zh_baurekursgericht · BRGE I Nr. 0056/2023 · 2023-03-17 · de
Arealüberbauung: Ausnützungsberechnung, Lärmschutz, etc.

Zu beurteilen war ein Nachbarrekurs gegen eine grössere Arealüberbauung. Strittig waren unter anderem Fragen der Ausnützungsberechnung, des Schattenwurfs der geplanten Hochhäuser, der Rücksichtnahme auf ein benachbartes kommunales Schutzobjekt und der Berücksichtigung des ISOS, der Erfüllung der für Arealüberbauungen geltenden Voraussetzungen, des Lärmschutzes sowie der negativen Vorwirkung einer unter anderem das Baugrundstück betreffenden, noch nicht rechtskräftigen Gestaltungsplanpflicht. In teilweiser Gutheissung des Rekurses waren mehrere Auflagen zu den Aspekten der Ausnützung und des Lärmschutzes anzuordnen, während der Rekurs im Übrigen abzuweisen war.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
G.-Nr. R1S.2022.05166
BRGE I Nr. 0056/2023
Entscheid vom 17. März 2023
Mitwirkende Abteilungspräsident Walter Linsi, Baurichter Claude Reinhardt, Baurichterin
Beatrice Bosshard, Gerichtsschreiber Paul Wegmann
in Sachen Rekurrierende
1. Verein IG W, […]
2. PB, […]
3. AD und ND, […]
4. TH und CH, […]
5. BR, […]
6. AW und SL, […]
7. RW, […]
8. RK und DK, […]
alle vertreten durch […]
gegen Rekursgegnerinnen
1. Bausektion der Stadt Zürich, c/o Amt für Baubewilligungen, Rechtsab-
teilung, Amtshaus IV, 8021 Zürich
2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach,
8090 Zürich
3. Pensionskasse C, […]
Nr. 3 vertreten durch […]
betreffend Beschluss der Bausektion vom 23. August 2022 (Bauentscheid Nr. 1983/22)
sowie Gesamtverfügung der Baudirektion Kanton Zürich vom 29. April 2022
(BVV 22-0014); Baubewilligung für Ersatzneubau Siedlung B, […]
_______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 23. August 2022 erteilte die Bausektion der Stadt Zürich
der Pensionskasse C die Bewilligung für den Ersatzneubau der Arealüber-
bauung Siedlung B (Alternativprojekt) und das Provisorium für den Laden
während der Bauzeit auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 an der A-Strasse 51, 55,
59, 63, 65 und 67 sowie der B-Strasse 1, 1a, 1b, 2, 3, 5, 6, 9, 10, 11, 12, 13,
14, 15, 16, 17, 18, 20, 22, 23, 24, 25, 26, 28, 30, 32 und 34 in Zürich - X.
Zusammen mit dem Entscheid wurde die Gesamtverfügung der Baudirektion
Kanton Zürich BVV Nr. 22-0014 vom 29. April 2022 betreffend Einbauten im
Grundwasserträger, Lage im Hochwassergefahrenbereich, biologisch belas-
teter Standort (Neobiota), Bahntransport von Aushub und Gesteinskörnung
sowie Lage im Konsultationsbereich Störfallvorsorge eröffnet.
B.
Mit gemeinsamer Eingabe vom 28. September 2022 erhoben der Verein „IG
W“, PB, AD und ND, TH und CH, BR, AW und SL, RW sowie RK und DK
fristgerecht Rekurs an das Baurekursgericht und beantragten, der Beschluss
der Bausektion und die Gesamtverfügung der Baudirektion seien aufzuhe-
ben, unter gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen.
C.
Mit Präsidialverfügung vom 4. Oktober 2022 wurde vom Rekurseingang Vor-
merk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
Mit Vernehmlassung vom 31. Oktober 2022 beantragte die Bauherrschaft,
der Rekurs sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrierenden. Die Bau-
sektion (im Folgenden: Vorinstanz) stellte mit Eingabe vom 7. November
2022 ebenfalls den Antrag, der Rekurs sei abzuweisen, soweit darauf einzu-
treten sei, wobei die Aktenvorlage teilweise im das gleiche Bauvorhaben be-
treffenden, derzeit sistierten Rekursverfahren G.-Nr. R1S.2022.05160 (dort
R1S.2022.05166 Seite 2

act. 8.1 bis 8.11; vgl. hierzu auch act. 37 [Verzeichnis der Aktenvorlage als
Platzhalter] und 38) erfolgte (weshalb die fraglichen - entsprechend akturier-
ten - Akten im Folgenden als act. 8 des Verfahrens G.-Nr. R1S.2022.05160
zitiert werden, bei allfälliger Anfechtung des vorliegenden Entscheids jedoch
an der Stelle des derzeitigen Platzhalters als act. 37 in die Akten des Verfah-
rens G.-Nr. R1S.2022.05166 inkorporiert würden). Mit Schreiben der Baudi-
rektion vom 2. November 2022 teilte die Baudirektion unter Verweis auf den
Mitbericht des Amtes für Raumentwicklung (ARE) vom 1. November 2022
mit, mangels Betroffenheit auf Antragstellung zu verzichten.
E.
Mit Replik vom 29. November 2022 und Dupliken vom 19. Dezember 2022
(Bauherrschaft) und 4. Januar 2023 (Vorinstanz) hielten die Parteien an ihren
Anträgen fest.
F.
Auf entsprechende Aufforderung (Präsidialverfügung vom 30. November
2022; act. 19) reichte die Vorinstanz diverse weitere Unterlagen ein
(act. 22.1-11), worüber die Parteien in Kenntnis gesetzt wurden. In der Folge
wurde diese Aktennachreichung ergänzt (vgl. Protokoll S. 3 ff.; act. 27.1-7),
was den Parteien ebenfalls mitgeteilt wurde. Auf weitere Aufforderung (Prä-
sidialverfügung vom 21. Dezember 2022; act. 28) reichten die Vorinstanz
und die Bauherrschaft zusätzliche Pläne ein (act. 32.1-2 und 36); auch hier-
über wurden die Parteien informiert.
G.
Nachdem den Rekurrierenden antragsgemäss Frist zur Triplik und zur Stel-
lungnahme zu den nachgereichten Unterlagen angesetzt worden war, hielten
diese mit Eingabe vom 16. Januar 2023 an ihren Anträgen fest und stellten
neu den prozessualen Antrag, das Verfahren sei zu sistieren, bis das hän-
gige Rechtsmittelverfahren der Bauherrschaft gegen die unter anderem das
Baugrundstück betreffende Gestaltungsplanpflicht rechtskräftig erledigt sei.
Auf entsprechende Aufforderung hin teilte die Vorinstanz mit Schreiben vom
25. Januar 2023 mit, eine Sistierung sei ihres Erachtens nicht angezeigt. Die
Bauherrschaft beantragte mit Eingabe vom 27. Januar 2023 ebenfalls die
R1S.2022.05166 Seite 3

Abweisung des Sistierungsantrags und hielt quadruplizierend an ihren An-
trägen fest, wobei - aus Anlass der Zurückweisung des als Beilage einge-
reichten USB-Sticks und der Nachreichung der fraglichen Beilage in Papier-
form - mit Schreiben vom 2. Februar 2023 weitere Bemerkungen erfolgten.
H.
Am 26. Januar 2023 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein
der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.
I.
Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins ge-
machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich,
in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.
Es kommt in Betracht:
1.1
Bei den Rekurrierenden 2 bis 8 handelt es sich um Eigentümer von Grund-
stücken, die in unmittelbarer Nachbarschaft zum Baugrundstück nordwest-
lich desselben an der H-Strasse sowie der A-Strasse liegen und Teil der in-
ventarisierten Wohnsiedlung "H" bilden. Sie rügen unter anderem eine Ver-
letzung der Bestimmungen betreffend Einordnung und Gestaltung (insb. feh-
lende Rücksichtnahme auf das genannte Inventarobjekt) sowie betreffend
Ausnützung. Damit sind sie ohne Weiteres gemäss § 338a des Planungs-
und Baugesetzes (PBG) zur Rekurserhebung legitimiert. Insbesondere er-
weist sich auch der seitens der Bauherrschaft angerufene Hinweis in der
Präsidialverfügung vom 4. Oktober 2022, wonach auf den Rekurs der Rekur-
rierenden 2-8 nicht eingetreten werde, sofern diese nicht innert Frist den
Nachweis eines auf Dauer angelegten Mietverhältnisses erbringen würden,
als obsolet, nachdem sich ohne Weiteres aus dem Geografischen Informati-
onssystems des Kantons Zürich (GIS-ZH; https://web.maps.zh.ch/) ergibt,
R1S.2022.05166 Seite 4

dass es sich bei den fraglichen Rekurrierenden um die Eigentümer der je-
weiligen Grundstücke handelt. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzun-
gen erfüllt sind, ist auf den Rekurs der Rekurrierenden 2 bis 8 einzutreten.
Dabei ist zu beachten, dass entgegen einem Vorbringen der Bauherrschaft -
welche beispielsweise die Legitimation hinsichtlich der Rüge zum Hochhaus-
schattenwurf mit dem Argument bestreitet, die rekurrentischen Grundstücke
seien vom 3-Stunden-Schatten (vgl. E. 9) gar nicht betroffen - von Rekurrie-
renden, deren Legitimation zur Rekurserhebung als solcher zu bejahen ist,
alle Argumente angeführt und Rechtsnormen angerufen werden können, die
im Ergebnis zumindest zur teilweisen Gutheissung des Rechtmittels und da-
mit zur (teilweisen) Erlangung des angestrebten Nutzens führen können
(BRKE II Nr. 0047/2010 in BEZ 2011 Nr. 17, www.baurekursgericht-zh.ch,
bestätigt mit VB.2010.00184 vom 17. November 2010, dieser bestätigt mit
BGr 1C_37/2011 vom 14. April 2011); dies auch dann, wenn die Argumente
und Rechtssätze im Interesse Dritter oder der Allgemeinheit liegen. Etwas
anderes gilt lediglich dann, wenn ein geltend gemachter Projektmangel bloss
eine für die Rekurrierenden bedeutungslose Nebenbestimmung zur Folge
hätte, worauf gegebenenfalls im Kontext der jeweiligen Rüge näher einzuge-
hen ist.
1.2
Rekurrent 1 ist der Verein "IG W". Ein als juristische Person konstituierter
Verband kann – im eigenen Namen, aber gewissermassen stellvertretend –
die persönlichen Interessen seiner Mitglieder geltend machen, wenn es sich
um solche handelt, die er nach seinen Statuten zu wahren hat, die der Mehr-
heit oder doch einer Grosszahl seiner Mitglieder gemeinsam sind und zu de-
ren Geltendmachung durch Rekurs jedes dieser Mitglieder befugt wäre (so-
genannte egoistische Verbandsbeschwerde; vgl. BGE 142 II 80, E. 1.4.2.).
Diese Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein; sie sollen die Popu-
larbeschwerde ausschliessen. Die Wahrung der Interessen der Mitglieder
muss zu den statutarischen Aufgaben des Verbands gehören, wobei an die
Formulierung in den Statuten allerdings keine hohen Anforderungen gestellt
werden.
In Übereinstimmung mit der im - ein erstes Bauvorhaben der Bauherrschaft
auf dem gleichen Grundstück betreffenden - Entscheid BRGE I Nrn.
0116/2020, 0117/2020 und 0118/2020 vom 4. September 2020, E. 2.2.3, vor-
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genommenen Einschätzung ergibt sich, dass der Verein "IG W" die genann-
ten Voraussetzungen erfüllt. Zwar hält Art. 2 der Statuten (act. 6.1) fest, der
Verein bekämpfe "das aktuell (Planauflage Mai 2019) eingegebene Projekt
Ersatzneubauten und Einkaufszentrum - A-Strasse, B-Strasse", doch wäre
es überspitzt formalistisch, ihm aufgrund der fehlenden Anpassung dieser
Formulierung die Geltendmachung der Interessen seiner Mitglieder gegen
das - nach (noch nicht rechtskräftiger) Aufhebung der ersten Baubewilligung
eingereichte - Alternativprojekt zu versagen, zumal der entsprechende Wille
des Vereins auch in der aktuellen Vollmacht (act. 5) zum Ausdruck kommt.
Sodann ist der Verein gemäss Art. 2 der Statuten ausdrücklich befugt, im
Namen seiner Mitglieder Rechtsmittel gegen das Bauprojekt zu ergreifen.
Aus dem Mitgliederverzeichnis (act. 6.2) ergibt sich zudem, dass sämtliche
Vereinsmitglieder in unmittelbarer Nachbarschaft des Bauvorhabens west-
lich, nordwestlich und nördlich desselben wohnhaft sind, wobei zudem eine
Mehrheit der Vereinsmitglieder Eigentum an den jeweiligen Grundstücken
hat.
Unbehelflich ist schliesslich der Einwand der Bauherrschaft, wonach der Ver-
ein deshalb nicht zum Rekurs legitimiert sei, weil weniger als ein Drittel der
Vereinsmitglieder das Gesuch um Zustellung des baurechtlichen Entscheids
nach § 315 PBG gestellt habe. Die vorstehend angeführte Voraussetzung,
wonach die Grosszahl der Vereinsmitglieder zur Geltendmachung ihrer Inte-
ressen selbst befugt wären, bezieht sich auf die materiellen Legitimationsvo-
raussetzungen, mithin die hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung
und das erforderliche schutzwürdige Interesse. Demgegenüber muss es be-
züglich der formellen Voraussetzung der Stellung eines Begehrens nach
§ 315 PBG genügen, wenn der Verein als juristische Person dieses - ent-
sprechend seinem Vorgehen im nachmaligen Rekursverfahren, wo er im
Sinne einer Prozessstandschaft ebenfalls in eigenem Namen auftritt - in ei-
genem Namen stellt, wie dies vorliegend der Fall war (vgl. act. 3 S. 57). Dies
umso mehr, als damit der Zweck dieses prozessualen Erfordernisses, den
Baugesuchssteller frühzeitig über allfällige Rekurrierende und deren Einwen-
dungen gegen das Vorhaben zu informieren, ohne Weiteres gewahrt wird.
Da neben der damit zu bejahenden Legitimation des Vereins auch bezüglich
dieses Rekurrenten die weiteren Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist
auch auf dessen Rekurs einzutreten, wobei bezüglich der Zulässigkeit der
Erhebung sämtlicher Rügen, die im Ergebnis zur Gutheissung des Rekurses
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führen können, sowie der Einschränkung betreffend bedeutungslose Neben-
bestimmungen das vorstehend in E. 1.1 Dargelegte gilt.
2.1.1
Wie erwähnt beantragen die Rekurrierenden in der Triplik die Sistierung des
Rekursverfahrens. Zur Begründung verweisen sie darauf, in der Duplik
werde erwähnt, dass die Bauherrschaft ein Rechtsmittel gegen die Festset-
zung der Gestaltungsplanpflicht im Gebiet B/U ergriffen habe. Die Frage der
Rechtmässigkeit der Gestaltungsplanpflicht habe einen massgeblichen Ein-
fluss auf das vorliegende Verfahren, da die Gestaltungsplanpflicht, sofern sie
sich als rechtmässig erweise, eine Vorwirkung im Sinne von § 234 PBG
habe. Es bestehe die Gefahr widersprechender Entscheide.
2.1.2
Eine Sistierung des Rekursverfahrens ist nicht angezeigt. Bereits in der Re-
kursschrift haben die Rekurrierenden vorgebracht, der - im damaligen Zeit-
punkt vom Gemeinderat Zürich beschlossenen, aber noch nicht von der Bau-
direktion genehmigten - Gestaltungsplanpflicht für das unter anderem das
Baugrundstück umfassende Areal B/U komme negative Vorwirkung gemäss
§ 234 PBG zu (vgl. zur materiellen Beurteilung dieser Frage nachfolgend
E. 19). Nachdem zwischenzeitlich die Genehmigung der Gestaltungsplan-
pflicht erfolgt ist, wurde diese Teilrevision der kommunalen Nutzungsplanung
von der Pensionskasse C als einer der betroffenen Grundeigentümerinnen
mit Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich angefochten (derzeit
pendentes Rekursverfahren G.-Nr. R1S.2022.05189). Entgegen den Rekur-
rierenden ist der Ausgang des vorliegenden Rekursverfahrens betreffend die
Baubewilligung für den Ersatzneubau der Siedlung B nicht vom Ausgang
bzw. rechtskräftigen Abschluss des Verfahrens betreffend die Gestaltungs-
planpflicht abhängig. Dies aus folgendem Grund: Wird im vorliegenden Re-
kursverfahren eine negative Vorwirkung der Gestaltungsplanpflicht verneint,
so wirkt sich diese von vornherein nicht auf die Rechtmässigkeit der erteilten
Baubewilligung aus, so dass insoweit unerheblich ist, ob die Gestaltungs-
planpflicht als solche rechtmässig ist oder nicht. Wird demgegenüber eine
negative Vorwirkung der Gestaltungsplanpflicht bejaht, so greift diese - bzw.
die Rechtsfolge der Unzulässigkeit einer die Vorwirkung missachtenden
Baubewilligung - jedenfalls so lange, als die Gestaltungsplanpflicht als sol-
che nicht rechtskräftig aufgehoben wurde. Mit anderen Worten würde sich
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die auf die - behauptete - negative Vorwirkung der Gestaltungsplanpflicht
gestützte materielle rekurrentische Argumentation, sofern sie sich als zutref-
fend erwiese, unmittelbar im Sinne der Rekurrierenden auswirken, ohne
dass es insoweit darauf ankommen könnte, dass die Gestaltungsplanpflicht
als solche derzeit Gegenstand eines Rechtsmittelverfahrens bildet. Die damit
mögliche Konsequenz einer Aufhebung der Baubewilligung zufolge fehlen-
der Berücksichtigung der negativen Vorwirkung trotz potentieller zukünftiger
Aufhebung der Gestaltungsplanpflicht entspricht nachgerade dem Wesen
der negativen Vorwirkung, die gerade in Konstellationen zum Tragen kommt,
in denen bestimmte planungsrechtliche Festlegungen noch nicht abschlies-
send erfolgt sind. Eine andere Betrachtungsweise könnte allenfalls dann
Platz greifen, wenn die Bauherrschaft selbst in einem gegen die Bewilligung
ihres Vorhabens gerichteten Rechtsmittelverfahren dessen Sistierung bean-
tragen würde, mit der Begründung, das seitens der Rekurrierenden verwen-
dete Argument der negativen Vorwirkung einer planungsrechtlichen Festle-
gung werde dahinfallen, sobald es der Bauherrschaft bzw. Eigentümerschaft
gelungen sei, die rechtskräftige Aufhebung der entsprechenden planungs-
rechtlichen Festlegung zu erwirken. Die Frage kann vorliegend offenbleiben,
nachdem sich die Bauherrschaft ausdrücklich gegen die beantragte Sistie-
rung ausgesprochen hat, den Rekurrierenden wie dargelegt aus der fehlen-
den Sistierung keine Nachteile erwachsen und widersprüchliche Entscheide
nach dem Gesagten gerade nicht zu befürchten sind. Zusammenfassend
ergibt sich somit, dass der rekurrentische Antrag auf Sistierung des Rekurs-
verfahrens abzuweisen ist.
2.2
[…]
Demgegenüber ist eine Sistierung des vorliegenden Rekursverfahrens auch
unter diesem Titel nicht angängig, da keine zwingende Notwendigkeit be-
steht, einen Entscheid in diesem Verfahren erst zusammen mit dem Ent-
scheid in den anderen beiden Rekursverfahren zu fällen. […] Das Rekurs-
verfahren G.-Nr. R1S.2022.05166 erweist sich somit als spruchreif.
2.3
Die Rekurrierenden beantragen ohne weitere Begründung den Beizug der
Akten des Rekursverfahrens G.-Nrn. R1S.2020.5028, R1S.2020.5030 und
R1S.2020.5032 (BRGE I Nr. 0116/2020, 0117/2020 und 0118/2020 vom
R1S.2022.05166 Seite 8

4. September 2020) betreffend die erste - vom Baurekursgericht aufgeho-
bene - Baubewilligung BE 411/20 vom 10. März 2020, mit der das Bauvor-
haben beurteilt wurde, bezüglich dessen das vorliegend zu beurteilende Vor-
haben ein Alternativprojekt darstellt. Allerdings ist weder dargetan noch er-
sichtlich, welche entscheidrelevanten Erkenntnisse sich aus den Akten die-
ses ersten Rekursverfahrens ergeben sollen; auch befinden sich diese der-
zeit aufgrund der Anfechtung des Rekurs- und des nachfolgenden Be-
schwerdeentscheids beim Bundesgericht. Unter diesen Umständen ist dem
Antrag auf Beizug der genannten Akten nicht stattzugeben.
3.
Das Baugrundstück mit einer Fläche von 39‘488 m2 liegt in der Wohnzone
W5 mit einem Mindestwohnanteil von 60 % sowie im Hochhausgebiet III ge-
mäss BZO der Stadt Zürich. Es grenzt im Nordosten an die A-Strasse (jen-
seits derselben eine Zone W4 bzw. weiter östlich die Zonen Z6 und Z7 an-
schliessen), im Nordwesten an die inventarisierte Wohnsiedlung "H" (W2),
westlich und südwestlich an das Grundstück Kat.-Nr. 3 (W5; U), östlich an
die Parzelle 2 (W5) und im Süden (wo auch der F-Weg verläuft) einerseits
(südöstlich) an ein zur Zone für öffentliche Bauten Oe2 gehörendes Grund-
stück, auf dem sich die Halle S (sowie ein Teil der E-Strasse) befindet, an-
dererseits an eine Freihaltezone, die den Übergang zur Allmend (zum Teil
Freihalte-, zum Teil Erholungszone) bildet. Sowohl das Terrain des Bau-
grundstücks als auch die A-Strasse steigen Richtung Nordwesten an.
Derzeit befindet sich auf dem Baugrundstück eine Arealüberbauung, von de-
ren Gebäuden (Wohnen 1 bis 4 und Ladenzentrum) lediglich das im Süd-
westen des Areals liegende Wohngebäude "Wohnen 1" erhalten werden soll.
Projektiert ist eine Arealüberbauung mit 512 Wohnungen in acht Gebäuden
(von Ost nach West: Haus A, B1, B2, C1, C2, D1, D2, E1, wobei mit 1 und 2
jeweils das nördliche bzw. südliche von zwei Gebäuden mit identischer Po-
sitionierung in der Ost-West-Achse bezeichnet werden und zwischen den
Gebieten 1 und 2 unterirdisch die B-Strasse und oberirdisch der B-Weg ver-
läuft). Die Gebäude A, B1, C1 und D1 sind im Norden abgekröpft. Die
dadurch gebildeten Kopfbauten liegen unmittelbar parallel zur A-Strasse,
während die südlich daran anschliessenden Gebäuderiegel, die weiter süd-
lich gelegenen Gebäude B2, C2 und D2 sowie aufgrund der Grundstücks-
form auch das Gebäude E1 alle einen - parallelen - Verlauf von Nordwesten
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nach Südosten aufweisen und von der A-Strasse zurückversetzt sind. Ge-
plant sind weiter eine Tiefgarage mit 590 (bzw. unter Berücksichtigung der
im Bauentscheid angeordneten Reduktion 550) Parkplätzen, wovon 180 be-
stehend, sowie (neben gewissen insbesondere im Erdgeschossbereich ent-
lang der A-Strasse angeordneten Gewerbe- und Gastroflächen) Ladenflä-
chen, die westlich des Gebäudes C1 auf den Ebenen 3 und 4 zu liegen kom-
men. Ausgehend von der vorgesehenen Erstellung des Bauvorhabens in
zwei Etappen soll im Rahmen der zweiten Etappe ein Ladenprovisorium er-
richtet werden, welches ebenfalls Gegenstand der angefochtenen Baubewil-
ligung bildet.
Die nordwestlich des Baugrundstücks gelegene Wohnsiedlung "H" ist im In-
ventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Be-
deutung, ein Teil der die Siedlung umgebenden Gärten im Inventar der schüt-
zenswerten Gärten und Anlagen von kommunaler Bedeutung erfasst. Die
Siedlung ist weiter mit Erhaltungsziel A als Baugruppe (Nr. 0.2 des Objekt-
blatts Zürich-X) im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der
Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) verzeichnet (vgl. näher E. 12 und
13). Aus der näheren Umgebung des Baugrundstücks werden im ISOS über-
dies im Sinne eines Hinweises als Einzelement III.0.16 die Halle S und als
Gebiet 8 mit Erhaltungsziel C die Bebauung entlang der D- und A-Strasse
erwähnt (wobei hierzu gemäss Karteneintrag nur das Gebiet nördlich der A-
Strasse gehört und innerhalb desselben im südöstlichen Bereich als Hinweis
das Gebiet 8.0.2 - enthaltend typengleiche, drei- und viergeschossige Mehr-
familienhäuser - bezeichnet ist). Südlich der Bauparzelle liegen sodann die
im Inventar der Natur- und Landschaftsschutzobjekte von kommunaler Be-
deutung erfassten Objekte "Feuchtgebiet, Gehölze und Magerwiesen U"
(KSO-44.14, Naturschutzobjekt) und "Üetliberg, nördliche Albiskette, Äntlis-
berg, Allmend K" (KSO-29, Landschaftsschutzobjekt) sowie in etwas grösse-
rer Entfernung "Allmend K und L" (KSO-50.03, Naturschutzobjekt). Schliess-
lich befinden sich südlich des Baugrundstücks auch Teile des mit Verord-
nung zum Schutz des Uetliberg-Albis, Teilgebiet Uetliberg Nord (Land-
schafts- und Naturschutzgebiet mit überkommunaler Bedeutung in den Ge-
meinden Stallikon, Uitikon und der Stadt Zürich) vom 17. Januar 2017 unter
Schutz gestellten Gebiets (insbesondere Teile der Naturschutzzone I und -
in etwas grösserer Entfernung - der Waldschutzzonen IVA und IVL).
R1S.2022.05166 Seite 10

Wie bereits erwähnt wurde eine erste Baubewilligung für einen Ersatzneubau
der Siedlung B (Beschluss der Bausektion BE Nr. 411/20 vom 10. März
2020) mit Entscheid des Baurekursgerichts BRGE I Nr. 0116/2020,
0117/2020 und 0118/2020 vom 4. September 2020 aus lärmschutzrechtli-
chen Gründen aufgehoben. Dieser Entscheid wurde mit Urteil des Verwal-
tungsgerichts VB.2020.00697 vom 16. September 2021 bestätigt; derzeit ist
die Sache am Bundesgericht hängig.
4.1.1
Die Rekurrierenden rügen verschiedene Verfahrensfehler. Vorab machen sie
geltend, ihr Anspruch auf rechtliches Gehör sei verletzt worden, weil die Vo-
rinstanz vor ihrem Entscheid den von der Baubewilligung Betroffenen das
rechtliche Gehör nicht gewährt habe.
4.1.2
Das Zürcherische Recht kennt im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens
kein Einsprache- oder Einwendungsverfahren, welches potentiell Betroffe-
nen die Möglichkeit eröffnen würde, ihre Sichtweise bereits vor Ergehen des
Entscheids gegenüber der Bewilligungsbehörde zum Ausdruck zu bringen
(vgl. ausdrücklich § 315 Abs. 3 PBG). Aus dem in Art. 29 Abs. 2 der Bundes-
verfassung (BV) statuierten Anspruch auf rechtliches Gehör lässt sich entge-
gen den Rekurrierenden nicht ableiten, dass bereits in diesem Verfahrens-
stadium ein Einbezug allfällig betroffener Dritter geboten wäre. Vielmehr er-
weist es sich als ausreichend, wenn diese im Rahmen der gerichtlichen
Überprüfung der Baubewilligung ihren Standpunkt darlegen können und in
der Begründung des Rechtsmittelentscheids eine Auseinandersetzung mit
diesen Vorbringen erfolgt. Die entsprechende Rüge erweist sich als unbe-
gründet. Da gar keine Gehörsverletzung vorliegt, stellt sich sodann die Frage
der Heilung nicht und ergeben sich entsprechend - entgegen der Argumen-
tation in der Replik - von vornherein auch keine Auswirkungen auf den Kos-
tenentscheid.
4.2.1
Eine weitere Verletzung ihres Gehörsanspruchs sehen die Rekurrierenden
darin, dass die Vorinstanz die Baubewilligung nicht rechtsgenügend begrün-
det habe. Die Vorinstanz sei bei ihrem Entscheid an das Legalitätsprinzip,
die Untersuchungsmaxime, den Anspruch auf rechtliches Gehör und die
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Rechtsanwendung von Amtes wegen gebunden. Wenn im Kanton Zürich
kein Einwendungs- oder Einspracheverfahren stattfinde, seien an die Be-
gründungspflicht erhöhte Anforderungen zu stellen. Die in § 10a lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) vorgesehene Möglichkeit, auf eine
Begründung zu verzichten, wenn dem Gesuch voll entsprochen werde, sei
offensichtlich verfassungswidrig. Zu beachten sei insbesondere, dass nicht
nur die Bauherrschaft, sondern auch Dritte vom Bauentscheid betroffen
seien. Gerade auch bei Abweichungen von der Regelbauweise, hätten die
Betroffenen Anspruch darauf, dass dargelegt werde, weshalb die Abwei-
chung zulässig sei; dasselbe gelte in Bezug auf die Einordnung. Nicht statt-
haft sei es daher, dass die Baubewilligungsbehörde die Begründung im Re-
kursverfahren nachschiebe. Vorliegend setze sich der Bauentscheid aus ei-
ner Mischung von Textbausteinen, leicht abgeänderten Wiedergaben von
Texten aus den Baugesuchsunterlagen und Zusammenfassungen von
Rechtsnormen zusammen, eine objektive Beurteilung des Bauvorhabens
finde sich hingegen nicht. Neben dieser allgemeinen Kritik beanstanden die
Rekurrierenden im Speziellen eine Verletzung der Begründungspflicht be-
züglich der in § 71 PBG statuierten Voraussetzungen einer Arealüberbauung
(vgl. zu Letzterem E. 14.1 und 14.3.1).
4.2.2
Aus dem in Art. 29 Abs. 2 BV verankerten Anspruch der Betroffenen auf
rechtliches Gehör ergibt sich als Teilgehalt auch die Begründungspflicht. An
die Begründungsdichte von Baubewilligungen sind insofern keine hohen An-
forderungen zu stellen, als dabei eine Baueingabe zu beurteilen ist, welche
alle erforderlichen Unterlagen zu enthalten hat. Die massgeblichen Sachum-
stände ergeben sich daher weitgehend aus der Baueingabe, weshalb man-
gels anderweitiger Anordnung im baurechtlichen Entscheid von der bauein-
gabegemässen Bewilligung des Vorhabens auszugehen ist. Die Begründung
eines baurechtlichen Entscheids genügt den Anforderungen von Art. 29
Abs. 2 BV, wenn der Betroffene in die Lage versetzt wird, dessen Tragweite
zu beurteilen. Damit kann er entscheiden, ob er den Entscheid anfechten
will. Baubewilligungen sind in der Regel auch unter dem Aspekt der Anfech-
tungsbefugnis Dritter nicht bzw. höchstens punktuell zu begründen. Der In-
halt der Bewilligung ergibt sich aus der im Bewilligungsverfahren von jeder-
mann einsehbaren (§ 314 PBG) Baueingabe. Eine Erläuterung und Begrün-
dung aller im Verlauf der Projektprüfung erfolgten Arbeiten, Feststellungen
und Überlegungen ist faktisch unmöglich und wird vom Gesetzgeber auch
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nicht verlangt. Eine Pflicht zur Begründung des baurechtlichen Entscheides
(im Entscheid selbst) kann nur insoweit bestehen, als das Fehlen einer Be-
gründung wegen der Komplexität des Bauvorhabens bzw. einzelner Aspekte
desselben eine Anfechtung der Bewilligung durch Dritte erheblich erschwe-
ren oder geradezu verunmöglichen würde (vgl. VB.2019.00258 vom 28. No-
vember 2019, E. 5.2.).
Die Aufhebung der Baubewilligung zufolge fehlender bzw. ungenügender
Begründung fällt namentlich dann in Betracht, wenn die Anfechtung durch
den Begründungsmangel erheblich erschwert wurde und dieser Mangel im
Rekursverfahren nicht geheilt werden konnte. Ein Grund zur Aufhebung liegt
alsdann auch vor, wenn der Begründungsmangel auf eine ungenügende
Sachverhaltsabklärung (§ 7 VRG) schliessen lässt. Schliesslich kann auch
die sich in der inexistenten bzw. ungenügenden Begründung manifestie-
rende fehlende Wahrnehmung des Beurteilungsspielraums durch die Bau-
behörde einen Rückweisungsgrund bilden (BRGE II Nr. 0301/2011 vom
20. Dezember 2011 in BEZ 2012 Nr. 16, www.baurekursgericht-zh.ch).
4.2.3
Mit Blick auf die seitens der Rekurrierenden angerufenen allgemeinen Prin-
zipien ist vorab zwischen Begründungs- und Prüfungspflicht zu unterschei-
den: Letztere besagt, dass die Baubewilligungsbehörde alle bewilligungsre-
levanten Elemente eines Bauvorhabens auf Übereinstimmung mit den ein-
schlägigen Vorschriften zu prüfen hat; sie ist insoweit mit dem Legalitätsprin-
zip, der Untersuchungsmaxime und dem Grundsatz der Rechtsanwendung
von Amtes wegen verknüpft. Demgegenüber ist primäre Stossrichtung der
Begründungspflicht und Leitlinie der erforderlichen Begründungsdichte wie
vorstehend dargelegt die Sicherstellung der effektiven Anfechtbarkeit des
fraglichen Entscheids. Dass die Rechtsprechung dabei auch die von den Re-
kurrierenden hervorgehobene Situation Drittbetroffener mitberücksichtigt,
ergibt sich aus dem zitierten Hinweis auf die als ausreichend erachtete Mög-
lichkeit, anhand der Baueingabe Rückschlüsse auf den Inhalt der Bewilligung
zu ziehen. Dabei ergeben sich entgegen den Rekurrierenden auch aufgrund
des Umstands, dass im Zürcherischen Recht ein Einspracheverfahren fehlt
(vgl. E. 4.1.2), keine erhöhten Anforderungen an die Begründung, hat doch
das Fehlen einer spezifischen Auseinandersetzung der Baubewilligungsbe-
hörde mit den Standpunkten potentieller nachmaliger Rekurrierender nicht
zur Folge, dass für diese die Kenntnis des Inhalts des Entscheids - und damit
R1S.2022.05166 Seite 13

die Anfechtbarkeit - erheblich erschwert oder verunmöglicht würde. Ebenfalls
unbegründet ist das Vorbringen, wonach bei Abweichungen von der Grund-
nutzungsordnung per se erhöhte Begründungsanforderungen gelten wür-
den, ergeben sich die entsprechenden Bewilligungsvoraussetzungen im
Falle der vorliegend strittigen Arealüberbauung doch ihrerseits aus den ent-
sprechenden Rechtsnormen (PBG, BZO), so dass ohne Weiteres nachvoll-
ziehbar ist, auf welcher Grundlage die Zulässigkeit der Abweichung beurteilt
wird. Unproblematisch wäre schliesslich auch eine teilweise Übernahme von
Formulierungen aus den Baugesuchsunterlagen sowie die teilweise Verwen-
dung von Textbausteinen, da damit im Gegenteil die zustimmende Haltung
der Bewilligungsbehörde und damit die Prüfung des fraglichen Aspekts zum
Ausdruck gebracht wird. Soweit die Rekurrierenden in allgemeiner (und re-
lativ pauschaler) Form eine Verletzung der Begründungspflicht rügen, er-
weist sich dies somit als unbehelflich (wobei nach dem Gesagten auch der
Hinweis auf die angebliche Verfassungswidrigkeit von § 10a lit. a VRG fehl-
geht). Vielmehr ist auch mit Blick auf die Vorbringen in der Rekursschrift of-
fenkundig, dass eine sachgerechte und umfassende Anfechtung der Baube-
willigung möglich war. Auch ist nicht erkennbar, dass aufgrund der konkreten
Begründung des angefochtenen Beschlusses generell auf eine ungenü-
gende Sachverhaltsabklärung zu schliessen wäre. Wie es sich insoweit mit
der spezifisch beanstandeten Prüfung der Voraussetzungen einer Arealüber-
bauung verhält, ist im Kontext der entsprechenden materiellen Rüge näher
zu erörtern (vgl. E. 14.3.1); Gleiches gilt für die an anderen Stellen der Re-
kursschrift im Zusammenhang mit den jeweiligen materiellen Rügen monier-
ten Begründungsmängel, wobei insoweit generell darauf hinzuweisen ist,
dass ein allfälliger Mangel der ungenügenden Begründung einer Anordnung
nach der verwaltungsgerichtlichen Praxis unter Umständen durch Nachrei-
chung einer genügenden Begründung in der Rekursvernehmlassung geheilt
werden kann (vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel
Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl., Wädenswil 2019, Bd. 1, S.
433, mit weiteren Hinweisen).
4.3.1
Als weitere prozessuale Rüge bringen die Rekurrierenden vor, nach der
Planauflage habe die Bauherrschaft mehrere Projektänderungen betreffend
Korrekturen am Umweltverträglichkeitsbericht (UVB) und Ergänzung des An-
lieferungskonzepts eingegeben. Die Bausektion habe zu Unrecht und ohne
R1S.2022.05166 Seite 14

nähere Begründung auf eine Wiederholung der Ausschreibung verzichtet.
Beanstandet wird sodann die Unvollständigkeit des Baugesuchs. Die Aus-
schreibung dürfe erst erfolgen, wenn die Vorprüfung ergeben habe, dass die
Unterlagen vollständig seien respektive ergänzende Unterlagen eingereicht
worden seien. Wie unvollständig die Baueingabe sei, zeige sich an der re-
kordhohen Anzahl von 209 Bedingungen und Auflagen. Dabei handle es sich
zum Teil um für die Realisierung des Projekts konstitutive Punkte, so etwa
den konkreten Nachweis einer fossilfreien Energieversorgung. Auch weise
die Umgebungsgestaltung grosse Defizite auf. Es handle sich nicht um un-
tergeordnete Mängel, was auch auf viele andere Nebenbestimmungen zu-
treffe. Der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung und/oder das rechtliche
Gehör der Rekurrierenden seien verletzt, ebenso die Prinzipien der Verfah-
rens- und Rechtsschutzkoordination. Nachgelagerte Verfahren zur Behe-
bung der erkannten Mängel seien vorliegend unzulässig und die Bausektion
habe sie auch nicht vorgesehen.
4.3.2
Die Planauflage des Bauvorhabens erfolgte vom 26. November 2021 bis
16. Dezember 2021. Gemäss E. A.a des angefochtenen Beschlusses wur-
den Eingabequittungen für das Baugesuch am 14. Oktober 2021 und für Er-
gänzungen am 9. und 14. Dezember 2021 sowie 16. Februar 2022 erstellt.
E. A.b hält fest, die Pläne seien während der Dauer des Bewilligungsverfah-
rens seitens der Bauherrschaft zum Teil ausgetauscht resp. ergänzt worden.
Die Ergänzungen würden das Anlieferungskonzept und Korrekturen am UVB
betreffen. Auf eine Wiederholung der Ausschreibung sei verzichtet worden,
da offensichtlich keine Interessen Dritter beeinträchtigt würden.
Gemäss § 313 PBG prüft die Baubehörde vorweg, ob die Unterlagen den
Vorschriften entsprechen und für den Entscheid ausreichen und ordnet an-
dernfalls innert drei Wochen seit Einreichung des Gesuchs die Änderung o-
der Ergänzung an (Abs. 1); ausnahmsweise kann die Änderung oder Ergän-
zung auch noch später verlangt werden (Abs. 4). Im gleichen Sinn sieht § 11
Abs. 5 der Bauverfahrensverordnung (BVV) vor, dass ausnahmsweise er-
gänzende Unterlagen nachträglich verlangt werden können, wenn dies für
die Beurteilung des Vorhabens erforderlich und mit den Anforderungen an
die öffentliche Auflage vereinbar ist.
R1S.2022.05166 Seite 15

