zh_baurekursgericht · BRKE I Nr. 0247/2010 · 2010-11-25 · de
Besitzstandsgarantie. Ausnahmebewilligung. Ersetzung eines angebauten (Doppel-) Einfamilienhauses unter Überschreitung der zulässigen Gebäudelänge.


BRKE I Nr. 0247/2010 vom 25. November 2010 in BEZ 2011 Nr. 43
(Bestätigt mit VB.2011.00041 vom 23. April 2011.)
Die Baubehörde hatte die Baubewilligung für die Ersetzung eines einseitig
angebauten (Doppel-)Einfamilienhauses durch einen – wiederum einseitig
angebauten – Neubau verweigert.
Aus den Erwägungen:
2. Das Baugrundstück liegt gemäss geltender Bau- und Zonenordnung
(BZO) in der Wohnzone W2bII und ist mit einem Einfamilienhaus überstellt,
welches mit dem Einfamilienhaus auf dem südöstlich anstossenden Grundstück
zusammengebaut ist. Das streitbetroffene Gebäude wurde 1949 zusammen mit
dem Nachbargebäude bewilligt. Das rekurrentische (Doppel-) Einfamilienhaus
mit Garagengebäude soll abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt
werden.
3.1 Die Vorinstanz hat den Neubau wegen Überschreitung der zulässigen
Gebäudelänge verweigert. (…)
3.4 Die maximal zulässige Gebäudelänge beträgt gemäss Art. 13 Abs. 1
BZO 20 m. Besondere Gebäude werden gemäss dieser Bestimmung zur
Gebäudelänge hinzugerechnet. Art. 7 Abs. 3 BZO statuiert, dass eine
vorgeschriebene maximale Gebäudelänge auch beim Zusammenbauen nicht
überschritten werden darf, somit die Fassadenlänge über beide (Doppel-)
Einfamilienhäuser hinweg gemessen werden muss. Die Rekurrierenden
bestreiten nicht, dass die Gebäudelänge nach dieser Messweise überschritten
ist. Wie nachstehend zu zeigen sein wird, kann jedoch offen bleiben, ob diese
um 4,23 m (Rekurrierende) oder um 4,26 bzw. 4,36 (Vorinstanz) überschritten
wird.
3.5 Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen,
die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich für
eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugeführt
werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen
entgegenstehen. Für neue oder weiter gehende Abweichungen von
Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten.
Die mit dieser Vorschrift gewährte erweiterte Besitzstandsgarantie schützt
nicht nur durch Rechtsänderungen vorschriftswidrig gewordene Bauten und
Anlagen in ihrem Bestand, sondern lässt darüber hinaus auch deren
Umnutzung, Umbau und Erweiterung zu (K. Willi, Die Besitzstandsgarantie für
vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, 2003, S. 70 ff.).
Eine obere Grenze der zulässigen baulichen Eingriffsintensität lässt sich der
Bestimmung von § 357 Abs. 1 PBG hierbei nicht entnehmen. Lehre und
Rechtsprechung haben indes stets verlangt, dass Umbauten oder bauliche

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Erweiterung nicht einer neubauähnlichen Umgestaltung gleichkommen dürfen
(VB 147/1985, VB 46/1986 = RB 1986 Nr. 99 = BEZ 1987 Nr. 5).
Voraussetzung für das Vorliegen eines Besitzstandsfalles ist die Existenz
einer bestehenden Baute und Anlage. Zu klären ist deshalb, ob für die
Beurteilung vom rekurrentischen und dem benachbarten Gebäude als einem
Gebäudekomplex auszugehen ist oder ob das rekurrentische Gebäude in
Bezug auf die Anwendbarkeit von § 357 Abs. 1 PBG separat zu beurteilen ist.
