zh_baurekursgericht · BRGE IV Nr. 0118/2018 · 2018-08-30 · de
Bauen ausserhalb der Bauzonen. Abstellplätze. Notwendigkeit für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder als Erweiterung eines zonenwidrig gewordenen Gewerbebetriebes. Beschränkungen.


BRGE IV Nr. 0118/2018 vom 30. August 2018 in BEZ 2018 Nr. 36
Mit der angefochtenen Gesamtverfügung der Baudirektion Kanton Zürich
wurde der Rekurrentin die nachträgliche raumplanungsrechtliche Bewilligung für
eine Parkierungsfläche mit sieben Fahrzeugabstellplätzen verweigert. Das
Baugrundstück befindet sich in der Landwirtschaftszone und ist mit einem nicht
landwirtschaftlichen Wohnhaus mit integriertem Architekturbüro überstellt. Die
Rekurrentin gelangte mit dem Antrag auf Aufhebung dieses Entscheides an das
Baurekursgericht des Kantons Zürich.
Aus den Erwägungen:
4.1 Die Rekurrentin macht geltend, die Baudirektion und der
Gemeinderat X würden unberücksichtigt lassen, dass im Gebäude Vers.-Nr. 1
seit der Erstellung im Jahr 1963 ein Architekturbüro domiziliert sei. Das
Gebäude Vers.-Nr. 1 sei vor dem 1. Juli 1972 rechtmässig erstellt worden. (…)
Das Architekturbüro sei der Gemeinde X bekannt gewesen, zumal zahlreiche
Bauten unter anderem auch für die Gemeinde geplant und ausgeführt worden
seien. Letztlich sei dies aber gar nicht relevant, weil der Betrieb des Architektur-
büros in den Untergeschossräumen im Jahr 1963 ohne weiteres bewilligungs-
fähig gewesen wäre. Heute sei das Architekturbüro Y in der Liegenschaft
domiziliert. Alle drei Mitarbeiter seien für Fahrten zum Arbeitsplatz auf ihren
Personenwagen angewiesen. Weitere Fahrzeugabstellplätze würden für Be-
sprechungen mit Bauherrschaften und für Handwerker sowie Lieferanten
benötigt. (…) Ein zusätzlicher Bedarf an Fahrzeugabstellplätzen ergebe sich
aufgrund der Besuche der Kinder und Enkel der Rekurrentin an den Wochen-
enden. Entgegen den Ausführungen im Entscheid der Baudirektion sei objektiv
nicht genügend Abstellfläche vorhanden. Eine Limitierung auf maximal zwei
offene Aussenparkplätze lasse sich Gesetz und Verordnung nicht entnehmen.
(…)
4.3 Die Baudirektion führt an, die Rekurrentin habe bis jetzt keinen
Nachweis erbracht, der den behaupteten Zustand am 1. Juli 1972 beweise. Aus
Sicht der Baudirektion sei das im Wohnhaus betriebene Architekturbüro nie
rechtmässig als Gewerbefläche bewilligt worden. Deshalb lasse sich unter
Verweis auf das Architekturbüro kein Bedarf an Abstellplätzen rechtfertigen.
Auch der Verweis der Rekurrentin auf den Baueingabeplan mit Arbeitsplätzen
für Architekten und Zeichner sowie auf den Baubeschrieb vermöge den
genügenden Nachweis der strengen Voraussetzungen von Art. 43 Abs. 1 der
Raumplanungsverordnung (RPV; in Verbindung mit Art. 37a des Raum-
planungsgesetzes [RPG]) nicht zu erfüllen. Der Baubeschrieb sei für die
bewilligte Nutzung nicht massgebend und zudem erst nach Erteilung der
Baubewilligung vom Ehemann der Rekurrentin verfasst worden. Massgebend
seien die bewilligten Baueingabepläne und die darin bezeichneten Nutzungen.
Eine rechtmässig bewilligte Gewerbenutzung lasse sich nicht gestützt auf das in
den Plänen eingezeichnete Mobiliar ableiten. Das Architekturbüro geniesse
daher einzig den Schutz der einfachen Bestandesgarantie.
Für altrechtliche Wohnbauten dürften maximal zwei offene Aussenab-
stellplätze zugelassen werden, sofern das altrechtliche Wohnhaus nicht über

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Abstellplätze verfüge. Die Rekurrentin verfüge nicht nur über zwei Garagen,
sondern auch über mehrere Aussenabstellplätze auf der Parzelle Kat.-Nr. 2.
Nördlich des Gebäudes bestehe eine Abstellmöglichkeit für zwei Fahrzeuge.
