zh_baurekursgericht · BRGE IV Nrn. 0067-0068/2021 · 2021-04-15 · de
Baubewilligung für Mehrfamilienhaus in aufgezonter Wohnzone (W1 zu W2). Einordnung.

Es handelt sich um das erste Bauvorhaben im kürzlich aufgezonten Einfamilienhausquartier. Das zur Beurteilung stehende, in jeder Hinsicht zonenkonforme Mehrfamilienhaus ordnet sich rechtsgenügend ein. Insbesondere hat es sich grundsätzlich nicht an der (noch) nicht neu überbauten kleinmassstäblicheren Umgebung zu orientieren. Abweisung von Nachbarrekursen.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
4. Abteilung
G.-Nr. R4.2020.00019 und R4.2020.00132
BRGE IV Nr. 0067/2021 und 0068/2021
Entscheid vom 15. April 2021
Mitwirkende Abteilungspräsident Reto Philipp, Ersatzrichter Antoine Berger, Baurichter
Alexander Seiler, Gerichtsschreiber Daniel Schweikert
in Sachen Rekurrierende
1. J. und C. B. […]
2. P. C. […]
3. R. C. […]
4. M. E. […]
5. R. F. […]
6. S. H.-M. […]
7. Erbengemeinschaft W. G., bestehend aus:,
7.1. S. G. […]
7.2. H. G. […]
alle vertreten durch […]
gegen Rekursgegnerschaft
1. Gemeinderat X […]
vertreten durch […]
2. E. […]
vertreten durch […]
betreffend R4.2020.00019
Beschluss des Gemeinderates […]; Baubewilligung für Mehrfamilienhaus
[…]
R4.2020.00132
Beschluss des Gemeinderates […]; Baubewilligung für Mehrfamilienhaus
(Projektänderun […]
______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 16. Dezember 2019 erteilte der Gemeinderat X der E.
die Baubewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit sechs
Wohneinheiten und einer Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 I. 2 in
X.
B.
Mit Eingabe vom 20. Januar 2020 gelangten C. und J. B., P. C., R. C., M.
E., R. F., W. G. sel. und S. H.-M. an das Baurekursgericht und stellten fol-
gende Anträge:
"1. Der angefochtene Beschluss sei aufzuheben und die Baubewilligung
sei zu verweigern.
2. Eventuell: Es sei die angefochtene Baubewilligung mit gemäss Erwä-
gungen präzisierten und neu statuierten Auflagen zu ergänzen.
3. Subeventuell: Es sei das Verfahren an die Vorinstanz zurückweisen
und diese sei einzuladen, die Baubewilligung unter Statuierung von
gemäss Erwägungen präzisierten und neuen Auflagen zu erteilen.
4. Es sei ein Abteilungsaugenschein durchzuführen.
5. Formell: Der Rekurs sei als vorsorglich eingereicht zu behandeln und
das Verfahren sei zu sistieren, bis eine der Parteien dessen Fortset-
zung beantragt.
6. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekursgegner-
schaft."
C.
Mit Verfügung vom 22. Januar 2020 wurde der Rekurs unter der Ge-
schäftsnummer R4.2020.00019 als vorsorglich eingereicht vorgemerkt und
das Verfahren einstweilen sistiert.
D.
Am 4. Februar 2020 ersuchte die private Rekursgegnerin um Fortsetzung
R4.2020.00019 Seite 2

des Verfahrens, welchem Antrag mit Verfügung vom 5. Februar 2020 unter
Eröffnung des Vernehmlassungsverfahrens stattgegeben wurde.
E.
Die Vorinstanz beantragte mit Eingabe vom 6. März 2020 die Abweisung
des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen zulasten der Rekurrierenden.
F.
Die private Rekursgegnerin beantragte mit Vernehmlassung vom 9. März
2020, auf den Rekurs des Rekurrenten 6 sei nicht einzutreten und der Re-
kurs der übrigen Rekurrierenden sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten
sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrierenden.
G.
In den Replik- und Duplikschriften vom 9. April 2020, 4. Mai 2020 und
6. Mai 2020 hielten die Parteien an ihren jeweiligen Anträgen fest.
H.
Am 20. Mai 2020 führte die vierte Abteilung des Baurekursgerichts einen
Abteilungsaugenschein vor Ort durch.
Nach durchgeführtem Augenschein stellte die private Rekursgegnerin mit
Eingabe vom 20. Mai 2020 einen Antrag auf Verfahrenssistierung, welchem
mit Stempelverfügung vom 26. Mai 2020 stattgegeben wurde.
I.
Mit Eingabe vom 8. Juni 2020 beantragten die Rekurrierenden die Fortset-
zung des Verfahrens. Mit Präsidialverfügung vom 25. Juni 2020 wurde das
Fortsetzungsbegehren abgewiesen.
R4.2020.00019 Seite 3

J.
Mit Beschluss vom 16. Juli 2020 erteilte der Gemeinderat X der privaten
Rekursgegnerin die Bewilligung für eine Projektänderung betreffend das
streitbetroffene Mehrfamilienhaus (Reduktion der Dachneigung von 45° auf
40° unter gleichzeitigem Verzicht auf ein anrechenbares zweites Dachge-
schoss innerhalb des durch die Reduktion der Dachneigung reduzierten
Gebäudevolumens).
K.
Mit Eingabe vom 17. August 2020 gelangten J. und C. B., P. C., R. C., M.
E., R. F., W. G. sel. und S. H.-M. an das Baurekursgericht und beantragten
die Aufhebung der Projektänderungsbewilligung unter Kosten- und Ent-
schädigungsfolgen zulasten der Rekursgegnerschaft.
L.
Mit Verfügung vom 18. August 2020 wurde vom Rekurs gegen die Pro-
jektänderungsbewilligung unter der G.-Nr. R4.2020.00132 Vormerk ge-
nommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
M.
Mit Vernehmlassung vom 14. September 2020 beantragte die private Re-
kursgegnerin, es seien die Verfahren zu vereinigen und der Rekurs gegen
die Projektänderungsbewilligung sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten
sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrierenden.
N.
Die Vorinstanz stellte mit Rekursantwort vom 15. September 2020 den An-
trag, es sei unter Vereinigung der beiden Verfahren auf den Rekurs gegen
die Projektänderungsbewilligung nicht einzutreten, eventuell sei dieser ab-
zuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrie-
renden.
R4.2020.00019 Seite 4

O.
In den Replik- und Duplikschriften vom 12. Oktober 2020 und vom 27. Ok-
tober 2020 hielten die privaten Parteien an ihren Anträgen fest. Die Vo-
rinstanz verzichtete mit Eingabe vom 26. Oktober 2020 auf Duplik.
P.
Auf Fortsetzungsbegehren der privaten Rekursgegnerin vom 3. Februar
2021 hin wurde das Verfahren G.-Nr. R4.2020.00019 betreffend die
Stammbaubewilligung mit Verfügung vom 9. Februar 2021 fortgesetzt.
Q.
Auf die Vorbringen der Parteien und die Erkenntnisse des Abteilungsau-
genscheins wird nachfolgend insoweit eingegangen, als dies für die Be-
gründung des Entscheides erforderlich ist.
Es kommt in Betracht:
1.
Die Verfahren G.-Nrn. R4.2020.00019 und R4.2020.00132 betreffen
Stammbau- und Änderungsbewilligung desselben Bauvorhabens, weshalb
die Verfahren zu vereinigen sind.
2.1.
Die Rekurrierenden J. und C. B., P. C., R. C. und S. H.-M. sind Eigentümer
von Liegenschaften in unmittelbarer Nähe des Bauvorhabens; die Rekur-
rentin R. F. ist in einer solchen Liegenschaft jedenfalls dauerhaft wohnhaft.
Im Lichte der örtlichen Nähe und der vorgetragenen Rügen sind die ge-
nannten Rekurrierenden im Sinne von § 338a des Planungs- und Bauge-
setzes (PBG) zur Rekurserhebung berechtigt. Weil in Bezug auf sie auch
R4.2020.00019 Seite 5

