zh_baurekursgericht · BRGE II Nr. 0033/2021 · 2021-03-09 · de
Abbruch eines bestehenden, nicht inventarisierten Gebäudes und Neubau eines Mehrfamilienhauses. Notwendigkeit von Schutzabklärungen.

Umstritten war ein Neubauvorhaben in einer Kernzone, das anstelle eines bestehenden und im Zuge des Neubauvorhabens abzubrechenden, nicht inventarisierten Gebäudes hätte erstellt werden sollen. Anlässlich des durchgeführten Augenscheins ergaben sich genügende Anhaltspunkte für eine mögliche Schutzwürdigkeit des bestehenden Gebäudes. Eine Schutzwürdigkeit des Gebäudes im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c des Planungs- und Baugesetzes (PBG) durfte von der Baukommission daher nicht vorab verneint werden. Dabei war unerheblich, dass der Gemeinderat die Aufnahme des Gebäudes in das kommunale Inventar im Jahr 2018 abgelehnt hatte, zumal letzterer Entscheid nicht auf rechtsgenügender Begründung beruhte. Der von Nachbarn erhobene Rekurs wurde entsprechend gutgeheissen und die Baukommission eingeladen, das Geschäft dem Gemeinderat zur Beschlussfassung (Fällung eines Schutzentscheides bezüglich des abzubrechenden Gebäudes) vorzulegen.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung
G.-Nr. R2.2020.00242
BRGE II Nr. 0033/2021
Entscheid vom 9. März 2021
Mitwirkende Abteilungspräsident Peter Rütimann, Baurichter Adrian Bergmann, Baurich-
ter Stefano Terzi, Gerichtsschreiber Alain Thiébaud
in Sachen Rekurrierende
1. P. und U. A. […]
2. A. M. […]
3. H. T. […]
alle vertreten durch […]
gegen Rekursgegnerinnen
1. Baukommission X […]
2. M. AG […]
Nr. 2 vertreten durch […]
betreffend Beschluss der Baukommission vom 13. Juli 2020; Baubewilligung für Ab-
bruch bestehendes Gebäude und Neubau Mehrfamilienhaus mit Unternive-
augarage […]
______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 13. Juli 2020 erteilte die Baukommission X der M. AG
die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des Gebäudes Vers.-Nr. 1
und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit sechs Wohneinheiten so-
wie Unterniveaugarage auf den Parzellen Kat.-Nr. 1, 2 und 3 an der K.-
Strasse 1 und 2 (neue Adresse), X.
B.
Gegen diesen Entscheid gelangten P. und U. A., A. M. und H. T. mit ge-
meinsamer Rekursschrift vom 21. Oktober 2020 fristgerecht an das Baure-
kursgericht des Kantons Zürich und beantragten was folgt:
" 1. Der angefochtene Beschluss sei aufzuheben.
2. Die Sache sei an den Gemeinderat von X zurückzuweisen, damit die-
ser
(a) die Schutzwürdigkeit des Gebäudes Vers.-Nr. 1/2 (ehemaliges
Restaurant W.) durch ein denkmalpflegerisches Gutachten abklären
lasse und
(b) entsprechend den denkmalpflegerischen Befunden das Gebäude
unter Schutz stelle.
[3. Prozessualer Antrag: Abteilungsaugenschein]
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekursgegne-
rinnen."
C.
Mit Präsidialverfügung vom 26. Oktober 2020 wurde vom Rekurseingang
Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
Mit Rekursvernehmlassung vom 23. November 2020 beantragte die Bau-
kommission X die Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei;
unter Kostenfolge zulasten der Rekurrierenden. Die private Rekursgegnerin
beantragte mit Rekursantwort vom 30. November 2020, auf den Rekurs sei
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nicht einzutreten, eventualiter sei der Rekurs vollumfänglich abzuweisen;
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrierenden.
E.
Die Rekurrierenden bekräftigten mit Replik vom 6. Januar 2020 die gestell-
ten Rekursanträge.
F.
Am 27. Januar 2021 führte eine Delegation der 2. Abteilung des Baure-
kursgerichts auf Lokal einen Referentenaugenschein durch.
G.
Die private Rekursgegnerin hielt mit Duplik vom 1. Februar 2020 an den
gestellten Anträgen vollumfänglich fest. Die Baukommission X liess sich
duplicando nicht weiter vernehmen.
Es kommt in Betracht:
1.1.
Die Rekurrierenden sind als jeweilige (Mit-)Eigentümer der in der unmittel-
baren Umgebung der Baugrundstücke gelegenen Liegenschaften auf den
Parzellen Kat.-Nrn. 4 (A. K.-Strasse 1; P. und U. A.), 5 (T.-Strasse 1; A. M.)
und 6 (K.-Strasse 3; H. T.) im Sinne von § 338a des Planungs- und Bauge-
setzes (PBG) zur Rekurserhebung im Grundsatz ohne weiteres legitimiert.
1.2.
Die private Rekursgegnerin sieht Anlass für ein Nichteintreten darin, als
dass zum Inhalt der Rekursschrift ein Antrag in der Sache gehöre, welcher
bei Gutheissung des Rechtsmittels zum Entscheid erhoben werden könne.