Im Lichte dieser Vorgaben ist das Vorgehen der Vorinstanz nicht zu bean-
standen. Zunächst kann sich aufgrund der in der Regel formellen Natur der
innert 3 Wochen vorzunehmenden Vorprüfung gerade bei komplexeren Bau-
vorhaben eine nachträgliche Ergänzung, die denn auch ausdrücklich gesetz-
lich vorgesehen ist, als unumgänglich erweisen. Dass deshalb mit der Publi-
kation zuzuwarten wäre, ist unzutreffend, da diese gemäss § 314 Abs. 1 PBG
nach der Vorprüfung zu erfolgen hat. Was sodann die Frage einer erneuten
Publikation anbelangt, so ergibt sich die Begründung für den Verzicht auf
diese aus der zitierten Erwägung des angefochtenen Beschlusses. Die Ein-
schätzung, wonach es sich beim Anlieferungskonzept und den konkret in
Frage stehenden Korrekturen des UVB um untergeordnete Ergänzungen
handelt, die keine erneute Publikation rechtfertigen, ist zutreffend. Insbeson-
dere ergeben sich auch aus dem in den Akten befindlichen, vom 30. Sep-
tember 2021 datierenden UVB mit blau markierten "Ergänzungen Januar
2022" (act. 8.11 [der Akten des Verfahrens G.-Nr. R1S.2022.05160; im Fol-
genden jeweils gekennzeichnet durch den Vermerk "R1S.2022.05160"])
keine Hinweise auf Gegenteiliges, zumal nicht ersichtlich ist, dass an den
grundlegenden Aussagen des UVB Änderungen vorgenommen worden wä-
ren. Auch machen die Rekurrierenden solches nicht substantiiert geltend,
obwohl ihnen - im Gegensatz zum Vorbringen in der Replik, wonach weiter-
hin nicht klar sei, was genau ergänzt und geändert worden sei - die Einsicht-
nahme in die beigezogenen Akten und damit auch den fraglichen UVB mög-
lich war (wobei sie von ihrem Akteneinsichtsrecht auch Gebrauch machten;
vgl. Protokoll S. 8). Mit diesem Vorgehen wären im Übrigen auch allfällige
Mängel der vorinstanzlichen Aktenauflage nachträglich geheilt (vgl. Fritz-
sche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 401). Entsprechend erweisen sich die
(pauschale) Rüge, wonach die öffentliche Auflage zu Unrecht nicht wieder-
holt worden sei, sowie die Rüge, wonach die Ausschreibung zu früh erfolgt
sei, als unbegründet.
4.3.3
Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere
Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung
des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Bewilligung
die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen)
zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG). Dieses Vorgehen kommt nach gefestigter
Rechtsprechung indessen nur infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens
R1S.2022.05166 Seite 16

untergeordneter Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen Projektände-
rung oder ist ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar, wie sie
zu beheben sind und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalteri-
schen Auswirkungen die Behebung der Mängel nach sich zieht, können sie
nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden. Es ist in diesem Fall
nicht ohne besondere Schwierigkeiten möglich, konkrete Vorgaben zur Män-
gelbehebung zu statuieren (BGr 1C_266/2018 vom 12. April 2018, E. 3.3.;
VB.2017.00830 vom 19. Juli 2018, E. 5.1.; VB.2015.00120, E. 3.2. f., in BEZ
2015 Nr. 46).
Die blosse Anzahl der in einer Baubewilligung enthaltenen Nebenbestim-
mungen sagt nichts darüber aus, ob die vorstehend genannten Vorgaben
eingehalten sind. Zu berücksichtigen ist dabei insbesondere auch die Kom-
plexität des zur Beurteilung stehenden Bauvorhabens, welche nahelie-
genderweise einen erhöhten Bedarf auflageweiser Korrekturen mit sich brin-
gen kann, ohne deswegen das Baugesuch als unvollständig erscheinen zu
lassen. Entscheidend ist, ob die Auflagen - auch in ihrer Gesamtheit - noch
als von untergeordneter Natur qualifiziert werden können. Für die von den
Rekurrierenden konkret namhaft gemachten Auflagen ist dies der Fall: Die in
Dispositivziffer II.B.62 enthaltene Auflage, wonach für den Fall, dass Erdwär-
mesonden nicht möglich seien, die Bauträgerschaft aufzufordern sei, vor
Baufreigabe dem Umwelt- und Gesundheitsschutz Zürich alternative Formen
der Wärmeerzeugung mit erneuerbaren Energien aufzuzeigen, erscheint ins-
besondere mit Blick auf die korrespondierende E. P.cc, der zufolge aus be-
stimmten Gründen heute noch nicht sichergestellt sei, dass Erdsonden in
genügendem Mass eingesetzt werden könnten (was die Möglichkeit zumin-
dest eines teilweisen Einsatzes impliziert), als zulässige Behebung eines -
ohnehin lediglich potentiellen - Mangels. Nichts anderes gilt für die auflage-
weise Behebung von Mängeln der Umgebungsgestaltung gemäss Disposi-
tivziffern II.B.1.f und g (vgl. dazu auch nachfolgend E. 14.3.2). Wie sich den
korrespondierenden Erwägungen, namentlich E. J, entnehmen lässt, handelt
es sich dabei entgegen dem Dafürhalten der Rekurrierenden um auch in ih-
rer Gesamtheit untergeordnete Anpassungen eines nach Einschätzung der
Vorinstanz schlüssigen Gesamtkonzepts, das in Teilbereichen noch nicht die
erforderliche Ausarbeitungstiefe aufweise bzw. die für Arealüberbauungen
verlangte besonders gute Gestaltung noch nicht in allen Teilen erreiche (vgl.
E. J.a und J.c). Namentlich die von den Rekurrierenden - in Übereinstim-
mung mit der Baubewilligung - im Einzelnen genannten Aspekte (Ausbildung
R1S.2022.05166 Seite 17

und gestalterische Einbindung von Oblichtern beim Bestandsbau W1, Ein-
haltung der Vorgartenregel entlang der A-Strasse, ausreichende Überde-
ckung der unterirdischen Bauteile zwecks Realisierbarkeit der vorgesehenen
Bepflanzung [vgl. zu Letzterem E. J.f], Flächen für die Feuerwehr, Einord-
nung der Wertstoffsammelstelle, Ausgestaltung der ganz im Norden der Bau-
parzelle geplanten Grünfläche) sind ohne grösseren planerischen Aufwand
beurteilbar und umsetzbar. Gleiches gilt für die in diesem Zusammenhang
monierten Terrainanpassungen, zumal insoweit gerade verlangt ist, in konk-
ret bezeichneten Teilbereichen die Topographie näher am Bestand zu führen
(vgl. E. J.c und J.e). Die Rekurrierenden unterlassen es sodann in diesem
Kontext, weitere aus ihrer Sicht unzulässige Auflagen konkret zu bezeich-
nen; solche sind denn auch nicht ersichtlich. Damit ist weder eine Verletzung
des Grundsatzes der Einheit der Baubewilligung noch des Koordinationsge-
bots erkennbar. Ebenso wenig liegt eine Gehörsverletzung vor. Die - materi-
ell zulässigen - nachgelagerten Bewilligungsverfahren sind (bezüglich der
konkret monierten Auflagen) entweder entgegen dem rekurrentischen Vor-
bringen bereits in der angefochtenen Baubewilligung vorgesehen (so Dispo-
sitivziffern II.B.1.f und g betreffend Umgebungsgestaltung) oder ergeben sich
(hinsichtlich Dispositivziffer II.B.62) daraus, dass über eine allfällige Mängel-
behebung betreffend Wärmeerzeugung, sofern sie bewilligungspflichtige Än-
derungen umfassen würde, selbstredend - auch ohne entsprechende Anord-
nung in der Stammbaubewilligung - in einem separaten Bewilligungsverfah-
ren (mit entsprechender Information der Rekurrierenden) zu entscheiden
wäre. Zusammengefasst erweist sich somit auch die Rüge einer Missach-
tung der Vorgaben zur Zulässigkeit auflageweiser Mängelbehebung als un-
begründet.
4.4.1
In der Vernehmlassung weist die Bauherrschaft darauf hin, die kommunalen
und kantonalen Baubehörden hätten sich über Jahre vertieft mit dem streit-
betroffenen Bauvorhaben auseinandergesetzt und zur Qualitätssicherung
sei ein Wettbewerb durchgeführt worden, bei dem als Jurymitglieder unter
anderem AL (Mitglied des Baukollegiums) und AE (dazumal Stv. Leiterin Ar-
chitektur & Stadtraum, Amt für Städtebau) mitgewirkt hätten und der zusätz-
lich dem städtischen Baukollegium vorgelegt worden sei. Darauf Bezug neh-
mend machen die Rekurrierenden in der Replik geltend, der Umstand, dass
Mitglieder der Baubehörden in der Jury vertreten gewesen seien und sich
R1S.2022.05166 Seite 18

seit längerem mit dem Projekt befassten, führe zu einer unzulässigen Vorbe-
fassung. Die Sachbearbeiter der Stadt seien in ihren Anträgen an die Bau-
sektion nicht mehr frei gewesen. Der Eindruck der Befangenheit werde durch
die Funktion von AL und AE als Jurymitglieder gestärkt.
4.4.2
Soweit die Rekurrierenden mit diesen Ausführungen formell Ausstands-
gründe geltend machen wollen, ist zunächst fraglich, ob dieses Vorbringen
nicht verspätet erfolgt, zumal nicht dargetan wird, dass den Rekurrierenden
die jahrelange Auseinandersetzung mit dem Bauvorhaben und die beanstan-
dete Zusammensetzung der Wettbewerbsjury nicht bereits im Zeitpunkt der
Rekurserhebung bekannt gewesen wären. Die Frage kann letztlich offenblei-
ben, da die Rüge ohnehin materiell unbegründet ist:
Personen, die eine Anordnung treffen, dabei mitwirken oder sie vorzuberei-
ten haben, treten in den Ausstand, wenn sie in der Sache persönlich befan-
gen erscheinen (vgl. § 5a VRG). Befangenheit und Voreingenommenheit
sind nach der Rechtsprechung zu Art. 30 Abs. 1 BV und Art. 6 Ziff. 1 der Eu-
ropäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) anzunehmen, wenn Um-
stände vorliegen, die geeignet sind, Misstrauen in die Unparteilichkeit der
fraglichen Person zu erwecken. Dies kann unter anderem dann der Fall sein,
wenn ein Entscheidträger schon zu einem früheren Zeitpunkt in amtlicher
Funktion mit der konkreten Streitsache befasst war (sog. Vorbefassung; vgl.
Regina Kiener, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 5a
Rz. 25).
Von vornherein unproblematisch erscheint unter diesem Titel die monierte
jahrelange Auseinandersetzung der Baubehörden mit dem streitbetroffenen
Bauvorhaben, ist diese doch primär der Komplexität des Vorhabens geschul-
det und jedenfalls nicht per se mit einem allenfalls problematischen Funkti-
onswechsel der involvierten Personen verknüpft. Soweit Letzteres konkret
geltend gemacht wird, beschränkt sich die Rüge auf die Rolle zweier nament-
lich genannter Jurymitglieder. Fraglich ist insoweit bereits, ob es sich bei der
Befassung mit dem Vorhaben in der Rolle des Jurymitglieds überhaupt um
eine amtliche Funktion handelt. Selbst wenn aber hiervon ausgegangen
würde, ist zunächst zu konstatieren, dass die genannten Personen nicht Teil
der letztlich über die Erteilung der Baubewilligung befindenden Bausektion
R1S.2022.05166 Seite 19

waren. Die Frage der Vorbefassung könnte sich demnach lediglich im Ver-
hältnis der Funktionen Jurymitglied und Mitglied des Baukollegiums (bzw.
Jurymitglied und Position innerhalb des Amts für Städtebau) stellen. Nach-
dem damit aber insgesamt ausschliesslich beratende Funktionen angespro-
chen sind und die Bedeutung dieser unterschiedlichen beratenden Funktio-
nen im Hinblick auf die Entscheidfindung weitgehend dieselbe ist, ist eine -
im Sinne eines Ausstandsgrunds rechtserhebliche - unzulässige Vorbefas-
sung zu verneinen. Insbesondere unterscheidet sich die vorliegend gerügte
Konstellation grundlegend von der im (seitens der Rekurrierenden angerufe-
nen) Entscheid BGr 1C_150/2009 vom 8. September 2009 beurteilten, wo
die Vorbefassung der entscheidenden Behörde und der den Entscheid un-
mittelbar vorbereitenden und Antrag stellenden Behörde Verfahrensgegen-
stand war. Zusammengefasst erweist sich somit auch die Rüge der unzuläs-
sigen Vorbefassung als unbegründet.
4.5
Schliesslich brachten anlässlich des Augenscheins einzelne Rekurrierende
zum Ausdruck, dass sie die Aussteckung als unzutreffend erachten würden
(vgl. Protokoll S. 13 f.). Ein entsprechender Mangel konnte allerdings seitens
des Baurekursgerichts nicht festgestellt werden, wobei überdies auch sei-
tens der Rechtsvertreter der Rekurrierenden keine entsprechenden Vorbrin-
gen erfolgten, so dass auf Weiterungen zu dieser Frage verzichtet werden
kann.
5.1
Unter dem Titel "Erschliessung" rügen die Rekurrierenden, die Bausektion
verzichte ohne entsprechende Begründung auf der Stadt Zürich zugunsten
der Öffentlichkeit zustehende Rechte, indem die mit Personaldienstbarkeit
SP 1 gesicherte öffentliche Wegverbindung aufgehoben und die mit Perso-
naldienstbarkeit SP 2 gesicherte öffentliche Wegverbindung neu nur noch
als Fusswegverbindung (anstelle des bisherigen Fuss- und beschränkten
Fahrwegrechts) ausgestaltet sein solle. Dabei wirke sich der Verzicht auf das
Fusswegrecht SP 1, das auch einen Anspruch auf Liftverbindung umfasse,
negativ auf die Behindertengerechtigkeit aus. Für die Aufhebung von der Öf-
fentlichkeit gewidmeten Wegen sei ein mit dem Baubewilligungsverfahren zu
koordinierendes Verfahren unter Einbezug der betroffenen Anwohner durch-
zuführen.
R1S.2022.05166 Seite 20

5.2
In Übereinstimmung mit den zutreffenden Ausführungen der Rekursgegner-
schaft ist hierzu Folgendes festzuhalten: Im Zusammenhang mit dem Bau-
vorhaben erfolgt eine Anpassung der bestehenden Wegrechte zugunsten
der Stadt, indem die Fusswegverbindung (u.a. L-Weg) zwischen A-Strasse
(Höhe Haltestelle) und F-Weg (SP 3) beibehalten und verbreitert, die zwi-
schen den Häusern B und C verlaufende Wegverbindung (SP 2) nach Wes-
ten verschoben und neu nur noch als Fusswegverbindung (unter Integrie-
rung des Veloverkehrs in die angepasste Verbindung) ausgebildet und die
zwischen A-Strasse und E-Strasse über die B-Strasse verlaufende Veloroute
(bzw. Fuss- und Fahrwegrecht gemäss SP 4) neu aus der Tiefgarage nach
aussen an den östlichen Grundstücksbereich verlegt und neu auf den Fuss-
und Veloverkehr beschränkt wird, während ein weiteres Fusswegrecht
(SP 1) als nicht mehr erforderlich erachtet wird und daher gelöscht werden
soll (vgl. zum Ganzen E. C sowie gewisse Präzisierungen in act. 15 Rz. 11).
Dass aufgrund dieser - unzweifelhaft gewisse Optimierungen umfassenden
und insofern auch sachlich nachvollziehbaren - Bereinigung die gesetzliche
Erschliessung (im Sinne der Zugänglichkeit gemäss § 237 PBG) nicht mehr
gewährleistet wäre, ist weder dargetan noch ersichtlich (wobei sich auch un-
ter dem Titel der Behindertengerechtigkeit keine abweichende Einschätzung
ergibt, nachdem in E. C.b und C.c für die mit den Dienstbarkeiten SP 3 und
SP 2 gesicherten Fusswegverbindungen die Hindernisfreiheit bzw. behinder-
tengerechte Begehbarkeit gerade vorgegeben wird). Entsprechend handelt
es sich beim monierten Verzicht auf bestimmte Wegrechte nicht um eine im
Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu beurteilende Frage. Insbeson-
dere ist entgegen der rekurrentischen Argumentation auch nicht ersichtlich,
dass ein spezifisches Verfahren unter Einbezug der Anwohner durchzufüh-
ren gewesen wäre (zumal ein förmliches Entwidmungsverfahren gemäss
§ 38 des Strassengesetzes [StrG] schon allein aufgrund der Eigentumsver-
hältnisse ausser Betracht fällt [vgl. § 1 StrG]), womit entsprechend auch die
Notwendigkeit einer Verfahrenskoordination von vornherein entfällt. Un-
behelflich ist schliesslich auch die Behauptung einer unzureichenden Be-
gründung des teilweisen Verzichts, da eine solche im Lichte der vorstehen-
den materiellen Einschätzung an sich gar nicht erforderlich wäre, sich aber
überdies in knapper Form durchaus aus dem angefochtenen Beschluss
ergibt. Zusammengefasst erweist sich somit die unter dem Titel der "Er-
schliessung" erhobene Rüge als unbegründet.
R1S.2022.05166 Seite 21

6.1.1
Die Rekurrierenden beanstanden die Berechnung der Ausnützung, wobei sie
einerseits die Bezifferung der für die Ausnützung anrechenbaren Flächen
(vgl. dazu nachstehend E. 6.2), andererseits das Mass der anrechenbaren
Grundstücksfläche in Frage stellen. Letzteres betreffend führen sie aus, in-
nerhalb des Baugrundstücks befänden sich die oberirdisch liegenden Teile
der B- und E-Strasse (572 m2), das Trottoir der B-Strasse (181 m2) und der
Veloweg/Fussweg im Sektor "Wohnen 1" (279 m2). Zudem seien im Grund-
buch verschiedene Fuss- und Fahrwegrechte eingetragen (SP 3; SP 5, 6 und
7; SP 2-4) und sei die Fusswegverbindung von der A-Strasse im kommuna-
len Verkehrsplan verzeichnet. Die Flächen dieser Strassen und Wege dürf-
ten nicht an die massgebliche Grundfläche angerechnet werden; die Bau-
sektion berechne aber fälschlicherweise einzig die mit den Dienstbarkeiten
SP 3 und SP 4 gesicherten Wegflächen nicht ein. In der Replik wird ergän-
zend argumentiert, die B-Strasse sei mehr als eine einfache Grundstückszu-
fahrt; sie stelle die arealinterne Erschliessung sicher und sei eine Feiner-
schliessungsstrasse; es gehe nicht um die Eigentumsverhältnisse, sondern
um die Funktion der Strasse.
6.1.2
Als für die Berechnung der Ausnützung massgebliche Grundfläche gilt die
von der Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten
Grundstücke oder Grundstückteile in der Bauzone (§ 259 Abs. 1 PBG in der
vorliegend anwendbaren, vor dem 1. März 2017 in Kraft stehenden Fas-
sung). Verkehrsflächen zählen in der Regel zur massgeblichen Grundfläche
und zwar unabhängig davon, ob sie nur der grundstücksinternen Erschlies-
sung dienen oder eine darüber hinausgehende Funktion haben. Etwas an-
deres gilt lediglich für Verkehrsflächen, die auf übergeordneten Festlegun-
gen beruhen, mithin namentlich solche, die ihre Grundlage in kommunalen
oder kantonalen Verkehrsplänen oder in Quartierplänen haben
(VB.2003.00084, E. 2, in BEZ 2003 Nr. 46; VB.2000.00164 vom 24. August
2000, E. 3; je mit weiteren Hinweisen; vgl. zum Ganzen auch Fritz-
sche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 924 ff.). Soweit sodann generell öffentli-
che, dem Gemeingebrauch gewidmete Strassen oder Wege als von der An-
rechenbarkeit ausgenommene Flächen bezeichnet werden, wird zugleich
(unter ausdrücklicher Abgrenzung gegenüber privaten Grundstücken) präzi-
sierend erwähnt, diese stünden grundsätzlich im Eigentum des Staates oder
der politischen Gemeinden (VB.2000.00164 vom 24. August 2000, E. 3). Im
R1S.2022.05166 Seite 22

spezifisch mit öffentlichen Fusswegen befassten Entscheid des Verwal-
tungsgerichts VB.2005.00017, in BEZ 2006 Nr. 7, wurde hinsichtlich der Be-
gründung der vollumfänglich fehlenden Anrechenbarkeit denn auch unter-
schieden zwischen einem (nur teilweise im kommunalen Verkehrsplan ein-
getragenen) öffentlichen Weg auf einer im Eigentum der Gemeinde stehen-
den Wegparzelle (E. 2.2.1) und der auf einem privaten Grundstück gelege-
nen Wegfläche, für welche die fehlende Anrechenbarkeit ausschliesslich mit
dem entsprechenden Eintrag im kommunalen Verkehrsplan begründet
wurde (E. 2.2.2).
6.1.3
In E. D.d und D.e des angefochtenen Beschlusses wird festgehalten, von der
Parzellenfläche von 39'488 m2 seien die insgesamt 1'648 m2 umfassenden
Flächen der im kantonalen (recte kommunalen) Richtplan verzeichneten, mit
den Personaldienstbarkeiten SP 4 und SP 3 gesicherten Wegverbindungen
abzuziehen, so dass eine massgebende Grundfläche von 37'840 m2 resul-
tiere. Diese Berechnungsweise ist nicht zu beanstanden: Während sich dem
kantonalen und regionalen Richtplan keine massgeblichen Einträge entneh-
men lassen, sind im kommunalen Verkehrsplan Fussverkehr eine Fussweg-
verbindung im westlichen Teil des Baugrundstücks und im kommunalen Ver-
kehrsplan Veloverkehr eine Veloroute im östlichen Teil des Baugrundstücks
eingetragen. Den entsprechenden kommunalen Festlegungen wurde mit den
genannten flächenmässigen Abzügen (vgl. zur Lage der jeweiligen Wegver-
bindungen bereits E. 5.2) Rechnung getragen, zumal es insoweit auf gering-
fügige Abweichungen der räumlichen Anordnung (einerseits des L-Wegs,
andererseits der geplanten Lage der Wegverbindung gemäss Dienstbarkeit
SP 4, jeweils im Verhältnis zur Position im Verkehrsplan) nicht ankommt, da
insoweit eine funktionale Betrachtungsweise Platz greift.
Damit sind gewisse der in der Rekursschrift genannten Flächen abgedeckt,
indem namentlich der Veloweg/Fussweg im Sektor "Wohnen 1", das Fuss-
wegrecht gemäss Dienstbarkeit SP 3 und die im kommunalen Verkehrsplan
verzeichnete Fusswegverbindung deckungsgleich sind. Weitergehende Ab-
züge sind demgegenüber nicht angezeigt. Dies gilt zum einen für die oberir-
dischen Teile der B- und E-Strasse (inkl. Trottoir), da es sich bei diesen
Strassen nicht um auf übergeordneten Festlegungen beruhende Verkehrs-
flächen, sondern um blosse arealinterne Erschliessungen der Tiefgaragen
auf dem Baugrundstück und der Parzelle Kat.-Nr. 3 sowie - im Falle der von
R1S.2022.05166 Seite 23

der B-Strasse abzweigenden E-Strasse ausschliesslich - der Parkplätze und
der Tiefgarage auf der Parzelle Kat.-Nr. 2 handelt. Dabei kommt es nach
dem Gesagten und entgegen den Rekurrierenden gerade nicht darauf an,
dass die Funktion der Verkehrsflächen über eine reine Erschliessung des
Baugrundstücks hinausgeht. Im Übrigen zeigt die Bauherrschaft plausibel -
und unwidersprochen, sowie teilweise anlässlich des Augenscheins verifi-
zierbar (vgl. Protokoll S. 16 und Fotos 19 bis 23) - auf, dass für die Fahrzeuge
keine weitergehenden Bewegungsmöglichkeiten bestehen und die Tiefgara-
generschliessung somit eine Sackgasse bildet; entsprechend bilden die ge-
nannten Strassen von vornherein nicht Teil des (öffentlichen) Verkehrsnet-
zes. Ebenfalls zu Recht an die massgebende Grundstücksfläche angerech-
net worden sind zum andern die weiteren durch Dienstbarkeiten gesicherten
Wegflächen, für welche keine übergeordneten planungsrechtlichen Festle-
gungen bestehen. Dies gilt insbesondere ungeachtet der Einräumung von
Dienstbarkeiten zugunsten der Öffentlichkeit (namentlich SP 2) bzw. der Be-
zeichnung als öffentliche Fusswegverbindung, da nach dem Gesagten bei
Wegen auf privaten Grundstücken die Anrechenbarkeit einzig nach Mass-
gabe des Bestehens oder Fehlens einer übergeordneten planungsrechtli-
chen Festlegung zu beurteilen ist. Zusammengefasst ergibt sich somit, dass
die für die Ausnützungsberechnung massgebliche Grundfläche korrekt be-
stimmt worden ist.
6.2.1
Die für die Ausnützung anrechenbaren Flächen betreffend machen die Re-
kurrierenden geltend, auf den Grundrissplänen seien mehrere nicht ange-
rechnete Räume erkennbar, die aufgrund ihrer Ausgestaltung für Wohn- oder
Arbeitszwecke nutzbar seien oder sein könnten. Im Einzelnen werden fol-
gende Räume genannt: Ein Wasch-Trockenraum mit Fenster (Haus A,
Ebene 2); ein natürlich belichteter Abstellraum für Kinderwagen (Haus D2,
Ebene 3); ein Personalraum (Haus C1, Ebene 4); Unklarheit, ob die sanitä-
ren Anlagen und Küchen bei den Gemeinschaftsräumen (Ebene 4) den Ver-
kaufs- und Gewerbeflächen zugeordnet seien; Raum mit Nutzung "Disponi-
bel" (Ebene 4), der je nach Nutzung einzubeziehen sei; Gastro-Produktions-
fläche (Ebene 4), die zusammen mit den dortigen Erschliessungsflächen an-
zurechnen sei; fehlende Prüfung, ob die Loggien und Balkone verglast seien
bzw. ob - soweit dies der Fall sei - § 10 lit. c der Allgemeinen Bauverordnung
(ABV) eingehalten sei. Nicht belegt sei weiter die Ausnützung der Bestan-
desbaute "Wohnen 1", die mit 16'990,7 m2 angegeben werde, obwohl sie in
R1S.2022.05166 Seite 24

früheren Bauentscheiden (z.B. dem Beschluss 586/88 vom 22. April 1988)
mit 18'016 m2 beziffert worden sei. Schliesslich seien auf den Ebenen 1, 3
und 4 zusätzliche 2'427 m2 "anrechenbare Flächen" für "Lager bewirtschaf-
tet" ausgewiesen, die nicht in der "Berechnung Ausnützung und Wohnanteil"
figurieren würden, wobei die Nutzung dieser Flächen unklar und eine Arbeits-
nutzung nicht ausgeschlossen sei. Die sehr knappen Erwägungen der Bau-
sektion verletzten die Begründungspflicht. Die Differenz zwischen der aus-
gewiesenen Ausnützung und dem Schwellenwert, ab dem verschärfte ener-
getische Bestimmungen gelten, betrage lediglich 337,44 m2 und werde rasch
überschritten sein, sofern einzelne Korrekturen erfolgten.
6.2.2
Dem hält die Bauherrschaft entgegen, die konkret beanstandeten Flächen
würden sich auf total 445,1 m2 belaufen, was fast vernachlässigbar sei und
womit die zulässige Ausnützung selbst bei Anrechnung dieser Flächen noch
klar eingehalten wäre. Im Übrigen sei die Ausnützungsberechnung nicht zu
beanstanden: Der Wasch- und Trockenraum und der Abstellraum dienten
einem Sachzweck und könnten ohne grössere bauliche Massnahmen nicht
für die Wohnnutzung verwendbar gemacht werden; der beanstandete Per-
sonalraum entspreche in seiner Nutzweise einem "Gemeinschaftsraum (Ne-
benraum)"; die sanitären Anlagen und Küchen in den Gemeinschaftsräumen
seien klarerweise für diese bestimmt; die Bezeichnung eines Raumes als
Gastro-Produktionsfläche sei für die Frage der Anrechenbarkeit irrelevant
und besagter Raum könne mangels Belüftungs- und Belichtungsmöglichkei-
ten nicht als permanenter Arbeitsplatz genutzt werden, was auch für die Di-
sporäume gelte; bei den Loggien und Balkonen handle es sich um offene
Aussengeschossflächen. Es liege eine detaillierte und nachvollziehbare Aus-
nützungsberechnung, auch der Bestandesbaute, bei den Akten. Die im
früheren Bauentscheid erwähnte Bruttogeschossfläche sei nicht massge-
bend, da seit der PBG-Revision von 1992 die Aussenwandquerschnitte nicht
mehr in die Nutzfläche einzurechnen seien; selbst wenn im Übrigen die
mehrfach überprüften 16'990,7 m2 nicht korrekt sein sollten - was bestritten
werde -, könnte das Projekt ohne nachbarrechtlich relevante Veränderungen
angepasst werden, indem anrechenbare Räume in nicht anrechenbare (z.B.
Gemeinschafts- oder Veloräume) umgewandelt würden.
R1S.2022.05166 Seite 25

Die Vorinstanz führt aus, die monierten Räume seien, "wenn sie auch zeich-
nerisch nicht immer eingefärbt wurden", in der Ausnützungsberechnung be-
rücksichtigt, wie sich aus den eingereichten Plänen und der Ausnützungsbe-
rechnung herausmessen lasse. Die Balkone und Loggien seien mangels
Verglasung nicht ausnützungsrelevant. Hinsichtlich der Diskrepanz betref-
fend die Ausnützungsberechnung für den Bestandesbau verweist die Vo-
rinstanz ebenfalls auf den Wechsel von der Brutto- zur Nettomessweise, was
zu einer Reduktion der anrechenbaren Fläche um ca. 10 % führe.
6.2.3
An die Ausnützungsziffer anrechenbar sind alle dem Wohnen, Arbeiten oder
sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hiefür verwendbaren
Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschlies-
sungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden (§ 255 Abs. 1
PBG). Ein Raum ist demnach an die Ausnützungsziffer anzurechnen, wenn
er nicht bloss einen von der Anwesenheit von Personen unabhängigen Sach-
zweck erfüllt, sondern für die Ausübung menschlicher Tätigkeiten und damit
für den Aufenthalt von Personen bestimmt ist. Dabei kommt es einzig auf die
objektive Eignung des Raumes und nicht auf die von der Bauherrschaft be-
absichtigte bzw. in den Plänen angegebene Nutzung an. Ist die objektive
Eignung eines Raumes für Wohn- oder Arbeitszwecke zu bejahen, vermag
auch ein Revers an dessen Anrechenbarkeit nichts zu ändern.
Massgebend ist demnach, ob ein Gebäudeteil aufgrund seines Ausbaus be-
wohnt werden oder als Arbeitsraum dienen kann. Das ist immer dann der
Fall, wenn die in §§ 299 ff. PBG festgelegten wohnhygienischen Anforderun-
gen an die Raumgrösse, die Raumhöhe, die Fensterfläche etc. erfüllt oder
nur unwesentlich unterschritten sind. Genügt ein Gebäudeteil sämtlichen An-
forderungen, die an einen Wohn- oder Arbeitsraum gestellt werden, so ist er
ohne Weiteres rechtlich als solcher zu behandeln. Trifft dies nicht zu, ist im
Sinne einer Gesamtwürdigung zu prüfen, in welchem Ausmass der tatsäch-
liche Zustand von den Anforderungen an einen Wohn- oder Arbeitsraum ab-
weicht. Dabei können auch Umstände eine Rolle spielen, die nicht der Wohn-
hygiene zuzurechnen sind, wie etwa die direkte Zugänglichkeit des betref-
fenden Raumes von Wohn- bzw. Arbeitsräumen her. Nicht anrechenbar sind
hingegen Räume, die sich aus gesundheits- oder feuerpolizeilichen Gründen
für den längeren Aufenthalt von Personen nicht eignen, wie beispielsweise
reine Lager-, Archiv-, Keller- oder Waschräume, die keinen häufigen oder
R1S.2022.05166 Seite 26

dauernden Aufenthalt von Menschen erfordern und aufgrund ihrer Ausge-
staltung hierfür auch nicht in Frage kommen (vgl. zum Ganzen
VB.2018.00240 vom 30. August 2018, E. 3.2.; VB.2000.00304 und
VB.2000.00314, E. 3b aa, in RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001 Nr. 4;
VB.2005.00208 vom 22. Juli 2005, E. 2.2, je mit weiteren Hinweisen).
Gemäss § 10 ABV (ebenfalls in der vorliegend anwendbaren, vor dem
1. März 2017 in Kraft stehenden Fassung) gelten als nicht anrechenbare Ne-
benräume unter anderem der Arbeitsplatzgestaltung dienende Nebenräume
bis zu 2 % der anrechenbaren Geschossfläche (lit. b) sowie verglaste Bal-
kone, Veranden und Vorbauten ohne heiztechnische Installationen, soweit
sie dem Energiesparen dienen, bis zu 10 % der Summe aller anrechenbaren
Geschossflächen (lit. c).
6.2.4.1
Gemäss Art. 8 Abs. 6 BZO gilt für Arealüberbauungen eine - vorliegend ge-
genüber den Vorgaben in Art. 13 BZO - erhöhte Ausnützungsziffer, wobei
die Vorinstanz zutreffend und unbestritten von 204,6 % ohne Bonus (165 %
+ 33 % + 6,6 % [vgl. zu Letzterem nachstehend E. 7.2]) bzw. 214,6 % mit
Bonus ausgegangen ist und überdies festgehalten hat, dass das Projekt den
Bonus - der gemäss Art. 8 Abs. 8 BZO mit der Einhaltung des Minergie-P-
Eco-Standards einhergehen müsste - nicht beanspruche (vgl. E. D.c). Aus-
gehend von einer massgebenden Grundfläche von 37'840 m2 (vgl. dazu vor-
stehend E. 6.1) ergibt sich eine zulässige anrechenbare Geschossfläche von
77'420,6 m2, wovon gemäss dem angefochtenen Beschluss 16'990,7 m2 be-
reits vorhanden und 60'092,5 m2 projektiert sind (E. D.e), so dass eine Re-
serve von 337,4 m2 verbleiben würde. Dabei ergibt sich die Herleitung der
als anrechenbar erachteten Flächen aus den Teil der Baueingabe bildenden
Ausnützungsberechnungen (act. 16.1 bis 16.16), so dass entgegen den Re-
kurrierenden, die denn auch zu detaillierten Rügen in der Lage waren, von
einem Begründungsmangel keine Rede sein kann. Entgegen der Vorinstanz
ist allerdings auf die Angabe der anrechenbaren Flächen in den entspre-
chenden Plänen abzustellen und davon auszugehen, dass diese korrekt sind
und nicht weitere nicht farblich markierte Flächen in Wirklichkeit dennoch im
ausgewiesenen Flächenmass mitberücksichtigt sind. Dass diese - von der
Bauherrschaft denn auch gar nicht vertretene - Auffassung nicht zutreffen
kann, lässt sich anhand des monierten Raumes "Gastro Produktion" auf
R1S.2022.05166 Seite 27

