zh_baurekursgericht · BRGE II Nr. 0076/2014 · 2014-06-03 · de
Legitimation Nachbar. Rüge der geringfügigen Übernutzung.


BRGE II Nr. 0076/2014 vom 3. Juni 2014 in BEZ 2014 Nr. 49
1. Das vorliegende Bauvorhaben hat das Baurekursgericht schon einmal
beschäftigt. (…) Im Entscheid Nr. 0124/2013 vom 20. August 2013, E. 7, kam
das Baurekursgericht mit einlässlicher, in BEZ 2013 Nr. 40 publizierter
Begründung zum Schluss, die Baumassenziffer sei überschritten, indem beim
Projekt verschiedenenorts zu Unrecht Witterungsbereiche angenommen
würden (§ 258 PBG, § 12 der Allgemeinen Bauverordnung [ABV]). Dem-
entsprechend ergänzte das Baurekursgericht den Beschluss der Baubehörde
Zollikon vom 20. Dezember 2012 um die Nebenbestimmung, dass vor
Baubeginn die Einhaltung der auf dem Baugrundstück geltenden Bau-
massenziffer nachzuweisen sei. (…)
Nunmehr ist die Bewilligung des auf Grund jenes Urteils eingereichten
Abänderungsprojektes angefochten. Der Rekurrent moniert, zufolge falscher
Berechnung der Witterungsbereiche werde die Baumassenziffer immer noch
überschritten.
2. Die private Rekursgegnerin bestreitet die Legitimation des Rekurrenten.
Sinngemäss macht sie geltend, der gerügte Verstoss sei höchstens geringfügig.
Der Rekurrent könne sich mit dem Rekurs keinen Vorteil verschaffen.
2.1 Zum Rekurs ist berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung
berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung
hat (§ 338a PBG).
Mit dieser Umschreibung verlangt das Gesetz zunächst eine besondere,
beachtenswerte, nahe Beziehung zum Streitgegenstand, kraft derer der
Rekurrent stärker als beliebige Dritte oder die Allgemeinheit von der
angefochtenen Verfügung betroffen ist. Das vom Gesetz alsdann verlangte
schutzwürdige Interesse (Anfechtungsinteresse) des Rekurrenten besteht in der
Abwendung eines Nachteils bzw. in der Erlangung eines Vorteils im Falle des
erfolgreichen Rekurrierens. Das Interesse des Rekurrenten kann rechtlicher
oder tatsächlicher, ideeller oder anderer Natur sein. Der Rekurserfolg kann in
der Aufhebung der angefochtenen Bewilligung oder aber in der Statuierung
einer dem Rekurrenten nützenden Nebenbestimmung liegen (Martin Bertschi,
in: Kommentar VRG, 2014, § 21 Rz. 13 ff.).
2.2.1 Der Rekurrent ist Miteigentümer (Stockwerkeigentum) an dem
südöstlich unmittelbar an das Baugrundstück angrenzenden Grundstück Kat.-
Nr. 1 mit dem Gebäude W.-Strasse 25. Die nahe Beziehung zum Streitgegen-
stand ist damit ohne weiteres gegeben.
Alsdann ist das Anfechtungsinteresse zu prüfen. Namentlich stellt sich die
Frage, ob auch eine bloss geringfügige Übernutzung einen legitimations-
begründenden Nachteil darstellt. Die Frage ist dahingehend zu entscheiden,