Ein (materieller) Entscheid über die Schutzwürdigkeit durch das Baurekurs-
gericht dränge sich aufgrund der bereits umfangreich getroffenen Abklä-
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rungen zur Schutzwürdigkeit des Gebäudes Vers.-Nr. 1 auf. Da die Rekur-
rierenden keine Anträge in der Sache gestellt, sondern nur eine Rückwei-
sung beantragt hätten, genüge der Rekurs diesen Anforderungen nicht,
weshalb es gleichsam am Rechtsschutzinteresse der Rekurrierenden fehle.
1.3.
Diese Dafürhaltungen der privaten Rekursgegnerin sind offenkundig ver-
fehlt. Dem Rechtsschutzinteresse einer benachbarten, rekurserhebenden
Partei wird bei Gutheissung des Rechtsmittels bereits dadurch (vollauf)
Genüge getan, dass der angefochtene baurechtliche Entscheid aufgehoben
und damit der Bauherrschaft die Verwirklichung des angefochtenen Bewilli-
gungsentscheids versagt wird. Ein besonderer Antrag dahingehend, wo-
nach der Bauherrschaft ein Bauabschlag zu erteilen (bzw. die Baubewilli-
gung für das nachgesuchte Bauvorhaben zu verweigern) sei, ist nicht erfor-
derlich. Derart zusätzlich zu einem Antrag auf Aufhebung des vorinstanzli-
chen Entscheids zu verlangen, wäre überspitzt formalistisch.
In formeller Hinsicht verkennt die private Rekursgegnerin, dass ein materi-
eller Entscheid über die Schutzwürdigkeit des Gebäudes Vers.-Nr. 1 im vor-
liegenden Verfahren gar nicht ergehen kann, weil diese Frage gar nicht
Gegenstand des angefochtenen Beschlusses der Baukommission vom
13. Juli 2020 ist und damit auch nicht Gegenstand des vorliegenden Re-
kursverfahrens sein kann. Die anderslautenden Ausführungen im von der
privaten Rekursgegnerin zitierten Entscheid VB.2015.00554 vom 21. April
2016 sind – wie das Baurekursgericht im daraufhin ergangenen Entscheid
BRGE II Nr. 0148/2016 vom 13. September 2016 festhielt – insofern unzu-
treffend, als das Baurekursgericht aus Gründen der funktionellen Zustän-
digkeitsordnung nicht erstmalig über die allfällige Schutzwürdigkeit des Ge-
bäudes befinden kann. Das Vorliegen eines sog. projektbezogenen
Schutzentscheids ist vorliegend sodann bereits deshalb ausgeschlossen,
weil ein solcher weder implizit (gesamthaft) negativ ausfallen könnte noch
überhaupt der Baukommission als Baubewilligungsbehörde obläge. Für ei-
nen materiellen Schutzentscheid zuständig ist kraft ausdrücklicher Geset-
zesvorschrift stets der Gemeindevorstand, mithin der Gemeinderat von X (§
211 Abs. 2 PBG).
1.4.
Daraus folgt, dass der Antrag gemäss Ziffer 1 des Rechtsbegehrens der
Rekurrierenden (sowie selbstredend der Antrag bezüglich Nebenfolgen
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gemäss Ziffer 4 des Rechtsbegehrens) ohne weiteres als zulässig und pro-
zessual hinreichend zu gelten hat.
1.5.
Aus dem Gesagten folgt indes auch, dass ein Rückweisungsentscheid an
den Gemeinderat verbunden mit verbindlichen Anweisungen dahingehend,
dass das Gebäude Vers.-Nr. 1 materiell unter Schutz zu stellen sei, im vor-
liegenden Verfahren nicht statthaft sein kann. Entsprechend kann insoweit
vorliegend keine Entscheidzuständigkeit bzw. -befugnis bestehen. Nach der
Rechtsprechung kommt einem Baugesuch, welches einen Schutzentscheid
erforderlich macht, sodann auch nicht die Rechtswirkung eines Provokati-
onsbegehrens zu. Aus einem Provokationsbegehren muss eindeutig her-
vorgehen, dass der Grundeigentümer einen förmlichen Schutzentscheid
verlangt. Umgekehrt bedeutet dies nicht, dass ein Baugesuch keine
Schutzabklärungen und allenfalls (projektbezogene) Veränderungsverbote
beziehungsweise behördliche Schutzanordnungen nach sich ziehen kann
(VB.2019.00813 vom 14. Mai 2020, E. 3.3.4, mit Hinweisen;
VB.2012.00373 in BEZ 2013 Nr. 10, E. 3.1.3).
1.6.
Im Ergebnis ist auf den Rekurs, da auch die weiteren Prozessvorausset-
zungen erfüllt sind, in der Hauptsache ohne weiteres einzutreten.
2.1.
Die Rekurrierenden machen in der Hauptsache geltend, die Bewilligung
des rekursgegenständlichen Neubauprojekts setze voraus, dass das Ge-
bäude Vers.-Nr. 1 (Restaurant W.) rechtmässig abgebrochen werden kön-
ne.
Einer Dokumentation aus der Feder des früheren Gemeinderates und Bau-
vorstandes E. S. könne Folgendes entnommen werden: Das Restaurant W.
sei um 1880 als klassizistischer Steinbau mit angebautem Ökonomieteil
und einem hohen Weinkeller entstanden. Der Weinkeller sei seit jeher über
eine zweiflüglige Eingangstür zugänglich gewesen, zu der man unter einer
Pergola aus Reben hindurch gelangt sei.
