zg_verwaltungsgericht · V 2021 23 · 2022-02-09 · de

Verwaltungsrechtl. Kammer — Baubewilligung (Aufstockung Einfamilienhaus)

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG
VERWALTUNGSRECHTLICHE KAMMER
Mitwirkende Richter: Dr. iur. Aldo Elsener, Vorsitz
lic. iur. Jacqueline Iten-Staub, Dr. iur. Matthias Suter
lic. iur. Ivo Klingler und lic. iur. Adrian Willimann
Gerichtsschreiber: lic. iur. Peter Kottmann
U R T E I L vom 9. Februar 2022
gemäss § 29 der Geschäftsordnung
in Sachen
A.________ A. und B.
Beschwerdeführer
vertreten durch RA B.________
gegen
1. C.________
vertreten durch RA D.________
2. Gemeinderat Cham
3. Regierungsrat des Kantons Zug
Beschwerdegegner
betreffend
Baubewilligung
(Aufstockung Einfamilienhaus)
V 2021 23


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Urteil V 2021 23
A.
Am 12. April 2018 reichte das Architekturbüro E.________ im Namen von 
C.________ Alleineigentümerin des Grundstücks (GS) Nr. F.________, Cham, ein Bauge-
such (CH-2018-046) für die Aufstockung des einstöckigen Einfamilienhauses Assek.-
Nr. H.________, J.________strasse 7, ein. Nach einer einstweiligen Sistierung des Bau-
gesuchs reichte C.________ im Hinblick auf eine Überarbeitung des Baugesuchs am 
21. September 2018 ein Bauermittlungsgesuch ein, welches am 28. September 2018 
erstmals im Amtsblatt publiziert und gemeinsam mit dem Entwurf einer Feststellungsver-
fügung vom 28. September 2018 bis 17. Oktober 2018 öffentlich aufgelegt wurde. Über die 
Feststellungsverfügung fasste der Gemeinderat Cham am 27. November 2018 Beschluss, 
woraufhin C.________ am 30. Juli 2019 ein neues Baugesuch (CH-2019-110) einreichte. 
Dagegen erhoben A. und B. A.________ Einsprache. A. A.________ ist Alleineigentümer 
der beiden Stockwerkeigentumseinheiten Nrn. K.________ und L.________ des zweistö-
ckigen Gebäudes J.________strasse 9 auf GS Nr. G.________, Cham. Dieses grenzt 
südöstlich an die Liegenschaft J.________strasse 7, GS Nr. F.________, und nordwest-
lich an die Liegenschaft J.________strasse 11, GS Nr. I.________. Die drei Grundstücke 
befinden sich in der Wohnzone 3a und werden nordöstlich über die J.________strasse er-
schlossen. Das Zweifamilienhaus J.________strasse 9, Assek-Nr. M.________, auf dem 
GS Nr. G.________ wurde im Jahr 1959 gebaut. Das Einfamilienhaus 
J.________strasse 7 auf dem GS Nr. F.________ wurde 1960 erstellt.
Mit Beschlüssen vom 10. Dezember 2019 erteilte der Gemeinderat Cham C.________ die 
Baubewilligung unter projektspezifischen Auflagen und wies die Einsprache von A. und B. 
A.________ ab, soweit er darauf eintrat. Dagegen liessen A. und B. A.________ Verwal-
tungsbeschwerde beim Regierungsrat des Kantons Zug erheben. Am 2. Februar 2021 
wies der Regierungsrat die Beschwerde ab, soweit er darauf eintrat.
B.
Gegen diesen Beschluss liessen A. und B. A.________ am 4. März 2021 Verwal-
tungsgerichtsbeschwerde einreichen und beantragen, der Entscheid des Regierungsrats 
des Kantons Zug vom 2. Februar 2021 im Baubewilligungsverfahren CH-2019-110 sei 
aufzuheben und es sei die Baubewilligung nicht zu erteilen; unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolge (zzgl. MWST) zu Lasten der Beschwerdegegner.
C.
Der Kostenvorschuss von Fr. 3'000.– wurde rechtzeitig bezahlt.
D.
Der Gemeinderat Cham teilte am 20. April 2021 mit, er verzichte auf die Einrei-
chung einer Stellungnahme und beantragte die Abweisung der Beschwerde. Mit Vernehm-


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Urteil V 2021 23
lassung vom 21. April 2021 liess C.________ (Bauherrin) die Abweisung der Beschwerde 
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten der Beschwerdeführer 
verlangen. Auch der Regierungsrat des Kantons Zug beantragte mit Vernehmlassung vom 
26. April 2021 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwer-
deführer. 
E.
Mit Replik vom 25. Juni 2021 liessen die Beschwerdeführer vollumfänglich an ih-
ren Rechtsbegehren festhalten.
F.
Der Gemeinderat Cham verzichtete mit Schreiben vom 5. Juli 2021 auf die Einrei-
chung einer Duplik. Die Bauherrin liess am 30. Juli 2021 eine Duplik einreichen. Auch der 
Regierungsrat des Kantons Zug äusserte sich am 16. August 2021 noch einmal. Auf die 
Ausführungen in den Rechtsschriften ist in den Erwägungen einzugehen.
Das Verwaltungsgericht erwägt:
1.
1.1
Gemäss § 61 Abs. 1 Ziff. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG; 
BGS 162.1) ist gegen Verwaltungsentscheide des Regierungsrats die Beschwerde an das 
Verwaltungsgericht zulässig, soweit die Gesetzgebung den Weiterzug nicht ausnahms-
weise ausschliesst. Ein solcher Ausschluss liegt hier nicht vor. Die Beschwerde wurde 
fristgerecht eingereicht und entspricht den formellen Anforderungen gemäss § 65 VRG. 
Die Beschwerdeführer haben sowohl am Einsprache- als auch am Verwaltungsbeschwer-
deverfahren teilgenommen. Als Eigentümer von Stockwerkeigentumseinheiten, welche an 
die Liegenschaft J.________strasse 7 beziehungsweise an das GS Nr. F.________ an-
grenzen, sind sie vom Bauvorhaben besonders berührt und haben ein schutzwürdiges In-
teresse an der Änderung oder Aufhebung des Entscheids der Vorinstanz. Die Beschwer-
delegitimation der Beschwerdeführer ist daher gestützt auf § 62 Abs. 1 VRG gegeben. Die 
Beschwerde ist deshalb zu prüfen.
Die Beurteilung erfolgt auf dem Zirkulationsweg gemäss § 29 der Geschäftsordnung des 
Verwaltungsgerichtes (GO VG; BGS 162.11).


