zh_baurekursgericht · BRGE III Nrn. 0105-0106/2014 · 2014-08-20 · de
Arealüberbauung im Umfeld einer überkommunal inventarisierten Spinnereianlage.

Aufhebung der Baubewilligung bereits wegen fehlender rechtlicher Sicherung der verkehrsmässigen Erschliessung. Feststellung weiterer Mängel des Bauvorhabens (Denkmalschutz, Einordnung).

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
3. Abteilung
G.-Nr. R3.2013.00126 und R3.2013.00127
BRGE III Nrn. 0105/2014 und 0106/2014
Entscheid vom 20. August 2014
Mitwirkende Abteilungspräsident Felix Müller, Baurichter Eugen Staub, Baurichterin Mo-
nika Spring-Gross, Gerichtsschreiberin Karin Rüsch
in Sachen Rekurrierende
R2.2013.00126
1. L. E., [….]
2. Stiftung Z, [….]
3. N. und R. U., [….]
4. I. T., [….]
5. U. R., [….]
R2.2013.00127
C. A., [….]
gegen Rekursgegnerschaft
1. Gemeinderat Wetzikon, 8622 Wetzikon
2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach,
8090 Zürich
3. X AG, [….]
betreffend Gemeinderatsbeschluss vom 10. Juli 2013 und Verfügung der Baudirektion
Kanton Zürich BVV Nr. 13-0660 vom 19. Juni 2013; Baubewilligung bzw.
Bewilligung im Bereich eines formell geschützten Objekts für Arealüber-
bauung, Schönau, Wetzikon
_______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 10. Juli 2013 erteilte der Gemeinderat Wetzikon der X
AG die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung einer zwei Mehrfamili-
enhäuser umfassenden Arealüberbauung auf den Grundstücken Kat.-Nrn.
6374, 6682, 350, 359 und 369 in Wetzikon, Gebiet Schönau. Im koordi-
nierten Verfahren wurde gleichzeitig die Verfügung der Baudirektion des
Kantons Zürich vom 19. Juni 2013 eröffnet, welche unter anderem die
strassenpolizeilichen Bewilligung und die Beurteilung im Bereich eines in-
ventarisierten Objektes beinhaltet.
B.
Mit Eingabe vom 15. August 2013 erhoben L. E., die Stiftung Z, N. und R.
U., I. T. sowie U. R. Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und
beantragten die Aufhebung der beiden baurechtlichen Entscheide sowie die
Einholung eines Gutachtens der kantonalen Denkmalpflegekommission, al-
les unter Zusprechung einer Parteientschädigung an die Rekurrierenden.
Mit Eingabe vom 16. August 2013 erhob sodann C. A. Rekurs beim Baure-
kursgericht des Kantons Zürich und beantragte ebenfalls die Aufhebung
beider Anordnungen unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten
der Rekursgegner.
C.
Mit Verfügungen vom 19. bzw. 20. August 2013 wurde unter den Ge-
schäfts-Nrn. R3.2013.00126 und R3.2013.00127 von den Rekurseingängen
Vormerk genommen und es wurden die Vernehmlassungsverfahren eröff-
net.
D.
Die Vorinstanz schloss in ihren je auf den 9. Oktober datierenden Ver-
nehmlassungen auf Abweisung der Rekurse. Die Baudirektion Kanton Zü-
rich liess sich mit Eingaben je vom 16. Oktober 2013 vernehmen und
schloss ebenfalls auf Abweisung der Rekurse. Die Vernehmlassungen der
privaten Rekursgegnerin datieren beide vom 17. Oktober 2013 und bein-
halten beide den Antrag, die Rekurse seien abzuweisen, soweit darauf ein-
R3.2013.00126 Seite 2

zutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekur-
rierenden.
E.
Auf Begehren der Rekurrierenden wurde in beiden Verfahren ein zweiter
Schriftenwechsel durchgeführt. Die Repliken datieren dabei je vom 12. No-
vember 2013 und die Dupliken der privaten Rekursgegnerin je vom 3. De-
zember 2013. Der Gemeinderat Wetzikon verzichtete ausdrücklich und die
Baudirektion des Kantons Zürich stillschweigend auf die Erstattung einer
Duplik.
F.
