zh_baurekursgericht · BRGE II Nr. 0058/2016 · 2016-03-08 · de
Anpassung des Aussichtsschutzbereichs "Burghalden" in Richterswil.

Im Rahmen einer Teilrevision der Nutzungsplanung setzte die Gemeindeversammlung die Begrenzung des Aussichtsschutzbereichs neu fest. Entgegen dem Antrag des Gemeinderats blieb das rekurrentische Grundstück innerhalb dieses Bereichs, was dessen Überbaubarkeit erheblich einschränkte. Das Baurekursgericht erachtete dies als unverhältnismässig, weil eine zonengemässe Baute die zu schützende Aussicht nicht wesentlich beeinträchtigen würde. Folglich hob das Gericht diese Festsetzung auf, soweit sie das rekurrentische Grundstück betraf. Die Gemeinde wurde angewiesen, den  Aussichtsschutz "Burghalden" neu festzusetzen.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung
G.-Nr. R2.2015.00152
BRGE II Nr. 0058/2016
Entscheid vom 8. März 2016
Mitwirkende Abteilungsvizepräsident Emil Seliner, Baurichter Adrian Bergmann, Baurich-
ter Stefano Terzi, Gerichtsschreiber Andreas Mahler
in Sachen Rekurrent
A. H., [….]
gegen Rekursgegnerinnen
1. Politische Gemeinde Richterswil, 8805 Richterswil
2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach,
8090 Zürich
Beigeladene
3. R. und C., [….]
4. D. T., [….]
betreffend Gemeindeversammlungsbeschluss vom 11. März 2015; Teilrevision der Nut-
zungsplanung (Anpassung Ausssichtsschutz Burghalden), Richterswil; Ge-
nehmigungsverfügung Nr. 1025/15 der Baudirektion Kanton Zürich vom 16.
Juli 2015
______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 11. März 2015 setzte die Gemeindeversammlung Rich-
terswil die Teilrevision der Nutzungsplanung fest. Dabei nahm sie u.a. An-
passungen am Aussichtsschutzbereich "Burghalden" vor. Mit Verfügung vom
16. Juli 2015 genehmigte die Baudirektion Kanton Zürich diese Festsetzung.
B.
Gegen diese Entscheide erhob A. H. mit Eingabe vom 31. August 2015 frist-
gerecht Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte
im Wesentlichen, der angefochtene Beschluss sei insoweit aufzuheben, als
damit der Aussichtsschutz Burghalden für sein Grundstück Kat.-Nr. XY be-
stätigt worden sei. Der Aussichtsschutz sei so anzupassen, dass dieses
Grundstück davon nicht mehr tangiert sei. Alles unter Kosten- und Entschä-
digungsfolgen zulasten der Rekursgegner.
C.
Mit Verfügung vom 2. September 2015 wurde der Rekurseingang vorge-
merkt und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
Mit Verfügung vom 16. September 2015 wurden R. C. und D. T. ihrem Antrag
entsprechend als Beigeladene in das Rekursverfahren aufgenommen.
D.
Mit Eingabe vom 29. September 2015 beantragte der Gemeinderat die Ab-
weisung des Rekurses unter Kostenfolge zulasten des Rekurrenten. Die
Baudirektion beantragte mit Eingabe vom 23. September 2015 die Abwei-
sung des Rekurses, soweit er die angefochtene Genehmigungsverfügung
der Baudirektion betreffe, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
des Rekurrenten. Die Beigeladenen beantragten mit Eingaben vom 6. und
13. November 2015 ebenfalls die Abweisung des Rekurses unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten des Rekurrenten.
R2.2015.00152 Seite 2

E.
Mit Replik vom 7. Dezember 2015 hielt der Rekurrent an seinen Anträgen
fest, desgleichen der Gemeinderat und der Beigeladene 3 mit Dupliken vom
17. Dezember 2015 bzw. 7. Januar 2016. Die Beigeladene 4 verzichtete mit
Eingabe vom 8. Januar 2016 auf eine Duplik.
