zg_verwaltungsgericht · V 2019 98 · 2020-08-10 · de

Verwaltungsrechtl. Kammer — Baubewilligung

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG
VERWALTUNGSRECHTLICHE KAMMER
Mitwirkende Richter: Dr. iur. Aldo Elsener, Vorsitz
lic. iur. Jacqueline Iten-Staub, Dr. iur. Matthias Suter
lic. iur. Ivo Klingler und lic. iur. Adrian Willimann
Gerichtsschreiber: lic. iur. Peter Kottmann
U R T E I L vom 10. August 2020
gemäss § 29 der Geschäftsordnung
in Sachen
A.________
Beschwerdeführer
vertreten durch RA B.________
gegen
1. C.________ und H.________
vertreten durch RA D.________ 
2. Stadtrat von Zug
3. Regierungsrat des Kantons Zug
Beschwerdegegner 
betreffend
Baubewilligung
V 2019 98
2
Urteil V 2019 98
A.
C.________ und H.________ beabsichtigen auf dem Grundstück Nr. E.________ 
(GS E.________), Zug, den Abbruch des bestehenden Einfamilienhauses und des 
Schwimmbads sowie den Neubau eines Einfamilienhauses inklusive Photovoltaikanlage 
auf dem Flachdach, Autoeinstellhalle, Gartengerätehaus und Whirlpool. Das Baugrunds-
tück liegt in der Wohnzone 3 (W3). Mit Entscheid vom 30. Oktober 2018 erteilte der Stadt-
rat von Zug unter Auflagen und Bedingungen die baurechtliche Bewilligung für das Bau-
vorhaben und wies gleichzeitig sämtliche dagegen erhobenen Einsprachen ab, soweit er 
darauf eintrat. Gegen den Entscheid des Stadtrats von Zug gingen beim Regierungsrat 
fünf Verwaltungsbeschwerden ein. Der Regierungsrat legte die fünf Beschwerdeverfahren 
zusammen und behandelte die Beschwerden in einem Entscheid. Mit Beschluss vom 1. 
Oktober 2019 wies der Regierungsrat die Beschwerden ab, nachdem am 7. Februar 2019 
ein Augenschein durchgeführt worden war. 
B.
Gegen den Regierungsratsbeschluss liess A.________ am 6. November 2019 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde einreichen und folgende Anträge stellen: 
"1. Es sei der Beschluss des Regierungsrats vom 1. Oktober 2019 im Baubewilli-
gungsverfahren SZ-2017-098/13457 aufzuheben und es sei die Baubewilligung 
nicht zu erteilen.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegner."
Zur Begründung wird vorgebracht, die Terrassenfläche grenze im westlichen Teil der Bau-
parzelle bis zu einem Meter an die Grenze zum Grundstück des Beschwerdeführers her-
an. Auf der Hälfte der Westseite rage das Untergeschoss zudem rund 1,32 m über das 
gewachsene Terrain hinaus. Und auch auf der Ostseite rage das Untergeschoss um 
75 cm über das gewachsene Terrain hinaus. Somit überrage das Projekt auf mehreren 
Seiten das gewachsene Terrain und überschreite zu einem beträchtlichen Teil die von der 
Rechtsprechung vorgegebene Richtgrösse. Entsprechend erfülle das projektierte Unterge-
schoss die Anforderungen von § 5 V PBG (alt) nicht. Werde das Untergeschoss jedoch 
nicht als Unterniveaubaute qualifiziert, so sei das Bauvorhaben unzulässig, mithin die 
Baubewilligung aufzuheben.
Das Bauvorhaben erfülle zudem die Anforderungen an die Einordnung in die Umgebung 
nicht. Es stelle vielmehr einen Fremdkörper im massgeblichen Quartier dar. Denn das Ge-
biet sei geprägt von Gebäuden mit klaren Linien und einheitlichen Fassadengestaltungen. 
