zh_baurekursgericht · BRKE I Nr. 0051/2004 · 2004-02-27 · de
Näherbaurecht. Ausnützungsgenerierende Wirkung von Näherbaurecht, falls auch ein Grenzbau möglich wäre.


BRKE I Nr. 0051/2004 vom 27. Februar 2004 in BEZ 2004 Nr. 40
2. Auf dem gemäss geltender kommunaler Bau- und Zonenordnung (BZO-1999) in
der Kernzone City gelegenen streitbetroffenen Grundstück soll ein 3,70 m breiter, 5,40
m langer und 3,80 m hoher eingeschossiger Anbau im Hofbereich einer Blockrandbe-
bauung erstellt werden. Der 19,98 m2 Bruttogeschossfläche aufweisende Anbau soll als
Büroräumlichkeit genutzt werden.
3. a) Die Vorinstanz ordnete im angefochtenen Beschluss an, dass der projektierte
Hofanbau um 9,42 m2 auf maximal 10,56 m2 Bruttofläche zu reduzieren sei. Es könne
davon ausgegangen werden, dass die heute vorhandene Ausnützung des Hauptgebäu-
des zulässig sei, indessen keine Ausnützungsreserven mehr bestünden, welche im Hof
realisiert werden könnten. Der Hof könne nur insoweit überbaut werden, als dort die er-
forderliche Ausnützung auch nachgewiesen werden könne. Das Ausnützungsprojekt
müsse den minimalen Grenzabstand von 3,50 m einhalten, wo nicht der Grenzbau nach
Art. 7 BZO-1999 zulässig sei und auch realisiert werde. Mit einem Grenzbau gegenüber
dem Grundstück A und je 3,50 m Grenzabstand auf den übrigen Seiten seien maximal
10,56 m2 Bruttogeschossfläche zulässig. Gemäss ständiger Praxis dürften die gestützt
auf § 270 Abs. 3 PBG gewährten Näherbaurechte nicht zu einer Erhöhung der zulässi-
gen Ausnützung führen; dies im Gegensatz zu dem gestützt auf Art. 7 BZO-1999 i.V.m.
§ 286 Abs. 2 PBG erlaubten Grenzbau. Die durch den Grenzbau gegenüber der offenen
Überbauung erhöhte Ausnützung könne nur in dem Masse zugelassen und angerechnet
werden, als auch tatsächlich an die Grenze gebaut werde. Im vorliegenden Fall könne
der Grenzbau beim Ausnützungsnachweis nur im Umfang eines Geschosses angerech-
net werden. (...)
4. Gemäss § 251 lit. b PBG wird die zulässige Ausnützung durch die Bestimmun-
gen über die Abstände, über die Geschosszahl sowie über den Grenzbau, das Zusam-
menbauen, die Gebäudelänge und die Gebäudebreite festgelegt.
Für das Baugrundstück wurde in der Bau- und Zonenordnung (BZO-1999) keine
Ausnützungsziffer vorgesehen. Die Parteien sind sich denn auch einig, dass die erlaub-
te Ausnützung mittels eines Vergleichsprojektes zu ermitteln ist. Gemäss Rechtspre-
chung kann die Einräumung eines Näherbaurechts im Sinne von § 270 Abs. 3 PBG
nicht zu einer Erhöhung der Ausnützung führen; dies gilt in Zonen, in denen das zuläs-
sige Mass der Ausnützung nicht mittels Nutzungsziffern, sondern mittels Bestimmung
der Abstände, Grösse und Stellung der Baukörper etc. festgelegt wird. Hier kommt das
vom Gesetz unverzichtbar vorgeschriebene Ausnützungsmass abhanden, wenn gestützt
auf § 270 Abs. 3 PBG Näherbaurechte begründet werden. In solchen Fällen ist die Un-

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terschreitung der gesetzlich vorgeschriebenen Grenz- und Gebäudeabstände deshalb
nur dann zuzulassen, wenn anhand eines Vergleichsprojekts nachgewiesen wird, dass
das Bauvorhaben die in dieser Zone zulässige Baumasse nicht überschreitet (BEZ 1996
Nr. 12 = RB 1996 Nr. 81). An dieser von der Rekurrentin denn auch nicht in Frage ge-
stellten Rechtsprechung ist trotz der daran in der Lehre geäusserten Kritik (vgl. M.
Schüpbach Schmid, Das Näherbaurecht in der zürcherischen baurechtlichen Praxis,
2001, § 12) festzuhalten.
Auszugehen ist beim Vergleichsprojekt somit von einem nach der Regelbauweise
erstellten Gebäude. Diese ergibt sich aus der kommunalen Bau- und Zonenordnung
(BZO-1999). Gemäss Art. 7 Abs. 1 BZO-1999 ist das Zusammenbauen erlaubt. Der
Grenzbau ist mit der schriftlichen Zustimmung der benachbarten Eigentümerschaft zu-
lässig. Die nachbarliche Zustimmung ist nicht erforderlich in dem Ausmass, in welchem
an ein bestehendes Gebäude angebaut werden kann, oder wenn eine geschlossene
Bauweise vorgeschrieben ist.
Gegenüber den Grundstücken A und B verfügt die Bauherrin über ein Grenzbau-
recht. Gegenüber den Grundstücken C, D und E dagegen über ein Näherbaurecht. Ge-
mäss Art. 7 Abs. 2 BZO-1999 ist der Grenzbau nur im Rahmen der schriftlichen Zustim-
mung der benachbarten Eigentümerschaft zulässig. Das gegenseitige Grenzbaurecht
zwischen den Grundstücken A und B beinhaltet ausdrücklich die Realisierung eines ein-
geschossigen Hofanbaus. Entgegen der rekurrentischen Argumentation könnte also
kein dreigeschossiger Anbau erstellt werden, da diesbezüglich kein Grenzbaurecht be-
steht. Für die Berechnung der Ausnützung ist ausschliesslich das effektiv gewährte und
realisierte Grenzbaurecht massgebend.
Da indessen gemäss Art. 7 BZO-1999 der Grenzbau möglich ist, hätte der Rekur-
rent anstatt des Näherbaurechts mit den übrigen Nachbarn auch ein Grenzbaurecht ver-
einbaren können, welches für die Berechnung der Ausnützung beachtet werden müsste.
Dies hätte das stossende Resultat zur Folge, dass der Rekurrent unter Vereinbarung
eines Grenzbaurechtes einen viel grösseren Anbau erstellen und nutzen könnte, durch
die Vereinbarung eines weniger weit gehenden Näherbaurechtes den dazu gewonnen
Raum jedoch nicht ausnützen kann. Ein solches Ergebnis ist mit dem Grundsatz «in
maiore minus» nicht vereinbar.
In Präzisierung der Rechtsprechung zu § 270 Abs. 3 PBG darf das Näherbaurecht
im vorliegenden Fall nicht ausser Acht gelassen werden. Vielmehr kommt in Zonen, in
denen das zulässige Mass der Ausnützung nicht mittels Nutzungsziffern festgelegt wird,
der Grenzbau jedoch zulässig ist, auch der Vereinbarung eines anstelle eines Grenz-
baurechtes vereinbarten Näherbaurechts ausnützungsgenerierende Wirkung zu, weil
nämlich das vom Gesetz unverzichtbar vorgeschriebene Ausnützungsmass in diesem
Fall nicht abhanden kommt.