zh_baurekursgericht · BRGE II Nrn. 0060-0062/2025 · 2025-04-08 · de
Baubewilligung für Wohn- und Gewerbeüberbauung, Einheit der Baubewilligung, Übereinstimmung mit Gestaltungsplanvorschriften, Berücksichtigung potenzieller Schutzobjekte

Zu beurteilen waren zwei Nachbarrekurse sowie ein Rekurs der Bauherrschaft gegen die Baubewilligung einer grösseren Wohn- und Gewerbeüberbauung im Gestaltungsplangebiet. Strittig waren unter anderem Fragen der Einheit der Baubewilligung, der Verkehrssicherheit, der Einordnung, der Übereinstimmung des Bauprojekts mit den Gestaltungsplanvorschriften, der Berücksichtigung von potenziellen Schutzobjekten sowie des Brandschutzes. In teilweiser Gutheissung der Nachbarrekurse war eine Auflage betreffend Gebäudehöhenüberschreitung anzuordnen, während die Nachbarrekurse im Übrigen abzuweisen waren. Der Bauherrenrekurs war ebenfalls abzuweisen, soweit er nicht als durch Wiedererwägung des angefochtenen Verwaltungsaktes und Projektänderung gegenstandslos geworden abzuschreiben war.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung
G.-Nrn. R2.2023.00229, R2.2023.00230 und R2.2023.00233
BRGE II Nrn. 0060/2025 - 0062/2025
Entscheid vom 8. April 2025
Mitwirkende Abteilungspräsident Frank Martin Kessler, Baurichter Adrian Bergmann, Er-
satzrichter Florian Poppele, Gerichtsschreiberin Andrea Kuhn
in Sachen Rekurrierende
R2.2023.00229
A und B
vertreten durch […]
R2.2023.00230
1. C
2. D
beide vertreten durch […]
R2.2023.00233
E
vertreten durch […]
gegen Rekursgegnerinnen
R2.2023.00229 und R2.2023.00233
1. Baukommission X
Nr. 1 vertreten durch […]
2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach,
8090 Zürich
3. C
4. D
Nrn. 3 - 4 vertreten durch […]

R2.2023.00230
1. Baukommission X
vertreten durch […]
Mitbeteiligte
R2.2023.00230
2. E
vertreten durch […]
3. A und B
Nr. 3 vertreten durch […]
4. Gebäudeversicherung Kanton Zürich, Feuerpolizei,
Thurgauerstrasse 56, Postfach, 8050 Zürich
betreffend R2.2023.00229 und R2.2023.00233
Beschluss der Baukommission vom 24. Oktober 2023 und Verfügung der
Baudirektion Kanton Zürich BVV 22-3891 vom 15. Mai 2023; Baubewilligung
bzw. strassenpolizeiliche Bewilligung für Ersatzneubau Wohn- und Gewer-
beüberbauung, […]
R2.2023.00230
Beschluss der Baukommission vom 24. Oktober 2023; Baubewilligung für
Ersatzneubau Wohn- und Gewerbeüberbauung, […]
_______________________________________________________
R2.2023.00229 Seite 2

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 24. Oktober 2023 erteilte die Baukommission X der C und
der D – unter Statuierung diverser Auflagen – die baurechtliche Bewilligung
für den Bau einer Wohn- und Gewerbeüberbauung auf den Grundstücken
Kat.-Nrn. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 und 9 an der F-Strasse 1 und 3 sowie an der
G-Strasse 10, 12 und 14 in X. Gleichzeitig wurde die im koordinierten Ver-
fahren ergangene Gesamtverfügung Nr. BVV 22-3891 der Baudirektion Kan-
ton Zürich vom 15. Mai 2023 betreffend Erteilung der strassenpolizeilichen,
lärm- und wasserrechtlichen Bewilligung eröffnet.
B.
Gegen die kommunale Baubewilligung wandten sich A und B (hernach: Re-
kurrentschaft 1) mit gemeinsamer Rekursschrift vom 23. November 2023 an
das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung
des genannten Beschlusses. Eventualiter sei die kommunale Vorinstanz an-
zuhalten einen Beschluss zur Überarbeitung des Projekts im Sinne ihrer Er-
wägungen und Auflagen des Bauentscheids zu fassen und das dannzuma-
lige Projekt neu öffentlich aufzulegen, unter Kosten- und Entschädigungsfol-
gen zzgl. MwSt. zulasten der Rekursgegner.
Gegen die genannte kommunale Bewilligung wandte sich auch die C sowie
die D (hernach: Bauherrschaft) mit gemeinsamer Rekursschrift vom 23. No-
vember 2023 und stellten die folgenden Anträge:
ʺ 1. Es seien folgende Nebenbestimmungen des Bauentscheids aufzuhe-
ben bzw. gemäss der Rekursbegründung anzupassen:
- Disp.-Ziff. II.2.c und Disp.-Ziff. II.2.e (betreffend Erw. D.k., E.o und
G.c, Rückkühlanlagen);
- Disp.-Ziff. II.2.d (betreffend Erw. lit. D.q, Zugänglichkeit Dachgarten);
- Disp.-Ziff. II.2.e (betreffend Erw. lit. E.e, Erdgeschosshöhe);
- Disp.-Ziff. II.2.e (betreffend Erw. lit. E.g, Kolonnadenbreite, Rollstuhl-
gängigkeit);
- Disp.-Ziff. II.2.e (betreffend Erw. lit. E.p, Besonnung);
- Disp.-Ziff. II.66 und II.68 (Personenzählsystem);
- Disp.-Ziff. II.93 (Erdanker);
R2.2023.00229 Seite 3

2. die Vernehmlassung der Rekursgegnerin sei den Rekurrentinnen zur
Stellungnahme bzw. zur Kenntnisnahme zuzustellen;
3. unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Rekursgegerin.ʺ
Sodann stellten sie noch den prozessualen Antrag, das Rekursverfahren sei
einstweilen zu sistieren.
Letztlich erhob auch E (nachfolgend: Rekurrent 3) mit Eingabe vom 26. No-
vember 2023 Rekurs gegen die genannten beiden Entscheide und bean-
tragte sinngemäss die Abänderung des kommunalen Entscheides in Bezug
auf die geplante Baumgruppe auf dem M-Platz, einen Durchlass vom M-Platz
zu seinem Grundstück, die Gestaltung des M-Platzes (Rückversetzung und
Abtreppung des Gebäudes im Baubereich A sowie Erhalt und Unterschutz-
stellung des Gebäudes G-Strasse 14).
C.
Mit Verfügungen vom 24. November 2023, 27. November 2023 sowie
30. November 2023 wurden die Rekurseingänge unter den Geschäfts-Nrn.
R2.2023.00229 (Rekurrentschaft 1), R2.2023.00230 (Bauherrschaft) sowie
R2.2023.00233 (Rekurrent 3) vorgemerkt und in den Nachbarrekursen das
Vernehmlassungsverfahren eröffnet. Der Bauherrenrekurs wurde antragsge-
mäss sistiert.
D.
Mit Eingabe vom 29. Dezember 2023 beantragte die kommunale Vorinstanz
im Rekurs der Rekurrentschaft 1 die Abweisung des Rekurses, unter Kos-
tenfolgen zulasten der Rekurrentschaft 1, sowie die Sistierung des Verfah-
rens. Die kantonale Vorinstanz verzichtete in diesem Rekurs mit Schreiben
vom 11. Dezember 2023 ausdrücklich auf eine Vernehmlassung. Die Bau-
herrschaft beantragte mit Eingabe vom 29. Dezember 2023 ebenfalls die Ab-
weisung des Rekurses, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
der Rekurrentschaft 1, sowie die Sistierung des Verfahrens.
Im Rekurs des Rekurrenten 3 beantragte die kommunale Vorinstanz mit Ein-
gabe vom 3. Januar 2024 die Abweisung des Rekurses, unter Kostenfolgen
zulasten des Rekurrenten 3. Die kantonale Vorinstanz verzichtete in diesem
Rekurs mit Schreiben vom 11. Dezember 2023 ausdrücklich auf eine
R2.2023.00229 Seite 4

Vernehmlassung. Die Bauherrschaft beantragte mit Eingabe vom 3. Januar
2024 ebenfalls die Abweisung des Rekurses, soweit überhaupt darauf ein-
getreten werden könne, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
des Rekurrenten 3.
Die Bauherrschaft ersuchte mit Schreiben vom 2. Mai 2024 um Fortsetzung
des Verfahrens betreffend ihren Rekurs. Das Rekursverfahren wurde mit
Verfügung vom 8. Mai 2024 fortgesetzt und das Vernehmlassungsverfahren
wurde eröffnet. Mit Eingabe vom 12. Juni 2024 ersuchte die kommunale Vor-
instanz um Abweisung des Rekurses, unter Kostenfolge zu Lasten der Bau-
herrschaft.
E.
Das Verfahren betreffend den Rekurs der Rekurrentschaft 1 wurde mit Ver-
fügung vom 8. Januar 2024 sistiert. Mit Schreiben vom 2. Mai 2024 ersuchte
die Bauherrschaft um Fortsetzung dieses Verfahrens, woraufhin das Verfah-
ren mit Verfügung vom 8. Mai 2024 fortgesetzt und Frist zur Replik angesetzt
wurde. Die Replik der Rekurrentschaft 1 datiert vom 3. Juni 2024 und die
Dupliken der kommunalen Vorinstanz sowie der Bauherrschaft vom 26. Juni
2024 bzw. vom 27. Juni 2024. Darin hielten die Parteien an ihren bereits ge-
stellten Anträgen fest.
Im Bauherrenrekurs hielt die Bauherrschaft mit Replik vom 8. Juli 2025 an
den bereits gestellten Anträgen fest, soweit diese nicht durch Wiedererwä-
gung gegenstandslos geworden sind. Die Duplik der kommunalen Vorin-
stanz datiert vom 25. Juli 2024.
Im Rekurs des Rekurrenten 3 verzichtete der Rekurrent 3 stillschweigend auf
eine Replik.
F.
In allen Verfahren wurde am 21. August 2024 im Beisein der Parteien ein
Abteilungsaugenschein auf Lokal durchgeführt.
R2.2023.00229 Seite 5

G.
Mit Verfügung vom 29. August 2024 wurden im Bauherrenrekurs sowohl die
Nachbarrekurrenten aus den Verfahren Geschäfts-Nrn. R2.2023.00229 und
R2.2023.00233 als auch die Gebäudeversicherung Kanton Zürich, Feuerpo-
lizei, als Mitbeteiligte in das Verfahren aufgenommen und ihnen wurde Frist
angesetzt, um zu den Rechtsschriften der Bauherrschaft Stellung zu neh-
men. Die Stellungnahmen datieren vom 9. September 2024, 18. September
2024 sowie 19. September 2024 und lauten – zum Teil sinngemäss – auf
Abweisung des Rekurses. Mit Eingaben vom 30. September 2024 und vom
7. Oktober 2024 liessen sich die kommunale Vorinstanz sowie die Bauherr-
schaft zur Stellungnahme der Gebäudeversicherung Kanton Zürich, Feuer-
polizei, vernehmen. Die kommunale Vorinstanz nahm mit Eingabe vom
23. Oktober 2024 zur Eingabe der Bauherrschaft vom 7. Oktober 2024 Stel-
lung.
Der Rekurrent 3 reichte im Anschluss an den Augenschein mit Eingabe vom
21. August 2021 in seinem Rekurs diverse Abbildungen zu den Akten, wel-
che den übrigen Parteien mit Mitteilungszettel vom 23. August 2024 zuge-
stellt wurden. Die kommunale Vorinstanz liess sich mit Eingabe vom 2. Sep-
tember 2024 hierzu vernehmen. Mit Schreiben vom 18. September 2024
nahm der Rekurrent 3 wiederum zu den Ausführungen der Vorinstanz Stel-
lung. Mit Eingabe vom 4. November 2024 ersuchte der Rekurrent 3 um Edi-
tion gewisser Aktenstücke. Die kommunale Vorinstanz reichte diese mit Ein-
gabe vom 25. November 2024 ein. Mit Eingabe vom 9. Dezember 2024 nahm
der Rekurrent 3 hierzu Stellung. Die kommunale Vorinstanz liess sich zu die-
ser Eingabe mit Schreiben vom 16. Dezember 2024 vernehmen.
Es kommt in Betracht:
1.
Die Rekursverfahren G.-Nrn. R2.2023.00229, R2.2023.00230 und
R2.2023.00233 betreffen das gleiche Bauvorhaben und sind deshalb aus
prozessökonomischen Gründen zu vereinigen. Die Aktenverweise beziehen
R2.2023.00229 Seite 6

sich, wo nichts anderes vermerkt wird, auf das Verfahren
G.-Nr. R2.2023.00229.
Bei den Nachbarrekursen wurde die Baudirektion Kanton Zürich als Rekurs-
gegnerin und die Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich Nr.
BVV 22-3891 vom 15. Mai 2023 als Anfechtungsobjekt aufgenommen. Die
Rekurse richten sich jedoch ausdrücklich und/oder auch inhaltlich lediglich
gegen den kommunalen Entscheid, weshalb die Verfügung der Baudirektion
nachfolgend nicht zu überprüfen ist.
2.
Die Bauparzellen befinden sich in der Kernzone KA und sind der Empfind-
lichkeitsstufe (ES) III zugeteilt. Sie liegen im Perimeter des privaten Gestal-
tungsplans ʺG-Strasse / F-Strasseʺ. Die Bauparzellen weisen die Form eines
spiegelverkehrten ʺLʺ auf und grenzen im Süden an die G-Strasse, im Nor-
den an den L-Weg und sind im Übrigen von bebauten Grundstücken umge-
ben. Entlang der östlichen Grenze, aber noch innerhalb des Bauperimeters,
führt die F-Strasse, welche die G-Strasse mit dem L-Weg verbindet. Derzeit
sind die Baugrundstücke mit einem Ladengebäude (entlang der F-Strasse),
einem Bankgebäude sowie zwei weiteren Punktbauten (entlang der G-
Strasse) überstellt, welche alle dem streitbetroffenen Neubau weichen sol-
len. Neu sollen die Bauparzellen mit einem Gebäude mit L-förmiger Grund-
form überbaut werden. Der Erdgeschosssockel soll undurchlässig ausgestal-
tet und in ihm sollen unterschiedliche Gewerbe sowie ein Verkaufsgeschäft
angeordnet werden. Über dem Erdgeschosssockel sind unterschiedlich hohe
Hochbauten (ca. 9.50 m bis 23.50 m) vorgesehen. Darin sollen unter ande-
rem 36 Wohnungen Platz finden. Im südwestlichen Bereich des Perimeters,
im Bereich des heutigen Grundstücks Kat.-Nr. 1, ist ein öffentlicher Platz, der
M-Platz, vorgesehen. Die Tiefgarage mit 78 Autoabstellplätzen soll mittels
zweier Rampen (Ein- und Ausfahrt) von der F-Strasse erschlossen werden.
Sieben Abstelllätze sind im Freien direkt vor der bestehenden Poststelle auf
Kat.-Nr. 10 geplant.
3.
Die Bauherrschaft ist als Adressat des angefochtenen Entscheids ohne Wei-
teres zur Rekurserhebung im Sinne von § 338a des Planungs- und
R2.2023.00229 Seite 7

