zg_verwaltungsgericht · V 2024 13 · 2024-12-19 · de

Verwaltungsrechtl. Kammer — Nachträgliche Baubewilligung (NE-2021-011)

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG
VERWALTUNGSRECHTLICHE KAMMER
Mitwirkende Richter: MLaw Patrick Trütsch, Vorsitz
lic. iur. Jacqueline Iten-Staub, Dr. iur. Matthias Suter
lic. iur. Ivo Klingler und lic. iur. Adrian Willimann
Gerichtsschreiber: lic. iur. Peter Kottmann
U R T E I L vom 19. Dezember 2024
[rechtskräftig]
gestützt auf § 29 der Geschäftsordnung
in Sachen
A.________
Beschwerdeführerin
gegen
1. Gemeinderat Neuheim, Dorfplatz 5, 6345 Neuheim
vertreten durch RA lic. iur. Olivier Vuillaume, REBER Rechtsanwälte, Römer-
schloss, Asylstrasse 64, Postfach, 8032 Zürich
2. Amt für Raum und Verkehr des Kantons Zug, Aabachstrasse 5, 6300 Zug
Beschwerdegegner 
betreffend
Nachträgliche Baubewilligung (NE-2021-011)
V 2024 13


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Urteil V 2024 13
A.
Die A.________ ist Eigentümerin des Grundstücks Nr. B.________ (nachfolgend: 
GS B.________). Das GS B.________ befindet sich in der Landwirtschaftszone sowie im 
BLN-Gebiet Nr. 1307 "Glaziallandschaft Lorze – Sihl mit Höhronenkette und Schwante-
nau". Im Juli 2013 stimmte das damalige Amt für Raumplanung des Kantons Zug einer 
Abparzellierung des GS B.________ mit Wohnhausanteil, Assek.-Nr. D.________, 
Wasch-/Brennhaus, Assek.-Nr. E.________, und Ökonomiegebäude, Assek.-Nr. 
F.________, zu, da die Bauten (ehemals Assek.-Nrn. G.________, H.________ und 
I.________) nicht mehr landwirtschaftlichen Zwecken dienten. Mit Bauanfrage Nr. NE-
2014-032 erkundigte sich die A.________ nach der Bewilligungsfähigkeit eines Ersatz-
baus mit Hobbyraum anstelle des Ökonomiegebäudes. Mit Schreiben vom 23. September 
2014 teilte das Amt für Raumplanung der Gemeinde Neuheim mit, dass weder der Ersatz-
bau noch die damals geplante Umnutzung möglich seien. Eine Nutzung des Ökonomiege-
bäudes als "stilles Lager" gemäss Art. 24a des Raumplanungsgesetzes (RPG) erscheine 
jedoch bewilligungsfähig, sofern sich die Räume des Gebäudes ohne bauliche Massnah-
men dazu eigneten und durch die Lagernutzung keine neuen Auswirkungen auf Raum, 
Erschliessung und Umwelt entstünden. Mit Baugesuch Nr. NE-2016-007 reichte die 
A.________ ein Sanierungsprojekt für die Ökonomiebaute ein. Mit kantonaler Stellung-
nahme vom 14. März 2016 wurde festgestellt, dass mit dem Projekt bauliche Massnahmen 
vorgesehen seien und das Baugesuch keine Angaben zum Lagergut aufweise. Das Pro-
jekt war deshalb nicht bewilligungsfähig und wurde zur Überarbeitung zurückgewiesen.
Mit Baugesuch Nr. NE-2021-011 vom 13. März 2021 (GR-act. 1) beantragte die 
A.________ (nachfolgend: Bauherrschaft) die nachträgliche Baubewilligung für die bereits 
realisierte Sanierung und den Umbau des Ökonomiegebäudes, Assek.-Nr. F.________, 
auf dem GS B.________. Mit Schreiben vom 22. März 2021 leitete die Abteilung Bau und 
Planung der Gemeinde Neuheim das Baugesuch an das Amt für Raum und Verkehr des 
Kantons Zug (ARV) als kantonale Koordinationsstelle weiter und erteilte den Auftrag zur 
Publikation des Baugesuchs. Das Baugesuch lag in der Folge vom 26. März 2021 bis zum 
14. April 2021 öffentlich zur Einsichtnahme auf. Während der Einsprachefrist gingen keine 
Einsprachen ein. Mit Schreiben vom 16. April 2021 informierte die Abteilung Bau und Pla-
nung die Bauherrschaft, dass für eine abschliessende Beurteilung durch das ARV diverse 
Unterlagen nachgereicht werden müssen. Diese Unterlagen wurden am 20. April 2021 auf 
der Gemeindekanzlei Neuheim zuhanden der Abteilung Bau und Planung abgegeben, al-
ler Wahrscheinlichkeit nach jedoch nicht zu den Akten genommen, weshalb das Bauge-
such unbearbeitet blieb. In der Folge erkundigte sich die Bauherrschaft mehrmals bei der 
Abteilung Bau und Planung der Gemeinde Neuheim über den aktuellen Stand der Beurtei-


