zh_baurekursgericht · BRGE I Nr. 0107/2025 · 2025-06-06 · de
Revers für Pflichtabstellplatz, Zustimmungserfordernis des Eigentümers für auflageweise Grundbuchanmerkung

Strittig war bezüglich einer Baubewilligung für ein MFH u.a. die Bewilligung eines Pflichtabstellplatzes auf einem Drittgrundstück und die damit angeordnete grundbuchliche Anmerkung eines Pflichtparkplatzrevers. Die Anordnung eines Pflichtparkplatzrevers als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung erfordert die Zustimmung des Grundeigentümers, welcher mit der Eigentumsbeschränkung belastet werden soll. Eine bestehende Dienstbarkeit für einen Abstellplatz zugunsten des Baugrundstücks und zulasten eines Drittgrundstücks kann zwar grundsätzlich für den Nachweis eines Pflichtparkplatzes geeignet sein. Für die Festsetzung eines Pflichtparkplatzrevers und die auflageweise Anordnung der Anmerkung des Revers im Grundbuch ist jedoch die ausdrückliche Zustimmung des Grundeigentümers des Drittgrundstücks erforderlich. Die Zustimmung zum Revers ergibt sich nicht ohne Weiteres aus dem Bestand der Dienstbarkeit.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
G.-Nr. R1S.2024.05165
BRGE I Nr. 0107/2025
Entscheid vom 6. Juni 2025
Mitwirkende Abteilungspräsident Claude Reinhardt, Baurichterin Michaela Burch, Bau-
richter Christian Hurter, Gerichtsschreiberin Katrin Tschalèr
in Sachen Rekurrenten
1. A
2. B
beide vertreten durch […]
gegen Rekursgegnerinnen
1. Bausektion der Stadt X
2. C
Nr. 2 vertreten durch […]
betreffend Beschluss der Bausektion vom 12. November 2024 (Nr. 2211/24); Baubewil-
ligung für Ersatzneubau Mehrfamilienhaus, […]
______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Gesuch vom 31. März 2022 ersuchte C das Amt für Baubewilligungen
der Stadt X um Erlass eines Vorentscheids zur Frage, ob das Grundstück
Kat.-Nr. 11 in öffentlich-rechtlicher Hinsicht für den Bau eines Mehrfamilien-
hauses im Sinne von § 236 f. PBG hinreichend erschlossen sei. Mit Bauent-
scheid vom 24. Januar 2023 beschloss die Bausektion der Stadt X, dass die
gestellte Frage als Vorentscheid im Sinne der Erwägungen positiv zu beant-
worten sei. Dieser Vorentscheid vom 24. Januar 2023 erwuchs in der Folge
unangefochten in Rechtskraft.
B.
Mit Beschluss vom 12. November 2024 erteilte die Bausektion der Stadt X
der C sodann die baurechtliche Bewilligung für den Ersatzneubau eines
Mehrfamilienhauses […].
C.
Hiergegen erhoben A und B mit gemeinsamer Eingabe vom 18. Dezember
2024 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und stellten die fol-
genden Anträge:
"Es sei der angefochtene Beschluss aufzuheben, soweit damit
a. im Sinne von Erw. D.b "ein Pflichtabstellplatz für Autos [...] durch eine
Dienstbarkeit auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 (Beleg 413 vom
17.12.1979) nachgewiesen" resp. bewilligt und mit Disp. Ziff. I.B.1.a
i.V.m. Disp. Ziff. I.B.3 die Anmerkung eines Pflichtparkplatzreverses auf
den Grundstücken Kat.- Nrn. 11 und 1 verlangt worden ist;
b. die Bewilligung des Containerabstellplatzes im nördlichen Bereich des
Baugrundstücks Kat.-Nr. 11 – mit unverzichtbarer Erschliessung über
Kat.-Nr. 2 – erteilt worden ist;
und es sei das Projekt insofern zur Überarbeitung und Neuentscheidung
zurückzuweisen;
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekursgegnerin-
nen."
R1S.2024.05165 Seite 2

D.
Mit Präsidialverfügung vom 7. Januar 2025 wurde der Rekurseingang vorge-
merkt und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
E.
Mit Eingabe vom 22. Januar 2025 beantragte C die vollumfängliche Abwei-
sung des Rekurses; unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MwSt.)
zulasten der Rekurrierenden.
Auch die Bausektion der Stadt X schloss mit Rekursantwort vom 10. Februar
2025 auf Abweisung des Rekurses.
F.
Mit Replik vom 6. März 2025, mit den Dupliken vom 24. März 2025 (C) und
31. März 2025 (Bausektion der Stadt X) sowie mit Triplik vom 30. April 2025
und Quadruplik vom 12. Mai 2025 (C) hielten die Parteien an ihren jeweiligen
Anträgen fest.
G.
Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit für die Entscheidbegründung
erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.
Es kommt in Betracht:
1.
Die Bauherrschaft plant, auf dem Grundstück Kat.-Nr. 11 als Ersatzneubau
ein Mehrfamilienhaus zu erstellen. Die örtlichen Gegebenheiten präsentieren
sich dabei wie folgt:
R1S.2024.05165 Seite 3