Bestehen auf einem Grundstück mehrere Bauten und/oder Anlagen, so ist
gemäss Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts jede separat bezüglich der
Anwendbarkeit von § 357 Abs. 1 PBG zu überprüfen. Danach greift eine
differenzierte Betrachtungsweise aber auch bezüglich einzelner Bauteile ein,
wenn diesen eine gewisse Eigenständigkeit zukommt. Ein «selbständiger»
Anbau an ein baurechtswidriges Gebäude beurteilt sich nicht nach § 357 Abs. 1
PBG, sondern ist wie eine eigenständige Baute zu behandeln und damit (nur)
bewilligungsfähig, wenn die Bauvorschriften eingehalten werden. In gleicher
Weise sind bauliche Massnahmen an einem derart «selbständigen»
baurechtswidrigen Bauteil separat und losgelöst vom Hauptgebäude auf ihre
Übereinstimmung mit § 357 Abs. 1 PBG zu prüfen (vgl. VGr, 2. Juni 2010,
VB.2010.0001, E. 9.1; BRKE I Nr. 0287/2001 vom 30. November 2001, E. 6 f.).
Umso mehr muss eine separate Beurteilung für zwei voneinander baulich und
funktional selbständige (Doppel-)Einfamilienhäuser auf zwei verschiedenen
Grundstücken gelten. Konsequenz einer gemeinsamen Betrachtung wäre
ansonsten, dass sich auch der Eigentümer des benachbarten Grundstücks bei
einem Neubau seines eigenen (Doppel-)Einfamilienhauses auf § 357 Abs. 1
PBG berufen könnte und in der Folge zwei Neubauten vom Bestandesschutz
profitieren würden, obwohl keinerlei ursprüngliche Bausubstanz mehr
vorhanden wäre. Eine solche Auslegung widerspräche klar dem Zweck der
Gesetzesbestimmung. Von Investitionsschutz kann im Übrigen keine Rede
sein.
Wird das rekurrentische Gebäude somit abgebrochen und unabhängig
vom Nachbarhaus beurteilt, entfällt die für den Bestandesschutz zwingende
Voraussetzung der «bestehenden Baute», weshalb § 357 Abs. 1 PBG keine
Anwendung finden kann.
Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die zusammengebauten
Gebäude hinsichtlich der Einhaltung der Gebäudelänge einer
Gesamtbetrachtung unterliegen.
Es ist folglich zu prüfen, ob das die Neubauvorschriften verletzende
Bauvorhaben allenfalls mittels einer Ausnahmebewilligung für die Überschrei-
tung der Gebäudelänge bewilligt werden kann. (…)
4.3 Gemäss § 220 PBG ist von Bauvorschriften im Einzelfall zu befreien,
wenn besondere Verhältnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der
Vorschriften unverhältnismässig erscheint (Abs. 1). Ausnahmebewilligungen
dürfen nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschriften verstossen, von denen
sie befreien, und auch sonst keine öffentlichen Interessen verletzen, es sei
denn, es würde die Erfüllung einer dem Gemeinwesen gesetzlich obliegenden
Aufgabe verunmöglicht oder übermässig erschwert (Abs. 2). Ein Nachbar darf

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durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die auch ihn schützen, nicht
unzumutbar benachteiligt werden; Ausnahmebewilligungen dürfen jedoch nicht
von der Zustimmung des Nachbarn abhängig gemacht werden (Abs. 3).
Die Erteilung eines Dispenses setzt das Vorliegen «besonderer
Verhältnisse» voraus. Darunter sind Situationen zu verstehen, die wesentlich
von den tatsächlichen Verhältnissen abweichen, welche der Gesetzgeber im
Auge gehabt hat. Es handelt sich um Sachverhalte, die der Gesetzgeber bei
richtiger Voraussicht anders normiert hätte, sodass ihnen die Allgemeinordnung
nicht mehr gerecht zu werden vermag. Besondere Verhältnisse können
namentlich in der Topographie, Form oder Lage des Baugrundstückes liegen.
Lassen sich die Überlegungen, die für die Begründung einer
Ausnahmebewilligung angeführt werden, für eine Vielzahl von Fällen anstellen,
so besteht keine Ausnahmesituation. Entsprechende Dispense zielen auf eine
Änderung der gesetzlichen Ordnung ab und sind daher unzulässig. Keinen
Ausnahmegrund bildet in der Regel der Umstand, dass die aus der
Allgemeinordnung folgende Ablehnung der Baubewilligung für den
Gesuchsteller Härten, Unbilligkeiten oder auch nur Unzulänglichkeiten mit sich
bringt. Persönliche Verhältnisse und Anliegen vermögen regelmässig keine
Dispenssituation zu begründen.
