zh_baurekursgericht · BRKE III Nr. 0025/2007 · 2007-02-21 · de
Näherbaurecht. Besonderes Gebäude. Nutzung des teilweise im Grenzabstandsbereich gelegenen Flachdaches eines solchen als Terrasse.


BRKE III Nr. 0025/2007 vom 21. Februar 2007 in BEZ 2007 Nr. 25
2.1. Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens ist die von der privaten Re-
kursgegnerschaft beabsichtigte Erstellung eines sich von der bestehenden Garage
auf der Bauparzelle bis an die Grenze des rekurrentischen Grundstücks erstrecken-
den Autounterstandes. Das Flachdach des in Betonbauweise auszuführenden Car-
ports mit einer Breite von 7,0 m und einer Tiefe von 6 m soll (…) vollumfänglich als
Terrasse genutzt werden. (…)
3. Der Rekurrent wendet gegen das streitige Bauvorhaben im Wesentlichen ein,
dass der geplante Grenzbau der zwischen ihm und der Bauherrschaft getroffenen
Vereinbarung widerspreche. Beanstandet wird vom Rekurrenten insbesondere auch
die geplante Nutzung des Flachdachs als Terrasse. Er habe lediglich die Zustim-
mung zur Erstellung von «Nebengebäuden» an seiner Grenze erteilt, nicht jedoch zu
einer «praktisch an seine Haustüre» ragenden, mit Lärm und sonstigen Immissionen
(Grillieren) verbundenen Terrasse. (...)
4.1. Die am 22. April 2002 zwischen dem Rekurrenten (Vertragspartei 1 ge-
nannt) und der Bauherrschaft (Vertragspartei 2 genannt) getroffene «Vereinbarung
Näherbaurecht» hat - soweit vorliegend von Bedeutung - folgenden Wortlaut:
«Die Vertragsparteien gewähren sich das gegenseitige Näherbaurecht zu fol-
genden Bedingungen:
- Gerätehaus gem. Baueingabe (Vertragspartei 1) mit Grenzabstand 0 auf ei-
ner Länge von 2,40 m (Höhe 2,10 m).
- Kaninchenstall von Vertragspartei 1 mit Grenzabstand 0 auf einer Länge
von 2,60 m (Höhe 1,8 m).
- Gerätehaus von Vertragspartei 1 mit Grenzabstand 0,50 m auf einer Länge
von 2,37 m (Höhe 2,06 m).
- Die Vertragspartei 2 darf im Gegenzug mit gleichen Längen, ohne Grenzab-
stand, Nebengebäude erstellen.»
4.2. Die Einräumung eines Näherbaurechts stellt ein Rechtsgeschäft dar und
erfolgt durch privatrechtlichen Vertrag. Inhalt des zweiseitigen (und damit nicht
einseitig widerrufbaren) Rechtsgeschäfts ist eine private Abstandsregelung,
welche von den ordentlichen öffentlich-rechtlichen Grenz- oder Gebäudeab-