Ausserdem bestehe in der Ecke vor dem Haus sowie auf dem Vorplatz vor dem
Haus auch je eine Abstellmöglichkeit, ohne dass die Eingänge zu den
Garagenplätzen beeinträchtigt würden. Zusätzlich zu diesen vier möglichen
Aussenabstellplätzen bestehe am Anfang des zum Gebäude Vers.-Nr. 1
führenden Wegs eine Abstellmöglichkeit. Die bereits vorhandenen Abstell-
möglichkeiten gingen damit über die erlaubte maximale Anzahl Aussenab-
stellplätze hinaus. Auch aus der erweiterten Besitzstandsgarantie lasse sich
kein Anspruch auf Erstellung neuer Fahrzeugabstellplätze ableiten. Die re-
alisierten Abstellplätze würden weder eine teilweise Änderung noch eine
massvolle Erweiterung der bestehenden Wohnbauten darstellen. Eine solche
Erweiterung verändere das äussere Erscheinungsbild (Art. 24c Abs. 4 und Abs.
5 RPG). Das Grundstück befinde sich im BLN-Gebiet 1403 (Glaziallandschaft
zwischen Thur und Rhein), in welchem nicht befestigte Flächen frei bleiben
müssten und die Erhaltung der charakteristischen Strukturelemente der
Landschaft (Wiesen, Weiden, Hecken, Obstgärten und Rebberge) verfolgt
werde. Die Rekurrentin begründe den behaupteten Bedarf an Parkplätzen nach
subjektiver Ansicht. Indes müssten gemäss Art. 24c Abs. 4 RPG Ver-
änderungen am äusseren Erscheinungsbild für eine zeitgemässe Wohnnutzung
nötig sein. Im vorliegenden Fall seien die sieben zusätzlichen, bereits erstellten
Fahrzeugabstellplätze gar nicht notwendig. (…)
6.1 Die von der Rekurrentin erstellten rekursgegenständlichen
Fahrzeugabstellplätze sind in der Landwirtschaftszone nicht zonenkonform. Die
Rekurrentin macht geltend, für die Abstellplätze müsse eine Ausnahmebe-
willigung gestützt auf Art. 24c Abs. 1 RPG erteilt werden.
6.2 Das Wohngebäude Vers.-Nr. 1 auf der Parzelle Kat.-Nr. 2 wurde 1963
erstellt. Die Liegenschaft ist damit seit dem 1. Juli 1972 (Inkrafttreten des
Gewässerschutzgesetzes [GschG]) Bestand des Nichtbaugebiets im Sinne des
Bundesrechts (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/ Thomas Wipf, Zürcher
Planungs- und Baurecht, Bd. 2, 5. A., 2011, S. 1180). Art. 24c RPG ist damit im
Grundsatz ohne weiteres anwendbar.
6.3 Gemäss Art. 24c Abs. 1 und 2 RPG werden bestimmungsgemäss
nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr
zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt und können mit
Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll
erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder
geändert worden sind. Der Begriff der «massvollen Erweiterung» wird in Art. 42
RPV präzisiert, welcher im Rahmen der Teilrevision des RPG und der RPV im
Jahre 2012 angepasst wurde. Diese Teilrevision zielte in die Richtung,
Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens zu erleichtern,
solche ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens hingegen zu
erschweren (Bundesamt für Raumentwicklung [ARE], Erläuternder Bericht zur
Teilrevision der RPV, Oktober 2012, S. 9). Entsprechend dürfen Erweiterungen
ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens, wie dies bei den streitgegen-
ständlichen Fahrzeugabstellplätzen der Fall ist, seit der Teilrevision 2012 nur

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bewilligt werden, wenn mindestens eine der in Art. 24c Abs. 4 RPG
abschliessend genannten drei Voraussetzungen erfüllt ist. Sie müssen für eine
zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf
ausgerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern. Die
gesamte Erweiterung darf in diesem Fall sowohl bezüglich der anrechenbaren
Bruttogeschossfläche als auch bezüglich der Gesamtfläche (Summe von
anrechenbarer Bruttogeschossfläche und Brutto-Nebenfläche) weder 30
Prozent noch 100 m2 überschreiten (Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV) und muss die
Identität der Baute einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen
wahren (Art. 42 Abs. 1 RPV; zum Ganzen BRGE II Nr. 0147/2016 vom 13. Sep-
tember 2016, E. 5.3).
