zh_baurekursgericht · BRGE I Nr. 0158/2023 · 2023-08-18 · de
Privater Gestaltungsplan "Areal Hardturm - Stadion" (2/2)

Der Perimeter umfasst eine Fläche von 54’619 m2auf dem Hardturm-Areal in der Stadt Zürich. Mit dem Gestaltungsplan sollen die Voraussetzungen für die Realisierung eines Fussballstadions mit einer Kapazität von maximal 18'500 Zuschauerplätzen, eines gemeinnützigen Wohnungsbaus sowie zweier Wohn- und Geschäftshochhäuser mit einer maximal zulässigen Gesamthöhe von 140 m geschaffen werden. Zahlreiche in der Umgebung wohnhafte Personen, ein Verein und eine Stockwerkeigentümergemeinschaft rekurrierten gegen das Projekt. In diesem Fall machten die Rekurrierenden mehrere Verfahrensmängel, eine fehlende Interessenabwägung, die Unzulässigkeit zweier Hochhäuser in vielerlei Hinsicht, eine übermässige Abweichung von der Grundnutzungsordnung sowie zahlreiche weitere Mängel geltend, insbesondere in Bezug auf das Lärm-, Gewässer- und Naturschutzrecht. Das Baurekursgericht wies beide Rekurse ab, soweit es darauf eintrat und bestätigte die Zustimmung der Stimmbevölkerung zum privaten Gestaltungsplan sowie die entsprechende Genehmigungsverfügung der kantonalen Baudirektion.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
G.-Nr. R1S.2022.05185
BRGE I Nr. 0158/2023
Entscheid vom 18. August 2023
Mitwirkende Abteilungspräsident Claude Reinhardt, Baurichterin Beatrice Bosshard,
Baurichter Christian Hurter, Gerichtsschreiber Mario Gasser
in Sachen Rekurrierende
1. Verein A, […]
2. - 54. […]
alle vertreten durch […]
gegen Rekursgegnerschaft
1. Gemeinderat Zürich, Stadthaus, 8022 Zürich
vertreten durch […]
2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zü-
rich
3. Stadt Zürich, Stadthaus, Stadthausquai 17, Postfach, 8022 Zürich
Nr. 3 vertreten durch […]
4. B, […]
5. C, […]
6. D, […]
7. E, […]
8. F, […]
9. G, […]
Nr. 4 - 9 vertreten durch H, […]
diese vertreten durch […]
betreffend Festsetzungssbeschluss des Gemeinderats Zürich G.-Nr. 2019-235 vom
23. Oktober 2019 sowie Genehmigungsverfügung der Baudirektion Kanton
Zürich Nr. ARE 21-1065 vom 26. August 2022; Privater Gestaltungsplan
"Areal Hardturm - Stadion" mit Umweltverträglichkeitsprüfung, Grundstück
Kat.-Nr. 1, Zürich 5 - Escher Wyss
_______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Der Gemeinderat der Stadt Zürich stimmte mit Beschluss vom 23. Oktober
2019 dem privaten Gestaltungsplan "Areal Hardturm-Stadion" mit Umwelt-
verträglichkeitsprüfung zu. Der Geltungsbereich umfasst das Grundstück
Kat.-Nr. 1 in Zürich, welches im Eigentum der Stadt Zürich steht. Gegen den
Gemeinderatsbeschluss wurde das Referendum ergriffen, woraufhin die Vor-
lage in der Volksabstimmung vom 27. September 2020 angenommen wurde.
Nachdem das Bundesgericht letztinstanzlich mit Urteilen vom 17. Juni 2022
zwei Stimmrechtsrekurse abgewiesen hatte, erfolgte am 26. August 2022 die
Genehmigung durch die Baudirektion Kanton Zürich. Zustimmung und Ge-
nehmigung wurden am 5. Oktober 2022 im kantonalen Amtsblatt publiziert.
B.
Mit gemeinsamer Eingabe vom 2. bzw. 4. November 2022 erhoben der Ver-
ein A sowie 53 natürliche Personen fristgerecht Rekurs an das Baurekursge-
richt des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung der beiden genann-
ten Entscheide, unter gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Gleichzeitig stellten sie den Verfahrensantrag, den übrigen Parteien sei su-
perprovisorisch und unter Strafandrohung zu verbieten, die Namen und Ad-
ressen der Rekurrierenden samt Vereinsmitglieder gegenüber Nichtparteien
bzw. Drittpersonen (insbesondere den beiden Fussballclubs GCZ und FCZ)
bekannt zu geben.
C.
Mit Präsidialverfügung vom 7. November 2022 wurde vom Rekurseingang
Vormerk genommen und der H eine Frist angesetzt, um bekannt zu geben,
wer den Gestaltungsplan aufgestellt hat. Zudem wurde das Gesuch der Re-
kurrierenden um Erlass superprovisorischer Massnahmen abgewiesen.
R1S.2022.05185 Seite 2

D.
Am 16. November 2022 erklärten die B, die C, die D, die E, die F sowie die
G, dass sie als designierte Baurechtsnehmerinnen die H beauftragt hätten,
den privaten Gestaltungsplan aufzustellen.
E.
Mit Präsidialverfügung vom 18. November 2022 wurden die Baurechtsneh-
merinnen anstelle der H als private Rekursgegnerinnen ins Rubrum aufge-
nommen. Gleichzeitig wurde das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
F.
Mit Eingabe vom 15. Dezember 2022 beantragte die Baudirektion unter Ver-
weis auf den Mitbericht des Amts für Raumentwicklung (ARE) vom 14. De-
zember 2022 die Abweisung des Rekurses. Die kommunale Vorinstanz und
die Stadt Zürich als Grundeigentümerin stellten mit Vernehmlassung vom
20. Dezember 2022 den Antrag, der Rekurs sei abzuweisen, soweit auf die-
sen einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Re-
kurrierenden. Die privaten Rekursgegnerinnen beantragten mit Vernehmlas-
sung vom 21. Dezember 2022 ebenfalls die Abweisung des Rekurses, so-
weit darauf einzutreten sei. Die Verfahrenskosten seien den Rekurrierenden
aufzuerlegen und diese seien zu verpflichten, den privaten Rekursgegnerin-
nen eine Umtriebsentschädigung zu zahlen.
G.
Mit Replik vom 1. Februar 2023 und Dupliken vom 23. bzw. 27. Februar 2023
blieben die Parteien bei ihren Anträgen. Die Rekurrierenden reichten mit Da-
tum vom 15. Juni 2023 eine weitere Eingabe ins Recht.
H.
Am 27. Juni 2023 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein
der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. Im Nachgang dazu
erfolgte am 6. Juli 2023 eine weitere rekurrentische Eingabe, am 17. Juli
2023 eine Eingabe der Rekursgegner 1 und 3 sowie am 20. Juli 2023 eine
der privaten Rekursgegnerinnen.
R1S.2022.05185 Seite 3

I.
Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins ge-
machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich,
in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.
Es kommt in Betracht:
1.1.
Zum Rekurs und zur Beschwerde ist berechtigt, wer durch die angefochtene
Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung
oder Änderung hat (§ 338a Satz 1 des Planungs- und Baugesetzes [PBG]).
Mit dieser Umschreibung der Legitimation verlangt das Gesetz zunächst,
dass die Rekurrierenden über eine hinreichend enge nachbarliche Raumbe-
ziehung zum Baugrundstück bzw. den dort vorgesehenen Bauten und Anla-
gen verfügen, kraft derer sie stärker als beliebige Dritte oder die Allgemein-
heit von der angefochtenen Anordnung betroffen sind. Das vom Gesetz als-
dann verlangte schutzwürdige Interesse (Anfechtungsinteresse) setzt vo-
raus, dass die Rekurrierenden mit der Gutheissung des Rechtsmittels einen
Nutzen erlangen bzw. einen Nachteil abwenden. Das Interesse der Rekur-
rierenden kann rechtlicher oder tatsächlicher Natur sein. Der angestrebte
Nutzen muss stets ein eigener und die Betroffenheit eine unmittelbare sein.
Schliesslich ist zu verlangen, dass das Anfechtungsinteresse aktuell ist.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind Nachbarn zur Be-
schwerdeführung gegen ein Bauvorhaben – oder wie vorliegend gegen einen
Gestaltungsplan – legitimiert, wenn sie mit Sicherheit oder zumindest gros-
ser Wahrscheinlichkeit durch Immissionen (Lärm, Staub, Erschütterungen,
Licht oder andere Einwirkungen) betroffen werden, die der Bau oder Betrieb
der fraglichen Anlage hervorruft. Bei weiträumigen Einwirkungen kann ein
grosser Kreis von Personen zur Beschwerdeführung legitimiert sein. Als
wichtiges Kriterium zur Beurteilung der Betroffenheit dient in der Praxis die
räumliche Distanz zum Bauvorhaben bzw. zur Anlage. Die Rechtsprechung
R1S.2022.05185 Seite 4

bejaht in der Regel die Legitimation von Nachbarn, deren Liegenschaften
sich in einem Umkreis von bis zu rund 100 m befinden. Bei grösseren Ent-
fernungen muss eine Beeinträchtigung aufgrund der konkreten Gegebenhei-
ten glaubhaft gemacht werden. Allerdings wurde stets betont, dass nicht
schematisch auf einzelne Kriterien (insbesondere Distanzwerte) abgestellt
werden dürfe, sondern eine Gesamtwürdigung anhand der konkreten Ver-
hältnisse erforderlich sei (BGE 140 II 214, E. 2.3; vgl. auch BGE 136 II 281,
E. 2.3.1 und 2.3.2; je mit weiteren Hinweisen).
Die erforderliche Beziehungsnähe können auch Mieter als Nachbarn des zu
bebauenden Grundstücks aufweisen, falls ihr Mietverhältnis unbefristet oder
zumindest auf lange Dauer angelegt und nicht gekündigt ist (VB.2012.00025
vom 25. April 2012, E. 2. m.w.H.).
1.2.
Ein als juristische Person konstituierter Verband kann – im eigenen Namen,
aber gewissermassen stellvertretend – die persönlichen Interessen seiner
Mitglieder geltend machen, wenn es sich um solche handelt, die er nach sei-
nen Statuten zu wahren hat, die der Mehrheit oder doch einer Grosszahl sei-
ner Mitglieder gemeinsam sind und zu deren Geltendmachung durch Rekurs
jedes dieser Mitglieder befugt wäre (sogenannte egoistische Verbandsbe-
schwerde; vgl. BGE 142 II 80, E. 1.4.2.). Diese Voraussetzungen müssen
kumulativ erfüllt sein; sie sollen die Popularbeschwerde ausschliessen. Die
Wahrung der Interessen der Mitglieder muss zu den statutarischen Aufgaben
des Verbands gehören, wobei an die Formulierung in den Statuten allerdings
keine hohen Anforderungen gestellt werden.
1.3.
Die Baudirektion macht bezüglich der Legitimation des Rekurrenten 1 gel-
tend, dass von den 85 Mitgliedern der grösste Teil (63) auf der nördlichen
Seite der Limmat und lediglich ein kleinerer Teil (23) in Zürich-West und an-
nähernd im Umfeld des Gestaltungsplanperimeters wohne. Für den grössten
Teil des Vereins würden sich die Auswirkungen der Vorhaben im Gestal-
tungsplanperimeter darauf beschränken, dass sie inskünftig die beiden
Wohnhochhäuser als Teil ihrer Aussicht wahrnähmen. Eine gewisse Beein-
trächtigung der Aussicht entfalte jedoch nicht das nötige Gewicht, um die
Betroffenheit des grössten Teils der Mitglieder zu begründen.
R1S.2022.05185 Seite 5

1.4.
Der Verein A bezweckt gemäss Art. 2 der Statuten (act. 5.2), eine städtebau-
lich sinnvolle Entwicklung in Zürich West zu fordern. Er "wendet sich mit po-
litischen und juristischen Mitteln gegen Vorhaben, welche die Wohnlichkeit
in diesem und den anliegenden Stadtteilen bedrohen". Der Vorstand kann im
Namen des Vereins Rekurse oder Einsprachen tätigen, wenn er es im Inte-
resse des Vereins erachtet (Art. 7 der Statuten). Eine solcher Vorstandsbe-
schluss liegt in Bezug auf den vorliegenden Gestaltungsplan mit Datum vom
24. Oktober 2022 vor. Aufgrund des Mitgliederverzeichnisses (act. 5.4 f.)
ergibt sich sodann, dass ein Grossteil der Vereinsmitglieder in der näheren
Umgebung östlich und nördlich des Gestaltungsplanperimeters wohnhaft ist.
Angesichts der erheblichen Ausmasse der Bauvolumen (insb. zwei Hoch-
häuser mit einer zulässigen Gesamthöhe von 140 m), der Hanglage, von
welcher die nördlich und nordwestlich wohnenden Vereinsmitglieder auf den
Perimeter herunterblicken sowie vor dem Hintergrund, dass im Perimeter ein
Fussballstadion mit einer Kapazität von 18’000 Zuschauerplätzen geplant ist,
ist von einer Grossanlage mit weiträumigen Einwirkungen auszugehen.
Hinzu kommt, dass laut dem Bericht Sportlärm ein Wohngebäude einen Min-
destabstand von 650 m vom Stadion aufweisen müsste, damit dort die Be-
lastungsrichtwerte sicher eingehalten werden können (S. 62, berechnet mit
aktuellem Richtprojekt für ein fiktives Gebäude am Hönggerhang in der Emp-
findlichkeitsstufe II). Die legimitationsbegründende Betroffenheit ist daher
(mindestens) auch bei den unmittelbar nördlich der Limmat wohnhaften Ver-
einsmitgliedern trotz Distanzen von teilweise bis zu 650 m zu bejahen (vgl.
act. 5.5). Da eine grosse Zahl dieser Mitglieder gemäss Eigentümerauskunft
im GIS-ZH Eigentümer der fraglichen Grundstücke ist, erweist sich als ent-
behrlich, bezüglich bestimmter weiterer Mitglieder Nachweise betreffend das
Bestehen eines auf unbestimmte Dauer abgeschlossenen Mietverhältnisses
einzufordern. Die Legitimation des Rekurrenten 1 zur Erhebung einer egois-
tischen Verbandsbeschwerde ist nach dem Gesagten zu bejahen.
1.5.
Die Rekurrierenden 2-54 wurden mit Verfügung vom 7. November 2022 auf-
gefordert, den Nachweis zu erbringen, dass sie an der jeweils angegebenen
Adresse in einem auf Dauer angelegten Mietverhältnis wohnen oder Eigen-
tümerstellung haben, damit die räumliche Beziehungsnähe der einzelnen
Personen überprüft werden kann. Für den Unterlassungsfall wurde ange-
droht, dass auf den Rekurs nicht eingetreten würde.
R1S.2022.05185 Seite 6

Die Rekurrierenden 16 und 47 haben innert Frist keinen Nachweis erbracht
und sind gemäss Eigentümerauskunft im GIS-ZH an den angegebenen Woh-
nadressen auch nicht als Eigentümer verzeichnet. Androhungsgemäss ist
auf ihren Rekurs somit nicht einzutreten.
Die anwaltlich vertretene Rekurrentin 36 reichte einzig eine Kopie eines Te-
lefonbucheintrags ein, was ihr Mietverhältnis offensichtlich nicht rechtsgenü-
gend nachweist (act. 18.29). Auf ihren Rekurs ist daher ebenfalls nicht ein-
zutreten.
Gleiches gilt für den anwaltlich vertretenen Rekurrenten 38, der einzig eine
Meldebestätigung für Niedergelassene einreichte (act. 18.31).
Ebenfalls nicht einzutreten ist auf den Rekurs der anwaltlich vertretenen Re-
kurrentin 39, welche innert angesetzter Frist lediglich einen Mietvertrag für
ein Atelier einreichte, der überdies bereits per 30. September 2017 endete
(act. 18.32).
Die Rekurrierenden 41 und 43 reichten einen bis zum 30. September 2024
befristeten Mietvertrag für das Einfamilienhaus […] in Zürich ein (act. 18.34).
Im konkreten Fall kann dabei nicht von einem auf lange Dauer angelegten
Mietverhältnis gesprochen werden, zumal bis dahin kaum mit einem Baube-
ginn und sicher nicht mit einem laufenden Stadionbetrieb gerechnet werden
kann (vgl. BGr 1C_307/2012 vom 15. November 2012, E. 3.3). Ihnen ist da-
her ebenfalls die Rekurslegitimation abzusprechen und auf ihren Rekurs
nicht einzutreten.
Die anwaltlich vertretene Rekurrentin 46 reichte einzig eine Wohnsitzbestä-
tigung ein (act. 18.37). Auch dies reicht nicht als Nachweis des Mietverhält-
nisses, weshalb auch auf ihren Rekurs nicht einzutreten ist.
1.6.
Bei den übrigen Rekurrierenden handelt es sich nachgewiesenermassen um
Mieter oder gemäss Eigentümerauskunft im GIS-ZH um Eigentümer von
Grundstücken, die in der Nachbarschaft des Gestaltungsplanperimeters lie-
gen. Nebst der hinreichend engen nachbarlichen Raumbeziehung ist auf-
grund der zahlreichen, nachfolgend zu behandelnden Rügen auch das erfor-
derliche schutzwürdige Interesse zu bejahen.
R1S.2022.05185 Seite 7

1.7.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Rekurslegitimation sämtlicher Re-
kurrierenden zu bejahen ist – mit Ausnahme der Rekurrierenden 16, 36, 38,
39, 41, 43, 46 und 47. Da auch die weiteren Prozessvoraussetzungen erfüllt
sind, ist auf den Rekurs der übrigen Rekurrierenden einzutreten.
1.8.
Zu erwähnen bleibt in formeller Hinsicht die Eingabe vom 6. Juli 2023, worin
die Rekurrierenden zum Augenschein-Protokoll bemerken, mehrere Aussa-
gen des rekurrentischen Rechtsvertreters würden keine Erwähnung im Pro-
tokoll finden. Diesbezüglich gilt, dass Ausführungen der Parteien nur dann
und bloss im Ergebnis protokolliert werden, wenn sie sich über die Schrifts-
ätze hinausgehend zu den tatsächlichen Gegebenheiten äussern – wie dies
auch im Protokoll so vermerkt wurde. Die fraglichen Aussagen sind weitge-
hend bereits im Schriftenwechsel zu finden, sofern sie sich überhaupt zu tat-
sächlichen Gegebenheiten äussern (vgl. act. 47). Das Protokoll ist daher
nicht zu ergänzen, die Eingabe aber zu den Akten zu nehmen.
2.1.
Der Gestaltungsplanperimeter umfasst das Grundstück Kat.-Nr. 1 mit einer
Fläche von 54’619 m2. Dieses wird im Süden von der Pfingstweidstrasse, im
Norden durch die Hardturmstrasse, nordöstlich durch die Förrlibuckstrasse
sowie im Osten durch die überbauten Grundstücke Kat.-Nrn. 2 und 3 be-
grenzt. Der Gestaltungsplanperimeter liegt vollumfänglich in der Zentrums-
zone Z5 gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO).
2.2.
Auf dem streitbetroffenen Hardturm-Areal wurde bereits im Jahre 1929 ein
Fussballstadion erstellt, welches bis 1998 mehrere Umbauten erfuhr. Am
1. September 2007 fand das letzte Spiel in jenem Stadion statt und Anfang
Dezember 2008 wurde mit dem Abriss des Stadions begonnen. Seit der
Jahrtausendwende wurden nacheinander verschiedene Projekte für einen
Neubau des Stadions verfolgt, welche aus verschiedenen und hier nicht zu
vertiefenden Gründen gescheitert sind oder aufgegeben wurden.
R1S.2022.05185 Seite 8

2.3.
Im kantonalen Richtplan ist das Stadion Hardturm als Vorhaben "Ersatzneu-
bau Sportstadion" mit kurzfristigem Realisierungshorizont eingetragen. Der
Gestaltungsplanperimeter liegt gemäss kantonalem Richtplan sodann in ei-
nem Zentrumsgebiet von kantonaler Bedeutung ("Zürich-Hard/Alt-stetten").
Dieses Zentrumsgebiet ist als Entwicklungsgebiet vermerkt, welches mit
Ausrichtung auf die S-Bahn-Stationen sowie in Abstimmung mit dem West-
ast Zürich (Hauptverkehrsstrasse) und der Limmattalbahn weiterentwickelt
und verdichtet werden soll (Kantonaler Richtplan, Ziff. 2.3.2, Nr. 2).
Gemäss regionalem Richtplan ist das Hardturm-Areal dem kompakten Stadt-
körper zugewiesen, in welchem zusätzliche Verdichtungspotenziale identifi-
ziert und ermöglicht werden sollen. Sodann liegt der Perimeter in einem Ge-
biet mit sehr hoher Dichte, es wird eine bauliche Dichte von 180 % bis 315 %
angestrebt. Im Gebiet Zürich West wird als Funktion und Ziel Folgendes aus-
geführt: Es sei die Transformation des ehemaligen Industriegebietes weiter-
zuführen und eine gebietsweise Erhöhung der anzustrebenden baulichen
Dichte und Prüfung geeigneter weiterer Hochhausstrukturen. Hinsichtlich der
Nutzung sei das Potenzial für den Ausbau der Zentrumsfunktion (Bildung,
Verwaltung, Kultur), Wohnen, Dienstleistung, Quartierversorgung, produzie-
rendes Gewerbe und Industrie zu erhalten und zu nutzen. Zudem seien die
Freiflächen zu erhalten, aufzuwerten und zu entwickeln und die Limmat mit
ihren Uferbereichen als Erholungsraum zu stärken (Regionaler Richtplan,
Ziff. 2.2.2).
Gemäss dem kommunalem Richtplan liegt das fragliche Areal in einem Ge-
biet, welches über die BZO 2016 verdichtet werden soll. Im Rahmen der Wei-
terentwicklung von Zürich-West seien sehr hohe Dichten und eine hohe Kon-
zentration von Nichtwohnnutzungen, insbesondere im Dienstleistungsbe-
reich, anzustreben. Wohnnutzungen sollen ermöglicht werden, sofern Lärm-
belastung und Beschattung dies zulassen würden. Im streitbetroffenen Hard-
turm-Areal soll eine sehr hohe bauliche Dichte mit einer Ausnützungsziffer
> 250 % mit Wohn- und Arbeitsnutzungen angestrebt werden. Zudem ist das
Hardturm-Areal dem heterogenen Gebiet zugeteilt, welches vielgestaltige
Gebiete, in denen unterschiedliche Nutzungen und Strukturen nebeneinan-
der existieren, bezeichne. Die Nutzungen seien stark gemischt. Die Erdge-
schosse stünden in direktem Bezug zum Stadtraum, hier konzentrierten sich
mehrheitlich gewerbliche und publikumsorientierte Nutzungen. Gleichzeitig
R1S.2022.05185 Seite 9

gebe es Lagen, an denen im Hochparterre gewohnt werden könne. Die Be-
bauung sei je nach Situation unterschiedlich. Sie umfasse grossmassstäbli-
che Strukturen mit Hochhäusern, beispielsweise mit Hochhausclustern (mit
Hochhäusern über 80 m), ebenso wie feinkörnige Strukturen (Kommunaler
Richtplan Siedlung, Landschaft, öffentliche Bauten und Anlagen Stadt Zü-
rich, Ziff. 3.1.3).
2.4.
Derzeit steht auf dem westlichen Arealbereich das Parkhaus Hardturm (samt
Parkplätzen für Schwerverkehr westlich des Parkhauses). Der Bereich des
abgebrochenen Hardturm-Stadions wurde im Jahr 2010 mit einem Asphalt-
belag versehen, damit er für Spezialveranstaltungen (z. B. Zirkus) temporär
genutzt werden kann. Den östlich des Parkhauses gelegenen Teil des Areals
hat die Stadt Zürich im Jahr 2011 dem "Verein Stadionbrache" in Gebrauchs-
leihe abgegeben, für eine quartierverträgliche, nicht kommerzielle Zwischen-
nutzung bis zum Baubeginn einer neuen Überbauung. Die ehemalige Trai-
ningswiese im Osten weist heute eine Wiesen und Buschvegetation auf,
welche vereinzelt mit Neuanpflanzungen und kleineren Bauten durchsetzt
‐
ist. Am östlichen Rand des Perimeters verläuft heute der Sportweg, eine von
Blauen Zonen gesäumte Stichstrasse.
2.5.
Im Jahr 2015 schrieb der Zürcher Stadtrat einen selektiven Investoren-Stu-
dienauftrag aus, um privaten Investoren den Weg zu ebnen, auf dem Hard-
turm-Areal ein neues Fussballstadion zu entwickeln. Aus diesem Studienauf-
trag ging das Projekt "Ensemble" als Siegerprojekt hervor. Das Projekt "En-
semble" setzt sich aus drei Teilen zusammen: einem Fussballstadion mit ma-
ximal 18’500 Zuschauerplätzen, einer genossenschaftlichen Wohnsiedlung
mit 174 Wohnungen und einem Investorenprojekt (zwei Wohn- und Ge-
schäftshäuser) mit rund 600 Wohnungen. Das Siegerprojekt wurde zum
Richtprojekt weiterentwickelt und diente als Grundlage für den vorliegenden
privaten Gestaltungsplan.
Der Gestaltungsplan setzt sich aus den Gestaltungsplanvorschriften (GPV)
und dem zugehörigen Plan im Massstab 1:1000 zusammen (Art. 2 GPV). Er
soll gemäss Art. 1 GPV die Voraussetzungen für die Realisierung und den
mit der Umgebung verträglichen Betrieb eines Fussballstadions, eines ge-
meinnützigen Wohnungsbaus und zweier Wohn- und Geschäftshäuser
R1S.2022.05185 Seite 10

schaffen. Der Geltungsbereich wird mit dem Gestaltungsplan in drei Teilge-
biete (A, B, C) gegliedert. Das im Osten liegende Teilgebiet A beinhaltet die
gemeinnützigen Wohngebäude, das Fussballstadion mit Umgebung ist im
mittigen Teilgebiet B vorgesehen und im westlichen Teilgebiet C sind die bei-
den Wohn- und Geschäftshochhäuser geplant. Grundlage bildet dabei das
zum Richtprojekt weiterbearbeitete Siegerprojekt aus dem Investoren-Studi-
enauftragsverfahren vom 13. November 2018.
Solange der Gestaltungsplan in Kraft ist, finden die Bestimmungen der BZO
im Geltungsbereich keine Anwendung (Art. 3 Abs. 1 GPV). Weitere wesent-
liche und bereits hier erwähnenswerte Festlegungen lauten wie folgt: Das
Teilgebiet A dient der Wohnnutzung. Daneben sind mässig störende Han-
dels-, Dienstleistungs-, Gewerbe- und Gastronomienutzungen zulässig. Im
Teilgebiet B gilt die Sportnutzung mit zugehörigen Neben- und Infrastruk-
turnutzungen als Kernnutzung, wobei die Kapazität der festen Tribünen auf
18’500 Zuschauende beschränkt ist. Als Nebennutzung sind mässig stö-
rende Handels-, Dienstleistungs-, Gewerbe- und Gastronomienutzungen zu-
lässig. Im Teilgebiet C sind Wohnnutzungen sowie mässig störende Han-
dels-, Dienstleistungs-, Gewerbe- und Gastronomienutzungen zulässig
(Art. 5 GPV). Art. 11 GPV begrenzt die maximale anrechenbare Geschoss-
fläche in allen Geschossen im Teilgebiet A auf 22'000 m2, im Teilgebiet B auf
15'000 m2 und im Teilgebiet C auf 88'000 m2. Die Gebäude sind innerhalb
der im Plan angegebenen Baubegrenzungslinien anzuordnen (Art. 12 Abs. 1
GPV). Die maximale Gesamthöhe beträgt gemäss Art. 16 Abs. 1 GPV im
Teilgebiet A 25 m, im Teilgebiet B 20 m und im Teilgebiet C 140 m. Es sind
zudem drei öffentlich nutzbare Plätze zu erstellen, deren schematische Lage
im Plan festgelegt ist (vgl. Art. 23 GPV). Mindestens an den neun im Plan
bezeichneten Lagen sind überdies grosskronige Bäume zu pflanzen (Art. 26
Abs. 2 GPV).
Gemäss den Schlussbestimmungen der GPV wird mit Inkrafttreten des Ge-
staltungsplans Art. 81a der BZO bzw. werden die "Sonderbauvorschriften
Fussballstadion Zürich" aufgehoben (Art. 53). Ebenfalls mit Inkrafttreten des
Gestaltungsplans aufgehoben werden die Vorschriften zum privaten Gestal-
tungsplan Stadion Zürich vom 4. Juni 2003 (Art. 54 GPV).
R1S.2022.05185 Seite 11

Gemäss Verordnung über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPV; vgl.
Ziff. 11.4 des Anhangs zur UVPV) ist eine Umweltverträglichkeitsprüfung er-
forderlich, weil im Geltungsbereich des Gestaltungsplans der massgebliche
Schwellenwert von 500 Abstellplätzen für Personenwagen überschritten
wird. Die Prüfung wurde durchgeführt.
3.1.
Der Gestaltungsplan ist ein Sondernutzungsplan, der eine städtebaulich, ar-
chitektonisch und wohnhygienisch einwandfreie Überbauung anstrebt. Zu
diesem Zweck stellt er für ein bestimmtes Gebiet eine Spezialbauordnung
auf, welche von den allgemeinen Festlegungen der Bau- und Zonenordnung
abweicht und diese überlagert. So werden mit Gestaltungsplänen für be-
stimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die
Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt; dabei darf
von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantonalen
Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Der Gestaltungs-
plan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen
und Ausrüstungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartier-
plan geregelt sind; überdies kann er Festlegungen über die weitere Umge-
bungsgestaltung enthalten (§ 83 Abs. 3 PBG). Bei der Festsetzung und Ge-
nehmigung eines Gestaltungsplans besteht ein weiter Gestaltungsspiel-
raum; indessen muss er die Richtplanung und das übergeordnete Recht res-
pektieren, namentlich die Ziele und Grundsätze von Art. 1 und Art. 3 des
Raumplanungsgesetzes (RPG). Die Anforderungen und das Ausmass der
zulässigen Abweichungen von der Grundnutzungsordnung (Bau- und Zo-
nenordnung) sind gesetzlich nicht definiert. Nach der Rechtsprechung dürfen
Sondernutzungspläne zwar für einzelne Gemeindeabschnitte von der ihnen
zugrunde liegenden Grundnutzungsordnung abweichen. Die Abweichungen
dürfen die Grundordnung, welche auf eine Gesamtsicht der Gemeindepla-
nung ausgerichtet ist, jedoch nicht ihres Sinngehalts entleeren. Ansonsten
gerät das wichtige Prinzip der Einheit und Widerspruchsfreiheit der Planung
in Gefahr und kann die Bau- und Zonenordnung ihre Funktion, die zulässige
Dimensionierung und Nutzung der Bauten aus einer ganzheitlichen Optik
festzulegen und aufeinander abzustimmen, nicht mehr erfüllen (BGE 135 II
209, E. 5.2. f., VB.2018.00760 vom 8. Juli 2020, E. 5.2.1). Anders als bei
Arealüberbauungen und Sonderbauvorschriften sind die Grundeigentümer
im Perimeter eines Gestaltungsplans an dessen Festlegungen gebunden.
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Die Grundordnung wird also ersetzt, womit nur noch gestaltungsplankonform
gebaut werden darf (vgl. zum Ganzen Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl.,
Wädenswil 2019, Bd. 1, S. 179 f.).
3.2.
Gemäss Lehre und Rechtsprechung hat sich die Rekursinstanz bei der Über-
prüfung von Nutzungsplänen und Sondernutzungsplänen einschliesslich
Quartierplänen unbesehen ihrer grundsätzlich uneingeschränkten Überprü-
fungsbefugnis (vgl. § 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
[VRG]) aus Gründen der aus der Gemeindeautonomie (Art. 50 der Bundes-
verfassung [BV] und Art. 85 der Zürcher Kantonsverfassung [KV]) abgeleite-
ten Planungsautonomie Zurückhaltung aufzuerlegen. Diese Zurückhaltung
gilt insbesondere dann, wenn es auf die Beurteilung der örtlichen Verhält-
nisse ankommt. Zudem ist das den Gemeindebehörden bei der Nutzungs-
planung zustehende erhebliche prospektiv-technische Ermessen zu berück-
sichtigen. Die Rechtsmittelbehörde darf nicht unter mehreren verfügbaren
und angemessenen Lösungen wählen bzw. eine zweckmässige Würdigung
der Gemeinde durch ihre eigene ersetzen. Beruht der kommunale Entscheid
auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn
die Rekursinstanz zu respektieren. Indessen ist ein Einschreiten der Rekurs-
instanz nicht erst dann verlangt, wenn die Würdigung der Gemeinde
schlechthin unhaltbar oder willkürlich ist; es genügt, wenn sich die kommu-
nale Planung auf Grund überkommunaler Interessen als unzweckmässig er-
weist, den wegleitenden Zielen und Grundsätzen der Raumplanung wider-
spricht oder wenn sie offensichtlich unangemessen ist. Insofern ist die Ge-
meindeautonomie durch übergeordnetes Recht eingeschränkt und die Ge-
meinde hat ihrem Planungsentscheid eine nachvollziehbare Würdigung der
massgebenden Verhältnisse des Einzelfalls sowie eine vertretbare Interes-
senabwägung zu Grunde zu legen (Marco Donatsch, in: Kommentar VRG,
3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 20 Rz. 77 ff.; VB.2018.00151 vom
6. September 2018, E. 4.2.; VB.2014.00077 vom 9. April 2015, E. 2.1; BGr
1C_428/2014 vom 22. April 2015, E. 2.2).
4.1.
Die Rekurrierenden machen zunächst geltend, dass die durchgeführte Ge-
staltungsplanung verschiedene verfahrensrechtliche Vorschriften missachte.
R1S.2022.05185 Seite 13

