zh_baurekursgericht · BRGE IV Nr. 0046/2026 · 2026-03-05 · de
Aufhebung Gemeinderatsbeschluss zur Inventarentlassung eines ehemaligen Gasthauses

Das Baurekursgericht hiess einen Rekurs des Zürcher Heimatschutzes gut und hob den Entlassungsbeschluss des Gemeinderats auf. Zwei Gutachten sowie der gerichtliche Augenschein bestätigten, dass die Gebäudegruppe (ältestes Wirtshaus der Gemeinde, Ursprung 17./18. Jh.) das Ortsbild massgeblich prägt und ein wichtiges Bindeglied im historischen Dorfkern darstellt. Das Gericht erwog, dass die Argumente der Gemeinde (hohe Sanierungskosten, Blockierung einer geplanten Zentrumsüberbauung) nicht schwerer wögen als das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Ortsbildes. Wirtschaftliche Interessen allein könnten den Denkmalschutz nicht überlagern. Die Gemeinde hat den Situationswert zu niedrig gewichtet und fälschlicherweise angenommen, ein Ersatzbau könne den Situationswert wahren. Der Gemeinderat wurde verpflichtet, die notwendigen Schutzmassnahmen für den Erhalt des Situationswerts der Gebäude anzuordnen.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
4. Abteilung
G.-Nr. R4.2022.00035
BRGE IV Nr. 0046/2026
Entscheid vom 5. März 2026
Mitwirkende Abteilungspräsident Reto Philipp, Baurichterin Petra Röthlisberger, Baurich-
ter Peter Heierle, Gerichtsschreiberin Karin Rüsch
in Sachen Rekurrent
Zürcher Heimatschutz ZVH
gegen Rekursgegner
1. Gemeinderat X
vertreten durch Rechtsanwalt […]
Mitbeteiligte
2. Genossenschaft A
3. B
betreffend Beschluss des Gemeinderates vom 29. November 2021; Inventarentlassung
und Verzicht auf Schutzmassnahmen ehemaliges Bauernhaus und Restau-
rant A […]
______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 29. November 2021 entliess der Gemeinderat X das ehe-
malige Bauernhaus und Restaurant A mitsamt Nebengebäude (Vers.-Nrn. 1
und 3 [recte: Vers.-Nr. 2]) auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 1 und 2 an der C-
Strasse 8 und D-Gasse 7 (recte: D-Gasse 7.1) in X aus dem Inventar der
Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung.
B.
Hiergegen erhob der Zürcher Heimatschutz (ZVH) mit Eingabe vom 21. Feb-
ruar 2022 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte
die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses unter Rückweisung an die
Vorinstanz zur Festlegung des Schutzumfanges bezüglich der Gebäude
Vers.-Nrn. 1 und 2 unter Kostenfolgen zu Lasten der Vorinstanz.
C.
Mit Verfügung vom 22. Februar 2022 wurde vom Rekurseingang Vormerk
genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet und die Genossen-
schaft A sowie E als Mitbeteiligte in das Verfahren aufgenommen.
D.
Mit Verfügung vom 3. März 2022 wurde festgehalten, dass E mangels Eigen-
tümerschaft aus dem Rubrum zu entlassen und die ihm angesetzte Ver-
nehmlassungsfrist gegenstandslos werde. An seiner Stelle wurde der Allein-
eigentümer der Parzelle Kat.-Nr. 2 als Mitbeteiligter in das Verfahren aufge-
nommen und ihm wurde Frist zur Vernehmlassung angesetzt.
E.
Die Vorinstanz schloss in ihrer Eingabe vom 21. März 2022 auf Abweisung
des Rekurses unter Kostenfolge zu Lasten des Rekurrenten. Die Mitbeteilig-
ten verzichteten stillschweigend auf die Erstattung einer Vernehmlassung.
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F.
Auf Begehren des Rekurrenten wurde ein zweiter Schriftenwechsel durchge-
führt. Die Replik datiert vom 25. April 2022; auf die Erstattung einer Duplik
wurde seitens der Vorinstanz mit Eingabe vom 10. Mai 2022 ausdrücklich
und seitens der Mitbeteiligten stillschweigend verzichtet.
G.
Am 6. Juli 2022 führte die 4. Abteilung des Baurekursgerichts des Kantons
Zürich in Anwesenheit der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.
Im Anschluss an den Augenschein wurde das Rekursverfahren im Einver-
nehmen mit den Parteien sistiert.
H.
Mit Stempelverfügung vom 1. Dezember 2025 wurde das Verfahren auf Be-
gehren der Vorinstanz fortgesetzt.
I.
Auf die Vorbringen der Parteien, sowie auf die anlässlich des Lokaltermins
gemachten Feststellungen wird, soweit für die Entscheidbegründung erfor-
derlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.
Es kommt in Betracht:
1.
Gemäss § 18b lit. a Planungs- und Baugesetz (PBG) sind gesamtkantonal
tätige Vereinigungen, die sich seit wenigstens zehn Jahren im Kanton statu-
tengemäss dem Natur- und Heimatschutz oder verwandten, rein ideellen
Zielen widmen, zum Rekurs gegen Anordnungen und Erlasse berechtigt, so-
weit sie sich auf den III. Titel oder § 238 Abs. 2 PBG stützen. Der Rekurrent
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erfüllt diese Voraussetzungen unbestrittenermassen. Da die übrigen Pro-
zessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.
2.
Die streitbetroffenen Parzellen Kat.-Nrn. 1 und 2 liegen gemäss der gelten-
den Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X in der Kernzone I zwischen
der C-Strasse im Westen und der D-Gasse im Osten. Im Weiteren grenzen
die Grundstücke an ebenfalls der Kernzone I zugehörige Grundstücke an.
Auf den beiden Grundstücken befinden sich zwei Gebäude, die im Inventar
der Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung verzeichnet sind.
Dem Inventarblatt vom 7. Januar 2021 (Objekt Nr. 9 [act. 10.1]) kann folgen-
des entnommen werden:
Kurzbeschreibung: Aufgrund seiner markanten Form, seiner Riegelwirkung
und Dimension präge das Gebäude das Strassenbild der C-Strasse und der
D-Gasse.
Objektbeschreibung: Markantes, quer zum Strassenraum stehendes Ge-
bäude im Zentrum von X. Das traufseitig ausgerichtete Gebäude sei im Laufe
der Zeit durch Um- und Anbauten stark verändert worden. Die Fachwerk-
Fassadenstruktur sei lediglich entlang der Ost- und Südfassade des ur-
sprünglichen Gebäudekörpers ablesbar (Gebäudealter 1620). Der südliche
Anbau sei ein typischer, gewerblich geprägter Gebäudekörper und nehme
kaum strukturellen Bezug zum ursprünglichen Gebäude auf.
Schutzbegründung: Der mächtige, bauhistorisch beachtenswerte Vielzweck-
bau sei im Laufe der Zeit mehrfach erweitert worden. Der markante Kubus
präge das Zentrum des Dorfkerns. Die unterschiedlichen Fassadenausprä-
gungen (Fassadenöffnungen) deuteten auf die bereits frühe, vielschichtige
Nutzung inkl. Wirtshaus und Stallung hin. Dem Gebäude komme insbeson-
dere durch das Wirtshaus eine grosse gesellschaftliche Bedeutung zu. Es
handle sich um eines der ältesten noch bestehenden Wirtshäusern der Ge-
meinde X.
Schutzziel: Zumindest teilweiser Erhalt seiner ortsbildprägenden Lage und
strukturellen äusseren Erscheinung (nur ursprüngliches Gebäude und
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östliches Riegelhaus an der D-Gasse, nachträglicher Anbau entlang der D-
Gasse kaum schutzwürdig). Teilweiser Erhalt der Aussenwände (Süd- und
Ostfassade des ursprünglichen Gebäudes) und der inneren Tragstruktur un-
ter Wahrung des baugeschichtlichen Zeugnischarakters. Sicherung des
Hauptkubus (Restaurant A) im Kernzonenplan.
3.1.
Die Eigentümer der Parzelle Kat.-Nr. 1 haben im Hinblick auf einen Verkauf
der Parzelle mit Schreiben vom 28. Oktober 2021 ein Provokationsbegehren
gestellt.
Die Vorinstanz hat daraufhin das Schutzabklärungsverfahren eröffnet, ge-
mäss dem angefochtenen Beschluss in der Folge den Eigentümer (Anmer-
kung: es wurde die falsche Person einbezogen, was mit Verfügung des Bau-
rekursgerichts vom 3. März 2022 entsprechend korrigiert wurde) des eben-
falls betroffenen Grundstücks Kat.-Nr. 2 einbezogen und bei der F GmbH ein
Schutzgutachten eingeholt.
3.2.
Dem Gutachten der F GmbH, welches bereits vom 28. Juni 2019 datiert und
somit bereits vor dem Provokationsbegehren vorgelegen haben muss (act.
10.2), ist zusammengefasst folgendes zu entnehmen:
Das ehemalige Restaurant A in X an der C-Strasse 8, Versicherungsnummer 1, auf der
Parzelle 1, befinde sich nicht im kommunalen Bauinventar der Gemeinde, da bisher kein
Inventar dieser Art bestehe. lm Bau- und Zonenplan der Gemeinde X befinde sich das Objekt
in der Kernzone K.
Baubeschreibung
Ursprungsbau: Laut Brandassekuranzakten des Kantons Zürich habe das Wirtshaus zum A
bereits mit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 1820 bestanden. Es gehe in seinem Kern
somit sicher ins 18. Jahrhundert zurück. Wie der Ursprungsbau ausgesehen habe, lasse
sich nicht eindeutig belegen, da historische Fotos und Pläne aus der Entstehungszeit fehl-
ten. Die früheste Aufnahme datiere aus den 1920er Jahren. Diese zeige einen Vielzweckbau
mit Wirts- und Wohnhausteil im Osten und Stallscheunenteil im Westen. Möglicherweise
habe der Bau nicht seit Bestehen das heutige Ausmass. Vermutlich habe er bis 1842 aus
einem Wirtshaus und einer Stallscheune bestanden; beide Gebäudeteile seien1842 zusam-
mengebaut und um einen Wohnhausteil erweitert worden. Der ehemalige Stallscheunenteil
sei mutmasslich 1959 zur Garage ausgebaut worden.
