zh_baurekursgericht · BRGE II Nr. 0131/2020 · 2020-08-18 · de
Massgebende Bauordnung(en) nach einer Gemeindefusion. Ausnützungsbonus bei behindertengerechtem Bauen gemäss BZO.

Die Regelung im Zusammenschlussvertrag, wonach die Bau- und Zonenordnungen der involvierten Gemeinden innerhalb der bisherigen territorialen Grenzen jeweils ihre Gültigkeit bis zum Inkrafttreten einer für das gesamte Gebiet der erweiterten Gemeinde gültigen Bau- und Zonenordnung behalten, war nicht zu beanstanden. Sodann erwies sich eine kommunale Bestimmung betreffend die Gewährung eines Ausnützungsbonus bei behindertengerechtem Bauen als rechtens. Insbesondere widersprach diese Bestimmung weder übergeordneten Planungsgrundsätzen noch dem übergeordneten Recht und war im vorliegenden Fall dementsprechend anzuwenden. Sämtliche Rügen der rekurrierenden Nachbarn erwiesen sich als nicht stichhaltig, weshalb der Rekurs abgewiesen wurde.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung
G.-Nr. R2.2020.00044
BRGE II Nr. 0131/2020
Entscheid vom 18. August 2020
Mitwirkende Abteilungspräsident Peter Rütimann, Baurichter Adrian Bergmann, Baurich-
ter Stefano Terzi, Gerichtsschreiber Christoph Forster
in Sachen Rekurrentinnen
1. A. und M. G. […]
2. S. O. […]
beide vertreten durch […]
gegen Rekursgegnerinnen
1. Baukommission X […]
2. M. AG […]
Nr. 2 vertreten durch […]
betreffend Beschluss der Baukommission vom 30. Januar 2020; Baubewilligung für
fünf Mehrfamilienhäuser […]
______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 30. Januar 2020 erteilte die Baukommission X der M.
AG die baurechtliche Bewilligung für fünf Mehrfamilienhäuser auf den
Grundstücken Kat.-Nrn. 1 und 2 an der L.-Strasse bei 1/2 in X.
B.
Gegen diesen Entscheid erhoben A. und M. G. sowie S. O. mit gemeinsa-
mer Eingabe vom 3. März 2020 rechtzeitig Rekurs beim Baurekursgericht
des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung des Entscheides und
eventualiter dessen Aufhebung, soweit die Tiefgaragenzufahrt über die U.-
Strasse bewilligt worden sei, sowie subeventualiter die Rückweisung der
Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz. All dies unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der solidarisch haftenden Rekursgegnerin-
nen.
C.
Mit Verfügung vom 5. März 2020 wurde vom Rekurseingang Vormerk ge-
nommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
Mit Eingabe vom 7. April 2020 beantragte die Vorinstanz die Abweisung
des Rekurses unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekur-
rierenden.
Die private Rekursgegnerschaft beantragte mit Eingabe vom 8. April 2020
ebenfalls die Abweisung des Rekurses unter Kosten- und Entschädigungs-
folgen zulasten der Rekurrierenden.
E.
Mit Replik vom 6. Mai 2020 bzw. Dupliken vom 18. Mai und 2. Juni 2020
hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.
R2.2020.00044 Seite 2

F.
Mit Verfügung vom 15. Mai 2020 wurde den Parteien angezeigt, dass eine
Kopie des Augenscheinprotokolls sowie ein neu gedrucktes Exemplar der
entsprechenden Fotodokumentation aus dem Verfahren G.-Nr.
R2.2018.00071 zu den Akten genommen wurden.
Es kommt in Betracht:
1.
Die Rekurrentin S. O. ist Eigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 3, welches
einzig durch die U.-Strasse von den westlich davon gelegenen Bauparzel-
len getrennt ist. Das Grundstück Kat.-Nr. 4 der Rekurrierenden A. und M.
G. grenzt südöstlich unmittelbar an das Grundstück von S. O. an und liegt
von der U.-Strasse aus betrachtet mithin in zweiter Bautiefe. Beide Grund-
stücke werden über dieselbe Zufahrt ab der U.-Strasse erschlossen. Die
Rekurrierenden rügen mit ihrem Rekurs u.a. eine Verletzung der Ausnüt-
zungsvorschriften und machen geltend, dass die Verkehrssicherheit auf der
U.-Strasse wegen der über diese Strasse geplanten Tiefgaragenzufahrt, die
direkt gegenüber ihrer eigenen Ausfahrt zu liegen kommen soll, beeinträch-
tigt werde. Aufgrund der engen räumlichen Beziehung und der vorgebrach-
ten Rügen sind sämtliche Rekurrierenden zur Rekurserhebung im Sinne
von § 338a des Planungs- und Baugesetzes (PBG) legitimiert. Da die übri-
gen Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf den Rekurs ein-
zutreten.
2.
Die Baugrundstücke Kat.-Nrn. 1 und 2 liegen zum grössten Teil in der
Wohnzone W2/30% sowie im Übrigen in der Wohnzone W2/40% gemäss
Bau- und Zonenordnung der Stadt X (BZO), welche mit dem angefochtenen
Entscheid zum Grundstück Kat.-Nr. 5 vereinigt werden sollen. Das Grund-
stück Kat.-Nr. 1 ist sowohl über die im Südosten vorbeiführende U.-Strasse
erschlossen als auch über die L.-Strasse, welche im Nordosten verläuft.
R2.2020.00044 Seite 3

Die private Rekursgegnerin plant auf den Baugrundstücken die Erstellung
von fünf Mehrfamilienhäusern mit total 50 Wohnungen. Im Untergeschoss
soll die erwähnte über die U.-Strasse zugängliche Tiefgarage für 79 Autos,
5 Motorräder und 92 Velos erstellt werden.
3.1.1.
