zh_baurekursgericht · BRGE II Nr. 0059/2025 · 2025-04-08 · de
Natur- und Heimatschutz, Inventarentlassung, Verzicht auf Unterschutzstellung, Auswahlermessen

Der Gemeinderat verzichtete auf die Unterschutzstellung eines ehemaligen Bauernhauses und entliess dieses aus dem Inventar der kommunalen Heimatschutzobjekte. Dass es sich grundsätzlich um ein Schutzobjekt handelt, war unbestritten. Streitfrage bildete jedoch der Grad der Schutzwürdigkeit und die Verhältnismässigkeit einer Unterschutzstellung. Das Baurekursgericht stufte den Grad des Eigenwerts sowie den Situationswert mit der Vorinstanz als gering ein. Bei der Interessenabwägung fiel ins Gewicht, dass in der Gemeinde bereits zahlreiche qualitätsvolle Zeugen für die betreffende Epoche unter Schutz gestellt oder inventarisiert worden waren. Mit Blick auf das der Gemeinde zustehende Auswahlermessen erschien es folglich vertretbar, dass die Vorinstanz kein Interesse am Erhalt des streitbetroffenen Gebäudes als weiteren Zeugen zeigte. Hinzu kam, dass ein rechtskräftiger Gestaltungsplan bestand, der von der Beseitigung des Streitobjekts ausging, eine private Bauherrschaft bereits erhebliche Planungskosten aufgewendet hatte und ihr bereits eine Baubewilligung erteilt, aber in einem Rechtsmittelverfahren wieder entzogen worden war. Die Frage der Verhältnismässigkeit einer Unterschutzstellung stellte sich damit auch unter dem Aspekt des Vertrauens in die Rechtsbeständigkeit des Gestaltungsplans und unter dem Aspekt des öffentlichen Interesses an der Realisierung des Gestaltungsplans. Im Ergebnis standen dem geringen Grad der Schutzwürdigkeit überwiegende öffentliche und private Interessen entgegen. Demzufolge war der Rekurs der Zürcherischen Vereinigung für Heimatschutz ZVH abzuweisen.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung
G.-Nr. R2.2024.00194
BRGE II Nr. 0059/2025
Entscheid vom 8. April 2025
Mitwirkende Abteilungsvizepräsident Adrian Bergmann, Ersatzrichter Florian Poppele,
Baurichterin Marlen Patt, Gerichtsschreiber Andreas Mahler
in Sachen Rekurrent
Zürcher Heimatschutz ZVH, Neptunstrasse 20, 8032 Zürich
gegen Rekursgegner
1. Gemeinderat X
Nr. 1 vertreten durch […]
Mitbeteiligte
2. A
Nr. 2 vertreten durch […]
betreffend Beschluss des Gemeinderates vom 1. Oktober 2024; Inventarentlassung
bzw. Verzicht auf Unterschutzstellung des Gebäudes […]
______________________________________________________

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 1. Oktober 2024 verzichtete der Gemeinderat von X auf
die Unterschutzstellung des Gebäudes B-Strasse 12, Kat.−Nr. 1, in X und
entliess das Objekt aus dem Inventar der kommunalen Heimatschutzobjekte.
B.
Gegen diesen Entscheid erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH mit Eingabe
vom 4. November 2024 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich
und beantragte die Aufhebung des Entscheides. Der Gemeinderat sei anzu-
weisen, das Gebäude unter Schutz zu stellen und der Schutzumfang sei auf
Grundlage des eingeholten Gutachtens festzulegen. Die Kosten seien aus-
gangsgemäss zu verlegen.
C.
Mit Verfügung vom 5. November 2024 wurde der Rekurseingang vorgemerkt
und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. Die A wurde als Mitbeteiligte
in das Verfahren einbezogen.
D.
Mit Eingaben vom 6. bzw. 9. Dezember 2024 beantragten die Mitbeteiligte
und die Vorinstanz die Abweisung des Rekurses unter Kosten- und Entschä-
digungsfolgen zulasten des Rekurrenten.
E.
Mit Replik vom 13. Januar 2025 bzw. Dupliken vom 3. Februar 2025 hielten
die Parteien an ihren Anträgen fest. Mit Eingabe vom 12. Februar 2025 liess
sich der Rekurrent ein weiteres Mal vernehmen.
R2.2024.00194 Seite 2

F.
Am 10. März 2025 führte die 2. Abteilung des Baurekursgerichtes im Beisein
der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.
G.
Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins ge-
machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich,
in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.
Es kommt in Betracht:
1.
Gemäss § 338b Abs. 1 lit. a Planungs- und Baugesetz (PBG) sind gesamt-
kantonal tätige Verbände, die sich seit wenigstens zehn Jahren im Kanton
statutengemäss dem Natur- und Heimatschutz oder verwandten, rein ideel-
len Zielen widmen, zum Rekurs gegen Anordnungen und Erlasse berechtigt,
soweit sich diese auf den III. Titel (Natur- und Heimatschutz, §§ 203 - 217
PBG) oder § 238 Abs. 2 PBG stützen. Der Rekurrent erfüllt diese Vorausset-
zungen unbestrittenermassen. Der angefochtene Beschluss stützt sich auf
§§ 203 ff. PBG. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist
auf den Rekurs einzutreten.
2.
In der Rekurseingabe stellt der Rekurrent unter dem Titel "Legitimation" die
Parteistellung der A als Mitbeteiligte in Frage. Dies führe zu einer uferlosen
Ausweitung und die Betroffenheit erscheine zweifelhaft. Der Rekurrent über-
lasse den Entscheid über den Einbezug der A in das Verfahren jedoch dem
Gericht.
Demnach und weil kein Antrag auf Entlassung der Mitbeteiligten aus dem
Verfahren gestellt wurde, ist darauf und auf die diesbezüglichen weiteren
R2.2024.00194 Seite 3

Vernehmlassungen der Parteien nicht weiter einzugehen. Bemerkungsweise
ist anzufügen, dass sich die Frage der Betroffenheit im Sinne einer Eintre-
tensvoraussetzung (Legitimation) in Bezug auf Mitbeteiligte nicht stellt. Bei
Mitbeteiligten handelt es sich um Personen und Behörden mit einem Inte-
resse am Verfahren, die zur Sachaufklärung in den Schriftenwechsel einbe-
zogen werden sollen. Die A ist Baurechtsnehmerin auf dem streitbetroffenen
Grundstück und plant einen Neubau anstelle des in Frage stehenden Ge-
bäudes. Ihr Interesse am Verfahren ist somit evident und ihr Einbezug in das
Verfahren ohne weiteres gerechtfertigt.
3.
Mit Beschluss vom 15. November 2021 erteilte die Baukommission X der A
die baurechtliche Bewilligung für den Neubau einer Verkaufsstelle mit Woh-
nungen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 an der B-Strasse 12 in X. Auf den
hiergegen vom Zürcher Heimatschutz ZVH erhobenen Rekurs trat das Bau-
rekursgericht des Kantons Zürich mit Entscheid vom 24. Mai 2022 nicht ein
(BRGE II Nr. 0119/2022). Im Urteil VB.2022.00393 vom 13. April 2023 ging
das Verwaltungsgericht davon aus, dass das Gebäude offensichtlich zu Un-
recht nicht inventarisiert worden sei, hiess die Beschwerde des ZVH gut, hob
den Entscheid des Baurekursgerichts vom 24. Mai 2022 auf und wies die
Sache im Sinn der Erwägungen an das Baurekursgericht zurück. In der Folge
hob das Baurekursgericht den Bauentscheid vom 15. November 2021 auf;
der Entscheid über das Baugesuch bedürfe einer vorgängigen Schutzabklä-
rung und eines Entscheids über die Schutzwürdigkeit (BRGE II Nr.
0188/2023 vom 19. September 2023).
4.
Die Gemeinde holte beim Architekten und Denkmalpfleger E ein Gutachten
über die Schutzwürdigkeit ein. Dieses datiert vom 3. April 2024, ein Ergän-
zungsgutachten, ebenfalls von E, vom 4. September 2024. Gestützt darauf
verzichtete der Gemeinderat auf eine Unterschutzstellung. Er erwog, dem
Gebäude komme ein geringer Eigen- und ein geringer Situationswert zu. Ge-
samthaft sei die Schutzwürdigkeit bzw. das öffentliche Erhaltungsinteresse
als gering zu qualifizieren. Demgegenüber sei von einem hochgradigen Inte-
resse an der Siedlungsverdichtung auszugehen. Zu berücksichtigen sei auch
das öffentliche Interesse an der Rechtssicherheit. Das fragliche Gebäude sei
R2.2024.00194 Seite 4

nicht inventarisiert gewesen (VB.2016.00565, E. 3.4 und E. 4.1). Demzufolge
sei bis vor kurzem nicht mit denkmalpflegerischen Einschränkungen zu rech-
nen gewesen, was von ausschlaggebender Bedeutung für den Abschluss
des Baurechtsvertrags und die Planung des Bauvorhabens gewesen sei. Zu
schützen sei zudem das Vertrauen in die Rechtsbeständigkeit des rechts-
kräftigen privaten Gestaltungsplans B-Strasse. Der Erhalt des Gebäudes B-
Strasse 12 stünde im Widerspruch zu diesem Gestaltungsplan, welcher bei
einer Pflicht zur Erhaltung des Gebäudes quasi bedeutungs- bzw. inhaltsleer
würde. Der rechtskräftige Gestaltungsplan akzentuiere das Gewicht des öf-
fentlichen Interesses an der Rechtssicherheit. Gegen den Erhalt stünden so-
dann das grosse öffentliche Interesse an der Weiterentwicklung des Zent-
rums, das umweltrechtliche Interesse des Lärmschutzes (Eisenbahnlärm),
das öffentliche Interesse an der Erstellung von hindernisfreiem und altersge-
rechtem Wohnraum und die finanziellen privaten Interessen.
5.1.
Der Rekurrent macht geltend, die Altersbestimmung für Balken habe erge-
ben, dass die Bäume in den Jahren 1656/57 gefällt worden seien. Gemäss
Gutachten mache die Entdeckung dieser Fälldaten "den Wohnteil zum wert-
vollen Bauzeugen im Ortsbild von Y" und belege, "dass die Grundstruktur
des Wohnhauses erhalten geblieben sei". Relativierend füge der Gutachter
dann allerdings an, dass die "Spuren des ehemals als Weinbauernhaus ge-
nutzten Wohnteils...heute aber verwischt (sind)".
Der Gutachter werte den denkmalpflegerischen Wert des Hauses in dessen
Zeugenschaft für die "Transformation der landwirtschaftlich genutzten bäu-
erlichen Liegenschaft im Rebberg zum Wohn- und Geschäftshaus mit Maga-
zin in Geschäftszentrum am Bahnhof X" und stelle fest: "Das Gebäude hat
mit Um-, An- und Erweiterungsbauten auf die veränderte Lage am Gleis, in
Bahnhofsnähe und an der zusammen mit dem Bahnhof angelegten B-
Strasse baulich reagiert, ohne am Äusseren die Veränderungen sichtbar
werden zu lassen."
Im angefochtenen Beschluss bezweifle die Vorinstanz, dass an einer Zeu-
genschaft für eine "Epoche der "Anpassung eines Objekts auf Veränderun-
gen in der Umgebung" ein hinreichendes öffentliches Denkmalschutzinte-
resse bestehe, zumal diese Epoche historisch kaum verallgemeinerbar sei".
R2.2024.00194 Seite 5

