zh_baurekursgericht · BRKE II Nr. 0164/2008 · 2008-09-02 · de
Arealüberbauung. Berechnung der Ausnützungsreserve eines abparzellierten Arealüberbauungsgrundstückes.


BRKE II Nr. 0164/2008 vom 2. September 2008 in BEZ 2008 Nr. 57
Strittig war, ob ein zu einer im Jahre 1983 bewilligten Arealüberbauung gehö-
rendes, mit einem Wohnhaus überstelltes Grundstück über eine genügende Ausnüt-
zungsreserve für die Erstellung einer Anbaute verfügte.
Aus den Erwägungen:
3. Das Baugrundstück liegt in der Wohnzone W2/30. Dort gilt eine Ausnüt-
zungsziffer von 30 Prozent (Ziff. 5.1 der Bau- und Zonenordnung [BZO]). Der Areal-
überbauungsbonus beträgt einen Zehntel dieser Ausnützung (Ziffer 9.1.3 BZO).
4.1. Gemäss Baubebewilligung betragen die anrechenbaren Geschossflächen
auf dem Baugrundstück zusammen mit dem geplanten Anbau 161,6 m2, was bei ei-
ner massgebenden Grundfläche auf dem Baugrundstück von 493 m2 einer Ausnüt-
zungsziffer von 32,7 Prozent entspricht. Die Ausnützungsziffer von 33 Prozent wird
damit auf dem Baugrundstück eingehalten. (…)
5.1. Zu prüfen ist, ob für die Ausnützungsberechnung das gesamte Areal oder
aber das Baugrundstück massgebend ist (…).
Die streitbetroffene Liegenschaft bildet wie dargetan Teil einer (altrechtlichen)
Arealüberbauung. Vorinstanz und privater Rekursgegnerschaft ist darin zuzustim-
men, dass sich weder aus der Arealüberbauungsbewilligung bzw. aus der im Grund-
buch angemerkten öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung noch aus der Par-
zellierungsbewilligung ergibt, dass bei nachträglichen baulichen Änderungen die
Ausnützungsreserve anhand des gesamten Areals zu ermitteln ist.
Damit stellt sich die Frage, ob sich dies aus andern Gründen so verhält. Dies ist
nach Massgabe der nachstehend wiedergegebenen, Lehre und Rechtsprechung zu
dieser Frage folgenden Erwägungen zu bejahen.
5.2.1. Die zulässige bauliche Grundstücksnutzung bestimmt sich nach der Aus-
nützung, der Bauweise und Nutzweise (vgl. § 250 Abs. 1 PBG). Die Ausnützung wird
u.a. durch die Nutzungsziffern festgelegt, nämlich die Ausnützungs-, die Überbau-
ungs-, die Freiflächen und die Baumassenziffer (§ 251 lit. a PBG). Ausnützungszif-
fer, Überbauungsziffer und Freiflächenziffer geben das Verhältnis der anrechenba-
ren Fläche zur massgeblichen Grundfläche wieder. Bezugspunkt für die Ermittlung
der zulässigen Ausnützung bildet somit die massgebliche Grundfläche. Diese ist
definiert als die von der Baueingabe erfasste zusammenhängende Fläche der bau-
lich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstücksteile in der Bauzone (§
259 Abs. 1 PBG).
Mit der Einschränkung «baulich noch nicht ausgenützt» gibt § 259 Abs. 1 PBG
den selbstverständlichen Grundsatz wieder, dass eine Fläche nur einmal ausgenützt

-2-
werden darf. Soweit sie ausgenützt ist, lastet auf dem betreffenden Grundstück ohne
weiteres ein Bauverbot. Wird nachträglich ein nicht überbauter, rechnerisch aber
bereits ganz oder teilweise ausgenützter Teil einer Parzelle abgetrennt, bleibt dieser
Teil von Gesetzes wegen im entsprechenden Umfang belastet. Die Parzellierung
bewirkt also nicht etwa die Übernutzung der einen und die Unternutzung der andern
Parzelle. Einer Eintragung oder Anmerkung im Grundbuch bedarf dies nicht.
