zh_baurekursgericht · BRGE IV Nr. 0156/2022 · 2022-09-22 · de
Zwischennutzung (u.a. Wohnnutzung) in der Industriezone

Zu beurteilen war ein Rekurs gegen die Bewilligung einer Zwischennutzung auf zwei der Industriezone zugeschiedenen Grundstücken, die unter anderem eine zonenwidrige Wohnnutzung umfasste. Das Baurekursgericht verwarf das rekurrentische Argument, wonach mit der geplanten Zwischennutzung in unzulässiger Weise eine Präjudizierung der seitens der kommunalen Behörden intendierten Transformation des fraglichen Gebiets erfolge. Es erachtete sodann gestützt auf die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung zur Erteilung befristeter Bewilligungen die Zwischennutzung als bewilligungsfähig, wobei die Voraussetzung eines gewichtigen öffentlichen Interesses insbesondere aufgrund des Umstands, dass die Zwischennutzung Gegenstand eines interdisziplinären Forschungsprojekts bildet, bejaht wurde. Der Rekurs war damit grundsätzlich abzuweisen. Da sich jedoch die hinsichtlich der Anordnung bestimmter Teile des Bauvorhabens innerhalb der Gewässerabstandslinie erteilte Ausnahmebewilligung teilweise als unzulässig erwies, war die angefochtene Bewilligung im Sinne einer Teilgutheissung mit einer entsprechenden Auflage zu versehen.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
4. Abteilung
G.-Nr. R4.2022.00059
BRGE IV Nr. 0156/2022
Entscheid vom 22. September 2022
Mitwirkende Abteilungsvizepräsident Urs Hany, Ersatzrichter Kosmas Savary, Ersatz-
richter Daniel Dittli, Gerichtsschreiber Paul Wegmann
in Sachen Rekurrentin
A AG, […]
vertreten durch […]
gegen Rekursgegnerschaft
1. Stadtrat X, […]
Nr. 1 vertreten durch […]
2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach,
8090 Zürich
3. B AG, […]
Nr. 3 vertreten durch […]
betreffend […] Bewilligung bzw. gewässerschutzrechtliche Bewilligung sowie Bewilli-
gung im Perimeter belasteter Standorte für Zwischennutzung […] mit Klein-
wohnbauten, Gemeinschaftsgarten, Energielabor und Kulturplatz, […]
______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 15. Februar 2022 erteilte der Stadtrat X der B AG die
Bewilligung für die Zwischennutzung […] mit Wohnen in Kleinwohnformen,
Gemeinschaftsgarten, Gemeinschaftszentrum, Energielabor und Kulturplatz
auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 1 und 2 an der C-Strasse in X. Zugleich
wurde die Gesamtverfügung der Baudirektion Kanton Zürich BVV 21-3568
vom 26. Januar 2022 eröffnet, mit welcher die wasserbaupolizeiliche und die
gewässerschutzrechtliche Bewilligung erteilt und dem Bauvorhaben in abfall-
und altlastenrechtlicher Hinsicht zugestimmt wurde.
B.
Mit Eingabe vom 23. März 2022 erhob die A AG fristgerecht Rekurs an das
Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung der an-
gefochtenen Entscheide, eventualiter die Rückweisung des Verfahrens zur
Neubeurteilung an die Vorinstanz, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
(zzgl. MWST) zulasten der Rekursgegnerschaft.
C.
Mit Präsidialverfügung vom 28. März 2022 wurde vom Rekurseingang Vor-
merk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
Mit Vernehmlassung vom 22. April 2022 beantragte die Baudirektion (unter
Verweis auf den Mitbericht des Amtes für Abfall, Wasser, Energie und Luft
[AWEL] vom 20. April 2022) die Abweisung des Rekurses. Die Bauherrschaft
stellte mit Eingabe vom 26. April 2022 den Antrag, der Rekurs sei abzuwei-
sen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Rekurrentin. Ausserdem beantragte sie, dem Rekurs die auf-
schiebende Wirkung zu entziehen. Der Stadtrat X beantragte mit Vernehm-
lassung vom 28. April 2022 die Abweisung des Rekurses, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen (inkl. MWST) zulasten der Rekurrentin.
R4.2022.00059 Seite 2

E.
Nachdem sich mit Eingaben je vom 16. Mai 2022 sowohl die Rekurrentin als
auch die kommunale Vorinstanz zum Antrag der Bauherrschaft auf Entzug
der aufschiebenden Wirkung hatten vernehmen lassen, wurde der entspre-
chende Antrag mit Präsidialverfügung vom 19. Mai 2022 abgewiesen.
F.
Mit Replik vom 27. Mai 2022 und Duplik vom 17. Juni 2022 (unter Verweis
auf den Mitbericht des AWEL vom 13. Juni 2022) hielten die Rekurrentin und
die Baudirektion an ihren Anträgen fest. Der Stadtrat X und die Bauherrschaft
verzichteten stillschweigend auf Einreichung einer Duplik.
G.
Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit zur Entscheidbegründung erfor-
derlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.
Es kommt in Betracht:
1.
Die beiden aneinandergrenzenden, derzeit unüberbauten Baugrundstücke
mit einer Fläche von insgesamt 19'939 m2 sind als Teil des Industriegebiets
C der Industriezone I gemäss BZO der Stadt X zugeschieden. Südwestlich
der Bauparzellen liegt in einer Entfernung von minimal ca. 50 m das ebenfalls
zur Industriezone gehörende rekurrentische Grundstück Kat.-Nr. 3, auf wel-
chem sich ein Industriebetrieb (Produktion von Walzasphalt) befindet. Im
Norden schliessen an die Baugrundstücke zunächst ein Bahngeleise und da-
nach die C-Strasse an; im Süden grenzen die Baugrundstücke an einen als
Hauptverbindung klassierten Veloweg, jenseits desselben der I-Bach bzw.
zunächst dessen Uferbereich liegen. Auf einem grossen Teil der Bauparzel-
len - nicht aber in deren südlichem Bereich - befindet sich gemäss dem Ka-
R4.2022.00059 Seite 3

taster der belasteten Standorte (KbS) ein als belastet und überwachungsbe-
dürftig eingestufter Ablagerungsstandort. Geplant ist, auf den Baugrundstü-
cken im Sinne einer - bis zum 31. Dezember 2025 bewilligten - Zwischennut-
zung einen Begegnungsort mit vielseitigen Nutzungen zu schaffen, wobei
drei verschiedene Zonen vorgesehen sind: In der Zone "E" im westlichen und
südöstlichen Bereich sind die Schaffung von 27 Stellplätzen für Tinyhouses
zur Wohnnutzung sowie die Errichtung von 7 Gebäuden mit Kleinwohnfor-
men, die als Ausstellerbauten zur Wohnnutzung angeboten werden, geplant;
in der im östlichen Parzellenteil befindlichen Zone "F" (Gemeinschaftsbe-
reich) sollen unter anderem ein Gemeinschaftsgarten, ein Gemeinschafts-
raum ("G"), eine Mietküche, ein Zentrumsplatz, ein gedeckter Essplatz, eine
Werkhalle, ein Werkraum und eine KITAjurte mit Spielplatz sowie in einem
separaten Grundstücksteil ein Betonskatepark mit Pumptrack realisiert wer-
den; die im Nordosten gelegene Zone "H" umfasst eine Veranstaltungsfläche
für vielseitige Events wie beispielsweise Märkte, Konzerte oder Zirkus. Ge-
mäss der angefochtenen Baubewilligung soll die geplante Wohnnutzung im
Rahmen eines interdisziplinären Forschungsprojekts […] wissenschaftlich
untersucht werden (wobei dies gemäss der Baubewilligung die Grundvoraus-
setzung dafür bilden soll, dass temporäres Wohnen im Industriegebiet C
überhaupt stattfinden könne). Das ca. 50 Hektaren grosse Industrie- und Ge-
werbegebiet C soll gemäss den Plänen der Stadt X eine Transformation in
einen gemischt genutzten Stadtteil erfahren, indem grössere Teile des Ge-
biets (unter Einschluss der beiden Bauparzellen, aber unter Ausschluss des
rekurrentischen Grundstücks) in eine Zentrumszone Z6 überführt würden.
Mit Beschluss vom 15. Februar 2022 hat der Stadtrat die entsprechende Teil-
revision der Bau- und Zonenordnung zuhanden der kantonalen Vorprüfung
verabschiedet.
2.1
In der Rekursschrift begründet die Rekurrentin ihre Legitimation dahinge-
hend, das geplante Bauvorhaben sei weniger als 100 m von der rekurrenti-
schen Parzelle Kat.-Nr. 3 entfernt und die Baubewilligung verstosse gegen
geltendes Recht, womit sowohl die hinreichend enge räumliche Beziehung
als auch ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung der angefochtenen
Bewilligung ausgewiesen seien.
R4.2022.00059 Seite 4

Die Vorinstanz und die Bauherrschaft stellen die Legitimation der Rekurren-
tin in Frage. Die Vorinstanz argumentiert, als Beschwer werde einzig der
Verstoss gegen geltendes Recht angeführt; da jedermann diesen Einwand
erheben könne, sei dieser nicht geeignet, die besondere Betroffenheit zu be-
legen. Ebenso wenig genüge die Befürchtung der theoretischen Möglichkeit
einer Lärm- oder Geruchsklage durch die Bewohnerinnen und Bewohner des
Baugrundstücks, da eine Immissionsklage chancenlos wäre. Die Bauherr-
schaft argumentiert entsprechend, wobei sie darauf hinweist, da die Bewoh-
nenden umfassend informiert würden, die Wohnsituation temporär und ein
Wegzug jederzeit möglich sei, müsse davon ausgegangen werden, dass die
Rekurrentin betreffend zukünftige Immissionsklagen eine bloss theoretische
Sorge äussere.
Dem hält die Rekurrentin in der Replik ergänzend entgegen, da ihr Industrie-
betrieb in einer reinen Industriezone liege, habe sie ein gewichtiges prakti-
sches Interesse daran, dass der Zonenzweck rechtskonform eingehalten
werde. Bei der Industrieproduktion würden erhebliche, auf den Bauparzellen
deutlich wahrnehmbare Geruchs- und Lärmimmissionen entstehen (wobei
Erstere immer wieder einen Streitpunkt mit anderen Nachbarn bilden wür-
den), so dass die Rekurrentin nicht mit einem abstrakten, sondern mit einem
tatsächlichen Risiko von Immissionsklagen konfrontiert sei, wobei das Vor-
gehen der Nachbarn den rekurrentischen Industriebetrieb und damit die wirt-
schaftliche Existenz der Rekurrentin erheblich gefährden könne.
2.2
Zum Rekurs und zur Beschwerde ist berechtigt, wer durch die angefochtene
Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung
oder Änderung hat (§ 338a Satz 1 des Planungs- und Baugesetzes [PBG]).
Mit dieser Umschreibung der Legitimation verlangt das Gesetz zunächst,
dass der Rekurrent über eine hinreichend enge nachbarliche Raumbezie-
hung zum Baugrundstück bzw. den dort vorgesehenen Bauten und Anlagen
verfügt, kraft derer er stärker als beliebige Dritte oder die Allgemeinheit von
der angefochtenen Anordnung betroffen ist. Das vom Gesetz alsdann ver-
langte schutzwürdige Interesse (Anfechtungsinteresse) setzt voraus, dass
der Rekurrent mit der Gutheissung des Rechtsmittels einen Nutzen erlangt
bzw. einen Nachteil abwendet. Das Interesse des Rekurrenten kann rechtli-
cher oder tatsächlicher Natur sein. Allerdings vermag nicht jeder noch so ge-
ringfügige Nachteil ein schutzwürdiges Interesse zu begründen (BRGE II Nr.
R4.2022.00059 Seite 5

