zh_baurekursgericht · BRGE II Nrn. 0053-0054/2022 · 2022-03-15 · de
Strassenabstand, Abgrenzung Strasse/Weg bei Zufahrtsweg gemäss VErV

Im vorliegenden Fall bestand zwischen den Parteien Einigkeit darüber, dass die fragliche Privatzufahrt für mehrere Grundstücke Erschliessungsfunktion hatte und somit als öffentlich im Sinne von § 265 PBG zu würdigen war. Umstritten war jedoch, ob die Verkehrsanlage als Strasse oder als Weg zu qualifizieren sei. Über die Privatzufahrt wurden 17 Wohneinheiten erschlossen; geplant waren vier weitere Wohneinheiten. Die Baubehörde rechnete damit, dass die Zufahrt künftig rund 45 Wohneinheiten erschliessen wird. Gemäss Anhang 1 VErV entsprachen Erschliessungsfunktion und Verkehrsaufkommen somit einem Zufahrtsweg. Darauf konnte jedoch nicht abgestellt werden. Bei fast 50 Wohneinheiten dient die in Frage stehende Verkehrsanlage hauptsächlich dem Motorfahrzeugverkehr und nicht dem Fussgänger- und Fahrradverkehr. In Anbetracht dieser Zweckbestimmung konnte gestützt auf den wegleitenden Entscheid BEZ 1982 Nr. 20 ein Wegabstand von 3,50 m gemäss § 265 Abs. 1 PBG nicht mehr als genügend betrachtet werden.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung
G.-Nrn. R2.2021.00214 und R2.2021.00218
BRGE II Nrn. 0053/2022 - 0054/2022
Entscheid vom 15. März 2022
Mitwirkende Abteilungspräsident Peter Rütimann, Baurichter Daniel Willi, Baurichter Ad-
rian Bergmann, Gerichtsschreiberin Christine Suter-Pfannes
in Sachen Rekurrent
R2.2021.00214
RH, […]
vertreten durch […]
R2.2021.00218
FL, […]
vertreten durch […]
gegen Rekursgegnerschaft
1. Planungs- und Baukommission X, […]
2. AG und YG, […]
Nr. 2 vertreten durch […]
betreffend Beschluss der Planungs- und Baukommission vom 15. September 2021;
Baubewilligung für Mehrfamilienhaus, […]
_______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 15. September 2021 erteilte die Planungs- und Baukom-
mission X AG und YG die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines
Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1, B. 1, in X.
B.
Hiergegen wandten sich RH (G.-Nr. R2.2021.00214) sowie FL (G.-Nr.
R2.2021.00218) mit separaten Eingaben vom 20. bzw. 25. Oktober 2021
fristgerecht an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten
die Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung.
C.
Mit Präsidialverfügungen vom 21. (G.-Nr. R2.2021.00214) bzw. 27. Okto-
ber 2021 (G.-Nr. R2.2021.00218) wurde von den Rekurseingängen Vormerk
genommen und die Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
Die Vorinstanz schloss in ihren Stellungnahmen vom 17. November 2021 auf
Abweisung der Rekurse, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
der Rekurrenten. Die Bauherrschaft beantragte in ihren Rekursantworten
vom 24. (G.-Nr. R2.2021.00214) und 26. November 2021 (G.-Nr.
R2.2021.00218), es seien die Rekurse abzuweisen, soweit darauf einzutre-
ten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrenten.
D.
Sowohl die Rekurrenten in ihren Repliken vom 20. (G.-Nr. R2.2021.00214)
und 21. Dezember 2021 (G.-Nr. R2.2021.00218) als auch die Bauherrschaft
in ihren Dupliken vom 24. Januar 2022 hielten an ihren Anträgen fest. Die
Vorinstanz verzichtete stillschweigend auf eine Duplik.
R2.2021.00214 Seite 2

E.
Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit für die Entscheidfindung erfor-
derlich, in den nachstehenden Erwägungen Bezug genommen.
Es kommt in Betracht:
1.
Das Baugrundstück liegt gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Ge-
meinde X (BZO) in der zweigeschossigen Wohnzone W2. Es grenzt im Nord-
osten an die Strasse B., im Südosten an die M.-Strasse und im Übrigen an
überbaute Grundstücke. Geplant ist die Erstellung eines Mehrfamilienhauses
mit vier Wohneinheiten und Tiefgarage. Die Erschliessung erfolgt über die im
Privateigentum stehende Strasse B..
2.
Der Rekurrent RH (nachfolgend Rekurrent 1) ist Eigentümer des Grund-
stücks Kat.-Nr. 2, welches im Westen an das Baugrundstück angrenzt. Die
im Eigentum des Rekurrenten FL (nachfolgend Rekurrent 2) stehende Par-
zelle Kat.-Nr. 3 liegt ca. 21 m südwestlich und weist Sichtkontakt zum Bau-
grundstück auf. Angesichts dieser engen nachbarlichen Beziehung und der
vorgebrachten Rügen (Überschreitung der zulässigen Ausnützung, Verlet-
zung der Grenzabstände usw.) sind die Rekurrenten zur Rekurserhebung im
Sinne von § 338a des Planungs- und Baugesetzes (PBG) legitimiert. Soweit
dies bei einzelnen Rügen nicht zutrifft, wird es im Rahmen der nachfolgen-
den Erwägungen darzulegen sein. Da die übrigen Prozessvoraussetzungen
ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Rekurse grundsätzlich einzutreten.
3.
Die Rekurse betreffen das gleiche Bauvorhaben und werfen im Wesentlichen
die nämlichen Rechtsfragen auf. Die Verfahren sind daher aus prozessöko-
nomischen Gründen zu vereinigen.
R2.2021.00214 Seite 3

Die in den nachfolgenden Erwägungen referenzierten Aktenstücke beziehen
sich auf das Verfahren G.-Nr. R2.2021.00214.
4.
Vorab ist festzuhalten, dass die Gemeinde X ihre Bau- und Zonenordnung
noch nicht an die Änderungen des Planungs- und Baugesetzes vom 14. Sep-
tember 2015 angepasst hat (Harmonisierung der Baubegriffe). Auf das vor-
liegende Bauvorhaben ist daher das Planungs- und Baugesetz in der vor
1. März 2017 geltenden Fassung anwendbar (vgl. Abs. 2 der Übergangsbe-
stimmungen zur Änderung vom 14. September 2015).
5.1.
Der Rekurrent 1 hält zunächst dafür, dass sich die der Ausnützungsberech-
nung zu Grunde gelegte Fläche als zu gross erweise. Die Baubehörde gehe
zu Unrecht davon aus, dass eine Fläche von rund 53 m2 an die massgebliche
Grundfläche anzurechnen sei, welche von der Strasse B. eingenommen
werde. Angesichts der grossen Anzahl von Wohneinheiten, welche bereits
heute über diese Strasse erschlossen seien bzw. in Zukunft erschlossen wür-
den, handle es sich bei dieser Verkehrsfläche um eine öffentliche Strasse,
weshalb eine Anrechnung an die massgebliche Grundstücksfläche unzuläs-
sig sei. Ferner gehöre das auf dem Baugrundstück entlang der M.-Strasse
zu erstellende 0,5 m breite Bankett zum öffentlichen Strassenraum und dürfe
ebenfalls nicht an die massgebliche Grundstücksfläche angerechnet werden.
Demgegenüber hält die Rekursgegnerschaft dafür, dass die Ausnützungs-
berechnung korrekt sei.
5.2.
Soweit die Bauherrschaft die Legitimation zu dieser Rüge bestreitet, erweist
sich der Einwand als unbegründet. Das vom Gesetz verlangte schutzwürdige
Interesse (Anfechtungsinteresse) setzt voraus, dass der Rekurrent mit der
Gutheissung des Rechtsmittels einen Nutzen erlangt bzw. einen Nachteil ab-
wendet. Soweit das Rechtsmittel mit hierzu von vornherein ungeeigneten
Rügen begründet wird, fehlt es am schutzwürdigen Interesse. Dies ist etwa
dann der Fall, wenn ein geltend gemachter Projektmangel bloss eine für den
Rekurrenten bedeutungslose Nebenbestimmung zur Folge hätte.
R2.2021.00214 Seite 4

