zh_baurekursgericht · BRGE I Nr. 0006/2014 · 2014-01-24 · de
Arealüberbauung. Weitgehende Änderung einer bestehenden altrechtlichen Gesamtüberbauung.


BRGE I Nr. 0006/2014 vom 24. Januar 2014 in BEZ 2014 Nr. 31
Vorliegend war geplant, von einer altrechtlichen Gesamtüberbauung mit
insgesamt elf Wohnhäusern deren neun abzubrechen und die betreffenden
Flächen mit neun neuen Gebäuden zu überstellen. Besagte neun
Liegenschaften standen im Eigentum eines andern Eigentümers als die beiden
im Bestand verbleibenden Liegenschaften. Deren Eigentümer erhob gegen die
Bewilligung des Bauvorhabens Rekurs.
Aus den Erwägungen:
2. Dem vorliegend zu entscheidenden Streit liegt folgender Sachverhalt zu
Grunde: Am 23. Oktober 1953 erteilte die Baubehörde gestützt auf die Bau- und
Zonenordnung von 1946 (BauO1946) die Bewilligung für eine
Gesamtüberbauung mit insgesamt elf Wohnhäusern, teils zu zweien und teils
zu dreien zusammengebaut (Pol.-Nrn. 36-58, je die geraden Nummern, ohne
die Nummer 54). Jene Gebäude wurden allesamt mit vier statt nur mit nach
damaliger Regelbauweise erlaubten drei Vollgeschossen bewilligt; dies u.a.
gestützt auf Art. 77bis lit. a BauO1946, wonach eine Überschreitung der
zonengemässen Geschosszahl bewilligt werden konnte, sofern dadurch eine
städtebaulich und architektonisch bessere Lösung erzielt wurde. Von der
Bauherrschaft wurde in jener Bewilligung eine öffentlich-rechtliche Anmerkung
im Grundbuch verlangt, wonach sich der jeweilige Grundeigentümer
verpflichtet, das Grundstück nicht stärker als nach den mit dem Bauentscheid
bewilligten Plänen baulich auszunützen.
Nunmehr sollen sämtliche sich in der Hand der privaten Rekursgegnerin
befindenden Gebäude, also alle ausser den Gebäuden Pol.-Nrn. 50 und 52,
abgebrochen und die betreffenden Arealflächen mit neun neuen Gebäuden
überstellt werden. Von diesen ist das Haus A als Solitär geplant, während die
übrigen in geschlossener Bauweise erstellt werden sollen (Gebäudekomplexe B
- D; einer mit zwei Gebäuden und zwei mit drei Gebäuden). Demgegenüber
bleiben die im Eigentum des Rekurrenten stehenden Gebäude Pol.-Nrn. 50 und
52 unverändert.
Sämtliche streitbetroffenen Grundstücke liegen nach der geltenden Bau-
und Zonenordnung (BZO) in der Wohnzone W 3. Das Haus A ist mit einem
Erdgeschoss, einem Attikagschoss und vier Obergeschossen geplant und die
Häuser B - D je mit einem Erdgeschoss, einem Attikageschoss und drei
Obergeschossen. Die Vorinstanz hat die projektierten Gebäude als Teil einer
Arealüberbauung bewilligt. (…)

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3.1 Der Rekurrent macht in der Rekursschrift im Wesentlichen geltend, (…)
nachdem seine Liegenschaften nicht in das Baugesuch einbezogen worden
seien und als viergeschossige und damit nach der Regelbauweise
baurechtswidrige Gebäude bestehen blieben, könne die altrechtliche
Gesamtüberbauung nicht aufgelöst werden und müsse als solche
weiterbestehen. Zudem behalte auch die frühere Ausnützungsbeschränkung
ihre Gültigkeit.
