zh_baurekursgericht · BRGE IV Nr. 0014/2021 · 2021-02-04 · de
Zonengrenzabstand einer Baute in der Bauzone zur Landwirtschaftszone. Dachaufbaute (Kernzone): Abweichen vom kommunalen Spezialplan mittels Ausnahmebewilligung nach § 220 PBG.

Zu beurteilen war die Baubewilligung für den Umbau eines Bauernhauses und den Neubau von vier Reiheneinfamilienhäusern. Das Baugrundstück liegt teilweise in der Kernzone und teilweise in der Landwirtschaftszone. Die geplanten Reiheneinfamilienhäuser kämen auf zwei Seiten in einem Abstand von lediglich 0,2 m zur Landwirtschaftszone zu liegen. Die 4. Abteilung des Baurekursgerichts kam zum Schluss, dass damit der aus dem Raumplanungsgesetz hergeleitete Zonengrenzabstand nicht eingehalten sei, weshalb die Baubewilligung aufgehoben wurde. Als unzulässig beurteilt wurde zudem die Erteilung einer Ausnahmebewilligung für die Erstellung einer Dachaufbaute auf einem Teil der Dachfläche, auf dem gemäss kommunalem Spezialplan keine solche erlaubt ist.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
4. Abteilung
G.-Nr. R4.2020.00180
BRGE IV Nr. 0014/2021
Entscheid vom 4. Februar 2021
Mitwirkende Abteilungspräsident Reto Philipp, Baurichter Andreas Madianos, Baurichter
Alexander Seiler, Gerichtsschreiber Paul Wegmann
in Sachen Rekurrentin
E. G. […]
vertreten durch […]
gegen Rekursgegnerschaft
1. Gemeinderat X […]
2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach,
8090 Zürich
3. Erbengemeinschaft Familie S., bestehend aus:
3.1. R. S. […]
3.2. H. S. […]
3.3. A. S. S. […]
3.4. A. S. […]
Nrn. 3 - 3.4 vertreten durch […]
betreffend Beschluss des Gemeinderates vom 15. September 2020 sowie Gesamtver-
fügung der Baudirektion Kanton Zürich […] vom 1. Oktober 2019; Baubewil-
ligung bzw. strassenpolizeiliche, raumplanungsrechtliche, landschafts-
schutzrechtliche und ortsbildschutzrechtliche Bewilligung für Umbau Bau-
ernhaus sowie Neubau von vier Reiheneinfamilienhäusern […]
______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 15. September 2020 (versandt am 22. September 2020)
erteilte der Gemeinderat X der Erbengemeinschaft Familie S. die Bewilli-
gung für den Umbau des Bauernhauses mit Umnutzung des Ökonomieteils
zu Wohnen sowie den Neubau von vier Reiheneinfamilienhäusern mit einer
Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 in C. (X). Zusammen mit
dem Entscheid wurde die Gesamtverfügung der Baudirektion Kanton Zürich
[…] vom 1. Oktober 2019 betreffend Lage an einer Staatsstrasse, Lage in
der Landwirtschaftszone, Lage im Bereich überkommunaler Schutzanord-
nung sowie überkommunalem Landschaftsschutzinventar sowie betreffend
überkommunalen Ortsbildschutz eröffnet.
B.
Mit Eingabe vom 23. Oktober 2020 erhob E. G. fristgerecht Rekurs an das
Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte, die angefochtenen
Entscheide seien aufzuheben und die Baubewilligung sei zu verweigern,
eventualiter sei die Sache zur Sachverhaltsabklärung an die Vorinstanzen
zurückzuweisen, subeventualiter sei für den Fall einer Rückweisung oder
bei Abweisung der vorgenannten Rechtsbegehren die kommunale Vo-
rinstanz anzuweisen, "als Auflage vorzusehen, dass auf dem um 1,5 m
verbreiterten Teil der Erschliessungsstrasse zum Baugrundstück eine pri-
vatrechtliche Dienstbarkeit errichtet wird, welche die Benutzung dieses
Ausweichwegs für die Rekurrentin, die Mitglieder der Flurgenossenschaft
sowie Dritte sicherstellt", alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge
(zzgl. MWST) zulasten der Rekursgegnerinnen.
C.
Mit Präsidialverfügung vom 26. Oktober 2020 wurde vom Rekurseingang
Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
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D.
Mit Vernehmlassung vom 23. November 2020 beantragte die Baudirektion
unter Verweis auf den Mitbericht des Amtes für Raumentwicklung (ARE)
vom 19. November 2020 die Abweisung des Rekurses. Die kommunale
Vorinstanz beantragte mit Vernehmlassung vom 24. November 2020, der
Rekurs gegen ihren Entscheid sei vollumfänglich abzuweisen, unter Kos-
ten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrentin. Die Bauherrschaft
beantragte mit Vernehmlassung vom 26. November 2020 die Abweisung
des Rekurses, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Re-
kurrentin.
E.
Mit Replik vom 21. Dezember 2020 und Duplik vom 21. Januar 2021 hielten
die Rekurrentin und die Bauherrschaft an ihren Anträgen fest. Die Baudi-
rektion verzichtete stillschweigend, der Gemeinderat mit Schreiben vom
14. Januar 2021 unter Festhalten an den gestellten Anträgen ausdrücklich
auf Einreichung einer Duplik.
F.
Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit zur Entscheidbegründung er-
forderlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.
Es kommt in Betracht:
1.
Die Rekurrentin ist Eigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 2, welches sich
westlich des Baugrundstücks befindet und von diesem lediglich durch einen
ca. 3,5 m breiten, als eigene Parzelle ausgeschiedenen Weg getrennt wird.
