zh_baurekursgericht · BRGE I Nrn. 0047-0048/2016 · 2016-03-11 · de
Neubau Migros. Kreuzplatz Zürich.

Teilweise Gutheissung des Rekurses der Bauherrschaft (Streitpunkt: Auflagen der kommunalen Baubehörde betreffend die Fassadengestaltung). Abweisung des Nachbarrekurses (Streitpunkte: Einordnung, Parkplätze, strassenmässige Erschliessung).

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
G.-Nrn. R1S.2015.05122 und R1S.2015.05123
BRGE I Nrn. 0047/2016 und 0048/2016
Entscheid vom 11. März 2016
Mitwirkende Abteilungspräsident Bruno Grossmann, Baurichter Jürg Trachsel, Baurich-
ter Ulrich Weiss, Gerichtsschreiberin Karin Rüsch
in Sachen Rekurrierende
R1S.2015.05122
S. und N. T., [….]
R1S.2015.05123
Genossenschaft Migros Zürich, [….]
gegen Rekursgegnerinnen
R1S.2015.05122
1. Bausektion der Stadt Zürich, [….]
2. Genossenschaft Migros Zürich, [….]
R1S.2015.05123
1. Bausektion der Stadt Zürich, [….]
Mitbeteiligte
R1S.2015.05123
2. S. und N. T., [….]
betreffend Bausektionsbeschluss Nr. 1272/15 vom 18. August 2015; Baubewilligung
für Geschäftshaus Migros Kreuzplatz, Kat.-Nrn. RI4630, RI342, RI343,
RI344, RI345, RI4445, RI4629, RI4792, RI4383 und HO3759, Kreuz-
platz 20, Ottenweg und Wagnergasse, Zürich 7 - Hottingen und Zürich 8 -
Mühlebach
_______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 18. August 2015 erteilte die Bausektion der Stadt Zürich
der Genossenschaft Migros Zürich die baurechtliche Bewilligung – unter
Auflagen – für den Neubau des Geschäftshauses Migros Kreuzplatz auf
den Grundstücken Kat.-Nrn. RI4630, RI342, RI343, RI344, RI345, RI4629,
RI4792 und RI4383 in Zürich − Mühlebach sowie HO3759 in Zürich-Hottin-
gen. In Dispositiv-Ziffer II.1.e des Beschlusses wurde mit Bezug auf die
Fassadengestaltung folgende Auflage statuiert:
" Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft bzw. verfügungsberechtigte Grund-
eigentümerschaft dem Amt für Baubewilligungen im Sinne der Erwägung
lit. E.f) abgeänderte Pläne, versehen mit dem Genehmigungsvermerk des
Amts für Städtebau, Architektur, einzureichen und bewilligen zu lassen"
B.
Gegen diesen Entscheid erhoben S. und N. T. (nachfolgend rekurrierende
Nachbarn) mit Eingabe vom 23. Septem-ber 2015 fristgerecht Rekurs beim
Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten:
" 1. Der Rekurs sei gutzuheissen.
2. Der angefochtene Bauentscheid 1272/15 vom 18. August 2015 sei
aufzuheben und die baurechtliche Bewilligung für das streitbetroffene
Vorhaben sei zu verweigern.
3. Eventualiter sei der angefochtene Bauentscheid 1272/15 vom 18. Au-
gust 2015 aufzuheben und das Baugesuch der Rekursgegnerin zur
Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurück-
zuweisen.
4. Es sei ein Augenschein durchzuführen.
5. Dem Rekurs sei vollumfängliche aufschiebende Wirkung zu gewäh-
ren.
6. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekurs-
gegnerin."
Auch die Genossenschaft Migros Zürich (nachfolgend Bauherrin) erhob mit
Eingabe vom 23. September 2015 fristgerecht Rekurs und beantragte, Dis-
positivziffer II.1.e) sei aufzuheben, insofern als mit dieser Auflage verlangt
werde, dem Amt für Baubewilligungen im Sinne der Erwägung lit. E.f) ab-
geänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen; alles unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Vorinstanz.
R1S.2015.05122 Seite 2

C.
Mit Verfügungen vom 25. September 2015 wurden die Rekurseingänge
unter den Geschäfts-Nrn. R1S.2015.05122 und R1S.2015.05123 vorge-
merkt und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
Mit Eingaben vom 10. November 2015 beantragte die Vorinstanz die Ab-
weisung der Rekurse.
Die Bauherrin beantragte mit Eingabe vom 5. November 2015 im Rekurs
der Nachbarn ebenfalls die Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzu-
treten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der rekurrie-
renden Nachbarn.
E.
Die Repliken datieren vom 3. Dezember 2015, die Dupliken der Vorinstanz
vom 6. Januar 2015. Die Bauherrschaft verzichtete stillschweigend auf eine
Duplik im Rekurs der Nachbarn.
F.
Mit Präsidialverfügung vom 9. Dezember 2015 wurden die rekurrierenden
Nachbarn im Bauherrenrekurs als Mitbeteiligte aufgenommen und zur Ver-
nehmlassung eingeladen. Ihre diesbezügliche Stellungnahme datiert vom
7. Januar 2016.
G.
Am 26. Januar 2016 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichtes im Bei-
sein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.
H.
Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins ge-
machten Feststellungen wird, soweit für den Entscheid erforderlich, in den
nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.
R1S.2015.05122 Seite 3

Es kommt in Betracht:
1.
Die Rekurse beziehen sich auf dasselbe Bauvorhaben. Die Verfahren sind
daher aus prozessökonomischen Gründen zu vereinigen.
2.
Die zusammen ein Viereck bildenden Baugrundstücke (Kat.-Nrn. RI4630,
RI342 - RI345, RI4445 und RI4629) liegen in der fünfgeschossigen Wohn-
zone W5 gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO). Sie
stossen im Nordosten an die Kreuzbühlstrasse, im Südosten an den Otten-
weg und im Südwesten an die Wagnergasse. Das im Nordwesten angren-
zende Grundstück ist mit einem fünfgeschossigen Gebäude überbaut, an
welches das Neubauvorhaben angebaut werden soll.
Geplant ist, die bestehenden Gebäude Assek.-Nrn. 27300176, 27300758,
27300974 und 27300762 abzureissen und ein neues fünfgeschossiges Ge-
bäude zu errichten, welches sich über alle obgenannten Grundstücke er-
streckt. In diesem ist das neue Migros Lebensmittelgeschäft, ein Fitness-
center, Räumlichkeiten für Physiotherapie sowie Büros vorgesehen. Zudem
ist eine Tiefgarage mit 26 Abstellplätzen geplant. Für die Realisierung des
neuen Gebäudes muss ein Durchgangsweg von der Kreuzbühlstrasse zur
Wagnergasse aufgehoben werden.
3.
Die rekurrierenden Nachbarn sind Stockwerkeigentümer der Liegenschaft
XY, welche getrennt durch die Kreuzbühlstrasse nördlich der Baugrundstü-
cke situiert ist. Angesichts der engen nachbarlichen Beziehung und der
vorgebrachten Rügen (mangelnde Einordnung, ungenügende Erschlies-
sung etc.) sind die rekurrierenden Nachbarn zur Rekursergreifung ohne
Weiteres legitimiert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes [PBG]).
Von vornherein unbestritten ist die Rechtsmittellegitimation der Bauherr-
schaft. Da die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Re-
kurse einzutreten.
R1S.2015.05122 Seite 4