3
Urteil V 2019 98
Demgegenüber führe das Bauvorhaben der Beschwerdegegner einen neuen architektoni-
schen Typus ein. Davon zeuge bereits die verwinkelte Fassade, welche es an Stringenz 
missen lasse. Ähnlich verhalte es sich mit Blick auf die Anordnung der Fenster. Denn die-
se lasse sich mit den bestehenden, umliegenden Gebäuden nicht in Einklang bringen. Wie 
vorstehend bereits erläutert, überrage das Erdgeschoss das gewachsene Terrain über 
weite Strecken erheblich. Die Höhenlage des Untergeschosses habe deshalb auch zur 
Folge, dass das ganze Gebäude gegenüber den umliegenden Gebäuden massiv in Er-
scheinung trete. Denn durch die Verbindung von Stützmauer und Untergeschoss entstehe 
letztlich ein zusammenhängendes Volumen, womit das Untergeschoss zusätzlich auch op-
tisch massiv in Erscheinung trete. Dies gelte des Weiteren auch bei Betrachtung der An-
ordnung und Dimensionierung der Terrassenfläche. Dementsprechend liege auch keine 
gute Einordnung ins Quartier- und Siedlungsbild vor.
C.
Den verlangten Kostenvorschuss von Fr. 1'500.– leistete der Beschwerdeführer 
innert der ihm dafür gesetzten Frist.
D.
In seiner Vernehmlassung vom 6. Januar 2020 beantragte das Baudepartement 
der Stadt Zug namens des Stadtrats von Zug, die Beschwerde sei abzuweisen; unter Kos-
tenfolge zulasten des Beschwerdeführers. 
Der Garagenteil im Abstand von 1 m an der westlichen Grenze liege bis zur Fassade des 
Erdgeschosses unter Terrain. Mehr als 1 m (gemäss der Rechtsprechung Richtgrösse, bis 
zu der noch von einer Unterniveaubaute gesprochen werden könne) überrage das Unter-
geschoss das gewachsene Terrain lediglich auf einem kleinen Streifen ab der Erdge-
schossfassade in östlicher Richtung. Dieser Bereich sei im Vergleich zu den Teilen unter-
halb des gewachsenen Terrains relativ klein. Das Untergeschoss sei gemäss der zitierten 
Rechtsprechung als Unterniveaubaute zu qualifizieren. Aus der Rechtsprechung gehe 
hervor, dass das Mass von 1 m nicht an jedem Punkt der Unterniveaubaute eingehalten 
werden müsse, soweit die Unterniveaubaute den einen Meter auch unterschreite. 
Wie der Regierungsrat bereits in seinem Entscheid vom 31. Januar 2017 [dabei ging es 
um eine Nachbarliegenschaft der Bauherrschaft im vorliegenden Verfahren] festgehalten 
habe, lasse sich die massgebende Umgebung als jenes Gebiet definieren, welches nörd-
lich durch den angrenzenden Wald, östlich durch den Bellevueweg, südlich durch die 
Grenze zur Wohnzone W3 und westlich durch den Hasenbüelweg begrenzt werde. Mit 
den östlich in der Wohnzone W2b gelegenen Bauten dürfe das Bauprojekt nicht verglichen 
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Urteil V 2019 98
werden. Die Gebietsabgrenzung des Regierungsrats im erwähnten Beschwerdeentscheid 
komme auch für die Beurteilung des vorliegenden Baugesuchs zur Anwendung. Auch be-
treffend die Gestaltung der bestehenden Fassaden sei mit dem Regierungsrat festzustel-
len, dass im massgebenden Gebiet kein einheitliches Fassadenbild erkennbar sei. Das 
Bauvorhaben sei an den Bellevueweg adressiert, die grosszügigen Fensterfronten zeigten 
westwärts gegen den Zugersee. Die Fensteraufteilung sei überarbeitet worden. Gemäss 
Dispositivziffer II.12 des mitangefochtenen Baubewilligungsentscheids sollten die Mauern 
gegen die Grenzen mit Kletterpflanzen begrünt werden. Die Umgebung des Bauvorhabens 
solle grosszügig bepflanzt und die Beläge hochwertig ausgeführt werden. Bei der Anwen-
dung ästhetischer Generalklauseln komme der Baubewilligungsbehörde ein Ermessen zu. 
Der Regierungsrat habe u.a. aufgrund der Heterogenität des Quartiers sowie der Zonen-
grenze die Ermessensausübung der Baubewilligungsbehörde geschützt. 
E.
