zh_baurekursgericht · BRKE IV Nr. 0108/1992 · 1992-09-10 · de
Streit-, Verfahrensgegenstand. Erweiterung des Prozessthemas (Kasuistik). Abgrenzung Dachgeschoss/Vollgeschoss.


BRKE IV Nr. 108/1992 vom 10. September 1992 in BEZ 1993 Nr. 17
3. a) Wegen der Anpassung des Gebäudegrundrisses an die besondere Form
des Baugrundstücks weist das Bauvorhaben insgesamt neun abgewinkelte Aussen-
wandflächen auf. Diese Strukturierung des Baukörpers findet auch in der Dachform
ihren Niederschlag. Nur bei den insgesamt drei gegen Nordwesten und Südosten
gerichteten Fassaden ist eine eigentliche Traufseite, d.h. eine horizontale Begren-
zung der Dachunterseite erkennbar, und es stellen nur die Nordost- und die Süd-
westseite des Gebäudes eigentliche Giebelseiten dar, bei welchen die Fassade
rechtwinklig zum Dachfirst verläuft. Bei den übrigen Aussenwänden bilden die Un-
terseiten der Dachflächen und die Fassaden schräg ansteigende Schnittlinien.
b) Die zulässige Gebäudehöhe wird durch die erlaubte Vollgeschosszahl be-
stimmt (§ 278 Abs. 1 PBG). Dabei ist von einer Bruttogeschosshöhe von 3,3 m und
zusätzlich von 1,5 m für die Erhebung des Erdgeschosses auszugehen (§ 279 Abs.
1 PBG). Die Gebäudehöhe ist von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und
Dachfläche auf den darunterliegenden gewachsenen Boden zu messen; durch ein-
zelne, bis 1,5 m tiefe Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen sind unbeachtlich (§ 280
Abs. 1 PBG).
In der Wohnzone W2 sind zwei Vollgeschosse und zusätzlich ein Dachge-
schoss erlaubt (Art. 21 BauO). Für das Bauvorhaben resultiert somit eine maximale
Gebäudehöhe von 8,1 m. Die Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche ist je-
doch nicht nur als obere Determinante der Gebäudehöhe, sondern auch für die Qua-
lifizierung der horizontalen Gebäudeabschnitte als Voll- oder Dachgeschosse mass-
gebend (vgl. § 275 Abs. 1 und 2 PBG). Die enge Verknüpfung zwischen Gebäude-
höhe und Vollgeschosszahl lässt es zu, dass die Rechtsmittelbehörde besonders bei
einem Bauvorhaben, welches einen derart speziellen Verlauf der besagten Schnittli-
nien aufweist, vor der Überprüfung der Gebäudehöhe abklärt, ob das Projekt nicht
die das Höhenmass bestimmende Anzahl erlaubter Vollgeschosse überschreite.
c) Vollgeschosse sind gemäss § 275 Abs. 1 PBG horizontale Gebäude-
abschnitte, die über dem gewachsenen Boden und unter der Schnittlinie zwischen
Fassade und Dachfläche liegen. Dachgeschosse sind horizontale Gebäudeabschnit-
te, die über der Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche liegen. Gebäudeab-
schnitte mit einer Kniestockhöhe von höchstens 0,9 m, gemessen 0,4 m hinter der