Das Baugrundstück liegt in der zweigeschossigen Wohnzone (W2bll). Es
grenzt im Norden teilweise an das Grundstück Kat.-Nr. 1 sowie teilweise an
das Grundstück Kat.-Nr. 3 (Flurweg). Im Süden grenzt das Baugrundstück
an das Grundstück Kat.-Nr. 4, welches seinerseits südlich an die E-Strasse
stösst. Ab der E-Strasse führt sodann ein Flurweg (Wegparzellen Kat.-Nrn.
3 und 5) in nördlicher Richtung entlang der östlichen Grenze des Grund-
stücks Kat.-Nr. 4 sowie des Baugrundstücks. Am nordöstlichen Ende des
Baugrundstücks und vor dem G-Weg (Grundstück Kat.-Nr. 2) zweigt der Flur-
weg nach Westen ab und folgt weiter der nördlichen Grenze des Baugrund-
stücks bis zum Grundstück Kat.-Nr. 1, wo der Weg wiederum nach Norden
abzweigt und den G-Weg quert.
Am Abschnitt des G-Wegs auf Grundstück Kat.-Nr. 2, welcher oberhalb des
Baugrundstücks sowie des Flurwegs vorbeiführt, besteht subjektiv-dingli-
ches Miteigentum der Grundstücke Kat.-Nrn. 1 zu 4/11, 8 zu 3/11, 10 zu 1/44,
12 zu 3/11, 13 zu 2/44 und 14 zu 1/44. Der G-Weg führt in südöstliche Rich-
tung weiter über das Grundstück Kat.-Nr. 7 (im subjektiv-dinglichen Miteigen-
tum der Grundstücke Kat.-Nrn. 1 zu 4/13, 16 zu 1/13, 17 zu 1/13, 8 zu 3/13,
10 zu 1/52, 12 zu 3/13, 13 zu 2/52 und 14 zu 1/52) sowie das Grundstück
Kat.-Nr. 9 im Alleineigentum der Stadt X, bis er in die F-Strasse mündet.
2.
Zum Rekurs ist berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt
ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat
(§ 338a Satz 1 des Planungs- und Baugesetzes [PBG]).
Die Rekurrierenden sind Miteigentümer je zur Hälfte des Grundstücks
Kat.-Nr. 1, welches nördlich an das Baugrundstück grenzt und auf welchem
der streitgegenständliche Parkplatz als Pflichtparkplatz für das Bauvorhaben
auf dem Baugrundstück nachgewiesen werden soll. Des Weiteren sind die
Rekurrierenden als Miteigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 1 (aufgrund
subjektiv-dinglicher Verbindung) Miteigentümer des Strassengrundstücks
Kat.-Nr. 2, welches zur Leerung des ebenfalls streitgegenständlichen Con-
tainers auf dem Baugrundstück befahren werden muss. Die Rekurrierenden
verfügen folglich über eine besondere (räumliche) Beziehungsnähe zur
Streitsache. Im Falle der Gutheissung des Rekurses ergäbe sich sodann für
die Rekurrierenden ein praktischer Nutzen bzw. die Abwendung eines
R1S.2024.05165 Seite 4

Nachteils. Die Rekurrierenden sind deshalb zur Rekurserhebung legitimiert.
Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs
einzutreten.
3.1
Die Rekurrierenden wenden sich gegen die verlangte Anmerkung eines
Pflichtparkplatzreverses. Zur Begründung führen sie insbesondere aus, der
Abstellplatz auf Grundstück Kat.-Nr. 1 könne nur über Grundstück Kat.-Nr. 2
erreicht werden. Das Baugrundstück verfüge jedoch über keine Beteiligung
an diesem Grundstück und es fehle auch an einem (Fahr-)Wegrecht zuguns-
ten der Öffentlichkeit oder der Eigentümerschaft des Baugrundstücks, wie es
für die Nutzung des Abstellplatzes notwendig wäre. Damit fehle es an einer
Grundvoraussetzung für die Erstellung bzw. den Nachweis des Pflichtpark-
platzes. Der Parkplatz und die Fragen nach der Erschliessung über Grund-
stück Kat.-Nr. 2 sei zudem auch nicht Gegenstand des Vorentscheids vom
24. Januar 2023 gewesen.
3.2
Die private Rekursgegnerin macht zusammenfassend geltend, die Grund-
dienstbarkeit "Benützungsrecht an Autogarage" zugunsten von Grundstück
Kat.-Nr. 11 und zulasten von Grundstück Kat.-Nr. 1 (Beleg 413 vom 17. De-
zember 1979) umfasse auch das Recht auf Nutzung des privaten G-Wegs
(d.h. namentlich von Grundstück Kat.-Nr. 2). Sodann habe sich der Vorent-
scheid vom 24. Januar 2023 bereits mit der Erschliessung des Baugrund-
stücks und dabei auch der Thematik der Pflichtparkplätze auseinanderge-
setzt, wobei dieser Entscheid von den Rekurrierenden nicht angefochten
worden sei. Es sei zudem unklar, inwiefern die Rekurrierenden durch den
angefochtenen Entscheid überhaupt nachteilig betroffen seien. Der Nach-
weis des Parkplatzes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 und die Anmerkung des
Revers im Grundbuch bedeute lediglich den Nachvollzug der faktischen Ge-
gebenheiten.
3.3
Die Vorinstanz erklärt, die Bauherrschaft habe mit einem Grundbucheintrag
das Benützungsrecht einer Autogarage in Form einer bestehenden Dienst-
barkeit auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 nachweisen können. Die Baubehörde
habe daher davon ausgehen können, dass bei der Begründung der
R1S.2024.05165 Seite 5

Dienstbarkeit die notwendigen Zufahrtsrechte in rechtsgenügender Weise
(mit)begründet worden seien, würde die Dienstbarkeit doch andernfalls von
Anfang an ihres Sinnes entleert werden. Insoweit die Rekurrierenden das
Benützungsrecht an der Garage bestreiten würden, seien sie auf den Zivil-
weg zu verweisen (Art. 736 ZGB). Sollte die Dienstbarkeit aus dem Grund-
buch gelöscht werden, entstünde eine Verpflichtung des Grundeigentümers,
den fehlenden Abstellplatz zu diesem Zeitpunkt woanders nachzuweisen
oder - sollte dies nicht möglich sein - eine Ersatzabgabe zu bezahlen.
4.1.1
Im Grundbuch ist die Grunddienstbarkeit "Benützungsrecht an Autogarage"
zugunsten von Grundstück Kat.-Nr. 11 und zulasten von Grundstück Kat.-Nr.
1 angemerkt (Beleg 413 vom 17. Dezember 1979). Danach gestattet der je-
weilige Eigentümer des belasteten Grundstückes dem jeweiligen Eigentümer
des berechtigten Grundstückes das jederzeitige Benützungsrecht an der im
beiliegenden Plan rot bezeichneten Garage.
4.1.2
Der Bestand dieser Dienstbarkeit steht unzweifelhaft fest und ist zwischen
den Parteien denn auch nicht strittig. Dagegen sind sich die Parteien uneinig
über den konkreten Inhalt der Dienstbarkeit, namentlich im Hinblick auf die
bestehenden Rechte und Pflichten, die den Zugang zur Autogarage betref-
fen.
4.1.3
Privatrechtliche Fragen sind auf dem zivilrechtlichen Weg zu klären (§ 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). Dazu gehört die verbindliche Aus-
legung von Dienstbarkeiten, die als privatrechtliche Institute zu qualifizieren
sind. Insoweit der Inhalt und damit die verbindliche Auslegung der Grund-
dienstbarkeit "Benützungsrecht Autogarage" gerügt wird bzw. zwischen den
Parteien strittig ist, ist das Baurekursgericht Zürich für deren Beurteilung
grundsätzlich unzuständig. Da die Frage im vorliegenden Verfahren nicht
entscheidrelevant ist, ist sie auch nicht vorfrageweise zu klären. Auf die Aus-
führungen der Parteien, die den Inhalt der Dienstbarkeit tangieren, ist somit
nicht weiter einzugehen.
R1S.2024.05165 Seite 6

