zh_baurekursgericht · BRGE I Nr. 0121/2021 · 2021-08-20 · de
Baurecht. Gebäudehöhe bei Gebäude mit Mansardwalmdach.


BRGE I Nr. 0121/2021 vom 20. August 2021 in BEZ 2021 Nr. 32
Es waren zwei Wohnhäuser geplant, welche mit einem im Firstbereich
jeweils zugunsten einer Terrasse abgeschnittenen Mansardwalmdach
ausgestaltet werden sollten. Die geplante Dachneigung lag im unteren
Dachbereich jeweils allseitig bei 80°. Im oberen Dachbereich war bei den
jeweiligen Nord- und Südfassaden eine Abflachung auf 45° und bei den
jeweiligen West- und Ostfassaden auf 70° vorgesehen. Die Baubehörde war
der Auffassung, die Gebäudehöhe sei an jeweils allen vier Gebäudeseiten zu
messen und nahm folglich vier Trauffassaden an. Die Bauherrinnen rekurrierten
gegen eine Nebenbestimmung, mit welcher die aus dieser Messweise
entstehende Gebäudehöhenüberschreitung geheilt werden sollte.
Aus den Erwägungen:
5. Die Rekurrentinnen stellen sich zusammengefasst auf den Standpunkt,
unter dem Gesichtspunkt der zulässigen Gebäudehöhe bestehe kein Anlass,
vorliegend eine flachere Dachneigung zu verlangen. Die an der Trauf-, nicht
aber an der Giebelseite zu messende Gebäudehöhe werde nicht überschritten.
Durch die geforderte Anpassung würden die Dachgeschosse grundlos stärker
begrenzt, als dies bei andern Dachformen der Fall wäre.
6. Die vorinstanzliche Nebenbestimmung, wonach die teilweise
Überschreitung der Gebäudehöhe um bis zu 1,45 m zu korrigieren sei,
beispielsweise durch Abflachung der oberen, 70° steilen Dachhälften auf 45°,
bezieht sich inhaltlich auf die jeweiligen Ost- und Westfassaden. Mit anderen
Worten fordert die Vorinstanz damit, dass die Gebäude auch in der Süd- bzw.
Nordansicht und damit von allen vier Gebäudeseiten her betrachtet innerhalb
eines hypothetischen, durch einen auf der maximal zulässigen Gebäudehöhe
angesetzten 45°-Winkel beschränkten Gebäudeprofils zu liegen kommen.
Vernehmlassungsweise begründet die Vorinstanz die strittige
Nebenbestimmung damit, beim Walmdach, welches im Gegensatz zum
Satteldach nicht nur auf der Traufseite, sondern auch auf der Giebelseite
geneigte Dachflächen habe, würden alle vier Dachseiten zur Traufe führen. Da
die Dachflächen optisch deutlich ersichtlich von allen Seiten in Erscheinung
träten, seien gemäss langjähriger Praxis (…) alle Gebäudeseiten als
Trauffassaden zu behandeln; an deren Seiten bzw. Eckpunkten müsse die
Gebäudehöhe jeweils zwingend eingehalten werden.
7.1 Die zulässige Gebäudehöhe wird in den §§ 278 bis 280 des PBG
geregelt. Gemäss § 280 Abs. 1 PBG wird die zulässige Gebäudehöhe von der
jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den
darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen; durch einzelne, bis 1,5 m
tiefe Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen werden nicht beachtet.
Die in § 280 PBG definierte Messweise der Gebäudehöhe ist auf Gebäude
mit klassischen Schrägdächern zugeschnitten. Bei anderen Dachformen muss
jeweils einzelfallweise eine dem Sinn und Zweck der Bestimmung über die
Gebäudehöhe gerecht werdende Messweise ermittelt werden. In diesem Sinne

