zh_baurekursgericht · BRGE I Nr. 0078/2023 · 2023-04-21 · de
Privater Gestaltungsplan in Hochschulquartier

Strittig war ein privater Gestaltungsplan, in dessen - in zwei Zonen liegenden - Perimeter eine bestehende Arealüberbauung zwecks Schaffung zusätzlicher Flächen für Bildungszwecke verändert werden soll, indem eines der bestehenden Gebäude durch Aufstockung neu zu einem Hochhaus wird. Dabei sind unter anderem Ausnützungsübertragungen zwischen der Wohnzone und der Zone für öffentliche Bauten vorgesehen. Zu beurteilen waren insbesondere die Rügen einer übermässigen Abweichung von der Grundordnung, der Verletzung des Grundsatzes der Planbeständigkeit, der Unzulässigkeit interzonaler Ausnützungsübertragung sowie der Übermässigkeit der Ausnützungsübertragung. Thema waren weiter unter anderem die spezifischen Anforderungen an Hochhäuser (ortsbaulicher Gewinn), die Einhaltung der Vorgaben für Arealüberbauungen, die geltend gemachte Beeinträchtigung des Erhaltungsziels gemäss ISOS, die behauptete Beeinträchtigung des Lokalklimas sowie die planungsrechtliche Interessenabwägung. Die Rügen erwiesen sich als unbegründet, weshalb der Rekurs abzuweisen war.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
G.-Nr. R1S.2022.05190
BRGE I Nr. 0078/2023
Entscheid vom 21. April 2023
Mitwirkende Abteilungspräsident Walter Linsi, Baurichter Claude Reinhardt, Baurichter
Christian Hurter, Gerichtsschreiber Paul Wegmann
in Sachen Rekurrierende
1. RU, […]
2. GB, […]
3. CB, […]
4. RS, […]
5. ER, […]
6. HR, […]
7. Erbengemeinschaft VJ, bestehend aus:
7.1. LJ, […]
7.2. SJ, […]
7.3. JJ, […]
7.4. LJJ, […]
8. BA, […]
9. TA, […]
10. AM, […]
alle vertreten durch […]
gegen Rekursgegnerschaft
1. Gemeinderat Zürich, Stadthaus, 8022 Zürich
vertreten durch Stadtrat Zürich, Stadthaus, 8022 Zürich
dieser wiederum vertreten durch Stadt Zürich Hochbaudepartement,
Lindenhofstrasse 19, 8001 Zürich
2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach,
8090 Zürich
3. Stiftung X, […]
Nr. 3 vertreten durch […]

betreffend Beschluss des Gemeinderats Zürich vom 13. April 2022 Nr. 5232.2021/447
sowie Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich vom 3. Oktober 2022
Nr. 0748/22; Festsetzung und Genehmigung privater Gestaltungsplan "Areal
X", Zürich - Fluntern
_______________________________________________________
hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 13. April 2022 erteilte der Gemeinderat der Stadt Zürich
seine Zustimmung zu dem von der Grundeigentümerin der Grundstücke
Kat.-Nrn. 5 und 6 aufgestellten privaten Gestaltungsplan "Areal X". Mit Ver-
fügung Nr. 0748/22 vom 3. Oktober 2022 erfolgte die Genehmigung durch
die Baudirektion Kanton Zürich. Zustimmung und Genehmigung wurden am
12. Oktober 2022 im kantonalen Amtsblatt publiziert.
B.
Mit Eingabe vom 11. November 2022 erhoben RU und 9 weitere rekurrenti-
sche Parteien fristgerecht Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zü-
rich und beantragten die Aufhebung der beiden genannten Entscheide, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekursgegner.
C.
Mit Präsidialverfügung vom 17. November 2022 wurde vom Rekurseingang
Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
Mit Eingabe vom 14. Dezember 2022 beantragte die Baudirektion unter Ver-
weis auf den Mitbericht des Amts für Raumentwicklung (ARE) vom 13. De-
zember 2022 die Abweisung des Rekurses. Die kommunale Vorinstanz
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stellte mit Vernehmlassung vom 21. Dezember 2022 den Antrag, der Rekurs
sei abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Re-
kurrierenden. Die private Rekursgegnerin beantragte mit Vernehmlassung
vom 21. Dezember 2022, der Rekurs sei abzuweisen, soweit darauf einzu-
treten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrie-
renden.
E.
Mit Replik vom 26. Januar 2023 und Dupliken je vom 20. Februar 2023 hiel-
ten die Rekurrierenden, die kommunale Vorinstanz und die private Rekurs-
gegnerin an ihren Anträgen fest. Die Baudirektion verzichtete stillschweigend
auf Einreichung einer Duplik.
F.
Am 22. März 2023 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein
der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.
G.
Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins ge-
machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich,
in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.
Es kommt in Betracht:
1.
Die Rekurrierenden 1 bis 9 sind Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 3,
welches sich […] befindet, wobei aufgrund der Hanglage (Richtung Nordos-
ten ansteigendes Terrain) davon ausgegangen werden kann, dass das ge-
mäss Gestaltungsplan zulässige, dem Richtprojekt entsprechende Hoch-
haus von der rekurrentischen Liegenschaft aus sichtbar sein wird. Gerügt
R1S.2022.05190 Seite 3

werden unter anderem eine übermässige Abweichung zur Grundnutzungs-
ordnung, die Verletzung des Grundsatzes der Planbeständigkeit, die Unzu-
lässigkeit der vorgesehenen Ausnützungsübertragung und das Fehlen eines
ortsbaulichen Gewinns im Sinne der für Hochhäuser geltenden rechtlichen
Anforderungen. Die Rekurrierenden sind daher gemäss § 338a des Pla-
nungs- und Baugesetzes (PBG) zur Rekurserhebung legitimiert. Dabei ge-
nügen bezüglich der Rekurrentinnen 7.1 bis 7.4 (Mitglieder der Erbenge-
meinschaft) sowie bezüglich der nicht selbst im Grundbuch eingetragenen
Rekurrentin 9 die beigebrachten Nachweise der jeweiligen Erbenstellung
(act. 21.2 für die Rekurrierenden 7.1 bis 7.4; act. 5.10 [Vollmacht des Wil-
lensvollstreckers] für Rekurrentin 9). Zu bejahen ist schliesslich auch die Le-
gitimation des Rekurrenten 10, welcher - neben einer nicht ohne Weiteres
legitimationsbegründenden Eigenschaft als Miteigentümer der Autoeinstell-
halle der vorgenannten Parzelle Kat.-Nr. 3 - Eigentümer des nordöstlich an
die Parzelle der anderen Rekurrierenden angrenzenden Grundstücks Kat.-
Nr. 4 ist, welches einen - aufgrund der Dimensionen des Richtprojekts der
Legitimation nicht entgegenstehenden - minimalen Abstand von ca. 105 m
zum Gestaltungsplanperimeter aufweist. Da auch die übrigen Prozessvo-
raussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.
2.
Die Rekurrierenden stellen im Sinne von Beweisofferten im Rahmen der Re-
kursbegründung mehrere Begehren um Beizug bzw. Edition bestimmter Ak-
ten (wobei die Anträge teilweise ausserhalb der Begründung der spezifi-
schen rekurrentischen Rügen erfolgen):
Soweit dies die Akten der Teilrevision der BZO der Stadt Zürich betreffend
das Hochschulgebiet Zürich-Zentrum (Teilrevision HGZZ; vgl. näher E. 3 und
4.3.3) betrifft, wurden diese als Teil der Aktenvorlage eingereicht (vgl.
act. 13.17 bis 13.31); auch sind die entsprechenden Unterlagen auf der
Website https://oerebdocs.zh.ch/ öffentlich einsehbar.
[…]
Soweit bei der Begründung der spezifischen Rügen gleichlautende oder zu-
sätzliche Editionsbegehren gestellt werden, ist darauf nachstehend im Rah-
men der fraglichen Rügen näher einzugehen (vgl. E. 7 und 8).
R1S.2022.05190 Seite 4

3.
Der Gestaltungsplanperimeter umfasst die beiden Grundstücke Kat.-Nrn. 5
(10'556 m2) und - südöstlich an ersteres angrenzend - 6 (1'639 m2), welche
zusammen das Areal des "Campus X" bilden. Dieses grenzt südwestlich an
die A-Strasse, nordwestlich an die B-Strasse, nordöstlich an die C-Strasse
und östlich bzw. südöstlich an ein Wohnquartier. Hinsichtlich der Zonierung
ist das Grundstück Kat.-Nr. 5 ungefähr hälftig in einen nordwestlichen, zur
Zone für öffentliche Bauten Oe5 gehörenden Teil mit einer Fläche von
5'098,21 m2 und einen südwestlichen Teil, der - wie auch die Parzelle Kat.-
Nr. 6 - der Wohnzone W5 zugeschieden ist, aufgeteilt. Vor der Teilrevision
HGZZ (vgl. E. 2) gehörten beide Parzellen vollumfänglich zur Zone W5 (bzw.
vor der technischen Aufzonung im Rahmen der umfassenden Teilrevision
2016 zur Zone W4). Für die zur Wohnzone gehörenden Grundstücksteile be-
steht eine Wohnanteilspflicht von 40 % (nordöstlicher Bereich der zur W5
gehörenden Fläche von Kat.-Nr. 1) bzw. 20 % (restliche zur W5 gehörende
Flächen). Weiter befindet sich das gesamte Areal im Hochhausgebiet III ge-
mäss Art. 9 BZO.
Derzeit umfasst der Campus X eine in den Jahren 2003 bis 2008 realisierte
Arealüberbauung mit fünf - auf dem Grundstück Kat.-Nr. 5 befindlichen -
Hochbauten, die später mit untergeordneten Ergänzungsbauten (insbeson-
dere einem als unterirdisches Gebäude ausgeführten Auditorium auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 2) und punktuellen Umnutzungen optimiert wurde (vgl.
den Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung
[RPV] zum vorliegend strittigen Gestaltungsplan [im Folgenden: Erläute-
rungsbericht, act. 13.7], S. 10 ff.). Dabei befindet sich das flächenmässig be-
deutendste Gebäude C1 im südwestlichen Bereich des zur Zone Oe5 gehö-
renden Grundstücksteils, während von den vier weiteren, schmaleren Ge-
bäuden eines (C2) nordöstlich davon ebenfalls in der Zone Oe5, die anderen
drei in der Zone W5 liegen (nordöstlich M1, südöstlich P1 und P2). Während
die Gebäude C1 und C2 ausschliesslich für Bildungszwecke genutzt werden,
dienen die anderen Gebäude einer Misch-nutzung von Bildung, Forschung
und Wohnen (Erläuterungsbericht, S. 10 und 16). Geplant ist, durch - ge-
mäss Richtprojekt - vollflächige Aufstockung des Gebäudes C1 um vier Ge-
schosse zusätzliche Räumlichkeiten für Bildung zu schaffen, wobei ein
Hochhaus mit einer Höhe von rund 32 m bzw. einer Kote von ca. 486,6 m
resultieren soll (Erläuterungsbericht, S. 8, 14 f.). Dabei sollen mit dem Ge-
staltungsplan der Gebäudehöhenmechanismus einer bestehenden Baulinie
R1S.2022.05190 Seite 5

