zh_baurekursgericht · BRGE II Nr. 0107/2017 · 2017-08-15 · de
Baumassenziffer. Anrechenbarkeit von Aufschüttungen zwischen gewachsenem Boden und Baukörper an die Baumasse.


BRGE II Nr. 0107/2017 vom 15. August 2017 in BEZ 2017 Nr. 35
Geplant war die Aufstockung eines im Jahre 1935 an einem Hang
erbauten Einfamilienhauses, welches auf einer Aufschüttung stand und kein
Kellergeschoss aufwies. Die Rekurrierenden rügten eine Überschreitung der
zulässigen Baumasse. Sie hielten (unter anderem) dafür, dass das zwischen
dem gewachsenen Boden und dem Baukörper vorhandene Erdreich an die
Baumasse anzurechnen sei.
Aus den Erwägungen:
4.1 (…) Der Baumassenberechnung könne weiter entnommen werden,
dass zwischen dem gewachsenen Boden und der unteren Ebene der für die
Baumassenberechnung gebildeten Körper A und G eine beträchtliche Kubatur
vorhanden sei, welche bei der Berechnung unberücksichtigt geblieben sei. Die
Bauherrschaft gehe offensichtlich mit der Vorinstanz fälschlich davon aus, dass
die Baumasse unter der Bodenplatte ausser Acht gelassen werden könne, da
das Gebäude keinen Keller aufweise. Stehe eine Baute auf einer Aufschüttung,
so sei der darunter befindliche Raum ebenfalls an die Baumasse anrechenbar,
soweit er über dem massgeblichen gewachsenen Terrain gelegen sei. Im
Übrigen sei anzumerken, dass die in den Plänen dargestellte Bauweise – das
Gebäude stehe mit seiner Bodenplatte ohne jegliches Fundament geringfügig
im Erdreich – bautechnisch gar nicht denkbar sei. Ob vorliegend überhaupt das
in den Fassadenplänen und der Baumassenberechnung dargestellte, nicht von
Mauern umbaute Erdreich zwischen gewachsenem Boden und Bodenplatte
vorhanden sei, müsse dementsprechend stark bezweifelt werden. (…)
4.3 (…) An die Baumassenziffer anzurechnen ist der oberirdische umbaute
Raum mit seinen Aussenmassen (§ 258 Abs. 1 PBG). Der Begriff «umbauter
Raum» wird weder in § 258 PBG noch in § 12 ABV näher umschrieben. In der
Lehre wird auf den Gebäudebegriff gemäss § 2 ABV abgestellt (Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,
2011, S. 762). Diese Auslegung erscheint sachgerecht, spricht doch auch § 12
ABV im Zusammenhang mit der Umschreibung des oberirdisch umbauten
Bereichs von Gebäudeteilen. Damit wird der umbaute Raum durch
Aussenfassaden, Abstützungen und Dach definiert, wobei im Unterschied zur
Ausnützungsziffer die Aussenmasse der Fassaden massgebend sind. Zur
Vereinfachung wird die Hülle des Baukörpers generalisierend betrachtet;
kleinere örtliche Vor- und Rücksprünge werden vernachlässigt (zum Beispiel
Fensternischen und Fenstersimse). Nicht zum umbauten Raum gehören
übliche Dachvorsprünge und Vordächer (bis maximal 1,5 m Auskragung),
offene Dacheinschnitte, nicht überdachte Balkone, Brüstungen, Pflanzentröge,
Kamine, Antennen, Sonnenenergieanlagen, Erdreich über Gebäuden (zum
Beispiel Dachbegrünung), Freitreppen, technische Ausstattungen und Aus-
rüstungen im Sinne von §§ 3 und 4 ABV (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 763.)
Für die Berechnung der Baumasse relevant sind somit alle Gebäudeteile,
die über dem gewachsenen Boden liegen. Wie sich den Baugesuchsplänen aus
dem Jahre 2010 entnehmen lässt, sind unter den tragenden Wänden des
kellerlosen Gebäudes Fundamente angeordnet. Im Übrigen befindet sich unter

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der Bodenplatte nur das Erdreich. Damit sind die zwischen dem Baukörper und
dem gewachsenen Terrain liegenden Aufschüttungen nicht als «umbauter
Raum» im Sinne von § 258 PBG zu qualifizieren und fällt dieser Bereich bei der
Berechnung der Baumasse daher ausser Ansatz. Dieses Ergebnis führt – wie
die Vorinstanz zu Recht anführt – nicht zu höheren Gebäuden, zumal die
Gebäudehöhe bei Aufstockungen vom ursprünglichen Terrain zu messen ist.
Auch liegt kein Fall vor, in denen sich die Bauherrschaft im Zeitpunkt des
ursprünglichen Baus einen ungerechtfertigten Vorteil verschaffen wollte, war
doch die Baumassenziffer im Jahre 1935 noch gar nicht bekannt und erfolgten
die Aufschüttungen, um das von der A.-Strasse nach Süden abfallende
Baugrundstück für das nicht unterkellerte Gebäude zu nivellieren.