4.2.1
Anders verhält es sich hingegen in Bezug auf den von der Bausektion der
Stadt X - gestützt auf die Grunddienstbarkeit "Benützungsrecht an Autoga-
rage" - festgestellten Nachweis eines Pflichtparkplatzes auf Grundstück
Kat.-Nr. 1 und des in diesem Zusammenhang angeordneten Pflichtparkplatz-
revers. Dazu gilt das Folgende:
4.2.2
Sind mit Nebenbestimmungen zukunftsorientierte bzw. in die Zukunft wir-
kende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen verbunden, wird von
Reversen gesprochen. Gemäss § 321 Abs. 2 PBG sind Nebenbestimmun-
gen mit entsprechend längerer zeitlicher Wirkung vor Baubeginn im Grund-
buch anzumerken. Nach Art. 962 Abs. 1 des Zivilgesetzbuchs (ZGB) besteht
sodann eine Rechtspflicht des Gemeinwesens zur Anmerkung öffentlich-
rechtlicher Eigentumsbeschränkungen (vgl. vorliegend auch Art. 129 Abs. 1
lit. g der Grundbuchverordnung [GBV]; VB.2022.00397 vom 13. Juli 2023, E.
4.2.1). Mit der Anmerkung im Sinn von Art. 962 Abs. 1 ZGB erfährt die Ne-
benbestimmung eine Verstärkung dergestalt, dass sie wegen der Publizitäts-
wirkung des Grundbuchs gegenüber jedem Dritten als kundgetan gilt. Die
Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung im Grund-
buch hat allerdings grundsätzlich nur deklaratorische, mithin keine konstitu-
tive Wirkung (vgl. Art. 680 Abs. 1 ZGB; BGE 144 III 88, E. 5.3 mit weiteren
Hinweisen).
Stellt die Bauherrschaft Pflichtabstellplätze für ein Bauvorhaben nicht auf
dem Baugrundstück selbst, sondern – in Übereinstimmung mit § 244 Abs. 1
PGB – in nützlicher Entfernung davon bereit, benötigt sie hierfür in der Regel
die Zustimmung des Eigentümers des Grundstücks, auf dem sich diese Ab-
stellplätze befinden. Grundlage dieser Zustimmung kann eine privatrechtli-
che Vereinbarung, unter anderem ein Mietvertrag, zwischen den betroffenen
Grundeigentümern sein. Mit der Baubewilligung und Anordnung der zugehö-
rigen Nebenbestimmung zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen
Zustands gemäss § 321 Abs. 1 PBG, d. h. mit der Anordnung einer öffent-
lich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung bzw. eines Parkplatzrevers, erfolgt
die Übertragung der privatrechtlich vereinbarten Regelung der Pflichtabstell-
plätze ins öffentliche Recht (vgl. VB.2010.00141 vom 11. August 2010,
E. 2.3). Mit der Baubewilligung wird die Eigentumsbeschränkung begründet,
wobei der Baubewilligungsentscheid als Rechtstitel zur Durchsetzung der
R1S.2024.05165 Seite 7

Eigentumsbeschränkung dient (vgl. VB.2022.00397 vom 13. Juli 2023, E.
4.2.1 mit zahlreichen Hinweisen). In der Folge richtet sich der Bestand der
Eigentumsbeschränkung nach öffentlichem Recht und die privaten Parteien
können über den Revers nicht mehr frei verfügen und diesen auch nicht wi-
derrufen (vgl. VB.2010.00141 vom 11. August 2010, E. 2.3). Die Gültigkeit
des Revers ist sodann davon abhängig, ob der rechtmässige Zustand nach
dem heute geltenden Recht auch ohne die Nebenbestimmung gewährleistet
ist; Reverse haben demnach insoweit Bestand, als sie sich auf das jeweils
gültige Recht stützen lassen und darin eine gesetzliche Grundlage finden
(VB.2010.00141 vom 11. August 2010, E. 2.5, mit Hinweis auf David Fries,
Reverse in der zürcherischen Baurechtspraxis, Zürich 1990, S. 390 ff.).
4.2.3
Gemäss den Ausführungen der Bausektion der Stadt X im angefochtenen
Beschluss ist die Bauherrschaft verpflichtet, 3 Abstellplätze für Autos auszu-
weisen (§§ 243 ff. PBG, Art. 3 ff., insbes. Art. 5 PPV). Auf dem Baugrund-
stück selbst seien keine Autoabstellplätze ausgewiesen. Ein Pflichtabstell-
platz für Autos würde aber durch eine Dienstbarkeit auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 1 (Beleg 413 vom 17. Dezember 1979) nachgewiesen. Gestützt auf
Art. 11 Abs. 3 PPV seien Pflichtabstellplätze auf Drittgrundstücken mittels
Revers grundbuchlich zu sichern.
Die Bausektion der Stadt X erteilte die baurechtliche Bewilligung vor diesem
Hintergrund unter Bedingungen und Auflagen, wobei sie (unter anderem) be-
schloss, dass vor Baubeginn die Bauherrschaft bzw. verfügungsberechtigte
Grundeigentümerschaft Ziff. I.B.3 (Revers) des Beschlusses als öffentlich-
rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anmerken zu Iassen und
hierüber dem Amt für Baubewilligungen ein Zeugnis des Grundbuchamtes
einzureichen habe (Dispositivziffer I.B.1.a). Die erwähnte Dispositivziffer
I.B.3 sieht folgenden Text zur Anmerkung im Grundbuch vor:
"Pflichtparkplatzrevers, anzumerken bei Kat.-Nrn. 11 und 1: 1 Autoabstell-
platz auf der Parzelle Kat.-Nr. 1 mit entsprechendem Zufahrts- und Zugangs-
recht gilt als Pflichtabstellplatz für die Parzelle Kat.-Nr. 11. Dessen rechtliche
oder tatsächliche Aufhebung ist der Baubehörde zuhanden des Tiefbauam-
tes schriftlich mitzuteilen. Die zum Parkplatznachweis verpflichtete Eigentü-
merschaft der Parzelle Kat.-Nr. 11 hat der Baubehörde überdies darzulegen,
R1S.2024.05165 Seite 8

