zh_baurekursgericht · BRGE III Nr. 0039/2022 · 2022-03-16 · de
Privater Gestaltungsplan für Alterssiedlung

Die Bauherrin, eine Stiftung für Seniorenwohnungen, plante den Neubau einer Alterssiedlung mit rund 60 Seniorenwohnungen, wofür ein Gestaltungsplan ausgearbeitet wurde. Der Gestaltungsplanperimeter weist eine Fläche von insgesamt 8'183 m2auf und liegt grösstenteils in der Wohnzone sowie teilweise in der Zone für öffentliche Bauten. Anwohner rekurrierten gegen das Projekt und rügten unter anderem eine fehlende Zonenkonformität, eine unzulässige Abweichung von der Regelbauweise und eine Verletzung der Vorgaben des regionalen Richtplans hinsichtlich der Nutzungsdichte sowie eine ungenügende Einordnung. Das Baurekursgericht wies den Rekurs ab und bestätigte die Zustimmung der Stimmbevölkerung zum privaten Gestaltungsplan sowie die entsprechende Genehmigungsverfügung der kantonalen Baudirektion.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
3. Abteilung
G.-Nr. R3.2021.00151
BRGE III Nr. 0039/2022
Entscheid vom 16. März 2022
Mitwirkende Abteilungsvizepräsidentin Sabine Ziegler, Ersatzrichterin Gabriele Kisker,
Baurichter Martin Farner, Gerichtsschreiber Fabian Vonlanthen
in Sachen Rekurrierende
1. PH, […]
2. JH und SH, […]
3. PG, […]
4. Stockwerkeigentümergemeinschaft H. […]
alle vertreten durch […]
gegen Rekursgegnerschaft
1. Gemeinderat X, […]
Nr. 1 vertreten durch […]
2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach,
8090 Zürich
Mitbeteiligte
3. Stiftung S., […]
Nr. 3 vertreten durch […]
betreffend Beschluss der Gemeinde X vom 7. März 2021; Festsetzung privater Gestal-
tungsplan H., X; Genehmigungsverfügung ARE […] der Baudirektion Kanton
Zürich vom 22. Juli 2021
_______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
In der Urnenabstimmung vom 7. März 2021 erteilte die Stimmbevölkerung
von X ihre Zustimmung zum privaten Gestaltungsplan „H.“ der Stiftung S..
Die Baudirektion Kanton Zürich genehmigte den privaten Gestaltungsplan
mit Verfügung vom 22. Juli 2021. Die Bekanntmachung der kommunalen
Festsetzung und der kantonalen Genehmigung erfolgte im Amtsblatt vom
30. Juli 2021.
B.
Mit gemeinsamer Eingabe vom 24. August 2021 erhoben PH, JH und SH,
PG und die Stockwerkeigentümergemeinschaft H. fristgerecht Rekurs beim
Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung der
genannten Entscheide unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MwSt.
zulasten der Rekursgegnerschaft.
C.
Mit Präsidialverfügung vom 26. August 2021 wurde vom Rekurseingang Vor-
merk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
Mit Vernehmlassung vom 29. September 2021 beantragte die Baudirektion
Kanton Zürich die Abweisung des Rekurses unter Verweis auf den Mitbericht
des Amtes für Raumentwicklung vom 22. September 2021. Die Stiftung S.
beantragte mit Vernehmlassung vom 4. Oktober 2021 die Abweisung des
Rekurses, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungs-
folgen zulasten der Rekurrierenden. Auch der Gemeinderat X beantragte mit
Vernehmlassung vom 4. Oktober 2021 die Abweisung des Rekurses unter
Kostenfolge zulasten der Rekurrierenden.
R3.2021.00151 Seite 2

E.
Mit Replik vom 28. Oktober 2021 und Dupliken vom 3. bzw. 22. November
2021 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. Die Baudirektion reichte
keine Duplik ein.
F.
Am 18. Januar 2021 führte eine Delegation der 3. Abteilung des Baurekurs-
gerichtes im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.
G.
Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins ge-
machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich,
in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.
Es kommt in Betracht:
1.
