zh_baurekursgericht · BRKE II Nr. 0243/1992 · 1992-11-24 · de
Quartierplan. Voraussetzung für die Aufhebung eines (baubeschränkenden) Aussichtsservitutes.


BRKE II Nr. 243/1992 vom 24. November 1992 in BEZ 1993 Nr. 32
(Bestätigt mit VB 93/0006 vom 30. August 1993)
6. Der Rekurrent verlangt die Löschung der auf seinen Parzellen lastenden
baubeschränkenden Servituten. Er bringt vor, die tatsächlichen Verhältnisse hätten
sich seit Errichtung der Dienstbarkeiten im Jahre 1929 so grundlegend verändert,
dass sich deren Aufhebung im Rahmen des Quartierplanverfahrens rechtfertige. Der
Gemeinderat X. vertritt dagegen die Auffassung, eine Ablösung der Dienstbarkeiten
sei nicht zwingend und komme zudem einer Expropriation nahe.
Im Rahmen des Quartierplanverfahrens können nötigenfalls gesetzliche Eigen-
tumsbeschränkungen des privaten Rechts, Dienstbarkeiten, Grundlasten oder vor-
gemerkte persönliche Rechte aufgehoben, geändert oder begründet werden (§ 139
Abs. 1 PBG). Die Ablösung von Dienstbarkeiten ist u.a. dann zulässig, wenn diese
für den Berechtigten im quartierplanrechtlichen Neubestand nutzlos geworden sind,
die rationelle Ausgestaltung des Quartierplanes erheblich erschweren, eine adäqua-
te Grundstücksnutzung verhindern bzw. beeinträchtigen oder anderweitig mit der
Zonenordnung in mehr als nur geringfügiger Weise in Widerspruch stehen.
Die Mutter des Rekurrenten erwarb die mit einem Wohnhaus überbaute Parzel-
le Kat.-Nr. 3179 und das mit Reben bestockte Grundstück Kat.-Nr. 3614 (damals
Kat.-Nr. 3202) mit Kaufvertrag vom 10. Mai 1929. Dabei wurde zugunsten der Ver-
käuferin, welche in der Folge auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 3319 ein neues
Wohngebäude erstellte, folgende Dienstbarkeit errichtet: "Die Käuferin verpflichtet
sich gegenüber dem Eigentümer von Kat.-Nr. 3319 [...], auf den Kaufobjekten Kat.-
Nrn. 3179 und 3202 ausser dem bestehenden Wohnhaus Assek.-Nr. 1445 kein wei-
teres Gebäude zu erstellen [....]; ebenso keine Tennisanlagen mit Bretterwänden.
Die Gitter eines allfälligen Tennisplatzes dürfen nicht mit Pflanzen überwachsen
werden". Ob und in welcher Höhe für die Einräumung dieses faktischen Bauverbotes
eine Entschädigung geleistet wurde, ist nicht erstellt. Der Rekurrent geht von einem
Betrag in der Höhe von Fr. 2'000 - 3'000 aus. Möglicherweise wurde dies bereits bei
der Bemessung des Kaufpreises berücksichtigt.
Dem zitierten Wortlaut der Dienstbarkeiten ist unmissverständlich zu entneh-
men, dass es sich um Aussichtsservituten handelt. Davon gehen übereinstimmend
auch die am vorliegenden Verfahren beteiligten Parteien aus. Die damalige Verkäu-
ferin wollte sich mit der Freihaltung vor allem der tiefer liegenden rekurrentischen
Parzelle Kat.-Nr. 3614 die freie Aussicht auf den See sichern. In der Zwischenzeit
haben sich die tatsächlichen Verhältnisse jedoch einschneidend geändert. Hangab-
wärts wurden in west-/südwestlicher Richtung zahlreiche Bauten erstellt, welche die

- 2 -
Sicht schmälern. Dieselbe Wirkung hat die teilweise dichte Bepflanzung des Gebie-
tes. Selbst auf dem westlichen Teil der begünstigten Parzelle Kat.-Nr. 10164 stehen
mehrere Bäume, welche die Aussicht vom begünstigten Grundstück ganz erheblich
einschränken. Schliesslich hat auch die mit dem Quartierplan teilweise neu festge-
setzte Parzellarordnung eine neue Situation geschaffen. Mit der Erstellung der
Quartierplanstrasse B, welche zwischen dem begünstigten und den belasteten
Grundstücken vorgesehen ist, der Zurücknahme der Baulinie auf der Parzelle Kat.-
Nr. 3614 sowie der Abtretung des nordwestlichen Zipfels des letzterwähnten Grund-
stückes an die berechtigte Parzelle Kat.-Nr. 10164 wurde bzw. wird der rekurrenti-
sche Baubereich erheblich verringert, was sich auf die Sichtverhältnisse von der be-
rechtigten Parzelle in Richtung See positiv auswirkt. Ingesamt ist das private Inte-
resse an einem Weiterbestand der Aussichtsservituten als nicht mehr allzu gross
einzustufen.
Hingegen besteht ein erhebliches raumplanerisches Interesse daran, das rekur-
rentische in der Wohnzone W2/40 gelegene Bauland baureif zu machen. Die weite-
re Freihaltung des Areals mittels einer Dienstbarkeit, welche faktisch jede Bautätig-
keit verhindert, stünde in krassem Widerspruch zur kommunalen Zonenordnung, zur
Maxime, den Boden haushälterisch zu nutzen (Art. 1 Abs. 1 RPG). Die auf den
Grundstücken Kat.-Nrn. 3179 und 3614 lastenden Baubeschränkungsservituten sind
daher aufzuheben. Insoweit ist der Rekurs gutzuheissen.
Die Frage, ob - und wenn ja - in welcher Höhe der Servitutsberechtigte vom Re-
kurrenten eine Entschädigung beanspruchen könne, hat sich bis heute nicht gestellt.
Der Gemeinderat X. ist einzuladen, die Entschädigungsfrage im Rahmen der Über-
arbeitung des Quartierplanes zu prüfen.