zh_baurekursgericht · BRGE I Nrn. 0171-0176/2022 · 2022-09-23 · de
Natur- und Heimatschutz. Aufstockung eines Schutzobjekts

Angefochten waren die Genehmigung des Vertrags betreffend die Unterschutzstellung eines ehemaligen Kinos und Geschäftshauses sowie die Baubewilligung für die Aufstockung dieses Gebäudes. Streitpunkt war die Feststellung im Schutzvertrag, wonach die geplante Aufstockung aus denkmalpflegerischer Sicht zulässig sei. Das Baurekursgericht erwog, der mit der Aufstockung bewirkte Eingriff in das Schutzobjekt müsse zumindest als äusserst weitgehend bezeichnet werden. Das Schutzziel des möglichst ungeschmälerten Erhalts werde erheblich beeinträchtigt. Überwiegende Interessen, welche dies rechtfertigen, seien nicht gegeben. Die Beeinträchtigung eines Schutzobjekts lasse sich nicht mit der architektonischen Qualität des Eingriffs rechtfertigen, wie dies vorliegend über weite Strecken geschehe. Damit erwies sich der Schutzumfang, welcher die Aufstockung zuliess, als unrechtmässig. Die Rekurse wurden demnach gutgeheissen und die angefochtenen Entscheide aufgehoben.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
G.-Nrn. R1S.2021.05173, R1S.2021.05176, R1S.2021.05178, R1S.2022.05055
R1S.2022.05056 und R1S.2022.05057
BRGE I Nrn. 0171/2022, 0172/2022, 0173/2022, 0174/2022, 0175/2022 und 0176/2022
Entscheid vom 23. September 2022
Mitwirkende Abteilungspräsident Walter Linsi, Baurichter Claude Reinhardt, Ersatzrich-
ter Ulrich Brunner, Gerichtsschreiber Andreas Mahler
in Sachen Rekurrierende
R1S.2021.05173
1. DH, […]
2. RD, […]
3. FC und CK, […]
4. CA und HZ, […]
5. DM und PM, […]
6. KL und AH, […]
alle vertreten durch DH, […]
R1S.2021.05176
Zürcher Heimatschutz ZVH, Neptunstrasse 20, 8032 Zürich
vertreten durch […]
R1S.2021.05178
1. SE, […]
2. FJ, […]
3. AK, […]
4. JS, […]
5. RK und CS, […]
6. GG, […]
7. Stiftung HS, […]
alle vertreten durch […]
R1S.2022.05055
DH, […]

R1S.2022.05056
Zürcher Heimatschutz ZVH, Neptunstrasse 20, 8032 Zürich
vertreten durch […]
R1S.2022.05057
1. SE, […]
2. FJ, […]
3. AK, […]
4. CS und RK, […]
5. GG, […]
6. Stiftung HS, […]
alle vertreten durch […]
gegen Rekursgegner
R1S.2021.5173/5176/5178
1. Bausektion der Stadt X, […]
2. Y AG, […]
Nr. 2 vertreten durch […]
R1S.2022.05055/5056/5057
1. Stadtrat von X, […]
vertreten durch […]
2. Y AG, […]
vertreten durch […]
betreffend Beschluss der Bausektion […] Baubewilligung für Renovation, Aufstockung
und teilweise Nutzungsänderung, […] sowie Beschluss des Stadtrats […]
Genehmigung des Vertrages betreffend Unterschutzstellung des Gebäudes
[…]
______________________________________________________
R1S.2021.05173 Seite 2

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 9. November 2021 bewilligte die Bausektion des Stadtra-
tes der Stadt X der Y AG u.a. die Aufstockung des Gebäudekomplexes "A"
(ehemals "B") an der C-Strasse in X. Die Bewilligung erfolgte u.a. unter der
Auflage, dass vor Baubeginn der Nachweis über die im Sinne von §§ 203 ff.
Planungs- und Baugesetz (PBG) erfolgte rechtskräftige formelle Unter-
schutzstellung zu erbringen sei (Dispositivziffer B.1.a). Der entsprechende
Schutzvertrag sei am 26. Oktober öffentlich beurkundet worden (Erwägung
D.i.).
B.
Hiergegen erhoben DH mit neun weiteren Rekurrierenden, der Zürcher Hei-
matschutz ZVH sowie SE mit sieben weiteren Rekurrierenden rechtzeitig Re-
kurs mit Eingaben vom 13. bzw. 16. Dezember 2021 und beantragten im
Wesentlichen die Aufhebung der Bewilligung unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen zulasten der Rekursgegnerinnen.
Mit Präsidialverfügungen vom 16. bzw. 20. Dezember 2021 wurde von den
Rekurseingängen unter den Geschäftsnummern R1S.2021.05173 (DH etc.),
R1S.2021.05176 (ZVH) und R1S.2021.05178 (SE etc.) Vormerk genommen
und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
C.
Mit Rekursantworten vom 19., 21. und 24. Januar 2022 beantragte die Vor-
instanz die Abweisung der Rekurse. Auch die private Rekursgegnerin bean-
tragte mit Vernehmlassungen vom 19., 20. und 24. Januar 2022 die Abwei-
sung der Rekurse, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Re-
kurrierenden. In allen drei Verfahren erfolgte ein zweiter, im Verfahren G.-Nr.
R1S.2021.05176 ein dritter und vierter Schriftenwechsel.
R1S.2021.05173 Seite 3

D.
Mit Beschluss vom 9. Februar 2022 genehmigte der Stadtrat von X den Ver-
trag vom 26. Oktober 2021 zwischen der Y AG und der Stadt X über die
Unterschutzstellung des Gebäudes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 an der C-
Strasse in X (Gebäudekomplex "A", ehemals "B").
E.
Gegen diesen Entscheid erhob DH mit Eingabe vom 24. März 2022 fristge-
recht Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die
Aufhebung des Entscheides. Das Gebäude sei in der heutigen Form (ohne
den geplanten Aufbau gemäss Baurechtsentscheid 2528/21) unter Schutz
zu stellen. Eventualiter sei der Dienstbarkeitsvertrag so anzupassen, dass
die im Rekurs gegen den Bauentscheid 2528/21 geforderten Autoparkplätze
und Veloplätze als zusätzliche unterirdische Bauten dennoch erstellt werden
könnten.
F.
Sodann erhob auch der Zürcher Heimatschutz ZVH mit Eingabe vom
28. März 2022 fristgerecht Rekurs beim Baurekursgericht und beantragte,
die Ziffern 1 und 2 des angefochtenen Beschlusses seien aufzuheben und
der Rekursgegner sei einzuladen, den Schutzumfang neu festzulegen, alles
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
G.
Schliesslich erhob SE mit sieben weiteren Rekurrierenden fristgerecht Re-
kurs beim Baurekursgericht mit folgenden Anträgen:
"1. Es sei der angefochtene Beschluss wie auch der damit genehmigte
Schutzvertrag insoweit aufzuheben, als damit beim Schutzumfang eine
oberirdische Volumenvergrösserung des Gebäudes Z gemäss Bauein-
gabe vom 18. Februar 2021 ausdrücklich vorbehalten wird, und es seien
demgemäss die folgenden Bestimmungen des Schutzvertrages ersatz-
los zu streichen:
a) In Ziffer 2, zweitletzter Absatz: "Die bewilligte und rechtskräftige
Baueingabe vom 18. Februar 2021 bleibt vorbehalten, selbst wenn
diese nach Ablauf deren zeitlichen Gültigkeit in identischer Form
und Umfang nochmals bei der zuständigen Baubehörde eingereicht
R1S.2021.05173 Seite 4

werden müsste."
b) In Ziffer 5, erster Absatz: "Aus denkmalpflegerischer Sicht wird
festgestellt, dass die ordnungsgemässe Ausführung der Bau- und
Renovationsarbeiten gemäss den Baueingabeplänen Nrn.
3F90_01a Schnitt und Fassaden, 3G90_01a Grundrisse Bestan-
desgeschosse und 3G90_02a Grundrisse Aufstockungsgeschosse
vom 18. Februar 2021 mit dem kunst- und kulturhistorischen Cha-
rakter des Schutzobjektes zu vereinbaren ist."
2. Es sei ein Augenschein durchzuführen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) zu
Lasten der Rekursgegnerschaft."
H.
Mit Verfügungen vom 30. März 2022 wurden die Rekurseingänge unter den
Geschäfts-Nrn. R1S.2022.05055 (DH), R1S.2022.05056 (ZVH) und
R1S.2022.05057 (SE etc.) vorgemerkt und das Vernehmlassungsverfahren
eröffnet.
I.
Mit Eingaben vom 2. Mai 2022 beantragten sowohl die Vorinstanz als auch
die private Rekursgegnerin jeweils die Abweisung der Rekurse unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrierenden.
J.
Mit Repliken vom 25. Mai 2022 bzw. Dupliken vom 22. und 23. Juni 2022
hielten die Parteien im Verfahren G.-Nr. R1S.2022.05056 an ihren Anträgen
fest. In den Verfahren G.-Nrn. R1S.2022.05055 und R1S.2022.05057 er-
folgte kein zweiter Schriftenwechsel.
K.
Am 13. Juli 2022 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichtes in allen
sechs Rekursverfahren im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem
Lokal durch.
R1S.2021.05173 Seite 5

L.
Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins ge-
machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich,
in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.
Es kommt in Betracht:
1.
Die Rekurse beziehen sich auf dieselben Beschlüsse bzw. stehen in einem
engen sachlichen Zusammenhang. Die Verfahren sind daher aus prozess-
ökonomischen Gründen zu vereinigen.
2.
Die rekurrierenden Privatpersonen und die Stiftung HS sind Bewohner bzw.
Eigentümer der Liegenschaften D-Strasse 27, 25, 31, 33 und 38, E-Gasse
20 und 37 sowie F-Gasse 9, die sich in unmittelbarer Nähe des streitbetroffe-
nen Gebäudes befinden. Aufgrund der engen räumlichen Beziehung sind sie
zur Rekurserhebung im Sinne von § 338a des Planungs- und Baugesetzes
(PBG) legitimiert.
Gemäss § 338b Abs. 1 lit. a des Planungs- und Baugesetzes (PBG) sind
gesamtkantonal tätige Verbände, die sich seit wenigstens zehn Jahren im
Kanton statutengemäss dem Natur- und Heimatschutz oder verwandten, rein
ideellen Zielen widmen, zum Rekurs gegen Anordnungen und Erlasse be-
rechtigt, soweit sich diese auf den III. Titel (Natur- und Heimatschutz, §§ 203
- 217 PBG) oder § 238 Abs. 2 PBG stützen. Der Zürcher Heimatschutz ZVH
erfüllt diese Voraussetzungen unbestrittenermassen.
Da die übrigen Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Re-
kurse einzutreten.
R1S.2021.05173 Seite 6

3.
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 1 liegt in der Quartiererhaltungszone 5a (WA 0
%) gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt X (BZO). Das darauf beste-
hende Kino und Geschäftshaus "A" (ehemals "B") ist im Inventar der kunst-
und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung aufge-
führt. Im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) gehört
das Gebäude zum citynahen Gebiet W. 2 (Erhaltungsziel C; Erhalt des Cha-
rakters) und ist darin als Einzelobjekt 2.08 mit Erhaltungsziel A (Substanzer-
halt) eingetragen.
