zh_baurekursgericht · BRGE I Nr. 0237/2024 · 2024-12-20 · de
Baubewilligung für zwei Wohn- und Gewerbebauten

Die Bauherrin plant zwei Ersatzneubauten mit Wohnungen, Dienstleistungs-, Verkaufs- und Gastronomieflächen, Parkgeschossen und einer Garage für Lastwagen. Im Rekurs einer Nachbarrekurrentin zu prüfen waren unter anderem die Voraussetzungen für die akzessorische Überprüfung der auf das Bauvorhaben anwendbaren Sonderbauvorschriften (SBV) für das M-Areal. Die einer Plananpassung entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und des Vertrauens in die Planbeständigkeit erwiesen sich als derart gewichtig, dass die akzessorische Überprüfung der SBV abgelehnt wurde. Weiter kam das Baurekursgericht zum Schluss, dass das Bauvorhaben den Vorschriften der SBV entspricht. Auch die weiteren, ausserordentlich zahlreichen Rügen erwiesen sich als unbegründet, namentlich die geltend gemachte mangelnde Rücksichtnahme auf die benachbarte, potenziell schützenswerte M-Halle und die betroffene Umgebungszone gemäss Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz ISOS. In zwei Punkten wurde der Rekurs teilweise gutgeheissen und die angefochtene Baubewilligung mit Auflagen ergänzt. Unter anderem muss für die geplante Einstellhalle für die Lastwagen einer Transportunternehmung die zonenkonforme Nutzung anhand eines Betriebskonzepts nachgewiesen werden. Im Übrigen war der Rekurs abzuweisen.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
G.-Nr. R1S.2023.05121
BRGE I Nr. 0237/2024
Entscheid vom 20. Dezember 2024
Mitwirkende Abteilungspräsident Claude Reinhardt, Baurichter Christian Hurter, Baurich-
terin Michaela Burch, Gerichtsschreiber Andreas Mahler
in Sachen Rekurrentin
A, […]
vertreten durch […]
gegen Rekursgegnerinnen
1. Bausektion der Stadt Zürich, c/o Amt für Baubewilligungen, Rechtsab-
teilung, Amtshaus IV, 8021 Zürich
2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach,
8090 Zürich
3. B, […]
Nr. 3 vertreten durch […]
betreffend Beschluss der Bausektion vom 20. Juni 2023 (Bauentscheid Nr. 1434/23);
Gesamtverfügung Nr. BVV 22-1876 der Baudirektion Kanton Zürich vom
22. Dezember 2022; Bewilligung für Ersatzneubauten, […]
______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 20. Juni 2023 erteilte die Bausektion des Stadtrats von
Zürich der B die baurechtliche Bewilligung für zwei Ersatzneubauten mit 61
Wohnungen, Dienstleistungs-, Verkaufs- und Gastronomieflächen, drei Park-
geschossen mit 280 öffentlichen Parkplätzen, 114 privaten Abstellplätzen
und einer Garage mit Abstellplätzen für 21 Lieferwagen und 12 Lastwagen
auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 und 8 an der D-Strasse 4,
6, 12, E-Strasse 1, 3, 13, 15 und F-Strasse 17 in Zürich.
Gleichzeitig wurde die Gesamtverfügung der Baudirektion Kanton Zürich
vom 22. Dezember 2022 für das Bauvorhaben eröffnet (u.a. Bewilligung für
Einbauten im Grundwasserträger sowie abfall-, altlasten- und bodenschutz-
rechtliche Bewilligung).
B.
Gegen diesen Entscheid erhob die A mit Eingabe vom 26. Juli 2023 fristge-
recht Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die
Aufhebung der Entscheide unter den gesetzlichen Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen.
C.
Mit Verfügung vom 2. August 2023 wurde der Rekurseingang vorgemerkt
und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
Mit Eingabe vom 25. August 2023 beantragte die Baudirektion unter Verweis
auf den Mitbericht des Amtes für Abfall, Wasser, Energie und Luft AWEL vom
24. August 2023 die Abweisung des Rekurses. Die Bausektion beantragte
mit Eingabe vom 4. September 2023 ebenfalls die Abweisung des Rekurses.
Die private Rekursgegnerin beantragte mit Eingabe vom 4. September 2023,
es sei auf den Rekurs nicht einzutreten, eventuell sei dieser abzuweisen,
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrentin.
R1S.2023.05121 Seite 2

E.
Mit Replik vom 2. Oktober 2023 bzw. Dupliken vom 26. Oktober 2023, 1. und
8. November 2023 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. Die private
Rekursgegnerin verlangte zudem, die Replik sei aus dem Recht zu weisen.
Mit Datum 21. November 2023 folgte eine Triplik der Rekurrentin.
F.
Am 7. Februar 2024 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichtes im Bei-
sein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.
G.
Nach zwischenzeitlicher Sistierung wurde das Verfahren mit Verfügung vom
19. August 2024 fortgesetzt und das Amt für Raumentwicklung ARE einge-
laden, zur Notwendigkeit eines Gutachtens durch eine Kommission nach
Art. 25 Abs. 1 NHG Stellung zu nehmen.
Die Stellungnahme der innerhalb des ARE zuständigen Fachabteilung Orts-
bild und Städtebau (OBS) datiert vom 10. September 2024, die Vernehmlas-
sung der Rekurrentin dazu vom 21. Oktober 2024. Die übrigen Parteien ver-
zichteten auf Stellungnahmen.
H.
Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins ge-
machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich,
in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.
R1S.2023.05121 Seite 3

Es kommt in Betracht:
1.1.
Die private Rekursgegnerin bestreitet die Legitimation der Rekurrentin. Diese
zeige lediglich die örtliche Lage ihrer Liegenschaften auf, begründe aber
nicht, inwieweit sie durch das Bauprojekt berührt sei. Aus der Darlegung der
Rekurrentin zu ihren Beweggründen gehe hervor, dass es ihr um eine sozial-
und klimaverträgliche Entwicklung von Zürich-West und um ein funktionie-
rendes Quartier gehe. Damit setze sich die Rekurrentin für öffentliche Inte-
ressen ein, womit es sich um eine unzulässige Popularbeschwerde handle.
Ausserdem handle die Rechtsmittelklägerin widersprüchlich, indem diese
erst vor wenigen Jahren gegenüber dem Areal der privaten Rekursgegnerin
eine Neuüberbauung realisiert habe, welche keineswegs den nun deklarier-
ten ideellen Interessen entspreche.
1.2.
Die Rekurrentin ist Eigentümerin der Parzellen Kat.-Nrn. 9, 10 und 11 an der
G-Strasse 235 und an der E-Strasse 4, 6, 10 und 16, welche einzig durch die
E-Strasse von den Bauparzellen getrennt sind. Der minimale Abstand zwi-
schen den Grundstücken beträgt ca. 34 m und es besteht eine Sichtverbin-
dung. Die von der privaten Rekursgegnerin in Frage gestellte Betroffenheit
ist mit Blick auf die Nähe zum Baugrundstück und die Grösse des Bauvorha-
bens offensichtlich gegeben, sodass es dazu keiner näheren Begründung in
der Rekursschrift bedarf. Welche Ziele die Rekurrentin mit dem Rekurs ver-
folgt, ist – unter dem Vorbehalt eines hier nicht erkennbaren Rechtsmiss-
brauchs – nicht von Bedeutung. Die Rekurrentin rügt mit ihrem Rekurs u.a.
eine Verletzung von Ausnützungs- und Gestaltungsvorschriften. Aufgrund
der engen räumlichen Beziehung und der vorgebrachten Rügen ist sie zur
Rekurserhebung im Sinne von § 338a des Planungs- und Baugesetzes
(PBG) grundsätzlich legitimiert. Soweit dies bei einzelnen Rügen nicht zu-
trifft, wird es im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen darzulegen sein.
2.
Die Baugrundstücke im Halte von insgesamt 18'428 m2 liegen im Perimeter
der Sonderbauvorschriften für das Gebiet M-Areal-Plus (act. 15.1). Im Nord-
osten wird der Baubereich begrenzt durch die E-Strasse, im Nordwesten
R1S.2023.05121 Seite 4

durch die F-Strasse und im Südosten durch die H-Strasse. Im Südwesten
verläuft die D-Strasse. Geplant sind die beiden Gebäude "P 1" und "P 3" mit
61 Wohnungen, Dienstleistungs-, Verkaufs- und Gastronomieflächen, drei
Parkgeschossen mit 280 öffentlichen Parkplätzen (anstelle des bestehenden
Parkhauses), 114 privaten Abstellplätzen und einer Garage für den Betrieb
der privaten Rekursgegnerin mit Abstellplätzen für 21 Lieferwagen und 12
Lastwagen. Die beiden Neubauten sollen zusammen mit dem dazwischen-
liegenden und bereits bestehenden Gebäude "P 2" ein Ensemble bilden. Für
die Neubauten sollen bestehende Bauten weichen.
3.1.
Die Rekurrentin verlangt die Edition der Protokolle des Baukollegiums (Re-
kurs Rz. 11). Zur Begründung bringt sie in der Replik vor, dass das Baukol-
legium, wenn es denn beigezogen werde, eine wichtige Bedeutung für den
Entscheid der Baubewilligungsbehörde habe. Die Bausektion des Stadtrats
stütze sich auf die Empfehlungen des Baukollegiums ab, selbst wenn sie das
im Bauentscheid nicht zum Ausdruck bringe.
3.2.
Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundes-
verfassung (BV) ergibt sich für die Parteien das Recht, Beweisanträge zu
stellen, und für die Behörden die Pflicht, rechtzeitig und formgültig angebo-
tene Beweisbegehren entgegenzunehmen und zu berücksichtigen. Keine
Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt indes vor, wenn ein Gericht auf die
Abnahme beantragter Beweismittel verzichtet, weil es aufgrund der bereits
abgenommenen Beweise seine Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür
(vgl. Art. 9 BV) in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen kann,
dass seine Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert
würde (BGr 1C_484/2016 vom 28. Juni 2017, E. 2.2.2., mit Hinweis auf
BGE 136 I 229 E. 5.2 und 5.3 f.; s. auch VB.2019.00608 vom 27. Feb-
ruar 2020, E. 4.2.).
Aus den Ausführungen der Rekurrentin zur allgemeinen Funktion des Bau-
kollegiums ergibt sich nicht, inwiefern dessen allfällige Empfehlungen bzw.
die verlangten Protokolle im vorliegenden Rechtsmittelverfahren von Bedeu-
tung sein könnten. Auf eine Edition konnte daher verzichtet werden.
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4.
Die Rekursantworten wurden der Rekurrentin am 13. September 2023 zuge-
stellt, womit die Vernehmlassungsfrist (Replik) von 20 Tagen gemäss Über-
mittlungszettel vom 11. September 2023 (act. 22) am 3. Oktober 2023 ablief.
Die Replik traf indes erst am 10. Oktober 2023 bei der Rekursinstanz ein. Im
Begleitschreiben vom 9. Oktober 2023 teilte der Rechtsvertreter der Rekur-
rentin mit, er habe die Replik am 2. Oktober 2023 fristgerecht verschickt. Am
9. Oktober 2023 sei sie an ihn retourniert worden. Der Grund liege möglich-
erweise darin, dass die Replik an die alte Adresse des Baurekursgerichts
(Selnaustrasse 32, 8090 Zürich) adressiert gewesen sei.
Aus der Sendungsverfolgung (act. 24.3.) ist ersichtlich, dass am 2. Okto-
ber 2023, mithin fristgerecht, ein an das Baurekursgericht des Kantons Zü-
rich, Selnaustrasse 32, Postfach, 8090 Zürich, adressiertes Paket der Post
übergeben worden war und anschliessend eine Rücksendung erfolgte mit
der Begründung, dass der Empfänger unter der angegebenen Adresse nicht
habe ermittelt werden können. Die Rücksendung wurde der Rekurrentin am
9. Oktober 2023 zugestellt. Die erneute Postaufgabe erfolgte gleichentags
und traf am 10. Oktober 2023 beim Baurekursgericht ein.
Es bestehen keine begründeten Zweifel, dass die erste, fristgerechte aber
falsch adressierte Postsendung nicht die am 10. Oktober 2023 eingegan-
gene Replik enthalten hatte. Die zweite Zustellung erfolgte postwendend. Es
sind keine Vorteile erkennbar, die sich die Rekurrentin mit einer absichtlich
falschen Adressierung hätte verschaffen können, zumal sie nicht darauf ver-
trauen durfte, dass es zu einer Rücksendung kommt, nachdem die Re-
kurseingabe mit derselben, ebenfalls falschen Adresse (act. 7) ohne Verzö-
gerung zugestellt worden war. Ausserdem steht es dem Baurekursgericht
frei, eine verspätete Vernehmlassung zu berücksichtigen, wenn dies auf-
grund der ihr auferlegten Untersuchungspflicht als angebracht erscheint.
Vorliegend besteht kein Anlass, die verspätet eingereichte Stellungnahme
der privaten Rekursgegnerin aus dem Recht zu weisen.
5.1.
Die Rekurrentin macht zunächst geltend, die Sonderbauvorschriften für das
Gebiet M-Areal Plus (SBV), festgesetzt vom Gemeinderat am 15. Dezember
2004 und genehmigt von der Baudirektion am 25. August 2005, seien nicht
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mehr anwendbar, weil sie in unzulässiger Weise von der Regelbauweise ab-
weichen würden (viel höhere Ausnützung), mit dem Kulturgüterschutz nicht
vereinbar (mangelhafte Berücksichtigung von Interessen des Denkmalschut-
zes) und ohne umfassende raumplanungsrechtliche Interessenabwägung
erlassen worden seien.
Ausserdem hätten sich seit der Festsetzung der SBV die Rechtslage, die
tatsächlichen Verhältnisse innerhalb und ausserhalb des Planungsperime-
ters und die Rechtsüberzeugungen in Bezug auf Themen rund um den Kli-
maschutz erheblich verändert. Die SBV hätten den Planungshorizont über-
schritten (Art. 21 Abs. 2 Raumplanungsgesetz [RPG]) und müssten schon
deshalb an die veränderten Verhältnisse angepasst werden, namentlich an
die erhöhten neuen Umwelt- und Klimaanforderungen.
Die SBV seien nicht vereinbar mit der seit 2005 mehrmals revidierten Ge-
meindeordnung (2000-Watt-Gesellschaft, Klimaschutzziel Netto-Null), dem
"Masterplan Umwelt 2017-2020" (Grün- und Freiräume, Lokalklima) und dem
"Programm Klimaanpassung" (Umsetzungsagenda 2020-2023 zur Fachpla-
nung Hitzeminderung). Dem Industriequartier mangle es an angemessenen
Grün- und Freiflächen.
In den SBV würden Bestimmungen fehlen im Zusammenhang mit dem städ-
tischen Klimaschutzziel "Netto-Null", namentlich solche zu Energie, Terras-
sen auf Flachdächern, öffentlich nutzbaren Freiräumen, unversiegelten Flä-
chen, Pflanzung grosskroniger Bäume, Begrünung von Aussenflächen, Ver-
tikalbegrünung, Massnahmen im Zusammenhang mit dem Lokalklima (Über-
hitzung), Verlängerung der Nutzungsdauer, Reduktion der Materialmenge,
Materialqualität und zur Klimatisierung oder allgemeinen Hitzereduzierung
von Gebäuden. Sodann enthielten die SBV keine Massnahmen zur Errei-
chung der Ziele der 2000-Watt-Gesellschaft (Art. 10 Gemeindeordnung
[GO]).
Die SBV hätten massgeblich zur Überhitzung des Industriequartiers beige-
tragen, indem sie zu wenig Vorgaben zu Frei- und Grünflächen, Versiege-
lung von Flächen, Gebäudematerialien sowie zur Durchgrünung des Areals
vorgeschrieben hätten. Die SBV würden keine Massnahmen vorsehen, um
einer weiteren Überhitzung des Gebiets entgegenzuwirken. Das M-Areal
müsse aufgrund der sehr starken Wärmebelastung stärker begrünt werden
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(Aussenraum, Fassaden, Dächer) und die wichtigsten lokalen Massnahmen
zur Hitzeminderung bzw. Auskühlung seien umzusetzen (Entsiegelung, Be-
schattung, mehr Grünräume). Der Perimeter sei grösstenteils versiegelt,
Grünflächen gebe es fast keine, die erstellten (und vorliegend geplanten) Bü-
roräumlichkeiten würden durchgehend hohe Glasanteile aufweisen, die im
Sommer die Überhitzung begünstigten, was wiederum eine Klimatisierung
erfordere. Diesbezüglich stünden die SBV auch nicht im Einklang mit dem
kommunalen Richtplan und den dort statuierten Anforderungen und Zielset-
zungen betreffend Stadträume, Freiraumentwicklung, Stadtklima und Kälte-
versorgung von Gebäuden (Kommunaler Richtplan, S. 25, 67, 110 und 123).
Die in den SBV vorgesehenen Freiflächenziffern seien nicht mehr zeitge-
mäss und würden nicht mehr den aktuellen Bedürfnissen entsprechen. Dies
leitet die Rekurrentin ab aus der Analyse von Grün Stadt Zürich vom
3. Mai 2019, "Die Freiraumversorgung der Stadt Zürich und ihre Berechnung
- Methodenbeschrieb und Anwendung". Gemäss dem kommunalen Richt-
plan wirke die Stadt im Rahmen von Sondernutzungsplanungen darauf hin,
"dass private Freiräume (wie z.B. Innenhöfe, Vorgärten/Vorzonen, begeh-
bare Dachlandschaften) als Erholungs- und Alltagsräume mit hoher Aufent-
haltsqualität und ökologischer Qualität erstellt werden und soweit möglich in
angemessenem Umfang öffentlich zugänglich gemacht werden"; die Spiel-
räume für Freiraumgewinnung sollten genutzt werden, insbesondere in Ge-
bieten mit baulicher Verdichtung über die BZO 2016 (Kommunaler Richtplan
Siedlung, Landschaft, öffentliche Bauten und Anlagen, festgesetzt am
10. April 2021, S. 67 und 89). Die Freiflächen in Zürich-West seien knapp.
Die SBV würden es zulassen, dass die letzten Freiräume überbaut würden,
ohne selbst einen sinnvollen Beitrag an die Freiraumbedürfnisse der Stadt
zu leisten.
Die SBV stünden nicht im Einklang mit dem kommunalen Richtplan, indem
keine Massnahmen vorgesehen seien, um einer weiteren Überhitzung des
"Gestaltungsplangebiets" entgegenzuwirken. Der Perimeter sei grösstenteils
versiegelt.
Die Rekurrentin moniert weiter, Art. 22 Abs. 5 SBV verweise bezüglich An-
zahl und Ausstattung von Veloabstellplätzen auf veraltete Richtlinien, was
zeige, dass die SBV nicht mehr zeitgemäss seien. Es sei stossend, dass die
Parkplatzverordnung (PPV) nicht zur Anwendung gelange.
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Die Rekurrentin ist der Auffassung, heute würden an eine Überbauung des
Planperimeters insbesondere im Zusammenhang mit umwelttechnischen
Aspekten höhere Anforderungen gestellt (grosszügigerer und hochwertige-
rer Anteil an Frei- und Grünflächen, Vorschriften für eine gute Durchgrünung
und Pflanzung grosskroniger Bäume). Es würden höhere Anforderungen an
eine belebte Erdgeschossnutzung gestellt. Insbesondere wäre einer Gentri-
fizierung entgegenzuwirken. Ein Hauptaugenmerk müsste zudem auf öffent-
liche Nutzungen gelegt werden. Die Anforderungen an die städtebauliche
Einordnung wären höher. Weiter stünde Wohnraum mit erheblich mehr Le-
bensqualität im Vordergrund und es wäre ein Anteil günstiger städtischer
Wohnraum zu realisieren. Schlussendlich fehle es ganz allgemein an einer
genügenden Durchmischung des Gestaltungsplanperimeters, indem die
SBV die Erstellung von Gebäuden ermögliche, die ausschliesslich eine Bü-
ronutzung aufweisen würden. Damit wirkten diese Gebäude ausserhalb der
Arbeitszeiten ausgestorben. Ziel müsste eine angemessene Durchmischung
innerhalb eines Gebäudes sein.
Schliesslich weist die Rekurrentin auf zwei parlamentarische Vorstösse hin,
die die Revision der SBV verlangen. Dies zeige, dass auch die Politik erkannt
habe, dass die SBV veraltet seien.
5.2.
Die kommunale Baubehörde führt aus, die Rekurrentin lege nicht dar, lnwie-
fern die SBV den aufgeführten rechtlichen Bestimmungen (RPG, kantonaler
Richtplan, Wärmedämmvorschriften, Energiegesetz usw.) entgegenstehen
würden. Rechtliche und tatsächliche Veränderungen hätten zwar stattgefun-
den, es liege aber keine erhebliche Veränderung von Verhältnissen im Sinne
von Art. 21 Abs. 2 RPG vor, welche die Überprüfung oder gar eine Anpas-
sung der SBV rechtfertigen oder notwendig machen würde.
Eine allfällige Anpassung der SBV erscheine namentlich in Bezug auf den
Vertrauensschutz als problematisch, sei doch das von den Sonderbauvor-
schriften betroffene Gebiet grösstenteils schon überbaut. Dies betreffe auch
das Grundstück der Rekursgegnerin 1 mit dem dort bereits bestehenden Ge-
bäude P 2. lm Lichte des Vertrauensschutzes und der Rechtsbeständigkeit
erscheine es stossend, die Sonderbauvorschriften zum Nachteil der Bau-
herrschaft anzupassen. Mit den SBV entspreche die bestehende planungs-
rechtliche Festlegung nach wie vor der übergeordneten Planung (§ 16 PBG)
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sowie den Zielen und Grundsätzen der Raumplanung gemäss Art. 3 RPG
und § 18 PBG.
5.3.
Die private Rekursgegnerin bringt vor, die Rechtslage habe sich nicht geän-
dert. Es gälten die Sonderbauvorschriften. Auch die tatsächlichen Verhält-
nisse hätten sich nicht in rechtsrelevanter Weise geändert. Vielmehr sei das
von den Sonderbauvorschriften erfasste Gebiet grossmehrheitlich gemäss
den Vorgaben der Sonderbauvorschriften neu überbaut worden und habe
sich daher in die gewünschte Richtung entwickelt. Die von der Rekurrentin
angerufene "(nicht kodifizierte) öffentliche Meinung und Rechtsauffassung"
in Bezug auf ökologische Themen vermöge an der Anwendbarkeit der Son-
derbauvorschriften nichts zu ändern.
5.4.1.
Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung werden Nutzungspläne pro-
zessual wie Verfügungen behandelt. Sie müssen bei Erlass angefochten
werden, ansonsten sie grundsätzlich bestandskräftig werden. Die akzessori-
sche Überprüfung von Nutzungsplänen ist aus Gründen der Rechtssicherheit
nur ausnahmsweise zulässig. Dies kann der Fall sein, wenn die Betroffenen
sich bei Planerlass noch nicht über die ihnen auferlegten Beschränkungen
Rechenschaft geben konnten und sie im damaligen Zeitpunkt keine Möglich-
keit hatten, ihre Interessen zu verteidigen, oder wenn sich die tatsächlichen
Verhältnisse oder die gesetzlichen Voraussetzungen seit Planerlass so er-
heblich geändert haben, dass die Planung rechtswidrig geworden sein
könnte, und das Interesse an ihrer Überprüfung bzw. Anpassung die entge-
genstehenden Interessen der Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit
(vgl. Art. 21 Abs. 2 RPG) überwiegt. Nutzungspläne sind sodann auf einen
bestimmten Zeithorizont ausgerichtet (15 Jahre für Bauzonen gemäss
Art. 15 Abs. 1 RPG) und nach Ablauf dieser Frist grundsätzlich einer Über-
prüfung zu unterziehen. Je näher eine Planungsrevision dieser Frist kommt,
desto weniger gewichtig ist das Vertrauen in die Beständigkeit des Plans
(BGr 1C_608/2020 vom 14. Januar 2022, E. 2.2., mit Hinweisen; BGE 145 II
83 E. 5.1; Thierry Tanquerel, in: Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung,
N. 31 f. zu Art. 21 RPG).
R1S.2023.05121 Seite 10

5.4.2.
Soweit die Rekurrentin vorbringt, die SBV würden in unzulässiger Weise von
der Regelbauweise abweichen (viel höhere Ausnützung), mit dem Kulturgü-
terschutz nicht vereinbar sein (mangelhafte Berücksichtigung von Interessen
des Denkmalschutzes) und ohne umfassende raumplanungsrechtliche Inte-
ressenabwägung erlassen worden seien, macht sie eine ursprüngliche Feh-
lerhaftigkeit der SBV geltend. Diese angeblichen Mängel hätte sie bereits bei
Erlass der SBV geltend machen müssen; sie rechtfertigen keine akzessori-
sche Überprüfung.
5.4.3.
Die von der Rekurrentin angeführten Veränderungen im tatsächlichen Um-
feld des M-Areals […] lassen keinen Überprüfungsbedarf der SBV erkennen.
Gemäss Art. 10 Abs. 3 GO setzt sich die Stadt Zürich im Rahmen ihrer Zu-
ständigkeit ein für die Reduktion des Energieverbrauchs auf 2000 Watt Dau-
erleistung pro Einwohnerin oder Einwohner (lit. a) und für eine Reduktion der
Treibhausgasemissionen auf netto null (lit. b). In Art. 152 GO wurden kon-
krete Reduktionsziele für die Treibhausgasemissionen formuliert. Hierbei
handelt es sich weder um auf Grundeigentümer direkt anwendbare Vorschrif-
ten noch besteht ein spezieller Bezug zur Überbauung des M-Areals.
Der Energiebedarf von Neubauten für Heizung, Warmwasser, Lüftung und
Klimatisierung muss ohne CO2-Emissionen aus fossilen Brennstoffen ge-
deckt werden (§ 11 Energiegesetz [EnerG]). Damit erübrigt sich mit Blick auf
das Netto-Null-Ziel eine Regelung in den SBV.
Damit das 2000-Watt-Ziel sowie die Zielsetzung von 100 Prozent Wärme-
energie aus erneuerbarer Energie, Abfall oder Abwärme erreicht werden
kann, soll im Gebäudebereich der Wärmeenergiebedarf gesenkt werden
(Stadt Zürich, Klimaschutzplan, November 2023, S. 19, www.stadt-zu-
erich.ch). Die Massnahmen zielen primär auf bestehende Gebäude. Die An-
forderungen an die Wärmedämmung von Neubauten werden in den kanto-
nalen Wärmedämmvorschriften (WDV) geregelt (vgl. §§ 15 f. Besondere
Bauverordnung I [BBV I], § 17a lit. a EnerG). Gemäss Klimaschutzplan könne
die Stadt bei Sondernutzungsplanungen und Arealüberbauungen nach Art. 8
BZO erhöhte energetische Anforderungen stellen. Obwohl Sondernutzungs-
planungen und Arealüberbauungen nur einen kleinen Anteil der jährlich
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bewilligten Bauprojekte ausmachen würden, könnten sie aufgrund ihrer gros-
sen Sichtbarkeit eine Vorbildwirkung haben. Dazu ist bemerken, dass es
fraglich erscheint, ob die Stadt gestützt auf § 71 PBG bei Arealüberbauungen
von den kantonalen Vorschriften abweichende (erhöhte) Anforderungen an
die Wärmedämmung stellen kann. In § 71 PBG wird die Wärmedämmung
nicht ausdrücklich genannt und es handelt sich auch nicht um eine Ausrüs-
tung oder Ausstattung (vgl. die Definitionen in §§ 3 und 4 Allgemeine Bau-
verordnung [ABV]). Dementsprechend erscheint es auch fraglich, ob bei
Sonderbauvorschriften erhöhte energetische Anforderungen gestellt werden
können, zumal die BZO diesbezüglich keine Bestimmung enthält. Laut § 80
Abs. 1 PBG haben Sonderbauvorschriften u.a. für eine "einwandfreie" Aus-
stattung und Ausrüstung der Überbauung zu sorgen. Energetische Anforde-
rungen werden nicht erwähnt.
Die Frage kann indes offenbleiben. Vorliegend handelt es sich nicht um eine
Arealüberbauung und für Sonderbauvorschriften stellen die BZO keine er-
höhten Anforderungen. Solche ergeben sich auch nicht aus § 80 Abs. 1 PBG,
sollte die Wärmedämmung der Ausstattung oder Ausrüstung zuzurechnen
sein. Das PBG verlangt lediglich eine "einwandfreie" Ausrüstung und Aus-
stattung. Vor allem aber kommt den Energiestandards als Massnahme bei
Sondernutzungsplanungen und Arealüberbauungen ganz allgemein im Rah-
men der städtischen klima- und energiepolitischen Zielsetzungen eine sehr
untergeordnete Bedeutung zu. Das von den SBV erfasste M-Areal im Beson-
deren wurde zu ca. drei Vierteln der Fläche bereits mit Bauten entsprechend
den SBV überstellt (Baujahr ab 2011, s. GIS, Karte Gebäudealter). Aus
Art. 10 Abs. 3 GO ergibt sich deshalb kein erhebliches öffentliches Interesse,
an künftige Neubauten im M-Areal auf der noch verbleibenden Teilfläche mit
Altbauten erhöhte energetische Anforderungen zu stellen. Die Erreichung
der betreffenden Zielsetzungen wird dadurch faktisch nicht tangiert.
Gleiches gilt in Bezug auf die Verlängerung der Nutzungsdauer, die Reduk-
tion der Materialmenge, und die Materialqualität. Diese Massnahmen zielen
auf indirekte Treibhausgasemissionen, d.h. Emissionen, die zwar durch
Stadtzürcher Aktivitäten ausgelöst, aber ausserhalb der Stadtgrenze ausge-
stossen werden. In diesem Bereich wurden bislang noch keine Massnahmen
formuliert.
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Insofern erscheinen die SBV weder unrechtmässig noch unzweckmässig
bzw. haben sich die Verhältnisse nicht derart erheblich geändert, dass eine
Überprüfung der SBV zwingend erschiene (Art. 21 Abs. 1 RPG).
5.4.4.
Mit den von der Rekurrentin verlangten Regelungen betreffend Terrassen
auf Flachdächern, unversiegelten Flächen, Pflanzung grosskroniger Bäume,
Begrünung von Aussenflächen und Vertikalbegrünung soll auf die mit dem
Klimawandel zu erwartenden Herausforderungen im Bereich Hitze, Trocken-
heit und extreme Wetterereignisse reagiert werden. Dazu hat die Stadt Zü-
rich die Fachplanung Hitzeminderung erarbeitet (Stadt Zürich, Programm
Klimaanpassung - Fachplanung Hitzeminderung, 20. Januar 2020,
www.stadt-zuerich.ch). Diese enthält Handlungsempfehlungen für Planende
und Bauende sowie einen Massnahmenkatalog für Umsetzungsprojekte. Im
Zentrum der Umsetzungsagenda (Stadt Zürich, Programm Klimaanpassung
- Umsetzungsagenda 2020-2023 zur Fachplanung Hitzeminderung, 20. Ja-
nuar 2020, www.stadt-zuerich.ch) stehen die Hitzeminderung im Aussen-
raum sowie der Erhalt der Kaltluftströme.
Die wirksame Umsetzung bedingt Anpassungen im Planungs- und Bauge-
setz (PBG), in der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) und al-
lenfalls auch im Strassengesetz (StrG). Auf städtischer Ebene soll geprüft
werden, was unter den geltenden rechtlichen Rahmenbedingungen im Rah-
men der BZO möglich und sinnvoll wäre, um die Bauträgerinnen und Bauträ-
ger zu hitzemindernden Massnahmen zu verpflichten (Umsetzungsagenda,
S. 12).
Der kommunale Richtplan Siedlung, Landschaft, öffentliche Bauten und An-
lagen vom 10. April 2021 statuiert Anforderungen an die Gestaltung der
Stadträume, namentlich die Schaffung klimatisch angenehmer Verhältnisse
(Ziff. 3.1.1, S. 25) und an die Freiraumentwicklung u.a. als Beitrag zum Stadt-
klima (Ziff. 3.3.1, S. 67). Der Richtplan legt Massnahmen fest zur Berück-
sichtigung der stadtklimatischen Anforderungen; bei Sondernutzungsplanun-
gen und konkreten Bauvorhaben sei darauf hinzuwirken, dass die stadtkli-
matische Situation erhalten und verbessert werden könne. Ergänzend seien
Vorgaben in der Nutzungsplanung zu prüfen und festzulegen (Ziff. 3.5.3,
S. 110). Im Zusammenhang mit der Planung der Versorgungs- und Entsor-
gungsinfrastruktur wird festgehalten, die bauliche Entwicklung, insbesondere
R1S.2023.05121 Seite 13

wenn sie in überwärmten Gebieten stattfinde, müsse den Themen Klimati-
sierung, sommerlicher Wärmeschutz und effiziente Kälteversorgung von Ge-
bäuden spezielle Beachtung widmen (Ziff. 3.8.1, S. 123).
Der Richtplan ist lediglich behördenverbindlich. Er enthält zudem keine spe-
zifisch auf das M-Areal gerichteten Festlegungen. Hier von Bedeutung sind
die allgemeinen stadtklimatischen Anforderungen an Stadträume, die u.a.
bei Sondernutzungsplanungen durchgesetzt werden sollen.
Soweit ersichtlich haben sich hitzemindernde Massnahmen noch nicht in
grundeigentümerverbindlichen Vorschriften niedergeschlagen, insbeson-
dere nicht in solchen, die im M-Areal nebst den SBV nicht ohnehin anwend-
bar wären. Jedenfalls macht die Rekurrentin nichts dergleichen geltend. Die
Umsetzungsagenda zur Fachplanung Hitzeminderung enthält sodann keine
Massnahmen, die spezifisch auf das M-Areal abzielen; es handelt sich um
eine räumlich übergeordnete, das gesamte Stadtgebiet erfassende Planung.
Ein Widerspruch der SBV zur geltenden Rechtsordnung ist nicht ersichtlich.
Die Rekurrentin legt auch nicht dar, inwiefern die SBV, namentlich das Be-
bauungskonzept und das Freiraumkonzept, eine Überbauung zulassen, die
im Widerspruch zur angestrebten Hitzeminderung steht. Es genügt nicht, in
den SBV das Fehlen von denkbaren Vorschriften zur Begrünung etc. zu mo-
nieren, ohne sich mit den Richtlinien gemäss Art. 4 SBV auseinanderzuset-
zen. Mithin wird nicht aufgezeigt, in welchem Mass die Überbauung gemäss
SBV von einer hitzemindernden bzw. klimagerechten Bauweise im Sinne der
Fachplanung bzw. im Sinne des kommunalen Richtplans abweicht.
Wie bereits bei den städtischen Klimazielen ist auch an dieser Stelle festzu-
halten, dass das M-Areal bereits zu ca. drei Vierteln der Fläche mit Neubau-
ten entsprechend den SBV überstellt ist. Ein erheblicher Überprüfungsbedarf
der SBV hinsichtlich der Hitzeminderung für die restliche Überbauung ist
nicht ersichtlich. Für das räumlich übergreifende Ziel wäre mit den bloss sehr
lokalen Massnahmen nichts gewonnen. Folgte man der Argumentation der
Rekurrentin, dürfte die geltende BZO zumindest in weiten Teilen der Innen-
stadt, wo die Überwärmung hoch ist (s. GIS, Karte Hitze im Siedlungsraum)
mangels Umsetzung der Fachplanung Hitzeminderung nicht mehr angewen-
det werden, was offensichtlich nicht zutrifft.
R1S.2023.05121 Seite 14

