zh_baurekursgericht · BRGE III Nrn. 0166-0167/2017 · 2015-12-08 · de
Nutzungsplanung. Festsetzung einer Weilerkernzone. Voraussetzungen.


BRGE III Nrn. 0166 und 0167/2017 vom 23. November 2017 in BEZ 2018 Nr. 4
1. Die Gemeindeversammlung X setzte mit Beschluss vom 8. Dezember
2015 eine Teilrevision der kommunalen Nutzungsplanung fest. Diese betrifft die
Einzonung von insgesamt acht Aussenwachten in Weilerkernzonen. Ziel dieser
Ortsplanung ist es, die Aussenwachten von X zu erhalten und in ihrer
prägenden Bebauungs- und Freiraumstruktur zu schützen. In den
Aussenwachten gibt es zahlreiche Ökonomiebauten, die nicht mehr
landwirtschaftlich genutzt werden; da sich diese Gebäude in der
Landwirtschaftszone befinden, ist eine Umnutzung mit Einschränkungen
verbunden. Mit der Festsetzung von Weilerkernzonen soll ermöglicht werden,
dass die leerstehenden Ökonomiebauten massvoll umgenutzt und so einer
Wohn- oder Arbeitsnutzung zugeführt werden können.
Mit der vorliegend angefochtenen Verfügung hat die Baudirektion die
Teilrevision nur teilweise genehmigt. Mit Bezug auf den Weiler A erachtete die
Vorinstanz die Voraussetzungen für die Zuweisung zu einer Weilerkernzone als
nicht erfüllt. Es fehle einerseits an der gemäss bundesgerichtlicher Recht-
sprechung erforderlichen Anzahl von fünf bis zehn bewohnten, nichtland-
wirtschaftlichen Gebäuden, andererseits nehme der Weiler keine
Stützpunktfunktion wahr. Die vorhandene Schule sei leicht abseits gelegen. (…)
2.1 Die Rekurrierenden machen zusammengefasst geltend, die Vorinstanz
habe die Voraussetzungen für die Festsetzung der Weilerkernzone A zu
Unrecht verneint. Sie sei offensichtlich von einem falschen Sachverhalt ausge-
gangen, indem sie den Weiler A nicht als Baugruppe mit mindestens fünf
bewohnten Häusern eingestuft habe. Die geplante Weilerkernzone umfasse
dreizehn Parzellen, wovon neun überbaut seien. Die Gebäude auf den
Parzellen Kat.-Nrn. 1, 2, 3, 4, 5 (Vers.-Nr. 1), 6 (Vers.-Nr. 2), 7 (Vers.-Nr. 3) und
8 (Vers.-Nr. 4) würden allesamt nicht mehr landwirtschaftlich genutzt und
enthielten Wohnungen. Im Gebäude Vers.-Nr. 5 auf der Parzelle Kat.-Nr. 1 sei
das Schulhaus untergebracht, welches neben Schulzimmern auch eine Lehrer-
Dienstwohnung enthalte. Im Schulhaus würden Schüler aus dem gesamten
Dorf unterrichtet, ähnlich einer Tagesschule. Es werde ein Mittagstisch
angeboten, sodass Schüler, die nicht in A wohnten, dennoch den ganzen Tag
hier verbringen könnten. Die Schule verleihe dem Weiler eine typische
Stützpunktfunktion; eine solche sei auch den Schulen in den Weilern R und H
zuerkannt worden. Entgegen der Darstellung der Vorinstanz liege das
Schulhaus keineswegs «leicht abseits»; vielmehr throne es leicht erhöht über A.
Die Lage sei historisch wie auch topographisch bedingt. Im Jahre 1849 sei die
Gemeindeschulpflege X von der Bezirksschulpflege angewiesen worden, das
Schulhaus an seinem heutigen Standort zu errichten, damit es in die Mitte der
Weiler G, D und A zu liegen komme. Topographisch befinde sich der Weiler
sodann auf einer von Ost nach West verlaufenden Nagelfluh-Geländestufe, die
durch den Linth- und südlichen Rheingletscher entstanden sei. Die Anordnung
der Gebäude entlang des Weg- und Geländeverlaufs habe zudem mit der
historischen Verkehrserschliessung (Wege mit bewältigbarem Gefälle) zu tun.