Das Interesse des Rekurrenten kann rechtlicher oder tatsächlicher Natur
sein. Allerdings vermag nicht jeder noch so geringfügige Nachteil ein schutz-
würdiges Interesse zu begründen (BRGE II Nr. 0124/2013 in BEZ 2013
Nr. 46; www.baurekursgericht-zh.ch). Der angestrebte Nutzen muss stets
ein eigener und die Betroffenheit eine unmittelbare sein. Schliesslich ist zu
verlangen, dass das Anfechtungsinteresse aktuell ist.
Sind die vorstehend genannten Voraussetzungen erfüllt, können alle Argu-
mente angeführt und Rechtsnormen angerufen werden, die im Ergebnis zu-
mindest zur teilweisen Gutheissung des Rechtmittels und damit zur (teilwei-
sen) Erlangung des angestrebten Nutzens führen können. Dies findet indes
nur, aber immerhin dort seine Grenze, wo es um die Geltendmachung von
Mängeln im Baubewilligungsverfahren geht, die nicht den Rekurrenten
selbst, sondern höchstens Dritte betreffen (BRGE II Nr. 0110/2014 in BEZ
2014 Nr. 48; www.baurekursgericht-zh.ch).
Eine Nebenbestimmung, welche den Mangel auch einer nur geringen Über-
nutzung heilt, stellt für den Nachbarn einen Vorteil dar, womit das Anfech-
tungsinteresse gegeben ist. Diese weite Anfechtungsbefugnis ergibt sich da-
raus, dass Vorschriften über die Ausnützung auch eine nachbarschützende
Funktion zukommt. Deren Verletzung ist mithin per se der Anfechtung durch
den unmittelbar anstossenden Nachbarn zugänglich (BRGE II
Nr. 0076/2014 vom 3. Juni 2014 in BEZ 2014 Nr. 49). Auf die Rüge ist daher
einzutreten.
Sodann ist die Rüge entgegen der Behauptung der Bauherrschaft offensicht-
lich hinreichend substanziiert.
5.3.
Massgebliche Grundstücksfläche ist die von der Baueingabe erfasste Fläche
der baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstücksteile
(§ 259 Abs. 2 PBG). Gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung ge-
hören Verkehrsflächen, die auf übergeordneten Festlegungen beruhen, nicht
zur massgeblichen Grundfläche (VB.2000.00164 vom 24. August 2000 =
RB 2000 Nr. 2). Gleiches gilt für Verkehrsflächen, die in einem Quartierplan
festgelegt wurden. Solche Erschliessungsanlagen gehen nach ihrer Vollen-
dung gemäss § 171 PBG in das Eigentum der Gemeinde über und sind da-
R2.2021.00214 Seite 5

mit allgemein dem öffentlichen Verkehr zugänglich. Alle anderen Verkehrs-
flächen gehören im Sinne der zitierten Rechtsprechung zur massgeblichen
Grundfläche. Dies unabhängig davon, ob die entsprechenden Flächen nur
der grundstücksinternen Erschliessung dienen oder eine darüber hinausge-
hende Funktion haben. Darunter fallen auch grundstückexterne Privatstras-
sen, so zum Beispiel altrechtliche Quartierstrassen, die nicht ins Eigentum
der Gemeinde übergegangen sind. Derartige Verkehrsflächen können unge-
achtet der Anzahl der durch sie erschlossenen Wohneinheiten in die mass-
gebliche Grundstücksfläche eingerechnet werden (Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl.,
Wädenswil 2019, Bd. II, S. 926 f.).
Die Erschliessungsanlage B. beruht nicht auf einer übergeordneten Festle-
gung. Sie bildet abschnittweise Bestandteil der darüber erschlossenen
Grundstücke und steht im Privateigentum der Anrainer. Die fragliche Ver-
kehrsfläche darf nach dem Gesagten somit in die massgebliche Grund-
stücksfläche eingerechnet werden und zwar unabhängig davon, wie viele
Wohneinheiten die Strasse B. erschliesst. Das Nämliche gilt für das Bankett,
welches die Bauherrschaft gemäss Dispositivziffer 2.6 des angefochtenen
Beschlusses entlang der M.-Strasse freizuhalten hat. Dieser Streifen beruht
ebenfalls nicht auf einer übergeordneten Festlegung und bildet somit nicht
Bestandteil des öffentlichen Strassenraumes. Das Bankett bleibt Bestandteil
des privaten Baugrundstücks und gehört daher zur massgeblichen Grund-
stücksfläche. Die Rüge ist unbegründet.
6.1.
Der Rekurrent 1 moniert weiter die Verletzung des grossen Grundabstands.
Er hält dafür, dass der grosse Grundabstand unzulässigerweise nach Süd-
osten hin zur M.-Strasse gewählt und dort durch den Strassenabstand er-
setzt worden sei. Bei einer solchen Auslegung der kommunalen Bestimmung
müsste das Bauvorhaben am Ende gar keinen grossen Grundabstand ein-
halten, was unhaltbar sei.
Die Baubehörde hält den Einwand für unbegründet. Werde der grosse
Grundabstand zur Strasse hin gewählt, bedeute dies, dass er gegenüber
dem Nachbargrundstück auf der anderen Strassenseite einzuhalten sei. Ab
R2.2021.00214 Seite 6

einer Strassenbreite von 2 m bleibe der grosse Grundabstand zum gegen-
überliegenden Nachbargrundstück somit immer eingehalten, da ein Stras-
senabstand von 6 m eingehalten werden müsse.
Der Rekurrent 1 hält im Rahmen seiner Replik an seinem Standpunkt fest.
6.2.
Gemäss Art. 3 Abs. 2 BZO kann die Anordnung des grossen Grundabstan-
des frei gewählt werden. In der vorliegenden Wohnzone beträgt der grosse
Grundabstand 8 m und der kleine 4 m (Art. 3 BZO). Muss oder darf der
grosse Grundabstand aufgrund der kommunalen Bauvorschriften gegenüber
der Strassenseite gewählt werden, tritt der Strassenabstand an dessen
Stelle, was zur Folge hat, dass ein Abstand im Ausmass des grossen Grund-
abstands auf keiner Gebäudeseite einzuhalten ist (Fritzsche/Bösch/
Wipf/Kunz, Band II, S. 1076); will eine Gemeinde solches verhindern, kann
bzw. muss sie gestützt auf § 265 Abs. 1 PBG eine anderslautende Anord-
nung treffen (VB.2016.00219 vom 29. März 2017, E. 5.2., RB 199 Nr. 119;
RB 1998 Nr. 116).
Mangels einer anderslautenden Bestimmung in der geltenden Bau- und Zo-
nenordnung ist es vorliegend nach dem Gesagten nicht rechtsverletzend,
dass der grosse Grundabstand nach Südosten gewählt wurde und dort durch
den Strassenabstand ersetzt wird. Der Rekurrent 1 verkennt Sinn und Zweck
der kommunalen Bestimmung über den grossen Grundabstand. Diese Be-
stimmung ist wohnhygienisch motiviert und will für das betreffende Wohn-
haus – und nicht für nachbarliche Bauten – die Besonnungs- und Belich-
tungsverhältnisse verbessern. Aufgrund des Abstandes von rund 15 m zum
Grundstück auf der gegenüberliegenden Strassenseite ist diese Zielsetzung
ohne weiteres erfüllt. Der Einwand ist somit unbegründet.
7.1.
Die Rekurrenten rügen weiter eine Verletzung des Strassenabstandes. Der
Rekurrent 1 macht geltend, dass gemäss angefochtenem Beschluss entlang
der M.-Strasse ein Bankett (Freiraum) von 0,5 m einzuhalten sei. Damit halte
das Gebäude den erforderlichen Strassenabstand von 6 m nicht ein. Denn
unter Strasse sei das ganze Strassengebiet einschliesslich der Trottoire und
Schutzstreifen zu verstehen. Sei eine Strasse noch nicht dem Planungsrecht
R2.2021.00214 Seite 7

entsprechend ausgebaut, sei gemäss § 267 Abs. 2 PBG die voraussichtlich
spätere Strassengrenze massgebend. Die Verletzung des Strassenabstan-
des könne nicht durch eine untergeordnete Projektänderung behoben wer-
den, sondern erfordere eine grundlegende Überarbeitung des Bauvorha-
bens. Der Rekurrent 2 argumentiert ähnlich und ist ebenfalls der Auffassung,
dass das Bauvorhaben den Strassenabstand gegenüber der M.-Strasse um
0,5 m unterschreite.
Ferner machen die Rekurrenten geltend, dass das Bauvorhaben den Stras-
senabstand von 6 m gegenüber der Strasse B. verletze, da der nordostsei-
tige Balkon mehr als einen Drittel der massgeblichen Fassadenlinie in den
Abstandsbereich rage. Dies sei zu korrigieren.
Die Rekursgegnerschaft hält dafür, dass das nebenbestimmungsweise ver-
langte Bankett nicht zum Strassenraum der M.-Strasse gehöre. Der Stras-
senabstand werde daher nicht verletzt. Weiter sei die Privatstrasse B. ge-
mäss Anhang 1 Verkehrserschliessungsverordnung (VErV) als Zufahrtsweg
einzustufen, weshalb gemäss § 265 Abs. 1 PBG lediglich ein Wegabstand
von 3,5 m zu respektieren sei. Gemäss Grundrissplan betrage der Abstand
zwischen der Balkonbrüstung und dem Rand der Privatstrasse zwischen
4,4 m und 4,6 m und genüge daher den gesetzlichen Anforderungen.
In der Replik führt der Rekurrent 1 aus, die Baubehörde halte im angefoch-
tenen Beschluss fest, dass es sich beim "B." um eine Quartierstrasse handle,
von welcher die geplanten oberirdischen Bauten einen Abstand von 6 m ein-
zuhalten hätten. Darauf könne die Baubehörde nun nicht mehr zurückkom-
men und willkürlich geltend machen, die Quartierstrasse B. sei bloss ein Zu-
fahrtsweg und es müsse bloss ein Wegabstand von 3,50 m eingehalten wer-
den. Die opportunistische Neuauslegung entspreche auch nicht der gängi-
gen Praxis der Baubehörde. So sei in der Baubewilligung für die Liegen-
schaften B. 3 und 9 ein Strassenabstand von 6 m verlangt worden.
Der Rekurrent 2 macht geltend, dass die Mehrheit der durch die Verkehrs-
fläche erschlossenen Grundstücke noch nicht bebaut sei. Selbst bei Reali-
sierung des vorliegenden Bauvorhabens seien lediglich vier Parzellen von
insgesamt zehn Parzellen überbaut. Es sei daher davon auszugehen, dass
die Strasse B. dereinst weit über 50 Wohneinheiten erschliesse und damit
der ordentliche Strassenabstand von 6 m für Strassen einzuhalten sei.
R2.2021.00214 Seite 8