Ebene 4 zeigen, da dieser in act. 16.6 als einziger mit der (bei der Ausnüt-
zung nicht mitgezählten) grünen Markierung "aGF Lager bewirtschaftet" ver-
sehen ist, so dass, wenn er in Wirklichkeit bei einer der in die Ausnützungs-
berechnung einfliessenden Flächen mitberücksichtigt wäre, die Flächenan-
gabe der grünen Kategorie 0 sein müsste. Im Folgenden ist daher zu prüfen,
ob die von den Rekurrierenden genannten Flächen in Wirklichkeit an die Aus-
nützung anzurechnen wären und welche Konsequenzen sich hieraus gege-
benenfalls ergeben würden. Entgegen der Bauherrschaft trifft es dabei -
selbst gemäss dem von dieser selbst genannten Flächenmass - gerade nicht
zu, dass auch bei Anrechenbarkeit der monierten Flächen die zulässige Aus-
nützung nicht überschritten wäre, zumal insoweit nach dem Gesagten auf
die Ausnützungsziffer von 204,6 % abzustellen ist, da es an den Nachweisen
für die Erfüllung der Energiewerte bei Beanspruchung des Bonus fehlt und
solche auch im Hinweis der Bauherrschaft auf die Möglichkeit einer auflage-
weisen Bereinigung nicht angeboten werden.
Was zunächst die Ausnützungsberechnung für die Bestandesbaute "Woh-
nen 1" anbelangt, so findet sich in den Akten lediglich die geschossweise
Angabe des Flächenmasses (act. 16.1), ohne dass aber die entsprechenden
Flächen in den korrespondierenden Plänen (act. 16.2 ff.) ausgewiesen wür-
den. Insofern lässt sich dieser Teil der Ausnützungsberechnung nicht nach-
vollziehen. Allerdings ist die seitens der Rekursgegnerschaft gelieferte Erklä-
rung für die Diskrepanz zwischen dem verwendeten und dem von den Re-
kurrierenden genannten Flächenmass plausibel, da in der Tat - im Gegen-
satz zu heute (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 950) - die im Zeit-
punkt der in der Rekursschrift genannten Bewilligungserteilung geltende
Bauordnung 1963 der Stadt Zürich in Art. 33 Abs. 2 die Bruttogeschossfläche
als massgeblich erklärte und eine näherungsweise Messung (anhand des
Gebäudeumfangs und der resultierenden Dicke der Aussenwände) nahelegt,
dass diese Änderung der Messweise die unterschiedlichen Flächenmasse
erklären dürfte. Um jedoch auch insoweit eine vollständige und belastbare
Prüfung sicherzustellen, ist die Bauherrschaft auflageweise aufzufordern, vor
Baubeginn dem Amt für Baubewilligungen eine aktuelle Ausnützungsberech-
nung der Bestandesbaute "Wohnen 1" einzureichen und bei - nach dem Ge-
sagten nicht zu erwartender - Überschreitung eines Flächenmasses von
16'990,7 m2 den Nachweis zu erbringen, dass die auf dem Baugrundstück
gesamthaft zulässige Ausnützung - unter Berücksichtigung der nachfolgend
R1S.2022.05166 Seite 28

vorgenommenen Korrekturen und Präzisierungen der Ausnützungsberech-
nung - nicht überschritten wird. Dabei dient der zweitgenannte Teil der Auf-
lage nicht der Korrektur eines im Rechtsmittelverfahren erkannten Mangels,
sondern lediglich der Absicherung der unwahrscheinlichen Konstellation ei-
ner bisher fehlerhaften Berechnung der anrechenbaren Flächen der Bestan-
desbaute, so dass sich die Auflage auch insoweit - obwohl auf verschiedene
Weise (jeweils durch bauliche Veränderung einer Fläche, die deren anre-
chenbare Nutzung verunmöglicht) umsetzbar - als zulässig erweist.
6.2.4.2
Unbegründet ist die Rüge der fehlerhaften Ausnützungsberechnung soweit
sie sich auf die Loggien und Balkone, deren Flächen nicht angerechnet wur-
den, bezieht. Den in den Akten liegenden Plänen (namentlich den Ansichten
und den Schnittansichten Umgebung) lässt sich entnehmen, dass die fragli-
chen Gebäudeteile gerade nicht verglast, sondern offen sind, so dass sich
die Prüfung der Voraussetzungen von § 10 lit. c ABV erübrigt.
Ebenfalls unbegründet ist das Vorbringen betreffend Küchen und sanitäre
Anlagen bei den Gemeinschaftsräumen: Diese gehören aufgrund ihrer Er-
schliessung zu den Gemeinschaftsräumen und nicht zu den Verkaufs- und
Gewerbeflächen, so dass sie zu Recht nicht angerechnet worden sind.
Was sodann die in der Ausnützungsberechnung als "Lager bewirtschaftet"
bezeichneten Flächen in den Ebenen 1, 3 und 4 von insgesamt 2'437 m2
betrifft, so fällt Ebene 4 in diesem Zusammenhang insofern ausser Betracht,
als die einzige dort vorhandene entsprechende Fläche der separat gerügte
Raum "Gastro Produktion" ist (vgl. dazu nachstehend). Für die fraglichen
Flächen in Ebene 1 ist aufgrund der Ausgestaltung, namentlich der fehlen-
den Belichtung, die Nutzung als Lager (entsprechend der Bezeichnung in
den Grundrissplänen) ohne Weiteres plausibel. Die bloss theoretische Mög-
lichkeit einer - aufgrund reduzierter Anforderungen an Belichtung und Belüf-
tung nie vollständig auszuschliessenden - Verwendbarkeit als Arbeitsraum
begründet für sich allein keine Anrechenbarkeit, zumal für die geplanten Ver-
kaufsflächen offenkundig Lagerräume erforderlich sind (vgl. zu einer anders
zu beurteilenden Konstellation nachstehend). Nichts anderes gilt für die un-
mittelbar neben den Verkaufsräumen gelegenen Lagerflächen in Ebene 3.
Nicht anzurechnen ist schliesslich auch die am südlichen Ende des Bereichs
zwischen den Gebäuden C1 und D1 befindliche, 193 m2 umfassende Fläche,
R1S.2022.05166 Seite 29

die im Grundrissplan (R1S.2022.05160, act. 8.3.6 und 8.3.7) als "Aussenver-
kauf Migros" bezeichnet wird. Wie sich unter Heranziehung der Grundrisse
auch der Ebene 4 sowie der Ansichten und Schnitte (R1S.2022.05160,
act. 8.3.8, 8.3.9, 8.4.2, 8.4.4 und 8.9.5) zeigt, handelt es sich um eine Fläche,
die zwar in den Gebäudegrundriss integriert ist, jedoch südseitig nicht (bzw.
lediglich durch ein Gitter) abgeschlossen ist. Es handelt sich insoweit gar
nicht um einen Raum im Sinne von § 255 Abs. 1 PBG (vgl. zum Raumbegriff
im Kontext der Ausnützung Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 939), wo-
bei es überdies auch an der Eignung zum dauernden Aufenthalt fehlen
würde.
Nicht zu beanstanden ist weiter, dass der Personalraum mit einer Bodenflä-
che von 86,5 m2 im nordöstlichen Eckbereich des Gebäudes C1, Ebene 4,
nicht angerechnet wurde, handelt es sich dabei doch um einen von der An-
rechnung befreiten Nebenraum im Sinne von § 10 lit. b ABV. Dass demge-
genüber zwei weitere, in den Grundrissplänen als Personalräume gekenn-
zeichnete Räume auf Ebene 3 und 4 des Gebäudes C1 mit Bodenflächen
von 134,6 m2 bzw. 169,2 m2 angerechnet wurden (letzterer gemäss act. 16.6
mit dem Hinweis "Büro Ladenzentrum" sogar als Gewerbefläche) steht
hierzu nicht in Widerspruch, da einerseits die Privilegierung gemäss § 10
lit. b ABV auf 2 % der anrechenbaren Geschossfläche beschränkt und inso-
weit als Bezugsgrösse die anrechenbare Geschossfläche Verkauf von ins-
gesamt 6'746,3 m2 massgeblich ist und da andererseits in den Grundrissplä-
nen (R1S.2022.05160, act. 8.3.7 und 8.3.9) bei den beiden angerechneten
Räumen "Ausbau gemäss separater Eingabe Betriebskonzept Ladenzent-
rum" vermerkt ist, womit ihre - wie soeben aufgezeigt teilweise offenbar auch
gar nicht intendierte - Verwendung als Personalraum ohnehin nicht gesichert
gewesen wäre.
6.2.4.3
Begründet ist die rekurrentische Rüge demgegenüber, soweit sie sich auf
den Raum für Waschen/Trocknen im nordöstlichen Teil von Haus A,
Ebene 2, bezieht. Dieser weist eine Bodenfläche von 19,9 m2 und ein sehr
grosses Fenster mit einer Höhe von ca. 1,9 m und (je nach Plan) einer Breite
von ca. 1,7 m bzw. 2,3 m (R1S.2022.05160, act. 8.3.5 und 8.4.3), mithin eine
Fensterfläche von ca. 3,2 m2 bzw. 4,8 m2 auf, die deutlich über den gemäss
§ 302 Abs. 2 PBG für Wohn- und Schlafräume geforderten 10 % liegt. Da
sodann auch die blosse Zugänglichkeit vom Treppenhaus her die Eignung
R1S.2022.05166 Seite 30

einer Nutzung zum dauerhaften Aufenthalt nicht in Frage stellt (zumal die
unmittelbar oberhalb des strittigen Raumes befindliche Wohnung in unmittel-
barer Nähe liegt; vgl. zum Ganzen VB.2005.00208, insb. E. 2.3, in BEZ 2005
Nr. 37), handelt es sich um einen anrechenbaren Raum, solange nicht mittels
Verkleinerung des Fensters auf deutlich weniger als 10 % der Bodenfläche
eine entsprechende Nutzung verunmöglicht wird. Gleiches gilt für den - un-
mittelbar neben einer Wohnung gelegenen - Abstellraum für Kinderwagen im
Gebäude D2, Ebene 3, mit einer Bodenfläche von 11 m2 und einer Fenster-
fläche von ca. 2,76 m2. Auch dieser Raum hätte demnach in die Ausnüt-
zungsberechnung miteinbezogen werden müssen. Für weitere als Abstell-
räume für Kinderwagen bezeichnete Räume wird die fehlende Anrechnung
seitens der Rekurrierenden nicht moniert, was mit Blick auf die Vorgabe von
§ 303 Abs. 1 PBG überall dort zutreffend erscheint, wo die fraglichen Räume
Bodenflächen von weniger als 10 m2 aufweisen. Im Gebäude B2 befindet
sich jedoch auf der Westseite ein entsprechender, ebenfalls in unmittelbarer
Nähe einer Wohnung gelegener Raum mit einer Bodenfläche von 14,9 m2
und zwei Fenstern mit einer Gesamtfläche von ca. 7,8 m2 (vgl.
R1S.2022.05160, act. 8.3.7 und 8.4.3). Auch dieser Raum ist somit anre-
chenbar, wobei es sich insoweit nicht um einen "Überraschungs-Entscheid"
handelt, da aufgrund der rekurrentischen Rügen mit einer Prüfung der an die
Ausnützung anrechenbaren Flächen generell gerechnet werden musste.
Ebenfalls begründet ist die Rüge betreffend den im Grundrissplan als "Gastro
Produktion" ausgewiesenen Raum auf Ebene 4 des Gebäudes D1 (Boden-
fläche 206 m2). Während eine deklarierte "Nicht-Nutzung" bei zum dauern-
den Aufenthalt geeigneten Räumen unbeachtlich ist, wird auf eine deklarierte
Nutzung abgestellt, sofern der Raum diese von seiner baulichen Ausstattung
her möglich erscheinen lässt (BRGE III Nr. 0054/2014, E. 4.2, in BEZ 2014
Nr. 30). Dies kann vorliegend jedenfalls nicht ausgeschlossen werden, da
gemäss § 302 Abs. 4 PBG für andere als Wohn- und Schlafräume künstliche
Belichtung und Belüftung genügt, wenn besondere örtliche Verhältnisse oder
die Zweckbestimmung der Räume es rechtfertigen und durch entsprechende
technische Ausrüstungen einwandfreie Verhältnisse geschaffen werden.
Letzteres erscheint grundsätzlich möglich, zumal E. M.c der angefochtenen
Baubewilligung unter anderem bezüglich des fraglichen Raumes ausdrück-
lich festhält, um dort ständige Arbeitsplätze einrichten zu können, seien kom-
pensatorische bauliche oder organisatorische Massnahmen erforderlich (vgl.
auch Dispositivziffer II.B.28). Entsprechend wird die genannte Angabe im
R1S.2022.05166 Seite 31

Grundrissplan denn auch mit dem Vermerk "Ausbau gemäss separater Ein-
gabe Betriebskonzept Ladenzentrum" ergänzt. Soweit also letztlich tatsäch-
lich eine der derzeit ausgewiesenen entsprechende Nutzung realisiert wer-
den sollte, wäre der fragliche Raum anrechenbar, was überdies auch zur
Anrechnung der korrespondierenden Erschliessungsflächen führen würde
(wobei allerdings ein Teil der nach oben führenden Treppe in act. 16.7 bereits
berücksichtigt ist [vgl. zur Aufteilung auf die Ebenen Fritz-
sche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 947 ff.]). Gleiches gilt für den ebenfalls ge-
rügten Raum "Disponibel" auf Ebene 4 (im Bereich zwischen D1 und C1) mit
einer Bodenfläche von 86,7 m2, für den im Grundrissplan derselbe Vermerk
angebracht ist, wodurch er sich von anderen als "Disponibel" gekennzeich-
neten Räumen ohne entsprechenden Vermerk unterscheidet. Insoweit wird
sich erst aufgrund des Betriebskonzepts bestimmen lassen, ob es sich um
einen anrechenbaren Raum handelt, ohne dass dies aber - aufgrund der ge-
nannten reduzierten Anforderungen für Arbeitsräume - von vornherein aus-
geschlossen wäre. Dass mithin die Anrechenbarkeit dieser beiden Räume
letztlich von der Nutzung gemäss Betriebskonzept abhängig ist, erscheint
insofern gerechtfertigt, als sie mangels fehlender natürlicher Belichtung an
sich zum dauernden Aufenthalt ungeeignet wären und eine andere Betrach-
tungsweise lediglich Platz greift, soweit konkrete Hinweise auf eine inten-
dierte Nutzung als Arbeitsplatz bestehen. Aus diesem Grund widerspricht
eine entsprechende auflageweise Sicherung (vgl. dazu E. 6.2.4.4) vorliegend
auch nicht der Rechtsprechung, wonach ein Ausnützungsrevers grundsätz-
lich nicht zur Mangelbehebung geeignet ist (vgl. zu Letzterem
VB.2005.00208, E. 2.4, in BEZ 2005 Nr. 37).
6.2.4.4
Damit ergibt sich zusammenfassend, dass für drei Räume mit einer Fläche
von insgesamt 45,8 m2 die Anrechenbarkeit zu Unrecht unterblieben ist, eine
weitere Fläche von 206 m2 zuzüglich der korrespondierenden Erschlies-
sungsflächen jedenfalls nach Massgabe der deklarierten Nutzungsabsicht
ebenfalls anzurechnen wäre und für einen Raum mit einer Fläche von
86,7 m2 die Anrechenbarkeit von der konkreten Nutzung gemäss dem - aus-
drücklich vorbehaltenen - Betriebskonzept abhängig ist. Die Gesamtheit die-
ser Flächen umfasst somit 338,5 m2 zuzüglich des Anteils der Erschlies-
sungsflächen des Raums "Gastro Produktion". Auch wenn damit die beste-
hende Reserve von 337,4 m2 nur marginal überschritten würde, ist - zumal
eine Anwendung der Masstoleranz von einem Prozent in Konstellationen der
R1S.2022.05166 Seite 32

vorschriftswidrigen Nichtberücksichtigung von Räumen nicht greift (Fritz-
sche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 938) - zur Klarstellung für die Zukunft und
zur Sicherstellung der Einhaltung der zulässigen Ausnützung auflageweise
folgende Korrektur vorzunehmen: Hinsichtlich des Raums für Wa-
schen/Trocknen und der zwei Räume für Kinderwagen ist entweder eine Ver-
kleinerung der Fenster auf einen Wert deutlich unter 10 % der Bodenfläche,
konkret (der Klarheit halber) auf 5 % derselben, vorzunehmen oder aber eine
korrigierte Ausnützungsberechnung (welche die fraglichen Flächen einbe-
zieht und die Einhaltung der zulässigen Ausnützung nachweist) einzureichen
und bewilligen zu lassen. Bezüglich des Raums "Gastro Produktion" und des
genannten Disporaums ist zusammen mit der Einreichung des Betriebskon-
zepts entweder nachzuweisen, dass die fraglichen Räume (im Sinne der
Ausführungen der Bauherrschaft) nicht für anrechenbare Nutzungen verwen-
det werden oder aber ebenfalls eine korrigierte Ausnützungsberechnung (im
Sinne des oben Ausgeführten) einzureichen und bewilligen zu lassen.
Mit den in E. 6.2.4.1 und E. 6.2.4.4 genannten Auflagen ist die Einhaltung
der zulässigen Ausnützung sichergestellt, so dass eine Aufhebung der Be-
willigung aufgrund dieser Rüge ausser Betracht fällt.
7.1
In der Rekursschrift wird weiter gerügt, die als Untergeschoss bezeichnete
Ebene 3 der Gebäude B1 und D2 sowie des Bereichs zwischen C1 und D1
sei rechtlich ein unzulässiges Untergeschoss bzw. ein Vollgeschoss, womit
die Bestimmungen über die Geschossigkeit verletzt seien. Gemäss Art. 8
Abs. 7 BZO dürften im anrechenbaren Untergeschoss 2'557 m2 genutzt wer-
den, im Flächennachweis Ausnützung würden in der Ebene 3 jedoch 8'847
m2 anrechenbare Flächen ausgewiesen. Zum Gebäude B2, das als einziges
kein Hochhaus sei, habe die Vorinstanz festgehalten, das unterste anrechen-
bare Geschoss (Ebene 3) gelte als anrechenbares Untergeschoss, was in
einer Arealüberbauung zulässig sei. Weshalb die Bausektion trotz des gene-
rellen Verbots von anrechenbaren Untergeschossen in der Zone W5 respek-
tive der flächenmässig beschränkten Zulassung bei Arealüberbauungen nur
auf das Untergeschoss des Gebäudes B2 eingehe, obwohl diese Thematik
mindestens auch bei den Gebäuden B1, C1, D1, E1 und D2 bestehe, sei
unklar. Sofern sie davon ausgehe, dass die Einschränkung auf ein anrechen-
bares Untergeschoss bei Hochhäusern nicht gelte und anrechenbare Räume
R1S.2022.05166 Seite 33

beliebig in Untergeschossen untergebracht werden könnten, sei dies falsch.
Hochhäuser seien gemäss § 282 PBG Gebäude mit einer Höhe von mehr
als 25 m, so dass offenkundig sei, dass sie oberirdisch mehr Geschosse als
bei der Regelbauweise oder einer Arealüberbauung aufweisen dürften, doch
sei der Bestimmung nicht zu entnehmen, dass damit auch die Bestimmun-
gen der BZO über Nutzungen in Untergeschossen ausgehebelt würden. Da-
mit würden mindestens die Gebäude B1, C1, D1, E1 und D2 mit der Ebene
3 ein unzulässiges anrechenbares Untergeschoss enthalten respektive mehr
als die zulässige Untergeschoss-Nutzung konsumieren.
7.2
Während in der Wohnzone W5 gemäss Art. 13 Abs. 1 BZO kein anrechen-
bares Untergeschoss zulässig wäre, sieht Art. 8 Abs. 7 BZO unter anderem
für diese Zone vor, dass im Rahmen einer Arealüberbauung ein anrechen-
bares Untergeschoss zulässig ist (lit. a); sodann heisst es wörtlich: "das an-
rechenbare Untergeschoss darf höchstens zu einem Fünftel der Fläche, die
sich je Geschoss bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen
Ausnützung nach Regelbauweise ergäbe, mit anrechenbaren Räumen ge-
nutzt werden" (lit. b). Wie erwähnt, soll vorliegend eine Arealüberbauung re-
alisiert werden, wobei es sich bei den geplanten Gebäuden mit Ausnahme
des Gebäudes B2 um Hochhäuser handelt.
Hinsichtlich der rekurrentischen Rüge ist zwischen der Frage der Geschos-
sigkeit und der Frage des zulässigen Ausnützungsmasses innerhalb eines
Untergeschosses zu unterscheiden. Ersteres betreffend ist zunächst festzu-
halten, dass bei Hochhäusern, mithin Gebäuden mit einer Höhe von mehr
als 25 m (§ 282 PBG), die zonengemässen Vorgaben zur zulässigen Anzahl
Vollgeschosse von vornherein nicht zur Anwendung gelangen. Da zugleich
gemäss § 276 Abs. 2 PBG in allen Bauzonen Vollgeschosse durch Dach-
oder Untergeschosse ersetzt werden können, wäre bei Hochhäusern unter
dem Aspekt der Geschossigkeit die Realisierung anrechenbarer Unterge-
schosse selbst dann zulässig, wenn solche in der Grundordnung nicht vor-
gesehen wären, wobei entsprechende ein Vollgeschoss ersetzende Unter-
geschosse sich auf die gesamthaft zulässige Ausnützung nicht auswirken
würden, da sie keine privilegierten Flächen enthalten (vgl. § 9 ABV). Vorlie-
gend kommt nun - im Sinne einer selbständigen Begründung für die Zuläs-
sigkeit unter dem Aspekt der Geschossigkeit - hinzu, dass Art. 8 Abs. 7 lit. a
BZO ausdrücklich ein anrechenbares Untergeschoss als zulässig erklärt, die
R1S.2022.05166 Seite 34

Rekurrierenden aber gar nicht geltend machen, dass mehrere anrechenbare
Untergeschosse bestehen würden, so dass ihre Rüge auch aus diesem
Grund fehlgeht.
Die Rekurrierenden erachten sodann Art. 8 Abs. 7 lit. b BZO als verletzt. Wie
sich aus der Berechnung der (nicht umstrittenen) erhöhten Ausnützungsziffer
im angefochtenen Entscheid ergibt, geht die Vorinstanz davon aus, dass die
in dieser Bestimmung umschriebene Nutzung des Untergeschosses mit an-
rechenbaren Räumen (im Umfang eines Fünftels der Fläche, die sich je Ge-
schoss bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung
nach Regelbauweise ergäbe) im Sinne einer privilegierten Fläche zusätzlich
zur übrigen Ausnützung beansprucht werden kann (vgl. vorstehend
E. 6.2.4.1, wonach eine um 6,6 % erhöhte Ausnützungsziffer ausgewiesen
wird). Demgegenüber verstehen die Rekurrierenden die Bestimmung - zu-
sätzlich - dahingehend, dass damit eine Beschränkung der Realisierbarkeit
anrechenbarer Flächen im Untergeschoss statuiert wird. Auch wenn der
Wortlaut der Bestimmung zunächst die Lesart der Rekurrierenden nahe zu
legen scheint, ist nicht von einer entsprechenden Beschränkung auszuge-
hen. Zwar lässt sich entgegen einem von der Bauherrschaft verwendeten
Argument nicht sagen, dass Art. 8 Abs. 7 BZO insoweit bei Hochhäusern gar
nicht zur Anwendung gelangen würde, da bei diesen ohnehin beliebig Voll-
geschosse durch Untergeschosse ersetzt werden könnten. Richtig ist dies
insofern, als tatsächlich ein Untergeschoss, in dem eine allfällige Beschrän-
kung der realisierbaren Fläche überschritten wäre, aufgrund der genannten
Möglichkeit dennoch zulässig wäre, indem es einfach als Untergeschoss,
das ein Vollgeschoss ersetzt, qualifiziert würde, womit die Anwendbarkeit all-
fälliger für Untergeschosse geltender Einschränkungen entfiele. Zugleich
entfiele damit aber auch die Privilegierung von Flächen, da diese wie erwähnt
für Untergeschosse, die ein Vollgeschoss ersetzen, nicht gilt. Der Wegfall
dieser Privilegierung würde vorliegend zu einer Überschreitung der zulässi-
gen Ausnützung führen. Soll demgegenüber ein Untergeschoss mit (unter
anderem) die genannte Privilegierung in Anspruch nehmenden Flächen rea-
lisiert werden, so ist entscheidend, ob Art. 8 Abs. 7 BZO neben dem Aus-
mass der Privilegierung von Flächen im Untergeschoss auch das Mass der
Realisierbarkeit anrechenbarer Flächen in diesem Untergeschoss vorgibt.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass es sich insoweit um kommunales Recht
handelt, zu dessen Auslegung primär die kommunalen Behörden berufen
sind. Wie sich der Vernehmlassung der Vorinstanz entnehmen lässt, stellt
R1S.2022.05166 Seite 35

diese sich auf den Standpunkt, die genannte Bestimmung verbiete es nicht,
"allfällige Mehrfläche durch entsprechende Reduktion in den Vollgeschossen
zu kompensieren", wobei diese Vorgehensweise derjenigen entspreche,
"wie sie in Anwendung von § 255 Abs. 2 PBG geregelt [werde]". Dass es sich
dabei um eine ständige Praxis handelt, erscheint insofern plausibel, als be-
reits im Erläuterungsbericht nach Art. 47 der Raumplanungsverordnung
(RPV) zur Teilrevision der BZO der Stadt Zürich (BZO 2014) bezüglich Art. 8
Abs. 7 BZO festgehalten wird: "Bei Bedarf kann gestützt auf das Planungs-
und Baugesetz zusätzlich Ausnützung aus den Vollgeschossen in das anre-
chenbare Untergeschoss transferiert werden (§ 255 Abs. 2 PBG)" (vgl.
act. 11.4). Dieses Verständnis der Bestimmung erscheint insofern plausibel
und auch unter Berücksichtigung des Wortlauts jedenfalls vertretbar, als ge-
nerell (gemäss PBG) lediglich ein - auch für Hochhäuser anwendbares - Ver-
bot des Transfers der gemäss § 255 Abs. 2 PBG privilegierten Flächen in
Dach- und Untergeschossen auf Vollgeschosse besteht, jedoch (umgekehrt)
die an sich - unabhängig von einer Privilegierung - zulässige Ausnützung frei
auf Vollgeschosse und auf die an die Ausnützung anrechenbaren, nicht pri-
vilegierten Flächen in Dach- und Untergeschossen aufgeteilt werden kann.
Mit diesem Grundsatz stimmt es überein, wenn Art. 8 Abs. 7 BZO von den
kommunalen Behörden so verstanden wird, dass damit lediglich eine Be-
schränkung der privilegierten Flächen, nicht aber eine flächenmässige Be-
schränkung der im Untergeschoss realisierbaren anrechenbaren Räume sta-
tuiert werden soll. Zu beachten ist demnach einzig, dass die Privilegierung
lediglich in Anspruch genommen werden kann, wenn im fraglichen Umfang
im Untergeschoss selbst anrechenbare Räume vorhanden sind, was vorlie-
gend unstrittig der Fall ist, nachdem die Rekurrierenden wie gesehen gerade
umgekehrt die Überschreitung des entsprechend berechneten Flächenmas-
ses beanstanden. Da diese aber nach dem Gesagten keinen Verstoss gegen
Art. 8 Abs. 7 BZO darstellt, erweist sich auch diese Rüge als unbegründet.
8.1
Die Rekurrierenden führen aus, die Bausektion habe sich auf Erwägungen
über den Grenzabstand zu öffentlichen Wegen und Strassen beschränkt, die
Einhaltung der Grenzabstände zu Nachbarparzellen aber zu Unrecht nicht
geprüft. Konkret gerügt wird bezüglich einer Verletzung der Abstandsvor-
R1S.2022.05166 Seite 36

schriften sodann, die angrenzend an die Parzellen Kat.-Nrn. 4, 5 und 6 ge-
planten ungedeckten Veloparkplätze würden den erforderlichen Grenzab-
stand von 3,5 m nicht einhalten.
8.2
Die Rüge ist unbegründet: Soweit generell eine fehlende Prüfung der Grenz-
abstände behauptet wird, ist den Rekurrierenden entgegenzuhalten, dass im
Sinne des in E. 4.2.2 Dargelegten eine Erläuterung und Begründung aller
Schritte der Projektprüfung nicht verlangt ist. Im Gegenteil kann davon aus-
gegangen werden, dass die Bewilligungsbehörde nicht näher spezifizierte
Aspekte als unproblematisch erachtet und aus diesem Grund im Bauent-
scheid nicht eigens thematisiert hat, umso mehr, als die Vor-instanz in E. L.g
durch die Erwähnung der erforderlichen kommunalen Mehrhöhenzuschläge
eine Berücksichtigung der Grenzabstands-Thematik zum Ausdruck bringt.
Die Rüge der Grenzabstandsverletzung wäre im Übrigen durch Angabe der
konkret monierten Unterschreitungen zu substantiieren, was die Rekurrie-
renden mit ihrem pauschalen Vorbringen - abgesehen von einer sogleich zu
erörternden Ausnahme - allerdings unterlassen.
Die konkret gerügte Grenzabstandsverletzung bezieht sich auf ungedeckte
Veloabstellplätze. Da diesen aufgrund des fehlenden Dachs keine Schutz-
funktion für Menschen und Sachen und damit keine Gebäudequalität zu-
kommt, haben sie keine Grenzabstände einzuhalten, so dass sich die Rüge
als unbehelflich erweist.
9.1.1
Die Rekurrierenden rügen eine Verletzung der Zwei- (recte gemäss gelten-
der Fassung der ABV: Drei-) Stundenschatten-Regel. Die Bauherrschaft lege
kein gesamthaftes Vergleichsprojekt für das ganze Areal vor, sondern sepa-
rate Vergleichsprojekte und Schattenwurf-Diagramme für jedes der geplan-
ten Hochhäuser. Gemäss den Diagrammen würden die Gebäude auf der ge-
genüberliegenden Seite der A-Strasse, das Gebäude auf Parzelle Kat.-Nr. 2
und zum Teil auch arealinterne Neubauten übermässig beschattet. Für die
Vergleichsprojekte würden die Traufhöhe auf 25 m, teilweise bis auf 20 m,
reduziert, aber die Gebäude massiv verbreitert, wobei gegenüber Nachbar-
grundstücken mit den Grenz- und Gebäudeabständen gemäss BZO und
PBG, arealintern dagegen mit den kantonalen Mindestabständen ohne
R1S.2022.05166 Seite 37

Mehrhöhenzuschläge gemäss § 270 Abs. 2 PBG gerechnet werde, wie dies
gemäss Art. 8 Abs. 4 BZO zulässig sei. Aus dem Bauentscheid gehe nicht
hervor, ob und inwiefern die Bausektion die Schattenwurf-Diagramme über-
prüft habe. Moniert werde im angefochtenen Beschluss einzig die auch ge-
genüber dem Vergleichsprojekt übermässige Beschattung des Grundstücks
Kat.-Nr. 2, wobei der Mangel durch nachbarrechtliche Vereinbarung und eine
im Grundbuch vorgemerkte öffentlich-rechtliche Dienstbarkeit, wonach bei
einer künftigen Überbauung dieses Nachbargrundstücks im beschatteten
Bereich keine Wohnungen platziert werden dürften, geheilt werden solle.
Dies sei nicht statthaft, da nach § 284 Abs. 4 PBG die Bauherrschaft auf die
Nachbarschaft Rücksicht zu nehmen habe, wobei nicht nach Wohnanteil-
Pflichten differenziert werde. Weiter sei das Vergleichsprojekt mangelhaft:
Erforderlich sei ein Gesamtprojekt, bei dem alle Vergleichskuben unter sich
die vorgeschriebenen Abstände einhalten müssten. Vorliegend fehle der
Nachweis, dass die zum Teil massiv breiteren Vergleichskuben nebeneinan-
der platziert werden könnten. Lege man die einzelnen Pläne für die Ver-
gleichsprojekte übereinander, zeige sich, dass die je einzeln konstruierten
breiteren Vergleichskuben praktisch abstandslos aneinanderkleben und die
vorgeschriebenen Abstände nicht einhalten würden. Zudem werde der für
den mit Dienstbarkeit SP 2 gesicherten öffentlichen Fussweg erforderliche
Wegkorridor von 9,5 m praktisch vollständig überstellt. Die gleiche Abstands-
problematik bestehe auch beim mit Dienstbarkeit SP 3 gesicherten und im
Richtplan eingetragenen öffentlichen Fussweg. Generell werde bestritten,
dass beim Vergleichsprojekt ein kubisches Konstrukt auf Grundlage der Ab-
stands- und Höhenprivilegien einer Arealüberbauung zulässig sei. Die bei
Arealüberbauungen erforderliche besonders gute Gestaltung sei bei einem
rein rechnerisch konstruierten Vergleichsprojekt per Definition nicht gegeben
bzw. nicht möglich. Das Vergleichsprojekt müsse auf Basis der Regelbau-
weise der Zone W5 konstruiert werden. Das Verwaltungsgericht habe sich in
VB.2004.00193 vom 9. Juni 2004 entsprechend geäussert. In der Replik wird
unter Bezugnahme auf einen in den Vernehmlassungen zitierten Entscheid
der Baurekurskommission (vgl. sogleich) ergänzend moniert, gemäss die-
sem wäre die Verwendung der Masse einer Arealüberbauung für das Ver-
gleichsprojekt nur zulässig, wenn das geplante Projekt die Anforderungen an
eine Arealüberbauung erfüllen würde, was vorliegend gerade nicht der Fall
sei. Auch wird ausgeführt, einzig die Regelbauweise sei demokratisch legiti-
miert.
R1S.2022.05166 Seite 38

9.1.2
Dem hält die Rekursgegnerschaft zusammengefasst entgegen, dem Ver-
gleichsprojekt könnten auch die zusätzlichen Baumöglichkeiten der Areal-
überbauung zugrunde gelegt werden, wobei sie sich insoweit unter anderem
auf den Entscheid der Baurekurskommission BRKE I Nrn. 0272-0273/2005
vom 21. Oktober 2005 beruft. Der von den Rekurrierenden zitierte Entscheid
des Verwaltungsgerichts betreffe nicht die Frage eines Vergleichsprojekts
nach den Vorschriften einer Arealüberbauung, sondern gestützt auf Sonder-
bauvorschriften. Bei Letzteren handle es sich im Gegensatz zu den Vorschrif-
ten über die Arealüberbauung nicht um eine der Bau- und Zonenordnung
entsprechende Überbauung, weil die Abweichungen nicht in der BZO gere-
gelt seien. Dass sodann ein Vergleichsprojekt in sich selbst ein Gesamtpro-
jekt sein müsse, ergebe sich nicht aus den massgeblichen gesetzlichen
Grundlagen. Im Übrigen wäre das Projekt aber auch bei Zugrundelegung
dieser Auffassung bewilligungsfähig, da in den Baugesuchsunterlagen auch
die Berechnung der Dreistundenschatten im Vergleich zu einem gesamthaf-
ten Vergleichsprojekt enthalten sei. Das gesamthafte Vergleichsprojekt halte
die Gebäudeabstände ein und berücksichtige die vorgesehenen Wegverbin-
dungen. Hinsichtlich der kleinen nicht mit dem Vergleichsschatten überdeck-
ten Fläche auf dem Grundstück Kat.-Nr. 2 habe dessen Eigentümerin mit
Dienstbarkeitsvertrag vom 7. Februar 2020 ihre Zustimmung zu einer allfälli-
gen Mehrbeschattung erteilt, was zulässig sei.
9.1.3
Nachdem die Vorinstanz im Rahmen der Aktenvorlage zwar die 3-Stunden-
Schattendiagramme (act. 16.17 bis 16.24), nicht aber vermasste Pläne des
Vergleichsprojekts (entsprechend den in der Rekursschrift erwähnten Plänen
für die einzelnen Baukörper und dem mit Vernehmlassung der Bauherrschaft
eingereichten verkleinerten Plan des gesamten Vergleichsprojekts [act.
11.2]) eingereicht hatte, wurde sie zur Nachreichung entsprechender Unter-
lagen aufgefordert. In der Folge ergab sich, dass - gemäss Angaben der Vo-
rinstanz - entsprechende Pläne seitens der Bauherrschaft zwar nicht dem
Amt für Baubewilligungen, wohl aber der Geomatik Zürich (GeoZ), welche
gestützt darauf die Schattendiagramme erstellte, eingereicht wurden, wobei
die Vorinstanz von der GeoZ sieben Pläne der Vergleichsprojekte der einzel-
nen Baukörper erhältlich machen konnte, während ein Plan für das gesamte
Vergleichsprojekt (entsprechend act. 11.2 in Originalgrösse) nicht beige-
bracht werden konnte und daher von der Bauherrschaft nachgereicht wurde
R1S.2022.05166 Seite 39

(vgl. zum Ganzen Protokoll S. 3 ff., die Präsidialverfügungen act. 19 und 28
sowie die nachgereichten Pläne act. 27.1-7 und act. 36).
Bezug nehmend auf diese Vorgänge führte die Vorinstanz in ihrer Duplik aus,
es sei festgestellt worden, "dass die einzelnen Pläne, die dem 3h-Schatten-
diagramm vom 9. September 2021 zugrunde liegen, nicht (mehr) separat bei
den Akten waren". Das Vergleichsprojekt sei indes auch auf den genannten
Schattendiagrammen dargestellt. Aus den von der GeoZ erhaltenen Einzel-
plänen vom 1. September 2021 gehe nochmals hervor, dass das Ver-
gleichsprojekt den Bauvorschriften entspreche. Sollten die Pläne des Ver-
gleichsprojekts vom 1. September 2021 bei der Beurteilung des Baugesuchs
gefehlt haben, so würde eine Rückweisung aufgrund dieses Mangels einen
formalistischen Leerlauf bedeuten, zumal das Vergleichsprojekt auch auf
den Schattendiagrammen dargestellt sei und die Anforderungen erfülle, so
dass zu erwarten sei, dass die Baubehörde wieder gleich entscheiden
würde; auch verfüge das Baurekursgericht bei der Überprüfung über volle
Kognition.
In der Triplik führen die Rekurrierenden aus, aufgrund der fehlenden Pläne
habe die Vorinstanz den Schattenwurf nicht prüfen können, was eine Rechts-
verletzung darstelle. Auch habe seitens der GeoZ kein Plan für das gesamte
Vergleichsprojekt erhältlich gemacht werden können. Den nun vorliegenden
Schattenplänen und Vergleichsprojekten sei nicht zu entnehmen, welche Di-
mensionierung das Vergleichsprojekt aufweise. Auch sei aufgrund fehlender
Legenden nicht ersichtlich, welche Schatten vom Vergleichsprojekt und wel-
che vom geplanten Projekt verursacht würden, womit der Schattenwurf von
der Rekursinstanz nicht überprüft werden könne. Entgegen der Vorinstanz
sei eine Aufhebung kein formalistischer Leerlauf. Es sei an der Vorinstanz
gewesen, das Recht anzuwenden; das Baurekursgericht habe nicht deren
Aufgabe zu erfüllen.
Dem hält die Bauherrschaft quadruplizierend entgegen, aus den 3-Stunden-
Schattenplänen vom 9. September 2021 würden sich das streitgegenständ-
liche Bauvorhaben und das Vergleichsprojekt sowie die jeweils dazugehöri-
gen Schattenwürfe für jedes einzelne Gebäude sowie für ein Gesamtprojekt
ergeben. Ob die Nachbarsgrundstücke durch den Schattenwurf wesentlich
beeinträchtigt seien und ob das Vergleichsprojekt den relevanten Vorschrif-
ten entspreche, habe die Vorinstanz daher zweifellos geprüft. Unabhängig
R1S.2022.05166 Seite 40

davon sei mit den eingereichten und den nachgereichten Plänen der Nach-
weis erbracht, dass das Vergleichsprojekt in allen Teilen den Vorschriften
entspreche. Zusammen mit der Quadruplik (bzw. einer weiteren ergänzen-
den Eingabe) reichte die Bauherrschaft sodann eine Eingabequittung sowie
die Schattendiagramme vom 9. September 2021 ein, um - gemäss ihren An-
gaben - die Einreichung der fraglichen Dokumente im Rahmen des Bauge-
suchs zu belegen.
9.2.1
Gemäss § 284 Abs. 4 PBG darf die Nachbarschaft durch Hochhäuser nicht
wesentlich beeinträchtigt werden, insbesondere nicht durch Schattenwurf in
Wohnzonen oder gegenüber bewohnten Gebäuden. § 30 Abs. 1 ABV hält
hierzu präzisierend fest, als wesentliche Beeinträchtigung in diesem Sinn
gelte bei überbauten Grundstücken die an mittleren Wintertagen länger als
drei Stunden dauernde Beschattung der bewohnten oder in Wohnzonen lie-
genden Nachbargebäude, in der Regel an ihrem Fusspunkt gemessen (lit. a)
und bei unüberbauten Grundstücken in Wohnzonen die an den mittleren
Wintertagen länger als drei Stunden dauernde Beschattung überbaubarer
Flächen des Nachbargrundstückes, sofern dadurch eine den örtlichen Ver-
hältnissen und der Bau- und Zonenordnung entsprechende Überbauung ver-
unmöglicht oder erheblich erschwert werde (lit. b). Dabei liegt jedoch gemäss
§ 30 Abs. 2 ABV keine wesentliche Beeinträchtigung durch Schattenwurf vor,
wenn mit einem in allen Teilen den Vorschriften entsprechenden kubischen
Vergleichsprojekt nachgewiesen wird, dass eine der Bau- und Zonenord-
nung entsprechende Überbauung keine geringere Beschattung des Nach-
bargrundstückes nach sich zieht.
Weder das PBG noch die ABV erläutern den Begriff des Vergleichsprojekts.
Was als kubisches Vergleichsprojekt den Vorschriften entspricht, ist grund-
sätzlich anhand der geltenden Bau- und Zonenordnung zu prüfen, was ein
regelkonformes Bauen nach den primären Bauvorschriften wie den (in ande-
rem Kontext in § 251 lit. b PBG genannten) Bestimmungen über die Ab-
stände, die Geschosszahl, den Grenzbau, das Zusammenbauen, die Gebäu-
delänge und die Gebäudebreite und zudem eine Bindung an die Beschrän-
kung des kantonalen Rechts (zu Gebäude- und Firsthöhe) bedeutet. Da es
sich lediglich um eine kubische und damit hypothetische Lösung handelt,
dürfen dafür keine teilweise im behördlichen Ermessen liegenden Ausnah-
R1S.2022.05166 Seite 41

mebewilligungen beansprucht werden, wobei aber umgekehrt auch keine be-
sonderen gestalterischen Rücksichten auf umliegende Überbauungen oder
Schutzobjekte genommen werden müssen (vgl. zum Ganzen Fritz-
sche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 1198, mit weiteren Hinweisen; vgl. auch
VB.2004.00193 vom 9. Juni 2004, E. 4.1).
Spezifisch die vorliegend strittige Frage betreffend, ob dem Vergleichsprojekt
auch die zusätzlichen Baumöglichkeiten der Arealüberbauung zugrunde ge-
legt werden dürfen, ist vorab festzuhalten, dass sich die entsprechenden pri-
mären Bauvorschriften aus der Bau- und Zonenordnung selbst ergeben, wo-
mit sie sich insbesondere von den genannten Ausnahmebewilligungen, aber
beispielsweise auch von den mit Gestaltungsplänen eingeräumten Baumög-
lichkeiten unterscheiden und dem Wortlaut der in § 30 Abs. 2 ABV gewählten
Umschreibung an sich ohne Weiteres entsprechen. In diesem Sinn hat der
Nachbar eines Grundstücks, auf welchem gemäss geltender Bau- und Zo-
nenordnung eine Arealüberbauung zulässig ist, hinsichtlich des Schatten-
wurfs eine entsprechende Bebauung zu gewärtigen. Damit entspricht es dem
Zweck von § 30 Abs. 2 ABV - wonach die sich aus § 30 Abs. 1 ABV erge-
bende Baubeschränkung jedenfalls nicht weitergehen soll als die primären
Baubeschränkungsnormen für der Regelbauweise (in einem umfassenden
Sinn der BZO-Konformität) entsprechende Gebäude, für welche eine vom
Schattenwurf motivierte Beschränkung gar nicht vorhanden ist -, dass das
Vergleichsprojekt für ein im Rahmen einer Arealüberbauung erstelltes Hoch-
haus die Baumöglichkeiten einer Arealüberbauung in Anspruch nehmen
kann. Dass hinsichtlich des rein kubischen Vergleichsprojekts eine Prüfung
der (insbesondere gestalterischen) Vorgaben an eine Arealüberbauung nicht
möglich ist, schadet nicht: Zum einen ist es gerade nicht der Sinn dieser Vor-
gaben eine Beschränkung der baulichen Möglichkeiten gemäss den für Are-
alüberbauungen geltenden primären Bauvorschriften herbeizuführen, so
dass nicht gesagt werden kann, eine Arealüberbauung mit den Abmessun-
gen gemäss Vergleichsprojekt wäre von vornherein nicht realisierbar; zum
andern entspricht diese Sichtweise insofern der ganz generell für Ver-
gleichsprojekte zur Anwendung gelangenden, als die fehlende Überprüfbar-
keit der Einhaltung von Einordnungs- und Gestaltungsvorschriften wie vor-
stehend erwähnt gerade als unproblematisch erachtet wird. Nicht ersichtlich
ist schliesslich, weshalb die in der BZO enthaltenen Arealüberbauungsvor-
schriften über eine geringere demokratische Legitimation verfügen sollten.
An der im - den Parteien bekannten - Entscheid der Baurekurskommission
R1S.2022.05166 Seite 42