Bauherrenrekurs G.-Nr. R1S.2015.05123
4.1.
Im angefochtenen Beschluss vom 18. August 2015 statuierte die Vorin-
stanz mit Bezug auf die Fassadengestaltung die Auflage, dass die Bau-
herrschaft bzw. verfügungsberechtigte Grundeigentümerschaft vor Baube-
ginn dem Amt für Baubewilligungen im Sinne der Erwägung lit. E.f) abge-
änderte Pläne, versehen mit dem Genehmigungsvermerk des Amts für
Städtebau, Architektur, einzureichen und bewilligen zu lassen habe. In der
dazugehörigen Erwägung hält die Baubehörde fest, dass die umliegenden
Bauten ein heterogenes Bild unterschiedlicher Stilepochen vermitteln wür-
den. Neben intakten geschlossenen Blockrandbebauungen, die aus der
Jahrhundertwende stammen würden, gäbe es auch Vertreter der typischen
40er und 50er Jahre Architektur. Der Neubau schliesse nun mit einem ei-
genen prägenden Ausdruck an die bestehenden Bauten an. Gegliedert
werde die Fassade in eine Arkade, die die bestehende entlang des Kreuz-
platzes bis zum Ottenweg weiterführe. Die Obergeschosse würden markan-
te vertikale "Säulen"-Elemente erhalten, ähnlich einer Kolossalanordnung,
die die Fassaden strukturieren und die Horizontale der Fensterbänder bre-
chen würden. Aufgrund der exponierten Lage am Kreuzplatz solle die Fas-
sade einen repräsentativen Charakter aufweisen und einen Bezug zum
Stadtraum herstellen. Die stark geschlossene Fassade des 1. Oberge-
schosses vermöge diesen Anforderungen nicht gerecht zu werden und sei
hinsichtlich des Öffnungsverhaltens zu überarbeiten.
Auch die Fassade zum Ottenweg und zur Wagnergasse wirke insbesondre
im Bereich des Erdgeschosses sehr geschlossen. Mit zusätzlichen Öffnun-
gen (Aufenthaltsbereich/Verkauf) sei auch hier der Bezug zum öffentlichen
Raum zu stärken.
4.2.
Die Bauherrschaft macht geltend, dass sich die von der Vorinstanz bean-
standete Fassade als horizontale Bänder aus Ortsbeton zeige, die durch
vertikal vorgesetzte Strukturbetonelemente rhythmisch überlagert würden.
Dazwischen würden die Fensteröffnungen angeordnet, die, wo es die Nut-
zung zulasse, mit Metallfenstern oder aber mit Natursteinplatten ausgefüllt
würden. Die im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss ersuchte Verkaufsnut-
zung für Güter des täglichen Bedarfs bedürfe der Möblierung, um das Wa-
R1S.2015.05122 Seite 5