Geplant ist ein Umbau mit Aufstockung um zwei Geschosse mit Gastrono-
mienutzung.
Zum Sachverhalt: Am 26. Oktober 2021 schlossen die Stadt X und die private
Rekursgegnerin einen Schutzvertrag (Dienstbarkeitsvertrag) über das streit-
betroffene Gebäude. Darin wurde Bezug genommen auf die Absicht der pri-
vaten Rekursgegnerin, das Gebäude um die baurechtlich zulässigen Ge-
schosse aufzustocken. Soweit hier interessierend wurden folgende Teile als
geschützt bezeichnet:
"Aussen:
− Der als horizontales Flachdach ausgebildete obere Gebäudeabschluss in der
derzeitigen Lage mit der umlaufenden Brüstung und der profilierten Mauerkrone
als steinerner Abschluss der Brüstung. Das profilierte Dachkranzgesims mit
dem Zahnschnittfries und dem Eierstab aus Stein.
− Die Fassaden mit allen Fenster- und Türöffnungen, die Fenster- und Türeinfas-
sungen, Gliederungselementen und allen schmückenden Details in der bauzeit-
lichen Materialisierung.
− Das umlaufende gerundete Gurtgesims über dem Gebäudesockel und die stei-
nerne Fassadenverkleidung des Gebäudesockels an der Nordfassade, die an
den Gebäuderundungen an der D-Strasse und E-Gasse geführt sind sowie der
daran anschliessende schmale Steinsockel.
− [..]
Innen:
− Die primäre Tragkonstruktion mit allen bauzeitlich tragenden Wänden, Ge-
schossdecken und Stützen.
R1S.2021.05173 Seite 7

− Die bauzeitliche Grundriss- und Schnittgeometrie des Kinos mit dem Foyer, al-
len Treppenaufgängen, der Empore, der Projektionskabine samt der runden
Wendeltreppe und der Bühne. Die mittige Lage des Haupttreppenhauses im
Bürotrakt.
− [..]
Das Schutzobjekt darf nicht abgebrochen und weder durch Änderungen noch durch Un-
terhaltsarbeiten in seinem kunst- und kulturhistorischen Charakter beeinträchtigt wer-
den.
Die Erstellung zusätzlicher ober- und unterirdischer Bauten auf dem dienstbarkeitsbe-
lasteten Grundstück sowie die ober- und unterirdische Volumenvergrösserung des Ge-
bäudes Z ist ausgeschlossen. Die bewilligte und rechtskräftige Baueingabe vom
18. Februar 2021 bleibt vorbehalten, selbst wenn diese nach Ablauf deren zeitlichen
Gültigkeit in identischer Form und Umfang nochmals bei der zuständigen Baubehörde
eingereicht werden müsste."
Weiter wurde im Vertrag folgendes festgehalten:
"Aus denkmalpflegerischer Sicht wird festgestellt, dass die ordnungsgemässe Ausfüh-
rung der Bau- und Renovationsarbeiten gemäss den Baueingabeplänen Nrn. 3F90_01a
Schnitt und Fassaden, 3G90_01a Grundrisse Bestandesgeschosse und 3G90_02a
Grundrisse Aufstockungsgeschosse vom 18. Februar 2021 mit dem kunst- und kultur-
historischen Charakter des Schutzobjektes zu vereinbaren ist."
Mit Beschluss vom 9. November 2021 bewilligte die Bausektion des Stadtra-
tes der privaten Rekursgegnerin die Renovation und Aufstockung des streit-
betroffenen Gebäudes um zwei Geschosse mit Gastronomie und Aussen-
gastronomie im Erdgeschoss und auf der Terrasse des 3. Obergeschosses.
Dies mit der Erwägung, dass am 26. Oktober 2021 der Schutzvertrag öffent-
lich beurkundet worden sei und unter der Auflage, vor Baubeginn den Nach-
weis über die rechtkräftige formelle Unterschutzstellung zu erbringen.
Mit dem hier angefochtenen Beschluss vom 9. Februar 2022 genehmigte der
Stadtrat den Schutzvertrag.
4.
Zunächst wird auf die gegen die Genehmigung des Schutzvertrages gerich-
teten Rekurse eingegangen.
R1S.2021.05173 Seite 8

Zur Genehmigung des Schutzvertrags erwog der Stadtrat in seinem Be-
schluss vom 9. Februar 2022 zusammengefasst was folgt.
Der Gebäudekomplex "A" sei im Jahr 1924 als Lichtspieltheater mit einem
zur C-Strasse hin orientierten, dreigeschossigen Laden- und Bürokranz er-
stellt worden. Die Bauherrschaft beabsichtige, das Gebäude für eine öffent-
lich zugängliche Nutzung aufzustocken. Die Denkmalpflegekommission der
Stadt X habe einer Aufstockung im Grundsatz zugestimmt und Empfehlun-
gen für die Weiterbearbeitung des am 21. Januar 2019 vorgestellten Projekts
abgegeben. Diese Vorgaben seien mit der Zurücksetzung der Aufstockung
von den Fassaden umgesetzt worden. Die Fachstelle Beratung Denkmal-
pflege erachte das nun vorliegende Projekt gemäss Fachbericht der Denk-
malpflege vom 28. Januar 2022 insgesamt als respektvolle und nachhaltige
Weiterentwicklung dieses Baudenkmals. Das Projekt schaffe es, die beste-
henden Qualitäten des Gebäudes mit gezielten Eingriffen langfristig zu si-
chern und es gleichzeitig als neues Ganzes an veränderte Ansprüche anzu-
passen.
Der freistehende Kinopalast sei im Vergleich zu allen umliegenden Häusern
lediglich drei Geschosse hoch und bilde wegen seiner aus der dreieckigen
Grundstückform resultierenden Insellage und der markanten Gebäudeform
eine städtebauliche Dominante. Auffällig seien die mit einem leichten Fassa-
denrücksprung akzentuierten Gebäuderundungen im Bereich der C-Strasse,
welche aus der räumlichen Struktur des Baukörpers entwickelt seien und den
Kranz von Laden und Bürolokalen zu erkennen geben würden.
Die einzelnen Nutzungsbereiche im Gebäudekomplex seien im äusseren Er-
scheinungsbild an den geschlossenen und offenen Fassadenpartien und an
der Ausbildung des Sockelgeschosses ablesbar. Das Kinogebäude gelte in
typologischer Hinsicht in X als eines der raren Beispiele eines freistehenden
Kinogebäudes, das mit einer Büro- und Ladennutzung kombiniert sei. Als
"Theater der kleinen Leute" manifestiere sich im Kino die Bedeutung des
Films als Ausdrucksform einer populären Massenkultur und ein auch für die
soziale Unterschicht erschwingliches Freizeitvergnügen.
Gemäss Gutachten der Denkmalpflege vom 21. Januar 2019 und gemäss
Protokoll der Denkmalpflegekommission vom 21. Januar 2019 sei der Kino-
komplex für die Stadt X ein bedeutender Zeuge der Kinoarchitektur. Er sei
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städtebaulich, architekturhistorisch, baukünstlerisch, wirtschafts- und sozial-
geschichtlich wertvoll und erfülle deshalb die Kriterien einer wichtigen Zeu-
genschaft. Es liege im öffentlichen Interesse, das Gebäude Kino "A" als wich-
tigen Zeugen der Kinoarchitektur der Zwischenkriegszeit zu erhalten. Der
Schutzumfang für die Liegenschaft sei so festgelegt, dass das Gebäude
weitgehend bewahrt und die für die Erkennung der wichtigen Zeugenschaft
und der ortsbildprägenden Wirkung notwendigen Bauteile langfristig erhalten
würden.
Die städtebauliche Solitärlage des dreigeschossigen Schutzobjektes werde
durch die geplante sorgfältig gestaltete und spezifisch auf das Objekt abge-
stimmte von den Fassaden zurückgesetzten Aufstockung gestärkt. Das Ge-
bäude bleibe ein prägnanter Blickfang. Das öffentliche Restaurant mit Ter-
rasse auf dem bestehenden Gebäude ermögliche für die Öffentlichkeit unter
bestmöglicher Schonung des Bestands einen erweiterten Zugang zum Bau-
denkmal.
Mit der Gebäudesanierung blieben alle geschlossenen Fassadenpartien mit
den für die Kinoarchitektur wichtigen Türen und Schmuckelementen erhal-
ten. Die Unterschutzstellung sichere zudem die bauzeitliche Grundriss- und
Schnittgeometrie des ehemaligen Kinos mit dem Foyer und die innere Trag-
struktur aus Stahlbeton. Die Unterschutzstellung erlaube im Innern ein gut
platziertes zusätzliches Treppenhaus, einen Lift und aus statischen Gründen
auch den Ersatz der oberen Geschossdecke. Das öffentliche Interesse am
Denkmalschutz verbinde sich mit dem privaten Interesse der Eigentümer-
schaft an einer besseren Grundstückausnützung.
Als Teil eines grösseren Gebiets der City werde mit dem ISOS-Erhaltungsziel
C der Erhalt des Charakters des Gebiets statuiert. Dabei sei das Gleichge-
wicht zwischen Alt- und Neubauten zu bewahren und die für den Charakter
wesentlichen Elemente sollen erhalten bleiben. Dies schliesse eine sorgfäl-
tige Weiterentwicklung des Gebiets mit Neubauten nicht aus. Die Weiterent-
wicklung des Gebäudekomplexes in Verbindung mit Erhalt der denkmalpfle-
gerisch wertvollen, charakteristischen Substanz und Wahrung der städte-
baulichen Dominanz berücksichtige gemäss Fachbericht Denkmalpflege
vom 28. Januar 2022 die Vorgaben des ISOS.
R1S.2021.05173 Seite 10

Für das Ziel, dieses städtebaulich, typologisch, architekturhistorisch sowie
sozial- und wirtschaftsgeschichtlich bedeutende Gebäude der Kinoarchitek-
tur zu erhalten, sei die Unterschutzstellung ein geeignetes und angemesse-
nes Mittel.
Dem Projekt gelinge es unter Beachtung des Schutzumfangs ein qualitäts-
volles neues Ganzes zu schaffen und gleichzeitig den Bestand mit seinen
typischen Merkmalen erlebbar zu bewahren. Die Erweiterung mit der Aufsto-
ckung des Baudenkmals ordne sich insbesondere wegen der vertikalen An-
gleichung an die Nachbarsbauten ferner auch gut in seine Umgebung ein.
5.1.
Der ZVH bringt zusammengefasst und soweit wesentlich vor, aus dem Ein-
trag im kommunalen Inventar, dem Inventar schützenswerter Ortsbilder der
Schweiz (ISOS) und dem Fachbericht des Amtes für Städtebau ergebe sich,
dass es sich um ein besonders wichtiges Schutzobjekt handle. Gemäss
ISOS-Erhaltungsziel A solle das "B" in seiner Substanz erhalten werden: Es
solle namentlich "integral" für sich bestehend erhalten bleiben. Explizit
schutzwürdiger Teil des B-ISOS-Eintrags sei das Flachdach.
Der Fachbericht der Stadt X bestätige die sehr hohe baukünstlerische Be-
deutung des Äusseren, namentlich des Flachdachs des "B". Das die Dach-
form zum Verschwinden bringende Brüstungsband setze gleichsam zwin-
gend das Bestehen eines Flachdachs voraus, um diese Wirkung überhaupt
erst entfalten zu können.