Diese Würdigung beruhe, so der Rekurrent, auf einer Entstellung der Aussa-
gen. Fakt sei, dass der Gutachter die Zeugenschaft für eine "Transformation"
ins Spiel gebracht habe. Die entscheidende Aussage im Gutachten (S. 10,
4. Abschnitt) werde dabei unterschlagen, nämlich dass trotz der Veränderun-
gen in der Funktion des Gebäudes (verkürzt: vom Weinbauern- zum Wohn-
und Geschäftshaus), den damit verbundenen Um-, An- und Erweiterungs-
bauten sowie seiner neuen Lage an den Bahngeleisen (anstelle mitten im
Rebberg) dieses "baulich reagiert" habe, "ohne am Äusseren die Verände-
rungen sichtbar werden zu lassen". Mit anderen Worten: trotz der Verände-
rungen der Umgebung und der Umnutzung vom Weinbauern- zum Wohn-
und Geschäftshaus habe das Haus sein äusseres Erscheinungsbild bewahrt.
Weiter werde im Gutachten folgendes festgestellt: "Das Gebäude verfügt im
ins 17. Jahrhundert zurückgehenden Wohnhaus und in der Scheune von
1890 in der Primärstruktur (Decken, Böden, Wände, Dach) über originale
Bausubstanz. Die für ein Vielzweckbauernhaus typische Gliederung in
Wohnteil und Scheune ist erhalten". Und weiter: "Es handelt sich somit beim
Gebäude B-Strasse 12 um den Typus eines Vielzweckbauernhauses, das
mit einer Trotte verbunden (sc. war) und das später nach Vorbild eines Viel-
zweckbauernhauses mit einer Scheune ergänzt wurde". Dies führe den Gut-
achter zur Feststellung: "Heute erinnert das mehrfach veränderte Gebäude
aufgrund der sichtbaren Zweiteilung in Wohnhaus und Scheune (in Anleh-
nung an ein Vielzweckbauernhaus) an die ursprüngliche landwirtschaftliche
Nutzung, die das Gebäude vor gut 100 Jahren verloren hatte". Daran an-
schliessend folge die Empfehlung: "Das Vielzweckbauernhaus ist als wichti-
ger Zeuge einer wirtschaftlichen Epoche erhaltenswürdig".
Das Gebäude sei also ein wichtiger Zeuge der früheren landwirtschaftlichen
Prägung von X - und insbesondere des dort einst wichtigen Weinbaus. Dies
sei das Bemerkenswerte, gerade auch vor dem Hintergrund der vielen Ver-
änderungen der Umgebung, mit damit verbundenen Umnutzungen und Um-
bauten. Dazu komme bemerkenswert viel erhaltene Bausubstanz im Innern,
worauf der Gutachter hinweise (Türen mit alten Beschlägen aus dem 19.
Jahrhundert, Bodenbeläge, Kachelofen aus der Mitte des 19. Jahrhunderts,
Stube mit Kassettentäfer, bauzeitliche Deckenbalken, ein Naturstein-Portal
mit Relief, Dachkonstruktion aus dem 17. Jahrhundert).
R2.2024.00194 Seite 6

Dazu komme das weitgehend erhaltene, vom Gutachter als relevant bestä-
tigte äussere Erscheinungsbild. Das Gebäude weise daher insgesamt einen
hohen Eigenwert auf. Vor diesem Hintergrund sei es gar nicht nötig, die
Schutzwürdigkeit mit einer "Zeugenschaft einer Transformation" zu begrün-
den. Vielmehr handle es sich um einen gut erhaltenen Zeugen der Epoche
der landwirtschaftlichen Tradition im 17. und 18. Jahrhundert. Auffallend sei
eher, wie viel historische Bausubstanz aussen und innen erhalten geblieben
sei – trotz der vielfachen Veränderungen in der Nahumgebung. Die Behaup-
tung im angefochtenen Beschluss, es sei "gerade keine Originalsubstanz
mehr vorhanden", sei geradezu aktenwidrig und willkürlich. Was sich unter
den aus dem 19. Jahrhundert stammenden Wandverkleidungen an älterer
Substanz erhalten habe, sei nicht untersucht worden, doch sei angesichts
der erhaltenen Grundstruktur davon auszugehen, dass vieles davon noch
vorhanden sei.
Der Rekursgegner versuche – immerhin einem Haus aus dem 17. Jahrhun-
dert – die Schutzwürdigkeit damit abzusprechen, dass einzelne Fenster ver-
ändert worden seien, obwohl Veränderungen bei den Fenstern auch bei Un-
terschutzstellungen heute fast schon zum Standardprogramm gehören wür-
den. Fenster wie auch der Verputz und die Dachziegel gehörten als Ver-
schleissflächen zu den Teilen, die alle paar Jahrzehnte erneuert oder ersetzt
werden müssten. Aufgrund der Aufnahmen in den Akten sei jedenfalls klar,
dass sich am äusseren Erscheinungsbild seit den ersten Fotografien im
19. Jahrhundert kaum etwas geändert habe.
Beim Situationswert sei dem Gutachter insofern ein Missverständnis unter-
laufen, als er davon auszugehen scheine, dass ein solcher nur schützens-
wert sei, wenn ein Gebäude (noch) in seiner ursprünglichen Umgebung
stehe ("Der Situationswert ist wegen dem Fehlen einer massgebenden Um-
gebung gering"). lm Ergänzungsgutachten werde festgehalten, das Haus B-
Strasse 12 sei nie Teil von Y gewesen. Dass es die Situation im Dorfkern
präge, und zwar als Abschluss der noch erhaltenen Gebäude entlang der B-
Strasse, beruhe daher – so der Gutachter – auf einer "Täuschung". Das Haus
sei laut Gutachter ein Solitär in den Rebbergen gewesen, und da dieser nicht
mehr existiere, entfalle auch der Situationswert. Diese Darstellung sei nicht
nur rechtlich unzutreffend, sondern vor allem auch in faktischer Hinsicht
falsch. Wie anhand einer Recherche in den SBB-Archiven dargelegt werden
könne, sei das Haus B-Strasse 12 vor dem Bahnbau von mehreren
R2.2024.00194 Seite 7

Gebäuden umgeben gewesen, die damals abgebrochen worden seien, mit
denen es jedoch klar zum Ortsteil Y gehört habe. Wo genau die Grenze von
Y durchgeführt habe und ob das Haus früher von Reben umgeben gewesen
sei, sei für den Situationswert irrelevant. Es komme allein darauf an, ob das
Gebäude die ortsbauliche Situation präge. Dies sei nie bestritten worden, die
scheinbar gegenteiligen Darstellungen im Gutachten, im Ergänzungsgutach-
ten und im angefochtenen Entscheid würden von einem unrichtigen Begriff
des Situationswerts ausgehen.
Mit dem hohen Alter des Hauses, dem bauzeitlichen Rohbau vom Keller bis
zum Dach, dem bemerkenswerten Dachstock und der ebenfalls weitgehend
bauzeitlichen Struktur weise das Haus einen sehr hohen Eigenwert auf.
Dazu komme ein wichtiger Situationswert im Zentrum von X.
Zur Verhältnismässigkeit bringt der Rekurrent vor, beim Vergleich der Wohn-
flächen im Alt- und Neubau sei das sehr bedeutende Erweiterungspotential
im Altbau nicht berücksichtigt worden (Ausbau von Scheune und Dachge-
schoss). Das Argument der Rechtssicherheit verfange nicht. Die nachträgli-
che Korrektur der früheren Fehlentscheide könne nicht dadurch vermieden
werden, dass wertvolle Zeugen der Vergangenheit leichthin Profitinteressen
geopfert würden. Was die angestrebte Zentrumsentwicklung anbelange, so
gebe es wesentlich attraktivere Möglichkeiten zur Steigerung der Attraktivität
des Zentrums von X (Verweis auf die "Vision Dorfkern X", act. 4.6). Was den
Lärmschutz anbelange, so würden derzeit die gesetzlichen Vorgaben derart
gelockert, dass diese Wohnlage problemlos möglich bleiben werde, vor al-
lem auch, wenn die neuen Wohnungen in einem geschützten Gebäude er-
stellt würden. Dasselbe gelte für die Behindertengerechtigkeit – sofern das
umgenutzte Gebäude den Normen des BehiG überhaupt unterworfen sein
werde.
5.2.
Die Vorinstanz entgegnet, der Gutachter sei zum Schluss gekommen, dass
das Haus zwar noch als wichtiger Zeuge für die bäuerliche Vergangenheit zu
qualifizieren sei, der entsprechende Eigenwert aber aufgrund der geringen
originalen Bausubstanz stark relativiert werde. Vor allem die Grundstruktur
stamme aus dem 17. Jahrhundert. Wie das Haus damals ausgesehen habe,
sei gemäss Gutachten nicht mehr nachvollziehbar. Weder im Äussern noch
im Innern des Hauses seien die Zeiten des 17. Jahrhunderts in ihrer
R2.2024.00194 Seite 8

Materialisierung und der damit einhergehenden Wirkung noch erlebbar. An-
gesichts des damit verbundenen Verlusts an Authentizität bzw. Aussagekraft
über die bäuerliche Vergangenheit von X sei die tiefgradige Gewichtung des
Eigenwerts nicht zu beanstanden.
Die Aussage im Gutachten, wonach das Äussere des Hauses unverändert
geblieben sei, sei so zu verstehen, dass der Wohnteil in seinen äusseren
Ausmassen noch erhalten sei. Der Gutachter habe die Aussage des "unver-
änderten Äussern" stark relativiert: Die Spuren des ehemals als Weinbau-
ernhaus genutzten Wohnhauses seien verwischt, das Haus sei zunächst mit
einer Trotte verbunden gewesen und später an deren Stelle mit einer
Scheune ergänzt worden, wobei das Haus zu jenem Zeitpunkt vermutlich nur
kurze Zeit landwirtschaftlich genutzt worden sei, und schliesslich lasse sich
der ursprüngliche Zustand des Äusseren nicht aus dem Bestand ablesen
bzw. nachkonstruieren, zumal sich die Fassaden hinsichtlich der sichtbaren
Bausubstanz des Fassadenputzes, der Fensteröffnungen sowie aufgrund
der Anbauten stark verändert hätten. Äusserlich sei folglich keine originale
Bausubstanz mehr erfahrbar. Die ursprüngliche äussere Erscheinung lasse
sich nicht mehr nachkonstruieren. Diese gutachterlichen Feststellungen dürf-
ten nicht ausgeblendet werden und seien für die Gewichtung des Eigenwerts
entscheidend. Erlebbar sei nur noch das Volumen des Wohnhausteils, wel-
ches sich aus der noch erhaltenen originalen Primärkonstruktion ergebe, und
die Einteilung in einen Wohn- und einen Scheunenteil.
Gemäss Ergänzungsgutachten sei die Epoche der Transformation von der
bäuerlichen Vergangenheit in die moderne Zeit nur noch am Ladenanbau
erkennbar, welcher keinen denkmalpflegerischen Wert aufweise. Die rekur-
rentische Behauptung, das Wachstum und die Veränderung der Gemeinde
seien besonders gut abzulesen, sei damit unzutreffend. An einer Epoche der
Anpassung eines Objekts auf Veränderungen in der Umgebung bestehe kein
hinreichendes öffentliches Denkmalschutzinteresse, zumal diese Epoche
historisch kaum verallgemeinerbar sei.
Auch im Innern erinnere nur wenig originale Bausubstanz an die Zeit der
bäuerlichen Vergangenheit. Die Türen aus der Mitte des 19. Jh. würden
nichts zur hier interessierenden Zeugenschaft für die bäuerliche Vergangen-
heit von X beitragen, zumal das Haus in der Mitte des 19. Jahrhunderts seit
Jahrzehnten nicht mehr landwirtschaftlich genutzt worden sei. Die Stube mit
R2.2024.00194 Seite 9

