zg_verwaltungsgericht · V 2019 109 · 2020-08-10 · de

Verwaltungsrechtl. Kammer — Baubewilligung

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG
VERWALTUNGSRECHTLICHE KAMMER
Mitwirkende Richter: Dr. iur. Aldo Elsener, Vorsitz
lic. iur. Jacqueline Iten-Staub, Dr. iur. Matthias Suter
lic. iur. Ivo Klingler und lic. iur. Adrian Willimann
Gerichtsschreiber: lic. iur. Peter Kottmann
U R T E I L vom 10. August 2020
[rechtskräftig]
gemäss § 29 der Geschäftsordnung
in Sachen
A.________ und B.________
Beschwerdeführer
vertreten durch RA C.________
gegen
1. Gemeinderat Oberägeri
vertreten durch RA D.________
2. Regierungsrat des Kantons Zug
Beschwerdegegner 
betreffend
Baubewilligung
V 2019 109


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Urteil V 2019 109
A.
A.________ und B.________ sind Eigentümer des Grundstücks Nr. E.________ 
(GS E.________), Oberägeri, sowie des darauf erstellten Einfamilienhauses F.________. 
Das Grundstück liegt in der Wohnzone 2b (W2b). Am 1. September 2015 reichten 
A.________ und B.________ (nachfolgend: Bauherrschaft) ein Baugesuch (OA-2015-073) 
betreffend Umbau des bestehenden Einfamilienhauses ein. Mit Entscheid vom 29. August 
2016 erteilte der Gemeinderat Oberägeri die Baubewilligung unter Auflagen und 
Bedingungen.
In der Folge reichte die Bauherrschaft vier verschiedene Projektänderungsgesuche ein, 
welche ebenfalls je mit Auflagen und Bedingungen bewilligt wurden. Am 30. Mai 2018 
führte die Abteilung Bau und Sicherheit der Gemeinde Oberägeri eine Teilabnahme des 
Erd- und Obergeschosses durch. Dabei wurde insbesondere festgestellt, dass der sich im 
Unterabstand zur Strasse Schwerzelrain befindende Teil der Kellerwand im Erdgeschoss 
– entgegen der 2. Projektänderungsbewilligung – nicht zurückgebaut worden war. Der 
Strassenabstand von 4,0 m wird von der Kellerwand auf einer Länge von 3,44 m um bis zu 
0,44 m unterschritten. Die 2. Projektänderung hatte einen Rückbau der im Unterabstand 
zur Strasse erstellten Kellerwand vorgesehen, womit der Strassenabstand von 4,0 m 
durchgehend eingehalten worden wäre. Der am 22. August 2018 von der Abteilung Bau 
und Sicherheit erlassene Baustopp wurde mit Verfügung vom 7. September 2018 wieder 
aufgehoben, da die Bauherrschaft glaubhaft machen konnte, dass der Rückbau der 
Kellerwand weiterhin möglich sei. 
Mit Eingabe vom 3. September 2018 reichte die Bauherrschaft die 5. Projektänderung 
betreffend Baugesuch OA-2015-073 ein, welche eine Modifizierung der bereits bewilligten 
2. Projektänderung darstellt. Mit der 5. Projektänderung ist eine Teilversetzung der 
Rückwand des unterirdischen Kelleranbaus auf einer Länge von 3,44 m geplant, wodurch 
der Abstand zur Strasse Schwerzelrain am geringsten Ort noch 3,56 m betragen 
respektive der Strassenabstand um maximal 0,44 m unterschritten würde. Ziel der 
Bauherrschaft war es, den aktuellen Zustand der Kellerwand bewilligen zu lassen.
Gegen das 5. Projektänderungsgesuch wurden zwei Einsprachen erhoben. Mit Beschluss 
vom 17. Dezember 2018 erteilte der Gemeinderat Oberägeri die Baubewilligung für das 
5. Projektänderungsgesuch im Sinne einer Ausnahmebewilligung unter Bedingungen und 
Auflagen. Insbesondere wurde ein Abbruch- und Mehrwertrevers verfügt. Die Einsprachen 
wurden abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde. Zur Begründung führte der 
Gemeinderat im Wesentlichen aus, dass es sich bei der Strasse Schwerzelrain um eine 


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Urteil V 2019 109
Privatstrasse handle, die einem unbestimmten Benutzerkreis offenstehe, so dass die 
Strasse als "öffentlich" gelte bzw. ihr ein öffentlicher Charakter zukomme. Demzufolge 
diene die Strasse Schwerzelrain nicht ausschliesslich Privatzwecken im Sinne von Art. 2 
Abs. 4 des Strassenreglements der Gemeinde Oberägeri (StrR Oberägeri). Im 
vorliegenden Fall sei Art. 2 Abs. 4 StrR Oberägeri somit nicht anwendbar. Massgebend sei 
folglich Art. 62 Abs. 2 der Bauordnung der Gemeinde Oberägeri (BO Oberägeri), wonach 
gegenüber Privatstrassen für alle Bauten und Anlagen von "Gemeindestrassen" die 
Bestimmungen des Strassenreglements sinngemäss Anwendung fänden. Da das 
Strassenreglement keine Abstandsvorschriften gegenüber Gemeindestrassen statuiere, 
sei vorliegend der gemäss § 17 Abs. 1 Iit. b des Gesetzes über Strassen und Wege 
(GSW) massgebende Strassenabstand von 4 m einzuhalten. Dieser Abstand werde im 
Rahmen der vorliegenden Projektänderung auf einer Länge von 3,44 m um maximal 
0,44 m unterschritten. Da diese Unterschreitung des ordentlichen Strassenabstands 
marginal sei, würde sich die Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands als 
unverhältnismässig erweisen, zumal eine spätere Strassenverbreiterung auch bei 
Unterschreitung der Abstandsvorschrift weiterhin möglich bleibe. Öffentliche oder private 
Interessen würden durch die Abstandsunterschreitung nicht verletzt. Das vorliegende 5. 
Projektänderungsgesuch könne daher – unter Erteilung einer Ausnahmebewilligung zur 
Unterschreitung der Strassenabstandsvorschriften gegen Revers – bewilligt werden.
Gegen den Entscheid des Gemeinderats Oberägeri vom 17. Dezember 2018 wurden drei 
Verwaltungsbeschwerden beim Regierungsrat erhoben, eine davon von der 
Bauherrschaft. Die Bauherrschaft beantragte die Aufhebung des vom Gemeinderat 
Oberägeri in seiner Verfügung festgelegten Abbruch- und Mehrwertrevers. Die beiden 
anderen Beschwerdeführer (im Verwaltungsbeschwerdeverfahren Beschwerdeführer 1 
und 2 genannt) beantragten in ihren separaten Eingaben je die Aufhebung des Entscheids 
des Gemeinderats Oberägeri, somit die Aufhebung der Baubewilligung. Zusätzlich 
beantragten die Beschwerdeführer 1 den Rückbau der strassenseitigen Rückwand im 
Bereich der Grenzabstandsverletzung. 
Der Regierungsrat behandelte die drei Beschwerden in einem Entscheid und wies sie mit 
Beschluss vom 5. November 2019 ab. Er erwog, die Strasse Schwerzelrain sei als 
Privatstrasse zu qualifizieren und damit nicht öffentlich im Sinne von § 4 GSW. Soweit der 
Gemeinderat Oberägeri der Strasse Schwerzelrain zu Unrecht öffentlichen Charakter 
zugesprochen habe, erwiesen sich, so der Regierungsrat, die Beschwerden sowohl der 
Beschwerdeführer 1 und 2 als auch der Bauherrschaft als begründet.