Baugesetzes (PBG) legitimiert. Die Rekurrentschaft 1 ist gemäss öffentlich
beurkundetem Baurechtsvertrag Baurechtsnehmerin am Grundstück Kat.-
Nr. 11, welches unmittelbar westlich an eines der Baugrundstücke anstösst.
Der Rekurrent 3 ist Eigentümer des unmittelbar westlich und nördlich an die
Baugrundstücke anstossenden Grundstückes Kat.-Nr. 12. Aufgrund dieser
engen räumlichen Beziehung und der vorgebrachten Rügen (ungenügende
Baureife, mangelnde Gestaltung etc.) sind auch sie zur Rekurserhebung le-
gitimiert. Da die übrigen Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist
auf die Rekurse einzutreten.
4.
Vorweg ist festzuhalten, dass die Stadt X ihre BZO noch nicht den harmoni-
sierten Baubegriffen angepasst hat. Es ist daher das PBG in der vor
1. März 2017 gültigen Fassung anwendbar (siehe Übergangsbestimmungen
zur Änderung vom 14. September 2015). In Gemeinden, die ihre BZO noch
nicht harmonisiert haben, gelten sodann die im Anhang 2 der Allgemeinen
Bauverordnung (ABV) aufgeführten Bestimmungen (siehe Übergangsbe-
stimmungen zur Änderung vom 11. Mai 2016).
5.1.
Die Rekurrentschaft 1 macht zunächst geltend, es gebe in der unmittelbaren
Nachbarschaft des Bauvorhabens Behördenmitglieder, die im Stadtrat aktiv
und gleichzeitig betroffene Nachbarn seien. Ob hier die zuständigen Perso-
nen tatsächlich in Ausstand getreten seien, entziehe sich ihrer Kenntnis. Es
könne aufgrund der vorliegenden Akten zumindest nicht ausgeschlossen
werden, dass kein Ausstand erfolgt sei. Sollte aufgrund dieser Konstellation
ein Interessenkonflikt bestehen, so wäre der Entscheid nach gültiger Recht-
sprechung und konsequenter Lehre ungültig.
Darüber hinaus stehe die Stadt X als einerseits betroffene Grundeigentüme-
rin vom geplanten Bauvorhaben und andererseits als engagierte und intensiv
beteiligte Partei der gesamten Projektentwicklung ebenfalls in einem Interes-
senkonflikt. So habe sich die Abteilung Planen und Bauen im Vorfeld um eine
Lösung für das Erschliessungsproblem der Bank am M-Platz intensiv bemüht
und eingesetzt. Dem Rekurrenten 3 sei dabei ein Landabtausch angeboten
worden. Dies gehe weit über die Aufgabe der öffentlichen Hand hinaus und
R2.2023.00229 Seite 8

führe zu einer Abhängigkeit und einem Verlust der Objektivität, was sich im
gesamten Bewilligungsverfahren widerspiegle.
5.2.
Auch der Rekurrent 3 deutet eine mögliche Befangenheit der Stadt X an,
indem er ausführt, die Stadt habe das Projekt mitentwickelt und sei als
Grundeigentümerin nicht unabhängig.
5.3.
Gemäss Art. 29 Abs. 1 der Bundesverfassung (BV) hat jede Person in Ver-
fahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und
gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist. Sie
enthält eine zu Art. 30 Abs. 1 BV analoge Garantie, wonach jeder Einzelne
Anspruch darauf hat, dass seine Sache von einem durch Gesetz geschaffe-
nen, zuständigen, unabhängigen und unparteiischen Gericht ohne Einwirken
sachfremder Umstände entschieden wird. Dieser Anspruch ist verletzt, wenn
bei einem Richter − objektiv betrachtet – Gegebenheiten vorliegen, die den
Anschein der Befangenheit und der Gefahr der Voreingenommenheit be-
gründen. Solche Umstände können entweder in einem bestimmten Verhal-
ten des betreffenden Richters oder in gewissen äusseren Gegebenheiten
funktioneller und organisatorischer Natur begründet sein. Für Verwaltungs-
behörden gilt dies indes nicht uneingeschränkt. Die Anforderungen an die
Unparteilichkeit von Verwaltungs- und Exekutivbehörden muss unter Berück-
sichtigung ihrer gesetzlich vorgegebenen Funktion und Organisation ermittelt
werden. Im verwaltungsinternen Verfahren wird eine Ausstandspflicht des-
halb in der Regel nur dann bejaht, wenn der Amtsträger selbst Partei des
Verfahrens ist oder ein persönliches Interesse am Verfahrensgegenstand hat
und insoweit in "eigener Sache" entscheidet. Eine Beurteilung aller konkre-
ten Umstände ist indessen in jedem Fall unabdingbar. In jedem Falle gilt,
dass sich das Ausstandsbegehren immer gegen eine (oder mehrere) natür-
liche Personen zu richten hat, und nicht gegen eine Gesamtbehörde
(BGr 2C_305/2011 vom 22. August 2011, E. 2.4 f.).
Nach § 7 Abs. 1 VRG untersucht die Verwaltungsbehörde den Sachverhalt
von Amtes wegen. Die für das erstinstanzliche Verwaltungsverfahren gel-
tende Untersuchungspflicht wird im Rechtsmittelverfahren allerdings relati-
viert, da die Verfahrensbeteiligten der Rüge- und Substanziierungspflicht un-
terliegen. Die rechtsmittelführende Partei hat die ihre Rügen stützenden
R2.2023.00229 Seite 9

Tatsachen darzulegen und allenfalls Beweismittel einzureichen oder zu nen-
nen. Die Partei, die ein Rechtsmittel ergreift, muss dartun, in welchen Punk-
ten der angefochtene Entscheid auf einem unrichtigen Sachverhalt beruht.
Es ist nicht Aufgabe der Rechtsmittelbehörde, systematisch die für die eine
oder andere Partei günstigen Sachverhaltselemente zu erforschen (vgl. dazu
VB.2020.00255 vom 1. Juli 2021, E. 2).
Indem die Rekurrierenden 1 die mögliche Befangenheit gewisser Personen
des Stadtrates lediglich andeuten, diese jedoch weder namentlich nennen
noch aufführen, weshalb sie aufgrund der Akten davon ausgehen, dass
diese allenfalls am angefochtenen Beschluss mitgewirkt haben, kommen sie
ihrer Substanziierungspflicht nicht nach bzw. liegt ein unzulässiges Aus-
standsbegehren gegen eine Gesamtbehörde vor. Ein offenkundiger Mangel,
der trotzdem zu berücksichtigen wäre, liegt nicht vor. Dass die Stadt X selbst
vom Bauvorhaben betroffene Grundeigentümerin ist und intensiv an der Pla-
nung mitgewirkt habe, führt nicht zu einer Befangenheit. Die Zuständigkeit
der örtlichen Baubehörde gemäss § 318 PBG bringt es mit sich, dass diese
örtliche Baubehörde auch über Baugesuche zu entscheiden hat, in denen
die Gemeinde selbst als Bauherrin auftritt bzw. als Grundeigentümerin invol-
viert ist (RB 1997 Nr. 103; VB.2009.00596 vom 27. Januar 2010, E. 5.2.2).
Als Folge dieser Kompetenzordnung ist die Baubewilligungsbehörde der
Stadt X nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, über das vorliegende Bau-
vorhaben zu befinden. Ihre Mitglieder hätten bloss dann in den Ausstand tre-
ten müssen, wenn sie im Sinn von § 5a Abs. 1 VRG befangen gewesen wä-
ren. Vorliegend deutet nichts auf eine solche Befangenheit hin und wird von
den Rekurrierenden denn auch nicht substanziiert dargetan. Der Rekurs ist
daher in diesem Punkt abzuweisen.
6.1.
Die Rekurrentschaft 1 macht weiter geltend, im kommunalen angefochtenen
Entscheid seien sämtliche Unterlagen aufgeführt, welche die örtlichen Bau-
behörde für die Beurteilung der erteilten Baubewilligung berücksichtigt habe.
Im Unterschied zur Baudirektion habe sich die kommunale Baubehörde im
Rahmen ihrer Entscheidung lediglich auf die eingereichten Pläne gestützt.
Ein Blick auf die ausführliche Unterlagenliste der Baudirektion zeige, dass
die kommunale Baubehörde eine Vielzahl von bedeutenden Dokumenten
gänzlich unbeachtet gelassen habe.
R2.2023.00229 Seite 10

In der öffentlichen Auflage seien nur die von der kommunalen Vorinstanz
berücksichtigten Dokumente zugänglich gemacht worden. Erst nach hartnä-
ckigem Nachfragen auf Seiten der Rekurrierenden 1 sei ihnen widerwillig der
Baugrubensicherungsplan offengelegt worden. Weiterhin sei ihnen jedoch
die Einsicht in weitere wesentliche Unterlagen verwehrt worden (Pfahlplan,
Konzept betreffend Baugrubenentwässerung, Konzept über die Erhaltung
des Grundwasserdurchflusses, Baugrunduntersuchung, Lärmgutachten be-
treffend Strassenlärm, Nachweis bezüglich Lärmoptimierung, Beleuchtungs-
plan, Baustelleninstallationsplan, Konzept der Baugrubenüberwachung, Fäl-
lungsgesuch für die Feldulme sowie den geologischen Bericht).
6.2.
Gemäss § 310 PBG müssen Baugesuche alle Unterlagen enthalten, welche
für die Beurteilung des Vorhabens nötig sind. Wird eine Ausnahme bean-
sprucht, so ist die Begründung beizufügen (Abs. 1). Wo die Art des Vorha-
bens oder die Lage des Baugrundstückes es rechtfertigt, können weitere Un-
terlagen wie Fotomontagen, Modelle, statische Berechnungen oder genau-
ere Aussteckungen verlangt werden (Abs. 2).
Die Bauherrschaft hat eine Vielzahl von Unterlagen eingereicht. Dass diese
nicht alle im kommunalen Entscheid unter beurteilte Unterlagen aufgeführt
sind, ist zwar zu bedauern, bedeutet jedoch nicht, dass diese nicht berück-
sichtigt worden sind. So ergibt sich aus den Erwägungen klar, dass auch die
in der Bewilligung der Baudirektion aufgeführten Unterlagen durch die kom-
munale Vorinstanz beurteilt worden sind (vgl. z.B. Dispositivziffer II.93 betr.
Baugrubenplänen, Erw. H betr. Brandschutzunterlagen). Was durch die
Nichterwähnung der Unterlagen auf S. 1 des kommunalen Entscheides den
Rekurrierenden für ein Nachteil entstanden sein soll, waren die Unterlagen
doch im mitversandten kantonalen Entscheid genannt, ist nicht ersichtlich
und machen sie denn auch nicht geltend. Betreffend Akteneinsichtsrecht
kann auf die nachfolgende Erwägung verwiesen werden.
6.3.
Gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung haben die Parteien in Verfah-
ren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen unter anderem Anspruch auf
rechtliches Gehör. Personen, die, wie die Rekurrierenden, durch eine Anord-
nung berührt sind und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung
oder Änderung haben, sind nach § 8 Abs. 1 Satz 1 des
R2.2023.00229 Seite 11

Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) berechtigt, in die Akten Einsicht zu
nehmen. Die berechtigten Personen verfügen über ein grundsätzlich umfas-
sendes Akteneinsichtsrecht. Dieses erstreckt sich auf alle schriftlichen oder
elektronischen Unterlagen wie Eingaben, Protokolle, Korrespondenzen, E-
Mails, Pläne, Fotografien, Tonaufnahmen usw., die geeignet sind, eine
Grundlage der Verfügung zu bilden. Massgebend ist deshalb allein die ob-
jektive Eignung eines Aktenstücks, den Entscheid zu beeinflussen; dass es
im betreffenden Verfahren tatsächlich als Beweismittel herangezogen wird,
ist dagegen nicht erforderlich. Es muss den Betroffenen überlassen bleiben,
die Relevanz der Akten zu beurteilen. Wer um Akteneinsicht ersucht, hat
dementsprechend Anspruch darauf, dass ihm das gesamte Aktendossier
überlassen wird; er muss sich darauf verlassen können, dass die Akten voll-
ständig sind (Alain Griffel, in: Kommentar Verwaltungsrechtspflegegesetz,
§ 8 Rz. 12). Allfällige Verletzungen von Gehörsansprüchen können geheilt
werden, wenn die unterbliebene Gewährung des rechtlichen Gehörs in ei-
nem Rechtsmittelverfahren nachgeholt wird, in dem die Beschwerdeinstanz
mit der gleichen Prüfungsbefugnis entscheidet wie die untere Instanz
(vgl. BGE A_4584/2011, E. 2 mit weiteren Hinweisen).
Die Rekursinstanz zieht die Akten der Vorinstanz bei (§ 26a Abs. 1 Satz 1
VRG). Zusammen mit den Vernehmlassungen hat die Rekursgegnerschaft
unter anderem auch folgende Unterlagen eingereicht:
- Pfahlplan vom 27. Januar 2023 (act. 15.18)
- Konzept Baugrubenentwässerung vom 27. Januar 2023 (act. 15.19)
- Konzept über die Erhaltung des Grundwasserdurchflusses vom 1. Feb-
ruar 2023 (act. 15.20)
- Baugrunduntersuchung vom 17. Dezember 2020 (act. 15.21)
- Lärmgutachten Strassenlärm vom 13. September 2022 (act. 15.25)
- Nachweis Lärmoptimierung / Massnahmenprüfung vom 10. November
2022 (act. 15.26)
- Beleuchtungskonzept (act. 15.31).
Zwischen den Parteien ist strittig, welche Akten anlässlich der Akteneinsicht
bei der kommunalen Behörde zur Einsicht offenstanden. Die von den Rekur-
rierenden verlangten Dokumente und Unterlagen wurden nun aber grössten-
teils im Rekursverfahren zu den Akten gereicht. Der Baustelleninstallations-
plan ist gemäss Dispositivziffer II.91 erst vor Baubeginn einzureichen. Beim
R2.2023.00229 Seite 12

in der Baubewilligung erwähnten geologischen Bericht handelt es sich um
die eingereichte Baugrunduntersuchung vom 17. Dezember 2020.
Die Akten in diesem Verfahren sind den Verfahrensbeteiligten jederzeit zur
Einsicht offen gestanden (vgl. § 26a Abs. 2 Satz 1 VRG) und den Parteien
ist es denn auch freigestanden, sich in einem zweiten Schriftenwechsel zur
Sache zu äussern (vgl. § 26b Abs. 4 VRG). Eine allfällige Verletzung des
rechtlichen Gehörs wäre folglich geheilt. Demgemäss ist keine Verletzung
des rechtlichen Gehörs der Rekurrierenden zu erkennen, welche zur Aufhe-
bung des angefochtenen Beschlusses führen müsste.
7.1.
Die Rekurrierenden 1 monieren weiter sinngemäss eine Verletzung der Ein-
heit der Baubewilligung. Die diversen statuierten Auflagen würden zu einer
Totalüberarbeitung des Projektes und damit zu einer Neubeurteilung führen,
was nicht erlaubt sei. So müssten die Rückkühlanlagen in das Gebäude in-
tegriert und deren Zu- und Abluftsorte auf die immissionsreichen Strassen-
seiten verlegt werden. Dies führe zu einer schwerwiegenden Projektüberar-
beitung mit Grundriss- sowie Fassadenänderungen. Ebenfalls bedeute die
Vergrösserung der Werkstoffsammelstellanlage auf dem H-Platz eine tief-
greifende Projektüberarbeitung. Dies führe zu einer komplexen Überarbei-
tung des Bauprojekts. Sodann sei gemäss angefochtenem kommunalen Be-
schluss die erlaubte Gesamthöhe gemäss Ziff. 5 Abs. 6 der Gestaltungsplan-
vorschriften (GPV) nicht überall eingehalten und das Projekt müsse ange-
passt werden. Zudem sei gemäss Ziff. 5 Abs. 3 GPV entlang der G-Strasse
in bestimmten Bereichen eine mindestens 2,5 m tiefe Kolonnade vorzuse-
hen. Neben dem Mangel der hindernisfreien Begehbarkeit sei auch diese
Mindestvorgabe in allen betroffenen Bereichen nicht eingehalten. Diese Auf-
lage erfordere eine komplette Neuplanung des entsprechenden Geschos-
ses. Bei einer Erhöhung auf 2,5 m sei der Minimalgrenzabstand aber nicht
mehr eingehalten. Es sei folglich eine umfassende Anpassung notwendig.
Weiter ermangle es an der Gesetzeskonformität in Bezug auf die erforderli-
chen Fensterexpositionen der Wohnungseinheiten der Baubereiche D1 und
D2. Die Baukommission verweise in der Erwägung E.p. auf den diesbezüg-
lichen Widerspruch zu § 301 Abs. 1 PBG und ordne ebenfalls deren Korrek-
tur an. Mit dieser Auflage werde dem Bauprojekt die Wohnungskonformität
abgesprochen, welche nur mit einer Änderung der Grundrisse bzw. der
R2.2023.00229 Seite 13

