zh_baurekursgericht · BRGE III Nr. 0003/2014 · 2014-01-22 · de
Neubau EFH. Einordnung. Fehlerhafte Ermessensausübung der kommunalen Baubehörde. Volle Kognition des Baurekursgerichts.

Voraussetzung für die Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG ist der optische Bezug zwischen Bauprojekt und Schutzobjekt. Ist diese räumlich-enge Beziehung nicht im Einzelfall gegeben, können gestützt auf ein Gutachten der NHK keine über die BZO-Bestimmungen hinausgehenden Restriktionen (pauschal) für ein ganzes Bauareal statuiert werden (E. 5.2.1). Sind die von der Baubehörde im Rahmen der ortsbezogenen Konkretisierung der Einordnungsvorschrift angeführten Entscheidgründe nicht haltbar, entscheidet das Baurekursgericht mit voller Kognition (E. 4.2 und E. 5.1).

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
3. Abteilung
G.-Nr. R3.2013.00098
BRGE III Nr. 0003/2014
Entscheid vom 22. Januar 2014
Mitwirkende Abteilungspräsident Felix Müller, Baurichter Walter Linsi, Baurichter Eugen
Staub, Gerichtsschreiber Gianfranco Greco
in Sachen Rekurrierende
O. H. und S. T, [….]
gegen Rekursgegner
Gemeinderat X, [….]
betreffend Gemeinderatsbeschluss vom 28. Mai 2013; Verweigerung der Baubewilli-
gung für ein Einfamilienhaus
_______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 28. Mai 2013 (Versanddatum 31. Mai 2013) verweigerte
der Gemeinderat X O. H. und S. T die Baubewilligung für den Neubau ei-
nes Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 8030 im Ortsteil Z der
Gemeinde X.
B.
Hiergegen erhoben O. H. und S. T mit Eingabe vom 2. Juli 2013 fristge-
recht Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten:
"1. Der angefochtene Entscheid sei aufzuheben;
2. die Akten seien an den Gemeinderat X zurückzuweisen zur vollständi-
gen Beurteilung des Bauvorhabens und zur Erteilung der Baubewilli-
gung;
3. unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gemeinde X;
(zum Verfahren)
4. es sei ein Abteilungs-Augenschein durchzuführen;
5. …"
C.
Mit Verfügung vom 3. Juli 2013 wurde der Rekurseingang vorgemerkt und
das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
Der Gemeinderat X beantragte mit Vernehmlassung vom 2. September
2013 die Abweisung des Rekurses und die Zusprechung einer Umtrieb-
sentschädigung.
E.
Am 4. September 2013 wurde den Rekurrierenden Frist für die Erstattung
einer Replik angesetzt, wovon sie mit Eingabe vom 24. September 2013
fristgerecht Gebrauch machten und an ihren Anträgen festhielten. Überdies
stellten sie den Antrag:
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"Es sei über alle Rekursverfahren, die gegen die Verweigerung der bau-
rechtlichen Bewilligungen auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 8026-8031 in Z
angestrengt worden sind, ein gemeinsamer Augenschein durchzuführen."
F.
Der Gemeinderat wurde mit Verfügung vom 30. September 2013 eingela-
den, zur Replik Stellung zu nehmen.
G.
Mit Präsidialverfügung vom 3. Oktober 2013 wurde der rekurrentische An-
trag auf Durchführung eines "gemeinsamen Augenscheins" abgewiesen.
H.
Am 21. Oktober 2013 erstattete der Gemeinderat fristgerecht seine Duplik
und hielt an seinen Anträgen fest.
I.
Da die Rekurrienden mit Eingabe vom 25. Oktober 2013 um Durchführung
eines dritten Schriftenwechsels ersuchten, wurde ihnen mit Verfügung vom
29. Oktober 2013 Frist für die Erstattung einer Triplik angesetzt. Diese
reichten sie am 12. November 2013 fristgerecht ins Recht.
