zh_baurekursgericht · BRGE I Nr. 0085/2016 · 2016-05-27 · de
Grundstückserwerb durch Personen im Ausland. Erwerb eines teils betrieblich und teils zu Wohnzwecken genutzten Grundstücks.

Voraussetzungen (insbesondere anteiliges Verhältnis der beiden Nutzungsarten) für den bewilligungsfreien Erwerb. Massgeblichkeit von Wohn- bzw. Gewerbeanteilvorschriften. Abgrenzung Hotel-/Wohnnutzung.

BRGE I Nr. 0085/2016 vom 27. Mai 2016 in BEZ 2016 Nr. 46
2. Die private Rekursgegnerin ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in X. Sie
ist eine Tochtergesellschaft der L. GmbH & Co. KG mit Sitz in Y, Deutschland.
Damit gilt sie als ausländisch beherrscht im Sinne von Art. 6 BewG und
untersteht grundsätzlich der Bewilligungspflicht für den Erwerb von
Grundstücken in der Schweiz.
Die private Rekursgegnerin plant den Erwerb der Liegenschaft mit dem
Namen «O.». Es handelt sich dabei um ein Gewerbe- und Wohnhaus. Bei einer
Nutzfläche von 3986 m2 bestehen 12 Wohnungen (813 m2), 2107 m2
Bürofläche, 319 m2 werden für Gewerbe, Industrie und Verkauf genutzt sowie
675 m2 für Lager und Archiv. Die private Rekursgegnerin beabsichtigt auf dem
Grundstück den Betrieb eines Hotels, wobei die Umnutzung in zwei Phasen
erfolgen soll. Zunächst sollen der Keller und Lagerräume im 2. Untergeschoss
zur Hotelnutzung umgebaut werden, die Baubewilligung dafür liegt vor. Später
soll im Rahmen einer Arealüberbauung ein Hotelneubau erstellt werden.
Die Vorinstanz hat im angefochtenen Beschluss erwogen, dass es sich
beim zu erwerbenden Grundstück um ein Betriebsstätten-Grundstück im Sinne
des Bewilligungsgesetzes handle, da die Wohnungen mit einem Anteil von
20,34 Prozent an der Gesamtfläche und von 30,19 Prozent des Gesamt-
ertrages von untergeordneter Bedeutung seien. Eine Abtrennung der
Wohnungen sei kaum möglich und absolut unverhältnismässig. Folglich stellte
sie die Nichtbewilligungspflicht für den Grunderwerb fest, wobei die private
Rekursgegnerin verpflichtet wurde, bei jeder Änderung der Verhältnisse, insbe-
sondere bei einer Ausdehnung der Wohnfläche auf über 20 Prozent erneut um
Feststellung der Nichtbewilligungspflicht nachzusuchen. (…)
5. Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer
Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde (Art. 2 Abs. 1 BewG). Keiner
Bewilligung bedarf der Erwerb eines Grundstückes, das als ständige
Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kauf-
männischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerkbetriebs oder eines freien
Berufes dient (Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG). Dabei spielt es keine Rolle, ob das
Grundstück dem Unternehmen des Erwerbers dient oder einem Dritten für die
Ausübung einer wirtschaftlichen Tätigkeit vermietet oder verpachtet wird. Keine
wirtschaftliche Tätigkeit im Sinne von Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG liegt vor, wenn
Wohnraum erstellt, vermietet oder verpachtet oder damit Handel getrieben wird
(Art. 3 der Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im
Ausland [BewV]). Hotelmässig bewirtschafteter Wohnraum gilt hingegen als
Betriebsstätte und kann bewilligungsfrei erworben oder erstellt werden. Beim
Erwerb von Grundstücken nach Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG können durch
Wohnanteilvorschriften vorgeschriebene Wohnungen oder dafür reservierte
Flächen miterworben werden (Art. 2 Abs. 3 BewG). Lehre und Rechtsprechung
erlauben auch, dass ausnahmsweise Wohnungen zur Betriebsstätte be-
willigungsfrei miterworben werden können, wenn sie für das Unternehmen
betriebsnotwendig sind oder wenn eine Abtrennung vom betrieblich genutzten
Teil praktisch nicht möglich ist und unverhältnismässig wäre (z.B. ein
Wohnhaus inmitten einer Fabrikanlage, einzelne Wohnungen auf einem Fabrik-

