zg_verwaltungsgericht · V 2023 15 · 2024-03-06 · de
Verwaltungsrechtl. Kammer


VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG
VERWALTUNGSRECHTLICHE KAMMER
Mitwirkende Richter: Dr. iur. Aldo Elsener, Vorsitz
lic. iur. Jacqueline Iten-Staub, Dr. iur. Matthias Suter
lic. iur. Ivo Klingler und lic. iur. Adrian Willimann
Gerichtsschreiber: lic. iur. Peter Kottmann
U R T E I L vom 6. März 2024
gemäss § 29 der Geschäftsordnung
in Sachen
A.________ und B.________
Beschwerdeführer
vertreten durch Dr. iur. C.________
gegen
1. D.________ AG
vertreten durch RA E.________
2. Gemeinderat Baar
3. Regierungsrat des Kantons Zug
Beschwerdegegner
betreffend
Teilrevision Bebauungs- und Baulinienplan Obermühle / Einfacher Bebauungsplan
Obermühle Süd, Baar
V 2023 15

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Urteil V 2023 15
A.
Das Grundstück (GS) Nr. 378 bildet das Areal Obermühle, nordöstlich des Zen-
trums von Baar. Das Grundstück steht im Alleineigentum der D.________ AG (nachfol-
gend: Bauherrschaft). Gemäss Zonenplan der Gemeinde Baar befindet sich der nördliche
Teil des Baugrundstücks in der Wohnzone 3 (W3) und der südliche Parzellenteil in der
Wohn- und Arbeitszone 4 (WA4). Der Kern des Areals rund um die ehemalige Mühle ist
gemäss dem rechtsgültigen ordentlichen Bebauungsplan (oBP) Obermühle aus dem Jahr
2003 (revidiert im Jahr 2008) bebaut. Der Perimeter dieses Bebauungsplans umfasst ne-
ben dem Kernbereich die Zufahrt ab der Langgasse. Auf dem noch unbebauten südlichen
Teil des Areals soll eine Wohnüberbauung mit Gewerbeanteil realisiert werden. Hierfür
wurde im Jahr 2008 ein städtebauliches Studienverfahren durchgeführt. Dieses diente als
Grundlage für den Quartiergestaltungsplan (QGP) Obermüli Süd im Jahr 2015. In der Fol-
ge wurde das Bebauungskonzept aus dem Quartiergestaltungsplan zu einem Rahmenpro-
jekt und zu einem Gesamtkonzept Freiraum vertieft. Die Vertiefungen sollen im einfachen
Bebauungsplan (eBP) Obermühle Süd grundeigentümerverbindlich gesichert und die im
Quartiergestaltungsplan geforderte Arealbebauungsplanpflicht abgelöst werden. Der Pe-
rimeter des eBP Obermühle Süd umfasst die Flächen östlich und westlich des rechtsgülti-
gen oBP Obermühle. Weil das Projekt Obermühle Süd den gesamten südlichen Teil des
Areals umfasst, hat dieses Auswirkungen auf einzelne Inhalte des oBP Obermühle im Be-
reich der Zufahrt. Der oBP Obermühle soll daher in Koordination mit dem Verfahren zum
eBP Obermühle Süd teilrevidiert werden.
Im nördlichen Teil des GS 378 befindet sich das Industrieensemble Obermühle mit dem
Turbinenhaus/Wasserkraftanlage, einem Wohnhaus/Geschäftshaus (Obermühle 8) und
einem Mehrfamilienhaus (Obermühle 10). Diese Gebäude sind im Inventar der schüt-
zenswerten Denkmäler des Kantons Zug aufgeführt. Das Turbinenhaus/die Wasser-
kraftanlage ist im Inventarblatt AssNr. 216h beschrieben. Das Turbinenhaus wird als be-
sonderes technisches Denkmal gewürdigt. Das Wohnhaus/Geschäftshaus (Obermühle 8;
früher Mühlengebäude) ist im Inventarblatt AssNr. 216d beschrieben. Der Industriekom-
plex Obermühle am Rande der Wiese nördlich der Langgasse ist im Zuge der Industriali-
sierung historisch gewachsen und besitzt Bauwerke verschiedenster Epochen, zu denen
auch das Mühlengebäude zählt, das heute stark modernisiert ist. Das Mehrfamilienhaus
(Obermühle 10) ist im Inventarblatt AssNr. 216o beschrieben. Ebenfalls im nördlichen Teil
befinden sich die beiden Villen, welche unter Denkmalschutz stehen und direkt an die süd-
lich unbebaute Freifläche des GS 378 angrenzen und zum Mühle-Ensemble dazugehören.
Die Inventarblätter (AssNrn. 216a und 216f) betreffend die beiden Villen sagen Folgendes:
"Das Mühle-Ensemble ist im Zuge der Industrialisierung historisch gewachsen und besitzt

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Urteil V 2023 15
Bauwerke verschiedenster Epochen, zu denen auch die Villen Obermühle 1 und 2 zählen.
Die Obermühle ist historisch bedeutend für Baar und gilt als Denkmal der Architektur- und
Technikgeschichte. Durch die Lage an einer freien Wiese hat das Bauensemble eine be-
deutende ortsbildprägende Wirkung. Die Baugruppe ist durch die als Pendants wirkenden
Wohnhäuser, die beidseits des von der Langgasse axial geführten Zufahrtsweges stehen,
sowie durch die nördlich von ihnen locker angeordneten Betriebs- und Nebengebäude
charakterisiert. Dominierend sind die hochragenden neueren Betonsilos von 1962 und
1975, die heute zu Wohnzwecken umgenutzt und ein weithin sichtbares Wahrzeichen dar-
stellen." Südöstlich direkt angrenzend an das GS 378 befindet sich entlang der Langgasse
auf dem GS 421 das Brauerei-Ensemble, welches ebenfalls unter Denkmalschutz steht.
Dieses besteht aus dem Brunnenhaus/Pumpanlage, dem Silo/Schrotmühle sowie dem
Gasthaus. Gemäss den Inventarblättern (AssNrn. 352g, 352b und 352a) ist die Baarer
Brauerei eng mit der Geschichte der Spinnerei an der Lorze verbunden. Die Gebäude der
Brauerei stellen ein ortsprägendes Ensemble der Industriekultur dar. Sie sind von grosser
wirtschafts- und technikgeschichtlicher Bedeutung und besitzen einen typologischen Sel-
tenheitswert.
Die Spinnerei an der Lorze (Baar), zu der auch das Industrieensemble Obermühle auf
dem GS 378 und das Brauerei-Ensemble gehören, ist als Objekt 5227 im Anhang des
ISOS (Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeu-
tung) verzeichnet. Das betroffene Baugrundstück GS 378 liegt im Umgebungsschutz
schützenswerter Baudenkmäler. Im ISOS gehört das Baugrundstück zum Ortsbild von na-
tionaler Bedeutung "Spinnerei an der Lorze" und wird als Umgebungszone V mit Erhal-
tungsziel a deklariert. Benannt wird die Umgebungszone V als "Vorgelände der Ober-
mühle, flaches Wiesland, wichtig für die Gliederung des Orts" (ISOS Kanton Zug, Eid-
genössisches Departement des Innern, 2002, S. 217).
Das Areal Obermühle und seine Umgebung wird im ISOS wie folgt beschrieben: "Weiter
westlich in Richtung Baar gibt eine grössere Wiesfläche die Sicht auf die Obermühle frei.
[...] Zum heutigen Bestand gehören ein grosses Ökonomiegebäude in Backstein und zwei
gleichartige klassizistische Herrschaftshäuser am Ende eines baumgesäumten Zufahrts-
weges. Weitherum sichtbar sind die hoch ragenden Betonquader der Getreidesilos. [...] Mit
Ausnahme der 'Höllhäuser' am schattigen Eingang zum Lorzentobel werden die histori-
schen Ortsteile mehrseitig von unübersichtlichen Neubauten bedrängt. Umso wichtiger
geworden sind die noch unverbauten Nahbereiche. Das Wiesland (V) an der Langgasse
gewährleistet den räumlichen Bezug der Mühlebauten zur Spinnerei und zugleich nach

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Urteil V 2023 15
Baar. Freie Sicht auf die alten Industriebauten bietet der östliche, von der Sihlbruggstrasse
und der Lorze begrenzte Hang." (ISOS, S. 220).
Das aus einem Studienauftrag hervorgegangene Siegerprojekt für die Überbauung des
südlichen Teils des GS 378 sieht eine kammähnliche Bebauung vor. 4–5-geschossige
(+ Attika) Längsbauten begleiten die Langgasse und fassen den Strassenraum. Recht-
winklig dazu greifen gegen Norden unterschiedlich lange 3–4-geschossige (+ Attika) Zei-
lenbauten in den Freiraum zum Mülibach. Die Bebauungsdichte nimmt von Süden Rich-
tung Norden ab. Es entsteht ein Freiraum zwischen dem Mülibach bzw. dem Industrieen-
semble Obermühle und der Überbauung, der zwischen den Bauzeilen weitergeführt wird.
Zwischen dem südwestlichen und dem südöstlichen Baubereich des GS 378 ist ein 55 m
breiter Abstand vorgesehen, der die Sicht von der Langgasse her auf die beiden histori-
schen Villen des Industrieensembles Obermühle ermöglicht.
Der eBP Obermühle Süd wurde vom 20. November bis 21. Dezember 2020 öffentlich auf-
gelegt. Während der Auflagefrist liessen A.________ und B.________ Einsprache erhe-
ben. Der Gemeinderat Baar wies die Einsprache mit Beschluss vom 15. Juni 2021 ab.
Ebenfalls am 15. Juni 2021 erliess der Gemeinderat Baar den eBP Obermühle Süd mit ei-
nem separaten Beschluss unter dem Vorbehalt, dass auch die Teilrevision des oBP
Obermühle in Rechtskraft erwächst.
Die Teilrevision des Bebauungs- und Baulinienplans Obermühle beschloss der Gemeinde-
rat im einfachen Verfahren ebenfalls am 15. Juni 2021 unter dem Vorbehalt, dass der eBP
Obermühle Süd in Rechtskraft erwächst. Dieser Beschluss wurde zusammen mit den ent-
sprechenden Unterlagen vom 25. Juni bis 26. Juli 2021 öffentlich aufgelegt.
Die gegen diese Beschlüsse von A.________ und B.________ eingereichten Verwal-
tungsbeschwerden wies der Regierungsrat des Kantons Zug unter gleichzeitiger Vereini-
gung der Verfahren mit Beschluss vom 17. Januar 2023 ab. Gleichentags genehmigte der
Regierungsrat die Teilrevision des Bebauungs- und Baulinienplans "Obermühle", Gemein-
de Baar.
B.
Am 17. Februar 2023 liessen A.________ und B.________ (nachfolgend: Be-
schwerdeführer) Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit folgenden Anträgen einreichen:

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Urteil V 2023 15
"1.
Es seien die Entscheide des Regierungsrates vom 17. Januar 2023 betreffend Genehmigung Teil-
revision Bebauungs- und Baulinienplan Obermühle sowie betreffend Teilrevision Bebauungs- und
Baulinienplan Obermühle und Einfacher Bebauungsplan Obermühle Süd – samt Bebauungs- und
Baulinienplan Obermühle sowie Einfacher Bebauungsplan Obermühle Süd – vollumfänglich aufzu-
heben.
2.
Eventualiter sei in Aufhebung der Entscheide des Regierungsrates vom 17. Januar 2023 – samt
Bebauungs- und Baulinienplan Obermühle sowie Einfacher Bebauungsplan Obermühle Süd – die
Sache zur Durchführung einer bundesrechtskonformen umfassenden Interessenabwägung
gemäss Art. 3 RPV i.V.m. Art. 47 RPV zwecks Umsetzung der ISOS-Vorgaben in der Grundnut-
zungsordnung in der zurzeit laufenden Ortsplanungsrevision an den Gemeinderat Baar zurückzu-
weisen.
3.
Es sei ein gemeinsames Gutachten der ENHK und EKD einzuholen.
4.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdegegner."
C.
Den von ihnen verlangten Kostenvorschuss von Fr. 6'000.– bezahlten die Be-
schwerdeführer fristgerecht.
D.
Mit Vernehmlassung vom 9. Mai 2023 stellte der Gemeinderat Baar die folgenden
Anträge: "1. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei abzuweisen. 2. Alles unter Kosten-
folge zulasten der Beschwerdeführer."
E.
Am 11. Mai 2023 liess die D.________ AG (nachfolgend: Bauherrin) folgende An-
träge stellen: "1. Die Beschwerde der Beschwerdeführer sei vollumfänglich abzuweisen,
soweit darauf einzutreten sei. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (inkl. MWSt.) zu
Lasten der Beschwerdeführer."
F.
In ihrer Stellungnahme vom 15. Mai 2023 stellte die Baudirektion des Kantons Zug
im Auftrag des Regierungsrats den Antrag, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom
17. Februar 2023 sei unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführer vollumfänglich
abzuweisen.
G.
Am 16. August 2023 liessen die Beschwerdeführer replizieren, und am 4. bzw.
8. bzw. 14. September 2023 reichten der Gemeinderat Baar und die Baudirektion des
Kantons Zug eine Duplik ein bzw. liess die Bauherrin eine solche einreichen.
H.
Die Beschwerdeführer liessen am 21. Oktober 2023 eine weitere Stellungnahme
einreichen.

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Urteil V 2023 15
Das Verwaltungsgericht erwägt:
1.
1.1
Gemäss § 61 Abs. 1 Ziff. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG;
BGS 162.1) ist gegen Verwaltungsentscheide des Regierungsrats die Beschwerde an das
Verwaltungsgericht zulässig, soweit die Gesetzgebung den Weiterzug nicht ausnahms-
weise ausschliesst. Ein solcher Ausschluss liegt hier nicht vor. Die Beschwerde wurde
fristgerecht eingereicht und entspricht den formellen Anforderungen gemäss § 65 VRG.
Die Beschwerdeführer haben sowohl am Einsprache- als auch am Verwaltungs-
beschwerdeverfahren teilgenommen. Als Teil einer Erbengemeinschaft und somit Ei-
gentümer des GS F.________, Baar, welches unmittelbar an das GS 378 der Bauherrin
angrenzt, sind sie vom Beschluss des Regierungsrats besonders berührt und haben ein
schutzwürdiges Interesse an der Änderung oder Aufhebung des Entscheids des Regie-
rungsrats. Die Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführer ist daher gestützt auf § 62
Abs. 1 VRG gegeben. Die Beschwerde ist deshalb zu prüfen.
Die Beurteilung erfolgt auf dem Zirkulationsweg gemäss § 29 der Geschäftsordnung des
Verwaltungsgerichtes (GO VG; BGS 162.11).
1.2
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann jede Rechtsverletzung gerügt wer-
den. Als solche gelten die Nichtanwendung und die unrichtige Anwendung eines Rechts-
satzes, die unrichtige rechtliche Beurteilung einer Tatsache, der Missbrauch oder die
Überschreitung des Ermessens, die Verletzung einer wesentlichen Verfahrensvorschrift
sowie Rechtsverweigerung und -verzögerung. Nicht gerügt werden kann die unrichtige
Handhabung des Ermessens (§ 63 VRG).
2.
Die Revision vom 22. Februar 2018 des Planungs- und Baugesetzes (nPBG;
BGS 721.11) sowie die Totalrevision der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz (nV
PBG; BGS 721.111) sind per 1. Januar 2019 in Kraft getreten. Der vorliegend zu beurtei-
lende eBP Obermühle Süd wurde am 22. September 2020 vom Gemeinderat zuhanden
der öffentlichen Auflage verabschiedet. Ebenfalls am 22. September 2020 verabschiedete
der Gemeinderat die Teilrevision des oBP Obermühle zuhanden der kantonalen Vorprü-
fung. Beides erfolgte somit nach Inkrafttreten der Gesetzesrevision. Übergangsrechtlich
gelangt daher die Bestimmung von § 74 Abs. 2 nV PBG zur Anwendung, wonach neue

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Urteil V 2023 15
Bebauungspläne (Erlass nach dem 1. Januar 2019) nach neuem Recht (nPBG und nV
PBG) beurteilt werden. Wenn nachfolgend Bestimmungen des PBG und der V PBG zitiert
werden, dann sind es somit immer die Bestimmungen der aktuellen Versionen (nach der
Revision des Gesetzes bzw. der Verordnung).
3.
3.1
Die Beschwerdeführer machen geltend, es bestehe für die Kantone und Gemein-
den eine Pflicht zur Berücksichtigung von Bundesinventaren in der Grundnutzungsord-
nung. Die Pflicht zur Beachtung finde zum einen ihren Niederschlag in der Anwendung der
die Schutzanliegen umsetzenden (Nutzungs-)Planung, zum anderen darin, dass im Einzel-
fall erforderliche Interessenabwägungen im Lichte der Heimatschutzanliegen vorgenom-
men würden. Am 1. Juni 2010 sei Art. 4a der altrechtlichen Verordnung über das Bundes-
inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (aVISOS; SR 451.12) in Kraft getre-
ten (heute Art. 11 VISOS, in Kraft getreten am 1. Januar 2020), womit die Kantone aus-
drücklich verpflichtet worden seien, das ISOS bei ihren Planungen, insbesondere in der
Richtplanung, zu berücksichtigen. Das ISOS sei gemäss Art. 11 VISOS auch dann in der
kommunalen Grundnutzungsordnung parzellenscharf sowie grundeigentümerverbindlich
umzusetzen, wenn der Kanton im Richtplan (noch) nichts geregelt habe. Nach dem Vor-
genannten müsse somit die ungeschmälerte Erhaltung eines Ortsbildes von nationaler
Bedeutung in besonderem Masse und dessen grösstmögliche Schonung nach Art. 6
Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451) gewähr-
leistet sein ("ISOS-Schutz"). Und dieser ISOS-Schutz sei in erster Linie in der kommuna-
len Grundnutzungsordnung zu sichern. Denkbar wären zwar auch besondere Schutz-
massnahmen im Einzelfall, was an der Interessenabwägung jedoch nichts ändern würde.
Gemäss Bundesgericht schliesse die parzellenscharfe und grundeigentümerverbindliche
Umsetzung des ISOS in der kommunalen Grundnutzungsordnung auch Auszonungen mit
ein. Die Umsetzungspflicht in der kommunalen Grundnutzungsordnung nach Art. 11 VI-
SOS habe bereits nach Erlass des "BGE Rüti" [BGE 135 II 209, Urteil vom 1. April 2009]
oder spätestens ab dem 1. Juni 2010 gegolten, weil damit eine wesentliche Änderung
stattgefunden habe, die zur Überarbeitung der Nutzungszone [recte wohl: Nutzungsord-
nung] hätte führen müssen. Dass die Kantone und Gemeinden ISOS-Vorgaben indirekt
übernehmen und in der Planung umsetzen müssen, ergebe sich allerdings auch erst mit
dem Entscheid Rüti und der Revision des Art. 11 VISOS im Jahre 2010.
Die parzellenscharfe und grundeigentümerverbindliche Umsetzung des ISOS in der
Grundnutzungsordnung nach Art. 11 VISOS sei gemäss bundesgerichtlicher Rechtspre-