BRKE I Nrn. 0272-0273/2005 vom 21. Oktober 2005, E. 7 vertretenen (in
Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 1198 zustimmend zitierten) Auffas-
sung ist somit festzuhalten.
Dem steht auch der von den Rekurrierenden angeführte Entscheid des Ver-
waltungsgerichts VB.2004.00193 vom 9. Juni 2004, auf welchen bereits im
genannten Entscheid der Baurekurskommission Bezug genommen wurde,
nicht entgegen. Dieser Entscheid betrifft die in einem privaten Gestaltungs-
plan - im Hinblick auf die Ermöglichung von Hochhäusern - enthaltenen Vor-
gaben für ein Vergleichsprojekt, bezüglich derer sich die Frage stellte, ob
damit von der nach der geltenden Bau- und Zonenordnung zulässigen Bau-
weise abgewichen werde (vgl. a.a.O., E. 4.2.1). Ausgehend von der Konstel-
lation, dass gemäss der Definition des Vergleichsprojekts im Gestaltungs-
plan eine Gebäudehöhe von 25 m, gemäss der BZO in der fraglichen Zone
eine solche von 19 m und gemäss Sonderbauvorschriften im fraglichen Be-
reich eine solche von 25 m zulässig war, hält der Entscheid fest, das Bauen
nach diesen Sonderbauvorschriften könne nicht als eine der Bau- und Zo-
nenordnung entsprechende Überbauung im Sinne von § 30 Abs. 2 ABV an-
gesehen werden, da dafür bestimmte projektbezogene Qualitäten hinsicht-
lich Einordnung, Gestaltung, Erschliessung, Ausstattung und Ausrüstung vo-
rausgesetzt würden. Die Berücksichtigung einer derartigen projektbezoge-
nen Begünstigung widerspräche in gleicher Weise wie die Beanspruchung
einer Ausnahmebewilligung dem Wesen des kubischen Vergleichsprojekts.
Der durch die Mehrhöhe verlängerte Schattenwurf werde bei einem Ausfüh-
rungsprojekt nach den Sonderbauvorschriften durch die gestalterische Mehr-
leistung in gewisser Weise kompensiert. Demgegenüber finde eine ähnliche
Kompensation beim Hochhaus nicht zwingend statt, da dieses nach § 284
Abs. 1 PBG in ortsbaulicher Hinsicht nicht einmal Gewinn bringend sein
müsse, wenn dessen Höhe durch die Art und Zweckbestimmung des Gebäu-
des bedingt sei. Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerinnen
dürfte sich das Vergleichsprojekt auch nicht an den Vorschriften einer Areal-
überbauung orientieren, da auch eine solche nur unter erhöhten gestalteri-
schen Anforderungen zulässig sei und daher nicht massgebende Grundlage
einer rein kubischen Lösung bilden könne (a.a.O., E. 4.3). Ganz abgesehen
davon, dass der Hinweis auf die Arealüberbauungsvorschriften somit ledig-
lich im Sinne eines obiter dictum erfolgte, zeigt der - von den Rekurrierenden
in ihrer Zitierung dieser Passage bezeichnenderweise weggelassene - zweit-
R1S.2022.05166 Seite 43

letzte zitierte Satz, dass das Grundproblem im Entscheid des Verwaltungs-
gerichts darin bestand, dass nicht lediglich das Vergleichsprojekt, sondern
auch das auszuführende Projekt (mithin die Hochhäuser) nicht den spezifi-
schen - insbesondere gestalterischen - Vorgaben der Sonderbauvorschriften
(bzw. analog - gemäss obiter dictum - der Arealüberbauungsvorschriften) un-
terworfen gewesen wäre. Genau in diesem Punkt unterscheidet sich aber die
vom Verwaltungsgericht zu beurteilende Konstellation von der vorliegend
(und auch im zitierten Entscheid der Baurekurskommission) gegeben: Da es
sich beim streitgegenständlichen Bauvorhaben um eine Arealüberbauung
handelt, hat diese den entsprechenden Anforderungen zu genügen, womit
die vom Verwaltungsgericht erwähnte Kompensation der vom Vergleichspro-
jekt (und vorliegend entsprechend auch vom auszuführenden Projekt) bei
Zugrundelegung der Arealüberbauungsvorschriften in Anspruch genomme-
nen Vergünstigung gewährleistet ist.
Entscheidend ist damit - worauf die Rekurrierenden an sich zutreffend hin-
weisen -, ob das auszuführende Projekt die an eine Arealüberbauung ge-
stellten Anforderungen erfüllt. Allerdings würde das Fehlen dieser Voraus-
setzung ohnehin unmittelbar (und nicht lediglich mittelbar zufolge Unzuläs-
sigkeit des Vergleichsprojekts) zur Aufhebung der Baubewilligung führen.
Die Frage ist denn auch gesondert zu behandeln (vgl. E. 14), wobei sich
zeigen wird, dass sie vorliegend zu bejahen ist.
Kann nach dem Gesagten auch beim Vergleichsprojekt auf die baulichen
Möglichkeiten gemäss den Arealüberbauungsvorschriften abgestellt werden,
so könnte sich die Frage stellen, ob mit der in Art. 8 Abs. 4 Satz 1 BZO ent-
haltenen Vorgabe, wonach innerhalb der Arealüberbauung für die Grenz-
und Gebäudeabstände die kantonalen Abstandsvorschriften gelten, lediglich
die kantonalen Mindestabstände gemäss § 270 Abs. 1 (und § 271) PBG an-
gesprochen sind oder ob auch der kantonale Mehrhöhenzuschlag gemäss
§ 270 Abs. 2 PBG einzuhalten ist. Wie erwähnt gehen die Rekurrierenden im
Kontext der vorliegenden Rüge - aber im Gegensatz zu anderen Stellen der
Rekursschrift - von Ersterem aus, weshalb die Frage zwischen den Parteien
nicht streitig war. Aufgrund des Wortlauts der BZO wären an sich beide Les-
arten vertretbar. Bei dieser Ausgangslage erweist sich als entscheidend,
dass - insbesondere unter Berücksichtigung auch der Beurteilung der Ab-
standsthematik im Rahmen des streitgegenständlichen Bauvorhabens als
solchen - die Vorinstanz Art. 8 Abs. 4 Satz 1 BZO offensichtlich dahingehend
R1S.2022.05166 Seite 44

interpretiert, dass damit die Einhaltung eines kantonalen Mehrhöhenzu-
schlags nicht verlangt wird (vgl. zur Bedeutung der Auslegung des kommu-
nalen Rechts durch die Baubehörde bereits E. 7.2). Nachdem diesem Ver-
ständnis - schon mit Blick auf die in § 270 Abs. 2 PBG selbst vorgenomme-
nen Differenzierungen hinsichtlich des Geltungsbereichs des Mehrhöhenzu-
schlags - auch keine zwingenden wohnhygienischen oder feuerpolizeilichen
Vorbehalte entgegenstehen, ist dieses im Folgenden der Beurteilung des
Vergleichsprojekts zugrunde zu legen.
9.2.2
Wie erwähnt rügen die Rekurrierenden eine fehlende Prüfung des Schatten-
wurfs durch die Vorinstanz. Zu unterscheiden ist insoweit zwischen dem mit
den Schattendiagrammen (bzw. "3-Stunden-Schattenplänen") vom 9. Sep-
tember 2021 ausgewiesenen und anhand derselben zu überprüfenden
Schattenwurf (des geplanten Projekts und des Vergleichsprojekts) und den
vermassten Plänen des kubischen Vergleichsprojekts vom 1. September
2021, anhand derer überprüfbar ist, ob dieses nach den massgeblichen pri-
mären Bauvorschriften erstellt worden ist. Dass die Schattendiagramme Teil
der massgeblichen Bauakten bildeten, ist aufgrund der Einreichung zusam-
men mit der Vernehmlassung der Vorinstanz (act. 16.17 bis 16.24) offenkun-
dig, weshalb die erneute Einreichung durch die Bauherrschaft (act. 46.2 bis
46.9) bzw. der Verweis auf die entsprechende Eingabequittung für die Klä-
rung der vorliegend strittigen Fragen bedeutungslos ist. Entgegen den Re-
kurrierenden wird in den fraglichen Schattendiagrammen sodann farblich
zwischen dem 3h-Schatten des Projekts und demjenigen des Vergleichspro-
jekts unterschieden, so dass ein Vergleich ohne Weiteres möglich ist. Die
Prüfung des Schattenwurfes als solchen ist daher nicht zu beanstanden (und
in E. L.i des angefochtenen Entscheids auch ausgewiesen), wobei sich inso-
weit auch die strittige Frage der Notwendigkeit bzw. des Vorliegens eines
Plans für das gesamte Vergleichsprojekt nicht stellt, da ein entsprechendes
Schattendiagramm (act. 16.17) ohnehin vorhanden ist.
Als problematischer erweist sich demgegenüber die Frage, ob es der Vor-
instanz möglich war, das Vergleichsprojekt auf seine Übereinstimmung mit
den primären Bauvorschriften zu überprüfen. Zwar ist - entgegen den Rekur-
rierenden - auch insoweit nicht die Kenntnis eines Plans des gesamten Ver-
gleichsprojekts entscheidend, da sich die in diesem auf einfache Weise er-
R1S.2022.05166 Seite 45

kennbaren Gebäude- und Wegabstände durch entsprechende verglei-
chende Messung letztlich auch den Plänen mit den Vergleichsprojekten der
einzelnen Gebäude entnehmen lassen. Dabei ist diese Überprüfung in ma-
terieller Hinsicht entgegen dem Dafürhalten der Bauherrschaft essentiell, da
ein Vergleichsprojekt für die vorliegend streitgegenständliche Arealüberbau-
ung mit sieben Hochhäusern und einem weiteren Gebäude so ausgestaltet
sein muss, dass es bei gesamthafter Betrachtung den primären Bauvor-
schriften entspricht, da andernfalls - mit isoliert betrachteten Vergleichspro-
jekten für die einzelnen Gebäude - ein zum Vergleich herangezogener
Schattenwurf konstruierbar wäre, wie er bei einer Überbauung ohne Hoch-
häuser in Wirklichkeit gar nicht entstehen könnte. Soweit nun der Vorinstanz
in der Tat die vermassten Pläne des Vergleichsprojekts (zumindest act. 27.1-
7; gegebenenfalls auch act. 36) nicht vorlagen, war eine Überprüfung der
von den sieben Kuben des Vergleichsprojekts (im Zusammenspiel mit dem
unveränderten Gebäude B2) einzuhaltenden Grenz-, Gebäude- und Wegab-
stände zwar erschwert, jedoch nicht gänzlich verunmöglicht, da sich eine sol-
che an sich auch durch Messung in den nicht vermassten Schattendiagram-
men bewerkstelligen lässt. Von vornherein nicht überprüfbar war anhand der
Schattendiagramme aber die Einhaltung der Gebäudehöhen, da diese nur
anhand der Höhenkoten in den vermassten Plänen des Vergleichsprojekts
eruierbar sind. In diesem Sinn ist festzuhalten, dass die Vorinstanz, soweit
ihr die vermassten Pläne des Vergleichsprojekts nicht vorlagen, eine unge-
nügende Prüfung vorgenommen hat, zumal sie sich insoweit nicht einfach
auf eine Überprüfung durch die GeoZ im Rahmen der Erstellung der Schat-
tendiagramme verlassen konnte.
Dieser Mangel führt allerdings nicht zur Aufhebung der angefochtenen Be-
willigung. Entgegen den Rekurrierenden lässt sich nämlich die Einhaltung
der entsprechenden Vorgaben anhand der in den Akten liegenden vermass-
ten Pläne des Vergleichsprojekts (vgl. insb. act. 36 bzw. alternativ act. 27.1-
7) problemlos überprüfen, da diesen die Dimensionierung der Kuben des
Vergleichsprojekts entnommen werden kann. Dabei zeigt sich zunächst,
dass die zulässige Gebäudehöhe nicht überschritten wird, was seitens der
Rekurrierenden denn auch ausdrücklich anerkannt wurde. Sodann erweist
sich die einzige konkrete Rüge der Rekurrierenden hinsichtlich der Abstände
- wonach die Vergleichskuben praktisch abstandslos aneinanderkleben wür-
den - als offensichtlich unbegründet, wird doch der minimale Gebäudeab-
R1S.2022.05166 Seite 46

stand von 7 m nachweislich eingehalten. Nichts anderes gilt für die vorgese-
henen Wege (vgl. zu deren Lage bereits E. 5), die ebenfalls - unter Angabe
der erforderlichen Wegabstände - ausgewiesen sind, wobei es insoweit im
Übrigen auch auf allfällige marginale Verschiebungen des Wegverlaufs nicht
ankommen würde, da die entsprechenden Dienstbarkeiten - soweit davon
überhaupt betroffen - jedenfalls angepasst werden könnten und die massge-
blichen Richtplaneinträge lediglich die ungefähre Lage innerhalb des Grund-
stücks vorgeben. Damit lässt sich zusammengefasst festhalten, dass eine
fehlende Übereinstimmung des Vergleichsprojekts mit den primären Bauvor-
schriften nicht erkennbar ist, der angefochtene Entscheid insoweit auf zutref-
fenden Grundlagen beruht und eine Rückweisung demnach nicht angezeigt
ist. Dabei erscheint eine entsprechende Überprüfung durch die Rekurs-
instanz entgegen den Rekurrierenden unproblematisch, zumal der Vo-
rinstanz hinsichtlich der strittigen Frage kein Ermessen zukommt und die sei-
tens der Rekurrierenden konkret vorgebrachten Einwände offensichtlich un-
begründet sind.
Unbehelflich ist schliesslich auch das Vorbringen betreffend das Nachbar-
grundstück Kat.-Nr. 2, da eine Zustimmung der Eigentümerin desselben zur
Beeinträchtigung durch Schattenwurf gemäss der verwaltungsgerichtlichen
Rechtsprechung zulässig ist (vgl. VB.2006.00354 vom 29. Juni 2007,
E. 6.6.2.3) und gemäss dem auszugsweise eingereichten Dienstbarkeitsver-
trag (act. 11.3) vorliegt. Da in diesem Zusammenhang nicht über die Zuläs-
sigkeit der im angefochtenen Entscheid statuierten Auflage gemäss Disposi-
tivziffer II.B.7 (bei Kat.-Nr. 2 anzumerkender Revers betreffend Hochhaus-
mehrschatten) zu befinden ist, überschneidet sich die Beurteilung der vorlie-
gend strittigen Frage auch nicht mit der (unter anderem) Gegenstand des
Rekursverfahrens G.-Nr. R1S.2022.05172 bildenden, so dass ein separater
Entscheid möglich und zulässig ist (vgl. dazu bereits E. 2.2).
Zusammengefasst ergibt sich, dass die den Schattenwurf betreffende Rüge
unbegründet ist.
10.1
Die Rekurrierenden erachten die Parkplatzverordnung der Stadt Zürich
(PPV) als verletzt. Im Einzelnen machen sie geltend, der angefochtene Ent-
R1S.2022.05166 Seite 47

scheid sei widersprüchlich, da er den Eindruck vermittle, die PPV sei vollum-
fänglich eingehalten, zugleich aber festhalte, dass keine Besucherparkplätze
für Verkauf, Dienstleistung und bewirtschaftetes Lager ausgewiesen würden.
Weiter würden gemäss Parkplatzberechnung der Bauherrschaft 110 Park-
plätze für Gewerbe, Verkauf und Gastro zur Verfügung gestellt, gemäss dem
angefochtenen Entscheid würden jedoch 110 Parkplätze der Migros zur Ver-
fügung stehen, seien also der Verkaufs- und Gastro-Nutzung zugewiesen;
es bleibe unklar, wie viele Parkplätze der Gewerbenutzung, dem Verkauf und
der Gastronomie konkret zugewiesen seien. Sodann wende die Vorinstanz
Art. 6 PPV falsch an, indem sie die in dieser Bestimmung normierten prozen-
tualen Anteile für Besucher- und Kunden-Parkplätze als Mindest-Richtwerte
interpretiere, von denen nach oben abgewichen werden könne, während es
sich in Wirklichkeit um eine verbindliche Quote handle, so dass auch bei der
Schaffung freiwilliger Parkplätze über den Pflichtbedarf hinaus nicht alle Zu-
satz-Parkplätze für Besucher und Kunden reserviert werden dürften. Unter
dem Titel der "Nebenbestimmungen zur Parkierung" führen die Rekurrieren-
den zudem aus, obwohl die Bausektion die Probleme der Luftverschmut-
zung, welche eine Reduktion der Parkplätze auf das Minimum verlange, und
das Problem der Zweckentfremdung erkannt habe, reagiere sie nicht korrekt
auf diese Problemstellungen; es sei an der Bausektion, die zulässige Anzahl
Parkplätze festzulegen und sie einer bestimmten Nutzung zuzuordnen. Die
Aufnahme von Nebenbestimmungen, wie dies bezüglich des Nachweises
der Zugänglichkeit der Besucherparkplätze erfolgt sei, genüge nicht. Eine
Auflage, die den fehlenden Nachweis während des Provisoriums für die ein-
zelnen Parkplatz-Kategorien regle, finde sich nicht. Die verfügten Auflagen
würden den rechtlichen Anforderungen nicht gerecht; auch sei offen, wie
konsequent die Auflagen durchgesetzt würden; ein klarer Bauentscheid auch
über die Parkierung sei für die Durchsetzung der Auflagen nötig, damit die
Parkplätze nicht in der Betriebsphase "kalt umgenutzt" würden.
Schliesslich monieren die Rekurrierenden, aus den Erwägungen zur Ver-
kehrssicherheit gehe nicht hervor, ob die Vorschriften eingehalten seien oder
nicht. Es werde lediglich der Nachweis der Einhaltung bzw. die Koordination
mit der Dienstabteilung Verkehr verlangt, womit bezüglich der Verkehrssi-
cherheit ein "Nichtentscheid" gefällt worden sei.
R1S.2022.05166 Seite 48

10.2.1
Die Vorinstanz hält dafür, auf die Rüge der Verletzung der PPV sei nicht ein-
zutreten, da die Rekurrierenden nicht genügend begründen würden, inwie-
fern sie von der behaupteten Abweichung der Anzahl Abstellplätze tangiert
wären. Allerdings betrifft die ständige verwaltungsgerichtliche Rechtspre-
chung, auf welche sich die Vorinstanz in diesem Zusammenhang beruft,
Konstellationen, in denen die erforderliche Betroffenheit von Nachbarrekur-
renten mit der Begründung verneint wurde, die Unmöglichkeit, Abstellplätze
zu schaffen, führe - angesichts der in § 243 ff. PBG statuierten Kaskaden-
ordnung - grundsätzlich nicht zur Bauverweigerung. Anders verhalte es sich,
wenn sich die Rügen auf örtlich fixierte Abstellplätze beziehen würden und
behauptet werde, diese Parkflächen verletzten die Verkehrssicherheit oder
seien in anderer Weise baurechtswidrig, wobei allerdings eine legitimations-
begründende Betroffenheit nicht leichthin und bei jeder Abweichung von den
Bestimmungen über die Erstellung von Abstellplätzen anzunehmen sei, son-
dern die Nachbarn ihr Anfechtungsinteresse im Einzelnen darzulegen hätten
(VB.2021.00660 vom 5. Mai 2022, E. 1.2.2; VB.2016.00184 vom 2. März
2017, E. 3.3; VB.2013.00118 vom 19. September 2013, E. 2.2.1).
Vorliegend zielt die rekurrentische Rüge im Zusammenhang mit der Beurtei-
lung der Parkplätze insbesondere darauf ab, dass eine zu hohe Zahl an Ab-
stellplätzen für Besucher und Kundschaft bzw. bestimmte Kategorien dersel-
ben bewilligt worden sei. Verglichen mit der erwähnten Unmöglichkeit, Park-
plätze zu schaffen, handelt es sich mithin um die gegenteilige Konstellation,
wobei entsprechend die Baurechtswidrigkeit konkret vorgesehener Abstell-
plätze angesprochen ist. Auf die Rüge ist daher grundsätzlich (auch betref-
fend die mit dieser "Kernrüge" verknüpften Vorbringen) einzutreten. Etwas
anderes gilt jedoch, soweit spezifisch geltend gemacht wird, gemäss E. F.d
(so die Replik, während in der Rekursschrift zwar E. E.d erwähnt, aufgrund
der gleichen Stellenangabe in anderem Zusammenhang unter wörtlicher Zi-
tierung von E. F.d aber letztere gemeint sein dürfte) des angefochtenen Be-
schlusses würden für das Provisorium keine Besucherparkplätze für Verkauf,
Dienstleistung und bewirtschaftetes Lager ausgewiesen und seien diese für
die Zeit des Provisoriums zu regeln, ohne dass aber eine entsprechende
Auflage statuiert werde. Dieses Vorbringen ist zutreffend (vgl. auch E. F.b,
wo für die Nichtwohnnutzungen entgegen dem in E. F.a ausgewiesenen
Pflichtbedarf 0 Abstellplätze für "Besuchende/Kundschaft" ausgewiesen wer-
R1S.2022.05166 Seite 49

den), beschlägt aber gerade die fehlende Schaffung entsprechender Abstell-
plätze beim Provisorium, ohne dass seitens der Rekurrierenden dargetan
würde, weshalb sie hierdurch ausnahmsweise (insbesondere aufgrund zu
befürchtender Übelstände im Sinne von § 243 Abs. 2 PBG) besonders be-
troffen wären und ein Interesse an einer entsprechenden Auflage hätten
(was angesichts eines Pflichtbedarfs in dieser Kategorie von 12 Parkplätzen
gemäss E. F.a auch nicht ersichtlich ist). Auf die Rüge ist somit nicht weiter
einzugehen bzw. auf die Statuierung einer Auflage aus dem genannten
Grund zu verzichten. Gleiches gilt, wenn die rekurrentische Rüge betreffend
die Auflage zur Zugänglichkeit im Sinne der Bauherrschaft dahingehend ver-
standen wird, sie beziehe sich - auch - auf das Fehlen einer solchen Auflage
betreffend den in E. F.e monierten Mangel des fehlenden klaren Ausweises
der leichten Zugänglichkeit für die Parkplätze für Besuchende während des
Provisoriums. An sich verweisen die Rekurrierenden lediglich auf Dispositiv-
ziffer II.B.1.d, der sich - soweit hier interessierend - nur auf die Zugänglichkeit
der Besucher-Parkplätze im Endausbau gemäss E. E.e bezieht. Soweit da-
mit aber auch das Fehlen einer mit E. F.e korrespondierenden Auflage ge-
rügt sein sollte, wäre eine solche zwar entgegen der Bauherrschaft an sich
nicht obsolet, da die Lage der fraglichen Besucherparkplätze nicht vollstän-
dig mit derjenigen im Endausbau übereinstimmt (vgl. die entsprechenden
Pläne zur Ebene 1 in act. 22.7 und in R1S.2022.05160, act. 8.10) und die
Problematik daher durch die Auflage betreffend Zugänglichkeit im Endaus-
bau nicht umfassend gelöst wird; eine rechtsgenügende Betroffenheit der
Rekurrierenden, welche die Behandlung dieser Rüge und die Statuierung ei-
ner entsprechenden Nebenbestimmung ermöglichen würde, ist aber erneut
zu verneinen, da die Bedeutung einer solchen Auflage für die Rekurrieren-
den weder dargetan noch ersichtlich ist.
10.2.2
Soweit die Rüge materiell zu behandeln ist, erweist sie sich sodann als un-
begründet: Nicht erkennbar ist zunächst die behauptete Widersprüchlichkeit
der angefochtenen Verfügung, entsteht diese doch lediglich dadurch, dass
die Rekurrierenden - unter teilweise fehlerhafter Stellenangabe - Aussagen
in den Erwägungen zu den Fahrzeugabstellplätzen im Zustand "Endausbau
Neubauten" (E. E) solchen in den Erwägungen zu den Abstellplätzen im Zu-
stand "Provisorium und Neubau Haus A, B2, C2, D2" (E. F) gegenüberstellen
R1S.2022.05166 Seite 50

(vgl. zu letzteren und spezifisch zur Begründung, weshalb der von den Re-
kurrierenden zitierte, in der Baubewilligung genannte Mangel im Rekursent-
scheid nicht auflageweise korrigiert wird, E. 10.2.1).
Wenn sodann für die Zuordnung der Abstellplätze (im Endausbau) eine feh-
lerhafte Anwendung von Art. 6 PPV moniert wird, so geht dieses Vorbringen
von vornherein fehl, ohne dass zur Beurteilung der Rüge die zwischen den
Parteien strittige Auslegungsfrage hinsichtlich dieser Bestimmung - welche
ausgehend von der Zahl der minimal erforderlichen Abstellplätze die Berech-
nung der erforderlichen Abstellplätze für Besucher und Kundschaft regelt -
geklärt werden müsste: Während sich die Besucherparkplätze für die Wohn-
nutzung von vornherein auf den Pflichtbedarf von 40 Plätzen beschränken,
waren seitens der Bauherrschaft für "Besuchende/Kundschaft" der Nicht-
wohnnutzungen 86 Abstellplätze bei einem Pflichtbedarf von 46 Plätzen vor-
gesehen (vgl. zum Ganzen E. E.a und E.b sowie R1S.2022.05160, act. 8.10
S. 2). Nachdem aber die Vorinstanz - aufgrund einer Qualifikation des Vor-
habens als überdurchschnittlicher Emittent (vgl. E. P.e.dd) - die Anzahl Ab-
stellplätze für Kunden im Sinne des Minimums gemäss PPV auf 46 Plätze
beschränkt hat (Dispositivziffer II.B.60 sowie E. E.c und zur Berechnung
E. E.a), kann sich die unterschiedliche Auslegung von Art. 6 PPV hinsichtlich
der Festlegung im angefochtenen Beschluss gar nicht auswirken, da keine
Zusatz-Parkplätze für Besucher und Kunden bewilligt worden sind. Wenn so-
dann die Rekurrierenden in diesem Zusammenhang geltend machen, ge-
mäss E. E.c werde diese Beschränkung in der Parkplatzberechnung vorge-
sehen, diese liege ihnen aber nicht vor und sei zu edieren, so ist einerseits
zu entgegnen, dass sich der fragliche Verweis auf die Parkplatzberechnung
nur auf den in E. E.c unmittelbar vorangehenden Satz, wonach die Abstell-
plätze bestimmungsgemäss zu nutzen seien, beziehen kann, da wie erwähnt
die Bauherrschaft noch nicht von einer Beschränkung auf 46 Kunden- und
Besucher-Parkplätze für Nichtwohnnutzungen ausging; andererseits liegt die
genannte Parkplatzberechnung in den Akten (R1S.2022.05160, act. 8.10)
und konnte von den Rekurrierenden eingesehen werden. Zu beachten ist in
diesem Zusammenhang überdies, dass zwar im Rekursverfahren G.-Nr.
R1S.2022.05172 unter anderem die fragliche Beschränkung der Anzahl Kun-
den-Parkplätze angefochten ist, die dabei sich stellenden Fragen aber mit
der vorliegend thematisierten nicht übereinstimmen, da bezüglich der Argu-
mentation der Rekurrierenden im vorliegenden Verfahren einzig relevant ist,
dass der angefochtene Beschluss die genannte Beschränkung enthält und
R1S.2022.05166 Seite 51

damit auf dieses Anfechtungsobjekt bezogen weitergehende Überlegungen
entfallen (vgl. zur Spruchreife des vorliegenden Rekursverfahrens auch
E. 2.2). Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass aufgrund der genannten
Reduktion auch die Rüge einer unklaren Verteilung der Abstellplätze für
Nichtwohnnutzungen ins Leere zielt: Klar ist zunächst, dass mit der Bezeich-
nung "Migros" in E. E.b entgegen den Rekurrierenden sämtliche Nichtwohn-
nutzungen (und nicht lediglich Verkauf und Gastronomie) gemeint sind (vgl.
die Aufteilung in Dienstleistung, Verkauf, Gastro und bewirtschaftetes Lager,
jeweils mit dem zusätzlichen Vermerk "Migros", in E. E.a). Die Aufteilung die-
ser Abstellplätze lässt sich für die antragsgemäss bewilligten 24 Angestell-
ten-Parkplätze unmittelbar der Parkplatzberechnung der Bauherrschaft
(R1S.2022.05160, act. 8.10 S. 2) entnehmen; für die von 86 auf 46 Plätze
reduzierten Kunden-Parkplätze entspricht die Aufteilung - da es sich um eine
Reduktion auf das Minimum gemäss PPV handelt - sodann der in E. E.a
aufgeführten Aufteilung des Pflichtbedarfs. Die seitens der Rekurrierenden
beanstandete Unklarheit besteht somit nicht.
Was die Rekurrierenden unter dem Titel der Nebenbestimmungen geltend
machen, verfängt ebenfalls nicht: Die pauschale Kritik, wonach auf be-
stimmte Probleme nicht korrekt reagiert worden sei, geht inhaltlich offenbar
erneut davon aus, mit dem angefochtenen Beschluss seien keine klare Fest-
legung der zulässigen Anzahl Parkplätze und der Zuordnung derselben zu
einer bestimmten Nutzung erfolgt, was aber nach dem Gesagten unzutref-
fend ist (wobei ergänzend darauf hinzuweisen ist, dass von den geplanten
590 bzw. nach Reduktion noch 550 Abstellplätzen unbestritten 480, wovon
180 bestehend, der Wohnnutzung und von diesen wiederum 40 den Besu-
chern dieser Kategorie zugeordnet sind; vgl. E. E.b und E.c). Auch reagiert
die Vorinstanz wie erwähnt gerade durch die Reduktion der Kunden-Park-
plätze des Nichtwohnbereichs auf die im Bereich Luftreinhaltung erkannten
Probleme (womit vorliegend wiederum nichts zur Begründetheit dieses Vor-
gehens gesagt, sondern lediglich festgehalten wird, dass der pauschale re-
kurrentische Vorwurf einer fehlenden Berücksichtigung unzutreffend ist).
Nicht ersichtlich ist weiter, weshalb die beanstandete Auflage zur Erbringung
des Nachweises der Zugänglichkeit (für die Besucher-Parkplätze der Wohn-
nutzung im Endausbau) unzulässig sein sollte, zumal nicht zweifelhaft ist,
dass sich der geforderte Nachweis erbringen lässt (vgl. zur Frage weiterer -
fehlender - Auflagen E. 10.2.1). Was schliesslich den pauschalen Hinweis,
wonach die konsequente Durchsetzung der Auflagen offen und hierfür ein
R1S.2022.05166 Seite 52

klarer Bauentscheid erforderlich sei, anbelangt, so erfolgt dieses Vorbringen
- mit Ausnahme der vorstehend widerlegten Begründung, wonach der ange-
fochtene Beschluss unklar sei - gänzlich unsubstantiiert, so dass im vorlie-
genden Rekursverfahren insbesondere keine Veranlassung besteht, spezifi-
sche Massnahmen zur Sicherstellung der (von den Rekurrierenden primär
als Grundsatz im Kontext ihrer Rüge betreffend Art. 6 PPV angerufenen) be-
stimmungsgemässen Nutzung zu prüfen […]. Zusammengefasst führt somit
die Rüge betreffend Fahrzeugabstellplätze entgegen den Rekurrierenden
nicht zur Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung.
Unbegründet ist schliesslich auch die Rüge betreffend Verkehrssicherheit:
Dass über die entsprechende Thematik gar nicht entschieden worden wäre,
lässt sich dem angefochtenen Beschluss schon mit Blick auf die einge-
schränkte Begründungspflicht (vgl. dazu bereits E. 4.2) nicht entnehmen,
umso weniger, als der fragliche Aspekt in E. G ausdrücklich angesprochen
wird. Die auflageweise Behebung der dabei festgestellten Mängel (nament-
lich E. G.d bzw. die korrespondierenden Dispositivziffern II.B.1.d und II.B.16
betreffend Erstellung von Verkehrssteuerungsanlagen und Nachweis der La-
gen der Wartepositionen und der Lichtsignalanlagen) bewegt sich im Bereich
des gemäss § 321 Abs. 1 PBG Zulässigen (vgl. schon E. 4.3.3), was gleich-
ermassen auch für die weiteren einschlägigen Vorgaben (insb. in Dispositiv-
ziffer II.B.12 ff.) zutrifft.
11.1
Unter dem Titel der Umweltverträglichkeit beanstanden die Rekurrierenden
den Umgang der Bausektion mit den Systemgrenzen, da der Untersu-
chungsperimeter für alle Umweltbereiche korrekt festzulegen sei und die
Umweltauswirkungen umfassend zu behandeln seien. Zudem seien bei der
Parkierung die Anlagen auf den Nachbarparzellen 3 und 2 nicht einbezogen
worden, obwohl sie umweltrechtlich zusammen mit der Anlage auf der Bau-
parzelle eine Einheit bilden würden. Obwohl die Bauparzelle im lufthygieni-
schen Sanierungsgebiet der Stadt Zürich liege, habe die Vorinstanz sodann
keine Massnahmen, welche die Luftreinhaltungs-Situation verbessern wür-
den, angeordnet. Wie gross der Beitrag der Parkierungsanlage der Bauherr-
schaft zur lufthygienischen Situation sei, welche Massnahmen die Luftrein-
halteverordnung (LRV) und der Massnahmenplan Luft verlangen würden und
welche Konsequenzen das auch unter dem Titel des Vorsorgeprinzips für
R1S.2022.05166 Seite 53

das Bauvorhaben habe, werde nicht erwogen. Es handle sich um eine
Rechtsverweigerung. Irritierend sei weiter, dass der Umweltverträglichkeits-
bericht (UVB) das Projekt nur im Vergleich mit dem heutigen (Vor-)Bestand
legitimiere, nicht jedoch auf seine Vereinbarkeit mit dem heutigen Recht be-
urteile. Schliesslich habe es die Bausektion hinsichtlich der Thematik Hit-
zeminderung unterlassen, klare widerspruchsfreie Auflagen zu verfügen, wo-
mit vorliegend auch § 71 PBG verletzt werde.
11.2
Auch diese Rüge ist unbehelflich: Dass im angefochtenen Beschluss davon
die Rede sei, der Untersuchungsperimeter sei lediglich für die meisten Um-
weltbereiche sinnvoll festgelegt worden, beruht einzig auf einer verfälschen-
den Zitierung von E. P.d, wo in Wirklichkeit festgehalten wird, die gewählten
Systemgrenzen seien plausibel dargelegt, wobei sich für die meisten Um-
weltbereiche die Beschränkung des Untersuchungsperimeters auf das Areal
als sinnvoll erweise, während die Ausweitung des Perimeters für andere, im
Einzelnen genannte Bereiche der gängigen Praxis entspreche und sachge-
recht sei. Letzteres ist zutreffend und wird von den Rekurrierenden auch gar
nicht in Frage gestellt, mit Ausnahme des erwähnten fehlenden Einbezugs
der beiden Parkierungsanlagen auf den Nachbarparzellen. Auch dies ist je-
doch nicht zu beanstanden, nachdem es vorliegend insbesondere am funk-
tionalen Zusammenhang fehlt, da die Tiefgaragen der Nachbargrundstücke
zwar ebenfalls über die B-Strasse erschlossen, jedoch durch Barrieren be-
trieblich von der Tiefgarage auf der Bauparzelle abgetrennt werden (vgl.
hierzu den UVB, R1S.2022.05160, act. 8.11 S. 16 und 19) und zudem weder
dargetan noch (mangels publikumsorientierter Angebote auf den Nachbar-
grundstücken) ersichtlich ist, in welcher Form eine gleichzeitige Inanspruch-
nahme durch identische Nutzergruppen erfolgen könnte. Unzutreffend ist
weiter, dass das Projekt im UVB lediglich im Vergleich mit dem heutigen Be-
stand legitimiert werde: Auch wenn ein entsprechender Vergleich durchaus
erfolgt (vgl. für den vorliegend primär interessierenden Bereich der Luftrein-
haltung in der Betriebsphase insb. a.a.O., S. 26 f.), was im Lichte von
Art. 10b Abs. 2 des Umweltschutzgesetzes (USG) aber ohnehin nicht zu be-
anstanden ist, werden zugleich die vom Bauvorhaben ausgehenden Emissi-
onen als solche ausgewiesen und beurteilt (vgl. - wiederum für den primär
interessierenden Bereich - insb. a.a.O., S. 25 ff.). Die Vorinstanz hat ver-
nehmlassungsweise denn auch zu Recht festgehalten, die durch die Neu-
überbauung induzierten Auswirkungen seien vollständig und ohne Bezug auf
R1S.2022.05166 Seite 54

die abzubrechende Überbauung beurteilt worden (vgl. dazu insb. E. P.e.dd
des angefochtenen Beschlusses). Dass die Bausektion sodann keine Mass-
nahmen, welche die Luftreinhaltungs-Situation verbessern würden, angeord-
net habe, ist ebenfalls unrichtig. Wie bereits in E. 10.2.2 dargelegt, stellt im
Gegenteil die angeordnete Reduktion der Kunden-Parkplätze für die Nicht-
wohnnutzungen (Dispositivziffer II.B.60; vgl. auch Dispositivziffer II.B.61 zur
lenkungswirksamen Bewirtschaftung dieser Abstellplätze) eine solche Mas-
snahme dar (vgl. zur entsprechenden Begründung E. E.c und insb.
E. P.e.dd), wobei die Rekurrierenden nicht konkret darlegen, welche weite-
ren Massnahmen im Zusammenhang mit der Luftreinhaltung ihres Erachtens
zu ergreifen wären. Dabei ist das vorinstanzliche Vorgehen insofern nach-
vollziehbar, als es sich bei der genannten Kategorie von Abstellplätzen of-
fenkundig um diejenige mit dem höchsten spezifischen Verkehrspotential
handelt und im Übrigen auch in anderem Zusammenhang sachgerechte An-
ordnungen erfolgt sind (vgl. insb. zur Luftreinhaltung während der Bauphase
Dispositivziffer II.B.52 und zu den Vorgaben für Transporte Dispositivziffer
II.B.57 ff.). Umgekehrt ist - wie bereits in E. 10.2.2 - erneut festzuhalten, dass
die rekurrentische Rüge schon deshalb unbegründet ist, weil in Wirklichkeit
im angefochtenen Beschluss entsprechende Massnahmen angeordnet wur-
den, ohne dass im vorliegenden Zusammenhang die Berechtigung dieser
Massnahmen zu überprüfen wäre (weshalb auf die entsprechenden ver-
nehmlassungsweisen Ausführungen der Bauherrschaft zur Frage, ob die
Qualifikation als lufthygienisches Belastungsgebiet gerechtfertigt sei, nicht
weiter einzugehen ist […]. Dass schliesslich die Thematik der Hitzeminde-
rung praxisgemäss im Sinne der Wiedergabe entsprechender Hinweise und
der Einladung der Bauherrschaft zur Umsetzung dieser Handlungsansätze
(E. P.e.ll und Dispositivziffer II.B.72) abgehandelt wurde, erweist sich eben-
falls als zulässig, wobei auf die Frage der Relevanz unter dem Titel von § 71
PBG in diesem Kontext einzugehen sein wird (vgl. E. 14.3.2). Zusammenge-
fasst ist somit auch die Rüge im Zusammenhang mit der Beurteilung der
Umweltverträglichkeit unbegründet.
12.1
Die Rekurrierenden rügen - insbesondere mit Blick auf die Siedlung "H" -
einerseits eine fehlende Berücksichtigung des ISOS bzw. die Missachtung
der sich aus diesem ergebenden rechtlichen Konsequenzen, andererseits
unter dem Titel "Umgebungsschutz" eine Verletzung von § 238 Abs. 2 PBG.
R1S.2022.05166 Seite 55