0124/2013 in BEZ 2013 Nr. 46; www.baurekursgericht-zh.ch). Der ange-
strebte Nutzen muss stets ein eigener und die Betroffenheit eine unmittel-
bare sein. Schliesslich ist zu verlangen, dass das Anfechtungsinteresse ak-
tuell ist. Sind die vorstehend genannten Voraussetzungen erfüllt, können alle
Argumente angeführt und Rechtsnormen angerufen werden, die im Ergebnis
zumindest zur teilweisen Gutheissung des Rechtmittels und damit zur (teil-
weisen) Erlangung des angestrebten Nutzens führen können.
Das Vorliegen von Eintretensvoraussetzungen und damit auch der Rechts-
mittellegitimation ist grundsätzlich von Amtes wegen festzustellen. Dies ent-
bindet den Rekurrenten jedoch nicht von einer genügend substantiierten
Darlegung seiner Legitimation. Die Anforderungen an die Darlegung hängen
von den jeweiligen Umständen ab. Mit Bezug auf den Grad des Nachweises
der Legitimation bzw. der sie begründenden Sachumstände genügt in der
Regel ein blosses Glaubhaftmachen (Martin Bertschi, in: Kommentar VRG,
3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 21 Rz. 38 f.). Wenn und soweit die mate-
rielle Begründung des Rekurses Aufschluss über die Legitimation zu geben
vermag, ist sie selbstredend in die Legitimationsbeurteilung mit einzubezie-
hen. Gleiches gilt für alle übrigen mit dem Eingang des Rekurses vorliegen-
den Akten.
2.3
Fehl geht zunächst der rekurrentische Hinweis, wonach die Rekursgegner-
schaft gar keine Rechtsbegehren betreffend Nichteintreten stellen würde, ist
solches doch in der Vernehmlassung der Bauherrschaft nachweislich der
Fall. Indessen ist die strittige Legitimation der Rekurrentin entgegen dem Da-
fürhalten der Rekursgegnerschaft zu bejahen, wobei dafür wie dargelegt
auch auf die materiellen Ausführungen in der Rekursschrift abzustellen ist,
so dass sich der bei isolierter Betrachtung ungenügende Hinweis auf den
behaupteten Verstoss gegen geltendes Recht nicht zum Nachteil der Rekur-
rentin auszuwirken vermag. Zu berücksichtigen ist damit was folgt: Unprob-
lematisch erscheint aufgrund der Lage der jeweiligen, lediglich durch den
genannten Veloweg, den I-Bach (mit Uferbereich) und eine weitere unüber-
baute Verkehrsfläche getrennten Parzellen die - auch nicht substantiiert be-
strittene - nachbarliche Raumbeziehung. Hinsichtlich des schutzwürdigen In-
teressens an der beantragten Aufhebung der angefochtenen Entscheide
lässt sich bereits der Rekursschrift zum einen die - seitens der Rekursgeg-
R4.2022.00059 Seite 6

nerschaft in den Vernehmlassungen wie erwähnt gerade aufgegriffene - Be-
fürchtung zukünftiger Immissionsklagen bei Realisierung der geplanten
Wohnnutzung entnehmen (vgl. auch E. 4.1.1). Die geltend gemachte Inten-
sivierung entsprechender potentieller Konflikte ist in der Rechtsprechung als
legitimationsbegründender Umstand anerkannt, wobei die Frage, ob die Be-
anstandungen des fraglichen (rekurrentischen) Betriebs berechtigt sind oder
nicht, für die Beurteilung der Rechtsmittellegitimation nicht entscheidend ist
(VB.2013.00457, E. 4.2, in BEZ 2014 Nr. 5). Auch vorliegend kann es im
Kontext der Prüfung der Legitimation - und im Gegensatz zur materiellen Be-
urteilung (vgl. E. 4.2.5) - nicht darauf ankommen, als wie hoch die Prozess-
chancen allfälliger Immissionsklagen und als wie wahrscheinlich überhaupt
die Erhebung entsprechender Klagen einzuschätzen sind. Es genügt inso-
weit, dass mit der geplanten Wohnnutzung zumindest die Möglichkeit einer
Intensivierung entsprechender nachbarschaftlicher Konflikte geschaffen
wird, so dass der Rekurrentin schon insoweit ein schutzwürdiges Interesse
an der beantragten Aufhebung der angefochtenen Entscheide nicht abzu-
sprechen ist. Hinzu kommt nun zum andern, dass die Rekurrentin im Rah-
men der materiellen Rekursbegründung insbesondere vorbringt, mit der strit-
tigen Zwischennutzung erfolge eine schleichende Veränderung des Zonen-
zwecks, die sich hinsichtlich der seitens der Stadt X intendierten - und von
der Rekurrentin abgelehnten - Änderung der Nutzungsplanung präjudizie-
rend auswirke (vgl. ebenfalls E. 4.1.1). Unabhängig davon, ob dieses Vor-
bringen materiell begründet ist oder nicht (vgl. hierzu E. 4.2.1), ist damit je-
denfalls ein weiteres Interesse der Rekurrentin an der Verhinderung der an-
gefochtenen Zwischennutzung dargetan, was auf der Ebene der Eintretens-
voraussetzungen ausreichend erscheint, da andernfalls - mithin bei Beurtei-
lung der Begründetheit des Vorbringens betreffend Präjudizierung bereits im
Rahmen der Legitimationsprüfung - die Behandlung der strittigen materiellen
Fragen in unzulässiger Weise vorweggenommen würde.
Damit ergibt sich zusammenfassend, dass die Legitimation der Rekurrentin
zu bejahen und - aufgrund des Vorliegens auch der übrigen Prozessvoraus-
setzungen - auf den Rekurs einzutreten ist (wobei spezifische Eintretensfra-
gen im Kontext einzelner Rügen im Rahmen der jeweiligen Ausführungen
abgehandelt werden).
R4.2022.00059 Seite 7

3.
Es wird die Durchführung eines Augenscheins beantragt (vgl. § 7 des Ver-
waltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). Das Baurekursgericht hat unbesehen
von Parteianträgen nur dann einen Augenschein durchzuführen, wenn die
Verhältnisse vor Ort zwar entscheidrelevant, auf Grund der Akten aber noch
unklar sind. Diese Voraussetzung ist vorliegend nicht erfüllt, so dass kein
Augenschein durchzuführen war. Im Einzelnen ist zum einen auf die entspre-
chende Begründung bei Behandlung der rekurrentischen "Einordnungsrüge"
zu verweisen (vgl. E. 5.2). Zum andern ist festzuhalten, dass sich ein Augen-
schein zwecks Feststellung der Lärm- und Geruchsimmissionen im Hinblick
auf die Legitimationsfrage schon deshalb erübrigte, weil - wie ausgeführt -
die Begründetheit entsprechender Klagen insoweit gar nicht in Betracht fällt,
ganz abgesehen davon, dass sich eine materielle Beurteilung solcher Fra-
gen ohnehin an entsprechenden Gutachten zu orientieren hätte und im Üb-
rigen die fraglichen Immissionen auch nicht durchgehend wahrnehmbar wä-
ren (so dass bei fehlender Feststellbarkeit nicht auf ihre Nichtexistenz ge-
schlossen werden könnte); für die Bedeutung der Immissionen im Rahmen
der materiellen Behandlung des Rekurses gilt Entsprechendes (vgl.
E. 4.2.5).
4.1.1
Die Rekurrentin führt aus, gemäss § 56 PBG und Art. 25 Abs. 1 BZO dürften
in der Industriezone keine Wohnbauten bewilligt werden, zumal kein Fall von
§ 56 Abs. 4 PBG vorliege. Zonenwidrige Wohnbauten aus wissenschaftli-
chen Gründen seien in den genannten Bestimmungen nicht vorgesehen, so
dass für die Bewilligung keine gesetzliche Grundlage bestehe. Weiter argu-
mentiert die Rekurrentin, Industriebetriebe und stark störende Gewerbebe-
triebe seien auf Standorte in Industrie- und Gewerbezonen angewiesen, wo-
bei gerichtsnotorisch sei, dass reine Industriezonen immer mehr verschwin-
den würden. Es bestünden gewichtige Indizien dafür, dass mit der angefoch-
tenen Baubewilligung die streitbetroffene Industriezone schleichend und wi-
derrechtlich in eine Mischzone, in welcher insbesondere Wohnbauten zuläs-
sig seien, umgewandelt werden solle. Neben § 56 PBG und Art. 25 BZO
verstosse der Stadtrat X damit auch gegen Art. 9 Abs. 1 des Raumplanungs-
gesetzes (RPG), da der behördenverbindliche kantonale Richtplan klar fest-
halte, dass bestehende Industriegebiete zu erhalten seien. Im Einzelnen
R4.2022.00059 Seite 8

werden sodann die folgenden Indizien für eine "schleichende und widerrecht-
liche Zonenänderung" angeführt: Es seien zonenwidrig 7 Gebäude mit Klein-
wohnformen bewilligt worden, die als Ausstellerbauten zur Miete oder zum
Kauf angeboten würden, wobei aufgrund der Kaufsmöglichkeit offensichtlich
sei, dass die Gebäude nicht nur kurzfristig Bestand haben sollten; auch halte
die Baubewilligung selbst fest, dass langfristig ein lebendiger Wohn-, Arbeits-
und Aufenthaltsraum angestrebt werde; zudem seien weitere Infrastrukturen
(wie die Kita) bewilligt worden, die eine dauerhafte Wohnnutzung erheblich
erleichtern würden. Weiter falle auf, dass die Möglichkeit einer Verlängerung
der Bewilligung im Dispositiv des kommunalen Beschlusses nicht ausge-
schlossen werde, wobei die Stadt gegenüber der Baudirektion eine Verlän-
gerung bestätigt habe und auch im Rubrum der Baubewilligung davon aus-
gegangen werde, dass das Projekt vorerst für den Zeitraum von 2022 bis
2027 befristet sei. Als weitere Indizien werden die Erteilung gewässerschutz-
rechtlicher Ausnahmebewilligungen einerseits (gemäss der Rekurrentin: un-
befristet) durch die Baudirektion, andererseits (gemäss der Rekurrentin: ver-
längerbar) durch die kommunale Vorinstanz genannt und zudem ausgeführt,
die Baudirektion habe die Dekontamination und Sanierung der Bauparzellen
bewilligt, womit aus umweltrechtlicher Sicht einem langfristigen Wohn-, Ar-
beits- und Aufenthaltsraum auf den Bauparzellen nichts mehr im Wege
stehe. Schliesslich weist die Rekurrentin darauf hin, im Entwicklungskonzept
C (vgl. act. 17.3) bringe der Stadtrat klar zum Ausdruck, dass die streitbe-
troffene Industriezone in eine Mischzone umgewandelt werden solle. Diese
sei vom Gesetzgeber aber bis heute nicht genehmigt worden (weshalb der
vom Stadtrat mittels einfacher Baubewilligung beschlossene schleichende
Übergang in eine Mischzone auch kompetenzwidrig sei und gegen die Ge-
meindeordnung verstosse). Mit Hilfe der angefochtenen Bewilligung möchte
der Stadtrat unzulässige Präjudizien für die anstehende Teiländerung des
Zonenplans schaffen, da bei rechtskräftiger Bewilligung argumentiert werden
könnte, in der Industriezone seien schon Wohnbauten vorhanden, so dass
diese problemlos in eine Mischzone umgewandelt werden könne. Die angeb-
lichen wissenschaftlichen Gründe dienten nur der Schaffung dieses Präjudi-
zes; die Wissenschaftlichkeit des Projekts werde dezidiert bestritten und sei
nicht glaubhaft.
4.1.2
Der Stadtrat weist vernehmlassungsweise darauf hin, das Gebiet C sei pla-
nungsrechtlich ein Transformationsgebiet, das heute in der Industriezone
R4.2022.00059 Seite 9

liege, das aber gemäss dem regionalen Richtplan K und der im Entwurf vor-
liegenden kommunalen Nutzungsplanung in ein Mischgebiet und die neu zu
schaffende Zentrumszone Z6 überführt werden solle (wobei die Stadt X zu-
nächst in einem partizipativen Prozess die Vision C und darauf basierend
das Entwicklungskonzept C erstellt habe; vgl. act. 17.2 und 17.3). Im kanto-
nalen Richtplan sei X/Y als Zentrumsgebiet von kantonaler Bedeutung fest-
gelegt, im regionalen Richtplan K sei das Gebiet C als Gebiet mit Nutzungs-
vorgaben unter den Mischgebieten aufgeführt, wobei es im Rahmen der Um-
schreibung von Zielsetzungen und Nutzungsvorgaben als Transformations-
gebiet bezeichnet werde. Das Transformationsgebiet C sei sodann in der -
am 8. März 2022 zur kantonalen Vorprüfung verabschiedeten - Gesamtrevi-
sion der kommunalen Richtplanung enthalten. Mit der - am 15. Februar 2022
zuhanden der kantonalen Vorprüfung verabschiedeten - Teilrevision Nut-
zungsplanung 2022 sollten die Vision und das Entwicklungskonzept C in die
Nutzungsplanung überführt werden. Da Transformationsprozesse sehr oft
mit mehrjährigen Planungsphasen verbunden seien, während derer eine ver-
lässliche Projektierung auf den Grundstücken nicht möglich sei, was wiede-
rum Zwischennutzungen zur Folge habe, stelle sich für die Wissenschaft die
Frage, wie solche Zwischennutzungen für den Transformationsprozess sinn-
voll genutzt werden könnten, wobei die vorliegend vorgesehene wissen-
schaftliche Begleitung des Zwischennutzungsprojekts entsprechenden Fra-
gen nachgehen werde. Zu konzedieren sei, dass die geplante Form der
Wohnnutzung in der Industriezone nicht zonenkonform sei. Nach der im Ent-
scheid VB.2017.00661 vom 8. Februar 2018 wiedergegebenen Praxis des
Zürcher Verwaltungsgerichts seien aber befristete Baubewilligungen unter
bestimmten, vorliegend erfüllten Voraussetzungen erlaubt und sogar sinn-
voll: So komme eine definitive Baubewilligung aus rechtlichen Gründen nicht
in Frage, da Wohnungen in Industriezonen nur für betriebsnotwendige Zwe-
cke bewilligungsfähig seien. Es lägen die typischen Merkmale eines Provi-
soriums vor, da alle vorgesehenen Gebäulichkeiten und Anlagen auf Zeit ge-
baut würden und schnell auf- und wieder abgebaut werden könnten. Eine
vorschriftsgemässe Ausführung oder ein rechtskonformer Standort seien
nicht möglich, da es gerade der Zweck sei, die Wechselwirkung zwischen
Wohnnutzung und konkreter gewerblicher Umgebung an diesem konkreten
Standort auszutesten und herauszufinden, unter welchen Umständen sich
diese Wohnnutzung bewähren könne. Die Normverletzung könne angesichts
des gewichtigen öffentlichen Interesses für eine beschränkte Zeit hingenom-
men werden, da dem nur beschränkt tangierten öffentlichen Interesse an der
R4.2022.00059 Seite 10