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Urteil V 2023 15
chung sowie dem ISOS-Leitfaden (ISOS-Leitfaden, Ortsbildschutz und Innenentwicklung,
ARE, BAK, BPUK, SGV, SSV [Hrsg.], 2022, S. 21) mittels einer umfassenden Interessen-
abwägung nach Art. 3 der Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) vorzunehmen.
Zwar sei bei der Revision der Nutzungsplanung im Jahr 2005 für die Spinnerei eine "Orts-
bildschutzzone" erlassen worden, welche im Zonenplan von 1991 noch nicht vorgesehen
gewesen sei. Aus den Akten sei aber nicht ersichtlich, dass damals die Schutzanliegen
des ISOS in die Interessenabwägung einbezogen worden seien; eine rechtsgenügliche
umfassende Interessenabwägung nach Art. 3 RPV (im Rahmen eines Planungsberichts
nach Art. 47 RPV) sei in den Akten jedenfalls nicht belegt. Die rechtsgenügliche Umset-
zung des ISOS nach Art. 11 VISOS werde betreffend das GS 378 auch durch den Bebau-
ungs- und Baulinienplan Obermühle sowie den Einfachen Bebauungsplan Obermühle Süd
nicht grundeigentümerverbindlich und parzellenscharf sichergestellt, zumal diesbezüglich
eine umfassende Interessenabwägung nach Art. 3 RPV fehle, welche zu Recht auch nicht
festgestellt oder geltend gemacht werde. Das Erhaltungsziel C sowie das absolute Bau-
verbot gemäss ISOS sei im Rahmen der zurzeit laufenden Ortsplanungsrevision in der
Gemeinde Baar nach dem Vorgenannten bundesrechtskonform sowie umgehend umzu-
setzen. Erst nach erfolgter Umsetzung des ISOS in der Grundnutzungsordnung könne
überhaupt eine Prüfung vorgenommen werden, ob von der Grundnutzungsordnung, in
welcher das ISOS rechtsgenüglich umgesetzt worden ist, z.B. Sondernutzungspläne er-
lassen werden können und dürfen, um allenfalls von der Grundnutzungsordnung abzuwei-
chen (z.B. höhere Ausnutzung usw.). Dies gelte im Übrigen auch für den QGP Obermühle
Süd. Sei das GS 378 im südlichen Teil nach Vornahme einer umfassenden Interessenab-
wägung nach Art. 3 RPV z.B. auszuzonen, falle der QGP Obermühle Süd ohnehin als ge-
genstandslos dahin, da dieser für Eigentümer sowieso nicht verbindlich sei. Das absolute
Bauverbot statuiere offensichtlich ein absolutes Änderungsverbot.
Der Bericht nach Art. 47 RPV, welchen der Regierungsrat betreffend den oBP Obermühle
sowie dessen Teilrevision erwähne, weise keine rechtsgenügliche Interessenabwägung
nach Art. 3 RPV auf. Die öffentlichen Interessen seien gegenüber den privaten Interessen
nicht abgewogen und würden auch im Einzelnen nicht konkret benannt und seien auch
sonst nicht erkennbar. Betreffend das GS 378 (Grundnutzungsordnung) sowie den eBP
Obermühle gelte dasselbe.
3.2
Betreffend die im vorliegenden Fall relevanten gesetzlichen Grundlagen und das
ISOS kann nachfolgend wiederholt werden, was der Regierungsrat in E. 9a seines Be-
schlusses vom 17. Januar 2023 zutreffend ausgeführt hat: Im Rahmen der Zuständig-

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Urteil V 2023 15
keitsordnung gemäss Art. 78 BV bezweckt das NHG das heimatliche Landschafts- und
Ortsbild, die geschichtlichen Stätten sowie die Natur- und Kulturdenkmäler des Landes zu
schonen, zu schützen sowie ihre Erhaltung und Pflege zu fördern (Art. 1 lit. a NHG). Der
Bund, seine Anstalten und Betriebe sowie die Kantone sorgen bei der Erfüllung von Bun-
desaufgaben dafür, dass das heimatliche Landschafts- und Ortsbild, geschichtliche Stät-
ten sowie Natur- und Kulturdenkmäler geschont werden und, wo das allgemeine Interesse
an ihnen überwiegt, ungeschmälert erhalten bleiben (Art. 2 und 3 Abs. 1 NHG). Hierfür er-
stellt der Bundesrat nach Anhören der Kantone Inventare von Objekten von nationaler Be-
deutung (Art. 5 Abs. 1 NHG). Dazu zählt namentlich das ISOS gemäss der entsprechen-
den Verordnung (VISOS). In deren Anhang werden die einzelnen Objekte festgehalten.
Die Umschreibung der Objekte und ihrer Schutzwürdigkeit nach Art. 5 Abs. 1 NHG erfolgt
in separaten Inventarblättern. Durch die Aufnahme in ein Inventar des Bundes wird darge-
tan, dass das Objekt in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls unter
Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösst-
mögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Ein Abweichen von der ungeschmäler-
ten Erhaltung im Sinne der Inventare darf bei Erfüllung einer Bundesaufgabe nur in Erwä-
gung gezogen werden, wenn ihr bestimmte gleich- oder höherwertige Interessen von
ebenfalls nationaler Bedeutung entgegenstehen (Art. 6 Abs. 2 NHG). Der von den Inventa-
ren ausgehende Schutz ist damit im Grundsatz an eine Interessenabwägung geknüpft.
Diese fällt umso strenger aus, als Eingriffe in Schutzobjekte von nationaler Bedeutung ei-
ner qualifizierten Rechtfertigung im Sinne von gleich- oder höherwertigen Interessen von
nationaler Bedeutung bedürfen (VGer GR R 17 45 vom 2. Dezember 2019 E. 10.1.1 mit
weiteren Hinweisen). Diese Schutzbestimmung gilt indes, wie Art. 6 Abs. 2 NHG festhält,
lediglich bei der Erfüllung von Bundesaufgaben (Art. 2 und 3 NHG) in unmittelbarer Weise.
Bei der Erfüllung von kantonalen (und kommunalen) Aufgaben – wozu im Grundsatz die
Nutzungsplanung zählt – wird der Schutz von Ortsbildern durch kantonales (und kommu-
nales) Recht gewährleistet. Dies ergibt sich verfassungsrechtlich aus Art. 78 Abs. 1 BV,
wonach die Kantone für den Natur- und Heimatschutz zuständig sind.
Auch bei der Erfüllung von kantonalen (und kommunalen) Aufgaben sind Bundesinventare
wie das ISOS von Bedeutung. Ihrer Natur nach kommen sie Sachplänen und Konzepten
im Sinne von Art. 13 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz,
RPG; SR 700) gleich. Im Rahmen der allgemeinen Planungspflicht der Kantone (Art. 2
RPG) legen diese die Planungsgrundlagen in ihrer Richtplanung im Allgemeinen fest
(Art. 6 RPG) und berücksichtigen die Bundesinventare als besondere Form von Konzep-
ten und Sachplänen im Speziellen (Art. 6 Abs. 4 RPG). Aufgrund der Behördenverbind-

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Urteil V 2023 15
lichkeit der Richtplanung (Art. 9 RPG) finden die Schutzanliegen des Bundesinventars auf
diese Weise Eingang in die Nutzungsplanung (Art. 14 ff. RPG), insbesondere in die Aus-
scheidung von Schutzzonen (Art. 17 Abs. 1 RPG) und in die Anordnung von anderen
Schutzmassnahmen (Art. 17 Abs. 2 RPG). Die derart ausgestaltete Nutzungsplanung ist
auch für die Eigentümerschaften verbindlich. Insoweit besteht für die Kantone (und Ge-
meinden) eine Pflicht zur Berücksichtigung von Bundesinventaren. Die Pflicht zur Beach-
tung findet ihren Niederschlag zum einen in der Anwendung der die Schutzanliegen um-
setzenden (Nutzungs-)Planung. Zum andern darin, dass im Einzelfall erforderliche lnteres-
senabwägungen im Lichte der Heimatschutzanliegen vorgenommen werden (VGer GR
R 17 45 vom 2. Dezember 2019 E. 10.1.1 mit weiteren Hinweisen). Das ist insbesondere
der Fall, wenn durch einen Quartierplan von der Grundnutzungsordnung abgewichen wer-
den soll (BGE 135 II 209 E. 2.1; BGer 1C_130/2014 vom 6. Januar 2015 E. 3.2;
1C_227/2015 vom 7. Januar 2016 E. 3; 1C_100/2020 vom 28. Juni 2021 E. 3 je mit weite-
ren Hinweisen).
Die im ISOS verzeichneten Ortsbilder sind meist über Jahrhunderte entstanden. Die Orts-
bildaufnahmen stellen Momentaufnahmen in einem Entwicklungsprozess dar. Bei der In-
ventarisierung werden die Ortsbilder in Ortsteile aufgeschlüsselt. Jedem Ortsteil wird ein
Erhaltungsziel zugeteilt, welches Vorschläge zur Bewahrung und Gestaltung beinhaltet.
Die Umsetzung der Erhaltungsziele soll sicherstellen, dass die wertvollen Eigenheiten der
Ortsbilder – und damit ihre nationale Bedeutung – ungeschmälert bewahrt bleiben. Zusätz-
lich zu den Erhaltungszielen bietet das Bundesinventar Anregungen zu einer nachhaltigen
Planung, um den Erhalt des baulichen Erbes und die besonderen Qualitäten der Siedlun-
gen für die Zukunft zu gewährleisten (ARE, ASTRA, BAFU, BAK [Hrsg.], 2012: Empfeh-
lung zur Berücksichtigung der Bundesinventare nach Artikel 5 NHG in der Richt- und Nut-
zungsplanung, S. 12 f.). In Bezug auf die geeigneten Schutzmassnahmen verfügen die
Gemeinden über einen Beurteilungsspielraum. Das ISOS ist somit nicht als direkt an-
wendbares Recht zu verstehen. Vielmehr hat nach der Prüfung der geeigneten Massnah-
men eine Umsetzung in die entsprechenden Planerlasse zu erfolgen. Erst wenn diese
grundeigentümerverbindlichen Festlegungen in der Nutzungsplanung erfolgt sind, finden
diese im Baubewilligungsverfahren Anwendung (BGer 1C_488/2015 vom 24. August 2016
E. 4.5.5).
Die Nutzungsplanung stellt also im Grundsatz eine kantonale bzw. kommunale Aufgabe
dar. Aus dem ISOS und dem kantonalen Richtplan lässt sich damit die Pflicht der
Vorinstanz ableiten, den Schutz des Ortsbilds in die Nutzungsplanung zu übernehmen.