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Urteil V 2021 23
1.2
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann jede Rechtsverletzung gerügt wer-
den. Als solche gelten die Nichtanwendung und die unrichtige Anwendung eines Rechts-
satzes, die unrichtige rechtliche Beurteilung einer Tatsache, der Missbrauch oder die 
Überschreitung des Ermessens, die Verletzung einer wesentlichen Verfahrensvorschrift 
sowie die Rechtsverweigerung und -verzögerung. Nicht gerügt werden kann die unrichtige 
Handhabung des Ermessens (§ 63 VRG).
2.
Die Revision vom 22. Februar 2018 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; 
BGS 721.11) sowie die Totalrevision der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz (V 
PBG; BGS 721.111) sind per 1. Januar 2019 in Kraft getreten. Das vorliegend zu beurtei-
lende Baugesuch CH-2019-110 wurde am 30. Juli 2019 eingereicht. Übergangsrechtlich 
gelangt daher die Bestimmung von § 71a lit. b PBG zur Anwendung, wonach auf Bauge-
suche und Sondernutzungspläne in denjenigen Gemeinden, welche ihre Zonenpläne und 
Bauvorschriften noch nicht an die sich an der Interkantonalen Vereinbarung über die Har-
monisierung der Baubegriffe (IVHB) orientierenden Baubegriffe und Messweisen ange-
passt haben, das bisherige Recht Anwendung findet.
3.
Das vorliegende Bauvorhaben betrifft die Aufstockung des Einfamilienhauses 
J.________strasse 7 um 3,25 m beziehungsweise um ein Geschoss. Das bestehende 
Gebäude aus dem Jahr 1960 ist eingeschossig, weist eine Höhe von 3 m und eine anre-
chenbare Grundfläche von total 106 m2 auf. Mit der geplanten Aufstockung wird die anre-
chenbare Grundfläche durch das Obergeschoss um 63,5 m2 erweitert. Wie das bestehen-
de Gebäude wird auch die Aufstockung mit einem Flachdach, das begrünt wird, geplant. 
Die Aufstockung soll zwei Räume à 18,3 m2 und 29,9 m2, eine Dusche und WC sowie eine 
Terrasse umfassen (GR-Beil. 2.3, Grundrisse/Schnitt B-B). Eine neue Treppe innerhalb 
des Gebäudes führt vom Erdgeschoss zum Obergeschoss. Wie dem Farb- und Material-
konzept der Baueingabe entnommen werden kann, ist geplant, die Fassade des Oberge-
schosses analog dem bestehenden Farbton der Fassade zu gestalten. Dasselbe gilt für 
den Farbton der Fenster. Das Obergeschoss wird an der Nordwestfassade um 2,42 m re-
sp. 1,42 m vom Erdgeschoss zurückversetzt erstellt. Die Gesamt-Projektkosten belaufen 
sich auf Fr. 500'000.–.
4.
Gemäss § 72 Abs. 1 aPBG dürfen in Bauzonen rechtmässig erstellte, zonenfremd 
gewordene Bauten und Anlagen erhalten, angemessen erweitert, umgebaut oder in ihrem 
Zweck teilweise geändert werden, wenn keine nachteiligen Einwirkungen auf die Nachbar-
schaft zu erwarten sind. Absatz 2 dieser Bestimmung besagt, dass, falls die Bauten und 


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Anlagen der Zone entsprechen, nicht aber den Bauvorschriften, sie unterhalten, erneuert 
und, soweit dadurch nicht stärker vom geltenden Recht abgewichen wird, auch umgebaut 
oder erweitert werden dürfen. Diese sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie (Konrad 
Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der 
Bauzone, 2003, S. 70 f.) schützt unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht nur in 
ihrem bisherigen Bestand, sondern lässt neben Nutzungsänderungen auch Umbauten und 
Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrücklich beschränkt wird. Allerdings haben 
Lehre und Rechtsprechung unter Hinweis auf den Zweck der Besitzstandsgarantie, näm-
lich den Schutz der im Vertrauen auf die bisherige Ordnung getätigten Investitionen, stets 
verlangt, dass die baulichen Änderungen nicht auf den weitgehenden Ersatz der bisheri-
gen Bausubstanz hinauslaufen dürfen; solche sogenannten "neubauähnlichen Umgestal-
tungen" würden den Rahmen der gemäss § 72 Abs. 2 aPBG zulässigen Änderungen 
sprengen und müssten die Neubauvorschriften einhalten (vgl. VGer ZG V 2014 185 E. 3b; 
Willi, a.a.O., S. 96 ff.). Die Grenze des Zulässigen ist auf jeden Fall dort zu ziehen, wo die 
geplanten Neuerungen die Gestalt des ursprünglichen Gebäudes nicht mehr erkennen 
lassen, so dass es seine Identität verliert (GVP 2006 247; Willi, a.a.O., S. 103).
5.
Qualifikation der Aufstockung als "neubauähnliche Umgestaltung"?
5.1
Die Beschwerdeführer bringen vor, die Aufstockung sei als neubauähnliche Um-
gestaltung zu qualifizieren, wodurch diese nicht unter die Bestandesgarantie nach § 72 
Abs. 2 aPBG falle. Dementsprechend sei die Aufstockung nach den geltenden Bauvor-
schriften zu beurteilen. Der Gebäudeabstand gemäss § 10 aV PBG sei einzuhalten. Die 
Aufstockung habe die Unterschreitung des zwingenden Gebäudeabstands zur Folge, 
weshalb nach den geltenden Bauvorschriften keine Bewilligung erteilt werden könne. 
Durch die geplante Aufstockung solle das heutige Gebäude J.________strasse 7 um ein 
Obergeschoss vertikal erweitert werden, wodurch von aussen betrachtet eine gewichtige 
Änderung resp. Erweiterung am Bestandesbau vorgenommen werde. Das Kriterium der 
inneren Einteilung und Organisation oder Konstruktion der Baute sei indes für die Aufsto-
ckung nicht relevant, da hier sämtliche Gebäudeteile neu erstellt würden. Dementspre-
chend sei das Erweiterungsmass als Kriterium herbeizuziehen. Massgebend sei dabei die 
Flächenausdehnung bzw. das Bauvolumen der Erweiterung, wobei die Grenze des Zuläs-
sigen auf jeden Fall dort zu ziehen sei, wo die geplanten Neuerungen die Gestalt des ur-
sprünglichen Gebäudes nicht mehr erkennen lassen würden, so dass es seine Identität 
verliere. Die geplante Aufstockung des heutigen Gebäudes J.________strasse 7 führe 
sowohl zu einer erheblichen Erweiterung der bestehenden Nutzfläche als auch zu einer 