Wahrung der Wohnhygiene - das dem Wohnverbot in der Industriezone zu-
grunde liege - das weit überwiegende öffentliche Interesse an einer gelin-
genden Planung und erfolgreichen Transformation eines Gewerbegebiets in
eine Zentrumszone gegenüberstehe und überdies auch der wissenschaftli-
che Erkenntnisgewinn für andere Projekte dieser Art von öffentlichem Inte-
resse sei. Schliesslich sei auch die Voraussetzung, wonach das Provisorium
nur so lange bewilligt werden dürfe, als die Realisierung eines gesetzeskon-
formen Projekts entweder unmöglich oder für die Bauherrschaft unzumutbar
sei, erfüllt, da die Bewilligung bis Ende 2025 dem Planungshorizont für die
Umsetzung des kommunalen Gesetzgebungsprozesses für die neue Zonen-
ordnung und der Planung der dannzumal zonenkonformen Überbauung des
Baugrundstücks entspreche.
Die Bauherrschaft argumentiert entsprechend, wobei sie überdies spezifisch
darauf hinweist, die Verpflichtung auf eine Siedlungsentwicklung nach Innen
gemäss Art. 1 Abs. 2 RPG verlange u.a. ein Aufbrechen des bisherigen
raumplanerischen Grundsatzes der funktionalen Nutzungstrennung zwi-
schen Wohn- und Industriezonen. An der Erforschung der Möglichkeiten, An-
forderungen für und Grenzen von solchen Mischnutzungen bestünden ge-
wichtige öffentliche Interessen, dies u.a. deshalb, weil mit Blick auf die im
Rahmen der laufenden PBG-Revision vorgesehene Ermöglichung von Zwi-
schennutzungen Erkenntnisse darüber generiert werden könnten, ob und
wie die künftig im PBG statuierten Möglichkeiten unter Wahrung der diversen
Interessen umgesetzt werden könnten, welche Anforderungen zu stellen
seien und welche Konsequenzen resultieren würden. Derzeit sei es nicht
möglich, ein solches Forschungsprojekt unter Einhaltung der Zonenkonfor-
mität durchzuführen, weil sich diese beiden Nutzungsarten nach geltendem
Recht gesamtschweizerisch ausschliessen würden.
4.1.3
In der Replik legt die Rekurrentin ergänzend dar, die kommunale Vorinstanz
habe sich in der angefochtenen Bewilligung nie auf die vom Verwaltungsge-
richt des Kantons Zürich entwickelte Praxis betreffend Erteilung einer "Aus-
nahmebewilligung" berufen, weshalb sie eine solche Begründung auch nicht
im laufenden Rekursverfahren nachschieben könne. Im Übrigen wären die
entsprechenden Voraussetzungen auch nicht erfüllt: So könnte das Baupro-
jekt - mit den entsprechenden angeblichen Erkenntnisgewinnen - auf einer
R4.2022.00059 Seite 11

anderen Bauparzelle, etwa schweizweit in anderen Industriezonen, umge-
setzt werden. Weiter erstrecke sich die Bewilligung nicht auf Fahrnisbauten.
Schliesslich lägen keine überwiegenden öffentlichen und privaten Interessen
vor, da dem Vorhaben vielmehr das öffentliche Interesse der Rechtssicher-
heit sowie die privaten Interessen der Rekurrentin entgegenstehen würden.
"Ausnahmebewilligungen" dienten nicht zur Umgehung der bestehenden
Gesetzeslage.
4.2.1
Unbestritten ist vorliegend, dass zumindest die geplante temporäre Wohn-
nutzung auf den Baugrundstücken nicht zonenkonform ist, da § 56 Abs. 4
PBG eine solche in Industrie- und Gewerbezonen nur für standortgebundene
Betriebsangehörige erlaubt (vgl. auch die Umschreibung von Zonenzweck
und Nutzweise in Art. 25 BZO). Allerdings steht dieser Umstand als solcher
einer befristeten Bewilligung bei Erfüllung der entsprechenden Vorausset-
zungen nicht von vornherein entgegen (vgl. hierzu im Einzelnen E. 4.2.2 ff.).
Vorab zu prüfen ist jedoch der primäre rekurrentische Einwand, wonach mit
der vorgesehenen Zwischennutzung in widerrechtlicher Weise eine schlei-
chende Veränderung des Zonenzwecks einhergehe bzw. die seitens der
Stadt X angestrebte Transformation des Gebiets C in unzulässiger Weise
präjudiziert werde.
Ausgangspunkt bildet dabei die Feststellung, dass entsprechende Verände-
rungen (entgegen einer in der Rekursschrift vertretenen Auffassung, wonach
eine Transformation des Gebiets überhaupt bestritten werde) seitens der
Stadt X offenkundig intendiert sind (vgl. nur die Ausführungen im Beschluss
des Stadtrats X, mit dem die Teilrevision der BZO zuhanden der kantonalen
Vorprüfung verabschiedet wurde [act. 17.13] sowie den entsprechenden Er-
läuterungsbericht [act. 17.10]). Dies steht denn auch in Übereinstimmung mit
den Vorgaben des regionalen Richtplans, welcher das Gebiet C als Misch-
gebiet von regionaler Bedeutung aufführt und es unter anderem mit den Hin-
weisen versieht, es handle sich um ein Transformationsgebiet und es sei
eine urbane Mischnutzung zu prüfen (Regionaler Richtplan K, Richtplantext,
S. 35 [Nr. 26] und 39). Dabei ist im vorliegenden Verfahren die Zulässigkeit
einer entsprechenden, durch Teilrevision der kommunalen Nutzungsplanung
umzusetzenden - und dannzumal mittels Anfechtung von Festsetzungs- und
Genehmigungsentscheid gegebenenfalls einer Überprüfung zuzuführenden
- Transformation nicht zu beurteilen, sondern lediglich zu klären, ob mit der
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angefochtenen Baubewilligung für die strittige Zwischennutzung eine unzu-
lässige Präjudizierung der angestrebten Transformation erfolgt. Gleichwohl
ist mit Blick auf ein von der Rekurrentin mehrfach angeführtes Argument,
wonach der behauptete "schleichende Übergang" in eine Mischzone schon
deshalb unzulässig sei, weil der kantonale Richtplan die Erhaltung bestehen-
der Industriegebiete vorschreibe, schon im vorliegenden Verfahren festzu-
halten, dass sich die rekurrentische Lesart der entsprechenden Passage des
kantonalen Richtplans als unhaltbar erweist. So wird zwar in der fraglichen -
Teil des ohnehin auf der obersten Abstraktionsstufe anzusiedelnden Raum-
ordnungskonzepts bildenden - Ziffer 1.3.1 des Richtplantexts unter dem Titel
"Stadtlandschaft - Dynamik ermöglichen" im Rahmen der Auflistung des
Handlungsbedarfs unter anderem die Erhaltung von Gewerbe- und Indust-
riegebiet, insbesondere für weniger wertschöpfungsintensive Betriebe, er-
wähnt, zugleich jedoch beispielsweise die Aktivierung von Potenzialen in
Umstrukturierungsgebieten aufgeführt. Das seitens der Rekurrentin vertre-
tene apodiktische Verbot einer nutzungsplanerischen Transformation beste-
hender Industriegebiete lässt sich dem kantonalen Richtplan mithin gerade
nicht entnehmen, so dass auch die Rüge einer Verletzung von Art. 9 Abs. 1
RPG (wonach Richtpläne für die Behörden verbindlich sind) ins Leere geht.
Nichts anderes ergibt sich schliesslich aus dem seitens der Rekurrentin an-
gerufenen Entscheid des Baurekursgerichts BRGE I Nr. 0075/2019 vom
24. Mai 2019 (www.baurekursgericht-zh.ch), da dieser zwar das öffentliche
Interesse an einer Erhaltung bestehender Industrie- und Gewerbegebiete -
im Zusammenhang mit einer angefochtenen BZO-Teilrevision mit entspre-
chender Stossrichtung - bekräftigt (vgl. insb. E. 7 und 8), dabei jedoch eben-
falls nicht die Ausschliesslichkeit dieser Zielsetzung propagiert.
Die seitens der Rekurrentin als Indizien für die behauptete schleichende Ver-
änderung des Zonenzwecks angeführten Umstände zielen zur Hauptsache
darauf ab, die Kurzfristigkeit und die Befristung der monierten Wohnnutzung
in Frage zu stellen. Diese Argumentation vermag jedoch aus folgenden
Gründen nicht zu verfangen: Was zunächst die Möglichkeit eines Kaufs der
Ausstellerbauten anbelangt, so geht damit kein Kauf von Land einher, so
dass eine allfällige Eigentümerstellung in Bezug auf die - gerade als Klein-
wohnformen für temporäre Aufstellung konzipierten - Ausstellerbauten keine
dauerhafte Beziehung zum Baugrundstück impliziert. Entgegen der Rekur-
rentin wird sodann die in der Baubewilligung genannte Zielsetzung nicht als
"langfristig" qualifiziert, wobei im Übrigen ein entsprechendes Verständnis
R4.2022.00059 Seite 13

hinsichtlich der Entwicklung des Areals gerade auf eine zukünftige Nutzung,
nicht aber auf die vorliegend strittige Zwischennutzung bezogen wäre (vgl.
zur Frage der Präjudizierung nachstehend). Ebenso wenig lassen die weite-
ren Infrastrukturen auf eine dauerhafte Wohnnutzung schliessen, da ihre Er-
richtung im Rahmen einer blossen mehrjährigen Zwischennutzung ohne
Weiteres sinnvoll erscheint und auch von ihrer Ausgestaltung (Jurte, Zelt
etc.) her der reversible Charakter nicht in Frage gestellt ist. Was den monier-
ten fehlenden Ausschluss einer Verlängerungsmöglichkeit anbelangt, so ist
zunächst festzuhalten, dass die kommunale Bewilligung die Zwischennut-
zung ausdrücklich nur bis zum 31. Dezember 2025 genehmigt (Dispositivzif-
fer 4). Dabei erklärt sich die Diskrepanz zum Rubrum, wo von einer Zwi-
schennutzung für 5 Jahre (2022-2027) die Rede ist, daraus, dass Letzteres
der Baueingabe entspricht, die Bewilligung aber, wie in den Erwägungen dar-
gelegt, gestützt auf die Stellungnahme der Verkehrsbetriebe Glattal (VBG)
mit Blick auf räumliche und zeitliche Konflikte mit der geplanten Glattalbahn-
Verlängerung auf den 31. Dezember 2025 befristet wurde (vgl. act. 3 S. 10).
In gleicher Weise lässt sich erklären, weshalb in der Gesamtverfügung (act.
4 S. 3) noch von einem Zeitraum bis 2027 ausgegangen wurde. Im Übrigen
lässt sich konstatieren, dass selbst bei - beispielsweise infolge Verzögerun-
gen des Glattalbahn-Ausbaus erfolgender - Verlängerung der Zwischennut-
zung bis ins Jahr 2027 der Charakter einer Zwischennutzung erhalten bliebe
und die nachfolgend abzuhandelnde Frage der Präjudizierung sich nicht in
anderer Weise präsentieren würde. Nichts abzuleiten vermag die Rekurren-
tin sodann aus der Erteilung einer gewässerschutzrechtlichen Ausnahmebe-
willigung und einer Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung der Ge-
wässerabstandslinie, ist doch beides gerade für die geplante Zwischennut-
zung erforderlich, wobei sich auch das Fehlen einer ausdrücklichen Befris-
tung im Rahmen der Gesamtverfügung als unproblematisch erweist, nach-
dem sich diese von vornherein nur auf das mit dem kommunalen Entscheid
bewilligte Bauvorhaben bezieht und Letzterer wie erwähnt eine ausdrückli-
che Befristung enthält. Unbehelflich ist schliesslich auch der Verweis auf die
angebliche Bewilligung von Dekontamination und Sanierung der Bauparzel-
len. Zum einen hält die Gesamtverfügung insoweit im Gegenteil fest, die Ver-
einbarkeit mit Art. 3 der Altlastenverordnung (AltlV) sei deshalb sicherge-
stellt, weil durch das Bauvorhaben zukünftige altlastenrechtliche Massnah-
men weder verhindert noch wesentlich erschwert würden, wobei ausserdem
das Konzept für Aushub und Entsorgung, welches den Umgang mit ver-
R4.2022.00059 Seite 14

