zh_baurekursgericht · BRGE I Nrn. 0165-0167/2012 · 2012-10-05 · de
Natur- und Heimatschutz. Gewährung von bauordnungswidrigen Ausbaumöglichkeiten mittels vertraglicher Unterschutzstellung.


BRGE I Nrn. 0165, 0166 und 0167/2012 vom 5. Oktober 2012 in BEZ 2012 Nr.
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8.5.1 Die angefochtene Anordnung erlaubt die Aufstockung des in Teilen
unter Schutz gestellten eingeschossigen Gartenhauses um ein weiteres
Geschoss. Das Gartenhaus bildete früher Teil des dort gestanden habenden
Hauses «Z», das der damalige Grundeigentümer 1931 beseitigen liess. Dieses
Gebäude wiederum entstand durch einen Ausbau des E Rebhäuschens durch
den Stadtrichter E zum Wohnhaus im Jahre 1852. (…) Die Zürcherische
Vereinigung für Heimatschutz und die Erben K wenden sich gegen die mit der
Unterschutzstellung erlaubte Aufstockung. (…)
8.5.3 Das streitbetroffene Gartenhaus dürfte, wäre es nicht unter Schutz
gestellt, gemäss Art. 46 BZO im bisherigen Umfang ersetzt, nicht aber um ein
Geschoss erweitert werden. Die Positivvoraussetzungen von Art. 46 Abs. 2
BZO für Abweichungen sind offenkundig nicht erfüllt, wohl aber die
Negativvoraussetzungen. Das Gartenhaus stösst an die Grenze des
Grundstücks Kat.-Nr. AA2851 mit dem Gebäude R-Strasse 33 an. Dieses findet
seinen oberen Abschluss in einer Dachterrasse, die ihrerseits auf etwas
tieferem Niveau als das streitbetroffene Grundstück unmittelbar neben dem
Gartenhaus liegt. Durch dessen Aufstockung würde die Aussicht von der
Dachterrasse empfindlich geschmälert. Würde das Gartenhaus demgegenüber
durch einen Neubau im Sinne von Art. 45 BZO ersetzt, dürfte dieser zwar
möglicherweise mehr als nur ein Geschoss aufweisen, müsste aber einen
Grenzabstand von 5 m einhalten. In einer gemäss Schutzanordnung
aufgestockten Form wäre das Gartenhaus demnach weder als Ersatzbau noch
als Neubau zulässig.
8.5.4 Schutzmassnahmen verhindern Beeinträchtigungen der
Schutzobjekte, stellen deren Pflege und Unterhalt sicher und ordnen
nötigenfalls die Restaurierung an. Ihr Umfang ist jeweils örtlich und sachlich
genau zu umschreiben (§ 207 Abs. 1 PBG). Soweit erforderlich, regeln
Schutzanordnungen im Sinne von 205 lit. b und c PBG auch die am
Schutzobjekt zulässigen Umbaumassnahmen, zum Beispiel den Ausbau des
Estrichs, die Abmessungen von Dachaufbauten oder die Dimensionierung
neuer Balkone. Indem solche Regelungen weniger an Baumöglichkeiten
zulassen, als es nach den Bauvorschriften zulässig wäre, etwa weniger breite
Dachaufbauten als nach § 292 PBG erlaubt, stellen sie eine die
Beeinträchtigung des Schutzobjektes verhindernde Schutzmassnahme im
Sinne von § 207 Abs. 1 PBG dar. Zugleich werden damit, soweit
bauästhetische Aspekte eine Rolle spielen, auch die Anforderungen der
besonderen gestalterischen Rücksichtnahme auf das Schutzobjekt gemäss §
238 Abs. 2 PBG konkretisiert. Dergestalt können Schutzanordnungen eine