Der Rekurrent 1 ist Miteigentümer der Liegenschaft H.-Strasse 54, die Re-
kurrierenden 2 sind Eigentümer der Liegenschaft H.-Strasse 52 und die Re-
kurrentin 3 ist Eigentümerin der Liegenschaften H.-Strasse 53 und 55. Bei
der Rekurrentin 4 handelt es sich um eine Stockwerkeigentümergemein-
schaft, deren einzelne Miteigentümer Eigentümer der Liegenschaften an der
H.-Strasse 42a/b sind. Alle genannten Liegenschaften befinden sich in un-
mittelbarer Nähe zum Gestaltungsplanperimeter bzw. grenzen an diesen an.
Angesichts dieser nachbarlichen Beziehung und der vorgebrachten Rügen
sind die Rekurrierenden durch die Festlegungen des Gestaltungsplans mehr
als beliebige Dritte betroffen, so dass sie zur Rekurserhebung im Sinne von
§ 338a des Planungs- und Baugesetzes (PBG) legitimiert sind. Da die übri-
gen Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf den Rekurs ein-
zutreten.
R3.2021.00151 Seite 3

2.
Die Stiftung S. beabsichtigt, die bestehende Alterssiedlung auf dem Grund-
stück Kat.-Nr. 1 abzubrechen und eine neue Überbauung mit rund 60 Seni-
orenwohnungen zu erstellen. Hierfür wurde der vorliegend streitgegenständ-
liche Gestaltungsplan ausgearbeitet. Dieser bezweckt die Realisierung einer
ortsbaulich und landschaftlich gut gestalteten Wohnüberbauung in dichter
Bauweise, die sich gut in den baulichen Kontext einfügt. Es sollen behinder-
ten- und altersgerechte sowie preisgünstige Wohnungen geschaffen werden,
unter Gewährleistung von Freiräumen mit besonders guter Gestaltung und
hoher Aufenthaltsqualität (vgl. Art. 1 der Bestimmungen zum privaten Ge-
staltungsplan H. [GPV]).
Der Gestaltungsplanperimeter weist eine Fläche von insgesamt 8'183 m2 auf
und umfasst zur Hauptsache das Grundstück Kat.-Nr. 1, das gemäss Bau-
und Zonenordnung der Gemeinde X (BZO) der Wohnzone W 2.2 zugeschie-
den ist. Ein schmaler Streifen des Geltungsbereichs (Grundstück Kat.-Nr. 2
sowie ein Teil des Grundstücks Kat.-Nr. 3) liegt innerhalb der Zone für öffent-
liche Bauten. Im Nordwesten grenzt das Areal an die Kernzone KII, im Osten
an die Zone für öffentliche Bauten und im Übrigen an die Wohnzone W 2.2.
Nördlich und westlich des Gestaltungsplangebiets verläuft die Ha.-Strasse,
östlich die H.-Strasse.
Der Gestaltungsplan sieht zwei Baubereiche vor, den Baubereich A mit den
Teilbaubereichen A1, A2, A3 und A4 sowie den Baubereich B mit den Teil-
baubereichen B1, B2 und B3. Die Grundfläche und Lage der Baubereiche
basieren auf dem Richtprojekt vom 31. August 2020, das dem Gestaltungs-
plan zugrunde gelegt wurde. Vorgesehen ist je ein Hauptgebäude im Baube-
reich A und im Baubereich B, das jeweils gemäss den festgelegten maxima-
len Höhenkoten zu gliedern ist.
3.1.
Der Gestaltungsplan ist ein Sondernutzungsplan, der eine städtebaulich, ar-
chitektonisch und wohnhygienisch einwandfreie Überbauung anstrebt. Zu
diesem Zweck stellt er für ein bestimmtes Gebiet eine Spezialbauordnung
auf, welche von den allgemeinen Festlegungen der Bau- und Zonenordnung
abweicht und diese überlagert (vgl. Walter Haller/Peter Karlen, Raumpla-
nungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. Aufl., Zürich 1999, Rz. 317 ff.). So
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werden mit Gestaltungsplänen für bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage,
äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der
Bauten bindend festgelegt; dabei darf von den Bestimmungen über die Re-
gelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen abgewichen wer-
den (§ 83 Abs. 1 PBG). Die Anforderungen und das Ausmass der zulässigen
Abweichungen von der Grundnutzungsordnung werden vom Gesetz nicht
näher umschrieben. Immerhin gilt als anerkannt, dass die Abweichungen
nicht dazu führen dürfen, dass die planerisch und demokratisch abgestützte
Grundordnung ihres Sinngehalts entleert würde. Anders als bei Arealüber-
bauungen und Sonderbauvorschriften sind die Grundeigentümer im Perime-
ter eines Gestaltungsplans an dessen Festlegungen gebunden. Die Grund-
ordnung wird also ersetzt, womit nur noch gestaltungsplankonform gebaut
werden darf.
