zh_baurekursgericht · BRKE I Nr. 0116/2003 · 2002-05-21 · de
Beseitigungsrevers. Allein den Baurechtsnehmer belastende öffentlich rechtliche Eigentumsbeschränkung. Für die Anmerkung massgebliches Grundbuchblatt.


BRKE I Nr. 116/2003 vom 20. Mai 2003 in BEZ 2003 Nr. 42
Mit Verfügung vom 21. Mai 2002 erteilte die Baudirektion des Kantons Zürich der X,
die über ein selbständiges und dauerndes Baurecht am Baugrundstück verfügt, die
strassenpolizeiliche Bewilligung für die Erstellung von 14 Abstellplätzen im Baulinienbe-
reich einer Staatsstrasse. Dabei wurde der Baurechtsnehmerin unter anderem auferlegt,
dass zulasten des baurechtsbelasteten Baugrundstücks im Grundbuch ein Beseiti-
gungs- und Anpassungsrevers anzumerken sei.
Nachdem das Grundbuchamt die verlangte Anmerkung im Grundbuch mangels
Verfügungsbefugnis der Verpflichteten nicht anbringen konnte, wurde mit Verfügung
vom 16. September 2002 in «teilweiser Wiedererwägung» der eingangs erwähnten Ver-
fügung nicht nur die Bauherrin und Baurechtsnehmerin, sondern auch der Grundeigen-
tümer ins Recht gefasst und die Anmerkung besagten Reverses sowohl auf dem Grund-
buchblatt des Baugrundstücks als auch auf dem Blatt des selbständigen und dauernden
Baurechts verlangt.
3. a) Der Grundeigentümer macht zur Begründung des Rekurses geltend, das Bau-
gesuch sei von der Baurechtsnehmerin eingereicht worden, weshalb diese für die Kos-
ten einer eventuell notwendigen Beseitigung der Abstellplätze aufzukommen habe. Als
Baurechtsgeber sei der Rekurrent nicht bereit, allfällige Beseitigungskosten zu über-
nehmen.
4. a) Nebenbestimmungen mit längerer zeitlicher Wirkung sind vor Baubeginn im
Grundbuch anzumerken (§ 321 Abs. 2 PBG). Die auch für privatrechtliche Verhältnisse
mögliche Anmerkung wird in der Praxis «Revers» genannt, wenn sie eine bestehende
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung beschlägt. Die Anmerkung hat diesfalls
aber nur deklaratorische Wirkung, indem sie einen allfälligen Erwerber darüber orien-
tiert, dass eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung bestehen könnte. Ob sie,
namentlich nach Rechtsänderungen, überhaupt noch oder noch in der ursprünglichen
Form gilt, sagt der Revers hingegen nicht (BEZ 1995 Nr. 12 mit Literaturhinweisen; RB
1989 Nr. 71). Der Rechtstitel für die Durchsetzung der öffentlich-rechtlichen Eigentums-
beschränkung ist jedenfalls nicht die Anmerkung im Grundbuch, sondern der baurechtli-
che Entscheid (Baubewilligung), in dem sie statuiert worden ist.
b) Die Bauherrin verfügt über ein selbständiges und dauerndes Baurecht für die Er-
stellung beliebiger Bauten auf dem rekurrentischen Grundstück und wird daher Eigen-
tümerin der im Baulinienbereich der X-strasse geplanten Abstellplätze sein (Art. 675
Abs. 1 ZGB). Damit wird gegenwärtig nur die Bauherrin als zukünftige Eigentümerin der
Abstellplätze durch die von der Vorinstanz statuierte öffentlich-rechtliche Eigentumsbe-
schränkung verpflichtet. Die Befürchtung des Rekurrenten, allfällige Beseitigungskosten
übernehmen zu müssen, ist daher unbegründet. Im Falle eines Heimfalls der im

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Baurecht erstellten Abstellplätze würde der Rekurrent zwar deren neuer Eigentümer und
als solcher - unabhängig von einer Anmerkung - durch den Beseitigungs- und Anpas-
sungsrevers verpflichtet. Dieser Umstand könnte indessen bei der Festsetzung der
Heimfallsentschädigung berücksichtigt werden.
c) Auf der anderen Seite darf von einem allfälligen Erwerber des baurechtsbelaste-
ten Grundstücks ohne weiteres erwartet werden, dass er sich über den Umfang des
Baurechts informiert und auch die grundbuchlich angemerkten öffentlich-rechtlichen Ei-
gentumsbeschränkungen zur Kenntnis nimmt, zumal Bestand und Umfang eines Bau-
rechts regelmässig entscheidenden Einfluss auf den Wert des belasteten Grundstücks
haben. Hinzu kommt, dass Baubewilligungen einschliesslich der darin auferlegten Ne-
benbestimmungen bekanntermassen während der gesamten Bestandesdauer der bewil-
ligten Bauten und Anlagen ihre Gültigkeit behalten und es daher der Sorgfaltspflicht je-
des späteren Erwerbers dieser Anlage anheim gestellt ist, sich Kenntnis über den Bewil-
ligungsinhalt zu verschaffen. Auch aus diesen Überlegungen erfordern weder Interes-
sen der Rechtssicherheit noch andere öffentliche Interessen die Anmerkung öffentlich-
rechtlicher Eigentumsbeschränkungen auch auf dem Grundbuchblatt des baurechtsbe-
lasteten Grundstücks.
d) Unzutreffend ist sodann die Behauptung der Vorinstanz, es könne im Falle eines
Heimfalls der Bauwerke grundbuchlich nicht sichergestellt werden, dass der Revers vom
Grundbuchblatt des Baurechts auf das Blatt des belasteten Grundstücks übertragen
werde. Nicht anders als bei einer Teilung und Vereinigung von Grundstücken muss eine
Übertragung der Grundbucheinträge möglich sein, sofern die daraus Berechtigten und
Belasteten ohne ihre Zustimmung nicht beeinträchtigt werden. Da die Anmerkung des
Reverses nur deklaratorische Wirkung hat und der Information eines allfälligen Erwer-
bers des Grundstücks dient, dürfte im Falle eines Heimfalls seiner Übertragung vom
Grundbuchblatt des Baurechts auf das Blatt des baurechtsbelasteten Grundstücks
nichts entgegenstehen. Selbst wenn die Übertragung der Anmerkung unterlassen wür-
de, könnte eine allfällig notwendige Beseitigung der Abstellplätze gestützt auf die be-
stehende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung auch von einem
Rechtsnachfolger des Rekurrenten verlangt werden, da dieser die Baubewilligung
gegen sich gelten lassen muss.
Nach dem Gesagten ergibt sich, dass die Anmerkung der nur die Baurechtsnehme-
rin belastenden öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung auch auf dem Grund-
buchblatt des baurechtsbelasteten rekurrentischen Grundstücks weder durch die
Rechtssicherheit noch durch andere öffentliche Interessen gerechtfertigt ist. Dies führt
zur Gutheissung des Rekurses.