F.
Am 15. Dezember 2015 führte die 2. Abteilung des Baurekursgerichtes im
Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.
G.
Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins ge-
machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich,
in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.
Es kommt in Betracht:
1.
Dem Rekurs liegt folgender Sachverhalt zugrunde. Bereits mit Beschluss
vom 4. Oktober 1984 erliess die Gemeindeversammlung den Aussichts-
schutz "Burghalden". Der Aussichtspunkt liegt an der Burghaldenstrasse auf
dem sogenannten Gottfried Keller-Plätzli und erfasst einen horizontalen
Sichtwinkel von beinahe 155°. Entsprechend dem abfallenden Gelände wur-
den damals zur Höhenbeschränkung der Bebauung negative vertikale Sicht-
winkel festgelegt. Mit der Teilrevision sollte der Geltungsbereich des Aus-
sichtsschutzes durch eine äussere Begrenzung auf der Achse Haberächerli-
weg-Glärnischstrasse-Reidholzstrasse beschränkt werden, was bislang
nicht der Fall war. Im Bereich ausserhalb der Begrenzung sei kein Aussichts-
schutzbereich mehr erforderlich, weil die Aussicht zum See, zum Dorf und
zu den Anhöhen (Nordost-Südwest) auch dann gewährleistet sei, wenn die
zonengemäss zulässigen Gebäude- und Firsthöhen ausgeschöpft würden.
Ausserdem wurden die horizontalen und vertikalen Sichtwinkel überprüft und
zunächst nach wie vor für zweckmässig befunden (s. Erläuternder Bericht
R2.2015.00152 Seite 3

gemäss Art. 47 PRV, Fassung für die öffentliche Auflage,). Unter Berücksich-
tigung einer Einwendung des Rekurrenten beantragte der Gemeinderat der
Gemeindeversammlung, den Sektor 120° bis 110° (400°-Teilung, 400° =
Turmspitze der reformierten Kirche) am westlichen Rand des Aussichts-
schutzbereiches zu streichen, um die Überbaubarkeit einzelner Grundstü-
cke, darunter dasjenige des Rekurrenten (Kat.-Nr. XY), "nicht über die Ge-
bühr einzuschränken". Dieser Sektor sei für die Aussicht nur von untergeord-
neter Bedeutung. Es handle sich um eine periphere und nicht um eine zent-
rale Sichtbeziehung. Ausserdem stelle die vorgelagerte Freihaltezone sicher,
dass die Böschung im Nachbereich des Aussichtspunktes nicht überbaut
werden könne (s. Bericht zur Mitwirkung und erläuternder Bericht, revidierte
Fassung). Die Gemeindeversammlung folgte dem nicht und beschloss, den
Aussichtsschutz im Sektor 120° bis 110° nicht aufzuheben.
2.
Der bestehende Aussichtsschutz Burghalden wurde überprüft und mit dem
angefochtenen Gemeindeversammlungsbeschluss unter Beibehaltung der
horizontalen und vertikalen Sichtwinkel und – anders als zuvor – mit definier-
tem Geltungsbereich neu festgelegt. Damit ist die gesamte Festlegung ein-
schliesslich all ihrer Teilaspekte Beschlussgegenstand und somit anfechtbar.
