zh_baurekursgericht · BRKE I Nrn. 0084-0085/2008 · 2008-04-11 · de
Quartiererhaltungszone I der Stadt Zürich. Pflicht zur Einhaltung eines seitlichen Gebäudeabstandes durch Randgebäude.


BRKE I Nrn. 0084 und 0085/2008 vom 11. April 2008 in BEZ 2008 Nr. 58
8.1. Es stellt sich in grundlegender Weise die Frage, ob Randgebäude im seitli-
chen Verhältnis Abstandsvorschriften unterworfen seien. Das Randgebäude des
Rekurrenten hält zu seiner Ostgrenze einen Abstand von lediglich ca. 2 m ein. Auf-
grund dieser Situation hat die Vorinstanz verlangt, dass der streitige Neubau gegen-
über jenem Nachbargrundstück (recte: Nachbargebäude) einen Mindestabstand von
7 m einzuhalten habe. Diese Anordnung stützt die Vorinstanz – wie sie vernehmlas-
sungsweise ausführt – auf ihre Praxis und § 287 lit. a PBG.
8.2. Nach Art. 24g Abs. 5 lit. b BZO dürfen Randgebäude im Gebiet b, welchem
die Bauparzelle zugeschieden ist, hofseitig bis auf die in 12 m Abstand verlaufende
Parallele zur strassenseitig vorherrschenden Bauflucht bzw. zu einer weiter zurück-
liegenden Baulinie gebaut werden; gegenüber Hofgebäuden ist ein Gebäudeab-
stand von mindestens 7 m einzuhalten. Im Gebiet b haben Hofgebäude einen
Grundgrenzabstand von mindestens 3,50 m gegenüber Grenzen im Hofbereich ein-
zuhalten. Der Abstand gegenüber Randgebäuden bzw. gegenüber der für Randge-
bäude geltenden hofseitigen Baubegrenzung beträgt mindestens 7 m (Art. 24h Abs.
3 lit. a BZO).
Die Bausektion der Stadt Zürich legt diese Vorschriften dahingehend aus, dass
Randgebäude in der Quartiererhaltungszone Ib hofseitig den kantonalen Abstands-
vorschriften nicht unterliegen. Diese Interpretation wurde vom Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich als rechtmässig und auf jeden Fall innerhalb des dem kommuna-
len Gesetzgebers zustehenden Auslegungsspielraumes für kompetenzgemäss er-
lassenes kommunales Recht liegend gewürdigt. Wenn für Randgebäude im Gebiet b
hofseitig die kantonalen Abstandsvorschriften nicht als anwendbar erklärt würden,
handle es sich nicht um ein Versehen des Gesetzgebers, sondern um einen bewuss-
ten Ausschluss (vgl. VB.2003.00340).
8.3. Die erforderlichen Grenz- und Gebäudeabstände für Randgebäude in der
Quartiererhaltungszone I werden hofseitig individuell geregelt, teils wird explizit die
Beachtung der kantonalen Abstandsvorschriften verlangt (Art. 24g Abs. 5 lit. a BZO).
Im seitlichen Bereich ist der Grenzbau erlaubt (Art. 24g BZO). Eine seitliche Grenz-
bzw. Gebäudeabstandsvorschrift oder ein genereller Hinweis auf die Anwendbarkeit
der kantonalen Abstandsnormen fehlt in den Grundmassen.
Dass jene trotzdem stillschweigend zur Anwendung gelangen sollen, will die
Vorinstanz aus den Vorschriften über die geschlossene Bauweise herleiten (§ 286 f.
PBG).
Gemäss § 287 lit. a PBG setzt der erlaubte Grenzbau voraus, dass dadurch
«keine Verletzung kantonaler oder kommunaler Mindestabstände» eintritt. Nach dem
Protokoll der Kommission des Kantonsrates für das Planungs- und Baugesetz, Sit-
zung vom 11. Juli 1974, S. 481, seien damit die Gebäudeabstände gemeint (vgl.