wie der Parkplatznachweis neu erfüllt werden soll. (Art. 11 Abs. 1 und 3
PPV)."
4.2.4
Aus dem Rekurs geht hervor, dass die Rekurrierenden als Eigentümer mit
der Anmerkung eines Pflichtparkplatzrevers auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1
nicht einverstanden sind.
Zwar sind die Ausführungen der Vorinstanz insofern korrekt, als dass Pflich-
tabstellplätze durch Dienstbarkeiten auf Drittgrundstücken begründet wer-
den können und die Grunddienstbarkeit betreffend den Autoabstellplatz auf
Grundstück Kat.-Nr. 1 dafür grundsätzlich geeignet ist. Da es sich bei der
Festlegung eines Pflichtparkplatzrevers auf einem Grundstück um eine öf-
fentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung handelt und somit mit deren An-
ordnung (zumindest) in rechtlicher Hinsicht eine Belastung des Grundstücks
resultiert, besteht jedoch ein Interesse des Grundeigentümers, eine solche
Eigentumsbeschränkung nicht (vorteilslos) hinnehmen zu müssen. Aus dem
Bestand einer Dienstbarkeit, welche sich im Grundsatz für den Nachweis ei-
nes Pflichtabstellplatzes eignet, ergibt sich keine Verpflichtung des Eigentü-
mers des dienstbarkeitsbelasteten Grundstücks, auch eine zusätzliche Be-
lastung seines Grundstücks durch ein Pflichtparkplatzrevers zu dulden. Aus
der vereinbarten Grunddienstbarkeit folgt mit anderen Worten nicht ohne
Weiteres die Zustimmung des Eigentümers zum Pflichtparkplatzrevers.
Bereits in einem früheren Entscheid erwog das Baurekursgericht, dass der
Dritteigentümer nicht zur Anmerkung eines Pflichtabstellplatzrevers auf sei-
nem Grundstück verpflichtet werden kann. Zum Nachweis der erforderlichen
Abstellplätze ist ausschliesslich die Bauherrschaft verpflichtet, welche auf
der Bauparzelle nicht über die notwendige Anzahl Pflichtabstellplätze ver-
fügt. Wird für die Anerkennung eines auf einem Drittgrundstück mittels
Dienstbarkeit gesicherten Abstellplatzes verlangt, dass zulasten beider
Grundstücke Reverse angemerkt werden, die eine Mitteilungspflicht in Be-
zug auf die allfällige Auflösung der Dienstbarkeit statuiert, kann diese Ein-
schränkung einzig die Bauherrschaft treffen. Dies in dem Sinne, dass der
Nachweis des Reverses zulasten des Drittgrundstücks eine Bedingung für
die Anerkennung der Abstellplätze als Pflichtabstellplätze bildet. Dagegen
kann diese für die Bauherrschaft geltende Bedingung nicht zugleich als Auf-
lage zulasten der Eigentümerschaft des Drittgrundstücks festgesetzt werden
R1S.2024.05165 Seite 9

(vgl. BRKE I Nr. 0049/2008 in BEZ 2008 Nr. 43, E. 3.5, www.baurekursge-
richt-zh.ch).
4.2.5
Schliesslich ist festzuhalten, dass dem Vorentscheid vom 24. Januar 2023
keinerlei Aussagen zum Pflichtparkplatz auf Grundstück Kat.-Nr. 1 zu ent-
nehmen sind. Im Vorentscheid vom 24. Januar 2023 wurde einzig festge-
stellt, dass - mangels Zufahrt für motorisierte Fahrzeuge - allfällige auf dem
Baugrundstück projektierte (Pflicht-)Autoabstellplätze voraussichtlich nicht
bewilligungsfähig wären. Dem Eigentümer stehe es aber offen, die Pflichtab-
stellplätze auf einem in nützlicher Entfernung der Bauparzelle liegenden
Drittgrundstück nachzuweisen (vgl. § 244 Abs. 1 PBG, Art. 9 PPV). Darüber
hinaus stehe es einer Bauherrschaft frei, eine Reduktion der Parkplätze zu
beantragen (Art. 8 Abs. 5 PPV).
Aus dem Vorentscheid vom 24. Januar 2023 kann folglich nichts zugunsten
der Festsetzung eines Pflichtparkplatzrevers auf Grundstück Kat.-Nr. 1 ab-
geleitet werden.
4.3
Insgesamt ergibt sich, dass der im angefochtenen Beschluss angeordnete
Pflichtparkplatzrevers auf Grundstück Kat.-Nr. 1 einer gesetzlichen Grund-
lage entbehrt, da dafür die Zustimmung der Grundeigentümer des belasteten
Grundstücks fehlt. Der Rekurs erweist sich in Bezug auf den Antrag zur Auf-
hebung von Dispositivziffer I.B.1.a i.V.m. I.B.3 damit als begründet.
5.1
Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere
Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung
des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Bewilligung
die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen)
zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG).
Gemäss § 243 Abs. 1 lit. a PBG sind u.a. bei der Neuerstellung von Bauten
und Anlagen Fahrzeugabstellplätze zu schaffen. Die erforderliche Zahl der
Abstellplätze ist von den Gemeinden in der Bau- und Zonenordnung festzu-
legen (§ 242 Abs. 1 PBG).
R1S.2024.05165 Seite 10

Nach der gesetzlichen Regelung ist die Erstellungspflicht in erster Linie real
zu erfüllen, und zwar durch Schaffung von Abstellplätzen auf dem Baugrund-
stück oder in nützlicher Entfernung von diesem (§ 244 Abs. 1 PBG). Steht
ein öffentliches Interesse (Verkehrssicherheit, Schutz von Wohngebieten,
von Natur- und Heimatschutzobjekten usw.) der Schaffung von Abstellplät-
zen auf den einzelnen Grundstücken entgegen oder ist die Realerfüllung
dem Baupflichtigen aufgrund der örtlichen Verhältnisse nicht möglich oder
zumutbar, so kann die Gemeinde die Schaffung öffentlicher oder privater Ge-
meinschaftsanlagen sowie die Beteiligung daran anordnen (§ 245 Abs. 2
PBG). Falls innert nützlicher Frist auch die Beteiligung an einer Gemein-
schaftsanlage nicht möglich ist, tritt an die Stelle der Realerfüllungs- bzw.
Beteiligungspflicht die Verpflichtung zur Leistung einer Ersatzabgabe (§ 246
Abs. 1 PBG).
Aufgrund dieser gesetzlichen Kaskadenordnung ergibt sich, dass die Un-
möglichkeit, auf einem bestimmten Grundstück genügend Abstellplätze zu
schaffen, grundsätzlich nicht eine Bauverweigerung zur Folge hat
(VB.2013.00118 vom 19. September 2013, E. 2.2.1.; VB 93/0145 und VB
94/0073 in BEZ 1995 Nr. 14; Fritz Frey, Die Erstellungspflicht von Abstell-
plätzen für Motorfahrzeuge nach zürcherischem Recht, Zürich 1987,
S. 82 f.). Selbst wenn sich eine entsprechende Rüge als begründet erweist,
hat sie lediglich zur Folge, dass die Bauherrschaft zu verpflichten ist, sich an
einer Gemeinschaftsanlage zu beteiligen oder eine Ersatzabgabe zu leisten.
Der Mangel der Baubewilligung im Zusammenhang mit dem Pflichtabstell-
platzrevers präsentiert sich vor diesem Hintergrund als derart untergeordnet,
sodass er ohne Weiteres mittels Anordnung einer Nebenbestimmung geheilt
werden kann.
5.2
In Erwägung D.c. des angefochtenen Beschlusses stellte die Bausektion der
Stadt X fest, dass zwei Pflichtabstellplätze weder auf dem Bauareal noch in
nützlicher Entfernung davon erstellt oder nachgewiesen werden können und
auch eine Gemeinschaftsparkierungsanlage in nützlicher Entfernung, an der
sich die Bauherrschaft bzw. Grundeigentümerschaft beteiligen könnte, we-
der vorhanden noch vorgesehen sei. Die Bausektion der Stadt X erwog da-
her, für die fehlenden Abstellplätze sei somit eine Ersatzabgabe zu leisten
(§ 246 PBG, Art. 15 PPV). Die Höhe der Ersatzabgabe werde auf
R1S.2024.05165 Seite 11