Der Bau des Restaurants W. sei in einer Zeit eines kleinen Baubooms im K.
von X erfolgt. Die meisten Bewohner hätten damals etwas Landwirtschaft
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neben einem anderen Gewerbe betrieben. Dabei habe in der Zeit von 1850
bis 1880 der Weinbau eine zentrale Rolle gespielt. Die Wirte hätten den
Wein zumeist selber in ihren Kellern gekeltert, um ihn dann direkt ab Fass
zu verkaufen. Das Haus repräsentiere somit das typische Weinbauernhaus
dieser Zeit, aus Stein gebaut und ohne sichtbare Riegel, zudem in klassi-
zistischer Formensprache, womit der steigende Wohlstand am Zürichsee
zur Schau gestellt worden sei. In seiner äusseren Erscheinung sei das
Haus damit ein typischer Vertreter des Stils der Mischbauweise gegen En-
de des 19. Jahrhunderts, mit einem "städtisch" geprägten Wohngebäude,
einem repräsentativen Weinkeller und einem Ökonomieteil mit Stall und
Scheune.
Angesichts seiner Funktion sei das Restaurant W. der gegebene Treffpunkt
der Bewohnerinnen und Bewohner des K. gewesen. Die sozial- und wirt-
schaftsgeschichtliche Bedeutung für diesen ganzen oberen Teil von X ("K."
genannt, im Gegensatz zum "G." im unteren Teil entlang des Seeufers) sei
daher hoch. Mit seiner giebelständigen Stellung bilde das Restaurant W.
gewissermassen die "Visitenkarte" des K.
In seinem äusseren Erscheinungsbild habe sich das Haus sehr gut erhal-
ten. Im Innern solle das Gebäude stark verändert worden sein. Der Öko-
nomieteil sei schon vor längerer Zeit zu Wohnzwecken umgenutzt worden,
wobei die früheren Ausfachungen zwischen den Fachwerkbalken durch
Glaswände ersetzt worden seien. Dies entspreche einer früheren Form der
heute sehr populären Umnutzungen früherer Ökonomiebauten zu Wohn-
häusern.
Im Ergebnis sei das ehemalige Restaurant W. ein bedeutender Zeuge einer
architektur-, sozial- und wirtschaftsgeschichtlichen Epoche. Seine Bedeu-
tung im Ortsbild sei hoch, zumal das Gebäude noch heute weitgehend das
Erscheinungsbild des alten Dorfkerns präge. Dementsprechend sei auch
der Situationswert sehr hoch.
Der relativ ärmliche Stil des K. habe zu einer gewissen Geringschätzung
der Besonderheiten wie auch der Typologie sowohl des Restaurants W. als
auch der weiteren Bauten im "K." im Allgemeinen geführt. Zum Zeitpunkt
der Inventarerstellung seien solche Bauten nicht gewürdigt und noch weni-
ger erkannt worden. Dementsprechend würden im Umfeld des K. nur weni-
ge Inventarobjekte figurieren. Dazu gehörten das auf das 18. Jahrhundert
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zurückgehende Haus der Rekurrierenden P. und U. A. (A. K.-Strasse 1),
sodann das "Altersheim O." aus dem 18. Jahrhundert (K.-Strasse 4) und
das mit diesem ungefähr gleichzeitig entstandene Haus K.-Strasse 5. Zwei
Gebäude seien aus dem Inventar entlassen worden (K.-Strasse 6 und T.-
Strasse 1). Die Kernzone K. enthalte damit nur noch zwei Inventarobjekte
und ein definitiv geschütztes Gebäude. Angesichts der Grösse der Kernzo-
ne erreiche die Anzahl aktueller oder potenzieller Schutzobjekte damit eine
untere kritische Grenze, unterhalb welcher die Ausscheidung einer Kernzo-
ne nach der Rechtsprechung gar nicht mehr zulässig wäre.
2.2.
Die Baukommission X macht namhaft, der Gemeinderat von X habe sich
bereits im Vorfeld mit der Frage der Inventarisierung des Gebäudes Vers.-
Nr. 1 (Restaurant W.) befasst. Mit Beschluss vom 25. Oktober 2018 sei die
Überführung in das Inventar und damit der Erhalt der bestehenden Bau-
substanz abgelehnt worden. Eine weitergehende bzw. erneute denkmal-
pflegerische Untersuchung sei weder erforderlich noch sachgerecht. Eine
Unterschutzstellung lasse sich nicht rechtfertigen, wäre offensichtlich un-
verhältnismässig und würde die Umsetzung der rechtskräftigen Kernzo-
nenbestimmungen unterminieren. Alles andere würde bedeuten, dass bei
jedem Gebäudeabbruch in der Kernzone eine denkmalpflegerische Unter-
suchung stattzufinden hätte.
Folglich habe die Baukommission keine Veranlassung gesehen, den Ab-
bruch des Restaurants W. im Zusammenhang mit dem rekursgegenständli-
chen Bauvorhaben zu hinterfragen. Die Kernzone selber stelle kein
"Schutzobjekt" dar; in der Kernzone K2 bestünden keine quantitativen Vor-
gaben hinsichtlich der Anzahl vorhandener Inventarobjekte. Die Kernzone
K. bestehe aus 16 (bebauten) Grundstücken, wobei auf drei Grundstücken
schützenswerte bzw. inventarisierte Gebäude stünden. Dies entspreche ei-
nem Anteil von rund 19 %. Die Kernzone K2 lasse gemäss Art. 4 Abs. 2 der
Bau- und Zonenordnung (BZO) eine zeitgemässe Weiterentwicklung und
damit auch Neubauten zu.