entlang der A-Strasse aufgehoben bzw. während der Geltungsdauer des Ge-
staltungsplans sistiert werden (Art. 4 Abs. 3 der Gestaltungsplanvorschriften
[GPV]; vgl. Erläuterungsbericht, S. 53, wo als einzige weitere Abweichungen
bestimmte Festlegungen betreffend Parkplätze genannt werden). Die Ge-
staltungsplanvorschriften, welche das Areal in zwei Teilgebiete A und B ent-
sprechend der Zonierung Oe5 bzw. W5 unterteilen, sehen dementsprechend
unter anderem vor, dass innerhalb des im Teilgebiet A ausgeschiedenen
Baufeldes C1 - das weitestgehend dem Grundriss der Bestandesbaute C1
entspricht - ein Hochhaus mit einer Höhenkote für die zulässige Gesamthöhe
von höchstens 488 m.ü.M. zulässig ist (Art. 7 Abs. 1 GPV). Sodann erfolgen
in Art. 5 GPV Festlegungen zur Ausnützung, wonach - jeweils unter Vorbe-
halt von Art. 5 Abs. 3 GPV - im Teilgebiet A 12'746 m2 und im Teilgebiet B
14'520 m2 anrechenbare Geschossfläche in Voll-, Dach- und Untergeschos-
sen (respektive maximal 10'910 m2 bzw. 14'052 m2 in Voll- und Dachge-
schossen) zulässig seien (Abs. 1 und 2), während gemäss Abs. 3 Ausnüt-
zungsübertragungen von maximal 5'207 m2 anrechenbare Geschossfläche
in Voll-, Dach- und Unterschossen vom Teilgebiet B ins Teilgebiet A und zu-
dem - ohne Beschränkung - Ausnützungsübertragungen in den Unterschos-
sen vom Teilgebiet A ins Teilgebiet B zulässig sind (wobei aber insoweit le-
diglich Reserven von 235 m2 - mit deren Konsumation im Teilgebiet B die ins
Teilgebiet A übertragbare Ausnützung entsprechend auf die genannten
5'207 m2 erhöht wird - bestehen; vgl. Erläuterungsbericht, S. 31, 42 f.).
Gemäss Kantonalem Richtplan ist der Gestaltungsplanperimeter Teil des
Zentrumsgebiets, wobei das Grundstück Kat.-Nr. 5 zudem Bestandteil der
kantonalen Gebietsplanung "Hochschulgebiet Zürich-Zentrum" mit Schwer-
punkt "Forschung Gesundheit" ist (vgl. Richtplantext Pt. 6.2.1, wo im Übrigen
- unter anderem unmittelbar westlich und nördlich des Gestaltungsplanperi-
meters - bestimmte Vorhaben kantonaler Bedeutung ausgewiesen sind). Die
Zonierung im Umfeld des Campus X präsentiert sich wie folgt: Südwestlich
schliesst sich jenseits der A-Strasse ein ebenfalls der Zone Oe5 zugeschie-
denes Grundstück an, auf welchem sich unter anderem das Hochhaus des
Zahnärztlichen Instituts befindet; weiter südwestlich folgt - jenseits der D-
Strasse - ein zur Oe6 gehörendes Grundstück (unter anderem mit dem so-
genannten Schwesternhochhaus), sodann - jenseits der E-Strasse - das zur
Zone Oe7 gehörende Areal des Kantonalen Gestaltungsplans Wässerwies.
Während südöstlich der genannten Parzellen eine Kernzone anschliesst,
grenzen sie nördlich bzw. nordwestlich an die B-Strasse, jenseits derselben
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sich das Kernareal des Universitätsspitals (und damit im vorliegend primär
interessierenden östlichen Teil dieses Gebiets der Perimeter des Kantonalen
Gestaltungsplans USZ-Kernareal Ost) befindet, wobei im südwestlichen Teil
eine Freihaltezone FP (Parkanlagen und Plätze), im nordöstlichen - und da-
mit unter anderem dem Perimeter des strittigen Gestaltungsplans westlich
unmittelbar gegenüberliegend - eine Zone Oe7 festgesetzt ist. Nördlich des
Gestaltungsplangebiets befinden sich - eingefasst von der je eine Kurve be-
schreibenden B-Strasse (westlich) bzw. C-Strasse (östlich) - zur Zone Oe5
gehörende Parzellen, welche dem Perimeter des nicht festgesetzten Kanto-
nalen Gestaltungsplans Gloriarank entsprechen. Im Südosten, Osten und
Nordosten grenzt das Gebiet des vorliegend strittigen Gestaltungsplans
schliesslich an Grundstücke der Wohnzone W4. Die vorerwähnten Gestal-
tungspläne USZ-Kernareal Ost und Wässerwies wurden mit Entscheid des
Baurekursgerichts BRGE I Nrn. 0029-0031/2018 vom 23. März 2018 aufge-
hoben, auf gemeinsamen Antrag der Parteien durch das Verwaltungsgericht
mit Entscheid VB.2018.00281 vom 24. Juni 2019 jedoch unverändert wieder-
hergestellt, wobei die entsprechende Vereinbarung vom 29. April 2019 (wie
auch die Nachträge I vom 9. November 2020 und II vom 15. Juli 2021) sei-
tens der Rekurrierenden eingereicht wurde (act. 6.7, 6.8 und 6.9). Wie sich
der Vereinbarung unter anderem entnehmen lässt, wurden für den Perimeter
des nicht festgesetzten Kantonalen Gestaltungsplans Gloriarank Maximalhö-
hen von (im westlichen Teil) 495 m.ü.M. und (im östlichen Teil und damit
insbesondere auf der zwischen dem Perimeter des vorliegend strittigen Ge-
staltungsplans und den rekurrentischen Grundstücken gelegenen Parzelle)
485 m.ü.M. im Norden und 480 m.ü.M. im Süden festgelegt (act. 6.7 Beilage
3). Im Nachtrag I wurde sodann für das Gebiet des Kantonalen Gestaltungs-
plans USZ-Kernareal Ost - in Abweichung von entsprechenden Festlegun-
gen in der Vereinbarung - eine Maximalhöhe von 491,50 m.ü.M. (im Norden)
und 491,30 m.ü.M. (im Süden) statuiert (vgl. act. 6.8 Beilage 1 und 2), wäh-
rend für das Gebiet der - nicht festgesetzten - Kantonalen Gestaltungspläne
USZ-Mitte und USZ-West bereits in der Vereinbarung Maximalhöhen von
486 m.ü.M. festgelegt worden waren (act. 6.7 Beilage 1).
4.1.1
Die Rekurrierenden rügen zunächst eine übermässige Abweichung von der
Grundordnung. Mit der Teilrevision HGZZ habe der Gesetzgeber eine recht-
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und zweckmässige Grundordnung geschaffen und die zulässige Dimensio-
nierung und Nutzung der Bauten im betroffenen Gebiet aus einer ganzheitli-
chen Optik festgelegt und aufeinander abgestimmt. Mit der teilweisen Anpas-
sung der Festlegungen (vgl. E. 3) habe erklärtermassen der angestrebte
Ausbau des X im Weiterbildungsbereich ermöglicht und zugleich eine Ab-
grenzung zum in der Zone W5 verbliebenen Teil geschaffen werden sollen.
Gemäss dem Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV zur BZO-Teilrevision
Hochschulgebiet Zürich-Zentrum (im Folgenden: Erläuterungsbericht HGZZ,
act. 13.24) orientiere sich die Zonenzuteilung Oe5 an der Zonierung der an-
grenzenden Gebiete Gloriarank und des Zahnärztlichen Instituts, womit ein
quartierverträglicher Übergang zu den anschliessenden Wohnzonen W4
bzw. W5 gesichert worden sei. Der angefochtene Gestaltungsplan werde in
erster Linie als Mittel zum Zweck der Aufhebung der Verkehrsbaulinie längs
der A-Strasse sowie einer interzonalen Ausnützungsübertragung verwendet,
womit zugleich übermässig von den Festlegungen gemäss der Teilrevision
abgewichen werde, indem die Abgrenzung der Zonenbereiche Oe5 und W5
verwischt bzw. übergangen werde. Der Gesetzgeber habe die Intention ver-
folgt, niedrige Aufstockungen auf dem Areal X zu ermöglichen, während die
Konzentration des Bauvolumens auf ein einziges Baufeld keine Grundlage
in der Grundnutzungsordnung finde. Weiter verweisen die Rekurrierenden
auf die mit der Teilrevision HGZZ über das Hochschulgebiet Zürich-Zentrum
festgesetzte Gestaltungsplanpflicht und in diesem Kontext auf Art. 4 Abs. 12
und Art. 20 Abs. 2 bis 5 BZO. In der Replik erwähnen sie ergänzend, mit der
zonenübergreifenden Verlagerung werde die betreffende Ausnützung dem
für das Teilgebiet B vorgeschriebenen Mindestwohnanteil entzogen.
Moniert wird sodann eine Verletzung des Grundsatzes der Planbeständig-
keit, da die vorerwähnten Abweichungen gerade einmal 33 Monate nach In-
krafttreten der im Jahr 2019 erfolgten Teilrevision HGZZ vorgenommen wür-
den.
4.1.2
Die Rekurrierenden wenden sich im Weiteren gegen die vorgesehene Aus-
nützungsübertragung:
Zum einen machen sie geltend, eine interzonale Ausnützungsübertragung
zwischen Wohnzone und Zone für öffentliche Bauten sei generell unzulässig.
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§ 72 Abs. 3 PBG lasse lediglich bei Arealbebauungen Ausnützungsverschie-
bungen "unterschiedlicher Arealzugehörigkeit" zu und dies explizit nur in be-
schränktem Umfang, was vorliegend mit 40,8 % (im Sinne des Verhältnisses
der in Art. 5 Abs. 3 GPV genannten 5'207 m2 übertragbarer Ausnützung zur
in Art. 5 Abs. 1 GPV genannten Ausnützung im Teilgebiet A von 12'746 m2
[vgl. vorstehend E. 3]) bzw. 60,1 % (im Sinne des Verhältnisses der genann-
ten 5'207 m2 zur anrechenbaren Geschossfläche von lediglich 8'666 m2 auf-
grund der "gemäss Grundordnung zulässigen Ausnützung" von 170 %) nicht
mehr der Fall sei (wobei in der Replik - im Kontext der Rüge betreffend Ab-
weichung von der Grundordnung - ergänzend die Hinweise erfolgen, insge-
samt ergebe sich im Teilgebiet A eine anrechenbare Geschossfläche von
17'953 m2, was einer effektiven Ausnützung von 352 % entspreche, und in
Kombination mit der Realisierung eines Hochhauses resultiere faktisch eine
in der BZO gar nicht vorgesehene Zone Oe9). Die in § 72 Abs. 3 PBG gere-
gelte Ausnützungsübertragung könne sich zudem nur auf Zonen beziehen,
welche die gleiche zulässige Nutzweise erlaubten.
Zum andern wird unter dem Titel der "übermässigen Ausnützungsübertra-
gung" argumentiert, die Ausnützungsübertragung dürfe nicht dazu führen,
dass der Zweck der Nutzungsziffern illusorisch werde und eine uner-
wünschte, gegen § 238 PBG verstossende Konzentrierung der Bausubstanz
entstehe. In quantitativer Hinsicht sei einzelfallweise zu prüfen, ob die Aus-
nützungsübertragung zu Baukörpern führe, welche den Rahmen der zonen-
gemässen, durch Parzellenanordnung und Bauvorschriften geprüften Über-
bauungsstruktur sprengen würden und sich deshalb nicht mehr rechtsgenü-
gend in die bauliche Umgebung einordnen würden (wobei in der Replik er-
gänzend angemerkt wird, vorliegend sei hinsichtlich der gestalterischen Ein-
ordnung das Erfordernis der besonders guten Gestaltung gemäss § 71
Abs. 1 PBG einzuhalten). Diese von der Praxis entwickelten Schranken wür-
den von der vorgesehenen Ausnützungsübertragung bei weitem übertroffen,
was zu einer städtebaulich unverträglichen Konzentration der Nutzung auf
dem Baugebiet A führe. Schon allein die Verwirklichung des Hochhauses
bedürfe einer Ausnützungsübertragung von 3'600 m2 und damit einer Mehr-
ausnützung von 28 %. In Kombination mit den weiteren voluminösen Bauten
auf dem Kernareal des USZ (zusammen mit Schwesternhaus und Zahnärzt-
lichem Institut) entstehe eine Betonfront mit Hochhäusern, die die beste-
hende Überbauungsstruktur massiv beeinträchtige und namentlich den Blick
R1S.2022.05190 Seite 9

vom Hochschulviertel in Richtung Zürichberg samt Kirche Fluntern ver-
sperre. Mit der beabsichtigten Aufstockung werde die Harmonie am Hang
massiv gestört. Auch wäre ein solches Hochhaus im Verhältnis zu den an-
deren Bauten des X erheblich überdimensioniert, zumal es höher als das
Gebäude C2 werden solle. Es könne kein quartierverträglicher Übergang zu
den angrenzenden Wohnzonen geschaffen werden und die geplante Vertei-
lung der Volumetrik und Konzentration von Hochhäusern in einer Hanglage
könne unter städtebaulichen Gesichtspunkten nicht gutgeheissen werden.
4.2.1
Im Folgenden ist vorab auf die geltend gemachte Unzulässigkeit der in Art. 5
Abs. 3 GPV als zulässig erklärten Ausnützungsübertragung einzugehen
(E. 4.2), während die in E. 4.1.1 referierten Rügen erst anschliessend zu be-
handeln sind (E. 4.3). Dies deshalb, weil sich der Umstand, dass eine ent-
sprechende Ausnützungsübertragung im Rahmen einer Arealüberbauung
gegebenenfalls bereits gestützt auf § 72 Abs. 3 PBG möglich ist und insofern
den - unabhängig vom strittigen Gestaltungsplan bestehenden - baulichen
Möglichkeiten gemäss BZO und PBG und in diesem Sinn der Grundordnung
(wenn auch nicht der Regelbauweise) entsprechen würde, auf die Beurtei-
lung der geltend gemachten Abweichung von der Grundordnung und der da-
mit verbundenen Rüge der Verletzung des Grundsatzes der Planbeständig-
keit auszuwirken vermag.
4.2.2
Während Lehre und Rechtsprechung gestützt auf § 259 Abs. 1 PBG Ausnüt-
zungsübertragungen zwischen Grundstücken innerhalb derselben Bauzone
als zulässig erachten, wird davon ausgegangen, dass Ausnützungsübertra-
gungen über eine Zonengrenze hinweg ausschliesslich im Rahmen von Are-
alüberbauungen möglich sind, für welche in § 72 Abs. 3 PBG ausdrücklich
statuiert wird, bei Arealen unterschiedlicher Zonenzugehörigkeit seien be-
schränkte Ausnützungsverschiebungen zulässig. Wie erwähnt stellen sich
die Rekurrierenden auf den Standpunkt, mit dieser Bestimmung werde ledig-
lich eine Übertragung zwischen Zonen, welche die gleiche Nutzweise erlaub-
ten, ermöglicht. Eine solche Einschränkung ist allerdings weder dem Wort-
laut der Bestimmung zu entnehmen, noch finden sich entsprechende Hin-
weise in den Materialien (vgl. zur ursprünglichen Fassung der Bestimmung
die Weisung in ABl 1973 S. 1824, die Kantonsrats-Protokolle 1975 S. 9235
und 9241 sowie die Protokolle der Kommissionssitzung vom 31. Mai 1974 S.
R1S.2022.05190 Seite 10

265 f.; zur per 1. Februar 1992 in Kraft getretenen Fassung die Kantonsrats-
Protokolle 1991 S. 13357 und die Protokolle der Kommissionssitzung vom
4. Mai 1990 S. 215). Auch lässt sich die seitens der Rekurrierenden vertre-
tene restriktive Lesart nicht aus dem Zweck der Bestimmung herleiten: Zu
beachten ist insbesondere, dass die Beschränkung des Anwendungsbe-
reichs auf Arealüberbauungen per se dazu führt, dass keine Übertragung
zwischen Zonen mit unvereinbaren Nutzweisen zu befürchten steht, da im
Rahmen der Arealüberbauung zwangsläufig erforderlich ist, dass ein Ge-
samtzusammenhang zwischen den Grundstücken oder Grundstücksteilen
unterschiedlicher Zonenzugehörigkeit hergestellt werden kann. In diesem
Sinn zeigt sich vorliegend, dass bereits heute auf den zur W5 gehörenden
Flächen in für einen Campus typischer Weise Mischnutzungen bestehen,
welche neben der Wohnnutzung auch Bildung und Forschung umfassen (vgl.
E. 3). Auch erlaubt Art. 16 Abs. 2 BZO für die in Frage stehende Wohnzone
(mit Wohnanteilen unter 66 %) mässig störende Gewerbe- und Dienstleis-
tungsnutzungen, so dass die Immissionen der in der Zone Oe5 vorgesehe-
nen - und durch den Ausnützungstransfer flächenmässig erhöhten - Nutzung
im Bildungsbereich nicht störender und mit einer angrenzenden Wohnnut-
zung schlechter vereinbar erscheinen als diejenigen der bereits innerhalb der
Zone W5 neben der Wohnnutzung zulässigen Nutzweisen. Entgegen einer -
in anderem Kontext vorgebrachten - Argumentation der Rekurrierenden geht
schliesslich mit dem fraglichen Transfer nicht einher, dass dem Mindest-
wohnanteil Ausnützung entzogen würde, wird doch im Erläuterungsbericht
die mit dem Mindestwohnanteil gesicherte Fläche vorgängig des Ausnüt-
zungstransfers und nach Massgabe der theoretisch realisierbaren anrechen-
baren Flächen berechnet (und bereits im insoweit unverändert bleibenden
Bestand übererfüllt), wobei sich die fragliche Berechnung auf S. 31 des Er-
läuterungsberichts gestützt auf Art. 6 und Art. 8 Abs. 6 Satz 2 BZO als zu-
treffend erweist. Schliesslich lässt sich auch den in der Replik zitierten Ent-
scheiden - BGr 1C_82/2020 vom 21. Oktober 2020, E. 3.5; 1P.2562006 vom
18. Juli 2006, E. 2.5; BGE 109 Ia 188 E. 3 - nicht entnehmen, dass über das
generelle Verbot interzonaler Ausnützungsübertragung und den Vorbehalt
der Zulässigkeit aufgrund ausdrücklicher gesetzlicher Vorschrift hinaus eine
Differenzierung im Sinne der Rekurrenten - wonach bei ausdrücklicher Zu-
lassung interzonaler Ausnützungsübertragung dennoch von Bundesrechts
wegen eine Beschränkung auf Zonen gleicher Nutzweise bestünde - vorzu-
nehmen wäre.
R1S.2022.05190 Seite 11

Ebenfalls nicht ersichtlich ist, dass mit der in § 72 Abs. 3 PBG verwendeten
Formulierung der Zulässigkeit "beschränkter" Ausnützungsverschiebungen
eine Verschärfung gegenüber der Beurteilungspraxis im Rahmen der -
grundsätzlich zulässigen - innerzonalen Ausnützungsübertragung intendiert
wäre. Zunächst lässt sich erneut den zitierten Materialien nichts Einschlägi-
ges entnehmen. Auch liefert der Wortlaut keinen entsprechenden Hinweis,
da das im Rahmen der (gesetzlich nicht ausdrücklich geregelten) innerzon-
alen Ausnützungsübertragung verwendete - sogleich darzustellende - Beur-
teilungskriterium seinerseits eine Einschränkung bewirkt, so dass die Erwäh-
nung einer Beschränkung im Kontext der ausdrücklichen gesetzlichen Rege-
lung interzonaler Ausnützungsübertragungen keine anders geartete bzw.
weitergehende Beschränkung implizieren muss. Schliesslich lässt es auch
der Zweck dieser Vorschrift - die eine gute Beplanung der gesamten Fläche
ermöglichen soll, bei welcher die unterschiedliche Zonenzugehörigkeit der
Baugrundstücke bzw. von Teilen derselben unter Umständen hinderlich sein
kann - nicht geboten erscheinen, das Mass der Verschiebung in anderer
Weise als anhand der zur innerzonalen Ausnützungsübertragung entwickel-
ten Grundsätze zu bestimmen. Dabei stellen sich Letztere wie folgt dar (vgl.
zum Folgenden VB.2016.00676, E. 4.3, in BEZ 2017 Nr. 12; VB.2006.00272,
E. 3.3, in BEZ 2006 Nr. 54; je mit weiteren Hinweisen): Eine Einschränkung
kann sich insofern ergeben, als die Ausnützungsübertragung nicht zu einer
§ 238 Abs. 1 PBG verletzenden Konzentration der Bausubstanz führen darf.
Eine allgemein geltende quantitative Grenze für Ausnützungsübertragungen
lässt sich daraus jedoch nicht herleiten. Die Ausnützungsziffer gewährleistet
gerade nicht eine einheitliche Überbauung einer Zone mit gleich grossen
Bauten, sondern kann nur erreichen, dass in der Bauzone gesamthaft gese-
hen eine gewisse Baudichte nicht überschritten wird. Es ist somit einzelfall-
weise zu prüfen, ob die Ausnützungsübertragung zu Baukörpern führt, wel-
che den Rahmen der zonengemässen, durch Bauvorschriften und Parzellen-
anordnung geprägten Überbauungsstruktur sprengen und sich deshalb nicht
mehr befriedigend in die bauliche Umgebung einordnen. Der für die Beant-
wortung dieser Frage zuständigen kommunalen Behörde steht ein qualifizier-
ter Ermessensspielraum zu.
4.2.3
Aufgrund des Umstands, dass das vorgenannte - in Entscheiden betreffend
Baubewilligungen entwickelte - Beurteilungskriterium sich an einem spezifi-
schen Aspekt von § 238 Abs. 1 PBG (betreffend Einordnung und Gestaltung
R1S.2022.05190 Seite 12

