zg_verwaltungsgericht · V 2019 12 · 2019-12-17 · de

Denkmalschutz (Nicht-Unterschutzstellung Wohnhaus)

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG
VERWALTUNGSRECHTLICHE KAMMER
Mitwirkende Richter: Dr. iur. Aldo Elsener, Vorsitz
lic. iur. Jacqueline Iten-Staub, Dr. iur. Matthias Suter
lic. iur. Ivo Klingler und lic. iur. Adrian Willimann
Gerichtsschreiber: lic. iur. Peter Kottmann
U R T E I L vom 17. Dezember 2019
[rechtskräftig]
in Sachen
1. Zuger Heimatschutz
2. Archäologischer Verein
Beschwerdeführer
gegen
Regierungsrat des Kantons Zug
Beschwerdegegner 
Verfahrensbeteiligte:
1. A.________
vertreten durch RA B.________
2. Stadtrat von Zug
betreffend
Denkmalschutz 
(Nicht-Unterschutzstellung Wohnhaus C.________, Zug)
V 2019 12


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Urteil V 2019 12
A.
A.________ ist Alleineigentümerin des GS Nr. D.________ in Zug. Diese Parzelle 
ist 10'112 m2 gross und in der Landwirtschaftszone gelegen. A.________ bewohnt das 
landwirtschaftliche Wohnhaus (Ass. Nr. E.________). Daneben stehen auf derselben 
Parzelle die Reithalle, der Pferdestall sowie eine Scheune. Das Bauernhaus und die 
Scheune sind als schützenswerte Denkmäler der Stadt Zug inventarisiert. Mit Eingabe 
vom 28. Juni 2012 beantragte F.________ im Namen und Auftrag von A.________ die 
Streichung des Bauernhauses aus dem Inventar der schützenswerten Denkmäler, da sie 
beabsichtigten, an Stelle des Bauernhauses ein Dreifamilienhaus zu realisieren, das ein 
Wohnen im Alter und bei Behinderung ermöglicht. Auf dieses Gesuch hin wurde das 
Unterschutzstellungsverfahren eingeleitet. Der Stadtrat von Zug erteilte bereits am 
2. Oktober 2012 seine Zustimmung zur Unterschutzstellung des Bauernhauses. In der 
Folge wurden von der Eigentümerin und dem Amt für Denkmalpflege und Archäologie 
(ADA) diverse Abklärungen veranlasst, so eine Bestandesaufnahme mit Zustandsanalyse 
des Holztragwerks (21. November 2012), eine dendrochronologische Untersuchung 
(7. Februar 2013), zwei Kostenanalysen u.a. bei Neubau oder Sanierung (vom 21. Juni 
2013 und 21. August 2013) und eine Machbarkeitsstudie vom 30. März 2014. Am 5. März 
2015 erstellte das ADA einen Fachbericht über das Wohnhaus C.________. Mit 
Verfügung vom 27. März 2015 stellte die Direktion des Innern das bäuerliche Wohnhaus 
C.________, Ass. Nr. E.________, GS Nr. D.________, Zug, als Baudenkmal von lokaler 
Bedeutung unter kantonalen Schutz. Sie hielt fest, dass der Schutzumfang den Standort 
des Gebäudes, seine äussere Erscheinung und die historische Bausubstanz (tragende 
Wände, Decken und Böden, historische Oberflächen sowie Ausstattungsteile) im Sinne 
der Erwägungen umfasse. Dagegen liess A.________ beim Regierungsrat des Kantons 
Zug Beschwerde einreichen und die Aufhebung der Unterschutzstellung des bäuerlichen 
Wohnhauses sowie dessen Entlassung aus dem Inventar der schützenswerten Denkmäler 
beantragen. Im Rahmen des Beschwerdeverfahrens wurde auf Antrag der 
Beschwerdeführerin G.________, dipl. Architekt FH/SIA, mit der Erstellung eines 
Gutachtens insbesondere zum Zustand der Bausubstanz beauftragt. Mit Beschluss vom 
15. Januar 2019 hiess der Regierungsrat die Beschwerde vollumfänglich gut. In der 
Begründung kam er zum Schluss, dass der wissenschaftliche, kulturelle oder 
heimatkundliche Wert der Liegenschaft C.________ zwar hoch sei, aber nicht im 
geforderten sehr hohen Mass. Entsprechend sei auch das öffentliche Interesse an einer 
Unterschutzstellung nicht sehr hoch. Dazu sei das Haus in einem sanierungsbedürftigen 
Zustand. Die Kosten für die zwingend erforderlichen Massnahmen seien für die 
Eigentümerin unzumutbar. Selbst wenn das Vorliegen von sehr hohen Werten bejaht 
würde, müsste in Würdigung aller Aspekte festgestellt werden, dass das private Interesse 


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Urteil V 2019 12
an einer tragbaren Nutzung der Liegenschaft das öffentliche Interesse klar überwiege und 
die Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung zu verneinen sei. 
B.
Am 7. Februar 2019 erhoben der Zuger Heimatschutz und der Archäologische 
Verein Verwaltungsgerichtsbeschwerde und beantragten die Aufhebung des 
Regierungsratsentscheides vom 15. Januar 2019 und die Zurückweisung der 
Angelegenheit an den Regierungsrat zum Erlass eines neuen Entscheides. Es sei 
festzustellen, dass das Wohnhaus C.________ in Zug die Voraussetzungen des 
Denkmalschutzgesetzes für die Unterschutzstellung erfülle. Im Falle des ganzen oder 
teilweisen Unterliegens sei auf eine Kostenauflage zu ihren Lasten gestützt auf § 25 
Abs. 1 lit. a VRG zu verzichten. Zur Begründung verwiesen sie darauf, dass das 
Wohnhaus schon in der Anselmierkarte (1845), der Dufourkarte (1861) und der 
Siegfriedkarte (1870) eingezeichnet gewesen sei. Nachdem es in der Stadt Zug schon ab 
1981 als "Kulturobjekt Nr. H.________" aufgeführt gewesen sei, sei es am 1. Januar 1991 
in das Inventar der schützenswerten Denkmäler aufgenommen worden. Es komme ihm 
nicht nur als Einzelgebäude, sondern auch als Teil des Hofensembles ortsbildprägende 
Bedeutung zu. Angesichts seines Alters kämen dem Haus trotz baulicher Mängel 
insbesondere auch dank seiner prominenten Lage sehr hohe denkmalpflegerische Werte 
zu. Dass sich im Umkreis von weniger als 1 km noch fünf weitere Wohnhäuser mit 
vergleichbarer Aussenwirkung und Bedeutung befänden, ändere nichts am Wert des 
Hauses C.________. Bei solcher regierungsrätlicher Logik könnten z.B. in der Altstadt 
keine weiteren Häuser mehr unter Schutz gestellt werden, wenn es schon genügend 
gleichartige Häuser gebe. Die I.________ sei geprägt gewesen von markanten 
Einzelhöfen. Viele seien schon abgerissen oder Bränden zum Opfer gefallen. Auf die 
wenigen verbleibenden Einzelhäuser C.________, J.________ und K.________ könne 
nicht verzichtet werden. Insgesamt sei vorliegend von einem sehr hohen 
wissenschaftlichen, kulturellen und heimatkundlichen Wert auszugehen. Eine Sanierung 
sei durchaus möglich und könnte auch zu finanziell tragbarem Aufwand vorgenommen 
werden. Unbestritten sei, dass viele Bauteile sanierungsbedürftig seien, weil der Unterhalt 
vernachlässigt worden sei. Es könne nicht sein, dass Eigentümer mit der Entlassung aus 
dem Inventar dafür belohnt würden, dass sie den Unterhalt offensichtlich schon längere 
Zeit vernachlässigt hätten. Das Haus an einer sehr ruhigen, exklusiven und gefragten 
Lage könne sowohl bei einer Gesamtsanierung als Einfamilienhaus wie auch als 
Dreifamilienhaus problemlos kostendeckend vermietet werden, da nicht mehr von einer 
Bruttorendite des investierten Geldes von 5%, sondern höchstens von 3.5% ausgegangen 
werden müsse. Auch wenn die Zuger Kantonalbank eine Komplettsanierung als nicht 


