zg_verwaltungsgericht · V 2020 5 · 2021-03-08 · de

Verwaltungsrechtl. Kammer — Änderung Arealbebauung Rütiweid und Neubau Gewerbegebäude

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG
VERWALTUNGSRECHTLICHE KAMMER
Mitwirkende Richter: Dr. iur. Aldo Elsener, Vorsitz
lic. iur. Jacqueline Iten-Staub, Dr. iur. Matthias Suter
lic. iur. Ivo Klingler und lic. iur. Adrian Willimann
Gerichtsschreiber: lic. iur. Peter Kottmann
U R T E I L vom 8. März 2021
[rechtskräftig]
gemäss § 29 der Geschäftsordnung
in Sachen
1. A.________ AG
2. B.________ AG
Beschwerdeführerinnen
beide vertreten durch RA C.________
gegen
1. Stockwerkeigentümer D.________
2. E.________
3. F.________
4. G.________
alle vertreten durch RA H.________
5. Regierungsrat des Kantons Zug
Beschwerdegegner
weiter verfahrensbeteiligt:


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Gemeinderat Cham
vertreten durch RA I.________
betreffend
Änderung Arealbebauung J.________ und Neubau Gewerbegebäude, Cham
V 2020 5


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Urteil V 2020 5
A.
Am 16. Dezember 2002 erteilte der Gemeinderat Cham die Baubewilligung für die 
Arealbebauung J.________ auf der damaligen Parzelle Nr. M.________, Gemeinde 
Cham. Diese Arealbebauung aus dem Jahr 2002 sah vor, dass im südlichen Teil des 
Perimeters jeweils zwei Reihen mit je fünf Mehrfamilienhäusern realisiert werden sollten, 
welche versetzt zueinander angeordnet werden. Der nördliche Abschnitt des Grundstücks 
(GS L.________) war für einen Gewerbebau vorgesehen, der die Wohnbauten im Süden 
vor den Lärmimmissionen der Autobahn A4 schützen sollte. Die Erschliessung sollte ab 
der K.________-strasse in den P.________ -weg und von dort über die Strasse 
J.________ erfolgen. Mit gleichem Datum vom 16. Dezember 2002 sprach der 
Gemeinderat Cham auch die Baubewilligung für die beiden Etappen der Arealbebauung 
J.________. Die Bauarbeiten für die 1. Etappe wurden im Januar 2005 und diejenigen für 
die 2. Etappe der Überbauung im Jahr 2007 abgeschlossen. 
Mit Entscheid vom 19. August 2014 erteilte der Gemeinderat Cham unter Auflagen und 
Bedingungen die baurechtliche Bewilligung für ein Baugesuch der A.________ AG und 
der B.________ AG (betreffend Änderung der Arealbebauung J.________ und den 
Neubau eines Gewerbegebäudes auf GS L.________, Gemeinde Cham) und wies 
gleichentags mit separatem Entscheid die gegen das Baugesuch eingereichten 
Einsprachen ab. Drei dagegen erhobene Verwaltungsbeschwerden wies der 
Regierungsrat des Kantons Zug mit Beschluss vom 17. Mai 2016 gut und hob die 
Entscheide des Gemeinderats Cham auf. In den Erwägungen wurde festgehalten, dass für 
die beantragte Änderung der Arealbebauung J.________ die notwendige Zustimmung der 
Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer fehle und die Erschliessung für den 
geplanten Gewerbebau weder tatsächlich noch rechtlich vorliege. Der regierungsrätliche 
Beschluss vom 17. Mai 2016 erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
Auf neues Baugesuch vom 25. September 2017 der A.________ AG und der B.________ 
AG hin erteilte der Gemeinderat Cham am 20. März 2018 unter Auflagen und 
Bedingungen die baurechtliche Bewilligung für die Änderung der Arealbebauung 
J.________ und den Neubau eines 147,55 m langen Gewerbegebäudes (Büro und 
Werkhallen) auf GS L.________, Gemeinde Cham, und wies gleichentags mit separatem 
Entscheid die gegen das Baugesuch eingereichten Einsprachen ab. 
Die dagegen von den gleichen Beschwerdeführern wie im vorliegenden 
Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren am 12. April 2018 eingereichte 
Verwaltungsbeschwerde hiess der Regierungsrat mit Beschluss vom 10. Dezember 2019 


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Urteil V 2020 5
gut und hob die angefochtenen Beschlüsse des Gemeinderats Cham vom 20. März 2018 
auf. In seinen Erwägungen stellte der Regierungsrat verschiedene formelle Fehler des 
Gemeinderats Cham bei der Durchführung des Baubewilligungsverfahrens fest, so u.a. die 
Verletzung des rechtlichen Gehörs der Beschwerdeführer in mehrfacher Hinsicht. Da der 
Regierungsrat anschliessend auch auf Verletzung von materiell-rechtlichen Vorschriften 
schloss, verzichtete er auf einen Entscheid darüber, ob die Mängel im 
Beschwerdeverfahren als geheilt zu betrachten wären. Bei der Verletzung von materiell-
rechtlichen Vorschriften handelt es sich gemäss Regierungsrat zusammengefasst um 
Folgendes: Der Kniestock des geplanten Gewerbeneubaus sei an mehreren Stellen höher 
als 50 cm, weshalb das Dachgeschoss als Vollgeschoss zu zählen und die 
Dachgeschossflächen bei der Ausnützungsberechnung voll anzurechnen seien, was der 
Gemeinderat Cham jedoch unterlassen habe. Bei korrekter Betrachtungsweise verfüge 
das Bauvorhaben über vier bei der Ausnützungsziffer anrechenbare Vollgeschosse und 
überschreite demnach die gemäss Regelbauweise zulässige Geschosszahl um ein 
Vollgeschoss. Selbst unter allfälliger Beanspruchung eines bei der Arealbebauung u.U. 
zulässigen Ausnützungsbonus von 15 Prozent werde die Ausnützungsziffer von 0,805 
massiv überschritten. Anschliessend prüfte der Regierungsrat summarisch auch noch 
weitere Rügen der Beschwerdeführer und kam unter dem Titel "Ungenügende rechtliche 
und tatsächliche Erschliessung" zum Ergebnis, dass – wie er schon in seinem Beschluss 
vom 17. Mai 2016 festgehalten habe – für die Realisierung des Bauvorhabens der Knoten 
"P.________-weg/Zufahrtsstrasse J.________" ausgebaut werden müsse. Weiter wäre zu 
prüfen, ob die Sicht auf dem Trottoir mit einer Signalisation verbessert werden könnte. 
Entsprechend dem von den Beschwerdeführern im Verwaltungsbeschwerdeverfahren 
(den heutigen Beschwerdegegnern 1–4) zusätzlich gestellten Begehren hatte die 
Baudirektion bereits am 19. Juli 2018 die Verwaltungsbeschwerde vom 12. April 2018 
bezüglich der vom Eidgenössischen Starkstrominspektorat (ESTI) am 2. Februar 2017 
erteilten Ausnahmebewilligung nach Art. 38 der Verordnung über elektrische Leitungen 
zuständigkeitshalber an das Bundesverwaltungsgericht überwiesen.
B.
Gegen den Beschluss des Regierungsrats vom 10. Dezember 2019 liessen die 
A.________ AG und die B.________ AG Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben und 
folgende Rechtsbegehren stellen:


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Urteil V 2020 5
"1. Es sei der Entscheid des Regierungsrates vom 10. Dezember 2019 aufzuheben 
und es seien die Änderung der Arealbebauung J.________ und der Neubau des 
Gewerbegebäudes zu bewilligen. 
2.
Eventualiter sei der Entscheid des Regierungsrates vom 10. Dezember 2019 
aufzuheben und es sei die Baubewilligung mit einer Auflage zu versehen, wonach 
die Bauherrschaft vor Baufreigabe den Nachweis zu erbringen hat, dass das 
Befahren der vollständigen Wegrechtsfläche rechtlich gesichert ist.
3.
Subeventualiter sei der Entscheid des Regierungsrates vom 10. Dezember 2019 
aufzuheben und es sei die Sache zur Neubeurteilung und zur Ergänzung des 
Sachverhalts an den Regierungsrat zurückzuweisen.
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (inkl. MWST zu 7,7 %) zulasten der 
Beschwerdegegner."
Einleitend führten die Beschwerdeführerinnen aus, es sei nicht ersichtlich, aus welchen 
Gründen der Regierungsrat die von der Baubehörde genehmigte Änderung der 
Arealbebauung aufgehoben habe. Die vom Regierungsrat genannten, materiellen Mängel 
bezögen sich einzig auf das Baugesuch, nicht aber auf die Änderung der Arealbebauung, 
welche von 80 % der Arealgenossen genehmigt worden sei. Diese hätte somit bestätigt 
werden müssen.
Zur Geschossigkeit / Ausnützung machten die Beschwerdeführerinnen Folgendes geltend: 
Gemäss § 8 Abs. 3 alt V PBG zähle bei Gebäuden mit Schrägdächern das Dachgeschoss 
als Vollgeschoss, wenn der Kniestock, gemessen ab der Oberkante des 
Dachgeschossbodens bis OK Fusspfette, mehr als 50 cm betrage. Obwohl dies von den 
Beschwerdeführern [den heutigen Beschwerdegegnern] im vorinstanzlichen Verfahren 
nicht gerügt und im ersten Beschwerdeverfahren bei gleicher Ausgangslage vom 
Regierungsrat nicht beanstandet worden sei, habe der Regierungsrat die gemeindliche 
Baubewilligung im Wesentlichen mit der Argumentation aufgehoben, das Baugesuch halte 
die Vorschriften betreffend § 8 Abs. 3 alt V PBG nicht ein und verstosse damit hinsichtlich 
Ausnützung und Geschossigkeit gegen die Bauvorschriften. Das sei darauf 
zurückzuführen, dass der Regierungsrat die Schnittpläne offenbar falsch gelesen habe. 
Beim vorliegenden Bauprojekt handle es sich um einen Gewerbebau, der eine – im 
Vergleich zu gewöhnlichen (Wohn-) Bauten – besondere Dachkonstruktion mit 