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Urteil V 2024 13
lung. Eine Antwort blieb jedoch aus. Das Baubewilligungsverfahren wurde sodann im De-
zember 2022 wieder aufgenommen, und am 4. Januar 2023 leitete die Abteilung Bau und 
Planung das ergänzte Baugesuch wiederum an das ARV zur Prüfung und Genehmigung 
weiter. Am 14. Februar 2023 fand eine Begehung der Liegenschaft statt. Gestützt auf die 
Erkenntnisse der Begehung verlangte das ARV mit E-Mail vom 17. Februar 2023 überar-
beitete Baugesuchsunterlagen. Diese trafen beim ARV am 18. April 2023 ein. Mit E-Mail 
vom 19. Juli 2023 teilte das ARV mit, dass die Gesuchsunterlagen fehlerhaft seien und 
korrigierte Pläne nachgereicht werden müssten. Am 7. August 2023 reichte die Bauherr-
schaft vollständige Unterlagen ein. Von einer erneuten Publikation wurde abgesehen. Das 
ARV fällte seinen kantonalen Entscheid betreffend das Bauvorhaben am 14. September 
2023 (ARV-act. 2). Es verfügte Folgendes:
"1.
Der Sanierung und der Umnutzung des Ökonomiegebäudes zu einem "stillen Lager" wird im Sinne der 
Ausnahmebestimmungen des Raumplanungsgesetzes zugestimmt.
2.
Der Erteilung der gemeindlichen Bewilligung steht unter Berücksichtigung folgender Auflagen und Be-
dingungen nichts entgegen:
2.1. Das grosse Fenster im Obergeschoss (Südfassade) ist mit einer mindestens 50 % deckenden und 
der Fassade angepassten Überlattung zu versehen.
3.
Für die Umnutzung des Erdgeschosses des Ökonomiegebäudes zu einem Aufenthalts- und Werkraum 
und den damit verbundenen baulichen Veränderungen kann nachträglich keine Zustimmung erteilt wer-
den. Die Gemeinde setzt in ihrer Baubewilligung eine Frist, bis wann das WC mit Waschtrog sowie die 
drei Fenster zu entfernen sind und das grosse Fenster im Obergeschoss mit einer Überlattung verse-
hen werden muss.
4.
Die Erteilung der gemeindlichen Bewilligung bleibt ausdrücklich vorbehalten. Die Gemeinde wird diesen 
Entscheid mit der Teil-Bewilligung der Bauherrschaft zustellen und je eine Kopie ihrer Vertretung über-
mitteln."
Die Baukommission der Gemeinde Neuheim beriet das Baugesuch am 23. Oktober 2023. 
Sie erachtete einige der kantonalen Auflagen als unverhältnismässig und beauftragte die 
Abteilung Bau und Planung, mit dem Kanton nochmals das Gespräch zu suchen. Die Ab-
teilung Bau und Planung schilderte am 24. Oktober 2024 dem ARV die Ergebnisse aus 
der Baukommissionssitzung vom 23. Oktober 2023. Das ARV ersuchte um Zustellung des 
entsprechenden Protokollauszugs, um das weitere Vorgehen intern abzuklären. Am 
27. Oktober 2023 informierte das ARV, dass der Kanton an seinem Entscheid in allen 
Punkten festhalte. In der Folge wurde das Baugesuch von der Baukommission anlässlich 
der Sitzung vom 4. Dezember 2023 erneut beraten. In Anbetracht der klaren Haltung des 