Nutzung wiederhergestellt werden könnte. Sodann überschreite das Bauvor-
haben gemäss den Erwägungen im Bauentscheid die Begrenzungslinie im
Baubereich F mehrfach. Aus welchen Gründen dieser Verstoss gegen den
Gestaltungsplan mit der Aufsetzung einer Auflage verschont bleibe, sei in-
dessen nicht ersichtlich. Weiter sei auch auf die mangelnde Behindertenge-
rechtigkeit der Kolonnade und die fehlenden Ruheflächen gemäss § 248
Abs. 1 PBG hinzuweisen. Für die korrekte Erfüllung dieser Auflagen seien
weitreichende Massnahmen und eingreifende Umgestaltungen des Baupro-
jekts erforderlich. Im Weiteren bedürfe das Bauprojekt eine haltbare Alterna-
tivlösung für den realistischen Fall, dass die Fällung der Feldulme nicht be-
willigt würde. Schlussendlich habe die kommunale Vorinstanz die Sicherung
der Baugrube mittels Erdanker in Dispositivziffer II.93 des angefochtenen
Entscheides abgehlehnt. Es sei nun nicht klar, wie die Baugrubensicherung
zu erfolgen habe.
7.2.
Die kommunale Vorinstanz bringt diesbezüglich vor, die Bauherrschaft habe
gegen verschiedene Auflagen Rekurs erhoben und umgehend die Sistierung
beantragt. Gleichzeitig habe sie bei der Vorinstanz ein Wiedererwägungsge-
such eingereicht. Aufgrund dieses Wiedererwägungsgesuchs seien die Auf-
lagen betreffend Rollstuhlgängigkeit, Besonnung, Erdgeschosshöhe und Ko-
lonnadenbreite aufgehoben worden. Diesbezüglich seien somit keine Projek-
tanpassungen nötig. In Bezug auf die Rückkühlanlage sei abweichend von
den Auflagen des angefochtenen Bauentscheids eine Projektänderung ein-
gegeben worden. Dies zeige, dass eine Neuplanung keineswegs unmöglich
gewesen sei und problemlos auflageweise habe umgesetzt werden können.
Was die Wertstoffsammelstellanlage angehe, sei nicht nachvollziehbar, wes-
halb eine etwas grössere Sammelstelle die Aufenthaltsqualität massgeblich
beeinträchtigen könnte. Dass die Überarbeitung komplex sein solle, sei
ebenfalls nicht nachvollziehbar. In Bezug auf die Anforderungen in der Erwä-
gung E.b. (Gesamthöhe im Baubereich F) sei aus den Plänen erkennbar,
dass nur die geplante Brüstung die zulässige Gebäudehöhe überrage. Das
könne problemlos angepasst werden, z.B. durch Ersetzen der Brüstung mit
einem Staketengeländer. Eine Anordnung mittels Auflage sei daher zulässig
gewesen. Entgegen den Rekurrierenden 1 seien in Bezug auf die Begren-
zungslinien (Erw. E.a.) keine Auflage erforderlich gewesen, weil die Volu-
mina sämtlicher Baukörper die Mantellinien der Baubereiche einhalten wür-
den. Dass die Volumenausdehnung entscheidend sei, gehe aus Art. 5 Abs. 2
R2.2023.00229 Seite 14

GPV hervor. Dieser halte fest, dass die Baubereiche die maximal mögliche
oberirdische Gebäudeausdehnung bezeichnen würden. Dass diese Bestim-
mung verbietet, die Baubereiche im Gebäudeinnern zu verbinden, könne
schon deshalb nicht gemeint sein, weil sich insbesondere die projektierte La-
denfläche oder die Tiefgarage über mehrere Baubereiche erstrecke. Entge-
gen den rekurrentischen Behauptungen seien die Ruheflächen nicht fehlend,
sondern noch nicht nachgewiesen. Der Nachweis für Spiel- und Ruheflächen
werde üblicherweise auflageweise umgesetzt. Hinweise, dass dafür nicht ge-
nügend Flächen verfügbar seien, würden nicht bestehen. Die Feldulme stehe
im Bereich, wo die Tiefgarage und die Kellerräume geplant seien. Sollte die
Feldulme bestehen bleiben, müssten Flächen lediglich minimal angepasst
werden. Die äussere Erscheinung würde in keiner Weise verändert. Eine auf-
lageweise Umsetzung sei demzufolge zulässig. Wie dargelegt worden sei,
seien die Projektüberarbeitungen nicht derart tiefgreifend, dass die festge-
legten Auflagen nicht zulässig seien. Eine Totalüberarbeitung sei mitnichten
erforderlich.
7.3.
Die Bauherrschaft bringt diesbezüglich ergänzend vor, dass eingehende Ab-
klärungen im Rahmen der Ausarbeitung des Bauprojekts gezeigt hätten,
dass im Bereich der Hainbuche keine UF-Containeranlage realisiert werden
könne. Deshalb sei anstelle der UF-Containeranlage eine Erweiterung der
Anlage am H-Platz geplant gewesen. Dies sei in den Umgebungsplan der
Baueingabe bereits eingeflossen. Deshalb sei auch keine diesbezügliche
Auflage notwendig. Die Rekurrierenden hätten den Bauentscheid falsch in-
terpretiert. Ziff. 5 Abs. 2 GPV beabsichtige nicht, im Baubereich F bloss ein
Hauptgebäude zuzulassen. Dieser Baubereich sollte niedrige Gebäudeteile
der angrenzenden Baubereiche aufnehmen können. Dies ergebe sich denn
auch aus dem Richtprojekt, das im Erdgeschoss solche über die Begren-
zungslinie zwischen dem Baubereich F und den angrenzenden Bauberei-
chen hinausreichende Geschosse vorsehe. Das Richtprojekt sei richtungs-
weisend für die Gestaltung der Bauten. Die Schlussfolgerung der kommuna-
len Baubehörde in Erwägung E.a. des Bauentscheids sei daher nicht zu be-
anstanden. Es seien sodann genügend Freiflächen vorhanden, um den
Nachweis genügender Flächen verkehrssicherer Spiel- und Ruheflächen er-
bringen zu können. Um die Feldulme nicht fällen zu müssen, müsste das
Untergeschoss bzw. die Tiefgarage geringfügig angepasst werden. Es wür-
den dadurch drei Abstellplätze verloren gehen. Da genügend Abstellplätze
R2.2023.00229 Seite 15

geplant worden seien, seien auch danach noch genügend Abstellplätze vor-
handen.
7.4.1.
Nach ständiger Praxis darf die Regelung von Nebenpunkten, die für die Be-
willigungsfähigkeit des Bauvorhabens nicht von ausschlaggebender Bedeu-
tung sind, in ein späteres Verfahren verwiesen werden. Massgebend ist,
dass die nachzureichenden Pläne bzw. Unterlagen die Bewilligungsfähigkeit
des Bauprojekts als solches nicht infrage stellen (VB.2018.00149 vom
15. November 2018, E. 4.2).
Nebst dieser die Einheit der Baubewilligung betreffenden Frage sind mit der
Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen,
Befristungen) zu verknüpfen, wenn inhaltliche oder formale Mängel des Bau-
vorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden können oder
zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nö-
tig sind (vgl. § 321 Abs. 1 PBG). Dieses Vorgehen kommt nach gefestigter
Rechtsprechung indessen nur infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens
untergeordneter Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen Projektände-
rung oder ist ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar, wie sie
zu beheben sind und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalteri-
schen Auswirkungen die Behebung der Mängel nach sich zieht, können sie
nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden. Es ist in diesem Fall
nicht ohne besondere Schwierigkeiten möglich, konkrete Vorgaben zur Män-
gelbehebung zu statuieren. Dies kann auch bei Vorliegen verschiedener, für
sich allein betrachtet kleinerer Mängel der Fall sein. Auch dann können ver-
schiedene Möglichkeiten der Mängelbehebung gegeben sein, sodass nicht
klar ist, welche konkreten baulichen Änderungen zum Inhalt einer Nebenbe-
stimmung gemacht werden sollen. Es ist – ebenso wie beim Vorliegen eines
einzelnen gewichtigen Mangels – je nach Art und Weise der infrage stehen-
den baurechtlichen Mängel eine planerische Aufgabe zu lösen, auch wenn
nicht ernsthaft infrage gestellt ist, dass die Mängel behoben werden können.
Es ist nicht Sache der Rechtsmittelinstanzen, planerische Überlegungen an-
zustellen, um beurteilen zu können, auf welche Weise die Mängelbehebung
zu erfolgen hat, um die gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen
(BGr 1C_266/2018 vom 12. April 2018, E. 3.3.; VB.2017.00830 vom 19. Ju-
li 2018, E. 5.1.; VB.2015.00120, E. 3.2. ff., in BEZ 2015 Nr. 46).
R2.2023.00229 Seite 16

7.4.2.
Vorab kann festgehalten werden, dass die Baukommission X mit Beschluss
vom 5. März 2024 in Wiedererwägung des Beschlusses vom 24. Oktober
2023 dessen Dispositivziffern II.2.d i.V.m. lit. D.q. bezüglich Zugänglichkeit
Dachgarten, II.2.e i.V.m. lit. E.e. bezüglich Erdgeschosshöhe, II.2.e i.V.m.
lit. E.g. bezüglich Kolonnadenbreite und Rollstuhlgängigkeit und II.2.e i.V.m.
lit. E.p. bezüglich Besonnung aufgehoben hat. Dieser Beschluss ist in
Rechtskraft erwachsen. Dies bedeutet, dass das Projekt in diesen Punkten
keiner Anpassung bedarf. Näher einzugehen ist folglich auf die von den Re-
kurrierenden 1 erwähnten übrigen Auflagen.
Mit Beschluss vom 19. März 2024 hat die Baukommission X eine Projektän-
derung bezüglich Standorte der Rückkühlanlagen bewilligt und festgestellt,
dass die Auflage in Dispositivziffer II.2.c. der Baubewilligung vom 24. Okto-
ber 2023 hiermit erfüllt sei. Dieser Beschluss ist in Rechtskraft erwachsen.
Dispositivziffer II.2.c. der ursprünglichen Baubewilligung sah vor, dass be-
treffend die Rückkühlanlagen abgeänderte Pläne einzureichen und bewilli-
gen zu lassen seien. Der dazugehörigen Erwägung (lit. D.k.) liess sich ent-
nehmen, dass die ursprüngliche Anordnung der Rückkühlanlagen sowie de-
ren Abgrabungen und Gitterabdeckungen in der nordwestlichen innenliegen-
den Ecke der Gesamtüberbauung den Vorgaben des ʺParkʺ-Bereichs nicht
gerecht würden. Die Rückkühlanlagen seien in die Gebäude zu integrieren,
deren Zu- und Abluftorte seien auf die immissionsreichen Strassenseiten zu
verlegen. Mit dem obengenannten Beschluss vom 19. März 2024 hat die
Baukommission nun zwei Rückkühlanlagen auf dem Dach bewilligt. Durch
die Platzierung der beiden Rückkühlanlagen auf dem Dach hat die Bauherr-
schaft aufgezeigt, dass die Verschiebung der Rückkühlanlagen nicht zu einer
wesentlichen Projektänderung – und insbesondere nicht zu Grundrissanpas-
sungen – führt und somit nicht auf eine Verletzung des Grundsatzes der Ein-
heit der Baubewilligung geschlossen werden kann. Das von den Rekurrie-
renden 1 geforderte Lärmgutachten liegt – bereits mit Berücksichtigung der
Rückkühlanlagen auf dem Dach – vor (vgl. act. 15.6 in G.-Nr.
R2.2023.00230).
Was die von den Rekurrierenden 1 erwähnte Vergrösserung der Wertstoff-
sammelanlage auf dem H-Platz anbelangt, kann festgehalten werden, dass
diese in der mit der Baubewilligung genehmigten Plänen bereits umgesetzt
worden ist. Die Feststellung in Erwägung D.n. des angefochtenen
R2.2023.00229 Seite 17

Entscheides, wonach die Wertstoffsammelstellanlage vergrössert werde, be-
zieht sich – wie die Bauherrschaft zutreffend ausführt – auf das im Rahmen
des Gestaltungsplans ausgearbeitete Richtprojekt. So sieht der Situations-
plan des privaten Gestaltungsplans noch zwei Abfallentsorgungsstellen vor
(am H-Platz und an der F-Strasse; vgl. act. 15.29), während der im vorlie-
genden Verfahren bewilligte Plan ʺGrundriss EG Umgebungʺ nur noch eine
Entsorgungsstelle am H-Platz vorsieht. Es wurde dementsprechend auch
keine diesbezügliche Auflage statuiert.
Aus den Plänen ergibt sich sodann, dass die in Erwägung E.b. erwähnte Ge-
samthöhenüberschreitung im Baubereich F hinter dem Baubereich A ledig-
lich die Brüstung betrifft (vgl. die Abbildung ʺNordfassadeʺ in act. 15.13). Die-
ser Mangel kann ohne Weiteres durch einen Teilverzicht auf die Brüstung
und die Anbringung eines Staketengeländers behoben werden. Es handelt
sich um einen Mangel von durchwegs untergeordneter Natur. Die Vorinstanz
hat es jedoch – wie sie selber einräumt – versehentlich unterlassen eine
diesbezügliche Auflage zu statuieren, was nachzuholen ist.
Was die von den Rekurrierenden 1 genannte Erwägung E.a. betreffend
Überstellung der Begrenzungslinien anbelangt, kann festgehalten werden,
dass die Baubehörde in der genannten Erwägung feststellt, dass Ziff. 5
Abs. 2 GPV durch das Bauvorhaben eingehalten werde. Danach müssen
sämtliche Hauptgebäude innerhalb der im Plan mit Mantellinien bezeichne-
ten Baubereiche erstellt werden. Pro Baubereich ist ein Hauptgebäude zu-
lässig. Unabhängig von Grenz- und Gebäudeabständen sowie Strassenab-
ständen können Gebäude auf die Begrenzungslinien der Baubereiche ge-
stellt werden. Allfällige Mehrhöhenzuschläge sind dabei nicht zu beachten.
Die Baubereiche bezeichnen somit die maximal mögliche oberirdische Ge-
bäudeausdehnung. Dass die kommunale Vorinstanz diese Bestimmung in
dem Sinne auslegt, dass eine Verbindung der Baubereiche im Gebäude-
innern möglich sei, solange das Gebäudevolumina in den Mantellinien ein-
gehalten werde, steht in ihrem Ermessen und ist nicht zu beanstanden, an-
sonsten auch eine Detailhandels-Filiale, welche sich entlang der F-Strasse
über das ganze EG erstreckt, gar nicht möglich wäre. Eine diesbezügliche
Auflage war daher nicht nötig.
R2.2023.00229 Seite 18

Was die Rekurrierenden 1 mit ihrem Hinweis auf die aus ihrer Sicht fehlen-
den Ruheflächen bewirken wollen, substanziieren sie nicht und ist auch nicht
ersichtlich, sodass darauf nicht weiter einzugehen ist.
Gemäss Erwägung E.u. sei für die Fällung der bestehenden Feldulme auf
der Grenze zum Grundstück Kat.-Nr. 12 ein Fällungsgesuch eingereicht wor-
den. Für die abschliessende Prüfung des Fällungsgesuchs sei entweder die
Einwilligung der Miteigentümerschaft des mitbetroffenen Grundstücks Kat.-
Nr. 12 einzuholen sowie eine Ersatzpflanzung ganz in der Nähe der beste-
henden Ulme nachzuweisen oder den projektierten Bau so anzupassen,
dass die bestehende Feldulme während und nach der Bauzeit bestehen blei-
ben könne. Der Erhalt der Feldulme hätte Anpassungen im Bereich der Tief-
garage zur Folge (act. 15.7.1 und 15.14). Das Bauvorhaben weist 25 Auto-
abstellplätze über dem gesetzlichen Minimum aus. Eine Anpassung hätte
lediglich den Verlust einzelner Abstellplätze zur Folge; die Mindestanzahl Ab-
stellplätze wäre immer noch sichergestellt. Diese unterirdischen Anpassun-
gen hätten sodann keinerlei Auswirkung auf die Erscheinung des Bauvorha-
bens, weshalb ohne Weiteres von einem untergeordneten Mangel auszuge-
hen ist.
Was der Hinweis der Rekurrierenden 1 betreffend Baugrubensicherung an-
belangt, kann festgehalten werden, dass nach der Rechtsprechung des Ver-
waltungsgerichts Sicherheitsvorkehrungen, einschliesslich derjenigen für die
Baugrube, zur Bauausführung gehören und deshalb von der Baubewilligung
nicht erfasst werden (statt vieler VB.2023.00053 vom 1. November 2023,
E. 4.1.). Weshalb vorliegend ein Sonderfall vorliegen sollte, der die Regelung
der Baugrubensicherung bereits in der Baubewilligung notwendig machen
würde, erläutern die Rekurrierenden 1 nicht. Daran ändert auch nichts, dass
die kommunale Vorinstanz bereits in der Baubewilligung die Verwendung
von Erdankern in den städtischen Grundstücken untersagt hat.
Im Ergebnis sind im angefochtenen Entscheid keine Nebenbestimmungen
ersichtlich, welche den Rahmen einer auflageweisen Regelung (§ 321 Abs. 1
PBG) sprengen würden. Die auflageweise Regelung betrifft durchwegs un-
tergeordnete Aspekte oder Aspekte, welche in der baubehördlichen Praxis
regelmässig auflageweise bereinigt werden. Auch die Anzahl der Auflagen
liegt durchwegs im üblichen Rahmen. Die rekurrentische Rüge, wonach der
angefochtene Entscheid den Grundsatz der Einheit der Baubewilligung
R2.2023.00229 Seite 19

verletze, erweist sich folglich als unbegründet. Die Baubewilligung ist jedoch
im Sinne der Erwägungen mit einer Auflage betreffend Korrektur der Über-
schreitung der Gesamthöhe zu ergänzen.
8.1.
Die Rekurrierenden 1 machen weiter in Bezug auf die Einheit der Baubewil-
ligung geltend, im angefochtenen kommunalen Beschluss werde unter Er-
wägung H.g. festgehalten, dass die Zugänglichkeiten und Massnahmen des
abwehrenden Brandschutzes unklar seien und ein Umgebungsplan mit ein-
gezeichneten Massnahmen notwendig sei. Dies zeige, dass noch wesentli-
che Aspekte ungeklärt seien. Dermassen grundlegende Fragen seien vor ei-
ner erteilten Baubewilligung ausführlich abzuklären.
8.2.
Die kommunale Vorinstanz sowie die Bauherrschaft halten diesbezüglich
fest, es sei absolut üblich, die Umsetzung des abwehrenden Brandschutzes
mittels Auflagen nachzuweisen. Die Rekurrierenden würden nicht darlegen,
weshalb der bestehende Abklärungsbedarf derart grundsätzlich sei, dass
eine Nebenbestimmung nicht zulässig sein solle. Entsprechendes sei auch
nicht ersichtlich.
8.3.
Gemäss Bundesgericht kommt es im Verfahren zur Bewilligung von Bauvor-
haben regelmässig vor, dass die Genehmigung der feuerpolizeilichen Nach-
weise nicht gleichzeitig mit der Hauptbewilligung erteilt wird, sondern einem
nachgeschalteten Bewilligungsverfahren vorbehalten wird
(BGr 1C_348/2022 vom 2. Februar 2023, E. 1.3.4). Von dieser Möglichkeit
machte die kommunale Vorinstanz im vorliegenden Fall zulässigerweise Ge-
brauch (vgl. Dispositivziffer II.2.d). Dass die Gebäude für die Feuerwehr un-
zugänglich wären und es an hinreichend Platz für eine Bewegungs- und
Stellfläche für ein Löschfahrzeug fehlen würde, machen die Rekurrieren-
den 1 zu Recht nicht geltend. Der entsprechende Einwand verfängt somit
nicht.
R2.2023.00229 Seite 20

