zh_baurekursgericht · BRKE II Nrn. 0163-0164/2000 · 2000-06-27 · de
Terrassenhäuser. Massgebliche Vorschriften für ein Gebäude, das als Terrassenhaus zu qualifizieren ist.


BRKE II Nr. 163 und164/2000 vom 27. Juni 2000 in BEZ 2001 Nr. 16
(bestätigt mit VB.2000.00300 vom 14. Dezember 2000)
Die Baubehörde macht ohne nähere Begründung geltend, bei den geplanten Mehr-
familienhäusern handle es sich nicht um eine Terrassenüberbauung, sondern um "ter-
rassenähnliche Flachdachbauten", weshalb die Sondervorschriften von Art. 26 f. BauO
nicht zur Anwendung gelangten.
Gemäss § 77 PBG können die kommunalen Bau- und Zonenordnungen für Terras-
sen- und ähnliche Überbauungen Bestimmungen aufstellen, die von den normalen Zo-
nenvorschriften abweichen. Die Formulierung "Terrassen- und ähnliche Überbauungen"
erfasst alle Bauköper mit entsprechend dem Terrainverlauf horizontal verschobenen
Geschossen, lässt dem kommunalen Gesetzgeber aber auch die Möglichkeit, genauere
Spezifikationen des Überbauungstypus festzulegen. Die Gemeinden können daher ge-
stützt auf § 77 PBG auch Spezialvorschriften für terrassierte Einzelgebäude erlassen,
die den Besonderheiten der an den Terrainverlauf angepassten Bauweise besser Rech-
nung tragen. In vielen Bauordnungen wird beispielsweise eine besondere Geschoss-
zählung festgelegt, indem anstelle der für die Regelüberbauung geltenden Geschoss-
qualifikation (Voll-, Unter- und Dachgeschosse) der Begriff "Stufe" verwendet wird. Es
finden sich auch Kombinationen von "Stufenzahlen" (mit oder ohne Beziehung zur er-
laubten Geschosszahl) mit Gebäudehöhenvorschriften; dies etwa mit den Formulierun-
gen, dass die zonengemässe Gebäudehöhe nur in der seitlichen Ansicht zu beachten
sei oder an keinem Punkt überschritten werden dürfe. Die Zielsetzung solcher Bestim-
mungen liegt darin, eine "Überhöhe" von terrassierten Bauten zu verhindern und die
äussere Erscheinung eines Terrassenhauses zu regeln. Solche Normierungen enthalten
nicht zuletzt auch eine gestalterische Komponente, indem sie sicherstellen, dass Ter-
rassenhäuser hangaufwärts gesehen nicht wesentlich anders wirken als ein nicht ter-
rassiertes Gebäude. Ob der kommunale Gesetzgeber mit bestimmten Privilegierungen
oder Benachteiligungen die Terrassenbauweise fördern oder verhindern wollte, lässt
sich den Bauordnungen nicht immer zweifelsfrei entnehmen.
Der Begriff "Terrassenüberbauung" bzw. der im vorliegenden Falle in Art. 26 BauO
verwendete Begriff "Terrassenhäuser" wird weder im Planungs- und Baugesetz und
dessen ausführenden Verordnungen noch in der kommunalen Bauordnung definiert.
Nach allgemeinem Sprachverständnis sind unter Terrassenhäusern Gebäude zu verste-
hen, bei denen - bedingt durch die Hangneigung - horizontale Gebäudeabschnitte stu-
fenförmig so versetzt sind, dass die Dachfläche eines vorgelagerten Gebäudeteils
gleichzeitig als Terrasse für das darüberliegende Geschoss fungiert (vgl. Koepf, Bild-
wörterbuch der Architektur, Stuttgart 1968, S. 378). Das Terrassenhaus wird auch als

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Gebäude definiert, bei dem die Geschosse nach einer oder mehreren Seiten unterein-
ander gestaffelt sind (vgl. Frommhold/Gareiss, Bauwörterbuch, Begriffsbestimmungen
aus dem Bauwesen, Düsseldorf 1978, S. 255). Entscheidend für das äussere Erschei-
nungsbild ist die Terrassierung (Abstufung), wobei das Verhältnis von (offener) Terras-
senfläche zur Wohnfläche mindestens 1:3 betragen soll. Das Terrassenhaus wird visuell
in erster Linie durch seine Stufen/Absätze geprägt und weniger durch die innere Orga-
nisation als solche (vgl. zum Ganzen BEZ 1995 Nr. 21).
Vorliegend befinden sich die Baugrundstücke an einem steilen Südwesthang. Das
vorab streitbetroffene Haus B weist einen der Geländeneigung folgenden fünfstufig ge-
gliederten Baukörper mit fünf Geschossebenen auf, die in den Plänen als Gartenge-
schoss, 1. und 2. Obergeschoss sowie 1. und 2. Attikageschoss bezeichnet werden. Die
oberen Geschossebenen sind horizontal so gestaffelt, dass jede Einheit über eine
Dachterrasse verfügt. Die das Haus B einmittenden Häuser A und C weisen eine identi-
sche, der Hangneigung entsprechende Staffelung der Geschossebenen, jedoch kein 2.
Attikageschoss auf. Das äussere Erscheinungsbild der Häusergruppe entspricht mit ih-
ren dem Terrainverlauf entsprechenden Abtreppungen einem Terrassenhaus im Sinne
der Begriffsauslegung, und dies unabhängig davon, dass die Geschosse nicht durchge-
hend horizontal verschoben sind. Wie angeführt ist die innere Organisation einer Baute
für die Qualifikation als Terrassenhaus nicht ausschlaggebend.
Handelt es sich bei den streitbetroffenen Häusern um eine Terrassen- oder terras-
senähnliche Überbauung, so hat dies die Anwendung der für den Überbauungstypus in
Art. 26 f. BauO festgelegten Spezialbestimmungen zur Folge. Die Bauherrschaft kann
sich somit nicht auf die Vorschriften über die Regelbauweise berufen.