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Vielzahl einzig auf das Schutzobjekt anwendbarer «Bauvorschriften» enthalten,
die der Bau- und Zonenordnung vorgehen.
Vorliegend lässt die Schutzanordnung nach dem Gesagten nicht weniger,
sondern erheblich mehr an Umbau- bzw. Erweiterungsmassnahmen zu, als die
Bau- und Zonenordnung erlaubt, nämlich eine Verdoppelung der Geschosszahl.
Während es einleuchtet, dass zum Schutz eines Objektes bauliche Änderungen
beschränkt werden, kann dies von gegenteiligen Anordnungen nicht ohne
weiteres gesagt werden. Inwiefern eine Beeinträchtigung des Gartenhauses
verhindert wird, indem dieses aufgestockt bzw. dessen Aufstockung zugelassen
wird, bleibt unerfindlich. Vielmehr ist das Gegenteil der Fall; mit einer
Aufstockung würde der Charakter des Gartenhauses massiv verändert, und für
das Erscheinungsbild des nahen Eibenwäldchens wäre dies ebenfalls
nachteilig. Dass der Baukörper des Wohnhauses G, aus dem das Gartenhaus
hervorgegangen ist, markant auf der Kuppe stand, eine grössere Grundfläche
überstellte und mehrgeschossig war, tut nichts zur Sache. Nicht mehr diese
frühere, sondern ausschliesslich die heutige Situation ist für die Beurteilung der
Schutzanordnung massgebend.
Es lässt sich auch nicht damit argumentieren, dass eine
Unterschutzstellung des Gartenhauses nur mit der Erlaubnis zur Aufstockung
verhältnismässig sei, das Gartenhaus ohne diese Möglichkeit also beseitigt
werden könnte, was alsdann eine – gleichsam umfassende –
«Beeinträchtigung» darstellen würde. Die Bestimmung von § 207 Abs. 1 PBG
schliesst nicht die Gewährleistung baurechtswidriger Erweiterungsmöglich-
keiten zur Wahrung der Verhältnismässigkeit als Voraussetzung der
Unterschutzstellung mit ein; damit würde die Vorschrift offenkundig überdehnt.
Solches könnte höchstens mit einem Gestaltungsplan bewerkstelligt werden,
mit dem definitionsgemäss von den Bauvorschriften abgewichen werden kann
(§ 83 PBG). Jedenfalls dann, wenn es für die physische Erhaltung eines
Objektes und für die Wahrung von dessen Schutzwürdigkeit anders nicht
zwingend erforderlich ist, haben sich die die Umbau- und Erweiterungs-
möglichkeiten umschreibenden Vorgaben von Schutzanordnungen im Sinne
von § 205 lit. c und d PBG im Rahmen der Bau- und Zonenordnung zu halten.
Dies erst recht dann, wenn wie vorliegend gesetzlich geschützte nachbarliche
Interessen entgegenstehen. Selbst wenn eine Aufstockung für das Gartenhaus
und dessen Umgebung keine Beeinträchtigung darstellte, wäre die Erlaubnis
hierfür somit nicht schützen.
Vollends nicht angängig erscheint es schliesslich, baurechtswidrige
Erweiterungsmöglichkeiten vertraglich zu gewähren, weil die Behörde die
Schutzwürdigkeit des erfassten Objektes – wohl zu Recht – selber in Zweifel
zieht. Eine reformatio in peius des Inhalts, mit der Aufstockungserlaubnis auch
die Unterschutzstellung des Gartenhauses aufzuheben, fällt indes ausser
Betracht, führt doch die Unterschutzstellung des Gartenhauses nicht zu einer
(neuen) baurechtswidrigen Situation. Ob die Vereinbarung über die
Unterschutzstellung des Gartenhauses auch ohne Aufstockungserlaubnis
zustande gekommen wäre, ist für die rechtsmittelweise Beurteilung der
Schutzanordnung unerheblich; dies ist einzig Sache der Vertragsparteien (zur

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reformatio in peius vgl. A. Kölz/J. Bosshart/M. Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., 1999, § 27 Rz. 1 ff.).
Die angefochtene Aufstockungserlaubnis ist demnach aufzuheben.