9.1.
Die Rekurrierenden 1 monieren weiter sinngemäss übermässige Lichtimmis-
sionen. Entlang der Grenze zu ihrem Grundstück sei im EG auf über 3 m
Höhe im Ladengeschäft ein Lichtband vorgesehen. Dieses habe während
des ganzen Winterhalbjahres eine permanente Blendwirkung der Erdge-
schossbewohnenden der Liegenschaft der Rekurrierenden 1 und insbeson-
dere auch der Bewohnenden der Remise zur Folge. Aus Erfahrung werde
die Beleuchtung immer wieder auch über die ganze Nacht hinweg oder auch
übers Wochenende nicht ausgeschaltet. Die zwingend erforderliche Rauch-
Wärme-Abzugsanlage (RWA) zur Entrauchung der Ladenfläche könne auch
durch nicht verglaste Rauchklappen realisiert werden. So seien im Rahmen
der Verhältnismässigkeit und ohne Einschränkung der Funktionalität
Lichtimmissionen vermeidbar. Auch seien unzählige Pollerleuchten im Gar-
ten geplant. Aufgrund fehlender Spezifizierung des Pollermodells müsse da-
von ausgegangen werden, dass diese Illumination unnötig in den nächtlichen
Himmel strahle und die Nachbarschaft mit gleissender Lichtfülle über die
ganze Nacht hinweg massiv beeinträchtige.
9.2.
Die kommunale Vorinstanz hält fest, dass sich das Lichtband knapp oberhalb
des gestalteten Terrains befinde. Es habe nicht die Funktion, die Umgebung
zu beleuchten, sondern Tageslicht in den Innenraum zu lassen. Lampen im
Gebäudeinnern würden ebenfalls nicht als Aussenbeleuchtung dienen. Es
sei daher unverständlich, weshalb eine erhebliche Blendwirkung entstehen
solle. Dass die Beleuchtung in der Nacht und am Wochenende nicht ausge-
schaltet würde, sei eine reine Mutmassung und führe sicherlich nicht dazu,
das Fenster zu verbieten. Eine Lichtimmission durch die RWA werde von
den Rekurrierenden 1 nicht ansatzweise behauptet und sei auch nicht nach-
vollziehbar. Von unzähligen Pollern könne nicht die Rede sein. Dass diese
nicht in den Himmel strahlen dürften und unnötige Beleuchtungen zu vermei-
den seien, gehe aus Erw. D.t. der Baubewilligung wie auch aus dem Gestal-
tungsplan hervor.
9.3.
Die Bauherrschaft macht ergänzend geltend, die anzubringende Beleuch-
tung werde das Gebäudeinnere ausleuchten und nicht nach aussen gerichtet
sein. Das Lichtband werde daher nicht zu einer Blendwirkung auf dem be-
nachbarten Grundstück führen. Die Bauherrschaft habe selber ein Interesse
R2.2023.00229 Seite 21

daran, dass das Licht im Geschäft nicht unnötig eingeschaltet sei. Es sei
keine Unzahl an Pollerleuchten vorgesehen. Die Beleuchtung des Aussen-
bereichs erfolge bloss, soweit dies aus Sicherheitsgründen erforderlich sei.
9.4.1.
Künstliches Licht besteht aus elektromagnetischen Strahlen und gehört da-
her zu den Einwirkungen i.S.v. Art. 7 Abs. 1 des Umweltschutzgesetzes
(USG). Luftverunreinigungen, Lärm, Erschütterungen und Strahlen sind un-
abhängig von der bestehenden Umweltbelastung im Rahmen der Vorsorge
so weit zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich möglich und wirt-
schaftlich tragbar ist (Art. 11 Abs. 2 USG; Vorsorgeprinzip).
Es gibt für Lichtimmissionen weder Immissionsgrenzwerte (zur Beurteilung
der Schädlichkeit bzw. Lästigkeit) noch gelten vorsorgliche Anlagegrenzwer-
te oder Planungswerte. Die Behörden müssen daher auch die Lichtimmissi-
onen grundsätzlich im Einzelfall beurteilen, unmittelbar gestützt auf die
Art. 11 bis 14 USG sowie Art. 16 bis 18 USG. Dabei kann sich die Vollzugs-
behörde auf Angaben von Experten und Fachstellen abstützen. Dazu gehö-
ren die vom Bundesamt für Umwelt BAFU herausgegebenen Empfehlungen
zur Vermeidung von Lichtemissionen (Stand 2021). Seit 1. März 2013 exis-
tiert überdies die SIA-Norm 491 zur Vermeidung von unnötigen Lichtemissi-
onen im Aussenraum. Beide Normen verzichten bewusst auf die Festlegung
von Richtwerten, sondern zielen darauf ab, unnötige Lichtemissionen an der
Quelle zu vermeiden, in Anwendung des Vorsorgeprinzips und entsprechend
dem Stand der Technik (zum Ganzen vgl. etwa BGE 140 II 33 und
BGE 140 II 214).
9.4.2.
Die Innenbeleuchtung von Bauten und Anlagen untersteht grundsätzlich kei-
ner Bewilligungspflicht (siehe § 1 lit. g BVV). Vorliegend ist ein Lichtband an
der Westfassade des Gebäudes im Baubereich F geplant. Dieses kommt im
Bereich der rekurrentischen Grundstücksgrenze leicht über dem gestalteten
Terrain zu liegen (vgl. act. 15.10.3) und dient der Belichtung der Ladenfläche
mit Tageslicht. Die im Gebäude angebrachten Lampen sollen der Beleuch-
tung der Innenfläche dienen und sind damit primär nach innen gerichtet und
haben nicht zum Zweck, den Aussenraum zu beleuchten. Dass diese – wie
die Rekurrierenden 1 vorbringen – auch die ganze Nacht sowie das ganze
Wochenende leuchten sollen, sind reine Mutmassungen der
R2.2023.00229 Seite 22

Rekurrierenden 1. Wie die Bauherrschaft zutreffend ausführt, hat auch sie
ein Interesse daran, dass die Lampen nachts sowie an den Wochenenden
gelöscht werden. Aufgrund des Ausgeführten ist nicht mit übermässigen oder
aus umweltrechtlichen Gesichtspunkten von vornherein zu reduzierenden
Lichtim-missionen zu rechnen.
Was die Lichtimmissionen der offenbar transparenten Rauchklappen der
RWA des Ladens anbelangt, kann festgehalten werden, dass gemäss Dis-
positivziffer II.74 f. des angefochtenen Entscheides der Lebensmittelladen
mit einer RWA auszurüsten sei. Vor Baubeginn sei ein Konzept über die
RWA der Feuerpolizei zur Genehmigung einzureichen. Aus dieser Auflage
geht hervor, dass bisher keine (genügende) RWA für den Laden vorgesehen
ist. Die entsprechenden Pläne sind erst noch einzureichen. Die Ausführung
und die Lage der Rauchklappen steht folglich noch nicht abschliessend fest,
weshalb die Rekurrierenden mit dieser Rüge verfrüht sind.
In Bezug auf die Beleuchtung der Umgebung gibt es weder in den Bauge-
suchsakten noch in den Rechtsschriften der Parteien Hinweise darauf, dass
diese intensiv beleuchtet werden solle. Vielmehr ist von einer funktionalen
Beleuchtung, welche zum Boden gerichtet ist, auszugehen, was sich denn
auch aus dem Beleuchtungsplan Dachterrasse ergibt (vgl. act. 15.31). Es ist
daher auch bei der Umgebung nicht mit übermässigen oder aus umweltrecht-
lichen Gesichtspunkten von vornherein zu reduzierenden Lichtimmissionen
zu rechnen.
10.1.
Weiter machen die Rekurrierenden 1 geltend, es fehle ein Umgebungsplan,
was einen gravierenden Mangel darstelle. Mit Blick auf die Tragweite des
Projekts sei ein Umgebungsplan aus städtebaulicher Sicht von zentraler Be-
deutung.
10.2.
Die kommunale Vorinstanz sowie die Bauherrschaft machen geltend, es sei
sowohl ein Umgebungsplan für das Erdgeschoss als auch für die Dachter-
rasse eingereicht worden.
R2.2023.00229 Seite 23

10.3.
Vorliegend liegen sowohl mit den Plänen ʺGrundriss EG Umgebungʺ sowie
ʺGrundriss OG Dachterrasseʺ (act. 15.7.1-2) die notwendigen Umgebungs-
pläne für das vorliegend strittige Projekt vor. Dass diese nicht genügen soll-
ten, machen die Rekurrierenden nicht geltend.
11.1.
Die Rekurrierenden 1 machen weiter eine Verletzung der Verkehrssicherheit
geltend. Das Bauprojekt werde im Zentrum von X an der G- und F-Strasse
gebaut, einer Kantons- und Gemeindestrasse mit grossem Verkehrsaufkom-
men. Unmittelbar vor den Wohnungseinheiten liege der H-Platz und gleich
daneben befinde sich der Einkaufsladen. Insgesamt seien die Verhältnisse
am belebten H-Platz, insbesondere auch mit Blick auf die Bewirtschaftung
und Entsorgungssituation, sehr eng und knapp.
Die Einfahrt der Tiefgarage sei aufgrund ihrer Höhen- und Breitenmasse le-
diglich für Privatwagen, hingegen nicht für grosse Liefer- und Lastwagen zu-
gänglich. Folglich könnten die Liefer- und Lastwagen, welche für die zweimal
täglich stattfindenden Anlieferungen für die Dienstleistungs- und Verkaufslä-
den (mit Ausnahme des Detailhändlers) benötigt würden, nicht in die Tiefga-
rage einfahren. Dies führe dazu, dass für die Be- und Entladungen der Stras-
senraum der Gemeinde- und Kantonsstrasse in Anspruch genommen wer-
den müsse, was nicht erlaubt sei.
Wenn die Liefer- und Lastwagen in Ausführung der Anlieferung beim M-Platz
vorwärts entlang des desselben bis zur Bankfiliale fahren würden, würden
sie bei der Wegfahrt gezwungenermassen rückwärts über den Fussgänger-
streifen eingangs der I-Strasse fahren müssen. Gemäss gültigen bundes-
rechtlichen Vorgaben des ASTRA und des Kantons sei das rückwärts Ein-
biegen in eine Kantons- und Staatsstrasse verboten. Zudem sei im Bereich
eines Zebrastreifens die Sichtberme einzuhalten. Gleichermassen stark
werde die Zone des Fussgängerstreifens tangiert, wenn die Liefer- und Last-
wagen rückwärts aus der I-Strasse fahren würden, um bei der Ausfahrt vor-
wärts wiederum in die I-Strasse einbiegen zu können.
R2.2023.00229 Seite 24

Die konkrete Erschliessung des Grundstückes sei folglich gänzlich ungenü-
gend durchdacht und mit Blick auf den Verkehrsstrom und die öffentliche Si-
cherheit schlicht nicht möglich.
11.2.
Die kommunale Vorinstanz hält diesbezüglich fest, auf der F-Strasse herr-
sche kein erhebliches Verkehrsaufkommen. Es handle sich um eine Ein-
bahnstrasse, welche als Begegnungszone signalisiert sei. Ein Parkleitsys-
tem mit einer Anzeige freier Abstellplätze direkt an der G-Strasse solle dafür
sorgen, dass der Suchverkehr möglichst geringgehalten werde. Der Umge-
bungsplan zeige, dass ausreichend Platz bestehe. Da die Einfahrt in die Tief-
garage gleich am Anfang und die Ausfahrt am Ende der F-Strasse liege, wür-
den Benutzer der Tiefgarage den Grossteil der F-Strasse nicht befahren
müssen. Die wenigen Gewerbeflächen würden im Mieterausbau konzipiert
werden. Ein nachträglich beantragter Mieterausbau werde in einem eigen-
ständigen Verfahren behandelt und umfassend auf seine Bewilligungsfähig-
keit überprüft. Dabei werde auch die Anlieferung zu klären sein. Angesichts
der geringfügigen Grösse der Gewerbeflächen sei durchaus anzunehmen,
dass eine Anlieferung mit kleineren Fahrzeugen über die Tiefgarage erfolgen
könne.
Die Anlieferung zum Bankgebäude erfolge entgegen den Rekurrierenden 1
rückwärts und nicht vorwärts. Bei der Wegfahrt würden die Fahrzeuge ent-
sprechend vorwärtsfahren. Es würden keine grossen Liefer- und Lastwagen,
sondern höchstens Kleintransporter benötigt. Zudem erfolge die Anlieferung
nur einmal wöchentlich und könne auf Zeiten gelegt werden, wenn das Per-
sonenaufkommen gering sei. Eine Gefährdung von Passanten bestehe nicht.
Die Anlieferung über den M-Platz für das Bankgebäude sei schliesslich be-
reits im Gestaltungsplan vorgesehen gewesen.
11.3.
Die Bauherrschaft gibt an, die Situation werde von den Rekurrierenden 1 of-
fenkundig falsch umschrieben. Bei der F-Strasse handle es sich nicht um
eine Strasse mit grossem Verkehrsaufkommen. Vielmehr solle die F-Strasse
möglichst frei von motorisiertem Fahrzeugverkehr gehalten werden. Die Si-
tuation im Bereich der Werkstoffsammelanlage könne den Plänen entnom-
men werden. Die Anlieferung der kleinen Gewerbeflächen im Erdgeschoss
gegen die G-Strasse werde sehr wohl über die Tiefgarage erfolgen. Das
R2.2023.00229 Seite 25

endgültige Konzept werde aber im Rahmen der Baueingaben für die konkret
einzumietenden Gewerbebetriebe einzureichen und zu beurteilen sein.
Die Anlieferung für das Bankgebäude sei bereits im Gestaltungsplan veran-
kert. Die konkrete Ausgestaltung werde in Erwägung F.c. der angefochtenen
Bewilligung abgehandelt.
Die Baubehörde habe darauf hingewiesen, dass bei der Leerung der Wert-
stoffsammelstelle und gleichzeitigem Anlieferungsverkehr mit Lastwagen die
Situation beengt sei. Deswegen sei der H-Platz gegenüber der Baueingabe
noch etwas zu optimieren. In diesem Zusammenhang werde auch aufgezeigt
werden müssen, dass auch für den Velogegenverkehr sichere Verhältnisse
gewährleistet seien. Dazu werde die Intarsie im Durchmesser etwas redu-
ziert und näher an den Eingang des Ladengeschäfts positioniert. Dies ver-
schaffe genügend Platz, damit kein Konflikt zwischen den verschiedenen
Fahrzeugen resultieren werde. Weshalb dies Auswirkungen auf den Gestal-
tungsplan haben solle und nicht auflageweise im Bauentscheid geregelt wer-
den könne, sei nicht nachvollziehbar und werde von den Rekurrierenden 1
auch nicht erläutert.
11.4.1.
Zufahrten müssen für jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2
Satz 1 PBG). Durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige Grund-
stücknutzungen dürfen weder der Verkehr behindert oder gefährdet noch der
Bestand und die Sicherheit des Strassenkörpers beeinträchtigt werden
(§ 240 Abs. 1 PBG).
Über die an Zufahrten zu stellenden Anforderungen erliess der Regierungs-
rat gestützt auf § 237 Abs. 2 Satz 2 PBG und § 359 Abs. 1 lit. i PBG die Ver-
kehrserschliessungsverordnung (VErV). Im Anhang 1 VErV werden ver-
schiedene Zufahrtsarten und die technischen Anforderungen festgelegt. Für
die Bestimmung der Zufahrtsart ist das voraussichtliche Verkehrsaufkom-
men aufgrund der Nutzung mit Wohneinheiten massgebend. Andere Nutzun-
gen werden nach Massgabe des voraussichtlichen Verkehrsaufkommens in
Wohneinheiten umgerechnet (§ 10 Abs. 2 VErV). Die technischen Anforde-
rungen an Ausfahrten richten sich nach Anhang 2 VErV, die erforderlichen
Sichtbereiche nach den Anhängen 3 und 4 VErV. Bei der Verkehrserschlies-
sungsverordnung handelt es sich um Normalien im Sinne von § 360 PBG.
R2.2023.00229 Seite 26