Das Grundstück Kat.-Nr. XY des Rekurrenten liegt innerhalb des Geltungs-
bereichs des Aussichtschutzes. Der Rekurrent ist somit von der Festlegung
betroffen, ungeachtet davon, ob sein Grundstück nach der Praxis der Bau-
behörden schon bislang den Beschränkungen des 1984 erlassenen Aus-
sichtsschutzes unterlag oder nicht. Für die Frage der Betroffenheit ist nicht
ausschlaggebend, inwieweit sich an den Höhenbeschränkungen auf dem re-
kurrentischen Grundstück etwas ändert. Ausschlaggebend ist vielmehr, dass
der neu festgesetzte Aussichtsschutz die Bebaubarkeit des Grundstücks ein-
schränkt. Der Rekurrent ist somit als Eigentümer des vom Aussichtsschutz-
bereich erfassten Grundstücks Kat.-Nr. XY im Sinne von § 338a des Pla-
nungs- und Baugesetzes (PBG) zur Rekurserhebung legitimiert. Da auch die
übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.
3.1.
Der Rekurrent bringt zur Begründung seines Rekurses vor, in der Vergan-
genheit hätten unterschiedliche Ansichten über den Geltungsbereich des
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Aussichtsschutzes bestanden. Im Jahr 2010 sei ein Bauvorhaben auf seinem
Grundstück wegen Verletzung des Aussichtsschutzes verweigert worden.
Weitere baurechtliche Entscheide mit diesem Verweigerungsgrund seien
ihm nicht bekannt. Der Aussichtsschutz bezwecke, die Sicht auf die Kirche,
den See und das Dorf zu sichern. Eine Überbauung seines Grundstücks
nach Regelbauweise tangiere die Aussicht nicht. Im betreffenden Sektor
120° bis 110° erblicke man, fernab vom Känzeli, die Liegenschaft H.-Weg
und noch weiter entfernt die Liegenschaft G.-Strasse, die bereits auf einer
Terrainhöhe über derjenigen im Bereich des Aussichtspunktes gelegen sei.
Es handle sich um einen gänzlich verbauten Sichtkorridor ohne eine auf ei-
nen Aussichtsschutz ausgerichtete Überbauung. Zahlreiche Gebäude am
Fuss des Aussichtspunktes hätten einen wesentlich geringeren Abstand als
ein mögliches Gebäude auf dem rekurrentischen Grundstück (Abstand 130
m). Es bestehe kein öffentliches Interesse, auf diesem Grundstück, fernab
des Aussichtspunktes, die zulässige Gebäudehöhe auf eine Höhe unterhalb
der First- oder gar der Trauflinie der Liegenschaft H.-Weg zu beschränken.
Ein Neubauvorhaben könne die vom Aussichtspunkt her betrachtet weiter
hinten liegenden Bauten jenseits des H.-Wegs ohnehin nicht überragen. Der
Aussichtsschutz beeinträchtige die Überbaubarkeit des Grundstückes
Kat.-Nr. XY massiv und in unverhältnismässiger Weise.
Hintergrund für den Gemeindeversammlungsbeschluss seien Wortmeldun-
gen der Beigeladenen, Eigentümer bzw. Baurechtsnehmer zweier benach-
barter Parzellen, gewesen. Diese hätten argumentiert, die Einwendung einer
einzelnen Person sei nicht zu berücksichtigen und mit der Aufhebung des
streitbetroffenen Sektors werde der Aussichtsschutz nach und nach ausge-
höhlt. Den Votanten sei es einzig um den Erhalt ihrer eigenen (See-)Sicht
gegangen. Dass eine einzige Einwendung keine Änderung der Nutzungspla-
nung rechtfertigen soll, sei völlig abwegig.
3.2.
