zh_baurekursgericht · BRGE IV Nr. 0064/2015 · 2015-05-07 · de
Anforderungen an Gebäude und Räume. Begriff der Gemeinschaftsunterkunft. Anforderungen an Appartements.


BRGE IV Nr. 0064/2015 vom 7. Mai 2015 in BEZ 2015 Nr. 40
Vorliegend ging es um zwei in Appartements mit Kochgelegenheiten
aufgeteilte Wohnungen; beide Wohnungen je mit gemeinsamem Bad/WC und
eine der Wohnungen mit einer Wohnküche. Die Baubehörde stufte die
Wohnungen als Gemeinschaftsunterkünfte ein. Dementsprechend ordnete sie
an, nach Geschlechtern getrennte Waschgelegenheiten und Abortanlagen
sowie Aufenthaltsräume einzurichten. Zudem seien die Kochgelegenheiten mit
Wasser-/Abwasseranschlüssen und Entlüftungsanlagen (Entlüftung über Dach)
zu versehen. Diese Auflagen wurden von den Verfügungsadressaten
angefochten.
Aus den Erwägungen:
1. Beim (…) Rekursobjekt handelt es sich um ein (…) Mehrfamilienhaus
mit einem Erdgeschoss und zwei Obergeschossen.
Von den insgesamt sechs Wohnungen sind zwei zu einem nicht näher
bekannten Zeitpunkt baulich verändert worden. Bei der nördlichen Wohnung im
2. Obergeschoss wurde eine rund 11 betragende Teilfläche des ehemaligen
Wohnzimmers durch eine Trennwand separiert und hierdurch ein zusätzliches
Zimmer geschaffen.
Bei der südlichen Erdgeschosswohnung wurde das ohne Abtrennung mit
der Küche verbundene ehemalige Wohnzimmer unter Aufhebung der Küche in
zwei Zimmer mit einem dazwischenliegenden, auf den Gartensitzplatz
führenden Korridor unterteilt.
Nutzungsmässig sind beide Wohnungen in je vier abschliessbare, eigene
Einheiten bildende und grundsätzlich getrennt vermietbare (Appartement-
)Zimmer aufgeteilt. In der Erdgeschosswohnung kommen ein gemeinsames
Bad/WC und der Korridor dazu, in der Wohnung im 2. Obergeschoss ein
gemeinsames Bad/WC, der Korridor und eine gemeinsame Wohnküche. (…)
5.1 Der Entscheid im vorliegenden Verfahren ist weitgehend davon
abhängig, ob es sich bei den fraglichen beiden Wohnungen in der heute
gegebenen Ausgestaltung um Gemeinschaftsunterkünfte handle oder nicht.
Was hierunter zu verstehen sei, ist gesetzlich nicht definiert. Der Begriff
«Gemeinschaftsunterkünfte» kommt im geltenden Bundesrecht wie auch im
kantonalen Recht kaum vor. Kantonalrechtlich wird er in § 33a des Gemeinde-
gesetzes (GG) verwendet, wonach der Gemeinde die Bewohner von Gemein-

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schaftsunterkünften für Asylsuchende (im Sinne von Art. 2 der
Registerharmonisierungsverordnung des Bundes [RHV]) zu melden sind.
Verwendet wird der Begriff überdies in § 56 Abs. 4 des Planungs- und Bauge-
setzes (PBG), wonach die Bau- und Zonenordnung in Industrie- und Gewerbe-
zonen provisorische Gemeinschaftsunterkünfte für vorübergehend angestellte
Personen zulassen kann. Diese Regelungen geben mit Bezug auf die be-
griffliche Inhaltsbestimmung nichts her.
Mit Gemeinschaftsunterkünften befasst sich schliesslich auch § 10 der
Besonderen Bauverordnung I (BBV I). Nach Absatz 1 dieser Norm müssen
derartige Unterkünfte neben Schlafräumen mit einer der Belegung ange-
messenen Fläche in hinreichender Zahl, Grösse und Art über Folgendes ver-
fügen:
a. Kochgelegenheiten mit Wasseranschluss, sofern keine Gemeinschafts-
verpflegung abgegeben wird,
b. nach Geschlechtern getrennte Waschgelegenheiten und Abortanlagen,
c. Aufenthaltsräume.
Nach § 10 Abs. 2 BBV I können bei besonderen Verhältnissen
Erleichterungen gestattet werden.
