zh_baurekursgericht · BRGE III Nrn. 0139-0140/2022 · 2018-03-01 · de
Ausnützung. Gewerbebonus beinhaltet auch Büros.


BRGE III Nr. 0139/2022 und 0140/2022 vom 24. August 2022 in BEZ 2022
Nr. 26
Das Bauvorhaben umfasste die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit
vier Wohneinheiten sowie Gewerbeflächen im Unter- und Erdgeschoss. Das
Grundstück lag in der zweigeschossigen Wohnzone mit Gewerbeerleichterung
WG2/35, in der gemäss Ziff. 5.1 der kommunalen Bau- und Zonenordnung
grundsätzlich eine Ausnützungsziffer von 35 %, gemäss Ziff. 5.4.3 BZO jedoch
eine erhöhte Ausnützungsziffer von 42 % für dauernd gewerblich genutzte
Gebäude und Gebäudeteile gilt.
Aus den Erwägungen:
5.1 Die Rekurrierenden halten dafür, dass das geplante Projekt zu einer
Übernutzung der Bauparzelle führe. Zur Begründung machen sie geltend, dass
das Bauvorhaben den Gewerbebonus gemäss Ziff. 5.3.4 BZO beanspruche.
Die Pläne des Untergeschosses und des Erdgeschosses zeigten eine
Büronutzung auf. Eine Büronutzung sei keine Gewerbenutzung.
Planungsrechtlich gehöre die Büronutzung zur Dienstleistung. Gewerbe könne
nicht einfach mit dem Begriff wirtschaftlicher Betrieb gleichgestellt werden.
Durch Ziff. 5.4.3 BZO sollten demnach Flächen für das produzierende Gewerbe
bereitgestellt werden. Dieses sei durch Dienstleistungs- und
Büronutzungsbetriebe unter Druck geraten, weshalb diese Bestimmung Anreize
schaffen soll, um den für das Gewerbe erforderliche Raum zur Verfügung zu
stellen. Aufgrund der Planangaben sei somit keine Gewerbenutzung
vorgesehen und könne somit der Gewerbebonus nicht konsumiert werden.
Weiter zeigten die Grundrisse der Büroräume auf, dass die betreffenden
Räume für eine Gewerbenutzung nicht geeignet seien. Dies bestätige auch die
vorgesehene Erschliessung. Die Umgebungsgestaltung lasse eine Anlieferung
nicht zu. Aber nicht einmal eine Büronutzung durch eine externe Firma scheine
möglich zu sein. Offenbar beabsichtige die Bauherrschaft, den vier Wohnungen
je einen Bereich zuzuweisen, der zu Home-Office-Zwecken genutzt werden
könne. Die vier Räume im Erdgeschoss könnten nur in Verbindung mit einer
Wohnung als Arbeitsräume genutzt werden, was sich allein aus dem Umstand
ergebe, dass Sanitäranlagen fehlten. Home-Office sei allerdings ein
Anwendungsfall von § 52 Abs. 1 PBG, wonach der Wohnnutzung auch
Arbeitsräume zugerechnet würden, die mit einer Wohnung zusammenhängten
und in einem angemessenen Verhältnis zur eigentlichen Wohnfläche stünden.
Diese Nutzungsart rechtfertige es nicht, den Gewerbebonus gemäss Ziff. 5.4.3
BZO in Anspruch zu nehmen. Aus den genannten Gründen überschreite das
Projekt die zulässige Ausnützung von 35 %.
Demgegenüber halten die Vorinstanz und die Bauherrschaft dafür, dass
der Gewerbebonus zu Recht gewährt worden sei.
5.2 In der vorliegenden Wohn- und Gewerbezone ist eine maximale
Ausnützungsziffer von 35 % einzuhalten (Ziff. 5.1 BZO). Gemäss Ziff. 5.4.3
BZO beträgt für dauernd gewerblich genutzte Gebäude und Gebäudeteile die
Ausnützungsziffer in der Zone WG2/35 42 %. Gemäss Wegleitung zu Ziff. 5.4