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Urteil V 2019 12
finanzierbar beurteile, sei zu bedenken, dass andere Kredit- resp. Kapitalgeber dies 
weniger zurückhaltend beurteilten. 
C.
Mit Vernehmlassung vom 22. Februar 2019 beantragte die Sicherheitsdirektion 
namens des Regierungsrates die Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung verwies 
sie auf die Ausführungen im angefochtenen Entscheid. Ergänzend brachte sie u.a. vor, 
dass der Vergleich mit der Altstadt offensichtlich fehl gehe. Bei dieser handle es sich um 
ein gewachsenes Ganzes, aus welchem in der Regel nicht ein einzelnes Haus entfernt 
werden könne, ohne den denkmalpflegerischen Wert der Gesamtheit der verbleibenden 
Häuser zu schmälern. Vorliegend könnten die sechs Einzelbauten von einer Person nicht 
gleichzeitig betrachtet werden (mit Ausnahme der Gebäude von C.________ 1 und 3) und 
bildeten daher kein Ensemble. Zwischen dem K.________ und dem Haus C.________ 
bestehe kein Sichtkontakt. Der denkmalpflegerische Wert der einen Baute sei 
entsprechend nicht vom Erhalt einer anderen abhängig. Dass das Haus als "Kulturobjekt 
Nr. H.________" im Landschaftsrichtplan 1981 der Stadt Zug aufgenommen worden sei, 
begründe für sich alleine noch keine Schutzwürdigkeit. Betreffend Finanzierbarkeit dürfte 
trotz der in den letzten Jahren tieferen Zinsen hinsichtlich der Tragbarkeitsberechnung und 
damit der Finanzierung grundsätzlich keine Bank auf einen Zinssatz von lediglich 3.5% 
abstellen.
D.
Am 9. April 2019 liess A.________ die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- 
und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer beantragen. Zur Begründung 
wurde zusammengefasst u.a. vorgebracht, dass die Tatsache, dass ein Haus in alten 
Landkarten oder früheren Inventaren verzeichnet gewesen sei, nichts über dessen 
Schutzwürdigkeit aussage. Bei der Zustimmungserklärung der Stadt Zug zur 
Unterschutzstellung handle es sich um eine schlichte Meinungsäusserung. Darüber hinaus 
müsse sich die Stadt sagen lassen, dass sie mit unterschiedlichen Ellen messe, wenn es 
um die Schutzwürdigkeit von eigenen Häusern, so als Beispiel das Bauernhaus 
"L.________", oder von Liegenschaften Dritter gehe. Es treffe zu, dass Hölzer aus den 
Anfängen des 17. Jahrhunderts verbaut seien. Das Haus sei aber mehrfach, teilweise 
auch nicht sachgerecht, umgebaut und es seien Teile davon ersetzt worden. Als einzige 
aus der Bauzeit speziell hervorzuhebende stilistische Besonderheit werde auch im 
Fachbericht des ADA vom 24. Juni 2015 der "Mantelstud" erwähnt. Der Verlust von 
markanten Bauernhäusern begründe keine Schutzwürdigkeit des Hauses C.________. 
Der Regierungsrat habe mit Fakten unterlegt begründet, dass das Wohnhaus keine 
ausserordentliche, aussergewöhnliche und einzigartige Baute sei. An peripherer Lage 


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Urteil V 2019 12
gelegen habe es keine identitätsstiftende Bedeutung. Die Beschwerdeführer würden sich 
mit der Argumentation des Regierungsrates nicht auseinandersetzen oder irgendwie 
darlegen, inwiefern er sein Ermessen überschritten haben sollte. Auch im Hinblick auf die 
Möglichkeiten einer Sanierung beliessen es die Beschwerdeführer bei einer schlichten 
Bestreitung der Feststellungen des Regierungsrates. Der Vorwurf, die Eigentümerin hätte 
ihr Haus schon länger vernachlässigt, sei nicht belegt und erfülle für sich schon den 
Vorwurf der üblen Nachrede. Richtig sei, dass jedes noch so verfallene Haus saniert 
werden könnte. Die Frage sei aber, ob dies in Abwägung der öffentlichen und privaten 
Interessen der Eigentümerin zumutbar sei. Der Regierungsrat habe diese 
Interessenabwägung sorgfältig und umfassend vorgenommen. Die Machbarkeitsstudie 
von M.________ gehe von lichten Höhen von 1,88 m bzw. 1,84 m nach der Sanierung 
aus. Solche Raumhöhen seien nicht mehr zumutbar, was sich auf die Vermietbarkeit 
auswirke. Beim Haus "L.________" habe die Stadt die aus statischen Gründen 
aufwändige Restaurierung des Holzbaus und zu geringe Raumhöhe von 190 bis 200 cm, 
die erheblich durchhängenden Deckenbalken und das aufgrund der Fundationssenkung 
entstandene Gefälle der Fussböden aufgeführt, welche klar auf einen Neubau hinwiesen. 
Beim hier zur Diskussion stehenden Haus C.________ lägen im Vergleich zum Haus 
L.________ noch deutlich schlechtere Voraussetzungen vor. Bei der Finanzierung von 
Renovationsobjekten seien die Banken zurückhaltend. Es sei von einem kalkulatorischen 
Hypothekarzinssatz von 5% auszugehen, was immer die rechtlich zulässige Bruttorendite 
sein möge. Dazu komme für die Tragbarkeitsberechnung 1% des Immobilienwertes als 
Unterhalts- und Nebenkosten dazu. Ohne jede Amortisation, ohne jegliche Verzinsung des 
in dem Grundstück steckenden Eigenkapitals und ohne Nebenkosten resultierten bei 
Renovationskosten von 2,76 Mio. Franken notwendigerweise zu erzielende Mietzinse von 
jährlich Fr. 165'600.--. Die Zuger Kantonalbank bezeichne aber schon Fr. 96'000.-- als 
sehr fraglich. Dabei sei noch nicht einmal berücksichtigt, dass allein die völlig 
ungenügenden Raumhöhen bei der Vermietbarkeit zu massiven Einbussen führen 
würden. Der von den Beschwerdeführern aufgeführte Vorteil, dass bei Renovation eine 
maximale Geschossfläche von 649 m2, bei einem Ersatzbau aber nur 549 m2 realisiert 
werden könnten, nütze bei näherem Betrachten eben nichts, da für die grössere Fläche 
keine vernünftige Miete erzielt werden könne. Selbstverständlich sei die Eigentümerin bei 
einem Abbruch des Hauses bereit, dem ADA einzelne Gegenstände, die als 
aufbewahrungswürdig betrachtet würden, zu überlassen. Den vom Regierungsrat in 
seinem Beschluss exemplarisch erwähnten Kachelofen aus dem Jahr 1755 suche man 
allerdings vergeblich. Was es gebe, sei einzig eine singuläre Ofenkachel, die im Hausflur 
eingemauert sei und die Jahreszahl 1755 aufweise. 