3.2.
Gemäss Lehre und Rechtsprechung hat sich die Rekursinstanz bei der Über-
prüfung von Nutzungsplänen und Sondernutzungsplänen einschliesslich
Quartierplänen unbesehen ihrer grundsätzlich uneingeschränkten Überprü-
fungsbefugnis (vgl. § 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
[VRG]) aus Gründen der aus der Gemeindeautonomie (Art. 50 der Bundes-
verfassung [BV] und Art. 85 der Zürcher Kantonsverfassung [KV]) abgeleite-
ten Planungsautonomie Zurückhaltung aufzuerlegen. Diese Zurückhaltung
gilt insbesondere dann, wenn es auf die Beurteilung der örtlichen Verhält-
nisse ankommt. Zudem ist das den Gemeindebehörden bei der Nutzungs-
planung zustehende erhebliche prospektiv-technische Ermessen zu berück-
sichtigen. Die Rechtsmittelbehörde darf nicht unter mehreren verfügbaren
und angemessenen Lösungen wählen bzw. eine zweckmässige Würdigung
der Gemeinde durch ihre eigene ersetzen. Beruht der kommunale Entscheid
auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn
die Rekursinstanz zu respektieren. Indessen ist ein Einschreiten der Rekurs-
instanz nicht erst dann verlangt, wenn die Würdigung der Gemeinde
schlechthin unhaltbar oder willkürlich ist; es genügt, wenn sich die kommu-
nale Planung auf Grund überkommunaler Interessen als unzweckmässig er-
weist, den wegleitenden Zielen und Grundsätzen der Raumplanung wider-
spricht oder wenn sie offensichtlich unangemessen ist. Insofern ist die Ge-
meindeautonomie durch übergeordnetes Recht eingeschränkt und die Ge-
meinde hat ihrem Planungsentscheid eine nachvollziehbare Würdigung der
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massgebenden Verhältnisse des Einzelfalls sowie eine vertretbare Interes-
senabwägung zu Grunde zu legen (Marco Donatsch, in: Kommentar VRG,
3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 20 Rz. 77 ff.; VB.2018.00151 vom
6. September 2018, E. 4.2.; VB.2014.00077 vom 9. April 2015, E. 2.1; BGr
1C_428/2014 vom 22. April 2015, E. 2.2).
4.1.
Die Rekurrierenden machen zunächst geltend, die zum Gestaltungsplanpe-
rimeter gehörenden Parzellen Kat.-Nrn. 2 und 3 lägen in der Zone für öffent-
liche Bauten, weshalb die vorgesehene Wohnnutzung dem Zonenzweck wi-
derspreche.
4.2.
Bei den genannten Parzellen handelt es sich um einen Strassenabschnitt der
H.-Strasse (Kat.-Nr. 3) und eine kleine Fläche östlich der Bestandesbaute,
die dieser als Besucherparkplatz dient. Wie die Rekurrierenden zutreffend
vorbringen, liegen diese ganz (Kat.-Nr. 2) bzw. teilweise (Kat.-Nr. 3) im Ge-
staltungsplanperimeter und sind der Zone für öffentliche Bauten zugeschie-
den. Dies begründet indes keinen Mangel des Gestaltungsplans. Die Rekur-
rierenden übersehen, dass der Bau von Alterswohnungen in der Zone für
öffentliche Bauten explizit erlaubt ist (§ 60 Abs. 2 PBG). Überdies sind im
betreffenden Bereich keine Baubereiche ausgeschieden, eine Nutzung der
Flächen zu Wohnzwecken ist nicht vorgesehen. Vielmehr soll der Bereich
gemäss den Vorgaben des Gestaltungsplans als Parkplatz, Fussweg und
Zugangsfläche genutzt werden. Die Flächen dienen demnach der Erschlies-
sung, womit ein Einbezug im Hinblick auf die Vorgabe von § 83 Abs. 3 PBG,
wonach der Gestaltungsplan auch die Erschliessung zu ordnen hat und Fest-
legungen über die weitere Umgebungsgestaltung enthalten kann, nicht zu
beanstanden ist. Die Rüge erweist sich daher als unbegründet.