Die Rekurrierenden machen zunächst geltend, dass aufgrund des Zusam-
menschlusses der politischen Gemeinden X, Y und Z am 1. Januar 2020,
anlässlich welchem die politische Gemeinde X die zwei anderen Gemein-
den aufgenommen habe, gestützt auf den Zusammenschlussvertrag die
jeweiligen Bauordnungen der drei bisherigen politischen Gemeinden wei-
tergelten würden. Da lediglich die BZO von X den vom Bauvorhaben ge-
währten Ausnützungsbonus von 5 % für behindertengerechtes Bauen bein-
halte, die Bauordnungen der übrigen Gemeinden hingegen nicht, führe dies
zu einer Ungleichbehandlung der Gemeindebürger, wofür kein sachlicher
und vernünftiger Grund bestehe. Einzig ein räumliches Kriterium entscheide
über Bonus oder Nichtbonus. Dies lasse sich auch nicht mit der im Zu-
sammenschlussvertrag enthaltenen Übergangsfrist bis 2022 rechtfertigen,
wonach eine für das gesamte (neue) Gemeindegebiet geltende Bau- und
Zonenordnung zu erlassen sei, da bis zu diesem Zeitpunkt die [Bewohner
von] X bevorzugt behandelt würden. Normen, die zu einer Ungleichbehand-
lung der Bürger führten, seien nicht mehr anzuwenden, bis die gemeinsa-
me neue Bauordnung erlassen worden sei. Die Anwendung der fraglichen
Bestimmung in der Bauordnung von X führe überdies zu einem absurden
Ergebnis, da diese nur der Belohnung bei freiwilliger Erstellung behinder-
tengerechter Wohnungen diene und erlassen worden sei, als behinderten-
gerechtes Bauen noch keine Pflicht gewesen sei. Es handle sich dabei um
eine sog. Motivationsnorm im Sinne einer Massnahme zur Beseitigung von
Benachteiligungen von Behinderten, bevor im Jahr 1999 die neue Bundes-
verfassung (Art. 8 der Bundesverfassung [BV]) und in der Folge das Behin-
dertengleichstellungsgesetz (BehiG) und später §§ 239a ff. PBG in Kraft
getreten seien, welche die rechtliche Situation erheblich verändert hätten.
Die Einhaltung der für das behindertengerechte Bauen einschlägigen Nor-
men sei heute eine Pflicht, womit Anreize hierfür – wie der in der BZO X ge-
regelte Bonus – hinfällig seien. Die fragliche kommunale Bestimmung ver-
liere damit ihren Sinn und Zweck sowie ihre Anwendbarkeit. Korrekt ausge-
legt dürfte die kommunale Bestimmung heute nur noch auf Fälle ange-
R2.2020.00044 Seite 4

wandt werden, welche nicht ohnehin schon zu einer Pflicht zu behinderten-
gerechtem Bauen führe.
3.1.2.
Die Vorinstanz verweist vernehmlassungsweise zusammengefasst darauf-
hin, sowohl der Zusammenschlussvertrag als auch die BZO der Stadt X
rechtskräftig seien und die Bauherrschaft deshalb einen Anspruch auf den
Bonus habe.
Die private Rekursgegnerin führt vernehmlassungsweise aus, dass die drei
geltenden Bauordnungen mit ihren Eigenheiten im jeweils betreffenden
Gebiet anzuwenden seien. Die drei Ordnungen basierten auf verschiede-
nen primären Baubegrenzungsvorschriften; sie seien daher auch nicht an-
nähernd vergleichbar. Es handle sich um drei unterschiedliche, inhaltlich
und örtlich geschlossene Systeme, welche in ihren Rechtsinstituten nicht
vermischt werden dürften. Die drei Bauordnungen seien anzuwenden, bis
eine einheitliche Bauordnung bestehe. Es sei unzutreffend, dass die [Be-
wohner von] X bis zu diesem Zeitpunkt bevorteilt bauen könnten. Die Bo-
nusregelung [von X] sei der Zonenordnung X inhärent und daher Teil des
geschlossenen Systems der Bauordnung von X. Deswegen sei die Ge-
meinde verpflichtet, die Bestimmung anzuwenden. Eine Verletzung des
Gleichbehandlungsgebot sei nicht ersichtlich. Ferner sei die mit dem Bonus
resultierende jeweilige Ausnützungssteigerung ortsbaulich verträglich und
räumlich erwünscht. Es könne für die Beurteilung der zulässigen Dichte
keinen Unterschied machen, dass die Behindertengerechtigkeit in gewissen
Fällen mittlerweile aufgrund geänderter übergeordneter eidgenössischer
und kantonaler Bestimmungen ohnehin umzusetzen sei.
3.1.3.
Die Rekurrierenden replizieren, dass der Bonus nichts mit den eigentlichen
Baubegrenzungsvorschriften zu tun habe. Die fragliche Bestimmung sei
ferner erst mit der Teilrevision der BZO vom 22. Januar 2007 und damit
erst nach Inkrafttreten der übergeordneten Normen eingeführt worden. Es
sei deshalb umso mehr nicht bloss auf den Wortlaut abzustellen, sondern
der ursprüngliche Sinn und Zweck der Norm und die Einordnung in die heu-
te geltende Rechtsordnung seien zu klären. Aus dem Bericht zur Weisung
betreffend die entsprechende Teilrevision der BZO ergebe sich, dass die
Bestimmung einzig auf Einliegerwohnungen in Einfamilienhäuser zuge-
R2.2020.00044 Seite 5

schnitten sei und nicht per se als generelle Motivation bzw. Belohnung für
behindertengerechtes Bauen – etwa bei Grossprojekten – bestimmt sei.