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Urteil V 2019 12
E.
Mit Eingabe vom 3. Juli 2019 stellten die Beschwerdeführer den Zusatzantrag, 
dass durch das Gericht ein Fachgutachten bei der Eidgenössischen Kommission für 
Denkmalpflege zur Frage einzuholen sei, ob das Wohnhaus C.________ die 
Voraussetzungen des kantonalen Denkmalschutzgesetzes erfülle. Auf die übrigen 
Ausführungen ist – soweit erforderlich – in den Erwägungen einzugehen.
F.
Mit Duplik vom 31. Juli 2019 führte die Sicherheitsdirektion aus, dass das im 
Rahmen des Verwaltungsbeschwerdeverfahrens in Auftrag gegebene Gutachten sich 
zentral zum baulichen Zustand und den Sanierungskosten habe äussern müssen. Ein 
Fachgutachten zu den denkmalpflegerischen Werten habe nach Ansicht des 
Regierungsrates nicht eingeholt werden müssen. Sollte das Gericht das Einholen eines 
Gutachtens als angezeigt erachten, würde nichts dagegen eingewendet. 
G.
Mit Stellungnahme vom 3. Oktober 2019 liess die Eigentümerin beantragen, dass 
der Beweisantrag auf Einholung eines Fachgutachtens abzuweisen sei. Auf die weiteren 
Ausführungen ist – soweit erforderlich – in den Erwägungen einzugehen. 
H.
Am 12. November 2019 reichten die Beschwerdeführer eine weitere 
Stellungnahme ein, welche dem Beschwerdegegner und den Verfahrensbeteiligten zur 
Kenntnis gebracht wurde. Die Eigentümerin liess am 25. November 2019 auf die Annahme 
des revidierten Denkmalgesetzes hinweisen.
I.
Der Stadtrat von Zug liess sich mit keinem einzigen Wort in irgendeiner Art zur 
Beschwerdeangelegenheit vernehmen. 
Das Verwaltungsgericht erwägt:
1.
Gemäss § 61 Abs. 1 Ziff. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 1. April 
1976 (VRG, BGS 162.1) ist gegen Verwaltungsentscheide des Regierungsrates die 
Beschwerde an das Verwaltungsgericht zulässig, soweit die Gesetzgebung den Weiterzug 
nicht ausnahmsweise ausschliesst. Ein solcher Ausschluss liegt hier nicht vor. Gemäss 
§ 39 Abs. 2 des Gesetzes über Denkmalpflege, Archäologie und Kulturgüterschutz vom 


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26. April 1990 (Denkmalschutzgesetz, DMSG, BGS 423.11) steht das Beschwerderecht 
gegen Entscheide des Regierungsrats bzw. der Direktion des Innern im Verfahren der 
Unterschutzstellung von Denkmälern gemäss den §§ 24 ff. auch denjenigen kantonalen 
Vereinigungen zu, die sich statutengemäss dem Denkmalschutz oder verwandten Zielen 
widmen und seit mindestens fünf Jahren bestehen. Der Regierungsrat bezeichnet diese 
Vereinigungen zu Beginn jeder Legislaturperiode. Der Zuger Heimatschutz und der 
Archäologische Verein Zug (AVZ) sind als beschwerdeberechtigt bezeichnet. Mit der 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann jede Rechtsverletzung gerügt werden. Als solche 
gelten die Nichtanwendung und die unrichtige Anwendung eines Rechtssatzes, die 
unrichtige rechtliche Beurteilung einer Tatsache, der Missbrauch oder die Überschreitung 
des Ermessens, die Verletzung einer wesentlichen Verfahrensvorschrift sowie die 
Rechtsverweigerung und -verzögerung. Nicht gerügt werden kann aber die unrichtige 
Handhabung des Ermessens (§ 63 VRG). 
2.
2.1
Am 24. November 2019 nahmen die Zuger Stimmbürgerinnen und Stimmbürger 
das teilrevidierte Denkmalschutzgesetz an. Am 14. Dezember 2019 trat es in Kraft. Die 
hier namentlich interessierenden Änderungen betreffen den Begriff des Denkmals und des 
Kulturgutes, die Kriterien, die für eine Unterschutzstellung erforderlich sind sowie die 
Übergangsbestimmungen. Gemäss § 2 Abs. 1 DMSG sind Denkmäler nach diesem 
Gesetz Siedlungsteile, Gebäudegruppen, gestaltete Freiräume, Verkehrsanlagen, 
Einzelbauten, archäologische Stätten und Funde sowie in einer engen Beziehung dazu 
stehende bewegliche Objekte, die einen äusserst hohen wissenschaftlichen, kulturellen 
oder heimatkundlichen Wert aufweisen (zwei von drei Kriterien müssen kumulativ erfüllt 
sein). Der Regierungsrat fasst Beschluss über die Unterschutzstellung eines Denkmals, 
falls der Schutz nicht einvernehmlich mittels öffentlich-rechtlichen Vertrags zustande 
kommt (§ 10 Abs. 1 lit. a). Gemäss § 25 Abs. 4 DMSG können Objekte, die älter als 70 
Jahre sind, unabhängig davon, ob sie von lokaler, regionaler oder nationaler Bedeutung 
sind, gegen den Willen der Eigentümer unter Schutz gestellt werden. Soweit der Schutz 
des Denkmals mittels öffentlich-rechtlichen Vertrags mit der Eigentümerschaft nicht 
sichergestellt werden, beschliesst der Regierungsrat die Unterschutzstellung, wenn 
mindestens zwei der erforderlichen Kriterien in äusserst hohem Mass gegeben sind, das 
öffentliche Interesse an dessen Erhaltung allfällige entgegenstehende Privatinteressen 
oder anderweitige öffentliche Interessen überwiegt, die Massnahme verhältnismässig ist 
und eine langfristige Nutzung ermöglicht wird (§ 25 Abs. 1 lit. a–c DMSG). Paragraph 44 
Abs. 1 hält übergangsrechtlich fest, dass Verfahren betreffend die Unterschutzstellung 