5.
Die Rekurrierenden rügen sodann eine unzulässige Abweichung von der Re-
gelbauweise und eine Verletzung der Vorgaben des regionalen Richtplans
hinsichtlich der Nutzungsdichte. Der Sinngehalt der Regelbauweise werde
gleichsam entleert und der Gestaltungsplan widerspreche dem übergeord-
neten Recht.
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5.1.1.
Hinsichtlich der Baudichte machen die Rekurrierenden vorab geltend, die
Rekursgegnerschaft sei von einer falschen massgeblichen Grundfläche der
Parzelle Kat.-Nr. 1 ausgegangen. Der im nordwestlichen Teil des Gestal-
tungsplanperimeters gelegene öffentliche Parkplatz mit Wertstoffsammel-
stelle dürfe nicht zur massgeblichen Grundfläche gerechnet werden. Der sich
dort befindliche Parkplatz sei erstellt worden, als das Hallenbad in der Zone
für öffentliche Bauten errichtet worden sei. Der Bestand des Parkplatzes sei
mit einer Dienstbarkeit gesichert und müsse oberirdisch beibehalten werden.
Aufgrund der zwingend vorgesehenen Nutzung als öffentlicher Parkplatz
könne die Fläche nicht für eine Nutzung zu Wohn- und Gewerbezwecken
verwendet werden. Die massgebliche Grundfläche betrage daher nicht wie
angegeben 7'668 m2, sondern lediglich 5'768 m2. Dies habe zur Folge, dass
die Abweichung von der Regelbauweise hinsichtlich der Baumasse tatsäch-
lich wesentlich grösser als ausgewiesen sei.
5.1.2.
Die massgebliche Grundfläche im Sinne von § 254 Abs. 1 PBG umfasst die
von der Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten
Grundstücke oder Grundstücksteile der Bauzone. Ausser Ansatz fallen
Waldabstandsflächen, soweit sie mehr als 15 m hinter der Waldabstandslinie
liegen, Wald und offene Gewässer (§ 259 Abs. 1 und 2 PBG). Zur massge-
blichen Grundfläche gehören daher grundsätzlich auch Verkehrsflächen, und
zwar unabhängig davon, ob sie nur der grundstücksinternen oder auch zur
Erschliessung weiterer Liegenschaften dienen. Nach ständiger Rechtspre-
chung vorbehalten bleiben jedoch Verkehrsflächen, die auf übergeordneten
Festlegungen beruhen, beispielsweise solche, die ihre Grundlage in Ver-
kehrsplänen oder Quartierplänen haben. Solche Verkehrsflächen bilden
nicht Teil der massgeblichen Grundfläche, da sie von ihrer Funktion her nicht
ausgenützt werden können (VB.2006.00215 vom 6. Dezember 2006, E. 4, in
BEZ 2007 Nr. 2, E. 4, m.w.H.).
5.1.3.
Die fragliche Fläche im nordwestlichen Teil des Gestaltungsplanperimeters
bzw. deren Zweck als öffentlicher Parkplatz beruht nicht auf einer überge-
ordneten planungsrechtlichen Festlegung, sondern ist lediglich durch eine
privatrechtliche Dienstbarkeit gesichert. Es handelt sich daher nicht um eine
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Fläche, die planungsrechtlich Verkehrszwecken zugewiesen ist. Der fragli-
che Parkplatz ist damit von der massgeblichen Grundfläche mitumfasst. Die
Vorinstanzen sind folglich zurecht von einer massgeblichen Grundfläche von
7'668 m2 ausgegangen. Die Rüge erweist sich als unbegründet.
5.2.1.
Die Rekurrierenden machen weiter geltend, die zulässige Baumassenziffer
werde durch den Gestaltungsplan massiv überschritten. Die Abweichung von
der Regelbauweise in diesem Umfang sei nicht hinnehmbar.
5.2.2.
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 1 liegt in der Wohnzone W 2.2, der übrige Teil
des Gestaltungsplanperimeters in der Zone für öffentliche Bauten. In der Ge-
genüberstellung der mit dem Gestaltungsplan ermöglichten baulichen Dichte
mit der zulässigen Baumasse einer Regelüberbauung nach BZO oder einer
Arealüberbauung wurde lediglich das Grundstück Kat.-Nr. 1 mit einer mass-
geblichen Grundfläche von 7'668 m2 einbezogen. Die Flächen in der Zone
für öffentliche Bauten fielen in der Vergleichsrechnung ausser Ansatz.
