zh_baurekursgericht · BRGE I Nrn. 0019-0023/2014 · 2014-02-28 · de
Ausgestaltung von Dach- bzw. Attikageschossen. Bauvorhaben auf Landanlagegebiet. Ausnützbarkeit von Eisenbahngrundstücken. Lärmreflexionen von Eisenbahnlärm.

Attikageschosse dürfen traufseitig auf maximal 1/3 der betreffenden Fassadenlänge fassadenbündig sein und nicht den Eindruck eines Vollgeschosses vermitteln. Das geplante Attikageschoss erweist sich als unzulässig (E. 4.1. - 4.3.4.). Bauvorhaben auf Landanlagen. Der Wegfall der entsprechenden kantonalen Richtlinie (Änderung der Rechtsprechung mit BGE 139 II 470) ändert nichts an der planungsrechtlichen Baureife (E.6.1. - 6.5.). Für die Ausnützungsziffer massgebliche Grundfläche. Abgrenzung von Eisenbahnanlagen zu betriebsfremd nutzbaren Flächen (E. 7.1. - 7.2.4.). Lärmreflexionen von Eisenbahnlärm. Anforderungen an benachbarte Bauten (E. 11.1. - 11.2.2.).

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
G.-Nrn. R1S.2012.05147, R1S.2012.05149, R1S.2013.05002, R1S.2013.05104
und R1S.2013.05106
BRGE I Nr. 0019/2014 bis 0023/2014
Entscheid vom 28. Februar 2014
Mitwirkende Abteilungspräsident Felix Hess, Baurichter Bruno Grossmann, Baurichter
Walter Baumann, Gerichtsschreiber Andreas Mahler
in Sachen Rekurrierende
R1S.2012.05147
1. S. L. , [….]
2. D. R., [….]
R1S.2012.05149 + R1S.2013.05106
C. AG, [….]
R1S.2013.05002 + R1S.2013.05104
1. – 28. J. R. etc. [….]
gegen Rekursgegnerinnen
R1S.2012.05147, R1S.2012.05149, R1S.2013.05104 + R1S.2013.05106
1. Bausektion der Stadt Zürich, Amtshaus IV, 8021 Zürich
2. Schweizerische Bundesbahnen SBB, Hochschulstrasse 6,
3000 Bern 65
R1S.2013.05002
1. Bausektion der Stadt Zürich, Amtshaus IV, 8021 Zürich
2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach,
8090 Zürich
3. Schweizerische Bundesbahnen SBB, Hochschulstrasse 6,
3000 Bern 65
Mitbeteiligte
R1S.2012.05147
3. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach,
8090 Zürich

betreffend R1S.2012.05147 + R1S.2012.05149
Bausektionsbeschluss Nr. BE 1742/12 vom 20. November 2012; Baubewil-
ligung für Geschäftshaus und Parkierungsanlage
R1S.2013.05002
Bausektionsbeschluss Nr. BE 1742/12 vom 20. November 2012 und Verfü-
gung der Baudirektion Kanton Zürich BVV 12-0848 vom 3. Juli 2012; Bau-
bewilligung bzw. gewässerschutzrechtliche Bewilligung für Geschäftshaus
und Parkierungsanlage,
R1S.2013.05104 + R1S.2013.05106
Bausektionsbeschluss BE Nr. 1438/13 vom 3. September 2013; Baubewil-
ligung für Geschäftshaus und Parkierungsanlage (Abänderungspläne zu
BE 1742/12),
_______________________________________________________
hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 20. November 2012 erteilte die Bausektion der Stadt
Zürich den Schweizerischen Bundesbahnen SBB die baurechtliche Bewilli-
gung für den Neubau eines Geschäftshauses auf dem Grundstück Kat.-Nr.
RI5374 an der Bellerivestrasse 257, 259 und 261 in Zürich.
Gleichzeitig wurde die gewässerschutz-, konzessions- und altlastenrechtli-
che Bewilligung der Baudirektion Kanton Zürich vom 3. Juli 2012 für das
Bauvorhaben eröffnet.insgesant
B.
Gegen den baurechtlichen Entscheid erhoben S. L. und D. R. (nachfolgend
Rekurrentschaft 1) mit gemeinsamer Eingabe vom 21. Dezember 2012
fristgerecht Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und bean-
tragten, die Baubewilligung sei zur Überarbeitung an die Vorinstanz zu-
rückzuweisen. Eventualiter sei die Baubewilligung aufzuheben und zur
Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Den Rekurrentinnen sei
eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen.
Mit Eingabe vom 27. Dezember 2012 erhob auch die C. AG (nachfolgend
Rekurrentin 2), fristgerecht Rekurs gegen den baurechtlichen Entscheid
beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung
des Entscheides, eventualiter dessen Ergänzung mit verschiedenen Aufla-
R1S.2012.05147 Seite 2

gen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekurs-
gegnerschaft.
Sowohl gegen den baurechtlichen Entscheid als auch gegen die konzessi-
onsrechtliche Bewilligung der Baudirektion erhoben [….] zahlreiche Nach-
barn (nachfolgend Rekurrentschaft 3) mit gemeinsamer Eingabe vom
27. Dezember 2012 fristgerecht Rekurs beim Baurekursgericht des Kan-
tons Zürich und beantragten die Aufhebung der Entscheide unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekursgegnerschaft.
C.
Mit Verfügungen vom 8. bzw. 9. Januar 2013 wurden die Rekurseingänge
unter den Geschäfts-Nrn. R1S.2012.05147 (Rekurrentschaft 1),
R1S.2012.05149 (Rekurrentin 2) und R1S.2013.05002 (Rekurrentschaft 3)
vorgemerkt und die Vernehmlassungsverfahren eröffnet. Im Verfahren G.-
Nr. R1S.2012.05147 wurde die Baudirektion als Mitbeteiligte in das Re-
kursverfahren beigeladen.
D.
Mit Eingaben vom 25. und 26. Februar 2013 beantragte die Baudirektion
die Abweisung der Rekurse in den Verfahren G.-Nrn. R1S.2012.05147 und
R1S.2013.05002.
E.
Am 18. März 2013 wurden alle drei Verfahren auf Antrag der privaten Re-
kursgegnerin einstweilen sistiert, um den Entscheid der Baubehörde über
ein Wiedererwägungsgesuch betreffend die verkehrsmässige Erschlies-
sung abzuwarten. Die Frist zur Erstattung der noch ausstehenden Rekurs-
antworten wurde abgenommen.
F.
Mit Beschluss vom 3. September 2013 trat die Bausektion Stadt Zürich auf
das Wiedererwägungsgesuch der privaten Rekursgegnerin ein und bewillig-
te Abänderungspläne zu dem mit Bauentscheid vom 20. November 2012
bewilligten Neubau. In der Folge wurden die drei Verfahren auf Ersuchen
der privaten Rekursgegnerin mit Verfügungen vom 19. September 2013
R1S.2012.05147 Seite 3

fortgesetzt und der Baubehörde sowie der privaten Rekursgegnerin wurde
eine neue Vernehmlassungsfrist angesetzt.
G.
Gegen die Abänderungsbewilligung vom 3. September 2013 erhoben die
Rekurrentschaften 2 und 3 mit Eingaben vom 10. bzw. 11. Oktober 2013
ebenfalls Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantrag-
ten die Aufhebung des Entscheides unter Kosten- und Entschädigungsfol-
gen zu Lasten der Rekursgegnerschaft.
H.
Mit Verfügungen vom 15. Oktober 2013 wurden die neuen Rekurseingänge
unter den Geschäfts-Nrn. R1S.2013.05106 (Rekurrentin 2) und
R1S.2013.05104 (Rekurrentschaft 3) vorgemerkt und die Vernehmlas-
sungsverfahren eröffnet.
I.
Mit Eingaben vom 21. Oktober 2013 und 19. November 2013 beantragte
die Baubehörde die Abweisung sämtlicher Rekurse. Die private Rekurs-
gegnerin beantragte mit Eingaben vom 11. November 2013 ebenfalls die
Abweisung der Rekurse unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
der jeweiligen Rekurrentschaften.
J.
Mit Repliken vom 3. und 12. Dezember 2013 hielten die Rekurrentschaften
an ihren Anträgen fest, desgleichen die Baubehörde und die private Re-
kursgegnerin mit ihren Dupliken vom 7., 8. bzw. 15. Januar 2014. Die Bau-
direktion verzichtete stillschweigend auf eine Duplik.
K.
Am 24. Januar 2014 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichtes in den
Rekursverfahren der Rekurrentschaften 2 und 3 im Beisein der jeweiligen
Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.
R1S.2012.05147 Seite 4