Bei der Beurteilung der hinreichenden strassenmässigen Erschliessung und
der Verkehrssicherheitsteht der Gemeinde ein von der Rekursinstanz zu be-
achtender Ermessensspielraum zu (VB.2003.00430, E. 4.2, in BEZ 2004
Nr. 64).
11.4.2.
Am Augenschein hat sich gezeigt, dass es sich bei der F-Strasse nicht um
eine Hauptverkehrsachse handelt. Die F-Strasse wird hauptsächlich von den
Kundinnen und Kunden des lokalen Gewerbes und der Post befahren. Von
einem grossen Verkehrsaufkommen – ähnlich jenem auf der G-Strasse –
kann jedenfalls nicht gesprochen werden. Es handelt sich bei der F-Strasse
um eine Einbahnstrasse mit Fahrradgegenverkehr, welche als Begegnungs-
zone markiert ist. Sie verläuft gerade und ist übersichtlich (vgl. Prot. S. 10
und 16, Fotos 1 und 14). Die Einfahrt in die Tiefgarage, in welcher sich die
Kundenabstellplätze des Detailhändlers befinden, ist am Anfang und die
Ausfahrt am Ende der F-Strasse vorgesehen, so dass mit weniger Durch-
gangsverkehr auf der F-Strasse zu rechnen ist. Geplant ist zudem auch ein
externes Parkanzeigesystem, welches Autofahrenden vor der Einfahrt auf
das Gelände die freien Abstellplätze angeben wird und so unnötige Einfahr-
ten verhindern soll (vgl. act. 3 S. 11). Nichtsdestotrotz ist den Rekurrieren-
den 1 zuzustimmen, dass die Situation am H-Platz bei gleichzeitiger Entlee-
rung der Wertstoffsammelstelle eher knapp bemessen ist. So hat denn auch
die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid festgehalten, dass die Situation,
wenn die Entleerung der Wertstoffsammelstelle zeitgleich mit der Anlieferung
für das Retailgeschäft stattfinde, die Verhältnisse auf dem H-Platz sehr eng
seien. Ausserdem sei der Velogegenverkehr in der F-Strasse ausser Acht
gelassen worden. Der entsprechende Nachweis sei zu erbringen (act. 3
S. 10). Die Bauherrschaft hat diesbezüglich in der Rekursantwort angekün-
digt, die Pläne anzupassen, indem die Intarsie im Durchmesser verkleinert
und näher zum Ladeneingang geschoben werde. Da das Retailgeschäft
zweimal täglich beliefert werden soll und die Wertstoffsammelstelle kaum
täglich geleert werden muss, ist mit einer geringen Wahrscheinlichkeit eines
Begegnungsfalls zu rechnen. Das gleiche hat auch für die Belieferung des
übrigen Gewerbes zu gelten, dessen Anlieferung jedoch erst im Mieteraus-
bau vollends geklärt wird. Es kann jedoch festgehalten werden, dass die An-
lieferung über die Tiefgarage geplant ist. Dies erscheint nachvollziehbar, be-
finden sich doch auch die Lager dieser Gewerbeflächen auf Tiefgaragenni-
veau. Da es sich um zwei kleine Gewerbefläche von unter 50 m2 (ohne Be-
R2.2023.00229 Seite 27

rücksichtigung des WC) handelt, ist davon auszugehen, dass die Anlieferung
mit kleinen Lieferwagen vollends ausreicht, was folglich nicht gegen die An-
lieferung über die Tiefgarage spricht.
Die Anlieferung des Dienstleistungsbetriebs im Baubereich A (Bankgebäu-
de) soll ab der I-Strasse rückwärts – und nicht, wie von den Rekurrierenden 1
angenommen, vorwärts – über den neuen M-Platz bis nördlich des Gebäu-
des führen und einmal wöchentlich stattfinden. Die Ausfahrt soll vorwärts in
die I-Strasse erfolgen. Der Fussgängerstreifen an der I-Strasse sowie das
Grundstück des Rekurrenten 3 werden durch dieses Manöver nicht tangiert
(vgl. act. 15.32). Die Bauherrschaft hat gemäss Dispositivziffer II.2.f. in Ver-
bindung mit Erwägung F.c. des angefochtenen kommunalen Entscheids
noch zu präzisieren, ob die Anlieferung nur mittels Personenwagen oder
Kleintransporter erfolgen werde.
Aufgrund des Ausgeführten ist der Vorinstanz somit zu folgen, wenn sie die
Situation als verkehrssicher eingestuft hat.
12.1.
Die Rekurrierenden 1 machen sodann geltend, die Vorinstanz stelle in Erwä-
gung D.e. des angefochtenen Entscheides fest, dass die im Gestaltungsplan
angestrebte Wechselbeziehung zwischen Menschen und Geschäften an der
F-Strasse, an der sich viele Menschen aufhalten und austauschen könnten,
nicht erreicht werde. Anstelle einer konkreten Auflage äussere die Vor-in-
stanz lediglich den Wunsch, dieses Zusammenspiel allenfalls zu überden-
ken. Dies widerspreche dem Gestaltungsplan.
12.2.
Die Vorinstanz macht diesbezüglich geltend, es sei richtig, dass entlang der
F-Strasse nur wenige publikumsorientierte Nutzungen geplant seien. Aller-
dings sei es aus Sicht der Baubehörde effektiv unklar, wie dies geändert wer-
den könnte, wenn berücksichtigt werde, dass Wohnungseingänge realisiert
werden müssten und die Tiefgarage Zu- und Wegfahrten benötigen werde.
Eine konkrete Auflage mit möglicherweise unmöglichem Inhalt sei unter die-
sen Umständen nicht angemessen.
R2.2023.00229 Seite 28

12.3.
Gemäss Art. 6 Abs. 3 GPV sind Wohnnutzungen nur in den Obergeschossen
zulässig. Im Erdgeschoss sind publikumsorientierte Nutzungen vorzusehen.
Diese Vorschrift wird durch das vorliegend zu beurteilende Bauvorhaben er-
füllt. Im Erdgeschoss entlang der F-Strasse wird der Supermarkt eingerich-
tet. Es handelt sich folglich um eine publikumsorientierte Nutzung. Die Ge-
staltungsplanvorschriften sind somit erfüllt. Dass die Wechselbeziehung zwi-
schen Menschen und Geschäften an der F-Strasse nicht stattfinden kann,
liegt hauptsächlich daran, dass die Wohnungseingänge und die Ein- und
Ausfahrt der Tiefgarage ebenfalls an der F-Strasse geplant sind. Es fehlt
denn auch an einer rechtlichen Grundlage, diese Wechselbeziehung mittels
einer Auflage durchzusetzen. Das Vorgehen der kommunalen Vorinstanz ist
daher nicht zu beanstanden.
13.1.
Die Rekurrierenden 1 monieren weiter die Aufenthaltsqualität des Bauvorha-
bens. Für eine hohe Aufenthaltsqualität bestehen keine Definition oder kon-
krete Voraussetzungen, sondern bedürfe der Abwägung sämtlicher Um-
stände. Unter Berücksichtigung der von ihnen aufgeführten Aspekte wie na-
mentlich der fehlenden Behindertengerechtigkeit sowie Spiel- und Ruheflä-
chen, der ungenügenden Erschliessung des Grundstücks und die daraus re-
sultierende Gefährdung der öffentlichen Sicherheit durch beengte Verhält-
nisse am H-Platz aufgrund der Vielzahl an Entsorgungsstellen und die feh-
lende publikumsorientierte Nutzung, könne nicht von hoher Aufenthaltsqua-
lität die Rede sein.
13.2.
Diesbezüglich machen die Vorinstanz und die Bauherrschaft geltend, es
lasse sich allein wegen einiger geringfügigen Anpassungen, die allesamt mit-
tels Nebenbestimmungen umsetzbar seien und auch üblicherweise mittels
Auflage verlangt würden, sicherlich nicht feststellen, dass die Aufenthalts-
qualität ungenügend sei. Die Gefährdung der öffentlichen Sicherheit bestehe
nicht, weil die Verhältnisse am H-Platz anders seien, als von den Rekurrie-
renden dargelegt und überdies gemäss Auflagen noch zusätzlich zu verbes-
sern seien. Die Aufenthaltsqualität sei hoch, was in der Baubewilligung so
auch ausführlich festgehalten worden sei.
R2.2023.00229 Seite 29

13.3.
Gemäss Art. 7 Abs. 1 GPV ist der Freiraum nach einheitlichen Grundsätzen
so zu gestalten, dass eine hohe Aufenthaltsqualität erreicht wird. Die von den
Rekurrierenden aufgezählten Umstände, die gegen eine hohe Aufenthalts-
qualität sprechen, sind entweder durch Wiedererwägung weggefallen oder
liegen nicht vor. So ist die Kolonnade an sich zwar aufgrund der Stufen nicht
behindertengerecht, jedoch ist jede Ebene innerhalb der Kolonnade durch
das daneben liegende, stufenlose Trottoir und somit behindertengerecht zu-
gänglich. Die Spiel- und Ruheflächen sind, wie oben ausgeführt, noch zu
bezeichnen. Das Bauvorhaben ist verkehrssicher erschlossen und die Nut-
zung im Erdgeschoss ist publikumsorientiert. Andere Gründe, weshalb dem
Projekt die hohe Aufenthaltsqualität abzusprechen sei, bringen die Rekurrie-
renden 1 nicht vor und sind auch nicht ersichtlich.
14.1.
Schlussendlich halten die Rekurrierenden 1 fest, dass gemäss dem Gestal-
tungsplan Neubauten in energiesparender Bauweise zu erstellen seien. Un-
ter Berücksichtigung des Abbruchs der Bestandesbauten, des massiven Ein-
satzes von Beton, der Abtiefung einer Garage ins Grundwasser, der zur Her-
stellung grosse Mengen Energie verbrauchender Materialisierung für die
Fassaden und des hohen Glasanteils werde der energiesparenden Bau-
weise klarerweise widersprochen. In Erwägung G.b. verweise die Baukom-
mission lediglich auf die Einhaltung der umwelttechnischen Aspekte und des
Labels 2000-Watt. Die korrekte Einhaltung dieses Labels sei höchst an-
spruchsvoll und bedürfe der intensiven und frühzeitigen Zusammenarbeit
von Bauherrschaft, Planer und Behörden. Weder in den Bauunterlagen noch
im Bauentscheid seien auch nur ansatzweise Hinweise darauf zu finden,
dass die notwendigen Anstrengungen diesbezüglich vorgenommen worden
seien.
14.2.
Die Energievorgaben des Gestaltungsplans regeln nicht, wie die Bauausfüh-
rung auszusehen hat, sondern welche Standards die finalen Bauten erfüllen
müssen. Die Gestaltungsplanvorschriften sehen in Art. 9 Abs. 1 und 2 vor,
dass die Neubauten so auszurüsten sind, dass sie einen möglichst geringen
Heizwärmebedarf aufweisen. Für die Wärmeerzeugung ist ein mehrheitlicher
Anteil an erneuerbarer Energie einzusetzen. Der Nachweis einer
R2.2023.00229 Seite 30

fortschrittlichen, nachhaltigen Energielösung ist mit einem Energiekonzept
im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu erbringen. Neubauten sind in
energiesparender Bauweise zu erstellen. Sämtliche Bauten haben mindes-
tens den Minergie-Standard zu erfüllen oder es sind auf der Basis eines um-
fassenden Energiekonzepts Massnahmen mit einer zumindest gleichwerti-
gen energetischen Wirkung umzusetzen. Eine Zertifizierung ist nicht erfor-
derlich.
Mit Beschluss vom 18. Oktober 2022 hat die Labelkommission der Zertifizie-
rungsstelle 2000-Watt-Areal dem vorliegenden Bauvorhaben gestützt auf die
Unterlagen das Label ʺ2000-Watt-Areal in Entwicklungʺ erteilt (vgl.
act. 15.36). Die Bauherrschaft hat folglich um eine Zertifizierung ersucht, ob-
wohl dies gemäss GPV nicht notwendig gewesen wäre. Da die Anforderun-
gen für dieses Label – wie die Rekurrierenden 1 selbst ausführen – streng
sind, ist ohne weiteres davon auszugehen, dass die Energievorgaben des
Gestaltungsplans eingehalten werden. Die Rüge ist daher unbegründet.
15.1.
In ihrer Replik bringen die Rekurrierenden 1 vor, die nach § 71 PBG gefor-
derte besonders gute Gestaltung sei vorliegend mit dem Projekt objektiv
nicht erreicht. Dies betreffe nicht nur die Sammelstelle, sondern die gesamte
Gestaltung der Begegnungszone F-Strasse. Es würden beengte Verhält-
nisse vorherrschen. Die diversen geplanten Elemente (direkt angrenzende
hoch aufschiessende Fassaden [Häuserschlucht], Beengung der Zirkulati-
onsfläche durch Segmentierung mit Grünstreifen, Baumroste, Veloabstell-
plätze, Vorplätze zu Hauseingängen, Stellflächen/Anlieferung, Gegenver-
kehr widersprüchlichster Anspruchsgruppen, Entsorgung von Papier, Kar-
ton, Grüncontainer etc.) würden dazu führen, dass der vollmundig propagier-
ten Allee jede Qualität abgesprochen werden müsse. Auch dem M-Platz, der
an lärmexponierter Stelle des Grundstücks bei der Kreuzung G-/I-Strasse
zum Verweilen mit einem Selecta-Getränkeautomaten auf vereinzelt aufge-
stellten und abends zusammengeketteten Stühlen einlade, müsse eine sol-
che abgesprochen werden.
15.2.
Bei der Rekursfrist von § 22 VRG handelt es sich um eine gesetzliche Ver-
wirkungsfrist, weshalb nach Fristablauf vorgenommene Prozesshandlungen
R2.2023.00229 Seite 31

grundsätzlich keine Rechtswirkungen mehr entfalten. Dies jedenfalls dann,
wenn die angefochtene Anordnung rechtsgenügend eröffnet wurde. Ände-
rungen oder Ergänzungen von mit der Rekurserhebung gestellten Anträgen
sind somit lediglich innerhalb der Rekursfrist möglich. Nach Fristablauf kön-
nen die gestellten Anträge nur noch im Sinne eines Teilrückzugs reduziert
werden. Auch die Ausübung des Replikrechts führt nicht dazu, dass nach
Ablauf der Rekursfrist Rekursanträge geändert oder ergänzt werden können.
Wie der Antrag kann auch die Begründung des Rekurses nach Ablauf der
Rekursfrist grundsätzlich nicht mehr erweitert werden. Im Rahmen des Rep-
likrechts darf die Rekursbegründung nur hinsichtlich des von der Rekursgeg-
nerschaft (einschliesslich allfälliger Mitbeteiligter) neu Vorgebrachten erwei-
tert werden, und im Übrigen auch mit Bezug auf Akten, die innert der Re-
kursfrist aus objektiven Gründen nicht eingesehen werden konnten.
Als Folge der behördlichen Untersuchungspflicht (§ 7 Abs. 1 VRG) steht es
indes im Ermessen der Rekursinstanz, auch verspätete Parteivorbringen zu
berücksichtigen (RB 1994 Nr. 16; zum Ganzen Alain Griffel, in: Kommentar
VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 23 Rz. 16 und 23). Dieser Spiel-
raum lässt sich auch daran erkennen, dass die Rekursinstanz auch nicht ge-
rügte Aspekte in die Beurteilung einer angefochtenen Anordnung mit einbe-
ziehen kann; dies vor allem dann, wenn offensichtliche Rechtsmängel vorlie-
gen oder wenn nicht gerügte Rechtsmängel in einem (engen) Zusammen-
hang mit den Parteivorbringen stehen (VB.2014.00245 vom 4. Dezember
2014, E. 3.3, und dort zitierte Lehre).
Dem im Zeitpunkt der Rekurserhebung anwaltlich vertretenen Rekurrenten
wäre es möglich gewesen, rechtzeitig die Rüge betreffend Einordnung im
Sinne von § 71 PBG zu erheben. Sie erweist sich als verspätet, weshalb da-
rauf nicht weiter einzugehen ist.
16.1.
Der Rekurrent 3 bemängelt zunächst die Bepflanzung auf dem M-Platz. Er
macht geltend, dem Erläuternden Bericht des Gestaltungsplans lasse sich
entnehmen, dass der M-Platz mit einem prägnanten Solitärbaum bepflanzt
werden solle. Ein solcher sei auch auf dem abgebildeten Plan eingezeichnet.
Als Legende stehe daneben ʺSolitärbaumʺ und in Klammern ʺMehrstämmig
R2.2023.00229 Seite 32

