zh_baurekursgericht · BRGE II Nr. 0002/2011 · 2011-01-25 · de
Arealüberbauung. Anforderungen an Gebäude und Räume.


BRGE II Nr. 0002/2011 vom 25. Januar 2011 in BEZ 2011 Nr. 27
Zwischen Bauherrschaft und Baubehörde war eine Auflage strittig, wonach
bei einigen Gebäuden einer Arealüberbauung zur Schaffung besserer
Besonnungsverhältnisse die Wohnungsgrundrisse zu überarbeiten waren.
Aus den Erwägungen:
1. Bei den von der strittigen Anordnung betroffenen sogenannten
Punkthäusern handelt es sich um drei im nördlichen Teil des Bauareals
geplante Bauten, bei denen je eine Etagenwohnung im Unter- und im
Erdgeschoss sowie eine das Ober- und das Attikageschoss einnehmende
Maisonette-Wohnung geplant sind. Die Gebäude weisen den Grundriss
unregelmässiger Vierecke auf, deren längste Seite nach Norden ausgerichtet
ist. Bei der kürzeren Längsseite handelt es sich um die Südostfassade. Auf
jener Seite erfolgt der Gebäudezugang, der im Innern zunächst in einen
abgewinkelten, zumindest im Unterschoss kaum belichteten Korridor führt.
Bei den – unter Vernachlässigung der in den Plänen ausgewiesenen
zusätzlichen (optionalen) Unterteilungsmöglichkeiten – über 4 1/2 Zimmer
verfügenden Etagenwohnungen in den Untergeschossen sind drei (Schlaf-)
Zimmer mit ausschliesslich gegen Norden gerichteten Fenstern vorgesehen.
Eine ähnliche Situation ist bei den 5 ½-Zimmer-Wohnungen in den
Erdgeschossen gegeben. Bei diesen sind die Fenster von zwei Zimmern gegen
Norden gerichtet. Bei einem weiteren Zimmer ist zusätzlich ein gegen Osten
gerichtetes Fenster vorhanden. Daneben ist noch ein Zimmer geplant, dessen
Fenster nach Nordosten gerichtet ist. Die im westlichen Teil der Unter- und
Erdgeschosse situierten Wohnzimmer («Wohnen/Essen») sind nach
Südwesten befenstert.
2.1 Die strittige Anordnung in Dispositivziffer 1.1.3, wonach die
Wohnungsgrundrisse der Punkthäuser teilweise zu überarbeiten seien, wird in
den Erwägungen des angefochtenen Beschlusses damit begründet, dass die
«Qualität der Wohnungsgrundrisse der Punkthäuser (Etagenwohnungen) …
unbefriedigend (§ 301 PBG)» sei.
2.2 Die Rekurrentin wendet hiergegen in ihrer Rekurseingabe ein, dass
sich die im angefochtenen Beschluss angeführte Regelung von § 301 Abs. 1
PBG gemäss deren Wortlaut ausschliesslich auf Wohnräume von
Mehrzimmerwohnungen bezieht und Schlafzimmer sowie Arbeitsräume nicht
erfasst. Es fehle daher an einer gesetzlichen Grundlage für die strittige
Anordnung. Der blosse Umstand, dass die fraglichen Gebäude Teil einer
Arealüberbauung bildeten, erlaube nicht, erhöhte Anforderungen zu stellen. §