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oder mehrstöckigen Gewerbegebäude, insbesondere, wenn der Zugang nur
durch betrieblich genutzte Räume möglich ist; vgl. Merkblatt des Bundesamts
für Justiz zum Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom
1. Juli 2009, S. 5; www.bj.admin.ch).
Damit Grundstücke als Betriebsstätten-Grundstücke im Sinne des
Bewilligungsgesetzes gelten können, muss die gewerbliche Nutzung klar im
Vordergrund stehen. Entgegen den Ausführungen der privaten Rekursgegnerin
reicht ein Gewerbeanteil von 50,1 Prozent nicht aus, damit ein Grundstück noch
als Betriebsstättengrundstück qualifiziert werden kann. Wie hoch der Anteil
Wohnungen sein darf, legen weder Gesetz noch Verordnung fest. Aus der
Rechtsprechung ergibt sich, dass der Erwerb eines Gesellschaftsanteils durch
eine Person im Ausland unproblematisch ist, wenn die bewilligungspflichtigen
Grundstücke einer Gesellschaft weniger als 20 Prozent der gesamten Aktiven
ausmachen (vgl. BRGE I Nr. 0039/2014 vom 4. April 2014, E. 6.3 = BEZ 2014
Nr. 37; www.baurekursgericht-zh.ch). Analog dazu lässt sich sagen, dass ein
Grundstück, welches zu 80 Prozent betrieblich und zu 20 Prozent als Wohnung
genutzt wird, von einer Person im Ausland bewilligungsfrei erworben werden
kann, wenn einer der vorstehend genannten Gründe für den bewilligungsfreien
Miterwerb von Wohnfläche gegeben ist. Zu diesem Schluss muss eine
teleologische Auslegung von Art. 2 Abs.3 BewG führen. Auch wenn dort keine
Beschränkung des Wohnanteils vorgeschrieben wird, ist doch offensichtlich,
dass nicht jede durch Wohnanteilvorschriften vorgeschriebene Wohnung
miterworben werden darf. Man stelle sich ein Gewerbelokal auf einem
Grundstück vor, für welches die Bauvorschriften einen Mindestwohnanteil von
90 Prozent vorschreiben, und das abgesehen vom Gewerbelokal so überbaut
bzw. genutzt wäre; der bewilligungsfreie Erwerb eines solchen Grundstücks
würde Sinn und Zweck des Bewilligungsgesetzes gänzlich widersprechen. Das
Abstellen auf die Anzahl der Wohneinheiten, wie dies die Rekurrentin anregt,
erscheint demgegenüber wenig sinnvoll. So ist kein Grund ersichtlich, weshalb
mehrere kleine Wohnungen anders beurteilt werden sollen als eine grosse.
Solange die Wohnnutzung der gewerblichen Nutzung deutlich untergeordnet ist,
spielt die Unterteilung der Wohnfläche in einzelne Einheiten keine
entscheidende Rolle. Hier kommt allenfalls dem Aspekt des mit der
Wohnnutzung erwirtschafteten Ertrags eine entscheidendere Rolle zu. Auch
dieser muss gegenüber dem mit der gewerblichen Nutzung erzielten Ergebnis
deutlich untergeordnet sein.
6.1 Das zu erwerbende Grundstück liegt in der dreigeschossigen
Wohnzone mit Gewerbeanteil (WG3) gemäss Bau- und Zonenordnung (BZO).
Für die Zone WG3 schreibt die BZO in Art 20 lit. e eine Ausnützungsziffer von
50 Prozent vor, wobei maximal 40 Prozent für das Wohnen und mindestens
10 Prozent für Gewerbe zu verwenden sind. Weiter verweist Art. 21 Abs. 2 BZO
auf Art. 19 lit. b, c und d BZO, welche in der WG3 sinngemäss gelten. Dem-
gemäss darf der Gewerbeanteil höchstens 20 Prozent der gesamten anrechen-
baren Flächen in Voll-, Dach- und Untergeschossen betragen. Entlang der S.-
Strasse, der W.-Strasse und der T.-Strasse beträgt auf einer Bautiefe ab der
Verkehrsbaulinie oder der sie ersetzenden Baubegrenzungslinie der zulässige
Gewerbeanteil 50 Prozent (Art. 19 lit. b BZO). Die übrigen Regelungen von Art.
19 BZO sind für den vorliegend zu beurteilenden Fall nicht relevant.