Am 28. Februar 2014 wurde in Anwesenheit der Parteien ein Augenschein
auf dem Lokal durchgeführt.
G.
Auf die Vorbringen der Parteien sowie auf die anlässlich des Lokaltermines
gemachten Feststellungen wird, soweit für die Entscheidfindung erforder-
lich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.
Es kommt in Betracht:
1.
Die Rekursverfahren G.-Nrn. R3.2013.00126 und R3.2013.00127 sind zu
vereinigen.
2.
Die Rekurrierenden verfügen als Mieter der Nachbarliegenschaft oder als
Eigentümer von unmittelbar an die Baugrundstücke angrenzenden Nach-
barliegenschaften bzw. von streitbetroffenen Wegparzellen über eine hin-
reichend enge Raumbeziehung zur Streitsache. Aufgrund dieser Nachbar-
schaft im Verein mit den geltend gemachten Rügen bzw. Beeinträchtigun-
R3.2013.00126 Seite 3

gen (siehe nachfolgend) sind sie in ihren Interessen vom angefochtenen
Entscheid mehr als irgendwelche Dritte oder die Allgemeinheit betroffen
und damit zur Rekurserhebung legitimiert (§ 338a des Planungs- und Bau-
gesetzes [PBG]).
3.
Die streitbetroffenen Grundstücke Kat.-Nrn. 6374, 6682, 350, 359 und 369
liegen gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Wet-
zikon (BZO) in der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG 2.9.
Die Baugrundstücke grenzen im Südwesten an den Sandweg und im Süd-
osten an ebenfalls der Wohnzone zugehörige Grundstücke. Im nordöstli-
chen/nordwestlichen Bereich des Baugrundstückes Kat.-Nr. 6374 befindet
sich sodann die im überkommunalen Inventar eingetragene Spinnereian-
lage Schönau, welche als Schutzobjekt von regionaler Bedeutung klassifi-
ziert ist.
Das Bauprojekt beinhaltet den Abbruch zweier Gebäude mit den Versiche-
rungs-Nrn. 2512 und 874 sowie die Erstellung einer Arealüberbauung, be-
stehend aus zwei Mehrfamilienhäusern mit gesamthaft 53 Wohneinheiten
und einer gemeinsamen Tiefgarage mit 66 Abstellplätzen, welche über die
Parzelle "Sandweg" erschlossen werden soll. Zudem ist die Erstellung von
13 Aussenparkplätzen vorgesehen; 4 Abstellplätze sollen entlang der
Schönaustrasse und 9 entlang der Zufahrt zur Tiefgarage realisiert werden.
Das Projekt ging aus einem Architekturwettbewerb hervor und sieht eine L-
förmige Platzierung der zwei Baukörper auf dem Bauareal vor, wobei der
östliche Baukörper längs und der westliche quer zum Inventarobjekt ausge-
richtet werden soll.
4.
Die Rekurrierenden rügen vorab, die Initiative "Leu" entfalte Vorwirkung im
Sinne von § 234 PBG, weshalb die Baureife der Baugrundstücke nicht ge-
geben sei.
Der Rekurrent L. E. reichte am 6. Juli 2012 eine Einzelinitiative beim Ge-
meinderat ein. Diese Initiative wurde mit Beschluss vom 24. September
2013 von der der Gemeindeversammlung angenommen und verlangt, dass
R3.2013.00126 Seite 4

die Gemeinde Wetzikon unter Beachtung mehrerer vorgegebener Para-
meter einen öffentlichen Gestaltungsplan für das Areal Schönau festsetzt.
Zum heutigen Zeitpunkt besteht demnach einzig eine Verpflichtung der
Gemeinde, die nutzungsplanerischen Änderungen im Sinne der Initiative
vorzunehmen. Mit dem Gemeindeversammlungsbeschluss wurde weder
ein Gestaltungsplan festgesetzt noch eine Gestaltungsplanpflicht im be-
treffenden Gebiet begründet. Die Frage der Vorwirkung im Sinne von § 234
PBG kann sich demnach im vorliegenden Verfahren zum vornherein nicht
stellen.
5.1.