7.2.1.
Im vorliegenden Fall besteht zwischen den Parteien Einigkeit darüber, dass
die fragliche Privatzufahrt B. für mehrere Grundstücke Erschliessungsfunk-
tion hat und somit als öffentlich im Sinne von § 265 PBG zu würdigen ist.
Umstritten ist jedoch, ob die Verkehrsanlage als Strasse oder als Weg zu
qualifizieren sei.
§ 265 Abs. 1 PBG bestimmt, dass oberirdische Gebäude dort, wo Baulinien
für öffentliche und private Strassen sowie für öffentliche Plätze fehlen und
eine Festsetzung nicht notwendig erscheint, einen Abstand von 6 m gegen-
über Strassen sowie Plätzen und von 3,50 m gegenüber öffentlichen Wegen
einzuhalten haben, sofern die Bau- und Zonenordnung keine anderen Ab-
stände vorschreibt. Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X bestimmt
für oberirdische Hauptgebäude kein anderes Abstandsmass.
Das Planungs- und Baugesetz definiert die Begriffe "Weg" und "Strasse"
nicht. Wie das Verwaltungsgericht im wegleitenden Entscheid BEZ 1982
Nr. 20 festgehalten hat, ist die Abgrenzung zwischen Strasse und Weg nicht
scharf und kann sich vor allem nicht nach der oft inkonsequenten Bezeich-
nung in Strassennamen, im Grundbuch und dergleichen richten. Neben dem
technischen Ausbau ist vor allem die Zweckbestimmung, insbesondere die
Erschliessungsfunktion der Anlage, von Bedeutung. Unter Strasse im Sinne
von § 265 PBG wird eine vornehmlich dem Fahrzeugverkehr dienende und
entsprechend ausgestaltete Verkehrsanlage verstanden. Demgegenüber ist
ein Weg eine Anlage, die primär dem Fussgänger- und Radfahrerverkehr
dient und nur wenig Motorfahrzeugverkehr aufzunehmen hat (BEZ 1982
Nr. 20). Bei solchen Anlagen fordern weder Interessen der Verkehrssicher-
heit noch der Wohnhygiene einen Minimalabstand von 6 m, wie er gegen-
über Strassen einzuhalten ist. Unter diesem Gesichtswinkel dienten bisher
die (nicht mehr in Kraft stehenden) Zugangsnormalien (ZN) als Richtlinien.
Laut Richtlinien genügte bis 10 Wohneinheiten ein Zufahrtsweg.
Bewilligt wurde die Zufahrt B. mit Beschluss vom 11. Januar 2011 (act. 9.2).
Darin hielt die Baubehörde fest, dass die Strasse dereinst ein Baugebiet von
14'950 m2 erschliessen werde. Aufgrund der zonengemässen Nutzung sei
die Erschliessung von rund 30 Wohneinheiten zu erwarten. Die Erschlies-
sungsstrasse habe daher die Anforderungen einer Zufahrtsstrasse gemäss
Anhang der Zugangsnormalien (ZN) zu erfüllen. Mit einer Strassenbreite von
R2.2021.00214 Seite 9

4,50 m und beidseitigen Banketten von 0,50 m würden die Zugangsnorma-
lien erfüllt. Seit 1. Juni 2020 legt die vom Regierungsrat gestützt auf § 237
Abs. 2 Satz 2 PBG und § 359 Abs. 1 lit. i PBG erlassene Verkehrserschlies-
sungsverordnung (VErV) fest, welche Anforderungen eine Zufahrt erfüllen
muss. Gemäss dessen Anhang 1 ist ein Zugang als Zufahrtsweg zu qualifi-
zieren, wenn er bis 50 Wohneinheiten erschliesst.
Unbestritten ist, dass heute über die Privatzufahrt B. 17 Wohneinheiten er-
schlossen werden; geplant sind nun vier weitere Wohneinheiten. Die Baube-
hörde rechnet damit, dass die Zufahrt künftig rund 45 Wohneinheiten er-
schliessen wird. Gemäss Anhang 1 VErV entsprechen Erschliessungsfunk-
tion und Verkehrsaufkommen heute somit einem Zufahrtsweg, der eine Fahr-
bahnbreite von 3 m–4 m voraussetzt. Darauf kann jedoch nicht abgestellt
werden. Bei fast 50 Wohneinheiten dient die in Frage stehende Verkehrsan-
lage hauptsächlich dem Motorfahrzeugverkehr und nicht dem Fussgänger-
und Fahrradverkehr. In Anbetracht dieser Zweckbestimmung kann somit ein
Wegabstand von 3,50 m gemäss § 265 Abs. 1 PBG nicht mehr als genügend
betrachtet werden. Weiter würden unterschiedliche Strassen- bzw. Wegab-
stände künftig auch zu einem Ungenügen der Strassenraumgestaltung füh-
ren, ist doch nebst der Wohnhygiene auch diese ein Zweck von § 265 PBG.
Angesichts der Länge des Strassenzuges und der Einheitlichkeit des Über-
bauungsbildes einschliesslich der strassenseitigen Fluchten wären mit Weg-
abständen von 3,50 m ortsbaulich unerwünschte Verhältnissen zu erwarten.
Aus den dargelegten Gründen ist die private Zufahrt B., welche dereinst rund
45 Wohneinheiten als strassenmässiger Zugang dienen wird, als Strasse im
Sinne von § 265 Abs. 1 PBG und nicht als Weg zu qualifizieren. Neubauten
haben somit grundsätzlich einen Mindestabstand von 6 m einzuhalten.
7.2.2.
Gemäss § 260 Abs. 3 PBG dürfen einzelne Gebäudevorsprünge bis zu 2 m
in den Abstandsbereich hineinragen, Erker, Balkone und dergleichen jedoch
nur auf einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge. Dieses Abstandspri-
vileg gilt auch bei Strassen- und Wegabständen gemäss § 265 Abs. 1 PBG
(BRKE I Nr. 0235/2011 in BEZ 2012 Nr. 63, dieser bestätigt mit
VB.2012.00018 in BEZ 2012 Nr. 54).
R2.2021.00214 Seite 10

Die Fassadenlänge des geplanten Wohnhauses beträgt auf der Nordostseite
20,49 m, wobei der Balkon auf der Ebene des Erdgeschosses eine Länge
von 10,75 m aufweist. Damit verletzt der Gebäudevorsprung das zulässige
Drittelsmass. Der festgestellte Mangel ist einer Heilung durch eine Nebenbe-
stimmung ohne weiteres zugänglich (§ 321 Abs. 1 PBG). Es genügt eine Auf-
lage des Inhalts, dass der nordostseitige Balkon auf der Ebene des Erdge-
schosses höchstens auf einem Drittel der betreffenden Fassadenläge in den
Strassenabstandsbereich hineinragen darf. Mit der verlangten Projektände-
rung ist der Balkon zu verkürzen, woran insbesondere der Rekurrent 1 als
unmittelbarer Strassenanstösser ein schutzwürdiges Interesse hat. Die Be-
hebung des Mangels ist für diesen nicht bedeutungslos. Auf die fragliche
Auflage kann daher nicht verzichtet werden.
7.3.
Strittig ist sodann, ob bei der Bemessung des Strassenabstandes entlang
der M.-Strasse das auflageweise verlangte Bankett (Freiraum) zu berück-
sichtigen ist. Die Rekurrenten halten dafür, dass der Strassenabstand ab
dessen Hinterkante zu messen sei.
Diese Auffassung geht fehl. Zu messen ist der in § 265 PBG bestimmte
Strassenabstand gemäss § 267 Abs. 1 PBG grundsätzlich "ab der Strasse",
worunter das gesamte Strassengebiet einschliesslich der Trottoire und
Schutzstreifen zu verstehen ist. Ist die Strasse noch nicht dem Planungsrecht
entsprechend ausgebaut, ist ab der voraussichtlichen späteren Strassen-
grenze zu messen (§ 267 Abs. 2 PBG). Da für die Sicherung von Verkehrs-
anlagen Baulinien festgesetzt werden, bei deren Fehlen der Abstand unter
den gegebenen Voraussetzungen durch die voraussichtlich nötigen Ver-
kehrsbaulinien bestimmt wird (§ 264 Abs. 1 PBG) oder – wenn eine solche
Festsetzung nicht nötig erscheint – der Abstand nach § 265 Abs. 1 PBG be-
messen wird, sind die von § 267 Abs. 2 PBG erfassten Fälle indes selten
(BRGE III Nr.0070/2015 in BEZ 2015 NR. 39).
Bei der M.-Strasse handelt es sich um eine öffentliche Strasse, welche ent-
lang der Bauparzelle über ein Trottoir verfügt. Das nebenbestimmungsweise
auf dem privaten Baugrundstück verlangte Bankett von 0,5 m (vgl. Disposi-
tivziffer 2.6 des angefochtenen Beschlusses) soll – so die Baubehörde – den
Strassenrand von massiven Bauten freihalten, um etwa bei der Schneeräu-
R2.2021.00214 Seite 11