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Urteil V 2019 109
Die Bauherrschaft rüge, so der Regierungsrat weiter, dass gegenüber der privaten Strasse 
Schwerzelrain nicht der für Gemeindestrassen geltende Strassenabstand nach dem GSW 
zur Anwendung gelange, sondern die Abstandsvorschriften gemäss der kommunalen 
Bauordnung massgebend seien.
Dazu führte der Regierungsrat Folgendes aus: Sowohl das GSW (§ 1 GSW) wie auch das 
sich darauf stützende Strassenreglement der Gemeinde Oberägeri gälten nur für 
öffentliche Strassen (Art. 1 StrR Oberägeri). Nach Art. 2 Abs. 4 StrR Oberägeri seien für 
Strassen, Zufahrten und Wege, welche ausschliesslich privaten Zwecken dienten, die 
baurechtlichen Vorschriften massgebend, insbesondere jene über die Erschliessung. 
Folglich gelangten bei privaten Strassen wie die Strasse Schwerzelrain die baurechtlichen 
Vorschriften, wie sie in der kommunalen Bauordnung verankert seien, zur Anwendung. 
Gemäss Art. 62 Abs. 2 der Bauordnung der Gemeinde Oberägeri (BO Oberägeri; Art. 62 
BO: "Besondere Grenzabstände") fänden gegenüber Privatstrassen für alle Bauten und 
Anlagen die Bestimmungen des Strassenreglements sinngemäss Anwendung. Damit 
bringe der Gesetzgeber zum Ausdruck, dass er Privat- und Gemeindestrassen 
insbesondere hinsichtlich der Abstandsvorschriften für Bauten und Anlagen 
gleichbehandeln wollte. Diese Bestimmung könne nicht anders verstanden werden. Die 
Rechtsauffassung der Bauherrschaft, wonach gegenüber Privatstrassen kein 
Strassenabstand geregelt sei, überzeuge auch deshalb nicht, weil in diesem Fall auf die 
Regelung nach Art. 62 Abs. 2 BO Oberägeri verzichtet worden wäre bzw. der Gesetzgeber 
sicherlich keine besondere Abstandsbestimmung für Bauten und Anlagen gegenüber 
Privatstrassen erlassen hätte. Ergänzend sei festzuhalten, dass die Gemeinde Oberägeri 
bereits in ihrer bisherigen Gesetzgebung die Privat- und Gemeindestrassen hinsichtlich 
der einzuhaltenden Abstandsvorschriften stets gleichbehandelt habe. Auch andere Zuger 
Gemeinden machten das so. Dies decke sich im Übrigen auch mit der regierungsrätlichen 
Praxis, wonach bereits unter der Ägide des geltenden § 17 GSW sowie des heutigen 
Strassenreglements der Gemeinde Oberägeri Gebäude sowohl gegenüber Gemeinde- als 
auch gegenüber Privatstrassen einen Mindestabstand von 4 m einhalten müssten. 
Gestützt auf die dargestellte Rechtslage (Art. 62 Abs. 2 BO Oberägeri) seien somit nicht 
nur für die Gemeindestrassen, sondern auch für sämtliche Privatstrassen der Gemeinde 
Oberägeri die Abstandsvorschriften nach § 17 GSW anwendbar. Demzufolge habe der 
umstrittene Kelleranbau gegenüber der Strasse Schwerzelrain einen Abstand von 4 m 
einzuhalten. Gemäss den bewilligten Plänen betrage der Abstand der Rückwand des 
Kelleranbaus zur Strasse Schwerzelrain teilweise lediglich 3,56 m. 


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Urteil V 2019 109
Die Bauherrschaft mache weiter geltend, so der Regierungsrat, dass – soweit das GSW 
zur Anwendung gelangen sollte – sich § 17 GSW ausschliesslich auf Gebäude beziehe. 
Da es sich beim streitigen Kelleranbau jedoch um eine Unterniveaubaute handle, habe 
dieser nach Ansicht der Bauherrschaft lediglich einen Mindeststrassenabstand von 0,50 m 
einzuhalten (§ 11 der Verordnung zum Gesetz über Strassen und Wege, V GSW). 
Dazu erwog der Regierungsrat, § 11 V GSW gelange nicht zur Anwendung, da als Bauten 
und Anlagen im Sinne dieser Bestimmung beispielsweise Fahnenstangen, Kandelaber 
oder Poller gemeint seien. Diese könnten nicht als Gebäude qualifiziert werden, weshalb 
für sie § 17 GSW nicht zur Anwendung gelange. Beim vorliegenden Kelleranbau handle es 
sich aber um ein Gebäude, weshalb § 17 GSW anwendbar sei. 
B.
Am 9. Dezember 2019 (Datum des Poststempels) liess die Bauherrschaft 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde einreichen und beantragen, der Entscheid des 
Regierungsrats vom 5. November 2019 sei aufzuheben und es seien die Ziffern 2., 3. und 
3.1 des Beschlusses des Gemeinderats Oberägeri vom 17. Dezember 2018 aufzuheben, 
unter solidarischer Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. 7,7 % MWST) zulasten der 
Beschwerdegegner. Damit beantragte die Bauherrschaft erneut die Aufhebung des vom 
Gemeinderat Oberägeri in seiner Verfügung festgelegten Abbruch- und Mehrwertrevers.
Zur Beschwerdebegründung wurde ausgeführt, der Regierungsrat habe die 
Baubewilligung zu Unrecht auf § 17 Abs. 3 GSW gestützt. Folglich sei auch der von der 
Baubewilligungsbehörde verfügte Revers zu Unrecht bestätigt worden. Der 
vorgeschriebene Mindestabstand zur Privatstrasse Schwerzelrain betrage nicht 4 m. Der 
massgebende Mindestabstand sei eingehalten. Daher sei auch der Revers nicht rechtens. 
Da es sich beim Schwerzelrain um eine Privatstrasse handle, kämen die Bestimmungen 
von GSW und V GSW zu den Strassenabständen grundsätzlich nicht zur Anwendung (vgl. 
§ 1 Abs. 1 GSW). Dasselbe gelte für das Strassenreglement der Gemeinde Oberägeri 
(vgl. Art. 1 StrR Oberägeri). Konsequenterweise verweise Art. 2 Abs. 4 StrR Oberägeri für 
Privatstrassen auf die baurechtlichen Vorschriften, also auf die Bestimmungen der 
Bauordnung der Gemeinde Oberägeri vom 24. September 2006 (nachfolgend: BO 2006). 
Zur Auslegung von Art. 62 Abs. 2 BO 2006 führte die Bauherrschaft Folgendes aus: 
Woraus der Regierungsrat die angebliche Absicht des kommunalen Gesetzgebers ableite, 
Privatstrassen hinsichtlich der Abstandsvorschriften mit öffentlichen Strassen 


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Urteil V 2019 109
gleichzusetzen, erschliesse sich aus dem angefochtenen Entscheid nicht. Die 
Verweisungsnorm von Art. 62 Abs. 2 BO 2006 sei in mehrfacher Hinsicht unklar. Das StrR 
Oberägeri enthalte in seiner geltenden Fassung gerade keine Abstandsvorschriften 
gegenüber Gemeindestrassen, welche durch Verweisung gegenüber Privatstrassen zur 
Anwendung gelangen könnten. Das StrR Oberägeri verweise in Bezug auf die 
Abstandsvorschriften auch nicht auf das GSW. Im Gegenteil: Art. 2 Abs. 4 StrR Oberägeri 
verweise für Privatstrassen wieder zurück auf die BO 2006. In der BO 2006 gebe es für 
Privatstrassen keine von den ordentlichen Grenzabständen abweichenden Abstände, 
weder durch eine eigene Norm noch durch eine Verweisung auf die einschlägigen 
Abstandsvorschriften des GSW bzw. der V GSW. Die BO 1983 und 1994 stützten die 
Ansicht des Regierungsrats, dass in der Gemeinde Oberägeri bereits nach früherem 
Recht eine Gleichbehandlung von Privat- und Gemeindestrassen vorgesehen gewesen 
sei, gerade nicht. Zumindest bis ins Jahr 2004 habe in der Gemeinde Oberägeri für 
Unterniveaubauten entlang von Privatstrassen klarerweise ein Grenzabstand von 1 m 
gegolten. Erst mit der Änderung von Art. 15 Abs. 3 BO 1994 per 1. Juli 2004 und dem 
generellen Verweis auf die Anwendung der Abstandsvorschriften gegenüber 
Gemeindestrassen bei Privatstrassen (Art. 15 Abs. 3 BO 1994, revidierte Fassung) – unter 
gleichzeitiger Beibehaltung der Vorschrift von Art. 15 Abs. 7 BO 1994 mit dem 
Grenzabstand von 1 m für Unterniveaubauten – sei die bis heute andauernde unklare 
Rechtslage entstanden. Auch gemäss der (vom Regierungsrat nicht angewandten) 
teleologischen Auslegung lasse sich die Anwendung der Abstandsvorschriften für 
öffentliche Strassen gemäss GSW bzw. V GSW auf Privatstrassen nicht begründen. 
Abstandsvorschriften gegenüber Privatstrassen bezweckten einzig die Gewährleistung der 
Verkehrssicherheit. Demgegenüber bezweckten Abstandsvorschriften gegenüber 
öffentlichen Strassen neben der Gewährleistung der Verkehrssicherheit auch die 
Sicherung des Raums für den Ausbau von Strassen. Vor diesem Hintergrund dränge sich 
die Gleichbehandlung von Privat- und Gemeindestrassen gerade nicht auf. Das Gleiche 
gelte erst recht nicht für Unterniveaubauten, welche die Verkehrssicherheit von vornherein 
nicht zu beeinträchtigen vermöchten. Schliesslich lasse sich die Anwendbarkeit der 
Abstandsvorschriften gemäss GSW bzw. V GSW auf Privatstrassen auch nicht mit dem 
Hinweis auf die Rechtslage in anderen Zuger Gemeinden oder mit der 
"regierungsrätlichen Praxis" begründen. Als Zwischenfazit ergebe sich, dass für 
Unterniveaubauten gegenüber Privatstrassen in der Gemeinde Oberägeri entgegen der 
Auffassung des Regierungsrats ein Abstand von lediglich 1 m gelte (vgl. Art. 62 Abs. 1 BO 
2006). Für die Anwendung der Abstandsvorschriften für öffentliche Strassen gemäss GSW 
bzw. der V GSW bleibe mangels einer klaren Verweisungsnorm kein Raum. 


