zh_baurekursgericht · BRGE II Nrn. 0182-0183/2011 · 2011-08-09 · de
Baumassenziffer für Besondere Gebäude (Art. 15 BZO Zollikon).


BRGE II Nrn. 0182 und 0183/2011 vom 9. August 2011 in BEZ 2012 Nr. 27
(Bestätigt mit VB.2011.00564 vom 8. Februar 2012 (= BEZ 2012 Nr. 2)
Vorgesehen war ein zur Tiefgarage führender Autolift. Der betreffende
Gebäudeteil des Zweifamilienhauses, in den der Autolift integriert werden sollte,
war mit einem eine Höhe von 5,3 m erreichenden Flachdach geplant. Strittig
war, ob dieser Gebäudeteil gemäss Bau- und Zonenordnung unter die
Baumassenziffer für Hauptgebäude oder unter jene für Besondere Gebäude
falle.
Aus den Erwägungen:
3.2 Nach der geltenden Bau- und Zonenordnung (BZO) gehört das
Rekursgrundstück der Wohnzone W 1.35 an. In dieser gilt für Hauptgebäude
mit Flachdächern eine der Zonenbezeichnung entsprechende Baumassenziffer.
Eine zusätzliche Baumasse von 0,2 m3/m2 steht für Besondere Gebäude zur
Verfügung. Zu beachten ist ein Grundabstand von 7 m (Art. 15 BZO).
Zur Baumasse für Besondere Gebäude wird in einer Fussnote von Art. 15
BZO Folgendes festgehalten: «Besondere Gebäude nach § 49 Abs. 3 PBG. Die
Baumasse von Garagen und Fahrzeugunterständen, die in Hauptgebäude
integriert ist, wird der Baumasse für besondere Gebäude angerechnet». (…)
5.1 Eine Überschreitung der zulässigen Baumasse für Hauptgebäude liegt
nach Auffassung der Rekurrentin u.a. deswegen vor, weil die Baumasse des in
den Kubus von Haus 1 integrierten Autolifts entgegen der Annahme der
Vorinstanz und der Bauherrschaft nicht an die Baumasse für Besondere
Gebäude, sondern an diejenige für Hauptgebäude anrechenbar sei.
Begründet wird dies von der Rekurrentin damit, dass in Hauptgebäude
integrierte Besondere Gebäude nur unter der Voraussetzung an die für solche
Bauten festgesetzte Baumassenziffer angerechnet werden könnten, wenn sie
für sich betrachtet die Qualifikationsmerkmale Besonderer Gebäude erfüllten.
Dies treffe für den mit einem Flachdach versehenen, 5,3 m hohen Autolift nach
der Legaldefinition in § 49 Abs. 3 PBG nicht zu. § 13 der Allgemeinen
Bauverordnung (ABV), wonach für Hauptgebäude und Besondere Gebäude
separate Baumassenziffern festgesetzt werden können, ermächtige die
Gemeinden nicht, die Baumassenziffer für Besondere Gebäude auch für Teile
von Hauptgebäuden zur Anwendung zu bringen, die keine Besonderen
Gebäude darstellten.
Nach Auffassung der privaten Rekursgegnerschaft ist die in Fussnote 2
von Art. 15 BZO getroffene Regelung ästhetisch motiviert. Mit dieser solle ein