Nach der Praxis der Rekursinstanz und des Verwaltungsgerichtes behalte
der im Grundbuch noch immer angemerkte Arealüberbauungsrevers nach wie
vor seine gesetzliche Grundlage und sei nach wie vor gültig. Bauliche
Massnahmen verstiessen damit gegen diese Nebenbestimmung, wenn die
Grundstücke auf dem Areal wesentlich weitergehend ausgenützt würden und
den damals bewilligten Plänen widersprächen. Gemäss Baubewilligung seien
die Grundstücke heute mit 5504 m2 anrechenbarer Geschossfläche überbaut,
während nunmehr eine Gesamtfläche von rund 8855 m2 projektiert sei. Gemäss
Baugesuch betrage die Ausnützungsziffer des Bestandes 73 Prozent. Diese
dürfe gemäss dem Revers der früheren Baubewilligung nicht überschritten
werden. Daher sei die Baubewilligung aufzuheben. Diesen Verstoss habe sich
die private Rekursgegnerin selber zuzuschreiben. Denn hätte sie den
Rekurrenten mit seinen Grundstücken in die Planung mit einbezogen, hätten
alle Gebäude abgebrochen werden können und es wäre möglich gewesen,
gemeinsam eine neue Arealüberbauung nach neuem Recht zu planen, welcher
der Arealüberbauungsbonus von Art. 8 Abs. 5 BZO zu Gute kommen würde.
Es sei davon auszugehen, dass die Bestimmung von § 73 Abs. 2 lit. a PBG
auch hier gelte. Schon die Anordnung und die Lage der einzelnen Gebäude sei
Gegenstand der damals bewilligten Pläne. Auch die Voraussetzungen von Art.
77 und 77bis BauO1946 seien damals erfüllt gewesen. Damit sei das
angefochtene Projekt nicht nur auf Grund der übermässigen Ausnützung nicht
bewilligungsfähig, sondern auch, weil es nicht das gesamte Areal erfasse.
Zudem sollten die einzelnen Häuserzeilen auf dem Areal nunmehr quer statt
längs angeordnet werden. Damit liege eine wesentlich andere Überbauung als
im Jahre 1953 bewilligt vor. Die gute Lösung, die damals bewilligt worden sei,
werde nun, da bei beiden Liegenschaften des Rekurrenten inmitten des Areals
nicht an der neuen Arealüberbauung teilhätten, komplett aufgebrochen und
ihres Gehaltes entleert.
Auch sonst sei das Projekt nicht bewilligungsfähig. (…) Dass inmitten eines
Areals zwei von elf Bauten aus den 1950er-Jahren bestehen blieben und
rundum Neubauten errichtet werden sollten, könne per se nicht als gute
Gestaltung und als gute architektonische und städtebauliche Lösung betrachtet
werden. Eine solche Veränderung, die nicht alle Liegenschaften des Areals
umfasse, laufe diametral dem Prinzip des besonderen Zusammenhangs
zwischen den einzelnen Grundstücken einer Arealüberbauung zuwider. Das
Areal werde auseinander gerissen und bilde keine Einheit mehr. Die
Liegenschaften des Rekurrenten stünden wie Fremdkörper inmitten des Areals.
Eine genügende Begründung sei dem angefochtenen Entscheid nicht zu
entnehmen; vielmehr lasse es die Vorinstanz mit der Formulierung, dass der
Ersatzneubau mit drei Gebäudezeilen und einem Solitär auf den Bestand

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reagiere und die bereits bestehende Bautypologie fortführe, sein Bewenden
haben. Eine derartige Missachtung der erhöhten Anforderungen an
Arealüberbauungen könne nur zu Aufhebung der angefochtenen Bewilligung
führen.
3.2 In der Replik ergänzt der Rekurrent seine Ausführungen im
Wesentlichen dahingehend, (…) ihm seien die Mitwirkungsrechte gemäss Art. 4
RPG und das rechtliche Gehör verweigert worden. Vorliegend gehe es um die
Änderung der planungsrechtlichen Grundlagen der Grundstücke des
Rekurrenten. Es spotte jeglicher rechtsstaatlicher Grundsätze, wenn dies ohne
jeden Einbezug des Rekurrenten möglich sei. Der Rekurs sei schon deswegen
gutzuheissen. Es gebe keinen Grund, das Interesse der privaten Rekurs-
gegnerin gegenüber jenem des Rekurrenten zu privilegieren. Im Gegenteil, die
Rekursgegnerin habe freiwillig die geltende Überbauungsordnung akzeptiert
und damit auch den Umstand, dass sie diese nicht ohne das Einverständnis
und die Mitwirkung des Rekurrenten wieder ändern könne. Andernfalls würde
dies bei einem Rechtsmittelentscheid zu Gunsten der Rekursgegnerin
bedeuten, dass diese bauen dürfe, wie sie wolle, der Rekurrent sich jedoch bei
einer künftigen Bautätigkeit den Bauten der Rekursgegnerin anzupassen habe.