Die Rekurrierenden machen im Weiteren geltend, die Baugrundstücke Kat.-
Nrn. 6682 sowie 350 hätten kein Wegrecht an der Wegparzelle "Sandweg",
über welche die Tiefgarage für die 53 Wohneinheiten erschlossen werden
solle. Dem Bauvorhaben mangle es demnach an einer rechtsgenügenden
Erschliessung im Sinne von § 237 PBG. Im Weiteren sei fraglich, ob der
notwendige Ausbau des Sandweges und die damit resultierende Mehrbe-
lastung desselben von der Eigentümerschaft hingenommen werde müsse.
5.2.
Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung ist unter anderem die
genügende Erschliessung des Baugrundstücks (Art. 22 Abs. 2 lit. b des
Raumplanungsgesetzes [RPG]; §§ 233 und 234 PBG). Ein Grundstück ist
dann erschlossen, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anla-
gen genügend zugänglich ist, wenn diese ausreichend mit Wasser und
Energie versorgt werden können und wenn die einwandfreie Behandlung
von Abwässern, Abfallstoffen und Altlasten gewährleistet ist (§ 236
Abs. 1 PBG).
Die Zugänglichkeit zu einem Grundstück muss nicht nur in tatsächlicher
Hinsicht genügen, sondern auch rechtlich gesichert sein. Wird ein Zugang
über ein Drittgrundstück geführt, so kann die entsprechende Berechtigung
durch privatrechtliche Vereinbarung (insbesondere durch eine Dienstbar-
keit) eingeräumt werden. Auch in diesem Fall muss jedoch die dauernde
und jederzeitige bestimmungsgemässe Benützung des Zugangs gesichert
sein. Privatrechtlich geordnete Zugänge dürfen deshalb ohne Zustimmung
der örtlichen Baubehörde weder tatsächlich noch rechtlich verändert oder
R3.2013.00126 Seite 5

aufgehoben werden; diese Beschränkung ist im Grundbuch anzumerken
(§ 237 Abs. 4 PBG).
Da es sich bei der genügenden Erschliessung des Baugrundstücks um eine
notwendige Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung handelt
(vgl. Art. 22 Abs. 2 lit. b des Raumplanungsgesetzes [RPG]; §§ 233 und
234 PBG), sind die Verwaltungs- und Verwaltungsrechtspflegebehörden
gehalten, die Frage, ob der privatrechtlich geregelte Grundstückszugang
aus öffentlichrechtlicher Sicht eine hinreichende Erschliessung darstellt, im
Sinne einer zivilrechtlichen Vorfrage zu prüfen. Bei der Entscheidung von
Vorfragen aus einem fremden Zuständigkeitsbereich – hier aus demjenigen
der Zivilgerichte – ist jedoch Zurückhaltung geboten. Die privatrechtliche
Regelung des Grundstückszugangs kann deshalb von den Baubehörden
und der Rekursinstanz nur dann als hinreichende Sicherung akzeptiert
werden, wenn sich daraus das Recht zur dauernden und jederzeitigen Be-
nützung des Zugangs klar ergibt. Trifft dies nicht zu, so ist die Baubewilli-
gung grundsätzlich zu verweigern, bis sich der Bauherr – nötigenfalls auf
dem Zivilweg – einen hinreichenden Ausweis über seine Berechtigung am
Zufahrtsgrundstück verschafft hat (VB 105/1980 in BEZ 1981 Nr. 1, E. 3a).
5.3.
Es ist unbestritten, dass die Baugrundstücke Kat.-Nrn. 6682 sowie 350
über kein Wegrecht an der Parzelle "Sandweg" verfügen. Beide Grundstü-
cke werden durch das Bauvorhaben zumindest teilweise sowohl von einem
der beiden Mehrfamilienhäuser als auch durch die darunter liegende ge-
meinsame Tiefgarage baulich in Anspruch genommen.
