zh_baurekursgericht · BRGE II Nrn. 0037-0042/2012 · 2012-03-20 · de
Heimatschutz, Inventarentlassung. Bindungswirkung von Gutachten. Verhältnismässigkeit von Schutzmassnahmen bei Auswahl aus mehreren Objekten. Gestaltungsplan. Unzulässigkeit von Ausnahmebewilligungen zur Abweichung von Baubereichen.

Von den tatsächlichen Feststellungen in Fachgutachten darf nur aus triftigen Gründen abgewichen werden. Vorliegend setzte sich die Baubehörde bei einem Teil der mit dem angefochtenen Beschluss aus dem Schutzinventar entlassenen Gebäude eines Fabrikareals über die Gutachten der kantonalen Denkmalpflegekommission und der kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission hinweg. Demgegenüber qualifizierte das Baurekursgericht alle Bauten als Schutzobjekte, wobei in einem Fall das Erhaltensinteresse u.a. mit Blick auf die weiteren unter Schutz gestellten Objekte als gering eingestuft wurde. Da die Erhaltung des Gebäudes für die Eigentümerin schwerwiegende Einschränkungen zur Folge gehabt hätte, erfolgte die Inventarentlassung zu Recht. Die Festlegung eines Baubereichs mit einem Gestaltungsplan ist eine individuell-konkrete Festlegung, von der nicht mit einer Ausnahmebewilligung dispensiert werden kann, es sei denn, es werden Umstände geltend gemacht, die der Plangeber auch bei sorgfältiger Prüfung der grundstücksspezifischen Gegebenheiten nicht ersehen konnte und deren Berücksichtigung ihn wohl zu einer anderen Festsetzung veranlasst hätte. Solche Verhältnisse lagen hier indes nicht vor.

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung
G.-Nrn. R2.2010.00302, R2.2010.00303, R2.2010.00304, R2.2010.00305,
R2.2010.00306 + R2.2010.00307
BRGE II Nrn. 0037/2012 - 0042/2012
Entscheid vom 20. März 2012
Mitwirkende Abteilungspräsident Peter Rütimann, Baurichter Adrian Bergmann, Baurich-
ter Stefano Terzi, Gerichtsschreiber Andreas Mahler
in Sachen Rekurrierende
R2.2010.00302, R2.2010.00303 und R2.2010.00304
1. N. O., […..]
2. T. S., […..]
3. R. und T. E., […..]
4. F. N., […..]
5. D. D., […..]
6. I. U., […..]
7. T. N., […..]
8. M. C., […..]
alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Rolf Bickel, Lindtlaw
Anwaltskanzlei, Obstgartenstrasse 7, 8042 Zürich
R2.2010.00305, R2.2010.00306 und R2.2010.00307
1. Schweizer Heimatschutz, Seefeldstrasse 5a, Postfach, 8032 Zürich
vertreten durch Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz,
Eichstrasse 29, 8045 Zürich
2. Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz, Eichstrasse 29,
8045 Zürich
beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Martin Pestalozzi,
Seefeldstrasse 9a, 8630 Rüti

gegen Rekursgegnerinnen
R2.2010.00302 und R2.2010.00306
1. Stadt Wädenswil Baukommission, Postfach, 8820 Wädenswil
Nr. 1 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Rolf Weber,
Seestrasse 162a, Postfach, 8810 Horgen
2. P. P. AG, Seestrasse 346, 8038 Zürich
Nr. 2 vertreten durch Rechtsanwältin Prof. Dr. iur. Isabelle Häner,
Bahnhofstrasse 70, Postfach 1130, 8021 Zürich
R2.2010.00303 und R2.2010.00307
1. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach,
8090 Zürich
2. P. P. AG, Seestrasse 346, 8038 Zürich
Nr. 2 vertreten durch Rechtsanwältin Prof. Dr. iur. Isabelle Häner,
Bahnhofstrasse 70, Postfach 1130, 8021 Zürich
R2.2010.00304 und R2.2010.00305
1. Stadtrat Wädenswil, 8820 Wädenswil
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Rolf Weber, Seestrasse 162a,
Postfach, 8810 Horgen
Mitbeteiligte
2. P. P. AG, Seestrasse 346, 8038 Zürich
3. C. AG, c/o P. P. AG,
Seestrasse 346, 8038 Zürich
2 - 3 vertreten durch Rechtsanwältin Prof. Dr. iur. Isabelle Häner,
Bahnhofstrasse 70, Postfach 1130, 8021 Zürich
betreffend R2.2010.00302 und R2.2010.00306
Baukommissionsbeschluss vom 12. Oktober 2010; Baubewilligung für zwei
Mehrfamilienhäuser und Umbau Fabrikkomplex, Kat.-Nrn. 7340, 7341,
13022 und 13023, Giessen, Wädenswil
R2.2010.00303 und R2.2010.00307
Verfügung der Baudirketion Nr. BVV 10-0015 vom 12. August 2010; stras-
senpolizeiliche und ortsbildschutzrechtliche Bewilligung für zwei Mehrfami-
lienhäuser und Umbau Fabrikkomplex, Kat.-Nr. 8155, Giessen, Wädenswil
R2.2010.00304 und R2.2010.00305
Stadtratsbeschluss vom 11. Januar 2010; Entlassung sechs Objekte aus
dem kommunalen Inventar, Kat.-Nrn. 13021 und 13023, Giessen, Wä-
denswil
_______________________________________________________
R2.2010.00302 Seite 2

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 12. Oktober 2010 erteilte die Baukommission der Stadt
Wädenswil der P. P. AG, Zürich, die baurechtliche Bewilligung für den
Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern auf den Grundstücken Kat.-Nrn.
7340, 7341, 13022 und 13023 auf dem Areal der Halbinsel Giessen in Wä-
denswil.
Gleichzeitig wurde die Bewilligung der Baudirektion Kanton Zürich vom
12. August 2010, die insbesondere Bezug nimmt auf den Ortsbildschutz,
die Unterschreitung des Mindestgewässerabstandes und die auf Grund der
Landanlagekonzession erforderliche Baukonzession, eröffnet.
Mit dem baurechtlichen Entscheid wurde zudem der Beschluss des Stadt-
rates Wädenswil vom 11. Januar 2010 zur Entlassung von sechs Gebäu-
den aus dem kommunalen Inventar der kunst- und kulturhistorischen
Schutzobjekte eröffnet.
B.
Gegen diese Entscheide erhoben N. O., T. S., R. und T. E., F. N., D. D., I.
U., T. N. und M. C. (nachfolgend "Nachbarrekurrenten") mit Eingabe vom
22. November 2010 fristgerecht Rekurs bei der Baurekurskommission II
des Kantons Zürich (seit 1. Januar 2011 2. Abteilung des Baurekursgerich-
tes des Kantons Zürich; vgl. das Gesetz über die Unterstellung der Steuer-
rekurskommissionen und der Baurekurskom-missionen unter das Verwal-
tungsgericht vom 13. September 2010) und beantragten die Aufhebung der
Entscheide unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurs-
gegnerschaft.
Zudem erhoben der Schweizer Heimatschutz (SHS) und die Zürcherische
Vereinigung für Heimatschutz (ZVH; nachfolgend "Heimatschutzvereini-
gungen") mit Eingabe vom 24. November 2010 fristgerecht Rekurs bei der
Baurekurskommission II des Kantons Zürich und beantragten ebenfalls die
Aufhebung der Entscheide unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulas-
ten der Rekursgegnerschaft. Eventualiter sei die Sache an die Rekurs-
gegner zurückzuweisen.
R2.2010.00302 Seite 3

C.
Mit Referentenverfügungen vom 26. November 2010 bzw. 1. Dezember
2010 wurden die Rekurseingänge unter den Geschäfts-Nrn.
R2.2010.00302 bzw. R2.2010.00306 (Baubewilligung), R2.2010.00303
bzw. R2.2010.00307 (Verfügung Baudirektion) und R2.2010.00304 bzw.
R2.2010.00305 (Inventarentlassungsbeschluss) vorgemerkt und es wurde
das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
Mit Eingaben vom 26. Januar 2011 beantragte die Baudirektion die Abwei-
sung der Rekurse.
E.
Am 1. Februar 2011 wurden sämtliche Rekursverfahren auf Ersuchen der
privaten Rekursgegnerin einstweilen sistiert.
Mit Präsidialverfügungen vom 17. Mai 2011 wurden die Verfahren auf Be-
gehren der privaten Rekursgegnerin fortgesetzt.
F.
Mit Eingaben vom 16. Juni 2011 (bezüglich der Nachbarrekurse) bzw. vom
16. Juli 2011 (bezüglich der Verbandsbeschwerden) beantragten der Stadt-
rat und die Baukommission die Abweisung der Rekurse, bezüglich der Ver-
bandsbeschwerde soweit darauf einzutreten sei, jeweils unter Kostenfolge
zulasten der Rekurrentschaften.
Die private Rekursgegnerin beantragte mit Eingaben vom 16. Juni 2011
ebenfalls die Abweisung der Rekurse soweit darauf einzutreten sei, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrentschaften. Even-
tualiter sei das Verfahren zur neuen Entscheidung an die Vorinstanzen zu-
rückzuweisen.
G.
Mit Präsidialverfügungen vom 11. Juli 2011 wurde den Heimatschutzverei-
nigungen antragsgemäss eine Frist zur Replik angesetzt. Mit Eingabe vom
29. Juli 2011 nahmen sie zu den Rekursantworten Stellung und beantrag-
ten, die Verbandsbeschwerden (G.-Nrn. R2.2010.00305-307) seien mit den
R2.2010.00302 Seite 4