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Urteil V 2021 23
wesentlichen Vergrösserung des Gebäudekubus, wodurch die Grenze des Zulässigen 
überschritten werde und die geplante Aufstockung die Gestalt des Ursprünglichen nicht 
mehr erkennen lasse. Wie der Regierungsrat in seinem Entscheid darlege und den Bau-
gesuchsunterlagen (Berechnung aGF der E.________ vom 22. Juli 2019) entnommen 
werden könne, weise das geplante Obergeschoss nach der Aufstockung eine anrechenba-
re Geschossfläche von total 63,5 m2 auf. Das bestehende Erdgeschoss verfüge über eine 
anrechenbare Geschossfläche von 106 m2. Gemäss dem Regierungsrat betrage die zu-
sätzliche Nutzfläche des Obergeschosses "lediglich knapp 60 %" der bestehenden Erdge-
schossfläche und sei daher deutlich kleiner. Der Regierungsrat berücksichtige hingegen 
nicht, dass die Aufstockung eine Erweiterung der bestehenden Nutzfläche um weit mehr 
als die Hälfte des heutigen Bestandes mit sich bringe. Die zusätzliche Nutzfläche von 
60 % sei indes als erheblich zu betrachten. Daran ändere auch nichts, dass die Nutzfläche 
des Obergeschosses kleiner sei als diejenige des Erdgeschosses. Fakt sei, dass die Nutz-
fläche wesentlich erweitert werde. Gesamthaft werde das Gebäude durch die Aufstockung 
eine Höhe von 6,25 m aufweisen. Dadurch werde die vertikale Ausdehnung des beste-
henden Gebäudes um mehr als 100 % erweitert. Der Gebäudekubus werde im Vergleich 
zum heutigen Bestand somit wesentlich vergrössert. Die Aufstockung bringe zwangsläufig 
mit sich, dass die Gestalt des heutigen eingeschossigen Einfamilienhauses nicht mehr er-
kennbar sei. Das Volumen des Gebäudes werde um mehr als 50 % vergrössert, wodurch 
das Gebäude wuchtiger in Erscheinung trete und von aussen anders wahrgenommen 
werde als bis anhin. Die Verwendung des gleichen Farbtones ändere nichts an dieser Tat-
sache. Der Regierungsrat habe zudem das rechtliche Gehör verletzt, da er nicht weiter 
begründet habe, inwiefern die heutige Identität eines eingeschossigen Gebäudes durch 
eine Aufstockung, die nota bene für sich alleine höher sei als das bestehende Gebäude, 
gewahrt bleiben soll. Aufgrund des Vorstehenden sei festzuhalten, dass der Regierungsrat 
sein Ermessen überschreite und § 72 Abs. 2 aPBG falsch anwende. 
5.2
Der Regierungsrat legt in seinem Beschluss vom 2. Februar 2021 zur Frage der 
neubauähnlichen Umgestaltung dar, dass das Wohngebäude J.________strasse 7 zo-
nenkonform sei. Wie der rechtskräftigen Feststellungsverfügung vom 27. November 2018 
zu entnehmen sei, gelte gegenüber der J.________strasse sowie der J.________matt ein 
Strassenabstand von 4,00 m. Aus dem genehmigten Situationsplan gehe jedoch hervor, 
dass das bestehende Gebäude gegenüber der J.________strasse lediglich einen Abstand 
von 3,00 m einhalte und auch gegenüber der J.________matt den geltenden Strassenab-
stand um 0,5 m respektive 1,00 m unterschreite. Daraus erhelle, dass die bestehende Lie-
genschaft J.________strasse 7 vom Tatbestand von § 72 Abs. 2 aPBG erfasst werde. Wie 