4.2.1.
Das Mitwirkungsverfahren sei ungenügend gewesen und habe die Anforde-
rungen von Art. 4 RPG nicht erfüllt, so die Rekurrierenden. Der Zürcher
Stadtrat habe zwar pro forma ein Mitwirkungsverfahren durchgeführt, sich
aber nicht inhaltlich mit den Mitwirkungseingaben auseinandergesetzt. Er
habe von 78 Anträgen lediglich zwei gleichlautende Anträge vollumfänglich
und fünf Anträge teilweise berücksichtigt. Dazu komme, dass der Gestal-
tungsplan nach der öffentlichen Mitwirkung überarbeitet worden sei, was be-
deute, dass Änderungen vorgenommen worden seien, welche nicht Gegen-
stand der Mitwirkung gewesen seien.
4.2.2.
Art. 4 Abs. 1 RPG sieht vor, dass die mit Planungsaufgaben betrauten Be-
hörden die Bevölkerung über Ziele und Ablauf der Planungen nach dem RPG
unterrichten. Sie sorgen dafür, dass die Bevölkerung bei Planungen in ge-
eigneter Weise mitwirken kann (Abs. 2). Als Mindestgarantie fordert Art. 4
RPG, dass die Planungsbehörden neben der Freigabe der Entwürfe zur all-
gemeinen Ansichtsäusserung Vorschläge und Einwände nicht nur entgegen-
nehmen, sondern auch materiell beantworten. Es genügt allerdings, wenn
sich die Behörden materiell mit den Vorschlägen und Einwänden befassen,
eine individuelle Beantwortung wird nicht verlangt. Information und Mitwir-
kung ermöglichen die notwendige Breite der Interessenabwägung, bilden
eine wichtige Grundlage für den sachgerechten Planungsentscheid und tra-
gen damit zu einer qualitativ guten Planung bei (BGE 135 II 286, E. 4.1 und
E. 4.2.3 je m.w.H.).
Konkretisierend statuiert § 7 Abs. 2 PBG, dass die Pläne vor der Festsetzung
öffentlich aufzulegen sind und sich innert 60 Tagen nach der Bekanntma-
chung jedermann bei der die Auflage verfügenden Instanz zum Planinhalt
äussern kann. Über die nicht berücksichtigten Einwendungen wird gesamt-
haft bei der Planfestsetzung entschieden (§ 7 Abs. 3 PBG).
4.2.3.
Die öffentliche Auflage fand während 60 Tagen vom 16. September 2017 bis
zum 20. November 2017 statt. Innerhalb der Auflagefrist gingen 60 Einwen-
dungsschreiben ein, in denen insgesamt 78 unterschiedliche Anträge formu-
liert wurden. Das Amt für Städtebau der Stadt Zürich verfasste in der Folge
den "Bericht zu den Einwendungen" vom 5. April 2019, worin alle Anträge
R1S.2022.05185 Seite 14

und dazu je eine detaillierte Stellungnahme festgehalten wurden. Damit wer-
den die oben dargelegten Mindestanforderungen an das Mitwirkungsverfah-
ren mehr als erfüllt. Nur weil die Anträge überwiegend abschlägig beantwor-
tet wurden, heisst dies nicht, dass keine inhaltliche Auseinandersetzung
stattgefunden hat. Die rekurrentischen Ausführungen sind diesbezüglich
nicht nachvollziehbar.
Soweit die Rekurrierenden sinngemäss geltend machen, der Gestaltungs-
plan hätte aufgrund der vorgenommenen Änderungen nach der öffentlichen
Mitwirkung nochmals neu aufgelegt werden müssen, ist ihre Rüge ebenfalls
nicht stichhaltig: Gemäss Praxis und Lehre muss bei nachträglichen Planän-
derungen, die mit Blick auf den Gesamtzusammenhang untergeordnet und
nicht von weiter gehendem öffentlichen Interesse sind, das Mitwirkungsver-
fahren nicht wiederholt werden (VB.2013.00722 vom 4. September 2014,
E. 7.1.2 m.H. auf BGE 135 II 286, E. 4.2.3). Wesentliche Planänderungen
sind nicht ersichtlich und werden von den Rekurrierenden auch nicht be-
hauptet. Sie führen in ihrer Replik einzig pauschal aus, die Überarbeitung
habe andere Themen betroffen als diejenigen, welche in den Mitwirkungs-
eingaben vorgebracht worden seien, oder seien auf andere Ursachen oder
Anregungen zurückzuführen.
4.3.1.
Gerügt wird weiter, der Vorprüfungsbericht sei der Öffentlichkeit bekannt zu
machen, was nicht erfolgt sei. Der Vorprüfungsbericht sei eine wesentliche
Grundlage, nicht nur, weil er Hinweise auf Änderungsbedarf am entworfenen
Gestaltungsplan gemacht habe, sondern auch, weil er letztlich Grundlage für
die angefochtenen Entscheide habe sein müssen. Er gehöre zu den öffentli-
chen Beschlussakten und den Genehmigungsakten und sei mit der Publika-
tion dieser Entscheide bekannt zu machen.
4.3.2.
Bau- und Zonenordnungen, Sonderbauvorschriften und Gestaltungspläne
können vor ihrer Festsetzung der zuständigen Direktion zur Vorprüfung ein-
gereicht werden (§ 87a Abs. 1 PBG).
R1S.2022.05185 Seite 15

Vorliegend wurde von einer Vorprüfung Gebrauch gemacht. Da dieser Ver-
fahrensschritt dem klaren Wortlaut nach fakultativ ist, kann er auch nicht Ge-
genstand des vorgeschriebenen Umfangs eines Planungsdossiers sein und
muss folglich auch nicht öffentlich aufgelegt werden.
Der Gestaltungsplan wurde im Nachgang zu den im Rahmen der Vorprüfung
vorgebrachten Hinweisen und Auflagen entsprechend überarbeitet (vgl. Pla-
nungsbericht, S. 64). Der in diesem Sinn weiterbearbeitete Gestaltungsplan
wurde schliesslich festgesetzt und genehmigt. Die Prüfung der Recht- und
Zweckmässigkeit sowie der Angemessenheit durch die Baudirektion erfolgte
im Genehmigungsverfahren (vgl. § 5 Abs. 1 PBG), wobei die Baudirektion
bei der Genehmigung an den Vorprüfungsbericht gebunden war (§ 89 Abs. 2
PBG). Wesentlich ist daher nicht mehr der Vorprüfungsbericht, sondern nur
noch der Genehmigungsentscheid (nebst der Planfestsetzung). Dieser
wurde, wie es § 5 Abs. 3 PBG vorsieht, zusammen mit dem geprüften Akt
veröffentlicht und aufgelegt.
Das Verfahren erweist sich daher in diesem Punkt als rechtmässig.
4.4.1.
Die Rekurrierenden machen weiter geltend, der Planungsbericht vom
4. März 2019 enthalte die vorausgesetzten Informationen nicht, weshalb es
den angefochtenen Entscheiden an einer genügenden Begründung fehle.
Wo es darum gehe, die Inhalte des Gestaltungsplans zu erläutern, würden
die rechtlichen Grundlagen und die Begründung der Ermessensbetätigung
fehlen. Auch enthalte der Planungsbericht beispielsweise keine Aussagen
zum Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS)
und zu den Naturwerten im Gestaltungsplanperimeter. Weiter fehlten der Be-
schrieb der Lärmsituation und von möglichen Massnahmen sowie die Äusse-
rungen zu den Abweichungen von der Regelbauweise und den kantonalen
Mindestabstandsvorschriften sowie zur raumplanungsrechtlichen Interes-
senabwägung.
4.4.2.
Gemäss Art. 47 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung (RPV) erstattet die
Behörde, welche die Nutzungspläne erlässt, der kantonalen Genehmigungs-
behörde (Art. 26 Abs. 1 RPG) Bericht darüber, wie die Nutzungspläne die
Ziele und Grundsätze der Raumplanung (Art. 1 und 3 RPG), die Anregungen
R1S.2022.05185 Seite 16

aus der Bevölkerung (Art. 4 Abs. 2 RPG), die Sachpläne und Konzepte des
Bundes (Art. 13 RPG) und den Richtplan (Art. 8 RPG) berücksichtigen und
wie sie den Anforderungen des übrigen Bundesrechts, insbesondere der
Umweltschutzgesetzgebung, Rechnung tragen.
Art. 47 Abs. 1 RPV umschreibt den Mindestinhalt des Planungsberichts. Der
Planungsbericht ist für die kantonale Genehmigungsbehörde bestimmt. Er
ermöglicht es ihr, die Herausforderungen der Ortsplanung in der betreffen-
den Gemeinde besser zu verstehen und von Amtes wegen Auskünfte über
die verschiedenen entscheidenden Aspekte zu erhalten (BGr 1C_852/2013
vom 4. Dezember 2014, E. 3.1.2 m.H.; Heinz Aemisegger / Samuel Kissling,
Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, Vorbemerkungen, N 47 ff.;
vgl. auch Merkblatt "Gestaltungsplan" der Baudirektion, Amt für Raument-
wicklung, act. 5.6).
4.4.3.
Der Planungsbericht nach Art. 47 RPV vom 4. März 2019 bezeichnet in
Ziff. 1.3 die massgeblichen Beilagen und enthält in den Kapiteln 4.4 bis 4.6.9
Verweise auf die gleichzeitig vorgelegten Fachberichte, wie z.B. den Bericht
Verkehrslärm oder den Umweltverträglichkeitsbericht. Zahlreiche Fachge-
biete werden damit sehr ausführlich dokumentiert und es werden die jeweili-
gen Anforderungen sowie deren Umgang dargelegt. Dass der Planungsbe-
richt nicht nur aus einem einzigen Dokument besteht, ist unerheblich, so-
lange wie vorliegend im Planungsbericht selbst auf die einzelnen Fachbe-
richte verwiesen wird.
Der Planungsbericht zeigt auf, welches die Beweggründe und Auslöser für
die Planungsarbeiten waren und wie die Planungsziele umgesetzt werden
sollen. Sodann berücksichtigt er die Rahmenbedingungen des kantonalen,
regionalen und kommunalen Richtplans sowie auch umweltrelevante Ge-
sichtspunkte. Die Anregungen aus der Bevölkerung werden, wie bereits be-
schrieben, im Bericht zu den Einwendungen ebenfalls breit abgehandelt. In-
halt bildet sodann ein Vergleich der Regelbauweise mit der Bauweise ge-
mäss Gestaltungsplanvorgaben. Auf die von den Rekurrierenden ebenfalls
erwähnten Aspekte hinsichtlich des ISOS sowie der raumplanerischen Inte-
ressenabwägung wird andernorts noch im Detail einzugehen sein. Im Übri-
gen genügt der Planungsbericht den Anforderungen gemäss Art. 47 RPV.
R1S.2022.05185 Seite 17

4.5.1.
Die Rekurrierenden monieren sodann eine Verletzung des rechtlichen Ge-
hörs. Sie hätten bei der Gestaltungsplanung keine förmliche Gelegenheit ge-
habt, von ihrem entsprechenden Recht Gebrauch zu machen. Im Allgemei-
nen sähen die Gesetze eine Einwendungs- oder Einsprachemöglichkeit vor.
Das PBG kenne kein solches Einsprache- oder Einwendungsverfahren. Im
zürcherischen Planungsrecht gebe es keine institutionalisierte Gewährung
des rechtlichen Gehörs. Das Mitwirkungsverfahren (Art. 4 RPG) habe eine
andere Funktion und könne den Anspruch auf rechtliches Gehör nicht erset-
zen. Das zürcherische Verfahrensrecht sei bundesverfassungswidrig.
4.5.2.
Im Raumplanungsrecht werden individueller Rechtsschutz und damit die Ge-
währung des rechtlichen Gehörs in Art. 33 RPG abschliessend konkretisiert:
Nutzungspläne werden öffentlich aufgelegt (Abs. 1). Das kantonale Recht
sieht wenigstens ein Rechtsmittel vor (Abs. 2) und gewährleistet volle Über-
prüfung durch wenigstens eine Beschwerdebehörde (Abs. 3 lit. b). Damit er-
halten die Legitimierten (Abs. 3 lit. a) Gelegenheit, im Beschwerdeverfahren
mit ihren Anliegen zu den sie tangierenden Planänderungen gehört zu wer-
den (BGE 135 II 286, E. 5.3).
Das Bundesgericht hat im zitierten Entscheid erwogen, dass ein Verfahren,
das die öffentliche Auflage des Nutzungsplanes erst nach dessen Festset-
zung durch das zuständige Organ zur Einleitung des Rechtsmittelverfahrens
anordnet, dem Anspruch von Art. 33 RPG genügt: Der in Art. 33 RPG kon-
kretisierte Gehörsanspruch verlangt (nur), dass sich entweder die kommu-
nale oder die kantonale Behörde im Einsprache-, Beschwerde- oder Homo-
logationsverfahren mit den formgerecht und innert Frist erhobenen Einwen-
dungen materiell befassen muss (BGE 107 Ia 273). Verlangt wird in Art. 33
RPG lediglich die Auflage der Nutzungspläne, nicht aber auch der Planent-
würfe.
Je nach Ausgestaltung des kantonalen Verfahrens ist gemäss Bundesgericht
in Kauf zu nehmen, dass sich die Betroffenen erst gegenüber der Rechtsmit-
telinstanz erstmalig rechtlich zur Wehr setzen können und nicht schon ge-
genüber der Planungsbehörde. Damit geht einher, dass die Rechtsmitte-
linstanz, die zwar über eine umfassende Sachverhalts- und Rechtskontrolle
verfügt, das Planermessen der Planungsbehörde respektiert. Insoweit mag
R1S.2022.05185 Seite 18

der Standard der Gehörsgewährung im Beschwerdeverfahren jenem der Ge-
hörsgewährung im Einspracheverfahren nicht vollumfänglich zu entspre-
chen. Dennoch ist der Anspruch auf rechtliches Gehör gewahrt (zum Gan-
zen: BGE 135 II 286, E. 5.3).
4.5.3.
Die Rekurrierenden setzen sich mit dieser Rechtsprechung nicht eingehend
auseinander. Sie machen in der Replik geltend, sie würden die Schlussfol-
gerungen des Bundesgerichts für nicht rechtlich, sondern nur für staatspoli-
tisch begründet halten. Weshalb das rechtliche Gehör nicht auch nachträg-
lich gewahrt werden könnte, wie es die bundesgerichtliche Praxis zulässt,
erklären die Rekurrierenden aber nicht. Es besteht somit kein Anlass, die
Rechtslage "neu beurteilen zu lassen", wie dies die Rekurrierenden in der
Replik fordern. Das Verfahren ist rechtmässig ausgestaltet. Die Rüge ver-
fängt nicht.
4.5.4.
In diesem Zusammenhang bleibt das rekurrentische Vorbringen zu erwäh-
nen, wonach die Baudirektion in ihrer Genehmigungsverfügung nicht auf
eine Eingabe vom 3. März 2022, welche Rekurrierende in Hinblick auf den
Genehmigungsentscheid gemacht hätten, eingegangen sei. Von Rechts we-
gen sei die Baudirektion nicht verpflichtet gewesen, auf diese Eingabe ein-
zutreten. Angesichts der Tatsache, dass das kantonalzürcherische Recht
aber den von einem Gestaltungsplan Betroffenen nicht institutionell das
rechtliche Gehör gewähre, sei die Baudirektion gehalten gewesen, sich mit
der Eingabe vom 3. März 2022 auseinanderzusetzen.
Es wurde vorstehend dargelegt, dass im Gestaltungsplanverfahren den Be-
troffenen das rechtliche Gehör gewährt wurde. Diese Rüge zielt daher ins
Leere. Es bleibt zu bemerken, dass die Baudirektion (bzw. das Amt für
Raumentwicklung) mit Schreiben vom 8. April 2022 den Eingang des Schrei-
bens bestätigte und die Prüfung der Planungsvorlage im Sinne von § 5
Abs. 1 PBG zusicherte.
4.6.1.
Im Rekurs wird weiter vorgebracht, der Gemeinderat habe den Stadtrat un-
zulässigerweise ermächtigt, Änderungen am privaten Gestaltungsplan "in ei-
R1S.2022.05185 Seite 19

gener Zuständigkeit" vorzunehmen, sofern sich diese als Folge von Rechts-
mittelentscheiden oder im Genehmigungsverfahren als notwendig erweisen
würden (angefochtener Beschluss, Ziff. 2). Der Stadtrat habe keine "eigene
Zuständigkeit", was die inhaltliche Festsetzung von Gestaltungsplänen be-
treffe. Der Gemeinderat selber dürfe keine Änderungen an einem ihm vorge-
legten Gestaltungsplanentwurf vornehmen, womit er auch keine Änderungs-
kompetenz an den Stadtrat delegieren könne. Ziffer 2 des angefochtenen
Beschlusses des Gemeinderats fehle es an einer gesetzlichen Grundlage,
weshalb diese Ziffer rechtswidrig und aufzuheben sei.
4.6.2.
Gemäss Ziffer 2 des angefochtenen kommunalen Beschlusses wird der
Stadtrat ermächtigt, Änderungen am privaten Gestaltungsplan "Areal Hard-
turm – Stadion" mit Umweltverträglichkeitsprüfung in eigener Zuständigkeit
vorzunehmen, sofern sich diese als Folge von Rechtsmittelentscheiden oder
im Genehmigungsverfahren als notwendig erweisen würden. Solche Be-
schlüsse seien im Städtischen Amtsblatt und im Amtsblatt des Kantons Zü-
rich sowie in der Amtlichen Sammlung zu veröffentlichen.
4.6.3.
Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung lässt sich aus dem
Grundsatz der Verhältnismässigkeit ein Anspruch des Grundeigentümers
ableiten, dass untergeordnete Mängel eines privaten Gestaltungsplans im
Rechtsmittelverfahren über einschränkende Nebenbestimmungen behoben
werden. Dass solche Korrekturen nicht mehr vom ursprünglich berufenen
Gemeindeparlament bzw. dem Volk, sondern von der Exekutive vorgenom-
men werden, ist nach der Praxis unter rechtsstaatlichen Gesichtspunkten un-
bedenklich. Die Zustimmung zu privaten Gestaltungsplänen bedingt im We-
sentlichen ein Abwägen zwischen den Interessen des Plangebers an einer
optimierten Überbauung seines Areals einerseits und den allenfalls dage-
genstehenden öffentlichen Interessen sowie den privaten Nachbarinteres-
sen andererseits. Bei dieser Ausgangslage wird der Zustimmungsbeschluss
ausschliesslich von denjenigen Kreisen angefochten, welche zusätzliche Be-
schränkungen der Baumöglichkeiten anstreben. Notwendige Anpassungen
liegen daher stets ihm Rahmen der bereits mit dem Zustimmungsbeschluss
eingeräumten Baumöglichkeiten (zum Ganzen: VB.2007.00300 vom 4. Ok-
tober 2007, E. 6.6).
R1S.2022.05185 Seite 20

4.6.4.
Diese Rechtsprechung gilt auch bei der vorliegend zu beurteilenden Sach-
und Rechtslage. Im Übrigen entspricht die beanstandete Kompetenzdelega-
tion einer verbreiteten Praxis der Gemeinden bei der Festsetzung von Nut-
zungsplanungen und wird jedenfalls insoweit als zulässig erachtet, als für die
Neufestsetzung kein Spielraum für eine nutzungsplanerische Ermessensbe-
tätigung verbleibt (BEZ 1986 Nr. 40 und 1996 Nr. 7). Diese Voraussetzung
wäre im Einzelfall zu prüfen.
Ziffer 2 des angefochtenen kommunalen Beschlusses erweist sich daher ent-
gegen der rekurrentischen Auffassung als zulässig.
4.7.
Zusammengefasst wurde das Planungsverfahren im vorliegenden Fall recht-
mässig durchgeführt.
5.1.
Die Rekurrierenden machen weiter geltend, der Gestaltungsplan ermögliche
zwei Hochhäuser mit einer Höhe von je 140 m, was aus mehreren Gründen
unzulässig sei.
5.2.1.
Die gemäss Art. 9 Abs. 1 BZO vorgenommene Ausscheidung der Hochhaus-
gebiete sei ungesetzlich, so die Rekurrierenden. Die Hochhausgebiete seien
riesig. Es sei unklar, wo letztlich ein Hochhaus realisiert werde. In der Stadt
Zürich sei man nicht davor geschützt, dass neben dem eigenen Einfamilien-
haus plötzlich ein Hochhaus erstellt werde. Die Regelungen über die zuläs-
sigen Standorte von Hochhäusern seien zu unverbindlich und zu unbe-
stimmt. Die Art, wie der Ergänzungsplan die Standorte für Hochhäuser aus-
scheide, sei rechtswidrig. Sie genüge rechtsstaatlichen Grundsätzen nicht.
5.2.2.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind Nutzungspläne und da-
mit in engem Sachzusammenhang stehende planerische Festlegungen im
Anschluss an ihren Erlass anzufechten; eine akzessorische Überprüfung ist
grundsätzlich ausgeschlossen (vgl. BGE 121 II 317, E. 12c; BGE 116 Ia 207,
E. 3b; RB 1987 Nr. 9). Eine akzessorische Überprüfung von Nutzungsplänen
R1S.2022.05185 Seite 21

wird nach der Rechtsprechung bei deren späteren Anwendung nur dann zu-
gelassen, "wenn sich der Betroffene bei Planerlass noch nicht über die ihm
auferlegten Beschränkungen Rechenschaft geben konnte und er im damali-
gen Zeitpunkt keine Möglichkeit hatte, seine Interessen zu verteidigen"
(VB.2009.00319 vom 13. Januar 2010, E. 5.2; VB.2007.00067 vom 25. April
2007, E. 3.2.1 mit Hinweisen). Ferner lässt die Rechtsprechung eine Über-
prüfung zu, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse oder die gesetzlichen
Voraussetzungen seit Annahme des Plans in einer Weise geändert haben,
dass das öffentliche Interesse an der Beibehaltung der auferlegten Nut-
zungsbeschränkungen dahingefallen sein könnte. Diese Präzisierung ent-
spricht der Überprüfungsbefugnis von Nutzungsplänen gemäss Art. 21
Abs. 2 RPG (BGE 116 Ia 207; BGE 127 I 103, E. 6b; VB.2009.00319 vom
13. Januar 2010, E. 5.2; VB.2007.00067 vom 25. April 2007, E. 3.2.1 mit
weiteren Hinweisen).
Diese Rechtsprechung gilt jedoch nur für Bauvorschriften, die dazu dienen,
Art, Natur und Umfang der im Zonenplan kartografisch dargestellten Nutzun-
gen zu umschreiben, die also anstelle einer Planlegende stehen und mit dem
Zonenplan ein untrennbares Ganzes bilden (vgl. BGE 116 Ia 207 E. 3b; BGr,
5. September 1997, ZBl 100/1999, S. 218 ff., 223). Sie legen für bestimmte,
kartografisch ausgewiesene Parzellen konkret und verbindlich die bauliche
Nutzbarkeit fest, sodass sich die betroffenen Grundeigentümer schon bei
Planerlass über die ihnen auferlegten Beschränkungen im Klaren sein kön-
nen und es ihnen daher zuzumuten ist, bereits in diesem Zeitpunkt Rechts-
mittel zu ergreifen. Den übrigen Bestimmungen des kommunalen Baurechts,
die eine Zonen übergreifende Regelung treffen oder an die persönliche Situ-
ation des Benutzers anknüpfen, kommt dagegen Erlasscharakter zu; ihre
Rechtmässigkeit können die Betroffenen deshalb noch im Anwendungsfall
überprüfen lassen (vgl. BGE 116 Ia 207 E. 3b; BGr, 5. September 1997, ZBl
100/1999, S. 218 ff., 223).
5.2.3.
Hochhäuser sind Gebäude mit einer Höhe von mehr als 25 m. Sie sind nur
gestattet, wo die Bau- und Zonenordnung sie zulässt (§ 282 PBG, in der hier
anwendbaren, bis 28. Februar 2017 gültigen Fassung). Nach Art. 9 BZO sind
Hochhäuser in den im entsprechenden Ergänzungsplan bezeichneten Ge-
bieten zulässig (Abs. 1). Die zulässige Gesamthöhe beträgt in den Gebieten
I und II 80 m und im Gebiet III 40 m (Abs. 2).
R1S.2022.05185 Seite 22

Dementsprechend hat die Stadt Zürich den "Ergänzungsplan Hochhausge-
biete" erlassen, mit welchem das Stadtgebiet parzellenscharf den Hochhaus-
gebieten I, II oder III oder keinem Hochhausgebiet zugeteilt worden ist.
Der Gestaltungsplanperimeter liegt vollumfänglich im Hochhausgebiet I. Das
Hochhausgebiet wurde am 16. Mai 2001 rechtskräftig festgesetzt.
5.2.4.
Der "Ergänzungsplan Hochhausgebiet" betrifft weder eine unbestimmte Viel-
zahl von Fällen, noch bedarf er der Konkretisierung durch Verfügung. Er
kann daher grundsätzlich nicht akzessorisch überprüft werden. Die betroffe-
nen Personen konnten sich schon bei Planerlass über diese Nutzungsbe-
schränkungen ein klares Bild machen und hätten die Möglichkeit gehabt,
diese Festlegung als Teil der Nutzungsplanung anzufechten. Dies haben die
Rekurrierenden nicht getan. Auch sind keine zwischenzeitlichen Änderungen
der tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse dargetan worden. Der "Er-
gänzungsplan Hochhausgebiet" kann daher im vorliegenden Verfahren nicht
akzessorisch angefochten und überprüft werden, wie es die Rekurrierenden
sinngemäss verlangen.
5.2.5.
Ohnehin überzeugen die rekurrentischen Vorbringen auch inhaltlich nicht:
Einerseits wurden die Hochhausgebiete nach klaren städtebaulichen Prinzi-
pien festgelegt, wobei auf die Richtlinien für die Planung und Beurteilung von
Hochhausprojekten des städtischen Amtes für Städtebau zu verweisen ist,
welche die Zuweisungen eingehend erläutern (Aktualisierte Neuauflage
2012; hernach: Hochhaus-Richtlinien; vgl. dazu im Detail nachstehend
E. 5.3.5). Andererseits wird der Schutz von Nachbarliegenschaften durch die
Anforderungen von § 284 PBG sowie die auch für Hochhäuser geltenden
Abstandsvorschriften gewährleistet (vgl. BEZ 2018 Nr. 39).
5.3.1.
Die Rekurrierenden monieren sodann zusammengefasst, dass es den mit
dem Gestaltungsplan ermöglichten Hochhäusern am ortsbaulichen Gewinn
fehle. Die Hochhäuser würden das typische Stadtbild Zürichs nachhaltig zer-
stören und auch das Landschaftsbild stark beeinträchtigen. Der ortsbauliche
Gewinn sei auch nie das Ziel der beiden Hochhäuser gewesen, sondern eine
Querfinanzierung des Stadions. Die Lage der beiden Hochhäuser sei nicht
R1S.2022.05185 Seite 23

ortsbaulich begründet, sondern zufällig. Die stadträumliche Lage spreche ge-
gen einen Hochhausstandort am geplanten Ort, erst recht in der mit dem
Gestaltungsplan ermöglichten Höhe: Der Standort liege am Rande des
Hochhausgebiets und ausgerechnet am Rand lasse der Gestaltungsplan die
Überschreitung der ohnehin schon grosszügigen Höhe von 80 m zu, und
zwar um 60 m auf maximal 140 m. Ausserdem vertrage sich dieser Standort
nicht mit seiner Lage am Erholungsraum Limmat und seiner Nähe zum Höng-
gerberg, nahe an der Hangkante. Gegen diesen Standort spreche auch die
unmittelbare Nachbarschaft zu Wohnquartieren und die Quartierstruktur. Die
Hochhäuser stünden in unmittelbarer Nähe von Wohnbauten mit maximal
fünf Vollgeschossen sowie den kleinmassstäblichen Bernoulli-Häusern. So-
dann würden sie mit ihrer Höhe den Taleinschnitt verstellen. Die Hochhäuser
hätten wegen ihrer (Über-) Höhe keine räumlichen Bezüge zu anderen Hoch-
häusern.
5.3.2.
Die Rekursgegner 1 und 3 halten dem entgegen, dass das dem Gestaltungs-
plan zugrundeliegende und damit ermöglichte Richtprojekt "Ensemble" das
Resultat eines als qualifiziertes Konkurrenzverfahren durchgeführten Inves-
toren-Studienauftragsverfahrens sei. In dieser Beurteilung sei dem weiterbe-
arbeiteten Projekt durchgehend eine besonders gute Gesamtwirkung attes-
tiert und der ortsbauliche Gewinn durch die Hochhäuser bestätigt worden.
Sodann führen sie zusammengefasst aus, dass das Quartier Zürich-West
seit den 1990er-Jahren einem starken Wandel unterliege. Zu den älteren In-
dustrie-, Logistik- und Bürobauten hätten sich neue Wohn- und Wohn-/Ge-
schäftshochhäuser gesellt, die die Silhouette des Quartiers und der Stadt
immer stärker geprägt hätten. Das Hardturm-Areal sei aufgrund seiner
Grösse und seiner Lage am Kreuzungspunkt wichtiger Verkehrsachsen, wel-
cher quasi den Abschluss des Entwicklungsgebiets Zürich-West und den
Übergang zum Entwicklungsgebiet Altstetten bilde, von grosser städtebauli-
cher Bedeutung. Die präzise in den Perimeter gesetzten Volumen des Pro-
jekts "Ensemble" reflektierten die gewachsenen industriellen Strukturen des
Escher-Wyss-Quartiers. Die geplanten Hochhäuser würden fortschreiben,
was in Zürich-West in den letzten Jahren Gestalt angenommen habe: Ein
Gebiet mit locker gesetzten Hochhäusern, die sich in Materialisierung und
Höhenentwicklung unterscheiden würden, aber dennoch prägend seien für
das Gebiet. Die beiden Hochhäuser setzten an der Kreuzung Pfingstweid-
R1S.2022.05185 Seite 24

und Hardturmstrasse einen wichtigen städtebaulichen Akzent; damit komme
ihnen die Funktion des verbindenden Scharniers zu, sie seien der "Missing
Link", der die verschiedenen Gebiete Zürich-West / Altstetten / Freiräume
Hardhof & Limmat - zusammenführe. Die Sockelbauten der Hochhäuser wür-
den zusammen mit dem Stadion und der Genossenschaftssiedlung einen
Horizont bilden, der die Höhe der umliegenden Bauten aufnehme und so die
kontextuelle Verortung in die unmittelbare Umgebung sicherstelle.
Die Beurteilung der Voraussetzungen von § 284 Abs. 1 und 2 PBG erfolge
in der Stadt Zürich anhand der Vorgaben der Hochhaus-Richtlinien und diese
Vorgaben würden durch das Projekt "Ensemble" erfüllt. Dass die Hochhaus-
Richtlinien die Voraussetzungen von § 284 Abs. 1 und 2 PBG und dabei ins-
besondere den Nachweis des ortsbaulichen Gewinns zudem korrekt umsetz-
ten, werde in der Lehre bestätigt. Dem Bezug zum öffentlichen Raum und
der Schaffung von Innen- und Aussenräumen mit Öffentlichkeitscharakter,
werde mit dem Projekt "Ensemble" grosse Beachtung geschenkt.
Sodann treffe zu und sei auch stets transparent gemacht worden, dass der
Investoren-Studienauftrag aufgrund der bisherigen Planungsgeschichte zum
Ziel gehabt habe, privaten Investorinnen und Investoren den Weg für ein pri-
vat finanziertes Fussballstadion auf dem Areal Hardturm zu ebnen. Deshalb
sei Inhalt des Studienauftragsprojekts neben dem Fussballstadion und dem
gemeinnützigen Wohnungsbau auch ein Investorenprojekt, welches es den
privaten Investoren erlauben würde, die notwendige Rendite zu erwirtschaf-
ten, da ein Fussballstadion für sich nicht rentabel betrieben werden könne.
Der Standort der Hochhäuser stehe damit in engem Zusammenhang mit dem
Stadion. Das Investorenprojekt andernorts zu realisieren, sei sowohl aus pla-
nerischen Gründen als auch aus Gründen der Finanzierung nicht praktikabel.
Zudem sei die Erzielung einer hohen baulichen Dichte mittels Hochhäusern
an diesem Standort auch durch die übergeordneten richtplanerischen Vor-
gaben klar begründet
Die Hochhäuser lägen ferner keineswegs in unmittelbarer Nähe von Wohn-
bauten, sei doch der westliche Teil des Gestaltungsplanperimeters umgeben
von Strassen und in deren Anschluss von einer Industrie- und einer Freihal-
tezone.
R1S.2022.05185 Seite 25