Gemäss den vor der Teilrevision erlassenen übergeordneten Gesetzesbe-
stimmungen bestehe für grössere Bauprojekten ohnehin die Pflicht, behin-
dertengerecht zu bauen. Die kommunale fragliche Bestimmung mache nur
dann Sinn, wenn sie auf Einliegerwohnungen beschränkt bleibe.
3.1.4.
Die Vorinstanz dupliziert, dass die Rekurrierenden selbst bei einer Un-
gleichbehandlung der Bürger von X, Y und Z davon nicht betroffen seien,
zumal für sie die gleiche Rechtsordnung gelte wie für die Bauherrschaft.
Weiter seien die Bestimmungen von §§ 239a ff. PBG erst mit der PBG-
Revision vom 22. Oktober 2012 eingeführt worden und mithin nach dem In-
krafttreten der fraglichen BZO-Bestimmung. Der Bonus von 5 % sei auch
als Kompensation für behindertengerechte Zugänge, Erschliessungen,
Treppenhäuser etc. zu sehen. Ob die Gewährung dieses Bonus aufgrund
der geänderten kantonalen Gesetzgebung noch zeitgemäss sei, werde im
Rahmen der bereits angestossenen BZO-Revision zu diskutieren sein.
3.2.
Soweit die Vorinstanz mit den Ausführungen in der Duplik die Rekurslegiti-
mation der Rekurrierenden im fraglichen Punkt in Frage stellt, ist – trotz des
verspäteten Vorbringens – festzuhalten, dass das strittige Bauvorhaben
ohne die zusätzliche Ausnützung nicht im geplanten Umfang erstellt wer-
den könnte, was zur antragsgemässen Aufhebung der Baubewilligung füh-
ren würde. Das für die Rügeberechtigung notwendige schützenswerte Inte-
resse (Anfechtungsinteresse) ist somit zu bejahen (s. zum Ganzen Martin
Bertschi, in: Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz [VRG],
3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 21 Rz. 10 ff. und 53 ff.).
Die vorinstanzlichen Einwände bezüglich der Rekurslegitimation vermögen
mithin nicht zu überzeugen.
3.3.1.
Gemäss Art. 12 Abs. 2 des Vertrags über die Eingemeindung der politi-
schen Gemeinden Y und Z in die politische Gemeinde X (Zusammen-
schlussvertrag) behalten die Bau- und Zonenordnungen der Vertragsge-
meinden innerhalb der bisherigen territorialen Grenzen ihre Gültigkeit bis
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zum Inkrafttreten einer für das gesamte Gebiet der erweiterten Gemeinde
gültigen Bau- und Zonenordnung. Diese ist dem Gemeinderat X (Parla-
ment) bis spätestens im Jahr 2022 zum Beschluss zu unterbreiten.
Eine für das gesamte Gebiet der erweiterten Gemeinde X gültige Bau- und
Zonenordnung wurde bis dato nicht erlassen. Mithin kommt innerhalb der
territorialen Grenzen der erweiterten politischen Gemeinde X je nach Lage
des Bauvorhabens eine der drei Bau- und Zonenordnungen der ehemali-
gen politischen Gemeinden Z und Y oder der Stadt X zur Anwendung. Auf-
grund der bisherigen Zugehörigkeit des vorliegenden Baugrundstücks zur
Stadt X hat die Vorinstanz das strittige Bauvorhaben deshalb der vorste-
henden Übergangsregelung entsprechend nach der nach wie vor in Kraft
stehenden BZO von X und mithin nach Art. 3 Abs. 2 der BZO beurteilt.
Gemäss dieser Bestimmung erhöht sich in den Zonen W2/30% und
W2/40% die Ausnützungsziffer um 5 Prozentpunkte, sofern: bei bestehen-
den Gebäuden zusätzlicher, behindertengerechter Wohnraum mit separa-
tem, behindertengerechtem Zugang geschaffen wird; oder: bei Neubauten
pro 500 m2 anrechenbare Grundstücksfläche mindestens eine behinder-
tengerechte Wohnung mit separatem behindertengerechtem Zugang ge-
schaffen wird. Die Bauordnungen der bisherigen politischen Gemeinden Z
und Y enthalten keine vergleichbare Bestimmung, womit Bauvorhaben, die
im Gebiet dieser ehemaligen Gemeinden geplant sind, von einem solchen
Bonus nicht profitieren. In dieser unterschiedlichen Behandlung von Bau-
vorhaben bzw. deren Bauherrschaften sehen die Rekurrierenden eine Ver-
letzung des Rechtsgleichheitsgebots im Sinne von Art. 8 Abs. 1 BV bzw.
Art. 11 Abs. 1 der Kantonsverfassung (KV).
3.3.2.
Gemäss Art. 8 Abs. 1 BV sind alle Menschen vor dem Gesetz gleich (s.
auch Art. 11 Abs. 1 KV). Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesge-
richts wird daraus lediglich ein relativer Gleichbehandlungsgrundsatz ab-
gleitet. Ungleichbehandlungen sind demnach erlaubt, wenn diese mit
ernsthaften sachlichen Gründen gerechtfertigt werden können. Ein Erlass
verletzt den Grundsatz der Rechtsgleichheit mithin nur dann, wenn er recht-
liche Unterscheidungen trifft, für die ein vernünftiger und sachlicher Grund
nicht ersichtlich ist, oder wenn er Unterscheidungen unterlässt, die sich
aufgrund der Verhältnisse aufdrängen (Rainer J. Schweizer, in Kommentar
zur Schweizerischen Bundesverfassung [BV], 2. Aufl., Zürich 2008, Art. 8
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Rz. 20 ff. und 35 f., mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Um die Einfüh-
rung von neuem Recht zu ermöglichen oder zu erleichtern, kann ein Stich-
tag vorgesehen oder eine Übergangsregelung geschaffen werden. Altrecht-
liche Rechtsverhältnisse sollten aber, um den Ansprüchen der Rechts-
gleichheit (und der Rechtseinheit) zu genügen, möglichst schnell dem neu-
en Recht angepasst werden.