schmutzten Bauabfällen beschreibt, genehmigt wird. Eine eigentliche Sanie-
rung der Bauparzellen erfolgt damit gerade nicht (vgl. das Konzept für Aus-
hub und Entsorgung der J AG vom 15. Oktober 2021 [act. 22.12], S. 8, wo-
nach es sich lediglich um eine Teildekontamination handelt). Zum andern ist
letztlich insbesondere der Umfang der anfallenden und entsorgten ver-
schmutzten Bauabfälle nicht entscheidend, da die entsprechenden Arbeiten
jedenfalls unmittelbar für die strittige Zwischennutzung erforderlich sind und
insofern ebenfalls keine Rückschlüsse auf deren behauptete Dauerhaftigkeit
zulassen. Zusammenfassend ergibt sich somit, dass sich aus den seitens
der Rekurrentin angeführten "Indizien" nicht der Schluss ziehen lässt, die be-
willigte Zwischennutzung führe schon insofern zu einer "schleichenden Zo-
nenänderung" als damit in Wirklichkeit langfristig eine der aktuellen Zonie-
rung widersprechende Wohnnutzung ermöglicht werde.
Damit verbleibt als entscheidende Frage, ob sich die Zwischennutzung als
widerrechtlich erweist, weil mit ihr in unzulässiger Weise eine Präjudizierung
der seitens der Stadt X intendierten Transformation des Gebiets bzw. der
entsprechenden zukünftigen nutzungsplanerischen Festlegungen einher-
geht. Zwar finden sich nun insbesondere in der Vernehmlassung der kom-
munalen Vorinstanz (act. 16) durchaus Ausführungen, wonach es sich als
Glücksfall erweise, dass die beiden Grundstücke mitten im Transformations-
gebiet während einer Übergangszeit für das Austesten der neu vorgesehe-
nen Nutzungsarten, Wohnen und Freizeit, zur Verfügung gestellt worden
seien (Rz. 7, 16), wonach der Vorteil der Testphase darin bestehe, dass man
herausfinden könne, wie sich an diesem Ort Wohnen, Freizeit und Arbeit
sinnvoll verbinden liessen, wobei die Erkenntnisse bei der definitiven Einfüh-
rung der Wohnnutzung zu beachten sein würden (Rz. 35) und wonach be-
zweckt werde, die Wechselwirkung zwischen Wohnnutzung und konkreter
gewerblicher Umgebung an diesem konkreten Standort auszutesten und
herauszufinden, unter welchen Umständen sich diese Wohnnutzung bewäh-
ren könne (Rz. 48). Auch wird es in der Umschreibung des die Zwischennut-
zung begleitenden Forschungsprojekts als dessen übergeordnetes Ziel be-
zeichnet zu erforschen, wie Zwischennutzungen ausgestaltet sein müssen,
damit sie zu einer effektiven Umsetzung städtischer Transformationspro-
zesse beitragen (vgl. das Forschungskonzept Vorprojektphase, Stand 30.
Juni 2021 [act. 22.7.1], S. 5). Die damit der Zwischennutzung zugeschrie-
bene Funktion, zum Gelingen der angestrebten Transformation beizutragen,
R4.2022.00059 Seite 15

ist nun aber eine rein tatsächliche, indem im Falle einer zukünftigen nut-
zungsplanerischen Ermöglichung anderer Nutzungen im fraglichen Gebiet
für die konkrete Realisierung dieser neu geschaffenen Möglichkeiten gege-
benenfalls auf Erkenntnisse aus der früheren Zwischennutzung zurückge-
griffen werden kann. In rechtlicher Hinsicht wirkt sich demgegenüber die Zwi-
schennutzung auf die zukünftigen raumplanungsrechtlichen Entscheide
nicht aus, ergehen diese doch in einem von der vorliegenden Bewilligungs-
erteilung vollständig losgelösten nutzungsplanerischen Verfahren, in wel-
chem für den Entscheid über die Rechtmässigkeit, Zweckmässigkeit und An-
gemessenheit bestimmter Umzonungen unerheblich ist, ob auf einem Teil
der entsprechenden Flächen vorgängig bereits entsprechende Nutzungen
ausdrücklich als zeitlich befristete Zwischennutzungen bewilligt worden sind
oder nicht. Mit anderen Worten vermag zwar eine der zukünftigen Nutzung
entsprechende oder nahestehende Zwischennutzung die erfolgreiche Um-
setzung einer später beschlossenen Revision der Nutzungsplanung unter
Umständen zu begünstigen, doch ist sie nicht in der Lage, den noch ausste-
henden nutzungsplanerischen Entscheid als solchen vorwegzunehmen. Ent-
sprechend ist eine Zwischennutzung denn auch ohne weiteres mit einem
Szenario kompatibel, in welchem die geplanten nutzungsplanerischen Ände-
rungen letztlich - beispielsweise aufgrund des erfolgreichen rechtlichen Wi-
derstands von Betroffenen - nicht in Kraft treten, führt ein solches Scheitern
des intendierten Transformationsprozesses doch lediglich dazu, dass nach
Beendigung der - per definitionem befristeten und reversiblen - Zwischennut-
zung die fraglichen Grundstücke wieder ausschliesslich einer zonenkonfor-
men Nutzung im Sinne der fortbestehenden ursprünglichen Zonierung zuzu-
führen sind. Dem Fehlen einer rechtlich relevanten Präjudizierung des Ent-
scheids über nutzungsplanerische Änderungen durch die strittige Zwischen-
nutzung lässt sich schliesslich auch nicht - im Sinne der rekurrentischen Ar-
gumentation - entgegenhalten, zukünftig könne als Argument für die ge-
plante BZO-Revision auf die in der Industriezone bereits vorhandenen
Wohnbauten verwiesen werden. Zunächst käme dem entsprechenden Argu-
ment von vornherein nur sehr geringe Bedeutung zu, da zum einen klar wäre,
dass die Bewilligungsfähigkeit der fraglichen Wohnbauten als Zwischennut-
zungen nach anderen Kriterien (vgl. im Einzelnen E. 4.2.2 ff.) geprüft wurde
als sie für die Beurteilung der Zulässigkeit von Umzonungen zur Anwendung
gelangen. Auch ist offenkundig, dass sich die strittige Zwischennutzung in
mehrfacher Hinsicht fundamental vom Zustand, wie er nach Umsetzung der
geplanten BZO-Revision bestehen würde, unterscheidet, indem zunächst
R4.2022.00059 Seite 16

von vornherein von der nur temporären Anwesenheit der Bewohner ausge-
gangen wird und indem sodann sowohl die bauliche Ausgestaltung als auch
die flächenmässige Verteilung von Wohnnutzungen im Gesamtgebiet sehr
stark differieren. Zu beachten ist überdies, dass die Evaluation der strittigen
Zwischennutzung ergebnisoffen ist, mithin auch denkbar wäre, dass sich ihr
im Gegenteil - bei im Übrigen spiegelbildlich eingeschränkter Relevanz - Ar-
gumente, die gegen die fragliche Einführung einer Mischzone sprechen wür-
den, entnehmen liessen. Aufgrund sowohl dieser Ambivalenz der zu gewin-
nenden Erkenntnisse als auch der sehr eingeschränkten argumentativen
Verwendbarkeit im Rahmen der zukünftigen Beurteilung der geplanten Teil-
revision der Nutzungsplanung ist auch unter diesem Titel keine rechtserheb-
liche Präjudizierung der angestrebten Transformation durch die strittige Zwi-
schennutzung auszumachen. Damit geht mit Letzterer entgegen der Rekur-
rentin gerade keine schleichende Veränderung des Zonenzwecks einher,
wobei entsprechend auch die Rüge einer Verletzung der kommunalen Kom-
petenzordnung ins Leere zielt.
4.2.2
Mit diesem Befund ist allerdings noch nichts zur (positiven) Bewilligungsfä-
higkeit der Zwischennutzung gesagt, soweit sich diese wie erwähnt als zo-
nenwidrig erweist.
In diesem Zusammenhang ist vorab darauf hinzuweisen, dass im Rahmen
einer laufenden Revision des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG)
unter anderem die Erleichterung befristeter Zwischennutzungen Thema ist
(vgl. PBG-Revision "Justierungen PBG" - Vorentwurf mit erläuterndem Be-
richt, abrufbar unter https://www.zh.ch/de/politik-staat/gesetze-beschlu-
esse/vernehmlassungen.html, zuletzt besucht am 7. September 2022). Im
genannten Bericht wird festgehalten, im PBG fehlten Vorschriften zur Bewil-
ligungsfähigkeit von befristeten Zwischennutzungen, die von der planungs-
rechtlich vorgesehenen Nutzung abweichen würden. Befristete Nutzungen
könnten zwar grundsätzlich über das Instrument der Ausnahmebewilligung
nach § 220 PBG legalisiert werden, doch seien häufig die Voraussetzungen
für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nicht erfüllt, so dass dem Be-
dürfnis nach Zwischennutzungen nicht hinreichend Rechnung getragen wer-
den könne (a.a.O. S. 6 f.). Zur Diskussion gestellt werden daher zwei Vari-
anten einer Ergänzung des PBG, indem entweder der Katalog der Ausnah-
metatbestände in § 220 PBG um den Zusatz ergänzt würde, wonach eine
R4.2022.00059 Seite 17

Befreiung von Bauvorschriften auch bei befristeten Zwischennutzungen, die
von der festgelegten Nutzweise abweichen, möglich sei (Variante 1) oder
indem die Gemeinden neu in 253 PBG (betreffend Nutzweise) ermächtigt
würden, entsprechende Festlegungen in ihrer Bau- und Zonenordnung zu
treffen (Variante 2).
Anders als der referierte Ansatz hat vorliegend die kommunale Vorinstanz -
entgegen einer von der Rekurrentin teilweise verwendeten Terminologie -
gerade nicht (bzw. lediglich in anderem Zusammenhang; vgl. E. 6) eine Aus-
nahmebewilligung erteilt, sondern sich im angefochtenen Beschluss aus-
schliesslich auf die Befristung der Bewilligung berufen und zugleich die für
die Bewilligungsfähigkeit grundlegende Bedeutung der begleitenden wissen-
schaftlichen Untersuchung hervorgehoben. Im Rahmen der Vernehmlassun-
gen hat die Rekursgegnerschaft diesen Ansatz wie dargelegt dahingehend
präzisiert, dass vorliegend eine befristete Bewilligung nach Massgabe der
entsprechenden verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung erteilt worden
sei. Dem spezifisch angerufenen Entscheid VB.2017.00661 vom 8. Februar
2018 lässt sich insoweit Folgendes entnehmen: Die Erteilung von befristeten
Baubewilligungen wird dann als sinnvoll erachtet, wenn eine definitive Bewil-
ligung eines Bauvorhabens aus rechtlichen Gründen nicht in Frage kommt
und die typischen Merkmale eines Provisoriums - wie etwa Fahrnisbaute o-
der Ladenprovisorium - vorliegen. Der befristeten Zulassung rechtswidriger
Bauten sind jedoch enge Grenzen gesetzt. Sie dürfen nur erteilt werden,
wenn der Nachweis erbracht ist, dass eine vorschriftsgemässe Ausführung
oder ein rechtskonformer Standort nicht möglich sind, wobei aber an den
genannten Nachweis keine strengen Anforderungen zu stellen sind und ins-
gesamt aufgrund einer Güterabwägung zu entscheiden ist. Unbedingte Vo-
raussetzung für die befristete Bewilligung ist, dass eine baurechtskonforme
Lösung nicht sofort gefunden werden kann, die Normverletzung aber ange-
sichts des gewichtigen öffentlichen oder privaten Interesses für eine be-
schränkte Zeit hingenommen werden kann. Das Provisorium darf in jedem
Fall nur so lange bewilligt werden, als die Realisierung eines gesetzeskon-
formen Projekts entweder unmöglich oder für die Bauherrschaft unzumutbar
ist (vgl. zum Ganzen VB.2017.00661 vom 8. Februar 2018, E. 5.2; vgl. auch
Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Pla-
nungs- und Baurecht, 6. Aufl., Wädenswil 2019, Bd. 1, S. 441). Der genannte
Entscheid bezieht sich auf einen "provisorischen Verbindungssteg" zwischen
R4.2022.00059 Seite 18