Aktueller Bau: Der zweigeschossige Garagen- und Kegelbahnanbau schliesse auf schma-
lem längsrechteckigem Grundriss südöstlich an den Kernbau an und bilde mit diesem einen
L-förmigen Grundriss. Die Garagen seien von der im Niveau tieferliegenden Ostseite be-
fahrbar; hier sei der Bau zweigeschossig. Die östliche Giebelseite sei geprägt durch einen
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historischen doppelflügeligen Kellereingang sowie die Balkone im ersten Ober- und im
Dachgeschoss sowie durch das mächtige, über den Dachbalkon vorkragende Satteldach.
Die Fensteröffnungen des Kernbaus seien mehrheitlich in Stein gerahmt, ebenso die Tür-
öffnungen.
Das Gebäudeinnere teile sich auf in einen historischen, hohen Keller mit Ausgang auf der
Ostseite, das Erdgeschoss, das zum Schluss als Bar gedient habe und die Schlafzimmer im
ersten Obergeschoss. Das Dachgeschoss sei offen und das Dachwerk sei als liegender
Stuhl mit acht Bindern konstruiert. Eine einläufige, gewinkelte Treppe führe in den Keller;
eine Holztreppe, die aus der zweiten Hälfte des 20. Jahrhundert stamme, verbindet Erd- und
erstes Obergeschoss. ln das Dachgeschoss führe eine einläufige, historische Holztreppe.
Erhaltungszustand
Das Gebäude sei grundsätzlich in einem relativ guten Erhaltungszustand. Die Bauphasen
bilde vor allem das Gebäudeäussere gut ab.
Gebäudeäusseres: Das äussere Erscheinungsbild zeige den ehemaligen Wirts- und Wohn-
hausteil mit dem zweiflügeligen Kellereingang im Osten. Mittig schliesse sich das ehemalige
Metzgereiladenlokal und gegen Westen der einstige Stallscheunenbereich an. Das ge-
schlossene Satteldach decke den gesamten Bau. Der westliche Giebel dürfte um die Jahr-
hundertwende oder im frühen 20. Jahrhundert seine heutige Gestalt u.a. auch mit den Bal-
konen erhalten haben. Der Umbau der südseitigen Trauffassade im ehemaligen Stallscheu-
nenbereich stamme aus der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts.
Gebäudeinneres: Das Gebäudeinnere sei stets verändert worden und zeige heute mehr-
heitlich die Umbauten und Veränderungen des 20. und 21. Jahrhunderts. Dazu gehöre ne-
ben den Grundrissen, Oberflächen und Ausstattungselementen auch die Treppenhauser-
schIiessung. Vom historischen Gebäude zeuge die Lage der Geschossdecken, die histori-
schen Balken und einige Mauern im Keller, vereinzelte Ausstattungselemente wie zum Bei-
spiel die Füllungstür mit historischen Zargen und Schippenbändern sowie Wand- und De-
ckentäfer im ehemaligen Büro. Der Dachstuhl mit Dachwerk und Räucherkammer sei in sei-
ner historischen Substanz heterogen und mehrheitlich aus neuerer Zeit erhalten.
Umgebung: Während die unmittelbare Nahumgebung des Restaurants A zugunsten von
Frei- und Parkflächen sowie asphaltierten Flächen verändert und purifiziert worden sei, habe
sich die weitere Umgebung mit den historischen, ländlich geprägten Vielzweckbauten weit-
gehend gut erhalten. Dazu gehörten auch die historischen Nebenbauten von C-Strasse 8
wie das ehemalige Schlachthaus (Vers. Nr. 2) oder der Nebenbau (Vers. Nr. 4).
Situation und Lage einst und heute
Das Gebäude stehe giebelständig und strassenbündig an der C-Strasse. Der Bau sei frei-
stehend. Die südliche Freifläche werde teilweise als Aussensitzplatz und Parkplatz genutzt,
die nördliche Freifläche sei asphaltiert. lm Osten schliesse sich der zweigeschossige Kegel-
bahnanbau an den Hauptbau an. lm Osten stehe das historische Schlachthaus sowie ein
Nebenbau des Haupthauses.
Das historische Rebbauerndorf X habe im 19. Jahrhundert eine lockere Bebauung entlang
des historischen Strassennetzes gezeigt. Die Freiflächen bestünden als Rebberge. lm Sü-
den habe es eine Spinnerei gegeben. Das historische Wirtshaus A habe sich im Norden des
Ortes befunden. Unmittelbar westlich habe sich eine grosse Rebfläche angeschlossen. lm
Gegensatz zu den mehrheitlich traufständig zu den Strassenräumen gerichteten Bauten
habe das historische Gebäude an der C-Strasse 8 giebelständig an der Strasse gestanden,
wie die Wildkarte von 1850 zeige. Diese Situation habe bis ins späte 19. Jahrhundert be-
standen, wie aus der Siegfriedkarte von 1880 zu entnehmen sei. Bis in die 1930er Jahre
seien die zahlreichen und ortsbildprägenden Rebflächen verschwunden. Die
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Bebauungsstruktur des 19. Jahrhunderts sei bis in die zweite Hälfte des 20. Jahrhunderts
bestehen geblieben. Erst im beginnenden 21. Jahrhundert seien die Zwischenräume inner-
halb des historischen Strassennetzes zunehmend mit neuen Wohnbauten überstellt worden.
Während die historische Bebauung eher locker und unregelmässig im Raum gesetzt gewe-
sen sei, seien die neueren Bauten regelmässig im Raum angeordnet und mehrheitlich klein-
volumig. Dadurch seien die einstigen Grün- und Wiesenflächen verschwunden.
Würdigung
Das ehemalige Wirtshaus A gehöre zu den ältesten noch bestehenden Wirtshäusern der
Gemeinde X. Sein Ursprung reiche sicher ins 18., wenn nicht sogar ins 17. Jahrhundert
zurück. Damit sei das Gebäude wirtschafts- und sozialhistorisch höchst bedeutsam für die
Gemeinde. Der Kernbau datiere sicher ins 18. Jahrhundert und bestehe aus einem Wirts-
haus mit Stallung und Scheune. Seine heutige Gestalt habe das Gebäude 1842 erhalten,
als ein zusätzlicher Wohnteil hinzugekommen und das Gebäude aus Mauer- und Riegel-
werk, Holz und Ziegel bestanden habe. Zum Gebäude gehörten ein Speicher mit Back- und
Waschhaus (Vers. Nr. 2) sowie ein Nebengebäude mit Stall und Scheune (Vers. Nr. 4).
Diese Nebenbauten hätten sich bis heute mehrheitlich erhalten und bildeten mit dem Haupt-
haus eine landwirtschaftlich geprägte Baugruppe des 18. und 19. Jahrhunderts, die lange
Zeit Wirtshaus und Metzgerei beherbergt habe. Trotz Veränderungen bilde das Gebäude an
der C-Strasse 8 bis heute in seinem äusseren Erscheinungsbild den historischen Wirts- und
Wohnhausbau mit Scheune und Stall ab. Es gehöre zu der ältesten Bebauungsstruktur des
Dorfes und präge durch seine giebelständige Ausrichtung und sein mächtiges Bauvolumen
den Strassenraum sowie das historische Ortsbild von X.
Architektonisch und baukünstlerisch sei der Bau eher schlicht gehalten und repräsentiere
mit seiner mehrheitlich verputzten Riegelfassade einen einfachen Vielzweckbau aus der
ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts. Sein Ursprung aus dem 18. Jahrhundert werde an der
östlichen Riegelwerkfassade samt historischem Kellereingang mit Doppelflügeltür deutlich.
Als ältestes traditionelles Wirtshaus von X, das bis vor Kurzem — mit Veränderungen —
Bestand gehabt habe, als das Ortsbild und den Strassenraum prägender mächtiger Baukör-
per sowie als bauhistorisch beachtenswerter Vielzweckbau sei das Restaurant A an der C-
Strasse 8 gemäss § 203 PBG als Schutzobjekt von kommunaler Bedeutung zu empfehlen.
Es müsse in seinem äusseren Erscheinungsbild, das den historisch gewachsenen Viel-
zweckbau ablesen lasse, samt historischen Tür- und Fensteröffnungen im ehemaligen
Wohn- und Wirtshausteil und einheitlichem Satteldach erhalten werden. Der ehemalige
Stallscheunenteil solle in seiner äusseren Struktur als solcher ablesbar bleiben. Ebenso sei
die östliche Riegelfassade mit der Doppelflügel-Kellereingangstür zu erhalten. Vom Schutz
ausgeschlossen sei der südöstliche Kegelbahnanbau sowie die Oberflächen aus dem 20.
Jahrhundert. Das Gebäudeinnere sei aufgrund der vielen Umbauten, die es erfahren habe,
lediglich mit der Lage der Geschossdecken, der historischen Trag- und Stützkonstruktion
sowie der historischen Balkenkonstruktion im Keller zu erhalten. Die anzunehmende histo-
rische Trag- und Stützkonstruktion sei heute mehrheitlich verdeckt. Gezielte Sondagen oder
Freilegungen der Grundsubstanz könnten weitere Aufschlüsse zu Alter und Erhaltungszu-
stand geben und damit den Schutzumfang differenzieren.
Bei einem eventuellen Abbruch des Kegelbahnanbaus sollte darauf geachtet werden, dass
ein möglicher Neu- und Anschlussbau so gestaltet werde, dass die räumlichen Bezüge zur
historischen südöstlichen Bebauung entlang der Thur geschaffen würden und das Gebäude
so an die historische Örtlichkeit eingebunden werden könne.
