zh_baurekursgericht · BRGE III Nrn. 0160-0161/2023 · 2023-10-04 · de
Rüge der potentiellen Schutzwürdigkeit von nicht inventarisierten Objekten durch Nachbarrekurrenten

Die Bauherrschaft plant unter anderem, ein nicht inventarisiertes Wohnhaus sowie ein nicht inventarisiertes Ökonomiegebäude aus dem 19. Jahrhundert abzubrechen und an deren Stelle eine Detailhandelsfiliale sowie einen Autohandelsbetrieb und eine Autoreparaturwerkstatt zu erstellen. Die rekurrierenden Nachbarn sind der Auffassung, es handle sich beim bestehenden Wohnhaus und dem bestehenden Ökonomiegebäude um potentielle Schutzobjekte, und untermauern ihre Vermutung mit einem Kurzgutachten. Das Baurekursgericht kam gestützt auf die Akten und nach Durchführung eines Augenscheins zum Schluss, dass konkrete Hinweise für eine potentielle Schutzwürdigkeit der beiden Gebäude vorliegen würden. Da das Bauprojekt die beiden Objekte gefährdet, hätte das Gemeinwesen vorab einen Schutzentscheid treffen müssen. Dies führte zur Gutheissung der Nachbarrekurse und zur Aufhebung der Baubewilligung.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
3. Abteilung
G.-Nrn. R3.2023.00027 und R3.2023.00028
BRGE III Nr. 0160/2023 und 0161/2023
Entscheid vom 4. Oktober 2023
Mitwirkende Abteilungspräsidentin Gabriele Kisker, Baurichter Martin Farner, Baurichte-
rin Sabine Ziegler, Gerichtsschreiberin Andrea Kuhn
in Sachen Rekurrenten
R3.2023.00027
1. A, […]
2. B, […]
3. C, […]
4. D, […]
5. E, […]
alle vertreten durch […]
R3.2023.00028
F, […]
vertreten durch […]
gegen Rekursgegnerschaft
1. Gemeinderat X, […]
vertreten durch […]
2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach,
8090 Zürich
3. Y AG, […]
betreffend Beschluss des Gemeinderats vom 14. Dezember 2022 und Gesamtverfü-
gung der Baudirektion Kanton Zürich Nr. BVV 22-0549 vom 11. August
2022; Baubewilligung für […] Filiale mit […] Garage, […]
_______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 14. Dezember 2023 erteilte der Gemeinderat X der Y AG
die baurechtliche Bewilligung für eine Detailhandels-Filiale mit Autohandel
und -reparaturwerkstatt auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 an der G-Strasse 31,
31a, 45 und 47 in X.
Gleichzeitig wurde die strassen-, altlasten-, lärm- sowie gewässerschutz-
rechtliche Bewilligung der Baudirektion Kanton Zürich vom 11. August 2022
für das Bauvorhaben eröffnet.
B.
Hiergegen erhoben A, B, C, D und E (nachfolgend: Rekurrenten 1-5) mit ge-
meinsamer Eingabe vom 10. Februar 2023 Rekurs beim Baurekursgericht
des Kantons Zürich und stellten die folgenden Anträge:
" 1. Es seien der angefochtene Beschluss des Gemeinderats X vom
14. Dezember 2022 und die angefochtene BD-Verfügung vom 11. Au-
gust 2022 aufzuheben.
2. Die baurechtliche Bewilligung sei zu verweigern.
3. Es sei vor Ort ein Augenschein durchzuführen.
4. Die Rekursvernehmlassungen seien den Rekurrenten zur Kenntnis-
nahme und freigestellten Stellungnahme zuzustellen.
5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der privaten Re-
kursgegnerin."
C.
Mit Eingabe vom 10. Februar 2023 erhob sodann F (nachfolgend: Rekurrent
6) gegen die genannten Entscheide ebenfalls Rekurs beim Baurekursgericht
des Kantons Zürich und beantragte folgendes:
" 1. Der Gemeinderatsbeschluss Nr. 265 vom 14. Dezember 2022 des Ge-
meinderats X sowie die Gesamtverfügung der Baudirektion Kanton Zü-
rich BVV 22-0549 vom 11. August 2022, welche integrierender Be-
standteil des angefochtenen Entscheids bildet, seien aufzuheben und
die Baubewilligung sei zu verweigern.
R3.2023.00027 Seite 2

2. Eventualiter zu Ziff. 1 sei die Sache zur Neuentscheidung an die Vor-
instanz zurückzuweisen.
3. Es sei dem Rekurs die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. gesetzlicher MwSt. zu
Lasten der Rekursgegnerschaft."
D.
Mit Eingangsverfügungen vom 14. Februar 2023 wurde von den Rekurs-ein-
gängen unter den Geschäfts-Nrn. R3.2023.00027 und R3.2023.00028 Vor-
merk genommen und es wurden die Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
E.
