zh_baurekursgericht · BRKE III Nr. 0141/2004 · 2004-04-14 · de
Kernzone. Ersatzbauzwang bzw. Wahlfreiheit zwischen Ersatz- und Neubau.


BRKE III Nr. 0141/2004 vom 10. November 2004 in BEZ 2005 Nr. 11
Mit Beschluss vom 14. April 2004 erteilte der Gemeinderat X die baurechtliche
Bewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses. Das Baugrundstück liegt
gemäss der kommunalen Bau- und Zonenordnung (BZO) in der Kernzone K2 im Weiler
R. Zwei Eigentümer von Parzellen, die dem Baugrundstück unmittelbar gegenüber
liegen, erhoben Rekurs und machten unter anderem geltend, gemäss Ziff. 3.1.1 BZO
seien in Kernzonen beim Umbau und beim Ersatz bestehender Hauptgebäude deren
Stellung und kubische Gestaltung zu erhalten. Das projektierte Gebäude ersetze ein
bestehendes Hauptgebäude, übernehme aber weder die Stellung noch die kubische
Gestaltung des bestehenden Gebäudes. Der Vorschrift über den Ersatz bestehender
Hauptgebäude komme offensichtlich auch eine ausnützungsbeschränkende Wirkung zu.
Aus den Erwägungen:
4. b) Ziffer 3.1.1 BZO lautet folgendermassen:
«Beim Umbau und beim Ersatz bestehender Hauptgebäude sind die Stellung und
die kubische Gestaltung zu erhalten. Geringfügige Abweichungen können bewilligt oder
angeordnet werden, wenn sie im Interesse der Wohnhygiene oder des Ortsbildschutzes
liegen sowie für die geänderte Nutzweise des Gebäudes erforderlich sind.»
Sodann werden in Ziffer 3.1.2 BZO für Neubauten, die nicht ein bestehendes
Hauptgebäude ersetzen, die zulässige Grundmasse bestimmt.
Die Baurekurskommission III musste sich bereits einmal mit Ziffer 3.1.1 BZO
auseinandersetzen und die im Streit liegende Frage klären. Sie hielt damals Folgendes
fest (BRKE III Nr. 34/2001):
«Der Rekurrent ist offensichtlich der Ansicht, die Vorschrift von Ziffer 3.1.1 BZO
komme immer dann zum Tragen, wenn auf einem in der Kernzone gelegenen
Grundstück ein bestehendes Hauptgebäude abgebrochen und ein neues Gebäude
errichtet werden soll. Dieser Auffassung kann nach Massgabe der nachstehenden
Erwägungen nicht gefolgt werden. Der Rekurrent übersieht, dass es sich bei der in Ziffer
3.1.1 BZO geregelten Ersatzbauweise um ein Recht und nicht um eine Pflicht handelt.
Besagte Vorschrift eröffnet einem Bauherrn die Möglichkeit, ein bestehendes
Kernzonen(haupt)gebäude abzubrechen und an dessen Stelle einen Ersatzbau mit
identischer Kubatur zu errichten. Von diesem Recht wird ein Bauwilliger namentlich
dann Gebrauch machen, wenn das Bauen nach den Neubauvorschriften für ihn
ungünstiger wäre. Einem Bauherrn steht es indes frei, anstelle der Ersatzbau- die

- 2 -
Neubauweise zu wählen. Für eine solche Auslegung von Ziffer 3.1.1 BZO spricht neben
dem an sich klaren Wortlaut der Bestimmung primär die Tatsache, dass die Statuierung
einer Ersatzbaupflicht in den zürcherischen Gemeinden in aller Regel mit einer
planlichen Bezeichnung derjenigen Gebäude einhergeht, die für das Ortsbild von
besonderer Bedeutung sind (vgl. beispielsweise Art. 3 Abs. 1 der Bauordnung der
Gemeinde Neerach vom 5. Juli 1993). Eine planliche Festlegung dieser Art sieht die
Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X nicht vor. Bei der Ansicht des Rekurrenten
müsste man präsumieren, dass sämtliche in der Kernzone situierten Hauptgebäude mit
Bezug auf Stellung und Kubatur schützenswert wären, was offensichtlich nicht der Fall
ist. Gegen die Annahme einer Ersatzbaupflicht für Hauptgebäude spricht im weitern der
Umstand, dass Ziffer 3.1.2 BZO diesfalls auf jene in Kernzonen äusserst seltenen Fälle
beschränkt wäre, wo das betreffende Grundstück noch (weitgehend) unüberbaut wäre,
was offenkundig nicht Sinn und Zweck dieser Bestimmung sein kann.