Sie rügt unter anderem die Nichteinhaltung des Zonengrenzabstands, die
Unzulässigkeit der erteilten Ausnahmebewilligung betreffend die auf der
Nordseite des bestehenden Wohnhauses projektierte Dachgaube sowie die
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Einordnung. Die Rekurrentin ist daher gemäss § 338a des Planungs- und
Baugesetzes (PBG) zur Rekurserhebung legitimiert. Insbesondere ist ent-
gegen dem Vorbringen in der Vernehmlassung des Gemeinderats nicht vo-
rausgesetzt, dass sie in ihrer Eigenschaft als Nachbarrekurrentin, die durch
die Realisierung des Bauvorhabens von vornherein mehr als beliebige Drit-
te betroffen ist, zusätzlich eine spezifische, bei objektivierter Betrachtungs-
weise nachvollziehbare Beeinträchtigung geltend macht. Auch trifft es nicht
zu, dass die seitens der Rekurrentin beanstandeten Punkte generell mit für
die Rekurrentin bedeutungslosen Nebenbestimmungen geheilt werden
könnten. Ist demzufolge die Legitimation der Rekurrentin zu bejahen, so ist
diese zur Erhebung sämtlicher Rügen befugt, die im Ergebnis zur zumin-
dest teilweisen Gutheissung des Rekurses führen können. Da auch die üb-
rigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.
2.
Es wird (zwar nicht im Sinne eines formellen prozessualen Antrags, jedoch
im Rahmen einer entsprechenden Beweisofferte [vgl. act. 2 Rz. 28]) die
Durchführung eines Augenscheins beantragt (vgl. § 7 des Verwaltungs-
rechtspflegegesetzes [VRG]). Das Baurekursgericht hat unbesehen von
Parteianträgen nur dann einen Augenschein durchzuführen, wenn die Ver-
hältnisse vor Ort zwar entscheidrelevant, auf Grund der Akten aber noch
unklar sind. Diese Voraussetzung ist vorliegend nicht erfüllt, so dass kein
Augenschein durchzuführen war.
3.
Das Baugrundstück liegt teilweise (südwestlicher Bereich der Parzelle) in
der Kernzone K I, teilweise (nördlicher und östlicher Bereich der Parzelle) in
der kantonalen Landwirtschaftszone Lk gemäss BZO der Gemeinde X. Es
befindet sich am östlichen Dorfeingang des Weilers C. und grenzt im Süden
an die K.-Strasse, im Westen an den vorstehend (vgl. E. 1) erwähnten
Weg, jenseits desselben sich das rekurrentische Grundstück befindet, so-
wie im Norden und Osten an das Grundstück Kat.-Nr. 3. Letzteres gehört
(entsprechend den angrenzenden Teilen des Baugrundstücks) zur kantona-
len Landwirtschaftszone Lk. Vorgesehen ist zum einen, das in der südli-
chen Hälfte der Bauparzelle liegende Gebäude K.-Strasse 1 (Vers.-Nr. 1)
umzubauen und dabei den Ökonomieteil zu Wohnzwecken umzunutzen,
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wobei insgesamt sechs Wohnungen eingebaut werden sollen. Zum andern
ist in der nördlichen Hälfte des Grundstücks der Neubau von vier Reihen-
einfamilienhäusern geplant.
4.1.
Die Rekurrentin rügt, die vier neuen Reiheneinfamilienhäuser kämen auf
der nördlichen und östlichen Seite direkt bzw. sehr nahe an der Grenze zur
Landwirtschaftszone zu stehen. So reiche das Dach bis an die Zonengren-
ze, während die Fassade einen Abstand von lediglich 20 cm bzw. (beim
Erdgeschoss auf der nördlichen Seite) 40 cm einhalte. Gemäss bundesge-
richtlicher Rechtsprechung bestehe jedoch ein Anspruch auf einen Zonen-
grenzabstand gegenüber der Landwirtschaftszone, soweit Auswirkungen
des Bauvorhabens auf die Nachbarzone wahrscheinlich seien. Es liege auf
der Hand, dass eine eigentliche Wohnbaute, die sehr nahe an der Grenze
zur Landwirtschaftszone errichtet werden solle, die landwirtschaftliche Nut-
zung einschränken könne, da einerseits die Baute selbst die landwirtschaft-
liche Bewirtschaftung im Randbereich erschwere oder verunmögliche und
andererseits mit der Nutzung des Umlandes als Zirkulations- und Erho-
lungsfläche der Hausbewohner gerechnet werden müsse. Dieser Verdacht
werde dadurch bestärkt, dass die Landwirtschaftszone bereits auf der östli-
chen Seite des bestehenden Bauernhauses als Garten genutzt worden sei
und weiterhin entsprechend genutzt werden solle; zudem falle die vorhan-
dene Erholungsfläche eher knapp aus. Die Auswirkungen auf die Landwirt-
schaftszone zeigten sich auch darin, dass durch die Lage der Neubaute
Anpassungen des gewachsenen Terrains in der Landwirtschaftszone not-
wendig seien, wobei horizontal erhebliche Abgrabungen und Aufschüttun-
gen im Umfang von mehreren Metern geplant seien. Damit werde zum ei-
nen die Praxis der Baudirektion zum Mass zulässiger Anpassungen so
massiv überschritten, dass eine auflageweise Anpassung nicht möglich sei;
zum andern widerspreche die Praxis der Baudirektion, die bei Bauten auf
der Zonengrenze in gewissem Umfang Anpassungen des Terrains in der
Landwirtschaftszone zulasse, der bundesgerichtlichen Rechtsprechung.
Weiter wird vorgebracht, es sei gerechtfertigt, sich bezüglich des Zonen-
grenzabstands am Grundabstand, der vorliegend 4 m betrage, zu orientie-
ren. Damit wäre der Neubau nicht mehr oder nur noch in stark reduzierter
Form realisierbar. Die Vorinstanzen hätten sich mit der Thematik des Zo-
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nengrenzabstands nicht auseinandergesetzt, weshalb die angefochtenen
Entscheide aufzuheben seien.