renangebot den Kunden zugänglich zu machen. Die erforderlichen Waren-
auslagen müssten zur effizienten Bedienung auch entlang der Aussenwän-
de und damit an die Fensterfronten gestellt werden. Im Bereich dieser Ver-
kaufsnutzung müssten die Fensteröffnungen nutzungstechnisch bedingt
verdunkelt und vor der Aussensicht verschlossen werden, weil die an die
Fenster gestellten Waren vor Temperaturschwankungen und weiteren
Lichteinflüssen geschützt werden müssten. Die stabile Klimatisierung der
Verkaufsräume müsste möglichst energieeffizient gesteuert werden, was im
Falle von direkter Sonneneinstrahlung nicht gewährleistet werden könnte.
Andere Arten ständiger Lichtschutzmassnahmen zum Schutz der Produkte
würden zudem die geforderte Offenheit zum Kreuzplatz oder zu den rück-
wärtigen Strassen hin ebenfalls nicht erreichen. Innenliegende Verblendun-
gen seien aus bauphysikalischen Gründen ausgeschlossen und die Fassa-
de würde in ihrer Erscheinung von einem Verzicht auf Verdunklungs-/Be-
schattungsanlagen nicht profitieren, weil die Hinteransicht der Warenausla-
gen die Ansicht dominieren würde.
Die Vorinstanz begnüge sich in ihrer bauverweigernden Auflage damit,
Forderungen zu erheben, wie die Fassade zu gestalten wäre, ohne dabei
Rechenschaft darüber abzugeben, worauf sich diese Forderungen stützten.
§ 238 Abs. 1 PBG bilde keine Grundlage für Forderungen, die über die zu
erreichende befriedigende Gesamtwirkung hinausgehen würde. Dem Be-
schluss fehle eine genügende Begründung, dass es an der befriedigenden
Gesamtwirkung gebreche. Die Vorinstanz verzichte zudem darauf, zu erklä-
ren, inwiefern in Beachtung ihrer Forderungen im Erd- und 1. Oberge-
schoss überhaupt noch eine Ladennutzung für die Versorgung der Kunden
mit Gütern des täglichen Bedarfs möglich sein solle.
Schliesslich müsste die Auflage auch als unverhältnismässig qualifiziert
werden. Die mit der Forderung der Öffnung einhergehenden energetischen
und versorgungspolitischen Nachteile seien durch die subjektive Würdi-
gung, mit mehr Öffnungen eine "repräsentativere, mehr Bezug zum öffentli-
chen Raum" schaffende Fassade zu erhalten, nicht zu rechtfertigen.
4.3.
Die Vorinstanz hält dem entgegen, dass sie sich eingehend mit der Gestal-
tung und Einordnung des Neubaus befasst habe, was in den Erwägungen
des Bauentscheids gut zum Ausdruck komme. Das Projekt sei durchaus
positiv gewürdigt worden. Lediglich mit Bezug auf das Öffnungsverhalten
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der Fassaden sei Kritik geübt worden. Um der Bauherrin für die Projektän-
derungen einen genügend grossen Gestaltungsspielraum zu belassen, ha-
be die Baubehörde darauf verzichtet, im Detail Vorgaben zum Öffnungs-
verhalten zu machen.
Die Gebäude um den Kreuzplatz würden den Stadtraum mit unterschiedli-
chen Architekturstilen prägen. Sie würden wohlproportionierte Fassaden
mit regelmässig angeordneten Fenstern aufweisen. Das Öffnungsverhalten
sei ausgewogen und die Fassaden würden einen repräsentativen Bezug
zum Platz herstellen. Mit seiner differenzierten Fassadengestaltung ordne
sich der Neubau grundsätzlich gut in die bauliche Umgebung ein. Markant
wirkende vertikale Betonsäulen würden die Fassaden gliedern und struktu-
rieren. Das komplett geschlossene und ca. 5 m hohe erste Obergeschoss
werde jedoch der stadträumlichen Situation nicht gerecht. Die Fassade wir-
ke hier zu abweisend und bezugslos. Als Gebäude an einem wichtigen und
belebten Platz sei eine repräsentative Präsenz zwingend.
Der gestalterischen Würdigung der Fassaden im Erdgeschoss bzw. ersten
Untergeschoss auf den Seiten Ottenweg und Wagnergasse gehe wiederum
die Lesung des Ortes voraus. Die Zollikerstrasse münde dort in den Kreuz-
platz. Der Ottenweg gehe von der Zollikerstrasse hangabwärts weg. Im
Kreuzungsbereich bilde sich aufgrund des Baulinienverlaufs ein platzähnli-
cher Trottoirbereich. Die Erdgeschosse der bestehenden Liegenschaften
seien mit Ladenlokalen belebt. Trotz der über die Gebäudeecke in den Ot-
tenweg geführten Arkade bleibe das Erdgeschoss dahinter geschlossen,
was als unbefriedigend eingestuft werde.
4.4.
Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich
und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Um-
gebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine
befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für
Materialien und Farben.
Diese Vorschrift enthält eine Grundanforderung an Bauten, Anlagen und
Umschwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in
sich als auch der Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umge-
bung. Dabei erfasst die Norm über den Wortlaut ihres Randtitels ("Gestal-
tung") hinaus nicht nur die Gestaltungselemente wie beispielsweise die
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Dach- oder die Fassadengestaltung, sondern auch ortsbauliche Aspekte
wie etwa die Stellung der Baukörper, soweit jene nicht durch speziellere
Bauvorschriften geregelt sind. Die Frage, ob eine befriedigende Gesamt-
wirkung erreicht wird, ist gestützt auf objektive, nachvollziehbare Kriterien
zu beantworten. Blosses Empfinden rechtfertigt keinen Eingriff in das Ei-
gentum.
Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes be-
sondere Rücksicht zu nehmen. In der Nachbarschaft von Schutzobjekten
bzw. bei Änderungen an solchen ist demnach mehr als eine bloss befriedi-
gende Gesamtwirkung zu verlangen. Was als Objekt des Natur- und Hei-
matschutzes zu betrachten ist, ergibt sich aus der Aufzählung in § 203
Abs. 1 PBG. Eine förmliche Unterschutzstellung wird für die Anwendung
von § 238 Abs. 2 PBG nicht vorausgesetzt. Vielmehr genügt es, dass sich
die Schutzwürdigkeit aus der Aufnahme des Objektes in ein Inventar im
Sinne von § 203 Abs. 2 PBG ergibt.
4.5.
Das Baurekursgericht ist bei der Anwendung von Bestimmungen des kan-
tonalen Rechts grundsätzlich nicht nur berechtigt, sondern auch verpflich-
tet, seine gesetzliche Überprüfungsbefugnis (§ 20 Abs. 1 des Verwaltungs-
rechtspflegegesetzes [VRG]) auszuschöpfen. Soweit solche Bestimmungen
den Gemeinden als Ausfluss der Gemeindeautonomie einen gewissen Be-
urteilungsspielraum belassen, ist indes zwischen der Gemeindeautonomie
einerseits und dem verfassungsmässigen Anspruch auf Ausschöpfung der
Überprüfungsbefugnis anderseits im Sinne eines Ausgleichs praktische
Konkordanz herzustellen. In erster Linie obliegt es der örtlichen Baubewilli-
gungsbehörde, die in der Norm verwendeten offenen Formulierungen orts-
bezogen zu konkretisieren. Die Rekursinstanz hat die im konkreten Fall an-
geführten Entscheidgründe gebührend zu berücksichtigen und sich mit den
Kriterien auseinanderzusetzen, welche von der Baubehörde im Rahmen
der ortsbezogenen Konkretisierung der Vorschrift entwickelt worden sind.
Es steht dem Baurekursgericht nicht zu, die sich stellenden Fragen so zu
beurteilen, wie dies eine rechtsanwendende erstinstanzliche Behörde tun
würde. Abgesehen von der insoweit gebotenen Rücksichtnahme auf die
Gemeindeautonomie rechtfertigt sich keine weitergehende Einschränkung
der grundsätzlich vollen Kognition des Baurekursgerichts (VB.2013.00468
in BEZ 2014 Nr. 3; VB.2014.00232 und VB.2014.00248 vom 27. März
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2015, E. 4.3.1 und dort zitierte Entscheide). Stets vorauszusetzen ist, dass
die Baubewilligungsbehörde besagte Konkretisierung rechtzeitig, d.h. spä-
testens mit der Rekursantwort, vorgenommen hat (VB.2012.00365 vom
21. November 2012).
Ob eine Bestimmung des kantonalen Rechts den Gemeinden einen auto-
nomen Entscheidungsspielraum einräumt, ist durch Auslegung zu ermitteln
(Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014,
§ 20 Rz. 62). Nach ständiger Praxis der kantonalen Instanzen betrifft dies
insbesondere § 238 PBG, ferner aber auch etwa § 71 PBG betreffend die
bauliche Gestaltung und Einordnung von Arealüberbauungen, § 237 PBG
betreffend die Beurteilung der Verkehrssicherheit einer Zufahrt und § 357
Abs. 1 PBG betreffend die Beurteilung zulässiger Änderungen an vor-
schriftswidrigen Bauten (Donatsch, § 20 Rz. 72).
4.6.
Dem Plan Ansichten Nord-Ost − Kreuzplatz (act. 11.7.6 in G.-Nr.
R1S.2015.05122) ist zu entnehmen, dass die Fensteröffnungen im ersten
Obergeschoss mit Natursteinplatten überdeckt werden sollen. An der Süd-
ost- und der Südwestfassade soll zudem das Erdgeschoss geschlossen
ausgestaltet werden und keine Fenster aufweisen (vgl. act. 11.7.3. und
act. 11.7.4 in G.-Nr. R1S.2015.05122).
Die von der Bauherrin mit Bezug auf die statuierte Auflage gerügte Verlet-
zung der Begründungspflicht ist nicht auszumachen. Die Begründung einer
Anordnung erscheint als angemessen, wenn sie so abgefasst ist, dass sich
der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft zu geben
und allenfalls ein Rechtsmittel zu ergreifen vermag. Dies ist vorliegend er-
füllt. Ein allfälliger Mangel wäre zudem spätestens mit der Rekursantwort
geheilt worden, begründet doch die Vorinstanz ihre Position darin noch de-
taillierter und hatte die Bauherrschaft im Rahmen der Replik Gelegenheit
zur Stellungnahme.
Mit Bezug auf die verlangte Öffnung der Fenster im 1. Obergeschoss der
Nordostfassade stützt sich die Beurteilung der Vorinstanz auf objektive und
nachvollziehbare Kriterien. Beim Kreuzplatz handelt es sich um einen re-
präsentativen und stadtbekannten Platz, welcher von Bauten unterschiedli-
cher Stilepochen umgeben ist. Bei allen Gebäuden ist eine Lochfassade mit
regelmässiger Befensterung vorhanden. Durch die Verschalung der Fens-
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ter des 1. Obergeschosses des Neubaus wirkt dieser geschlossen und ab-
weisend. Es entsteht kein Bezug zum öffentlichen Raum, obwohl sich das
Vorhaben an prominentester Lage befindet und von fast jedem Standort auf
dem Kreuzplatz einsehbar ist. Es ist deshalb nachvollziehbar, dass die Vor-
instanz verlangt, das Geschäft solle für die Bevölkerung auch von aussen
erlebbar werden.
Es mag zwar zutreffen, dass sich direkte Lichteinstrahlung negativ auf Le-
bensmittel auswirkt. Dem ist jedoch entgegenzuhalten, dass es sich bei der
betreffenden Fassade um die Nordostfassade handelt und somit keine
− oder nur wenige Stunden am Tag – direkte Sonneneinstrahlung zu be-
fürchten ist. Dass Lebensmittelgeschäfte ohne Weiteres auch befenstert
sein können, beweisen Geschäfte, wie z.B. das Lebensmittelgeschäft der
Bauherrin "Migros-City". Technisch dürfte es somit ohne weiteres möglich
sein, die Fenster von der äusseren Verkleidung zu befreien und die Le-
bensmittel dennoch vor Lichteinwirkungen zu schützen. Die verlangte
Massnahme ist somit durchaus verhältnismässig.
Was die Öffnung des Erdgeschosses entlang der Südost- und Südwestfas-
sade anbelangt, ist mit der Bauherrin festzuhalten, dass nicht ersichtlich ist,
weshalb dort der Bezug zum öffentlichen Raum gestärkt werden müsste.
Beim Ottenweg und bei der Wagnergasse handelt es sich nicht um reprä-
sentative Bereiche, sondern vielmehr um Durchgangsstrassen ohne be-
sonderen Charme. Die von der Vorinstanz geäusserte Kritik an diesen Fas-
saden ist somit nicht nachvollziehbar. Kommt hinzu, dass die Sonneinstrah-
lung an diesen Fassaden am stärksten ist. Der Schutz der Lebensmittel
würde sich hier bei offenen Fassaden schwierig gestalten. Die Forderung
nach zusätzlichen Fassadenöffnungen zum Ottenweg und zur Wagnergas-
se erweist sich damit als unhaltbar.
4.7.
Insgesamt lässt sich festhalten, dass der Bauherrenrekurs teilweise gutzu-
heissen ist. Demgemäss ist Dispositivziffer II.1.e) des Beschluss der Bau-
sektion der Stadt Zürich vom 18. August 2015 aufzuheben, soweit sie die
geforderte Öffnung der Fassade zum Ottenweg und zur Wagnergasse im
Bereich des Erdgeschosses betrifft. Im Übrigen ist der Rekurs abzuweisen.
R1S.2015.05122 Seite 10