2.3.
Die private Rekursgegnerin führt an, die von den Rekurrierenden einge-
reichte Dokumentation (von E. S.) sei weder datiert noch unterzeichnet. Ein
Auftraggeber sei nicht ersichtlich, was seltsam anmute. E. S. sei selbst Mit-
glied des Gemeinderats und der Baukommission von X gewesen und habe
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in dieser Funktion das Inventar der Schutzobjekte betreut. Wäre E. S. tat-
sächlich der Ansicht gewesen, dass Anhaltspunkte für eine Schutzwürdig-
keit des Gebäudes Vers.-Nr. 1 in das Inventar bestünden, hätte er dessen
Aufnahme in das Inventar beantragt. Anlässlich des durchgeführten Refe-
rentenaugenscheins habe E. S. selber eingeräumt, in seiner amtlichen
Funktion nie eine Unterschutzstellung des Restaurants W. oder weitere
diesbezügliche denkmalpflegerische Abklärungen beantragt zu haben.
Insgesamt erweise sich die mit Bezug auf den Auftraggeber nicht offenge-
legte, nicht datierte und auch nicht unterzeichnete Dokumentation als un-
glaubwürdig und unbeachtlich. Das Innere des Gebäudes Vers.-Nr. 1, so-
wohl des Ökonomieteils als auch des Wohnteils, sei beträchtlich verändert
worden. Das Gebäude sei zudem in die Jahre gekommen und somit nicht
mehr für eine zeitgemässe und wirtschaftliche Nutzung geeignet. Entgegen
den Vorbringen der Rekurrierenden habe sich das äussere Erscheinungs-
bild des Restaurants W. nicht gut erhalten. An der Fassade seien etliche
Veränderungen (Metalltreppe, Metalltüren, zum Teil Ersatz von Fenstern
durch Türen) vorgenommen worden. Fast die komplette Fassade des Öko-
nomieteils, einst eine verschalte Holzkonstruktion, sei durch ortsuntypi-
sches Glas und Riegel ersetzt worden. Zudem würden auch die nördlich an
das Hauptgebäude angebauten bzw. früher unter einem Schleppdach inte-
grierten Garagenboxen als nicht schutzwürdig und nicht erhaltenswert er-
scheinen. Die Änderungen und "Modernisierungen" seien auch an der Ost-
und Südfassade offensichtlich. Die zerschnittene Südfassade sei mit einem
provisorisch anmutenden Metallzugang verstellt. Eine Unterschutzstellung
hätte letztlich den Charakter eines der Denkmalpflege nicht gerecht wer-
denden "Kulissenschutzes" nur teilweise erhaltener Fassadenteile, nament-
lich der Südfassade.
Der Erhalt des Ortsbildes werde bereits mit den Kernzonenvorschriften ge-
wahrt; darüber hinaus bestünden angesichts der wesentlichen Veränderun-
gen keine konkreten Anhaltspunkte für einen Substanzschutz am beste-
henden Gebäude. Ein Blick auf die BZO bzw. den Zonenplan von X zeige,
dass der Anteil an Kernzonen relativ hoch sei und sich nicht nur im kom-
munalen, sondern auch im kantonalen und regionalen Inventar mehrere
Schutzobjekte befänden. Der im Rekurs erzeugte Eindruck, wonach nur
wenige Schutzobjekte vorhanden seien, trüge. Das flächenmässige Aus-
mass der Kernzonen zeige, dass dem Ortsbildschutz in der Gemeinde be-
reits umfassend Rechnung getragen werde; dabei werde zwischen der
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Kernzone K1 mit Zielsetzung der Bewahrung der heutigen Erscheinung und
Identität der Gebäude und der Kernzone K2, wo Um-, Ersatz- und Neubau-
ten zu einer zeitgemässen Weiterentwicklung beitragen sollen, unterschie-
den. Die Anordnung weitergehender Massnahmen zum Schutz des Ge-
bäudes Vers.-Nr. 1 würde somit in erster Linie die Anwendung von Art. 4
Abs. 2 BZO aushebeln.
Bei der Beurteilung der Frage, ob eine Baute oder Anlage im Sinne von
§ 203 Abs. 1 lit. c PBG als wichtiger Zeuge einer Epoche erhaltenswürdig
sei, stehe der Gemeinde ein erheblicher Beurteilungsspielraum (im Sinne
der Gemeindeautonomie) zu. Die Gemeinde habe unter Beizug eines aus-
gewiesenen und erfahrenen denkmalpflegerischen Beraters (Architekt P.
F.) einlässliche Abklärungen betreffend die Schutzwürdigkeit des Gebäu-
des Vers.-Nr. 1 veranlasst und im Anschluss eine sachkonforme Gesamt-
beurteilung vorgenommen. Entsprechend sei von der Anordnung weiterge-
hender Schutzmassnahmen abgesehen worden. Der Entscheid der Ge-
meinde betreffend Nichtaufnahme des Gebäudes Vers.-Nr. 1 sei zu respek-
tieren. Eine Verpflichtung der Gemeinde zur nochmaligen Veranlassung
von Abklärungen sei unzulässig. Eine Gemeinde sei bei der Beurteilung der
Frage der Aufnahme bzw. Nichtaufnahme von Objekten mit kommunaler
Bedeutung in das entsprechende Inventar nicht verpflichtet, ein Denkmal-
gutachten in Auftrag zu geben. Entsprechend liege es im Ermessen der
kommunalen Behörde, ob sie nach eigenem Sachverstand oder unter Bei-
zug einer Fachperson handle oder ob sie eine externe Expertise einhole.