Die Baudirektion führt in ihrer Vernehmlassung aus, gegenüber Landwirt-
schaftszonen sei grundsätzlich kein Abstand einzuhalten. Aufgrund der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung könne sich im Einzelfall die Einhal-
tung eines Abstands ergeben, namentlich dann, wenn von einer Baute auf
oder ganz nahe an der Grenze Auswirkungen auf eine Nachbarzone wahr-
scheinlich seien. Diese Vorgaben seien durch das vorliegende Projekt so-
wie die in Dispositiv-Ziffer II.1 der Gesamtverfügung gemachten Auflagen
eingehalten, da keine Bauten oder Anlagen in die Landwirtschaftszone zu
liegen kämen und nur geringfügige Geländeanpassungen vorgesehen sei-
en. In der fraglichen Dispositiv Ziffer II.1 wird im Sinne von Nebenbestim-
mungen zur raumplanungsrechtlichen Bewilligung statuiert, der Terrainver-
lauf in der Landwirtschaftszone sei so zu gestalten, dass keine Anpassun-
gen im Terrainverlauf notwendig seien, welche über eine horizontale Länge
von 1,0 m hinausgehen (lit. a), während der Bauphase dürfe die Landwirt-
schaftszone zu keiner Zeit für allfällige Baustelleninstallationen jeglicher Art
verwendet werden (lit. b), das unbefugte Befahren der Landwirtschaftszone
sei durch geeignete Massnahmen (z.B. Bauabschrankung) zu verhindern
(lit. c), neben der Weiternutzung des bestehenden Gartens östlich des
Wohnhauses Vers-Nr. 1 dürfe in der Landwirtschaftszone keine zu den
Wohnhäusern zugehörige Umgebungsgestaltung vorgenommen werden
(lit. d) und das Terrain im Bereich der Baugrube in der Landwirtschaftszone
sei nach erfolgtem Rohbau umgehend wiederherzustellen (lit. e). Im Rah-
men der Vernehmlassung weist die Baudirektion weiter darauf hin, die Rei-
heneinfamilienhäuser verfügten über nach Süden und Westen orientierte
Aussenräume. Beeinträchtigende bzw. nennenswerte Auswirkungen auf die
angrenzende Landwirtschaftszone müssten entsprechend nicht erwartet
werden.
Die Bauherrschaft macht geltend, es bestehe keine Rechtsgrundlage für
den geforderten Abstand gegenüber der Zonengrenze. Mit Blick auf die sei-
tens der Rekurrentin angerufene Rechtsprechung sei zunächst entschei-
dend, dass das an die Bauzone angrenzende Landwirtschaftsland der glei-
chen Eigentümerschaft, nämlich der Bauherrschaft, gehöre; dasselbe gelte
für die angrenzende Parzelle Kat.-Nr. 3. Das Landwirtschaftsland auf Kat.-
Nr. 1 werde als Wiese bewirtschaftet, welche Futter für das Vieh liefere. Als
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einzige Landwirtschaftsmaschine werde ein Grasmäher eingesetzt, der
problemlos bis 20 cm an die Hausfassade heran betrieben werden könne.
Die Nutzung der Parzelle Kat-Nr. 3, die als Acker mit Fruchtfolgefläche be-
wirtschaftet werde, sei durch das Bauvorhaben nicht beeinträchtigt. Auch
eine Nutzung des Umlands als Zirkulations- oder Erholungsfläche sei nicht
anzunehmen, da auf der Süd- und Westseite des Neubaus Sitzplätze vor-
handen seien. Eine nicht in den Bauplänen vorgesehene und durch die
Baubewilligung nicht gedeckte Nutzung des in der Landwirtschaftszone ge-
legenen Grundstücksbereichs dürfe der Bauherrschaft bzw. den künftigen
Benützern der Reihenhäuser nicht unterstellt werden. Zudem seien an der
Nord- und Ostfassade der Reiheneinfamilienhäuser Glasbrüstungen vor
den bis auf den Boden reichenden Fenstern angebracht, so dass die Be-
nützer auf diesen Seiten gar nicht aus dem Haus in den Landwirtschaftszo-
nenbereich hinausgelangen könnten. Weiter seien die Erholungsflächen
nicht knapp, da im Spiel- und Ruheflächenplan (bei geforderten 312 m2) ei-
ne Fläche von 316,2 m2 nachgewiesen werde. Schliesslich beruhten die re-
kurrentischen Ausführungen zum Terrainverlauf auf einer Fehlinterpretation
der Baueingabepläne. Das gewachsene Terrain werde belassen wie es sei
bzw. lediglich eine Auffüllung im Rahmen der ständigen Praxis der Baudi-
rektion vorgenommen. Diese Praxis stehe im Übrigen nicht im Widerspruch
zur bundesgerichtlichen Rechtsprechung, da eine Terrainanpassung von
praxisgemäss zulässigen 0,5 m vertikaler und 1,0 m horizontaler Länge
nach der allgemeinen Erfahrung keine nennenswerten Effekte auf die
Landwirtschaftszone zeitige. Vorliegend könne die bestehende Wiese nach
der Anpassung genau gleich wie vorher bewirtschaftet werden. Zudem
könnte die Terrainanpassung auch (im Sinne einer auflageweisen Korrek-
tur) weggelassen werden.
Die kommunale Vorinstanz verweist darauf, Auswirkungen auf die Land-
wirtschaftszone könnten weitgehend ausgeschlossen werden. Zudem
handle es sich beim Grundstück in der angrenzenden Landwirtschaftszone
um die gleiche Eigentümerschaft.
Im Rahmen der Replik bringt die Rekurrentin ergänzend vor, die Abparzel-
lierung in die heutigen Grundstücke Kat.-Nrn. 1 und 3 habe erst nach dem
Jahr 2004 stattgefunden. Aufgrund des Grundsatzes der Trennung von
Bau- und Nichtbauland wäre eine die Zonengrenze überschreitende Abpar-
zellierung nicht zulässig gewesen, weshalb diese unbeachtlich sei. Auch
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aus diesem Grund sei gegenüber der Zonengrenze, die korrekterweise der
Grundstücksgrenze entsprechen müsste, der Grundstücksgrenzabstand
von 4 m einzuhalten. Betreffend den Terrainverlauf habe die Bauherrschaft
mit der Vernehmlassung Pläne eingereicht, die von den Baueingabeplänen
abweichen würden. Aus diesen Plänen (act. 16.2.1 und 16.2.2) ergebe
sich, dass Abgrabungen vorgesehen seien, welche die Bewirtschaftung der
landwirtschaftlichen Wiese aufgrund des Gefälles erheblich erschweren
würden. Auch wiesen diese Abgrabungen keine gute Einordnung auf.
Schliesslich sei bei einer Gesamtlänge der Reiheneinfamilienhäuser von
25 m und einer Gesamthöhe von 9,75 m zwangsläufig von einer geringeren
Besonnung der Wiese auszugehen, wodurch der Ertrag als Futterquelle für
Tiere reduziert werde.
4.2.
