zh_baurekursgericht · BRGE IV Nr. 0148/2017 · 2017-01-11 · de
Gebäudeversicherung. Vergütung des Schadens bei veränderter Wiederherstellung eines Gebäudes.


BRGE IV Nr. 0148/2017 vom 7. Dezember 2017 in BEZ 2018 Nr. 18
Vorliegend plante der Eigentümer eines nach einem Brandfall
beschädigten Gebäudes, dieses nicht wieder dem Vorbestand entsprechend
aufzubauen, sondern ein bereits vor dem Brandvorfall geplantes Neubauprojekt
zu realisieren. Die Gebäudeversicherung (GVZ) hatte somit zu prüfen, ob der
geplante Neubau gebäudeversicherungstechnisch eine Wiederherstellung
darstellte bzw. wie im Falle des Verzichts auf die Wiederherstellung der
anteilsmässige Verkehrswert zu berechnen sei.
Aus den Erwägungen:
2. Beim streitbetroffenen Gebäude handelt es sich um ein Wohnhaus mit
Ladenlokal und Anbau aus dem Jahr 1906. Anlässlich der Revisionsschätzung
vom 4. September 2007 wurde die Versicherungssumme auf Fr. 1'050'000.--
festgesetzt (Versicherung zum Neuwert). Gemäss Versicherungs-Nachweis
vom 16. Januar 2014 und dem damals aktuellen GVZ-Index betrug die
Versicherungssumme Fr. 1'195'800.--. Im Jahr 2011 erwarb der Rekurrent das
Gebäude zum Preis von Fr. 475'000.--. Im Kaufvertrag ist festgehalten, dass
der Erwerber den Rückbau der bestehenden Gebäulichkeiten mit an-
schliessender Neuüberbauung des Grundstückes beabsichtige. Gegen die
Baubewilligungen für ein Mehrfamilienhaus vom 8. Mai 2013 und 14. Mai 2014
(geändertes Projekt) sind beim Baurekursgericht derzeit zwei Rekurse hängig.
Mit Beschluss vom 11. Januar 2017 erteilte der Gemeinderat X die Baube-
willigung für ein geändertes Alternativprojekt. Dieser Beschluss blieb unange-
fochten.
3. Im Entscheid vom 8. Februar 2017 (VB.2016.00629) kam das
Verwaltungsgericht zum Schluss, dass das Gebäude nicht zum Abbruchwert,
sondern zum Neuwert versichert sei. Im Falle einer Wiederherstellung sei
deshalb eine Neuwertvergütung geschuldet (E. 2.3 und 3.3; §§ 52 f. GebVG).
Demgegenüber bemesse sich die Entschädigung bei Verzicht auf einen
Wiederaufbau im Sinn von § 63 in Verbindung mit § 61 Abs. 1 GebVG nach
dem Verkehrswert der zerstörten Gebäudeteile. Da bis anhin keine Schätzung
über den Verkehrswert der beschädigten Gebäudeteile vorliege, werde die GVZ
dies noch nachzuholen haben (E. 3.6). Dementsprechend setzte die GVZ den
Verkehrswert des beschädigten Gebäudes bzw. den Verkehrswertanteil mit
Verfügung vom 29. März 2017 fest.
4. Mit dem vorliegend angefochtenen Einspracheentscheid vom 13. Juni
2017 hielt die GVZ nicht nur am Verkehrswertanteil fest, der bei Abbruch mit
Neubau oder bei Nichtwiederherstellung geschuldet ist. Sie verfügte darüber
hinaus, der Verkehrswertanteil werde im Falle eines Neubaus nach Abbruch
des bestehenden Gebäudes vergütet oder bei Nichtwiederherstellung, wenn der
Schadenplatz geräumt sei. Aus den Erwägungen ergibt sich, dass dies auch bei
Realisierung des Bauvorhabens gemäss Baubewilligung vom 11. Januar 2017
gilt, welches den Abbruch des brandgeschädigten Gebäudes und einen Neubau
vorsieht. Diesfalls sei nur der Verkehrswertanteil geschuldet und nicht der
Betrag von Fr. 675'000.-- gemäss Schadenanerkennung vom 16. Dezember
2014.