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Urteil V 2019 12
bzw. Inventarentlassung von Denkmälern, die im Zeitpunkt des Inkrafttretens des neuen 
Rechts hängig sind, nach neuem Recht abgeschlossen werden. 
2.2
Bereits die Revision des DMSG im Jahr 2008 führte zu einer gewissen 
Verschärfung, indem die in § 25 Abs. 1 lit. a DMSG aufgelisteten Kriterien in nochmals 
erhöhter Weise – von hoch zu sehr hoch – gegeben sein mussten. Der Regierungsrat 
führte in seinem Bericht und Antrag zur Revision vom 22. Januar 2008 (Vorlage 
Nr. 1629.1, Laufnummer 12598) aus, dass jede Unterschutzstellung eine ermessensweise 
Beurteilung verlange. Er gehe davon aus, dass den erhöhten Anforderungen für eine 
Unterschutzstellung speziell in denjenigen Fällen Bedeutung zukomme, in denen die 
Eigentümerschaft und die Standortgemeinde gegen eine Unterschutzstellung seien. 
Anderseits müsse eine den höheren Anforderungen entsprechende Unterschutzstellung 
bei triftigen Gründen auch gegen den Willen der Grundeigentümerin bzw. des 
Grundeigentümers und der Standortgemeinde durchsetzbar sein. Diese Feststellungen 
gelten in dieser allgemeinen Form auch für das 2019 revidierte DMSG, ist es doch nach 
wie vor möglich, bei gegebenen Voraussetzungen ein Objekt ohne Einverständnis der 
Eigentümerschaft und der Standortgemeinde unter Schutz zu stellen. Allerdings wurden 
die Kriterien mit der aktuellen Revision gegenüber derjenigen von 2008 nochmals 
verschärft und dazu noch eine Alterslimite für Objekte von nur lokaler Bedeutung 
eingeführt. 
Als allgemeines Verfassungsprinzip nach Art. 5 Abs. 2 BV unterliegt die 
Verhältnismässigkeit an sich der uneingeschränkten Kognition. Verlangt aber bereits die 
Anwendung einer Gesetzesvorschrift gestützt auf unbestimmte Rechtsbegriffe eine 
Abwägung, hat das Gericht diese gegenüber dem Entscheid der Vorinstanz mit 
Zurückhaltung zu beurteilen (vgl. Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des 
Kantons Zürich, 3. Aufl., Zürich 2014, Marco Donatsch, § 50 N. 33). Die 
Verhältnismässigkeit und Zumutbarkeit einer Unterschutzstellung kann umso eher bejaht 
werden, je höher die Schutzwürdigkeit eines Objektes zu gewichten ist. Das öffentliche 
Interesse verlangt, dass ein Baudenkmal recht eigentlich aus anderen Objekten 
herausragt und von bedeutendem kulturellem Wert ist (vgl. Walter Engeler, Das 
Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 48 f., 205 f.). Ein 
Gegenstand der Vergangenheit mit besonderem Zeugnischarakter wird durch das 
erkennende Betrachten der Gesellschaft zum Denkmal (vgl. Eidgenössische Kommission 
für Denkmalpflege, Leitsätze zur Denkmalpflege in der Schweiz, Zürich 2007, S. 13). Bei 
den für die Denkmalwürdigkeit in § 25 Abs. 1 lit. a DMSG geforderten Qualifikationen der 


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Urteil V 2019 12
sehr hohen resp. neu äusserst hohen Werthaltigkeit handelt es sich um einen 
unbestimmten Rechtsbegriff. Davon spricht man, wenn eine gesetzliche Bestimmung die 
Voraussetzungen einer Rechtsfolge in offener unbestimmter Weise umschreibt. Jede offen 
formulierte Norm räumt einen gewissen Ermessensspielraum ein. Die Ausübung des 
Ermessens kann jedoch im Verwaltungsgerichtsverfahren dann nicht überprüft werden, 
wenn Entscheide des Regierungsrates zu beurteilen sind. Bei der Überprüfung der 
Anwendung von unbestimmten Rechtsbegriffen ist nach herrschender Lehre und 
Rechtsprechung ebenfalls eine gewisse Zurückhaltung durch eine gerichtliche Instanz 
angezeigt. Auch das Bundesgericht übt in diesen Fällen Zurückhaltung und billigt den 
Verwaltungsbehörden einen gewissen Beurteilungsspielraum zu, wenn der Entscheid 
besonderes Fachwissen oder Vertrautheit mit den tatsächlichen Verhältnissen voraussetzt 
und soweit die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte geprüft und die 
erforderlichen Abklärungen sorgfältig und umfassend durchgeführt wurden (BGE 135 II 
384 Erw. 2.2.2). Es hat mehrfach festgehalten (vgl. BGer 1C_555/2010 vom 23. Februar 
2011, Erw. 2.1; BGer 1C_543/2009 vom 15. März 2010, Erw. 2.3), dass "bei der Prüfung 
der Frage, ob ein Objekt Schutz verdient, eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien 
abgestützte Gesamtbeurteilung Platz zu greifen hat, welche den kulturellen, 
geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks 
berücksichtigt. Eine Baute soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen, 
gesellschaftlichen, wissenschaftlichen und technischen Situation erhalten bleiben. Da 
Denkmalschutzmassnahmen oftmals mit schwerwiegenden Eigentumseingriffen 
verbunden sind, dürfen sie aber nicht lediglich im Interesse eines begrenzten Kreises von 
Fachleuten erlassen werden. Sie müssen breiter abgestützt sein und von einem grösseren 
Teil der Bevölkerung befürwortet werden, um Anspruch auf eine gewisse 
Allgemeingültigkeit erheben zu können. Schliesslich gilt auch für 
Denkmalschutzmassnahmen der Grundsatz der Verhältnismässigkeit. Danach müssen 
staatliche Hoheitsakte für das Erreichen eines im übergeordneten öffentlichen Interesse 
liegenden Zieles geeignet, notwendig und dem Betroffenen zumutbar sein. Ein 
Grundrechtseingriff ist namentlich dann unverhältnismässig, wenn eine ebenso geeignete 
mildere Anordnung für den angestrebten Erfolg ausreicht." Dabei ist aber festzuhalten, 
dass rein finanzielle Interessen bei ausgewiesener Schutzbedürftigkeit für sich genommen 
nicht ausschlaggebend sein können. Je schutzwürdiger eine Baute ist, umso geringer sind 
Rentabilitätsüberlegungen zu gewichten (BGer 1C_55/2011 vom 1. April 2011, Erw. 7.1, 
mit Verweisen). Diese Grundsätze finden ihren Niederschlag in § 25 Abs. 1 lit. b und c 
DMSG, wonach das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Denkmals allfällige 