L.
Mit Eingabe vom 14. Februar 2014 machte die Rekurrentin 2 weitere Aus-
führungen zur Signalisationsplanung.
M.
Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins ge-
machten Feststellungen wird, soweit für den Entscheid erforderlich, in den
nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.
Es kommt in Betracht:
1.
Die Rekurse beziehen sich auf dasselbe Bauvorhaben. Die Verfahren
G.-Nrn. R1S.2012.05147, R1S.2012.05149, R1S.2013.05002,
R1S.2013.05104 und R1S.2013.05106 sind daher aus prozessökonomi-
schen Gründen zu vereinigen.
2.
Die Rekurrentinnen der Rekurrentschaft 1 verfügen über Stockwerkeigen-
tum, welche einzig durch die Seefeldstrasse [….] getrennt ist. Sie rügen mit
ihrem Rekurs die unzureichende Abklärung der Lärmauswirkungen auf ihre
Liegenschaft bzw. eine unzureichende vorsorgliche Begrenzung der Lärm-
emissionen.
Die Rekurrentin 2 ist Dienstbarkeits- und Baurechtsberechtigte einer unmit-
telbar an das Baugrundstück angrenzenden [….] Parzelle. Sie rügt mit ih-
rem Rekurs u.a. die Beeinträchtigung der verkehrsmässigen Erschliessung
ihrer gewerblichen Anlage, die Überschreitung der zulässigen Ausnützung,
die Verletzung von Gestaltungsvorschriften und übermässige Lärmimmissi-
onen.
Die Rekurrierenden der Rekurrentschaft 3 sind Eigentümer bzw. Mieter von
Wohnhäusern oder Wohnungen [….]. Diese Grundstücke sind grösstenteils
einzig durch die Seefeldstrasse von der westlich davon gelegenen Baupar-
R1S.2012.05147 Seite 5

zelle getrennt oder befinden sich an Hanglage unmittelbar dahinter. Gerügt
werden u.a. unzulässige Dimensionen des Neubaus, die Verletzung von
Gestaltungsvorschriften, die Überschreitung der zulässigen Ausnützung
sowie übermässige Lärmimmissionen.
Aufgrund der engen räumlichen Beziehung und der vorgebrachten Rügen
sind die drei Rekurrentschaften zur Rekurserhebung im Sinne von § 338a
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes (PBG) legitimiert. Da die übrigen
Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Rekurse einzutre-
ten.
3.
Das Baugrundstück Kat.-Nr. RI5374 im Halte von 16'442 m2 liegt in der
Wohnzone W3 (Wohnanteil 0 %, ES III) gemäss Bau- und Zonenordnung
der Stadt Zürich (BZO). Es ist zur Hauptsache überstellt mit den Gebäu-
lichkeiten und Perronanlagen des SBB-Bahnhofs Tiefenbrunnen, Strecken-
und Abstellgeleisen. Das geplante Vorhaben kommt auf Konzessionsland
(aufgefülltes Seegebiet) zu stehen. Auf dem südwestlichen Grundstücksteil
soll anstelle des bestehenden Park+Ride-Parkplatzes und der zur Auto-
waschanlage der Rekurrentin 2 gehörigen Staubsaugeranlage ein Ge-
schäftshaus mit Büros, Gastronomie und Verkaufsflächen erstellt werden.
Die Tiefgarage umfasst 94 Autoabstellplätze.
4.1.
Die Rekurrentschaften 2 und 3 halten die Ausgestaltung des fassadenbün-
digen Dachgeschosses im nördlichen Drittel des Gebäudes für unzulässig.
Als massgebliche Fassadenlänge zur Bestimmung der erlaubten Länge,
auf der Attikageschosse bündig mit der Fassade gebaut werden dürfen
(sogenannte Drittelsregel gemäss § 292 PBG), sei fälschlicherweise die
sich über die gesamte Gebäudelänge von ca. 135 m erstreckende Fassade
angenommen worden. Massgebend sei indes nur die Fassade des mit dem
Dachgeschoss versehenen nördlichen Gebäudeabschnitts, denn der süd-
lich daran anschliessende Einschnitt in der Dachkontur des Gebäudes be-
wirke eine gestalterische Abtrennung des nördlichen Gebäudeteils. Unbe-
sehen davon sei der nördliche Kopfbau mit dem überhohen Attikageschoss
derart dominant, dass er als viergeschossiges Gebäudevolumen erscheine.
R1S.2012.05147 Seite 6

4.2.
Die Baubehörde entgegnet, es handle sich um ein einziges, langgestreck-
tes und seitlich nicht gegliedertes Gebäude mit baulich-architektonisch ein-
heitlichen Fassaden. Zugunsten einer volumetrischen Differenzierung wer-
de auf einer Länge von 81,1 m auf ein Attikageschoss verzichtet und auf
einer Länge von 14,9 m davon sogar auf ein Vollgeschoss. Es wäre stos-
send, wenn dieser Verzicht dazu führen würde, dass im Bereich mit dem
Dachgeschoss das Profil nur auf einer Länge von 13 m (1/3 von 39,1 m)
durchstossen werden dürfte. Das Attikageschoss werde als Dachgeschoss
wahrgenommen, weil es sich – die offene Terrassenkonstruktion einge-
rechnet – nur über eine Länge von 39,1 m und nicht über die Gesamtlänge
von 135,1 m erstrecke.
4.3.
Die private Rekursgegnerin führt aus, im Interesse der Einordnung in die
Umgebung sei auf ein durchgängiges Attikageschoss verzichtet worden.
Das Gebäude trete aufgrund seiner geschlossenen Länge und seiner Ges-
taltung als ein einziger, höhenmässig teilweise gestaffelter Gebäudekörper
in Erscheinung. Für die Bestimmung des zulässigen Drittels sei folglich auf
die ganze Länge des Gebäudes abzustellen.
4.3.1.
Dachgeschosse (Attikageschosse) sind laut der Definition von § 275 Abs. 2
PBG Gebäudeabschnitte, welche über der Schnittlinie Fassade/Dachfläche
liegen. Bei Flachdächern dürfen sie – vorbehältlich § 292 lit. b PBG –
grundsätzlich die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen
nicht durchstossen, das heisst jene Profillinie, die unter 45° an die Schnittli-
nie zwischen der tatsächlichen Dachfläche (des obersten Vollgeschosses)
und der dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung
mit § 292 PBG; in der Stadt Zürich gelten die besonderen Regelungen ge-
mäss Art. 7a BZO). Demgemäss müssen Attikageschosse mit Ausnahme
der nach § 292 PBG zulässigen Dachaufbauten ein Profil einhalten, das auf
den fiktiven Traufseiten unter Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe ma-
ximal einen Meter über der Schnittlinie zwischen der Aussenkante der Fas-
sade und der Oberkante des fertigen Fussbodens des Attikageschosses
unter 45° angelegt wird. Diese Regel greift indessen nur gegenüber der
hypothetischen Traufseite des betreffenden Gebäudes ein; "giebelseitig"
(stirnseitig) darf das Attikageschoss – wie ein Dachgeschoss unter Schräg-
R1S.2012.05147 Seite 7

