zh_baurekursgericht · BRGE IV Nr. 0029/2017 · 2017-03-16 · de
Geschosse. Attikageschoss. Ansetzung des hypothetischen Dachprofils bei Gebäude mit markantem Fassadenrücksprung. Massgebliche Fassadenlänge für die Bestimmung des zulässigen Drittelsmasses gemäss § 292 PBG.

Keine Behebung des Mangels mittels Nebenbestimmung.

BRGE IV Nr. 0029/2017 vom 16. März 2017 in BEZ 2017 Nr. 30
2. Das Baugrundstück im Halte von 2468 m2 liegt in der Wohnzone W4
gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt X (BZO). Es ist überstellt mit zwei
Mehrfamilienhäusern (Assek.-Nrn. 1 und 2), wovon eines (Assek.-Nr. 1) durch
den geplanten Neubau ersetzt werden soll.
3.1 Die rekurrierenden Nachbarn machen geltend, (...) beim geplanten
Neubau sei das Attikageschoss als anrechenbares Vollgeschoss zu betrachten,
weil es in seiner Ausgestaltung nicht den Vorschriften der BZO entspreche.
Beim mittleren Teil unterbleibe jegliche Abstufung oder Versetzung der
Fassade. (...)
3.2.2 Im Neubau ist für die Qualifikation des Attikageschosses als
Dachgeschoss und damit für die Anrechenbarkeit der entsprechenden Flächen
die kantonale Vorschrift nach § 275 Abs. 2 PBG massgebend. Wie erwähnt sind
Dachgeschosse (Attikageschosse) laut der Definition von § 275 Abs. 2 PBG
Gebäudeabschnitte, welche über der Schnittlinie Fassade/Dachfläche liegen.
Bei Flachdächern dürfen sie – vorbehältlich § 292 lit. b PBG – grundsätzlich die
für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen nicht durchstossen, das
heisst jene Profillinie, die unter 45° an die Schnittlinie zwischen der tat-
sächlichen Dachfläche (des obersten Vollgeschosses) und der dazugehörigen
Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit § 292 PBG).
Bauteile (Dachaufbauten), welche traufseitig die erwähnte Dachprofillinie
durchstossen, sind – wo nichts anderes bestimmt ist – nach Massgabe von §
292 PBG zulässig. Das heisst sie dürfen bei Flachdächern insgesamt nicht
breiter sein als 1/3 der betreffenden Fassadenlänge (§ 292 lit. b PBG). Gemäss
Art. 20 BZO sind Dachaufbauten und Dacheinschnitte in den zweigeschossigen
Wohnzonen gesamthaft bis zu 1/2, in allen anderen Zonen bis zu 1/3 der
«zugehörigen» Fassadenlänge gestattet. In der vorliegenden viergeschossigen
Wohnzone gilt somit auch gemäss BZO das Drittelsmass. Ferner ist davon
auszugehen, dass mit der «zugehörigen» Fassadenlänge nichts Anderes
gemeint ist, als gemäss § 292 PBG mit der «betreffenden» Fassadenlänge.
Somit dürfen im hier zu beurteilenden Fall Dachaufbauten bei
Flachdächern insgesamt nicht breiter sein als 1/3 der betreffenden Fassaden-
länge (§ 292 lit. b PBG). Derartige Dachaufbauten dürfen bis zur Fassaden-
flucht des darunterliegenden Vollgeschosses vorstossen, das heisst mit der
betreffenden Fassade bündig sein (vgl. Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur
Allgemeinen Bauverordnung [ABV]). Der in § 292 PBG verwendete Begriff der
«betreffenden Fassadenlänge» ist nicht ohne weiteres im gleichen Sinn zu
verstehen wie in den Bestimmungen über die Abstände, die Gebäudelänge und
die Gebäudebreite (vgl. dazu § 260 PBG und §§ 23 ff. ABV). Als massgebend
sind vielmehr diejenigen Fassadenteile anzusehen, die als zur fraglichen Dach-
fläche zugehörig erscheinen bzw. mit dieser eine optische Einheit bilden.
Hierbei kann die Fassade geradlinig verlaufen oder auch kleinere Rücksprünge
aufweisen. Entscheidend sind – mit Blick auf die ästhetische Motivation der
Regelung – letztlich die konkreten Verhältnisse im Einzelfall.