alle übrigen formellen Voraussetzungen erfüllt sind, ist auf ihre Rekurse
einzutreten.
2.2.
Rekurrent M. E. erklärte mit Eingabe vom 6. Januar 2021 den Rückzug der
in seinem Namen erhobenen Rekurse. Demzufolge ist das Verfahren in
Bezug auf die von Rekurrent M. E. erhobenen Rekurse als durch Rückzug
derselben gegenstandslos geworden abzuschreiben.
2.3.1.
Gemäss § 315 Abs. 1 PBG hat, wer Ansprüche aus dem PBG wahrnehmen
will, innert 20 Tagen seit der öffentlichen Bekanntmachung bei der örtlichen
Baubehörde schriftlich die Zustellung des oder der baurechtlichen Ent-
scheide zu verlangen. Gemäss § 316 Abs. 1 PBG hat, wer den baurechtli-
chen Entscheid nicht rechtzeitig verlangt, das Rekursrecht verwirkt.
Sinn und Zweck von § 315 PBG liegt im Bestreben des Gesetzgebers, den
Rechtssicherheitsinteressen des Bauherrn Rechnung zu tragen. Der Bau-
herr soll frühzeitig Kenntnis davon haben, ob er mit Rechtsmitteln gegen
das Bauvorhaben zu rechnen hat oder nicht. Gleichzeitig muss er sich auch
über die Person des möglichen Gegners im Klaren sein. Ein allfälliges Ver-
tretungsverhältnis muss daher bereits im schriftlichen Zustellungsbegehren
zum Ausdruck kommen. Dabei sind die Bestimmungen über die direkte
Stellvertretung gemäss Art. 32 des Obligationenrechts (OR) analog anzu-
wenden. Aus dem Text des Begehrens um Zustellung des baurechtlichen
Entscheides muss somit hervorgehen, ob der Absender das Begehren
auch oder ausschliesslich in Vertretung einer dritten Person stellt und wer
diese ist. Gibt sich der Vertreter nicht als solcher zu erkennen, so ist anzu-
nehmen, er stelle das Begehren ausschliesslich in eigenem Namen. Ohne
eine entsprechende Offenbarungspflicht allfälliger Vertretungsverhältnisse
im Zustellungsbegehren würde der Bauherr den Kreis möglicher Rekurren-
ten nicht vollständig erfahren. Dies verunmöglichte oder erschwerte zumin-
dest Vorkehren zur Vermeidung von Rekursen. Wichtig ist sodann, dass
der Gesetzgeber gerade auch den blossen Anschluss an ein Rechtsmittel-
verfahren unterbinden wollte, weshalb die Anforderungen an die Offenba-
rungspflicht streng zu handhaben sind. Eine Ausnahme besteht bei den ge-
setzlichen Vertretungsverhältnissen unter Ehegatten (Art. 166 des Zivilge-
setzbuches [ZGB]) oder unmündiger Kinder durch die Eltern (Art. 304
R4.2020.00019 Seite 6

ZGB). Diesfalls muss das Vertretungsverhältnis nicht bereits im Zustel-
lungsbegehren dargestellt werden (VB.1993/0008 und 0038 vom 25. Mai
1993, E. 2).
2.3.2.
Rekurrent W. G. sel. ersuchte selbst nicht um Zustellung des baurechtli-
chen Entscheides. Das bei den Akten liegende – per E-Mail gestellte – Zu-
stellungsbegehren seiner Tochter S. G. vom 4. April 2019 enthält keinerlei
Hinweis auf ein Vertretungsverhältnis für Rekurrent W. G. sel. Dementspre-
chend musste die private Rekursgegnerin nicht mit einem Rekurs von W.
G. sel. rechnen und ist nach Sinn und Zweck von § 315 f. PBG in dieser
Erwartung zu bestätigen. Auch von einem Laien darf angesichts der aus
dem Gesetz ersichtlichen Gefahr der Verwirkung des Rekursrechts verlangt
werden, dass er sich bei – wie vorliegend in Bezug auf S. G. behauptet –
(zusätzlichem) mündlichem Vorsprechen auf dem Bauamt danach erkun-
digt, ob und wie er ein Vertretungsverhältnis sichtbar machen muss; dies
gilt selbst dann, wenn ein ausgehändigtes Formular in dieser Hinsicht nicht
zweckmässig formuliert ist (BGr 1C_158/2020 vom 7. Oktober 2020, E. 3.3,
in Bestätigung von VB.2019.00557 vom 22. Januar 2020; dieser in Bestäti-
gung von BRGE III Nr. 0085/2019 vom 26. Juni 2019). Der behauptete
mündliche Hinweis auf ein Vertretungsverhältnis am Gemeindeschalter
vermag das (auch) in Bezug auf Vertretungsverhältnisse geltende Schrift-
lichkeitserfordernis gemäss § 315 f. PBG keinesfalls zu ersetzen, weshalb
in antizipierter Beweiswürdigung auf Befragungen von S. G. und der Vo-
rinstanz zu verzichten und auch kein diesbezüglicher Amtsbericht einzuho-
len ist.
Das Rekursrecht des Rekurrenten W. G. sel. wurde mangels Darlegung ei-
nes Vertretungsverhältnisses im von S. G. gestellten Zustellungsbegehren
verwirkt (§ 316 Abs. 1 PBG). Damit ist auch das Rekursrecht der Erbenge-
meinschaft W. G., bestehend aus S. G. und H. G., welche nach dem Tod
des Rekurrenten W. G. sel. an dessen Stelle in das Rekursverfahren einge-
treten ist, verwirkt. Eine Erbengemeinschaft kann nur in beim Erblasser
vorhandene Rechte eintreten, denn ihre Rechtsstellung leitet sich aus der
Rechtsstellung des Erblassers ab. Auch das Rekursrecht in Bezug auf das
Abänderungsprojekt wurde mangels Offenlegung eines Vertretungsverhält-
nisses im Zustellungsbegehren verwirkt (§ 316 Abs. 2 PBG im Umkehr-
R4.2020.00019 Seite 7

schluss); wiederum sowohl in Bezug auf den Rekurrenten W. G. sel. als
auch in Bezug auf die Erbengemeinschaft W. G. als Rechtsnachfolgerin.
2.3.3.
Auf die Rekurse der heutigen Rekurrentin Erbengemeinschaft W. G. ist
nicht einzutreten.
2.3.4.
Nur der Vollständigkeit halber ist zu erwähnen, dass alleine der Umstand,
dass das Zustellungsbegehren durch S. G. per E-Mail gestellt wurde, nach
dem Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 9 der Bundesverfassung [BV])
noch nicht zu einer Verwirkung des Rekursrechts geführt hätte, nachdem
es die Vorinstanz unterliess, S. G. eine Nachfrist zur Einreichung eines (im
Rechtssinne) schriftlichen Zustellbegehrens anzusetzen und ihr stattdessen
ohne weitere Bemerkungen den baurechtlichen Entscheid zustellte. Be-
merkungshalber ist die Vorinstanz einzuladen, in künftigen Fällen darauf
hinzuweisen, dass ein per E-Mail gestelltes Zustellbegehren nicht rechts-
gültig ist. Entsprechenden Begehrensstellern ist eine Nachfrist zur Einrei-
chung eines schriftlichen Zustellbegehrens anzusetzen (BRKE IV Nr.
0093/2006 in BEZ 2006 Nr. 67; www.baurekurs-gericht-zh.ch).
3.1.
Das Baugrundstück liegt in der Wohnzone W2. Streitbetroffen ist der Neu-
bau eines Mehrfamilienhauses unter Satteldach mit sechs Wohnungen und
einer Tiefgarage. Wie einleitend (Erwägungen, Buchstabe J.) erwähnt be-
inhaltet die Projektänderung eine geringfügige Reduktion der Dachneigung
des Satteldaches um 5°. Damit einher geht eine von aussen nicht sichtbare
geänderte Dachgeschossnutzung (Verzicht auf ein zweites Dachgeschoss
unter Erhöhung der Raumhöhe des neu einzigen Dachgeschosses).
Streitgegenstand bildet – nachdem die Verfahren zu vereinigen sind sowie
nach Massgabe der in Bezug auf die geänderten Punkte an die Stelle der
Stammbaubewilligung tretenden Änderungsbewilligung – das wie beschrie-
ben abgeänderte Bauvorhaben (hierzu nachfolgend Erw. 4).
3.2.
Die gestalterisch motivierte Auflage in der Stammbaubewilligung (Disposi-
R4.2020.00019 Seite 8

