zh_baurekursgericht · BRGE I Nrn. 0052-0053/2026 · 2026-04-10 · de
Einordnung von Fortluftkaminen

Angefochten war die Baubewilligung für innere Umbauten, die Nutzungsänderung eines Ladens zu einem Gastronomiebetrieb, die Erstellung eines neuen sowie die Vergrösserungen eines bestehenden Fortluftkanals. Beanstandet wurde unter anderem die Gestaltung und Einordnung der geplanten Fortluftkamine. Das Baugrundstück liegt in der Kernzone Altstadt gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich. Das streitbetroffene Gebäude ist formell unter Schutz gestellt. Geschützt ist die rekonstruierte Hauptfassade samt Ladenfront. Weitere Gebäude in unmittelbarer Nachbarschaft stehen formell unter Schutz oder sind inventarisiert. Das Baurekursgericht kam zum Schluss, dass sich die Kamine mit den erhöhten gestalterischen Anforderungen in dieser sensiblen Situation nicht vereinbaren lassen. Dies führte zur Gutheissung der Rekurse und Aufhebung der Baubewilligung.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
G.-Nrn. R1S.2025.05098 und R1S.2025.05099
BRGE I Nr. 0052/2026 und 0053/2026
Entscheid vom 10. April 2026
Mitwirkende Abteilungspräsident Claude Reinhardt, Baurichter Michael Stünzi, Baurich-
terin Michaela Burch, Gerichtsschreiber Andreas Mahler
in Sachen Rekurrierende
R1S.2025.05098
1. A
2.-13. […]
alle vertreten durch Rechtsanwalt […]
R1S.2025.05099
B
vertreten durch Rechtsanwalt […]
gegen Rekursgegnerschaft
1. Bausektion der Stadt Zürich, c/o Amt für Baubewilligungen
2. Baudirektion Kanton Zürich
3. C
vertreten durch Rechtsanwältin […]
R1S.2025.05098
betreffend Beschluss der Bausektion vom 30. Juli 2025 (Nr. 1602/25), Gesamtverfü-
gung der Baudirektion vom 22. Mai 2025 (Nr. BVV 25-1110); Baurechtliche
bzw. archäologierechtliche Bewilligung für Umbau und Nutzungsänderung
von Laden zu Gastrobetrieb, […]
R1S.2025.05099

Beschluss der Bausektion vom 30. Juli 2025 (Nr. 1602/25), Gesamtverfü-
gung der Baudirektion vom 22. Mai 2025 (Nr. BVV 25-1110) und Konzession
des Tiefbauamts vom 10. Juli 2025; Baurechtliche bzw. archäologierechtli-
che Bewilligung für Umbau und Nutzungsänderung von Laden zu Gastrobe-
trieb sowie Konzession für Fortluftkanal, […]
______________________________________________________
R1S.2025.05098 Seite 2

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 30. Juli 2025 erteilte die Bausektion des Stadtrats der
Stadt Zürich der C die baurechtliche Bewilligung für innere Umbauten, die
Nutzungsänderung von Laden zu Gastrobetrieb mit Boulevardcafé, die Er-
stellung eines neuen sowie die Vergrösserungen eines bestehenden Fort-
luftkanals auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 am D X in Zürich. Gleichzeitig
wurde die Gesamtverfügung der Baudirektion Kanton Zürich vom 22. Mai
2025 (Bewilligung für Vorhaben im Bereich einer archäologischen Zone) so-
wie die Verfügung des Tiefbauamtes der Stadt Zürich vom 10. Juli 2025
(Konzession für die Beanspruchung des öffentlichen Grundes durch Fortluft-
kanal) eröffnet.
B.
Gegen die Entscheide der Bausektion und der Baudirektion erhoben A und
14 weitere Rekurrentschaften mit Eingabe vom 4. September 2025 Rekurs
beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung
der Entscheide, eventualiter unter Rückweisung der Sache an die Vorinstan-
zen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekursgegner. In
prozessualer Hinsicht wurde die Sistierung des Verfahrens beantragt.
Gegen alle drei Entscheide erhob sodann B mit Eingabe vom 4. September
2025 Rekurs beim Baurekursgericht. Er beantragte die Aufhebung der Ent-
scheide, eventualiter unter Rückweisung der Sache an die Vorinstanzen.
Mindestens seien die Betriebszeiten bis Mitternacht zu begrenzen, für die
Aussenbereiche bis 22 Uhr. Mit geeigneten Anordnungen sei dafür zu sorgen
und sei die Betreiberin in die Pflicht zu nehmen, dass sich die Gäste aus-
serhalb des Lokals rücksichtsvoll verhalten und Abfälle pflichtgemäss in Müll-
eimern entsorgen würden. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu-
lasten der Rekursgegner.
C.
Mit Verfügungen vom 8. September 2025 wurden die Rekurseingänge unter
den Geschäfts-Nrn. R1S.2025.005098 (A etc.) und R1S.2025.05099 (B)
R1S.2025.05098 Seite 3

vorgemerkt. Das Verfahren G.-Nr. R1S.2025.05098 wurde als vorsorglich
eingereicht behandelt und einstweilen sistiert. Im Verfahren G.-Nr.
R1S.2025.05099 wurde das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
Im Verfahren G.-Nr. R1S.2025.05099 verzichteten die Vorinstanzen auf eine
Vernehmlassung. Die private Rekursgegnerin beantragte mit Eingabe vom
7. Oktober 2025 die Abweisung des Rekurses, soweit darauf eingetreten
werden könne, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Re-
kurrenten. Die privaten Parteien blieben mit Vernehmlassungen vom 3. bzw.