Genügende Abklärungen zum Gebäude Vers.-Nr. 1 seien auch deshalb zu
bejahen, weil mehrere Baubewilligungen vorlägen, im Rahmen welcher
Verfahren jeweils Abklärungen durch die Baukommission getroffen worden
seien, jedoch ohne die Notwendigkeit eines Schutzes der betroffenen Bau-
teile oder weiterer Gebäudeteile festzustellen. Der denkmalpflegerische Be-
rater P. F. habe ausserdem darauf hingewiesen, dass sich die Architekten
des rekursgegenständlichen Bauprojekts durchaus mit dem baulichen bzw.
historischen Kontext des Restaurants W. auseinandergesetzt hätten.
2.4.
Vor wesentlichen Änderungen oder einem Abbruch einer inventarisierten
Baute oder Anlage ist vorab ein negativer Schutzentscheid zu treffen und
eine regelkonforme Inventarentlassung vorzunehmen. Nur wenn die Ge-
fährdung eines Schutzobjekts von vornherein ausgeschlossen werden
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kann, besteht für die Baubehörde kein Anlass, beim Gemeindevorstand
oder der Baudirektion einen Entscheid über die Schutzwürdigkeit und den
Schutzumfang zu verlangen. Bei Inventarobjekten ist die Pflicht der zustän-
digen Behörde, einen (positiven oder negativen) Unterschutzstellungsent-
scheid zu treffen, immanent. Über die vom Inventar erfassten Fälle hinaus
besteht eine solche Verpflichtung jedenfalls dann, wenn die Qualität als
Schutzobjekt völlig unbestritten und von der zuständigen Behörde auch
ausdrücklich anerkannt worden ist (zum Ganzen Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,
6. Aufl., Wädenswil 2019, Bd. 1, S. 295 und S. 305, mit Hinweisen).
Im Fall eines geplanten Neubauvorhabens sind Nachbarn nach der Recht-
sprechung sodann zur Rüge befugt, der Neu- oder Umbau sei deshalb un-
zulässig, weil er den Abbruch eines Schutzobjektes voraussetze oder ein
solches beeinträchtige. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Schutzobjekt in-
ventarisiert ist oder bei pflichtgemässem Handeln der zuständigen Behör-
den inventarisiert sein müsste. In diesem Punkt unterscheidet sich die
Rechtsmittelbefugnis eines Nachbarn von derjenigen eines Verbandes ge-
mäss § 338b PBG. Die Legitimation des Nachbarn ist mithin weiter als die-
jenige des Verbandes. Ein Nachbar darf sich in diesem Zusammenhang
aber nicht damit begnügen, die Schutzwürdigkeit einer Baute bloss zu be-
haupten. Vielmehr muss er diese anhand konkreter Anhaltspunkte aufzei-
gen. Liegen genügend objektive Anhaltspunkte vor, dass es sich mindes-
tens möglicherweise um eine schutzwürdige Baute handelt, sind weitere
Abklärungen vorzunehmen. Wenn eine Baubehörde das Vorliegen konkre-
ter Anhaltspunkte für eine mögliche Schutzwürdigkeit in solchen Fällen
dennoch (sinngemäss) verneint und deshalb weitere Abklärungen von
vornherein verwirft, liegt darin eine Rechtsverweigerung (VB.2015.00554
vom 21. April 2016, E. 3.1, mit Hinweisen; VB.2008.00404 in BEZ 2009
Nr. 4, E. 2.1, mit Hinweisen).
2.5.
Gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG muss ein Schutzobjekt entweder als wich-
tiger Zeuge erhaltenswert sein oder die Landschaften oder Siedlungen we-
sentlich mitprägen. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften zu-
weilen als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet. Die Schutzwürdig-
keit kann sich auch aus dem Zusammenspiel von Eigenwert und Situati-
onswert eines Objekts ergeben. Nach der Rechtsprechung ist für die Prü-
fung der Frage, ob ein Objekt Schutz verdient, eine sachliche, auf wissen-
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schaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung durchzuführen, welche
den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Zu-
sammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt. Die Beurteilung der
Schutzwürdigkeit und die notwendige Interessenabwägung erfordern dem-
nach spezifische Fachkenntnisse, über welche die entscheidenden Behör-
den in aller Regel nicht verfügen.
Liegen die erforderlichen fachkundigen Abklärungen vor, hat die Behörde
gestützt darauf zu entscheiden, ob das untersuchte Objekt als wichtiger
Zeuge oder wesentlich prägender Teil einer Siedlung oder Landschaft im
Sinn von § 203 PBG zu qualifizieren ist. Das Ergebnis der Sachverhalts-
feststellung, mithin die Stellungnahmen von Fachleuten und -gremien, wür-
digen die rechtsanwendenden Behörden grundsätzlich frei (§ 7 Abs. 4 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). Dieser Grundsatz gilt mit Bezug
auf die Würdigung von Gutachten nur eingeschränkt. Diese werden ledig-
lich dahingehend geprüft, ob sie auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhen
und vollständig, klar, gehörig begründet und widerspruchslos sind; ausser-
dem muss die sachverständige Person hinreichende Sachkenntnisse und
die nötige Unbefangenheit bewiesen haben. Nur wenn diese Randbedin-
gungen nicht erfüllt sind, darf eine Behörde mit entsprechender Begrün-
dung vom Gutachten abweichen (zum Ganzen Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,
Bd. 1, S. 300 f., mit Hinweisen).