mung eine kurzfristige Inanspruchnahme für ein Schneedepot zu ermögli-
chen. Vorliegend dient der Streifen somit nicht dem Verkehr bzw. der Fuss-
gängersicherheit, sondern wird dieser Schutz bereits durch das vorhandene
Trottoir gewährleistet. Die M.-Strasse ist auf dem relevanten Abschnitt somit
offensichtlich hinreichend ausgebaut. Der unbestrittenermassen vom Wohn-
haus gegenüber der Strasse einzuhaltende Abstand von 6 m ist somit ab der
heutigen Strassengrenze zu messen.
8.1.
Beide Rekurrenten monieren weiter eine unzulässige Ausdehnung des Atti-
kageschosses, indem die Dachaufbauten auf der Südwest- und der Nordost-
seite das maximal zulässige Mass gemäss § 292 PBG verletzten. Der Re-
kurrent 1 hält fest, dass bereits in der "Bauverweigerung" vom 5. Mai 2021
die Baubehörde zu Recht eine unzulässige Dachgestaltung gerügt habe. Sie
habe kritisiert, dass die geplante nordostseitige Dachaufbaute die zulässige
Breite von einem Drittel der zugehörigen Fassadenlänge überschreite. Daran
habe sich mit dem neu zur Bewilligung eingereichten Projekt nichts geändert.
Aufgrund des Rücksprungs von 2,10 m würden die beiden Gebäudeteile der
Südwestfassade als eigenständige Fassaden wahrgenommen. Damit über-
schreite die Dachaufbaute mit einer Länge von 6,83 m die maximal zulässige
Länge von einem Drittel der zugehörigen Fassadenlänge von 12,04 m. Auch
an der nordostseitigen Fassade bestünden Normverstösse. Entgegen der
Auffassung der Baubehörde bewirke die im Erdgeschoss (recte: Unterge-
schoss) neu vorgesehene "Winkelstütze" in der nordwestlichen Gebäude-
ecke nicht, dass die "äussere Nordostfassade eine optische Einheit" bilde,
wie die Baubehörde ohne nähere Begründung behaupte. Vielmehr würde
auch an der nordöstlichen Fassade der westliche und der östliche Fassaden-
teil als eigenständige Fassaden wahrgenommen. Beim westlichen Gebäu-
deteil sei das hypothetische Schrägdachprofil, welches die zulässige Aus-
dehnung des Attikageschosses bestimme, somit nicht an der Flucht der neu
vorgesehenen "Winkelstütze" anzusetzen, sondern an der tatsächlichen iso-
lierten Gebäudehülle des westlichen Gebäudeteils. Das Attikageschoss
durchstosse somit an diesem Gebäudeteil unzulässigerweise das hypotheti-
sche Schrägdachprofil auf mehr als einem Drittel der zugehörigen Fassaden-
länge. Ein vergleichbarer Normverstoss bestehe im Attikageschoss beim öst-
lichen Gebäudeteil. Massgeblich für die Ansetzung des hypothetischen
Schrägdachprofils sei nicht die Flucht des Garagentors im Erdgeschoss
R2.2021.00214 Seite 12

(recte: Untergeschoss), sondern die Flucht der tatsächlichen isolierten Ge-
bäudehülle auf der Ebene des Erdgeschosses. Dieses sei zurückversetzt.
Entsprechend durchstosse das Attikageschoss auch im östlichen Gebäude-
teil die Ebene des hypothetischen Schrägdachprofils.
Auch der Rekurrent 2 rügt eine Verletzung von § 292 Abs. 1 PBG. Er macht
geltend, dass der Terrasse im Erdgeschoss (recte: Untergeschoss) keine
fassadenbildende Wirkung zukomme. Die vorgesehene "Winkelstütze" sei
kosmetischer Natur und diene offensichtlich nur dazu, die Vorschriften zu
umgehen. Es sei daher nicht verwunderlich, dass die erste Prüfung des Bau-
gesuchs ergeben habe, eine Bewilligung könne in diesem Punkt nicht in Aus-
sicht gestellt werden. Gemäss richtiger Qualifikation beginne die Nordostfas-
sade an der nordöstlichen Gebäudeecke. Dies habe zur Folge, dass Teile
des Attikageschosses nicht unter einem Winkel von 45° von der Fassade
zurückversetzt seien. Es liege somit kein Dachgeschoss sondern ein Vollge-
schoss vor, womit die zulässige Ausnützung überschritten sei.
Demgegenüber hält die Rekursgegnerschaft dafür, dass die Profilansetzung
korrekt erfolgt sei und die Dachaufbauten im Attikageschoss das zulässige
Drittelmass gemäss § 292 PBG respektierten. Die Bauherrschaft bestreitet
sodann die Legitimation hinsichtlich dieser Rüge und stellt die genügende
Substanziierung in Frage.
8.2.
Entgegen der Behauptung der Bauherrschaft ist festzuhalten, dass das vom
Gesetz verlangte schutzwürdige Interesse auch zur Geltendmachung der
vorliegenden Rüge gegeben ist, da die Rekurrenten bei Gutheissung des
Rechtsmittels einen Nutzen zu erlangen bzw. einen Nachteil abzuwenden
vermöchten. Auch ist die Rüge – wie die Ausführungen in der Rekursschrift
zeigen – offenkundig hinreichend substanziiert.
Ob ein Attikageschoss rechtlich als Voll- oder als Dachgeschoss im Sinne
von § 275 PBG zu qualifizieren ist, hängt von der Einhaltung der einschlägi-
gen Vorschriften über die Dachgestaltung ab (§§ 281 und 292 PBG). Attika-
geschosse werden lediglich mittelbar durch die sich auf Dachaufbauten be-
ziehende Vorschrift von § 292 PBG erfasst. Nach dieser Norm dürfen, wo
nichts anderes bestimmt ist, Dachaufbauten (ausgenommen Kamine, Anla-
R2.2021.00214 Seite 13

gen zur Nutzung von Sonnenenergie und kleinere technisch bedingte Auf-
bauten) insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fassaden-
länge sein, sofern sie bei Schrägdächern über die tatsächliche Dachebene
hinausragen (lit. a) bzw. bei Flachdächern die für ein entsprechendes
Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen (lit. b). Nach ständiger Recht-
sprechung müssen Attikageschosse als Dachgeschosse erkennbar und klar
von Vollgeschossen unterscheidbar sein. Damit sie diesen Eindruck vermit-
teln, ist das Profil des entsprechenden Schrägdaches durch eine am tatsäch-
lichen Schnittpunkt zwischen Fassade und Flachdach anzusetzende 45°-Li-
nie zu bilden.
Der in § 292 PBG verwendete Begriff der "betreffenden Fassadenlänge" ist
nicht ohne weiteres im gleichen Sinn zu verstehen wie in den Bestimmungen
über die Abstände, die Gebäudelänge und die Gebäudebreite (vgl. dazu
§ 260 PBG und §§ 23 ff. der Allgemeinen Bauverordnung [ABV]). Die Be-
stimmung von § 292 PBG ist bauästhetisch motiviert und will das Entstehen
überdimensionierter Dachaufbauten verhindern. Als massgebend sind daher
diejenigen Fassadenteile anzusehen, die als zur fraglichen Dachfläche zu-
gehörig erscheinen bzw. mit dieser eine optische Einheit bilden. Hierbei kann
die Fassade geradlinig verlaufen oder aber kleinere Rück- oder Vorsprünge
aufweisen. Mit Blick auf die ästhetische Motivation der Regelung sind letzt-
lich die konkreten Verhältnisse im Einzelfall entscheidend. Dach und Dach-
aufbauten sollen in einem abgerundeten harmonischen Bild als ein aufeinan-
der abgestimmtes Ganzes erscheinen. Es gilt überdimensionierte, dem
Dachbereich ein Übergewicht verleihende Aufbauten zu verhindern. Dach-
geschosse sollen noch als solche erkennbar sein und nicht den Eindruck ei-
nes Vollgeschosses vermitteln.
8.3.
Unbestritten blieb, dass die hypothetische Firstlinie parallel zur Flucht der
Strasse B. verläuft. Als Giebelseiten sind mithin die Nordwest- und Südost-
fassaden anzusehen. Die Traufseiten werden durch die Nordost- und Süd-
westfassaden gebildet.
Vorliegend misst die Südwestfassade des geplanten Mehrfamilienhauses
insgesamt 20,49 m. Bei den oberen zwei Geschossen wird sie nach 12,04 m
auf einer Länge von 8,45 m um 2,10 m zurückversetzt bzw. gestaffelt. Ent-
R2.2021.00214 Seite 14