tivziffer 3 Abs. 2 Punkt 2 in Verbindung mit Erwägung lit. e), wonach die
Dachneigung auf ca. 40° zu reduzieren sei, wurde mit Einreichung und Be-
willigung des Änderungsprojekts gegenstandslos, nachdem die geänderte
Dachneigung nunmehr exakt 40° beträgt. Soweit mit dem Rekurs im Ver-
fahren betreffend die Stammbaubewilligung die Zulässigkeit der besagten
Auflage im Lichte von § 321 PBG gerügt wurde, besteht kein Rechtsschutz-
interesse an der Beurteilung dieser Rüge mehr. Dasselbe gilt – nachdem
gemäss der Projektänderung auf ein zweites Dachgeschoss verzichtet wird
– in Bezug auf die im Rekurs gegen die Stammbaubewilligung vorgetrage-
nen Rügen der Unzulässigkeit eines Dachflächenfensters sowie der zu ge-
ringen lichten Höhe im (vormals projektierten) zweiten Dachgeschoss. Das
Rechtsschutzinteresse an der Beantwortung dieser Rügen ist während der
Hängigkeit des Verfahrens betreffend Stammbaubewilligung zufolge Pro-
jektänderung dahingefallen, was zu der erwähnten Gegenstandslosigkeit
führt (vgl. Martin Bertschi, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf
2014, § 21 Rz. 26). Dem Umstand, dass die Gegenstandslosigkeit durch
die Bauherrschaft verursacht wurde, ist – nur, aber immerhin – bei der Re-
gelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen Beachtung zu schenken.
3.3.
Soweit die Rüge betreffend § 321 PBG im Rekurs gegen die Abänderungs-
bewilligung erneut vorgetragen wird, ist eine entsprechende Auflage nicht
Gegenstand der Abänderungsbewilligung, weshalb auf diesen Rekurs in-
soweit nicht einzutreten ist.
3.4.1.
Die Rekurrierenden halten die Bewilligung der Projektänderung auch des-
halb für unzulässig, weil damit das Bauvorhaben in seinen Grundzügen
verändert werde.
3.4.2.
Es liegt grundsätzlich im Belieben der Bauherrschaft, ein eingereichtes
Baugesuch zu ändern oder etwa (erst) während der Bauausführung um die
Bewilligung für eine oder mehrere Projektänderungen nachzusuchen. Ob
dieses Baugesuch als selbständiges (Alternativ-)Projekt oder in Form eines
Änderungsgesuchs betreffend ein bereits bewilligtes Projekt (Stammbewil-
ligung) erfolgt, entscheidet (zunächst) in erster Linie die Bauherrschaft.
Beim anschliessenden Entscheid, ob ein Änderungsgesuch als solches
R4.2020.00019 Seite 9

entgegenzunehmen und zu beurteilen sei oder ob das Bauprojekt als Gan-
zes Gesuchsgegenstand bilde, steht der Baubewilligungsbehörde ein von
den Rechtsmittelbehörden zu respektierender Ermessensspielraum zu.
Dabei hat die Baubewilligungsbehörde zu beachten, dass eine Projektän-
derung nur dann vorliegt, wenn das Bauvorhaben nicht in den Grundzügen
verändert wird, wenn also weder ein Hauptmerkmal oder eine sich auf die
Nachbarschaft auswirkende bauliche Grundstücksnutzung wesentlich ver-
ändert wird (VB.2019.00426 vom 18. Dezember 2019, E. 3.1, mit weiteren
Verweisen).
3.4.3.
Die Vorinstanz hielt sich, indem sie die Abänderungspläne als Änderungs-
gesuch entgegennahm und bewilligte, innerhalb des eben erwähnten Er-
messensspielraums; ihr diesbezüglicher Entscheid ist deshalb zu respektie-
ren. Die geringfügige Reduktion der Dachneigung um 5° stellt keine sich
wesentlich auf die Nachbarschaft auswirkende Änderung der baulichen
Grundstücksnutzung dar, die deshalb nicht als Projektänderung hätte ein-
gegeben werden dürfen. Dies gilt umso mehr, als sich die mit der Anpas-
sung der Dachneigung einhergehende Reduktion der Gebäudehöhe um
rund 1 m aus Sicht der rekurrierenden Nachbarschaft – deren Interesse in
der Verhinderung des Bauvorhabens als Ganzem liegt – ohnehin nur posi-
tiv auswirkt. Insofern ist bereits das Rechtsschutzinteresse an der Rüge
fraglich.
Eine Verletzung von Verfahrensgrundsätzen ist, nebenbei bemerkt, im Zu-
sammenhang mit der Projektänderung und der damit begründeten zwi-
schenzeitlichen Sistierung des Rekursverfahren G.-Nr. R4.2020.00019 im
Übrigen nicht auszumachen. Die Rekurrierenden haben gegen die (aus-
führlich begründete) Sistierungsverfügung vom 25. Juni 2020 in jenem Ver-
fahren denn auch nicht etwa ein Rechtsmittel ergriffen. Die gegen die er-
wähnte Sistierung mit der Rekursschrift im Verfahren betreffend Abände-
rungsbewilligung (wiederum) vorgetragenen Einwände sind nicht nur am
falschen Ort angebracht, sondern auch verspätet.
3.4.4.
In dem von den Rekurrierenden zur Begründung der Unzulässigkeit der
Projektänderung (weiter) zitierten Fall VB.2019.306 [recte: VB.2019.00308]
vom 9. Juli 2020 ging es um die Frage der Zulässigkeit einer Projektände-
R4.2020.00019 Seite 10

