zh_baurekursgericht · BRKE II Nr. 0026/2000 · 2000-02-15 · de
Gewachsener Boden. Ermittlung bei Änderungen an bestehenden Gebäuden.


BRKE II Nr. 26/2000 vom 15. Februar 2000 in BEZ 2000 Nr. 12
Die Baubehörde geht zu Recht davon aus, dass die Höhe des bestehenden Ge-
bäudes überschritten und der östliche Grenzabstand unterschritten sei. Sie schliesst
daraus, es sei das Gebäude seit seiner Erstellung baurechtswidrig geworden und
das Bauvorhaben habe daher § 357 Abs. 1 PBG zu beachten.
6.a) Es stellt sich die Frage, ob nicht das durch die im Jahre 1971 anlässlich der
Erstellung des Gebäudes vorgenommenen Abgrabungen gestaltete Terrain gestützt
auf § 5 Abs. 1 ABV als für die Gebäudehöhenberechnung massgebender Boden an-
zunehmen sei. Damit würde die heute zulässige Gebäudehöhe nicht nur um rund 0,6
m, sondern um bis zu 2,5 m (auf der Südseite) überschritten.
b) § 5 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) lautet:
«Gewachsener Boden ist der bei Einreichung des Baugesuches bestehende
Verlauf des Bodens.
Auf frühere Verhältnisse ist zurückzugreifen, wenn der Boden
a) innert eines Zeitraumes von 10 Jahren vor der Baueingabe in einem im
Zeitpunkt der Ausführung der Bewilligungspflicht unterliegenden Ausmass
aufgeschüttet und das neue Terrain in der baurechtlichen Bewilligung oder
in einem förmlichen Planungs- oder Projektgenehmigungsverfahren nicht
ausdrücklich als künftig gewachsener Boden erklärt worden ist;
b) im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung des Grundstückes oder zur Um-
gebung von Bauvorschriften umgestaltet worden ist.»
c) Würde gestützt auf diese Vorschrift davon ausgegangen, dass an einem Ge-
bäude vorgenommene Abgrabungen bzw. der damit geschaffene Terrainverlauf als
gewachsenes Terrain zu gelten habe, so hätte dies zur Folge, dass Gebäude, wel-
che unter Ausschöpfung der zulässigen Gebäudehöhe und zusätzlich unter Vornah-
me zulässiger Abgrabungen errichtet werden, mit ihrer Vollendung per se der Bau-
rechtswidrigkeit anheim fallen würden (§ 280 Abs. 1 PBG). Bei das zulässige Aus-
mass nicht erreichender Gebäudehöhe würde die verbleibende Höhenreserve durch
Abgrabungen ganz oder teilweise konsumiert, so dass die ursprünglich erlaubte Ge-
bäudehöhe später nicht mehr beansprucht werden könnte. Es liegt auf der Hand,
dass solch widersinnige Rechtsfolgen vom Verordnungsgeber nicht gewollt sein kön-
nen.
Die Baurekurskommission II hat es deshalb mit Entscheid BRKE II Nr.
235/1988 (in BEZ 1988 Nr. 40) abgelehnt, bei der dort zu beurteilenden Aufstockung
die durch frühere Abgrabungen geschaffenen Terrainverhältnisse als gewachsenen

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Boden zu Grunde zu legen. Dies gestützt auf den in § 5 Abs. 2 lit. b ABV enthalte-
nen Passus «im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung». Dem hat das Verwaltungs-
gericht mit Entscheid VB 90/0166 vom 6. Dezember 1990 entgegengehalten, besag-
te Wendung möge zwar mehrdeutig erscheinen, doch lasse sich diese Vorschrift nur
auf Terrainveränderungen beziehen, die bei Ausführung eines Neubauvorhabens im
Hinblick auf eine spätere Baute vorgenommen worden seien. Schon wegen der
Häufigkeit, mit der Baugrundstücke im Zuge von Neuüberbauungen «umgestaltet»
würden, könne es nicht der Wille des Verordnungsgebers gewesen sein, solche
Sachverhalte mit einer «Ausnahmevorschrift» zu erfassen.
Dem ist zwar – auch im Hinblick auf den Wortlaut des fraglichen Passus, der
von «beabsichtigter» und nicht etwa von «realisierter» Nutzung spricht – entgegen
der in BEZ 1988 Nr. 40 vertretenen Auffassung grundsätzlich zuzustimmen. Gegen
die Anwendung von § 5 Abs. 1 ABV auf Umbauten und Erweiterungen sprechen in-
dessen nicht minder gewichtige Gründe. Damit stellt sich die Frage, ob in solchen
Fällen die Neubestimmung des gewachsenen Bodens überhaupt sachgerecht und
vom Gesetz- bzw. Verordnungsgeber gewollt sei. Weder den auf den gewachsenen
Boden Bezug nehmenden Bauvorschriften wie etwa § 280 Abs. 1 PBG betreffend die
Messung der Gebäudehöhe oder § 12 Abs. 1 ABV in Verbindung mit § 258 Abs. 1
PBG hinsichtlich der Ermittlung der Baumasse noch den in § 5 ABV enthaltenen Le-
galdefinitionen ist zu entnehmen, unter welchen Voraussetzungen der gewachsene
Boden neu zu bestimmen sei. Dass dies bei Neubauvorhaben der Fall ist, liegt auf
der Hand. Demgegenüber ist mit Bezug auf bestehende Gebäude der gewachsene
Boden in der Regel bereits mit der ursprünglichen Baubewilligung rechtskräftig fest-
gestellt worden. Weshalb diese Feststellung mit der Realisierung des Bauvorhabens
ihre Geltung verlieren solle, ist nicht zu erkennen. Damit bleibt bei Änderungen an
bestehenden Gebäuden für die Frage des gewachsenen Bodens die ursprüngliche
Neubaubewilligung massgebend.
Im Streitfall obliegt es dem Bauherrn, den für ihn günstigeren Terrainverlauf
nachzuweisen. Kann er diesen Nachweis nicht erbringen, ist grundsätzlich auf das
bestehende Terrain abzustellen.
d) Vorliegend ist das gewachsene Terrain seinerzeit für die beabsichtigte Nut-
zung des Untergeschosses als Garage und Keller abgegraben worden. Dies ist nach
dem Gesagten bei der Beurteilung des hier strittigen Bauvorhabens nicht zu berück-
sichtigen. Vielmehr ist bei der Berechnung der Gebäudehöhe vom Terrainverlauf
auszugehen, welcher bei der damaligen Neubaubewilligung vom 29. Januar 1971
das gewachsene Terrain bildete.