Die private Rekursgegnerschaft argumentiert entsprechend und verweist
u.a. ebenfalls auf die Beurteilung der Fachjury. Zudem merken sie an, dass
die mit dem Gestaltungsplan zulässigen Hochhäuser auch dem aktuellen
Entwurf der überarbeiteten Hochhaus-Richtlinien entsprächen.
5.3.3.
In ihrer Replik nehmen die Rekurrierenden ergänzend Bezug auf diesen Ent-
wurf der Hochhaus-Richtlinien. Die fünf übergeordneten städtebaulichen
Prinzipien, welche der Entwurf definiere, würden bestätigen, dass Hochhäu-
ser im Hardturm-Areal städtebaulich nicht richtig seien.
5.3.4.
Der Gestaltungsplan muss die übergeordnete Planung sowie das übergeord-
nete Recht respektieren, namentlich die Ziele und Grundsätze von Art. 1 und
3 RPG. Darüber hinaus bedarf es keiner speziellen Rechtfertigung für eine
bestimmte Planung, solange es sich um eine sachgerechte Nutzungspla-
nung handelt, die sich an den objektiven Gegebenheiten orientiert (vgl.
VB.2004.00135 vom 7. April 2004, E. 4.2).
Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG verlangt, dass Siedlungen, Bauten und Anlagen sich
in die Landschaft einordnen. Diese Bestimmung beinhaltet einerseits einen
Rechtssetzungsauftrag an die Kantone, welche die Einordnung auf der Stufe
der Baubewilligungen regelmässig mittels ästhetischer Generalklauseln ver-
langen (vgl. § 238 PBG), bezeichnet gleichzeitig aber auch einen allgemei-
nen Planungsgrundsatz, welchen die Behörden bei der Ausübung des ihnen
zustehenden Ermessens – sei es bei der Planfestsetzung oder bei der Plan-
verwirklichung – zu beachten haben. So hat sich auch die zweckmässige
Unterteilung der Bauzonen in Teilzonen mit unterschiedlichen Nutzungen,
Nutzungsdichten und Bauvorschriften unter anderem an der Einordnung von
Siedlungen, Bauten und Anlagen in die Landschaft zu orientieren. Dabei ist
insbesondere zu beachten, dass die von der Zonenordnung einmal vorgege-
benen Nutzungsmöglichkeiten in der Regel im Baubewilligungsverfahren
auch ausgeschöpft werden dürfen, ohne dass einem Bauvorhaben mit Be-
zug auf sein Volumen eine Verletzung der ästhetischen Generalklausel vor-
geworfen werden kann (BGE 115 Ia 114 und 115 Ia 363 E. 3a; RB 1992 Nr.
66 mit Hinweisen). Soweit es demnach um die Zulassung der einzelnen Bau-
körper geht, insbesondere um deren Höhe, Länge, Geschosszahl und um
die Grundstücksausnützung, obliegt es der Gemeinde, die unterschiedlichen
R1S.2022.05185 Seite 26

Zonenarten und Teilzonen im Rahmen der Zonenplanung derart in Bezie-
hung zu einander zu setzen, dass sich die Bauten und Siedlungen auch bei
Ausschöpfen der zugelassenen Bauvolumina genügend in die Landschaft
einordnen. Dabei ist generell den Siedlungsrändern, dies insbesondere im
Bereiche naturnaher Landschaften und Wälder, spezielle Aufmerksamkeit zu
schenken (vgl. Art. 3 Abs. 2 lit. d und e RPG; VB.2004.00135 vom 7. April
2004, E. 4.3.1).
Daraus folgt für den vorliegenden Fall, dass die allgemeine Gestaltungsvor-
schrift von § 238 Abs. 1 PBG und die erhöhten Anforderungen an die archi-
tektonische Gestaltung von Hochhäusern gemäss § 284 Abs. 2 PBG nicht
direkt anwendbar sind. Eine ästhetische Würdigung der aufgrund des Ge-
staltungsplans möglichen Überbauung ist vorliegend nur insoweit vorzuneh-
men, als es um die Zulassung von Baukörpern mit den im Situationsplan Mst.
1:1000 definierten Ausmassen geht. Demgegenüber ist die Detailprojektie-
rung im Baubewilligungsverfahren vorzunehmen und die Frage der rechts-
genügenden Einordnung in einem allfälligen Rechtsmittelverfahren gegen
die nachfolgende Baubewilligung gerichtlich zu beurteilen (vgl.
VB.2019.00017 vom 14. November 2019, E. 8.2 ff. mit Hinweis auf
VB.2006.00396 vom 10. Mai 2007, E. 4.3.; vgl. zum Ganzen auch BRGE III
Nr. 0208/2015 vom 15. Dezember 2015, E. 6.5.2; BRGE I Nr. 0095/2017 vom
14. Juli 2017, E. 10.3.5).
5.3.5.
Die Rekursgegnerschaft nennt in ihren Ausführungen, auf die verwiesen wer-
den kann, einleuchtende und überzeugende Gründe für das geplante Bebau-
ungskonzept mit zwei Hochhäusern. Schlüssig ist ihre Argumentation vor al-
lem, weil sie sich auf die Einschätzung des Ausschusses des Fachgremiums
stützen, welcher die städtebaulichen und architektonischen Aspekte beurteilt
und eingehend erläutert (Protokoll des Amts für Städtebau vom 1. März 2019
zur Beurteilung der Weiterbearbeitung). Zu betonen ist die Verbindungsfunk-
tion des Projektes zwischen Kreis 5 und Altstetten und Höngg sowie die Set-
zung eines kräftigen Akzentes am besagten Verkehrsknotenpunkt durch die
Hochhäuser. Auch die Einbettung in das Entwicklungsgebiet Zürich-West so-
wie die übrige Landschaft ist gelungen. Hinzu kommen der enge planerische
Konnex zwischen dem Stadion und der Wohnnutzung sowie der Umstand,
dass sich das westliche Hardturm-Areal aufgrund seiner zentralen und sehr
gut erschlossenen Lage grundsätzlich für eine verdichtete Überbauung mit
R1S.2022.05185 Seite 27

Hochhäusern eignet (auch aufgrund des Schattenwurfs in Richtung Stras-
senraum und Erholungszone bzw. Tramwendeplatz Hardhof; vgl. BGr
1C_471/2021 vom 10. Oktober 2022, E. 3.5.2.2).
Grundlagen zur qualitativen Beurteilung von Hochhausprojekten liefern in
der Stadt Zürich die erwähnten Hochhaus-Richtlinien. Diese halten unter
dem Titel der städtebaulichen Prinzipien unter anderem fest, Hochhäuser
gehörten in zentrumsnahe Gebiete und nicht in die Peripherie; Baugebiets-
ränder seien sensibel, so dass an den Übergängen zu Freihalte- und Erho-
lungszonen keine Hochhäuser stehen dürften; ausgenommen seien weiter
topographisch empfindliche und bevorzugte Wohngebiete wie Hang-, An-
sichts- und Aussichtslagen. Spezifisch die Anforderungen an Hochhäuser im
als "weniger empfindlich" qualifizierten Gebiet I betreffend wird unter ande-
rem ausgeführt, der Bezug zu den bestehenden und projektierten Gebäuden
grossmassstäblichen und heterogenen Charakters sei mit grosser Sorgfalt
herzustellen. Hochhäuser sollen weiträumig mit dem Stadtkörper in präzise
Beziehung treten und wenn möglich Gruppen bilden. Weiter sei die Schaf-
fung von Innen- und Aussenraum mit hohem Öffentlichkeitscharakter von
grosser Bedeutung und solle die Anordnung des Hochhauses, seine Erdge-
schossgestaltung und seine umgebenden Aussenräume die Vernetzung der
bestehenden und geplanten öffentlich zugänglichen Freiräume unterstützen.
Im Sinne allgemein geltender architektonischer Anforderungen werden
schliesslich unter anderem die besondere Bedeutung der Proportionen, die
sorgfältige Gliederung und die hohe Qualität von Grundriss und Schnitt er-
wähnt.
Die Rekurrierenden vermögen nicht aufzuzeigen, weshalb das Projekt den
Hochhaus-Richtlinien widersprechen würde – was gleichermassen für die
aktuell geltende Fassung sowie den Entwurf der Neufassung gilt. Die Hoch-
häuser setzen genau die dort festgehaltenen Anforderungen um, wie dies
die Rekursgegnerschaft zutreffend vorbringt. Insbesondere wird der Bezug
zum grossmassstäblichen Entwicklungsgebiet Zürich-West hergestellt. Auch
die gewünschte Gruppenbildung wird im räumlichen Zusammenhang mit
dem über 100 m hohen Prime Tower sowie den zahlreichen weiteren Hoch-
häusern in der näheren Umgebung bestens umgesetzt, wie am Augenschein
erkannt werden konnte (vgl. Augenschein-Protokoll, Fotos Nrn. 8 bis 11). Es
ist zudem unerheblich, dass der Standort am Rand des Hochhausgebiets I
liegt, solange er Teil des entsprechenden Gebiets ist.
R1S.2022.05185 Seite 28

Gesamthaft ist das Bebauungskonzept sachlich begründet, in sich stimmig
und den örtlichen Gegebenheiten hinsichtlich Siedlung und Landschaft an-
gemessen. Daraus ergibt sich auch, dass sich zwei Hochhäuser in diesem
Kontext den gemäss § 284 Abs. 1 PBG verlangten ortsbaulichen Gewinn
bringen können.
5.4.1.
Die Rekurrierenden machen weiter eine Beeinträchtigung der Nachbarschaft
durch Schattenwurf geltend. Nach ihrer Auffassung sei § 284 Abs. 4 PBG
nicht nur im Baubewilligungsverfahren, sondern auch bei der Gestaltungs-
planung anzuwenden, da vorliegend recht präzise vorausgesagt werden
könne, welchen Schatten die beiden Hochhäuser werfen würden.
Massgebend sei das Vergleichsprojekt gemäss § 284 Abs. 4 PBG. Weiche
Art. 14 GPV davon ab, sei er ungesetzlich. Es sei nicht einsehbar, warum mit
einem Vergleichsprojekt verglichen werden dürfte, das nach der Regelbau-
weise nicht bewilligungsfähig sei. Das Vergleichsprojekt müsse sich an die
Regelbauweise halten. Die Eckpunkte seien die zulässige Höhe von 19 m
und eine maximale Ausnützung von 200 %. Ausserdem müsse das Ver-
gleichsprojekt eine bewilligungsfähige Gebäudelänge aufweisen. Der Ver-
gleich zwischen diesen beiden Projekten zeige, dass die Hochhäuser weit-
aus grösseren Schatten werfen würden und die Nachbarschaft dadurch auch
wesentlich länger von Sonnenentzug betroffen sei, als dies beim Ver-
gleichsprojekt nach Regelbauweise der Fall wäre. Namentlich seien dies die
Liegenschaften […].
Besonders unter dem zusätzlichen Schatten leiden werde auch die "Schule
am Wasser". Die beiden Hochhäuser würden ihren Schatten nicht nur auf
das Schulhaus, sondern auch auf den Pausenplatz und auf den Sportplatz
werfen, was die Anlage mehr als zwei Stunden beschatten werde.
Sodann sei die Frage, ob die Nachbarschaft in einer unzulässigen Weise
beeinträchtigt werde, nicht getrennt pro Hochhaus zu beurteilen, denn die
Nachbarn würden unter dem Schatten beider Hochhäuser leiden. Die Hoch-
häuser seien als Einheit, welche Schatten werfen, zu behandeln.
Schliesslich würden sich die Hochhäuser und das Stadion gegenseitig be-
schatten, was aber nicht ausgewiesen und beurteilt werde.
R1S.2022.05185 Seite 29

5.4.2.
Gemäss § 284 Abs. 4 PBG darf die Nachbarschaft nicht wesentlich beein-
trächtigt werden, insbesondere nicht durch Schattenwurf in Wohnzonen oder
gegenüber bewohnten Gebäuden.
Als wesentliche Beeinträchtigung durch Schattenwurf im Sinne von § 284
Abs. 4 PBG gilt bei überbauten Grundstücken die an den mittleren Winterta-
gen länger als drei Stunden dauernde Beschattung der bewohnten oder in
Wohnzonen liegenden Nachbargebäude, in der Regel an ihrem Fusspunkt
gemessen (§ 30 Abs. 1 lit. a der Allgemeinen Bauverordnung [ABV] in der
seit 1. August 2021 in Kraft stehenden Fassung; zuvor galten zwei Stunden
als Grenzwert).
Gemäss § 30 Abs. 2 ABV liegt keine wesentliche Beeinträchtigung durch
Schattenwurf vor, wenn mit einem in allen Teilen den Vorschriften entspre-
chenden kubischen Vergleichsprojekt nachgewiesen wird, dass eine der
Bau- und Zonenordnung entsprechende Überbauung keine geringere Be-
schattung des Nachbargrundstückes nach sich zieht.
Der fragliche Art. 14 Abs. 2 GPV lautet wie folgt: Für den Nachweis des
Schattenwurfs wird ein Vergleichsprojekt festgelegt, das durch die rechts-
kräftigen Baulinien begrenzt wird. Das Vergleichsprojekt hat eine maximale
Gebäudehöhe von 25 m ab dem gewachsenen Boden und eine Firsthöhe
von 7 m einzuhalten.
5.4.3.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich hat sich bereits eingehend mit
der rekurrentischerseits aufgebrachten Thematik – ob in einem Gestaltungs-
plan ein Vergleichsprojekt festgelegt werden kann – befasst. Den damaligen
Urteilen lag der private Gestaltungsplan "Stadion Zürich" zugrunde, mithin
ein früheres Stadionprojekt, ebenfalls das Hardturm-Areal betreffend. Erwo-
gen wurde grob zusammengefasst, dass die Abmessungen des Ver-
gleichsprojekts auch im Rahmen des Gestaltungsplans definiert werden dürf-
ten. Werde das Vergleichsprojekt im Rahmen des Gestaltungsplans abwei-
chend von der geltenden BZO definiert, so müsse dieses Vergleichsprojekt
der übergeordneten Planung und den Grundsätzen und Zielen der Raumpla-
nung entsprechen (VB.2004.00234 vom 5. Juli 2004, E. 6.6 sowie
VB.2004.00193 vom 9. Juni 2004, E. 4.2). Die Rekurrierenden legen nicht
R1S.2022.05185 Seite 30

dar, weshalb an dieser einschlägigen Rechtsprechung nicht festgehalten
werden sollte. Entgegen ihrer Auffassung wird § 284 Abs. 4 PBG nicht "ge-
ändert", sondern durch Art. 14 Abs. 2 GPV mit einer Definition des Ver-
gleichsprojekts konkretisiert.
Vorliegend weicht das Vergleichsprojekt von der gemäss BZO geltenden ma-
ximalen Gebäudehöhe von 19 m ab (Art. 18 Abs. 1 BZO). Das Verwaltungs-
gericht des Kantons Zürich hatte die nahezu identische Konstellation zu be-
urteilen und kam in den zitierten Entscheiden diesbezüglich zum Ergebnis,
dass nicht ersichtlich sei, inwiefern die Zulassung einer Gebäudehöhe von
25 m, wie sie bereits früher einmal gegolten habe, der übergeordneten Pla-
nung oder den Zielen und Grundsätzen der Raumplanung widersprechen
sollte. Das Areal liege gemäss dem damaligen kantonalen Siedlungsplan
1995 in einem Zentrumsgebiet von kantonaler Bedeutung, welches die Aus-
scheidung von Mischzonen hoher Dichte verlange (VB.2004.00193 vom
9. Juni 2004, E. 4.3). Diese Gegebenheiten haben sich bis heute nicht mas-
sgeblich verändert. Auch die Rekurrierenden erklären nicht, weshalb das
Vergleichsobjekt der übergeordneten Planung und den Grundsätzen und
Zielen der Raumplanung widersprechen sollte. Da im vorliegenden Fall mit
Art. 14 Abs. 2 GPV eine weitgehend identische Gestaltungsplanvorschrift für
das Vergleichsprojekt zur Debatte steht, ist diese vor dem Hintergrund der
dargelegten Rechtsprechung als zulässig zu qualifizieren.
5.4.4.
Was die konkrete Beeinträchtigung durch Schattenwurf im Sinne von § 284
Abs. 4 PBG anbelangt, so ist diese als Teil der Detailprojektierung erst im
Baubewilligungsverfahren zu beurteilen (s. vorstehend E. 5.3.4.; vgl. auch
BRGE III Nr. 0208/2015 vom 15. Dezember 2015, E. 6.5.2; vgl. auch BGr
1C_267/2007 und 1C_269/2007 vom 28. Februar 2008 zu einem Vorgänger-
projekt, wo der Schattenwurf erst im Baubewilligungsverfahren beurteilt
wurde). Demzufolge sind im Gestaltungsplanverfahren keine entsprechen-
den Nachweise zu erbringen.
Dennoch wird grundsätzlich bereits im vorliegenden Gestaltungsplanverfah-
ren nachgewiesen, dass die einzelnen Hochhäuser des Richtprojekts keinen
länger als zwei Stunden dauernden Schatten auf bewohnte oder in Wohnzo-
nen liegende Nachbargebäude werfen (vgl. Richtprojekt, 2-Stunden-Schat-
R1S.2022.05185 Seite 31

tenplan_Vergleichsobjekt vom 13. November 2018, act. 23.2.5.). Der 2-Stun-
den-Schatten trifft ausschliesslich auf die Hardturmstrasse sowie den dahin-
ter in der Erholungszone liegenden Hardhof. Eine wesentliche Beeinträchti-
gung durch Schattenwurf im Sinne von § 284 Abs. 4 PBG würde somit nicht
vorliegen (§ 30 Abs. 1 ABV), was erst recht für den heute und in einem nach-
folgenden Baubewilligungsverfahren anwendbaren 3-Stunden-Schatten gilt
(vgl. nachgereichter 3-Stunden-Schattenplan vom 30. April 2021 in
act. 23.10 und 29.14). In einem Punkt beanstanden die Rekurrierenden aber
die vorliegenden Schattendiagramme zu Recht: Diese weisen lediglich den
2- bzw. 3-Stunden-Schatten der einzelnen Hochhäuser für sich aus. Aus-
serhalb dieser betroffenen Gebiete wird es aber mutmasslich noch Flächen
geben, welche von beiden Hochhäusern zusammen mehr als 2 bzw. 3 Stun-
den beschattet werden. Da beide Hochhäuser gemeinsam projektiert werden
und sehr nahe beieinander stehen, rechtfertigt sich vorliegend eine gesamt-
heitliche Betrachtungsweise: Im künftigen Baubewilligungsverfahren wird
das Gebiet, welches durch die Hochhäuser im Teilgebiet C gesamthaft län-
ger als drei Stunden beschattet wird, zu markieren sein um als Nachweis der
unwesentlichen Beeinträchtigung der Nachbarschaft zu dienen.
Nördlich des Teilgebiets C befinden sich in einem relativ grossen Umkreis
keine bewohnten Gebäude. Erst jenseits der Limmat, in weit mehr als 200 m
Entfernung liegt die nächste Wohnzone. Es ist daher im jetzigen Verfahrens-
stadium auch ohne korrekte Schattendiagramme anzunehmen, dass es
möglich sein wird, innerhalb der Gestaltungsplanvorgaben Hochhäuser zu
realisieren, welche nicht zu einer wesentlichen Verschattung führen. Aus die-
sem Grund ist der Schattenwurf erst im Baubewilligungsverfahren für das
konkrete Projekt zu prüfen.
Wenn – wie auch bei der bereits vorliegenden Einzelbetrachtung – keine be-
wohnten Nachbargebäude von relevantem Schattenwurf betroffen sind, wird
sich die Auseinandersetzung mit dem "Vergleichsschatten" im Sinne von
§ 30 Abs. 2 ABV (sowie die obige Prüfung von Art. 14 Abs. 2 GPV auf seine
Rechtmässigkeit hin) erübrigen.
Die Rekurrierenden ziehen die Schattenpläne im Übrigen nicht in Zweifel.
Sie erwähnen einzig eine übermässige Beschattung der Liegenschaften […]
sowie der "Schule am Wasser", welche jenseits der Limmat auf dem Grund-
R1S.2022.05185 Seite 32

stück Kat.-Nr. 4 liegt. Erstere Überbauung wird, wenn überhaupt, vom ge-
planten Baukörper des Teilgebietes A beschattet, wobei der Gestaltungsplan
im Teilgebiet A kein Hochhaus zulässt (Art. 16 Abs. 1 GPV), weshalb die
Vorschriften zur Beschattung von Vornherein nicht zur Anwendung gelan-
gen. Die "Schule am Wasser" liegt weit ausserhalb sowohl des ursprünglich
massgeblichen 2-Stunden-Schattens wie auch des 3-Stunden-Schattens der
einzelnen Hochhäuser. Eine wesentliche Beeinträchtigung kann daher aus-
geschlossen werden.
Die von den Rekurrierenden weiter erwähnten gegenseitigen Beschattungen
durch die geplanten Baukörper selbst werden ebenfalls im Baubewilligungs-
verfahren zu prüfen sein. Eine Beschattung durch das Stadion ist aufgrund
der beschränkten Gesamthöhe im Teilgebiet B auf 20 m baurechtlich aber
nicht relevant. Das Hochhaus Ost beschattet das Hochhaus West zudem
einzig im 2-Stunden-Schatten und auch dort nur in Bereichen, wo keine
Wohnnutzungen vorgesehen sind (vgl. Richtprojekt, 2-Stunden-Schatten-
plan_Ansicht, act. 23.2.5.).
5.4.5.
Zusammengefasst erweisen sich die rekurrentischen Rügen hinsichtlich der
Beeinträchtigung der Nachbarschaft durch Schattenwurf als nicht stichhaltig.
5.5.1.
Die Rekurrierenden vertreten den Eventualstandpunkt, die kommunale Re-
gelung über die Höhen von Hochhäusern gemäss Ergänzungsplan sei ver-
bindlich und es dürfe davon nicht – auch nicht mit einem Gestaltungsplan –
abgewichen werden. Dürfte diese angeblich breit abgestimmte Regelung
über die maximalen Höhen (hier: 80 m) durchbrochen werden (durch eine
Höhe von 140 m), würde die differenzierte Festlegung nach Lage und Höhe
ihren Sinn verlieren. Dies werde durch die ausdrückliche gesetzliche Rege-
lung bestärkt: Dass eine Abweichung von § 279 PBG über die Fassadenhöhe
durch Gestaltungspläne zulässig sei, sehe das PBG nicht vor. Im Gegenteil:
Hochhäuser seien nur dort gestattet, wo die Bau- und Zonenordnung es ge-
statte (§ 282 PBG). In ihrer Replik ergänzen sie, die Hochhaus-Richtlinien
könnten die Regelungen im PBG nicht übersteuern.
R1S.2022.05185 Seite 33

5.5.2.
Wie bereits erwähnt, darf mit dem Gestaltungsplan von den Bestimmungen
über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen abge-
wichen werden; er ersetzt die Grundordnung (§ 83 Abs. 1 PBG). Vorschriften
über die Beschränkung der äusseren Abmessungen eines Gebäudes (so
etwa betreffend Geschosszahl, Gebäudehöhe, Verhältniswerte usw.) stellen
typische Regelungsinhalte eines Gestaltungsplans dar (VB.2014.00454 vom
29. Januar 2015, E. 3.2). Auch der "Ergänzungsplan Hochhausgebiete" so-
wie Art. 9 Abs. 2 BZO, wonach die zulässige Gesamthöhe für Hochhäuser in
den entsprechenden Gebieten 80 m betrage, sind Teil der Regelbauweise,
welche ersetzt werden kann. Gegenteiliges ergibt sich auch nicht aus § 282
PBG, wonach Hochhäuser nur gestattet sind, wo die Bau- und Zonenord-
nung sie zulässt, zumal Gestaltungspläne ebenfalls zur Bau- und Zonenord-
nung im Sinne von § 282 PBG gehören (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O.,
S. 1195).
Daher ist auch nicht zu beanstanden, dass der Gestaltungsplan Hochhäuser
von mehr als 80 m vorsieht.
5.6.1.
Die Rekurrierenden machen sodann geltend, es sei nicht nachvollziehbar,
weshalb das streitgegenständliche Grundstück Kat.-Nr. 1 im Hochhausge-
biet I liege. Nordwestlich grenze es an eine grossflächige Erholungszone (mit
der Limmat). Auf der anderen Seite der Limmat steige der Hönggerberg an.
Hochhäuser auf der Parzelle Kat.-Nr. 1 beeinträchtigten die gute Aussichts-
lage aus diesem Gebiet. Die Hochhäuser würden die Sicht vom Hönggerberg
über den Zürichsee in die Alpen und zum Üetliberg verbauen. Die Ziele, wel-
che mit § 284 PBG und den konkretisierenden Hochhaus-Richtlinien verfolgt
würden, würden missachtet.
5.6.2.
Im Ergebnis kommt diese Rüge wiederum einer akzessorischen Anfechtung
des rechtskräftigen festgesetzten Hochhausgebiets I gleich. Bereits vorste-
hend wurde aufgezeigt, dass eine solche vorliegend nicht zuzulassen ist
(E. 5.2.4).
R1S.2022.05185 Seite 34