J.
Am 13. November 2013 führte die 3. Abteilung des Baurekursgerichts im
Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.
K.
Der Gemeinderat reichte am 28. November 2013 fristgerecht seine
Quadruplik ins Recht und hielt an seinen Anträgen fest.
L.
Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins ge-
machten Feststellungen wird, soweit für die Entscheidfindung erforderlich,
in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
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Es kommt in Betracht:
1.
O. H. und S. T sind als Baugesuchsteller durch die Verweigerung der
nachgesuchten Baubewilligung mehr als beliebige Dritte oder die Allge-
meinheit in ihren eigenen Interessen betroffen und unstrittig im Sinne von
§ 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes (PBG) zur Rekurserhebung
legitimiert. Da auch die übrigen formellen Voraussetzungen erfüllt sind, ist
auf den Rekurs einzutreten.
2.
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 8030 befindet sich gemäss der Bau- und Zo-
nenordnung (BZO) der Gemeinde X in der Wohnzone mit Gewerbeanteil.
Es handelt sich um eines von acht Einfamilienhaus-Grundstücken, welche
aus der ursprünglichen Parzelle (alt) Kat.-Nr. 7329 abparzelliert wurden
(Kat.-Nrn. 8026-8033). Das von diesen Grundstücken gebildete Areal wird
(zusammen mit zwei weiteren, nordseits angrenzenden Parzellen) u-förmig
von der Kernzone von Z umschlossen. Zugänglich ist das Areal unter ande-
rem durch die am östlichen Rand der Kernzone verlaufende Strasse D.
Das Baugrundstück befindet inmitten des durch Grundstücksmutationen
unterteilten ehemaligen Grundstücks Kat.-Nr. 7329.
3.
Im angefochtenen Beschluss sowie im Schriftenwechsel hat die Vorinstanz
u.a. ausgeführt, angrenzend an das ursprüngliche Grundstück (alt) Kat.-Nr.
7329 befänden sich drei Inventarobjekte in der Kernzone. Diese seien un-
ter den Nrn. 507, 516 und 517 im kommunalen Inventar erfasst und als
teils hervorragend, teils gut bewertet worden. Das Bauvorhaben liege in ei-
ner Entfernung von ca. 45 m bis 75 m zu diesen Objekten. Bei dieser
nachbarlichen Nähe sei das Bauvorhaben geeignet, die Schutzobjekte zu
beeinträchtigen. Die Vorschriften der Kernzone würden keinen genügenden
Schutz bieten. Indessen seien die Voraussetzungen für die Anwendung
von § 238 Abs. 2 PBG gegeben und es könnten erhöhte gestalterische An-
forderungen verlangt werden. Ein von der Hochbauabteilung als zweck-
mässig erachteter privater Gestaltungsplan sei von der ursprünglichen
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Grundeigentümerschaft abgelehnt worden. Diese habe die künftige Über-
bauung der neuen Bauparzellen vielmehr mittels privat-rechtlicher Dienst-
barkeitsverträge festgelegt. Da in der Folge (dennoch) ein "Einfamilien-
haus-Baumusterquartier" zu entstehen drohte, habe die Hochbauabteilung
die kantonale Natur- und Heimatschutzkommission (NHK) beauftragt,
Randbedingungen für eine einheitliche Bebauung zu formulieren. Das ge-
forderte NHK-Gutachten Nr. 07-2012 sei am 18. Juni 2012 erstattet und
dessen Randbedingungen seien nach gemeindeinterner Prüfung den Be-
troffenen erläutert worden.
Das Bauvorhaben stehe im Widerspruch zur "Gestaltungsvorgabe" der
Gutachter. Das Gebäude zeichne sich durch eine äusserst vielfältige Ges-
taltung mit verschiedenen Einzellösungen aus. Zur Belichtung der beiden
Dachgeschosse seien Dachflächenfenster und auf jeder Dachseite
Schleppgaube in maximaler Breite geplant. Auf der südlichen Dachseite sei
eine Sonnenkollektorenanlage vorgesehen. Auf der Ostseite sei ein Gara-
genanbau mit Pultdach für drei Motorfahrzeuge geplant, welcher mit der
Velo-/Sitzplatz-überdachung des benachbarten Bauprojektes auf Kat.-Nr.