zwei Wohngebäuden, für welchen eine unbefristete Bewilligung aus gestal-
terischen Gründen verweigert und daher die Erteilung einer befristeten Be-
willigung geprüft wurde. Zwar unterscheidet sich dieser Sachverhalt mass-
geblich von der vorliegend strittigen Konstellation einer befristeten Bewilli-
gung für nicht zonenkonforme Zwischennutzungen. Indessen sind zum einen
die vorstehend referierten Voraussetzungen einer befristeten Bewilligung bei
rechtlicher Unzulässigkeit einer unbefristeten Bewilligung vom Verwaltungs-
gericht in verallgemeinerungsfähiger Form umschrieben worden, wobei das
Gericht zum andern auf seine frühere Rechtsprechung Bezug nahm, in wel-
cher gerade Konstellationen zur Beurteilung standen, in denen der massge-
bliche rechtliche Mangel die fehlende Zonenkonformität eines Bauvorhabens
war (vgl. insbesondere VB.2011.00432 vom 23. November 2011 betreffend
die befristete Bewilligung einer allenfalls nicht zonenkonformen Parkierungs-
anlage). Entsprechend erweist es sich als sachgerecht, auch für die vorlie-
gend strittige zonenwidrige Zwischennutzung die Zulässigkeit einer befriste-
ten Bewilligung unter Heranziehung der vorstehend umschriebenen Kriterien
zu überprüfen.
4.2.3
Unbegründet ist dabei zunächst der rekurrentische Einwand, wonach es der
kommunalen Vorinstanz verwehrt sei, erst im Rekursverfahren eine entspre-
chende Begründung ihres Entscheids nachzuschieben. Zum einen ist es pra-
xisgemäss gerade zulässig, dass die jeweiligen Vorinstanzen im Rahmen
eines Rekursverfahrens die Begründung ihrer Entscheide vernehmlassungs-
weise ergänzen können. Zum andern ist die fragliche Argumentationslinie
dem angefochtenen Beschluss wie aufgezeigt nicht völlig fremd, indem die-
ser für die Bewilligungsfähigkeit spezifisch die Befristung und ausserdem
den - wie sich im Folgenden zeigen wird in der Tat entscheidenden - Um-
stand der wissenschaftlichen Begleitung der Zwischennutzung hervorhebt.
Die Einhaltung der genannten Voraussetzungen einer befristeten Bewilli-
gung ist daher materiell zu überprüfen.
Als unproblematisch erweist sich dabei entgegen der Rekurrentin der As-
pekt, wonach die typischen Merkmale eines Provisoriums vorliegen müssen.
Die Ausgestaltung als Fahrnisbauten wird in diesem Kontext lediglich bei-
spielhaft erwähnt, so dass die entsprechende sachenrechtliche Klassifizie-
rung vorliegend nicht entscheiderheblich ist. Zentral ist vielmehr, dass sich
nicht nur die geplanten 27 Stellplätze für Tinyhouses (vgl. dazu insbesondere
R4.2022.00059 Seite 19

die Visualisierung in act. 22.8 S. 11), sondern auch die 7 Ausstellerbauten
mit Kleinwohnformen als typische Provisorien darstellen, die aufgrund ihrer
Konstruktionsweise einfach auf- und abbaubar und überdies nach Auslaufen
der befristeten Bewilligung nicht lediglich problemlos rückzubauen, sondern
auch andernorts wiederverwendbar sind (vgl. neben den Visualisierungen in
act. 22.8 S. 14 ff. auch die jeweiligen Pläne gemäss act. 22.17.2 und act.
22.26 bis 22.30).
Was sodann die Voraussetzung anbelangt, wonach eine definitive Bewilli-
gung aus rechtlichen Gründen nicht in Frage komme und ein rechtskonfor-
mer Standort nicht möglich sei, so ist hierzu Folgendes festzuhalten: Soweit
mit der strittigen Zwischennutzung und dabei namentlich auch dem diese
begleitenden Forschungsprojekt gerade intendiert ist, Erfahrungen betref-
fend die Voraussetzungen, die Ausgestaltung und die Auswirkungen einer
Wohnnutzung in der Industriezone zu sammeln, ist einem solchen Vorhaben
die Zonenwidrigkeit immanent. Zwar kann dabei im Lichte des vorliegend als
massgeblich erachteten übergeordneten Erkenntnisinteressens (im Gegen-
satz zu einem spezifisch auf den Transformationsprozess des fraglichen Ge-
biets bezogenen Erkenntnisinteresse; vgl. zum Ganzen näher E. 4.2.4) ent-
gegen der Vernehmlassung des Stadtrates nicht gesagt werden, dass die
strittige Zwischennutzung ausschliesslich an diesem konkreten Standort
möglich sei. Solange aber eine ausdrückliche (und im Übrigen viel umfas-
sendere) Zulassung von Zwischennutzungen nicht - wie derzeit geplant (vgl.
E. 4.2.2) - gesetzlich verankert ist, kann ein entsprechendes Forschungspro-
jekt jedenfalls im Kanton Zürich von vornherein nur an einem nicht rechts-
konformen Standort durchgeführt werden, so dass sich für jeden denkbaren
Standort die gleiche Problematik ergibt, wie sie vorliegend zur Diskussion
steht. Entsprechend trifft es entgegen der Rekurrentin gerade nicht zu, dass
das Vorhaben auch an einem anderen Standort - rechtskonform - realisiert
werden könnte. Hinsichtlich der weiteren Voraussetzung, wonach eine Be-
willigung nur bis zur Realisierbarkeit eines gesetzeskonformen Projekts zu-
lässig sei, ergibt sich schliesslich, dass sich gerade aufgrund des Umstands,
wonach die strittige Zwischennutzung - wie es häufig der Fall ist - in einem
Transformationsgebiet erfolgen soll, eine zeitliche Beschränkung herleiten
lässt: Denn während im Falle einer rechtskräftigen Änderung der Nutzungs-
planung die Zonenwidrigkeit entfallen würde, wären bei rechtskräftigem
Scheitern der entsprechenden Revision die Voraussetzungen für das vorlie-
gend massgebliche Forschungsprojekt, das sich unter anderem gerade mit
R4.2022.00059 Seite 20

Fragen des Verhältnisses von Zwischennutzung und Transformationspro-
zess befasst, nicht mehr gegeben.
Damit verbleibt als massgebliche Frage, ob die vorliegende Normverletzung
zufolge Bewilligung einer zonenwidrigen Nutzung angesichts eines gewich-
tigen öffentlichen oder privaten Interesses für eine beschränkte Zeit hinge-
nommen werden kann, was im Folgenden (E. 4.2.4 und 4.2.5) zu prüfen ist.
4.2.4
Als öffentliche Interessen an der strittigen Zwischennutzung liessen sich
grundsätzlich das Interesse an innerer Verdichtung bzw. an sinnvoller Nut-
zung einer bestehenden Brache sowie das insbesondere in der Vernehmlas-
sung des Stadtrates X hervorgehobene Interesse an der Gewinnung von Er-
kenntnissen im Hinblick auf die geplante Transformation des konkret be-
troffenen Gebietes anführen (vgl. zu Letzterem bereits E. 4.2.1). Allerdings
erscheint fraglich, ob die entsprechenden Interessen für sich allein genügen
würden, um die Zulässigkeit einer befristeten Bewilligung im Sinne der ver-
waltungsgerichtlichen Rechtsprechung zu begründen, welche wie aufgezeigt
davon ausgeht, entsprechenden Bewilligungen seien enge Grenzen gesetzt.
Befristete Zwischennutzungen in Gebieten, in denen ein Transformations-
prozess stattfindet bzw. intendiert ist, allein unter Verweis auf den Zweck zu-
zulassen, Erkenntnisse im Hinblick auf die erfolgreiche Umsetzung dieses
konkreten Transformationsprozesses zu gewinnen, hätte jedoch nachgerade
die generelle Zulässigkeit von Zwischennutzungen in Transformationsgebie-
ten zur Folge, da stets argumentiert werden könnte, es sollten die zukünftig
zu ermöglichenden Nutzungen ausgetestet werden. Eine solche Ausweitung
zonenwidriger Zwischennutzungen erschiene umso fragwürdiger, als damit
für die in einem Transformationsprozess befindlichen Gebiete - als einem der
wichtigsten Anwendungsfälle für Zwischennutzungen - de lege lata von ei-
nem Verständnis ausgegangen würde, das im Ergebnis der mit der referier-
ten PBG-Revision angestrebten Erleichterung von Zwischennutzungen ent-
spricht und diese gleichsam vorwegnimmt.
Indessen enthält der vorliegend zu beurteilende Sachverhalt ein charakteris-
tisches Element, welches diesen aus den zukünftig umfassend zuzulassen-
den Zwischennutzungen heraushebt und ein spezifisches und besonders ge-
wichtiges öffentliches Interesse am strittigen Vorhaben begründet. Es ist dies
der bereits in der kommunalen Bewilligung hervorgehobene Umstand, dass
R4.2022.00059 Seite 21

die fragliche Zwischennutzung Gegenstand eines interdisziplinären For-
schungsprojekts ist, welches im Sinne eines übergeordneten - und nicht auf
die Verwendbarkeit im Rahmen des konkreten Transformationsprozesses
beschränkten - Erkenntnisinteresses der Frage nachgehen will, wie Zwi-
schennutzungen - in planerischer, technischer sowie sozio-ökonomischer
Hinsicht - ausgestaltet sein müssen, damit sie zu einer effektiven Umsetzung
städtischer Transformationsprozesse beitragen (wobei bezüglich des Um-
stands, dass damit der Beitrag im Falle einer zukünftigen rechtlichen Festle-
gung der intendierten nutzungsplanerischen Änderungen angesprochen ist,
ohne dass damit bezüglich der Frage, ob diese Festlegung erfolgen wird,
eine rechtlich relevante Präjudizierung verbunden wäre, auf E. 4.2.1 verwie-
sen werden kann). Im Einzelnen lässt sich dem Forschungskonzept Vorpro-
jektphase (act. 22.7.1) sowie der Online Application bei der Schweizerischen
Agentur für Innovationsförderung Innosuisse (act. 22.7.3) entnehmen, dass
im Rahmen eines Kooperationsprojekts zwischen der Eidgenössischen
Technischen Hochschule Zürich (ETHZ), der Hochschule Luzern (HSLU) so-
wie der Ostschweizer Fachhochschule (OST) anhand der vorliegend stritti-
gen Zwischennutzung erstens aus planungswissenschaftlicher Sicht unter-
sucht werden soll, warum Zwischennutzungen zur Steuerung von innerstäd-
tischen Transformationsprozessen in den letzten Jahren an strategischer Be-
deutung gewonnen haben, wobei ein neoinstitutioneller und akteurszentrier-
ter Forschungsansatz gewählt wird; zweitens erfolgt aus umwelttechnologi-
scher Perspektive eine Beschäftigung mit den energetischen Herausforde-
rungen temporärer Kleinwohnformen, wobei ergänzend die material- und
bautechnischen Voraussetzungen analysiert werden; untersucht wird drit-
tens aus einer wohnsoziologischen Perspektive, wie (Wohn-)Zwischennut-
zungen gestaltet sein müssen, damit soziale Integration, Interaktion und Ko-
häsion sowie die individuellen Wohnraumbedürfnisse der temporären Be-
wohnerinnen und Bewohner sichergestellt sind (vgl. zu den bearbeiteten
Problemstellungen, den verwendeten Methoden, dem Forschungsstand und
den zu erwartenden Erkenntnisgewinnen im Einzelnen act. 22.7.3 S. 15 ff.).
Entgegen den rekurrentischen Vorbringen lässt sich dieses Forschungspro-
jekt sowohl mit Blick auf die umschriebenen Erkenntnisinteressen, For-
schungsfragen und methodischen Ansätze als auch unter Berücksichtigung
der involvierten Institutionen und Personen sowie der in Aussicht gestellten
Veröffentlichung der jeweiligen Forschungsergebnisse nicht auf eine ledig-
R4.2022.00059 Seite 22

lich zum Zwecke der Realisierbarkeit der strittigen Zwischennutzung vorge-
schobene, letztlich aber eines wissenschaftlichen Gehalts entbehrende Ver-
lautbarung reduzieren. Im Gegenteil ist bei Realisierbarkeit des Forschungs-
projekts durchaus mit relevanten und teilweise (unter anderem aufgrund des
interdisziplinären Ansatzes) neuartigen Erkenntnissen zu rechnen. Entspre-
chend verspricht sich denn auch der Kanton Zürich, Amt für Raumentwick-
lung (ARE), als Projektpartner neue Erkenntnisse, um als Gesetzgeber Zwi-
schennutzungen gezielter und effektiver steuern zu können, wobei entspre-
chende Erkenntnisse - falls politisch gewünscht - zu einem späteren Zeit-
punkt in die Revision des PBG einfliessen sollen (vgl. act. 22.7.3 S. 25 und
30). Damit zeigt sich, dass gerade mit Blick auf die laufende PBG-Revision
ein erhebliches Interesse am fraglichen Forschungsprojekt besteht, so dass
nicht argumentiert werden kann, entsprechende Untersuchungen seien von
vornherein erst im Nachgang zur fraglichen Revision - bei insoweit geklärter
Rechtslage - vorzunehmen. Im Sinne der verwaltungsgerichtlichen Recht-
sprechung ist daher ein gewichtiges öffentliches Interesse an der befristeten
Bewilligung der strittigen Zwischennutzung - zwecks Ermöglichung des ent-
sprechenden Forschungsprojekts - zu bejahen.
4.2.5
Zu prüfen bleibt, ob dem genannten öffentlichen Interesse - das in einer In-
teressenabwägung aufgrund seines Gewichts gegenüber der mit der Zwi-
schennutzung zufolge Zonenwidrigkeit einhergehenden Rechtsverletzung
überwiegt - umgekehrt so bedeutende öffentliche oder private Interessen
entgegenstehen, dass sich unter Einbezug derselben die Erteilung der be-
fristeten Bewilligung dennoch als unzulässig erweist.
Von vornherein unbehelflich ist dabei die Berufung der Rekurrentin auf die
Rechtssicherheit, wird damit doch lediglich der Aspekt der mit dem Vorhaben
einhergehenden Nichteinhaltung geltenden Rechts angesprochen, was nach
dem Gesagten dem primär in einer Interessenabwägung dem öffentlichen
Interesse gegenüberzustellenden Aspekt entspricht, jedoch kein zusätzli-
ches die fragliche Abwägung zu Ungunsten des geplanten Vorhabens ver-
schiebendes Interesse darstellt. Ein solches könnte demgegenüber darin ge-
sehen werden, dass mit der vorgesehenen Nutzung von derzeit rechtsgültig
der Industriezone zugewiesenen Brachflächen der industriellen Nutzung ent-
sprechende Flächen vorübergehend entzogen werden. Dies erweist sich al-
R4.2022.00059 Seite 23