dach – mit der Fassade des Vollgeschosses bündig sein. Auch ist es zuläs-
sig, solche Dachaufbauten seitlich bis an die Stirnseite der Baute, d. h. an
die Gebäudeecken der betreffenden Traufseiten, zu rücken, sofern das
Dachgeschoss noch als solches erkennbar ist und nicht den Eindruck eines
Vollgeschosses vermittelt.
Bauteile (Dachaufbauten), welche traufseitig die erwähnte Dachprofillinie
durchstossen, sind nach Massgabe von § 292 PBG zulässig, das heisst sie
dürfen bei Flachdächern insgesamt nicht breiter sein als 1/3 der betreffen-
den Fassadenlänge (§ 292 lit. b PBG). Derartige Dachaufbauten dürfen bis
zur Fassadenflucht des darunterliegenden Vollgeschosses vorstossen, das
heisst mit der betreffenden Fassade bündig sein (vgl. Skizze zu § 292 PBG
im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung [ABV]). Der in § 292 PBG ver-
wendete Begriff der "betreffenden Fassadenlänge" ist nicht ohne weiteres
im gleichen Sinn zu verstehen wie in den Bestimmungen über die Abstän-
de, die Gebäudelänge und die Gebäudebreite (vgl. dazu § 260 PBG und
§§ 23 ff. ABV). Als massgebend sind vielmehr diejenigen Fassadenteile
anzusehen, die als zur fraglichen Dachfläche zugehörig erscheinen bzw.
mit dieser eine optische Einheit bilden. Hierbei kann die Fassade geradlinig
verlaufen oder auch kleinere Rücksprünge aufweisen. Entscheidend sind
− mit Blick auf die ästhetische Motivation der Regelung − letztlich die kon-
kreten Verhältnisse im Einzelfall.
Bei der Bestimmung von § 292 PBG handelt es sich um eine Ästhetiknorm,
welche bezweckt, dass Dach und Dachaufbauten in einem abgerundeten
harmonischen Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes erscheinen.
Insbesondere sollen überdimensionierte, dem Dachbereich ein Überge-
wicht verleihende Aufbauten verhindert werden. Das Verwaltungsgericht
hat sich stets vom Sinn und Zweck dieser gesetzlichen Vorschrift leiten las-
sen, dass die Dachgeschosse noch als solche erkennbar sind und nicht
den Eindruck eines Vollgeschosses vermitteln (vgl. zum Ganzen
VB.2011.00535 vom 21.03.2012, E. 3.1., VB.2011.00539, E. 3.1., in
BEZ 2012 Nr. 19, VB.2006.00150, E. 3.2, in BEZ 2006 Nr. 43 = RB 2006
Nr. 69, VB.2004.00481, E. 3.1, in BEZ 2005 Nr. 22 und VB.2003.00005
vom 21.05.2003, E. 2a, jeweils mit weiteren Hinweisen).
4.3.2.
Das geplante, 135,1 m lange Gebäude gliedert sich in einen 81,1 m langen
südlichen Abschnitt mit drei Vollgeschossen, einen 14,9 m langen Mittelteil
R1S.2012.05147 Seite 8

mit zwei Vollgeschossen sowie einen 39,1 m langen nördlichen Abschnitt
mit drei Vollgeschossen und dem fraglichen Attikageschoss. Die Längsfas-
saden der drei Gebäudeabschnitte weisen zwar eine einheitliche Flucht und
Gestaltung auf. Der zweigeschossige Mittelteil bewirkt aber eine Zäsur, so
dass die Längsfassade nicht mehr als eine einzige, durchgehende Fassade
wahrgenommen wird. Vielmehr erscheint das Gebäude als bestehend aus
zwei Hauptkuben, verbunden mit einem niedrigeren Mittelteil. Auch ist das
Dachprofil eines hypothetischen Schrägdaches beim Mittelteil nicht gleich
anzusetzen wie bei den Hauptkuben. Dementsprechend erscheinen die
Längsfassaden als den jeweiligen Gebäudeabschnitten zugehörig. Daraus
folgt, dass in Bezug auf das fragliche Attikageschoss für die Bestimmung
des Drittelsmasses (§ 292 PBG) auf die Fassadenlänge des nördlichen
Gebäudeabschnitts abzustellen ist (39,1 m).
Nebst der Verletzung der Drittelsregel (§ 292 PBG) führt auch die kubische
Ausgestaltung des Gebäudes dazu, dass das Dachgeschoss nicht mehr als
solches erkennbar ist und der nördliche Gebäudeteil als übergeschossig
erscheint. Dieser Eindruck entsteht insbesondere dadurch, dass sich das
Attikageschoss in südlicher Richtung nicht fortsetzt, sondern sich auf den
fassadenbündigen Teil beschränkt, dass das Attikageschoss mit einer Hö-
he von 5,46 m markant höher ist als die darunter liegenden Vollgeschos-se
des ersten und zweiten Obergeschosses (3,5 m) und dass das Attikage-
schoss nicht nur mit der nördlichen Stirnfassade bündig ist, sondern auch
mit der Südfassade des dritten Obergeschosses jenes Gebäudeteils.
Obgleich die kubische Gestaltung des Gebäudes insgesamt und einmal
abgesehen von der Vorschrift von § 292 PBG durchaus zu überzeugen
vermag (s. zu den gestalterischen Anforderungen die nachfolgenden Aus-
führungen unter Ziffer 9.2.), lassen die Geschosszahlvorschriften der
betreffenden Zone und die gestalterischen Anforderungen an Dachge-
schosse gemäss § 292 PBG solches nicht zu.
4.3.3.
Inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens können mittels Statu-
ierung von Nebenbestimmungen in der Baubewilligung geheilt werden.
Dies ist jedoch nur dann zulässig, wenn davon ausgegangen werden kann,
dass die Mängel ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden können
(§ 321 Abs. 1 PBG). Ob ein Mangel ohne besondere Schwierigkeiten korri-
giert werden kann, entscheidet sich nach qualitativen und nicht nach quan-
R1S.2012.05147 Seite 9

titativen Gesichtspunkten. Insbesondere muss das Gewicht eines Mangels
am Umfang des Gesamtprojekts gemessen werden. Mithin kommt dieses
Vorgehen nur infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens untergeordneter
Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen Projektänderung, können sie
nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VB.2010.0440 vom
26. Januar 2011, E. 2.1; VB.2005.00132, E. 4.2, in BEZ 2006 Nr. 6;
RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5).
4.3.4.
Vorliegend lässt sich nicht in konkreter Weise vorgeben, in welcher Weise
das Attikageschoss abzuändern sein wird. Es stehen dazu verschiedene
Wege offen, darunter auch solche, die nicht mehr untergeordneter Natur
wären, namentlich die vollständige Weglassung des Attikageschosses. In
jedem Fall wirkt sich die Mängelbehebung auf das äussere Erscheinungs-
bild des Bauvorhabens aus, was eine dahingehende Neubeurteilung durch
die Baubehörde erforderlich macht. Da somit der Mangel nicht mit einer
Nebenbestimmung geheilt werden kann, ist der Bauentscheid in Gutheis-
sung der Rekurse in den Verfahren G.-Nrn. R1S.2012.05147 (Rekurrent-
schaft 1), R1S.2012.05149 (Rekurrentin 2) und R1S.2013.05002 (Rekur-
rentschaft 3) aufzuheben.
Hinsichtlich der im koordinierten Verfahren ergangenen Verfügung der
Baudirektion Kanton Zürich vom 3. Juli 2012 ist das Verfahren G.-Nr.
R1S.2013.05002 bei diesem Ausgang als gegenstandslos geworden abzu-
schreiben.
Sodann sind bei diesem Ausgang auch die gegen die Abänderungsbewilli-
gung vom 3. September 2013 gerichteten Rekurse in den Verfahren
G.-Nrn. R1S.2013.05106 (Rekurrentin 2) und R1S.2013.05104
(Rekurrentschaft 3) als gegenstandslos geworden abzuschreiben.
5.
Nachdem der angefochtene Bauentscheid bereits aus oben genannten
Gründen aufzuheben ist, sind die weiteren Beanstandungen grundsätzlich
nicht mehr zu prüfen. Im Hinblick auf ein geändertes Projekt wird im Fol-
genden bemerkungsweise dennoch auf einzelne Rügen eingegangen.
R1S.2012.05147 Seite 10