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Urteil V 2020 5
sogenannten Bindern (auch Dachträger bzw. Dachsparren genannt) aufweise. Diese 
Dachbinder seien statisch notwendig und deren Höhe statisch vorgegeben. Diese 
Dachbinder seien ferner direkt auf dem Dachgeschossboden bzw. der Fusspfette 
aufgelagert. Die Kniestockhöhe sei folglich von der Oberkante des Dachgeschossbodens 
bis zur Oberkante der Fusspfette zu messen. Eine derartige, korrekte Bemessung ergebe, 
dass der Kniestock beidseitig entlang der gesamten Fassade kleiner als 50 cm hoch und 
damit nicht zu beanstanden sei. Die Dachkonstruktion bestehe vorliegend aus den 
Bindern, der Dämmung und der Eternitoberfläche und sei ca. 1,5 m dick. Bei den 1,00 m 
hohen Bindern, welche vom Regierungsrat zur Kniestockhöhe gerechnet worden seien, 
handle es sich somit um einen Teil des Daches; diese seien folglich nicht anzurechnen. 
Unter den Bindern befinde sich zudem eine Akustikdecke, welche die Dachkonstruktion 
abschliesse. Daraus erhelle, dass der Zwischenraum (konstruktiv bedingter Hohlraum, 
welcher auf der Unterseite der Schalldämmung oder dem Brandschutz diene), nicht 
nutzbar sei und dass den Beschwerdeführerinnen aus dieser Art der Konstruktion kein 
Vorteil erwachse. Auf der Nordwestfassade habe aufgrund der Baulinie im westlichen 
Bereich die Gebäudeform angepasst werden müssen. Diese Anpassung habe auch 
Auswirkungen auf das Traufdach, welches über die gesamte Gebäudelänge durchgehend 
gleich sei. Das "Anschneiden" des Grundrisses und des Daches führe dazu, dass das 
Dach im westlichen Bereich der Nordwestfassade nicht mehr auf die Fusspfette, sondern 
weiter südöstlich auf die Aussenfassade treffe. Diese besondere Gebäude- bzw. Dachform 
führe aber nicht dazu, dass der Kniestock nun an dieser Stelle neu zu messen wäre. Hinzu 
komme, dass der Gebäudeteil, in welchem sich diese spezielle Dachform befinde, lediglich 
eine Länge von ca. 18 % der Gesamtfassade ausmache. Weil jedoch Dachaufbauten und 
Dacheinschnitte gemäss der kommunalen Bauordnung bis zu einem Drittel der 
Fassadenlänge zulässig seien (vgl. § 45 Abs. 1 BO), gelte die Kniestockregelung gemäss 
§ 8 Abs. 3 alt V PBG bereits dann als erfüllt, wenn diese auf zwei Dritteln der 
Fassadenlänge eingehalten sei. 
Entgegen den Ausführungen des Regierungsrats sei die Erschliessung der Parzelle 
GS L.________ sowohl rechtlich als auch tatsächlich sichergestellt, weshalb die 
kommunale Baubewilligung auch diesbezüglich hätte bestätigt werden müssen. 
Vorliegend verfügten die Baugesuchsteller gemäss den bei den Akten liegenden Beilagen 
über ein genügendes Fuss- und Fahrwegrecht, welches im Grundbuch eingetragen sei. 
Diese zivilrechtliche Ordnung genüge weiter auch den öffentlich-rechtlichen 
Erfordernissen, wie dies der durchgeführte Fahrversuch mit der Q.________ vom 28. 
August 2017 klar aufgezeigt habe. Weder der Schleppkurvennachweis noch der 


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Urteil V 2020 5
Fahrversuch hätten gezeigt, dass das GS M.________ in Anspruch genommen werden 
müsse. Vielmehr habe der Fahrversuch gezeigt, dass sowohl zum – das Fahrwegrecht 
unrechtmässig beschränkenden – Steinblock [auf GS N.________] als auch zur 
Stützmauer der Tiefgaragenrampe [auf GS M.________] jeweils noch ein Abstand von 
0,40 m bestehe, was ca. 30–50 % mehr sei, als nach VSS-Norm SN 640 217a gefordert 
werde. Soweit der Regierungsrat einen Sicherheitsabstand von 60 cm zur 
Tiefgaragenrampe fordere, sei die Festlegung dieses Abstands mit Verweis auf die 
vorstehenden Ausführungen, die VSS-Norm und den Verkehrsingenieur schlicht falsch. 
Werde im Rahmen des vorliegenden Projekts der Knoten "P.________-
weg/Zufahrtsstrasse J.________" auf die Wegrechtsfläche ausgebaut, sodass die volle 
dinglich gesicherte Wegrechtsfläche künftig befahren werden könne, verbessere sich 
diese Situation sogar noch. Weshalb der Regierungsrat der Auffassung sei, der 
Fahrversuch habe nicht gezeigt, dass das Einlenken und Ausfahren am Knoten möglich 
sei, sei damit nicht nachvollziehbar. Die Erfüllung der VSS-Normen und die 
Verkehrssicherheit auf den massgeblichen Abschnitten werde durch das 
Verkehrsgutachten vom 5. Oktober 2018 bestätigt. 
C.
Den von ihnen verlangten Kostenvorschuss von Fr. 4'000.– bezahlten die 
Beschwerdeführerinnen fristgerecht.
D.
Am 26. Februar 2020 liess der Gemeinderat Cham eine Vernehmlassung 
einreichen und erklären, er unterstütze die Beschwerde der Beschwerdeführerinnen. Er 
habe die Kniestockregelung korrekt angewendet. Das Baugrundstück verfüge zudem über 
eine genügende Erschliessung. Bezüglich beider Fragen argumentierte der Gemeinderat 
Cham gleich wie die Beschwerdeführerinnen. 
E.
Mit Vernehmlassung vom 20. April 2020 beantragte die Baudirektion des Kantons 
Zug namens des Regierungsrats, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zu Lasten der 
Beschwerdeführerinnen vollumfänglich abzuweisen. 
Einleitend hielt die Baudirektion fest, dass bei Aufhebung des Bauprojekts auch die darauf 
ausgerichtete Arealbebauungsänderung dahinfalle. Indem die Kniestockhöhe beim 
geplanten Gewerbebau deutlich höher als 50 cm sei und damit die gemäss 
Regelbauweise zulässige Geschosszahl überschritten bzw. das Areal massiv übernutzt 
werde, müsse das Projekt konzeptionell überarbeitet werden, was auch in den 
Arealbebauungsplänen Niederschlag finde (Höhen, Dachneigung etc.). Hinzu komme, 


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Urteil V 2020 5
dass infolge des vorliegend gewählten Kniestocks ein zusätzliches Vollgeschoss 
beansprucht werde, welches weder von den Beschwerdeführerinnen beantragt noch 
hinsichtlich der dafür notwendigen Vorzüge begründet, geschweige denn von der 
Baubewilligungsbehörde diesbezüglich beurteilt worden sei. Schliesslich sei auch die 
Erschliessung des Gewerbebaus weiterhin ungenügend. Auch insoweit habe das 
Bauprojekt und damit auch die Änderung der Arealbebauung aufgehoben werden müssen, 
weil die Erschliessung in beiden Fällen eine Bewilligungsvoraussetzung darstelle und nur 
ein Beschluss des Gemeinderats Cham vorliege, mit welchem die Änderung der 
Arealbebauung vom geplanten Neubau abhängig gemacht worden sei. 
Die Darlegungen der Beschwerdeführerinnen zum Thema Geschossigkeit/Ausnützung 
überzeugten nicht. Es treffe nicht zu, dass der Regierungsrat die Dachsparren in den 
Plänen übersehen habe. Bei der Beurteilung des Bauvorhabens sei jedoch zunächst 
massgeblich gewesen, dass diese Dachbinder jeweils ca. 6 m auseinanderlägen. Das 
heisse, die Räumlichkeiten im obersten Geschoss erführen dadurch keine 
Einschränkungen und seien in jedem Fall voll nutzbar. An der Nordwestfassade betrage 
der Kniestock auch unter Berücksichtigung der Dachsparren im Minimum 1 m. Gemäss § 
16 Abs. 2 lit. b alt V PBG würden bei der Berechnung der Ausnützungsziffer Flächen von 
Räumen über dem obersten Geschoss nur dann nicht angerechnet, wenn sie unter einem 
Dach mit gegenseitiger Neigung lägen und ein allfälliger Kniestock an keiner Seite des 
Dachs höher als 50 cm sei. Auch der Hinweis auf die neu eingereichten Ausführungspläne 
führe zu keinem anderen Ergebnis. Zum einen sei aus den Baugesuchsplänen nirgends 
erkennbar, dass sich unter den Bindern eine Akustikdecke befinde. Zum anderen würde 
die angesprochene Akustikdecke – wenn überhaupt – nur über dem Hallenbereich erstellt 
werden. Somit seien die restlichen Räumlichkeiten (Büro Mieterausbau und Lager) 
weiterhin voll nutzbar, wobei z.B. der gesamte Büro Mieterausbau der B.________ AG 
(ohne Terrassenbereich) zwischen den Dachsparren Raumhöhen von mehr als 2 m 
aufweise. Von einer eingeschränkten Nutzbarkeit könne keine Rede sein. Bei der 
Bestimmung des Kniestocks sei gemäss konstanter Rechtsprechung der tatsächliche 
Fassadenverlauf massgeblich und es werde gerade nicht auf die Flucht einer zu 
bestimmenden Hauptfassade abgestellt. Die Ausführungen der Beschwerdeführerinnen 
betreffend die Verschiebung bzw. die Nicht-Verschiebung des Kniestocks an der 
Nordwestfassade nach innen infolge der Baulinie, wodurch im westlichen Bereich die 
Gebäudeform habe angepasst werden müssen, seien daher nur schwer nachvollziehbar. 
Das vorliegende Bauvorhaben weise keine Dacheinschnitte oder Lukarnen auf. Der 
Auffassung der Beschwerdeführerinnen, weil Dachaufbauten und Dacheinschnitte gemäss 