Kassettentäfer möge zur Zeugenschaft für die bäuerliche Vergangenheit bei-
tragen, von einem bemerkenswerten Ausmass an schutzwürdiger Ausstat-
tung im Innern könne jedoch nicht die Rede sein.
Für die Bejahung eines Eigenwerts möge zwar gerade noch ein genügendes
Mass an originaler Bausubstanz aus der bäuerlichen Vergangenheit beste-
hen. Davon, dass das Schutzobjekt aber in einem überdurchschnittlichen
Ausmass über eine bauzeitliche Bausubstanz verfüge, könne nicht die Rede
sein. Die Verfälschungen des Gebäudes seien erheblich. Dem Rekurrenten
könne nicht gefolgt werden, wenn er einen hochgradigen Eigenwert be-
haupte. Hinzu komme das der Gemeinde zustehende Auswahlermessen: Es
sei bereits eine Vielzahl (nämlich deren 20) an Gebäuden bzw. teilweise gan-
zen Gebäudekonglomeraten unter Schutz gestellt worden, welche die bäu-
erliche Vergangenheit von X gut bis sehr gut zu bezeugen vermöchten (Un-
terschutzstellungsverfügungen bzw. Inventarblätter in act. 14.7 bis 14.52).
Die Gemeinde sei bemüht, ihr bäuerliches Erbe zu erhalten. Dabei konzent-
riere sie sich vor allem auf Gebiete, in welcher gut erhaltene bäuerliche Ge-
bäude in grösserer Zahl vorkommen und die bäuerliche Vergangenheit auch
in ihrem konkreten örtlichen Zusammenhang authentisch erlebbar machen
würden. Die bäuerlichen Zeugen lägen vor allem in der Kernzone sowie an
den älteren wichtigeren Verkehrsachsen (C-Strasse, D-Strasse (Karte in act.
14.53). Freilich gebe es auch inventarisierte und unter Schutz gestellte Ge-
bäude an anderen Orten im Gemeindegebiet; es liege aber im Ermessen der
Baubehörde (sic), für eine Unterschutzstellung bäuerlicher Gebäude an je-
nen Orten einen besonders bedeutenden Zeugenwert zu verlangen. Das
streitbetroffene Haus vermöge die Epoche der bäuerlichen Vergangenheit
nicht besonders authentisch zu bezeugen; es gebe eine Vielzahl anderer
bäuerlicher Schutz- und Inventarobjekte, welche hierfür geeigneter seien.
Wenn der Rekurrent ausführe, dass sich seit den ersten Fotografien im
19. Jahrhundert kaum etwas am äusseren Erscheinungsbild geändert habe,
dann sei dies hinsichtlich der Zeugenschaft für die Epoche der bäuerlichen
Vergangenheit von X irrelevant, zumal der grösste Teil der relevanten Ver-
änderungen (Anbauten; praktisch durchgehende Veränderungen der Fens-
teröffnungen) bereits vorher stattgefunden habe. Der alte Putz sei vermutlich
in den 1930er Jahren ersetzt worden. Nach der Rechtsprechung vermöge
ein Gebäude, dessen bauzeitliche Substanz sich praktisch nur noch auf die
Grundstruktur beschränke, kein besonders aussagekräftiges Zeugnis der
R2.2024.00194 Seite 10

bauzeitlichen Umstände abzulegen, womit zumindest der Grad des Eigen-
werts sehr stark relativiert sei. Es gehe vorliegend auch nicht nur um einzelne
veränderte Fenster, sondern um eine starke Veränderung des grössten Teils
der Fensteröffnungen und damit des Fassadenbildes.
Das Gutachten gehe keineswegs von einer unrichtigen Definition des Situa-
tionswerts aus. Aufgrund der grossen Ausmasse des Hauses und seiner his-
torisch anmutenden Erscheinung bestätige das Gutachten die prägende Wir-
kung im Ortsbild. Der vollständig veränderte siedlungsgeschichtliche Zusam-
menhang und die daraus resultierende täuschende Wirkung im Ortsbild
werde sodann im Rahmen der Gewichtung des Situationswerts gewürdigt.
Dies entspreche der Rechtsprechung, welche dem siedlungsgeschichtlichen
Zusammenhang für die Beurteilung des Situationswerts eine erhebliche Be-
deutung zumesse und gemäss welcher Veränderungen des siedlungsge-
schichtlichen Zusammenhangs den Situationswert relativieren könnten
(BGer 1C_55/2011, Erw. 6.2 f.; VB.2010.00094, Erw. 3.6). Ein Situationswert
sei vorliegend zwar zu bejahen. Diesem komme jedoch ein nur geringes Ge-
wicht zu.
Bei der Ermittlung der dem Wohnen dienenden Flächen sei ein Fehler fest-
gestellt worden. Die drei Wohnungen würden insgesamt eine Fläche von
rund 310 m2 aufweisen. Erhebliche Flächen im ersten Dachgeschoss dienten
dem Wohnen und seien mitberücksichtigt. Die restliche Fläche im ersten
Dachgeschoss würden sich bei einer Unterschutzstellung nicht hinreichend
belichten lassen und daher nicht als mögliche Wohnfläche in Betracht fallen.
Die Fläche im zweiten Dachgeschoss sei aufgrund der geringen Raumhöhe,
fehlender Erschliessungsmöglichkeiten und eingeschränkter Belichtung für
eine Umnutzung in Wohnen ungeeignet. Die Flächen in der Scheune liessen
sich kaum als Wohnraum umnutzen. Dies setzte eine fachgerechte Isolation
und insbesondere eine Vielzahl von Öffnungen der bislang geschlossenen
Scheunenfassade für Fenster voraus, womit sich das Erscheinungsbild und
der Charakter des Schutzobjekts fundamental verändern würde. Abgesehen
davon bedeutete ein solches (unrealistisches) Umnutzungsvorhaben eine
starke Reduktion der bisherigen Gewerbe- und Lagerflächen. Bei einer Um-
nutzung der Scheune in Wohnraum könnten für die Bewohner auch keine
qualitätsvollen Aussenräume bereitgestellt werden. Am betreffenden Ort be-
stehe daher ein bedeutendes Potential für mehr Wohnraum, Wohneinheiten
und Gewerbe- und Lagerflächen.
R2.2024.00194 Seite 11

5.3.
Die Mitbeteiligte bringt vor, die Ursprünge aus dem 17. Jahrhundert seien
nur in einigen wenigen Bauteilen vorhanden. Die Balkendecke sowie der
Dachstuhl würden die einzigen Gebäudeteile bilden, die nachweislich der
Primärstruktur des Gebäudes zugeordnet werden könnten. Anderweitig sei
keine originale Bausubstanz mehr vorhanden. Dies begründe keinen hinrei-
chenden Eigenwert bzw. eine Unterschutzstellung. Die noch erhaltene histo-
rische Substanz sei fragmentarisch und auf wenige Teile des Gebäudes be-
schränkt. Fenster, praktisch sämtliche Fassaden und auch wesentliche Ele-
mente der inneren Gestaltung seien mehrfach stark verändert worden; die
ursprüngliche Nutzweise sei kaum mehr erkennbar.
Die Transformation von einer landwirtschaftlich genutzten Baute zum Wohn-
und Geschäftshaus begründe für sich allein keine denkmalpflegerische
Schutzwürdigkeit. Der Übergang von der bäuerlichen in die moderne Zeit sei
nicht derart einzigartig, wie ihn der Rekurrent darzustellen versuche. Viel-
mehr handle es sich um einen Entwicklungsprozess, wie er an zahlreichen
Orten zu beobachten sei. Die Transformation habe keine prägenden Spuren
hinterlassen. Vor allem gebe es zahlreiche reinere Vertreter der bäuerlichen
Vergangenheit in X, die (sowohl hinsichtlich Substanz als auch Umgebung)
weit besser erhalten seien und den Übergang vom Bauerndorf in die mo-
derne Zeit weitaus besser und authentischer dokumentierten. An der Bezeu-
gung einer Epoche der "Anpassung eines Objektes auf Veränderungen in
der Umgebung" bestehe kein hinreichendes öffentliches Denkmalschutzinte-
resse. Letztlich könne die Frage aber offenbleiben, da das Gebäude in einem
stark veränderten Umfeld ohnehin isoliert wirke und längst keine prägende
Rolle mehr einnehme. Im Vergleich zu den Bauten entlang der D-Strasse,
die harmonisch in ihre historische und unverbaute Umgebung eingebettet
seien, stehe das Gebäude B-Strasse 12 in einem stark modernisierten Bahn-
hofsumfeld, das keinen Bezug mehr zur ursprünglichen landwirtschaftlichen
Nutzung aufweise. Das Gebäude sei damit auch in dieser Hinsicht kein wich-
tiger Zeuge der frühen landwirtschaftlichen Prägung von X.
Das Erscheinungsbild des Gebäudes sei durch die vollständige Veränderung
der Fensteröffnungen stark verändert worden. Aus der gutachterlichen Fest-
stellung, wonach die Transformation von einem Bauernhaus in ein Wohn-
und Geschäftshaus einzig im eingeschossigen Vorbau erkennbar sei, könne
nicht geschlossen werden, dass sich das Haus selbst kaum verändert habe.
R2.2024.00194 Seite 12

Dies widerspreche den Erkenntnissen des Gutachtens. Der Eigenwert könne
höchstens als gering bezeichnet werden.
Der Situationswert des Gebäudes B-Strasse 12 sei äusserst gering. Selbst
wenn das Gebäude wie vom Rekurrenten behauptet vor dem Bahnbau einst
Teil einer grösseren Baugruppe gewesen sei und zum Ortsteil von Y gehört
haben sollte, vermöge dies keinen schützenswerten Situationswert zu be-
gründen. Die historische Funktion und die Einbettung des Gebäudes sind
verloren gegangen und die heutigen Relikte (B-Strasse und angrenzende
Gebäude) könnten keinen Zusammenhang mehr mit der ursprünglichen
(siedlungsgeschichtlichen) Struktur herstellen. Eine massgebliche prägende
Einbindung in das aktuelle Ortsbild sei nicht auszumachen.
Eine Unterschutzstellung lasse sich weder mit dem Gebot der Rechtssicher-
heit noch demjenigen des Vertrauensschutzes vereinbaren. Es gehe nicht
an, den rechtskräftigen Gestaltungsplan "B-Strasse", der im Vertrauen auf
den fehlenden Inventareintrag und nach Durchführung einer öffentlichen Auf-
lage durch die Baudirektion genehmigt worden sei, durch ein untergeordne-
tes Schutzobjekt nachträglich in Frage zu stellen. Vor diesem Hintergrund
komme den privaten, aber auch den öffentlichen Interessen an der Realisie-
rung der im Gestaltungsplan vorgesehenen Überbauung unter dem Aspekt
des Vertrauensschutzes ein grosses Gewicht zu, die für den Verzicht auf die
Unterschutzstellung eines nicht hochrangigen Schutzobjekts sprechen wür-
den. Im Sinne einer Gesamtabwägung der betroffenen Interessen würden
die gegen eine Unterschutzstellung gerichteten Interessen überwiegen.
6.
Dem Gutachten vom 3. April 2024, verfasst im Auftrag der Gemeinde von E,
Architekt ETH SIA BSA, ist zusammengefasst folgendes zu entnehmen:
Baugeschichte
Das Fälldatum 1656/57 sei im Wohnteil (ursprünglich genutzt als Weinbauernhaus) mit
dendrochonologischem Gutachten an der Kellerdecke und im Dachstuhl nachgewiesen.
1813 hätten auf dem Grundstück vier Bauten bestanden (Wohnhaus, Trottgebäude, Wasch-
haus mit Schopf, Scheune). Bis auf das Wohnhaus seien alle Gebäude noch im 19. Jh.
abgetragen worden. Das Wohnhaus sei erweitert worden: Ab 1876 im Lagerbuch
R2.2024.00194 Seite 13