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dass grundsätzlich jede Übernutzung eines Baugrundstückes, namentlich jede
Überschreitung der Ausnützungsziffer oder, wie vorliegend im Streit, der
Baumassenziffer, für einen unmittelbar anstossenden Nachbarn einen Nachteil
bildet. Darauf, ob die geltend gemachte Übernutzung für den Nachbarn
überhaupt wahrnehmbar ist oder nicht, kann es nicht ankommen.
Überschreitungen der Ausnützungsziffer (§ 255 PBG), auch mehr als bloss
geringfügige, dürften in zahlreichen Fällen nach aussen und damit auch für den
Nachbarn gar nicht manifest werden. Insofern ist die Sachlage etwa der bei
einer geltend gemachten Unterschreitung eines mit 10 m vorgeschriebenen
Grenzabstandes um 2 Prozent vergleichbar. Eine solche Abweichung dürfte
realiter kaum erkennbar sein. Dessen ungeachtet wäre auf einen Rekurs des
auf der betreffenden Gebäudeseite anstossenden Nachbarn einzutreten und
liesse sich nicht einwenden, eine solche Abstandsunterschreitung stelle zufolge
ihrer Geringfügigkeit für den Rekurrenten keinen Nachteil dar. Steht eine
Übernutzung des Baugrundstücks in Frage, kommt es sogar nicht einmal darauf
an, auf welcher Seite das Grundstück des rekurrierenden Nachbarn anstösst.
Anders gesagt führt die Übernutzung eines Baugrundstückes – auch etwa
in Form einer Verletzung von ebenfalls die Ausnützung beschränkenden
Geschosszahlvorschriften – zur Betroffenheit des Nachbarn, ohne dass ein
konkreter Nachteil für diesen ersichtlich sein müsste. So entschied die
Rekursinstanz mit BRKE II Nr. 0094/2010 (= BEZ 2010 Nr. 37;
www.baurekursgericht-zh.ch), dass der Nachbar legitimiert sei, den Verzicht auf
einen zur Übergeschossigkeit eines Einfamilienhauses führenden Dusche/WC-
Raum im Untergeschoss bzw. eine entsprechende Auflage zu verlangen,
obwohl jener Raum für den Nachbarn mit keinerlei Auswirkungen verbunden
gewesen wäre.
Eine Nebenbestimmung, welche den Mangel auch einer nur geringen
Übernutzung heilt, stellt demnach für den Nachbarn einen Vorteil dar, womit
das Anfechtungsinteresse gegeben ist. Diese weite Anfechtungsbefugnis ergibt
sich daraus, dass Vorschriften über die Ausnützung auch eine
nachbarschützende Funktion zukommt. Deren Verletzung ist mithin per se der
Anfechtung durch den unmittelbar anstossenden Nachbarn zugänglich (vgl.
zum Ganzen Bertschi, § 21 Rz. 56).
2.2.2 Anders liegen die Dinge indes dann, wenn es um geringfügige
Übernutzungen infolge Messungenauigkeit geht. Mit VB.94.00193 (in RB 1995
= BEZ 1995 Nr. 81) entschied das Verwaltungsgericht, dass auf Korrekturen an
der Ausnützungsberechnung von weniger als 1 Prozent im Baubewilligungs-
verfahren zu verzichten ist. Ausnützungsflächenberechnungen mittels
Grundrissplänen im Massstab 1:100 wohne systembedingt ein gewisser
Unsicherheitsfaktor inne, indem die für die exakte Flächenberechnung
notwendige Vermassung aller relevanten Bauteile sowie die definitive
Materialisierung und auch allfällige Detaillösungen vom Architekten regelmässig
erst im Rahmen der Ausführungsphase erbracht würden. Hinzu komme, dass
bei der Bauausführung übliche Bautoleranzen gälten. Damit ergäben minuziöse
Korrekturen der Flächenberechnung auf Grund der Baubewilligungspläne
keinen Sinn, jedenfalls nicht, soweit die festgestellten Abweichungen weniger
als 1 Prozent betrügen.

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Ist auf solche Korrekturen von vornherein zu verzichten, wäre auf den
diesbezüglichen Rekurs eines Nachbarrekurrenten nicht einzutreten, weil die
materielle Prüfung, ob eine Abweichungen von weniger als 1 Prozent gegeben
ist oder nicht, von vornherein entfiele.
Unstatthaft wäre es demgegenüber, besagtes Toleranzmass von 1 Prozent
dahingehend einzusetzen, dass die zulässige Fläche gemäss Ausnützungs-
berechnung von vornherein um 1 Prozent überschritten würde. Hiergegen wäre
im Bewilligungsverfahren einzuschreiten (BRKE II Nr. 0038/2010 vom 30. Juni
2010; nicht publiziert). Eine solcherart herbeigeführte Übernutzung zu rügen
bzw. eine entsprechende Heilung des Mangels zu verlangen, ist der Nachbar
legitimiert.
Keine Sache der Messgenauigkeit ist beispielweise die Frage, ob ein
Raum auf Grund seiner Ausgestaltung – Grundfläche, Befensterung etc. – als
an die Ausnützungsziffer anrechenbar einzustufen ist. Diesfalls wäre eine
Korrektur somit auch dann zu verlangen, wenn die zulässige Fläche auf Grund
der bejahten Anrechenbarkeit um weniger als 1 Prozent überschritten würde,
und läge eine entsprechende Nebenbestimmung im Interesse des Nachbarn
(BRGE II Nr. 0071/2014 vom 20. Mai 2014, E. 7.1.).
So verhält es sich auch vorliegend. Es geht nicht um die Frage der
Messgenauigkeit, sondern darum, ob Witterungsbereiche qualitativ richtig, d.h.
unter vollumfänglicher Beachtung der Vorschriften ermittelt wurden. Eine
Korrektur wäre somit auch dann vorzunehmen, wenn aus der unrichtigen
Ermittlung bloss eine geringfügige Überschreitung der Baumassenziffer
resultierte bzw. der korrigierende Eingriff gering ausfiele. (…)
2.4 Zusammenfassend ergibt sich, dass der Rekurrent rekurslegitimiert ist.