C.________ und H.________ (nachfolgend: Bauherrschaft) liessen am 6. Januar 
2020 beantragen, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei abzuweisen und das Bauge-
such sei zu bewilligen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. 7,7 % MWST) zu 
Lasten des Beschwerdeführers. Sie bringen vor, die Erweiterung der Terrasse sei im 
Rahmen des Zulässigen erfolgt und sei nicht zu beanstanden. Auch seien die Vorschriften 
des § 5 V PBG (alt) eingehalten. Die Unterniveaubauten überragten an keinem Punkt das 
gewachsene Terrain bzw. das neue Terrain, so dass die Grenzabstandsprivilegierung ge-
rechtfertigt sei. Es erstaune, wenn der Beschwerdeführer vorbringe, dass es sich beim 
Gebiet Schönegg/Gimenen um ein historisch gewachsenes Gebiet handeln würde, wel-
ches von Gebäuden mit klaren Linien und einheitlichen Fassadengestaltungen geprägt 
sei. In unmittelbarer Nähe zu ihrer Liegenschaft befänden sich diverse, erst kürzlich reali-
sierte Neubauten, welche ein sehr heterogenes Bild mit den unterschiedlichsten Formen-
sprachen und Materialien abgäben. Beispielhaft seien hier die Liegenschaften Bellevue-
weg 1 und Bellevueweg 24 genannt, welche auf eindrückliche Weise belegten, dass es 
sich hier um ein heterogenes Quartier handle. Auch habe der Regierungsrat im Übrigen 
schon in seinem Entscheid vom 31. Januar 2017 festgehalten, dass das Gebiet Schö-
negg/Gimenen kein heterogenes Gebiet sei. Seither seien aber noch zusätzliche Bauten 
hinzugekommen, welche in keiner Art und Weise ein homogenes Gefüge bildeten.
F.
Am 13. Januar 2020 teilte die Baudirektion im Auftrag des Regierungsrats mit, sie 
beantrage, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei unter Kostenfolge zu Lasten des Be-
schwerdeführers abzuweisen. Zur Begründung des Antrags werde auf die Erwägungen im 
angefochtenen Entscheid vom 1. Oktober 2019 verwiesen.
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Urteil V 2019 98
G.
Der Beschwerdeführer liess am 7. Mai 2020 eine Replik einreichen. Die Baudirek-
tion des Kantons Zug duplizierte am 20. Mai 2020, die Bauherrschaft am 2. Juni 2020 und 
das Baudepartement der Stadt Zug am 10. Juni 2020. Auf die Ausführungen in diesen 
Rechtsschriften ist – soweit erforderlich – in den Erwägungen einzugehen.
Das Verwaltungsgericht erwägt:
1.
1.1
Gemäss § 61 Abs. 1 Ziff. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG; 
BGS 162.1) ist gegen Verwaltungsentscheide des Regierungsrats die Beschwerde an das 
Verwaltungsgericht zulässig, soweit die Gesetzgebung den Weiterzug nicht ausnahms-
weise ausschliesst. Ein solcher Ausschluss liegt hier nicht vor. Die Beschwerde wurde 
fristgerecht eingereicht und entspricht den formellen Anforderungen gemäss § 65 VRG. 
Der Beschwerdeführer bzw. dessen Rechtsvorgänger haben sowohl am Einsprache- als 
auch am Verwaltungsbeschwerdeverfahren teilgenommen. Als unmittelbarer Nachbar des 
GS E.________ ist der Beschwerdeführer vom Bauvorhaben besonders berührt und hat 
ein schutzwürdiges Interesse an der Änderung oder Aufhebung des Entscheids der Vorin-
stanz. Die Beschwerdelegitimation des Beschwerdeführers ist daher gestützt auf § 62 
Abs. 1 VRG gegeben. Die Beschwerde ist deshalb zu prüfen.
Die Beurteilung erfolgt auf dem Zirkulationsweg gemäss § 29 der Geschäftsordnung des 
Verwaltungsgerichtes (GO VG; BGS 162.11).
1.2
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann jede Rechtsverletzung gerügt wer-
den. Als solche gelten die Nichtanwendung und die unrichtige Anwendung eines Rechts-
satzes, die unrichtige rechtliche Beurteilung einer Tatsache, der Missbrauch oder die 
Überschreitung des Ermessens, die Verletzung einer wesentlichen Verfahrensvorschrift 
sowie die Rechtsverweigerung und -verzögerung. Nicht gerügt werden kann die unrichtige 
Handhabung des Ermessens (§ 63 VRG).
2.