Nachbarrekurs G.-Nr. R1S.2015.05122
5.1.
Die rekurrierenden Nachbarn machen geltend, dass es sich bei dem ge-
planten Gebäude um einen sehr massiven Baukörper handle, dessen Ges-
taltung an Zweckbauten der 1970er-Jahre erinnere. Die Fassade sei stark
geschlossen und wirke wie eine "abweisende Barrikade" gegen den öffent-
lichen Raum. Diese Barrikadenwirkung ergebe sich einerseits aus der er-
wähnten geschlossenen Struktur, und werde andererseits durch die Materi-
alisierung noch verstärkt. Besonders störend sei, dass die Säulenelemente
in den oberen Stockwerken nicht in derselben Achse verlaufen wie die Be-
tongänge, und dass diese die Säulenelemente zudem markant unterbre-
chen würden. Die Säulen würden damit in den Betonelementen "ver-
schwinden"; es sei damit namentlich in den unteren Geschossen keine
Struktur ablesbar und das Gebäude wirke insgesamt sehr unruhig. Hin-
sichtlich der Gestaltung sei weiter störend und aus architektonischer Sicht
nicht nachvollziehbar, dass die Säulen im Attikageschoss "in den Luftraum
ragen"; dies wirke sehr unruhig und ergebe aus architektonischer Sicht
auch keinen Sinn.
Durch die gemäss der Auflage entsprechende Überarbeitung der Pläne
werde sich eine erheblich geänderte Fassadenansicht ergeben. Obwohl
damit eine umfassende Überarbeitung des Bauvorhabens notwendig sei,
habe es die Vorinstanz als genügend erachtet, die Änderung der Fassa-
dengestaltung lediglich als Bedingung bzw. als Auflage im Bauentscheid zu
formulieren. Damit werde das rechtliche Gehör der Betroffenen verletzt und
das ordentliche Bewilligungsverfahren werde umgangen.
Ganz besonders störend und architektonisch schlecht gelungen, seien aus
Sicht der rekurrierenden Nachbarn auch der Abschluss der Brandschutz-
mauer und die Dachaufbaute bei den Lüftungsanlagen. Die Brandschutz-
mauer auf Seite des Ottenweges sei vom öffentlichen Raum aus gut wahr-
nehmbar. Sie bilde einen harten und "unfertigen" Abschluss der Fassade
und es gelinge in keiner Weise, diese Struktur aufzubrechen. Dies gelte
ebenso für den entsprechenden Abschluss auf der Höhe der obersten zwei
Stockwerke in Richtung Kreuzplatz, wo dem Betrachter eine grosse un-
strukturierte Betonfläche störend ins Auge steche, welche kein ersichtliches
Konzept aufweise.
R1S.2015.05122 Seite 11

Die Dachaufbaute bei der Lüftungsanlage weise eine Höhe von 1.85 m auf.
Sie sei insbesondere von den gegenüberliegenden Liegenschaften und
ganz besonders auch vom Grundstück der rekurrierenden Nachbarn sehr
gut erkennbar; sie verstelle die Aussicht und wirke ästhetisch störend. Die
fragliche Dachaufbaute bringe Unruhe in die Dachlandschaft und werde
nicht in die Architektur des Gebäudes integriert.
Schliesslich sei anzumerken, dass § 238 Abs. 2 PBG zur Anwendung ge-
lange, da insbesondere das unmittelbar an das Baugrundstück angrenzen-
de Gebäude der Evangelischen Schule an der Kreuzstrasse 72 und 68 so-
wie auch die über der Strasse liegende Tramwartestelle beim Kreuzplatz 11
im Inventar denkmalpflegerisch schützenswerter Gebäude vermerkt seien.
5.2.
Die Vorinstanz hält dem entgegen, dass sowohl das Gebäude Forchstras-
se 2, das sehr präsent am Platz stehe, als auch das Gebäude in der Ver-
längerung des Neubaus an den Fassaden massiv wirkende steinerne Mate-
rialien in Form von Platten aufweisen würden. In diesem Kontext sei eine
Ausführung in hochwertigem Beton nachvollziehbar. Dieser werde durch
verschiedene Oberflächenbehandlungen und Farbzusätze veredelt. Die
vorgesehenen Farben seien gut aufeinander abgestimmt, so dass nicht von
einem kalt wirkenden Beton gesprochen werden könne. Die säulenartigen
Elemente würden nicht weit über die Fassadenebene hervorstehen. sie
würden als "Fensterfries" verstanden und würden helfen, die Fenster zu
verorten und die lange Fassade zu gliedern. Die Fassade solle primär den
Charakter als Lochfassade behalten. Die oberen frei stehenden Stützen
würden ins Attika überleiten, das ein anderes Öffnungsverhalten aufweise.
Auch von der Zollikerstrasse her sei der Neubau gut wahrnehmbar. Er rea-
giere zum Ottenweg, indem sich sein Volumen abstufe und sich so im
Massstab den umliegenden Gebäuden angleiche. Dieser Versatz bilde den
ruhigen Abschluss der oberen Geschosse auf einer Höhe von ca. 14 m und
fasse zudem das von der Strasse zurückversetzte Attika ein. Die geschlos-
senen Fassadenflächen würden hier beruhigend wirken. Die intarsienarti-
gen Felder auf der Seite Ottenweg würden die geschlossene Fläche glie-
dern und würden diese geschickt in Beziehung zur darunterliegenden Fas-
sade bringen. Der hohe Dachrand kaschiere die Technikaufbauten zu ei-
nem grossen Teil.
R1S.2015.05122 Seite 12

Das unmittelbar angrenzende Gebäude der ehemaligen Frauenfachschule
sei denkmalpflegerisch wertvoll. Es sei besondere Rücksicht im Sinne von
§ 238 Abs. 2 PBG zu nehmen. Das Gebäude sei anfangs der 1950er-Jahre
erbaut worden und sei ein Vertreter der Nachkriegsarchitektur. Es weise ei-
ne für diese Zeit typische Architektur auf. Massivität und schlichte Eleganz
würden das Gebäude auszeichnen. Es bilde einen Gebäudekopf an der
Kreuzung Kreuzstrasse/Kreuzbühlstrasse, wo sich auch der Eingang befin-
de und setze sich mit einer leicht geknickten Fassade zum Kreuzplatz fort.
Der Neubau greife diese Kurve auf und vervollständige die Hauszeile bis
zum Übergang in die Zollikerstrasse, wo er mit einem Höhenversatz zum
Massstab der kleinteiligen niedrigen Häuser reagiere.
5.3.
Die Bauherrin macht geltend, dass das neue Gebäude als bedeutende
Platzbaute die Verstädterung des Kreuzplatzes vervollständige. Seine Front
werde zur prägenden Platzfassade, die sich räumlich kontinuierlich verhal-
te, aber mit der Materialwahl und den Kolonnaden Eigenständigkeit bean-
spruche. Das Vorhaben zeige im Vertikalaufbau die in der Nachbarschaft
vertretenen klassischen Elemente: Arkaden im Erdgeschoss, Mezzaninge-
schoss, Normalgeschoss und Dachgeschoss. Der Kontrast von geglieder-
ten, strukturierten Fassadenteilen mit geschlossenen Fassadenteilen wie-
derhole die Sprache der platzbildenden Bauten. Auch die qualitativ hoch-
wertige Materialisierung verweise in einer Palette von Ausprägungen der
Materialien Beton und Kunststein auf Bauten in der Umgebung. Mit der seit-
lichen, zweigeschossigen Abstufung vermittle es zwischen Blockrand und
den rückwärtigen kleinteiligen Bebauungen.
5.4.
Betreffend die allgemeinen Ausführungen zur Einordnung kann auf die Er-
wägungen Ziff. 4.5. und 4.6. dieses Entscheides verwiesen werden.
5.5.
Die rekurrierenden Nachbarn machen zunächst geltend, dass die Überar-
beitung der Fassaden nicht nebenbestimmungsweise hätte geheilt werden
dürfen.
Nach dem Grundsatz der Einheit des baurechtlichen Entscheids muss sich
dieser zu sämtlichen Punkten aussprechen, die für die Bewilligungsfähig-
R1S.2015.05122 Seite 13

