zh_baurekursgericht · BRKE I Nrn. 0123-0124/2002 · 2002-06-14 · de
Gewachsener Boden im Bereich eines vor Jahrzehnten erstellten, mit Erde überdeckten Wasserreservoirs.


BRKE I Nrn. 123 und 124/2002 vom 14. Juni 2002 in BEZ 2002 Nr. 56
6. Die auf dem Baugrundstück herrschenden, sich von den seitlich angrenzenden
Parzellen deutlich unterscheidenden Gegebenheiten haben folgende Gründe: Im Jahr
1930 wurde auf dem Rekursgrundstück ein einstmals der Versorgung des nahe gelege-
nen Spitals dienendes, heute jedoch ausser Betrieb stehendes Reservoir mit einem
Fassungsinhalt von 4000 m3 erstellt. Dieses erstreckt sich praktisch über die gesamte
Fläche des Rekursgrundstücks. Das gemäss den Bauplänen den damaligen gewachse-
nen Boden gegen die B-strasse hin zwischen 2,4 m und 4 m überragende Reservoir
wurde in der Folge zwecks Isolation mit einer 1 m dicken Humusschicht überdeckt. Als
Abschluss gegen die B-strasse wurde eine Böschung mit abschliessender Stützmauer
erstellt. Anböschungen erfolgten auch im Bereich der nordwestlichen und südöstlichen
Schmalseiten des Baugrundstücks.
7. a) Die Vorinstanz ging im angefochtenen Beschluss davon aus, dass die von ihr
selbst als topografischer Sonderfall bezeichneten «Terraingegebenheiten» auf dem Re-
kursgrundstück als heutiger gewachsener Boden i.S.v. § 5 der Allgemeinen Bauverord-
nung (ABV) anzusehen seien.
b) Hiergegen richten sich die Haupteinwände der nachbarlichen Rekurrenten. Sie
machen übereinstimmend geltend, dass diese Annahme die Erstellung eines Gebäudes
ermögliche, dessen Dimensionen den quartierüblichen Rahmen namentlich mit Bezug
auf die Höhe bei weitem sprengten. Die durch die Überdachung des Attikageschosses
des geplanten Flachdachgebäudes gebildete absolute Höhe liegt denn auch deutlich
über der Gesamthöhe des im Nordwesten angrenzenden (Mansardendach-)Gebäudes
B-strasse 27/29. Der Höhenunterschied beträgt rund 4 m. Diese Differenz rührt neben
den Besonderheiten des Rekursgrundstücks allerdings teilweise auch daher, dass das
genannte Nachbargebäude aufgrund der in jenem Bereich leicht (ca. 8%) nach Nord-
westen hin abfallenden B-strasse tiefer gelegen ist. Ein Höhenunterschied der genann-
ten Grössenordnung ist auch gegenüber den talseits der B-strasse befindlichen Man-
sardendachgebäuden mit den Hausnummern 34/36 sowie 38/40 gegeben. Die
Gesamthöhe des südöstlich des Rekursgrundstücks gelegenen, teilweise im Eigentum
des Rekurrenten 1 befindlichen Gebäudes B-strasse 41/43 wird vom streitigen Projekt
demgegenüber um knapp 1 m unterschritten.
8. a) Als gewachsener Boden gilt nach § 5 Abs. 1 ABV der bei Einreichung des
Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens.
Auf frühere Verhältnisse ist nach § 5 Abs. 2 ABV zurückzugreifen, wenn der Boden
innert eines Zeitraums von 10 Jahren vor der Baueingabe in einem im Zeitpunkt der

- 2 -
Ausführung der Bewilligungspflicht unterliegenden Ausmass aufgeschüttet und das
neue Terrain in der baurechtlichen Bewilligung oder in einem förmlichen Planungs- oder
Projektgenehmigungsverfahren nicht ausdrücklich als künftig gewachsener Boden er-
klärt worden ist (lit. a). Auf die früheren Verhältnisse ist überdies dann abzustellen,
wenn der Boden im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung des Grundstücks oder zur
Umgehung von Bauvorschriften verändert worden ist (lit. b).