beiden Rekursverfahren G.-Nr. R2.2011.00066 betreffend Umbau der
"Fabrikantenvilla" und G.-Nr. R2.2011.00125 betreffend Verlegung und Sa-
nierung des Reidbachs zu vereinigen. Im Übrigen hielten sie an ihren An-
trägen fest.
H.
Mit Präsidialverfügungen vom 4. August 2011 wurde die Rekursgeg-
nerschaft eingeladen, zur Replik der Heimatschutzvereinigungen Stellung
zu nehmen. Mit Eingaben vom 24. bzw. 25. August 2011 reichten die Re-
kursgegner ihre Stellungnahmen ein, wobei sie an ihren Anträgen festhiel-
ten. Die private Rekursgegnerin stellte den Antrag, es sei von der Vereini-
gung mit dem Verfahren betreffend Umbau der Fabrikantenvilla (G.-Nr.
R2.2011.00066) abzusehen.
I.
Mit Präsidialverfügungen vom 14. September 2011 wurde den Heimat-
schutzvereinigungen antragsgemäss eine Frist zur Triplik angesetzt. Mit
Eingabe vom 4. Oktober 2011 reichte diese ihre Triplik ein. Mit Eingabe
vom 17. Oktober 2011 nahm die private Rekursgegnerin dazu Stellung
(Quadruplik), wozu sich wiederum die Heimatschutzvereinigungen mit Ein-
gabe vom 28. Oktober 2011 vernehmen liessen.
J.
Am 9. Dezember 2011 führte die 2. Abteilung des Baurekursgerichtes im
Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.
K.
Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins ge-
machten Feststellungen wird, soweit für den Entscheid erforderlich, in den
nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.
R2.2010.00302 Seite 5

Es kommt in Betracht:
1.
[…..]
2.
[…..]
3.1.
[…..]
3.2.
[…..]
4.
[…..]
5.
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 13023 liegt unmittelbar am Zürichsee am
nordwestlichen Ende der Halbinsel Giessen, ein durch die Eisenbahnlinie
und die Seestrasse begrenzter Landvorsprung. Im 19. Jahrhundert entwi-
ckelte sich dort eine Industrieanlage mit dazugehörigem Fabrikantenwohn-
haus, Kosthäusern (Arbeiterwohnhäuser) und Nebengebäuden, die heute
noch erhalten sind. Zahlreiche dieser Bauten wurden im Jahr 1984 in das
Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler
Bedeutung der Stadt Wädenswil aufgenommen. Gemäss Bau- und Zonen-
ordnung der Stadt Wädenswil ist das Baugrundstück der Industriezone IA
und im Ufergrünbereich der Freihaltezone zugeordnet. Die weiteren Berei-
che der Halbinsel gehören der zwei- bzw. dreigeschossigen Wohnzone an,
wiederum mit dem Ufergrünbereich in der Freihaltezone. Im Jahr 1997
wurde der öffentliche Gestaltungsplan Giessen erlassen mit dem Ziel, die
Entwicklung der Bebauung auf der Halbinsel Giessen hin zu einer gemisch-
ten Nutzung mit hoher baulicher Dichte zu ermöglichen (s. Genehmigung
R2.2010.00302 Seite 6

des Gestaltungsplans mit RRB 1783/1997, R2.2010.00303, act. 12.35). Mit
dem Gestaltungsplan wurde auf der Bauparzelle Kat.-Nr. 13023 ein Baube-
reich (Baubereich A) festgesetzt, welcher mit verschiedenen, zum Teil in-
ventarisierten Bauten überstellt ist. Es sind dies das Wohnhaus Giessen 9
(Assek.-Nr. 25), das Waschhaus (Assek.-Nr. 20) und der Fabrikkomplex
Giessen 8 (Assek.-Nr. 22, ohne den seeseitigen Anbau von Albert Kölla,
der sich ausserhalb des Baubereichs A befindet). Diese Gebäude sind im
Situationsplan des Gestaltungsplans nicht speziell bezeichnet, weshalb sie
zumindest gemäss Ziff. 3.2. der Gestaltungsplanvorschriften abgebrochen
werden dürften. Weitere inventarisierte Bauten liegen ausserhalb des Bau-
bereiches A. Für diese sind gemäss der genannten Vorschrift Ersatzbauten
im Rahmen des bestehenden Gebäudeprofils und Erscheinungsbildes zu-
lässig. Auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 13023 sind dies das Maillart-
Gebäude (Giessen 7, Assek.-Nr. 28) und das Kölla-Gebäude (Giessen 8,
Assek.-Nr. 22), auf den angrenzenden Grundstücken Kat.-Nrn. 13021 und
13022 die Fabrikantenvilla (Giessen 6, Assek.-Nr. 18) und die Kosthäuser
(Giessen 1-5, Assek.-Nrn. 11-15). Mit dem Gestaltungsplan Giessen wurde
zudem die Linienführung eines allgemein zugänglichen Seeuferwegs fest-
gelegt.
Im Laufe der im Jahr 2007 begonnenen Projektierungsarbeiten für eine
Überbauung des Giessenareals erkannte die Baudirektion, dass die Fab-
rikgebäude Maillart und Kölla sowie die Fabrikantenvilla als überkommunal
bedeutsame Denkmalschutzobjekte zu behandeln sind. Nach Erteilung der
vorliegend angefochtenen Beschlüsse und während des hängigen Rekurs-
verfahrens beschloss die Baudirektion mit Verfügung vom 29. November
2011 die Unterschutzstellung dieser drei Gebäude (R2.2010.00305, act.
48.1).
6.
Geplant ist auf dem Grundstück Kat.-Nr. 13023 im Wesentlichen die Erstel-
lung von zwei Mehrfamilienhäusern ("Aquatica" mit 29 Wohnungen und
"Mansion" mit 8 Wohnungen) mit Unterniveaugarage sowie der Umbau des
Kölla-Baus in ein Wohnhaus mit 4 Wohnungen. Für die Neubauten müssen
drei inventarisierte Gebäude weichen: Das Wohnhaus Giessen 9, das
Waschhaus und der Fabrikkomplex Giessen 8 (ohne Kölla-Anbau). Nach-
folgend wird zunächst die Zulässigkeit der Inventarentlassung dieser und
weiterer Gebäude geprüft.
R2.2010.00302 Seite 7

7.1.
Die Nachbarrekurrenten sind der Auffassung, die Inventarentlassung könne
nicht pauschal damit begründet werden, die Interessen an der ortsbild-
schützerisch und denkmalpflegerisch optimierten Gesamtlösung für die ge-
plante Überbauung würden die Interessen am Erhalt der Objekte überwie-
gen, wie dies der Stadtrat im Inventarentlassungsbeschluss erwogen habe.
Der Nachweis, dass nicht auch eine verhältnismässige Sanierung der ge-
schützten Bauten möglich sei, werde nicht erbracht. Eine Nutzung als
Wohnraum sei möglich. Es handle sich um wichtige Zeitzeugen, die die
Landschaft und die Halbinsel im Sinne von § 203 Abs. 2 lit. c PBG prägen
würden.
7.2.
Die Heimatschutzvereinigungen beanstanden, der Stadtrat habe sich im In-
ventarentlassungsbeschluss nicht mit den Gutachten der Natur- und Hei-
matschutzkommission des Kantons Zürich (NHK) und der Denkmalpflege-
kommission des Kantons Zürich (KDK) auseinandergesetzt. Mit der blossen
Erhaltung von gewissen Strukturen werde das Ziel des Ortsbildschutzes
nicht erreicht. Das Ortsbild prägende Gebäude und Gebäudegruppen seien
darum in ihrer Substanz zu erhalten. Der Charakter des Industrieensembles
Giessen werde wesentlich durch das Nebeneinander von grossen Fabrik-
und kleineren Nebengebäuden verschiedenen Alters sowie verschiedener
Ausprägung und Funktion bestimmt. Die Vorinstanz habe es unterlassen,
die Bedeutung der einzelnen Elemente für das ganze Ensemble in denk-
malpflegerischer Hinsicht zu würdigen.
Zum Fabrikkomplex Giessen 8 führen die Heimatschutzvereinigungen aus,
für das historische Verständnis der industriellen und baulichen Entwicklung
seien die 1872 und 1892 erstellten Gebäudeteile wichtiger als der 1920 an-
gebaute Kölla-Bau. Es handle sich um typische Zeugen für den Fabrikbau
Ende des 19. Jahrhunderts, die in ihrem erbauungszeitlichen Zustand er-
halten seien. Mit der Seefront besitze der Gebäudekomplex einen hohen
Situationswert. Als Bestandteil des Industrieareals komme dem Fabrikkom-
plex als nördlicher Abschluss der Anlage ein hoher Ensemblewert zu, ohne
den die ganze Anlage ihren räumlichen Zusammenhalt und den typischen
industriellen Charakter verliere. Gemäss Gutachten der KDK sei das Ge-
bäude zu erhalten.
R2.2010.00302 Seite 8