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5.1 Der Rekurrent ist der Auffassung, das mit Beschluss vom 11. Januar
2017 bewilligte Projekt stelle einen veränderten Wiederaufbau im Sinne der
Schadenanerkennung vom 16. Dezember 2014 dar. Im Entscheid vom
8. Februar 2017 (VB.2016.00629, E. 3.3.) habe das Verwaltungsgericht im
Sinne eines obiter dictum festgehalten, eine Wiederherstellung im Sinn von
§ 61 Abs. 1 GebVG liege vor, wenn ein Gebäude von gleicher Art, gleichem
Umfang und gleicher Zweckbestimmung erstellt werde. Eine Neuwertvergütung
sei nur geschuldet, wenn das wiederaufgebaute Gebäude eine ähnliche Grösse
und Raumeinteilung aufweise wie das zerstörte und es dem gleichen Zweck
diene. Werde das Gebäude in diesem Sinn wiederhergestellt und im Rahmen
des Zulässigen modernisiert, liege ein veränderter Wiederaufbau vor und werde
die Abschätzung gemäss § 28 Abs. 1 der Vollzugsbestimmungen für die
Gebäudeversicherung (VGebVG) pauschal festgelegt. Das Verwaltungsgericht
habe sich dabei aber nicht mit seinem Entscheid vom 28. April 1999 (RB 1999
Nr. 94) auseinandergesetzt. Dort habe es erwogen, es könne nicht Sinn und
Zweck der §§ 61 und 63 GebVG entsprechen, die Entscheidungsfreiheit der
Eigentümer auf diese Weise zu hemmen, dass bloss für den Fall einer genau
gleichen Instandstellung des Gebäudes der Versicherungswert vergütet werde.
§ 37 der Gebäudeversicherungsverordnung (Anmerkung: Verordnung über die
Gebäudeversicherung vom 21. Mai 1975, aufgehoben auf den 31. Dezember
1999) bestimme daher, dass bei einem teilweise beschädigten Gebäude, das
nicht mehr gleich wie bisher aufgebaut werde, eine pauschale Entschädigung
festgesetzt werden könne. Der Grund dafür liege darin, dass sich eine exakte
Schätzung in solchen Fällen häufig nicht lohne. § 37 der Gebäude-
versicherungsverordnung regle somit auch die Frage, wie die Höhe der
Entschädigung zu bestimmen sei, wenn anstelle der Schadenbehebung ein
Neubau errichtet werde. Der Rekurrent ist der Ansicht, am möglichst
unveränderten Wiederaufbau von Gebäuden, die dekommodiert seien und das
nach BZO Zulässige nicht ausschöpften, bestehe kein öffentliches Interesse.
5.2 Die Rekursgegnerin führt aus, das Bauvorhaben gemäss
Baubewilligung vom 11. Januar 2017 sehe den Abbruch des bestehenden
Gebäudes und einen Neubau vor. Gemäss Verwaltungsgerichtsentscheid vom
8. Februar 2017 könne dies nicht als Wiederaufbau im Sinne des GebVG
gelten. Es bestehe keine abweichende Praxis für vergleichbare Fälle. Gemäss
§ 36 GebVG in Verbindung mit § 59 Abs. 4 GebVG dürfe in vergleichbaren
Fällen keine Entschädigung zum Neuwert erfolgen. Der Gebäudeeigentümer
würde ansonsten ungerechtfertigt bereichert und stünde finanziell besser da,
als wenn das Gebäude nicht gebrannt hätte. Der Neuwertanteil sei nur dann zu
entschädigen, wenn das beschädigte Gebäude wiederhergestellt werde.
Andernfalls sei der Gebäudeeigentümer so zu entschädigen, dass ihm durch
den Brandfall kein Schaden aber auch kein Gewinn entstehe. Er sei finanziell
so zu stellen, wie wenn es nicht gebrannt hätte.
5.3.1 Eine Wiederherstellung im Sinn von § 61 Abs. 1 GebVG liegt vor,
wenn ein Gebäude von gleicher Art, gleichem Umfang und gleicher
Zweckbestimmung erstellt wird. Dabei wird nicht eine genaue Wieder-
herstellung des Zustands verlangt und ist etwa eine unumgängliche Sanierung
und Modernisierung der Wohn- und Arbeitsverhältnisse zulässig; bei solchen
zeitbedingten Anpassungen muss es indes sein Bewenden haben, weil

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andernfalls der Zweck der Neuwertversicherung – die Wiederherstellung des
beschädigten Gebäudes – unterlaufen würde. Eine Neuwertvergütung ist
deshalb nur geschuldet, wenn das wiederaufgebaute Gebäude eine ähnliche
Grösse und Raumeinteilung aufweist wie das zerstörte und es dem gleichen
Zweck dient (zum Ganzen RB 1972 Nr. 112; zur Weitergeltung dieser Praxis
unter dem neuen Gesetz ABl 1974, 937 ff., 967 f.). Wird das Gebäude in
diesem Sinn wiederhergestellt und im Rahmen des Zulässigen modernisiert,
liegt ein veränderter Wiederaufbau vor und wird die Abschätzung gemäss § 28
Abs. 1 VGebVG für die Gebäudeversicherung pauschal festgelegt. Gemäss
§ 63 Abs. 1 GebVG gelten die Vorschriften über Totalschäden bei Teilschäden
sinngemäss. Ein Gebäude gilt dabei als wiederhergestellt, wenn alle Schäden
behoben sind (§ 63 Abs. 2 GebVG). Auch diesbezüglich gilt jedoch, dass im
oben beschriebenen Rahmen Modernisierungen zulässig sind (RB 1999 Nr. 94
E. 3b). Mithin liegt eine Wiederherstellung und kein (teilweiser) Neubau vor,
wenn der wiederaufgebaute Gebäudeteil eine ähnliche Grösse und
Raumeinteilung aufweist sowie dem gleichen Zweck dient wie der zerstörte
Gebäudeteil (VB.2016.00629, E. 3.3. f.; vgl. auch ZBl 74/1973 S. 200, 204 = ZR
72/1973 S. 244, sowie Urs Glaus, in: Gebäudeversicherung, Systematischer
Kommentar, 2009, S. 266 f.).