entsprechendes Gesuch hin vom Tiefbauamt festgelegt (Art. 16 Abs. 1 PPV).
Sofern die Höhe der Ersatzabgabe vor Baubeginn noch nicht rechtskräftig
festgesetzt sei, müsse sie durch Hinterlegung einer Kaution in der Höhe ihres
voraussichtlichen Maximalbetrages sichergestellt werden (Art. 16 Abs. 2
PPV).
5.3
Da sich ergibt, dass auch der dritte Pflichtabstellplatz nicht nachgewiesen
werden kann (vgl. Erwägungen 4.1.1-4.3 vorstehend), ist gestützt auf das
eben Ausgeführte (vgl. Erwägungen 5.1-5.2 vorstehend) Dispositivziffer
I.B.8. des angefochtenen Beschlusses wie folgt zu ändern (Anpassungen in
kursiver Schrift):
"Die jeweilige Eigentümerschaft der Parzelle Kat.-Nr. 11 wird verpflichtet, die
drei fehlenden Autoabstellplätze real nachzuweisen oder für die drei fehlen-
den Autoabstellplätze eine Ersatzabgabe zu leisten. Das Gesuch um Fest-
setzung der Höhe der Ersatzabgabe ist beim Tiefbauamt, Verkehr und Stadt-
raum, Fachstelle Baugesuche, mindestens 4 Wochen vor Baubeginn einzu-
reichen. lst die Höhe der Ersatzabgabe noch nicht rechtskräftig festgelegt,
ist sie vor Baubeginn durch Hinterlegung einer Barkaution von Fr. 75'000.--
auf ein vom Tiefbauamt festgelegtes spezielles Konto sicherzustellen."
6.1
Bezüglich des Containerabstellplatzes führen die Rekurrierenden aus, die
Bausektion der Stadt X habe mit Vorentscheid vom 24. Januar 2023 festge-
stellt, dass das Baugrundstück "insgesamt […] als genügend erschlossen im
Sinne von § 236 f. PBG zu beurteilen ist". Weder der mit dem angefochtenen
Beschluss bewilligte Containerabstellplatz noch die Frage von dessen Er-
schliessung über Kat.-Nr. 2 bilde indes Gegenstand des Vorentscheidge-
suchs. Dem Vorentscheid vom 24. Januar 2023 komme diesbezüglich somit
keinerlei Bedeutung zu.
Da das Baugrundstück über keine Beteiligung am Grundstück Kat.-Nr. 2 ver-
füge und es auch an einem (Fahr-)Wegrecht zugunsten der Öffentlichkeit
oder der Eigentümerschaft von Grundstück Kat.-Nr. 11 mangle, fehle es der
privaten Rekursgegnerin an der nötigen Erschliessung für den Containerab-
stellplatz. Ohne das unzulässige Befahren der privaten Erschliessungspar-
zelle Kat.-Nr. 2 könne der Container aber nicht geleert werden. Die
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Rekurrierenden als Miteigentümer dieser Erschliessungsparzelle müssten es
nicht hinnehmen, dass diese ohne entsprechende Rechte benutzt werde.
6.2
Die private Rekursgegnerin entgegnet, die Leerung des Containers erfordere
es nicht, dass die Bauherrin ein Nutzungsrecht am privaten G-Weg habe,
sondern dass die Fahrzeuge der öffentlichen Werke den Weg benutzen kön-
nen, was der Fall sei.
Gemäss Art. 10 Abs. 1 der kommunalen Verordnung über den Unterhalt und
die Benützung sowie die Abtretung von Privatstrassen und Privatwegen (Pri-
vatstrassenverordnung) würden öffentliche Dienste Privatwege und Pri-
vatstrassen jederzeit benützen können, wenn dies für deren Zweckerfüllung
erforderlich sei. Die Leerung der Container sei eine öffentliche Aufgabe, wel-
che von der städtischen Dienstabteilung D wahrgenommen werde. lm Rah-
men dieses Auftrags dürfe die D den privaten G-Weg befahren, um die Con-
tainer auf dem Baugrundstück zu leeren. Sämtliche Häuser rund um das
Baugrundstück würden ihre Container in direkter Nähe zum geplanten Con-
tainerstandort auf dem Baugrundstück an die Strasse stellen. Auch der Con-
tainerstandort auf dem Baugrundstück sei seit jeher an dieser Strasse gewe-
sen. Die Fahrzeuge würden zur Leerung der Container auf den übrigen
Grundstücken den Containerstandort auf dem Baugrundstück sowieso pas-
sieren müssen. Dabei würden die Container auf dem Baugrundstück ohne
Mehrbelastung der Rekurrierenden geleert werden können. Es erfolge keine
ungerechtfertigte Beanspruchung des G-Wegs durch die öffentlichen
Dienste oder durch die Bauherrschaft. Es sei nicht mal ersichtlich, inwiefern
die Rekurrierenden vom Containerstandort nachteilig berührt sein könnten.
6.3
Die Vorinstanz vertritt in ihrer Vernehmlassung vom 10. Februar 2024 die
Auffassung, dass der G-Weg - auch wenn dieser teilweise im Privateigentum
stehe - aufgrund seiner Erschliessungsfunktion für mehrere Parzellen von
einem unbestimmten Benutzerkreis befahren werde, wodurch ihm eine öf-
fentliche Funktion zukomme. Der private Abschnitt des G-Wegs dürfe ge-
mäss Art. 10 Privatstrassenverordnung von den städtischen Entsorgungs-
diensten befahren werden, wofür die städtische ERZ keiner speziellen Be-
rechtigung bedürfe. Die Abfallcontainer der privaten Rekursgegnerin würden
direkt vom vorgesehenen Standort auf der Bauparzelle abgeholt werden. Die
R1S.2024.05165 Seite 13