Das kantonale Recht kennt keine Abstandspflicht gegenüber Zonengren-
zen. Die neuere bundesgerichtliche Rechtsprechung leitet ein entspre-
chendes Erfordernis jedoch unmittelbar aus dem Raumplanungsgesetz ab.
Damit ist eine ältere kantonale Rechtsprechung, die einen Zonengrenzab-
stand unter Verweis auf die fehlende kantonalgesetzliche Grundlage ver-
neint hatte (BRKE I Nr. 45/1989 in BEZ 1989 Nr. 21), überholt.
Ausgangspunkt des einschlägigen Bundesgerichtsentscheids 145 I 156 ist
die Feststellung, dass die Nutzung eines Grundstücks durch Überbauung
durch die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) geschützt ist, weshalb Beschrän-
kungen die Voraussetzungen von Art. 36 BV zu erfüllen haben, mithin auf
einer ausreichenden gesetzlichen Grundlage beruhen, im öffentlichen Inte-
resse liegen und verhältnismässig sein sowie die Kerngehaltsgarantie wah-
ren müssen (E. 4.1). Während die Verpflichtung, zur Zonengrenze einen
Minimalabstand einzuhalten, in der Regel die bestimmungsgemässe
Grundstücksnutzung nicht stark erschwert, so dass eine Grundlage im Ver-
ordnungsrecht ausreicht, ist in Konstellationen, in denen die Abstandsrege-
lung die Nutzung stärker einschränkt und beispielsweise das Ausschöpfen
der Nutzungsziffer verunmöglicht, eine Grundlage in einem formellen Ge-
setz erforderlich (E. 4.2). Wie das Bundesgericht weiter ausführt, kommt es
für die Zulässigkeit eines Bauprojekts entscheidend auf dessen Zonenkon-
formität an (Art. 22 Abs. 1 lit. a RPG), wobei nicht bloss der Standort der
Baute massgebend ist, sondern auch die Auswirkungen auf die Nachbar-
zonen zu berücksichtigen sind (E. 6.2). Bei Bauten, die direkt oder ganz
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nahe an die Grenze zu einer anderen Zone gestellt werden sollen als jener,
in der sie liegen, erfordert die Prüfung der Zonenkonformität somit stets
auch den Einbezug ihrer Auswirkungen auf die Umgebung. Sind nach der
allgemeinen Lebenserfahrung keine oder nur unbedeutende Auswirkungen
auf die benachbarte Zone zu erwarten, genügt es, wenn das Vorhaben dem
Zweck der Zone entspricht, in die es zu liegen kommt. Sind dagegen von
einer Baute auf oder ganz nahe an der Grenze Auswirkungen auf eine
Nachbarzone wahrscheinlich, hat die Baubehörde die Konformität auch mit
der benachbarten Zone zu prüfen, da es sich nach der gebotenen wir-
kungsbezogenen Betrachtungsweise um ein grenzüberschreitendes Vor-
haben handelt. Eine Wohnbaute, die wegen ihrer Platzierung an der Zonen-
grenze Auswirkungen auf eine benachbarte Landwirtschaftszone hat, muss
demnach sowohl die Vorschriften der Bauzone, in der das Gebäude errich-
tet wird, als auch jene der Landwirtschaftszone einhalten. Da nichtlandwirt-
schaftliche Wohnbauten in der Letzteren nicht zonenkonform sind und des-
halb – soweit nicht die Erteilung einer Ausnahmebewilligung in Betracht
kommt (Art. 24 ff. RPG) – nicht bewilligt werden können, müssen solche
Wohnbauten so weit von der Grenze zurückversetzt werden, dass ihre Er-
stellung auf die Landwirtschaftszone keine nennenswerten Auswirkungen
mehr hat. Die Einschränkung der Überbaubarkeit des in der Bauzone gele-
genen Landes ergibt sich in diesem Fall aus der gleichzeitigen Mitbean-
spruchung eines angrenzenden Teils der Landwirtschaftszone und findet
ihre gesetzliche Grundlage in Art. 16a RPG, der die Anforderungen an die
Nutzung dieser Zone normiert (E. 6.3). Ob und in welchem Umfang eine
Überbauung von in der Bauzone gelegenem Land zugleich angrenzendes
Landwirtschaftsland mitbeansprucht, lässt sich nur aufgrund der Umstände
des Einzelfalls beurteilen (E. 6.4). Generell gilt jedoch, dass die Errichtung
grösserer Bauten wie von Wohnhäusern direkt oder ganz nahe an der
Grenze zur Landwirtschaftszone meistens zu einer Inanspruchnahme des
angrenzenden landwirtschaftlichen Kulturlands führen dürfte. Solche auf-
grund ihrer Wirkungen in die Landwirtschaftszone ragenden Überbauungen
sind mangels Zonenkonformität nicht zulässig, soweit sie nicht einem land-
wirtschaftlichen Zweck dienen oder dafür keine Ausnahmebewilligung nach
Art. 24 ff. RPG erteilt werden kann. Anders verhalten mag es sich bei klei-
neren Bauten wie einfachen Nebenbauten, Zäunen und Gattern, die keine
nennenswerten Auswirkungen auf das angrenzende Landwirtschaftsland
haben (E. 6.5).
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4.3.