oder Baumgruppeʺ. Bewilligt worden seien nun drei grosskronige Bäume, of-
fenbar Platanen. Diese würden jedoch seine Liegenschaft stark verdecken.
Bei seiner Liegenschaft handle es sich um ein Inventarobjekt, welchem durch
die Entfernung des Haus O an der G-Strasse 14 zu neuer Strahlkraft verhol-
fen werden solle. Dies könne jedoch nur mit der Pflanzung eines Soli-
tärbaums sichergestellt werden, weshalb auf die Pflanzung einer Baum-
gruppe zu verzichten sei. Ausserdem würden mehrere Bäume mehr Laub
abwerfen und somit mehr Aufwand generieren.
16.2.
Gemäss Art. 4 Abs. 2 GPV ist das Richtprojekt der Q AG, und der R AG, vom
13. Oktober 2017 für die Gestaltung der Bauten (Beziehung zum Ortsbild so-
wie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung, kubische Gliederung,
Freiraum und Erschliessung) richtungsweisend. Nach Art. 7 Abs. 2 GPV ist
der im Plan bezeichnete öffentlich zugängliche M-Platz in der Wirkung als
offene Freifläche mit einer hohen Aufenthaltsqualität zu gestalten. Gemäss
dem Umgebungsplan des Richtprojekts der R AG ist auf dem M-Platz ein
Baum eingezeichnet. Beschriftet ist dieser mit ʺSolitärbaum (Mehrstämmig
oder Baumgruppe)ʺ (vgl. act. 15.29).
Das vorliegend bewilligte Projekt widerspricht folglich dem Gestaltungsplan
nicht, wenn anstelle eines Baumes eine Baumgruppe auf dem M-Platz vor-
gesehen ist (vgl. act. 15.7.1). Die kommunale Vorinstanz hat in Erwä-
gung D.m. des angefochtenen Entscheides sodann festgehalten, dass der
Einsatz von Plantanus hispanica im Kontext der Klimaveränderung und des
sich zurzeit ausbreitenden Plantanenkrebses als keine nachhaltige Lösung
erscheine. Die Baumartenwahl sei daher anzupassen. Eine diesbezügliche
Auflage wurde denn auch in Dispositivziffer II.2.d. statuiert. Die Baumart
steht folglich noch nicht fest. Es ist jedoch davon auszugehen, dass bei sol-
chen, relativ kleinen Abständen zwischen den einzelnen Bäumen, keine
grosskronigen Bäume – wie vom Rekurrent 3 befürchtet und in act. 2 S. 7
dargestellt – zum Einsatz kommen können. Die Rüge des Rekurrent zielt da-
her ins Leere.
Was die Vorbringen betreffend Einordnung des M-Platzes sowie der Bäume
betrifft, kann auf die nachfolgende Erwägung 19.3.3 verwiesen werden.
R2.2023.00229 Seite 33

17.1.
Weiter moniert der Rekurrent 3 den fehlenden Durchlass zwischen dem M-
Platz und seiner Liegenschaft. Früher habe ein Fusswegrecht zugunsten sei-
ner Liegenschaft bestanden. Durch seinen Landtausch 1960 sei dieses
Fusswegrecht hinfällig geworden. Das Tor sei jedoch bestehen geblieben
und werde nach wie vor fleissig von vielen Passanten begangen. Der Durch-
lass solle nun mit einer Hecke geschlossen werden, was beanstandet werde.
17.2.
Gemäss Umgebungsplan ist entlang der Grenze des M-Platzes zum Grund-
stück des Rekurrenten 3 eine durchgehende Hecke aus Buchs geplant. Auch
das Richtprojekt des Gestaltungsplans sah keinen Durchgang vor. Es man-
gelt folglich an einer gesetzlichen Grundlage zur Durchsetzung eines sol-
chen Durchgangs, weshalb diese Rüge unbegründet ist.
18.1.
Der Rekurrent 3 macht weiter geltend, das Gebäude ʺOʺ an der G-Strasse 14
sei zu erhalten. Es sei bekannt, dass für gute Ortsbilder nicht nur herausra-
gende Einzelbauten, sondern auch und vor allem Baugruppen verantwortlich
seien. Das gelte auch für das geschützte ʺHaus Nʺ. Es bilde zusammen mit
dem Haus ʺOʺ an der G-Strasse 14 sowie den Häusern am oberen Eingang
der J-Strasse ein kleinteilig-unregelmässiges, typisch dörfliches Geflecht.
Das Haus an der G-Strasse 14 sei folglich als wichtiger Teil dieser Bau-
gruppe zu erhalten und eine diesbezügliche Schutzabklärung habe zu erfol-
gen. Das fragliche Haus sei 1734 erbaut worden und die Bausubstanz sei
nach wie vor gut, auch wenn es über die Jahre mehrfach umgebaut worden
sei. Es figuriere zwar nicht im Inventar, dieses stamme jedoch aus den 80er-
Jahren und sei teilweise veraltet. Dasselbe habe für das Gebäude P an der
G-Strasse 12 zu gelten. Das 1960 erbaute Geschäfts- und Wohnhaus P habe
beträchtliche architektonische Qualitäten. Es sei Zeuge einer Zeit, die dörfli-
che Strukturen missachte und deshalb für den Ausbau der G-Strasse zu ei-
nem modern-geschlossenen Korridor optiert habe.
18.2.
Die kommunale Vorinstanz hält fest, der Rekurrent 3 übersehe, dass die Ge-
staltung des M-Platzes sowie der Abbruch des Hauses O im Gestaltungsplan
bereits rechtskräftig festgelegt worden sei.
R2.2023.00229 Seite 34

18.3.1.
Als Schutzobjekte in Betracht fallen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG unter
anderem Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige
Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen
Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen we-
sentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. In
der Praxis werden diese beiden Eigenschaften als Eigenwert und als Situa-
tionswert bezeichnet. Während sich der Eigenwert auf die Bedeutung des
Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet der Situationswert den Wert eines Ob-
jekts, der sich in Bezug auf seine Stellung in der gesamten Umgebungsstruk-
tur ergibt (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht,
Zürich/St. Gallen 2008, S. 139, 205).
Für die Inventarisierung ist einzig die potenzielle Schutzwürdigkeit vorausge-
setzt (VB.2022.00065 vom 10. November 2022, E. 4.4.1). In das Inventar
werden entsprechend nicht nur Objekte aufgenommen, die mit Sicherheit
formell geschützt werden, sondern auch Objekte, bei denen die Möglichkeit
besteht, dass sie sich bei genauer Untersuchung als Denkmal erweisen
könnten (VB.2020.00800 vom 29. November 2022, E. 5.5; VB.2020.00388
vom 3. Dezember 2020, E. 4.3.2; BGer 1C_92/2021 vom 7. Juni 2021,
E. 5.2). Ein Entscheid über die Schutzwürdigkeit des Objekts bzw. eine Inte-
ressenabwägung hat noch nicht zu erfolgen (vgl. VB.2020.00800 vom
29. November 2022, E. 5.5). Ein Nachbarrekurrent kann auch die potentielle
Schutzwürdigkeit eines nicht inventarisierten Objekts geltend machen
(VB.2015.00554 vom 21. April 2016, E. 3.1; VB.2017.00013 vom 18. Mai
2017, E. 4.1). Er kann sich jedoch nicht damit begnügen, die Schutzwürdig-
keit einer Baute bloss zu behaupten, sondern muss diese anhand konkreter
Anhaltspunkte aufzeigen (VB.2015.00554 vom 21. April 2016, E. 3.2;
VB.2017.00013 vom 18. Mai 2017, E. 4.1 und 4.4; vgl. auch
BGr 1C_380/2017 vom 17. Juli 2018, E. 2.4 und 2.5). Gemäss der verwal-
tungsgerichtlichen Rechtsprechung besteht für das Gemeinwesen keine Ver-
anlassung, über die Schutzwürdigkeit und den Schutzumfang eines Inventa-
robjekts zu entscheiden, wenn die Gefährdung des inventarisierten Objekts
durch ein Bauvorhaben von vornherein ausgeschlossen werden kann
(VB.2012.00374 vom 26. September 2012, E. 5.2; VB.2005.00242, E. 4.1, in
BEZ 2006 Nr. 3). Gleiches muss gelten, wenn eine Gefährdung deshalb von
vornherein ausser Betracht fällt, weil für die Schutzwürdigkeit des vorliegend
R2.2023.00229 Seite 35

in Frage stehenden, nicht inventarisierten Objekts keine konkreten Anhalts-
punkte vorliegen.
18.3.2.
Die streitgegenständlichen Gebäude O und P sind unbestrittenermassen
nicht inventarisiert.
Der Rekurrent 3 bringt zunächst Argumente vor, weshalb dem Gebäude O
seiner Ansicht nach besondere städtebauliche Qualitäten zukomme und es
zudem auch noch über gewisse alte Substanz verfüge. Er geht davon aus,
dass es sich um ein potenzielles Schutzobjekt handelt. Aufgrund seiner Aus-
führungen ergeben sich jedoch keine genügend konkreten Anhaltspunkte für
die behauptete potenzielle Schutzwürdigkeit. Die blosse zeitliche Einordnung
eines Gebäudes – und allenfalls auch die Zuordnung zu einem bestimmten
Stil – sind nicht geeignet, eine (auch bloss potenzielle) wichtige Zeugen-
schaft, wie sie für die Schutzwürdigkeit erforderlich wäre, nahezulegen. Auch
die Ausführungen des Rekurrenten 3 zur zeitlichen Geschichte und Entwick-
lung der M-Kreuzung geben keine Hinweise auf eine spezifische Bedeutung
des zu beurteilenden Objekts O. Die Nähe zum rekurrentischen, inventari-
sierten Gebäude und zu weiteren gegenüberliegenden Schutzobjekten an
der J-Strasse vermögen ebenso keine potenzielle Zeugeneigenschaft des
Gebäudes auf der Bauparzelle zu begründen. Was sodann den potenziellen
Situationswert anbelangt, so erschliesst sich weder aus der rekurrentischen
Argumentation und den seitens des Rekurrenten 3 eingereichten Dokumen-
ten (insb. G.-Nr. R2.2023.00233 act. 5.2) noch aufgrund der anlässlich des
Augenscheins getätigten Feststellungen (vgl. insb. Protokoll, Fotos 5, 8, 17
und 18), inwiefern es sich (auch nur potentiell) um ein Gebäude handeln
könnte, das sich im Hinblick auf die Erhaltung eines qualifizierten Land-
schafts- oder Siedlungsbildes als prägend erweisen würde. So ist insbeson-
dere das vom Rekurrenten 3 vorgebrachte dörfliche Geflecht nicht mehr er-
kennbar. Der Rekurrent 3 bringt diesbezüglich selber vor, mit der M-Kreu-
zung sei dasselbe passiert, wie mit dem J-Platz: Der Ausbau von Strassen
und Neubauten habe ihn ausgeweitet, entleert und in der Struktur verändert
(vgl. G.-Nr. R2.2023.00233, act. 5.2 S. 15). Das Gebäude O steht mit seinem
neuzeitlich wirkenden Anbau im Erdgeschoss ähnlich einem Sonderling an
der Kreuzung. Eine Zusammengehörigkeit zu dem dahinterliegenden Haus
N oder den gegenüberliegenden Gebäuden an der J-Strasse ist nicht signi-
fikant. Zusammenfassend ergibt sich somit, dass die Vorinstanz zu Recht
R2.2023.00229 Seite 36

nicht von der potenziellen Schutzwürdigkeit des auf dem Baugrundstück be-
stehenden Gebäudes ausgegangen ist und entsprechend keine Veranlas-
sung zur Vornahme einer Schutzabklärung hatte, weshalb die entspre-
chende Rüge fehlgeht.
Dem Interesse des Rekurrenten 3 an einer Schutzabklärung steht denn auch
der Schutz des guten Glaubens im Zusammenhang mit dem rechtskräftig
festgesetzten Gestaltungsplan gegenüber. In Art. 5 Abs. 1 GPV ist vorgese-
hen, dass die im Plan dargestellten Gebäude und Anlagen rückgebaut wer-
den können. Das Gebäude O ist im Plan mit dem Beschrieb ʺRückbau zu-
lässigʺ vermerkt. An die Stelle des bisherigen Gebäudes O soll der öffentlich
zugängliche M-Platz zu liegen kommen, welchem eine zentrale Rolle im Ge-
staltungsplan zukommt […]. Dieser Platz ist gemäss Art. 7 Abs. 2 GPV in der
Wirkung als offene Freifläche mit einer hohen Aufenthaltsqualität zu gestal-
ten. Der Gestaltungsplan enthält somit eine – nicht ausgeschriebene – Ver-
pflichtung zum Abbruch des Gebäudes (dies im Gegensatz zum Gebäude in
VB.2022.00393 vom 13. April 2023, E. 4.4). Der Erhalt der Liegenschaft K-
Strasse 12 stünde somit im Widerspruch zum rechtskräftigen Gestaltungs-
plan und dem in dessen Beständigkeit gesetzten Vertrauen, weshalb sich die
beantragte Schutzabklärung erübrigt.
Dasselbe hat für das Gebäude P zu gelten. Dieses liegt im Baubereich A und
B des Gestaltungsplans und ist ebenfalls mit dem Beschrieb ʺRückbau zu-
lässigʺ im Plan vermerkt. An seiner Stelle soll ein Gebäudeflügel mit der
Bank-Filiale zu liegen kommen. Beim vorliegenden Gestaltungsplan handelt
es sich um ein Gesamtkonzept, welches als Ganzes zu verwirklichen ist.
Eine teilweise Bebauung des Gestaltungsplanperimeters wäre mit dem Ge-
staltungsplan und dem zugrundeliegenden Richtprojekt nicht zu vereinbaren,
zumal dieses durch die gemeinsame Erdgeschossnutzung und die verschie-
denen Höhenversätze der Gebäude als einheitliches Ganzes betrachtet wer-
den muss. Es stand somit bereits im Zeitpunkt der Festsetzung des Gestal-
tungsplans fest, dass das Gebäude P der Bebauung gemäss Gestaltungs-
plan weichen muss. Der Rekurrent ist folglich auch mit diesem Vorbringen
verspätet. Beim Gebäude P handelt es sich um ein durchschnittlich gestalte-
tes Gebäude aus dem Jahr 1960. Der Rekurrent lässt in seinen Rechtsschrif-
ten offen, welchem Stil das Gebäude zuzuordnen ist und für welche Epoche
es einen wichtigen Zeugen darstellen soll. Allein der Umstand, dass es of-
fenbar aus einer Zeit stamme, die dörfliche Strukturen missachtet habe,
R2.2023.00229 Seite 37

genügt jedenfalls nicht, um eine auch bloss potenzielle wichtige Zeugen-
schaft, wie sie für die Schutzwürdigkeit erforderlich wäre, nahezulegen.
Zusammenfassend geht die Rüge des Rekurrenten, wonach die Gebäude P
und O potenzielle Schutzobjekte darstellen und gutachterlich abzuklären
seien, somit fehl.
19.1.
Der Rekurrent 3 moniert zusammengefasst weiter, eine besonders gute Ge-
staltung werde nicht erreicht. Er begründet dies damit, dass der vergleichs-
weise grossgewachsene Bankennseubau im Baubereich A dem geschützten
ʺHaus Nʺ des Rekurrenten 3 viel zu nahetrete und dieses klein wirken lasse.
Dieser Effekt werde dadurch verschlimmert, dass der Neubau schräg zum
Altbau gestellt werde. Das Nebengebäude des rekurrentischen Gebäudes
werde durch den Neubau verdeckt und sei vom Ende der J-Strasse aus nicht
mehr sichtbar. Gemäss dem angefochtenen kommunalen Entscheid ge-
winne das ʺHaus Nʺ durch das Bauvorhaben an Strahlkraft. Dies stimme je-
doch nicht. Der M-Platz überzeuge weder optisch noch funktionell. Es handle
sich um einen künstlichen, aus der Siedlungsstruktur nicht ableitbaren Platz,
welcher wie ein knausriges Zugeständnis des vergleichsweise monumenta-
len G-Strassen-Riegels wirke. Die Schwäche dieses zugleich beengten und
zu offenen Platzes könne auch eine üppige Bepflanzung nicht ausgleichen.
Der M-Platz grenze an eine stark befahrene Kreuzung, diene teilweise einer
Zulieferungsspur und habe als dominierende bauliche Wand nicht ein Wohn-
haus mit Läden, sondern ein Bürogebäude mit Bank-Schalterhalle gegen-
über. Dass diese mit einem Selbstbedienungs-Café und einem Take-Away
kombiniert werden solle, mache die Sache auch nicht besser.
19.2.
Die kommunale Vorinstanz sowie die Bauherrschaft bringen diesbezüglich
vor, der Rekurrent richte sich nicht gegen das Projekt selber, sondern viel-
mehr gegen den Gestaltungsplan. Dieser sei aber rechtskräftig und könne
nicht mehr in Frage gestellt werden. Die kommunale Vorinstanz habe sich
eingehend mit der Einordnung und der Wirkung des Bauvorhabens auf das
Gebäude des Rekurrenten 3 auseinandergesetzt. Dass die konkrete Ausge-
staltung der Gebäude die Anforderungen des Gestaltungsplan nicht erfüllen
sollten und diese deswegen ungenügend auf das Schutzobjekt Rücksicht
R2.2023.00229 Seite 38