8031 zusammengebaut werden solle. Durch diesen Zusammenbau werde
ein Durchblick zwischen den Bauten verhindert und es entstehe ein uner-
wünschter Gebäuderiegel. An der Westfassade sei ein eingeschossiger
Anbau und an der Südfassade ein Erker unter einem Dachvorsprung vor-
gesehen. Über dem Hauseingang und dem südlichen Sitzplatz würden ver-
glaste Vordächer angefügt. An der südöstlichen Gebäudeecke sei eine
grossflächige Terrainabgrabung für eine äussere Erschliessungstreppe und
zur Belichtung des Untergeschosses projektiert.
Zusammengefasst verweigerte die Vorinstanz die Erteilung der Baubewilli-
gung, weil das Bauvorhaben den "Gestaltungsvorgaben" nicht entspreche.
Sie auferlegte der Bauherrschaft, das Projekt "komplett nach den formulier-
ten Gestaltungsgrundsätzen gemäss dem Gutachten der Natur- und Hei-
matschutz-Kommission des Kantons Zürich (NHK-Gutachten) Nr. 07-2012"
zu überarbeiten.
4.1.
Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich
und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Um-
gebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine
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befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für
Materialien und Farben.
Diese Vorschrift enthält eine Grundanforderung an Bauten, Anlagen und
Umschwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in
sich als auch der Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umge-
bung. Dabei erfasst die Norm über den Wortlaut ihres Randtitels ("Gestal-
tung") hinaus nicht nur die Gestaltungselemente wie beispielsweise die
Dach- oder die Fassadengestaltung, sondern auch ortsbauliche Aspekte
wie etwa die Stellung der Baukörper, soweit jene nicht durch speziellere
Bauvorschriften geregelt sind. Die Frage, ob eine befriedigende Gesamt-
wirkung erreicht wird, ist gestützt auf objektive, nachvollziehbare Kriterien
zu beantworten. Blosses Empfinden rechtfertigt keinen Eingriff in das Ei-
gentum.
Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes
besondere Rücksicht zu nehmen. In der Nachbarschaft von Schutzobjekten
bzw. bei Änderungen an solchen ist demnach mehr als eine bloss befriedi-
gende Gesamtwirkung zu verlangen. Was als Objekt des Natur- und Hei-
matschutzes zu betrachten ist, ergibt sich aus der Aufzählung in § 203 Abs.
1 PBG. Eine förmliche Unterschutzstellung wird für die Anwendung von
§ 238 Abs. 2 PBG nicht vorausgesetzt. Vielmehr genügt es, dass sich die
Schutzwürdigkeit aus objektiven Anhaltspunkten ergibt, was insbesondere
bei der Aufnahme des Objektes in ein Inventar im Sinne von § 203 Abs. 2
PBG der Fall sein kann.
4.2.