Die Weitergeltung der bisherigen Bauordnungen in den drei vom Zusam-
menschluss betroffenen Gemeinden Y, Z und X beruht auf dem Zusam-
menschlussvertrag, dem die jeweiligen Gemeindelegislativen zugestimmten
haben. Die damit verbundene Unterwerfung unter eine bestimmte Bauord-
nung ist mithin demokratisch legitimiert und die sich daraus allenfalls erge-
benden unterschiedlichen Behandlungen von Bauvorhaben beruhen formell
auf einer genügenden gesetzlichen Grundlage. Sodann ist die Ungleichbe-
handlung entgegen den rekurrentischen Vorbringen auch sachlich gerecht-
fertigt. Die Anknüpfung an die bisherigen territorialen Grenzen der bisheri-
gen jeweiligen politischen Gemeinden ist ein zulässiges sachliches Unter-
scheidungskriterium und nicht zu beanstanden. Es macht durchaus Sinn,
die bisherige Regelung beizubehalten, bis eine neue, für das gesamte neue
Gemeindegebiet geltende Bauordnung, welche allenfalls die Eigenheiten
der bisherigen Bauordnungen mitberücksichtigt, erlassen wird. Die dafür
vorgesehene Übergangsfrist bis ins Jahr 2022 erscheint denn auch nicht
unangemessen.
Eine unzulässige Ungleichbehandlung der Gemeindebürger von X, Z und Y
und mithin eine Verletzung des Gleichheitsgebots ist nicht auszumachen.
Es rechtfertigt sich entgegen der rekurrentischen Vorbringen deshalb nicht,
die fragliche kommunale Bestimmung auf das vorliegende Bauvorhaben
nicht anzuwenden. Die Rüge ist unbegründet.
3.4.1.
Mit ihrem Einwand, der zusätzliche Ausnützungsbonus für behindertenge-
rechtes Bauen gemäss Art. 3 Abs. 2 BZO sei nach Inkrafttreten des Behin-
dertengleichstellungsgesetzes und der §§ 239a ff. PBG nicht mehr gerecht-
fertigt, verlangen die Rekurrierenden eine akzessorische Überprüfung der
Bau- und Zonenordnung. Dies ist zulässig, da die §§ 239a ff. PBG erst
nach der fraglichen Bestimmung von Art. 3 Abs. 2 BZO erlassen worden ist
und damit von geänderten rechtlichen Verhältnisse seit dem Erlass von
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Art. 3 Abs. 2 BZO auszugehen ist (vgl. VB.2007.00356 vom 5. Dezember
2007, E. 3.2.1. f., mit Hinweisen).
3.4.2.
Bei der fraglichen Bestimmung von Art. 3 Abs. 2 BZO handelt es sich um
kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht. Die Gemeinden sind
gestützt auf § 49 Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 2 lit. a PBG befugt, die zu-
lässige bauliche Grundstücknutzung durch Bestimmungen über die Aus-
nützung zu regeln.
Zu prüfen ist somit, ob der mit Art. 3 Abs. 2 BZO verbundene Anreiz, be-
hindertengerecht zu bauen, auch nach Inkrafttreten der § 239a ff. PBG be-
treffend das behindertengerechte Bauen noch sachgemäss ist. Diesbezüg-
lich ist zunächst zu beachten, dass gemäss § 239a Abs. 2 PBG bei Wohn-
gebäuden mit mehr als acht Wohneinheiten alle Einheiten für Menschen mit
Behinderungen zugänglich sein müssen. Das Innere der einzelnen
Wohneinheiten muss an die Bedürfnisse von Menschen mit Behinderungen
anpassbar sein. § 239b Abs. 1 PBG legt sodann fest, dass bei Neubauten
von Wohngebäuden mit fünf bis acht Wohneinheiten die Einheiten wenigs-
tens eines Geschosses für Menschen mit Behinderungen zugänglich sein
müssen. Der Zugang zu den übrigen Wohneinheiten muss anpassbar sein.
Als Richtlinien und Normalien sind gemäss Anhang 2.5 der Besonderen
Bauverordnung I (BBV I) in Verbindung mit § 34 BBV I die Norm SN
SIA 500:2009, Hindernisfreie Bauten sowie die Empfehlung «Wohnungs-
bau hindernisfrei - anpassbar» der Schweizerischen Fachstelle für behin-
derten-gerechtes Bauen, Ausgabe 1992, zu beachten.
Daraus ergibt sich, dass der Anwendungsbereich von Art. 3 Abs. 2 BZO
weiter geht als derjenige der kantonalrechtlichen Bestimmungen, bzw. dass
Art. 3 Abs. 2 BZO einen Anreiz für Massnahmen schafft, die über das ge-
mäss den kantonalen Vorschriften Verlangte hinausgehen. Während
§ 239a Abs. 2 PBG und § 239b Abs. 1 PBG im Wesentlichen lediglich be-
hindertengerechte Zugänge sowie – bei Wohngebäuden mit mehr als acht
Wohneinheiten – die Anpassbarkeit der Innenräume der Wohnungen vor-
schreiben (§ 239a Abs. 2 PBG), genügt die blosse Anpassbarkeit der In-
nenräume nach Art. 3 Abs. 2 BZO nicht. Hinzu kommt, dass die kommuna-
le Bestimmung die behindertengerechte Ausgestaltung auch in Wohnge-
bäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten (vgl. § 239b Abs. 1 PBG) be-
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lohnt. Mithin kann entgegen den rekurrentischen Vorbringen nicht gesagt
werden, die Bestimmung von Art. 3 Abs. 2 BZO habe mit dem Erlass der
kantonalrechtlichen Bestimmungen ihren Anwendungsbereich und der da-
mit geschaffene Anreiz seinen Zweck verloren. Es liegt mit Blick auf den
Zweck gemäss dem Behindertengleichstellungsgesetz (BehiG), Benachtei-
ligungen zu verhindern, zu verringern oder zu beseitigen, denen Menschen
mit Behinderungen ausgesetzt sind (Art. 1 Abs. 1 BehiG), damit keine un-
zweckmässige kommunale Regelung vor. Vielmehr wird damit der behin-
dertengerechte Ausbau von Wohnungen weitergehend gefördert.