Die kommunale Vorinstanz schloss in ihren Eingaben vom 20. März 2023 in
beiden Verfahren auf Abweisung der Rekurse, unter Kostenfolgen zulasten
der jeweiligen Rekurrentschaft. Die Baudirektion Kanton Zürich liess sich in
beiden Verfahren mit Eingaben vom 16. März 2023 vernehmen und bean-
tragte ebenfalls die Abweisung der Rekurse. Auch die private Rekursgegne-
rin schloss in ihren Eingaben vom 20. März 2023 auf Abweisung der Re-
kurse, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der jeweiligen Re-
kurrentschaft.
F.
Mit Replik vom 18. April 2023 sowie Dupliken vom 8., 12. und 17. Mai 2023
hielten die Parteien im Verfahren G.-Nr. R3.2023.00027 an ihren bereits ge-
stellten Anträgen fest.
F verzichtete im Verfahren G.-Nr. R3.2023.00028 stillschweigend auf eine
Replik.
G.
Am 19. September 2023 führte die 3. Abteilung des Baurekursgerichts des
Kantons Zürich in beiden Verfahren in Anwesenheit der Parteien einen Au-
genschein auf dem Lokal durch.
R3.2023.00027 Seite 3

Es kommt in Betracht:
1.
Die Rekurse beziehen sich auf dasselbe Bauvorhaben und richten sich ge-
gen dieselben Entscheide. Die Verfahren Geschäfts-Nrn. R3.2023.00027
und R3.2023.00028 sind daher aus prozessökonomischen Gründen zu ver-
einigen. Die Aktenverweise beziehen sich, wo nichts anderes vermerkt, auf
das Verfahren G.-Nr. R3.2023.00027.
2.
Das Baugrundstück im Halte von 3278 m2 liegt gemäss der Bau- und Zonen-
ordnung der Gemeinde X (BZO) in der Gewerbezone und ist derzeit mit ei-
nem Wohnhaus, einer Scheune, einer Tankstelle sowie weiteren Gewerbe-
bauten überstellt. Es grenzt im Süden an die G-Strasse und im Norden an
die Bahnlinie der SBB. Geplant ist der Abbruch aller bestehenden Gebäude
und Anlagen und der Neubau einer Detailhandels-Filiale sowie eines Auto-
handelsbetriebs und einer Autoreparaturwerkstatt. Der Neubau soll sich über
das gesamte Bauareal mit einer Länge von 83 m und einer Breite von ca.
20 m bis 50 m erstrecken. Im Erdgeschoss der Detailhandels-Filiale soll sich
die offene Autoeinstellhalle mit Besucherabstellplätzen befinden. Die Zufahrt
zu den Abstellplätzen wie auch der Zugang zur Verkaufsfläche des Detail-
händlers sind im Osten geplant. Die Räumlichkeiten des Autohandels und
der Autoreparaturwerkstatt sollen dagegen im westlichen Teil des Gebäudes
untergebracht werden.
3.1.
Die Rekurrenten 1-5 sind allesamt je Eigentümer oder Miteigentümer eines
Grundstückes an der H-Strasse in X. Der Rekurrent 6 ist unter anderem Ei-
gentümer der unmittelbar westlich an das Baugrundstück anstossenden Par-
zelle Kat.-Nr. 2.
Die private Rekursgegnerin bestreitet die Legitimation der Rekurrenten. In
Bezug auf die Rekurrenten 1-5 macht sie geltend, die reine Sichtverbindung
zum Bauperimeter sei für sich noch keine genügende Berührung der schüt-
zenswerten Interessen. Die Grundstücke der Rekurrenten 1-5 würden sich
R3.2023.00027 Seite 4

oberhalb der Gleisanlage rund acht Meter über dem Nullniveau des Baupe-
rimeters befinden. Sodann würden sich fünf Gleise mit bis zu 120 Zugfahrten
pro Tag zwischen dem Bauperimeter und den Grundstücken der Rekurren-
ten 1-5 befinden. Insbesondere die Liegenschaft des Rekurrenten 4 befinde
sich 110 m von der Grundstücksgrenze entfernt.
Was die Legitimation des Rekurrenten 6 anbelangt, hält die private Rekurs-
gegnerin fest, dass das vom Gesetz verlangte schutzwürdige Interesse vor-
aussetze, dass der Rekurrent mit der Gutheissung des Rechtsmittels einen
Nutzen erlange bzw. einen Nachteil abwende. Diesbezüglich sei festzuhal-
ten, dass der Rekurrent das Nachbargrundstück nicht bewohne. Das Objekt
sei unbewohnt und weitestgehend dem Zerfall preisgegeben.
3.2.
Zum Rekurs und zur Beschwerde ist berechtigt, wer durch die angefochtene
Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung
oder Änderung hat (§ 338a Satz 1 des Planungs- und Baugesetzes [PBG]).
Mit dieser Umschreibung der Legitimation verlangt das Gesetz zunächst,
dass der Rekurrent über eine hinreichend enge nachbarliche Raumbezie-
hung zum Baugrundstück bzw. den dort vorgesehenen Bauten und Anlagen
verfügt, kraft derer er stärker als beliebige Dritte oder die Allgemeinheit von
der angefochtenen Anordnung betroffen ist. Ob eine legitimationsbegrün-
dend enge Raumbeziehung zu bejahen ist, hängt auch von der Art der gel-
tend gemachten oder sich sonst aus den Akten ergebenden Einwirkungen
auf das rekurrentische Grundstück ab (Martin Bertschi, in: Kommentar VRG,
3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 21 Rz. 10 ff. und 53 ff., auch zum Folgen-
den).