3.3.
Im angefochtenen Beschluss der Vorinstanz wird festgehalten, dass die
Schutzempfehlung der F für den Gemeinderat nicht ohne weiteres nachvoll-
ziehbar gewesen sei. Die Ausführungen der F zur Baugeschichte und die
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anschliessende Baubeschreibung zeigten auf, dass das Gebäude in wesent-
lichen Teilen umgestaltet und mit Anbauten erweitert worden sei. Historische
Bauelemente seien am Gebäude gemäss den Ausführungen der F nur noch
fragmentarisch vorhanden. Aufgrund seines Volumens und seiner zentralen
Lage habe die Baute für das Ortsbild zwar durchaus prägende Wirkung. Mit
seinen Anbauten und den schmucklosen Fassaden werde die Baute indes-
sen nicht nur positiv wahrgenommen.
Der Gemeinderat habe aus diesen Gründen bei Dipl. Arch. ETH/SIA G eine
Zweitmeinung eingeholt. Dem Gutachten von G vom 15. Oktober 2019 (act.
10.3) ist zusammengefasst folgendes zu entnehmen:
Situation
Das mächtige Gebäude sei nach wie vor, ein ortsbaulich wichtiger Teil der die untere C-
Strasse bereits im 19. Jahrhundert, entlang der Strasse begleitenden Bebauung. Südlich
des Metzgerei- und Gasthauses A habe eine ortsbauliche Zäsur bestanden, welche eine
gewisse Trennung der vorerst sich entlang den Strassen entwickelnden Überbauungen ge-
zeigt habe. Dieses strukturelle, auch in der Topographie erfahrbare Muster der Besiedlung
sei erst in der Mitte des 20. Jahrhunderts mit den Überbauungen von dazwischen sich be-
findlichen Obstgärten und Wiesen aufgehoben worden.
Die Lage des Gebäudes, unmittelbar an der Strasse mit seiner westseitigen Giebelfassade
und mit seiner markanten traufseitigen Fassade als Abschluss eines weiten, südseitigen
Vorgeländes, stärkten den Bau in seiner auch heute bestehenden, neuen Situation, welche
den südlichen Freiraum zwar noch weitgehend intakt erleben lasse, wobei die neueren Be-
bauungen auf den westseitig der C-Strasse ansteigenden Grundstücken die Strukturen des
Ortsbildes jedoch stark beeinflusst hätten.
Auch die den alten A stark prägende Situation, welche diesen markanten, gegen Osten 3-
geschossig in Erscheinung tretenden Bau als erhöht über dem H bestehende Bebauung
gekennzeichnet habe, sei durch den nun einen Geländesprung enthaltenden, langen Anbau
an der südlichen Ostseite für Kegelbahnen und darüber hinaus mit dem Zusammenbau mit
einem Garagengebäude südseitig (Vers. Nr. 3) sehr stark verändert worden. Diese das na-
türliche Gelände auf einer längeren Strecke nicht mehr erfahrbare Veränderungen würden
heute als harte Trennung zwischen der D-Gasse und der C-Strasse wahrgenommen und
liessen natürliche, räumliche Bezüge kaum mehr entstehen. Die gesamte Liegenschaft A
befinde sich innerhalb einer archäologischen Zone. Diese Zone sei aufgrund von Funden
aus der Römerzeit festgelegt worden.
Objekt
Zur Liegenschaft Gasthof A habe auch eine Stallscheune (Vers. Nr. 4) gehört. Dieses Ge-
bäude habe sich bis zur Neuüberbauung des Grundstücks (ehemals Kat. Nr. 3) auf der
Westseite der C-Strasse befunden. Ebenfalls zum A habe ein Speicher-, Back- und Wasch-
haus (Vers. Nr. 2) gehört. Es handle sich dabei um das noch heute bestehende Gebäude,
welches heute in stark veränderter Gestaltung, ostseitig des Hauptgebäudes, stehe.
Das Grundstück, welches zur engeren Liegenschaft Gasthaus A gehört habe, habe früher
auch den Bereich auf welchem heute das südseitig der Kegelbahnen angebaute Garagen-
gebäude (Vers. Nr. 3 auf Kat. Nr. 2 [neu: Kat.-Nr. 4]) erstellt worden sei, umfasst.
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Das heute bestehende Gebäude präsentiere sich in seiner äusseren Gestaltung nur noch in
wenigen Teilen in seiner reichhaltigen baulichen Entwicklung. Mit dem Ausbau des westsei-
tigen Oekonomieteils seien auch diese Bereiche des Gebäudes durch eine eher uniforme,
oberflächliche Repräsentation ersetzt worden.
Verschiedene historische Dokumente erhärteten die Vermutungen, dass im heute bestehen-
den Bau ein älterer sogenannter Kernbau bestehe oder ein Vorgängerbau vorhanden sei.
Dazu hätten anlässlich der Begehung lediglich wenige Hinweise gefunden werden können.
Der gesamte heute bestehende Bau zeige sich in vielen Teilen stark überformt und neuen
Bedürfnissen angepasst und bereichsweise stark umgebaut.
Gebäude- und Grundrissstruktur
Weil keine Bestandspläne weder der Grundrisse noch von den Schnitten und Fassaden be-
stünden, sei eine Beurteilung der für den Bau und seine Konstruktionen zutreffenden Be-
schreibung recht schwierig.
Die anhand von historischen Fotos und anlässlich der Begehung gewonnenen Erkenntnisse
zeigten, dass die ursprüngliche und auch die heute bestehende Gebäudekonstruktion in
einer zweiraumtiefen Anlage erstellt worden sei. Ebenfalls sei anlässlich der Begehung klar
geworden, dass ehemals ein von der Süd- zur Nordseite reichender Gang bestanden habe.
Von diesem aus seien die verschiedenen angrenzenden Räume zugänglich und hier (wie
heute noch teilweise erfahrbar) auch die vertikalen Erschliessungen zum Unter- und zum
Obergeschoss sowie zum Dachraum noch teilweise bestehend. Die Gebäudelänge dürfte
ostseitig eine Erweiterung erfahren haben. Diese Feststellung stütze sich auf unterschiedli-
che Abstände der südseitigen Fensterachsen, die nordseitige Anordnung der Fensterach-
sen im ostseitigen Teil und gewisse konstruktive Ordnungen im Untergeschoss des ostsei-
tigen Gebäudeteils. Deutlich erfahrbar und belegt durch Fotos seien die im Laufe der Zeit
erfolgten Veränderungen im Bereich des ehemaligen Oekonomieteils, im Bereich der Metz-
gerei und den Veränderungen im ostseitigen Dachbereich durch die Aufhebung dieses einst
abgewalmten Teils.
Mit diesen umfangreichen Änderungen am Hauptgebäude, welche das äussere Erschei-
nungsbild verändert hätten, seien aber auch die inneren Bereiche und die Konstruktionen
dieser Gebäudeteile neuen Verhältnissen angepasst worden.
Die im Gutachten der F GmbH (S.3) beschriebene Existenz von Wirtshaus und einem se-
paraten Bau bestehend aus Scheune und Stall, welche 1853 durch einen Zwischenbau zu-
sammengebaut worden seien, könne am Gebäude nicht nachvollzogen werden. Einerseits
habe gemäss dem Gutachten F eine Stallscheune auf der Westseite der C-Strasse bestan-
den. Zudem seien am Gebäude keinerlei konstruktive oder gestalterische Merkmale erkenn-
bar, welche auf einen solchen Verbindungsbau hinweisen würden.
Bemerkungen zur Baugeschichte
Weder aus den verfügbaren Akten zum bestehenden Bau, noch aus den Akten der Gebäu-
deversicherung seit den Anfängen der Aufzeichnungen, seien Angaben zu bereits im
18. Jahrhundert oder sogar früher bestehenden Teilen eines Vorgängerbaus zu erfahren.
Weitergehende Informationen könnten lediglich durch Freilegungen von zur Zeit verdeckten
Konstruktionen und durch dendrochronologische Untersuchungen an alten Konstruktions-
teilen erbracht werden.
Zustand, Wertung
Das gesamte Gebäude sei mehrheitlich in gutem Allgemeinzustand. Die unordentliche Situ-
ation, welche sich im gesamten Gebäude heute zeige, dürfe nicht dazu verleiten, die
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primären Konstruktionen oder auch die Mehrheit der Ausbauten als unzureichend und
schlecht zu beurteilen.
In schlechten Zustand sei ohne jeden Zweifel die Deckenkonstruktion über dem Keller, ins-
besondere im Bereich unter der Gaststube. Die hier ausgeführten Verstärkungen vermöch-
ten als zeitlich beschränkte, hinreichende Ertüchtigungen zu werten sein. Zahlreiche Berei-
che der bestehenden Konstruktionen würden Anforderungen bezüglich Brandschutz, Wär-
medämmung und Schallschutz sowie vermutlich auch hinsichtlich Erdbebensicherheit und
Statik nicht mehr genügen.
Das grosse Gebäude des ehemaligen Gasthauses A besitze mit seiner Stellung und seiner
Volumetrie im Ortsbild von X einen bedeutenden Stellenwert.
In seiner Gestaltung habe das Gebäude hinsichtlich Klarheit und Authentizität seiner einst
ursprünglichen Nutzungen aber auch hinsichtlich seinen zwischenzeitlich erfolgten Verän-
derungen starke Einbussen erlitten. Viele neuzeitlich erstellte Veränderungen, wie die Um-
bauten im Oekonomieteil, die umfangreichen Umbauten im Obergeschoss des Hauptgebäu-
des und vor allem auch der nicht gerade qualitätsvolle Anbau der Kegelbahnen und der
Garagen mit den zusätzlichen Anbauten für Garagen und weiteren recht nachteiligen Um-
bauten in diesem Bereich der ursprünglichen, gesamten Anlage, hätten zunehmend zu Ver-
lusten an ursprünglich vorhandenen, hohen Qualitäten des Einzelobjekts, aber auch an der
gesamten Situation geführt. Hinzu komme, dass die Nutzungen, welche letztendlich zu ei-
nem Zusammenbruch geführt hätten, der gesamten Gebäudestruktur lediglich Schaden zu-
geführt hätten.
