zh_baurekursgericht · BRKE II Nrn. 0216-0219/1998 · 1998-08-04 · de
Ausnützungsübertragung (zoneninterne). Zulässigkeit.


BRKE II Nrn. 216–219/1998 vom 4. August 1998 in BEZ 1998 Nr. 19
8.c) Eine zoneninterne Ausnützungsübertragung liegt vor, wenn ein Bauprojekt
nicht nur die sich aus der Bauparzelle ergebende Ausnützungsmöglichkeit, sondern
auch Ausnützungsreserven anderer Grundstücke der gleichen Zone beansprucht.
Die Zulässigkeit von zoneninternen Ausnützungsübertragungen leitet sich aus
der Vorschrift von § 259 PBG betreffend die Ermittlung der für die Nutzungsziffer
massgeblichen Grundfläche ab. Vor der Revision der genannten Bestimmung im
Jahre 1991 wurden bei Regelüberbauungen Ausnützungsübertragungen zwischen
direkt aneinanderstossenden Grundstücken in derselben Zone zugelassen, wenn die
ausgenutzte Fläche auf den an das Baugrundstück anstossenden Grundstücken
kompensiert wurde (BEZ 1996 Nr. 17; vgl. auch RB 1989 Nr. 74). Die Beschränkung
auf direkt aneinanderstossende Grundstücke ergab sich aus der Formulierung des §
259 Abs. 1 aItPBG, wonach als massgebliche Grundfläche die von der Baueingabe
erfasste zusammenhängende Fläche der baulich noch nicht ausgenützten
Grundstücke oder Grundstückteile der Bauzone galt. Relativiert wurde dieses Erfor-
dernis durch die ausführende Verordnungsbestimmung von § 16 aItABV, nach wel-
cher der Zusammenhang durch Fusswege, frei geführte Trottoirs, kleine Gewässer
und kleine bewaldete Flächen nicht unterbrochen wurde. Anlässlich der Gesetzesre-
vision wurde das Erfordernis des Flächenzusammenhanges ganz fallen gelassen.
d) Aus der Gegenüberstellung der altrechtlichen und der neurechtlichen Fas-
sung des § 259 PBG ergibt sich, dass die Revision eine Vereinfachung der Bestim-
mung der für die Ausnützungsberechnung massgeblichen Grundfläche ermöglichen
sollte. Die nach neuem Recht gestattete Ausnützung von grundstücksinternen Er-
schliessungsanlagen (Abs. 2) führte sodann zu einer Erhöhung der Ausnützung.
Nach der Weisung des Regierungsrats betreffend die Revision des Planungs-
und Baugesetzes im Jahre 1991 bewirken die Änderungen des § 259 PBG, dass die
für die Ausnützungsberechnung massgebliche Grundstücksfläche nach durchgeführ-
ter Ortsplanung feststeht und durch spätere Ausdehnung von Wald, die Offenlegung
von Gewässern oder die Umgebungsgestaltung beim Bauprojekt nicht beeinflusst
wird (Weisung S. 48). Anlässlich der Beratungen in der kantonsrätlichen Kommissi-
on wurde sodann festgehalten, dass nach der neuen Regelung auch Flächen aus-
genützt werden können, die auf der gegenüberliegenden Seite einer Strasse liegen
(Protokoll der Kommission zur Beratung des Berichtes und Antrages des Regie-
rungsrates vom 11. Oktober 1989 betreffend das Planungs- und Baugesetz, Vorlage
3027, 15. Sitzung vom 7. Juni 1990, S. 298; vgl. RB 1997 Nr. 91).