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Sollte das Verwaltungsgericht entgegen den vorstehenden Ausführungen zum 
gegenteiligen Ergebnis gelangen, sei nachfolgend aufzuzeigen, dass jedenfalls für 
Unterniveaubauten die Abstandsvorschrift von § 17 Abs. 1 lit. b GSW nicht zur 
Anwendung gelange, sondern stattdessen § 11 Abs. 1 V GSW einschlägig sei, wonach 
eine solche Baute lediglich einen Abstand von 50 cm einzuhalten habe. Dabei sei auf den 
Sinn und Zweck der unterschiedlichen Regelung der Strassenabstände in § 17 GSW und 
§ 11 Abs. 1 V GSW abzustellen. Ratio legis der Bestimmung von § 11 Abs. 1 V GSW sei 
der Gedanke, dass Bauten und Anlagen, welche für die Einhaltung der Strassen- und 
Grenzabstände von untergeordneter Bedeutung seien, näher (nämlich bis 50 cm) an die 
Strasse gestellt werden dürften. Diese Beurteilung sei entgegen der Auffassung des 
Regierungsrats nicht deckungsgleich mit der Frage, ob eine bestimmte Baute den 
Gebäudebegriff erfülle oder nicht. Oder anders formuliert: Auch wenn eine bestimmte 
Baute den Gebäudebegriff erfülle, könne sie unter § 11 Abs. 1 V GSW subsumiert werden, 
sofern sie für die Einhaltung der Strassen- und Grenzabstände von untergeordneter 
Bedeutung sei. Dass dem so sei, ergebe sich beispielsweise aus der Regelung für 
Kleinbauten, welchen ohne Zweifel Gebäudecharakter zukomme (vgl. die Legaldefinition 
in § 4a alt V PBG bzw. § 18 Abs. 1 V PBG). Obwohl Kleinbauten Gebäude seien, bestehe 
für sie nach § 34 Abs. 3 PBG – anders als für gewöhnliche Gebäude – kein generelles 
Bauverbot im Baulinienraum und dürften sie bis 50 cm an die Strasse gestellt werden. 
Umgekehrt könnten Bauten und Anlagen, welche den Gebäudebegriff nicht erfüllten, 
trotzdem erhebliche Bedeutung für die Einhaltung der Strassen- und Grenzabstände 
haben und deshalb nicht unter § 11 Abs. 1 V GSW subsumiert werden. Als Beispiel sei auf 
den Entscheid des Regierungsrates vom 16. August 2011 verwiesen, der einen "Wind-
Energie-Turm" nicht als Gebäude qualifiziert habe. Aus dem Entscheid ergebe sich aber, 
dass der Turm noch leicht höher gewesen sei als die maximal zulässige Firsthöhe von 
Gebäuden in der betroffenen Wohnzone, was den Rahmen von § 11 Abs. 1 V GSW ohne 
Zweifel sprengen würde. Es liege auf der Hand, dass Unterniveaubauten, welche das 
gewachsene Terrain gemäss Legaldefinition an keiner Stelle in erheblichem Masse 
überragen dürften (vgl. § 5 alt V PBG bzw. § 19 Abs. 2 V PBG), für die Einhaltung der 
Strassen- und Grenzabstände von noch viel geringerer Bedeutung seien als Kleinbauten, 
welche immerhin Dimensionen von 50 m2 Grundfläche, 3,5 m Gebäudehöhe und 5 m 
Firsthöhe erreichen dürften (vgl. § 4a alt V PBG; § 18 Abs. 3 V PBG). Wie die 
Baueingabepläne zeigten, liege im vorliegenden Fall der geplante Kelleranbau sogar auf 
allen Seiten vollständig unterhalb des gewachsenen Terrains. Somit könne ohne weiteres 
gesagt werden, dass der von den Beschwerdeführern geplante Kelleranbau mangels 


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Urteil V 2019 109
Sichtbarkeit für die Einhaltung der Strassen- und Grenzabstände gänzlich bedeutungslos 
sei und demzufolge – trotz allfälliger Erfüllung des Gebäudebegriffes – unter § 11 Abs. 1 V 
GSW zu subsumieren sei. Schliesslich sei zu beachten, dass in Art. 62 Abs. 2 BO 2006 
ausdrücklich von sinngemässer Anwendung die Rede sei. Es entspreche ständiger 
Rechtsprechung des Bundesgerichts, dass bei lediglich sinngemässer Anwendung von 
Rechtsnormen, namentlich aufgrund von Verweisungsnormen, im Einzelfall geprüft 
werden müsse, ob die verwiesenen Normen passend seien oder sich Abweichungen 
aufdrängten. Im vorliegenden Fall sei zu beachten, dass das kommunale Recht für 
Unterniveaubauten generell einen reduzierten Grenzabstand von lediglich 1 m vorsehe 
(vgl. Art. 62 Abs. 1 BO 2006). Ratio legis dürfte auch hier der Gedanke sein, dass 
Unterniveaubauten vernachlässigbare Auswirkungen auf die Umgebung, namentlich auf 
Nachbarbauten, hätten. Wenn Abstandsvorschriften primär aus wohn- und 
arbeitshygienischen Gründen aufgestellt würden, sei es nur folgerichtig, wenn 
Unterniveaubauten diesbezüglich privilegiert würden. Es sei in diesem Zusammenhang 
auch auf Ziff. 2.5 der IVHB-Erläuterungen zu verweisen, wonach die Unterscheidung 
zwischen unterirdischen Bauten und Unterniveaubauten zum Zweck habe, 
unterschiedliche Behandlungen beispielsweise bei den Abstandsvorschriften zu 
ermöglichen. Weshalb aber Unterniveaubauten in der Gemeinde Oberägeri gegenüber 
einem "normalen" privaten Nachbargrundstück mit einer Wohnbaute bis 1 m an die 
Grenze gebaut werden dürften, gegenüber Privatstrassen hingegen ein Abstand von 4 m 
gelten solle, sei absolut nicht nachvollziehbar und stelle einen Wertungswiderspruch dar. 
Auch aus diesem Grund könne Art. 62 Abs. 2 BO 2006 nicht so verstanden werden, dass 
für Unterniveaubauten gegenüber Privatstrassen generell der Gebäudeabstand von 4 m 
gelten solle. Vielmehr seien Unterniveaubauten stattdessen unter § 11 Abs. 1 V GSW zu 
subsumieren und dürften bis 50 cm an die Strasse gestellt werden, sofern man überhaupt 
von der Anwendbarkeit der Abstände des GSW bzw. der V GSW ausgehen wolle.
Sollte das Gericht entgegen den vorstehenden Ausführungen davon ausgehen, dass für 
den streitigen Teilabschnitt der Kellerwand der Strassenabstand von 4 m gemäss § 17 
Abs. 1 lit. b GSW zur Anwendung komme, dürfte dennoch kein Abbruch- und 
Mehrwertrevers verfügt werden, weil die Voraussetzungen von Art. 36 BV nicht 
eingehalten seien: Artikel 62 Abs. 2 BO 2006 vermöge als gesetzliche Grundlage für die 
Eintragung eines Revers im Grundbuch nicht zu genügen. Von einer Reverspflicht sei in 
dieser Bestimmung nirgends die Rede. Art. 62 Abs. 2 BO 2006 verweise auf das StrR, 
welches seinerseits gerade keine Abstandsvorschriften enthalte und auch keine 
Reverspflicht statuiere. Auch § 11 Abs. 1 V GSW enthalte keinen Hinweis auf einen 