lerdings insofern als unproblematisch, als aufgrund der derzeit laufenden po-
litischen und rechtlichen Bemühungen einer Umsetzung der geplanten
Transformation (im Sinne einer entsprechenden BZO-Revision) Investitionen
in eine der angestammten Zonierung entsprechende industrielle Nutzung auf
den beiden unüberbauten und für eine Zuweisung zur Zentrumszone Z6 vor-
gesehenen Grundstücken zumindest faktisch nicht zu erwarten sind, soweit
ein entsprechendes Bauvorhaben im Lichte von § 234 PBG (betreffend die
planungsrechtliche Baureife) überhaupt als zulässig erachtet würde. Damit
ist zugleich gesagt, dass sich die vorliegend strittige Zwischennutzung von
einer Wohnnutzung in einer beliebigen Industriezone nebst der referierten
Einbettung in ein entsprechendes Forschungsprojekt auch dadurch unter-
scheidet, dass im fraglichen Gebiet ein Transformationsprozess initiiert wor-
den ist, der derzeit weder im Sinne der definitiven Umsetzung noch im Sinne
des definitiven Scheiterns beendet ist (was wie dargelegt wiederum dem
massgeblichen Erkenntnisinteresse korrespondiert), so dass die mit den an-
gefochtenen Bewilligungen als zulässig erklärte Zwischennutzung in mehr-
facher Hinsicht einschränkend umschrieben ist (Teil eines Forschungspro-
jekts; in einem Transformationsgebiet liegend) und damit auch mit Blick auf
ihren allfälligen präjudiziellen Charakter keine Aushöhlung des Gebots, In-
dustrie- und Gewerbezonen den zonenkonformen Nutzungen vorzubehal-
ten, befürchten lässt.
Es verbleiben die mit der Immissionssituation im fraglichen Industriegebiet
verknüpften Vorbehalte, welche sich zum einen darauf beziehen könnten,
dass das grundsätzliche Wohnverbot in Industriezonen unter anderem dem
Schutz potentieller Bewohner vor übermässigen Immissionen dient, während
zum andern im Sinne der Argumentation der Rekurrentin zu überlegen ist,
ob mit der Wohnnutzung eine Steigerung von Konfliktpotenzialen in einem
Ausmass einhergeht, welches sich auf den zonenkonformen rekurrentischen
Industriebetrieb negativ auszuwirken vermag. In diesem Zusammenhang ist
auf die (in der Rekursschrift zu Unrecht unter dem Titel der Einordnungsrüge
[vgl. dazu E. 5] vorgebrachte) rekurrentische Argumentation hinzuweisen,
wonach ihr Betrieb während der ganzen Woche in Tag- und Nachtarbeit pro-
duziere, wobei es zu regelmässigen Anfahrten von Lastkraftwagen sowie An-
lieferungen per Bahn komme, was jeweils mit sehr hohen Lärmimmissionen
verbunden sei. Allfällige Bewohner der Baugrundstücke würden sich auf-
grund der Distanz von weniger als 100 m zum Industriebetrieb sicher gestört
fühlen und wohl zivilrechtliche Rechtsmittel ergreifen. Weiter verursache der
R4.2022.00059 Seite 24

Betrieb auch Geruchsimmissionen, welche im D- und C-Quartier in südwest-
licher Richtung des Betriebs negativ wahrgenommen würden. Auch gegen
diese Geruchsimmissionen würden sich die zukünftigen Bewohner zivilrecht-
lich zur Wehr setzen.
Was nun zunächst die wohnhygienische Situation der geplanten befristeten
Wohnnutzung im Industriegebiet betrifft, so liegt hinsichtlich der Lärmimmis-
sionen ein Gutachten der M AG vom 22. April 2022 vor, welches zum Schluss
kommt, dass die Immissionsgrenzwerte der Empfindlichkeitsstufe III (die von
den Gutachtern - mit Blick auf die Wohnnutzung und die damit insgesamt
resultierende Mischnutzung - anstelle der Werte der an sich planerisch vor-
gegebenen Empfindlichkeitsstufe IV zur Anwendung gebracht wurden) um-
fassend eingehalten sind (vgl. act. 14.1). Hinsichtlich der Geruchsimmissio-
nen wurde sodann - im Rahmen des laufenden Transformationsprozesses -
eine Untersuchung der Geruchsstoffausbreitung durch die Hochschule für
Technik Rapperswil eingeholt, welche zusammengefasst zum Schluss
kommt, dass im C-Quartier übermässige Geruchsimmissionen am Boden
unwahrscheinlich seien, während auf einer Höhe von 25 bis 40 m die Ge-
ruchsstundenhäufigkeit bis zu einer Distanz von 300 m vom Asphaltmisch-
werk den Grenzwert von 5 % überschreite (act. 6.3 S. 2 f. sowie zum Peri-
meter S. 6). Davon ausgehend, dass die im Rahmen der strittigen Zwischen-
nutzung geplanten Bauten deutlich geringere Höhen ausweisen, ergibt sich
zusammenfassend, dass weder hinsichtlich der Lärm- noch der Ge-
ruchsimmissionen wohnhygienisch problematische Verhältnisse zu erwarten
sind, welche - im Sinne eines eigenständigen gegenläufigen Interesses - ei-
ner befristeten Bewilligung der Wohnnutzung entgegengehalten werden
könnten.
Ebenfalls unbegründet erscheint sodann die rekurrentische Befürchtung von
Immissionsklagen, die sich negativ auf ihren Industriebetrieb auswirken
könnten. Auch wenn grundsätzlich mit jeder Wohnnutzung im Nahbereich
des Industriebetriebs eine Intensivierung nachbarschaftlicher Konflikte ein-
hergehen kann (was sich denn auch hinsichtlich der Legitimation zur Rekurs-
erhebung als ausreichend erwiesen hat; vgl. E. 2.3), erweist sich die konkrete
Gefahr der Anstrengung entsprechender zivilrechtlicher Verfahren aufgrund
der spezifischen Gegebenheiten des strittigen Vorhabens als äusserst ge-
ring. Zu berücksichtigen ist insbesondere, dass die fraglichen Bewohner von
vornherein lediglich temporär auf den Baugrundstücken leben würden, wobei
R4.2022.00059 Seite 25

sie vorgängig über die örtlichen Verhältnisse umfassend informiert würden
und zudem ein Wegzug jederzeit möglich wäre. Unter diesen Umständen
erscheint es äusserst unwahrscheinlich, dass entsprechende Anwohner be-
reit wären, die mit Immissionsklagen verbundenen zeitlichen und finanziellen
Ressourcen zu investieren, umso mehr als sie dabei angesichts der vorste-
hend geschilderten materiellen Ausgangslage mit geringen Prozesschancen
- und stattdessen einem entsprechenden zusätzlichen Kostenrisiko - rech-
nen müssten. Das mit der befristeten Zulassung einer Wohnnutzung zusätz-
lich (im Sinne von: zusätzlich zum nach Angaben der Rekurrentin teilweise
in Bezug auf die vorhandenen zonenkonformen Wohnnutzungen bereits be-
stehenden) geschaffene Konfliktpotenzial ist demnach derart klein, dass dem
entsprechenden privaten Interesse der Rekurrentin an einer Verhinderung
der Zwischennutzung nur geringes Gewicht zukommt. Ergänzend ist sodann
darauf hinzuweisen, dass auch in diesem Zusammenhang kein Augenschein
erforderlich war, da sich zum einen die Einschätzung des Risikos von Immis-
sionsklagen wie dargelegt teilweise auf andere Aspekte als das Ausmass der
fraglichen Immissionen stützt und zum andern, soweit dennoch Letzteres in
Betracht fällt, insoweit primär auf die entsprechenden Gutachten abzustellen
ist, wobei überdies aufgrund der nicht dauerhaft, sondern sporadisch auftre-
tenden Immissionen die Wahrnehmungen anlässlich eines Augenscheins
eine hohe Zufälligkeit aufgewiesen hätten (vgl. zu entsprechenden Überle-
gungen im Rahmen der Legitimationsprüfung bereits E. 3).
Damit ergibt sich letztlich, dass dem - insbesondere mit Blick auf das damit
verknüpfte Forschungsprojekt - gewichtigen öffentlichen Interesse an der be-
fristeten Bewilligung der strittigen Zwischennutzung ein lediglich marginales
privates Interesse der Rekurrentin an der Verhinderung potentieller (aber
wohl nur theoretisch zu befürchtender) Immissionsklagen entgegensteht, so
dass insgesamt das öffentliche Interesse - welches sodann aufgrund seines
Gewichts die für eine beschränkte Zeit bestehende Normverletzung als hin-
nehmbar erscheinen lässt - deutlich überwiegt.
4.2.6
Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die angefochtene Zwischennutzung
entgegen der Rekurrentin nicht zu einer unzulässigen "schleichenden Ände-
rung" des Zonenzwecks bzw. einer rechtserheblichen Präjudizierung der zu-
künftigen nutzungsplanerischen Festlegungen führt. Zugleich sind die in der
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung statuierten Voraussetzungen der
R4.2022.00059 Seite 26

Erteilung einer befristeten Bewilligung wie aufgezeigt erfüllt. Entsprechend
ist es nicht zu beanstanden, wenn die geplante Zwischennutzung trotz teil-
weiser Zonenwidrigkeit befristet bewilligt worden ist.
5.1
Die Rekurrentin rügt einen Verstoss gegen § 238 Abs. 1 PBG.
In der kommunalen Bewilligung wurde unter dem Titel der Einordnung und
Gestaltung ausgeführt, die vorgängig beschriebenen drei Nutzungszonen mit
ihren verschiedenen Bauten, Anlagen und Ausstattungen generierten ein
äusserst vielfältiges und interessantes Gesamtbild, welches zweifellos gut in
die sonst eher unattraktive bauliche und landschaftliche Umgebung der In-
dustriezone passe.
Gemäss der Rekurrentin handelt es sich hierbei um eine pauschale Begrün-
dung, weshalb die Begründungspflicht im Sinne von Art. 29 Abs. 2 der Bun-
desverfassung (BV) verletzt sei. In materieller Hinsicht hält die Rekurrentin
sodann fest, die Einschätzung der Vorinstanz werde dezidiert bestritten. Der
Einordnungsentscheid verletze übergeordnetes Recht, weil die Wohnnut-
zung zonenwidrig sei. Verletzt werde auch der Verhältnismässigkeitsgrund-
satz. Gemäss der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung seien bei der
Prüfung der Verhältnismässigkeit die lokalen ästhetischen Interessen gegen-
über den privaten und den überkommunalen öffentlichen Interessen an der
Errichtung der geplanten Baute abzuwägen. Vorliegend sprächen erhebliche
private Interessen der Rekurrentin gegen die Errichtung der geplanten Bau-
ten (wobei in diesem Kontext die vorstehend in E. 4.2.5 referierten Ausfüh-
rungen zu den befürchteten Immissionsklagen erfolgen). Auch stünden dem
Einordnungsentscheid erhebliche öffentliche Interessen entgegen, da er di-
verse Rechtsnormen verletze und der Rechtssicherheit entgegenlaufe. Da
mit der geplanten Zwischennutzung ein Präjudiz für die Etablierung von
Wohn-, Arbeits- und Aufenthaltsorten in der Industriezone geschaffen wer-
den solle, habe sich der Stadtrat bei seinem Einordnungsentscheid von un-
sachlichen und widerrechtlichen Erwägungen beeinflussen lassen.
R4.2022.00059 Seite 27