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Urteil V 2020 5
der kommunalen Bauordnung bis zu einem Drittel der Fassadenlänge zulässig seien, gelte 
die Kniestockregelung gemäss § 8 Abs. 3 alt V PBG bereits dann als erfüllt, wenn diese 
auf zwei Dritteln der Fassadenlänge eingehalten sei –vorliegend weise der Gebäudeteil 
mit der speziellen Dachform lediglich eine Länge von ca. 18 Prozent der Gesamtfassade 
aus – gehe aus diesem Grund an der Sache vorbei. 
In Bezug auf das Erschliessungsthema wies die Baudirektion darauf hin, der 
Regierungsrat habe sich in seinem Entscheid vom 17. Mai 2016 einlässlich zur 
Befahrbarkeit des Knotens "P.________-weg/Zufahrtsstrasse J.________" geäussert. Aus 
den damals eingereichten Schleppkurven sei hervorgegangen, dass ein Befahren des 
Knotens nur dann möglich sei, wenn keine Sicherheitszuschläge gemäss SN 640 201 
beachtet würden. Diese Zuschläge seien jedoch relevant, um ein praxisgerechtes 
Befahren bei seitlichen Hindernissen sicherstellen zu können. Der Regierungsrat sei 
deshalb zum Schluss gelangt, dass der Knoten "P.________-weg/Zufahrtsstrasse 
J.________" ausgebaut werden müsse, da der effektive Raumbedarf für eine 
praxisgerechte Befahrbarkeit über die in den Plänen aufgezeigten Schleppkurven 
hinausgegangen sei. Dieser Entscheid sei unangefochten geblieben. Dennoch sei in der 
Folge darauf verzichtet worden, den Knoten für den vorliegend geplanten Gewerbeneubau 
auszubauen. Der durchgeführte Fahrversuch bestätige, dass der Knoten nur mit 
"Millimeter-Arbeit" befahren werden könne und es müsse davon ausgegangen werden, 
dass beim Einbiegen in die Strasse J.________ das Nachbargrundstück GS M.________ 
mitbeansprucht werde. Auch die bei den Akten liegenden Schleppkurven zeigten, dass für 
das Abbiegen die ganze Breite des von den Beschwerdeführerinnen geltend gemachten 
Wegrechts notwendig sei. Die heutige Strasse entspreche jedoch (noch) nicht dieser 
Wegrechtsfläche, weshalb der Knoten ausgebaut werden müsse. Nur so könne ein 
praxisgerechtes Befahren des Knotens sichergestellt und die Sicherheit der 
Anwohnerinnen und Anwohner (insbesondere der zahlreichen Kinder in diesem Quartier) 
gewährleistet werden.
F.
Am 26. Mai 2020 liessen die Beschwerdegegner 1–4 Stellung zur Beschwerde 
nehmen und beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; 
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerinnen. Sie 
liessen vorbringen, die Gesuchstellerinnen hätten ein Baugesuch mit Plänen eingereicht, 
welche die Kniestockregelung und damit die Ausnützung und Geschossigkeit verletzten. 
Der Regierungsrat habe deshalb die Beschwerde in diesem Punkt zu Recht gutgeheissen. 
Auch wenn die Kniestockhöhe bei den Bindern allenfalls weniger als 0,50 m betragen 


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Urteil V 2020 5
würde, wäre sie bei den offensichtlich grösseren Flächen zwischen den Bindern deutlich 
höher als 0,50 m. Da weder den Bauplänen noch den neu erstellten und eingereichten 
Plänen der Beschwerdeführerinnen entnommen werden könne, dass sämtliche 
Zwischenräume im ganzen Dachgeschoss gefüllt (z.B. mit Füllmaterial) und/oder 
abgeschlossen (z.B. durch eine zusätzliche Decke) würden, müsse davon ausgegangen 
werden, dass sie nutzbar seien und bei der Bemessung der Kniestockhöhe berücksichtigt 
werden müssten. Die Auffassung der Beschwerdeführerinnen, die besondere Gebäude- 
bzw. Dachform würde nicht zu einer Verschiebung des Kniestocks führen, werde 
bestritten. Die Kniestockhöhe sei stets bei der Hauptfassade zu messen. Die Drittelsregel 
gemäss § 45 Abs. 1 BO finde vorliegend keine Anwendung, da diese zu einer Umgehung 
der Kniestockregelung führe. Eine Herabsetzung der Dachkonstruktion hätte nicht mit 
einer Auflage angeordnet werden können. Für eine solche wesentliche Änderung des 
Bauprojekts sei die Durchführung eines neuen Baubewilligungsverfahrens zwingend 
notwendig.
Bezüglich der Erschliessung könnten sich die Beschwerdegegner 1–4 auf die sorgfältige 
Auseinandersetzung im ersten Entscheid des Regierungsrates vom 17. Mai 2016 stützen. 
Entscheidend sei, ob für die konkret beabsichtigte Nutzung eine rechtlich und tatsächlich 
ausreichende Erschliessung gegeben sei, welche auch verkehrssicher sei. All diese 
Voraussetzungen vermöge die bestehende Erschliessung für den bewilligten 
Gewerbeneubau nicht zu erfüllen. Die Strassen müssten ausgebaut werden. Die 
Verkehrssituation mit den diversen Schleppkurven entspreche nicht den VSS-Normen. Die 
Einhaltung der Normen sei bei den Strassenbreiten, den Radien, den Einlenkern und den 
Abzweigungen für Schwerverkehr mit Gegenverkehr nicht gegeben. Die Zu- und Wegfahrt 
sei teils nur mit erheblichen Manövern möglich. Diese Manöver seien bei 
Quartierverkehrswegen nicht zulässig, sie müssten ohne Verkehrsbehinderung in einem 
Zug befahren werden können. Die Abstände bzw. Sichtverhältnisse gegenüber den 
weiteren Verkehrsteilnehmern, wie Velofahrern, Reitern, Fussgängern und vor allem den 
vielen Schulkindern, seien unzureichend. Spielende Kinder könnten von den 
manövrierenden Sattelschleppern leicht übersehen werden. Erschwerend komme hinzu, 
dass der schmale P.________-weg die einzige Zu- und Wegfahrt zu den Sportplätzen, der 
Pfadihütte, dem VitaParcours (Naherholungszone) und dem viel besuchten Grillplatz im 
Wald sei. Auch der Zugang zur Kindertagesstätte am P.________ -weg sei gefährdet. Die 
geplante Nutzung der Erschliessungsstrasse P.________-weg mit Sattelschleppern und 
Lastzügen sei in keiner Art und Weise auf den Mischverkehr – Fussgänger, Radfahrer, 
Sportplatzverkehr und Reiter – ausgelegt, verfüge sie doch nicht einmal über ein 


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Urteil V 2020 5
definitives Trottoir. Die Haupteinfahrt in die Kantonsstrasse sei bis anhin gemäss der 
Quartierbeschreibung der Gemeinde Cham schon am 1. September 2005 als nicht optimal 
gelöst bezeichnet worden, u.a. auch bei gleichzeitiger Querung der Radverbindung. 
Obwohl der Verkehr 2005 mit der Fertigstellung und dem Bezug der zweiten Bauetappe 
J.________ zugenommen habe, seien keine wesentlichen baulichen Massnahmen zur 
Verbesserung der Sicherheit vorgenommen worden. Deshalb sei es unverständlich und 
absolut gefährlich, zusätzlichen Schwer- und Werkverkehr wie aktuell geplant zu 
bewilligen. Es komme erschwerend noch die geplante Situation mit der projektierten 
Umfahrung Cham-Hünenberg (UCH) dazu. Da werde mit den geplanten 
Schallschutzwänden alles noch unübersichtlicher und mit dem Kreisel die sichere Einfahrt 
in die K.________-strasse unmöglich. Die Quartiererschliessungsstrasse P.________-weg 
sei für den Grundbegegnungsfall Lastwagen/Personenwagen nicht normgerecht 
ausgestattet. Der P.________-weg habe im Abschnitt West eine Fahrbahnbreite von 
lediglich 4,70 m; erforderlich wären aber mit den notwendigen Sicherheitszuschlägen 
5,50 m. Selbst wenn die Rinne noch der Fahrbahn zugerechnet werde, fehlten immer noch 
0,35 m. Müsse der Gehweg beim Grundbegegnungsfall Lastwagen/Personenwagen 
befahren werden, führe dies zur Gefährdung von Personen, namentlich Kindern. Bei der 
Einmündung J.________ in den P.________-weg seien zudem die Sichtfelder für 
Personen mit fahrzeugähnlichen Geräten nach rechts aufgrund eines vorhandenen 
Parkfeldes nicht eingehalten. 
G.
Am 6. Juli 2020 liessen die Beschwerdeführerinnen eine Replik einreichen. Darin 
wiesen sie insbesondere darauf hin, dass auf den vorliegenden Fall gemäss § 71a Abs. 1 
lit. a PBG das neue Recht Anwendung finde, sofern dieses für die Bauherrschaft günstiger 
sei. Aufgrund der umfassenden Neuformulierung der sog. Kniestockregel in § 24 V PBG 
sei dies vorliegend der Fall. Im Gegensatz zum bisherigen Recht sehe das neue Recht 
vor, dass die Kniestockhöhe bei asymmetrischen Dächern bis zu maximal 4,50 m 
betragen dürfe. Die Gesamthöhe eines asymmetrischen Dachs dürfe die Gesamthöhe 
eines symmetrischen Dachs dabei nicht überragen (§ 24 Abs. 1 lit. b V PBG). Darüber 
hinaus lasse das neue Recht Dachdurchbrüche explizit zu, soweit diese insgesamt nicht 
breiter als die Hälfte der Fassadenlänge seien (§ 24 Abs. 2 V PBG). Als Dachdurchbrüche 
gälten Dachaufbauten, die der Vergrösserung der Nutzfläche dienten, Dacheinschnitte, 
Dachflächenfenster und spezielle Giebelkonstruktionen (§ 24 Abs. 3 V PBG). Eine 
Beurteilung des Bauvorhabens der Beschwerdeführerinnen nach den revidierten 
Gesetzesbestimmungen falle in mehrfacher Hinsicht günstiger aus als diejenige nach 
bisherigem Recht. Eventualiter wäre es, insbesondere unter Berücksichtigung des neuen 