27. November 2025 bei ihren Anträgen. Mit Eingabe vom 6. Januar 2026
ersuchte der Rekurrent im Hinblick auf den Augenschein um Begehung der
Dachterrasse der streitbetroffenen Liegenschaft.
E.
Im Verfahren G.-Nr. R1S.2025.05098 erstattete die private Rekursgegnerin
mit Eingabe vom 7. Oktober 2025 ihre Rekursantwort. Sie beantragte die
Fortsetzung des Verfahrens und die Abweisung des Rekurses, soweit darauf
eingetreten werden könne, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Las-
ten der Rekurrierenden. Mit Verfügung vom 10. Oktober 2025 wurde das
Verfahren fortgesetzt und die Vorinstanzen zur Vernehmlassung eingeladen.
Jeweils auf Ersuchen der privaten Rekursgegnerin wurde das Verfahren mit
Präsidialverfügung vom 16. Oktober 2025 erneut sistiert und mit Präsidial-
verfügung vom 17. November 2025 fortgesetzt.
Die Bausektion und die Baudirektion verzichteten auf eine Vernehmlassung.
Die privaten Parteien blieben mit Vernehmlassungen vom 2. bzw. 25. Feb-
ruar 2026 bei ihren Anträgen. Die Rekurrierenden liessen sich mit Eingabe
vom 5. März 2026 und die private Rekursgegnerin mit Eingabe vom
16. März 2026 ein weiteres Mal vernehmen.
Mit Eingaben vom 16. Dezember 2025 bzw. 23. Januar 2026 erklärten die F,
die G, die H und I den Rückzug des Rekurses.
R1S.2025.05098 Seite 4

E.
Am 28. Januar 2026 führte eine Delegation der 1. Abteilung des Baurekurs-
gerichtes im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.
F.
Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins ge-
machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich,
in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.
Es kommt in Betracht:
1.
Die Rekurse beziehen sich auf dasselbe Bauvorhaben. Die Verfahren sind
daher aus prozessökonomischen Gründen zu vereinigen.
2.
Soweit der Rekurs im Verfahren G.-Nr. R1S.2025.05098 durch die F, die G,
die H und I erhoben wurde, ist das Verfahren als durch Rückzug des Rekur-
ses erledigt abzuschreiben.
3.1.
Zum Rekurs und zur Beschwerde ist berechtigt, wer durch die angefochtene
Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung
oder Änderung hat (§ 338a Satz 1 des Planungs- und Baugesetzes [PBG]).
Mit dieser Umschreibung der Legitimation verlangt das Gesetz zunächst,
dass der Rekurrent über eine hinreichend enge nachbarliche Raumbezie-
hung zum Baugrundstück bzw. den dort vorgesehenen Bauten und Anlagen
verfügt, kraft derer er stärker als beliebige Dritte oder die Allgemeinheit von
der angefochtenen Anordnung betroffen ist. Ob eine
R1S.2025.05098 Seite 5

legitimationsbegründend enge Raumbeziehung zu bejahen ist, hängt auch
von der Art der geltend gemachten oder sich sonst aus den Akten ergeben-
den Einwirkungen auf das rekurrentische Grundstück ab (Martin Bertschi, in:
Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 21 Rz. 10 ff. und 53 ff.,
auch zum Folgenden).
Das vom Gesetz alsdann verlangte schutzwürdige Interesse (Anfechtungs-
interesse) setzt voraus, dass der Rekurrent mit der Gutheissung des Rechts-
mittels einen Nutzen erlangt bzw. einen Nachteil abwendet. Soweit das
Rechtsmittel mit hierzu von vornherein ungeeigneten Rügen begründet wird,
fehlt es am schutzwürdigen Interesse. Dies ist etwa dann der Fall, wenn ein
geltend gemachter Projektmangel bloss eine für den Rekurrenten bedeu-
tungslose Nebenbestimmung zur Folge hätte.
Das Interesse des Rekurrenten kann rechtlicher oder tatsächlicher Natur
sein. Allerdings vermag nicht jeder noch so geringfügige Nachteil ein schutz-
würdiges Interesse zu begründen (BRGE II Nr. 0124/2013 in BEZ 2013 Nr.
46; www.baurekursgericht-zh.ch). Der angestrebte Nutzen muss stets ein ei-
gener und die Betroffenheit eine unmittelbare sein. Schliesslich ist zu verlan-
gen, dass das Anfechtungsinteresse aktuell ist.
Sind die vorstehend genannten Voraussetzungen erfüllt, können alle Argu-
mente angeführt und Rechtsnormen angerufen werden, die im Ergebnis zu-
mindest zur teilweisen Gutheissung des Rechtmittels und damit zur (teilwei-
sen) Erlangung des angestrebten Nutzens führen können. Dies findet indes
nur, aber immerhin dort seine Grenze, wo es um die Geltendmachung von
Mängeln im Baubewilligungsverfahren geht, die nicht den Rekurrenten
selbst, sondern höchstens Dritte betreffen (BRGE II Nr. 0110/2014 in BEZ
2014 Nr. 48; www.baurekursgericht-zh.ch).
3.2.
Die Rekurrierenden sind […]. Sie begründen ihre Betroffenheit mit übermäs-
sigen Lärmimmissionen (Aussenwirtschaft), Littering (Take-Away-Betrieb)
und Geruchsimmissionen (Fortluftkamine). Aufgrund der engen räumlichen
Beziehung und der vorgebrachten Rügen sind sie zur Rekurserhebung im
Sinne von § 338a des Planungs- und Baugesetzes (PBG) legitimiert.