Das vom Gesetz alsdann verlangte schutzwürdige Interesse (Anfechtungs-
interesse) setzt voraus, dass der Rekurrent mit der Gutheissung des Rechts-
mittels einen Nutzen erlangt bzw. einen Nachteil abwendet. Soweit das
Rechtsmittel mit hierzu von vornherein ungeeigneten Rügen begründet wird,
fehlt es am schutzwürdigen Interesse. Dies ist etwa dann der Fall, wenn ein
geltend gemachter Projektmangel bloss eine für den Rekurrenten bedeu-
tungslose Nebenbestimmung zur Folge hätte.
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Das Interesse des Rekurrenten kann rechtlicher oder tatsächlicher Natur
sein. Allerdings vermag nicht jeder noch so geringfügige Nachteil ein schutz-
würdiges Interesse zu begründen (BRGE II Nr. 0124/2013 in BEZ 2013
Nr. 46; www.baurekursgericht-zh.ch). Der angestrebte Nutzen muss stets
ein eigener und die Betroffenheit eine unmittelbare sein. Schliesslich ist zu
verlangen, dass das Anfechtungsinteresse aktuell ist.
Sind die vorstehend genannten Voraussetzungen erfüllt, können alle Argu-
mente angeführt und Rechtsnormen angerufen werden, die im Ergebnis zu-
mindest zur teilweisen Gutheissung des Rechtmittels und damit zur (teilwei-
sen) Erlangung des angestrebten Nutzens führen können. Dies findet indes
nur, aber immerhin dort seine Grenze, wo es um die Geltendmachung von
Mängeln im Baubewilligungsverfahren geht, die nicht den Rekurrenten
selbst, sondern höchstens Dritte betreffen (BRGE II Nr. 0110/2014 in BEZ
2014 Nr. 48; www.baurekursgericht-zh.ch).
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind Nachbarn zur Be-
schwerdeführung gegen ein Bauvorhaben legitimiert, wenn sie mit Sicherheit
oder zumindest grosser Wahrscheinlichkeit durch Immissionen (Lärm,
Staub, Erschütterungen, Licht oder andere Einwirkungen) betroffen werden,
die der Bau oder Betrieb der fraglichen Anlage hervorruft (BGE 136 II 281
E. 2.3.1 S. 285 mit Hinweisen). Als wichtiges Kriterium zur Beurteilung der
Betroffenheit dient in der Praxis die räumliche Distanz zum Bauvorhaben
bzw. zur Anlage. Die Rechtsprechung bejaht in der Regel die Legitimation
von Nachbarn, deren Liegenschaften sich in einem Umkreis von bis zu rund
100 m befinden. Bei grösseren Entfernungen muss eine Beeinträchtigung
aufgrund der konkreten Gegebenheiten glaubhaft gemacht werden. Aller-
dings darf nicht schematisch auf einzelne Kriterien (insbesondere Distanz-
werte) abgestellt werden, sondern ist eine Gesamtwürdigung anhand der
konkreten Verhältnisse erforderlich (BGr 1C_177/2014 vom 12. August
2014, E. 4.2).
3.3.
Die Rekurrenten 1-5 sind – wie bereits erwähnt – Eigentümer oder Miteigen-
tümer von Parzellen an der H-Strasse (Rekurrent 1: Miteigentümer von Kat.-
Nr. 3 an der H-Strasse 35; Rekurrent 2: Miteigentümer von Kat.-Nr. 4 an der
H-Strasse 30; Rekurrent 3: Gesamteigentümer von Kat.-Nr. 5 an der H-
Strasse 36; Rekurrent 4: Miteigentümer von Kat.-Nr. 6 an der H-Strasse 50;
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Rekurrent 5: Eigentümer von Kat.-Nr. 7 an der H-Strasse 32). Die Distanzen
zum Baugrundstück betragen vom Grundstück des Rekurrenten 1 ca. 70 m,
des Rekurrenten 2 ca. 40 m, des Rekurrenten 3 ca. 40 m, des Rekurrenten
4 ca. 35 m sowie des Rekurrenten 5 ca. 40 m. Diese Distanzen ergeben sich
aus der Karte "Amtliche Vermessung in Farbe" des Geoinformationssystems
des Kantons Zürich (GIS-ZH; https://maps.zh.ch/). Weshalb sich die Liegen-
schaft des Rekurrenten 4 110 m von der Baugrundstücksgrenze entfernt be-
finden solle, wie dies die private Rekursgegnerin geltend macht, ist nicht er-
sichtlich. Zwischen den Gebäuden der Rekurrenten 2-5 sowie des Baugrund-
stücks liegt lediglich das Bahntrassee. Zwischen der Wohnliegenschaft des
Rekurrenten 1 und der Bauparzelle liegt die H-Strasse, ein mit einem Wohn-
haus überbautes Grundstück sowie das Bahntrassee. Zwischen den Gebäu-
den H-Strasse 32 und 36 sowie den Gebäuden H-Strasse 36 und 40 ist je-
doch – nicht zuletzt auch aufgrund der Höhenverhältnisse – ein Sichtbezug
gegeben, was denn auch nicht bestritten wird. Bei diesen räumlichen Distan-
zen von deutlich weniger als 100 m und gegebenem Sichtbezug ist die Be-
troffenheit der Rekurrenten 1-5 zu bejahen. Der Rekurrent 6 ist als Eigentü-
mer eines unmittelbar an das Baugrundstück anstossenden Grundstücks
ohne Weiteres legitimiert. Für die Betroffenheit ist es ohne Belang, ob er
denn auch tatsächlich dort wohnt bzw. ob das Grundstück überhaupt über-
baut ist.