Die umstrittenen Fahrzeugabstellplätze dienen weder der energetischen
Sanierung des Wohnhauses noch sind sie darauf ausgerichtet, dessen
Einpassung in die Landschaft zu verbessern. Es stellt sich jedoch die Frage, ob
die Abstellplätze für eine zeitgemässe Wohnnutzung nötig sind.
Der Begriff der zeitgemässen Wohnnutzung wird in Art. 42a Abs. 1 RPV im
Zusammenhang mit der Änderung neurechtlicher landwirtschaftlicher Wohn-
bauten im Sinne von Art. 24d Abs. 1 RPG verwendet. Allerdings sind
Erweiterungen dort nur zulässig, wenn sie für eine zeitgemässe Wohnnutzung
unumgänglich sind. Gemäss den Erläuterungen des ARE ist eine Erweiterung
für eine zeitgemässe Wohnnutzung nur dann unumgänglich, wenn und soweit
der aktuelle Zustand der Wohnbaute deren Vermietung oder Verkauf nicht
zulassen würde und die Voraussetzungen für ein zeitgemässes Wohnen nicht
durch bauliche Vorkehren innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens
geschaffen werden können. Das letzte Kriterium, wonach eine Erweiterung
innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens nicht möglich oder nicht
zumutbar sein darf, wurde bei der Teilrevision 2012 von Art. 42 RPV gestrichen,
da es neben den neuen Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 4 RPG keine
praktische Bedeutung mehr gehabt hätte (ARE, Erläuternder Bericht, S. 9).
Auch die Anforderungen an die Voraussetzung der Änderung zugunsten einer
zeitgemässen Wohnnutzung sind dem gesetzlichen Wortlaut entsprechend
nicht unbesehen von der Praxis zu Art. 42a Abs. 1 RPV zu übernehmen, zumal
anstelle des Begriffes «unumgänglich» derjenige von «nötig» verwendet wurde.
Dennoch legt auch diese Wortwahl eine zurückhaltende Handhabung nahe (…)
(zum Ganzen BRGE II Nr. 0147/2016 vom 13. September 2016, E. 5.3).
Die Baudirektion Kanton Zürich beruft sich im angefochtenen Entscheid
darauf, dass gemäss langjähriger Praxis und Merkblatt «Altrechtliche Wohn-
bauten» bei zonenfremden Wohnhäusern maximal zwei Fahrzeugabstellplätze
pro Wohneinheit bewilligt würden. Dies ist im Lichte der vorstehenden
Ausführungen nicht zu beanstanden. Die erstellten sieben Fahrzeugabstell-
plätze gehen weit über das gemäss Art. 24c Abs. 1 und 2 RPG für
Erweiterungen ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens Zulässige
hinaus. Selbst gemäss den Ausführungen der Rekurrentin bestehen aktuell
nebst der ohne Bewilligung erstellten und auf sieben Fahrzeuge ausgerichteten
chaussierten Fahrzeugabstellfläche noch Abstellplätze für drei weitere Motor-
fahrzeuge (Garagen im Untergeschoss, Platz nördlich des Gebäudes). Dass für
alle möglichen privaten Besucher der Liegenschaft ein Fahrzeugabstellplatz

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vorzusehen sei, kann ungeachtet der peripheren Lage der Parzelle Kat.-Nr. 2
nicht unter den Begriff der zeitgemässen Wohnnutzung subsumiert werden. Die
Liegenschaft ist mit drei Fahrzeugabstellplätzen ohne weiteres verkehrs- bzw.
marktfähig.
6.4 Die Rekurrentin macht weiter geltend, die zusätzlichen sieben Fahr-
zeugabstellplätze seien unter dem Titel der (erweiterten) Bestandesgarantie für
das bestehende Architekturbüro zu bewilligen.
6.5 Gewerbebauten ausserhalb der Bauzonen wurden nicht durch das
Inkrafttreten des revidierten GschG am 1. Juli 1972, gestützt auf welches
Gesetz zum ersten Mal die Trennung von Bauland und Nichtbauland normiert
wurde, sondern erst durch das Inkrafttreten des Raumplanungsgesetzes am 1.
Januar 1980 zonenwidrig. Dem trägt das Raumplanungsrecht Rechnung, indem
es verschiedene Ausnahmetatbestände für die Besitzstandgarantie getroffen
hat. Während Bauvorhaben im Zusammenhang mit Bauten, welche durch das
Inkrafttreten des revidierten GschG am 1. Juli 1972 rechtswidrig geworden sind,
gestützt auf Art. 24c RPG zu beurteilen sind, ist auf Bauvorhaben im
Zusammenhang mit gewerblichen Bauten, welche durch die Inkraftsetzung des
Raumplanungsgesetzes am 1. Januar 1980 zonenwidrig geworden sind,
Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 RPV anwendbar.