5.4.5.
Die Kritik der Rekurrentin an den SBV in Bezug auf das Mass und die Qualität
der Frei- bzw. Grünflächen ist lediglich pauschaler Natur. Mit dem Freiraum-
konzept (Art. 4 Abs. 1 Ziff. 2 SBV; act. 17.4) setzt sie sich mit keinem Wort
auseinander. Aus dem vorgebrachten allgemeinen Bedarf an Freiraum in der
Stadt Zürich ergibt sich nicht, dass auf dem M-Areal (und insbesondere auf
dem noch nicht neu überbauten Teil) mehr Freiraum anzubieten wäre. Es
trifft offensichtlich auch nicht zu, dass es die SBV zulassen, "dass die letzten
Freiräume überbaut werden": Namentlich sehen die SBV im Teilgebiet 8 ei-
nen öffentlich zugänglichen Freiraum vor, der als Parkanlage auszugestalten
ist und der nicht mit Bauten überstellt werden darf (Art. 8 Abs. 6 und 10
Abs. 3 SBV). Insofern besteht für die SBV kein Überprüfungsbedarf.
5.4.6.
Die zur Zeit des Erlasses der SBV in Kraft stehende Parkplatzverordnung
gemäss Gemeinderatsbeschluss vom 11. Dezember 1996 enthielt – anders
als die heute geltende Fassung (Art. 8bis PPV) – keine Bestimmungen über
die Anzahl Veloabstellplätze. Es wurde deshalb auf die Richtlinien der Bau-
sektion vom 27. Februar 1996 und die Empfehlungen des dazugehörigen
Merkblattes abgestellt (Art. 22 Abs. 5 SBV). Allein im Umstand, dass inzwi-
schen die geltende PPV einen davon abweichenden Bedarf vorgibt, liegt
noch keine Rechtswidrigkeit der SBV, zumal mit Sonderbauvorschriften von
den Bestimmungen für die Regelbauweise abgewichen werden darf (§ 80
Abs. 1 PBG). Es liegt jedoch auf der Hand, dass revidierten SBV der Norm-
bedarf gemäss PPV zugrunde gelegt würde.
5.4.7.
Sodann schwebt der Rekurrentin ein anderes Überbauungskonzept vor, na-
mentlich in Bezug auf die Erdgeschossnutzungen, die städtebauliche Einord-
nung, die Qualität des Wohnraums, den Anteil "städtischen Wohnraums" und
die Durchmischung. Sie leitet dies daraus ab, "was heute bezüglich Über-
bauung des Planperimeters" erwartet werde. Damit vermag die Rekurrentin
keine Änderung von konkreten tatsächlichen Verhältnissen oder rechtlichen
Vorschriften aufzuzeigen, die eine Überprüfung der SBV nahelegen.
5.4.8.
Das Postulat der Gemeinderäte Willi Wottreng und Dr. David Garcia Nuñez
vom 14. April 2021 "Anpassung der Sondernutzungsplanung M-Areal Plus
R1S.2023.05121 Seite 15

bei Realisierung eines Projekts mit Verzicht auf den Abbruch der M-Hallen"
zielt auf den Erhalt der M-Hallen, was eine Anpassung der SBV bedingen
soll.
Die Motion "Teilrevision der Sonderbauvorschriften für das Gebiet M-Areal
Plus" der Gemeinderäte Sven Sobernheim und Markus Knauss vom 31. Mai
2023 bezweckt ausser dem Erhalt der M-Hallen den Erhalt des Parkhauses
auf dem B-Areal, die Sicherstellung der Hitzeminderung sowie der Biodiver-
sität bei der Aussenraumgestaltung und die Erhöhung des Mindestwohnan-
teils.
Aus diesen Vorstössen ergeben sich, soweit sie überhaupt durch geänderte
Verhältnisse motiviert sind, keine anderweitigen Gründe für eine Überprü-
fung der SBV.
5.4.9.
Zusammenfassend ergibt sich, dass sich die tatsächlichen Verhältnisse seit
der Festsetzung der SBV hinsichtlich der klima- und energiepolitischen Ziel-
setzungen und einer klimagerechten Bauweise sowie die rechtlichen Verhält-
nisse betreffend die Anzahl Veloabstellplätze geändert haben, sodass eine
Überprüfung der SBV in Betracht gezogen werden könnte. Revidierte SBV
könnten jedoch nur noch auf dem noch nicht neu bebauten Teil des M-Areals
eine Wirkung entfalten, der etwa einen Viertel des gesamten Perimeters aus-
macht. Für die in Frage stehenden Ziele wäre damit kaum etwas gewonnen.
Das öffentliche Interesse an einer Plananpassung ist entsprechend sehr ge-
ring, während einer Anpassung gewichtige private Interessen entgegenste-
hen.
Die Planungsgemeinschaft M/C/B/Stadt Zürich führte im Jahr 2000 einen
Studienauftrag bei sechs Architekturteams durch. Ziel war es, ein städtebau-
liches Konzept für das 110'000 Quadratmeter umfassende Planungsgebiet
"M-Areal Plus" zu erreichen. Auf der Basis dieses Konzeptes wurden die
Sonderbauvorschriften erarbeitet (www.stadt-zuerich.ch; Erwägungen zur
Genehmigungsverfügung der SBV vom 25. August 2005, act. 15.1.) und im
Jahr 2004 festgesetzt. Die Genehmigung erfolgte im Jahr 2005 (bezüglich
Art. 19 Abs. 5 Satz 2 SBV erst im Jahr 2008). Seither wurden rund drei Viertel
des Areals baulich neu gestaltet und für Bauvorhaben auf den restlichen Flä-
chen wurden im Jahr 2023 Baubewilligungen erteilt, die infolge von
R1S.2023.05121 Seite 16

Rechtsmitteln (darunter der vorliegende Rekurs) derzeit noch nicht rechts-
kräftig sind.
Bei diesem weit fortgeschrittenen Bebauungs- bzw. Planungsstand besteht
ein sehr erhebliches Interesse der privaten Bauherrschaft, das städtebauli-
che Konzept zu vollenden und die noch ausstehenden Projekte auf Grund-
lage der SBV zu realisieren. Der Planungshorizont von 15 Jahren (Art. 15
Abs. 1 RPG) kann ihnen nicht entgegengehalten werden, da sie nicht mit
einer Anpassung der SBV rechnen mussten, nachdem die Bebauung des
Perimeters entsprechend den SBV weitgehend realisiert ist und kurz vor dem
Abschluss steht. Die einer Plananpassung entgegenstehenden Interessen
der Rechtssicherheit und des Vertrauens in die Planbeständigkeit erschei-
nen derart gewichtig, dass eine Plananpassung von vornherein ausgeschlos-
sen ist. Damit ist nicht von einer erheblichen Veränderung der Verhältnisse
auszugehen, die eine Überprüfung der SBV als geboten erschienen liesse
(vgl. Tanquerel, N. 33 f. zu Art. 21 RPG mit Hinweis auf BGE 140 II 25,
E. 3.2).
Die akzessorische Überprüfung der SBV ist somit abzulehnen.
6.1.
Die Rekurrentin moniert, die Vorinstanz habe bei ihrem Bauentscheid auf
einen Umweltverträglichkeitsbericht abgestellt, der in den Baugesuchsakten
nicht vorhanden gewesen sei. Weiter habe die Vorinstanz nicht begründet,
weshalb keine neue UVP durchzuführen sei und dadurch das rechtliche Ge-
hör der Rekurrentin verletzt.
Weiter verletze die Vorinstanz die Begründungspflicht, denn der angefoch-
tene Entscheid enthalte keine Erwägungen zur Frage, ob die Voraussetzun-
gen für das Abweichen vom Bebauungs- und vom Freiraumkonzept (Art. 4
Abs. 2 SBV) gegeben seien.
Sodann habe die Vorinstanz den von der Baubewilligung Betroffenen vor ih-
rem Entscheid das rechtliche Gehör nicht gewährt. Das rechtliche Gehör im
Baubewilligungsverfahren stehe auch den legitimierten Nachbarn zu. Daran
ändere nichts, dass das Zürcher Baurecht kein Einwendungs- oder Ein-
spracheverfahren kenne.
R1S.2023.05121 Seite 17

6.2.1.
Aus dem in Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV) verankerten Anspruch
der Betroffenen auf rechtliches Gehör ergibt sich als Teilgehalt auch die Be-
gründungspflicht. An die Begründungsdichte von Baubewilligungen sind in-
sofern keine hohen Anforderungen zu stellen, als dabei eine Baueingabe zu
beurteilen ist, welche alle erforderlichen Unterlagen zu enthalten hat. Die
massgeblichen Sachumstände ergeben sich daher weitgehend aus der Bau-
eingabe, weshalb mangels anderweitiger Anordnung im baurechtlichen Ent-
scheid von der baueingabegemässen Bewilligung des Vorhabens auszuge-
hen ist. Die Begründung eines baurechtlichen Entscheids genügt den Anfor-
derungen von Art. 29 Abs. 2 BV, wenn der Betroffene in die Lage versetzt
wird, dessen Tragweite zu beurteilen.
Die Aufhebung der Baubewilligung zufolge fehlender bzw. ungenügender
Begründung fällt namentlich dann in Betracht, wenn die Anfechtung durch
den Begründungsmangel erheblich erschwert wurde und dieser Mangel im
Rekursverfahren nicht geheilt werden konnte. Ein Grund zur Aufhebung liegt
alsdann auch vor, wenn der Begründungsmangel auf eine ungenügende
Sachverhaltsabklärung (§ 7 VRG) schliessen lässt. Schliesslich kann auch
die sich in der inexistenten bzw. ungenügenden Begründung manifestie-
rende fehlende Wahrnehmung des Beurteilungsspielraums durch die Bau-
behörde einen Rückweisungsgrund bilden (BRGE II Nr. 0301/2011 vom
20. Dezember 2011 in BEZ 2012 Nr. 16, www.baurekursgericht-zh.ch).
6.2.2.
Das streitbetroffene Bauvorhaben ist nicht UVP-pflichtig, was die Vorinstanz
in den Erwägungen unter Buchstabe N.a bis N.e des angefochtenen Be-
schlusses hinreichend begründet hat (weniger als 500 Abstellplätze für Mo-
torwagen, Ziff. 11.4. Verordnung über die Umweltverträglichkeitsprüfung
[UVPV]). Dementsprechend mussten die Baugesuchsunterlagen keinen Um-
weltverträglichkeitsbericht (UVB) enthalten. Demgegenüber wurde für die
Festsetzung der SBV im Jahr 2003 eine Umweltverträglichkeitsprüfung vor-
genommen (act. 17.9). Die Vorinstanz erwog, mit dem Einhalten der Vorga-
ben der SBV werde eine erneute UVP hinfällig. Eine Verletzung der Begrün-
dungspflicht ist nicht auszumachen und eine solche liegt insbesondere nicht
darin, dass die Rekurrentin in ihrer Rekursschrift eine andere Auffassung
vertritt (was aber immerhin zeigt, dass es ihr trotz der angeblich ungenügen-
den Begründung möglich war, eine gegenteilige Auffassung vorzubringen).
R1S.2023.05121 Seite 18

Soweit die Rekurrentin rügt, die Vorinstanz hätte beurteilen müssen, ob sich
die Auswirkungen des Bauvorhabens auf den Planperimeter innerhalb des
Rahmens des bei Erlass der SBV Erwarteten liegen, macht sie eine ungenü-
gende Sachverhaltsabklärung geltend. Eine solche liegt nicht vor. Zu prüfen
war, ob sich das Bauvorhaben an den Rahmen der SBV hält und nicht zu
einer wesentlichen Änderung im Sinne von Art. 2 des UVPV führt, was ge-
gebenenfalls eine erneute UVP erforderlich machen würde. Aus den Erwä-
gungen unter Buchstabe N.c und N.e des angefochtenen Beschlusses ergibt
sich klar, dass die Baubehörde dies geprüft hat.
Die monierte fehlende Begründung für das angebliche Abweichen vom Be-
bauungs- und vom Freiraumkonzept (Art. 4 Abs. 2 SBV) hinderte die Rekur-
rentin offensichtlich nicht daran, die Verletzung der Konzepte einlässlich zu
beanstanden. Insofern fällt eine Aufhebung der Baubewilligung zufolge feh-
lender Begründung ausser Betracht.
6.2.3.
Die Gewährung des rechtlichen Gehörs verlangt im Allgemeinen, dass Be-
troffene vor Erlass eines in ihre Rechtsstellung eingreifenden Entscheides
durch die zuständige Behörde zum frühestmöglichen Zeitpunkt anzuhören
sind. Welcher Zeitpunkt dies ist, hängt jedoch von der Ausgestaltung und der
Art des Verfahrens ab. So wird den betroffenen Dritten im Einspracheverfah-
ren die Möglichkeit der Stellungnahme nach Auflage der Gesuchsakten, aber
vor dem Entscheid der Behörde gewährt (BGr 1C_347/2021 vom 6. Septem-
ber 2022, E. 2.3.; BGr 1C_77/2013 vom 19. Juli 2013, E. 3.4.).
Im Einspracheverfahren können die Nachbarn Einwände gegen das Bauvor-
haben vorbringen; die Gemeinde nimmt dazu im Einsprache- oder im Bau-
bewilligungsentscheid Stellung und begründet ihren Entscheid. Dies ermög-
licht es den Einsprechern (bzw. im Fall des Bauabschlags der Bauherr-
schaft), den Entscheid der Gemeinde nachzuvollziehen und ihn gegebenen-
falls sachgerecht anzufechten. Dagegen kennt der Kanton Zürich kein förm-
liches Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG); das Rekursrecht der Nach-
barn hängt nur (aber immerhin) davon ab, dass sie rechtzeitig die Zustellung
des baurechtlichen Entscheids verlangen (§§ 315 ff. PBG). Die Nachbarn
können bereits mit ihrem Begehren Einwendungen erheben, müssen dies
aber nicht. Dies führt dazu, dass die Gewährung des rechtlichen Gehörs und
die Begründung eines Bauentscheids z.T. in das Rekursverfahren verlagert
R1S.2023.05121 Seite 19

werden und die (vollständige) Begründung des Bauentscheids erst in der
Rekursantwort der Gemeinde nachgeschoben wird (BGr 1C_53/2013 vom
7. Mai 2013, E. 5.3.).
Das Bundesrecht schreibt kein gemeindeinternes Einspracheverfahren vor,
auch wenn dies in den meisten Kantonen so praktiziert wird; eine entspre-
chende Pflicht ergibt sich auch nicht aus Art. 29 Abs. 2 BV. Es genügt, dass
das Baurekursgericht den Bauentscheid – mit Blick auf die Einwendungen
legitimierter Dritter – frei überprüfen kann (vgl. § 20 Abs. 1 VRG). Es ist somit
nicht erforderlich, dass die Baubehörden vor dem Erlass von Bauentschei-
den allfällig betroffenen Dritten förmlich das rechtliche Gehör gewähren müs-
sen (VB.2023.00209 vom 21. Dezember 2023, E. 3, mit weiteren Hinweisen).
Mithin wurde das rechtliche Gehör der Rekurrentin im Baubewilligungsver-
fahren nicht verletzt.
7.1.
Die Rekurrentin rügt eine Verletzung der Koordinationspflicht (Art. 25a RPG).
Die Bauherrschaft werde im angefochtenen Beschluss aufgefordert, Unter-
lagen im Zusammenhang mit dem Bau von Anschlussgeleisen zu überarbei-
ten bzw. zu ergänzen und dem Bundesamt für Verkehr (BAV) zur Prüfung
vorzulegen. Ausserdem werde verfügt, dass mit den Arbeiten im Gleisbe-
reich erst nach positiver Beurteilung der Unterlagen durch das BAV begon-
nen werden dürfe (Erwägung Buchstabe C.b.). Erstens fehle im Entscheid-
Dispositiv eine entsprechende Auflage. Zweitens verletze diese Behandlung
des Sachverhalts die Koordinationspflicht (Art. 25a RPG).
Sodann fehle für die Einbauten im Grundwasserleiter die notwendige Kon-
zession; es sei ein Konzessionsverfahren durchzuführen (§§ 38 ff. und § 70
Abs. 1 Wasserwirtschaftsgesetz [WWG]) und mit den anderen für die Bau-
bewilligung erforderlichen Verfahren zu koordinieren.
Weiter sei das Bauareal im Prüfperimeter für Bodenverschiebungen (PBV)
vermerkt. Demnach gebe es Hinweise auf Schwermetallbelastungen des Bo-
dens, welche über dem Richtwert gemäss Verordnung über Belastungen des
Bodens (VBBo) liegen würden. Für die gesetzeskonforme Verwertung bzw.
Entsorgung von Aushubmaterial aus solchen Flächen müsse vorgängig die
R1S.2023.05121 Seite 20

tatsächliche Belastung erhoben werden. Aus dem Bauentscheid und der Ge-
samtverfügung ergebe sich kein Hinweis darauf, dass das Thema behandelt
worden sei, ebenso wenig finde sich eine Auflage, wonach die tatsächliche
Belastung erhoben werden müsse.
Schliesslich müsse von Nationalstrassen im Gebiet von Städten ein Bauli-
nienabstand von 20 bis 25 m eingehalten werden (Art. 13 Abs. 1 lit. d NSV).
Diese Baulinien seien in den Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentums-
beschränkungen aufzunehmen (Art. 13a NSV). Für die Bewilligung von Bau-
vorhaben innerhalb der Baulinien sei das ASTRA zuständig (Art. 30 Abs. 1
NSV). In den Akten befinde sich keine Bewilligung des ASTRA, obwohl die
F-Strasse und damit der Knoten mit der E-Strasse verändert und der Umge-
bungsplan (Plan PX-101 Situation Umgebung Baueingabe) einige Verände-
rungen innerhalb der Verkehrsbaulinien vorsehe. Auch dieses Verfahren sei
demnach nicht mit dem Baubewilligungsverfahren koordiniert.
7.2.1.
Das Bürogebäude P 1 kommt in unmittelbarer Nähe eines Anschlussgeleises
zu liegen. Deshalb hat die Baubehörde vor ihrem Entscheid das Gesuch dem
BAV zur Prüfung zu unterbreiten, ob die eisenbahnrechtlichen Bestimmun-
gen eingehalten werden (Art. 13 Abs. 2 Gütertransportgesetz [GüTG], Art.
30 Abs. 1 Gütertransportverordnung [GüTV]). Das BAV holt bei der Infra-
strukturbetreiberin eine eisenbahnrechtliche Stellungnahme ein. Gestützt
darauf gibt es seine Stellungnahme ab (Art. 13 Abs. 3 GüTG). Die betref-
fende Stellungnahme liegt noch nicht vor, der Bauentscheid wurde entgegen
Art. 13 Abs. 2 GüTG dennoch erlassen. Gemäss Auflage in Dispositivziffer
III.B.1.d ist der Baubehörde vor Baubeginn durch das BAV eine Bestätigung
über die Erfüllung der Auflage gemäss Erwägung lit. C.b. einzureichen.
Das Gebäude P 1 kommt mit seiner südlichen Ecke bis ca. 4,5 m an die
Gleisachse heran. Damit liegt es klar ausserhalb des Lichtraumprofils der
Bahn und des von Neubauten zu Geleisen einzuhaltenden Abstandes
(Art. 18 und Anhang 1 Eisenbahnverordnung [EBV] sowie diesbezügliche
Ausführungsbestimmungen zur Eisenbahnverordnung [AB-EBV],
www.bav.admin.ch). Es kann somit davon ausgegangen werden, dass die
Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens nicht in Frage gestellt ist und ein
eisenbahnrechtlich einwandfreier Zustand gegebenenfalls mit untergeordne-
ten Anpassungen erreicht werden kann. Es ist daher nicht zu beanstanden,
R1S.2023.05121 Seite 21

dass die endgültige Prüfung durch das BAV in einem nachgelagerten Ver-
fahren erfolgt.
7.2.2.
Für die temporäre Grundwasserabsenkung während der Bauarbeiten hat die
Baudirektion, Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL), mit Ge-
samtverfügung vom 22. Dezember 2022, Dispositivziffer I.2., die Bewilligung
gemäss § 70 Abs. 3 WWG erteilt (s. auch Ziff. 1.5.3. Anhang zur Bauverfah-
rensverordnung [BVV]). Für die geplanten Einbauten in den Grundwasser-
träger bedarf es demgegenüber keiner wasserrechtlichen Konzession im
Sinne von § 70 Abs. 1 WWG, da weder Grundwasserentnahmen noch nach-
haltige Eingriffe oder Veränderungen innerhalb des Grundwasserleiters er-
folgen. Dies zumal 747 m3 neuen Einbauten 766 m3 Rückbauten gegenüber-
stehen und die natürliche Grundwasser-Durchflusskapazität bei Hochwas-
serverhältnissen vollständig und dauerhaft erhalten bleibt (s. Gesamtverfü-
gung der Baudirektion, S. 3, und Dispositivziffer I.1.b). Die Einbauten im
Grundwasserträger wurden in der Gesamtverfügung der Baudirektion ge-
prüft und unter Nebenbestimmungen bewilligt. Einer weiteren, koordinations-
pflichtigen Bewilligung bzw. Konzession bedarf es nicht.
7.2.3.
Die Bewilligung in Bezug auf die Lage des Baugrundstücks im Perimeter ge-
mäss Kataster der belasteten Standorte (Ziff. 1.7.1. Anhang BVV) liegt mit
der Gesamtverfügung der Baudirektion vom 22. Dezember 2022 vor. Sie ent-
hält Auflagen zur Entsorgung belasteter Bauabfälle. Ob die Baudirektion den
diesbezüglichen Sachverhalt hinreichend abgeklärt hat (Ermittlung der tat-
sächlichen Belastung) ist keine Frage der Koordinationspflicht, sondern der
materiellen Richtigkeit der altlastenrechtlichen Bewilligung. Darauf wird bei
der entsprechenden Rüge zurückzukommen sein (E. 22.2.).
7.2.4.
Im fraglichen Abschnitt der E-Strasse existiert keine Nationalstrassenbauli-
nie im Sinne des Bundesgesetzes über die Nationalstrassen (NSG). Es han-
delt sich um eine Verkehrsbaulinie (TBA Nr. 548/1998) nach kantonalem
Recht (§ 96 Abs. 2 lit. a PBG). Sie hält den Minimalabstand von 20 m von
der Strassenachse gemäss Art. 13 Abs. 1 lit. d NSV ein und dient der Siche-
rung der geplanten Nationalstrasse III. Klasse SN 1.4.1. (Verfügung Nr. 548
der Baudirektion vom 28. Januar 1998 betreffend die Aufhebung und
R1S.2023.05121 Seite 22

Neufestsetzung von Verkehrsbaulinien an der E-Strasse S-14 und G-Brücke
S-10, www.oerebdocs.zh.ch). Nationalstrassenbaulinien können erst nach
Genehmigung der Ausführungsprojekte festgelegt werden (Art. 22 NSG). Die
E-Strasse gilt im fraglichen Abschnitt als kantonale Hauptverkehrsstrasse
(Staatsstrasse) und nicht als Nationalstrasse (s. GIS, Karte Strassennetz).
Für Bauten und Anlagen an dieser Staatsstrasse ist demnach die städtische
Baubehörde zuständig (Ziff. 1.1.1. Anhang BVV); eine Bewilligung des
ASTRA ist nicht erforderlich.
8.1.
Die Rekurrentin moniert, die beiden geplanten Gebäude würden das Bebau-
ungskonzept der SBV verletzen, welches fünf verschieden grosse und nicht
drei gleich grosse Baukörper vorsehe. Die Voraussetzungen für ein Abwei-
chen vom Bebauungskonzept gemäss Art. 4 Abs. 2 SBV seien nicht erfüllt.
Fünf Baukörper hätten eine gewisse Leichtigkeit und mehr Durchsichten er-
möglicht. Zudem wären dadurch mehr Freiflächen zwischen den einzelnen
Gebäuden entstanden, was der Qualität des Areals zugutekomme. Das Pro-
jekt der Rekursgegnerin, welches drei gleich grosse, quadratische Baukuben
vorsehe, sei schon deshalb keine "gleichwertige Lösung", weil dadurch in
erster Linie Freiflächen verloren gehen würden. Das Quartier sei bereits stark
versiegelt, Raum zu verweilen gebe es kaum. Dazu komme, dass durch die
(proportional) relativ geringen Gebäudeabstände das städtebaulich wichtige
Ziel der Öffnung der ehemaligen Industriebauten nicht erreicht werde: eine
Transparenz in die Tiefe der Areale. Die monotone Gebäudereihe wirke ent-
lang der E-Strasse abweisend und schliesse das M Areal vom öffentlichen
Raum ab.
Der Planungsbericht (act. 17.6, S. 7) halte spezifisch bezüglich des Baufel-
des 7 folgendes fest: "Auf dem B-Areal eine die Setzung der Gebäude als
freistehende Bauwerke, die von allen Seiten für den Fahrverkehr zugänglich
sind charakteristisch. Gebäudetypologie: kompakte "Pilzhäuser" mit durch-
gehender Schafthöhe, Überbauung mindestens auf drei Seiten auskragend.
Die skulpturale Fassung betont die Eigenständigkeit der Gebäude". Das ge-
plante Projekt habe damit nichts gemein.
R1S.2023.05121 Seite 23

8.2.
Die kommunale Baubehörde entgegnet, in den Erläuterungen zum Plan des
Bebauungskonzeptes (Richtlinien, S. 4) werde explizit festgehalten, dass der
Plan eine Möglichkeit der Umsetzung des Bebauungskonzeptes darstelle.
Es handle sich – so die Vorinstanz weiter – um Richtlinien, welche die Be-
bauungsmöglichkeiten zwar in eine Richtung lenkten, ein starres Bebau-
ungsziel werde allerdings nicht festgelegt. Das Bebauungskonzept zeichne
sich gerade durch seine grosse Flexibilität und Offenheit aus. Dieser Grund-
satz des Abweichens werde in den Erläuterungen bzw. den Präzisierungen
zu den Teilgebieten 5 und 7 mitunter explizit ausformuliert, indem die Anzahl
und Grösse der Baukörper nicht vorgegeben würden (Richtlinien, S. 6). Die
Gebäude P 1 und P 3 verletzten das Bebauungskonzept nicht. Im Übrigen
sei auch in den Teilgebieten 1, 2, 5 und 6 der Bebauungsplan nicht eins zu
eins übernommen (bzw. danach gebaut) worden. Die bisherigen, bewilligten
Projekte hätten mit gleichwertigen Lösungen das Bebauungskonzept erfolg-
reich umsetzen können.
8.3.
Der Planungsbericht nach Art. 47 der Raumplanungsverordnung dient der
Information und ist nicht rechtsverbindlich. Er ist, anders als die Bestimmun-
gen der SBV, die Richtlinien und der Plan im Massstab 1:1000 nicht Bestand-
teil der Sonderbauvorschriften (Art. 2 SBV). Dem Planungsbericht kommt
analog zu den Gesetzesmaterialien lediglich eine Verbindlichkeit im Sinne
einer Auslegungshilfe zu. Er ist nicht eigentlicher Bestandteil des Nutzungs-
plans, sondern Teil der zugehörigen Entscheidungsgrundlage. Sein Stellen-
wert ist vergleichbar mit dem Bericht über die Mitwirkung und dem Bericht
über die Einsprachen. Er richtet sich gemäss Art. 47 Abs. 1 RPV nur an die
Genehmigungsbehörden. Er muss von den Stimmberechtigten nicht geneh-
migt werden (Rudolf Muggli, Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung,
2016, Vorbemerkungen, N 51).
Von den Richtlinien darf vorbehältlich der Bestimmungen der Sonderbauvor-
schriften aus wichtigen Gründen abgewichen werden. Die baurechtliche Be-
willigung solcher Abweichungen setzt voraus, dass insgesamt eine zumin-
dest gleichwertige Lösung erzielt und dies in geeigneter Weise sichergestellt
wird (Art. 4 Abs. 2 SBV).
R1S.2023.05121 Seite 24