Aufgrund der aufgezeigten Nähe sowie der vorgebrachten Rügen (Einord-
nung, Verkehrssicherheit etc.) sind die Rekurrenten im Sinne von § 338a
PBG rekurslegitimiert.
4.1.
Die Rekurrenten 1-5 machen unter anderem geltend, auf dem Baugrund-
stück würden sich schützenswerte Gebäude befinden. Zwar seien auf dem
Grundstück keine inventarisierten Gebäude vorhanden. Weil aber Inventare
von Rechts wegen lediglich vorläufigen Charakter hätten und nach Bedarf
nachzuführen seien, müssten Schutzmassnahmen auch ergriffen werden,
wenn die Bestandesbauten nicht inventarisiert seien, sofern diese als
Schutzobjekte zu qualifizieren seien. Entscheidend seien mithin in erster Li-
nie die materiellen Eigenschaften der Bestandesbauten. Das zum Abbruch
vorgesehene Gebäude Vers.-Nr. 1 an der G-Strasse 47 mit Baujahr 1891 sei
hinsichtlich Architektur und Bauepoche mit der benachbarten Villa J an der
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G-Strasse 57 mit Baujahr 1862 zu vergleichen, welche formell unter Denk-
malschutz stehe. Beide Gebäude seien als symmetrisch konzipierte spät-
klassizistische Wohnhäuser erstellt worden und seien typologisch sehr ähn-
lich. Das fragliche Gebäude an der G-Strasse 47 trete an seinem gut einseh-
baren exponierten Standort positiv in Erscheinung, habe eine prägende Wir-
kung und folglich einen hohen Situationswert. Es entspreche in seinem Ge-
bäudeäusseren mehrheitlich dem Ursprungsbau und besteche durch seine
gut erhaltenen baukünstlerischen Details. Auch die Gebäude I-Strasse 2
(Baujahr 1854), G-Strasse 119 (Baujahr 1880) und G-Strasse 121 (Bau-
jahr 1860) seien inventarisiert und würden als Schutzobjekte gelten. Hinzu
komme das seeaufwärts gelegene, unmittelbar benachbarte Wohnhaus an
der G-Strasse 29 (Baujahr 1850), das ebenfalls aus derselben Epoche
stamme. Das Gebäude G-Strasse 47 sei mithin das zweite einer Reihe von
sechs gleichartig gebauten spätklassizistischen Wohngebäuden. Aufgrund
der Ensemblewirkung und der exponierten Lage an der G-Strasse sei das
Gebäude auch siedlungshistorisch bedeutsam und es dränge sich eine Un-
terschutzstellung geradezu auf. Die Baubehörde habe die Prüfung, ob es
sich beim Abbruchobjekt um ein Schutzobjekt nach § 203 PBG handle,
pflichtwidrig unterlassen.
Auch das etwas zurückversetzte Gebäude Vers.-Nr. 2 an der G-Strasse 31a
verdiene eine vertiefte Beurteilung. Die Scheune sei im Jahr 1908 offenbar
zunächst als Wohngebäude erstellt worden. An ihrem heutigen Erschei-
nungsbild seien die Entwicklungsschritte in der Nutzung gut ablesbar. Auch
dieses Gebäude sei in seiner Substanz gut erhalten und weise viele originale
Bauteile auf.
4.2.
Die kommunale Vorinstanz hält diesbezüglich fest, die Gebäude Villa J an
der G-Strasse 57, an der I-Strasse 2, an der G-Strasse 119 und G-Strasse
121 seien inventarisiert. Mit der Aufnahme dieser Gebäude habe die Ge-
meinde gerade aufgezeigt, welche Bauten aus ihrer Sicht potentiell schutz-
würdig seien. Aus dem Umstand, dass noch weitere gleichartige Wohnhäu-
ser vorhanden seien, könnten die Rekurrenten nicht ableiten, die Gemeinde
hätte für das abzubrechende Gebäude ein Fachgutachten einholen müssen.
In Analogie zur Legitimation der Verbände bestünde einzig ein Anspruch auf
Überprüfung, wenn die Inventarisierung offensichtlich zu Unrecht unterlas-
sen worden wäre. Dies treffe vorliegend nicht zu; im Gegenteil lasse sich aus
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dem Inventar unschwer herauslesen, dass die Gemeinde bei der Auswahl
der möglichen Schutzobjekte sorgfältig vorgegangen sei. Dasselbe gelte in
Bezug auf die Scheune G-Strasse 31a. Für die belanglose, von der G-
Strasse zurückversetzte Baute ohne Bezug zur Umgebung habe es keiner
weiteren Abklärungen bedurft.