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Urteil V 2019 12
entgegenstehende Privatinteressen überwiegen und die Massnahme verhältnismässig 
sein muss.
3.
3.1
Das GS Nr. D.________ der Eigentümerin ist in der Landwirtschaftszone westlich 
der neuen Lorze im Gemeindegebiet der Stadt Zug gelegen. Die Parzelle ist 10'112 m2 
gross. Darauf befinden sich ein grosser Reitstall, ein Pferdestall, eine Scheune und das 
Wohnhaus. Die beiden letzteren Gebäude sind im Inventar der schützenswerten 
Denkmäler verzeichnet. Im ISOS, Ortsbilder von nationaler Bedeutung, Kanton Zug, 2002, 
wird dieses Gebiet als unverbautes Wies- und Ackerland aufgeführt und ihm in Bezug auf 
die räumliche und historische Qualität eine "gewisse" und damit eine mittlere zwischen 
"besondere" und "ohne besondere" Bedeutung zugesprochen. Als Erhaltungsziel a gilt: 
"Erhalten der Beschaffenheit als Kulturland oder Freifläche. Die für das Ortsbild 
wesentliche Vegetation und Altbauten bewahren, störende Veränderungen beseitigen." 
3.2 
Mit Beschluss vom 15. Januar 2019 hob der Regierungsrat die 
Unterschutzstellung des Wohnhauses C.________ auf und entliess es gleichzeitig aus 
dem Inventar der schützenswerten Denkmäler. Im Wesentlichen erwog er, dass dem 
Bauernhaus aufgrund seines Alters ein hoher wissenschaftlicher Wert attestiert werden 
könne. Spätmittelalterliche und frühneuzeitliche Blockbauten seien im Kanton Zug 
insbesondere in den Berggemeinden, aber speziell auch in der Stadt Zug recht verbreitet. 
Vorliegend handle es sich um einen auf einem gemauerten Sockel stehenden Blockbau 
mit zwei Voll- und zwei Dachgeschossen, somit um einen traditionellen Holzbau aus dem 
frühen 17. Jahrhundert, der aber in der Zwischenzeit mehrfach umgebaut und mit einem 
Anbau und einem in das Gebäude integrierten Treppenhaus erweitert worden sei. 
Aufgrund der vorliegenden Berichte sei davon auszugehen, dass im Laufe der 
Jahrhunderte sowohl die Unterzüge als auch die Böden (zum Teil nicht sachgerecht) in 
ihrer Lage versetzt bzw. zu einem grossen Teil ersetzt worden seien. Ebenso stammten 
insbesondere auch die meisten Türen, die (regelmässig) angeordneten Fensteröffnungen 
und der allseitig angebrachte Schindelschirm nicht aus der ursprünglichen Zeit der 
Errichtung. Als einzige aus der Bauzeit stammende speziell hervorzuhebende stilistische 
Besonderheit erwähne der Fachbericht des ADA vom 24. Juni 2015 einen sichtbar 
erhaltenen "Mantelstud" im Dachgeschoss des Bauernhauses. Dass derartige 
Wohnbauten keine Seltenheit darstellten, zeige sich schon in der näheren Umgebung des 
Wohnhauses C.________. Jedenfalls sei hier keine Einzigartigkeit des Hauses ersichtlich 
und es liege nicht an einer prägnanten Lage, so dass es insgesamt auch keinen sehr 


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hohen wissenschaftlichen, kulturellen oder heimatkundlichen Wert aufweise. Ohne 
Sanierung werde es über kurz oder lang naturgemäss verfallen, womit sein 
dankmalpflegerischer Wert verloren ginge. Der Regierungsrat verwies weiter auf das im 
städtischen Eigentum stehende, heute durch einen Neubau ersetzte Bauernhaus 
L.________, dessen Voraussetzungen für den Erhalt wegen statisch-konstruktiver 
Gegebenheiten, Fundationssenkungen mit Gefälle der Fussböden, durchhängenden 
Decken und zu geringen Raumhöhen dannzumal nicht mehr bejaht worden seien, obwohl 
es sich im Vergleich zum hier strittigen Haus in einem deutlich günstigeren Zustand 
befunden habe. Die Bedenken, ob bei einer Sanierung überhaupt die Vermietbarkeit 
gegeben oder jedenfalls die erforderlichen Nettomietzinse erreicht werden könnten, seien 
gut nachvollziehbar. Die Unterschutzstellung würde für die Eigentümerin unzumutbare 
finanzielle (und tatsächliche) Folgen nach sich ziehen. Diese Beurteilung gelte sogar, 
wenn dem Bauerhaus sehr hohe denkmalpflegerische Werte attestiert würden. Das private 
Interesse an einer tragbaren Nutzung der Liegenschaft überwiege klar das öffentliche 
Interesse; eine Unterschutzstellung wäre somit unverhältnismässig.
3.3
Im Folgenden ist zu prüfen, ob der regierungsrätliche Entscheid der gerichtlichen 
Überprüfung standhält. Die Beschwerdeführer beanstanden, dass der Regierungsrat ohne 
sachliche Begründung in rechtswidriger Weise vom Fachbericht des ADA abgewichen sei, 
in welchem die sehr hohen denkmalpflegerischen Werte des Bauernhauses dargelegt 
worden seien. Zur Klärung dieser Fragen sei ein Gutachten bei der Eidgenössischen 
Kommission für Denkmalpflege einzuholen. Zudem könne das Haus mit durchaus 
tragbarem finanziellem Aufwand saniert werden. In diesem Sinn rügen sie auch die 
Richtigkeit der Verhältnismässigkeits- resp. Zumutbarkeitsbeurteilung seitens des 
Regierungsrates. Betreffend den gerichtlichen Überprüfungsumfang ist an dieser Stelle 
nochmals darauf hinzuweisen, dass das Gericht Zurückhaltung zu üben hat, selbst wenn 
eine andere Beurteilung allenfalls denkbar wäre. Nebst der Ablehnung der Eigentümerin 
darf auch das Verhalten der Standortgemeinde mitberücksichtigt werden. Letztere hat 
zwar schon am 2. Oktober 2012, noch bevor überhaupt diverse Abklärungen im Rahmen 
des Unterschutzstellungsverfahrens getätigt und Gutachten erstellt wurden, ihre 
uneingeschränkte Zustimmung zur Unterschutzstellung des Bauernhauses erklärt. Im 
nachfolgenden Verwaltungsbeschwerdeverfahren verzichtete sie allerdings auf eine erste 
Vernehmlassung (act. SD 8) und eine Duplik. Allerdings wünschte sie ihren Einbezug in 
das Verfahren, sofern eine Expertise zur Bausubstanz erstellt würde (act. SD 38). Mit 
Schreiben vom 30. August 2017 teilte sie ihre Meinung mit, dass das Haus nicht nur als 
Mehrfamilien-, sondern auch als Einfamilienhaus genutzt werden könnte, was die 