5.6.3.
Gleichwohl ist festzuhalten, dass die Zuweisung zum Hochhausgebiet I kei-
neswegs den Hochhaus-Richtlinien widerspricht: Wie die Rekurrierenden an
sich zutreffend erwähnen, bezeichnen die städtebaulichen Prinzipien, wel-
che den Hochhaus-Richtlinien zugrunde liegen, Baugebietsränder als sensi-
bel. An den Übergängen zu Freihalte- und Erholungszonen dürften demzu-
folge keine Hochhäuser stehen (S. 4). Welche Gebiete mit Baugebietsränder
gemeint sind, wird in den Hochhaus-Richtlinien kartografisch dargestellt. Es
handelt sich um Gebiete, welche das Siedlungsgebiet von den grossen Na-
turräumen nach Südwesten (Üetliberg/Albiskette) und Nordosten (Höngger-
berg und Zürichberg) abgrenzen. Das Hardturm-Areal liegt nicht an einem
Baugebietsrand. Auch wenn es an die Erholungszone und den Limmatraum
anschliesst, liegt das Gebiet noch immer mitten im Siedlungsgebiet. Der Bau-
gebietsrand wird im Norden erst nördlich von Höngg erreicht.
Die Hochhaus-Richtlinien nennen sodann das Prinzip des Schutzes der Aus-
sicht, weshalb topografisch empfindliche und bevorzugte Wohngebiete wie
Hang-, Ansichts- und Aussichtslagen von den Hochhausgebieten ausge-
nommen sein sollten. Folglich sollen innerhalb dieser Gebiete keine Hoch-
häuser errichtet werden, wie sich nebst dem Wortlaut ebenfalls zweifellos
aus den Markierungen in der Karte ergibt (S. 4). U.a. liegen der Hönggerberg
wie auch der Zürichberg in diesen Aussichtslagen. Das Hardturm-Areal ge-
hört nicht dazu.
5.7.
Gesamthaft verfangen die rekurrentischen Rügen, welche die Zulässigkeit
der geplanten Hochhäuser betreffen, allesamt nicht.
6.1.
Die Rekurrierenden monieren eine ungenügende Einordnung der mit dem
Gestaltungsplan ermöglichten Bauten und Anlagen in die Umgebung. Zwei
Hochhäuser an diesem Ort störten: Sie würden nicht an den Siedlungsrand
passen, sie seien gegen Süden, Westen und Norden ausgestellt, sie würden
nicht zur kleinräumigen Bebauung am Limmatufer passen, sie störten den
landschaftlich empfindlichen Limmatraum und versperrten den freien Blick
vom Hönggerberg in die Stadt und über den Zürichsee. Auch wenn nicht ex-
R1S.2022.05185 Seite 35

plizit gesetzlich geregelt, ziele der Gestaltungsplan auf eine über die Gestal-
tungsanforderungen von § 238 PBG hinausgehende Qualität ab: Vorausge-
setzt sei eine städtebaulich und architektonisch einwandfreie Überbauung.
Dieses Ziel werde mit dem Gestaltungsplan, der nicht einmal die Anforde-
rungen von § 238 PBG erfülle, nicht erreicht. Gleiches gelte für die geforderte
architektonisch besonders sorgfältige Gestaltung (§ 284 Abs. 2 PBG).
6.2.
Wie bereits vorstehend erwähnt, sind die allgemeine Gestaltungsvorschrift
von § 238 Abs. 1 PBG und die erhöhten Anforderungen an die architektoni-
sche Gestaltung von Hochhäusern gemäss § 284 Abs. 2 PBG nicht direkt
anwendbar (vgl. E. 5.3.4.). Zu prüfen ist, was aus ästhetischer Sicht gegen
die Zulassung von Baukörpern mit den im Gestaltungsplan zulässigen Aus-
massen spräche. Was die Rekurrierenden diesbezüglich vorbringen, wurde
bereits in den vorstehenden Erwägungen widerlegt (insb. E. 5.3.5.). Zu be-
merken ist einzig noch, dass am Limmatufer zwar tatsächlich kleinräumige
Zeilenbauten vorhanden sind, die im Gestaltungsplan vorgesehenen Bauten
jedoch im Gebiet zwischen dem Gleisfeld und der Berner- bzw. Hardturm-
strasse liegen, sie die dortige grossmassstäbliche Formensprache fortschrei-
ben und sich dort zweifelsfrei einbetten (vgl. Augenschein-Protokoll, Fotos
Nrn. 7 bis 11). Hinzu kommt, dass das Gestaltungsplangebiet gemäss den
planerischen Vorgaben dicht zu bebauen ist.
Was allfällige über § 238 PBG hinausgehende Anforderungen anbelangt, so
bringen die Rekurrierenden lediglich vor, dass diese nicht erreicht würden.
Dies genügt den Begründungsanforderungen offensichtlich nicht, weshalb
nicht weiter darauf einzugehen ist.
7.1.
Im Rekurs wird ferner vorgebracht, der Perimeter des Gestaltungsplans sei
für die mit dem Gestaltungsplan ermöglichte Nutzung nicht genügend er-
schlossen. Es handle sich um das erste Fussballstadion seit Jahrzehnten,
das keinen direkten Anschluss an die SBB mit einer eigenen Haltestelle ha-
ben werde. Für das Fussballstadion sei eine direkte Erschliessung mit der S-
Bahn unabdingbar. Dazu komme, dass die Erschliessung durch den ÖV
noch schlechter sei als theoretisch dargestellt: Die VBZ würden den Tram-
R1S.2022.05185 Seite 36

betrieb nach den Spielen wegen der Hooligan-Problematik reduzieren. An-
gesichts des grossen Verkehrsaufkommens, das die mit dem Gestaltungs-
plan ermöglichten Bauten und Anlagen erzeugen würden, sei nicht nur eine
gute, sondern eine sehr gute Erschliessung mit Tram und Bus sowie mit
Velo- und Fusswegen Pflicht. Im Gestaltungsplan sei die geforderte Anbin-
dung oder Ausrichtung des Fuss- und Zweiradverkehrs auf die Haltestellen
des öffentlichen Verkehrs resp. auf die angrenzenden Fuss- und Radwege
nicht geregelt. In der Replik wird ergänzt, das übergeordnete Fuss- und Rad-
wegnetz sei nicht vorhanden. Die Erschliessung der Wohnüberbauungen sei
sodann wegen des Fussballstadions nicht gewährleistet und während Risi-
kospielen nicht gegeben. Es sei auch nicht vorstellbar, wie die Erschliessung
der beiden Hochhäuser funktionieren könne. Sodann äussern die Rekurrie-
renden Sicherheitsbedenken hinsichtlich der Stadionzugänge für die Fuss-
ballfans. U.a. vermuten sie, dass man proaktiv die Pfingstweidstrasse
schliessen müsse, um die Fans vor sich selbst oder anderen zu schützen.
Letztlich werde die Erschliessung mit Notfallfahrzeugen nirgends festgelegt.
7.2.
Art. 3 Abs. 3 lit. a RPG statuiert den Planungsgrundsatz, wonach Wohn- und
Arbeitsgebiete schwergewichtig an Orten geplant werden sollen, die auch
mit dem öffentlichen Verkehr angemessen erschlossen sind. § 237 Abs. 1
Satz 2 PBG setzt diesen Planungsgrundsatz als selbständiges kantonales
Recht um. Laut dieser Bestimmung muss bei grösseren Überbauungen die
Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehr gewährleistet sein. Dies setzt
eine ÖV-Erschliessung voraus, die sich nach der Art, Lage und Zweckbe-
stimmung der Baute richtet. Bei Anlagen, die einen bedeutenden Publikums-
verkehr erzeugen, muss der Standort daher über ein leistungsfähiges und
kundenfreundliches Verkehrsangebot verfügen, welches eine attraktive Al-
ternative zum motorisierten Privatverkehr darstellt. Vorliegend ist nicht eine
Baubewilligung, sondern ein Sondernutzungsplan zu beurteilen. Es fragt
sich, ob dies die Anwendbarkeit von § 237 PBG in Frage stellt. Aus dem
kantonalen Recht (§§ 91 und 237 PBG) kann nicht geschlossen werden,
dass ein Zonenplan in einem bestimmten Areal grössere Überbauungen nur
dann zulassen darf, wenn die Erschliessung mit öffentlichem Verkehr bereits
erfolgt und damit die Voraussetzungen für eine Baubewilligung in dieser Hin-
sicht bereits gegeben sind. Es wäre unsinnig, das Angebot an öffentlichem
Verkehr mit seinen allenfalls beträchtlichen Investitionen bereits in einem
R1S.2022.05185 Seite 37

Zeitpunkt auszubauen, wo noch keineswegs feststeht, ob in einem bestimm-
ten Gebiet aufgrund seiner künftigen Entwicklung auch tatsächlich mit einem
grösseren Benutzer- oder Publikumsverkehr zu rechnen ist (VB.2001.00245
vom 21. März 2002, E. 6b).
Im Lichte des Planungsgrundsatzes von Art. 3 Abs. 3 lit. a RPG und der
Zweckmässigkeit der Planung ist immerhin zu prüfen, ob für die im Gestal-
tungsplan vorgesehene Nutzung eine den Anforderungen gemäss § 237
Abs. 1 PBG genügende Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehr vorhan-
den ist oder zum gegebenen Zeitpunkt noch geschaffen werden kann. Dies
gilt insbesondere im vorliegenden Fall eines projektbezogenen Gestaltungs-
plans, der auf eine konkrete und in naher Zukunft zu realisierende Nutzung
ausgerichtet ist (vgl. VB.2004.00234 vom 5. Juli 2004, E. 5.2).
7.3.
Nach § 4 Abs. 3 lit. a der Angebotsverordnung gelten Siedlungsgebiete als
durch den öffentlichen Verkehr erschlossen, wenn die Luftlinienentfernung
zu einer Haltestelle von Linien, die der Feinerschliessung dienen, 400 m
nicht übersteigt (unter Vorbehalt besonderer topographischer Verhältnisse).
Dies trifft für den gesamten Gestaltungsplanperimeter offenkundig zu. Das
gesamte Gebiet ist in der ÖV-Güteklasse A, mithin der höchsten der sechs
Güteklassen eingestuft (s. GIS-Browser, www.maps.zh.ch, Karte "ÖV-Güte-
klassen"). Unmittelbar angrenzend an das Gestaltungsplangebiet liegen die
Tramhaltestellen Sportweg und Aargauerstrasse je mit der Tramlinie 4 und
die Haltestelle Hardturm mit den Tramlinien 8, 13 und 17 (sowie der Nacht-
buslinie N17). Über diese Tramlinien kann das Stadion innert wenigen Minu-
ten Fahrzeit sowie in einem dichten Takt ab den S-Bahnhöfen Altstetten,
Hardbrücke und Hauptbahnhof erreicht werden. Die Bahnhöfe Altstetten und
Hardbrücke sind zudem beide nur einen viertelstündigen Fussmarsch ent-
fernt. Die Erreichbarkeit des Hardturm-Areals mit dem öffentlichen Verkehr
ist somit bereits heute als sehr gut zu qualifizieren.
7.4.
Der von den Rekurrierenden erwähnte Art. 28 Abs. 1 GPV besagt, dass die
Erschliessung für den Fuss- und Veloverkehr auf die Haltestellen des öffent-
lichen Verkehrs und auf die angrenzenden Fuss- und Radwege auszurichten
ist. Diese Bestimmung ist im Zusammenhang mit Art. 25 Abs. 1 GPV zu le-
R1S.2022.05185 Seite 38

sen, wonach das Areal an das übergeordnete Fuss- und Radwegnetz anzu-
schliessen und durchlässig zu gestalten ist. Von besonderer Bedeutung sind
dabei die während des Alltagsbetriebs zu gewährleistenden Arealquerungen
westlich und östlich des Stadions sowie durch das Teilgebiet C.
Aus dem Verkehrsbericht geht hervor, dass das Areal mit dem bestehenden
Fuss- und Radwegnetz sehr gut erschlossen ist, dass das Areal selbst künf-
tig eine hohe Durchlässigkeit für den Fuss- und Veloverkehr aufweisen wird
und dass sowohl der Bereich des Stadions wie auch des Genossenschafts-
baus an das umliegende Fuss- und Velowegnetz angeschlossen wird (vgl.
Verkehrsbericht S. 16, 17 und 22, insbesondere Abbildung 6). Im Gestal-
tungsplan selbst sind denn auch mehrere öffentliche Fusswege und Velover-
bindungen eingezeichnet. Die diesbezügliche rekurrentische Kritik ist nicht
nachvollziehbar.
7.5.
Entgegen den rekurrentischen Ausführungen ist ferner die Erschliessung der
Wohnbauten sowohl im Alltagsbetrieb als auch im Veranstaltungsbetrieb des
Stadions gewährleistet. Dass im Veranstaltungsbetrieb – also während eini-
ger Stunden im Jahr – zur Trennung der Fans und anderen Nutzern auf dem
Areal Massnahmen ergriffen werden müssen, ändert an der vorhandenen
Erschliessung nichts (vgl. im Detail dazu Kap. 5.4 des Sicherheitskonzepts
Aussenraum). Selbstredend kann das Areal auch dann mit allen Fortbewe-
gungsmitteln erreicht werden.
7.6.
Das Sicherheitskonzept Aussenraum macht Vorgaben und empfiehlt Mass-
nahmen zur Gestaltung des Aussenraums des Areals, um Tatgelegenheiten
zu verhindern und damit die faktische aber auch die subjektive empfundene
Sicherheit auf dem Areal zu erhöhen (S. 5). Der Umstand, dass entspre-
chende Überlegungen bereits auf Stufe Gestaltungsplan angestellt worden
sind, noch bevor die detaillierte Projektausarbeitung erfolgt, zeigt, dass die-
sen Fragen in hohem Masse Rechnung getragen wird, wie die Rekursgeg-
nerschaft richtig erwähnt. Beispielsweise wird aufgezeigt, welche Massnah-
men zu treffen sein werden, damit der Strassenverkehr und der Trambetrieb
durch Fans nicht beeinträchtigt wird (S. 12 f.). Wenn die Rekurrierenden
beim Zu- und Wegstrom von verfeindeten Fangemeinden Sicherheitsbeden-
R1S.2022.05185 Seite 39

ken haben, ist dies verfrüht, zumal der Gestaltungsplan nicht bereits die ge-
naue Abwicklung des Stadionzutritts regeln muss (vgl. auch Art. 22 GPV).
Trotzdem sieht das Sicherheitskonzept aber auch diesbezüglich bereits Mas-
snahmen zur Trennung der jeweiligen Fangruppierungen vor, welche zum
jetzigen Zeitpunkt als zweckmässig einzustufen sind (S. 15 ff.).
Schliesslich wurde die Erschliessung auch in Bezug auf die Notfallfahrzeuge
entgegen der rekurrentischen Darstellung bereits festgelegt (Art. 30 Abs. 2
GPV samt entsprechender Kennzeichnung im Plan, vgl. dazu auch Abb. 9,
10 und 11 des Verkehrsberichts mit konkreten Abwicklungen je nach Be-
triebszustand).
7.7.
Im Ergebnis erweisen sich die Rügen hinsichtlich der verkehrsmässigen Er-
schliessung als unbegründet.
8.1.
Der Rekurs enthält sodann mehrere Rügen, welche das Lärmschutzrecht be-
treffen.
8.2.1.
Vorab wird geltend gemacht, es sei fälschlicherweise davon ausgegangen
worden, dass die Immissionsgrenzwerte gälten. Da der Gestaltungsplanpe-
rimeter nicht im Sinne von Art. 24 des Umweltschutzgesetzes erschlossen
sei, kämen jedoch die Planungswerte zur Anwendung. Für die Frage, ob der
Gestaltungsplanperimeter erschlossen sei, müsse auf den Zustand im Jahre
1985 abgestellt werden, das Jahr, in welchem das eidgenössische Umwelt-
schutzrecht mit den entsprechenden lärmschutzrechtlichen Bestimmungen
in Kraft getreten sei. Folgende Rechtstatsachen wiesen darauf hin, dass der
Gestaltungsplanperimeter nicht erschlossen sei: Der Perimeter des Gestal-
tungsplans liege erst seit 2004 in der Zentrumszone Z5 mit Gestaltungsplan-
pflicht. In der Zentrumszone Z5 seien Wohnnutzungen, Handels- und Dienst-
leistungsbetriebe, Verwaltungen sowie höchstens mässig störende Gewer-
bebetriebe zulässig. Bisher sei der Perimeter nie für solche Nutzungen ver-
wendet worden. Erst mit dem Gestaltungsplan sollen diese Nutzungen er-
möglicht werden. Die Gestaltungsplanpflicht und die konkrete Umsetzung mit
R1S.2022.05185 Seite 40

dem Gestaltungsplan zeigten, dass der Perimeter von Grund auf neu er-
schlossen und genutzt werden solle. Der Gestaltungsplan regle die Er-
schliessung und Ausstattung für die neu zulässige und beabsichtigte Nut-
zung neu und abweichend von früheren Erschliessungen. Für die Anbindung
des Areals an die Versorgungsinfrastruktur sei ein erheblicher Aufwand not-
wendig, der auch bauliche Massnahmen ausserhalb des Areals zur Folge
habe.
8.2.2.
Art. 24 des Umweltschutzgesetzes (USG) bestimmt, dass neue Bauzonen
für Wohngebäude oder andere Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von
Personen dienen, nur in Gebieten vorgesehen werden dürfen, in denen die
Lärmimmissionen die Planungswerte nicht überschreiten oder in denen
diese Werte durch planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen
eingehalten werden können. Die Umzonung von Bauzonen gilt nicht als Aus-
scheidung neuer Bauzonen (Abs. 1). Werden die Planungswerte in einer be-
stehenden, aber noch nicht erschlossenen Bauzone für Wohngebäude oder
andere Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, über-
schritten, so sind sie einer weniger lärmempfindlichen Nutzungsart zuzufüh-
ren, sofern nicht durch planerische, gestalterische oder bauliche Massnah-
men im überwiegenden Teil dieser Zone die Planungswerte eingehalten wer-
den können (Abs. 2).
Art. 30 der Lärmschutz-Verordnung (LSV), welcher Art. 24 Abs. 2 USG kon-
kretisiert und präzisiert, besagt Folgendes: Die Bauzonen für Gebäude mit
lärmempfindlichen Räumen, die bei Inkrafttreten des Gesetzes noch nicht
erschlossen waren, dürfen nur so weit erschlossen werden, als die Planungs-
werte eingehalten sind oder durch eine Änderung der Nutzungsart oder
durch planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen eingehalten
werden können. Die Vollzugsbehörde kann für kleine Teile von Bauzonen
Ausnahmen gestatten.
8.2.3.
Eine Bauzone gilt als im Sinne von Art. 24 Abs. 2 USG und Art. 30 LSV i.V.m.
Art. 19 Abs. 1 RPG und Art. 4 des Wohnbau- und Eigentumsförderungsge-
setzes vom 4. Oktober 1974 (WEG) erschlossen, wenn die vollständige, der
jeweiligen Nutzungszone angepasste Erschliessung vorhanden ist. Es muss
R1S.2022.05185 Seite 41

eine für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt bestehen und die er-
forderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen müssen so nahe
heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist. Da-
bei ist nicht nur die einzelne Parzelle, sondern ein grösseres Gebiet mass-
geblich, und zwar der noch nicht (voll) erschlossene Teil einer Zone, soweit
er für Gebäude mit lärmempfindlichen Räumen bestimmt ist (zum Ganzen:
BGE 147 II 484, E. 3.4 m.w.H.).
Der Gesetzgeber wollte mit Art. 24 Abs. 1 Satz 2 USG die raumplanungs-
rechtlich erwünschte Umzonung und Verdichtung auch in Gebieten ermögli-
chen, in denen die Planungswerte bereits überschritten sind, um zu verhin-
dern, dass sich die Stadtzentren leeren und neue Nutzungen auf der grünen
Wiese realisiert werden. Diese gesetzgeberische Intention ist auch bei der
Auslegung von Art. 24 Abs. 2 USG zu berücksichtigen. Nach der bundesge-
richtlichen Rechtsprechung ist Art. 24 Abs. 2 USG daher nicht anwendbar,
wenn eine für die bisherige Nutzung genügend erschlossene Bauzone
umgezont werden soll und hierfür die Erschliessung angepasst oder ergänzt
werden muss (BGr 1C_471/2021 vom 10. Oktober 2022, E. 4.3 mit zahlrei-
chen weiteren Hinweisen).
8.2.4.
Zu prüfen ist damit, ob der Gestaltungsplanperimeter für die bisherige Nut-
zung hinreichend erschlossen ist. Wie erwähnt, war das Hardturm-Areal be-
reits seit dem Jahr 1929 mit einem Fussballstadion überbaut, bis es 2008
abgebrochen wurde. Das heute noch bestehende Parkhaus wurde im Jahr
1985 erstellt. Östlich des Stadions befand sich ein als Trainingspatz genutz-
tes Spielfeld. In jenem Zeitpunkt lag das Gebiet noch in der Industriezone,
bevor es im Jahr 2004 der Zentrumszone Z5 zugeteilt wurde.
Damit steht fest, dass der Gestaltungsplanperimeter im Zeitpunkt der Umzo-
nung von der Industriezone in die Zentrumszone im Jahr 2004 bereits über-
baut war. Gleiches gilt für den von den Rekurrierenden genannten Zeitpunkt
im Jahr 1985. Es liegt auf der Hand und wird auch von den Rekurrierenden
nicht bestritten, dass das Areal für diese bauliche Nutzung hinreichend er-
schlossen war. Dass die geplante Überbauung eine andere oder angepasste
Erschliessung bedingt, als sie für die bisherigen Bauten vorhanden war, wie
die Rekurrierenden replicando geltend machen, ist nach dem vorstehend
Dargelegten nicht ausschlaggebend.
R1S.2022.05185 Seite 42

Zu bemerken bleibt, dass es sich bei der vorliegend geplanten Überbauung
geradezu beispielhaft um raumplanerisch sinnvolles "Bauland-Recycling"
handelt, welches der anzustrebenden Verdichtung nach Innen dient. Dies
soll gemäss der zitierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht durch
die Anwendung der Planungswerte vereitelt werden.
Damit gelangt nicht Art. 24 Abs. 2 USG, sondern Art. 24 Abs. 1 Satz 2 USG
zur Anwendung. Es ist im Gestaltungsplanverfahren lediglich – aber immer-
hin – nachzuweisen, dass mit der zukünftigen Nutzung die Immissionsgrenz-
werte (IGW) eingehalten werden können (Art. 22 Abs. 1 USG).
8.3.1.
Die Rekurrierenden machen als Eventualstandpunkt geltend, anhand des
Richtprojekts sei erkennbar, dass die Immissionsgrenzwerte nicht eingehal-
ten werden könnten. Da die IGW nicht bei allen lärmempfindlichen Räumen
eingehalten werden könnten, werde eine Ausnahmebewilligung notwendig
sein um eine Baubewilligung zu erlangen. Der Planungsbericht zeige nicht
auf, inwiefern alle in Betracht fallenden Massnahmen nach Art. 31 Abs. 1
LSV in Betracht gezogen worden seien. Im Gegenteil erinnere die dort er-
wähnte Bewilligungspraxis, wonach eine Ausnahmebewilligung möglich sei,
wenn bei Wohnungen, die von IGW-Überschreitungen betroffen sind, min-
destens 1/3 der Räume lärmabgewandt orientiert seien, an die Vorgabe der
Fachstelle Lärmschutz, welche das Baurekursgericht für widerrechtlich be-
funden habe. Die GPV liessen nach dem Giesskannenprinzip die Lüftungs-
fenster als Lärmschutzmassnahme zu. Es würden zudem ausdrücklich auch
"rote Räume" (Räume mit IGW-Überschreitungen, ohne lärmabgewandtes
Lüftungsfenster) für zulässig erklärt, entgegen der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung. Verursacht durch den Strassenlärm würden beim Hoch-
haus West (Teilgebiet C) die IGW bei den Wohngeschossen der Süd- und
Westfassade um bis zu 6 dB überschritten. Bei einer künftigen Bebauung
gemäss dem Richtprojekt sei damit die Erteilung einer Ausnahmebewilligung
von Vornherein ausgeschlossen.
Da die IGW bei einem Projekt, welches nach den Vorgaben des Gestaltungs-
plans geplant werde, voraussichtlich überschritten würden, hätte namentlich
auch geprüft werden müssen, ob Massnahmen an der Lärmquelle möglich
und zumutbar seien.
R1S.2022.05185 Seite 43

8.3.2.
Die Rekursgegnerschaft hält dem grob zusammengefasst entgegen, mit ei-
nem angepassten Richtprojekt vom 6. November 2020 werde aufgezeigt,
dass unter Beachtung der Gestaltungsplanvorschriften und dem bundes-
rechtlichen Lärmschutzrecht ein Projekt realisiert werden könne, ohne dass
Ausnahmebewilligungen im Sinne von Art. 31 LSV erforderlich seien. Das
angepasste Richtprojekt sehe eine Reduktion der Wohnnutzungen vor. Da-
mit werde der zwischenzeitlich ergangenen Rechtsprechung zum Lärm-
schutzrecht gebührend Rechnung getragen.
8.3.3.
Gemäss Art. 22 USG dürfen Baubewilligungen für neue Gebäude, die dem
längeren Aufenthalt von Personen dienen, in lärmbelasteten Gebieten grund-
sätzlich nur erteilt werden, wenn die Immissionsgrenzwerte nicht überschrit-
ten werden (Abs. 1) oder wenn die Räume zweckmässig angeordnet und die
allenfalls notwendigen zusätzlichen Schallschutzmassnahmen getroffen
werden (Abs. 2). Art. 31 Abs. 1 LSV nennt als mögliche Massnahmen zur
Einhaltung der Immissionsgrenzwerte die Anordnung der lärmempfindlichen
Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes (lit. a) sowie
bauliche oder gestalterische Massnahmen, die das Gebäude gegen Lärm
abschirmen (lit. b). Können die Immissionsgrenzwerte trotz der genannten
Massnahmen nicht eingehalten werden, so kann eine Ausnahmebewilligung
erteilt werden, wenn an der Errichtung des Gebäudes ein überwiegendes
Interesse besteht und die kantonale Behörde zustimmt (Art. 31 Abs. 2 LSV).
Für Strassenverkehrs- und Eisenbahnlärm legen die Anhänge 3 und 4 der
LSV Belastungsgrenzwerte fest. Diese sind in der Mitte jedes offenen Fens-
ters eines lärmempfindlichen Raums einzuhalten (Art. 39 Abs. 1 LSV); die
Einhaltung nur an dem am wenigsten exponierten "Lüftungsfenster" genügt
nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht (BGE 142 II 100, E. 4;
BGE 145 II 189, E. 8.1).
Art. 22 USG gilt im Baubewilligungsverfahren. Bereits auf der ersten Stufe
der Nutzungsplanung muss jedoch feststehen, dass im Rahmen der späte-
ren Planung eine geeignete Lösung gefunden werden kann (sog. Machbar-
keitsnachweis), da es sich andernfalls um eine untaugliche Planung handeln
würde (BGE 147 II 484, E. 4.3.1 mit Hinweisen).
R1S.2022.05185 Seite 44

8.3.4.
Aufgrund der lärmexponierten Lage des Gestaltungsplanperimeters zwi-
schen stark befahrenen Strassen wurde im Planungsverfahren der Bericht
Verkehrslärm erstellt, welcher die Lärmbelastung durch Strassenlärm auf
das Richtprojekt nachweist und beurteilt. Gemäss diesem Bericht sind zahl-
reiche nach Südwesten ausgerichtete Wohnungen nachts von IGW Über-
schreitungen betroffen. Die Berichtsverfasserin gelangte zum Ergebnis, dass
das Projekt nach der kantonalen Bewilligungspraxis zulässig sei. Diese Pra-
xis ist heute als überholt anzusehen, was jedoch nicht ausschlaggebend ist,
wie sogleich aufgezeigt wird.
Der Gestaltungsplan enthält in den Art. 42 - 44 GPV Festlegungen zum
Lärmschutz. Die heutige Rechtsprechung zum Lärmschutzrecht ist gebiets-
weise strenger als die zu erfüllenden Massnahmen gemäss GPV, wie die
Rekurrierenden an sich zutreffend erwähnen. Es versteht sich allerdings von
selbst, dass das konkrete Bauprojekt dereinst das (aktuelle) Lärmrecht ein-
zuhalten haben wird. Die Gestaltungsplanvorschriften vermögen das ent-
sprechende Bundesrecht nicht abzuschwächen oder zu ersetzen (vgl. Art. 3
Abs. 3 GPV). Wenn bei der Ausarbeitung des Richtprojekts die zitierte bun-
desgerichtliche Rechtsprechung zur Lüftungsfensterpraxis nicht mit einfloss,
ist dies nicht rechtsverletzend. Auf Stufe Gestaltungsplan kann von der Fest-
legung konkreter Lärmschutzmassnahmen abgesehen werden, weil die ge-
naue Positionierung und Ausgestaltung der dereinst zu erstellenden Ge-
bäude noch unbekannt ist (vgl. zum Ganzen: BRGE IV Nr. 0002/2018 vom
11. Januar 2018 in BEZ 2018 Nr. 24, E. 5.2 m.H. auf BGr 1C_87/2012 vom
27. November 2012, E. 6.3 f.).
Gleichwohl wurde im vorliegenden Fall mit den Ergänzungen zum Richtpro-
jekt vom 13. November 2018, Stand 6. November 2020, aufgezeigt, dass es
möglich ist, unter Einhaltung der Vorgaben des Gestaltungsplans ein den
lärmrechtlichen Anforderungen entsprechendes Vorhaben zu verwirklichen.
So wurden in den Teilgebieten A und C Wohnflächen durch Gewerbeflächen
ersetzt. Das ergänzte Richtprojekt sieht keine Überschreitungen von IGW bei
lärmempfindlichen Räumen mehr vor. Folglich ist es nicht mehr zwingend auf
eine Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 31 Abs. 2 LSV angewiesen.
Dem halten auch die Rekurrierenden in ihrer Replik nichts mehr entgegen.
R1S.2022.05185 Seite 45

Bei diesem Ergebnis entfällt mangels IGW-Überschreitungen eine Prüfung
der Möglichkeit und Zumutbarkeit von Massnahmen an der Lärmquelle.
8.3.5.
Zusammenfassend wird die konkrete Überprüfung der Einhaltung der mass-
gebenden Grenzwerte abschliessend im Baubewilligungsverfahren zu erfol-
gen haben. Nach dem heutigen Planungsstand erscheint es jedenfalls als
genügend gesichert, dass mit geeigneten baulichen bzw. gestalterischen
Massnahmen oder durch Verzicht auf Ausschöpfung von (Wohn-) Nutzungs-
möglichkeiten nicht auf Art. 31 Abs. 2 LSV zurückgegriffen werden muss (vgl.
BGr 1C_53/2019 vom 3. Juni 2020, E. 7.2).
8.4.1.
Hinsichtlich des vom Stadion ausgehenden Sportlärms bringen die Rekurrie-
renden vor, als Neuanlage dürfe es nur gebaut werden, wenn die durch diese
Anlage allein erzeugten Lärmimmissionen die Planungswerte (PW) in der
Umgebung nicht überschreiten würden. Gemäss der BAFU-Vollzugshilfe zu
Lärm bei Sportanlagen seien jährlich nur 15 bis 20 "seltene Ereignisse" zu-
lässig. Darunter würden auch Meisterschaftsspiele von GC und FCZ fallen,
was rund 40 Spiele ausmache. Dazu kämen die Cupspiele, die Testspiele,
die Spiele des Europacups und der Champions League, Länderspiele sowie
der Frauenfussball der beiden Clubs. Es würden damit weit mehr als 10 bis
20 "seltene Ereignisse" stattfinden. Die Beurteilung nach der BAFU-
Vollzugshilfe Lärm basiere zudem auf bloss 40 Spielen und 80 Stunden
Sportlärm im Jahr, was viel zu wenig sei.
Die GPV würden zudem weder eine intensivere Nutzung, die Nutzung als
Trainingsbetrieb noch andere Nutzungen, welche in einem Fussballstadion
möglich sind, explizit ausschliessen. Daher müsse die Lärmberechnung für
den Sportlärm in Frage gestellt werden.
Letztlich zitieren die Rekurrierenden aus der Weisung des Stadtrats an den
Gemeinderat, wonach trotz lärmschutzrechtlichen Erleichterungen bei den
Wohngebäuden innerhalb und ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters
an manchen Empfangsorten dennoch Überschreitungen der IRW und der
BRW resultierten. Sie verstünden nicht, weshalb zwei Hochhäuser und ein
Genossenschaftsbau mit lärmempfindlich Nutzung einem lärmigen Fussball-
stadion errichtet werden sollen.
R1S.2022.05185 Seite 46