4.3.
Die private Rekursgegnerin führt aus, die Gebäude an der G-Strasse 57, 119
und 121 seien nicht mit demjenigen auf dem Baugrundstück zu vergleichen.
Die in Frage stehenden Gebäude hätten allenfalls auf den ersten Blick eine
grobe Ähnlichkeit, die Unterschiede seien jedoch markant. Allein der Grund-
riss weise nur eine entfernte Ähnlichkeit auf. Das hier umstrittene Gebäude
an der G-Strasse 47 sei offensichtlich umgebaut worden (Sonnenstoren obe-
rer Balkon, sichtbare Klimaanlage neben dem Eingang, Glaswand am Ein-
gang). Zudem seien vor und an dem Haus aktuell auffällige Reklamen, wel-
che ebenfalls einem angeblichen Schutzstatus entgegenlaufen würden.
Wäre ein Inventarschutz gewollt, hätte auch keine Autogarage unmittelbar
ans Gebäude gebaut werden dürfen. Der Balkon im Dachgeschoss sei of-
fensichtlich zwischenzeitlich neu angebaut und die Fassade um eine grosse
Balkontüre ergänzt worden. Der Eingang liege im Gegensatz zu den genann-
ten inventarisierten Gebäuden auch deutlich tiefer und sei weniger pompös.
Das auffällige Podest mit Geländer und Treppe sowie der klassische Garten-
zaun entlang der G-Strasse würden fehlen. Zu guter Letzt seien im Dach
einige Dachfenster eingebaut worden. Es sei somit offensichtlich, dass zur
Recht weder ein formeller noch ein materieller Inventarschutz des Wohnhau-
ses an der G-Strasse 47 bestehe. Es könne nicht im Interesse der Gemeinde
X bzw. des Kantons Zürich sein, ein schlecht erhaltenes resp. stark verän-
dertes Gebäude, welches keinen Mehrwert im Kontext der bereits unter
Schutz stehenden Gebäude darstelle, zu erhalten.
Dieselben Argumente würden auch für die auf dem Baugrundstück stehende
Scheune gelten. Das Gebäude sei diverse Male angepasst und umgebaut
worden. Die Behauptung der Rekurrenten 1-5, wonach das Gebäude eine
evolutive Nutzungsänderung hinter sich habe, bleibe unbelegt und sei eine
reine Behauptung. Dass das Vordach der Oldtimergarage unmittelbar an die
Scheune habe herangebaut werden können, spreche ebenfalls eindeutig ge-
gen eine Schutzbedürftigkeit
R3.2023.00027 Seite 9

4.4.1.
Schutzobjekte sind unter anderem Ortskerne, Quartiere, Strassen und
Plätze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen,
die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder bau-
künstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaft oder Sied-
lungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umge-
bung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG).
Aus der vom Gesetz alternativ zur landschafts- oder siedlungsprägenden
Wirkung vorausgesetzten Zeugeneigenschaft ergibt sich das Erfordernis,
dass ein Objekt, über welches Schutzmassnahmen verhängt werden sollen,
namentlich auf Grund seiner ortsbaulichen, baulichen oder ausstattungs-
mässigen Eigenschaften von einer Epoche Zeugnis abzulegen, d.h. die be-
treffende Epoche zu veranschaulichen und im eigentlichen Wortsinne zu do-
kumentieren vermag. Allein der Umstand, dass ein Objekt einer Epoche zu-
geordnet werden kann, ist somit für die Bejahung der Zeugeneigenschaft
noch nicht ausreichend. Zudem lässt das Gesetz auch die blosse Zeugenei-
genschaft noch nicht genügen; das betreffende Objekt muss vielmehr ein
wichtiger Zeuge sein. Diese Qualifikation kann sich aus verschiedenen, hier
nicht abschliessend aufzuzählenden Gründen ergeben. Ein wichtiger Zeuge
liegt namentlich dann vor, wenn die betreffende Baute auf Grund ihrer ge-
samten Beschaffenheit eine Epoche besonders aussagekräftig und qualitäts-
voll zu dokumentieren vermag.
Mit dem Begriff der Epoche werden vom Gesetz auch Ereignisräume anvi-
siert, die zeitlich oder lokal vergleichsweise eng begrenzt sind und daher im
Allgemeinen kaum als "Epochen" zu bezeichnen wären. Namentlich mit Blick
auf die baukünstlerischen Epochen gilt sodann, dass auch Bauten, die Über-
gänge zwischen solchen bezeugen, Schutzobjekte sein können. Zu verlan-
gen ist allerdings stets, dass die betreffende politische, wirtschaftliche, sozi-
ale oder baukünstlerische Epoche klar definiert werden kann.