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Sanierungskosten vermindern würde. Zudem seien Mietzinse von Fr. 4'000.-- für eine 4,5-
Zimmer- und rund Fr. 1'600.-- für eine 1,5-Zimmer-Wohnung bei dieser attraktiven Lage 
ortsüblich und erhältlich (act. SD 74). Im vorliegenden Verfahren liess sie sich mit keinem 
Wort verlauten, was die Haltung der Stadtgemeinde zur Schutzwürdigkeit heute als eher 
diffus und desinteressiert erscheinen lässt.
4.
Die Beschwerdeführer beantragen in beweisrechtlicher Hinsicht die Einholung 
eines gerichtlichen Gutachtens der Eidgenössischen Kommission für Denkmalpflege 
betreffend die Schutzwürdigkeit des Bauernhauses. Das Bundesgesetz über den Natur- 
und Heimatschutz vom 1. Juli 1966 (NHG, SR 451) bietet in Fällen des kantonalen 
Denkmalschutzes für Objekte von lokaler oder auch regionaler Bedeutung keine 
gesetzliche Grundlage, die die kantonalen Behörden zum Einholen eines Gutachtens von 
der Eidgenössischen Kommission verpflichten würde. Tatsächlich kommt das ADA in 
seinem Fachbericht vom 24. Juni 2015 in seiner denkmalpflegerischen Würdigung zum 
Schluss, dass der wissenschaftliche Wert als hoch und der kulturelle und heimatkundliche 
Wert des Bauernhauses sogar als sehr hoch einzustufen sind. Demgegenüber schätzt der 
Regierungsrat diese Werte "nur" als hoch ein, womit nach seiner Ansicht die zum 
Zeitpunkt seines Entscheides geltenden Kriterien nicht im geforderten Mass gegeben 
waren. Er hat dabei in einlässlicher Auseinandersetzung mit dem Bericht des 
fachkundigen Amtes begründet, aus welchen Überlegungen er davon abgewichen ist. 
Seine Erwägungen sind nachvollziehbar und eine Ermessensverletzung ist nicht sichtbar. 
Darüber hinaus muss hier festgestellt werden, dass nach der Gesetzesrevision sogar 
äusserst hohe Werte gegeben sein müssen, damit eine Unterschutzstellung jedenfalls 
gegen den Willen der Eigentümerschaft durchgesetzt werden kann. Solche wurden auch 
vom ADA nicht bescheinigt (wobei schon nicht ausser Acht gelassen werden darf, dass 
die in einem Fachbericht gewählte Wortwahl sich nach den Gesetzesformulierungen 
richtet). Allerdings finden sich in der baugeschichtlichen Begutachtung des ADA – und 
auch in den übrigen Gutachten – keine Hinweise auf eine ausserordentliche Bedeutung 
des hier strittigen Hauses, welche zu einer Höchstbewertung im Sinne des revidierten 
Gesetzes hätten führen müssen. Die Vorbringen der Beschwerdeführer lassen zwar auf 
die persönliche Betroffenheit schliessen, vermögen aber an dieser Beurteilung keine 
Zweifel zu begründen. Von einer herausragenden und auch einzigartigen Bedeutung 
dieses Hauses, das in ähnlicher Ausstattung im Kanton eben nicht selten ist, kann nicht 
die Rede sein. Das Kriterium der ortsprägenden und damit identitätsstiftenden Wirkung 
hilft auch nicht viel weiter, ist doch letztlich jede Baute während ihres Bestandes prägend. 
Soweit die Beschwerdeführer das Hofensemble als ortsprägend bezeichnen, kann diese 


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Urteil V 2019 12
Wirkung auch mit einem Neubau beibehalten werden, wie gerade der L.________-Hof mit 
seinen Neu- und Altbauten beispielhaft zeigt. Dazu kommt hier, dass der Regierungsrat 
eine Unterschutzstellung des Bauernhauses im Rahmen der Verhältnismässigkeits- und 
Zumutbarkeitsprüfung ablehnte, selbst wenn er die dannzumal geltende gesetzlich 
geforderte Werthaltigkeit bejaht hätte (vgl. Ziff. II 2, S. 23, des angefochtenen Entscheids). 
Es ist daher nicht klar, was sich die Beschwerdeführer mit einem weiteren Fachgutachten 
erhoffen. Die Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen, die Prüfung der 
Verhältnismässigkeit resp. die Zumutbarkeit der Beschränkung der Rechte, die der 
Eigentümerschaft mit einer Unterschutzstellung auferlegt werden, sind Rechtsfragen, 
deren Beantwortung im Kompetenzbereich der entscheidenden Behörde und nicht im 
Aufgabenbereich des Fachgutachters liegen. Der Vorwurf der Beschwerdeführer, der 
Regierungsrat – welcher im Übrigen zur umfassenden Prüfung des angefochtenen 
Entscheides verpflichtet war – habe in unzulässiger Weise in das Ermessen der Direktion 
des Innern eingegriffen, ist völlig haltlos. Das Einholen eines weiteren Gutachtens ist 
daher nicht geboten. 
5.
Angesichts des vom revidierten Gesetz statuierten sehr hohen ("äusserst hoch") 
Massstabes, welcher erst zur Bejahung der Schutzwürdigkeit eines Objektes führt, dürfte 
das öffentliche Interesse am Erhalt in aller Regel gegeben sein und die 
Verhältnismässigkeit und Zumutbarkeit einer Unterschutzstellung eher bejaht werden, 
zumal auch der Beitrag der öffentlichen Hand erhöht wurde. Für den vorliegenden Fall 
ändert diese Beurteilung aber nichts. Nach dem revidierten Gesetz kommt dem strittigen 
Haus nämlich keine Schutzwürdigkeit mehr zu, womit die Interessenabwägungen gänzlich 
entfallen. Nach den beim Entscheid geltenden Bestimmungen des 
Denkmalpflegegesetzes wurde die Schutzwürdigkeit, wenn überhaupt, eher tief gewichtet, 
weshalb ein Eigentümer sich eine Unterschutzstellung bei Unzumutbarkeit nicht gefallen 
lassen muss. 
5.1
Unbestritten scheint zwischen den Parteien zu sein, dass das Wohnhaus 
C.________ dringend sanierungsbedürftig ist und einer Gesamtrenovation bedarf. 
Unwidersprochen sind die Ausführungen des Regierungsrates, dass es ohne 
Massnahmen über kurz oder lang verfallen wird. Nach den Erklärungen der Eigentümerin 
wird es aktuell von ihr und weiteren Angehörigen ihrer Familie bewohnt. Es werde also 
nicht als Einfamilienhaus, sondern als Mehrfamilienhaus genutzt, wobei aufgrund der 
Gegebenheiten nur eng miteinander vertraute Familien zusammenleben könnten. Die 