gegen der Auffassung des Rekurrenten 1 wird die südwestseitige Trauffas-
sade trotz der Staffelung der Fassade insgesamt als optisch architektonische
Einheit wahrgenommen. Damit erweist sich die vom Rekurrenten 1 vorge-
nommene Unterteilung der Fassade in zwei massgebende Fassadenab-
schnitte aus optischer Sicht als nicht nachvollziehbar. Ausgehend von einer
Länge von 20,49 m wird das zulässige Drittel auf der Südwestseite somit
eingehalten. Ebenso bleibt das Attikageschoss hier dank seiner Konzeption
als solches erkennbar und es entsteht nicht der Eindruck eines Vollgeschos-
ses. Die südwestseitige Dachaufbaute ist so positioniert, dass sie nicht über-
dimensioniert wirkt oder dem Dachbereich ein Übergewicht verleiht. Die
Rüge eines Verstosses gegen § 292 PBG ist auf dieser Gebäudeseite nach
dem Gesagten unbegründet.
Auch an der nordostseitigen Trauffassade ist kein Normverstoss erkennbar.
Vorab ist klarzustellen, dass mit Beschluss vom 5. Mai 2021 keine formelle
Bauverweigerung ausgesprochen wurde. Vielmehr wurde das Bauvorhaben
nach einer Vorprüfung aufgrund der festgestellten Mängel im Attikageschoss
zur Überarbeitung zurückgewiesen (vgl. act. 10.15 und 10.16). Zur Nordost-
fassade hielt die Baubehörde fest, dass diese zwei Rücksprünge von 3,95 m
bzw. 2,80 m aufweise. Durch diese Rücksprünge bilde die Fassade keine
optische Einheit mehr. § 292 PBG sei daher auf die einzelnen Gebäudeteile
oder alternativ auf die hintere Flucht (Garagentor) anzuwenden. Zudem wür-
den die nordwestseitig und nordostseitig über das Erdgeschoss auskragen-
den Terrassen im Attikageschoss das hypothetische Schrägdachprofil ge-
mäss § 292 PBG durchstossen. Die Bauherrschaft reichte hierauf überarbei-
tete Pläne zur Bewilligung ein. Das geänderte Projekt sieht neu in der nord-
westseitigen Gebäudeecke eine Winkelstütze mit den Massen 1 m x 0,8 m
vor. Aufgrund dieser Modifikation ist die Vorinstanz in der angefochtenen
Baubewilligung zum Schluss gelangt, dass die vordere Flucht der Nordost-
fassade nunmehr eine optische Einheit bilde.
In der Rekursantwort führt die Baubehörde aus, dass die Nordostfassade
durch den Rücksprung von 3,95 m in zwei baulich-architektonisch selbstän-
dige Fassadenabschnitte unterteilt werde, welche mit Bezug auf die Dach-
aufbauten separat zu betrachten seien. Durch die Winkelstütze werde die
Fassadenflucht der Nordostfassade vom Wohn- und Essbereich zur nördli-
chen Gebäudeecke verlängert, wodurch eine über zwei Geschosse rei-
chende, optisch markante Fassadenfläche entstehe. Diese Hauptfassade sei
R2.2021.00214 Seite 15

daher als Fassadenflucht für die Profillinie der Dachaufbauten im nördlichen
Fassadenabschnitt massgebend. Der durch die Terrasse gebildete Rück-
sprung sei der Hauptfassade baulich wie auch architektonisch untergeord-
net. Die Profillinie werde vom rückversetzten Attikageschoss eingehalten,
womit keine Dachaufbauten im Sinne von § 292 PBG erstellt würden. Im öst-
lichen Fassadenabschnitt bestehe eine vergleichbare Situation.
Dieser Auffassung ist beizupflichten. Nach verwaltungsgerichtlicher Recht-
sprechung wird unter dem Begriff der Fassade die Aussenwand beziehungs-
weise Aussenseite eines Gebäudes zwischen Erdboden und Dachfläche ver-
standen. Für die Definition der massgebenden Fassadenlinie wird die betref-
fende Fassadenseite als Ganzes betrachtet und der Fassadenverlauf nicht
geschossweise bestimmt. Dabei ist auf die optische Einheit, das heisst auf
das sichtbare Bauvolumen abzustellen (VB.2015.00290 vom 21. Januar
2016, E.3.41). Die Nordostseite weist einen gestaffelten Fassadenverlauf
auf. Sie springt im mittleren, 5,75 m langen Teil um 3,95 m bzw. 2,80 m vor.
Dergestalt entsteht im Bereich der nördlichen Gebäudeecke auf der Ebene
des Untergeschosses ein in das Haus teilweise eingezogener, überdachter
Gartensitzplatz, welcher mit besagter Winkelstützmauer abgeschlossen
wird. Durch diesen seitlichen Abschluss, die über zwei Geschosse reichen-
den Fassadenabschnitte der Wohn- und Essbereiche sowie die volumenbil-
dende Terrassenbrüstung im obersten Geschoss wird der rechte, vorsprin-
gende Fassadenabschnitt auf einer Länge von 10,75 m optisch als architek-
tonische Einheit wahrgenommen.
Der linke Fassadenteil ist auf einer Länge von 9,74 m um 3,95 m zurückver-
setzt. Wegen dieses offensichtlich nicht geringfügigen Rücksprungs gliedert
sich die Nordostfassade in zwei separate Fassadenabschnitte, mit jeweils
eigener, für die Drittelsregelung massgebender Fassadenlänge. Dement-
sprechend ist das hypothetische Dachprofil im Bereich des rechten 10,75 m
langen Fassadenabschnitts korrekterweise bei der vorderen Fassadenflucht
angesetzt worden. Im Bereich des Vorsprungs wird dieses eigenständige
Profil durch das Attikageschoss nirgends durchstossen (vgl. zur Veran-
schaulichung die 3-D Visualisierung mit bewilligtem Schrägdachprofil (rot),
act. 13.2; und Plan der Nordwest-Fassade mit dargestellten Profillinie in
act. 10.4).
R2.2021.00214 Seite 16

Auch im zurückliegenden linken Fassadenabschnitt wird das Profil korrekt
angesetzt und wird das eigenständige Schrägdachprofil durch das Attikage-
schoss an keiner Stelle durchstossen. Massgebende Fassadenflucht bildet
hier, wie die Baubehörde zur Recht angenommen hat, die Aussenwand der
Einstellhalle im Untergeschoss bzw. der gemauerte Terrassenabschluss im
obersten Geschoss. Beim Fassadenrücksprung im Erdgeschoss handelt es
sich um einen untergeordneten Gebäuderücksprung, welcher in optischer
Hinsicht auf das sichtbare Bauvolumen keinen Einfluss hat. Gegenüber der
massgebenden Flucht ist das Attikageschoss um 3,15 m zurückversetzt,
wodurch die Profillinie an keiner Stelle durchstossen wird (vgl. Plan Südost-
Fassade in act. 10.4 mit dargestellter Profillinie).
Weil das oberste Geschoss somit insgesamt die für ein entsprechendes
Schrägdach zulässigen Ebenen nicht über das zulässige Mass durchstösst,
gilt es als Dachgeschoss im Sinne von § 275 Abs. 2 PBG. Die Einwände der
Rekurrenten erweisen sich damit als unbegründet.
9.1.
Der Rekurrent 1 bringt im Weiteren vor, das gewachsene Terrain sei falsch
ermittelt worden. Er hält dafür, dass der massgebliche gewachsene Boden
der heute bestehende Terrainverlauf sei. Dennoch habe die Baubehörde ge-
mäss Bauentscheid auf einen früheren Verlauf des gewachsenen Bodens
abgestellt, ohne dass die Voraussetzungen von § 5 Abs. 2 ABV erfüllt seien.
So sei der ursprüngliche Terrainverlauf nach dem Abbruch des früheren Ge-
bäudes Vers.-Nr. 1 nachhaltig verändert worden. Die Differenzen zwischen
dem heute bestehenden Terrainverlauf und dem rekonstruierten Terrain,
welches dem Verlauf des Bodens im Jahre 2011 oder 2012 entsprechen
solle, würden gemäss den Plänen bis zu 20 cm betragen. Dabei sei der ur-
sprüngliche Bodenverlauf nicht aufgeschüttet, sondern abgegraben worden.
Der Rekurrent 2 moniert, dass die Grundlagen für das rekonstruierte Terrain
den Baubewilligungsakten nicht beigelegen seien. Aus diesem Grund werde
die Richtigkeit des Terrainverlaufs im aktuellen Baugesuch mit "Nichtwissen"
bestritten. Die Rekursgegner hätten den Nachweis zu erbringen, dass die
Höhenangaben in ihrem Baugesuch zutreffend seien.
R2.2021.00214 Seite 17