Für Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung sind durch den Gemeinde-
vorstand Schutzmassnahmen zu treffen (§ 211 Abs. 2 PBG). Dabei begrün-
det eine Inventarisierung die Vermutung der Schutzwürdigkeit der verzeich-
neten Objekte (VB.2012.00374 vom 26. September 2012, E. 5.1;
VB.2005.00242, E. 4.1, in BEZ 2006 Nr. 3). Allerdings kann ein Nachbarre-
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kurrent auch die potentielle Schutzwürdigkeit eines nicht inventarisierten Ob-
jekts geltend machen (VB.2015.00554 vom 21. April 2016, E. 3.1;
VB.2017.00013 vom 18. Mai 2017, E. 4.1). Er kann sich jedoch nicht damit
begnügen, die Schutzwürdigkeit einer Baute bloss zu behaupten, sondern
muss diese anhand konkreter Anhaltspunkte aufzeigen (VB.2015.00554 vom
21. April 2016, E. 3.2; VB.2017.00013 vom 18. Mai 2017, E. 4.1 und 4.4; vgl.
auch BGr 1C_380/2017 vom 17. Juli 2018, E. 2.4 und 2.5).
4.4.2.
Die streitgegenständlichen Bestandesbauten G-Strasse 47 und 31a sind un-
bestrittenermassen nicht inventarisiert, so dass eine aus der Inventarisierung
hergeleitete Schutzvermutung entfällt. Die Rekurrenten 1-5 haben jedoch im
Laufe des Verfahrens ein Kurzgutachten bei der IBID eingeholt. Diesem lässt
sich das Folgende entnehmen:
Das Gebäude G-Strasse 47 sei in den 1860er oder 1870er-Jahren als gross-
zügige Villa entstanden, welche wie das sehr ähnlich gestaltete benachbarte
Wohnhaus Villa J an der G-Strasse 57 über einen grosszügigen Freiraum
und ein zurückversetztes Ökonomiegebäude verfügt habe. Letzteres sei
1971 zugunsten des flachen Anbaus von Autogarage und Tankstelle abge-
brochen worden. Das zweigeschossige Wohnhaus mit seeseitigem Quergie-
bel verfüge über sieben regelmässige Fenster pro Geschoss gegen den See
hin und drei Fenster pro Giebelfassade. Es zeige damit ein grosszügiges
Raumprogramm. Die leicht erhabene Situation des Erdgeschosses und die
schlichten Fensterverdachungen seien typisch für die protestantisch-zurück-
haltenden Baumeisterhäuser der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts. Die
Bauten würden trotz des zurückhaltenden Äusseren oft mit einer grosszügi-
gen Erschliessung und qualitativ hochstehender baufester Ausstattung über-
raschen.
Bei dem Gebäude an der G-Strasse 31a handle es sich um das Ökonomie-
gebäude zum Wohnhaus G-Strasse 29. Das traufständig zu Hang und
Strasse gelegene Gebäude verfüge über einen aus Backsteinen gemauerten
Stallteil und einen hohen Tenn- oder Garagenteil. Das darüber liegende
Holzgerüst sei mit einer vertikalen, schmucklosen Bretterschalung mit Deck-
leisten versehen. Das zugehörige Wohnhaus G-Strasse 29 sei 1850 als rei-
ner Wohnbau erstellt worden. Die Vermutung, es handle sich bei Nr. 31a um
R3.2023.00027 Seite 11

einen ehemaligen Wohnbau, sei typologisch nicht belegbar. Das Nebenge-
bäude habe nach dem Bahnbau nicht mehr in gewohnter Weise hinter das
Wohngebäude gestellt werden können, sondern habe in typischer zurück-
versetzter Art neben das zugehörige Wohnhaus gestellt werden müssen und
bilde mit diesem bis heute eine Wirkungseinheit.
Die G-Strasse und damit die Möglichkeit, Villenbauten mit grossen Ökono-
miebauten nahe an den See und repräsentativ ausgerichtet zu platzieren, sei
erst im Jahre 1865 entstanden. Eine der ersten Villen dieses Typs sei die
Villa J gewesen, die wie das Gebäude G-Strasse 47 erstmals 1884 auf den
Kartenwerken erscheine. Die Bahnlinie und die Station K seien erst 1894
eröffnet worden. Bis dahin sei die Umgebung ländlich geprägt gewesen und
auch die Siedlungsgeschichte von K habe sich nicht primär am See entwi-
ckelt. Einzig die Z Fabrik habe bereits ab 1854 ein beachtliches bauliches
Volumen erreicht. Deren Kost- und Wohnhäuser seien bis an die Gemeinde-
grenze von X errichtet worden. Einen Entwicklungsschub habe erst die
Nachkriegszeit gebracht. So sei im Jahr 1946 ein kleines Wohnhaus südlich
der Bahnlinie entstanden und 1966 zwischen See und G-Strasse die Abwas-
ser-Reinigungsanlage erstellt worden. Das Untersuchungsobjekt G-
Strasse 47 präge seine Umgebung wesentlich durch seine Nähe zur Strasse,
welche mit dem grossen Volumen, der Ausrichtung auf den See und dem
entsprechenden Quergiebel noch akzentuiert werde. Die einfache, klassizis-
tische Formensprache füge sich in die Phase der frühen Besiedlung in der
zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts ein und sei dafür typisch. Bis zu den
Umbauten in der 1970er-Jahren habe das Gebäude insbesondere durch das
Zusammenspiel von Villa und Ökonomie gewirkt. Dieses Zusammenspiel sei
im Verfahren betreffend die Unterschutzstellung der benachbarten Villa J
durch den Kanton als wesentlich erachtet worden und sei im Falle der Ge-
bäude G-Strasse 29 und 31a ebenfalls noch ungestört vorhanden.