Bei den vorliegend strittigen vier Reiheneinfamilienhäusern handelt es sich
von vornherein nicht um eine tendenziell unproblematische kleinere Baute,
sondern um einen grossen Baukörper mit Erd-, Ober- und Dachgeschoss,
dessen Nord- und Ostfassade Abmessungen von 25 m bzw. 9 m aufwei-
sen. Während die nördliche Traufe des Satteldachs zur innerhalb der Bau-
parzelle verlaufenden Zonengrenze keinen Abstand aufweist, kommen die
gesamte Ostseite des Gebäudes wie auch dessen nördliche Fassade in ei-
nem Abstand von bloss 0,2 m zur Zonengrenze zu liegen. Aufgrund der
genannten Abmessungen und Abstände wirkt sich schon die blosse Exis-
tenz der geplanten Reiheneinfamilienhäuser auf die aktuelle und potentielle
Nutzung des angrenzenden Landwirtschaftslandes aus, da sie geeignet ist,
eine landwirtschaftliche Bewirtschaftung im Randbereich zu erschweren
bzw. zu verunmöglichen (vgl. zu diesem Aspekt die Kommentierung des
vorstehend referierten Entscheids durch Arnold Marti, Urteilsbesprechung
zu BGr 1C_668/2017 vom 31. Oktober 2018, ZBl 2019, S. 162 ff., 163). Un-
behelflich ist insoweit der Hinweis der Bauherrschaft auf die aktuelle Be-
wirtschaftungsform mittels eines Grasmähers: Ganz abgesehen davon,
dass fraglich erscheint, ob dieser tatsächlich in einer effizienten Weise der
einen derart geringen Abstand aufweisenden Fassade entlanggeführt wer-
den könnte, werden jedenfalls die Nutzungsmöglichkeiten des fraglichen
Landwirtschaftslandes (beispielsweise hinsichtlich des Weidenlassens von
Tieren) im Randbereich zwangsläufig eingeschränkt. Hinzu kommt nun,
dass bei einem derart nahe an der Zonengrenze stehenden Wohnhaus mit
der Nutzung des Umlands als Zirkulations- und Erholungsfläche der Haus-
bewohner gerechnet werden muss (vgl. auch hierzu Marti, S. 163). So fällt
auf, dass die unüberbauten Flächen des zur Kernzone gehörenden Teils
der Bauparzelle weitestgehend mit Verbundsteinen belegt bzw. gepflästert
sind (vgl. den Umgebungsplan [act. 19.11]), so dass eine zukünftige Bean-
spruchung auch des weiteren Umschwungs, mithin des in der Landwirt-
schaftszone gelegenen Wieslandes, insbesondere durch Bewohner mit
Kindern absehbar erscheint. Einer entsprechenden Beanspruchung des
Landwirtschaftslandes wird denn auch durch die seitens der Bauherrschaft
erwähnten Glasbrüstungen an der Nordseite des Gebäudes nicht Einhalt
geboten, verhindern diese doch lediglich ein Betreten des Aussenbereichs
von den betreffenden Räumen her, ohne aber den Zugang zu den entspre-
chenden Flächen per se zu verunmöglichen. Ebenso wenig vermögen die
in Dispositivziffer II.1 der kantonalen Gesamtverfügung statuierten Auflagen
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(vgl. hierzu E. 4.1) eine andere Beurteilung nahezulegen: Soweit sich diese
nicht ohnehin auf die Terrainveränderungen (vgl. dazu nachstehend) bzw.
die Bauzeit beziehen, erwähnen sie (in lit. d) lediglich die Unzulässigkeit ei-
ner "zu den Wohnhäusern zugehörigen Umgebungsgestaltung", was aber
selbstredend der Nutzung als solcher (beispielsweise als Spielfläche) nicht
entgegensteht. Ganz generell lässt sich festhalten, dass eine auflageweise
Einschränkung der Beanspruchung angrenzenden Landwirtschaftslandes
von vornherein nicht als gangbarer Weg erscheint, da eine Kontrolle der
Einhaltung entsprechender Nebenbestimmungen nicht praktikabel und da-
mit letztlich deren Durchsetzbarkeit nicht gewährleistet ist. Wenn sodann
seitens der Rekursgegnerschaft darauf verwiesen wird, dass in einem ein
früheres Projektstadium betreffenden Entscheid des Baurekursgerichts
(BRGE IV Nrn. 119/2017 und 120/2017 vom 26. Oktober 2017) festgehal-
ten worden sei, eine entsprechende Grundstücksnutzung lasse sich den
künftigen Bewohnern nicht unterstellen (E. 7), so ist darauf hinzuweisen,
dass der fragliche Entscheid vor dem in E. 4.2 referierten Bundesgerichts-
entscheid zum Zonengrenzabstand erging, welcher die zukünftig zu erwar-
tende faktische Beanspruchung des Landwirtschaftslandes gerade zu ei-
nem massgeblichen Beurteilungskriterium erhoben hat. Nicht zielführend ist
schliesslich auch die Argumentation der Rekursgegnerschaft hinsichtlich
der Eigentumsverhältnisse: Für die Problematik einer Zonengrenze inner-
halb des Baugrundstücks, die vom Bundesgericht (trotz Zusammenfallens
von Zonen- und Grundstücksgrenze im konkreten Fall) ausdrücklich ange-
sprochen wurde, besteht stets und zwingend diese Konstellation, so dass
daraus nichts zugunsten der Bauherrschaft ableitbar ist. Auch dürfte die
Identität der Eigentümerschaft sogar im Gegenteil die Wahrscheinlichkeit
einer zukünftigen Beanspruchung des Landwirtschaftslandes durch die
Bewohner erhöhen. Was sodann das angrenzende Grundstück Kat.-Nr. 3
anbelangt, so erscheinen zum einen aufgrund der konkreten räumlichen
Verhältnisse von vornherein nicht die Auswirkungen des Bauvorhabens auf
dieses Nachbargrundstück (sondern die Auswirkungen auf den zur Land-
wirtschaftszone gehörenden Teil der Bauparzelle) problematisch. Zum an-
dern wäre auch hinsichtlich eines durch Auswirkungen betroffenen Nach-
bargrundstücks die allfällige Identität der Eigentümerschaft (die vorliegend
aufgrund der GIS-Einträge ohnehin fraglich erscheint) nicht relevant, da der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum Zonengrenzabstand letztlich das
Ziel des Schutzes und der Erhaltung von Kulturland, mithin ein der privaten
Disposition entzogenes öffentliches Interesse, zugrunde liegt.