2.6.
Im vorliegenden Fall sind die Rekurrierenden als in unmittelbarer Nähe der
Bauparzellen wohnhafte Nachbarn ohne weiteres berechtigt, eine Schutz-
würdigkeit des Gebäudes Vers.-Nr. 1 (Restaurant W.) geltend zu machen.
Wie von der zitierten Rechtsprechung gefordert, hat dies in Form substanti-
ierter Darlegungen der entsprechenden Anhaltspunkte zu geschehen.
Diese Anforderungen erfüllen die in der Rekursschrift angeführten, einlei-
tend wiedergegebenen Ausführungen aus der lokalhistorischen Dokumen-
tation von E. S. ohne Weiteres. Dass E. S. mit Bezug auf diese Dokumen-
tation nicht die Rolle eines Fachgutachters oder anderweitigen Sachver-
ständigen zukommen kann, tut nichts zur Sache. Entsprechend schadet es
nicht, dass die Dokumentation – welche entgegen den Ausführungen der
privaten Rekursgegnerin bereits in der Rekursschrift eindeutig als Werk von
E. S. kenntlich gemacht wurde – keine Unterschrift ihres Verfassers trägt.
Für die einzufordernde Glaubhaftmachung der Schutzwürdigkeit haben sei-
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tens der Nachbarn entsprechend substantiierte, anhand der baulichen Ge-
gebenheiten in der Realität überprüfbare Parteibehauptungen – aus wel-
cher Feder auch immer – zu genügen.
Das Restaurant W. lässt sich ohne weiteres einer bestimmten Epoche
(Aufschwung und Boom des in den Seegemeinden bedeutsamen Wein-
baus) in der 2. Hälfte des 19. Jahrhunderts zuzuordnen. Die klassizistische
Formensprache des Ökonomieteils ist für jene Epoche als typisch zu be-
werten, sodass eine Zeugeneigenschaft aufgrund der Gegebenheiten je-
denfalls denkbar erscheint. Dies auch und namentlich deshalb, weil dem
(ehemaligen) Restaurant W. – was allseits unbestritten ist – bereits zu jener
Zeit und bis vor wenigen Jahren eine wichtige Funktion als sozialer Treff-
punkt im Ortsteil K. zukam, was als Indiz zugunsten der möglichen sozial-
und wirtschaftsgeschichtlichen Bedeutung des Objekts zu werten sein
könnte.
Aus den vor ca. 20-30 Jahren am Gebäude (vornehmlich am Ökonomieteil)
vorgenommenen baulichen Modifikationen ist nicht von vornherein auf ei-
nen unwiederbringlichen Verlust des Substanzwerts zu schliessen. Das
Gebäude Vers.-Nr. 1 präsentiert sich, vergleichen mit anderen (potenziel-
len) Schutzobjekten, objektiv in einem guten bis sehr guten Bauzustand.
Der Dachstuhl und das Fachwerk ist, wie anlässlich des Referentenaugen-
scheins offenkundig, (weitgehend) in Originalsubstanz vorhanden. Entspre-
chendes gilt für die Südfassade, wobei die geringfügigen Modifikationen
(Tür- statt Fensteröffnung; aussenliegender Treppenaufgang aus Metall),
da ohne weiteren Schaden wiederherzustellen, möglicherweise nicht ins
Gewicht fallen. Die baulichen Modifikationen an der Ostfassade sind eben-
falls geringfügig und beschränken sich auf einige in Glas ausgeführte Bal-
kenzwischenräume in den Obergeschossen sowie auf die im Erdgeschoss
eingesetzte (verglaste) Metalltür. Zahlreicher sind die Modifikationen an der
Nord- sowie der Westfassade, wobei auch letzteres wohl nichts zur Sache
tut. Sowohl der westseitige Garagenanbau als auch die in Glas ausgeführ-
ten Balkenzwischenräume an der Nordfassade lassen sich ohne Verlust an
originaler Ausstrahlung des Hauptbaus beseitigen und das Gebäude dies-
bezüglich denkmalgerecht wiederherstellen. Der Innenausbau des Gebäu-
des Vers.-Nr. 1 (Innenwände, Raumaufteilung) ist, soweit anlässlich des
Referentenaugenscheins erkennbar, grösstenteils modern, wenngleich die
Tragkonstruktionen der Böden teilweise original erhalten geblieben sind.
Original und in ohne weiteres gutem Zustand befindet sich wohl auch das
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tragende Mauerwerk sowohl des Sockels des Ökonomieteils als auch des
Wohnteils (letzterer unter Einschluss des charakteristischen roten Holztors
an der Südfassade). Ebenfalls erhalten ist das originale Mauerwerk im Erd-
geschoss des Wohnteils bzw. im Bereich der dortigen, durchaus qualitäts-
voll erhaltenen Gaststube. Entsprechend ist anzunehmen, dass sich auch
das übrige (Aussen-)Mauerwerk des Wohnteils in gutem, weitgehend origi-
nalem Zustand befindet. Dass das Gebäude punkto Beheizung und Wär-
medämmung nicht den neusten Vorschriften entspricht bzw. entsprechen
kann, tut bei einem (potenziellen) Schutzobjekt nichts zur Sache. Insge-
samt, so ist offenkundig, wurde das Restaurant W. vor ca. 20-30 Jahren,
übereinstimmend mit den damaligen architektonischen Vorstellungen einer
denkmalgerechten Umnutzung und Renovierung, durchaus qualitätsvoll
und mit Rücksicht auf die vorhandene historische Substanz umgestaltet.
