zh_baurekursgericht · BRKE II Nr. 0026/2008 · 2008-03-04 · de
Rechtsmittelverfahren. Legitimation eines einzelnen Stockwerkeigentümers zur Anfechtung einer die Stockwerkeigentümergemeinschaft verpflichtenden Schlussabrechnung.


BRKE II Nr. 0026/2008 vom 4. März 2008 in BEZ 2008 Nr. 33
Der Gemeinderat eröffnete einer Stockwerkeigentümergemeinschaft die Quar-
tierplan-Schlussabrechnung einschliesslich des auf die Gemeinschaft entfallenden
Schlussbetrages in Höhe von Fr. 3 592.90. Hiergegen erhoben zwei der Stockwerk-
eigentümer Rekurs mit dem Antrag auf Aufhebung des angefochtenen Beschlusses.
Zu prüfen war die Rekurslegitimation.
Aus den Erwägungen:
7.1. Das Stockwerkeigentum (Art. 712a ff. des Zivilgesetzbuchs [ZGB]) ist ein
besonders ausgestaltetes Miteigentum. Es unterscheidet sich vom gewöhnlichen
Miteigentum (Art. 646 ff. ZGB) dadurch, dass mit dem individuellen Anteil am Mitei-
gentum ein Sonderrecht zur ausschliesslichen Benützung, Verwaltung und baulichen
Ausgestaltung bestimmter Gebäudeteile subjektiv-dinglich verbunden ist. Wie der
gewöhnliche Miteigentumsanteil wird auch der Stockwerkeigentumsanteil als eige-
nes Grundstück behandelt, er erhält jedoch ein eigenes Grundbuchblatt.
Die Besorgung der das Grundstück betreffenden gemeinsamen Aufgaben wird
von der Stockwerkeigentümergemeinschaft, der Zwangsgemeinschaft sämtlicher
Stockwerkeigentümer, wahrgenommen. Zu diesen Aufgaben gehört unter anderem
auch die Begleichung der den Stockwerkeigentümern insgesamt auferlegten öffent-
lich-rechtlichen Beiträge und Steuern (Art. 712h Abs. 2 Ziff. 4 ZGB). An die Kosten
der Gemeinschaft haben die Stockwerkeigentümer nach Massgabe ihrer Wertquote
beizutragen (Art. 712 Abs. 1 ZGB). Die Stockwerkeigentümergemeinschaft hat keine
eigene Rechtspersönlichkeit. Sie weist aber wegen ihrer körperschaftsähnlichen
Ausgestaltung unverkennbare Merkmale einer juristischen Person und wird in eini-
gen Bereichen wie eine solche behandelt. So kann die Stockwerkeigentümerge-
meinschaft Vermögen erwerben (insbes. einen Erneuerungsfonds bilden) und ist sie
handlungs-, prozess- und betreibungsfähig (Art. 712l ZGB).
7.2. Schuldner der im Zeitpunkt der Schlussabrechnung ausstehenden Er-
schliessungskosten ist gemäss kantonalem Recht der Grundeigentümer des belaste-
ten Grundstücks (§§ 176 und 177 Abs. 4 PBG). Da das einzelne Stockwerkeigentum
als eigenes Grundstück behandelt wird, wäre es somit ohne weiteres möglich, einen
für ein Grundstück ausstehenden Erschliessungsbeitrag bei den am Grundstück be-
teiligten Stockwerkeigentümern je einzeln – nach Massgabe der jeweiligen Wertquo-
te – einzufordern. Gestützt auf die nur für das Stockwerkeigentum geltende bundes-
rechtliche Spezialvorschrift von Art. 712h Abs. 2 ZGB ist es aber auch zulässig,
stattdessen die Stockwerkeigentümergemeinschaft für die Beitragsforderung ins
Recht zu fassen. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist zwar, was sich aus den
vorstehenden Ausführungen ergibt, nicht «Grundeigentümerin», wie sich die Vorin-
stanz inkorrekt ausdrückt. Sie ist aber von Gesetzes wegen aktiv- und passivlegiti-
miert, die Interessen in Bezug auf das Grundstück wahrzunehmen, und zwar dank

- 2 -
ihrer Vermögensfähigkeit auch in finanzieller Hinsicht. Zu den Aufgaben gehört ex-
plizit die Begleichung ausstehender öffentlich-rechtlicher Beiträge (Art. 712h Abs. 2
Ziff. 4 ZGB). Unter diesen Begriff der öffentlich-rechtlichen Beiträge ist ohne weite-
res auch die vorliegend strittige Beitragsforderung einzuordnen, nachdem das Bun-
desgericht dies in einem Leitentscheid bereits hinsichtlich von Strassen- und Trot-
toirbeiträgen ausdrücklich anerkannt hat (BGE 119 II 330, E. 7a).
Auf den ersten Blick scheint es auf das Gleiche hinauszulaufen, ob die Stock-
werkeigentümergemeinschaft gesamthaft oder aber die Stockwerkeigentümer je ein-
zeln ins Recht gefasst werden, da diese ja auch im Fall der Bezahlung durch die
Gemeinschaft dieser gegenüber im Verhältnis ihrer Wertquote haften. Dies trifft je-
doch nicht zu. Es handelt sich um verschiedene Schuldnerschaften, woraus sich
dementsprechend unterschiedliche Folgen hinsichtlich der Aktiv- und der Passivlegi-
timation ergeben: Werden die Stockwerkeigentümer für einen dem Grundstück be-
lasteten Erschliessungsbeitrag je einzeln ins Recht gefasst, so haftet jeder Stock-
werkeigentümer nur bis zur Höhe seiner Wertquote; es entsteht nicht etwa Solidar-
haftung für ausstehende Zahlungen anderer Stockwerkeigentümer. Als Schuldner ist
jeder Stockwerkeigentümer einzeln legitimiert, die Schlussabrechnung bzw. den ihm
in Rechnung gestellten Beitrag anzufechten. Wird hingegen die Stockwerkeigentü-
mergemeinschaft belangt, ist diese alleinige Schuldnerin. Eine Solidarhaftung der
Stockwerkeigentümer entsteht ebenfalls nicht; die Stockwerkeigentümer sind nicht
etwa Schuldner der Beitragsforderung, sondern sie haben im Innenverhältnis ge-
genüber der Gemeinschaft eine Zahlungspflicht (Art. 712h Abs. 1 ZGB). Mangels
Schuldnereigenschaft fehlt den Stockwerkeigentümern die Legitimation zur Anfech-
tung der Beitragsforderung; diese Befugnis steht allein der Gemeinschaft zu (zum
Ganzen: BGE 119 II 404 ff., insbes. E. 6).
7.3. Im vorliegenden Fall ist die Stockwerkeigentümergemeinschaft ins Recht
gefasst worden. Da die Rekurrierenden als Stockwerkeigentümer nach dem soeben
Ausgeführten nicht Schuldner der Beitragsforderung sind, sind sie nicht Betroffene
im Sinne von § 338a Abs. 1 PBG und fehlt ihnen die Legitimation zur Anfechtung der
Schlussabrechnung. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft selber ist in Ermange-
lung einer entsprechenden Willensäusserung nicht Rekurrentin. Auf den Rekurs ist
demzufolge nicht einzutreten.