Grundsätzlich verhält es sich so, dass, wer das Recht zur Benutzung eines
gebahnten Fahrweges hat, auch befugt ist, diesen Weg so auszubauen und
zu unterhalten, dass er den Zweck des Wegrechtes erfüllt. Die tatsächliche
Belastung des Wegrechtes darf dabei zunehmen, insbesondere wenn sie
bloss deshalb zunimmt, weil die Dienstbarkeit bisher in bloss reduziertem
Umfang ausgeübt wurde und nun zu voller Nutzung gelangt, oder wenn
sich Inhalt und Umfang der Dienstbarkeit nach den Bedürfnissen des herr-
schenden Grundstückes richten und diese Bedürfnisse zunehmen (bei-
spielsweise durch Aufstockung eines Gebäudes oder durch die Erstellung
zusätzlicher Gebäude auf dem herrschenden Grundstück mit der entspre-
chenden Zunahme an Menschen und Fahrzeugen). Unzumutbar ist die
Mehrbelastung indes dann, wenn sie darauf zurückzuführen ist, dass der
R3.2013.00126 Seite 6

Eigentümer des berechtigten Grundstückes dieses durch den Zukauf von
Land vergrössert hat (vgl. dazu Peter Liver, in: Kommentar zum schweize-
rischen Zivilrecht [Zürcher Kommentar], Bd. IV/2a, Die Grunddienstbarkei-
ten, insbes. Rz. 12 ff., 2. Aufl., Zürich 1980).
Da das strittige Bauvorhaben auch Grundstücke beschlägt, welche nicht
über ein entsprechendes Wegrecht verfügen, fehlt es demnach an einer
rechtlich genügenden Sicherung der Erschliessung. Das Argument der Re-
kursgegnerschaft, die betreffenden Parzellen würden nur geringfügig über-
stellt und die Zufahrt zur Tiefgarage liege nicht auf diesen Parzellen, ver-
mag daran nichts zu ändern.
5.4.
Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne beson-
dere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Er-
haltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der
Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen,
Befristungen) zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG).
Mit Nebenbestimmungen darf von vornherein nur Mängeln begegnet wer-
den, die "ohne besondere Schwierigkeiten" behoben werden können. Er-
fordert demgegenüber die Behebung von Mängeln eine konzeptionelle
Überarbeitung des Bauprojektes, darf keine mit Nebenbestimmungen ver-
knüpfte Baubewilligung erteilt werden. Diesfalls ist vielmehr eine Bauver-
weigerung auszusprechen und die Bauherrschaft hat ein überarbeitetes
Baugesuch einzureichen. Nur so ist die nötige Klarheit im baurechtlichen
Verfahren gewährleistet, was nicht zuletzt auch im Interesse der Nachbarn
zu verlangen ist. Im Übrigen kann mit Nebenbestimmungen Mängeln be-
gegnet werden, welche die Grundanforderungen an Bauten und Anlagen im
Sinne der §§ 233 ff. PBG beschlagen (RB 1997 Nr. 78).
Da durch das fehlende Wegrecht ein nicht unerheblicher Teil eines Woh-
nungstraktes mitsamt Tiefgarage nicht genügend erschlossen ist, was we-
sentliche Änderungen des Bauprojektes nach sich zöge, und es sich zudem
um eine Arealüberbauung handelt, die nur als Ganzes beurteilt werden
kann, ist eine Heilung des Mangels mittels Nebenbestimmungen aus-
geschlossen.
Somit ist die Baubewilligung aufzuheben.
R3.2013.00126 Seite 7

6.1.
Zudem ist die Frage der Beeinträchtigung des Inventarobjektes zu prüfen.
Aufgrund der Feststellungen anlässlich des Lokaltermines und insbeson-
dere aufgrund der Baugesuchsunterlagen ergibt sich, dass das Bauvorha-
ben durch die Überstellung des Grundstückes mit dem Inventarobjekt nahe
an dieses zu liegen kommt. Der parallel zum Inventarobjekt ausgerichtete
Baukörper ist mit seiner nordwestlichen Ecke in einem Abstand von nur 7,5
m zum Inventarobjekt situiert. Im Weiteren wird der Aussenraum beider ge-
planter Baukörper mit grosszügigen Stützmauern eingefasst, welche sich in
einem Abstand von nur 2,5 m zum Inventarobjekt befinden. Ein wesentli-
cher Teil des Bauvorhabens kommt damit auf das Grundstück des Schutz-
objektes zu liegen.
6.2.
Es stellt sich deshalb die Frage, ob vor der Beurteilung des Baugesuches
eine Überprüfung der Schutzwürdigkeit des Inventarobjektes vorzunehmen
gewesen wäre bzw. ob durch die geplanten Bauten ein Eingriff am Schutz-
objekt selbst stattfindet, der eine Schutzabklärung nach sich ziehen würde.