Ob auf dem heute bestehenden Bestand eine Gesundung erreicht werden könne, sei
schwierig zu beurteilen. Dazu müssten genauere Abklärungen getätigt werden.
Obschon das Gebäude nicht in einem kommunalen Inventar der Gemeinde X aufgeführt sei,
sei der Situationswert des Gebäudes und in Anlehnung an das Gutachten der F GmbH auch
der soziale, wirtschaftliche und lokalpolitische Wert des ursprünglichen Gebäudes Gasthaus
und Metzgerei A als genügend ausgewiesen, als dass es als kommunales Schutzobjekt be-
zeichnet werden könne.
Andererseits seien die tief in die Bausubstanzen eingreifenden Veränderungen und Über-
formungen, welche im Laufe der Zeit in mehrheitlich nicht gerade qualitätsvoller Art erfolgt
seien, und auch der bereichsweise schlechte Zustand von wichtigen Tragstrukturen (Keller-
decke) Erkenntnisse, welche klar gegen eine Unterschutzstellung sprächen. Eine solche
Unterschutzstellung würde im vorliegenden Fall ohne Zweifel zu unverhältnismässig hohen
Kosten für eine qualitätsvolle Renovation und Ertüchtigung des Gebäudes führen.
Würdigung, Schutzfähigkeit, Schutzwürdigkeit, schützenswerte Bauteile
Die lediglich auf den Situationswert eingeschränkte Schutzwürdigkeit genüge im vorliegen-
den Fall nicht für eine umfassende Schutzwürdigkeitserklärung und eine entsprechende Un-
terschutzstellung einer wie vorliegend bestehenden Bausubstanz.
Der Situationswert des bestehenden Gebäudes mit seiner das Ortsbild stark prägenden
Stellung und seiner präzisen und klaren Volumetrie sei derart hoch zu gewichten, dass ein
allfälliger Ersatzbau hohe Anforderungen hinsichtlich Situation und Gestaltung erfüllen
müsse.
Zur Sicherstellung einer genügenden Klärung der konstruktiven und gestalterischen Quali-
täten von heute nicht mehr sichtbaren Teilen sollten an verschiedenen Stellen im Bestand
weitergehende Untersuchungen und Sondierungen ausgeführt werden.
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Die Schutzfähigkeit sei aufgrund des mehrheitlich guten Zustandes ausgewiesen.
Die Schutzwürdigkeit bestehe aufgrund der bislang geführten Abklärungen lediglich im hoch
zu wertenden Situationswert des Hauptgebäudes. Auf die Formulierung von schützenswer-
ten Bauteilen sei derzeit zu verzichten.
Empfehlung
Am bestehenden Hauptgebäude sollten weitergehende, bauanalytische Untersuchungen,
durch das Freilegen von wichtigen Konstruktions- und Ausbauteilen gemacht werden. Zu
empfehlen seien:
- Untersuchungen im Bereich eines möglichen Zwischenbaus zwischen Wirtshaus und
Oekonomieteil
- Untersuchungen im Bereich eines möglichen, ostseitigen Anbauteils
- Untersuchungen bezüglich Tragfähigkeit der bestehenden Kellerdecke
- Untersuchungen an den Aussenwänden bei vermuteten verdeckten Fachwerkkonstruk-
tionen betreffend einer früher möglichen sichtbaren Konstruktion
- weitere Untersuchungen an als qualitätvoll vermuteten Ausstattungen.
Über diese Untersuchungen sei ein kurzer Bericht mit Fotodokumentation zu erstellen.
3.4.
Die Gemeinde holte sodann gestützt auf die Empfehlungen im Gutachten G
noch ein Ergänzungsgutachten von G vom 7. November 2019 betreffend er-
gänzende Untersuchungen am Gebäude ein (act. 10.4). Diesem ist zusam-
mengefasst das Folgende zu entnehmen:
Durchgeführte Sondierungen
Die Gemeinde X habe für die Durchführung von Sondierungen am Gebäude einen Maurer
mit elektrischem Hand-Spitzgerät und weiteren Werkzeugen sowie einen Schreiner mit
Werkzeugen auf Mittwoch zum Objekt aufgeboten.
An der Südfassade seien im Bereich des Erdgeschosses die Konstruktionsart dieser Aus-
senwand sowie nach der Stelle einer möglichen ostseitigen Verlängerung des Gebäudes
gesucht worden.
lm Innern sei im 1. Obergeschoss eine möglicherweise noch bestehende ostseitige Aussen-
wand gesucht und die bei den bestehenden Treppenanlagen vorhandenen Fachwerkwände
als Trennung zwischen ehemaligem Wohnhausteil und Oekonomieteil genauer untersucht
worden. An dieser Stelle hätten keine repräsentativen Fotos erstellt werden können.
Aufgrund der Befunde an den untersuchten Stellen, sei auf Freilegungen an weiteren Stellen
am Gebäude verzichtet worden.
Erkenntnisse, Zusammenfassung
Sondierungen an der südseitigen Fassade: Diese Sondierungen zeigten deutlich, dass das
ursprüngliche Gebäude um den Bereich der drei ostseitigen Fensterachsen gegen Osten
verlängert worden sei. Aufgrund der GVZ-Akten sei anzunehmen, dass diese Verlängerung
des Gebäudes in den Jahren um 1876 ausgeführt worden sei. Diese Verlängerung habe die
gesamte Gebäudetiefe betroffen und vermutlich auch zum Bau des über diesem Anbauteil
noch auf Bildern von 1920 erkennbaren ostseitigen Walmdachs geführt. Die Dimensionen
und die Verbindungen der freigelegten Hölzer würden vermuten lassen, dass dieser
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ursprüngliche Hausteil (westseitig) in der ersten Hälfte des 18. Jahrhunderts erstellt worden
sei. Ob es sich dabei um einen Fachwerkbau oder sogar noch um einen Bohlen-Ständerbau
gehandelt habe, könne aufgrund dieser Befunde nicht geklärt werden.
Die Sondierungen am ostseitigen Teil der Südfassade zeigten klar, dass die heute beste-
henden Fenster, sowohl im ursprünglichen (westseitigen), aus drei Fensterachsen beste-
henden Teil, wie auch weitere drei Fensterachsen des ostseitigen Teils neuere Bauteile
seien, welche in einheitlichen Formaten in ältere Konstruktionen dieser Fassade eingebaut
worden seien. Es zeige sich auch, dass an den ursprünglichen Konstruktionen, welche si-
cher im ostseitigen Teil als Fachwerk (vermutlich in der Art wie auf der Ostfassade noch
vorhanden) bestehe und auch im Bereich des eventuell als Bohlen-Ständertechnik erstellten
Fassadenteils, sehr erhebliche Veränderungen ausgeführt worden seien.
Mit diesen Sondierungen hätten sich auch die unterschiedlichen Konstruktionen in den süd-
ost- und südseitigen Kellerräumen als Teile unterschiedlicher Bauetappen bestätigt.
DieSondierungen im südostseitigen Zimmer im 1. Obergeschoss zeigten deutlich, dass die
westseitige Wand dieses Zimmers ehemals eine Aussenwand gewesen sei. Nicht genau
geklärt worden sei das eventuell ehemals bestehende Fenster im südseitigen Teil dieser
Fachwerkwand. Die festgestellten Bemalungen deuteten darauf hin, dass dieser Bereich bei
der Erstellung der Bemalung abgedeckt gewesen sei oder noch nicht in dieser Art bestanden
habe.
Die auch im 1. Obergeschoss festgestellte Eckstud (gleiche Konstruktion wie EG zwischen
Fenster 3 und 4) des ursprünglichen Hausteils, mit dem noch vorhandenen Fragment eines
angeblatteten Bugholzes, deuteten eher auf die Konstruktion eines ursprünglichen Bohlen-
Ständerbaus hin als auf einen Fachwerkbau. Das Fehlen dieses Bugholzes im angrenzen-
den, nordseitigen Wandteil (ehemals Fenster ?) bestätige, dass auch hier an der ehemaligen
Aussenwand erhebliche Veränderungen erfolgt seien.
Die Bemalungen mit breiten Begleitlinien auf den verputzten Fachwerkfüllungen, wie auch
die Dimensionen der Fachwerkkonstruktion deuteten darauf hin, dass diese Konstruktionen
aus dem frühen 18. Jahrhundert stammten. Auch die Form der (zwar nicht mehr ganz voll-
ständigen) Eckbemalung sei ein Hinweis auf diese Zeit - oder sogar auf eine noch frühere
Zeit.
DieweitergehendenBeobachtungen und Sondierungen im Bereich des Treppenaufganges
zum Dachgeschoss zeigten, dass diese westseitige Fachwerkwand, an welcher die alte
Treppe gegen Norden zum Dachgeschoss führe, nicht mit einer Abschlusswand zwischen
Stall und ehemaligen Wohnhaus- bzw. Restaurant-Teil identisch sei. Diese Wand dürfte eine
Konstruktion sein, welche mit einem Teilausbau des ursprünglichen Oekonomieteils über
dem ursprünglichen Stall erstellt worden sei. Die Untersuchungen zeigten, dass diese Fach-
werkkonstruktion nur noch in einer geringen Länge der Gebäudetiefe bestehe. Südseitig der
Treppe zum Dachgeschoss sei sie nicht mehr vorhanden.
Die durchgeführten Sondierungen hätten zu wesentlichen vertiefenden Erkenntnissen zur
Baugeschichte des Hauses geführt. Auch mit diesen erweiterten Erkenntnissen seien jedoch
nicht alle baugeschichtlichen Fakten aufgearbeitet.