Die Vorinstanz entgegnet, dass die Unterlagen der Terrainrekonstruktion von
2012 – entgegen der Behauptung des Rekurrenten 2 – dem Baugesuch bei-
gelegen seien. Auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 1 hätten ursprünglich land-
wirtschaftliche Gebäude gestanden. Ab 2011 seien diese Bauten abgerissen
worden und habe die Parzelle als Bauinstallationsplatz für die Überbauung
M.-Strasse 53 und 65 gedient. Im Jahr 2012 sei zudem mit dem Bau der
Strasse B. begonnen worden, für welche die Bauparzelle ebenfalls als Bau-
installationsplatz genutzt worden sei. 2013 sei die Überbauung grösstenteils
erstellt und das Baugrundstück schrittweise geräumt und begrünt worden. In
der Folge sei mit Beschluss vom 15. Januar 2013 ein Bauvorhaben auf der
in Frage stehenden Parzelle und der rekonstruierte Terrainverlauf vor 2010
bewilligt worden. Nach dem Rückzug des dagegen ergriffenen Rekurses sei
das massgebliche Terrain somit 2013 rechtsgültig festgelegt worden. Es sei
daher zulässig, auf das rekonstruierte Terrain abzustellen.
In der Replik macht der Rekurrent 1 geltend, dass der Bauentscheid, mit wel-
chem das rekonstruierte Terrain bewilligt worden sei, acht Jahre zurückliege.
Die Gültigkeit dieser Baubewilligung sei damit längst abgelaufen.
9.2.
Die Behauptung des Rekurrenten 2, es würden keine Unterlagen zur Rekon-
struktion bei den Akten liegen, trifft nicht zu. Die Bauherrschaft hat die Erläu-
terungen zum massgeblichen Terrain mit dem ersten Baugesuch eingereicht
(vgl. act. 10.7). Diese hätten somit vom Rekurrenten 2 eingesehen werden
können. Auch im Rahmen seiner Replik hat sich der Rekurrent nicht zu den
Terrainangaben geäussert, obwohl die Unterlagen mit der Rekursantwort zu
den Akten gereicht wurden. Es ist Sache der rekurrierenden Partei, sich in-
nerhalb der Rekursfrist Einblick in die Akten zu verschaffen, um das Rechts-
mittel hinreichend zu begründen. Dies gilt umso mehr, wenn eine Partei
rechtskundig vertreten ist (vgl. Alain Griffel, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zü-
rich/Basel/Genf 2014, § 23 Rz. 5 und 23). Auf den Einwand des Rekurren-
ten 2 ist somit mangels Substanziierung nicht einzugehen.
9.3.
Zu prüfen bleibt der Einwand, ob auf den korrekten Terrainverlauf abgestellt
worden ist.
R2.2021.00214 Seite 18

Der gewachsene Boden hat eine Schlüsselfunktion für verschiedene bau-
rechtliche Sachverhalte. So dient er als Grundlage für die Berechnung der
zulässigen Gebäudehöhe (§ 280 Abs. 1 PBG) und der Baumassenziffer
(§ 258 PBG i.V.m. § 12 Abs. 1 ABV). Weiter dient er auch der Abgrenzung
der Vollgeschosse von den Untergeschossen sowie der Bestimmung der Ge-
schosszahl von Gebäuden (§§ 275 Abs. 1 und 276 Abs. 1 PBG). Weiter be-
einflusst er die Grenz und Gebäudeabstände (vgl. § 269 PBG) sowie allfäl-
lige Grenzabstandsvergrösserungen (§ 270 Abs. 2 PBG; Mehrhöhenzu-
schläge).
Der Rekurrent 1 hat damit ein schutzwürdiges Interesse an der korrekten Er-
mittlung des gewachsenen Terrains. Entgegen der Auffassung der Bauherr-
schaft ist der Rekurrent 1 auch mit dieser Rüge zu hören.
9.4.
Der Begriff des gewachsenen Bodens ist in § 5 ABV in der vor Inkrafttreten
der Änderung vom 11. Mai 2016 gültigen Fassung (Übergangsbestimmun-
gen zur Änderung vom 11. Mai 2016) definiert. Gemäss dessen Absatz 1 ist
dies der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens.
Auf frühere Verhältnisse ist dann zurückzugreifen, wenn der Boden innert
eines Zeitraums von zehn Jahren vor der Baueingabe in einem im Zeitpunkt
der Ausführung der Bewilligungspflicht unterliegenden Ausmass aufgeschüt-
tet und das neue Terrain in der baurechtlichen Bewilligung oder in einem
förmlichen Planungs- oder Projektgenehmigungsverfahren nicht ausdrück-
lich als künftig gewachsener Boden erklärt oder im Hinblick auf die beabsich-
tigte Nutzung des Grundstücks oder zur Umgehung von Bauvorschriften um-
gestaltet worden ist (§ 5 Abs. 2 ABV). Gemäss ständiger Rechtsprechung
des Verwaltungsgerichts ist bei Neubauten grundsätzlich auf den Terrainver-
lauf im Zeitpunkt der Baueingabe abzustellen. Dies gilt auch dann, wenn der
Überbauung bestehende Bauten zu weichen haben (Fritzsche/Bösch/Wipf/
Kunz, Bd. II, S. 1159 ff).
Es ist unbestritten, dass durch den Abbruch des landwirtschaftlichen Gebäu-
des Vers.-Nr. 1 und die anschliessende Nutzung der Bauparzelle Kat.-Nr. 1
für Baustelleninstallationen der ursprüngliche Terrainverlauf künstlich verän-
dert wurde. In der Folge wurde das Terrain durch die Firma G. AG am
12. September 2011 aufgenommen und anhand dieser Daten das ursprüng-
liche Terrain rekonstruiert (act. 10.8). Das rekonstruierte Terrain wurde im
R2.2021.00214 Seite 19

Zuge eines Bauvorhabens zwar mit Beschluss der Planungs- und Baukom-
mission vom 15. Januar 2013 bewilligt und erwuchs der Entscheid nach
Rückzug eines hiergegen erhobenen Rekurses in Rechtskraft (BRGE II Nr.
0064/2014 vom 6. Mai 2014). Jedoch wurde das geplante Einfamilienhaus in
der Folge nicht realisiert und gilt die baurechtliche Bewilligung damit als er-
loschen (vgl. § 322 PBG). Aus der damaligen Baubewilligung kann die Bau-
herrschaft somit keine Rechte mehr ableiten. Gemäss dem klaren Wortlaut
von § 5 Abs. 2 ABV bildet das rekonstruierte Terrain keine Grundlage für die
Bestimmung des vorliegend rechtlich relevanten Bodenverlaufs, nachdem
die Geländeveränderungen Abgrabungen und nicht Aufschüttungen umfass-
ten.
In den Baugesuchsplänen wurde jedoch sowohl der rekonstruierte, als auch
der bestehende Terrainverlauf dargestellt (act. 10.3 und 10.4). Die Terrain-
angaben als solche werden vom Rekurrenten 1 nicht in Frage gestellt. Wie
vorne dargelegt, dient der gewachsene Boden insbesondere als Grundlage
für die Berechnung der zulässigen Gebäudehöhe (§ 280 Abs. 1 PBG). Den
Plänen ist zu entnehmen, dass die geplante Baute die maximal zulässige
Gebäudehöhe von 7,5 m (Art. 3 BZO) am tiefsten Punkt, mithin an der nörd-
lichen Ecke des vorspringenden Gebäudeteils, einhält, und zwar auch dann,
wenn korrekterweise auf den heute bestehenden Terrainverlauf abzustellen
ist. Für weitere baurechtliche Sachverhalte wie z.B. die Ausnützung oder die
Freilegung des Untergeschosses (vgl. nachfolgend E. 11) hat das gewach-
sene Terrain im vorliegenden Fall keine Relevanz. Der Einwand zielt damit
ins Leere.
10.1.
Die Rekurrenten monieren im Weiteren, dass die Wohnräume im Unterge-
schoss ausschliesslich nach dem Sektor Nord/West ausgerichtet seien. Die
Wohnung im Untergeschoss verletze damit die Bestimmung von § 301 PBG.
Es sei aus wohnhygienischen Gründen auf eine Wohnnutzung dieser Räume
zu verzichten.
Nach Dafürhalten der Bauherrschaft sei den Rekurrenten auch bezüglich
dieser Rüge die Rekurslegitimation abzusprechen. Es sei nicht zu erkennen,
welche konkreten Nachteile die Rekurrenten durch die geplante Ausrichtung
R2.2021.00214 Seite 20