von Bauvorhaben) orientiert, ist im Hinblick auf die Verwendbarkeit bei Be-
urteilung eines Gestaltungsplans sodann folgende - ihrerseits nicht im Kon-
text von Ausnützungsübertragungen, sondern generell bezüglich Einord-
nungsfragen entwickelte - Differenzierung erforderlich:
Im Rahmen der Beurteilung von Gestaltungsplänen sind die allgemeine Ein-
ordnungs- und Gestaltungsvorschrift von § 238 Abs. 1 PBG wie auch allfäl-
lige erhöhte Anforderungen (vgl. dazu nachstehend) nicht direkt anwendbar.
Unmittelbar anwendbar ist demgegenüber Art. 3 Abs. 2 lit. b des Raumpla-
nungsgesetzes (RPG), welcher verlangt, dass Siedlungen, Bauten und An-
lagen sich in die Landschaft einordnen. Diese Bestimmung beinhaltet einer-
seits einen Rechtssetzungsauftrag an die Kantone, welche die Einordnung
auf der Stufe der Baubewilligungen regelmässig mittels ästhetischer Gene-
ralklauseln - wie § 238 PBG - verlangen, bezeichnet gleichzeitig aber auch
einen allgemeinen Planungsgrundsatz, welchen die Behörden bei der Aus-
übung des ihnen zustehenden Ermessens - sei es bei der Planfestsetzung
oder bei der Planverwirklichung - zu beachten haben. So hat sich auch die
zweckmässige Unterteilung der Bauzonen in Teilzonen mit unterschiedlichen
Nutzungen, Nutzungsdichten und Bauvorschriften unter anderem an der Ein-
ordnung von Siedlungen, Bauten und Anlagen in die Landschaft zu orientie-
ren. Dabei ist insbesondere zu beachten, dass die von der Zonenordnung
einmal vorgegebenen Nutzungsmöglichkeiten in der Regel im Baubewilli-
gungsverfahren auch ausgeschöpft werden dürfen, ohne dass einem Bau-
vorhaben mit Bezug auf sein Volumen eine Verletzung der ästhetischen Ge-
neralklausel vorgeworfen werden kann (BGE 115 Ia 114 und 115 Ia 363 E.
3a; RB 1992 Nr. 66 mit Hinweisen). Soweit es demnach um die Zulassung
der einzelnen Baukörper geht, insbesondere um deren Höhe, Länge, Ge-
schosszahl und um die Grundstücksausnützung, obliegt es der Gemeinde,
die unterschiedlichen Zonenarten und Teilzonen im Rahmen der Zonenpla-
nung derart in Beziehung zu einander zu setzen, dass sich die Bauten und
Siedlungen auch bei Ausschöpfen der zugelassenen Bauvolumina genü-
gend in die Landschaft einordnen (VB.2004.00135 vom 7. April 2004,
E. 4.3.1). Eine ästhetische Würdigung der aufgrund des Gestaltungsplans
möglichen Überbauung ist mithin nur insoweit vorzunehmen, als es um die
Zulassung von Baukörpern mit den im Gestaltungsplan definierten Ausmas-
sen geht, während die Detailprojektierung im Baubewilligungsverfahren vor-
zunehmen und die Frage der rechtsgenügenden Einordnung in einem allfäl-
R1S.2022.05190 Seite 13

ligen Rechtsmittelverfahren gegen die nachfolgende Baubewilligung gericht-
lich zu beurteilen ist (VB.2006.00396 vom 10. Mai 2007, E. 4.3; vgl. zum
Ganzen auch BRGE III Nr. 0208/2015 vom 15. Dezember 2015, E. 6.5.2;
BRGE I Nr. 0095/2017 vom 14. Juli 2017, E. 10.3.5, www.baurekursgericht-
zh.ch). Gleiches gilt auch, soweit - wie vorliegend - erhöhte Anforderungen
in Frage stehen, wie sie der seitens der Rekurrierenden angerufene § 71
PBG - der hinsichtlich des Kriteriums der besonders guten Gestaltung als zu
beachtende Merkmale unter anderem die Beziehung zum Ortsbild und zur
baulichen und landschaftlichen Umgebung sowie kubische Gliederung und
architektonischen Ausdruck der Gebäude nennt - für Arealüberbauungen
umschreibt (vgl. im gleichen Sinn betreffend die spezifisch für Hochhäuser
geltende Gestaltungsvorschrift von § 284 Abs. 2 PBG BRGE III Nr.
0208/2015 vom 15. Dezember 2015, E. 6.5.2).
4.2.4
In Kombination der vorerwähnten Ansätze ist vorliegend somit zu prüfen, ob
die im strittigen Gestaltungsplan für das Baufeld C1 vorgesehene Zulassung
eines Baukörpers, der eine Erhöhung der auf der entsprechenden Teilfläche
(Zone Oe) möglichen Ausnützung mittels Ausnützungsübertragung voraus-
setzt, den Rahmen der zonengemässen Überbauungsstruktur sprengt und
sich deshalb nicht mehr rechtsgenügend in die bauliche Umgebung einord-
net (unter Beachtung auch von § 71 PBG; vgl. zur davon zu unterscheiden-
den Frage der Beeinträchtigung der bestehenden Arealüberbauung E. 7).
Dabei erfolgt die Prüfung in diesem Kontext im Sinne der Vorgaben der
Grundordnung (unter Einschluss der Arealüberbauung). Die davon zu tren-
nende Frage, ob eine allfällige Abweichung von der Grundordnung zulässig
wäre, wird in E. 4.3 behandelt.
Auszugehen ist von den durch die Grundordnung eröffneten baulichen Mög-
lichkeiten: Während diese für die Zone Oe5 in Art. 24a Abs. 1 BZO die Rea-
lisierung von 5 Vollgeschossen und 2 anrechenbaren Untergeschossen, eine
Gebäudehöhe von 19 m und eine Ausnützung von 170 % für zulässig erklärt
(wobei aufgrund von § 255 Abs. 2 PBG pro Untergeschoss weitere 34 %
Ausnützung hinzukommen), sind bei einer Arealüberbauung gemäss Art. 8
Abs. 5 BZO eine Erhöhung auf 7 Vollgeschosse und eine Gebäudehöhe von
25 m möglich, während die zulässige Ausnützung nach Art. 8 Abs. 6 BZO
bei Inanspruchnahme des Energiebonus (vgl. Art. 8 Abs. 8 BZO) 286 % (170
% + 34 % Arealbonus + 10 % Energiebonus + je 36 % pro Untergeschoss)
R1S.2022.05190 Seite 14

bzw. vorliegend 250 % beträgt (aufgrund der Übertragung von UG-Flächen
in die Zone W5 wird im Gestaltungsplan auf die zusätzliche Fläche des zwei-
ten anrechenbaren UG der Zone Oe5 verzichtet; vgl. Erläuterungsbericht,
S. 43). Da als Bezugspunkt für die Bestimmung der massgeblichen Über-
bauungsstruktur die durch die Arealüberbauungsvorschriften gewährten Pri-
vilegierungen miteinzubeziehen sind - umso mehr, als auf dem Areal bereits
eine Arealüberbauung besteht -, sind von den seitens der Rekurrierenden
bezüglich der zur Zone Oe5 gehörenden Teilfläche genannten (korrekt be-
rechneten) Zahlen prozentualer Erhöhung der Ausnützung diejenige von
40,8 % bzw. für die effektiv zur Realisierung der Aufstockung des Gebäudes
C1 benötigten Flächen (vgl. Erläuterungsbericht, S. 42 f. Fn. 13) die Angabe
von 28 % einschlägig (vgl. zum Aspekt der im Richtprojekt nur teilweise aus-
gewiesenen Verwendung der als übertragbar erklärten Ausnützung E. 4.2.5).
Auch wenn es sich dabei um relativ grosse prozentuale Abweichungen han-
delt, ist dieser Umstand wie aufgezeigt für die Beurteilung der Zulässigkeit
der strittigen Ausnützungsübertragung letztlich nicht von ausschlaggebender
Bedeutung.
Als entscheidend erweisen sich vielmehr die konkreten räumlichen Verhält-
nisse sowohl innerhalb des Gestaltungsplanperimeters als auch in dessen
baulichem Umfeld. Dieses ist schon aktuell und erst recht in naher Zukunft
im Norden, Westen und Südwesten - in Übereinstimmung mit der entspre-
chenden Zonierung (Oe5 bis Oe7) - geprägt von grossvolumigen Gebäuden
des Bildungs-, Forschungs- und Gesundheitsbereichs (vgl. Protokoll, Fotos
1 und 2, 9 bis 11 sowie 19 und 20; vgl. auch die im Kantonalen Richtplan
ausgewiesenen Vorhaben [Richtplantext, Pt. 6.2.1]). Dabei handelt es sich
in Übereinstimmung mit der Parzellenstruktur um Gebäude mit teilweise be-
achtlichem Fussabdruck, deren mit der Zuweisung zum Hochhausgebiet III
korrespondierende Höhenentwicklung - auch unter Berücksichtigung der An-
passungen aufgrund der von den Rekurrierenden ins Recht gelegten Verein-
barung inkl. Nachträgen - das geplante Hochhaus im Baufeld C1 nicht als
Fremdkörper erscheinen lässt, sondern im Gegenteil dessen Einbindung ge-
währleistet. Die bereits in E. 3 erwähnten Höhenkoten übersteigen teilweise
die maximale Höhe im Baufeld C1 und unterschreiten diese selbst auf der
Parzelle zwischen Gestaltungsplanperimeter und rekurrentischen Grundstü-
cken im südlichen Teil zwar relativ erheblich, im nördlichen Teil aber nur ge-
ringfügig. Zu berücksichtigen sind auch die Masse der südlich bzw. südwest-
lich bereits bestehenden Hochhäuser mit Höhenkoten von 488 m.ü.M.
R1S.2022.05190 Seite 15

(Zahnärztliches Institut) bzw. 500 m.ü.M. (Schwesternhochhaus; vgl. zu bei-
den Erläuterungsbericht, S. 14). Die Rekurrierenden weisen letztlich selbst
auf diesen Aspekt hin, wenn sie unter Anführung konkreter Bauten im Na-
humfeld des Gestaltungsplanperimeters das Entstehen einer "Betonfront mit
Hochhäusern" bemängeln, da damit gerade dargetan ist, dass sich der auf
dem Baufeld C1 zugelassene Baukörper nicht zum baulichen Umfeld in Wi-
derspruch setzt, sondern mit diesem im Gegenteil in Beziehung tritt.
Zwar trifft es zu, dass mit der im Rahmen der Teilrevision HGZZ erfolgten
Zuweisung der fraglichen Teilfläche zur Zone Oe5 ausdrücklich ein quartier-
verträglicher Übergang zu den anschliessenden Wohnzonen W4 bzw. W5
gesichert werden sollte (Erläuterungsbericht HGZZ, S. 20; vgl. hierzu auch
nachstehend E. 4.3.3 und 4.3.4). Diese Scharnierfunktion der beiden im Ge-
staltungsplanperimeter liegenden Grundstücke wird durch die mit dem Ge-
staltungsplan als zulässig erklärte Überbauungsstruktur jedoch nicht in
Frage gestellt (wobei im Übrigen zur Zone W5 gehörende Flächen allein im
Gestaltungsplanperimeter bestehen, während die östlich angrenzenden Par-
zellen ausnahmslos der Zone W4 zugeschieden sind, so dass im Ergebnis
die Zonierung W5 zusammen mit der Zonierung Oe5 als Festlegung des
fraglichen Übergangsbereichs erscheint). Während mit dem Baufeld C1 eine
gewisse Konzentration von Bausubstanz im westlichen bzw. südwestlichen
Teil des Perimeters erfolgt, wird durch die Beibehaltung der Bestandesbau-
ten in den weiteren Teilen des Areals eine vollständige und unausgewogene
Konzentration in einem Bereich des Areals gerade vermieden und nach wie
vor eine Abstufung, die von der vorstehend umschriebenen Überbauungs-
struktur der anderen zur Zone für öffentliche Bauten gehörenden Parzellen
zur abweichenden Struktur der Zone W4 überleitet, erreicht. Die Konzentra-
tion erfolgt in diesem Sinn innerhalb des Perimeters an der richtigen Stelle,
indem sie einerseits die Anbindung des Campus an die benachbarten öffent-
lichen Bauten gewährleistet und andererseits den Übergang zur Wohnzone
innerhalb des Areals selbst - und damit auch unter Inanspruchnahme der
innerhalb der Arealüberbauung möglichen gestalterischen Bezüge - voll-
zieht, womit letztlich die intendierte Quartierverträglichkeit gerade auch im
Hinblick auf das angrenzende Wohnquartier ermöglicht wird.
Den Gestaltungsplanperimeter als solchen betreffend ist schliesslich zu be-
achten, dass der in Frage stehende Baukörper auf dem Baufeld C1 von sei-
nem Fussabdruck her mit der Bestandesbaute übereinstimmt, während die
R1S.2022.05190 Seite 16

als zulässig erklärte Höhe schon insofern nicht im Widerspruch zur rechtlich
vorgegebenen Überbauungsstruktur steht, als das gesamte Areal wie er-
wähnt Teil des Hochhausgebiets III bildet, in welchem gemäss Art. 9 BZO
Hochhäuser mit einer Gesamthöhe von 40 m (Abs. 2) bzw. im Hochschulge-
biet Zürich-Zentrum mit einer maximalen Höhenkote von 512 m.ü.M. (Abs. 3)
zulässig sind (wobei sich vorliegend Abs. 2 restriktiver auswirkt und entspre-
chend vorgeht; vgl. auch Erläuterungsbericht HGZZ, S. 21). Der Vollständig-
keit halber ist sodann darauf hinzuweisen, dass auch die seitens der Rekur-
rierenden in diesem Zusammenhang hervorgehobene Beeinträchtigung des
Sichtbezugs vom Hochschulquartier zum Zürichberg und insbesondere zur
Kirche Fluntern nicht geeignet ist, eine fehlende rechtsgenügende Einord-
nung des als zulässig erklärten Baukörpers darzutun: Zum einen könnte die
fragliche Aufstockung von vornherein nur einen verhältnismässig kleinen Teil
des gesamten Zürichbergs abdecken, wobei dieser Teil im Übrigen je nach
Standort schon aufgrund der Bestandesbaute nicht mehr sichtbar ist (vgl.
Protokoll, Fotos 9 und 11). Spezifisch die Kirche Fluntern betreffend kann
deren Wahrnehmbarkeit zunächst aufgrund des Verlaufs der B-Strasse nur
in einem Teilstück des Strassenraums überhaupt beeinträchtigt werden, wo-
bei die Wahrnehmbarkeit aber selbst in diesem Teilstück aufgrund der Be-
standesbaute schon heute eingeschränkt und teilweise überhaupt nicht mehr
gegeben ist (vgl. Protokoll, Fotos 9 bis 18), ohne dass im Übrigen ersichtlich
wäre, weshalb ihr im verbleibenden Strassenabschnitt eine besondere Be-
deutung zukommen würde. Ebenso wenig steht schliesslich die Abweichung
der zulässigen Höhe gegenüber derjenigen der anderen Gebäude der beste-
henden Arealüberbauung einer rechtsgenügenden Einordnung entgegen, da
hierfür eine einheitliche Höhenentwicklung sowohl generell als auch im kon-
kreten Anwendungsfall nicht vorausgesetzt werden kann (vgl. auch E. 7).
Lässt sich nach dem Gesagten der monierte Widerspruch zur Überbauungs-
struktur weder am Fussabdruck noch an der als zulässig erklärten Höhe fest-
machen, so verbleibt als mit der Ausnützungsübertragung einhergehende
Veränderung deren Einfluss auf die Volumetrie im Sinne der Ermöglichung
eines von den Rekurrierenden in anderem Zusammenhang als "gedrungen"
bzw. "plump" bezeichneten Baukörpers. Dass aber mit dem durch Konzent-
ration von Bausubstanz im Baufeld C1 ermöglichten Volumen eine Spren-
gung der Überbauungsstruktur einherginge, lässt sich wie aufgezeigt mit
Blick sowohl auf das bauliche Umfeld als auch die Gewährleistung der Schar-
R1S.2022.05190 Seite 17

nierfunktion des Areals des Campus X nicht sagen (zumal eine gleichmäs-
sige Verteilung der baulichen Dichte, wie sie derzeit auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 5 grundsätzlich besteht, gerade nicht zwingend ist). Im Gegenteil
erscheint eine rechtsgenügende Einordnung in die bauliche Umgebung auch
unter Anwendung der erhöhten Anforderungen von § 71 PBG nicht in Frage
gestellt, nachdem sich ein Baukörper mit den fraglichen Ausmassen zu die-
ser Umgebung gerade in Beziehung setzt und in dieser nicht als überdimen-
sioniert und insofern unpassend, sondern umgekehrt als städtebaulich ge-
lungene Umsetzung der mit der Zonierung beabsichtigten Abstimmung der
unterschiedlichen Überbauungsstrukturen wahrgenommen wird.
4.2.5
Zusammenfassend ergibt sich somit, dass die Voraussetzungen einer Aus-
nützungsübertragung gemäss § 72 Abs. 3 PBG vorliegend erfüllt sind, so
dass insoweit eine Realisierung des Richtprojekts bereits nach der Grund-
ordnung - unter Einschluss der Arealüberbauungsvorschriften - zulässig
wäre und keines Gestaltungsplans bedürfte (wobei sich im Übrigen entgegen
den Rekurrierenden aus dem Umstand, dass die Ausnützungsübertragung
in den Gestaltungsplanvorschriften ausdrücklich genannt wird, nicht der
Schluss auf eine Abweichung von der Grundordnung ziehen lässt, nachdem
die Anführung sämtlicher und damit auch der grundordnungskonformen Pa-
rameter absolut üblich ist und - mit Blick beispielsweise auf Art. 5 Abs. 1 und
2, Art. 6 oder Art. 7 Abs. 1 GPV - offensichtlich auch vorliegend praktiziert
wurde).
Den Umfang der Überprüfung bzw. deren Bindungswirkung für zukünftige
Baubewilligungsverfahren betreffend ist jedoch auf folgenden, von den Re-
kurrierenden nicht aufgegriffenen Punkt gesondert hinzuweisen: Wie er-
wähnt werden von der als zulässig erklärten Ausnützungsübertragung im
Umfang von maximal 5'207 m2 lediglich 3'600 m2 für die dem Richtprojekt
entsprechende vollflächige Aufstockung des Gebäudes C1 benötigt, wäh-
rend die zusätzlichen 1'607 m2 gewährt werden, um die mittel- bzw. langfris-
tige Konsumation der verbleibenden Ausnützungsreserven auch im Teilge-
biet A "möglich zu lassen" (Erläuterungsbericht, S. 42 f. Fn. 13). Zwar stellt
dieses Vorgehen keinen Verstoss gegen das Verbot der Ausnützungsüber-
tragung auf Vorrat dar (vgl. zu diesem Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl.,
Wädenswil 2019, Bd. 2, S. 933), da in Art. 5 Abs. 3 GPV nicht unmittelbar
R1S.2022.05190 Seite 18