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BEZ 1996 Nr. 25). Nach kantonalem Recht hat der Abstand zwischen Gebäuden, die
Grenzabstände einhalten müssen, ohne Rücksicht auf Grundstücksgrenzen der
Summe der beidseitig nötigen Grenzabstände zu entsprechen (§ 271 PBG). Da in
den für Randgebäude geltenden Grundmassen (Art. 24g Abs. 2 BZO) kein Grenzab-
standsmass festgelegt worden ist, was wie erwähnt zulässig ist (§ 50a Abs. 2 PGB
i.V.m. § 50 Abs. 3 PBG), fehlt es bereits an einer Bezugsgrösse, um die für den Ge-
bäudeabstand massgebliche Summe ermitteln zu können. Der Gebäudeabstand von
7 m lässt sich mithin nicht auf § 287 lit. a PBG stützen.
Die Einhaltung eines seitlichen Gebäudeabstandes von 7 m lässt sich auch
nicht auf § 274 Abs. 1 PBG stützen. Danach wird der Abstand eines neuen Bauvor-
habens zu einem Nachbargebäude, das näher an der Grenze steht, als es nach den
Bauvorschriften zulässig ist, aus der Summe des kommunalen Grenzabstandsmas-
ses und dem kantonalrechtlichen Mindestgrenzabstand gebildet. Fehlt wie hier eine
kommunale Grenzabstandsvorschrift, wäre folglich lediglich ein Abstand von 3,5 m
zu wahren.
8.4. Es bleibt zu prüfen, ob es sich bei der mangelnden Festlegung einer
Grenzabstandvorschrift um ein Versehen des kommunalen Gesetzgebers oder um
einen bewussten Ausschluss handle.
Sinn und Zweck von Quartiererhaltungszonenvorschriften liegen in der Wah-
rung und Erweiterung der Nutzungsstruktur oder baulichen Gliederung in sich ge-
schlossener Ortsteile.
Nach der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich sind Siedlungen mit Bauten
des späten 19. und 20. Jahrhunderts, die sich durch eine die Strassen beidseits be-
gleitende, mehrheitlich geschlossene Bauweise von hoher Dichte und Innenhöfen
oder Ansätzen zu einer Hofbildung auszeichnen, der Quartiererhaltungszone I (Art.
24f BZO) zugewiesen; Gebiete mit einer mehrheitlich offenen Bauweise und park-
ähnlichen Gärten (Art. 24k BZO) der Quartiererhaltungszone II. In beiden Quartier-
erhaltungszonen wird die zulässige Ausnützung nicht mittels Nutzungsziffern,
sondern mittels Regelung der Geschosszahl, Gebäude- und Firsthöhe geordnet. In
unterschiedlicher Weise werden aber die Bauweise und die Abstandsvorschriften
behandelt. Während nach Art. 24g Abs. 2 BZO für Randgebäude kein Grenzabstand
bestimmt wird, haben Hauptgebäude in der Quartiererhaltungszone II einen Mindest-
grenzabstand von 3,5 m einzuhalten (Art. 24l BZO). Ferner ist die geschlossene
Bauweise im seitlichen Bereich zwar in beiden Quartiererhaltungszonen gestattet,
jedoch ist diese nur in der Quartiererhaltungszone I ausdrücklich zustimmungsfrei
(Art. 24g Abs. 3 bzw. 24l Abs. 2 BZO). Art. 24g Abs. 5 lit. c BZO sieht sodann für den
Um- und Ersatzbau bestehender, baubegrenzungswidriger Randgebäude hofseitig
eine von der kantonal geordneten Bestandesgarantie abweichende Spezialregelung
vor, wobei aber die Grundmasse gemäss Abs. 2 und ein minimaler Grenzabstand
von 3,5 m einzuhalten ist (eine ähnliche Regelung findet sich auch in Art. 24l Abs. 4
BZO).
Die spezifisch für die Quartiererhaltungszone I erlassenen Vorschriften nehmen
– wie die Vorinstanz vernehmlassungsweise ausführt – implizit vorab auf die klassi-
schen Blockrandüberbauungen in den Stadtkreisen 3, 4 und 5 Bezug. Dieser Zone
wurden aber auch Gebiete zugeschieden, welche wie das vorliegende nicht voll-
ständig dem Bild einer idealtypischen Blockrandstruktur entsprechen. In Verbindung
mit den hofseitigen Bestimmungen ist zu folgern, dass auch in diesen Gebieten das

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den hofseitigen Bestimmungen ist zu folgern, dass auch in diesen Gebieten das Er-
scheinungsbild der klassisch in geschlossener Bauweise erstellten Blockrandüber-
bauung gefördert werden soll. Dieser Zielrichtung steht die Festlegung von seitli-
chen Gebäudeabständen offenkundig entgegen.