rung im Rechtsmittelverfahren, die kein Baubewilligungsverfahren vor der
zuständigen örtlichen Baubehörde durchlaufen hat (vgl. E. 1.3.3 des zitier-
ten Entscheides sowie auch VB.2008.00430 vom 25. Februar 2009, E. 5.3).
Eine solche Projektänderung ist nur dann zulässig, wenn sie im Verzicht
auf die Ausführung von klar umschriebenen Teilen des Projekts besteht
und keine wesentlichen Änderungen an beibehaltenen Teilen bedingt. Dies,
weil ansonsten eine Rechtsmittelinstanz quasi als erstinstanzliche Behörde
entscheiden würde, was aus Gründen der funktionellen Zuständigkeitsord-
nung unzulässig wäre (siehe ebenda). Mit der Frage der Zulässigkeit einer
– wie vorliegend – von der erstinstanzlich zuständigen örtlichen Baubewilli-
gungsbehörde geprüften Projektänderung hat diese Rechtsprechung nichts
zu tun.
3.4.5.
Die Rüge ist unbegründet.
4.1.
Die Rekurrierenden rügen in Bezug auf das gesamte (abgeänderte) Bau-
vorhaben dessen ungenügende Einordnung. Das Bauvorhaben weise gra-
vierende Einordnungsmängel auf. Mit seinen Dimensionen – sowohl in der
Höhen- als auch in der Längenentwicklung – sowie seiner dominanten und
mächtigen Dachform stelle das geplante Mehrfamilienhaus ein neues, stö-
rendes Element dar und breche als solches in ein homogenes Einfamilien-
hausquartier ein. Zwar sei ein solches Projekt aufgrund einer kürzlich er-
folgten Aufzonung von der Zone W1 in die Zone W2 möglich geworden. Die
Aufzonung sei aber eigentlich nur für das Gebiet I. "entlang der O.-Strasse"
als sinnvolle Siedlungserneuerung identifiziert worden und nicht auch für
das Baugrundstück und die neu ebenfalls der Zone W2 zugeteilten Grund-
stücke Kat.-Nrn. 2 und 3. Diese drei Grundstücke lägen topographisch auf
der Höhe anderer Grundstücke I., die in der Zone W1 verblieben seien. Die
Aufzonung (auch) der Grundstücke Kat.-Nrn. 1 (Baugrundstück), 2 und 3
sei offenbar versehentlich erfolgt und jedenfalls planerisch verfehlt. Wenn-
gleich dieser Umstand heute nicht mehr korrigiert werden könne, sei der
besonderen Stellung des Baugrundstücks in seiner Nachbarschaft – einer-
seits zu den um gut zwei Geschosse tiefergelegenen Grundstücken an der
O.-Strasse, andererseits zu den auf gleichem topographischen Niveau in
R4.2020.00019 Seite 11

der Zone W1 verbliebenen Grundstücken – unter dem Aspekt der Einord-
nung in die bauliche und landschaftliche Umgebung Rechnung zu tragen.
Die bestehenden Häuser in der Umgebung würden als Einfamilienhäuser
genutzt und das werde in absehbarer Zeit auch so bleiben, weil der Gene-
rationenwechsel zum Teil weitgehend vor nicht allzu langer Zeit bereits
stattgefunden habe oder in den nächsten 15 Jahren nicht anstehe. Es
handle sich bei dem überschaubaren kleinen Einfamilienhausquartier nicht
um ein Entwicklungsgebiet, das im Zeitrahmen des Planungshorizonts von
15 Jahren über den Einzelfall hinaus (wie ihn das streitige Vorhaben dar-
stelle) in der Art überbaut werde, wie das den Planern vorschwebe. Auf den
bestehenden Überbauungscharakter und die Körnung des kleinen Einfami-
lienhausquartiers am Rand der Bauzone sei Rücksicht zu nehmen. Mit der
Massierung des Bauvolumens in einem einzigen Baukörper, der sämtliche
Massvorschriften ausschöpfe, misslinge dies zwangsläufig. Wenngleich die
Bau- und Zonenordnung (BZO) in der Zone W2 Gebäudelängen von bis zu
30 m zulasse, sei die Parzellenstruktur in der Umgebung derart, dass Ge-
bäude von einer solchen Länge gar keinen Platz fänden. Auch in Bezug auf
die quartiergemässe Körnung fehle es dem Projekt an der geforderten be-
friedigenden Einordnung. Es könne gerade vorliegend nicht um ein "Ver-
dichten" um jeden Preis gehen.
Die Reduktion der Dachneigung mit der Projektänderung auf 40° sei noch
immer deutlich zu wenig. Auch nach dieser Reduktion trete das Dach wei-
terhin dominant in Erscheinung und breche als völlig neues, störendes
Element in das bestehende Einfamilienhausquartier ein. Gemäss Art. 30
Abs. 1 Satz 2 BZO habe sich die Neigung des Daches an den umliegenden
Bauten zu orientieren. Für eine Dachneigung (auch) von 40° sei in der bau-
lichen Umgebung überhaupt keine Referenz anzutreffen. Viele der unter äl-
terem Recht entstandenen Gebäude in der Umgebung unterschritten sogar
die heute vorgeschriebene Mindestneigung von 27° nach Art. 30 Abs. 1
BZO, was zwar nicht mehr verlangt werden könne, aber gleichwohl das Bild
der Dachneigungen in der Umgebung bestimme. Deshalb erscheine für den
hier strittigen Neubau eine Dachneigung von 27° bis 30° als bauordnungs-
konform und angemessen. Damit könne auch der Geländesprung abge-
dämpft werden.
R4.2020.00019 Seite 12

4.2.1.
Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich
und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Um-
gebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine
befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für
Materialien und Farben.
Diese Vorschrift enthält eine Grundanforderung an Bauten, Anlagen und
Umschwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in
sich als auch der Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umge-
bung. So kann namentlich die Gleichförmigkeit wesentliches Gestaltungs-
merkmal einer bestehenden Überbauung sein. Die genügende Einordnung
fehlt allerdings nicht bereits bei der Einführung einer neuen Formensprache
in ein einheitliches Bild einer älteren Überbauung; vielmehr ist ein Einord-
nungsmangel erst gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage
gegenüber der Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder Stras-
senzügen in störenden Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden Ge-
gensatz zu den die Umgebung prägenden Merkmalen oder zum Quar-
tiercharakter bildet. Eine Einordnung gemäss § 238 Abs. 1 PBG muss nicht
ideal bzw. "gut", sondern lediglich "genügend" sein. Dies ist auch dann er-
füllt, wenn eine andersartige Gestaltung als besser bzw. als wünschenswert
qualifiziert würde. Die Frage, ob eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht
wird, ist gestützt auf objektive, nachvollziehbare Kriterien zu beantworten.
Blosses Empfinden rechtfertigt keinen Eingriff in das Eigentum (vgl.
VB.2018.00395 vom 7. Februar 2019, E. 4.2. ff.).
Nach ständiger Rechtsprechung kann in Ausnahmefällen gestützt auf § 238
PBG ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück zulässi-
gen Volumens verlangt werden, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur
baulichen Umgebung klar und krass ist. Hierfür sind jedoch im Rahmen der
bei Eigentumsbeschränkungen gebotenen Interessenabwägung besonders
triftige Gründe erforderlich, wie zum Beispiel eine weitherum zurückhalten-
de Ausnützung, eine besondere Qualität der bestehenden Überbauung o-
der eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit. Die Rechtsprechung
des Bundesgerichts gewichtet das Legalitätsprinzip stark, weshalb die An-
wendung einer Ästhetik- bzw. Schutzvorschrift nicht dazu führen darf, dass
generell - etwa für ein ganzes Quartier - die Zonenordnung ausser Kraft
gesetzt würde. Nur ein krasses Missverhältnis der Proportionen oder die
R4.2020.00019 Seite 13