Eine solche Privilegierung sei im Lichte der bestehenden Arealüberbauung
nicht gerechtfertigt.
4.1 Das Planungs- und Baugesetz regelt die Arealüberbauung in den §§ 69
ff. PBG. Danach kann die Bau- und Zonenordnung in den Bauzonen allgemein,
zonen- oder gebietsweise Arealüberbauungen zulassen. Dabei sind Mindest-
arealflächen festzulegen (§ 69 PBG). Die Bestimmungen von § 71 Abs. 1 und 2
befassen sich mit Gestaltung sowie Ausstattung und Ausrüstung von Bauten,
Anlagen und Umschwung einer Arealüberbauung. Arealüberbauungen können
auch bereits überbaute Grundstücke umfassen, wenn die Überbauung als
Ganzes den Anforderungen genügt (Abs. 3).
Die Bestimmung von § 72 PBG umschreibt unter dem Randtitel
«Besondere Bauvorschriften» die kommunalen Legiferierungsmöglichkeiten
betreffend Arealüberbauungen. § 73 PBG befasst sich mit der «Sicherung»
(Randtitel) der Arealüberbauung. Nach Abs. 1 setzt die baurechtliche Bewilli-
gung einer Arealüberbauung eine vollständige Baueingabe voraus. Nach Abs. 2
sind mit der baurechtlichen Bewilligung Nebenbestimmungen zu verbinden,
dass während des Bestandes der bewilligten Überbauung das Areal weder
stärker ausgenützt noch wesentlich anders als nach den bewilligten Plänen
überbaut wird (lit. a) und dass die Freiflächen und sonstigen Umgebungs-
anlagen sowie die Ausstattungen und Ausrüstungen dem plangemässen Zweck
erhalten bleiben (lit. b).
Die Stadt Zürich hat die Arealüberbauung in Art. 8 BZO geregelt. Danach
sind Arealüberbauungen in allen Wohnzonen, ausgenommen der Zone W2b,
sowie in allen Zentrumszonen und Zonen für öffentliche Bauten zulässig (Abs.
1). Die Arealfläche muss mindestens 6000 m2 betragen (Abs. 2). Innerhalb der
Arealüberbauung gelten für die Grenz- und Gebäudeabstände die kantonalen
Abstandsvorschriften. Gegenüber Grundstücken und Gebäuden ausserhalb der
Arealüberbauung sind die zonengemässen Abstände einzuhalten (Abs. 3). Die

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zonengemässe Vollgeschosszahl darf in den zweigeschossigen Wohnzonen
auf drei und in den übrigen Zonen auf sieben Vollgeschosse erhöht werden. Die
maximale Gebäudehöhe beträgt in den zweigeschossigen Wohnzonen 11,5 m
und in den übrigen Zonen 25 m (Abs. 4). Schliesslich regelt Abs. 5 die
Berechnung der für Arealüberbauungen geltenden Ausnützungsziffer.
Sinn und Zweck der Arealüberbauung ist es, im Gegenzug zur Gewährung
einer im privaten Interesse liegenden erhöhten baulichen Ausnützung eine im
öffentlichen Interesse liegende bessere Überbauungsqualität zu erzielen.
4.2 Die Vorinstanz hat die projektierten Gebäude wie gesagt als Teil einer
Arealüberbauung bewilligt. Mithin lässt sich fragen, ob eine Änderung der
bestehenden Gesamtüberbauung oder aber eine neue Arealüberbauung unter
Einbezug zweier Altbauten vorliegt. Der alte Bestand soll bis auf zwei Gebäude
beseitigt und durch neun neue Gebäude ersetzt werden. Alt und Neu stehen
somit im Verhältnis von zwei zu neun, oder, wenn nicht von den einzelnen
Gebäuden, sondern von den Gebäudekomplexen ausgegangen wird, von eins
zu vier. Die neuen Gebäude weisen, da 60 Jahre jünger, eine andere
Gestaltung auf, und sie sollen zudem auch gänzlich anders angeordnet werden,
indem die bisherige Hofbildung durch eine Parallelstellung der Gebäude ersetzt
wird. Mit diesen baulichen Massnahmen geht die Identität der bisherigen
Überbauung offenkundig zur Gänze verloren. Dementsprechend ist nicht von
der Änderung einer bestehenden Gesamtüberbauung auszugehen, wie dies die
Vorinstanz zu Grunde zu legen scheint, sondern von einer neuen
Arealüberbauung unter Einbezug von zwei Altbauten. Arealüberbauungen
können auch bereits überbaute Grundstücke umfassen (§ 71 Abs. 3 PBG).