Entsprechend gut hat sich die Substanz bis in die heutige Zeit erhalten. Vor
diesem Hintergrund von einem blossen "Kulissenschutz" zu sprechen, wäre
abwegig. Das Vorhandensein eines gewissen Substanzwerts ist nach Mas-
sgabe des Gesagten evident.
Hinzu kommt der anlässlich des durchgeführten Referentenaugenscheins
durchaus ersichtliche potentielle Situationswert. Das Restaurant W. prägt
seine Umgebung, namentlich den Kreuzungsbereich T.-Strasse/K.-Strasse
(Kreisel) wohl erheblich mit. Nichts zur Sache tut, dass das Gebäude in den
Sommermonaten regelmässig von den im Bereich der Parzellen Kat.-Nrn. 1
und 7 vorhandenen Vegetation (Bäume) verdeckt wird. Dies umso mehr,
als diese nur die Ansicht von Süden her tangieren. Das Gebäude Vers.-Nr.
1 erfüllt aktuell wohl eine wichtige Funktion nicht zuletzt als verbindendes
Glied zwischen den südlich der T.-Strasse gelegenen Kernzonengebäuden
(teilweise: Schutzobjekte) sowie den nördlich der T.-Strasse gelegenen
Kernzonengebäuden (teilweise: Schutzobjekte). Ob das Gebäude Vers.-Nr.
1 für die Erscheinung und damit die Identität des K. unverzichtbar ist, kann
adäquat nur im Rahmen eines formellen Schutzentscheids beurteilt wer-
den. Jedenfalls ist darauf hinzuweisen, dass ohne das Gebäude Vers.-Nr. 1
eine gewisse optisch wahrnehmbare Verbindung vom nördlichen zum süd-
lichen Bereich der Kernzone K. einzig (noch) durch das nicht inventarisier-
te, direkt am Kreuzungsbereich T.-Strasse/K.-Strasse gelegene Gebäude
Vers.-Nr. 3 hergestellt werden könnte.
Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass eine Schutzwürdigkeit des Ge-
bäudes Vers.-Nr. 1 aufgrund der Sachumstände und angesichts der Er-
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kenntnisse im Rahmen des vorliegenden Verfahrens – ohne bereits eine
abschliessende Beurteilung vorwegzunehmen – durchaus als wahrschein-
lich gelten kann.
2.7.
Daraus folgt nach der zitierten Rechtsprechung die Pflicht zu behördlichen
Schutzabklärungen. Zuständig ist hierfür gemäss § 211 Abs. 4 PBG der
Gemeindevorstand bzw. vorliegend der Gemeinderat von X. Wenn die
Baukommission ausführt, der Gemeinderat habe sich bereits anlässlich der
Beschlussfassung vom 25. Oktober 2018 hinlänglich mit der Schutzwürdig-
keit des Gebäudes Vers.-Nr. 1 auseinandergesetzt, trifft dies nicht zu. Dem
entsprechenden Beschluss ist einzig zu entnehmen, der Gemeinderat "an-
erkenne die Wichtigkeit des Hauses zum W. als Teil des Ortsbildes im K.",
erachte aber eine Überführung in das Inventar bzw. den Erhalt der beste-
henden Bausubstanz "als nicht zweck- und verhältnismässig". Mit der vom
Gesetz geforderten – durchaus einlässlichen – Gesamtbeurteilung und
freien Würdigung der Untersuchungsergebnisse (§ 7 Abs. 4 VRG) hat dies
wenig gemein.
Zwar ist, wie die private Rekursgegnerin zu Recht anführt, bei Objekten von
(möglicherweise) kommunaler Bedeutung nicht von vornherein in jedem
Fall zwingend eine externe Expertise erforderlich. Dies ändert aber nichts
daran, dass eine Fachbeurteilung erforderlich ist; wenngleich aber nicht ei-
ne in Form eines Gutachtens im engeren Sinne. Die Schwelle kann je
nachdem sogar sehr tief liegen; gegebenenfalls reicht sogar eine einge-
hende Auseinandersetzung mit dem Objekt durch die Behörde selbst aus,
sofern sich keine besonderen denkmalpflegerischen Fragen stellen. Die
Behörde kann sich demnach auf eigene aussagekräftige Fachunterlagen,
auf einen Bericht ihres Denkmalamtes oder auf eine Sachverständigen-
kommission stützen, wie sie in grösseren Gemeinden bestehen, oder sie
kann schliesslich eine externe Expertise in Auftrag geben. So ergibt sich
eine Rangfolge, die sich nach der Schwierigkeit der Fragestellung und den
Besonderheiten eines Objektes richtet: Vom eigenen Sachverstand der Be-
hörde über deren eigene Fachstelle und die kommunale Sachverständi-
genkommission bis zur externen Expertise. Der Entscheid, welche Fach-
person oder welches Gremium beizuziehen ist, liegt im Einzelfall bei der
Behörde selbst. Dabei ist das Ermessen, wie immer, pflichtgemäss auszu-
üben (zum Ganzen Dominik Bachmann, Denkmalgutachten, PBG aktuell
3/2017, S. 9 ff.).