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Damit ergibt sich, dass bei Realisierung des Bauvorhabens in der projek-
tierten Form von Auswirkungen auf die Landwirtschaftszone, die nicht mehr
bloss unbedeutend wären, auszugehen ist. Da mit der nichtlandwirtschaftli-
chen Wohnnutzung keine für die Landwirtschaftszone zonenkonforme Nut-
zung in Frage steht, müsste das Bauvorhaben nur dann nicht von der Zo-
nengrenze abrücken, wenn es einer Ausnahmebewilligung im Sinne von
Art. 24 ff. RPG zugänglich wäre. Solches ist aber weder dargetan noch er-
sichtlich. Ist demnach mangels Ausnahmebewilligung ein Abrücken von der
Zonengrenze unerlässlich, so ist dieses Ergebnis auch mit den in
Art. 36 BV statuierten Voraussetzungen einer Beschränkung der Eigen-
tumsfreiheit kompatibel: Wie dargelegt leitet sich das Erfordernis eines Zo-
nengrenzabstandes unmittelbar aus dem Raumplanungsgesetz her, so
dass eine formelle gesetzliche Grundlage besteht. Das massgebliche öf-
fentliche Interesse liegt in der Durchsetzung des fundamentalen Grundsat-
zes der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet, wie er in Art. 1 und 3 RPG
zum Ausdruck kommt. Schliesslich erweist sich die fragliche Beschränkung
der baulichen Möglichkeiten auch als verhältnismässig, zumal der zur
Bauzone gehörende Teil des Grundstücks bereits teilweise überbaut ist und
bei entsprechender Redimensionierung des neuen Projekts auch noch wei-
tergehend überbaut werden könnte, so dass die Einhaltung eines Zonen-
grenzabstands von vornherein keine Unüberbaubarkeit des Grundstücks
zur Folge hätte.
Bei diesem Ergebnis wird sich aufgrund der notwendigen Abrückung der
Reiheneinfamilienhäuser von der nördlichen und östlichen Zonengrenze
auch die Gestaltung des innerhalb der Landwirtschaftszone gelegenen Ter-
rains in anderer Form präsentieren. Bemerkungsweise kann diesbezüglich
angefügt werden, dass die entsprechenden Terrainveränderungen, wie sie
ursprünglich geplant waren (vgl. act. 19.12), für die Frage des Zonengrenz-
abstandes nicht – im Sinne weiterer Auswirkungen des Bauvorhabens auf
das Landwirtschaftsland – entscheidend gewesen wären. Dies deshalb,
weil die konkret vorgesehenen Aufschüttungen und Abgrabungen innerhalb
der Landwirtschaftszone das Gelände nicht in einer Weise verändert hät-
ten, die sich auf die zukünftige landwirtschaftliche Nutzung negativ ausge-
wirkt hätte (soweit nicht gegebenenfalls mit Blick auf Veränderungen der
Bodenqualität eine andere Beurteilung hätte Platz greifen müssen). Frag-
lich ist aber, ob diese Einschätzung auch für die seitens der Bauherrschaft
zusammen mit der Vernehmlassung ins Recht gelegten geänderten Pläne
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(act. 16.2.1 und 16.2.2) zutrifft, sehen diese doch (in Nachachtung der von
der Baudirektion angeordneten Reduktion der Terrainveränderungen) eine
wesentlich steilere Böschung im Bereich der Zonengrenze vor, mit der die
zukünftige Bewirtschaftung unter Umständen negativ beeinflusst würde.
Wie dargelegt, kann diese Frage aber letztlich offenbleiben, da sich die
Verlagerung des Gebäudekörpers ohnehin auch auf die Terraingestaltung
auswirken wird.
Festzuhalten ist schliesslich, dass eine auflageweise Behebung des unge-
nügenden Zonenabstands ausser Betracht fällt. Der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung lässt sich nicht unmittelbar entnehmen, von welchem Ab-
standsmass zwecks Vermeidung von Auswirkungen auf die Landwirt-
schaftszone im Sinne eines Grundsatzes (der selbstverständlich die gefor-
derte einzelfallweise Betrachtung nicht entbehrlich macht) auszugehen ist.
Soweit in einzelnen Kantonen mit Blick auf eine Vereinheitlichung der Pra-
xis entsprechende gesetzliche Festlegungen erfolgt sind, orientieren sie
sich am jeweils geltenden (kleinen) Grenzabstand. So bestimmt § 29 Abs. 1
lit. a der Bauverordnung des Kantons Aargau unter der Marginalie "Abstand
zum Kulturland", dass (unter Vorbehalt abweichender kommunaler Festle-
gung) gegenüber der Bauzonengrenze ein Abstand einzuhalten ist, der "für
Gebäude dem zonengemässen (kleinen) Grenzabstand (ohne Mehrlängen-
zuschlag) entspricht". § 26 Abs. 6 Satz 1 der Verordnung zum Planungs-
und Baugesetz des Kantons Zug sieht vor, dass sämtliche Grenzabstände
"auch gegenüber den Nichtbauzonen einzuhalten sind, selbst wenn diese
keine Grundstücksgrenzen bilden". In vergleichbarer Weise statuiert Art. 16
Abs. 1 des Baureglements der Gemeinde Belp (Kanton Bern), dass "von
der Zonengrenze die gleichen Bauabstände einzuhalten sind wie von be-
nachbarten Grundstücksgrenzen" (vgl. zu Letzterem auch Marti, S. 164, der
ebenfalls davon ausgeht, grundsätzlich dürfte der normale, nicht durch
Vereinbarung abkürzbare Grundstücksgrenzabstand genügen). Mit Blick
auf den Zweck der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, negative Auswir-
kungen eines Bauvorhabens auf das benachbarte Landwirtschaftsland zu
verhindern, erscheint eine Orientierung am kleinen Grenzabstand grund-
sätzlich sinnvoll. Soweit (wie im Kanton Zürich) ein kantonaler Mindest-
grenzabstand besteht, könnte es allerdings auch sachgerecht erscheinen,
sich bezüglich des konkreten Abstandsmasses an diesem zu orientieren,
da andernfalls in Konstellationen, in denen die Zonengrenze mit einer
Grundstücksgrenze zusammenfällt, letztlich der kantonalgesetzlich definier-
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te Mindestgrenzabstand allein aufgrund des in der neueren Rechtspre-
chung statuierten Zonengrenzabstands übersteuert würde. Für den vorlie-
genden Fall, in dem nicht ersichtlich ist, dass aufgrund spezifischer (insbe-
sondere topographischer oder nutzungsbezogener) Eigenheiten eine ande-
re Beurteilung Platz greifen müsste, wäre demnach grundsätzlich von ei-
nem Zonengrenzabstand in der Grössenordnung von 3,5 m (§ 270 Abs. 1
PBG) oder allenfalls 4 m (vgl. Ziff. 2.5 der BZO der Gemeinde X) auszuge-
hen. Bei dieser Ausgangslage entfällt eine auflageweise Behebung des
festgestellten Mangels durch entsprechende Abrückung des Gebäudes von
vornherein: Dies insbesondere mit Blick auf den im Westen einzuhaltenden
regulären Grenzabstand (zur Grundstücksgrenze), die Festlegung der er-
forderlichen Spiel- und Ruheflächen, den gegenüber dem bestehenden
Gebäude einzuhaltenden Gebäudeabstand bzw. die insoweit sich stellen-
den wohnhygienischen und feuerpolizeilichen Fragen sowie schliesslich
auch hinsichtlich der neu vorzunehmenden Prüfung der Einordnung. Sämt-
liche genannten Aspekte kämen im Übrigen bereits dann zum Tragen,
wenn von einem (im Vergleich zum kleinen Grenzabstand) signifikant ge-
ringeren Mass des einzuhaltenden Zonengrenzabstandes ausgegangen
würde, muss dieser doch jedenfalls klarerweise wesentlich grösser als die
vorliegend gewählten 0,2 m sein.