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Das NHG enthält keine förmlichen Anforderungen, wie den Anliegen des ISOS Rechnung
zu tragen ist. In materieller Hinsicht bedeutet eine hinreichende Berücksichtigung des
ISOS, dass die einzelnen Einträge zu beachten und gegen allfällige entgegenstehende In-
teressen wie etwa das Bedürfnis nach Wohnraum und den Grundsatz der inneren Verdich-
tung (Art. 1 Abs. 2 lit. abis und Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG) abzuwägen sind. Dabei genügt es
nicht, wenn die ISOS-Einträge nur wiederholt werden; vielmehr müssen sie ernsthaft in die
Überlegungen einbezogen werden. Auch reicht es nicht aus, die entgegenstehenden In-
teressen bloss generell anzurufen, sondern es muss geprüft werden, welches Gewicht ih-
nen unter den jeweiligen konkreten Umständen zukommt (BGer 1C_100/2020 vom 28.
Juni 2021 E. 3 mit weiteren Hinweisen; 1C_328/2020 vom 22. März 2022 E. 3.5.1;
bestätigt in BGer 1C_459/2020 vom 27. Oktober 2022 E. 4.2).
3.3
Gemäss Art. 11 Abs. 1 VISOS berücksichtigen die Kantone das ISOS bei ihren
Planungen, insbesondere in der Richtplanung nach den Artikeln 6–12 RPG. Sie sorgen
dafür, dass das ISOS auf der Grundlage der kantonalen Richtpläne berücksichtigt wird,
insbesondere bei der Nutzungsplanung nach den Artikeln 14–20 RPG (Art. 11 Abs. 2 VI-
SOS). Stehen den Behörden bei Erfüllung und Abstimmung raumwirksamer Aufgaben
Handlungsspielräume zu, so wägen sie die Interessen gegeneinander ab, indem sie:
a. die betroffenen Interessen ermitteln; b. diese Interessen beurteilen und dabei insbeson-
dere die Vereinbarkeit mit der anzustrebenden räumlichen Entwicklung und die möglichen
Auswirkungen berücksichtigen; c. diese Interessen auf Grund der Beurteilung im Ent-
scheid möglichst umfassend berücksichtigen (Art. 3 Abs. 1 RPV). Sie legen die Interes-
senabwägung in der Begründung ihrer Beschlüsse dar (Art. 3 Abs. 2 RPV). Gemäss
Art. 47 Abs. 1 RPV erstattet die Behörde, welche die Nutzungspläne erlässt, der kantona-
len Genehmigungsbehörde (Art. 26 Abs. 1 RPG) Bericht darüber, wie die Nutzungspläne
die Ziele und Grundsätze der Raumplanung (Art. 1 und 3 RPG), die Anregungen aus der
Bevölkerung (Art. 4 Abs. 2 RPG), die Sachpläne und Konzepte des Bundes (Art. 13 RPG)
und den Richtplan (Art. 8 RPG) berücksichtigen und wie sie den Anforderungen des übri-
gen Bundesrechts, insbesondere der Umweltschutzgesetzgebung, Rechnung tragen.
3.4
Bei einer Umgebungszone mit Erhaltungsziel a – wie vorliegend – geht es um das
Erhalten der Beschaffenheit als Kulturland oder Freifläche, um die Bewahrung der für das
Ortsbild wesentlichen Vegetation oder Altbauten sowie um die Beseitigung störender Ver-
änderungen. Im Weiteren gelten gemäss Erläuterungen zum ISOS zusätzlich folgende
generellen Erhaltungshinweise: kein Baugebiet, strenge Gestaltungsvorschriften für
standortgebundene Bauten und spezielle Vorschriften für Veränderungen an Altbauten

12
Urteil V 2023 15
(ISOS, S. 280). Empfohlen werden für eine Umgebungszone mit Erhaltungsziel a insbe-
sondere diverse geeignete Massnahmen, wie das Verständnis der Öffentlichkeit wecken,
die Bedeutung der Beschaffenheit im Detail abklären, geeignete Nutzungszuweisung su-
chen, auszonen und als Freihaltegebiet bezeichnen, spezielle, an die Umgebung ange-
passte Zonenvorschriften erlassen, Gestaltungsplanobligatorium einführen sowie Ein-
zelbäume oder Baumgruppen und Hecken unter Schutz stellen. Spezielle, an die Umge-
bung angepasste Zonenvorschriften erlassen, bedeutet gemäss ISOS konkret die Ausnüt-
zungsziffer und/oder Überbauungsziffer herabsetzen, Geschosszahl reduzieren oder
Grünflächenziffer einführen (ISOS, S. 281 f.). Im Weiteren empfiehlt das ISOS, dass nach
Abbruch vieler wichtiger Anlageteile (Papiermühle, Lager- und Aufbereitungsbauten der
Spinnerei, Arbeiterhäuser, Villen) und wegen des weiterhin anhaltenden Baudrucks für
sämtliche Altbauten ein generelles Abbruchverbot erlassen werden sollte. Die weitere
Ausdehnung der Neuüberbauungen in die wenigen noch unverbauten Umgebungsteile
sollte unbedingt verhindert werden. Für den einzigen grösseren Freiraum innerhalb des
Orts, das Vorgelände bei der Obermühle, sei ein absolutes Bauverbot zu erlassen (ISOS,
S. 220).
3.5
Das GS 378 wurde bereits 1981 als Bauland eingezont. Es ist heute der Zone W3
bzw. W4 zugewiesen; eine Überbauung ist damit erlaubt. Gleichzeitig gilt für das GS 378
eine Bebauungsplanpflicht, wobei der Bebauungsplan unter anderem die Grösse und die
Nutzung der öffentlichen Freiräume festzulegen hat (§ 11 Abs. 5 der Bauordnung der Ge-
meinde Baar [BO Baar]). Die letzte Ortsplanungsrevision in der Gemeinde Baar erfolgte im
Jahr 2005. Die Nutzungsplanung sowie die Bauordnung der Gemeinde Baar sind in
Rechtskraft erwachsen. Diese Grundnutzungsordnung ist nicht auf ihre materielle Über-
einstimmung mit dem vom ISOS angestrebten Schutz hin zu überprüfen. Nutzungspläne
(und in engem Zusammenhang stehende planerische Festlegungen) sind grundsätzlich im
Anschluss an deren Erlass anzufechten. Eine spätere akzessorische Überprüfung in ei-
nem Anwendungsfall ist nur in Ausnahmefällen zugelassen (BGer 1C_130/2014 vom
6. Januar 2015 E. 3.2; siehe auch VGer ZG V 2018 30 vom 4. Oktober 2018 E. 5e; V 2012
106 vom 10. Juni 2013 E. 5d), so wenn sich die Betroffenen bei Planerlass noch nicht über
die ihnen auferlegten Beschränkungen Rechenschaft geben konnten und sie im damaligen
Zeitpunkt keine Möglichkeit hatten, ihre Interessen zu verteidigen, oder wenn sich die Ver-
hältnisse seit Planerlass derart geändert haben, dass das öffentliche Interesse an den be-
stehenden Beschränkungen dahingefallen sein könnte (BGer 1C_48/2022 vom 29. März
2023 E. 4.3; 1C_358/2013 vom 12. November 2013 E. 3.3). Dies ist insbesondere der Fall,
wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse oder die gesetzlichen Voraussetzungen oder

13
Urteil V 2023 15
rechtlichen Verhältnisse seit Planerlass so erheblich geändert haben, dass die Planung
rechtswidrig geworden sein könnte und das Interesse an ihrer Überprüfung bzw. Anpas-
sung die entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit
überwiegt (BGE 145 II 83 E. 5.1). Es ist davon auszugehen, dass erheblich geänderte
Verhältnisse gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG [bei deren Vorliegen die Nutzungspläne überprüft
und nötigenfalls angepasst werden] dann vorliegen, wenn man vernünftigerweise anneh-
men kann, das Gemeinwesen hätte anders entschieden, wenn es im Zeitpunkt der Ent-
scheidung mit den gegenwärtigen Verhältnissen konfrontiert gewesen wäre (Thierry Tan-
querel, in: Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, Art. 21 N 43).
Die Bauordnung samt Zonenplan wurde von der Gemeinde Baar am 5. Juni 2005 be-
schlossen. Am 27. März 2007 genehmigte der Regierungsrat des Kantons Zug die Bau-
ordnung und den Zonenplan. Gegen den Genehmigungsbeschluss gingen keine Be-
schwerden ein, weshalb die Ortsplanungsrevision nach Ablauf der entsprechenden Be-
schwerdefrist in Kraft trat. Der ISOS-Eintrag "Spinnerei an der Lorze" stammt aus dem
Jahr 2002, und der (heute noch geltende) kantonale Richtplan datiert von 2004. Bereits
der kantonale Richtplan vom 28. Januar 2004 enthielt die Bestimmung, dass die Gemein-
den und der Kanton das Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz als Pla-
nungshilfe beiziehen (S 7.2.3). Diese Planungsgrundlagen lagen also der Ortsplanungsre-
vision der Gemeinde Baar vor, und das ISOS fand in die damalige Nutzungsplanung Ein-
gang. Die Revision der Nutzungsplanung im Jahr 2005 führte auch dazu, dass für die
Spinnerei eine Ortsbildschutzzone erlassen wurde, welche im Zonenplan 1991 noch nicht
vorgesehen war. Die Beschwerdeführer haben weder den Zonenplan noch die Vorschrif-
ten der BO Baar angefochten, obwohl ihnen dies ohne Weiteres möglich gewesen wäre.
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer haben sich zudem die Verhältnisse seither
nicht wesentlich geändert, auch nicht die rechtlichen, nämlich weder durch den "BGE Rüti"
(BGE 135 II 209, Urteil vom 1. April 2009) noch durch das Inkrafttreten von Art. 4a aVI-
SOS (heute: Art. 11 VISOS). Diese Rechtsprechung hat das Bundesgericht unlängst in
seinem Urteil 1C_572/2022 vom 2. November 2023 E. 3.1.5 bestätigt. Die Voraussetzun-
gen einer akzessorischen Überprüfung der Grundnutzungsordnung der Gemeinde Baar
sind daher nicht gegeben, weshalb gegenwärtig die von den Beschwerdeführern verlangte
parzellenscharfe und grundeigentümerverbindliche Umsetzung des ISOS in der kommuna-
len Grundnutzungsordnung in dem Sinne, dass das GS 378 z.B. in eine Nichtbauzone
auszuzonen wäre, nicht zu erfolgen hat. Vielmehr ist der heutige Eintrag im ISOS zu rela-
tivieren (vgl. E. 4.1 ff.). Die entsprechende Rüge erweist sich als unbegründet.

