zh_baurekursgericht · BRGE II Nr. 0071/2014 · 2014-05-20 · de
Arealüberbauung. Ausnützungsziffer. Bestimmung der zulässigen Vollgeschosszahl gemäss § 255 Abs. 2 PBG beim Verzicht auf das bei einer Arealüberbauung zusätzlich erlaubte Vollgeschoss.


BRGE II Nr. 0071/2014 vom 20. Mai 2014 in BEZ 2014 Nr. 32
2.3 Eingereicht und bewilligt wurde das Vorhaben als Arealüberbauung.
(…) In der vorliegend massgeblichen Wohnzone W3/55 ist bei
Arealüberbauungen gegenüber der Regelbauweise ein zusätzliches
Vollgeschoss gestattet (Art. 3 BZO). (…)
7.2.1 Geltend gemacht wird von den rekurrierenden Nachbarn, dass die
zulässige Ausnützung durch die im Attikageschoss geplanten Nutzflächen
überschritten werde. Begründet wird dies damit, dass die Bauherrschaft und die
Vorinstanz die Ermittlung der nach § 255 Abs. 2 PBG nicht anrechenbaren
Dachgeschossflächen fälschlicherweise nicht anhand der bei Areal-
überbauungen zulässigen Zahl von vier Vollgeschossen vorgenommen hätten.
Die Vorinstanz und die Bauherrschaft stellen sich auf den Standpunkt,
dass aufgrund des beim strittigen Bauvorhaben erfolgenden Verzichts auf das
an sich zulässige vierte Vollgeschoss bei der Anwendung der genannten Norm
lediglich von drei zulässigen Vollgeschossen auszugehen sei. Sie begründen
dies damit, dass sich andernfalls die als Bonus gedachte Zulässigkeit eines
zusätzlichen Vollgeschosses insofern als «Strafe» auswirkte, als sich die
ausnützungsbefreite Fläche von einem Drittel der zulässigen Ausnützung auf
einen Viertel reduzierte.
7.2.2 Der letztgenannte Einwand ist nicht völlig von der Hand zu weisen.
Beim konkreten Bauvorhaben beträgt die nicht anrechenbare Fläche im Dach-
und Untergeschoss je nachdem, ob mit drei oder vier Vollgeschossen
gerechnet wird, 1302,7 m2 bzw. 977 m2 (3908,3 : 3 = 1302,76 / 3908,3 : 4 =
977,07). Die Auswirkungen sind in der Tat erheblich. Gleichwohl ergibt sich
hieraus nicht ohne Weiteres, dass bei einer Arealüberbauung anders
vorzugehen wäre, als es bei einer Regelüberbauung der Fall wäre. Bei einer
solchen steht ausser Zweifel, dass der Verzicht auf ein an sich zulässiges
Vollgeschoss nicht dazu führt, dass die ausnützungsprivilegierte Fläche im
Dach- bzw. Untergeschoss anhand der tatsächlich realisierten Vollgeschosse
zu ermitteln wäre. Der Wortlaut von § 255 Abs. 2 PBG, wonach Flächen in
Dach- und Untergeschossen nur insoweit anrechenbar sind, als sie «je
Geschoss die Fläche überschreiten, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der
gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe»,
ist unmissverständlich.
Nicht einzusehen ist, weshalb bei einer Arealüberbauung als «zulässige
Vollgeschosszahl» nicht diejenige Zahl solcher Geschosse zu betrachten sein
sollte, welche die Bau- und Zonenordnung bei dieser Überbauungsart maximal
erlaubt. Im Wortlaut von § 255 Abs. 2 PBG findet diese Auffassung jedenfalls
keine Stütze. Es verhält sich entgegen dem Dafürhalten der Vorinstanz und der
Bauherrschaft auch nicht so, dass Arealüberbauungen, welche die zulässige
Anzahl von Vollgeschossen nicht ausschöpfen, dadurch, dass bei der

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Anwendung von § 255 Abs. 2 PBG auf die bei dieser Überbauungsart maximal
zulässige Zahl solcher Gebäudeabschnitte abgestellt wird, übermässig
benachteiligt würden. Die sonstigen Privilegien, in casu vorab die erhöhte
Ausnützung, die unbeschränkte Gebäudelänge und die gegenüber der
Regelbauweise angehobene Gebäudehöhe, bleiben auf alle Fälle bestehen.
Umgekehrt ist nicht zu übersehen, dass die Zulässigkeit von
Arealüberbauungen regelmässig an das Vorhandensein einer bestimmten
Mindestarealfläche gebunden ist (§ 69 Satz 2 PBG). Die Abstandsvorschriften
dürften daher häufig erlauben, die in den Vollgeschossen zulässige (erhöhte)
Ausnützung durch eine entsprechende Vergrösserung des Gebäudegrundrisses
auch bei einer «untergeschossigen» Arealüberbauung zu konsumieren. Damit
erhöhten sich zwangsläufig auch die in Unter- und Dachgeschossen nicht
anrechenbaren Nutzflächen und könnte insgesamt ein Nutzmass resultieren,
welches der kommunale Gesetzgeber bei der Festsetzung der
Arealüberbauungsvorschriften allenfalls gar nicht gewollt hat.
Demonstriert am vorliegend strittigen Bauvorhaben bedeutet dies
folgendes: Bei Ausschöpfung der zulässigen Nutzfläche von 3908 m2 in vier
Vollgeschossen könnten im Unter- und Dachgeschoss nicht anrechenbare
Nutzflächen von je 977 m2 realisiert werden. Dies ergäbe eine –
eingeräumtermassen theoretische – Gesamtnutzfläche von 5862 m2 (3908 +
977 + 977 = 5862). Durch die Annahme der Rekursgegnerinnen, wonach
vorliegend bei der Anwendung von § 255 Abs. 2 PBG lediglich von drei
Vollgeschossen auszugehen sei, erhöht sich dieses Mass auf 6512 m2 (3908 :
3 = 1302; 3908 + 1302 + 1302 = 6512). Würde die zulässige (erhöhte)
Ausnützung gar, was in casu nicht völlig ausgeschlossen erschiene, in nur in
zwei Vollgeschossen realisiert, ergäbe sich ein Mass von 7816 m2 (3908 : 2 =
1954; 3908 + 1954 + 1954 = 7816).
7.2.3 Aus diesen Gründen ist mit den Rekurrierenden davon auszugehen,
dass bei der Ermittlung der im Dachgeschoss nicht anrechenbaren
Geschossflächen die «zulässige Vollgeschosszahl» mit vier zu veranschlagen
ist.
Daraus folgt, dass die im Attikageschoss geplanten, als nicht anrechenbar
qualifizierten Flächen von 994 m2 das zulässige Mass von 977 m2 um 17 m2
überschreiten. (…) Das Attikageschoss ist mithin flächenmässig im genannten
Umfang zu verkleinern.