Die Revision vom 22. Februar 2018 des Planungs- und Baugesetzes vom 26. No-
vember 1998 (PBG; BGS 721.11) ist per 1. Januar 2019 in Kraft getreten. Ebenfalls am 
1. Januar 2019 trat die Verordnung zum Planungs- und Baugesetz vom 20. November 
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Urteil V 2019 98
2018 in Kraft (V PBG; BGS 721.111). Sie löste die V PBG vom 16. November 1999 ab (aV 
PBG). Das vorliegende Baugesuch wurde der Stadt Zug am 6. April 2017 eingereicht. Die 
Projektänderungen datieren vom 28. September und 24. November 2017 sowie vom 4. Ju-
li 2018. Übergangsrechtlich gelangt daher die Bestimmung § 71a Abs. 1 lit. a PBG zur 
Anwendung, wonach auf Baugesuche, die im Zeitpunkt des lnkrafttretens dieses Gesetzes 
hängig sind, das bisherige Recht Anwendung findet, es sei denn, für die Bauherrschaft ist 
die Beurteilung nach neuem Recht günstiger.
3.
3.1
Gemäss § 14 Abs. 3 der Bauordnung der Stadt Zug (BO Zug) beträgt der Grenz-
abstand für Unterniveaubauten 1,00 m. Der Stadtrat kann im Interesse der Bepflanzung 
und zur Verhinderung der Bodenversiegelung einen grösseren Abstand verlangen. Unter-
niveaubauten enthalten unterirdisch angelegte Räume und überragen das gewachsene, in 
besonderen Fällen das neue Terrain an keinem Punkt in erheblichem Masse (§ 5 aV 
PBG). Beim Ausdruck "in erheblichem Masse" handelt es sich um einen unbestimmten 
Rechtsbegriff, der von der Baubewilligungsbehörde im Einzelfall ausgelegt werden muss. 
Das gewachsene Terrain wird nur dann "unerheblich" überragt, wenn der oberirdische Teil 
von so geringer Bedeutung ist, dass die Baute ihren Charakter als unterirdische Baute 
behält. Zur Beantwortung dieser Frage können verschiedene Kriterien herangezogen wer-
den, wie der Umstand, ob eine Baute auf allen Seiten aus dem Boden herausragt oder 
nicht, ob ein bestimmtes Höhenmass nicht überschritten wird und wie sich die Baute im 
Verhältnis zum Nachbargrundstück präsentiert. Die Geländeverhältnisse spielen ebenfalls 
eine Rolle. Als Richtgrösse für den Entscheid, ob eine Unterniveaubaute in erheblichem 
Masse aus dem Terrain herausragt, ging der Regierungsrat in ständiger Praxis von einem 
Mass von 1 Meter aus. Das Verwaltungsgericht qualifizierte eine Baute, die auf einer 
Fläche von 200 m2 das gewachsene Terrain auf allen Seiten um 80 cm überragte, nicht 
mehr als Unterniveaubaute (publiziert in GVP 1987/88 72 ff.). Im Urteil V 2009 1 vom 29. 
Mai 2009 entschied das Verwaltungsgericht, dass ein Anbau, der an der Nordostecke das 
gewachsene Terrain 30–40 cm, an der Südostecke 20–70 cm und auf der Seite gegen das 
Grundstück der Beschwerdeführer 20–30 cm überrage, gegenüber dem Grundstück der 
Beschwerdeführer nur in geringfügigem Mass in Erscheinung trete und daher von einer 
Unterniveaubaute gesprochen werden könne.
3.2
Der Regierungsrat erwog in seinem Beschluss vom 1. Oktober 2019, auf der 
Westseite des umstrittenen Bauvorhabens rage das Untergeschoss bis 1,32 m über das 
gewachsene Terrain hinaus. Auf der Ostseite überrage das Untergeschoss das gewach-
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Urteil V 2019 98
sene Terrain nur am nordöstlichen Punkt um 75 cm und liege sonst unter dem gewachse-
nen Terrain. Auf der Südseite liege das Untergeschoss gesamtheitlich betrachtet im östli-
chen Teil vollständig unter dem gewachsenen Terrain. Damit überrage das Untergeschoss 
gesamtheitlich betrachtet das gewachsene Terrain bzw. das neue Terrain an keinem 
Punkt in erheblichem Mass und die Grenzabstandsprivilegierung nach § 5 aV PBG sei vor-
liegend anwendbar.