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ist nach ständiger Rechtsprechung beispielsweise bei Flachdachbauten die
Gebäudehöhe in Anlehnung an herkömmliche Gebäude mit Schrägdächern
allein auf den hypothetisch zu bestimmenden Traufseiten des betreffenden
Gebäudes zu messen, wobei die Ausrichtung des hypothetischen Dachfirstes
und damit die hypothetische Traufseite so ermittelt wird, wie wenn beim
betreffenden Gebäude effektiv ein Schrägdach erstellt würde. Im Regelfall
verläuft der Dachfirst eines Schrägdachs parallel zur Gebäudelängsseite (vgl.
zum Ganzen VB.2009.00171, E. 4.1 = BEZ 2009 Nr. 41; VGr, 11. August 2010,
VB.2010.00126, E. 2.3; VGr, 21. März 2012, VB.2011.00535, E. 2.1.2).
Mit der Bestimmung zur Gebäudehöhe in Zusammenhang stehen die in
§ 281 PBG definierten Regeln zur zulässigen Dachform. Nach § 281
Abs. 1 PBG muss der First eines Schrägdaches innerhalb von Ebenen liegen,
die unter 45° an die Schnittlinie zwischen der Dachfläche und der zugehörigen
Fassade angelegt werden (lit. a), höchstens aber bis zu einer oberen Ebene
ansteigen, die unter Vorbehalt abweichender Regelungen in der Bau- und
Zonenordnung in 7 m Höhe parallel zur Verbindung zwischen den
massgeblichen Schnittlinien verläuft (lit. b). Gemäss § 281 Abs. 2 PBG ist
alsdann die Gebäudehöhe auf die Ebene zu projizieren, die das Dach unter 45°
berührt, sofern eine Dachneigung steiler als 45° ist.
Auch die Bestimmung von § 281 PBG ist definitionsgemäss auf klassische
Schrägdachgebäude ausgerichtet, welche einen First aufweisen. Bei Gebäuden
ohne First, wie etwa Flachdachbauten, gibt die Bestimmung zusammen mit der
zulässigen Gebäudehöhe jedoch ein theoretisches Profil vor, welches,
vorbehältlich § 292 PBG, nicht durchstossen werden darf. Einzuhalten ist jene
Profillinie, die unter 45° an die Schnittlinie zwischen der Dachfläche und der
zugehörigen Fassade ansetzt. Auch diese Regel greift bei Flachdachbauten nur
gegenüber der hypothetischen Traufseite, nicht gegenüber der Giebelseite
(Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/ Daniel Kunz, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 6. A., 2019, Bd. 2, S. 1185 f.).
7.2 Bei herkömmlichen Satteldachbauten wird stets zwischen zwei Trauf-
und zwei Giebelfassaden unterschieden. Nach der aufgezeigten
Rechtsprechung werden selbst bei Flachdachbauten – jedenfalls, wenn sie
einen viereckigen Grundriss aufweisen – stets je zwei hypothetische Trauf- und
zwei hypothetische Giebelseiten definiert. Vom Grundsatz, wonach ein
Gebäude in der Regel – zumindest hypothetisch – lediglich zwei zur
Bestimmung der Gebäudehöhe massgebliche Traufseiten aufweist,
wohingegen die Giebelseiten hierfür nicht massgeblich sind, ist auch im
vorliegenden Fall nicht abzuweichen. Zusammen mit den Rekurrentinnen kann
festgehalten werden, dass vorliegend kein sachlicher Grund ersichtlich ist, der
es rechtfertigen würde, bei den projektierten Gebäuden von jeweils vier im
Sinne von § 280 f. PBG massgeblichen Trauffassaden auszugehen und damit
allseits die Einhaltung eines theoretischen Gebäudeprofils zu fordern. Wie die
Rekurrentinnen berechtigterweise beanstanden, würden dabei die projektierten
Dachgeschosse in ihren Volumen stärker begrenzt, als dies bei Gebäuden mit
einem herkömmlichen Sattel- oder Mansarddach bzw. einem Attikageschoss
der Fall wäre, bei welchen sich das Dachgeschoss uneingeschränkt bis hin zur
Giebelfassade ausdehnen darf. Eine solche Schlechterstellung von

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Mansardwalmdächern rechtfertigt sich nicht, zumal ein Mansardwalmdach
durch die allseitig geneigten Dachflächen giebelseitig bereits naturgemäss
schlanker in Erscheinung tritt als herkömmliche Satteldächer oder
Attikageschosse. Auch führt die gewählte Dachform nicht dazu, dass dadurch
das Dachgeschoss nicht mehr als solches erkennbar wäre; aufgrund der allseits
vorhandenen Dachflächen ist gerade das Gegenteil der Fall.
Die angeführte Praxis der Vorinstanz, welche im Übrigen in der
Rechtsprechung – soweit ersichtlich – bislang keinen Niederschlag findet,
erweist sich damit als unzulässig.
Nach dem Gesagten geben die projektierten Gebäudehöhen weder unter
dem Gesichtspunkt von § 280 PBG noch von § 281 PBG Grund zur
Beanstandung.