Die kommunale Vorinstanz setzt sich mit dieser fachmännischen Beurteilung
nicht weiter auseinander, sondern macht lediglich geltend, durch die Auf-
nahme anderer, gleichartiger Objekte in das Inventar habe sie zum Ausdruck
gebracht, dass sie dem strittigen Objekt keine mögliche Schutzwürdigkeit zu-
messe. Akten zum Inventarisierungsverfahren fehlen jedoch. Anlässlich des
Lokaltermins hat sich klar gezeigt, dass den beiden Gebäuden – wie auch
bereits das Kurzgutachten der IBID festgestellt hat – durchaus gewisse städ-
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tebauliche Qualitäten zukommen. So bildet das Wohnhaus G-Strasse 47 zu-
sammen mit den Wohnhäusern G-Strasse 29, G-Strasse 57 (Villa J), I-
Strasse 2, G-Strasse 119 und G-Strasse 121 eine Reihe von klassizistischen
Bauten entlang der G-Strasse mit typologisch ähnlichen Ausstattungsele-
menten (Prot. S. 20 f., Fotos 15 und 18). Abgesehen von den Liegenschaf-
ten G-Strasse 47 und 29 sind denn auch alle genannten Gebäude inventari-
siert oder geschützt (vgl. act. 19.36-19.39). Die Baute G-Strasse 31a bildet
das Ökonomiegebäude zur G-Strasse 29. Dieses konnte, wie das Kurzgut-
achten schlüssig darlegt, aufgrund der Bahnlinie nicht in zweiter Bautiefe zur
G-Strasse und somit nördlich des dazugehörenden Wohnhauses gebaut
werden, wie dies ansonsten bei Wohnhäusern an der G-Strasse üblich war.
Sowohl das Gebäude an der G-Strasse 47 als auch das Ökonomiegebäude
G-Strasse 31a verfügen – trotz vorgenommener Umbauten und soweit von
aussen beurteilbar – über eine gewisse alte Substanz (vgl. Prot. S. 16 ff., act.
15.8, act. 14 S. 14).
Nach dem Gesagten liegen ungeachtet der unterbliebenen Inventarisierun-
gen konkrete Hinweise für eine potentielle Schutzwürdigkeit der beiden Ge-
bäude vor. Gefährdet ein Bauprojekt inventarisierte Objekte – oder wie vor-
liegend nicht inventarisierte, potentielle Schutzobjekte – so hat das Gemein-
wesen vorab einen Schutzentscheid zu treffen, das heisst Schutzmassnah-
men anzuordnen oder ganz oder teilweise darauf zu verzichten
(VB.2021.00849 vom 28. Juli 2022, E. 3.1). Dies bedingt eine Schutzabklä-
rung, mithin nach der Rechtsprechung eine sachliche, auf wissenschaftli-
chen Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung der Objekte, welche den kul-
turellen, geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammen-
hang der Bauwerke mitberücksichtigt, typischerweise anhand eines Fach-
gutachtens (VB.2017.00698 vom 5. April 2018, E. 2.2, m.w.H.). An einer sol-
chen Beurteilung fehlt es vorliegend.
Die Rüge erweist sich somit als begründet.
Dies führt zur Gutheissung der Rekurse. Der angefochtene Beschluss ist
demgemäss aufzuheben. Einem Baugesuch, das einen Schutzentscheid er-
forderlich macht, kommt nicht die Rechtswirkung eines Provokationsbegeh-
rens im Sinne von § 213 Abs. 1 PBG zu (VB.2012.00373 vom 27. März 2013,
E. 3.1.3). Die Baubehörde wird daher abzuklären haben, ob die private Re-
kursgegnerin vom Gemeinwesen einen Entscheid über die Schutzwürdigkeit
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und über den Umfang allfälliger Schutzmassnahmen verlangt. Bejahenden-
falls wird der Gemeinderat hernach über die Anordnung von Schutzmass-
nahmen oder aber den Verzicht hierauf zu entscheiden haben (§ 211 Abs. 2
PBG). Entsprechend dem Ergebnis jenes Entscheids wird in der Folge sei-
tens der Baubehörde über ein (allfälliges) Baugesuch erneut zu entscheiden
sein.
5.1.
Aus Gründen der Prozessökonomie ist vorliegend – in der gebotenen
Kürze – noch auf zwei weitere Vorbringen der Rekurrenten einzugehen.
5.2.
Beide Rekurrentschaften monieren die Verkehrssicherheit. Das Bauvorha-
ben sieht drei Ein- bzw. Ausfahrten vom Grundstück auf die G-Strasse vor.