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Urteil V 2019 109
Revers und stelle sowieso kein Gesetz im formellen Sinn dar. Und die in § 17 Abs. 3 GSW 
statuierte Reverspflicht – abgesehen davon, dass wie dargelegt Art. 62 Abs. 2 BO 2006 
nicht als direkter Verweis auf die Abstandsvorschriften des GSW bzw. der V GSW 
verstanden werden könne – passe für Abstände gegenüber Privatstrassen von vornherein 
nicht. Das öffentliche Interesse bei einem Abbruch- und Mehrwertrevers im 
Zusammenhang mit der Unterschreitung von Strassenabständen liege darin, dass sich der 
Staat das Recht vorbehalten wolle, die Einhaltung bzw. Wiederherstellung des 
gesetzlichen Strassenabstands auf Kosten des Grundeigentümers zu verlangen. Dieser 
Zweck lasse sich bei der Strasse Schwerzelrain, welche nach der zutreffenden Auffassung 
des Regierungsrats keine öffentliche Strasse darstelle, von vornherein nicht verwirklichen. 
Der Revers sei schliesslich auch aufgrund der fehlenden Verhältnismässigkeit als 
unzulässig zu betrachten. Der streitige Abbruch- und Mehrwertrevers erfasse lediglich 
einen kleinen Abschnitt der Kellerwand von 3,44 m. Demzufolge könnte für den 
Strassenausbau nur gerade dieser Teilbereich beansprucht werden, sofern die 
Beseitigung dieses Teilstücks gestützt auf den Revers dereinst angeordnet würde. Die 
daran anschliessende westliche Kellerwand müsste hingegen belassen werden, da diese 
vom Revers nicht erfasst sei. Eine gleichmässige talseitige Verbreiterung der Strasse um 
4 m wäre somit gar nicht zu erreichen. Die Verhältnismässigkeit sei damit schon wegen 
der fehlenden Eignung und Erforderlichkeit des verfügten Revers zu verneinen. Weiter 
wäre der Revers auch nicht verhältnismässig im engeren Sinne, da die Eigentumsgarantie 
vorliegend stärker zu gewichten wäre als das "öffentliche" Interesse für eine marginale 
Strecke von 3,44 m.
C.
Den von ihnen verlangten Kostenvorschuss von Fr. 3'000.– bezahlten die 
Beschwerdeführer innert der ihnen dafür gesetzten Frist.
D.
In ihrer im Auftrag des Regierungsrats verfassten Vernehmlassung vom 31. 
Januar 2020 beantragte die Baudirektion, die Verwaltungsbeschwerde sei unter 
Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführer abzuweisen. Zur Begründung verwies die 
Baudirektion auf die Ausführungen im angefochtenen Regierungsratsbeschluss und nahm 
zusätzlich zu folgenden Punkten Stellung:
Artikel 62 Abs. 1 der Bauordnung Oberägeri schreibe zwar einen Grenzabstand für 
Unterniveaubauten von 1 m vor, verweise jedoch betreffend Privatstrassen in Abs. 2 auf 
das Strassenreglement. Damit komme klar zum Ausdruck, dass bei Privatstrassen eine 


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andere Regelung des Grenzabstandes greifen solle als in Abs. 1, ansonsten die 
Verweisung in Art. 62 Abs. 2 BO Oberägeri gar keinen Sinn mache. 
Dass eine Unterniveaubaute als Gebäude zu qualifizieren sei, treffe offensichtlich zu. Auch 
das GSW regle in § 17 explizit den Abstand von Gebäuden. Dabei sei zu beachten, dass 
für Kleinbauten in § 17 Abs. 2 [recte wohl: Abs. 3] GSW eine Ausnahmeregelung erlassen 
worden sei. Es verhalte sich somit keineswegs so, dass zu differenzieren wäre zwischen 
Gebäuden, die für den Strassenabstand nicht von untergeordneter Bedeutung seien (hier 
wäre gemäss Ansicht der Beschwerdeführer § 17 GSW anwendbar) und Gebäuden, die 
für den Strassenabstand von untergeordneter Bedeutung seien (hier wäre § 11 V GSW 
anwendbar). Im Gegenteil, die Überschrift in § 11 V GSW laute "Bauten und Anlagen im 
Strassenabstand von Gebäuden und im Baulinienraum". Bereits daraus erhelle sich, dass 
es bei diesen Bauten und Anlagen nicht um Gebäude gehe im Sinne der neuen V PGB 
und der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe vom 
22. September 2005 (IVHB), sondern z.B. um Kandelaber, eine Pergola, Fahnenstangen 
usw. Die Regelung im GSW sei eindeutig. Für Gebäude gelte ein Strassenabstand von 
4 Metern. Für Kleinbauten bestehe eine Ausnahmemöglichkeit. Übrige Bauten und 
Anlagen, die keinen Gebäudecharakter hätten, seien nach § 11 V GSW zu behandeln.
E.
Auch der Gemeinderat Oberägeri beantragte in seiner Vernehmlassung vom 
19. Februar 2020, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei abzuweisen.
Zur Begründung brachte der Gemeinderat Oberägeri vor, der Regierungsrat habe die 
Öffentlichkeit des Schwerzelrains allein nach § 4 Abs. 1 GSW beurteilt, um Art. 2 StrR 
Oberägeri auszulegen. Er habe nicht geprüft, was es bedeute, wenn es in Art. 2 Abs. 4 
dieser gemeindlichen Bestimmung um Strassen, Zufahrten und Wege gehe, welche allein 
privaten Zwecken dienten. Im Reglement stehe "ausschliesslich", worauf es ankomme. 
Wo diese Verkehrsanlagen nur privaten Zwecken dienten, seien alle öffentlichen 
Nutzungen ausgeschlossen. Der Schwerzelrain diene wohl überwiegend, jedoch nicht 
ausschliesslich privaten Zwecken, sondern auch kommunalen, beispielsweise dem 
gemeindlichen Anspruch, bei dieser Strasse die Abfallbeseitigung im umweltrechtlichen 
Sinne gewährleisten zu können. Die Strasse sei auch in dem Sinne öffentlich, als 
jedermann Zutritt habe. Es gebe kein gegenteiliges Verkehrssignal, lediglich das für beide 
Strassenseiten geltende Verbot, Fahrzeuge jeder Art zu parkieren. Gemäss Art. 2 Abs. 4 
StrR Oberägeri gelange für den Schwerzelrain, weil es an der Ausschliesslichkeit der 
privaten Nutzung fehle, im Umkehrschluss das Strassenreglement und nicht bloss die 


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Bauordnung mit ihren "baurechtlichen Vorschriften" zur Anwendung. Die Probe aufs 
Exempel liefere Art. 2 Abs. 1 StrR Oberägeri, wonach das Strassen- und Wegnetz der 
Gemeinde u.a. aus Privatstrassen bestehe. Dass die Öffentlichkeit den Zugang zu einer 
Strasse im Privateigentum ohne Weiteres beanspruchen könne, hänge wohl von den 
Voraussetzungen gemäss § 4 Abs. 1 GSW ab. Paragraph 4 GSW sage jedoch nur, wann 
der Anspruch der Öffentlichkeit auf Benutzung einer Strasse oder eines Weges bestehe, 
nicht, dass die Öffentlichkeit auch in anderen Fällen Zuritt haben könne. Artikel 62 BO 
Oberägeri verwende den Begriff der Privatstrasse im Sinne von Art. 2 Abs. 1 StrR und 
nicht von Art. 2 Abs. 4 StrR. Nur so griffen die Reglemente nahtlos und passend 
ineinander. Die Folgen seien situativ zu erfassen. Die privaten Eigentümer könnten es 
zulassen oder gar ausdrücklich wollen, dass die Öffentlichkeit bei ihrer Strasse – wenn 
auch beschränkt – bestehe. Dann gehöre ihre Strasse zum Netz gemäss Art. 2 Abs. 1 
StrR. Sie werde in der Regel dem Regime der Zufahrtsstrassen unterliegen, weil es sich in 
den meisten Fällen funktional um solche Strassen handle. Für funktional verstandene 
Gemeindestrassen bzw. Strassen des gemeindlichen Netzes, ob in Privathand oder im 
Eigentum der Einwohnergemeinde, gälten die Abstandsvorschriften von § 17 GSW als 
Mindestabstände. Für Gebäude seien es 4 m, reverspflichtige Ausnahmen blieben 
vorbehalten. 
Besondere Grenzabstände gemäss Art. 62 StrR Oberägeri [recte wohl: Art. 62 BO 
Oberägeri] gebe es für Unterniveau- und Kleinbauten in Bauzonen dort, wo Grundstücke 
aneinanderstiessen. Für solche Bauten bei Gemeindestrassen bliebe als Erleichterung § 
17 Abs. 3 GSW, allerdings regelmässig mit Revers. Artikel 62 Abs. 2 BO Oberägeri regle 
mit Verweisung auf die gemeindliche Bauordnung jene Fälle, wo an einer Privatstrasse 
ohne jeden öffentlichen Anspruch oder ohne dauernden Zugang der Öffentlichkeit nach 
einem Bauabstand gefragt werde. Wenn die Strasse eine Grundstücksfläche oder einen 
Teil davon ausmache und wie die angrenzenden Grundstücke in Privathand sei, und wenn 
alle Grundstücke gleichzeitig allein privaten Zwecken dienten, dann könne die 
Einwohnergemeinde keine Sonderregelung für diese Strasse geltend machen und eine 
Privilegierung von Bauabständen gegenüber der Strasse im Verhältnis zu anderen 
Bauabständen vorsehen. Es gälten – wie Art. 2 Abs. 4 StrR Oberägeri es festlege – die 
ordentlichen "baurechtlichen Vorschriften", das heisse die Bauabstände gemäss BO 
Oberägeri. Um einen solchen Fall gehe es hier nicht. Der Schwerzelrain diene nicht 
ausschliesslich privaten Zwecken.


