zh_baurekursgericht · BRGE IV Nr. 0025/2025 · 2025-03-06 · de
Bewilligungspflicht. Umnutzung Wohnung in Airbnb


BRGE IV Nr. 0025/2025 vom 6. März 2025 in BEZ 2025 Nr. 17
1. Das streitbetroffene Grundstück liegt gemäss geltender Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde X (BZO) in der Wohnzone W2 und ist mit einem
Wohnhaus überstellt, das Bestandteil eines Doppeleinfamilienhauses bildet.
Gemäss angefochtenem Beschluss betreibt die Bewohnerin und Mitbeteiligte im
streitbetroffenen Hausteil ein Airbnb. Sie bietet unter dem Pseudonym «Y» auf
der Internet-Plattform «airbnb.ch» drei Schlafzimmer mit insgesamt sieben
Betten als Unterkunft für Reisende resp. Gäste an. Die Vorinstanz ist der Ansicht,
die (teilweise) Umnutzung des bislang zu Wohnzecken dienenden Gebäudes in
ein Airbnb stelle keine baurechtlich relevante Nutzungsänderung dar und sei
damit nicht bewilligungspflichtig.
Zur Begründung führt sie im Wesentlichen aus, dass die Airbnb-Nutzung
mangels Infrastrukturanlagen, wie z.B. Rezeption und Restaurantangebot,
weniger Betriebscharakter als ein klassisches Bed & Breakfast oder gar ein Hotel
habe und daher nicht unter den Gewerbe- resp. Betriebsbegriff im Sinne des PBG
falle. Dementsprechend verursache die vorliegende, zeitweise Airbnb-
Beherbergung in drei Zimmern des regulär bewohnten Einfamilienhauses für
max. sechs Erwachsene und drei Kinder keine mit dem Wohnen nicht
verträgliche Immissionen, denen mit raumplanerischen Mitteln entgegengewirkt
werden müsste. Dabei richte sich die Beurteilung der Erheblichkeit von
Lärmimmissionen nicht nach der individuellen Störung und dem subjektiven
Empfinden des Einzelnen, sondern es sei auf einen repräsentativen Teil der
Bevölkerung abzustellen. Die Nutzung des Einfamilienhauses im beschriebenen
Umfang sei daher als zonenkonform in der Wohnzone W2 zu betrachten.
Aufgrund dessen könne auch nicht gesagt werden, die streitbetroffene
Liegenschaft habe «eine rechtsrelevante und bewilligungspflichtige
Nutzungsänderung» erfahren. Die Einforderung eines nachträglichen
Umnutzungsgesuchs und die Durchführung eines öffentlichrechtlichen
Baubewilligungsverfahrens seien somit abzulehnen. Auf dem Gemeindegebiet
und auch in den umliegenden Gemeinden würden Zimmer auf der Plattform
Airbnb angeboten. Reklamationen seien kaum zu vermelden, und wenn ja, hätten
die Gastgeber umgehend Massnahmen getroffen. Das Fehlverhalten von
Bewohnern und/oder Besuchern/Gäste könne nicht baurechtlich geahndet oder
unterbunden werden. (…)
5.1 Ganz allgemein dürfen nach Art. 22 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes
(RPG) Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder
geändert werden. Das kantonale Recht verdeutlicht und ergänzt die
eidgenössische Rahmenordnung. Es enthält in § 309 Abs. 1 PBG einen Katalog
bewilligungspflichtiger Objekte und Massnahmen. Massnahmen geringfügiger
Bedeutung werden durch Verordnung von der Bewilligungspflicht befreit (§ 309
Abs. 3 PBG; § 1 der Bauverfahrensverordnung [BVV]).
Gemäss § 309 Abs. 1 lit. b PBG ist für Nutzungsänderungen bei
Räumlichkeiten und Flächen, denen baurechtliche Bedeutung zukommt, eine
baurechtliche Bewilligung nötig. Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn ein
Bauwerk – mit oder ohne Eingriff in seine äussere Gestalt – einem neuen Zweck
zugeführt wird. Nicht jede Nutzungsänderung fällt unter den Bewilligungszwang

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von § 309 Abs. 1 lit. b PBG. Vielmehr trifft dies nach Massgabe der gebotenen
Gesamtbetrachtung und des Verhältnismässigkeitsprinzips dann zu, wenn die
neue Nutzung unter eine andere baurechtliche Kategorie fällt oder die mit der
neuen Bewerbung verbundenen Auswirkungen in irgendeiner rechtlich
relevanten Hinsicht intensiver sein können als die bisherigen. Dies ist
insbesondere bei einer deutlichen Zunahme der Immissionen der Fall (vgl. BGr,
16. Januar 2015, 1C_347/2014, E.3.2; VGr, 21. November 2007,
VB.2007.00472, E. 4.2.2). Diesfalls muss die Baubewilligungsbehörde in einem
formellrechtlichen Bewilligungsverfahren in die Lage versetzt werden, die
veränderten Auswirkungen zu prüfen und materiell zu beurteilen.