Zusammenfassend erweist sich die Rüge einer Verletzung des erforderli-
chen Zonengrenzabstandes als begründet (womit auf die verspätet erho-
bene Rüge einer angeblichen Unzulässigkeit der Abparzellierung nicht wei-
ter einzugehen ist). Entsprechend ist die kommunale Baubewilligung auf-
zuheben. Nachdem die kantonale Gesamtverfügung die Frage des Zonen-
grenzabstandes gar nicht geprüft (sondern sich im Rahmen der raumpla-
nungsrechtlichen Prüfung auf die Frage der Terrainveränderungen inner-
halb der Landwirtschaftszone beschränkt) hatte, hat das vorstehende Er-
gebnis zwar nicht deren Aufhebung zur Folge, doch ist das Rekursverfah-
ren insoweit als (zufolge Aufhebung der kommunalen Baubewilligung) ge-
genstandslos geworden abzuschreiben. Grundsätzlich erübrigt sich damit
auch die Behandlung der weiteren Rügen, zumal sich ein zukünftiges Bau-
vorhaben zwangsläufig in stark veränderter Form präsentieren wird. Mit
Blick auf die erforderlich werdende Neuprojektierung soll nachstehend aber
bemerkungsweise kurz auf die Frage der Ausnahmebewilligung für die pro-
jektierte Dachaufbaute beim bestehenden Gebäude eingegangen werden.
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5.1.
Die Rekurrentin macht geltend, das Baugrundstück befinde sich in der
Kernzone K I, in welcher gemäss Art. 2.7 Abs. 8 BZO Dachaufbauten nur
auf den im Spezialplan bezeichneten Dachflächen und nur im ersten Dach-
geschoss zulässig seien. Gemäss dem Spezialplan Dachaufbauten C. vom
18. Dezember 1998 seien Dachaufbauten auf der Nordseite des bestehen-
den Bauernhauses nur auf dem Ökonomieteil erlaubt, auf der nördlichen
Dachfläche des bestehenden Wohnhauses jedoch ausgeschlossen. Die
kommunale Vorinstanz habe zu Unrecht (auf entsprechendes Gesuch hin)
eine Ausnahmebewilligung für die Erstellung einer Dachaufbaute auf dem
Wohnteil erteilt, da die Voraussetzungen einer Ausnahmebewilligung vor-
liegend nicht erfüllt seien.
In der angefochtenen Baubewilligung wird hinsichtlich der Voraussetzungen
der erteilten Ausnahmebewilligung festgehalten, die geplante Dachaufbaute
füge sich harmonisch in die nördliche Dachfläche ein und ermögliche es, für
die neue Dachwohnung einen gedeckten Aussenraum anbieten zu können.
Dadurch würden weder öffentliche Interessen verletzt noch Nachbarn un-
zumutbar benachteiligt. In der Vernehmlassung hat der Gemeinderat auf
diese Ausführungen verwiesen.
Die Bauherrschaft macht geltend, es sei nicht ersichtlich, inwiefern der
Charakter der Kernzone es bedingen würde, dass Dachaufbauten nur auf
Ökonomiebauten zulässig sein sollten. Dass im Spezialplan Dachaufbauten
nur Dachflächen auf Ökonomiegebäuden bezeichnet würden, lasse sich
einzig damit erklären, dass man bei deren Bezeichnung davon ausgegan-
gen sei, bei künftigen Bauvorhaben würde lediglich der Ökonomieteil aus-
gebaut. Ziel der Bezeichnung sei, aus gestalterischen Gründen die Anzahl
von Dachaufbauten zu limitieren und gleichmässig über den Weiler zu ver-
teilen. Es spiele aber für die gestalterische Wirkung keine Rolle, ob sich ei-
ne Dachaufbaute auf dem Wohn- oder dem (ehemaligen) Ökonomieteil be-
finde. Mit der Ausnahmebewilligung werde dem bei der Festlegung der
Dachflächen nicht vorgesehenen Fall Rechnung getragen, dass ein Wohn-
haus und nicht nur ein Ökonomiegebäude umgebaut werde. Auch habe die
Vorinstanz zu Recht berücksichtigt, dass durch den Verzicht auf die Dach-
aufbaute über dem Ökonomieteil der Schutzgedanke von ruhigen Dachflä-
chen berücksichtigt werde. Zudem führe die Platzierung auf dem Wohnteil
zu einer besseren Verteilung der Dachaufbauten innerhalb des Weilers.
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Damit lägen grundstücksspezifische Besonderheiten und örtliche Gege-
benheiten vor, die im Zusammenhang mit der architektonisch besseren Lö-
sung eine Ausnahmesituation zu begründen vermöchten.
5.2.
Gemäss § 220 PBG ist von Bauvorschriften im Einzelfall zu befreien, wenn
besondere Verhältnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vor-
schriften unverhältnismässig erscheint (Abs. 1). Ausnahmebewilligungen
dürfen nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von der
sie befreien, und auch sonst keine öffentlichen Interessen verletzen, es sei
denn, es würde die Erfüllung einer dem Gemeinwesen gesetzlich obliegen-
den Aufgabe verunmöglicht oder übermässig erschwert (Abs. 2). Ein Nach-
bar darf durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die auch ihn
schützen, nicht unzumutbar benachteiligt werden; Ausnahmebewilligungen
dürfen jedoch nicht von der Zustimmung des Nachbarn abhängig gemacht
werden (Abs. 3).