6.6 Die Unterscheidung nach Nutzungsart wurde vom Gesetzgeber
anlässlich der Revision des RPG von 1998 eingeführt. Der Bundesgesetzgeber
beabsichtigte anlässlich dieser Revision, für altrechtliche Gewerbebauten über
den Grundtatbestand des Art. 24c RPG hinaus zusätzliche Spielräume für
Modernisierungen und Umstrukturierungen einzuführen. Er konnte sich bei der
Umsetzung dieses Ziels dann aber nicht einigen und delegierte den Erlass in
Art. 37a RPG an den Bundesrat (BGE 140 II 509, E. 2.2; VB.2003.00416 = BEZ
2004 Nr. 61; BRGE I Nr. 0195/2011 vom 30. September 2011 = BEZ 2012 Nr.
24). Dieser hat demnach gemäss Art. 37a RPG zu bestimmen, unter welchen
Voraussetzungen Zweckänderungen gewerblich genutzter Bauten und Anlagen
ausserhalb von Bauzonen zulässig sind, die vor dem 1. Januar 1980 erstellt
wurden oder seither als Folge von Änderungen der Nutzungspläne zonenwidrig
geworden sind. Von seiner Kompetenz machte der Bundesrat in Art. 43 und
Art. 43a RPV Gebrauch. Nach diesen Bestimmungen können Zweck-
änderungen und Erweiterungen von zonenwidrig gewordenen gewerblichen
Bauten und Anlagen bewilligt werden, wenn die Baute oder Anlage rechtmässig
erstellt oder geändert worden ist, keine wesentlich neuen Auswirkungen auf
Raum und Umwelt entstehen und die neue Nutzung nach keinem anderen
Bundeserlass unzulässig ist (Art. 43 Abs. 1 lit. a-c RPV; ferner gelten fünf
weitere Einschränkungen gemäss Art. 43a lit. a-e RPV). Die zonenwidrig
genutzte Fläche darf um 30 Prozent erweitert werden; Erweiterungen innerhalb
des bestehenden Gebäudevolumens werden nur zur Hälfte angerechnet
(Art. 43 Abs. 2 RPV). Soll die zonenwidrig genutzte Fläche ausserhalb des be-
stehenden Gebäudevolumens um mehr als 100 m2 erweitert werden, so darf
dies nur dann bewilligt werden, wenn die Erweiterung für die Fortführung des
Betriebs erforderlich ist (Art. 43 Abs. 3 RPV).

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6.7 Der vorliegende Fall verhält sich insofern speziell, als nicht die
Erweiterung einer Gewerbeliegenschaft ausserhalb der Bauzone infrage steht,
sondern eines in einer hauptsächlich dem Wohnen dienenden Liegenschaft
untergebrachten Architekturbüros. Der Gesetzgeber beabsichtigte mit Art. 37a
RPG, im ländlichen Raum Gewerbebetriebe zu erhalten, worunter nach dem
allgemeinen Sprachgebrauch kleine und mittlere (produzierende) Betriebe
verstanden werden. Demnach fällt das Vermieten von Wohnungen als blosses
entgeltliches Überlassen von Räumen ohne gewerbliche, d.h. dem Erwerb
dienende berufliche Tätigkeit nicht unter den Begriff des Gewerbes bzw. des
Gewerbebetriebs im Sinne von Art. 37a RPG (BGE 140 II 509, E. 3.3). Ein
Architekturbüro ist notwendigerweise mit einer beruflichen Tätigkeit verbunden,
weshalb eine Privilegierung gemäss Art. 37a RPG angezeigt ist. Eine rein
emissionsbezogene Betrachtung, welche beispielsweise Büro- oder Hotel-
nutzungen ausschliesst, wäre fehl am Platz (vgl. BGE 140 II 509, E. 3.1 und E.
3.3). Dass eine kombinierte Wohn- und Gewebenutzung zu beurteilen ist,
schadet nicht. Die Zulässigkeit von Änderungen bzw. Erweiterungen ist für jede
Nutzungsart gesondert zu prüfen.
6.8 Art. 37a RPG hat – wie erwähnt – das Ziel, den sich ausserhalb der
Bauzonen befindlichen Gewerbebetrieben jene Umstrukturierungen und
Strukturbereinigungen zu ermöglichen, die zwecks Erhaltung der Konkurrenz-
fähigkeit erforderlich sind. Hierfür dehnt die Sondernorm von Art. 43 RPV die
Grenzen der Bestandesgarantie für Gewerbebauten gegenüber der Grundnorm
von Art. 24c RPG etwas aus, lässt insbesondere auch vollständige
Zweckänderungen zu und zieht für Erweiterungen weniger restriktive quantita-
tive Grenzen (VGr, 28. Februar 2013, VB.2012.00558, E. 2.1, mit Hinweisen).
