zg_verwaltungsgericht · V 2021 7 · 2022-01-03 · de

Baubewilligung

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG
VERWALTUNGSRECHTLICHE KAMMER
Mitwirkende Richter: Dr. iur. Aldo Elsener, Vorsitz
lic. iur. Jacqueline Iten-Staub, Dr. iur. Matthias Suter
lic. iur. Ivo Klingler und lic. iur. Adrian Willimann
Gerichtsschreiber: lic. iur. Peter Kottmann
U R T E I L vom 3. Januar 2022
[rechtskräftig]
gemäss § 29 der Geschäftsordnung
in Sachen
A.________
Beschwerdeführer
vertreten durch RA B.________
gegen
1. C.________
2. D.________
beide vertreten durch RA E.________,
3. Gemeinderat Baar
4. Amt für Umwelt des Kantons Zug
Beschwerdegegner 
betreffend
Baubewilligung
V 2021 7


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Urteil V 2021 7
A.
Am 16. Dezember 2015 erteilte der Gemeinderat Baar C.________ und 
D.________ (fortan: Bauherrschaft) für das Baugesuch Nr. F.________ (Einfamilienhaus 
auf GS Nr. H.________, Baar) eine Baubewilligung. Diese erwuchs zusammen mit den 
damals verfügten Auflagen nach dem Durchlaufen eines Rechtsmittelverfahrens (VGer ZG 
V 2016 9 vom 27. Juli 2016; BGer 1C_456/2016 vom 30. Mai 2017; Beschwerdeführer 
jeweils: A.________) in Rechtskraft. Am 8. April 2019 reichten C.________ und 
D.________ das Baugesuch Nr. G.________ (diverse Umgebungsanpassungen mit 
Einfriedungen beim Neubau Einfamilienhaus mit Einstellhalle auf GS Nr. H.________ als 
abgeändertes Projekt) ein. Die dagegen von A.________ eingereichte Beschwerde wies 
das Verwaltungsgericht mit rechtskräftigem Urteil V 2020 24 vom 4. März 2021 ab. Die 
Bauherrschaft hatte im Sommer 2019 mit dem Bau des Hauptgebäudes begonnen. 
Anlässlich einer Begehung der Baustelle am 11. Juli 2019 stellte die Abteilung Planung / 
Bau der Einwohnergemeinde Baar fest, dass die Bauherrschaft im Bereich des östlichen 
Kellers (Keller 2) im 1. Untergeschoss von den bewilligten Plänen abgewichen und 
insbesondere der Keller 2 um 1,75 m [recte wohl: ca. 1,4 m] tiefer erstellt worden war. Die 
Bauherrschaft wurde von der Abteilung Planung / Bau aufgefordert, die Arbeiten 
einzustellen und Pläne sowie eine Stellungnahme einzureichen. Die Bauherrschaft reichte 
daraufhin ein nachträgliches Baugesuch Nr. I.________ für die östliche Kellererweiterung 
im 1. Untergeschoss ein. Gegen dieses Baugesuch reichte A.________ am 9. Oktober 
2019 Einsprache ein, in welcher er u.a. einen Baustopp verlangte. Am 29. Oktober 2019 
hiess die Abteilung Planung / Bau das Gesuch von A.________ um Anordnung eines 
Baustopps/von vorsorglichen Massnahmen insoweit gut, als die Bauherrschaft keine 
weiteren baulichen Ausführungen sowie Installationen und dergleichen im Zusammenhang 
mit dem östlichen Keller des 1. Untergeschosses vornehmen dürfe. Im Übrigen wurde das 
Gesuch abgewiesen. Mit Entscheid vom 15. Dezember 2020 wies der Gemeinderat Baar 
die Einsprache von A.________ ab, soweit er darauf eintrat. Die Verfügung der Abteilung 
Planung/Bau vom 29. Oktober 2019 betreffend Baustopp / vorsorgliche Massnahmen hob 
der Gemeinderat Baar auf. Gleichentags erteilte der Gemeinderat Baar die Baubewilligung 
für das Baugesuch Nr. I.________ und erklärte die gewässerschutzrechtliche Bewilligung 
des Amts für Umwelt des Kantons Zug vom 23. Oktober 2020 für das Bauvorhaben mit 
den darin enthaltenen Auflagen und Bedingungen zum integrierenden Bestandteil der 
Baubewilligung.
B.
Gegen die Baubewilligung des Gemeinderats Baar und die Verfügung des Amts 
für Umwelt reichte A.________, Baar, vertreten durch Rechtsanwalt B.________ 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit folgenden Anträgen ein:


