zh_baurekursgericht · BRGE III Nr. 0136/2021 · 2021-04-28 · de
Bauen ausserhalb der Bauzonen. Referenzzustand für Erweiterungen gemäss Art. 24c RPG.


BRGE III Nr. 0136/2021 vom 8. September 2021 in BEZ 2022 Nr. 2
Das streitbetroffene Baugrundstück lag in der Landwirtschaftszone und war
mit einem Wohnhaus überstellt. Der Bauherr beabsichtigte, dieses bis auf das
Untergeschoss abzubrechen und das Erdgeschoss wie auch das
Obergeschoss neu zu erstellen. Er führte unbestrittenermassen keinen
landwirtschaftlichen Betrieb, weshalb das Bauvorhaben nicht zonenkonform war
(Art. 22 des Raumplanungsgesetzes [RPG]). Eine Standortgebundenheit für
eine nicht-landwirtschaftliche Baute wurde verneint. Geprüft wurde hingegen,
ob das Projekt einer Ausnahmebewilligung gemäss 24c RPG zugänglich sei.
Für das bestehende Gebäude lag eine Baubewilligung vom 18. Juni 1953 vor.
Damit war es vor dem 1. Juli 1972 erstellt worden, also bevor das
Baugrundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets geworden ist. Als solches
durfte es ersetzt werden, gemäss den Aussagen des Gesuchstellers war es
jedoch in der Folge deutlich grösser gebaut worden. Strittig war somit der
massgebende Referenzzustand.
Aus den Erwägungen:
5. Der Rekurrent macht geltend, während der Umbauprojektierung sei
festgestellt worden, dass das betroffene Wohnhaus nicht exakt nach den
Plänen aus dem Jahre 1953 erstellt worden sei. So weise der Grundriss die
Masse von 9,38 m x 8,24 m anstatt der eingegebenen 9,00 m x 8,20 m auf.
Zudem sei das erstellte Wohnhaus höher ausgeführt worden. Die
Abweichungen seien formell nicht abgenommen worden. Es existiere jedoch ein
nachgeführter Grundrissplan vom 22. Juni 1953, von dem die Baubehörde
Kenntnis genommen habe.
Ebenfalls nicht in den ursprünglichen Bauplänen aufgeführt sei der
südwestliche Anbau. Aufgrund der baulichen Ausführung und der Landeskarte
1956-1965 aus dem GIS-Browser sei jedoch anzunehmen, dass dieser
spätestens einige Jahre nach der Erstellung des Wohnhauses errichtet worden
sei.
Entsprechend habe der derzeitige Zustand bereits am 1. Juli 1972
bestanden und sei somit als Referenzzustand massgebend, zumal die
Abweichungen der ausgeführten Baute von den bewilligten Bauplänen in den
Jahren 1953-1955 bewilligungsfähig gewesen wären. Das zulässige
Erweiterungsmass sei somit eingehalten. (…)
7. Die Baudirektion äussert sich hierzu wie folgt: Die Rechtmässigkeit der
im Jahre 1953 erfolgten Vergrösserung könne nach wie vor nicht nachgewiesen
werden. Auch die planerische Erfassung der Änderungen bedeute nicht deren
Bewilligung. Es gebe keine Anhaltspunkte für eine Zustimmung, Bewilligung
oder Legalisierung. Auch ohne Baugesetz oder Gemeindebauordnung seien
damals die öffentlich-rechtlichen Baubewilligungen konform umzusetzen
gewesen. Eine abweichend von der ursprünglichen Bewilligung grösser erstellte
Baute als Referenzzustand anzuerkennen, würde dem Sinn und Zweck des
Raumplanungsgesetzes, nämlich der Trennung von Baugebiet und
Nichtbaugebiet und dem haushälterischen Umgang mit dem Boden,