Jedenfalls seien die Gebäude Ausdruck einer geordneten Siedlungsstruktur. Im
Zentrum befinde sich eine alteingesessene Schreinerei (Kat.-Nr. 2) und auf dem

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unmittelbar angrenzenden Grundstück stehe das Schulhaus. Dazwischen liege
der unterirdische, öffentliche Zivilschutzraum, welcher den Bewohnern der
Weiler B, G, D und A in Krisensituationen Obdach biete. Im Wohnhaus auf der
Parzelle Kat.-Nr. 3 sei früher ein Restaurant untergebracht gewesen. Die – im
Übrigen auch von der Vorinstanz attestierte – Nähe der Einzelgebäude
untereinander verleihe der Häusergruppe einen deutlichen Siedlungszu-
sammenhang. Insgesamt sei nicht zu erkennen, welche überkommunalen
Interessen oder anderen wegleitenden Grundsätze und Ziele der Raumplanung
der kommunalen Vorlage entgegenstünden. Umgekehrt diene das Bestreben,
mit der Festsetzung einer Weilerkernzone wertvolle Bausubstanz zu erhalten
und diese einer besseren Nutzung zuzuführen, den Interessen des Orts- und
Landschaftsschutzes und stehe im Einklang mit Art. 3 Abs. 2 lit. a des
Raumplanungsgesetzes (RPG).
4.2 Die Vorinstanz weist den Vorwurf, von einem falschen Sachverhalt
ausgegangen zu sein, dezidiert zurück. Eine Kleinsiedlung müsse einen
gewissen Zusammenhang aufweisen, wobei die Gebäude nicht zu weit – in der
Regel nicht mehr als Rufdistanz (20 m - 30 m) – auseinanderliegen dürften. Im
Weiler A träten die Gebäude Vers.-Nrn. 6, 7, 8, 2, 3, 9 und 10 als Einheit in
Erscheinung und bildeten den für die Beurteilung massgeblichen Kernbereich.
Von diesen Gebäuden dienten indessen nur Vers.-Nrn. 6, 2 und 3 dem
Wohnen. Demgegenüber lägen die Schule im Osten, die Wohnbauten im
Süden sowie die neueren Wohnbauten im Südosten mit rund 40 m bis 100 m
Abstand ausserhalb dieses Kernbereichs. Der Einbezug dieser Bauten in die
Beurteilung der Kleinsiedlung als Weilerkernzone widerspreche klar dem
Kriterium der geschlossenen Einheit. Die geforderte Mindestanzahl von fünf bis
zehn bewohnten Gebäuden werde im Kernbereich demnach deutlich nicht
erreicht. Dies sei bereits im Rahmen der Vorprüfung festgehalten worden. Auch
das Kriterium der Stützpunktfunktion sei nicht erfüllt. Eine Schule könne zwar
grundsätzlich – als Infrastrukturanlage einer Gemeinde – eine entsprechende
Funktion übernehmen, Voraussetzung sei jedoch, dass die Schule zentraler
Bestandteil der Kleinsiedlung bilde. Zwischen dem Kernbereich und der Schule
bestehe vorliegend eine Distanz von rund 50 m, wobei ein grosser Freiraum die
bebauten Bereiche optisch trenne. Das Schulhaus befinde sich somit
ausserhalb des massgeblichen Kernbereichs, weshalb die Stützpunktfunktion
im Vorprüfungsverfahren nur bedingt und in der angefochtenen Verfügung
schliesslich gar nicht mehr anerkannt worden sei. Die beiden von den
Rekurrierenden erwähnten Schulhäuser R und H seien demgegenüber zentral
im Kernbereich der dortigen Weilerkernzonen angesiedelt. Die
Nichtgenehmigung der Weilerkernzone A erweise sich daher als rechtmässig,
zumal der festgesetzte Perimeter mehrere unbebaute Grundstücke
miteinschliesse, die den Kernbereich klar von den restlichen Bauten trennten
und damit der Wahrnehmung der Siedlung als geschlossene Einheit entgegen-
stünden. Die Zuführung unbebauter Grundstücke zu einer Weilerkernzone
widerspreche im Übrigen dem bundesrechtlichen Grundsatz der Trennung von
Baugebiet und Nichtbaugebiet, insbesondere, wenn diese – wie vorliegend –
nicht einem ausdrücklichen Bauverbot unterlägen.