3.3
Das Untergeschoss des umstrittenen Projekts besteht aus einer Auto-/Velo-
Einstellhalle mit 7 (Auto-)Parkplätzen, zwei Kellerräumen, zwei Technikräumen, einem 
Raum für Waschen/Trocknen und einem Korridor. Der Garagenteil im südwestlichen Teil 
des GS E.________, wo das Untergeschoss am nächsten zum Grundstück des Be-
schwerdeführers reicht (Abstand 1 m), liegt bis zur Fassade des Erdgeschosses des um-
strittenen Bauprojekts unter dem Terrain. Ab der Erdgeschossfassade überragt das Unter-
geschoss auf der Südseite des Gebäudes das gewachsene Terrain auf einer Länge von 
ca. 50 cm über 1 m in östlicher Richtung. Anschliessend überragt es das gewachsene Ter-
rain auf einer Länge von 5 m zwischen 1,00 und 0,00 m, worauf es bis zur Südostecke des 
Gebäudes wieder vollständig unter dem Terrain liegt. Auf rund der Hälfte der Westseite 
ragt das Untergeschoss zwischen 1,15 und 1,32 m über das gewachsene Terrain hinaus. 
Auf der übrigen Hälfte der Westseite liegt das Untergeschoss unter dem Terrain. Auf der 
Nordseite verhält es sich so, dass das Untergeschoss in der nordwestlichen Ecke des Ge-
bäudes das gewachsene Terrain um 1,32 m überragt und sich dieses Mass bis zur Nord-
ostecke des Gebäudes auf 0,75 m reduziert. Auf etwa 2/3 der Nordseite bleibt das Mass 
über 1 m. Ab der Nordostecke des Gebäudes bleibt die Offenlegung des Untergeschosses 
auf der Ostseite auf einer Länge von 1,30 m bei 0,75 m und reduziert sich auf einer weite-
ren Länge von 4,40 m auf 0. Auf der restlichen Länge der Ostseite, somit auf 14,50 m, be-
findet sich das Untergeschoss wieder unter dem Terrain.
Damit lässt sich festhalten, dass das Untergeschoss zu rund seiner Hälfte tatsächlich un-
terirdisch ist. Zu einem weiteren Teil überragt es das gewachsene Terrain um weniger als 
1 m, und zu nur knapp 30 % wird das Mass von 1 m überschritten. Berücksichtigt man die 
bisherige Praxis, dass das Mass von 1 m nicht an jedem Punkt der Unterniveaubaute ein-
gehalten werden muss, soweit die Unterniveaubaute den einen Meter auch unterschreitet, 
ist im vorliegenden Fall festzustellen, dass der oberirdische Teil von so geringer Bedeu-
tung ist, dass das Untergeschoss seinen Charakter als unterirdische Baute behält. Sie 
überragt das gewachsene Terrain nur in unerheblichem Mass. Der Regierungsrat hat so-
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Urteil V 2019 98
mit kein Recht verletzt, indem er das Untergeschoss in Übereinstimmung mit der Baube-
willigungsbehörde als Unterniveaubaute qualifiziert hat. 
4.
Gemäss § 20 Abs. 1 BO Zug müssen sich Bauten, Anlagen und Umschwung hin-
sichtlich Lage, Grösse, Gestaltung, Materialisierung und Farbgebung so in die Umgebung 
einordnen, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht. Bei dieser Bestimmung handelt es 
sich um eine positive ästhetische Generalklausel. Die positive ästhetische Generalklausel 
verlangt eine architektonische Gestaltung, welche sich gut in die Umgebung einordnet. Bei 
der Beantwortung der Frage, welche architektonische Gestaltung sich gut in eine Umge-
bung einordnet, kann nicht auf ein beliebiges subjektives Empfinden abgestellt werden, 
sondern es muss im Einzelnen dargelegt werden, weshalb mit einer bestimmten baulichen 
Gestaltung weder für das Bauvorhaben noch für die Umgebung eine gute Gestaltung er-
zielt werden kann. Dieser Beurteilung unterliegen alle Bauten, auch wenn die übrigen Bau- 
und Zonenvorschriften eingehalten sind. Die Gestaltungsvorschriften dürfen aber nicht da-
zu führen, dass für ein bestimmtes Gebiet die Zonenvorschriften ausser Kraft gesetzt wer-
den. Erweisen sich nämlich die Auswirkungen der Zonenvorschriften als gestalterisch un-
befriedigend, so sind die Pläne und Vorschriften zu ändern. Das Einordnungsgebot kann 
nicht bedeuten, dass die Bauherrschaft bei einem Neu- oder Umbau auf die traditionelle 
Architektur oder die herkömmliche Quartiergestaltung verpflichtet werden kann (Urteil 
Verwaltungsgericht Zug V 2009 3 vom 27. März 2009, in: GVP 2009 144 f.).