Der Gemeinderat entgegnet, beim Aussichtsschutz gehe es um die Sicht auf
Kirche, See und Dorf, aber auch um die ab dem Aussichtspunkt einsehbaren
Anhöhen. Die Ausschöpfung der maximal zulässigen Gebäudehöhe ver-
möge die Aussicht einzuschränken. Jegliche Baute und Pflanze, welche neu
in den Sichtwinkel hineinrage, führe zur Einschränkung der Aussicht. Je wei-
ter entfernt, desto geringer sei die Beeinträchtigung. Auch wenn ein Bauvor-
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haben auf dem rekurrentischen Grundstück die Höhe der Traufe des Gebäu-
des H.-Weg wohl nicht erreichen würde, schränke es den Aussichtsschutz-
bereich ein. In Anlehnung an die bisher geltende Praxis, wonach die Einhal-
tung des Aussichtsschutzes ab einer Distanz von 150 m nicht mehr geprüft
worden sei, werde der Geltungsbereich nun genau umschrieben. Aus Grün-
den der Rechtssicherheit habe irgendwo eine Grenze gezogen werden müs-
sen, auch wenn sich bauliche Veränderungen ab einer gewissen Distanz nur
noch geringfügig auf die Aussicht auswirken würden. Der Blick in Richtung
Sektor 120° bis 110° sei reizvoll und schützenswert und nicht gänzlich ver-
baut. Eine Überbauung des rekurrentischen Grundstücks werde nicht verun-
möglicht, sondern lediglich eingeschränkt. Der Entscheid der Gemeindever-
sammlung sei angemessen und vertretbar.
3.3.
Die Baudirektion erklärt, auf Stufe des kantonalen bzw. des regionalen Richt-
plans bestünden keine Festlegungen bezüglich des Aussichtsschutzes. Die
vorgenommene flächige Anpassung (Verkleinerung) des streitbetroffenen
Aussichtsschutzes sei geprüft worden. Inwiefern insbesondere die bestehen-
den Festlegungen aufgrund der örtlichen und topographischen Gegebenhei-
ten zweckmässig seien, sei nicht Bestandteil der kantonalen Prüfung gewe-
sen.
3.4.
Der Beigeladene 3 führt aus, der Aussichtsschutz betreffe nicht nur die Sicht
auf Kirche und See, sonst wäre der Sektor des Aussichtsschutzes schon
1984 viel schmaler gelegt worden. Vielmehr habe man die einmalige Rund-
umsicht schützen wollen, wozu auch der Blick auf den Gottschalkenberg und
die bebaute Hügellandschaft im Vordergrund gehöre. Nebst der Fernsicht sei
auch der Vordergrund massgeblich. Zwar würde eine uneingeschränkte Be-
bauung des Grundstücks Kat.-Nr. XY nicht die Silhouette gegen den Horizont
beeinträchtigen, aber es würde überdimensioniert wirken und so die Aus-
sichtsqualität empfindlich stören. Die Aussicht dürfe im Vordergrund volu-
metrisch nicht durch einzelne übermässig in Erscheinung tretende Bauten
gestört werden.
Die Beigeladene 4 habe an der Versammlung nicht die Fotomontage eines
Gebäudes auf der Parzelle Kat.-Nr. XY gezeigt, sondern eines Gebäudes auf
der Wiese direkt vor dem Känzeli (Kat.-Nr. ZZ), so wie es ausschauen würde,
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wenn der fragliche Sektor nicht mehr zum Schutzbereich gehören würde. Der
Planungsentscheid sei rechtmässig, zweckmässig und verhältnismässig.
Durch die Beibehaltung des Sektors werde das Grundstück des Rekurrenten
nicht unüberbaubar. Die Baubewilligung im Jahr 2010 sei zufolge mangeln-
der Baureife, und nicht wegen des Aussichtsschutzes verweigert worden. In
den Erwägungen jenes Beschlusses stehe nur, das Projekt sei entsprechend
anzupassen.
3.5.