4.3 Zur Erhaltung bestehender Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen
können besondere Zonen nach Art. 18 RPG, beispielsweise Weiler- oder

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Erhaltungszonen, bezeichnet werden, wenn der kantonale Richtplan dies in der
Karte oder im Text vorsieht (Art. 33 der Raumplanungsverordnung [RPV]). Im
Richtplantext des Kantons Zürich findet sich eine entsprechende Grundlage
(Ziff. 2.2.2 des Richtplantextes in der Fassung vom 18. September 2015). Als
Kleinsiedlung gilt gemäss Bundesgericht eine als geschlossene Einheit in
Erscheinung tretende Baugruppe von mindestens fünf bis zehn bewohnten
Gebäuden in offener oder geschlossener Bauweise. Weiter wird vorausgesetzt,
dass die Kleinsiedlung eine gewisse Stützpunktfunktion erfüllt und von der
Hauptsiedlung räumlich klar getrennt ist (BGE 119 Ia 302, E. 3a). Zwecks ihrer
Erhaltung können bestehende Kleinsiedlungen einer Kernzone zugewiesen
werden. Die Zonengrenzen haben die Kleinsiedlung eng zu umgrenzen; eine
über den bestehenden Siedlungsumfang hinausgreifende Entwicklung darf nicht
ermöglicht werden. Die im Einzelfall zweckmässige baurechtliche Ordnung ist
mit einem detaillierten Kernzonenplan zu bestimmen. Weilerkernzonen sind
Nichtbauzonen; Neubauten sind nicht zulässig. Für Baubewilligungen muss die
zuständige kantonale Behörde zumindest ihre Zustimmung geben (Ziff. 2.2.2
des Richtplantextes).
4.4 Gemäss Lehre und Rechtsprechung hat sich die Genehmigungs-
behörde ‒ vorliegend die Baudirektion des Kantons Zürich – bei der
Überprüfung von Nutzungsplänen unbesehen ihrer grundsätzlich uneinge-
schränkten Überprüfungsbefugnis (vgl. § 5 Abs. 1 PBG) aus Gründen der aus
der Gemeindeautonomie (Art. 50 der Bundesverfassung [BV] und Art. 85 der
Zürcher Kantonsverfassung [KV]) abgeleiteten Planungsautonomie Zurück-
haltung aufzuerlegen. Diese Zurückhaltung gilt insbesondere dann, wenn es auf
die Beurteilung der örtlichen Verhältnisse ankommt. Zudem ist das den
Gemeindebehörden bei der Nutzungsplanung zustehende erhebliche pro-
spektiv-technische Ermessen zu berücksichtigen. Mithin darf das Ermessen der
Genehmigungsbehörde nicht an die Stelle desjenigen der Planungsbehörde
treten; ihre Lösung darf nicht eine andere, ebenso vertretbare Lösung ersetzen.
Die Genehmigungsbehörde hat vielmehr nur dann korrigierend einzugreifen,
wenn sich die kommunale Planung aufgrund überkommunaler Interessen als
unzweckmässig erweist, den wegleitenden Zielen und Grundsätzen der
Raumplanung widerspricht oder wenn sie offensichtlich unangemessen ist.
Nicht vorausgesetzt ist aber, dass die Planfestsetzung ohne sachliche Gründe
getroffen wurde oder schlechthin unhaltbar ist. Insofern ist die Gemeinde-
autonomie durch übergeordnetes Recht eingeschränkt, und die Gemeinde hat
ihrem Planungsentscheid eine nachvollziehbare Würdigung der massgebenden
Verhältnisse des Einzelfalls sowie eine vertretbare Interessenabwägung zu
Grunde zu legen. Die Kognition der Genehmigungsbehörde entspricht demnach
derjenigen des Baurekursgerichts (Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. A.,
2014, § 20 Rz. 77 ff.; VGr, 9. April 2015, VB.2014.00077; BGr, 22. April 2015,
1C_429/2014, E. 2.2). Das Baurekursgericht prüft, ob die Genehmigungs-
behörde, sofern die Festlegung nicht gar als rechtsverletzend einzustufen ist, zu
Recht in das planerische Ermessen der Gemeinde eingegriffen hat oder nicht.
Ist die planerische Massnahme als vertretbar zu beurteilen, ist der
Nichtgenehmigung der Schutz zu versagen.
4.5 Die nichtgenehmigte Weilerkernzone A liegt vollständig im Land-
wirtschaftsgebiet und umfasst 13 Parzellen, wovon neun überbaut sind.

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Insgesamt acht Gebäude werden ganz oder teilweise zu Wohnzwecken genutzt
(Vers.-Nrn. 1, 11, 12, 5, 6, 2, 3 und 4). Der Weiler gliedert sich in vier Teile: die
Bauten im Kernbereich, welche rund um die Kreuzung M.-Strasse/M.-Weg
gruppiert sind, das ehemalige Restaurant im Süden (Vers.-Nrn. 11, 12), das
Schulhaus im Nordosten sowie die Gebäudegruppe im Südosten mit den
teilweise neueren Bauten am Waldrand. Wie sich mithilfe der Funktion
«Distanzen messen» des GIS-Browsers bestimmen lässt, betragen die
Distanzen zwischen diesen vier Teilen rund 45 m bis 100 m (www.gis-zh.ch).