eine Ausnützungsübertragung erfolgt, sondern lediglich deren Zulässigkeit
für den Fall, dass sie im Rahmen eines zukünftigen Bauvorhabens in An-
spruch genommen würde, festgehalten wird (wofür insofern ein praktisches
Bedürfnis besteht, als andernfalls einer späteren Ausnützungsübertragung
die Abweichung vom Gestaltungsplan entgegengehalten werden könnte).
Während nun aber bezüglich der mit dem Richtprojekt verbundenen Ausnüt-
zungsübertragung der resultierende Baukörper bekannt und eine Bindungs-
wirkung entfaltende Beurteilung der Frage, ob sich dieser unter dem Aspekt
der Überbauungsstruktur als Teilgehalt der Einordnung als zulässig erweist,
möglich ist, kann solches bezüglich der zusätzlichen Fläche (hinsichtlich de-
rer lediglich rudimentäre Variantenstudien bestehen; vgl. act. 13.8 S. 16 f.)
von vornherein nicht geleistet werden. Die Beurteilung beschränkt sich inso-
weit darauf, dass eine Verwendung dieser Fläche, namentlich im Zusam-
menhang mit einer Erweiterung des Gebäudes C2 (vgl. a.a.O., S. 17), denk-
bar ist, mit welcher die Überbauungsstruktur auch in einer Gesamtbetrach-
tung nicht gesprengt und eine rechtsgenügende Einordnung ermöglicht wird,
so dass Art. 5 Abs. 3 GPV auch insoweit zu Recht genehmigt worden ist. Ob
aber die spezifischen Voraussetzungen dieser zusätzlichen Ausnützungs-
übertragung auch im Rahmen der konkreten Inanspruchnahme erfüllt sind,
wird nach dem Gesagten - im Gegensatz zur Rechtslage betreffend die ge-
plante Aufstockung des Gebäudes C1 - im Rahmen eines entsprechenden
Baugesuchs anhand des konkreten Projekts umfassend zu beurteilen sein.
4.3.1
Wie erwähnt rügen die Rekurrierenden auch eine übermässige Abweichung
von der Grundordnung und eine Verletzung des Grundsatzes der Planbe-
ständigkeit.
Der Gestaltungsplan ist ein Sondernutzungsplan, der eine städtebaulich, ar-
chitektonisch und wohnhygienisch einwandfreie Überbauung anstrebt. Zu
diesem Zweck stellt er für ein bestimmtes Gebiet eine Spezialbauordnung
auf, welche von den allgemeinen Festlegungen der Bau- und Zonenordnung
abweicht und diese überlagert. So werden mit Gestaltungsplänen für be-
stimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die
Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt; dabei darf
von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantonalen
Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Der Gestaltungs-
plan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen
R1S.2022.05190 Seite 19

und Ausrüstungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartier-
plan geregelt sind; überdies kann er Festlegungen über die weitere Umge-
bungsgestaltung enthalten (§ 83 Abs. 3 PBG). Bei der Festsetzung und Ge-
nehmigung eines Gestaltungsplans besteht ein weiter Gestaltungsspiel-
raum; indessen muss er die Richtplanung und das übergeordnete Recht res-
pektieren, namentlich die Ziele und Grundsätze von Art. 1 und Art. 3 RPG.
Die Anforderungen und das Ausmass der zulässigen Abweichungen von der
Grundnutzungsordnung (Bau- und Zonenordnung) sind gesetzlich nicht de-
finiert. Nach der Rechtsprechung dürfen Sondernutzungspläne zwar für ein-
zelne Gemeindeabschnitte von der ihnen zugrunde liegenden Grundnut-
zungsordnung abweichen. Die Abweichungen dürfen die Grundordnung,
welche auf eine Gesamtsicht der Gemeindeplanung ausgerichtet ist, jedoch
nicht ihres Sinngehalts entleeren. Ansonsten gerät das wichtige Prinzip der
Einheit und Widerspruchsfreiheit der Planung in Gefahr und kann die Bau-
und Zonenordnung ihre Funktion, die zulässige Dimensionierung und Nut-
zung der Bauten aus einer ganzheitlichen Optik festzulegen und aufeinander
abzustimmen, nicht mehr erfüllen (BGE 135 II 209, E. 5.2. f., VB.2018.00760
vom 8. Juli 2020, E. 5.2.1). Anders als bei Arealüberbauungen und Sonder-
bauvorschriften sind die Grundeigentümer im Perimeter eines Gestaltungs-
plans an dessen Festlegungen gebunden. Die Grundordnung wird also er-
setzt, womit nur noch gestaltungsplankonform gebaut werden darf (vgl. zum
Ganzen Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 179 f.).
Gemäss Lehre und Rechtsprechung hat sich die Rekursinstanz bei der Über-
prüfung von Nutzungsplänen und Sondernutzungsplänen einschliesslich
Quartierplänen unbesehen ihrer grundsätzlich uneingeschränkten Überprü-
fungsbefugnis (vgl. § 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
[VRG]) aus Gründen der aus der Gemeindeautonomie (Art. 50 der Bundes-
verfassung [BV] und Art. 85 der Zürcher Kantonsverfassung [KV]) abgeleite-
ten Planungsautonomie Zurückhaltung aufzuerlegen. Diese Zurückhaltung
gilt insbesondere dann, wenn es auf die Beurteilung der örtlichen Verhält-
nisse ankommt. Zudem ist das den Gemeindebehörden bei der Nutzungs-
planung zustehende erhebliche prospektiv-technische Ermessen zu berück-
sichtigen. Die Rechtsmittelbehörde darf nicht unter mehreren verfügbaren
und angemessenen Lösungen wählen bzw. eine zweckmässige Würdigung
der Gemeinde durch ihre eigene ersetzen. Beruht der kommunale Entscheid
auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn
R1S.2022.05190 Seite 20

die Rekursinstanz zu respektieren. Indessen ist ein Einschreiten der Rekurs-
instanz nicht erst dann verlangt, wenn die Würdigung der Gemeinde
schlechthin unhaltbar oder willkürlich ist; es genügt, wenn sich die kommu-
nale Planung auf Grund überkommunaler Interessen als unzweckmässig er-
weist, den wegleitenden Zielen und Grundsätzen der Raumplanung wider-
spricht oder wenn sie offensichtlich unangemessen ist. Insofern ist die Ge-
meindeautonomie durch übergeordnetes Recht eingeschränkt und die Ge-
meinde hat ihrem Planungsentscheid eine nachvollziehbare Würdigung der
massgebenden Verhältnisse des Einzelfalls sowie eine vertretbare Interes-
senabwägung zu Grunde zu legen (Marco Donatsch, in: Kommentar VRG,
3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 20 Rz. 77 ff.; VB.2019.00681 vom 30.
April 2021, E. 2.1; BGr 1C_428/2014 vom 22. April 2015, E. 2.2).
Nach Art. 21 Abs. 1 RPG sind Nutzungspläne für jedermann verbindlich; ha-
ben sich die Verhältnisse erheblich geändert, so werden die Nutzungspläne
überprüft und nötigenfalls angepasst (Abs. 2). Ein Zonenplan kann seinen
Zweck nur erfüllen, wenn er eine gewisse Beständigkeit aufweist. Je neuer
eine Bauordnung bzw. ein Zonenplan ist, umso eher darf mit seiner Bestän-
digkeit gerechnet werden, und je einschneidender sich die beabsichtigte Än-
derung auswirkt, desto gewichtiger müssen die Gründe sein, welche für die
Planänderung sprechen (BGr 1C_245/2017 vom 1. November 2017, E. 4.4.,
mit Hinweisen). Der Grundsatz der Planbeständigkeit will in erster Linie für
den von der Planänderung betroffenen Grundeigentümer Rechtssicherheit
schaffen, aber auch die Nachbarn eines von der Planänderung betroffenen
Grundstücks haben ein schutzwürdiges Interesse, vor allfälligen neuen (und
möglicherweise) übermässigen Nutzungsbeschränkungen verschont zu blei-
ben (Bernhard Waldmann / Peter Hänni, Kommentar zum Raumplanungsge-
setz, Bern 2006, Art. 21 Rz.13).
4.3.2
Wie bereits in E. 3 ausgeführt, ist mit dem strittigen Gestaltungsplan - neben
vorliegend nicht interessierenden Abweichungen im Zusammenhang mit der
Regelung der Fahrzeugabstellplätze - die Suspendierung des Gebäudehö-
henmechanismus einer Baulinie vorgesehen, worin aber mit Blick auf die Zu-
weisung des gesamten Areals zum Hochhausgebiet von vornherein keine
übermässige Abweichung von der Grundordnung gesehen werden kann.
Geht man - wie in E. 4.2 dargelegt - davon aus, dass sich das Richtprojekt
R1S.2022.05190 Seite 21

im Übrigen und namentlich hinsichtlich der Ausnützungsübertragung im Rah-
men der Grundordnung (unter Einschluss der Arealüberbauungsvorschrif-
ten) realisieren liesse, so kann grundsätzlich für den gesamten Regelungs-
gehalt des Gestaltungsplans sowohl eine übermässige Abweichung von der
Grundordnung als auch ein Verstoss gegen den Grundsatz der Planbestän-
digkeit von vornherein verneint werden. Allerdings stellen sich die Rekurrie-
renden ausdrücklich auf den Standpunkt, sofern das Gericht die Zulässigkeit
der interzonalen Ausnützungsübertragung bejahen und auch nicht von einer
übermässigen Übertragung ausgehen würde, sei gleichwohl die übermäs-
sige Abweichung von der Grundordnung evident (vgl. act. 20 Rz. 5). Auch ist
in Rechnung zu stellen, dass bei Prüfung der Zulässigkeit eines Gestaltungs-
plans im vorstehend zitierten BGE 135 II 209 festgehalten wurde, auch wenn
die Arealüberbauung als Teil der Grundnutzung betrachtet werde, seien
auch im Rahmen von Arealüberbauungen die Vorgaben der Grundnutzungs-
ordnung mitzuberücksichtigen und hätten Abweichungen davon auf die
Schutzanliegen der Nutzungsordnung Rücksicht zu nehmen (a.a.O., E. 5.7).
Schon aus diesen Gründen ist die in E. 4.1.1 referierte Argumentation der
Rekurrierenden im Folgenden näher zu prüfen.
Es kommt hinzu, dass damit zugleich eine Eventualbegründung des vorlie-
genden Entscheids für den Fall erfolgt, dass entgegen dem in E. 4.2 Darge-
legten von der Unzulässigkeit der Ausnützungsübertragung unter dem Titel
von § 72 Abs. 3 PBG - namentlich zufolge Übermässigkeit - ausgegangen
würde. Insoweit würde sich die Frage stellen, ob mittels Gestaltungsplan von
der Einhaltung der Voraussetzungen der Ausnützungsübertragung abgewi-
chen werden kann. Während grundsätzlich eine Dispensation von den kan-
tonalen Einordnungsbestimmungen nicht möglich ist, muss hinsichtlich des
spezifischen Aspekts einer Sprengung der Überbauungsstruktur qua Aus-
nützungsübertragung und der damit verbundenen ungenügenden Einord-
nung etwas anderes gelten. Dies zum einen unmittelbar aufgrund der engen
Verknüpfung dieser Frage mit der Regelung der zulässigen Ausnützung, wel-
che einer abweichenden Ausgestaltung im Gestaltungsplan gerade zugäng-
lich ist; zum andern mittelbar auch deshalb, weil ein Gestaltungsplan, der
eine als unzulässig taxierte Ausnützungsübertragung vorsieht, ohne Weite-
res dahingehend umzuinterpretieren wäre, dass er im Ergebnis für die ein-
zelnen Baubereiche bestimmte maximale Ausnützungsmasse festlegt, was
unabhängig von der Einhaltung der Vorgaben für Ausnützungsübertragun-
gen zulässig wäre. Schranke einer solchen Festlegung bildet nun zum einen
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die Überprüfung anhand der Grundordnung im Sinne der Frage, ob diese
durch den Gestaltungsplan ihres Sinngehalts entleert wird. Zum andern er-
folgt für jeden Gestaltungsplan - unabhängig von der Frage der Ausnüt-
zungsübertragung - eine Überprüfung anhand von Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG
sowie im Sinne der ästhetischen Würdigung von Baukörpern mit den im Ge-
staltungsplan definierten Ausmassen (vgl. E. 4.2.3). Soweit nun im Rahmen
dieser zweitgenannten Prüfung als Teilgehalt auch der Einfluss des vorge-
sehenen Ausnützungsmasses auf die Überbauungsstruktur mitberücksich-
tigt wird, ist dabei jedenfalls ein anderer Massstab, als er im Rahmen der
Prüfung der Voraussetzungen einer Ausnützungsübertragung (nach der
Grundordnung) Verwendung findet, zur Anwendung zu bringen, da bei Letz-
terem gerade die Respektierung der zonengemässen Überbauungsstruktur
in Frage steht, bei Ersterem aber eine Abweichung von dieser mittels Ge-
staltungsplan grundsätzlich möglich und lediglich diese Abweichung auf ihre
Verträglichkeit mit den Einordnungsgrundsätzen zu überprüfen ist.
Schliesslich ist der Auseinandersetzung mit der rekurrentischen Argumenta-
tion noch Folgendes vorauszuschicken: Hinsichtlich der richtplanerischen
Vorgaben erweist sich der strittige Gestaltungsplan von vornherein als un-
problematisch. So wird im Kantonalen Richtplan im Rahmen der Gebietspla-
nung Hochschulgebiet Zürich-Zentrum (welche wie in E. 3 erwähnt das
Grundstück Kat.-Nr. 5 mitumfasst) zum einen betont, die baulichen Entwick-
lungsbedürfnisse für Bildung, Forschung, Gesundheit und Kultur hätten ge-
genüber anderen Nutzungen Priorität. Zum andern wird festgehalten, neben
den spezifisch aufgelisteten Vorhaben seien weitere Vorhaben für Bildung
und Gesundheit möglich, soweit sie von untergeordneter Bedeutung für die
Gesamtentwicklung des Hochschulgebiets seien und im Rahmen des Ge-
bietsmanagements kein Abstimmungsbedarf zwischen den drei Institutionen
(Universität, USZ und ETH) erkennbar sei, was namentlich Erneuerungen
und Erweiterungen, die - wie vorliegend aufgrund der Aufstockung gewähr-
leistet - keine wesentlich neuen Flächenansprüche begründeten, betreffe
(Kantonaler Richtplan, Richtplantext, Pt. 6.2.1). Gemäss dem regionalen
Richtplan Stadt Zürich befindet sich der Gestaltungsplanperimeter im Gebiet
für öffentliche Bauten und Anlagen, im kompakten Stadtkörper sowie in ei-
nem Gebiet, für welches als Strategie der Siedlungsentwicklung neben der
Aktivierung und Ausschöpfung von Verdichtungsreserven auch die Identifi-
zierung und Ermöglichung von zusätzlichen Verdichtungspotenzialen vorge-
R1S.2022.05190 Seite 23