Bei einer Regelüberbauung gemäss BZO ist mit einer Baumassenziffer von
2,2 m3/m2 eine Baumasse von 16'870 m3 für Hauptgebäude zulässig. Für
Besondere Gebäude ist mit einer Baumassenziffer von 0,2 m3/m2 eine zu-
sätzliche Baumasse von 1'533 m3 realisierbar. Dies ergibt zusammen eine
Baumasse von insgesamt 18'403 m3. Bei einer Arealüberbauung darf bei der
Baumassenziffer gemäss Ziff. 12.1.2 BZO ein Zuschlag von 0,2 m3/m2 bean-
sprucht werden. Damit beträgt die zulässige Baumasse 19'936 m3. Demge-
genüber erlaubt der Gestaltungsplan eine zulässige Baumasse von
20'800 m3. Diese liegt somit ca. 13 % höher als das Gesamtvolumen nach
Regelüberbauung und lediglich ca. 4 % höher als die zulässige Baumasse
einer Arealüberbauung. Der Gestaltungsplan erlaubt somit eine Baumassen-
ziffer von 2,71 m3/m2 (20'800 m3 / 7'668 m2). Die mit dem Gestaltungsplan
zusätzlich geschaffenen Ausnützungsmöglichkeiten erweisen sich demnach
entgegen der rekurrentischen Auffassung als sehr moderat. Auch liegen sie
innerhalb der Vorgaben der Nutzungsdichte des regionalen Richtplans […],
der eine maximal zulässige Baumasse von 3,2 m3/m2 vorsieht. Auch diese
Rüge erweist sich daher als unbegründet.
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5.3.1.
Die Rekurrierenden monieren sodann, der Gestaltungsplan erlaube eine
enorme Abweichung von der im Vergleich zur Regelbauweise zulässigen
Gebäudehöhe und Gebäudelänge.
5.3.2.
Ziff. 6.1.1 BZO erlaubt in der Wohnzone W 2.2 eine maximale Gebäudelänge
von 40 m, eine maximale Gebäudehöhe von 10,5 m und eine maximale Ge-
samthöhe von 13,5 m. Demgegenüber lässt der Gestaltungsplan mit den bei-
den Baufeldern A und B eine Gebäudelänge von 60 m zu und legt in Bezug
auf die Gebäudehöhe die Höhenkoten der maximalen Gesamthöhe fest.
Letztere ergibt sich aus der Differenz zwischen den Höhenkoten und den im
Situationsplan eingetragenen Höhenkurven des gewachsenen Bodens.
Hinsichtlich der Gebäudelänge erlaubt der Gestaltungsplan im Vergleich zur
Regelbauweise demnach eine um 50 % erhöhte Gebäudelänge, was zu-
nächst als erheblich erscheinen mag. Dies relativiert sich indes angesichts
der Tatsache, dass bereits für eine Arealüberbauung, die aufgrund der
Grösse des Baugrundstücks ohne weiteres zulässig wäre, gemäss
Ziff. 12.1.3 BZO keine Beschränkung der Gebäudelänge mehr gilt. Der Ge-
staltungsplan eröffnet daher gegenüber der BZO in dieser Hinsicht keine zu-
sätzlichen Freiheiten; vielmehr gelten mit den definierten Baubereichen so-
gar strengere Regeln, als dies bei der Realisierung einer Arealüberbauung
der Fall wäre. Sodann zeigt sich, dass Gebäudelängen dieser Grössenord-
nung im betroffenen Gebiet nicht ungewöhnlich sind. So weist beispielsweise
das Hallenbad, das sich unmittelbar östlich des Gestaltungsplanperimeters
befindet, eine Gebäudelänge von ca. 47 m auf. Auch der Bestandesbau auf
dem Baugrundstück weist bereits eine Länge von mehr als 50 m auf und in
unmittelbarer Nachbarschaft finden sich weitere vergleichbare Gebäudelän-
gen (H.-Strasse 65-71: 72 m, H.-Strasse 73-77: 61 m).