14
Urteil V 2019 12
Eigentümerin hatte daher im Jahr 2012 die Absicht geäussert, ein Dreifamilienhaus, in 
welchem Wohnen im Alter und bei Behinderung möglich ist, zu erstellen.
5.1.1
Im Lauf des Unterschutzstellungsverfahrens nahm N.________, dipl. 
Holzbauing. FH, den Bestand des Bauernhauses auf. In seinem Bericht vom 
21. November 2012 kommt er zum Schluss, dass das Tragwerk ausschliesslich des 
Untergeschosses grundsätzlich intakt sei. Die untersuchten Stellen im Untergeschoss 
zeigten Brüche durch unsachgemässe Ausführung der Verbindungen oder konzentrierte 
Lasteinleitung. Gewisse Bauteile seien teilweise massiv unterbemessen bzw. massiv 
überbelastet (bis zu 360%). Unter anderem hielt er fest, dass die erforderlichen 
Massnahmen im Unterbau und Fundament, Wärme- und Kälteschutz, Brandschutz, 
Schallschutz, Raumeinteilung, Raumhöhen, Haustechnik sehr aufwändig wären. Die 
notwendigen Sanierungsmassnahmen für eine zweckmässige Nutzung der Wohnungen 
und eine langfristige Sicherstellung der Tragsicherheit und der Gebrauchstauglichkeit 
seien mit grossem finanziellem Aufwand verbunden. Bei der Bestandesaufnahme mass 
N.________ folgende Raumhöhen: 191 cm im EG, 189 cm im 1. OG, 190 cm im 2. OG, 
163 cm im DG. 
5.1.2
Im März 2013 legte die M.________ AG eine im Auftrag des ADA erstellte 
Machbarkeitsstudie für den Bau von drei Wohnungen innerhalb des bestehenden 
Bauernhauses vor. Als Vorschläge resultierten im UG eine ausschliesslich nach Norden 
ausgerichtete 2,5-Zimmer-Wohnung und je eine 4,5-Zimmer-Wohnung im EG 
(eingeschossig, aber mit unterschiedlichen Zimmerniveaus) und im OG 
(doppelgeschossig). Aufgrund der Raumhöhen wurde der Wohnbereich der EG-Wohnung 
in den nördlichen Anbau gelegt, während im Bauernhaus, welches zwar die grössere 
Wohnfläche hat, die Schlafzimmer mit Raumhöhen von maximal 1,91 m bei einer Boden- 
bzw. Deckenstärke von 20 cm geplant wurden. Die Kosten für diese Sanierung/Umbau 
wurden auf Fr. 1,8 Mio. geschätzt.
5.1.3
Die von der Beschwerdeführerin mit einer Kostenanalyse beauftragte O.________ 
AG, Architekten SIA, schätzte die Grobkosten gemäss Bericht vom 21. August 2013 für 
eine Sanierung auf rund Fr. 2,75 Mio. und für einen Neubau auf rund Fr. 1,58 Mio. Die 
beigezogene Zuger Kantonalbank bezifferte den heutigen Verkehrswert mit Fr. 1,22 Mio., 
davon Fr. 0,82 Mio. Landwert, bei einem jährlichen Mietzins von Fr. 24'000.--. Eine 
Finanzierung eines Neubaus schätzte die Bank als grundsätzlich möglich ein, hingegen 


15
Urteil V 2019 12
sei bei einer Sanierung weder Belehnung noch Tragbarkeit gegeben. Eine Sanierung sei 
nicht finanzierbar. 
5.1.4
Im Verwaltungsbeschwerdeverfahren wurde G.________, dipl. Architekt FH/SIA, 
mit der Begutachtung der baulichen Substanz des Wohnhauses C.________ beauftragt. 
Er stellte mit Bericht vom 18. Juli 2017 fest, dass das Haus in vielen Teilen 
sanierungsbedürftig sei. Die Tragfähigkeit der Konstruktion sei eingeschränkt und teilweise 
schadhaft. Die technischen Installationen hätten ihr Lebensende erreicht. Gebäudehülle 
wie Dächer, Fassaden und Fenster seien ebenso wie der Innenausbau dringend zu 
sanieren. Böden und Decken seien mehrheitlich in kritischem Zustand. Das Haus ist 
gemäss den Ausführungen des beigezogenen Sachverständigen, P.________, dipl. 
Bauingenieur ETH, in südöstliche Richtung verkippt, wobei die Setzungskonsolidation 
weitgehend abgeschlossen sei. Für eine nachhaltige Sanierung sei eine Aussteifung des 
bestehenden Untergeschosses zwingend notwendig, weshalb über die ganze UG-Fläche 
eine tragende, die Wände unterfangende Bodenplatte aus Beton eingezogen werden 
müsse. Insbesondere Einzelstützen ausserhalb des Mauerwerks seien mit der 
Bodenplatte zu unterfangen. Der Gutachter G.________ kam zum Schluss, dass die 
heutigen wichtigen Normen (Brand-, Schall-, Wärmeschutz) bei der Sanierung eines 
denkmalgeschützten Hauses nur schwer eingehalten werden könnten, bei einem 
Mehrfamilienhaus aber zwingend einzuhalten seien. Die Grobkosten für eine Sanierung 
schätzte er auf 2,3 Mio. Franken bei einer Genauigkeit von +/- 20%. Insgesamt schätzte er 
es als schwierig ein, für die hohen Kosten einer Gesamtsanierung einen kostendeckenden 
Mietzins erzielen zu können (wobei er bei seinen Berechnungen den Verkehrswert der 
bestehenden Liegenschaft nicht berücksichtigte). 
5.2
Die Beschwerdeführer beanstanden die Zumutbarkeitseinschätzung seitens des 
Regierungsrates, da nach ihrer Ansicht die Finanzierung einer Sanierung – insbesondere 
im Fall einer Nutzung nur als Einfamilienhaus – durchaus machbar sei. Das gelte aber 
auch für ein Dreifamilienhaus, da die notwendigen Mieterträge angesichts der Lage des 
Hauses problemlos erhältlich seien. Eine Finanzierungsberechnung mit einer Bruttorendite 
von 5% sei bei der heutigen Zinsensituation ohnehin nicht mehr gerechtfertigt. Vielleicht 
finde sich ja jemand, der die Finanzierungsanforderungen nicht so zurückhaltend beurteile 
wie die Zuger Kantonalbank. Als mögliche Lösung bei Bedarf der Eigentümerin nach 
weiterem Wohnraum wäre der Ausbau der ebenfalls inventarisierten Scheune zu 
bedenken. 