An anderer Stelle der Rekursschrift machen sie sodann eine Verletzung von
§ 71 PBG betreffend die Anforderungen an Arealüberbauungen geltend. Da
letztgenannte Bestimmung unter anderem auch die Beziehung zum Ortsbild
sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung als Kriterium nennt (vgl.
§ 71 Abs. 2 PBG) und im Übrigen hinsichtlich der Anforderungen an die Ge-
staltung als lex specialis § 238 PBG vorgeht (vgl. nur Fritz-
sche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 833; vgl. auch BGr 1C_313/2015,
1C_317/2015 vom 10. August 2016, E. 4.1), wird im Folgenden zuerst (in
E. 13) die spezifische Frage der Rücksichtnahme auf Objekte des Natur- und
Heimatschutzes gemäss § 238 Abs. 2 PBG (und dieser vorgelagert der - wie
sich zeigen wird damit teilweise verknüpfte - Aspekt der Wirkungen des
ISOS; vgl. E. 12.2 f.) abgehandelt und in der Folge (in E. 14) die Frage der
Einhaltung der Vorgaben von § 71 PBG (unter anderem mit der in diesem
Kontext vorzunehmenden umfassenden Prüfung der besonders guten Ge-
staltung) geklärt.
12.2
Die im ISOS enthaltenen Einträge (vgl. dazu bereits E. 3) betreffend machen
die Rekurrierenden zunächst in allgemeiner Form geltend, die Bausektion
identifiziere nicht einmal alle Heimatschutzobjekte, welche durch das Bau-
vorhaben beeinträchtigt werden könnten, und setze sich nicht mit dem ISOS
auseinander. Damit begehe sie eine Rechtsverweigerung; zugleich resultiere
inhaltlich ein falscher Entscheid. Im Einzelnen wird in der Rekursschrift aus-
geführt, da das Bauvorhaben Einbauten im Grundwasserträger bedinge, sei
die Baubewilligung auch in Erfüllung von Bundesaufgaben erteilt worden,
womit das ISOS vorliegend unmittelbare Wirkung habe und Eingriffe in die
Inventarobjekte nur nach Massgabe von Art. 6 des Natur- und Heimatschutz-
gesetzes (NHG) zulässig seien. Die Bausektion habe nicht geprüft, ob im
Lichte von Art. 6 NHG in die Inventarobjekte eingegriffen werden dürfe, was
zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids führe. Da die ISOS-Objekte
erheblich beeinträchtigt würden, sei zudem ein Gutachten der zuständigen
Kommission (ENHK oder EDK) einzuholen. Spezifisch die Siedlung "H" be-
treffend halten die Rekurrierenden fest, es sei für sie nicht vorstellbar, dass
es mit den ISOS-Schutzzielen vereinbar sei, wenn in unmittelbarer Nachbar-
schaft zu dieser feingliedrigen, bloss zweigeschossigen Überbauung mit den
grossen Grünräumen grosse und wuchtige Hochhäuser mit nur minimalem
Abstand erstellt würden. Die bestehende Arealüberbauung beeinträchtige
diese Siedlung nicht, da das unmittelbar benachbarte Migros-Gebäude kaum
R1S.2022.05166 Seite 56

in Erscheinung trete und die Wohnbauten einen gebührenden Abstand ein-
hielten, so dass die Siedlung "H" mit ihren ebenfalls inventarisierten Gärten
bis heute als unbeeinträchtigtes Juwel erscheine. Neu solle in unmittelbarer
Nachbarschaft der Siedlung der Hauptteil der mit dem Bauvorhaben vorge-
sehenen Verdichtung realisiert werden, indem hier die Zahl der Wohnungen
von 69 auf 257 steige, die Gebäude knapp 30 m hoch würden und der heu-
tige Abstand der Bestandesbauten zu den Fassaden der H-Siedlung von
mindestens 85 m auf 35-47 m reduziert werde, während der Abstand zu den
Grundstücksgrenzen nur noch 10-16 m betragen solle. Siedlung und Gärten
würden dadurch stark beeinträchtigt und ihres einmaligen Wertes beraubt.
Es gebe kein gleich- oder höherwertiges Interesse, das eine solche Beein-
trächtigung zuliesse, und der Neubau sei nicht von nationaler Bedeutung, so
dass die Baubewilligung wegen Verletzung von Art. 6 NHG hätte verweigert
werden müssen. Schliesslich wird in der Rekursschrift unter dem Titel "Even-
tuell: Beachtung des ISOS auch ohne Erfüllung von Bundesaufgaben" dar-
gelegt, die ISOS-Erhaltungsziele für die Siedlung "H" seien in der BZO nicht
abgebildet; eine Interessenabwägung mit den Heimatschutzbelangen habe
nie stattgefunden. Da mit den BZO-Revisionen von den Schutzzielen des
ISOS abgewichen worden sei, müsste dieser Entscheid nachvollziehbar be-
gründet sein, wobei die Rekurrierenden um Beizug der entsprechenden Ak-
ten ersuchten. Da mit der geplanten Arealüberbauung von der Regelbau-
weise abgewichen werde, müsse eine raumplanungsrechtliche Interessen-
abwägung stattfinden, in die unter anderem die im ISOS enthaltenen Orts-
bild- und Heimatschutzanliegen einzubeziehen seien. Die Bausektion habe
das ISOS völlig ausser Acht gelassen, entsprechend keine Interessenabwä-
gung vorgenommen und nicht geprüft, ob die Arealüberbauung mit den
Schutzzielen des ISOS vereinbar sei. Die genannte Interessenabwägung
hätte die fehlende Bewilligungsfähigkeit zur Folge gehabt, da die Arealüber-
bauung im Nahbereich der Siedlung "H" zu hoch und zu nahe erstellt werden
solle.
12.3.1
Gemäss Art. 6 NHG wird durch die Aufnahme eines Objekts von nationaler
Bedeutung in ein Inventar des Bundes dargetan, dass es in besonderem
Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug von
Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösst-
mögliche Schonung verdient (Abs. 1). Ein Abweichen von der ungeschmä-
R1S.2022.05166 Seite 57

lerten Erhaltung im Sinne der Inventare darf bei der Erfüllung einer Bundes-
aufgabe nur in Erwägung gezogen werden, wenn ihr bestimmte gleich- oder
höherwertige Interessen von ebenfalls nationaler Bedeutung entgegenste-
hen (Abs. 2). Kann bei der Erfüllung einer Bundesaufgabe ein Objekt, das in
einem Inventar des Bundes nach Art. 5 NHG aufgeführt ist, erheblich beein-
trächtigt werden oder stellen sich in diesem Zusammenhang grundsätzliche
Fragen, so verfasst die Kommisson (im Sinne von Art. 25 Abs. 1 NHG) zu-
handen der Entscheidbehörde ein Gutachten (Art. 7 Abs. 2 NHG). Was unter
Erfüllung einer Bundesaufgabe zu verstehen ist, wird einerseits in Art. 2 NHG
näher umschrieben und andererseits durch die bundesgerichtliche Recht-
sprechung präzisiert, wobei die Erteilung einer gewässerschutzrechtlichen
Ausnahmebewilligung ausdrücklich als Anwendungsfall qualifiziert worden
ist (BGr 1C_482/2012 vom 14. Mai 2014; BGE 145 II 176).
In der Gesamtverfügung der Baudirektion BVV Nr. 22-0014 vom 29. April
2022 wurde für Einbauten im Grundwasserträger unter anderem eine gewäs-
serschutzrechtliche Ausnahmebewilligung im Sinne von Anhang 4 Ziff. 211
Abs. 2 der Gewässerschutzverordnung (GSchV; i.V.m. Art. 19 des Gewäs-
serschutzgesetzes [GSchG]) erteilt. Entgegen der Argumentation der Bau-
herrschaft handelt es sich dabei um eine Bundesaufgabe im vorstehend ge-
nannten Sinn, ist doch nicht ersichtlich (und wäre im Übrigen auch nicht ent-
scheidend), dass - wie behauptet - die Bewilligung vor allem gestützt auf das
kantonale Wasserwirtschaftsgesetz (WWG) erfolgt wäre und dass damit le-
diglich der Weiterverwendung bestehender Einbauten zugestimmt worden
wäre (vgl. im Gegenteil act. 4 S. 3, insbesondere zu den Liftunterfahrten).
Konsequenz wäre nach der vorstehend zitierten Rechtsprechung an sich die
unmittelbare Anwendbarkeit des ISOS, mithin namentlich der Art. 6 f. NHG.
Zwar hat sich das Baurekursgericht in BRGE I Nrn. 0106-0111/2021 vom 16.
Juli 2021, E. 5.3.3 (www.baurekursgericht-zh.ch) dieser Rechtsprechung an-
geschlossen, dabei allerdings darauf hingewiesen, dass diese dazu führt, die
genannten Rechtsfolgen auch in Konstellationen eintreten zu lassen, in de-
nen derjenige Aspekt eines Bauvorhabens, aufgrund dessen von der Erfül-
lung einer Bundesaufgabe auszugehen ist, nicht zugleich den Aspekt dar-
stellt, aufgrund dessen das Bauvorhaben zur Beeinträchtigung eines Inven-
tarobjekts führen kann. Die damit verbundene Ausdehnung der direkten bzw.
unmittelbaren Anwendbarkeit des ISOS erscheint nun aber in Konstellatio-
nen, in denen sich eine weitere Lockerung des Bezugs von Bauvorhaben
R1S.2022.05166 Seite 58

und ISOS-Objekt dadurch ergibt, dass Letzteres sich nicht auf dem Bau-
grundstück selbst, sondern lediglich in dessen Nachbarschaft befindet, die
Bauparzelle mithin ausserhalb des Perimeters des ISOS liegt, als zu weitge-
hend und damit nicht mehr gerechtfertigt (womit noch nichts dazu gesagt ist,
ob in solchen Konstellationen jegliche Berücksichtigung des ISOS ausser
Betracht fällt, wie dies die Vorinstanz und die Baudirektion geltend machen
[vgl. dazu E. 12.3.2]). Dies insbesondere auch mit Blick darauf, dass sich der
zitierten Rechtsprechung nichts Gegenteiliges entnehmen lässt, nachdem in
BGr 1C_482/2012 vom 14. Mai 2014 zwar dem teilweisen Abbruch einer
Klostermauer auf dem Nachbargrundstück besondere Bedeutung zukam,
zugleich aber hervorgehoben wurde, dass der streitbetroffene Neubau selbst
im durch das ISOS geschützten historischen Zentrum von Sarnen zu stehen
kommen solle (a.a.O., E. 3.5), während Streitgegenstand in BGE 145 II 176
ein für ein einzelnes Grundstück als projektbezogener Sondernutzungsplan
erstellter privater Quartierplan war, wobei das fragliche Quartier im ISOS auf-
geführt war (vgl. auch BRGE I Nrn. 0106-0111/2021 vom 16. Juli 2021, wo
Teil des massgeblichen ISOS-Objekts eine auf dem Baugrundstück befindli-
che und abzubrechende Bestandesbaute bildete). In der vorliegenden Kons-
tellation, in der das Baugrundstück bzw. dessen Bebauung gerade nicht im
ISOS erfasst ist, hat somit jedenfalls bei einer Bundesaufgabe, die - wie dies
bei Einbauten im Grundwasserträger der Fall ist - selbst keinen Bezug zur
geltend gemachten Beeinträchtigung der ISOS-Objekte aufweist, eine di-
rekte Anwendung des ISOS zu unterbleiben, womit sich die Rügen einer feh-
lenden Berücksichtigung bzw. der Verletzung von Art. 6 und 7 NHG als un-
behelflich erweisen.
Letzteres würde im Übrigen selbst dann gelten, wenn entgegen dem Vorste-
henden von einer direkten Anwendbarkeit des ISOS ausgegangen würde.
Dies deshalb, weil - wie sich im Rahmen der materiellen Einschätzung (vgl.
E. 13.3.2) zeigen wird - mit dem geplanten Bauvorhaben weder die Möglich-
keit einer erheblichen Beeinträchtigung im Sinne von Art. 7 Abs. 2 NHG noch
ein Abweichen von der ungeschmälerten Erhaltung im Sinne von Art. 6 NHG
(bei der es sich um eine drohende schwerwiegende Beeinträchtigung, die
das Objekt in zentralen Bereichen betrifft, bzw. um einen schweren Eingriff
handeln muss; vgl. Jörg Leimbacher, Kommentar NHG, Peter M. Kel-
ler/Jean-Baptiste Zufferey/Karl Ludwig Fahrländer [Hrsg.], 2. Auflage 2019,
Art. 6 Rz. 18; vgl. auch BGr 1C_86/2020 vom 22. April 2021, E. 4.2) einher-
geht, so dass auch aus diesem Grund weder eine Begutachtung gemäss der
R1S.2022.05166 Seite 59

erstgenannten Bestimmung noch eine spezifische Interessenabwägung im
Sinne von Art. 6 Abs. 2 NHG vorzunehmen war.
12.3.2
Allerdings ist gestützt auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung davon
auszugehen, dass die Bundesinventare auch ausserhalb der in der Regel
mit dem Vorliegen einer Bundesaufgabe identifizierten Konstellationen un-
mittelbarer Anwendbarkeit Wirkung entfalten. So wird ausdrücklich festge-
halten, auch bei der Erfüllung von kantonalen und kommunalen Aufgaben
seien Bundesinventare wie das ISOS von Bedeutung, wobei sie ihrer Natur
nach Sachplänen und Konzepten im Sinne von Art. 13 des Raumplanungs-
gesetzes (RPG) gleichkommen würden. Für die Kantone und Gemeinden
besteht damit eine Pflicht zur Berücksichtigung von Bundesinventaren. Diese
Pflicht zur Beachtung findet zum einen ihren Niederschlag in der Anwendung
der die Schutzanliegen umsetzenden (Nutzungs-)Planung, zum andern da-
rin, dass im Einzelfall erforderliche Interessenabwägungen im Lichte der Hei-
matschutzanliegen vorgenommen werden, was insbesondere der Fall ist,
wenn von der Grundnutzungsordnung abgewichen werden soll (BGE 135 II
209, E. 2.1).
Soweit nun die Rekurrierenden in diesem Zusammenhang eine fehlende Ab-
bildung der ISOS-Erhaltungsziele in der BZO geltend machen, ist ihnen Fol-
gendes entgegenzuhalten: Eine Überprüfung der Grundnutzungsordnung
auf ihre materielle Übereinstimmung mit dem vom ISOS angestrebten
Schutz ist im vorliegenden Verfahren nicht vorzunehmen. Nutzungspläne
sind grundsätzlich im Anschluss an deren Erlass anzufechten, wobei eine
spätere akzessorische Überprüfung in einem Anwendungsfall nur in - vorlie-
gend nicht realisierten - Ausnahmesituationen zugelassen ist (BGE 135 II
209, E. 5.1; BGr 1C_488/2015 vom 24. August 2016, E. 4.6; vgl. auch Thierry
Tanquerel, Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, hrsg. von Heinz Aemi-
segger / Pierre Moor / Alexander Ruch / Pierre Tschannen, Zürich 2016,
Art. 21 Rz. 29 ff.). Nachdem die Stadt Zürich mit Verordnungsänderung vom
24. August 2016 (in Kraft seit 1. Oktober 2016) in den Anhang der Verord-
nung über das ISOS (VISOS) aufgenommen wurde (und die Inventarisierung
zuvor im Entwurf bekannt war), wäre eine Berücksichtigung insbesondere im
Rahmen der am 30. November 2016 beschlossenen und am 5. Juli 2017
genehmigten Teilrevision 2016 der BZO (zu weiten Teilen in Kraft seit 1. No-
R1S.2022.05166 Seite 60

vember 2018) möglich gewesen. Zwar wurde in der Folge in einem unmittel-
bar gegen die Nutzungsplanung gerichteten und nicht die vorliegend streit-
betroffene Parzelle betreffenden Rechtsmittelverfahren auf eine mangelhafte
Berücksichtigung des ISOS erkannt (VB.2018.00540 vom 9. Januar 2020,
insb. E. 3; bestätigt mit BGr 1C_100/2020 vom 28. Juni 2021, insb. E. 4).
Soweit aber eine entsprechende Einschätzung auch vorliegend Platz greifen
würde, könnte sie nach dem Gesagten nicht die - von den Rekurrierenden
auch gar nicht geltend gemachte - fehlende Anwendbarkeit der geltenden
nutzungsplanerischen Festlegungen (auf die daher im Rahmen der materiel-
len Prüfung in E. 13.3.2 auch zurückgegriffen werden kann) zur Folge haben,
sondern sich höchstens dahingehend auswirken, dass darin ein (zusätzli-
cher) Grund für eine Beachtung des ISOS im Rahmen einer im vorliegenden
Verfahren gegebenenfalls (vgl. dazu sogleich) vorzunehmenden Interessen-
abwägung liegen würde (wobei im Übrigen selbst eine in der Rechtspre-
chung teilweise angedeutete unmittelbare Bedeutung des ISOS im Baube-
willigungsverfahren in Situationen, in denen die kommunale Nutzungspla-
nung die Schutzziele des ISOS geradezu missachtet [BGr 1C_488/2015 vom
24. August 2016, E. 4.5.5], nicht im Sinne einer Gleichsetzung mit den Kons-
tellationen unmittelbarer Anwendbarkeit bei Vorliegen einer Bundesaufgabe,
sondern lediglich als Gebot der Berücksichtigung des ISOS aufzufassen ist).
Nachdem eine entsprechende Beachtung des ISOS - wie sogleich aufzuzei-
gen ist - materiell ohnehin erfolgt ist, erübrigt sich eine weitergehende Klä-
rung der Berücksichtigung im Rahmen der Nutzungsplanung, weshalb auch
dem rekurrentischen Antrag auf Beizug der fraglichen Akten nicht stattzuge-
ben ist.
Auch unabhängig vom Vorstehenden kann sich die Frage stellen, ob vorlie-
gend eine Konstellation besteht, in der die Heimatschutzanliegen in eine im
Einzelfall erforderliche Interessenabwägung einfliessen müssen. Dass (wie
dies Bausektion und Baudirektion sinngemäss vertreten) diese Art der Be-
rücksichtigung bereits deshalb ausgeschlossen werden könnte, weil sich die
ISOS-Objekte lediglich in der Nachbarschaft des Baugrundstücks befinden,
erscheint zumindest zweifelhaft, zumal auch im Rahmen der Umsetzung der
Schutzanliegen in der Nutzungsplanung keine entsprechende Beschränkung
erfolgen dürfte. Wenn sodann die Rekurrierenden in diesem Zusammenhang
davon ausgehen, dass mit einer Arealüberbauung von der Regelbauweise
abgewichen werde, so hält die bundesgerichtliche Rechtsprechung hierzu
fest, auch wenn die Arealüberbauung als Teil der Grundnutzung betrachtet
R1S.2022.05166 Seite 61

werde, seien auch im Rahmen von Arealüberbauungen die Vorgaben der
Grundnutzungsordnung mitzuberücksichtigen und hätten Abweichungen da-
von auf die Schutzanliegen der Nutzungsordnung Rücksicht zu nehmen
(BGE 135 II 209, E. 5.7), wobei vorliegend überdies die geplante Realisie-
rung von Hochhäusern - bezogen auf die mit der Zonierung einhergehenden
Massvorgaben - als Abweichung aufgefasst werden kann. Über beide für die
Beantwortung der eingangs aufgeworfenen Frage relevanten Aspekte
braucht aber nicht abschliessend entschieden zu werden. Dies deshalb, weil
die - ausserhalb der Konstellationen unmittelbarer Anwendbarkeit aufgrund
des Vorliegens einer Bundesaufgabe höchstens zum Tragen kommende -
bundesrechtliche Pflicht zur Berücksichtigung des ISOS jedenfalls als ge-
wahrt gilt, wenn aufgrund bestehender Inventarisierungen ohnehin eine Prü-
fung des Projekts unter Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG, wonach im Inte-
resse der Heimatschutzanliegen besondere Rücksicht auf die umliegenden
inventarisierten Objekte zu nehmen ist, erfolgt (VB.2017.00183 vom 5. April
2018, E. 6.3.3). Nachdem vorliegend (wie in E. 13 näher auszuführen sein
wird) eine entsprechende Überprüfung jedenfalls für die Siedlung "H" erfolgt
ist (und für die weiteren im ISOS erwähnten Objekte [vgl. E. 3] eine Beein-
trächtigung von vornherein weder dargetan noch ersichtlich ist), schadet es
nicht, wenn in der Baubewilligung eine ausdrückliche Erwähnung des ISOS
unterblieben (und auch in der vorinstanzlichen Vernehmlassung primär die
Unbeachtlichkeit des Bundesinventars geltend gemacht worden) ist, da ma-
teriell die gegebenenfalls von Bundesrechts wegen erforderliche Berücksich-
tigung der Schutzanliegen durch die Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG ab-
gedeckt ist. Entsprechend geht die Rüge einer fehlenden Berücksichtigung
des ISOS fehl, wobei die Auseinandersetzung mit den materiellen rekurren-
tischen Argumenten (zur fehlenden Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit den
Schutzzielen) auch vorliegend im Rahmen der Prüfung der Einhaltung von
§ 238 Abs. 2 PBG erfolgt (vgl. E. 13.3.2).
13.1.1
Die Rekurrierenden sind der Ansicht, die Bausektion nenne lediglich die
massgebliche Vorschrift von § 238 Abs. 2 PBG, wende diese aber nicht an.
In Bezug auf die inventarisierte Siedlung "H" äussere die Vorinstanz einzig,
das Projekt halte zu dieser einen respektvollen Abstand ein. Allein diese
Rechtsverweigerung müsse zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids
führen. Im Einzelnen wird in der Rekursschrift ausgeführt, die Umgebung von
R1S.2022.05166 Seite 62

Heimatschutzobjekten bilde einen wichtigen Rahmen für ihre Wahrnehmung.
Baudenkmäler dürften durch Veränderungen in ihrem näheren Sichtbereich
nicht beeinträchtigt werden. Ein Bauvorhaben habe auf den Charakter eines
Schutzobjekts Rücksicht zu nehmen, wobei massgeblich sei, dass die Wahr-
nehmung des Schutzobjekts von Drittstandorten aus durch den Neubau nicht
beeinträchtigt werde. Wie weit der Umgebungsschutz im konkreten Fall
gehe, ergebe sich unter anderem aus den Schutzzielen, vorliegend denjeni-
gen gemäss ISOS und Inventarblatt (wobei die Rekurrierenden bereits im
Rahmen ihrer die Berücksichtigung des ISOS betreffenden Rüge aus den
genannten Dokumenten zitieren und insbesondere darauf hinweisen, die
Aussenräume der Siedlung seien von besonderer - insbesondere städtebau-
licher, sozialgeschichtlicher und gartenhistorischer - Bedeutung, die grossen
Abstände zur umliegenden Bebauung gewährten den Bewohnern einen wei-
ten Blick ins Grüne und die Distanz zu den grossen [Büro-]Bauten in der
Umgebung trage wesentlich zur hohen Schutzwürdigkeit der Siedlung bei).
In Übereinstimmung mit der bereits im Rahmen der Rüge zum ISOS verwen-
deten Argumentation (vgl. E. 12.2) machen die Rekurrierenden sodann Aus-
führungen zu den im Bestand und beim geplanten Bauvorhaben bestehen-
den Abständen zur Siedlung "H" sowie zur Höhe der geplanten Gebäude,
wobei sie erneut betonen, die grossen Abstände zur umliegenden, mehrstö-
ckigen Bebauung seien gemäss dem Inventarblatt charakteristisch prägend
für die Siedlung. Diese massive Verdichtung ausgerechnet direkt angren-
zend an das Bau- und Gartendenkmal zeuge von fehlender Rücksichtnahme
gegenüber den Schutzzielen und Merkmalen der Siedlung. Die charakteris-
tisch wichtigen Grünräume würden bedrängt und die prägende Weite wäre
nicht mehr gegeben. Die charakteristische einheimische Bepflanzung würde
durch Lichtentzug geschädigt, womit die Gärten an Schutzwert zu verlieren
drohten. Weiter weisen die Rekurrierenden darauf hin, die städtebaulich
empfindlichen H-Parzellen würden in der Zone W2, die Nachbargrundstücke
vis-à-vis an der A-Strasse in der Zone W4 und einzig die Parzellen Kat.-Nrn.
1, 3 und 2 in der Zone W5 liegen, wobei die vom Umfeld abweichende Zoni-
erung der letztgenannten Grundstücke weniger planerischen als politischen
Überlegungen geschuldet sei. Somit bestehe bereits in der Grundordnung
ein nicht planerisch begründeter Massstabssprung, der durch die Mehraus-
nützung bei der Arealüberbauung und die Freigabe der Gebäudehöhe noch
akzentuiert werde und - gerade auch im Vergleich mit der bestehenden Aus-
nützung auf den H-Parzellen - sehr markant sei. Abschliessend wird konsta-
tiert, das Bauvorhaben nehme auf die Siedlung "H" keinerlei Rücksicht und
R1S.2022.05166 Seite 63

die Ausführungen im angefochtenen Entscheid wirkten geradezu zynisch;
auch gemäss einer Stellungnahme des Zürcher Heimatschutzes (act. 6.7)
missachte das Bauvorhaben den Ortsbildschutz gegenüber der Siedlung "H"
und nehme auf dieses Heimatschutzobjekt nicht gebührend Rücksicht.
13.1.2
Die Vorinstanz erwähnt in den Erwägungen des angefochtenen Beschlusses
zunächst, auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes sei gemäss § 238
Abs. 2 PBG besondere Rücksicht zu nehmen (E. H.a), und hält sodann fest,
die Gebäudekörper überzeugten sowohl durch die gewählte Massstäblich-
keit in der Höhenentwicklung wie auch in ihrer Körnigkeit. Gleichzeitig nehme
das Projekt in der Setzung, Volumetrie und Freiraumgestaltung wie auch mit
der Fassadenbegrünung einen respektvollen Abstand zur im kommunalen
Inventar der Denkmalpflege enthaltenen Siedlung "H" ein und erfülle damit
die Anforderungen der besonderen Rücksichtnahme zum Inventarobjekt ge-
mäss § 238 Abs. 2 PBG (E. I.a). Ausgeführt wird weiter, die Geschichte des
Ortes - im Sinne der Erinnerung an die ehemalige Lehmgrube - spiegle sich
in der Materialisierung der Fassaden wieder, welche zudem unterschiedlich
auf den jeweiligen städtebaulichen Kontext reagierten. Mit der vorgesehenen
Fassadengliederung würden die Baukörper wohlproportioniert gegliedert
und stellten eine mit dem Kontext verbindende Massstäblichkeit her. Die Fas-
sadenbegrünung entlang der A-Strasse, in den Gassen sowie zur Siedlung
"H" werte die Gesamtkomposition zusätzlich auf. Der über die gesamte Are-
alüberbauung einheitliche, architektonisch differenzierte Ausdruck gebe dem
neuen Quartier ein identitätsstiftendes Gesicht (E. I.d). Zusammenfassend
heisst es sodann in E. I.e, die Siedlung nehme besondere Rücksicht auf die
umliegenden Schutzobjekte (§ 238 Abs. 2 PBG), biete einen ortsbaulichen
Gewinn (§ 284 PBG) und erfülle die Anforderungen gemäss § 71 Abs. 2
PBG. In weiteren auf § 238 Abs. 2 PBG Bezug nehmenden Passagen des
angefochtenen Beschlusses werden konkret lediglich die Natur- und Land-
schaftsschutzobjekte genannt (vgl. E. H.a und P.e.mm; vgl. auch E. J.b, wo
keine Auseinandersetzung mit bestimmten Objekten erfolgt).
In ihrer Vernehmlassung führt die Vorinstanz weiter aus, der Schutz von
§ 238 Abs. 2 PBG greife nur so weit, als es der Charakter der Umgebung
bzw. des Schutzobjekts gebiete. Die Bausektion habe geprüft, ob die Neu-
überbauung auf die kommunal inventarisierte Siedlung "H" besondere Rück-
sicht nehme und dies bejaht. Dem Inventarblatt sei zu entnehmen, dass
R1S.2022.05166 Seite 64

nebst den Reiheneinfamilienhäusern lediglich die direkt den Häusern zuge-
ordneten, siedlungsnahen Vor- und Hintergärten, nicht aber die durch ein
kleines Strässchen abgetrennten Pflanzgärten als Schutzobjekte aufgeführt
seien. Festgehalten wird weiter, durch die Topographie und die Ausrichtung
der Baukörper erschienen die höheren Volumen weit weniger hoch, da sie
viel tiefer im Gelände stehen würden. Die weitergeführte Bepflanzung nehme
ortsprägende Elemente auf und führe diese parzellenübergreifend weiter. Mit
den Gebäuderiegeln, die von vorder- und rückseitigen Frei- und Grünräumen
gerahmt seien, werde das für die Siedlung "H" charakteristische Prinzip der
strassenseitigen und rückwärtigen Gärten weitergeführt; ebenso würden die
Freiraumbezüge nach Süden hergestellt; von einer fehlenden Rücksicht-
nahme gegenüber der Siedlung "H" könne daher keine Rede sein, wobei das
strittige Bauvorhaben auf diese überdies bezüglich der Farben und Materia-
lien - durch die Verwendung von Sichtbackstein - Rücksicht nehme. Weiter
werde durch die sorgfältige Setzung der Volumina im Gelände eine Höhen-
staffelung erreicht. Zudem werde der nähere Sichtbereich nicht beeinträch-
tigt, da die Pflanzdichte keine weite Sicht ermögliche. Die besondere Rück-
sichtnahme sei mit den vorhandenen Abständen im Zusammenhang mit der
Volumenansetzung in der abfallenden Topographie folglich "gewährt".
Schliesslich würden die Schutzziele der Siedlung keineswegs beeinträchtigt.
Die Gärten blieben erhalten, der Ausblick in die Ferne oder in das Land-
schaftsgrün sei gemäss dem kommunalen Inventarblatt gerade nicht Teil des
Schutzzwecks. Auch schaffe der zur Siedlung gehörige Gartengürtel selbst
einen gewissen Abstand zur angrenzenden Bebauung. Bereits das ISOS
halte unmissverständlich fest, dass der Umgebungs- und Ortsbildschutz der
Siedlung "H" durch die Gebäude und den Garten selbst gewahrt blieben, so-
fern diese in ihrer Substanz erhalten blieben. Das strittige Bauvorhaben tan-
giere jedenfalls die Substanz der Siedlung "H" nicht.
13.1.3
Dem halten die Rekurrierenden in der Replik entgegen, die Ausführungen
der Vorinstanz wirkten gesucht. Dass die geplanten Baukörper viel tiefer als
die Siedlung "H" liegen würden, sei nicht korrekt. Der Innenhof der Siedlung,
die Grenze zur Arealüberbauung sowie die Wiese, auf welcher die Bauvi-
siere des der Siedlung am nächsten gelegenen Gebäudes stünden, lägen
auf 432 m.ü.M. Weiter gebe es in der Siedlung "H" keine Sichtbackstein-
Elemente. Sodann habe die behauptete Weiterführung des Prinzips der
strassenseitigen und rückwärtigen Gärten überhaupt keine Rücksichtnahme
R1S.2022.05166 Seite 65

auf die kleinteilige Siedlung "H" zur Folge. Die strittige Überbauung rücke
westseitig bis auf 11,5 m an die Grenze. Das direkt vor der Siedlung liegende
Haus D1 sei dabei mit einer Höhe von bis zu 34,40 m das höchste in der
projektierten Überbauung. Wieso die Vorinstanz angesichts dieser Dimensi-
onen und der grossen Nähe zur denkmalgeschützten Siedlung von Rück-
sichtnahme und respektvollem Abstand spreche, sei nicht nachvollziehbar.
Schliesslich weisen die Rekurrierenden darauf hin, wie sich dem Planungs-
bericht zur Gestaltungsplanpflicht für das Gebiet B/U entnehmen lasse, teile
auch der Gemeinderat der Stadt Zürich die Auffassung, dass der Umge-
bungsschutz in der vorliegenden Situation nach wirksamen Massnahmen
verlange. Im Rahmen der materiellen Argumentation zum ISOS halten die
Rekurrierenden überdies dafür, durch vergangene Fehlentscheide sei ein
Teil der grosszügigen Freiräume in der Umgebung verloren gegangen, was
zu einer gewissen Isolierung der Siedlung "H" geführt habe. Die geplante
Überbauung nehme der Siedlung weiteren Freiraum, wodurch deren Isolie-
rung auf die Spitze getrieben und die Siedlung mit ihren wertvollen Gärten
im Übermass bedrängt und beschattet würde.
Bezug nehmend auf die Entgegnung der Bauherrschaft in der Duplik - wo-
nach die Rekurrierenden die Gebäudehöhe falsch wiedergeben würden und
diese für das Gebäude D1 maximal 29,4 m bzw. bei den von der Siedlung
"H" ersichtlichen Fassaden dieses Gebäudes maximal 28,7 m betrage - füh-
ren die Rekurrierenden in der Triplik aus, die von der Bauherrschaft angege-
benen Höhen zeigten den krassen Höhenunterschied der benachbarten
Bauten. Bei Baukörpern mit Höhen von knapp 30 m sei ein Abstand von nur
12 m verschwindend klein. Die unmittelbare bauliche Nachbarschaft der Are-
alüberbauung und der Siedlung "H" sei städtebaulich nicht vertretbar und be-
einträchtige die Siedlung sowie die Lebensqualität in dieser sehr stark. Die
Siedlung würde nicht nur unter dem sehr starken räumlichen Eindruck, son-
dern auch unter einer starken Beschattung, unter der Einsehbarkeit aus kür-
zester Distanz, unter den Immissionen etc. leiden und dadurch stark beein-
trächtigt.
13.2
Gemäss § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes
besondere Rücksicht zu nehmen. In der Nachbarschaft von Schutzobjekten
bzw. bei Änderungen an solchen ist demnach mehr als eine bloss befriedi-
gende Gesamtwirkung im Sinne von § 238 Abs. 1 PBG zu verlangen. Der
R1S.2022.05166 Seite 66

Schutz greift allerdings nur so weit ein, als es der Charakter der Umgebung
beziehungsweise des Schutzobjekts gebietet. Massgeblich ist die Gesamt-
wirkung bezogen auf das Schutzobjekt. Dessen Wahrnehmung darf von
Drittstandorten aus durch neu zu erstellende Bauten und Anlagen nicht be-
einträchtigt werden. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt
sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Bezie-
hung, namentlich aus ihrer Stellung zu bereits vorhandenen Bauten sowie
zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Die Frage, ob mit einem Bau-
vorhaben eine gute Gesamtwirkung erreicht wird, ist nach objektiven Mass-
stäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu beurteilen. Dabei ist eine
umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen.
Eine förmliche Unterschutzstellung wird für die Anwendung von § 238 Abs.
2 PBG nicht vorausgesetzt. Vielmehr genügt es, dass sich die Schutzwürdig-
keit – wie vorliegend – aus der Aufnahme des Objektes in ein Inventar im
Sinne von § 203 Abs. 2 PBG ergibt.
Soweit den Gemeinden bei der Anwendung von Bestimmungen des kanto-
nalen Rechts, namentlich von § 238 PBG, als Ausfluss der Gemeindeauto-
nomie eine besondere Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zukommt,
überprüft das Baurekursgericht entsprechende Entscheide mit Zurückhal-
tung. Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der
massgebenden Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz zu respektieren. Die
Rekursinstanz darf nur dann einschreiten, wenn die Baubehörde ihren Er-
messensspielraum überschreitet, indem sie sich von unsachlichen, dem
Zweck der in Frage stehenden Regelung fremden Erwägungen leiten lässt
oder allgemeine Rechtsprinzipien, wie das Verbot von Willkür oder den
Grundsatz der Verhältnismässigkeit, verletzt. Dabei darf sich die Rekurs-
instanz jedoch nicht auf eine blosse Willkürprüfung beschränken, vielmehr
muss die Eingriffsschwelle tiefer gesetzt werden (vgl. BGE 145 I 52, E. 3.6.,
mit Hinweisen; vgl. zur Frage der Kognition auch den nachstehenden Hin-
weis in E. 13.3.1).
13.3.1
Die Rekurrierenden berufen sich auch im Zusammenhang mit dem monier-
ten Verstoss gegen § 238 Abs. 2 PBG zumindest sinngemäss auf eine Ver-
letzung der Begründungspflicht (vgl. allgemein zu dieser Thematik bereits
E. 4.2). Wie sich den vorstehend in E. 13.1.2 wiedergegebenen Passagen
der angefochtenen Baubewilligung entnehmen lässt, hat sich die Vorinstanz
R1S.2022.05166 Seite 67

jedoch zur Anwendung der genannten Bestimmung durchaus geäussert, ihre
Beurteilung klar festgehalten und überdies - wenngleich in knapper Form -
die aus ihrer Sicht für die Beurteilung massgeblichen Aspekte dargelegt. In
der Rekursantwort hat sie sodann eine eingehendere Begründung nachge-
reicht. Bei dieser Sachlage steht zunächst fest, dass dem angefochtenen
Beschluss eine rechtsgenügende Sachverhaltsabklärung und Rechtsanwen-
dung zugrunde liegt und dass die Vorinstanz bereits im Rahmen der Ertei-
lung der Baubewilligung ihren Beurteilungsspielraum wahrgenommen hat,
mithin von vornherein keine Konstellation fehlender Ermessensausübung
vorliegt. Im Übrigen wird eine Ergänzung der Begründung in der Rekursant-
wort praxisgemäss als zulässig erachtet (VB.2017.00436 vom 5. Oktober
2017, E. 4.3; vgl. auch Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 433). Spezi-
fisch die Einordnungsprüfung betreffend geht die Rechtsprechung sodann
davon aus, dass die Baubehörde auf eine eingehende Begründung im Rah-
men der Baubewilligung verzichten und diese in der Rekursvernehmlassung
nachbringen könne, wenn sie die Gestaltung und Einordnung eines Bauvor-
habens für unproblematisch halte (VB.2006.00532, E. 2.2, in BEZ 2007
Nr. 21), wobei in dieser Konstellation gar kein Begründungsmangel vorliegt.
Insoweit könnte sich die Frage stellen, ob vorliegend - auch wenn letztlich
eine positive Beurteilung des Bauvorhabens auch unter dem Titel von § 238
Abs. 2 PBG erfolgte - die konkret zur Beurteilung stehende Konstellation
nicht als "unproblematisch" eingestuft werden konnte und entsprechend eine
eingehendere Begründung bereits in der Baubewilligung erforderlich gewe-
sen wäre. Selbst wenn aber hiervon ausgegangen würde, hätte dies lediglich
zur Folge, dass insoweit - und unbeschadet der vorstehend erwähnten Wahr-
nehmung des Beurteilungsspielraums durch die Vorinstanz - ein Begrün-
dungsmangel bestehen würde, der aber durch Nachreichen der detaillierte-
ren Begründung im Rekursverfahren geheilt worden wäre. Insbesondere ist
- auch mit Blick auf die spezifische Begründung der rekurrentischen Rügen -
nicht ersichtlich, dass die Anfechtung der Baubewilligung durch den allfälli-
gen Begründungsmangel erschwert worden wäre. Nachdem sich zudem die
vorinstanzliche Ermessenausübung wie dargelegt bereits dem angefochte-
nen Beschluss entnehmen lässt, besteht (ganz abgesehen davon, dass die
vom kantonalen Recht eingeräumte Entscheidungsfreiheit ohnehin auch
noch durch die nachgereichte Begründung beansprucht werden könnte [VB
2004.00543 vom 1. Juni 2005, E. 4.3; vgl. auch VB.2006.00026, E. 3.3, in
BEZ 2006 Nr. 55]) von vornherein kein Anlass von dem in E. 13.2 umschrie-
R1S.2022.05166 Seite 68

benen Umfang der Kognition des Baurekursgerichts abzuweichen. Der Voll-
ständigkeit halber ist jedoch darauf hinzuweisen, dass sich die nachstehende
materielle Einschätzung (vgl. E. 13.3.2 und 13.3.3) auch bei uneingeschränk-
ter Überprüfung nicht anders präsentieren würde.
13.3.2.1
Dem Inventarblatt zur Wohnsiedlung "H" (act. 16.25; festgesetzt mit Stadt-
ratsbeschluss Nr. 721/2016 vom 31. August 2016) lässt sich Folgendes ent-
nehmen: Die Siedlung umfasst 38 Einfamilienhäuser, die in einer der A- und
D-Strasse entlang mäandrierenden V-förmigen Hausreihe mit 34 Einfamili-
enhäusern und einer zurückversetzten vierteiligen Hausreihe angeordnet
sind. Sie bildet eine markante Grossform und ist - von der D-Strasse her -
durch eine private, im Innern der V-Form liegende Wohnstrasse erschlossen,
wobei die Vorgärten sowohl die öffentlichen Strassen als auch die private
Sackgasse säumen. Auf der strassenabgewandten (und damit dem Bau-
grundstück zugewandten) Seite befinden sich private Gärten, denen im Süd-
osten, von einem schmalen Weg (der I-Gasse) getrennt, ein Gürtel von
Pflanzgärten vorgelagert ist (wobei letzterer - wie auch die I-Gasse - nicht
inventarisiert sind, jedoch als integraler Bestandteil der Siedlung bezeichnet
werden). Vorgärten und rückseitige Gärten bilden grosse zusammenhän-
gende Grünräume (vgl. zum Ganzen act. 16.25 S. 4 ff., 8; vgl. auch S. 23,
wonach zu prüfen sei, ob unter anderem die nicht inventarisierten Pflanzgär-
ten und die I-Gasse bei einer allfälligen Schutzabklärung in die nähere Be-
trachtung einbezogen werden sollten). Spezifisch die Aussenräume betref-
fend wird festgehalten, die Anordnung als markante V-Form mit einem frei
stehenden Reihenhaus habe den Architekten ermöglicht, die Wohngebäude
nach allen Seiten in einen breiten Grüngürtel aus privaten Gärten einzubet-
ten, wobei mit dem Siedlungskonzept drei Typen von Aussenräumen (ge-
meinschaftliche Wohnstrasse; an die Reihenhäuser angrenzende Gärten;
durch die I-Gasse erschlossene separate Pflanzgärten) verwirklicht worden
seien (a.a.O., S. 12). Das ursprüngliche Freiraumkonzept sei bis heute weit-
gehend ablesbar, die historischen Freiräume seien in ihrer Gesamtheit gut
erhalten und die Parzellierung, das Verhältnis zwischen bebauter und unbe-
bauter Fläche sowie die Freiraumstruktur entsprächen weitgehend der ur-
sprünglichen Anlage (a.a.O., S. 15). Ein Grossteil der Gärten zeichne sich
durch differenzierte und qualitätsvolle Pflanzungen aus. Etliche Säulenpap-
peln aus der Entstehungszeit markierten die südöstliche Siedlungsgrenze
(a.a.O., S. 16).
R1S.2022.05166 Seite 69