Bezeichnung als "Wohnhaus mit Zimmeranbau" (vermutlich der ostseitige Ladenanbau),
1890 Anbau der Scheune mit Zimmer und Keller anstelle des Trottgebäudes. Mit dem Bau
der B-Strasse sei das Gebäude in den Perimeter der Einkaufsstrasse gerückt, die nun ost-
seitig der B-Strasse, geschmückt mit neuen Wohn- und Geschäftshäusern im Stil des His-
torismus, entstanden sei.
1923 sei der Bau eines Verkaufslokals für Gemüse und Südfrüchte als Provisorium für
5 Jahre bewilligt worden. 1934 sei der B-Strassenseitige Ladenanbau von zwei Coiffeusen
und als Magazin genutzt worden, die weiteren Räume im Erdgeschoss als Magazin oder
Keller. 1949 hätten die Schweizerischen Bundesbahnen ein Baugesuch für die Einrichtung
eines Ladens im Ökonomie-Gebäude eingereicht. 1953 seien Küche und Bad der Maiso-
nette-Wohnung im Gebäude Nr. 201 erneuert worden. 1958 sei das Magazin im Gebäude
Nr. 202 umgebaut worden. 1965 seien im Zuge des Umbaus der Nassräume im Gebäude
Nr. 201 die Eingänge der südseitigen Geschosswohnungen getrennt worden. Im Jahr 2008
habe sich das Gebäude aus Scheune, Wohnhaus, Anbau 1, Anbau 2, Rampe und Eingang
zusammengesetzt. Diese Gliederung sei heute noch vorhanden.
Baubeschrieb
Das mit einem zusammenhängenden Satteldach gedeckte, längsrechteckig ausgerichtete
Gebäude setze sich aus verschiedenen Gebäudeteilen zusammen: Das nach Osten dreige-
schossig erscheinende, nach Süden und Westen freistehende Wohnhaus, die nordseitig
angebaute Scheune und der ostseitig im Untergeschoss angebauteeingeschossige Vorbau.
Die Gliederung in Wohnhaus und Scheune sei auch an den Fassaden ablesbar. Die Ostfas-
sade sei die Hauptfassade. Während der Wohnteil verputzt sei, verfüge die Scheune über
eine Vertikalschalung in Holz. Der Giebel im Wohnteil, obwohl verputzt, trete aus der Fas-
sade optisch hervor. In den Aufnahmen von 1919 sei das Giebeldreieck gut zu erkennen,
was auf einen damals schon vorhandenen Materialwechsel schliessen lasse.
Grundsätzlich seien Wohnhaus und Scheunenanbau dem Typus des Vielzweckbauernhau-
ses verpflichtet. Insbesondere das Bandfenster im Erdgeschoss der Maisonette-Wohnung
lasse eine Verwandtschaft zu regionalen Vergleichsobjekten erkennen. Der durchlaufende
First, das ostseitig ausladende Scheunenvordach aber auch die Behandlung der Giebelfas-
sade im Wohnteil als Seitenfassade seien weitere typische Merkmale eines Vielzweckbau-
ernhauses.
Die Fassade des schmucklosen Wohnteils werde von den Lochfenstern bestimmt. Das he-
terogene Erscheinungsbild resp. die unterschiedlichen Fensterformate an der Ostfassade
liessen Rückschlüsse auf eine rege Umbautätigkeit zu. Die Fenster an der Südseite (Giebel)
würden ebenfalls von den Formaten abweichen. "Die Öffnungen und an der Westseite"
seien im 20. Jh. verändert worden.
R2.2024.00194 Seite 14

Bei der Scheune seien an der Giebelseite und an der Rückseite, für einen Holzbau der Jahr-
hundertwende typisch, die Fugen der vertikalen Bretterschalung mit Schlagleisten verdeckt.
Bei der zur B-Strasse gerichteten Seitenfassade, der Hauptfassade des Gebäudes, sei die
Holzschalung mit Laubsäge-Ornamenten versehen. Die Gliederung in einen gemauerten
Stall (1949 umgebaut zum Laden) und das mit grossen Flügeltoren versehene Tenn seien
gut zu erkennen.
Im Inneren seien die Räume und Oberflächen (mit Ausnahme der Maisonette-Wohnung)
stark purifiziert. Mehrere aus der zweiten Hälfte des 19. Jh. stammende Türen und Be-
schläge, verschiedene Bodenbeläge sowie ein grüner Kachelofen aus der Mitte des 19. Jh.
seien als Ausstattungselemente vorhanden. Das Krallentäfer im oberen Maisonette-Ge-
schoss verweise auf einen bescheidenen Ausbaustandart. Einzige Ausnahme bilde das mit
einem Kassettentäfer ausgekleidete Wohnzimmer im Erdgeschoss der Maisonette-Woh-
nung. Originale Fenster seien nicht vorhanden.
lm stark verbauten Untergeschoss seien im Wohnteil die mächtigen, weiss gekalkten, stel-
lenweise geschwärzten, mit Waldkante versehenen Deckenbalken und die Bretter der
Schiebeböden sichtbar. Die handwerklich geprägte Ausführung verweise auf das nachge-
wiesene Fälldatum aus Mitte des 17. Jahrhunderts. Identische Decken fänden sich sowohl
im Gebäudeteil der Geschosswohnung als auch im Maisonette-Teil, was auf eine zeitgleiche
Erstellung der beiden Gebäudeteile hinweise.
Mit dem Ladenvorbau seien wichtige Spuren der ehemaligen Fassade verloren gegangen.
Einzig am Übergang zur Scheune habe sich an der Querwand ein Naturstein-Portal mit Re-
lief erhalten. Es könne sich um den Zugang zur Maisonette-Wohnung handeln, bevor Wohn-
haus und Scheune zusammengebaut worden seien.
lm Scheunenteil zeugten grössere Eingriffe von den Nutzungsanpassungen. In der im
20. Jh. mehrheitlich als Magazin genutzten Scheune seien keine Spuren einer ehemaligen
landwirtschaftlichen Nutzung (sofern es diese gegeben habe) erhalten geblieben, ebenso
wenig Spuren der im Lagerbuch 1890 vermerkten "Zimmer". Das Untergeschoss sei gleis-
seitig erweitert worden, vermutlich um im Erdgeschoss eine Rampe auszubilden.
Die bauzeitliche Dachkonstruktion sei in beiden Gebäudeteilen erhalten geblieben. Über
dem Wohnteil sei das Dach als liegender Stuhl ohne Firstbalken ausgebildet, im Scheunen-
teil als Zangenkonstruktion, ebenfalls ohne Firstbalken. Liegende Stühle hätten im Zürich-
seegebiet ab dem 17. Jh. bis ins 19. Jh. Verbreitung gefunden.
Würdigung
Das nachgewiesene Fälldatum von 1656/57 mache den Wohnteil zum wertvollen Bauzeu-
gen im Ortsbild von Y. Die an der Kellerdecke und im Dachstuhl entnommenen Proben
R2.2024.00194 Seite 15

belegten, dass die Grundstruktur des Wohnhauses erhalten geblieben sei. Die Spuren des
ehemals als Weinbauernhaus genutzten Wohnteils sind heute aber verwischt.
Die Bedeutung des Objekts liege heute in der Transformation der landwirtschaftlich genutz-
ten bäuerlichen Liegenschaft im Rebberg zum Wohn- und Geschäftshaus mit Magazin. Das
Gebäude habe mit Um-, An- und Erweiterungsbauten auf die veränderte Lage am Gleis, in
Bahnhofsnähe und an der zusammen mit dem Bahnhof angelegten B-Strasse baulich rea-
giert, ohne am Äusseren die Veränderungen sichtbar werden zu lassen.
Das Gebäude verfüge im ins 17. Jh. zurückgehenden Wohnhaus und in der Scheune von
1890 in der Primärstruktur (Decken, Böden, Wände, Dach) über originale Bausubstanz. Die
für ein Vielzweckbauernhaus typische Gliederung in Wohnteil und Scheune sei erhalten,
aber auch die Kammerung des Wohnteils in drei unterschiedliche Bereiche sei im Grundriss
Untergeschoss von 1934 gut zu erkennen. Während die Maisonette-Wohnung eine ur-
sprünglich angelegte Wohneinheit repräsentiere, seien die Geschosswohnungen vermutlich
eher im Zusammenhang mit Umbauten in der 2. Hälfte des 19. Jh. entstanden, als das
Wohnhaus aufgrund der Nähe zum Bahnhof eine neue Bestimmung gefunden habe.
Wohnhaus und Scheune folgten dem Typus des Vielzweckbauernhauses, obwohl zwischen
der Erstellung des Wohnhauses und der Scheune 230 Jahre liegen würden. Anzunehmen
sei, dass die Scheune nur kurze Zeit landwirtschaftlich genutzt worden sei, da sie 25 Jahre
nach dem Bau der Eisenbahn zwischen B-Strasse und Eisenbahntrassee gebaut worden
sei. Der Abbruch der Trotte weise auf Betriebsveränderungen hin. In der Siegfriedkarte von
1930 sei der Rebberg aufgelöst.
Der vorspringende, verputzte Gebäudeteil am Übergang zwischen Wohnhaus und Scheune
deute an, dass auch die Trotte nicht zusammen mit dem Wohnhaus entstanden sei, sondern
mit diesem Passstück verbunden worden sei. Es handle sich somit beim Gebäude B-Strasse
12 um den Typus eines Weinbauernhauses, das mit einer Trotte verbunden und später nach
Vorbild eines Vielzweckbauernhauses mit einer Scheune ergänzt worden sei.
Mit dem Bau der Eisenbahn habe sich die Lage des Gebäudes massiv verändert. Es habe
seine ursprüngliche landwirtschaftliche Bestimmung verloren, die es im Umfeld des Weilers
Y und der Rebberge eingenommen habe. Der Bau der Scheuen falle in die Zeit des Um-
bruchs. Die Anpassungen an die neue Funktion als Wohn- und Geschäftshaus als auch jene
eines Lagerhauses seien mit reduzierten Mitteln erfolgt. Innerhalb des sich verändernden
Ortsbildes habe das Gebäude keine neue prägende Funktion übernommen. Heute erinnere
das mehrfach veränderte Gebäude aufgrund der sichtbaren Zweiteilung in Wohnhaus und
Scheune (in Anlehnung an ein Vielzweckbauernhaus) an die ursprüngliche landwirtschaftli-
che Nutzung, die das Gebäude vor 100 Jahren verloren habe. Der Situationswert sei wegen
dem Fehlen einer massgebenden Umgebung hingegen gering.
R2.2024.00194 Seite 16