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Urteil V 2019 109
Die Beschwerdeführer suchten, so der Gemeinderat Oberägeri weiter, den Ausweg über 
§ 11 V GSW, um einen speziellen Abstand des geplanten Kellers vom Schwerzelrain 
begründen zu können. Sie verstünden den Sinn von § 11 V GSW jedoch nicht. Er sei im 
Kontext der §§ 10, 11 und 12 V GSW zu ermitteln, welche dem Abschnitt der 
strassenbaupolizeilichen Vorschriften zugeordnet seien. Die Verordnung regle in allen drei 
Bestimmungen einen Sachverhalt, wo angrenzend an den Strassenraum (§ 3 GSW) zwar 
grundsätzlich andere als kantonale, strassenpolizeiliche Bestimmungen griffen, der 
Verordnungsgeber aber doch die kantonalen Interessen für einen räumlichen 
Übergangsbereich habe wahren wollen. Das habe zu Regelungen für die Auskragungen 
von Gebäuden, für (benachbarte) Bauten und Anlagen – ausgenommen Einfriedungen – 
auf Strassenniveau und für hochstämmige Bäume geführt. Der Verordnungsgeber habe 
beim Erlass seiner Regelungen im Jahr 1997 die Gebäude gemäss § 17 GSW von den 
Bauten und Anlagen gemäss § 11 V GSW unterscheiden wollen. "Bauten und Anlagen" 
seien im Wesentlichen die in Vorgärten angeordneten Elemente, welche einen 
Mindestabstand von 50 cm vom Strassen- bzw. Trottoirrand einzuhalten hätten. 
Selbstverständlich gingen jeweils allfällige Baulinienpläne mit ihren Vorschriften vor. Für 
einen Keller könnten die Beschwerdeführer aus § 11 V GSW nichts gewinnen, weil die 
Vorschrift darauf nicht anwendbar sei. Es bleibe dabei, dass § 17 GSW heranzuziehen sei, 
weil der Schwerzelrain einer Gemeindestrasse gleichgestellt sei.
Abschliessend wies der Gemeinderat Oberägeri darauf hin, die Beschwerdeführer störten 
sich an der Reverspflicht. Sie übersähen, dass der Wortlaut von § 17 Abs. 3 GSW klar sei 
und dem Gemeinderat gar keine andere Wahl lasse, als dort, wo er eine Ausnahme vom 
Abstand gewähre, auch einen Revers einzufordern. Die Beschwerdeführer würden mit 
dem Revers kein grosses Risiko eingehen.
F.
Am 8. Mai 2020 replizierten die Beschwerdeführer, und am 8. Juni 2020 bzw. 
10. Juni 2020 reichten die Baudirektion des Kantons Zug und der Gemeinderat Oberägeri 
je eine Duplik ein. Auf die Ausführungen in diesen Rechtsschriften ist – soweit erforderlich 
– in den Erwägungen einzugehen.
Das Verwaltungsgericht erwägt:
1.


13
Urteil V 2019 109
1.1
Gemäss § 61 Abs. 1 Ziff. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG, 
BGS 162.1) ist gegen Verwaltungsentscheide des Regierungsrats die Beschwerde an das 
Verwaltungsgericht zulässig, soweit die Gesetzgebung den Weiterzug nicht 
ausnahmsweise ausschliesst. Ein solcher Ausschluss liegt hier nicht vor. Die 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist frist- und formgerecht eingereicht worden. Die 
Beschwerdeführer waren Verfügungsadressaten im Baugesuchsverfahren vor dem 
Gemeinderat und Beschwerdeführer im regierungsrätlichen Verfahren; sie sind vom 
angefochtenen Regierungsratsbeschluss besonders berührt, haben ein schutzwürdiges 
Interesse an dessen Aufhebung und sind daher im Sinne von § 62 VRG zur Beschwerde 
berechtigt. Auf die Beschwerde ist einzutreten.
Die Beurteilung erfolgt auf dem Zirkulationsweg gemäss § 29 der Geschäftsordnung des 
Verwaltungsgerichtes (GO VG; BGS 162.11).
1.2
Sind Verwaltungsentscheide des Regierungsrats Beschwerdegegenstand, wie 
vorliegend, so können mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde gemäss § 63 Abs. 1 
Ziff. 1–5 VRG nur Rechtsverletzungen gerügt werden. Eine Ermessensüberprüfung ist 
dem Gericht dagegen verwehrt (§ 63 Abs. 3 VRG e contrario).
2.
Die Revision vom 22. Februar 2018 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; 
BGS 721.11) ist per 1. Januar 2019 in Kraft getreten. Die vorliegend zu beurteilende 
5. Projektänderung betreffend Baugesuch OA-2015-073 wurde der Gemeinde Oberägeri 
am 3. September 2018 eingereicht. Übergangsrechtlich gelangt daher die Bestimmung 
von § 71a Abs. 1 lit. a PBG zur Anwendung, wonach auf Baugesuche, die im Zeitpunkt 
des lnkrafttretens dieses Gesetzes hängig sind, das bisherige Recht Anwendung findet, es 
sei denn, für die Bauherrschaft ist die Beurteilung nach neuem Recht günstiger.
3.
3.1
Der Regierungsrat erwog in seinem Beschluss, die Strasse Schwerzelrain sei als 
Privatstrasse zu qualifizieren und damit nicht öffentlich im Sinne von § 4 des Gesetzes 
über Strassen und Wege (GSW; BGS 751.14). Ein öffentlicher Charakter, wie ihn der 
Gemeinderat Oberägeri der Strasse Schwerzelrain in seinem Entscheid vom 17. 
Dezember 2018 zugesprochen habe, komme dieser nicht zu. Der Gemeinderat Oberägeri 
stellt sich hingegen auf den Standpunkt, bei der Strasse Schwerzelrain handle es sich um 
eine Privatstrasse, welche einem unbestimmten Benutzerkreis offenstehe und daher 
öffentlichen Charakter aufweise. Der Regierungsrat und der Gemeinderat Oberägeri 