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Urteil V 2020 5
Rechts, zudem ohne weiteres möglich gewesen, die Dachkonstruktion des Projekts 
geringfügig und ohne konzeptionelle Überarbeitung herabzusetzen bzw. diesbezüglich 
eine Auflage zu verfügen. Unverhältnismässig sei es hingegen gewesen, die 
Baubewilligung kurzerhand aufzuheben. 
H.
Mit Eingabe vom 29. Juli 2020 liess der Gemeinderat Cham mitteilen, er verzichte 
auf die Eingabe einer Duplik.
I.
Am 20. August 2020 liessen die Beschwerdegegner 1–4 duplizieren und 
ausführen, die neu formulierte Kniestockregelung in § 24 V PBG sei vorliegend nicht 
anwendbar. In § 71a lit. b PBG und § 74 Abs. 1 V PBG werde festgehalten, dass das 
bisherige Recht auf Baugesuche in denjenigen Gemeinden Anwendung finde, welche ihre 
Zonenpläne und Bauvorschriften noch nicht an die sich an der IVHB orientierenden 
Baubegriffe und Messweisen angepasst hätten, was in der Gemeinde Cham offensichtlich 
der Fall sei. Jedenfalls werde bestritten, dass ein asymmetrisches Dach und/oder 
Dachdurchbrüche, eine spezielle Giebelkonstruktion oder Dacheinschnitte gegeben seien. 
Weiter beharrten die Beschwerdegegner 1–4 darauf, dass die vorliegende Erschliessung 
den anwendbaren Bauvorschriften und technischen Normen nicht entsprechen würden. 
Die Bauherrschaft verfüge für den geplanten Gewerbebau offensichtlich nicht über ein 
ausreichendes, im Grundbuch eingetragenes Fuss- und Fahrwegrecht, weshalb die 
Erschliessung auch rechtlich nicht gesichert sei.
J.
Die Baudirektion nahm am 28. August 2020 noch einmal Stellung. Sie führte aus, 
bereits der Wortlaut der Übergangsregelung von § 71a lit. a neu PBG sei 
unmissverständlich, indem vom "bisherigen Recht" oder dann vom "neuen Recht" immer 
als Ganzes gesprochen werde. Es gebe keinen Hinweis darauf, dass nur einzelne, 
ausgewählte Bestimmungen des neuen Rechts für die Beurteilung herangezogen werden 
dürften, wohingegen alle anderen, für die Bauherrschaft ungünstigen Vorschriften 
auszuklammern seien. Dies ergebe überdies auch keinen Sinn und würde wie im 
vorliegenden Fall zum Ergebnis führen, dass ein Projekt, welches sowohl nach 
"bisherigem Recht" (Überschreitung Geschossigkeit, Übernutzung, fehlendes 
Betriebskonzept und ungenügende Erschliessung) als auch nach neuem Recht 
(Arealbebauungen seien nach neuem Recht nicht mehr zulässig bzw. die vorliegende 
Änderung könnte nur über den Erlass eines zumindest einfachen Bebauungsplans 
erfolgen) nicht bewilligungsfähig sei, dennoch bewilligt werden könnte. Dass dies nicht der 
Absicht des Gesetzgebers entspreche, sei offensichtlich und bedürfe keiner Weiterungen. 


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Urteil V 2020 5
Die Auffassung der Beschwerdeführerinnen führe somit nicht nur im Resultat zu einer 
unhaltbaren Situation, sondern laufe des Weiteren auch dem Revisionsgedanken zuwider, 
wonach zukünftig bzw. unter der Herrschaft des "neuen Rechts" Arealbebauungen 
aufzugeben resp. durch das Institut des einfachen Bebauungsplans abzulösen seien. 
Hinzu komme, dass es sich hier auch nicht um ein asymmetrisches Dach handle. 
Massgeblich sei, dass der Dachfirst gleichmässig und weitestgehend mittig über die 
Gebäudelänge verlaufe. Es liege auch keine spezielle Giebelkonstruktion vor. 
K.
Weitere Eingaben erfolgten keine mehr.
L.
Mit Urteil A-262/2020 vom 1. März 2021 wies das Bundesverwaltungsgericht die 
Beschwerde gegen die vom ESTI am 2. Februar 2017 erteilte Ausnahmebewilligung nach 
Art. 38 der Verordnung über elektrische Leitungen gut. Es hob die Verfügung vom 2. 
Februar 2017 auf und wies die Angelegenheit im Sinne der Erwägungen an das ESTI 
zurück. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.
Das Verwaltungsgericht erwägt:
1.
1.1
Gemäss § 61 Abs. 1 Ziff. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG; 
BGS 162.1) ist gegen Verwaltungsentscheide des Regierungsrats die Beschwerde an das 
Verwaltungsgericht zulässig, soweit die Gesetzgebung den Weiterzug nicht 
ausnahmsweise ausschliesst. Ein solcher Ausschluss liegt hier nicht vor. Die Beschwerde 
wurde fristgerecht eingereicht und entspricht den formellen Anforderungen gemäss § 65 
VRG. Die Beschwerdeführerinnen waren die Baugesuchstellerinnen im erstinstanzlichen 
Verfahren, und sie sind vom Entscheid des Regierungsrats, der die Baubewilligung für den 
Neubau des Gewerbegebäudes und die ebenfalls von der Baubehörde genehmigte 
Änderung der Arealbebauung J.________ aufgehoben hat, besonders berührt und haben 
ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung. Ihre 
Beschwerdeberechtigung ist daher gestützt auf § 62 VRG zu bejahen, und ihre 
Beschwerde ist zu prüfen.


14
Urteil V 2020 5
Die Beurteilung erfolgt auf dem Zirkulationsweg gemäss § 29 der Geschäftsordnung des 
Verwaltungsgerichtes (GO VG; BGS 162.11).
1.2
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann jede Rechtsverletzung gerügt wer-
den. Als solche gelten die Nichtanwendung und die unrichtige Anwendung eines 
Rechtssatzes, die unrichtige rechtliche Beurteilung einer Tatsache, der Missbrauch oder 
die Überschreitung des Ermessens, die Verletzung einer wesentlichen Form- oder 
Verfahrensvorschrift sowie die Rechtsverweigerung und -verzögerung. Nicht gerügt 
werden kann die unrichtige Handhabung des Ermessens (§ 63 VRG).
2.
2.1
Die Revision vom 22. Februar 2018 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; 
BGS 721.11) ist per 1. Januar 2019 in Kraft getreten. Das vorliegende Baugesuch zur 
Änderung der Arealbebauung J.________ und für den Neubau eines Gewerbegebäudes 
(Büro und Werkhalle) wurde der Gemeinde Cham am 25. September 2017 eingereicht. 
Der Entscheid des Gemeinderats Cham datiert vom 20. März 2018. Übergangsrechtlich 
gelangt daher die Bestimmung von § 71a lit. a PBG zur Anwendung, wonach auf 
Baugesuche, die im Zeitpunkt des lnkrafttretens dieses Gesetzes hängig sind, das 
bisherige Recht Anwendung findet, es sei denn, für die Bauherrschaft ist die Beurteilung 
nach neuem Recht günstiger.
2.2
Nicht zu folgen ist der Ansicht der Beschwerdegegner 1–4, wonach neues Recht 
vorliegend deshalb nicht anwendbar sei, weil in § 71a lit. b PBG und § 74 Abs. 1 der 
Verordnung zum Planungs- und Baugesetz (V PBG; BGS 721.11) festgehalten sei, dass 
das bisherige Recht in denjenigen Gemeinden Anwendung finde, welche ihre Zonenpläne 
und Bauvorschriften noch nicht an die sich in der IVHB orientierenden Baubegriffe und 
Messweisen angepasst haben, was in der Gemeinde Cham offensichtlich der Fall sei. Die 
von den Beschwerdegegnern 1–4 angerufenen Bestimmungen gelten nur für Baugesuche, 
welche ab dem 1. Januar 2019 eingereicht wurden, was hier nicht gegeben ist.
3.
3.1
Wendet man ausschliesslich bisheriges Recht an, wie das § 71a lit. a PBG im 
Grundsatz vorsieht, ist dem Regierungsrat zuzustimmen, dass das Bauvorhaben das in 
§ 8 Abs. 3 sowie § 16 Abs. 2 lit. b aV PBG erwähnte Mass überschreitet, bis zu welchem 
das Dachgeschoss nicht als Vollgeschoss zählt bzw. bis zu welchem die Fläche über dem 