Dass überbaute Grundstücke in eine Arealüberbauung einbezogen werden, die
schon zuvor Teil einer im Übrigen zur Beseitigung vorgesehenen Arealüber-
bauung waren, wird weder vom Wortlaut noch von Sinn und Zweck der
Bestimmung von § 71 Abs. 3 PBG ausgeschlossen. Insoweit steht dem
angefochtenen Projekt nichts entgegen.
4.3 Der Rekurrent rügt die Verletzung «formeller Verfahrensrechte».
Ausgangslage ist, dass nicht der Rekurrent, wohl aber seine Liegenschaften an
der neuen Arealüberbauung partizipieren. Weder wurde die Zustimmung des
Rekurrenten zum Bauvorhaben eingeholt, noch ist er (Mit-)Baugesuchsteller.
Seine Grundstücke sind im Rubrum der Baubewilligung nicht aufgeführt, und im
Mitteilungssatz des Baurechtsentscheides figuriert er als Dritter gemäss § 315
PBG, der den baurechtlichen Entscheid verlangt hat. Seiner Sachdarstellung
zufolge bemühte er sich um ein gemeinsames Vorgehen mit der privaten
Rekursgegnerin und waren Ansätze hierzu vorhanden, die dann allerdings –
aus welchen Gründen auch immer – nicht von Erfolg gekrönt wurden.
4.3.1 Zunächst ist festzustellen, dass sich aus den Bestimmungen über
das baurechtliche Verfahren (§§ 309 ff. PBG und Bauverfahrensverordnung
[BVV]) für Fälle wie den vorliegenden kein Zustimmungserfordernis ergibt.
Namentlich entfällt die Anwendbarkeit der – ohnehin nur eine Ordnungs-
vorschrift bildenden – Bestimmung von § 310 Abs. 3 PBG in Verbindung mit § 5
lit. m BVV, welche Vorschriften ein Zustimmungserfordernis von am Bau-
grundstück zivilrechtlich (Mit-)Berechtigten zur Einreichung einer Baueingabe

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statuieren, ist doch die private Rekursgegnerin über ihre Grundstücke
zivilrechtlich alleinverfügungsberechtigt. Im Übrigen wird vom Rekurrenten zu
Recht auch nicht etwa geltend gemacht, dass die Neuüberbauung die
verbleibende Ausnützung auf seinen Grundstücken schmälere. Wäre dies
anders, hätte es selbstverständlich einer Ausnützungsübertragung und damit
der Mitwirkung des Rekurrenten bedurft.
4.3.2 Die Berufung des Rekurrenten auf Art. 4 des Raumplanungsgesetzes
(RPG) geht fehl. Nach Abs. 2 dieser Bestimmung sorgen die mit den
Planungsaufgaben betrauten Behörden dafür, dass die Bevölkerung bei
Planungen in geeigneter Weise mitwirken kann. Vorliegend geht es indes nicht
um einen Akt der Planung (und der Nachbar ist auch nicht «die Bevölkerung»),
sondern um die Ersetzung einer alten durch eine neue Arealüberbauung unter
Beibehaltung von zwei Gebäuden, was Gegenstand einzig eines baurechtlichen
Verfahrens ist.
Anders als etwa beim Gestaltungsplan (§§ 83 ff. PBG) werden bei der
Arealüberbauung die bau- und planungsrechtlichen Grundlagen nicht geändert,
sondern es ergeben sich diese unverändert aus der Grundordnung gemäss
Bau- und Zonenordnung, woran auch nichts ändert, dass die Arealüberbauung
begrifflich von der «Regelbauweise» unterschieden wird. Insoweit liegt keine
der Allgemeinverbindlicherklärung eines privaten Gestaltungsplans (§ 85 Abs. 2
PBG) vergleichbare Situation vor.