Die Beigeladene 4 hält dafür, durch die Streichung des Sektors 120° bis 110°
wäre die rekurrentische Parzelle gleichsam als Sonderbehandlung aus dem
Aussichtsschutzbereich entlassen worden. Im Weiteren diene der Aussichts-
schutz nicht nur dem Schutz der Aussicht auf Kirche, See und Dorf, sondern
ganz allgemein dem Schutz der Aussicht über die Bebauung der Gemeinde
Richterswil. Seit der Festsetzung des Sichtbereichs im Jahre 1984 hätten
sich die Verhältnisse und damit das öffentliche Interesse am Aussichtsschutz
nicht wesentlich geändert. Es sei nicht möglich, dass das Privatinteresse ei-
nes betroffenen Grundeigentümers zwischenzeitlich das unveränderte öf-
fentliche Interesse überwiege. Deshalb sei keine neuerliche Interessenab-
wägung vorzunehmen. Sodann stelle sich mit Blick auf Art. 21 Abs. 2 des
Raumplanungsgesetzes (RPG) nicht die Frage, ob ein öffentliches Interesse
am Aussichtsschutz bestehe, sondern ob ein öffentliches Interesse an des-
sen Abänderung im Sinne des rekurrentischen Antrags, mithin an der Strei-
chung des rekurrentischen Grundstückes aus dem Schutzbereich, bestehe.
Schliesslich hält die Beigeladene 4 fest, das rekurrentische Grundstück
bleibe überbaubar. Dessen Überbauung vermöge bei Ausschöpfung der
kommunalen Gebäudehöhenvorschriften den Schutzzweck des Aussichts-
schutzes zu tangieren. Jedes Gebäude, welches die maximal zulässige Hö-
henebene durchstosse, tangiere den Schutzzweck.
3.6.1.
Gemäss Lehre und Rechtsprechung hat sich die Rekursinstanz bei der Über-
prüfung von Nutzungsplänen und Sondernutzungsplänen einschliesslich
Quartierplänen unbesehen ihrer grundsätzlich uneingeschränkten Überprü-
fungsbefugnis (vgl. § 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
[VRG]) aus Gründen der aus der Gemeindeautonomie (Art. 50 der Bundes-
verfassung [BV] und Art. 85 der Zürcher Kantonsverfassung [KV]) abgeleite-
ten Planungsautonomie Zurückhaltung aufzuerlegen. Diese Zurückhaltung
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gilt insbesondere dann, wenn es auf die Beurteilung der örtlichen Verhält-
nisse ankommt. Zudem ist das den Gemeindebehörden bei der Nutzungs-
planung zustehende erhebliche prospektiv-technische Ermessen zu berück-
sichtigen.
