zh_baurekursgericht · BRGE IV Nr. 0110/2014 · 2014-10-02 · de
Zonenkonformität von Hotel in Industriezone.


BRGE IV Nr. 0110/2014 vom 2. Oktober 2014 in BEZ 2015 Nr. 15
2.1 Das Baugrundstück liegt in der Industriezone I, wo gemäss Art. 6.2
Abs. 2 der Bau- und Zonenordnung (BZO) auch Handels- und Dienst-
leistungsbetriebe zulässig sind. Die Bauherrschaft beabsichtigt, anstelle der
bestehenden, schmalen und langgezogenen Lagerhalle einen neuen, etwas
längeren und schmäleren neuen Baukörper zu erstellen. Der Neubau wird als
Erweiterung der bestehenden Hotelanlage dargestellt und soll 52 Zimmer sowie
die zugehörigen Erschliessungs- und Parkierungsanlagen umfassen.
Der Gemeinderat bezeichnete das Projekt in der Baubewilligung als
zonenkonform. (…)
2.2 Der Nachbarrekurrent wendet sich gegen die Baubewilligung, weil
Wohnbauten und wohnungsähnliche Nutzungen wie Hotels oder Spitäler in
Industrie- und Gewerbezonen grundsätzlich ausgeschlossen seien. Der strittige
Neubau werde als Erweiterung des bestehenden Hotelbetriebs bezeichnet. Die
52 Zimmer mit grosszügigen Flächen von 36 m2, Kochnischen und gegen die
G. ausgerichteten Balkonen seien ganz klar als Wohnnutzung zu würdigen und
als solche in der Industriezone nicht zulässig. (…)
2.3 Nach Darstellung der Gemeinde betreibt der private Rekursgegner auf
dem Areal seit rund fünf Jahren einen Event- und Restaurationsbetrieb. Weil oft
mehrtägige Events abgehalten würden und in Vortragsräumen bis zu 350
Personen aufgenommen werden könnten, seien die heutigen 44 Hotelzimmer
ständig überbucht. Dieser Mangel solle mit der Erstellung von zusätzlichen 52
Zimmern behoben werden. Weil das Wohnen vorliegend keinerlei Selbstzweck
habe und im Verhältnis zum Gesamtangebot eine völlig untergeordnete
Bedeutung spiele, handle es sich nicht um eine in der Industriezone verbotene
Wohnnutzung, sondern um ein Dienstleistungsangebot innerhalb des be-
willigten Eventbetriebs.
3.2 Das kantonale Recht regelt die Industrie- und Gewerbezonen in den §§
56 f. PBG. Danach sind Industrie- und Gewerbezonen in erster Linie für die
Ansiedlung industrieller und gewerblicher Betriebe der Produktion, der
Gütergrossverteilung, der Lagerhaltung und des Transportes bestimmt (§ 56
Abs. 1 PBG). In Abs. 2 wird die Zulässigkeit weiterer, hier nicht interessierender
Nutzungen (etwa Wohlfahrtseinrichtungen oder kleinere Läden für den täglichen
Bedarf der Beschäftigten) geregelt. Nach Abs. 3 kann die Bau- und
Zonenordnung auch Handels- und Dienstleistungsgewerbe zulassen; aus
planerischen oder infrastrukturellen Gründen kann sie bestimmte Betriebsarten
ausschliessen. Schliesslich regelt Abs. 4 die Zulässigkeit von Wohnungen in
den Industrie- und Gewerbezonen; erlaubt sind solche für standortgebundene
Betriebsangehörige. Zudem kann die Bau- und Zonenordnung provisorische
Gemeinschaftsunterkünfte für vorübergehend angestellte Personen zulassen.