Aus den Umbauten würden weder besondere ortsbauliche noch besondere architektonische
Qualitäten hervorgehen. Weder fänden sich am Gebäude Spuren einer wegweisenden Um-
gestaltung, noch vermöge das Gebäude im heutigen Umfeld, massgeblich geprägt von Bau-
ten aus dem späten 19. Jh., mit den Wohn- und Geschäftsbauten in einen Dialog zu treten.
Eine Konzentration auf den Kernbau des Wohnhauses sei möglich. Der ursprüngliche Zu-
stand lasse sich heute aber nicht aus dem Bestand ablesen. Hinweise auf die ostseitige
Sockelfassade seien mit dem Anbau verloren gegangen. Auch die Giebel- und die Westfas-
sade seien verändert worden. Das Haus lasse sich aufgrund der vielen Umbauten nicht in
einen ursprünglichen Zustand als Weinbauernhaus zurückführen.
Empfehlungen / Schutzumfang
Aufgrund des nachgewiesenen Alters des Weinbauernhauses handle es sich beim Gebäude
als Gesamtes um ein Schutzobjekt kommunaler Bedeutung nach § 203 PBG. Das Viel-
zweckbauernhaus sei als wichtiger Zeuge einer wirtschaftlichen Epoche erhaltenswürdig.
Trotz des nachgewiesenen hohen Alters hätten sich im Wohnteil nur wenige bauzeitliche
Ausstattungen und Oberflächen erhalten. Mit Ausnahme der Decken im Kellergeschoss und
der Dachkonstruktion seien am ehemaligen Weinbauernhaus keine Spuren sichtbar, die auf
die ursprüngliche landwirtschaftliche Nutzung hinweisen würden. Das Gesamtgebäude
zeige sich heute als Mehrfamilienhaus mit Magazinanbau. Weil die bauzeitliche Ausstattung
fehle und das Gebäude stark umgebaut worden sei, lasse sich das Weinbauernhaus nicht
in einen originalen Zustand zurückführen. Aufgrund des geringen Anteils an originaler bau-
zeitlicher Substanz handle es sich somit nicht um ein hochrangiges Schutzobjekt. Betreffend
seinem Eigenwert könne dem Objekt eine mittlere Schutzwürdigkeit attestiert werden.
Empfohlener Schutzumfang
Im Wohnteil (in der Substanz): bauzeitliche Fassaden, Dachform und Dachwerk (inkl. Gaube
auf der Ostseite), Bruchsteinmauerwerk Kellergeschoss, Geschossdecken und Innenwände
des historischen Bestands, Innenausstattung mit den gestemmten Türblättern und den pro-
filierten Türfuttern sowie den gestemmten Wandtäfern.
Scheunenteil (in der Substanz): bauzeitliche Fassade, Dachform und Dachwerk, Bruchstein-
mauerwerk Kellergeschoss.
R2.2024.00194 Seite 17

Ergänzungsgutachten vom 4. September 2024
In der Ergänzung zum Gutachten wird festgehalten, dass auch die aufgehenden Wände in
Massivbauweise aus dem 17. Jh. stammen würden. Es sei daher naheliegend, dass der
gesamte Rohbau des Wohnteils die Ausmasse des Gebäudes von 1656/1657 behalten
habe. Die Befensterung der Nordwestfassade mit verschiedenen Fensterformaten und ei-
nem Niveausprung bilde die Nutzungsgeschichte ab. Die Südostseite sei stark verändert
worden (ebenfalls verschiedene Fensterformate). Zur historischen Substanz zählten auch
die Fassaden und ihre Öffnungen, die auf der Nordostseite ein vertrautes Bild vermittelten
und auf der Südost- und Südwestseite stark verändert worden seien. Der Fassadenputz, ein
Kellenwurf, stamme vermutlich aus den 1930er Jahren, denn der Giebel sei 1919 noch nicht
verputzt gewesen, weise heute aber denselben Putz wie am gesamten Wohnteil auf. An der
ehemaligen Aussenwand des Kellergeschosses seien keine Portale vorhanden, weshalb
am Bau keine Aussagen zur ursprünglichen Erdgeschossnutzung entnommen werden könn-
ten.
Die Transformation des Weinbauernhauses zum Wohn- und Geschäftshaus sei einzig im
eingeschossigen Vorbau erkennbar. Dieser sei von geringer Qualität und habe das Äussere
des ehemaligen Weinbauernhauses nicht wesentlich verändert. Der Vorbau sei als additive
Zutat zu erkennen und wirke störend. Der architektonische Anspruch des Gebäudes sei im
Vergleich zu den Bauten an der B-Strasse, die um 1900 entstanden seien und eine hoch-
wertige Architektur angestrebt hätten, unverkennbar gering. Einzig der eingeschossige Vor-
bau habe eine architektonisch auf die veränderten Gegebenheiten reagierende Front erhal-
ten. Das im Verhältnis zum Gebäude kleine Volumen vermöge die Transformation nicht zu
prägen, sondern wirke wie ein zaghafter Versuch, den Anschluss an die Entwicklung der B-
Strasse nicht zu verpassen.
Zum Situationswert wird ausgeführt, in der Wild-Karte liege das Gebäude ausserhalb des
Kerns von Y. Der Situationswert habe damals im freistehenden Gebäude inmitten von Land-
wirtschaftsland gelegen. In der Karte der Ortsbildinventaraufnahme des Büros für das ISOS
von 1977 bilde das streitbetroffene Gebäude nicht Teil der Baugruppe des Ortsbilds von Y,
sondern Teil des Gebiets 1, das auch den Bahnhof und die Bauten entlang der B-Strasse
umfasse. Das Objekt B-Strasse 12 werde nicht hervorgehoben oder speziell beschrieben.
Der Situationswert des Gebäudes B-Strasse 12 sei gering, weil es weder ein Gebäude aus
der Zeit des Bahnbaus noch des Dorfkerns von Y sei, sondern an einen landwirtschaftlichen
Betrieb erinnere, dessen angestammte Umgebung nicht mehr vorhanden sei. Blicke man
heute von der Kreuzung in Richtung Bahnhof, erscheine das Gebäude als Teil der noch
erhaltenen Gruppe (Bauten des ehemaligen Ortsbilds von Y) nordseitig der Strasse nach X.
Die Einschätzung im Gutachten berücksichtige die bauliche Entwicklung, die belege, dass
R2.2024.00194 Seite 18

der Eindruck täusche und das Gebäude B-Strasse 12 nie Teil des Ortsbildes von Y gewesen
sei. Deshalb sei der Situationswert gering.
7.1.
Schutzobjekte sind unter anderem Ortskerne, Quartiere, Strassen und
Plätze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen,
die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder bau-
künstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaft oder Sied-
lungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umge-
bung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG).
Aus der vom Gesetz alternativ zur landschafts- oder siedlungsprägenden
Wirkung vorausgesetzten Zeugeneigenschaft ergibt sich das Erfordernis,
dass ein Objekt, über welches Schutzmassnahmen verhängt werden sollen,
namentlich auf Grund seiner ortsbaulichen, baulichen oder ausstattungs-
mässigen Eigenschaften von einer Epoche Zeugnis abzulegen, d.h. die be-
treffende Epoche zu veranschaulichen und im eigentlichen Wortsinne zu do-
kumentieren vermag. Allein der Umstand, dass ein Objekt einer Epoche zu-
geordnet werden kann, ist somit für die Bejahung der Zeugeneigenschaft
noch nicht ausreichend. Zudem lässt das Gesetz auch die blosse Zeugenei-
genschaft noch nicht genügen; das betreffende Objekt muss vielmehr ein
wichtiger Zeuge sein. Diese Qualifikation kann sich aus verschiedenen, hier
nicht abschliessend aufzuzählenden Gründen ergeben. Ein wichtiger Zeuge
liegt namentlich dann vor, wenn die betreffende Baute auf Grund ihrer ge-
samten Beschaffenheit eine Epoche besonders aussagekräftig und qualitäts-
voll zu dokumentieren vermag.
Mit dem Begriff der Epoche werden vom Gesetz auch Ereignisräume anvi-
siert, die zeitlich oder lokal vergleichsweise eng begrenzt sind und daher im
Allgemeinen kaum als "Epochen" zu bezeichnen wären. Namentlich mit Blick
auf die baukünstlerischen Epochen gilt sodann, dass auch Bauten, die Über-
gänge zwischen solchen bezeugen, Schutzobjekte sein können. Zu verlan-
gen ist allerdings stets, dass die betreffende politische, wirtschaftliche, sozi-
ale oder baukünstlerische Epoche klar definiert werden kann.
R2.2024.00194 Seite 19

7.2.
Bei sich auf § 203 Abs. 1 PBG stützenden Schutzentscheiden kommt den
kommunalen und kantonalen Denkmalpflegebehörden eine gewisse Ent-
scheidungsfreiheit zu. Diese bezieht sich vor allem auf die Qualifikation eines
Objektes als Schutzobjekt, auf den konkreten Umfang einer Schutzmass-
nahme, gegebenenfalls auf die Auswahl unter mehreren in Betracht fallen-
den Schutzobjekten oder aber auf den Verzicht auf Schutzmassnahmen. In-
soweit hat sich die Rekursinstanz bei der Entscheidüberprüfung Zurückhal-
tung aufzuerlegen. Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren
Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz zu
respektieren. Die Rekursinstanz darf nur dann einschreiten, wenn die Be-
hörde ihren Ermessensspielraum überschreitet, indem sie sich von unsach-
lichen, dem Zweck der in Frage stehenden Regelung fremden Erwägungen
leiten lässt oder allgemeine Rechtsprinzipien, wie das Verbot von Willkür
oder den Grundsatz der Verhältnismässigkeit, verletzt. Dabei darf sich die
Rekursinstanz jedoch nicht auf eine blosse Willkürprüfung beschränken, viel-
mehr muss die Eingriffsschwelle tiefer gesetzt werden (vgl. BGE 145 I 52,
E. 3.6., mit Hinweisen). Die Entscheidungsfreiheit der Denkmalpflegebe-
hörde ist stets gegen den Anspruch auf wirksamen Rechtsschutz abzuwägen
(Art. 77 der Kantonsverfassung [KV] und Art. 29a der Bundesverfassung
[BV]; Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf
2014, § 20 Rz. 64 ff.), zumal Schutzmassnahmen in der Regel einen schwe-
ren Eingriff in das Grundeigentum bilden.
Im Übrigen besteht in der Regel keine Kognitionseinschränkung. Die Frage,
was unter einem Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu ver-
stehen ist, kann die Rekursinstanz frei beantworten. Auch steht ihr in der
Regel eine freie Würdigung der örtlichen Verhältnisse zu, soweit ihr diese
hinreichend bekannt sind. Geht es um bautechnische Fragen, namentlich um
solche der Erhaltungs- und Renovationsfähigkeit von Schutzobjekten oder
von Teilen hiervon, ist das Baurekursgericht als Fachgericht in Bausachen
zu deren Beantwortung nicht weniger berufen als die Denkmalpflegebehör-
den.
7.3.1.
Der Gutachter ordnet das Gebäude dem Typus des Vielzweckbauernhauses
zu und attestiert ihm betreffend seines Eigenwerts eine mittlere Schutzwür-
digkeit. Der Eigenwert liege in der Zeugenschaft einer wirtschaftlichen
R2.2024.00194 Seite 20