Im Rahmen der Würdigung wird ausgeführt, die 1919-1920 erstellte Siedlung
falle auf den ersten Blick durch ihre aussergewöhnliche städtebauliche Form
und ihre Einheitlichkeit auf. Sie verkörpere in idealer Weise die zu ihrer Er-
stellungszeit vorherrschenden städtebaulichen, wirtschaftlichen und sozialen
Themen. Die Reihenhäuser seien in V-Form angeordnet worden, um eine
optimale Besonnung der Fassaden zu gewährleisten. Stichstrasse und Vor-
gärten seien ein frühes Beispiel eines Wohnhofs in Zürich. Die Strassenfas-
saden mit den Hauseingängen seien Teil des Stadtbildes, während die Gär-
ten abgeschirmt hinter der Grossform lägen und deshalb von Ruhe und Inti-
mität geprägt seien (a.a.O., S. 18). Die Siedlung sei durch Einheitlichkeit ge-
prägt, die Reihenhäuser auf ein Minimum reduziert, wobei sie aneinanderge-
reiht eine städtebauliche Grossform mit endlos erscheinenden Fassadenab-
wicklungen bildeten. Die repetitive und standardisierte Gestaltung der Fas-
saden sowie die Anordnung der privaten Vorgärten und Gärten folgten der
Grundidee der städtebaulichen Grossform. Die herausragende baukünstleri-
sche Leistung bestehe auch darin, den Reihenhausgedanken als städtischen
Bautypus im Wohnquartier zu realisieren (a.a.O., S. 19 f.). Spezifisch die Be-
deutung der Aussenräume betreffend hält das Inventarblatt fest, die Siedlung
zeuge vom genossenschaftlichen Wohnungsbau der Stadt Zürich, der zu Be-
ginn des 20. Jahrhunderts wesentliche Ideen der Heimatschutz- und Garten-
stadtbewegung integriert und den Grünräumen einen ausserordentlich ho-
hen Stellenwert eingeräumt habe. Trotz Veränderungen und individuellen
Weiterentwicklungen erfüllten die Aussenräume bis heute jene städtebauli-
chen, hygienischen und sozialen Funktionen, die im ursprünglichen Sied-
lungskonzept zentral gewesen seien. Die Gärten würden die Siedlung glie-
dern, die Wohnbauten in ein attraktives Umfeld einbinden und sie von der D-
und der A-Strasse abschirmen. Aufgrund ihrer Struktur sei die Siedlung nach
allen Seiten in einen breiten Gürtel aus privaten Gärten eingebettet. Die gros-
sen Abstände zur umliegenden Bebauung gewährten den Bewohnern einen
weiten Blick ins Grüne. Bis heute profitierten sie von den ästhetischen wie
funktionalen Vorteilen des Typus Reihenhausgarten. Die eng mit den Wohn-
bauten verzahnten, gleich gerichteten Gärten bildeten für sich intime Frei-
räume, würden gesamthaft aber als grosszügige Grünräume wahrgenom-
men. Diese hohen räumlichen Qualitäten würden durch die vielfältige Be-
pflanzung der Gärten unterstrichen. Von städtebaulicher und sozialge-
schichtlicher Bedeutung sei, dass die Anwohner seit 1921 südöstlich der
Siedlung einen breiten Streifen Pflanzland hätten bewirtschaften können. Die
R1S.2022.05166 Seite 70

meisten Parzellen seien heute Ziergärten und würden mit den aus der Ent-
stehungszeit erhaltenen Säulenpappel einen Puffer zu einer Grossbebauung
aus den 1980er Jahren bieten. Aufgrund ihrer weitgehend erhaltenen kon-
zeptionellen Merkmale und überlieferten historischen Substanz wie Parzel-
lierung, Wegestruktur, Topographie, Holzlattenzäune, Rasenflächen sowie
eine reiche Durchgrünung mit überwiegend traditionellen Gartenpflanzen
komme den Aussenräumen der Siedlung im Kontext der Wohnbauten eine
hohe städtebauliche, sozialgeschichtliche und gartenhistorische Bedeutung
zu (a.a.O., S. 21 f.). Unter dem Titel "Denkmalschutz" wird abschliessend
festgehalten, die Wohnsiedlung "H" sei in ihrem ursprünglichen Siedlungs-
konzept schutzwürdig. Die einheitlichen, schlicht gestalteten Fassaden der
Reihenhäuser und die durchgehenden Walmdächer mit den langgezogenen
Schlepplukarnen prägten das Erscheinungsbild der städtebaulichen Gross-
form, wobei die Wirkung durch die einheitliche Farbigkeit und Materialisie-
rung unterstrichen werde. Charakteristisch für die Siedlung sei die durchge-
hende Gestaltung der Hausgärten (Vor- und Hintergärten) und Pflanzgärten
(heute vor allem in der Funktion von Ziergärten), die sich als Grüngürtel um
die Siedlung schmiegten. Übergeordnete Gestaltungsmerkmale der Gärten
seien neben der bauzeitlichen Topographie und den prägenden baulichen
Elementen ebenso die ursprünglichen Haus- und Gartenzugänge in ihrer
Lage und die orthogonale Linienführung der Wege sowie die siedlungstypi-
sche Bepflanzung und die strukturbildenden Rasenflächen. Für das Sied-
lungsbild sei die Durchgrünung mit geschnittenen Ligusterhecken, Obstbäu-
men sowie Säulenpappeln parallel zu den Pflanzgärten im Südosten der
Siedlung charakteristisch (a.a.O., S. 23).
Die Siedlung "H" wird auch im Spezialinventar Wohnsiedlungen der Stadt
Zürich von 1999/2003 erwähnt (vgl. act. 11.6 S. 36 f.), wo ausgeführt wird,
die markante Siedlungsanlage stehe isoliert inmitten grösserer, inselartiger
Baukomplexe. Sie weise noch immer eine einheitliche Gesamtwirkung auf.
Im Rahmen der Würdigung erfolgt unter anderem der Hinweis: "mittelständi-
sche Gartenstadt mit einstiger 'Sicht auf die Alpen'". Als Schutzempfehlung
wird festgehalten, wichtig sei die Geschlossenheit der Anlage und die Ein-
heitlichkeit von Bauformen, Farben und Materialien vor allem auf der Stras-
senseite. Gärten, Einfriedungen und Gartenwege seien als integrierender
Teil des Gesamtkonzepts zu erhalten (a.a.O., S. 36). In der vom Amt für
Städtebau im Jahr 2016 herausgegebenen Schrift "Kleinhaussiedlungen in
der Stadt Zürich" wird die Siedlung unter anderem im Zusammenhang mit
R1S.2022.05166 Seite 71

einem - in der Rekursschrift angeführten - Zitat aus der Schweizerischen
Bauzeitung von 1922 erwähnt, wonach sich durch die Konzentration der be-
bauten Flächen eine Konzentration der Gärten ergebe, wodurch Licht und
Luft freieren Zugang erhalten würden, als wenn die Aufteilung des Geländes
in gleichviele Einzelgrundstücke mit getrennten Häusern erfolgen würde.
Hierin liege ein bedeutender ästhetischer Vorteil. Die Häuser und Gärten
ergäben zusammengefasst grosszügige Garten- und Strassenräume
(a.a.O., S. 57).
Schliesslich wird die Siedlung im ISOS mit Erhaltungsziel A und dem Ver-
merk besonderer räumlicher und architekturhistorischer Qualitäten sowie ei-
ner gewissen Bedeutung aufgeführt und wie folgt umschrieben: "mehrfach
abgewinkelte Zeile von zweigeschossigen Reiheneinfamilienhäusern im Hei-
matstil, einen dreieckigen, begrünten Hof fassend, 1920/21, eine der ersten
Genossenschaftssiedlungen Zürichs; heute isoliert inmitten grösserer Bau-
komplexe" (Objektblatt Zürich-X, S. 16). Im Rahmen der Beschreibung des
heutigen Stadtteils heisst es sodann: "Bei der geschlossenen, mehrfach ab-
gewinkelten Zeile von zweigeschossigen Reiheneinfamilienhäusern im Hei-
matstil handelt es sich aufgrund der Geschlossenheit und einheitlichen Ge-
stalt um ein kleines Bijou, das mit den rückseitigen Gärten eine gewisse Dis-
tanz zu den grossen Bürobauten zu halten vermag" (a.a.O., S. 30).
13.3.2.2
Wie sich aus diesen Umschreibungen des Inventarobjekts ergibt, sind die für
dessen Wahrnehmung charakteristischen Aspekte primär seine Geschlos-
senheit und Einheitlichkeit sowie die aufgrund des gewählten Siedlungs- und
Freiraumkonzepts - mit jeweiliger Konzentration der bebauten und der nicht
bebauten Flächen - realisierte Struktur einer architektonischen Grossform,
die von drei spezifischen Typen von Aussenräumen im Sinne eines Grüngür-
tels umgeben ist. Nicht ersichtlich ist demgegenüber, dass darüber hinaus
einer weitergehenden Freihaltung der nicht zur Siedlung (inkl. den ihr zuzu-
rechnenden Gärten) zählenden Umgebung besonderes Gewicht beigemes-
sen würde, was nicht lediglich im Sinne des (unbestritten) fehlenden Einbe-
zugs solcher Flächen in den Perimeter des Schutzobjekts, sondern auch für
die Beurteilung der auf das Schutzobjekt bezogenen Gesamtwirkung einer
benachbarten Baute nach Massgabe von § 238 Abs. 2 PBG von Bedeutung
ist. In diesem Sinn fällt namentlich auf, dass gerade auch dort, wo spezifisch
auf die Abstände zur umliegenden Bebauung Bezug genommen wird, diese
R1S.2022.05166 Seite 72

Aussage im Kontext der Beschreibung der Struktur der in einen Gürtel aus
privaten Gärten eingebetteten Siedlung sowie der Hervorhebung der funkti-
onalen Vorteile des Reihenhausgartens erfolgt, so dass als wesentlich die
Wahrnehmbarkeit dieser räumlichen Wirkung des zur Siedlung selbst gehö-
renden Grüngürtels erscheint, während Hinweise auf umfassendere räumli-
che Bezüge (beispielsweise im Sinne bestimmter Blickachsen) fehlen. Im
Gegenteil wird wie aufgezeigt teilweise die bestehende Situation einer iso-
lierten Lage inmitten grösserer Baukomplexe bzw. einer heute fehlenden
Fernsicht ausdrücklich angesprochen, daraus aber gerade nicht eine Ein-
schränkung des als "weitgehend ablesbar" qualifizierten Freiraumkonzepts
bzw. der "gut erhalten" Freiräume abgeleitet. Die von den Rekurrierenden
hervorgehobene "prägende Weite" ist in diesem Sinn nicht ein in der Umge-
bung des Inventarobjekts sicherzustellendes Merkmal, sondern ein innerhalb
des Inventarobjekts (bzw. des unmittelbar anschliessenden, aber konzeptio-
nell zum Inventarobjekt gehörenden zweiten Grüngürtels der ehemaligen
Pflanzgärten) selbst aufgrund seiner Struktur realisiertes charakteristisches
Element.
Konkret rügen die Rekurrierenden zu geringe Abstände und zu grosse Hö-
hen der in unmittelbarer Nachbarschaft der Siedlung geplanten Baukörper,
mithin der Gebäude D1 und E. Soweit die Rekursgegnerschaft in diesem
Zusammenhang auf die Einpassung der Gebäude in die Topographie, die
diese weit weniger hoch erscheinen lassen würde, verweist, ist ihr entgegen-
zuhalten, dass dies zwar aufgrund des Richtung Südosten abfallenden Ge-
ländes grundsätzlich - bezogen auf die gesamte Überbauung - zutreffend ist,
sich jedoch auf die am nächsten bei der Siedlung "H" gelegenen nordwestli-
chen Bereiche der Gebäude D1 und E nicht auszuwirken vermag (vgl. insb.
den entsprechenden Plan Ansichten [R1S.2022.05160, act. 8.4.5] sowie Pro-
tokoll, Fotos 27 bis 32). Dabei ist das Gebäude D1 in der Höhenentwicklung
abgestuft, wobei zwar die von den Rekurrierenden im Schriftenwechsel zwi-
schenzeitlich genannten Höhen (an denen denn auch nicht festgehalten
wurde) unzutreffend sind, sich jedoch gleichwohl - wie auch seitens der Bau-
herrschaft anerkannt - namentlich im seinerseits abgestuften Kopfbau des
Gebäudes D1 beträchtliche Höhen von teilweise deutlich über 25 m bis ma-
ximal knapp 30 m ergeben (vgl. ebenfalls R1S.2022.05160, act. 8.4.5 und
8.4.2; vgl. auch den Baugespannplan [act. 32.2]), während im Anschluss da-
ran zunächst eine Reduktion auf etwas mehr als 17 m erfolgt, die sich im
R1S.2022.05166 Seite 73

weiteren Verlauf - sowohl aufgrund des abfallenden Terrains als auch auf-
grund eines hinzutretenden zusätzlichen Geschosses - wieder erhöhen. Hin-
sichtlich der Abstände machen die Rekurrierenden teilweise aus den Plänen
nicht nachvollziehbare, zu tiefe Masse geltend; für die der westlichen Grund-
stücksgrenze am nächsten liegende Ecke bei der Abknickung des Gebäudes
D1 beträgt der (gemäss §§ 22 Abs. 1 ABV rechtwinklig zur Fassade gemes-
sene) Grenzabstand 12,7 m (vgl. R1S.2022.05160, act. 8.2), bei - von den
Rekurrierenden offenbar zur Anwendung gebrachter - Messung rechtwinklig
zur Grundstücksgrenze ca. 12 m. Dabei zeigt sich, dass im der westlichen
Grundstücksgrenze am nächsten liegenden Bereich die erforderlichen
Grenzabstände (unter Berücksichtigung des Mehrlängen- und des kommu-
nalen Mehrhöhenzuschlags) nur unmassgeblich überschritten sind (was
gleichermassen für die nordwestliche Ecke des Gebäudes E gilt). In diesem
Sinn ist denn auch der Hinweis der Bauherrschaft, wonach im fraglichen Ab-
schnitt des Gebäudes D1 aus Rücksichtnahme auf die Siedlung "H" auf die
Erstellung eines Geschosses verzichtet worden sei, insofern zu relativieren,
als jedenfalls im Bereich der genannten Abknickung die Realisierung eines
zusätzlichen Geschosses eine weitergehende Abrückung des Gebäudes
aufgrund der Abstandsvorschriften zur Folge gehabt hätte.
Indessen lassen sich aus diesen Feststellungen keine unmittelbaren Rück-
schlüsse auf die (fehlende) Einhaltung der Vorgaben von § 238 Abs. 2 PBG
ziehen. Das Gebot der Rücksichtnahme auf Natur- und Heimatschutzobjekte
ist nicht dahingehend zu verstehen, dass im Rahmen des Bauvorhabens -
als Ausdruck der Rücksichtnahme - auf gewisse, nach den primären Bauvor-
schriften an sich gegebene Baumöglichkeiten zu verzichten wäre. Vielmehr
handelt es sich (nur, aber immerhin) um einen anderen Massstab der Beur-
teilung von Einordnung und Gestaltung, indem anstelle der bloss befriedi-
genden eine gute Gesamtwirkung erforderlich ist und keine Beeinträchtigung
der Wahrnehmung des Schutzobjekts erfolgen darf (vgl. bereits E. 13.2). Ge-
stützt auf dieses Verständnis ergibt sich für die Einschätzung des streitbe-
troffenen Bauvorhabens was folgt:
Für die Wahrnehmung der Siedlung "H" ist einerseits entscheidend, dass
durch die zum Inventarobjekt gehörenden rückwärtigen Gärten sowie die jen-
seits der I-Gasse liegenden ehemaligen Pflanzgärten ein beträchtlicher (in
den Angaben der Rekurrierenden sogar etwas zu tief ausgewiesener) Ab-
R1S.2022.05166 Seite 74

stand zwischen den Bauten der Siedlung und den geplanten Neubauten ge-
schaffen wird, aufgrund dessen eine Beeinträchtigung der Wahrnehmung
der Siedlung von Drittstandorten aus zu verneinen ist, was sich insbesondere
auch aufgrund der am Augenschein gewonnenen Erkenntnisse bestätigt hat
(vgl. Protokoll, insbesondere Fotos 3 und 4, 7 und 8 sowie 9 bis 14). Dass
dieser Effekt nicht der Ausgestaltung des Bauvorhabens, sondern der Kon-
zeption des Inventarobjekts selbst geschuldet ist, steht einer Berücksichti-
gung nicht entgegen, da letztlich ausschliesslich die Fragen der Beeinträch-
tigung und der resultierenden Gesamtwirkung zu beantworten sind. Die
zwangsläufig grössere Nähe der Neubauten zu den Gartenbereichen (primär
den nicht inventarisierten) steht dieser Einschätzung ebenfalls nicht entge-
gen, wird dadurch doch die Ablesbarkeit der primär als schutzwürdig ausge-
wiesenen Siedlungskonzeption gerade nicht beeinträchtigt, sondern im Ge-
genteil die Funktion der Grünanlagen als einer die Siedlung abschirmenden
Pufferzone besonders deutlich erkennbar (vgl. auch die zitierte Passage des
ISOS, die spezifisch den rückwärtigen Gärten eine entsprechende distanz-
schaffende Funktion zuschreibt). Unbehelflich ist in diesem Zusammenhang
schliesslich der Hinweis auf eine Gefährdung der Bepflanzung: Fraglich ist
bereits, ob dieser Aspekt im Rahmen des mit § 238 Abs. 2 PBG ausschliess-
lich bezweckten Schutzes vor negativen gestalterischen Einflüssen über-
haupt zu berücksichtigen wäre; vor allem aber erweist sich die entspre-
chende Befürchtung als unbegründet, nachdem sich den Schattendiagram-
men entnehmen lässt, dass nur ganz untergeordnete Teile der Gärten über-
haupt vom Drei-Stunden-Schatten betroffen sind (vgl. act. 16.17), was wie-
derum Rückschlüsse auf die generelle Beschattungssituation erlaubt.
Zu berücksichtigen ist andererseits die Wirkung, welche durch die Anord-
nung der Neubauten hervorgerufen wird. Indem diese zunächst mit den
Kopfbauten den Strassenraum der A-Strasse fassen (was städtebaulich
sinnvoll und erwünscht ist; vgl. dazu auch E. 14.3.2), danach aber aufgrund
der Abknickung - bzw. beim Gebäude E1 von vornherein aufgrund der Lage
- sukzessive von den Parzellen der Siedlung "H" (bzw. der Pflanzgärten) ab-
rücken, wird gerade verhindert, dass die Siedlung von den Neubauten be-
drängt wird und im Gegenteil eine Zurücknahme gegenüber dem Inventarob-
jekt erreicht. Die Lage der Gebäudekörper, aufgrund derer nun auch der vor-
stehend erwähnte Aspekt der Einpassung ins Terrain vorteilhaft zum Tragen
kommt und die im Übrigen die Verzahnung des Stadtgebiets mit dem Frei-
raum der Allmend gewährleistet (vgl. zu Letzterem ebenfalls E. 14.3.2), hat
R1S.2022.05166 Seite 75

somit massgeblichen Anteil an der dem Bauvorhaben spezifisch mit Blick auf
das Verhältnis zum Inventarobjekt zu attestierenden guten Gesamtwirkung
(vgl. zur gesamthaften Beurteilung E. 14.3.2). Unterstützt wird diese im Üb-
rigen durch die vorgesehene Materialisierung, die zwar nicht (wie seitens der
Vorinstanz behauptet) als unmittelbare Reminiszenz an das Inventarobjekt,
jedoch als Bezugnahme auf die Geschichte des Ortes (mit der vormaligen
Lehmgrube) gelesen werden kann und damit letztlich eine stimmige Ver-
knüpfung mit dem ebenfalls Teil dieser historischen Konstellation bildenden
Inventarobjekt erlaubt.
Nicht zu verfangen vermag schliesslich das die Zonierung betreffende rekur-
rentische Vorbringen. Dass zwischen der - aufgrund der Inventarisierung
nachgerade zwingenden - Zuweisung der Siedlung "H" zur Zone W2 und der
Zone W5 des Baugrundstücks ein Massstabssprung besteht, ist unverkenn-
bar, doch bildet diese rechtskräftig festgesetzte Grundnutzungsordnung (wie
auch die ebenfalls nutzungsplanerisch vorgegebene Zulässigkeit von Areal-
überbauungen und Hochhäusern) den Ausgangspunkt der vorliegend vorzu-
nehmenden Einordnungsprüfung, ohne dass die nutzungsplanerischen Fest-
legungen einer erneuten Überprüfung zugänglich wären (vgl. dazu auch
E. 12.3.2). Auch weicht in einer Gesamtbetrachtung entgegen den Rekurrie-
renden weniger die Zonierung der Bauparzelle, als vielmehr diejenige der
Siedlung "H" vom Umfeld der fraglichen Parzellen ab (vgl. dazu E. 3). Nicht
nachvollziehbar ist im Übrigen das Vorbringen, wonach die Zonierung der
Bauparzelle nicht auf planerischen Überlegungen beruhe, so dass der ge-
nannte Massstabssprung letztlich als bewusste (und städtebaulich durchaus
nachvollziehbare) planerische Entscheidung zu werten ist, deren Realisier-
barkeit grundsätzlich - jeweils unter Vorbehalt der Überprüfbarkeit der kon-
kreten Umsetzung insbesondere am Massstab von § 238 Abs. 2 PBG - ge-
währleistet sein muss.
Zusammenfassend ergibt sich somit, dass das geplante Bauvorhaben be-
züglich der Wahrnehmung der Siedlung "H" von Drittstandorten aus nicht zu
einer Beeinträchtigung des Inventarobjekts führt und dass eine den Anforde-
rungen von § 238 Abs. 2 PBG entsprechende gute Gesamtwirkung erreicht
wird. Dabei sind wie dargelegt auch die von den Rekurrierenden spezifisch
im Zusammenhang mit ihrer die (fehlende) Berücksichtigung des ISOS be-
treffenden Rüge vorgebrachten (und hinsichtlich des Umgebungsschutzes
ohnehin weitgehend wiederholten) materiellen Argumente sowie die im ISOS
R1S.2022.05166 Seite 76

enthaltenen Angaben (unter Einbezug auch des Umstands, dass im ISOS
die Baugruppe Nr. 0.2 auch die Pflanzgärten mitumfasst) nicht geeignet, eine
andere Beurteilung nahezulegen. Insbesondere ist festzuhalten, dass nicht
nur kein (dem Erhaltungsziel A widersprechender) Eingriff in die Substanz
des Objekts erfolgt, sondern dass auch dessen Wirkung - gerade auch hin-
sichtlich des Ortsbildes - nicht beeinträchtigt wird, so dass (wie bereits in
E. 12.3.1 erwähnt) erst recht nicht von einer seitens der Rekurrierenden in
diesem Zusammenhang behaupteten erheblichen bzw. schwerwiegenden
Beeinträchtigung ausgegangen werden kann. Nichts anderes gilt im Übrigen
für die weiteren im Nahbereich der Bauparzelle gelegenen ISOS-Objekte
(vgl. E. 3): Weder für die - ohnehin bloss als Hinweis erfasste - Halle S noch
für das jenseits der A-Strasse gelegene Gebiet 8.0.2 (mit Erhaltungsziel C)
ist eine wie auch immer geartete Beeinträchtigung erkennbar, wobei die Re-
kurrierenden sich insoweit ohnehin auf die blosse Erwähnung dieser Objekte
beschränken, so dass sich Weiterungen hierzu erübrigen. Zusammenfas-
send erweist sich somit die Rüge einer Verletzung von § 238 Abs. 2 PBG
bezüglich der Heimatschutzobjekte als unbegründet.
13.3.3
Der Vollständigkeit halber ist schliesslich darauf hinzuweisen, dass auch hin-
sichtlich der in E. 3 aufgeführten Natur- und Landschaftsschutzobjekte keine
Verletzung von § 238 Abs. 2 PBG erkennbar ist. Während sich die Rekurrie-
renden in ihren Rechtsschriften auch insoweit auf die blosse Nennung der
Objekte beschränken, machten sie am Augenschein geltend, beim
Schutzobjekt KSO-29 gehe es aufgrund der Topgraphie vor allem um die
Fernwirkung, welche durch die geplanten grossen Bauten beeinträchtigt
werde (Protokoll, S. 16). Indessen ist solches beim genannten, sehr ausge-
dehnten Landschaftsschutzobjekt, das im Norden generell bis an das über-
baute Stadtgebiet (und damit unter anderem an die Bauparzelle, aber bei-
spielsweise auch an den U heranreicht) nicht der Fall, zumal mit der geplan-
ten Überbauung aufgrund der neu geschaffenen Verbindungsgassen viel-
mehr eine gekonnte Verzahnung von Stadtgebiet und Allmend erfolgt (vgl.
dazu E. 14.3.2). Die Vorgaben von § 238 Abs. 2 PBG sind somit auch in
dieser Hinsicht eingehalten, so dass sich die ohnehin äusserst summarisch
begründete Rüge ebenfalls als unbehelflich erweist.
R1S.2022.05166 Seite 77

14.1
Die Anforderungen an Arealüberbauungen gemäss § 71 PBG betreffend mo-
nieren die Rekurrierenden zunächst eine Verletzung der Begründungspflicht
(und damit verbunden des rechtlichen Gehörs). Die Bewilligungsbehörde
habe alle Merkmale gemäss § 71 Abs. 2 PBG zu prüfen, wobei entsprechend
dem hohen Eingriffs- und Störungspotential von Arealüberbauungen und
aufgrund des der Baubewilligungsbehörde zukommenden erheblichen Er-
messens ein hoher Begründungsstandard gelte, welchem die Bausektion
vorliegend bei weitem nicht gerecht werde. Der Bauentscheid enthalte nicht
einmal einen groben Beschrieb des Bauvorhabens, und die Vorinstanz sei
sich - aufgrund abweichender Angaben im Bauentscheid sowie der fehlen-
den Übereinstimmung mit dem Baugesuch - offenbar nicht bewusst, welche
Parzellen von der Arealüberbauung betroffen seien. Gerügt wird sodann,
dass die Vorinstanz § 71 PBG in den Erwägungen zur Einordnung, zur Ge-
staltung der Gebäude und zur Gestaltung der Umgebung (E. H, I und J) an-
wende, sich somit nicht an die Systematik von § 71 PBG halte und die ein-
zelnen Merkmale nicht getrennt und in einer sinnvollen Reihenfolge ab-
handle. Aus dem angefochtenen Entscheid ergebe sich nicht, dass die An-
forderungen gemäss § 71 PBG erfüllt seien; insbesondere sei nicht ersicht-
lich, welche besonderen Qualitäten die Arealüberbauung rechtfertigen wür-
den. Die Beziehung zum Ortsbild und zur baulichen und landschaftlichen
Umgebung werde nur bruchstückhaft behandelt, zum architektonischen Aus-
druck würden inhaltslose Behauptungen gemacht und zu den Freiflächen
einzelne standardisierte Sätze verwendet. Die weiteren in § 71 Abs. 2 PBG
erwähnten Kriterien würden überhaupt nicht erwähnt. Hinzu komme, dass
nicht alle Erwägungen nachvollziehbar seien und teilweise beschönigend
wirkten und aus Texten aus den Baugesuchsunterlagen abgeschrieben
seien. Teilweise, insbesondere bezüglich der Umgebung, schliesse die Bau-
sektion offen, dass die geforderte Qualität nicht erreicht sei, ohne dass er-
wogen würde oder erkennbar wäre, dass diese negativen Punkte durch be-
sonders gut erfüllte Merkmale kompensiert würden. Entsprechend ziehe die
Bausektion auch nicht den Schluss, dass die Anforderungen gemäss § 71
PBG erfüllt seien, wobei sich selbst aus den ungenügenden Erwägungen er-
gebe, dass dies nicht der Fall sei.
In (wie ersichtlich teilweise bereits im Rahmen der vorstehenden Rüge an-
gesprochener) materieller Hinsicht machen die Rekurrierenden geltend, da
R1S.2022.05166 Seite 78

das Bauvorhaben die für eine Arealüberbauung gewährten Privilegien wei-
testgehend ausschöpfe, müsse die Qualität entsprechend hoch sein, doch
gebe es - auch in der Wahrnehmung der Bausektion - keinen einzigen As-
pekt, in welchem sich das Projekt von einer Überbauung gemäss Regelbau-
weise abhebe. Beanstandet werden weiter - auch in diesem Kontext - die
Ausführungen zur Siedlung "H", eine inhaltlich wertlose Bezugnahme auf die
ehemaligen Fabrik- und Lagerhallen in X, die Beschränkung der Ausführun-
gen zum architektonischen Ausdruck auf die Fassadengestaltung und -ma-
terialisierung sowie die fehlende Erwähnung aller Schutzobjekte. In diesem
Zusammenhang weisen die Rekurrierenden überdies darauf hin, die Vo-
rinstanz setze sich nicht mit den in § 284 Abs. 1 und 2 PBG statuierten An-
forderungen für Hochhäuser auseinander, worin eine Rechtsverweigerung
liege. Den Umgebungsplan betreffend führen die Rekurrierenden sodann
aus, gemäss der Vorinstanz genüge dieser den Anforderungen nicht, wobei
der Entscheid über die ungenügend dargestellten Themen unzulässiger-
weise in ein späteres, den Rekurrierenden nicht mehr zugängliches Verfah-
ren verwiesen werde; auch sei mit dieser Einschätzung der Vorinstanz nicht
vereinbar, dass die Arealüberbauung trotzdem bewilligt werde, zumal es sich
bei den kritisierten Teilen (vgl. im Einzelnen bereits E. 4.3.3) nicht um Klei-
nigkeiten handle; es gehe bei einem derart zentralen Thema für die Bewilli-
gungsfähigkeit einer Arealüberbauung nicht an, die Erfüllung der besonders
guten Gestaltung mittels einer allgemein gehaltenen Auflage zu verlangen,
wobei es im Übrigen mehr zu korrigieren gebe, als die Bausektion erwähne.
Die Anforderungen an eine besonders gute Gestaltung der Freiflächen seien
nicht erfüllt. Schliesslich erachten die Rekurrierenden auch im Rahmen ihrer
materiellen Ausführungen die fehlende Prüfung der Kriterien "Wohnlichkeit
und Wohnhygiene", "Versorgungs- und Entsorgungslösung" und "Art und
Grad der Ausrüstung" als schweren Mangel.
14.2.1
Die Gemeinden können in ihren Bau- und Zonenordnungen in den Bauzonen
allgemein, aber auch zonen- oder gebietsweise Arealüberbauungen zulas-
sen. Zu diesem Zweck haben sie Mindestarealflächen festzulegen (§ 69
PBG). Mit dem Instrument der Arealüberbauung verfügen die Baubehörden
über eine rechtliche Handhabe, um eine von der Grundordnung abwei-
chende Überbauung zu gestatten. Die Bau- und Zonenordnung kann des-
halb Bauvorschriften enthalten, die von den Bestimmungen für die Regel-
bauweise und von den kantonalen Mindestabständen abweichen (§ 72
R1S.2022.05166 Seite 79

Abs. 1 PBG). In der Regel sehen die Bau- und Zonenordnungen einen soge-
nannten Arealüberbauungs- bzw. Ausnützungsbonus vor. Die Stadt Zürich
hat in Art. 8 BZO entsprechende Regelungen erlassen.
Im Gegenzug für diese Privilegierung gelten erhöhte Anforderungen in Be-
zug auf die Gestaltung, Einordnung, Umgebung und Wohnqualität. Gemäss
§ 71 PBG müssen die Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung beson-
ders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein
(Abs. 1). Bei der Beurteilung sind insbesondere folgende Merkmale zu be-
achten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen
Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der Ge-
bäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Freiflächen;
Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und Entsorgungslösung; Art
und Grad der Ausrüstung (Abs. 2). Arealüberbauungen können auch bereits
überbaute Grundstücke umfassen, wenn die Überbauung als Ganzes den
Anforderungen genügt (Abs. 3).
§ 71 Abs. 1 PBG umschreibt die Anforderungen an Arealüberbauungen mit
unbestimmten Rechtsbegriffen, die der Verwaltungsbehörde einen von der
Rekursinstanz zu respektierenden Entscheidungsspielraum öffnen. Dieser
wird durch § 71 Abs. 2 PBG insoweit strukturiert, als in einer nicht abschlies-
senden Aufzählung die massgeblichen Beurteilungskriterien genannt wer-
den (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 168; BGr 1C_313/2015,
1C_317/2015 vom 10. August 2016, E. 4.1).
14.2.2
Gemäss § 284 PBG müssen Hochhäuser verglichen mit einer gewöhnlichen
Überbauung ortsbaulich einen Gewinn bringen oder durch die Art und
Zweckbestimmung des Gebäudes bedingt sein (Abs. 1). Hochhäuser sind
architektonisch besonders sorgfältig zu gestalten (Abs. 2).
14.3.1
Im angefochtenen Beschluss wird zunächst in E. H.c und H.d der Inhalt von
§ 71 Abs. 1 und 2 PBG wiedergegeben. Daraufhin wird in E. I.a ausgeführt,
zwischen Stadt und Land gelegen komme dem B eine wichtige städtebauli-
che Bedeutung zu. Er wirke als Scharnier zwischen dem städtischen Binz-
quartier und der Allmend. Mit dem Projekt werde eine durchlässige städte-
R1S.2022.05166 Seite 80

bauliche Struktur geschaffen, welche sich in gelungener Weise mit der All-
mend verzahne. Zugleich werde entlang der A-Strasse eine gelungene
räumliche Fassung und damit eine städtische Anbindung an den vorhande-
nen Stadtkörper hergestellt. Es folgen (bereits in E. 13.1.2 zitierte) Ausfüh-
rungen zu Massstäblichkeit, Körnigkeit sowie zum Verhältnis zur Siedlung
"H". In E. I.b wird sodann dargelegt, die parallelen Wohnzeilen, die schmalen
Gassen und die grosszügig begrünten Höfe würden als an den Ort angemes-
sene, tragfähige und klug gewählte Grundlage für die Schaffung eines neuen
städtischen Quartiers beurteilt. Sie erinnerten an die städtebauliche Setzung
der ehemaligen Fabrik- und Lagerhallen in X. Der robuste Entwurf mit einer
klaren städtebaulichen Haltung überzeuge auch in verschiedenen Bauetap-
pen durch die besonders gute städtebauliche, stadträumliche und architek-
tonische Gesamtwirkung. Dank der geschickt gewählten Zeilenstruktur wür-
den die Freiräume während allen Etappierungsschritten für die Bewohnen-
den und Passanten nutzbar und wiesen damit einen über die Siedlung hin-
auswirkenden, ortsbaulichen Gewinn nach. In den schmalen Wohnzeilen
seien gut belichtete und belüftete von Ost nach West orientierte Wohnungen
angeordnet, während die Kopfbauten durch grosszügige strassenseitige
Fenster natürlich belichtet würden. E. I.c hält fest, die öffentlichen Erdge-
schossnutzungen und die stadträumlichen Vorzonen entlang der A-Strasse
leisteten einen wertvollen Quartierbeitrag über die Siedlung hinaus, während
die strassenbegleitende Baumreihe einen übergeordneten Zusammenhang
zwischen dem M und der N herstelle. Die gegliederten Stadtfassaden an der
A-Strasse würden in einem regelmässigen Rhythmus durch Gassen und
Grünräume abgewechselt. Nach Süden gerichtete Erschliessungsgassen
würden eine attraktive Verbindung vom Quartier zur Allmend schaffen. Da-
zwischen lägen durchgrünte Gartenräume und ein Quartierplatz als öffentli-
cher Begegnungsort im Zentrum der Anlage. Es folgen in E. I.d die bereits in
E. 13.1.2 zitierten Ausführungen zu Materialisierung, Fassadengestaltung,
Gliederung und architektonischem Ausdruck, bevor in der ebenfalls bereits
zitierten E. I.e die Erfüllung der Anforderungen gemäss § 71 Abs. 2, 238 Abs.
2 und 284 PBG konstatiert wird. Schliesslich wird in E. J.a festgehalten, die
eingereichten Unterlagen zur Umgebungsgestaltung, welche zwar ein
schlüssiges Gesamtkonzept darstellten, aber in Teilbereichen noch nicht die
erforderliche Ausarbeitungstiefe aufwiesen, genügten den Anforderungen
nicht vollumfänglich. In E. J.c wird sodann im Einzelnen ausgeführt, weshalb
die vorgesehene Umgebungsgestaltung die gemäss § 71 Abs. 1 PBG ver-
langte besonders gute Gestaltung "noch nicht in allen Teilen" erreiche (vgl.
R1S.2022.05166 Seite 81