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J ist Eigentümerin der Liegenschaft Kat.-Nr. 2. Ihr Grundstück befindet sich
jenseits der Limmat in einer Distanz von ca. x m zum Baugrundstück. Sie
macht eine Beeinträchtigung durch Lärm geltend, den die Gäste des streit-
betroffenen Gastrobetriebs am Limmatufer verursachen sollen. Soweit das
rechte Limmatufer gemeint sein soll, können erhebliche, legitimationsbe-
gründende Lärmimmissionen bzw. eine wahrnehmbare Zunahme der Lärm-
immissionen am zeitweise belebten D aufgrund der Distanz ausgeschlossen
werden. Sodann ist nicht damit zu rechnen, dass sich Gäste über eine Fuss-
distanz von ca. x m an das andere Ufer vor die rekurrentische Liegenschaft
begeben, um sich dort zu verpflegen. Die Kamine befinden sich zwar in einer
erheblichen Distanz von ca. x m, es besteht aber ein direkter Sichtbezug und
vom rekurrentischen Grundstück aus betrachtet ragen die Fortluftkamin teil-
weise über die Dächer der Umgebung hinaus, sodass ein legitimationsbe-
gründender Nachteil in Bezug auf einen allfälligen gestalterischen Mangel
nicht ausgeschlossen werden kann (s. Augenscheinprotokoll, Fotos Nrn. 14
und 15). Somit ist auch J zum Rekurs legitimiert.
Da die übrigen Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Re-
kurse einzutreten.
4.
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 1 liegt in der Kernzone Altstadt gemäss Bau-
und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO). Im Erdgeschoss und im ersten
Obergeschoss des bestehenden Wohn- und Geschäftshauses soll neu ein
Gastrobetrieb mit einer Aussenwirtschaft eingerichtet werden (gemäss be-
willigtem Grundrissplan Erdgeschoss 14 Aussenplätze, gemäss Erw. D.l. der
Baubewilligung 24 Aussenplätze). Ein bestehender Fortluftkanal soll ver-
grössert (Fortluft Küche) und ein zusätzlicher (Fortluft Rückkühler der Wär-
mepumpe) soll neu erstellt werden. Das Gebäude ist formell unter Schutz
gestellt. Geschützt ist gemäss dem kommunalen Bauentscheid die rekon-
struierte Hauptfassade samt Ladenfront.
Weitere Gebäude in unmittelbarer Nachbarschaft stehen formell unter
Schutz oder sind inventarisiert (namentlich E, D X und Y).
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5.1.
Die Rekurrentschaft 1 beanstandet eine ungenügende Gestaltung und Ein-
ordnung der Fortluftkamine. Die Dachlandschaft der Gebäude entlang der
Limmat zeichne sich durch eine historisch gewachsene, homogene Struktur
mit zu Zeilen geschlossenen Satteldachbauten und einzelnen steinernen
Wohntürmen sowie zurückhaltenden Kaminen aus. Die geplanten beiden
Fortluftkamine seien hingegen überdimensioniert und in ihrer Form und Mas-
sigkeit völlig unproportional zu den übrigen eher kleinen und unauffälligen
Dachaufbauten und Kaminen. Anstatt sich gut in die Dachlandschaft einzu-
fügen, dominierten sie diese und würden unnatürlich die Aufmerksamkeit auf
sich ziehen. Die Kamine stellten einen Fremdkörper dar und zerstörten die
Reihenwirkung und die kleinteilige Dachrhythmik. Die gestalterische Einheit
und das historische Erscheinungsbild der Häuserfront am D würden dadurch
erheblich beeinträchtigt. Zudem würden die Fortluftkamine direkt an der Fas-
sade des im Inventar als potenziell schützenswertes Objekt bezeichneten
Gebäudes auf der Parzelle Kat.-Nr. 3 erstellt werden. Auch von der gegen-
überliegenden Seite der Limmat seien die überdimensionierten Fortluftka-
mine direkt einsehbar und würden das Jahrhundert alte Stadtbild massiv be-
einträchtigen. Die Dachlandschaften im Niederdorf gehöre zum Gesamtbild
und dürfe entsprechend nicht negativ beeinflusst werden. Es bestünden kei-
nerlei Industrie-Fortluftkamine, wie sie geplant seien. Vielmehr seien einzig
feingliedrige und wenig hohe Kamine zu sehen. Mit der Vergrösserung des
bestehenden Kamins und der Neuerstellung eines zweiten grossen Fortluft-
kamins würden sowohl Objekte des Natur- und Heimatschutzes als auch der
typische Gebietscharakter insgesamt und die Dachlandschaft im Besonde-
ren beeinträchtigt. Damit gehe sowohl ein Verstoss gegen § 238 Abs. 2 PBG
als auch gegen Art. 43 Abs. 1 und Art. 39 Abs. 1 BZO und das Erhaltungsziel
A gemäss ISOS einher.
5.2.
Der Rekurrent 2 bringt vor, die historische und von ihrer Ausrichtung her orts-
bildprägende Westfassade des Gebäudes E, das im Inventar der schutzwür-
digen Bauten aufgeführt sei, werde zu einem erheblichen Teil von den bei-
den "Industriekaminen" verdeckt und in ihrer Erscheinung stark beeinträch-
tigt. Die beiden Kamine seien die sprichwörtliche Faust aufs Auge und von
der im Bauentscheid erwähnten "verlangte(n) Rücksicht" auf die Schutzob-
jekte könne keine Rede sein.