In Bezug auf die vorliegend strittige Aufgliederung der Baukörper wird in den
Richtlinien festgehalten, der betreffende Plan stelle eine Möglichkeit der Um-
setzung des Bebauungskonzepts dar. Für die Teilgebiete 5 und 7 wird die
Anzahl und Grösse der Baukörper ausdrücklich nicht vorgegeben. Es solle
weder gegen die E-Strasse noch gegen das Arealinnere eine durchgehende
Gebäudeflucht entstehen (Richtlinien, S. 4 und 6).
Im Teilgebiet 7 sind drei gleich grosse Gebäude vorgesehen, wobei das mitt-
lere (P 2) bereits erstellt ist. Die Richtlinien lassen Raum für eine Aufteilung
in diese drei Volumen, da die Anzahl und Grösse der Baukörper explizit nicht
vorgegeben werden und wie verlangt auch keine durchgehende Gebäude-
flucht entsteht. Sodann orientieren sich die (nahezu) quadratischen Gebäu-
degrundrisse und die Setzung der Gebäude entlang der E-Strasse stark am
Bebauungskonzept. Es liegt somit keine Abweichung vom Bebauungskon-
zept im Sinne von Art. 4 Abs. 2 SBV vor, vielmehr bewegt sich das Vorhaben
im Rahmen des Bebauungskonzepts und es steht auch nicht im Widerspruch
zur Beschreibung des Bebauungskonzepts in Ziff. 3.2. des Planungsberichts
nach Art. 47 RPV.
Die Rüge erweist sich demnach als unbegründet.
9.1.
Die Rekurrentin rügt eine Verletzung des Freiraumkonzepts. Dieses sehe
zwischen den fünf Baukörpern an der E-Strasse und zur D-Strasse hin
"strukturierte Hartflächen" vor. Aus dem Planungsbericht ergebe sich auch
ein Bild, wie der Freiraum auszusehen habe. Dabei sei zu beachten, dass
die Sonderbauvorschriften davon ausgehen würden, dass das öffentliche
Parkhaus und die Parkplätze für die Betriebsfahrzeuge wegfallen: "Der Be-
reich von B ist wie eine Platte aus Asphalt und Beton ausgebildet. Es werden
keine besonderen Fahrspuren für Personenwagen und Lastkraftwagen aus-
geschieden. Einzig die Gebäude selbst und die grossen, langgezogenen Be-
cken unterteilen die Aussenräume. Zusätzlich werden diese Becken mit ver-
schiedenen Wasserspielen aktiviert, welche ein Rauschen erzeugen sollen,
das von den Wänden und Untersichten der umgebenden Häuser zurückge-
worfen und verstärkt wird" (Planungsbericht, S. 8). Vom Freiraumkonzept
nach Art. 4 SBV dürfe nur aus wichtigen Gründen abgewichen werden und
R1S.2023.05121 Seite 25

nur, wenn insgesamt eine zumindest gleichwertige Lösung erzielt werde -
was bei weitem nicht erreicht werde.
9.2.
Die Baubehörde hält dem entgegen, wie das Bebauungskonzept lasse auch
das Freiraumkonzept als Gestaltungsidee gleichwertige Lösungen zu. Im
Bauentscheid (Erw. G lit. j) werde erwähnt, dass sich das Umgebungskon-
zept auf das Freiraumkonzept abstütze, der Idee des durchgehenden Stadt-
bodens Rechnung getragen werde und die Umgebung durchgängig bleibe.
Darüber hinaus gehe die Umgebungsgestaltung – wie von der Rekurrentin
implizit gefordert – unter anderem mit Baumpflanzungen vorbildlich auf die
aktuellen klimatischen Entwicklungen ein, um auf diese Weise beispiels-
weise die Hitze zu mindern oder Schatten zu generieren. Die Erläuterungen
zum Freiraumkonzept zeigten somit auf, in welche Richtung die Charakteri-
sierung der verschiedenen Bereiche ziele (Richtlinien, S. 7). Dieses Ziel
werde mit dem vorliegenden Umgebungskonzept erreicht.
9.3.
Zur Bedeutung des Planungsberichts kann auf die Ausführungen oben ver-
wiesen werden. In den massgebenden Richtlinien zu den Sonderbauvor-
schriften wird das Freiraumkonzept wie folgt umschrieben: Wichtig sei die
Umsetzung einer durchgehenden Gestaltungsidee für den Freiraum. Der
Aussenraum des ganzen M-Areals Plus sei als Raumkontinuum ausgebildet,
Strassenräume und Plätze würden sich von Fassade zu Fassade dehnen
und weder Randsteine noch Kanten aufweisen. Die Grundstücksgrenzen
würden sich nicht im Bodenbelag abzeichnen. Die Idee des durchgehenden
Stadtbodens, bei dem die einzelnen Bereiche ihre jeweils eigene und spezi-
fische Ausformulierung und Identität erhalten würden, sei die Basis für das
Freiraumkonzept. Sodann wird mit einer Beschreibung von Oberflächen, Be-
pflanzung, Entwässerung, Möblierung und Beleuchtung gezeigt, "in welche
Richtung die Charakterisierung der verschiedenen Bereiche" ziele. Zum Be-
reich entlang der E-Strasse wird festgehalten, dieser sei räumlich gesehen
eine Erweiterung des Verkehrsraums, in welche Einzelbauten gesetzt seien.
Bei aller räumlichen Kontinuität gebe es Unterschiede und feine Abgrenzun-
gen zwischen Areal und Strassenraum: einerseits auf der Ebene der Ober-
flächengestaltung mit einer Strukturierung der Hartfläche z.B. durch Entwäs-
serungsfugen, andererseits räumlich und akustisch durch präzise gesetzte
Wasserbecken. Mit der Beleuchtung werde die skulpturale Fassung der
R1S.2023.05121 Seite 26

Baukörper betont. Im Plan zum Freiraumkonzept werden die Aussenflächen
im Teilgebiet 7 als "strukturierte Hartfläche" ausgewiesen.
Die Rekurrentin legt nicht dar, inwiefern die geplante Umgebungsgestaltung
vom Freiraumkonzept abweichen soll. Der Planungsbericht, auf den sie sich
stützt, ist wie gesagt nicht verbindlich. Das Freiraumkonzept gibt den oben
beschriebenen konzeptionellen Rahmen vor, macht aber keine verbindlichen
Vorgaben, wie die Freiräume im Detail auszugestalten sind. Es wird lediglich
aufgezeigt, "in welche Richtung die Charakterisierung der verschiedenen Be-
reiche" zielt. Wenn im streitbetroffenen Projekt auf die im Freiraumkonzept
enthaltenen Wasserbecken verzichtet wird, liegt darin ebenso wenig eine Ab-
weichung vom Konzept wie darin, dass stattdessen Elemente wie Bäume,
Sitzbänke, Tische und Stühle vorgesehen sind, die im Plan zum Freiraum-
konzept nicht ersichtlich sind.
Die Rüge erweist sich als unbegründet.
10.1.
Die Rekurrentin ist der Auffassung, die Einstellhalle für die Betriebs-LKW,
welche im Erdgeschoss des "P 3" geplant sei, sei mit der Wohnnutzung in
diesem Gebäude nicht vereinbar und darum nicht zonenkonform. Es seien
Wohnungen und höchstens mässig störende Nutzungen gestattet (Art. 5
Abs. 1 SBV; siehe auch Art. 18a Abs. BZO). Die auf den Bauparzellen vor-
gesehenen Bauten und Anlagen verursachten erheblichen Logistikverkehr.
Bei 80 Zufahrten mit LKW und 80 Zufahrten mit Lieferwagen am Tag (also
160 Zu- und nochmals 160 Wegfahrten) sowie 70 Zu- und Wegfahrten in der
Nacht handle es sich nicht um einen mässig störenden Betrieb, der mit einer
Wohnnutzung vereinbar sei.
Das Haus P 3 solle zudem als Start- und Endpunkt für Zügelaufträge in der
Stadt Zürich und für Versorgungsfahrten in der Stadt Zürich dienen. Das Ver-
kehrsaufkommen werde demnach nicht auf (tagsüber) 160 Zu- und Wegfahr-
ten beschränkt, sondern wesentlich höher sein. Im Übrigen bestehe in Bezug
auf die Anzahl Zu- und Wegfahrten beim Gebäude P 3 gemäss Erwägung
E.o. im angefochtenen Bauentscheid eine Unstimmigkeit, die zu klären sei
(deutlich mehr Weg- als Zufahrten).
R1S.2023.05121 Seite 27

Darüber hinaus bestünden zu Recht Vorbehalte zur Verkehrssicherheit: Das
Schulhaus "E" an der E-Strasse 104 befinde sich ca. 50 m vom Gebäude P
3 entfernt. Die im Gebäude P 3 wohnenden Kinder müssten auf ihrem Schul-
weg die F-Strasse überqueren. Diese Strasse sei mit täglich mindestens 160
Fahrten mit grossen, schweren Fahrzeugen für Kinder gefährlich.
10.2.
Die Vorinstanz entgegnet, die Parkierungsanlage, die Anlieferung und die
haustechnischen Anlagen würden die Planungswerte einhalten. Der Betrieb
dieser Anlagen sei zonenkonform. Auch betreffend den Strassen- und Eisen-
bahnlärm seien die gesetzlichen Belastungsgrenzwerte eingehalten. Das
Projektareal liege in einer Zentrumszone Z6 mit einem tiefen Mindestwohn-
anteil von 16 %, der in den SBV für das Teilgebiet 7 auf 19 % und damit auf
ein immer noch eher geringes Mass angehoben worden sei. Auch aus dem
Nutzungskonzept gemäss den Richtlinien gehe hervor, dass die Wohnnut-
zung nicht im Teilgebiet 7 konzentriert werden solle. Dieser Baubereich sei
deshalb nicht vergleichbar mit einer typischen Wohn- und Gewerbe-Misch-
zone mit einem hohen Wohnanteil. Die Abstellplätze (12 LKW- und 21 Lie-
ferwagenparkplätze) befänden sich im Gebäudeinneren des Gebäudes P 1
(recte P 3), weshalb von der Anlage höchstens geringfügige Störungen aus-
gehen würden. Die Wohnnutzungen befänden sich im Gebäude P 3.
Die zu querende F-Strasse verfüge über einen mit einer Lichtsignalanlage
gesicherten Fussgängerstreifen, welcher überdies mittig eine Fussgänger-
schutzinsel aufweise. Die Situation sei sehr übersichtlich und für städtische
Verhältnisse keineswegs ungewöhnlich. Eine Gefährdung von Schulkindern
bestehe nicht.
10.3.
Die private Rekursgegnerin führt aus, bei den im Erdgeschossplan (verkehr-
liche Erschliessung) angegebenen Fahrten handle es sich um die lärmtech-
nisch maximal mögliche Zahl der Fahrten und nicht um die tatsächlich zu
erwartenden Fahrten. Es würden zwölf LKW und 21 Lieferwagen im Einsatz
sein (s. Pläne zur Parkierung). Gemäss Betriebskonzept würden diese Fahr-
zeuge am Morgen den Standort verlassen und im Verlauf des Nachmittags
resp. am Abend an den Standort zurückkehren. Es werde nachgewiesen,
dass die Lärmschutzverordnung auch dann eingehalten werde, wenn alle
Fahrzeuge den Standort vor 7 Uhr verliessen. Ebenso gelte dies, wenn sie
R1S.2023.05121 Seite 28

in Ausnahmefälle dann auch erst nach 19 Uhr zurückkehren würden. Entge-
gen der rekurrentischen Darstellung würden keine Unstimmigkeiten vorlie-
gen. Angesichts der Anzahl Abstellplätze und üblicherweise einem Umzugs-
auftrag pro Fahrzeug pro Tag sei nicht annähernd mit 80 Fahrten zu rechnen,
sondern in der Regel mit 33 Zu- und Wegfahrten (Umzüge) und lediglich ein-
zelne von S kommende Versorgungsfahrten. Bei Letzteren handle es sich
um Fahrten, bei welchen von den Lagern in S Materialien angeliefert würden,
welche am nächsten Tag mit den kleineren Fahrzeugen verteilt würden, oder
um Fahrten zur Abholung von Materialien (in der Regel Möbel und Einrich-
tungen), welche nach S in die Möbelaufbereitung oder ins Lager gebracht
würden.
Zur Verkehrssicherheit für Kinder bringt die private Rekursgegnerin vor, die
Ausfahrt aus der F-Strasse in die E-Strasse werde mittels Lichtsignalanlage
geregelt. Ebenso verfüge der Knoten über eine Fussgängerampel. Die Kin-
der könnten die F-Strasse auf dem Fussgängerstreifen sicher queren.
10.4.1.
Im ganzen Planungsgebiet der Sonderbauvorschriften sind Wohnungen und
höchstens mässig störende Nutzungen gestattet (Art. 5 Abs. 1 SBV). Im Teil-
gebiet 7 ist ein Mindestwohnanteil von 19 % vorgeschrieben (Art. 8 Abs. 1
SBV). Bei Art. 5 Abs. 1 SBV handelt es sich um kompetenzgemäss erlasse-
nes kommunales Recht, dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen
Bewilligungsbehörde obliegt. Zudem sind die örtlichen Verhältnisse zu wür-
digen. Eine vertretbare Auslegung durch die kommunalen Behörden ist da-
her von den Rechtsmittelinstanzen zu respektieren. Dies setzt jedoch eine
nachvollziehbare Begründung voraus.
10.4.2.
Werden mässig störende Betriebe in einer Wohnzone mit Gewerbeerleichte-
rung gestattet, ist ein deutlich höheres Konfliktpotenzial hinzunehmen als in
reinen Wohnzonen. Ausgeschlossen sind hingegen Betriebe, die gegenüber
der Wohnnutzung ein so erhebliches Konfliktpotenzial aufweisen, dass sie
nach allgemeiner Erfahrung ein erträgliches Wohnen weitgehend verunmög-
lichen und deshalb in der Regel nur in reinen Gewerbe- oder Industriezonen
zugelassen sind. Stark störende Betriebe und solche, die unverhältnismäs-
sigen Verkehr auslösen, sind hingegen nach § 52 Abs. 3 PBG nicht zulässig.
R1S.2023.05121 Seite 29

Als mässig störend gelten beispielsweise übliche Handwerks- und Gewerbe-
betriebe, aber auch schon kleinere industrielle Betriebe, Schreinereien,
Schlossereien, das Autogewerbe usw. Diese Betriebskategorie weist in aller
Regel recht lebhaften Motorfahrzeugverkehr auf. Auch aus den Betrieben
selbst sind sehr oft Immissionen hör- oder riechbar. Es handelt sich aber um
Betriebe mit Auswirkungen, die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und
Gewerbebetriebe bleiben, auf die üblichen Arbeitszeiten während des Tages
beschränkt sind und nur vorübergehend auftreten. Die Vorschrift dient u.a.
dazu, die Eignung des Gebiets zu Wohnzwecken zu erhalten. Sie dient ei-
nem Ruhebedürfnis der Wohnbevölkerung, dem die Zuordnung zu den
massgeblichen Empfindlichkeitsstufen nicht gerecht wird. So verlangt der
Wohnzweck am Wochenende und an Feiertagen nach Ruhepausen, die sich
nicht auf den Lärm beschränken, sondern etwa auch den Mehrverkehr be-
treffen.
Bezüglich der im Hinblick auf die erlaubten Lärmeinwirkungen üblichen und
seit je getroffenen (typisierten) Differenzierung zwischen nicht, mässig und
stark störendem Gewerbe kommt seit dem Inkrafttreten des Umweltschutz-
gesetzes vom 7. Oktober 1983 und der Lärmschutz-Verordnung vom 15. De-
zember 1986 dem kantonalen und kommunalen Recht keine selbständige
Bedeutung mehr zu. Die Zulässigkeit von Betrieben richtet sich heute unter
lärmschutzrechtlichen Aspekten ausschliesslich nach dem Umweltschutzge-
setz und seinen Ausführungsbestimmungen. Soweit es um raum- und orts-
planerische Anliegen geht, haben die erwähnten Kategorien von Betrieben
ihre Bedeutung indessen nicht verloren. Berücksichtigt werden können na-
mentlich auch ideelle Immissionen, das heisst Einwirkungen, welche das
seelische Empfinden verletzen beziehungsweise unangenehme psychische
Eindrücke erwecken.
Enthält die Bau- und Zonenordnung keine nähere Umschreibung der zuläs-
sigen Nutzungen, verlangt das Verwaltungsgericht in ständiger Praxis, dass
Bauvorhaben nicht nur hinsichtlich der mit ihr verbundenen Immissionen,
sondern auch von der raumplanerischen Zweckbestimmung her in eine be-
stimmte Zone passen (funktionale Betrachtungsweise). Selbst Betriebe, die
nicht gegen das Umweltschutzgesetz und seine Ausführungsbestimmungen
verstossen, können deshalb zonenwidrig sein, wenn sie ihrem Charakter
nach nicht in eine Zone passen (VB.2022.00051 vom 6. Oktober 2022,
E. 3.2. ff; VB.2020.00221 vom 22. Oktober 2020, E. 6.2. ff.; VB.2018.00277
R1S.2023.05121 Seite 30

vom 30. August 2018, E. 3.2. ff., VB.2012.00860 vom 29. Mai 2013, E. 4,
VB.2004.00063 vom 2. Juni 2004, E. 5, jeweils mit Hinweisen).
Als nicht mehr bloss mässig störend beurteilte das Verwaltungsgericht bei-
spielsweise einen Tankstellenshop mit Öffnungszeiten bis 22 Uhr in einer
Wohnzone (VB.2012.00860).
10.4.3.
Vorab ist festzuhalten, dass es gemäss den obigen Ausführungen entgegen
der Argumentation der Vorinstanz zur Bejahung der Zonenkonformität nicht
genügt, dass der fragliche Betrieb die lärmrechtlichen Grenzwerte einhält
und das Bauvorhaben die weiteren lärmrechtlichen Anforderungen betref-
fend Strassenverkehr- und Eisenbahnlärm erfüllt.
Sodann hat die angefochtene Baubewilligung in der hier in Frage stehenden
Einstellhalle für LKW und Lieferwagen keinen konkreten Betrieb bzw. kein
bestimmtes Betriebskonzept zum Gegenstand. Die konkrete Nutzung der
Einstellhalle ist indes entscheidend für die Beurteilung der Zonenkonformität,
zumal je nach Betriebsart ein sehr unterschiedliches Verkehrsaufkommen
generiert wird. Insofern kann nicht gesagt werden, ein zonenkonformer Be-
trieb sei in der Einstellhalle von vornherein gewährleistet.
Im Plan PX-505 "Erdgeschossplan - Verkehrliche Erschliessung" (act.
17.3.3.) werden folgende Fahrtenzahlen für den "Logistikverkehr P 3" aus-
gewiesen:
Fahrten total / 12 h
Einfahrt Tag Nacht
LKW 80 18
Lieferwagen 80 30
Ausfahrt Tag Nacht
LKW 80 35
Lieferwagen 80 40
Dieselben Zahlen wurden im Lärmgutachten verwendet mit der Anmerkung,
es seien die maximal möglichen Bewegungen ermittelt worden (act. 17.5, S.
R1S.2023.05121 Seite 31

7). Die Fahrtenzahlen betreffen offensichtlich nicht das Unternehmen der pri-
vaten Rekursgegnerin (worauf sogleich zurückzukommen sein wird), son-
dern sie wurden unabhängig von einem konkreten Betrieb allein aufgrund
der Kapazitäten der Einstellhalle u.a. für die lärmrechtliche Beurteilung er-
mittelt. Nicht nachvollziehbar ist, weshalb sich die Summen der Ein- und Aus-
fahrten (Tag und Nacht) nicht die Waage halten. Die Frage ist aber nicht
entscheidrelevant und kann offenbleiben.
Die von der privaten Rekursgegnerin für ihr Unternehmen erwarteten 33 Zu-
und Wegfahrten (total 66 Fahrten) für die Umzüge zuzüglich einzelner Ver-
sorgungsfahrten erscheinen mit Blick auf die Zahl der Parkplätze (33 Park-
plätze zu je 2 Fahrbewegungen) und den von der Rekurrentin in der Rekurs-
schrift (Rz. 200) beschriebenen Betriebsablauf des Umzugsunternehmens,
welcher von einer Zu- und Wegfahrt pro abgestelltes Fahrzeug und Tag aus-
geht, als plausibel.
Das vom Umzugsunternehmen generierte Verkehrsaufkommen ist zwar er-
heblich, bleibt aber im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbe-
betriebe, beschränkt sich auf die üblichen Arbeitszeiten während des Tages
sowie teilweise auf die frühen Morgen- und Abendstunden und tritt nur vo-
rübergehend auf. Sodann befindet sich die Lokalität in einer Zentrumszone
mit einem ohnehin hohen Verkehrsaufkommen und einem geringen Mindest-
wohnanteil. Weitere Auswirkungen des Betriebs, die im Konflikt zur Wohn-
nutzung stehen, sind nicht ersichtlich. Des Weiteren sieht das Nutzungskon-
zept der SBV (act. 17.4) vor, dass die Verteilung der verschiedenen Nutzun-
gen auf die Teilgebiete schwerpunktmässig erfolge, wobei sich die Wohnnut-
zung vor allem um den M-Hof und im Teilgebiet 6 gegen die Familiengärten
hin konzentriere. In Anbetracht der Lärmbelastung durch die E-Strasse
könne der Wohnanteil im hier betroffenen Teilgebiet 7 auch in Form von Ho-
telnutzung realisiert werden. Mit diesen Nutzungsschwerpunkten wird das
Konfliktpotential zwischen Wohn- und Gewerbenutzung reduziert. Damit er-
weist sich die in der fraglichen Einstellhalle konkret geplante Nutzung als zo-
nenkonform. Wie es sich für einen anderen Betrieb mit erheblich höheren
Fahrtenzahlen verhält, wie sie in den Baugesuchsunterlagen ausgewiesen
wird, kann offenbleiben.
Indes ist sicherzustellen, dass die Einstellhalle zonenkonform genutzt wird
und nicht etwa die im Plan PX-505 ausgewiesene Fahrtenzahl hinsichtlich
R1S.2023.05121 Seite 32

Zonenkonformität als bewilligt gilt. Zu diesem Zweck ist die angefochtene
Baubewilligung mit der Auflage zu ergänzen, wonach vor Inbetriebnahme der
Einstellhalle ein Betriebskonzept einzureichen und bewilligen zu lassen ist.
10.4.4.
Zufahrten müssen für jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2
Satz 1 PBG). Durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige Grund-
stücknutzungen dürfen weder der Verkehr behindert oder gefährdet noch der
Bestand und die Sicherheit des Strassenkörpers beeinträchtigt werden
(§ 240 Abs. 1 PBG). Über die an Zufahrten zu stellenden Anforderungen er-
liess der Regierungsrat gestützt auf § 237 Abs. 2 Satz 2 PBG und § 359 Abs.
1 lit. i PBG die Verkehrserschliessungsverordnung (VErV). Im Anhang 1
VErV werden verschiedene Zufahrtsarten und die technischen Anforderun-
gen festgelegt. Die technischen Anforderungen an Ausfahrten richten sich
nach Anhang 2 VErV, die erforderlichen Sichtbereiche nach den Anhängen
3 und 4 VErV.
Allein daraus, dass auf der F-Strasse ein Lastwagenverkehr herrscht, ergibt
sich noch kein Mangel in Bezug auf die Verkehrssicherheit des Fussgänger-
übergangs über die F-Strasse. Wie die Rekursgegnerschaft zutreffend vor-
bringt, besteht am fraglichen Ort ein mit einer Lichtsignalanlage gesicherter
Fussgängerstreifen mit Fussgängerschutzinsel (Augenschein-Protokoll,
Foto 8). Eine hinsichtlich der Sicherheit von Fussgängern, namentlich von
Kindern, ungenügende Ausgestaltung der F-Strasse als Zufahrt zum Bau-
grundstück und damit ein Erschliessungsmangel ist nicht auszumachen.
11.1.
Die Rekurrentin moniert eine Überschreitung der zulässigen Ausnützung.
Die Flächen der Grund-, Grob- und Feinerschliessung dürften gemäss § 259
Abs. 2 PBG (in der seit 1. März 2017 in Kraft stehenden Fassung) nicht mehr
zur anrechenbaren Grundfläche gezählt werden. Diese neue gesetzliche Re-
gelung gelte auch in den Gemeinden, welche die Vereinbarung über die Har-
monisierung der Baubegriffe (IVHB) noch nicht übernommen hätten.
Weiter seien die grossen Reduits zu jeweils 10-15 m2 in den Wohnungen an
die anrechenbare Geschossfläche anzurechnen, weil sie in der Grösse klei-
nen Schlaf- oder Arbeitszimmern gleichkämen (Gesamtfläche in 51
R1S.2023.05121 Seite 33

Wohnungen: 603 m2). Der häufigste Wohnungstyp mit einer Wohnfläche von
45 m2 verfüge über Reduit-Flächen von rund 15 m2 und damit über 33 %
Stauraum. Zwar würden die betreffenden Räume keine Fenster aufweisen,
sie könnten aber trotzdem zu Wohn- oder Arbeitszwecken genutzt werden,
denn sie seien direkt von einem Wohnraum aus zugänglich und deshalb z.B.
als Ankleideraum oder dergleichen nutzbar.
Sodann seien weder das öffentliche Parkhaus noch die Einstellhalle für die
Betriebsfahrzeuge an die Ausnützung angerechnet worden. Deshalb resul-
tiere ein zu hohes Bauvolumen. Ohne Anrechnung der vier Parkierungsge-
schosse im Gebäude P 3 werde das Baufeld 7 zu fast 25 % übernutzt, sowohl
flächen- als auch volumenmässig. Das sei nicht im Sinne der SBV und
verstosse gegen die SBV.
Die Einstellhalle für die Betriebsfahrzeuge falle unter die Flächen, welche
dem Arbeiten dienen würden. Es handle sich um die (kommerzielle) Haupt-
nutzung des Erdgeschosses. Die Parkplätze für die Nutzer des Gebäudes
(Bewohnende und Arbeitnehmende sowie Besuchende) befänden sich im
Untergeschoss. lm Erdgeschoss eingestellt würden zudem nicht Betriebs-
fahrzeuge der Rekursgegnerin. Diese Räume würden folglich vermietet. Die
Einstellhalle im EG des Gebäudes P 3 sei zu bewirtschaften (Art. 22 Abs. 3
SBV). Demnach sei sie an die Ausnützung anzurechnen. Das gleiche gelte
auch für das öffentliche Parkhaus im 1. bis 3. OG des Gebäudes P 3; das
Parkhaus sei wirtschaftlich sinnvoll und es handle sich um die (kommerzielle)
Hauptnutzung der betreffenden Geschosse.
lm Teilgebiet 7 sehe das Bebauungskonzept der SBV fünf Gebäude mit ent-
sprechend vier Abstandsbereichen vor. Festgelegt seien auch die zulässigen
Gebäudehöhen und die Ausnützung, die Gebäudeabstände seien einzuhal-
ten (Art. 12 Abs. 3 SBV). Damit definierten die SBV das zulässige Bauvolu-
men. Die Rekursgegnerin plane nur drei Gebäude mit entsprechend nur zwei
Abstandsbereichen. Die zulässige Gebäudehöhe und die zulässige Ausnüt-
zung würden voll ausgeschöpft. Das ergebe ein wesentlich grösseres Volu-
men, als die SBV definiert hätten. Das sei nur möglich, weil die Halle für
Betriebsfahrzeuge und das öffentliche Parkhaus nicht an die Ausnützung an-
gerechnet würden.
R1S.2023.05121 Seite 34

11.2.1.
Gemäss Übergangsbestimmungen zur Änderung des Planungs- und Bauge-
setzes (PBG) vom 14. September 2015, Absatz 2, bleibt u.a. § 259 PBG bis
zur Anpassung der Bau- und Zonenordnung in der vor Inkrafttreten der Än-
derung vom 14. September 2015 gültigen Fassung anwendbar. Die gegen-
teilige Behauptung der Rekurrentin ist falsch.
11.2.2.
An die Ausnützungsziffer anrechenbar sind alle dem Wohnen, Arbeiten oder
sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren
Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschlies-
sungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden (§ 255 Abs. 1
PBG). Ein Raum ist demnach an die Ausnützungsziffer anzurechnen, wenn
er nicht bloss einen von der Anwesenheit von Personen unabhängigen Sach-
zweck erfüllt, sondern für die Ausübung menschlicher Tätigkeiten und damit
für den Aufenthalt von Personen bestimmt ist. Dabei kommt es einzig auf die
objektive Eignung des Raumes und nicht auf die von der Bauherrschaft be-
absichtigte bzw. in den Plänen angegebene Nutzung an. Ist die objektive
Eignung eines Raumes für Wohn- oder Arbeitszwecke zu bejahen, vermag
auch ein Revers an dessen Anrechenbarkeit nichts zu ändern.
Massgebend ist demnach, ob ein Gebäudeteil aufgrund seines Ausbaus be-
wohnt werden oder als Arbeitsraum dienen kann. Das ist immer dann der
Fall, wenn die in § 299 ff. PBG festgelegten wohnhygienischen Anforderun-
gen an die Raumgrösse, die Raumhöhe, die Fensterfläche etc. erfüllt oder
nur unwesentlich unterschritten sind. Genügt ein Gebäudeteil sämtlichen An-
forderungen, die an einen Wohn- oder Arbeitsraum gestellt werden, so ist er
ohne weiteres rechtlich als solcher zu behandeln. Trifft dies nicht zu, ist im
Sinne einer Gesamtwürdigung zu prüfen, in welchem Ausmass der tatsäch-
liche Zustand von den Anforderungen an einen Wohn- oder Arbeitsraum ab-
weicht. Dabei können auch Umstände eine Rolle spielen, die nicht der Wohn-
hygiene zuzurechnen sind, wie etwa die direkte Zugänglichkeit des betref-
fenden Raumes von Wohn- bzw. Arbeitsräumen her. Nicht anrechenbar sind
hingegen Räume, die sich aus gesundheits- oder feuerpolizeilichen Gründen
für den längeren Aufenthalt von Personen nicht eignen, wie beispielsweise
reine Lager-, Archiv-, Keller- oder Waschräume, die keinen häufigen oder
dauernden Aufenthalt von Menschen erfordern und aufgrund ihrer Ausge-
staltung hierfür auch nicht in Frage kommen (vgl. zum Ganzen
R1S.2023.05121 Seite 35