Bauherrschaft beanspruche den G-Weg nicht zur Bereitstellung der Contai-
ner.
6.4
Die Rekurrierenden bringen in der Replik dagegen vor, der Privatstrassen-
verordnung würden nur die im Privateigentum stehenden privaten Strassen
unterstehen, welche öffentlich zugänglich seien. Beim Teilstück des G-Wegs
ab Grundstück Kat.-Nr. 7 handle es sich nicht um eine solche öffentlich zu-
gängliche Strasse.
Im Übrigen würde Art. 10 Privatstrassenverordnung nur den öffentlichen
Diensten das Befahren erlauben - und zwar (ausschliesslich) im Verkehr mit
den an der Strasse berechtigten Privaten. Aus einem Recht der öffentlichen
Dienste, eine Strasse zu befahren, könne eine an dieser Strasse weder Ei-
gentum besitzende noch über ein Wegrecht verfügende Grundeigentümer-
schaft kein Recht konstruieren, die fragliche Strasse für ihre Zwecke - konk-
ret für die Entsorgung von Kehricht durch die öffentlichen Dienste - ebenfalls
zu nutzen. Auch den öffentlichen Diensten sei es verwehrt, eine private
Strasse für die Leerung von Containern von Grundeigentümern zu verwen-
den, die daran gar keine Nutzungsrechte besitzen. Dem Stadtrat von X wäre
es denn auch verwehrt, über eine blosse Verordnung entsprechende Rechte
zu Gunsten von Privaten zu konstruieren.
6.5
Mit ihrer Duplik entgegnet die private Rekursgegnerin, mit dem G-Weg wür-
den mehrere Parzellen mit unbestimmtem Benutzerkreis befahren, weshalb
diesem eine öffentliche Funktion zukomme. Es sei nicht zutreffend, dass die
öffentlichen Dienste den G-Weg nur befahren dürften, um Dienstleistungen
für an der Strasse Berechtigte zu erbringen. Feuerwehr und Sanität hätten
diesfalls keinen Zugang zum Baugrundstück, was jedoch offensichtlich nicht
zutreffe. Mit dem rechtskräftigen Vorentscheid vom 24. Januar 2023 würde
dem Baugrundstück eine hinreichende Erschliessung bescheinigt. Weiter sei
zu erwähnen, dass der Flurweg, Grundstück Kat.-Nr. 3, an welchem die pri-
vate Rekursgegnerin als Miteigentümerin berechtigt sei, den G-Weg auf
Höhe des Containerstandortes mit einer Breite von rund einem Meter über-
quere. Im Übrigen sein nicht ersichtlich, welchen Nachteil die Rekurrierenden
erlitten, wenn zur Leerung der Container auf dem Baugrundstück ein
R1S.2024.05165 Seite 14

Zwischenhalt gemacht würde. Die Fahrzeuge der ERZ würden den G-Weg
sowieso passieren.
6.6
Mit Triplik hoben die Rekurrierenden hervor, im Vorentscheid vom 24. Januar
2023 sei erkannt worden, dass das Baugrundstück über keine Zufahrt für
motorisierte Fahrzeuge verfüge. Die Bausektion habe in Erwägung C.f des
Vorentscheids richtigerweise nur die E-Strasse und den öffentlichen sowie in
ihrem Eigentum stehenden Teil des G-Wegs (Kat.-Nr. 9) erwähnt und damit
den Zugang für die Feuerwehr für genügend erachtet. Dass die öffentlichen
Dienste auch den nicht öffentlichen, im Privateigenturn von Anstössern ste-
henden Teil des G-Wegs für die Bedürfnisse von daran nicht beteiligten Dritt-
grundstücken nutzen dürfen, habe die Bausektion nicht erkannt. Ob der Con-
tainer des Baugrundstücks in der Vergangenheit über den G-Weg geleert
worden sei, tue für das streitbetroffene Neubauvorhaben nichts zur Sache.
7.1
Die einwandfreie Behandlung von Abfallstoffen ist Erschliessungsvorausset-
zung im Sinne von § 236 Abs. 1 PBG. Bei Neubauten und wesentlichen Um-
bauten oder Zweckänderungen sind, wo die Verhältnisse es gestatten, aus-
serhalb des Strassengebiets in geeigneter Grösse und Lage Abstellplätze für
das Abfuhrgut zu schaffen (§ 249 Abs. 1 PBG). Die Zufahrt für die Kehricht-
abfuhrwagen muss dabei möglich sein (Lorenz Lehmann/Peter Bösch, in:
Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. Auflage 2024, Hrsg. Christoph Fritz-
sche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Bd. 2, S. 993 f.).
7.2
Gemäss bewilligtem Umgebungsplan des Baugesuchs ist ein Containerab-
stellplatz an der nördlichen Baugrundstücksgrenze vorgesehen. Zur Leerung
der Container durch die Entsorgungsdienste müssen dabei die in privatem
Eigentum stehenden Grundstücke Kat.-Nrn. 2 und 7 befahren werden. Vor-
liegend ist zu prüfen, ob dafür eine ausreichende rechtliche Grundlage be-
steht.
7.3
Am nördlich des Baugrundstücks vorbeiführenden G-Weg (Grundstück Kat.-
Nr. 2) besteht privates (subjektiv-dingliches) Miteigentum, wobei das
R1S.2024.05165 Seite 15