Für die Denkmalpflegekommission sei allenfalls eine massvolle, sich gegen-
über dem Schutzobjekt zurücknehmende Aufstockung "grundsätzlich denk-
bar" gewesen, wenn sie sich denn zurücknehme. Der damals geplanten Auf-
stockung habe die Denkmalpflegekommission aber weder "im Grundsatz"
zugestimmt, noch "eine Aufstockung des Gebäudes im Grundsatz als mög-
lich" gehalten. Vielmehr habe das damals vorgesehene Projekt die Anforde-
rungen der Denkmalpflegekommission nicht erfüllt. Eine Aufstockung wäre
gemäss Denkmalpflegekommission dann zu rechtfertigen, wenn sie zu einer
Entlastung des Schutzobjekts führen würde. Davon könne, so der ZVH, an-
gesichts der Eingriffe in das Dach und seiner partiellen Uminterpretation als
profane Restaurantdachterrasse gerade nicht ausgegangen werden. Ob und
R1S.2021.05173 Seite 11

inwiefern den Bedenken und den Empfehlungen der Denkmalpflegekommis-
sion mit dem in Frage stehenden Projekt tatsächlich nachgekommen worden
sei, könne nicht nachvollzogen werden.
Ziffer 2 des Schutzbeschlusses ermögliche eine dem Schutzobjekt völlig
fremde Aufstockung, und zwar in geometrischer Hinsicht genauso wie in Be-
zug auf die Materialisierung und die Dachnutzung. Die beschränkte Schutz-
festlegung habe zur Folge, dass zentrale, den Eigenwert des B auszeich-
nende Eigenschaften unterlaufen würden - insbesondere die geringe Gebäu-
dehöhe im Umfang von lediglich drei Geschossen sowie die flache, horizon-
tale und dynamische Gebäudeform, welche die Dachkonstruktion aus der
Strassenperspektive gekonnt zum Verschwinden bringe. Während der Re-
kursgegner diese Eigenschaften im vorliegenden Schutzvertrag unberück-
sichtigt lasse, verkehre die gleichzeitig zugelassene projektierte Aufstockung
das eigentlich zu schützende Flachdach ins Gegenteil - nämlich zu einer Ge-
schossdecke für einen spitzen Glaskristall - und beraube das B dadurch sei-
ner objektprägenden Horizontalität und seines muralen Charakters. Das vor-
liegende Projekt passe schlicht nicht zum Schutzobjekt resp. zu seinen zent-
ralen, zu bewahrenden Eigenschaften, wie sie vom Fachbericht und von der
Denkmalpflegekommission herausgearbeitet worden seien.
5.2.
Die Rekurrentschaft SE etc. rügt ebenfalls einen ungenügenden Schutzum-
fang. Das Gebäude sei ein Schutzobjekt von herausragender Qualität und
Bedeutung, sowohl in städtebaulicher/architektonischer Hinsicht als auch in
sozial- und wirtschaftsgeschichtlicher Hinsicht. Die Aufstockung gemäss
Baueingabe vom 18. Februar 2021 nehme in keiner Weise die gebotene
Rücksicht auf das Schutzobjekt. Rücksicht nehmen heisse sich unterordnen,
nicht vordrängen. Genau dies jedoch täte die geplante Aufstockung. Ver-
stärkt würde die expressive Zurschaustellung der Aufstockung durch deren
Materialisierung (aus lichtdurchlässigem Glas) und die Ausbildung als abge-
schrägtes Faltwerk, die das Schutzobjekt zum blassen Gebäudesockel de-
gradiere. Das Projekt beeinträchtige zugleich auch die Wirkung des
Schutzobjekts nachts, wenn die Aufstockung wie ein Leuchtturm oder eine
Laterne alle Blicke auf sich ziehe und zugleich die Umgebung beleuchte.
Diese expressive (und sich selbst genügende) Aufstockung widerspreche
dadurch den einschlägigen Leitsätzen zur Denkmalpflege in der Schweiz.
Danach seien Zufügungen zu einem Schutzobjekt nur gestattet, wenn sie
R1S.2021.05173 Seite 12

sich in das Denkmal einfügen und dessen Wirkung nicht beeinträchtigen wür-
den (Eidg. Kommission für Denkmalpflege [Hrsg.]: Leitsätze zur Denkmal-
pflege in der Schweiz, 2007, Ziffer 5.2).
Wichtige Charakteristika des Schutzobjektes bildeten zum einen dessen
Dreigeschossigkeit mit Flachdach und zum andern das über dem Konsolge-
sims ansetzende, rundherum laufende Brüstungsband. Diese charakteristi-
schen Merkmale würden zerstört oder jedenfalls in ihrer Wirkung derart rela-
tiviert, dass sie ihre denkmalpflegerische Bedeutung verlieren würden. Aus
dem dreigeschossigen Gebäude werde ein solches mit fünf Geschossen,
das zudem kein klar strukturiertes Dach mehr besitze. Anstelle eines Daches
erhalte die Aufstockung die Form einer überdimensionierten gläsernen
Krone, die das gesamte Schutzobjekt dominieren und die heutige Ausstrah-
lung des Schutzobjektes beschädigen würde. Das Gebäude habe eine ei-
gene Ausstrahlung und Wirkung und sei nicht auf eine Stärkung dieser Aus-
strahlung und Wirkung angewiesen. Die Aufstockung habe objektiv über-
haupt keine Vorteile für das Schutzobjekt und lasse sich mit den Schutzinte-
ressen daher nicht mehr vereinbaren.
5.3.
Der Rekurrent DH bringt vor, das geplante Glasdach sei weder Krone noch
Solitär, sondern schlicht ein störender Fremdkörper, der das Werk der Archi-
tekten Friedrich und Ernst Zuppinger verunstalte. Die jetzige Bauhöhe sei
sicher bewusst gewählt worden, um den Durch- bzw. Überblick in der präg-
nanten Dreiecksform auf die umliegenden Gebäude- und Strassenzüge zu
ermöglichen im Sinne eines freien Platzes in der Luft, der es erlaube, den
Blick flanieren zu lassen und die umliegenden Elemente des Quartieres zu
verbinden. Durch die Aufstockung würde dieser Fluss ästhetisch und in der
Einbettung in den umliegenden Raum empfindlich gestört.
5.4.
Die Vorinstanz weist darauf hin, dass mit dem Gutachten des Amtes für Städ-
tebau (act. 9.2, R1S.2022.05056) die Schutzwürdigkeit des Objekts abge-
klärt worden sei und im Bericht des Amtes für Städtebau (act. 9.3,
R1S.2022.05056) zum Bauprojekt die baulichen Massnahmen am Schutzob-
jekt geprüft worden seien. Das Gutachten berücksichtige die vorhandenen
Quellen und sei fachlich fundiert, ausführlich und nachvollziehbar. Die fach-
lichen Abklärungen würden ausweisen, dass es sich vorliegend um ein
R1S.2021.05173 Seite 13

Schutzobjekt handle. Es werde aber an keiner Stelle konkludiert, es handle
sich um ein "besonders wichtiges" Schutzobjekt.
Die Denkmalpflegekommission schreibe zwar den Merkmalen "relative
Tiefe" des Objekts und "dreiteilige Gliederung" eine gewisse Wirkung für des-
sen Ausdruck zu. Gleichwohl komme für die Denkmalpflegekommission eine
Aufstockung in Frage. Die Vereinbarkeit des Erweiterungsprojekts mit dem
Schutzobjekt werde im Bericht der Denkmalpflege vom 22. Januar 2022, auf
welchen im Entscheid Bezug genommen werde, ausführlich dargelegt.
In den Jahren 2004/2005 seien im Geviert C-/D-Strasse sowie E- und F-
Gasse mehrere Häuser aus dem 19. Jahrhundert abgebrochen und durch
eine fünfgeschossige Blockrandbebauung mit Attika ersetzt worden. In den
Jahren 2017 - 2019 habe die Stiftung HS den 1927 erstellten zweigeschos-
sigen Hauptsitz in X durch einen fünfgeschossigen Neubau mit Attika (D-
Strasse 31, 33) ersetzt. Das streitbetroffene Gebäude habe damit seine Ei-
genschaft als im Vergleich zur Umgebung relativ tiefer Bau erst in jüngster
Zeit erhalten. Mit der Gebäuderundung und der im Bereich der E-Gasse um
ein Geschoss tiefer gesetzten Blockrandrandbebauung hätten die Architek-
ten des ursprünglichen HS-Gebäudes die städtebauliche Vorrangstellung
des ursprünglichen Kinogebäudes bekräftigt.
Angesichts der sich verändernden wechselseitigen Höhenbezüge sei die
Höhe des Objekts nicht dessen alleiniges und markantestes Markenzeichen,
sondern nur ein Aspekt unter vielen Erscheinungsmerkmalen. Deshalb habe
sich auch die Denkmalpflegekommission einer Aufstockung gegenüber unter
gewissen Umständen durchaus offen gezeigt.
Nach einem weiteren Entwicklungsprozess, der zu einem bewilligungsfähi-
gen Ergänzungsprojekt geführt habe, sei auch die Vorinstanz zum Schluss
gekommen, dass sich die projektierte Aufstockung mit dem Schutzobjekt vor-
teilhaft verbinde. Es verstehe sich von selbst, dass das vom umlaufenden
Brüstungsband kaschierte und von aussen nicht wahrnehmbare Dach ein
Flachdach oder zumindest ein flach geneigtes Schrägdach sein müsse. Die-
ses nach aussen nicht in Erscheinung tretende, bauzeitliche Flachdach
werde mit der Aufstockung aus statischen Gründen durch eine Geschossde-
cke in gleicher Lage ersetzt, soweit als möglich mit denselben Materialien.
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Die Denkmalpflegekommission verstehe die Verteilung der gegenwärtigen
Nutzung der Liegenschaft auf künftig mehr Raum als Entlastung. Damit
werde in willkommener Weise durch die auf mehr Raum verteilte Nutzung
die Nutzungsdichte verringert und solchermassen das Schutzobjekt entlas-
tet. Die Zurücknahme der Aufstockung gegenüber dem Bestand sei vorwie-
gend gestalterischer Natur und stehe mit der funktionalen Entlastung weder
begrifflich noch tatsächlich im Widerspruch.
Diese Entlastung erfolge nun aber nicht allein durch zusätzlichen Raum in
der Vertikalen, sondern durchziehe als Leitidee das Projekt als Ganzes:
Durch die Realisierung eines zusätzlichen Fluchttreppenhauses und eines
Liftes werde das geschützte Treppenhaus entlastet; die geschützte Empore
und die für die ursprüngliche Nutzung wesentlichen baulichen Elemente blie-
ben erhalten. Mit dem Erhalt der Fassaden im historischen Bild unter Wie-
derherstellung der ursprünglichen Fenstereinteilung werde gerade die Emp-
fehlung der Denkmalpflegekommission im angepassten Projekt umgesetzt.
Mit dieser Strategie werde ein gewisser Nutzungsdruck vom Schutzobjekt
weggenommen, wodurch die baulichen Eingriffe im Innern zu Gunsten des
Erhalts der wesentlichen bauzeitlichen Elemente minimiert werden könnten.