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Urteil V 2021 7
"Materielle Anträge
1.
Der angefochtene Gemeinderatsbeschluss vom 15. Dezember 2020 sei 
vollumfänglich (Einspracheabweisung und teilweise Aufhebung des Baustopps) 
aufzuheben.
2.
Die Baubewilligung (Nr. I.________) der Einwohnergemeinde Baar vom 15. 
Dezember 2020 sowie die Verfügung des Amts für Umwelt vom 23. Oktober 2020 
seien vollumfänglich aufzuheben.
3.
Die nachträgliche Baubewilligung für die Kellererweiterung sei abzuweisen und es 
sei der umgehende Rückbau unter Androhung der Ersatzvornahme sowie der 
Ungehorsamsstrafe anzuordnen.
4.
Eventualiter sei die nachträgliche Bewilligung für die Kellererweiterung 
abzuweisen und es sei die behördliche Plombierung sowie die vollständige 
Ausfüllung der HLK-Zuleitungen zu verfügen.
Prozessuale Anträge
5.
Es sei ein Augenschein durchzuführen.
6.
Es seien die Akten der Vorinstanz beizuziehen.
7.
Es sei das Verfahren zu sistieren, bis im Verfahren Nr. 53605 vor der Baudirektion 
des Kantons Zug [Verwaltungsbeschwerde von A.________ gegen den Entscheid 
der Abteilung Planung / Bau der Gemeinde Baar vom 29. Oktober 2019, keinen 
vollumfänglichen Baustopp zu verfügen] ein rechtskräftiger Entscheid vorliegt.
8.
Es sei der Beschwerde ausdrücklich die aufschiebende Wirkung zu erteilen und es 
sei der mit dem angefochtenen Entscheid teilweise gelockerte Baustopp wieder 
umfassend in Kraft zu setzen sowie während des laufenden Verfahrens 
vollumfänglich aufrechtzuerhalten, mithin sei es den Beschwerdegegnern 1 und 2 
zu verbieten, irgendwelche Arbeiten im Zusammenhang mit den strittigen 
Kellerräumlichkeiten auszuführen bzw. ausführen zu lassen.
9.
Die Kosten des Verfahrens seien den Beschwerdegegnern aufzuerlegen und 
diese seien zu verpflichten, dem Beschwerdeführer eine angemessene 
Parteientschädigung (zzgl. MwSt.) zu bezahlen."
Zur Beschwerdebegründung liess der Beschwerdeführer im Wesentlichen geltend 
machen, Teile des Kellers, insbesondere des östlichen Kellerraums von 68,1 m2, seien an 


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Urteil V 2021 7
die Ausnützung anzurechnen. Es sei aber bei Weitem nicht genügend 
Ausnützungsreserve vorhanden, um dieses Projekt im Rahmen der primären 
Baupolizeivorschriften umsetzen zu können. Es komme nicht darauf an, welche subjektive 
Nutzungsabsicht die Bauherrschaft habe respektive welche Erklärungen sie darüber 
abgebe, sondern vielmehr sei die objektive Eignung eines Gebäudes oder eines 
Gebäudeteils für eine bestimmte Nutzung massgebend. In diesem Sinne spiele es keine 
Rolle, ob die Bauherrschaft die Räumlichkeiten in den Plänen als blosse 
Kellerräumlichkeiten deklariere und diese im heutigen Zeitpunkt eine Wohnnutzung 
ausschliesse. Die Nutzung als Wohnraum sei bereits heute möglich und auch beabsichtigt, 
gebe es doch keinen nachvollziehbaren Grund, die besagten Räumlichkeiten bereits heute 
mit ausreichender Dämmung und Belüftung so auszustatten, dass eine Wohnnutzung 
(bspw. als Heimkino) ohne weiteres möglich wäre. Es werde ohne behördliche 
Massnahmen lediglich eine Frage der Zeit sein, bis der strittige Kellerraum vollständig 
ausgebaut und auch zu nutzungsrelevanten Wohnzwecken genutzt werde. Auch das 
Fehlen einer Heizung sei nicht ausreichend, um die gewerbliche oder wohnliche Nutzung 
auszuschliessen. Der Raum befinde sich innerhalb des Dämmperimeters und sei mit 24 
cm Dämmung ausserordentlich gut vor Kälte geschützt für einen Kellerraum. Der Keller sei 
sodann bereits mit Lüftungseinrichtungen ausgestattet. Vergleiche man die mit den 
eingelegten Lüftungsbestandteilen möglichen Umwälzungen mit den Daten aus der SIA-
Norm 2024 über Raumnutzungsdaten für Energie- und Gebäudetechnik, offenbare sich, 
dass in weitaus grösserem Mass gelüftet werde, als dies für einen blossen Neben- oder 
Lagerraum eigentlich notwendig wäre. Wie dem Plan zu entnehmen sei, enthalte der 
nordöstliche Kellerraum zwei grosse Zuluftdüsen und vier Abluftfassungen. Diese Lüftung 
mache keinen Sinn für einen Lagerraum, zumal diese Räume in aller Regel konstante 
Temperatur und Luftfeuchtigkeit bedingten. Demgegenüber gestatte eine solch 
leistungsfähige Lüftung ohne weiteres die Benutzung des Raumes für 
ausnützungsrelevante Zwecke. Mit einer leistungsstarken Lüftung und besonders guter 
Wärmedämmung sei eine Heizung alsdann auch nicht zwingend notwendig. Heute 
existierten bereits sogenannte Passivhäuser, welche dank guter Wärmedämmung und 
entsprechender Lüftungsinstallationen überhaupt kein aktives Heizsystem benötigten.
Die nachträgliche Bewilligung für das tiefere Niveau des Untergeschosses als ursprünglich 
bewilligt habe das Amt für Umwelt (AFU) einerseits damit begründet, dass das Belassen 
des Kellers im vorliegenden Zustand einen geringeren gewässerschutzrelevanten Eingriff 
in den Untergrund bedeute, als es der Rückbau in den rechtmässigen Zustand tun würde. 
Das AFU bleibe in der Bewilligung leider genaue Ausführungen schuldig, mithin sei die 


