zh_baurekursgericht · BRKE IV Nr. 0121/1997 · 1997-07-31 · de
Kernzone. Brandstattrecht. Wiederaufbau eines abgebrannten Gebäudes. Anwendbarkeit der BZO-Ersatzbauvorschriften.


BRKE IV Nr. 121/1997 vom 31. Juli 1997 in BEZ 1998 Nr. 8
Die Rekurrentin beabsichtigt, das durch einen Brand zerstörte, in der Kernzone
gelegene Gewerbegebäude unter Einbezug des vom Brand verschont gebliebenen
Werkstattraums mit gewissen Modifikationen neu aufzubauen.
4. a) Nach § 307 Abs. 1 PBG dürfen Gebäude, die durch Brand oder andere
Katastrophen ganz oder teilweise zerstört worden sind, wieder aufgebaut werden,
wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegen-
stehen und das Baugesuch innert drei Jahren seit der Zerstörung eingereicht wird.
Der Ersatzbau hat dem zerstörten Gebäude hinsichtlich Art, Umfang und Lage zu
entsprechen, sofern nicht durch eine Änderung eine Verbesserung des bisherigen
Zustandes herbeigeführt wird.
Die Kernzonenbestimmungen von Art. 4 Abs. 1 und 2 BauO lauten wie folgt:
«Bestehende Gebäude können unter Beibehaltung von Grundriss, Gebäude-
und Firsthöhe sowie des Erscheinungsbildes umgebaut oder ersetzt werden.
Kleinere Abweichungen können bewilligt oder angeordnet werden, sofern sie mit
den Interessen des Ortsbildschutzes vereinbar sind.»
b) Die Rekurrentin beruft sich auf beide dieser Vorschriften. Die Zulässigkeit ih-
res Bauvorhabens beurteilt sich indessen vorliegend vorab nach Art. 4 BauO. Der
Umstand, dass diese Bestimmung lediglich von «bestehenden» Gebäuden spricht,
ist nicht entscheidend. Die Bestimmung muss nach ihrem Sinn und Zweck, nämlich
das Erscheinungsbild der durch die bestehenden Bauten geprägten Kernzonen der
Gemeinde Dinhard zu erhalten, vielmehr auch dann zur Anwendung kommen, wenn
ein Kernzonengebäude nicht freiwillig abgebrochen wird, sondern gewaltsam zer-
stört worden ist und aus diesem Grund ein Ersatzbau erfolgt.
Auf die für sämtliche Bauzonen geltende kantonalrechtliche Bestimmung von §
307 PBG wäre bei der Beurteilung des vorliegend streitigen Bauvorhabens dann zu-
rückzugreifen, wenn sich diese Norm als für die Rekurrentin günstiger erwiese, was
hier nicht der Fall ist. § 307 Abs. 1 PBG setzt voraus, dass dem Wiederaufbau eines
durch Brand oder sonstwie gewaltsam zerstörten Gebäudes neben öffentlichen Inte-
ressen namentlich auch keine nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Art. 4
BauO enthält keine derartige Einschränkung. Aus der Regelung in § 307 Abs. 1,
Satz 2 PBG, wonach der Ersatzbau dem zerstörten Gebäude mit Bezug auf die Art,
den Umfang und die Lage dann nicht vollständig zu entsprechen hat, wenn durch die