In Bezug auf das Wohnhaus Giessen 9 verweisen die Heimatschutzverei-
nigungen auf das Gutachten der KDK, demgemäss das Gebäude zu erhal-
ten sei. Das Gutachten kritisiere zudem, dass im Plan der schutzwürdigen
Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung, Regionales Ortsbild Giessen,
das Wohnhaus Giessen 9 als prägendes oder strukturbildendes Gebäude
fehle.
Die Kosthäuser würden daran erinnern, dass mit dem Bau grosser Fabriken
auch das Problem der Arbeiterunterkunft gelöst werden musste. Der Zu-
sammenhang mit der Industrieanlage sei aufgrund ihrer Lage unverkenn-
bar. Dass das Innere der Kosthäuser ausgekernt worden sei, vermöge den
hohen Zeugenwert nicht derart zu mindern, dass sie aus dem Schutz ent-
lassen werden dürften. Die Aussagekraft der Kosthäuser liege im typi-
schen, bescheidene Wohnverhältnisse ausdrückenden Erscheinungsbild.
Das Gutachten der KDK lasse eine notwendige Gesamtbetrachtung der
Kosthäuser als Teil des überkommunal geschützten Ensembles ausser
Acht.
Das Waschhaus sei gemäss Gutachten der KDK in seiner äusseren Er-
scheinung zu erhalten. Auch dieses Objekt sei nicht als Einzelobjekt son-
dern als Teil des Ensembles zu beurteilen.
7.3.
Der Stadtrat bestreitet vorab die Legitimation der Nachbarrekurrenten in
Bezug auf das Waschhaus und die Kosthäuser, da diese von deren Inven-
tarentlassung nicht betroffen seien.
Der Fabrikkomplex Giessen 8 hinter dem Kölla-Bau sei gemäss KDK als
nicht schutzwürdig zu taxieren. Die KDK empfehle einen guten Neubau.
Das Gutachten der NHK äussere sich nicht konkret dazu. Die Baudirektion
sei nach Durchführung der Testplanung zum Schluss gelangt, dass das
Fabrikgebäude durch einen Neubau ersetzt werden könne. Nach Auffas-
sung des Stadtrates tauge die alte Fabrik nur sehr schlecht als Zeitzeuge.
Insbesondere erscheine die Erhaltung und Freispielung des Kölla-Baus
wichtiger.
Zum Wohnhaus Giessen 9 nehme die NHK nicht Stellung. Gemäss KDK
sei das Gebäude äusserlich zu erhalten. Demgegenüber sei der Stadtrat
der Auffassung, die Zeugeneigenschaft des Wohnhauses Giessen 9 sei
R2.2010.00302 Seite 9

äusserlich nicht mehr gewährleistet. Im Sinne einer ausgezeichneten, neu-
en Gesamtlösung dürfe das Gebäude abgebrochen werden. Im Übrigen sei
das Gebäude im kommunalen Inventar ausserordentlich tief eingestuft. Die
Beurteilung durch die KDK sei daher nicht nachvollziehbar.
In Bezug auf die Kosthäuser sei auf die Gutachten der NHK und der KDK
zu verweisen. Zu erhalten sei die Volumetrie der Gebäude und in etwa de-
ren Aussehen.
Das Waschhaus könne nicht als Zeitzeuge für ein Industrieareal herhalten.
Das Gebäude sei mehrfach umgenutzt, abgebrochen und auf alten Mauern
neu erstellt worden. Nach dem Umbau des Hauses Giessen 6 in eine Fab-
rikantenvilla sei ein Umbau im neugotischen Stil erfolgt und das Gebäude
sei um ein Stockwerk reduziert worden. Der Bau sei als Ruine der mittelal-
terlichen Sust und somit als ältestes Gebäude auf der Halbinsel Giessen
inszeniert worden. Das Gebäude könne lediglich als architektonische Ma-
rotte eines Industriellen bezeichnet werden. Dass die damaligen Industriel-
len einen Hang zu historisierender Darstellung entwickelt hätten, könne
nicht für sich als Zeuge eines Industriezeitalters dargestellt bleiben.
7.4.
Die private Rekursgegnerin vertritt zunächst ebenfalls die Auffassung, die
Nachbarrekurrenten seien zur Anfechtung der Inventarentlassung der
Kosthäuser und des Waschhauses mangels einer örtlichen Beziehungsnä-
he nicht legitimiert.
Die Optimierung des Bauprojekts gerade aus Sicht des Denkmalschutzes
liege darin, dass die sieben wichtigsten Gebäude erhalten blieben, nämlich
der Maillart-Bau, das Kesselhaus mit Hochkamin, das Bootshaus, das Ba-
dehaus, die Fabrikantenvilla und das Kölla-Gebäude. Dem stehe der voll-
ständige Abbruch von bloss drei Gebäuden gegenüber, während die Kost-
häuser nach Volumen und im äusseren Erscheinungsbild zu erhalten seien.
Der Abbruch des Fabrikkomplexes Giessen 8 werde im Gutachten der NHK
(recte wohl Gutachten der KDK), in Übereinstimmung mit dem Gestal-
tungsplan, nicht ausgeschlossen. Insoweit bestehe ein gewisser Spielraum.
Demgemäss habe es im Ermessen des Stadtrates gelegen, sich für den
Erhalt des Kölla-Gebäudes zu entscheiden und den Akzent darauf zu set-
zen. Der Abbruch ermögliche einen öffentlich zugänglichen Platz und den
R2.2010.00302 Seite 10

Blick von diesem Platz auf das Kölla-Gebäude. Der Abbruch sei durch ein
überwiegendes öffentliches Interesse gerechtfertigt.
Gegen die Unterschutzstellung des Wohnhauses Giessen 9 spreche die
äusserst geringe Wohnqualität, zumal die Lärmimmissionsgrenzwerte mas-
siv überschritten würden. Insoweit lasse sich das Gebäude kaum sinnvoll
nutzen. Sodann verstelle das Gebäude die Strecke des Zürichseeweges,
indem an der südwestlichen Hausecke ein Engpass entstehe, der auch
durch die zu erstellende Lärmschutzwand bedingt sei. Diese müsse zwin-
gend erstellt werden, wenn das Gebäude wieder Wohnzwecken zugeführt
werden soll. Es bestehe demzufolge ein erhebliches entgegenstehendes
öffentliches Interesse, das Wohnhaus aus dem Inventar zu entlassen.
Die beiden Kosthäuser entlang der Bahnlinie seien bereits aus Gründen
des Lärmschutzes und der Wohnhygiene neu zu erstellen. Das äussere Er-
scheinungsbild reiche für eine Schutzwürdigkeit als Wohnliegenschaften
nicht aus. Die Erhaltung der Kosthäuser wäre unverhältnismässig.
Für die Erhaltung des Waschhauses gebe es keine Gründe. Das "Kurio-
sum" sei praktisch eine Ruine und in der Vergangenheit mehrfach verän-
dert worden. Da es praktisch nicht einsehbar sei, sei es für den Ortsbild-
schutz von untergeordneter Bedeutung. Es sei auch kaum sinnvoll nutzbar.
7.5.1.
Die Legitimation der Nachbarrekurrenten zur Anfechtung des Inventarent-
lassungsbeschlusses beschränkt sich auf das Wohnhaus Giessen 9 und
den Fabrikkomplex Giessen 8. Hinsichtlich der übrigen Gebäude (Wasch-
haus, Kosthäuser) fehlt ein hinreichender räumlicher Bezug bzw. ist es un-
wahrscheinlich, dass sich mit der Entlassung aus dem Inventar die Rah-
menbedingungen für eine künftige Überbauung derart ändern, dass die
Nachbarrekurrenten deren Auswirkungen zu spüren bekommen werden.
Aus der Rekursschrift geht denn auch nicht hervor, inwiefern die Nachbar-
rekurrenten durch den im Bereich des Waschhauses, in einer Distanz von
ca. 160 m zur rekurrentischen Liegenschaft vorgesehenen und durch be-
stehende oder geplante Gebäude weitgehend wenn nicht vollständig ver-
deckten Neubau "Mansion" betroffen sein sollen. Insoweit fehlt es an einer
legitimationsbegründenden Betroffenheit (§ 338a Abs. 1 PBG; vgl. dazu
VB.2007.00126, E. 3.2.), weshalb in diesem Punkt auf den Rekurs der
R2.2010.00302 Seite 11