sehen ist (Regionaler Richtplan, Richtplantext, Pt. 2.1.2). Spezifisch die Bil-
dungs- und Gesundheitsstandorte betreffend wird sodann festgehalten,
diese würden in der Stadt gehalten und weiterentwickelt und seien im Stadt-
bild präsent, wobei Flächen für die bauliche Entwicklung an den bestehen-
den Standorten (u.a. im Hochschulquartier) vorhanden seien (a.a.O., Pt.
2.5.1).
4.3.3
Die Rekurrierenden stützen sich hinsichtlich der gerügten Unvereinbarkeit
des Gestaltungsplans mit der Grundordnung insbesondere auf die Ausfüh-
rungen im vom 4. Dezember 2017 datierenden Erläuterungsbericht zur BZO-
Teilrevision Hochschulgebiet Zürich-Zentrum, welche vom Gemeinderat Zü-
rich mit Beschluss vom 5. Juni 2019 festgesetzt, mit Verfügung der Baudi-
rektion vom 16. September 2019 genehmigt und auf den 17. Februar 2020
in Kraft gesetzt wurde.
Dem Erläuterungsbericht HGZZ lässt sich zum Areal X Folgendes entneh-
men: Aufgrund der bestehenden und langfristig vorgesehenen öffentlichen
Nutzung durch das X sowie entsprechender Ausbauabsichten solle der nord-
westliche Arealteil an der B-Strasse der Zone Oe5 zugewiesen werden. Auf-
grund der grossen Nachfrage möchte X den Bereich der Weiterbildung aus-
bauen. Gemäss BZO 2016 liege das Areal vollständig in der Wohnzone W5
mit Wohnanteilen von 20 % und 40 %. Heute bestehe auf dem Areal gemäss
BZO 2016 eine Nutzungsreserve von rund 4'600 m2. Diese Nutzungsreserve
könne aber infolge des bestehenden Wohnanteils nicht vollumfänglich für
schulische Zwecke genutzt werden. Um den angestrebten Ausbau des X im
Hochschulgebiet zu ermöglichen, werde der nordwestliche Arealteil, welcher
schon heute im Sinne der Zone für öffentliche Bauten für schulische Zwecke
genutzt werde, von der Wohnzone W5 in die Zone für öffentliche Bauten Oe5
umgezont. Somit werde im Zonenplan die tatsächliche Nutzung abgebildet.
Die neue Zonierung Oe5 entspreche den Vorgaben des kantonalen Richt-
plans, wonach innerhalb des Perimeters Hochschulgebiet Zürich-Zentrum
die baulichen Entwicklungsbedürfnisse für Bildung, Forschung, Gesundheit
und Kultur Priorität gegenüber anderen Nutzungen hätten. Die Zonenzutei-
lung Oe5 orientiere sich an der Zonierung der angrenzenden Gebiete Gloria-
rank und des Zahnärztlichen Instituts und sichere einen quartierverträglichen
Übergang zu den anschliessenden Wohnzonen W4 und W5. Die Beste-
hende Überbauung sei mit einer Arealüberbauung realisiert worden, weshalb
R1S.2022.05190 Seite 24

auch zukünftige bauliche Veränderungen den Bestimmungen der Arealüber-
bauung zu entsprechen hätten und u.a. die besonders gute Gestaltung gelte
(Erläuterungsbericht HGZZ, S. 19 f.).
4.3.4
Bezüglich der Beurteilung der geltend gemachten übermässigen Abwei-
chung von der Grundnutzungsordnung ist vorab darauf hinzuweisen, dass
sich die massgeblichen Aspekte teilweise mit den in E. 4.2.4 hinsichtlich der
Zulässigkeit der vorgesehenen Ausnützungsübertragung angeführten über-
schneiden, wobei insoweit für die Bejahung einer Unzulässigkeit zufolge Ab-
weichung von der Grundnutzungsordnung eine höhere Schwelle zu überwin-
den wäre, nachdem diesbezüglich nicht lediglich eine Abweichung verlangt
ist, sondern die Grundordnung geradezu ihres Sinngehalts entleert werden
muss. Dass solches vorliegend der Fall wäre, lässt sich zunächst (wie bereits
in E. 4.3.2 angetönt) nicht mit der Höhe des im Gestaltungsplan als zulässig
erklärten Baukörpers begründen, da die Zuweisung des Areals zum Hoch-
hausgebiet Teil der Grundordnung ist, womit eine Realisierung bzw. die Zu-
lässigerklärung eines konkreten Hochhauses die Grundordnung selbstre-
dend nicht in Frage stellen kann. Die Volumetrie des Baukörpers betreffend
ist sodann auch im vorliegenden Kontext massgebend, dass die in einer
ganzheitlichen Optik vorgenommene Abstufung der Zonierung insofern ge-
wahrt bleibt, als auch bei Aufstockung des Gebäudes C1 der Gestaltungs-
planperimeter seine Funktion als Übergangsbereich zwischen den stark di-
vergierenden baulichen Möglichkeiten einerseits der umliegenden Zonen für
öffentliche Bauten und andererseits der Wohnzone W4 wahrzunehmen ver-
mag, wobei sich die klarere Verknüpfung auch mit dem erstgenannten Ge-
biet für die Realisierung der Überleitung sogar als vorteilhaft erweist. In die-
sem Sinn bleibt die Gesamtkonzeption der in der Grundnutzungsordnung
vorgenommenen Zonenzuweisungen erhalten, so dass gerade nicht ersicht-
lich ist, dass von dieser übermässig abgewichen bzw. sie geradezu ihres
Sinngehalts entleert würde (wobei im Übrigen auch die neuste bundesge-
richtliche Rechtsprechung zur Bedeutung, welche der in Art. 2 Abs. 1 RPG
verankerten Planungspflicht im Zusammenhang mit dem in Sondernutzungs-
plänen zulässigen Mass der Abweichung von der Grundordnung zukommt
[vgl. BGr 1C_398/2021 vom 8. November 2022, E. 3.3], zu keinem anderen
Schluss führt). Ebenso wenig steht die Überprüfung des Einordnungsaspekts
insbesondere nach Massgabe von Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG der Rechtmässig-
R1S.2022.05190 Seite 25

keit des strittigen Gestaltungsplans entgegen, da selbst dann, wenn von ei-
ner gewissen Abweichung von der in der Grundordnung vorgegebenen
Überbauungsstruktur ausgegangen würde (vgl. zum Beurteilungsmassstab
bereits E. 4.3.2), jedenfalls die rechtsgenügende Einordnung des als zuläs-
sig erklärten Baukörpers - auch nach Massgabe der erhöhten Anforderungen
von § 71 PBG - zu bejahen ist, da dieser nicht als Fremdkörper erscheint,
sondern im Gegenteil im Kontext des Campus-Areals eine gekonnte Ver-
knüpfung der divergierenden Nutzungszonen sicherstellt und sich insofern
gut ins bauliche Umfeld einordnet.
Soweit sich die Rekurrierenden sodann spezifisch auf die im Rahmen der
BZO-Teilrevision HGZZ vorgenommenen Änderungen der Zonierung sowie
den Umstand, dass bereits damals den Ausbauabsichten des X Rechnung
getragen wurde, berufen, ist ihnen Folgendes entgegenzuhalten: Wie sich
den in E. 4.3.3 wiedergegebenen Ausführungen im Erläuterungsbericht
HGZZ entnehmen lässt, trifft es zwar zu, dass im Zeitpunkt der genannten
Teilrevision die Zuteilung zur Zone Oe5 mit der Zonierung der nördlich und
südlich angrenzenden Gebiete und der Sicherung des quartierverträglichen
Übergangs zu den anschliessenden Wohnzonen begründet wurde. Diese
Begründung bezieht sich jedoch lediglich auf die Beibehaltung der "5er-Zo-
nierung" (von W5 zu Oe5) anstelle beispielsweise einer Zuweisung zu einer
Oe6 oder Oe7. Letzteres hätte nun in Verbindung mit dem Verbleib der rest-
lichen Flächen des Areals in der W5 zur Folge gehabt, dass einerseits bereits
aufgrund der Zonierung der zur Zone für öffentliche Bauten gehörenden Teil-
fläche auf dieser selbst eine höhere Ausnützung (Oe6: Baumassenziffer von
12 m3/m2; Oe7: keine Festlegung der zulässigen Ausnützung mittels entspre-
chender Ziffer) ermöglicht worden wäre, zugleich aber auch die gesamten
Ausnützungsreserven der in der Zone W5 verbleibenden Flächen weiterhin
(auf diesen Flächen) konsumierbar gewesen wären, was auf das gesamte
Areal bezogen eine massive Verdichtung erlaubt hätte. Indem stattdessen
lediglich ein Wechsel zur Zone Oe5 erfolgte, wurde die Ausnützung des Ge-
samtareals nur in wesentlich geringerem Umfang (entsprechend der erhöh-
ten Ausnützungsziffer von 170 % in der Zone Oe5 gegenüber 165 % in der
Zone W5 sowie der unterschiedlichen Regelung betreffend Untergeschosse)
erhöht und in diesem Sinn dessen Funktion eines Übergangsbereichs zur
angrenzenden Zone W4 (bzw. auch innerhalb des Areals der Übergang zur
Zone W5) sichergestellt. Demgegenüber ging mit der genannten Zonierung
gerade kein Ausschluss weitergehender Überbauungsmöglichkeiten zufolge
R1S.2022.05190 Seite 26

Anwendung der Arealüberbauungsvorschriften bzw. der Inanspruchnahme
eines Ausnützungstransfers einher (wobei jedenfalls Letzteres aufgrund der
kantonalen Regelung auch gar nicht in der Kompetenz des kommunalen Pla-
nungsgebers stehen würde). Entsprechend war - erst recht mit Blick auf die
bestehende Arealüberbauung - mit den durch diese Instrumente erreichba-
ren Steigerung der Ausnützung von vornherein zu rechnen, wobei dieser
Umstand auch dann von Bedeutung ist, wenn im konkreten Anwendungsfall
von einer übermässigen Ausnützungsübertragung ausgegangen würde, da
bereits die grundsätzlich bestehende Möglichkeit einer Übertragung aufzeigt,
dass im Rahmen der Umzonung einer Teilfläche in die Zone Oe5 nicht von
einer Beschränkung auf die dem jeweiligen Grundstücksteil zukommende
Ausnützung ausgegangen werden konnte. Der zitierten Passage des Erläu-
terungsberichts HGZZ lässt sich denn auch im Gegenteil entnehmen, dass
Grund für die Umzonung das Bestreben war, eine Teilfläche des Areals von
der Wohnanteilspflicht auszunehmen. Dass mit der Schaffung von Teilflä-
chen zugleich eine Beschränkung der zulässigen Ausnützung auf das der
jeweiligen Teilfläche zustehende Mass und damit eine gegenüber dem vor-
bestehenden Zustand restriktivere Handhabung der Überbauungsmöglich-
keiten (bzw. gemäss den Rekurrenten: die blosse Ermöglichung niedriger
Aufstockungen) intendiert gewesen wäre, ergibt sich aus dem Erläuterungs-
bericht gerade nicht. Im Gegenteil: Der Verweis im Erläuterungsbericht auf
die Ausbauabsichten im Bildungsbereich, verbunden mit dem Hinweis, dass
gerade der für schulische Zwecke genutzte Arealteil umgezont und so die
tatsächliche Nutzung abgebildet werde, lässt darauf schliessen, dass die an-
gestrebte ausschliesslich schulischen Zwecken dienende Aktivierung der -
seinerzeitigen - Reserven von ca. 4'600 m2 zumindest überwiegend durch
bauliche Erweiterung im der Zone Oe5 zugeschiedenen Teilbereich erfolgen
sollte. Die fraglichen Reserven befanden sich jedoch vollumfänglich im in der
Zone W5 verbleibenden Arealteil, wie aus folgender Berechnung erhellt: Der
seinerzeitige Bestand entsprach dem heutigen, da zwischenzeitlich einzig
ein Provisorium realisiert wurde, das aufgrund des vorgesehenen Abbruchs
in den Berechnungen des aktuellen Bestands nicht berücksichtigt wird (vgl.
Erläuterungsbericht, S. 12 und 31). Mit diesem Befund stimmt überein, dass
die - bei Zuweisung des gesamten Areals zur Zone W5 (worauf sich die Be-
rechnung der Reserve im Erläuterungsbericht HGZZ bezieht) und Realisie-
rung einer Arealüberbauung mögliche - Ausnützung (ohne Energiebonus)
204,6 % beträgt, was bei einer Arealfläche von 12'195 m2 anrechenbare Ge-
schossflächen von 24'950,97 m2 und damit bei einem Bestand von
R1S.2022.05190 Seite 27

20'307,8 m2 (vgl. Erläuterungsbericht, S. 31, auch zum Folgenden) Reserven
von 4'643,17 m2 bzw. die genannten rund 4'600 m2 ergibt. Mit der Zuweisung
einer Teilfläche im Umfang von 5'098,21 m2 zur Zone Oe5 ging für diese
Teilfläche - wenn in Übereinstimmung mit dem Erläuterungsbericht von einer
Ausnützungsziffer von 250 % ausgegangen wird (vgl. dazu bereits E. 4.2.4)
- eine Erhöhung der zulässigen Ausnützung um 2'314,59 m2 (entsprechend
45,4 % der Grundfläche) einher (womit sich neu Gesamtreserven von
6'957,76 m2 ergeben, was - unter Berücksichtigung der Rundungsdifferen-
zen - dem im Erläuterungsbericht ausgewiesenen Wert von 6'957,6 m2 ent-
spricht). Wie sich nun dem Erläuterungsbericht entnehmen lässt, betragen
jedoch die Reserven im zur Zone Oe5 gehörenden Arealteil lediglich
1'985.93 m2. Mit anderen Worten hätte für diesen Arealteil ausgehend von
einer W5-Zonierung seinerzeit sogar eine übermässige Ausnützung bestan-
den (was aufgrund der einheitlichen Zonierung von vornherein unproblema-
tisch war), während sich die gesamten Reserven auf den in der Zone W5
verbleibenden Flächen befanden, wo sie sich daher heute um die fragliche
Differenz von 328,66 m2 (2'314,59 m2 zusätzliche Ausnützung abzüglich
1'985,93 m2 ausgewiesene Reserven) auf 4'971,83 m2 (bzw. gemäss Erläu-
terungsbericht - und aufgrund der Rundungsdifferenzen gleichbedeutend -
auf 4'971,67 m2) erhöht haben. Gehörten aber im Zeitpunkt der Umzonung
die bestehenden Reserven zu den in der Zone W5 verbleibenden Flächen,
während der Erläuterungsbericht eine Aktivierung dieser Reserven im Hin-
blick auf die primär im neu der Zone Oe5 zugewiesenen Arealteil vorgese-
henen Ausbauabsichten in Aussicht stellte, so ging offenbar bereits der Er-
läuterungsbericht - ohne hierauf ausdrücklich hinzuweisen - von der Möglich-
keit einer zukünftigen Aktivierung mittels Ausnützungstransfer aus, wobei
dem Planungsgeber zugleich auch die mit der teilweisen Umzonung verbun-
dene Erhöhung der Reserven bewusst sein musste. Indem der Gestaltungs-
plan einen Baukörper als zulässig erklärt, dessen Realisierung eine entspre-
chende Ausnützungsübertragung bedingt, setzt er sich somit entgegen dem
Dafürhalten der Rekurrierenden gerade nicht in Widerspruch zur mit der Teil-
revision HGZZ geschaffenen Grundordnung, sondern realisiert im Gegenteil
die mit der Schaffung dieser Grundordnung verbundenen, im Erläuterungs-
bericht HGZZ näher umschriebenen Intentionen des Planungsgebers.
Auch die weiteren Argumente der Rekurrierenden legen keine andere Be-
trachtungsweise nahe. Von vornherein unbehelflich ist der Verweis auf eine
angebliche Gestaltungsplanpflicht, da für das Areal X keine solche besteht.
R1S.2022.05190 Seite 28

Nicht einschlägig ist weiter der seitens der Rekurrierenden angerufene Ent-
scheid VB.2020.00397 vom 22. Oktober 2020. Dieser äussert sich zur Frage,
ob eine Ausnützungsübertragung aufgrund des Einbezugs des einen betei-
ligten Grundstücks in den Perimeter eines Gestaltungsplans zu einer (ohne
ausdrückliche gesetzliche Regelung unzulässigen) interzonalen Ausnüt-
zungsübertragung wird. Daraus lässt sich für die vorliegend interessierende
Frage einer übermässigen Abweichung von der Grundnutzungsordnung bei
einem insgesamt im Gestaltungsplanperimeter liegenden - und aufgrund der
Arealüberbauung interzonale Ausnützungsübertragungen grundsätzlich zu-
lassenden - Areal nichts ableiten.
Aufgrund der vorstehenden Ausführungen ergibt sich schliesslich, dass auch
die Rüge einer Verletzung des Grundsatzes der Planbeständigkeit unbe-
gründet ist, stützen sich die Rekurrierenden hierbei doch auf das unzutref-
fende Verständnis, wonach der mit der Teilrevision HGZZ für das Campus-
Areal geschaffenen Grundordnung eine Beschränkung der zulässigen Aus-
nützung auf das Ausnützungsmass der jeweiligen Teilfläche inhärent sei.
Ganz abgesehen davon ist zur genannten Rüge zu bemerken, dass sich
zwar im Rahmen der Überprüfung von Gestaltungsplänen zum Teil die For-
mulierung findet, wonach Gestaltungspläne "unter dem Vorbehalt der Plan-
beständigkeit" zulässig seien (vgl. etwa VB.2006.00068 vom 15. Juni 2006,
E. 3.3), dass aber die unter diesem Titel gestellten Anforderungen relativ tief
anzusetzen sind und nicht mit den Voraussetzungen für eine Revision der
Grundordnung im Sinne von Art. 21 Abs. 2 RPG gleichgesetzt werden kön-
nen. Andernfalls wären Gestaltungspläne lediglich in Konstellationen zuläs-
sig, in denen an sich bereits die Grundordnung zu revidieren wäre, was we-
der den mit der Schaffung dieses Rechtsinstituts verbundenen Intentionen
noch der gefestigten Praxis entsprechen würde.
Im Sinne eines Zwischenfazits ist somit festzuhalten, dass sich die rekurren-
tischen Rügen betreffend übermässige Abweichung von der Grundordnung,
Verletzung des Grundsatzes der Planbeständigkeit, Unzulässigkeit der inter-
zonalen Ausnützungsübertragung und Übermässigkeit der Ausnützungs-
übertragung als unbegründet erweisen.
R1S.2022.05190 Seite 29