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Gemäss Inventareintrag bestehe ein erheblicher potentieller heimatschutz-
rechtlicher Wert, der aber inhaltlich noch nicht bestimmt worden sei. Somit
müsse der Schutzzweck und der Schutzumfang vorgängig zur Baubewilli-
gung abgeklärt werden, weil die Beeinträchtigung des Schutzzweckes, na-
mentlich angesichts des offensichtlich hohen Situationswertes, nicht ausge-
schlossen werden könne. Die prominente, ortsbildrelevante Postkartenan-
sicht der Liegenschaft werde grossflächig verstellt, womit die heimatschutz-
rechtlich relevante "Ablesbarkeit" stark tangiert werde. Unterhalb der Dach-
fläche werde der Fassadenbereich zu einem noch grösseren Anteil bean-
sprucht und ein Fenster de facto zugebaut. Die Kamine würden sogar eine
erhebliche Fernwirkung entfalten und die Dachlandschaft auch von Weitem
dominieren. Heimatschutzrechtlich sei die Frage nach der Einsehbarkeit von
aussen im Übrigen von Vorneherein nicht relevant. Und auch bei der Hand-
habung von § 238 Abs. 2 PBG sei gemäss Rechtsprechung die Einsehbar-
keit kein primäres Kriterium (vgl. etwa VB.2021.00035, Erwägung 6.2.4, mit
Verweis auf VB.2018.00562, E. 5.3.2). In Bezug auf die unteren Teile der
Fortluftanlage, könne keine Rede davon sein, dass vom öffentlichen Raum
aus keine Einsehbarkeit bestehe.
Der Rekurrent wendet sich im Weiteren gegen die farbliche Angleichung der
Kamine an die Fassade seiner Liegenschaft. Sie würden dadurch vom un-
voreingenommenen Beobachter als Bestandteil seiner Liegenschaft wahrge-
nommen. Was einerseits dazu führen würde, dass Beschwerden betreffend
Lärm und Abgase womöglich an ihn gelangen könnten und er mit dem C-
Betrieb und dessen Immissionen in Verbindung gebracht werden könnte. Vor
allem aber sei es denkmalpflegerisch nicht angezeigt, die Kamine als Be-
standteile der E aussehen zu lassen. Sie seien vielmehr farblich abzusetzen,
so dass deutlich ersichtlich sei, dass sie mit der E nichts zu tun hätten.
Nach dem Gesagten fehle es an der gemäss § 238 Abs. 2 PBG verlangten
guten Einordnung. Zur Vereinbarkeit mit § 238 Abs. 2 PBG und dem Gebiets-
charakter im Sinne von Art. 44 in Verbindung mit Art. 43 BZO fehle im Ent-
scheid eine hinreichende Begründung. Es liege eine Ermessensunterschrei-
tung vor, indem sich die Vorinstanz in den Erwägungen C. lit. e und f auf die
Feststellungen beschränkt habe, dass die Fortluftkamine vom öffentlichen
Raum her nicht einsehbar seien und in Farbe und Materialisierung dem
Nachbargebäude angeglichen würden.
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Für die in diesem Sinne noch ausstehende Einordnungsprüfung statuiere die
BZO kernzonenspezifische Vorgaben (Art. 39 Abs. 1, Art. 43 Abs. 1 und Art.
44 BZO). Die vorgesehene C-Filiale setze sich zu den Kernzonenvorgaben
in einen unlösbaren gestalterischen Konflikt, insbesondere was die Fortluft-
anlage betreffe. Die beiden Kamine würden von weitem sichtbar die Dach-
landschaft dominieren und es werde ein absolut uncharakteristisches Ele-
ment mit prägender Wirkung erstellt.
Aus den in der baulichen Umgebung vereinzelt zu sehenden, in ihren Dimen-
sionen nicht vergleichbaren Gastrokaminen lasse sich nicht ableiten, diese
seien für die Kernzone Altstadt charakteristisch. Im Gegenteil sei gemäss
konstanter Rechtsprechung ein vorbestehender gestalterischer Mangel in-
nerhalb eines vom Gesetzgeber als ortsbaulich wertvoll definierten Perime-
ters Anlass für die rechtsanwendenden Behörden, bei Neubauten besonders
gut darauf zu achten, dass sie sich an die Gestaltungsvorgaben halten.
5.3.
Die private Rekursgegnerin entgegnet, Art. 39 Abs. 1 BZO befasse sich mit
Dachaufbauten wie etwa Lukarnen und Dachgauben. Demgegenüber sei ein
Kamin ein Bauteil, welcher über das Dach oder aus der Fassade trete und
dem Abzug von Rauch oder anderer Abluft diene. Kamine gehörten nicht zu
den Dachaufbauten. Dies ergebe sich im Übrigen schon aus dem Wortlaut
von Art. 39 Abs. 2 und Abs. 3 BZO, wonach Dachaufbauten nur im ersten
Dachgeschoss zulässig seien, Kamine demgegenüber auch im zweiten
Dachgeschoss erlaubt seien. Entsprechend habe die Vorinstanz zu Recht
darauf verzichtet, im Zusammenhang mit den hier interessierenden Fortluft-
kaminen eine Einordnungsprüfung gemäss Art. 39 Abs. 1 BZO vorzuneh-
men. Der Kamin gelte als technische Anlage gemäss Art. 43 Abs. 2 BZO und
sei von der Vorinstanz korrekterweise gestützt auf diese Bestimmung beur-
teilt worden.
Die beiden Fortluftkamine und die Westfassade E seien von keinem Dritt-
standort aus als Ganzes sichtbar. Vom D (Bodenniveau), vom Rathaus und
von der Münsterbücke aus seien sie nicht zu sehen und in der zentral-fron-
talen Ansicht vom gegenüberliebenden Limmatufer her nur bruchstückhaft,
wobei die 1,64 m bzw. 1,03 m breiten Kamine aus einer Entfernung von rund
x m von der Optik her in der Gesamtschau nicht weiter auffallen würden und,
sobald man sich einige Schritte nach links oder rechts bewege, gänzlich aus
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dem Blickfeld verschwinden würden. Es könne keine Rede davon sein, die
Westfassade E sei "ortsbildprägend", "weitherum sichtbar", "ortsbildrelevant"
oder "prominent".