Nachbarrekurrenten im Verfahren G.-Nr. R2.2010.00304 nicht einzutreten
ist.
7.5.2.
Schutzobjekte sind unter anderem Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plät-
ze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die
als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder bau-
künstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaft oder Sied-
lungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Um-
gebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG).
Aus der vom Gesetz alternativ zur landschafts- oder siedlungsprägenden
Wirkung vorausgesetzten Zeugeneigenschaft ergibt sich das Erfordernis,
dass ein Objekt, über welches Schutzmassnahmen verhängt werden sol-
len, namentlich auf Grund seiner ortsbaulichen, baulichen oder ausstat-
tungsmässigen Eigenschaften von einer Epoche Zeugnis abzulegen, d.h.
die betreffende Epoche zu veranschaulichen und im eigentlichen Wortsinne
zu dokumentieren vermag. Allein der Umstand, dass ein Objekt einer Epo-
che zugeordnet werden kann, ist somit für die Bejahung der Zeugeneigen-
schaft noch nicht ausreichend. Zudem lässt das Gesetz auch die blosse
Zeugeneigenschaft noch nicht genügen; das betreffende Objekt muss viel-
mehr ein wichtiger Zeuge sein. Diese Qualifikation kann sich aus verschie-
denen, hier nicht abschliessend aufzuzählenden Gründen ergeben. Ein
wichtiger Zeuge liegt namentlich dann vor, wenn die betreffende Baute auf
Grund ihrer gesamten Beschaffenheit eine Epoche besonders aussagekräf-
tig und qualitätsvoll zu dokumentieren vermag.
Mit dem Begriff der Epoche werden vom Gesetz auch Ereignisräume anvi-
siert, die zeitlich oder lokal vergleichsweise eng begrenzt sind und daher im
Allgemeinen kaum als "Epochen" zu bezeichnen wären. Namentlich mit
Blick auf die baukünstlerischen Epochen gilt sodann, dass auch Bauten, die
Übergänge zwischen solchen bezeugen, Schutzobjekte sein können. Zu
verlangen ist allerdings stets, dass die betreffende politische, wirtschaftli-
che, soziale oder baukünstlerische Epoche klar definiert werden kann.
Bei der Beantwortung der Frage, ob eine Baute oder Anlage als wichtiger
Zeuge einzustufen sei, steht dem Gemeinwesen ein erheblicher Beurtei-
lungsspielraum zu. Daher auferlegt sich das Baurekursgericht bei der
Überprüfung solcher Entscheide in Einschränkung seiner grundsätzlich vol-
R2.2010.00302 Seite 12

len Kognition (§ 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG])
Zurückhaltung, indem es eine noch vertretbare Wertung nicht durch eine
abweichende eigene Wertung ersetzt. Hingegen greift das Baurekursge-
richt dann ein, wenn sich der Entscheid der Vorinstanz als offensichtlich
unvertretbar oder gar rechtsverletzend erweist (vgl. zum Ganzen Alfred
Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflege-
gesetz des Kantons Zürich, 2. Aufl., Zürich 1999, § 20 Rz. 17 ff.).
7.5.3.
Die KDK spricht sich für den Erhalt des Fabrikkomplexes Giessen 8 als we-
sentlicher Bestandteil des Industrieensembles aus. Die östliche Hälfte des
Fabrikgebäudes enthalte im Kern das 1830 errichtete chemische Laborato-
rium und die zweitälteste Produktionsstätte auf der Giessenhalbinsel. Das
Laboratorium sei im 19. Jh. zweimal abgebrannt und über den Grundmau-
ern neu errichtet worden. Ab 1885 habe das Gebäude zu der auf dem
Giessenareal ansässigen Tuchfabrik Pfenninger gehört. Der westlich daran
anschliessende Bau sei 1892 als Färberei erstellt worden. Beide Bauten
seien laufend an die aktuellen Bedürfnisse baulich angepasst und teilweise
auch aufgestockt worden. 1920 sei an der Nordseite nach den Plänen des
Architekten Albert Kölla eine Erweiterung angebaut worden. Die kontinuier-
lichen baulichen Veränderungen würden die Geschichte der Fabrik spie-
geln. Die Tragstruktur der dreischiffigen Hallen des späten 19. Jahrhun-
derts sei intakt erhalten. Die Fabrikgebäude seien charakteristische Vertre-
ter des Industriebaus jener Zeit. Ortsbaulich würden die Gebäude zwischen
den bedeutenden Schutzobjekten Kölla-Bau und Maillart-Bau liegen. Es sei
daher für das ganze Giessenareal entscheidend, wie hier bauliche Anpas-
sungen gestaltet werden. Es solle, etwa mit einer Testplanung, nach einer
Möglichkeit gesucht werden, die Bauten sinnvoll zu erhalten und weiter zu
entwickeln. Im Gutachten der NHK wird der Fabrikkomplex (ausgenommen
der Kölla-Anbau) im Zusammenhang mit der Situationsbeschreibung im
Baufeld A als "nicht erwähnenswert" bezeichnet. Dazu ist festzuhalten,
dass sich die NHK in ihrem Gutachten mit der Entwicklungsstudie der P. P.
AG vom September 2008 hinsichtlich deren Verträglichkeit mit dem Ortsbild
und der Landschaft befasste.
Das Wohnhaus Giessen 9 ist gemäss KDK ebenfalls schützenswert. Es sei
1848/49 entstanden und gehöre seit 1887 zur Tuchfabrik Pfenninger. Im
Inneren besitze es eine intakte und schutzwürdige Innenausstattung aus
R2.2010.00302 Seite 13

der Zeit zwischen 1849 und dem frühen 20. Jahrhundert, zum Teil aus der
Zeit, als das Haus im Besitz der Familie Pfenninger gewesen sei. Sie zeige
in ihrer stilistischen Ausgestaltung Elemente des Heimatstils. Die gesamte
Primärstruktur aus der Bauzeit sei intakt. Das Wohnhaus sei ein wichtiger
Zeuge für die Bau- und Wohnkultur Mitte des 19. Jahrhunderts. Als einzi-
ges auf dem Areal noch intakt erhaltenes Wohnhaus habe es einen hohen
Stellenwert auf dem Giessenhorn. Seine ungeschmälerte Erhaltung sei da-
her wichtig. Im Plan zum Inventar des schutzwürdigen Ortsbildes Giessen
fehle das Wohnhaus Giessen 9 als "prägendes oder strukturbildendes Ge-
bäude". Die NHK ist im Zusammenhang mit der Beurteilung der Bebaubar-
keit des Baufeldes A der Auffassung, das Wohnhaus sei – zusammen mit
dem Waschhaus – als Zeitzeuge unbedingt zu erhalten.
Die Kosthäuser Giessen 1-5 sind gemäss KDK aus dem Inventar zu entlas-
sen. Sie seien in den Jahren 1874 bis 1876 durch die Inhaber einer nahen
Seidenzwirnerei als Wohnhaus für deren Arbeiter erbaut worden und 1897
in den Besitz der Tuchfabrik Pfenninger übergegangen. Die Kosthäuser 1
und 3-5 seien in den Jahren 1984/85 und 1994 weitgehend ausgekernt
worden, so dass im Inneren keine erhaltenswerte historische Bausubstanz
mehr vorhanden sei. Die ursprünglich vorhandene Übereinstimmung der
äusseren Erscheinung mit der inneren Einteilung der Gebäude sei nicht
mehr gegeben. Ein Teil der originalen Grundstruktur des 1992 umgebauten
Kosthauses 2 sei zwar noch vorhanden. Dennoch könne dieses wie auch
die übrigen Gebäude die hohen Anforderungen eines wichtigen Zeugen
nicht mehr erfüllen. Der Bereich könne neu überbaut werden in freier Inter-
pretation der Festlegungen des Ortsbildinventars. Die NHK verneinte in ih-
rem Gutachten die Ortsbild- und Landschaftsverträglichkeit der Ersatzbau-
ten, die in der Entwicklungsstudie 2008 vorgeschlagen wurden. Die Kost-
häuser seien Zeugen einer vergangenen Zeit und würden den Respekt un-
serer Zeit mit der entsprechend schlichten Architektur verdienen. Ersatz-
bauten seien möglich, wenn sie die Schlichtheit und den Geist der Kost-
häuser zeitgemäss umsetzen. Stellung und Volumen seien beizubehalten.
Das Waschhaus ist gemäss KDK in seiner äusseren Erscheinung mit allen
architektonischen Details zur erhalten. 1842 sei ein Walchegebäude mit
Wasserrad (abgetragen 1894) erstellt worden. Darin sei 1877 eine Wollwä-
scherei eingerichtet worden. 1902, nach dem Umbau des benachbarten
Wohnhauses zur Fabrikantenvilla (Giessen 6), sei die ehemalige Wollwä-
scherei um ein Stockwerk verkleinert und eingreifend in ein Waschhaus
R2.2010.00302 Seite 14

umgebaut worden. Der Bau habe Fenster und Türen in neugotischem Stil
erhalten und sei als "Ruine" der mittelalterlichen Sust und somit als ältestes
Gebäude auf der Giessenhalbinsel inszeniert worden. Für die Gründerge-
nerationen des letzten Viertels des 19. Jahrhunderts sei die Anknüpfung an
Traditionen von grosser Bedeutung gewesen. Als Evokation des weitge-
hend romantisch erlebten "Mittelalters" hätten sich die neugotischen For-
men besonders gut geeignet. Der Bauherr habe mit diesem Bau an die seit
dem 18. Jahrhundert in England und später an allen europäischen Königs-
und Fürstenhöfen in den Parks beliebten "Fabrics" angeknüpft, d.h. Klein-
bauten in verschiedenen Stilen mit dem Zweck, das Auge des Betrachters
zu erfreuen und angenehme Gefühle zu wecken. Der nüchterne Schweizer
Bauherr habe sich kein Gebäude ohne eigentlichen Gebrauchsnutzen leis-
ten wollen, weshalb er die romantische Idee mit der Nutzung als Wasch-
haus verbunden habe. Im Kanton Zürich stehe das streng neugotische
Werkstattgebäude von 1870 der Fabrikanlage Guyer-Zeller in Bäretswil am
Anfang dieser Mode und das romantisch-neugotische Waschhaus im Gies-
sen an deren Ende. Der Bau sei somit ein wichtiger Zeuge für das Bedürf-
nis Industrieller der damaligen Zeit, an eine glorreiche Vergangenheit anzu-
knüpfen. Die Erhaltung des ehemaligen Waschhauses sei für die Ablesbar-
keit der Geschichte der Industrieanlage von grosser Bedeutung. Es gehöre
mit dem Bootshaus zur Fabrikantenvilla. Letztere bilde zusammen mit den
Kleinbauten ortsbaulich eine wichtige Einheit, welche die Silhouette zum
See hin wesentlich präge. Das bestehende Flachdach des Waschhauses
könne durch eine dem heutigen Stand der Technik entsprechende Kon-
struktion in gleicher Lage ersetzt werden. Eine Aufstockung sei nicht mög-
lich. Rückseitig könne angebaut werden. Die NHK ist wie erwähnt im Zu-
sammenhang mit der Beurteilung der Bebaubarkeit des Baufeldes A der
Auffassung, das Waschhaus sei – zusammen mit dem Wohnhaus Giessen
9 – als Zeitzeuge unbedingt zu erhalten.
7.5.4.
Auch wenn die Gutachten der NHK und diejenigen der KDK formell die Be-
deutung von Amtsberichten haben, kommen sie nach der Rechtsprechung
inhaltlich aufgrund der besonderen Fachkompetenz der Kommissionen ei-
gentlichen Gutachten gleich, die bei der Entscheidfindung grosses Gewicht
haben. Das gilt insbesondere für die solchen Gutachten zugrunde liegen-
den tatsächlichen Feststellungen, von welchen nur aus triftigen Gründen
abgewichen werden darf – etwa dann, wenn das Gutachten Irrtümer, Lü-
R2.2010.00302 Seite 15