Rücksicht auf ein Schutzobjekt kann die Ausschöpfung des zulässigen
Bauvolumens verbieten (VB.2017.00338 vom 16. November 2017, E. 2.2.,
mit weiteren Hinweisen).
Eine bauästhetisch bzw. ortsbaulich motivierte Herabsetzung des nach der
Bau- und Zonenordnung zulässigen Gebäudevolumens stellt grundsätzlich
einen schweren und zudem die Rechtssicherheit in gravierender Weise
tangierenden Eingriff in das Grundeigentum dar. Seitens des Eigentümers
besteht ein erhebliches Interesse an der Ausschöpfung der ihm gemäss
Bau- und Zonenordnung zustehenden Baubefugnisse. Auf Grund des Ge-
botes der haushälterischen Bodennutzung (Art. 1 des Raumplanungsge-
setzes [RPG]) ist auch ein gleichgerichtetes öffentliches Interesse anzu-
nehmen.
Steht ein Gebäude zur Beurteilung, das sich durch sein geplantes Volumen
von der baulichen Umgebung deutlich abheben soll, ohne dass die Voraus-
setzungen für eine Volumenreduktion erfüllt sind, verlangt § 238 PBG im-
merhin, diesem Spannungsverhältnis in anderer Weise Rechnung zu tra-
gen. Nebst einer besonders sorgfältigen Gestaltung fallen Massnahmen
wie beispielsweise eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte Gliede-
rung des zulässigen Bauvolumens in Betracht (BRGE II Nr. 0197/2015,
E. 4.2., in BEZ 2016 Nr. 32, mit weiteren Hinweisen; www.baurekurs-
gericht-zh.ch).
4.2.2.
Gemäss Art. 30 Abs. 1 BZO sind nur Sattel- und Walmdächer mit einer
Neigung von mindestens 27 Grad zulässig. Die Neigung des Dachs hat
sich an den umliegenden Bauten zu orientieren.
4.3.
Soweit den Gemeinden bei der Anwendung von Bestimmungen des kanto-
nalen Rechts als Ausfluss der Gemeindeautonomie eine besondere Ent-
scheidungs- und Ermessensfreiheit zukommt, überprüft das Baurekursge-
richt entsprechende Entscheide mit Zurückhaltung. Beruht der kommunale
Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände,
so hat ihn die Rekursinstanz zu respektieren. Die Rekursinstanz darf nur
dann einschreiten, wenn die Baubehörde ihren Ermessensspielraum über-
schreitet, indem sie sich von unsachlichen, dem Zweck der in Frage ste-
R4.2020.00019 Seite 14

henden Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder allgemeine
Rechtsprinzipien, wie das Verbot von Willkür oder den Grundsatz der Ver-
hältnismässigkeit, verletzt. Dabei darf sich die Rekursinstanz jedoch nicht
auf eine blosse Willkürprüfung beschränken, vielmehr muss die Eingriffs-
schwelle tiefer gesetzt werden (vgl. BGE 145 I 52, E. 3.6., mit Hinweisen).
Ob eine Bestimmung des kantonalen Rechts den Gemeinden einen auto-
nomen Entscheidungsspielraum einräumt, ist durch Auslegung zu ermitteln
(Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014,
§ 20 Rz. 62). Nach ständiger Praxis der kantonalen Instanzen betrifft dies
insbesondere § 238 PBG, ferner aber auch etwa § 71 PBG betreffend die
bauliche Gestaltung und Einordnung von Arealüberbauungen, § 237 PBG
betreffend die Beurteilung der Verkehrssicherheit einer Zufahrt und § 357
Abs. 1 PBG betreffend die Beurteilung zulässiger Änderungen an vor-
schriftswidrigen Bauten (Donatsch, § 20 Rz. 72).
Bei der Auslegung und Anwendung von kompetenzgemäss erlassenem
kommunalem Recht kann sich für die Gemeinde ein Spielraum auftun,
wenn das kommunale Recht der rechtsanwenden Behörde eine umfassen-
de Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw. einen Ermessensspielraum einräumt.
Das Baurekursgericht ist in solchen Fällen verpflichtet, sich mit besonderer
Sorgfalt mit den Entscheidgründen der Baubewilligungsbehörde auseinan-
derzusetzen. Ist der Entscheid der Gemeinde plausibel und stichhaltig be-
gründet, bedarf es mithin besonders überzeugender Gründe, um von deren
Auslegung und Anwendung des kommunalen Rechts abzuweichen. Es
steht dem Baurekursgericht somit nicht zu, die sich stellenden Fragen so zu
beurteilen, wie dies eine rechtsanwendende erstinstanzliche Behörde tun
würde. Der Beurteilungsspielraum der Rekursinstanz wird damit durch die
Gemeindeautonomie beschränkt (VB.2018.00554 vom 28. Februar 2019,
E. 4.3., VB.2017.00563 vom 20. September 2018, E. 3.2. f.;
VB.2014.00232 und VB.2014.00248, E. 4.3, in BEZ 2015 Nr. 29).
4.4.1.
Die Stimmberechtigten der Gemeinde X haben der Aufzonung des Gebiets
"I." von der Wohnzone W1 in die Wohnzone W2 – unter Nichtzustimmung
zu einem noch weitergehenden, zusätzlich das Gebiet A. umfassenden
Aufzonungsantrags – an der Gemeindeversammlung vom 7. Juni 2017 klar
zugestimmt (act. 19.25 im Verfahren G.-Nr. R4.2020.00019). Die Genehmi-
gung der Nutzungsplanungsrevision durch die Baudirektion erfolgte mit
R4.2020.00019 Seite 15

Verfügung vom 22. November 2017 (act. 19.26 im Verfahren G.-Nr.
R4.2020.00019). Die geänderte kommunale Nutzungsplanung erwuchs am
1. Februar 2018 in Rechtskraft. Eine rund eineinhalb Jahre später einge-
reichte Initiative "Schutz des Quartierbilds I. durch Rückzonung gezielter
Parzellen entlang der Quartierstrasse", die unter anderem von einigen der
hier vertretenen Rekurrierenden mitunterzeichnet wurde und die Rückzo-
nung der Grundstücke Kat.-Nrn. 1 (Baugrundstück), 2 und 3 verlangte,
wurde vom Gemeinderat X mit Beschluss vom 8. Juli 2019 wegen Verstos-
ses gegen übergeordnetes Recht (Prinzip der Planbeständigkeit) für ungül-
tig erklärt. Einen gegen den Beschluss des Gemeinderats X eingereichten
Rekurs wies der Bezirksrat Y mit Beschluss vom 20. August 2019 ab
(act. 19.29 im Verfahren G.-Nr. R4.2020.00019). Dieser Entscheid erwuchs
ebenfalls in Rechtskraft.
4.4.2.
Der Entscheid der Gemeindeversammlung X vom 7. Juni 2017 ist zu res-
pektieren. Die Stimmberechtigten haben bewusst eine Verdichtung des
Gebiets beschlossen. Auch aus den Auflageakten im Mitwirkungsverfahren
musste klargeworden sein, dass (auch) die Grundstücke Kat.-Nrn. 1 (Bau-
grundstück), 2 und 3 und nicht nur die unterhalb der Hangkante direkt ent-
lang der O.-Strasse verlaufenden Grundstücke von der Aufzonung betrof-
fen sind. Die rechtskräftige Aufzonung der drei Grundstücke mit Blick auf
einzelne Äusserungen im Bericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsver-
ordnung (RPV) oder Äusserungen an der Gemeindeversammlung im vor-
liegenden Rekurs gegen das erste von der neuen Zonierung Gebrauch ma-
chende Bauvorhaben in Frage zu stellen, liefe auf eine vorliegend unzuläs-
sige akzessorische Prüfung der Nutzungsplanung hinaus. Die Rekurrieren-
den hätten sich im Vorfeld der Gemeindeversammlung und an der Ver-
sammlung selbst gegen die Aufzonung der drei Grundstücke oberhalb der
Hangkante einsetzen können. Überdies hätten sie die Möglichkeit gehabt,
den Beschluss der Gemeindeversammlung und die Genehmigungsverfü-
gung der Baudirektion anzufechten, und zwar sowohl in raumplanungs- und
baurechtlicher Hinsicht (durch Rekurs an das Baurekursgericht) als auch in
stimmrechtlicher Hinsicht durch Stimmrechtsrekurs wegen Verletzung poli-
tischer Rechte beim Bezirksrat Y (letzteres etwa in Bezug auf die angetönte
Entscheidung der Stimmberechtigten quasi im Irrtum über die zugrundelie-
gende Planungsabsicht [vgl. act. 2 im Verfahren G.-Nr. R4.2020.00019, Rz.
R4.2020.00019 Seite 16