Epoche, konkret in der Erinnerung an die ursprüngliche landwirtschaftliche
Nutzung bzw. in der "Transformation der landwirtschaftlich genutzten bäuer-
lichen Liegenschaft im Rebberg zum Wohn- und Geschäftshaus mit Magazin
im Geschäftszentrum am Bahnhof X".
Ausschlaggebend für diese gutachterliche Beurteilung sind insbesondere
das hohe Alter der erhalten gebliebenen Primärstruktur des Wohnhauses
(Decken, Böden, Wände, Dach). Gleichzeitig wird gesagt, dass es sich auf-
grund des geringen Anteils an originaler bauzeitlicher Substanz und nur we-
nigen bauzeitlichen Ausstattungen und Oberflächen nicht um ein hochrangi-
ges Schutzobjekt handle. Das Wohnhaus sei mehrfach verändert worden,
sowohl im Inneren wie im Äusseren. Der ursprüngliche Zustand lasse sich
heute aber nicht aus dem Bestand ablesen, die Fassaden seien, zum Teil
stark, verändert worden (verschiedene Fensterformate). Die Geschosswoh-
nungen seien vermutlich in der 2. Hälfte des 19. Jh. entstanden. 1965 seien
die Eingänge der südseitigen Geschosswohnungen getrennt worden. Die in-
nere Struktur des Wohnhauses entspricht somit nicht dem bauzeitlichen Zu-
stand. Gegen eine hochgradige Schutzwürdigkeit spricht laut Gutachten so-
dann der Umstand, dass mit Ausnahme der Decken im Kellergeschoss und
der Dachkonstruktion am ehemaligen Weinbauernhaus keine Spuren sicht-
bar sind, die auf die ursprüngliche landwirtschaftliche Nutzung hinweisen.
Das Gesamtgebäude zeige sich heute als Mehrfamilienhaus mit Magazinan-
bau. Es fänden sich keine Spuren einer wegweisenden Umgestaltung. Im
Ergänzungsgutachten wird festgehalten, die Transformation des Weinbau-
ernhauses zum Wohn- und Geschäftshaus sei einzig im eingeschossigen
Vorbau erkennbar. Dessen im Verhältnis zum Gebäude kleines Volumen
vermöge die Transformation nicht zu prägen. Ausserdem wird der Vorbau
als störend bezeichnet und vom empfohlenen Schutzumfang ausgenommen.
Das Gutachten erweist sich hier insoweit als nicht schlüssig, als die Bedeu-
tung des Gebäudes in der Transformation des Weinbauernhauses zum
Wohn- und Geschäftshaus erblickt wird, aber der eingeschossige Vorbau,
der allein diese Transformation erkennen lassen soll, vom Schutzumfang als
störendes Element ausgenommen wird. Hinzu kommt, dass laut Gutachten
in der im 20. Jh. mehrheitlich als Magazin genutzten Scheune keine Spuren
einer ehemaligen landwirtschaftlichen Nutzung (sofern es diese gegeben
habe) erhalten geblieben seien. Auch hier ist somit keine Transformation er-
kennbar.
R2.2024.00194 Seite 21

Der Wohnteil wurde immer zu Wohnzwecken genutzt. Auf die bäuerliche Ver-
gangenheit vermag höchstens die später angebaute Scheune hinzudeuten,
die dem Gebäude die Anmutung eines Vielzweckbauernhauses verleiht. Für
das Wohnhaus in sich ergibt sich aus dem Gutachten keine Zeugenhaftigkeit
für die ehemals landwirtschaftliche Wohnnutzung. Der Gutachter spricht da-
von, das gesamte Gebäude sei "grundsätzlich" dem Typus des Vielzweck-
bauernhauses verpflichtet bzw. es weise typische Merkmale eines solchen
auf. Dass das Gebäude tatsächlich als Vielzweckbauernhaus genutzt wurde,
ist nicht erstellt, zumal für die Scheune einzig die Nutzung als Magazin belegt
ist. Der Gutachter nimmt an, die Scheune sei, wenn überhaupt, nur kurze
Zeit landwirtschaftlich genutzt worden, da sie 25 Jahre nach dem Bau der
Eisenbahn gebaut worden sei. Das Gebäude zeige sich heute als
Mehrfamilienhaus mit Magazinanbau.
Nach dem Gesagten ist festzuhalten, dass das Gebäude die besagte Trans-
formation, wiewohl sie tatsächlich stattgefunden hat, nicht besonders aussa-
gekräftig zu dokumentieren vermag.
7.3.2.
Entgegen der Auffassung des Rekurrenten lässt sich dem Gutachten nicht
entnehmen, dass das Gebäude sein äusseres Erscheinungsbild trotz der
Umnutzung vom Weinbauern- zum Wohn- und Geschäftshaus bewahrt hat.
Vielmehr werden im Gutachten insbesondere teils starke Veränderungen der
Fassaden in Bezug auf die Fensteröffnungen erwähnt. Zwar erinnert das
mehrfach veränderte Gebäude, so der Gutachter, "aufgrund der sichtbaren
Zweiteilung in Wohnhaus und Scheune (in Anlehnung an ein Vielzweckbau-
ernhaus) an die ursprüngliche landwirtschaftliche Nutzung". Wie oben dar-
gelegt, ordnet der Gutachter das Gebäude aufgrund der Zweiteilung dem
Typ Vielzweckbauernhaus zu, eine entsprechende tatsächliche Nutzung ist
indes weder belegt noch wahrscheinlich. Die blosse "Anlehnung" an eine
bäuerliche Bauweise vermag keine wichtige Zeugenschaft für die entspre-
chende wirtschaftliche Epoche zu begründen. Noch weniger ist ersichtlich,
worin die Zeugenschaft spezifisch für die landwirtschaftliche Tradition im
17. und 18. Jahrhundert liegen soll. Insbesondere ist weder aus dem Gut-
achten noch aus den Vorbringen des Rekurrenten ersichtlich, inwiefern die
noch vorhandene bauzeitliche Primärkonstruktion aus dem 17. Jahrhundert
davon Zeugnis ablegen soll.
R2.2024.00194 Seite 22

Aus diesen Gründen kann dem Rekurrenten nicht gefolgt werden, wenn er
den Eigenwert abweichend vom Gutachten als hoch bzw. sogar als sehr
hoch einstuft. Daran ändert nichts, dass nicht ausgeschlossen werden kann,
dass sich unter den aus dem 19. Jahrhundert stammenden Wand- und De-
ckenverkleidungen ältere Substanz erhalten hat. An der Aussagekraft des
Zeugen ändert sich gegebenenfalls nichts Wesentliches. Im Übrigen ist fest-
zuhalten, dass der Rekurrent die tatsächlichen Feststellungen im Gutachten
hinsichtlich der Beurteilung des Eigenwerts nicht in Frage stellt.
7.3.3.
Die Vorinstanz erachtet den Eigenwert als (höchstens) gering. Sie beurteilte
im angefochtenen Beschluss unter Bezugnahme auf das Gutachten zu-
nächst die "Zeugenschaft für bäuerliche Vergangenheit". An anderer Stelle
wird in den Erwägungen die Zeugenschaft "eines Bauernhauses aus dem
17. Jahrhundert" bzw. die "bäuerliche Vergangenheit von X im 17. Jahrhun-
dert" beurteilt und verneint bzw. "stark" relativiert.
Im Gutachten ist von solchen Zeugenschaften nicht ausdrücklich die Rede.
Gemäss Gutachten liegt die "Bedeutung" des Objekts in der "Transformation
der landwirtschaftlich genutzten bäuerlichen Liegenschaft im Rebberg zum
Wohn- und Geschäftshaus mit Magazin". Es sei "als wichtiger Zeuge einer
wirtschaftlichen Epoche" erhaltenswürdig, wobei die Epoche nicht näher de-
finiert wird. Aus dem Zusammenhang darf geschlossen werden, dass es sich
nicht bloss – im Sinne einer typologischen Einordnung – um einen Zeugen
für ein umgenutztes ehemaliges landwirtschaftliches Gebäude handelt, son-
dern als ehemaliges landwirtschaftliches Gebäude um einen Zeugen der
bäuerlichen Vergangenheit von X und damit der entsprechenden wirtschaft-
lichen Epoche. Dies entspricht dem Verständnis sowohl des Rekurrenten als
auch der Vorinstanz und erscheint zutreffend.
Die Erwägungen, der Rohbau stamme aus dem 17. Jh., sei aber vom Ge-
bäudeäusseren nicht sichtbar bzw. weder im Äussern noch im Innern sei
noch ein hinreichender Anteil an Originalsubstanz wahrnehmbar, um das für
die Entstehungszeit Charakteristische am Objekt erfahren zu können, geht
an der Sache vorbei. Entscheidend ist, dass die bauzeitliche Primärstruktur
noch vorhanden ist, am Bau nachvollzogen werden kann und auch im äusse-
ren Erscheinungsbild ihren Ausdruck findet. Hinzu kommt der ideelle Wert,
der jedem Original innewohnt. Insoweit kommt es auf die unmittelbare,
R2.2024.00194 Seite 23

optische Sichtbarkeit des "Rohbaus" nicht an. Insbesondere wird vorliegend
die Authentizität nicht dadurch beeinträchtigt, dass der Aussenverputz des
Wohnhauses nicht bauzeitlich ist. Hinsichtlich der Authentizität ist im Übrigen
nicht auf den bauzeitlichen Zustand des Gebäudes abzustellen, wie die
Vorinstanz annimmt, sondern darauf, wofür das Gebäude heute Zeugnis ab-
legen soll, gemäss Gutachten für die besagte Transformation. Insofern
kommt es entgegen der Vorinstanz für die Gewichtung des Eigenwerts auch
nicht darauf an, dass der ursprüngliche Zustand nicht mehr nachkonstruiert
werden kann. Mit den obigen Argumenten vermag die Vorinstanz die Abwei-
chung vom gutachterlich festgestellten mittelgradigen Eigenwert noch nicht
zu begründen.
Zur Zeugenschaft für die Transformation erwog die Vorinstanz, die Epoche
der Transformation der bäuerlichen Vergangenheit in die moderne Zeit sei
doch recht partikulär. Es gebe in X noch mehrere gut erhaltene, reine Ver-
treter der bäuerlichen Vergangenheit und sehr viele Vertreter von Geschäfts-
häusern der modernen Zeit. Angesichts des Vorhandenseins dieser reinen
Vertreter beider Epochen könne dem öffentlichen Interesse an einer Unter-
schutzstellung eines Transformationszeugen kein allzu grosses Gewicht zu-
kommen. Das Ergänzungsgutachten relativiere sodann die im Gutachten er-
wähnte Bedeutung des Gebäudes als Transformationszeuge stark. Dem-
nach könne dem Gebäude als Zeugen der besagten Transformationsepoche
nur ein geringer Eigenwert zukommen.
Mit der Bezeichnung als "partikulär" begründet die Vorinstanz nicht nachvoll-
ziehbar, weshalb sie der besagten Transformation keine erhebliche Bedeu-
tung beimisst. Unbehelflich ist auch die Begründung in der Rekursantwort,
wonach an einer Epoche der Anpassung eines Objekts auf Veränderungen
in der Umgebung kein hinreichendes öffentliches Denkmalschutzinteresse
bestehe. Wie bereits erwähnt, zeugt die Transformation des Gebäudes von
der bäuerlichen Vergangenheit in X als wirtschaftliche Epoche. An der Erin-
nerung daran besteht offensichtlich ein erhebliches Interesse, wie die zahl-
reichen Schutzobjekte aus jener Zeit zeigen (s. dazu E. 8.2.).
Die Existenz von Vergleichsobjekten ist sodann keine Frage des Grades der
Schutzwürdigkeit, sondern der Verhältnismässigkeit von Schutzmassnah-
men. Zutreffend erscheint indes die Relativierung der Bedeutung des Ge-
bäudes als Transformationszeuge. Wie oben ausgeführt, erweist sich das
R2.2024.00194 Seite 24

