zh_baurekursgericht · BRGE I Nr. 0180/2016 · 2016-12-16 · de
Grundstückserwerb durch Personen im Ausland. Wohnung einer Betriebsstätte. Voraussetzungen für den bewilligungsfreien Erwerb.


BRGE I Nr. 0180/2016 vom 16. Dezember 2016 in BEZ 2017 Nr. 10
Der Bezirksrat der Gemeinde X stellte fest, dass es für den beabsichtigten
Erwerb einer Stockwerkeigentumseinheit, welche als Betriebswohnung dienen
sollte, keiner Bewilligung im Sinne des Bundesgesetzes über den Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland (Bewilligungsgesetz [BewG])
bedürfe. Hiergegen rekurrierte die Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich.
Aus den Erwägungen:
3. Die private Rekursgegnerin, eine juristische Person mit Sitz in
Liechtenstein, beabsichtigt den Erwerb der Stockwerkeigentumseinheit Kat.-
Nr. 1 an der A.-Strasse 1a und 1b. Dabei handelt es sich um eine 2,5-Zimmer-
Wohnung.
Bereits 2014 hat die private Rekursgegnerin das Grundstück Kat.-Nr. 2 an
der A.-Strasse 2 erworben. Sie betreibt dort seit dem Frühjahr 2015 ein
Hochsicherheitslager. Sie beabsichtigt die Wohnung für die Unterbringung
eines Mitarbeiters zu nutzen, da der Betrieb des Hochsicherheitslagers die
ständige Anwesenheit eines Mitarbeiters erfordere.
4. Die rekurrierende Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich verweist
zur Begründung des Rekurses auf die einschlägigen Bestimmungen des
Bewilligungsgesetzes. Sie hält dafür, dass Wohnungen lediglich miterworben
werden dürften. Die ratio legis von Art. 2 Abs. 3 BewG bestehe darin, dass der
Gesetzgeber den Erwerb einer Betriebsstätte nicht übermässig erschweren
wolle, falls sich in der erworbenen Betriebsstätte eine Wohnung befinde und
kumulativ einer der Ausnahmetatbestände gegeben sei, welche den Erwerb der
Wohnung praktisch unvermeidlich oder unabdingbar machten. Da sich die zu
erwerbende Wohnung nicht auf demselben Grundstück wie das Hoch-
sicherheitslager befinde, könne sich der Inhaber im Hinblick auf die
vorgenannte ratio legis auf keinen der drei Ausnahmetatbestände berufen. Die
private Rekursgegnerin habe ohnehin nicht ausreichend plausibel belegt, dass
der Erwerb der Wohnung betriebsnotwendig sei. Der Betrieb des Hochs-
icherheitslagers funktioniere seit Sommer 2015 offenbar problemlos, ohne dass
die private Rekursgegnerin Eigentümerin der streitbetroffenen Wohnung sei.
Der grosse zeitliche Abstand zwischen der Inbetriebnahme des
Hochsicherheitslagers und dem Erwerb der Wohnung im Sommer 2017 zeige
auch, dass die Wohnung nicht miterworben werden solle. Der Kauf der
Wohnung zeige sich somit im Hinblick auf die ratio legis von Art. 2 Abs. 3 BewG
nicht praktisch unvermeidlich oder unabdingbar, er sei für die private
Rekursgegnerin lediglich wünschbar, und damit genüge das Vorhaben den
gesetzlichen Mindestanforderungen für eine Verneinung der Bewilligungspflicht
nicht.
Dem hält die Vorinstanz entgegen, die zu erwerbende Wohnung könne als
zur Betriebsstätte gehörig betrachtet werden. Wohnungen könnten
ausnahmsweise zur Betriebsstätte bewilligungsfrei miterworben werden, wenn
sie für das Unternehmen betriebsnotwendig seien. Würde dabei nur auf das
Miterwerben abgestellt, wäre es faktisch immer unmöglich, eine solche

