zh_baurekursgericht · BRGE II Nrn. 0029-0030/2021 · 2001-05-31 · de
Baubewilligungsverfahren. Gültigkeitsdauer von Projektänderungsbewilligungen.

Für Projektänderungsbewilligungen beginnen keine separaten Fristen nach § 322 Abs. 1 PBG zu laufen.

BRGE II Nr. 0029/2021 – 0030/2021 vom 9. März 2021 in BEZ 2021 Nr. 16
3. Das Baugrundstück Kat.-Nr. 2 liegt in der Wohnzone W3 gemäss Bau-
und Zonenordnung der Stadt X (BZO) mit einer Ausnützungsziffer von 50 %. Mit
Beschluss vom 31. Mai 2001 wurde auf der damaligen Parzelle Kat.-Nr. 1 mit
einer ausnützungsberechtigten Fläche von 6'545 m2 die Erstellung einer
Wohnüberbauung bewilligt. In den Jahren 2002 bis 2014 folgten verschiedene
Bauentscheide für Projektänderungen. (…)
Die Überbauung besteht aus Wohnungen und Reihenhäusern mit flexibel
zuordenbaren Modulen sowie einer Unterniveaugarage. Sie gliedert sich in fünf
sogenannte «Wohnbaukästen» (WBK) und sieben Reihenhäuser. (…) Die
Wohnüberbauung wurde zwischen 2004 und 2014 fertiggestellt. Mit dem
Innenausbau des WBK 5 wurde noch weitgehend zugewartet.
Das vorliegend streitbetroffene Bauvorhaben umfasst
Grundrissänderungen in den Eigentumsflächen des WBK 5 mit Sonderrechten.
Die betreffenden Flächen befinden sich grösstenteils im Rohbau. Im
angefochtenen Beschluss wird erwogen, es handle sich um innere
Grundrissänderungen ohne Änderung des bestehenden Ausnützungsmasses.
5.1 Der Rekurrent 1 beanstandet, es fehle eine nachvollziehbare
Ausnützungsberechnung mit Angabe der für die betroffene Eigentümerquote
zur Verfügung stehenden und für die Ausnützungsziffer anrechenbaren
Flächen. (…)
5.2 Die Vorinstanz führt aus, geplant seien Änderungen am
Wohnbaukasten 5 (WBK 5). Die in Frage stehenden Grundrissänderungen
seien nicht ausnützungsrelevant. Für die Beurteilung sei auf die teilweise
ausgeführte Projektänderungsbewilligung vom 22. Mai 2014 abzustellen. (…)
5.4.1 Wie die Rekursgegnerschaft zutreffend ausführt, sind gegenüber
dem zuletzt bewilligten Zustand gemäss Baubewilligung vom 22. Mai 2014
keine ausnützungsrelevanten Änderungen, zumindest keine Erweiterung der
anrechenbaren Flächen, geplant. (…)
Die Rekurrentschaft 2 moniert in diesem Zusammenhang, die Bewilligung
vom 22. Mai 2014 werde im angefochtenen Entscheid zu Unrecht als Referenz
betrachtet. Von ihr sei nicht Gebrauch gemacht worden, deshalb sei sie nicht
mehr gültig (§ 322 PBG). Dem kann nicht gefolgt werden. Bei der Bewilligung
vom 22. Mai 2014 handelt es sich nicht um eine selbständige Baubewilligung
für einen Umbau, sondern um eine Projektänderung zur Stammbaubewilligung
von 2001, zumal sie die Änderung von Grundrissen in den WBK 1 bis 5 zum
Gegenstand hat, deren Innenausbau bis dahin noch nicht ausgeführt worden
war und in Dispositivziffer 2 auf die Bedingungen und Auflagen der vorherigen
Baubewilligungen verwiesen wird. In den Erwägungen des angefochtenen
Entscheids wird der Bauentscheid vom 22. Mai 2014 dementsprechend als
Projektänderung bezeichnet. Projektänderungsbewilligungen teilen in Bezug auf
ihre Gültigkeit gemäss § 322 PBG das Schicksal der Stammbaubewilligung, von
der vorliegend Gebrauch gemacht wurde. Für Projektänderungsbewilligungen

- 2-
beginnen keine separaten Fristen nach § 322 Abs. 1 PBG zu laufen. Dass von
solchen innert angemessener Frist Gebrauch gemacht wird, ist mit § 328 Abs. 1
PBG gewährleistet, wonach bei längeren Bauunterbrüchen die Beendigung der
Bauarbeiten befohlen werden kann. Ein Erlöschen von Projektänderungs-
bewilligungen nach § 322 Abs. 1 PBG hätte ansonsten z.B. bei mehrjährigen
Bauarbeiten grosser Projekte die unsinnige Folge, dass für Projektänderungen,
die erst in einer späten Bauphase ausgeführt werden, erneut eine Bewilligung
eingeholt werden müsste.
Im Übrigen wurde von der Änderungsbewilligung von 2014 bereits
Gebrauch gemacht, dies zumindest in den anderen Gebäudeteilen (WBK 1-4).
(…) Aktenkundig ist sodann die Realisierung des mit Bewilligung vom
22. Mai 2014 bewilligten Technikraums in der Tiefgarage.
Entgegen der Auffassung der Rekurrentschaft 2 ist auch nicht von einem
Verfall der Änderungsbewilligung infolge nicht ausgeschöpfter Bewilligung
auszugehen (vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., 2019, Bd. 1, S. 457, mit Hinweis auf
RB 1995 Nr. 91), zumal diesfalls im Rahmen der Schlussabnahme die
entsprechende Projektänderung zu bewilligen wäre, womit das Bauvorhaben
auch ohne die ausgeführten Bauteile als abgeschlossen gelten würde
(Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 504). Eine nicht ausgeschöpfte
Baubewilligung verfällt somit nicht ohne weiteren Rechtsakt durch blossen
Zeitablauf; Bauarbeiten sind grundsätzlich entsprechend den bewilligten Plänen
auszuführen (§ 327 Abs. 2 PBG). Im hier zu beurteilenden Fall bestehen keine
Anhaltspunkte dafür, dass auf den Innenausbau des WBK 5 verzichtet werden
sollte und es fehlt eine entsprechende Projektänderung.
Eine Ausnützungsberechnung erübrigt sich damit und es kann im
vorliegenden Baubewilligungsverfahren auch nicht verlangt werden, die nach
Auffassung des Rekurrenten 1 in früheren baurechtlichen Entscheiden fehlende
Ausnützungsberechnung nachzuholen. (…)