5.2
Die zwar knappe, aber nachvollziehbare und sachgerechte Begründung der
vorinstanzlichen Beurteilung der Einordnung und Gestaltung, verletzt die Be-
gründungspflicht nicht, ist es doch den erstinstanzlich entscheidenden Be-
hörden bei als unproblematisch erachteten Bewilligungsvoraussetzungen er-
laubt, diese nicht vertieft zu begründen, während zugleich die Formulierung
der strittigen Begründung durchaus eine zielgerichtete Anfechtung erlaubt
hätte. Dass dabei erhöhte Begründungsanforderungen gelten würden, weil
die Vorinstanz von einer guten Einordnung ausgegangen sei, ist von vornhe-
rein unzutreffend, nachdem sich aufgrund dieser Einschätzung nichts an der
alleinigen Anwendbarkeit von § 238 Abs. 1 PBG, welcher lediglich eine be-
friedigende Einordnung verlangt, ändert.
Materiell bringt die Rekurrentin sodann unter dem Titel der Einordnung - ab-
gesehen von der blossen unsubstantiierten Bestreitung der vorinstanzlichen
Einschätzung - gar keine Rügen vor, welche die Einordung und Gestaltung
des strittigen Vorhabens betreffen. Zwar wird in der seitens der Rekurrentin
angerufenen Rechtsprechung in der Tat im Kontext der Anwendung von Äs-
thetiknormen (konkret von § 71 Abs. 1 PBG betreffend Arealüberbauungen)
ausgeführt, die kommunale Behörde habe unter anderem das Verhältnis-
mässigkeitsprinzip zu beachten, wobei bei der Prüfung der Verhältnismäs-
sigkeit die lokalen ästhetischen Interessen gegenüber den privaten und den
überkommunalen öffentlichen Interessen an der Errichtung der geplanten
Baute abzuwägen seien (VB.2021.00256 vom 7. Oktober 2021, E. 4.2, mit
weiteren Hinweisen). Indessen ist diese Rechtsprechung so zu verstehen,
dass im Falle einer negativen Einschätzung eines Bauvorhabens unter dem
Aspekt der Einordnung und Gestaltung eine Bauverweigerung nicht unbese-
hen erfolgen kann, sondern die umschriebene Verhältnismässigkeitsprüfung
durchzuführen ist. Wird aber ein Projekt hinsichtlich Einordnung und Gestal-
tung als bewilligungsfähig beurteilt, so hat selbstredend nicht im Rahmen des
Entscheids über die Einordnung eine weitergehende Verhältnismässigkeits-
prüfung zu erfolgen, die gestützt auf der Einordnungsthematik gänzlich
fremde Überlegungen letztlich zu einer Bauverweigerung spezifisch unter
dem Titel der Einordnung gelangt. Entsprechend geht die rekurrentische
Rüge, soweit sie eine fehlerhafte Beurteilung der Einordnung behauptet, von
vornherein fehl. Zu prüfen ist einzig, ob die angeführten Gründe (mithin die
rekurrentische Befürchtung zukünftiger Immissionsklagen) der Bewilligungs-
fähigkeit entgegensteht - dies jedoch nicht unter dem Titel der Einordnung,
R4.2022.00059 Seite 28

sondern im Kontext der Prüfung der Voraussetzungen einer befristeten Be-
willigung für nicht vollständig rechtskonforme Vorhaben, wie sie vorstehend
in E. 4.2.5 - worauf vollumfänglich verwiesen werden kann - vorgenommen
worden ist. Damit entfällt selbstredend auch eine - bei wirklich die Einord-
nung betreffenden Rügen häufig gegebene - Notwendigkeit der Durchfüh-
rung eines Augenscheins.
6.1.1
In der Baubewilligung wird festgehalten, entlang des I-Bachs bestehe eine
Gewässerabstandslinie gemäss § 67 PBG, welche durch das vorliegende
Projekt marginal, nämlich durch Teile des Wegnetzes, der Holzstege sowie
die - im südlichen Bereich geplanten - 100 Velo-Parkplätze, unterschritten
werde. Dafür könne eine befristete Ausnahmebewilligung gemäss § 220
PBG erteilt werden, da es sich um eine befristete Arealnutzung handle, sich
bereits eine nationale Veloroute innerhalb der Gewässerabstandslinie be-
finde und die geplanten Velo-Parkplätze wesentlich zur bestmöglichen Er-
schliessung mit Langsamverkehr beitragen würden, wobei beim fraglichen
Projekt Themen zur nachhaltigen Zwischennutzung urbaner Räume im Zent-
rum stehen würden.
Mit der Gesamtverfügung der Baudirektion ist sodann eine gewässerschutz-
rechtliche Ausnahmebewilligung für die geplante Umgebungsgestaltung mit
Veloabstellplätzen, Zugängen, Infosteelen, usw., die teilweise in den - über-
gangsrechtlichen - Uferstreifen des I-Bachs (beidseitiger Streifen von 11 m
ab der Gerinnesohle) zu liegen kommt, erteilt worden. Zur Begründung wird
ausgeführt, sofern keine überwiegenden Interessen entgegenstünden, sei
gemäss Art. 41c Abs. 1 lit. a der Gewässerschutzverordnung (GSchV) eine
Bewilligung zonenkonformer Bauten und Anlagen in dicht überbauten Gebie-
ten bewilligungsfähig. Diese Voraussetzungen seien vorliegend erfüllt.
6.1.2
Die Rekurrentin macht geltend, entgegen dem Stadtrat lägen keine beson-
deren Verhältnisse - als Voraussetzung einer Ausnahmebewilligung gemäss
§ 220 PBG - vor. Es sei offensichtlich, dass das Projekt keinen wissenschaft-
lichen Charakter habe. Zudem könne das Projekt verlängert werden und sei
daher nicht befristet. Auch werde der Ausbau der Erschliessung zu einem
R4.2022.00059 Seite 29

den "Gewässerschutzraum" belastenden erhöhten Verkehrsaufkommen füh-
ren. Es bestünden keine öffentlichen Interessen, die zur Erteilung der Aus-
nahmebewilligung nach § 220 PBG berechtigen würden; vielmehr diene
diese der Umgehung von § 56 PBG und Art. 9 Abs. 1 RPG. Schliesslich habe
die Ausnahmebewilligung eine nicht verhältnismässige Benachteiligung der
Rekurrentin zur Folge, da diese aufgrund zu erwartender Immissionsklagen
ihren Betrieb nicht mehr ungestört betreiben könne.
Hinsichtlich der seitens der Baudirektion erteilten gewässerschutzrechtlichen
Ausnahmebewilligung moniert die Rekurrentin, die Vorinstanz gehe zu Un-
recht von der Zonenkonformität der geplanten Wohnbauten aus. Auch seien
keine überwiegenden öffentlichen Interessen vorhanden. Schliesslich habe
die Baudirektion gar keine Interessenabwägung vorgenommen.
6.1.3
Der Stadtrat entgegnet vernehmlassungsweise, sollte das Gericht zur Auf-
fassung gelangen, dass der Holzsteg und die Veloparkplätze im Gewässer-
abstandsbereich nicht bewilligungsfähig seien, könne auf die Stege verzich-
tet werden und für die Veloabstellplätze finde sich auf dem Baugelände ein
anderer Standort. Eine Aufhebung der Baubewilligung gehe damit nicht ein-
her, so dass der Rekurrentin kein Vorteil erwachse und sie daher zur fragli-
chen Rüge gar nicht legitimiert sei. Materiell wird ausgeführt, zum einen wür-
den die Anlagen mit Beendigung der Zwischennutzung wieder entfernt, zum
andern sei es zwingend, dass Zugänge zum im Gewässerabstandsbereich
liegenden Veloweg in diesen Abstandsbereich hineinführten, sodass eine
Ausnahmebewilligung jedenfalls für die Holzstege gerechtfertigt sei.
Die Bauherrschaft erblickt die besonderen Verhältnisse, die eine Ausnahme
von der Einhaltung der Gewässerabstandslinie rechtfertigen würden, darin,
dass die Unterschreitung nur marginal und einzig für die Erschliessung und
Adressierung der Siedlung erforderlich sei und zudem auf der dem I-Bach
abgewandten Seite der Veloroute zu liegen komme. Soweit die Rekurrentin
eine unzumutbare Benachteiligung behaupte, beziehe sie sich auf die Bewil-
ligung der Wohnnutzung, welche aber nicht als Ausnahmebewilligung ge-
mäss § 220 PBG erteilt worden sei. Hinsichtlich der Ausnahmebewilligung
für die Beanspruchung des Uferstreifens weist die Bauherrschaft darauf hin,
die vorgesehen Anlagen dienten nicht nur den Wohnnutzungen, sondern
R4.2022.00059 Seite 30

auch zonenkonformen Anlagen und Nutzungen. Bei der kritisierten Interes-
senabwägung seien private Interessen Dritter nicht relevant.
Die Baudirektion hält dafür, die im Uferstreifen des I-Bachs liegenden Teile
des Bauvorhabens, bei denen es sich nicht um Wohnbauten handle, seien
ohne Weiteres zonenkonform. Aufgrund der Befristung stehe sodann der
Hochwasserschutz dem Projekt nicht entgegen. Aus den geplanten, an den
bestehenden Veloweg angrenzenden Abstellplätzen und Verbindungswegen
resultiere weder eine Verschlechterung der Hochwassergefährdung noch
würden weitere gewässerbezogene Interessen tangiert.
6.2.1
Gemäss Art. 36a des Gewässerschutzgesetzes (GSchG) legen die Kantone
den Gewässerraum fest. Im Gewässerraum dürfen nur standortgebundene,
im öffentlichen Interesse liegende Anlagen wie Fuss- und Wanderwege,
Flusskraftwerke oder Brücken erstellt werden (Art. 41c Abs. 1 Satz 1
GSchV). Sofern keine überwiegenden Interessen entgegenstehen, kann die
Behörde ausserdem die Erstellung zonenkonformer Anlagen in dicht über-
bauten Gebieten bewilligen (Art. 41c Abs. 1 lit. a GSchV). Solange die Fest-
legung nicht erfolgt ist, gelten gemäss Abs. 2 der Übergangsbestimmung zur
Änderung vom 4. Mai 2011 die Vorschriften für Anlagen nach Art. 41c Abs.
1 und 2 GSchV entlang von Gewässern im sogenannten Uferstreifen, wel-
cher bei Fliessgewässern mit einer Gerinnesohle bis 12 m Breite (lit. a) einem
beidseitigen Streifen mit einer Breite von je 8 m plus die Breite der bestehen-
den Gerinnesohle entspricht.
6.2.2
Gemäss § 67 PBG kann die Bau- und Zonenordnung gegenüber im Zonen-
plan eingetragenen Gewässern sogenannte Gewässerabstandslinien festle-
gen, die den kantonalrechtlichen Mindestabstand (gemäss § 21 des Wasser-
wirtschaftsgesetzes [WWG]) erhöhen. Soweit die Gewässerabstandslinie in
ihrem Ausmass und/oder ihren Zielen über den Gewässerraum hinausgeht,
kommt ihr weiterhin selbständige Bedeutung zu. Innerhalb einer Gewässer-
abstandslinie dürfen keine baulichen Massnahmen getroffen werden, welche
mit deren Zielen in Widerspruch stehen. Ausnahmen für die Überstellung von
Gewässerabstandslinien ausserhalb des Bereichs des Gewässerraums oder
Uferstreifens richten sich ausschliesslich nach § 220 PBG (vgl. zum Ganzen
R4.2022.00059 Seite 31

Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., Bd. 2, S. 1024 f., welche im Übrigen zu-
treffend darauf hinweisen, dass im Gegensatz zur in einem Entscheid der
Baurekurskommission vertretenen Haltung und in Übereinstimmung mit der
späteren verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung § 220 PBG auch bezüg-
lich Gewässerabstandslinien - analog der Rechtslage bei Waldabstandsvor-
schriften - zur Anwendung gelangen kann).
Gemäss § 220 PBG ist von Bauvorschriften im Einzelfall zu befreien, wenn
besondere Verhältnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vor-
schriften unverhältnismässig erscheint (Abs. 1). Ausnahmebewilligungen
dürfen nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von der
sie befreien, und auch sonst keine öffentlichen Interessen verletzen, es sei
denn, es würde die Erfüllung einer dem Gemeinwesen gesetzlich obliegen-
den Aufgabe verunmöglicht oder übermässig erschwert (Abs. 2). Ein Nach-
bar darf durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die auch ihn schüt-
zen, nicht unzumutbar benachteiligt werden; Ausnahmebewilligungen dürfen
jedoch nicht von der Zustimmung des Nachbarn abhängig gemacht werden
(Abs. 3).
6.3.1
Hinsichtlich der Frage, ob auf die rekurrentischen Rügen einer unzulässigen
Erteilung der Ausnahmebewilligung (gemäss § 220 PBG) für Anlagen inner-
halb der Gewässerabstandslinie sowie der Ausnahmebewilligung (gemäss
Art. 41c Abs. 1 lit. a GSchV) für Anlagen innerhalb des übergangsrechtlichen
Uferstreifens überhaupt einzutreten ist, ergibt sich was folgt: Zwar trifft es
grundsätzlich zu, dass auf Rügen, die lediglich eine für die anfechtende Per-
son unbedeutende Nebenbestimmung zur Folge hätten, nicht weiter einzu-
gehen ist. In seiner neusten Rechtsprechung hat das Verwaltungsgericht je-
doch festgehalten, ein anderer Umgang sei mit Rügen betreffend zentrale,
insbesondere umweltrechtliche Bewilligungsvoraussetzungen angezeigt. Mit
Blick auf den Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen, verstärkt
durch die Rechtsweggarantie, sowie die erheblichen öffentlichen Interessen
gehe es nicht an - unter Verweis darauf, dass ja eine Nebenstimmung ange-
ordnet werden könnte und gerade deshalb nicht angeordnet werden muss -
über den rechtswidrigen Zustand hinwegzusehen (VB.2021.00064 vom
2. Dezember 2021, E. 10.3.1). Im Lichte dieser Rechtsprechung ist davon
auszugehen, dass vorliegend die Fragen der Zulässigkeit von Anlagen inner-
R4.2022.00059 Seite 32