14
Urteil V 2023 15
3.6
Auch bezüglich des ordentlichen Bebauungsplans Obermühle (oBP Obermühle),
erlassen im Jahr 2003 (revidiert 2008), ist festzustellen, dass dieser unmittelbar nach des-
sen Erlass mittels Beschwerde hätte angefochten werden müssen, wenn die Beschwerde-
führer geltend machen, die rechtsgenügliche Umsetzung des ISOS werde betreffend das
GS 378 durch den oPB Obermühle nicht grundeigentümerverbindlich und parzellenscharf
sichergestellt. Die Beschwerdeführer haben eine solche Anfechtung unterlassen. Und
auch bezüglich des oPB Obermühle gilt, dass sich seit dessen Erlass die Verhältnisse
nicht wesentlich geändert haben, weshalb eine akzessorische Überprüfung nicht erforder-
lich ist. Wie hiervor ausgeführt (E. 3.5) beachtet der aktuelle Zonenplan der Gemeinde
Baar samt der dazugehörigen Bauordnung die Anliegen des Natur- und Heimatschutzes
und damit die Anliegen des ISOS auf kommunaler Ebene (§ 11 Abs. 5 BO Baar mit der
Bebauungsplanpflicht für öffentliche Freiflächen).
4.
Zu prüfen bleibt, ob der Gemeinderat Baar die Vorgaben des ISOS im Rahmen
der Teilrevision des oBP sowie beim Erlass des eBP vorschriftsgemäss berücksichtigt hat
bzw. ob der Regierungsrat zu Recht festgestellt hat, dass in Übereinstimmung mit dem
Gemeinderat Baar vorliegend die Interessen der Innenentwicklung sowie der Grundsatz
des Verdichtens und das Bedürfnis nach Wohnraum höher zu gewichten sind als die Ein-
haltung der Schutzziele des ISOS bzw. dass letztlich die baulichen Entwicklungsmöglich-
keiten des Areals Obermühle die Interessen an der Erhaltung des Schutzobjekts überwie-
gen.
4.1
Beim ISOS handelt es sich nicht um rechtlich verbindliche Vorgaben, sondern um
Erhaltungshinweise und Empfehlungen. Das ISOS zeigt die Interessen und Ziele des
Ortsbildschutzes aus nationaler Sicht auf, ist jedoch nicht bereits das Resultat einer Inter-
essenabwägung (Siedlungsentwicklung nach innen, ISOS und Verdichtung, Bericht der
Arbeitsgruppe, Bundesamt für Raumentwicklung [Hrsg.], April 2016, S. 6).
Die Berücksichtigung des ISOS geschieht bei den raumplanerischen Verfahren mittels um-
fassender Interessenabwägung gemäss Art. 3 RPV. Die Interessenabwägung gemäss
Raumplanungsverordnung umfasst drei Schritte: 1) Ermittlung sämtlicher Interessen, 2)
Bewertung der ermittelten Interessen, 3) Abwägen der ermittelten und bewerteten Interes-
sen (ISOS-Leitfaden, Ortsbildschutz und Innenentwicklung, a.a.O., S. 22 f.; s. zur Interes-
senabwägung auch Aemisegger / Kissling, in: Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung,
2016, Vorb. N 10 ff.). Die Erhaltungsziele des ISOS können und sollen nicht direkt in die
Interessenabwägung einfliessen. Sie müssen zuerst durch die planenden Behörden präzi-

15
Urteil V 2023 15
siert oder "übersetzt" und auf ihre Aktualität überprüft werden. In Rahmen der Präzisierung
werden die Erhaltungsziele des ISOS mit den kantonalen- bzw. kommunalen Schutzinter-
essen abgestimmt, fachlich überprüft und differenziert und konkretisiert. Erst wenn das
Schutzinteresse "konsolidiert" ist, fliesst es (falls es als relevant erachtet wird) in die Inter-
essenabwägung ein. Erst die in der Fachstellungnahme konkretisierten Interessen des
Ortsbildschutzes werden bei der Interessenabwägung den anderen Interessen gegenü-
bergestellt. Das Ergebnis der Abwägung kann dabei verschieden ausfallen: Genehmi-
gungsvorbehalte aus Sicht Ortsbildschutz gegenüber dem Vorhaben können zu Anpas-
sungen und Optimierungen des Vorhabens führen oder zu einem gänzlichen Verzicht. Je
älter ein ISOS ist (für einzelne Kantone sind die Inventare tatsächlich bereits älter und
teilweise veraltet) umso wichtiger ist die "Aktualisierung" der Entwicklungsziele des ISOS
in Form einer Aufbereitung der zum Teil nicht mehr aktuellen Grundlagen und einer Präzi-
sierung im Rahmen der Interessenermittlung. Es geht insbesondere darum, die reale Si-
tuation zu überprüfen (sind die vom ISOS umschriebenen Qualitäten noch vorhanden?)
und das Erhaltungsziel zu differenzieren und konkretisieren. Insbesondere bei den Umge-
bungszonen braucht es eine solche „Übersetzung“. Entscheidend für eine gute Interes-
senabwägung ist eine sorgfältige Arbeit bei der Interessenermittlung. Wird von den Erhal-
tungszielen des ISOS im Rahmen der "Übersetzung" und "Aktualisierung" der Ziele des
Ortsbildschutzes abgewichen, muss das nachvollziehbar begründet werden. Möglich ist
aber auch, dass die Interessen der Innenentwicklung überwiegen und die Schlussfolge-
rung gezogen wird, dass die bauliche Entwicklungsmöglichkeit eines Areals jene der Er-
haltung des Schutzobjektes überwiegt. In diesem Fall gewichtet die Entscheidbehörde
aufgrund wichtiger lokaler Gegebenheiten die einer kantonalen Strategie entsprechenden
Eingriffsinteressen höher als das nationale Erhaltungsinteresse, und die resultierende
Nutzungsplanung weicht von den Erhaltungszielen des ISOS ab (Siedlungsentwicklung
nach innen, ISOS und Verdichtung, Bericht der Arbeitsgruppe, Bundesamt für Raument-
wicklung [Hrsg.], a.a.O., S. 12 f.).
Die Rechtsprechung des Bundesgerichts zeigt, dass die Auseinandersetzung mit dem
ISOS im Rahmen der Interessenermittlung und -abwägung entscheidend ist, auch dann,
wenn das Resultat der Interessenabwägung nicht zugunsten von ISOS ausfällt. Im Urteil
Rüti vom 1. April 2009 (BGE 135 II 209) wies das Bundesgericht den Fall an die
Vorinstanz zurück, weil sich die Planungsbehörde überhaupt nicht mit dem ISOS ausein-
andergesetzt hatte. Im Urteil vom 6. Januar 2015 (BGer 1C_130/2014, 1C_150/2014), in
dem es um die Verdichtung eines Villenquartiers in Schaffhausen geht, hat in der Interes-
senabwägung eine Auseinandersetzung mit dem ISOS stattgefunden. Entsprechend auf-

16
Urteil V 2023 15
erlegte sich das Bundesgericht bei seinem Entscheid die nötige Zurückhaltung: "Der
kommunalen Planungsbehörde kommt bei der Festsetzung von Quartierplänen und insbe-
sondere bei der Beurteilung, ob mit dem Plan eine bessere städtebauliche und architekto-
nische Lösung erzielt wird, eine besondere Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zu. […]
Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden
Umstände so hat ihn die Rekursinstanz zu respektieren." (Siedlungsentwicklung nach in-
nen, ISOS und Verdichtung, Bericht der Arbeitsgruppe, Bundesamt für Raumentwicklung
[Hrsg.], a.a.O., S. 13).
4.2
Seit der Revision des RPG vom 15. Juni 2012 (in Kraft seit 1. Mai 2014) gehört es
zu den erklärten Zielen und Grundsätzen der Raumplanung, den Boden haushälterisch zu
nutzen und die Siedlungsentwicklung namentlich durch bessere Ausnützung und Verdich-
tung der bestehenden Siedlungsflächen nach innen zu lenken (Art. 1 Abs. 1 und 2 lit. abis
und Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG). Das revidierte RPG verpflichtet die Kantone zudem, binnen
fünf Jahren ihre kantonalen Richtpläne anzupassen, insbesondere um eine hochwertige
Siedlungsentwicklung nach innen zu bewirken und die Siedlungserneuerung zu stärken
(Art. 8a Abs. 1 lit. c und e RPG; BGE 147 II 125 E. 9.2). Die inneren Reserven und das
Verdichtungspotenzial in den bestehenden Bauzonen sollen genutzt werden.
4.3
In der vom Amt für Raum und Verkehr des Kantons Zug der Einwohnergemeinde
Baar am 5. Mai 2020 eingereichten Stellungnahme zum einfachen Bebauungsplan
"Obermühle Süd" (BD-Beil. B39 act. 6 S. 5 f.) formulierte das Amt für Denkmalpflege und
Archäologie des Kantons Zug (ADA) aus seiner Sicht die Kernanliegen des ISOS, brachte
sie mit den weiteren denkmalpflegerischen Interessen an diesem Ort in Einklang und prüf-
te den Entwurf des einfachen Bebauungsplans "Obermühle Süd" im Hinblick auf diese
Schutzziele, nachdem es auf den wesentlichen Inhalt des Plans Bezug genommen hatte.
Das ADA führte insbesondere aus: "Die beiden Herrschaftshäuser sind geschützt und das
ehemalige Mühle- und das Silogebäude wurden – trotz ihrer damals bereits erfolgten Um-
nutzung zu Wohnen – 2015 ins Inventar der schützenswerten Denkmäler aufgenommen,
da sie noch heute im Ortsbild äusserst prägend sind. Zusätzlich figuriert im kantonalen In-
ventar auch das Turbinenhaus mit Wasserkraftanlage. Aus Sicht der Denkmalpflege geht
es beim Obermühle-Areal darum, den Erhalt und die Wirkung dieser Elemente sicherzu-
stellen: erstens die gewerbliche Baugruppe der ehemaligen Mühle mit dem weitherum
sichtbaren Silobau; zweitens die klassizistischen Herrschaftshäuser mit zentralem, von
Bäumen gesäumtem Zufahrtsweg, der ihre repräsentative Wirkung verstärkt; und drittens
die Stärkung des Mühlebachkanals, welcher die eigentliche Verbindung zwischen den ver-