VB.2018.00240 vom 30. August 2018, E. 3.2.; VB.2000.00304 und
VB.2000.00314, E. 3b aa, in RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001 Nr. 4;
VB.2005.00208 vom 22. Juli 2005, E. 2.2, je mit weiteren Hinweisen).
11.2.3.
Mit einer Fläche von ca. 10-15 m2 erfüllen die fraglichen Reduits die in § 303
Abs. 1 PBG verlangte Mindestfläche für Räume, die zum Aufenthalt von Men-
schen bestimmt sind. Die fensterlosen Räume erfüllen aber die Anforderun-
gen an die Belichtung und Belüftung (§ 302 PBG) nicht.
In der Replik (S. 18 und 64) behauptet die Rekurrentin gestützt auf das Sym-
bolbild einer der geplanten Wohnungen, die Wände der Reduits würden im
obersten Bereich aus Glas ausgeführt. Dazu ist zu bemerken, dass das Sym-
bolbild mit keinem der Wohnungsgrundrisse übereinstimmt und nicht erkenn-
bar ist, dass die fraglichen, oben (angeblich) verglasten Wände tatsächlich
ein Reduit betreffen. Des Weiteren zeigen die Schnittpläne (act. 17.3.30)
keine solchen (angeblichen) Verglasungen. Diese wären offensichtlich unzu-
lässig; die Reduits dürfen nicht natürlich belichtet werden.
Gemäss Erwägung H. lit. b) des angefochtenen Entscheids müssen alle Re-
duits im 4.-6. Obergeschoss des Gebäudes P 3 im Rohbauzustand belassen
werden und dürfen damit nicht ausgebaut werden. Sie dürfen zudem nicht
beheizt und ausser für die Beleuchtung keine elektrischen oder elektroni-
schen Installationen aufweisen. Dieser Nutzungsvorbehalt ist sodann grund-
buchlich zu sichern (vgl. Dispositiv Ziff. lll.B.1.f in Verbindung mit lll.B.9).
In Wohnhäusern müssen ausreichende Einstellgelegenheiten geschaffen
werden (§ 297 PBG). Die Einstellgelegenheiten für Vorräte und Hausrat müs-
sen pro Wohnung eine Grundfläche von wenigstens 8 m2 aufweisen; für
Wohnungen mit höchstens zwei Zimmern kann diese auf 5 m2 reduziert wer-
den (§ 39 Besondere Bauverordnung I [BBV I]).
Bei den hier betroffenen Wohnungen handelt es sich um 1-Zimmer-Wohnun-
gen mit offener Küche. Da keine Kellerräume vorgesehen sind, sind die er-
forderlichen Nebenräume in den Wohnungen eingeplant. Beim häufigsten
Wohnungstyp sind zwei Reduits zu jeweils 4,48 m2 und 10,52 m2 vorgese-
hen, wobei die beiden Räume durch eine Schiebetüre miteinander verbun-
den sind. Obwohl die Flächen der Nebenräume im Verhältnis zur Wohnfläche
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grosszügig ausfallen, kann nicht gesagt werden, dass die Einstellgelegen-
heiten über das Mass hinausgehen, für welches üblicherweise ein Bedürfnis
besteht, zumal nebst den Einstellgelegenheiten im Sinne von § 297 PBG
(üblicherweise Kellerabteile) auch in den Wohnungen selbst ein zusätzlicher
Bedarf an Stauraum besteht. Dies spricht gegen eine Zweckentfremdung der
Reduits. In der Gesamtwürdigung erscheint deshalb die nicht an die Gesamt-
nutzfläche anrechenbare Nutzung gewährleistet.
11.2.4.
Bei der Einstellhalle für die Betriebsfahrzeuge handelt es sich nicht um Ar-
beitsräume im Sinne von § 255 PBG, da dort – wie sich insbesondere aus
dem von der Rekurrentin selbst dargestellten Betriebskonzept (s. oben,
E. 10.3) ergibt – kein dauernder Aufenthalt von Personen vorgesehen ist.
Auch im öffentlichen Parkhaus ist kein dauernder Aufenthalt vorgesehen. Die
kommerzielle Nutzung des Parkhauses bzw. die Bewirtschaftung der Park-
plätze führen nicht zur Anrechenbarkeit. Dass es sich nicht um Nebenräume
im Sinne von § 255 Abs. 3 PBG handelt, die durch Verordnung (s. § 10 ABV)
als nicht anrechenbar erklärt werden können, wie die Rekurrentin vorbringt,
ist erstens offensichtlich und zweitens unerheblich.
Die Bestimmungen über die Ausnützung beschränken die Fläche der auf ei-
nem Grundstück möglichen Wohn- und Arbeitsräume und damit die Nut-
zungsintensität, aber nicht das zulässige Bauvolumen wie etwa die Baumas-
senziffer (§ 258 PBG). Die SBV legen kein maximales "Bauvolumen" fest.
Das Bauvolumen ergibt sich höchstens indirekt aus den Grundmassen (Aus-
nützung, Geschosszahl, Freiflächenziffer, Grundgrenzabstand, Gesamt-
höhe), den Baubegrenzungslinien und der Bestimmung über die geschlos-
sene Überbauung (Art. 14 SBV). Im Rahmen dieser Vorschriften dürfen Bau-
körper erstellt werden, die auch nicht an die Ausnützungsziffer anrechenbare
Nutzflächen enthalten. Zur Einhaltung des Bebauungskonzepts der SBV
kann auf die Erwägungen E. 8.3. weiter oben verwiesen werden. Die Grund-
masse sind eingehalten. Es trifft somit nicht zu, dass durch die nicht anre-
chenbaren Flächen ein grösseres Volumen resultiert, als es die SBV zulas-
sen. 
R1S.2023.05121 Seite 37

12.1.
Die Rekurrentin beanstandet, es sei nicht im Sinne der SBV, dass sich der
vorgeschriebene Mindestwohnanteil von 19 % im Teilgebiet 7 allein auf die
obersten drei Geschosse im Gebäude P 3 konzentriere; das Konzept Wohn-
nutzung (SBV-Anhang) sehe im Baufeld 7 einen gleichmässigen Wohnanteil
entlang der E-Strasse von mindestens 20 % vor. Die SBV bezweckten ins-
besondere, die Voraussetzungen für eine vielfältige Nutzungsstruktur zu
schaffen (Art. 1 Abs. 2 SBV).
Art. 6 Abs. 4 SBV (betreffend Aufschub der Realisierung des Wohnanteils im
Teilgebiet 7) gehe für das Teilgebiet 7 dem Art. 6 Abs. 2 SBV (betreffend die
Verlegung von Wohnflächen) vor. Es gehe nicht an, dass im Baufeld 7 statt
9'443,73 m2 nur 5'423 m2 realisiert würden. Dazu komme, dass 121 m2
Wohnfläche fehlen würden. Gemäss der Baubehörde solle der Mangel mit
einem weiteren Wohnflächentransfer aus dem Grundstück Kat.-Nr. 1Q6982
behoben werden (Erw. H, lit. d). Indes enthalte der Bauentscheid keine ent-
sprechende Bedingung, vielmehr werde die rechtlich vorgeschriebene
Wohnfläche um die fehlenden 121 m2 reduziert (Dispositivziffer III.B.10). Es
stehe der Baubehörde nicht an, die Wohnanteilspflicht gemäss Sonderbau-
vorschriften zu reduzieren.
Weiter kritisiert die Rekurrentin die Wohnqualität. Die grossen (ca. 6 m breit
und 2,45 m hoch), nicht öffenbaren Fenster seien für Wohnzwecke nicht ge-
eignet. Bei den fast fassadenbündigen Fensterflächen fehle zudem eine na-
türliche Beschattung, ein Witterungsschutz und ein Sonnenschutz. Direktes
Tageslicht falle einzig über die Fensterfront in Richtung Innenhof in die Woh-
nungen (mit Ausnahme der Eckwohnungen). Die Räume im Wohnungsinne-
ren gegen den Gang würden keine Fenster (zu direkten Lichtquellen) aufwei-
sen, was für Wohnräume unzulässig sei. Einzig die offene Küche sei mit ei-
nem Fenster in Richtung Gang versehen. Während die Wohnungen mit Aus-
nahme der Eckwohnungen zu wenig (natürlich) belichtet seien, würden die
fassadenhohen Fenster der Eckwohnungen im Sommer zu einer Überhit-
zung der Wohnung führen. Schliesslich verfüge keine der Wohnungen über
einen privaten Aussenraum (Balkon, Loggia, Veranda oder Terrasse), was
der Wohnqualität ebenfalls abträglich sei.
R1S.2023.05121 Seite 38

12.2.1.
Gemäss Nutzungskonzept der SBV wird bei den Nutzungen für das Areal als
Ganzes eine Mischung angestrebt, die eine Belebung der Freiräume zu den
verschiedenen Tageszeiten sicherstellt. Die Verteilung der verschiedenen
Nutzungen erfolge auf die Teilgebiete schwerpunktmässig, wobei sich die
Wohnnutzung vor allem um den M-Hof und im Teilgebiet 6 gegen die Fami-
liengärten hin konzentriere. In Anbetracht der Lärmbelastung durch die E-
Strasse könne der Wohnanteil im Teilgebiet 7 auch in Form von Hotelnut-
zung realisiert werden. Gemäss Art. 6 Abs. 2 SBV kann die Wohnfläche in-
nerhalb des Geltungsbereichs der SBV verlegt werden, solange der Wohn-
anteil in den mit Wohnanteilen belegten Teilgebieten mindestens 25 % be-
trägt. Diese Einschränkung gilt nicht für das Teilgebiet 7. Somit ist es zuläs-
sig, die im Teilgebiet 7 vorgeschriebenen Wohnflächen wie vorliegend ge-
plant teilweise (oder sogar vollumfänglich) in anderen Teilgebieten zu reali-
sieren. Dies steht, wie auch die Konzentration der Wohnflächen im Gebäude
P 3, nicht im Widerspruch zum Nutzungskonzept, welches im Interesse be-
lebter Freiräume eine Durchmischung der verschiedenen Nutzungen (und
nicht der Wohnnutzung mit anderen Nutzungen) für das Areal als Ganzes
anstrebt. Ein gleichmässiger Wohnanteil entlang der E-Strasse ist weder in
den SBV noch in den Richtlinien vorgesehen.
Die fehlenden 121 m2 Wohnfläche werden mittels Wohnflächenrevers ge-
mäss der Auflage in Dispositivziffer lll.B.10 gesichert. Entgegen der Auffas-
sung der Rekurrentin wird damit nicht der Mindestwohnanteil gemäss Son-
derbauvorschriften, sondern die auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 12 zur
Verfügung stehende Nichtwohnfläche zugunsten des streitbetroffenen Bau-
grundstücks reduziert. Es handelt sich um die rechtliche Sicherung der Ver-
legung von Wohnfläche im Sinne von Art. 6 Abs. 2 SBV.
12.2.2.
Die Belichtung und Belüftung von Wohnräumen wird in § 302 PBG geregelt.
Die Fensterfläche hat wenigstens einen Zehntel der Bodenfläche zu betra-
gen (Abs. 1). Eine maximale Fensterfläche ist nicht vorgeschrieben; gross-
flächige Fenster sind bei modernen Wohnbauten nichts Ungewöhnliches und
der Wohnhygiene nicht grundsätzlich abträglich. Für den Sonnenschutz sind
vorliegend Stoffmarkisen vorgesehen (s. Materialisierungskonzept Fassade
P 3, act. 17.3.31), eine natürliche Beschattung kann nicht verlangt werden.
R1S.2023.05121 Seite 39

Die Fenster können geöffnet werden (Metallschiebefenster, s. act. 17.3.31),
womit die Belüftung sichergestellt ist.
Gemäss § 301 Abs. 1 PBG dürfen Wohnräume von Mehrzimmerwohnungen
gesamthaft mit den gesetzlich nötigen Fenstern nicht mehrheitlich nach dem
Sektor Nordost/Nordwest gerichtet sein. Ein Teil der Wohnungen ist vorlie-
gend nach dem Sektor Nordwest ausgerichtet. Indes handelt es sich um
1−Zimmer-Wohnungen, womit die genannte Vorschrift nicht anwendbar ist.
Sämtliche Wohnungen sind über die hofseitigen Fenster ausreichend belich-
tet. Es gibt keine separaten "Räume im Wohnungsinneren gegen den Gang",
für die das nicht zutreffen würde. Schliesslich besteht für private Aussen-
räume wie Balkone, Loggien und dergleichen keine gesetzliche Pflicht. Damit
erweist sich auch diese Rüge als unbegründet.
13.1.
Die Rekurrentin moniert eine Unterschreitung der Freiflächenziffer. Die Be-
rechnung sei nicht nachvollziehbar, der Plan unscharf. Es werde zwar die
Auflage gemacht, dass die Freifläche wegen des zu überarbeitenden Anlie-
ferungskonzepts und der "noch deutlicheren Zuweisung der
Erschliessungsflächen" nachvollziehbar berechnet werden müsse (Ver-
kehrssicherheit, Entsorgung etc.; siehe angefochtener Entscheid, S. 3, Ab-
schnitt E, lit. a, und S. 9, Abschnitt G, lit. i). Ohne nachvollziehbaren und
damit überprüfbaren Plan dürfe aber die Baubewilligung, so die Rekurrentin,
nicht erteilt werden.
Ausserdem sei die Berechnung mangelhaft:
Für die Retailflächen im Erdgeschoss des Gebäudes P 3 seien zulasten der
Freiflächen Flächen für die Anlieferung erforderlich (angefochtener Ent-
scheid, S. 5, Abschnitt E, lit. n). Auch die zu überarbeitende rückwärtige Er-
schliessung (Bauentscheid, S. 3, Abschnitt E. lit. a) bei diesem Gebäude
gehe zulasten der Freiflächen.
Der Freiraum zwischen den Gebäuden diene auch der Erschliessung und
könne somit nicht vollständig als Freifläche angerechnet werden. Dort werde
die Freifläche durch abgestellte Velos, Motos, Scooters und Kinderwagen
beansprucht, die Fläche sei als Erschliessungsfläche zu bezeichnen.
R1S.2023.05121 Seite 40

Sämtliche Gebäudezugänge seien von der Freifläche abzuziehen. In der Re-
gel sei für Hauszugänge ("Fussgänger-Erschliessung") eine mindestens
1,5 m breite Erschliessung abzuziehen. Bei derart grossen Gebäuden mit
vielen Arbeitsplätzen und Wohnungen genüge dieses Mass nicht, die Er-
schliessung müsse mindestens 3 m sein. lm vorliegenden Fall komme dazu,
dass die Erdgeschosse teils öffentlichen Nutzungen aufweisen würden, was
die Anforderungen an die Erschliessung erhöhe.
Nicht an die Freiflächen anzurechnen seien sodann Flächen, welche für den
Verkauf, Aussenbestuhlungen, Gartenrestaurants etc. beansprucht würden.
13.2.1.
Gemäss § 257 PBG sind offene Flächen für dauernde Spiel- und Ruheplätze
sowie Gärten bei der Freiflächenziffer anrechenbar (Abs. 1). Ausser Ansatz
fallen Flächen von Gebäuden, Wäldern und Gewässern (Abs. 2). § 11 ABV
umschreibt Spiel-, Ruhe- und Gartenflächen näher. Demnach sind einfache
Garten- und kleine Gerätehäuschen sowie überdeckte und seitlich mindes-
tens zur Hälfte der Abwicklung offene Gartensitzplätze (lit. a) sowie Spiel-,
Ruhe- und Gartenanlagen auf Dachflächen, soweit sie mit der übrigen die-
sem Zwecke dienenden Fläche zusammenhängen und über einen freien Zu-
gang verfügen (lit. b), der Freiflächenziffer anrechenbar.
Ausser Ansatz fallen die flächenmässige Ausdehnung eines Hauptgebäudes
(vorspringende Gebäudeteile ausgenommen) sowie Verkehrsflächen (Gar-
tenwege und Hauszugänge für Fussgänger ausgenommen) und Fahrzeug-
abstellplätze, welche der internen Grundstückserschliessung dienen und da-
her ein gänzlich anderes Bedürfnis erfüllen und nicht dem Zweck der Freiflä-
chen entsprechen. Diese Berechnungsweise geht unmissverständlich aus
den entsprechenden Skizzen im Anhang ABV hervor. Die Begrünung der
Freiflächen wird durch § 257 PBG ausdrücklich nicht gefordert (s. BRGE III
Nr.0063/2012 in BEZ 2012 Nr. 42; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas
Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl., Wädenswil
2019, Bd. 2, S. 972 f.).
14.
Vorliegend wird die Freiflächenziffer im entsprechenden Plan Nr. PX-040
(act. 17.7.) mit 5'529,29 m2 ausgewiesen und planerisch dargestellt. Der
R1S.2023.05121 Seite 41

Plan ist nicht "unscharf", wie die Rekurrentin vorbringt, aber im relativ gros-
sen Massstab 1:1000. Mittels technischer Hilfsmittel ist es möglich, die aus-
gewiesene Freifläche in quantitativer Hinsicht zu überprüfen. Gemäss Erwä-
gung G. lit. i ist eine eindeutigere Zuweisung der Erschliessungsflächen und
deren Abgrenzung von den für den Aufenthalt ausgewiesenen Flächen er-
forderlich (Einreichung eines abgeänderten Umgebungsplans gemäss Auf-
lage in Dispositivziffer IIII.B.1. lit. i). Eine wesentliche Reduktion der Freiflä-
chen (wenn überhaupt) ergibt sich daraus nicht.
Gemäss Erw. E. lit. a im angefochtenen Beschluss muss die Anlieferung des
Gebäudes P 1, u.a. für die Retailflächen (s. Erw. E. lit. n), rückwärtig über die
D-Strasse erfolgen. Beim Gebäude P 1 wird zur D-Strasse hin nur ein sehr
schmaler Streifen Freifläche ausgewiesen, der mit dem zu korrigierenden
Anlieferungskonzept allenfalls nicht mehr vollumfänglich der Freifläche zu-
gerechnet werden kann.
Die für Fussgänger begehbaren Bereiche zwischen den Gebäuden, über die
die Hauszugänge erreicht werden, wurden nur teilweise der Freifläche zuge-
wiesen. Entlang den Fassaden wurde jeweils bis zu den Hauszugängen ein
ca. 1,5 m breiter Streifen in schematischer Weise als Verkehrsfläche nicht
angerechnet, ebenso bei den Hauszugängen auf der Nord- und Südseite.
Hauszugänge für Fussgänger können grundsätzlich der Freifläche zugerech-
net werden (s. Skizze zu § 257 PBG im Anhang ABV). Bei einem intensiven
Fussgängerverkehr, wie er vorliegend zu erwarten ist, erscheint es sachge-
recht, auf einer Breite von ca. 1,5 m von Verkehrs- und nicht von Freiflächen
auszugehen. Weshalb wie von der Rekurrentin verlangt eine Breite von 3 m
veranschlagt werden soll, ist nicht nachvollziehbar.
Zwischen den Gebäuden sind keine Abstellplätze für Velos, Motos, Scooters
und Kinderwagen vorgesehen. Die Veloabstellplätze sind auf der Seite E-
Strasse geplant und wurden von der Freifläche ausgenommen. Ausgenom-
men wurden auch die Bereiche mit Aussenbestuhlung (Gartenwirtschaften).
Dies zu Recht, weil aufgrund der gewerblichen Nutzung keine freie, unein-
geschränkte Zugänglichkeit gewährleistet ist.
Im Ergebnis vermag die Rekurrentin nicht ernsthaft in Frage zu stellen, dass
die mit 5'529,29 m2 bezifferte Freifläche nicht den im Plan dargestellten Flä-
chen entspricht und mit dem angepassten Anlieferungskonzept und dem
R1S.2023.05121 Seite 42

abgeänderten Umgebungsplan die gemäss Art. 8 SBV verlangte Freiflächen-
ziffer nicht mehr erreicht werden kann. Klarzustellen ist, dass die Baube-
hörde bezüglich der Freiflächenziffer weder einen auflageweise zu beheben-
den Mangel festgestellt, noch den Nachweis der Freifläche in ein nachgela-
gertes Bewilligungsverfahren verschoben hat. Verlangt wurde eine Präzisie-
rung der Umgebungsgestaltung sowie eine Projektanpassung der Anliefe-
rung mit möglichen Auswirkungen auf die Freiflächenziffer. Die Bewilligungs-
fähigkeit des Projekts steht zu Recht ausser Frage. Die betreffenden Neben-
bestimmungen sind daher zulässig.
15.1.
Die Rekurrentin ist der Auffassung, der Umgebungsplan genüge nicht, um
zu beurteilen, ob die "Aussenräume von hoher Qualität" (Art. 1 Abs. 2 SBV)
sein werden und der Umschwung so gestaltet werde, dass eine besonders
gute Gesamtwirkung entstehe (Art. 15 Abs. 1 SBV). Die Auflage zur Überar-
beitung des Umgebungsplans sei unzulässig und verstosse gegen den
Grundsatz der Einheit der Baubewilligung.
15.2.
Die Baubehörde entgegnet, die Auflage in Dispositiv Ziff. lll.B.1.i verknüpfe
die Baubewilligung mit der Nebenbestimmung, dass im Sinne der Erwägun-
gen vor Baueingabe ein präzisierter Umgebungsplan der Baubehörde einzu-
reichen und genehmigen zu lassen sei. Der eingereichte Umgebungsplan
(act. 17.3.1) sei bereits sehr aussagekräftig und es fehlten in der Gesamtbe-
trachtung nur noch wenige Details (Baumartenwahl, Materialisierung von
Freiflächen, bessere Integration von Treppenaufgang). Bis auf die genann-
ten Ausnahmen werde die besonders gute Gesamtwirkung und die hohe
Qualität der Aussenräume in allen Punkten erfüllt. Die in Erwägung G. lit. j
bemängelten Punke stellten offenkundig untergeordnete Mängel dar, die
ohne weiteres behoben werden könnten. Sie seien nicht dazu geeignet, das
ganze Bauvorhaben in Frage zu stellen, weshalb die Anpassung des Umge-
bungsplans keine konzeptionellen Änderungen mit sich ziehe.
15.3.1.
Zu den mit dem Baugesuch einzureichenden Unterlagen gehört in der Regel
auch ein Umgebungsplan (vgl. § 310 PBG und § 3 Abs. 1 lit. d der Bauver-
fahrensverordnung [BVV]). Es steht indessen grundsätzlich im Ermessen der
R1S.2023.05121 Seite 43

Baubehörde, den Umgebungsplan erst zu einem späteren Zeitpunkt – etwa
vor Baubeginn – zu verlangen. Dies gilt nur dann nicht, wenn der Plan über
Fragen Aufschluss zu geben hat, die für die Bewilligungsfähigkeit des Bau-
vorhabens von grundsätzlicher Bedeutung sind (wie beispielsweise die Um-
gebungsgestaltung im schutzwürdigen Ortsbild oder die verkehrssichere Ge-
staltung einer Zufahrt); auch bei Arealüberbauungen, bei denen erhöhte An-
forderungen an die Umgebungsgestaltung gelten, gehört ein Umgebungs-
plan zur vollständigen Baueingabe (vgl. § 71 Abs. 2 und § 73 Abs. 1 PBG).
Dem Grundsatz der Einheit der Baubewilligung zufolge ist ein Bauvorhaben
stets in seiner Gesamtheit zu prüfen und zu beurteilen. Die Baubewilligung
darf zufolge dieses Grundsatzes nicht derart aufgespaltet werden, dass we-
sentliche Teile des Projekts in einem späteren Verfahren zu beurteilen blei-
ben. Der baurechtliche Entscheid muss sich zu sämtlichen Punkten ausspre-
chen, welche für die Bewilligungsfähigkeit eines Projekts von ausschlagge-
bender Bedeutung sind. Als Detailfrage, welche einem nachträglichen Ver-
fahren vorbehalten werden kann und in der Regel erst auf den Baubeginn
hin geklärt werden muss, gilt praxisgemäss insbesondere auch der Umge-
bungsplan (jedenfalls sofern er nicht für die Gesamtbetrachtung eines Pro-
jekts entscheidend ist; VB.2021.000609 vom 5. Mai 2022, E. 4.1).
15.3.2.
Vorliegend wird die Umgebungsgestaltung in den Plänen "Situation Umge-
bung Baueingabe (Nr. PX-101, act. 17.3.1.) und "Situationsplan"
(Nr. PX−800, act. 17.3.4.) bereits detailliert aufgezeigt. Eine Beurteilung im
Baubewilligungsverfahren war möglich und es steht ausser Frage, dass mit
den verlangten Anpassungen und Präzisierungen eine vorschriftsgemässe
Umgebungsgestaltung erreicht werden kann. Die bemängelten Punkte stell-
ten offenkundig untergeordnete Mängel dar, die ohne weiteres behoben wer-
den können (Erhalt des Geleises bis an die Fassade von P 1, Anpassung der
Treppe zum Veloraum, Reduktion des Belagsanteils durch Begrünung; s. Er-
wägungen G.a und G.j). Die noch zu präzisierenden Elemente (Angaben zur
Bepflanzung, Ansaat, Substrat etc., eindeutige Zuweisung und Abgrenzung
der Erschliessungsflächen, Angaben zur Art der Bepflanzung, zur Ausstat-
tung, zur Belagsmaterialisierung, zur Art der Stützmauern und Beleuchtung
etc.; s. Erwägungen G.h, G.i, G.j, G.k, G.q) sind nicht dazu geeignet, das
ganze Bauvorhaben in Frage zu stellen. Sodann kann auf dem grossen Bau-
grundstück zweifellos ein verkehrssicherer und den Anforderungen an die
R1S.2023.05121 Seite 44

Umgebungsgestaltung genügender Leerungsstandort für die Rollcontainer
und den Unterflurcontainer nachgewiesen werden (Erwägungen E.i. und
E.k.).
16.1.
Die Rekurrentin moniert eine ungenügende Erschliessung. Es sei nicht er-
sichtlich, inwiefern die aktuellen Gegebenheiten im Zusammenhang mit der
M-Halle (d.h. vor Entfernung der Kranbahn und Tiefgarageneinfahrt der M-
Halle, s. Erwägung D.a.) einer korrekten Darstellung der Situation effektiv
entgegenstünden. Der Aufschub der Einreichung eines diesbezüglichen Si-
tuationsplans sei nicht rechtmässig. Hinzu komme, dass die Zufahrt bzw. An-
lieferung für das Gebäude P 1 gemäss Bauentscheid ebenfalls rückwärtig
über die D-Strasse erfolgen müsse, was zu einer massiven Anpassung des
Bauvorhabens führe und nicht auflageweise erfolgen könne. Eine rückwär-
tige Erschliessung des Gebäudes P 1 mit insgesamt 26 zusätzlichen Durch-
fahrten (teilweise nachts und mit Schwerverkehr) auf der D-Strasse dürfte
sich sowohl in lärmschutztechnischer als auch in physischer Hinsicht auf die
Beschaffenheit und den Ausbau der D-Strasse auswirken. Wie das gelöst
werden soll, sei offen.
Ausserdem halte die Baubehörde fest (Erw. D.d und D.f, recte E.d. und E.f.),
dass die Mindestanforderungen des vorgeschriebenen Ausfahrtstyps und die
Sichtbereiche nicht eingehalten seien. Weiter könne das Gebäude P 1 nur
teilweise und das Gebäude P 2 gar nicht von der alten D-Strasse angeliefert
werden, solange die M-Halle inklusive der nördlichen Anbauten bestehe. Die
Mängel seien nicht mit einer Nebenbestimmung heilbar und es werde gegen
den Grundsatz der Einheit der Baubewilligung verstossen.
16.2.
Die D-Strasse kann im Abschnitt zwischen der I- und der H-Strasse erst dann
definitiv an der gemäss SBV vorgesehenen Lage ausgebaut werden, wenn
die ehemalige Kranbahn und die Tiefgarageneinfahrt der M-Halle entfernt
sind. Zu diesem Zeitpunkt ist ein Situationsplan mit Darstellung der Strasse
und Normalprofil zur Genehmigung einzureichen (Erw. D.a).
Der vollständige Ausbau der D-Strasse ist für die Erschliessung des vorlie-
genden Bauvorhabens nicht erforderlich. Die Tiefgarage erstreckt sich über
R1S.2023.05121 Seite 45

alle Gebäude P 1 bis 3, wodurch auch das Gebäude P 1 verkehrlich direkt
erschlossen ist (s. Erdgeschossplan - Verkehrliche Erschliessung, act.
17.3.3.). Daran ändert das im Sinne von Erwägung E.a zu verbessernde An-
lieferungskonzept des P 1 nichts. Der Anlieferungsverkehr für P 1 kann rück-
wärtig ab der H-Strasse zufahren, die unmittelbar an der südlichen Gebäu-
deecke vorbeiführt. Der Aussenraum vor der östlichen Hälfte der betreffen-
den Südwestfassade bietet genug Platz für den Güterumschlag und wird
nicht durch die erwähnten Bauten der M-Halle verstellt. Die Umgebungsge-
staltung ist dazu nur geringfügig anzupassen (v.a. Ausscheidung von Ver-
kehrs- und Umschlagsflächen). Die rückwärtige Anlieferung ist ohne beson-
dere Schwierigkeiten machbar und wie die Aufgabe konkret gelöst wird, liegt
auf der Hand, weshalb sich konkretere Vorgaben dazu in der betreffenden
Nebenbestimmung erübrigen. Die baurechtlichen, konzeptionellen und ge-
stalterischen Auswirkungen der verlangten Projektänderung können hinrei-
chend beurteilt werden. Damit erweist sich die Auflage betreffend die rück-
wärtige Anlieferung von P 1 als zulässig. Die Wegfahrt der Lieferfahrzeuge
kann bis auf weiteres über die im Abschnitt bis zur I-Strasse als Ein-
bahnstrasse geführte D-Strasse erfolgen (s. Plan Strassenführung D-
Strasse, act. 17.3.5.) oder in südlicher Richtung in einer Schlaufe zurück auf
die H-Strasse und weiter via I-Strasse in die D-Strasse (s. revidierter Erdge-
schossplan - verkehrliche Erschliessung vom 28. August 2023, act. 20.7).
Die Fahrbahnbreite und die Durchfahrtshöhe (3,9 m, s. Augenschein-Proto-
koll, Foto 15) der D-Strasse sind ausreichend.
In ihrer Replik bringt die Rekurrentin bezüglich der rückwärtigen Anlieferung
des Gebäudes P 1 vor, die D- und die I-Strasse würden den Anforderungen
an eine "Quartiererschliessungsstrasse" gemäss VSS-Norm SN 640 045,
Tabelle 1, nicht genügen. Vorgeschrieben seien demgemäss mindestens
zwei Fahrstreifen, mindestens einseitig ein Gehweg und eine durchgehende
Befahrbarkeit. Die Rekurrentin übersieht, dass sich die technischen Anforde-
rungen an Zufahrten nach der Verkehrserschliessungsverordnung (VErV,
Anhang 1) richten. Die genannte VSS-Norm ist nicht massgeblich.
Welche "weiteren Probleme" mit der rückwärtigen Erschliessung in lärm-
rechtlicher Hinsicht entstehen sollen, legt die Rekurrentin nicht substantiiert
dar. Bei lediglich 52 Fahrten pro Tag ist entlang der umliegenden Strassen
(H-, I-, D-Strasse) keine Überschreitung der massgebenden Belastungs-
grenzwerte zu erwarten. Darauf ist nicht weiter einzugehen.
R1S.2023.05121 Seite 46

Nach Rückbau der Kranbahn und der Tiefgarageneinfahrt der M-Halle wird
die Führung der D-Strasse gemäss den SBV anzupassen sein (Art. 19 Abs.
1 SBV) und dementsprechend auch die Anlieferung von P 1 – was problem-
los möglich ist – sowie der hier in Frage stehende Situationsplan. Der defini-
tive Verlauf der D-Strasse ist aus den SBV sowie dem Plan "Strassenführung
D-Strasse" (act. 17.3.5.) ersichtlich. Die Erschliessung des streitbetroffenen
Bauvorhabens wird durch die künftige Anpassung nicht in Frage gestellt. Im
gegenwärtigen Zeitpunkt zu beurteilen ist die Erschliessung mit den heutigen
Gegebenheiten. Dies ist anhand der Baugesuchspläne möglich.
Die Anlieferung des (bestehenden nicht streitgegenständlichen) Gebäudes
P 2 erfolgt ab der F-Strasse über die D-Strasse im Abschnitt nordwestlich
der M-Halle und wird durch die Anbauten der M-Halle nicht tangiert.
Die in den Erwägungen E.d. und E.f. festgestellten Mängel bzw. fehlenden
Nachweise betreffend die Anforderungen an Ausfahrten (maximal zulässige
Neigung, Sichtbereiche) stellen die Bewilligungsfähigkeit des Vorhabens
nicht in Frage. Die Mängel sind ohne Schwierigkeiten behebbar bzw. es be-
stehen keine Zweifel daran, dass die Erfüllung der Anforderungen nachge-
wiesen werden kann. Die Rekurrentin bringt nichts vor, was dies in Frage
stellen würde. Die Auflagen sind zulässig.
Insgesamt sind die Erschliessung und die diesbezüglichen Nebenbestim-
mungen nicht zu beanstanden.
17.1.
Die Rekurrentin beanstandet die Parkierung. Im Untergeschossplan Parkie-
rung (act. 17.8) würden betreffend die Parkplatzzahl der Gebäude P 2 und 3
widersprüchliche Angaben gemacht. Es sei nicht möglich, die Übereinstim-
mung der Gegebenheiten rund um die Parkierung mit den geltenden öffent-
lich-rechtlichen Normen zu überprüfen. Insbesondere sei unklar, ob die An-
zahl Parkplätze nicht doch die Grenze von 500 überschreite und damit eine
UVP-Pflichte Anlage vorliege.
Auch betreffend die Veloabstellplätze sei unklar, ob die Vorschriften (Art. 22
Abs. 5 SBV, Art. 8bis Abs. 1 und Abs. 3 PPV) eingehalten würden. Die Bau-
gesuchsunterlagen würden keine detaillierte Berechnung der Abstellplätze
R1S.2023.05121 Seite 47

für Fahrräder enthalten und es fehlten Angaben zur Anzahl "Sitzplätze" im
Bereich Gastronomie. Ausserdem seien die Veloparkplätze unpraktisch kon-
zipiert, indem die Fahrräder über dreiteilige Treppen ins Untergeschoss ge-
tragen und dort über eine bis mehrere Türschleusen manövriert werden
müssten.
17.2.1.
Die Gebäude P 1, 2 und 3 werden über eine durchgehende Tiefgarage, wel-
che die Gebäude verbindet, verfügen. Der fragliche Untergeschossplan Par-
kierung beinhaltet einerseits die Berechnung des zulässigen Parkplatzange-
bots pro Gebäude. Andererseits wird dargestellt, in welchen Gebäuden das
berechnete Angebot realisiert werden soll bzw. bereits realisiert ist (P 2). 12
Parkplätze für das Gebäude P 3 werden im Tiefgaragen-Abschnitt des Ge-
bäudes P 2 zur Verfügung gestellt. Diese 12 Parkplätze sind im Gebäude P
2 bereits vorhanden; der betreffende Tiefgaragenteil weist schon heute 72
Abstellplätze auf (s. P 1, Grundriss UG01, act. 17.3.6.). Entgegen der Rekur-
rentin bedarf es daher keiner Erstellung von zusätzlichen Parkplätzen im
Tiefgaragenteil von P 2 und kein entsprechendes Baubewilligungsverfahren.
In der Summe von 499 Parkplätzen stimmt die Berechnung des zulässigen
Angebots mit den tatsächlich geplanten Parkplätzen überein. In welchem
Gebäude sich die Abstellplätze befinden, ist unerheblich. Damit erweist sich
der beanstandete Plan als widerspruchsfrei und klar.
17.2.2.
Nachbarn sind regelmässig nicht legitimiert, die Anzahl der zu erstellenden
Abstellplätze bzw. die Art der Erfüllung auf ihre Rechtmässigkeit überprüfen
zu lassen, kann doch ein entsprechender Projektmangel mit einer für den
Nachbarn in der Regel bedeutungslosen Nebenbestimmung geheilt werden.
Die Nebenbestimmung kann namentlich in der Anordnung zur Leistung einer
Ersatzabgabe im Sinne von § 246 PBG bestehen. Die Rekurrentin bringt da-
gegen vor, es bestehe die Möglichkeit, dass der Pflichtige die Ersatzabgabe
nicht leiste, die Baufreigabe daher nicht erteilt werden könne und die Baube-
willigung nach drei Jahren erlösche (§ 322 Abs. 1 PBG). Insofern könne die
nicht pflichtgemässe Erstellung von Abstellplätzen zur Verhinderung eines
Bauvorhabens führen.
Dem ist im vorliegenden Fall zu entgegnen, dass – einschliesslich P 2 – 473
Veloabstellplätze ausgewiesen werden. Anhand der Angaben im
R1S.2023.05121 Seite 48

