zh_baurekursgericht · BRGE I Nr. 0004/2016 · 2016-01-15 · de
Grundstückserwerb durch Personen im Ausland. Erwerb durch eingesetzten Erben.


BRGE I Nr. 0004/2016 vom 15. Januar 2016 in BEZ 2016 Nr. 24
Der Bezirksrat hatte dem nachmaligen privaten Rekursgegner die
Bewilligung für den Erwerb eines Grundstücks als eingesetzter Erbe erteilt.
Gegen diesen Beschluss gelangte das Amt für Wirtschaft und Arbeit (AWA) an
das Baurekursgericht und beantragte die Einschränkung der Bewilligung mit
einer Verpflichtung zur Wiederveräusserung.
Aus den Erwägungen:
3. Das streitbetroffene Grundstück ist mit einem Mehrfamilienhaus
überstellt. Bis zu ihrem Tod am 16. Dezember 2014 war es im Eigentum von A.
M., welche bis rund ein Jahr vor ihrem Ableben in einer Wohnung des
Mehrfamilienhauses wohnte. Die kinderlose Grundeigentümerin setzte den
privaten Rekursgegner als Alleinerben ein. Dieser ist entfernt mit der
Erblasserin verwandt (gemeinsame Urgrossmutter, Verwandtschaft 7. Grades).
Der private Rekursgegner ist deutscher Staatsbürger mit Wohnsitz in
Deutschland. Mit Schreiben vom 17. Januar 2015 ersuchte er die Vorinstanz
um die Bewilligung, das Grundstück dauernd zu Eigentum übertragen zu
erhalten. Die Vorinstanz erteilte die entsprechende Bewilligung mit dem
angefochtenen Beschluss.
4. Die Rekurrentin verweist zur Begründung des Rekurses zunächst auf
die einschlägigen Bestimmungen des Bewilligungsgesetzes. Gemäss diesen
bedürfe ein Erbe, welcher zum einen eine Person im Ausland und zum anderen
kein gesetzlicher Erbe im Sinne des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB)
sei, zum Erwerb einer Liegenschaft aus einem Nachlass einer Bewilligung.
Einem Erben, welcher einer Bewilligung bedürfe und keinen Bewilligungsgrund
habe, dürfe der Erwerb nur mit der Auflage bewilligt werden, das Grundstück
innert zweier Jahre zu veräussern. Die Bewilligung könne ohne diese Auflage
erteilt werden, wenn der Erbe enge, schützenswerte Beziehungen zum
Grundstück nachweise. Der private Rekursgegner habe lediglich eine enge
Beziehung zur Erblasserin, nicht aber zum Grundstück dargelegt. Dass er die
Erblasserin häufig besucht habe, bei der Renovation im Jahre 1999 beigezogen
worden sei, er über eine Generalvollmacht verfügt habe und er nach eigenen
Aussagen in Fragen betreffend Unterhalt der Liegenschaft konsultiert worden
sei, begründe noch keine enge, schutzwürdige Beziehung des privaten
Rekursgegners zum Grundstück im Sinne des Bewilligungsgesetzes.
Dem hält die Vorinstanz entgegen, die Beziehungen zu einem Grundstück
könnten nicht auf den Aufenthalt in einer Liegenschaft beschränkt werden. Es
könnten dabei weitere Aspekte berücksichtigt werden; so zum Beispiel der Wille
des Erblassers. Es sei nicht einzusehen, weshalb der Wille des Erblassers und
der Aspekt des Familienbesitzes bei der Beurteilung keine Rolle spielen sollten.
Es dürfe davon ausgegangen werden, dass das Verhältnis zwischen
Erblasserin und privatem Rekursgegner dem zwischen Tante und Neffe ähnlich
war. Es erscheine der Vorinstanz glaubhaft, dass sich der private Rekursgegner
oft im streitbetroffenen Mehrfamilienhaus aufgehalten und mit der Erblasserin
oft die Belange des Mehrfamilienhauses besprochen habe.