Die Abweichung von der Regelbauweise hinsichtlich der Gebäudehöhe und
der Gesamthöhe variiert je nach Teilbaubereich (vgl. die Auflistung im Erläu-
ternden Bericht gemäss Art. 47 RPV, S. 32). Die mit dem Gestaltungsplan
ermöglichte Gesamthöhe ist nur in den Teilbaubereichen B2 (1,7 m) und A2
(2,1 m) etwas höher als die nach Regelbauweise zulässige Gesamthöhe. In
allen übrigen Teilbaubereichen ist die Gesamthöhe gemäss Gestaltungsplan
hingegen um bis zu 3,3 m niedriger. Selbst in den Teilbaubereichen B2 und
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A2 ist die aufgrund des Gestaltungsplans maximal erzielbare Höhe noch im-
mer 1,17 m (Teilbaubereich B2) bzw. 0,3 m (Teilbaubereich A2) niedriger als
der Bestandesbau. Im Teilbaubereich A4, welcher im Norden und Westen an
die Kernzone angrenzt, ist die zulässige Gebäude- und Gesamthöhe mit
11 m am niedrigsten. Gegenüber der Regelbauweise bedeutet dies, dass die
Gebäudehöhe dort lediglich um 0,5 m überschritten und die Gesamthöhe gar
um 2,5 m unterschritten wird.
5.4.
Insgesamt sind die durch den Gestaltungsplan ermöglichten Abweichungen
von der Regelbauweise hinsichtlich Baumassenziffer, Gebäudelänge und
Gebäudehöhe als sehr moderat einzustufen. Dass die Grundordnung damit
nachgerade aus den Angeln gehoben würde, wie die Rekurrierenden vor-
bringen, ist klarerweise nicht der Fall. Der Massstab für die Annahme einer
eigentlichen Sinnentleerung der Grundnutzungsordnung ist denn auch sehr
hoch. Dies korreliert mit dem weiten Gestaltungsspielraum, welcher der Ge-
meindebehörde bei der Nutzungsplanung aufgrund des ihr zustehenden er-
heblich prospektiv-technischen Ermessens zukommt. Von einer Sinnentlee-
rung der Zone W 2.2 kann vorliegend ebenso wenig gesprochen werden wie
von einer Aushebelung der Grundnutzungsordnung. Zu betonen ist schliess-
lich, dass der an der Urnenabstimmung vom 7. März 2021 deutlich […] an-
genommene Gestaltungsplan demokratisch nicht weniger legitimiert ist als
die von ihm ersetzte Grundnutzungsordnung selbst.
6.1.
Die Rekurrierenden rügen weiter eine ungenügende Anzahl an Parkplätzen.
Die vorgesehenen 20 Abstellplätze in der Tiefgarage auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 4 seien ungeeignet, weil die Garage sanierungsbedürftig sei und die
Parkplätze nicht behindertengerecht seien. Die Grundstücke Kat.-Nrn. 2 und
3 könnten nicht als Abstellfläche für Parkplätze verwendet werden, weil sie
aus dem Gestaltungsplanperimeter herauszunehmen seien (vgl. Ziff. 4.1.
vorstehend).
6.2.
Gemäss § 242 PBG legt die BZO die Zahl der Abstellplätze für Motorfahr-
zeuge fest. Gestützt auf § 83 Abs. 3 PBG kann im Gestaltungsplan eine da-
von abweichende Regelung getroffen werden. Dies ist vorliegend der Fall.
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Ziffer 8 Abs. 4 der Gestaltungsplanvorschriften (GPV) sieht indes keine ab-
solute Begrenzung der Anzahl Parkplätze vor, sondern hält lediglich fest, wie
viele Autoabstellplätze pro Wohnung zu erstellen sind. Der erläuternde Be-
richt geht von 59 Wohnungen und einem Parkplatzbedarf von 33 Abstellplät-
zen aus, wovon 20 als bereits grundbuchlich gesicherte unterirdische Park-
plätze in der bestehenden Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 4 zur Ver-
fügung stehen sollen. Zusätzlich sind 12 oberirdische Parkplätze entlang der
H.-Strasse vorgesehen.
Inwiefern die Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 4 sanierungsbedürftig
sein soll, legen die Rekurrierenden nicht substantiiert dar und ist auch nicht
ersichtlich. Selbst wenn dies zuträfe, wäre darin kein Mangel des Gestal-
tungsplans zu erblicken, sondern hätte dies allenfalls im nachgelagerten
Baubewilligungsverfahren die Auflage einer Sanierungspflicht zur Folge.