Im Übrigen ist festzuhalten, dass Art. 3 Abs. 2 BZO als Baubegrenzungs-
norm (Regelung der Ausnützung) auch den wegleitenden Zielen und
Grundsätzen der Raumplanung entspricht, namentlich der Siedlungsent-
wicklung nach innen (s. Richtplantext, S. 10). Dies entspricht dem Gebot
der haushälterischen Nutzung des Bodens, für den Bund, Kantone und
Gemeinden nach Art. 1 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes (RPG) zu sor-
gen haben (s. auch Art. 75 BV und Art. 101 KV). Die Gewährung einer Er-
höhung der Ausnützungsziffer um 5 % bei gegebenen Voraussetzungen ist
schliesslich auch nicht offensichtlich unangemessen, zumal – wie die Vo-
rinstanz zu Recht vorbringt – die Ausnützungssteigerung zumindest teilwei-
se auch als Kompensation des Flächenbedarfs für die behindertengerechte
Ausgestaltung der Zugänge und Wohnungen betrachtet werden kann. Die
als Folge der Pflichten gemäss §§ 239a und 239b PBG allenfalls breite In-
anspruchnahme der Ausnützungssteigerung von moderaten 5 % führt denn
auch nicht zu einer unsachgemässen hohen Dichte, welche in einem Wi-
derspruch zur Grundordnung treten könnte.
Die fragliche kommunale Norm kann entgegen der rekurrentischen Ansicht
zusammengefasst nicht als sinn-, zwecklos oder unangemessen bezeich-
net werden. Sie widerspricht insbesondere auch nicht übergeordneten Pla-
nungsgrundsätzen oder dem übergeordneten Recht. Mithin ist sie anzu-
wenden.
3.5.
Soweit die Rekurrierenden vorbringen, die Bestimmung von Art. 3 Abs. 2
BZO sei deshalb nicht auf den vorliegenden Fall anwendbar, weil sie einzig
auf Einliegerwohnungen in Einfamilienhäusern zugeschnitten und nicht per
R2.2020.00044 Seite 10

se als generelle Motivation bzw. Belohnung für behindertengerechtes Bau-
en bestimmt sei, kann dem ebenfalls nicht gefolgt werden.
Der Weisung zur entsprechenden BZO-Revision ist zwar zu entnehmen,
dass zu Beginn eine Privilegierung von Einliegerwohnungen vorgesehen
war. Ziel war es, Einfamilienhäuser besser und flexibler zu nutzen und etwa
den Generationswechsel zu erleichtern, indem die ältere Generation die
zweite Wohnung als Alterswohnung benützen, oder eine zweite Wohnung
als Studentenwohnung an Dritte vermieten könne. Damit solche Umnut-
zungen nicht an fehlender Ausnützung scheitern würden, wurde vorge-
schlagen, in den zweigeschossigen Wohnzonen (W2/30 und W2/40) den
erwähnten Bonus von 5 % zu gewähren, sofern eine zweite, behinderten-
gerechte Wohnung mit separatem Zugang geschaffen werde. Mithin waren
mit der fraglichen BZO-Bestimmung entsprechende Umbauten von beste-
henden Einfamilienhäusern anvisiert. In der Endfassung soll diese nach de-
ren klaren Wortlaut offenkundig indes auch auf Neubauten zur Anwendung
gelangen (Art. 3 Abs. 2 zweites Lemma BZO). Von der Regelung, dass pro
500 m2 anrechenbare Grundstücksfläche mindestens eine behindertenge-
rechte Wohnung mit separatem, behindertengerechtem Zugang zu schaf-
fen ist, werden auch Mehrfamilienhäuser erfasst. Es kann entgegen den re-
kurrentischen Vorbringen somit nicht gesagt werden, Art. 3 Abs. 2 BZO sei
einzig auf Einliegerwohnungen in Einfamilienhäusern zugeschnitten. Diese
Bestimmung ist deshalb auch für das vorliegende Bauvorhaben einschlä-
gig.
3.6.
Die auf den Ausnützungsbonus gemäss Art. 3 Abs. 2 BZO abzielenden
Rügen sind zusammengefasst unbegründet.
4.1.
Die Rekurrierenden bemängeln die an der U.-Strasse geplante Tiefgara-
genausfahrt. Sie bringen diesbezüglich zunächst vor, dass sich die Vo-
rinstanz mit keinem Wort zur besonderen Situation der Garagenzufahrt und
-wegfahrt von und in die U.-Strasse geäussert habe. Direkt gegenüber be-
finde sich die Zufahrt zu den Grundstücken der Rekurrierenden (Kat.-Nrn. 3
und 4). Ferner solle die Ausfahrt direkt neben der Verzweigung L.-
Strasse/U.-Strasse zu liegen kommen, so dass zwei verschiedene Ver-
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zweigungen direkt nebeneinanderliegen würden. Die L.-Strasse sei für die
Garagenzufahrt besser geeignet. Die U.-Strasse sei eine Erschliessungs-
strasse der Gemeinde mit Durchgangsverkehr und höher frequentiert. Sie
diene auch als Autobahnzubringer. Ab August 2020 werde die Kantons-
schule Z. ihren Betrieb aufnehmen, was zu einem merkbaren Anstieg des
Durchgangverkehrs führe. Das Bauvorhaben mit den geplanten 79 Autoab-
stellplätzen und einer Grosszahl der 92 Zweiradabstellplätzen in der Tiefga-
rage seinerseits führe ebenfalls zu einem erheblichen Mehrverkehr auf der
U.-Strasse. Die Anzahl der Garagenplätze mit Zufahrt auf das 70 m lange
Teilstück der U.-Strasse zwischen der Kreuzung der L.-Strasse und Im M.