5.2.2. Das Verbot der mehrfachen Ausnützung einer Parzelle kommt auch dort
zum Tragen, wo ein Arealüberbauungsgrundstück parzelliert wird. Dies mit der Fol-
ge, dass durch nachträgliche bauliche Änderungen auf dem Areal dessen gesamt-
haft zulässige Ausnützung nicht überschritten werden darf. Ein einzelnes abparzel-
liertes Grundstück, das für sich betrachtet noch Ausnützungsreserven aufweist, darf
demnach dann nicht weiter ausgenützt werden, wenn die zulässige Gesamtausnüt-
zung der Arealfläche bereits vollständig konsumiert ist.
Besteht demgegenüber für das gesamte Areal eine Ausnützungsreserve, kommt
diese den einzelnen Grundstücken nach Massgabe ihrer Fläche im Verhältnis zur
Fläche des ganzen Areals zu Gute. Dabei ist unerheblich, ob das einzelne Grund-
stück für sich betrachtet bereits vollständig ausgenützt oder sogar übernutzt ist. Da-
mit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass mit Arealüberbauungen punktuelle
bauliche Verdichtungen zu Gunsten von Verdünnungen andernorts im Areal (Freiflä-
chen zu Spiel-, Ruhe- oder Gestaltungszwecken) geradezu anstrebt werden (vgl. §
71 PBG). Die hieraus resultierende arealüberbauungstypische, qualifizierte Über-
bauungsstruktur ist auch bei der Ausschöpfung von Ausnützungsreserven zu wah-
ren, was dann nicht mehr der Fall wäre, wenn mit der Aufteilung des Areals die Aus-
nützungsverhältnisse auf den einzelnen Grundstücken massgeblich und damit die
Reserven nur den unternutzten Grundstücken zuteil würden. Besagter Verteilmodus
gilt jedenfalls dann, wenn die Überbauung (auf Grund einer späteren Rechtsände-
rung) nicht nach der Regelbauweise bewilligt werden könnte; aber auch diesfalls
dürfte die Gesamtausnützung auf Grund des Verbotes der mehrfachen Ausnützung
keinesfalls überschritten werden. Unerheblich ist, ob die Ausnützungsreserve des
Gesamtareals von Anfang an besteht oder Folge einer nachträglichen Rechtsände-
rung bildet (nicht publizierter BRKE III Nrn. 0139 und 140/1999 vom 22. September
1999, E. 6 und dort zitierte Rechtsprechung, nämlich BRKE III Nr. 113/1992 = BEZ
1992 Nr. 35, www.brk.zh.ch; VB 88/0131 = RB 1988 Nr. 71; VB 29/1988 = RB 1988
Nr. 72 = BEZ 1988 Nr. 34, Erw. 1 und 2.; ZBl 79 [1978] S. 12 f.).
5.3. Alsdann ist entgegen der Auffassung der privaten Rekursgegnerschaft die
heute geltende Ausnützungsziffer von 30 bzw. 33 Prozent und nicht etwa die anno
1983 für Arealüberbauungen geltende Ausnützungsziffer von 40 Prozent massge-
bend; die damals erteilte Baubewilligung für die Arealüberbauung führt selbstver-
ständlich nicht zu einer Perpetuierung jener Ausnützungsziffer.
Die Ausnützungsziffer von 33 Prozent ist auf dem Gesamtareal bereits ohne
den fraglichen Anbau unbestrittenermassen überschritten. Demnach ist das Bau-
grundstück übernutzt und fällt das Bauvorhaben unter die Bestimmung von § 357
Abs. 1 PBG. (…)
Der geplante Anbau hätte wie dargetan eine Erhöhung der bereits überschritten
Ausnützung zur Folge. Demnach ist er unzulässig.