Die privaten Rekursgegner verweisen mit Bezug auf die letztgenannte Bestimmung
auf den zu dieser ergangenen Verwaltungsgerichtsentscheid VB.95.00077 (publiziert in
RB 1995 Nr. 84), wonach in den Anwendungsbereich von § 5 Abs. 2 lit. b ABV nur Ter-
rainveränderungen fielen, welche im Hinblick auf ein erst später aktuell werdendes Pro-
jekt vorgenommen werden bzw. vorgenommen worden seien. Ein derartiger Sachverhalt
liege hier nicht vor. Die Rekurrenten hätten es daher hinzunehmen, dass der heutige
Terrainverlauf auf dem Rekursgrundstück nach der Grundregel von § 5 Abs. 1 ABV als
gewachsener Boden anzusehen sei.
b) Mit dieser Argumentation wird die grundsätzliche Problematik des vorliegenden
Streitfalls übergangen. Es stellt sich nämlich vorab die Frage, ob überhaupt ein von § 5
ABV geregelter Sachverhalt vorliege. Der in dieser Norm verwendete Begriff des ge-
wachsenen Bodens impliziert die Vorstellung natürlich entstandener («gewachsener»)
Terrainverhältnisse auf einem Baugrundstück. § 5 Abs. 1 ABV ist zunächst auf unüber-
baute Parzellen zugeschnitten und will besagen, dass der auf diesen bestehende (na-
türliche) Terrainverlauf als gegeben hinzunehmen ist und bei einer Baueingabe als Re-
ferenz für die hierauf abstellenden Vorschriften (vorab Untergeschossdefinition [§ 275
Abs. 3 PBG) und Gebäudehöhe [§ 280 Abs. 1 PBG]) zu gelten hat. Allerdings ist die
Frage des gewachsenen Bodens auch bei überbauten Parzellen zu entscheiden, welche
einer Neuüberbauung zugeführt werden sollen. In solchen Fällen ist nicht ausgeschlos-
sen, dass etwa auch die Erdüberdeckung einer vorhandenen, über ein abzubrechendes
Hauptgebäude hinausragenden Unterniveaugarage als gewachsener Boden qualifiziert
wird. Dies ist insofern angängig, als mit der Realisierung einer nach den damaligen Ter-
rainverhältnissen unter dem gewachsenen Boden befindlichen Unterniveaugarage in
der Regel keine ins Gewicht fallenden Veränderungen des Terrains einhergehen. Viel-
mehr wird die zur Erstellung des unterirdischen Gebäudes notwendige Baugrube nach-
folgend zumeist unter weitgehender Wiederherstellung des vormaligen Terrainverlaufs
wieder aufgefüllt. Auf der Hand liegen dürfte, dass eine Unterniveaugarage, welche den
bei ihrer Erstellung gegebenen gewachsenen Boden teilweise um bis zu 0,5 m überragt,
wodurch sie (obgleich insoweit ein oberirdisches Gebäude darstellend) wie ein unterir-
disches Gebäude (noch) abstandsprivilegiert ist (vgl. § 269 PBG), für den nachmaligen
Verlauf des gewachsenen Bodens unbeachtlich ist. Wird allerdings mit der baurechtli-
chen Bewilligung eine Aufschüttung gestattet, mit welcher die den gewachsenen Boden
überragenden Teile der Unterniveaugarage überdeckt werden, so kann dieses gestalte-
te Terrain nach der Regel von § 5 ABV bzw. unter den dort genannten Voraussetzungen
zum künftigen gewachsenen Boden mutieren.
c) Dennoch liegt ungeachtet gewisser Parallelen eine mit dem hier zu beurteilen-
den Streitfall nicht vergleichbare Konstellation vor. Mit dem vorgenannten Sachverhalt
kann das in casu zu beseitigende, die Fläche des Baugrundstücks weitgehend einneh-
mende und im Zeitpunkt seiner Erstellung zumindest zu einem Drittel aus dem gewach-
senen Boden ragende – und damit vollumfänglich ein oberirdisches Gebäude darstel-
lende – Reservoir (vgl. vorstehend E. 6) nicht gleichgesetzt werden. Der funktionale Zu-
sammenhang zwischen dem Gebäude und der zu dessen Isolation erfolgten Erdüberde-

- 3 -
ckung ist derart offenkundig, dass letztere faktisch als Teil des Gebäudes anzusehen ist
und sich verbietet, die vorhandene Erdüberdeckung als gewachsenen Boden i.S.v. § 5
ABV anzusehen. Würde mit den Rekursgegnern die bestehende Erdüberdeckung als
massgebliches Terrain angesehen, so könnte auf dem Rekursgrundstück im Extremfall
erneut ein teilweise oberirdisches Reservoir erstellt werden, dessen wohl ebenfalls er-
forderliche Erdüberdeckung in 10 Jahren wiederum zu einer wesentlichen Erhöhung des
gewachsenen Bodens führen müsste. Dies kann, auch wenn den Rekursgegnern darin
beizupflichten ist, dass § 5 ABV nicht von einem «statischen» gewachsenen Boden
ausgeht, nicht dem Sinn der genannten Norm entsprechen.
