direkt benachbarten Parzelle nKat.-Nr. 4;
ferner mag es vorkommen, dass die Kehrmöglichkeit gelegentlich von einem
verirrten Automobilisten, einem Paketzulieferdienst oder dergleichen in
Anspruch genommen wird. Der ringförmige Verlauf der einzigen Zufahrtsstrasse
(…) sowie die weiteren bereits vor Erreichen des rekurrentischen Grundstücks
bestehenden Kehrmöglichkeiten lassen nach der allgemeinen Lebenserfahrung
nur eine höchst geringfügige Intensität der Benutzung vermuten.
Unter Berücksichtigung des dem Gemeinderat X bei der Beurteilung
zustehenden weiten Ermessensspielraums kann der festgesetzte Betrag von
Fr. 130.–/m2 in Anbetracht der dargestellten Umstände nicht als
ermessensüberschreitend oder -verletzend eingestuft werden.