5.2 Namentlich das in § 10 Abs. 1 BBV I genannte Erfordernis, wonach
Schlafräume mit einer der Belegung angemessenen Fläche vorhanden sein
müssen, zeigt, dass der Gesetz- bzw. Verordnungsgeber bei Gemeinschafts-
unterkünften, was auch dem umgangssprachlichen Verständnis dieses Begriffs
entspricht, von einer Beherbergungsform ausgeht, bei welcher sich mehrere,
zumeist nicht in persönlichen Beziehungen stehende Personen einen
Schlafraum (oder mehrere solche) teilen. Hieraus erklären sich die überdies
statuierten Erfordernisse, wonach Kochgelegenheiten und Aufenthaltsräume
vorhanden sein müssen. In Letzteren können sich Personen aufhalten, ohne die
Ruhe der übrigen Bewohner zu stören. Kochgelegenheiten ermöglichen die
erforderliche Verpflegung. Die mögliche Belegung durch eine (grössere) Zahl
von Personen beiderlei Geschlechts erklärt auch die Anordnung mit Bezug auf
die Waschgelegenheiten und Abortanlagen. Diesbezüglich könnte jedoch, wenn
eine gemischtgeschlechtliche Belegung klar ausgeschlossen werden kann,
nach § 10 Abs. 2 BBV I eine Erleichterung gewährt werden.
5.3 Mit einer in diesem Sinne zu verstehenden Gemeinschaftsunterkunft
haben die vorliegend fraglichen beiden Wohnungen ungeachtet der in diesen
erfolgten Umbauten und der Nutzungsverhältnisse nichts zu tun. Beide
Wohnungen werden von je vier Personen bewohnt. Allein der Umstand, dass
zwischen diesen allenfalls keine näheren persönlichen Beziehungen bestehen,
führt nicht dazu, dass deswegen von einer Gemeinschaftsunterkunft
auszugehen wäre. Vielmehr liegt ein in bestimmter Weise geartetes, teils
gemeinsames und teils separiertes Wohnen vor. Dieses mag sich von einer
«normalen» Wohngemeinschaft, bei der sich bestimmte Personen gewollter-
massen zum gemeinsamen Bezug einer Wohnung entschliessen, insofern
unterscheiden, als es sich allenfalls um eine Zufallsgemeinschaft handelt. Dies

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gilt jedenfalls dann, wenn die von der Vorinstanz erwähnte Vermieterin die
Vermietung der einzelnen Zimmer ohne Rücksicht auf die Wünsche der übrigen
Mieter vornehmen sollte. Ob und inwieweit dies zutrifft, ist nicht bekannt, jedoch
auch nicht weiter von Bedeutung und mithin nicht näher abzuklären. Denn
selbst wenn dem so wäre, vermöchte dieser Umstand die von der Vorinstanz
zur Gewährleistung der Wohnhygiene als notwendig erachteten Massnahmen
nicht zu rechtfertigen. Es ist vielmehr anhand der bestehenden Ausstattung der
Wohnungen zu entscheiden, ob objektiv betrachtet von baurechtlich noch
tolerablen hygienischen Verhältnissen ausgegangen werden kann.
5.4 Als vorab nicht haltbar erweist sich die Anordnung, wonach in den
fraglichen Wohnungen nach Geschlechtern getrennte Waschgelegenheiten und
Abortanlagen vorzusehen seien. Es ist aufgrund der Belegungsdichte nicht
erkennbar, inwiefern ein solches Erfordernis bestehen sollte. Gleich wie bei
einer «normalen», im Regelfall gemischtgeschlechtlich genutzten Familien-
wohnung sind nach Geschlechtern getrennte Sanitärräume auch vorliegend als
nicht notwendig anzusehen. In casu verhält es sich gemäss den Feststellungen
anlässlich des Augenscheins ohnehin so, dass zumindest die Erdgeschoss-
wohnung ausschliesslich von Männern bewohnt wird.
5.5 Nachdem nicht von Gemeinschaftsunterkünften auszugehen ist, bildet
die von der Vorinstanz angeführte Bestimmung von § 10 Abs. 1 lit. c BBV I auch
keine gesetzliche Grundlage für die überdies getroffene Anordnung, wonach
Aufenthaltsräume vorzusehen seien. Bei der Wohnung im 2. Obergeschoss, wo
ein solcher im Gegensatz zur Erdgeschosswohnung vorhanden ist, zielt die
Anordnung ohnehin ins Leere.
Mit Bezug auf die Erdgeschosswohnung liesse sich fragen, ob sich die
Anordnung auf die Regelung von § 9 Abs. 1 BBV I stützen lasse, wonach
Wohnungen u.a. über «Wohn- und Schlafräume» verfügen müssen. Nach
Absatz 2 dieser Norm können indessen für Appartements und Einzimmer-
wohnungen unter Berücksichtigung der Bedürfnisse Erleichterungen gewährt
werden. Von einem solchen Fall ist hier auszugehen. Nachdem sämtliche
Bewohner der Erdgeschosswohnung über ein ausschliesslich von ihnen
genutztes Zimmer verfügen, erscheint ein separater (Wohn-) Aufenthaltsraum
als entbehrlich bzw. als nicht zwingend erforderlich.