6.1.
Der Rekurs der Rekurrentschaft 3 wendet sich auch gegen die konzessi-
onsrechtliche Bewilligung der Baudirektion. Diese ist notwendig, da das
streitige Projekt auf Konzessionsland (aufgefülltes und im 19. Jahrhundert
an die SBB abgetretenes Seegebiet) zu stehen kommen soll. Zum Zeit-
punkt der Bewilligungserteilung wurden bauliche Veränderungen auf Kon-
zessionsland in Anwendung von § 2 des Wasserwirtschaftsgesetzes
(WWG) bzw. von §§ 25 und 27 der Konzessionsverordnung (KonzV WWG)
nach den Richtlinien gemäss Baudirektionsverfügung (BDV) Nr. 1598 vom
7. Juli 1995 beurteilt. Diese sieht u.a. vor, dass Gebäude vom See her kei-
ne zusammenhängende Ansicht von mehr als 20 m Länge aufweisen dür-
fen. Vorliegend hat die Baudirektion auf die Anwendung dieser Richtlinie
verzichtet, da sich das Vorhaben ab Seeufer in der zweiten Bautiefe befin-
de (s. angefochtene Baudirektionsverfügung, E. A.5, sowie Rekursantwort
der Baudirektion vom 14. Februar 2013, act. 13, R1S.2013.05002). Nach
Ansicht der Rekurrentschaft 3 ist die Richtlinie zwingend anzuwenden. Es
komme nicht darauf an, ob sich ein Bauvorhaben in der ersten oder in der
zweiten Bautiefe befinde. Zudem stelle die vor dem Baugrundstück durch-
führende Bellerivestrasse und die am Seeufer gelegene Parkanlage keine
"Bautiefe", sondern eine Freihaltezone dar.
6.2.
Seit diesen Vorbringen hat sich mit dem Urteil des Bundesgerichtes vom
28. März 2013 (BGE 139 II 470) eine Änderung der Rechtslage ergeben.
Demgemäss erstreckt sich die im Raumplanungsgesetz (RPG) verankerte
Planungspflicht der Kantone auf ihr gesamtes Territorium und schliesst
damit auch das im Privateigentum stehende Konzessionsland ein. Die Mit-
tel der Raumplanung sowie des Natur- und Heimatschutzes erlauben, den
Seeuferschutz in umfassender Weise wahrzunehmen. Soweit verbindliche
Normen und nutzungsplanerische Festlegungen bestehen, welche die Nut-
zung des Seeuferbereichs regeln und dabei auch das Konzessionsland
einschliessen, sind die zuständigen Behörden beim Entscheid über die
Baukonzessionen daran gebunden. Ihr Ermessen wird in diesem Umfang
eingeschränkt und sie kann nunmehr jedenfalls in diesem nutzungsplane-
risch oder spezialgesetzlich geordneten Bereich nicht mehr im Einzelfall frei
entscheiden (E. 3.2). Somit ist die Baudirektion bei der Beurteilung von
Baukonzessionen auf Landanlagen grundsätzlich an die Normen des PBG
und der BZO gebunden. Soweit ihre Richtlinien davon abweichen, stellen
R1S.2012.05147 Seite 11

sie eine Art Spezialbauordnung dar, für die keine gesetzliche Grundlage
besteht. An Bauvorhaben auf Landanlagen können nicht unter Verweis auf
den konzessionsrechtlichen Bewilligungsvorbehalt höhere Anforderungen
gestellt werden, als dies die gesetzlichen Bestimmungen und nutzungspla-
nerischen Festlegungen verlangen (vgl. E. 3.3. ff.).
6.3.
Bezug nehmend auf das erwähnte Urteil des Bundesgerichts bringt die Re-
kurrentschaft 3 mit Replik vom 12. Dezember 2013 vor, nunmehr fehle es
dem Baugrundstück an der planungsrechtlichen Baureife (§ 234 PBG). Auf
dem Kantonsgebiet von Zürich seien 95 % des Seeanstosses Landanlage-
gebiet. Die kantonale Praxis habe faktisch gesetzesähnliche, generelle
Rechtswirkung für die Ufergestaltung am Zürichsee gehabt. Deshalb müsse
das Vakuum, das mit dem Wegfall der Richtlinien und von § 25 in Verbin-
dung mit § 27 der KonzV WWG entstanden sei, aufgefüllt werden. Die be-
stehenden Freihaltezonen würden für den angezeigten planerischen Um-
gang mit dem Seeufer nicht mehr genügen.
6.4.
Bauten und Anlagen dürfen nur auf Grundstücken erstellt werden, die bau-
reif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die Verhältnis-
se es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist (§ 233 Abs. 1
PBG). Gemäss § 234 PBG gilt ein Grundstück als baureif, wenn es er-
schlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlen-
de oder durch die Gemeindeexekutive beantragte planungsrechtliche Fest-
legung nachteilig beeinflusst wird. Diese Bestimmung bezweckt den Schutz
fehlender oder in Änderung stehender planungsrechtlicher Festlegungen.
Das Erfordernis der planungsrechtlichen Baureife löst eine befristete Bau-
sperre aus, wenn eine noch ausstehende Planung oder eine Planänderung
durch ein Bauvorhaben negativ präjudiziert würde. Künftige Planfestset-
zungen entfalten auf diese Weise eine negative Vorwirkung. Um negativ
präjudiziert werden zu können, muss eine in Änderung stehende Planung
allerdings einen bestimmten Konkretisierungsgrad erreicht haben; als von
der Gemeindeexekutive beantragt im Sinne von § 234 PBG und damit hin-
reichend konkretisiert gilt eine planerische Festlegung in der Regel dann,
wenn sie zuhanden der öffentlichen Auflage gemäss § 7 PBG verabschie-
det worden ist (BRKE IV Nr. 166/1993, E. 2e/f, in BEZ 1994 Nr. 3;
www.baurekursgericht-zh.ch). Wird die Änderung einer planungsrechtlichen
R1S.2012.05147 Seite 12

Festlegung erst während eines laufenden Rechtsmittelverfahrens betref-
fend ein bestimmtes Bauvorhaben beantragt, so hängt die Beachtung der
ins Auge gefassten planungsrechtlichen Festlegung nach ständiger Recht-
sprechung von einer Interessenabwägung im konkreten Einzelfall ab. Dabei
ist das öffentliche Interesse, dass die künftige Planung nicht negativ präju-
diziert werde, gegen das private Interesse an der Verwirklichung des Bau-
vorhabens abzuwägen (BGE 118 Ia 510 ff., E. 4d/e; VB.2004.00028 vom
21. April 2004, E. 3.5; VB.2000.00124 in RB 2000 Nr. 97 = BEZ 2000
Nr. 38).
6.5.
Mit Kreisschreiben vom 20. Januar 2014 (s. www.are.zh.ch) lud die Baudi-
rektion die Gemeinden aufgrund der geänderten Rechtslage ein, die pla-
nungsrechtlichen Festlegungen im Nahbereich des Zürichsees zu überprü-
fen. Insbesondere sei zu prüfen, ob mit dem Wegfall der kantonalen Richt-
linien im Bereich Landanlagen eine Regelungslücke entstanden sei, welche
eine unerwünschte Bebauungsstruktur ermöglichen könne. In den kommu-
nalen Nutzungsplanungen und Gestaltungsplänen werde teilweise auf die
nicht mehr anwendbaren Richtlinien verwiesen oder es werde von deren
weiteren Anwendung ausgegangen. Gegebenenfalls sei zur Verhinderung
negativer Präjudizien die Festsetzung einer Planungszone (§ 346 PBG)
angezeigt.
Vorliegend sind die Landflächen westlich des Bauvorhabens, d.h. die
Bellerivestrasse und die angrenzende Fläche bis zur Uferlinie des Sees der
Freihaltezone FC (Sport- und Badeanlagen) gemäss BZO zugewiesen.
Damit trägt die kommunale Nutzungsordnung der Lage am See Rechnung.
Hinter der Freihaltezone, im Abstand von ca. 46 bis 70 m zur Uferlinie (die
"Bucht" südlich der Parkanlage ausgenommen), schliesst das in der Bau-
zone gelegene Baugrundstück an. Sodann sind die Vorschriften zur Gestal-
tung und Bewirtschaftung des Gewässerraums gemäss Art. 41c Gewässer-
schutzverordnung (GSchV) zu beachten. Weder wird in der BZO auf die
besagte Richtlinie verwiesen noch geht die kommunale Baubehörde von
deren weiteren Anwendung aus, ist doch die Baudirektion selbst der Auf-
fassung, dass die Richtlinie ohnehin nicht anzuwenden sei. Dies zu Recht,
denn es kann nicht von einer am Zürichseeufer gelegenen Baute gespro-
chen werden. Unter diesen Umständen ist nicht davon auszugehen, dass
die für das Baugrundstück geltenden Zonenvorschriften revisionsbedürftig
R1S.2012.05147 Seite 13