Bei der Frage, ob ein baurechtliches Verfahren einzuleiten sei, steht der
Baubehörde ein erheblicher Ermessenspielraum zu. Bestehen für sie
Anhaltspunkte, dass ein bewilligungspflichtiger Sachverhalt vorliegen könnte, ist
im Zweifelsfall ein Bewilligungsverfahren einzuleiten. Vor allem bei
Nutzungsänderungen bestehender Bauten und Anlagen wird oft erst eine
genauere Untersuchung ergeben, ob die Zweckänderung der baurechtlichen
Bewilligungspflicht untersteht. Das Nichteinleiten eines
Baubewilligungsverfahrens setzt somit einen klaren Fall voraus, bei welchem von
vornherein gesagt werden kann, dass kein Interesse der Öffentlichkeit oder der
Nachbarn an einer nachträglichen Kontrolle besteht (VGr, 23. Mai 2019,
VB.2019.00081, E. 4.2.).
Die Baubewilligungspflicht hat eine präventive Funktion; sie soll vorsorglich
verhindern, dass ein Bauvorhaben bzw. eine Nutzungsänderung öffentlich-
rechtliche Vorschriften verletzt. Die Baubewilligungspflicht ist daher stets vorab
losgelöst von der Bewilligungsfähigkeit eines Vorhabens zu klären. Im
Zweifelsfall ist die Einleitungspflicht zu bejahen (VB.2004.00074 = BEZ 2004 Nr.
47). Insbesondere entbindet eine durch die Bewilligungsbehörde antizipierte
Zonenkonformität oder gar umfassende Bewilligungsfähigkeit nicht von der
Durchführung eines Baubewilligungsverfahrens.
5.2 Das rekursbetroffene Wohnhaus befindet sich nach der geltenden Bau-
und Zonenordnung der Gemeinde X in der Wohnzone W2, wo gemäss Art. 14
BZO neben der Wohnnutzung Betriebe zulässig sind, die höchstens nicht
störende Einwirkungen verursachen und sich mit dem Wohnen auch im übrigen
vertragen oder ausschliesslich der Quartierversorgung dienen (Abs.1). In den
Wohnzonen E2, W2 und W3 darf der Anteil der gewerblich genutzten Flächen
auf dem gleichen Grundstück höchstens 25% aller Geschossflächen betragen
(Abs.2).
§ 49a Abs. 3 PBG sieht vor, dass die Bau- und Zonenordnungen zwischen
der Nutzung zu Wohn- oder zu gewerblichen Zwecken unterscheiden; der
Wechsel von der einen zur anderen Nutzungsart stellt damit immer einen
bewilligungspflichtigen Tatbestand dar. Im vorliegenden Fall stellt sich damit die
Frage, ob die kurzzeitige Vermietung von Räumlichkeiten über Plattformen wie
Airbnb noch unter den Begriff «Wohnen» subsumiert werden kann oder ob es
sich um eine gewerbliche Tätigkeit handelt, welche baurechtlich eine andere
Nutzungskategorie darstellt.

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Die Mitbeteiligte bietet in der rekursbetroffenen Liegenschaft unter dem
Namen «Y» auf der Plattform Airbnb drei Zimmer mit insgesamt sieben Betten
zur Vermietung an, wobei maximal sechs Erwachsene und drei Kinder
beherbergt werden können (vgl. www.airbnb.ch, Zimmer nähe Zürich – […]). Die
rekurrentische Behauptung, dass 21 Betten angeboten würden, ist falsch. Die
Zimmer sind aufgrund der Flughafennähe auf die kurzeitige Vermietung an
Touristen ausgerichtet. Sie können täglich von anderen Personen genutzt
werden. Diese Nutzung unterscheidet sich jedoch nicht grundsätzlich von der
Wohnnutzung. Ob Mieter nur wenige Tage oder mit unbefristetem Mietvertrag
wohnen, macht in der Nutzung der Räumlichkeiten noch keinen Unterschied. Der
Hauptzweck liegt weiterhin beim Wohnen. Das Anbieten oder Überlassen von
Wohnungen und Zimmern über entsprechende Plattformen sind mit der
eigentlichen Wohnnutzung somit eng verwandt, sowohl in Bezug auf die
Bauweise wie auch auf die Nutzweise der Bauten. Der Nutzungszweck von
kurzzeitig über Airbnb vermieteten Räumen ist damit der gleiche wie bei einer
dauerhaft vermieteten Wohnung. Abgrenzungsschwierigkeiten ergeben sich
jedoch, wenn die Vermieter für Gäste gastgewerbliche Leistungen erbringen, z.B.