Das Inventarobjekt umfasst mehrere Gebäude, einen Hochkamin sowie die
Wasserkraftanlagen mit Weiher, Kanälen und weiteren Annexbauten. Um-
schrieben wird die Anlage im Inventarblatt dabei wie folgt: "Die Anlage
oberhalb der Strasse Aathal-Robenhausen bildet einen dominanten Riegel,
bestehend aus den drei hohen Gebäuden, dem Hochkamin, dem Spinne-
rei-Hauptbau und Wohn- und Gewerbehaus und zwei zweigeschossigen
Zwischenbauten. Gegen Westen liegt die Anlage am idyllischen Ufer des
dazugehörenden Spinnereiweihers. Auch gegen Nordosten ist die Umge-
bung unverbaut: hier befindet sich das Fabrikanten-Parkwäldchen und der
grosse Obstgarten."
Im zugehörigen Plan sind die relevanten Gebäude und Flächen mit Num-
mern markiert und farbig unterlegt. Die südlich des Inventarobjektes gele-
gene Fläche trägt dabei die Nr. 16 und ist bezeichnet als "Abhang
unüberbautes Wiesland". Sie ist aber nur in einem schmalen Bereich ent-
lang des Schutzobjektes farbig unterlegt (act. 6.8, S. 4, im Verfahren
R3.2013.00126).
R3.2013.00126 Seite 8

Die Baudirektion Kanton Zürich erachtete Schutzabklärungen und in die-
sem Zusammenhang die Einholung eines Gutachtens der kantonalen
Denkmalpflegekommission offensichtlich als nicht notwendig. Eine einläss-
liche Begründung kann indes weder der angefochtenen Verfügung noch
der Vernehmlassung entnommen werden. In der Tat tangiert zwar das
Bauvorhaben den gemäss Inventarblatt farbig unterlegten Bereich, welcher
auch mit der textlichen Umschreibung des Objektes im Inventarblatt über-
einstimmt, nicht. Ein Eingriff am Inventarobjekt im engeren Sinne ist somit
nicht vorgesehen. Hingegen gilt, dass mit Schutzmassnahmen der Peri-
meter namentlich im Sinne eines Umgebungsschutzes wesentlich weiter
gezogen werden kann, als es sich unmittelbar aus dem Inventar ergibt; das
Inventar ist diesbezüglich mitnichten abschliessend. Folglich hätte die Bau-
direktion die Verträglichkeit des Projektes mit dem Inventarobjekt im Rah-
men ihrer Verfügung einlässlich prüfen und gegebenenfalls im Sinne eines
projektbezogenen Schutzentscheides Anordnungen treffen oder aber den
Verzicht auf Anordnungen schlüssig begründen müssen (vgl. dazu
VB.2013.00380, E. 7.5, in BEZ 2014 Nr. 16). Die Verfügung der Baudirek-
tion erweist sich schon deswegen als mangelhaft.
6.3.
Noch nichts darüber gesagt ist, ob die geplante Arealüberbauung auch ge-
nügend Rücksicht auf das Schutzobjekt im Sinne von § 238 Abs. 2 PBG
nimmt. Die von der Baudirektion im Zusammenhang mit der Überprüfung
der Frage, ob ein Schutzentscheid notwendig ist, vorgenommene diesbe-
zügliche Beurteilung ist unbeachtlich, da die Baudirektion gestützt auf Ziffer
1.4.1.5 des Anhangs zur Bauverfahrensverordnung (Anhang BVV) nicht
zuständig für die Beurteilung der Einordnung eines neben einem Schutz-
objekt geplanten Gebäudes ist (BRKE II Nrn. 0051 - 0052/2009 in BEZ
2009 Nr. 65). Die Beurteilungskompetenz der Baudirektion beschränkt sich
einzig auf die Frage der Gefährdung des Schutzobjektes bzw. auf die Be-
willigungsfähigkeit von Änderungen am Schutzobjekt (sog. denkmalpflege-
rechtliche Bewilligung). Die Verfügung der Baudirektion ist damit auch in-
sofern mangelhaft, als sie klar kompetenzwidrige Elemente enthält.
Der Gemeinderat hat sowohl im angefochtenen Beschluss als auch in der
Vernehmlassung fast gänzlich auf eine eigenständige Beurteilung der Ein-
ordnung verzichtet und auf den Bericht der Stadtbildkommission von 18.