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Die anrechenbare Geschossfläche auf dem streitbetroffenen Grundstück
darf gemäss Bau- und Zonenordnung maximal halb so gross sein wie die
Fläche des Grundstücks. 40 Prozent der Grundstücksfläche darf höchstens der
Wohnnutzung dienen, mindestens 10 Prozent sind gewerblich zu nutzen. Damit
ist noch kein Mindestwohnanteil vorgeschrieben. Allerdings beschränkt Art. 19
lit. b BZO die gewerbliche Nutzung auf dem an der W.-Strasse und an der der
T.-Strasse liegenden Grundstück auf 50 Prozent der anrechenbaren Fläche in
Voll-, Dach- und Untergeschossen. Folglich ist mindestens die andere Hälfte
der Wohnnutzung zuzuführen.
Beim streitbetroffenen Grundstück würde es sich somit – von den
einschlägigen Vorschriften her betrachtet – mangels erlaubter überwiegender
gewerblicher Nutzung nicht um ein Betriebsstättengrundstück handeln, welches
von einer Person im Ausland bewilligungsfrei erworben werden könnte. Es wird
jedoch entgegen der Vorgaben der Bau- und Zonenordnung zu 79,66 Prozent
gewerblich genutzt, lediglich 20,34 Prozent der nutzbaren Fläche machen die
Wohnungen aus. Diese gewerbliche Nutzung war ursprünglich bewilligt worden,
sie geniesst demzufolge Bestandesschutz (vgl. § 357 des Planungs- und
Baugesetzes [PBG]). Der Bauausschuss hat denn auch mit Baubewilligung vom
9. September 2015 die Nutzungsänderung von Büro zu Hotel genehmigt.
Für die Beurteilung, ob ein Betriebsstätten-Grundstück im Sinne des
Bewilligungsgesetzes vorliegt, ist auf die tatsächliche bzw. die beabsichtigte
Nutzung abzustellen. Solange das Grundstück zu rund 80 Prozent gewerblich
genutzt wird, ist es als Betriebsstätte zu qualifizieren, und die private
Rekursgegnerin kann es ohne Bewilligung erwerben. Dies gilt auch für die
vorhandenen Wohnungen, sind sie doch durch Wohnanteilvorschriften vorge-
schrieben (Art. 2 Abs. 3 BewG). Ob die Wohnungen rechtlich und/oder faktisch
abgetrennt werden könnten, ist daher nicht weiter zu prüfen.
7.1 Die Rekurrentin zweifelt im Weiteren an, ob es sich bei der
beabsichtigten Nutzung tatsächlich um eine gewerbliche Hotelnutzung oder
doch eher um die Vermietung von Wohnraum handelt. (…)
7.2 Vorab ist festzuhalten, dass das Grundstück – wie sich vorstehend
gezeigt hat – bereits heute und ohne die geplante Hotelnutzung als Betriebs-
stätten-Grundstück zu qualifizieren ist. Eine Fristansetzung für die Umsetzung
der beiden Phasen der Umnutzung des Untergeschosses (für welches die
Baubewilligung bereits vorliegt) und des Hotelneubaus ist daher nicht
erforderlich. Die private Rekursgegnerin darf das Grundstück aufgrund des
bestehenden hohen Anteils an gewerblicher Nutzung bewilligungsfrei erwerben.
Kennzeichnend für ein Hotel sind neben der Übernachtungsmöglichkeit
− welche offensichtlich der Hauptgrund für den Aufenthalt in einem Hotel ist –
ein Restaurationsservice, eine Réception, Aufenthaltsmöglichkeiten sowie
allgemein zugängliche Toiletten im Bereich der öffentlichen Räume. Der
Verband Hotellerie Suisse verlangt sodann für Ein-Stern-Hotels als
Minimalstandard unter anderem einen wöchentlichen Bettwäschewechsel, die
tägliche Zimmerreinigung, den täglichen Handtuchwechsel auf Wunsch, ein
Getränkeangebot im Betrieb, ein erweitertes Frühstücksangebot sowie

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mindestens ein Restaurant, das an mindestens fünf Tagen pro Woche geöffnet
ist. Abgesehen vom Restaurant erfüllt das geplante Hotel diese Kriterien. Damit
handelt es sich um ein Hotel garni, welches Beherbergung, Frühstück,
Getränke und höchstens kleine Speisen anbietet, während der klassische
Restaurantbetrieb fehlt. Solche Betriebe sind ohne weiteres als Hotel zu
qualifizieren. Angesichts der eher kargen Ausstattung der Zimmer – den
bewilligten Plänen lässt sich entnehmen, dass die rund 15 m2 grossen Zimmer
jeweils mit einem Einzelbett und einem Schrank möbliert sein werden,
Sanitärräume befinden sich zur gemeinschaftlichen Nutzung auf der Etage –
scheint die Befürchtung, es könnte eine Vermietung als Ferienwohnungen statt-
finden, nicht sehr realistisch. Offensichtlich handelt es sich um ein günstiges
Übernachtungsangebot in der Nähe des Flughafens, welches für
Kurzaufenthalte genutzt werden wird. Die Vorinstanz hat damit die geplante
Nutzung zu Recht als Hotel und damit als gewerbliche Nutzung im Sinne des
Bewilligungsgesetzes akzeptiert und die Nichtbewilligungspflicht für den Erwerb
festgestellt. (…)
8.1 Zusammenfassend ist die Abweisung des Rekurses festzuhalten.