zh_baurekursgericht · BRKE II Nrn. 0093-0095/2000 · 2000-05-09 · de
Quartierplan. Geldausgleich. Kriterien für die Berechnung des Landpreises zum Ausgleich von Mehr- und Minderzuteilungen.


BRKE II Nrn. 93-95/2000 vom 9. Mai 2000 in BEZ 2000 Nr. 60
6.a) Die Rekurrenten machen geltend, der Preis für die ihnen zukommenden
Mehrzuteilungen von 176 m2 (Rekurrentin A) bzw. 149 m2 (Rekurrent B) sei von der
Vorinstanz mit Fr. 800.--/m2 zu hoch angesetzt worden; angemessen seien unter Be-
rücksichtigung sämtlicher Umstände höchstens Fr. 600.--/m2.
b) Gemäss § 145 Abs. 1 PBG sind die im Interesse einer geeigneten Arrondie-
rung der Parzellen erforderlichen Mehr- und Minderzuteilungen in Geld auszuglei-
chen. Bei der Berechnung des Geldausgleichs ist grundsätzlich vom Verkehrswert
des Landes bzw. der auszugleichenden Fläche auszugehen. Dabei ist jedoch – wie
die Rekurrentin A zu Recht geltend macht – zu beachten, dass bei Handänderungen
im Quartierplanverfahren weder Grundstücksgewinn- noch Handänderungssteuern
erhoben werden, was sich preismindernd auszuwirken hat. Ferner sind Änderungen
der Parzellenflächen von den Quartierplangenossen häufig nicht gewollt, sondern
ergeben sich aus den quartierplanrechtlichen Anforderungen einer sachrichtigen
Umlegung. Der Zielsetzung des Quartierplanes entsprechend ist diesbezüglich ein
vernünftiger Interessenausgleich anzustreben. Somit ist weder auf die auf dem frei-
en Markt erzielbaren Höchstpreise abzustellen noch darf der festgelegte Landpreis
dazu führen, dass die Grundeigentümer mit Mehrzuteilungen allzu preisgünstig zu
Land kommen. Aufgrund dieser Faktoren sind die Ausgleichssummen im Quartier-
planverfahren regelmässig tiefer als der Verkehrswert anzusetzen (vgl. RB 1978 Nr.
95 und 1986 Nr. 83). Für die Bemessung des Geldausgleichs sind grundsätzlich die
Verhältnisse im Zeitpunkt der Quartierplanfestsetzung massgebend (§ 145 Abs. 3
PBG). Dabei verfügen die Gemeindebehörden über einen relativ erheblichen Er-
messensspielraum, weshalb die Rechtsmittelinstanzen nicht einschreiten, solange
dieses Ermessen nicht überschritten, missbraucht oder sonstwie rechtsverletzend
gehandhabt worden ist (BEZ 1989 Nr. 24).
7.a) Die Vorinstanz hat bei der Berechnung des strittigen Geldausgleichs auf
einen Verkehrswert der auszugleichenden Flächen von Fr. 1140.--/m2 abgestellt und
diesen daraufhin aufgrund der in Ziffer 6.b genannten Faktoren sowie weiterer
grundstücksspezifischer Aspekte pauschal um 30 % reduziert, woraus der generell
festgesetzte Landpreis von Fr. 800.--/m2 resultiert. Diese Vorgehensweise ist nach
Massgabe der nachstehenden Erwägungen nicht zu beanstanden und führt nament-
lich auch mit Bezug auf den streitbetroffenen Landpreis für die Landantretungen der
Rekurrenten zu einem richtigen Ergebnis.
b) Zunächst ist festzuhalten, dass es bei der Landumlegung nach Flächen im
Sinne von §§ 137 ff. PBG grundsätzlich zulässig ist, wenn die Vorinstanz über das
ganze Beizugsgebiet einen einheitlichen Landpreis festlegt und jedenfalls Wertun-
terschiede, wie sie sich etwa aufgrund von bestehenden Baulinien ergeben, bei der
Berechnung des Geldausgleichs ausschliesslich pauschal berücksichtigt und damit
auf grundstücksspezifische Verhältnisse nicht näher Bezug nimmt.
Mit Bezug auf den von der Vorinstanz ermittelten Verkehrswert der auszuglei-

- 2 -
chenden Flächen gilt es sodann zu beachten, dass in der Gemeinde X in den Jahren
1997 bis 1999 für unüberbautes Land Verkaufspreise von durchschnittlich Fr.