Baugesuchsformular (act. 17.1) zu den Flächen und Anzahl Sitzplätzen
(Gastronomie) lässt sich überschlagsmässig feststellen, dass diese Zahl in
der Grössenordnung der gemäss Art. 22 Abs. 5 SBV erforderlichen Veloab-
stellplätze liegt (s. auch Rekursantwort der Bausektion, Ziff. 50 f.). Es kann
damit ausgeschlossen werden, dass allenfalls zusätzlich erforderliche Velo-
abstellplätze nicht auf dem Baugrundstück selbst real erstellt werden könn-
ten oder im hypothetischen Fall einer Ersatzabgabe das Bauvorhaben mit
Baukosten von Fr. 180 Mio. an der Nichtleistung der Ersatzabgabe scheitert.
Es bleibt somit dabei, dass ein allfälliger Mangel mit einer für die Rekurrentin
bedeutungslosen Nebenbestimmung geheilt werden könnte. Nicht geltend
gemacht wird und nicht ersichtlich ist sodann, dass wegen allenfalls fehlen-
der Veloabstellplätze eine Beeinträchtigung der rekurrentischen Nachbar-
grundstücke zu befürchten wäre. Insoweit ist keine legitimationsbegrün-
dende Betroffenheit anzunehmen (vgl. zum Ganzen VB.2019.00846 vom 30.
April 2020, E. 3.4.3, mit weiteren Hinweisen). Somit ist mangels eines schüt-
zenswerten Interesses bzw. mangels Betroffenheit auf die Rüge betreffend
die Anzahl Veloabstellplätze nicht einzugehen.
Auch was die Lage der geplanten Veloabstellplätze anbelangt, fehlt es der
Rekurrentin an einer legitimationsbegründenden Betroffenheit und an einem
schützenswerten Interesse. Die Veloräume im Untergeschoss sind in erster
Linie über eine Aussentreppe mit Schieberampen zugänglich. Ein allfälliger
Mangel würde nicht zur Aufhebung der Baubewilligung führen, sondern
höchstens zu einer für die Rekurrentin bedeutungslosen Auflage.
18.1.
Die Rekurrentin moniert, die UVP sei vor über 20 Jahren durchgeführt wor-
den. Seither habe sich die Umweltbelastung und das Umweltverständnis der-
art stark verändert, dass nicht ernsthaft darauf abgestellt werden könne. Die
kommunale Vorinstanz verletze die Begründungspflicht, weil sie nicht detail-
liert aufzeige, inwiefern die Parameter der damaligen UVP heute noch zu-
treffen würden.
lm Planungsgebiet habe es damals 1'150 Parkplätze gegeben (Planungsbe-
richt, S. 5). Die Parkierung hätte auf "ca. 1'250 Parkplätze reduziert werden"
sollen (Planungsbericht, S. 9). Der Beurteilung des UGZ vom 29. Septem-
ber 2003 (S. 8) sei zu entnehmen, dass im Bereich der G-Strasse (zum
R1S.2023.05121 Seite 49

Zeitpunkt des UVB) 200 öffentliche Parkplätze angeordnet gewesen seien.
Für diese Parkplätze dürfe im Falle einer Aufhebung innerhalb des Perime-
ters der SBV M-Areal Plus mit einer öffentlich zugänglichen Parkierungsan-
lage Ersatz geschaffen werden. Weiter werde ausgeführt, dass im künftigen
Teilgebiet 8 (recte wohl eher 7) des Planungsperimeters M-Areal Plus sich
das Parkhaus der B mit insgesamt 276 Parkplätzen befinde und dass die
Parkplatzkumulierung (namentlich die Verlegung der 200 öffentlichen Park-
plätze und die Weiterführung des B-Parkhauses) in der Planung grundsätz-
lich nicht vorgesehen sei. Es sei – so die Rekurrentin – nicht beabsichtigt
gewesen, das B-Parkhaus weiter zu betreiben. Dieses sei als befristete
Übergangslösung betrachtet und nicht in das Fahrtenmodell integriert wor-
den. Die Verlegung und weitere Betreibung der 280 öffentlichen Parkplätze
des ehemaligen B-Parkhauses sei somit nicht angemessen im UVB vom 29.
September 2023 (recte 2003) berücksichtigt worden. Die Annahmen im Be-
richt würden nicht mehr zutreffen.
Ebenfalls nicht vorgesehen gewesen sei der Fortbestand der 78 Parkplätze
für LKW und Cars und des damit verbundenen Schwerverkehrs im Areal
(Planungsbericht, S. 16, Frage 14.5). Auch wisse die Rekurrentin nicht, wie
viele Parkplätze es im Areal ohne das streitbetroffene Bauvorhaben und das
benachbarte Projekt der T Immobilien AG gebe. Die Vorinstanz hätte wegen
der stark veränderten Situation bezüglich Anzahl Parkplätze prüfen müssen,
ob erneut eine UVP durchzuführen sei.
Des Weiteren werde der Schwellenwert von 500 Parkplätzen mit Einbezug
der 12 Parkplätze im P 2 und der 58 Parkplätze der T Immobilien AG über-
schritten. Sodann würden die insgesamt 499 Parkplätze, die mindestens 160
Zu- und Wegfahrten der 33 betriebsnotwendigen Fahrzeuge und das Bau-
vorhaben der T Immobilien AG deutlich mehr als die dem UVP zugrunde
gelegten Fahrten auslösen. Gemäss Antrag des UGZ wäre daher die Re-
kursgegnerin zur Umsetzung verbindlicher Massnahmen zur Minderung des
Fahrtenaufkommens zu verpflichten (Bericht UGZ, Ziff.1.2, S. 20). Die SBV,
welche auf die Umweltverträglichkeit geprüft worden seien, hätten ein Fahr-
tenmodell enthalten. Dieses fehle in den heutigen SBV. Deshalb müsse die
Umweltverträglichkeit der SBV, wie diese in den letzten 20 Jahren umgesetzt
worden seien und wie sie durch das Projekt der Rekursgegnerin ergänzt wer-
den solle, neu auf die Umweltverträglichkeit geprüft werden.
R1S.2023.05121 Seite 50

18.2.1.
Gemäss Art. 8 Umweltschutzgesetz (USG) werden Einwirkungen sowohl
einzeln als auch gesamthaft und nach ihrem Zusammenwirken beurteilt. Be-
vor eine Behörde über die Planung, Errichtung oder Änderung von Anlagen
entscheidet, prüft sie möglichst frühzeitig die Umweltverträglichkeit (Art. 10a
Abs. 1 USG). Wer eine Anlage, die der Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP)
untersteht, planen, errichten oder ändern will, muss der zuständigen Be-
hörde einen Umweltverträglichkeitsbericht (UVB) unterbreiten. Dieser bildet
die Grundlage der Umweltverträglichkeitsprüfung (Art. 10b Abs. 1 USG).
Gemäss Art. 2 Abs. 1 lit. a UVPV unterliegen Änderungen bestehender An-
lagen, die im Anhang aufgeführt sind, der Prüfung, wenn die Änderung we-
sentliche Umbauten, Erweiterungen oder Betriebsänderungen betrifft. Bei
der Prüfung wird nach Art. 3 Abs. 1 UVPV festgestellt, ob das Projekt den
Vorschriften über den Schutz der Umwelt entspricht. Dazu gehören das USG
und die Vorschriften, die den Natur- und Heimatschutz, den Landschafts-
schutz, den Gewässerschutz, die Walderhaltung, die Jagd, die Fischerei und
die Gentechnik betreffen.
18.2.2.
Der Mangel der ungenügenden Begründung einer Anordnung kann nach der
verwaltungsgerichtlichen Praxis unter Umständen durch spätere Nachrei-
chung einer genügenden Begründung geheilt werden. Demzufolge kann es
zulässig sein, die ungenügende Begründung im Rahmen der Rechtsmittel-
beantwortung nachzuholen (VB.2019.00083 vom 19. August 2019, E. 3.3.).
Vorliegend hat sich die Bausektion spätestens in der Rekursvernehmlassung
einlässlich zur Frage der UVP geäussert, weshalb ein allfälliger Begrün-
dungsmangel als geheilt gelten kann.
18.2.3.
Die Umweltverträglichkeit der gemäss Sonderbauvorschriften vorgesehenen
Nutzung wurde mittels einer Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) beurteilt
(act. 17.9). Die SBV sind rechtskräftig und deren akzessorische Überprüfung
ist im vorliegenden Verfahren wie bereits ausgeführt nicht möglich. Damit ist
insbesondere nicht zu beurteilen, ob die Umweltverträglichkeit seinerzeit kor-
rekt geprüft wurde. Unerheblich ist namentlich der Umstand, dass die Fas-
sung der SBV, die der UVP zugrunde lag, offenbar ein Fahrtenmodell sowie
ein Fahrtenmaximum umfasste und in der UVP beantragt wurde, bei
R1S.2023.05121 Seite 51

Überschreitung des festgesetzten Fahrtenplafonds Massnahmen zur Minde-
rung des Fahrtenaufkommens zu verlangen (UVP, S. 6 und 20, act. 17.9).
Das Fahrtenmodell wie auch die genannten Massnahmen haben keinen Ein-
gang in die rechtskräftigen SBV gefunden; die SBV bilden daher keine
Rechtsgrundlage für die von der Rekurrentin verlangten Massnahmen zur
Fahrtenreduzierung.
Die von der Rekurrentin ins Feld geführten allgemeinen Veränderungen der
Umweltbelastung und des Umweltverständnisses in den letzten 20 Jahren
lösen keine Pflicht aus, bezüglich der SBV eine erneute UVP durchzuführen;
ausserhalb der in Art. 2 Abs. 1 lit. b und Abs. 2 lit. b UVPV genannten Ver-
fahren erfolgt keine UVP. Sollten die tatsächliche Anzahl der Parkplätze im
M-Areal heute über den Berechnungen der Umweltverträglichkeitsprüfung
(act. 17.9., S. 5) liegen oder andere dannzumal getroffene Annahmen nicht
mehr den heutigen Gegebenheiten (etwa die Fahrtenzahlen) entsprechen,
führte dies somit nicht dazu, dass neue Bauvorhaben in jedem Fall eine UVP
voraussetzen. Eine Beurteilung nach Projektdurchführung (UVP a posteriori)
ist nicht vorgesehen (Bundesamt für Umwelt BAFU, UVP-Handbuch, Richtli-
nie des Bundes für die Umweltverträglichkeitsprüfung, Modul 1, 2009, S. 2,
www.bafu.admin.ch). Massgebend ist Art. 2 UVPV (wesentliche Änderung).
Das streitbetroffene Bauvorhaben bewirkt in Bezug auf die Umwelteinwirkun-
gen gegenüber der in den SBV vorgesehenen Nutzung keine wesentliche
Änderung im Sinne von Art. 2 UVPV. Vielmehr entspricht es dem von den
SBV vorgegebenen Rahmen, namentlich was die Anzahl der Parkplätze und
das öffentliche Parkhaus anbelangt (Art. 22 SBV). Geplant sind, wie bereits
ausgeführt, 499 Autoabstellplätze, womit der Schwellenwert von 500 gemäss
Ziff. 11.4. im Anhang der UVPV – wenn auch knapp – nicht überschritten
wird. Zusätzliche auf dem Nachbargrundstück der T Immobilien AG geplante
Parkplätze sind mangels eines funktionalen Zusammenhangs nicht anzu-
rechnen. Es wurde daher zu Recht auf eine Umweltverträglichkeitsprüfung,
sowohl in Bezug auf die SBV als auch in Bezug auf das streitbetroffene Bau-
vorhaben verzichtet.
19.1.
Die Rekurrentin bringt vor, bei der Planung der Autobahn SN 1.4.1 sei ver-
sprochen worden, dass die E-Strasse als Boulevard ausgestaltet werde.
R1S.2023.05121 Seite 52

Unter Boulevard werde eine meist von Bäumen gesäumte, breite Strasse
(Prachtstrasse/Allee) verstanden. Davon könne im Bereich des Bauperime-
ters keine Rede sein. Es entstehe entlang der E-Strasse (wieder) eine zuge-
pflasterte Fläche mit wenigen, unscheinbaren und kleinen Bäumen. Es sei
nicht mit einem lebendigen, prachtvollen Strassenabschnitt, sondern viel-
mehr mit einem versiegelten, im Sommer stark überhitzten, monotonen (die
Farbe der Gebäude hebe sich von derjenigen der Strasse unwesentlich ab)
und ungemütlichen Strassenabschnitt zu rechnen.
19.2.
Die Rekurrentin nennt keine grundeigentümerverbindliche Vorschrift für die
Gestaltung des betreffenden Strassenraums als Boulevard und eine solche
ist auch nicht ersichtlich. Die Gestaltungsanforderungen richten sich nach
Art. 15 SBV unter Beachtung des Freiraumkonzepts gemäss Art. 4 Abs. 1
Ziff. 2 SBV. Ein Boulevard ist dort nicht vorgesehen.
Auf der gesamten Länge des Vorplatzes zur E-Strasse hin ist mit ca. 50 Bäu-
men eine relativ dichte Bepflanzung geplant. Deren Art steht noch nicht fest.
Im Umgebungsplan PX-101 (act. 17.3.1.) beispielhaft genannt werden Win-
terlinden und Gleditschien. Hierbei handelt es sich um hochwachsende
Bäume mit schattenspendenden Kronen. Wie die Rekurrentin hier von "we-
nigen, unscheinbaren und kleinen Bäumen" sprechen kann, ist nicht nach-
vollziehbar. Der asphaltierte Vorplatz wird strukturiert mit chaussierten, mit
Naturstein eingefassten Baumfeldern, Sitzbänken und Veloabstellplätzen.
Ein gestalterischer Mangel ist nicht erkennbar.
20.1.
Die Rekurrentin moniert, es sei vorgesehen, die Autobahn SN1.4.1 von der
E-Strasse über die G-Brücke und den Sihlquai zum Hauptbahnhof zu führen.
Die hierfür nötige Rampe an der E-Strasse hinauf zur G-Brücke käme auf
Höhe des Gebäudes P 2 oder allenfalls P 1 zu liegen, mehr oder weniger
unmittelbar bei der Gebäudefassade. Dies sei in den Baugesuchsunterlagen,
insbesondere im Lärmgutachten und dem Schallschutznachweis, nicht be-
rücksichtigt worden. Es sei daher nicht klar, ob das Bauvorhaben unter die-
sem Umstand die lärmschutzrechtlichen Vorgaben einhalten würde.
R1S.2023.05121 Seite 53

Aus den Baugesuchsunterlagen gehe auch nicht hervor, welchen Einfluss
der Lärm von der G-Brücke her auf die lärmempfindlichen Nutzungen im P 1
habe. Überhaupt fehlt eine umfassende lärmschutzrechtliche Beurteilung.
20.2.
Die Rekurrentin stützt sich auf den Umweltverträglichkeitsbericht (UVB) vom
22. November 2002, in dem die Umgestaltung der G-Brücke erwähnt sein
soll. Es ist indes, wie die Bausektion vorbringt, kein Strassenprojekt auszu-
machen, welches sich in einem konkreten und verbindlichen Planungsstand
befindet, so dass es bei der Beurteilung des Strassenverkehrslärms zu be-
rücksichtigen wäre. Die E-Strasse und die G-Brücke gelten im fraglichen Ab-
schnitt als kantonale Hauptverkehrsstrassen (Staatsstrasse) und nicht als
Nationalstrasse (s. GIS, Karte Strassennetz).
Die lärmrechtliche Beurteilung ist gestützt auf das Lärmgutachten vom
19. Mai 2022 (act. 17.5) erfolgt (s. Erw. K.t im angefochtenen Beschluss).
Demgemäss sind die Immissionsgrenzwerte für den Strassenverkehrslärm
eingehalten. Die Rekurrentin setzt sich mit dem Lärmgutachten nicht ausei-
nander und legt nicht dar, wieso der von der G-Brücke herrührende Lärm
nicht berücksichtigt sein soll. Dies ist auch nicht der Fall (s. Gutachten Ziff.
5.1., Abbildung 12, sowie Beilage 2).
21.1.
Die Rekurrentin beanstandet die Bewilligung der Baudirektion für Einbauten
im Grundwasserträger. Es fehle die nach der bundesgerichtlichen Praxis
zwingend erforderliche Interessenabwägung. Stattdessen habe die Baudi-
rektion auf Art. 8 Abs. 4 SBV abgestellt und bloss geprüft, ob die mit dem
Neubau geplanten Einbauten unter dem mittleren Grundwasserspiegel das
Volumen der bestehenden Einbauten überschreiten würden. Indes gehe das
eidgenössische Gewässerschutzrecht den kommunalen Sonderbauvor-
schriften vor. Art. 8 Abs. 4 SBV könne nicht bundesrechtskonform angewen-
det werden: Bestehende Anlagen im Grundwasserträger, welche beseitigt
werden könnten, hätten keinen Besitzstandsschutz. Es sei bundesrechtlich
nicht vorgesehen, dass anstelle von bestehenden Anlagen im Grundwasser-
träger neue Anlagen im Grundwasserträger erstellt werden dürfen, ohne
dass für diese neuen Anlagen das Gewässerschutzrecht (Art. 19 Abs. 2
GSchG und Anhang 4 Ziffer 211 Abs. 2 GSchV) angewendet werde.
R1S.2023.05121 Seite 54

Die Baudirektion erwäge, der mittlere Grundwasserspiegel variiere von
ca. 398,90 m.ü.M. (im Osten) bis 398,55 m.ü.M. (im Westen), der höchste
Grundwasserspiegel liege zwischen ca. 399,95 und 399,60 m.ü.M. Sie halte
fest, die Unterkante der Bodenplatte liege bei ca. 399,65 m.ü.M. Damit liege
die Bodenplatte aber entgegen der Schlussfolgerung der Baudirektion zu-
mindest teilweise im Grundwasserträger. Dazu kämen die Vertiefungen unter
der Bodenplatte. Die für eine Ausnahmebewilligung erforderlichen ganz be-
sonderen Umstände seien nicht gegeben. Bei den projektierten Einbauten
handle es sich nicht um solche, die zwingend im Grundwasserträger ange-
ordnet werden müssten, wie es die Richtlinie des AWEL (Fall 3) zulasse.
21.2.1.
Gemäss Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 GSchV dürfen im Gewässerschutzbereich
A keine Anlagen erstellt werden, die unter dem mittleren Grundwasserspie-
u
gel liegen. Die Behörde kann Ausnahmen bewilligen, soweit die Durchfluss-
kapazität des Grundwassers gegenüber dem unbeeinflussten Zustand um
höchstens 10 % vermindert wird.
Gemäss Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist eine Ausnahmebewil-
ligung nicht bereits dann gerechtfertigt, wenn die Durchflusskapazität um
höchstens 10 % vermindert wird; vielmehr müssen besondere Verhältnisse
vorliegen, welche den Einzelfall als Sonderfall erscheinen lassen. "Präzi-
sierend" hält das Verwaltungsgericht fest, dass dies primär für nutzbare un-
terirdische Gewässer bzw. für Gebiete mit grosser Grundwassermächtigkeit
gelte. Seien von einem Bauvorhaben dagegen lediglich die vom Grundwas-
serschutzbereich miterfassten Randgebiete betroffen, bedürfe es zur Ertei-
lung einer Ausnahmebewilligung keiner derart aussergewöhnlichen Um-
stände, denn diesfalls komme dem Schutz des Speichervolumens und Was-
serdurchflusses nicht die gleiche Bedeutung zu wie in den eigentlichen
Grundwassernutzungsgebieten. Zu beachten sei ferner, dass im Unter-
schied zur Regel von Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 1 GSchV, die dem Schutz der
Gewässer vor Verunreinigungen diene, welche auch von Randgebieten mit
unterirdischer Entwässerung zum Grundwassernutzungsgebiet stammen
könnten, Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 Satz 2 GSchV für die Gewährung einer
Ausnahmebewilligung hinsichtlich Einbauten keine "wichtigen Gründe" vo-
raussetze. Die Ausnahmebewilligung liege vielmehr im Ermessen der zu-
ständigen Behörde und könne in den geschützten Randgebieten grundsätz-
lich erteilt werden, wenn die Durchflusskapazität des Grundwassers
R1S.2023.05121 Seite 55

gegenüber dem unbeeinflussten Zustand um höchstens 10 % vermindert
werde und auch sonst keine triftigen Gründe dagegen sprechen würden
(VB.2012.00373 vom 27. März 2013, in BEZ 2013 Nr. 10, E. 4.1.2.).
Aus den Erwägungen des Verwaltungsgerichts ergibt sich auch für Bauten,
die nicht in geschützten Randgebieten, sondern wie vorliegend mitten im Ge-
wässerschutzbereich A liegen, nichts anderes, als dass für die Erteilung ei-
u
ner Ausnahmebewilligung gemäss Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 GSchV eine
Interessenabwägung erforderlich ist. Dieses Ermessen hat die Behörde
pflichtgemäss auszuüben. Neben dem übergeordneten Recht hat sie insbe-
sondere den systematischen Zusammenhang sowie Sinn und Zweck der an-
zuwendenden Bestimmung zu beachten. Mit Blick auf Anhang 4 Ziff. 211
Abs. 2 GSchV ist dabei vorab von Bedeutung, dass die Erteilung von Bewil-
ligungen ausdrücklich als Ausnahme bezeichnet wird. Nach Massgabe ihres
Zwecks, besonders gefährdete Gewässer zu schützen, legt dies eine zurück-
haltende Anwendung der Norm nahe. Anders als dies Anhang 4 Ziff. 211
Abs. 1 GSchV in den Gewässerschutzbereichen A und A für besonders
u o
gefährliche Anlagen verlangt, müssen für eine Beeinträchtigung der Durch-
flusskapazität demgegenüber keine wichtigen Gründe vorliegen. Bei der In-
teressenabwägung müssen die privaten und öffentlichen Interessen an einer
Verminderung der Durchflusskapazität die entgegenstehenden (Gewässer-
schutz-)Interessen überwiegen. Aus gewässerschutzrechtlicher Sicht fällt
dabei namentlich ins Gewicht, wie gross die Verminderung der Durchfluss-
kapazität innerhalb der zulässigen Bandbreite von 10 % tatsächlich ausfällt
und ob ein unterirdisches Gewässer selbst oder bloss ein zu seinem Schutz
notwendiges Randgebiet betroffen ist (vgl. Anhang 4 Ziff. 111 Abs. 1 GSchV).
Aufseiten der Gesuchstellenden verdient Berücksichtigung, inwieweit die
Verweigerung einer Bewilligung eine sinnvolle, den übrigen (insbesondere
raumplanerischen und umweltrechtlichen) Vorgaben entsprechende Nut-
zung ihres Grundeigentums erschweren würde (BGr 1C_460/2020 vom
30. März 2021, E. 4.2.2. f.). Fungiert als Vorinstanz eine gesetzlich
vorgesehene unabhängige Fachinstanz mit besonderen Fachkenntnissen,
so kann und soll das Gericht deren technisches Ermessen respektieren und
nicht aus eigenem Gutdünken, sondern nur aus triftigen Gründen von der
Beurteilung durch die zuständige Fachbehörde abweichen, jedenfalls soweit
die Fachinstanz die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte geprüft
und die erforderlichen Abklärungen sorgfältig und umfassend durchgeführt
hat (BGE 142 II 451, E. 4.5.1.).
R1S.2023.05121 Seite 56

21.2.2.
In der Umweltverträglichkeitsprüfung vom 29. September 2003 (act. 17.9,
S. 16 f.) wurde festgehalten, dass der Grossteil der im Planungsperimeter
bestehenden Untergeschosse und Tiefgaragen bestehen bleibe. Insgesamt
betrage der Anteil der zu belassenden Einbauten, welche unter den mittleren
Grundwasserspiegel reichten, ca. 14 % der bebaubaren Grundstücksfläche.
Zusätzlich seien einige lokale Liftunterfahrten und ein Hochhaus mit drei Un-
tergeschossen und einer Pfahlfundation vorgesehen. Sodann wird Bezug ge-
nommen auf Anhang 4 Ziffer 211 GSchV sowie die (damalige) kantonale
Praxis für die Bewilligung von Einbauten unter dem mittleren Grundwasser-
spiegel. Demgemäss dürften auf maximal 10 % der bebaubaren Fläche Ein-
bauten ohne Tiefenbeschränkung gemacht werden; der Grundwasserdurch-
fluss dürfe lokal jedoch nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Da die im
Planungsperimeter bestehenden Einbauten unter den mittleren Grundwas-
serspiegel einen Anteil von ca. 14 % der bebaubaren Fläche ausmachen
würden, seien in den Teilgebieten 2 bis 10 der SBV keine zusätzlichen Ein-
bauten unter dem mittleren Grundwasserspiegel mehr zugelassen. Gemäss
dem entsprechenden Antrag in der UVP lautet Art. 8 Abs. 4 SBV wie folgt:
"In den Teilgebieten 2-9 sind keine zusätzlichen Einbauten unter dem mittle-
ren Grundwasserspiegel zugelassen. Das AWEL kann neue derartige Ein-
bauten gestatten, wenn gleichzeitig zumindest in gleichem Volumen beste-
hende Einbauten unter dem mittleren Grundwasserspiegel beseitigt werden
und dies zu einer Verbesserung der Grundwassersituation führt." Damit
wurde die unterirdische Ausdehnung der Bauvorhaben festgelegt, dies im
Sinne von Art. 46 Abs. 1 GSchV unter Berücksichtigung der gewässerschutz-
rechtlichen Festlegungen. Vorbehalten bleibt die gemäss Anhang 4 Ziff. 211
Abs. 2 GSchV erforderliche Ausnahmebewilligung. Da gemäss Bundesrecht
im Gewässerschutzbereich A keine Pflicht besteht zur Beseitigung beste-
u
hender Anlagen, die unter dem mittleren Grundwasserspiegel liegen, und
gemäss Art. 8 Abs. 4 SBV der Ersatz bestehender Einbauten zu einer Ver-
besserung der Grundwassersituation führen muss, ist ein ausreichender
Schutz des Gewässers gewährleistet (vgl. Art. 32 Abs. 4 GSchV, erster Satz-
teil). Zu diesem Ergebnis gelangte auch die Umweltverträglichkeitsprüfung.
Damit erweist sich die Regelung nach Art. 8 Abs. 4 SBV grundsätzlich als
bundesrechtskonform. Letztlich kann die Frage aber offenbleiben, da die hier
fraglichen neuen Einbauten – wie noch auszuführen sein wird – die Voraus-
setzungen für eine Ausnahmebewilligung nach Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2
GSchV erfüllen.
R1S.2023.05121 Seite 57

21.2.3.
Das streitbetroffene Bauvorhaben sieht 747 m3 neue Einbauten unter dem
Mittelwasserstand vor. Dem stehen 766 m3 Rückbauten bzw. Perforationen
bestehender Einbauten gegenüber (s. Gesamtverfügung Baudirektion, S. 3,
sowie wlw Bauingenieure AG, Baugrubenkonzept / Wasserhaltung / Einbau-
ten ins Grundwasser, act. 15.5). Ausserdem ordnete die Baudirektion in Dis-
positivziffer I.1.b der angefochtenen Verfügung an, dass die natürliche
Grundwasser-Durchflusskapazität bei höchstem Grundwasserspiegel durch
geeignete Materialersatzmassnahmen vollständig, d.h. zu 100 %, zu erhal-
ten ist. Es ist davon auszugehen, dass bei der Erstellung der Bestandesbau-
ten keine diesbezüglichen Massnahmen ausgeführt wurden. Weiter kann
das Untergeschoss der Liegenschaft E-Strasse 31 ausserhalb des Neubaus
im Untergrund belassen werden. Die Innenwände sind aber zu entfernen,
das Volumen ist mit Kiessand aufzufüllen und die Bodenplatten und Aussen-
wände sind zu perforieren (Dispositivziffer I.1.c.). Diese Massnahmen führen
zu einer Verbesserung der Grundwassersituation. Damit werden die Anfor-
derungen von Art. 8 Abs. 4 SBV erfüllt.
21.2.4.
Massgebend für die Ausnahmebewilligung nach Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2
GSchV ist der mittlere Grundwasserspiegel. Dieser reicht vorliegend bis
ca. 398,90 m.ü.M. (im Osten = P 1) bzw. bis ca. 398,60 m.ü.M. (im Westen
= P 3). Die Unterkanten der Bodenplatten kommen auf ca. 399,54 m.ü.M. zu
liegen und damit über dem mittleren Grundwasserspiegel (s. Schnittpläne,
act. 17.3.17 und 17.3.30, sowie geotechnischer Bericht, act. 15.7). Lokale
Vertiefungen reichen tiefer, was mit der streitbetroffenen Ausnahmebewilli-
gung gestattet wurde. Das AWEL hat seine Bewilligungspraxis in der Voll-
zugshilfe "Bauvorhaben in Grundwasserleitern und Grundwasserschutzzo-
nen" vom Februar 2019 (act. 15.4) dargestellt. Das AWEL stellt sich auf den
Standpunkt, es habe mit der Erarbeitung der Bewilligungspraxis eine integ-
rale Interessenabwägung zwischen der ordnungsgemässen Bebauung der
Siedlungsgebiete, den privaten Interessen der Bauherrschaften und dem
Grundwasserschutz vorgenommen. Dem kann zugestimmt werden. Das
streitbetroffene Vorhaben entspricht dem Fall 3 der Vollzugshilfe, womit die
Bewilligung auf der oben ausgeführten generischen Interessenabwägung
beruht. Die Anwendung der Vollzugshilfe und der ihr zugrundeliegenden In-
teressenabwägung auf das konkrete Vorhaben entspricht einer
R1S.2023.05121 Seite 58