halb der Gewässerabstandslinie bzw. des Uferstreifens materiell zu behan-
deln und gegebenenfalls entsprechende Auflagen anzuordnen sind, auch
wenn diese der Rekurrentin keinen Nutzen bringen.
6.3.2
Was nun zunächst die Lage bestimmter Anlagen (im Einzelnen: den vom
bestehenden Veloweg wegführenden südlichen Hauptzugang zum Areal,
drei ebenfalls vom Veloweg wegführende, die jeweiligen Stellplätze er-
schliessende Holzstege, die Fläche für 100 Velo-Abstellplätze sowie eine In-
fostele) im übergangsrechtlichen Uferstreifen anbelangt, so ist einerseits un-
bestritten, dass sich diese in dicht überbautem Gebiet befinden, und ande-
rerseits - entgegen der Rekurrentin - davon auszugehen, dass der Erstellung
keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen, ist doch ohne
weiteres plausibel, dass durch die - aufgrund der Verknüpfung mit der Bau-
bewilligung - befristete Erstellung dieser Anlagen die mit dem Uferstreifen
verbundenen Ziele (namentlich die Gewährleistung der natürlichen Funktio-
nen des Gewässers und des Hochwasserschutzes) nicht - bzw. jedenfalls
nicht stärker als aufgrund des bereits bestehenden Velowegs - beeinträchtigt
werden. Nicht ohne Weiteres klar ist demgegenüber die Zonenkonformität
der fraglichen Anlagen. Zwar trifft es zu, dass es sich insoweit nicht um
Wohnnutzungen handelt. Es gilt jedoch der Grundsatz, dass beispielsweise
für Parkplätze die Beurteilung der Zonenkonformität grundsätzlich mit derje-
nigen der zugehörigen Baute oder Anlage verknüpft ist und keine selbstän-
dige Beurteilung erfolgt (vgl. VB.2011.00432 vom 23. November 2011,
E. 3.2), was in gleicher Weise auch für Erschliessungsflächen gelten dürfte.
Insoweit könnten nun die drei Holzstege, die aufgrund ihrer Lage fast aus-
schliesslich der Erschliessung der Wohnnutzungen dienen, entgegen der
Baudirektion nicht als zonenkonform qualifiziert werden, was allerdings inso-
fern irrelevant ist, als die genannten drei Zugänge von der kommunalen Vo-
rinstanz aus Gründen der Verkehrssicherheit gar nicht bewilligt wurden (vgl.
act. 3 S. 8 sowie Dispositivziffer 11.1). Die Haupterschliessung dient demge-
genüber zumindest auch dem Zugang (vom Veloweg her) zu den zentralen
Nutzungen und damit namentlich auch dem Eventplatz. Aus diesem Grund
kann sie als zonenkonform gelten, womit die gewässerschutzrechtliche Aus-
nahmebewilligung zu Recht erteilt worden ist (was sodann auch für die In-
fostele zutrifft). Ob gleiches auch für die Velo-Abstellplätze gelten würde, er-
scheint zumindest fraglich, nachdem im Situationsplan (act. 22.21) die frag-
lichen, im südlichen Grundstücksteil gelegenen Abstellplätze nicht näher
R4.2022.00059 Seite 33

spezifiziert, die im nördlichen Teil gelegenen aber als "Velo-PP für die Besu-
cher" bezeichnet werden, was - in Verbindung mit der räumlichen Anordnung
der geplanten drei Zonen - eine primäre Nutzung der südlichen Abstellplätze
durch die zukünftigen Bewohner nahelegt. Wie es sich damit verhält, kann
aber letztlich offenbleiben, nachdem sich - wie sogleich aufzuzeigen ist - die
Erstellung der fraglichen Abstellplätze schon aus anderen Gründen als un-
zulässig erweist.
6.3.3
Hinsichtlich der Anordnung bestimmter Teile des Bauvorhabens innerhalb
der Gewässerabstandslinie präsentiert sich die Lage nämlich wie folgt: Zwar
sind entgegen der Rekurrentin keine einer Ausnahmebewilligung entgegen-
stehenden nachbarlichen Interessen ersichtlich, nachdem sich die - ohnehin
sehr stark zu relativierenden (vgl. E. 4.2.5) - rekurrentischen Befürchtungen
nicht spezifisch auf die innerhalb der Gewässerabstandslinie gelegenen
Teile beziehen. Was jedoch die Grundvoraussetzung der besonderen Ver-
hältnisse sowie den Aspekt, wonach nicht gegen Sinn und Zweck der Vor-
schrift, von der eine Ausnahme gewährt wird, verstossen werden darf, anbe-
langt, ist wie folgt zu differenzieren: Die Erschliessungsfläche, mit welcher
vom bestehenden, innerhalb der Abstandslinie liegenden Veloweg eine Zu-
fahrt zum Bauareal ermöglicht wird, erfüllt die fraglichen Voraussetzungen
(was überdies auch für die Infostele zutreffen dürfte). Nicht vorhersehbar ge-
wesen sein dürfte für den Gesetzgeber insbesondere, dass auf dem fragli-
chen Areal im Zuge einer zukünftigen befristeten Zwischennutzung dereinst
ein spezifisches Interesse an einer Verbindung mit der fraglichen Veloroute
entstehen würde. Auch verstösst es nicht gegen Sinn und Zweck der Gewäs-
serabstandslinie, wenn vom ohnehin innerhalb derselben gelegenen Velo-
weg eine befristet bewilligte Zufahrt zum Baugrundstück geschaffen wird, zu-
mal damit keine massgebliche zusätzliche Beeinträchtigung des Abstands-
bereichs einhergeht. Anders präsentiert sich die Lage jedoch für die geplan-
ten Velo-Abstellplätze. Es handelt sich - auch unter Berücksichtigung der Be-
fristung - um eine so weit gehende Beanspruchung des Abstandsbereichs
(wobei überdies im Gegensatz zur Erschliessungsfläche die entsprechende
Situierung gerade nicht zwingend ist), dass davon ausgegangen werden
kann, dass mit der Festsetzung einer Gewässerabstandslinie solche Anla-
gen verhindert werden sollten (und insofern keine besondere, nicht vorher-
sehbare Konstellation vorliegt), jedenfalls aber mit der fraglichen Beanspru-
R4.2022.00059 Seite 34

chung gegen Sinn und Zweck der Abstandslinie verstossen wird. Entspre-
chend erweist sich die Erteilung einer Ausnahmebewilligung (gemäss § 220
PBG) durch die kommunale Vorinstanz bezüglich der geplanten Velo-Ab-
stellplätze als unrechtmässig. Der resultierende Mangel kann jedoch mit
Blick auf die Dimensionen des Areals und die räumliche Verteilung der an-
deren Bauten und Anlagen ohne Weiteres (beispielsweise durch Anordnung
auf der für das KODA Loft Micro Studio vorgesehenen Fläche; vgl. act. 22.23)
auflageweise behoben werden (vgl. § 321 Abs. 1 PBG). Die kommunale Be-
willigung ist demnach mit der Auflage zu versehen, wonach dem Stadtrat X
vor Baubeginn im Sinne dieser Erwägung abgeänderte Pläne einzureichen
und bewilligen zu lassen sind.
Ergänzend ist schliesslich auf folgende, von den Parteien nicht thematisierte
Problematik hinzuweisen. Gemäss der Karte "Öffentliche Oberflächenge-
wässer, Gewässerraum, Wasserrechte und Hochwasserrückhaltebecken"
im Geoinformationssystem des Kantons Zürich (https://maps.zh.ch/; GIS-
ZH) entspricht die Lage der Gewässerabstandslinie nicht der in den bewillig-
ten Plänen (vgl. insb. act. 22.21 und 22.23) ausgewiesenen, indem die Ge-
wässerabstandslinie gemäss GIS-ZH ca. 3,4 m weiter innerhalb der Bau-
grundstücke verläuft. Sollte sich dies bei einer von der kommunalen Vo-
rinstanz - im Rahmen der Auflagenerfüllung - vorzunehmenden Überprüfung
bestätigen, so hätte dies zur Folge, dass neben den genannten Anlagen so-
wohl der gesamte parallel zum Veloweg verlaufende Steg (welcher insbe-
sondere die Erschliessung der zu den Stellplätzen führenden Stege gewähr-
leistet) als auch Teile der am weitesten südlich gelegenen Bauten und Stell-
plätze innerhalb der Abstandslinie zu liegen kämen. Entsprechend dem vor-
stehend zu den Velo-Abstellplätzen Ausgeführten wäre dies nicht zulässig
(weshalb denn auch eine Rückweisung an die Vorinstanz zur Prüfung einer
entsprechenden Ausnahmebewilligung als prozeduraler Leerlauf erschiene).
Auch insoweit wäre allerdings eine auflageweise Mängelbehebung möglich,
da zwar durch die Verschiebung Richtung Norden eine gewisse Anpassung
der exakten räumlichen Anordnung aller oder jedenfalls der meisten Stell-
plätze und Bauten resultieren dürfte, solches aber angesichts der Dimensio-
nen des Areals und des Ausmasses, in dem dieses durch die geplante Zwi-
schennutzung beansprucht wird, problemlos möglich sein wird. Entspre-
chend ist die - in ihrer Formulierung identische - Auflage zusätzlich dahinge-
hend zu verstehen, dass im Rahmen der Auflagenerfüllung seitens der Vo-
rinstanz die Lage der Gewässerabstandslinie in den bewilligten Plänen zu
R4.2022.00059 Seite 35

verifizieren und - sofern sich die aufgezeigte Abweichung auch unter Zugrun-
delegung der entsprechenden kommunalen Planunterlagen bestätigen sollte
- vor Baubeginn die Vorlage entsprechend angepasster Pläne, in denen der
Abstandsbereich von den genannten Bauten und Anlagen freigehalten wird,
einzufordern ist.
7.
Zusammengefasst ergibt sich, dass der Rekurs teilweise gutzuheissen ist.
Demgemäss ist der angefochtene Beschluss des Stadtrates X vom 15. Feb-
ruar 2022 mit folgender Auflage zu ergänzen: "Vor Baubeginn hat die Bau-
herrschaft dem Stadtrat X im Sinne der Erwägung 6.3.3 dieses Entscheids
abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen." Im Übrigen ist
der Rekurs abzuweisen, was auch für den Eventualantrag betreffend Rück-
weisung an die Vorinstanz gilt, da die entsprechende Argumentation - wo-
nach im Hinblick auf die Schaffung von Veranstaltungsflächen bereits im
Zeitpunkt der Baubewilligungserteilung ein detailliertes Abfall- und Entsor-
gungskonzept vorliegen müsse - unzutreffend ist.
8.1
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten zu 4/5 der A AG, zu 1/20 dem
Stadtrat X und zu 3/20 der B AG aufzuerlegen (§ 13 VRG).
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-
gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-
nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-
baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier
ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr
in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV
VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr bis auf
das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Bei der Bemessung der
Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu
(Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13
Rz. 25 ff.).
Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (vielfäl-
tige Zwischennutzung auf 20'000 m2 umfassendem Areal), des getätigten
R4.2022.00059 Seite 36

Verfahrensaufwands (doppelter Schriftenwechsel, Zwischenverfügung be-
treffend Entzug der aufschiebenden Wirkung) sowie des Umfangs des vor-
liegenden Urteils ist die Gerichtsgebühr auf Fr. 7'000.-- festzusetzen (BGr
1C_566/2015 vom 18. Februar 2016, E. 2; BGr 1C_244/2013 vom 4. Juli
2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 0163/2012 vom 23. Oktober 2012, E. 16,
in BEZ 2014 Nr. 36; Entscheid bestätigt mit VB.2012.00774 vom 22. August
2013, dieser bestätigt mit BGr 1C_810/2013 vom 14. Juli 2014; www.baure-
kursgericht-zh.ch).
8.2
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren
vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-
ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-
pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-
verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder
den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-
triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.
Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-
sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom
16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der B AG zulasten der A
AG eine reduzierte Umtriebsentschädigung (im Umfang des Obsiegensüber-
schusses von 3/5) zuzusprechen. Angemessen erscheint (ausgehend von
einem Grundbetrag von Fr. 1'700.--) ein Betrag von Fr. 1'000.--. Da die Um-
triebsentschädigung pauschal festgelegt wird, entfällt die Zusprechung eines
Mehrwertsteuerzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007
in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch).
Auch die kommunale Vorinstanz beantragt die Zusprechung einer Umtriebs-
entschädigung (§ 17 Abs. 2 VRG). Stehen sich im Verfahren private Parteien
mit gegensätzlichen Begehren gegenüber, so wird die Gemeinde im Falle
des Unterliegens in der Regel nicht entschädigungspflichtig (§ 17 Abs. 3
VRG). Umgekehrt entfällt im Falle des Obsiegens auch ein entsprechender
Entschädigungsanspruch. Gründe, von dieser Regel abzuweichen, sind vor-
liegend nicht gegeben. Demnach ist der Vorinstanz keine Umtriebsentschä-
digung zuzusprechen.
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