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Wohnung noch zu erwerben, wenn sich erst später eine Betriebsnotwendigkeit
ergebe.
Die private Rekursgegnerin ergänzt, sie habe bereits bei der Erstellung des
Hochsicherheitslagers auf jenem Grundstück eine Wohnung erstellen wollen,
da die ständige Anwesenheit eines Mitarbeiters unabdingbar sei. Dies sei in der
Gewerbezone jedoch nicht möglich gewesen. Da erst beim dritten Wohnblock
eine kleine Wohnung mit Blick auf das Tresorgebäude verfügbar gewesen sei,
habe sie dessen Bau abgewartet. In der Zwischenzeit hätte sie in der Garage
eine Notlösung eingerichtet. Es handle sich dabei um einen provisorischen
Container mit Schlafmöglichkeiten, was keine dauerhafte Lösung darstellen
könne.
5.1 Gemäss Art. 2 BewG bedürfen Personen im Ausland für den Erwerb
von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde.
Abs. 2 der Bestimmung besagt sodann, dass der Erwerb keiner Bewilligung
bedarf, wenn: a) das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-,
Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten
Gewerbes, eines Handwerksbetriebes oder eines freien Berufes dient; b) das
Grundstück dem Erwerber als natürlicher Person als Hauptwohnung am Ort
seines rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitzes dient; oder c) eine
Ausnahme nach Art. 7 vorliegt. Beim Erwerb von Grundstücken nach Abs. 2
lit. a können durch Wohnanteilvorschriften vorgeschriebene Wohnungen oder
dafür reservierte Flächen miterworben werden (Abs. 3).
Dem Merkblatt des Bundesamtes für Justiz zum Erwerb von Grundstücken
durch Personen im Ausland vom 1. Juli 2009 (Merkblatt) lässt sich entnehmen,
dass ausnahmsweise Wohnungen zur Betriebsstätte bewilligungsfrei
miterworben werden können, wenn sie für das Unternehmen betriebsnotwendig
sind (für Abwart oder Techniker, wenn eine ständige oder fast ständige
Anwesenheit in der Nähe des Betriebs unabdingbar ist). Nach konstanter Praxis
können ausnahmsweise Wohnungen ebenfalls miterworben werden, wenn eine
Abtrennung vom betrieblich genutzten Teil praktisch nicht möglich ist und
unverhältnismässig wäre (Merkblatt Ziff. 6 lit. d 2. Absatz).
5.2 Der Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland ist
grundsätzlich bewilligungspflichtig und nur in den genannten Ausnahmefällen
darf die Nichtbewilligungspflicht festgestellt werden. Damit soll die
Überfremdung des einheimischen Bodens verhindert werden (vgl. Art. 1 BewG).
Der bewilligungsfreie Erwerb von Wohnungen durch ausländische
juristische Personen ist nur möglich, wenn die Wohnung mit einem Betriebs-
stättengrundstück miterworben wird. Wie die Rekurrentin zu Recht ausführt,
setzt dies voraus, dass die Betriebsstätte und die Wohnung sich auf demselben
Grundstück befinden und folglich der Erwerb zeitgleich stattfindet. Die Wohnung
wird mit anderen Worten als Anhängsel zur Betriebsstätte miterworben.
Eine andere Interpretation von Art. 2 Abs. 3 BewG lassen weder die ratio
legis noch die Entstehungsgeschichte der Bestimmung zu. Mit der letzten
Revision des Bewilligungsgesetzes im Jahr 1997 wollte der Gesetzgeber den

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Immobilienmarkt für ausländische Investoren öffnen. Angesichts der Krise auf
dem Arbeitsmarkt wollte der Bundesrat ausländische Investitionen ermöglichen,
welche die Chance zur Schaffung neuer Produktions- und Dienstleistungs-
betriebe bieten (vgl. S. 1244 der Botschaft über besondere konjunkturpolitische
Massnahmen zur Substanzerhaltung der öffentlichen Infrastruktur und zur
Förderung privater Investitionen im Energiebereich sowie zur Erleichterung
ausländischer Investitionen vom 26. März 1997, BBl 1997 II 1221; nachfolgend:
Botschaft). Folglich wurde der Erwerb von Betriebsstättengrundstücken von der
Bewilligungspflicht ausgenommen (Art. 2 Abs. 2 lit. a). Um den Erwerb von
solchen Betriebsstättengrundstücken nicht unnötig zu erschweren, wurden
durch Wohnanteilsvorschriften vorgeschriebene Wohnungen auf Betriebs-
stättengrundstücken ebenfalls von der Bewilligungspflicht befreit (Art. 2 Abs. 3
BewG). Schliesslich entwickelte die Praxis die im Merkblatt erwähnten
Ausnahmetatbestände. Ihnen allen ist gemein, dass sie den Erwerb von
Betriebsstättengrundstücken trotz darauf befindlichen Wohnungen bewilligungs-
frei zulassen. Hingegen geht es nicht darum, dem Eigentümer einer Betriebs-
stätte den Erwerb einer Wohnung zu erleichtern bzw. zu ermöglichen.
5.3 Zu Recht ist unbestritten geblieben, dass es sich bei der privaten
Rekursgegnerin um eine Person im Ausland im Sinne von Art. 5 lit. b BewG
handelt. Zudem soll das streitbetroffene Grundstück unbestrittenermassen als
Wohnung genutzt werden, womit es sich nicht um ein Betriebsstätten-
grundstück im Sinne von Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG handelt. Damit ist der Erwerb
des Grundstücks bewilligungspflichtig.
Die private Rekursgegnerin kann sich nicht darauf berufen, sie sei für den
Betrieb des Hochsicherheitslagers auf die Nutzung der Wohnung durch einen
ständig anwesenden Mitarbeiter angewiesen. Dieses Argument würde beim
Erwerb eines Betriebsstättengrundstücks, auf dem sich auch eine Wohnung
befindet, durchaus verfangen. Den bewilligungsfreien Erwerb einer eigen-
ständigen Wohnung rechtfertigt es jedoch nicht.
Der streitbetroffene Grunderwerb ist losgelöst vom vor zwei Jahren
erfolgten Erwerb des Betriebsstättengrundstücks zu betrachten. Es ist nicht
einzusehen, weshalb die private Rekursgegnerin zwingend Eigentümerin einer
von der Betriebsstätte separaten Wohnung sein muss. Zum einen könnte sie
alternativ eine entsprechende Wohnung mieten, zum anderen ist die Schaffung
einer weniger provisorischen Lösung auf dem Betriebsstättengrundstück selbst
in Betracht zu ziehen. Wenn die lokale Baubehörde seit zwei Jahren die
Nutzung eines Wohncontainers toleriert, ist die Gewährung einer Ausnahme-
bewilligung für die Einrichtung einer Übernachtungsmöglichkeit für einen Mit-
arbeiter in der Gewerbezone durchaus denkbar. Beide Alternativen wären im
Hinblick auf das Bewilligungsgesetz problemlos umsetzbar.
Damit ist die Feststellung der Nichtbewilligungspflicht zu Unrecht erfolgt,
und der angefochtene Beschluss ist antragsgemäss aufzuheben. Da kein
weiterer Prüfungsbedarf durch die Vorinstanz besteht, ist von der beantragten
Rückweisung abzusehen.