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Die Beschwerdeführer verkennen die Kreditvergabeanforderungen seitens der Banken für 
Immobilien. Damit werden dauerhafte Projekte finanziert, und sie müssen daher langfristig 
tragbar sein. Vom kalkulatorischen, von den Banken gerechneten Zinssatz von 5% darf 
daher bei der Zumutbarkeitsberechnung nicht abgewichen werden. Dazu ist ein weiterer 
Prozentpunkt für Unterhalts- und Nebenkosten einzuberechnen, wie der Regierungsrat zu 
Recht erwogen hat. Die Zuger Kantonalbank schätzte unter Hinweis auf die statistischen 
Erhebungen von Q.________ schon jährliche Mietzinse von insgesamt Fr. 96'000.-- für die 
Wohnungen gemäss der Machbarkeitsstudie der M.________ als kaum erzielbar ein 
(Schreiben der ZKB vom 17. Oktober 2017 an O.________ AG). Mit diesen Erträgen ist 
eine Finanzierbarkeit einer notwendigerweise umfassenden Sanierung offensichtlich nicht 
denkbar. Wohl ist die Lage des Bauernhaueses attraktiv, aber die realisierbaren 
Wohnungen sind mit massiven Nachteilen (Ausrichtung der Räume, niedrige Raumhöhen, 
Niveauverschiebungen, Dämmungen etc.) behaftet. Das legitime Bedürfnis der 
Eigentümerin nach einer behinderten- und altersgerechten Nutzung wurde – jedenfalls in 
der Machbarkeitsstudie – nicht eingelöst. Legitim ist aber auch das Anliegen der 
Eigentümerin, dass ein Haus von diesem Volumen nicht bloss als Einfamilienhaus dienen 
soll. Es ist somit korrekt und nicht zu beanstanden, dass sich der Regierungsrat bei seinen 
Erwägungen auf die Einschätzungen der Finanz- und Immobilienfachleute abgestützt hat. 
Die Beschwerdeführer bringen denn auch keine substantiellen Einwände dagegen vor; 
ihre Finanzierungsberechnungen scheinen eher ihrem subjektiven Befinden oder 
Wunschdenken zu entspringen. Soweit sie auf die Alternative des Ausbaus der Scheune 
zu einem Mehrfamilienhaus hinweisen, wirkt dieser Vorschlag zwecks Rettung des 
Bauernhauses reichlich unbedacht, da diese Variante eine massive Querfinanzierung 
ermöglichen müsste. Von einer solchen darf nicht ausgegangen werden. Abgesehen vom 
Bedürfnis der Eigentümerin zum Wohnen im Bauernhaus ist zurzeit noch völlig ungeklärt, 
was in der alten Scheune rechtlich zulässig und tatsächlich möglich wäre, mit welchen 
Kosten bei einer Sanierung resp. deren Ausbau zu rechnen wäre und wie diese 
Finanzierung ihrerseits gesichert würde. Damit lässt die Eigentümerin in diesem 
Zusammenhang zu Recht darauf hinweisen, dass ein solches Vorhaben nichts an der 
Finanzierbarkeit der Sanierung des Bauernhauses ändern würde. Schlussendlich ist auch 
nicht von Relevanz, dass die (heutige) Eigentümerin ihr Haus nicht stetig nach jeweils 
aktuellem Baufachwissen unterhalten hat. Auch der ständige Unterhalt bedarf einiger 
finanzieller Mittel, die vielleicht nicht zur Verfügung standen. Diese Frage muss jedoch 
vorliegend hinsichtlich der Zumutbarkeitsprüfung nicht geklärt werden. Angesichts der 
notwendigen Aufwendungen für eine dauerhaften Bestand und Nutzung des 
Bauernhauses und den statistisch untermauerten und realistischerweise zu erwartenden 


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Erträgen ist die Finanzierung schlicht nicht denkbar. Damit ist die Zumutbarkeit der 
Unterschutzstellung nicht gegeben. 
6.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde als unbegründet abgewiesen 
werden muss. Mit der Beurteilung, dass das Bauernhaus nicht genügend schutzwürdig ist, 
hat der Regierungsrat kein Recht verletzt. Seine trotz des von ihm verneinten 
Denkmalcharakters des Bauernhauses vorgenommene Interessenabwägung ist auf 
Fakten abgestützt und liegt im Rahmen des ihm zustehenden Ermessens. Eine 
Rechtsverletzung – und nur diese unterliegt der gerichtlichen Überprüfung – ist nicht zu 
sehen.
7.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die unterliegenden Beschwerdeführer 
gemäss § 23 Abs. 1 Ziff. 3 VRG kostenpflichtig. Vorliegend haben die Beschwerdeführer 
um Kostenerlass ersucht, da sie weder wirtschaftliche Interessen verfolgten noch ihre 
Tätigkeit auf das Erzielen von Gewinn ausgerichtet sei. In besonderen Fällen, 
insbesondere wenn die Parteien an einer Streitsache nicht wirtschaftlich interessiert sind, 
können die Kosten herabgesetzt oder ganz erlassen werden (§ 25 lit. a VRG). Für das 
vorliegende Verfahren ist die ordentliche Spruchgebühr in Nachachtung der Richtlinien für 
die Festlegung der Gerichtskosten auf Fr. 4'000.-- festzusetzen. In Berücksichtigung der 
Tatsachen, dass die Beschwerdeführer einerseits gewissermassen öffentliche Interessen 
vertreten und das ADA als Fachstelle sich für die Denkmalwürdigkeit aussprach, sie sich 
anderseits aber nicht substantiell mit den konkreten Grundlagen betreffend Zumutbarkeit 
der Unterschutzstellung auseinandersetzten (und gerade letztere Argumentation war für 
den regierungsrätlichen Entscheid massgebend), rechtfertigt sich hier, ihnen eine um die 
Hälfte reduzierte Spruchgebühr von Fr. 2'000.-- aufzuerlegen. Praxisgemäss haben 
obsiegende Behörden in Verrichtung ihrer amtlichen Pflichten keinen Anspruch auf 
Ausrichtung einer Parteientschädigung. Hingegen werden die Beschwerdeführer 
verpflichtet, der anwaltlich vertretenen verfahrensbeteiligten Eigentümerin eine 
Parteientschädigung von Fr. 4'000.-- (inkl. MWST und Auslagen) zu bezahlen.


18
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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Den Beschwerdeführern wird in solidarischer Haftbarkeit eine Spruchgebühr von 
Fr. 2'000.-- auferlegt. 
3.
Die Beschwerdeführer haben der verfahrensbeteiligten Eigentümerin unter 
solidarischer Haftbarkeit eine Parteientschädigung von Fr. 4'000.-- (inkl. MWST 
und Auslagen) zu bezahlen. 
4.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung 
beim Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden.
5.
Mitteilung an die Beschwerdeführer (im Doppel, Rechnung folgt nach Rechtskraft 
des Urteils), an den Rechtsvertreter der verfahrensbeteiligten Eigentümerin (im 
Doppel), an den Stadtrat von Zug sowie an den Regierungsrat des Kantons Zug 
(dreifach).
Zug, 17. Dezember 2019
Im Namen der
VERWALTUNGSRECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende
Der Gerichtsschreiber
versandt am