15
Urteil V 2020 5
obersten Geschoss als nicht anzurechnende Geschossfläche gilt. Gemäss § 8 Abs. 3 aV 
PBG zählt bei Gebäuden mit Schrägdächern das Dachgeschoss als Vollgeschoss, wenn 
der Kniestock, gemessen ab der Oberkante des Dachgeschosses bis OK Fusspfette, mehr 
als 50 cm beträgt. Gemäss § 16 Abs. 2 lit. b aV PBG sind Flächen von Räumen über dem 
obersten Geschoss, wenn sie unter einem Dach mit gegenseitiger Neigung liegen und ein 
allfälliger Kniestock an keiner Stelle des Daches höher als 50 cm ist, bei der Berechnung 
der Ausnützungsziffer nicht als Geschossfläche anzurechnen. Als Kniestock bezeichnet 
man die an der Traufseite eines Hauses über die Decke des obersten Geschosses hinaus 
gemauerte Aussenwand (vgl. Erläuterungsskizzen zur Verordnung zum Planungs- und 
Baugesetz vom Dezember 2013 / rev. August 2014, S. 12).
3.2
Dem Plan Nr. 1612-100 "Schnitte" vom 19. September 2017 (GR-Beil. 28) kann 
entnommen werden, dass bei allen vier dargelegten Schnitten die vorgegebene 
Kniestockhöhe von 50 cm überschritten wird; beim Querschnitt A-A beträgt der Kniestock 
an der Nordwestfassade sogar mehr als 2 m. Die Beschwerdeführerinnen bringen in ihrer 
Vernehmlassung zwar vor, die Kniestockhöhe sei von der Oberkante des 
Dachgeschossbodens bis zur Oberkante der Fusspfette, auf welcher die Dachbinder 
aufgelagert seien, zu messen. Eine derartige, korrekte Bemessung ergebe, dass der 
Kniestock beidseitig entlang der gesamten Fassade kleiner als 50 cm hoch und damit 
nicht zu beanstanden sei. Bei den 1,00 m hohen Bindern, welche vom Regierungsrat zur 
Kniestockhöhe gerechnet worden seien, handle es sich um einen Teil des Daches; diese 
seien folglich nicht anzurechnen. Unter den Bindern befinde sich zudem eine 
Akustikdecke, welche die Dachkonstruktion abschliesse. Der Regierungsrat hat jedoch zu 
Recht darauf hingewiesen, dass die von den Beschwerdeführerinnen erwähnten 
Dachbinder jeweils ca. 6 m auseinanderliegen, wodurch die Räumlichkeiten im obersten 
Geschoss keine Einschränkungen erfahren und in jedem Fall voll nutzbar sind, weshalb es 
sich bereits unter diesem Aspekt rechtfertigt, die Dachbinder bei der Kniestockberechnung 
unberücksichtigt zu lassen und das oberste Geschoss gemäss seinen 
Nutzungsmöglichkeiten als Vollgeschoss zu qualifizieren. Daran ändert auch nichts, dass 
unter den Bindern eine Akustikdecke vorgesehen ist. Diese von den 
Beschwerdeführerinnen in ihrer Beschwerdeschrift erstmals erwähnte Akustikdecke (in 
den Baugesuchsplänen ist keine solche erkennbar) soll nur über dem Hallenbereich 
erstellt werden, womit die restlichen Räumlichkeiten (Büro Mieterausbau und Lager) 
weiterhin voll nutzbar sind. 


16
Urteil V 2020 5
3.3
Im westlichen Bereich der Nordwestfassade trifft das Dach nicht mehr auf die 
Fusspfette, sondern weiter sudöstlich auf die Aussenfassade. Die Beschwerdeführerinnen 
machen geltend, auf der Nordwestfassade habe aufgrund der Baulinie im westlichen 
Bereich die Gebäudeform angepasst werden müssen. Das "Anschneiden" des 
Grundrisses und des Daches führe dazu, dass das Dach im westlichen Bereich der 
Nordwestfassade nicht mehr auf der Fusspfette, sondern weiter südöstlich auf die 
Aussenfassade treffe. Diese besondere Gebäude- bzw. Dachform führe aber nicht dazu, 
dass der Kniestock nun an dieser Stelle neu zu messen wäre; vielmehr finde gemäss der 
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts eine Verschiebung des Kniestocks z.B. auch bei 
verlängertem Dachgeschossfussboden gerade nicht statt (vgl. Regierungsratsbeschluss 
vom 16. Dezember 2014 i. S. J. und S. S. G., mit weiteren Hinweisen). Eine Verschiebung 
des Kniestocks nach innen, so die Beschwerdeführerinnen weiter, würde vorliegend auch 
keinen Sinn ergeben, zumal die Beschwerdeführerinnen aufgrund dieser Ausgestaltung 
ohnehin schon nutzbare Fläche und nutzbares Volumen verlören. Eine andere Auslegung 
würde sonst dazu führen, dass man zwar ein ganzes Dachgeschoss mit mehr Fläche nicht 
anrechnen müsste, das Dachgeschoss bei Dacheinschnitten oder Rückversetzungen 
aufgrund des verschobenen Kniestocks hingegen anrechenbar wäre bzw. als 
Vollgeschoss gelten würde, obwohl dieses weniger Fläche/Volumen beanspruche. Dies 
entspreche nicht dem Sinn des Gesetzgebers.
Dem ist nicht zu folgen. Der Regierungsrat weist zu Recht darauf hin, dass bei der 
Bestimmung des Kniestocks der tatsächliche Fassadenverlauf massgeblich ist und nicht 
auf die Flucht einer zu bestimmenden Hauptfassade abgestellt wird. Der Kniestock ist dort 
zu messen, wo die tatsächliche Gebäudefassade über den Dachboden hinaus das 
Schrägdach schneidet. Im vorliegenden Fall beträgt die Höhe des Kniestocks im 
westlichen Bereich der Nordwestfassade zum Teil mehr als 2 m, und weil gemäss § 16 
Abs. 2 lit. b aV PBG ein allfälliger Kniestock an keiner Stelle des Daches höher als 50 cm 
sein darf, ist die Fläche über dem obersten Geschoss bei der Berechnung der 
Ausnützungsziffer als Geschossfläche anzurechnen.
3.4
Die Beschwerdeführerinnen bringen zudem vor, der Gebäudeteil, in welchem sich 
die spezielle Dachform befinde, mache lediglich eine Länge von ca. 18 % der 
Gesamtfassade aus. Weil jedoch Dachaufbauten und Dacheinschnitte gemäss der 
kommunalen Bauordnung bis zu einem Drittel der Fassadenlänge zulässig seien (vgl. § 45 
Abs. 1 BO), gelte die Kniestockregelung gemäss § 8a Abs. 3 aV PBG bereits dann als 
erfüllt, wenn diese auf zwei Dritteln der Fassadenlänge eingehalten sei. Auf der östlichen, 


17
Urteil V 2020 5
der Wohnüberbauung zugewandten Seite betrage die Kniestockhöhe auf der gesamten 
Fassadenlänge < 0,50 m. Die sogenannte Drittelregel gemäss § 45 Abs. 1 BO sei damit 
ebenso eingehalten wie die Kniestockregelung gemäss § 8 Abs. 3 aV PBG. Eine andere 
Auslegung würde bedeuten, dass in einem Dachgeschoss mit Kniestock keine Lukarnen, 
Dachaufbauten und Dacheinschnitte zulässig wären, was im Widerspruch zur Baukultur im 
Kanton Zug stehe. 
Die Beschwerdeführerinnen können nur schon deshalb aus § 45 Abs. 1 der Bauordnung 
der Gemeinde Cham (BO) nichts zu ihren Gunsten ableiten, weil das vorliegende 
Bauvorhaben keine Dacheinschnitte, Dachaufbauten oder Lukarnen aufweist. Ausserdem 
ist erneut darauf hinzuweisen, dass auch § 16 Abs. 2 lit. b aV PBG einschlägig ist, wonach 
ein allfälliger Kniestock an keiner Stelle des Dachs höher als 50 cm sein darf. Diese 
Vorgabe hält der geplante Gewerbebau nicht ein.
4.
4.1
Die Beschwerdeführerinnen weisen in ihrer Replik darauf hin, auf den 
vorliegenden Fall finde gemäss § 71a lit. a PBG das neue Recht Anwendung, weil dieses 
aufgrund der umfassenden Neuformulierung der sog. Kniestockregel in § 24 V PBG 
günstiger sei. Im Gegensatz zum bisherigen Recht sehe das neue Recht vor, dass die 
Kniestockhöhe bei asymmetrischen Dächern bis zu maximal 4,50 m betragen dürfe (§ 24 
Abs. 1 lit. b V PBG). Darüber hinaus lasse das neue Recht Dachdurchbrüche explizit zu, 
soweit diese insgesamt nicht breiter als die Hälfte der Fassadenlänge seien (§ 24 Abs. 2 V 
PBG). Als Dachdurchbrüche gälten Dachaufbauten, die der Vergrösserung der Nutzfläche 
dienten, Dacheinschnitte, Dachflächenfenster und spezielle Giebelkonstruktionen (§ 24 
Abs. 3 V PBG).
4.2
Die Baudirektion hält in ihrer Duplik entgegen, bereits der Wortlaut der 
Übergangsregelung von § 71a lit. a neu PBG sei unmissverständlich, indem vom 
"bisherigen Recht" oder dann vom "neuen Recht" immer als Ganzes gesprochen werde. 
Es gebe keinen Hinweis darauf, dass nur einzelne, ausgewählte Bestimmungen des 
neuen Rechts für die Beurteilung herangezogen werden dürften, wohingegen alle 
anderen, für die Bauherrschaft ungünstigen Vorschriften auszuklammern seien. Dies 
ergebe überdies auch keinen Sinn und würde wie im vorliegenden Fall zum Ergebnis 
führen, dass ein Projekt, welches sowohl nach "bisherigem Recht" (Überschreitung 
Geschossigkeit, Übernutzung, fehlendes Betriebskonzept und ungenügende 
Erschliessung) als auch nach neuem Recht (Arealbebauungen seien nach neuem Recht 