15]). Von beiden Möglichkeiten haben die Rekurrierenden keinen Gebrauch
gemacht.
4.5.
Die mit der Revision der BZO beabsichtigte Siedlungserneuerung führt
beim nunmehr ersten nach Massgabe der Vorschriften der Wohnzone W2
geplanten Bauvorhaben zwangsläufig zu einem Massstabssprung. Aus die-
sem Grund hat die Vorinstanz zur Frage der Einordnung des hier strittigen
Bauvorhabens (auch) einen Bericht des Büros S. eingeholt, an den sich die
vorinstanzliche Beurteilung der Einordnung im Ergebnis anlehnt. Der Be-
richt kommt zusammenfassend zum Ergebnis, dass der Massstabsprung,
der mit dem (ersten) Neubau nach den Vorschriften der Wohnzone W2 ein-
hergeht, deswegen akzentuiert(er) ist, weil sich das Baugrundstück im obe-
ren Abschnitt des Hanges befinde und die bestehenden Bauten in der Um-
gebung nicht einmal die Bauvorschriften der Wohnzone W1 vollständig
ausschöpften. Dabei handle es sich aber um einen Zwischenzustand: Die
Visualisierung des Endzustands, d.h. mit einer zonengemässen Überbau-
ung des gesamten, neu der Zone W2 zugeteilten Gebiets, zeige ein ver-
hältnismässig homogenes Bild. Der hier zu beurteilende Baukörper trete
dereinst trotz seiner Lage im oberen Abschnitt des Hanges nicht mehr
übermässig dominant in Erscheinung. Die neue Bebauungssituation ordne
sich gesamthaft gut in die Umgebung ein. Die Dichte sei ähnlich wie bei der
westlich angrenzenden Bebauung entlang der O.-Strasse, welches Gebiet
sich bereits seit längerem in der Wohnzone W2 befinde.
4.6.
Diesen Ausführungen ist nach Massgabe der Erkenntnisse des Augen-
scheins, welcher bewusst auch einen Rundgang (vgl. Prot. S. 6) umfasste,
sowie unter Beachtung des erwähnten Ermessensspielraumes der Vo-
rinstanz bei der Anwendung von § 238 Abs. 1 PBG uneingeschränkt zuzu-
stimmen. Augenscheinlich wurde zunächst die selbst mit Blick auf die Vor-
schriften der vormaligen Zone W1 zu konstatierende starke Unternutzung
diverser Parzellen in der Umgebung des Baugrundstücks (vgl. etwa Prot. S.
11, Foto 10 [O.-Strasse 1]). In diesem Zusammenhang ist der rekurrenti-
schen Auffassung entgegenzutreten, dass aufgrund von Besitzverhältnis-
sen und persönlicher Umstände verschiedener Hauseigentümer in den
nächsten 15 Jahren kaum mit einer Neuüberbauung des überschaubaren,
kleinen Einfamilienhausquartiers zu rechnen sei. Abgesehen davon, dass
R4.2020.00019 Seite 17

derlei der privaten Rekursgegnerin bei der Planung ihres zonenkonformen
Bauvorhabens nicht entgegengehalten werden kann, verfängt das Argu-
ment auch inhaltlich nicht. Mit der Auffassung der Vorinstanz in ihrer Ver-
nehmlassung ist festzuhalten, dass eine (massive) Aufzonung wie die vor-
liegende erfahrungsgemäss eher früher als später zu einer Neubaubewe-
gung führen wird, zumal sich der Verkehrswert und der Verkaufspreis sämt-
licher stark unternutzter Liegenschaften an den heutigen Baumöglichkeiten
der Zone W2 orientieren wird. Im Weiteren ist in dem besagten Einfamilien-
hausquartier keine überdurchschnittliche Qualität der bestehenden Über-
bauung zu erkennen, noch liegt eine qualifizierte landschaftliche Empfind-
lichkeit vor, aufgrund welcher beim hier strittigen Projekt ein Verzicht auf
die stark erhöhten Baumöglichkeiten der Zone W2 verlangt werden könnte.
Wenngleich das nunmehr erste Bauvorhaben des von der Zone W1 in die
Zone W2 aufgezonten Gebiets möglicherweise für eine gewisse Zeit auffäl-
lig bleiben und sich von der (noch nicht neu überbauten) Umgebung abhe-
ben wird, ist dies mit Blick auf den klar geäusserten Willen der Gemeinde-
versammlung betreffend die Aufzonung des Gebiets ohne weiteres hinzu-
nehmen. Nichts Anderes gilt in Bezug auf die mit dem ersten Bauprojekt in
der neuen Zone W2 beziehungsweise im Vergleich zur (noch) bestehenden
baulichen Umgebung selbstredend deutlich veränderte Körnung und Volu-
metrie; von der neuen zonenkonformen Gebäudelänge darf durchaus Ge-
brauch gemacht werden. Das gilt auch in Bezug auf die Gebäudehöhe,
welche nicht einmal ausgeschöpft wird; daran ändert die (leichte) Hanglage
nichts. Auch Neubauprojekte auf den anderen Grundstücken mit leichter
Hanglage werden dereinst von der zulässigen Gebäudehöhe profitieren
können. Mit dem hier streitigen Bauvorhaben beginnt die mit der Revision
der BZO explizit angestrebte Quartiererneuerung. Das hier vorliegende
Bauvorhaben hat sich auch nicht etwa an den Vorschriften oder der beste-
henden Überbauung und Körnung der südlich der Strasse I. verbliebenen
Wohnzone W1 zu orientieren. Es liegt denn auch insoweit keine spezielle
Bauqualität oder landschaftliche Empfindlichkeit vor, die eine gesonderte
Rücksichtnahme entlang der Zonengrenze als zwingend erscheinen lassen
würde. Weiter zu erwähnen ist, dass das Bauvorhaben mit der Schaffung
einer grosszügigen Grünfläche einhergeht, welche die Aussenraumstruktur
des Quartiers aufnimmt und weiterentwickelt. Die behauptete Riegelwir-
kung wird auch deshalb nicht eintreten.
R4.2020.00019 Seite 18

Zusammenfassend stösst die insbesondere auf die Dimensionen des BZO-
konformen Bauvorhabens, die Körnung sowie die leichte Hanglage des
Baugrundstücks abzielende Einordnungsrüge der Rekurrierenden ins Lee-
re. Es ist nicht zu erkennen, dass die Vorinstanz ihren diesbezüglichen Er-
messensspielraum überschritten hätte.
4.7.
Das Bauvorhaben sieht, wie von Art. 30 Abs. 1 Satz 1 BZO verlangt, ein
Satteldach vor. Wie erwähnt soll dieses nach Massgabe der an Stelle der
Stammbaubewilligung tretenden Projektänderung mit einer Neigung von
40° Grad erstellt werden.
Die Dachneigungen in der Umgebung wurden anlässlich des Augenscheins
und insbesondere des Rundgangs durch das Quartier besichtigt. Soweit die
Rekurrierenden eine falsche Anwendung von Art. 30 Abs. 1 Satz 2 BZO
(gemäss welcher Vorschrift sich die Neigung des Dachs an den umliegen-
den Bauten zu orientieren hat) rügen, ist zunächst festzuhalten, dass die
Auslegung der Vorinstanz, wonach Gebäude mit Dachneigungen unter 27°
nicht in die Betrachtung einzubeziehen seien, zulässig. Dies deshalb, weil
es sich dabei um altrechtliche Gebäude handelt, welche nicht einmal
(mehr) die Mindestdachneigung (von eben 27°) gemäss dem heute in Kraft
stehenden Art. 30 Abs. 1 Satz 1 BZO aufweisen. Mit anderen Worten darf
durchaus alleine auf die Dachneigungen der umliegenden, im Sinne von
Art. 30 Abs. 1 Satz 1 BZO bauordnungskonformen Gebäude abgestellt
werden. Die in früheren Zeiten erstellten und heute rechtswidrigen Neigun-
gen verschiedener Dächer in der Umgebung geniessen zwar selbstredend
Bestandesgarantie; sie sind wohl mit der Vorinstanz darauf zurückzuführen,
dass Dachgeschossflächen in der Bauordnung auf der Basis des alten
Baugesetzes bzw. aufgrund des PBG vor der Revision 1992 an die Ausnüt-
zungsziffer anrechenbar waren und sich die Erstellung von nutzbaren
Dachgeschossen deshalb kaum je lohnte. Nachdem wie vorstehend mehr-
fach erwähnt eine Quartiererneuerung – und im Übrigen auch eine Verdich-
tung nach innen, zumal die Ausbaubarkeit der Dachgeschosse mit der
BZO-Revision ja auch gefördert werden soll – angestrebt wird, dürfen
Dachneigungen, wie sie aus besagten Gründen unter vormaligem Baurecht
erstellt wurden, bei der Anwendung von Art. 30 Abs. 1 Satz 2 BZO aus der
Betrachtung ausgenommen werden. Weiter ist die vorinstanzliche Ausle-
gung, wonach der in Art. 30 Abs. 1 Satz 2 BZO verwendete Begriff "orien-
R4.2020.00019 Seite 19