14
Urteil V 2019 109
kommen zwar im vorliegenden Fall inhaltlich zum gleichen Ergebnis, nämlich dass für den 
umstrittenen Kelleranbau der Strassenabstand von 4 m gemäss § 17 Abs. 1 lit. b GSW 
gilt. Der Regierungsrat hat denn auch den Gemeinderat Oberägeri im Ergebnis gestützt. 
Für den Gemeinderat Oberägeri ist der Hinweis auf den öffentlichen Charakter der Strasse 
Schwerzelrain bzw. der Hinweis darauf, dass die Strasse als "öffentlich" gelte, aber 
deshalb wichtig, weil er vor diesem Hintergrund insbesondere Art. 2 Abs. 4 des 
Strassenreglements der Gemeinde Oberägeri vom 2. Dezember 2002 (StrR Oberägeri) 
anders auslegt als der Regierungsrat. Der Gemeinderat Oberägeri gelangt daher auf 
einem anderen Weg zum oben erwähnten Ergebnis (Anwendung der Abstandsvorschrift 
von § 17 Abs. 1 lit. b GSW) als der Regierungsrat. Entscheidend ist jedoch nicht primär, 
ob der Weg des Regierungsrats oder derjenige des Gemeinderats Oberägeri zu 
bevorzugen ist. Im vorliegenden Fall wichtiger ist der Entscheid über die Frage, ob der 
Ansicht der Bauherrschaft gefolgt werden kann, dass die Baubewilligung gar nicht auf § 17 
GSW gestützt werden dürfe. Die Bauherrschaft hat sich in ihrer 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde diesbezüglich einzig mit der Argumentation des 
Regierungsrats in seinem Beschluss bzw. derjenigen der Baudirektion in ihrer 
Vernehmlassung auseinandergesetzt und ihre eigene Argumentation dargelegt. Zu der 
vom Gemeinderat Oberägeri in seiner Vernehmlassung (und in seinem 
Einspracheentscheid) geäusserten, vom Regierungsrat abweichenden Auslegung von Art. 
2 Abs. 4 StrR Oberägeri hat die Bauherrschaft auch in ihrer Replik keine Stellung 
genommen. Die Bauherrschaft und der Regierungsrat sind sich jedenfalls einig, dass es 
sich bei der Strasse Schwerzelrain um eine Privatstrasse handelt, diese nicht öffentlich im 
Sinne von § 4 GSW ist und ihr auch kein öffentlicher Charakter zugesprochen werden 
kann. Es ist daher insbesondere zu prüfen, ob bezüglich der Anwendung von § 17 Abs. 1 
lit. b GSW der Argumentation des Regierungsrats zu folgen ist oder ob diese durch die 
Darlegungen der Bauherrschaft erschüttert wird.
3.2
Gemäss seinem § 1 Abs. 1 gilt das GSW für die Planung, den Bau, die 
Benutzung, den Unterhalt und die Finanzierung der öffentlichen Strassen und Wege im 
Kanton Zug. Das Gleiche auf Stufe Gemeinde enthält Art. 1 StrR Oberägeri, nämlich dass 
das Reglement die Planung, den Bau, den Unterhalt, den Gebrauch und die Finanzierung 
von öffentlichen Strassen, Wegen und Plätzen in der Gemeinde Oberägeri regelt. Nach 
Art. 2 Abs. 1 StrR Oberägeri besteht das Strassen- und Wegnetz aus Kantons-, 
Gemeinde- und Privatstrassen, Radstrecken, Fuss- und Wanderwegen sowie deren 
Nebenanlagen. Für Strassen, Zufahrten und Wege, welche ausschliesslich privaten 
Zwecken dienen, gelten die baurechtlichen Vorschriften, insbesondere über die 


15
Urteil V 2019 109
Erschliessung (Art. 2 Abs. 4 StrR Oberägeri). Artikel 62 der Bauordnung der Gemeinde 
Oberägeri vom 24. September 2006 (BO Oberägeri) regelt unter dem Titel "Besondere 
Grenzabstände" Folgendes: "1 In den Bauzonen beträgt der Grenzabstand für 
Unterniveaubauten 1,00 m und für Kleinbauten 3,00 m. 2 Gegenüber Privatstrassen finden 
für alle Bauten und Anlagen die Bestimmungen des Strassenreglements für 
Gemeindestrassen sinngemäss Anwendung."
3.3
Der Regierungsrat führt in seinem Beschluss vom 5. November 2019 aus, sowohl 
das GSW (§ 1 GSW) wie auch das sich darauf stützende Strassenreglement der 
Gemeinde Oberägeri gälten nur für öffentliche Strassen (Art. 1 StrR Oberägeri). Nach Art. 
2 Abs. 4 StrR Oberägeri seien für Strassen, Zufahrten und Wege, welche ausschliesslich 
privaten Zwecken dienten, die baurechtlichen Vorschriften massgebend, insbesondere 
jene über die Erschliessung. Folglich gelangten bei privaten Strassen wie die Strasse 
Schwerzelrain die baurechtlichen Vorschriften, wie sie in der kommunalen Bauordnung 
verankert seien, zur Anwendung. Gemäss Art. 62 Abs. 2 BO fänden gegenüber 
Privatstrassen für alle Bauten und Anlagen die Bestimmungen des Strassenreglements 
sinngemäss Anwendung. Damit bringe der Gesetzgeber zum Ausdruck, dass er Privat- 
und Gemeindestrassen insbesondere hinsichtlich der Abstandsvorschriften für Bauten und 
Anlagen gleichbehandeln wollte. Diese Bestimmung könne nicht anders verstanden 
werden. Die Rechtsauffassung der Bauherrschaft, wonach gegenüber Privatstrassen kein 
Strassenabstand geregelt sei, überzeuge auch deshalb nicht, weil in diesem Fall auf die 
Regelung nach Art. 62 Abs. 2 BO Oberägeri verzichtet worden wäre bzw. der Gesetzgeber 
sicherlich keine besondere Abstandsbestimmung für Bauten und Anlagen gegenüber 
Privatstrassen erlassen hätte. Ergänzend sei festzuhalten, dass die Gemeinde Oberägeri 
bereits in ihrer bisherigen Gesetzgebung die Privat- und Gemeindestrassen hinsichtlich 
der einzuhaltenden Abstandsvorschriften stets gleichbehandelt habe. Auch andere Zuger 
Gemeinden machten das so. Dies decke sich im Übrigen auch mit der regierungsrätlichen 
Praxis, wonach bereits unter der Ägide des geltenden § 17 GSW sowie des heutigen 
Strassenreglements der Gemeinde Oberägeri Gebäude sowohl gegenüber Gemeinde- als 
auch gegenüber Privatstrassen einen Mindestabstand von 4 m einhalten müssten. 
Gestützt auf die dargestellte Rechtslage (Art. 62 Abs. 2 BO Oberägeri) seien somit nicht 
nur für die Gemeindestrassen, sondern auch für sämtliche Privatstrassen der Gemeinde 
Oberägeri die Abstandsvorschriften nach § 17 GSW anwendbar.
3.4
Für die Beschwerdeführer bzw. die Bauherrschaft hingegen erschliesst sich aus 
dem angefochtenen Entscheid nicht, woraus der Regierungsrat die angebliche Absicht des 


16
Urteil V 2019 109
kommunalen Gesetzgebers ableite, Privatstrassen hinsichtlich der Abstandsvorschriften 
mit öffentlichen Strassen gleichzusetzen. Die Verweisungsnorm von Art. 62 Abs. 2 BO 
2006 sei in mehrfacher Hinsicht unklar. Das StrR Oberägeri enthalte in seiner geltenden 
Fassung gerade keine Abstandsvorschriften gegenüber Gemeindestrassen, welche durch 
Verweisung gegenüber Privatstrassen zur Anwendung gelangen könnten. Das StrR 
Oberägeri verweise in Bezug auf die Abstandsvorschriften auch nicht auf das GSW. Im 
Gegenteil: Art. 2 Abs. 4 StrR Oberägeri verweise für Privatstrassen wieder zurück auf die 
BO 2006. In der BO 2006 gebe es für Privatstrassen keine von den ordentlichen 
Grenzabständen abweichenden Abstände, weder durch eine eigene Norm noch durch 
eine Verweisung auf die einschlägigen Abstandsvorschriften des GSW bzw. der V GSW. 
Die BO 1983 und 1994 stützten die Ansicht des Regierungsrats, dass in der Gemeinde 
Oberägeri bereits nach früherem Recht eine Gleichbehandlung von Privat- und 
Gemeindestrassen vorgesehen gewesen sei, gerade nicht. Zumindest bis ins Jahr 2004 
habe in der Gemeinde Oberägeri für Unterniveaubauten entlang von Privatstrassen 
klarerweise ein Grenzabstand von 1 m gegolten. Erst mit der Änderung von Art. 15 Abs. 3 
BO 1994 per 1. Juli 2004 und dem generellen Verweis auf die Anwendung der 
Abstandsvorschriften gegenüber Gemeindestrassen bei Privatstrassen (Art. 15 Abs. 3 BO 
1994, revidierte Fassung) – unter gleichzeitiger Beibehaltung der Vorschrift von Art. 15 
Abs. 7 BO 1994 mit dem Grenzabstand von 1 m für Unterniveaubauten – sei die bis heute 
andauernde unklare Rechtslage entstanden. Auch gemäss der (vom Regierungsrat nicht 
angewandten) teleologischen Auslegung lasse sich die Anwendung der 
Abstandsvorschriften für öffentliche Strassen gemäss GSW bzw. V GSW auf 
Privatstrassen nicht begründen. Abstandsvorschriften gegenüber Privatstrassen 
bezweckten einzig die Gewährleistung der Verkehrssicherheit. Demgegenüber 
bezweckten Abstandsvorschriften gegenüber öffentlichen Strassen neben der 
Gewährleistung der Verkehrssicherheit auch die Sicherung des Raums für den Ausbau 
von Strassen. Vor diesem Hintergrund dränge sich die Gleichbehandlung von Privat- und 
Gemeindestrassen gerade nicht auf. Das Gleiche gelte erst recht nicht für 
Unterniveaubauten, welche die Verkehrssicherheit von vornherein nicht zu beeinträchtigen 
vermöchten. Schliesslich lasse sich die Anwendbarkeit der Abstandsvorschriften gemäss 
GSW bzw. V GSW auf Privatstrassen auch nicht mit dem Hinweis auf die Rechtslage in 
anderen Zuger Gemeinden oder mit der "regierungsrätlichen Praxis" begründen. Als 
Zwischenfazit ergebe sich, dass für Unterniveaubauten gegenüber Privatstrassen in der 
Gemeinde Oberägeri entgegen der Auffassung des Regierungsrats ein Abstand von 
lediglich 1 m gelte (vgl. Art. 62 Abs. 1 BO 2006). Für die Anwendung der 