Dadurch blieben die wichtigsten strukturellen Elemente, welche im Gebäu-
deinnern auf die wichtige Zeugenschaft dieses multifunktionalen Geschäfts-
und Kinobaus verweisen würden, erhalten. Die nicht gerichtete Form der Auf-
stockung folge der Grundidee des stromlinienförmigen Kinobaus. Gleichzei-
tig beziehe sich die differenziert gestaltete Konstruktion konsequent auf die
Gestaltung des Schutzobjektes, indem sie im Detail zwar modern, aber in
gleicher Weise sorgfältig geplant sei wie der Bestand und damit dem Cha-
rakter und Ausdruck des Kinos "B" gerecht werde.
Dadurch trage die Erweiterung der subtilen Gestaltung des Schutzobjektes
mit seiner ganzen Ambivalenz an der speziellen städtebaulichen Lage Rech-
nung. Denn gerade weil ein Kinozweckbau aufgrund seiner bestimmungsge-
mässen Funktion als eigentliche Blackbox nach aussen in Erscheinung trete,
erzeuge der neue Glasbaukörper mit seiner transparenten Materialisierung
eine maximale Kontrastwirkung, während das differenziert gestaltete Falt-
werk konsequent aus der Architektur des Schutzobjektes entwickelt sei.
Das ISOS schliesse nicht apodiktisch aus, dass ein Schutzobjekt saniert o-
der baulich weiterentwickelt werde. Das Flachdach des Kinokomplexes A sei
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zu keiner Zeit Teil des Stadtbildes gewesen. Die sichtbaren und wirkungs-
vollen Brüstungen samt dem profilierten Dachrand mit dem darunterliegen-
den Zahnschnittfries seien dagegen Teil des Schutzumfangs und blieben bei
der Erweiterung unangetastet.
Die für die wichtige Zeugenschaft ungleich wichtigeren bauzeitlichen Struk-
turelemente im Innern, welche das freistehende Kinogebäude mit einem La-
den- und Bürotrakt zu einem multifunktionalen Gebäudekomplex zusammen-
schliessen würden, seien Teil des Schutzumfanges und blieben als Ganzes
erhalten. In diesem besonderen Fall sei das Flachdach, das durch eine Ge-
schossdecke ersetzt werde, für die Überlieferung der wichtigen Zeugen-
schaft dieses für die Kinoarchitektur bedeutenden Gebäudes von vergleichs-
weise geringerer Bedeutung, weshalb in der Gesamtabwägung der Verlust
des Flachdachs im Interesse des Erhalts des gesamten Gebäudekomplexes
hingenommen werden könne.
Durch das Zurückweichen von der Fassade und die Angleichung in der Höhe
an die Nachbarsbauten in einem sich baulichen weiterentwickelnden Quar-
tier erfülle die Aufstockung die besondere Rücksichtnahme. Ganz bewusst
werde das bauliche Element nicht an den Bestand angepasst oder gar mit
diesem verschmolzen, sondern gemäss den Leitsätzen der eidgenössischen
Kommission für Denkmalpflege (EKD) vom 22. März 2006 als eine Zufügung
am Denkmal gesehen (Ziff. 5.2). Dies unter der Prämisse einer hohen ge-
stalterischen Qualität. Zufügungen und weitere Verbindungen von Alt und
Neu, die anerkanntermassen die denkmalpflegerischen Werte des Bestan-
des nicht in Frage stellen, aber für den Neubau bewusst moderne Materialien
wählen, um Alt und Neu klar zu unterscheiden, seien in der Schweiz wie auch
international sehr verbreitet (Erweiterungsbau Landesmuseum; Warenhaus
Jelmoli an der Seidengasse 1, Warenhaus am Löwenplatz, Seidengasse 17;
Warenhaus Feldpausch, Bahnhofstrasse 88; Aufstockung Pionierpark im
Sulzer-Areal Winterthur, Aufstockung Tategallery London etc.).
Die kristalline Form der Aufstockung wirke sehr spezifisch und unterstreiche
die Wertigkeit des Schutzobjektes. Die Aufstockung solle als formal eigen-
ständiger und vom Bestand unterscheidbarer Teil wirken. Die nicht gerichtete
Form der Aufstockung folge der Grundidee des stromlinienförmigen Kino-
baus. Gleichzeitig beziehe sich die differenziert gestaltete Konstruktion kon-
sequent auf die Gestaltung des Schutzobjektes, indem sie im Detail zwar
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modern wirke, aber in gleicher Weise sorgfältig geplant sei wie der Bestand.
Damit werde sie dem Charakter und Ausdruck des Kinos "B" gerecht. Auf
diese Weise trage die Aufstockung der subtilen Gestaltung des Schutzobjek-
tes mit seiner ganzen Ambivalenz an dieser speziellen städtebaulichen Lage
Rechnung.
Die Aufstockung nehme sich massvoll zurück, da sie aus dem Fussabdruck
des Gebäudes und der stringenten konstruktiven Logik entwickelt worden sei
und bis in die konstruktiven Details sehr sorgfältig konzipiert sei. Durch das
horizontale Zurückweichen der gefalteten Fassade würden das Gesims und
die Brüstung bewahrt und formal respektiert, ja geradezu betont. Auch im
jetzigen Zustand sei für den Betrachter von der Strasse aus nicht zu erken-
nen, ob das Gebäude ein Schräg- oder Flachdach besitze, gerade auch we-
gen des geschützten Brüstungsbandes.
Der geschützte und in keiner Weise angetastete Brüstungsabschluss behalte
auch mit verändertem Hintergrund als ein klassisches Merkmal des Gebäu-
des seine Strahlkraft und erscheine keinesfalls eine "blosse Absturzsiche-
rung". Die Brüstung erhalte eine rein funktional erweiterte Bedeutung, die als
Bestandteil einer der Öffentlichkeit zugänglichen Restaurant-Terrasse zu-
gleich die Zeitzeugenschaft unterstreiche. Als bauliche Entwicklung stehe
deshalb die vertikale Teilerneuerung auch im Einklang mit den Vorgaben des
ISOS zu diesem Gebiet.
Die Wirkung des Gebäudes beruhe nicht auf der Erkennbarkeit des Flachda-
ches. Daher korrespondiere die Aufstockung mit dem Bestand, da sie keine
gerichtete Form und keinen vordergründig erkennbaren oberen Abschluss
erhalte.
Der im Schutzvertrag definierte Schutzumfang sei auf das vorliegende Bau-
projekt abgestimmt und sichere den Erhalt der wertvollen bauzeitlichen
Raumstruktur sowie der Ausstattung. Als eine Zufügung trete die Aufsto-
ckung an die Seite des Schutzobjekts. Im Verbund entstehe etwas Neues
ohne dass das Alte aus der Wahrnehmung verschwinde. Damit seien die
Bedingungen der Denkmalpflegekommission erfüllt.
Beim streitbetroffenen Grundstück und seiner gebauten Umgebung handle
es sich nicht um ein unveränderliches Ensemble. Das heutige "A" sei ein
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öffentliches Gebäude in einem urbanen Quartier, das weiterentwickelt wer-
den könne. Das Projekt füge sich mit seiner Ausgestaltung gut in den Kontext
ein und stütze den Eigenwert des Schutzobjektes gerade dadurch, dass die
Aufstockung keine baulichen Elemente des Bestandes kopiere, sondern sich
in gewisser Hinsicht von diesem klar abgrenze. Durch die als additives Ele-
ment komponierte Aufstockung werde gerade der obere, horizontale Gebäu-
deabschluss in seiner Bedeutung hervorgehoben. Als Zufügung erweitere
das vorliegende Projekt den massiven historischen Baukörper durch die fi-
ligrane, aufstrebende Architektur und stärke gerade dadurch dessen Hori-
zontalität, nicht zuletzt des Brüstungselementes. Es passe insofern sehr gut
zum Schutzobjekt.
Die Beleuchtung der Erweiterung könne nach Art und Intensität reguliert und
auch auf die Umgebung angepasst werden. Denkbar seien etwa interne Be-
schattungselemente.
5.5.
Die private Rekursgegnerin bringt vor, das am 21. Januar 2019 von der
Denkmalpflegekommission beurteilte Projekt sei noch ein Vorgänger des
vorliegend streitgegenständlichen Bauvorhabens gewesen. Es habe noch
ein Stockwerk mehr aufgewiesen und sei noch nicht von der Fassade zu-
rückgesetzt gewesen.
Die Denkmalpflegekommission sei der Auffassung, dass eine Aufstockung
grundsätzlich denkbar sei. Von der niedrigeren Höhe könne aus Sicht der
Denkmalpflegekommission also durchaus Abstand genommen werden.
Dass eine Aufstockung denkmalpflegerisch und städtebaulich richtig sei,
gehe auch aus dem Umstand hervor, dass im Jahr 1914 am Ort des heutigen
A-Gebäudes die Baubewilligung für ein fünfgeschossiges Kino-, Restaurant-
und Geschäftshaus mit Walmdach erteilt worden sei, welches wegen dem
Ausbruch des 1. Weltkrieges nicht ausgeführt worden sei. Das Aufsto-
ckungsprojekt, welches im Januar 2019 vorgelegen sei, sei gestützt auf die
Rückmeldungen der Denkmalpflegekommission überarbeitet worden.
Die Dreigeschossigkeit des Gebäudes sei für den Eigenwert des Gebäudes
nicht relevant. Es treffe denn auch nicht zu, dass die Dreigeschossigkeit eine
bestimmte Epoche besonders gut ablesbar mache oder die Aufstockung die
Ablesbarkeit einer Epoche beeinträchtige.
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Die Aufstockung unterlaufe auch nicht die horizontale und dynamische Ge-
bäudeform. Die Dreigeschossigkeit bzw. die eher flache Form des A-Gebäu-
des trage nichts Entscheidendes zur Schutzwürdigkeit des A-Gebäudes bei.
Entgegen der rekurrentischen Auffassung sei es überdies nicht einmal so,
dass die geplante Aufstockung die eher flache Form des A-Gebäudes in
Frage stellte. Die vom Dachrand zurückgesetzte und transparent materiali-
sierte Aufstockung verstärke den horizontalen Akzent des Gebäudebestan-
des, indem sie mit diesem erkennbar kontrastiere.
Das Flachdach sei in seiner Substanz weder für den Eigen- noch für den
Situationswert entscheidend. Es sei ohnehin hinter der umlaufenden Brüs-
tung verborgen und daher nicht einsehbar. Für den Eigen- und Situations-
wert entscheidend seien jedoch die umlaufende Brüstung und die Mauer-
krone - diese Elemente seien nach dem festgelegten Schutzumfang zu er-
halten.
Das bestehende Gebäude solle mit einer vom Dachrand zurückgesetzten,
transparenten zweigeschossigen Krone aufgestockt werden, welche filigran
und leicht in Erscheinung trete. Die Aufstockung nehme sich gegenüber dem
Schutzobjekt stark zurück. Damit werde sichergestellt, dass die drei Vollge-
schosse und ihr oberer Abschluss mit Brüstung und Mauerkrone ihre bestim-
mende Wirkung behalten würden. Der heutige obere Abschluss des Gebäu-
des behalte also entgegen der rekurrentischen Auffassung seinen markan-
ten Charakter auch nach der Aufstockung.
Für den denkmalpflegerischen Wert entscheidend sei die Insellage des Ge-
bäudes, welche aus der dreieckigen Grundstückform resultiere, der
Schwung des über dem Konsolgesims ansetzenden Brüstungsbandes und
die mit einem leichten Fassadenrücksprung akzentuierten Gebäuderundun-
gen im Bereich der C-Strasse, welche aus der räumlichen Struktur des Bau-
körpers entwickelt seien und den Kranz von Laden und Bürolokalen zu er-
kennen geben würden.