sind. Weder ist eine fehlende noch gar eine in Änderung stehende pla-
nungsrechtliche Anordnung festzustellen. Die planungsrechtliche Baureife
des Baugrundstückes steht demnach ausser Frage.
7.1.
Die Rekurrentschaften 2 und 3 beanstanden im Weiteren eine fehlerhafte
Berechnung der für die Ausnützungsziffer massgeblichen Grundfläche
(§ 259 Abs. 1 PBG) und damit eine Überschreitung der erlaubten Ausnüt-
zung. Es seien in unzulässiger Weise Teile des Eisenbahnareals einbezo-
gen worden.
7.2.1.
Gemäss Art. 18 Abs. 1 des Eisenbahngesetzes (EBG) dürfen Bauten und
Anlagen, die ganz oder überwiegend dem Bau und Betrieb einer Eisenbahn
dienen (Eisenbahnanlagen), nur mit einer Plangenehmigung erstellt oder
geändert werden. Solche Eisenbahnanlagen beruhen damit auf einer über-
geordneten planerischen Festlegung. Sie sind durch die eisenbahnrechtli-
che Plangenehmigung dem Eisenbahnverkehr gewidmet und gehören des-
halb nicht zur anrechenbaren Fläche im Sinne von § 259 Abs. 1 PBG.
Dementsprechend sind kommunale Zonenpläne von vornherein nur inso-
weit rechtswirksam, als davon keine Bahnanlagen betroffen sind. Sie sind
deshalb nur auf betriebsfremde Nutzungen des Bahnareals anwendbar
(BGE 115 Ib 166 ff., E. 4). Die bauliche Ausnützbarkeit von Grundstücken
mit Bahngeleisen für betriebsfremde Zwecke setzt zudem voraus, dass die
fragliche Fläche klar über das hinaus geht, was für die Schieneninfrastruk-
tur notwendig ist, und dass bezüglich Ausdehnung und Form des fraglichen
Grundstückteils von einer mehr als nur hypothetisch für betriebsfremde
Zwecke nutzbaren Teilfläche gesprochen werden kann. Besteht das
Grundstück neben dem eigentlichen Bahntrassee nur noch aus einem
schmalen Streifen, überwiegt die bahnbetriebliche Zwecksetzung (vgl.
BRGE II Nrn. 0077 und 0078, E. 5.3.4, in BEZ 2012 Nr. 12, sowie
VB.2012.00570 vom 21. November 2012, E. 5.3.4., mit Hinweis auf
VB.2011.00301 vom 7. Dezember 2011, E. 3.4).
7.2.2.
Zu prüfen ist zunächst die Ausnützbarkeit des schmalen Streifens entlang
der östlichen Bauparzellengrenze zwischen dem Geleisefeld und der See-
R1S.2012.05147 Seite 14

feldstrasse. Der Abstand zwischen der Mittellinie des östlichsten Geleises
und der Grundstücksgrenze beträgt hier teilweise nur ca. vier bis fünf Me-
ter. Die Baubehörde geht davon aus, dass die mehr als 1,69 m von der
Gleismittellinie entfernte Fläche eingerechnet werden darf. Dieses Mass
ergebe sich aus Art. 18 der Eisenbahnverordnung (EBV), welche das Licht-
raumprofil regle, und bestimme die sogenannte Grenzlinie fester Anlagen.
In den von der Grenzlinie umschriebenen Raum dürften keine festen Ge-
genstände hineinragen.
Die Betrachtungsweise der Baubehörde ist schon deshalb nicht sachge-
recht, weil – wie sie selbst festhält – die Grenzlinie bei Normalspur nur bis
auf eine Höhe von 1,3 m über der Schienenoberkante einen Abstand von
1,695 m von der Gleismittellinie aufzuweisen hat, darüber aber einen sol-
chen von 1,9 m. Die Grenzlinie definiert den minimalen Querschnitt, der die
Durchfahrt der Fahrzeuge gewährleistet. Beim Lichtraumprofil kommen
aber noch zusätzlich erforderliche Sicherheitsräume hinzu. Das Lichtraum-
profil ist die Umhüllende des für die Durchfahrt von Fahrzeugen und für
weitere bahnbetriebliche Zwecke freizuhaltenden Raumes (Fensterraum,
Dienst- bzw. Schlupfweg; s. Art. 18 und Anhang 1 EBV sowie Ausführungs-
bestimmungen zur Eisenbahnverordnung [AB-EBV], Blätter 1 N und 6 N zu
Art. 18, www.bav.admin.ch). Bei der Normalspur erstreckt sich dieser Raum
seitlich bis 2,5 m ab Gleisachse (AB-EBV, Blätter N 11 ff. zu Art. 18). Die-
ser Bereich ist in funktioneller Hinsicht für den Bahnbetrieb notwendig und
in jedem Fall der Eisenbahnanlage und dem Plangenehmigungsverfahren
vorbehalten. Sodann beträgt der seitliche Minimalabstand für Masten (und
Bauten) bei Normalspur 3 m ab Gleismittellinie (für Masten in Bahnhöfen
ausserhalb des Perronbereichs 2,18 m, s. AB-EBV, Blatt 15 N zu Art. 18).
Soweit ein Grundstück ausserhalb des Lichtraumprofils mit Masten und
dergleichen überstellt ist, dient es grundsätzlich ebenfalls zumindest über-
wiegend der Eisenbahn.
Der fragliche Streifen des Baugrundstücks entlang der Seefeldstrasse liegt
teils innerhalb des Lichtraumprofils und ist teilweise darüber hinaus mit
Masten des Fahrleitungstragwerks überstellt. Diese Flächen sind dem Ei-
senbahnverkehr gewidmet. Soweit jenseits davon noch ein schmaler Strei-
fen entlang der Strasse verbleibt, überwiegt die bahnbetriebliche Zweckset-
zung ebenfalls. Für eine betriebsfremde Ausnützung verbleibt entlang der
Seefeldstrasse höchstens die Fläche in der nördlichsten Grundstücksecke,
soweit sie ausserhalb des Minimalabstandsbereiches liegt, nicht mit Teilen
R1S.2012.05147 Seite 15