Dazwischen liegen mehrere unüberbaute Parzellen bzw. grössere Grünflächen
(Kat.-Nrn. 2, 3, 9, 10 und 11). Es ist offensichtlich, dass die von der Vorinstanz
im Vorprüfungsverfahren attestierte Nähe von 20 m bis 30 m der Einzelgebäude
untereinander lediglich auf den Kernbereich des Weilers bezogen war; mit Blick
auf den gesamten Weiler lässt sich daraus nichts zugunsten der
Rekurrierenden ableiten.
Wie sich anlässlich des Augenscheins gezeigt hat, sind die Abstände
zwischen dem Kernbereich und den übrigen drei Teilen insgesamt eindeutig zu
gross, um von einer in sich geschlossenen Einheit zu sprechen. Einzig der
Kernbereich von A vermittelt einen kompakten Eindruck. Das ehemalige
Restaurant im Süden, die Bauten im Südosten wie auch die Schule im
Nordosten sind demgegenüber klar abgesetzt. Optisch wird dieser Eindruck
zwar insofern etwas gemildert, als das Schreinereigebäude (Vers.-Nr. 6) einen
grossflächigen Vorplatz aufweist, welcher mit Holzstapeln überstellt ist; dies
lässt die Distanzen – insbesondere zum ehemaligen Restaurant im Süden –
geringer erscheinen. Diese nicht historisch bedingte Umgebungsgestaltung
kann für die Beurteilung des erforderlichen Siedlungszusammenhangs indessen
nicht massgeblich sein. Wenn die Vorinstanz bei anderen Aussenwachten der
Gemeinde X (z.B. G) einen Siedlungszusammenhang trotz relativ grosser
Abstände zwischen den Bauten bejahte, tat sie dies aus plausiblen,
ortsspezifischen Gründen. Hinzu kommt, dass die Bauten im Südosten von A
teilweise neueren Datums sind. Es handelt sich hierbei um diejenigen Gebäude,
die dem Kernbereich am nächsten liegen (Vers.-Nrn. 13 und 4). Für die
historische Siedlungsqualität sind diese neueren Gebäude nur von
untergeordneter Bedeutung, zumal sie sich baulich – wie übrigens auch das
ehemalige Restaurant im Süden – in Richtung Tal orientieren und nicht dem
Kernbereich zugewandt sind. Auch das Schulgebäude im Nordosten liegt
ausserhalb des Kernbereichs. Zwar hat die leicht abgesetzte Lage der Schule
einen historischen Hintergrund, dient sie doch seit jeher mehreren
Aussenwachten gleichzeitig und verleiht dem Weiler A dadurch eine gewisse
Stützpunktfunktion. Am fehlenden Siedlungszusammenhang der einzelnen
Teilbereiche von A vermag die Schule jedoch ebenfalls nichts zu ändern.
Das Kriterium der geschlossenen Einheit ist somit lediglich im Kernbereich
von A als erfüllt zu betrachten. Im Kernbereich wird die Minimalzahl von fünf bis
zehn bewohnten Gebäuden jedoch bei Weitem nicht erreicht; nur drei Gebäude
dienen der Wohnnutzung (Vers.-Nrn. 6, 2 und 3). Dem quantitativen Element
kommt in der Rechtsprechung des Bundesgerichts ein grosses Gewicht zu. Die
Zahl von fünf bis zehn bewohnten Gebäuden beruht auf siedlungstypologischen
Grundlagen und dient der Abgrenzung von Kleinsiedlungszonen vom
Anwendungsbereich der auf Einzelbauten ausgerichteten Ausnahme-

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bewilligungen im Sinne von Art. 24 ff. RPG (vgl. BRKE III Nrn. 0189 – 193/1999
vom 15. Dezember 1999, E. 9b). Die Ausscheidung einer Weilerkernzone
würde vorliegend zentralen Anliegen der eidgenössischen Raumplanungs-
gesetzgebung zuwiderlaufen, insbesondere dem Grundsatz der Trennung von
Baugebiet und Nichtbaugebiet (Art. 1 RPG), zumal eine Weilerkernzone A wohl
nur am Rande der Erhaltung bestehender wertvoller Bausubstanz diente, in
erster Linie hingegen der Schaffung zusätzlichen Wohnraums. Der von den
Rekurrierenden geäusserte Wunsch, leerstehende Ökonomiebauten
umzunutzen respektive das bestehende Bauvolumen besser auszunutzen,
erscheint zwar nachvollziehbar, lässt sich allenfalls aber auch über das
Instrument der erleichterten Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24d RPG
erreichen.
5.1 Im Ergebnis hat die Vorinstanz der Weilerkernzone A somit zu Recht die
Genehmigung versagt und befugterweise in das planerische Ermessen der
politischen Gemeinde X eingegriffen. Die Rekurse sind demnach abzuweisen.