1162.25/m2 bezahlt worden sind (vgl. die Tabelle des Steueramts X über die Hand-
änderungen von unüberbautem Land). Die Weisung des Regierungsrates an die
Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der
Eigenmietwerte vom 21. August 1996, die für die Ermittlung des in einem bestimm-
ten Gebiet handelsüblichen Verkehrswerts brauchbare Hinweise liefert (vgl. dazu
BEZ 1993 Nr. 25), sieht für unüberbaute Grundstücke in der Gemeinde X ferner je
nach Lage einen Verkehrswert von zwischen Fr. 730.--/m2 und Fr. 1400.--/m2 vor.
Gemäss Lageklassenplan befindet sich das Quartierplangebiet in der Lageklasse 2,
mithin in der zweitbesten von insgesamt fünf Kategorien. Für unüberbaute, der La-
geklasse 2 zugewiesene Grundstücke gilt ein Quadratmeterpreis von Fr. 1240.--. In
Anbetracht dieser Vergleichswerte ist ein Verkehrswert von Fr. 1140.--/m2, den die
Vorinstanz der Berechnung des Geldausgleichs zugrunde gelegt hat, somit eher tief
bemessen. Daran ändert nichts, dass gemäss Darstellung des Rekurrenten B vor ei-
nigen Monaten in nächster Umgebung des Quartierplangebiets zwei nebeneinander
liegende erschlossene und überbaute Parzellen zum Preis von Fr. 1062.--/m2 zum
Kauf angeboten worden sein sollen. Der Rekurrent hat seine diesbezügliche Be-
hauptung nicht näher belegt. Der Baurekurskommission II sind weder Lage und Art
dieser Grundstücke noch die preismindernden Besonderheiten bekannt, die zu die-
sem (angeblichen) Angebot geführt haben. Es besteht mithin kein Grund zur An-
nahme, dass der rekurrentischerseits genannte Verkaufspreis für ein Objekt an die-
ser Lage repräsentativ sei und die obenerwähnten Vergleichswerte in Frage stellen
könnte.
Im weiteren ist festzustellen, dass die hier vorgenommene Reduktion des Ver-
kehrswerts um 30 % auch unter Berücksichtigung des Umstands, dass sie nicht nur
allgemeine quartierplanspezifische Aspekte, sondern auch grundstücksspezifische
Reduktionsfaktoren umfasst, sehr hoch ist (vgl. dazu etwa BRKE III Nrn. 214 und
215/1999, wo eine Herabsetzung des Verkehrswerts um 6 % für allgemeine quar-
tierplanspezifische Faktoren noch als durchschnittlich bezeichnet wurde).
Der eher tief angesetzte Verkehrswert und der aussergewöhnlich hohe Abzug
von 30 % führen dementsprechend insgesamt zu einem eher tiefen Antretungspreis
von Fr. 800.--/m2, der auch mit Bezug auf die Mehrzuteilungen der rekurrentischen
Grundstücke bzw. hinsichtlich des Umstandes, dass die Rekurrenten nur Baulinien-
land antreten, angemessen ist. Dies gilt umso mehr, als die Beschränkung, die für
die rekurrentischen Parzellen im Neubestand aus der Neufestsetzung der Baulinie
entlang der Erschliessungsstrasse G3 resultiert, eher geringfügig ist, da die anzutre-
tenden Landstreifen selber zwar nicht überbaubar, jedoch vollständig ausnützbar
sind. Die Rekurrentin A ist in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen, dass bei
der Landbewertung auf den subjektiven Überbauungswillen nichts ankommt. Mass-
gebend ist einzig, dass die baulich zulässige Ausnützung ihres Grundstücks durch
die Mehrzuteilung wesentlich erhöht wird - was sich auch auf den Verkehrswert des
Grundstücks auswirkt - und die Rekurrentin oder ein allfälliger Rechtsnachfolger je-
derzeit die Möglichkeit besitzt, diese Ausnützungsreserve - sei es durch eine Erwei-
terung des bestehenden Gebäudes oder einen Neubau - zu realisieren. Mit Bezug
auf die Mehrzuteilung zugunsten des Rekurrenten B ist ferner mit der Vorinstanz
darin einig zu gehen, dass das Grundstück alt Kat.-Nr. 01 aufgrund der geringen
Grösse von 298 m2 und der entsprechend geringen Ausnützung sowie des bisheri-
gen Verlaufs der Baulinie bis anhin gar nicht überbaubar gewesen wäre. Mit der

- 3 -
Verschiebung der Baulinie und der vollständig ausnützbaren Mehrzuteilung von 149
m2 wird das rekurrentische Grundstück nunmehr überbaubar gemacht. Soweit die
Rekurrenten ferner unter Bezugnahme auf Entscheide des Verwaltungsgerichts (VK
25/1983; VK 22/1990; VK 20/1997) vorbringen, für Vorgartenland sei praxisgemäss
ein Einschlag von einem Drittel des Verkehrswerts vorzunehmen, sind sie darauf
hinzuweisen, dass das Verwaltungsgericht in den erwähnten Entscheiden (auf Ein-
sprachen gegen Entscheide der Schätzungskommissionen hin) zur Hauptsache über
Entschädigungen für Landabtretungen für den Strassenbau zu befinden hatte. Die
Bemessung der Entschädigung für solche Abtretungen richtet sich nach enteig-
nungsrechtlichen Grundsätzen, welche sich nicht ohne weiteres auf die Ermittlung
des hier zur Beurteilung stehenden Geldausgleichs für Mehrzuteilungen im Quar-
tierplanverfahren übertragen lassen. Die von den Rekurrenten zitierte Rechtspre-
chung des Verwaltungsgerichts vermag die vorinstanzliche Festsetzung eines gene-
rellen Landantretungspreises von Fr. 800.-- damit nicht in Frage zu stellen.