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aus den genehmigten Bauplänen ersichtlich sei, bleibe das Erdgeschoss der Liegenschaft 
J.________strasse 7 als Grundgebäude bestehen. Die geplanten Änderungen im Erdge-
schoss seien als einfache Umbauten im Sinne von § 72 Abs. 2 aPBG zu qualifizieren. Das 
bestehende Erdgeschoss verfüge über eine anrechenbare Geschossfläche von 106 m2. 
Das geplante Obergeschoss weise eine anrechenbare Geschossfläche von total 63,50 m2 
auf und werde an der Nordwestfassade zurückversetzt erstellt. Die zusätzliche Nutzfläche 
betrage somit lediglich knapp 60 % der bestehenden Erdgeschossfläche und sei damit 
deutlich kleiner. Durch dieses Erweiterungsmass der geplanten Aufstockung bleibe die 
Identität der Liegenschaft J.________strasse 7 somit ohne Weiteres gewahrt. Im Übrigen 
nehme das Obergeschoss denselben Farbton wie der bestehende Gebäudeteil auf, womit 
sich dessen Gestalt weiterhin erkennen lasse. Schliesslich bleibe darauf hinzuweisen, 
dass für das projektierte Bauvorhaben mit Gesamtkosten von Fr. 500'000.– gerechnet 
werde. Für die Beseitigung des bestehenden Gebäudes und die Erstellung eines komplet-
ten Neubaus wären deutlich höhere finanzielle Aufwendungen erforderlich gewesen. Ge-
stützt auf diese Ausführungen ergebe sich somit, dass es sich beim geplanten Bauvorha-
ben um eine reine Aufstockung handle, welche nicht als neubauähnlicher Umbau, sondern 
als Erweiterung im Sinne von § 72 Abs. 2 aPBG zu qualifizieren sei.
5.3
C.________ lässt in ihrer Vernehmlassung diesbezüglich unter anderem aus-
führen, dass dem Verwaltungsgericht im Rechtsmittelverfahren gegen eine Baubewilligung 
keine Ermessenskontrolle zustehe. Bei der Beurteilung des Regierungsrats, ob die Aufsto-
ckung die Grenze zu einer neubauähnlichen Umgestaltung überschreite, handle es sich 
um einen Ermessensentscheid. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer spiele 
auch bei einer Erweiterung ausserhalb des Volumens eine Rolle, inwiefern die innere Ein-
teilung und Organisation sowie der Konstruktion der bestehenden Baute beibehalten wer-
de. Vorliegend würden sich die Änderungen weitgehend auf die Erweiterung ausserhalb 
des Volumens beschränken. Die Änderungen an der bestehenden Baute würden sich auf 
ein notwendiges Minimum beschränken. Die bestehende Bausubstanz werde somit weit-
gehend unverändert übernommen. Bei dieser Ausgangslage stehe der Schutz der beste-
henden Investitionen im Vordergrund. Unzutreffend sei auch die Auffassung der Be-
schwerdeführer, dass die Aufstockung den Erhalt der Identität des bestehenden Gebäu-
des ausschliessen würde. Eine Aufstockung führe definitionsgemäss zur Erhöhung der 
Gebäudehöhe um die Höhe eines zusätzlichen Geschosses.
5.4
Als Kriterien zur Abgrenzung des zulässigen Umbaus bzw. der zulässigen Erwei-
terung einer bestandesgeschützten Baute von einer neubauähnlichen Umgestaltung sind 


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die innere Einteilung und Organisation sowie die Konstruktion der Baute, das Erweite-
rungsmass sowie die Umbau- und Erweiterungskosten massgebend. Dabei ist allerdings 
zu beachten, dass sich die Frage, ob noch von einem zulässigen Umbau bzw. einer Erwei-
terung oder bereits von einer neubauähnlichen Umgestaltung auszugehen ist, nicht an-
hand eines festen Massstabs beurteilen lässt, sondern von den Umständen des konkreten 
Einzelfalls abhängt (Willi, a.a.O., S. 100 ff.; vgl. auch GVP 2006 245 ff.; VGer ZG V 2014 
185 vom 23. September 2015 E. 3b). Gemäss § 72 Abs. 1 aPBG dürfen in Bauzonen 
rechtmässig erstellte, zonenfremd gewordene Bauten und Anlagen erhalten, angemessen 
erweitert, umgebaut oder in ihrem Zweck teilweise geändert werden, wenn keine nachteili-
gen Einwirkungen auf die Nachbarschaft zu erwarten sind. Absatz 2 dieser Bestimmung 
besagt, dass, falls die Bauten und Anlagen der Zone entsprechen, nicht aber den Bauvor-
schriften, sie unterhalten, erneuert und, soweit dadurch nicht stärker vom geltenden Recht 
abgewichen wird, auch umgebaut oder erweitert werden dürfen. Die Aufstockung eines 
abstandswidrigen Gebäudes ist somit grundsätzlich zulässig (vgl. Willi, a.a.O., S. 130). 
Bauliche Änderungen dürfen jedoch nicht auf den weitgehenden Ersatz der bisherigen 
Bausubstanz hinauslaufen. Dies würde dem Zweck der Besitzstandsgarantie – den Schutz 
der im Vertrauen auf die bisherige Ordnung getätigten Investitionen – entgegenstehen 
(vgl. Willi, a.a.O., S. 97). Von neubauähnlichen Umgestaltungen ist indes nur mit Zurück-
haltung auszugehen. Für ausgedehntere Erweiterungs- und Umbaumöglichkeiten spricht 
auch der Umstand, dass durch eine zu restriktive Anwendung Nachverdichtungen in be-
reits überbauten Gebieten den Grundsätzen der haushälterischen Nutzung des Bodens 
und der Siedlungskonzentration widersprechen würden. Eine neubauähnliche Umgestal-
tung ist demnach nur dann anzunehmen, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumge-
hung erfüllt. Bei Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten trifft das dann zu, wenn bei ob-
jektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie nicht 
darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schützen, sondern es ausschliesslich oder 
vorwiegend darum geht, die Anwendung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen 
zu verhindern (vgl. VGer ZH VB.2011.00640 vom 30. Mai 2012 E. 3.1).
5.5
Der Regierungsrat hat die Kriterien, anhand derer das Vorliegen einer neubauähn-
lichen Umgestaltung evaluiert werden – die innere Einteilung und Organisation sowie die 
Konstruktion der Baute, das Erweiterungsmass sowie die Umbau- und Erweiterungskosten 
– in seinem Entscheid umfassend berücksichtigt. Bei der geplanten Aufstockung wird in 
Anbetracht des Verhältnisses des Obergeschosses von 63,5 m2 zum Erdgeschoss mit ei-
ner anrechenbaren Grundfläche von total 106 m2 auch nach Ansicht des Gerichts keine 
erhebliche Erweiterung vorgenommen. Im Erdgeschoss werden sodann nur geringfügige 