Weitergehende Untersuchungen, welche das Freilegen von grossflächigen Fassadenpar-
tien an der Süd- und auch an der Nordfassade beinhalten müssten, seien aber nicht sinnvoll.
Diese Erkenntnis stütze sich auf die klaren Feststellungen der sehr umfangreichen Eingriffe
in ursprüngliche Konstruktionen, welche wegen ungenügenden Hinweisen kaum rekonstru-
iert werden könnten und zudem die zahlreichen Ungereimtheiten im ganzen Gebäude nicht
geheilt werden könnten.
R4.2022.00035 Seite 12

Hinzu komme, dass solche Massnahmen zu sehr erheblichen Aufwänden und zu unverhält-
nismässig hohen Kosten führen würden.
Empfehlung
Aufgrund dieser Erkenntnisse sei auf weitergehende Untersuchungen zu verzichten und das
bestehende Gebäude durch einen gestalterisch- und ortsbaulich hohen Qualitätsansprü-
chen genügenden Neubau zu ersetzen.
Gleichwohl sollten während dem Rückbau anhand von noch zu erstellenden Bestandsauf-
nahmen die baugeschichtlichen Zeugnisse eingehend mit Plänen und Fotos dokumentiert
werden. Diese Dokumentationen sollte in das Bauarchiv der Gemeinde gelegt werden.
3.5.
Die Vorinstanz kam gestützt und unter Wiederholung der Inhalte der Gutach-
ten zu folgendem Schluss: Beim Eigenwert des Gebäudes bestehe zwischen
den beiden Gutachtern Übereinstimmung, dass das ursprüngliche Gebäude
durch eine Vielzahl von Umbauten und Anbauten stark verändert worden sei.
Die F empfehle gleichwohl den Erhalt einzelner verbliebener älterer Bauteile.
Architekt G komme demgegenüber zum Schluss, das Gebäude sei insge-
samt nicht (mehr) schutzwürdig.
Der Gemeinderat gehe sodann mit den Gutachtern von einem gewissen Si-
tuationswert der bestehenden Baute aus, beurteile diesen indessen als eher
gering. Die beiden Gutachten wiesen zu Recht darauf hin, auf den Baugrund-
stücken selbst sei eine ursprüngliche oder schützenswerte Umgebung auf-
grund der realisierten Anbauten und der weitgehenden Versiegelung nicht
mehr erkennbar. Auch im weiteren Umfeld sei vom historischen Bebauungs-
muster mit grosszügigen Grünflächen nur noch wenig erkennbar. Ein Eigen-
wert könne der Baute dagegen kaum zugemessen werden. Beide Gutachten
betonten und bestätigten die vielfältigen baulichen Veränderungen am
Äusseren und im Inneren des Gebäudes. Die F empfehle zwar bezüglich
einzelner Bauteile eine Unterschutzstellung, ohne sich indessen zur Qualität
und zur Bedeutung dieser einzelnen Bauteile näher zu äussern. Aufgrund
der Beurteilung durch Architekt G gehe der Gemeinderat davon aus, dass
die fragmentarisch noch vorhandenen älteren Bauteile nicht schutzwürdig
seien.
Die beiden Gutachten beurteilten die Bausubstanz des bestehenden Gebäu-
des als relativ gut. Architekt G weise allerdings darauf hin, zahlreiche Berei-
che der bestehenden Konstruktionen würden den Anforderungen bezüglich
Brandschutz, Wärmedämmung und Schallschutz sowie vermutlich auch
R4.2022.00035 Seite 13

hinsichtlich Erdbebensicherheit und Statik nicht mehr genügen. Er halte so-
dann fest, eine Unterschutzstellung einzelner Bauteile würde im vorliegen-
den Fall ohne Zweifel zu unverhältnismässig hohen Kosten für eine qualitäts-
volle Renovation und Ertüchtigung des Gebäudes führen.
Die Beurteilung von Architekt G werde bestätigt durch das Scheitern der von
der Genossenschaft A geplanten Zentrumsüberbauung. Das Risiko, den
ehemaligen Restaurantbau erhalten zu müssen, habe wesentlich dazu bei-
getragen, dass das Projekt nicht habe finanziert werden können. Die glei-
chen Erfahrungen mache die Genossenschaft aktuell beim Verkauf des
Grundstückes. Es werde generell darauf hingewiesen, eine Anpassung des
Gebäudes an heutige Anforderungen und Bedürfnisse würde unverhältnis-
mässige Kosten verursachen.
Die Gemeinde habe ein hohes Interesse daran, dass an dieser zentralen
Lage eine Überbauung mit einem öffentlichen Nutzen entstehe. Die von der
Genossenschaft A geplante Überbauung mit Verkaufsladen, Bistro und al-
tersgerechten Wohnungen hätte den Interessen der Gemeinde sehr entspro-
chen. Eine solche Zentrumsüberbauung werde sich mit denkmalpflegeri-
schen Auflagen zur Erhaltung des Hauptbaus kaum realisieren lassen.
Angesichts des geringen Schutzwertes (auch des bestehenden Gebäudes
Assek. Nr. 1) erachte der Gemeinderat denkmalpflegerische Auflagen, wel-
che einen Ersatzbau verunmöglichen, als unverhältnismässig. Die privaten
und öffentlichen Interessen, dass auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 1 und 2
eine zentrumsgerechte, den heutigen Bedürfnissen und Anforderungen ent-
sprechende Überbauung entstehen könne, überwiegten. Auf Schutzmass-
nahmen sei entsprechend zu verzichten und die Grundstücke Kat.-Nrn.1
und 2 seien aus dem kommunalen Inventar der Denkmalschutzobjekte zu
entlassen.
4.
Der Rekurrent macht demgegenüber geltend, angefochten seien ausdrück-
lich nur die Gebäude Vers.-Nrn. 1 (Hauptgebäude) und 2 (ehemaliges
Schlachthäuschen.). Das ebenfalls erwähnte Nebengebäude Vers.-Nr. 3 sei
vom Rekurs nicht betroffen. Ebenso erachte man im Einklang mit dem
R4.2022.00035 Seite 14

Gutachten der F GmbH den Kegelbahnanbau (mit Garagen im Unterge-
schoss) als nicht schutzwürdig.
Der ehemalige Gasthof A habe in seinem Kernbau bereits bei der Einführung
der Brandassekuranz um 1812 bestanden. Laut Gutachten F stamme er da-
mit sicher aus dem 18., wenn nicht sogar aus dem 17. Jahrhundert. In der
Gegend von X habe damals der Rebbau dominiert, wovon namentlich der
relativ geräumige Keller mit einer zweiflügligen Eingangstür unter einem
Rundbogen und mit eindrücklichen Stützpfeilern zeuge. Dieser Rebbau sei
bis in die 1930er Jahre betrieben worden. Beide Gutachten seien sinnge-
mäss zum Schluss gekommen, dass das Gebäude einen hohen Situations-
wert aufweise und die Erhaltungsfähigkeit angesichts des guten Zustandes
ausser Frage stehe. Die Vorinstanz halte das Gebäude insgesamt nicht
(mehr) für schutzwürdig. lm Gegensatz zu beiden Gutachten halte sie auch
den Situationswert nur noch für gering, da das Dorfbild von X sich stark ge-
wandelt habe. Beide Gutachten bejahten die Schutzfähigkeit. Ebenso stell-
ten beide fest, dass der Eigenwert durch viele Veränderungen geschmälert
sei und für sich allein wohl nicht ausreichen würde, um das Gebäude allein
im Hinblick auf den Wert der erhaltenen Bausubstanz unter Schutz zu stel-
len. Ferner bejahten beide Gutachter einen hohen Situationswert. Unterstri-
chen werde dieser durch die im Gutachten der F GmbH (S. 13) wiedergege-
bene Gebäudealterskarte, aus welcher zu ersehen sei, dass der Komplex
des A das zentrale historische Gebäude im Dorfzentrum sei. Falle dieser,
fehle es den übrigen Altbauten an einer Verbindung. Sodann zeigten die Ab-
bildungen im Gutachten der F mehrere mutmasslich schutzwürdige Altbau-
ten in unmittelbarer Umgebung. Es stelle sich die Frage, wie diese überleben
sollten, wenn sie als historische Solitäre isoliert von einer Einbindung in ein
historisches Siedlungsgefüge übrigblieben.
Der Gutachter G scheine davon auszugehen, dass der auch von ihm aner-
kannte hohe Situationswert durch einen Ersatzbau nach den einschlägigen
Vorschriften der BZO gewahrt werden könne. Der Gutachter G scheine von
der unrichtigen Rechtsauffassung auszugehen, dass ein Gebäude wegen
des Situationswerts nur dann unter Schutz gestellt werden könne, wenn zu-
gleich der materielle Zeugenwert, also der Eigenwert, hoch sei. Diese Auf-
fassung widerspreche diametral der Rechtsprechung des Verwaltungsge-
richts. Verlangt werde einzig, dass ein minimaler Eigenwert, also ein gewis-
ses Ausmass an historischer Bausubstanz noch vorhanden sein müsse,
R4.2022.00035 Seite 15

wobei die Anforderungen nicht hoch seien. Die von beiden Gutachtern er-
wähnten bauzeitlichen Elemente im A erreichten dieses Ausmass bei wei-
tem. Werde der A aus dem Inventar entlassen, gelte grundsätzlich nichts
weiter als die BZO und das PBG.
Sei der Situationswert, wie in beiden Gutachten festgestellt, hoch und der
Eigenwert zwar geschmälert, aber nicht inexistent, so sei die lnventarentlas-
sung nicht zulässig.