Juni 2013 verwiesen (act. 17.3 a.a.O.).
R3.2013.00126 Seite 9

6.4.1.
Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich
und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Um-
gebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine
befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für
Materialien und Farben.
Diese Vorschrift enthält eine Grundanforderung an Bauten, Anlagen und
Umschwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in
sich als auch der Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umge-
bung. Dabei erfasst die Norm über den Wortlaut ihres Randtitels ("Gestal-
tung") hinaus nicht nur die Gestaltungselemente wie beispielsweise die
Dach- oder die Fassadengestaltung, sondern auch ortsbauliche Aspekte
wie etwa die Stellung der Baukörper, soweit jene nicht durch speziellere
Bauvorschriften geregelt sind. Die Frage, ob eine befriedigende Gesamt-
wirkung erreicht wird, ist gestützt auf objektive, nachvollziehbare Kriterien
zu beantworten. Blosses Empfinden rechtfertigt keinen Eingriff in das Ei-
gentum.
Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes be-
sondere Rücksicht zu nehmen. In der Nachbarschaft von Schutzobjekten
bzw. bei Änderungen an solchen ist demnach mehr als eine bloss befriedi-
gende Gesamtwirkung zu verlangen. Was als Objekt des Natur- und Hei-
matschutzes zu betrachten ist, ergibt sich aus der Aufzählung in § 203 Abs.
1 PBG. Eine förmliche Unterschutzstellung wird für die Anwendung von
§ 238 Abs. 2 PBG nicht vorausgesetzt. Vielmehr genügt es, dass sich die
Schutzwürdigkeit aus objektiven Anhaltspunkten ergibt, was insbesondere
bei der Aufnahme des Objektes in ein Inventar im Sinne von § 203 Abs. 2
PBG der Fall sein kann.
6.4.2.
Zudem sind vorliegend auch die Bestimmungen betreffend Arealüber-
bauungen zu berücksichtigen (§ 69 ff. PBG). Mit dem Instrument der Areal-
überbauung verfügen die Baubehörden über eine rechtliche Handhabe, ei-
ne von der Grundordnung abweichende Überbauung zu gestatten. In der
Regel sehen die Bau- und Zonenordnungen einen sogenannten Arealüber-
bauungs- bzw. Ausnützungsbonus vor. Im Gegenzug für diese Privilegie-
rung gelten erhöhte Anforderungen in Bezug auf die Gestaltung, Einord-
nung, Umgebung und Wohnqualität. Gemäss § 71 PBG müssen die Bauten
R3.2013.00126 Seite 10

und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie
zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein (Abs. 1). Bei der Beurtei-
lung sind insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum
Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische
Gliederung und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbe-
stimmung, Umfang und Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und
Wohnhygiene; Versorgungs- und Entsorgungslösung; Art und Grad der
Ausrüstung (Abs. 2).
Nach neuer verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung (VB.2013.00468 vom
17. Dezember 2013) ist die Rekursinstanz berechtigt und verpflichtet, ihre
gesetzliche Überprüfungsbefugnis auszuschöpfen. Das Verwaltungsgericht
hielt in diesem Zusammenhang fest, den Gemeinden stehe bei der Anwen-
dung von § 238 PBG – also der allgemeinen Ästhetiknorm, um die es in je-
nem Fall ging – insofern ein gewisser aus der Gemeindeautonomie flies-
sender Beurteilungsspielraum zu, als es in erster Linie der örtlichen Baube-
hörde obliege, die in dieser Norm verwendeten offenen Formulierungen
ortsbezogen zu konkretisieren. Die Rekursinstanz habe die angeführten
Entscheidgründe gebührend zu berücksichtigen und sich mit den Kriterien
auseinanderzusetzen, welche von der Baubehörde im Rahmen der ortsbe-
zogenen Konkretisierung der Einordnungsvorschrift entwickelt worden sei-
en. Eine weitergehende Rücksichtnahme auf die Gemeindeautonomie
rechtfertige sich demgegenüber nicht.