Als Ergebnis ist somit festzuhalten, dass Ziffer 3.1.1 BZO einen Bauherrn
berechtigt, nicht aber verpflichtet, ein in der Kernzone situiertes Hauptgebäude unter
Beibehaltung von Lage und Gebäudeprofil zu ersetzen.»
c) An dieser Auffassung ist festzuhalten. Insbesondere liegt der Sinn von Ziffer
3.1.1 BZO in der Privilegierung von Gebäuden in den Kernzonen, welche gestützt auf
die Neubauvorschriften nicht mehr an der gleichen Stelle oder in gleicher Grösse erstellt
werden könnten. Dabei soll ermöglicht werden, dass in der Kernzone auch ein Ersatz
von nach Massgabe der Neubauvorschriften nicht realisierbaren Gebäuden möglich ist,
der im Rahmen von § 357 PBG nicht zulässig wäre. Durch die Unterschutzstellung von
Gebäuden könnte dies nicht erreicht werden; ein Ersatzbau fiele diesfalls nicht in
Betracht. Auch die Festlegung von Baubereichen würde nicht die gleiche Wirkung
erzielen, da dadurch ein Neubau nur beschränkt möglich wäre. Mit der von den
Rekurrenten vertretenen Auffassung würden die Baubereiche auf den überbauten
Grundstücken in der Kernzone durch die Grundrisse der bestehenden Bauten
zementiert. Ein Neubau nach Vorgabe der Neubauvorschriften könnte nur noch auf
unüberbauten Parzellen (-teilen) erstellt werden. Eine solche Auffassung ist mit Bezug
auf die Grundzüge der Raumplanung nur schwer vereinbar, durch welche eine
geordnete Überbauung des Landes erreicht und der fortlaufenden Zersiedelung Einhalt
geboten werden soll. Neubauten auf unternutzten, überbauten Grundstücken in der
Kernzone wären nicht oder nur unter erschwerten Bedingungen möglich. Ebenso kann
gegen eine solche Auslegung von Ziffer 3.1.1 BZO im Verein mit Ziffer 3.1.2 BZO nicht
eingewendet werden, die Kernzonen würden nicht geschützt. Dies wird durch die
weiteren Kernzonenvorschriften sowie durch § 238 Abs. 2 PBG, allenfalls auch durch
Schutzmassnahmen im Sinne von § 203 ff. PBG erreicht. Lässt eine Bauordnung
alternativ die Erstellung von Ersatzbauten oder von Neubauten (nach den
Neubauvorschriften) zu, ist es dem Bauherrn anheim gestellt, in welcher Weise er sein
Grundstück überbauen will. Anders verhält es sich nur dann, wenn grundstücks- bzw.
gebäudespezifisch etwa mittels farblicher Kennzeichnung der Baute in
Kernzonenplänen neue Bauten nur in Form von Ersatzbauten zugelassen werden oder
wenn eine Bauordnung die Erstellung von Neubauten im technischen Sinne
ausschliesst (vgl. etwa Ziffer 3.2.3 BZO Hombrechtikon betreffend die Kernzone Weiler,
BRK II Nr. 140 - 141/2004). Ein Ersatzbauzwang bedarf mit anderen Worten einer
ausdrücklichen gesetzlichen Grundlage.
Somit ist an der von der Vorinstanz ausgeübten und von der Baurekurskommission
III bestätigten Praxis zu Ziffer 3.1.1 BZO festzuhalten.