4.1
Der Regierungsrat weist in seinem Beschluss vom 1. Oktober 2019 darauf hin, 
dass das Baugrundstück in der Zone W3 liege. Das Bauvorhaben halte die in dieser Zone 
geltenden Massvorschriften sowie die Abstandsvorschriften ein. Die Grundstücke östlich 
des Bellevuewegs hangaufwärts lägen in der Zone W2b. Als massgebende Umgebung sei 
somit das Gebiet talseitig des Bellevuewegs zu berücksichtigen, weshalb das vorliegende 
Bauprojekt nicht mit Bauten östlich des Bellevuewegs zu vergleichen sei. Der Augen-
schein habe gezeigt, dass die Gebäude in der definierten Umgebung sehr unterschiedlich 
gestaltet seien und kein einheitlicher Baustil auszumachen sei. Auch hinsichtlich der Ge-
bäudeformen und deren Volumen, Dachgestaltung, Farbgebung und Materialisierung gebe 
es keine typisch vorherrschende Bauweise. Das geplante Bauvorhaben werde sich so in 
die bereits heterogene Umgebung einzuordnen vermögen, dass eine gute Gesamtwirkung 
entstehe.
4.2
Für den Beschwerdeführer hingegen stellt das Bauvorhaben einen Fremdkörper 
im massgeblichen Quartier dar. Das Gebiet sei geprägt von Gebäuden mit klaren Linien 
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Urteil V 2019 98
und einheitlichen Fassadengestaltungen. Demgegenüber führe das Bauvorhaben einen 
neuen architektonischen Typus ein. Davon zeuge bereits die verwinkelte Fassade, welche 
es an Stringenz missen lasse. Ähnlich verhalte es sich mit der Anordnung der Fenster. 
Denn diese lasse sich mit den bestehenden, umliegenden Gebäuden nicht in Einklang 
bringen. Das Erdgeschoss überrage das gewachsene Terrain über weite Strecken erheb-
lich. Die Höhenlage des Untergeschosses habe deshalb auch zur Folge, dass das ganze 
Gebäude gegenüber den umliegenden Gebäuden massiv in Erscheinung trete. Denn 
durch die Verbindung von Stützmauer und Untergeschoss entstehe letztlich ein zusam-
menhängendes Volumen, womit das Untergeschoss zusätzlich optisch massiv in Erschei-
nung trete. Dies gelte des Weiteren auch bei Betrachtung der Anordnung und Dimensio-
nierung der Terrassenfläche. Dementsprechend liege auch keine gute Einordnung ins 
Quartier- und Siedlungsbild vor.
4.3
Das vorliegend zu beurteilende Einfamilienhaus hält die Vorschriften der Zone W3 
ein und übersteigt die maximal zulässige Geschosszahl sowie die maximal zulässige Ge-
bäudehöhe nicht. Das neue Wohnhaus weist eine zeitgenössische Architektur auf. Das 
Gebiet befindet sich in keiner Ortsbildschutzzone, weshalb an die Einordnung keine be-
sonders strengen Massstäbe zu setzen sind. Es ist der Bauherrschaft zuzustimmen, dass 
das massgebende Quartier, auch wenn man es – wie es der Regierungsrat tut – auf das in 
der Zone W3 liegende Gebiet talseitig des Bellevuewegs beschränkt, kein homogenes Ge-
füge bildet. Ein einheitliches Ortsbild oder ein einheitlicher Baustil sind dort nicht erkenn-
bar. In der Umgebung des Bauprojekts gibt es verschiedene Gebäudeformen, Volumen 
und Dachgestaltungen, und die Bauten weisen eine unterschiedliche Farbgebung und Ma-
terialisierung auf. Diverse mehrgeschossige Gebäude mit unterschiedlichen Fassaden 
sind vorhanden. Es herrscht eine grosse Heterogenität; es ist daher keine besondere 
Rücksicht auf die bereits vorhandene Bausubstanz zu nehmen. Durch das Projekt der 
Bauherrschaft entsteht weder ein derartiger Widerspruch zur Umgebung noch sind qualifi-
zierte bauliche oder landschaftliche Umstände (wie z.B. eine überdurchschnittliche Qua-
lität der bestehenden Überbauung, eine weitherum zurückhaltend ausgeschöpfte Ausnüt-
zung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit) gegeben, dass von der Bau-
herrschaft verlangt werden könnte, dass sie z.B. auf die auf ihrem Grundstück maximal 
zulässige Gebäudehöhe verzichtet. Die von der Bauherrschaft gewählte Höhe des Ge-
bäudes ist Folge der Einzonung in die Wohnzone 3, in der eine Höhe von 9 m zulässig ist. 