keit eines Projekts von ausschlaggebender Bedeutung sind. Eine Abspal-
tung von Einzelfragen zur Prüfung in einem späteren Verfahren ist zulässig,
wenn sie von untergeordneter Bedeutung sind, triftige Gründe für eine
nachträgliche Behandlung sprechen und der gesetzmässige Zustand auf
jeden Fall erreicht werden kann (VB.2009.00390 vom 7. Oktober 2009,
E. 3.2.2; VB.2005.00370 vom 5. Mai 2006, E. 4.2; RB 1989 Nr. 83 = BEZ
1989 Nr. 14; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991,
Rz. 465).
Die Baubewilligung hält fest, inwiefern die Fassaden abzuändern sind. Die
Auflage betrifft zudem nur einen kleinen Teil des Neubauvorhabens, näm-
lich die nordöstliche Fassade im Bereich des 1. Obergeschosses sowie die
südöstliche und südwestliche Fassade im Bereich des Erdgeschosses. Die
Bewilligungsbehörden haben die wesentlichen Faktoren berücksichtigt und
sind zum Schluss gelangt, dass der gesetzmässige Zustand auf jeden Fall
erreicht werden könne. Die Baubewilligungsbehörden haben entsprechend
§ 321 Abs. 1 PBG zur Behebung dieser untergeordneten Mängel die Nach-
reichung entsprechend korrigierter Pläne verlangt. Durch den Vorbehalt der
nachträglichen Bewilligung ist hinreichend sichergestellt, dass gegen eine
den Anforderungen nicht genügende Fassadengestaltung eingeschritten
werden kann. Sodann sind gemäss § 316 Abs. 2 PBG auch diese nachträg-
lichen Bewilligungen den rechtsmittelbefugten Nachbarn zu eröffnen, so-
dass ihnen aus der nachträglichen Bewilligung keine Nachteile erwachsen.
Damit erweist sich der Einwand als unbegründet.
5.6.
Vorab ist festzuhalten, dass das Bauvorhaben die für die Wohnzone W5
zulässige Baumasse (bzw. die für diese geltenden Baubegrenzungsvor-
schriften) unbestrittenermassen einhält. Eine "Korrektur" des an sich mögli-
chen Volumens aus ästhetischen Gründen kommt vorliegend nicht in Fra-
ge, da hierfür im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen gebotenen In-
teressenabwägung besonders triftige Gründe erforderlich sein müssen, et-
wa die besondere Qualität der bestehenden Überbauung, eine weitherum
zurückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung oder eine qualifizierte landschaft-
liche Empfindlichkeit. Diese (alternativen) Voraussetzungen sind hier indes
nicht erfüllt.
Die Baugrundstücke liegen – wie bereits ausgeführt – am Kreuzplatz. Wie
anlässlich des Lokaltermins festgestellt werden konnte, ist der Kreuzplatz
R1S.2015.05122 Seite 14

umgeben von Gebäuden aus verschiedenen zeitlichen Epochen. Es kann
von einem durchwegs heterogenen Umfeld gesprochen werden. Das Neu-
bauvorhaben greift die Strukturelemente der umgebenden Gebäude auf. So
ist ebenfalls eine Lochfassade geplant, und es wird mit Säulenelementen
gearbeitet. Die rekurrierenden Nachbarn stören sich insbesondere daran,
dass die Säulen nicht in einer Achse verlaufen und im Attikageschoss in
den Luftraum ragen. Hierzu ist mit der Vorinstanz festzustellen, dass die
Betonsäulen das Gebäude strukturieren. Sie brechen die doch grossflächi-
ge Fassade des Gebäudes und verleihen ihr eine gewisse Leichtigkeit.
Ausserdem wird dadurch, dass die Säulen nicht auf einer Achse verlaufen,
die Fassade optisch in Sockelgeschoss, Attikageschoss und die übrigen
Geschosse gegliedert. Dass die Säulen im Attikageschoss leicht in den
Luftraum ragen, mag vielleicht architektonisch keinen Sinn ergeben, stellt
jedoch ein weiteres künstlerisches Element der Neubaute dar, welches ihr
wiederum eine gewisse Leichtigkeit verschafft, wird doch dadurch der
Übergang von Gebäude zum Himmel fliessend. Die von den rekurrierenden
Nachbarn geltend gemachte Unruhe der Fassade ist somit nicht nachvoll-
ziehbar. Es bleibt anzumerken, dass die gerügte Barrikadenwirkung der
Fassade zum Kreuzplatz auch von der Vorinstanz erkannt – und von der
Rekursinstanz bestätigt – wurde, weshalb sie die Auflage statuiert hat, es
seien die Fenster im 1. Obergeschoss zu öffnen. Dies wird die Fassade
noch weiter auflockern.
Was die Betonflächen an der Fassade in Richtung Kreuzplatz anbelangen,
kann festgehalten werden, dass diese einen ruhigen und unaufgeregten
Abschluss des Gebäudes nach Osten und Westen bilden und somit klar ei-
nem Konzept folgen.
5.7.
Die rekurrierenden Nachbarn wenden sich insbesondere auch gegen die
Dachaufbaute bei der Lüftungsanlage.
Bauästhetische Anforderungen gelten grundsätzlich auch mit Bezug auf die
Gestaltung und Einordnung von Ausstattungen und technischen Ausrüs-
tungen aller Art (§§ 3 f. der Allgemeinen Bauverordnung [ABV]), sei es,
dass sie freistehen, sei es, dass sie an oder auf einem Gebäude ange-
bracht werden. Die diesbezügliche Prüfung ist jedoch stets unter Berück-
sichtigung der technisch-funktionellen Notwendigkeit der betreffenden Ele-
mente und der diese Elemente gegebenenfalls gebietenden bzw. näher
R1S.2015.05122 Seite 15

umschreibenden Vorschriften (etwa umweltschutzrechtliche Normen) vor-
zunehmen. Das Erscheinungsbild und die konkrete Anbringung von techni-
schen Anlagen ist nämlich weitgehend durch ihre Funktion vorgegeben.
Dimensionierungen und konkrete Installationsorte von notwendigen Anla-
gen dürfen nicht aus rein gestalterisch oder einordnungsmässig motivierten
Gründen verweigert werden, wenn gestalterisch womöglich bessere Lö-
sungen aus technisch-funktionellen bzw. rechtlichen Gründen nicht – oder
zumindest nicht mit vernünftigem Aufwand – realisierbar sind. Diesfalls
kann nur verlangt werden, die bezüglich Ort, Dimensionierung und Be-
schaffenheit feststehende Anlage in gestalterischen Details (insbesondere
in Bezug auf die Farbgebung und eine mögliche Kaschierung) soweit wie
möglich zu optimieren.
Der Argumentation der rekurrierenden Nachbarn kann nicht gefolgt werden.
So betrifft die Technikfläche lediglich einen vergleichsweise kleinen Teil der
Dachfläche. Die Technikaufbauten werden auf diesen Bereich konzentriert,
so dass die restliche Dachfläche frei bleiben kann und sogar begrünt wird.
Inwiefern diese Dachaufbaute Unruhe in die Dachlandschaft bringen solle,
ist nicht ersichtlich, existieren solche doch auch auf den umliegenden Bau-
ten (vgl. act. 1 S. 9, 10 und 13). Auch diese gestalterische Kritik erweist
sich damit als unbegründet.
5.8.
Eine Beeinträchtigung des benachbarten potentiellen Schutzobjekts "Frau-
enfachschule" (Kreuzbühlstrasse 42, Kreuzplatz 22,Kreuzstrasse 72) durch
die geplante Baute ist schliesslich nicht auszumachen. Beim inventarisier-
ten Objekt von kommunaler Bedeutung handelt es sich selbst um ein mäch-
tiges Gebäude mit einer rund 45 m langen Nordostfassade (vgl. act. 1
S. 11; s. auch die entsprechende Katasterplanauskunft im GIS-Browser).
Das Neubauvorhaben, welches an das Schutzobjekt angebaut wird, über-
ragt dieses nicht wesentlich. Es setzt sich auch optisch davon ab, ohne das
Schutzobjekt optisch zu erdrücken. Kommt hinzu, dass hauptsächlich die
Nordwestfassade an der Kreuzstrasse 72 als potentiell schutzwürdig gilt.
Das Neubauvorhaben kann bereits aus geografischen Gründen nicht mit
dieser Fassade in Verbindung gebracht werden.
Auch die vis-à-vis über die Kreuzbühlstrasse gelegene, im kommunalen In-
ventar aufgeführte "Tramwartehalle" (Kreuzplatz 11) wird durch das Neu-
bauvorhaben nicht tangiert. Die Tramwartehalle liegt exponiert in der Mitte
R1S.2015.05122 Seite 16