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Urteil V 2021 7
Begründung als willkürlich anzusehen. Soweit ersichtlich seien weder von der Gemeinde 
noch vom AFU irgendwelche Möglichkeiten in Betracht gezogen worden, ob ein Rückbau 
des Kellers auch in schonender oder alternativer Weise möglich sei. Der Rückbau der 
besagten Räumlichkeiten wäre allerdings durchaus in Betracht zu ziehen, zumal die 
Bauherrschaft den Zustand bewusst in widerrechtlicher Weise herbeigeführt habe und 
diese nachweislich sowie offensichtlich bösgläubig gewesen sei. 
C.
Den von ihm verlangten Kostenvorschuss von Fr. 3'000.– bezahlte der 
Beschwerdeführer fristgerecht.
D.
In ihrer Beschwerdeantwort vom 6. April 2021 liess die Bauherrschaft beantragen, 
die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und 
Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu Lasten des Beschwerdeführers. Es wurde 
ausgeführt, der östliche Kellerraum von 68,1 m2 habe weder eine Heizung noch eine 
natürliche Belichtung. Zudem sei der Keller auch in der rechtskräftigen Baubewilligung Nr. 
F.________ unbestritten als Keller ausgelegt und bewilligt worden. Die Tieferlegung des 
Kellers ändere an dieser rechtskräftigen Beurteilung nichts und könne keinen Einfluss auf 
die Beurteilung der Ausnützung haben. Die strittige Kellerfläche werde in Zukunft als 
Weinkeller/(Wein-)Lagerraum privat genutzt, was auf den Plänen ersichtlich sei. Demnach 
hätten die Kellerflächen weder einen Wohn- noch Gewerbezweck. Das Lagern von 
Gegenständen per se in einem Untergeschoss erfordere, dass die Räume belüftet werden 
könnten, ansonsten sich infolge der Luftfeuchtigkeit Schimmel/Fäulnis an den Wänden 
und/oder an den im Raum befindenden Gegenständen bilden würde. Ein natürliches 
Lüften sei aufgrund der fehlenden Fenster und der unterirdischen Lage der strittigen 
Räumlichkeiten ausgeschlossen. Die Installation einer Lüftungsanlage sei vernünftig und 
bei Lagerzwecken praxisgemäss. Den Keller nicht oder massiv schlechter zu isolieren als 
den Rest des Gebäudes wäre unsinnig und nicht umweltfreundlich. Vielmehr würden 
heute Untergeschosse bei Neubauten gut isoliert und befänden sich im Dämmperimeter. 
Bestritten sei, dass der geforderte Rückbau verhältnismässig sei. Vielmehr sei es so, dass 
die Baubehörde und das AFU ausgeführt hätten, der Rückbau des Kellers hätte eine 
grössere Grundwassergefährdung zur Folge als dessen Belassen im aktuellen Zustand. 
Gestützt darauf komme aus gewässerschutzrechtlichen Gesichtspunkten ein Rückbau des 
Kellers nicht in Frage und wäre daher auch unverhältnismässig.