Die Abluftkanäle würden für die Abluft Küche und die Abluft Lobby / Gast-
raum benötigt. Die beiden Kanäle würden innerhalb des Gebäudes im beste-
henden Abluftschacht hochgeführt und mündeten über Dach im bestehen-
den, leicht vergrösserten Kamin. Des Weiteren werde ein Kanal für die Abluft
der Wärmepumpe benötigt. Dieser Kanal werde (teilweise) im Ehgraben
hochgeführt und münde über Dach im neuen Kamin. Die Wärmepumpe er-
setze die bestehende Gasheizung. Gemäss Art. 43 Abs. 2 BZO müssten
"energetische Massnahmen und Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer
Energien" für sich allein dem typischen Gebietscharakter nicht entsprechen.
Die Konstruktion mit zwei Fortluftkaminen sei gewählt worden, weil derge-
stalt das Fenster des Nachbargebäudes E erhalten werden könne.
Weiter seien das Erscheinungsbild und die konkrete Anbringung von techni-
schen Anlagen nämlich weitgehend durch ihre Funktion vorgegeben. Die Di-
mensionierungen und Querschnittflächen der Fortluftkamine seien auf die
technischen Anforderungen zugeschnitten bzw. entsprechen der techni-
schen Notwendigkeit. Die Fortluft müsse über Dach geführt werden und die
Mindestkaminhöhe von 2 m ab der begehbaren Dachfläche der Liegenschaft
E sei lufthygienische vorgegeben.
Die beiden Fortluftkamine würden so positioniert, dass sie so weit wie mög-
lich von der Front der Häuserzeile am D entfernt seien, nämlich im hintersten
Bereich der Liegenschaft D. Dadurch werde ihre Höhe optisch verringert. Zu-
dem würden die Kamine, weil sie nicht im selben Farbton wie die Liegen-
schaft D gehalten würden, gestalterisch von der Häuserzeile im Vordergrund
abgekoppelt. Die Häuserzeile im Vordergrund werde dank dieser Farb-Diffe-
renz optisch unverändert wahrgenommen. Zudem bewirke die Farbgebung
(Kupfer) der Regenhüte maximale Eingliederung. Zufolge dieser gestalteri-
schen Details würden die Kamine in der ohnehin eher unruhigen Dachland-
schaft, in welcher schon andere Kamine und Türmchen den Kontext mitbe-
stimmen würden, nicht weiter auffallen.
Wie die Vorinstanz zu Recht festgestellt habe (Erw. B.g), hätten die geplan-
ten baulichen Massnahmen keine Beeinträchtigung geschützter Teile zur
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Folge. Das Bauvorhaben sei mithin denkmalpflegerisch irrelevant. Insbeson-
dere werde die Liegenschaft E nicht tangiert, womit kein Grund für Schutz-
abklärungen bestehe. Auch für die Frage der Anwendbarkeit von § 238
Abs. 2 PBG sei kein Schutzentscheid notwendig, weil ein inventarisiertes
Objekt unabhängig von einer formellen Unterschutzstellung im Sinne von
§ 205 PBG als "Objekt des Natur- und Heimatschutzes" gemäss § 238 Abs. 2
PBG gelte.
Bezüglich der farblichen Angleichung der Kamine an die Fassade der Lie-
genschaft E sei zu erwähnen, dass auch der heute schon vorhandene Kamin
farblich an die Westfassade E angeglichen sei. Zudem erfolge die Farbge-
bung in enger Abstimmung mit der städtischen Denkmalpflege und werde
noch bemustert.
5.4.1.
Zur Einordnung der Fortluftkamine ist dem angefochtenen Beschluss folgen-
des zu entnehmen: Das Bauvorhaben befinde sich im Nahbereich der
Schutzobjekte D X und Y sowie E. Es nehme auf die Schutzobjekte die ver-
langte besondere Rücksicht. Das vom Umbau betroffene Gebäude stehe ge-
mäss Beschluss Nr. X des Stadtrats Zürich vom 27. Oktober 1982 unter
Denkmalschutz. Geschützt sei die rekonstruierte Hauptfassade samt Laden-
front.
Energetische Massnahmen und Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Ener-
gien in der Kernzone Altstadt müssten für sich allein dem Gebietscharakter
(Art. 44 BZO) nicht entsprechen; sie seien aber so zu gestalten und in die
bauliche und landschaftliche Umgebung einzuordnen, dass der typische Ge-
bietscharakter insgesamt nicht beeinträchtigt und eine gute Gesamtwirkung
erreicht werde (Art. 43 Abs. 2 BZO).
Das Bauvorhaben erfülle diese Anforderungen bzw. die nach § 238 Abs. 2
PBG erforderliche gute Gesamtwirkung, indem die für die Lüftung und den
Wärmetauscher erforderlichen Zuluftöffnungen an der E gut in die Fassade
integriert würden und die Abluftschächte im vom öffentlichen Raum nicht ein-
sehbaren Ehgraben über Dach geführt würden. Die Fortluftkamine würden
entsprechend dem eingereichten Farb- und Materialkonzept in der Fassa-
denfarbe des Nachbargebäudes eingefasst und die Kaminhüte in einem
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kupferbraunen Farbton gestaltet, so dass sich diese gestalterisch gut in die
Dachlandschaft einordne.
5.4.2.
Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich
und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umge-
bung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine
befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für
Materialien und Farben.
Diese Vorschrift enthält eine Grundanforderung an Bauten, Anlagen und Um-
schwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in sich
als auch der Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung. Da-
bei erfasst die Norm über den Wortlaut ihres Randtitels ("Gestaltung") hinaus
nicht nur die Gestaltungselemente wie beispielsweise die Dach- oder die
Fassadengestaltung, sondern auch ortsbauliche Aspekte wie etwa die Stel-
lung der Baukörper, soweit jene nicht durch speziellere Bauvorschriften ge-
regelt sind. Die Frage, ob eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird,
ist gestützt auf objektive, nachvollziehbare Kriterien zu beantworten. Blosses
Empfinden rechtfertigt keinen Eingriff in das Eigentum.
Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes be-
sondere Rücksicht zu nehmen. In der Nachbarschaft von Schutzobjekten
bzw. bei Änderungen an solchen ist demnach mehr als eine bloss befriedi-
gende Gesamtwirkung zu verlangen. Was als Objekt des Natur- und Heimat-
schutzes zu betrachten ist, ergibt sich aus der Aufzählung in § 203 Abs. 1
PBG. Eine förmliche Unterschutzstellung wird für die Anwendung von § 238
Abs. 2 PBG nicht vorausgesetzt. Vielmehr genügt es, dass sich die Schutz-
würdigkeit aus der Aufnahme des Objektes in ein Inventar im Sinne von
§ 203 Abs. 2 PBG ergibt.
5.4.3.
Soweit den Gemeinden bei der Anwendung von Bestimmungen des kanto-
nalen Rechts als Ausfluss der Gemeindeautonomie eine besondere Ent-
scheidungs- und Ermessensfreiheit zukommt, überprüft das Baurekursge-
richt entsprechende Entscheide mit Zurückhaltung. Beruht der kommunale
Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände,
so hat ihn die Rekursinstanz zu respektieren. Die Rekursinstanz darf nur
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dann einschreiten, wenn die Baubehörde ihren Ermessensspielraum über-
schreitet, indem sie sich von unsachlichen, dem Zweck der in Frage stehen-
den Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder allgemeine Rechtsprin-
zipien, wie das Verbot von Willkür oder den Grundsatz der Verhältnismäs-
sigkeit, verletzt. Dabei darf sich die Rekursinstanz jedoch nicht auf eine
blosse Willkürprüfung beschränken, vielmehr muss die Eingriffsschwelle tie-
fer gesetzt werden (vgl. BGE 145 I 52, E. 3.6., mit Hinweisen).
Ob eine Bestimmung des kantonalen Rechts den Gemeinden einen autono-
men Entscheidungsspielraum einräumt, ist durch Auslegung zu ermitteln
(Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014,
§ 20 Rz. 62). Nach ständiger Praxis der kantonalen Instanzen betrifft dies
insbesondere § 238 PBG, ferner aber auch etwa § 71 PBG betreffend die
bauliche Gestaltung und Einordnung von Arealüberbauungen, § 237 PBG
betreffend die Beurteilung der Verkehrssicherheit einer Zufahrt und § 357
Abs. 1 PBG betreffend die Beurteilung zulässiger Änderungen an vorschrifts-
widrigen Bauten (Donatsch, § 20 Rz. 72).
5.4.4.
In Art. 44 BZO wird der Gebietscharakter der Kernzone Altstadt wie folgt um-
schrieben: Die Altstadt umfasst das Gebiet innerhalb der ehemaligen mittel-
alterlichen Stadtmauern. In der Altstadt versammeln sich die herausragen-
den Bauten der gesellschaftlichen und technischen Infrastruktur einer mittel-
alterlichen und frühneuzeitlichen Stadt: Das Rathaus, die Zunfthäuser, die
grossen Kirchen, das Waisenhaus, die Brücken, die Brunnen und die Ehgrä-
ben. Die einzelnen Bauetappen einer kontinuierlichen Entwicklung vom Mit-
telalter über die Frühe Neuzeit bis in die Gegenwart sind in vielen Bauten
ablesbar (Abs. 1). Hohes Alter und der Wechsel von gross- und kleinmass-
stäblicher Baustruktur kennzeichnen die Architektur und prägen das Gassen-
bild sowie die vereinzelten Plätze. Innenhöfe mit kleinen Nebengebäuden
bilden einen Gegenpol zu den Gassenräumen. Gassen und Innenhöfe sind
oft mittels Durchfahrten verbunden (Abs. 2). Charakteristisch sind insbeson-
dere: a. vielfältige Dachlandschaft; b. teilweise stark differierende Traufhö-
hen; c. unterschiedlich hohe und daher von Haus zu Haus versetzte Stock-
werke; d. unregelmässig in mittelalterlicher oder regelmässig in barocker
Tradition angeordnete Fenster; e. Brandmauern, die die einzelnen Gebäu-
deeinheiten trennen; f. ebenerdige Keller, die im 19. Jahrhundert zu Läden,
Restaurants und Werkstätten umgenutzt wurden; g. im nichtunterkellerten
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Bereich enthaltene archäologische Zeugen für die 2000-jährige Geschichte
der Altstadt.
Im ISOS ist die Altstadt rechts der Limmat dem Gebiet 1 mit der Aufnahme-
kategorie AB (ursprüngliche Substanz/Struktur) und dem Erhaltungsziel A
(Erhalt der Substanz und Struktur) zugeordnet.
5.4.5.
