zh_baurekursgericht · BRGE III Nr. 0048/2018 · 2018-04-04 · de
Parzellierung. Parzellierungsgesuch eines einzelnen Miteigentümers. Rekurslegitimation des nicht gesuchstellenden Miteigentümers.


BRGE III Nr. 0048/2018 vom 4. April 2018 in BEZ 2018 Nr. 26
Die Baubehörde erteilte einem Grundstückmiteigentümer die baurechtliche
Bewilligung für die Parzellierung seines Grundstücks in zwei Parzellen. Hie-
rgegen rekurrierte der zweite Miteigentümer.
Aus den Erwägungen:
1.1 Der Rekurrent macht geltend, die Vorinstanz habe ihm am
22. November 2017 die Parzellierungsbewilligung für die Teilung der Parzelle
Kat.-Nr. 1 zugestellt. Die Parzellierung sei auf Antrag des Mitbeteiligten und
Miteigentümers der Parzelle erfolgt. Das bestehende Grundstück habe eine
Gesamtfläche von 1'664 m2. Aufgrund des angefochtenen Entscheids solle es
in zwei Grundstücke aufgeteilt werden, Nr. 2 (227 m2) lautend auf den
Rekurrenten und Nr. 3 (1'437 m2) lautend auf den Mitbeteiligten.
Auf der Parzelle Kat.-Nr. 1 bestehe eine angemerkte Nutzungs- und
Verwaltungsordnung, welche die jeweiligen Miteigentumsanteile sowie die
ausschliesslich zu gebrauchenden und zu nutzenden Flächen und Gebäude
verbindlich regle. Sodann bestehe auf der Parzelle Kat.-Nr. 1 ein Fuss- und
Fahrwegrecht zu Gunsten der Parzelle Kat.-Nr. 4, welche ebenfalls dem
Rekurrenten gehöre. Integrierender Bestandteil dieser Dienstbarkeit sei der
Situationsplan SP 5.
Die von der Vorinstanz erteilte Parzellierungsbewilligung sei schlichtweg
falsch und grenze an eine gewisse Laienhaftigkeit. Die Teilung sei weder unter
Berücksichtigung der Miteigentumsanteile noch der grundbuchlichen An-
merkungen zu den ausschliesslich zu gebrauchenden und zu nutzenden
Flächen und Gebäuden erfolgt. Diese würden die jeweiligen Anteile klar und
präzise ausscheiden. Bei Miteigentum bestehe einzig ein zivilrechtlicher
Anspruch auf Teilung der Sache. (…)
2.1 Zum Rekurs oder zur Beschwerde ist berechtigt, wer durch die
angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer
Aufhebung oder Änderung hat (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes [PBG]).
Das Erfordernis des Berührtseins beinhaltet, dass der Rekurrent in einer
besonderen, beachtenswerten, nahen Beziehung zum Streitgegenstand stehen
und stärker als beliebige Dritte oder die Allgemeinheit von diesem betroffen sein
muss. Beim Adressaten eines ganz oder teilweise abschlägigen Bauent-
scheides ist dies ohne weiteres der Fall, während bei Rekursen Dritter eine
nähere Überprüfung zu erfolgen hat.
Das vom Gesetz verlangte schutzwürdige Interesse (Anfechtungs-
interesse) setzt voraus, dass der Rekurrent mit der Gutheissung des Rekurses
einen Nutzen erlangt bzw. einen Nachteil abwendet. Sofern und soweit der
Rekurs mit hierzu von vornherein ungeeigneten Rügen begründet wird, fehlt es
am Anfechtungsinteresse. Das Interesse kann rechtlicher oder tatsächlicher
Natur sein. Das Kriterium der Schutzwürdigkeit zeigt indes an, dass nicht jedes
beliebige Interesse anerkannt wird. Ob ein Interesse schutzwürdig ist, ergibt
sich aus seiner rechtlichen Würdigung.