17
Urteil V 2019 109
Abstandsvorschriften für öffentliche Strassen gemäss GSW bzw. der V GSW bleibe 
mangels einer klaren Verweisungsnorm kein Raum.
3.5
Die Argumentation des Regierungsrats überzeugt. In Art. 62 regelt die BO 
Oberägeri besondere Grenzabstände. Mit der Formulierung von Art. 62 Abs. 2 wird zum 
Ausdruck gebracht, dass für Privat- und Gemeindestrassen die gleichen 
Abstandsvorschriften für Bauten und Anlagen gelten. Artikel 15 Abs. 3 der BO Oberägeri 
vom 25. Oktober 1994 (BO 1994) in seiner Formulierung vom 1. Juli 2004 bis zum 10. Juli 
2007 (Inkrafttreten der BO 2006) hielt dies denn auch klar fest. Er lautete wie folgt: 
"Gegenüber Privatstrassen entfallen die Grenzabstände. Es gelten die gleichen 
Vorschriften wie gegenüber Gemeindestrassen." Die heutige Regelung der 
Abstandsvorschriften von Bauten und Anlagen in der Gemeinde Oberägeri muss als 
Fortsetzung der vom 1. Juli 2004 bis zum 10. Juli 2007 gegoltenen Bestimmung von Art. 
15 Abs. 3 BO 1994 bezeichnet werden. Dem Regierungsrat ist zudem zuzustimmen, dass, 
wenn der Gesetzgeber der Gemeinde Oberägeri keinen Strassenabstand gegenüber 
Privatstrassen hätte vorsehen wollen, er auf die Regelung nach Art. 62 Abs. 2 BO 
Oberägeri verzichtet hätte bzw. er sicherlich keine besondere Abstandsbestimmung für 
Bauten und Anlagen gegenüber Privatstrassen erlassen hätte. Noch deutlicher wird das, 
wenn man sich vor Augen führt, dass Art. 62 Abs. 1 BO Oberägeri zwar einen 
Grenzabstand für Unterniveaubauten von 1,00 m (und für Kleinbauten von 3,00 m) 
vorsieht, jedoch betreffend Privatstrassen in Abs. 2 des gleichen Artikels auf das 
Strassenreglement verweist. Damit kommt klar zum Ausdruck, dass bei Privatstrassen 
eine andere Regelung des Grenzabstands greifen soll als in Abs. 1, ansonsten die 
Verweisnorm in Art. 62 Abs. 2 BO Oberägeri gar keinen Sinn machen würde. Vor diesem 
Hintergrund besteht auch kein Raum für die von den Beschwerdeführern ins Spiel 
gebrachte teleologische Auslegung. Der Regierungsrat hat somit kein Recht verletzt, 
indem er festgestellt hat, dass gestützt auf die gesetzlichen Regelungen der Gemeinde 
Oberägeri für die Strasse Schwerzelrain die gleichen Abstandsvorschriften wie für 
Gemeindestrassen, nämlich diejenigen nach § 17 GSW, anwendbar sind, nachdem das 
Strassenreglement Oberägeri Abstandsvorschriften weder gegenüber Privat- noch 
gegenüber Gemeindestrassen statuiert. Mit einem Abstand der Rückwand des 
Kelleranbaus der Beschwerdeführer von teilweise lediglich 3,56 m verstösst der 
umstrittene Kelleranbau gegen § 17 Abs. 1 lit. b GSW (Mindestabstand 4 m).
4.


18
Urteil V 2019 109
4.1
Die Beschwerdeführer machen weiter geltend, dass jedenfalls für 
Unterniveaubauten die Abstandsvorschrift von § 17 Abs. 1 lit. b GSW nicht zur 
Anwendung gelange, sondern stattdessen § 11 Abs. 1 der Verordnung zum Gesetz über 
Strassen und Wege (V GSW; BGS 751.141) einschlägig sei, wonach eine solche Baute 
lediglich einen Abstand von 50 cm einzuhalten habe. Zur Begründung führen sie im 
Wesentlichen an, ratio legis der Bestimmung von § 11 Abs. 1 V GSW sei der Gedanke, 
dass Bauten und Anlagen, welche für die Einhaltung der Strassen- und Grenzabstände 
von untergeordneter Bedeutung seien, näher (nämlich 50 cm) an die Strasse gestellt 
werden dürften. Es liege auf der Hand, dass Unterniveaubauten, welche das gewachsene 
Terrain gemäss Legaldefinition an keiner Stelle in erheblichem Masse überragen dürften, 
in diese Kategorie fielen. Im vorliegenden Fall liege der geplante Kelleranbau sogar auf 
allen Seiten vollständig unterhalb des gewachsenen Terrains. 
4.2
Gemäss § 11 Abs. 1 V GSW haben Bauten und Anlagen im Mindestabstand für 
Gebäude und im Baulinienraum, welche nicht als Einfriedung dienen, einen 
Mindestabstand von 50 cm vom Strassen- bzw. Trottoirrand einzuhalten. Einschränkende 
Vorschriften von Baulinienplänen bleiben vorbehalten (Abs. 2).
4.3
Die Parteien sind sich einig, dass es sich bei dem von den Beschwerdeführern 
erstellten Kelleranbau bzw. bei dieser Unterniveaubaute um ein Gebäude handelt. Nach 
dem klaren Wortlaut von § 17 Abs. 1 GSW beträgt der Mindestabstand für Gebäude an 
Kantonsstrassen 6 m, an Gemeindestrassen 4 m. In E. 3 wurde dargelegt, dass diese 
Abstandsvorschriften im vorliegenden Fall grundsätzlich anwendbar sind. Nichts deutet 
darauf hin, dass der Verordnungsgeber Gebäude, die allenfalls für den Strassenabstand 
weniger Bedeutung haben als andere, von den Vorschriften von § 17 Abs. 1 GSW 
ausnehmen wollte, wie dies die Beschwerdeführer geltend machen. Die Wortlaute von § 
11 Abs. 1 V GSW und des Titels von § 11 V GSW machen zudem deutlich, dass der darin 
gewählte Begriff "Bauten" nicht als Oberbegriff gemeint ist, der sämtliche Gebäude als 
Teilmenge umfasst (was zur Folge hätte, dass grundsätzlich sämtliche Gebäude unter 
§ 11 V GSW fallen würden). Vielmehr wollte der Verordnungsgeber bewusst die Gebäude 
gemäss § 17 GSW von den Bauten und Anlagen gemäss § 11 V GSW unterscheiden. Mit 
Letzteren sind im Wesentlichen die in Vorgärten angeordneten baulichen Elemente, wie 
z.B. Kandelaber, Pergolen, Fahnenstangen, Poller usw. gemeint, die als Bauten und 
Anlagen im Sinne von § 11 Abs. 1 V GSW in Bezug auf die Einhaltung von Strassen- und 
Grenzabständen in der Regel tatsächlich von untergeordneter Bedeutung sind. Daran 
ändert auch nichts, dass für Kleinbauten – und nur für solche –, welche durchaus auch 