tieren" gerade nicht impliziere, dass eine neue Dachneigung auf keinen Fall
steiler sein dürfe als die bestehenden, nicht nur vertretbar, sondern einzig
vernünftig.
Eine derart spezifizierte Betrachtung der Dachneigungen in der Umgebung
führt unter Respektierung des vorinstanzlichen Ermessens bei der Anwen-
dung der kompetenzgemäss erlassenen kommunalen Dachgestaltungsvor-
schrift (§ 49 Abs. 2 lit. d PBG) sowie nach Massgabe der Erkenntnisse des
Augenscheins nicht dazu, dass die vorgesehene Dachneigung von 40° als
für das Ortsbild bzw. im Lichte der bestehenden baulichen Umgebung nicht
mehr hinnehmbar zu verwerfen wäre. Gegenteilig sind bereits mehrere Ge-
bäude mit Dachneigungen zwischen ca. 35° und 40° vorhanden (etwa das
unweit des Baugrundstücks befindliche Gebäude B.-Strasse 1 [Prot. S. 13
Foto 13], weiter etwa ein Teil des ebenfalls unweit des Baugrundstück ge-
legenen Gebäudes B.-Strasse 2 [Prot. S. 12 Foto 11]). Das Gebäude un-
mittelbar auf der dem Bauvorhaben gegenüberliegenden Strassenseite (I.
1) weist sogar gemäss eigenen Angaben der Rekurrierenden eine Dach-
neigung von durchschnittlich 37,5 Grad (zufolge der Solarkollektoren gar 45
Grad) auf (vgl. Prot. S. 9 Foto 6 [rechts]). All diese Gebäude befinden sich
in dem von den Rekurrierenden selbst definierten, leicht eingeschränkten
Betrachtungsperimeter (vgl. act. 26 Rz. 35 im Verfahren G.-Nr.
R4.2020.00019), wenngleich eine derartige Verengung des Perimeters ge-
rade angesichts des Volumens und der Höhe des geplanten, durchaus
auch von etwas weiter her sichtbaren Projekts keineswegs zwingend er-
scheint. Bei einer zulässigen, etwas weiteren Betrachtungsweise sind viele
weitere Gebäude mit Dachneigungen von 40° und mehr auszumachen (et-
wa: A. 1, A. 2, A. 3 und 4, O.-Weg 1).
Zusammengefasst ist die Rüge unbegründet.
5.1.
Die Rekurrierenden halten sodann die geplante Erschliessung für geset-
zeswidrig und verkehrsgefährdend. Die Geometrie der Ausfahrt erlaube
nicht nur auf der einen Seite überhaupt keinen Einlenkerradius, sondern
lasse die ausfahrenden Fahrzeuglenker zudem in einer Position an einen
Punkt gelangen, vom dem aus die vorgeschriebene Übersicht nicht ge-
währleistet sei, da der Blick nach rechts kaum möglich sei. Auch dürfte der
R4.2020.00019 Seite 20

maximal zulässige Gefällsbruch von 6 % der Rampe nicht gewährleistet
sein. Insbesondere Kinder auf der Strasse würden gefährdet.
5.2.
Zufahrten müssen für jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1
PBG). Durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige Grundstück-
nutzungen dürfen weder der Verkehr behindert oder gefährdet noch der
Bestand und die Sicherheit des Strassenkörpers beeinträchtigt werden
(§ 240 Abs. 1 PBG). Gestützt auf § 359 Abs. 1 lit. i PBG hat der Regie-
rungsrat die mittlerweile ausser Kraft getretene, vorliegend aber noch zur
Anwendung gelangende Verkehrssicherheitsverordnung (VSiV) erlassen
(vgl. Übergangsbestimmung in lit. E. der Verkehrserschliessungs-
verordnung [VErV]). Deren Anhang legt – je nach der verkehrstechnischen
Bedeutung der ineinander mündenden Verkehrsanlagen – die technischen
Anforderungen an Ausfahrten fest. Ausfahrten, welche diesen Anforderun-
gen nicht entsprechen, gelten grundsätzlich als ungenügend und gefährlich
und sind daher wegen Verstosses gegen die gesetzlichen Vorgaben nicht
zulässig.
§ 6 Abs. 2 VSiV lässt allerdings Abweichungen von den technischen Anfor-
derungen zu, namentlich bei Ausfahrten in Wohnstrassen (lit. a), in Zu-
fahrtswege, Zufahrtsstrassen und Erschliessungsstrassen, sofern besonde-
re ortsbauliche Verhältnisse oder die Topografie dies erfordern (lit. b), fer-
ner allgemein, wenn Gründe des Natur- und Heimatschutzes oder andere
öffentliche Interessen überwiegen (lit. c). Diesem Katalog kommt indes kei-
ne abschliessende Bedeutung zu, denn bei den technischen Anforderun-
gen gemäss dem Anhang der VSiV handelt es sich um Normalien im Sinne
von § 360 PBG, von denen beim Vorliegen wichtiger Gründe abgewichen
werden kann (VB.2003.00430 in BEZ 2004 Nr. 64; VB.98.00289 in
RB 1999 Nr. 128).
5.3.
Die Verkehrssicherheit der Ausfahrt ist mit der Auffassung der Rekursgeg-
nerschaft und namentlich nach Massgabe der Erkenntnisse des Augen-
scheins gewährleistet. Zunächst ist hervorzuheben, dass es sich bei der
Strasse I. um eine kaum befahrene Quartierstrasse handelt, die als Sack-
gasse endet und nur der Erschliessung einiger weniger Grundstücke dient;
während der Dauer des Augenscheins blieb die Strasse praktisch unbe-
R4.2020.00019 Seite 21