erhöhe sich von 10 auf 89. Hinzu kämen unzählige Zweiräder. Dies führe
zu einer Beeinträchtigung der Verkehrssicherheit. Dies auch deshalb, weil
die Rekurrierenden insbesondere aufgrund der Kurve der Strasse bei deren
Ausfahrt die auf der U.-Strasse verkehrenden Fahrzeuge sehr spät sähen
und diesen demnach besondere Aufmerksamkeit schenken müssten. Hinzu
komme die schräg gegenüberliegende Verzweigung der L.-Strasse, welche
ebenfalls betrachtet werden müsse. Es würden somit künftig zwei Verzwei-
gungen nebeneinanderliegen. Die Rekurrierenden müssten inskünftig nicht
nur nach rechts und links schauen und die Verzweigung der L.-Strasse im
Auge behalten, sondern auch noch die neue Garagenausfahrt. Ferner sei-
en auch Kinder gefährdet. Die U.-Strasse weise lediglich ein einseitiges
Trottoir auf und es gebe keine Fussgänger- und Velostreifen. Da die Gara-
genausfahrt direkt neben der Strassenverzweigung L.-Strasse zur U.-
Strasse im Kurvenbereich der U.-Strasse zu liegen kommen solle, sei § 5
Abs. 1 der Verkehrssicherheitsverordnung (VSiV) verletzt und die Ver-
kehrssicherheit sei nicht gewährleistet.
4.2.
Die Vorinstanz bringt vernehmlassungsweise vor, dass die Garagenaus-
fahrt in einer grösseren, zusammenhängenden 30er-Zone liege. Die U.-
Strasse sei eine normale Erschliessungsstrasse und keine Sammelstrasse.
Die Sichtweiten der Garagenausfahrt würden auch für Tempo 50 ausrei-
chen. Die Garagenausfahrt sei sehr übersichtlich. Von der L.-Strasse sei
kein grosses Verkehrsaufkommen zu erwarten. Fahrzeuge von der L.-
Strasse wiesen aufgrund der Strassenbreite und der engen Stelle beim re-
gionalen Schutzobjekt keine grosse Geschwindigkeit auf. Das Trottoir liege
auf der anderen Strassenseite. Mit der geplanten Garagenausfahrt müssten
daher keine Fussgängerverbindungen überquert werden. Der öffentliche
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Verkehr auf der U.-Strasse biege vor der Garagenausfahrt in den östlichen
Teilen der L.-Strasse ein.
4.3.
Zufahrten müssen für jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2
Satz 1 PBG). Durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige Grund-
stücknutzungen dürfen weder der Verkehr behindert oder gefährdet noch
der Bestand und die Sicherheit des Strassenkörpers beeinträchtigt werden
(§ 240 Abs. 1 PBG).
Über die an Zugänge zu stellenden Anforderungen hat der Regierungsrat
gestützt auf § 237 Abs. 2 Satz 2 PBG Normalien im Sinne von § 360 PBG
erlassen (Zugangsnormalien [ZN]). Der Anhang der Zugangsnormalien legt
verschiedene Zugangsarten fest und regelt die technischen Anforderungen.
Die einzelnen Zugangsarten hängen von der zu erbringenden Erschlies-
sungsleistung ab; ihre Zuordnung im Einzelfall richtet sich nach dem vo-
raussichtlichen Verkehrsaufkommen aufgrund der zu erschliessenden
Wohneinheiten. Andere Nutzungen werden in Wohneinheiten umgerechnet
(§ 6 Abs. 1 ZN).
Überdies hat der Regierungsrat gestützt auf § 359 Abs. 1 lit. i PBG die Ver-
kehrssicherheitsverordnung (VSiV) erlassen. Deren Anhang legt – je nach
der verkehrstechnischen Bedeutung der ineinander mündenden Verkehrs-
anlagen – die technischen Anforderungen an Ausfahrten fest. Auch beim
Anhang der Verkehrssicherheitsverordnung handelt es sich um Normalien
im Sinne von § 360 PBG (VB.2003.00430 in BEZ 2004 Nr. 64; RB 1999
Nr. 128).
Mit Inkrafttreten der Verkehrserschliessungsverordnung (VErV) per 1. Juni
2020 wurden die Verkehrssicherheitsverordnung und die Zugangsnorma-
lien aufgehoben. Gemäss Übergangsbestimmung in der VErV gilt die neue
Verordnung für alle Bauvorhaben, die nach ihrem Inkrafttreten bei den örtli-
chen Baubehörden eingereicht werden. Das Baugesuch zum strittigen
Bauvorhaben wurde noch unter altem Recht eingereicht. Demzufolge sind
vorliegend die erwähnte Verkehrssicherheitsverordnung und – soweit ein-
schlägig – die Zugangsnormalien anwendbar.
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4.4.
Zunächst ist auf den rekurrentischerseits sinngemäss geltend gemachten
Begründungsmangel einzugehen. Die Begründungspflicht (§ 10 Abs. 1
VRG) ergibt sich u.a. aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29
Abs. 2 BV). Auf die Begründung kann verzichtet werden, wenn den Begeh-
ren der Betroffenen voll entsprochen wird (§ 10a Abs. 1 VRG). Treten in ei-
nem Verfahren nachträglich Drittbetroffene in Erscheinung, so ist die Be-
gründung spätestens mit der Rechtsmittelantwort nachzuliefern (Kaspar
Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 10a Rz. 7 u.