Ohne sich anzubiedern oder sich in den Vordergrund zu drängen vermöge
die Aufstockung die schutzwürdigkeitsbegründenden Merkmale des
Schutzobjekts sogar noch zu unterstreichen. Der Charakter des Gebäudes
werde dabei uneingeschränkt bewahrt: Die als Krone konzipierte Aufsto-
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ckung akzentuiere die gutachterlich festgestellte schutzwürdigkeitsbegrün-
dende Insellage des A-Gebäudes. Die Aufstockung nehme die gutachterlich
festgestellte charakteristische dreieckige Form des A-Gebäudes mit Run-
dungen an den Gebäudeecken auf und führe diese in den zusätzlichen Ge-
schossen weiter. Die ebenfalls dreieckige, an den Gebäudeecken abgerun-
dete Decke des 4. OG sei aufgrund der transparenten Gebäudehülle von
aussen frei einsehbar. Die gefalteten umlaufenden Glasflächen zeigten die-
selbe architektonische Grundhaltung in einer anderen Materialität.
Die Materialisierung in Glas sei deshalb gut gewählt, weil sie optimal gegen-
über dem muralen Gebäudebestand zurücktrete. Die sich aus der Materiali-
sierung in Glas ergebende Differenzierung zum Schutzobjekt und zur bauli-
chen Umgebung sei gewollt und unterstreiche die gestalterische und histori-
sche Eigenständigkeit von Gebäude und Aufbaute. Gleichzeitig sei die Ma-
terialisierung zurückhaltend und unaufdringlich. Die daraus resultierende
leichte und filigrane Erscheinung der Aufstockung belasse dem Schutzobjekt
die optische Hauptrolle, ergänze dieses aber auf raffinierte Weise. Die Ma-
terialisierung in Glas leiste also einen entscheidenden Beitrag zur besonde-
ren Respektierung des Schutzobjekts.
Durch die allseitige Zurücksetzung der Aufstockung vom Dachrand werde
die gutachterlich festgestellte prägende Wirkung des über dem Konsolge-
sims ansetzenden Brüstungsbandes verstärkt.
Der denkmalpflegerische Gedanke, späteren Generationen ein Stück verge-
genständlichte Geschichte zu bewahren, von welchem sich die bezeugten
Epochen ablesen lassen, werde vollumfänglich gewahrt. Das Schutzobjekt
bleibe als solches ungeschmälert bestehen und erkennbar. Die Aufstockung
habe zudem eine eigene gestalterische Qualität, welche dereinst selber
Schutzstatus erlangen dürfte.
Die Aufstockung diene vorliegend auch einer guten Weiterentwicklung des
Ortsbildes. Seit der Entstehung des A-Gebäudes habe sich dessen Umge-
bung massgeblich verändert. Wo früher viel niedrigere Punktbauten gestan-
den seien, sei die heutige Umgebung von hohen Blockrandbebauungen ge-
prägt. Das A-Gebäude erscheine in der Gebäudezeile südlich der C-Strasse
als zu niedrig. Die geplante Aufstockung vermöge diese Gebäudezeile zu
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vervollkommnen. Abgesehen davon, dass die Aufstockung die schutzwür-
dige Inselwirkung des Gebäudes stärke, stellt die Höhe der Aufstockung da-
mit auch das Gleichgewicht in der gegebenen städtebaulichen Umgebung
wieder her. Die Erhöhung des A-Gebäudes verbessere also dessen Einbin-
dung in die städtebauliche Umgebung.
Der festgelegte Schutzumfang sei geeignet, den Eigen- und den Situations-
wert des Gebäudes zu erhalten. Die zugelassene Aufstockung erweitere das
Schutzobjekt mit einer eigenständigen, aber auf dieses optimal abgestimm-
ten Architektur, welche die schutzwürdigkeitsbegründenden Eigenschaften
spielerisch weiterführe. Die zurückhaltende Materialisierung in Glas und das
Zurückweichen von der Fassade würden dazu beitragen, dass das
Schutzobjekt nach wie vor die Hauptrolle spiele.
Sodann treffe es nicht zu, dass die Aufstockung in der Nacht hell leuchte und
das Schutzobjekt beeinträchtige. Restaurants, Bars und Cafes würden ge-
meinhin nicht hell beleuchtet; sie könnten jedenfalls mit gedimmtem Licht be-
trieben werden. Dementsprechend sei ein Lichtkonzept geplant, welches die
Tische von oben beleuchte. In die Umgebung gerichtete Leuchten seien we-
der erforderlich noch vorgesehen. Es werde überdies eine eindunkelbare
Glasfassade erstellt, welche in der Nacht das Innenlicht gegen aussen stark
abdämpfen könne. Die Aufstockung werde gegen aussen nicht hell leuchten
und werde sich damit auch nachts nicht auffällig vor das Schutzobjekt drän-
gen.
6.1.
Schutzobjekte sind unter anderem Ortskerne, Quartiere, Strassen und
Plätze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen,
die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder bau-
künstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaft oder Sied-
lungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umge-
bung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG).
Aus der vom Gesetz alternativ zur landschafts- oder siedlungsprägenden
Wirkung vorausgesetzten Zeugeneigenschaft ergibt sich das Erfordernis,
dass ein Objekt, über welches Schutzmassnahmen verhängt werden sollen,
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namentlich auf Grund seiner ortsbaulichen, baulichen oder ausstattungs-
mässigen Eigenschaften von einer Epoche Zeugnis abzulegen, d.h. die be-
treffende Epoche zu veranschaulichen und im eigentlichen Wortsinne zu do-
kumentieren vermag. Die blosse Zeugeneigenschaft genügt indes noch
nicht; das betreffende Objekt muss vielmehr ein wichtiger Zeuge sein.
Mit der Erfassung von Gebäuden und Gebäudegruppen, die Landschaften
oder Siedlungen wesentlich mitprägen, bezweckt § 203 Abs. 1 lit. c PBG die
Erhaltung qualifizierter Landschafts- und Siedlungsbilder. In der Praxis wird
hierbei oftmals auch vom Situationswert eines Objektes gesprochen.
6.2.
Das Amt für Städtebau der Stadt X, Denkmalpflege, verfasste zuhanden der
Denkmalpflegekommission ein Gutachten über die Schutzwürdigkeit des
Kino- und Geschäftshauses "B", C-Strasse, datiert vom 21. Januar 2019
(act. 9.2, R1S.20212.05056).
Das Gutachten gelangt – soweit hier von Relevanz – zum Fazit, das 1924
vollendete Kino- und Geschäftshaus "B" gelte in X als vermutlich erstes Ge-
bäude, an dem die dynamische Strassenkrümmung direkt an der architekto-
nischen Formgebung ablesbar sei. Der freistehende Kinopalast sei lediglich
drei Geschosse hoch und bilde wegen seiner aus der dreieckigen Grund-
stücksform resultierenden Insellage eine städtebauliche Dominante, deren
besondere ästhetische Wirkung durch den Schwung des über dem Konso-
lengesims ansetzenden Brüstungsbandes verstärkt werde. Auffällig seien
die mit einem leichten Fassadenrücksprung akzentuierten Gebäuderundun-
gen im Bereich C-Strasse, welche aus der räumlichen Struktur des Baukör-
pers entwickelt seien und den Kranz von Laden und Bürolokalen zu erken-
nen geben würden. Die Schaffung von geschwungenen Strassenzügen und
Plätzen für ein hindernisfreies Fliessen des Auto- und Schienenverkehrs ent-
spreche einer verkehrsplanerischen Neuausrichtung, die eine enge Verbin-
dung von Verkehr, Städtebau und Architektur zur Folge gehabt habe. In die-
sem Kontext komme dem Kinogebäude eine hohe städtebauliche Bedeutung
zu.
In typologischer Hinsicht gelte der Gebäudekomplex als einer der wenigen
freistehenden Kinozweckbauten. Durch seine Solitärstellung erziele das Kino
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"B" eine besondere ästhetische Wirkung. Der mit einem Säulenpaar akzen-
tuierte, eingezogene Haupteingang bilde einen Blickfang, der eine Sogwir-
kung entfalte und zum Kinobesuch einlade. Die gestalterische Strategie, das
Medium des Films zum eigentlichen architektonischen Entwurfsthema zu
machen, sei an den eng stehenden Fensterreichen ablesbar, die über die
gesamte Nordfassade wie ein Filmstreifen abgewickelt werde. Auch die por-
talartige Gestaltung der Fluchttüren verdeutliche den illusionären Traumcha-
rakter des Films, der eine Gegenwelt zur sozialen Realität repräsentiere. Die
Themen und Motive der Kinoarchitektur würden in einer auf Symmetrien be-
dachten, sachlichen Formensprache des Klassizismus umgesetzt. Zu die-
sem Baustil gehöre auch die Verbindung von Kinobetrieb und kommerzieller
Laden- und Büronutzung, die aussen an der Steinplattenverkleidung des Ge-
bäudesockels gut ablesbar sei.
6.3.
In der Sitzung vom 21. Januar 2021 befasste sich die Denkmalpflegekom-
mission mit dem Ansinnen der Bauherrschaft, das streitbetroffene Gebäude
um die baurechtlich zulässigen Geschosse aufzustocken. Die damals disku-
tierte Projektvariante ist in act. 13.1 (R1S.2022.05056, "21.01.2019 Präsen-
tation vor Denkmalpflegekommission) ersichtlich.
Im Protokoll dieser Sitzung (act. 9.5, R1S.2022.05056) wird festgehalten, die
Kommission beurteile das Gebäude einstimmig als Schutzobjekt gemäss
§ 203 Abs. 1 lit. c PBG. Das grosse Verdienst der Architektur sei, dass sie
sich als Solitär mit umlaufenden Kranzgesims darstelle und subtile gestalte-
rische Variationen der drei gerundeten Gebäudeecken und Fassadenansich-
ten zeige. In diesem Zusammenhang werde auf die städtebauliche Ambiva-
lenz des Kinos "B" verwiesen, die darin bestehe, dass das Objekt durch seine
ausgesprochene Insellage auffalle und gleichzeitig auch stark als Teil der
Bebauung entlang der C-Strasse wahrgenommen werde. Die Kommission
erkenne in der architektonischen Ausformulierung dieser Ambivalenz eine
sehr hohe Qualität. Das Gebäude sei zudem ein wichtiger Bau für die Kino-
geschichte in X. Das Gebäude werde heute noch immer als Kinogebäude
wahrgenommen, obwohl es bereits 2010 umgenutzt und mit der Abtrennung
der Galerie räumlich stark verändert worden sei. Die Monumentalität und der
Charme des Gebäudes würden sich daraus ergeben, dass es niedriger sei
als die anderen Bauten der Umgebung. Da das Kino "B" bereits eine dreitei-
lige Gliederung mit Sockel, Schaft und Kranzgesims aufweise, könne die
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wohl proportionierte Architektur nicht als Sockel für eine Aufstockung gele-
sen werden; mit seinen unterschiedlichen Strassenbezügen sei es nicht ein
Gebäude, das auf eine Aufstockung warte. Eine massvolle Aufstockung, die
sich gegenüber dem Schutzobjekt zurücknehme, sei grundsätzlich denkbar.