cken oder Widersprüche enthält. In ihrer rechtlichen Würdigung dagegen
sind die zuständigen Bewilligungsbehörden frei. Diese Bindungswirkung
beruht darauf, dass die NHK und die KDK die vom Gesetz (§ 216 PBG) be-
zeichneten kantonale Expertinnen in Fragen des Natur- und Heimatschut-
zes sind; es kann nicht der Sinn des Beizugs solcher sachkundigen Spezi-
albehörden sein, dass sich die rechtsanwendenden Behörden ohne triftige
Gründe über die Feststellungen des Gutachtens zu den Qualitäten des
Schutzobjekts hinwegsetzen (RB 2005 Nr. 61 = BEZ 2005 Nr. 27 und
Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 Rz. 30, je mit Hinweisen, sowie VB.2008.00433
vom 11. März 2009, E. 5.2).
7.5.5.
Mit der Inventarentlassung der Kosthäuser folgt der Stadtrat den nachvoll-
ziehbaren und plausiblen Beurteilungen durch die kantonalen Fachinstan-
zen KDK und NHK. Da im Gebäudeinneren keine historische Bausubstanz
mehr vorhanden ist, würde sich eine allfällige Schutzwürdigkeit zum Vorn-
herein auf die äussere Erscheinung der Gebäude beschränken. Für sich al-
leine kommt den Kosthäusern diesbezüglich keine spezielle qualifizierte
baukünstlerische oder siedlungsprägende Bedeutung zu. Ihr Stellenwert
besteht in ihrem räumlichen Zusammenhang mit der Fabrikanlage und in
ihrer ehemaligen Funktion als Arbeiterwohnhäuser. Mit der im Gestaltungs-
plan vorgeschriebenen Erhaltung des Volumens und des generellen Er-
scheinungsbildes (Ziff. 3.1. Abs. 1 der Gestaltungsplanvorschriften) ist si-
chergestellt, dass das historische Nebeneinander von Fabrikgebäuden,
Fabrikantenvilla und Arbeiterwohnbauten als Charakteristikum des Gies-
senareals erlebbar bleibt. Dass Ersatzbauten diesem Anspruch gerecht
werden können, wird von der NHK bejaht. Mit Blick auf die Beurteilungen
der Fachkommissionen und den dem Gemeinwesen in Fragen der Erhal-
tenswürdigkeit zustehenden erheblichen Beurteilungsspielraum ist die In-
ventarentlassung der Kosthäuser nicht zu beanstanden und verbietet sich
ein Eingreifen der Rechtsmittelinstanz.
Anzumerken bleibt zu Ziff. 3.1. der Gestaltungsplanvorschriften, dass mit
planungsrechtlichen Schutzmassnahmen im Sinne von § 205 lit. a PBG, zu
denen auch Gestaltungspläne gehören, regelmässig keine Substanzerhal-
tung verlangt werden kann (vgl. § 24 in Verbindung mit § 25 der Natur- und
Heimatschutzverordnung [NHV]). Eine solche ist vielmehr von der zustän-
digen Exekutivbehörde mit Verfügung, Verordnung oder Vertrag sicherzu-
R2.2010.00302 Seite 16

stellen (§ 205 lit. b - d und § 211 Abs. 2 PBG). Damit kann Abs. 1 von Ziff.
3.1. der Gestaltungsplanvorschriften einzig als Ersatzbauvorschrift verstan-
den und muss Abs. 2 jede rechtliche Tragweite aberkannt werden.
7.5.6.
Mit der Inventarentlassung des Wohnhauses Giessen 9 setzt sich der
Stadtrat über die Gutachten der KDK und der NHK hinweg, die sich beide
klar für die Erhaltung des Wohnhauses aussprechen und ihm einen hohen
Stellenwert zumessen. Die Begründung dafür verfängt nicht und ist teilwei-
se aktenwidrig. Entgegen den Ausführungen des Stadtrates hat sich die
NHK sehr wohl zum Wohnhaus geäussert und ist das Gebäude gemäss
KDK nicht bloss äusserlich, sondern integral zu erhalten (s. oben Ziff. 7.5.3.
sowie NHK-Gutachten Ziff. 4.1. und KDK-Gutachten Ziffn. 3.1.3., 3.2. S. 9
und 4.3.2. S. 24, R2.2010.00305, act. 22.5 bzw. 22.6). Zur Erhaltenswür-
digkeit der gemäss KDK intakten und schutzwürdigen Innenausstattung
äussert sich der Stadtrat nicht. Weshalb die Zeugenschaft äusserlich nicht
mehr gewährleistet sein soll, wird nicht dargelegt und ist nach dem anläss-
lich des Augenscheins gewonnenen Eindruck nicht nachvollziehbar. Die
Einstufung gemäss Inventarblatt vermag die Beurteilung der Fachkommis-
sionen ebenfalls nicht zu entkräften, zumal der Stadtrat übersieht, dass
gemäss nämlichem Inventarblatt (R2.2010.00303, act. 12.37) die Beson-
derheit der Anlage in der lockeren Durchmischung von Fabrik- und Wohn-
bauten liegt und das Wohnhaus Giessen 9 in diesem Sinne zur Industriean-
lage auf dem Giessenhorn und zu den Bauten der Seefront gehört. Darüber
hinaus legt es gemäss Gutachten der KDK für sich Zeugenschaft für die
Bau- und Wohnkultur Mitte des 19. Jahrhunderts ab. Gegen die Auffassung
der Bauherrschaft, wonach das Gebäude wegen des Bahnlärms nicht sinn-
voll nutzbar sei, spricht die Tatsache, dass das Gebäude bewohnt ist und
nichts dagegen spricht, dass es bewohnt bleibt und mit Lärmschutzmass-
nahmen eine Verbesserung der Wohnqualität erzielt werden kann. Letzte-
res z.B. mit einer Lärmschutzwand, wie sie auch für das geplante Wohnge-
bäude "Aquatica" erforderlich wäre, welches ebenso nahe an die Bahnlinie
heran reichen soll wie das bestehende Wohnhaus.
Soweit ist festzuhalten, dass es sich beim Wohnhaus Giessen 9 um ein
Schutzobjekt handelt, welches grundsätzlich zu erhalten ist. Ob andere In-
teressen das Erhaltensinteresse überwiegen, wird im Folgenden in der Ge-
R2.2010.00302 Seite 17

samtbetrachtung mit den weiteren Schutzobjekten im Baufeld A (Fabrik-
komplex Giessen 8 und Waschhaus) zu beurteilen sein.
7.5.7.
Auch dem Waschhaus spricht der Stadtrat entgegen den Gutachten der
KDK und der NHK die Zeugeneigenschaft mit nicht stichhaltiger Begrün-
dung ab. Wohl trifft es zu, dass das Waschhaus kein Zeuge für das Indust-
rieareal bezogen auf die eigentliche industrielle Produktion ist. Der Stadtrat
verkennt aber den Zusammenhang des Waschhauses mit der Fabrikanten-
villa und ihren einstmaligen Bauherren. Die KDK hat ausführlich dargelegt,
wie die ausgefallene Architektur des Waschhauses zu erklären und kultur-
geschichtlich einzuordnen ist. Daraus wird klar, dass es sich nicht bloss um
die Marotte eines damaligen Industriellen handelt. Seine Eigenschaft als
"Kuriosum", mithin als spezielles Phänomen und etwas Aussergewöhnli-
ches, spricht für und nicht gegen die Erhaltung. Weiter sind die früheren
Umgestaltungen des Waschhauses nicht von Bedeutung. Der Zeugenwert
des Gebäudes liegt in seiner heutigen Erscheinung. Entgegen der Behaup-
tung der privaten Rekursgegnerin ist das Waschhaus keine Ruine, vielmehr
wurde der Bau gemäss KDK als "Ruine" der mittelalterlichen Sust insze-
niert. Sodann bildet das Waschhaus zusammen mit der Fabrikantenvilla
und dem Bootshaus eine ortsbaulich wichtige Einheit.
Soweit ist festzuhalten, dass es sich auch beim Waschhaus um ein
Schutzobjekt handelt, welches grundsätzlich zu erhalten ist. Ob andere In-
teressen das Erhaltensinteresse überwiegen, wird im Folgenden in der Ge-
samtbetrachtung mit den weiteren Schutzobjekten im Baufeld A (Fabrik-
komplex Giessen 8 und Wohnhaus Giessen 9) zu beurteilen sein.
7.5.8.
Die Behauptung des Stadtrates, der Fabrikkomplex Giessen 8 (ohne Kölla-
Anbau) sei als nicht schutzwürdig zu taxieren und die KDK empfehle einen
Neubau, trifft nicht zu (s. oben Ziff. 7.5.3.). Wenn die KDK dafür hält, die
Bauten seien sinnvoll zu erhalten und weiter zu entwickeln, so kann damit
nicht ein Neubau anstelle des bestehenden Gebäudes gemeint sein. Viel-
mehr geht aus dem Gutachten der KDK hervor, dass dem Gebäude eine
Zeugenschaft zukommt, wobei für bauliche Anpassungen ein gewisser
Spielraum besteht. Insofern ist die Erhaltenswürdigkeit zu relativieren. Die
NHK hält den Fabrikkomplex im Zusammenhang mit der Situationsbe-
R2.2010.00302 Seite 18