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Urteil V 2021 7
E.
Auch das AFU hatte in seiner Stellungnahme vom 22. März 2021 bereits 
ausgeführt, mit der eigenmächtig ohne Bewilligung ausgeführten Tieferlegung des ersten 
Untergeschosses habe keine nachteilige Verminderung der schützenden Überdeckung 
über dem Grundwasser stattgefunden. Der vom Beschwerdeführer geforderte Rückbau, 
d.h. das Aufbrechen der Fundamente im Bereich des tiefer gelegten Kellerbodens, die 
Auffüllung des Volumens mit Kies, Sand oder einem anderen natürlichen Material sowie 
das Betonieren einer neuen Bodenplatte auf Höhe des bewilligten Kellerbodens gemäss 
dem Baugesuch Nr. F.________ sei aus Gewässerschutzsicht weder sinnvoll noch 
erforderlich, sondern nachteilig für den Gewässerschutz. Damit würde im Untergrund unter 
der Bodenplatte ein gegenüber dem natürlichen Untergrund durchlässigerer Bereich 
geschaffen.
F.
In seiner Vernehmlassung vom 20. April 2021 beantragte der Gemeinderat Baar, 
die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei abzuweisen; alles unter Kostenfolge zulasten des 
Beschwerdeführers. Die Fläche des östlichen Kellerraumes sei nicht zur Geschossfläche 
anzurechnen. Es handle sich um einen unbeheizten und fensterlosen Raum im 
Untergeschoss, der sich nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen eigne. Somit 
seien gewisse Kriterien baulicher Art nicht vorhanden, die darauf schliessen würden, dass 
der Raum künftig dem Wohnen dienen könne. Auch liessen weder die Dämmung noch die 
angeblichen Lüftungsleitungen darauf schliessen, dass der umstrittene Raum einer Wohn- 
oder Gewerbenutzung zugeführt werde bzw. als solche genutzt werden könne. 
G.
Am 21. Mai 2021 liess der Beschwerdeführer eine Replik einreichen. Am 27. bzw. 
28. Mai 2021 teilten das AFU und der Gemeinderat Baar mit, sie verzichteten auf eine 
Duplik. Am 23. Juni 2021 liess die Bauherrschaft eine Duplik einreichen.
H.
Mit Beschluss vom 13. April 2021 hatte der Regierungsrat des Kantons Zug die 
Beschwerde von A.________ gegen den Entscheid der Abteilung Planung / Bau der 
Gemeinde Baar vom 29. Oktober 2019, keinen vollumfänglichen Baustopp zu verfügen, 
abgewiesen. In einem obiter dictum verneinte dabei der Regierungsrat die Pflicht zur 
Anrechnung der von der Bauherrschaft vorgesehenen Kellerräume an die Ausnützung. 
Der Regierungsratsbeschluss wurde rechtskräftig.
Das Verwaltungsgericht erwägt:


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Urteil V 2021 7
1.
1.1
Gemäss § 61 Abs. 1 Ziff. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG, 
BGS 162.1) ist gegen Verwaltungsentscheide unterer kantonaler Verwaltungsbehörden 
die Beschwerde an das Verwaltungsgericht zulässig, soweit sich ihre Entscheide auf 
Bundesrecht stützen und die Gesetzgebung keinen Weiterzug an den Regierungsrat oder 
an das Bundesverwaltungsgericht vorsieht. Beschwerden gegen 
Baubewilligungsentscheide des Gemeinderats sind gemäss § 40 Abs. 2 VRG und § 67 
Abs. 2 lit. a des Planungs- und Baugesetzes (PBG; BGS 721.11) im Normalfall beim 
Regierungsrat einzureichen. Beschwerden gegen Entscheide des Gemeinderats über 
Baugesuche und Baueinsprachen sind aber dann als Verwaltungsgerichtsbeschwerden zu 
behandeln, wenn in derselben Sache ein kantonaler Entscheid vom Verwaltungsgericht zu 
behandeln ist (§ 67 Abs. 2 lit. b PBG). Nachdem die Verfügung des Amts für Umwelt des 
Kantons Zug (AFU) vom 23. Oktober 2020 ebenfalls angefochten wurde, liegt ein 
Anwendungsfall von § 67 Abs. 2 lit. b PBG vor. Weil keine Beschwerdemöglichkeit an den 
Regierungsrat oder an das Bundesverwaltungsgericht besteht, kann die entsprechende 
Beschwerde direkt beim Verwaltungsgericht eingereicht werden. Der Entscheid des AFU 
wurde zusammen mit dem Baubewilligungsentscheid des Gemeinderats Baar vom 15. 
Dezember 2020 eröffnet. Die Beschwerde wurde gemäss § 64 VRG fristgerecht 
eingereicht und entspricht den formellen Anforderungen gemäss § 65 VRG, weshalb sie 
zu prüfen ist. Nebst Rechtsverletzungen unterliegt auch die unrichtige Handhabung des 
Ermessens der gerichtlichen Beurteilung (§ 63 Abs. 3 VRG).
1.2
Die Beurteilung erfolgt auf dem Zirkulationsweg gemäss § 29 der 
Geschäftsordnung des Verwaltungsgerichtes (GO VG; BGS 162.11).
1.3
Kommt der Rechtsmittelinstanz volle Kognition zu, ist sie verpflichtet, diese voll 
auszuschöpfen. Beschränkt sie ihre Überprüfung auf eine reine Rechtskontrolle oder gar 
eine blosse Willkür, so begeht sie eine formelle Rechtsverweigerung (BGE 130 II 449 
E. 4.1). Nach der Rechtsprechung hat sie aber in Ermessensfragen einen 
Entscheidungsspielraum der Vorinstanz zu respektieren. Sie hat eine unangemessene 
Entscheidung zu korrigieren, kann aber der Vorinstanz die Wahl unter mehreren 
angemessenen Lösungen überlassen (BGE 133 II 35 E. 3). Unangemessen ist eine 
Anordnung dann, wenn sie zwar innerhalb des Ermessensspielraumes liegt und die 
allgemeinen Verfassungsprinzipien so-wie den Sinn und Zweck der gesetzlichen Ordnung 