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Änderung eine Verbesserung des bisherigen Zustandes herbeigeführt wird, ergibt
sich ebenfalls keine über Art. 4 BauO hinausgehende Privilegierung. Diese Formu-
lierung besagt nicht, dass beim Wiederaufbau eines gewaltsam zerstörten Gebäu-
des aus beliebigen Gründen von dessen vormaligem Kubus oder Erscheinungsbild
abgewichen werden dürfe. Die Abweichung muss vielmehr, was sich aus Sinn und
Zweck des vorab für vorschriftswidrige Bauten bedeutsamen Brandstattrechtes er-
gibt, dazu führen, dass bestehende Baurechtswidrigkeiten des zerstörten Gebäudes
beim Wiederaufbau behoben oder zumindest gemildert werden. Die in § 307 Abs. 1,
Satz 2 PBG als Ausnahme vom Grundsatz des unveränderten Wiederaufbaus statu-
ierte Regelung stellt dem Bauherrn mit anderen Worten nur frei, anstelle einer iden-
tischen Ersatzbaute ein hievon abweichendes, den bisherigen baurechtlichen Zu-
stand verbesserndes Bauvorhaben zu realisieren. Blosse Zweckmässigkeitsüberle-
gungen des jeweiligen Bauherrn vermögen einen vom Altbau abweichenden Ersatz-
bau nicht zu rechtfertigen.
c) Auszugehen ist davon, dass der gestützt auf Art. 4 Abs. 1 BauO zu errichten-
de Ersatzbau dem auf dem rekurrentischen Grundstück vormals bestehenden Ge-
werbegebäude vom Kubus her im wesentlichem zu entsprechen hätte. Ob das von
der Rekurrentin anstelle des ehemaligen Doppel-Satteldaches geplante Sheddach
eine nach Art. 4 Abs. 2 BauO zulässige, mit den Interessen des Ortsbildschutzes zu
vereinbarende «kleinere Abweichung» darstelle, braucht aufgrund der nachstehen-
den Ausführungen vorliegend nicht beurteilt zu werden. Aus diesem Grund erübrigt
sich auch die von der Vorinstanz vernehmlassungsweise beantragte Durchführung
eines Augenscheins.
Unbestritten ist, dass das von der Rekurrentin geplante Werk- und Lagerge-
bäude von seinem Grundriss her dem Altbau entspricht. Im übrigen weicht der
projektierte Ersatzbau von diesem jedoch wesentlich ab. Die durch einen Brandfall
zerstörte Baute bestand wie erwähnt aus zwei mehr oder weniger selbständigen, je
eigene Schrägdächer aufweisenden eingeschossigen Baukörpern. Die unter den
schwach geneigten Schrägdächern vorhandenen Geschossböden waren nach
vorinstanzlicher Darstellung nicht belichtet und konnten daher lediglich als «Abstell-
raum/Estrich» verwendet werden. Ob und inwieweit sie gebäudeintern zweckmässig
zugänglich waren, lässt sich anhand der Baupläne nicht genau eruieren. Klar ist je-
doch, dass die fraglichen Geschossböden mehrheitlich eine ungenügende Raumhö-
he aufwiesen und insofern daher kaum vernünftig genutzt werden konnten. Beim
streitigen Bauvorhaben ist demgegenüber neben dem Erdgeschoss auch der unter
dem geplanten Sheddach gelegene, eine minimale Raumhöhe von 2,65 m aufwei-
sende Gebäudeabschnitt vollumfänglich nutzbar. Durch die Anhebung der vormali-
gen Gebäude- und Firsthöhe sowie die Erstellung eines durchgehenden Daches an-
stelle des bisherigen Doppel-Schrägdaches werden Nutzflächen geschaffen, welche
bisher nicht oder höchstens in wesentlich geringerem Umfang vorhanden waren.
Der von der Rekurrentin angestellte Vergleich, wonach die bisher vorhandene
Nutzfläche von 750 m2 lediglich um zirka 200 m2 vergrössert werde, ist insofern irre-
führend, als in diesen Vergleich die Dachgeschossflächen des Altbaus vollumfäng-
lich miteinbezogen und damit beim Ausgangswert auch Flächen berücksichtigt wur-
den, welche praktisch nicht nutzbar waren. Insgesamt ergäbe sich daher eine erheb-
lich über die genannten 200 m2 hinausgehende Zunahme der für eine gewerbliche
Nutzung verwendbaren Fläche. Entscheidend ist jedoch, dass zu deren Realisierung

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in einem solchen Ausmass vom Kubus des durch Brand zerstörten Gebäudes abge-
wichen wird, dass die Identität zwischen Alt- und Ersatzbau nicht mehr gewahrt ist.
Von lediglich «kleineren Abweichungen» im Sinne von Art. 4 BauO und demgemäss
einem nach dieser Norm (noch) zulässigen Wiederaufbau kann nicht gesprochen
werden.
Eine andere Einschätzung ergäbe sich auch unter dem Aspekt von § 307 Abs. 1
PBG nicht. Nach dieser Bestimmung hat das Ersatzgebäude dem vormaligen Kubus
im Regelfall ebenfalls im wesentlichen zu entsprechen. Die Zulässigkeit von Abwei-
chungen ist wie erwähnt davon abhängig, dass sich durch diese die baurechtliche
Situation verbessern lässt. Inwiefern dies beim vorliegend streitigen Bauvorhaben
der Fall sein könnte, ist nicht erkennbar. Die geplanten Abweichungen dienen ledig-
lich der Wirtschaftlichkeit.
Das streitige Projekt ist aus diesen Gründen von der Vorinstanz zu Recht nicht
als Ersatzbau qualifiziert worden. Die rekurrentischen Einwände sind unbegründet.