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Die hier massgebliche Bau- und Zonenordnung (BZO) lässt in Ziff. 6.2 Abs.
2 auch Handels- und Dienstleistungsbetriebe in der Industriezone I zu. Der
fragliche Betrieb stellt zweifelsohne einen Dienstleistungsbetrieb dar. Bei einer
genaueren Auseinandersetzung mit den Gesetzesmaterialien und den Prä-
judizien ist ihm jedoch dennoch die Zonenkonformität abzusprechen.
Das Verwaltungsgericht setzte sich in seinem Entscheid vom 19. Februar
1987 (VB 111/1986 = BEZ 1987 Nr. 1 = RB 1987 Nr. 57) mit der Frage
auseinander, ob ein Akutspital in einer Industriezone – in welcher wie hier
Handels- und Dienstleistungsbetriebe zulässig waren – zonenkonform sei. Es
stützte sich dabei auf die Gesetzesmaterialien aus dem Jahre 1973. Dem im
Jahre 1973 geltenden § 56 PBG zufolge waren die Industriezonen in erster
Linie für die Ansiedlung von Industrien und Gewerben der Produktion der
Grossverteilung bestimmt (Abs. 1). Weiter durften die Bau- und Zonen-
ordnungen in Gebieten mit städtischer Bebauung auch Handels- und
Dienstleistungsbetriebe zulassen, sofern gewisse Voraussetzungen erfüllt
waren (Abs. 2). Im Zeitpunkt des verwaltungsgerichtlichen Entscheids lautete §
56 PBG (Fassung vom 7. September 1975) wie folgt:
1 Industriezonen sind in erster Linie für die Ansiedlung industrieller und
gewerblicher Betriebe der Produktion und der Gütergrossverteilung
bestimmt.
2 Die Bau- und Zonenordnung kann auch Handels- und Dienstleistungs-
gewerbe zulassen.
3 Wohnungen für standortgebundene Betriebsangehörige sind gestattet,
für vorübergehend angestellte Personen kann die Bau- und
Zonenordnung provisorische Gemeinschaftsunterkünfte zulassen.
Das Verwaltungsgericht gelangte im genannten Entscheid zum Schluss,
dass das Planungs- und Baugesetz nicht die Ansiedlung jedes beliebigen
Dienstleistungstyps in der Industriezone habe ermöglichen wollen. Der
Kantonsrat habe den Dienstleistungs- und Handelsbetrieb vielmehr im
Zusammenhang mit den Produktions- und industriellen Betrieben im Sinne von
§ 56 Abs. 1 PBG gesehen. Es sei daher nie die Absicht gewesen, die
Industriezone für die Ansiedlung von Spitälern, Alters-, Pflege- und
Erholungsheimen, Kinderheimen, Internaten, Horte oder Hotels zu öffnen. Sie
wiesen nämlich keinerlei Beziehung zu den in § 56 Abs. 1 PBG genannten
zulässigen Betriebstypen auf, sondern seien vielmehr mit Wohnbauten eng
verwandt. Wohnen sei jedoch in der Industriezone grundsätzlich fremd und nur
in engen Grenzen zulässig. An diesen Ausführungen ist auch mit Blick auf den
heute geltenden, seit dem 1. Februar 1992 in Kraft stehenden § 56 PBG
festzuhalten. Ein Hinweis darauf, dass im Gegensatz zur früheren
Rechtsprechung gestützt auf den geltenden Abs. 3 von § 56 PBG jegliche
Dienstleistungsbetriebe in der Industriezone zulässig seien, kann den
Gesetzesmaterialien nicht entnommen werden. Aus dem Protokoll des Zürcher
Kantonsrates ergibt sich vielmehr, dass gar in Betracht gezogen worden sei,
den Begriff «Industrie- und Gewerbezone» durch «Arbeitsplatzzone» zu
ersetzten (vgl. Protokolle des Zürcher Kantonsrates vom 12. März 1991, S.

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13341). Dies zeigt klar auf, dass die besagte Zone einzig dem Ansiedeln von
Arbeitsplätzen, nicht aber den wohnungsähnlichen Nutzungen zugänglich sein
soll. Die Wohnnutzung ist auch unter dem geltenden § 56 PBG nur sehr
eingeschränkt zulässig (§ 56 Abs. 4 PBG).
Die Vorinstanz stellt sich jedoch auf den Standpunkt, der streitbetroffene
Hotelbau sei deshalb nicht mit einer Wohnnutzung verwandt, weil das
Übernachten im Zusammenhang mit den dort stattfindenden Events und
Kongressen stehe und damit keinen Selbstzweck verfolge. Dem kann nicht
gefolgt werden. Dies schon alleine deshalb, weil das Hotel jedermann offen
steht und es damit keineswegs ausgeschlossen ist, dass darin auch Gäste
übernachten, die nicht an Anlässen teilnehmen. Hinzu kommt, dass der
rekursgegnerische Betrieb mit dem Neubau über 96 Zimmer verfügen würde.
Eine derart grosse Zimmerzahl kann klar nicht mehr als dem Event- und
Kongressbetrieb untergeordnet betrachtet werden, wie dies die Vorinstanz
geltend macht. Des Weiteren ist dem Rekurrenten darin zuzustimmen, dass
auch Spitäler, die wie dargelegt in der Industrie- und Gewerbezone nicht
zulässig sind, nicht primär wegen der dortigen Übernachtungsmöglichkeit
aufgesucht werden, sondern um die dort angebotenen medizinischen
Dienstleistungen zu beziehen. Selbst wenn die Übernachtung somit nicht der
primäre Zweck des Aufenthaltes im geplanten Hotel sein sollte, so ist dieser
dennoch als ein in der Industrie- und Gewerbezone zonenfremder Betrieb
einzustufen. Es kann daher festgehalten werden, dass der Neubau zu Unrecht
bewilligt wurde. Für dessen Bewilligungsfähigkeit bedarf es vielmehr einer
vorgängigen Umzonung der Bauparzelle.