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Urteil V 2021 23
Änderungen vorgenommen, beispielsweise an den Innenwänden sowie mit dem Einbau 
einer zusätzlichen Nasszelle und eines neuen Réduits. Diese sind als einfache Umbauten 
zu qualifizieren. Das Erdgeschoss bleibt somit als Grundgebäude bestehen. Im Weiteren 
wird das geplante Obergeschoss den gleichen Farbton wie das Erdgeschoss erhalten. 
Dabei stellt die Verwendung desselben Farbtons nur ein für die Identität der Baute spre-
chendes Element dar und ist nicht, wovon die Beschwerdeführer auszugehen scheinen, 
einziges identitätsstiftendes Kriterium. Schliesslich ist mit dem Regierungsrat einig zu ge-
hen, dass für die Beseitigung des bestehenden Gebäudes und die Erstellung eines kom-
pletten Neubaus, mit Aufstockung, deutlich höhere finanzielle Aufwendungen als die für 
das projektierte Bauvorhaben berechneten Fr. 500'000.– erforderlich wären. Auch das 
spricht für eine zulässige Erweiterung. Anhand einer Gesamtwürdigung dieser Kriterien ist 
ersichtlich, dass die Identität der Baute gewahrt wird. Es kann nicht die Rede davon sein, 
dass die geplante Aufstockung auf den weitgehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz 
hinauslaufen würde. Gestützt auf die Angaben in den Plänen und Rechtsschriften und in 
Anbetracht des Ermessens- und Entscheidungsspielraums des Regierungsrates kommt 
das Gericht zum Schluss, dass es sich bei der vorliegenden Aufstockung um eine zulässi-
ge Erweiterung handelt. Schliesslich ist anzumerken, dass die Gesamtwürdigung des 
Baugesuchs vom 30. Juli 2019, was die Wahrung der Identität betrifft, ganz anders aus-
fällt, als wenn das erste Baugesuch vom 12. April 2018 (s. GR-Beil. 5.2) zu beurteilen ge-
wesen wäre. Dort konnte man tatsächlich von fehlender Identität sprechen. Die Rüge, 
dass beim aktuellen Bauvorhaben eine neubauähnliche Umgestaltung vorliegt, ist ange-
sichts der gemachten Ausführungen unberechtigt. Das strittige Bauprojekt profitiert somit 
bezüglich dieser ersten Voraussetzung grundsätzlich von der Bestandesgarantie.
6.
Abweichung vom geltenden Recht
6.1
Die Beschwerdeführer lassen rügen, dass – sollte wider Erwarten nicht von einer 
neubauähnlichen Umgestaltung ausgegangen werden – durch die Aufstockung weiter vom 
geltenden Recht abgewichen werde, weshalb die Bestandesgarantie nach § 72 Abs. 2 
aPBG nicht zur Anwendung gelange. Die Hauptwohnrichtung des Zwei-Familienhauses 
Assek.-Nr. M.________, J.________strasse 9, liege in südöstlicher Richtung und somit in 
Richtung des Baugrundstücks F.________. Wie den Baugesuchsunterlagen und insbe-
sondere den entsprechenden Plänen entnommen werden könne, werde der Gebäudeab-
stand durch die Aufstockung nicht eingehalten. Eine privatrechtliche Vereinbarung oder 
ein bestehendes Näher- oder Grenzbaurecht, welches eine Unterschreitung des Gebäu-
deabstandes für eine Aufstockung zulasse, sei indes nicht vorhanden. Der Regierungsrat 


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vertrete die Auffassung, dass die geplante Aufstockung im Rahmen der Bestandesgaran-
tie nicht als stärkere Abweichung vom geltenden Recht beurteilt werden könne, da für das 
bestehende Gebäude (im Jahr 1959) eine Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des 
Gebäudeabstandes von 10 m auf 4,75 m erteilt worden sei. Die Ausnahmebewilligung sei 
aber, so die Beschwerdeführer weiter, nur erteilt worden, weil der heutige Bestandesbau 
J.________strasse 7, welcher den Gebäudeabstand verletze, aufgrund der kleinen 
Bauhöhe und der tiefen Lage des Neubaus den Lichteinfall für das bestehende Gebäude 
J.________strasse 9 nicht beeinträchtige. Wesentlich sei zudem, dass der damalige Bau-
gesuchsteller auch Besitzer des bestehenden Gebäudes J.________strasse 9 gewesen 
sei. Die Baubewilligungsbehörde sei somit davon ausgegangen, dass der Eigentümer das 
Gebäude J.________strasse 7 in Zukunft nicht aufstocken werde, da er sich selber nicht 
würde der Aussicht und des Lichteinfalls für das eigene Grundstück J.________strasse 9 
berauben wollen. Wäre das Gebäude J.________strasse 7 bereits im Jahr 1959 zweistö-
ckig erstellt worden, hätte aufgrund der damals geltenden Bauordnung der Gemeinde 
Cham und aufgrund des Textes der Ausnahmebewilligung ein Gebäudeabstand von 10 m 
eingehalten werden müssen.
Vom Regierungsrat nicht berücksichtigt werde die von den Beschwerdeführern sowohl in 
der Einsprache als auch in der Verwaltungsbeschwerde und der Stellungnahme vom 
20. August 2020 vorgebrachte Tatsache, dass die Bauordnung der Einwohnergemeinde 
Cham keine Übergangsbestimmung enthalte, welche bestimme, dass gegenüber altrecht-
lichen Bauten, welche zu nahe an die Grenze gebaut worden seien, auf Nachbargrundstü-
cken der Grenzabstand, nicht aber der Gebäudeabstand eingehalten werden müsse. Dies 
habe zur Folge, dass der Gebäudeabstand gemäss § 10 aV PBG (14 m) als zwingende 
Vorschrift des kantonalen Rechts zur Anwendung gelange und auf dem Baugrundstück 
Nr. F.________ einzuhalten sei. Durch das Aufstockungsvorhaben werde der massge-
bende Gebäudeabstand sowohl nach der heutigen wie auch nach der im Jahre 1959 gel-
tenden Gesetzgebung unterschritten, wodurch stärker vom geltenden Recht abgewichen 
werde und ein neuer Rechtsverstoss eintrete. Bekanntlich sei der erste Verstoss gegen 
die im Jahre 1959 geltenden Gebäudeabstandsvorschriften nur aufgrund einer Ausnah-
mebewilligung der Einwohnergemeinde Cham bewilligt worden.
6.2
Der Regierungsrat hat in seinem Beschluss vom 2. Februar 2021 ausgeführt, dass 
nicht abschliessend beurteilt werden müsse, ob mit der Feststellungsverfügung vom 
27. November 2018 nicht nur der Grenzabstand, sondern gleichzeitig der zulässige Ge-
bäudeabstand rechtsverbindlich festgelegt worden sei. Der Grenzabstand gegenüber dem 