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Urteil V 2021 7
beachtet, das Ermessen aber unzweckmässig ausgeübt wird (Marco Donatsch, in: 
Kommentar zum VRG des Kantons Zürich, 3. Aufl. 2014, § 20 N 50).
2.
Zu prüfen ist vorerst, in welchem Umfang der Beschwerdeführer 
beschwerdeberechtigt ist. 
2.1
Gemäss § 62 Abs. 1 VRG ist zur Erhebung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde 
berechtigt, wer a) vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine 
Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat, b) durch den angefochtenen Entscheid oder 
Erlass besonders berührt ist und c) ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung 
oder Änderung hat. Die im Gesetz aufgeführten drei Voraussetzungen müssen kumulativ 
erfüllt sein.
2.2
Der Beschwerdeführer hat als Einsprecher am vorinstanzlichen Verfahren 
teilgenommen. Als unmittelbarer Nachbar des Baugrundstücks weist er zudem die 
erforderliche räumliche Beziehungsnähe auf, weshalb er durch die angefochtenen 
Entscheide besonders berührt ist. Fraglich ist jedoch sein schutzwürdiges Interesse an der 
Rechtsmittelerhebung bezüglich der Kellererweiterung. 
2.3
Der Beschwerdeführer kann als Nachbar die Überprüfung des Bauvorhabens im 
Lichte all jener Rechtssätze verlangen, die sich rechtlich oder tatsächlich in dem Sinne auf 
seine Stellung auswirken, dass ihm im Falle des Obsiegens ein praktischer Nutzen 
entsteht. Ein solcher Nutzen kann darin bestehen, dass die geplante Baute im den 
Nachbarn belastenden Bereich nicht oder anders realisiert wird als geplant. Die innere 
Ausgestaltung der Baute belastet den Nachbarn nur, wenn sie Auswirkungen auf seine 
Situation hat. Dies kann beim Einbau einer zusätzlichen Wohnung zutreffen, welche eine 
intensivere Nutzung der Baute ermöglicht. Dagegen wurden bezüglich der Grösse von 
unterirdischen Gebäudeteilen oder der Ausgestaltung hausinterner Treppen relevante 
Auswirkungen auf einen Nachbarn verneint. Der Nachbar erleidet auch keine solchen 
Nachteile, wenn entlang einer von seinem Grundstück aus nicht sichtbaren 
Garageneinfahrt für Behinderte möglicherweise ein Treppenlift erstellt werden muss. 
Detailfragen der Erschliessung, die mit einer Auflage korrigiert werden können, haben 
ebenfalls keine relevanten Auswirkungen auf Nachbarn (BGer 1C_378/2019 vom 17. Juni 
2020 E. 1.2 mit zahlreichen Hinweisen). Die Wahrnehmung der Interessen Dritter oder 
öffentlicher Interessen genügt nicht (BGE 131 II 587 E. 3). Nicht zulässig ist zudem das 
Vorbringen von Beschwerdegründen, mit denen einzig ein allgemeines öffentliches 