d) Die sachgerechte Lösung besteht vorliegend darin, in ähnlicher Weise vorzuge-
hen, wie dies bei einem durch eine grössere oberirdische Baute (etwa einem Garagen-
gebäude) weitgehend überstellten Grundstück der Fall wäre. Wäre diesfalls beabsich-
tigt, den bestehenden Kubus durch ein (Haupt-)Gebäude mit einem kleineren Grundriss
zu ersetzen, so stellte sich das Problem, dass innerhalb des Grundrisses des abzubre-
chenden Gebäudes der gewachsene Boden nicht mehr eruierbar wäre. Es müsste daher
zwangsläufig auf den entlang der Fassaden bestehenden Terrainverlauf abgestellt und
– soweit sich der Grundriss von Alt- und Neubau überlappen – der vom geplanten Ge-
bäude zu beachtende Terrainverlauf interpoliert werden.
Auf den ausserhalb der erfolgten Anböschungen gegebenen Terrainverlauf wäre
auch beim Rekursgrundstück abzustellen, sofern keine den ursprünglichen Verlauf des
Terrains mit hinreichender Sicherheit ausweisenden Baupläne bestünden. Dies ist nicht
der Fall; den von der Rekursinstanz beigezogenen Plänen für das im Jahre 1930 erstell-
te Reservoir ist der gewachsene Boden, wie er sich im damaligen Zeitpunkt präsentier-
te, zumindest im Bereich der beiden in der Hangfalllinie gezogenen Gebäudeschnitte
schlüssig zu entnehmen. Anhand der Feststellungen anlässlich des Lokaltermins dürfte
der in den erwähnten Plänen ausgewiesene gewachsene Boden, welcher in der Verlän-
gerung mehr oder weniger auf den talseitigen Rand der B-strasse trifft, den ursprüngli-
chen Terrainverhältnissen auch gerecht werden bzw. entsprechen. Zwischen dem in
diesen Gebäudeschnitten ausgewiesenen Terrain (und seitlich darüber hinaus) ist der
massgebliche Terrainverlauf durch Ziehung entsprechender Verbindungslinien zu inter-
polieren. Hieraus dürfte ein durchaus realistisches Abbild des ursprünglichen gewach-
senen Bodens resultieren.
Komplexer würde sich die Situation gestalten, wenn in Fällen wie dem vorliegenden
Baupläne mit verlässlichen Angaben über den ursprünglichen gewachsenen Boden
nicht (mehr) existierten. Diesfalls wäre wohl von besonderen Verhältnissen im Sinne der
Ausnahmeregelung von § 220 PBG auszugehen. Die Bauherrschaft wäre davon ent-
bunden, das nicht mehr eindeutig eruierbare ursprüngliche Terrain zu respektieren. Als
Ersatz hätte die Baubehörde, ausgehend vom gewachsenen Boden auf den angrenzen-
den Parzellen, das für das Neubauvorhaben massgebliche Terrain zu bestimmen (wobei
ihr ein gewisser Ermessensspielraum zukäme). Näher braucht hierauf angesichts der in
casu vorliegenden schlüssigen Pläne jedoch nicht eingegangen zu werden.
e) Das mithin geltende Erfordernis zur Beachtung des vormaligen gewachsenen
Bodens erfordert eine weitreichende Überarbeitung des streitigen Projekts. Die Mängel,
die sich aus der unzutreffenden Annahme ergeben, dass die Erdüberdeckung des zu
beseitigenden Reservoirs als massgebliches Terrain anzusehen sei, lassen sich nicht
auflageweise heilen. Dies führt zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und
damit zur Gutheissung der Rekurse.