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Urteil V 2021 23
GS Nr. G.________ werde offenkundig nicht weiter unterschritten, und die Aufstockung 
des bestehenden abstandswidrigen Gebäudes bewirke somit keinen weitergehenden Ver-
stoss gegen die Abstandsvorschriften. Dasselbe gelte im Übrigen auch für den Gebäu-
deabstand zwischen den Liegenschaften J.________strasse 7 und 9. So ergebe sich aus 
den genehmigten Plänen, dass das zu beurteilende Bauprojekt auf der Nordwestseite bis 
zu 2,5 m von der bestehenden Fassade zurückversetzt sei. Da für das bestehende Ge-
bäude eine Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Gebäudeabstands erteilt wor-
den sei, könne auch die geplante Aufstockung im Rahmen der Bestandesgarantie nicht als 
stärkere Abweichung vom geltenden Recht beurteilt werden, zumal das Bauvorhaben den 
gesetzlich vorgesehenen Grenzabstand offenkundig einhalte. Zudem sei die Unterschrei-
tung des Gebäudeabstands vor allem durch die bereits bestehende Liegenschaft 
J.________strasse 9 bedingt, welche den gegenüber dem GS Nr. F.________ heute ein-
zuhaltenden grossen Grenzabstand um mehrere Meter unterschreite. Dieser Umstand 
müsse hier ebenfalls berücksichtigt werden. Ausserdem widerspreche das Bauvorhaben 
auch nicht dem Dienstbarkeitsvertrag betreffend Grenzbaurecht für eine Einstellgarage zu 
Gunsten GS Nr. F.________ und zu Lasten GS Nr. G.________ vom 18. Juli 1962, da das 
geplante Obergeschoss gerade nicht auf der bestehenden Garage, sondern deutlich von 
dieser zurückversetzt erstellt werde. Dabei bleibe auch das Platzbenützungsrecht zu 
Gunsten GS Nr. G.________ betreffend Nutzung des Rasenplatzes auf dem Garagendach 
weiterhin uneingeschränkt gewährleistet. Die Rüge, dass das zu beurteilende Bauvorha-
ben in Bezug auf den Gebäudeabstand weiter vom geltenden Recht abweiche, erweise 
sich somit als unbegründet und sei abzuweisen. Bei dieser Sachlage ergebe sich, dass 
auf die Frage der fehlenden Übergangsbestimmung bezüglich Einhaltung von Grenz- und 
Gebäudeabständen gegenüber altrechtlichen Bauten nicht weiter einzugehen sei, da diese 
für die vorliegende Beurteilung des Bestandesschutzes nicht von Relevanz sei. Selbst 
wenn für das Bauvorhaben die Bestandesgarantie nicht zur Anwendung gelangen sollte, 
würde aufgrund der Interessenlage im Übrigen für die Unterschreitung des Gebäudeab-
stands ohne Weiteres eine Ausnahmebewilligung nach § 31 aV PBG in Betracht gezogen 
werden können.
6.3
Paragraph 38 Abs. 1 der Bauordnung Cham (BO Cham) bestimmt für die Wohn-
zone 3a, in der sich die Liegenschaft J.________strasse 7 befindet, dass die maximale 
Vollgeschosszahl bei 3 und die maximale Ausnützungsziffer bei 0,55 liegt. Eine Regelung 
des Gebäudeabstandes ist der BO Cham nicht zu entnehmen, wodurch als Grundlage das 
kantonale Recht, nämlich § 10 f. aV PBG, massgebend ist. Paragraph 10 Abs. 1 aV PBG 
besagt, dass der Gebäudeabstand der Summe der Grenzabstände entspricht. Der Ge-