Gutachten in dieser Hinsicht als nicht schlüssig und vermag das Gebäude
die Transformation nicht besonders aussagekräftig zu dokumentieren.
7.3.4.
Im Ergebnis ist festzuhalten, dass mit der bauzeitlichen Primärkonstruktion
ein in qualitativer und quantitativer Hinsicht bedeutender Teil der Origi-
nalsubstanz vorhanden ist. Im Inneren haben sich nur wenige bauzeitliche
Ausstattungen und Oberflächen erhalten. Spuren der landwirtschaftlichen
Nutzung lassen sich kaum noch finden, ebenso wenig Spuren einer "weg-
weisenden Umgestaltung" (s. Gutachten, S. 11) und die Transformation zum
Wohn- und Geschäftshaus ist nur im eingeschossigen Vorbau erkennbar,
der von geringer Qualität ist und gemäss Gutachten störend wirkt. Damit ver-
mag das Gebäude weder die besagte Transformation noch die ursprüngliche
landwirtschaftliche Nutzung besonders aussagekräftig zu dokumentieren.
Der Grad des Eigenwerts ist daher als gering einzustufen.
7.4.1.
Mit der Erfassung von Gebäuden und Gebäudegruppen, die Landschaften
oder Siedlungen wesentlich mitprägen, bezweckt § 203 Abs. 1 lit. c PBG die
Erhaltung qualifizierter Landschafts- und Siedlungsbilder. Der Situationswert
bezeichnet den Wert eines Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung in
der gesamten Umgebungsstruktur ergibt. Die besondere Stellung und Lage
einer Baute begründet für sich allein grundsätzlich keinen besonderen Situ-
ationswert. Die zu schützende Baute muss vielmehr auch von ihrer beson-
deren Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden, Fenster, Dachflächen
usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur prägenden Wir-
kung beitragen. Allerdings rechtfertigt nicht jede Optimierung von Siedlungs-
oder Landschaftsbildern die Anordnung von Schutzmassnahmen; die positiv
prägende Wirkung muss vielmehr objektiv ausgewiesen und begründet sein,
was etwa bei für das geschützte Ortsbild wichtigen Kernzonenbauten der Fall
sein kann (VB.2022.00624 vom 23. November 2023, E. 4.1., mit Hinweisen;
VB.2022.00266 vom 31. August 2023, E. 8.3; VB.2009.00608 vom
4. Mai 2011). Ein Objekt prägt die bauliche oder landschaftliche Umgebung
wesentlich mit, wenn es von nicht unbedeutenden, näher oder weiter ent-
fernten Drittstandorten im Zusammenhang mit seiner Umgebung sichtbar ist
und auf diese mit seiner Erscheinung, seiner Gestaltung, seinen Ausmassen,
seiner Materialisierung und seiner Lage eine bestimmende und positive
R2.2024.00194 Seite 25

Wirkung ausübt (Marco Koletsis, Baudenkmal - Voraussetzungen der Unter-
schutzstellung, 2021, Rz. 116).
7.4.2.
Im Gutachten und auch seitens der Vorinstanz erfolgte die Beurteilung des
Situationswertes teilweise aufgrund von sachfremden Kriterien. Massgebend
für den Situationswert ist nach dem oben Ausgeführten einzig die Wirkung
im heute vorhandenen Landschafts- bzw. Ortsbild. Darauf, ob das streitbe-
troffene Gebäude einst Teil des Ortsbilds von Y gewesen oder die ursprüng-
lich angestammte Umgebung eines landwirtschaftlichen Betriebs noch vor-
handen ist, kommt es vorliegend nicht an, ebenso wenig auf den siedlungs-
geschichtlichen Zusammenhang. In den von der Vorinstanz diesbezüglich
angeführten Entscheiden (BGr 1C_55/2011, Erw. 6.2 f.; VB.2010.00094,
Erw. 3.6) wird die Erwägung aus einem Entscheid der damaligen Baurekurs-
kommission verkürzt und sinnentstellt wiedergebeben. Der siedlungsge-
schichtliche Zusammenhang ist einzig hinsichtlich der Zeugenschaft (Eigen-
wert) relevant. Demgegenüber darf der Situationswert nicht mit historischen
Argumenten begründet werden (Koletsis, Rz. 177).
Das streitbetroffene Gebäude liegt direkt an der vielbefahrenen B-Strasse in
der Zentrumszone und damit ausserhalb der südlich angrenzenden Kern-
zone. Das Ortsbild von X ist nicht im Inventar der schützenswerten Ortsbilder
der Schweiz ISOS verzeichnet, der hier interessierende Ortsteil auch nicht
im Inventar der schutzwürdige Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung.
Das Gebäude liegt somit nicht in einem schützenswerten Ortsteil. Die Um-
gebung präsentiert sich sehr heterogen und wird – nebst dem streitbetroffe-
nen Gebäude – geprägt durch die Häuserzeile östlich der B-Strasse, den
Parkplatz auf der gegenüberliegenden Strassenseite, die doppelspurige
Bahnlinie und das Bahnhofgebäude mit der Fussgängerüberführung.
Dem streitbetroffenen Gebäude kommt in dieser Situation allein aufgrund
seines Volumens oder seiner Lage keine besondere ortsbauliche Bedeutung
zu. Es wird von den benachbarten Häusern Nrn. 5 und 7 deutlich überragt
und ist nur vom unmittelbaren Nahbereich aus zu sehen. Eine gewisse Präg-
nanz im Strassenraum entwickelt es aus dem südlichen bis nordöstlichen
Blickwinkel, im Übrigen wirkt es unscheinbar. Das Gebäude trägt als offen-
sichtlich alter Baubestand mit seiner spezifischen Struktur (Wohnteil,
Scheune, Ladenanbau) in einem gewissen Mass zum Charakter des
R2.2024.00194 Seite 26

Strassenbilds dar, wobei dieses keine besonderen Qualitäten aufweist, son-
dern mit den aus ganz unterschiedlichen Zeiten stammenden Gebäuden und
entsprechend verschiedener Architektur einen zusammengewürfelten Ein-
druck macht. Mit seiner schlichten, schmucklosen Ausgestaltung entfaltet
das streitbetroffene Gebäude keine spezielle Ausstrahlung.
Im Ergebnis ist mit dem Gutachten und der Vorinstanz von einem geringen
Situationswert auszugehen. Der Rekurrent bringt nichts vor, was zu einer
anderen Beurteilung führen würde.
8.1.
Massnahmen des Natur- und Heimatschutzes müssen im öffentlichen Inte-
resse liegen und verhältnismässig sein (Art. 36 Abs. 2 und 3 der Bundesver-
fassung [BV]). Das Verhältnismässigkeitsprinzip im engeren Sinne verlangt,
dass eine Schutzmassnahme durch ein das private Interesse überwiegendes
öffentliches Interesse gerechtfertigt ist. Nur in diesem Fall ist sie den Privaten
zumutbar (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwal-
tungsrecht, 8. Aufl., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 556 ff.). Ein durch Schutz-
massnahmen verursachter Grundrechtseingriff ist namentlich dann unver-
hältnismässig, wenn eine ebenso geeignete mildere Anordnung für den an-
gestrebten Erfolg ausreicht.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Verhältnismässigkeit von
Schutzmassnahmen im engeren Sinne vermag das finanzielle Interesse an
einer gewinnbringenden oder gar höchstmöglichen Ausnützung einer Lie-
genschaft für sich allein das öffentliche Interesse an Denkmalschutzmass-
nahmen grundsätzlich nicht zu überwiegen (BGE 120 Ia 270 ff., E. 6c). Dies
ist allerdings nicht so zu verstehen, dass den wirtschaftlichen Interessen pri-
vater Eigentümer bei der Interessenabwägung überhaupt keine Bedeutung
zukommt. Sehr erhebliche finanzielle Interessen können der Verfolgung ei-
nes weniger gewichtigen öffentlichen Interesses durchaus im Wege stehen.
Hingegen müssen unter Umständen auch sehr grosse finanzielle Interessen
der Grundeigentümer öffentlichen Interessen weichen, weil das Gemeinwe-
sen sonst kaum noch Bauten unter Schutz stellen könnte. Die Frage der Ver-
hältnismässigkeit im engeren Sinne darf nicht isoliert nur anhand der zu er-
wartenden finanziellen Aufwendungen beurteilt werden. Vielmehr ist im Rah-
men der Interessenabwägung auch das Mass des öffentlichen Interesses an
R2.2024.00194 Seite 27

der Unterschutzstellung und damit der Grad der Schutzwürdigkeit zu berück-
sichtigen. Dabei sind Rentabilitätsüberlegungen umso geringer zu gewich-
ten, je schutzwürdiger eine Baute ist (BGr 1C_168/2012 vom 2. November
2012, E. 6.4, mit weiteren Hinweisen).
8.2.
Die Vorinstanz zeigt eine ganze Reihe von kommunalen und überkommuna-
len Schutzobjekten auf, welche die bäuerliche Vergangenheit von X gut bis
sehr gut zu bezeugen vermöchten. Aufgeführt werden namentlich folgende
Objekte mit belegter bäuerlicher Vergangenheit: […]
Diese Objekte sind im Zusammenhang mit der Verhältnismässigkeit der Un-
terschutzstellung des hier streitbetroffenen Gebäudes aus Gründen des Ei-
genwerts (nicht aber aus Gründen des Situationswertes) zu würdigen. Mit
der Vorinstanz ist festzuhalten, dass mit den aufgelisteten Objekten zahlrei-
che qualitätsvolle Zeugen für die bäuerliche Vergangenheit von X bereits un-
ter Schutz gestellt oder inventarisiert wurden. Mit Blick auf das der Gemeinde
zustehende Auswahlermessen erscheint es folglich vertretbar, dass die Vo-
rinstanz kein Interesse am Erhalt des streitbetroffenen Gebäudes als weite-
ren Zeugen der bäuerlichen Vergangenheit zeigt.
8.3.
Nachdem ein rechtskräftiger Gestaltungsplan besteht, der von der Beseiti-
gung des Streitobjekts ausgeht, die Mitbeteiligte erhebliche Planungskosten
aufgewendet hat und ihr bereits eine Baubewilligung erteilt, aber wieder ent-
zogen wurde, stellt sich die Frage der Verhältnismässigkeit einer Unter-
schutzstellung auch unter dem Aspekt des Vertrauens der Mitbeteiligten in
die Rechtsbeständigkeit des Gestaltungsplans und unter dem Aspekt des
öffentlichen Interesses an der Realisierung des Gestaltungsplans.
Im Entscheid BRGE II Nr. 0119/2022 vom 24. Mai 2022 hielt das Baurekurs-
gericht dazu Folgendes fest: "Hinzu kommt vorliegend das Vertrauen in die
Rechtsbeständigkeit des privaten Gestaltungsplans "B-Strasse". Die darin
vorgesehene Bebauung sieht die Beseitigung des streitbetroffenen Gebäu-
des vor [..]. Der Erhalt der Liegenschaft B-Strasse 12 stünde somit im Wider-
spruch zum rechtskräftigen Gestaltungsplan und dem in dessen Beständig-
keit gesetzten Vertrauen. [..] Unter den hier gegebenen Umständen, mithin
nach öffentlicher Auflage und rechtskräftiger Festsetzung des
R2.2024.00194 Seite 28