Auch die Überprüfung der Behindertengerechtigkeit hat erst im Baubewilli-
gungsverfahren zu erfolgen. Überdies wäre es ohne weiteres möglich, be-
hindertengerechte Parkplätze auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 2 und 3 zu er-
stellen. Dass der Einbezug dieser Grundstücke in den Gestaltungsplanperi-
meter rechtmässig ist, wurde bereits aufgezeigt (vgl. Ziff. 4.2.). Die Rüge er-
weist sich als unbegründet.
7.1.
Die Rekurrierenden monieren, das dem Gestaltungsplan zugrundeliegende
Richtprojekt halte die notwendigen Grenzabstände nicht ein, da der Mehr-
längenzuschlag nicht berücksichtigt werde.
7.2.
Die Rekurrierenden übersehen, dass mit einem Gestaltungsplan von den
Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestab-
ständen abgewichen werden kann (§ 83 Abs. 1 PBG). Gemäss Ziff. 5
Abs. 3 GPV können Gebäude unabhängig von Grenz-, Strassen- und Weg-
abständen sowie Verkehrsbaulinien auf die Begrenzungslinie der Bauberei-
che gestellt werden. Allfällige Mehrhöhen- und Mehrlängenzuschläge sind
dabei nicht zu beachten. Die Begrenzungslinien der Baubereiche bezeich-
nen somit die maximal mögliche oberirdische Gebäudeausdehnung. Ergän-
zend sei darauf hingewiesen, dass die BZO der Gemeinde X keinen Mehr-
längenzuschlag vorsieht und dass die mit dem Gestaltungsplan ermöglichten
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Gebäudekörper die Grenzabstände gemäss Ziff. 6.1.1 BZO gegenüber den
angrenzenden Nachbargrundstücken einhalten.
8.1.
Schliesslich rügen die Rekurrierenden eine ungenügende Einordnung. Der
Gestaltungsplan würde Projekte zulassen, welche auf den Ortsbildschutz un-
genügend Rücksicht nehmen würden. Die Bau- bzw. Bewilligungsbehörden
hätten sich unzureichend mit dem Umstand auseinandergesetzt, dass das
Baugrundstück teilweise an die Kernzone angrenze und eine besondere
Rücksichtnahme erforderlich sei. Die Projektierung widerspreche dem Kern-
zonencharakter sowie dem Schutzgedanken der schützenswerten Objekte
und störe die Umgebungsgestaltung der Kernzone. Das Richtprojekt rage
rücksichtslos in die gewachsenen, kleinmassstäblichen Strukturen der Kern-
zone hinein, überrage die umliegenden Gebäude deutlich und erdrücke die
kleinen Bauten im Nordwesten regelrecht.
8.2.
Eine ästhetische Würdigung der aufgrund des Gestaltungsplans möglichen
Überbauung ist vorliegend nur insoweit vorzunehmen, als es um die Zulas-
sung von Baukörpern mit den im Gestaltungsplan definierten Ausmassen
geht. Demgegenüber ist die Detailprojektierung im Baubewilligungsverfah-
ren vorzunehmen und die Frage der rechtsgenügenden Einordnung in einem
allfälligen Rechtsmittelverfahren gegen die nachfolgende Baubewilligung ge-
richtlich zu beurteilen (VB.2019.00017 vom 14. November 2019, E. 8.4,
m.w.H.).
8.3.
Zur Evaluation der städtebaulichen Möglichkeiten und ortsverträglichen Be-
bauungsstruktur wurde im Vorfeld zur Ausarbeitung des Gestaltungsplans
ein anonymer, SIA-konformer Projektwettbewerb mit 8 Architekturteams
durchgeführt. Die Gewährleistung einer guten Einordnung in die bauliche
und landschaftliche Umgebung sowie eine überzeugende städtebauliche
Qualität war dabei eines der erklärten Ziele des Projektwettbewerbs. Das
Siegerprojekt […], auf dessen detaillierte Beschreibung im Bericht des Preis-
gerichtes (S. 26 ff.) verwiesen werden kann, diente nach einer Überarbeitung
als Grundlage bzw. als Richtprojekt für den Gestaltungsplan. Die Volumetrie
und Setzung der Baukörper gemäss Gestaltungsplan basieren auf diesem
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Richtprojekt. Wie dem Erläuternden Bericht gemäss Art. 47 RPV (S. 9 ff.)