Zwar dürfen durch die Allgemeinverbindlicherklärung eines privaten Ge-
staltungsplans keine schutzwürdigen Interessen der andern Grundeigentümer
verletzt werden. Indes wäre, würde vorliegend eine Analogie zu dieser
Einschränkung angenommen, sogleich festzustellen, dass mit der geplanten
Arealüberbauung unter Belassung der rekurrentischen Gebäude dieses Verbot
nicht tangiert wird; dies nach Massgabe folgender Erwägungen:
Der Nachteil, dass die rekurrentischen Gebäude zufolge Über-
geschossigkeit widerrechtlich werden, entstünde nur dann, wenn auf den
übrigen Arealgrundstücken nach der Regelbauweise gebaut würde, weil die
rekurrentischen Grundstücke alsdann schon wegen ihrer zu geringen Fläche
(1540 m2) selbständig keine Arealüberbauung mehr bilden könnten. Indes
werden die übrigen Arealgrundstücke gerade nicht nach der Regelbauweise
überbaut. Eben deswegen, weil die rekurrentischen Gebäude mit der Regel-
bauweise auf den übrigen Arealgrundstücken widerrechtlich würden, wäre dies
baurechtlich denn auch klar unzulässig, und zwar auch dann, wenn der
Rekurrent dem zustimmte, dürfen doch bauliche Massnahmen selbstredend
keine Baurechtswidrigkeit zur Folge haben.
Die Gebäude des Rekurrenten werden auch nach der Realisierung des
angefochtenen Projekts Teil einer ausnützungsmässig privilegierten Arealüber-
bauung bilden. Dementsprechend werden sie auch dannzumal unter
Inanspruchnahme des Arealüberbauungsbonus ersetzt werden können. Die
Einschränkung, dass eine Neuüberbauung der rekurrentischen Grundstücke
den strengeren Gestaltungsanforderungen von § 71 Abs. 2 PBG genügen
muss, besteht bereits heute. Auch die der Arealüberbauung eigene Form der

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Ausnützungsberechnung greift schon heute Platz, und das Areal wurde bereits
bisher mit einem Arealüberbauungsrevers – dem einschränkenderen
altrechtlichen aus dem Jahre 1953 – erfasst. Mit der angefochtenen Baube-
willigung ändern oder verschlechtern sich die in Betracht stehenden Rechts-
verhältnisse für den Rekurrenten demnach nicht.
Auch faktisch werden durch den Alleingang der privaten Rekursgegnerin
die baulichen Möglichkeiten des Rekurrenten – in Frage stehen insbesondere
die gestalterischen Möglichkeiten – nicht geringer, indem der Rekurrent nun
seinerseits im Alleingang projektieren kann. Wie sich nachfolgend ergeben wird,
können sehr unterschiedliche Architekturen innerhalb derselben Areal-
überbauung als mit den Gestaltungsanforderungen von § 71 PBG vereinbar
betrachtet werden. Schliesslich erfährt die Umgebung der rekurrentischen
Grundstücke baulich eine Aufwertung; die zu beseitigenden Gebäude wirken
eher etwas heruntergekommen.
Ob eine gemeinsame Lösung für den Rekurrenten wirtschaftlich vorteil-
hafter gewesen wäre, ist baurechtlich zur Gänze unerheblich.
Der Alleingang der privaten Rekursgegnerin bzw. die ohne Anhörung,
Zustimmung oder Mitwirkung des Rekurrenten erfolgte Erteilung der
Baubewilligung führt somit nicht zu einer Verletzung schutzwürdiger Interessen
des Rekurrenten. Daran ändert auch nichts, dass die Bautätigkeit mit
Immissionen zu Lasten der rekurrentischen Grundstücke verbunden sein wird,
sind doch solche Einwirkungen üblich. Immissionen aus Bautätigkeit auszu-
schliessen ist nicht ein Zweck der Arealüberbauung.