Einzelfallbeurteilung. Es deutet auch nichts darauf hin, dass die Interessen-
lage im vorliegenden Fall anders sein könnte.
Soweit die Rekurrentin geltend macht, die Vertiefungen unter der Boden-
platte müssten nicht – wie in der Vollzugshilfe verlangt – zwingend im Grund-
wasserträger angeordnet werden, unterlässt die Rekurrentin eine entspre-
chende Begründung. Gemäss der Vollzugshilfe (die die Rekurrentin explizit
als bundesrechtskonform anerkennt) gelten im Fall 3 namentlich Rühl-
wandträger, Lift- und Pumpenschächte sowie einbetonierte Kanäle und Wer-
kleitungen als zulässige Einbauten. Dass es sich vorliegend um etwas ande-
res handelt, ist nicht ersichtlich.
Gemäss Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 GSchV kann die Behörde Ausnahmen
bewilligen, soweit die Durchflusskapazität des Grundwassers gegenüber
dem unbeeinflussten Zustand um höchstens 10 Prozent vermindert wird.
Vorliegend hat die Baudirektion in Dispositivziffer I.1.b der angefochtenen
Verfügung wie erwähnt angeordnet, dass die natürliche Grundwasser-Durch-
flusskapazität durch geeignete Materialersatzmassnahmen vollständig zu er-
halten ist. Ein entsprechender rechnerischer Nachweis ist noch einzureichen
und genehmigen zu lassen.
Damit erweist sich die Ausnahmebewilligung für Einbauten in den Grundwas-
serträger als rechtmässig.
22.1.
Die Rekurrentin beanstandet, es fehle das nach Art. 26 SBV erforderliche
Vorgehenskonzept bezüglich der Erfüllung von Art. 3 Altlasten-Verordnung
(AltlV). Die Bauherrschaft habe ein Entsorgungskonzept Untergrund, erstellt
am 31. März 2022, eingereicht. Darin würden im Abschnitt 3 die altlasten-
rechtlichen Vorgaben aufgezeigt und das Bauvorhaben unter dem Gesichts-
winkel von Art. 9 AltV geschildert. Diese Bestimmung betreffe jedoch einen
anderen Regelungsgegenstand als denjenigen von Art. 3 AltV. Ein eigentli-
ches Vorgehenskonzept, wie es Art. 26 SBV verlange, enthalte das Entsor-
gungskonzept Untergrund somit nicht. Weiter würden gewisse Flächen ent-
siegelt, womit sich der Eintrag von Meteorwasser vergrössere, was zu Aus-
schwemmungen von Verschmutzungen in das Grundwasser führen könne.
Mit der Entsiegelung könnten die belasteten Standorte sanierungsbedürftig
R1S.2023.05121 Seite 59

werden. Dazu würde sich die W AG in ihrem Bericht nicht äussern. Es sei
falsch, die nach der Entfernung des verschmutzten Untergrundmaterials ver-
bleibenden Restbelastungen zu dulden, denn es könnten die gesättigten Zo-
nen nicht von den ungesättigten Zonen unterschieden werden, zumal sich
die Verhältnisse mit dem verstärkten Eintrag von Meteorwasser verändern
würden.
Die Rekurrentin führt weiter aus, das Zusatzformular "Belastete Standorte
und Altlasten", auf das im Entsorgungskonzept verwiesen werde, befinde
sich nicht bei den Baugesuchsakten. Es sei davon auszugehen, dass die im
Formular gestellte Frage, ob Art. 3 AltlV eingehalten werde, mit "nein" beant-
wortet worden sei. Damit habe die Baudirektion nicht beurteilen können, ob
Art. 3 AltlV eingehalten werde.
22.2.
Gemäss Art. 3 AltlV dürfen belastete Standorte durch die Erstellung oder
Änderung von Bauten und Anlagen nur verändert werden, wenn: a. sie nicht
sanierungsbedürftig sind und durch das Vorhaben nicht sanierungsbedürftig
werden; oder b. ihre spätere Sanierung durch das Vorhaben nicht wesentlich
erschwert wird oder sie, soweit sie durch das Vorhaben verändert werden,
gleichzeitig saniert werden. Art. 26 SBV schreibt vor, dass zusammen mit
den Baugesuchen Vorgehenskonzepte einzureichen sind, welche aufzeigen,
mit welchen Massnahmen die Anforderungen von Art. 3 AltlV erfüllt und wie
die anfallenden verschmutzten Bauabfälle entsorgt werden sollen. Das Ka-
taster der belasteten Standorte (KbS) enthält auf dem Baugrundstück die
Einträge 0261/l.3083-001 (Betriebsstandort, weder überwachungs- noch sa-
nierungsbedürftig) und 0261/D.N067-000 (Ablagerungsstandort, nicht unter-
suchungsbedürftig).
Die angefochtene Bewilligung für Bauten und Anlagen im Perimeter gemäss
Kataster der belasteten Standorte basiert u.a. auf dem Entsorgungskonzept
Untergrund (W AG, 31. März 2022, act. 15.13) und dem Zusatzformular vom
24. Mai 2022 "Belastete Standorte und Altlasten" (act. 15.14). Das Entsor-
gungskonzept Untergrund enthält in Ziff. 3 eine "Beurteilung nach Art. 3
AltlV": Da die beiden im KbS eingetragenen Standorte nicht untersuchungs-
bedürftig bzw. weder überwachungs- noch sanierungsbedürftig seien, müsse
Art. 3 lit. a AltlV angewendet werden. Betreffend den Schutz des Grundwas-
sers (Art. 9 AltlV) wird u.a. ausgeführt, es sei die Entfernung des
R1S.2023.05121 Seite 60

verschmutzten Untergrundmaterials geplant. Sollten Restbelastungen in der
gesättigten Zone des Untergrunds verbleiben, würde dies nicht zu einer
schädlichen Einwirkung auf das Grundwasser führen, denn diese würden be-
reits im Ist-Zustand in der gesättigten Zone liegen und der Nachweis des
Ausbleibens einer schädlichen Einwirkung auf das Grundwasser sei im Rah-
men der Technischen Altlastenuntersuchung erbracht worden. Da die beiden
belasteten Standorte bereits im Ist-Zustand nicht sanierungsbedürftig seien,
könnten sie deshalb durch das Bauvorhaben hinsichtlich des Grundwasser-
schutzes nicht sanierungsbedürftig werden (Art. 9 Abs. 2 lit. b AltlV). Weiter
wird festgehalten, dass sich im Bereich des Projektperimeters keine Oberflä-
chengewässer befinden würden (Art. 10 AltlV). Der Boden auf dem Bau-
grundstück (d.h. die oberste, unversiegelte Erdschicht) sei unbelastet; er
werde abgetragen und nicht für die Umgebungsgestaltung verwendet. Im Er-
gebnis wird festgehalten, dass die belasteten Standorte durch das Bauvor-
haben nicht sanierungsbedürftig werden könnten. Demgemäss sind die An-
forderungen von Art. 3 Abs. 1 AltlV erfüllt. Das Entsorgungskonzept Unter-
grund beinhaltet im Weiteren nebst der Beschreibung der Untersuchungser-
gebnisse Ausführungen über das geplante Vorgehen bei den Aushubarbei-
ten (Ziff. 6).
Die Kritik der Rekurrentin am Entsorgungskonzept geht fehl. Zur Beurteilung,
ob die belasteten Standorte durch das Vorhaben sanierungsbedürftig wer-
den können, müssen die Bestimmungen von Art. 9 bis 12 AltlV herangezo-
gen werden. Diese definieren in Bezug auf die Schutzgüter, ab wann ein
Standort sanierungsbedürftig ist. Mit dieser Frage setzt sich das Entsor-
gungskonzept unter Bezugnahme auf die Technische Altlastenuntersuchung
in Ziff. 3.2. auseinander und kommt wie erwähnt zum Schluss, dass Restbe-
lastungen in der gesättigten Zone des Untergrunds nicht zu einer schädli-
chen Einwirkung auf das Grundwasser führen würden. Gemäss Vernehm-
lassung des AWEL liegt die ungesättigte Zone über dem Grundwasserspie-
gel, die gesättigte Zone unterhalb (vgl. Bundesamt für Umwelt BAFU, Voll-
zugshilfe "Umgang mit CKW-Standorten", S. 11 Abb. 1, act. 30). Durch die
ungesättigte Zone könne zwar Meteorwasser versickern, wodurch die Zone
nass werde, dies mache sie aber nicht zu einer gesättigten Zone. Der Ein-
wand der Rekurrentin, die Grenze zwischen gesättigter und ungesättigter
Zone könne sich zufolge verstärktem Eintrag von Meteorwasser verschie-
ben, ist unbehelflich. Gemäss Entsorgungskonzept (Ziff. 3.2.) wird das ver-
schmutzte Untergrundmaterial bis Kote des mittleren Grundwasserspiegels
R1S.2023.05121 Seite 61

entfernt und mit unbelastetem Aushubmaterial ersetzt. Damit ist ausge-
schlossen, dass Restbelastungen in heute ungesättigten Bereichen verblei-
ben, die nach Auffassung der Rekurrentin aufgrund veränderter Verhältnisse
künftig der gesättigten Zone zuzurechnen sein könnten. Die Rekurrentin ver-
mag die Beurteilung der sachverständigen Verfasserin des Entsorgungskon-
zepts, die sich ausdrücklich mit der Entsiegelung von Flächen auseinander-
gesetzt hat, nicht in Frage zu stellen.
Anhand des Entsorgungskonzepts konnte die Baudirektion hinreichend be-
urteilen, ob Art. 3 AltlV eingehalten wird. Das besagte Zusatzformular enthält
Angaben zu den Standorten gemäss KbS, die Bezeichnung der für die pri-
vate Kontrolle (Fachbereich Entsorgung beim Bauen auf belasteten Stand-
orten, § 4 i.V.m. Anhang 3.10 Besondere Bauverordnung I [BBV I]) befugten
Person sowie Angaben zum Eintrag im Prüfperimeter für Bodenverschiebun-
gen (PBV) und zum Vorkommen von Neobiota. Die im Formular möglichen
Angaben zu Art. 3 AltlV betreffen lediglich "Bagatellfälle", bei denen die Vo-
raussetzungen offensichtlich erfüllt werden (kein Aushub, keine Nutzungsän-
derung, keine Entsiegelung). Dazu wurde im Formular zurecht nichts ange-
kreuzt, da keine der möglichen Antworten zutrifft.
Im Ergebnis ist festzuhalten, dass mit dem Entsorgungskonzept Untergrund
das gemäss Art. 26 SBV verlangte Vorgehenskonzept vorliegt und dieses
die nötigen Angaben zur Beurteilung hinsichtlich Art. 3 AltlV beinhaltet. Die
Rekurrentin vermag die inhaltliche Richtigkeit des Entsorgungskonzepts
nicht in Frage zu stellen. Weshalb der Sachverhalt ungenügend abgeklärt
worden sein soll, ist nicht nachvollziehbar, zumal die Rekurrentin nicht dar-
legt, inwiefern das Entsorgungskonzept unvollständig sein soll. Die Rüge er-
weist sich damit als unbegründet.
23.1.
Die Rekurrentin bringt vor, Art. 17 SBV schreibe einen angemessenen öko-
logischen Ausgleich im Sinne von Art. 15 NHV vor. Den Baugesuchunterla-
gen seien keine dahingehenden Massnahmen zu entnehmen. Die betref-
fende Auflage in der angefochtenen Baubewilligung (E. G.m) verletze den
Grundsatz der Einheit der Baubewilligung. Das Bauvorhaben lasse die Ab-
sichten hinsichtlich des ökologischen Ausgleichs gemäss Planungsbericht
Ziffer 3.6 vermissen.
R1S.2023.05121 Seite 62

23.2.
Die Bausektion entgegnet, das Projekt erfülle die Anforderungen an den öko-
logischen Ausgleich, indem es den örtlichen Verhältnissen und der Art der
Nutzung entsprechend die Freiflächen überall wo möglich unversiegelt be-
lasse, diese begrüne und teilweise mit einheimischen Bäumen/Sträuchern
bepflanze. Zudem würden die Dächer extensiv und teilweise intensiv be-
grünt. Ein Nachweis in Bezug auf die detaillierte Ausführung und Ansaat/Be-
pflanzung dieser Flächen sei noch ausstehend. Die Dokumentation aller
Massnahmen gemäss Erwägung G.m des angefochtenen Entscheids könne
aber praxisgemäss ohne besondere Schwierigkeiten und ohne dass dies
konzeptionelle Anpassungen mit sich ziehe im Zuge der Auflagenbereini-
gung ergänzt werden, da die entsprechenden Freiflächen zur Erfüllung die-
ser Ziele bereits ausgewiesen seien. Für einen gut alterungsfähigen Baum-
bestand werde überdies auf die Unterbauung des östlichen Freiraumes ver-
zichtet.
23.3.
Laut Art. 17 SBV sind im Baubewilligungsverfahren Massnahmen für einen
angemessenen ökologischen Ausgleich im Sinne von Art. 15 der eidgenös-
sischen Natur- und Heimatschutzverordnung anzuordnen. Art. 15 NHV lautet
wie folgt: "Der ökologische Ausgleich (Art. 18b Abs. 2 NHG) bezweckt insbe-
sondere, isolierte Biotope miteinander zu verbinden, nötigenfalls auch durch
die Neuschaffung von Biotopen, die Artenvielfalt zu fördern, eine möglichst
naturnahe und schonende Bodennutzung zu erreichen, Natur in den Sied-
lungsraum einzubinden und das Landschaftsbild zu beleben". In Erwägung
G.m. der angefochtenen Bewilligung wird festgehalten, dass oberflächlich
nicht versiegelte Flächen Lebensräume für kriechende Kleintiere bieten und
eine Vernetzung der Ökotope erlauben würden. Abstell- und Aufenthaltsflä-
chen etc. seien deshalb möglichst unversiegelt auszuführen. Insgesamt sei
ein Nachweis der Massnahmen bezüglich ökologischem Ausgleich zu erbrin-
gen. Die betreffende Auflage findet sich in Dispositivziffer B.1.i.
Nach ständiger Praxis darf die Regelung von Nebenpunkten, die für die Be-
willigungsfähigkeit des Bauvorhabens nicht von ausschlaggebender Bedeu-
tung sind, in ein späteres Verfahren verwiesen werden. Hierzu gehört übli-
cherweise die Regelung von Materialien für Fassaden und Dach, die Farben
und die Oberflächenbeschaffenheit. Massgebend ist, dass die nachzu-
reichenden Pläne bzw. Unterlagen die Bewilligungsfähigkeit des Bauprojekts
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als solches nicht infrage stellen (VB.2018.00149 vom 15. November 2018,
E. 4.2). Dies trifft vorliegend auf den verlangten Nachweis zu. Es steht ausser
Frage, dass die Aussenräume so ausgestaltet werden können, dass sie im
Rahmen des auf dem Baugrundstück Möglichen und Sinnvollen einen hin-
reichenden Beitrag zum ökologischen Ausgleich leisten. Die Rüge ist unbe-
gründet.
24.1.
Die Rekurrentin hält dafür, es sei angesichts der Schutzvermutung unrecht-
mässig, ohne Schutzabklärung einen Teil der inventarisierten Gleise zurück-
zubauen (s. Plan "Übersicht denkmalgeschützte Gleisanlagen, act. 17.10).
24.2.
Die Bausektion entgegnet, bei den Abbrüchen handle es sich im Vergleich
zum gesamten Inventarobjekt um ausserordentlich kleine, untergeordnete
Restbereiche. Auch nehme das Bauvorhaben konkret Rücksicht auf die
Gleise. Der Nebeneingang ins Gebäude sei exakt so gelegt, dass der (leicht
gekürzte) Gleisstummel in der Eingangsnische ende. Der G-strassenseitige
Rücksprung im Erdgeschoss des Gebäudes sei unter anderem geplant, da-
mit der zweite Gleisstummel nicht vom Gebäude überstellt werde, sondern
dessen Existenz weiterhin sichtbar und erlebbar bleibe. Da dieser Gleisstum-
mel ohnehin vom Rest der Gleise abgehängt sei, werde die Erlebbarkeit auch
nicht geschmälert, wenn eine der Gebäudestützen die Gleise punktuell
durchsteche. Hinsichtlich des baustellenbedingten Ab- und Wiedereinbaus
sei in Anbetracht der Grösse des Inventarobjekts zu beachten, dass auch mit
unterschiedlichen Strassenbaustellen etc., immer wieder einzelne Bereiche
der Gleise abgebaut und wieder eingesetzt werden müssten – so wie es auch
bei in Benutzung stehenden Gleisanlagen der Fall sei. Solange die originalen
Gleise wiederverwendet würden, deren Lage nicht verändert werde und eine
solche Massnahme sich nicht gesamthaft auf einen Grossteil des Inventar-
objekts beziehe, habe der örtlich begrenzte, baustellenbedingte Aus- und
Wiedereinbau keinen Einfluss auf die generelle Schutzwürdigkeit des Ge-
samtobjekts. Eine Schutzabklärung werde daher durch diese Massnahme
nicht ausgelöst.
R1S.2023.05121 Seite 64

24.3.1.
Die Gleisanlagen im Industriequartier sind Teil der zahlreichen Anlagen und
Bauten der Schweizerischen Bundesbahnen (SBB) und ihrer Vorgängerge-
sellschaften auf Stadtgebiet, die als Inventarobjekte von kommunaler sowie
überkommunaler Bedeutung erfasst wurden (s. Stadt Zürich, Amt für Städte-
bau, SBB Objekte Stadt Zürich, Inventarergänzung 2020, S. 58 f.,
https://www.stadt-zuerich.ch). Die Gleisanlage des Industriequartiers be-
steht heute noch abgehend vom Gleisfeld bei der F-Strasse 41 in zwei Rich-
tungen: einmal via H-Strasse zur U und einmal über die E-Strasse hinweg
bis vor die L-Terrassen an der J-Strasse. Abzweiger erschliessen die U so-
wie das Logistikzentrum der V (E-Strasse 101, 103). Weitestgehend unun-
terbrochene Abzweiger ausser Betrieb befinden sich auf den Arealen B (E-
Strasse 3) und M (H-Strasse 22) sowie beim Gleisbogen im Bereich des La-
gerhauses K-Strasse 1–3 (SBB Objekte Stadt Zürich, S. 58 und Situations-
plan, S. 59 bzw. Rekursschrift Rz. 361). Gemäss Inventar haben die Indust-
riegleise und ihre Abzweiger die Bebauungsstruktur des Industriequartiers
massgeblich geprägt. Sie seien wichtige Zeugen der baulichen Entwicklung
dieses Teils der Stadt, da die Strassen und Baulinien zwischen Hauptbahn-
hof und N im Wesentlichen auf die Erschliessung durch dieses Industriegleis
ausgerichtet worden seien. Die Gleise machten anschaulich, wie stark das
gesamte Quartier vom Bahnanschluss geprägt worden sei. Zudem verdeut-
lichten sie die enge funktionale und wirtschaftliche Verknüpfung der Metall-
und Nahrungsmittelproduktion mit der Bahn. Die gut nachvollziehbare und
teilweise auch optisch hervorgehobene Gleisschlaufe sei noch in grossen
Teilen erhalten und werde streckenweise noch heute von der Industrie ge-
nutzt.
24.3.2.
Gefährdet ein Bauprojekt ein inventarisiertes Objekt, so hat das Gemeinwe-
sen vorab einen Schutzentscheid zu treffen, das heisst entweder Schutz-
massnahmen anzuordnen oder ganz oder teilweise auf solche zu verzichten.
Nur wenn eine Gefährdung eines inventarisierten Objekts durch ein Bauvor-
haben von vornherein ausgeschlossen werden kann, besteht für das Ge-
meinwesen keine Veranlassung, über die Schutzwürdigkeit und den Schutz-
umfang des Inventarobjekts zu entscheiden.
Vom Bauvorhaben betroffen sind zwei im Inventar erwähnte Abzweiger zum
Areal B (E-Strasse 3) mit einer Länge von ca. 82 bzw. ca. 23 m. Das Ende
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des längeren Gleisstücks soll auf einer Länge von ca. 25 m mit dem Gebäude
P 1 überstellt werden. Auf einer Länge von ca. 5 m soll das Geleise während
der Bauzeit entfernt und danach an gleicher Stelle wieder eingebaut werden,
ebenso das ca. 23 m lange Fragment vor der südlichen Gebäudeecke von P
1 (wobei letzteres durch zwei Gebäudestützen durchstochen werden sollen).
Die vorübergehende Beseitigung und der Wiedereinbau der Original-Geleise
am selben Ort beeinträchtigen den Schutzzweck offensichtlich nicht. Sodann
bleibt auch das zu kürzende Anschlussgeleise als Abzweiger des Industrie-
geleises erkennbar, zumal das Gebäude P 1 so entworfen wurde, dass die
Lage der Arkaden sowie des Eingangs an der D-Strasse mit der Lage der
Gleisanlagen korrespondieren. Im angefochtenen Beschluss (Erw. G.a. und
G.b.) wurde erwogen, für den Erhalt der Lesbarkeit der Gleisanlagen sei we-
sentlich, dass diese in ihrem bestehenden Bodenniveau erhalten blieben und
der Neubau dieses Niveau im Bereich der Gleisanlagen und des umliegen-
den Stadtraums beibehalte. Beim Wiedereinsetzen der Geleise sei auf eine
dem ehemaligen industriellen Umfeld abgestimmte Detailgestaltung im Um-
feld der Geleise zu achten. Damit kann die Zeugenschaft des Inventarobjekts
ungeschmälert erhalten werden. Auf eine Schutzabklärung wurde daher zu
Recht verzichtet.
25.1.
Die Rekurrentin macht geltend, das Bauvorhaben nehme keine Rücksicht
auf die benachbarte schützenswerte, im ISOS verzeichnete M-Halle […].
Das Bauvorhaben tangiere und beeinträchtige die Umgebungszone X und
X.0.1 sowie das Einzelobjekt X.0.2 mit der M-Halle.
Obwohl das Bauvorhaben der Rekursgegnerin eine Bundesaufgabe betreffe
(Einbauen in Grundwasser), habe die Bausektion des Stadtrats Art. 5 NHG
nicht angewendet. Ebenso wenig habe sie erwogen, ein Gutachten der
ENHK oder/und der EDK einzuholen (Art. 7 NHG). Die M-Halle im Ortsbildteil
mit nationaler Bedeutung gehe neben den drei gigantischen, monotonen
Baukuben komplett unter. Deren Bedeutung werde durch das vorliegende
Bauvorhaben in ortsbildtechnischer Hinsicht reduziert. Dasselbe gelte in Be-
zug auf die Fenster, die sich bei der M-Halle durch ihre filigrane Unterteilung
auszeichnen würden. Demgegenüber wirkten die Fensterfronten des
R1S.2023.05121 Seite 66

geplanten neuen Bauvorhabens monströs und monoton. Sie würden offen-
sichtlich nicht dieselben Charakteristika ausweisen.
25.2.1.
Die M-Halle ist nicht im Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzob-
jekte der Stadt Zürich erfasst. Das Baugrundstück sowie die südwestlich an-
grenzenden Grundstücke mit der M-Halle und dem P-Tower sind im ISOS
der Umgebungszone X (Erhaltungsziel b = erhalten der Eigenschaften, die
für die angrenzenden Ortsbildteile wesentlich sind) zugeordnet: "L-Quartier,
westlicher Teil: zahlreiche grossvolumige Geschäftshäuser und einige
Wohnsiedlungen, ab 1960; vereinzelt ältere Bauten; Teil des Trendquartiers
Zürich-West". Dem Text zum ISOS ist zur Umgebungszone X zu entnehmen,
die grossvolumigen Gebäudekomplexe seien meist mit den Schmalseiten zu
den beiden mehr oder weniger parallel verlaufenden Ausfallachsen J- und E-
Strasse ausgerichtet und würden vor allem Dienstleistungsbetriebe und Ge-
werbe beherbergen. Verschiedene in den letzten Jahren entstandene Wohn-
und Bürohochhäuser würden sich markant erheben, weitere seien im Bau.
Innerhalb der Umgebungszone X sind die "ehem. Werkstatt- und Betriebs-
gebäude der M AG beidseits einer gebogenen Werkstrasse mit Industrieglei-
sen, markante, viergeschossige Flachdachbauten mit grossflächiger Befens-
terung mit filigraner Unterteilung, 1930er-Jahre, angebaute Halle und Büro-
gebäude, 1960/70er-Jahre" als Einzelelement X.0.2 mit Erhaltungsziel A (in-
tegraler Erhalt) erfasst. Im Aufnahmeplan des ISOS als betreffende Ein-
zelelemente X.0.2 schwarz markiert sind die Gebäude H-Strasse 22 (Härter-
eigebäude) und H-Strasse 21/23 (Werkstatt- und Speditionsgebäude,
Schutzobjekt von kommunaler Bedeutung). Der nordwestlich an die Härterei
angebaute Trakt an der I-Strasse, die nordöstlich angebaute Halle und das
Bürogebäude hingegen sind lediglich als Teile des Hinweises X.0.1 (Eben-
falls in der Umgebungszone X) vermerkt (im Plan grau, schwarz umrandet:
"O, 36-geschossiges Bürohochhaus, mehrfach geknickter prismatischer
Baukörper mit grünlicher Glasverschalung, 2008–11, bildet zusammen mit
zwei zugehörigen Geschäftshäusern und ehem. Industriebauten der M AG
ein kompaktes Ensemble").
Im Entscheid BRGE I Nrn. 0091-0092/2024 vom 16. Mai 2024 (www.baure-
kursgericht-zh.ch, aktuelle Entscheide) kam das Baurekursgericht zum
Schluss, dass die M-Halle (samt Bürogebäude H-Strasse 24) als potenziell
R1S.2023.05121 Seite 67

schutzwürdig erscheine und offensichtlich zu Unrecht nicht inventarisiert
worden sei. Vor Erteilung einer Baubewilligung, welches die M-Halle tan-
giere, sei deren Schutzwürdigkeit abzuklären. Somit muss das vorliegend
streitbetroffene Bauvorhaben auf die M-Halle als potentielles Schutzobjekt in
gestalterischer Hinsicht besondere Rücksicht nehmen (§ 238 Abs. 2 PBG).
Wie sich anlässlich des Augenscheins gezeigt hat, hält das Bauvorhaben,
namentlich das Gebäude P 1, den erhöhten Anforderungen von § 238 Abs.
2 PBG stand. Etwa zur Hälfte überschneidet sich das Gebäude P 1 mit der
nordöstlichen, rückwärtigen Fassade der M-Halle, der ein flaches Vordach
und eine Kranbahn mit den dazugehörigen Kranbahnschienen aus Stahlpro-
filen vorgelagert sind, und mit der nur wenig befensterten rückwärtigen Fas-
sade aus Sichtbeton des mit sechs Geschossen etwa doppelt so hohen Bü-
rogebäudes.
Wie sich insbesondere anhand des bereits erstellten Gebäudes P 2, welches
wie das Gebäude P 1 der rückwärtigen Fassade der M-Halle unmittelbar ge-
genübersteht, leicht erkennen lässt, wird die M-Halle durch die neu geplan-
ten Bauvolumen nicht erdrückt, zumal der siebengeschossige Neubau das
Bürogebäude der M-Halle nur wenig überragt. Eine bauästhetisch bzw. orts-
baulich motivierte Herabsetzung des nach der Bau- und Zonenordnung zu-
lässigen Gebäudevolumens stellt grundsätzlich einen schweren und zudem
die Rechtssicherheit in gravierender Weise tangierenden Eingriff in das
Grundeigentum dar. Die Voraussetzungen dafür sind vorliegend nicht gege-
ben (vgl. dazu VB.2022.00359 vom 2. Februar 2023, E. 4.2.1.;
VB.2018.00162 vom 17. September 2020, E. 5.3.4., mit weiteren Hinweisen).
Ihre städtebauliche Wirkung entfaltet die M-Halle primär gegen Südosten (H-
Strasse), während der Neubau seitlich im Nordosten zu liegen kommt und
diese Wirkung nicht beeinträchtigt. Bei den von der Rekurrentin erwähnten
filigran unterteilten Fensterfronten der M-Halle, namentlich an der Südostfas-
sade, kann eine gestalterische Beeinträchtigung aufgrund der Distanz zum
Neubau und der leicht abgewinkelten Lage der Fassade ebenfalls ausge-
schlossen werden; die betreffende Fassade wird nicht im Zusammenhang
mit dem Neubau wahrgenommen. Im Übrigen setzt die besondere Rück-
sichtnahme gemäss § 238 Abs. 2 PBG nicht voraus, dass die Fensterfronten
des Neubaus dieselben Charakteristika aufweisen wie das (potenzielle)
Schutzobjekt.
R1S.2023.05121 Seite 68

25.2.2.
Durch die Aufnahme eines Objektes von nationaler Bedeutung in ein Inven-
tar des Bundes wird dargetan, dass es in besonderem Masse die unge-
schmälerte Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug von Wiederherstel-
lungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Scho-
nung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Ein Abweichen von der ungeschmälerten
Erhaltung im Sinne der Inventare darf bei Erfüllung einer Bundesaufgabe nur
in Erwägung gezogen werden, wenn ihr bestimmte gleich- oder höherwertige
Interessen von ebenfalls nationaler Bedeutung entgegenstehen (Art. 6
Abs. 2 NHG). Kann bei der Erfüllung der Bundesaufgabe ein Objekt, das in
einem Inventar des Bundes nach Art. 5 NHG aufgeführt ist, erheblich beein-
trächtigt werden oder stellen sich in diesem Zusammenhang grundsätzliche
Fragen, so verfasst eine Kommission im Sinne von Art. 25 Abs. 1 NHG (ge-
mäss welcher Bestimmung der Bundesrat eine oder mehrere beratende
Kommissionen für den Naturschutz, den Heimatschutz und die Denkmal-
pflege bestellt) zuhanden der Entscheidbehörde ein Gutachten, in dem sie
angibt, ob das Objekt ungeschmälert zu erhalten oder wie es zu schonen ist
(Art. 7 Abs. 2 NHG). Ist für die Erfüllung einer Bundesaufgabe der Kanton
zuständig, so obliegt gemäss Art. 7 Abs. 1 Satz 2 NHG die Beurteilung, ob
ein Gutachten durch eine Kommission nach Art. 25 Abs. 1 NHG erforderlich
ist, der kantonalen Fachstelle nach Art. 25 Abs. 2 NHG.
Art. 10 der Verordnung über das Bundesinventar der schützenswerten Orts-
bilder der Schweiz (VISOS) hält fest, dass bei der Erfüllung von Bundesauf-
gaben Eingriffe, die keine Auswirkungen auf die Erreichung der Erhaltungs-
ziele haben, keine Beeinträchtigung der Objekte darstellen und zulässig sind
(Abs. 1 Satz 1). Ebenfalls zulässig sind geringfügige Beeinträchtigungen ei-
nes Objekts, wenn sie sich durch ein überwiegendes Interesse rechtfertigen
lassen (Abs. 1 Satz 2). Bei schwerwiegenden Eingriffen in ein Objekt bei Er-
füllung einer Bundesaufgabe darf eine Interessenabwägung nur vorgenom-
men werden, wenn bestimmte gleich- oder höherwertige Interessen von na-
tionaler Bedeutung vorliegen (Abs. 2 Satz 1). Schwerwiegende Beeinträchti-
gungen eines Objekts sind nur zulässig, wenn sie sich durch ein überwie-
gendes Interesse von ebenfalls nationaler Bedeutung rechtfertigen lassen
(Abs. 2 Satz 2).
R1S.2023.05121 Seite 69