Damit darf das Ermessen der Rekursinstanz nicht an die Stelle desjenigen
der Planungsbehörde treten; ihre Lösung darf nicht eine andere ebenso ver-
tretbare Lösung ersetzen. Die Rekursinstanz hat vielmehr nur dann korrigie-
rend einzugreifen, wenn sich die kommunale Planung auf Grund überkom-
munaler Interessen als unzweckmässig erweist, den wegleitenden Zielen
und Grundsätzen der Raumplanung widerspricht oder wenn sie offensichtlich
unangemessen ist. Nicht vorausgesetzt ist aber, dass die kommunale Plan-
festsetzung ohne sachliche Gründe getroffen wurde oder schlechthin unhalt-
bar ist. Insofern ist die Gemeindeautonomie durch übergeordnetes Recht
eingeschränkt, und die Gemeinde hat ihrem Planungsentscheid eine nach-
vollziehbare Würdigung der massgebenden Verhältnisse des Einzelfalls so-
wie eine vertretbare Interessenabwägung zu Grunde zu legen (Marco Do-
natsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 20 Rz. 77
ff.; VB.2014.00077 vom 9. April 2015; BGr 1C_429/2014 vom 22. April 2015,
E. 2.2).
Der Grundsatz der Verhältnismässigkeit (Art. 36 BV) verlangt, dass die Ei-
gentumsbeschränkung zur Verwirklichung des im öffentlichen Interesse lie-
genden Ziels einerseits geeignet und andererseits erforderlich ist. Demnach
hat der Eingriff zu unterbleiben, wenn eine gleich geeignete, aber mildere
Massnahme für den angestrebten Erfolg ausreichend ist. Zwischen dem zu
erreichenden Ziel und der zu seiner Erlangung notwendigen Eigentumsbe-
schränkung muss überdies ein vernünftiges Verhältnis bestehen. Öffentli-
ches und privates Interesse sind gegeneinander abzuwägen. Das öffentliche
Interesse an der Realisierung der nutzungsplanerischen Massnahme muss
schwerer wiegen als das private Interesse des Eigentümers an der Beibe-
haltung seiner bisherigen Verfügungs- und Nutzungsbefugnisse. Je stärker
eine Massnahme in das Eigentum eingreift, desto höhere Anforderungen
sind an das damit verfolgte öffentliche Interesse zu stellen (vgl. Ulrich Häfe-
lin/Walter Haller/Helen Keller, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 8. Aufl.,
Zürich/Basel/Genf 2012, Rz. 302 ff.).
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3.6.2.
Entgegen der Auffassung der Beigeladenen 4 ist der angefochtene Be-
schluss auch unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismässigkeit zu beurtei-
len. Die Festsetzung des Aussichtsschutzes im Jahr 1984 ist diesbezüglich
nicht bindend, vielmehr wird sie durch den vorliegenden Beschluss ersetzt.
Nach umfassender Überprüfung der geltenden Regelung legte die Gemein-
deversammlung nicht nur einen neu definierten Geltungsbereich fest, er be-
stätigte auch die bestehenden horizontalen und vertikalen Sichtwinkel. Über
die Ausdehnung des Aussichtsschutzes wurde somit gesamthaft neu befun-
den, weshalb die Rechtmässigkeit der Anordnung umfassend beurteilt wer-
den muss. Die Frage, ob die Voraussetzungen für die Anpassung des Nut-
zungsplans in Bezug auf den Aussichtsschutz gegeben sind (Art. 21 Abs. 2
RPG), stellt sich im vorliegenden Zusammenhang nicht.
3.6.3.
Gemäss § 75 PBG kann die Bau- und Zonenordnung für im Zonenplan be-
zeichnete Lagen Anordnungen treffen, welche die Aussicht oder die Sicht auf
besondere Geländeformen sichern. Vom Gottfried Keller-Känzeli besteht ein
weit offenes Blickfeld mit Sicht auf den Zürichsee, die Ortschaft Richterswil
mit der Kirche, die Hügelzüge mit Etzel, Höhronen und Gottschalkenberg und
auf die Alpen. Am Erhalt dieser Aussicht besteht zweifelsohne ein grosses
öffentliches Interesse.
Das Grundstück des Rekurrenten liegt im äussersten westlichen Sektor des
zu sichernden Blickfeldes (120° bis 110°, Blick Richtung Südwesten). In die-
sem Sektor führt der Blick über die unbebauten Wiesen unmittelbar vor dem
Känzeli, die Einfamilienhäuser H.-Weg und G.-Strasse, das dahinter an-
schliessende Wohnquartier und auf die besagten Anhöhen im Hintergrund.
Noch weiter westlich, ausserhalb des geschützten Aussichtsbereichs, ist die
Sicht auf die Anhöhen durch das Einfamilienhaus des Beigeladenen (Kat.-Nr.
00) und Bäume verstellt. Das Grundstück des Rekurrenten ist mehr als 120
m vom Aussichtspunkt entfernt, wenige Meter tiefer gelegen und der zwei-
geschossigen Wohnzone W2 zugeordnet. Die Grundmasse gemäss BZO
schreiben eine maximale Firsthöhe von 5 m und eine Gebäudehöhe von ma-
ximal 7,5 m vor (Art. 3 BZO). Die Aussicht auf die Anhöhen im Hintergrund
bleibt damit selbst bei Ausschöpfung der genannten Grundmasse in jedem
Fall gewahrt. Der vertikale Sichtwinkel des Aussichtsschutzes ist demgegen-
über derart tief angesetzt, dass bei einer entsprechend beschränkten Über-
bauung des rekurrentischen Grundstücks das dahinter liegende Wohnhaus
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H.-Weg sogar ab ca. Traufhöhe sichtbar bliebe. Die Sicht auf die Dachland-
schaft im fraglichen Gebiet ist aber augenscheinlich nicht Zweck des Aus-
sichtsschutzes Burghalden.