Gemäss der bisherigen verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung (grund-
legend VB.2010.00127 vom 30. Juni 2010 in BEZ 2010 Nr. 28) hatte das
Baurekursgericht zu berücksichtigen, dass den Gemeinden bei der Anwen-
dung der Ästhetikgeneralklausel ein erheblicher Ermessensspielraum zu-
kommt. Bei der Überprüfung diesbezüglicher kommunaler Entscheide hatte
sich die Rekursinstanz daher ungeachtet ihrer nach § 20 Abs. 1 des Ver-
waltungsrechtspflegegesetzes (VRG) uneingeschränkten Kognition Zu-
rückhaltung aufzuerlegen. Von dieser Rechtsprechung ist das Verwal-
tungsgericht mit dem Entscheid VB.2013.00468 vom 17. Dezember 2013
abgerückt. Das Gericht erkannte, dass das Baurekursgericht nicht nur be-
rechtigt, sondern auch verpflichtet sei, seine gesetzliche Überprüfungsbe-
fugnis auszuschöpfen. Den Gemeinden stehe bei der Anwendung von §
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238 PBG als Ausfluss der Gemeindeautonomie insofern ein gewisser Beur-
teilungsspielraum zu, als es in erster Linie der örtlichen Baubewilligungs-
behörde obliege, die in dieser Norm verwendeten offenen Formulierungen
ortsbezogen zu konkretisieren. Bei der Angemessenheitskontrolle des
kommunalen Entscheides habe die Rekursinstanz die im konkreten Fall
angeführten Entscheidgründe gebührend zu berücksichtigen und sich mit
den Kriterien auseinanderzusetzen, welche von der Baubehörde im Rah-
men der ortsbezogenen Konkretisierung der Einordnungsvorschrift entwi-
ckelt wurden. Abgesehen von der insoweit gebotenen Rücksichtnahme auf
die Gemeindeautonomie rechtfertige sich keine weitergehende Einschrän-
kung der baurekursgerichtlichen Prüfungsbefugnis.
5.1.
Zunächst ist zu prüfen, ob die Vorinstanz eine rechtliche Grundlage hat, um
für das Baugrundstück "Gestaltungsvorgaben" als verbindlich zu erklären.
Sie stützt sich hierbei auf § 238 Abs. 1 und 2 PBG. Dies mit der Begrün-
dung, das Bauvorhaben beeinträchtige Inventarobjekte.
Dieser Ansicht kann nicht gefolgt werden. Voraussetzung, dass ein Bau-
vorhaben ein Inventarobjekt überhaupt tangieren kann, ist eine gewisse
Nähe zu diesem und damit das Bestehen eines optischen Bezugs. Diese
Ausganglage ist vorliegend nicht gegeben. Die Distanz zum nächstgelege-
nen Inventarobjekt Nr. 516 (Grundstück Kat.-Nr. 8034) beträgt etwa 40 m.
Bereits aufgrund dieser beachtlichen Distanz ist nicht ohne weiteres davon
auszugehen, dass ein bescheiden dimensioniertes Einfamilienhaus (vgl.
Erwägung 6) ein Inventarobjekt (vorliegend ein voluminöses ehemaliges
Bauernhaus) optisch beeinträchtigen könnte. Hinzu kommt, dass sich zwi-
schen dem Baugrundstück und dem fraglichen Bauernhaus die Grundstü-
cke Kat.-Nrn. 8032 und insbesondere 8033 befinden. Sobald diese Parzel-
len überbaut sind, was aufgrund des aktenkundigen Bestehens von Über-
bauungsabsichten in absehbarer Zeit der Fall sein dürfte (vgl. act. 18.5),
kann kein optischer Bezug zwischen dem strittigen Bauvorhaben und dem
nächstgelegenen Inventarobjekt Nr. 516 (mehr) hergestellt werden. Um ei-
ne potentiellen Gefährdung der Inventarobjekte abschätzen zu können, ist
sowohl die bestehende als auch die kurz vor der Realisierung stehende
bauliche Situation zu berücksichtigen. Es geht nicht an, allein darauf abzu-
stellen, dass der südwestliche Teil des ehemaligen Gesamtgrundstücks
Kat.-Nr. 7329 derzeit noch unüberbaut ist und daher von dem in der Mitte
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dieses Baubereichs gelegenen Rekursgrundstück derzeit noch Sichtkon-
takt zum Inventarobjekt Nr. 516 besteht. Zu dem von der Vorinstanz über-
dies erwähnten, rund 60 m entfernten Objekt Nr. 507 (Kat.-Nr. 5917) ist ein
Sichtkontakt aufgrund der zwischenzeitlich erfolgten Überbauung des
nordöstlichen Teils von (alt) Kat.-Nr. 7329 (dortige neue Parzellen Kat.-Nrn.