der Bahnanlage überstellt ist und eine betriebsfremde Nutzung auch tat-
sächlich möglich ist bzw. tatsächlich erfolgt, etwa als Parkplatz.
An dieser Stelle ist festzuhalten, dass auch entlang der westlichen Seite
des Geleisefeldes die massgebliche Grundfläche (§ 259 Abs. 1 PBG) unter
Berücksichtigung des Lichtraumprofils und allfälliger Fahrleitungsmasten zu
bestimmen ist. Auch hier wurde fälschlicherweise von der Grenzlinie fester
Anlagen im unteren Bereich (seitlicher Abstand 1,69 m ab Gleismittellinie)
anstatt vom Lichtraumprofil ausgegangen.
7.2.3.
Weiter ist zu prüfen, inwieweit die Flächen im Bereich des Bahnhofsgebäu-
des, der Bus- und Tramhaltestelle und der Ladengeschäfte als massgebli-
che Grundfläche im Sinne von § 259 Abs. 1 PBG gelten können. Zur Ei-
senbahnanlage gehören auch die mit dem Bau und dem Betrieb zusam-
menhängenden Erschliessungsanlagen (Art. 18 Abs. 6 EBG). Die Flächen
um das Bahnhofsgebäude herum, die zu den Eingängen des Gebäudes
führen (Trottoir vor der Südwestfassade, überdachter Bereich vor der
Nordwestfassade mit Abgang zur Unterführung) sowie der überdachte Be-
reich gegen die Geleise hin sind offensichtlich der Eisenbahnanlage zuzu-
rechnen. Auch ist es willkürlich, im Durchgang zwischen dem Bahnhofge-
bäude und dem Nebengebäude mit Ladengeschäften (Stellwerk) bloss die
über der Fussgängerunterführung gelegenen Flächen von der massgebli-
chen Grundfläche auszunehmen. Sodann gelten Strassenbahnen ebenfalls
als Eisenbahnen im Sinne des Eisenbahngesetzes und unterstehen dem
entsprechenden Plangenehmigungsverfahren. Demzufolge kann auch die
Tramhaltestelle nicht als massgebliche Grundfläche herangezogen werden.
Die geringe Ausdehnung der fraglichen Flächen lässt kaum Raum für be-
triebsfremde Nutzungen, weshalb sie zumindest überwiegend dem Betrieb
der Eisenbahn bzw. des Trams zuzurechnen sind. Im Ergebnis führt dies
dazu, dass der gesamte Bereich zwischen Tramwendeschlaufe bzw. Tram-
haltestelle und dem ersten Geleise des Bahnhofs sowie von der Tramhalte-
stelle in südwestlicher Richtung, mithin die Flächen um die beiden Gebäu-
de herum einschliesslich einer angemessenen Verkehrsfläche vor dem
südöstlichen Anbau des Bahnhofsgebäudes (Verbindungsweg von der
Bushaltestelle zum Perron) als Eisenbahnanlage im Sinne von Art. 18
Abs. 1 EBG zu gelten haben und für die massgebliche Grundfläche (§ 259
Abs. 1 EBG) nicht herangezogen werden können.
R1S.2012.05147 Seite 16

7.2.4.
Nach dem Gesagten erweist sich die Ausnützungsberechnung als fehler-
haft, was zu einer Überschreitung der erlaubten Ausnützung führt. Die pri-
vate Rekursgegnerin erklärt indes, dass sie auf benachbarten Grundstü-
cken (Kat.-Nrn. RI5401 und RI4978) über Ausnützungsreserven verfüge,
weshalb der Wegfall der beanstandeten Grundflächen durch eine Ausnüt-
zungsübertragung kompensiert werden könne. Wie es sich damit verhält,
kann an dieser Stelle offen bleiben. Immerhin ist anzufügen, dass das dazu
eingereichte Schema (act. 19.3, R1S.2012.05149) gemäss den oben aus-
geführten Grundsätzen zu korrigieren sein wird. Der Umstand, dass ein Teil
der für den Ausnützungstransfer in Frage kommenden Flächen der Parzelle
Kat.-Nr. RI5401 jenseits des Geleisefeldes gelegen sind, steht entgegen
der Auffassung der Rekurrentin 2 einem Ausnützungstransfer nicht entge-
gen. Seit der Revision des PBG vom 1. September 1991 wird für Ausnüt-
zungsübertragungen nicht mehr vorausgesetzt, dass die interessierenden
Flächen zusammenhängen müssen; damit wurde die zoneninterne Ausnüt-
zungsübertragung zwischen mehreren Grundstücken erleichtert. Gemäss
Rechtsprechung ist die Ausnützungsübertragung innerhalb der nämlichen
Zone über ein oder mehrere Drittgrundstücke grundsätzlich zulässig und
darf auch über (öffentliche) Strassen erfolgen (s. VB.2006.00322, E. 3.3, in
BEZ 2007 Nr. 20, mit Hinweisen).
8.1.
Die Rekurrentschaften 2 und 3 monieren die ungenügende Rücksichtnah-
me des Bauvorhabens auf das benachbarte Bahnhofsgebäude Tiefenbrun-
nen als Schutzobjekt. Das Volumen des Neubaus bedränge das niedrigere
Bahnhofsgebäude massiv. Dieses bilde den Übergang vom Stadt-ende
zum Land seeaufwärts und sei trotz seiner eher geringen Grösse präsent.
Der Neubau werde den Blick auf das Bahnhofsgebäude verstellen.
Die Rekurrentin 2 vertritt sodann die Auffassung, es sei ein Schutzent-
scheid erforderlich. Die Betroffenheit ergebe sich aus der unmittelbaren
Nähe des Bahnhofs Tiefenbrunnen und seinem Bahnhofsplatz bzw. seiner
Umgebung zum Bauvorhaben.
8.2.
Laut Baubehörde ist das 1893 erstellte Gebäude als Zeuge zürcherischer
Kleinbahnhof-Architektur im kommunalen Inventar der kunst- und kulturhis-
R1S.2012.05147 Seite 17

torischen Schutzobjekte enthalten. Das Bauvorhaben betrifft augenschein-
lich keine Teile des Schutzobjektes, die erhaltenswert oder deren Änderung
oder Ersetzung Gegenstand von Regelungen in einer Schutzverfügung sein
könnten. Dies gilt namentlich auch für die Neugestaltung des heute mit ei-
nem Pavillon überstellten Vorplatzes. Eine besondere Bedeutung des Vor-
platzes für die Zeugenschaft des Bahnhofsgebäudes ist nicht ersichtlich
und auch kaum denkbar. Dies gilt noch mehr für den weiter südlich gelege-
nen Bauperimeter, der heute als Parkplatz genutzt wird. Dieser kann aus-
serdem nicht als für die Wirkung des Bahnhofsgebäudes wesentliche Um-
gebung (vgl. § 203 Abs. 1 lit. c PBG) qualifiziert werden, zumal das un-
scheinbare Bahnhofsgebäude zumindest in diese Richtung keine wesentli-
che siedlungsprägende Wirkung entfaltet. Die Baubehörde hatte somit kei-
ne Veranlassung, über die Schutzwürdigkeit und den Schutzumfang des
Inventarobjekts zu entscheiden.
Das Bauvorhaben hat auf das Schutzobjekt in gestalterischer Hinsicht be-
sondere Rücksicht zu nehmen (§ 238 Abs. 2 PBG). Die Baubehörde führt
dazu aus, der Neubau wahre mit 37 m einen genügend grossen Abstand
zum Bahnhofsgebäude, welches sich nicht durch eine besonders gute Ge-
staltung auszeichne. Der Platz zwischen dem Bahnhofsgebäude und dem
Geschäftshaus werde durch die geplante Neugestaltung eindeutig aufge-
wertet. Mit grosskronigen Bäumen werde eine Zäsur zwischen den beiden
Gebäuden geschaffen (vgl. Umgebungsplan der Abänderungseingabe, da-
tiert 6. Mai 2013, act. 29.1., R1S.2013.05002). Dieser Auffassung kann oh-
ne Weiteres gefolgt werden.
9.1.
Die Rekurrentschaft 3 bemängelt sodann die Einordnung des Bauvorha-
bens in die weitere bauliche Umgebung (§ 238 Abs. 1 PBG). Kritikpunkt bil-
den vorab die Volumetrie und die Dimensionen des Neubaus, indem sich
diese nicht am Bebauungsmuster des Wohnquartiers östlich der See-
feldstrasse orientieren würden.
9.2.
Das Bauvorhaben hat die Grundmasse nach der Regelbauweise einzuhal-
ten (Art. 13 Abs. 1 BZO). In der Zone W3 sind drei Vollgeschosse und ein
anrechenbares Dachgeschoss zulässig. Die maximale Gebäudehöhe be-
R1S.2012.05147 Seite 18