Auch wenn ein Gebäude als schutzwürdig erachtet werde, folge daraus nicht
zwingend, dass es unter Schutz gestellt werden müsse, da dies nur unter
Vorbehalt der Verhältnismässigkeit zulässig sei. ln diesem Zusammenhang
führe die Vorinstanz vor allem auch die Kosten der Ertüchtigung bezüglich
Brandschutz, Wärmedämmung, Schallschutz und Erdbebensicherheit ins
Feld. Diese Anforderungen brauche indessen nur ein Neubau uneinge-
schränkt zu erfüllen. Bestehende Gebäude genössen grundsätzlich Bestan-
desschutz, weshalb Anpassungen an die heute geltenden Normen nur ein-
geschränkt verlangt werden könnten (§ 357 Abs. 1, 4 und 5 PBG). Beim
Brandschutz werde etwa bei bestehenden Gebäuden und namentlich bei
Baudenkmälern eine Anpassung an die heute geltenden Normen nur in ge-
milderter Form, d.h. unter Wahrung der Verhältnismässigkeit verlangt. Ana-
log gelte dies für die Erdbebensicherheit.
Das Haus werde zwar wohl saniert werden müssen, doch werde der dafür
nötige Aufwand das bei der Renovation eines Schutzobjekts übliche Mass
kaum übersteigen. Wenn die Vorinstanz von einem exorbitanten Aufwand
ausgegangen sei, habe sie bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit den
Sachverhalt nicht richtig gewürdigt und damit auch rechtlich nicht richtig be-
urteilt. Auch das erwähnte, an der Finanzierung gescheiterte Alterszentrums
sei nicht stichhaltig, habe dieses Projekt doch gerade nicht die Erhaltung des
bestehenden Gebäudes vorgesehen, sondern einen vollständigen Neubau.
Wie aus dem Antrag 2 hervorgehe, habe sich der Rekurrent bei der Um-
schreibung des Schutzumfangs bewusst Zurückhaltung auferlegt. Es solle
der Vorinstanz damit ermöglicht werden, den Schutzumfang der einzelnen
Teile differenziert festzulegen.
R4.2022.00035 Seite 16

5.
Die Vorinstanz hält diesen Vorbringen zusammengefasst entgegen, der Re-
kurrent gehe zutreffend davon aus, dass sich der Entlassungsbeschluss auf
das ehemalige Schlachthäuschen (Vers.-.Nr. 2) und nicht auf das ebenfalls
auf Kat.-Nr. 2 befindliche Garagengebäude Vers.-Nr. 3 beziehe.
Der Gemeinderat habe sich in seinem Entlassungsbeschluss eingehend mit
den Ausführungen in den Gutachten der F GmbH und von Architekt G aus-
einandergesetzt.
Auch der ZVH gehe unter Verweisung auf die beiden Gutachten davon aus,
der Eigenwert der inventarisierten Bauten sei durch viele bauliche Verände-
rungen geschmälert und für sich allein wohl nicht ausreichend, um die Ge-
bäude im Hinblick auf den Wert der erhaltenen Bausubstanz unter Schutz zu
stellen. Dazu sei ergänzend festzuhalten, dass sich den beiden Gutachten
nichts entnehmen lasse, was darauf schliessen liesse, die in Frage stehen-
den Objekte seien wichtige Zeugen einer historischen, gesellschaftlichen,
wirtschaftlichen oder technischen Entwicklung.
Richtig sei, dass die beiden Gutachten dem markanten ehemaligen Restau-
rant A einen gewissen Situationswert zuerkennen würden. Die Kritik, die der
ZVH in diesem Zusammenhang an den Ausführungen von Architekt G übe,
erachte der Gemeinderat als verfehlt. Architekt G relativiere den Situations-
wert unter Hinweis auf die vielfältigen baulichen Veränderungen am Ge-
bäude selbst und in der näheren baulichen Umgebung. Effektiv sei der Orts-
kern von X weder im Bundesinventar ISOS noch im Inventar der schutzwür-
digen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung erfasst. Das ehemalige
Restaurant A sei mit anderen Worten nicht Teil eines weitgehend unverän-
derten intakten Ortsbildes. Der Gemeinderat gehe davon aus, dass eine gut
gestaltete Neuüberbauung viel zur Belebung und zur Aufwertung des Xer
Dorfzentrums beitragen könnte.
Der Gemeinderat sei gestützt auf die beiden vorliegenden Gutachten davon
ausgegangen, dass den beiden inventarisierten Bauten praktisch kein Eigen-
wert und höchstens ein geringer bis mittlerer Situationswert zukomme. Die
privaten und öffentlichen Interessen, dass auf den beiden Grundstücken eine
zentrumsgerechte, den heutigen Bedürfnissen und Anforderungen
R4.2022.00035 Seite 17

entsprechende Überbauung entstehen könne, überwiege nach Auffassung
des Gemeinderates klar.
6.1.
Schutzobjekte sind unter anderem Ortskerne, Quartiere, Strassen und
Plätze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen,
die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder bau-
künstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaft oder Sied-
lungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umge-
bung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG).
Aus der vom Gesetz alternativ zur landschafts- oder siedlungsprägenden
Wirkung vorausgesetzten Zeugeneigenschaft ergibt sich das Erfordernis,
dass ein Objekt, über welches Schutzmassnahmen verhängt werden sollen,
namentlich auf Grund seiner ortsbaulichen, baulichen oder ausstattungs-
mässigen Eigenschaften von einer Epoche Zeugnis abzulegen, d.h. die be-
treffende Epoche zu veranschaulichen und im eigentlichen Wortsinne zu do-
kumentieren vermag. Allein der Umstand, dass ein Objekt einer Epoche zu-
geordnet werden kann, ist somit für die Bejahung der Zeugeneigenschaft
noch nicht ausreichend. Zudem lässt das Gesetz auch die blosse Zeugenei-
genschaft noch nicht genügen; das betreffende Objekt muss vielmehr ein
wichtiger Zeuge sein. Diese Qualifikation kann sich aus verschiedenen, hier
nicht abschliessend aufzuzählenden Gründen ergeben. Ein wichtiger Zeuge
liegt namentlich dann vor, wenn die betreffende Baute auf Grund ihrer ge-
samten Beschaffenheit eine Epoche besonders aussagekräftig und qualitäts-
voll zu dokumentieren vermag.
Mit dem Begriff der Epoche werden vom Gesetz auch Ereignisräume anvi-
siert, die zeitlich oder lokal vergleichsweise eng begrenzt sind und daher im
Allgemeinen kaum als "Epochen" zu bezeichnen wären. Namentlich mit Blick
auf die baukünstlerischen Epochen gilt sodann, dass auch Bauten, die Über-
gänge zwischen solchen bezeugen, Schutzobjekte sein können. Zu verlan-
gen ist allerdings stets, dass die betreffende politische, wirtschaftliche, sozi-
ale oder baukünstlerische Epoche klar definiert werden kann.
R4.2022.00035 Seite 18

6.2.
Mit der Erfassung von Gebäuden und Gebäudegruppen, die Landschaften
oder Siedlungen wesentlich mitprägen, bezweckt § 203 Abs. 1 lit. c PBG an-
ders als mit dem Schutz wichtiger Zeugen nicht die Dokumentation ge-
schichtlicher Epochen, sondern die Erhaltung qualifizierter Landschafts- und
Siedlungsbilder. In der Praxis wird hierbei oftmals auch vom Situationswert
eines Objektes gesprochen. Da das Gesetz die beiden Voraussetzungen für
eine Unterschutzstellung – Zeugeneigenschaft oder prägende Wirkung – al-
ternativ aufzählt, lässt sich auch allein schon mit letzterer die Anordnung von
Schutzmassnahmen an Gebäuden oder Gebäudegruppen begründen. Aller-
dings rechtfertigt nicht jede Optimierung von Siedlungs- oder Landschaftsbil-
dern die Anordnung von Schutzmassnahmen; die positiv prägende Wirkung
muss vielmehr objektiv ausgewiesen und begründet sein, was etwa bei für
das geschützte Ortsbild wichtigen Kernzonenbauten der Fall sein kann
(VB 2009.00608 vom 4. Mai 2011).
6.3.
Bei sich auf § 203 Abs. 1 PBG stützenden Schutzentscheiden kommt den
kommunalen und kantonalen Denkmalpflegebehörden eine gewisse Ent-
scheidungsfreiheit zu. Diese bezieht sich vor allem auf die Qualifikation eines
Objektes als Schutzobjekt, auf den konkreten Umfang einer Schutzmass-
nahme, gegebenenfalls auf die Auswahl unter mehreren in Betracht fallen-
den Schutzobjekten oder aber auf den Verzicht auf Schutzmassnahmen. In-
soweit hat sich die Rekursinstanz bei der Entscheidüberprüfung Zurückhal-
tung aufzuerlegen. Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren
Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz zu
respektieren. Die Rekursinstanz darf nur dann einschreiten, wenn die Be-
hörde ihren Ermessensspielraum überschreitet, indem sie sich von unsach-
lichen, dem Zweck der in Frage stehenden Regelung fremden Erwägungen
leiten lässt oder allgemeine Rechtsprinzipien, wie das Verbot von Willkür
oder den Grundsatz der Verhältnismässigkeit, verletzt. Dabei darf sich die
Rekursinstanz jedoch nicht auf eine blosse Willkürprüfung beschränken, viel-
mehr muss die Eingriffsschwelle tiefer gesetzt werden (vgl. BGE 145 I 52,
E. 3.6., mit Hinweisen). Die Entscheidungsfreiheit der Denkmalpflegebe-
hörde ist stets gegen den Anspruch auf wirksamen Rechtsschutz abzuwägen
(Art. 77 der Kantonsverfassung [KV] und Art. 29a der Bundesverfassung
[BV]; Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl.,
R4.2022.00035 Seite 19

Zürich/Basel/Genf 2014, § 20 Rz. 64 ff.), zumal Schutzmassnahmen in der
Regel einen schweren Eingriff in das Grundeigentum bilden.