8026-8028) bereits heute nicht mehr gegeben. Auch von der nördlich des
Baugrundstückes verlaufenden, unwesentlich höher gelegenen S.-strasse
aus betrachtet kann aufgrund der baulichen Situation eine potentielle Be-
einträchtigung des Objekts Nr. 516 ausgeschlossen werden. Nach Vollen-
dung der Bauprojekte auf den Parzellen rund um das Baugrundstück wird
zwischen dem strittigen Einfamilienhaus und den von der Vorinstanz er-
wähnten Inventarobjekten keinerlei optischer Bezug (mehr) bestehen und
somit kann auch eine Beeinträchtigung derselben ausgeschlossen werden.
Dies gilt insbesondere auch für den anlässlich des Augenscheins einge-
nommenen Standort beim Wendehammer der Strasse D. (südwestlich des
Grundstückes Kat.-Nr. 8029). Von diesem Standort aus seien, so die Dar-
stellung der Vorinstanz, sowohl das Bauvorhaben als auch die umliegen-
den Inventarobjekte ersichtlich, weswegen sich das Bauvorhaben "gut" ein-
zuordnen habe. Tatsache ist vielmehr, dass nach Vollendung der Bautätig-
keit auf diesem Areal von diesem und von anderen Standorten auf öffentli-
chen Grund aus nicht nur das Einfamilienhaus auf Kat.-Nr. 8033 zwischen
dem strittigen Bauvorhaben und dem nächstgelegenen Inventarobjekt lie-
gen wird, sondern auch das Einfamilienhaus auf dem Grundstück Kat.-Nr.
8032. Nach Vollendung der Bautätigkeit kann kein zu berücksichtigender
optischer Bezug zu einem Inventarobjekt (mehr) hergestellt werden. Die er-
forderliche (enge) räumliche Beziehung, die gewisse "Gestaltungsvorga-
ben" für das Baugrundstück allenfalls rechtfertigen könnte, fehlt.
Damit basiert die von der Vorinstanz vorgenommene Würdigung auf einen
unzutreffenden Sachverhalt und erweist sich deren Entscheid als nicht
haltbar.
5.2.1.
Die Natur- und Heimatschutz-Kommission des Kantons Zürich (NHK) wur-
de beauftragt, Randbedingungen für eine einheitliche Bebauung der zu-
künftigen acht Parzellen zu formulieren. Dies mit dem Ziel, eine gute Ei-
nordnung im Hinblick auf die angrenzende Kernzone und die Schutzobjekte
in der Umgebung zu gewährleisten (act. 11.7).
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Eine Gesamtbetrachtung der Kernzone und der angrenzenden Wohnzone
des Ortsteils Z kann für die Siedlungsentwicklung zweckmässig und sinn-
voll sein. Für eine Siedlungsplanung ist das NHK-Gutachten Nr. 07-2012
vom 18. Juli 2012 sicherlich eine gute Basis. Für die Statuierung von über
die BZO-Bestimmungen hinausgehenden Bauvorschriften für die acht
Baugrundstücke kann das Gutachten aber nicht herangezogen werden. Für
solche Einschränkungen wäre etwa der Erlass eines (öffentlichen) Gestal-
tungsplanes (§ 83 ff. PBG) oder allenfalls eine nutzungsplanerische Gestal-
tungsplanpflicht (§ 48 Abs. 2 PBG) in Betracht zu ziehen gewesen. Hierauf
hat die Vorinstanz, aus welchen Gründen auch immer, verzichtet. Um den
Schutz der inventarisierten Gebäude sicherzustellen steht ihr somit allein
§ 238 Abs. 2 PBG zur Verfügung. Diese Bestimmung vermag aber für das
Baugrundstück – wie bereits ausgeführt – aufgrund der Distanzen und der
örtlichen baulichen Situation, keine Restriktionen zu bewirken.