Der Kundenverkehr des Supermarktes soll über eine östliche Einmündung
abgewickelt werden. Die mittlere Ein- und Ausfahrt dient der Anlieferung und
die westliche Zufahrt dem Autohandel und der Autoreparaturwerkstatt.
Gemäss § 240 Abs. 3 PBG haben Verkehrserschliessungen im Bereich
wichtiger öffentlicher Strassen nach Möglichkeit rückwärtig oder durch Zu-
sammenfassung mehrerer Ausfahrten zu erfolgen. Diese Bestimmung be-
zweckt die Gewährleistung der Verkehrssicherheit im Bereich wichtiger öf-
fentlicher Strassen. Dass jede zusätzliche Einmündung diesem Anliegen ab-
träglich ist, braucht nicht mit Nachdruck erwähnt zu werden. Es ist daher
nicht nachvollziehbar, dass die Baudirektion vorliegend drei Ein-/Ausfahrten
vom Baugrundstück in die G-Strasse bewilligt hat. Sie begründet dies damit,
dass eine Vermischung von Anlieferung und Gewerbe mit dem Kundenver-
kehr habe verhindert werden wollen. Weshalb für den Kundenverkehr des
Autohandels und der Autoreparaturwerkstatt sowie des Detailhandels nicht
dieselbe Ein- und Ausfahrt verwendet werden kann, begründet sie hingegen
nicht und erhellt auch nicht aus den Unterlagen. Der Baudirektion kann daher
nicht gefolgt werden, wenn sie für das Baugrundstück drei Ein- und Ausfahr-
ten bewilligt hat. Hingegen kann eine Trennung des Kundenverkehrs und der
Anlieferung mit Lastwagen durchaus Sinn ergeben, weshalb je nach Lösung
allenfalls zwei Ein- und Ausfahrten toleriert werden könnten.
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5.3.
Weiter bestreiten die Rekurrentschaften die Verkehrssicherheit des öffentli-
chen Fuss- und Radweges auf dem Baugrundstück. Das Bauprojekt sieht im
Nordosten der Bauparzelle eine Freifläche vor, welche als L-Platz bezeichnet
wird. Dieser Platz soll als Verkehrsknotenpunkt für Fussgängerinnen und
Fussgänger wie auch für Velofahrende dienen. Die SBB-
Personenunterführung und der M-Weg sollen direkt in den L-Platz münden.
Vom L-Platz soll eine gerade Verbindung für Fussgänger und Radfahrer di-
rekt an der Ostfassade des Gebäudes entlang zur G-Strasse führen. Dies
führt zu einer die Sicherheit beeinträchtigende Situation, verkehren die Fuss-
gänger und Fahrradfahrer somit doch direkt vor der Ein- und Ausfahrt zur
Garage mit den Kundenabstellplätzen. Auch die kommunale Vorinstanz hat
das Problem erkannt und daher im angefochtenen Entscheid festgehalten,
die Verbindung für Fussgängerinnen und Fussgänger vom L-Platz zur G-
Strasse solle östlich der Fahrbahn der Garagenzufahrt und entlang der
neuen Grenze zum Nachbargrundstück Kat.-Nr. 8 zu liegen kommen. Die
Verkehrsführung vom L-Platz bis zur G-Strasse sei daher im Sinne der Er-
wägungen zu überarbeiten (act. 3 S. 9 und 20). Sie verkennt dabei jedoch,
dass mit einer Verlegung des Fussweges auf die östliche Seite der Zufahrt
einerseits der Wegabstand durch das Gebäude sowie die erforderlichen Kur-
venradien in die Parkierungsanlage nicht mehr eingehalten werden könnten.
Die Erfüllung dieser Auflage führt daher unweigerlich zu einer grösseren An-
passung des Bauprojekts.
6.1.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Rekurse gutzuheissen und die an-
gefochtenen Entscheide aufzuheben sind.
Die Behandlung der weiteren (projektspezifischen) Rügen erübrigt sich bei
diesem Ergebnis.
6.2.
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten der kommunalen Vorinstanz
sowie der privaten Rekursgegnerin je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 des Ver-
waltungsrechtspflegegesetzes [VRG]).
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Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-
gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-
nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-
baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier
ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr
in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV
VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein
grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3.
Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.).
Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 6'000.-- festzusetzen.
6.3.
Die Rekurrenten sowie die private Rekursgegnerin beantragen die Zuspre-
chung einer Umtriebsentschädigung.
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren
vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-
ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-
pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-
verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder
den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-
triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.
Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-
sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom
16. Oktober 2003, E. 3.1). Demnach ist vorliegend den beiden anwaltlich
vertretenen Rekurrentschaften zulasten der privaten Rekursgegnerin eine
Umtriebsentschädigung zuzusprechen. Angemessen erscheint ein Betrag
von je Fr. 2'000.--. Da die Umtriebsentschädigung pauschal festgelegt wird,
entfällt die Zusprechung eines Mehrwertsteuerzusatzes von vornherein
(BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekurs-
gericht-zh.ch).
Der privaten Rekursgegnerin steht bei diesem Verfahrensausgang keine
Umtriebsentschädigung zu.
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