trägt 11,5 m, die Gebäudelänge ist nicht beschränkt. Sodann haben Haupt-
gebäude eine Ausnützungsziffer von maximal 90 % einzuhalten. Diese
Vorgaben werden – vorbehältlich der Korrektur der fehlerhaften Ausnüt-
zungsberechnung – eingehalten.
Nach ständiger Rechtsprechung darf von einem Bauherrn ein Verzicht auf
die Realisierung eines grundsätzlich zulässigen Neubauvolumens aus Ein-
ordnungsgründen nur aus besonders triftigen Gründen verlangt werden,
wie eine besondere Qualität der bestehenden Überbauung, eine weitherum
zurückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung oder eine qualifizierte landschaft-
liche Empfindlichkeit. Weil die bundesgerichtliche Rechtsprechung das Le-
galitätsprinzip stark gewichtet, kann aber nur ein krasses Missverhältnis der
Proportionen oder die Rücksicht auf ein Schutzobjekt im Einzelfall die Aus-
schöpfung des zulässigen Bauvolumens verbieten. Sind die Voraussetzun-
gen für einen Volumenverzicht nicht gegeben, so verlangt aber § 238 PBG
gleichwohl, dass ein Gebäude, das sich durch sein Volumen aus seiner
baulichen Umgebung heraushebt, diesem Spannungsverhältnis in geeigne-
ter Weise Rechnung trägt (VGr, 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18); beson-
ders hohe Anforderungen sind dabei dann zu erfüllen, wenn gemäss § 238
Abs. 2 PBG auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes Rücksicht zu
nehmen ist (vgl. VB.2012.00310 vom 16. Januar 2013, E. 4.3, und
VB.2008.00552 vom 23. April 2009, E. 4.1, je mit weiteren Hinweisen, so-
wie RB 1990 Nr. 78).
Die Voraussetzungen für einen Volumenverzicht, namentlich eine Be-
schränkung der Gebäudelänge bzw. die Pflicht zur Aufteilung des Gebäu-
des in mehrere Volumen, sind vorliegend nicht gegeben. Die langgestreck-
te Form des Gebäudes ergibt sich aus der Form des Baufeldes. Die Längs-
achse des Neubaus verläuft parallel zu den Verkehrsachsen der Bahn auf
der einen und der vierspurigen Strasse auf der anderen Seite. Die Stellung
des Gebäudes und seine langgestreckte Form ergeben sich somit aus den
baulichen Gegebenheiten der unmittelbaren Umgebung, die durch die Ver-
kehrsanlagen, den Bahnhof und die Autowaschanlage geprägt sind. Dem-
gegenüber liegt die vorderste Häuserzeile des Wohnquartiers mehr als 50
m vom Neubau entfernt, getrennt durch die Seefeldstrasse und das
mehrspurige Geleisefeld der Eisenbahn. In dieser Situation erscheint der
Neubau klarerweise nicht als dem Wohnquartier zugehörig, weshalb des-
sen Länge nicht als störender Gegensatz zur Massstäblichkeit der Bebau-
ung des Wohnquartiers empfunden wird. Hinzu kommt, dass in der Zone
R1S.2012.05147 Seite 19

W3 östlich der Seefeldstrasse ein Wohnanteil von 90 % vorgeschrieben ist,
während dieser Anteil auf dem Baugrundstück westlich der Seefeldstrasse
0 % beträgt. Wenn also den beiden Gebieten verschiedene Nutzweisen zu-
geordnet werden, darf dies auch in einer unterschiedlichen Bebauungs-
struktur zum Ausdruck kommen, zumal ein Bauherr nicht gehalten ist, sich
den vorherrschenden architektonischen Ausdrucksformen anzuschliessen.
Betreffend Rücksichtnahme auf das Bahnhofsgebäude als Schutzobjekt
kann auf die Ausführungen unter Ziffer 8.2. verwiesen werden. Somit ist
das Bauvorhaben hinsichtlich seiner Einordnung nicht zu beanstanden.
10.1.
Weiter beanstanden die Rekurrentschaften 2 und 3 die verkehrsmässige
Erschliessung. Die grundstücksinterne Verkehrssituation werde rund um
den Knotenpunkt "Seepolizei" in nicht mehr zu bewältigender Weise ver-
dichtet, weshalb mit einer Behinderung des Waschanlagenbetriebs, allge-
meinen Verkehrsblockaden und einer Gefährdung der Verkehrsteilnehmer
zu rechnen sei. Die Fahrspur zwischen der Nordostfassade der Waschan-
lage und dem Geleise sei zu schmal.
10.2.1.
Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung ist unter anderem die
genügende Erschliessung des Baugrundstücks (Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG;
§§ 233 und 234 PBG). Ein Grundstück ist dann erschlossen, wenn es für
die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist,
wenn diese ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden können
und wenn die einwandfreie Behandlung von Abwässern, Abfallstoffen und
Altlasten gewährleistet ist (§ 236 Abs. 1 PBG). Was die genügende Zu-
gänglichkeit im Besonderen anbelangt, so erfordert diese in tatsächlicher
Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anla-
gen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und
der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten müssen für jedermann
verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG). Der Regierungsrat erliess
hierzu – gestützt auf § 237 Abs. 2 Satz 2 PBG – Normalien im Sinne von
§ 360 PBG über die Anforderungen an Zugänge (Zugangsnormalien [ZN]),
welche die technischen Anforderungen an die verschiedenen Zugangsarten
regeln. Zu beachten sind ferner die in der Verkehrssicherheitsverordnung
(VSiV) geregelten technischen Anforderungen an Ausfahrten. Bei der Beur-
R1S.2012.05147 Seite 20

teilung der hinreichenden Erschliessung steht den Gemeinden ein von der
Rekursinstanz zu beachtender Ermessensspielraum zu.
10.2.2.
Die Bauherrschaft hat von einem bekanntermassen sachkundigen Ingeni-
eur- und Planungsunternehmen ein Verkehrskonzept ausarbeiten lassen
(Austauschkonzept vom 21. August 2013, act. 29.5, R1S.2013.05002). Dar-
in werden die Leistungsfähigkeit und die Befahrbarkeit der arealinternen
Verkehrserschliessung und der Ausfahrt in die Bellerivestrasse (neuer Ver-
kehrsknoten Seepolizei) eingehend untersucht. Die Befahrbarkeit mit Last-
wagen wurde anhand von Schleppkurven nachgewiesen. Die auf der West-
seite des Neubaus vorgesehene Anlieferung ist für dreiachsige LKW bis
10,1 m Länge ausgelegt. Diese Beschränkung steht der Bauherrschaft frei
und erscheint nicht unzweckmässig. Dies gilt auch in Bezug auf die Kapazi-
täten der Anlieferungszone und den Umstand, dass ein in der Anlieferungs-
zone des Neubaus abgestellter LKW die Durchfahrt eines weiteren LKW
verunmöglicht. Es ist der Bauherrschaft zuzubilligen, dass die Anlieferung
nicht mit Fahrzeugen erfolgt, für die die baulichen Gegebenheiten nicht
ausgelegt sind. Gemäss Verkehrskonzept ist je nach der Zahl der Nut-
zungseinheiten im Neubau mit 8 bis 16 Anlieferungen pro Tag zu rechnen,
was machbar sei. Nötigenfalls – bei regelmässigem Rückstau – könne ein
Zeitmanagement eingeführt werden. Für die Anlieferung des Waschanla-
gebetriebes und der Bar ist vor deren Nordwestfassade ein Platz für Fahr-
zeuge bis ca. 7 Metern Länge vorgesehen. Vom Verkehrskonzept und den
Plänen nicht erfasst wird die zusätzliche Möglichkeit, auch längere Lastwa-
gen vor der Südwestfassade der Waschanlage abzustellen. Im Verkehrs-
konzept wird sodann aufgezeigt, dass bei der bestehenden Zufahrt entlang
der Nordostfassade der Waschanlage die erforderlichen Gleisabstände
gewahrt und die Breite der Fahrspur ausreichend ist. Bezüglich der in den
Zugangsnormalien (ZN) festgelegten Ausbaugrössen ist auf § 8 ZN hinzu-
weisen, wonach bei Einbahnsystemen wie dem vorliegenden die Ausbau-
grösse besonders festgelegt wird.
Es ist nicht in Abrede zu stellen, dass die auf relativ engem Raum abzuwi-
ckelnden Fahrzeugbewegungen und insbesondere die Ausfahrt der Auto-
waschstrasse zu einer relativ komplexen Situation führen, die hohe Anfor-
derungen an die Verkehrsplanung stellen. Das Verkehrskonzept zeigt je-
doch in plausibler Weise auf, dass mit den vorgesehenen Massnahmen ei-
ne zweckmässige, geordnete, auf den Takt der Waschstrasse abgestimmte
R1S.2012.05147 Seite 21