5.2.2.
Mit "Ergänzung 4" vom 20. März 2013 zum Gutachten Nr. 07-2012 hat die
NHK im Auftrag der Gemeinde (auch) eine projektspezifische Beurteilung
des strittigen Bauvorhabens vorgenommen (act. 11.9). In dieser Ergänzung
empfahl sie der Gemeinde, "die Baubewilligung aufgrund der mangelhaften
Einordnung in die neu entstehende Gesamtüberbauung und damit auch die
fehlende Rücksichtnahme auf die Schutzobjekte zu verweigern und eine
Überarbeitung nach den Gestaltungsgrundsätzen, die im Gutachten NHK
07-2012 formuliert worden seien, zu fordern".
Diese Gestaltungsgrundsätze lauten wie folgt: "Der Umgebungsschutz der
inventarisierten Objekte der Umgebung verlangt eine ruhige und zurückhal-
tende Gestaltung der benachbarten Neubauten. Werden daraus Rück-
schlüsse für die gesamte Überbauung gezogen, ist zu folgern, dass die
Farbpalette und die zulässigen Fassadenmaterialien stark eingeschränkt
werden. Gedämpfte Farbtöne und der Verzicht auf unnötige und unmoti-
vierte Materialwechsel entsprechen dem Charakter der bestehenden Bau-
ten am besten. Einfache Fensteröffnungen ohne Sprosseneinteilung helfen
mit, eine angemessene Differenzierung zwischen Neubauten und Bestand
zu erreichen und damit auch eine falsch verstandene Anpassung zu ver-
meiden. Zudem empfiehlt die NHK, als Referenz an die in vergleichbaren,
landwirtschaftlich geprägten Ortsbildern am Siedlungsrand üblichen Baum-
gärten, in jeder Parzelle die Pflanzung eines Hochstammlaubbaums zu for-
dern."
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Der erste Satz der "Gestaltungsgrundsätze" belegt, dass die NHK selber
davon ausgeht, dass für den Schutz der Inventarobjekte lediglich eine zu-
rückhaltende Gestaltung "der benachbarten Neubauten" erforderlich ist.
Die darüber hinaus für die gesamte Überbauung gezogenen Rückschlüsse
mögen, wie bereits erwähnt, für eine Siedlungsplanung sinnvoll sein, sind
vorliegend aber mangels einer ausreichenden gesetzlichen Grundlage für
das strittige Bauvorhaben nicht weiter beachtlich. Dies gilt auch insoweit,
als die NHK der Vorinstanz mit ihrem zweiten Gutachten die Verweigerung
der Baubewilligung empfiehlt. Als Begründung führt sie zwar ergänzend
aus, dass "aufgrund der Dichte der Überbauung und der guten Sichtbar-
keit, insbesondere auch von der höher liegenden S.-strasse aus, der Dach-
landschaft eine entscheidende Bedeutung für das Entstehen eines Sied-
lungscharakters zukomme". Da das Baugelände aber sehr flach ist (vgl. Si-
tuationsplan mit Höhenkurven, act. 11.10.06), kann von der nördlich des
Baugrundstückes verlaufenden S.-strasse, welche nur unwesentlich höher
gelegen ist als das Baugelände, das geplante Einfamilienhaus gar nicht
störend in Erscheinung treten, insbesondere auch aus siedlungsplaneri-
scher Sicht nicht (vgl. act, 11.10.6 sowie act. 18.1- 18.3). Zudem hält sich
das Bauvorhaben aufgrund der Lage und der Grösse der Parzelle sowie
der privatrechtlichen Restriktionen, wie die Vorinstanz ja selber anerkennt,
weitgehend an die Gestaltungsempfehlungen der NHK.
6.