17
Urteil V 2023 15
schiedenen Teilgebieten des ISOS-Objekts "Spinnerei an der Lorze" herstellt, nämlich
zwischen der Spinnerei, der Brauerei, der ehemaligen Papiermühle (nicht mehr existie-
rend) und der Obermühle. Das Wiesland vor der Mühle war bis in die 1950er-Jahre (im
westlichen Teil bis in die 1960er-Jahre) mit Obstbäumen bepflanzt, die parallel zur Zu-
fahrtsstrasse in geraden Reihen angelegt waren. Im Gegensatz zum Vorgelände der
Spinnerei, das gemäss alten Ansichten mit geschwungenen Wegen, grossen Bäumen und
zwei Springbrunnen den Charakter eines Parks hatte, hatten die beiden Wiesenflächen
vor der Mühle, links und rechts des Zufahrtswegs zu den herrschenden Wohnhäusern nie
eine repräsentative Funktion. Solange die oben genannten Elemente und Qualitäten be-
wahrt werden, ist eine massvolle Überbauung des Areals daher grundsätzlich möglich,
ohne dass das ISOS-Objekt "Spinnerei an der Lorze" eine wesentliche Beeinträchtigung
erfährt."
Damit hielt das ADA fest, dass die vorgesehene Neubebauung mit den Schutzzielen des
ISOS für das Gebiet sowie mit dem Umgebungsschutz der umliegenden Denkmäler
grundsätzlich vereinbar sei. Das ADA verlangte jedoch eine geringfügige Überarbeitung
des einfachen Bebauungsplans "Obermühle Süd", welche anschliessend auch umgesetzt
wurde (siehe Stellungnahme des ADA vom 29. Januar 2021 [BD-Beil B39 act. 7]; einfa-
cher Bebauungsplan Obermühle Süd [BD-Beil. B39 act. 3 Ziff. 6]). In seiner Stellungnah-
me vom 29. Januar 2021 wies das ADA zudem insbesondere darauf hin, dass sich das
Gebiet der Spinnerei an der Lorze mitsamt seiner Inkraftsetzung des ISOS vor 20 Jahren
baulich stark entwickelt habe. Mehrere im ISOS genannte Gebäudegruppen seien bereits
abgebrochen und durch (meist grössere) Neubauten ersetzt worden. Es sei deshalb not-
wendig, die ISOS-Schutzziele für das Gebiet zu überprüfen und für das fragliche Grunds-
tück zu konkretisieren. Es müsse also geprüft werden, was der Zweck der ISOS-
Einstufung Erhaltungsziel "a" (Erhalt als Freifläche oder Kulturland) für das Vorgelände der
herrschaftlichen Wohnhäuser gewesen sei und ob bzw. inwiefern dieses Ziel mit einer Be-
bauung der Fläche weiterhin sichergestellt werden könne. Diesbezüglich verwies das ADA
auf seine Stellungnahme vom 5. Mai 2020 (hiervor zitiert). Das ADA schloss seine Stel-
lungnahme vom 29. Januar 2021 mit der Feststellung, dass aus Sicht der kantonalen
Fachstelle das Bauvorhaben mit den wesentlichen Schutzzielen für das Areal grundsätz-
lich vereinbar sei. Das Einholen eines Gutachtens der Eidgenössischen Kommission sei
aus Sicht des ADA daher nicht notwendig.
4.4
Um eine externe Expertenmeinung zu erhalten, hatte die Einwohnergemeinde
Baar zudem bei der Fachhochschule Graubünden (FH Graubünden) ein Fachgutachten

18
Urteil V 2023 15
eingeholt. Im Bericht "Obermühle Baar, Zwischen Auftrag zur Innenverdichtung und
Berücksichtigung der ISOS-Empfehlungen, Eine ortsbauliche Interessenabwägung, inkl.
Empfehlungen zu Bebauungskonzept Obermühle Süd" der FH Graubünden, Institut für
Bauen im alpinen Raum, Bereich Siedlungsplanung und Ortsbildentwicklung, vom 9. De-
zember 2019 (BD-Beil. 37 act. 5) wird ausgeführt, die Bedeutung des Freiraums sei seit
der Umnutzung des Mühleareals und der Bebauung der umliegenden Freiflächen nicht
mehr in dieser Deutlichkeit vorhanden. Der "Weilercharakter" des Obermühle-Ensembles
sei nicht mehr spürbar. Die Nutzung der Mühle habe sich grundlegend verändert und da-
mit seien der industrielle Charakter des Ensembles und die Verbindung zur Spinnerei stark
geschwächt worden. Die im ISOS erwähnte Gliederung der Quartiere sei durch die rund-
um realisierte Neubebauung nicht mehr ersichtlich. Die zentrale Lage eigne sich sehr gut
für Wohn- und Gewerbebauten. Die landwirtschaftliche Nutzung könnte aufgehoben wer-
den. Das Gebiet werde im ISOS "Spinnerei an der Lorze" als ein Nebenschauplatz der his-
torisch wertvollen Spinnerei aufgelistet. Da das Mühleareal jedoch in keinem funktionellen
oder historischen Zusammenhang mit der Spinnerei stehe, bestehe keine besondere Be-
deutung. Die grosse Freifläche mit landwirtschaftlicher Nutzung mitten im Ort werde nicht
verstanden. Die Freistellung des Mühleareals sei im heutigen Bebauungsstand nicht mehr
gegeben und deshalb die Bedeutung der Freifläche nicht mehr nachvollziehbar. Das Areal
habe bereits heute eine sehr gute ÖV-Erschliessung und die zentrale Lage sei ideal für ei-
ne Nutzungsintensivierung. Landwirtschaftliches Land im Umfeld der Mühle habe als Zeit-
zeuge seine spezielle Bedeutung als Nutzfläche der Mühle verloren. Die Freifläche selbst
sei weniger wichtig. Das als identitätsstiftend bezeichnete Mühle-Ensemble sei von der
Langgasse aus gut sichtbar. Dies gelte es zu erhalten. Die heutige Erscheinung der Grün-
fläche habe nur wenig Erholungswert. Einerseits fehle die öffentliche Zugänglichkeit, an-
derseits sei die Gestaltung wenig attraktiv. Jedoch habe die Lage am Mühlebach und in
Zentrumsnähe hohes Potenzial für einen wertvollen Grün- und Erholungsraum. Die FH
Graubünden gelangte zu folgendem Fazit: "Die Freifläche hat in allen ortsbaulichen Krite-
rien heute eine geringe Bedeutung. Dies ist auf die bereits erfolgten Veränderungen
zurückzuführen. Für den im ISOS genannten Ausdruck eines 'gliedernden Freiraums im
Ort' fehlt es dem Grünraum heute an Charakter. Die ortsübliche Verbindung zur Mühle und
die daraus resultierenden ortsgliedernden Eigenschaften sind mit dem heutigen Sied-
lungsbild nicht mehr nachvollziehbar. Dagegen drängt die hervorragende Lage nahe dem
Dorfzentrum und der Stadt Zug eine Entwicklung des Gebietes förmlich auf. Im Vorgelän-
de der Obermühle ist eine Nutzungsintensivierung nach Einschätzung der vorhandenen
ortsbaulichen Qualitäten sinnvoll. Blickbezüge, insbesondere im Bereich der Obermühle-
strasse können zumindest teilweise auch bei einer Bebauung sichergestellt werden. Die

19
Urteil V 2023 15
räumliche Fassung und Belebung der Langgasse stellen eine deutliche Qualitätsaufwer-
tung des öffentlichen Raumes dar."
4.5
Die notwendige Aktualisierung des Eintrags im ISOS und die Überprüfung und
Konkretisierung der ISOS-Schutzziele für das fragliche Gebiet, wie dies die Arbeitsgruppe
des Bundesamts für Raumentwicklung insbesondere für Umgebungszonen fordert (siehe
Bericht Siedlungsentwicklung nach innen, ISOS und Verdichtung, S. 13), haben die Vorin-
stanzen, und dabei insbesondere der Regierungsrat und das ADA, vorgenommen. Zu
Recht haben sie darauf hingewiesen, dass sich die Umgebung rund um das GS 378 seit
der Festsetzung des ISOS für den Kanton Zug im Jahr 2002 erheblich verändert hat und
die Überbauung des Gebiets rund um die Obermühle intensiv gewachsen ist. Im Westen,
Nordwesten, Osten sowie Südosten des Obermühle-Ensembles wurden in heterogener
Bauweise zahlreiche Mehrfamilienhäuser und andere Gebäude erstellt, die zum Teil nahe
an dieses heranreichen. In den genannten Richtungen umschliessen die Neubauten das
Obermühle-Ensemble, und die beiden Herrschaftshäuser und das ehemalige Mühle- und
das Silogebäude stehen seither wesentlich weniger frei als damals, als der sie betreffende
ISOS-Eintrag erfolgte, bzw. sie stehen nur noch gegen Süden frei.
Aber auch die rechtlichen Rahmenbedingungen haben sich verändert. Das revidierte
RPG, das seit dem 1. Mai 2014 in Kraft ist, gibt einen klaren Auftrag zur Siedlungsentwick-
lung nach innen. Der Begriff "Siedlungsentwicklung nach innen" beinhaltet neben der
Siedlungsbegrenzung und der kompakten Siedlungsentwicklung am geeigneten Ort insbe-
sondere auch die Verdichtung und die Siedlungserneuerung. Kernanliegen ist die konse-
quente Mobilisierung der inneren Reserven sowie das Schaffen von zusätzlichen Verdich-
tungspotenzialen. Die Verpflichtung, die Siedlungen nach innen zu entwickeln, wurde auch
im kantonalen Richtplan festgesetzt (vgl. S 1.1.4). Ferner haben die Gemeinden in den
Zentrumsgebieten die ortsbaulichen Qualitäten zu stärken, indem sie unter anderem
Massnahmen für das Schaffen und Beleben neuer öffentlicher Freiräume ergreifen (S
5.1.2). Weiter stellen die Gemeinden sicher, dass die Grundnutzung bei den Bushaltestel-
len mit grosser Nachfrage genügend hohe Dichten zulässt (S 5.2.1).
Die Vorinstanzen haben unter Berücksichtigung dieser Aspekte und gestützt auf die Stel-
lungnahmen des ADA nachvollziehbar begründet, dass die vom ISOS für das Areal Ober-
mühle umschriebenen Qualitäten nicht mehr im damaligen Ausmass vorhanden sind und
deshalb das Erhaltungsziel zu differenzieren und zu konkretisieren ist. Insbesondere vor
dem Hintergrund, dass die Kantone und Gemeinden den bundesrechtlichen Grundsatz der