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Der private Rekursgegner ergänzt, er habe seit Jahren einen Schlüssel für
das Mehrfamilienhaus gehabt. Die Erblasserin habe ihn sei Jahren intensiv in
die Verwaltung und den Unterhalt der Liegenschaft einbezogen. Er kenne die
Liegenschaft wie seine Hosentasche und sei zwar nicht rechtlich, aber faktisch
wie in einer Position eines Treuhänders tätig gewesen. Anlässlich einer
grösseren Renovation im Jahre 1999 sei er fast wöchentlich vor Ort gewesen.
Neben den Mieterwechseln und Renovationsarbeiten habe er mit der
Erblasserin konstant aktuelle Themen bezüglich der Liegenschaft besprochen.
Durch all diese Tätigkeiten rund um die Liegenschaft in Verbindung mit dem
Vertrauensverhältnis zur Erblasserin sei er nicht nur fachlich, physisch und
lokal, sondern auch emotional an die streitbetroffene Liegenschaft gebunden,
und er erachte die geforderte enge, schutzwürdige Beziehung zum Grundstück
als klar gegeben. Schliesslich tut der private Rekursgegner seine Absicht kund,
nach der bevorstehenden definitiven Aufgabe seiner Berufstätigkeit seinen
Wohnsitz in Schweiz in die streitbetroffene Liegenschaft zu verlegen.
5. Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer
Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörden (Art. 2 Abs. 1 BewG). Als
Personen im Ausland gelten schliesslich unter anderem Staatsangehörige der
Mitgliedsstaaten der Europäischen Gemeinschaft oder der Europäischen
Freihandelsassoziation, die ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz
nicht in der Schweiz haben (Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG). Keiner Bewilligung
bedürfen etwa gesetzliche Erben im Sinne des schweizerischen Rechts (Art. 7
lit. a BewG). Einem Erben, der einer Bewilligung bedarf und keinen
Bewilligungsgrund hat, wird der Erwerb mit der Auflage bewilligt, das
Grundstück innert zweier Jahre wieder zu veräussern. Weist der Erbe enge,
schutzwürdige Beziehungen zum Grundstück nach, so kann die Bewilligung
ohne diese Auflage erteilt werden (Art. 8 Abs. 2 BewG).
Es blieb zu Recht unbestritten, dass es sich beim privaten Rekursgegner
um eine Person im Ausland im Sinne des Bewilligungsgesetzes handelt.
Ebenfalls unbestritten blieb, dass er nicht gesetzlicher Erbe der Erblasserin im
Sinne des schweizerischen Rechts ist. Somit steht fest, dass er zum Erwerb der
ihm hinterlassenen Liegenschaft einer Bewilligung bedarf. Diese wurde ihm zu
Recht erteilt; auch dies blieb unbestritten. Bestritten ist einzig die Notwendigkeit
einer Wiederveräusserungsauflage innert zweier Jahre.
Sinn und Zweck des Bewilligungsgesetzes ist der Schutz des
einheimischen Bodens vor Überfremdung (Art. 1 BewG). Diese ratio legis ist bei
der Auslegung von Art. 8 Abs. 2 BewG zu folgen. Demnach ist die Ausnahme,
wonach beim Grunderwerb im Rahmen eines Erbganges unter der Bedingung
einer engen und schutzwürdigen Beziehung des Erben zum Grundstück auf die
Wiederveräusserungsauflage verzichtet werden kann, eng auszulegen.