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Urteil V 2021 7
Interesse an der Anwendung des Rechts verfolgt wird, ohne dass dem Beschwerdeführer 
im Falle des Obsiegens ein Vorteil entsteht (BGE 137 II 30 E. 2.2.3; 133 II 249 E. 1.3.2). 
2.4
Im vorliegenden Fall begründet der Beschwerdeführer sein schutzwürdiges 
Interesse damit, dass verhindert werden müsse, dass sein Grundstück durch die 
widerrechtliche gewerbliche oder wohnliche Nutzung des benachbarten Kellers und die 
damit verbundenen zusätzlichen Emissionen in Mitleidenschaft gezogen wird. Ebenso 
habe er ein Interesse an der vorschriftsgemässen Schonung der Grundwasserschutzzone, 
in welcher sein Grundstück liege. 
Mit Letzterem macht der Beschwerdeführer lediglich ein öffentliches Interesse geltend. 
Eine allfällige Verschmutzung von Wasser auf seinem Grundstück durch die 
Kellererweiterung hat er nicht zu befürchten, zumal sein Grundstück oberhalb des 
Baugrundstücks liegt. Diesbezüglich würde ihm daher im Falle des Obsiegens kein Vorteil 
entstehen. Dass durch die Tieferlegung des östlichen Kellers um ca. 1,4 m (entgegen den 
ursprünglichen Einschätzungen der Gemeinde Baar ist davon auszugehen, dass die 
Tieferlegung nicht 1,75 m, sondern ca. 1,4 m beträgt; s. Plan Nr. 1910-4014 
"Aenderungseingabe Keller" vom 18. November 2019, GR-Beil. 5) zusätzliche Emissionen 
entstehen könnten, ist an den Haaren beigezogen. Mit einem erhöhten 
Personenaufkommen in Form von Gästen oder Kunden, wie dies der Beschwerdeführer 
vorbringt, ist beim besten Willen nicht zu rechnen, zumal keine gewerbliche Nutzung 
vorgesehen und auch nicht bewilligt ist. Die Tieferlegung tritt optisch nicht in Erscheinung, 
sie hat keine Aussenwirkung und mit ihr geht keine Nutzungsänderung einher. Die 
Kellererweiterung wirkt sich weder rechtlich noch tatsächlich in dem Sinne auf die Stellung 
des Beschwerdeführers aus, dass ihm im Falle des Obsiegens ein praktischer Nutzen 
entstehen könnte. Er wird dadurch in keiner Weise belastet. In Bezug auf die Tieferlegung 
des Kellers fehlt daher dem Beschwerdeführer ein schutzwürdiges Interesse und damit 
seine Beschwerdelegitimation, weshalb diesbezüglich auf seine Beschwerde nicht 
einzutreten ist. 
2.5
Im Übrigen schliesst sich das Gericht vollumfänglich der Einschätzung des AFU 
an, wonach mit der Tieferlegung des ersten Untergeschosses keine nachteilige 
Verminderung der schützenden Überdeckung über dem Grundwasser stattgefunden hat 
und ein Rückbau, d.h. das Aufbrechen der Fundamente im Bereich des tiefer gelegten 
Kellerbodens, die Auffüllung des Volumens mit Kies, Sand oder einem anderen 
natürlichen Material sowie das Betonieren einer neuen Bodenplatte auf Höhe des 


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Urteil V 2021 7
bewilligten Kellerbodens gemäss dem Baugesuch Nr. F.________ aus 
Gewässerschutzsicht weder sinnvoll noch erforderlich sei, sondern nachteilig für den 
Gewässerschutz wäre. Aber auch das ledigliche Auffüllen des Kellers auf die ursprünglich 
bewilligte Höhe führt vorliegend zu überhaupt keiner Verbesserung des 
Gewässerschutzes. Die Überwachung der Quelle J.________ Nr. K.________ mit der 
kontinuierlichen Erfassung der Trübung, des pH-Werts, der elektrischen Leitfähigkeit 
sowie mit den chemischen Spurenstoffmessungen und der mikrobiologischen Erfassung 
der Trübung des Quellwassers belege, dass die Tiefbauten des Projekts L.________ 
keine Gefährdung für das in der Quelle J.________ Nr. K.________ genutzte 
Grundwasser verursacht hätten. Auch mit der Tieferlegung des ersten Untergeschosses 
sei keine nachteilige Verminderung der schützenden Überdeckung entstanden (vgl. 
Kurzbericht der M.________, vom 20. Januar 2020; AFU-Beil. 6). Daraus ergibt sich für 
das Gericht, dass ohne weiteres festzustellen wäre, dass die Behörden die 
gewässerschutzrechtliche Zustimmung zur ausgeführten partiellen Tieferlegung des 
Kellerbodens beim ersten Untergeschoss zu Recht erteilt haben, falls auf die 
entsprechende Rüge überhaupt einzutreten gewesen wäre.
2.6
Was die Frage betrifft, ob Teile des Kellers, insbesondere des östlichen 
Kellerraums von 68,1 m2, an die Ausnützung anzurechnen sind, ist die 
Beschwerdeberechtigung des Beschwerdeführers jedoch zu bejahen. Würde er nämlich 
mit seiner diesbezüglichen Rüge durchdringen, könnte das Bauvorhaben nicht wie geplant 
realisiert werden, womit dem Beschwerdeführer ein praktischer Nutzen entstehen würde. 
Auf diese Thematik ist daher einzutreten.
3.
Die Revision vom 22. Februar 2018 des PBG sowie die Totalrevision der 
Verordnung zum Planungs- und Baugesetz (V PBG; BGS 721.111) sind per 1. Januar 
2019 in Kraft getreten. Das vorliegend zu beurteilende Baugesuch Nr. I.________ wurde 
am 3. September 2019 eingereicht. Übergangsrechtlich gelangt daher die Bestimmung 
von § 71a Abs. 1 lit. b PBG zur Anwendung, wonach auf Baugesuche und 
Sondernutzungspläne in denjenigen Gemeinden, welche ihre Zonenpläne und 
Bauvorschriften noch nicht an die sich an der Interkantonalen Vereinbarung über die 
Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) orientierenden Baubegriffe und Messweisen 
angepasst haben, das bisherige Recht Anwendung findet.
4.