18
Urteil V 2020 5
nicht mehr zulässig bzw. die vorliegende Änderung könnte nur über den Erlass eines 
zumindest einfachen Bebauungsplans erfolgen) nicht bewilligungsfähig sei, dennoch 
bewilligt werden könnte. Dass dies nicht der Absicht des Gesetzgebers entspreche, sei 
offensichtlich und bedürfe keiner Weiterungen. Die Auffassung der 
Beschwerdeführerinnen führe somit nicht nur im Resultat zu einer unhaltbaren Situation, 
sondern laufe des Weiteren auch dem Revisionsgedanken zuwider, wonach zukünftig 
bzw. unter der Herrschaft des "neuen Rechts" Arealbebauungen aufzugeben resp. durch 
das Institut des einfachen Bebauungsplans abzulösen seien. Hinzu komme, dass es sich 
hier auch nicht um ein asymmetrisches Dach handle. Massgeblich sei, dass der Dachfirst 
gleichmässig und weitestgehend mittig über die Gebäudelänge verlaufe. Es liege auch 
keine spezielle Giebelkonstruktion vor.
4.3
Der Baudirektion ist vollumfänglich zuzustimmen. Gemäss dem am 22. Februar 
2018 eingefügten § 71a lit. a PBG findet das bisherige Recht auf Baugesuche 
Anwendung, die im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes hängig sind, es sei denn, 
für die Bauherrschaft ist eine Beurteilung nach neuem Recht günstiger. Mit "bisherigem 
Recht" und "neuem Recht" ist immer das ganze Recht gemeint. Es dürfen nicht einzelne 
Bestimmungen des neuen Rechts und gleichzeitig einzelne Bestimmungen des alten 
Rechts herangezogen werden. Im vorliegenden Fall können sich die 
Beschwerdeführerinnen daher nicht auf die Neuformulierung der Kniestockregel in § 24 V 
PBG berufen, umso mehr als es sich hier gar nicht um ein asymmetrisches Dach handelt, 
sondern dieses mittig über die Gebäudelänge verläuft, und auch keine spezielle 
Giebelkonstruktion vorliegt. Somit hat der Regierungsrat zu Recht die Beurteilung des 
Kniestocks nach neuem Recht unterlassen.
4.4
Die Beschwerde erweist sich somit, soweit sie die Geschossigkeit/Ausnützung 
betrifft, als unbegründet, weshalb der diesbezügliche Entscheid des Regierungsrats zu 
bestätigen ist.
4.5
Der Regierungsrat hat zudem zu Recht sowohl die Baubewilligung für den Neubau 
des Gewerbegebäudes auf GS L.________ als auch die Bewilligung für die Änderung der 
Arealbebauung J.________ aufgehoben. Entgegen den Vorbringen der 
Beschwerdeführerinnen handelte sich beim vorliegenden Baugesuchsverfahren nicht um 
zwei separate Verfahren bzw. Gesuche, die separat und unabhängig voneinander bewilligt 
wurden. Vielmehr hat der Gemeinderat Cham entsprechend dem ihm eingereichten 
Baugesuch und dessen Unterlagen am 20. März 2018 nur eine einzige Baubewilligung 


19
Urteil V 2020 5
erteilt und in demselben Verfahren beide Themen (Arealbebauungsänderung und Neubau 
Gewerbebau) bewilligt. Damit ist klar, dass das konkrete Bauprojekt (Neubau 
Gewerbebau) hier zugleich Ausgangspunkt für die Änderung der bereits teilweise 
realisierten Arealbebauung J.________ bildet, was zur Folge hat, dass bei Aufhebung des 
Bauprojekts auch die darauf ausgerichtete Arealbebauungsänderung dahinfällt. Gemäss 
den Ausführungen in E. 3 muss das Projekt konzeptionell überarbeitet werden, was auch 
in den Arealbebauungsplänen Niederschlag findet. 
Ebenfalls zu Recht hat der Regierungsrat entschieden, dass die Korrektur der nicht den 
Vorschriften entsprechenden Dachkonstruktion (gemäss den Beschwerdeführerinnen 
mittels geringfügiger Herabsetzung der Dachkonstruktion ohne konzeptionelle 
Überarbeitung) nicht einfach mit einer entsprechenden Auflage angeordnet werden kann. 
Angesichts der festgestellten wesentlichen Überschreitungen des zulässigen Rahmens ist 
ohne weiteres davon auszugehen, dass eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts 
erforderlich ist, welche ein neues Bewilligungsverfahren zur Folge hat.
5.
Somit ist als Nächstes auf die Erschliessungsfrage einzugehen. 
5.1
Die Erteilung einer Baubewilligung setzt voraus, dass die Bauten und Anlagen 
dem Zweck der Nutzungszone entsprechen und dass das Land erschlossen ist (Art. 22 
Abs. 2 lit. a und b des Bundesgesetzes über die Raumplanung, RPG; SR 700). Land ist 
erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die 
erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein 
Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist (Art. 19 Abs. 1 RPG). Hinter dem 
Erschliessungserfordernis der hinreichenden Zufahrt stehen verkehrs-, gesundheits- und 
feuerpolizeiliche Überlegungen. Eine hinreichende Zufahrt besteht, wenn die 
Zugänglichkeit sowohl für die Benutzer der geplanten Bauten als auch für Fahrzeuge der 
öffentlichen Dienste (Feuerwehr, Krankenwagen, Kehrichtabfuhr, Elektrizitäts- und 
Wasserwerke etc.) gewährleistet ist. Zur Zufahrt gehört nicht nur das Verbindungsstück 
von der öffentlich zugänglichen Strasse zum Baugrundstück, sondern ebenso sehr die 
weiterführende öffentliche Strasse, soweit der Bewohner bzw. Besucher sie zwingend als 
Zufahrt benützen muss. Bei der Beurteilung des Genügens einer Zufahrt muss die 
gesamte aus dem Einzugsgebiet zu erwartende Verkehrsbelastung – unter Einschluss der 
Nachbarschaft – berücksichtigt werden, denn die Zufahrten richten sich stets nach den 
zonengerechten Baumöglichkeiten des ganzen Gebietes, das sie erschliessen sollen. 
Genügt dabei eine dem Gemeingebrauch dienende Strassenverbindung für die 


20
Urteil V 2020 5
vorgesehene Nutzung des gesamten in Betracht fallenden Baugebietes nicht oder nicht 
mehr, so muss die Baubewilligung verweigert werden (Waldmann/Hänni, Handkommentar 
RPG, 2006, Art. 19 N 20 f.). Die Zufahrt soll verkehrssicher sein und hat sich nach den 
zonenkonformen Baumöglichkeiten jener Flächen zu richten, die sie erschliessen soll. 
Soweit der Ausbaustandard von Strassen zu beurteilen ist, sind hierfür in der Regel die 
VSS-Normen heranzuziehen, die indes nicht schematisch und starr, sondern 
verhältnismässig und unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse anzuwenden sind, 
wobei den zuständigen Behörden ein erheblicher Spielraum zusteht (vgl. BGer 
1C_219/2018 vom 9. November 2018 E. 8.2). Die Zufahrt zu einem Bauvorhaben muss 
nicht nur in tatsächlicher Hinsicht genügen, sondern sie muss spätestens auf den 
Zeitpunkt der Fertigstellung des fraglichen Bauvorhabens auch rechtlich gesichert sein. 
Die rechtliche Sicherung umfasst den Nachweis, dass die Bauherrschaft über 
ausreichende Benützungsrechte an einer Zufahrt verfügt oder dass ihr für den Ausbau die 
nötigen dinglichen Rechte zustehen. Der Nachweis kann durch Eigentum, Dienstbarkeiten 
oder aber durch einfache schriftliche Zustimmung der berechtigten Eigentümerschaft 
geleistet werden (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl. 
2019, S. 743). Wird eine Zufahrt privatrechtlich geregelt, so muss durch diese Regelung 
die dauernde und jederzeitige bestimmungsgemässe Benützung der Zufahrt gesichert 
sein. Ob die zivilrechtliche Ordnung diesem öffentlich-rechtlichen Erfordernis genügt, hat 
die Baubewilligungsbehörde bei der Prüfung des Baugesuchs zu entscheiden. Ist z.B. der 
Inhalt einer Dienstbarkeit nicht ohne weiteres feststellbar und ergibt die Auslegung kein 
eindeutiges Resultat, ist die Baubewilligung zu verweigern, bis sich die Bauherrschaft – 
nötigenfalls mit Hilfe des Zivilrichters – einen hinreichenden Ausweis über ihre 
Berechtigung am Zufahrtsgrundstück verschafft hat. Andernfalls ist über das Baugesuch 
gestützt auf das öffentliche Recht zu entscheiden (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 
744).
5.2
Der Regierungsrat führte in seinem Beschluss vom 10. Dezember 2019 bezüglich 
Erschliessung aus, die Beschwerdeführinnen hätten im Verwaltungsbeschwerdeverfahren 
das Verkehrsgutachten der Q.________ vom 5. Oktober 2018 nachgereicht (Bf-Beil. 12). 
Nicht Bestandteil des Gutachtens bilde die Befahrbarkeit des Knotens "P.________-
weg/Zufahrtstrasse J.________" mit grösseren Fahrzeugen, weil diese gemäss den 
Ausführungen im Gutachten bereits mit dem Fahrversuch vom 28. August 2017 
nachgewiesen worden sei. Die Expertise, so der Regierungsrat, basiere auf einer 
vollständigen Datengrundlage. Der Fachbericht sei zudem klar formuliert, gut begründet 
und in seinem Ergebnis nachvollziehbar. Ergänzend merkte der Regierungsrat Folgendes 