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Anreiz dafür geschaffen werden, notwendige und im reduzierten Grenzabstand
zulässige, häufig jedoch ausgesprochen unattraktive Bauten wie Garagen u.ä.
soweit als möglich in Hauptgebäude zu integrieren. In casu sei die Unter-
bringung des Autolifts im Hauptgebäude auf ausdrücklichen Wunsch der Ge-
meinde erfolgt.
5.2 Da sich die Vorinstanz diesbezüglich im angefochtenen Beschluss
nicht äussert und sie überdies auf eine Rekursantwort verzichtet hat, ist unklar,
welche Bedeutung sie der in Art. 15 BZO (i.V.m. Fussnote 2) getroffenen
Regelung beimisst. Aufgrund dessen, dass sie der von der Bauherrschaft
eingereichten Baumassenberechnung, worin der Autolift der Baumasse für
Besondere Gebäude zugerechnet wird, durch die Erteilung der Baubewilligung
implizite zustimmte, ist anzunehmen, dass sie allein darauf abstellt, inwieweit in
ein Hauptgebäude integrierte Räumlichkeiten für den dauernden Aufenthalt von
Personen bestimmt sind.
5.3 Mit Art. 15 BZO hatten sich die Rekursinstanz und das
Verwaltungsgericht bereits vorgängig zu befassen (BRKE II Nrn. 0201-
0204/2005 vom 20. September 2005 und VGr, 25. Januar 2006,
VB.2005.00518 [auszugsweise publiziert in BEZ 2006 Nr. 31]). Rekursthema
war damals unter anderem, ob es sich bei der Anordnung in Fussnote 2,
wonach in Hauptgebäude integrierte Garagen und Fahrzeugunterstände an die
Baumassenziffer für Besondere Gebäude angerechnet werden, um eine nach
dem kantonalen Recht zulässige Regelung handle. Dies wurde bejaht.
Strittig war in jenem Verfahren, ob die Baumasse einer den gewachsenen
Boden nur in beschränktem Umfang überragenden Unterniveaugarage an
diejenige für Besondere Gebäude angerechnet werden könne.
Dementsprechend stellte sich die Frage, ob in Hauptgebäude integrierte
Garagen und Fahrzeugunterstände für sich betrachtet der von § 49 Abs. 3 PBG
statuierten Höhenbeschränkung genügen müssen, damals nicht. Dem
Entscheid VB.2005.00518 lässt sich diesbezüglich daher direkt nichts
entnehmen.
5.4 Auszugehen ist bei der Beurteilung der von der Rekurrentin vertretenen
Rechtsauffassung davon, dass es sich bei der fraglichen Anordnung in Art. 15
BZO um eine grundsätzlich zulässige Regelung handelt. Wenn in dieser von
«Garagen und Fahrzeugunterständen, die in Hauptgebäude integriert sind», die
Rede ist, wird damit gleichzeitig gesagt, dass es sich um Gebäudeteile handelt,
die Teil des Hauptgebäudes sind. Dieses ist gesamtheitlich zu betrachten und
kann nicht virtuell in innerhalb von dessen Gebäudevolumen befindliche, einer
bestimmten Höhenbeschränkung unterliegende Besondere Gebäude unterteilt
werden. Unklar wäre ohnehin, wie die Höhe der integrierten Besonderen
Gebäude zu messen wäre (ob mit oder ohne Boden bzw. Decke). Einzuräumen
ist zwar, dass die nämliche Problematik auch bei der Ermittlung der Baumasse
von in Hauptgebäude integrierten Garagen und Fahrzeugunterständen gegeben
ist. Der Unterschied ist indes, dass der Kompetenznorm von § 49 Abs. 3 PBG
auch ein nachbarschützender Gehalt innewohnt. Für Gebäude oder
Gebäudeteile, die nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt
sind, soll nur unter der Voraussetzung, dass eine bestimmte Höhe nicht

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überschritten ist, von den kantonalen Mindestabständen abgewichen oder der
Grenzbau erleichtert werden dürfen. Besagter Normzweck kann bei in
Hauptgebäude integrierten Garagen und Fahrzeugunterständen von vornherein
keine Rolle spielen, da diesfalls der ordentliche Grenzabstand einzuhalten ist.
Dies rechtfertigt, in Hauptgebäude integrierte und damit einen entsprechenden
Grenzabstand einhaltende Garagen und Fahrzeugunterstände auch dann der
Baumassenziffer für Besondere Gebäude zuzurechnen, wenn die definitions-
gemässe Höhenbeschränkung nicht eingehalten wird. Eine Integration in das
Hauptgebäude ist vorliegend gegeben. (…)
5.5 Unbegründet ist der von der Rekurrentin überdies erhobene Einwand,
wonach es sich bei einem Autolift weder um eine Garage noch um einen
Fahrzeugunterstand handle und die Anrechnung von dessen Baumasse an
diejenige für Besondere Gebäude aus diesem Grund entfalle. Ein zur
Erschliessung einer Unterniveaugarage erforderlicher Autolift ist, nicht anders
als etwa eine gedeckte Rampe, als Teil der «Garage» zu qualifizieren. Es wäre
überspitzt formalistisch zu verlangen, dass in Fussnote 2 neben Garagen auch
die eher selten zum Einsatz kommenden Autolifte ausdrücklich erwähnt sein
müssten.
5.6 Soweit die Rekurrentin mithin behauptet, dass die Baumasse des
Autolifts bei der für Hauptgebäude zulässigen Baumasse zu veranschlagen sei
und zur Überschreitung der Letzteren führe, ist dies unbegründet.