Der zusätzliche, neue Fortluftkamin für den Rückkühler mit einem rechtecki-
gen Querschnitt von 1,0 x 1,4 m führt ab dem Erdgeschoss der Südfassade
entlang senkrecht nach oben und ragt ca. 10,5 m über die Schrägdachebene
hinaus, bis auf eine Höhe von ca. 5,3 m über der Dachterrasse des streitbe-
troffenen Gebäudes und 2 m über der angrenzenden Dachterrasse der Lie-
genschaft E. Abgeschlossen wird der Kamin mit einem markanten Kaminhut.
Der Kamin befindet sich unmittelbar vor der Giebelfassade des angebauten
Gebäudes E, welches im kommunalen Inventar der Denkmalpflege enthalten
ist, wobei es seitlich über diese hinausragt, sodass die südliche Gebäude-
ecke samt Dachvorsprung verdeckt werden. Eingeklemmt zwischen dem
neuen und dem zu verbreiternden Kamin befindet sich an der Giebelfassade
der E ein Fenster.
Die kommunale Baubehörde erwog im angefochtenen Bauentscheid, die Ab-
luftschächte würden die nach § 238 Abs. 2 PBG erforderliche gute Gesamt-
wirkung erreichen, indem sie im vom öffentlichen Raum nicht einsehbaren
Ehgraben über Dach geführt würden. Dies greift zu kurz. Zum einen sind die
Kamine vom öffentlichen Raum aus sichtbar, wenn auch nur (aber immerhin)
in einem schmalen Sichtbereich (s. Augenscheinprotokoll, Fotos 14-16).
Zum anderen ist es nicht sachgerecht, vorab auf die Sichtbarkeit aus dem
öffentlichen Raum abzustellen. Vielmehr haben Bauvorhaben auch von nicht
öffentlichen Standorten aus betrachtet den gestalterischen Anforderungen
zu entsprechen.
Wie sich anlässlich des Augenscheins gezeigt hat, sind die Kamine mit ihren
erheblichen Ausmassen (auch im Querschnitt) von zahlreichen benachbar-
ten wie auch vom streitbetroffenen Gebäude aus (Dachterrasse) sichtbar.
Aus diesen Perspektiven und im Nahbereich offenbart sich eine Beeinträch-
tigung des Erscheinungsbilds vorab des Inventarobjekts E, indem dessen
südliche Gebäudeecke verdeckt und die Giebelfassade insofern verunklärt
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wird. Verunklärt wird auch der Dachvorsprung und damit ein Element der für
das Gebiet charakteristischen, stark differierenden Traufhöhen (Art. 44 Abs.
3 lit. b BZO). Zudem wird ein Wohnungsfenster zwischen den zwei Kaminen
eingeklemmt. Von einer besonderen Rücksichtnahme im Sinne von § 238
Abs. 2 PBG oder einer guten Gesamtwirkung im Sinne von Art. 43 Abs. 2
BZO kann keine Rede sein. Im Weiteren wird die schon heute äusserst be-
engte Situation im Ehgraben zusätzlich verstellt, zumal der Kamin der Süd-
fassade 48 cm vorsteht.
Das streitbetroffene Gebäude zeichnet sich durch ein Mansardflachdach
aus. Mit dieser Dachform wirkt es störend, den neuen, markanten Fortluftka-
min in der Ebene der Fassade freistehend mehr als 10 m senkrecht und weit
über die Dachterrasse hinaus nach oben zu führen. Sodann entwickeln die
beiden nahe beieinanderstehenden, parallel geführten Kamine zusammen
eine in ästhetischer Hinsicht nachteilige Dominanz.
Zwar trifft es zu, dass das Erscheinungsbild von technischen Anlagen weit-
gehend durch ihre Funktion vorgegeben ist. Vorliegend kann indes nicht ge-
sagt werden, dass die gestalterisch ungenügende Anordnung der Kamine
funktional bedingt ist. Laut der privaten Rekursgegnerin wurde die Konstruk-
tion mit zwei Fortluftkaminen gewählt, weil dergestalt das erwähnte Fenster
in der Giebelfassade des Nachbargebäudes erhalten werden könne. Diese
Lösung ist somit nicht der Funktion der Kamine geschuldet, sondern dem
Umstand, dass die Kamine im baulichen Bestand ergänzt bzw. erweitert wer-
den, was den planerischen Spielraum einschränkt, nicht zuletzt aus finanzi-
ellen Gründen (etwa zwecks Vermeidung von Eingriffen in die von der Um-
nutzung nicht betroffenen Geschosse). Sodann handelt es sich bei einem
der Kamine um den Fortluftkanal des Rückkühlers (Wärmepumpe). Diese
Fortluft ist weder schadstoff- noch geruchsbelastet, weshalb bezüglich Ka-
minhöhe nicht die entsprechenden Vorschriften (vgl. Vollzugshilfe des BAFU,
Mindesthöhe von Kaminen über Dach, Kamin-Empfehlungen, Dezem-
ber 2018) gelten. Zu beachten ist immerhin, dass es sich auch bei Abwärme
um eine Luftverunreinigung im umweltrechtlichen Sinne handelt (Art. 7 Abs.
3 Umweltschutzgesetz [USG]), die nicht zu übermässigen Immissionen füh-
ren darf (Art. 6 Abs. 1 Luftreinhalte-Verordnung [LRV]).
Damit ergibt sich, dass sich die Kamine mit den erhöhten gestalterischen
Anforderungen in dieser sensiblen Situation nicht vereinbaren lassen. Nichts
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daran zu ändern vermag die vorgesehene farbliche Gestaltung. Somit er-
weist sich die gestalterische Beurteilung der Baubehörde als nicht mehr ver-
tretbar, insbesondere weil der Wahrnehmung der Kamine aus unmittelbarer
Nähe nicht Rechnung getragen wurde. Ein Eingreifen der Rekursinstanz ist
somit gerechtfertigt.