Eine solche wäre vor allem dann zu rechtfertigen, wenn sie zu einer Entlas-
tung des Schutzobjekts führen würde und damit den Erhalt des Gebäudes
mit den Fassaden und seiner inneren Struktur langfristig sichern würde. Das
vorgesehene Projekt erfülle diese Anforderungen noch nicht. Der subtilen
Gestaltung des Schutzobjekts mit seiner ganzen Ambivalenz an dieser spe-
ziellen städtebaulichen Lage müsse in hohem Masse Rechnung getragen
werden.
6.4.
Mit Datum 28. Januar 2022 verfasste das Amt für Städtebau, Archäologie &
Denkmalpflege, einen "Bericht der Denkmalpflege zum Bauprojekt Kino und
Geschäftshaus "A" (ehemals "B"; act. 9.3., R1S.20212.05056). Darin wird,
soweit hier interessierend, festgehalten, der freistehende Kinopalast sei im
Vergleich zu allen umliegenden Häusern lediglich drei Geschosse hoch und
bilde wegen seiner aus der dreieckigen Grundstücksform resultierenden In-
sellage und der markanten Gebäudeform eine städtebauliche Dominante.
Auffällig seien die mit einem leichten Fassadenrücksprung akzentuierten Ge-
bäuderundungen im Bereich der C-Strasse. Die einzelnen Nutzungsbereiche
des Gebäudekomplexes seien im äusseren Erscheinungsbild an den ge-
schlossenen und offenen Fassadenpartien und an der Ausbildung des So-
ckelgeschosses ablesbar. Das Kinogebäude gelte in typologischer Hinsicht
als eines der raren Beispiele eines freistehenden Kinogebäudes, das mit ei-
ner Büro- und Ladennutzung kombiniert sei.
Mit der anstehenden Sanierung solle die Liegenschaft nach denkmalpflege-
rischen Vorgaben sorgfältig restauriert und um eine zusätzliche öffentlich zu-
gängliche Nutzung in einer Gebäudeaufstockung erweitert werden. Die ge-
plante allseitige Dachterrasse solle für die Öffentlichkeit zugänglich werden.
Das Restaurant mit Terrasse auf dem bestehenden Gebäude ermögliche
eine erweiterte Zugänglichkeit des Baudenkmals aber auch ganz neue städ-
tebauliche Ausblicke ins Quartier. Mit der geplanten Aufstockung könne auch
die kinohistografisch wichtige Kombination von Kino und Gastronomie in die
Zukunft geführt werden.
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Das bestehende Gebäude erreiche mit seinen drei Geschossen nicht die Ge-
bäudehöhe, die gemäss BZO zulässig wäre. Mit einer Gebäudeaufstockung
solle eine bessere Grundstücksausnutzung ermöglicht werden, ohne aber
die maximal mögliche Ausnutzung zu beanspruchen. Der dreigeschossige
und im Grundriss dreieckige Baukörper besetze eine von den Strassenzügen
C- und D-Strasse und der E-Gasse vollständig umschlossene Grundstück-
sinsel. Das Gebiet um diese "Insel" sei städtebaulich als heterogen und als
historisch gewachsen zu beurteilen. Auf dieser Grundlage könne hier eine
Aufstockung in einer eigenständigen Architektursprache als sinnvolle und zu-
lässige Strategie beurteilt werden. Zur Bauzeit habe das Kinogebäude grös-
ser und dominanter gewirkt, da die nähere Umgebung sich seither stark ver-
ändert und verdichtet habe. So gesehen handle es sich nicht um ein histo-
risch unveränderliches Ensemble. Das Kinogebäude sei bereits zur Entste-
hungszeit ein Merkpunkt mit einem wichtigen öffentlichen Angebot gewesen.
Mit der Erweiterung des gastronomischen Potentials könne der ursprüngli-
che, heute nur noch begrenzt wahrnehmbare öffentliche Anspruch dieses
Gebäudes wieder gestärkt werden.
Das Vorprojekt sei in einem ersten Entwurf an der Sitzung vom 21. Januar
2019 durch die Denkmalpflegekommission der Stadt X begutachtet worden.
Diese habe den denkmalpflegerischen Schutzwert des Gebäudes im Sinne
des denkmalpflegerischen Gutachtens bestätigt und eine Aufstockung des
Gebäudes im Grundsatz als möglich erachtet. Die Vorgaben und Empfeh-
lungen der Kommission seien im Nachgang mit der Reduktion der Gebäude-
höhe, durch das Weglassen eines zusätzlichen Dachgeschosses, mit dem
Verzicht auf eine obere Dachterrasse und dem allseitigen Zurückweichen der
Aufstockung von den Strassenfassaden umgesetzt worden. Die gerundete
Form des bestehenden Hauptbaukörpers werde durch das von der Brüstung
zurückversetzte Volumen übernommen. Die faltartige Ausgestaltung der Auf-
stockung füge sich mit der kleinteilig gestalteten Verglasung gut in den Kon-
text ein. Die Aufstockung präsentiere sich als leichte und filigrane Glasarchi-
tektur, welche sich im vorliegenden Projekt klar vom massiven Baukörper mit
seinem klassizistischen Dachrandabschluss zurücknehme und damit das ge-
schützte Gebäude respektvoll ergänze. Die schon fast im Sinne der 1920er-
Jahre expressionistisch wirkende Aufstockung sei bis in die konstruktiven
Details sehr sorgfältig entwickelt worden. Die gezackte Gebäudeerweiterung
sei aus dem prägnanten dreieckigen Fussabdruck des Gebäudes und der
stringenten konstruktiven Logik entwickelt, welche den Grundriss über die
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dreieckig prismatischen Glasflächen in die dritte Dimension erweitere. So
schwäche das Projekt weder die Eigenständigkeit noch die Einzigartigkeit
des Denkmals, sondern betone in einer überraschenden Weise seine Exzel-
lenz im Quartier. Das Gebäude werde dank der additiven Erweiterung so
wenig wie möglich in seiner wertvollen Substanz verändert. Die geschlosse-
nen Fassadenpartien mit den für die Kinoarchitektur wichtigen Fluchttüren
und den Schmuckelementen würden vollständig erhalten bleiben. Der
Schutzvertrag sichere insbesondere auch die bauzeitliche Grundriss- und
Schnittgeometrie des ehemaligen Kinos mit dem Foyer und der inneren Trag-
struktur. Die Unterschutzstellung erlaube im Inneren ein zusätzliches, gut
platziertes Treppenhaus, einen Lift und aus statischen Gründen auch den
Ersatz der oberen Geschossdecke. Der Schutzumfang sei auf das Baupro-
jekt abgestimmt und sichere den Erhalt der wertvollen Raumstruktur und
Ausstattung. Die Denkmalpflege erachte das Projekt als respektvolle und
nachhaltige Weiterentwicklung des einzigartigen Baudenkmals. Die Qualitä-
ten des Gebäudes würden mit gezielten Eingriffen gestärkt und gleichzeitig
werde das Gebäude als neues Ganzes an veränderte Ansprüche angepasst.
Durch das horizontale Zurückweichen der gefalteten Fassade werde das Ge-
sims und die Brüstung bewahrt und formal respektiert. Die Aufstockung be-
ziehe sich in ihrer nicht gerichteten Grundrissform auf die Geometrie des Ki-
nogebäudes, dessen erratisches, murales Erscheinungsbild fest im Stadtbild
verankert bleibe – additiv ergänzt und erweitert um die leichte und transpa-
rente Aufstockung.
6.5.
Beim streitbetroffenen Gebäude handelt es sich unbestrittenermassen um
ein Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Zu dessen Schutz
wurde am 26. Oktober 2021 ein Vertrag im Sinne von § 205 lit. d PBG abge-
schlossen. Der darin vereinbarte Schutzumfang schliesst die Erstellung zu-
sätzlicher ober- und unterirdischer Bauten auf dem betroffenen Grundstück
sowie die ober- und unterirdische Volumenvergrösserung des Gebäudes ex-
plizit aus. Davon ausgenommen ist die Baueingabe vom 18. Februar 2021,
mithin das mit Beschluss der Bausektion vom 9. November 2021 bewilligte
Projekt (s. auch Beilagen zum Schutzvertrag). Vorliegend zu beurteilen ist
die Frage, ob die mit diesem Projekt geplante Aufstockung bzw. ob der
Schutzumfang bezüglich der Aufstockung mit dem Schutzzweck vereinbar
ist.
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6.6.
Laut Schutzvertrag (S. 4) darf das Schutzobjekt weder durch Änderungen
noch durch Unterhaltsarbeiten in seinem "kunst- und kulturhistorischen Cha-
rakter" beeinträchtigt werden. Im angefochtenen Beschluss ist von einem
"singulären Charakter des Schutzobjekts an dieser städtebaulich markanten
Lage" die Rede. Der Schutzumfang solle so festgelegt werden, dass das Ge-
bäude weitgehend bewahrt und die für die Erkennung der wichtigen Zeugen-
schaft und der ortsbildprägenden Wirkung notwendigen Bauteile langfristig
erhalten würden.
Gemäss Gutachten der Denkmalpflege handelt es sich in typologischer Hin-
sicht um eine freistehende Kinozweckbaute. Sie zeichne sich u.a. dadurch
aus, dass sie lediglich drei Geschosse hoch sei. Sie bilde wegen ihrer aus
der dreieckigen Grundstücksform resultierenden Insellage bzw. Solitärstel-
lung eine städtebauliche Dominante mit einer besonderen ästhetischen Wir-
kung.
Daraus ergibt sich, dass es sich beim streitbetroffenen Gebäude um einen
wichtigen Zeugen handelt. Aufgrund seiner besonderen Gestaltung und Er-
scheinung sowie seiner besonderen Lage im Ortsbild ist darüber hinaus auch
der Situationswert zu schützen.
Die Bedeutung des ehemaligen Kinogebäudes für das Ortsbild wird unter-
strichen durch dessen Eintrag als Einzelobjekt im ISOS mit dem Ziel des
Substanzerhalts. Durch die Aufnahme in ein Inventar des Bundes wird dar-
getan, dass ein Objekt in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung,
jedenfalls unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Er-
satzmassnahmen die grösstmögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 des
Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz [NHG]). Da vorliegend
keine Bundesaufgabe in Frage steht, gilt dieser Schutz nicht in unmittelbarer
Weise (Art. 6 Abs. 2 NHG). Es besteht aber die Pflicht zur Beachtung des
Bundesinventars bei der Interessenabwägung im Rahmen der Festlegung
des hier zu beurteilenden Schutzumfangs.
Der im ISOS stipulierte Substanzerhalt liegt darin begründet, dass mit dem
Verlust von Originalsubstanz das Ursprüngliche und für ein Haus Charakte-
ristische zerstört wird. Dementsprechend ist auch § 203 Abs. 1 lit. c PBG
inhaltlich auf Substanzschutz ausgerichtet (VB.2020.00787 vom 7. Oktober
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2021, E. 3.3). Mit dem Substanzschutz ist es aber nicht getan. Das Ursprüng-
liche und Charakteristische kann auch dadurch beeinträchtigt werden, dass
der Originalsubstanz etwas hinzugefügt wird. Dahingehende Veränderun-
gen, namentlich die Aufstockung von Gebäuden, sind mit Sinn und Zweck
des Substanzerhalts – nämlich dem Erhalt des Erscheinungsbildes – grund-
sätzlich unvereinbar. Es ist daher zu prüfen, inwieweit mit der vorliegend ge-
planten Aufstockung vom Schutzziel des ISOS für das hier betroffene Ein-
zelobjekt abgewichen wird. Die Beeinträchtigung des Schutzziels muss
durch überwiegende Interessen gerechtfertigt sein.