21
Urteil V 2020 5
an: Die gemäss der anwendbaren VSS-Norm maximal zulässigen Belastungswerte 
blieben mit dem Bauvorhaben sowohl auf der Quartiererschliessungsstrasse P.________-
weg wie auch auf der Zufahrtsstrasse J.________ unterschritten. Auf dem Abschnitt 
P.________-weg (K.________-strasse bis Strasse J.________) und auf der Strasse 
J.________ könnten die möglichen Begegnungsfälle abgewickelt werden, wobei darauf 
hinzuweisen sei, dass die LKW zum Abbiegen von der Strasse J.________ in den 
P.________-weg die ganze Fahrbahnbreite beanspruchten. Aufgrund der engen 
Verhältnisse und der Vertikalversätze müssten die Fahrzeuge langsam fahren. Aus diesen 
Gründen könnten sowohl der Abschnitt P.________-weg (K.________-strasse bis Strasse 
J.________) wie auch die Strasse J.________ als verkehrssicher eingestuft werden. 
Was jedoch die Befahrbarkeit des Knotens P.________-weg/Strasse J.________ betreffe, 
sei Folgendes festzustellen: Anhand eines Fahrversuchs vom 28. August 2017 sei die 
Befahrbarkeit des Knotens mit einem Sattelzug nachgewiesen worden. Aufgrund der 
engen Geometrie könne der Knoten nur sehr langsam befahren werden. Dies sei 
grundsätzlich positiv zu werten, da das Mischverkehrsregime ohnehin ein tiefes 
Temporegime bedinge, um die Verkehrssicherheit gewährleisten zu können. Gestützt auf 
das Protokoll des Fahrversuchs müsse davon ausgegangen werden, dass beim Einbiegen 
in die Strasse J.________ das Nachbargrundstück GS M.________ mitbeansprucht 
worden sei (vgl. Abbildung 1 im Protokoll zum Fahrversuch, Bf-Beil. 10). Zudem decke der 
Fahrversuch nur einen einzigen Fahrzeugtyp ab, weshalb auch die bei den Akten 
befindlichen Schleppkurven für verschiedene Fahrzeugtypen sowie die VSS-
Schleppkurven zu berücksichtigen seien. Diese zeigten, dass für das Abbiegen die ganze 
Breite des von den Beschwerdegegnerinnen [den heutigen Beschwerdeführerinnen] 
geltend gemachten Wegrechts notwendig sei, insbesondere dann, wenn das 
GS M.________ nicht beansprucht werden solle. Hinzu komme, dass mit dem 
Fahrversuch auch nicht habe belegt werden können, dass mit einem geringeren seitlichen 
Abstand (bzw. Sicherheitszuschlag) zur Stützmauer als 0,6 m ein praxisgerechtes 
Befahren des Knotens mit einem Lastwagen möglich sei. Bezüglich Sichtweiten werde im 
Verkehrsgutachten festgehalten, dass die Sicht aus der Strasse J.________ nach rechts 
auf das Trottoir wegen den Parkplätzen nicht eingehalten werden könne. Erst bei einer 
Beobachtungsdistanz von rund 1,5 m sei die Sicht von 15 m eingehalten. Zwar treffe es 
zu, dass die Lastwagen infolge ihrer erhöhten Sitzposition bessere Sichtverhältnisse 
hätten. Neu würden jedoch aufgrund des Bauvorhabens zusätzlich 125 Autos pro Tag aus 
der Strasse J.________ fahren, was gegenüber dem heutigen Zustand erheblich mehr sei. 


22
Urteil V 2020 5
Für diesen Fall sehe die Norm für bestehende Strassen vor, dass mit Hilfe einer 
Signalisation die Sicherheit verbessert werde.
Zusammenfassend erklärte der Regierungsrat, es sei an den Erwägungen im 
Regierungsratsbeschluss vom 17. Mai 2016 weiterhin festzuhalten. Für die Realisierung 
des Bauvorhabens müsse daher der Knoten "P.________-weg/Zufahrtsstrasse 
J.________" ausgebaut werden, indem zumindest die Strasse bis zu der von den 
Beschwerdegegnerinnen [den heutigen Beschwerdeführerinnen] geltend gemachten 
Wegrechtsfläche (unter Einhaltung der genannten Schleppkurven) baulich verbreitert 
werde. Weiter wäre zu prüfen, ob die Sicht auf das Trottoir mit einer Signalisation 
verbessert werden könnte.
5.3
Bezüglich Befahrbarkeit des Knotens "P.________-weg/Zufahrtsstrasse 
J.________" hatte der Regierungsrat in seinem Beschluss vom 17. Mai 2016 Folgendes 
erwogen: Es falle auf, dass sowohl im Verkehrskonzept der R.________ vom 12. 
Dezember 2013 als auch im Verkehrsgutachten der Q.________ vom 15. Oktober 2014 
die Schleppkurven ohne entsprechende Sicherheitszuschläge gemäss VSS-Norm SN 640 
201 eingezeichnet worden seien. Diese Zuschläge seien relevant, um ein praxisgerechtes 
Befahren bei seitlichen Hindernissen (wie hier z.B. die Stützmauer der Tiefgarage oder die 
Gittersteinkörbe auf Grundstück Nr. O.________) sicherstellen zu können. Daraus ergebe 
sich, dass der Knoten "P.________-weg/Zufahrtsstrasse J.________" ausgebaut werden 
müsse, da der effektive Raumbedarf für eine praxisgerechte Befahrbarkeit über die in den 
Gutachten enthaltenen Plänen aufgezeigten Schleppkurven hinausgehe. Die im zum 
Gutachten der Q.________ gehörenden Plan Nr. 13.117-01a vom 9. Oktober 2014 
markierte Fahrwegrechtsfläche werde damit ebenfalls überschritten und mindestens ein 
Drittgrundstück (Parzelle Nr. S.________ oder Parzelle Nr. T.________) werde 
beansprucht. Aus diesem Grund fehle auch der rechtsgenügliche Nachweis, dass den 
Beschwerdegegnerinnen [den heutigen Beschwerdeführerinnen] die für den Ausbau 
nötigen dinglichen Rechte zustünden. Insgesamt stehe damit fest, dass die Erschliessung 
weder in tatsächlicher noch in rechtlicher Hinsicht ausgewiesen sei. 
5.4
Die Beschwerdeführerinnen bringen in ihrer Verwaltungsgerichtsbeschwerde vor, 
entgegen den Ausführungen des Regierungsrats sei die Erschliessung der Parzelle 
GS L.________ sowohl rechtlich als auch tatsächlich sichergestellt, weshalb die 
kommunale Baubewilligung auch diesbezüglich hätte bestätigt werden müssen. 
Vorliegend verfügten die Baugesuchstellerinnen gemäss den bei den Akten liegenden 


23
Urteil V 2020 5
Beilagen über ein genügendes Fuss- und Fahrwegrecht, welches im Grundbuch 
eingetragen sei. Diese zivilrechtliche Ordnung genüge weiter auch den öffentlich-
rechtlichen Erfordernissen, wie dies der durchgeführte Fahrversuch mit der Q.________ 
vom 28. August 2017 klar aufgezeigt habe. Weder der Schleppkurvennachweis noch der 
Fahrversuch hätten gezeigt, dass das GS M.________ in Anspruch genommen werden 
müsse. Vielmehr habe der Fahrversuch gezeigt, dass sowohl zum – das Fahrwegrecht 
unrechtmässig beschränkenden – Steinblock [auf GS N.________] als auch zur 
Stützmauer der Tiefgaragenrampe [auf GS M.________] jeweils noch ein Abstand von 
0,40 m (was ca. 30–50 % mehr sei, als nach VSS-Norm SN 640 271a gefordert werde) 
bestehe. Soweit der Regierungsrat einen Sicherheitsabstand von 60 cm zur 
Tiefgaragenrampe fordere, sei die Festlegung dieses Abstands mit Verweis auf die 
vorstehenden Ausführungen, die VSS-Norm und den Verkehrsingenieur schlicht falsch. 
Werde im Rahmen des vorliegenden Projekts der Knoten "P.________-
weg/Zufahrtsstrasse J.________" auf die Wegrechtsfläche ausgebaut, sodass die volle 
dinglich gesicherte Wegrechtsfläche künftig befahren werden könne, verbessere sich 
diese Situation sogar noch. Weshalb der Regierungsrat der Auffassung sei, der 
Fahrversuch habe nicht gezeigt, dass das Einlenken und Ausfahren am Knoten möglich 
sei, sei damit nicht nachvollziehbar. Die Erfüllung der VSS-Normen und die 
Verkehrssicherheit auf den massgeblichen Abschnitten werde durch das 
Verkehrsgutachten vom 5. Oktober 2018 bestätigt.
5.5
Die Beschwerdegegner 1–4 hingegen machen geltend, bezüglich der 
Erschliessung könnten sie sich auf die sorgfältige Auseinandersetzung im ersten 
Entscheid des Regierungsrates vom 17. Mai 2016 stützen. Entscheidend sei, ob für die 
konkret beabsichtigte Nutzung eine rechtlich und tatsächlich ausreichende Erschliessung 
gegeben sei, welche auch verkehrssicher sei. All diese Voraussetzungen vermöge die 
bestehende Erschliessung für den bewilligten Gewerbeneubau nicht zu erfüllen. Die 
Strassen müssten ausgebaut werden. Die Verkehrssituation mit den diversen 
Schleppkurven entspreche nicht den VSS-Normen. Die Einhaltung der Normen sei bei den 
Strassenbreiten, den Radien, den Einlenkern und den Abzweigungen für Schwerverkehr 
mit Gegenverkehr nicht gegeben. Die Zu- und Wegfahrt sei teils nur mit erheblichen 
Manövern möglich. Diese Manöver seien bei Quartierverkehrswegen nicht zulässig, sie 
müssten ohne Verkehrsbehinderung in einem Zug befahren werden können. Die Abstände 
bzw. Sichtverhältnisse gegenüber den weiteren Verkehrsteilnehmern, wie Velofahrern, 
Reitern, Fussgängern und vor allem den vielen Schulkindern, seien unzureichend. 
Spielende Kinder könnten von den manövrierenden Sattelschleppern leicht übersehen 