19
Urteil V 2019 109
Gebäude sein können, mit § 17 Abs. 3 GSW eine Ausnahmemöglichkeit besteht. Übrige 
Bauten und Anlagen sind nur dann nach § 11 V GSW zu behandeln, sofern sie nicht als 
Gebäude zu qualifizieren sind und daher für sie § 17 GSW nicht zur Anwendung gelangt. 
Da es sich beim Keller der Beschwerdeführer offenkundig um ein Gebäude handelt, kann 
darauf § 11 V GSW nicht angewendet werden. Auch die systematische Einordnung von § 
11 V GSW deutet darauf hin, dass dem so ist. Er ist dem Abschnitt 2 ("Besondere 
strassenbaupolizeiliche Vorschriften") zugeordnet. § 11 sowie seine benachbarten §§ 10 
und 12 regeln einen Sachverhalt, wo angrenzend an den Strassenraum (§ 3 GSW) zwar 
grundsätzlich andere als kantonale, strassenbaupolizeiliche Bestimmungen greifen, der 
Verordnungsgeber aber doch die kantonalen Interessen für einen räumlichen 
Übergangsbereich wahren wollte. Das hat zu Regelungen für die Auskragungen von 
Gebäuden, für (benachbarte) Bauten und Anlagen – ausgenommen Einfriedungen – auf 
Strassenniveau und für hochstämmige Bäume geführt. 
Der Regierungsrat hat somit kein Recht verletzt, indem er festgestellt hat, dass die 
Strassenabstandsvorschriften gemäss § 17 GSW einzuhalten sind und nicht der in § 11 V 
GSW vorgesehene Mindestabstand.
5.
5.1
Weiter bringen die Beschwerdeführer vor, für den streitigen Teilabschnitt der 
Kellerwand dürfe kein Abbruch- und Mehrwertrevers verfügt werden, weil die 
Voraussetzungen von Art. 36 BV nicht eingehalten seien: Artikel 62 Abs. 2 BO 2006 
vermöge als gesetzliche Grundlage für die Eintragung eines Revers im Grundbuch nicht 
zu genügen. Von einer Reverspflicht sei in dieser Bestimmung nirgends die Rede. Art. 62 
Abs. 2 BO 2006 verweise auf das StrR, welches seinerseits gerade keine 
Abstandsvorschriften enthalte und auch keine Reverspflicht statuiere. Auch § 11 Abs. 1 V 
GSW enthalte keinen Hinweis auf einen Revers und stelle sowieso kein Gesetz im 
formellen Sinn dar. Und die in § 17 Abs. 3 GSW statuierte Reverspflicht – abgesehen 
davon, dass wie dargelegt Art. 62 Abs. 2 BO 2006 nicht als direkter Verweis auf die 
Abstandsvorschriften des GSW bzw. der V GSW verstanden werden könne – passe für 
Abstände gegenüber Privatstrassen von vornherein nicht. Das öffentliche Interesse bei 
einem Abbruch- und Mehrwertrevers im Zusammenhang mit der Unterschreitung von 
Strassenabständen liege darin, dass sich der Staat das Recht vorbehalten wolle, die 
Einhaltung bzw. Wiederherstellung des gesetzlichen Strassenabstands auf Kosten des 
Grundeigentümers zu verlangen. Dieser Zweck lasse sich bei der Strasse Schwerzelrain, 
welche nach der zutreffenden Auffassung des Regierungsrats keine öffentliche Strasse 


20
Urteil V 2019 109
darstelle, von vornherein nicht verwirklichen. Der Revers sei schliesslich auch aufgrund 
der fehlenden Verhältnismässigkeit als unzulässig zu betrachten. Der streitige Abbruch- 
und Mehrwertrevers erfasse lediglich einen kleinen Abschnitt der Kellerwand von 3,44 m. 
Demzufolge könnte für den Strassenausbau nur gerade dieser Teilbereich beansprucht 
werden, sofern die Beseitigung dieses Teilstücks gestützt auf den Revers dereinst 
angeordnet würde. Die daran anschliessende westliche Kellerwand müsste hingegen 
belassen werden, da diese vom Revers nicht erfasst sei. Eine gleichmässige talseitige 
Verbreiterung der Strasse um 4 m wäre somit gar nicht zu erreichen. Die 
Verhältnismässigkeit sei damit schon wegen der fehlenden Eignung und Erforderlichkeit 
des verfügten Revers zu verneinen. Weiter wäre der Revers auch nicht verhältnismässig 
im engeren Sinne, da die Eigentumsgarantie vorliegend stärker zu gewichten wäre als das 
“öffentliche“ Interesse für eine marginale Strecke von 3,44 m.
5.2
Wie aus dem vorangehend Dargelegten hervorgeht, konnte der streitige 
Teilabschnitt der Kellerwand nur mit einer Ausnahmebewilligung legalisiert werden. Der 
klare Wortlaut von § 17 Abs. 3 GSW liess dem Gemeinderat Oberägeri in diesem Fall gar 
keine andere Wahl, als einen Revers anzuordnen. Die Rüge der Beschwerdeführer 
erweist sich somit als unbegründet.
6.
6.1
Schliesslich machen die Beschwerdeführer in ihrer Replik geltend, die 
Baubewilligungsbehörde hätte die Baubewilligung bereits gestützt auf die 
Bestandesgarantie nach § 72 aPBG erteilen müssen. Das Verwaltungsgericht des 
Kantons Zug habe im Urteil V 2019 44 vom 3. März 2020, wo es um die Zulässigkeit der 
Verbreiterung des Vordaches um 0,40 m beim Hauseingang auf der gleichen Parzelle 
E.________ der Beschwerdeführer entlang der Strasse Schwerzelrain gegangen sei, 
entschieden, dass sich die Anrufung der Bestandesgarantie als zulässig erweise. Das 
Vordach weise gegenüber der Strasse Schwerzelrain einen Abstand von lediglich 2,0 m 
auf. Das Verwaltungsgericht habe unter Hinweis auf das Urteil BGer 1C_396/2011 vom 
28. März 2012 zu Recht festgestellt, dass die bisherige Baurechtswidrigkeit durch eine 
Verbreiterung des Vordaches um 0,4 m bei gleichbleibendem "Unterabstand" zur Strasse 
Schwerzelrain nicht in bedeutendem Masse verstärkt werde und daher gestützt auf § 72 
Abs. 2 aPBG zulässig sei. Die Ausführungen des Verwaltungsgerichts zur 
Bestandesgarantie müssten mutatis mutandis auch für den vorliegenden Fall gelten. 
Könne der fragliche Abschnitt des Kelleraussenwand gestützt auf die Bestandesgarantie 
bewilligt werden, bleibe kein Raum für eine Reverspflicht.


21
Urteil V 2019 109
6.2
Dem ist nicht zu folgen. Der Gemeinderat Oberägeri weist zu Recht darauf hin, 
dass es sich beim Kelleranbau (Unterniveaubaute) um ein Neubauprojekt handelt. Auf die 
Bestandesgarantie kann daher nicht abgestützt werden, bzw. das Urteil V 2019 44 vom 
3. März 2020 ist im vorliegenden Fall nicht einschlägig. Auch diese Rüge der 
Beschwerdeführer erweist sich als unbegründet.
7.
Zusammenfassend ergibt sich, dass der Beschluss des Regierungsrats vom 
5. November 2019 nicht zu beanstanden ist. Die dagegen eingereichte Beschwerde 
erweist sich als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist.
8.
8.1
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die unterliegenden Beschwerde-
führer gemäss § 23 Abs. 1 Ziff. 3 VRG kostenpflichtig. Die Spruchgebühr wird auf 
Fr. 3'000.– festgesetzt und in dieser Höhe mit dem geleisteten Kostenvorschuss 
verrechnet.
8.2
Den in ihren amtlichen Wirkungsbereichen tätigen Beschwerdegegnern wird 
gestützt auf § 28 Abs. 2a VRG keine Parteientschädigung zugesprochen.


22
Urteil V 2019 109
Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Den Beschwerdeführern wird eine Spruchgebühr von Fr. 3'000.– auferlegt, welche 
in dieser Höhe mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet wird.
3.
Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
4.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung 
beim Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden.
5.
Mitteilung an den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (im Doppel), an den 
Rechtsvertreter des Gemeinderats Oberägeri (im Doppel), an den Regierungsrat 
des Kantons Zug (dreifach) und zum Vollzug von Ziffer 2 im Dispositiv an die 
Finanzverwaltung des Kantons Zug.
Zug, 10. August 2020
Im Namen der
VERWALTUNGSRECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende
Der Gerichtsschreiber
versandt am