Gleiches gilt im Zusammenhang mit dem gestützt auf § 203 Abs. 1 lit. c PBG
zu erhaltenden Situationswert. Auch hier stellt sich die Frage, was es vorlie-
gend zu erhalten gilt, inwieweit sich die Aufstockung mit dem Schutzziel ver-
einbaren lässt und gegebenenfalls mit welchen überwiegenden Interessen
sich Abweichungen rechtfertigen lassen.
6.7.
Gemäss den Leitsätzen zur Denkmalpflege in der Schweiz der Eidgenössi-
schen Kommission für Denkmalpflege (EKD, nachfolgend "Leitsätze") ist der
überlieferte Bestand möglichst weitgehend zu erhalten. Die Unversehrtheit
der historischen Substanz hat bei allen Massnahmen Vorrang. Denkmäler
dürfen nicht durch Zufügungen, scheinbare Verbesserungen und vermeintli-
che Verschönerungen verfälscht werden (Leitsätze, Ziff. 4.1). Zufügungen
sind Massnahmen, die aus Gründen der Nutzung, der Lesbarkeit, der Ge-
samtwirkung etc. für unabdingbar gehalten werden. Sie dürfen die originalen
Bestandteile weder in ihrer Substanz noch in ihrer Wirkung beeinträchtigen.
Zufügungen am Denkmal und in seiner Umgebung sind aus der Analyse des
Bestehenden zu entwickeln. Sie können namentlich eine technische oder
funktionale Entlastung des Denkmals oder von Teilen davon zum Ziel haben.
Sie können auch aus didaktischen Gründen sinnvoll sein. Zufügungen sind
materiell vom Denkmal unabhängig, haben mit ihm indessen einen engen
Zusammenhang in funktionaler und gestalterischer Hinsicht. Zufügungen
sind ihrer Bedeutung entsprechend zu gestalten. Sie sollen sich selbstver-
ständlich in das Denkmal einfügen. Sie sollen als heutige Elemente von ho-
her gestalterischer Qualität erkennbar sein (Leitsätze, Ziff. 5.2).
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6.8.
Wie im angefochtenen Beschluss übereinstimmend mit dem Gutachten der
Denkmalpflege zutreffend erwogen wird, steht das Gebäude an einer städ-
tebaulich markanten Lage und zeichnet sich sein Erscheinungsbild durch ei-
nen singulären Charakter aus. Folgerichtig wurde erkannt, dass die ortsbild-
prägende Wirkung schützenswert ist.
Das Gebäude sticht in der baulichen Umgebung vor allem dadurch hervor,
dass es lediglich drei Geschosse aufweist, als Flachdachgebäude erscheint
und gegenüber den umliegenden Bauten deutlich weniger hoch ist. Gemäss
Denkmalpflegekommission ergebe sich die Monumentalität und der Charme
des Gebäudes daraus, dass es niedriger sei als andere Bauten der Umge-
bung (Denkmalpflegekommission, Protokoll vom 21. Januar 2019, S. 2). In
ihrem Bericht vom 28. Januar 2022 führt das Amt für Städtebau aus, das
Kinogebäude habe zur Bauzeit in seiner Massstäblichkeit grösser und domi-
nanter gewirkt. Es handle sich bei der "Grundstücksinsel" nicht um ein histo-
risch unveränderliches Ensemble, weshalb es weiterentwickelt werden dürfe.
Diese Feststellung ändert nichts daran, dass heute eine erhaltenswerte Si-
tuation gegeben ist. Auf frühere Verhältnisse kommt es nicht an. Ausserdem
ist die Höhe des Gebäudes im Verhältnis zur Umgebung nur eine von meh-
reren Eigenschaften, die die siedlungsprägende Wirkung ausmachen. Von
einem Ensemble ist nirgends die Rede; das Gebäude ist für sich allein schüt-
zenswert. Es prägt insbesondere mit seiner markanten Gebäudeform die
Umgebung.
Die charakteristische Gebäudeform ist aber nicht nur für den Situationswert
wesentlich, sondern, zusammen mit der weiteren Struktur der Baute, auch
für den Eigenwert dieses bedeutenden Zeugen der Kinoarchitektur. Unter
dem Vorbehalt der Verhältnismässigkeit ist diese Eigenschaft daher zu er-
halten.
6.9.
Massnahmen des Natur- und Heimatschutzes müssen im öffentlichen Inte-
resse liegen und verhältnismässig sein (Art. 36 Abs. 2 und 3 der Bundesver-
fassung [BV]). Das Verhältnismässigkeitsprinzip im engeren Sinne verlangt,
dass eine Schutzmassnahme durch ein das private Interesse überwiegendes
öffentliches Interesse gerechtfertigt ist. Nur in diesem Fall ist sie den Privaten
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zumutbar (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwal-
tungsrecht, 8. Aufl., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 556 ff.). Ein durch Schutz-
massnahmen verursachter Grundrechtseingriff ist namentlich dann unver-
hältnismässig, wenn eine ebenso geeignete mildere Anordnung für den an-
gestrebten Erfolg ausreicht.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Verhältnismässigkeit von
Schutzmassnahmen im engeren Sinne vermag das finanzielle Interesse an
einer gewinnbringenden oder gar höchstmöglichen Ausnützung einer Lie-
genschaft für sich allein das öffentliche Interesse an Denkmalschutzmass-
nahmen grundsätzlich nicht zu überwiegen (BGE 120 Ia 270 ff., E. 6c). Dies
ist allerdings nicht so zu verstehen, dass den wirtschaftlichen Interessen pri-
vater Eigentümer bei der Interessenabwägung überhaupt keine Bedeutung
zukommt. Sehr erhebliche finanzielle Interessen können der Verfolgung ei-
nes weniger gewichtigen öffentlichen Interesses durchaus im Wege stehen.
Hingegen müssen unter Umständen auch sehr grosse finanzielle Interessen
der Grundeigentümer öffentlichen Interessen weichen, weil das Gemeinwe-
sen sonst kaum noch Bauten unter Schutz stellen könnte. Die Frage der Ver-
hältnismässigkeit im engeren Sinne darf nicht isoliert nur anhand der zu er-
wartenden finanziellen Aufwendungen beurteilt werden. Vielmehr ist im Rah-
men der Interessenabwägung auch das Mass des öffentlichen Interesses an
der Unterschutzstellung und damit der Grad der Schutzwürdigkeit zu berück-
sichtigen. Dabei sind Rentabilitätsüberlegungen umso geringer zu gewich-
ten, je schutzwürdiger eine Baute ist (BGr 1C_168/2012 vom 2. November
2012, E. 6.4, mit weiteren Hinweisen).
6.10.
In ihrer Sitzung vom 21. Januar 2019 befasste sich die Denkmalpflegekom-
mission (Stadt X, Hochbaudepartement) mit der Frage, ob eine Aufstockung
in der damals vorgeschlagenen Art (Vorprojekt, s. act. 9.8, R1S.2022.05056)
möglich ist. Dem Protokoll dieser Sitzung ist zu entnehmen, eine massvolle
Aufstockung, die sich gegenüber dem Schutzobjekt zurücknehme, sei grund-
sätzlich denkbar. Eine solche wäre vor allem dann zu rechtfertigen, wenn sie
zu einer Entlastung des Schutzobjektes führen und damit den Erhalt des Ge-
bäudes langfristig sichern würde.
Dazu ist festzuhalten, dass nicht aktenkundig ist, was an der Sitzung vom
21. Januar 2019 genau gesagt wurde, zumal es sich beim entsprechenden
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Protokoll nicht um ein Wortprotokoll handelt. Sodann handelt es sich nicht
um eine Beurteilung mit dem Stellenwert eines Fachberichts oder eines
Sachverständigengutachtens. Im Bericht vom 28. Januar 2022 führt das Amt
für Städtebau aus, die "Vorgaben und Empfehlungen der Kommission" seien
mit dem bewilligten Projekt umgesetzt worden. Konkrete "Vorgaben und
Empfehlungen" sind jedoch nicht aktenkundig und davon, dass sich die äus-
serst unkonventionelle Aufstockung gegenüber dem Schutzobjekt zurück-
nehmen soll, kann allein schon aufgrund ihrer Dimensionen offensichtlich
nicht die Rede sein.
Die Zulässigkeit der Aufstockung lässt sich somit nicht auf eine gutachterli-
che Beurteilung stützen.
6.11.
Dass der Erhalt des streitbetroffenen Gebäudes unter Beibehaltung seiner
heutigen Gebäudeform, mithin ohne die Möglichkeit zur Aufstockung, unver-
hältnismässig sein soll, wird nicht geltend gemacht. Mit der Aufstockung soll
vielmehr eine bessere Grundstücksausnützung ermöglicht werden (Bericht
Amt für Städtebau, S. 3). Das private Interesse an einer besseren Grund-
stücksausnützung ist finanzieller Natur. Wie erwähnt vermag das finanzielle
Interesse an einer gewinnbringenden oder gar höchstmöglichen Ausnützung
einer Liegenschaft für sich allein das öffentliche Interesse an Denkmal-
schutzmassnahmen grundsätzlich nicht zu überwiegen. Vorliegend beste-
hen keine Anhaltspunkte, die den Verzicht auf die Aufstockung unter diesem
Gesichtspunkt als unverhältnismässig erscheinen liessen.
Unter dem Titel "Interessenabwägung" wird im angefochtenen Beschluss zu-
nächst das öffentliche Interesse am Erhalt des Gebäudes statuiert. Mit dem
Schutzumfang werde das Gebäude "weitgehend" bewahrt und die für die Er-
kennung der wichtigen Zeugenschaft und der ortsbildprägenden Wirkung
notwendigen Bauteile blieben erhalten. Die städtebauliche Solitärlage werde
durch die Aufstockung gestärkt. Das Gebäude bleibe ein prägnanter Blick-
fang. Mit dem neuen Restaurant auf dem Gebäude würden der Öffentlichkeit
ein erweiterter Zugang zum Baudenkmal und neue städtebauliche Ausblicke
ins Quartier ermöglicht. Das öffentliche Interesse am Denkmalschutz ver-
binde sich mit dem privaten Interesse an einer besseren Grundstücksaus-
nützung.
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Dass das Gebäude in dem Sinne "weitgehend" erhalten bleibt, als keine we-
sentliche Substanz verloren geht, mag zwar zutreffen, weil mit der Aufsto-
ckung nur etwas hinzugefügt und keine Bauteile weggenommen werden.
Entscheidend ist aber, dass mit der Aufstockung die Aussagekraft des
Schutzobjekts als Zeuge, seine Authentizität geschmälert und das Erschei-
nungsbild massiv verändert wird. Zwar bleibt klar erkennbar, was alt und was
neu ist (wobei sich dem uneingeweihten Betrachter nicht erschliesst, ob die
moderne Aufstockung ein früheres Dach ersetzt). Indes wird, wie die Vo-
rinstanz im angefochtenen Beschluss (und das Amt für Städtebau in seinem
Bericht) zutreffend erwägt, ein "neues Ganzes" geschaffen. Dieses Neue
lässt die Aussage und das Wesen des ursprünglichen Zeugen verblassen.