Diese Erwägungen gelten uneingeschränkt auch bei der Überprüfung von
Arealüberbauungen. Vorliegend verhält es sich zudem so, dass die für die
Beurteilung der Einordnung zuständige Vorinstanz sich nicht selbständig
zur Frage der Einordnung geäussert hat, sondern sich einzig darauf be-
schränkte, auf die diesbezüglich wohl als sehr knapp bemessen zu be-
zeichnende Beurteilung der Stadtbildkommission zu verweisen, womit der
Rekursinstanz schon deswegen volle Kognition zukommt, weil die Vorins-
tanz ihr Ermessen nicht hinreichend betätigt hat.
6.5.
Demnach sind bei der Beurteilung der Gestaltung des Bauvorhabens zwei
rechtliche Vorgaben zu berücksichtigen, nämlich einerseits die gesetzlichen
Anforderungen an eine Arealüberbauung gemäss den §§ 69 ff. PBG und
andererseits die Einordnung bzw. die besondere Rücksichtnahme gegen-
über der Umgebung und dem Schutzobjekt (Inventarobjekt) nach § 238
R3.2013.00126 Seite 11

Abs. 2 PBG. Bereits die Vorschriften über die Arealüberbauung verlangen
eine besonders gute Gestaltung der Anlagen und des Umschwungs; dies
unter Berücksichtigung der baulichen und landschaftlichen Umgebung.
Hinzu kommt die nach § 238 Abs. 2 PBG geforderte besondere Rücksicht-
nahme auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes. Insgesamt bestehen
damit sehr hohe Anforderungen an die Gestaltung der strittigen Bebauung.
Anlässlich des Augenscheines bestätigte sich, was bereits aus den Pro-
jektunterlagen ersichtlich war: Das geplante Bauvorhaben rückt empfindlich
nahe an das Inventarobjekt heran und verdeckt dieses – von Süden her be-
trachtet – grossflächig. Zudem wird das Schutzobjekt durch die geringen
Abstände optisch förmlich erdrückt. Sowohl die Platzierung der Baukörper
als auch die mit einer erheblichen Anzahl an Stützmauern veränderte Um-
gebungsgestaltung gegenüber dem Inventarobjekt lassen eine besondere
Rücksichtnahme auf dasselbe vermissen. Der geringe Abstand von rund 10
m zwischen den zwei massiven Baukörpern lässt kaum mehr eine Sicht
von Südosten auf das Inventarobjekt zu; dies insbesondere nicht von den
öffentlichen Wegen aus. Erst im hinteren südwestlichen und nördlichen Teil
des Sandweges ist eine Sichtverbindung zum Inventarobjekt vorhanden.
Entgegen den Ausführungen der Rekursgegner anlässlich des Lokaltermi-
nes und den Erwägungen der Stadtbildkommission geht es bei der genü-
genden Rücksichtnahme auf das Schutzobjekt nicht darum, möglichst viel
ungeschützte Grünfläche freizuhalten oder der Arealüberbauung selbst ei-
nen grossen Wirkungsbereich zu verschaffen. Vielmehr ist wesentlich, dass
dem Inventarobjekt genügend Raum gewährt wird, um seine Wirkung nach
aussen zu entfalten. Diese Wirkung ist auf allen vier Seiten des Inventar-
objektes zu gewährleisten und nicht etwa nur auf der unbestrittenermassen
sehr attraktiven Nordseite des Gebäudekomplexes. Das Argument der bau-
lichen Verdichtung vermag die verlangte genügende Rücksichtnahme auf
das Schutzobjekt ebenfalls nicht zu entkräften. Die bauliche Verdichtung
nach innen ist zwar ein zentrales Anliegen des Raumplanungsrechts, findet
aber dort seine Grenzen, wo entgegenstehende Vorschriften Platz greifen,
wie etwa die Bestimmungen gemäss § 238 Abs. 2 PBG. Auch bauliche
Verdichtung kann nur innerhalb des geltenden gesetzlichen Rahmens er-
folgen.
Im Inventarblatt wurde die Spinnerei als dominant auf der unverbauten Hü-
gelkuppe zwischen dem Pfäffikersee und dem Talgrund liegend beschrie-
R3.2013.00126 Seite 12

ben (act. 6.8, a.a.O., S. 9, Ziff. 4). Dass sich diese Situation zwischenzeit-
lich stark verändert hat und sich nun umliegend um das Areal bereits auf
den drei anderen Seiten Bauten befinden, ist augenfällig, macht indes eine
besondere Rücksichtnahme eines Neubauprojektes auf der einzigen bisher
unverbauten Südseite umso notwendiger.