4.3.3 Anders wäre die Sache wohl dann einzustufen, wenn ein überbautes
oder nicht überbautes Grundstück eines Dritten erstmals in eine projektierte
oder bestehende Arealüberbauung mit einbezogen würde. Eine Bauherrschaft
könnte kaum das an ihr Areal anstossende Grundstück eines Dritten, etwa zur
Beschaffung der erforderlichen Arealfläche, ohne dessen Zustimmung
rechtswirksam in eine geplante Arealüberbauung einbeziehen. Denn das zuvor
noch für sich überbaubare Drittgrundstück wäre damit erstmals Teil einer
Arealüberbauung, und es gälten für das Grundstück gegenüber der
Regelbauweise geänderte und teils strengere baurechtliche Vorgaben. Mithin
müsste der Dritte als (Mit-)Baugesuchsteller an der Baueingabe partizipieren,
auch wenn auf seinem Grundstück keinerlei bauliche oder nutzungsmässige
Massnahmen erfolgten. Dementsprechend wäre bei fehlender Mitwirkung des
Dritten das Projekt materiellrechtlich ohne dessen Grundstück zu beurteilen,
woran es alsdann scheitern könnte; in der fehlenden Mitwirkung wäre wohl
kaum eine bloss zivilrechtliche und damit für die Baubehörde unbeachtliche
Angelegenheit zu erblicken (§ 317 PBG). Eine Grundlage für einen behördlich
angeordneten Einbezug von Drittgrundstücken in Arealüberbauungen kennt das
Gesetz nicht.
Hier liegen die Dinge anders, indem die rekurrentischen Grundstücke
bereits Teil einer Arealüberbauung bilden, woran offenkundig auch nichts
ändert, dass der bauliche Bestand rund um die rekurrentischen Grundstücke
ersetzt wird. Mit der angefochtenen Baubewilligung verschlechtern sich die

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rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse für den Rekurrenten wie gesagt
nicht. Nur die private Rekursgegnerin hat sich Einschränkungen zu unterziehen,
indem ihr die Regelbauweise verwehrt ist, weil damit die rekurrentischen
Gebäude baurechtswidrig würden. Dass die Gesamtwirkung der Areal-
überbauung unter Einbezug der rekurrentischen Gebäude zu beurteilen ist,
bildet keinen Eingriff in schutzwürdige Interessen des Rekurrenten, sondern
einzig eine materiellrechtliche Hürde für die private Rekursgegnerin.
4.4 Dass die geplante Neuüberbauung im Verein mit dem verbleibenden
Bestand auf den rekurrentischen Grundstücken allein das geltende Recht
einzuhalten hat, ergibt sich schon daraus, dass nach dem Gesagten insgesamt
eine neue Arealüberbauung vorliegt. Der Baubewilligung von 1953 zu Grunde
liegende Vorschriften und der gemäss jener Bewilligung im Grundbuch
angemerkte Gesamtüberbauungsrevers, dem nunmehr jede Grundlage fehlt,
spielen keine Rolle mehr. Dass die Anmerkung bislang offenbar nicht gelöscht
wurde, ist unerheblich, hat sie doch bloss deklaratorische Bedeutung (vgl. RB
1989 Nr. 71). Zu bemerken bleibt, dass die Nichtlöschung rechtlich keinen Sinn
ergibt. Geltung hat nunmehr der neue Arealüberbauungsrevers gemäss
Dispositiv-Ziffern II.B.1.b und II.B.5 des angefochtenen Entscheides. Die
Anforderungen an die Grundstücksmindestfläche sind unstrittig erfüllt. Demnach
ist nur mehr zu prüfen, ob die aus alten und neuen Teilen zusammengesetzte
Arealüberbauung die Vorschrift von § 71 Abs. 1 und 2 PBG einhält.
4.4.1 Diese Vorschrift lautet: Die Bauten und Anlagen sowie deren
Umschwung müssen besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet
und ausgerüstet sein (Abs. 1). Bei der Beurteilung sind insbesondere folgende
Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und
landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer
Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der
Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und Ent-
sorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung (Abs. 2).
Besagte Vorschrift enthält mit Abs. 2 einen – nicht abschliessenden –
Kriterienkatalog. Soweit unmittelbar auf die Generalklausel von § 72 Abs. 1
PBG abzustellen ist, müssen besondere, dem Überbauungsganzen dienende
und damit arealüberbauungstypische Gestaltungsleistungen vorliegen, damit
von einer besonders guten Gestaltung gesprochen werden kann. (…)
4.4.3 Wie vorstehend bereits angesprochen, zeichnet sich die bisherige
Arealüberbauung unter anderem durch eine Hofsituation aus, wobei die
rekurrentischen Gebäude den südöstlichen Abschluss und drei weitere
zusammengebaute Gebäude den übrigen Abschluss des Hofes bilden. Das-
jenige entlang der Strasse ist das längste Gebäude, das dergestalt den Hof
gegen die Strasse hin weitgehend abschliesst. Südöstlich der rekurrentischen
Gebäude, also ausserhalb der Hofsituation, steht entlang der Strasse ein
weiteres zur heutigen Arealüberbauung gehörendes zusammengebautes
Gebäude.