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standsvorschriften abweicht (M. Schüpbach Schmid, Das Näherbaurecht in der
zürcherischen baurechtlichen Praxis, 2001, S. 37 ff.). Der zivilrechtliche Näher-
baurechtsvertrag entfaltet aufgrund von § 270 Abs. 3 des Planungs- und Bau-
gesetzes (PBG) in Verbindung mit § 218 Abs. 2 PBG öffentlich-rechtliche Wir-
kung. Damit ist die private Näherbaurechtsvereinbarung für die Baubehörde
verbindlich.
(In der Folge gelangt die Baurekurskommission III zum Schluss, dass der Re-
kurs in einem hier nicht interessierenden Punkt unbegründet ist. Alsdann zieht sie zu
einemweiteren Aspekt des Streitfalles Folgendes in Betracht:)
5.1. Eine andere Frage ist, ob die private Rekursgegnerschaft gestützt auf die
fragliche Näherbaurechtsvereinbarung auch befugt sei, das Dach des geplanten Au-
tounterstandes vollumfänglich, das heisst bis an die Grenze des rekurrentischen
Grundstücks, als Terrasse zu nutzen. Da sich dem Wortlaut der fraglichen Vereinba-
rung diesbezüglich nichts entnehmen lässt, ist der mutmassliche Wille der Parteien
durch Auslegung zu ermitteln.
5.2. Zu berücksichtigen sind hierbei vorab die Umstände, welche zum Zustan-
dekommen der in Frage stehenden Näherbaurechtsvereinbarung geführt haben. De-
ren Anlass bildete offenkundig die im Jahr 2002 bestehende Absicht des Rekurren-
ten zur Erstellung der vorstehend unter Ziffer 1.2 genannten Kleinbauten. Für jene
Gerätehäuschen bzw. den Kaninchenstall räumte die private Rekursgegnerschaft
dem Rekurrenten das Recht ein, diese an die Grenze ihrer Parzelle zu stellen. Als
Gegenleistung wurde ihr das Recht eingeräumt, ebenfalls «Nebengebäude» an der
gemeinsamen Grenze errichten zu dürfen. Mit diesem baurechtlich nicht definierten
Begriff sollte zum einen zweifellos klargestellt werden, dass das Recht zum Näher-
bzw. Grenzbau nur für nicht zum längerfristigen Aufenthalt von Personen bestimmte
Gebäude gilt. Zum andern sollte mit der Verwendung des Begriffs Nebengebäude,
worunter umgangssprachlich zumeist kleinere Annexbauten von Hauptgebäuden (als
deren Gegensatz) verstanden werden, wohl auch ausgedrückt werden, dass sich das
Recht nur auf kleinere Baukörper mit dementsprechend beschränkten Einwirkungen
auf das Nachbargrundstück bezieht.
Mit Blick darauf, dass Grenzabstandsvorschriften primär die verschiedenen Ein-
flüsse von Bauten und ihrer Benutzung auf Nachbargrundstücke mildern sollen, und
Näherbaurechte daher auch nur unter dem Vorbehalt einwandfreier wohnhygieni-
scher und feuerpolizeilicher Verhältnisse zulässig sind (§ 270 Abs. 3 PBG), verbietet
sich, Näherbaurechtsvereinbarungen extensiv auszulegen. Solche sind vielmehr re-
striktiv zu interpretieren. Vorliegend musste die private Rekursgegnerschaft bei einer
vernünftiger- und korrekterweise erfolgenden Interpretation des Vertrages davon
ausgehen, dass ihr der Rekurrent kein Recht einräumte bzw. einzuräumen beabsich-
tigte, welches über das ihm (dem Rekurrenten) gewährte Recht hinausgeht.
5.3. Hieraus ergibt sich, dass die Bauherrschaft und auch die Vorinstanz zu Un-
recht davon ausgingen, der Rekurrent habe über die Einwilligung zu einem «Neben-
gebäude» an seiner Grenze hinaus auch die Zustimmung dazu erteilt, dass das
Dach dieses Nebengebäudes bis an seine Grenze als Terrasse genutzt wird. Inso-
weit erweisen sich die rekurrentischen Einwände als begründet und ist der angefoch-
tene Beschluss im nachgenannten Umfang teilweise aufzuheben.

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6. Damit ist allerdings nicht gesagt, dass die Nutzung des Daches des geplanten
Autounterstandes generell ausgeschlossen sei. Die Bauherrschaft weist zu Recht
darauf hin, dass sie nach Ziff. 8.1.2 der Bau- und Zonenordnung (BZO) ein bis 3,5 m
an die Grenze des rekurrentischen Grundstücks ragendes Besonderes Gebäude
erstellen könnte. Baurechtlich spricht nichts dagegen, dass das Flachdach eines den
bauordnungsgemässen Grenzabstand einhaltenden Besonderen Gebäudes als (pri-
vate) Terrasse genutzt wird. Die mit einer solchen Terrasse verbundenen Immissio-
nen sind von Nachbarn hinzunehmen. Gleiches muss auch beim vorliegend streiti-
gen Autounterstand gelten. Dessen Flachdach darf daher bis auf einen Abstand von
3,5 m zum rekurrentischen Grundstück als Terrasse genutzt werden.
(Mit dieser Begründung wurde der Rekurs teilweise gutgeheissen und im Übri-
gen abgewiesen.)