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widersprechen. Dementsprechend fielen Bauten, die nicht rechtmässig erstellt
oder geändert worden seien, nicht unter Art. 24c RPG. Der Referenzzustand
habe sich auch bei diesen Gebäuden auf den aktenkundigen, bewilligten
Zustand zu beziehen.
Der Rekurrent habe sich erst am 6. April 2020 und somit nach dem Erwerb
der Liegenschaft (20. März 2020) zur Abklärung der Ausbaumöglichkeiten an
die kantonale Fachstelle Landschaft gewandt und von dieser am 15. April 2020
die Auskunft erhalten, dass für die Bemessung des Referenzzustandes die
bewilligten Pläne aus dem Jahre 1953 herbeizuziehen seien. Mit dem Kauf
ohne vorgängige Abklärungen sei er ein gewisses Risiko eingegangen. Eine
Durchsetzung von Bundesrecht und die Gleichbehandlung aller Gesuchsteller
stelle deshalb keine unzumutbare Härte dar. Dass die Wohnfläche klein sei, sei
dabei ebenso wenig massgebend wie das Ausmass der Abweichungen, zumal
es nicht um eine Verhältnismässigkeitsprüfung, sondern um messbare
Vorgaben gehe.
8. Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der
Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, werden in ihrem Bestand
grundsätzlich geschützt (Art. 24c Abs. 1 RPG). Sie können mit Bewilligung der
zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder
wieder aufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden
sind. Dabei bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der
Raumplanung vorbehalten (Art. 24c Abs. 2 und 5 RPG).
Unter Art. 24c RPG fallen nur jene Bauten und Anlagen, die zum Zeitpunkt
der Bewilligung zonenkonform waren und durch Rechtsänderungen – die
nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen – zonenwidrig geworden
sind (Art. 41 RPV). Faktische Zweckänderungen oder illegal erstellte Bauten
und Anlagen erfüllen das Rechtmässigkeitserfordernis nicht und sind den von
Art. 24c RPG eröffneten Möglichkeiten daher nicht zugänglich (VB.2007.00227,
E. 5.3 = BEZ 2007 Nr. 38; Rudolf Muggli, Kommentar RPG, 2010, zu Art. 24c,
Rz 11; BGr, 2. Juli 2003, 1A.12/2003, E. 3.2; Bundesamt für Raumentwicklung,
Neues Raumplanungsrecht: Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung und
Empfehlungen für den Vollzug, 2000, Teil I, S. 47). Rudolf Muggli argumentiert
weiter, dass solche Bauten nicht durch die Änderung der Rechtslage
zonenwidrig geworden seien. «Die Zonenwidrigkeit geht vielmehr auf
rechtswidriges Verhalten zurück, das nicht durch eine erweiterte
Besitzstandsgarantie belohnt werden sollte. Wurde bei einer formell und
materiell baurechtswidrigen Baute auf die Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustandes verzichtet, dann ändert das nichts an ihrer Rechtswidrigkeit, weshalb
sie nicht nach Art. 24c RPG geändert werden kann.» Der Status einer
rechtmässig bestehenden Baute könne auch nicht durch Zeitablauf «ersessen»
werden (vgl. dazu Rudolf Muggli, in: Kommentar RPG, Art. 24c Rz. 11 ff.;
Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung, S. 43).
9. Die teilweise zu ersetzende Baute wurde unbestrittenermassen vor dem
Stichtag erstellt. Hierfür liegt auch eine Baubewilligung vom 18. Juni 1953 mit
den entsprechenden Plänen vor. Insofern stünde einem Abbruch und
Wiederaufbau der bewilligten Baute gemäss Art. 24c Abs. 1 RPG nichts

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entgegen. Da das Gebäude hingegen damals mit einem grösseren Grundriss
erstellt und in der Folge mit einem Anbau versehen wurde, präsentiert sich die
Situation so, dass am Stichtag wie auch heute eine gegenüber den bewilligten
Plänen abgeänderte Baute besteht und für die vorgenommenen Erweiterungen
keine Bewilligung vorliegt. Dass dies gemäss der Praxis der Baudirektion
Kanton Zürich nicht dazu führt, dass die gesamte Baute nicht nach Art. 24c
RPG geändert oder wiederaufgebaut werden kann, ist nicht zu beanstanden;
doch muss mit der Vorinstanz aus der zitierten Lehre geschlossen werden,
dass die über keine Bewilligung verfügenden Änderungen bzw. Erweiterungen
nicht als rechtmässig erstellt gelten können. Referenzzustand bildet nicht der
am 1. Juli 1972 bestehende, sondern der bewilligte Status. Dieser umfasst, wie
aus den Plänen ersichtlich wird, einen rechteckigen Grundriss von 9,00 m x
8,20 m ohne Anbauten (…). Die nicht bewilligten Gebäudeteile sind einer
erweiterten Bestandesgarantie gemäss Art. 24c RPG hingegen wie dargelegt
nicht zugänglich.
Entgegen der Ansicht des Rekurrenten sieht die Anwendung von Art. 24c
RPG keine nachträgliche Überprüfung der Bewilligungsfähigkeit zum Zeitpunkt
der Errichtung vor. Wie es sich bei damals nicht bewilligungspflichtigen Bauten
und Änderungen verhält, steht hier nicht zur Diskussion, zumal die damalige
Neubaute einem Bewilligungsverfahren unterzogen wurde und die
Bewilligungspflicht unbestritten war. Ob es die Gemeinde damals mit der
Bauabnahme allenfalls weniger genau nahm, ändert nichts am Sachverhalt,
dass die Änderungen nicht bewilligt, sondern höchstens geduldet wurden, was
ihnen nicht mehr als eine einfache Bestandesgarantie brachte, welche im
Übrigen gemäss der neuesten Rechtsprechung auch nicht mehr als gegeben
erachtet wird (vgl. BGr, 28. April 2021, 1C_469/2019, E. 5.4/5.5).
Daraus folgt, dass das Gebäude nur gemäss den bewilligten Plänen der
erweiterten Bestandesgarantie zugänglich ist und dieses Mass den
rechtmässigen Zustand als Referenz für die Berechnung des
Erweiterungspotenzials ergibt. Bei einem Abbruch und Wiederaufbau bedeutet
dies, dass die erfolgten Änderungen bei der Berechnung nicht zu
berücksichtigen sind. Bei einem Umbau wären sie, sofern sie nicht rückgebaut
werden, als Bestandteil der geplanten Erweiterung anzurechnen, denn es ist
durchaus zulässig, zeitlich gestaffelt, mithin in mehreren Etappen zu erweitern.
Das maximal zulässige Erweiterungsmass darf aber insgesamt nur einmal
ausgeschöpft werden. Sämtliche Änderungen, die das gleiche Objekt betreffen,
sind daher als Einheit zu beurteilen und an das anzurechnen, was
maximalzulässig ist (Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung, S. 46).