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Der Entscheid des Gemeinderats von X indes fusst auf keinen ersichtlichen
fachlichen Grundlagen. Die von der Baukommission namhaft gemachte, in-
des nicht substantiierte wiederholte Befassung (der Baubehörde) mit einer
Liegenschaft im Baubewilligungsverfahren hat keinen denkmalpflegeri-
schen Charakter und genügt den Anforderungen nicht. Inwiefern sich der
denkmalpflegerische Berater der Gemeinde X (Architekt P. F.) für oder wi-
der die Inventarisierung des Gebäudes Vers.-Nr. 1 ausgesprochen hat,
geht aus dem Beschluss des Gemeinderats vom 25. Oktober 2018 gerade
nicht hervor. Dass derselbe P. F. (zu einem späteren Zeitpunkt) zuhanden
der Baukommission konkrete Empfehlungen betreffend die Gestaltung des
rekursgegenständlichen Bauvorhabens abgab, ist nicht relevant. Letztlich
kann offen bleiben, welche (allfälligen) Empfehlungen P. F. zuhanden des
Gemeinderats abgab. Der Beschluss vom 25. Oktober 2018 macht (allfälli-
ge) Empfehlungen nicht kenntlich und kann daher nicht für sich in Anspruch
nehmen, auf Basis einer denkmalpflegerischen Beurteilung ergangen zu
sein. Weiter fehlen im Beschluss vom 25. Oktober 2018 jegliche Überle-
gungen zum (möglichen) Substanzwert des Gebäudes Vers.-Nr. 1, weshalb
die Begründung von vornherein planwidrig unvollständig erscheint. Der ge-
zogene Schluss widerspricht inhaltlich dem Umstand, dass der Gemeinde-
rat in den Erwägungen "die Wichtigkeit des Hauses "zum W." als Teil des
Ortsbildes im K." anerkenne. Aufgrund dieser Umstände ist eine pflichtge-
mässe Betätigung des Ermessens nicht erkennbar. Entsprechend können
die Behörden von X auch keinen Schutz der Ermessensausübung für sich
in Anspruch nehmen.
2.8.
Nach dem Gesagten durfte die Baukommission nicht von vornherein davon
ausgehen, dass das Gebäude Vers.-Nr. 1 nicht schutzwürdig sei. Dies ist
gegenüber den Rekurrierenden als Rechtsverweigerung zu werten. Daraus
folgt, dass sich die rekurrentische Rüge als berechtigt erweist. Die erteilte
baurechtliche Bewilligung ist aufzuheben.
3.
Auf die von den Rekurrierenden mit Bezug auf das rekursgegenständliche
Bauvorhaben erhobene weitere Rüge betreffend Einordnung braucht ange-
sichts des Verfahrensergebnisses nicht weiter Bezug genommen zu wer-
den.
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4.
Im Ergebnis ist der Rekurs gutzuheissen und der Beschluss der Baukom-
mission von X vom 13. Juli 2020 aufzuheben.
Die Sache ist an die Vorinstanz bzw. die zuständige erstinstanzliche
Denkmalschutzbehörde zur Ausfällung eines Schutzentscheides zurückzu-
weisen. Die erneute Erteilung der Baubewilligung setzt einen negativen
Schutzentscheid des hierfür erstinstanzlich zuständigen Gemeinderates vo-
raus (vgl. zum Ganzen BRGE II Nr. 0148/2016 vom 13. September 2016).
Dementsprechend ist die Vorinstanz einzuladen, das Geschäft dem zu-
ständigen Gemeinderat X zur Beschlussfassung (Fällung eines Schutzent-
scheides bezüglich des abzubrechenden Gebäudes) vorzulegen.
5.
Die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zu erneuter Abklärung (mit
noch offenem Ausgang) gilt praxisgemäss für die Frage der Auferlegung
der Gerichtskosten wie auch der Parteientschädigung als volles Obsiegen
(BGE 132 V 215, E. 6.1; BGr 2C_846/2013, E. 3.2. f.).
Demgemäss sind die Verfahrenskosten der Baukommission X und der pri-
vaten Rekursgegnerin je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 VRG).
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwal-
tungsgerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr
nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem
bestimmbaren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt
wie hier ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Ge-
richtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.– (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3
Abs. 2 GebV VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Re-
kursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kom-
mentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). Demnach ist
die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 5'000.-- festzusetzen.
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren
vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-
ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-
pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-
verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte o-
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der den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der
Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. Der Beizug eines
Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zusprechung einer
Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom 16. Oktober
2003, E. 3.1). Demnach ist vorliegend den Rekurrierenden zulasten der pri-
vaten Rekursgegnerin (§ 17 Abs. 3 VRG) eine Umtriebsentschädigung zu-
zusprechen. Angemessen erscheint ein Betrag von total Fr. 1'800.–. Da die
Umtriebsentschädigung pauschal festgelegt wird, entfällt die Zusprechung
eines Mehrwertsteuerzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und
0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56). Der privaten Rekursgegnerin ist angesichts
des Verfahrensergebnisses von vornherein keine Umtriebsentschädigung
zuzuerkennen.
6.
Es liegt ein Rückweisungsentscheid vor, der als Zwischenentscheid im Sinn
von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) zu qualifizieren ist. Dessen
Anfechtbarkeit richtet sich nach § 19a Abs. 2 VRG.
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