In der Replik wird noch hinzugefügt, dass offenbar keine Rücksicht genom-
men werde auf die Tatsache, dass sich der Stadionlärm recht ungebremst
zum nahen Hönggerhang ausbreiten könne und dort zu erheblichen Störun-
gen führen werde.
8.4.2.
Die Rekursgegner 1 und 3 entgegnen zusammengefasst, dass die Lärmbe-
lastung durch das Fussballstadion im Verlauf des Planungsprozesses unter
Beizug der kantonalen und städtischen Lärmschutzfachstellen sorgfältig er-
mittelt worden sei und es sei geprüft worden, mit welchen Massnahmen die
Lärmeinwirkung reduziert werden könne. Im Gestaltungsplan seien entspre-
chende emissions- und immissionsmindernde Massnahmen verbindlich fest-
geschrieben worden. Die Richtwerte der Vollzugshilfe BAFU könnten nicht
überall eingehalten werden, für das Stadion könnten gestützt auf Art. 25
Abs. 2 USG aber Erleichterungen gewährt werden könnten. Solche setzten
voraus, dass an der geplanten Anlage ein überwiegendes öffentliches Inte-
resse bestehe. Dass an der Errichtung des Fussballstadions an dieser Lage
ein hohes öffentliches Interesse bestehe, ergebe sich aus dem Eintrag für
ein Sportstadion im kantonalen Richtplan und sei auch vom Verwaltungsge-
richt bereits bestätigt worden. Solchen Bauten käme eine stark identitätsstif-
tende Wirkung zu. Sie sollten gemäss kantonalem Richtplan in den Stadt-
landschaften und dabei insbesondere in den Zentrumsgebieten von kanto-
naler Bedeutung angesiedelt werden, mithin innerhalb des dicht besiedelten
Gebiets. Beim Hardturm-Areal handle es sich damit um einen sachgerechten
Standort für ein Fussballstadion. Es liege auf der Hand, dass Zürich als
grösste Schweizer Stadt mit zwei in der Spitzenliga spielenden Fussball-
clubs, ein hohes öffentliches Interesse an einem reinen Fussballstadion auf
Stadtgebiet habe. Belegt werde dieses hohe öffentliche Interesse auch durch
die zu diesem Stadionprojekt bereits zwei durchgeführten Volksabstimmun-
gen, welche mit zunächst 53 % (Finanzvorlage) und später 59 % (Gestal-
tungsplanvorlage) deutlich zu Gunsten des Stadionprojekts ausgefallen
seien. Der Sportlärmbericht lege ferner schlüssig dar, dass beim Projekt und
mit den GPV alle Lärmschutzmassnahmen umgesetzt würden, die wahr-
nehmbar und verhältnismässig seien und sich die Einhaltung der PRW an
allen untersuchten Empfangspunkten als unverhältnismässig erweise.
Beim Nachweis, dass die Lärmbelastung nicht erheblich störend sei, komme
der Vollzugsbehörde ein Ermessensspielraum zu. In der Weisung sei diese
R1S.2022.05185 Seite 47

Einzelfallbeurteilung unter Bezugnahme auf die diesbezüglichen Ausführun-
gen im Bericht Sportlärm vorgenommen worden, worauf verwiesen werde.
Es sei davon auszugehen, dass die Lärmeinwirkungen des Stadions trotz
teilweiser Überschreitung der IRW als nicht störend eingestuft werden könn-
ten und damit die Vorgaben von Art. 15 USG eingehalten seien. Angesichts
der hoch zu gewichtenden öffentlichen Interessen am Fussballstadion an
diesem Standort und der nicht schwer ins Gewicht fallenden Lärmbeeinträch-
tigung der Anwohnenden des Stadions sei die Gewährung von Erleichterun-
gen im Sinne von Art. 25 Abs. 2 USG rechtmässig und damit von der Bewil-
ligungsfähigkeit des Stadions auszugehen.
Die privaten Rekursgegnerinnen argumentieren ebenfalls in diesem Sinne.
8.4.3.
Die gesetzlichen Grundlagen zum Lärmschutzrecht sowie die entsprechende
bundesgerichtliche Praxis wurden bereits vorstehend dargelegt (E. 8.3.3). In
Bezug auf den Neubau des Fussballstadions bzw. den Sportlärm sind fol-
gende Ergänzungen anzubringen:
Neue ortsfeste Anlagen dürfen gemäss Art. 25 Abs. 1 USG nur errichtet wer-
den, wenn die durch diese Anlagen allein erzeugten Lärmimmissionen die
Planungswerte in der Umgebung nicht überschreiten (Abs. 1). Besteht ein
überwiegendes öffentliches, namentlich auch raumplanerisches Interesse an
der Anlage und würde die Einhaltung der Planungswerte zu einer unverhält-
nismässigen Belastung für das Projekt führen, so können Erleichterungen
gewährt werden; dabei dürfen jedoch unter Vorbehalt von Absatz 3 die Im-
missionsgrenzwerte nicht überschritten werden (Abs. 2). Absatz 3 lässt in
bestimmten, hier nicht interessierenden Fällen weitergehende Erleichterun-
gen zu.
Wie Art. 22 USG gilt auch Art. 25 USG im Baubewilligungsverfahren. Bei der
Sondernutzungsplanung ist einzig nachzuweisen, dass es möglich ist, die
geplante Anlage so auszugestalten, dass sie den lärmrechtlichen Anforde-
rungen entspricht (BGr 1C_471/2021 vom 10. Oktober 2022, E. 5.3 m.w.H.).
Fehlen Belastungsgrenzwerte, wie dies namentlich beim Sportlärm der Fall
ist, so beurteilt die Vollzugsbehörde die Lärmimmissionen im Einzelfall nach
Art. 15, 19 und 23 USG (Art. 40 Abs. 3 LSV), unter Berücksichtigung des
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Charakters des Lärms, des Zeitpunkts der Lärmimmissionen, der Häufigkeit
des Lärms, der Lärmempfindlichkeit und der Lärmvorbelastung der Zone
(BGE 133 II 292, E. 3.3; BGr 1C_252/2017 vom 5. Oktober 2018, E. 5). Das
Bundesamt für Umwelt (BAFU) hat eine Vollzugshilfe für die Beurteilung des
Lärms von Sportanlagen publiziert (überarbeitete Fassung 2017; nachfol-
gend: Vollzugshilfe Sportlärm). Diese sieht Planungsrichtwerte (PRW) und
Immissionsrichtwerte (IRW) für den Normalbetrieb sowie für seltene Ereig-
nisse (Tabelle 2 und 3 auf S. 23) vor, und zwar für den Tag (7 - 20 Uhr bzw.
8 - 20 Uhr an Sonn- und Feiertagen), den Abend (20 – 22 Uhr) und die Nacht.
Liegen die Lärmbelastungen unterhalb der Planungs- bzw. Immissionsricht-
werte, kann in der Regel davon ausgegangen werden, dass die Störung
höchstens geringfügig bzw. noch nicht erheblich störend ist und die Anlage
somit bewilligungsfähig ist. Liegen die ermittelten Immissionen im Bereich
der Richtwerte, d.h. werden diese nicht deutlich überschritten, besteht ein
gewisser Spielraum bei der Beurteilung ihrer Störwirkung im Einzelfall. Dabei
dürfen allerdings nur Aspekte berücksichtigt werden, die einen Einfluss auf
die Störung haben (z.B. Hintergrundbelastung, Ortsüblichkeit, Akzeptanz,
Hauptbelastung im Winter, Nutzung der lärmbetroffenen Räume, Personen
mit erhöhter Empfindlichkeit); dem öffentlichen Interesse am Betrieb der An-
lage ist durch die Gewährung von Erleichterungen Rechnung zu tragen (vgl.
zum Ganzen BGr 1C_471/2021 vom 10. Oktober 2022, E. 5.2 m.w.H.).
8.4.4.
Im Bericht Sportlärm wurde zur Ermittlung der Beurteilungspegel vorab eine
Schätzung der Anzahl Fussballspiele, welche im Stadion ausgetragen wer-
den sollten, angestellt. Dazu wurde der Spielplan der Super League heran-
gezogen sowie Erfahrungswerte hinsichtlich der Heimspiele welche die bei-
den Zürcher Stadtclubs zusätzlich im Schweizer Cup, der Europa League
und der Champions League in den Jahren 2011 bis 2018 bestritten haben.
Der Durchschnitt dieser ausgetragenen Spiele betrage gemäss Bericht
Sportlärm 39,9 Spiele pro Saison (S. 15 ff.).
Die Rekurrierenden rechnen hingegen allein mit rund 40 Meisterschaftsspie-
len, ohne diese Zahl zu belegen. Im 2019 erstellten Bericht Sportlärm wird
noch von 18 Heimspielen je Club ausgegangen, also total 36 Spielen im
neuen Stadion. Künftig ist von 38 Runden in der Super League auszugehen,
also von 19 Heimspielen pro Club, was total 38 Meisterschaftsspiele ergibt
R1S.2022.05185 Seite 49

(https://www.sfl-org.ch/themen/spielbetrieb/modus-ab-202324, zuletzt be-
sucht am 12. Juli 2023). Die gemittelten Erfahrungswerte in Bezug auf den
Schweizer Cup sowie die Europa League und Champions League werden
nicht konkret kritisiert und erscheinen plausibel. Ob noch vereinzelte Test-
oder Länderspiele hinzukommen, ist aufgrund der ohnehin nur überschlags-
mässigen Ermittlung nicht ausschlaggebend. Sowohl die Spiele der Frauen-
mannschaften als auch der Trainingsbetrieb sollen zudem gemäss rekurs-
gegnerischer Darstellung ausserhalb des Stadions stattfinden, analog dem
heutigen Zustand. Die ermittelte ungefähre Anzahl Fussballspiele ist somit
nicht zu beanstanden.
8.4.5.
Dass die Nutzung des Stadions zu Trainingszwecken und dergleichen nicht
explizit durch die GPV ausgeschlossen wird, ändert daran nichts. Wie die
Rekursgegnerschaft zutreffend ausführt, wird es Sache des Baubewilli-
gungsverfahrens sein, dafür zu sorgen, dass der Betrieb mittels eines ent-
sprechenden Betriebsreglements verbindlich so ausgestaltet wird, dass die
zulässigen Nutzweisen bzw. die Lärmvorgaben tatsächlich eingehalten wer-
den und insbesondere keine zusätzlichen Nutzungen ermöglicht werden,
welche die Einhaltung des Lärmschutzrechts in Frage stellen würden. Zu be-
achten ist jedenfalls, dass bereits auf der Stufe Gestaltungsplan mit der po-
sitiven Umschreibung der zulässigen Nutzungen in Art. 5 Abs. 2 GPV bei-
spielsweise kulturelle Veranstaltungen von Vornherein ausgeschlossen wer-
den.
8.4.6.
Umstritten bleibt die Unterscheidung zwischen dem "Normalbetrieb" und den
"seltenen Ereignissen".
Die Vollzugshilfe Sportlärm unterscheidet wie erwähnt zwischen dem Nor-
malbetrieb, den seltenen Ereignissen und den Veranstaltungen von heraus-
ragender Bedeutung. Unter dem Normalbetrieb werde eine typische Sport-
woche mit einer intensiven Nutzung verstanden. Das heisse, die Ermittlung
des Sportlärms finde über einen meist wiederkehrenden wöchentlichen Be-
trieb statt. Da sich die wöchentliche Auslastung über das Jahr hinweg verän-
dern könne, finde die Ermittlung einer typischen Sportwoche in der Zeit statt,
in welcher die Auslastung der Anlage am grössten sei. Besondere Ereignisse
R1S.2022.05185 Seite 50

und Veranstaltungen gälten als seltene Ereignisse, wenn sie ausnahms-
weise stattfänden und daher auch betreffend die Geräuschbelastung aus
dem allgemeinen Sportbetrieb herausragen würden (z. B. Clubmeisterschaf-
ten, Aufstiegsspiele, Turniere, Jubiläumsveranstaltungen). Die Anzahl selte-
ner Ereignisse hätten dabei einem ortsüblichen Umfang zu entsprechen. Als
Anhaltspunkt für die Anzahl seltener Ereignisse könne von maximal 15 - 20
Tagen ausgegangen werden. Es liege jedoch im Ermessensspielraum der
Vollzugsbehörde die genaue Anzahl der seltenen Ereignisse, welche noch
toleriert werden können, festzulegen. Auch bei der Beurteilung der Frage,
welche Ereignisse als selten bezeichnet werden könnten, besitze die Voll-
zugsbehörde einen gewissen Handlungsspielraum. Sportveranstaltungen
von herausragender Bedeutung seien ferner sehr seltene, nicht regelmässig
wiederkehrende Veranstaltungen. So könnten zum Beispiel Welt- und Euro-
pameisterschaften oder eidgenössische Schwingfeste Veranstaltungen die-
ser Kategorie darstellen.
Im Bericht Sportlärm werden die am Wochenende stattfindenden Spiele der
Super League dem Normalbetrieb zugeordnet, was ca. 32 Spiele pro Jahr
ausmache. Die weiteren ca. 8 Spiele würden als seltene Ereignisse gelten,
aufgrund der jeweiligen Spielzeiten an Werktagen in den Abendstunden. Die
Klassifizierung sei in Abstimmung mit den kantonalen und städtischen Fach-
stellen für Lärmschutz erfolgt (S. 15 f.).
Im Urteil 1C_471/2021 vom 10. Oktober 2022 betreffend Nutzungsplanung
Torfeld wich das Bundesgericht nicht vom dort vertretenen Standpunkt des
BAFU ab, wonach die jährlichen 18 Heimspiele des FC Aarau in der Chal-
lenge League als Normalbetrieb gelten sollen (E. 5.7.1. und 5.8.). Weshalb
im vorliegenden Fall die (am Wochenende stattfindenden) Meisterschafts-
spiele im Unterscheid dazu als seltene Ereignisse zu qualifizieren wären, be-
gründen die Rekurrierenden nicht und ist nach dem Gesagten auch nicht
naheliegend. Die entsprechenden Ergebnisse im Bericht Sportlärm sind nicht
zu beanstanden – erst Recht nicht vor dem Hintergrund des zu respektieren-
den Ermessens der Vollzugsbehörde.
8.4.7.
Hinsichtlich der überschrittenen Richtwerte legt die Rekursgegnerschaft die
vorgenommene stufenweise Prüfung offen. Sie stützt sich auf die einge-
R1S.2022.05185 Seite 51

hende Beurteilung im Bericht Sportlärm (welche u.a. auch sechs Empfangs-
punkte am Hönggerhang miteinbezog) mitsamt der dort im Detail wiederge-
gebenen Abwägung der diesbezüglichen Interessen. Die verbleibenden
Überschreitungen der Belastungsrichtwerte würden demzufolge u.a. auf-
grund von Anzahl, Vorhersehbarkeit und Dauer von Fussballspielen sowie
des geringen Anteils der betroffenen Stunden im Jahr als tolerierbar und mit
der Umweltschutzgesetzgebung vereinbar beurteilt. Die Rekurrierenden hal-
ten dem auch in ihrer Replik nichts mehr entgegen, weshalb sich hierzu wei-
tere Ausführungen erübrigen.
8.5.
Zusammengefasst sind die rekurrentischen Rügen in Bezug auf das Lärm-
schutzrecht nicht stichhaltig.
9.1.
Die Rekurrierenden vertreten die Auffassung, die mit dem Gestaltungsplan
ermöglichten Bauten und Anlagen würden den Anforderungen an den Orts-
bild- und den Denkmalschutz nicht gerecht werden. Der Gestaltungsplan be-
treffe mehrere Objekte, welche im kantonalen Denkmalschutzinventar er-
fasst seien, wie das Hardturmviadukt, die Perm Waffenstellung A04875, das
Fernmeldezentrum Herdern, das Hardturmviadukt sowie Archäologische Zo-
nen. Im Weiteren betreffe er verschiedene Bauten, welche unter kommuna-
lem Schutz stünden, wie die Bernoullihäuser, die Wohnsiedlung "à Porta-
Häuser", die Wohnsiedlung an der Förrlibuckstrasse und das Migros Verwal-
tungsgebäude Herdern sowie die Sportanlage Hardhof. Für diese kantonalen
und kommunalen Schutzobjekte gelte ein Umgebungsschutz. Es sei von Am-
tes wegen ein Gutachten zu den Schutzobjekten und deren Beeinträchtigung
durch den Gestaltungsplan einzuholen. Die mit dem Gestaltungsplan ermög-
lichten Bauten und Anlagen, insbesondere die beiden Hochhäuser, würden
das Ortsbild schwer beeinträchtigen und hätten insbesondere negative Aus-
wirkungen auf die Schutzobjekte in der Nähe des Gestaltungsplanperime-
ters. Die Rekurrierenden fügen schliesslich eine Visualisierung der Hochhäu-
ser in ihre Rekursschrift ein mit dem Kommentar, dass ein Bild mehr als
Worte sage.
In den Unterlagen zur Gestaltungsplanung würden sodann die Ausdrücke
"Ortsbildschutz" oder "Denkmalschutz" nirgends erwähnt. Das beweise,
R1S.2022.05185 Seite 52

dass der Ortsbildschutz und der Denkmalschutz bei der Gestaltungsplanung
nicht beachtet worden seien, nicht einmal bei der Interessenabwägung. Das
sei ein Rechtsfehler.
Replizierend ergänzen die Rekurrierenden, dass die beiden Hochhäuser mit
einer maximalen Höhe von 140 m grosse Auswirkungen auf das Ortsbild und
auf Denkmäler hätten. Thema sei daher nicht die gemäss den Richtplänen
angestrebte bauliche Dichte auf dem Hardturm-Areal. Dass sich der bauliche
Massstab des Stadions trotz "zurückhaltender Höhenentwicklung" mit der
kleinräumigen Bernoulli-Siedlung nicht vertrage, sei offensichtlich. Auch der
Wert der inventarisierten à-Porta-Häusern werde durch das Fussballstadion
und die beiden Hochhäuser arg beeinträchtigt.
9.2.
Welche drohenden Beeinträchtigungen die Rekurrierenden an welchen In-
ventarobjekten erblicken, bleibt nach diesen Ausführungen völlig unklar. Die
Rekurrierenden kommen ihrer Rügeobliegenheit offenkundig nicht nach,
wenn sie ausführen, der Gestaltungsplan "betreffe" Schutzobjekte und pau-
schal auf eine Visualisierung verweisen. Erst recht mangelt es an einer Aus-
einandersetzung mit den Schutzzielen der jeweiligen Objekte. Damit fehlt es
an genügenden Rügen bezüglich allfälliger Beeinträchtigungen von Denk-
malschutzobjekten. Das Rekursverfahren dient nicht dazu, eine angefoch-
tene Verfügung von Amts wegen zu überprüfen, ohne dass die Rechtsmittel-
behörde wenigstens in Umrissen erkennen könnte, warum die rekurrierende
Partei mit dieser Verfügung nicht einverstanden sei (statt vieler:
VB.2010.00682 vom 9. März 2011, E. 2.2 m.w.H.; vgl. auch VB.2016.00510
vom 23. März 2017, E. 4.2).
Auch die im Rahmen der Replik geäusserte Auffassung des angeblich offen-
sichtlich unverträglichen Massstabsprungs bleibt unsubstanziiert. Gleich-
wohl kann zu diesem Punkt festgehalten werden, dass die Bernoullihäuser
und die à Porta Siedlung je in sich geschlossen in Erscheinung treten und
sich vom jeweiligen baulichen Umfeld abgrenzen. Zudem darf das im Teilge-
biet B situierte Stadion maximal 20 m hoch werden und wird die benachbarte
à Porta Siedlung daher kaum überragen (Art. 16 Abs. 1 GPV). Die Hochhäu-
ser wahren schliesslich eine erhebliche Distanz zu den genannten Objekten.
R1S.2022.05185 Seite 53

Auf die denkmalschutzrechtliche Thematik ist nach dem Gesagten nicht wei-
ter einzugehen. Zur angeblich ungenügenden Interessenabwägung ist nach-
stehend in E. 22 einzugehen. Bereits an dieser Stelle ist zu bemerken, dass
die Rekurrierenden nicht aufzeigen, inwiefern der Denkmalschutz vorliegend
überhaupt ein tangiertes Interesse darstellen soll, welches zu Unrecht nicht
miteinbezogen worden wäre.
9.3.1.
Hinsichtlich des Ortsbildschutzes führen die Rekurrierenden aus, die mit dem
Gestaltungsplan ermöglichten Bauten und Anlagen beeinträchtigten Objekte
aus dem Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz
(ISOS) in unzulässiger Weise. Das ISOS gelte unmittelbar, da im späteren
Baubewilligungsverfahren (Ausnahme-) Bewilligungen nötig seien, welche
jeweils eine Bundesaufgabe erfüllen würden. Der Gemeinderat habe nicht
geprüft, ob im Lichte von Art. 6 NHG in die Inventarobjekte eingegriffen wer-
den dürfe. In den Unterlagen zur Gestaltungsplanung werde der Ausdruck
"ISOS" oder "Inventar schützenswerter Ortsbilder der Schweiz" oder "Orts-
bildschutz" nirgends erwähnt. Es gebe auch keinen separaten Bericht zum
Ortsbildschutz. Das belege, dass das ISOS bei der Gestaltungsplanung nicht
beachtet worden sei, was ein Rechtsfehler darstelle. Es sei keine Interessen-
abwägung nach Art. 6 NHG durchgeführt worden. Ebenso sei kein Gutachten
einer eidgenössischen Kommission nach Art. 7 NHG eingeholt worden. Bei
der Gestaltungsplanung sei das ISOS nicht (und damit nicht genügend) be-
rücksichtigt worden.
9.3.2.
Die Rekursgegner 1 und 3 halten dem zusammengefasst entgegen, Aspekte
des Ortsbildschutzes seien primär mittels planungsrechtlicher Massnahmen
umzusetzen. Im ISOS Stadt Zürich seien für den Gestaltungsplanperimeter
keine Schutzanliegen vorhanden. Es seien in einem späteren Baubewilli-
gungsverfahren mit Elementen der Erfüllung einer Bundesaufgabe keine
ISOS-Schutzobjekte betroffen. Die sich aus dem ISOS ergebenden Anforde-
rungen des Ortsbildschutzes seien integral über das gesamte Stadtgebiet
betrachtet und für den Stadtteil Industrie stufengerecht berücksichtigt wor-
den. In den übergeordneten (Richt-) Planungen sei mit den Aspekten des
Ortsbildschutzes umgegangen worden. Dieser Umstand, d.h. insbesondere
die stufengerecht erfolgte Gewichtung und Interessenabwägung bzw. -har-
R1S.2022.05185 Seite 54

monisierung der gewichtigen öffentlichen Interessen der qualitätsvollen Sied-
lungsentwicklung nach innen mit den Anliegen des Ortsbildschutzes sei in
den übergeordneten Planungen umfassend dokumentiert. Es sei nicht erfor-
derlich gewesen, sämtliche Aspekte der bisher erfolgten Planungen im Pla-
nungsbericht nochmals umfassend aufzuzeigen.
Die privaten Rekursgegnerinnen bringen insbesondere vor, eine Anwendung
von Art. 6 NHG ausserhalb der Inventare, d.h. ausserhalb des Grenzverlau-
fes eines Schutzobjektes, sei systemwidrig und der Rechtssicherheit abträg-
lich. Die vernehmlassungsweisen Vorbringen der Rekursgegner 1 und 3 be-
zeichnen sie als zutreffend.
9.3.3.
Gemäss Art. 6 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimat-
schutz (NHG) wird durch die Aufnahme eines Objekts von nationaler Bedeu-
tung in ein Inventar des Bundes dargetan, dass es in besonderem Masse die
ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug von Wiederher-
stellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche
Schonung verdient. Diese Schutzbestimmung gilt indes nur bei der Erfüllung
von Bundesaufgaben in unmittelbarer Weise.
Im vorliegenden Fall steht ein kommunaler Sondernutzungsplan in Frage,
weshalb es nicht um die Erfüllung einer Bundesaufgabe geht (vgl. z.B.
VB.2019.00584 und VB.2019.00593 vom 3. Dezember 2020, E. 5.3). Soweit
– wie vorliegend – keine Bundesaufgabe infrage steht, wird der Schutz von
Ortsbildern vorab durch kantonales (und kommunales) Recht gewährleistet.
9.3.4.
Das ISOS sieht für den Gestaltungsplanperimeter keine Schutzanliegen vor.
Mithin liegt das betreffende Grundstück nicht im vom ISOS erfassten Ortsbild
von Zürich; es ist weder einem Gebiet, noch einer Baugruppe, einer Umge-
bungszone oder einer Umgebungsrichtung zugeordnet. Ein Eingriff in das
Inventarobjekt des ISOS entfällt damit von vornherein und war bei der Fest-
setzung des Gestaltungsplans nicht zu beurteilen.
Auch in Bezug auf die Einordnung der künftigen Bauten in die bauliche Um-
gebung gemäss den Anforderungen von § 238 PBG, soweit die Ortsteile im
ISOS enthalten sind, kann davon ausgegangen werden, dass die nach dem
R1S.2022.05185 Seite 55

Gestaltungsplan zulässigen Bauvolumen die Erhaltungsziele des ISOS nicht
beeinträchtigen. Dies gilt namentlich für die Umgebungszone X des ISOS
Zürich-Industrie (Escher-Wyss-Quartier, westlicher Teil, mit Erhaltungsziel b:
Erhalten der Eigenschaften, die für die angrenzenden Ortsbildteile wesent-
lich sind) und die dort befindlichen Bernoullihäuser (Baugruppe 0.2 mit Er-
haltungsziel A, Erhalten der Substanz) und die Umgebungszone XVI des
ISOS Zürich-Altstetten (Hardhof, Erhaltungsziel a, Erhalten der Beschaffen-
heit als Freifläche). Im Übrigen handelt es sich – zumindest im hier relevan-
ten Umkreis – gemäss Nutzungsplanung nicht um schützenswerte Ortsbil-
der, die Bernoullihäuser (Kernzone K) ausgenommen. Insofern sind keine
Interessenabwägungen im Lichte der Heimatschutzanliegen unter Beach-
tung des ISOS vorzunehmen. Das ISOS ist hier höchstens insoweit von Be-
deutung, als es Hinweise auf die städtebauliche Qualität der baulichen Um-
gebung geben kann, nach der die Einordnung von Bauten zu beurteilen ist.
Wie erwähnt (E. 5.3.5.) ist das Bebauungskonzept des Gestaltungsplans in
sich stimmig und den örtlichen Gegebenheiten hinsichtlich Siedlung und
Landschaft angemessen. Betreffend die Bernoullihäuser und die Wohnsied-
lung à Porta kann auf E. 9.2. verwiesen werden. Dem pauschalen rekurren-
tischen Standpunkt, die mit dem Gestaltungsplan ermöglichten Bauten und
Anlagen beeinträchtigten ISOS-Objekte in unzulässiger Weise, ist nicht zu
folgen. Die Rekurrierenden legen nicht dar, inwiefern der Gestaltungsplan
den Schutzzielen des ISOS widersprechen soll. Die Rüge verfängt daher
nicht.
10.1.
Die Rekurrierenden monieren weiter eine Beeinträchtigung des Landschafts-
bildes und landschaftlich wichtiger Gebiete. Mit den Bauten und Anlagen,
welche mit dem Gestaltungsplan ermöglicht würden, entstehe ein noch stär-
kerer Druck auf den Limmatraum. Die Limmat sei ein prägendes Element der
Stadtlandschaft und habe eine grosse Bedeutung als Lebens- und Erho-
lungsraum. Es sei davon auszugehen, dass das bereits heute massiv bean-
spruchte Limmatufer (inkl. Werdinsel) von noch mehr Besucherinnen und
Besuchern frequentiert und zunehmend zerstört werde. Sie beantragen zu-
dem den Beizug des Landschaftsentwicklungskonzepts Limmatraum Stadt
Zürich.
R1S.2022.05185 Seite 56

10.2.
In diesem Zusammenhang ist auf das dem Rekursgegner 1 zustehende Pla-
nungsermessen zu erinnern (vgl. E. 3.2. vorstehend), worauf sich dieser
auch beruft. Die Rekurrierenden vermögen nicht darzulegen, dass dieses in
nicht mehr zweckmässiger Weise ausgeübt worden wäre. Da mit dem Ge-
staltungsplan das richtplanerische Ziel der Nachverdichtung im vorliegenden
Zentrumsgebiet erreicht wird, ist in diesem Punkt von einer zumindest ver-
tretbaren Planung auszugehen.
Im Übrigen ist die bauliche Entwicklung in Zürich West und die damit verbun-
dene Bevölkerungszunahme in diesem Quartier samt zunehmendem Nut-
zungsdruck auf die Limmat eines der Themen im von den Rekurrierenden
genannten Landschaftsentwicklungskonzept Limmatraum aus dem Jahr
2006 (abrufbar unter www.stadt-zuerich.ch/ted/de/index/gsz/planung-und-
bau/landschaftsentwicklungskonzepte-lek/landschaftsentwicklungskon zept-
limmatraum.html; zuletzt besucht am 12. Juli 2023). Das Konzept will u.a.
gerade Massnahmen für diesen Konflikt erarbeiten, wozu klarerweise nicht
die Dämpfung der baulichen Entwicklung gehört, sondern beispielsweise die
bessere Verteilung der Erholungsnutzung (vgl. z.B. S. 13 oder S. 27).
11.1.
Gerügt wird weiter, die geplanten Bauten würden einen Gewässerraum ver-
letzen. Das aktuelle Projekt sehe eine Unterschreitung des Uferstreifens hin
zum Döltschibach vor. Indes seien die Voraussetzungen einer Ausnahmebe-
willigung nicht erfüllt. Es sei nicht einzusehen, warum eine Offenlegung des
Döltschibachs nicht möglich und sinnvoll wäre. Jedenfalls sei sie vorge-
schrieben und stehe eine Offenlegung im Einklang mit der Praxis der Behör-
den, Flüsse und Gewässer wieder zu renaturieren. Da offensichtlich eine
Ausnahmebewilligung nicht erhältlich sei, dürfe die Frage, ob der Gestal-
tungsplan derart nahe am Döltschibach Bauten und Anlagen ermöglichen
dürfe, nicht hinausgeschoben werden.
11.2.
Art. 36a Abs. 1 des Gewässerschutzgesetzes (GSchG) verpflichtet die Kan-
tone, den Raumbedarf der oberirdischen Gewässer festzulegen, der erfor-
derlich ist für die Gewährleistung der natürlichen Funktionen der Gewässer,
des Schutzes vor Hochwasser und der Gewässernutzung (Gewässerraum).
R1S.2022.05185 Seite 57