Dass es sich bei der fehlenden Grenzabstandsregelung nicht um ein Versehen
des Gesetzgebers, sondern um einen bewussten Ausschluss der Anwendbarkeit der
kantonalen Abstandsvorschriften handelt, ist auch daraus zu folgern, dass die Bau-
und Zonenordnung der Stadt Zürich für alle Bauzonen, inklusive der Kernzonen, in
den Grundmassen Grenzabstandsbestimmungen festgelegt hat, selbst dann, wenn
nur die Einhaltung des kantonalrechtlichen Mindestmasses verlangt wird (vgl. Art. 30
Abs. 2 lit. a BZO). Warum nur gerade in der Quartiererhaltungszone I stillschwei-
gend eine subsidiäre Regelung durch das kantonale Recht greifen soll, ist nicht
nachvollziehbar.
8.5. Es ergibt sich somit, dass mangels ausdrücklicher positiver Normierung in
den Grundmassen der Quartiererhaltungszone I (Art. 24g Abs. 2 BZO) Randgebäu-
de keinen seitlichen Gebäudeabstand einhalten müssen. Soweit sich die Vorinstanz
für ihre gegenteilige Meinung auf ihre Praxis beruft, bleibt festzustellen, dass sie
diese auch nicht ansatzweise nachweist. Es bleibt lediglich zu bemerken, dass in
einem von den Rechtsmittelinstanzen zu beurteilenden Fall (BRKE I Nr. 0198/2003;
bestätigt mit VB.2003.00340) die Einhaltung eines seitlichen Gebäudeabstandes
von 7 m zu bestehenden Randgebäuden nicht verlangt wurde.
Bei klassischen Blockrandüberbauungen stellt dies grundsätzlich auch kein
Problem dar. Heikler wird die Anwendung der zonenspezifischen Normen nur in je-
nen Gebieten wo – wie hier im Seefeldquartier verbreitet – ein kleinräumiges Ne-
beneinander von geschlossener und offener Bauweise besteht. Auf solche örtlichen
Verhältnisse sind die Quartiererhaltungszonenvorschriften nur bedingt zugeschnit-
ten, dies wird aber durch die planungsrechtliche Festlegung, die nur zwei Typen von
Quartiererhaltungszonen kennt, in Kauf genommen. Dem Manko einer solche Struk-
turen berücksichtigenden expliziten Regelung kann nicht mit einer ungeschriebenen
Abstandsvorschrift begegnet werden. Wird ein Grundstück von zwei nicht auf der
Grenze stehenden Randgebäuden eingemittet, könnte dies seine Unüberbaubarkeit
zur Folge haben. Das gleiche Schicksal könnte auch der Ersatzbau eines heute
nicht auf der Grenze stehenden Randgebäudes erfahren, da hiefür im seitlichen Be-
reich ebenfalls keine Normierung besteht und für solche Fälle keine subsidiär an-
wendbare kantonale Vorschrift zur Verfügung steht.
Welchen Abstand ein Neubau von einem in offener Bauweise erstellten nach-
barlichen Randgebäude einzuhalten hat, kann insbesondere mittels feuerpolizeili-
chen Vorschriften (Brandschutznorm, Brandschutzrichtlinien) bestimmt werden. In
der Regel genügt bei Gebäuden, deren beide Aussenwände eine nichtbrennbare
äusserste Schicht aufweisen, ein Schutzabstand von 5 m (Ziffer 2.3 Abs. 2 lit. c der
Brandschutzrichtlinie «Schutzabstände Brandabschnitte» der Vereinigung Kantona-
ler Feuerversicherungen [VKF]). In speziellen Fällen sind bei ungenügenden Schutz-
abständen Ersatzmassnahmen vorzusehen (Ziffer 2.5 der vorerwähnten Brand-
schutzrichtlinie). Damit könnte das Gefüge von Gevierten, die sich wie hier durch
kleinräumige Strukturen mit minimalen Gebäudeabständen auszeichnen, bewahrt
werden.