schreibung im Baufeld A für nicht erwähnenswert, anders als das Wohn-
haus Giessen 9 und das Waschhaus an den Rändern des Baufeldes A, die
unbedingt zu erhalten seien. Einen Neubau zwischen diesen beiden Ge-
bäuden anstelle des Fabrikkomplexes Giessen 8 hält die NHK für zulässig.
Für das Ortsbild ist der Fabrikkomplex gemäss NHK somit nicht wichtig.
Ausschlaggebend für die Inventarentlassung war wiederum das Resultat
einer Interessenabwägung, die nachfolgend zu überprüfen sein wird.
7.5.9.
Kommen mehrere Objekte aus der nämlichen Epoche für eine Unter-
schutzstellung infrage, ist es aus Gründen der Verhältnismässigkeit grund-
sätzlich geboten, eine Auswahl zu treffen und die in Beachtung aller Um-
stände als für die Unterschutzstellung am besten geeigneten Bauten zu
schützen (RB 1989 Nr. 67). Bei dieser Würdigung steht den zuständigen
Behörden ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Sie können dabei ins-
besondere auf Merkmale abstellen, welche das Gebäude in einer anderen
denkmalschützerisch massgeblichen Hinsicht auszeichnen. Eine Auswahl
scheidet hingegen aus, wenn eine Gebäudegruppe als solche (sog. En-
semble) oder ein ganzes Orts- bzw. Quartierbild im Sinn von § 203 Abs. 1
lit. c PBG schutzwürdig erscheint (vgl. RB 1989 Nr. 66). Als Ensemble im
Sinn des Natur- und Heimatschutzes bezeichnet man eine Gruppe von Ge-
bäuden und Aussenräumen, die im Zusammenhang eine besondere städ-
tebauliche Qualität haben und als Gruppe wahrgenommen werden. Das
Erscheinungsbild des Ensembles wird geprägt durch die einzelnen Elemen-
te und ihr räumliches Zusammenspiel (vgl. Definition bei
http://de.wikipedia.org; VB.2011.00135 vom 4. Mai 2011, E. 5.4.1.).
7.5.10.
In Anlehnung an die oben zitierte Rechtsprechung ist zu prüfen, inwiefern
die drei in Frage stehenden Gebäude für sich genommen Schutzcharakter
haben und/oder inwieweit sie für die Identität des Giessenareals von Be-
deutung und damit Teil des Ensembles sind. Bezüglich des Letzteren müs-
sen mit anderen Worten die Umstände eindeutig dafür sprechen, dass oh-
ne eines oder mehrere der drei fraglichen Gebäude die verbleibenden Ob-
jekte die Gesamtanlage nicht hinreichend zu bezeugen vermögen.
Das Fabrikareal Giessen zeichnet sich durch seine Durchmischung von
Fabrikbauten, Wohnhäusern und Nebenbauten von unterschiedlichem Vo-
R2.2010.00302 Seite 19

lumen aus. Der Erhalt eines überwiegenden Teils der Bauten wird nicht in
Frage gestellt. Darunter sind die Fabrikgebäude "Maillart" (Giessen 7; ein-
schliesslich Kesselhaus und Hochkamin) und "Kölla" (Anbau Giessen 8),
die Fabrikantenvilla, das Badehaus und das Bootshaus. Sämtliche Gebäu-
de sind im kommunalen Inventar enthalten, wobei die ersten drei als
Schutzobjekte von überkommunaler Bedeutung erkannt wurden und ent-
sprechende Schutzmassnahmen in die Wege geleitet wurden (s. oben
Ziff. 5). Die Kosthäuser sind wie oben ausgeführt in ihrem Volumen und in
ihrer äusseren Erscheinung zu erhalten.
Das Wohnhaus Giessen 9 hat schon für sich genommen einen erheblichen
Erhaltenswert. Im Rahmen des Industrieensembles bleibt es als einziges
der einfacheren Wohnhäuser integral erhalten. Und nicht zuletzt kommt ihm
als Baute an der Seefront eine wesentliche, das Ortsbild von weitem prä-
gende Bedeutung zu. Der Umstand, dass der gemäss Gestaltungsplan
vorgeschriebene Seeuferweg in einer engen Passage an der südwestlichen
Gebäudeecke vorbeigeführt werden muss, spricht nicht gegen die Erhal-
tung des Wohnhauses. Die Realisierbarkeit des Seeuferwegs ist auch mit
einer allfälligen Lärmschutzwand nicht in Frage gestellt, zumal auf die ein-
geschossige Anbaute an der Südwestfassade des Wohnhauses gegebe-
nenfalls zugunsten des Seeuferwegs und des Erhalts des übrigen Gebäu-
des wohl verzichtet werden könnte.
Der spezielle Stellenwert des Waschhauses im Kontext der Fabrikantenvilla
und dem gesamten Industrieareal wurde oben dargelegt. Es handelt sich
um ein Unikum, bei dem sich die Frage der Auswahl unter mehreren Objek-
ten nicht stellen kann.
Demgegenüber handelt es sich beim Fabrikkomplex Giessen 8 – nebst
dem Fabrikgebäude "Maillart" und dem an den Komplex angebauten Kölla-
Anbau – um eine weitere Fabrikbaute, die zwar auf die Ursprünge der auf
dem Giessenareal angesiedelten Industrie zurückgeht, die ansonsten aber
keine derart herausragenden Qualitäten aufweist, die das Erhalten auch
dieses Fabrikgebäudes nahelegen würden. Schliesslich gebietet das ver-
fassungsmässige Prinzip der Verhältnismässigkeit, an die qualifizierte Ei-
genschaft als wichtiger Zeuge einer Epoche umso höhere Anforderungen
zu stellen, je schwerer der mit einer Unterschutzstellung verbundene Ein-
griff in die Eigentumsrechte des Grundeigentümers wiegt. Dieser Aspekt
gewinnt noch an Bedeutung, wenn aus mehreren potenziellen Schutzobjek-
R2.2010.00302 Seite 20

ten eine Auswahl zu treffen ist bzw. bereits getroffen wurde
(VB.2011.00135 vom 4. Mai 2011, E. 5.5., mit Hinweis auf BGr
1P.584/1995, E. 6b, in ZBl 1996. 366 ff.).
Während sich das Wohnhaus Giessen 9 und das Waschhaus ganz am
Rand des Baufeldes A befinden und überdies gemäss KDK an das Wasch-
haus rückseitig angebaut werden darf, nimmt der Fabrikkomplex Giessen 8
praktisch den gesamten dazwischenliegenden Raum ein. Seine Erhaltung
hätte für die Eigentümer schwerwiegende Einschränkungen in der Nutzung
und baulichen Entwicklung ihres Grundstückes zur Folge, was sich unter
den vorliegenden Umständen nicht rechtfertigen liesse. Dies auch wenn
gewisse Gesichtspunkte den Fabrikkomplex Giessen 8 als historisch wert-
voll auszeichnen. Damit erwiese sich eine Unterschutzstellung des Fabrik-
komplexes Giessen 8 unter dem Aspekt der Verhältnismässigkeit als unzu-
lässig. Insofern kann der Beurteilung des Stadtrates gefolgt werden, wo-
nach für den Erhalt des Gebäudes keine überwiegenden Interessen gege-
ben sind. Die Inventarentlassung des Fabrikkomplexes Giessen 8 erfolgte
somit zu Recht. Demgegenüber ist die Inventarentlassung des Wohnhau-
ses Giessen 9 und des Waschhauses auch unter dem Gesichtspunkt der
Verhältnismässigkeit nicht gerechtfertigt. Dies gilt auch mit Blick auf den
Zustand dieser beiden Gebäude, die insgesamt ohne weiteres als erhal-
tensfähig taxiert werden können.
Mit Blick auf die zur Zeit noch nicht rechtskräftige Schutzverfügung für den
an den Fabrikkomplex angebauten Kölla-Bau als Schutzobjekt von über-
kommunaler Bedeutung ist damit nicht gesagt, ob nicht Teile des Fabrik-
komplexes im Interesse des überkommunalen Schutzobjektes zu erhalten
sind. Der Schutzumfang des Kölla-Baus ist jedoch nicht Gegenstand der in
den vorliegenden Rekursverfahren angefochtenen Beschlüsse und damit
nicht Gegenstand der Rekurse.
Die von den Heimatschutzvereinigungen vorgebrachten Zweifel hinsichtlich
der Unabhängigkeit der kommunalen Denkmalpflege- und Naturschutz-
kommission, da Stadtrat X. Y. Mitglied der Kommission und gleichzeitig
Mitglied der Bewilligungsbehörde sei (s. Rekursschrift, N 157), sind – so-
weit dies vorliegend überhaupt von Relevanz ist – nicht gerechtfertigt.
Stadtrat X. Y. wurde erst im Urnengang vom 31. Januar 2010 neu in den
Stadtrat gewählt (s. http://www.wädenswil.ch/politik/ wahlenabstimmun-
R2.2010.00302 Seite 21