Die Kantone sorgen dafür, dass der Gewässerraum bei der Richt- und Nut-
zungsplanung berücksichtigt sowie extensiv gestaltet und bewirtschaftet wird
(Art. 36a Abs. 3 Satz 1 GSchG). Art. 41a Abs. 1 und 2 GSchV bezeichnen
die minimale Breite des Gewässerraums. In den nicht in Art. 41a Abs. 1
GSchV genannten übrigen Gebieten muss der Gewässerraum für Fliessge-
wässer mit einer Gerinnesohle von weniger als 2 m natürlicher Breite min-
destens 11 m betragen (vgl. Art. 41a Abs. 2 lit. a GSchV). Die Breite des
Gewässerraums kann in dicht überbauten Gebieten den baulichen Gegeben-
heiten angepasst werden, soweit der Schutz vor Hochwasser gewährleistet
ist (Art. 41a Abs. 4 GSchV). Soweit keine überwiegenden Interessen entge-
genstehen, kann auf die Festlegung des Gewässerraums verzichtet werden,
wenn das Gewässer eingedolt ist (Art. 41a Abs. 5 lit. b GSchV). Solange die
Kantone den Gewässerraum nicht festgelegt haben, gelten die Vorschriften
für Anlagen nach Artikel 41c Abs. 1 und 2 GSchV entlang von Gewässern
auf einem beidseitigen Streifen mit einer Breite von je 8 m plus die Breite der
bestehenden Gerinnesohle bei Fliessgewässern mit einer Gerinnesohle bis
12 m Breite (Abs. 2 lit. a ÜbBest. GSchV).
11.3.
Innerhalb des Gestaltungsplanperimeters verläuft am östlichen Rand der
Döltschibach unter dem ehemaligen Sportweg. Der Döltschibach ist seit
ca. 1900 eingedolt und wird heute in einer Röhre rund 2 m unter Terrain ge-
führt. Für den Döltschibach wird im Rahmen des Gestaltungsplanverfahrens
kein Gewässerraum ausgeschieden (vgl. § 15a der kantonalen Verordnung
über den Hochwasserschutz und die Wasserbaupolizei [HWSchV]). Bis zur
definitiven Festlegung des Gewässerraums oder allenfalls des Verzichts auf
die Festlegung eines Gewässerraums gilt daher für Bauten und Anlagen im
Bereich des Döltschibachs der übergangsrechtliche Uferstreifen gemäss den
vorgenannten Übergangsbestimmungen der GSchV. Dieser beträgt beidsei-
tig 8,3 m aufgrund des Dolen-Durchmessers des Döltschibachs von 0,3 m.
Die Baubegrenzungslinie für das Teilgebiet A ragt an zwei Stellen bis zu 3,3
m in den übergangsrechtlichen Uferstreifen (vgl. zum Ganzen Planungsbe-
richt S. 39 ff. sowie Memo Döltschibach, act. 23.2.12).
11.4.
Derzeit läuft das Verfahren der Festlegung des Gewässerraums beim fragli-
chen Abschnitt des Döltschibachs, wobei nur ein ca. 2,6 m breiter Gewäs-
serraum projektiert ist (Stand 17. August 2023; vgl. GIS-Browser,
R1S.2022.05185 Seite 58

www.maps.zh.ch, Karte "Öffentliche Oberflächengewässer, Gewässerraum,
Wasserrechte und Hochwasserrückhaltebecken"). Es besteht daher die
Möglichkeit, dass das geplante Bauprojekt den künftigen Gewässerraum gar
nicht tangieren wird.
Ohnehin kann die zuständige Behörde innerhalb des Gewässerraums zo-
nenkonforme Anlagen in dicht überbauten Gebieten bewilligen, sofern die-
sen keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen (Art. 41c
Abs. 1 lit. a GSchV). Dem Umweltverträglichkeitsbericht ist zu entnehmen,
dass die zuständige Behörde eine solche Ausnahmebewilligung unter Aufla-
gen in Aussicht gestellt habe (S. 86). Diese Einschätzung ist aus heutiger
Sicht nicht zu beanstanden: Entgegen der rekurrentischen (in der Replik ge-
äusserten) Auffassung, ist offenkundig von einem dicht überbauten Gebiet
auszugehen: Der Döltschibach fliesst im fraglichen Bereich an grossvolumi-
gen Bauten mitten in der stadtzürcherischen Zentrumszone vorbei. Es sind
hierzulande kaum dichter bebaute Gebiete denkbar (vgl. zur Kasuistik BGE
143 II 77, E. 2.7). Hinsichtlich der weiteren Voraussetzungen kann grund-
sätzlich auf die ausführliche Darstellung im Memo Döltschibach verwiesen
werden.
11.5.
Einzugehen ist indes noch auf die von den Rekurrierenden thematisierte Of-
fenlegung des Döltschibachs. Eine solche könnte im Grunde als öffentliches
Interesse einer Ausnahmebewilligung entgegenstehen.
Art. 38a Abs. 1 GSchG hält fest, dass die Kantone für die Revitalisierung von
Gewässern sorgen und dabei den Nutzen für die Natur und die Landschaft
sowie die wirtschaftlichen Auswirkungen berücksichtigen (vgl. zum Begriff
der Revitalisierung Art. 4 lit. m GSchG). Damit müssen stark verbaute Ge-
wässerabschnitte, deren Revitalisierung unverhältnismässige Kosten im Ver-
gleich zum ökologischen und landschaftlichen Nutzen generieren würde,
nicht revitalisiert werden (Christoph Fritzsche, Kommentar zum Gewässer-
schutzgesetz und zum Wasserbaugesetz, Zürich 2016, Art. 38a GSchG,
Rz. 16). Den Kantonen kommt sowohl bezüglich der Festlegung ihrer Priori-
tätenordnung als auch bezüglich der zu ergreifenden Massnahmen ein er-
heblicher Ermessensspielraum zu; Grenzen sind der Hochwasserschutz und
der Schutz des Grundwassers, welche nicht beeinträchtigt werden dürfen
(a.a.O., Art. 38a GSchG, Rz. 19).
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Das Memo Döltschibach legt ausführlich und nachvollziehbar dar, weshalb
eine Offenlegung des Döltschibachs im fraglichen Abschnitt technisch nur
sehr erschwert möglich, nicht verhältnismässig und nicht sinnvoll ist. Insbe-
sondere fällt ins Gewicht, dass der Bach sehr tief und innerhalb von Mauern
geführt werden müsste. Auch wird aufgezeigt, dass ökologisch nur ein gerin-
ger Mehrwert erzielt würde infolge der langen Eindolungen bachauf- und ab-
wärts (S. 3 ff.).
Die Rekurrierenden setzen sich nicht mit den plausiblen Argumenten ausei-
nander, welche gegen eine Offenlegung sprechen. Sie sehen einzig ein öf-
fentliches Interesse wegen der Aufwertung des Quartiers und beziehen sich
auf eine "Rechtspflicht", eingedolte Bäche offenzulegen, was nach den dar-
gelegten Grundlagen nicht derart pauschal gilt (vgl. auch VB.2014.00307
vom 16. April 2015, E. 12., der aus anderen Gründen aufgehoben wurde).
11.6.
Es ist nach dem Gesagten davon auszugehen, dass eine Ausnahmebewilli-
gung im Sinne von Art. 41c Abs. 1 lit. a GSchV erteilt werden könnte – sollte
das Bauprojekt dereinst überhaupt auf eine solche angewiesen sein.
12.1.
Die Rekurrierenden machen geltend, die Rekursgegnerschaft habe ihre
Pflicht zur Schonung und Erhaltung von Naturschutzobjekten verletzt. Im
Projektperimeter seien durch Kennarten charakterisierte Lebensraumtypen
gefunden worden, wobei sie auf die Mitwirkungseingabe von K, dipl. Biologe,
verweisen (act. 23.22). Die betroffenen Gebiete seien somit schützenswerte
Biotope gemäss NHG und NHV, welche bei der Gestaltungsplanung erhoben
und im Sinne der gesetzlichen Vorgaben hätten geschützt werden müssen.
Weiter seien die Späte Adonislibelle, mehrere Froscharten und die Gelb-
bauchunke im Perimeter erhoben worden. Diese Tiere seien in Anhang 3
NHV aufgelistet, weshalb ein zweites der fünf alternativ erforderlichen Krite-
rien erfüllt sei, aufgrund dessen ein Biotop als schützenswert bezeichnet
werde. Es sei aus den Planunterlagen nicht ersichtlich, dass diese Natur-
werte umfassend erhoben und die zweckmässigen Massnahmen zu ihrem
Schutz getroffen worden seien.
R1S.2022.05185 Seite 60

Ausserdem seien mehrere Arten, die auf der Roten Liste verzeichnet seien,
im Perimeter gefunden worden, wobei die Rekurrierenden wiederum auf die
Mitwirkungseingabe von K verweisen. Damit sei auch ein drittes Kriterium
von Art. 14 Abs. 3 NHV erfüllt. Dass nicht nur ein Kriterium erfüllt sei, zeige
die hohe Bedeutung des Hardturm-Areals für den Naturschutz.
Zum (weiteren) Kriterium "Vernetzung" liessen sich nur Vermutungen anstel-
len, da es die Rekursgegnerinnen rechtsfehlerhaft unterlassen hätten, hierzu
Erhebungen durchzuführen.
Wenn ferner eine Interessenabwägung vorgenommen worden wäre, hätte
sie ergeben, dass die Beeinträchtigung der schutzwürdigen Lebensräume
nicht zulässig sei, so die Rekurrierenden weiter. Es dürfe nicht auf die not-
wendigen Massnahmen nach Art. 18 Abs. 1ter NHG verzichtet werden.
Die vorhandenen Erhebungen seien sodann veraltet. Die Grundlagen seien
teils 20-jährig. Eine neuere Erhebung sei Ende Oktober 2017 vorgenommen
worden, was aber kein repräsentativer Zeitpunkt sei, da die Flugzeit der Spä-
ten Adonislibelle von Mai bis September reiche. Die Rekurrierenden bean-
tragen, Erhebungen über den heutigen Zustand vorzunehmen.
Die ökologischen Ausgleichs- und Ersatzmassnahmen seien – abgesehen
davon, dass sie auf veralteten Erhebungen beruhten – ungenügend. Vor al-
lem aber seien die ökologischen Ausgleichs- und Ersatzmassnahmen nir-
gends rechtlich gesichert.
Beispielsweise sei unstatthaft, für die Späte Adonislibelle keine Förderungs-
massnahmen ins Auge zu fassen. Der Bericht tue die Kartierung eines
Exemplars mangels Habitat auf dem Hardturm-Areal als "zugeflogen" ab. Die
Rote Liste der gefährdeten Libellen der Schweiz führe zur Späten Adonisli-
belle aber aus, dass sie in zerstückelten Lebensräumen lebe. Dies werde
auch mit der geschützten Erdkröte sowie der Gelbbauchunke so gemacht.
Als weiteres Beispiel wird angeführt, dass der Ersatz für die gefällten Bäume
wegen den unterirdischen Bauten nicht möglich sein werde. Die Nisthilfen im
Sinne von Ersatzmassnahmen für Alpensegler, Mauersegler, Turmfalken
und der Wanderfalken seien ferner keine genügenden Ersatzmassnahmen,
würden doch lediglich die bereits vorhandenen Nistplätze am bestehenden
R1S.2022.05185 Seite 61

Parkhaus aufrechterhalten und durch Nistplätze für Turmfalken und Wander-
falken ergänzt. Zudem erscheine die Eignung bzw. Qualifizierung als tat-
sächliche Massnahme im Hinblick auf die verursachten Licht- und Lärmim-
missionen des Stadionbetriebs als zweifelhaft.
12.2.
Art. 18 Abs. 1 NHG statuiert die Verpflichtung, dem Aussterben einheimi-
scher Tier- und Pflanzenarten durch die Erhaltung genügend grosser Le-
bensräume (Biotope) und andere geeignete Massnahmen entgegenzuwir-
ken. Besonders zu schützen sind dabei Uferbereiche, Riedgebiete und
Moore, seltene Waldgesellschaften, Hecken, Feldgehölze, Trockenrasen
und weitere Standorte, die eine ausgleichende Funktion im Naturhaushalt
erfüllen oder besonders günstige Voraussetzungen für Lebensgemeinschaf-
ten aufweisen (Art. 18 Abs. 1bis NHG). Während der Bundesrat Biotope von
nationaler Bedeutung bezeichnet, deren Lage bestimmt und die Schutzziele
festlegt (Art. 18a Abs. 1 NHG), sorgen die Kantone für Schutz und Unterhalt
der Biotope von regionaler und lokaler Bedeutung (Art. 18b Abs. 1 NHG).
§ 13 der Kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung (KNHV) bezeich-
net Lebensräume für seltene oder bedrohte Tier- und Pflanzenarten oder -
gesellschaften, namentlich Feuchtgebiete, Ufervegetationen, Trockenstand-
orte, Magerwiesen, wertvolle Bäume und Baumbestände, Hecken, Feldge-
hölze, Öd- und Waldflächen, ferner Gebäude oder Gebäudeteile, wenn sie
als Lebensraum für geschützte Tiere bedeutsam sind, als Naturschutzob-
jekte.
Ein bestimmter Lebensraum ist dann ein Biotop von regionaler und lokaler
Bedeutung, wenn ihm die Schutzwürdigkeit nach den Kriterien von Art. 14
Abs. 3 der Verordnung über den Natur- und Heimatschutz (NHV) zugespro-
chen wird. Massgebend für die Bewertung sind dabei die im Anhang 1 NHV
aufgeführten, durch Kennarten charakterisierten Lebensraumtypen, die nach
Art. 20 und Anhänge 2 und 3 NHV geschützten Pflanzen- und Tierarten ein-
schliesslich der gemäss Anhang 4 NHV kantonal geschützten Arten sowie
die vom BAFU erlassenen oder anerkannten Roten Listen gefährdeter oder
seltener Pflanzen- und Tierarten. Je seltener und bedeutender die an einem
Ort vorkommende Tier- und Pflanzenwelt ist, umso strengere Schutzmass-
nahmen sind zu treffen (BGE 118 Ib 485, E. 3b).
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12.3.
Die Frage der Schutzwürdigkeit eines Biotops kann unter Umständen auch
in rechtskräftig ausgeschiedenen Bauzonen bei der Beurteilung konkreter
Bauvorhaben Gegenstand des Bewilligungsverfahrens bilden. Vorausset-
zung dafür ist allerdings, dass im Rahmen der Nutzungsplanung die Aspekte
des Naturschutzes nicht oder unzureichend geprüft wurden oder die Schutz-
würdigkeit eines Lebensraums aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen
erst nach dem Erlass der Nutzungsplanung entstanden ist und damit verän-
derte Verhältnisse im Sinne von Art. 21 Abs. 2 RPG vorliegen. Soweit ein
schutzwürdiger Lebensraum betroffen ist, sind im Rahmen einer Interessen-
abwägung die Anliegen des Naturschutzes der Bedeutung der Planbestän-
digkeit gegenüberzustellen. Wenn mit anderen Worten bezüglich der Schutz-
würdigkeit veränderte Verhältnisse vorliegen, die im Rahmen einer Interes-
senabwägung ein Abweichen vom Grundsatz der Planbeständigkeit recht-
fertigen vermögen, ist die nachträgliche Überprüfung der Schutzwürdigkeit in
einer Bauzone zulässig (zum Ganzen: Fahrländer in Kommentar NHG,
2. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2019, Art. 18 Rz. 25 f.; BGr 1C_134/2014 vom
15. Juli 2014, E. 3.3; vgl. auch § 1 KNHV).
12.4.
Zu prüfen ist daher vorab, ob im Rahmen der Zuweisung des Gestaltungs-
planperimeters in die Zentrumszone im Jahr 2004 die Aspekte des Natur-
schutzes nicht oder unzureichend geprüft wurden (vgl. BGr 1C_134/2014
vom 15. Juli 2014, E. 3.3). Wie die Rekursgegner 1 und 3 zutreffend ausfüh-
ren, hat die Stadt Zürich in Umsetzung der Vorgaben des Bundes- wie auch
des kantonalen Rechts (vgl. dazu insb. § 203 Abs. 1 lit. f und g sowie Abs. 2
PBG) das Inventar der kommunalen Natur- und Landschaftsschutzobjekte
(KSO) festgesetzt und ist damit ihrem gesetzlichen Auftrag zum Schutz von
Naturschutzobjekten nachgekommen. Das streitgegenständliche Areal figu-
riert heute nicht im KSO. Indes war ein solcher Eintrag bis im Jahr 2004 für
einen Teilbereich vorhanden. Das Objekt "Ruderalfläche und Hecke Stadion
Hardturm" (KSO-25.04) wurde mit Stadtratsbeschluss vom 7. Juli 2004
rechtskräftig aus dem Inventar entlassen. Grund hierfür war einerseits, dass
die Objekte teilweise nicht mehr vorhanden waren und andererseits, weil der
naturschützerische Wert der verbleibenden Flächen keine erhebliche Be-
schränkung der Bebaubarkeit des Grundstückes rechtfertigte. Ferner ist zu
berücksichtigen, dass Grün Stadt Zürich in regelmässigen zeitlichen Abstän-
R1S.2022.05185 Seite 63

den das gesamte Stadtgebiet systematisch auf das Vorkommen von Tierar-
ten untersucht und ein Inventar zur Biotoptypenkartierung führt (vgl.
https://www.stadt-zuerich.ch/ted/de/index/gsz/beratung-und-wissen/natur-
schutz/naturschutz/kartierungen.html, zuletzt besucht am 12. Juli 2023). Es
ist somit davon auszugehen, dass die auf dem Stadtgebiet vorhandenen
schutzwürdigen Biotope, ihre räumliche Ausdehnung und ihre Bedeutung be-
kannt waren. Mithin erfolgte die damalige Zuweisung in die Zentrumszone
unter hinreichender Berücksichtigung des Naturschutzes. Gegenteiliges le-
gen auch die Rekurrierenden nicht dar.
12.5.
Fraglich ist weiter, ob sich seit dem Erlass der Nutzungsplanung veränderte
Verhältnisse in Bezug auf die Schutzwürdigkeit entwickelt haben.
Für den Umweltverträglichkeitsbericht wurde ein ergänzendes Gutachten
zum Fachbereich Lebensräume, Fauna und Flora verfasst (Bericht Lebens-
räume, Fauna und Flora […] vom 26. Oktober 2018). Zusammengefasst wird
darin ausgeführt, dass nach dem Rückbau der Sportanlage eine neue "Land-
schaft" mit teils versiegelten Flächen, aber auch mit Grünflächen, Kleingär-
ten, Brachen, Gehölzen usw. entstanden sei. Kartierungen von Grün Stadt
Zürich würden zeigen, dass dort zahlreiche Pflanzen und Tierarten Lebens-
räume gefunden hätten. Darunter auch solche, die in den Roten Listen auf-
geführt seien. Für die geplante Überbauung seien deshalb verschiedener
Ausgleichs- und Ersatzmassnahmen entwickelt worden, mit denen vorhan-
dene sowie neue Naturwerte bestmöglich gefördert werden könnten.
Hinsichtlich der Lebensräume hält der Bericht fest, die Biotoptypen in der
Stadt Zürich würden nach einem eigens entwickelten Schlüssel von Grün
Stadt Zürich periodisch kartiert und mit einem Wert zwischen 0 und 6 be-
notet. Die Biotoptypen der Wertigkeit 4 bis 6 gälten als "ökologisch wertvoll",
die Typen mit Wert 5 und 6 als "potentiell inventarwürdig". Diese Biotoptypen
seien jedoch bundesgesetzlich nicht als geschützt klassiert. Im Hardturm-
Areal habe die Kartierung zwei Biotoptypen mit dem Wert 5 und vier mit dem
Wert 4 ergeben.
In Bezug auf die Fauna seien gemäss Datenbank von Grün Stadt Zürich
34 Arten nachgewiesen worden, wovon 11 Arten in den jeweiligen Roten Lis-
ten als gefährdet oder potentiell gefährdet und 8 Arten als bundesrechtlich
R1S.2022.05185 Seite 64

geschützt gälten (Alpensegler, Mauersegler, Mauereidechse, Erdkröte,
Gelbbauchunke, Grasfrosch, Bergmolch, Späte Adonislibelle), so der Be-
richt. Hinsichtlich der Flora seien 99 Arten nachgewiesen, wovon 2 Arten in
der Roten Liste als gefährdet (Acker-Trespe und Sardinische Hahnenfuss)
und 2 Arten als potentiell gefährdet (Gewöhnliche Sonnenröschen und Wein-
rose) aufgeführt seien.
Der Bericht geht ausserdem auf die Bedeutung dieser Arten für das Hard-
turm-Areal ein sowie auf ökologischen Ausgleichs- und Ersatzmassnahmen
insbesondere für ausgewählte Zielarten. Im Detail sei diesbezüglich auf den
Bericht verweisen, soweit nachfolgend nicht explizit darauf eingegangen
wird.
12.6.
Seit dem Abbruch der ehemaligen Bauten auf dem Hardturm-Areal konnte
sich aufgrund der Nachweise zahlreicher geschützter und in den Roten Lis-
ten verzeichneten Arten somit ein Biotop im Sinne von Art. 14 Abs. 3 NHV
bilden. Der Zustand des Areals im Bericht weicht auch vom Zustand im Zeit-
punkt der Inventarentlassung im Jahr 2004 ab, zumal gemäss dem damali-
gen Beschluss einzig die Böschungen am Stadionrand artenreiche Mager-
wiesen darstellten. Die veränderten Verhältnisse führen daher zur vorzuneh-
menden Interessenabwägung. Eine solche wurde beim Erlass des Gestal-
tungsplans entgegen der rekurrentischen Auffassung vorgenommen (vgl.
insbesondere Kap. 5.12 des Umweltverträglichkeitsberichts). Wie sogleich
darzulegen ist, ist das Resultat nicht zu beanstanden.
Zur Eruierung des Grads der Schutzwürdigkeit des Biotops und im Hinblick
auf die Interessenabwägung ist näher auf die einzelnen Nachweise der Arten
einzugehen (vgl. Art. 14 Abs. 6 Satz 2 NHV). Die beiden Seglerarten würden
gemäss dem Bericht Lebensräume, Fauna und Flora am bestehenden Park-
haus nisten. Als Massnahme sei vorgesehen, an den neuen Gebäuden Nist-
gelegenheiten für Segler sowie zusätzlich für Wander- und Turmfalken zu
schaffen. Die Mauereidechse sei zwar nach der NHV geschützt, werde in der
Roten Liste aber als nicht gefährdet eingestuft. Selbiges gelte für den Gras-
frosch und den Bergmolch. Die Erdkröte (gefährdet) sei in einem Exemplar
nachgewiesen worden und die Gelbbauchunke (stark gefährdet) ebenfalls in
einem Exemplar. Die Bestände seien äusserst klein, was auch damit zu tun
habe, dass ausreichende Laichgewässer zum Entstehen von Populationen
R1S.2022.05185 Seite 65

fehlen würden. Die zusätzlich in der Roten Liste als gefährdet aufgeführte
Gemeine Sichelschrecke gelte gemäss dem Bericht als ausbreitungsstark
und sei im Kanton Zürich ziemlich verbreitet, wenngleich nicht häufig. Das
eine als grosse Besonderheit beobachtete Exemplar der Späten Adonisli-
belle (stark gefährdet) müsse zugeflogen sein, da im Hardturm-Areal kein
Habitat für diese Art bestehe.
Gemäss dem Bericht sind zahlreiche ökologische Ausgleichs- und Ersatz-
massnahmen vorgesehen zur Förderung ausgewählter Zielarten. Dies sind
insbesondere die vier genannten Pflanzenarten sowie beide Seglerarten,
Turm- und Wanderfalken, Mauereidechse, Gemeine Sichelschrecke, Früh-
lings-Seidenbiene, Veränderliche Hummel, Karstweissling, Kurzschwänz.
Bläuling und der Malven-Dickkopffalter.
Für eine Schutzwürdigkeit des Biotops wäre insbesondere eine Bedeutung
als Lebensraum oder Jagdgebiet für die geschützten oder gefährdeten Arten
wichtig. Dies ist bei den beiden stark gefährdeten Tierarten nicht der Fall.
Gleichwohl sind mehrere Kriterien von Art. 14 Abs. 3 NHV erfüllt, wie dies
die Rekurrierenden zutreffend erwähnen. Ob zusätzlich noch Lebensraum-
typen im Sinne von Art. 14 Abs. 3 lit. a NHV vorkommen, wie dies die Rekur-
rierenden geltend machen, würde nicht mehr sonderlich ins Gewicht fallen.
Wichtig ist allerdings, dass ein Grossteil der nachgewiesenen Arten auch
künftig einen Lebensraum auf dem Areal finden sollte bzw. hierfür Ersatz-
massnahmen getroffen werden. Insbesondere die grossflächigen und zu-
sammenhängenden Dachbegrünungen werden die Möglichkeit bieten, eine
Vielzahl von Arten und Kleinlebensräumen fördern zu können. Art. 48 GPV
sieht explizit vor, dass Bauten, Anlagen und Umschwung im Hinblick auf den
ökologischen Ausgleich im Sinne von Art. 15 NHV zu optimieren sind. Art. 17
Abs. 2 und 3 GPV verpflichtet dabei zur ökologisch wertvollen Begrünung
der Dachflächen. Damit wird die Umsetzung der ökologischen Ausgleichs-
massnahmen entgegen den Rekurrierenden stufengerecht rechtlich gesi-
chert. Im Sinne weiterer Schutzmassnahmen ist vorgesehen, während der
Bauphase allfällige vorhandene Individuen der Amphibien umzusiedeln. Zu-
dem sollen während der Bauphase Ersatznistkästen für Gebäudebrüter an-
geboten werden (Umweltverträglichkeitsbericht, S. 111). Zentral ist aber
schliesslich folgender, von der Rekursgegnerschaft erwähnter Umstand: Be-
kanntlich war das Hardturm-Areal bereits einmal überbaut. Die ökologisch
wertvolle Fläche konnte sich nach den Abbrucharbeiten nur deshalb bilden,
R1S.2022.05185 Seite 66

weil sie nicht sofort wieder überbaut wurde. Sie resultierte aus der mehrjäh-
rigen Planungsgeschichte für den stets geplanten und planerisch vorgese-
henen Ersatzneubau. Es wäre stossend, die Zuweisung zur Bauzone wegen
einer (gewollten oder gar ungewollten) kurzfristigen Zwischennutzung des
Bauareals nachträglich zu hinterfragen. Dies liefe dem Grundsatz der Plan-
beständigkeit zuwider, gerade auch vor dem Hintergrund, dass die letzte
BZO-Gesamtrevision 2016 erfolgte und der kommunale Richtplan erst vor
rund einem Jahr in Kraft trat. Für den Erhalt der Baumöglichkeiten spricht
zudem das raumplanerische Interesse der Innenverdichtung, zumal es sich
wie erwähnt um ein Zentrumsgebiet handelt. Schliesslich fällt ins Gewicht,
dass der Ersatzneubau des Fussballstadions aufgrund des Eintrags im kan-
tonalen Richtplan standortgebunden ist. Damit sind die Voraussetzungen
von Art. 14 Abs. 6 NHV erfüllt, wonach ein technischer Eingriff, der schüt-
zenswerte Biotope beeinträchtigen kann, bewilligt werden darf, sofern er
standortgebunden ist und einem überwiegenden Bedürfnis entspricht. Anzu-
merken ist letztlich, dass die Rekurrierenden eine erneute Erhebung aller
Naturwerte im Gestaltungsplanperimeter verlangen, es jedoch unterlassen
aufzuzeigen, inwiefern sich die Verhältnisse in den letzten Jahren geändert
hätten. Zum Umstand, dass die Erhebungen aus heutiger Sicht mehrere
Jahre zurückliegen, trugen schliesslich in nicht unerheblichem Masse auch
die Rechtsmittel gegen das Abstimmungsergebnis bei.
12.7.
Zusammengefasst haben sich die tatsächlichen Verhältnisse in Bezug auf
die Anliegen des Naturschutzes seit der Zuweisung des Areals in die Zent-
rumszone zwar verändert. Dieser Umstand vermag aber kein Abweichen
vom Grundsatz der Planbeständigkeit zu rechtfertigen. Aus diesem Grund
kann die Zuweisung des Gestaltungsplangebiets zur Bauzone nicht mehr in
Frage gestellt werden. Die Interessen des Biotopschutzes werden im Gestal-
tungsplan angemessen berücksichtigt. Die rekurrentische Rüge erweist sich
als unbegründet.
13.1.
Die Rekurrierenden bringen vor, für das Hardturm-Areal sei noch keine Wald-
feststellung durchgeführt worden. Sie selbst würden aber feststellen, dass
auf dem Areal Wald bestehe. Dieser hätte im Rahmen der Gestaltungspla-
nung rechtlich festgestellt werden müssen. Jedenfalls handle es sich um eine
R1S.2022.05185 Seite 67

grossflächige Bestockung, die ökologisch wertvoll sei, zumal auch der Wald-
saum gut ausgebildet sei.
In den Waldabstandslinien der BZO 2016 seien überdies die schwarzen Li-
nien "Waldfeststellung gemäss Waldfeststellungsverfahren §13 Waldgesetz"
nur an ausgewählten (kritischen und revidierten) Stellen eingezeichnet. Die
übrigen Waldgrenzen seien folglich nicht gemäss Art. 13 WaG festgesetzt
und aufgelegt worden.
13.2.
Bei Erlass und Revision von Nutzungsplänen muss von Amtes wegen ein
Waldfeststellungsverfahren durchgeführt werden, wenn Bauzonen an den
Wald grenzen oder in Zukunft grenzen sollen (Art. 10 Abs. 2 des Bundesge-
setzes über den Wald [WaG]). Diese Waldfestlegungen unterliegen einem
Auflage- und Einspracheverfahren. Sie werden vom zuständigen Kreisforst-
amt zusammen mit den Gemeindebehörden ausgearbeitet, von der Baudi-
rektion festgesetzt und sind selbständig anfechtbar (vgl. Fritz-
sche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 146 f.). Waldgrenzen, die gemäss Arti-
kel 10 Absatz 2 WaG festgestellt worden sind, werden in den Nutzungsplä-
nen eingetragen (Art. 13 Abs. 1 WaG). Dabei gelten im Sinne eines stati-
schen Waldbegriffes neue Bestockungen ausserhalb dieser Waldgrenzen
nicht als Wald und zwar auch dann nicht, wenn sie die qualitativen und quan-
titativen Waldmerkmale erfüllen (vgl. Art. 13 Abs. 1 und 2 WaG; Alain
Maunoir/Gaëtan Blaser-Suarez, in: Kommentar zum Waldgesetz, Zürich
2022, Art. 13 Rz. 35). Waldgrenzen können im Waldfeststellungsverfahren
nach Artikel 10 überprüft werden, wenn die Nutzungspläne revidiert werden
und sich die tatsächlichen Verhältnisse wesentlich geändert haben (Art. 13
Abs. 3 WaG).
Im Rahmen von Waldfeststellungen orientieren sich Behörden an qualitati-
ven und quantitativen Waldmerkmalen. Das WaG stellt in erster Linie auf die
qualitativen Waldmerkmale ab, indem festgehalten wird, dass als Wald jede
Fläche gilt, die mit Waldbäumen oder Waldsträuchern bestockt ist und Wald-
funktionen erfüllen kann (Art. 2 WaG). Nach der Rechtsprechung genügt es
dabei bereits, wenn eine von mehreren Waldfunktionen erfüllt wird (vgl. BGr
1C_118/2019 vom 19. Juli 2019, E. 9 m.w.H.). Zu den typischen qualitativen
Waldmerkmalen zählen insbesondere das Vorkommen einheimischer Baum-
und Straucharten, eine Waldbodenvegetation mit einheimischer Strauch-
R1S.2022.05185 Seite 68

und Krautschicht, ein gestufter Waldrand sowie das Vorhandensein eines
Waldinnenklimas (BGE 122 II 72, E. 2d). In Ergänzung zu den qualitativen
Merkmalen können die Kantone auch quantitative Kriterien festlegen. Sie
können bestimmen, ab welcher Breite, welcher Fläche und welchem Alter
eine einwachsende Fläche sowie ab welcher Breite und welcher Fläche eine
andere Bestockung als Wald gilt; dies allerdings nur innerhalb eines vom
Bundesrat festgesetzten Rahmens (Art. 2 Abs. 4 Satz 1 WaG, vgl. § 2 des
Kantonalen Waldgesetzes).
13.3.
Es trifft zwar zu, dass im westlichen Teil des Gestaltungsplanperimeters
mehrere grosskronige Bäume stocken. Die Rekursgegnerschaft weist aber
zu Recht darauf hin, dass für das Gebiet der Stadt Zürich im Nachgang an
die Inkraftsetzung des WaG im Jahr 1993 die Waldflächen systematisch und
vollständig festgestellt worden sind im Sinne von Art. 10 Abs. 2 WaG. Für die
Stadtkreise 1 und 4 sowie den hier betroffenen Kreis 5 wurde vom Regie-
rungsrat des Kantons Zürich rechtskräftig festgestellt, dass dort keine Wälder
an die Bauzonen angrenzen, nachdem alle an die Bauzonen angrenzenden
Bestockungen vorschriftsgemäss überprüft worden sind (RRB Nr. 3619 vom
13. Dezember 1995). Die hernach im kommunalen Zonenplan eingetragenen
Waldgrenzen sind in Rechtskraft erwachsen. Der betreffende westliche Teil
des Gestaltungsplanperimeters verblieb auch bei der letzten BZO Revision
im Jahre 2016 vollumfänglich in der Bauzone, obwohl die Bestockung unbe-
strittenermassen seit vielen Jahren besteht. Gemäss verwaltungsgerichtli-
cher Rechtsprechung sind hinsichtlich des Waldgrenzenplans die Regeln be-
treffend die akzessorische Überprüfung von Nutzungsplänen analog an-
wendbar (VB.2005.00144 vom 7. September 2005, E. 4.3, auch zum Folgen-
den). Die Waldgrenzen wie auch der festgelegte Waldabstand regeln indivi-
duell bestimmte Sachverhalte, die sich einer akzessorischen Überprüfung
grundsätzlich entziehen. Die Rekurrierenden machen keine Ausnahme-
gründe geltend, die eine vorfrageweise Überprüfung rechtfertigen würden
(vgl. dazu E. 5.2.2 vorstehend). Eine akzessorische Überprüfung des Wald-
grenzenplans auf seine Rechtmässigkeit hin ist damit unzulässig.
13.4.
Ohnehin ist nicht ersichtlich und wird von den Rekurrierenden nicht darge-
legt, weshalb diese Grünfläche unter qualitativen Gesichtspunkten zum
Waldareal gehören soll bzw. welche Waldfunktionen wie namentlich Schutz-
R1S.2022.05185 Seite 69