20
Urteil V 2023 15
Verdichtung zu erfüllen haben und hier innerhalb eines rundherum verdichteten Sied-
lungsgebiets eine grosse grüne Fläche in Zentrumsnähe vorhanden ist, kann dem Erhalt
der Beschaffenheit des GS 378 als Freifläche im heutigen Zeitpunkt nicht mehr die gleiche
Bedeutung beigemessen werden, wie dies beim Erlass des ISOS noch der Fall war. Die
Bauherrschaft plant eine Überbauung, bei der, nachdem die Forderungen des ADA umge-
setzt wurden (insbesondere Reduktion der Geschosshöhen im nördlichen Bereich, in un-
mittelbarer Umgebung der Obermühle und Beibehaltung der geraden Zufahrtsachse von
der Langgasse zur Obermühle), die historischen Gebäude der Obermühle erhalten und
deren Qualitäten bzw. die repräsentative Wirkung der Herrschaftshäuser gewahrt werden.
Die Überbauung rückt ausreichend vom Obermühle-Ensemble ab, und der für die Bevöl-
kerung frei zugängliche Siedlungspark entlang des Mülibachs ist breit genug, um den Blick
auf die Obermühle und die herrschaftlichen Wohnhäuser freizugeben. Zwar hätte das Ge-
richt im Bereich der Zufahrtsstrasse einen Freihaltebereich von etwas mehr als 55 m be-
grüsst, als er aktuell vorgesehen ist. Dies hätte den Sichtbezug von der Langgasse zur
historischen Obermühle und insbesondere zu den beiden Herrschaftshäusern noch etwas
verbessert. Die von den Vorinstanzen diesbezüglich vorgenommene Beurteilung liegt je-
doch innerhalb des ihnen zustehenden Ermessensspielraums und kann nicht als Rechts-
verletzung qualifiziert werden.
Die Vorinstanzen haben sich ausreichend mit den Interessen des Ortsbildschutzes aus-
einandergesetzt, die ISOS-Vorgaben angemessen berücksichtigt sowie die Interessenab-
wägung korrekt vorgenommen. Es ist dem Regierungsrat zuzustimmen, dass vorliegend
die Interessen der Innenentwicklung, als eines der Hauptziele des neuen Raumplanungs-
rechts, höher zu gewichten sind als jene der uneingeschränkten Einhaltung der Schutzzie-
le des ISOS. Die baulichen Entwicklungsmöglichkeiten des Areals Obermühle überwiegen
die Interessen an der Erhaltung des Schutzobjekts. Das Interesse an der Innenverdichtung
sowie der Grundsatz des Verdichtens und das Bedürfnis nach Wohnraum rechtfertigen
vorliegend das Abweichen von den im ISOS umschriebenen Erhaltungszielen.
5.
5.1
Gemäss den Beschwerdeführern bestehen gewichtige Gründe, insbesondere we-
gen widersprüchlicher Beurteilungen durch die Behörden und offensichtlicher Verletzung
der ISOS-Vorgaben, um von der Beurteilung des ADA betreffend eine Überbauung des
GS 378 abzuweichen. Daher bestehe in jedweder Hinsicht ein Grund, ein gemeinsames
Gutachten der ENHK/EKD einzuholen. Weshalb dies der Gemeinderat Baar bei einem
Ortsbild von nationaler Bedeutung nicht getan habe, sei schlichtweg unerfindlich.

21
Urteil V 2023 15
5.2
Der bundesgerichtlichen Praxis kann entnommen werden, dass der Einbezug ei-
ner kantonalen Fachkommission für den Natur- und Heimatschutz ausreicht, um die im
Raum stehenden denkmalpflegerischen Anliegen zu berücksichtigen. Zentral ist, dass die-
se Fachkommission die Vorgaben des ISOS in ihre Beurteilung miteinbezogen hat
(BGE 135 II 209 E. 3). Wie oben ausgeführt, wurden im vorliegenden Fall die Schutzanlie-
gen des ISOS durch den Einbezug des gemäss § 14 Abs. 1 des Gesetzes über Denkmal-
pflege, Archäologie und Kulturgüterschutz (Denkmalschutzgesetz, DMSG; BGS 423.11)
vom Kanton als Fachstelle für den Naturschutz, den Heimatschutz und die Denkmalpflege
bezeichneten ADA (Art. 25 Abs. 2 NHG) genügend und korrekt berücksichtigt. Und das
ADA selbst bezog das ISOS in seine Überlegungen mit ein. Auch das ADA verneinte im
Übrigen die Notwendigkeit der Einholung eines gemeinsamen Gutachtens der ENHK und
der EKD (vgl. Stellungnahme des ADA vom 23. Januar 2021, S. 3 [BD-Beil. 37 act. 7]).
Gewichtige Gründe, davon abzuweichen, sind keine erkennbar. Der entsprechende Antrag
der Beschwerdeführer ist daher abzuweisen.
6.
6.1
In ihrer Replik vom 16. August 2023 führten die Beschwerdeführer u.a. aus, die
Praxis der Baudirektion laufe grundsätzlich darauf hinaus, den Inhalt des ISOS zu vernei-
nen. Dies führe zu einer faktischen Änderung der Planungsgrundlagen, die sich aus dem
ISOS ergeben würden. Das ISOS sei ein Planungsinstrument des Bundes, dessen Ände-
rung nicht in der Kompetenz der kantonalen und kommunalen Stellen stehe, insbesondere
wenn dies ohne "Rücksprache" mit den Verantwortlichen des Bundes erfolgen solle. Als
verantwortlich auf Bundesebene stehe das Bundesamt für Kultur (BAK) oder auch die
ENHK/EKD zur Verfügung. Man verlange weiterhin, bei diesen Verantwortlichen eine Stel-
lungnahme einzuholen. Nachdem das BAK zurzeit verschiedene ISOS überarbeite, könne
es durchaus aufzeigen, wie mit vermeintlich "veralteten" ISOS-Einträgen umzugehen sei.
6.2
Zusammen mit ihrer Duplik vom 14. September 2023 reichte die Bauherrschaft ein
Schreiben des Generalsekretariats des Eidgenössischen Departements des Innern EDI
vom 29. Mai 2020 ein (Bg1-Beil. 2). Mit diesem Schreiben wollte die Bauherrschaft zum
Ausdruck bringen, dass sich das BAK durchaus schon einmal zur Anwendung des ISOS
Spinnerei an der Lorze geäussert habe, nämlich im Zusammenhang mit der Überbauung
Bachmatt, Schutzengelstrasse 42, 44, 46, Teil von Umgebungszone V gemäss ISOS. Die
Bauherrschaft zitiert einen Abschnitt aus dem Schreiben wortwörtlich, kommentiert das Zi-
tat jedoch nicht. Aus der Art des gewählten Abschnitts geht für das Gericht jedoch hervor,

22
Urteil V 2023 15
dass die Bauherrschaft damit wohl im Wesentlichen darauf hinweisen wollte, das General-
sekretariat EDI anerkenne, dass sich das Mühleareal durch die Überbauungen der Frei-
fläche östlich und westlich der Obermühle kaum noch als Bebauungsinsel von der Umge-
bung abhebe. Zudem sei der ohnehin bescheidene räumliche Bezug zwischen Mühleareal
und Spinnerei – der auch durch den fliessenden Übergang des Kulturlands in die lockere
und stark durchgrünte Bebauung gegenüber der Spinnerei gegeben gewesen sei – durch
die grossvolumigen Neubauten an der Langgasse zusätzlich gemindert worden. Insofern
würde eine Überbauung des betroffenen Grundstücks [Schutzengelstrasse 42, 44, 46]
zwischen Brauerei und dem ausgedehnten Wohnquartier in der Baarer Ebene (U-II) aus
fachlicher Sicht zu keiner zusätzlichen Beeinträchtigung der Qualitäten des Ortsbilds von
nationaler Bedeutung führen.
6.3
In ihrer abschliessenden Stellungnahme vom 21. Oktober 2023 brachten die Be-
schwerdeführer diesbezüglich zunächst vor, es sei nicht verständlich, dass dieses Schrei-
ben des Bundes nicht bereits beim Regierungsrat ins Recht gelegt worden sei, sondern im
Rahmen des letzten Schriftenwechsels im [Verwaltungsgerichts-]Verfahren eingebracht
worden sei. Grundsätzlich könnte das Schreiben, so die Beschwerdeführer, aus dem
Recht gewiesen werden. Bei genauerem Hinsehen helfe dieses Schreiben aber für eine
Lösung der vorliegenden Rechtsfragen und bestätige die Vorbringen der Beschwerdefüh-
rer.
Abgesehen davon, dass im Verwaltungsgerichtsverfahren die Anbringung neuer Tatsa-
chen und die Bezeichnung neuer Beweismittel zulässig ist (§ 63 Abs. 4 VRG) und aus
dem aus der Rechtsweggarantie (Art. 29a BV und Art. 110 des Bundesgerichtsgesetzes
[BGG; SR 173.110]) abgeleiteten Erfordernis auf die tatsächlichen Verhältnisse im Zeit-
punkt des Entscheids abzustellen ist (vgl. BGE 135 II 369 E. 3.3), kann die Frage, ob die-
ses Schreiben aus dem Recht zu weisen wäre, offenbleiben. Zum einen verlangen die Be-
schwerdeführer dies gar nicht. Zum andern übersehen sie, dass das Schreiben des Gene-
ralsekretariats EDI an ihren eigenen Rechtsvertreter gerichtet war, den sie noch im Ver-
waltungsbeschwerdeverfahren hatten (RA H.________). Sie selbst oder ihr aktueller
Rechtsvertreter hätten daher das Schreiben frühzeitig ins Verwaltungsgerichtsverfahren
einbringen können, wenn sie etwas daraus hätten ableiten wollen. Und schliesslich bezie-
hen sich die Beschwerdeführer auf S. 17 f. ihrer Beschwerdeschrift auf einen Bericht in der
Zuger Zeitung vom 3. Juni 2020. Wie die Beschwerdeführer selbst ausführen, bezieht sich
dieser Bericht auf das Schreiben des Generalsekretariat EDI vom 29. Mai 2020. Auch aus
diesem Grund wäre es den Beschwerdeführern möglich gewesen, sich früher zu diesem