der Wohnräume erleiden würden. Im Übrigen hält die Rekursgegnerschaft
den Einwand für unbegründet.
10.2.
Die Frage, ob ein Nachbar zur Erhebung von die Wohnhygiene betreffenden
Einwänden legitimiert ist, kann vorliegend dahingestellt werden, da der Ein-
wand ohnehin unbegründet ist.
Gemäss § 301 Abs. 1 PBG dürfen Wohnräume von Mehrzimmerwohnungen
gesamthaft mit den gesetzlich nötigen Fenstern nicht mehrheitlich nach dem
Sektor Nordost/Nordwest gerichtet sein. Abweichungen sind zulässig in
Kern- und Zentrumszonen oder in Hotels sowie bei besonderen Verhältnis-
sen, insbesondere zum Schutz vor übermässigen Einwirkungen öffentlicher
Bauten und Anlagen (Abs. 2). Die Bestimmung bezieht sich nur auf Wohn-
räume, nicht aber auf Schlafräume (die im Sektor Nordost/Nordwest vielfach
besser vor Lärm geschützt werden können). Unter den gesetzlich nötigen
Fenstern ist nicht deren Anzahl, sondern die Gesamtfläche im Sinne von
§ 302 Abs. 2 PBG zu verstehen (BRKE I Nr. 564/1992 in BEZ 1992 Nr. 25;
Fritzsche/Bösch/Wipf/ Kunz, Bd. II, S. 1246).
Im vorliegenden Fall ist im Untergeschoss eine 3-Zimmerwohnung geplant.
Der in den Bauplänen als Wohnen/Essen/Küche bezeichnete Raum weist
eine Bodenfläche von 36 m2 auf. Als Fenster dienen zum einen Öffnungen
in der östlichen und nördlichen Fassade (ca. 1,2 m x 1,5 m bzw. 2,6 m x
1,5 m) und ein verglaster westseitiger Zugang zum Gartensitzplatz
(ca. 1,7 m x 2 m). Damit beträgt die Gesamtfläche der Fenster, welche mehr-
heitlich nach Osten bzw. Westen gerichtet ist, 5,2 m2 (1,8 m2 + 3,4 m2) und
somit mehr als einen Zehntel der Bodenfläche gemäss § 302 Abs. 2 PBG.
Der von drei Seiten belichtete Wohnraum im Untergeschoss erfüllt damit die
Voraussetzung § 301 Abs. 1 PBG ohne weiteres. Im Übrigen bleibt anzu-
merken, dass die Nordorientierung der Wohnräume auch durch die Lage des
Zürichsees bzw. die Seesicht bestimmt ist. So sind denn auch die Gebäude
der Rekurrenten nach diesem Sektor ausgerichtet. Der Einwand erweist sich
damit als unbegründet.
R2.2021.00214 Seite 21

11.1.
Der Rekurrent 2 bestreitet sodann die Qualifikation des untersten Stock-
werks als Untergeschoss. Gemäss Art. 8 Abs. 2 BZO dürften Unterge-
schosse insgesamt höchstens bis zur Hälfte ihrer Fassadenfläche sichtbar
sein. Entsprechend dem Wortlaut und dem Zweck der Bestimmung habe das
Untergeschoss auf jeder Fassadenseite dieser Voraussetzung zu genügen,
wobei wegen der Sichtbarkeit auf das effektiv gestaltete Terrain abzustellen
sei. Das Untergeschoss sei mindestens auf der Nordostfassade vollständig
freigelegt und sichtbar. Damit entfalle die Qualifikation als anrechenbares
Untergeschoss. Qualifiziere das unterste Geschoss nicht als Untergeschoss,
sei es als Vollgeschoss zu behandeln, womit dessen Ausnützung voll ange-
rechnet werden müsse.
Demgegenüber hält die Rekursgegnerschaft dafür, dass der Rekurrent 2 mit
seiner Auslegung falsch liege. Die erwähnte Fassadenfläche beziehe sich
auf die gesamte Abwicklung des Untergeschosses. Eine seitenweise Be-
trachtung hätte der Formulierung in der Mehrzahl bedurft. Das Projekt sehe
– so die Baubehörde – gemäss den Fassadenplänen auf der Südwestseite
eine vollständige Eindeckung des Untergeschosses vor (74,45 m2) während
die Nordostseite mit 69,39 m2 praktisch komplett freigelegt werde. Die Nord-
westfassade werde mit 32,47 m2 freigelegt und mit 41,44 m2 eingedeckt. Die
Südostfassade sei mit 28,70 m2 freigelegt und mit 43,67 m2 eingedeckt. Zu-
sammengefasst seien rund 160 m2 eingedeckt (55,17 %) und 130 m2
(44,83 %) freigelegt.
11.2.
Soweit die Bauherrschaft die Legitimation erneut in Frage stellt, kann ihr nicht
beigepflichtet werden. Wie vorne dargetan, darf sich der Anfechtende im Re-
kursverfahren auf alle Argumente und Rechtssätze berufen, die im Ergebnis
zur Gutheissung seines Antrages führen oder zumindest auf den ersten Blick
hierzu geeignet erscheinen. Sollte eine Verletzung von Art. 8 Abs. 2 BZO
gegeben sein, könnte das Bauvorhaben nicht in der projektierten Form rea-
lisiert werden. Damit hätten die Rekurrierenden das angestrebte Rekursziel
erreicht. Über den Einwand ist deshalb materiell zu befinden.
11.3.
Gemäss Art. 8 Abs. 2 BZO dürfen Untergeschosse insgesamt höchstens bis
zur Hälfte ihrer Fassadenfläche sichtbar sein.
R2.2021.00214 Seite 22

Im Entscheid VB.2014.0065 vom 30. September 2014, E. 3, hat sich das
Verwaltungsgericht mit der Auslegung der genannten kommunalen Bestim-
mung befasst. Es erwog, es existierten keine Vorschriften, welche eine Frei-
legung des Untergeschosses auf drei Fassadenseiten verbieten würden.
Mangels eines solchen Verbotes sei es zulässig, das Untergeschoss grösser
zu dimensionieren als die darüberliegenden Geschosse. Der Norm komme
eine ästhetische Funktion zu. Sie wolle dafür sorgen, dass Untergeschosse
als solche erkennbar blieben und auf diese Weise das Gebäude insgesamt
nicht übergeschossig wirke.
Von einem übergeschossig wirkenden Gebäude kann auch vorliegend nicht
gesprochen werden. Wie bereits aus dem Wortlaut "ihrer Fassadenfläche"
hervorgeht, orientiert sich das zulässige Mass der Freilegung entgegen der
Ansicht des Rekurrenten 2 an der gesamten Fassadenfläche des Unterge-
schosses. Es ist damit auch zulässig die hangseitige Fassade vollständig
freizulegen. Ferner lässt sich den Plänen (act. 9 in G.-Nr. R2.2021.00218)
und den korrekten Ausführungen der Baubehörde entnehmen, dass das zu-
lässige Mass gemäss Art. 8 Abs. 2 BZO respektiert wird. Gemäss Art. 3 BZO
wären sodann in der Zone W2 zwei Vollgeschosse zulässig. Das Bauprojekt
weist lediglich ein Vollgeschoss auf. Selbst wenn ein aussenstehender Be-
trachter das Untergeschoss als Vollgeschoss interpretierte, träte die Baute
trotzdem immer noch baurechtskonform in Erscheinung. Die Vorgabe von
Art. 8 Abs. 2 BZO wird vorliegend somit eingehalten. Der Einwand ist unbe-
gründet.
12.1.
Sodann moniert der Rekurrent 2 eine Verletzung der Einheit der Baubewilli-
gung. In den eingereichten Baugesuchsunterlagen würden diverse für die
Beurteilung der Bewilligungsfähigkeit wichtige Angaben fehlen. Namentlich
fehlten für die Ausfahrt in die Strasse B. Angaben bezüglich Einlenkerradius,
Sichtbereiche auf Fahrbahn in beide Fahrtrichtungen usw., Angaben zu den
Abstellplätzen für Kinderwagen nach Art. 34 BZO, Angaben zu Dachaufbau-
ten wie dem Kamin oder dem Personenaufzugslift, Angaben zu Farb- und
Materialkonzept, Angaben zu den Balkongeländern und Fensterbrüstungen
sowie Angaben darüber, wo und wie die Rekursgegner die bis jetzt ungenü-
gende Anzahl an Einstellgelegenheiten für Vorräte und Hausrat von mindes-
tens 8 m2 schaffen wolle. Es sei nicht zulässig, diese Fragen im Zeitpunkt
R2.2021.00214 Seite 23