Namentlich ist nicht erforderlich, dass Veränderungen am äusseren Er-
scheinungsbild für eine zeitgemässe Nutzung (oder energetische Sanierung)
nötig oder darauf ausgerichtet sind, die Einpassung in die Landschaft zu
verbessern (vgl. Art. 24c Abs. 3 RPG). Die Zielsetzung, Erweiterungen
innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens zu erleichtern, solche ausser-
halb des bestehenden Gebäudevolumens hingegen zu erschweren, gilt gemäss
Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 RPV für Gewerbebetriebe nicht
unbenommen. Immerhin beschränken Art. 43 Abs. 2 und 3 RPV die
Erweiterung der zonenwidrig genutzten Fläche auf 30 Prozent, und eine
Erweiterung ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens um mehr als
100 m2 darf nur bewilligt werden, wenn diese für die Fortführung des Betriebs
erforderlich ist.
6.9 Art. 43 RPV kann angesichts der Zielsetzung von Art. 37a RPG indes
nicht so ausgelegt werden, dass Erweiterungen bei zonenwidrig gewordenen
Gewerbebetrieben bis zur Grenze von 30 Prozent bzw. von 100 m2 bar jedes
erkennbaren betrieblichen oder wirtschaftlichen Bedürfnisses zulässig seien.
Vorauszusetzen ist, dass sich der Gewerbebetrieb betrieblich zu entwickeln
beabsichtigt; eine Erweiterung ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens
von mehr als 100 m2 setzt zusätzlich eine potentielle Gefährdung des
wirtschaftlichen Fortbestands des Betriebs voraus. Beim in der rekurrentischen
Liegenschaft domizilierten Architekturbüro Y sind drei Mitarbeiter beschäftigt.
Eine Erweiterung ist nicht beabsichtigt. Damit ist für den aktuellen Betrieb ein
Bedarf von drei Fahrzeugabstellplätzen ausgewiesen. Angesichts der geringen

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Grösse des Betriebs genügt für Dritte (Bauherrschaften, Handwerker,
Lieferanten) ein zusätzlicher Besucher-Abstellplatz. Zusammen mit den – wie
bereits dargelegt – für die Wohnnutzung der Liegenschaft auf Parzelle Kat.-Nr.
2 erforderlichen zwei Fahrzeugabstellplätzen rechtfertigen sich allenfalls
maximal sechs Fahrzeugabstellplätze.
6.10 Nach den Ausführungen der Rekurrentin bestehen auf der
Liegenschaft aktuell zwei in das Untergeschoss integrierte Garagenplätze und
nördlich des Gebäudes Raum für einen weiteren Abstellplatz. Die Baudirektion
geht demgegenüber von drei zusätzlichen Abstellmöglichkeiten (einer im Eck
vor dem Wohnhaus, einer auf dem Vorplatz vor den Garagen und einer am
Anfang des zum Gebäude Vers.-Nr. 1 leitenden Wegs) aus. Wie es sich damit
verhält, braucht vorliegend mangels Streitgegenständlichkeit nicht im Einzelnen
überprüft zu werden. Die bereits erstellten zusätzlichen sieben Fahrzeug-
abstellplätze an der südöstlichen Grundstücksgrenze sind in dieser Form
jedenfalls nicht bewilligungsfähig. Die allenfalls zu rechtfertigende Anzahl an
Fahrzeugabstellplätzen würde von vornherein deutlich überschritten. Die
anderslautende Rüge ist unbegründet.
6.11 Bei diesem Ergebnis sind die weiteren Voraussetzungen der
(erweiterten) Bestandesgarantie nicht zu prüfen. Insbesondere kann offen
gelassen werden, ob und in welchem Umfang das in der Liegenschaft auf
Parzelle Kat.-Nr. 2 domizilierte Architekturbüro überhaupt bereits vor dem
massgeblichen Stichtag vom 1. Januar 1980 betrieben wurde (Art. 37a RPG)
und ob dieses dannzumal als rechtmässig erstellt gelten konnte (Art. 43 Abs. 1
lit. a RPV). Der Rekurrentin bleibt es unbenommen, bei den Vorinstanzen um
die Bewilligung einer anderen Anordnung und (geringeren) Anzahl Fahrzeug-
abstellplätze zu ersuchen.