Dieses soll durch das Solitärgebäude Haus A ersetzt werden, das
gegenüber dem Bestand von der Strasse weggerückt wird und nicht mehr einen

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länglichen, sondern einen – vergleichsweise – quadratischen, in sich
geschlossenen Grundriss und insgesamt sechs Geschosse (Erdgeschosse, vier
Obergeschosse, Attikagschoss) aufweist. Die Gebäude nordwestlich der
rekurrentischen Gebäuden (B - D) bilden keinen Hof mehr, sondern sollen zu
diesen mehr oder minder parallel gestellt werden. Sie sind mit je einem
Erdgeschoss, drei Obergeschossen und einem Attikageschoss und jeweils der
gleichen, hier nicht im Einzelnen wiederzugebenden Fassadengestaltung
geplant, während das Haus A eine sich davon abhebende, eigene
Fassadengestaltung aufweisen soll. Wesentliches Merkmal der Aussenraum-
gestaltung bildet eine das ganze Areal säumende, markante Baumreihe entlang
der Strasse.
Indem die Baukörper B bis D parallel zum Bestand, also zu den Gebäuden
des Rekurrenten gestellt werden, trägt dies unbesehen der architektonisch-
gestalterischen Verschiedenheiten von Alt und Neu erheblich zur Einbindung
des Bestandes in die Überbauung bei. Hierin ist eine besondere, auf das
Überbauungsganze ausgerichtete Gestaltungsleistungen zu erkennen; bei einer
Überbauung nach der Regelbauweise wäre solches kaum zu verlangen. Mit
den Abknickungen der Grundrisse der Gebäude B, C und D wird eine
«Verfeinerung» dieser Baukörper geschaffen, die zu einer erhöhten Bezug-
nahme zu den wesentlich weniger voluminösen rekurrentischen Gebäuden
führt. Auch dies ist als besondere Gestaltungsleistung anzuerkennen. Als
solche bleibt schliesslich auch die zurückhaltende, auf den Bestand abge-
stimmte Gesamthöhe der Gebäude B, C und D zu erwähnen.
Wird alsdann mit dem Baukörper und der Fassadengestaltung des Hauses
A ein verstärkter Bezug zum Gebäude Pol.-Nr. 60 auf dem südöstlich an das
Areal anschliessenden Grundstück Kat.-Nr. 1 geschaffen, wird damit erreicht,
dass die bestehenden Gebäude des Rekurrenten nicht – zufolge einer allzu
ausgeprägten gestalterischen Geschlossenheit der Arealneubauten in sich – in
ihrer Erscheinung isoliert werden.
Wie gut die Aufgabe geglückt ist, gleichsam rund um die rekurrentischen
Gebäude herum eine diese zu einem Teil des Ganzen machende
Gesamtüberbauung zu schaffen, zeigt die Visualisierung der Gesamtansichten
Ost und West, die eine in sich austarierte Abfolge von Baukörpern erkennen
lässt. Daran ändert auch nichts, dass die Gebäude des Rekurrenten aus einer
andern Zeit stammen und daher einen gänzlich andern architektonischen
Ausdruck aufweisen. Lässt das Gesetz es zu, dass auch bereits überbaute
Grundstücke in eine Arealüberbauung aufgenommen werden, können hieraus
resultierende Unterschiede nicht per se als unzulässig betrachtet werden.
Entscheidend ist vielmehr, dass die Neuüberbauung insgesamt so angelegt ist,
dass der durch die Neubauten gebildete Überbauungszusammenhang klar
erkennbar in Erscheinung tritt und die Altbauten gut in diesen integriert werden,
was hier vollumfänglich der Fall ist.
Damit ist dem Projekt eine arealüberbauungswürdige besonders gute
Gestaltung zu attestieren. (…)
5.1 Zusammenfassend ergibt sich, dass der Rekurs abzuweisen ist.