, Nutz- oder Wohlfahrtsfunktionen sie erfüllen soll (Art. 2 Abs. 1 WaG, vgl.
dazu im Detail BGE 124 II 85, E. 3).
13.5
Die weitere rekurrentische Rüge, wonach die Waldgrenzen nicht im Nut-
zungsplan eingetragen seien, ist nicht nachvollziehbar. Die festgestellten
Waldgrenzen ergeben sich im Zonenplan aus der Darstellung der Waldfläche
und können beispielsweise im GIS-Browser dem Kataster der öffentlich-
rechtlichen Eigentumsbeschränkungen entnommen werden. Dies gilt für alle
Waldgrenzen, nicht nur für die im Rahmen der Teilrevision der Nutzungspla-
nung ergänzte Abgrenzung von Wald und Bauzonen, welche die Rekurrie-
renden sinngemäss erwähnen.
14.1.
Die Rekurrierenden sind der Auffassung, der Gestaltungsplan enthalte
fälschlicherweise keine verpflichtenden Festlegungen zur Umgebung. Es ge-
nüge nicht, wenn er sich darauf beschränke, mit dem ersten Baugesuch ei-
nen Umgebungsplan für den gesamten Geltungsbereich zu verlangen, der
die Gestaltung sowie die zweckmässige Ausstattung und Ausrüstung aller
Freiräume umfasse (Art. 22 GPV). Die ermöglichte dichte Bebauung bedinge
eine Umgebung, welche qualitativ hohen Ansprüchen gerecht werde und die
zahlreichen Interessen berücksichtige.
14.2.
Gemäss § 83 Abs. 3 PBG hat ein Gestaltungsplan auch die Erschliessung
sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen zu ordnen,
soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind; er kann Fest-
legungen über die weitere Umgebungsgestaltung enthalten.
Die vorliegenden Gestaltungsplanvorschriften enthalten nebst der von den
Rekurrierenden genannten Bestimmung noch zahlreiche weitere Vorgaben
in Bezug auf die Umgebungsgestaltung. So gibt es Bestimmungen zu den
öffentlichen Plätzen (Art. 23 GPV), der Freiflächenziffer (Art. 24 GPV), zur
Durchwegung (Art. 25 GPV) sowie zur Durchgrünung (Art. 26 GPV). Ferner
verlangt Art. 27 GPV auch von der Gestaltung des Umschwungs eine beson-
ders gute Gesamtwirkung. Damit wird der Gestaltungsplan den Anforderun-
R1S.2022.05185 Seite 70

gen von § 83 Abs. 3 PBG ohne Weiteres gerecht, wobei es sich dabei ohne-
hin nur um eine "Kann-Vorschrift" handelt. Für weitergehende Verpflichtun-
gen fehlt eine Rechtsgrundlage.
15.1.
Der Gestaltungsplan verletze die Vorschriften über die Freiflächen, so die
Rekurrierenden weiter. Die Freiflächen, welche der Gestaltungsplan be-
zeichne, genügten nicht. Qualitativ handle es sich nicht um Freiflächen im
Sinne des Gesetzes. Als Freiflächen könnten nur Flächen gelten, wo auch
Hochstammbäume gepflanzt werden könnten. Das werde jedoch im gesam-
ten Areal wegen der Unterbauungen nicht möglich sein. Dazu komme, dass
die Freiflächen auch nicht jederzeit zur Verfügung stünden. Gemessen am
Planungsrichtwert für Stadtteile, in denen eine bauliche Verdichtung über die
BZO 2016 ermöglicht werden solle, wozu der Gestaltungsplanperimeter ge-
höre, seien bereits heute Defizite ausgewiesen. Zudem diene das heutige
Areal als Brache der nachbarschaftlichen Geselligkeit, als Urban Gardening,
Hobby-Fussballfeld, zum bouldern, als Skater-Anlage, Werkraum und zur
Tierhaltung (Hühner/Zwergschweine) etc. Der Stadionplatz werde für Fest-
lichkeiten der Brachenutzer sowie externer Anbieter genutzt. Der Gestal-
tungsplan lasse es zu, dass der letzte Freiraum verbaut werde, ohne selber
einen sinnvollen Beitrag an die Freiraum-Bedürfnisse der Stadt Zürich zu
machen.
15.2.
Gemäss Art. 24 Abs. 1 GPV soll die Freiflächenziffer im Alltagsbetrieb im
Teilgebiet A mindestens 45 %, im Teilgebiet B mindestens 10 % und im Teil-
gebiet C mindestens 35 % betragen.
Nach § 257 Abs. 1 PBG (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 gül-
tigen Fassung) sind offene Flächen für dauernde Spiel- und Ruheplätze so-
wie Gärten an die Freiflächenziffer anrechenbar.
15.3.
Bezüglich Quantität der Freiflächen sind diese Vorgaben vor dem Hinter-
grund des Ermessens der Planungsbehörde, den erwähnten richtplaneri-
schen Verdichtungsvorgaben sowie dem Umstand, dass die BZO im be-
R1S.2022.05185 Seite 71

troffenen Quartier eine Freiflächenziffer von 30 % vorsieht, nicht zu bean-
standen (vgl. Art. 18 Abs. 2 BZO). Das Richtprojekt hält die Vorgaben des
Gestaltungsplans bei Weitem ein: Die Freiflächen werden dort auf 16'257 m2
bzw. 29,8 % beziffert, bezogen auf den gesamten Perimeter (vgl. Plan Pro-
jektbeschrieb_4_Freiflaechenziffer zum Richtprojekt). Die Freiraumversor-
gung ist daher sowohl auf dem Areal selbst als auch im näheren Umkreis
sehr gut, insbesondere mit den grünen Erholungsräumen Hardhof und
Limmatraum.
In Bezug auf die Qualität der Freiflächen wird durch § 257 PBG keine Begrü-
nung gefordert. Gleichwohl sieht der Gestaltungsplan drei öffentliche Plätze
auf dem Perimeter vor, auf welchen grosskronige Bäume stocken sollen. Im
Gestaltungsplan sind diese Bereiche teils innerhalb, teils ausserhalb des
"Baufeld unterirdische Parkierung" eingezeichnet. Aus den Unterlagen zum
Richtprojekt ergibt sich, dass in den für Bäume vorgesehenen Bereichen ge-
rade keine Unterbauung geplant ist, sodass Platz auch für tiefe Baumwurzeln
besteht (vgl. Plan Gesamtprojekt_Untergeschoss zum Richtprojekt).
Mit der Stadionnutzung geht einher, dass die vorgesehenen Freiflächen in
den Teilgebieten B und C im Veranstaltungsbetrieb als temporäre Abstell-
plätze genutzt werden können (Art. 24 Abs. 2 GPV). Da sich der Veranstal-
tungsbetrieb auf wenige jährliche Stunden beschränkt (ca. 40 Spiele pro
Jahr, vgl. E. 8.4 vorstehend), die temporäre Überstellung insbesondere der
logistischen Betriebsabwicklung dient und überdies die Freiflächen auf dem
Teilgebiet A stets freizuhalten sind, kann dies ohne Weiteres hingenommen
werden.
Schliesslich trifft zu, dass heute auf dem Hardturm-Areal eine vielfältige Nut-
zung besteht. Es besteht jedoch baurechtlich keine Handhabe, diesen als
Zwischennutzung zugelassenen Zustand zu erhalten.
16.1.
Die Rekurrierenden monieren sodann eine Abweichung von Art. 6a Abs. 1
BZO. Mit den Gestaltungsplanvorschriften würden Konzessionen gemacht
und das gesetzlich geregelte öffentliche Interesse an einem urbanen, leben-
digen Quartier mit möglichst vielen und vielfältigen Erdgeschossnutzungen
aufgeweicht.
R1S.2022.05185 Seite 72

16.2.
Gemäss Art. 6a Abs. 1 BZO sind in Erdgeschossen, die den in den Ergän-
zungsplänen bezeichneten massgeblichen Platz- und Strassenräumen zu-
gewandt sind, in der ersten Raumtiefe nur gewerbliche Nutzungen zulässig.
Liegen die bezeichneten Erdgeschosse in einer Kern-, Quartiererhaltungs-
oder Zentrumszone, sind nur publikumsorientierte gewerbliche Nutzungen,
wie z. B. Gaststätten und Verkaufsgeschäfte, zulässig.
Diese Bestimmung ist vorliegend nicht anwendbar, da keine in den Ergän-
zungsplänen bezeichneten Platz- und Strassenräume betroffen sind. Die
Vorgaben von Art. 18a Abs. 2 BZO, wonach in Zentrumszonen im Erdge-
schoss in der ersten Raumtiefe entlang von Strassen und Plätzen keine
Wohnnutzungen zulässig sind, wird hingegen im von den Rekurrierenden er-
wähnten Teilgebiet C offensichtlich eingehalten (vgl. Art. 9 Abs. 2 GPV). Die
Rüge ist nicht zielführend.
17.1.
Der Rekurs enthält weiter mehrere Rügen, welche den Umwelt- und Klima-
schutz betreffen. Die Argumentation der Rekurrierenden geht vorab insofern
fehl, als das heutige Recht keine das Lokalklima betreffenden Bauvorschrif-
ten enthält, die dem vorliegenden Gestaltungsplan entgegengehalten wer-
den könnten (VB.2022.00252 vom 15. Dezember 2022, E. 8.). Der Vollstän-
digkeit halber ist dennoch materiell auf die einzelnen Themenbereiche ein-
zugehen:
17.2.1.
Die Rekurrierenden bringen vor, der Gestaltungsplanperimeter werde bei-
nahe ganz versiegelt. Eine natürliche Versickerung des Meteorwassers sei
nicht möglich, was dem Auftrag der Planungsbehörden widerspreche, sich
aktiv für die Sicherung von öffentlichem Grünraum einzusetzen und unver-
siegeltes Land zu schützen. Sie beziehen sich dabei auf Art. 14 Abs. 1 und
Abs. 2 Gemeindeordnung der Stadt Zürich.
Wegen der grossflächigen Versiegelung des Areals und seiner beinahe tota-
len Unterbauung könne zudem die Entwässerung nicht natürlich erfolgen.
Damit steige auch die Hochwassergefahr.
R1S.2022.05185 Seite 73

17.2.2.
Wie bereits erwähnt, ermöglicht der Gestaltungsplan die Pflanzung von
grosskronigen Bäumen ausserhalb der unterbauten Fläche. Sodann ist ge-
mäss Art. 26 Abs. 1 Satz 2 GPV die Versiegelung der Flächen auf das not-
wendige Minimum zu reduzieren. Aus dem Plan "Flächenentwässerungs-
konzept" (Beilage B05, Entwässerungskonzept) geht hervor, dass über der
Unterkellerung auch grosse durchlässige Flächen mit Versickerungsmöglich-
keiten geplant sind. Im Übrigen hängt die weitgehende Versiegelung mit dem
Bau des Fussballstadions zusammen. Dieser Umstand wurde erkannt und in
die Interessenabwägung miteinbezogen. So wird im Umweltverträglichkeits-
bericht festgehalten, der Versieglungsgrad der Freiflächen sei insgesamt als
hoch zu bezeichnen. Da die Beschattung jedoch insgesamt reichlich aus-
falle, sei die thermische Abstrahlung der Bodenflächen nicht als übermässig
zu bewerten. Die mikroklimatische Situation bei Hitzetagen werde durch das
Vorhaben auf dem Areal geringfügig verändert (mehr Beschattung, weniger
Verdunstungsflächen, leicht reduzierte Durchlüftung, mehr thermische Ab-
strahlung). Bei grossräumigerer Betrachtung werde der Einfluss der verän-
derten Situation in den angrenzenden Quartieren jedoch kaum direkt spürbar
sein (S. 64 f.). Wenn vor diesem Hintergrund dem Ziel des Schutzes von un-
versiegeltem Land als Ergebnis der Interessenabwägung kein absoluter Vor-
rang eingeräumt wird, wie dies die Rekursgegner 1 und 3 erklären, ist dies
nicht zu beanstanden.
17.2.3.
In Bezug auf die Entwässerung des Areals wurde mit dem Richtprojekt ein
umfangreicher Bericht erarbeitet (Beilage B05, Entwässerungskonzept). Die-
ser soll aufzeigen, dass ein auf dem Gestaltungsplan basierendes Projekt
die Vorschriften zur umweltgerechten Entwässerung einhalten kann. Auch
enthält Art. 50 GPV Vorschriften zur Entwässerung, welche das konkrete
Projekt einzuhalten haben wird. Die Rekurrierenden setzen sich nicht damit
auseinander und erwähnen einzig pauschal eine nicht natürliche Entwässe-
rung. Auf diese Thematik ist daher nicht weiter einzugehen.
17.3.1.
Die mit dem Gestaltungsplan ermöglichten Bauten und Anlagen würden die
Winde verändern und insbesondere die nächtliche Abkühlung vermindern,
so die Rekurrierenden weiter. Die Ziele des Fachplans Hitzeminderung wür-
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den mit dem Gestaltungsplan nicht umgesetzt. Dieser sei jedoch behörden-
verbindlich, die Behörden sind verpflichtet, sie bei einer Gestaltungsplanung
umzusetzen.
17.3.2.
Soweit sich die rekurrentische Rüge spezifisch auf die Klimaanalyse Stadt
Zürich (KLAZ) bzw. der Sache nach auf die diese ablösende Fachplanung
Hitzeminderung der Stadt Zürich aus dem Jahr 2020 bezieht, ist festzuhal-
ten, dass es sich dabei lediglich um Empfehlungen handelt, so dass die Re-
kurrierenden aus der monierten fehlenden Beachtung nichts für sich ableiten
könnten.
Ohnehin diente die KLAZ in der Umweltverträglichkeitsprüfung als Grund-
lage für die Beurteilung des Themenbereichs Luft / Klima. Der Umweltver-
träglichkeitsbericht geht denn auch ausführlich auf die Auswirkungen auf das
Lokalklima ein, insbesondere hinsichtlich Durchlüftung, Verdunstungsober-
flächen, Besonnung / Beschattung, thermische Abstrahlung von Oberflächen
und technische Abwärme (Kap. 5.1). Diesen schlüssigen Ergebnissen ver-
mögen die Rekurrierenden nichts entgegenzusetzen.
17.4.1.
Die Rekurrierenden führen sodann aus, Hochhäuser würden das Mikroklima
durch Fallwinde verändern und die Aufheizung in den im "Schatten" der
Hochhäuser liegenden Gebiete fördern. Der kommunale Richtplan sehe vor,
dass Tal- und Hangabwinde ins Stadtgebiet angemessen erhalten werden
sollen. Zudem hätten heftige Böen die Geschäfte am Fusse des Prime To-
wers in Nöte gebracht. Diese anerkannten Auswirkungen seien nicht beach-
tet worden.
17.4.2.
In Bezug auf den Windkomfort und die Windsicherheit legte die private Re-
kursgegnerschaft ein Windgutachten […] vom 30. März 2017 ins Recht, wel-
ches auf dem Richtprojekt basiert (act. 29.31). Dieses kommt zum Schluss,
dass eine potentielle Gefährdung von Fussgängern oder Radfahrern im
Sinne der Komfortkriterien im Bereich des gesamten Hardturm-Areals wäh-
rend des gesamten Jahres nicht hätte festgestellt werden können. Dieser
Beurteilung halten die Rekurrierenden auch in ihrer Replik nichts entgegen,
weshalb diese Thematik nicht vertieft werden muss.
R1S.2022.05185 Seite 75

Hinsichtlich der klimatischen Auswirkungen der Hochhäuser steht dem re-
kurrentischen Vorbringen die Beurteilung im Umweltverträglichkeitsbericht
entgegen: Die beiden Hochhäuser seien bezüglich der Durchlüftung als po-
sitiv zu werten, da die in die Höhe ragenden Fassaden und der Schattenwurf
die natürliche Konvektion begünstigten. Zudem kanalisiere der Zwischen-
raum zwischen den beiden Hochhäusern vorhandene Luftbewegungen, was
zu einer verbesserten Durchlüftung auch an Hitzetagen führe. Auch hier un-
terlassen es die Rekurrierenden aufzuzeigen, weshalb diese Beurteilung
nicht korrekt sein sollte.
17.5.1.
Die Rekurrierenden beziehen sich sodann wiederum auf die Gemeindeord-
nung, wonach die Planungsbehörden dafür zu sorgen hätten, dass in allen
Quartieren ökologisch wertvoller, multifunktionaler und der Nutzungsdichte
entsprechender Grünraum bestehe. Auch der kommunale Richtplan hebe
den ökologischen Ausgleich besonders hervor. Sodann sehe der Masterplan
Umwelt der Stadt Zürich 2017-2020 drei langfristige Umweltziele vor. Der
Gestaltungsplan genüge aber nicht einmal den geringsten Anforderungen an
den ökologischen Ausgleich.
17.5.2.
Die Rekurrierenden verkennen dabei, dass die angerufenen Grundlagen
keine durchsetzbaren Rechtsansprüche vermitteln. Beim betreffenden
Art. 14 Abs. 3 Gemeindeordnung handelt es sich um eine nicht justiziable
Programm-Norm des zweiten Teils der Gemeindeordnung mit dem Titel "Auf-
gaben und Ziele". Hieraus können die Rekurrierenden nichts zu ihren Guns-
ten ableiten. Im Übrigen wurden diesbezüglich die beiden Art. 26 und 48
GPV formuliert, was dem Anliegen stufengerecht Rechnung trägt.
17.6.1.
Wie mit dem Gestaltungsplan ein Beitrag zum Erreichen des in der Gemein-
deordnung festgelegten Klimaschutzzieles geleistet werden könne, werde
nicht gründlich geklärt, so die Rekurrierenden weiter. Der Gestaltungsplan
leiste nicht den Beitrag, den die Stadt Zürich verlangen solle.
17.6.2.
Auch beim betreffenden Art. 10 Gemeindeordnung handelt es sich um eine
nicht justiziable Programm-Norm. Der Gestaltungsplan verpflichtet ohnehin
R1S.2022.05185 Seite 76

zur Reduktion des Energieverbrauchs, so enthält namentlich Art. 52 GPV
zahlreiche entsprechende Vorgaben.
17.7.
Schliesslich führen die Rekurrierenden aus, der Gestaltungsplan sei gesamt-
haft nicht nachhaltig. Überdies seien Hochhäuser im ganzen Werdegang we-
niger ökologisch und umweltverträglich als Flachbauten und würden über-
durchschnittlich viele Ressourcen verbrauchen. Was die Rekurrierenden da-
raus für ihren Standpunkt ableiten wollen oder auf welche Rechtsgrundlagen
sie sich stützen, bleibt auch nach der Replik nicht klar, weshalb sich diesbe-
züglich Weiterungen erübrigen.
18.1.
Gerügt wird weiter eine übermässige Lichtverschmutzung ausgehend vom
Stadion. Die Fassade des Stadions werde mit LED-Elementen bestückt und
in ihrer Gesamtheit einen bespielbaren Screen ergeben, was allein zu unnö-
tigen Lichtimmissionen in der weiten Nachbarschaft führe. Zudem sei zu ge-
währleisten, dass die Stadionbeleuchtung auf das Stadioninnere fokussiert
werde. Es seien sämtliche Massnahmen zu ermitteln, mit welchen dem Prob-
lem der Lichtverschmutzung entgegengewirkt werden könne. Entspre-
chende Massnahmen fehlten in den Gestaltungsplanvorschriften.
18.2.
Die Beleuchtung der geplanten Bauten ist als Teil der Detailprojektierung
nicht bereits auf der Stufe Gestaltungsplan, sondern erst im Baubewilli-
gungsverfahren zu beurteilen. Dies gilt auch für die in Art. 10 Abs. 1 GPV als
zulässig erklärte Medienfassade. Es versteht sich von selbst, dass die ge-
plante Beleuchtung mit dem Umweltschutzrecht im Einklang stehen muss,
weshalb derartige Festlegungen in den Gestaltungsplanvorschriften nicht
notwendig sind (vgl. Art. 3 Abs. 3 GPV).
19.1.
Vorgebracht wird von Seiten der Rekurrierenden weiter, dass mit dem Ge-
staltungsplan das Ziel, das Projekt "Ensemble" zu realisieren, nicht erreicht
werde. Dies widerspreche allen Erwartungen. Entgegen den Aussagen in der
Volksabstimmung vom 27. September 2020 sichere er die Realisierung des
R1S.2022.05185 Seite 77

Richtprojekts nicht. Der Gestaltungsplan lasse die Freiheit, im Teilgebiet 1
[recte: C] nur ein Hochhaus statt zwei gemäss "Ensemble" zu bauen.
19.2.
Wie von der Rekursgegnerschaft vernehmlassungsweise korrekt wiederge-
geben wird, ist es nicht Aufgabe eines Gestaltungsplans, die Umsetzung ei-
nes ganz bestimmten Bauprojekts zu sichern. Vielmehr muss ein Gestal-
tungsplan gemäss § 83 Abs. 2 PBG einen angemessenen Projektierungs-
spielraum belassen. Das Richtprojekt soll einzig aufzeigen, wie ein gestal-
tungsplankonformes Bauprojekt aussehen könnte. Es dient der Information
und ist nicht rechtsverbindlich. Der umstrittene Gestaltungsplan entspricht
diesen Vorgaben. Soweit sinngemäss eine Irreführung der Stimmberechtig-
ten geltend gemacht wird, ist festzuhalten, dass dies nicht Bestandteil des
vorliegenden baurechtlichen Rekursverfahrens sein kann.
20.1.
Die Rekurrierenden bemängeln, dass der Gestaltungsplan die rechtlich vor-
geschriebene, letztlich aber auch die sachlich erwartete Qualität der ermög-
lichten Überbauung in mehrfacher Hinsicht nicht verbindlich sichere. So
werde die geforderte städtebauliche und architektonische Qualität rechtlich
nicht gesichert. Weiter setze der Gestaltungsplan die zahlreichen Umwelt-
ziele gemäss den Richtplänen und der Gemeindeordnung nicht um. Der Aus-
senraum und die Terrainveränderungen sowie die Bepflanzung gehörten so-
dann zur Qualitätssicherung. Ebenso würden wichtige Vorgaben zur Erdge-
schossnutzung, zu den Vorzonen und zu den Aussenräumen bzw. Freiflä-
chen fehlen. Weiter setze der Gestaltungsplan die Ziele gemäss Art. 17 f.
Gemeindeordnung betreffend Erhaltung und Ausbau des gemeinnützigen
Wohnungsbaus nicht um. Eine rechtliche Verpflichtung zum gemeinnützigen
Wohnungsbau lasse sich gestützt auf den Gestaltungsplan nicht durchset-
zen. Die GPV würden letztlich weder die Nutzung des Stadions als Trainings-
betrieb noch andere Nutzungen ausschliessen. Ebenso wenig werde eine
intensivere Nutzung ausgeschlossen, als sie im Planungsbericht geschildert
werde.
20.2.
Weshalb bestehende rechtliche Vorgaben im vorliegenden Gestaltungsplan
erneut verbindlich festgehalten werden sollen, ist nicht nachvollziehbar. So
R1S.2022.05185 Seite 78

werden die erhöhten städtebaulichen und architektonischen Anforderungen
an Hochhäuser bereits mit § 284 PBG gesichert. Gleich verhält es sich mit
der erwähnten Qualitätssicherung hinsichtlich der Erdgeschossnutzung,
Freiflächen usw. Die Gestaltungsplanvorschriften müssen das kantonale
Recht nicht wiederholen oder als verbindlich erklären. Gleichwohl sichert
Art. 27 GPV, dass Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Gan-
zen und in ihren Teilen so zu gestalten sind, dass eine besonders gute Ge-
samtwirkung entsteht. Auch hinsichtlich der Erdgeschossnutzung und der
Freiflächen bestehen nebst dem kantonalen Recht ergänzende Gestaltungs-
planvorschriften, auf welche bereits eingehend eingegangen wurde.
20.3.
Bezüglich des gemeinnützigen Wohnungsbaus zitieren die Rekurrierenden
wiederum Normen aus der Gemeindeordnung, welche einzig Aufgaben und
Ziele formulieren. Sodann verkennen sie, dass das Teilgebiet A gemäss
Art. 4 lit. a GPV explizit für den gemeinnützigen Wohnungsbau vorgesehen
ist. Im Übrigen vermag die Rekursgegnerschaft aufzuzeigen, dass im Bau-
rechtsvertrag mit der designierten Baurechtsnehmerin die Umsetzung eines
gemeinnützigen Wohnungsbaus gesichert ist bzw. die Rekursgegnerin 3 die
Zielsetzungen der Gemeindeordnung umsetzen und die Vereinbarung als
Vertragspartnerin durchsetzen kann. Das gewählte Vorgehen ist daher aus
baurechtlicher Sicht nicht zu beanstanden.
20.4.
Auf die Thematik der zulässigen Stadionnutzungen wurde bereits vorstehend
(E. 8.4.5.) eingegangen, soweit dies von lärmrechtlichem Interesse ist, wes-
halb darauf verwiesen werden kann. Inwiefern die Nutzung anderweitig
rechtlich relevant sein sollte, wird nicht dargelegt und ist nicht ersichtlich.
21.1.
Im Rekurs wird gerügt, der Gestaltungsplan weiche in unzulässiger Weise
von der Rahmennutzungsordnung ab. Inwieweit der Gestaltungsplan von der
bestehenden Nutzungsordnung abweiche, gehe weder aus dem Planungs-
bericht noch aus den angefochtenen Entscheiden hervor.
R1S.2022.05185 Seite 79

Die gemäss Gestaltungsplan ermöglichten Hochhäuser mit einer Höhe von
je 140 m würden in einem unzulässigen Mass von der Regelbauweise, wel-
che in diesem Hochhausgebiet I Höhen bis 80 m erlaube, abweichen. Die
Mehrhöhe betrage damit 60 m oder ein Plus von 75 %, was eine unzulässige
Abweichung bzw. eine Entleerung des Sinngehalts sei.
Ferner seien in der Zentrumszone fünf Vollgeschosse zulässig. Der Gestal-
tungsplan ermögliche Gebäude mit "unzähligen", wobei rund 45 Vollge-
schosse realistisch seien. Das sei eine unzulässige Abweichung von der Re-
gelbauweise. Das zeige auch der Vergleich mit dem Sachverhalt, den das
Verwaltungsgericht im Urteil VB.2021.00038 vom 28. April 2022 zu beurtei-
len gehabt habe.
Weiter werde eine unzulässig hohe Ausnützung ermöglicht. Die Ausnüt-
zungsziffer solle auch die bauliche Dichte begrenzen, sie habe insoweit eine
städtebauliche Funktion. Indes werde das gewaltige bauliche Volumen des
Fussballstadions im Wesentlichen ausser Acht gelassen. Es übersteige al-
lein schon das gemäss BZO im Gestaltungsplanperimeter erlaubte Bauvolu-
men. Trotz riesigem, von aussen äusserst mächtig wirkendem Bauvolumen
würden im Teilgebiet B bloss 15'000 m2 anrechenbare Geschossflächen an
die Ausnützung angerechnet. Das bauliche Volumen des Stadions müsse
folglich auf eine andere Weise berücksichtigt werden. Bei Grundstückflächen
von 25'206 m2 (Teilgebiete A und C zusammen) resultiere bei einer Ausnüt-
zung gemäss BZO von 200 % eine gesamthaft zulässige anrechenbare Ge-
schossfläche von 50'412 m2. Diese dürfe mit dem Gestaltungsplan nicht er-
höht werden, weil im Teilgebiet B eine aussergewöhnlich hohe Baudichte
realisiert werden solle, was eher zu einer Reduktion der in den Teilgebieten
A und C zulässigen Ausnützung führen müsse. Die auf dem Baufeld B zu-
lässige Ausnützung dürfe nicht auf die anderen Baufelder übertragen wer-
den. Die mit dem Gestaltungsplan ermöglichte Ausnützung würden die Re-
kurrierenden mit angenommenen 700 % beziffern. Sicher aber sei, dass eine
Ausnützung zugelassen würde, welche in rechtswidriger Weise von der
Grundordnung abweiche. Das zeige auch der Vergleich mit dem Urteil
VB.2021.00038 vom 28. April 2022, wo das Verwaltungsgericht eine Erhö-
hung der Baumassenziffer von 1.2 (gemäss Regelbauweise) auf 1.98 (ge-
mäss Gestaltungsplan) als zu starke Abweichung beurteilt habe.
R1S.2022.05185 Seite 80