entnommen werden kann, bestehen einleuchtende und überzeugende
Gründe für das städtebauliche Konzept des Richtprojekts. Die Aufteilung auf
zwei Baukörper und deren rechtwinklige Setzung zueinander gewährleisten
unterschiedliche Sichtbezüge und Durchblicke von der H.-Strasse zur Kern-
zone und erlauben Weitblicke. Sie erlauben überdies die Schaffung grösse-
rer zusammenhängender Grünbereiche mit hoher Aufenthaltsqualität. Die
gewählte Setzung der Baukörper stellt angesichts der Parzellenform eine op-
timale Lösung dar und drängt sich fast schon auf. Der Nähe zur Kernzone
wird einerseits durch eine segmentierte Grundform mit Vor- und Rücksprün-
gen Rechnung getragen, andererseits durch die Beschränkung des Attika-
geschosses auf den jeweiligen Mittelteil der beiden Gebäudekörper (Teilbau-
bereich A2 und B2) sowie einer zusätzlichen Abtreppung des Volumens im
Nordwesten. Die an die Kernzone angrenzenden Gebäudeteile sind dem-
nach gezielt tiefer gehalten und gewährleisten mit drei bis vier Geschossen
einen verträglichen Übergang zur Nachbarschaft. Auch die Grenzabstände
gemäss Regelbauweise werden vom Projekt vollumfänglich eingehalten. Es
kann daher nicht davon gesprochen werden, dass die benachbarten Bauten
von den Gestaltungsplanbauten erdrückt würden. Damit nimmt das Projekt
durchaus ausreichend Rücksicht auf die angrenzende Kernzone. Die Vo-
rinstanz ist zurecht zur Auffassung gelangt, das kubische Konzept des Ge-
staltungsplans könne eine besonders gute Gesamtwirkung im Sinn von
Ziff. 4 Abs. 1 GPV gewährleisten. Bemerkungsweise sei erwähnt, dass die
Schaffung von altersgerechtem und preisgünstigem Wohnraum an gut er-
schlossener Lage auch im öffentlichen Interesse liegt und eine Siedlungs-
entwicklung nach Innen sowie ein haushälterischer Umgang mit dem Boden
den wegleitenden Zielen und Grundsätzen der Raumplanung entspricht.
Die Gemeinde hat ihrem Planungsentscheid damit eine nachvollziehbare
Würdigung der massgebenden örtlichen Verhältnisse sowie eine durchaus
vertretbare Interessenabwägung zugrunde gelegt. Ein gerichtliches Eingrei-
fen rechtfertigt sich nicht.
9.
Im Ergebnis ist der Rekurs abzuweisen.
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10.1.
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten unter solidarischer Haftung je
zu einem Viertel den vier Rekurrentschaften aufzuerlegen (§ 13 VRG).
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-
gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-
nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-
baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier
ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr
in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV
VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr bis auf
das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Bei der Bemessung der
Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu
(Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13
Rz. 25 ff.).
Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (finanzi-
elle Bedeutung des Gestaltungsplans im streitgegenständlichen Umfang,
Gestaltungsplanperimeter 8'183 m2) und des getätigten Verfahrensaufwan-
des (zweiter Schriftenwechsel, Durchführung eines Augenscheins) ist die
Gerichtsgebühr auf Fr. 9'000.-- festzusetzen (BGr 1C_566/2015 vom
18. Februar 2016, E. 2; BGr 1C_244/2013 vom 4. Juli 2013, E. 4; BRGE II
Nrn. 0162 und 0163/2012 vom 23. Oktober 2012, E. 16, in BEZ 2014 Nr. 36;
Entscheid bestätigt mit VB.2012.00774 vom 22. August 2013, dieser bestä-
tigt mit BGr 1C_810/2013 vom 14. Juli 2014; www.baurekursgericht-zh.ch).
10.2.
Die Mitbeteiligte beantragt die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung.
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren
vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-
ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-
pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-
verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder
den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-
triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.
Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-
sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom
R3.2021.00151 Seite 14

16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der Stiftung S. zulasten
der Rekurrierenden eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen. Angemes-
sen erscheint ein Betrag von Fr. 2'200.--.
Den Rekurrierenden steht ausgangsgemäss keine Umtriebsentschädigung
zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
R3.2021.00151 Seite 15