Die Grösse des Bauvorhabens entspricht den Normen der Bauordnung und ist daher von 
den Stimmberechtigten der Stadt Zug bewusst in Kauf genommen worden. Es kann nicht 
gesagt werden, das Gebäude trete gegenüber den umliegenden Gebäuden derart massiv 
10
Urteil V 2019 98
in Erscheinung, dass die Voraussetzungen von § 20 Abs. 1 BO Zug nicht mehr erfüllt sind. 
Weiter ist nicht ersichtlich, dass eine andere Anordnung der Fenster dem Einordnungsge-
bot besser entsprechen würde. Gleiches gilt für die Fassadengestaltung; es kann nicht 
verlangt werden, dass bei der Fassade auf jede Verwinkelung verzichtet wird. Was 
schliesslich die Terrassenfläche betrifft, ist darauf hinzuweisen, dass sie ebenfalls den gel-
tenden Vorschriften entspricht und weder in ihrer Anordnung noch in ihrer Dimensionie-
rung einer guten Einordnung entgegensteht. Indem der Regierungsrat zum Schluss ge-
kommen ist, dass das vorliegende Bauvorhaben nicht gegen die Bestimmung von § 20 
Abs. 1 der Bauordnung des Stadt Zug verstösst, hat er somit kein Recht verletzt.
5.
Zusammenfassend ergibt sich, dass der Beschluss des Regierungsrats vom 
1. Oktober 2019 nicht zu beanstanden ist. Die dagegen eingereichte Beschwerde erweist 
sich als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist.
6.
6.1
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der unterliegende Beschwerdeführer 
gemäss § 23 Abs. 1 Ziff. 3 VRG kostenpflichtig. Die Spruchgebühr wird auf Fr. 1'500.– 
festgesetzt und mit dem in dieser Höhe geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
6.2
Im Rechtsmittelverfahren ist der ganz oder teilweise obsiegenden Partei zulasten 
der unterliegenden Partei eine Parteientschädigung nach Massgabe ihres Obsiegens zu-
zusprechen (§ 28 Abs. 2 VRG). Der anwaltlich vertretenen Bauherrschaft wird zulasten 
des Beschwerdeführers eine Parteientschädigung von Fr. 1'200.– (inkl. MWST und Bar-
auslagen) zugesprochen. Den ebenfalls obsiegenden Beschwerdegegnern 2 und 3 ist kei-
ne Parteientschädigung zuzusprechen, da sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis tätig sind 
und keine Gründe für ein Abweichen von der in § 28 Abs. 2a VRG genannten Regel er-
kennbar sind.
11
Urteil V 2019 98
Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Dem Beschwerdeführer wird eine Spruchgebühr von Fr. 1'500.– auferlegt, welche 
mit dem in dieser Höhe geleisteten Kostenvorschuss verrechnet wird.
3.
Der Beschwerdeführer hat der Bauherrschaft eine Parteientschädigung von 
Fr. 1'200.– (inkl. MWST und Barauslagen) zu bezahlen.
4.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung 
beim Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden.
5.
Mitteilung an den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (im Doppel), an den 
Rechtsvertreter der Bauherrschaft (im Doppel), an den Stadtrat von Zug, an den 
Regierungsrat des Kantons Zug (dreifach) und zum Vollzug von Ziffer 2 im Dispo-
sitiv an die Finanzverwaltung des Kantons Zug.
Zug, 10. August 2020
Im Namen der
VERWALTUNGSRECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende
Der Gerichtsschreiber
versandt am