der Bewilligungserteilung offen zu lassen, zumal es nicht auf der Hand liege,
inwiefern die Bauherrschaft diesen Vorschriften nachkommen wolle bzw.
könne.
12.2.
Die Einhaltung grundlegender Baurechtsnormen, deren Verletzung eine
Bauverweigerung rechtfertigt, muss nach dem Grundsatz der Einheit des
baurechtlichen Entscheides in einem einzigen Baubewilligungsverfahren ge-
prüft werden. Der baurechtliche Entscheid muss sich somit zu sämtlichen
Punkten aussprechen, die für die Bewilligungsfähigkeit eines Projektes von
ausschlaggebender Bedeutung sind.
Daraus folgt, dass eine Baueingabe, in der wesentliche Teile des Bauvorha-
bens fehlen, sei es ungewollt, sei es, weil sie erst in einem späteren Baube-
willigungsverfahren beurteilt werden sollen, unvollständig ist. Die Baube-
hörde hat solche Baueingaben zur Verbesserung an die Bauherrschaft zu-
rückzuweisen (§ 313 Abs. 1 PBG). Bleibt es bei der Unvollständigkeit der
Baueingabe, ist hierin in der Regel ein wesentlicher, zur Aufhebung der Bau-
bewilligung führender Verfahrensmangel zu erkennen.
Kein solcher Mangel liegt vor, wenn es um Aspekte des Bauvorhabens geht,
die dem üblichen Bauverlauf entsprechend am besten einem späteren Be-
willigungsverfahren vorbehalten bleiben. Dies gilt namentlich für Detailas-
pekte wie etwa die Putzstruktur, die Farbgebung oder die Materialisierung
der Fassadenverkleidung. Es wäre kaum sinnvoll, von der Bauherrschaft be-
züglich solcher Aspekte eine Detailprojektierung, die mit erheblichem Auf-
wand verbunden sein kann, zu verlangen, wenn die Bewilligungsfähigkeit
des eigentlichen Vorhabens noch gar nicht feststeht. Ferner kann auch die
Prüfung der Umgebungsgestaltung einem nachgeordneten Bewilligungsver-
fahren vorbehalten werden; nur bei Arealüberbauungen muss die Umge-
bungsgestaltung – wenn auch nicht zwingend aus dem Umgebungsplan –
bereits im Hauptbewilligungsverfahren in den wesentlichen Zügen ersichtlich
sein (§ 73 Abs. 1 PBG).
Demgegenüber dürfen grundlegende Aspekte eines Projektes nie vom bau-
rechtlichen Hauptverfahren abgespaltet werden. Die Aufteilung des Bewilli-
gungsverfahrens muss zudem stets auf nachvollziehbaren Gründen beru-
hen. Überdies muss gewährleistet sein, dass der gesetzmässige Zustand
R2.2021.00214 Seite 24

bezüglich der in ein nachgeordnetes Verfahren verwiesenen Detailaspekte
ohne weiteres erreicht werden kann (VB.1999.00298, VB.1999.00299 und
VB.1999.00304 in RB 2000 Nr. 95).
12.3.
Im vorliegenden Fall ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die fest-
gestellten Mängel nicht zum Anlass nahm, das gesamte Bauvorhaben zu-
rückzuweisen oder zu verweigern. Ob Projektmängel ohne besondere
Schwierigkeiten mittels Nebenbestimmungen korrigiert werden können, ent-
scheidet sich nach qualitativen und nicht nach quantitativen Gesichtspunk-
ten. Das Gewicht eines Mangels darf nicht isoliert betrachtet werden, son-
dern ist im Umfang des Gesamtprojekts zu messen. Der Rekurrent 2 führt
verschiedene Nebenbestimmungen des angefochtenen Bauentscheides an,
welche die Bauherrschaft durch Anpassung ihres Projekts zu erfüllen hat,
ohne jedoch darzulegen, inwiefern dadurch eine konzeptionelle Überarbei-
tung des Bauvorhabens erforderlich sein sollte. Eine Verletzung des Koordi-
nationsgebots ist somit nicht ersichtlich.
Die statuierten Nebenbestimmungen stellen somit keinen Verstoss gegen
den Grundsatz der Einheit der Baubewilligung dar. Vielmehr entspricht das
vorinstanzliche Vorgehen dem üblichen Baubewilligungsverlauf. Dem Rekur-
renten 2 erwächst daraus auch kein Nachteil, da ihm die entsprechende Bau-
bewilligung gestützt auf § 316 PBG zu eröffnen sein wird.
13.1.
Sodann hält der Rekurrent 1 den vorgesehenen Containerstandort an der
Strasse B. für verkehrsgefährdend. Der Containerplatz werde bereits von
zahlreichen Anwohnern genützt und sei oftmals überbelegt. Zudem würden
die Nutzer ihre Fahrzeuge regelmässig im Einmündungsbereich abstellen,
um ihre Abfallsäcke einzuwerfen. Die Bauherrschaft sei daher zu verpflich-
ten, selber einen Sammelstandort auf dem Baugrundstück zu errichten. Die
Parzelle verfüge über eine genügend grosse Fläche.
R2.2021.00214 Seite 25

13.2.
Bei Neubauten und wesentlichen Umbauten oder Zweckänderungen sind,
wo es die Verhältnisse gestatten, ausserhalb des Strassengebiets in geeig-
neter Grösse und Lage Abstellplätze für das Abfuhrgut zu schaffen (§ 249
Abs. 1 PBG).
Der bemängelte Containerstandort wurde mit Beschluss vom 11. Januar
2011 an der Strasse B. rechtskräftig bewilligt (act. 9.1). Die Bauherrschaft ist
gestützt auf eine Dienstbarkeit berechtigt, diesen Sammelstandort mitzube-
nützen (act. 10.11). Für eine hinreichende Kehrichtbeseitigung ist damit ge-
sorgt. Einem allfälligen verkehrsregelwidrigen Verhalten der Anwohner ist mit
polizeilichen Mitteln zu begegnen. Die private Rekursgegnerschaft kann da-
her nicht angehalten werden, auf ihrem Grundstück einen eigenen Contai-
nerstandort zu erstellen. Der Einwand ist somit unbegründet.
14.1.
Zusammenfassend ist der Rekurs teilweise gutzuheissen. Demgemäss ist
der angefochtene Beschluss um eine Nebenbestimmung zu ergänzen, wo-
nach der nordostseitige Balkon im Erdgeschoss im Sinne der Erwägungen
höchstes auf einem Drittel der betreffenden Fassadenläge in den Strassen-
abstandsbereich hineinragen darf. Im Übrigen ist der Rekurs abzuweisen,
soweit darauf einzutreten ist.
Gemäss § 13 Abs. 2 Satz 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG)
tragen mehrere am Verfahren Beteiligte die Kosten in der Regel entspre-
chend ihrem Unterliegen. Bei (teilweiser) Gutheissung eines Nachbarrekur-
ses ist auch die Baubehörde bzw. die betreffende kantonale Amtsstelle als
(teilweise) unterliegende Verfahrenspartei zu betrachten. Sie wird damit im
Rechtsmittelverfahren neben der Bauherrschaft kostenpflichtig
(VB.2004.00481 in RB 2005 Nr. 12). In der Regel sind die Kosten zur einen
Hälfte der Bauherrschaft und zur andern Hälfte der Vorinstanz (bzw. den Vo-
rinstanzen) aufzuerlegen.
Da die Kosten zufolge Vereinigung der Verfahren gesamthaft verlegt werden,
sind entsprechend des Aufwandes der Geschäfte die beiden Nachbarre-
kurse gleich zu gewichten. Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten
R2.2021.00214 Seite 26

demnach den Rekurrenten 1 und 2 zu je 7/16 und der Bauherrschaft und der
Vorinstanz zu je 1/16 aufzuerlegen.
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-
gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-
nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-
baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier
ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr
in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV
VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein
grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3.
Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.).
Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 6'000.-- festzusetzen.
14.2.
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren
vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-
ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-
pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-
verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder
den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-
triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.
Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-
sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom
16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der Bauherrschaft zulas-
ten der Rekurrenten eine (reduzierte) Umtriebsentschädigung zuzuspre-
chen. Angemessen erscheint ein Betrag von je Fr. 1'350.--. Da die Umtriebs-
entschädigung pauschal festgelegt wird, entfällt die Zusprechung eines
Mehrwertsteuerzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007
in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch).
Die Vorinstanz beantragt die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung
(§ 17 Abs. 2 VRG). Stehen sich im Verfahren private Parteien mit gegensätz-
lichen Begehren gegenüber, so wird die Gemeinde im Falle des Unterliegens
in der Regel nicht entschädigungspflichtig (§ 17 Abs. 3 VRG). Umgekehrt
R2.2021.00214 Seite 27

entfällt im Falle des Obsiegens auch ein entsprechender Entschädigungsan-
spruch. Gründe, von dieser Regel abzuweichen, sind vorliegend nicht gege-
ben. Demnach ist der Vorinstanz keine Umtriebsentschädigung zuzuspre-
chen.
R2.2021.00214 Seite 28