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BZO dient die Gewerbeerleichterung hinsichtlich der Ausnützungsziffer und der
Abstände der Erhaltung sowie der Förderung der Handwerks- und
Kleingewerbebetriebe.
Die Vorinstanz legt Ziff. 5.4.3 BZO dahingehend aus, dass im Sinne eines
weiten Gewerbebegriffs mit «Kleingewerbetriebe» auch kleine
Dienstleistungsbetriebe bzw. die Büronutzung gemeint seien.
Wo der Gesetzeswortlaut nicht klar ist, oder wo Zweifel bestehen, ob ein
scheinbar klarer Wortlaut den wahren Sinn der Norm wiedergibt, ist eine
Auslegung notwendig. Die Gründe für die Auslegungsbedürftigkeit von
Rechtsnormen liegen einerseits in der Unzulänglichkeit der Sprache;
andererseits kann die Tragweite einer abstrakten Regelung bezüglich
zukünftiger Anwendungsfälle oft nur unvollkommen vorausgesehen werden
(Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8.
A., 2020, Rz 175). Zur Anwendung gelangen die grammatikalische, historische,
zeitgemässe, systematische und teleologische Auslegungsmethode, wobei die
verschiedenen Methoden kombiniert, d.h. nebeneinander berücksichtigt
werden. Die neuere bundesgerichtliche Praxis favorisiert einen pragmatischen
Methodenpluralismus und lehnt es ab, die einzelnen Auslegungselemente einer
hierarchischen Ordnung zu unterstellen (BGE 139 II 173 E. 2.1 mit Hinweisen).
Es muss dann im Einzelfall abgewogen werden, welche Methode oder
Methodenkombination geeignet ist, den wahren Sinn der auszulegenden Norm
wiederzugeben (Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 178 ff.). Abzustellen ist namentlich
auf die Entstehungsgeschichte der Norm und ihren Zweck sowie auf die
Bedeutung, die der Norm im Zusammenhang mit anderen Bestimmungen
zukommt. Die Gesetzesmaterialien dienen besonders bei neueren Texten als
Hilfsmittel, um den Sinn der Norm zu erkennen (BGE 130 II 202 E. 5.1).
Bei der Auslegung und Anwendung von kompetenzgemäss erlassenem
kommunalen Recht kann sich für die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das
kommunale Recht der rechtsanwendenden Behörde eine umfassende
Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw. einen Ermessensspielraum einräumt. Das
Baurekursgericht ist in solchen Fällen verpflichtet, sich mit besonderer Sorgfalt
mit den Entscheidgründen der Baubewilligungsbehörde auseinanderzusetzen.
Je eingehender die Gemeinde den Entscheid über Auslegung und Anwendung
ihres eigenen Rechts begründet, desto höher werden dabei die Anforderungen
an die Begründung des Baurekursgerichts. Ist der Entscheid der Gemeinde
plausibel und stichhaltig begründet, bedarf es mithin besonders überzeugender
Gründe, um von deren Auslegung und Anwendung des kommunalen Rechts
abzuweichen. Es steht dem Baurekursgericht somit nicht zu, die sich stellenden
Fragen so zu beurteilen, wie dies eine rechtsanwendende erstinstanzliche
Behörde tun würde. Der Beurteilungsspielraum der Rekursinstanz wird damit
durch die Gemeindeautonomie beschränkt (VGr, 12. November 2020,
VB.2020.00419, E. 4.4).
5.3 Der Gewerbebegriff stammt aus dem Zonenrecht und stellt wie auch
die Begriffe «Wohnen» und «Industrie» einen kantonalrechtlichen Begriff dar.
Die Gemeinden können keine von den Definitionen des PBG abweichende
Zonen festlegen. Insofern besteht kein Raum für eine eigene Definition des

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Begriffs Gewerbe durch die Gemeinde und steht ihr diesbezüglich keine
Autonomie zu (VGr, 7. Februar 2019, VB.2018.00486, E. 3.3).
Wohnzonen (mit oder ohne Gewerbeerleichterung) sind in erster Linie für
Wohnbauten bestimmt. Dieser Nutzweise werden auch Arbeitsräume
zugerechnet, die mit einer Wohnung zusammenhängen und in einem
angemessenen Verhältnis zur eigentlichen Wohnfläche stehen (§ 52 Abs. 1
PBG). Die kommunale Bau- und Zonenordnung kann in Wohnzonen mässig
störende Betriebe zulassen; stark störende Betriebe und solche, die
unverhältnismässigen Verkehr auslösen, sind hingegen nicht zulässig (§ 52
Abs. 3 PBG). Ferner kann die Bau- und Zonenordnung für ganze Zonen,
gebietsweise oder für einzelne Geschosse die Nutzung zu Wohnzwecken oder
gewerblichen Zwecken zulassen, vorschreiben oder beschränken und für
gewerbliche Nutzung sowie Familienwohnungen mit vier und mehr Zimmern
eine erhöhte Nutzungsziffer festsetzen (§ 49a Abs. 3 PBG).
Unter Gewerbe bzw. Betrieb im Sinne dieser Regelungen versteht das
Gesetz in umfassender Weise jede Art von Arbeitsplatznutzung, also
Produktion, Verkauf, Dienstleistungen, freie Berufe etc. (Robert Wolf/Erich Kull,
Das revidierte Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich, VLP-
Schriftenfolge Nr. 58, 1992, Rz. 154 und 160). In der Rechtsprechung wird
sodann unter Gewerbebetrieb die Zusammenfassung personeller und
sachlicher Mittel zu einem wirtschaftlichen Zweck verstanden (VGr, 1. März
2018, VB.2017.00525, E. 6.3).
Das Verständnis der Vorinstanz von Ziff. 5.4.3 BZO ist nicht zu
beanstanden. Die Gewährung eines Ausnützungsbonus wird laut Formulierung
einzig an eine dauernde gewerbliche Nutzung geknüpft. Dabei fasst die
Baubehörde den Gewerbebegriff im Sinne der oben genannten Regelungen
von §§ 52 und 49a Abs. 3 PBG zu Recht weit und versteht darunter jede Art
von Arbeitsplatznutzung, also auch Dienstleistungen bzw. Büros. Damit wird für
einen Gewerbebonus lediglich ein gewerblicher Zweck vorausgesetzt. Auch die
Wegleitung zu Ziff. 5.4 BZO führt zu keinem anderen Ergebnis. Sinn und Zweck
des Bonus ist die Gewerbeerleichterung und damit die Erhaltung sowie die
Förderung der Handwerks- und Kleingewerbebetriebe. Dass dabei bestimmte
Betriebsarten von der Privilegierung ausgeschlossen werden und nur Flächen
für das produzierende Gewerbe bereitgestellt werden sollen, lässt sich dem
Leitfaden nicht entnehmen und entspricht auch nicht dem Verständnis der
Gemeinde von «Kleingewerbebetrieben». Aus den dargelegten Gründen ist die
Auslegung und Anwendung der kommunalen Norm durch die Baubehörde,
wonach unter gewerblicher Nutzung auch Büronutzungen verstanden werden,
somit zu schützen.