Schliesslich darf selbst beim Vorliegen besonderer Verhältnisse dann
keine Ausnahmebewilligung erteilt werden, wenn negative Dispensvoraus-
setzungen (Abs. 2 und 3) erfüllt sind.
Was unter besonderen Verhältnissen und unter den negativen
Dispensvoraussetzungen zu verstehen ist, regelt das kantonale Recht
abschliessend, weshalb vorinstanzliche Entscheide in diesen Punkten von den
Baurekurskommissionen frei überprüft werden können. Durch welche
Abweichungen vom Gesetz einer Ausnahmesituation Rechnung zu tragen ist,
liegt demgegenüber vorab im Ermessen der Gemeinde, sodass die
Baurekurskommissionen nur gegen klar unvertretbare Lösungen einschreiten.
Besondere Zurückhaltung ist geboten gegenüber Ausnahmen von
Bestimmungen, welche den Charakter einer Zone oder der Ortschaft prägen.
Ausnahmebewilligungsfeindlich sind regelmässig Vorschriften über
hinreichende Zufahrt, Immissionen und Einordnung. Regelungen über die
äussere Abmessung von Bauten sind klar zu den primären
Baubeschränkungsnormen zu zählen, die in erster Linie der Festlegung des
Charakters der entsprechenden Wohnzone dienen. Um von einer solchen Norm
abweichen zu können, müssen Verhältnisse vorliegen, die sich deutlich von
denjenigen auf anderen Grundstücken der Wohnzone unterscheiden und
dadurch eine Ausnahme rechtfertigen (BRKE I Nr. 0141/2003 vom 20. Juni
2003, E. 9c). Um eine solche, den Charakter einer Wohnzone festlegende
Vorschrift handelt es sich auch bei Art. 13 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 7 Abs. 3
BZO.
4.4 Es ist festzustellen, dass sich die in Rede stehende Vorschrift nicht nur
vorliegend, sondern auch bei zahlreichen Grundstücken in der näheren
Umgebung sehr einschränkend auswirken wird; die Vorinstanz hat nach-

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vollziehbare Beispiele genannt. So müsste nur schon das dem rekurrentischen
benachbarte Grundstück ebenfalls eine Ausnahmebewilligung erhalten, wollten
dessen Eigentümer das Gebäude eines Tages abbrechen und das Grundstück
neu überbauen oder die bestehende Baute umfassender als von § 357 Abs. 1
PBG erlaubt umbauen. Die Überlegungen, die vorliegend für die Erteilung eines
Dispenses angeführt werden, treffen mit anderen Worten für eine grössere Zahl
von Fällen zu. Damit würde die Erteilung eines Dispenses jedoch auf eine
Änderung der gesetzlichen Ordnung abzielen. Ein solcher Dispens ist nach dem
Gesagten offenkundig unzulässig. Darüber hinaus erscheint in Würdigung der
auf den Bauparzellen und in deren Umfeld herrschenden Verhältnisse, die
keineswegs unüblich zutage treten, die Anwendung Art. 13 Abs. 1 in
Verbindung mit Art. 7 Abs. 3 BZO nicht unverhältnismässig. Ob die gesetzliche
Regelung betreffend Hinzurechnung Besonderer Gebäude sinnvoll ist, ist nicht
von der Baurekurskommission I zu beurteilen, sondern primär eine
gesetzgeberische Frage. Es ist im Übrigen nicht so, dass das Baugrundstück
überhaupt keine baulichen Optionen mehr böte. So kann das bestehende
Gebäude beispielsweise nach wie vor im Rahmen von § 357 Abs. 1 PBG
umgebaut bzw. erweitert werden.
Mangels besonderer Verhältnisse fällt demzufolge die Erteilung einer
Ausnahmebewilligung für das umstrittene Bauvorhaben, die von der Anwen-
dung der Gebäudelängenvorschriften dispensiert, ausser Betracht.
5. Zusammengefasst ist festzuhalten, dass der Rekurs abzuweisen ist.