Der vom Rekurrenten erwähnte Entscheid des Verwaltungsgerichts von
1999 (RB 1999 Nr. 94) steht nicht im Widerspruch zu diesen Ausführungen. Er
befasst sich nicht mit der Frage, was als Wiederherstellung oder als veränderte
Wiederherstellung im Sinne von § 60 GebVG und § 28 Abs. 1 VGebVG gilt.
Vielmehr geht aus dem Entscheid hervor, dass in den Vorschriften bei
Totalschäden von Wiederherstellung und bei Teilschäden von Schadens-
behebung gesprochen wird. Die Schadenbehebung bei Teilschäden muss
ebenso wenig wie die Wiederherstellung bei Totalschäden eine genau gleiche
Wiederinstandsetzung bedeuten. Sodann kann grundsätzlich auch die
Behebung eines Teilschadens durch einen Neubau – unter Abbruch auch der
unbeschädigten Gebäudeteile – als «veränderte Wiederherstellung» gemäss
§ 28 Abs. 1 VGebVG gelten. Dabei versteht es sich von selbst, dass ein solcher
Neubau ebenso wenig wie bei der Wiederherstellung eines total zerstörten
Gebäudes beliebig vom Vorgängerbau abweichen darf (§ 61 Abs. 1 i.V.m § 63
Abs. 1 GebVG), um noch als Wiederherstellung im Sinne von § 60 ff. GebVG zu
gelten.
5.3.2 Das bestehende, brandgeschädigte Gebäude ist ein Wohnhaus mit
einer 7 Zimmer-Wohnung und einem Ladenlokal (ehemalige Bäckerei). Dazu
gehört ein Anbau (Garage/Magazin) und ein Schopf. Das Haus umfasst zwei
Vollgeschosse und ein Dachgeschoss auf einer Gebäudegrundfläche von 183
m2.
Das am 11. Januar 2017 bewilligte Vorhaben sieht den vollständigen
Abbruch des Altbaus und die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit sechs
Wohnungen und einer Tiefgarage vor. Der Neubau weist drei Vollgeschosse
und ein Dachgeschoss sowie eine Gebäudegrundfläche von 267 m2 auf. Damit
weicht der Neubau in seiner Art und vor allem in seiner Grösse und
Raumaufteilung vom brandgeschädigten Gebäude sehr erheblich ab. Von
einem Neubau mit bloss zeitgemässen Anpassungen kann nicht gesprochen

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werden. Es handelt sich somit offensichtlich nicht um eine veränderte
Wiederherstellung im oben genannten Sinn. Dass das Bauprojekt auch nicht als
solche gedacht ist, ergibt sich aus dessen Vorgeschichte, wurde doch eine
erste Projektvariante mit acht Wohnungen schon vor dem Brandfall bewilligt
und liegt der Grund für die Eingabe des am 11. Januar 2017 bewilligten
Alternativprojekts nicht im Schadenfall, sondern in der in einem Rekurs-
verfahren in Frage gestellten Bewilligungsfähigkeit des ersten Projekts. (…)
12.1 Schliesslich verlangt der Rekurrent für den Fall, dass er auf den
Wiederaufbau verzichte, die Vergütung eines anteilsmässigen Verkehrswerts
von Fr. 350'000.--. Die GVZ habe bei ihrer Verkehrswertschätzung nicht
berücksichtigt, dass er die Liegenschaft nach einer Zwangsversteigerung zum
sehr günstigen Preis von Fr. 475'000.-- erworben habe und die Preise nach
Dezember 2011 bis zum Schadenfall im Oktober 2014 weiter angestiegen
seien. Die E. GmbH habe die Liegenschaft im März 2008 auf Fr. 500'000.-- bis
550'000.-- geschätzt. Der Gebäudewert sei unter Berücksichtigung einer
Altersentwertung von 60 Prozent mit Fr. 350'000.-- angesetzt worden. Ein
lokaler Architekt habe den Baulandwert vor dem Erwerb im Dezember 2011 auf
Fr. 150'000.-- geschätzt. Es sei somit von einem Verkehrswert des Gebäudes