gen/?id=115), der den angefochtenen Inventarentlassungsbeschluss be-
reits am 11. Januar 2010 gefällt hatte.
Im Ergebnis ist in Teilgutheissung der Rekurse in den Verfahren G.-Nrn.
R2.2010.00304 und R2.2010.00305 der angefochtene Inventarentlas-
sungsbeschluss insoweit aufzuheben, als damit die Entlassung des Wohn-
hauses Giessen 9 und des Waschhauses verfügt wurde. Diese aufzuhe-
benden Inventarentlassungen stellen offensichtlich definitive negative
Schutzentscheide dar (vgl. dazu VB.2009.00662 in BEZ 2010 Nr. 27).
Zugleich ergibt sich aus den vorstehenden Erwägungen, dass die in Rede
stehenden Gebäude schutzwürdig sind und dass ihre Unterschutzstellung
verhältnismässig ist. Demnach ist der Stadtrat Wädenswil zur Unterschutz-
stellung einzuladen. Hierbei wird die Behörde den örtlichen und sachlichen
Umfang der Schutzmassnahmen festzulegen haben (vgl. § 207 Abs. 1 Satz
2 PBG).
Im Übrigen ist der Rekurs im Verfahren G.-Nr.R2.2010.00305 abzuweisen,
und der Rekurs im Verfahren G.-Nr. R2.2010.00304 abzuweisen, soweit
darauf einzutreten ist.
7.5.11.
Damit ist das Bauvorhaben nicht mehr realisierbar; die zu erhaltenden
Schutzobjekte stehen dem Projekt entgegen. Dies führt ohne weiteres zur
Gutheissung der gegen die Baubewilligung gerichteten Rekurse.
Nachfolgend wird aufzuzeigen sein, dass die Neubauten in der geplanten
Form auch aus einem andern Grund nicht hätten bewilligt werden dürfen.
8.1.
Im Zusammenhang mit den geplanten Neubauten monieren beide Rekur-
rentschaften eine Verletzung des Gestaltungsplans Giessen, indem der
darin festgelegte Baubereich A überstellt werde. Die dafür erteilte Ausnah-
mebewilligung nach § 220 PBG sei unzulässig.
8.2.
Die Baubehörde hält dazu fest, sie stütze die Ausnahmebewilligung auf die
kantonale Empfehlung in der ortsbildschutzrechtlichen Bewilligung der
Baudirektion vom 12. August 2010. Bei Erlass des Gestaltungsplans im
R2.2010.00302 Seite 22

Jahre 1997 habe man nicht an die Erhaltung der Bauten gedacht. Mit der
vier Jahre später erfolgten Aufnahme des Areals Giessen in das Inventar
der Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung hätten sich die Rechtslage
und die Vorgaben geändert. Die integrale Erhaltung des Köllagebäudes
(wie auch des Maillartgebäudes und der Fabrikantenvilla) hätten nunmehr
grosse Bedeutung erhalten und es sei wichtig geworden, den Baubereich A
nicht mehr bis zum Köllagebäude zu überbauen, sondern dieses freizuspie-
len. Der Gesetzgeber hätte – wäre ihm die Bedeutung des Köllagebäudes
sowie der Testplanung bewusst gewesen, mit Sicherheit die Baufelder an-
ders festgelegt.
8.3.
Die Baudirektion führt aus, bei der Entwicklung des Bauvorhabens habe
sich gezeigt, dass eine Überbauung im Rahmen des Gestaltungsplans in
raumplanerischer und denkmalpflegerischer Hinsicht nicht zu überzeugen
vermochte. Mit dem vorliegend strittigen Projekt sei unter Abwägung priva-
ter und öffentlicher Interessen eine optimierte Lösung gefunden worden.
8.4.
Die private Rekursgegnerin erblickt besondere Verhältnisse, die die Aus-
nahmebewilligung rechtfertigen sollen, dahingehend, dass dadurch eine
städtebaulich optimierte Lösung ermöglicht werde. Namentlich werde den
Schutzobjekten besser Rechnung getragen, indem diese freigestellt und
damit erlebbar gemacht würden. Weiter würden öffentlich zugängliche und
verkehrsfreie Plätze geschaffen. Eine Überbauung gemäss Gestaltungs-
plan erlaube demgegenüber keine ausreichende Rücksichtnahme auf die
Schutzobjekte. Ausserdem führe die Ausnahmebewilligung zu einer ver-
hältnismässigen Lösung, indem die Bauherrschaft zugunsten des Ortsbil-
des innerhalb des Baubereichs auf rund 1'100 m2 Grundfläche verzichte,
was mit einer Grundfläche von rund 300 m2 ausserhalb des Baubereichs
teilweise kompensiert werde. Es werde nicht gegen Sinn und Zweck des
Gestaltungsplans verstossen, weil das Bauvorhaben dem Zweck des Ges-
taltungsplans gemäss Ziff. 1.2 der Gestaltungsplanvorschriften Rechnung
trage, nämlich dem auch im öffentlichen Interesse liegenden Überbauungs-
interesse und den besonderen Gestaltungsanforderungen. Ausnahmebe-
willigungen kämen nicht nur bei generell abstrakten Normen in Betracht.
Auch die strikte Anwendung des Gestaltungsplanes könne zu unzumutba-
ren Härten führen, denen mit einer Ausnahmebewilligung Rechnung getra-
R2.2010.00302 Seite 23

gen werden könne. Dies sei vorliegend umso mehr der Fall, als es um eine
eher geringfügige Überstellung des Baubereichs gehe. Weil der Gestal-
tungsplan selbst eine Nutzungsvorschrift enthalte, sei darauf auch § 220
PBG anzuwenden.
8.5.1.
Gemäss § 220 PBG ist von Bauvorschriften im Einzelfall zu befreien, wenn
besondere Verhältnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vor-
schriften unverhältnismässig erscheint (Abs. 1). Ausnahmebewilligungen
dürfen nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von der
sie befreien, und auch sonst keine öffentlichen Interessen verletzen, es sei
denn, es würde die Erfüllung einer dem Gemeinwesen gesetzlich obliegen-
den Aufgabe verunmöglicht oder übermässig erschwert (Abs. 2). Ein Nach-
bar darf durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die auch ihn
schützen, nicht unzumutbar benachteiligt werden; Ausnahmebewilligungen
dürfen jedoch nicht von der Zustimmung des Nachbarn abhängig gemacht
werden (Abs. 3).
Die Erteilung eines Dispenses setzt das Vorliegen "besonderer Verhältnis-
se" voraus. Darunter sind Situationen zu verstehen, die wesentlich von den
tatsächlichen Verhältnissen abweichen, welche der Gesetzgeber im Auge
gehabt hat. Es handelt sich um Sachverhalte, die der Gesetzgeber bei rich-
tiger Voraussicht anders normiert hätte, sodass ihnen die Allgemeinord-
nung nicht mehr gerecht zu werden vermag. Besondere Verhältnisse kön-
nen namentlich in der Topographie, Form oder Lage des Baugrundstückes
liegen.
Lassen sich die Überlegungen, die für die Begründung einer Ausnahmebe-
willigung angeführt werden, für eine Vielzahl von Fällen anstellen, so be-
steht keine Ausnahmesituation. Entsprechende Dispense zielen auf eine
Änderung der gesetzlichen Ordnung ab und sind daher unzulässig. Keinen
Ausnahmegrund bildet in der Regel der Umstand, dass die aus der Allge-
meinordnung folgende Ablehnung der Baubewilligung für den Gesuchsteller
Härten, Unbilligkeiten oder auch nur Unzulänglichkeiten mit sich bringt.
Persönliche Verhältnisse und Anliegen vermögen regelmässig keine Dis-
penssituation zu begründen. Schliesslich darf selbst beim Vorliegen beson-
derer Verhältnisse keine Ausnahmebewilligung erteilt werden, wenn negati-
ve Dispensvoraussetzungen (Abs. 2 und 3) erfüllt sind.
R2.2010.00302 Seite 24