Bezeichnend für die Problematik ist in diesem Zusammenhang auch, dass
dem durchgeführten Architekturwettbewerb eine grössere Arealfläche zu
Grunde gelegt wurde, nämlich unter Einbezug der südlich des Sandweges
gelegenen Parzelle, was gänzlich andere Voraussetzungen zur Projektie-
rung schuf. Im Weiteren wurde mit den Wettbewerbsparametern keine Ein-
schränkung statuiert, auf das Schutzobjekt besonders Rücksicht zu neh-
men. Es wurde vielmehr sogar vorgeschlagen, einen Durchbruch durch den
Zwischenbau mit der Adresse Schönaustrasse Nr. 13 zu prüfen (act. 24.13,
insbes. S. 12 und 21, im Verfahren G.-Nr. R3.2013.00126). Damit wurde
geradewegs das Gegenteil einer besonderen Rücksichtnahme anvisiert.
Dem Bauvorhaben kann daher keine besondere Rücksichtnahme auf das
Schutzobjekt attestiert werden.
7.1. – 7.3.
[….]
8.
Abschliessend ist zudem festzuhalten, dass bei einer Neuprojektierung
auch folgende Punkte zu beachten wären:
Im Inventarobjekt bestehen zur Zeit mindestens 10 genutzte Wohneinhei-
ten, wobei mindestens zwei Mieteinheiten gewerblich genutzt werden. Zu-
dem bestehen diverse Ateliers, die unterschiedlich stark frequentiert wer-
den, indes gleichwohl für die Frage der genügenden Erschliessung zu be-
achten sind. Mit dem Bauvorhaben werden nun weitere 4 Abstellplätze über
die Schönaustrasse erschlossen. Der Umstand, dass eine gute Erschlies-
sung mit den öffentlichen Verkehrsmitteln wohl zu verneinen ist, würde da-
zu führen, dass die Schönaustrasse als Zufahrtsstrasse mit einer Min-
destbreite von 4 m zu konzipieren wäre – wobei eine kurze einzelne Veren-
R3.2013.00126 Seite 13

gung hinzunehmen wäre – und folglich ein Strassenabstand von mindes-
tens 6 m einzuhalten wäre.
Ebenso ist der Sandweg zu klein dimensioniert für die Erschliessung von
53 Wohneinheiten und die Zufahrt wäre entsprechend anzupassen. In die-
sem Zusammenhang ist jedoch bereits heute darauf hinzuweisen, dass das
bei der Baudirektion eingereichte Strassenprojekt (act. 35 im Verfahren G.-
Nr. R3.2013.00126), welches eine Strassenbreite des Sandweges von 3 m
vorsieht, als klar unzureichend zu qualifizieren wäre.
Soweit durch das Bauvorhaben allenfalls – wie im angefochtenen Be-
schluss zumindest erwähnt – inventarisierte Bäume beeinträchtigt würden,
wäre vorgängig eine entsprechende Prüfung der Schutzwürdigkeit vorzu-
nehmen.
Im Weiteren bleibt festzuhalten, dass bei Eintritt der Rechtskraft des Ge-
meindeversammlungsbeschlusses betreffend die Initiative "Leu" ein Auftrag
der Stimmbürger an den Gemeinderat besteht, einen Gestaltungsplan aus-
zuarbeiten und der Richtplan im betreffenden Gebiet ebenfalls eine ent-
sprechende Absicht ausdrückt. Auch wenn damit (noch) keine grundeigen-
tümerverbindlichen Einschränkungen gegeben sind, können die entspre-
chenden Wertungen in die Beurteilung der Einordnung eines Nachfolge-
projekts einbezogen werden.
Die übrigen Rügen der Rekurrierenden können aufgrund der notwendigen
Neuprojektierung des Bauvorhabens offen bleiben.
9.1.
Somit sind die Rekurse gutzuheissen und sind der angefochtene Beschluss
des Gemeinderates Wetzikon vom 10. Juli 2013 sowie die Verfügung der
Baudirektion Kanton Zürich vom 19. Juni 2013 vollumfänglich aufzuheben.
[….]
R3.2013.00126 Seite 14