Das geplante eingeschossige Einfamilienhaus mit zwei Dachgeschossen
weist eine Länge von 12,26 m und eine Breite von 11 m auf. Der First des
Satteldaches verläuft in Ost-West-Richtung und liegt auf einer Höhe von
+ 8,50 m ab Oberkante (OK) des weitgehend auf dem Niveau des gewach-
senen Bodens situierten Erdgeschosses. An der Ostfassade ist eine Gara-
ge für insgesamt drei Motorfahrzeuge vorgesehen, wovon aber ein Park-
platz unterirdisch projektiert ist. Der Zugang zu diesem erfolgt mittels eines
Parkliftes. Die Höhe des Pultdaches der Garage liegt zwischen 3,55 m und
2,65 m. An der West- und an der Südfassade sind eingeschossige Vor-
sprünge mit Massen von 4 m x 2 m bzw. 3,66 m x 2 m vorgesehen. Insge-
samt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit einer üblichen, in einer
Wohnzone oftmals anzutreffenden architektonischen Gestaltung. Der bau-
lichen Umgebung gleicht es sich insofern an, als die Richtung des Firstes
identisch ist mit derjenigen der auf den nördlichen Bauparzellen (Kat.-Nrn.
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8026 bis 8028) bereits erstellten, zweigeschossigen Einfamilienhäuser.
Das geplante Dach weist zwar eine Neigung von 37° auf und ist damit stei-
ler als dasjenige des östlichen Nachbargebäudes (Kat.-Nr. 8031, Neigung
24°). Da indessen nur ein Vollgeschoss projektiert ist, bleibt der First auf
gleicher Höhe wie derjenige des östlichen Gebäudes und in etwa auch
gleich hoch wie die Firste der weiteren umliegenden Einfamilienhäuser (vgl.
act. 11.10.08 und act. 18.1 - 18.4). Die überdies geplanten beiden
Schleppgauben, die zwei bescheiden dimensionierten Dachflächenfenster
(78 cm x 98 cm) und die offensichtlich zeitgemässen Sonnenkollektoren für
Warmwassererzeugung auf der Südseite des Daches stehen im Einklang
mit den Dachvorschriften der BZO, sind im Quartier (auch in der Kernzone)
teilweise bereits vorhanden und stehen der rechtsgenügenden Einordnung
nicht im Wege (vgl. Fotografien Nrn. 2-4 anlässlich des Augenscheins im
Protokoll, act. 1).
An der südöstlichen Gebäudeecke ist zusätzlich eine Terrainabgrabung für
eine äussere Erschliessungstreppe und zur Belichtung des Untergeschos-
ses projektiert. Anlässlich des Augenscheines anerkannten die Rekurrie-
renden zu Recht, dass diese Terrainveränderung unzulässig ist (vgl. Art.
40 bis BZO). Entgegen dem Dafürhalten der Vorinstanz ist aber keine um-
fassende Projektüberarbeitung erforderlich. Dieser Mangel erfordert ledig-
lich eine untergeordnete Umgestaltung des Untergeschosses und ist daher
nebenbestimmungsweise, nämlich durch die Verpflichtung der Bauherr-
schaft zur Nachreichung eines geänderten Untergeschossplanes, heilbar
(§ 321 PBG).
7.
Nach dem Ausgeführten ist der Rekurs gutzuheissen. Demgemäss ist der
angefochtene Beschluss aufzuheben. Die Vorinstanz ist einzuladen, die
Beurteilung des Bauvorhabens – mit Ausnahme der durch das Baurekurs-
gericht bereits vorgenommene positive Würdigung der Einordnung – fort-
zusetzen.
8.1.
Bei der Verlegung der Verfahrenskosten ist zu berücksichtigen, dass der
rekurrentische Antrag auf Durchführung eines "gemeinsamen Augen-
scheins" den Erlass eines Zwischenentscheides erforderlich machte. Die-
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ser fiel zu Ungunsten der Rekurrierenden aus. Gestützt auf das Verursa-
cherprinzip sind ihnen die Verfahrenskosten für den Zwischenentscheid
aufzuerlegen.
[….]
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