25.2.3.
Das hier zur Beurteilung stehende Bauvorhaben bedarf einer gewässer-
schutzrechtlichen Ausnahmebewilligung, was eine Bundesaufgabe im Sinn
von Art. 78 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV) und Art. 2 NHG darstellt. Das
NHG und seine Ausführungserlasse sind daher direkt anwendbar
(BGr 1C_482/2012 vom 14. Mai 2014, E. 3.4.). Damit sind die zuständigen
kantonalen Behörden zur Schonung der in Art. 3 NHG genannten Schutzob-
jekte und zur ungeschmälerten Erhaltung und grösstmöglichen Schonung
von Inventarobjekten nach Art. 6 NHG verpflichtet. Ist für die Erfüllung einer
Bundesaufgabe – wie vorliegend – der Kanton zuständig, so beurteilt ge-
mäss Art. 25 Abs. 2 NHG die kantonale Fachstelle, ob ein Gutachten durch
eine Kommission nach Art. 25 Abs. 1 NHG erforderlich ist (Art. 7 Abs. 1
NHG). Im Kanton Zürich ist für den Ortsbildschutz das Amt für Raumentwick-
lung zuständig (§ 2a Abs. 1 der Kantonalen Natur- und Heimatschutzverord-
nung vom 20. Juli 1977 [KNHV]). Dieses ist in Fällen wie dem vorliegenden
grundsätzlich immer beizuziehen, was jedoch hier nicht geschehen ist; die
Bausektion der Stadt Zürich hat das ARE im Rahmen des Baubewilligungs-
verfahrens nicht konsultiert. Darin liegt ein Verfahrensmangel, welcher je-
doch als geheilt gelten kann, weil sich die kantonale Fachstelle auf Einladung
durch die Rekursinstanz nachträglich zur Notwendigkeit eines Gutachtens
der ENHK äussern konnte (act. 51; zur Zulässigkeit dieses Vorgehens
s. BGr 1C_50/2023 vom 19. März 2024, E. 2.4.2.).
25.2.4.
Der Stellungnahme der kantonalen Fachstelle (ARE, Fachabteilung Ortsbild
und Städtebau) vom 10. September 2024 ist Folgendes zu entnehmen:
Die drei Bestandsgebäude auf dem Baugelände würden unterschiedliche
Gebäudetypen und -volumina aufweisen und im Zuge des Bauvorhabens ab-
gerissen. Die Neubauten würden ein ähnliches Volumen und den gleichen
architektonischen Ausdruck wie das bereits errichtete Gebäude "P 2" über-
nehmen, sodass sie als drei einheitliche Gebäude in Erscheinung treten wür-
den. Die bestehende Laubbaumreihe entlang der E-Strasse, welche im ISOS
als Hinweis X.0.3 verzeichnet sei, werde grösstenteils erhalten und durch
zusätzliche, leicht zurückversetzte Bäume ergänzt. Dadurch entstehe ein
schmaler Platz mit Bäumen vor den drei "P"-Gebäuden. Die Umgebung X
bilde den westlichen Teil des L-Quartiers und sei geprägt von grossvolumi-
gen Geschäftshäusern sowie einigen Wohnsiedlungen. Dieses Gebiet
R1S.2023.05121 Seite 70

gehöre zum Trendquartier Zürich-West, wobei sich hier vereinzelt ältere Bau-
ten erhalten hätten. Das geplante Bauvorhaben orientiere sich in seinen Di-
mensionen an den umliegenden, grossvolumigen Geschäftsbauten. Durch
den Abriss der drei bestehenden, unterschiedlich gestalteten Gebäude und
die Errichtung der drei einheitlichen "P"-Gebäude entstehe ein homogenes
Gesamtbild. Bereits heute dominierten in der Umgebung X überwiegend
grosse, einheitliche Überbauungen – mit Ausnahme des im ISOS erwähnten
Hinweises X.0.1 (Ensemble O, ehemaliges Werkstatt- und Betriebsgebäude
der M AG sowie bestehende Geschäftshäuser).
Der Hinweis X.0.1 grenze nördlich an das betroffene Gelände. Laut ISOS
bildeten die Industriebauten der M AG zusammen mit dem O und den beste-
henden Geschäftshäusern ein kompaktes Ensemble. Zusätzlich sei das ehe-
malige Werkstatt- und Betriebsgebäude der M AG im ISOS als Hinweis X.0.2
gekennzeichnet und der zur H-Strasse orientierte Gebäudeteil aus dem Bau-
jahr 1942 sei als Einzelelement mit dem Erhaltungsziel A klassifiziert.
Da sich die Neubauten zur E-Strasse hin orientierten, bleibe das bestehende
Ensemble (Hinweis X.0.1) unberührt und werde durch die Neubauten nicht
beeinträchtigt. Zwar würden die Neubauten zur Homogenität und Vereinheit-
lichung der Umgebung X beitragen, jedoch blieben das Einzelelement X.0.2
sowie der Hinweis X.0.1 als Teil des Ensembles inmitten der homogenen
Bebauung erhalten und weiterhin als solches wahrnehmbar.
Da das Vorhaben keine negativen Auswirkungen auf die angrenzenden Orts-
bildbereiche habe und die wesentlichen Eigenschaften für die Beziehung zu
den Ortsbildteilen erhalten bleiben würden, könne eine erhebliche Beein-
trächtigung des ISOS ausgeschlossen werden. Es ist somit kein Gutachten
bei der ENHK einzuholen.
25.2.5.
Die Rekurrentin bringt dazu in ihrer Vernehmlassung vom 21. Oktober 2024
zunächst vor, für die Bestandesbauten fehle eine Abbruchbewilligung. § 309
Abs. 1 lit. c PBG, der nur den Abbruch von Gebäuden in der Kernzone der
Baubewilligungspflicht unterstelle, sei nicht vereinbar mit Art. 22 RPG.
Ausserdem hält die Rekurrentin die Beurteilung des ARE für unvollständig,
weil sich dieses weder zur Höhe der Neubauten, zu ihrer Stellung und Nähe
R1S.2023.05121 Seite 71

zu ISOS-Objekten noch zur architektonischen Ausgestaltung der Neubauten
(Grosse Glasanteile, Ähnlichkeit zu Gebäuden des Ensembles X.0.1 etc.)
und der Wechselwirkung dieser Faktoren geäussert habe. Damit genügt die
Stellungnahme des ARE den rechtlichen Anforderungen an die Begrün-
dungspflicht (rechtliches Gehör) nicht.
Sodann ist die Rekurrentin der Auffassung, die ISOS-Aufnahme als Teil des
ISOS-Objektes X.0.1 und Erwähnung als "angebaute Halle" im Zusammen-
hang mit dem Einzelobjekt X.0.2 werde der Bedeutung der M-Halle nicht ge-
recht (Verweis auf das Gutachten von Y vom Dezember 2022, wonach es
sich um einen hochwertigen Zeugen und um ein herausragendes Beispiel für
eine erfolgreiche Umnutzung und deshalb um ein Schutzobjekt von kommu-
naler Bedeutung handle). Mit der absehbaren (resp. zumindest möglichen)
Unterschutzstellung der M Halle habe sich die Situation grundlegend verän-
dert, auch mit Bezug auf das ISOS. Die M-Halle müsse nach heutigen Er-
kenntnissen im ISOS als Einzelobjekt E mit Erhaltungsziel A und Bedeutung
X (Anm.: "Besondere Bedeutung") festgelegt sein.
25.2.6.
Die mit der besagten Eingabe erstmals vorgebrachte Rüge betreffend die
Abbruchbewilligung steht in keinem Zusammenhang mit der Frage der Gut-
achtenspflicht und sie ist überdies verspätet. Darauf ist nicht einzugehen.
In ihrer Vernehmlassung vom 21. Oktober 2024 hat die kantonale Fachstelle
sodann einlässlich begründet, weshalb nach ihrer Beurteilung kein Gutach-
ten einzuholen ist. Als Beurteilungsgrundlage stützte sie sich explizit auf die
Pläne des streitbetroffenen Neubauvorhabens und ging somit vom richtigen
Sachverhalt aus. Die Sachverhaltsabklärung (§ 7 VRG) ist somit korrekt. Aus
den Erwägungen geht zutreffend hervor, dass die Neubauten ein ähnliches
Volumen und den gleichen architektonischen Ausdruck wie das Gebäude "P
2" übernehmen würden. Die Volumen wurden in Relation zu den "umliegen-
den, grossvolumigen Geschäftsbauten" gesetzt. Dem architektonischen
Ausdruck und den Dimensionen wurde somit bei der Beurteilung Rechnung
getragen. Darin, dass die Nähe zu den "ISOS-Objekten" nicht erwähnt wird,
liegt kein Begründungsmangel und es könnte auch nicht gesagt werden, die
Fachstelle habe einen wesentlichen Aspekt des Sachverhalts nicht berück-
sichtigt, zumal sie ihre Beurteilung wie erwähnt auf die massgebenden Pläne
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stützt. Die Beurteilung der Fachstelle ist insoweit nicht zu beanstanden (zum
Begründungsmangel s. im Übrigen E. 6.2.1.).
Sodann ist nicht ersichtlich, was die propagierte Aufnahme der M-Halle im
ISOS als Einzelobjekt mit besonderer Bedeutung und Erhaltungsziel A (Sub-
stanzerhalt) an der Notwendigkeit eines Gutachtens ändern würde. Das Bau-
vorhaben tangiert die Substanz der M-Halle ebenso wenig wie deren geltend
gemachten Eigenschaften als Zeuge und als herausragendes Beispiel für
eine erfolgreiche Umnutzung. Damit kann offenbleiben, ob im vorliegenden
Rekursverfahren inhaltliche Mängel des ISOS überhaupt geltend gemacht
werden können.
25.2.7.
Weiter bringt die Rekurrentin zur Vernehmlassung des ARE vom 21. Oktober
2024 – soweit hier wesentlich – vor, das Gebäude "P 1" stehe nur ca. 3 m
bzw. ca. 2-3 m von der Grundstücksgrenze der Parzelle Kat.-Nr. 13 und da-
mit von der M-Halle entfernt, welche hier auf der Grundstückgrenze stehe,
entfernt. Es rücke damit deutlich näher an die ISOS-Objekte X.0.1 und X.0.2
heran. Hinzu komme, dass dem Gebäude "P 1" denkmalgeschützte Gleisan-
lagen weichen müssten und dass das geplante Gebäude näher an diese
Gleisanlagen heranrücke. Zu dieser unmittelbaren Nähe kämen die Dimen-
sionen der Neubauten: Das Gebäude "P 1" sei nicht nur wesentlich höher als
die Bestandesbauten, es weise auch einen viel grösseren Grundriss auf.
Sein Volumen habe markant grössere räumliche Wirkungen als die beiden
Bestandesbauten. Die Freiflächen zwischen den Bestandesbauten und den
ISOS-Objekten X.0.1 und X.0.2 würden verschwinden und viele Ansichten
auf die genannten ISOS-Objekte würden verbaut. Die heute gut einsehbare
und prägende Hauptfassade der M Halle werde verdeckt und entwertet.
Das ehemalige Werkstatt- und Betriebsgebäude der M AG mit Industrieglei-
sen sei im ISOS als Einzelobjekt X.0.2 mit Erhaltungsziel A erfasst. Die M-
Halle sei als Hinweis und Bestandteil von U-Zo X.0.1 sowie direkt angren-
zendes Gebäude an die U-Zo X.0.2 gekennzeichnet. Wegen der Mächtigkeit
und damit grossräumigen Wirkung des Bauvorhabens sowie dessen Nähe
zum Inventarobjekt X.0.2 sei eine Beeinträchtigung möglich. Die implizite
Aussage des ARE, das Bauvorhaben tangiere das ISOS, hier das ISOS-
Objekt X.0.2, nicht, sei unzutreffend.
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Der Bruch zur M-Halle mit ihren Anbauten sei inakzeptabel. Die M-Halle gehe
neben den drei gigantischen, monotonen Baukuben komplett unter. Deren
Bedeutung werde durch das vorliegende Bauvorhaben in ortsbildlicher Hin-
sicht reduziert. Dasselbe gelte in Bezug auf die Fenster, die sich bei der M-
Halle durch ihre filigrane Unterteilung auszeichnen würden. Demgegenüber
wirkten die Fensterfronten des geplanten Bauvorhabens der Rekursgegnerin
monströs und monoton und würden nicht dieselben Charakteristika auswei-
sen.
Das Kriterium der "erheblichen Beeinträchtigung" sei schon bei geringen An-
forderungen erfüllt. Es genüge, dass eine Beeinträchtigung der Schutzziele
nicht mit Sicherheit ausgeschlossen werden könne.
Direkt betroffen sei die Umgebungszone X, weil die beiden Gebäude im Pe-
rimeter dieser Umgebungszone geplant seien. Damit sei eine Beeinträchti-
gung offensichtlich. Das Bauvorhaben beeinträchtige aber auch die ISOS-
Objekte X.0.1, X.0.2 und X.0.3, welche sich in unmittelbarer Nachbarschaft
befänden. Diese Nachbarschaft genüge.
Die Aussagen des ARE zu den Dimensionen der geplanten Neubauten seien
nicht korrekt. Die Dimensionen würden nicht beziffert. Mit ca. 60 m mal 60 m
würden die Gebäude in der Breite und Tiefe deutlich grössere Dimensionen
aufweisen als in der Höhe (bei korrekter Messweise ca. 27 m) und zudem
ein weit mehr als vom Gesetzgeber beabsichtigtes Volumen (in den Sonder-
bauvorschriften seien 270 % Ausnützung erlaubt, geplant seien 330 %).
Das ARE sehe im Vergleich zum heutigen baulichen Zustand einen Gewinn,
weil die drei einheitlichen P-Gebäude ein homogenes Gesamtbild ergeben
würden. Das Gegenteil sei der Fall: Mit der Multiplizierung von "P 2" werde
aus einem uniformen Gebäude plötzlich banaler Städtebau, ausserdem wür-
den die drei Gebäude falsche Tatsachen vorspiegeln (es seien zwei, nicht
drei Bürohäuser, und ein Park/Wohnhaus). Zu dritt dominierten diese Ge-
bäude das Quartier, statt sich einzufügen. Das führe gleichzeitig zu einem
bezugslosen öffentlichen Raum ohne Aufenthaltsqualität. Diese Art von
Städtebau sei dem Quartier fremd und lasse sich mit dem ISOS nicht verein-
baren.
R1S.2023.05121 Seite 74

Schliesslich behaupte das ARE, heute bestehe eine überwiegend grosse,
einheitliche Überbauung. Das Gegenteil sei der Fall. Das Gebäude "P 1" in
unmittelbarer Nachbarschaft zum Einzelelement X.0.2 sowie zum Hinweis
X.0.1 werde sowohl die M Halle als auch die Einzelobjekte X.0.2 (Werkstatt-
und Betriebsgebäude der M AG) deutlich überragen.
Die Behauptung, die Gebäude seien alle in Richtung E-Strasse ausgerichtet,
sei falsch: Die EG-Nutzungen der Gebäude "P 1" und "P 3" seien auf die
Gassen zwischen den Bauten bzw. auf die G-Brücke und nicht auf die E-
Strasse hin orientiert, die Büroeingänge seien gleichberechtigt auf die E-
Strasse und gegen die M-Halle ausgerichtet. Zudem würden die projektierten
Bauten gerade durch ihre allseitige Symmetrie bestehen. Die Wirkung der
allseitig einheitlich und symmetrisch ausgestalteten Fassaden sei in alle vier
Himmelsrichtungen identisch. Die Argumentation des ARE erweise sich in
dieser Hinsicht nicht als stichhaltig.
Die Neubauten kämen in der architektonischen Ausführung dem O, dem "Q-
Geschäftshaus" sowie dem "R-Gebäude", die Teil des X.0.1-Ensembles dar-
stellen würden, sehr nahe. Aufgrund der Ähnlichkeit werde deren Einheit mit
den Gebäuden der M AG empfindlich gestört und das Ensemble werde nicht
mehr ohne weiteres als Einheit bzw. Ensemble erkennbar sein. Vielmehr
würden die Gebäude der M AG als ältere Gebäude in einer mehrheitlich
durch moderne Glasbauten geprägten Umgebung akzentuiert. Auch letzte-
res führe zu einer Beeinträchtigung dieses Einzelobjektes (X.0.2).
25.2.8.
Bei Umgebungszonen mit dem Erhaltungsziel b handelt es sich nicht um die
eigentlichen geschützten Ortsteile im Sinne von "Ortsbildteilen mit Eigen-
wert", sondern um an erhaltenswerte Bebauungen angrenzende, sensible
Bereiche. Sie dienen als "Ortsbildteile mit Beziehungswert" dem Schutz der
angrenzenden, geschützten Ortsteile (Gebiete und Baugruppen), indem in
ihnen negative Einwirkungen auf die erhaltenswerten Ortsbildteile zu vermei-
den sind. Mithin sind die Eigenschaften zu erhalten, die für die erhaltenswer-
ten Ortsteile wesentlich sind (s. Bundesamt für Kultur, Erläuterungen zum
ISOS, Bern 2021, sowie Art. 20 Abs. 2 lit. b, Art. 23 Abs. 3 und Anhang zu
den Weisungen über das ISOS [WISOS] vom 1. Januar 2020, www.bak.ad-
min.ch).
R1S.2023.05121 Seite 75

Die vorliegend in Frage stehende Umgebungszone X steht in Beziehung zu
zum ISOS-Gebiet 3 (L-Quartier; Erhaltungsziel C = Erhalten des Charakters)
und zur Baugruppe 3.2 (Altbauten der ehemaligen Maschinenfabrik L; Erhal-
tungsziel A = Erhalten der Substanz). Charaktererhaltung bedeutet, das
Gleichgewicht zwischen Alt- und Neubauten zu bewahren und die den ur-
sprünglichen Erbauungsgrund illustrierenden und für den Charakter wesent-
lichen Elemente integral zu erhalten (Art. 23 Abs. 1 lit. c WISOS).
In der Umgebungszone X zu erhalten sind wie gesagt die Eigenschaften, die
für die genannten angrenzenden Ortsbildteile wesentlich sind (Erhaltensziel
b). Im ISOS sind die in der Umgebungszone X bereits bestehenden zahlrei-
chen grossvolumigen Geschäftshäuser vermerkt. Das streitbetroffene Bau-
vorhaben schliesst an diese Bebauungsstruktur an und entspricht im Übrigen
der Überbauungsweise, wie sie mit den Sondernutzungsvorschriften mass-
geschneidert für das M-Areal konzipiert wurde. Die Rekurrentin legt nicht dar,
weshalb damit die für die angrenzenden Ortsbildteile – d.h. für das L-Quartier
und die ehemalige Maschinenfabrik L – wesentlichen Eigenschaften beein-
trächtigt werden sollen. Dies ist auch nicht ersichtlich, zumal das Vorhaben
die gestalterischen Anforderungen erfüllt (s. dazu auch nachfolgend E.
28.3.3.). Im Übrigen liegt allein darin, dass das Bauvorhaben in die Umge-
bungszone X zu liegen kommt, entgegen der Ansicht der Rekurrentin noch
keine Beeinträchtigung der Umgebungszone oder der unmittelbar benach-
barten, erhaltenswerten Ortsteile.
Ebenfalls ausgeschlossen werden kann aufgrund der Entfernung und der da-
zwischenliegenden Gebäude eine Beeinträchtigung der Einzelelemente
X.0.2 (H-Strasse 22 [Härtereigebäude] und H-Strasse 21/23 [Werkstatt- und
Speditionsgebäude]). Insbesondere wird die Sicht auf diese Gebäude nicht
verstellt. Die Industriegleise werden im Bereich des Einzelobjekts X.0.2, in
dessen Zusammenhang sie im ISOS erwähnten werden, durch das Bauvor-
haben nicht tangiert. Im Übrigen hat die Überstellung eines ca. 25 m langen
Gleisstücks offensichtlich keine negativen Auswirkungen auf das zu schüt-
zende Ortsbild (s. zu den Gleisen auch E. 24.3.2.).
Der nordwestlich an die Härterei angebaute Trakt an der I-Strasse, die nord-
östlich angebaute Halle und das Bürogebäude werden, wie bereits ausge-
führt, von den Einzelelementen X.0.2 nicht erfasst; sie sind Teile des Hinwei-
ses X.0.1. Gemäss diesem Hinweis bildet der O zusammen mit zwei
R1S.2023.05121 Seite 76

zugehörigen Geschäftshäusern und ehemaligen Industriebauten der M AG
ein kompaktes Ensemble. Bei derartigen Hinweisen handelt es sich um wert-
neutrale Bezeichnungen für Sachverhalte oder Elemente, die einer Lokali-
sierung im Ort bedürfen. Sie geben zusätzliche Informationen zum Ortsbild-
teil. Es werden keine Erhaltungsziele formuliert (s. Erläuterungen zum ISOS
sowie Art. 25, 33 und Anhang zum WISOS).
Entgegen der Darstellung der Rekurrentin steht die M-Halle nicht auf der
Grundstücksgrenze, sondern ca. 13 m entfernt davon. Dazwischen verläuft
die D-Strasse. Lediglich das der Nordostfassade vorgelagerte Vordach mit
der Kranbahn reicht bis an die Grundstücksgrenze heran (s. Protokoll, Fotos
15 und 16). Wie oben ausgeführt, hält das Bauvorhaben in Bezug auf die M-
Halle als potentielles Schutzobjekt den erhöhten Gestaltungsanforderungen
von § 238 Abs. 2 PBG Stand. Die gut einsehbare und prägende Hauptfas-
sade der M Halle ist nach Südosten auf die H-Strasse ausgerichtet. Es trifft
zwar zu, dass die Sicht auf diese Fassade von Nordosten her durch das Ge-
bäude "P 1" etwas eingeschränkt wird. Eine besondere Bedeutung dieser
Sichtachse – und noch weniger der weiteren von der Rekurrentin erwähnten
Sichtachsen – ergibt sich aber nicht aus dem ISOS. Davon, dass die Haupt-
fassade verdeckt und entwertet werde, kann ohnehin keine Rede sein. Im
Bereich des Hinweises X.0.1 gilt das Erhaltungsziel b der Umgebungszone
X. Diesbezüglich kann auf die Ausführungen weiter oben verwiesen werden.
Auch unter Berücksichtigung des Hinweises X.0.1 ist kein Widerspruch zum
Erhaltensziel b auszumachen, zumal das besagte Ensemble, wie die kanto-
nale Fachstelle zutreffend festhält, unberührt und als solches wahrnehmbar
bleibt. Das Erhaltungsziel b der Umgebungszone X bleibt daher auch im
Lichte des Hinweises X.0.1 gewahrt.
Im Ergebnis kann eine erhebliche Beeinträchtigung des ISOS-Objekts mit
Sicherheit ausgeschlossen werden. Die kantonale Fachstelle hat daher zu
Recht auf die Einholung eines Gutachtens der ENHK verzichtet.
26.1.
Die Rekurrentin moniert, das Gebäude P 1 halte den Gebäudeabstand zur
benachbarten M-Halle nicht ein. Der Grundgrenzabstand betrage 5 m (Art.
12 Abs. 1 SBV) und der Gebäudeabstand demnach 10 m (§ 271 PBG). Zur
südlich gelegenen Parzelle Kat.-Nr. 13 betrage der Grenzabstand im Bereich
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der D-Strasse lediglich 2-3 m. Auch zur Strassenparzelle (H-Strasse Kat.-Nr.
14) werde am südlichen Eck der Grenzabstand von mindestens 5 m nicht
eingehalten. Allerdings dürften oberirdische Gebäude an die Grenze von
Strassen gestellt werden, soweit der Gebäudeabstand gewahrt sei (Art. 12
Abs. 3 SBV). Der zur M-Halle mit ihrem Anbau erforderliche Abstand von 10
m werde nicht eingehalten.
26.2.
Sonderbauvorschriften können von den Bestimmungen über die Regelbau-
weise und von den kantonalen Mindestabständen abweichen (§ 80 Abs. 1
PBG). Die Rekurrentin übersieht, dass mit den Sonderbauvorschriften für
das Gebiet M-Areal Plus auf dem Baugrundstück ein Baubereich festgesetzt
wurde. Gemäss Art. 13 Abs. 2 SBV dürfen Gebäude ohne Rücksicht auf Ab-
standsbestimmungen an die Baubegrenzungslinien gestellt werden. Vorbe-
halten bleiben feuerpolizeilich sowie wohn- und arbeitshygienisch einwand-
freie Verhältnisse. Über den durch Verkehrsbaulinien oder sie ersetzende
Baubegrenzungslinien gesicherten Raum wird kein Gebäudeabstand ge-
messen, ausser wenn eine Neubaute über die betreffende Linie hinausge-
stellt wird (§ 272 PBG).
Das Gebäude P 1 kommt innerhalb der Baubegrenzungslinie zu stehen (s.
Plan Situation Umgebung, act. 17.3.1.); es werden keine Abstandsbestim-
mungen verletzt. Die Missachtung feuerpolizeilicher, wohn- oder arbeitshy-
gienischer Anforderungen wird nicht, zumindest nicht substantiiert vorge-
bracht. Die Rüge zielt somit ins Leere.
27.1.
Die Rekurrentin beanstandet das Fehlen eines Sicherheitskonzepts im Zu-
sammenhang mit dem Anschlussgleis in der H-Strasse (Art. 21 SBV). Ein
Nachreichen würde gegen den Grundsatz der Einheit der Baubewilligung
und gegen das Koordinationsgebot gemäss Art. 25a RPG verstossen.
27.2.
Zunächst kann auf die Erwägungen unter E: 7.2.1. weiter oben verwiesen
werden. Das Bauvorhaben unterliegt hinsichtlich des sicheren Betriebs des
Anschlussgeleises einer Prüfung durch das Bundesamt für Verkehr BAV
(Art. 13 Abs. 2 GüTG, Art. 30 Abs. 1 GüTV). Es kann – wie bereits ausgeführt
R1S.2023.05121 Seite 78

– davon ausgegangen werden, dass die Bewilligungsfähigkeit des Bauvor-
habens nicht in Frage gestellt ist und ein eisenbahnrechtlich einwandfreier
Zustand gegebenenfalls mit untergeordneten Anpassungen erreicht werden
kann. Es liegt kein Verstoss gegen den Grundsatz der Einheit der Baubewil-
ligung und gegen das Koordinationsgebot vor. Mit den im Zusammenhang
mit der Prüfung durch das BAV einzureichenden Unterlagen (s. Erw. C.a.
und C.b. sowie Dispositivziffer III.B.1.d. des angefochtenen Entscheids) wird
der Bestimmung von Art. 21 Abs. 2 SBV Genüge getan.
28.1.
Die Rekurrentin beanstandet die Einordnung der Gebäude. Schon das be-
reits erstellte Gebäude P 2 erfülle mit seinem wuchtigen und monotonen Er-
scheinungsbild die gestalterischen Bedingungen eines modernen Ge-
schäftshauses nicht. Der dunkelgraue Granitkörper mit den unzähligen recht-
eckigen Fenstern wirke zu geometrisch, fremd und passe nicht ins Quartier.
Die Architektursprache gehe in keiner Weise auf die modernen Anforderun-
gen einer grünen, ökologischen und nachhaltigen Gestaltung ein. Mit der
Verdreifachung der Gebäude P 1 bis 3 entstehe eine städtebaulich unerträg-
liche Situation. Dies ergebe sich auch aus dem Bebauungskonzept, welches
für das strittige Areal fünf anstelle von drei Einzelbauten vorsehe. Das Quar-
tier würde mit den drei monolithischen Rasterbauten endgültig zu einem to-
ten Geschäftsviertel verkommen. Ein beliebtes und belebtes Stadtviertel lebe
von charmanten, durchmischten, sinnvoll und grosszügig begrünten Plätzen
(und Gebäuden) mit unterschiedlichen Nutzungen und Aufenthaltsorten (Alt-
stadt, Kreis 4 & 5, Hottingen etc.).
Die Nutzungen würden verschleiert, indem alle drei Gebäude einheitlich aus-
gebildet würden. lnwiefern diese Konzeption einen positiven Einfluss auf die
Aufenthaltsqualität in der näheren Umgebung haben soll, sei nicht nachvoll-
ziehbar.
Der Umstand, dass sich im Gebäude P 3 ein Parkhaus befinde, was aller-
dings verschleiert werde, werde sich negativ auf die Aufenthaltsqualität in
der Umgebung auswirken. Es gebe kein Grund, bei einem Parkhaus rumzu-
schlendern oder zu verweilen. Personen würden das Gebäude P 3 nur für
das Abstellen ihres Fahrzeugs nutzen und rund um das Parkhaus werde ein
R1S.2023.05121 Seite 79

vergrösserter und insbesondere anonymer Fussweg- und Fahrzeugverkehr
erzeugt.
Die dominierenden Einheitsfassaden, von unten bis oben gleich, wirkten wie
ausgestorben, leblos, seelenlos. Ein grossparzelliger Unort, wo man nicht
verweilen wolle. Die grossmassstäblichen, monotonen und wuchtigen Ge-
bäude erzielten keine besonders gute Gesamtwirkung (Art. 15 Abs. 2 SBV),
sondern wirkten austauschbar, leblos und ungemütlich. Drei aufeinander fol-
gende Granitblöcke ohne Charakter, Seele und/oder Bezug zum urbanen In-
dustriequartier.
Es brauche wieder mehr moderne Altstädte. Luftiger und leichter als die al-
ten, mit mehr Balkonen, aber mit der gleichen Schichtung. Unten Läden,
Restaurants und Dienstleistungen, darüber einige Stockwerke mit Büros und
zuoberst helle Wohnungen. Dazu gesellen sich viele kleine lebendige Quar-
tierzentren mit ihren lauschigen kleinen Plätzchen zum Verweilen.
28.2.
Die Bausektion entgegnet, das Bebauungskonzept gemäss Richtlinien zu
den SBV sehe keineswegs explizit fünf anstelle von drei Einzelbauten vor.
Es verlange für alle Bereiche bzw. Teilgebiete klar geschnittene Baukörper
und im öffentlichen Bereich solle eine ruhige Raumwirkung erzielt werden
(Richtlinien, S. 4). Die beiden robusten Baukörper (P 1 und P 3) würden eine
klar geschnittene Kubatur aufweisen und das Ensemble der drei ähnlichen
Bausteine (P 1, P 2 und P 3) habe im heterogenen Kontext des Entwick-
lungsgebietes Zürich West eine städtebaulich "beruhigende" Wirkung. Die
städtebauliche Konzeption einer "klaren Kante" entlang der E-Strasse, so
dass ein kontinuierlicher, öffentlicher Stadtraum (E-Strasse) gegeben sei,
verweise wiederum klar auf die Forderung des Bebauungskonzeptes nach
einer ruhigen Raumwirkung der öffentlichen Bereiche.
Die beanstandete Verschleierung der Nutzungen, einhergehend mit dem
Vorwurf der einheitlichen - im Sinne von identischen - Gestaltung der drei
Gebäude treffe keineswegs zu. Die Zugänglichkeit von allen vier Seiten ent-
spreche der städtebaulichen Setzung der Solitärbauten und erlaube funktio-
nal unterschiedliche Layouts der drei Baukörper. Gleichwohl differenzierten
sich die drei Baukörper: P 1 bediene sich Richtung Platz (zur G-Brücke) des
Motives der Arkade, während sich P 3 über ein östlich wie westlich
R1S.2023.05121 Seite 80

zurückspringendes Erdgeschoss volumetrisch differenziere. Mit diesen ar-
chitektonischen Gesten (Arkade respektive Auskragung) sowie einer diffe-
renzierten Hierarchisierung von Zu- und Eingängen werde sowohl auf die
verschiedenen städtebaulichen Situierungen wie auch auf die unterschiedli-
chen Nutzungen der Baukörper mit den funktional spezifischen Erdge-
schosslayouts eingegangen.
Das umlaufende, steinerne Fassadengitter bzw. die gerasterte Fassade der
kubischen Baukörper als monoton, leblos und ungemütlich zu bezeichnen,
greife zu kurz. Die von Strenge und Nüchternheit geprägte Fassade ent-
wickle ihre subtil plastische Wirkung im Detail: der feinporige, monolithisch
gefügte Granitstein und die zurückgesetzten Fenster mit tiefer Steinlaibung
oder – im Gegensatz dazu – die fassadenbündig gesetzten dunkelgrauen
Fensterrahmen zeugten von materieller Hochwertigkeit und Nachhaltigkeit in
der Ausführung.
28.3.1.
Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich
und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umge-
bung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine
befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für
Materialien und Farben.
Diese Vorschrift enthält eine Grundanforderung an Bauten, Anlagen und Um-
schwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in sich
als auch der Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung. So
kann namentlich die Gleichförmigkeit wesentliches Gestaltungsmerkmal ei-
ner bestehenden Überbauung sein. Die genügende Einordnung fehlt aller-
dings nicht bereits bei der Einführung einer neuen Formensprache in ein ein-
heitliches Bild einer älteren Überbauung; vielmehr ist ein Einordnungsman-
gel erst gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage gegenüber
der Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder Strassenzügen in
störenden Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den
die Umgebung prägenden Merkmalen oder zum Quartiercharakter bildet.
Eine Einordnung gemäss § 238 Abs. 1 PBG muss nicht ideal bzw. "gut",
sondern lediglich "genügend" sein. Dies ist auch dann erfüllt, wenn eine an-
dersartige Gestaltung als besser bzw. als wünschenswert qualifiziert würde.
Die Frage, ob eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird, ist gestützt
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auf objektive, nachvollziehbare Kriterien zu beantworten. Blosses Empfinden
rechtfertigt keinen Eingriff in das Eigentum (vgl. VB.2018.00395 vom 7. Feb-
ruar 2019, E. 4.2. ff.).
Das hier streitbetroffene Bauvorhaben liegt im Perimeter der Sonderbauvor-
schriften M-Areal Plus. Nach Art. 15 SBV sind Bauten, Anlagen und Um-
schwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und land-
schaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu ge-
stalten, dass eine besonders gute Gesamtwirkung entsteht (Abs. 1). Für die
Gestaltung der nicht mit Gebäuden überstellten Flächen ist das Freiraum-
konzept gemäss Anhang zu beachten (Abs. 2).
28.3.2.
Soweit den Gemeinden bei der Anwendung von Bestimmungen des kanto-
nalen Rechts als Ausfluss der Gemeindeautonomie eine besondere Ent-
scheidungs- und Ermessensfreiheit zukommt, überprüft das Baurekursge-
richt entsprechende Entscheide mit Zurückhaltung. Beruht der kommunale
Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände,
so hat ihn die Rekursinstanz zu respektieren. Die Rekursinstanz darf nur
dann einschreiten, wenn die Baubehörde ihren Ermessensspielraum über-
schreitet, indem sie sich von unsachlichen, dem Zweck der in Frage stehen-
den Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder allgemeine Rechtsprin-
zipien, wie das Verbot von Willkür oder den Grundsatz der Verhältnismäs-
sigkeit, verletzt. Dabei darf sich die Rekursinstanz jedoch nicht auf eine
blosse Willkürprüfung beschränken, vielmehr muss die Eingriffsschwelle tie-
fer gesetzt werden (vgl. BGE 145 I 52, E. 3.6., mit Hinweisen).
Ob eine Bestimmung des kantonalen Rechts den Gemeinden einen autono-
men Entscheidungsspielraum einräumt, ist durch Auslegung zu ermitteln
(Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014,
§ 20 Rz. 62). Nach ständiger Praxis der kantonalen Instanzen betrifft dies
insbesondere § 238 PBG, ferner aber auch etwa § 71 PBG betreffend die
bauliche Gestaltung und Einordnung von Arealüberbauungen, § 237 PBG
betreffend die Beurteilung der Verkehrssicherheit einer Zufahrt und § 357
Abs. 1 PBG betreffend die Beurteilung zulässiger Änderungen an vorschrifts-
widrigen Bauten (Donatsch, § 20 Rz. 72).
R1S.2023.05121 Seite 82