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Bei der Bestimmung von § 292 PBG handelt es sich um eine Ästhetiknorm,
welche bezweckt, dass Dach und Dachaufbauten in einem abgerundeten
harmonischen Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes erscheinen.
Insbesondere sollen überdimensionierte, dem Dachbereich ein Übergewicht
verleihende Aufbauten verhindert werden. Das Verwaltungsgericht hat sich
stets vom Sinn und Zweck dieser gesetzlichen Vorschrift leiten lassen, dass die
Dachgeschosse noch als solche erkennbar sind und nicht den Eindruck eines
Vollgeschosses vermitteln (vgl. zum Ganzen VGr, 6. November 2014,
VB.2014.00206, E. 4.1; VGr, 21. März .2012, VB.2011.00535, E. 3.1,
VB.2011.00539, E. 3.1 = BEZ 2012 Nr. 19, VB.2006.00150, E. 3.2 = BEZ 2006
Nr. 43 = RB 2006 Nr. 69, VB.2004.00481, E. 3.1 = BEZ 2005 Nr. 22 und VGr,
21. Mai .2003, VB.2003.00005, E. 2a, jeweils mit weiteren Hinweisen).
3.2.3 Im vorliegenden Fall wird das zulässige Drittel gemäss Art. 20 BZO
auf der Südseite eingehalten, da hier von einer einzigen, 37 m langen Fassade
auszugehen ist. Auf der Nordseite hingegen springt die Fassade im mittleren,
12,3 m langen Teil um 3,9 - 4,7 m zurück. Wegen dieses offensichtlich nicht
geringfügigen Rücksprungs gliedert sich die Fassade in drei Abschnitte mit
jeweils eigener, für die Drittelsregelung gemäss Art. 20 BZO massgebender
Fassadenlänge (12,67 m, 12,29 m, 12,03 m). Würde das geplante Gebäude
effektiv mit einem Schrägdach versehen, wäre dieses im mittleren Teil an der
zurückversetzten Fassade anzusetzen und nicht weiter vorne auf der Ebene der
Fassadenabschnitte links und rechts davon. Dementsprechend ist auch das
hypothetische Dachprofil im Bereich des Rücksprungs nicht an einer bloss
imaginären, sondern an der effektiven Schnittlinie zwischen Fassade und
Dachfläche anzusetzen. Im Bereich des Rücksprungs wird dieses eigen-
ständige Schrägdachprofil durch das Attikageschoss auf der ganzen Länge von
12,29 m durchstossen, womit das zulässige Drittel überschritten wird.
Dementsprechend beanstanden die Rekurrierenden zu Recht, dass beim
mittleren Teil jegliche Abstufung oder Versetzung der Fassade unterbleibt. Im
Übrigen kann unter der für die Bestimmung des Drittelsmasses massgebenden
«betreffenden» Fassadenlänge beim hier gegebenen markanten Fassaden-
rücksprung nur die dem jeweiligen Dachprofil zuzuordnende Fassade
verstanden werden, nicht aber die Länge des ganzen Gebäudekörpers, denn
die drei Fassadenabschnitte und die drei hypothetischen Schrägdachebenen
bilden keine optische Einheit. Das Drittelsmass muss somit jedem Fassaden-
abschnitt aufgrund der jeweiligen Fassadenlänge separat zugerechnet werden,
d.h. es ist im vorliegenden Fall nicht zulässig, die nicht mit Dachaufbauten
«konsumierten» Drittelslängen der beiden äusseren Fassadenabschnitte dem
mittleren, zurückversetzten Fassadenabschnitt anzurechnen und die Dach-
aufbauten dort zu konzentrieren. Die Verletzung der Drittelsregel hat zur Folge,
dass das Attikageschoss von Norden her betrachtet nicht mehr klar als
Dachgeschoss erkannt wird, sondern sich in seiner Erscheinungsweise einem
Vollgeschoss angleicht. Das Gebäude wirkt als fünfgeschossiger Baukörper mit
einem Grundriss von ca. 37 x 15 m (ungefähre Ausdehnung des Attika-
geschosses), welcher auf der Nordseite mit zwei seitlichen Anbauten erweitert
ist, wie folgende schematische Darstellung verdeutlicht:
Weil das oberste Geschoss die für ein entsprechendes Schrägdach
zulässigen Ebenen über das zulässige Mass hinaus durchstösst, gilt es nicht

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mehr als Dachgeschoss im Sinne von § 275 Abs. 2 PBG, was wiederum zur
Verletzung weiterer Bestimmungen führt, namentlich betreffend die Ge-
schossigkeit, die Ausnützungsziffer und die Gebäudehöhe.
3.2.4 Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne
besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder
Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der
Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen,
Befristungen) zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG). Mit Nebenbestimmungen darf
von vornherein nur Mängeln begegnet werden, die «ohne besondere
Schwierigkeiten» behoben werden können. Erfordert demgegenüber die
Behebung von Mängeln eine konzeptionelle Überarbeitung des Bauprojektes,
darf keine mit Nebenbestimmungen verknüpfte Baubewilligung erteilt werden.
Diesfalls ist vielmehr eine Bauverweigerung auszusprechen und hat die
Bauherrschaft ein überarbeitetes Baugesuch einzureichen.
Vorliegend ist ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar, wie
der Mangel zu beheben ist und welche baurechtlichen, konzeptionellen und
gestalterischen Auswirkungen die Behebung des Mangels nach sich zieht. Dies
zumal von der nötigen Projektüberarbeitung das Treppenhaus und die
Liftanlage betroffen sind. Es ist in diesem Fall nicht ohne besondere Schwierig-
keiten möglich, konkrete Vorgaben zur Mängelbehebung zu statuieren, sei es,
indem die Rekursinstanz die erforderlichen Nebenbestimmungen selber for-
muliert oder aber die örtliche Baubehörde auffordert, entsprechende Neben-
bestimmungen zu erlassen. Es ist insbesondere nicht auszuschliessen, dass
die Änderungen einen massgeblichen Einfluss auf das Erscheinungsbild des
gesamten Gebäudes haben, was eine gestalterische Neubeurteilung durch die
Baubehörde erfordert (vgl. dazu VB.2015.00120, E. 3.2. f. = BEZ 2015 Nr. 46).
Aus diesen Gründen kann die Überschreitung des Drittelsmasses gemäss Art.
20 BZO nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden und ist die
Baubewilligung in Gutheissung des Rekurses aufzuheben.