Im Übrigen besteht in der Regel keine Kognitionseinschränkung. Die Frage,
was unter einem Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu ver-
stehen ist, kann die Rekursinstanz frei beantworten. Auch steht ihr in der
Regel eine freie Würdigung der örtlichen Verhältnisse zu, soweit ihr diese
hinreichend bekannt sind. Geht es um bautechnische Fragen, namentlich um
solche der Erhaltungs- und Renovationsfähigkeit von Schutzobjekten oder
von Teilen hiervon, ist das Baurekursgericht als Fachgericht in Bausachen
zu deren Beantwortung nicht weniger berufen als die Denkmalpflegebehör-
den.
7.1.
Vorab ist festzuhalten, dass das Garagengebäude Objekt Vers.-Nr. 3 auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 2, nicht im Inventar verzeichnet ist, nicht Streitge-
genstand im vorliegenden Verfahren bildet und vom Rekurrenten ausdrück-
lich als nicht mitangefochten bezeichnet wird. Die Vorinstanz bestätigte
ebenfalls, dass Streitgegenstand ausschliesslich die Gebäude Vers.-Nrn. 1
(Hauptgebäude mit der Adresse C-Strasse 8) und 2 (ehemaliges
Schlachthäuschen mit der Adresse D-Gasse 7.1) bildeten. Ebenso sind sich
die Parteien einig darüber, dass der südöstliche Kegelbahnanbau des Ge-
bäudes Vers.-Nr. 1 vom Schutz ausgeschlossen ist.
Beide Gutachten kamen übereinstimmend zum Schluss, dass dem Gebäude
kein für eine Unterschutzstellung relevanter Eigenwert zukommt. Dies wird
auch vom Rekurrenten so sinngemäss anerkannt, wird doch keine Unter-
schutzstellung zufolge Eigenwerts beantragt. Nur der Vollständigkeithalber
sei erwähnt, dass sich der mangelnde Eigenwert auch anlässlich des gericht-
lich durchgeführten Augenscheins bestätigt hat. Strittig zwischen den Par-
teien ist somit einzig der Situationswert der beiden Gebäude.
Zusammengefasst kamen sowohl die F GmbH als auch G zum Schluss, dass
die Gebäude eine hohen Situationswert aufweisen.
Während sowohl im Inventarvorschlagsblatt (act. 4.3) als auch im Inventar-
blatt selbst (act. 10.1) und im Gutachten der F GmbH aus diesem Grund eine
R4.2022.00035 Seite 20

Aufnahme ins Inventar bzw. die Unterschutzstellung des äusseren Erschei-
nungsbildes mit Festlegung eines Schutzumfangs empfohlen wird, kommt G
in seinem Gutachten zum Schluss "die lediglich auf den Situationswert ein-
geschränkte Schutzwürdigkeit genüge nicht für eine Unterschutzstellung".
Gleichwohl wird im Gutachten G aber auch festgehalten "das grosse Ge-
bäude des ehemaligen Gasthauses A besitze mit seiner Stellung und seiner
Volumetrie im Ortsbild von X einen bedeutenden Stellenwert" sowie
"obschon das Gebäude nicht in einem kommunalen Inventar der Gemeinde
X aufgeführt sei, erachte er den Situationswert des Gebäudes und in Anleh-
nung an das Gutachten der F GmbH auch den sozialen-, wirtschaftlichen-
und den lokalpolitischen Wert des ursprünglichen Gebäudes Gasthaus und
Metzgerei A als genügend ausgewiesen, als dass es als kommunales
Schutzobjekt bezeichnet werden könne" und schliesslich "der Situationswert
des bestehenden Gebäudes mit seiner das Ortsbild stark prägenden Stel-
lung seiner präzisen und klaren Volumetrie sei derart hoch zu gewichten,
dass ein allfälliger Ersatzbau hohe Anforderungen hinsichtlich Situation und
Gestaltung erfüllen müsse". Diese Divergenzen im Gutachten G sind für das
Gericht nicht nachvollziehbar, bildet doch neben dem Eigenwert auch ein
denkmalschutzrechtlich relevanter Situationswert einen eigenständigen Un-
terschutzstellungsgrund.
Anlässlich des durchgeführten Augenscheins zeigte sich denn auch deutlich,
dass der in den Gutachten festgestellte Situationswert klar vorhanden ist.
Das Ensemble aus Hauptgebäude und Nebengebäude liegt mitten in der
Kernzone. Der Ursprungsbau mit seinem markanten Kubus, liegt mit seiner
westseitigen Giebelfassade unmittelbar an der Strasse und prägt das Zent-
rum des Dorfkerns mit seiner markanten traufseitigen Fassade massgeblich
mit. Die gemäss Gutachten F originalen Fenster und Türöffnungen sowie die
grosse weitgehend geschlossene Dachfläche tragen dabei wesentlich zur
markanten und prägenden Erscheinung bei. Der Hauptbau ist von Süden
herkommend von Weitem sichtbar und bildet mit dem grosszügigen davor
liegenden Platz einen auffälligen Sichtpunkt. Auch auf der gegenüberliegen-
den nördlichen Seite ist der Trauffassade eine grössere Freifläche vorgela-
gert, was das Gebäude auch auf der nördlichen Seite optisch stark betont.
Das Nebengebäude bildet zusammen mit dem Hauptbau ein Ensemble. Das
Nebengebäude ist zwar zur Zeit nur von der D-Gasse aus sichtbar, prägt in
diesem Bereich aber aufgrund seiner nahe an der D-Gasse gelegenen
R4.2022.00035 Seite 21

Fassade ebenfalls sein örtliches Umfeld zusammen mit dem Hauptbau in
wesentlicher Weise.
Gegenüber dem Hauptbau, westseitig der C-Strasse, bestehen heute zahl-
reiche neuere Bauten auf den ansteigenden Grundstücken. Sowohl bei der
C-Strasse als auch bei der D-Gasse handelt es sich um historische Verkehrs-
wege von lokaler Bedeutung. Die historische Gebäudegruppe ist daher auf-
grund ihrer hohen Alters und der Lage an den historischen Verkehrswege
gerade angesichts der Veränderungen entlang der anderen Seite der C-
Strasse ein wichtiges Bindeglied innerhalb der ansonsten im näheren Umfeld
noch weitgehend intakten Kernzone.
Es handelt sich gemäss den nachvollziehbaren Aussagen im Gutachten der
F sodann beim streitbetroffenen Hauptgebäude um eines der ältesten bzw.
um das älteste traditionelle noch bestehende Wirtshaus in der Gemeinde X.
Sein Ursprung reicht gemäss gutachterlichen Feststellungen sicher ins 18.
Jahrhundert, wenn nicht sogar ins 17. Jahrhundert zurück. Auch die Sondie-
rungen des Gutachters G ergaben, dass Konstruktionselemente aus dem
frühen 18. Jahrhundert stammen und die gefundenen Bemalungen ebenfalls
ein Hinweis auf diese Zeit oder sogar auf eine noch frühere Zeit seien. Ge-
mäss Gutachten F hat das Gebäude seine heutige Gestalt 1842 erhalten, als
ein zusätzlicher Wohnteil dazugekommen ist. Zum Gebäude gehöre auch
das Nebengebäude Vers.-Nr. 2 und bilde mit dem Hauptbau eine landwirt-
schaftlich geprägte Baugruppe. Die Gebäude beherbergten lange Zeit Wirts-
haus, Metzgerei und Schlachthaus. Trotz gewisser Veränderungen bildet die
Gebäudegruppe bis heute in ihrem äusseren Erscheinungsbild den histori-
schen Wirts- und Wohnhausbau mit Scheune, Stall und üblichem Nebenge-
bäude ab. Die Baugruppe besteht seit mindestens 200 Jahren und prägt ihr
Umfeld in ihrem äusseren Erscheinungsbild mit kleineren Veränderungen –
welche bei fast jedem gewerblich genutzten Gebäude über einen derart lan-
gen Zeitraum vorkommen und Teil seiner Geschichte sind – seit über 180
Jahren. Für viele Einwohner dürfte somit die an ortsbaulich exponierter Stelle
im Dorfkern gelegene Gebäudegruppe ein wichtiges Element sein, womit
eine identitätsstiftende Wirkung vorliegt.
Sowohl die Unterschutzstellung zufolge eines hohen Situationswertes als
auch eine Unterschutzstellung mit Bezug auf den Eigenwert bedingen ge-
mäss gefestigter Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zwingend einen
R4.2022.00035 Seite 22

Substanzerhalt. Der vom Gutachter G erwähnte Ersatzbau stellt damit keine
denkmalschutzrechtlich relevante Schutzmassnahme dar. Es könnten denn
auch gar keine höheren Anforderungen an dessen Gestaltung gestellt wer-
den, wären doch bei einer Inventarentlassung einzig die Gestaltungsvor-
schriften der BZO einzuhalten.
Wenn wie vorliegend die Unterschutzstellung "nur" aufgrund des hohen fest-
gestellten Situationswertes erfolgt, ist zu prüfen, ob noch ein gewisses Aus-
mass an historischer Bausubstanz besteht, wobei an diese zusätzliche
Voraussetzung keine übermässig strengen Anforderungen gestellt werden
dürfen. So darf insbesondere nicht verlangt werden, dass die äusseren Teile
der Baute einen besonderen Eigenwert aufweisen müssen (VB.2017.00159
vom 5.Oktober 2017).
Aufgrund der Befunde in den Gutachten, welche beide zahlreiche bauzeitli-
che Elemente auflisten und welche sich anlässlich des Augenscheins auch
verifizieren liessen, lässt sich ohne weiteres auf eine genügendes Ausmass
an historischer Substanz schliessen. Für eine Bejahung des prägnanten und
ortsbildprägenden Ausdrucks ist die vorhandene Substanz mehr als ausrei-
chend. Das Gebäude wirkt zur Zeit zwar zweifellos etwas verwahrlost, dies
kann indes nicht dazu führen, dass dem Gebäude seine wichtige Stellung im
Ortsbild abgesprochen wird, zumal sich am Augenschein zeigte, dass es
sich wohl um eine rein "kosmetische" Vernachlässigung handelt. Beide Gut-
achter erachten die Bausubstanz des Gebäudes denn auch weitgehend als
gut und die Schutzfähigkeit grundsätzlich als ausgewiesen.
