zh_baurekursgericht · BRGE IV Nr. 0037/2011 · 2004-07-14 · de
Baubewilligungsverfahren. Zustimmung gemäss PBG 310. Rückzug der Zustimmung. Folgen für das baurechtliche Verfahren.


BRGE IV Nr. 0037/2011 vom 10. März 2011 in BEZ 2011 Nr. 32
2. (...) Die Eigentümerin des in der Kernzone liegenden Baugrundstücks
teilte dem Bauamt X bzw. der O AG mit Schreiben vom 20. September 2010
mit, sie ziehe ihre Zustimmung zum geplanten Bauvorhaben zurück bzw.
kündige den Mietvertrag mit der O AG. Dies führte zur strittigen
Nichtbehandlung des Baugesuchs durch die kommunale Baubehörde.
3.1 Die Vorinstanz begründet den angefochtenen Beschluss damit, die
Zustimmung zu einem Baugesuch durch die Grundeigentümerschaft sei eine
zwingende Ordnungsvorschrift. Fehle diese wie im vorliegenden Fall bzw.
werde diese zurückgezogen, stehe es der Baubehörde frei, das Baugesuch
trotzdem zu behandeln. In Berücksichtigung aller massgebenden Interessen
und aufgrund der konkreten Sachlage sei der Gemeinderat im vorliegenden Fall
aber zum Schluss gekommen, dass die Voraussetzungen für eine materielle
Beurteilung des strittigen Bauvorhabens bei der gegebenen Sachlage nicht
mehr erfüllt seien bzw. die vollständige Durchführung des
Bewilligungsverfahrens nicht verantwortet werden könne. Bei der gebotenen
Interessenabwägung sei vor allem auch massgebend gewesen, dass die
Gemeindebehörde das in der Gemeinde sehr umstrittene Bauvorhaben der O
AG wegen des grossen Konfliktpotentials nicht ohne explizite Zustimmung der
Grundeigentümerin habe baurechtlich durchsetzen wollen. Eine
Weiterbehandlung würde die Sicherheit der Grundeigentümerin und deren
Familie sowie den Dorffrieden gefährden.
3.2 Demgegenüber hält die Rekurrentin fest, der Gemeinderat habe ihr
Gesuch zu Unrecht nicht weiter behandelt, weil ein nachträglicher Rückzug der
Zustimmungserklärung durch die Grundeigentümerschaft ein rein
privatrechtlicher Vorgang sei, der das öffentlich-rechtliche
Baubewilligungsverfahren nicht tangiere.
4.1 Die Baubewilligung ist die behördliche Feststellung, dass einem
Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Hindernisse namentlich aus dem
Baupolizeirecht entgegenstehen (VB 141/1982 = BEZ 1983 Nr. 18; Ch.
Fritzsche/P. Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., 2006, 20-20).
Entsprechend bestimmt § 320 PBG: Die Baubewilligung ist zu erteilen, wenn
das Bauvorhaben den Vorschriften dieses Gesetzes und der ausführenden
Verfügungen entspricht. Privatrechtliche Ansprüche sind hingegen vor den
Zivilgerichten geltend zu machen und folglich im baurechtlichen Verfahren in
der Regel nicht durchsetzbar (§ 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
VRG).
Gemäss § 310 Abs. 1 PBG sind der zuständigen Behörde mit dem
Baugesuch alle Unterlagen einzureichen, die für die Beurteilung des Vorhabens