des Kreuzplatzes, welcher allseits von hohen Gebäuden umgeben ist.
Weshalb nun gerade das Neubauvorhaben mit der Tramwartehalle konkur-
renzieren soll, ist nicht nachvollziehbar.
5.9.
Soweit die rekurrierenden Nachbarn die ungenügende Gestaltung der
Brandschutzmauer auf Seite des Ottenweges rügen, ist festzuhalten, dass
diese von ihrer Liegenschaft nicht einsehbar ist. Ein diesbezüglicher allfälli-
ger Mangel wäre ohne Weiteres mit einer Nebenbestimmung zu heilen. Die
Erlangung des angestrebten Nutzens durch die rekurrierenden Nachbarn
fällt somit ausser Betracht, weshalb auf den Rekurs in diesem Punkt nicht
einzutreten ist.
5.10.
Unter diesen Umständen kann eine ungenügende Einordnung und Gestal-
tung, die als baurechtswidrig einzustufen wäre, nicht erkannt werden. Die
Rügen erweisen sich somit als unbegründet. Der Rekurs ist in diesem
Punkt abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
6.1.
Weiter machen die rekurrierenden Nachbarn geltend, dass die Vorinstanz
hinsichtlich der Parkplätze in ihren Erwägungen zum Bauentscheid festhal-
ten würde, dass die anrechenbaren Geschossflächen des Bauareals insge-
samt maximal 26 Abstellplätze für Autos erlauben würden. Dies bedeute im
Vergleich zur jetzigen Situation gar eine Reduzierung der Parkplätze. Es
sei offensichtlich, dass diese Einschätzung nicht realistisch sei und ent-
sprechend korrigiert werden müsse. Die Vergrösserung der Flächen führe
zu einem massiven Suchverkehr, welcher die Verkehrssituation weiter er-
schwere und zusätzliche Immissionen mit sich bringen würde und im Er-
gebnis nicht im öffentlichen Interesse liegen könne. Namentlich sehe Art. 4
Abs. 2 der Verordnung über private Fahrzeugabstellplätze (Parkplatzver-
ordnung [PPV] vor, dass sich der Normalbedarf für Autoabstellplätze für
spezielle Nutzungen von Fall zu Fall berechne. Das Fitnesscentrum stelle
eine spezielle Nutzung im Sinne dieser Bestimmung dar, und es greife zu
kurz und trage dem zu erwartenden Besucheraufkommen nicht Rechnung,
wenn hierfür lediglich pauschal ein Bedarf von maximal 4.5 Parkplätzen be-
R1S.2015.05122 Seite 17

rechnet werde, zuzüglich zu den weiteren Verkaufs- und Dienstleistungsflä-
chen, welche sich insgesamt als ungenügend erwiesen.
6.2.
Gemäss Art. 1 lit. a PPV regelt diese Verordnung die Zahl der minimal er-
forderlichen und der maximal zulässigen privaten Abstellplätze für Perso-
nenwagen. Die Zahl der Abstellplätze hängt ab von der Ausnützung und
der Nutzweise des Grundstücks (Normalbedarf), dem Grad seiner Er-
schliessung durch den öffentlichen Verkehr, der Zentralität der Lage und
der Strassenkapazität (Erschliessungsqualität), der Einhaltung der Belas-
tungsgrenzwerte der Luftreinhalteverordnung (LRV) sowie den Anforderun-
gen an den Ortsbildschutz. Die Zahl der zulässigen Anzahl Fahrzeugab-
stellplätze ist nach Art. 4 und 5 PPV zu bestimmen. Gemäss Art. 4 Abs. 2
PPV berechnet sich der Normalbedarf für spezielle Nutzungen von Fall zu
Fall nach den Grundsätzen dieser Verordnung unter Anwendung der Pra-
xis-Richtwerte. Als spezielle Nutzungen bezeichnet die Verordnung in einer
nicht abschliessenden Liste Spitäler, Alterswohnungen, Altersheime, Bil-
dungsstätten, Hotels, Sportanlagen, Fabrikations- und Lagerräume.
6.3.
Gemäss dem angefochtenen Beschluss liegt das Bauvorhaben im Redukti-
onsgebiet B und löst die Pflicht zur Schaffung von minimal 14 und maximal
26 Fahrzeugabstellplätzen aus. Geplant ist die Erstellung von 26 Fahr-
zeugabstellplätzen. Die rekurrierenden Nachbarn machen nicht geltend, die
Berechnung sei falsch, sondern sind vielmehr der Auffassung, dass Art. 4
Abs. 2 PPV hätte berücksichtigt werden müssen.
Der Begriff "spezielle Nutzung" oder "Sportanlage" ist ein unbestimmter
Rechtsbegriff. Bei Art. 4 PPV handelt es sich um kompetenzgemäss erlas-
senes kommunales Recht (§ 49 Abs. 2 lit. b PBG), dessen Anwendung in
erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt (VB.2012.00860
vom 29. Mai 2013, E. 4.5 mit Hinweisen). Stellen sich bei der Anwendung
solchen Rechts Auslegungsfragen, ist deren Beantwortung durch die Bau-
behörde der Gemeinde dann zu schützen, wenn sie als vertretbar er-
scheint. Solche Entscheide dürfen daher von den Rechtsmittelinstanzen
nur mit Zurückhaltung überprüft werden (VB.2013.00117 vom
12. Juni 2013, E. 3.4 mit weiteren Hinweisen; Marco Donatsch, in: Alain
Griffel [Hrsg.], Kommentar VRG, 3. A., Zürich etc. 2014, § 20 N. 59 f.).
R1S.2015.05122 Seite 18

Die Vorinstanz geht vorliegend davon aus, dass es sich beim geplanten
− und mittels öffentlichen Verkehrsmitteln sehr gut erschlossenen – Fit-
nesscenter nicht um eine "spezielle Nutzung" oder Sportanlage im Sinne
von Art. 4 Abs. 2 PPV handelt. Diese Auslegung erscheint vertretbar. So
werden damit wohl hauptsächlich öffentliche Sportanlagen, wie z.B.
Sihlhölzli und Buchlern gemeint, welche bei bestimmten Anlässen erhebli-
chen Mehrverkehr auslösen. Durch die Erstellung der 26 Abstellplätze hält
das Bauvorhaben die zürcherische Parkplatzverordnung ein, weshalb der
Rekurs in diesem Punkt abzuweisen ist.
7.1.
Die rekurrierenden Nachbarn bringen zudem vor, dass der Bauentscheid
weiter vorsehe, dass die vom ganzen Quartier benutzte Durchgangstreppe
zur Wagnerstrasse aufgehoben werde. Sie seien der Ansicht, dass mit der
Aufhebung dieser Durchgangstreppe den öffentlichen Interessen nicht ge-
nügend Rechnung getragen worden sei. Die Überlegungen der Vorinstanz,
welche zu diesem Ergebnis der Interessenabwägung geführt hätten, seien
denn auch aus dem Bauentscheid in keiner Weise ersichtlich, was eine
weitere Verletzung des rechtlichen Gehörs darstelle.
7.2.
Die von den rekurrierenden Nachbarn angesprochene Durchgangstreppe
liegt auf dem Grundstück Kat.-Nr. RI342. Laut Grundbuchauszug gehört
dieses Grundstück zu je 1/6 den Grundstücken Kat.-Nrn. RI343, RI344 und
RI345 sowie zu 3/6 dem Grundstück Kat.-Nr. RI4630. Diese Liegenschaften
stehen alle im Eigentum der Bauherrin. Es handelt sich somit um einen pri-
vaten Fussgängerweg im Eigentum der Bauherrschaft, der in keinem
Richtplan als Fussweg eingetragen ist. Der Bauherrschaft ist es somit un-
benommen, diesen Fussweg aufzuheben und das Grundstück zu über-
bauen. Dem von den rekurrierenden Nachbarn geltend gemachten öffentli-
chen Interesse an der Beibehaltung des Weges mangelt es an einer ge-
setzlichen Grundlage. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs kann somit
nicht vorliegen. Der Rekurs ist auch in diesem Punkt abzuweisen.
R1S.2015.05122 Seite 19