10). Im baurechtlichen Verfahren sind an die Pflicht zur Begründung von
Dritte berührende Bewilligungen umso weniger hohe Anforderungen zu
stellen, als sich das Bauvorhaben selbst in allen wesentlichen Teilen aus
der (innert Frist einsehbaren; § 314 Abs. 4 PBG) Baueingabe ergibt.
Dies gilt auch vorliegend. Aus der Baueingabe und insbesondere aus dem
detaillierten Umgebungsplan ergeben sich die zur Beurteilung der Tiefgara-
genausfahrt wesentlichen Angaben. Mit der Rekursantwort hat die Vo-
rinstanz alsdann ihre Begründung in Bezug auf die Verkehrssicherheit
nachgeliefert, womit ein allfälliger Begründungsmangel ohnehin als geheilt
betrachtet werden könnte. Ein Begründungsmangel ist somit nicht auszu-
machen.
4.5.1.
In Bezug auf die von den Rekurrierenden aufgeworfene Frage nach der Zu-
lässigkeit der geplanten Tiefgaragenausfahrt ist zu beachten, dass gemäss
§ 5 Abs. 1 VSiV Ausfahrten unter anderem im Bereich von Strassenver-
zweigungen in der Regel nicht zulässig sind. Von dieser in der Marginalie
ausdrücklich als "Grundsatz" gekennzeichneten Bestimmung können unter
Beachtung der in § 3 VSiV aufgeführten Gesichtspunkte Erleichterungen
gewährt werden. Von den technischen Anforderungen, wie sie im Anhang
zur Verordnung geregelt sind, kann gemäss § 6 Abs. 2 VSiV abgewichen
werden. Bei der Zulassung von Abweichungen vom Grundsatz gemäss § 5
Abs. 1 VSiV oder der Gewährung von Erleichterungen im Sinn von § 6
Abs. 2 VSiV steht den örtlichen Behörden, die mit den örtlichen Verhältnis-
sen in besonderer Weise vertraut sind, ein von den Rekursinstanzen zu
beachtender Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu.
R2.2020.00044 Seite 14

Als zur Strassenverzweigung gehörig im Sinn von § 5 Abs. 1 VSiV ist ge-
mäss Rechtsprechung jener Bereich, der von Kurvenradien erfasst wird,
d.h. dem Einlenken bzw. Abbiegen der Fahrzeuge dient. Nach der Recht-
sprechung des Verwaltungsgerichtes sind zur Bestimmung des Bereiches
der Strassenverzweigung die Vorgaben des Strassenverkehrsrechts des
Bundes zu beachten (VB.2010.00012 vom 7. April 2010, E. 3.1). Art. 18
Abs. 2 der Verkehrsregelverordnung (VRV) untersagt das freiwillige Halten
in verschiedenen Bereichen, so an unübersichtlichen Stellen, namentlich im
Bereich von Kurven und Kuppen (lit. a), ferner auf Strassenverzweigungen
sowie vor und nach Strassenverzweigungen näher als 5 m von der Quer-
fahrbahn (lit. d).
4.5.2.
Die strittige Ausfahrt kommt – wenn auch nur knapp – in den vom Kurven-
radius erfassten Bereich der L.-Strasse und mithin im Bereich einer Stras-
senverzweigung zu liegen. Zu prüfen ist demnach, ob von der grundsätzli-
chen Unzulässigkeit von Ausfahrten in solchen Bereichen aufgrund der ört-
lichen Gegebenheiten abgewichen werden kann und mithin Erleichterungen
gewährt werden können.
Die U.-Strasse weist im vorliegend relevanten Abschnitt zwischen der
Kreuzung G.-Weg/Im M. im Süden und dem R.-Weg im Nordosten eine
rund 5,4 m bis 5,8 m breite Fahrbahn auf und verfügt über ein einseitiges
Trottoir, das auf der gegenüberliegenden Strassenseite des Baugrund-
stücks verläuft. Damit erfüllt sie die an eine Erschliessungsstrasse zu stel-
lenden technischen Anforderungen gemäss Anhang zu den Zugangsnor-
malien und vermag das mit dem Bauvorhaben anfallende zusätzliche Ver-
kehrsaufkommen ohne Weiteres aufzunehmen. Die signalisierte Höchstge-
schwindigkeit auf der U.-Strasse beträgt sodann 30 km/h. Anlässlich des im
Rekursverfahren betreffend das ursprünglich geplante Bauvorhaben am 6.
November 2018 durchgeführten Augenscheins konnte festgestellt werden,
dass die langgezogene Kurve der U.-Strasse zwischen dem R.-Weg und
dem Baugrundstück übersichtlich und das Verkehrsaufkommen gering ist
(s. act. 17-19). Dass sich mit der neuen Kantonsschule Z. unmittelbar beim
Bahnhof ([…]) das Verkehrsaufkommen gerade auf der U.-Strasse in einem
relevanten Ausmass erhöhen wird, ist entgegen den rekurrentischen Vor-
bringen nicht vorstellbar. Eine solche Schule löst in der Regel keinen er-
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heblichen Verkehr aus. Sie ist mit der Lage am Bahnhof denn auch gut er-
schlossen.