Gestaltungsplans und nach Baueingabe eines entsprechenden Projekts,
kommt dem öffentlichen wie auch privaten Interesse an der Realisierung der
im Gestaltungsplan "B-Strasse" vorgesehenen Überbauung unter dem As-
pekt des Vertrauensschutzes ein sehr grosses Gewicht zu [..]".
An dieser Beurteilung ist festzuhalten. Insbesondere ist der Umsetzung einer
von der Stimmbevölkerung angenommenen Nutzungsplanung ein gewisses
öffentliches Interesse beizumessen und im Rahmen einer Unterschutzstel-
lung zu berücksichtigen, wenn – wie vorliegend – die Stimmbevölkerung ei-
nes Gemeinwesens ein Projekt beschliesst, welches die Inventarentlassung
eines Objekts voraussetzt (BGr 1C_24/2024 vom 18. November 2024,
E. 5.4.1.).
8.4.
Bei der Interessenabwägung ist die bauliche Verdichtung bzw. der haushäl-
terische Umgang mit dem Boden (Art. 1 Abs. 1 und Abs. 2 lit. abis sowie Art. 3
Abs. 3 lit. abis des Raumplanungsgesetzes [RPG]) zu berücksichtigen. Aller-
dings weisen ältere Gebäude regelmässig eine geringere Nutzungsdichte
auf als neuere Bauten. Insofern könnte das Argument Verdichtung fast im-
mer zu Ungunsten des Denkmalschutzes angefügt werden, weshalb diesem
Element in der Regel keine grosse Bedeutung zukommen kann
(VB.2022.00540 vom 17. August 2023, E. 6.4.4., mit Hinweis auf BGE 147 II
125 E. 9.3).
Dies ist auch vorliegend der Fall; umgekehrt ist das dahingehende öffentliche
Interesse aber auch nicht belanglos. Gemäss Rekursgegnerschaft sieht das
Bauvorhaben, welches die Beseitigung des in Frage stehenden Gebäudes
bedingt, eine Nutzfläche von insgesamt 1'520 m2 (14 Wohnungen und Ver-
kaufsflächen) und Lagerflächen von 248 m2 vor. Dem stehen laut Angaben
des Rekurrenten (Replik Rz. 34) 600 bis 700 m2 potentielle Nutzflächen im
bestehenden Gebäude gegenüber. Hinzu kommen die heutigen Verkaufs-
und Lagerflächen von 210 m2. Das Verdichtungspotential ist somit erheblich.
8.5.
Gemäss den Erwägungen im angefochtenen Beschluss ist den finanziellen
privaten Interessen ein gewisses Gewicht beizumessen. Das streitbetroffene
Grundstück befindet sich im Gemeindeeigentum. Mit der Mitbeteiligten
wurde ein Baurechtsvertrag abgeschlossen. In ihrer Rekursantwort bringt die
R2.2024.00194 Seite 29

Vorinstanz vor, die Gemeinde beabsichtigte mit dem Neubau nicht, sich neue
Geldquellen zu erschliessen. Ein Neubau ermögliche vielmehr eine positive
Zentrumsentwicklung, eine bauliche Verdichtung am richtigen Ort und die
Versorgung der Bevölkerung mit einem guten Sortiment an Lebensmitteln.
Dem finanziellen Interesse der Gemeinde kommt somit kein erhebliches Ge-
wicht zu. Ebenso wenig dem finanziellen Interesse der Mitbeteiligten, zumal
diese als Betreiberin von landesweit 965 Verkaufsstellen der A-Supermärkte
[…] nicht auf den fraglichen Standort angewiesen ist. Dem Interesse der Mit-
beteiligten, dass ihre bisher für das Neubauprojekt aufgewendeten Pla-
nungskosten nicht vergeblich waren, wird oben unter dem Aspekt des Ver-
trauensschutzes Rechnung getragen.
8.6.
Im angefochtenen Beschluss wird erwogen, dem Interesse an der Bewah-
rung des Gebäudes B-Strasse 12 stehe auch das umweltrechtliche Interesse
am Lärmschutz entgegen. Das Gebäude liegt unmittelbar zwischen der dop-
pelspurigen Bahnlinie und der vielbefahrenen B-Strasse. Die Einhaltung der
lärmrechtlichen Vorschriften stellt hier, insbesondere für die Wohnnutzung,
eine Herausforderung dar, der mit einem Neubau besser begegnet werden
kann als mit einem Ausbau des bestehenden Gebäudes. Dennoch kommt
dem diesbezüglichen Interesse im vorliegenden Zusammenhang kein erheb-
liches Gewicht zu.
Gleiches gilt für das im angefochtenen Beschluss genannte Interesse an hin-
dernisfreiem und altersgerechtem Wohnraum, zumal solcher nicht zwingend
am fraglichen Ort geschaffen werden muss.
8.7.
Im Ergebnis stehen dem geringen Grad der Schutzwürdigkeit, mithin dem
geringen öffentlichen Interesse am Erhalt des Gebäudes B-Strasse 12, über-
wiegende öffentliche und private Interessen entgegen, vorab das Vertrauen
in die Rechtsbeständigkeit und Realisierung des Gestaltungsplans. Der an-
gefochtene Entscheid beruht auf einer vertretbaren Würdigung der massge-
benden Umstände, sodass ein Einschreiten der Rekursinstanz in Respektie-
rung des vorinstanzlichen Ermessensspielraums nicht geboten ist. Dies führt
zur Abweisung des Rekurses.
R2.2024.00194 Seite 30

9.
Zusammengefasst ist der Rekurs abzuweisen.
10.1.
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten dem Rekurrenten aufzuerlegen
(§ 13 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]).
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-
gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-
nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-
baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier
ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr
in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV
VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr bis auf
das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Bei der Bemessung der
Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu
(Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13
Rz. 25 ff.).
Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (mit der
Schutzmassnahme verbundener Eingriff in das Eigentum), des getätigten
Verfahrensaufwandes (dreifacher Schriftenwechsel, Durchführung eines Ab-
teilungsaugenscheins, umfangreiche Rechtsschriften) und des Umfangs des
vorliegenden Urteils ist die Gerichtsgebühr auf Fr. 6'500.-- festzusetzen (BGr
1C_566/2015 vom 18. Februar 2016, E. 2; BGr 1C_244/2013 vom
4. Juli 2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 0163/2012 vom 23. Oktober 2012,
E. 16, in BEZ 2014 Nr. 36; Entscheid bestätigt mit VB.2012.00774 vom
22. August 2013, dieser bestätigt mit BGr 1C_810/2013 vom 14. Juli 2014;
www.baurekursgericht-zh.ch).
10.2.
Die Vorinstanz beantragt die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung.
Vorliegend handelt es sich zwar nicht um einen einfachen Fall. Dessen un-
geachtet hatte die Behörde im Rechtsmittelverfahren keinen besonderen,
über die Bearbeitung im Bewilligungsverfahren erheblich hinausgehenden
Zusatzaufwand zu treiben. Die Voraussetzungen von § 17 Abs. 2 lit. a VRG
R2.2024.00194 Seite 31

sind daher nicht erfüllt, so dass von der Zusprechung einer Umtriebsentschä-
digung an die Vorinstanz abzusehen ist.
10.3.
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren
vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-
ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-
pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-
verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder
den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-
triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.
Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-
sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom
16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der Mitbeteiligten zulas-
ten des Rekurrenten eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen. Angemes-
sen erscheint ein Betrag von Fr. 2'000.--. Da die Umtriebsentschädigung
pauschal festgelegt wird, entfällt die Zusprechung eines Mehrwertsteuerzu-
satzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 2007
Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch).
[…]
R2.2024.00194 Seite 32

Anlässlich der Beratung des Geschäfts wurde der folgende Minderheitsantrag
gestellt (vgl. § 18 Abs. 5 der Organisationsverordnung des Baurekursgerichts
vom 12. November 2010, OV BRG):
"Der Rekurs wird gutgeheissen. Demgemäss ist der Beschluss des Gemein-
derates von X vom 1. Oktober 2024 aufzuheben und die Gemeinde einzula-
den, das Gebäude B-Strasse 12, Kat.-Nr. 1, in X unter Schutz zu stellen."
Erwägungen:
Die Inventarentlassung des Weinbauernhauses an der B-Strasse 12 aus
dem 17. Jahrhundert ist abzulehnen. Obwohl das Fachgutachten der Fach-
beratung Denkmalpflege Widersprüche beinhaltet, ist diesem in der Haupt-
aussage zuzustimmen, indem es die Schutzwürdigkeit bejaht. Das Bauern-
haus ist ein wichtiger Zeuge der früheren landwirtschaftlichen Prägung von
X. Auch wenn X auf andere unter Schutz gestellte Zeitzeugen hinweist, hat
das vorliegende Objekt aus dem Jahre 1656/57 absoluten Seltenheitswert.
Zwischen Y und dem Bahnhof prägt das markante Objekt das Quartier- und
Ortsbild und dominiert die B-Strasse. Durch den Bau der Eisenbahn mussten
Gebäude weichen, welche zusammen mit der Bahnhofstr. 12 den alten Dorf-
kern von Y bildeten. Das Gebäude reflektiert wie kein anderes Gebäude in X
das Wachstum und die Veränderung der Gemeinde. Zuerst als Solitär in den
Weinbergen, dann als Teil der Gebäude von Y und nun als dominierendes
Gebäude an der B-Strasse. Mit seiner Lage und Erscheinung ist das Haus
identitätsstiftend und hat auch einen grossen Situationswert, welcher durch
diese kommunale Bedeutung verstärkt wird. Auch das Kurzgutachten des
ZVH geht von einem hohen Situationswert aus. Es sei dabei insbesondere
auf § 203 Abs.1 PBG verwiesen: "Schutzobjekte sind: c. Ortskerne, Quar-
tiere, Strassen und Plätze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zu-
gehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftli-
chen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die
Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wir-
kung wesentlichen Umgebung." Das Weinbauernhaus B-Strasse 12 erfüllt
diese Anforderungen in mehrfacher Hinsicht. Das dendrochronologische
Gutachten bestätigt, dass die Grundstruktur dasselbe Fälldatum von 1656/57
aufweist. Beim Eigenwert sind der liegende Dachstuhl aus dem 17. Jahrhun-
dert, gestemmtes Täfer, Türblätter sowie Türfutter zu erwähnen. Es ist zu
vermuten, dass in einzelnen Räumen Wand- und Bodenbeläge mit neuen
Materialien verdeckt wurden. Leider wurde nicht nach alter Substanz ge-
sucht, indem man die späteren neuen Verkleidungen und Bodenbeläge
R2.2024.00194 Seite 33

entfernt hat. Für eine seriöse Abklärung müssten diese "Erneuerungen" aus
dem 19 Jh. entfernt werden. Auch die Vorinstanz muss eingestehen, dass
das Gebäude über einen schutzwürdigen Eigenwert verfügt. Der Interessen-
abwägung der Vorinstanz kann nicht gefolgt werden. Das denkmalpflegeri-
sche Fachgutachten kommt klar zur Empfehlung, das Vielzweckbauernhaus
sei als wichtiger Zeuge zu erhalten und es sei ein Schutzobjekt. Das öffent-
liche Interesse ein solches Objekt zu erhalten ist als gross zu beurteilen.
Fehlerhaft ist auch die Beurteilung einer maximal möglichen Umnutzung (des
Umnutzungspotentials), welche für eine sorgfältige Interessenabwägung
ebenfalls relevant ist. Zusammenfassend ist das Weinbauernhaus B-Strasse
12 sowohl aus Gründen des Eigenwertes als auch wegen des sehr hohen
Situationswertes unter Schutz zu stellen.
R2.2024.00194 Seite 34