8.1.
Schliesslich machen die rekurrierenden Nachbarn geltend, dass die Zufahrt
und die Anlieferung im Bauentscheid nur ungenügend gelöst worden und
dass die entsprechenden Fragen durch die Vorinstanz im Bauentscheid zu
wenig geprüft worden seien. Der bereits chronisch verstopfte Ottenweg
werde noch zusätzlich belastet, und es sei schliesslich ein Verkehrschaos
zu erwarten. Insbesondere erweise sich auch das rückwärtige Rangieren
für die Zufahrt mit Lastkraftwagen (LKW) als gefährlich und ungeeignet.
Auch sei unklar, wie die Signalisation für die Leitung der LKW, welche mehr
als 8 m Länge einerseits bzw. weniger als 8 m Länge andererseits aufwei-
sen würden, überhaupt aussehen könnte. Die Erschliessung erweise sich
damit insgesamt als ungenügend.
Soweit schliesslich die genauere Ausführung des Strassenprojektes vorlie-
gend offen bleiben würde und erst aufgrund einer Bedingung bzw. Auflage
im Bauentscheid mit dem Tiefbauamt geklärt werden müsse, stelle dies er-
neut eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar, welche nicht hingenom-
men werden könne: Das erwähnte Strassenprojekt und insbesondere auch
die Aufhebung des Einbahnverkehrs in der Wagnerstrasse seien zwingend
als separate Projekte auszuschreiben und könnten nicht im vorliegenden
Bauvorhaben "unbekannterweise" mitgenehmigt werden.
Anlässlich des Augenscheins brachten die rekurrierenden Nachbarn so-
dann vor, dass das Rückwärtsfahren seit dem 1. Januar 2016 verboten sei,
weshalb die rückwärtige Anlieferung durch die LKW nicht möglich sei.
8.2.
Die Vorinstanz hält fest, dass sich die Wagnergasse in einer verkehrsberu-
higten Tempo-30-Zone befinde. Gemäss den Vorgaben der Verkehrssi-
cherheitsverordnung seien Rückwärtsfahrmanöver grundsätzlich zulässig.
Die Fahrzeugbewegungen seien in dem bei den Akten liegenden Verkehrs-
konzept schlüssig nachgewiesen. Die Verkehrserschliessung und die vor-
gesehenen Anpassungen der Erschliessungsanlagen würden im erwähnten
Bericht der IBV Hüsler AG und in dem von der Bausektion bewilligten Situa-
tionsplan dargestellt.
Die Wagnerstrasse und der Ottenweg würden im Eigentum der Stadt ste-
hen. Die Anpassungen im Strassenbereich seien von untergeordneter Be-
deutung. Auf ein separates Verfahren mit Einsprachemöglichkeit im Sinne
R1S.2015.05122 Seite 20

des Strassengesetzes könne daher verzichtet werden. Es spreche – auch
unter koordinationsrechtlichen Gesichtspunkten – nichts dagegen, die not-
wendigen Anpassungen im Baubewilligungsverfahren im Grundsatz zu be-
willigen und die konkrete Ausführung der Tiefbauarbeiten vom Vorsteher
des Tiefbau- und Entsorgungsdepartement genehmigen zu lassen. Der in
Erwägung lit. C.a erwähnte Vertrag zwischen der Bauherrschaft und der
Stadt Zürich, vertreten durch das Tiefbauamt, sei am 25. November 2014
öffentlich beurkundet und mit Verfügung des Vorstehers des Tiefbau- und
Entsorgungsdepartements am 20. Februar 2015 genehmigt worden.
Die Annahme der rekurrierenden Nachbarn, dass die Aufhebung der Ein-
bahnstrasse gemäss Strassenverkehrsgesetz verfügt und publiziert werden
müsste, treffe zu. Gegen die entsprechende Verfügung des Vorstehers des
Polizeidepartements könne zu gegebener Zeit Einsprache erhoben werden.
Die Baubewilligung werde aber auch Bestand haben, wenn die Einbahnre-
gelung wider Erwarten nicht aufgehoben würde.
8.3.
Die Bauherrin bringt diesbezüglich vor, dass die rekurrierenden Nachbarn
nicht darlegen würden, inwiefern sie durch die Anpassungen an der Wag-
nergasse bezogen auf den Erschliessungsbedarf des Baugrundstücks be-
rührt und in schutzwürdigen Interessen betroffen seien. Nach Ansicht der
Bauherrin würden sie durch die Anpassungen an der Wagnergasse wie
auch den dort bereits heute abgewickelten Verkehr nicht beeinträchtigt und
seien somit auch nicht zur Anfechtung legitimiert.
Für die Warenanlieferung müssten die LKW nicht rückwärts rangieren. Sie
würden rückwärts aus der Wagnergasse in die Anlieferung und vorwärts
über die Wagnergasse wegfahren.
Bei den Anpassungen an der Wagnergasse als Erschliessungsstrasse des
Bauvorhabens handle es sich nicht um ein Strassenprojekt, weshalb sie
keiner separaten Ausschreibung bedürften.
8.4.
Die Bauherrin bestreitet die diesbezügliche Legitimation der rekurrierenden
Nachbarn.
R1S.2015.05122 Seite 21

Hierzu ist jedoch festzuhalten, dass Rekurrierende sämtliche Rechtsnor-
men anrufen können, die im Ergebnis zumindest zur teilweisen Gutheis-
sung des Rechtmittels und damit zur (teilweisen) Erlangung des angestreb-
ten Nutzens führen können.
Würde die Rekursinstanz vorliegend zum Ergebnis gelangen, dass sich die
Erschliessung als ungenügend erwiese, wäre der Rekurs gutzuheissen und
die Baubewilligung aufzuheben. Die rekurrierenden Nachbarn würden somit
ohne Weiteres ihren angestrebten Nutzen erlangen. Sie sind somit ohne
Weiteres zur Geltendmachung der mangelnden Erschliessung legitimiert.
8.5.
Das Bauvorhaben soll wie bis anhin über den Ottenweg und die Wagner-
gasse erschlossen werden. Neu soll jedoch die Ausfahrt für die Personen-
kraftwagen (PKW) ausschliesslich über die Wagnergasse erfolgen. Grosse
LKW müssen über die Wagnergasse nach Westen via Kleinstrasse wegfah-
ren. Hierfür sind bauliche Anpassungen der Wagnergasse notwendig.
Die Verbreiterung der Wagnergasse sowie die Erstellung eines Trottoirs in
diesem Bereich durch die Bauherrin erweist sich als zulässig. Es ist zwar
grundsätzlich richtig, dass der (Aus-)Bau von Verkehrsanlagen im Rahmen
der Durchführung eines Strassenprojektes nach dem Strassengesetz oder
dem im Planungs- und Baugesetz geregelten Quartierplanverfahren (vgl.
§ 6 StrassG) zu erfolgen hat. Bei einem Strassenbau im Quartierplanver-
fahren haben die einzelnen Quartierplangenossen (in erster Linie nach
Massgabe des Interesses an der entsprechenden Anlage) das nötige Land
abzutreten und den Strassenbau zu finanzieren (§§ 138 und 146 PBG).
Wird an einer Quartierstrasse ein Trottoir erstellt, das auch als Teil des öf-
fentlichen Fusswegnetzes dient, übernehmen die Gemeinden im Quartier-
plan regelmässig entsprechende Beiträge. Demgegenüber sind im Ver-
kehrsplan aufgeführte Gemeindestrassen von den politischen Gemeinden
zu erstellen oder auszubauen. Die Projekte werden vom Gemeinderat fest-
gesetzt (§ 15 Abs. 2 Satz 1 StrassG). Die Gemeinde trägt die Kosten des
Baus und des Landerwerbs. Von den Anstössern werden regelmässig Trot-
toirbeiträge eingefordert (§ 62 lit. d ff. StrassG). Vorliegend hätte der Aus-
bau der Wagnergasse grundsätzlich im Rahmen eines kommunalen Stras-
senprojektes durch die Stadt Zürich zu erfolgen.
R1S.2015.05122 Seite 22