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bäudeabstand ist die kürzeste Entfernung zwischen zwei Gebäuden (Abs. 2). Der Näher-
bau ist die Unterschreitung oder Aufhebung von Grenzabständen, sei es aufgrund nachba-
rlicher Zustimmung oder gestützt auf ein bestehendes Näher- oder Grenzbaurecht. Vorbe-
halten bleiben feuerpolizeiliche und wohnhygienische Vorschriften oder andere öffentliche 
Interessen (§ 11 aV PBG). Eine verbindliche Festlegung des Grenzabstandes reduziert im 
entsprechenden Umfang auch den erforderlichen Abstand zu einem bereits bestehenden 
benachbarten Gebäude (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, Zürcher Planungs- und Bau-
recht, 6. Aufl. 2019, S. 1104). Durch eine Erweiterung innerhalb der bestehenden Fassa-
denfluchten wird grundsätzlich nicht stärker vom geltenden Recht abgewichen, weshalb 
sie im Sinne der kantonalen Bestandesgarantie von § 72 Abs. 2 aPBG als zulässige Er-
weiterung geschützt wird (vgl. VGer ZG V 2014 185 vom 23. September 2015 E. 3c/bb).
6.4
Das GS Nr. F.________ ist zonenkonform. Es wird aber insoweit vom Tatbestand 
von § 72 Abs. 2 aPBG erfasst – wie dies bereits der Regierungsrat festgestellt hat (vgl. 
E. 5.2) –, dass die Liegenschaft J.________strasse 7 gegenüber der J.________strasse 
und der J.________matt die geltenden Strassenabstände unterschreitet. Gemäss § 72 
Abs. 2 aPBG darf die Liegenschaft J.________strasse 7 somit ausgebaut und erweitert 
werden, soweit dadurch nicht stärker vom geltenden Recht abgewichen wird.
6.5
Die Hauptwohnrichtung der Liegenschaft J.________strasse 9 liegt, anhand der 
Hauptwohnräume (Wohn- und Esszimmer der beiden Stockwerkeinheiten) erkennbar, ge-
gen Südosten, in Richtung des Baugrundstücks Nr. F.________. Der auf dieser Seite heu-
te geltende grosse Grenzabstand von 9 m gemäss § 38 BO Cham ist durch die Liegen-
schaft J.________strasse 9 deutlich unterschritten. Für die Gebäude J.________strasse 7 
und 9 wurde 1959 eine Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Gebäudeabstands 
erteilt. Gemäss dieser Ausnahmebewilligung wurde anstelle des damals vorgeschriebenen 
Abstands von 10 m ein Gebäudeabstand von 4,75 m zugelassen. Dies in Anbetracht der 
Umstände, dass durch die kleine Bauhöhe und die tiefe Lage des Neubaus 
(J.________strasse 7) der Lichteinfall für das bestehende Gebäude (J.________strasse 9) 
praktisch nicht beeinträchtigt werde und der Baugesuchsteller damals auch Besitzer des 
bestehenden Gebäudes war.
6.6
Unbestritten ist, dass die Aufstockung des Gebäudes J.________strasse 7 den 
dort erforderlichen kleinen Grenzabstand von 5 m gegenüber dem Grundstück Nr. 
G.________ exakt einhält, indem es innerhalb der bestehenden Fassadenfluchten des 
Erdgeschosses 1,42 m bzw. 2,42 m zurückversetzt wird. Es ist somit dem Regierungsrat 


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zuzustimmen, wenn er festhält, dass damit der Grenzabstand gegenüber dem GS 
G.________ offenkundig nicht weiter unterschritten wird bzw. die Aufstockung diesbezüg-
lich nicht zu einer stärkeren Abweichung vom geltenden Recht führt. Auch der 1959 mit 
einer Ausnahmebewilligung auf 4,75 m festgelegte Gebäudeabstand zwischen den Häu-
sern J.________strasse 7 und 9 wird nicht weiter unterschritten, bzw. die Aufstockung 
führt zu keinem weitergehenden Verstoss gegen den damals bestimmten Gebäudeab-
stand. Zudem darf in diesem Zusammenhang durchaus die Tatsache berücksichtigt wer-
den, dass das Gebäude J.________strasse 9 stärker zur bestehenden Unterschreitung 
des Gebäudeabstands beiträgt als das Gebäude J.________strasse 7, denn es steht et-
was näher an der Grenze der beiden Grundstücke, obwohl es – im Gegensatz zum Haus 
J.________strassse 7 – heute grundsätzlich sogar den grossen Gebäudeabstand einzu-
halten hätte bzw. diesen um mehrere Meter unterschreitet.
Nicht zu folgen ist zudem den Beschwerdeführern, wenn sie geltend machen, dass die BO 
Cham – im Gegensatz bspw. zu § 56 BO Baar, § 43 BO Steinhausen und § 14 Abs. 6 BO 
Zug – keine Übergangsbestimmung enthalte, welche bestimme, dass gegenüber altrecht-
lichen Bauten, welche zu nahe an die Grenze gebaut worden seien, auf Nachbargrundstü-
cken der Grenzabstand, nicht aber der Gebäudeabstand eingehalten werden müsse, was 
zur Folge habe, dass der heutige Gebäudeabstand gemäss § 10 aV PBG als zwingende 
Vorschrift des kantonalen Rechts zur Anwendung gelange und auf dem Baugrundstück 
GS F.________ einzuhalten sei. Weil nach der hier anzuwendenden kantonalen Regelung 
von § 11 aV PBG i.V.m. § 10 Abs. 1 aV PBG auch weiterhin eine Reduktion des Gebäu-
deabstands durch Vereinbarung von Näherbaurechten zulässig ist, bedarf es keiner sol-
chen Übergangsbestimmung. Dem Gebäudeabstand kommt keine eigenständige Bedeu-
tung zu. Weder das kantonale Recht noch die kommunale Bauordnung schreiben einen 
bestimmten minimalen Gebäudeabstand vor. Vielmehr ergibt sich einzig aus dem kantona-
len Recht, dass der Gebäudeabstand der Summe der Grenzabstände entspricht. Wird der 
Grenzabstand auf der einen Seite der Grenze reduziert, reduziert sich in der Folge auch 
automatisch der Gebäudeabstand. 
Es ergibt sich somit, dass der Regierungsrat kein Recht verletzt hat, indem er festgestellt 
hat, dass das zu beurteilende Bauvorhaben nicht weiter vom geltenden Recht abweicht 
und daher die geplante Erweiterung der Liegenschaft J.________strasse 7 Bestandes-
schutz gemäss § 72 Abs. 2 aPBG geniesst. 
7.
Ausnahmebewilligung