nehmen würden, behaupte der Rekurrent 3 nicht. Das Bauprojekt sei äus-
serst ansprechend gestaltet. Mit den strukturierten Fassaden und den gros-
sen Fenstern wirke es trotz seiner Grösse nicht aufdringlich, sondern biete
den umliegenden Schutzobjekten viel Raum. Dazu trage auch die kubische
Gliederung der einzelnen Gebäudeteile bei. Dank dem M-Platz und dem Ab-
bruch des Hauses O werde das Haus N wesentlich mehr als bisher in den
Vordergrund und ins Bewusstsein der Bevölkerung gerückt. Der Übergang
zum Bereich der Villa L werde mit einem intensiv begrünten Park gelöst.
Dank der Kolonnade entstehe ein weiterer publikumsorientierter Bereich, der
das Zentrum stärke und damit auch die Schutzobjekte auf der gegenüberlie-
genden Seite der G-Strasse belebe.
19.3.1.
Gemäss Art. 4 Abs. 1 GPV sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich
und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umge-
bung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine
besonders gute Gesamtwirkung im Sinne von § 71 PBG erreicht wird.
Ungeachtet der spezifischen Gestaltungsplanvorschriften haben Bauten in
der Nachbarschaft von Schutzobjekten kraft § 238 Abs. 2 PBG erhöhten äs-
thetischen Anforderungen zu genügen (vgl. VB.2019.00584 vom 3. Dezem-
ber 2020, E. 3.2).
Gemäss dieser Bestimmung ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes
besondere Rücksicht zu nehmen. In der Nachbarschaft von Schutzobjekten
bzw. bei Änderungen an solchen ist demnach mehr als eine bloss befriedi-
gende Gesamtwirkung im Sinne von § 238 Abs. 1 PBG zu verlangen. Mass-
geblich ist die Gesamtwirkung bezogen auf das Schutzobjekt. Dessen Wahr-
nehmung darf von Drittstandorten aus durch neu zu erstellende Bauten und
Anlagen nicht beeinträchtigt werden. Die Gesamtwirkung einer Baute oder
Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung
und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung zu bereits vorhandenen
Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Die Frage ob
mit einem Bauvorhaben eine gute Gesamtwirkung erreicht wird, ist nach ob-
jektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu beurteilen.
Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte
vorzunehmen. Eine förmliche Unterschutzstellung wird für die Anwendung
von § 238 Abs. 2 PBG nicht vorausgesetzt. Vielmehr genügt es, dass sich
R2.2023.00229 Seite 39

die Schutzwürdigkeit – wie vorliegend – aus der Aufnahme des Objektes in
ein Inventar im Sinne von § 203 Abs. 2 PBG ergibt.
Soweit den Gemeinden bei der Anwendung von Bestimmungen des kanto-
nalen Rechts, namentlich von § 238 PBG, als Ausfluss der Gemeindeauto-
nomie eine besondere Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zukommt,
überprüft das Baurekursgericht entsprechende Entscheide mit Zurückhal-
tung. Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der
massgebenden Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz zu respektieren. Die
Rekursinstanz darf nur dann einschreiten, wenn die Baubehörde ihren Er-
messensspielraum überschreitet, indem sie sich von unsachlichen, dem
Zweck der in Frage stehenden Regelung fremden Erwägungen leiten lässt
oder allgemeine Rechtsprinzipien, wie das Verbot von Willkür oder den
Grundsatz der Verhältnismässigkeit, verletzt. Dabei darf sich die Rekurs-
instanz jedoch nicht auf eine blosse Willkürprüfung beschränken, vielmehr
muss die Eingriffsschwelle tiefer gesetzt werden (vgl. BGE 145 I 52, E. 3.6.,
mit Hinweisen).
19.3.2.
Mit einem Gestaltungsplan, der die nutzungsplanerischen Grundlagen für ein
konkretes Bauvorhaben schafft, wird gestützt auf § 83 Abs. 1 PBG die Kuba-
tur der im Gestaltungsplangebiet zulässigen Bauten weitgehend bestimmt
und kann der Plan gemäss Absatz 3 dieser Bestimmung neben der Ordnung
der Erschliessung sowie der gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüs-
tungen auch Festlegungen über die weitere Umgebungsgestaltung enthal-
ten. Ungeachtet der Bestimmung von § 83 Abs. 2 PBG, wonach der Gestal-
tungsplan für die Projektierung einen angemessenen Spielraum belassen
soll, kann somit bereits auf der Stufe der Nutzungsplanung das Erschei-
nungsbild der zu errichtenden Bauten weitgehend bestimmt sein. Das be-
deutet jedoch nicht, dass bereits im Rahmen der Nutzungsplanung die bau-
polizeiliche Prüfung der Einordnung im Sinn von § 238 PBG vorzunehmen
ist; diese Bestimmung im Abschnitt ʺGrundanforderungen an Bauten und An-
lagenʺ des Planungs- und Baugesetztes gilt für das im Hinblick auf die bau-
polizeiliche Prüfung hinreichend konkretisierte Projekt, weshalb die entspre-
chende Prüfung erst im Baubewilligungsverfahren erfolgen kann.
Neue planungsrechtliche Festlegungen wie der hier vorliegende Gestal-
tungsplan müssen der übergeordneten Planung (§ 16 PBG) sowie den
R2.2023.00229 Seite 40

Zielen und Grundsätzen der Raumplanung gemäss Art. 3 des Raumpla-
nungsgesetzes (RPG) und § 18 PBG entsprechen. Im Rahmen der Nut-
zungsplanung und den daran anschliessenden Rechtsmittelverfahren ist
deshalb unter anderem zu prüfen, ob die neue Festlegung die Planungs-
grundsätze beachtet, wonach sich Siedlungen, Bauten und Anlagen in die
Landschaft einordnen sollen (Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG) und wonach die Qua-
lität der Siedlungen zu verbessern und schutzwürdige Landschaften sowie
andere Objekte des Natur- und Heimatschutzes vor Zerstörung oder Beein-
trächtigung zu bewahren sind (§ 18 Abs. 2 lit. c und l PBG). Allerdings gelten
diese Planungsgrundsätze nicht absolut, sondern sind im Zusammenhang
mit anderen, teilweise entgegengesetzten Zielsetzungen anzuwenden.
Der Gestaltungsplan als Ergebnis dieser Interessenabwägung, die im (politi-
schen) Planungsprozess stattfindet und im anschliessenden Rechtsmittel-
verfahren überprüft wird, kann im Baubewilligungsverfahren in der Regel
nicht mehr in Frage gestellt werden (BGE 131 II 103 E. 2.4.1 S. 110 mit Hin-
weisen). Weil ein zur Realisierung eines konkreten Bauvorhabens festge-
setzter Sondernutzungsplan einen hohen Konkretisierungsgrad aufweist und
Anordnung sowie Volumetrie der Bauten abschliessend definiert, wird inso-
weit mit seiner Festsetzung der Entscheid über die Einordnung des Bauvor-
habens in seine landschaftliche und bauliche Umgebung zwangsläufig vor-
weggenommen. Wenn nach der Rechtsprechung mit der Einordnungsvor-
schrift von § 238 PBG in der Regel keine Herabsetzung des nach der Bau-
und Zonenordnung auf einem Grundstück zulässigen Bauvolumens durch-
gesetzt werden kann (RB 1990 Nr. 78; VGr, 19. April 2002, BEZ 2002
Nr. 18), muss dies deshalb noch weitergehend bei einem Gestaltungsplan
gelten, durch den wie hier Anordnung und Volumetrie der Bauten umfassend
definiert worden sind.
19.3.3.
Der vorliegend streitbetroffene Gestaltungsplan ʺG-Strasse / F-Strasseʺ be-
stimmt die Lage und das Volumen der künftigen Bauten mit Baubereichen.
Diese bezeichnen die maximal mögliche oberirdische Gebäudeausdehnung
(vgl. letzter Satz von Art. 5 Abs. 2 GPV). Ferner legt der Gestaltungsplan die
erlaubten Geschosszahlen und Gebäudehöhen fest (Art. 5 Abs. 6 GPV).
Nachdem der Gestaltungsplan die erlaubte Ausdehnung der Gebäude regelt
und vom Rekurrenten 3 unbestritten geblieben ist, dass das streitige Projekt
diese Vorgaben einhält, lässt sich heute eine Änderung der Baubewilligung
R2.2023.00229 Seite 41

mit der Begründung, Gebäude mit der gemäss Gestaltungsplan vorgesehe-
nen Ausdehnung nähmen auf die benachbarten Schutzobjekte ʺHaus Nʺ und
ʺVilla Lʺ nicht die gemäss § 238 Abs. 2 PBG geforderte Rücksicht, nicht er-
reichen. Der Inhalt des Gestaltungsplans kann heute nicht mehr in Frage
gestellt werden (vgl. VB.2006.00354 und VB.2006.00355 vom 29. Juni 2007,
E. 4; VB.96.00055 vom 6. Juni 1996, E. 2). Die Bauherrschaft hat grundsätz-
lich Anspruch darauf, Gebäude mit den im Gestaltungsplan vorgesehenen
Ausmassen zu erstellen. Im vorliegenden Baubewilligungsverfahren könnten
jedoch noch die Gestaltung der einzelnen Bauten gerügt werden. Ein solcher
Einwand wird indessen nicht substanziiert erhoben. Der Rekurrent hält in Be-
zug auf den F-Strassen-Flügel zwar fest, dass dessen Wirkung bestenfalls
als befriedigend eingestuft werden könne, begründet dies jedoch nicht wei-
ter.
Was die Kritik am geplanten M-Platz anbelangt, kann festgehalten werden,
dass sich dieser mit den drei Laubbäumen als kleiner urbaner Aufenthalts-
und Erholungsraum sehr gut in die Umgebung einordnet. Durch die Chaus-
sierung erhält der Platz einen naturnahen Bodenbelag und schafft so eine
Insel zwischen den ansonsten vielen Verkehrsflächen. Die lose Bestuhlung
ermöglicht eine variable Nutzung des Platzes, je nach Bedarf und Gruppen-
grösse. Die publikumsorientierte Nutzung im Erdgeschoss mit einer im Ge-
staltungsplan verankerten Nutzung als Café/Take-Away führt dazu, dass der
Platz als Treffpunkt und Pausenort genutzt werden kann. Durch die Entfer-
nung des Gebäudes G-Strasse 14 erlangt sodann das inventarisierte Ge-
bäude des Rekurrenten 2 wieder mehr Strahlkraft. Im Sommer wird dieses
zwar teilweise durch die drei auf dem M-Platz zu pflanzende Bäume ver-
deckt, was jedoch der positiven Wirkung dieser historischen Bausubstanz
keinen Abbruch tut. Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn die kommunale
Vorinstanz dem M-Platz eine besonders gute Gestaltung attestiert hat.
20.
Da – wie oben aufgezeigt – die Nachbarrekurse grösstenteils abzuweisen
sind, ist der Rekurs der Bauherrschaft zu behandeln. Mit Beschluss vom
5. März 2024 hat die Baukommission X – wie bereits erwähnt – in Wiederer-
wägung des Beschlusses vom 24. Oktober 2023 dessen Dispositivzif-
fern II.2.d i.V.m. lit. D.q. bezüglich Zugänglichkeit Dachgarten, II.2.e i.V.m.
lit. E.e. bezüglich Erdgeschosshöhe, II.2.e i.V.m. lit. E.g. bezüglich
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Kolonnadenbreite und Rollstuhlgängigkeit und II.2.e i.V.m. lit. E.p. bezüglich
Besonnung aufgehoben. Dieser Beschluss ist in Rechtskraft erwachsen. Der
Rekurs der Bauherrschaft ist folglich in diesen Punkten als durch Wiederer-
wägung des angefochtenen Verwaltungsaktes gegenstandslos geworden
abzuschreiben.
Mit Beschluss vom 19. März 2024 hat die Baukommission X eine Projektän-
derung bezüglich Standorte der Rückkühlanlagen bewilligt und festgestellt,
dass die Auflage Dispositivziffer II.2.c. der Baubewilligung vom 24. Oktober
2023 hiermit erfüllt sei. Dieser Beschluss ist in Rechtskraft erwachsen. Dis-
positivziffer II.2.c. der ursprünglichen Baubewilligung sah vor, dass betref-
fend die Rückkühlanlagen abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen
zu lassen seien. Der dazugehörigen Erwägung (lit. D.k.) liess sich entneh-
men, dass die ursprüngliche Anordnung der Rückkühlanlagen sowie deren
Abgrabungen und Gitterabdeckungen in der nordwestlichen innenliegenden
Ecke der Gesamtüberbauung den Vorgaben des ʺParkʺ-Bereichs nicht ge-
recht würde. Die Rückkühlanlagen seien in die Gebäude zu integrieren, de-
ren Zu- und Abluftorte seien auf die immissionsreichen Strassenseiten zu
verlegen. Die Bauherrschaft focht diese Auflage an mit der Begründung, der
Wortlaut der Erwägung erlaube keine Platzierung der Rückkühlanlagen auf
dem Dach. Die Auflage sei entsprechend anzupassen. Mit dem obengenann-
ten Beschluss vom 19. März 2024 hat die Baukommission nun zwei Rück-
kühlanlagen auf dem Dach bewilligt. Der Rekurs ist folglich in diesem Punkt
als durch Projektänderung gegenstandslosgeworden abzuschreiben. Indem
die Vorinstanz die Projektänderung bewilligt hat, hat sie auf die mit der
Stammbaubewilligung geforderte Platzierung der Anlage verzichtet. Dies ist
bei der Kostenfolge zu berücksichtigen
21.1.
Die Bauherrschaft richtet sich weiter gegen die Dispositivziffern II.66 und
II.68, wonach für das Verkaufsgeschäft Lebensmittel ein kontinuierliches
Personenzählsystem vorzusehen, ein Konzept mit organisatorischen Mass-
nahmen bei Überschreitung gewisser Werte zu erarbeiten und das Konzept
des Personenzählsystems der Feuerpolizei zur Stellungnahme einzureichen
sei. Die dazugehörenden Erwägungen würden auf das Brandschutzkonzept
verweisen, welches eine Personenbeschränkung von maximal 200 Perso-
nen vorsehe. Diese Interpretation des Konzeptes sei fehlerhaft. Das
R2.2023.00229 Seite 43

Brandschutzkonzept sehe aufgrund der Anzahl und Dimension der Notaus-
gänge eine maximale Kapazität von 556 Personen vor. Die Personenzahl
von 200 sei lediglich die von der Bauherrschaft angenommene Spitzenfre-
quentierung der Verkaufsfläche, unter Berücksichtigung einer vergleichba-
ren Verkaufsfläche in Mellingen. Da somit die zulässige Personenbelegung
mehr als das Zweieinhalbfache der erwarteten sich gleichzeitig auf der Ver-
kaufsfläche befindenden Personen betrage, und somit die kritischen Bele-
gungswerte offenkundig nicht erreicht würden, erübrige sich die Installation
eines Personenzählsystems.
21.2.
Die Vorinstanz hält diesbezüglich fest, das Brandschutzkonzept besage ein-
deutig, dass für die Erstellung des Entfluchtungskonzepts für das Objekt die
konservative Personenzahl von 200 Personen (Kunden und Mitarbeiter
gleichzeitig anwesend) ausgewählt worden sei. Dass eine Personenkapazi-
tät von bis zu 556 Personen möglich wäre, vermöge daran nichts zu ändern,
dass das gesamte Entfluchtungskonzept auf die effektiv zu erwartende Per-
sonenbelegung ausgelegt worden sei. Aus dem Brandschutzkonzept gehe
nicht hervor, dass das gesamte Konzept auch bei einer Belegung von
556 Personen funktionieren würde.
21.3.
Die Gebäudeversicherung Kanton Zürich, Feuerpolizei, führt diesbezüglich
aus, bei einer Verkaufsfläche von 1'703 m2 ergebe sich eine zu erwartende
Personenbelegung von 647 Personen. Im eingereichten Brandschutzkon-
zept werde von zwei geringeren Werten ausgegangen. Es werde jedoch
nicht aufgezeigt, wie diese mittels vorkehrender Massnahmen eigenhalten
würden. Die mit dem Bauentscheid verfügte Bedingung, der Installation ei-
nes kontinuierlichen Personenzählsystems und von organisatorischen Mas-
snahmen zur Sicherstellung der beschränkten Personenbelegung, seien im
Sinne der Personensicherheit gerechtfertigt und würden der langjährigen
Praxis der GVZ bei der Anwendung von Art. 11 der Brandschutznormen
(BSN) in vergleichbaren Fällen entsprechen.
21.4.
Die Bauherrschaft entgegnet, sie habe ein Brandschutzkonzept eingereicht,
welches aufgrund der Anzahl und Dimension der Notausgänge eine maxi-
male Kapazität von 556 Personen nachweise. Bei der konkreten
R2.2023.00229 Seite 44