Die Erteilung eines Dispenses setzt das Vorliegen "besonderer Verhältnis-
se" voraus. Darunter sind Situationen zu verstehen, die wesentlich von den
tatsächlichen Verhältnissen abweichen, welche der Gesetzgeber im Auge
gehabt hat. Es handelt sich um Sachverhalte, die der Gesetzgeber bei rich-
tiger Voraussicht anders normiert hätte, sodass ihnen die Allgemeinord-
nung nicht mehr gerecht zu werden vermag. Besondere Verhältnisse kön-
nen namentlich in der Topographie, Form oder Lage des Baugrundstückes
liegen.
Lassen sich die Überlegungen, die für die Begründung einer Ausnahmebe-
willigung angeführt werden, für eine Vielzahl von Fällen anstellen, so be-
steht keine Ausnahmesituation. Entsprechende Dispense zielen auf eine
Änderung der gesetzlichen Ordnung ab und sind daher unzulässig.
Schliesslich darf selbst beim Vorliegen besonderer Verhältnisse keine Aus-
nahmebewilligung erteilt werden, wenn negative Dispensvoraussetzungen
(Abs. 2 und 3) erfüllt sind.
Was unter besonderen Verhältnissen und unter den negativen Dispensvor-
aussetzungen zu verstehen ist, regelt das kantonale Recht abschliessend,
weshalb vorinstanzliche Entscheide in diesen Punkten von der Rekurs-
instanz frei überprüft werden können. Durch welche Abweichungen vom
R4.2020.00180 Seite 16

Gesetz einer Ausnahmesituation Rechnung zu tragen ist, stellt demgegen-
über einen Ermessensentscheid der Gemeinde dar.
5.3.
Entgegen den Vorbringen der Rekursgegnerschaft bestehen vorliegend
keine besonderen Verhältnisse, was aber Grundvoraussetzung der Ertei-
lung einer Ausnahmebewilligung bilden würde. Die hinsichtlich des Bau-
grundstücks bestehende Regelung von Ziff. 2.7 Abs. 8 BZO in Verbindung
mit dem Spezialplan Dachaufbauten C. vom 21. September 1998 ist ein-
deutig, und es sind keinerlei Hinweise ersichtlich, weshalb die heutige Situ-
ation von den tatsächlichen Verhältnissen abweichen sollte, welche der
Gesetzgeber bei Erlass der getroffenen Anordnung im Auge hatte. Nicht
überzeugend erscheint insbesondere, dass gleichsam das Bedürfnis für die
Erstellung von Dachaufbauten im Bereich der Wohnteile bestehender Ge-
bäude seinerzeit unberücksichtigt geblieben wäre. Im Gegenteil war gerade
bei bereits bestehender Wohnnutzung eines Gebäudeteils absehbar, dass
zukünftig auch für diesen entsprechende Umbauten beabsichtigt sein könn-
ten, so dass von einem bewussten Ausschluss der entsprechenden Dach-
flächen im Spezialplan auszugehen ist. Dies stimmt im Übrigen mit der ge-
nerell sehr restriktiven Handhabung von Dachaufbauten im Spezialplan
(Beschränkung auf insgesamt sechs Dachflächenteile im gesamten Weiler)
überein. Die fehlende Zulässigkeit der Dachbaute im Bereich des Wohnteils
des bestehenden Gebäudes erweist sich somit nicht als ungewollte Wir-
kung der fraglichen Vorschrift. Im Übrigen sind auch die weiteren seitens
der Rekursgegnerschaft ins Feld geführten Argumente, die für eine Aus-
nahmebewilligungsfähigkeit sprechen sollen (architektonisch bessere Lö-
sung, Einhaltung des Zwecks ruhiger Dachflächen durch gleichzeitigen
Verzicht auf Dachbauten im dafür gemäss Spezialplan vorgesehenen Be-
reich) allgemeiner Art und nicht geeignet, die erforderlichen besonderen
Verhältnisse zu begründen. Im Gegenteil läuft die Argumentation der Re-
kursgegnerschaft darauf hinaus, die Festlegungen im Spezialplan generell
in einer Weise in Frage zu stellen, die auch auf weitere erfasste Gebäude
Anwendung finden könnte, so dass mit einer entsprechenden Ausnahme-
bewilligung letztlich auf eine Änderung des Spezialplans abgezielt wird.
Dies ist nach dem Gesagten unzulässig, wobei ergänzend darauf hinzuwei-
sen ist, dass gerade bezüglich Bestimmungen, die (wie vorliegend) den
Charakter einer Ortschaft prägen, bezüglich der Gewährung von Ausnah-
men ohnehin besondere Zurückhaltung geboten ist (Christoph Fritzsche/
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Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,
6. Aufl., Wädenswil 2019, Bd. 2, S. 1438). Die Erteilung einer Ausnahme-
bewilligung für die geplante Dachaufbaute ist somit unzulässig, womit sich
der Rekurs auch in diesem Punkt als begründet erweist.
6.
Zusammengefasst ist der Rekurs gutzuheissen. Demgemäss ist der Be-
schluss des Gemeinderats X vom 15. September 2020 aufzuheben. Hin-
sichtlich der Gesamtverfügung der Baudirektion Kanton Zürich […] vom
1. Oktober 2019 ist nach dem vorstehend Ausgeführten (vgl. E. 4.3) das
Verfahren als gegenstandslos geworden abzuschreiben.
7.1.
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten zu je einem Drittel dem Ge-
meinderat X, der Baudirektion Kanton Zürich und der privaten Rekursgeg-
nerin aufzuerlegen (§ 13 VRG).
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwal-
tungsgerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr
nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem
bestimmbaren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt
wie hier ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Ge-
richtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3
Abs. 2 GebV VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Re-
kursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kom-
mentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.).
Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 5'000.-- festzusetzen.
7.2.
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren
vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-
ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-
pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-
verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte
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oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der
Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.
Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-
sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom
16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der Rekurrentin zulas-
ten der privaten Rekursgegnerin eine Umtriebsentschädigung zuzuspre-
chen. Angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 1'700.--. Da die Umtriebs-
entschädigung pauschal festgelegt wird, entfällt die Zusprechung eines
Mehrwertsteuerzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und
0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch).
Dem unterliegenden Gemeinderat steht die beantragte Umtriebsentschädi-
gung von vornherein nicht zu.
[…]
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