Es stellt sich die Frage, ob eine zonengemässe Baute auf dem Grundstück
des Rekurrenten, mithin im Vordergrund der Aussicht, die Qualität der Aus-
sicht als Gesamteindruck zu beeinträchtigen vermöchte. Hierzu ist festzuhal-
ten, dass sich aus dem Aussichtsschutz grundsätzlich keine erhöhten Ge-
staltungsanforderungen an die umliegende Bebauung ergeben. Es gelten die
Anforderungen gemäss § 238 Abs. 1 PBG. Gestützt auf § 75 PBG rechtfer-
tigen sich nur Anordnungen, welche die Aussicht oder die Sicht auf beson-
dere Geländeformen sichern. Die Volumetrie eines Gebäudes im Aussichts-
schutzbereich ist somit in gestalterischer Hinsicht nur unter dem Aspekt des
zu sichernden Landschaftsbildes zu beurteilen.
In südwestlicher Richtung wird der Vordergrund des Aussichtspunktes domi-
niert durch die Wiese (Kat.-Nr. AA, Freihaltezone) und den unterhalb angren-
zenden Garten der Parzelle Kat.-Nr. BB mit seiner Baumbepflanzung. Ge-
genüber dieser Baumbepflanzung unmittelbar unterhalb des Aussichtspunk-
tes und dem erwähnten Wohnhaus des Beigeladenen (Kat.-Nr. CC, Distanz
ca. 87 m) tritt ein mögliches Gebäude auf dem rekurrentischen Grundstück
(Distanz ca. 128 m) deutlich in den Hintergrund. Der First eines Satteldachs
würde, wenn überhaupt, optisch nur wenig über den First des dahinter lie-
genden Gebäudes am H.-Weg hinaus ragen. Aufgrund der Grundstücksform
wäre ein Neubau zudem mit seiner Schmalseite bzw. giebelständig zum Aus-
sichtspunkt zu stellen. Im Übrigen richten sich die zulässigen Dimensionen
nach den Zonenvorschriften und entsprechen daher der umliegenden Be-
bauung. Von einer "überdimensionierten Wirkung" oder einer "volumetrisch
[….] übermässig in Erscheinung tretenden Baute", die den Genuss der Aus-
sicht in die betreffende Richtung schmälert, kann nicht die Rede sein. Hinzu
kommt, dass auf dem Grundstück Kat.-Nr. ZZ, welches zwischen dem rekur-
rentischen Grundstück Kat.-Nr. XY und der Wiese vor dem Aussichtspunkt
(Kat.-Nr. AA) gelegen ist, eine gemäss dem Aussichtsschutz beschränkte
Überbauung möglich ist, die eine Baute auf dem Grundstück des Rekurren-
ten optisch nochmals weiter in den Hintergrund rücken liesse. Dementspre-
chend wurde die ursprünglich beantragte Aufhebung des Aussichtsschutz-
bereiches im Sektor 120°-110° in der revidierten Fassung des erläuternden
Berichts zutreffend dahingehend begründet, dass dieser Sektor für die Aus-
sicht von untergeordneter Bedeutung sei. Ausserdem stelle die vorgelagerte
R2.2015.00152 Seite 10

Freihaltezone sicher, dass die Böschung im Nahbereich des Aussichtspunk-
tes nicht überbaut werden könne.