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Urteil V 2021 7
4.1
Gemäss § 16 Abs. 1 lit. c aV PBG sind bei der Berechnung der Ausnützungsziffer 
die Flächen unterhalb des Erdgeschosses, soweit sie Wohn- oder Gewerbezwecken 
dienen können, jedoch ohne die Erschliessungsflächen, als Geschossfläche anzurechnen. 
Laut der in den Erläuterungsskizzen der Baudirektion zum V PBG publizierten Zuger 
Praxis zur anrechenbaren Geschossfläche nach § 16 aV PBG dürfen die nicht 
anrechenbaren Räume "keine grossen Fensterflächen (max. 1 m2)" aufweisen und 
müssen "unbeheizt" sein. Für die Beurteilung der Frage, welche Räume Wohn- und 
Gewerbezwecken dienen können, ist die bauliche Gestaltung der jeweiligen Räume 
entscheidend. Insbesondere sind die Grösse der Räume, ihre Lage, ihre Zugänglichkeit 
sowie ihre natürliche Belichtung und ihre Beheizung zu würdigen. Kaum von Bedeutung 
sind die Bezeichnung der Räume in den Bauplänen und ein allfälliger Verweis darauf, 
dass die Baupolizei zu kontrollieren habe, ob die Räume den Angaben entsprechend 
genutzt würden. Nicht anrechenbar sind reine Vorratsräume, Wasch- und 
Trocknungsräume, Heizungsräume, Maschinenräume sowie Räume für das Einstellen von 
Motorfahrzeugen (Garagen), Velos, Kinderwagen und Kehrichtbehältern (vgl. VGer ZG V 
2010 20 vom 28. September 2010 E. 6a; V 2020 43 vom 14. Juni 2021 E. 5.4).
4.2
Der beanstandete östliche Kellerraum entspricht mit Ausnahme dessen teilweiser 
Tieferlegung noch immer der rechtskräftigen Baubewilligung vom 16. Dezember 2015 
(Baugesuch Nr. F.________). Der Keller ist in dieser Bewilligung unbestritten als Keller 
bzw. als Weinkeller/(Wein-)Lagerraum ausgewiesen und bewilligt worden. Es ist daher 
fraglich, ob auf die Frage der Ausnützung dieses Kellerraums bzw. auf die Frage, ob seine 
Fläche oder Teile davon hätten zur Ausnützung hinzugerechnet werden müssen, 
überhaupt zurückgekommen werden kann, umso mehr als man durchaus die Ansicht 
vertreten kann, bei der Tieferlegung handle es sich um eine nachträgliche Änderung mit 
untergeordnetem Charakter an einem rechtskräftig bewilligten Bauprojekt, wofür das 
einfache Baubewilligungsverfahren vorgesehen ist. Die Frage kann jedoch offengelassen 
werden, da nachfolgend aufgezeigt wird, dass der Gemeinderat Baar den östlichen 
Kellerraum ohnehin zu Recht nicht zur Ausnützung angerechnet hat.
4.3
Der Kellerraum befindet sich im Untergeschoss. Er verfügt über keine natürliche 
Belichtung mittels Fenster oder Lichtschächten, was den wohnhygienischen 
Anforderungen nicht entspricht. Der Raum weist auch keine Heizung auf. Damit ist eine 
rechtswidrige Nutzung baulich so gut wie ausgeschlossen. Daran ändert auch die 
Tatsache nichts, dass sich der Raum im Dämmperimeter befindet. Dies ist heutzutage 
durchaus üblich und aus Energiespargründen auch erwünscht. Zudem können damit 