Die Realisierung eines für erforderlich erachteten Ausbaus von Gemeinde-
und Quartierstrassen durch und auf Kosten der Anstösser im Rahmen der
jeweiligen Überbauung ihrer Grundstücke wird von verschiedenen Gemein-
den praktiziert und mag im Einzelfall als praktisch erscheinen, basiert aber
in der Tat nicht auf einer gesetzlichen Grundlage. Die vorstehend aufge-
zeigte Regelung des Strassenbaus ist – arealinterne private Strassen vor-
behalten – abschliessend. Dessen ungeachtet gilt es hier aber zu berück-
sichtigen, dass die Bauherrschaft mit der betreffenden Auflage vorbehaltlos
einverstanden ist und dass die Strassenverbreiterung nicht etwa zusam-
menhangslos eine isolierte Parzelle betrifft, sondern den ganzen nordöstli-
chen Bereich der Wagnergasse. Der Ausbau erfolgt in enger Zusammenar-
beit mit dem Tiefbauamt der Stadt Zürich. Die Bauherrin übernimmt sämtli-
che Kosten des Projektes, weshalb vorliegend auf ein Verfahren gemäss
Strassengesetz verzichtet werden kann.
Die genaue Ausführung des Strassenprojektes ist sodann auch nicht offen
und unklar, wie dies die rekurrierenden Nachbarn geltend machen wollen.
Das Vorhaben wird in Erwägung lit. C.a des angefochtenen Beschlusses
umschrieben und ergibt sich auch klar aus dem Situationsplan vom
30. September 2014 (act. 11.7.1.), welcher während der Planauflage aufge-
legen ist. Es ist somit nicht ersichtlich, inwiefern sich die rekurrierenden
Nachbarn nicht hätten ausführlich dazu äussern können. Eine Verletzung
des rechtlichen Gehörs liegt folglich nicht vor.
Was die Aufhebung des Einbahnverkehrs im östlichen Bereich der Wag-
nergasse anbelangt, ist mit der Vorinstanz festzuhalten, dass das Stras-
senverkehrsrecht massgebend ist, namentlich das Strassenverkehrsgesetz
(SVG) und die Signalisationsverordnung (SSV) des Bundes sowie die kan-
tonale Signalisationsverordnung (KSigV; vgl. Art. 107 Abs. 7 SSV und § 20
KSigV). Es ist das diesbezügliche Verfahren anzuwenden. Die Erschlies-
sung ist jedoch auch genügend, wenn die Einbahnregelung nicht aufgeho-
ben werden sollte. So müssen die PKW bei der Ausfahrt aus der Tiefgara-
ge der Bauherrin bereits heute die Wagnergasse Richtung Kleinstrasse be-
nützen.
8.6.
Die Anlieferung soll – wie bereits ausgeführt – ab der Wagnergasse erfol-
gen, welche in einer Tempo-30-Zone liegt, und hat rückwärts zu erfolgen.
Die LKW biegen vom Ottenweg her kommend in die Wagnergasse ein, fol-
R1S.2015.05122 Seite 23

gen der Wagnergasse um die Linkskurve und fahren dann rückwärts in die
Anlieferung hinein. Hierbei haben sie bis zur Einfahrt auf privatem Grund
− je nach Länge des LKW – eine Strecke von maximal 20 m rückwärts zu-
rückzulegen (vgl. Anhang 2 zu act. 11.4). Gemäss Art. 17 Abs. 3 der Ver-
kehrsregelverordnung (VRV), welcher seit 1. Januar 2016 in Kraft ist, ist
das Rückwärtsfahren über längere Strecken nur zulässig, wenn das Weiter-
fahren oder Wenden nicht möglich ist. Diese Bestimmung ist vorliegend
nicht anwendbar, handelt es sich doch bei max. 20 m nicht um eine längere
Strecke. Ausserdem müssen die LKW rückwärtsfahren, um in den Gü-
terumschlagbereich zu gelangen, was mit rückwärtigem Parkieren vergli-
chen werden kann. Dies fällt nicht in den Anwendungsbereich von
Art. 17 Abs. 3 VRV.
Die Einfahrt in die Anbaute bedingt zwar ein Rückwärtsmanöver über das
zu erstellende 2 m breite Trottoir. Die Verhältnisse vor Ort sind jedoch
überschaubar. So handelt es sich bei der Wagnergasse um eine Tempo-
30-Strasse, welche schmal ausgestaltet ist und keinen erheblichen Verkehr
aufweist. Die Wagnergasse dient zwar als Schulweg für die Schüler der
Modeco. Diese müssen jedoch ein Mindestalter von 15 Jahren aufweisen
(http://www.modeco.ch/de/modisch-gestalterisches-
berufsvorbereitungsjahr.html; Aufruf am 15. Februar 2016). In diesem Alter
ist man sich der Gefahren des Verkehrs bewusst. Von einem erhöhten Si-
cherheitsrisiko für Schüler kann somit nicht gesprochen werden, zumal die
Wagnergasse ansonsten von Fussgängern nicht stark frequentiert ist.
8.7.
Inwiefern das Bauvorhaben zu einem Verkehrschaos führen solle, ist nicht
ersichtlich. Die Anlieferungen mit LKW werden zwar von gegenwärtig 8 auf
11 am Tag erhöht, was sich jedoch kaum merklich auf den Verkehr um den
Kreuzplatz auswirken wird. Die Anzahl Parkplätze für Besucher und Kund-
schaft wird sogar leicht reduziert. Der Ottenweg hat sich sodann anlässlich
des Augenscheins auch nicht als chronisch verstopft erwiesen (vgl. act. 1
S. 15-17). Es ist zwar durchaus denkbar, dass der Ottenweg als direkte
Verbindung zur Mühlebachstrasse in Stosszeiten stärker befahren ist, eine
gravierende Verschlechterung der Situation durch das Neubauvorhaben ist
jedoch nicht erkennbar.
R1S.2015.05122 Seite 24

8.8.
Der Rekurs ist daher auch in diesem Punkt abzuweisen.
9.1.
Aus den dargelegten Gründen ist der Bauherrenrekurs im Verfahren G.-
Nr. R1S.2015.05123 teilweise gutzuheissen. Gemäss Art. 13 Abs. 2 VRG
tragen mehrere am Verfahren Beteiligte die Kosten in der Regel entspre-
chend ihrem Unterliegen. Dementsprechend sind die für dieses Geschäft
anfallenden Verfahrenskosten der Bauherrin und der Vorinstanz je zur Hälf-
te aufzuerlegen.
9.2.
Der Nachbarrekurs im Verfahren G.-Nr. R1S.2015.05122 ist abzuweisen,
soweit darauf einzutreten ist. Nach § 13 VRG sind die entsprechenden Ver-
fahrenskosten den rekurrierenden Nachbarn aufzuerlegen.
[….]
R1S.2015.05122 Seite 25