Frühstück oder Verpflegungsmöglichkeiten anbieten. Unter den Gewerbetrieb
fällt damit eine gewerbliche Bed & Breakfast- bzw. Hotelnutzung. Ein solche setzt
jedoch ein Mindestmass an organisatorischer Infrastruktur voraus, wie z.B. eine
Rezeption, Frühstück (entsprechend der Bezeichnung «Bed & Breakfast»),
Reinigung der Zimmer, eine Kontaktperson in unmittelbarer Nähe für
Fragen/Anliegen etc. (BRGE V Nr. 0122/2015 vom 19. August 2015 = BEZ 2015
Nr. 48).
Entgegen der rekurrentischen Behauptung steht im vorliegenden Fall kein
eigentliches Bed & Breakfast in Frage. Zwar ist den zu den Akten gereichten
Bewertungen von Gästen zu entnehmen ist, dass die Mitbeteiligte offenbar in der
Vergangenheit gelegentlich Speisen und Getränke angeboten hat. Solche
gastgewerblichen Leistungen werden laut Inseratsbeschreibung nicht (mehr)
angeboten. Auch ist der autonome Zugang zur Liegenschaft durch eine
Schlüsselbox gewährleistet. Eine eigentliche Rezeption existiert somit nicht, auch
wenn die Mitbeteiligte in der Liegenschaft wohnt und die Gäste bisweilen
persönlich begrüsst. Ebenso wenig widerspricht der Umstand, dass die Zimmer
regelmässig geputzt werden, gegen eine Wohnnutzung, leisten sich doch auch
gewöhnliche Haushalte eine Reinigungskraft. Schliesslich vermag auch die
gegenüber einer Wohnnutzung wohl höhere Anzahl an Personen die
Qualifikation der Nutzung als Wohnen nicht zu entkräften, kennt doch das
öffentliche Baurecht keine Belegungsvorschriften für Einfamilienhäuser. Damit
fällt die Vermietung der bisher zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten über
Airbnb nicht unter eine andere Nutzungskategorie als die bisherige.
Entgegen der rekurrentischen Behauptung geht mit der strittigen Nutzung
auch keine wesentliche Nutzungsintensivierung einher oder ist ein planungs- und
baurechtlich geschütztes Rechtsgut neu oder anders betroffen. Solche
baurechtlich relevanten Auswirkungen scheinen die Rekurrierenden aus den
geltend gemachten Immissionen abzuleiten. Objektiv führt das Anbieten bzw.
Überlassen von Wohnungen nicht zu mehr oder anderen Immissionen als
dauernde Mietverhältnisse. Wie bei der Wohnnutzung sind Ruhestörungen
unzulässig, die inadäquatem Verhalten von Bewohnern oder deren Gästen

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entspringen. Solche Verhaltensweisen können nicht einfach antizipiert und der
Beurteilung zu Grunde gelegt werden; vielmehr ist – nicht anders als etwa im
Kontext mit Gewerbelärm – zunächst von einer ordnungsgemässen und sich
namentlich auch im Rahmen des Polizeirechtes haltenden Nutzung auszugehen.
So darf insbesondere nicht vorweggenommen werden, dass Airbnb-Gäste bei
der An- und Abreise generell Lärm verursachen und regelmässig bis in die späten
Abend- und Morgenstunden ausgelassen feiern. Solches Verhalten wird im
Übrigen gemäss den Hausregeln ausdrücklich verboten und es gilt eine Ruhezeit
von 22.00-06.00 Uhr. Damit liegen die Parallelen von Wohnnutzung und
Räumlichkeiten, die über Airbnb gemietet werden können, auf der Hand. Auch
sind die Immissionen vergleichbar. Deshalb ist auch funktional keine
Unvereinbarkeit dieser beiden Nutzweisen erkennbar, zumal ein kleines Airbnb
mit drei Zimmern in Frage steht. Es ist damit keine Beeinträchtigung der
Wohnqualität zu erwarten. Ebenso wenig ergibt sich hinsichtlich der Anzahl
Abstellplätze ein Abklärungsbedarf, richtet sich diese bei Wohngebäuden nach
der anrechenbaren Bruttogeschossfläche und nicht nach der Anzahl Zimmer (vgl.
Art. 28 BZO). Bei einem Einfamilienhaus sind mindestens zwei Abstellplätze
erforderlich.
Aus den dargelegten Gründen ergibt sich, dass die blosse Umnutzung von
bislang Wohnzecken dienenden Räumen in ein Airbnb im konkreten Fall keine
baurechtlich beachtliche Zweck- bzw. Nutzungsänderung darstellt. Damit entfällt
auch eine Bewilligungspflicht.