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Fassade, gelten als Dachgeschosse (§ 275 Abs. 2 PBG). An die Geschosszahl an-
rechenbar sind Voll- und Dachgeschosse, wenn sie Wohn-, Schlaf- oder Arbeits-
räume enthalten (§ 276 Abs. 1 PBG).
Vorliegend machen die eindeutig traufseitigen Fassaden lediglich rund 20% des
an dieser Stelle gemessenen Gebäudeumfanges aus. Auch die Gesamtlänge der
eindeutigen Giebelseiten bewegt sich etwa im gleichen Rahmen. Der übrige Teil der
Gebäudeseiten findet ihren oberen Abschluss in den schräg ansteigenden Unterkan-
ten der Dachflächen, was eine markante Vergrösserung der dem Dachgeschoss zu-
zuordnenden Fassadenflächen ermöglicht. Dies hat wiederum zur Folge, dass des-
sen Kubatur zu weiten Teilen unter die Schnittlinie zwischen Fassade und Dachflä-
che zu liegen kommt. Für die Qualifizierung eines horizontalen Gebäudeabschnittes
als Dachgeschoss genügt es jedoch nicht, dass sich der Rauminhalt nur an wenigen
Stellen über dieser Schnittlinie befindet. Andernfalls wären der Umgehung der Vor-
schriften über die Geschosszahl Tür und Tor geöffnet, und es würde die rechtlich
bedeutsame Unterscheidung zwischen Voll- und Dachgeschossen verwischt. Die
aus der hier gewählten Dachform resultierende Vergrösserung der Fassadenflächen
auf Kosten der Dachfläche lässt denn auch das Dachgeschoss selbst äusserlich
nicht als solches in Erscheinung treten. Vielmehr handelt es sich dabei um ein Voll-
geschoss. Zum gleichen Ergebnis führt die Betrachtung der Kniestockhöhen. Die
Möglichkeit der Vergrösserung des Dachgeschossraumes mittels Verlängerung der
Gebäudeaussenwände über die Decke des obersten Vollgeschosses hinaus muss
jedoch auf ein bestimmtes Mass beschränkt bleiben, damit eine deutliche Abgren-
zung zu den Vollgeschossen bestehen bleibt. Die im Bereich der schräg verlaufen-
den Dachflächenunterkanten über die Decke des obersten Vollgeschosses hinaus-
ragenden Teile der Umfassungsmauern haben als Kniestock zu gelten. In diesem
Bereich wird vorliegend die Maximalhöhe gemäss § 275 Abs. 2 PBG, welche den
Gebäudeabschnitt noch als Dachgeschoss gelten liesse, bei weitem überschritten.
Das in den Plänen als "Erdgeschoss" bezeichnete Geschoss gilt, da teilweise in
den gewachsenen Boden hineinragend (vgl. § 275 Abs. 3 PBG), als Untergeschoss,
ist jedoch mangels Zulässigkeit solcher Geschosse in den Wohnzonen der Gemein-
de X. zu Recht als Vollgeschoss angerechnet worden. Daneben verfügt das Baupro-
jekt noch über ein eigentliches Vollgeschoss (in den Plänen als "Obergeschoss" be-
zeichnet). Die Qualifizierung des Dachgeschosses als weiteres Vollgeschoss führt
daher zur Ueberschreitung der Anzahl erlaubter Vollgeschosse. Da nur die Erset-
zung von Vollgeschossen durch Dachgeschosse erlaubt ist, jedoch nicht umgekehrt
(vgl. § 276 Abs. 3 PBG), erweist sich das geplante Mehrfamilienhaus mithin als bau-
rechtswidrig.
d) Die zur Ueberschreitung der erlaubten Vollgeschosszahl führenden Gründe
zwingen zu einer völligen Neukonzipierung der Dachform. Die Dachflächen sind im
Bereich der heute schräg verlaufenden Unterseiten so weit nach unten auszudeh-
nen, bis die unmittelbar darunterliegenden Räume zu wesentlichen Teilen in den Be-
reich der Dachkonstruktion zu liegen kommen. Die erforderliche Neugestaltung der
Dachform wird sich insoweit auch auf die gerügte Gebäudehöhe auswirken, als die
massgebenden Schnittlinien zwischen Fassaden und Dachflächen in weiten Berei-
chen des Gebäudes ebenfalls tiefer zu liegen kommen. Durch die Schaffung von
mehr klar erkennbaren Traufseiten dürfte sich dannzumal auch die Frage erübrigen,
ob die Gebäudehöhe auch im Bereich der schräg verlaufenden Dachflächenunter-
seiten zu messen sei.

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e) Durch die Statuierung einer Nebenbestimmung lässt sich der Mangel nicht
beheben, so dass der Rekurs in diesem Punkte gutzuheissen und der angefochtene
Beschluss demgemäss als Ganzes aufzuheben ist.