Baugrundstück keinen Miteigentumsanteil am Grundstück hält. Ebenso we-
nig besteht zulasten von Grundstück Kat.-Nr. 2 ein (Fahr-)Wegrecht zu
Gunsten des Baugrundstücks oder der Öffentlichkeit. Auch im Übrigen sind
keine Grundlagen erkennbar, welche ein dauerndes Benützungsrecht der Ei-
gentümer des Baugrundstücks am betreffenden Teil des G-Wegs begründen
würde. Insbesondere vermag der Umstand, dass die Entsorgungsdienste für
das Baugrundstück bisher über den G-Weg abgewickelt wurden, für das
Neubauprojekt keine verbindlichen Rechte zu begründen. Dies bereits des-
halb, da der projektierte Neubau eines Mehrfamilienhauses gegenüber der
bestehenden Überbauung mit einem Einfamilienhaus eine (wesentliche) Nut-
zungsänderung bedeutet.
7.4.1
Im Vorentscheid vom 24. Januar 2023 erwog die Vorinstanz, das Grundstück
Kat.-Nr. 11 (Baugrundstück) verfüge über keine Zufahrt für motorisierte Fahr-
zeuge. Unter Vorbehalt einer genügenden Notzufahrt, wobei dazu auf Erwä-
gung g) verwiesen wird, sei die Erschliessung über die Flurwegparzellen
Kat.-Nrn. 3 und 5 grundsätzlich als genügend zu beurteilen. Das Baugrund-
stück befinde sich in der Wohnzone W2b11, wobei eine maximale Gebäude-
höhe von 9 m erlaubt sei (Art. 13 Abs. 1 der kommunalen Bau- und Zonen-
ordnung [BZO]). Sowohl die E-Strasse auf Grundstück Kat.-Nr. 15 als auch
der G-Weg auf Grundstück Kat.-Nr. 9 seien im betreffenden Abschnitt im Ei-
gentum der Stadt X und damit öffentlich. In Erwägung C.g) führt die Vo-
rinstanz sodann aus, dass für ein allfälliges neues Gebäude geringer Höhe
(Art. 13 Abs. 3 lit. a VKF-Brandschutznorm) eine Erschliessung für die Feu-
erwehr über den Flurweg Parzellen Kat.-Nrn. 3 und 5 ab den öffentlichen
Strassenabschnitten unter der Voraussetzung einer abgewickelten
Schlauchlänge von der Feuerwehrstellfläche auf der E-Strasse bis zum
neuen Hauseingang von max. 80 m Schlauchlänge aufgrund der örtlichen
Gegebenheiten grundsätzlich möglich sei. Im Ergebnis schloss die Baudirek-
tion der Stadt X, das Grundstück Kat.-Nr. 11 sei nach dem Gesagten insge-
samt als genügend erschlossen im Sinne von § 236 f. PBG zu beurteilen.
7.4.2
Daraus ergibt sich, dass die Vorinstanz die hinreichende Zugänglichkeit des
Baugrundstücks im Sinne von § 237 Abs. 1 PBG für den Zugang ab der öf-
fentlichen E-Strasse (im Alleineigentum der Stadt X) über die Flurwegparzel-
len Kat.-Nrn. 3 und 5 bejahte. Ebenfalls nahm die Bausektion der Stadt X
R1S.2024.05165 Seite 16

Bezug auf den G-Weg, wobei sie sich aber lediglich zum im Eigentum der
Stadt X befindlichen Abschnitt auf Grundstück Kat.-Nr. 9 äusserte. Zu den im
Privateigentum stehenden Strassenabschnitten des G-Wegs über das
Grundstück Kat.-Nr. 2 sowie das Grundstück Kat.-Nr. 7 machte sie keine
konkreten Aussagen. Die Vorinstanz resümierte einzig, das Baugrundstück
verfüge über keine Zufahrt für motorisierte Fahrzeuge. Es folgt daraus, dass
die Vorinstanz das Befahren der Grundstücke Kat.-Nrn. 2 und 7 zwecks Er-
schliessung des Baugrundstücks grundsätzlich ausschloss.
7.4.3
Den Rekurrierenden ist folgerichtig darin zuzustimmen, dass die Zugänglich-
keit des Baugrundstücks über Grundstück Kat.-Nr. 7 und insbesondere
Grundstück Kat.-Nr. 2 nicht Gegenstand des Vorentscheids bildet. Im Zu-
sammenhang mit der strassenmässigen Erschliessung des Baugrundstücks
ergeben sich aus dem Vorentscheid keine verbindlichen Feststellungen zu-
gunsten des Baugrundstücks bzw. zulasten der im privaten Eigentum befind-
lichen Teile des G-Wegs.
7.5.1
Fraglich ist, ob sich - entsprechend dem Standpunkt der Vorinstanz und der
privaten Rekursgegnerin - die Zulässigkeit des Containerstandorts und damit
die Abwicklung der Entsorgungsdienste über den G-Weg aus der kommuna-
len Privatstrassenverordnung ableitet.
7.5.2
Der Privatstrassenverordnung unterstehen gemäss Art. 1 alle im Privateigen-
tum stehenden privaten Strassen und Wege auf dem Gebiet der Stadt X, die
öffentlich zugänglich sind.
7.5.3
Wenn die Rekurrierenden monieren, die Privatstrassenverordnung sei nicht
anwendbar, da es sich bei den Teilen des G-Wegs über die Grundstücke
Kat.-Nrn. 7 und 2 um nicht öffentlich zugängliche Abschnitte handle, gehen
sie fehl. Das Auslegungsergebnis der Vorinstanz, der G-Weg werde auf-
grund seiner Erschliessungsfunktion für mehrere Parzellen von einem unbe-
stimmten Benutzerkreis befahren, wodurch ihm eine öffentliche Funktion zu-
komme, ist nicht zu beanstanden. Damit lehnt sich die Vorinstanz bei ihrer
Rechtsanwendung an die Rechtsprechung zur Definition des öffentlichen
R1S.2024.05165 Seite 17

Weges im Sinne von § 265 Abs. 1 PBG an, wonach sich die Beurteilung, ob
ein Weg als privat oder öffentlich gilt, unabhängig von den Eigentumsverhält-
nissen oder einer Widmung zum Gemeingebrauch bestimmt, sondern sich
nach der Zweckbestimmung der Anlage richtet. Dabei gilt eine Anlage als
öffentlich, wenn ihr die Funktion einer gesetzlichen Zufahrt im Sinne von
§ 237 PBG zukommt und - sofern sie mehrere Grundstücke erschliesst - not-
wendigerweise von einem unbestimmten Benützerkreis beansprucht wird
(vgl. dazu VB.2020.00667 vom 8. April 2021, E. 4.2.1 ff. mit zahlreichen Hin-
weisen).
Die G-Weg bei den Abschnitten über die Grundstücke Kat.-Nrn. 7 und 2 ist
daher als öffentlich zugänglich im Sinne der Privatstrassenverordnung zu
qualifizieren. Die Privatstrassenverordnung ist anwendbar.
7.5.4
Art. 10 Abs. 1 der Privatstrassenverordnung sieht vor, dass Privatstrassen
und Privatwege, soweit es ihr Zweck erfordert, von den öffentlichen Diensten
jederzeit benützt werden dürfen. Daraus folgt zunächst, dass auch den Ent-
sorgungsdiensten als Erbringer öffentlicher Dienste das Befahren der priva-
ten Teilstrecken des G-Wegs grundsätzlich gestattet sein soll. Zu prüfen ist,
welche Zwecke als erforderlich im Sinne der Bestimmung gelten.
7.5.5
Nach der Auffassung der privaten Rekursgegnerin ist das Leeren der Con-
tainer eine öffentliche Aufgabe, zu dessen Zweck der G-Weg befahren wer-
den dürfe, wobei auch zulässig sei, dass die Container auf dem Baugrund-
stück geleert würden.
Das trifft insoweit zu, als dass den Entsorgungsdiensten zur Erfüllung ihres
Entsorgungsauftrags das Befahren gestattet ist. Hingegen bedeutet dies
nicht, dass sämtliche an den Verkehrsweg anstossenden Grundstücke be-
rechtigt sind, Entsorgungsdienste uneingeschränkt zu beanspruchen. Die im
Zusammenhang mit der Erschliessung stehenden Entsorgungsleistungen
sind nur dann zu erbringen, wenn der betreffende Verkehrsweg im relevan-
ten Abschnitt der Erschliessung des betreffenden Grundstücks dient. Die
Leistung der öffentlichen Dienste ist somit – im Einklang mit dem Zweck des
betroffenen Verkehrsweges – dort zu erbringen bzw. entgegenzunehmen,
wo das Grundstück als dafür erschlossen gilt.
R1S.2024.05165 Seite 18