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Auch in der Lehre wird auf die Vereinfachung der Ausnützungsübertragung
durch die Neufassung von § 259 PBG hingewiesen. So wird ausgeführt, die Neure-
gelung werde die Ausnützungsübertragung zwischen mehreren Grundstücken er-
leichtern, auch wenn die Ausnützungsübertragung auch nach der Revision nicht auf
beliebige Distanz möglich sein werde; möglicherweise werde die Praxis darauf ach-
ten, dass die beteiligten Parzellen durch die gleichen Strassen und Kanäle erschlos-
sen würden, um zu gewährleisten, dass die Belastung dieser Infrastrukturanlagen
berechenbar bleibe (Wolf/Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz [PBG] des
Kantons Zürich, VLP-Schriftenfolge Nr. 58, Bern 1992, S. 58). Sodann wird die Auf-
fassung vertreten, die Streichung des Wortes «zusammenhängend» habe den Sinn,
dass für die Zulässigkeit von zoneninternen Ausnützungsverlagerungen die allge-
meinen von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zur Anwendung kommen
sollten (Kull, Das revidierte PBG - drei Jahre danach, in: PBG-Aktuell Nr. 3/1994, S.
15 f.).
e) Den vorstehenden Erwägungen kann entnommen werden, dass die Ände-
rungen des § 259 PBG auf eine liberalere Handhabung der Ausnützungsberechnung
abzielen. Damit wird der allgemeinen Stossrichtung der Revision des Jahres 1991,
nämlich der Förderung der baulichen Verdichtung, Rechnung getragen. Dies bedeu-
tet indessen nicht, dass der Gesetzgeber eine uneingeschränkte Ausnützungsüber-
tragung ermöglichen wollte, ist doch die genannte Bestimmung nicht für sich allein,
sondern im Kontext mit anderen Normen des Planungs- und Baugesetzes zu be-
trachten. Wichtige Hinweise können sodann der Rechtsprechung des Bundesge-
richts zur Ausnützungsübertragung entnommen werden.
Vorweg ist festzuhalten, dass eine Ausnützungsübertragung über Zonen-
grenzen hinweg im Kanton Zürich mangels einer entsprechenden gesetzlichen Er-
mächtigung unzulässig ist (BGE 109 la 190; Wolf/Kull, a.a.O., N 132). Bei zonenin-
ternen Ausnützungsübertragungen gilt es zu beachten, dass die primären Baube-
schränkungsnormen durch Ausnützungsverschiebungen nicht umgangen werden
können. Sodann dürfen die vom kommunalen Gesetzgeber festgelegten Nutzungs-
ordnungen und Zonenstrukturen durch im Rahmen von Baubewilligungsverfahren
gewährte Ausnützungsübertragungen nicht in erheblichem Ausmass beeinträchtigt
oder gar ausser Kraft gesetzt werden, kann doch ein im Gesetzgebungsverfahren
festgesetzter Erlass nicht durch eine einfache Verwaltungsverfügung umgestossen
werden. Sodann gilt es das berechtigte Interesse der öffentlichen Hand an einer be-
rechenbaren und ausgeglichenen Auslastung der kostenintensiven Erschliessungs-
anlagen zu berücksichtigen. Die Übertragung der Ausnützung darf deshalb im rele-
vanten örtlichen Bereich nicht zu einer Überlastung der auf die Normnutzung abge-
stimmten Infrastrukturanlagen führen. Andererseits lässt sich eine absolut gleich-
mässige Verteilung der Ausnützung oder eine optimale Auslastung der Erschlies-
sungsanlagen ohnehin nicht erreichen. So können Ausnützungskonzentrationen et-
wa bei grossen Grundstücken auch ohne Übertragungen entstehen.
f) Vorliegend ist eine Ausnützungsübertragung zu beurteilen, welche auf dem
Baugrundstück eine Erhöhung der Ausnützung von 167,7 m2 auf 190,1 m2 ermög-
licht. Diese Vergrösserung der anrechenbaren Geschossfläche um 22,4 m2 ent-
spricht der Fläche eines grösseren Zimmers oder zweier kleiner Räume. Eine zu-
sätzliche Wohneinheit wird nicht geschaffen, und das Bauvorhaben könnte ohne
weiteres auch ohne diese zusätzliche Fläche realisiert werden. Diese geringfügige

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streitbetroffene Ausnützungsübertragung vermag weder die Nutzungsordnung noch
das Erschliessungskonzept in Frage zu stellen. Auch die Verringerung des Grenz-
abstandes um zirka 3 m steht der Nutzungsübertragung nicht entgegen, lässt doch
die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X (BZO) in der massgeblichen Zone
W2/30 % sogar die geschlossene Bauweise bis zu einer Länge von 30 m zu (Art. 3
BZO). Das Ergebnis rechtfertigt sich vorliegend umso mehr, als sich die Grundstü-
cke Kat.-Nrn. 12077 bis 12080 im Eigentum derselben Person befinden und die Ab-
parzellierung erst vor kurzer Zeit erfolgt ist. Schliesslich wäre angesichts der Eigen-
tumsverhältnisse auch eine Übertragung der Ausnützung von Grundstück zu Grund-
stück, d.h. von Kat.-Nr. 12077 auf Kat.-Nr. 12078, von da auf Kat.-Nr. 12079 und von
da auf Kat.-Nr. 12080 möglich.