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2.2 Die Parzellierung eines überbauten Grundstücks ist bewilligungs-
pflichtig (§ 309 Abs. 1 lit. e PBG). Die Bewilligung ist zu erteilen, wenn keine
den Bauvorschriften widersprechenden Verhältnisse geschaffen werden (§ 228
Abs. 2 PBG). Die Unterteilung anderer Grundstücke oder die Vereinigung von
Grundstücken bedürfen keiner baurechtlicher Bewilligung. In diesen Fällen
obliegt die Prüfung allfälliger baurechtlicher Probleme allein dem Grund-
eigentümer (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs-
und Baurecht, 5. A., 2011, Bd. 1, S. 269).
Einer Verkleinerung überbauter Grundstücke können im Sinne von § 228
Abs. 2 PBG verschiedene Ablehnungsgründe entgegenstehen. Am häufigsten
sind Abstandsverletzungen (§ 270 PBG) und Ausnützungsüberschreitungen.
Die Parzellierung einer Arealfläche kann komplizierte Fragen aufwerfen, wenn
diese ursprünglich nach einem Gesamtkonzept überbaut worden ist. Sodann
sind die Vorschriften über den erlaubten Grenzbau (§ 287 PBG), Öffnungen in
Grenzfassaden (§ 289 PBG) und Brandmauern (§ 290 PBG) zu beachten.
2.3 Die der Vorinstanz zur Bewilligung eingereichte Parzellierung der
Parzelle Kat.-Nr. 1 ist nach § 309 Abs. 1 lit. e PBG i.V.m. § 228 Abs. 2 PBG
ohne weiteres bewilligungspflichtig. Dass die Parzellierungsbewilligung erteilt
wurde, führt indes noch nicht zur Aufteilung der Grundstücke. Die rechtskräftige
baurechtliche Bewilligung ist vielmehr Voraussetzung für die Grundbuchan-
meldung. Letztere muss die Angaben zur Beurteilung enthalten, ob für die
Verfügung über ein Grundstück die Bewilligung einer Behörde notwendig ist
(Art. 51 Abs. 2 der Grundbuchverordnung [GBV]). Der Grundbuchverwalter ist
vor der Eintragung zur Prüfung verpflichtet, ob die für die Mutation erforder-
lichen Bewilligungen vorliegen (Art. 83 Abs. 2 lit. i GBV).
2.4 Gemäss Art. 648 Abs. 2 des Zivilgesetzbuches (ZGB) bedarf es zur
Veräusserung oder Belastung der Sache sowie zur Veränderung ihrer
Zweckbestimmung der Übereinstimmung aller Miteigentümer, soweit diese nicht
einstimmig eine andere Ordnung vereinbart haben. Rechtliche Verfügungen
über die Sache erfordern daher im Grundsatz einen einstimmigen Beschluss
aller Miteigentümer (Barbara Graham-Siegenthaler, in: Handkommentar zum
Schweizer Privatrecht, Sachenrecht Art. 641-977 ZGB, 3. A., 2016, Art. 648 Rz.
11; BGr, 13. November 2012, 5A.640/2012, E. 3; BGE 130 III 441 E. 2.3). Diese
Ordnung ist, wie sich bereits aus dem Gesetzeswortlaut ergibt, nicht zwingend.
Dass der Rekurrent und der Mitbeteiligte mit Bezug auf die Parzelle Kat.-Nr. 1
eine abweichende Ordnung getroffen hätten, ist nicht ersichtlich. Vielmehr geht
aus Ziffer 7 der im Grundbuch angemerkten Nutzungs- und Verwaltungs-
ordnung hervor, dass diese nur durch einstimmigen Beschluss aller
Miteigentümer abgeändert werden kann. Diese Bestimmung erfasst zwar nicht
alle rechtlichen Verfügungen über die Sache. Faktisch schliesst sie eine
abweichende Ordnung nach dem Mehrheitsprinzip aus. Ob Ziffer 7 der
Nutzungs- und Verwaltungsordnung oder die dispositive Regelung des
Gesetzes Geltung beansprucht, kann im Ergebnis offen bleiben. Die Aufteilung
der Parzelle Kat.-Nr. 1 in die geplanten Parzellen Kat.-Nrn. 3 und 2 bedarf in
jedem Fall einer gemeinsamen Erklärung und Verfügung des Rekurrenten und
des Mitbeteiligten. Die Eintragung der Parzellierung im Grundbuch darf nur
aufgrund einer schriftlichen Erklärung der Eigentümer erfolgen (Art. 963 Abs. 1

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ZGB). Dafür bedarf es entsprechender Ausweise über das Verfügungsrecht
(Art. 965 Abs. 1 und 2 ZGB). Der Grundbuchverwalter hat den Ausweis über
das Verfügungsrecht von Amtes wegen zu prüfen (Art. 965 ZGB, Art. 83 Abs. 2
lit. c GBV, Art. 84 GBV). Ohne Zustimmung des Rekurrenten kann daher die
Parzellierung der Parzelle Kat.-Nr. 1 nicht erwirkt werden.
2.5 Das für die Parzellierung nach dem Gesagten unabdingbare
Einverständnis des Rekurrenten liegt nicht vor. Damit und aufgrund der
gesamten Umstände ist für das vorliegende Verfahren ohne weiteres davon
auszugehen, dass die von der Vorinstanz bewilligte Teilung der Parzelle Kat.-
Nr. 1 mangels Abgabe der notwendigen Erklärungen gegenüber den
Grundbuchbehörden nicht wird durchgeführt werden können. Der geplanten
Teilung mit dem von der Vorinstanz bewilligten Grenzverlauf steht zumal die im
Grundbuch angemerkte Nutzungs- und Verwaltungsordnung entgegen, welche
ohne einstimmigen Beschluss des Rekurrenten und des Mitbeteiligten nicht
modifiziert werden kann.
2.6 Daraus folgt, dass an der beantragten Aufhebung der angefochtenen
Parzellierungsbewilligung kein schutzwürdiges Interesse besteht. Das von der
Vorinstanz durchgeführte öffentlich-rechtliche Verfahren betreffend die
öffentlich-rechtliche Bewilligung der Parzellierung der Parzelle Kat.-Nr. 1 führt
nicht unmittelbar zur Aufteilung der Parzelle und damit auch nicht zur
Abänderung der bestehenden Nutzungs- und Verwaltungsordnung. Die
Gutheissung des Antrags des Rekurrenten auf Aufhebung des angefochtenen
Entscheids ist damit von vornherein nicht geeignet, dessen rechtliche oder
tatsächliche Stellung zu verbessern. Formelle Rechtsnachteile der erteilten
baurechtlichen Bewilligung sind keine ersichtlich. Wird von der Bewilligung kein
Gebrauch gemacht, fällt sie nach Ablauf von drei Jahren von Gesetzes wegen
dahin (§ 322 Abs. 1 PBG). Die Einreichung neuer, inhaltlich nicht mit der
erteilten Bewilligung übereinstimmender baurechtlicher Gesuche bleibt dem
Rekurrenten offen. Sodann werden die Kosten gemäss Ziffer 2 des
angefochtenen Entscheids einzig der Bauherrschaft und damit dem
Mitbeteiligten auferlegt. Der Rekurrent ist somit auch durch die Kostenauflage
nicht beschwert. Daher ist auf den Rekurs mangels eines schützenswerten
Interesses nicht einzutreten.