nutzt. Aufgrund der Rampengeometrie (Ausfahrt entlang der Strasse in
Richtung Osten, um sodann auf diese einzubiegen; vgl. act. 19.11 im Ver-
fahren G.-Nr. R4.2020.00019) besteht nach links ein uneingeschränkter
Blick und nach rechts (wo allfällige Fahrzeuge zufolge des Rechtsfahrens
nur auf der gegenüberliegenden Seite der Strasse I. herkämen) ein ohne
weiteres hinreichender, sobald ein ausfahrendes Fahrzeug auch nur leicht
in Richtung Strasse abgedreht wird. Der Sichtbereich der Ausfahrt ist ab ei-
ner Höhe von 0,8 m dauernd freizuhalten (Beobachtungsdistanz 2,5 m;
Sichtweite 40 m) und die Mauer der Tiefgaragenrampe so anzulegen, dass
die erforderlichen Sichtbereiche freigehalten werden (Erwägung lit. d in
Verbindung mit Dispositivziffer 3 der Stammbaubewilligung). Der ausge-
sprochene Wohnstrassencharakter der Sackgasse I. ermöglicht die hier
vorgesehene Lösung ohne weiteres. Der maximal zulässige Gefällsbruch
gemäss Anhang VSiV wird mit 5 % auf den letzten 6 m der Ein-/ bzw. Aus-
fahrt eingehalten. Verkehrssicherheitstechnische Mängel und eine damit
einhergehende Gefährdung von Fussgängern und oder Kindern sind nicht
zu erkennen. Die Rüge ist unbegründet.
6.1.
Die Rekurrierenden monieren sodann eine Abstandsverletzung durch die
Garagenrampe. Es handle sich dabei ungeachtet der Frage, ob die Rampe
überdeckt sei oder nicht, um eine unterirdische "Baute" im Sinne von
Art. 41 Abs. 1 BZO, und eine solche habe gegenüber Gemeindestrassen
und Wegen einen Abstand von 2 m einzuhalten, was sie zufolge Projektie-
rung unmittelbar an die Strassengrenze aber nicht tue.
6.2.
Auch diese Rüge ist unbegründet. Gemäss Art. 41 Abs. 1 BZO haben un-
terirdische Bauten, wo – wie vorliegend – keine Baulinien festgesetzt sind,
gegenüber Gemeindestrassen und Wegen einen Abstand von 2 m einzu-
halten. Mit der Auffassung bzw. Auslegung der Vorinstanz handelt es sich
bei Art. 41 Abs. 1 BZO gesetzessystematisch offenkundig um die Inan-
spruchnahme der Kompetenz gemäss § 265 Abs. 1 PBG, den Strassenab-
stand für Gebäude in der Bauordnung zu bestimmen. Bei oberirdischen
Gebäuden weicht die BZO nicht von § 265 PBG ab, bei unterirdischen Ge-
bäuden gilt indes ein Abstand von 2 m. Die redaktionell unglückliche Ver-
wendung des Begriffs "Bauten" anstatt "Gebäude" in Art. 41 Abs. 1 BZO
R4.2020.00019 Seite 22

gibt nicht den wahren Sinn der Bestimmung wieder; gemeint sind Gebäude.
Die Tiefgaragenrampe ist mangels Überdeckung im fraglichen Bereich un-
streitig kein Gebäude im baurechtlichen Sinne, weder ober- noch unterir-
disch. Die Stützmauer entlang der Strasse hat daher (auch) unterirdisch
keinen Abstand einzuhalten. Die rekurrentische Auslegung liefe hingegen
darauf hinaus, dass die oberirdische Rampenmauer keinen Abstand einzu-
halten hätte, hingegen dieser Abstand von derselben Rampenmauer plötz-
lich ab dem Punkt einzuhalten wäre, ab dem sie unterirdisch verläuft. Die-
ses Auslegungsergebnis wäre geradezu absurd und kann undenkbar die
Intention des kommunalen Gesetzgebers gewesen sein. Die Vorinstanz
bestätigt denn auch, die Vorschrift von Art. 41 Abs. 1 BZO seit jeher so
ausgelegt zu haben, dass mit "Bauten" nur Gebäude im baurechtlichen
Sinne gemeint seien.
Schliesslich ist die Tiefgaragenrampe auch nicht etwa bereits deshalb un-
zulässig, weil sie vollständig im Strassenabstandsbereich liegt und daher
gemäss Auffassung der Rekurrierenden einen allfälligen künftigen Ausbau
der Gemeindestrasse präjudizieren könnte. Für eine solche Raumsicherung
wären Baulinien vorzusehen; Art. 41 Abs. 1 BZO dient nicht der Raumsi-
cherung für künftigen eventuellen Strassenbau. Ein künftiger Ausbau der
Quartier- bzw. Stichstrasse ist weder mit Baulinien gesichert noch gemäss
den unbestritten gebliebenen Ausführungen der Vorinstanz in der Ver-
nehmlassung überhaupt auch nur angedacht. Die Rüge ist unbegründet.
7.
Zusammengefasst sind die Rekurse der verbleibenden Rekurrierenden ab-
zuweisen, soweit auf die Rekurse einzutreten und die Verfahren nicht als
gegenstandslos geworden abzuschreiben sind.
8.1.
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten zu je einem Fünfzehntel M. E.
und der Erbengemeinschaft W. G., zu je zwei Fünfzehnteln J. und C. B., P.
C., R. C., R. F. sowie S. H.-M. und zu drei Fünfzehnteln der E. aufzuerle-
gen (§ 13 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). Die Erbengemein-
schaft W. G., J. und C. B., P. C., R. C., R. F. sowie S. H.-M., deren Rekurse
R4.2020.00019 Seite 23

allesamt materiell zu behandeln waren bzw. erledigt wurden, haften solida-
risch für elf Fünfzehntel der Verfahrenskosten.
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwal-
tungsgerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr
nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem
bestimmbaren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt
wie hier ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Ge-
richtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3
Abs. 2 GebV VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Ge-
richtsgebühr bis auf das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr).
Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser
Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zü-
rich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). Im Lichte des vorliegend gegebenen
tatsächlichen Streitinteresses (finanzielle Bedeutung des Bauvorhabens im
streitgegenständlichen Umfang) und des getätigten Verfahrensaufwandes
(Verfahrensvereinigung, je zweiter Schriftenwechsel, Abteilungsaugen-
schein) ist die Gerichtsgebühr auf Fr. 7'000.-- festzusetzen (BGr
1C_566/2015 vom 18. Februar 2016, E. 2; BGr 1C_244/2013 vom 4. Juli
2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 0163/2012 vom 23. Oktober 2012,
E. 16, in BEZ 2014 Nr. 36; Entscheid bestätigt mit VB.2012.00774 vom
22. August 2013, dieser bestätigt mit BGr 1C_810/2013 vom 14. Juli 2014;
www.baurekursgericht-zh.ch).
8.2.
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren
vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-
ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-
pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-
verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte o-
der den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der
Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.
Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-
sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom
16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der privaten Rekurs-
gegnerin zulasten der Rekurrierenden eine Umtriebsentschädigung zuzu-
sprechen. Angemessen erscheint für beide Dossiers zusammen ein um
R4.2020.00019 Seite 24

den Unterliegeranteil reduzierter Betrag von Fr. 2'100.--. Dieser Betrag ist
von der Erbengemeinschaft W. G., J. und C. B., P. C., R. C., R. F. sowie S.
H.-M. zu je einem Sechstel (Fr. 350.--) zu bezahlen; unter Solidarhaftung
für die ganzen Fr. 2'100.--. Sodann ist M. E. zur Bezahlung einer Umtriebs-
entschädigung an die private Rekursgegnerin in der Höhe von Fr. 200.-- zu
verpflichten. Da die Umtriebsentschädigungen pauschal festgelegt werden,
entfällt die Zusprechung von Mehrwertsteuerzusätzen von vornherein
(BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56;
www.baurekursgericht-zh.ch).
Auch die Vorinstanz beantragt die Zusprechung einer Umtriebsentschädi-
gung (§ 17 Abs. 2 VRG). Stehen sich im Verfahren private Parteien mit ge-
gensätzlichen Begehren gegenüber, so wird die Gemeinde im Falle des
Unterliegens in der Regel nicht entschädigungspflichtig (§ 17 Abs. 3 VRG).
Umgekehrt entfällt im Falle des Obsiegens auch ein entsprechender Ent-
schädigungsanspruch. Gründe, von dieser Regel abzuweichen, sind vorlie-
gend nicht gegeben. Demnach ist der Vorinstanz keine Umtriebsentschädi-
gung zuzusprechen.
[…]
R4.2020.00019 Seite 25