zu den konkret monierten Punkten bereits E. 4.3.3). In ihrer Rekursantwort
macht die Vorinstanz sodann weitere detaillierte, teilweise ergänzende Aus-
führungen (vgl. act. 15 Rz. 23 bis 38).
Wie sich den vorstehend referierten Erwägungen des angefochtenen Be-
schlusses entnehmen lässt, hat die Vorinstanz hinreichend begründet, wes-
halb sie insbesondere die Eingliederung in den städtebaulichen Kontext so-
wie die gewählte architektonische Lösung als besonders gelungen qualifi-
ziert hat und gestützt darauf zur Einschätzung gelangt ist, dass das Erforder-
nis der besonders guten Gestaltung vorliegend erfüllt sei (vgl. zur materiellen
Beurteilung durch die Rekursinstanz E. 14.3.2). Dass die entsprechenden
Ausführungen unter dem Titel "Gestaltung Gebäude" (E. I), die Nennung der
anwendbaren Normen unter dem Titel "Einordnung" (E. H) und die Beurtei-
lung der Umgebungsgestaltung in einem weiteren Abschnitt (E. J) erfolgen,
erweist sich als unproblematisch, da entscheidend letztlich nicht die ge-
wählte Systematik, sondern der Inhalt der vorinstanzlichen Begründung ist.
Ebenfalls keinen Begründungsmangel stellt die weitgehend fehlende aus-
drückliche Auseinandersetzung mit den weiteren in § 71 Abs. 2 PBG bei-
spielhaft genannten drei Kriterien dar (wobei im Übrigen der Aspekt der
Wohnlichkeit in E. I.b wie aufgezeigt durchaus Erwähnung findet). Zwar ist in
der Rechtsprechung davon die Rede, mit dieser Bestimmung werde der ört-
lichen Baubehörde gleichsam ein Programm vorgegeben, nach dem sie die
Erfüllung der in § 71 Abs. 1 PBG genannten Qualitätsanforderungen zu über-
prüfen habe (vgl. den - auch bei Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 168
zitierten - VB.2003.00006 und VB.2003.00015, E. 1, in BEZ 2003 Nr. 22).
Ganz abgesehen davon, dass auch in diesem Entscheid die Beurteilung der
Gestaltung klarerweise im Zentrum stand, lässt sich sodann der bundesge-
richtlichen Rechtsprechung entnehmen, dass dieser Aspekt als ausschlag-
gebend erachtet wird (vgl. die Hervorhebung in BGr 1C_313/2015,
1C_317/2015 vom 10. August 2016, E. 4.1, wobei sich auch dem seitens der
Rekurrierenden angeführten BGr 1C_92/2918 vom 9. Juli 2018, E. 3.5, nicht
entnehmen lässt, dass die Abhandlung jedes einzelnen der in § 71 Abs. 2
PBG genannten Kriterien formelle Voraussetzung eines rechtsgenügenden
Entscheids bilden würde). Unbehelflich sind schliesslich die weiteren seitens
der Rekurrierenden in diesem Zusammenhang angesprochenen Detailfra-
gen: Dass eine zustimmende Wiedergabe von in den Baugesuchsunterlagen
enthaltenen Texten zulässig ist, wurde bereits dargelegt (vgl. E. 4.2.3). In-
wiefern ein weitergehender Beschrieb des Bauvorhabens erforderlich sein
R1S.2022.05166 Seite 82

sollte, ist nicht ersichtlich. Die aufgeführten Grundstücke betreffend, wird sei-
tens der Bauherrschaft plausibel dargelegt, dass die Arealüberbauung dem
Baugesuch entsprechend die Parzellen 1 und 2 umfasst, auf S. 1 der Bau-
bewilligung aber nur Erstere erwähnt ist, da die auf dieser vorgenommenen
baulichen Massnahmen Gegenstand der Bewilligung bilden (wobei zudem
weder dargetan noch ersichtlich ist, inwiefern die - im Lichte dieser Ausfüh-
rungen - unzutreffende Nennung auch des Grundstücks 3 als Teil der Areal-
überbauung in E. A.d der Baubewilligung Ausdruck einer materiell fehlerhaf-
ten Beurteilung sein sollte, nachdem diese Parzelle in den einschlägigen Er-
wägungen nicht mehr erwähnt wird). Unzutreffend ist schliesslich auch die
Behauptung, wonach der angefochtene Entscheid keine § 71 PBG betref-
fende Schlussfolgerung enthalte, nachdem diese wie erwähnt in E. I.e aus-
drücklich festgehalten wird. Zusammenfassend ist somit der gerügte Begrün-
dungsmangel zu verneinen.
14.3.2
Die vorinstanzliche Beurteilung erweist sich sodann auch in materieller Hin-
sicht als zutreffend. Dabei sind in Übereinstimmung mit den referierten Er-
wägungen als besonders positive Aspekte der geplanten Überbauung insbe-
sondere die folgenden hervorzuheben: Aufgrund der gewählten Gesamtkon-
zeption mit den zur A-Strasse ausgerichteten Kopfbauten und den abge-
knickten, parallel verlaufenden Zeilenbauten gelingt es der Arealüberbau-
ung, einerseits den Strassenraum zu fassen (und mit entsprechenden Nut-
zungen zu beleben) und andererseits im Übergang zum Freiraum der All-
mend eine offene Struktur mit entsprechenden Blickachsen und Wegverbin-
dungen zu schaffen. Dadurch wird sowohl im Randbereich des überbauten
Gebiets der städtische Raum aufgewertet als auch eine Verknüpfung zwi-
schen Siedlungsgebiet und Freiraum hergestellt und die Durchlässigkeit zwi-
schen diesen Bereichen gesichert. Hinsichtlich des Kriteriums der Beziehung
zum Ortsbild und zur baulichen und landschaftlichen Umgebung sind dem
Vorhaben somit ohne Weiteres besondere Qualitäten zu attestieren, wobei
bezüglich des spezifischen Aspekts des Verhältnisses zu den umliegenden
inventarisierten Objekten auf die Ausführungen in E. 13 (insb. E. 13.3.2.2)
verwiesen werden kann (wobei insoweit insbesondere die positive Wirkung
der gewählten Stellung der Gebäudekörper und die damit einhergehende ge-
lungene Einpassung in die Topographie hervorzuheben sind). Die kubische
Gliederung und den architektonischen Ausdruck betreffend ist sodann zum
einen auf die Materialisierung, die über die Verwendung von Sichtbackstein
R1S.2022.05166 Seite 83

einen spezifischen Ortsbezug herzustellen vermag, und auf die Gliederung
in der Vertikalen (unter anderem durch teilweise Rückversetzung der obers-
ten Geschosse) und die zusätzliche Auflockerung durch teilweise Fassaden-
begrünung (vgl. zu beidem die Schnittansichten Umgebung
[R1S.2022.01560, act. 8.9.3 bis 8.9.5]) hinzuweisen. Zum andern wirkt sich
auch insoweit die verwendete Typologie verhältnismässig schmaler Zeilen-
bauten, die parallel geführt und in der jeweiligen Achse überdies durch den
B-Weg unterbrochen werden, positiv aus, da damit für die vorgesehene
Wohnnutzung (auch mit Blick auf Wohnlichkeit und Wohnhygiene) beson-
ders geeignete Gebäudekörper geschaffen werden und eine klar lesbare
Gliederung des Gesamtareals mit einer für die Nutzer attraktiven Abfolge von
Gassen und Grünräumen erreicht wird. Letzteres führt überdies dazu, dass
auch hinsichtlich Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Frei-
flächen das auch seitens der Vorinstanz als schlüssig bezeichnete Gesamt-
konzept die spezifischen Anforderungen einer Arealüberbauung erfüllt, zu-
mal insbesondere mit den Gartenhöfen zwischen den Gebäuden A und
B1/B2 und den Gebäuden C1 und D1 sowie dem Quartierplatz zwischen den
Gebäuden C2 und D2 Aussenräume mit hoher Aufenthaltsqualität entstehen
werden (vgl. die Situationspläne Umgebungsgestaltung [R1S.2022.05160,
act. 8.9.1 und 8.9.2]). Wie bereits in E. 4.3.3 dargelegt, sind dabei die im
angefochtenen Beschluss noch nicht gutgeheissenen Aspekte der Umge-
bungsgestaltung entgegen den Rekurrierenden von untergeordneter Bedeu-
tung und einer auflageweisen Mängelbehebung ohne Weiteres zugänglich,
wobei Letztere im Übrigen im Rahmen eines weiteren Bewilligungsverfah-
rens unter Einbezug der Rekurrierenden erfolgen wird. Was schliesslich die
weiteren in § 72 Abs. 2 PBG beispielhaft genannten Kriterien anbelangt, so
ist vorab darauf hinzuweisen, dass diese letztlich der Konkretisierung der in
Abs. 1 dieser Bestimmung statuierten Anforderungen dienen, von denen
nach dem vorstehend Ausgeführten die besonders gute Gestaltung klarer-
weise zu bejahen ist, während die als zweiter Aspekt erwähnte Ausstattung
und Ausrüstung lediglich zweckmässig zu sein hat. Dass solches vorliegend
nicht der Fall wäre ist weder dargetan noch ersichtlich. Auch ist - wie teil-
weise bereits erwähnt - bezüglich der Wohnlichkeit und Wohnhygiene insbe-
sondere mit Blick auf die Anordnung der Gebäude und die gewählten Grund-
risse von einer hohen Qualität auszugehen. Schliesslich kommt dem seitens
der Rekurrierenden in anderem Zusammenhang speziell hervorgehobenen
Aspekt der Hitzeminderung (vgl. E. 11.2) im Rahmen der Gesamtbeurteilung
gemäss § 71 PBG lediglich untergeordnete Bedeutung zu, wobei im Übrigen
R1S.2022.05166 Seite 84

mit E. I.d des angefochtenen Beschlusses festgehalten werden kann, dass
sich die vorgesehene Fassadenbegrünung positiv auf das Stadtklima aus-
wirken wird. Zusammengefasst hat die Vorinstanz somit zu Recht die beson-
ders gute Gestaltung im Sinne von § 71 PBG bejaht.
14.3.3
Wie sich sodann aus dem Vorstehenden ergibt, sind auch die spezifischen
Anforderungen gemäss § 284 Abs. 1 und 2 PBG erfüllt. Für die besonders
sorgfältige Gestaltung der Hochhäuser kann dabei vollumfänglich auf das in
E. 14.3.2 Dargelegte (namentlich betreffend Setzung, Gliederung und Mate-
rialisierung der Gebäudekörper) verwiesen werden. Der ortsbauliche Gewinn
wird einerseits durch die Vernetzung von Stadtgebiet und Freiraum sowie die
Aufwertung des Strassenraums, andererseits durch die Schaffung attraktiver
Freiräume und eines öffentlichen Quartierplatzes erreicht. Entgegen dem
Dafürhalten der Rekurrierenden lässt sich zudem bereits den Ausführungen
im angefochtenen Beschluss entnehmen, dass und weshalb die Vorinstanz
auch diese Voraussetzungen als erfüllt erachtet hat. Die im Übrigen nicht
näher substantiierte Rüge einer Verletzung von § 284 PBG ist somit eben-
falls unbegründet.
15.1
Die Rekurrierenden rügen, bei der die Anforderungen an Gebäude und
Räume betreffenden Erwägung M des angefochtenen Beschlusses äussere
sich die Bausektion zu den rechtlichen Anforderungen betreffend Wärme-
dämmvorschriften, Belichtung von ständigen Arbeitsplätzen, Nebenräumen,
Gemeinschaftsräumen, Duschen und Toilettenanlagen, Raucherraum, Be-
hindertengerechtigkeit, Lift, Absturzsicherung, Lärmbelastung, Wärmeerzeu-
gung bzw. Wassererwärmung, Notstromversorgung, Klima- und andere Luft-
technische Anlagen, Klimatisierung der Ladenräume und Energieeffizienz.
Allerdings beschränke sich die Bausektion im Allgemeinen darauf, das an-
wendbare Recht zu erwähnen, wende dieses aber nicht an bzw. stelle, wo
sie es anwende, fest, dass es nicht eingehalten sei. Es handle sich bei dieser
"Nicht-Erwägung" um eine Verweigerung der Rechtsanwendung.
15.2
Die Kritik verfängt nicht, soweit auf die Rüge überhaupt einzutreten ist: Hin-
sichtlich der Begründung des angefochtenen Beschlusses ist vorab auf das
R1S.2022.05166 Seite 85

bereits in E. 4.2 dargelegte grundsätzliche Fehlen einer Begründungspflicht
hinzuweisen. Die - angeblich unterbliebene - Rechtsanwendung als solche
betreffend ergibt sich sodann aus dem Dispositiv der Baubewilligung, dass
zu zahlreichen Aspekten der fraglichen Erwägung M Auflagen angeordnet
wurden. Nachdem die Rekurrierenden sich in der Rekursschrift bei Abhand-
lung der einzelnen Teile der Erwägung M weitgehend auf eine stereotype
Wiederholung des Vorwurfs der fehlenden Rechtsanwendung beschränken,
ohne sich mit dem Dispositiv auseinanderzusetzen (und auch in den weite-
ren Rechtsschriften hierzu nichts vorbringen), ist im Folgenden - mangels
Substantiierung - lediglich zu denjenigen Teilen der Erwägung M Stellung zu
nehmen, bezüglich deren die Rekursschrift gewisse zusätzliche Vorbringen
enthält (wobei auch diese weitestgehend unsubstantiiert erfolgen): Bezüglich
der Belichtung von ständigen Arbeitsplätzen (E. M.c) wird moniert, die Bau-
sektion halte fest, dass die Vorschriften nicht eingehalten seien und verlange
kompensatorische Massnahmen. Inwiefern hierin keine Rechtsanwendung
liegen soll, ist nicht nachvollziehbar, zumal in Dispositivziffer II.B.28 und
II.B.4.a die entsprechenden Auflagen statuiert werden. Beanstandet wird
weiter, die Nassräume betreffend beschränke sich E. M.f auf die Aussage,
die Unterlagen gäben keinen genügenden Aufschluss, ob das Recht einge-
halten sei. Auch dies ist nicht zu beanstanden, nachdem in Dispositivziffer
II.B.29 (i.V.m. II.B.3.b und II.B.4.b) sowie II.B.30 (i.V.m. II.B.1.d) entspre-
chende Auflagen erfolgen. Gleiches gilt für den Hinweis, zur Behindertenge-
rechtigkeit (E. M.h) liste die Bausektion auf, in welchen Punkten die Anforde-
rungen nicht erfüllt seien, was mit den - von den Rekurrierenden nicht er-
wähnten - Auflagen in Dispositivziffer II.B.27 (i.V.m. II.B.1.d) korrespondiert.
Hinsichtlich der Gemeinschaftsräume (E. M.e) äussern die Rekurrierenden
ihr Erstaunen, dass nur zwei solche geplant seien und erwähnen im Übrigen,
die Bausektion stelle fest, dass das anwendbare Recht nicht eingehalten sei.
Die Rüge ist insofern unzutreffend, als in Wirklichkeit - wie in E. M.e korrekt
ausgewiesen - vier Gemeinschaftsräume vorgesehen sind. In der fraglichen
Erwägung wird sodann lediglich beanstandet, da sich die geplanten Gemein-
schaftsräume alle in einem Gebäude der zweiten Bauetappe befänden, sei
vor Bezug der Wohnungen der ersten Bauetappe für diese ein Provisorium
(z.B. durch entsprechende Nutzung von Gewerberäumen) zu erstellen. Die
entsprechende - zulässige - Auflage findet sich in Dispositivziffer II.B.1.c.
Schliesslich wird betreffend die Lärmbelastung durch die Tiefgarage geltend
gemacht, in E. M.n und M.o werde erwogen, die Tiefgarage sei grösstenteils
R1S.2022.05166 Seite 86

vor 1985 erstellt worden und werde im Sinne von Art. 8 Abs. 3 der Lärm-
schutzverordnung (LSV) wesentlich geändert, ohne dass die Bausektion er-
wäge, was die rechtlichen Konsequenzen seien. Insoweit ist den Rekurrie-
renden entgegenzuhalten, dass Folge dieser Qualifikation die Anwendbar-
keit der Immissionsgrenzwerte ist (Art. 8 Abs. 2 LSV), deren Einhaltung sei-
tens der Vorinstanz - wie in E. M.o festgehalten - überprüft und in Überein-
stimmung mit dem Umweltverträglichkeitsbericht (R1S.2022.05160, act. 8.11
S. 30) und dem Lärmgutachten zur Tiefgarage (act. 22.2.0, Ziff. 3.2 und 5)
bejaht wurde. Zusammenfassend ergibt sich somit, dass die Rüge betreffend
Anforderungen an Gebäude und Räume unbegründet ist.
16.1
In der Rekursschrift wird ohne jegliche Substantiierung festgehalten, ob die
Anforderungen des Brandschutzes eingehalten seien, bleibe offen, was der
Baubewilligung entgegenstehe. In der Replik wird ergänzend vorgebracht,
der erforderliche Brandschutzabstand zwischen dem Ladenprovisorium und
dem Neubau Gebäude C1 sei unterschritten, ohne dass aus den Erwägun-
gen hervorgehe, welche Massnahmen zur Mangelbehebung vorzunehmen
seien; derart offen formulierte Auflagen seien nicht zulässig. Ausserdem
gehe aus den Erwägungen nicht deutlich hervor, ob die Bewegungsflächen
für die Feuerwehrfahrzeuge freigehalten seien oder nicht.
16.2
Gemäss E. N.a sind aufgrund der genannten Unterschreitung des Brand-
schutzabstandes Ersatzmassnahmen notwendig. Entsprechend wird in Dis-
positivziffer II.B.128 die Auflage statuiert, im Bereich der fraglichen Unter-
schreitung seien Ersatzmassnahmen, die einen Brandübergriff verhindern,
vorzunehmen, wobei die Detailpläne der Ersatzmassnahmen der Feuerpoli-
zei einzureichen und von ihr genehmigen zu lassen seien. Die Auflage er-
weist sich mit Blick auf den relativ technischen Charakter der Brandschutz-
vorschriften, der von vornherein zu einer Beschränkung der für die Mängel-
behebung denkbaren Vorkehren führt, als zulässig (vgl. generell zu den Vo-
raussetzungen von Auflagen bereits E. 4.3.3). Hinsichtlich der Bewegungs-
flächen hält E. N.b fest, die Erreichbarkeit sei nachgewiesen. Die Pläne
müssten von der Einsatzplanung von Schutz & Rettung bewilligt werden. Ge-
wisse Gegebenheiten in diesen Flächen seien kritisch zu beurteilen; es
müsse zwingend eine wirksame Brandbekämpfung gewährleistet sein.
R1S.2022.05166 Seite 87

Nachdem die Baubewilligung somit zum einen vom Nachweis der Erreich-
barkeit ausgeht und zugleich die genannte Bewilligung vorbehält, im Rah-
men derer den als kritisch beurteilten Aspekten Rechnung getragen werden
kann (vgl. insb. auch Dispositivziffer II.B.94), ist auch insoweit das Vorgehen
der Vorinstanz nicht zu beanstanden. Nachdem die genannten Rügen nicht
primär materielle brandschutzrechtliche Fragen, sondern die bauverfahrens-
rechtliche Problematik der Zulässigkeit von Nebenbestimmungen beschla-
gen, erübrigte sich schliesslich auch der Einbezug der Kantonalen Feuerpo-
lizei in das vorliegende Rekursverfahren. Zusammenfassend ist auch die
Rüge betreffend Brandschutz unbegründet.
17.1
Die Rekurrierenden machen geltend, das Bauvorhaben erfülle trotz Überar-
beitung das Lärmschutzrecht nicht. Trotz Anpassung der Grundrisse seien
in den Kopfbauten auf fast allen oberirdischen Ebenen Eckzimmer vorhan-
den, bei denen die Immissionsgrenzwerte (IGW) überschritten seien. Die Be-
zeichnung dieser Räume im Lärmgutachten als "grüner Raum" sei nur dann
korrekt, wenn tatsächlich transparente Fassadenelemente und nicht festver-
glaste Fenster verbaut würden, da Letztere lärmschutzrechtlich gleich wie
Fenster, die sich öffnen lassen, zu behandeln wären. Aus den Auflageakten
gehe die konkrete Ausgestaltung nicht hervor, so dass die Bauherrschaft
nachzuweisen habe, was geplant sei. Transparente Fassadenelemente
müssten die Wärmedämmvorschriften einer normalen Fassade erreichen
und seien weniger lichtdurchlässig, weshalb diesfalls zu prüfen wäre, ob die
Anforderungen an die Belichtung und Belüftung von Wohnräumen eingehal-
ten seien, was die Rekurrierenden gestützt auf die Baugesuchspläne bestrei-
ten würden. Sofern es sich um festverglaste Fenster handle, seien an sämt-
lichen Eckzimmern in den Kopfbauten die IGW überschritten und daher eine
Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV notwendig, wobei die hierfür
notwendige Interessenabwägung fehle. Weiter lasse das Lärmgutachten
Fragen betreffend die betrieblich genutzten Räume offen. Bei Ebene 3 von
Gebäude D1 und C1 sei angegeben, es befänden sich dort nur unterirdisch
und betrieblich genutzte Räume; auf Ebene 5 in Haus D1 befinde sich Ge-
werbe und der Luftraum Gastro, die nicht beurteilt seien. Da die Lärmimmis-
sionen für betrieblich genutzte Räume zu prüfen seien, sei das Lärmgutach-
ten unvollständig. Der angefochtene Entscheid stütze sich auf eine ungenü-
gende Sachverhaltsabklärung und setze sich nicht mit den Voraussetzungen
R1S.2022.05166 Seite 88

für die lärmrechtliche Ausnahmebewilligung auseinander, weshalb er aufzu-
heben sei.
17.2
Das Baugrundstück ist der Lärm-Empfindlichkeitsstufe (ES) III gemäss LSV
zugeteilt. Für den vorliegend massgeblichen Strassenverkehrslärm betragen
die IGW gemäss Anhang 3 der LSV somit am Tag 65 dB(A) und in der Nacht
55 dB(A). Die Belastungsgrenzwerte gelten bei Gebäuden mit lärmempfind-
lichen Räumen (Art. 41 Abs. 1 LSV), wobei die Lärmimmissionen in der Mitte
der offenen Fenster ermittelt werden (Art. 39 Abs. 1 Satz 1 LSV). Für Gebiete
und Gebäude, in denen sich Personen in der Regel nur am Tag oder in der
Nacht aufhalten, gelten für die Nacht bzw. den Tag keine Belastungsgrenz-
werte (Art. 41 Abs. 3 LSV). Bei Räumen in Betrieben gemäss Art. 2 Abs. 6
lit. b LSV gelten um 5 dB(A) höhere IGW (Art. 42 Abs. 1 LSV); für Räume in
Gasthäusern gilt dies nur, soweit sie auch bei geschlossenen Fenstern aus-
reichend belüftet werden können (Art. 42 Abs. 2 Satz 2 LSV).
Gemäss Art. 22 Abs. 1 USG dürfen Baubewilligungen für neue Gebäude, die
dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, unter Vorbehalt von Abs. 2
nur erteilt werden, wenn die IGW nicht überschritten werden. Sind die IGW
überschritten, so werden Baubewilligungen für Neubauten, die dem längeren
Aufenthalt von Personen dienen, nur erteilt, wenn die Räume zweckmässig
angeordnet und die allenfalls notwendigen zusätzlichen Schallschutzmass-
nahmen getroffen werden (Art. 22 Abs. 2 USG). Nach Art. 31 Abs. 1 LSV
dürfen Neubauten und wesentliche Änderungen von Gebäuden mit lärm-
empfindlichen Räumen ‒ wenn die IGW überschritten sind – nur bewilligt
werden, wenn diese Werte durch die Anordnung der lärmempfindlichen
Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes (lit. a) oder
durch bauliche oder gestalterische Massnahmen, die das Gebäude gegen
Lärm abschirmen (lit. b), eingehalten werden können. Können die IGW durch
Massnahmen nach Art. 31 Abs. 1 LSV nicht eingehalten werden, so darf die
Baubewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV nur erteilt werden, wenn an der
Errichtung des Gebäudes ein überwiegendes Interesse besteht und die kan-
tonale Behörde zustimmt.
17.3.1
Unbegründet ist das rekurrentische Vorbringen - mit einer nachstehend zu
erörternden Ausnahme - zunächst insoweit, als damit in Frage gestellt wird,
R1S.2022.05166 Seite 89

dass bei den von IGW-Überschreitungen betroffenen Räumen in den Eckri-
saliten transparente Fassadenelemente und nicht lediglich festverglaste
Fenster (bei denen die Lärmimmissionen zu ermitteln wären) realisiert wer-
den sollen. Nicht nur ergibt sich dies aus den Grundrissplänen und den An-
gaben im Lärmgutachten Strassenlärm (act. 22.1.0, wo generell von trans-
parenten Fassadenelementen die Rede ist, auch wenn auf S. 31 in Verbin-
dung damit auch der Begriff "festverglast" verwendet wird); vielmehr hält der
angefochtene Beschluss in Dispositivziffer II.B.77 unter Bezugnahme auf
das genannte Gutachten ausdrücklich fest, die Eckbereiche der lärmemp-
findlichen Wohnräume entlang der A-Strasse seien als nicht öffenbare trans-
parente Fassadenbauteile auszuführen. Von der so formulierten Vorgabe
sind sämtliche Bereiche von Wohnräumen, für die im Lärmgutachten eine
entsprechende Ausgestaltung vorgesehen und der Beurteilung als "grüner
Raum" (= Raum, bei dem die IGW an allen Fenstern eingehalten sind) zu-
grunde gelegt ist, erfasst. Entsprechend ist eine Ausnahmebewilligung im
Sinne von Art. 31 Abs. 2 LSV nicht erforderlich und kommt in der zur Beur-
teilung stehenden Konstellation auch dem weiteren von den Rekurrierenden
angesprochenen Umstand, dass das Bundesgericht mit BGE 142 II 100 die
Lüftungsfenster-Praxis für bundesrechtswidrig erklärt hat, keine Bedeutung
zu.
Dabei steht die vorgesehene Lösung entgegen der unsubstantiierten Be-
hauptung der Rekurrierenden auch nicht im Widerspruch zu den wohnhygi-
enischen Vorgaben. So ist anhand der Grundrisspläne und Ansichten er-
sichtlich, dass die fraglichen Räume auch unter Weglassung der (in den
Grundrissplänen zum Teil mitberücksichtigen) Flächen der transparenten
Fassadenbauteile über Fensterflächen verfügen, die das in § 302 Abs. 2
PBG für die Belichtung genannte (und gemäss der kantonalen Vollzugspra-
xis bei Räumen ohne andere öffenbare Fenster auch hinsichtlich der Belüf-
tung zur Anwendung gebrachte) Mass von zehn Prozent der Bodenfläche
überschreiten (wodurch sich das vorliegend zu beurteilende Bauvorhaben
von dem in VB.2021.00162 vom 27. Oktober 2021, E. 3.3.1, unter diesem
Titel als problematisch erachteten unterscheidet). Der Einsatz transparenter
Fassadenelemente erfolgt sodann insgesamt nur bei wenigen Räumen und
dabei in den betroffenen Wohnungen stets nur bei einem Zimmer (vgl. act.
22.1.0), so dass sich - im Gegensatz zur Beurteilung eines entsprechenden
Eventualbegehrens im Rahmen des die erste Baubewilligung betreffenden
Rekursentscheids (BRGE I Nr. 0116/2020, 0117/2020 und 0118/2020 vom
R1S.2022.05166 Seite 90

4. September 2020, E. 5.3.4) - auch mit Blick auf die Berücksichtigung des
Kriteriums der Wohnlichkeit und Wohnhygiene im Rahmen der Anforderun-
gen an Arealüberbauungen keine Bedenken ergeben. So kann einerseits
eine hohe Qualität auch in dieser Hinsicht bereits auf Ebene der einzelnen
Wohneinheit bejaht werden; zu beachten ist andererseits, dass sich die
Rechtsprechung, wonach die wohnhygienischen Anforderungen an Areal-
überbauungen grundsätzlich bei jeder einzelnen Wohneinheit zu berücksich-
tigen seien (vgl. VB.2019.00394 vom 27. Februar 2020, E. 6, unter Zitierung
von Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 1246, wo aber gerade die allge-
meinen gesetzlichen Vorgaben für wohnhygienisch einwandfreie Verhält-
nisse und nicht die spezifischen Anforderungen an Arealüberbauungen
Thema sind), auf Konstellationen mit IGW-Überschreitungen bezieht, was -
vom wohnhygienischen Schutzgedanken her - eine entsprechende Sicht-
weise nahelegt, während für die Frage einer allfälligen besonderen Qualität
eine übergeordnete Perspektive auf Ebene der gesamten Arealüberbauung
sachgerechter erscheint.
Damit verbleiben im Zusammenhang mit den vorgesehenen transparenten
Fassadenbauteilen zwei Probleme: Zunächst ist - aufgrund der Beschrän-
kung auf Wohnräume in der zitierten Dispositivziffer II.B.77 - das transpa-
rente Fassadenelement, das gemäss Lärmgutachten auf der Ebene 4 beim
Personalraum im Eckbereich des Gebäudes C1 zwecks Einhaltung der IGW
erforderlich ist (vgl. act. 22.1.0, S. 9 und 17), nicht erfasst - dies im Gegen-
satz zur umfassenden Formulierung der zur Einhaltung der IGW erforderli-
chen Voraussetzungen, wie sie im Lärmgutachten (a.a.O., S. 31) verwendet
wird. Die Auflage gemäss dem dritten Lemma von Dispositivziffer II.B.77 ist
daher entsprechend anzupassen (vgl. zum konkreten Wortlaut sogleich).
Eine solche Auflage ist - wie auch die weiteren nachfolgend zu erläuternden
Auflagen - nach der neueren verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung bei
zentralen, insbesondere umweltrechtlichen Bewilligungsvoraussetzungen
(bezüglich deren unter anderem ausdrücklich auf Art. 31 Abs. 1 LSV verwie-
sen wird) auch dann angezeigt, wenn sie für die Rekurrierenden bedeutungs-
los sind (VB.2021.00064 vom 2. Dezember 2021, E. 10.3.1). Hinzu kommt
nun, dass die (seitens der Rekurrierenden dem Grundsatz nach anerkannte)
Zulässigkeit, transparente Fassadenbauteile von der Ermittlung der Lärmim-
missionen auszunehmen (offen gelassen in VB.2021.00162 vom 27. Oktober
2021, E. 3.3.1), in Übereinstimmung mit der - auch im genannten Entscheid
R1S.2022.05166 Seite 91

des Verwaltungsgerichts zitierten und vorliegend von den rekursgegneri-
schen Parteien angerufenen - Vollzugshilfe 2.00 des Cercle Bruit (Anforde-
rungen an Bauzonen und Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten) vo-
raussetzt, dass die Schalldämmung dieser Fassadenbauteile nur unwesent-
lich (max. 5 dB) von der Schalldämmung der restlichen Fassadenbauteile
abweicht und die Schalldämmung der Gesamtfassade den erhöhten Anfor-
derungen der SIA 181 genügt (a.a.O., S. 7). Diese Vorgabe, welche im Lärm-
gutachten ausdrücklich übernommen wird (act. 22.1.0, S. 31), findet im an-
gefochtenen Beschluss keinen Niederschlag, nachdem sich Dispositivziffer
II.B.77 hierzu überhaupt nicht äussert, während Dispositivziffer II.B.73 ledig-
lich - in Übereinstimmung mit Art. 32 Abs. 1 LSV - die Mindestanforderungen
der SIA-Norm 181 vorbehält. Entsprechend ist Dispositivziffer II.B.77, 3.
Lemma, in Berücksichtigung der beiden genannten Punkte und in Umset-
zung der im Lärmgutachten (act. 22.1.0, S. 31) formulierten Voraussetzung
der Einhaltung der IGW wie folgt neu zu fassen (wobei "Gesamtfassade" im
gleichen Sinn wie im Gutachten zu verstehen ist): "Die Eckbereiche der lärm-
empfindlichen Wohnräume entlang der A-Strasse sowie der weitere im Aus-
senlärmgutachten Strassenlärm vom 8. Oktober 2021 mit * bezeichnete Be-
reich des Personalraums auf Ebene 4 im Gebäude C1 sind als nicht öffen-
bare transparente Fassadenbauteile auszuführen. Ihre Schalldämmung darf
nicht mehr als 5 dB von der Schalldämmung der Fassade abweichen und die
Schalldämmung der Gesamtfassade muss den erhöhten Anforderungen der
SIA 181 genügen".
17.3.2
Wie erwähnt rügen die Rekurrierenden auch eine ungenügende Sachver-
haltsabklärung im Zusammenhang mit bestimmten betrieblich genutzten
Räumen. Nicht nachvollziehbar ist diese Rüge, soweit sie sich auf die Räume
der Ebene 3 im Gebäude D1 bezieht, da dort nur unterirdische Räume vor-
handen sind (vgl. R1S.2022.05160, act. 8.3.6). Demgegenüber zeigt sich
beim im Gebäude C1 auf der gleichen Ebene befindlichen Personalraum ein
generelles Problem des Lärmgutachtens: Zwar hält dieses hinsichtlich der
Betriebsnutzungen ausdrücklich fest, dass insoweit lediglich bei einem Fens-
ter des Personalraums in der Ebene 4 des Gebäudes C1 eine geringfügige
Überschreitung bestehe, die mit Verwendung des - in E. 17.3.1 thematisier-
ten - transparenten Fassadenelements beseitigt wird. Diese Aussage lässt
sich allerdings aufgrund der Angaben im Gutachten nicht verifizieren: Aus-
R1S.2022.05166 Seite 92

gangspunkt bildet der Umstand, dass - an sich zutreffend - für die Betriebs-
nutzungen gestützt auf Art. 41 Abs. 3 LSV lediglich die Grenzwerte am Tag
(von 70 dB[A]) als massgeblich erachtet werden (act. 22.1.0, S. 5). Im Fol-
genden wird zwar auf S. 8 des Gutachtens die maximale Fassadenbelastung
an einem bestimmten Punkt des Grundrisses jeweils für den Tag und für die
Nacht ausgewiesen, ohne dass aber eine Differenzierung bezüglich der ein-
zelnen Ebenen erfolgen würde. Diese wird zwar in der Folge auf S. 11 ff.
vorgenommen, dies jedoch nur für die Nachtwerte, basierend auf der Über-
legung, dass diese die für die Wohnnutzung kritische Belastung darstellen
würden (a.a.O., S. 10). Damit sind jedoch die für die Betriebsräume allein
massgeblichen Tagesbelastungen lediglich in der erwähnten gesamthaften
Darstellung der maximalen Fassadenbelastungen auf S. 8 (oben) enthalten,
wo sie einerseits teilweise gar nicht lesbar sind und andererseits lediglich
besagen, dass in einer bestimmten vertikalen Achse (entsprechend einem
Punkt des Grundrisses) auf mindestens einer Ebene die entsprechende ma-
ximale Belastung besteht, ohne dass nachvollziehbar wäre, für welche
Ebene(n) dies der Fall ist und wie hoch die Tagesbelastungen auf den ande-
ren Ebenen sind. Auf die rekurrentische Rüge bezogen bedeutet dies, dass
bezüglich des korrespondierenden Punktes des Grundrisses auf Ebene 4
eine - vorstehend erwähnte - Überschreitung bekannt ist, daher davon aus-
gegangen werden kann, dass die an der fraglichen Stelle auf S. 8 des Gut-
achtens nicht lesbare Angabe einen Wert über 70 dB(A) ausweist, jedoch
nicht klar ist, ob diese Belastung auch auf Ebene 3 besteht oder nicht. Aller-
dings ist dieser Mangel auflageweise lösbar: Dies deshalb, weil aufgrund der
klaren Aussage auf S. 9 des Gutachtens an sich davon auszugehen ist, dass
in der Tat mit Ausnahme des dort bezeichneten Bereichs keine weiteren
IGW-Überschreitungen bei Betriebsräumen bestehen. Um jedoch diese Ein-
schätzung nachvollziehbar zu dokumentieren, ist die Bauherrschaft zur Ein-
reichung entsprechender Nachweise zu verpflichten, wobei die fragliche Auf-
lage mit Blick auf weitere nicht lesbare Tagesbelastungswerte (auf S. 8 des
Gutachtens) allgemein - und nicht lediglich auf den Gegenstand der rekur-
rentischen Rüge bildenden Raum bezogen - zu formulieren und demnach
wie folgt zu fassen ist: "Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft dem Amt für
Baubewilligungen im Sinne der Erwägungen einen Nachweis über die Ein-
haltung der Immissionsgrenzwerte für Strassenverkehrslärm bei den Be-
triebsräumen einzureichen und bewilligen zu lassen." Dabei ist zu berück-
sichtigen, dass ungeachtet der allgemeinen Formulierung der einzige Raum,
bei dem konkrete Zweifel hinsichtlich der Einhaltung der IGW bestehen, der
R1S.2022.05166 Seite 93

von den Rekurrierenden genannte Personalraum auf Ebene 3 im Gebäude
C1 ist. Sollte sich herausstellen, dass dort an gleicher Lage wie auf Ebene 4
eine IGW-Überschreitung vorliegt, so könnte diese ohne Weiteres durch ent-
sprechende Verwendung eines transparenten Fassadenbauteils beseitigt
werden, was von der gewählten Formulierung der Auflage abgedeckt wäre.
Hinsichtlich des Gewerbes und des Luftraums Gastro auf Ebene 5 des Ge-
bäudes D1 ist der Nachweis der Einhaltung der IGW grundsätzlich durch die
genannte Auflage abgedeckt, wobei im Übrigen ausgehend von den maxi-
malen Tagesbelastungen gemäss S. 8 des Gutachtens für die Gewerbe-
räume von vornherein keine IGW-Überschreitung ersichtlich ist und lediglich
für den Gastronomie-Bereich (dabei aber nicht lediglich für den Luftraum,
sondern auch für die Ebene 4) das Problem einer nicht mit Sicherheit (aber
mit grosser Wahrscheinlichkeit) einen Belastungswert von (lediglich) 70
dB(A) ausweisenden Angabe besteht. Den Gastronomie-Bereich betreffend
sind jedoch zwei zusätzliche Aspekte zu berücksichtigen: Zum einen setzt
die Anwendbarkeit der höheren IGW die ausreichende Belüftung auch bei
geschlossenen Fenstern voraus (Art. 42 Abs. 2 LSV), wovon aber gestützt
auf § 41 Abs. 1 der Besonderen Bauverordnung I (BBV I) in Verbindung mit
Dispositivziffer II.B.35 ausgegangen werden kann. Zum andern wären in der
Nacht auch die höheren IGW (von 60 dB[A]) überschritten (vgl. act. 22.1.0
S. 17 und 19). Zwar ist aufgrund der konkreten betrieblichen Einbettung des
Gastronomiebereichs (räumlicher Bezug zum Ladenzentrum) nicht davon
auszugehen, dass dessen Öffnungszeiten die Nachtzeit (22 bis 06 Uhr; vgl.
Anhang 3 Ziff. 32 Abs. 1 LSV) betreffen. Um diesen Punkt (bzw. die damit
verbundene ausschliessliche Relevanz der Tagesbelastung) sicherzustellen,
ist der angefochtene Beschluss jedoch durch folgende weitere Auflage zu
ergänzen: "Im Rahmen der Bewilligung des Ausbaus des Gastro-Bereichs
gemäss separater Eingabe Betriebskonzept Ladenzentrum hat die Bauherr-
schaft dem Amt für Baubewilligungen im Sinne der Erwägungen den Nach-
weis zu erbringen, dass die Nutzung ausserhalb der Zeit von 22 Uhr bis 06
Uhr erfolgt."
Zusammenfassend ergibt sich somit, dass die den Lärm betreffende Rüge
teilweise begründet ist, die entsprechenden Mängel aber mit den drei ge-
nannten Auflagen behoben werden können. Eine Aufhebung des angefoch-
tenen Beschlusses aus lärmschutzrechtlichen Gründen fällt demgegenüber
ausser Betracht.
R1S.2022.05166 Seite 94