im Zeitpunkt des Schadens von mindestens Fr. 350'000.-- auszugehen. Im
angefochtenen Einspracheentscheid stelle die GVZ zu Unrecht auf die
Schadensabschätzung vom 16. Dezember 2014 ab. Diese sei mit Blick auf die
Realisierung eines Ersatzneubaus erfolgt und berücksichtige den dadurch
entstehenden Mehrwert. Die Kosten für einen unveränderten Wiederaufbau
dürften gemäss den Auskünften der zuständigen Kreisschätzer schon im
Dezember 1994 rund einen Drittel über der pauschalen Schadensabschätzung
von Fr. 675'000.-- gelegen haben. Entsprechend sei, so der Rekurrent, von
einem Totalschaden auszugehen. Deshalb sei ihm der volle Verkehrswert von
Fr. 350'000.-- zu vergüten. (…)
12.3.1 Im Entscheid vom 8. Februar 2017 hielt das Verwaltungsgericht
fest, dass sich bei einem Verzicht auf einen Wiederaufbau die Entschädigung
im Sinn von § 63 in Verbindung mit § 61 Abs. 1 GebVG nach dem Verkehrswert
der zerstörten Gebäudeteile bemesse. Dabei sei mit Blick auf § 59 Abs. 4
GebVG insbesondere dem vom Rekurrenten für das Land mit Gebäude
bezahlten Kaufpreis von Fr. 475'000.-- angemessen Rechnung zu tragen
(VB.2016.00629, E. 3.6).
Bei der Festlegung des Verkehrswerts ging die GVZ von einem Landpreis
von Fr. 300.--/m2 aus. Dabei habe sie sich an der vom Kanton Zürich
veröffentlichten Zürcher Handänderungsstatistik orientiert. Bei der Fläche des
Grundstückes von 836 m2 ergebe sich ein geschätzter Landwert von Fr.
250'800.-- bzw. ein Verkehrswert des beschädigten Gebäudes von Fr. 224'200.-
-.
12.3.2 Wie das Verwaltungsgericht bereits ausgeführt hat, ist dem
bezahlten Kaufpreis von Fr. 475'000.-- angemessen Rechnung zu tragen. Mit
Blick auf das Bereicherungsverbot (§ 59 Abs. 4 GebVG) ist somit nicht zu
beanstanden, dass die Vorinstanz von dem vom Rekurrenten bezahlten
Kaufpreis ausging und davon den geschätzten Landwert in Abzug brachte. Die

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vom Rekurrenten ins Feld geführte Verkehrswertschätzung berücksichtigt den
tatsächlich bezahlten Kaufpreis naturgemäss nicht. Der Kaufvertrag datiert vom
20. Dezember 2011. Bis zum Schadenereignis am 11. Oktober 2014 ist keine
Preiserhöhung eingetreten, die in Anbetracht der Unsicherheiten, die
Schätzungen naturgemäss anhaften, ins Gewicht fallen würde. Ein Anhalts-
punkt dafür bietet der Wohnflächenpreis in der Region Zürcher Oberland, der
sich von 2012 bis 2016 nur um 5 Prozent erhöhte (Kanton Zürich, Statistisches
Amt, statistik.info 2017/07, Zürcher Immobilienpreise, Grafik 6, www.zh.ch). Der
Rekurrent vermag die behauptete Preissteigerung nicht weiter zu begründen
oder zu belegen. Gleiches gilt auch für den Landwert. Der Landwert, der der
Verkehrswertschätzung aus dem Jahr 2008 von E. GmbH zugrunde gelegt
wurde (Fr. 200.--/m2), und derjenige der nicht belegten Schätzung des lokalen
Architekten aus dem Jahr 2011 (rund Fr. 180.--/m2) liegen weit unter den im
Zeitraum des Brandfalls in X effektiv bezahlten Preisen gemäss der Zürcher
Handänderungsstatistik (www.statistik.zh.ch). Die Annahme der GVZ von Fr.
300.--/m2 liegt demgegenüber im unteren Bereich der in der genannten Statistik
ausgewiesenen Preisspanne. Im Ergebnis ist festzuhalten, dass die Fest-
setzung des Verkehrswerts des beschädigten Gebäudes auf Fr. 224'200.-- nicht
zu beanstanden ist.