Gemäss Botschaft zur Gesetzesrevision liegt eine solche Beziehung
beispielsweise vor, wenn der Erbe im Haus des Erblassers über längere Zeit
mit diesem zusammen dauernd oder regelmässig an Wochenenden gewohnt,
seit vielen Jahren regelmässig mit ihm zusammen die Ferien verbracht oder
darin während vielen Jahren als Mieter dauernd gewohnt hat (vgl. Botschaft zu
einer Änderung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch
Personen im Ausland vom 28. Mai 2003, BBl 2003 S. 4366 f.). Es ist der

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Vorinstanz zwar darin zuzustimmen, dass es sich dabei um eine beispielhafte,
nicht abschliessende Aufzählung handelt. Allen Beispielen ist jedoch gemein,
dass der Erbe regelmässig viel Zeit auf dem Grundstück verbracht hat und so
Erinnerungen geschaffen und eine emotionale Beziehung zum Grundstück
geknüpft hat.
An der engen persönlichen Beziehung des privaten Rekursgegners zur
Erblasserin ist nicht zu zweifeln. Zum Grundstück selbst scheint er jedoch eher
eine geschäftliche Beziehung gehabt zu haben. Die eingereichten Unterlagen
belegen zwar tatsächlich, dass er sich als eine Art Verwalter stark für das
Grundstück engagiert hat. Dies lässt jedoch nicht auf die geforderte enge,
schutzwürdige Beziehung schliessen, und eine geschäftliche Beziehung reicht
nach vorstehenden Erwägungen nicht aus, um auf die Wiederver-
äusserungsauflage zu verzichten.
Der Ansatz der Vorinstanz, auch den Willen des Erblassers als Hinweis auf
eine besonders enge Beziehung zu werten, ist nicht tauglich. Ohne den Willen
des Erblassers kann jemand, der nicht gesetzlicher Erbe ist, ein Grundstück
nicht erben. Die Frage, ob besonders enge, schutzwürdige Beziehungen zum
Grundstück bestehen, kann sich mit anderen Worten erst stellen, wenn ein
Erblasser seinen Willen, das Grundstück einer Person im Ausland zu vererben,
geäussert hat. Da er damit immer vorhanden ist, kann er kein Beurteilungs-
kriterium sein. Zum weiteren Argument, dass der Beibehalt des «Familienbe-
sitzes» an einem Grundstück ebenfalls in die Bewertung mit einfliessen solle, ist
festzuhalten, dass der Gesetzgeber die Befreiung von der Bewilligungspflicht
bewusst auf gesetzliche Erben – also die engere Familie des Erblassers –
beschränkt hat. Insofern nimmt er damit eine Beschränkung der Verfügungs-
freiheit des Erblassers in Kauf.
In der Tat dürfte es ausserordentlich schwierig sein, die besonders enge
und schützenswerte Beziehung zu einem in der Mehrheit fremdvermieteten
Mehrfamilienhaus nachzuweisen. Dies ist jedoch vom Bewilligungsgesetz
durchaus so gewollt, ist doch der Erwerb von nicht selbstbewohntem Wohn-
eigentum durch Personen im Ausland grundsätzlich nicht zulässig.
Anders würde sich die Situation nach einem Umzug des privaten
Rekursgegners in die Schweiz präsentieren, gälte er mit einem tatsächlichen
und rechtmässigen schweizerischen Wohnsitz als Staatsangehöriger eines
Mitgliedstaats der Europäischen Union doch nicht mehr als Person im Ausland
(Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG) und unterläge er somit nicht mehr der Bewilligungs-
pflicht. Die Auflage, das Grundstück innert zweier Jahre nach dem Erwerb
wieder zu veräussern, würde obsolet.
Nachdem dem privaten Rekursgegner der Nachweis der engen und
schutzwürdigen Beziehung zum Grundstück nicht gelungen ist, kann er dieses
zwar erwerben, er muss es jedoch gemäss Art. 8 Abs. 2 BewG innert zweier
Jahre wieder veräussern. Damit kann er immerhin vom finanziellen Vorteil der
Erbschaft profitieren.

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Demgemäss ist der Rekurs gutzuheissen, und die Bewilligung zum
Grunderwerb ist mit einer Auflage zu ergänzen, wonach das Grundstück innert
zweier Jahre wieder zu veräussern ist.