Mit dem Fussballstadion werde auch eine komplett andere Nutzung ermög-
licht, also sie in der Zentrumszone Z5 zulässig sei. Die Nutzungsänderung
würde die Grundordnung ihres Sinngehalts entleeren, wenn in der Zentrums-
zone ein Fussballstadion errichtet werde.
21.2.
Von Vornherein muss festgehalten werden, dass der Planungsbericht auf
Seite 46 die Abweichungen von der Grundordnung ausweist. Die Vorgaben
der Grundordnung wie auch der bis heute geltenden Sonderbauvorschriften
„Fussballstadion Zürich" (Art. 81a BZO) werden den Gestaltungsplanvorga-
ben gegenübergestellt. Die Rüge, dies sei nicht der Fall, ist nicht nachvoll-
ziehbar.
21.3.
Es wurde bereits festgehalten, dass die durch einen Gestaltungsplan ermög-
lichten Abweichungen von der planerisch und demokratisch abgestützten
Grundordnung nicht dazu führen dürfen, dass Letztere ihres Sinngehalts ent-
leert würde (E. 3.1 vorstehend; BGE 135 II 209, E. 5.2). Bei der Prüfung der
Zulässigkeit von Abweichungen eines Sondernutzungsplans von der Grund-
ordnung ist u.a. von Bedeutung, ob die Abweichung gleichzeitig eine gerin-
gere demokratische Abstützung bedeutet oder nicht. Allerdings darf ein Son-
dernutzungsplan die Grundordnung auch nicht ihres Sinngehalts entleeren,
wenn er von den gleichen Organen und im gleichen Verfahren festgesetzt
und genehmigt wurde wie die Grundordnung. Ein strengerer Massstab an
die Zulässigkeit solcher Abweichungen ist anzulegen, wenn der Erlass eines
Sondernutzungsplans von einer weniger stark demokratisch legitimierten Be-
hörde bzw. in einem weniger stark demokratisch abgestützten Verfahren er-
gangen ist als der Erlass der Grundordnung (BGr 1C_398/2021 vom 8. No-
vember 2022 zur Publikation vorgesehen, E. 3.3 m.w.H.).
21.4.
Art. 16 Abs. 1 GPV lässt im Teilgebiet C eine maximale Gesamthöhe von
140 m zu, während Art. 9 Abs. 2 BZO in den Hochhausgebieten I und II eine
zulässige Gesamthöhe von 80 m vorsieht. In den Hochhaus-Richtlinien wird
die Unterscheidung dieser beiden Gebiete insbesondere damit begründet,
dass (nur) im Hochhausgebiet I Höhen über 80 m im Rahmen von Sonder-
bauvorschriften oder eines Gestaltungsplans möglich seien. Zwar sind die
Hochhaus-Richtlinien mangels Gesetzescharakter nicht Teil der BZO. Sie
R1S.2022.05185 Seite 81

konkretisieren aber die kommunale Praxis im Umgang mit Gestaltungsplä-
nen und der gemäss § 83 Abs. 1 PBG möglichen Abweichung von der Re-
gelbauweise. Gleichzeitig geben sie die wichtige Funktion der BZO wieder,
die zulässige Dimensionierung und Nutzung der Bauten aus einer ganzheit-
lichen Optik festzulegen und aufeinander abzustimmen. Die BZO selbst lässt
im Gestaltungsplanperimeter wie erwähnt Hochhäuser bis zu 80 m zu. Das
Ausmass der Abweichung von vorliegend 60 m in der Vertikalen ist daher zu
relativieren, zumal sich Hochhäuser per se von der Umgebung abheben und
dies am vorgesehenen Standort gesetzgeberisch gewollt ist. Dies gilt erst
Recht vor dem Hintergrund, dass vorliegend dasjenige Organ der Abwei-
chung von der Grundordnung die Zustimmung erteilt hat, welches die Grund-
ordnung auch festgesetzt hat und deshalb ein weniger strenger Massstab
anzulegen ist (BGr 1C_398/2021 vom 8. November 2022 zur Publikation vor-
gesehen, E. 3.3 e contrario; vgl. § 86 Satz 1 PBG und Art. 56 der Gemein-
deordnung der Stadt Zürich). Eine Sinnentleerung der BZO kann daher ver-
neint werden.
Hinzu kommt, dass die übergeordneten Vorgaben aus der Richtplanung im
Rahmen der Nutzungsplanung zu berücksichtigen sind (§ 16 Abs. 1 PBG).
Bei der Festsetzung und Genehmigung eines Gestaltungsplans besteht zwar
wie erwähnt ein weiter Gestaltungsspielraum; indessen muss er die Richt-
planung respektieren. Zentral ist daher im vorliegenden Fall nicht bloss der
Vergleich zwischen Gestaltungplan und Grundordnung, um auf eine unzu-
lässige Sinnentleerung zu schliessen. Im Sinne einer gesamthaften Betrach-
tungsweise ist ebenfalls zu prüfen, inwieweit die vom Gestaltungsplan ge-
schaffene neue Ordnung den Richtplan berücksichtigt (vgl. VB.2021.00038
vom 28. April 2022, insb. E. 4.2.3 und 4.3, wobei in jenem Entscheid hinzu-
kam, dass der Rahmennutzungsplan mangelhaft war). Der hier streitbe-
troffene Gestaltungsplan steht mit dem kantonalen Richtplan im Einklang
und setzt diesen um. Gleiches gilt in Bezug auf den regionalen Richtplan.
Ebenfalls erwähnt wurde, dass gemäss kommunalen Richtplan auf dem
Hardturm-Areal eine sehr hohe bauliche Dichte mit einer Ausnützungsziffer
grösser als 250 % mit Wohn- und Arbeitsnutzungen angestrebt werden soll
und die Bebauung je nach Situation grossmassstäbliche Strukturen mit
Hochhäusern, bspw. mit Hochhausclustern (mit Hochhäusern über 80 m)
umfasse (Richtplantext S. 28, 32 und 40).
R1S.2022.05185 Seite 82

Gesamthaft ist festzuhalten, dass der Gestaltungsplan mit der umstrittenen
Höhenbeschränkung von 140 m die Richtplanung, wonach eine hohe bis
sehr hohe Dichte anzustreben ist und auch Hochhäuser von über 80 m um-
fassen kann, bestens umsetzt. Die Grundordnung wird nicht durch die Hö-
henvorschriften im Gestaltungsplan ihres Sinngehalts entleert.
21.5.
Das soeben Erwogene gilt sinngemäss für die ebenfalls gerügte Abweichung
hinsichtlich der Anzahl Vollgeschosse. Die Zulässigkeit von Hochhäusern
geht mit einer hohen Zahl an Vollgeschossen einher.
21.6.
Für die Ausnützungsziffer anrechenbar sind alle dem Wohnen, Arbeiten oder
sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hiefür verwendbaren
Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschlies-
sungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden (§ 255 Abs. 1
PBG, in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 gültigen Fassung).
Nach Art. 11 GPV beträgt die maximale anrechenbare Geschossfläche in al-
len Geschossen im Teilgebiet A 22’000 m2, im Teilgebiet B 15’000 m2 und
im Teilgebiet C 88’000 m2 (Abs. 1). Nicht zur anrechenbaren Geschossfläche
zählen gemäss Abs. 2 im Teilgebiet B das Spielfeld, die Fläche zwischen
Spielfeld und Tribünen, die Tribünen, Konstruktionsräume unter den Tribü-
nen und äussere Erschliessungsflächen. Nach Abs. 1 dieser Bestimmung ist
also eine anrechenbare Fläche von gesamthaft 125'000 m2 zulässig. Dem-
gegenüber lässt die BZO in der Zentrumszone Z5 eine Ausnützungsziffer
von 200 % zu (Art. 18 Abs. 1 BZO), was bei einer Grundstücksfläche von
54'619 m2 eine anrechenbare Geschossfläche von 109'238 m2 ergibt. Dazu
kommen die privilegierten Flächen in den Unter- und Dachgeschossen von
insgesamt rund 21'848 m2 (vgl. Planungsbericht S. 46). Somit sind nach der
Grundordnung die Realisierung von insgesamt 131'086 m2 dem Aufenthalt
von Menschen dienende Geschossflächen gestattet. Die Sonderbauvor-
schriften "Fussballstadion Zürich" sehen gar eine Ausnützungsziffer von
260 % bzw. 235 % vor (Art. 81a BZO). Nach der Ausnützungsberechnung im
Planungsbericht wird die gemäss geltender BZO maximal zulässige Ausnüt-
zung von 200 % unter Berücksichtigung der Flächen in Dach- und Unterge-
schossen somit unterschritten.
R1S.2022.05185 Seite 83

Die Rekurrierenden halten wie erwähnt dafür, dass das geplante Stadion im
Teilgebiet B aufgrund seines Volumens in grösserem Umfang an die Ausnüt-
zung angerechnet werden soll. Sie verkennen dabei, dass die Ausnützungs-
ziffer Flächen und nicht Kuben beschränken will (vgl. Fritzsche/
Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 940). Die rekurrentische Argumentation bezieht
sich offenkundig auf die Baumassenziffer, welche bestimmt, wie viele Kubik-
meter anrechenbaren Raums auf den Quadratmeter Grundfläche entfallen
dürfen (§ 258 und § 254 Abs. 2 PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Feb-
ruar 2017 gültigen Fassung). Gemäss § 49 PBG kann die BZO u.a. die Aus-
nützung mit einer Baumassenziffer näher ordnen. Die BZO der Stadt Zürich
sieht keine Baumassenziffer für Zentrumszonen vor, weshalb die Baumasse
vorliegend auch nicht in irgendeiner Art zu berücksichtigen ist.
Das ermöglichte bauliche Volumen im Teilgebiet B ist somit bei der Ausnüt-
zungsberechnung nicht wie von den Rekurrierenden verlangt zu berücksich-
tigen. Einzig die dort anrechenbare Geschossfläche ist zu berücksichtigen.
Auch die vorgenommene rekurrentische Berechnung der Ausnützung nach
der Grundordnung, bei welcher sinngemäss nur die Teilgebiete A und C mit-
einzubeziehen seien, ist nicht korrekt, da bei der Ausnützungsziffer gemäss
§ 254 Abs. 1 PBG von der massgeblichen Grundfläche, mithin der ganzen
Grundstücksfläche auszugehen ist (vgl. § 259 PBG). Es ist demzufolge fest-
zuhalten, dass hinsichtlich der Ausnützung keine unzulässige Abweichung
von der Grundordnung erfolgt.
21.7.
Hinsichtlich der Nutzung umschreibt § 51 Abs. 1 PBG, dass Zentrumszonen
bestimmt sind für eine dichte Überbauung zur Entwicklung von Stadt-, Orts-
und Quartierzentren, die ausser dem Wohnen vorab der Ansiedlung von
Handels- und Dienstleistungsbetrieben, Verwaltungen sowie mässig stören-
den Gewerbebetrieben dienen (vgl. auch Art. 18a Abs. 1 BZO).
Gemäss Art. 5 Abs. 2 GPV ist für das Teilgebiet B eine Sportnutzung mit
zugehörigen Neben- und Infrastrukturnutzungen sowie als Nebennutzung
mässig störende Handels-, Dienstleistungs-, Gewerbe- und Gastronomienut-
zung vorgesehen.
Wie die Rekursgegnerschaft in den Rekursantworten zutreffend darauf hin-
weist, hält der numerus clausus an Bauzonentypen gemäss § 48 Abs. 2 PBG
R1S.2022.05185 Seite 84

für ein Fussballstadion keine Zonierung auf Ebene der Grundordnung bereit.
Insofern ist die Umsetzung mittels Sondernutzungsplan folgerichtig. Da für
Zentrumszonen eine Mischnutzung mitsamt Wohnnutzung vorgesehen ist,
wird die Grundordnung durch den Gestaltungsplan nicht aus den Angeln ge-
hoben. Vielmehr ist die Zentrumszone die am ehesten passende Zone für
die vorgesehene Nutzung gemäss Art. 5 Abs. 2 GPV.
21.8.
Gesamthaft erweist sich die rekurrentische Rüge der unzulässigen Abwei-
chung von der Grundordnung als nicht stichhaltig.
22.1.
Die Rekurrierenden führen weiter aus, der Gestaltungsplan beruhe auf einer
ungenügenden raumplanungsrechtlichen Interessenabwägung. Es sei keine
Interessenabwägung durchgeführt worden, weshalb auch keine dokumen-
tiert sei. Die vom Planungsziel betroffenen Interessen seien nicht systema-
tisch erfasst und gewichtet und gegeneinander abgewogen worden.
Die Abwägung aller betroffenen Interessen zeige, dass die rechtlichen Vo-
raussetzungen für diesen Gestaltungsplan nicht erfüllt seien. Eine Berück-
sichtigung der Interessen der Anwohner bei der Dimensionierung und Plat-
zierung der beiden Hochhäuser sei nicht zu erkennen. Gleiches gelte in Be-
zug auf das Stadion. Dazu gehörten die erdrückende räumliche Wirkung der
mit dem Gestaltungsplan ermöglichten Bauten und Anlagen, der Schatten-
wurf, die Immissionen, der Verlust an Erholungsflächen und ungenügenden
neuen Frei- und Grünflächen, der Parkiersuchverkehr, wilde Parkiererei,
Hooliganismus, Strassenschlachten, Strassensperrungen, Verunreinigung
von Vorgärten, freies Urinieren, abschreckende Zeugnisse von Alkoholkon-
sum, Lärm vor den Spielen, während der Spiele und nach den Spielen,
Lichtimmissionen etc.
Das öffentliche Interesse an Sportanlagen werde nicht bestritten. Es werde
aber gemildert dadurch, dass das städtische Stadion Letzigrund nur ein paar
hundert Meter neben dem geplanten Hardturm-Stadion liege und dadurch,
dass das neue Stadion nicht für den Amateurfussball, sondern ausschliess-
lich für den Profifussball zur Verfügung stehen werde. Zudem fehle es an
R1S.2022.05185 Seite 85

einem öffentlichen Interesse, im Hardturm-Areal zwei Hochhäuser mit einer
Höhe von je 140 m zu errichten.
Gegen die mit dem Gestaltungsplan ermöglichten Bauten und Anlagen wür-
den weiter die Interessen des Ortsbildschutzes, insbesondere dem Schutz
der ISOS-Schutzobjekte, des Denkmalschutzes, des Landschaftsschutzes
und des Naturschutzes sprechen.
Ferner sei die Wohnqualität in den beiden Hochhäusern suboptimal und den
geplanten Bauten fehle die heute vorausgesetzte Qualität bezüglich Umwelt,
Klimaschutz, Naturschutz inklusive Bachöffnung.
22.2.
Die Rekursgegner 1 und 3 halten dem zusammengefasst entgegen, der Pla-
nungsbericht zeige detailliert auf, inwieweit im Rahmen der übergeordneten
Richtplanung jeweils stufengerecht eine Interessenabwägung erfolgt sei. Pri-
märer Bezugspunkt bilde dabei das geplante Fussballstadion, für welches
ein Eintrag im kantonalen Richtplan bestehe bzw. die Schaffung eines neuen
Zentrumsgebiets mit hoher Dichte samt Anteil an gemeinnützigen Wohnun-
gen. Die dem kommunalen Richtplan zugrunde gelegte Interessenabwägung
sei von sehr hoher Aktualität und beanspruche vollumfängliche Gültigkeit.
Die Stadt Zürich als Planungsträgerin habe zur Eruierung der optimalen Va-
riante des Stadionbaus einen selektiven Investoren- Studienauftrag durch-
geführt. Im Nachgang zum Siegerprojekt sei eine umfassende Weiterbear-
beitung unter Berücksichtigung der massgeblichen privaten und öffentlichen
Interessen erfolgt, wie sie mitunter aus dem durchgeführten Mitwirkungsver-
fahren zusätzlich eingebracht worden seien. Eine Erhebung, Gewichtung
und soweit möglich Harmonisierung der privaten Interessen sei erfolgt. Dabei
seien namentlich mit den eigentlichen immissionsschutzrechtlichen Beurtei-
lungen auch die massgeblichen privaten Interessen einbezogen worden. Die
entsprechende Gewichtung sowie Abwägung sei bereits im Einwendungsbe-
richt ausführlich dokumentiert. Auch die sich aus dem ISOS ergebenden An-
forderungen des Ortsbildschutzes seien über das gesamte Stadtgebiet be-
trachtet und für den Stadtteil Industrie stufengerecht berücksichtigt worden.
Die Interessenermittlung, -bewertung und -abwägung zwischen Verdichtung
und Ortsbildschutz sei im Grundlagenbericht Ortbildschutz dokumentiert. Be-
züglich der beiden inventarisierten Anlagen, der Bernoulli-Siedlung und der
R1S.2022.05185 Seite 86

Wohnkolonie "à-Porta" sei die Anordnung der neuen Genossenschaftssied-
lung, des Fussballstadions und der beiden Hochhäuser bezüglich Abstände,
Höhen und architektonischer Ausbildung im Übrigen so gewählt, dass eine
Beeinträchtigung der inventarisierten Bauten im Sinne von § 238 Abs. 2 PBG
ausgeschlossen werden könne.
22.3.
Die privaten Rekursgegnerinnen betonen zusätzlich, dass zum Planungsbe-
richt verschiedene Beilagen gehörten, welche Grundlagen des Gestaltungs-
plans bilden würden. Im Planungsbericht werde auf die verschiedenen Be-
richte Bezug genommen und darauf verwiesen. In diesen Berichten werde
zu den verschiedenen tangierten Interessen Stellung genommen. Sodann
sei der Bau des Stadions auf die Querfinanzierung durch die Hochhäuser
angewiesen.
22.4.
Replicando entgegnen die Rekurrierenden, der Gestaltungsplan müsse auf
einer umfassenden Interessenabwägung beruhen, was TeilInteressenabwä-
gungen ausschliesse. Ein Fachbericht gewichte die Interessen nicht und es
sei nicht seine Aufgabe, das konkret untersuchte Interesse andern Interes-
sen gegenüberzustellen. Hierfür sei eine übergeordnete, alle Interessen ko-
ordinierende, bündelnde, gewichtende Behörde, der Planungsträger, zustän-
dig. Die Rekursgegner 1 und 3 würden in der Rekursantwort auf sieben Sei-
ten detailliert darlegen, dass die Anliegen des Ortsbildschutzes und des
Denkmalschutzes durch den Gestaltungsplan nicht beeinträchtigt würden.
Der Orts- und Denkmalschutz hätte jedoch im Planungsbericht abgehandelt
werden müssen; dort würden jegliche Ausführungen dazu fehlen. Die Not-
wendigkeit einer Querfinanzierung des Stadions durch die Hochhäuser sei
ferner kein raumplanungsrechtliches Interesse. Wenn das öffentliche Inte-
resse an einem Stadion derart gross sei, wie die privaten Rekursgegnerinnen
behaupten würden, müsse auch eine Finanzierung durch die öffentliche
Hand möglich sein.
22.5.1.
Im Rahmen der Nutzungsplanung sind die in Betracht fallenden öffentlichen
und privaten Interessen zu erfassen und im Hinblick auf die anzustrebende
räumliche Entwicklung im Licht der Ziele und Grundsätze der Raumplanung
gegeneinander abzuwägen (Art. 1 und 3 RPG; Art. 2 und 3 RPV). Gestützt
R1S.2022.05185 Seite 87

auf Art. 3 RPV nehmen die Behörden bei der Genehmigung der Nutzungs-
planung und entsprechend auch bei einer Sondernutzungsplanung demnach
eine umfassende Interessenabwägung vor (BGE 145 II 70, E. 3.2 m.w.H.).
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung wirkt die Interessenabwä-
gung bei der Nutzungsplanung selbst rechtsbildend. Zur Überprüfung der
Richtigkeit des Entscheidungsinhalts ist daher grundsätzlich die Interessen-
abwägung, die zu dieser Entscheidung geführt hat, massgeblich einzubezie-
hen. Dies bedingt, dass die zuständige Behörde die wesentlichen Schritte
ihrer Interessenabwägung (Ermittlung, Beurteilung und Optimierung der In-
teressen) offenlegt. Bei der Festlegung eines Gestaltungsplans hat die Inte-
ressenabwägung nach Art. 3 RPV im Hinblick auf die im erläuternden Bericht
zum Gestaltungsplan darzulegende Abweichung von der Grundordnung zu
erfolgen. Die Anforderungen hängen dabei von ebendieser Abweichung ab.
Je grösser die Abweichung, umso höher sind die Anforderungen an deren
Begründung (zum Ganzen: BGr 1C_328/2020 vom 22. März 2022, E. 3.4.3.
und 3.4.5.).
22.5.2.
Dass eine diesen Vorgaben genügende Interessenabwägung vorliegend un-
terblieben wäre, ist nicht ersichtlich. Entscheidend ist, dass sich insbeson-
dere dem Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV eine umfassende Ermittlung
und Beurteilung der betroffenen Interessen und damit letztlich auch deren
Abwägung bzw. Optimierung entnehmen lässt. Dabei ergibt sich zunächst
eine Darlegung des erheblichen öffentlichen Interesses am strittigen Gestal-
tungsplan aus S. 15 f. des Planungsberichts, wo die bereits erwähnten über-
geordneten richtplanerischen Grundlagen dargelegt werden, wonach der
Gestaltungsplanperimeter dem Zentrumsgebiet zugewiesen wird und ein
Fussballstadion zu realisieren ist. Nebst der deshalb gebotenen Verdichtung
wird das öffentliche Interesse an den beiden Hochhäusern im Planungsbe-
richt zu Recht mit der Querfinanzierung des Stadions begründet, nachdem
eine anderweitige Realisierung mehrfach (auch an der Urne) gescheitert ist
(vgl. Planungsbericht S. 11 ff.; vgl. auch BGr 1C_471/2021 vom 10. Oktober
2022, E. 3.5.2., dem eine ähnliche Konstellation zugrunde lag). Ohnehin ist
aber festzuhalten, dass ein privater Gestaltungsplan – im Gegensatz zum
öffentlichen Gestaltungsplan – an sich gerade keine spezielle Rechtfertigung
im Sinne eines öffentlichen Interesses voraussetzen würde (vgl. BGr
R1S.2022.05185 Seite 88

1C_146/2007 vom 4. März 2008, E. 2.3; vgl. auch Fritz-
sche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 182 m. H. auf VB.2004.00135 vom 7. April
2005).
22.5.3.
Wie bereits erwähnt, liegt dem Planungsbericht eine grosse Zahl von Fach-
berichten bei, auf welche im Planungsbericht verwiesen wird (vgl. E. 4.4.3.
vorstehend). Zu nennen ist dabei insbesondere der Verkehrsbericht, der Be-
richt Verkehrslärm, der Bericht Sportlärm, der Bericht Grundwasser, das
Memo Besprechung Variantenstudium Döltschibach, das Memo Hochwas-
serschutz, die Grundlagen Energie zu GP und UVB, der Bericht Lebens-
räume, Fauna und Flora, der Bericht Störfälle, das Sicherheitskonzept Aus-
senraum, das Ver- und Entsorgungskonzept, das Beleuchtungskonzept, der
Bericht Dachbegrünung und besonders der Umweltverträglichkeitsbericht.
Damit liegt eine sehr umfangreich dokumentierte Planung vor, welche auf die
einzelnen öffentlichen und privaten Interessen eingehend Bezug nimmt, be-
sonders soweit sie mit der vorgesehenen Überbauung in Konflikt stehen. Wie
erwähnt, ist nicht massgeblich, dass einzelne Themenbereiche separat ver-
tieft wurden, da im Planungsbericht explizit auf die Fachberichte verwiesen
wird. Entgegen der rekurrentischen Auffassung gewichten die Fachberichte
auch die einzelnen Interessen, gerade bezüglich der zahlreichen von ihnen
genannten Immissionen aller Art. Dies ergibt sich beispielhaft aus dem Be-
richt Sportlärm, welcher diesbezüglich die privaten Interessen der Nachbar-
schaft gegenüber dem Interesse am Sportbetrieb samt seinen Lärmimmissi-
onen sorgfältig abwägt (vgl. insb. Kap. 7 und 10). Darüber hinaus geht dieser
Bericht ausführlich auf zahlreiche bauliche Varianten bspw. des Stadion-
dachs ein und zeigt auf, was für und was gegen die einzelnen Varianten
spricht. Weitere von den Rekurrierenden erwähnte Themen wie der Vanda-
lismus, wildes Urinieren und die Trennung von Fans und Verkehrsteilneh-
mern oder anderen Nutzern werden im Sicherheitskonzept Aussenraum ab-
gehandelt. Die Auswirkungen des Verkehrs werden ebenfalls umfassend
thematisiert bzw. wurden Leistungsfähigkeitsnachweise erbracht (vgl. Ver-
kehrsbericht). Hinzu kommt, dass eine grosse Zahl privater Interessen, wel-
che im Mitwirkungsverfahren eingebracht wurden, im Einwendungsbericht
ausführlich abgehandelt werden.
R1S.2022.05185 Seite 89

22.5.4.
Die einzigen der von den Rekurrierenden konkret genannten Interessen, die
im Planungsbericht samt Beilagen nicht ausdrücklich thematisiert werden,
sind diejenigen des Ortsbild- und Denkmalschutzes. Allerdings ist dieser Um-
stand für sich genommen nicht geeignet, die im Übrigen erschöpfende Inte-
ressenabwägung als rechtsfehlerhaft erscheinen zu lassen: Bei der Interes-
senabwägung sind allein die berührten Interessen zu ermitteln bzw. fallen
sachlich nicht erhebliche Interessen ausser Betracht (Pierre Tschannen, in:
Praxiskommentar RPG: Richt- und Sachplanung, Inte-ressenabwägung, Zü-
rich/Basel/Genf 2019, Art. 3 Rz. 24). Es wurde bereits dargelegt, dass keine
Schutzziele des ISOS tangiert sind (E. 9.3.4.), weshalb keine sachlich erheb-
lichen Interessen vorliegen. Zu betonen ist, dass einzig die Abweichung von
der Grundordnung noch von Interesse ist. Dass sich mit der Bebauung der
heute noch weitgehend unverbauten Flächen das Gesicht des Ortsbildes
komplett verändern wird, ist auch ohne Gestaltungsplan die unvermeidliche,
aber vom Gesetzgeber gewollte Folge der Nutzung, wie sie sich bereits aus
der geltenden Zonenordnung ergibt. Insofern ist keine Interessenabwägung
mehr vorzunehmen. Nämliches gilt auch hinsichtlich denkmalschützerischen
Interessen, wobei diesbezüglich die Rekurrierenden es gänzlich unterlassen
aufzuzeigen, weshalb solche überhaupt berührt sein könnten. Dies ist auch
nicht ersichtlich, sind doch die Abweichungen von der Grundordnung in den
Teilgebieten A und B, welche sich zu den (potentiell) schutzwürdigen Sied-
lungen Bernoulli und à Porta richten, in Bezug die räumliche Ausdehnung
gering. Zu erwähnen ist dennoch, dass im Bericht Sportlärm eine – für die
Nachbarschaft in akustischer Hinsicht an sich vorteilhafte – Erhöhung des
Stadiondachs insbesondere wegen der gebotenen Rücksichtnahme auf die
Siedlungen Bernoulli und à Porta verworfen wurde (Kap. 7.1.5 samt zahlrei-
chen Visualisierungen). Hinzu kommt, dass die Rekursgegner 1 und 3 in ih-
rer Rekursantwort ausführlich zu den Belangen Ortsbild- und Denkmalschutz
Stellung nahmen, weshalb nicht von einer unterlassenen Prüfung und Abwä-
gung der Interessen auszugehen ist. Da überdies der Sachverhalt abgeklärt
werden konnte, wäre in diesen Belangen auch ein Entscheid in der Sache
selbst durch die Rekursinstanz noch möglich (vgl. Tschannen, a.a.O., Art. 3
Rz. 49; vgl. auch § 20 Abs. 1 VRG). Da indes bereits aufgezeigt wurde, dass
die Interessen gar nicht berührt werden, erübrigt sich eine weitere Beurtei-
lung der Interessen durch die Rekursinstanz.
R1S.2022.05185 Seite 90

22.5.5.
Zusammenfassend ergibt sich somit, dass auch die Rüge der ungenügenden
planungsrechtlichen Interessenabwägung unbegründet ist.
23.1.
Schliesslich bringen die Rekurrierenden vor, der Gestaltungsplan habe Aus-
wirkungen auf den Raum, die Erschliessung und die Umwelt, welche weit
über seinen Perimeter hinausgehen würden, weshalb anstelle einer Gestal-
tungsplanung eine Revision der Rahmennutzungsordnung hätte stattfinden
müssen. Planungen in dieser Grössenordnung und Auswirkungen würden
den Anwendungsbereich von Gestaltungsplänen grundsätzlich übersteigen.
Es werde vorliegend eine neue Grundordnung festgelegt.
23.2.
Im Ergebnis machen die Rekurrierenden damit erneut geltend, dass der strit-
tige Gestaltungsplan in unzulässiger Weise von der Grundordnung abweicht.
Diese Rüge wurde bereits vorstehend (E. 21.) widerlegt, weshalb vollum-
fänglich darauf verwiesen werden kann und die rekurrentischen Vorbringen
ins Leere zielen.
24.
Zusammengefasst ergibt sich, dass der strittige Gestaltungsplan zu Recht
festgesetzt und seitens der Baudirektion als rechtmässig, zweckmässig und
angemessen beurteilt und entsprechend genehmigt worden ist, so dass der
Rekurs vollumfänglich abzuweisen ist, soweit darauf einzutreten ist.
25.1.
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten den Rekurrierenden 16, 36, 38,
39, 41, 43, 46 und 47, auf deren Rekurs nicht einzutreten ist, zu je 1/192
aufzuerlegen. Den weiteren 46 rekurrentischen Parteien sind die Verfahrens-
kosten zu je 1/48 aufzuerlegen. Sämtliche Rekurrierenden haften solidarisch
für die gesamten Verfahrenskosten (§ 13 VRG).
R1S.2022.05185 Seite 91

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-
gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-
nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-
baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier
ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr
in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV
VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr bis auf
das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Bei der Bemessung der
Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu
(Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13
Rz. 25 ff.).
Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (Bedeu-
tung des mit dem Gestaltungsplan ermöglichten Bauvorhabens im streitge-
genständlichen Umfang: Fussballstadion mit bis 18’500 Zuschauerplätzen,
genossenschaftliche Wohnsiedlung mit 174 Wohnungen und einem Investo-
renprojekt mit rund 600 Wohnungen zzgl. Gewerberäume), des getätigten
Verfahrensaufwandes (Zwischenentscheid betr. superprovisorische Mass-
nahmen, doppelter Schriftenwechsel, weitere Eingaben der Rekurrierenden,
Abteilungsaugenschein), der ausserordentlich hohen Anzahl Rügen, des
Umfangs des vorliegenden Urteils und des Streitinteresses der sehr zahlrei-
chen gebührenpflichtigen Rekurrierenden (vgl. VB.2018.00760 vom 8. Juli
2020, E. 6.7) ist die Gerichtsgebühr auf Fr. 40'000.-- festzusetzen
(BGr 1C_566/2015 vom 18. Februar 2016, E. 2; BGr 1C_244/2013 vom
4. Juli 2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 0163/2012 vom 23. Oktober 2012,
E. 16, in BEZ 2014 Nr. 36; Entscheid bestätigt mit VB.2012.00774 vom
22. August 2013, dieser bestätigt mit BGr 1C_810/2013 vom 14. Juli 2014).
25.2.
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren
vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-
ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-
pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-
verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder
den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-
triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.
R1S.2022.05185 Seite 92

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-
sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom
16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der privaten Rekursgeg-
nerschaft zulasten der solidarisch haftbaren rekurrentischen Parteien eine
Umtriebsentschädigung zuzusprechen, zahlbar nach Massgabe des Verfah-
renskostenverteilers. Angemessen erscheint ein Betrag von gesamthaft
Fr. 6'000.--. Da die Umtriebsentschädigung pauschal festgelegt wird, entfällt
die Zusprechung eines Mehrwertsteuerzusatzes von vornherein (BRKE II
Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56).
Auch die Rekursgegner 1 und 3 beantragen die Zusprechung einer Um-
triebsentschädigung (§ 17 Abs. 2 VRG). Stehen sich im Verfahren private
Parteien mit gegensätzlichen Begehren gegenüber, so wird die Gemeinde
im Falle des Unterliegens in der Regel nicht entschädigungspflichtig (§ 17
Abs. 3 VRG). Umgekehrt entfällt im Falle des Obsiegens auch ein entspre-
chender Entschädigungsanspruch. Da es sich vorliegend um ein ausseror-
dentlich umfangreiches und komplexes Rekursverfahren handelt, ist der an-
waltlich vertretenen kommunalen Rekursgegnerschaft ausnahmsweise eine
Umtriebsentschädigung zulasten der solidarisch haftbaren rekurrentischen
Parteien zuzusprechen, zahlbar nach Massgabe des Verfahrenskostenver-
teilers. Angemessen erscheint ebenfalls ein Betrag von gesamthaft
Fr. 6'000.--.
Den unterliegenden Rekurrierenden steht keine Umtriebsentschädigung zu
(§ 17 Abs. 2 VRG).
R1S.2022.05185 Seite 93