5.1
Die Rekurrierenden rügen weiter, das mit dem strittigen Gestaltungsplan er-
möglichte Hochhaus müsse einen ortsbaulichen Gewinn bringen, doch sei
ein solcher nicht ersichtlich. Im Planungsbericht werde unter diesem Titel le-
diglich geltend gemacht, dass die Chance genutzt werde, den Vorplatz zu-
sammen mit den Erdgeschoss-Nutzungen neu zu gestalten und in ihrer Öf-
fentlichkeit zu stärken, doch bestehe der Vorplatz bereits und sei ein Zusam-
menhang mit dem Hochhaus nicht ersichtlich (wobei in der Replik ergänzend
hervorgehoben wird, eine - bestrittene - Aufwertung des Vorplatzes samt
Umgestaltung des Erdgeschosses könne auch ohne Realisierung eines
Hochhauses erfolgen). Im Übrigen werde gerade die Qualität des Vorplatzes
durch die mit der Aufstockung einhergehende Beschattung und die Kanali-
sierung der Fallwinde leiden. Lage und Höhe des Hochhauses seien nicht
ortsbaulich begründet, sondern zufällig konzeptlos; der Standort sei weder
aus raumplanerischen noch aus ortsbaulichen Überlegungen entstanden,
sondern stelle lediglich die einfachste, städtebaulich aber keineswegs befrie-
digende und schon gar keine gute bauliche Verdichtung dar. Es komme
hinzu, dass die hohe Qualität der heutigen Arealüberbauung, welche aus
gleich hohen und gleich materialisierten und strukturierten Gebäuden be-
stehe, verloren gehe; der geplante Solitär widerspreche der Gestaltungs-
sprache der Arealüberbauung. Das geplante Hochhaus mache einen ge-
drungenen, plumpen Eindruck und stehe in einem unvereinbaren Kontrast
mit den südwestlichen angrenzenden, schmal gestalteten Hochhäusern, wo-
bei auch der Abstand zwischen dem geplanten Hochhaus und dem Zahn-
ärztlichen Institut zu knapp bemessen sei. Schliesslich führe das geplante
Hochhaus zu einer übermässigen Beschattung der Bauten C2 und M1 sowie
des Vorplatzes zur B-Strasse, so dass die Qualität der bestehenden Areal-
überbauung erheblich verschlechtert werde, was den Anforderungen von §
71 PBG widerspreche. Von einem sorgfältigen Einsetzen des Hochhauses
in das bestehende, sensible Stadtgefüge sowie ein In-Beziehung-Treten mit
den Bauten des Nahumfeldes könne keine Rede sein.
5.2
Hochhäuser sind Gebäude mit einer Höhe von mehr als 25 m; sie sind nur
gestattet, wo die Bau- und Zonenordnung sie zulässt (§ 282 PBG). Gemäss
§ 284 PBG müssen Hochhäuser verglichen mit einer gewöhnlichen Über-
bauung ortsbaulich einen Gewinn bringen oder durch die Art und Zweckbe-
R1S.2022.05190 Seite 30

stimmung des Gebäudes bedingt sein (Abs. 1). Hochhäuser sind architekto-
nisch besonders sorgfältig zu gestalten (Abs. 2). Grundlagen zur qualitativen
Beurteilung von Hochhausprojekten liefern in der Stadt Zürich die vom Hoch-
baudepartement, Amt für Städtebau, herausgegebenen Richtlinien für die
Planung und Beurteilung von Hochhausprojekten vom November 2001.
Diese halten unter dem Titel der städtebaulichen Prinzipien unter anderem
fest, Hochhäuser gehörten in zentrumsnahe Gebiete und nicht in die Peri-
pherie; Baugebietsränder seien sensibel, so dass an den Übergängen zu
Freihalte- und Erholungszonen keine Hochhäuser stehen dürften; ausge-
nommen seien weiter topographisch empfindliche und bevorzugte Wohnge-
biete wie Hang-, Ansichts- und Aussichtslagen. Spezifisch die Anforderun-
gen an Hochhäuser im als "sehr empfindlich" qualifizierten Gebiet III betref-
fend wird unter anderem ausgeführt, Hochhäuser seien mit grosser Sorgfalt
in das bestehende, sensible Stadtgefüge einzusetzen, insbesondere in
Quartiererhaltungs- und Kernzonen; projektierte Hochhäuser sollten mit den
Bauten des Nahumfeldes in präzise Beziehung treten. Weiter sei die Schaf-
fung von Aussenraum mit hohem Öffentlichkeitscharakter von grosser Be-
deutung und solle das Hochhaus durch seine Erdgeschossgestaltung und
durch seine Umgebung bestehende öffentliche Aussenräume bereichern o-
der aufwerten. Im Sinne allgemein geltender architektonischer Anforderun-
gen werden schliesslich unter anderem die besondere Bedeutung der Pro-
portionen, die sorgfältige Gliederung und die hohe Qualität von Grundriss
und Schnitt erwähnt.
5.3.1
In ihrer Vernehmlassung verweist die kommunale Vorinstanz zunächst auf
die Beurteilung durch das Baukollegium. Dieses kam zum Schluss, das Ord-
nungsprinzip des Areals werde respektiert und konsistent weitergedacht.
Das Gebäude C1 werde als klarer Solitär ausgezeichnet, der mit seiner Stel-
lung und Proportion im Kontext des geplanten Neubaus des Unispitals gut
korrespondiere. Der ortsbauliche Gewinn werde erreicht, indem die Chance
genutzt werde, zusammen mit dem Haupteingang der Neubauten des USZ
einen neuen Raum zu gestalten (vgl. Protokoll der 8. Sitzung des Baukolle-
giums vom 17. Mai 2019; act. 13.32, insb. S. 14). Im Folgenden legt die kom-
munale Vorinstanz insbesondere dar, mit den zusätzlichen Stockwerken ent-
stehe eine leichte Auszeichnung des Gebäudes C1, was mit seiner Stellung
am Vorplatz und an der B-Strasse einhergehe und städtebaulich insbeson-
dere mit der baulichen Entwicklung des USZ gegenüber nachvollziehbar sei.
R1S.2022.05190 Seite 31

Darüber hinaus werde das Areal mit der vorgesehenen Aufstockung nach
wie vor als Arealüberbauung gelesen, weshalb sich das Bauvorhaben so-
wohl innerhalb als auch ausserhalb des Areals gut einbinden lasse. Mit der
Erweiterung sei eine mass- und qualitätsvolle Siedlungsentwicklung nach in-
nen möglich. Entsprechend den raumplanerischen und städtischen Zielen
erfolge ein Ausbau von öffentlichen Nutzungen. Lage und Höhe des Hoch-
hauses seien sehr wohl ortsbaulich begründet. Dieses liege direkt an der B-
Strasse gegenüber dem Universitätsspital und leiste mit dem Vorplatz und
der (näher zum Gebäude C1 hin verlegten) Tramhaltestelle einen Beitrag
zum öffentlichen Raum. Angesichts der Lage des Zahnärztlichen Instituts
und des geplanten Hochhauses des USZ lasse sich das zu einem Hochhaus
aufgestockte Gebäude C1 städtebaulich gut einbinden.
5.3.2
Während bezüglich der spezifischen gestalterischen Anforderungen an
Hochhäuser eine Überprüfung im Rahmen des Gestaltungsplans nur im
Sinne des in E. 4.2.3 Dargelegten, mithin hinsichtlich der Zulassung von
Baukörpern mit den im Gestaltungsplan definierten Ausmassen, möglich ist,
kann die Frage des ortsbaulichen Gewinns, die sich insbesondere auf die
Einpassung ins bauliche Umfeld bezieht, ohne Weiteres zum Gegenstand
des gegen den Gestaltungsplan gerichteten Rekursverfahrens gemacht wer-
den, da aufgrund eines rechtskräftigen Gestaltungsplans die grundsätzliche
Zulässigkeit des geplanten Hochhauses nicht mehr in Frage gestellt werden
könnte.
Entgegen den Rekurrierenden haben die Vorinstanzen einen ortsbaulichen
Gewinn jedoch zu Recht bejaht. Zwar trifft es zu, dass der Hinweis im Erläu-
terungsbericht, wonach der ortsbauliche Gewinn erreicht werde, indem die
Chance genutzt werde, den Vorplatz zusammen mit den EG-Nutzungen neu
zu gestalten und in ihrer Öffentlichkeit zu stärken (a.a.O., S. 16) nur eines
der vorstehend erwähnten Beurteilungskriterien explizit aufgreift. Allerdings
werden im gleichen, unter dem Titel "Städtebauliche Ausgestaltung / Umset-
zung" stehenden Abschnitt auch die in E. 5.3.1 zitierten Ausführungen des
Baukollegiums wiedergegeben, so dass bereits dem Erläuterungsbericht
eine umfassendere Betrachtungsweise zugrunde liegt, ganz abgesehen da-
von, dass es den Vorinstanzen praxisgemäss ohnehin unbenommen wäre,
im Rahmen der Vernehmlassung ergänzende Ausführungen zu machen.
R1S.2022.05190 Seite 32

Materiell erweist sich sodann als entscheidend, dass zwar unmittelbarer An-
lass der geplanten Aufstockung der im Bildungsbereich bestehende Raum-
bedarf auf dem Campus X ist (womit im Übrigen im Licht der in E. 4.3.2 re-
ferierten richtplanerischen Vorgaben die rekurrentische Bestreitung ein-
schlägiger raumplanerischer Überlegungen von vornherein unbegründet ist),
sich aber gleichwohl sowohl Lage als auch Höhe des geplanten Hochhauses
in Übereinstimmung mit dem bereits in E. 4.2.4 und E. 4.3.4 Ausgeführten
auch städtebaulich als vorteilhaft erweisen. Dies insbesondere im Sinne ei-
nerseits der Anbindung des Areals X an die aktuelle und in naher Zukunft
geplante bauliche Ausgestaltung der umliegenden Zonen für öffentliche Bau-
ten, andererseits der Gewährleistung des Übergangs zur angrenzenden
Zone W4 mittels baulicher Abstufung - unter Inanspruchnahme der gestalte-
rischen Vorteile einer einheitlichen Arealüberbauung (vgl. dazu auch E. 7) -
innerhalb des Areals. Ersteres betreffend ist spezifisch hervorzuheben, dass
mit der Fassung des Strassenraums der B-Strasse (welchem im Sinne des
2018 von der Baudirektion herausgegebenen Weissbuchs Hochschulgebiet
Zürich-Zentrum als sogenannte Gloriakaskade besondere Bedeutung zu-
kommt; vgl. a.a.O. S. 34 f. bzw. act. 6.6) durch einander ebenbürtige Bauten
sowohl westlich als auch östlich des zentralen Abschnitts ein öffentlicher
Raum gefasst und in städtebaulich überzeugender Weise die Verzahnung
der Nutzungen in diesem schon im Kantonalen Richtplan Teil einer einheitli-
chen Gebietsplanung bildenden Perimeter wahrnehmbar gemacht wird.
Schon in dieser Hinsicht ist somit der vorausgesetzte ortsbauliche Gewinn
ausgewiesen, wobei es im Übrigen entgegen dem Dafürhalten der Rekurrie-
renden nicht schadet, wenn sich die Proportionen des geplanten Hochhau-
ses von denen der beiden im Südwesten bereits bestehenden Hochhäuser
unterscheiden, zumal mit diesem Umstand allein - gerade auch mit Blick auf
die westlich der B-Strasse durch das USZ geplanten Bauten - keine mangel-
hafte Einpassung in das bauliche Umfeld dargetan und vor allem die grund-
legende Konzeption einer Bezugnahme auf die umliegenden hohen Ge-
bäude nicht in Frage gestellt ist (wobei sich im Übrigen eine Behandlung der
gänzlich unsubstantiierten Rüge betreffend den angeblich zu knappen Ab-
stand erübrigt). Was sodann spezifisch die Ausgestaltung des Vorplatzes an-
belangt, so erweist sich die rekurrentische Kritik als unbegründet, nachdem
insbesondere durch die geplante Begrünung die Attraktivität merklich gestei-
gert wird (vgl. hierzu im Einzelnen Erläuterungsbericht, insb. S. 18, sowie
act. 13.9 und 13.12 zum geplanten Freiraumkonzept) und die zusätzliche
R1S.2022.05190 Seite 33

Raumqualität durch die geltend gemachte Beschattung nicht nachhaltig be-
einträchtigt werden dürfte. Zu Recht ist daher auch dieser - wie dargelegt bei
der Planung von Hochhäusern explizit zu berücksichtigende - Aspekt als Teil
des ortsbaulichen Gewinns gewürdigt worden. Soweit schliesslich negative
Auswirkungen auf die Qualität der bestehenden Arealüberbauung geltend
gemacht werden, so ist auf dieses Vorbringen, welches sich mit den Ausfüh-
rungen im Rahmen der spezifisch diesen Aspekt betreffenden Rüge über-
schneidet, nachstehend näher einzugehen (vgl. E. 7).
6.1
Gemäss Art. 7 Abs. 3 GPV wird für den Nachweis des dreistündigen Schat-
tenwurfs des Hochhauses ein Vergleichsprojekt festgelegt, das eine maxi-
male Gebäudehöhe von 25 m ab dem gewachsenen Boden und eine First-
höhe von 7 m einzuhalten hat und entlang der Strassen durch die Verkehrs-
baulinien und entlang der Nachbargrundstücke durch den kantonalen Grund-
abstand begrenzt wird.
In der Rekursschrift wird moniert, für die mit diesem Vergleichsprojekt ver-
bundene Privilegierung der Bauherrschaft bestehe keine Veranlassung.
6.2
Gemäss § 284 Abs. 4 PBG darf die Nachbarschaft durch Hochhäuser nicht
wesentlich beeinträchtigt werden, insbesondere nicht durch Schattenwurf in
Wohnzonen oder gegenüber bewohnten Gebäuden. § 30 Abs. 1 der Allge-
meinen Bauverordnung (ABV) hält hierzu präzisierend fest, als wesentliche
Beeinträchtigung in diesem Sinn gelte bei überbauten Grundstücken die an
mittleren Wintertagen länger als drei Stunden dauernde Beschattung der be-
wohnten oder in Wohnzonen liegenden Nachbargebäude, in der Regel an
ihrem Fusspunkt gemessen (lit. a) und bei unüberbauten Grundstücken in
Wohnzonen die an den mittleren Wintertagen länger als drei Stunden dau-
ernde Beschattung überbaubarer Flächen des Nachbargrundstückes, sofern
dadurch eine den örtlichen Verhältnissen und der Bau- und Zonenordnung
entsprechende Überbauung verunmöglicht oder erheblich erschwert werde
(lit. b). Dabei liegt jedoch gemäss § 30 Abs. 2 ABV keine wesentliche Beein-
trächtigung durch Schattenwurf vor, wenn mit einem in allen Teilen den Vor-
schriften entsprechenden kubischen Vergleichsprojekt nachgewiesen wird,
R1S.2022.05190 Seite 34

dass eine der Bau- und Zonenordnung entsprechende Überbauung keine
geringere Beschattung des Nachbargrundstückes nach sich zieht.
Die nicht näher substantiierte Rüge erweist sich als unbegründet. Festzuhal-
ten ist zunächst, dass für ein Vergleichsprojekt auf die baulichen Möglichkei-
ten gemäss den Arealüberbauungsvorschriften abgestellt werden kann, so-
fern das auszuführende Projekt die an eine Arealüberbauung gestellten An-
forderungen erfüllt (vgl. zu Letzterem E. 7; zum Ganzen BRGE I
Nr. 0056/2023 vom 17. März 2023, E. 9.2.1; www.baurekursgericht-zh.ch).
Insofern stellen die Festlegungen zur beim Vergleichsprojekt zulässigen Ge-
bäudehöhe entgegen den Rekurrierenden nicht deshalb eine Privilegierung
dar, weil nicht von einem Mass von 19 m gemäss Art. 24a BZO ausgegangen
wird (vgl. Art. 8 Abs. 5 BZO). Hingegen setzt die genannte Festlegung der
Gebäudehöhe den Gebäudehöhenmechanismus der Baulinien ausser Kraft,
worin grundsätzlich eine Privilegierung liegt. Gleiches könnte für die Ab-
standsregelung gelten, soweit diese - soweit keine Baulinien bestehen - le-
diglich den kantonalen Grundabstand als massgeblich erklärt, obwohl ge-
genüber ausserhalb der Arealüberbauung gelegenen Grundstücken etwas
anderes gelten würde (vgl. Art. 8 Abs. 4 BZO, wobei sich dieser Unterschied
beim konkret verwendeten Vergleichsprojekt [vgl. act. 13.11] nicht auswirkt).
Allerdings ist es gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung zulässig,
im Rahmen eines Gestaltungsplans die Masse eines Vergleichsprojekts ab-
weichend von der Bau- und Zonenordnung festzulegen, sofern diese Festle-
gung der übergeordneten Planung und den Grundsätzen und Zielen der
Raumplanung entspricht (VB.2004.00193 vom 9. Juni 2004, E. 4.2.1). Dass
Letzteres vorliegend nicht der Fall wäre, wird seitens der Rekurrierenden
nicht dargetan und ist - unter anderem auch mit Blick auf den mit dem aus-
geführten Projekt resultierenden 3-Stunden-Schatten, von dem ausserhalb
der Arealüberbauung liegende Wohnzonen gar nicht und die zur Zone W5
gehörende Fläche innerhalb des Areals nur ganz marginal betroffen sind
(vgl. act. 13.11) - auch nicht ersichtlich, so dass sich die Rüge als unbegrün-
det erweist.
7.1
In Übereinstimmung mit dem teilweise bereits im Rahmen der vorstehenden
Rügen Vorgebrachten führen die Rekurrierenden weiter aus, da die beste-
hende Überbauung als Arealüberbauung realisiert worden sei, müssten auch
R1S.2022.05190 Seite 35