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Urteil V 2021 7
Schäden an gelagerten Gütern vermieden werden, die bei zu tiefen Temperaturen 
entstehen könnten. Auch die bereits rechtskräftigen Pläne haben im Übrigen den 
Einbezug aller Räume im 1. Untergeschoss in den Dämmperimeter schon vorgesehen. 
Auch ist nicht zu bemängeln, wenn die Bauherrschaft sich aus verschiedenen Gründen 
entschieden hat, den Keller mit einer technischen Lösung gut zu belüften, zumal der Raum 
über keine natürliche Lüftung verfügt. Jedenfalls kann daraus nicht abgeleitet werden, das 
erfolge nur im Hinblick auf eine spätere unzulässige Nutzung. Unter diesen Umständen 
hat der Gemeinderat Baar den Kellerraum zu Recht nicht zur anrechenbaren 
Geschossfläche gezählt. Der entsprechende Vorwurf an die Gemeindebehörde geht daher 
ins Leere.
5.
5.1
Der Beschwerdeführer erachtet die Durchführung eines Augenscheins als 
zwingend notwendig, um sich vor Ort ein klares Bild über die Ausgangslage machen zu 
können, zumal es vorliegend insbesondere um die Beurteilung der Nutzung bzw. der 
Nutzungsmöglichkeiten für die gemäss aktueller Ausführung bewohnbaren Kellerräume 
gehe. Die Räumlichkeiten seien bereits erstellt, und auch die Zuleitungen für die Lüftung 
seien schon gelegt worden, weshalb ohne weiteres geprüft werden könne, wie die 
besagten Räumlichkeiten künftig verwendet werden sollen bzw. welche Möglichkeiten der 
Bauherrschaft im Anschluss an die Abnahme der fertiggestellten Baute ausserhalb der 
Kontrollfunktionen der Gemeinde noch zustehen würden.
5.2
Aus folgenden Gründen kann von der Durchführung eines Augenscheins 
abgesehen werden: Das Gericht anerkennt durchaus das Vorhandensein einer 
leistungsstarken Lüftung sowie von weiteren technischen Installationen im Keller. Zudem 
ist die Tatsache unbestritten, dass sich der gesamte Keller innerhalb des Dämmperimeters 
befindet. Das Gericht zieht aus diesen Umständen jedoch andere Schlussfolgerungen als 
der Beschwerdeführer, was sich auch nach Durchführung eines Augenscheins nicht 
ändern würde. Zudem ist darauf hinzuweisen, dass die Baudirektion des Kantons Zug am 
17. Dezember 2019 in der Verwaltungsbeschwerdeangelegenheit betreffend Baustopp / 
vorsorgliche Massnahmen bereits einen Augenschein durchgeführt hat, an welchem 
insbesondere der hier strittige Kellerraum besichtigt wurde. Das entsprechende Protokoll 
liegt dem Gericht vor (GR-Beil. 26). Und schliesslich sind die Gegebenheiten vor Ort aus 
den Bauplänen ersichtlich.


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Urteil V 2021 7
6.
Auf den vom Beschwerdeführer gestellten Antrag auf Erteilung der 
aufschiebenden Wirkung der Beschwerde musste nicht eingetreten werden, weil der 
Gemeinderat Baar gar keinen Entzug der aufschiebenden Wirkung verfügt hat, weshalb 
mit der Einreichung der Beschwerde der vom Gemeinderat teilweise gelockerte Baustopp 
in Kraft blieb.
7.
Aus diesen Gründen erweist sich die Beschwerde als unbegründet, weshalb sie 
abzuweisen ist, soweit darauf einzutreten ist.
8.
8.1
Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der Beschwerdeführer gemäss § 23 
Abs. 1 Ziff. 3 VRG die Kosten des Verfahrens zu tragen. Diese werden auf Fr. 3'000.– 
festgelegt und mit dem in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
8.2
Im Rechtsmittelverfahren ist der ganz oder teilweise obsiegenden Partei zulasten 
der unterliegenden Partei eine Parteientschädigung nach Massgabe ihres Obsiegens 
zuzusprechen (§ 28 Abs. 2 VRG). Das Gericht erachtet im vorliegenden Fall Fr. 3'500.– 
(inkl. MWST) als angemessene Entschädigung für das Honorar und die notwendigen 
Barauslagen des berufsmässigen Vertreters der obsiegenden Beschwerdegegner 1 und 2. 
Sie ist vom Beschwerdeführer zu bezahlen. Als unterliegende Partei hat der 
Beschwerdeführer keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung. Den 
Beschwerdegegnern 3 und 4 ist keine Parteientschädigung zuzusprechen, weil sie in 
ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen (§ 28 Abs. 2a VRG). 


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Urteil V 2021 7
Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
Dem Beschwerdeführer wird eine Spruchgebühr von Fr. 3'000.– auferlegt und mit 
dem in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
3.
Der Beschwerdeführer hat den Beschwerdegegnern 1 und 2 eine 
Parteientschädigung von Fr. 3'500.– (inkl. MWST und Barauslagen) zu bezahlen.
4.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung 
beim Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden.
5.
Mitteilung an den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (im Doppel), an den 
Rechtsvertreter der Beschwerdegegner 1 und 2 (im Doppel), an den Gemeinderat 
Baar, an das Amt für Umwelt des Kantons Zug sowie zum Vollzug von Ziffer 2 im 
Dispositiv an die Finanzverwaltung des Kantons Zug.
Zug, 3. Januar 2022
Im Namen der
VERWALTUNGSRECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende
Der Gerichtsschreiber
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