Der Gemeinderat und die Beigeladenen vermögen keine stichhaltigen
Gründe zu nennen und es ist auch nicht erkennbar, inwiefern ein zonenge-
mässer Neubau die Qualität der Aussicht mindern soll. Auch dem Votum der
Beigeladenen 4, mit welchem sie ihren Antrag in der Gemeindeversammlung
begründete (s. Protokoll der Gemeindeversammlung, S. 37) ist dahingehend
nichts zu entnehmen. Vielmehr schien sich die Beigeladene 4 grundsätzlich
daran zu stossen, dass der Rekurrent die Entlassung seines Grundstücks
aus dem Aussichtsschutzbereich beantragt hatte und der Gemeinderat die-
sem Begehren gefolgt war. Sie befürchtete eine "scheibchenweise" Aufhe-
bung des Aussichtsschutzes ("Wenn das so weitergeht, dann wird es den
Aussichtsschutz in näherer Zukunft nicht mehr geben. Dann wird der Schutz
scheibchenweise aufgehoben").
Somit ist festzuhalten, dass eine zonengemässe Baute auf dem Grundstück
des Rekurrenten die zu schützende Aussicht nicht wesentlich zu beeinträch-
tigen vermag. Die bauliche Höhenbeschränkung auf dem Grundstück des
Rekurrenten Kat.-Nr. XY ist in der Gesamtbetrachtung der zu sichernden
Aussicht von sehr untergeordneter Bedeutung und wenig zweckmässig. Es
besteht daran höchstens ein sehr geringfügiges öffentliches Interesse, wel-
ches – wie nachfolgend dargelegt wird – die entgegenstehenden privaten
Interessen keinesfalls zu überwiegen vermag.
3.6.4.
In der Wohnzone W2 sind zwei Vollgeschosse, ein Dachgeschoss und ein
anrechenbares Untergeschoss zulässig (Art. 3 BZO). Das mit Entscheid vom
20. September 2010 verweigerte Bauvorhaben zeigt, dass mit entsprechen-
den Änderungen trotz des Aussichtsschutzes wohl ein zweigeschossiges
Flachdachgebäude möglich wäre. Die vom Rekurrenten eingereichte Pland-
arstellung, welche die Höhenbeschränkungen des Aussichtsschutzes an-
hand des verweigerten Vorhabens aufzeigen soll, ist allerdings falsch. Die in
der Nordostansicht eingezeichnete Höhenbeschränkung wurde 1,5 m zu tief
angesetzt. Offenbar wurde übersehen, dass die Sichtwinkel gemäss Art. 36
Abs. 2 BZO ab Augenhöhe (= 1,5 m über dem gewachsenen Terrain) am
bezeichneten Aussichtspunkt gelten. In der Südwestansicht sind zudem die
horizontalen Sichtwinkel 120° und 110° viel zu weit links platziert und die
maximale Höhe ist ca. 2,2 m zu tief eingezeichnet. Gemäss Erwägung in der
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Bauverweigerung vom 20. September 2010 hätte das damals geplante Ge-
bäude an seiner südliche Ecke die Höhe von 523,52 m.ü.M. nicht überschrei-
ten dürfen und war insoweit 1,72 m zu hoch. Die vorliegend eingereichte
Südwestansicht zeigt etwas anderes. Die Darstellung der Südostfassade ist
insgesamt nicht nachvollziehbar.
Bei richtiger Betrachtung ist somit davon auszugehen, dass ein zweige-
schossiges Flachdachgebäude möglich wäre. Auf die gemäss Zonenord-
nung zulässigen Unter- und Dachgeschosse ist indes zu verzichten. Darin
liegt eine sehr erhebliche Einschränkung, die durch kein überwiegendes öf-
fentliches Interesse gerechtfertigt ist. Auch der Gemeinderat begründete sei-
nen Antrag an die Gemeindeversammlung auf Streichung des Sektors 120°
bis 110° u.a. damit, dass ansonsten die Überbaubarkeit über die Gebühr ein-
geschränkt werde.
Demzufolge ist der Rekurs gutzuheissen.
[….]
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