zukünftige bauliche Veränderungen den Bestimmungen der Arealüberbau-
ung entsprechen, wobei u.a. das Erfordernis der besonders guten Gestal-
tung gelte. Das projektierte überhohe Gebäude C1 verändere den Charakter
der Arealüberbauung nachteilig. Die Einheit der bestehenden fünf Bauten,
welche neben der einheitlichen Materialisierung und Gestaltung massgeblich
durch die gleiche Gebäudehöhe definiert werde (wobei sich die unterschied-
liche Höhenlage der Dachkanten einzig durch die Hangneigung ergebe), sei
nicht mehr erkennbar. Das Gebäude C1 schere neu als dominanter Solitär
aus und die Gebäude C2 und M1 wirkten zwischen den umgebenden Hoch-
bauten regelrecht verloren, während bisher die Höherstellung des Gebäudes
C2 die grössere Grundfläche des Gebäudes C1 optisch ausgeglichen habe,
so dass sie zusammen ein stimmiges, wohlproportioniertes Ensemble gebil-
det hätten. Die geplante Setzung eines Hochhauses an den Südwestrand
einer Arealbebauung mit entsprechend nachteiliger Beschattungswirkung
auf das Gelände und die dahinter befindlichen Gebäude mit ihren talseits
bzw. neu zum Hochhaus ausgerichteten Längsfassaden (insb. beim für eine
Wohnnutzung bestimmten Gebäude M1) sei planerisch schlicht ein Unding
und hätte den erhöhten Anforderungen von § 71 PBG nie standgehalten. Mit
einer tieferen Festlegung der maximalen Höhenkote könnte zumindest ein
besser abgestufter Übergang zwischen den angrenzenden Bauten in der
Wohnzone W5 und den Gebäuden des Universitätsspitals geschaffen wer-
den, was mit der Zonierung Oe5 auch beabsichtigt gewesen sei. In der Replik
wird ergänzend hervorgehoben, im Fokus der erhöhten Gestaltungsanforde-
rungen von § 71 PBG stehe entgegen der Rekursgegnerschaft das Verhält-
nis innerhalb der Arealbebauung und nicht ein nach aussen gerichteter Blick.
Im Übrigen bestehe mit der Realisierung des Hochhauses auch kein quar-
tierverträglicher Übergang zu den Wohnzonen mehr und liege auch unter
diesem Aspekt keine besonders gute Gestaltung vor.
7.2
Zutreffend ist, dass die bauliche Veränderung der bestehenden Arealüber-
bauung nicht dazu führen darf, dass die an eine Arealüberbauung zu stellen-
den erhöhten Anforderungen gemäss § 71 PBG nicht mehr eingehalten sind
(vgl. zu diesen Anforderungen bereits E. 4.2.3 a.E., wobei zusätzlich zu den
dort genannten Kriterien insbesondere auch Lage, Zweckbestimmung, Um-
fang und Gestaltung der Freiflächen zu erwähnen sind). Bezüglich des Be-
urteilungsmassstabs - bzw. der Beschränkung der Beurteilung auf den As-
pekt der Zulassung von Baukörpern mit den im Gestaltungsplan definierten
R1S.2022.05190 Seite 36

Ausmassen - ist ebenfalls auf das bereits in E. 4.2.3 Ausgeführte zu verwei-
sen.
Allerdings hat sich namentlich auch unter Berücksichtigung des anlässlich
des Augenscheins gewonnenen Eindrucks gezeigt, dass die Anforderungen
von § 71 PBG entgegen dem Dafürhalten der Rekurrierenden auch bei Re-
alisierung eines Baukörpers mit den Ausmassen des geplanten aufgestock-
ten Gebäudes C1 erfüllt sind, wobei sich zur Beurteilung dieser Frage die in
der Rekursschrift beantragte Edition der Baugesuchsakten inkl. Baubewilli-
gung zur Arealüberbauung als entbehrlich erweist. Entscheidend ist zu-
nächst, dass der rekurrentischen Argumentation, wonach namentlich der ein-
heitlichen Gebäudehöhe entscheidende Bedeutung für die Qualität der Are-
alüberbauung zukomme, nicht gefolgt werden kann. Im Gegenteil ist davon
auszugehen, dass bei Realisierung der Aufstockung einerseits - wie vom
Baukollegium erkannt (vgl. E. 5.3.1) - ein klarer Solitär mit entsprechend po-
sitiven Auswirkungen hinsichtlich der In-Bezug-Setzung zum baulichen Um-
feld im Westen, Norden und Süden resultiert, andererseits aber dieser Bau
seinerseits in die Arealüberbauung eingebunden bleibt, da die Erkennbarkeit
des arealinternen Zusammenhangs namentlich durch die räumlichen (im
Sinne der Setzung) und gestalterischen Bezüge und nicht allein durch eine
(heute teilweise bestehende) kubische Annäherung gewährleistet wird. Ohne
der gestalterischen Beurteilung vorzugreifen, ist in diesem Kontext sodann
darauf hinzuweisen, dass die Lösung des gestalterischen Aspekts im Richt-
projekt mit dieser Vorgabe im Einklang stehen dürfte und zugleich durch Er-
höhung der Transparenz der Fassade eine gewisse Auflockerung des neu
geschaffenen Volumens erreicht wird (vgl. act. 13.8 S. 12). Jedenfalls aber
ist die kubische Gliederung der zur Arealüberbauung gehörenden Gebäude
auch unter Berücksichtigung der durch den Gestaltungsplan als zulässig er-
klärten Veränderung des Gebäudes C1 nicht nur nicht zu beanstanden, son-
dern im Sinne des vorstehend Ausgeführten im Gegenteil als besonders gut
konzipiert zu qualifizieren, wobei in Erinnerung zu rufen ist, dass entgegen
den Rekurrierenden die Funktion des quartierverträglichen Übergangs sich
gemäss den Vorstellungen des Planungsgebers - wie in E. 4.3.4 aufgezeigt
- primär auf den Übergang zur angrenzenden Zone W4 und nicht auf eine
arealinterne Angleichung der Volumen innerhalb der Zonen Oe5 und W5 be-
zieht. Dass schliesslich mit der Ermöglichung eines Hochhauses im fragli-
chen Arealteil eine Beschattung anderer arealinterner Gebäude einherginge,
R1S.2022.05190 Seite 37

die die gesamte Überbauung nicht mehr als arealüberbauungswürdig er-
scheinen liesse, ist nicht erkennbar, zumal der 3-Stunden-Schatten (aus des-
sen Lage sich Rückschlüsse auf die generelle Beschattungssituation ziehen
lassen) die (teilweise) für Wohnzwecke genutzten Gebäude M1, P1 und P2
gerade nicht betrifft (vgl. act. 13.11). Abschliessend ist sodann festzuhalten,
dass zwar im Rahmen der Voraussetzungen von § 71 PBG den - vorliegend
wie dargelegt arealüberbauungswürdigen - arealinternen Verhältnissen
durchaus Bedeutung zukommt, der (bereits in E. 4.2.4, 4.3.4 und 5.3.2 erör-
terte) Bezug zum Ortsbild und zur baulichen und landschaftlichen Umgebung
jedoch ebenfalls ausdrücklich Teil der Beurteilung bildet, wobei zudem mit
der generellen und im Speziellen den Vorplatz betreffenden Aufwertung der
Aussenräume (vgl. ebenfalls bereits E. 5.3.2) auch dieses Kriterium der Be-
urteilung von Arealüberbauungen erfüllt ist. Zusammengefasst ist somit auch
die Rüge einer Beeinträchtigung der bestehenden Arealüberbauung bzw. der
Nichteinhaltung des entsprechenden Gestaltungserfordernisses unbegrün-
det.
8.
Die Rekurrierenden bemängeln weiter, mit Bezug auf die Helikopterrouten
USZ liege noch kein rechtskräftiger Flugrouten- und Hindernishöhenplan vor,
weshalb es an einer verlässlichen Abstimmung des Gestaltungsplans mit
den flugrechtlichen Vorgaben fehle.
Dem Erläuterungsbericht lässt sich hierzu entnehmen, sowohl die heutigen
als auch die künftigen Helikopterrouten des USZ lägen unter anderem auch
über dem Areal X. Es würden noch keine rechtskräftigen Flugrouten- und
Hindernishöhenpläne vorliegen. Das vorliegende, im Erläuterungsbericht ab-
gebildete Vorprojekt gebe über dem bestehenden Gebäude C1 als restrik-
tivste Angabe eine maximale Höhe von 490 m.ü.M. an (a.a.O., S. 37).
Nachdem der strittige Gestaltungsplan eine maximale Gesamthöhe von
488 m.ü.M. erlaubt (Art. 7 Abs. 1 GPV), ist nicht ersichtlich, inwiefern er mit
der genannten restriktivsten Angabe des Vorprojekts - welches gerade eine
Abstimmung der planerischen und baulichen Vorhaben mit den Flugrouten
ermöglicht - in Widerspruch stehen soll, womit sich auch eine Auseinander-
setzung mit der zwischen den Parteien strittigen Bedeutung des seitens der
R1S.2022.05190 Seite 38

privaten Rekursgegnerin eingereichten Hinderniskontrollplans (act. 17.3) er-
übrigt. Die Rüge erweist sich als unbegründet, ohne dass ersichtlich wäre,
weshalb zu ihrer Beurteilung die seitens der Rekurrierenden auch in diesem
Kontext beantragte Edition der Baugesuchsakten des Ersatzneubaus auf
dem benachbarten Areal des USZ erforderlich sein sollte (vgl. zu Letzterem
auch bereits E. 2).
9.1
In der Rekursschrift wird sodann unter Bezugnahme auf die Verzeichnung
des Gestaltungsplanperimeters im Bundesinventar der schützenswerten
Ortsbilder der Schweiz (ISOS) gerügt, die im ISOS-Eintrag hervorgehobene
topographische Situation mit breiter Hangterrasse und steilem Hang werde
durch das geplante Hochhaus empfindlich gestört, indem etwa die Sichtver-
bindung vom unteren Teil der B-Strasse als Haupterschliessung hinauf zum
Hang verstellt werde und damit die besondere Topographie, nach welcher
sich die bestehende Arealüberbauung richte, nicht mehr ablesbar sein
werde, was das Ortsbild erheblich beeinträchtige.
9.2
Während sich das Grundstück Kat.-Nr. 5 gemäss Objektblatt Zürich-Fluntern
im Gebiet 1 mit Erhaltungsziel C befindet, liegt das Grundstück Kat.-Nr. 6 im
Gebiet 4 mit Erhaltungsziel A. Dabei wird das Gebiet 1, welches auch Ge-
biete südwestlich, nördlich und nordwestlich des Gestaltungsplanperimeters
umfasst und welchem eine besondere architekturhistorische Qualität und
eine besondere Bedeutung attestiert werden, wie folgt umschrieben: "Hoch-
schulquartier, Teil Fluntern: in ständigem Wandel begriffenes grossflächiges
Areal auf breiter Hangterrasse und steilem Hang; von Spitalpark aufgelo-
ckerte, heterogene Bebauung aus grossvolumigen, meist qualitätsvollen
Krankenhaus- und Hochschulinstituts-Bauten mit diversen Erweiterungen
sowie von der Spitalverwaltung genutzten Villen gehobenen Anspruchs an
der F- und G-Strasse, vorwiegend 20. Jh., älteste Bauten, 1830er-Jahre".
Ausgehend von dieser Umschreibung des Gebiets führt die im Rahmen der
(Sonder-)Nutzungsplanung gebotene Berücksichtigung des ISOS (vgl. nur
BGE 135 II 209, insb. E. 2.1) vorliegend zum Ergebnis, dass eine Abwei-
chung vom Erhaltungsziel C (Erhalten des Charakters; vgl. Art. 9 Abs. 4 lit. c
der Verordnung über das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder
R1S.2022.05190 Seite 39

der Schweiz [VISOS], wonach Erhalten des Charakters bedeutet, das
Gleichgewicht zwischen Alt- und Neubauten zu bewahren und die den ur-
sprünglichen Erbauungsgrund illustrierenden und für den Charakter wesent-
lichen Elemente integral zu erhalten) durch den strittigen Gestaltungsplan
nicht in Frage gestellt wird. So betont der Eintrag im Objektblatt wie aufge-
zeigt gerade den ständigen Wandel sowie die heterogene und grossvolu-
mige Bebauung, wobei mit Blick auf das Baujahr der bestehenden Arealüber-
bauung (vgl. E. 3) auch keine Veränderung des Gleichgewichts zwischen Alt-
und Neubauten zu befürchten steht. Hinweise auf die von den Rekurrieren-
den hervorgehobene Bedeutung der Sichtverbindung fehlen im genannten
Eintrag sodann gänzlich, wobei die Bedeutung der geplanten Aufstockung in
dieser Hinsicht - im Sinne des bereits in E. 4.2.4 Ausgeführten - ohnehin zu
relativieren ist und in diesem Sinn auch eine relevante Beeinträchtigung der
Wahrnehmbarkeit der genannten topographischen Elemente (Hangterrasse,
steiler Hang) ausgeschlossen werden kann. Der Vollständigkeit halber ist
schliesslich darauf hinzuweisen, dass zwar das (wesentlich kleinere) Grund-
stück Kat.-Nr. 6 wie erwähnt in einem Gebiet mit Erhaltungsziel A liegt, auf-
grund des Umstands, dass der Gestaltungsplan die Überbauungsmöglich-
keiten gemäss BZO in diesem Bereich nicht verändert, eine Beeinträchtigung
dieses Gebiets aber von vornherein ausgeschlossen werden kann (vgl. auch
Erläuterungsbericht, S. 63 sowie zur Berücksichtigung des ISOS im Rahmen
der Teilrevision HGZZ den Erläuterungsbericht HGZZ, S. 34). Zusammenge-
fasst ist somit auch die Rüge einer Beeinträchtigung des Erhaltungsziels ge-
mäss ISOS unbegründet.
10.1
Beanstandet wird weiter eine Beeinträchtigung des Lokalklimas. Dabei wird
zunächst zum einen auf die ökologischen Anforderungen gemäss Hochhaus-
Richtlinien verwiesen, wonach das Hochhaus in seiner Form und Ausrich-
tung ökologisch und klimatisch sinnvoll in das Stadtgefüge eingesetzt sein
müsse, für die Konstruktion ökologisch und klimatisch überzeugende Kon-
zepte anzuwenden seien (mit dem Ziel der Erhaltung oder Verbesserung der
mikroklimatischen Verhältnisse, insbesondere bezüglich Durchlüftung, Wär-
meinsel-Effekte und Schadstoffverteilung) und das Gebäude in ein ökologi-
schen Ansprüchen genügendes Aussenraumkonzept eingebunden sein
müsse. Zum andern wird ausgeführt, gemäss dem Ergebnisbericht Klimaan-
R1S.2022.05190 Seite 40