28.3.3.
Zu beurteilen ist die Gesamtwirkung, d.h. das Erscheinungsbild der Bauten.
Soweit sich die Rekurrentin auf nicht näher konkretisierte, allgemeine "ge-
stalterische Bedingungen eines modernen Geschäftshauses" und auf "mo-
derne Anforderungen einer grünen, ökologischen und nachhaltigen Gestal-
tung" beruft, ergibt sich daraus kein Verstoss gegen die einschlägigen Best-
immungen von § 238 PBG und Art. 15 SBV. "Grün", "ökologisch" und "nach-
haltig" sind keine Kategorien, anhand denen die Ästhetik zu beurteilen ist.
Die Gliederung in drei Baukörper entspricht den Vorgaben des Gestaltungs-
plans, namentlich was die Volumina anbelangt, die die Rekurrentin als
"wuchtig" bezeichnet, die aber den grossvolumigen Gebäuden in der be-
nachbarten Umgebung innerhalb und ausserhalb des Gestaltungsplanperi-
meters entsprechen. Wie im angefochtenen Entscheid treffend erwogen wird
(Erw. G.c.) fügen sich die beiden Neubauten hinsichtlich Massstab und Kör-
nung schlüssig in eine Abfolge von jüngeren Solitärbauten entlang der E-
Strasse ein und bilden mit dem bereits bestehenden Baustein P 2 ein En-
semble. Mit den drei kubischen, robusten Baukörpern wird die Strassen-
raumkante präzise gefasst, analog dem bestehenden Gebäude P 2 (Erw.
G.e.).
Die einheitliche Gestaltung als Ensemble zusammen mit dem bereits beste-
henden P 2 ist zu begrüssen. Die Qualifikation der Fassadengestaltung als
"monoton" ist eine subjektive Abwertung. Die Fassaden sind mit einer klaren,
orthogonalen Struktur ("steinerne Fassadengitter", s. Erw. G.f.) und hoch-
wertigen Materialien sorgfältig, detailliert und mit einer grosszügigen Befens-
terung gestaltet. Die grossflächigen Fenster gestatten von aussen Einblicke
in das Gebäude; Menschen, Möblierung und Nutzungen sind erkennbar, so-
dass keine Rede davon sein kann, die Fassaden wirkten "ausgestorben, leb-
los, seelenlos". Die Fassaden sind in sich und im Kontext der baulichen Um-
gebung stimmig (Erw. G.f.). Ein Widerspruch zur baulichen Umgebung ist
nicht ansatzweise ersichtlich.
Ob ein "totes Geschäftsviertel" entsteht, ist eine Frage der Nutzungen und
nicht der Erscheinungsweise der Gebäude. Nicht nachvollziehbar ist die Kri-
tik der Rekurrentin, dass es sich negativ auf die Aufenthaltsqualität auswir-
ken soll, dass die Nutzung der Gebäude, namentlich die teilweise Nutzung
von P 3 als Parkhaus, kaschiert werde. Das Gegenteil ist der Fall: Dass das
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Parkhaus von aussen nicht als solches zu erkennen ist, ist in gestalterischer
Hinsicht sehr zu begrüssen. Die Aufenthaltsqualität wird durch die Aussen-
raumgestaltung bestimmt und würde jedenfalls nicht gewinnen, wenn das
Parkhaus klar erkennbar wie ein herkömmliches Parkhaus aussehen würde.
Die Kritik läuft darauf hinaus, dass der Rekurrentin grundsätzlich eine andere
Bebauungsstruktur vorschwebt, mit "charmanten, durchmischten, sinnvoll
und grosszügig begrünten Plätzen (und Gebäuden) mit unterschiedlichen
Nutzungen und Aufenthaltsorten", wie sie in der Altstadt und in den Kreisen
4 und 5 oder in Hottingen etc. anzutreffen seien. Die Rekurrentin verkennt
dabei, dass das hier streitbetroffene Quartier ursprünglich als Industriequar-
tier angelegt war. Im L-Quartier sind die ehemaligen Industriebauten und
grossvolumige Gebäudekomplexe des Dienstleistungssektors vorherr-
schend und prägend (ISOS Gemeinde Zürich, Kreis 5, Industrie, S. 20). Ent-
sprechend ist das Industriequartier westlich des Bahnviadukts mehrheitlich
den Zentrumszonen und der Industrie- und Gewerbezone zugewiesen. Dem-
gegenüber sind die Altstadt primär der Kernzone, die Kreise 4 und 5 (östlich
des Bahnviadukts) v.a. Quartiererhaltungszonen und Hottingen (Kreis 7)
Wohnzonen zugeordnet. Eine unterschiedliche Bebauungsstruktur ist somit
in der Nutzungsplanung angelegt und planerisch gewollt. Der vorliegend ge-
planten Überbauung, die den Sonderbauvorschriften entspricht, kann in ge-
stalterischer Hinsicht nicht entgegengehalten werden, sie unterscheide sich
von Quartieren in der Altstadt, in den Kreisen 4 und 5 und in Hottingen.
Im Übrigen kann auf die zutreffenden Ausführungen der Bausektion verwie-
sen werden. Die Rüge ist nicht begründet.
29.1.
Die Rekurrentin beanstandet die Umgebungsgestaltung. Ein Konzept zu den
(ebenerdigen) Freiflächen sei in den Baugesuchsakten nicht zu finden. Es
fehlten unterschiedliche Bereiche für Fussgänger, Abstellflächen und eigent-
liche, "aneigenbare" Freiflächen für die Bewohnerinnen/Bewohner und Ar-
beitenden. Vielmehr sei ein versiegelter Einheitsbrei geplant.
Den einzigen Beitrag zum Grünraum stellten die Bäume entlang der E-
Strasse dar. Das genüge nicht, denn es gebe nicht nur entlang der E-Strasse
Freiflächen. Ausserdem sei zu befürchten, dass die Bepflanzung vor den
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Gebäuden P 1 und P 3 gleich gestaltet werde wie beim bestehenden Ge-
bäude "P 2": Die Bepflanzung mit Bäumen auf der Boulevardfläche vor P 2
sei bis heute nicht realisiert worden. Es sei unabdingbar, dass eine kräftige
Baumbepflanzung auf dem über 200 m langen Boulevard-Abschnitt vor P 1
bis P 3 realisiert werde.
Bei den Räumen zwischen den Gebäuden fehle das Grün weitgehend, ganz
zu schweigen bei den steinernen Fassaden. Die Bäume zwischen den Ge-
bäuden würden in Töpfen gehalten und könnten schon deswegen nicht ihre
volle Grösse entfalten. Der grüne Beitrag des Gesamtprojektes sei sehr be-
scheiden bzw. ungenügend.
Die Gestaltung lasse den Bedeutungsgehalt des Ortes ("Boulevard E-
Strasse") nicht einmal erahnen. Ankunftsorte/Zugänge würden nicht gestal-
tet, die Umgebungsgestaltung sei ohne jeglichen Bezug zur Nutzung der
Erdgeschosse (Läden, Cafés) und zu den Zugängen der Gebäude. Die mo-
notonen Aussenräume – ein breites geteertes Trottoir – hätten keinerlei Auf-
enthaltsqualität.
Aufgrund der minimalen Gestaltung – harter Bodenbelag, einzelne Baum-
töpfe – könne nicht von einer besonders gute Gesamtwirkung gesprochen
werden. Die Aufenthaltsqualität genüge nicht. Arbeitnehmende, Besuchende
und Zufussgehende würden die Freiflächen nicht aufnehmen, ganz abgese-
hen davon, dass im Sommer die Hitze an diesem Ort unerträglich sein dürfte
(Versiegelung, dunkle Materialen an den Fassaden etc.). Die Flächen wür-
den als Erschliessungsfläche, nicht als Freifläche wahrgenommen.
Die Auflage, wonach alle Elemente der Umgebungsgestaltung bis spätes-
tens vor Rohbauvollendung zu präzisieren seien, sei nicht zulässig (Verstoss
gegen den Grundsatz der Einheit der Baubewilligung und gegen das Koordi-
nationsgebot). Gleiches gelte in Bezug auf die Nebenbestimmung, wonach
das Projekt so umzuplanen sei, dass die Gleisanlagen direkt an die Fassa-
denteile reichten, wobei die Umgebungsarbeiten im direkten Umfeld der Ge-
leise im Rahmen einer dem ehemaligen industriellen Umfeld angemessenen
Gestaltung zu planen seien.
Die Baubehörde habe die Ausführungen zur Gestaltung von Vorzonen auf
Seite 6 im "Leitfaden Bauen an Stadtachsen und Plätzen", herausgegeben
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von städtischen Ämtern im Jahr 2021, nicht beachtet. Dies widerspreche den
Verlautbarungen des Stadtrats, wonach diese Leitlinien bei der Beurteilung
von Baugesuchen herangezogen würden. Der Leitfaden solle sicherstellen,
dass Bauwillige und Planende transparent und gleich beraten würden, unab-
hängig vom jeweiligen Gegenüber.
Auch die Beratungsbroschüre "Freiräume im Wohn- und Arbeitsumfeld" und
weitere Studien, an denen Grün Stadt Zürich beteiligt gewesen sei, wie die
"Planungshilfe - Schwammstadt im Strassenraum", seien nicht herbeigezo-
gen worden. Dies sei deshalb gravierend, weil Zürich West eine Hitzeinsel
im Siedlungsgebiet sei und es hier zudem an einem wesentlichen Kaltluft-
strom fehle.
Weiter ist die Rekurrentin der Auffassung, die Baubewilligung hätte nicht er-
teilt werden dürfen, weil gemäss den Erwägungen G.l. in der Baubewilligung
die Dachbegründung nicht Art. 16 SBV entspreche. Zudem seien der "Leit-
faden Dachlandschaften" sowie die vom Hochbaudepartement zur Art. 11
Abs. 1 BZO erstellte Checkliste offenbar nicht herangezogen worden.
29.2.
Die Bausektion entgegnet, die Freiflächen seien durch Belagswechsel struk-
turiert, mehr als 80 Bäume würden bodengebunden und auf hauptsächlich
nicht unterbauten Freiflächen bepflanzt, was gut alterungsfähige Baumbe-
stände ermögliche und Schatten sowie Aufenthaltsqualität spende. Sie wür-
den gemäss Umgebungskonzept in unversiegelte und mit Sitzbänken aus-
gestatteten orthogonalen Feldern ausreichend Raum finden.
Die Befürchtung, dass die Bepflanzung mit Bäumen analog zum P 2 mit
Baumtöpfen geschehe, sei unbegründet: P 2 sei auf einer bestehenden Tief-
garage aufgebaut, was eine bodengebundene Bepflanzung verunmöglichte.
Dies sei bei P 1 und P 3 nicht der Fall.
Die Umgebungsgestaltung nehme Bezug auf die Erdgeschosse und wo sinn-
voll würden Aussengastronomieflächen angeordnet, Gebäudesymmetrien
aufgenommen und die Vernetzung und Zugänglichkeit für Fussgänger und
Fussgängerinnen gewährleistet. Das gesamte Umgebungskonzept orien-
tiere sich vorbildlich am aktuellen Wissensstand hinsichtlich Hitzeminderung,
Ökologie und Aufenthaltsqualität.
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29.3.1.
Wie bereits erwähnt, entspricht die Umgebungsgestaltung dem Freiraum-
konzept gemäss den SBV. Im Aussenraum sind nebst Verkehrsflächen Ab-
stellplätze für Velos und möblierte bzw. mit Sitzelementen versehene Auf-
enthaltsbereiche vorgesehen. Die Flächen werden mit unterschiedlicher Be-
lagsmaterialisierung (Asphalt, Naturstein und Kiesflächen/Chaussierung)
strukturiert. Die detaillierte Gestaltung, Nutzweise und Ausstattung des Um-
schwungs ist noch mit einem detaillierten Umgebungsplan nachzuweisen
(Erw. G.h). Auf der Seite E-Strasse wird das auf dem städtischen Grundstück
bestehende Alleebaumkonzept fortgesetzt, was ebenfalls noch im Detail be-
züglich Baumarten- und Grössen zu definieren ist (Erw. G.j). Die besagen
Auflagen sind nicht zu beanstanden; die Bewilligungsfähigkeit des Bauvor-
habens steht ausser Frage und es ist in der Praxis zulässig und sachgerecht,
dass untergeordnete Details wie namentlich die Umgebungsgestaltung auch
noch in einem nachgelagerten Verfahren geprüft werden können. Dies gilt
auch für die Auflage bezüglich des schützenswerten Anschlussgeleises beim
Gebäude P 1 (s. Erw. G.a). Die verlangte Anpassung nimmt Bezug auf einen
bestimmten, in den Vorbesprechungen vorgelegten Plan. Damit ist in Verbin-
dung mit den Erwägungen im angefochtenen Beschluss hinreichend be-
stimmt, wie der Umgebungsplan anzupassen ist. Der Mangel ist von unter-
geordneter Natur und ohne besondere Schwierigkeiten behebbar (§ 321
Abs. 1 PBG). Zur weiteren Detailausgestaltung im direkten Umfeld der Ge-
leise gilt das oben zur nachträglichen Prüfung der detaillierten Umgebungs-
gestaltung Gesagte.
Wie die Bausektion zutreffend vorbringt, werden die Bäume bodengebunden
und in hauptsächlich nicht unterbauten Freiflächen gepflanzt. Dies betrifft
insbesondere die Bäume entlang der E-Strasse sowie südöstlich von P 1 und
nordwestlich von P 3. Lediglich in den beiden Bereichen zwischen den Ge-
bäuden stehen die Bäume wegen der im Untergeschoss durchgehenden
Tiefgarage in Pflanztrögen (s. Protokoll S. 12, Foto 7). Insgesamt ist eine
reichhaltige Begrünung vorgesehen, die den gestalterischen Anforderungen
genügt. Das Bauvorhaben ist entsprechend den Plänen auszuführen (§ 327
Abs. 2 PBG). Es besteht daher kein Anlass, an der tatsächlichen Realisie-
rung der Bepflanzung zu zweifeln.
Von monotonen, unattraktiven Aussenräumen kann mit Blick auf die ge-
plante Ausgestaltung, Ausstattung und Bepflanzung keine Rede sein. Nicht
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zu beanstanden ist, dass die Aufenthaltsflächen nicht entlang der vielbefah-
renen E-Strasse vorgesehen sind, die die Rekurrentin als "Boulevard" aus-
gestaltet haben will, sondern zwischen den Gebäuden und südöstlich von P
1, wo sich auch die Eingänge zu den Verkaufsgeschäften und Gastronomie-
betrieben befinden. Der von der Rekurrentin behauptete fehlende Bezug zu
den Erdgeschossnutzungen ist nicht nachvollziehbar. Soweit ist festzuhal-
ten, dass die Umgebungsgestaltung nicht zu beanstanden ist.
29.3.2.
Die von der Rekurrentin genannten Beratungsbroschüren, Leitfaden, Studien
und Checklisten sind nicht grundeigentümerverbindlich. Daraus kann die Re-
kurrentin nichts zu ihren Gunsten ableiten.
Gemäss Art. 16 SBV sind Flachdächer, soweit sie nicht als Terrassen ge-
nutzt werden, zu begrünen, wenn dies zweckmässig sowie technisch und
wirtschaftlich zumutbar ist. Laut Erwägung G.l hat das Dachbegrünungskon-
zept auch den Bestimmungen von Art. 17 SBV (ökologischer Ausgleich) und
Art. 15 SBV (besonders gute Gestaltung) zu entsprechen. Bei P 3 würden
noch Details fehlen und bei P 1 genüge das Konzept noch nicht. Es handelt
sich offensichtlich um untergeordnete Details, die auch noch in einem nach-
gelagerten Verfahren geprüft werden können bzw. um Mängel, von unterge-
ordneter Natur, die ohne besondere Schwierigkeiten behebbar sind (§ 321
Abs. 1 PBG). Indes fehlt im Dispositiv des angefochtenen Bauentscheids die
entsprechende Auflage. In teilweiser Gutheissung des Rekurses ist die Bau-
bewilligung mit der entsprechenden Auflage zu ergänzen.
30.1.
Die Rekurrentin stellt sich auf den Standpunkt, bei den geplanten Gebäuden
handle es sich um Hochhäuser (§ 282 PBG). Die Gebäudehöhe werde in
den Plänen zwar mit 24,98 m angegeben, allerdings ausgehend von einer
willkürlichen Null-Kote. Die Distanz zwischen der Schnittlinie Fassade/Dach-
fläche und dem darunterliegenden gewachsenen Boden betrage deutlich
mehr als 25 m. Die Baubehörde habe die Vorschriften für Hochhäuser (§ 284
PBG) nicht angewendet. Bezüglich § 284 Abs. 1 und Abs. 2 PBG (ortsbauli-
cher Gewinn, sorgfältige architektonische Gestaltung) werde bestritten, dass
die Bedingung erfüllt sei. Gestalterisch seien die projektierten Bauten unge-
nügend und untypisch für Hochhäuser. Sie würden in der Breite und Tiefe
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grössere Dimensionen aufweisen als in der Höhe, was für Hochhäuser un-
gewöhnlich sei. Hochhäuser sollten hochformatig und schlank, sorgfältig ge-
gliedert sowie einen Sockel und einen oberen Abschluss aufweisen.
Im 3-Stunden-Schattendiagramm sei fälschlicherweise die Beschattung des
Gebäudes P 3 durch das Gebäude P 2 nicht eingetragen. Da es sich beim P
2 um ein Hochhaus handle, dürften in dessen 3-Stunden-Schatten, also auf
der Ostseite bei P 3, keine Wohnungen erstellt werden (als Umkehrschluss
von: Ein Hochhaus dürfe nicht gebaut werden, wenn sein 3-Stunden-Schat-
ten auf Wohnungen falle).
30.2.
Die Bausektion bringt vor, die Gebäudehöhe von P 3 sei im Ansichtsplan
Ost/West (act. 17.3.28) mit 24,985 m vermasst. Damit handle es sich weder
bei P 1 noch bei P 3 um Hochhäuser. Gegebenenfalls wären die Anforderun-
gen gemäss § 284 Abs. 1 und Abs. 2 PBG erfüllt; diesbezüglich sei auf die
Erwägungen G.c bis f des Bauentscheids sowie auf die Ausführungen zur
Einordnung und Umgebungsgestaltung in der Rekursantwort zu verweisen.
Die private Rekursgegnerin argumentiert analog.
30.3.1.
In Art. 8 Abs. 1 SBV wurde die zulässige maximale Gesamthöhe für Gebäude
mittels Höhenkoten (m ü.M.) festgelegt. Gebäude und Gebäudeteile (ausge-
nommen Kamine etc.) dürfen die Koten nicht überragen (Art. 11 Abs. 1 SBV).
Hochhäuser sind unter den Voraussetzungen von § 284 f. PBG sowie im
Rahmen der in Art. 8 festgelegten Koten zulässig (§ 11 Abs. 2 SBV). Art. 11
Abs. 3 SBV enthält Vorgaben zum Vergleichsprojekt für die Beurteilung des
Schattenwurfs. Laut § 282 PBG gelten als Hochhäuser Gebäude mit einer
Höhe von mehr als 25 m. Massgebend ist die Gebäudehöhe, gemessen von
der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darun-
terliegenden gewachsenen Boden (§ 280 Abs. 1 PBG). Auf die maximalen
Höhenkoten gemäss Art. 8 SBV kommt es nicht an.
Gemäss den Fassadenansichtsplänen befindet sich die Schnittlinie zwischen
Fassade und Dachfläche bei beiden Gebäuden auf der Höhenkote +
24,935 m.ü.M., ausgehend von der in allen Plänen massgebenden Null-Kote
403,63 m.ü.M. Die Null-Kote stimmt offensichtlich nicht mit dem für die Ge-
bäudehöhe massgebenden gewachsenen Terrain überein, welches gemäss
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den Ansichtsplänen (gelbe Terrainlinie) teils über und teils unter der Null-
Kote liegt. Daraus ergibt sich, dass die Gebäudehöhe beider Gebäude mehr
als 25 m beträgt und es sich um Hochhäuser im Sinne von § 282 PBG han-
delt.
30.3.2.
Somit haben die geplanten Gebäude den Anforderungen von § 284 PBG zu
entsprechen. Der ortsbauliche Gewinn und die besonders sorgfältige archi-
tektonische Gestaltung (§ 284 Abs. 1 und Abs. 2 PBG) setzen entgegen der
Rekurrentin nicht zwingend voraus, dass ein Hochhaus "hochformatig und
schlank" sein muss. Vorliegend ist nicht ersichtlich, weshalb die Volumetrie
der Gebäude, die die Schwelle von 25 m Höhe nur knapp überschreiten,
nicht den Anforderungen genügen soll. Die Gestaltung der Gebäude erzielt
wie bereits ausgeführt die in Art. 15 SBV geforderte besonders gute Gesamt-
wirkung, womit gleichzeitig § 284 Abs. 1 und 2 PBG Genüge getan wird.
Die in Rz. 114 der Replik erstmals vorgebrachten angeblichen Mängel in Be-
zug auf "erhöhte Sicherheits- und Erschliessungsanforderungen" sowie feu-
erpolizeiliche Anforderungen sind verspätet, weshalb darauf nicht einzuge-
hen ist.
30.3.3.
Laut § 284 Abs. 4 PBG darf die Nachbarschaft durch Hochhäuser nicht we-
sentlich beeinträchtigt werden, insbesondere nicht durch Schattenwurf in
Wohnzonen oder gegenüber bewohnten Gebäuden. § 30 der Allgemeinen
Bauvorschriften (ABV) enthält nähere Bestimmungen zur Zulässigkeit des
Schattenwurfs. Gemäss Abs. 2 liegt keine wesentliche Beeinträchtigung
durch Schattenwurf vor, wenn mit einem in allen Teilen den Vorschriften ent-
sprechenden kubischen Vergleichsprojekt nachgewiesen wird, dass eine der
Bau- und Zonenordnung entsprechende Überbauung keine geringere Be-
schattung des Nachbargrundstücks nach sich zieht. Für das Vergleichspro-
jekt sind vorliegend die Vorgaben in Art. 11 Abs. 3 SBV zu beachten.
Festzuhalten ist zunächst, dass es nicht zutrifft, dass Wohnungen nicht mehr
als drei Stunden verschattet werden dürfen. Ausschlaggebend ist, ob eine
der Bau- und Zonenordnung entsprechende Überbauung (Vergleichsprojekt)
eine geringere Beschattung nach sich ziehen würde (§ 30 Abs. 2 ABV). So-
dann ist die Verschattung von P 3 durch das bestehende Gebäude P 2
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(soweit es sich tatsächlich um ein Hochhaus handeln sollte) für die Beurtei-
lung nicht massgebend. Die Frage, ob eine allfällig übermässige Verschat-
tung durch ein dahingehend rechtswidriges Hochhaus mangels einwand-
freier wohnhygienischer Verhältnisse zu baulichen Einschränkungen in der
Nachbarschaft führen könnte, kann offenbleiben. Vorliegend sind an der Ost-
seite von P 3 keine zum Aufenthalt von Menschen bestimmen Räume ge-
plant, in denen infolge Verschattung die Wohnhygiene nicht mehr gewähr-
leistet wäre. Die Rüge zielt somit ins Leere.
Es ergibt sich daher mit der Baubehörde, dass die geplanten Gebäude den
Vorschriften für Hochhäuser entsprechen. Eine Rückweisung an die Baube-
hörde zur (unterlassenen) Prüfung unter den Aspekten von § 284 PBG wäre
somit ein prozessualer Leerlauf, weshalb davon abgesehen werden kann.
31.1.
Die Rekurrentin moniert, die Bauparzellen gehörten zu den durch die Klima-
veränderung am stärksten belasteten Standorten. Sie gehörten zum Mass-
nahmengebiet MG1, es müssten Massnahmen ergriffen werden.
31.2.
Es existieren keine grundeigentümerverbindlichen Vorschriften zur Hitzemin-
derung im Siedlungsraum, die dem streitbetroffenen Bauvorhaben entgegen-
gehalten werden könnten. Die von der Rekurrentin erwähnte Fachplanung
Hitzeminderung ist – wie die Rekurrentin selbst festhält – lediglich behörden-
verbindlich. Die allfällige Nichtbeachtung von Empfehlungen zur Hitzeminde-
rung rechtfertigt keine Bauverweigerung (§ 320 PBG).
32.1.
Schliesslich bringt die Rekurrentin vor, die Stadt Zürich und die Bauherr-
schaft hätten Land abgetauscht. Dabei habe sich die private Rekursgegnerin
verpflichtet, im Projektperimeter P 3 einen Mindestanteil an preisgünstigem
Wohnraum im Sinne von § 49b PBG zu erstellen. Es sei zu bezweifelt, dass
das Bauvorhaben diese Pflichten aus dem Tauschvertrag erfülle. Im Bauent-
scheid sei dazu – zu Unrecht – nichts festgehalten. Es fehle eine öffentlich-
rechtliche Regelung, der privatrechtliche Tauschvertrag genüge nicht. Die
Bausektion habe zudem nicht geprüft, welche Auswirkungen kostengünstige
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Wohnungen auf das Bauvorhaben hätten (z.B. auf die Freiflächen, Umge-
bungsgestaltung, Ausstattung, Terrassen- bzw. Dachflächen).
32.2.
Es besteht weder gestützt auf § 49b PBG noch aufgrund einer anderen Bau-
vorschrift die Pflicht, auf dem streitbetroffenen Bauvorhaben preisgünstigen
Wohnraum zu schaffen. Der dahingehende Vertrag ist baurechtlich nicht re-
levant, d.h. es ist im Baubewilligungsverfahren nicht zu prüfen, ob die ver-
traglichen Vereinbarungen eingehalten werden, und es sind in diesem Rah-
men auch keine dahingehenden öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschrän-
kungen (Grundbucheintrag) anzuordnen. Die Durchsetzung des Vertrages
ist nicht Sache der Baubewilligung. Die Rüge erweist sich als unbegründet.
33.
Zusammengefasst ist der Rekurs teilweise gutzuheissen. Demgemäss ist
der Beschluss der Bausektion vom 20. Juni 2023 mit folgenden Auflagen zu
ergänzen:
- Die Bauherrschaft hat vor Rohbauvollendung dem Amt für Baubewil-
ligungen im Sinne der Erwägung lit. G.l (Dachbegrünung) – in Abspra-
che mit Grün Stadt Zürich – ergänzte bzw. abgeänderte Pläne einzu-
reichen und bewilligen zu lassen.
- Die Bauherrschaft hat vor Inbetriebnahme der Einstellhalle zwecks
Nachweis der zonenkonformen Nutzung ein Betriebskonzept einzu-
reichen und bewilligen zu lassen.
Im Übrigen ist der Rekurs abzuweisen.
34.1.
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten zu 19/20 der Rekurrentin und
zu je 1/40 der Bausektion Stadt Zürich und der privaten Rekursgegnerin auf-
zuerlegen (§ 13 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). Die teilweise
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Gutheissung in einem untergeordneten Punkt fällt kostenmässig nicht ins
Gewicht und rechtfertigt keine Kostenentlastung.
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-
gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-
nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-
baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier
ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr
in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV
VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr bis auf
das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Bei der Bemessung der
Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu
(Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13
Rz. 25 ff.).
Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (finanzi-
elle Bedeutung des Bauvorhabens im streitgegenständlichen Umfang, Bau-
kosten von ca. Fr. 180 Mio.), des getätigten Verfahrensaufwandes (ausser-
ordentlich umfangreiche Rechtsschriften, ausserordentlich zahlreiche Rü-
gen, mehrfacher Schriftenwechsel, Durchführung eines Abteilungsaugen-
scheins, mehrere Zwischenverfügungen), der Komplexität des Falles, des
Umfangs des vorliegenden Urteils und des Umstandes, dass mehrere Ver-
fügungen zu beurteilen waren, ist die Gerichtsgebühr auf Fr. 24'000.-- fest-
zusetzen (BGr 1C_566/2015 vom 18. Februar 2016, E. 2; BGr 1C_244/2013
vom 4. Juli 2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 0163/2012 vom 23. Okto-
ber 2012, E. 16, in BEZ 2014 Nr. 36; Entscheid bestätigt mit VB.2012.00774
vom 22. August 2013, dieser bestätigt mit BGr 1C_810/2013 vom
14. Juli 2014; www.baurekursgericht-zh.ch).
34.2.
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren
vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-
ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-
pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-
verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder
den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-
triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.
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Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-
sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom
16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der privaten Rekursgeg-
nerin zulasten der Rekurrentin eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen.
Angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 5'000.--. Da die Umtriebsentschä-
digung pauschal festgelegt wird, entfällt die Zusprechung eines Mehrwert-
steuerzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ
2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch).
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