Personenbelegung sei aber nach den Erfahrungen in der Lebensmittelbran-
che von einer objektspezifischen Personenbelegung von max. 200 Personen
ausgegangen worden. Die GVZ stelle sich auf den Standpunkt, dass die ge-
samte Bruttoverkaufsfläche von 1'703 m2 zu berücksichtigen sei, was nicht
zutreffe. Diese sei objektspezifisch anzupassen. Es seien lediglich die Berei-
che relevant, die für Kunden zugänglich seien. Ein Lebensmittelgeschäft ver-
füge in relevanter Weise über Bereiche, die nicht für Kunden zugänglich
seien, wie beispielsweise die Bereiche mit Verkaufsregalen, Fleisch-, Brot-
oder Käsetheken. Von der gesamten Bruttofläche seien bei Lebensmittelge-
schäften daher regelmässig rund 35 % für Kunden gar nicht zugänglich und
daher auch nicht einzurechnen, wie dies die GVZ getan habe. Mittlerweile
würden Detailpläne vorliegen, die aufzeigen, dass die kundenzugängliche
Netto-Verkaufsfläche lediglich 979 m2 betrage. Das vorliegende Brand-
schutzkonzept sei für 556 Personen ausgelegt. Aufgrund der Erfahrungen in
der Praxis sei aber mit einer Personenbelegung von max. 200 zu rechnen.
Ein Personenzählsystem sei daher nicht erforderlich.
21.5.1.
Die maximale Personenbelegung eines Supermarktes in der Schweiz richtet
sich nach den Brandschutzvorschriften der Vereinigung Kantonaler Feuer-
versicherungen (VKF), insbesondere nach den Schweizerischen Brand-
schutzrichtlinien (BSR). Gemäss Ziff. 3.5.2 der Richtlinie ʺFlucht- und Ret-
tungswegeʺ der VKF ist die Personenbelegung in Räumen massgebend für
Anzahl und Bemessung der erforderlichen Fluchtwege. Sie ist abhängig von
Grösse, Nutzung und Lage der Räume. Die massgebende Personenbele-
gung für die Festlegung der erforderlichen Fluchtwege ist schriftlich und ver-
bindlich festzuhalten. Liegen keine verbindlichen Angaben vor, ist von flä-
chenbezogenen Annahmen auszugehen. Diese sind gegebenenfalls objekt-
spezifisch anzupassen. Gemäss Anhang zu Ziff. 3.5.2 ist die Personenbele-
gung für Supermärkte mit ebenerdigem Zugang 0.38 Personen / m2. Für die
Ermittlung der Personenbelegung eines Bereiches massgebend sind alle
den Kunden zugänglichen Räume, insbesondere auch Ladenstrassen und
andere Verkehrsflächen. Nach Art. 11 Abs. 2 der Brandschutznorm der VKF
können anstelle vorgeschriebener Brandschutzmassnahmen Einzellösun-
gen treten, soweit für das Einzelobjekt die Schutzziele gleichwertig erreicht
werden. Über die Gleichwertigkeit entscheidet die Brandschutzbehörde.
R2.2023.00229 Seite 45

21.5.2.
Gemäss den Erwägungen des angefochtenen Entscheides sehe das Brand-
schutzkonzept im Verkaufsgeschäft eine Personenbeschränkung von maxi-
mal 200 Personen vor. Damit von der Personenbelegung gemäss Anhang
zu Ziffer 3.5.2 der VKF-Brandschutzrichtlinie ʺFlucht- und Rettungswegeʺ ab-
gewichen werden könne, sei ein Konzept mit den technischen und organisa-
torischen Massnahmen zur Sicherstellung der beschränkten Personenbele-
gung notwendig. In der Regel sei ein kontinuierliches Personenzählsystem
einzubauen, die Grenzwerte (Voralarm, Alarm) und zugehörigen organisato-
rischen Massnahmen seien festzulegen. Dem Konzept seien Grundrisspläne
mit Lage der Zählstellen und den Standorten der Komponenten des Perso-
nenzählsystems sowie das Prinzipschema und der Funktionsbeschrieb des
Personenzählsystems beizulegen. Dispositivziffer II.66 hält dann fest, dass
mit der Unterschreitung der notwendigen Ausgangsbreiten in Bezug auf die
maximale Personenbelegung nach VKF ein kontinuierliches Personenzähl-
system vorzusehen sei. Vor Rohbauvollendung sei ein Konzept mit den or-
ganisatorischen Massnahmen bei Überschreitung des Alarm- bzw. Sicher-
heitswertes, der Feuerpolizei zur Stellungnahme einzureichen.
Dem von der Bauherrschaft eingereichten Brandschutzkonzept der Y AG
vom 24. Oktober 2022 lässt sich diesbezüglich entnehmen, dass die maxi-
male Personenbelegung in der Verkaufsfläche (Erdgeschoss) gem. den ak-
tuellen Angaben zum Personen- bzw. Kundenverkehr gestützt auf die Kun-
denverkehrsbemessungen des Betreibers in einem Geschäft ähnlicher
Grösse festgelegt werde. Gemäss den Vorgaben des Ladenbetreibers weise
das Vergleichsobjekt ein Format B520 auf und biete eine Verkaufsfläche von
1'593 m2. Die maximale Personenbelegung betrage 200 Personen. Es seien
insgesamt drei Notausgänge, welche ins Freie führen, notwendig. Die maxi-
male Personenkapazität gemäss verfügbaren Türbreiten betrage 556 Perso-
nen.
Dem Brandschutzkonzept kann folglich entnommen werden, dass die Bau-
herrschaft – gestützt auf die Daten eines Vergleichsladens – von einer ma-
ximalen Personenbelegung von 200 ausgeht, auch wenn die maximale Per-
sonenbelegung gestützt auf die Verkaufsfläche deutlich mehr zulässt. Die
Türbreiten sind jedoch auf eine maximale Personenkapazität von 556 Per-
sonen ausgelegt. Die nach der VKF-Richtlinie ʺFlucht- und Rettungswegeʺ
ermittelte maximale Personenbelegung hat jedoch nicht nur Auswirkungen
R2.2023.00229 Seite 46

auf die Türbreiten, sondern auch auf die Fluchtwegbreiten und die Anzahl
Notausgänge. Dass diese ebenfalls einer maximalen Personenkapazität
von 556 genügen, lässt sich den Unterlagen nicht entnehmen. Es ist daher
der Vorinstanz sowie der kantonalen Feuerpolizei zu folgen, wenn sie ge-
stützt auf Art. 11 BSN ein Personenzählsystem für erforderlich halten.
22.1.
Schlussendlich moniert die Bauherrschaft auch Dispositivziffer II.93. Danach
sei die Einbringung von Erdankern in die städtischen Grundstücke
Kat.-Nrn. 11 und 13 verboten. Der Bauherrschaft sei bewusst, dass sich auf
den städtischen Grundstücken Schutzobjekte befinden würden. Gerade des-
wegen sei bereits eingehend geprüft worden, wie die Baugrube und damit
auch die angrenzenden Grundstücke bestmöglich geschützt werden könn-
ten. Dabei habe sich gezeigt, dass die Sicherung der Baugrube mit Erdan-
kern deutlich schonender und sicherer für die bauliche Umgebung sei als
andere Massnahmen. Der Bauherrschaft sei aber bewusst, dass sie für die
Einbringung von Erdankern die Zustimmung der betroffenen Grundeigentü-
mer einholen müsse. Ein Ausschluss der Baugrubensicherung durch Erdan-
ker bereits in der Baubewilligung und ohne weitergehende Prüfung des Si-
cherungskonzepts erweise sich als nicht sinnvoll, nicht erforderlich und dem-
entsprechend auch als unverhältnismässig.
22.2.
Die kommunale Vorinstanz hält diesbezüglich fest, die Bauherrschaft habe
bisher nicht den Nachweis erbracht, dass die Baugrubensicherung mit
Erdankern auf den Nachbargrundstücken nötig, sicher und zudem schonen-
der wäre als andere Massnahmen. Warum dies erst bei einer späteren Kon-
taktaufnahme erfolgen solle, sei nicht nachvollziehbar. Wie aus dem ange-
fochtenen Entscheid hervorgehe, müssten die Erdanker in Grundstücke ge-
trieben werden, auf denen bedeutende Schutzobjekte stehen würden. Aus
Rücksicht auf diese habe die Vorinstanz eine Nutzung der Grundstücke un-
tersagt.
22.3.1.
Gemäss § 229 PBG ist jeder Grundeigentümer berechtigt, Nachbargrundstü-
cke zu betreten und vorübergehend zu benutzen, soweit es, Vorbereitungs-
handlungen eingeschlossen, für die Erstellung, die Veränderung oder den
R2.2023.00229 Seite 47

Unterhalt von Bauten, Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen nötig ist
und soweit dadurch das Eigentum des Betroffenen nicht unzumutbar gefähr-
det oder beeinträchtigt ist (Abs. 1). Dieses Recht ist möglichst schonend und
gegen volle Entschädigung auszuüben (Abs. 2). Nach § 230 Abs. 1 PBG ist
die Inanspruchnahme dem Betroffenen vom Ansprecher genau und rechtzei-
tig schriftlich mitzuteilen (Abs. 1). Stimmt der Betroffene innert 30 Tagen seit
der Mitteilung nicht zu oder einigen sich die Beteiligten nicht über die Ent-
schädigung, entscheidet auf Begehren des Ansprechers die örtliche Baube-
hörde in raschem Verfahren über die Zulässigkeit des Begehrens und über
die Entschädigung (Abs. 2).
Mit ihrem Entscheid gemäss § 230 Abs. 2 PBG greift die Behörde unmittelbar
in private Eigentumsrechte von am Bauvorhaben nicht beteiligten Drittperso-
nen ein. Dieser Eingriff dient vor allem dem privaten Interesse des Bauherrn
an der Realisierung seines Bauvorhabens. Daher hat sich die Inanspruch-
nahme stets auf das in räumlicher und zeitlicher Hinsicht Notwendige zu be-
schränken.
22.3.2.
Die Bauherrschaft hat der Vorinstanz einen Baugrubenplan eingereicht, in
welchem unter anderem mehrere Erdanker, welche in den Baugrund der im
Eigentum der Stadt X stehenden Nachbarsparzellen Kat.-Nrn. 14 sowie 13
ragen, auf welchen Schutzobjekte liegen. In Dispositivziffer II.93 des ange-
fochtenen Entscheides wurde die Verwendung von Erdankern bei den er-
wähnten Nachbarsparzellen in jeglicher Art untersagt.
Indem die Bauherrschaft ein Baugrubenplan eingereicht hat, in welchem un-
ter anderem Erdanker verzeichnet waren, hat sie sinngemäss der kommu-
nalen Vorinstanz die Inanspruchnahme ihrer Grundstücke im Sinne des
Hammerschlagrechts mitgeteilt. Diese stimmte der Verwendung ihrer Grund-
stücke nicht zu, was sie denn auch im angefochtenen Entscheid kundtat. Die
örtliche Baubehörde hat folglich – in ihrer Funktion als Eigentümerin der
Nachbargrundstücke als auch als entscheidende Behörde – in der Baubewil-
ligung bereits über die Zulässigkeit des Begehrens entschieden. Eine Rück-
weisung der Sache an die kommunale Vorinstanz, damit diese in einem ra-
schen Verfahren über die Zulässigkeit des Begehrens entscheiden kann, wie
dies § 230 Abs. 2 PBG vorsieht, käme folglich einem Leerlauf gleich, weshalb
R2.2023.00229 Seite 48

darauf verzichtet werden kann. Es ist vielmehr nachfolgend zu prüfen, ob sie
zu Recht das Gesuch der Bauherrschaft abschlägig beurteilt hat.
Das Einbringen von Erdankern erfolgt oft durch Bohren oder Rammen, wo-
durch Erschütterungen entstehen können, die die historische Bausubstanz
schädigen könnten. Sodann übertragen Erdanker Lasten in tiefere Boden-
schichten, was zu einer Verdichtung oder Verformung des Untergrunds und
somit zu Setzungen oder Rissen in denkmalgeschützten Gebäuden führen
kann. Das System der Baugrubensicherung mit Erdankern schliesst es so-
dann praktisch aus, dass diese nach Abschluss der Bauarbeiten aus dem
Nachbargrundstück entfernt werden. Auch bei provisorischen Ankern ver-
bleiben in der Regel nach Entfernen der Zugglieder die Verpresskörper im
Grundstück. Damit fehlt es am Merkmal der vorübergehenden Beanspru-
chung des Nachbargrundstücks. Daran ändert auch nichts, dass die verblei-
benden Verpresskörper bei Bauarbeiten auf dem betroffenen Grundstück
entfernt werden könnten (vgl. zum Ganzen Dominik Bachmann, Das Ham-
merschlagsrecht, in: PBG aktuell 4/2014, S. 16). Das Setzen der Erdanker
lässt sich, weil das Nachbargrundstück dauerhaft benötigt wird, somit nicht
auf § 229 PBG stützen, (vgl. zum Umfang des sog. "Hammerschlagsrechts"
auch VB.2020.00401 vom 18. März 2021). Die Verwendung von Erdankern
bleibt folglich nur auf der Grundlage der nachbarlichen Zustimmung möglich.
Es ist daher nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die Setzung von
Erdankern in den besagten Nachbargrundstücken verweigert hat.
Die Rüge der Bauherrschaft ist daher unbegründet.
23.1.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Rekurse der Rekurrierenden 1 und
des Rekurrenten 3 teilweise gutzuheissen sind (vgl. VB.2023.00568 vom
12. Dezember 2024, E. 5.2). Demgemäss ist der angefochtene Beschluss
der Baukommission der Stadt X vom 24. Oktober 2023 mit der folgenden
Auflage zu ergänzen:
„ Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft der Abteilung Planen und Bauen ei-
nen im Sinne der Erwägung E.b (Überschreitung der Gesamthöhe) abge-
änderten Plan einzureichen und bewilligen zu lassen.“
Im Übrigen sind die Rekurse abzuweisen.
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Der Rekurs der Bauherrschaft ist abzuweisen, soweit er nicht als durch Wie-
dererwägung des angefochtenen Verwaltungsaktes und durch Projektände-
rung als gegenstandslos geworden abzuschreiben ist.
23.2.
Ausgangsgemäss und unter Berücksichtigung des getätigten Verfahrensauf-
wands sind die Verfahrenskosten zu je 9/25 den Rekurrierenden 1 und dem
Rekurrenten 3, zu 7/50 der Vorinstanz sowie zu je 7/100 der C und der D
aufzuerlegen (§ 13 VRG).
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-
gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-
nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-
baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier
ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr
in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV
VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr bis auf
das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Bei der Bemessung der
Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu
(Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13
Rz. 25 ff.).
Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (Finanzi-
elle Bedeutung des Bauvorhabens im streitgegenständlichen Umfang), des
getätigten Verfahrensaufwandes (u.a. Abteilungsaugenschein, diverse Zwi-
schenverfügungen), des Umfangs des vorliegenden Urteils sowie der Verei-
nigung mehrerer Rekursverfahren ist die Gerichtsgebühr auf Fr. 10'000.--
festzusetzen (BGr 1C_566/2015 vom 18. Februar 2016, E. 2;
BGr 1C_244/2013 vom 4. Juli 2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 0163/2012
vom 23. Oktober 2012, E. 16, in BEZ 2014 Nr. 36; Entscheid bestätigt mit
VB.2012.00774 vom 22. August 2013, dieser bestätigt mit BGr 1C_810/2013
vom 14. Juli 2014; www.baurekursgericht-zh.ch).
23.3.
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren
vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-
ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-
pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter
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Sachverhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte
oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der
Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.
Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-
sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom
16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der Bauherrschaft zulas-
ten der Rekurrierenden eine reduzierte Umtriebsentschädigung in der Höhe
von insgesamt Fr. 3'200.-- zuzusprechen, zahlbar durch die beiden Rekur-
rentschaften je zur Hälfte. Da die Umtriebsentschädigung pauschal festge-
legt wird, entfällt die Zusprechung eines Mehrwertsteuerzusatzes von vorn-
herein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56; www.baure-
kursgericht-zh.ch).
Den übrigen Parteien steht bei diesem Verfahrensausgang im vornherein
keine Umtriebsentschädigung zu.
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