23
Urteil V 2023 15
Schreiben zu äussern, wenn sie es für nötig befunden hätten, umso mehr als wie erwähnt
das Schreiben eine Antwort auf eine Anfrage ihres früheren Rechtsvertreters beim EDI
war.
6.4
Die Beschwerdeführer leiten aus dem Schreiben des Generalsekretariats EDI zu-
sammengefasst etwas ganz anderes als die Bauherrschaft ab: Sie lesen daraus, nicht die
Gemeinde oder der Kanton, sondern allein der Bund habe darüber zu entscheiden, ob das
bestehende ISOS, das in vermeintlicher Weise als nicht mehr "aktuell" angesehen werde,
nicht mehr angewendet werden dürfe oder wie es zu verändern wäre. (Solches brachten
die Beschwerdeführer im Übrigen bereits in ihrer Replik vor.) Das Schreiben des General-
sekretariats EDI spreche sich nur zur baulichen Lage der Sichtverbindung von den Bauten
des Mühleareals aus und stelle dort massive bauliche Entwicklungen fest. Nicht angespro-
chen und damit auch nicht verbindlich beurteilt werde die südliche Fläche in der Ober-
mühle mit Sicht auf die beiden geschützten Villen sowie die Sichtverbindung von den Vil-
len in Richtung Spinnerei und Baar. Diese Sichtrichtungen seien noch nicht bebaut und
könnten im Sinne der Umsetzung des ISOS ohne grosse Einschränkungen noch gesichert
werden. Die Aussagen im Schreiben könnten auf jeden Fall nicht zu einem anderen Er-
gebnis führen. Weiter sehen sich die Beschwerdeführer durch das Schreiben des Gene-
ralsekretariats EDI in ihrer Behauptung bestärkt, dass im vorliegenden Fall die für die Um-
setzung des ISOS erforderliche Planung nicht bestehe und spätestens seit 2009 die ISOS-
Vorgaben bei der kommunalen Grundnutzungsplanung zu beachten seien und ihnen bei
der Interessenabwägung grosses Gewicht zukomme. Das Schreiben des EDI aus dem
Jahre 2020 habe zwar noch nicht ausdrücklich festgehalten, dass die Umsetzung des
ISOS zuerst in der Grundnutzungsordnung zu erfolgen habe. Der Bundegerichtsentscheid
Mels vom 27. Oktober 2022 (1C_459/2020) kläre die im vorliegenden Verfahren kontro-
vers beurteilte Frage nun aber verbindlich.
6.5
Für das Gericht stellt sich die Sache wie folgt dar: Das Generalsekretariat EDI
bringt in seinem Schreiben vom 29. Mai 2020 zwar sein offensichtliches Bedauern darüber
zum Ausdruck, dass seit dem Erlass des ISOS die Freifläche östlich und westlich der
Obermühle überbaut wurde, womit sich das Mühleareal kaum noch als Bebauungsinsel
von der Umgebung abhebe. Zudem sei der ohnehin bescheidene räumliche Bezug zwi-
schen Mühleareal und Spinnerei – der auch durch den fliessenden Übergang des Kultur-
lands in die lockere und stark durchgrünte Bebauung gegenüber der Spinnerei gegeben
gewesen sei – durch die grossvolumigen Neubauten an der Langgasse zusätzlich gemil-
dert worden. Insofern würde eine Überbauung des betroffenen Grundstücks zwischen

24
Urteil V 2023 15
Brauerei und dem ausgedehnten Wohnquartier in der Baarer Ebene (U-VII) aus fachlicher
Sicht zu keiner zusätzlichen Beeinträchtigung der Qualitäten des Ortsbilds von nationaler
Bedeutung führen. Deshalb sei die Voraussetzung einer unmittelbaren Gefährdung nach
Erachten des Generalsekretariats EDI nicht gegeben. Es ist den Beschwerdeführern je-
doch recht zu geben, dass sich das Schreiben nicht mit dem südlichen Teil des GS 378
befasst, sondern nur – aber immerhin – mit der Überbauung Bachmatt auf den GS 419
und 4329. Diese liegen weiter entfernt von den geschützten bzw. schützenswerten Ge-
bäuden der Obermühle, nördlich des im Jahr 2007 erstellten Getränkemarkts der Brauerei
und südlich der Überbauung an der Schutzengelstrasse, welche sich nördlich des Müli-
bachs befindet. Die Bauherrschaft kann daher aus dem von ihr ins Recht gelegten Schrei-
ben nichts zu ihren Gunsten ableiten.
Letzteres gilt aber auch für die Beschwerdeführer. Dem Schreiben des Generalsekretari-
ats EDI kann in keiner Weise entnommen werden, allein der Bund habe darüber zu ent-
scheiden, ob das bestehende ISOS, das als nicht mehr aktuell angesehen werde, nicht
mehr angewendet werden dürfe oder wie es zu verändern wäre. Das dürfen und müssen
auch die Kantons- und Gemeindebehörden. Es bleibt somit bei der in E. 4.1 hiervor be-
schriebenen Vorgehensweise, wonach die Erhaltungsziele des ISOS durch die planenden
Behörden präzisiert oder "übersetzt" und auf ihre Aktualität überprüft werden, wie das der
Bericht Siedlungsentwicklung nach innen, ISOS und Verdichtung, der vom Bundesamt für
Raumentwicklung eingesetzten Arbeitsgruppe vorsieht.
Auch aus dem Urteil BGer 1C_459/2020 (Mels) können die Beschwerdeführer nichts zu ih-
ren Gunsten ableiten. In der von ihnen zitierten Urteilsstelle macht das Bundesgericht im
Wesentlichen nichts anderes, als seine Erwägungen aus BGE 135 II 209 (Rüti),
BGer 1C_643/2020 vom 7. Januar 2022 sowie 1C_488/2015 vom 24. August 2016 zu
wiederholen. Nichts deutet darauf hin, dass das Bundesgericht mit dem Urteil
1C_459/2020 (Mels) – im Gegensatz zu seiner bisherigen Rechtsprechung, insbesondere
seinem Urteil 135 II 209 (Rüti) – nunmehr endgültig festlegen wollte, dass die Umsetzung
des ISOS zuerst in der Grundnutzungsordnung zu erfolgen habe. Der Entscheid "Mels"
spricht sich nicht zur Frage der akzessorischen Prüfung der Grundordnung aus, sondern
es ging in diesem Fall um die Änderung der Grundordnung (Zonenplan bzw. Teilzonen-
plan) an sich nach einer Richtplanänderung mit ISOS-Vorgaben des Kantons St. Gallen,
wobei die Gemeinde Mels die umfassende Interessenabwägung im Zusammenhang mit
dem ISOS teilweise in nachgelagerte Verfahren "verschieben" wollte (E. 5.1.3). Ein be-
wusstes Unterlassen der Interessenabwägung auf Stufe Zonenplan, wenn dieser aktuell

25
Urteil V 2023 15
überarbeitet wird, erachtete das Bundesgericht als unzulässig, dies jedenfalls dann, wenn
nicht sichergestellt sei, dass das ISOS in einem nachgelagerten (Sonder-)Nutzungspla-
nungsverfahren noch angemessen berücksichtigt werden kann (E. 5.2). Der vorliegende
Fall Obermühle Baar liegt entscheidend anders: Weder schreibt der kantonale Richtplan
Zug eine (erneute) Umsetzung des ISOS auf Stufe Nutzungsplanung mittels einer Frist
fest, noch will die Gemeinde Baar im konkreten Fall die ISOS-Interessenabwägung in
spätere Verfahren verschieben. Vielmehr ist diese im konkreten Fall (auch) auf Stufe Son-
der-Nutzungsplanung umfassend, parzellenscharf und konkret vorgenommen worden. Aus
dem Entscheid "Mels" kann jedenfalls nicht abgeleitet werden, dass eine Berücksichtigung
des ISOS statt in der Sondernutzungsplanung zwingend in der Grundnutzungsplanung zu
erfolgen hat. Es bleibt somit bei den diesbezüglichen Ausführungen in E. 3.5 hiervor.
7.
Aus dem Gesagten ergibt sich, dass die Beschwerde unbegründet ist. Dem Regie-
rungsrat ist bei seinem Entscheid vom 17. Januar 2023 keine Rechtsverletzung vorzuwer-
fen. Es wurde eine vertretbare Würdigung der massgebenden Umstände vorgenommen.
Die Beschwerde ist daher abzuweisen.
8.
8.1
Bei diesem Verfahrensausgang sind die die Gerichtskosten von Fr. 5'000.– den
Beschwerdeführern aufzuerlegen (§ 23 Abs. 1 Ziff. 3 VRG) und mit dem geleisteten Kos-
tenvorschuss zu verrechnen. Fr. 1'000.– werden den Beschwerdeführern zurückbezahlt.
8.2
Im Rechtsmittelverfahren ist der ganz oder teilweise obsiegenden Partei zulasten
der unterliegenden Partei eine Parteientschädigung nach Massgabe ihres Obsiegens zu-
zusprechen (§ 28 Abs. 2 VRG). Das Gericht erachtet im vorliegenden Fall Fr. 4'000.– (inkl.
MWST) als angemessene Entschädigung für das Honorar und die notwendigen Barausla-
gen der berufsmässigen Vertretung der obsiegenden Beschwerdegegnerin 1. Sie ist von
den Beschwerdeführern zu bezahlen. Als unterliegende Partei haben die Beschwerdefüh-
rer keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung.

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Urteil V 2023 15
Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Den Beschwerdeführern wird eine Spruchgebühr von Fr. 5'000.– auferlegt, welche
mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet wird. Fr. 1'000.– werden den Be-
schwerdeführern zurückbezahlt.
3.
Die Beschwerdeführer haben der Beschwerdegegnerin 1 unter solidarischer Haft-
barkeit eine Parteientschädigung von Fr. 4'000.– (inkl. MWST und Barauslagen)
zu bezahlen.
4.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung
beim Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden.
5.
Mitteilung an den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (im Doppel), an den
Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 1 (im Doppel), an den Gemeinderat
Baar, an den Regierungsrat des Kantons Zug (dreifach) und zum Vollzug von Zif-
fer 2 des Dispositivs an die Finanzverwaltung des Kantons Zug (nur Dispositiv).
Zug, 6. März 2024
Im Namen der
VERWALTUNGSRECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende
Der Gerichtsschreiber
versandt am