alyse Stadt Zürich 2011 befinde sich das Grundstück im sensibelsten Mass-
nahmengebiet 1, welches eine ungünstige Durchlüftungssituation aufweise,
weshalb die Empfehlungen zur Umsetzung wirksamer Massnahmen einzu-
halten seien, wie Begrenzung von Gebäudehöhen und Bebauungsdichte,
Vermeidung von flächenhafter Bebauung und bedeutsamer Strömungshin-
dernisse sowie Sicherstellung durchlässig gestalteter Siedlungsränder. Dies-
bezügliche Abklärungen - wie auch eine Abstimmung mit den benachbarten
Neubauprojekten bzw. Gestaltungsplänen - seien zu Unrecht nicht erfolgt,
obschon eine Vermeidung übermässiger Erwärmung nicht erst im Baubewil-
ligungsverfahren bewerkstelligt werden könne. Bestritten werde die Behaup-
tung im Planungsbericht, wonach das Vorhaben keinen Einfluss auf die Kalt-
luft-Situation habe. Wie das Beispiel beim Primetower bzw. der Hardbrücke
beweise, habe eine Ansammlung von Hochhäusern einen erheblichen Ein-
fluss auf die Windströmungen, indem diese grossteils behindert würden. Vor-
liegend sei zu erwarten, dass die Fallwinde durch die geplanten Hochbauten
generell reduziert würden, mit Ausnahme des neu geschaffenen "Nadelöhrs"
zwischen den Neubauten des USZ und dem geplanten Hochhaus C1, mit
entsprechenden nachteiligen Folgen für die Aufenthaltsqualität beim Vor-
platz zum Gebäude C1. Von einer Einbindung in ein Aussenraumkonzept sei
zu Unrecht abgesehen worden, und die Bebauungsmöglichkeiten stünden in
krassem Widerspruch zu den von Klimaexperten verlangten Massnahmen.
10.2
Die Argumentation der Rekurrierenden geht vorab insofern fehl, als das heu-
tige Recht keine das Lokalklima betreffenden Bauvorschriften enthält, die
dem vorliegenden Gestaltungsplan entgegengehalten werden könnten, wo-
bei offengelassen werden kann, wie diese Frage nach künftigem Recht zu
beurteilen wäre, falls § 49a Abs. 4 E-PBG dereinst in Kraft treten sollte (vgl.
Amtsblatt des Kantons Zürich, Meldungsnummer RS-ZH01-0000000784,
Antrag des Regierungsrats an den Kantonsrat vom 14. September 2022 be-
treffend klimaangepasste Siedlungsentwicklung). Soweit sich die rekurrenti-
sche Rüge spezifisch auf die Klimaanalyse Stadt Zürich (KLAZ) bzw. der Sa-
che nach auf die diese ablösende Fachplanung Hitzeminderung der Stadt
Zürich aus dem Jahr 2020 (vgl. act. 13.33) bezieht, ist in Übereinstimmung
mit dem Vorstehenden weiter festzuhalten, dass es sich dabei lediglich um
Empfehlungen handelt, so dass die Rekurrierenden aus der monierten feh-
lenden Beachtung nichts für sich ableiten könnten. Gleiches gilt schliesslich
mit Blick auf die angerufenen ökologischen Vorgaben an Hochhäuser, sind
R1S.2022.05190 Seite 41

doch die im kantonalen Recht umschriebenen - vorliegend eingehaltenen -
Anforderungen anderer Art (vgl. dazu E. 5 und E. 6), wobei insbesondere
das Kriterium des ortsbaulichen Gewinns unabhängig davon erfüllt ist, ob
vorliegend auch die spezifischen ökologischen Anforderungen gemäss den
- lediglich die Handhabung des Ermessensspielraums aufzeigenden - städ-
tischen Hochhaus-Richtlinien erfüllt sind oder nicht.
Der Vollständigkeit halber ist dennoch materiell Folgendes festzuhalten: Der
strittige Gestaltungsplan enthält in Art. 8 GPV die Vorgabe, wonach Bauten
und Anlagen sowie Freiräume so zu gestalten seien, dass eine übermässige
Erwärmung der Umgebung möglichst vermieden werden könne. Mit dem
Baugesuch müsse aufgezeigt werden, welche Auswirkungen die geplanten
Neubauten und Veränderungen im Freiraum auf das Lokalklima hätten und
mit welchen kompensatorischen Massnahmen zur Hitzeminderung beigetra-
gen werde. Weiter finden sich Vorschriften zur Begrünung (Art. 9 GPV) und
zur Versiegelung (Art. 10 GPV). Der Erläuterungsbericht hält insoweit unter
dem Titel Lokalklima (vgl. a.a.O., S. 58 f.) unter anderem fest, mit der ge-
nannten Vorgabe in Art. 8 GPV werde zu Massnahmen wie Baumpflanzun-
gen, Fassadenbegrünungen, Pergolen, Dachbegrünung, Beschränkung Ver-
siegelung etc. im Sinne der Fachplanung Hitzeminderung verpflichtet. Der
Bericht Freiraumkonzept (vgl. act. 13.12) und die Fachplanung Hitzeminde-
rung zeigten eine breite Palette an Möglichkeiten zur Hitzeminderung, wobei
auf Stufe Richtprojekt die folgenden Massnahmen vorgesehen seien: Stär-
kung der Be- und Durchgrünung, Entsiegelung, Verbesserung der Verschat-
tung, Erhöhung der Retentionsvolumen der begrünten Dachflächen, Fassa-
denbegrünungen.
Entgegen den Rekurrierenden erweist sich diese Konzeption als angemes-
sen und stufengerecht. Dass eine Beschäftigung mit den Aspekten des Lo-
kalklimas und der Hitzeminderung überhaupt nicht erfolgt wäre, lässt sich
offensichtlich nicht behaupten. Zugleich bieten die genannten Instrumente
keine rechtliche Handhabe, um die von den Rekurrierenden ins Zentrum ih-
rer entsprechenden Argumentation gestellte Unzulässigkeit des mit dem Ge-
staltungsplan als zulässig erklärten Baukörpers zu begründen, umso weni-
ger, als die (ebenfalls im Erläuterungsbericht, S. 59 enthaltene) Einschät-
zung des Planungsgebers, wonach das Vorhaben sich ganz am Rande des
Wirkungsbereichs des Kaltluftsystems befinde und überdies aufgrund feh-
R1S.2022.05190 Seite 42

lender Änderung der Gebäudestellung keinen Einfluss auf die Kaltluftsitua-
tion habe, überzeugend ist, während die rekurrentische Argumentation - die
einerseits das Entstehen, andererseits die Reduktion von Fallwinden beklagt
- in diesem Punkt wenig stringent erscheint. Zusammengefasst erweist sich
somit auch die das Lokalklima betreffende Rüge als unbegründet.
11.1
Schliesslich monieren die Rekurrierenden eine ungenügende planungsrecht-
liche Interessenabwägung. Vorliegend sei gar keine Interessenabwägung
durchgeführt worden; entsprechend sei auch keine Interessenabwägung do-
kumentiert. Im Planungsbericht müsse begründet sein, wie die Ziele des Ge-
staltungsplans erreicht würden. Die vom Planungsziel betroffenen Interessen
würden nicht systematisch erfasst und gewichtet und gegeneinander abge-
wogen. Weder der Stadtrat noch der Gemeinderat noch die Baudirektion hät-
ten das öffentliche Interesse am Gestaltungsplan dargelegt; keine der Be-
hörden habe darüber hinaus die raumplanungsrechtliche Interessenabwä-
gung vorgenommen, worin eine Verletzung von Art. 2 RPG und Art. 3 RPV,
eine Verletzung der kantonalrechtlichen Vorschriften über die Gestaltungs-
planung und eine formelle Rechtsverweigerung und Missachtung des An-
spruchs auf rechtliches Gehör (im Sinne der Begründungspflicht) liege. Es
komme hinzu, dass mit dem geplanten Hochhaus weitreichende Verände-
rungen einhergehen würden, so dass sich der Gestaltungsplan nicht auf
bloss einzelne Anordnungen im Sinne von § 83 Abs. 4 PBG beschränken
dürfe. Hätten die Planungsbehörden eine korrekte Interessenabwägung
durchgeführt, hätten sie den ihnen vorgelegten Gestaltungsplan nicht be-
schlossen und nicht genehmigt. Die Abwägung aller betroffenen Interessen
zeige, dass die rechtlichen Voraussetzungen nicht erfüllt seien. Insbeson-
dere stünden die folgenden überwiegenden Interessen dem angefochtenen
Gestaltungsplan, insbesondere der Hochhausaufstockung, entgegen: Inte-
resse am ungeschmälerten Erhalt der An- und Weitsicht des Zürichbergs;
Interesse am Erhalt der Qualität der bestehenden Arealüberbauung; Inte-
resse an der Planbeständigkeit der kürzlich ergangenen BZO-Revision und
der dabei festgesetzten Ausnützungsvorgaben und Zonierungen; Interesse
an der Ablesbarkeit der im ISOS hervorgehobenen besonderen topographi-
schen Situation; Interesse an optimalen klimatischen Rahmenbedingungen;
Interesse an einem möglichst ungehinderten Flugverkehr des benachbarten
Helikopterlandeplatzes.
R1S.2022.05190 Seite 43

11.2
Im Rahmen der Nutzungsplanung sind die in Betracht fallenden öffentlichen
und privaten Interessen zu erfassen und im Hinblick auf die anzustrebende
räumliche Entwicklung im Licht der Ziele und Grundsätze der Raumplanung
gegeneinander abzuwägen (Art. 1 und 3 RPG; Art. 2 und 3 RPV). Gestützt
auf Art. 3 RPV nehmen die Behörden bei der Genehmigung der Nutzungs-
planung und entsprechend auch bei einer Sondernutzungsplanung demnach
eine umfassende Interessenabwägung vor. Für die Nutzungsplanung präzi-
siert Art. 47 RPV die Anforderungen an die Entscheidbegründung
(BGr 1C_328/2020 vom 22. März 2022, E. 3.3.1, mit weiteren Hinweisen).
Dass eine diesen Vorgaben genügende Interessenabwägung vorliegend un-
terblieben wäre, ist nicht ersichtlich. Entscheidend ist insoweit, dass sich ins-
besondere dem Erläuterungsbericht gemäss Art. 47 RPV eine umfassende
Ermittlung und Beurteilung der betroffenen Interessen und damit letztlich
auch deren Abwägung bzw. Optimierung entnehmen lässt. Dabei ergibt sich
zunächst entgegen den Rekurrierenden eine Darlegung des öffentlichen In-
teressens am strittigen Gestaltungsplan bereits aus S. 8 f. des Erläuterungs-
berichts, wo der Raumbedarf des X unter Bezugnahme auf den Fachkräfte-
mangel im Gesundheitswesen dargelegt wird, ganz abgesehen davon, dass
(mit Blick auf die Rüge einer Verletzung auch der kantonalrechtlichen Nor-
men zum Gestaltungsplan) festzuhalten ist, dass ein privater Gestaltungs-
plan - im Gegensatz zum öffentlichen Gestaltungsplan - an sich gerade keine
spezielle Rechtfertigung im Sinne eines öffentlichen Interessens vorausset-
zen würde (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 182, mit weiteren Hinweisen).
Die bundesrechtlich gebotene Interessenabwägung betreffend ergibt sich
sodann mit Blick auf die von den Rekurrierenden konkret angeführten, an-
geblich unberücksichtigt gebliebenen Interessen was folgt: Das Interesse an
der Qualität der bestehenden Arealüberbauung (vgl. dazu auch E. 7) findet
insbesondere im Rahmen der Erwähnung der Einschätzung des Baukollegi-
ums, wonach das Ordnungsprinzip des Areals respektiert und konsistent
weitergedacht werde (Erläuterungsbericht, S. 16), Berücksichtigung, wäh-
rend auf S. 45 f. eine Auseinandersetzung mit der durch das Hochhaus her-
beigeführten Beschattung erfolgt. Dass die Rekurrierenden insbesondere
hinsichtlich des erstgenannten Aspekts inhaltlich eine abweichende Meinung
vertreten, bedeutet nicht, dass die ihrem Standpunkt widersprechenden Aus-
führungen im Planungsbericht Ausdruck einer fehlenden Interessenabwä-
gung wären. Hinsichtlich der monierten Verletzung der Planbeständigkeit
R1S.2022.05190 Seite 44

geht der Planungsbericht im Detail auf den Umfang der mit dem strittigen
Gestaltungsplan ermöglichten Abweichungen ein (vgl. insb. S. 42 f., 52 f.,
64), worin im Übrigen ein entscheidender Unterschied zu der in
BGr 1C_328/2020 vom 22. März 2022 beanstandeten Vorgehensweise liegt
(vgl. a.a.O., E. 3.4.5); auch insoweit vermag der materiell abweichende
Standpunkt der Rekurrierenden, die auch den Ausnützungstransfer als Ab-
weichung von der Grundordnung auffassen (vgl. zu dieser Frage E. 4.2), den
Vorwurf der fehlenden Interessenabwägung nicht zu stützen, nachdem die
Sichtweise der Vorinstanzen bereits im Planungsbericht dargelegt und be-
gründet (und sodann auch im vorliegenden Rekursverfahren entsprechend
argumentiert) wurde. Nichts anderes gilt hinsichtlich der weiteren angeführ-
ten Interessen betreffend ISOS (vgl. Erläuterungsbericht, S. 23 f., 63; vgl.
auch vorstehend E. 9), Lokalklima (vgl. a.a.O., S. 46, 54, 58 f.; vgl. auch vor-
stehend E. 10) und Flugverkehr (a.a.O., S. 37; vgl. auch vorstehend E. 8).
Das einzige der von den Rekurrierenden konkret genannten Interessen, das
im Planungsbericht nicht ausdrücklich thematisiert wird, ist dasjenige am "un-
geschmälerten Erhalt der An- und Weitsicht des Zürichbergs". Allerdings ist
dieser Umstand (dem im Übrigen - wie in E. 4.2.4 dargelegt - ohnehin unter-
geordnete Bedeutung zukommt) für sich genommen nicht geeignet, die im
Übrigen erschöpfende Interessenabwägung als rechtsfehlerhaft erscheinen
zu lassen, womit auch die korrespondierenden Rügen der Rechtsverweige-
rung und der Gehörsverletzung fehlgehen. Zu berücksichtigen ist dabei, dass
auch die (in BGr 1C_328/2020 vom 22 März 2022, E. 3.4.1 spezifisch er-
wähnten) Interessen der Anwohnerschaft - wenngleich nicht ausdrücklich als
solche benannt - insofern berücksichtigt worden sind, als mit den Aspekten
der Sicherstellung eines quartierverträglichen Übergangs, der durch die Auf-
stockung bewirkten Beschattung und der Aufwertung des öffentlichen
Raums die wesentlichen Auswirkungen des Gestaltungsplans auf die An-
wohnerschaft abgedeckt sind. Der Vollständigkeit halber ist schliesslich fest-
zuhalten, dass sich der vorliegende Gestaltungsplan entgegen dem Dafür-
halten der Rekurrierenden mit Blick auf die bestehende und weitestgehend
erhaltene Arealüberbauung ohne Weiteres im Sinne von § 83 Abs. 4 PBG
auf einzelne Anordnungen beschränken darf. Zusammenfassend ergibt sich
somit, dass auch die Rüge der ungenügenden planungsrechtlichen Interes-
senabwägung unbegründet ist.
R1S.2022.05190 Seite 45

12.
Zusammengefasst ergibt sich, dass der strittige Gestaltungsplan zu Recht
festgesetzt und seitens der Baudirektion als rechtmässig, zweckmässig und
angemessen beurteilt und entsprechend genehmigt worden ist, so dass der
Rekurs vollumfänglich abzuweisen ist.
13.1
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten den zehn rekurrentischen Par-
teien zu je 1/10 (bzw. im Falle der als Rekurrentin 7 auftretenden Erbenge-
meinschaft jedem der Mitglieder derselben zu 1/40) aufzuerlegen, unter so-
lidarischer Haftung eines jeden Rekurrierenden für die gesamten Verfah-
renskosten (§ 13 VRG).
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-
gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-
nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-
baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier
ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr
in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV
VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr bis auf
das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Bei der Bemessung der
Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu
(Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13
Rz. 25 ff.).
Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (Bedeu-
tung des mit dem Gestaltungsplan ermöglichten Bauvorhabens im streitge-
genständlichen Umfang: vollflächige Aufstockung um vier Geschosse des
flächenmässig bedeutendsten Gebäudes des Campus-Areals), des getätig-
ten Verfahrensaufwandes (doppelter Schriftenwechsel, Abteilungsaugen-
schein) sowie des Umfangs des vorliegenden Urteils ist die Gerichtsgebühr
auf Fr. 13'000.-- festzusetzen (BGr 1C_566/2015 vom 18. Februar 2016,
E. 2; BGr 1C_244/2013 vom 4. Juli 2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und
0163/2012 vom 23. Oktober 2012, E. 16, in BEZ 2014 Nr. 36; Entscheid be-
stätigt mit VB.2012.00774 vom 22. August 2013, dieser bestätigt mit
BGr 1C_810/2013 vom 14. Juli 2014; www.baurekursgericht-zh.ch).
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13.2
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren
vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-
ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-
pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-
verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder
den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-
triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.
Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-
sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom
16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der Stiftung X zulasten
der zehn solidarisch haftbaren rekurrentischen Parteien eine Umtriebsent-
schädigung zuzusprechen. Angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 3'000.-
- (je Fr. 300.--). Da die Umtriebsentschädigung pauschal festgelegt wird, ent-
fällt die Zusprechung eines Mehrwertsteuerzusatzes von vornherein (BRKE
II Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-
zh.ch).
Auch die kommunale Vorinstanz beantragt die Zusprechung einer Umtriebs-
entschädigung (§ 17 Abs. 2 VRG). Stehen sich im Verfahren private Parteien
mit gegensätzlichen Begehren gegenüber, so wird die Gemeinde im Falle
des Unterliegens in der Regel nicht entschädigungspflichtig (§ 17 Abs. 3
VRG). Umgekehrt entfällt im Falle des Obsiegens auch ein entsprechender
Entschädigungsanspruch. Gründe, von dieser Regel abzuweichen, sind vor-
liegend nicht gegeben. Demnach ist der kommunalen Vorinstanz keine Um-
triebsentschädigung zuzusprechen.
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