Der Gebäudegruppe kommt damit ein hoher Situationswert zu.
Zu erwähnen ist der Vollständigkeit halber sodann, dass die Gebäude erst
am 7. Januar 2021 und damit kurz vor dem Provokationsbegehren ins Inven-
tar aufgenommen wurden. Die Gemeinde hat mit der Inventarfestsetzung
das Gebäude in seiner jetzigen Form als situationsprägend bezeichnet. Das
Inventarblatt bildet zwar nur eine Vermutung für eine Schutzwürdigkeit. Es
mutet aber doch etwas seltsam an, wenn sie diese Feststellung trotz zweier
Gutachten, die beide den Situationswert grundsätzlich bejahen, nur wenige
Monate später bestreitet.
R4.2022.00035 Seite 23

7.2.
Die Qualifikation eines Objektes als "wichtiger Zeuge" oder "wesentlich mit-
prägendes Element" für die Umgebung führt indes nicht zwingend zur An-
ordnung von Schutzmassnahmen im Sinne von § 205 und § 207 PBG, son-
dern nur, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjek-
tes höher zu werten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interes-
sen.
Massnahmen des Natur- und Heimatschutzes müssen somit im öffentlichen
Interesse liegen und verhältnismässig sein (Art. 36 Abs. 2 und 3 der Bundes-
verfassung [BV]). Das Verhältnismässigkeitsprinzip im engeren Sinne ver-
langt, dass eine Schutzmassnahme durch ein das private Interesse überwie-
gendes öffentliches Interesse gerechtfertigt ist. Nur in diesem Fall ist sie den
Privaten zumutbar (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines
Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 556 ff.). Ein durch
Schutzmassnahmen verursachter Grundrechtseingriff ist namentlich dann
unverhältnismässig, wenn eine ebenso geeignete mildere Anordnung für den
angestrebten Erfolg ausreicht. Nach der bundesgerichtlichen Rechtspre-
chung zur Verhältnismässigkeit von Schutzmassnahmen im engeren Sinne
vermag das finanzielle Interesse an einer gewinnbringenden oder gar
höchstmöglichen Ausnützung einer Liegenschaft für sich allein das öffentli-
che Interesse an Denkmalschutzmassnahmen grundsätzlich nicht zu über-
wiegen (BGE 120 Ia 270 ff., E. 6c). Dies ist allerdings nicht so zu verstehen,
dass den wirtschaftlichen Interessen privater Eigentümer bei der Interessen-
abwägung überhaupt keine Bedeutung zukommt. Sehr erhebliche finanzielle
Interessen können der Verfolgung eines weniger gewichtigen öffentlichen In-
teresses durchaus im Wege stehen. Hingegen müssen unter Umständen
auch sehr grosse finanzielle Interessen der Grundeigentümer öffentlichen In-
teressen weichen, weil das Gemeinwesen sonst kaum noch Bauten unter
Schutz stellen könnte. Die Frage der Verhältnismässigkeit im engeren Sinne
darf nicht isoliert nur anhand der zu erwartenden finanziellen Aufwendungen
beurteilt werden. Vielmehr ist im Rahmen der Interessenabwägung auch das
Mass des öffentlichen Interesses an der Unterschutzstellung und damit der
Grad der Schutzwürdigkeit zu berücksichtigen. Dabei sind Rentabilitätsüber-
legungen umso geringer zu gewichten, je schutzwürdiger eine Baute ist
(BGr 1C_168/2012 vom 2. November 2012, E. 6.4, mit weiteren Hinweisen).
R4.2022.00035 Seite 24

7.3.
Das öffentliche Interesse an einer Unterschutzstellung ist aufgrund des vor-
stehend dargelegten hohen Situationswertes als hoch zu qualifizieren.
Der festgestellte hohe Situationswert kann nur durch die Erhaltung der be-
stehenden Gebäudesubstanz bewahrt werden. Nur die Erhaltung und Reno-
vation alter Bausubstanz bietet Gewähr für eine detailgetreue Übernahme
von Form, Gestalt und insbesondere Lage sowie für die Erhaltung der prä-
genden Bestandteile einer Baute unter Wahrung der bestehenden Proporti-
onen. Nur so kann das ursprüngliche und charakteristische Erscheinungsbild
bewahrt werden.
Die Kernzonenvorschriften oder allfällige weitere Vorgaben für einen Ersatz-
neubau stellen keine denkmalschutzrechtliche relevante Massnahme dar, da
denkmalschutzrechtlich relevante Massnahmen immer einen Substanz-
schutz bedingen.
Bezüglich des Arguments der Vorinstanz, dass eine Anpassung an die be-
stehenden Vorgaben des Brandschutzes, Erdbebensicherheit, Wärmedäm-
mung etc. nicht oder nur mit hohen Kosten erfüllbar sei, ist festzuhalten, dass
in aller Regel bei Denkmalschutzobjekten Erleichterungen gewährt werden.
Zudem könnte ansonsten mit diesem Argument praktisch jede Unterschutz-
stellung eines historischen Gebäudes verhindert werden.
Mit Bezug auf die geplante Zentrumsbebauung sei erwähnt, dass das Ver-
waltungsgericht bereits mehrfach festgehalten hat, dass allfällige Verdich-
tungsbestrebungen nicht im Bereich von Schutzobjekten stattfinden müssen,
sondern in aller Regel problemlos an anderen Stellen realisiert werden kön-
nen.
Angesichts des Umstandes, dass die Bausubstanz der Gebäude in beiden
Gutachten als gut qualifiziert wurde und sie somit ohne weiteres weiterhin
zonenkonform genutzt werden können, erscheint eine Unterschutzstellung
denn auch nicht im Voraus unverhältnismässig zu sein. Der detaillierte
Schutzumfang wird indes ohnehin unter Prüfung der weiteren Aspekte der
Verhältnismässigkeit (u.a. Schutzfähigkeit insbesondere bezüglich einzelner
Bauteile, zonenkonforme Nutzung, finanzielle Interessenabwägung etc.)
erstinstanzlich durch die Vorinstanz festzulegen sein. Dabei wird
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insbesondere auch zu prüfen sein, inwieweit für die Erhaltung des Situati-
onswertes auch Bauteile im Innern (Primärkonstruktion) zu erhalten sind, da
ein reiner Fassadenschutz oftmals zwangsläufig eine Diskrepanz zwischen
Aussen und Innen zur Folge hat und damit meist auch Teile zu erhalten sind,
die sich nur mittelbar auf das äussere Erscheinungsbild auswirken.
8.
Somit ist der Rekurs gutzuheissen.
Der Beschluss des Gemeinderates X vom 29. November 2021 ist aufzuhe-
ben. Der Gemeinderat X ist einzuladen, die erforderlichen Schutzmassnah-
men für den Erhalt des Situationswertes der Gebäude Vers.-Nrn. 1 und 2 auf
den Grundstücken Kat.-Nrn. 1 und 2 an der C-Strasse 8 und D-Gasse 7.1 in
X anzuordnen.
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten der Vorinstanz aufzuerlegen
(§ 13 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]).
Nach § 18 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-
gerichts (GebVVGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-
nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-
baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier
ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr
in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 18 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV
VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr bis auf
das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Bei der Bemessung der
Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu
(Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13
Rz. 25 ff.).
Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (mit der
Schutzmassnahme verbundener Eingriff in das Eigentum), des getätigten
Verfahrensaufwandes mit mehrfachem Schriftenwechsel und Abteilungsau-
genschein ist die Gerichtsgebühr auf Fr. 7'000.-- festzusetzen
(BGr 1C_566/2015 vom 18. Februar 2016, E. 2; BGr 1C_244/2013 vom
4. Juli 2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 0163/2012 vom 23. Oktober 2012,
E. 16, in BEZ 2014 Nr. 36; Entscheid bestätigt mit VB.2012.00774 vom
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22. August 2013, dieser bestätigt mit BGr 1C_810/2013 vom 14. Juli 2014;
www.baurekursgericht-zh.ch).
Das Baurekursgericht erkennt:
I.
Der Rekurs wird gutgeheissen.
Demgemäss wird der Beschluss des Gemeinderates X vom 29. November
2021 aufgehoben. Der Gemeinderat X wird eingeladen, die erforderlichen
Schutzmassnahmen für den Erhalt des Situationswertes der Gebäude Vers.-
Nrn. 1 und 2 auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 1 und 2 an der C-Strasse 8 und
D-Gasse 7.1 in X anzuordnen.
II.
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus
Fr. 7'000.-- Gerichtsgebühr
Fr. 540.-- Zustellkosten
Fr. 7‘540.-- Total
=========
werden dem Gemeinderat X auferlegt. Rechnung und Einzahlungsschein
werden dem Kostenpflichtigen nach Eintritt der Rechtskraft dieses Entschei-
des zugestellt. Die Kosten sind innert 30 Tagen ab Zustellung der Rechnung
zu bezahlen.
III.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an ge-
rechnet, beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, Freischützgasse 1,
Postfach, 8090 Zürich, schriftlich Beschwerde eingereicht werden. Die Be-
schwerdeschrift ist in genügender Anzahl für das Verwaltungsgericht, die
Vorinstanz und jede Gegenpartei einzureichen. Die Beschwerdeschrift muss
einen Antrag und dessen Begründung enthalten. Der angefochtene Ent-
scheid ist beizulegen. Die angerufenen Beweismittel sind genau zu bezeich-
nen und soweit möglich beizulegen.
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