7.5.6
Würde der Verkehr der öffentlichen Dienste über die Grundstücke Kat.-
Nrn. 7 und 2 gestützt auf Art. 10 Abs. 1 Privatstrassenverordnung derart le-
gitimiert, dass die betreffenden Dienste zugunsten von jedem anstossenden
Grundstück zu erbringen sind, müsste dies in der Konsequenz nicht nur für
die Entsorgung, sondern etwa auch für die Dienste der Feuerwehr gelten. In
diesem Zusammenhang erwog die Vorinstanz im Vorentscheid vom 24. Ja-
nuar 2023 aber, die Erschliessung für die Feuerwehr könne ab der E-Strasse
über den Flurweg Parzellen Kat.-Nrn. 3 und 5 erfolgen (unter der Vorausset-
zung einer abgewickelten Schlauchlänge von der Feuerwehrstellfläche auf
der E-Strasse bis zum neuen Hauseingang von max. 80 m Schlauchlänge).
Die Grundstücke Kat.-Nrn. 7 und 2 dienen den daran berechtigten Grundstü-
cken und weisen in dieser Hinsicht Erschliessungsfunktion auf. Dagegen
kommt dem G-Weg auf den besagten Teilstrecken - wie bereits ausgeführt
würde - bereits gemäss dem Vorentscheid vom 24. Januar 2023 für das Bau-
grundstück keine Erschliessungsfunktion zu.
Nichts zur Sache tun schliesslich der Verlauf des Flurwegs über Grundstück
Kat.-Nr. 3 und dessen Querung des G-Wegs oder der Umstand, dass der
Containerstandort sich (vollumfänglich) auf dem Baugrundstück befindet.
Um den Containerstandort zu bedienen, wie er im bewilligten Umgebungs-
plan vorgesehen ist, müssen die Entsorgungsdienste notwendigerweise den
G-Weg beanspruchen, wofür Art. 10 Abs. 1 Privatstrassenverordnung keine
legitimierende Grundlage bietet.
7.6
Im Ergebnis mangelt es an einer rechtlichen Grundlage, welche es den Ent-
sorgungsdiensten erlauben würde, den bewilligten Containerstandort über
die Grundstücke Kat.-Nrn. 7 und 2 zu bewirtschaften. Die Rüge der Rekur-
rierenden ist auch in diesem Punkt begründet.
8.
Wie bereits erwähnt wurde, sind mit der Bewilligung die gebotenen Neben-
bestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen, wenn
die inhaltlichen oder formalen Mängel des Bauvorhabens ohne besondere
R1S.2024.05165 Seite 19

Schwierigkeiten behoben werden können oder zur Schaffung oder Erhaltung
des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig sind (§ 321 Abs. 1 PBG).
Die genügende Erschliessung des Baugrundstücks im Sinne von § 236 f.
PBG, welche mit Vorentscheid vom 24. Januar 2023 rechtskräftig bejaht
wurde, steht nicht in Frage und es ist einzig der Containerstandort als man-
gelhaft zu beurteilen. Dieser Mangel kann mit einer Nebenbestimmung be-
hoben werden. Der angefochtene Beschluss ist unter Dispositivziffer I.B.1.
wie folgt zu ergänzen: "m) Dem Amt für Baubewilligungen ist ein in Bezug
auf den Containerstandort geänderter Umgebungsplan einzureichen, wobei
eine Lösung zu wählen ist, welche für die Ausführung der Entsorgungs-
dienste zu keiner unzulässigen Beanspruchung des Grundstücks Kat.-Nr. 2
führt."
9.
Zusammenfassend ergibt sich, dass der Rekurs gutzuheissen ist. Demge-
mäss ist der Beschluss der Bausektion der Stadt X vom 12. November 2024
insoweit aufzuheben, als er den Containerabstellplatz betrifft und die Grund-
buchanmerkung eines Pflichtparkplatzrevers verlangt wurde (Dispositivzif-
fern I.B.1.a i.V.m. I.B.3). Der Beschluss ist mit den Nebenbestimmungen ge-
mäss Erwägungen 5.3 und 8 zu ergänzen.
10.
Gemäss § 13 Abs. 2 Satz 1 des VRG tragen mehrere am Verfahren Beteiligte
die Kosten in der Regel entsprechend ihrem Unterliegen. Bei (teilweiser) Gut-
heissung eines Nachbarrekurses ist auch die Baubehörde bzw. die betref-
fende kantonale Amtsstelle als (teilweise) unterliegende Verfahrenspartei zu
betrachten. Sie wird damit im Rechtsmittelverfahren neben der Bauherr-
schaft kostenpflichtig (VB.2004.00481 in RB 2005 Nr. 12). In der Regel sind
die Kosten zur einen Hälfte der Bauherrschaft und zur andern Hälfte der Vo-
rinstanz (bzw. den Vorinstanzen) aufzuerlegen.
R1S.2024.05165 Seite 20

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten somit je zur Hälfte der Bausek-
tion der Stadt X und C aufzuerlegen (§ 13 VRG).
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-
gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-
nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-
baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier
ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr
in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV
VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein
grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG,
3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.).
Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 3'000.-- festzusetzen.
11.
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren
vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-
ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-
pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-
verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder
den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-
triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.
Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-
sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom
16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend den Rekurrierenden zu-
lasten der privaten Rekursgegnerin eine Umtriebsentschädigung zuzuspre-
chen. Angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 1'700.--. Da die Umtriebs-
entschädigung pauschal festgelegt wird, entfällt die Zusprechung eines
Mehrwertsteuerzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007
in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch).
R1S.2024.05165 Seite 21