6.1 Anordnungen traf die Vorinstanz auch mit Bezug auf die von ihr festge-
stellten Kochgelegenheiten.
Sie ordnete an, dass Kochgelegenheiten je mit einem Wasser-/Abwasser-
anschluss auszurüsten und zudem mit einer Entlüftungsanlage zu versehen
seien. (…)
6.2 Bei der Anordnung stützt sich die Vorinstanz wiederum auf § 10 Abs. 1
BBV I, welche Norm jedoch, da nach dem Gesagten keine Gemeinschafts-
unterkünfte vorliegen, von vornherein nicht anwendbar ist. Zumindest bei der
Wohnung im 2. Obergeschoss ist eine über entsprechende Anschlüsse ver-
fügende Kochgelegenheit im Übrigen vorhanden.

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Bei der Erdgeschosswohnung lässt sich erneut fragen, ob sich die
Anordnung auf die bereits erwähnte Regelung von § 9 Abs. 1 BBV I stützen
lasse. Nach dieser müssen Wohnungen ausser Wohn- und Schlafräumen
«eigene Räume mit den üblichen sanitären Einrichtungen enthalten; Wohn-
küchen sind zulässig».
Diese Regelung bezieht sich, selbst wenn unter Räumen mit sanitären
Einrichtungen in erster Linie Bad und Toilette verstanden werden, offenkundig
auch auf Küchen. Nur unter dieser Prämisse ergibt die Einschränkung, wonach
auch Wohnküchen, die ohne Abtrennung mit Wohnräumen verbunden sind (§
306 PBG) und daher keine eigenen Räume bilden, zulässig sind, überhaupt
einen Sinn.
Das kantonale Recht geht daher davon aus, dass eine Wohnung im
Regelfall über eine Küche verfügen muss. Auch diesbezüglich kommt jedoch
die - in casu als anwendbar anzusehende - Einschränkung von § 9 Abs. 2
BBV I zum Tragen, wonach für Appartements und Einzimmerwohnungen unter
besonderer Berücksichtigung der Bedürfnisse Erleichterungen gewährt werden
können. Gestützt hierauf ist daher zu akzeptieren, dass in der Erdgeschoss-
wohnung heute keine Küche mehr vorhanden ist.
6.3.1 Die Vorinstanz ordnete des Weiteren an, dass die «Küchen (…) je
mit einer Lüftungsanlage (Entlüftung über Dach) zu versehen» seien. Sie stützt
sich hierbei auf die Regelung von § 306 PBG, wonach Küchen ohne
Abtrennung mit Wohnräumen verbunden sein dürfen, sofern sie den
Erfordernissen eines wirksamen Brandschutzes entsprechen und mit einwand-
freien Lüftungsanlagen ausgerüstet sind.
Zu Recht nicht angesprochen wird von der Vorinstanz hiermit die
bestehende Küche in der Wohnung im zweiten Obergeschoss. Diese verfügt
gemäss den Feststellungen anlässlich des Lokaltermins nebst den notwendigen
Wasser- und Abwasseranschlüssen auch über eine Entlüftungsanlage.
6.3.2 Mit der Anordnung anvisiert sind vielmehr die in einzelnen Zimmern
vorhandenen, auf Kleinkühlschränken aufgestellten Elektro-Kochplatten. Solche
sind indessen nicht als Küchen im Sinne von § 306 PBG zu qualifizieren.
Hierunter können vernünftigerweise nur fest installierte Kücheneinrichtungen
verstanden werden. Nur bei solchen erscheint der Einbau einer Entlüftung
sinnvoll (und kann bei deren Planung die Lokalisierung der Wasser- und
Abwasseranschlüsse eindeutig festgelegt werden). Wäre eine Entlüftung auch
bei mobilen Elektro-Kochplatten als notwendig anzusehen, müsste dies, da der
Standort der Geräte beliebig veränderbar wäre, konsequenterweise dazu
führen, dass der Verkauf bzw. der Einsatz solcher Geräte verboten wird. Solche
können indessen legal erworben werden. Es widerspräche daher jeglicher
Vernunft, derartige Geräte den für (fest installierte) Küchen geltenden Vor-
schriften zu unterwerfen.
Dies führt zur Aufhebung der hier in Frage stehenden Anordnungen.