Was unter besonderen Verhältnissen und unter den negativen Dispensvor-
aussetzungen zu verstehen ist, regelt das kantonale Recht abschliessend,
weshalb vorinstanzliche Entscheide in diesen Punkten von der Rekursin-
stanz frei überprüft werden können. Durch welche Abweichungen vom Ge-
setz einer Ausnahmesituation Rechnung zu tragen ist, liegt demgegenüber
vorab im Ermessen der Gemeinde, sodass das Baurekursgericht nur gegen
klar unvertretbare Lösungen einschreitet.
8.5.2.
Der Gestaltungsplan ist ein Sondernutzungsplan, der eine städtebaulich,
architektonisch und wohnhygienisch einwandfreie Überbauung anstrebt. Zu
diesem Zweck stellt er für ein bestimmtes Gebiet eine Spezialbauordnung
auf, welche von den allgemeinen Festlegungen der Bau- und Zonenord-
nung abweicht und diese überlagert. So werden mit Gestaltungsplänen für
bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die
Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt; dabei
darf von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantona-
len Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Der Gestal-
tungsplan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Aus-
stattungen und Ausrüstungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch ei-
nen Quartierplan geregelt sind; überdies kann er Festlegungen über die
weitere Umgebungsgestaltung enthalten (§ 83 Abs. 3 PBG). Anders als bei
Arealüberbauungen und Sonderbauvorschriften sind die Grundeigentümer
im Perimeter eines Gestaltungsplans an dessen Festlegungen gebunden.
Die Grundordnung wird also ersetzt, womit nur noch gestaltungsplankon-
form gebaut werden darf (vgl. zum Ganzen Walter Haller/Peter Karlen,
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. Aufl., Zürich 1999, Rz.
317 ff.).
8.5.3.
Mit dem Gestaltungsplan Giessen legte der kommunale Gesetzgeber im
Jahr 1997 zukunftsweisend fest, in welcher Weise das Giessenareal über-
baut werden darf. Dabei zielte er offensichtlich darauf ab, die bestehende
Bebauungsstruktur weitgehend beizubehalten. Dementsprechend wurde für
eine Reihe von Bauten ausserhalb der Baubereiche die Volumenerhaltung
vorgeschrieben und der Baubereich A wurde auf eine bereits weitgehend
überbaute Fläche beschränkt, indem die Begrenzungslinie des Baubereichs
A die Lage der dort bestehenden Gebäude exakt nachzeichnet. Bei diesen
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Gebäuden handelt es sich teilweise um bereits vor Erlass des Gestaltungs-
plans inventarisierte Objekte (Fabrikgebäude Giessen 8, Wohnhaus Gies-
sen 9 und das Waschhaus). Aus dem Umstand, dass der Gestaltungsplan
für diese Bauten keine Volumenerhaltung vorschreibt und damit deren Ab-
bruch zulässt, kann nicht ohne Weiteres geschlossen werden, beim Erlass
des Gestaltungsplans habe man nicht an die Erhaltung jener Bauten ge-
dacht. Die spezifische Ausgestaltung des Baubereichs A liesse genauso
gut das Gegenteil vermuten. Wie es sich damit verhält, kann offen bleiben,
denn selbst wenn die Motive, die zur Festlegung des Baubereichs A geführt
haben, heute nicht mehr gültig sein sollten, läge darin allenfalls ein Grund,
den Gestaltungsplan zu revidieren, nicht aber mittels einer Ausnahmebewil-
ligung von ihm abzuweichen. Die Ausnahmebewilligung dient einzig dazu,
im Einzelfall von der Anwendung einer generell-abstrakten Vorschrift unter
den Voraussetzungen gemäss § 220 PBG abzuweichen. Der Baubereich A
wurde jedoch unter Berücksichtigung der konkreten Verhältnisse auf dem
Giessenareal festgesetzt und kommt damit einer individuell-konkreten Fest-
legung gleich. Eine generell-abstrakte Regel, deren Anwendung im Einzel-
fall zu Ergebnissen führen könnte, welche als vom Gesetzgeber nicht ge-
wollt zu betrachten wären, liegt damit gerade nicht vor. Somit fehlt es an ei-
ner grundlegenden Voraussetzung für die Anwendbarkeit von § 220 PBG.
Würde der von der Rekursgegnerschaft sinngemäss behaupteten Un-
zweckmässigkeit des Baubereichs A mit einem Dispens begegnet, liefe
dies zudem auf eine Umgehung der Rechtssetzungskompetenzen der
kommunalen Legislative hinaus. Es besteht daher nur die Möglichkeit, den
Gestaltungsplan zu revidieren oder aber das Bauvorhaben entsprechend
anzupassen. Die im Zuge der Projekterarbeitung erstellte Volumenstudie
(R2.2010.00303, act. 12.24) zeigt, dass letzteres möglich ist. Die darin auf-
gezeigten Varianten A, B1 und B3 bewegen sich im Rahmen der Vorgaben
des Gestaltungsplans und lassen offensichtlich eine wirtschaftlich sinnvolle
Nutzung des Baugrundstückes zu. Ausserdem ist zu berücksichtigen, dass
der Baubereich A – wie erwähnt – mit verschiedenen Gebäuden überbaut
ist, die gegenwärtig genutzt werden bzw. deren weiteren Nutzung grund-
sätzlich nichts entgegensteht. Insofern besteht kein Grund, vom Baubereich
A abzuweichen. Damit ist nicht gesagt, dass die Überstellung eines Baube-
reichs überhaupt nie in Frage kommen kann. Es könnten im Baubewilli-
gungsverfahren Umstände geltend gemacht werden, die der Plangeber
auch bei sorgfältiger Prüfung der grundstücksspezifischen Gegebenheiten
nicht ersehen konnte und deren Berücksichtigung ihn wohl zu einer ande-
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ren Festsetzung veranlasst hätte. Solche Verhältnisse liegen hier indes
nicht vor, zumal davon auszugehen ist, dass dem Gesetzgeber die denk-
malpflegerische Bedeutung des Giessenareals allein aufgrund der lange
vor Erlass des Gestaltungsplans erfolgten Inventarisierung der verschiede-
nen Gebäude bekannt sein musste. Auch in dieser Hinsicht hat der im Ges-
taltungsplan Giessen festgelegte Baubereich A keine ungewollten bzw.
nicht bedachten Folgen, die durch eine Ausnahmebewilligung zu korrigie-
ren wären. Dies gilt insbesondere in jenen Bereichen des Baufeldes A, in
denen die geplanten Neubauten den Baubereich überstellen. Daran ändert
nichts, dass u.a. dem Kölla-Anbau und dem Ortsbild von Giessen inzwi-
schen eine überkommunale Bedeutung zugemessen wird. Einerseits ist
damit die Bebaubarkeit des Baubereichs A nach wie vor gegeben, anderer-
seits entsteht dadurch keine Notwendigkeit und noch weniger eine Ver-
pflichtung für die Grundeigentümerin, den Kölla-Bau, der sich seit seiner Er-
richtung und bis heute als Anbau bzw. Teil des Fabrikkomplexes Giessen 8
präsentiert, unter Verlust von bebaubarer Fläche freizustellen. Bislang wur-
de keine grundeigentümerverbindliche Schutzmassnahme angeordnet, die
solches verlangt und auch gestützt auf § 238 Abs. 2 PBG könnte solches
wohl nicht verlangt werden. Zudem ist es kaum denkbar, dass die Wahrung
von Schutzzielen die Umgestaltung des Kölla-Baus in eine freistehende
Baute unbedingt nötig macht, zumal von den angebauten Gebäudeteilen
keine Gefährdung des Schutzobjekts ausgeht. Ob andererseits die Freistel-
lung mit dem Schutzzweck überhaupt vereinbar ist, ist eine andere Frage,
die hier nicht beantwortet werden muss. Auch wenn die Rekursgegner-
schaft in der Freistellung des Kölla-Baus städtebauliche Vorteile erblicken
mag, kann nach ständiger Praxis das Argument, mit einer von den Vor-
schriften abweichenden Überbauung könne eine bessere gestalterische
Lösung erzielt werden, keinen Ausnahmegrund herbeiführen (VB 14/1979
vom 25. Oktober 1979 in RB 1979 Nr. 88; VB.2004.00255 vom 23. Februar
2005, E. 6.2.2). Dies gilt hier insbesondere in Bezug auf städtebauliche
Gesichtspunkte, ist es doch gerade Sinn und Zweck des Gestaltungsplans
Giessen, eine städtebauliche Ordnung vorzugeben. Hinzu kommt, dass die
oben erwähnte Volumenstudie Varianten aufzeigt, mit denen der Kölla-Bau
freigestellt wird, ohne den Baubereich A zu überstellen.
Somit steht fest, dass das Bauvorhaben den Gestaltungsplan Giessen ver-
letzt, indem die beiden geplanten Neubauten den Baubereich A überstellen.
Da dieser Mangel nicht ohne besondere Schwierigkeiten behebbar ist
(§ 321 Abs. 1 PBG), führt dies in Gutheissung der Rekurse in den Verfah-
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ren G.-Nrn. R2.2010.00302 und R2.2010.00306 zur Aufhebung der Bau-
bewilligung.
8.5.4.
Da der angefochtene Bauentscheid bereits aus den vorstehend genannten
Gründen aufzuheben ist, muss auf die weiteren dagegen vorgebrachten
Rügen nicht mehr eingegangen werden.
Die Rekurse in den Verfahren G.-Nrn. R2.2010.00303 und R2.2010.00307
(Verfügung der Baudirektion) sind infolge Aufhebung des Bauentscheids
praxisgemäss als gegenstandslos geworden abzuschreiben, da von dieser
Verfügung kein Gebrauch mehr gemacht werden kann (BRKE II Nr.
0034/1999 vom 23. März 1999; VB.2002.00401 vom 4. Juni 2003).
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