und sichere Verkehrsabwicklung gewährleistet ist. Zu erwähnen sind insbe-
sondere die technischen Einrichtungen zur Ausfahrtdosierung wie LKW-
Längenmessung, Ampeln, Schrankenanlage und Staudetektoren. Auch die
sichere Führung des Langsamverkehrs (Fussgänger, Radfahrer) ist gelöst.
Somit ist die verkehrsmässige Erschliessung des Neubauvorhabens nicht
zu beanstanden und mit dem Bauvorhaben bleibt die verkehrsmässige Er-
schliessung des benachbarten Baurechtsgrundstücks der Waschanlage
gewährleistet.
11.1
Die Rekurrentschaft 1 bringt zunächst vor, im angefochtenen Bauentscheid
(E. I.j) werde ausgeführt, dass für den Bahnlärm der Immissionsgrenzwert
(IGW) an den gegenüber dem Neubau gelegenen Gebäuden zwar leicht
erhöht, jedoch eingehalten werde. Es sei aber unklar, woher diese Behaup-
tung herrühre und wie stark die Zunahme des Lärms sei. Die Baubehörde
habe den Sachverhalt unvollständig ermittelt. Gemäss dem umweltrechtli-
chen Vorsorgeprinzip sei der Reflex-Lärm gering zu halten, insbesondere
mit Blick auf den in Zukunft zu erwartenden Ausbau der Bahnstrecke.
11.2.1.
Luftverunreinigungen, Lärm, Erschütterungen und Strahlen werden beim
Austritt aus Anlagen als Emissionen, am Ort ihres Einwirkens als Immissio-
nen bezeichnet (Art. 7 Abs. 2 Umweltschutzgesetz [USG]). Nach Art. 11
Abs. 1 des Umweltschutzgesetzes (USG) werden Luftverunreinigungen,
Lärm, Erschütterungen und Strahlen durch Massnahmen bei der Quelle
begrenzt (Emissionsbegrenzungen). Im Rahmen der Vorsorge sind die
Emissionen so weit zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich mög-
lich und wirtschaftlich tragbar ist (vorsorgliche Emissionsbegrenzung;
Abs. 2). Ortsfeste Anlagen dürfen nur errichtet werden, wenn die durch die-
se Anlagen allein erzeugten Lärmimmissionen die Planungswerte in der
Umgebung nicht überschreiten (Art. 25 Abs. 1 USG).
Wie die Rekursgegnerschaft übereinstimmend und zutreffend entgegnet,
gilt eine Baute, welche Strassen- oder Eisenbahnlärm reflektiert, nicht als
lärmerzeugende Anlage, weil der fragliche Lärm von einer (anderen) Anla-
ge verursacht worden ist. Dem Inhaber der Baute erwachsen aus dem USG
auch dann keine besonderen Pflichten, wenn die Reflexionen auf benach-
R1S.2012.05147 Seite 22

barten Grundstücken zu einer Überschreitung der Grenzwerte führen (vgl.
BGE 129 II 238, E. 4.2, sowie Kommentar zum Umweltschutzgesetz, Er-
gänzungsband zur 2. Auflage, Hrsg. Alain Griffel/Heribert Rausch, Ausgabe
2011, Art. 7 Rz. 11). Eine andere Beurteilung ist am Platz, wo Reflexionen
eine nachteilige Veränderung des Klangcharakters des reflektierten Schalls
bewirken. So können z.B. Fassaden, die mit bestimmten Wellblechprofilen
verkleidet sind, den reflektierten Lärm von Schiessanlagen oder Strassen
so verändern, dass ein hoher, als unangenehm empfundener Pfeifton ent-
steht. Denkbar sind auch besondere Situationen, in denen der Direktschall
bei einem Empfängerpunkt von einem Hindernis abgeschirmt wird und Re-
flexionen zum tragenden Teil einer Geräuschsituation werden. In diesen
Fällen ist die reflektierende Baute die Urheberin des nachteilig veränderten
Schalls und stellt insoweit eine Lärm erzeugende Anlage dar, auf welche
die Bestimmungen über die Begrenzung von Emissionen zur Anwendung
kommen. Die nachteilige Beeinflussung des reflektierten Lärms ist nach
den Grundsätzen der vorsorglichen Emissionsbegrenzung (Art. 11 Abs. 2
USG) zu vermeiden, und wo der veränderte Klangcharakter infolge der er-
höhten Störwirkung des Lärms zu einer Überschreitung massgeblicher
Grenzwerte führt, sind auch die Belastungsgrenzen von Art. 11 Abs. 3 so-
wie Art. 25 Abs. 1 und 2 USG anwendbar. Was Eisenbahnlärm im Beson-
deren angeht ist jedoch grundsätzlich davon auszugehen, dass die Reflexi-
onen gegenüber dem direkten Fahrgeräusch von wesentlich geringerer Be-
deutung sind und vernachlässigt werden können (vgl. Wolf, Kommentar
zum Umweltschutzgesetz, 2. Aufl., Hrsg. Vereinigung für Umwelt-
recht/Helen Keller, Zürich 1998 ff., Art. 25 Rz. 38, sowie Beschwerdeent-
scheid der REKO/INUM vom 26. April 2006 [A-2004-117] in VPB 2007
Nr. 2007.5, S. 150, bestätigt mit BGr 1A.116/2006 vom 8. November 2006,
E. 6.2).
11.2.2.
Quelle des vorliegend in Frage stehenden Reflexionslärms ist die Eisen-
bahn und nicht der geplante Neubau. Besondere Verhältnisse, die zu einer
nachteiligen Veränderung des Schalls führen oder die die Reflexionen ge-
genüber dem Direktschall hervortreten liessen, liegen nicht vor. Der Ab-
stand zwischen dem Neubau und der rekurrentischen Liegenschaft beträgt
ca. 55 m. Gemäss Expertenbericht über die Lärmauswirkungen des Bau-
vorhabens wird bei der rekurrentischen Liegenschaft infolge der Reflexio-
nen mit einer Zunahme der Bahnlärmimmissionen um 1 bis 2 dB gerechnet
R1S.2012.05147 Seite 23

(s. Lärmbeurteilung Basler & Hofmann in act. 19.4, R1S.2012.05149). Eine
derart geringfügige Veränderung liegt an der Grenze der Wahrnehmbarkeit.
Das umweltrechtliche Vorsorgeprinzip sowie die lärmrechtlichen Vorschrif-
ten und Belastungsgrenzwerte kommen somit nicht zur Anwendung. Daran
ändert entgegen der Auffassung der Rekurrentschaft 1 auch nichts, dass es
sich bei der Bauherrschaft und Eigentümerin des Baugrundstücks um die
SBB handelt und das Bauvorhaben auf ein Bahngrundstück zu liegen
kommt. Insbesondere führt dies nicht dazu, dass in Bezug auf die lärmer-
zeugende Eisenbahnanlage von der Änderung einer ortsfesten Anlage im
Sinne von Art. 8 Lärmschutz-Verordnung (LSV) auszugehen wäre. Das
Bauvorhaben steht in baulicher und funktioneller Hinsicht losgelöst von der
Eisenbahnanlage und dem Bahnbetrieb, weshalb es für sich und nicht in
einer ganzheitlichen Betrachtungsweise zusammen mit dem gesamten
Bahnbetrieb auf dem Baugrundstück zu beurteilen ist. Somit ist das Bau-
vorhaben in diesem Punkt nicht zu beanstanden.
[….]
R1S.2012.05147 Seite 24