Der Zeuge der Kinoarchitektur verkommt ein Stück weit zur blossen Remi-
niszenz an sich selbst. Dass die zweigeschossige Aufstockung mit ihrer aus-
gefallenen Gestaltung vom Strassenraum und den umliegenden Gebäuden
aus prominent ins Auge sticht (gerade auch bei Dunkelheit mit dem von innen
beleuchteten transparenten Aufbau) und dem streitbetroffenen Gebäude ei-
nen vollkommen andersartigen Ausdruck verleiht, bedarf keiner weiteren Er-
läuterungen. Die siedlungsprägende Wirkung wird dadurch nicht erhalten,
sondern massiv verändert.
Der Eingriff in das Schutzobjekt mit diesem Resultat muss zumindest als
äusserst weitgehend bezeichnet werden. Soweit sich dies mit den Schutz-
zielen überhaupt vereinbaren lässt, sind keine überwiegenden Interessen er-
sichtlich, die dies rechtfertigen könnten.
Die von der Vorinstanz hervorgehobenen positiven Aspekte des Projekts
sind dazu nicht geeignet. Weshalb die "städtebauliche Solitärlage" mit der
Aufstockung gestärkt werden soll, ist nicht nachvollziehbar, weil sich an der
Lage nichts ändert. Sollte damit die Stärkung der siedlungsprägenden Wir-
kung an der besagten Solitärlage gemeint sein, wird nicht das heutige Er-
scheinungsbild gestärkt, sondern mit der extravaganten Aufstockung ein voll-
kommen neues, auffälligeres Erscheinungsbild geschaffen. Dies steht im Wi-
derspruch zu den Schutzzielen und kann ebenso wenig als Argument für den
Eingriff dienen wie der Umstand, dass das Gebäude ein prägnanter Blickfang
bleibe, zumal dies auch ohne Aufstockung der Fall ist.
Unbehelflich ist auch das Argument, die Aufstockung schwäche weder die
Eigenständigkeit noch die Einzigartigkeit des Denkmals. Entscheidend ist,
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dass die Eigenschaften, welche die Eigenständigkeit und Einzigartigkeit aus-
machen, entgegen den Schutzzielen verändert werden. In diesem Sinne wird
das Schutzobjekt entgegen § 204 Abs. 1 PBG nicht ungeschmälert erhalten
(vgl. auch Ziffer 4.1. der Leitsätze der EKD, wonach der überlieferte Bestand
möglichst weitgehend zu erhalten ist).
Zufügungen zu einem Denkmal sind zwar grundsätzlich denkbar. Ob es sich
bei der geplanten Aufstockung noch um eine blosse Zufügung im Sinne der
Leitsätze (Ziff. 5.2) handelt, muss ernsthaft bezweifelt werden. Dass die Auf-
stockung als eine Zufügung an die Seite des hier betroffenen Schutzobjekts
treten soll, wie die Vorinstanz vorbringt, trifft augenscheinlich nicht zu. Sie
setzt auf das Schutzobjekt auf und übersteuert dieses mittels kristalliner
Krone. Jedenfalls handelt es sich entgegen der Definition in den Leitsätzen
bei der Aufstockung nicht um eine unabdingbare Massnahme. Sie rechtfer-
tigt sich auch nicht durch eine Entlastung des Denkmals. Eine solche würde
darin bestehen, dass die Zufügung vom Schutzobjekt bestimmte unentbehr-
liche Funktionen und Nutzungen übernimmt. Zu denken ist an Anlagen für
die innere Erschliessung (z.B. Anbauten für Lifte oder Fluchttreppen), Sani-
täranlagen oder Technikräume. Vorliegend werden mit der Aufstockung
keine Funktionen oder Nutzungen ausgelagert, sondern zusätzliche Nutzflä-
chen geschaffen. Zwar werden damit auch gewisse Nutzflächen kompen-
siert, die im Inneren wegen des zusätzlichen Fluchttreppenhauses und Lifts
verloren gehen. Insofern kann in der Aufstockung eine indirekte Entlastung
erblickt werden. Der Umfang der neu geschaffenen Flächen im 3. und 4.
Obergeschoss steht dazu aber in keinem Verhältnis. Im Übrigen stellt die
geltend gemachte Abmilderung eines Verdichtungsdrucks keine Entlastung
dar. Der Verdichtungsdruck, mithin der Druck nach Nutzungsintensivierung
bzw. Ertragssteigerung, entstammt primär wirtschaftlichen Überlegungen
und keiner technischen oder funktionalen Notwendigkeit für die Nutzung des
Gebäudes. Schliesslich fügt sich die Aufstockung auch nicht im Sinne von
Ziff. 5.2. der Leitsätze "selbstverständlich" in das Denkmal ein.
Der von der Vorinstanz ins Feld geführte Zugang der Öffentlichkeit zum Ge-
bäude ist, abhängig von der Nutzung, auch ohne Aufstockung möglich und
in der schönen Aussicht von der Dachterrasse liegt kaum ein ins Gewicht
fallender Grund, von den Schutzzielen abzuweichen.
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Die gestalterischen Qualitäten der Aufstockung, sowohl was die Baute für
sich wie auch was deren Einordnung in die Umgebung anbelangt, fallen bei
der Interessenabwägung im vorliegenden Fall nicht ins Gewicht, weil kein
öffentliches Interesse besteht, am heutigen Zustand etwas zu ändern. Mithin
besteht kein städtebaulicher oder anderweitiger gestalterischer Missstand,
dessen Behebung die Interessen des Heimatschutzes entgegenstehen. Das
allgemeine öffentliche Interesse an architektonisch herausragenden Lösun-
gen muss nicht zwingend auf dem streitbetroffenen Grundstück bedient wer-
den. Es würde nicht angehen, vom Ziel der ungeschmälerten Erhaltung von
Schutzobjekten (§ 204 Abs. 1 PBG) umso eher abzuweichen, als dies in ar-
chitektonisch qualitätsvoller Weise geschieht. Die Qualität der Architektur
kann höchstens insofern eine Rolle spielen, als sie bei gerechtfertigten bau-
lichen Eingriffen dazu beiträgt, das Schutzobjekt zu schonen und dessen Be-
einträchtigung zu vermeiden. Mit anderen Worten lässt sich die Beeinträch-
tigung eines Schutzobjekts nicht mit der architektonischen Qualität des Ein-
griffs rechtfertigen, wie dies vorliegend über weite Strecken geschieht. Indes
kann die architektonische Qualität einen gerechtfertigten Eingriff erst ermög-
lichen, weil dadurch die Schutzziele gewahrt werden können.
6.12.
Im Ergebnis ist festzuhalten, dass mit der Aufstockung in sehr weitgehender
Weise zwar nicht in die Substanz des Schutzobjekts, aber in die Eigenschaf-
ten, welches sein Wesen ausmachen, insbesondere in sein äusseres Er-
scheinungsbild, eingegriffen wird. Damit wird das Schutzziel des möglichst
ungeschmälerten Erhalts erheblich beeinträchtigt. Überwiegende Interes-
sen, welche dies rechtfertigen, sind nicht gegeben. Damit erweist sich der
Schutzumfang, welcher die Aufstockung zulässt, als unrechtmässig. Demzu-
folge ist der Genehmigungsbeschluss des Stadtrats vom 9. Februar 2022
betreffend die Unterschutzstellung in Gutheissung der dagegen gerichteten
Rekurse aufzuheben.
Auf die weiteren Rügen in den betreffenden Verfahren ist bei diesem Ergeb-
nis nicht mehr einzugehen.
R1S.2021.05173 Seite 34

7.
Die Baubewilligung für die besagte Aufstockung wurde unter der Bedingung
der rechtskräftigen Unterschutzstellung erteilt. Nachdem sich die Aufsto-
ckung in denkmalpflegerischer Hinsicht als unzulässig erweist und die Be-
dingung somit nicht erfüllt werden kann, ist der Bauentscheid vom 9. Novem-
ber 2021 in Gutheissung der dagegen gerichteten Rekurse aufzuheben, wo-
bei es sich erübrigt, auf die weiteren in diesen Verfahren vorgebrachten Rü-
gen einzugehen.
8.
Zusammengefasst sind die Rekurse gutzuheissen. Demgemäss sind der Be-
schluss der Bausektion des Stadtrats vom 9. November 2021 (Bauentscheid
Nr. 2528/21) sowie der Beschluss des Stadtrats Nr. 116/2022 vom 9. Februar
2022 (Genehmigung des Schutzvertrags) aufzuheben.
9.1.
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten zu je 1/4 der Bausektion der
Stadt X und dem Stadtrat von X sowie zu 1/2 der privaten Rekursgegnerin
aufzuerlegen (§ 13 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]).
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-
gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-
nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-
baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier
ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr
in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV
VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr bis auf
das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Bei der Bemessung der
Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu
(Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13
Rz. 25 ff.).
Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (mit der
Schutzmassnahme verbundener Eingriff in das Eigentum), des getätigten
Verfahrensaufwandes (teilweise mehrfache Schriftenwechsel, Durchführung
eines Abteilungsaugenscheins), des Umfangs des vorliegenden Urteils und
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der Vereinigung mehrerer Rekursverfahren ist die Gerichtsgebühr auf
Fr. 8'000.-- festzusetzen (BGr 1C_566/2015 vom 18. Februar 2016, E. 2;
BGr 1C_244/2013 vom 4. Juli 2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 0163/2012
vom 23. Oktober 2012, E. 16, in BEZ 2014 Nr. 36; Entscheid bestätigt mit
VB.2012.00774 vom 22. August 2013, dieser bestätigt mit BGr 1C_810/2013
vom 14. Juli 2014; www.baurekursgericht-zh.ch).
9.2.
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren
vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-
ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-
pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-
verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder
den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-
triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.
Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-
sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom
16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend den beiden Rekurrent-
schaften in den Verfahren G.-Nrn. R1S.2021.05176, R1S.2021.05178,
R1S.2022.05056 und R1S.2022.05057 (ZVH bzw. SE etc.) eine Umtriebs-
entschädigung zuzusprechen, zahlbar durch die private Rekursgegnerin. An-
gemessen erscheint ein Betrag von je Fr. 3'700.-- (insgesamt Fr. 7'400.--).
Da die Umtriebsentschädigung pauschal festgelegt wird, entfällt die Zuspre-
chung eines Mehrwertsteuerzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247
und 0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch).
9.3.
Einer nicht durch einen Rechtsbeistand vertretenen Partei entstehen im All-
gemeinen keine Rechtsverfolgungskosten, die zu entschädigen wären. Eine
Umtriebsentschädigung ist ihr demnach nur dann zuzusprechen, wenn die
Grenzen des im Verwaltungsrechtspflegeverfahren Üblichen und Zumutba-
ren durch anderweitigen Aufwand deutlich überschritten wurden. In der Re-
gel ist das Vorliegen eines solchen Aufwandes zu verneinen.
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Die Rekurrierenden in den Verfahren G.-Nrn. R1S.2021.05173 und
R1S.2022.05055 (DH etc.) sind nicht anwaltlich vertreten. Gründe, die den-
noch die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung rechtfertigen würden,
sind nicht gegeben.
R1S.2021.05173 Seite 4