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notwendig sind. Dazu gehört der Nachweis der Berechtigung zur Einreichung
des Baugesuchs, wenn der Gesuchsteller nicht oder nicht alleiniger
Grundeigentümer ist (§ 310 Abs. 3 PBG und § 5 lit. m der
Bauverfahrensverordnung [BVV]). Diese Bestimmungen sind, was sich aus der
Gesetzessystematik und den Materialien ergibt, reine Ordnungsvorschriften. §
310 Abs. 3 PBG zielt darauf ab, den Behörden nutzlose Amtshandlungen zu
ersparen. Es soll verhindert werden, dass eine Behörde in aufwendiger Weise
Bauvorhaben materiell überprüfen muss, obwohl deren Verwirklichung am
Widerstand alleinverfügungsberechtigter oder mitberechtigter Dritter scheitern
könnte. Die zuständige Baubehörde ist daher nicht verpflichtet, aus
privatrechtlichen Gründen von vornherein nicht realisierbare Projekte einer
baurechtlichen Prüfung zu unterziehen (BRKE III Nr. 0103/2004, E. 4.2). Die
genannte Vorschrift schützt also in erster Linie die Baubehörden; die sich
daraus ergebende Mitberücksichtigung von Interessen Dritter ist lediglich eine
Reflexwirkung (Ch. Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, 1991, Rz. 114).
Beurteilt deshalb eine kommunale Behörde ein Bauprojekt trotz Fehlens des
Berechtigungsnachweises, muss sie die Bewilligung – sofern die materiellen
Bauvorschriften eingehalten werden – in Nachachtung von § 320 PBG erteilen.
Allfälligen Drittberechtigten verbleibt in solchen Fällen nur die zivilrechtliche
Auseinandersetzung mit dem Bauherrn (BRKE I Nr. 0184/2002, E. 5b).
4.2 Unbestrittenermassen war im vorliegenden Fall zum Zeitpunkt der
Einreichung des Baugesuchs am 9. Dezember 2009 die Berechtigung der
Rekurrentin aufgrund der Mitunterzeichnung der Baugesuchsunterlagen durch
die Grundeigentümerin des Standortgebäudes einwandfrei ausgewiesen.
Zudem war zu jenem Zeitpunkt mit dem Abschluss des Mietvertrags zwischen
der Grundeigentümerin und der Bauherrschaft über die Nutzung des
streitbetroffenen Liegenschaft als Standort für die geplante Mobilfunk-
Basisstation die diesbezügliche zivilrechtliche Befugnis der Rekurrentin erstellt,
welcher Nachweis im Übrigen jedenfalls gemäss dem Wortlaut von § 310 Abs.
3 PBG und § 5 lit. m BVV gar nicht verlangt wird; nachzuweisen ist nach diesen
Bestimmungen – die als blosse Schutzbestimmungen für die Baubehörden eng
auszulegen sein dürften – vielmehr bloss die Berechtigung zur Einreichung des
Baugesuches. Somit bleibt zu prüfen, ob mit dem Widerruf der Unterschrift auf
dem Baugesuch oder mit der Kündigung des Mietverhältnisses
Voraussetzungen geschaffen wurden, die es der Baubehörde erlaubten, das
Baugesuch nicht an die Hand zu nehmen (vgl. § 313 Abs. 2 PBG) bzw. das
Bewilligungsverfahren zu sistieren.
4.3 Die Grundeigentümerin des Standortgebäudes hat das strittige
Baugesuch mitunterzeichnet. Eine solche Zustimmung der
Grundeigentümerschaft ist als einseitiges Rechtsgeschäft grundsätzlich
unwiderruflich (P. Gauch/W. R. Schluep/J. Schmid/H. Rey, Schweizerisches
Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Bd. 1, 2003, Rz. 151 ff.; BRKE I Nr.
0368/2005, E. 4). Der getätigte Widerruf ist somit unbeachtlich, und die Sache
ist zu beurteilen, wie wenn dieser nie erfolgt wäre. Dies würde erst recht dann
gelten, wenn davon ausgegangen würde, dass die Zustimmung der
Grundeigentümerschaft Teil eines zweiseitigen Rechtsgeschäftes wäre.
Ziffer 4.3.5 des Mietvertrags vom 29. September/6. November 2009
berechtigt die Vermieterin (also die Grundeigentümerin des Standortgebäudes),

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den Vertrag aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung unzumutbar
machen, unter Einhaltung einer sechsmonatigen Frist auf jeden beliebigen
Zeitpunkt zu kündigen. Im vorliegenden Fall erklärte die Vermieterin, im Dorf
habe sich eine grosse Opposition gegen die Mobilfunkanlage der O AG
entwickelt, weshalb sie und ihre Familie starkem Druck ausgesetzt seien und
geradezu geächtet würden. Damit habe sie bei Vertragsabschluss nicht
rechnen müssen.
Es ist nicht Sache des Baurekursgerichts, sondern der mietrechtlichen
Instanzen, das Vorliegen solcher mietrechtlicher Gründe zu prüfen und
allenfalls das Mietverhältnis als unzumutbar im Sinne von Vertragsziffer 2.5.
bzw. Art. 266g des Obligationenrechts (OR) aufzuheben. Mietrechtliche
Auseinandersetzungen sind im öffentlich-rechtlichen Rechtsmittelverfahren in
der Regel ohne Bedeutung. Solange ein Mietverhältnis nicht rechtskräftig
aufgelöst oder seine Ungültigkeit nicht gerichtlich festgestellt ist, haben die
kommunalen Bewilligungsbehörden und die baurechtlichen
Rechtsmittelinstanzen davon auszugehen, dass eine Bauherrschaft ihr
geplantes Vorhaben realisieren kann und daher ein aktuelles, schutzwürdiges
Interesse hat, dieses auf seine Übereinstimmung mit den bau- und
umweltschutzrechtlichen Bestimmungen überprüfen zu lassen (u.a. VGr, 14.
Juli 2004, VB.2004.00146 und 00147, E. 3). Im vorliegenden Fall kommt hinzu,
dass sich die Vertragsparteien anlässlich der Schlichtungsverhandlung vor dem
Bezirksgericht mittlerweile dahingehend geeinigt haben, dass der fragliche
Mietvertrag grundsätzlich weiterhin Bestand haben soll.
Damit kann gesamthaft auch nicht gesagt werden, dass die Baubehörde
mit der Durchführung des Bewilligungsverfahrens wider besseres Wissen Hand
zu einem Verfahren böte, welches von vornherein geeignet wäre, die
Eigentumsrechte Dritter zu verletzen (vgl. Fritzsche/Bösch, 20-21). Auch unter
diesem Gesichtspunkt steht der Durchführung des Baubewilligungsverfahrens
somit nichts entgegen. (…)
4.4 Daraus ergibt sich, dass die Vorinstanz das streitbetroffene Baugesuch
nicht hätte «sistieren» dürfen, sondern vielmehr hätte materiell beurteilen
müssen.
5. Zusammenfassend ist der Rekurs in Aufhebung des angefochtenen
Beschlusses gutzuheissen. Der Gemeinderat X ist einzuladen, das strittige
Baubewilligungserfahren weiterzuführen und das Baugesuch materiell zu
beurteilen.