Die Rekurse sind nach dem Gesagten gutzuheissen. Da sich der Mangel
nicht auflageweise beheben lässt (§ 321 Abs. 1 PBG), führt dies zur Aufhe-
bung der Baubewilligung. Damit ist auf die weiteren Rügen nicht mehr ein-
zugehen.
6.
Zusammengefasst ist der Rekurs im Verfahren G.-Nr. R1S.2025.05098, so-
weit er durch die F, die G, die H und I erhoben wurde, als durch Rückzug des
Rekurses erledigt abzuschreiben.
Im Übrigen sind die Rekurse gutzuheissen. Demnach ist der Beschluss der
Bausektion des Stadtrates der Stadt Zürich vom 30. Juli 2025 aufzuheben.
In Bezug auf die Gesamtverfügung der Baudirektion Kanton Zürich vom
22. Mai 2025 sowie die Verfügung des Tiefbauamtes der Stadt Zürich vom
10. Juli 2025 ist das Verfahren als gegenstandslos geworden abzuschreiben.
7.1.
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten zu je 1/60 der F, der G, der H
und I, sowie zu je 7/15 der Bausektion des Stadtrates der Stadt Zürich und
der privaten Rekursgegnerin aufzuerlegen (§ 13 des Verwaltungsrechtspfle-
gegesetzes [VRG]).
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-
gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-
nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-
baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier
ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr
in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV
VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr bis auf
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das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Bei der Bemessung der
Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu
(Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13
Rz. 25 ff.).
Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (finanzi-
elle Bedeutung des Bauvorhabens im streitgegenständlichen Umfang, Bau-
kosten Fr. 3,5 Mio.), des getätigten Verfahrensaufwandes (zweiter Schriften-
wechsel, Durchführung eines Referentenaugenscheins) und der Vereinigung
mehrerer Rekursverfahren ist die Gerichtsgebühr auf Fr. 6'200.-- festzuset-
zen (BGr 1C_566/2015 vom 18. Februar 2016, E. 2; BGr 1C_244/2013 vom
4. Juli 2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 0163/2012 vom 23. Oktober 2012,
E. 16, in BEZ 2014 Nr. 36; Entscheid bestätigt mit VB.2012.00774 vom
22. August 2013, dieser bestätigt mit BGr 1C_810/2013 vom 14. Juli 2014;
www.baurekursgericht-zh.ch).
7.2.
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren
vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-
ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-
pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-
verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder
den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-
triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.
Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-
sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom
16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend den Rekurrierenden im
Verfahren G.-Nr. R1S.2025.05098 (soweit diese den Rekurs nicht zurückge-
zogen haben) sowie dem Rekurrenten im Verfahren G.-Nr. R1S.2025.05099
zulasten der privaten Rekursgegnerin eine Umtriebsentschädigung zuzu-
sprechen. Angemessen erscheint ein Betrag von je Fr. 2'000.-- (insgesamt
Fr. 4'000.--). Da die Umtriebsentschädigung pauschal festgelegt wird, entfällt
die Zusprechung eines Mehrwertsteuerzusatzes von vornherein (BRKE II
Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch).
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Das Baurekursgericht erkennt:
I.
Die Rekursverfahren G.-Nrn. R1S.2025.05098 und R1S.2025.05099 werden
vereinigt.
II.
Der Rekurs im Verfahren G.-Nr. R1S.2025.05098, soweit er durch die F, die
G, die H und I erhoben wurde, wird als durch Rückzug des Rekurses erledigt
abgeschrieben.
Im Übrigen werden die Rekurse gutgeheissen. Demnach wird der Beschluss
der Bausektion des Stadtrates der Stadt Zürich vom 30. Juli 2025 aufgeho-
ben.
In Bezug auf die Gesamtverfügung der Baudirektion Kanton Zürich vom
22. Mai 2025 sowie die Verfügung des Tiefbauamtes der Stadt Zürich vom
10. Juli 2025 wird das Verfahren als gegenstandslos geworden abgeschrie-
ben.
III.
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus
Fr. 6'200.-- Gerichtsgebühr
Fr. 460.-- Zustellkosten
Fr. 6'660.-- Total
=========
werden zu je 1/60 der F, der G, der H und I, sowie zu je 7/15 der Bausektion
des Stadtrates der Stadt Zürich und der privaten Rekursgegnerin auferlegt.
Rechnung und Einzahlungsschein werden den Kostenpflichtigen nach Ein-
tritt der Rechtskraft dieses Entscheides zugestellt. Die Kosten sind innert 30
Tagen ab Zustellung der Rechnung zu bezahlen.
IV.
Die private Rekursgegnerin wird verpflichtet, den Rekurrierenden im Verfah-
ren G.-Nr. R1S.2025.05098 (soweit diese den Rekurs nicht zurückgezogen
haben) sowie dem Rekurrenten im Verfahren G.-Nr. R1S.2025.05099 eine
Umtriebsentschädigung von jeweils Fr. 2'000.-- (insgesamt Fr. 4'000.--) zu
bezahlen.
V.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an ge-
rechnet, beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, Freischützgasse 1,
Postfach, 8090 Zürich, schriftlich Beschwerde eingereicht werden. Die Be-
schwerdeschrift ist in genügender Anzahl für das Verwaltungsgericht, die
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Vorinstanz und jede Gegenpartei einzureichen. Die Beschwerdeschrift muss
einen Antrag und dessen Begründung enthalten. Der angefochtene Ent-
scheid ist beizulegen. Die angerufenen Beweismittel sind genau zu bezeich-
nen und soweit möglich beizulegen.
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