24
Urteil V 2020 5
werden. Erschwerend komme hinzu, dass der schmale P.________-weg die einzige Zu- 
und Wegfahrt zu den Sportplätzen, der Pfadihütte, dem VitaParcours (Naherholungszone) 
und dem viel besuchten Grillplatz im Wald sei. Auch der Zugang zur Kindertagesstätte am 
P.________-weg sei gefährdet. Die geplante Nutzung der Erschliessungsstrasse 
P.________-weg mit Sattelschleppern und Lastzügen sei in keiner Art und Weise auf den 
Mischverkehr – Fussgänger, Radfahrer, Sportplatzverkehr und Reiter – ausgelegt, verfüge 
sie doch nicht einmal über ein definitives Trottoir. Die Haupteinfahrt in die Kantonsstrasse 
sei bis anhin gemäss der Quartierbeschreibung der Gemeinde Cham schon am 1. 
September 2005 als nicht optimal gelöst bezeichnet worden, u.a. auch bei gleichzeitiger 
Querung der Radverbindung. Obwohl der Verkehr 2005 mit der Fertigstellung und dem 
Bezug der zweiten Bauetappe J.________ zugenommen habe, seien keine wesentlichen 
baulichen Massnahmen zur Verbesserung der Sicherheit vorgenommen worden. Deshalb 
sei es unverständlich und absolut gefährlich, zusätzlichen Schwer- und Werkverkehr wie 
aktuell geplant zu bewilligen. Es komme erschwerend noch die geplante Situation mit der 
projektierten Umfahrung Cham-Hünenberg (UCH) dazu. Da werde mit den geplanten 
Schallschutzwänden alles noch unübersichtlicher und mit dem Kreisel die sichere Einfahrt 
in die K.________-strasse unmöglich. Die Quartiererschliessungsstrasse P.________-weg 
sei für den Grundbegegnungsfall Lastwagen/Personenwagen nicht normgerecht 
ausgestattet. Der P.________-weg habe im Abschnitt West eine Fahrbahnbreite von 
lediglich 4,70 m; erforderlich wären aber mit den notwendigen Sicherheitszuschlägen 5,50 
m. Selbst wenn die Rinne noch der Fahrbahn zugerechnet werde, fehlten immer noch 0,35 
m. Müsse der Gehweg beim Grundbegegnungsfall Lastwagen/Personenwagen befahren 
werden, führe dies zur Gefährdung von Personen, namentlich Kindern. Bei der 
Einmündung J.________ in den P.________-weg seien zudem die Sichtfelder für 
Personen mit fahrzeugähnlichen Geräten nach rechts aufgrund eines vorhandenen 
Parkfeldes nicht eingehalten.
5.6
Der Regierungsrat hat in seinem Entscheid vom 17. Mai 2016 u.a. festgestellt, 
dass der Knoten "P.________-weg/Zufahrtsstrasse J.________" ausgebaut werden 
müsse, um ein praxisgerechtes Befahren bei seitlichen Hindernissen und ohne 
Gefährdung der Anwohnerinnen und Anwohner sicherstellen zu können. Er begründete 
dies im Wesentlichen damit, aus den [damals] eingereichten Schleppkurvenplänen gehe 
hervor, dass ein Befahren des Knotens nur dann möglich sei, wenn keine 
Sicherheitszuschläge gemäss VSS-Norm SN 640 201 beachtet würden. Diese Zuschläge 
seien jedoch relevant, um ein praxisgerechtes Befahren bei seitlichen Hindernissen (wie 
hier z.B. die Stützmauer der Tiefgarage oder die Gittersteinkörbe auf Grundstück Nr. 


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Urteil V 2020 5
O.________) sicherstellen zu können. Tatsächlich fehlen in den im damaligen Verfahren 
eingereichten Schleppkurvenplänen die in den einschlägigen VSS-Normen vorgesehenen 
Sicherheitszuschläge. Mit diesen Sicherheitszuschlägen reicht die für Fahrmanöver zur 
Verfügung stehende Strassenfläche nicht aus. Der Entscheid des Regierungsrats vom 17. 
Mai 2016 blieb unangefochten und wurde daher rechtskräftig. Die Beschwerdeführerinnen 
reichten daraufhin ein neues Baugesuch ein, ohne dass sich die Situation am Knoten 
"P.________-weg/Zufahrtsstrasse J.________" rechtlich oder tatsächlich irgendwie 
geändert hätte; es wurde einzig ein Fahrversuch durchgeführt. Es ist somit dem 
Regierungsrat zuzustimmen, dass das Land, auf dem der Gewerbebau vorgesehen ist, 
ohne Veränderung – insbesondere Ausweitung – des Knoten "P.________-
weg/Zufahrtsstrasse J.________" unter Berücksichtigung der erforderlichen 
Sicherheitszuschläge weiterhin nicht über eine ausreichende, praxisgerechte und sichere 
Zufahrt verfügt. Ebenfalls zu Recht hat der Regierungsrat diesbezüglich zudem darauf 
hingewiesen, dass bei diesem unter «Millimeter-Arbeit» vorgenommenem Fahrversuch 
beim Einbiegen in die Strasse J.________ das Nachbargrundstück GS M.________ 
mitbeansprucht wurde. Nach Ansicht des Gerichts zeigt – entgegen der Meinung der 
Beschwerdeführerinnen – die Abbildung 1 der Fotodokumentation des Fahrversuchs auf, 
dass die rechte vordere Ecke des Fahrzeugs die Grenze zum GS M.________ berührt 
bzw. sogar überfährt. Zumindest unter Berücksichtigung des erforderlichen 
Sicherheitszuschlags wird deutlich, dass die Platzverhältnisse zu knapp sind, um dem 
Erfordernis der genügenden Erschliessung zu entsprechen. Der Regierungsrat hat daher 
kein Recht verletzt, indem er auch in diesem Punkt die Verwaltungsbeschwerde 
abgewiesen hat, weil er festgestellt hat, dass der Knoten "P.________-
weg/Zufahrtsstrasse J.________" den Vorgaben nicht entspricht.
6.
Aus diesen Erwägungen ergibt sich, dass der Beschluss des Regierungsrats vom 
10. Dezember 2019 nicht zu beanstanden ist. Die dagegen eingereichte Beschwerde 
erweist sich als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist, soweit darauf einzutreten ist.
7.
7.1
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die unterliegenden 
Beschwerdeführerinnen gemäss § 23 Abs. 1 Ziff. 3 VRG kostenpflichtig. Die Spruchgebühr 
wird auf Fr. 4'000.– festgesetzt und mit dem in dieser Höhe geleisteten Kostenvorschuss 
verrechnet.


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Urteil V 2020 5
7.2
Im Rechtsmittelverfahren ist der ganz oder teilweise obsiegenden Partei zulasten 
der unterliegenden Partei eine Parteientschädigung nach Massgabe ihres Obsiegens 
zuzusprechen (§ 28 Abs. 2 VRG). Den obsiegenden, anwaltlich vertretenen 
Beschwerdegegnern 1–4 wird zulasten der Beschwerdeführerinnen eine 
Parteientschädigung von Fr. 4'000.– (inkl. MWST und Barauslagen) zugesprochen. Dem 
ebenfalls obsiegenden Regierungsrat ist keine Parteientschädigung zuzusprechen, da er 
in seinem amtlichen Wirkungskreis obsiegt (§ 28 Abs. 2a VRG).


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Urteil V 2020 5
Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Den Beschwerdeführerinnen wird eine Spruchgebühr von Fr. 4'000.– auferlegt, 
welche mit dem in dieser Höhe geleisteten Kostenvorschuss verrechnet wird.
3.
Die Beschwerdeführerinnen haben den Beschwerdegegnern 1–4 unter 
Solidarhaftung eine Parteientschädigung von Fr. 4'000.– (inkl. MWST und 
Barauslagen) zu bezahlen.
4.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung 
beim Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden.
5.
Mitteilung an den Rechtsvertreter der Beschwerdeführerinnen (dreifach), an den 
Rechtsvertreter der Beschwerdegegner 1–4 (fünffach), an den Regierungsrat des 
Kantons Zug (dreifach), an den Gemeinderat Cham und zum Vollzug von Ziffer 2 
im Dispositiv an die Finanzverwaltung des Kantons Zug.
Zug, 8. März 2021
Im Namen der
VERWALTUNGSRECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende
Der Gerichtsschreiber
versandt am