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Urteil V 2021 23
Der Regierungsrat führt in seinem Beschluss vom 2. Februar 2021 aus, selbst wenn für 
das Bauvorhaben die Bestandesgarantie nicht zur Anwendung gelangen sollte, könnte 
aufgrund der Interessenlage – die Wohnsituation der Beschwerdeführer, insbesondere der 
Lichteinfall bzw. die wohnhygienische Situation, werde durch die geplante Aufstockung 
nicht erheblich beeinträchtigt – für die Unterschreitung des Gebäudeabstands ohne Weite-
res eine Ausnahmebewilligung nach § 31 aV PBG in Betracht gezogen werden. 
Da, wie vorangehend ausgeführt, die geplante Aufstockung von der Bestandesgarantie er-
fasst wird, kann die Frage, ob eine Ausnahmebewilligung nach § 31 aV PBG erteilt werden 
könnte, offengelassen werden.
8.
Feststellungsverfügung vom 27. November 2018
8.1
In ihrer Vernehmlassung vom 26. April 2021 brachte die Baudirektion vor, der Re-
gierungsrat habe im angefochtenen Entscheid darauf hingewiesen, dass die Feststel-
lungsverfügung des Gemeinderats Cham vom 27. November 2018 (GR-Beil. 3.1) zum 
Bauermittlungsgesuch der Bauherrschaft vom 21. September 2018 in Rechtskraft erwach-
sen sei und inhaltlich nicht mehr in Frage gestellt werden könne, nachdem die Beschwer-
deführer dagegen keine Einsprache erhoben hätten. In der Folge habe der Gemeinderat 
die für die Liegenschaft J.________strasse 7 relevanten Grenz- und Strassenabstände mit 
Verfügung vom 27. November 2018 rechtsverbindlich festgelegt. Zum massgebenden Ge-
bäudeabstand habe der Gemeinderat Cham (bewusst) keine Ausführungen gemacht. 
Daraus folge, dass der Gemeinderat Cham offenkundig die Auffassung vertreten habe, 
dass mit der Einhaltung des massgebenden Grenzabstands von 5 m gegenüber dem GS 
G.________ auch der erforderliche Gebäudeabstand zur Liegenschaft J.________strasse 
9 ohne Weiteres erfüllt sei. Andernfalls hätte er sich ausdrücklich zur Gebäudeabstands-
problematik geäussert. Die Abstandsthematik – Grenz-, Gebäude- und Strassenabstände 
– sei somit bereits mit diesem Beschluss rechtskräftig beurteilt worden. Die bereits damals 
anwaltlich vertretenen Beschwerdeführer hätten keine Einsprache erhoben.
8.2
Die Beschwerdeführer nahmen zur Feststellungsverfügung in ihrer Replik ausführ-
lich Stellung und vertraten diesbezüglich im Wesentlichen folgende Meinung: Obwohl die 
Bauherrschaft in der Bauermittlung nicht nur nach dem Grenzabstand, sondern explizit 
auch nach dem Gebäudeabstand gefragt habe, sei die Frage des Gebäudeabstands nicht 
beurteilt und damit auch nicht beantwortet worden. Aus der Feststellungsverfügung vom 


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27. November 2018 könne daher nichts in Bezug auf den Gebäudeabstand abgeleitet 
werden. Die Schlussfolgerung, dass dadurch, dass der Grenzabstand mit der Feststel-
lungsverfügung verbindlich festgelegt worden sei, sich der Gebäudeabstand in entspre-
chendem Umfang automatisch reduziere, sei falsch. 
8.3
Nachdem das Gericht bereits festgestellt hat, dass dann, wenn der Grenzabstand 
auf der einen Seite der Grenze reduziert wird, sich in der Folge auch automatisch der Ge-
bäudeabstand reduziert und weder das hier anwendbare kantonale Recht noch die BO 
Cham einen bestimmten minimalen Gebäudeabstand vorschreiben (s. E. 6.6), muss nicht 
weiter darauf eingegangen werden, ob sich diese Aussage bzw. die Feststellung, dass mit 
der Einhaltung des massgebenden Grenzabstands von 5 m gegenüber dem GS 
G.________ auch der erforderliche Gebäudeabstand zur Liegenschaft J.________strasse 
9 eingehalten werde, auch bereits der rechtskräftigen Feststellungsverfügung des Ge-
meinderats Cham vom 27. November 2018 klar und deutlich entnehmen lässt. Gleichzeitig 
erübrigen sich weitere Erwägungen darüber, ob für die Beschwerdeführer die Notwendig-
keit bestanden hat, gegen die Feststellungsverfügung rechtlich vorzugehen – was die Be-
schwerdeführer bestreiten –, um allenfalls zu verhindern, dass der Gebäudeabstand ver-
bindlich festgelegt wurde.
9.
Zusammengefasst ergibt sich, dass der Beschluss des Regierungsrats vom 2. Fe-
bruar 2021 nicht zu beanstanden ist. Die dagegen eingereichte Beschwerde erweist sich 
als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist.
10.
10.1
Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Beschwerdeführer gemäss § 23 
Abs. 1 Ziff. 3 VRG die Kosten des Verfahrens zu tragen. Diese werden auf Fr. 3'000.– 
festgelegt und mit dem in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
10.2
Im Rechtsmittelverfahren ist der ganz oder teilweise obsiegenden Partei zulasten 
der unterliegenden Partei eine Parteientschädigung nach Massgabe ihres Obsiegens zu-
zusprechen (§ 28 Abs. 2 VRG). Das Gericht erachtet im vorliegenden Fall Fr. 3'800.– (in-
kl. MWST) als angemessene Entschädigung für das Honorar und die notwendigen Bar-
auslagen des berufsmässigen Vertreters der obsiegenden Beschwerdegegnerin 1. Sie ist 
von den Beschwerdeführern zu bezahlen. Als unterliegende Partei haben die Beschwerde-
führer keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung. Den Beschwerdegegnern 2 und 3 


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ist keine Parteientschädigung zuzusprechen, weil sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis 
obsiegen (§ 28 Abs. 2a VRG).


17
Urteil V 2021 23
Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Den Beschwerdeführern wird eine Spruchgebühr von Fr. 3'000.– auferlegt und mit 
dem in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
3.
Die Beschwerdeführer haben der Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädi-
gung von Fr. 3'800.– (inkl. MWST und Barauslagen) zu bezahlen.
4.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung 
beim Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden.
5.
Mitteilung an die Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (im Doppel), an den 
Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 1 (im Doppel), an den Gemeinderat 
Cham, an den Regierungsrat des Kantons Zug sowie zum Vollzug von Ziffer 2 im 
Dispositiv an die Finanzverwaltung des Kantons Zug.
Zug, 9. Februar 2022
Im Namen der
VERWALTUNGSRECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende
Der Gerichtsschreiber
versandt am