Seite 2
71 PBG stelle keine genügende gesetzliche Grundlage dafür dar, eine gute
Besonnung von Schlafräumen zu verlangen. (…)
2.3 Die Vorinstanz räumt in ihrer Rekursantwort ein, dass der im
angefochtenen Beschluss erfolgte Hinweis auf § 301 PBG, welche Vorschrift
seit der Gesetzesrevision vom 1. September 1991 Schlafräume nicht mehr
erfasst, unzutreffend ist. Die gesetzliche Grundlage für die strittige Anordnung
bilde, wie die Rekurrentin zu Recht erkannt habe, § 71 PBG. Ob Bauten und
Anlagen einer Arealüberbauung im Sinne dieser Norm besonders gut gestaltet
und zweckmässig ausgestattet seien, hänge auch von der internen
Benutzerfreundlichkeit ab, die vorab durch die Grundrissgestaltung sowie die
Belichtung und Besonnung der Räume bestimmt werde. (…)
3. Die Vorinstanz anerkennt zu Recht, dass die von ihr getroffene
Anordnung in § 301 Abs. 1 PBG heute keine Rechtsgrundlage mehr findet.
Gemäss der ursprünglichen, das heisst der aus dem Jahr 1975 stammenden
Fassung dieser Norm galt die Vorschrift, wonach bei Mehrzimmerwohnungen
die Fenster nicht mehrheitlich nach dem Sektor Nordost/Nordwest gerichtet sein
dürfen, ausdrücklich für Wohn- und Schlafräume. Anlässlich der
Gesetzesrevision vom 1. September 1991 wurden Schlafräume von dieser
Verpflichtung ausgenommen. Sie müssen nach § 302 Abs. 2 PBG, wo
Schlafräume neben Wohnräumen nach wie vor explizit erwähnt sind, lediglich
weiterhin über Fenster verfügen, die über dem Erdreich liegen, ins Freie führen
und in ausreichendem Masse geöffnet werden können (und eine 10 Prozent der
Bodenfläche betragende Fensterfläche aufweisen).
4.1 Entgegenzutreten ist der von der Rekurrentin vertretenen Auffassung,
wonach § 71 PBG keine Rechtsgrundlage für eine Anordnung der vorliegend
strittigen Art bilde.
Nach Absatz 1 der genannten Norm müssen Bauten, Anlagen und
Umschwung von Arealüberbauungen besonders gut gestaltet sowie
zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein. Bei der Beurteilung der Frage,
ob dies der Fall sei, sind die – im Sinne einer nicht abschliessenden Aufzählung
– in § 71 Abs. 2 PBG genannten Merkmale zu beachten. Erwähnt werden unter
anderem die Wohnlichkeit und die Wohnhygiene. Dadurch, dass neben der
weitgehend durch die Regelungen in den §§ 299 ff. PBG definierten
Wohnhygiene als Kriterium auch die «Wohnlichkeit» angeführt wird, wollte der
Gesetzgeber offenkundig zum Ausdruck bringen, dass bei einer
Arealüberbauung die blosse Beachtung der für Regelüberbauungen geltenden
wohnhygienischen Anforderungen nicht ohne weiteres ausreicht. Welche
tatbestandsmässigen Voraussetzungen für eine besonders gute Wohnlichkeit
gegeben sein müssen, lässt das Gesetz offen. Es ist daher von einem
unbestimmten Gesetzesbegriff auszugehen, bei dessen Anwendung der
örtlichen Baubehörde ein Ermessenspielraum zukommt. Wenn die Vorinstanz
vorliegend zum Schluss gelangte, dass zufolge der bei den fraglichen
Wohnungen weitgehend nach Norden und Osten vorgesehenen Befensterung
von einer ungenügenden «internen Benutzerfreundlichkeit» auszugehen sei,
hielt sie sich ohne weiteres im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens.

Seite 3
4.2 Gleiches gilt zumindest für die Untergeschosswohnungen auch
insoweit, als die Vorinstanz ihre Anordnung überdies damit begründet, dass die
interne Erschliessung «durch einen winkligen, dunklen Gang» erfolge. Der
Eingangsbereich der Untergeschosswohnungen ist in der Tat kaum belichtet.
Bei den im fraglichen Bereich über ein Fenster verfügenden
Erdgeschosswohnungen dürfte diesbezüglich demgegenüber kein Mangel
bestehen.
(Mit dieser Begründung wurde der Rekurs abgewiesen.)