Nicht anders verhält es sich mit den weiteren gegen die Höhe des Geldaus-
gleichs gerichteten Einwänden der Rekurrenten. Dass die Rekurrenten mit den
Mehrzuteilungen an den Erstellungskosten der Erschliessungsanlagen partizipieren,
ist die Folge der gesetzlichen Regelung, wonach diese Kosten auf die Grundstücke
im Neubestand verlegt werden (vgl. dazu § 146 PBG), und hat auf die Bemessung
des Landantretungspreises ebensowenig einen Einfluss wie der Umstand, dass der
nordwestliche Teil des Quartierplangebiets inskünftig einer verstärkten Lärmbelas-
tung durch Motorfahrzeuge ausgesetzt sein wird. Auch dies ist eine unmittelbare
Folge der gesetzlichen Regelung, wonach alle Grundstücke innerhalb des Quartier-
plangebiets durch den Quartierplan erschlossen werden müssen (vgl. § 128 PBG),
und vermag die Höhe des Geldausgleichs zumal bei diesen nicht aussergewönli-
chen Verkehrsverhältnissen nicht zu beeinflussen. Der - nicht näher substantiierte -
Einwand des Rekurrenten B betreffend die Altlasten ist schliesslich bereits deshalb
ungeeignet, den festgesetzten Landpreis mit Bezug auf die dem Rekurrenten zu-
kommende Mehrzuteilungsfläche in Frage zu stellen, weil diese Fläche nicht im Alt-
lastenverdachtsflächenkataster des Kantons Zürich aufgeführt ist und daher kein An-
lass besteht, auf eine die Sanierungspflicht auslösende Belastung zu schliessen.
Überdies beschlägt die Altlastenproblematik grundsätzlich das Verhältnis zwischen
dem Verursacher und dem neuen Grundeigentümer. Entschädigungsansprüche für
die Sanierung belasteter Grundstücke richten sich nicht nach Quartierplanrecht,
sondern nach den einschlägigen Bestimmungen des Umweltschutzrechts und sind in
dem hierfür vorgesehenen Verfahren gemäss Art. 33d Abs. 3 USG in Verbindung mit
§ 6 Abs. 1 AbfG geltend zu machen. Im übrigen hat die Vorinstanz ungeachtet dieser
Rechtslage im technischen Bericht festgehalten, innert 10 Jahren ab Eintritt der
Rechtskraft des Quartierplanfestsetzungsbeschlusses allfällige Entsorgungskosten
zu übernehmen, wenn auf den vom Grundstück alt Kat.-Nr. 01 an die anstossenden
Grundeigentümer (zu denen auch der Rekurrent B zählt) abgetretenen Flächen Alt-
lasten enthalten sein sollten. Allfälligen Befürchtungen des Rekurrenten, dereinst die
Kosten für die Entsorgung von Altlasten tragen zu müssen, hat die Vorinstanz mit
dieser Zusicherung damit hinreichend Rechnung getragen.
c) Somit ergibt sich, dass der von der Vorinstanz generell festgesetzte Land-
preis von Fr. 800.--/m2 angesichts der aufgezeigten Sachumstände dieses Falles
auch mit Bezug auf die Landantretungen der Rekurrenten angemessen ist. Dies
führt zur Abweisung der Rekurse.