18.1
Die Rekurrierenden rügen weiter, der vorgesehene Etappierungsplan, wo-
nach in einer ersten Etappe ab 2025 der Ersatzneubau für die Gebäude
"Wohnen 3" und "Wohnen 4" und danach in einer zweiten, bis ca. 2034 dau-
ernden Etappe der Ersatzneubau für "Wohnen 2" und Migros erfolgen solle,
setze voraus, dass die - gemäss Vertrag der Stadt Zürich mit der Bauherr-
schaft vom 11. Dezember 2002 - bis 30. September 2026 bestehende städ-
tische Mietzinskontrolle für die 78 Wohnungen des Sektors "Wohnen 4" be-
reits per 2025 und damit vertragswidrig beendet würde, nachdem entspre-
chende Verhandlungen zwischen Stadt und Bauherrschaft zu keinem Ergeb-
nis geführt hätten. Der Abbruch von "Wohnen 4" könne folglich frühestens
ab Oktober 2026 gestartet werden, womit dem von der Bauherrschaft einge-
reichten Etappierungsplan die Grundlage entzogen sei und die Baueingabe
auf einem faktisch nicht einhaltbaren bzw. rechtlich nicht durchsetzbaren
Fahrplan beruhe. Das dem Baugesuch zugrundeliegende und mit dem an-
gefochtenen Entscheid bewilligte Etappierungskonzept sei vertragswidrig
und nicht umsetzbar. Diese Realisierungs-Problematik werde im Bauent-
scheid mit keinem Wort thematisiert. Die Frage, ob das Projekt innert der in
der Baueingabe genannten Fristen und der gesetzlichen Vorgaben für Are-
alüberbauungen realisiert werden könne, sei konstitutiv für die Bewilligungs-
fähigkeit des Vorhabens überhaupt und dürfe nicht in eine Auflage abge-
schoben werden. Die im angefochtenen Beschluss enthaltene Auflage, das
vollständige Etappierungskonzept durch das Amt für Baubewilligungen be-
urteilen zu lassen, sei für die Bauherrschaft wie für die Rekurrierenden eine
komplette Blackbox; ein solches Vorgehen sei unstatthaft, der Bauentscheid
rechtswidrig. In der Replik weisen die Rekurrierenden ergänzend darauf hin,
es werde bestritten, dass der Vertrag betreffend Mietzinskontrolle keine bau-
rechtliche Relevanz habe. Der ursprüngliche Vertrag von 1973 sei Voraus-
setzung für die Erteilung einer Baubewilligung gewesen und habe zudem
den Charakter einer Mehrwertabgabe gehabt. Es bestehe insofern eine öf-
fentlich-rechtliche Nutzungseinschränkung, die auch im vorliegenden Ver-
fahren zu beachten sei.
18.2
Auch diese Rüge erweist sich als unbegründet. Zweifelhaft ist zunächst, ob
die aufgeworfene Frage überhaupt materiell zu behandeln ist: Die - zwischen
den Parteien nicht umstrittene - Vorgabe, wonach die Wohnungen des Sek-
R1S.2022.05166 Seite 95

tors "Wohnen 4" bis zum 30. September 2026 der städtischen Mietzinskon-
trolle unterstehen, geht auf einen mit Beschluss des Stadtrats vom 11. De-
zember 2002 genehmigten Vertrag zwischen der Stadt Zürich und den Ei-
gentümerinnen der Parzellen 1, 3 und 2 zurück, mit welchem ein früherer
Vertrag vom 16. November 1973 ersetzt wurde (vgl. act. 6.8 [insbesondere
Antwort zu Frage 8] und act. 6.9, insb. Ziff. 2, 5 und 8). Während die im - die
Überbauung des die genannten drei Parzellen umfassenden Areals betref-
fenden - Vertrag von 1973 unter anderem enthaltene Verpflichtung betref-
fend Mietzinsgestaltung als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen worden
war, sah der Vertrag von 2002 die Löschung dieser Dienstbarkeit vor, wobei
die Verpflichtung betreffend Mietzinsgestaltung auf vertraglicher Basis fort-
bestehen sollte (vgl. act. 6.9, insb. Ziff. 1, 2, 5, 7 und 8). Inwiefern es sich bei
dieser vertraglich begründeten Verpflichtung um eine öffentlich-rechtliche
Nutzungseinschränkung handeln könnte, ist nicht ersichtlich (vgl. zu den For-
men der Anordnung öffentlich-rechtlicher Eigentumsbeschränkungen nur Ul-
rich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht,
8. Aufl., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 2454). Zwar könnte sich die Frage stel-
len, ob die genannten Verträge als privat- oder als verwaltungsrechtliche zu
qualifizieren sind, wobei für die Abgrenzung insbesondere auf Vertragsge-
genstand und -zweck (im Sinne der Frage, ob der Vertrag unmittelbar die
Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe betrifft oder Materien enthält, die vom
öffentlichen Recht geregelt werden) abzustellen ist (VK.2010.00002 vom 10.
Februar 2011, E. 1.3, in BEZ 2011 Nr. 8; vgl. auch Häfelin/Müller/Uhlmann,
a.a.O., Rz. 1292 ff.). Soweit von Ersterem ausgegangen würde, handelt es
sich bei der Frage, ob mit der monierten Ausgestaltung der Etappierung eine
Vertragsverletzung einhergeht, um eine ein allfälliges privatrechtliches Hin-
dernis betreffende Vorfrage, womit es im Lichte von § 1 VRG und § 317 PBG
ohne Weiteres zulässig (wenn nicht sogar geboten) wäre, darauf im Rahmen
des Baubewilligungsverfahrens nicht weiter einzugehen (vgl. auch
VB.2013.00050 vom 12. Juni 2013, E. 6.3 sowie Kaspar Plüss, in: Kommen-
tar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 1 Rz. 38 ff.). Doch auch wenn
der Vertrag demgegenüber als verwaltungsrechtlicher zu qualifizieren wäre,
würde dies nichts daran ändern, dass eine allfällige Verletzung desselben in
einem gesonderten Verfahren - nun einfach auf dem Weg der Verwaltungs-
rechtspflege - geltend zu machen wäre, da es sich auch dann nicht um eine
nach Massgabe von § 320 PBG zu prüfende öffentlich-rechtliche Bestim-
mung, namentlich aus dem Planungs-, Bau- und Umweltschutzrecht (vgl.
auch § 329 PBG), handeln würde, deren Einhaltung Voraussetzung einer
R1S.2022.05166 Seite 96

Bewilligungserteilung ist (vgl. zur Bedeutung von § 320 PBG auch
VB.2020.00039, E. 5.2, in BEZ 2020 Nr. 22; VB.2013.00050 vom 12. Juni
2013, E. 6.3). Mit anderen Worten hätte eine allfällige Verletzung der ver-
traglich vereinbarten Mietzinsgestaltung in keinem Fall die fehlende bau-
rechtliche Bewilligungsfähigkeit des vorliegend zu beurteilenden Bauvorha-
bens zur Folge, wobei der Argumentation in der Replik entgegenzuhalten ist,
dass auch die behauptete Verknüpfung des Vertrags von 1973 mit der sei-
nerzeitigen Bewilligungserteilung keine entsprechenden Folgen zeitigen
würde, da sie sich einerseits auf die damalige und nicht auf die nun strittige
Bewilligungserteilung bezieht und andererseits der Vertrag von 1973 wie er-
wähnt mittlerweile ersetzt worden ist.
War somit die Übereinstimmung der geplanten Etappierung mit den vertrag-
lichen Pflichten der Bauherrschaft gar nicht unter dem Titel der Bewilligungs-
fähigkeit bei gegebener Vertragsverletzung zu prüfen, so könnten sich die
von den Rekurrierenden aufgeworfenen materiellen Fragen nur insofern stel-
len, als damit die Behauptung verbunden ist, eine vertragskonforme Etappie-
rung wäre ihrerseits mit der vorliegenden Baubewilligung nicht kompatibel.
Dieses Problem hat insofern eine gewisse Bedeutung, als die Bauherrschaft
einerseits gemäss unbestrittener rekurrentischer Darstellung jedenfalls im
Zeitpunkt der Einreichung des ersten Baugesuchs davon ausging, durch ein-
vernehmliche vorzeitige Beendigung der Mietzinskontrolle den konkret ins
Auge gefassten Zeitplan umsetzen zu können, und andererseits - wie sich
der Vernehmlassung entnehmen lässt - noch heute beabsichtigt, das Bau-
vorhaben zu realisieren, ohne dabei eine Vertragsverletzung zu begehen.
Soweit Letzteres - wie offenbar nach wie vor primär intendiert - aufgrund ei-
ner einvernehmlichen Lösung hinsichtlich der Dauer der Mietzinskontrolle
der Fall wäre, erweist sich die Baubewilligung von vornherein als unproble-
matisch. Soweit demgegenüber die bestehenden vertraglichen Pflichten voll-
umfänglich zu erfüllen wären, stellt sich die Frage, ob dies im Widerspruch
zur strittigen Baubewilligung stehen würde. Dies ist zu verneinen: Zwar wird
im Baugesuch als Baudauer die Zeit vom 1. Januar 2025 bis zum 1. Januar
2034 genannt, worauf offenbar auch die geplante Etappierung beruht. Indes-
sen ist bereits aufgrund der - voraussichtlich realisierten - Möglichkeit ver-
hältnismässig langwieriger Rechtsmittelverfahren offenkundig, dass mit den
entsprechenden Angaben zwar die voraussichtliche Dauer der Bauarbeiten
(und im Rahmen der Etappierung auch die Abfolge und zeitliche Dauer der
R1S.2022.05166 Seite 97

einzelnen Bauphasen) festgelegt werden soll, damit jedoch keine Verpflich-
tung auf einen bestimmten Zeitpunkt des Baubeginns einhergehen kann.
Letzteres stünde denn auch im Widerspruch zu § 322 PBG, welcher diese
Frage dahingehend regelt, dass baurechtliche Bewilligungen nach drei Jah-
ren erlöschen, wenn nicht vorher mit der Ausführung begonnen worden ist
(Abs. 1), wobei die Frist in streitigen Fällen mit der Rechtskraft des entspre-
chenden Entscheids zu laufen beginnt (Abs. 3). Gestützt auf diese Bestim-
mung ist offenkundig, dass es der Bauherrschaft möglich sein wird, durch
entsprechende Terminierung des Baubeginns ihren vertraglichen Pflichten
nachzukommen, ist doch nicht davon auszugehen, dass vor dem 1. Oktober
2023 (mithin drei Jahre vor Auslaufen der letzten Mitzinskontrolle) bereits
eine rechtskräftige Baubewilligung vorliegt (wobei selbst im hypothetischen
Fall, dass der vorliegende Entscheid in Rechtskraft erwachsen sollte, die da-
mit problematische Zeitspanne von wenigen Monaten durch entsprechende
Beschränkung der Abbrucharbeiten auf den Sektor "Wohnen 3" und verzö-
gerte Inangriffnahme dieser Arbeiten im Sektor "Wohnen 4" überbrückbar
wäre). Irrelevant ist in diesem Kontext im Übrigen die von den Rekurrieren-
den angerufene Bestimmung von § 328 PBG, regelt diese doch die Frage
des Unterbruchs von Bauarbeiten und nicht die vorliegend interessierende
des Beginns derselben. Dass schliesslich ein zeitlich entsprechend ange-
passtes Etappierungskonzept eingereicht werden kann (wie es voraussicht-
lich schon allein aufgrund der Dauer der Rechtsmittelverfahren erforderlich
sein dürfte), ergibt sich aus der in Dispositivziffer II.B.1.c statuierten Auflage,
dem Amt für Baubewilligungen ein vollständiges Etappierungskonzept ein-
zureichen und beurteilen zu lassen, auch wenn diese Nebenbestimmung -
wie sich aus dem Verweis auf E. A.f und M.e ergibt - an sich aus anderen
Gründen angeordnet wurde (wobei die Vorinstanz, sofern sie die Einhaltung
der vertraglichen Verpflichtungen als für die Bewilligungsfähigkeit massge-
blich erachtet hätte, die Auflage auch auf diesen Aspekt hätte beziehen kön-
nen, davon jedoch nach dem vorstehend Ausgeführten zu Recht abgesehen
hat). Zu beachten ist dabei insbesondere, dass sich - im Rahmen der vorlie-
gend diskutierten Problematik - an der bereits bekannten zeitlichen Abfolge
grundsätzlich keine Änderungen ergeben müssen, sondern lediglich die kon-
kreten Zeitpunkte anzupassen sind (während zugleich die mit den genannten
Erwägungen verbundenen Anpassungen ebenfalls klar umrissen sind). Ent-
sprechend geht der rekurrentische Vorwurf, wonach es sich bei der fragli-
chen Auflage um eine "Blackbox" handle, fehl. Ebenfalls unzutreffend ist
nach dem Gesagten, dass die Frage, ob das Bauvorhaben innert der konkret
R1S.2022.05166 Seite 98

genannten Fristen (nicht im Sinne des Zeitraums, sondern im Sinne der kon-
kreten Zeitpunkte) realisiert werden kann, für die Bewilligungsfähigkeit kon-
stitutiv sei.
Zusammenfassend ergibt sich somit, dass die unter dem Titel der unzulässi-
gen Etappierung vorgebrachte Rüge ebenfalls unbegründet ist.
19.1
Weiter machen die Rekurrierenden geltend, der Gemeinderat der Stadt Zü-
rich habe - nach Planauflage vom 9. September bis 10. November 2020 - mit
Beschluss vom 24. November 2021 für das Areal B/U - und damit unter an-
derem für das Baugrundstück - eine Gestaltungsplanpflicht (neuer Art. 4
Abs. 14 BZO) mit folgendem Wortlaut festgesetzt: "Im Gebiet B/U müssen
städtebaulich und architektonisch besonders gut gestaltete und nachhaltige
Überbauungen sichergestellt werden, die sich in die Umgebung einpassen.
Dabei nehmen der Landschaftsschutz und die differenzierte bauliche Ver-
dichtung einen hohen Stellenwert ein. Der Gestaltungsplan soll zudem eine
schrittweise, sozial verträgliche Erneuerung ermöglichen und Vorgaben über
Mindestanteile preisgünstiger Wohnungen machen." Seit der Planauflage,
spätestens aber seit der Beschlussfassung des Gemeinderats komme dieser
Bestimmung negative Vorwirkung gemäss § 234 PBG zu. In der Replik füh-
ren die Rekurrierenden in diesem Zusammenhang aus, es gehe nicht nur um
die fehlende Baureife im Sinne von § 234 PBG, sondern um die in Art. 2 RPG
vorgegebene Planungspflicht. Die Zulässigkeit einer derart grossen Über-
bauung auf einer derart grossen Fläche mit derart grossen Auswirkungen auf
die Umwelt, den Raum und die Erschliessung dürfe nicht in einem Baubewil-
ligungsverfahren beurteilt werden, sondern es sei hierfür eine Nutzungspla-
nung notwendig. Da eine vorgeschriebene planungsrechtliche Festlegung
fehle und diese durch das Bauvorhaben beeinflusst werden könne, sei das
Areal im Sinne von § 234 PBG nicht baureif. Gehe es bei der planungsrecht-
lichen Festlegung um Gestaltungspläne, sei grundsätzlich davon auszuge-
hen, dass ein Bauprojekt innerhalb des Planungsperimeters das Potential
habe, die zukünftige Planung nachteilig zu beeinflussen, weshalb über ein
Baugesuch für eine Arealüberbauung nicht befunden werden dürfe. Gerade
die Setzung der Bauvolumen im vorliegenden Projekt habe zur Einführung
der gesetzlichen Gestaltungsplanpflicht Anlass gegeben. Würde das Bau-
vorhaben wie geplant realisiert, wäre das Planungsziel der Rücksichtnahme
R1S.2022.05166 Seite 99

auf die landschaftlich und ortsbaulich besonders sensible Umgebung und die
sozial verträgliche Entwicklung mit preisgünstigen Wohnungen nicht mehr
umsetzbar.
19.2
Bauten und Anlagen dürfen nur auf Grundstücken erstellt werden, die baureif
sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die Verhältnisse es
erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist (§ 233 Abs. 1 PBG).
Gemäss § 234 PBG gilt ein Grundstück als baureif, wenn es erschlossen ist
und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch
die Gemeindeexekutive beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig
beeinflusst wird. Diese Bestimmung bezweckt somit den Schutz fehlender
oder in Änderung stehender planungsrechtlicher Festlegungen. Das Erfor-
dernis der planungsrechtlichen Baureife löst eine befristete Bausperre aus,
wenn eine noch ausstehende Planung oder eine Planänderung durch ein
Bauvorhaben negativ präjudiziert würde. Künftige Planfestsetzungen entfal-
ten auf diese Weise eine negative Vorwirkung. Die Bestimmung von § 234
PBG dient nicht allgemein der Voranwendung künftigen Rechts, sondern
ausschliesslich der Plansicherung (s. zum Ganzen BGE 116 Ia 449, E. 4a u.
4c; VB.2017.00691 vom 4. Oktober 2018, E. 2.3; VB.2015.00762 vom 14.
Juli 2016, E. 4.2. ff.; VB.2004.00090 vom 2. Juni 2004, E. 2.4; RB 1995 Nr.
78, RB 1984 Nr. 96). Geschützt werden sollen mit andern Worten planungs-
rechtliche Festlegungen, d.h. all jene Normen, die einen planerischen Gehalt
aufweisen. Dazu gehören etwa die Bestimmungen über die Nutzweise, die
Ausnützung, die erlaubte Überbauungsart oder die Geschosszahl, nicht aber
blosse Messvorschriften oder etwa Vorschriften, die überwiegend feuerpoli-
zeilichen Zwecken dienen. Um negativ präjudiziert werden zu können, muss
eine Planungsabsicht überdies einen bestimmten Konkretisierungsgrad er-
reicht haben; als von der Gemeindeexekutive beantragt im Sinne von § 234
PBG und damit hinreichend konkretisiert gilt eine planerische Festlegung in
der Regel dann, wenn sie zuhanden der öffentlichen Auflage gemäss § 7
PBG verabschiedet worden ist (BRKE IV Nr. 166/1993 in BEZ 1994 Nr. 3, E.
2e/f; www.baurekursgericht-zh.ch). Sodann muss die vom Gemeinderat ver-
abschiedete Vorlage eine ernsthafte Realisierungschance haben; andern-
falls kann sie einem Bauvorhaben nicht entgegengehalten werden
(VB.2014.00611 vom 16. April 2015, E. 3.2; RB 1999 Nr. 113, E. 3a).
R1S.2022.05166 Seite 100

19.3
Die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung geht davon aus, dass die
Pflicht zur Aufstellung eines Gestaltungsplans an sich noch keine hinrei-
chende Konkretisierung einer planungsrechtlichen Festlegung darstellt
(VB.2014.00611 vom 16. April 2015, E. 3.3; VB.2018.00162 und
VB.2019.00374 vom 17. September 2020, E. 5.1.4; letzterer bestätigt in BGr
1C_647/2020 vom 10. Mai 2022, E. 3.4; vgl. bereits BRGE I Nrn. 0012/2018
und 0013/2018 vom 9. Februar 2018, E. 3.2, www.baurekursgericht-zh.ch).
In beiden Entscheiden des Verwaltungsgerichts wird überdies (fallbezogen)
festgehalten, dass auch die in der jeweiligen BZO-Bestimmung genannten
dem Gestaltungsplan zugrunde zu legenden gebietsspezifischen Ziele, die
mittels verschiedenen Massnahmen erreicht werden können, den noch auf-
zustellenden Gestaltungsplan noch nicht in der erforderlichen Weise zu kon-
kretisieren vermögen. Eine solche Konkretisierung sei jedoch erforderlich,
um zu beurteilen, ob ein Bauvorhaben wesentlich von der Planänderung ab-
weiche bzw. diese negativ präjudiziere. Dabei betrafen die genannten Ver-
fahren zwar jeweils die sogenannte intertemporalrechtliche Anwendung von
§ 234 PBG, da die Änderung der kommunalen planungsrechtlichen Festle-
gung erst während der Hängigkeit des Rechtsmittelverfahrens beantragt
bzw. beschlossen worden (aber noch nicht in Kraft getreten) war (vgl. zu die-
ser Konstellation auch Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 718 f.), doch
wirkt sich dieser Umstand lediglich dahingehend aus, dass im Rahmen der
Beurteilung, ob § 234 PBG einem Bauvorhaben entgegensteht, zusätzlich
eine Interessenabwägung vorzunehmen ist. Die spezifisch auf die Gestal-
tungsplanpflicht als Inhalt der fraglichen planungsrechtlichen Festlegung be-
zogenen Ausführungen zur fehlenden hinreichenden Konkretisierung ergin-
gen jedoch unabhängig von der Frage der intertemporalrechtlichen Anwen-
dung, so dass sie im vorliegenden Verfahren - wo öffentliche Planauflage
und Festsetzung der Gestaltungsplanpflicht schon vor der Erteilung der
streitbetroffenen Baubewilligung erfolgten und § 234 PBG demnach unmit-
telbar anwendbar ist - beachtlich sind (vgl. besonders deutlich
VB.2014.00611 vom 16. April 2015, E. 3.3, wo die Argumentation betreffend
fehlende hinreichende Konkretisierung und die Interessenabwägung ge-
trennt behandelt werden [während in VB.2018.00162 und VB.2019.00374
vom 17. September 2020 das Vorliegen einer Konstellation intertemporal-
rechtlicher Anwendung von § 234 PBG gar nicht thematisiert wurde]).
R1S.2022.05166 Seite 101

Bezüglich der von den Rekurrierenden angeführten, im (mittlerweile geneh-
migten, aber Gegenstand eines Rekursverfahrens [vgl. E. 2.1] bildenden)
Art. 4 Abs. 14 BZO festgelegten Gestaltungsplanpflicht und der an gleicher
Stelle umschriebenen Planungsziele ergibt sich nun, dass Letztere auch im
vorliegenden Verfahren den noch aufzustellenden Gestaltungsplan nicht in
der erforderlichen Weise zu konkretisieren vermögen. Dies gilt sowohl für die
sehr allgemein gehaltenen Vorgaben der städtebaulich und architektonisch
besonders guten Gestaltung, der Nachhaltigkeit und der Einpassung in die
Umgebung sowie die nur wenig konkreteren Hinweise auf den Landschafts-
schutz und die differenzierte bauliche Verdichtung, als auch für die Zielset-
zung einer sozial verträglichen Erneuerung und die zwar spezifischere, aber
in ihrer konkreten Ausgestaltung ebenfalls gänzlich unbestimmte Vorgabe
eines Mindestanteils preisgünstiger Wohnungen (vgl. auch die Umschrei-
bung der - eine ausreichende Konkretisierung nicht gewährleistenden - Pla-
nungsziele in VB.2014.00611 vom 16. April 2015, E. 3.1 und in
VB.2018.00162 und VB.2019.00374 vom 17. September 2020, E. 5.1.4, die
einen vergleichbaren - oder sogar höheren - Konkretisierungsgrad aufwei-
sen). Bezüglich einzelner der genannten Ziele kommt sodann hinzu, dass sie
mangels planungsrechtlicher Bedeutung gar nicht von § 234 PBG erfasst
werden (vgl. dazu bereits E. 19.2): Dies gilt zum einen für Ästhetiknormen
(vgl. dazu auch VB.2014.00611 vom 16. April 2015, E. 3.3), zum andern für
die Vorgaben über Mindestanteile preisgünstiger Wohnungen, bei denen
nicht der planerische Gehalt (im Sinne der Raumwirksamkeit), sondern sozi-
alpolitische Ziele im Vordergrund stehen (vgl. hierzu auch E. 20.2). Schliess-
lich steht auch im vorliegenden Verfahren - in Übereinstimmung mit der in
VB.2018.00162 und VB.2019.00374 vom 17. September 2020, E. 5.1.4 ver-
wendeten Argumentation - gemessen am Wortlaut von Art. 4 Abs. 14 BZO
grundsätzlich nicht fest, dass das geplante Bauvorhaben den genannten An-
forderungen nicht entspricht. Etwas anderes könnte höchstens bezüglich der
Vorgaben über Mindestanteile preisgünstiger Wohnungen gelten (da solche
nicht vorgesehen sind), was allerdings an der fehlenden Konkretisierung
auch dieser Vorgabe sowie am soeben dargelegten Umstand, dass sie im
Hinblick auf § 234 PBG mangels planerischen Gehalts ohnehin unbeachtlich
ist, nichts zu ändern vermag. Damit ergibt sich zusammenfassend, dass der
die Gestaltungsplanpflicht umschreibenden BZO-Bestimmung entgegen den
Rekurrierenden keine negative Vorwirkung im Sinne von § 234 PBG zu-
kommt.
R1S.2022.05166 Seite 102

Soweit schliesslich in der Replik von einer eigentlichen Planungspflicht aus-
gegangen wird, ist bereits fraglich, ob es sich hierbei nicht um eine neue und
damit unzulässige Rüge handelt. Selbst wenn das Vorbringen aber aufgrund
eines allfälligen Konnexes zur geltend gemachten negativen Vorwirkung der
Gestaltungsplanpflicht berücksichtigt wird, erweist es sich materiell als unbe-
gründet: Die in Art. 4 Abs. 14 BZO vorgesehene Gestaltungsplanpflicht
würde sich - soweit sie rechtmässig ist - auf § 48 Abs. 3 PBG stützen, wonach
bei Bestehen eines wesentlichen öffentlichen Interessens mit der Zonenzu-
weisung festgelegt werden kann, dass für bestimmte Teilbereiche ein Ge-
staltungsplan aufgestellt werden muss. Ob die entsprechenden Vorausset-
zungen vorliegend erfüllt sind, bildet Gegenstand des separaten Rekursver-
fahrens G.-Nr. R1S.2022.05189 (vgl. bereits E. 2.1). Nicht ersichtlich ist je-
doch, dass über die - gegebenenfalls rechtmässige - Anwendung von § 48
Abs. 3 PBG hinausgehend von vornherein (und damit gerade losgelöst von
der Festsetzung einer Gestaltungsplanpflicht) eine eigentliche Pflicht des
Gemeinwesens bestehen würde, eine Überbauung des streitbetroffenen
Areals nur nach Massgabe eines (sonder-)nutzungsplanerischen Verfahrens
zu ermöglichen, und die Erteilung einer Baubewilligung gestützt auf die
Grundordnung (bzw. die Vorschriften zur Arealüberbauung) per se (mithin
unabhängig von den rechtlichen Wirkungen der Festsetzung einer Gestal-
tungsplanpflicht) unzulässig wäre. Die Rechtsprechung, wonach sich eine
Pflicht zur Nutzungsplanung nach der räumlichen Bedeutung des Vorhabens
bestimmt, bezieht sich denn auch auf die Frage, inwieweit Abweichungen
von der Grundordnung durch Ausnahmebewilligungen ermöglicht werden
dürfen und inwieweit stattdessen eine nutzungsplanerische Festsetzung ver-
langt ist (vgl. Pierre Tschannen, Praxiskommentar RPG: Richt- und Sachpla-
nung, Interessenabwägung, hrsg. von Heinz Aemisegger / Pierre Moor / Ale-
xander Ruch / Pierre Tschannen, Zürich 2019, Art. 2 Rz. 49 f., wo überdies
darauf hingewiesen wird, dass sich diese Rechtsprechung nahezu aus-
schliesslich auf zonenfremde Vorhaben ausserhalb der Bauzonen bezieht,
und die weitergehende Anwendbarkeit der fraglichen Abgrenzung auf Kons-
tellationen innerhalb der Bauzonen ausdrücklich mit Blick auf die Frage der
Zulässigkeit von Ausnahmebewilligungen propagiert wird). Nachdem es sich
bei der streitbetroffenen Arealüberbauung von vornherein nicht um einen
Ausnahmebewilligungs-Sachverhalt handelt, sondern die entsprechenden
baulichen Möglichkeiten in der BZO selbst vorgegeben werden, besteht kein
R1S.2022.05166 Seite 103

Anlass, im Sinne der Rekurrierenden die Beurteilung des Vorhabens im Rah-
men eines Baubewilligungsverfahrens per se - unter dem Titel der Planungs-
pflicht - für unzulässig zu erklären.
Zusammenfassend erweisen sich somit die unter dem Titel der Gestaltungs-
planpflicht erhobenen Rügen als unbegründet.
20.1
Schliesslich wird in der Rekursschrift vorgebracht, gestützt auf § 49b PBG,
wonach bei Ein- und Aufzonungen Mindestanteile preisgünstiger Wohnun-
gen vorgeschrieben werden könnten, sowie die Verordnung über den preis-
günstigen Wohnraum (PWV) habe zunächst der Gemeinderat am 30. No-
vember 2016 eine BZO-Änderung betreffend einen neuen Art. 8 Abs. 9 BZO
(20 % der Wohnfläche zur Kostenmiete bei Benützung des Ausnützungsbo-
nus von Arealüberbauungen) beschlossen. Da diese Änderung seinerzeit
nicht in der Planauflage enthalten gewesen sei, habe der Stadtrat eine sol-
che vom 26. März bis 25. Mai 2021 durchgeführt und daraufhin dem Gemein-
derat mit Weisung vom 14. Juli 2022 eine Ergänzung von Art. 8 BZO um die
neuen Absätze 9 bis 12 zur definitiven Beschlussfassung vorgelegt. Wäh-
rend Abs. 9 vorsehe, dass bei Beanspruchung des Ausnützungsbonus von
10 Prozent gemäss Art. 8 Abs. 6 BZO mindestens 5 Prozent der Ausnützung
mit preisgünstigem Wohnraum zu belegen seien, halte Abs. 10 fest, dass bei
Nutzung eines Untergeschosses mit anrechenbaren Räumen gemäss Art. 8
Abs. 7 lit. b BZO (vgl. zu dieser Regelung bereits E. 7) eine Geschossfläche
im Umfang der Hälfte des zulässigen Fünftels des anrechenbaren Unterge-
schosses mit preisgünstigem Wohnraum belegt werde. Zwar sei die Bestim-
mung noch nicht in Kraft getreten, doch entfalte sie ab dem Datum des Be-
schlusses des Gemeinderats vom 30. November 2016, spätestens aber ab
dem Zeitpunkt der Planauflage (26. März bis 25. Mai 2021) negative Vorwir-
kung gemäss § 234 PBG, so dass keine der Bestimmung widersprechenden
Baugesuche mehr bewilligt werden dürften. Das streitbetroffene Bauvorha-
ben beanspruche gemäss den bestrittenen Berechnungen der Bauherrschaft
den 10-Prozent-Bonus nicht, konsumiere aber den Ausnützungsbonus von
einem Fünftel des zusätzlich erlaubten anrechenbaren Untergeschosses
vollumfänglich. Obwohl das Projekt damit unter den Geltungsbereich der
R1S.2022.05166 Seite 104

neuen Art. 8 Abs. 9-12 BZO falle, sei im angefochtenen Entscheid keine ver-
pflichtende Regelung zu finden, die dieser Bestimmung Rechnung trage,
was zur Aufhebung der Baubewilligung führe.
20.2
Auch dieses Vorbringen geht fehl. Zwar trifft es nicht zu, dass - wie die Bau-
herrschaft geltend macht - eine Berücksichtigung der neuen Art. 8 Abs. 9-12
schon deshalb ausgeschlossen wäre, weil es sich um eine positive Anord-
nung handle, der Bauherrschaft damit automatisch die Pflicht, einen Mindes-
tanteil an preisgünstigen Wohnungen zu erstellen, auferlegt würde und darin
eine unzulässige positive Vorwirkung läge. Eine entsprechende Konsequenz
kann durchaus mit der negativen Vorwirkung gemäss § 234 PBG einherge-
hen, insofern diese einerseits bei negativer Präjudizierung einer Planände-
rung eine Bausperre bewirkt, andererseits aber der Bewilligungsfähigkeit
nicht entgegensteht, wenn ein Bauvorhaben neben dem geltenden Recht
auch die Anforderungen gemäss der fraglichen Planänderung berücksichtigt
(vgl. in diesem Sinn für die negative Vorwirkung eines Wohnanteilsplans VB
73/1983 in RB 1984 Nr. 95).
Indessen handelt es sich bei der von den Rekurrierenden angeführten Fest-
legung von Mindestanteilen an preisgünstigem Wohnraum bei Beanspru-
chung bestimmter Privilegien einer Arealüberbauung nicht um eine pla-
nungsrechtliche Festlegung im Sinne von § 234 PBG (vgl. bereits E. 19.2
und 19.3). Nach der vom Verwaltungsgericht verwendeten Formulierung
müsste es sich hierfür um ein unmittelbares oder wenigstens mittelbares Pla-
nungsinstrument handeln (vgl. nur VB.2019.00309 vom 23. Oktober 2019,
E. 6.4.1, mit weiteren Hinweisen). Zur Konkretisierung des hierbei verwen-
deten Planungsbegriffs erscheint es sachgerecht, auf die in anderem Kontext
vorgenommene Abgrenzung zwischen raumwirksamen Aufgaben (im Sinne
des gezielten Einflusses auf die räumliche Ordnung bzw. Raumgestalt) und
weiteren raumbedeutsamen Tätigkeiten, die primär nichträumlichen Zwe-
cken dienen und deren Wirkungen auf die Raumgestalt als Nebenfolge er-
scheinen, zurückzugreifen (vgl. hierzu Tschannen, a.a.O., Art. 2 Rz. 12 ff.,
74 f. [wo als Beispiel für Letzteres unter anderem die Sozialpolitik erwähnt
wird]). In diesem Sinn weisen beispielsweise Regelungen der Nutzweise und
damit auch die erwähnten Vorschriften zu Mindestwohnanteilen einen plane-
rischen Gehalt auf, wird damit doch - entsprechend dem mit der Ausschei-
dung von Nutzungszonen verfolgten Ziel - eine bestimmte Gestaltung der
R1S.2022.05166 Seite 105

räumlichen Ordnung angestrebt. Demgegenüber dient die Festlegung von
Mindestanteilen an preisgünstigem Wohnraum primär einem sozialpoliti-
schen Zweck, steht dabei doch nicht die Sicherung der - vorausgesetzten -
Wohnnutzung, sondern die Ausgestaltung der Modalitäten, gemäss denen
diese Nutzung erfolgen kann, im Zentrum. Dass dabei - schon aufgrund der
Festlegung im Rahmen der Bau- und Zonenordnung - planungsrechtliche In-
strumente Verwendung finden (vgl. auch beispielsweise § 2 Abs. 3 PWV zur
Notwendigkeit eines Berichts gemäss Art. 47 RPV) und in diesem Sinn von
einer "planerischen Aufgabe" gesprochen werden kann (so Fritz-
sche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 170 f.), hat nicht zur Folge, dass es sich
automatisch um eine planungsrechtliche Festlegung im Sinne von § 234
PBG handeln würde, da hierfür wie aufgezeigt der Zweck der fraglichen Be-
stimmung ausschlaggebend ist. Damit ist es nicht zu beanstanden, wenn der
Umstand, dass im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung die öffentliche
Auflage für die neuen Art. 8 Abs. 9-12 BZO bereits erfolgt war, die Vorinstanz
nicht dazu veranlasst hat, die Erteilung der Bewilligung zu verweigern oder
diese mit einer Auflage zu versehen, wonach im Umfang der genannten
Bestimmungen preisgünstiger Wohnraum zu schaffen sei. Entsprechend er-
weist sich auch diese Rüge als unbegründet.
21.
Zusammenfassend ist der Rekurs teilweise gutzuheissen und der Beschluss
der Bausektion der Stadt Zürich vom 23. August 2022 mit den vorstehend in
E. 6.2.4.1, 6.2.4.4, 17.3.1 und 17.3.2 genannten Auflagen zu ergänzen (vgl.
auch nachstehend Dispositivziffer II). Im Übrigen ist der Rekurs abzuweisen,
soweit darauf einzutreten ist.
22.1
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten zu je 1/40 der Bausektion der
Stadt Zürich und der privaten Rekursgegnerin und zu je 19/160 den acht re-
kurrentischen Parteien, unter solidarischer Haftung für 19/20 der Verfahrens-
kosten, aufzuerlegen (§ 13 VRG).
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-
gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-
R1S.2022.05166 Seite 106

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-
baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier
ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr
in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV
VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr bis auf
das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Bei der Bemessung der
Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu
(Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13
Rz. 25 ff.).
Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (finanzi-
elle Bedeutung des Bauvorhabens im streitgegenständlichen Umfang: Are-
alüberbauung mit 512 Wohnungen und Ladenflächen, Bausumme ca. 210
Mio. Fr.), des getätigten Verfahrensaufwandes (dreifacher Schriftenwechsel,
Abteilungsaugenschein, mehrere Zwischenverfügungen) sowie des Um-
fangs des vorliegenden Urteils ist die Gerichtsgebühr auf Fr. 22'000.-- fest-
zusetzen (BGr 1C_566/2015 vom 18. Februar 2016, E. 2; BGr 1C_244/2013
vom 4. Juli 2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 0163/2012 vom 23. Oktober
2012, E. 16, in BEZ 2014 Nr. 36; Entscheid bestätigt mit VB.2012.00774 vom
22. August 2013, dieser bestätigt mit BGr 1C_810/2013 vom 14. Juli 2014;
www.baurekursgericht-zh.ch).
22.2
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren
vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-
ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-
pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-
verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder
den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-
triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.
Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-
sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom
16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der privaten Rekursgeg-
nerin zulasten der acht solidarisch haftbaren rekurrentischen Parteien eine
Umtriebsentschädigung zuzusprechen. Angemessen erscheint (ausgehend
von einem Gesamtbetrag von Fr. 4'000.-- und einem Obsiegensüberschuss
R1S.2022.05166 Seite 107

von 9/10) ein Betrag von Fr. 3'600.-- (je Fr. 450.--). Da die Umtriebsentschä-
digung pauschal festgelegt wird, entfällt die Zusprechung eines Mehrwert-
steuerzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ
2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch).
Das Baurekursgericht erkennt:
I.
Der Antrag auf Sistierung des Rekursverfahrens wird abgewiesen.
II.
Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen.
Demgemäss wird der Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom
23. August 2022 mit folgenden Auflagen ergänzt:
"Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft dem Amt für Baubewilligungen eine
aktuelle Ausnützungsberechnung der Bestandesbaute "Wohnen 1" einzu-
reichen und bei Überschreitung eines Flächenmasses von 16'990,7 m2 zu-
sätzlich im Sinne von E. 6.2.4.1 einen Nachweis darüber einzureichen und
bewilligen zu lassen, dass die auf dem Baugrundstück gesamthaft zulässige
Ausnützung nicht überschritten wird."
"Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft dem Amt für Baubewilligungen betref-
fend die drei in E. 6.2.4.4 genannten Räume "Waschen/Trocknen" bzw. "Kin-
derwagen" entweder abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu las-
sen, mit denen nachgewiesen wird, dass die Fensterfläche des jeweiligen
Raums nicht mehr als 5 % der Bodenfläche beträgt, oder aber eine korrigierte
Ausnützungsberechnung einzureichen und bewilligen zu lassen, welche die
fraglichen Flächen einbezieht und die gesamthafte Einhaltung der zulässigen
Ausnützung nachweist."
"Im Rahmen der Bewilligung des Ausbaus der zwei in E. 6.2.4.4 genannten
Räume "Gastro Produktion" und "Disponibel" gemäss separater Eingabe Be-
triebskonzept Ladenzentrum hat die Bauherrschaft dem Amt für Baubewilli-
gungen entweder den Nachweis zu erbringen, dass keine anrechenbaren
R1S.2022.05166 Seite 108

Nutzungen vorgesehen sind, oder aber eine korrigierte Ausnützungsberech-
nung einzureichen und bewilligen zu lassen, welche die fraglichen Flächen
einbezieht und die gesamthafte Einhaltung der zulässigen Ausnützung nach-
weist."
"Die Eckbereiche der lärmempfindlichen Wohnräume entlang der A-Strasse
sowie der weitere im Aussenlärmgutachten Strassenlärm vom 8. Oktober
2021 mit * bezeichnete Bereich des Personalraums auf Ebene 4 im Gebäude
C1 sind als nicht öffenbare transparente Fassadenbauteile auszuführen. Ihre
Schalldämmung darf nicht mehr als 5 dB von der Schalldämmung der Fas-
sade abweichen und die Schalldämmung der Gesamtfassade muss den er-
höhten Anforderungen der SIA 181 genügen."
"Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft dem Amt für Baubewilligungen im
Sinne der Erwägungen einen Nachweis über die Einhaltung der Immissions-
grenzwerte für Strassenverkehrslärm bei den Betriebsräumen einzureichen
und bewilligen zu lassen."
"Im Rahmen der Bewilligung des Ausbaus des Gastro-Bereichs gemäss se-
parater Eingabe Betriebskonzept Ladenzentrum hat die Bauherrschaft dem
Amt für Baubewilligungen im Sinne der Erwägungen den Nachweis zu er-
bringen, dass die Nutzung ausserhalb der Zeit von 22 Uhr bis 06 Uhr erfolgt."
Im Übrigen wird der Rekurs abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
[…]
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