Wie die Vorinstanz vernehmlassungsweise vorbringt, genügen die Sicht-
weiten der geplanten Ausfahrt selbst den Anforderungen, die bei einer sig-
nalisierten Höchstgeschwindigkeit von 50 km/h gelten. Gemäss Anhang 1
zur VSiV sind hierfür 40-70 m für Ausfahrt Typ A erforderlich, wovon bei
Tempo 30, wie vorliegend, noch abgewichen werden könnte (s. dazu
BRGE I Nrn. 0192-0193/2011 vom 30. September 2011, E. 8.4.4., in BEZ
2012 Nr. 11). Die geplante Garagenausfahrt kann insoweit als genügend
verkehrssicher eingestuft werden. Der Vorinstanz ist sodann darin zuzu-
stimmen, dass die direkt neben der geplanten Ausfahrt ebenfalls in die U.-
Strasse mündende L.-Strasse kein grosses Verkehrsaufkommen aufweist
und auch die darauf verkehrenden Fahrzeuge die Höchstgeschwindigkeit
von 30 km/h zu beachten haben. Das knappe Zusammenfallen der neuen
Garagenausfahrt mit der Verzweigung stellt damit kein Verkehrssicherheits-
risiko dar. Die Garagenausfahrt ist denn auch genügend breit damit ein-
und ausfahrende Fahrzeuge darauf kreuzen können, womit kein untersag-
tes Halten im Bereich der benachbarten Verzweigung provoziert wird
(Art. 18 Abs. 2 lit. d VRV). Der Situation um die neue Ausfahrt kommt auch
der Umstand zugute, dass das Trottoir nicht auf dieser Strassenseite ver-
läuft. Die in bzw. aus der geplanten Garagenausfahrt ein- bzw. ausfahren-
den Fahrzeuge müssen daher – wiederum in Übereinstimmung mit den vo-
rinstanzlichen Ausführungen – keine Fussgängerverbindungen überqueren,
womit die die Tiefgarage verlassenden sowie die von der L.-Strasse her
kommenden Fahrzeuglenker ihre Aufmerksamkeit voll und ganz der Situa-
tion um die Verzweigung und die direkt daneben geplante Ausfahrt widmen
können. Inwiefern diese Situation aufgrund des Umstandes, dass der rekur-
rentische Grundstückszugang direkt gegenüber der geplanten Garagenaus-
fahrt liegt, zu einer Verkehrsgefährdung führt, ist nicht nachvollziehbar. Von
den Rekursgrundstücke ausfahrend ist die unmittelbar gegenüberliegende
neue Tiefgaragenausfahrt im Blickfeld und es kann gleichzeitig bzw. beim
ohnehin notwendigen Kopfschwenken sowohl diese als auch die U.-Strasse
bzw. die L.-Strasse beobachtet werden. Eine gefährliche Situation ist auch
diesbezüglich nicht erkennbar. An alledem ändert entgegen den rekurrenti-
schen Vorbringen nichts, dass auf die U.-Strasse keine Fussgänger- und
Velostreifen bestehen. Die Situation ist aufgrund der geringen Geschwin-
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digkeit, des geringen Verkehrsaufkommens und der genügenden Über-
sichtlichkeit genügend verkehrssicher.
4.6.
Schliesslich sind auch aufgrund der Grösse des Bauvorhabens keine be-
sonderen Vorkehren von der Bauherrschaft gestützt auf § 240 Abs. 2 PBG
zu verlangen; insbesondere nicht die Verpflichtung, die Tiefgarage statt
über die U.-Strasse über die L.-Strasse zu erschliessen. Nach dieser Be-
stimmung können im Zusammenhang mit Bauten und Anlagen, die unge-
wöhnlich starken Verkehr auslösen, auf Kosten des Bauherrn besondere
Vorkehren zur Gewährleistung der Verkehrssicherheit angeordnet werden.
Zum einen führt das Bauvorhaben wie erwähnt nicht zu einer Beeinträchti-
gung der Verkehrssicherheit, weshalb besondere Vorkehrungen von vorn-
herein nicht notwendig sind. Ferner ist mit Blick auf die verwaltungsgericht-
liche Rechtsprechung vorliegend nicht von einem Bauvorhaben auszuge-
hen, welches ungewöhnlich starken Verkehr auslöst. Das Verwaltungsge-
richt hat dies etwa bei einem Bauvorhaben mit 19 Mehrfamilienhäusern und
540 Parkplätzen (bzw. 800 Parkplätzen im Endausbau) bejaht (RB 1987
Nr. 73). Das vorliegend strittige Bauvorhaben mit fünf Mehrfamilienhäusern
und den geplanten total 81 (79 in der Tiefgarage und 2 aussen) Autoab-
stellplätzen sowie 5 Abstellplätzen für Motorräder und deren 92 für Velos
löst erheblich geringeren Verkehr aus und es liegt mithin kein mit dem im
erwähnten Entscheid beurteilten vergleichbarer Fall vor. Die Anordnung
besonderer Vorkehren wäre vorliegend unnötig und damit unverhältnis-
mässig.
4.7.
Damit kann festgehalten werden, dass die Vorinstanz zu Recht Abwei-
chungen von den technischen Anforderungen im Sinne von § 5 Abs. 1 VSiV
in Verbindung mit § 3 VSiV zugelassen und das Bauvorhaben mit der frag-
lichen Garagenausfahrt bewilligt hat. Die gegenteiligen Vorbringen der Re-
kurrierenden sind unbegründet.
5.
Zusammengefasst ist der Rekurs abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die
Verfahrenskosten unter solidarischer Haftung eines jeden Rekurrierenden
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den Rekurrentschaften 1 und 2 je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 des Verwal-
tungsrechtspflegegesetzes [VRG]).
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwal-
tungsgerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr
nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem
bestimmbaren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt
wie hier ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Ge-
richtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3
Abs. 2 GebV VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Re-
kursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kom-
mentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.).
Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 6'000.-- festzusetzen.
6.
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren
vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-
ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-
pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-
verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte o-
der den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der
Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.
Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-
sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom
16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der privaten Rekurs-
gegnerin zulasten der Rekurrierenden eine Umtriebsentschädigung zuzu-
sprechen. Angemessen erscheint ein Betrag von total Fr. 2'000.--.
[…]
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