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Urteil V 2024 13
Kantons beantragte die Baukommission dem Gemeinderat, dem kantonalen Entscheid 
vom 14. September 2023 zu folgen.
Am 19. Dezember 2023 entschied der Gemeinderat Neuheim über das Baugesuch betref-
fend den Umbau des Ökonomiegebäudes wie folgt (GR-act. 25):
"1.
Der Sanierung und der Umnutzung des Ökonomiegebäudes zu einem "stillen Lager" wird unter der fol-
genden Auflage zugestimmt.
1.1. Das grosse Fenster im Obergeschoss (Südfassade) ist mit einer mindestens 50 % deckenden und 
der Fassade angepassten Überlattung zu versehen.
2. 
Die vorstehende Auflage gemäss Ziff. 1.1. ist bis spätestens zum Ende des dritten auf die Rechtskraft 
dieses Entscheids folgenden Monats zu erfüllen und der Bauabteilung zwecks Vollzugskontrolle umge-
hend zu melden.
3. 
Für die Umnutzung des Erdgeschosses des Ökonomiegebäudes zu einem Aufenthalts- und Werkraum 
und der damit verbundenen baulichen Veränderung wird die Bewilligung verweigert.
4.
Bis spätestens zum Ende des sechsten auf die Rechtskraft dieses Entscheids folgenden Monats hat die 
Bauherrschaft das WC mit Waschtrog sowie die drei Fenster zu entfernen.
5. 
Bis spätestens zum Ende des dritten auf die Rechtskraft dieses Entscheids folgenden Monats hat die 
Bauherrschaft die Blocksteinmauer unter dem Ökonomiegebäude ("östlich des Bauernhauses") mit ein-
heimischen Pflanzen umfassend zu kaschieren (vgl. auch kantonaler Entscheid vom 15.04.2014 zum 
Baugesuch Nr. 201255.01).
6.
Die Vollendung der Auflagen bzw. Anordnungen gemäss Ziff. 1.1., 4 und 5 vorstehend ist der Abteilung 
Bau und Planung zwecks Vollzugskontrolle umgehend zu melden.
7.
Für den Fall nicht fristgerechter Erfüllung der Verpflichtung gemäss Ziff. 1.1., 4 und 5 vorstehend wird 
der Bauherrschaft eine Ersatzvornahme angedroht und die Abteilung Bau und Planung ermächtigt, die-
se Ersatzvornahme anzuordnen.
8. 
Für jedwelche weitere bauliche Veränderungen auf dem Grundstück Nr. B.________ ist bei der Abtei-
lung Bau und Planung ein neues Baugesuch einzureichen.
9.
Der kantonale Entscheid vom 18.09.2023 [recte: 14.09.2023] (Baudirektion Kanton Zug, Amt für Raum 
und Verkehr) bildet einen Bestandteil dieser kommunalen Baubewilligung."
B.
Mit beim Gericht am 19. Januar 2024 eingegangener Eingabe erhob die 
A.________, vertreten durch J.________, Verwaltungsgerichtsbeschwerde und stellte fol-
gende Anträge (act. 1):


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Urteil V 2024 13
"1.
Der Gemeinderatsbeschluss vom 19.12.2023 und der kantonale Gesamtentscheid seien aufzuheben 
und es sei in der Sache neu zu urteilen.
2.
Die Sache sei zur neuen Beurteilung an die Vorinstanzen zurückzuweisen.
3.
Es sei ein Augenschein vor Ort durchzuführen.
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Staatskasse."
C.
Den von ihr verlangten Kostenvorschuss von Fr. 2'500.– bezahlte die Beschwer-
deführerin fristgerecht (act. 3).
D.
Mit Eingabe vom 28. Februar 2024 (act. 7) teilte der Gemeinderat Neuheim mit, in 
Nachachtung der Zuständigkeit der kantonalen Behörde für die Beurteilung von Bauten 
und Anlagen ausserhalb der Bauzone verzichte er, unter Verweis auf die Erwägungen im 
angefochtenen Entscheid seinerseits und den Vorakten, auf eine Vernehmlassung und 
Antragstellung. Der Gemeinderat Neuheim ergänzte jedoch, dem neuen Aspekt, dass 
gemäss dem Vorbringen in der Ostfassade offenbar bereits früher drei Fassadenöffnun-
gen bestanden hätten, könnte aus Sicht des Gemeinderats allenfalls durch Beurteilung der 
drei heutigen Fenster als nur geringfügige bauliche Veränderungen und entsprechenden 
Verzicht auf die Verpflichtung zum Rückbau der Fenster Rechnung getragen werden. Der 
Gemeinderat Neuheim überlasse diesen Entscheid indes der kantonalen Behörde und 
dem Gericht.
E.
Am 8. März 2024 beantragte das Amt für Raum und Verkehr des Kantons Zug, die 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführen-
den abzuweisen (act. 8).
F.
Beim Verwaltungsgericht ging am 2. April 2024 eine Replik der Beschwerdeführe-
rin ein (act. 10).
G.
Weitere Eingaben erfolgten nicht.
Das Verwaltungsgericht erwägt:
1.
Gemäss § 61 Abs. 1 Ziff. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG, 
BGS 162.1) ist gegen Verwaltungsentscheide unterer kantonaler Verwaltungsbehörden 


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Urteil V 2024 13
die Beschwerde an das Verwaltungsgericht zulässig, soweit sich ihre Entscheide auf Bun-
desrecht stützen und die Gesetzgebung keinen Weiterzug an den Regierungsrat oder das 
Bundesverwaltungsgericht vorsieht. Angefochten ist in erster Linie die Baubewilligung des 
Gemeinderats Neuheim vom 19. Dezember 2023, die an sich innert 20 Tagen mit Verwal-
tungsbeschwerde beim Regierungsrat des Kantons Zug angefochten werden kann (§ 39 ff. 
VRG). Bestandteil der Baubewilligung ist aber auch der Entscheid des Amts für Raum und 
Verkehr des Kantons Zug vom 14. September 2023. Dieser Entscheid erging in Anwen-
dung des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) sowie der Raumpla-
nungsverordnung (RPV; SR 700.1) und somit in Anwendung von Bundesrecht. Der Ent-
scheid kann daher gemäss § 61 Abs. 1 Ziff. 1 VRG direkt beim Verwaltungsgericht ange-
fochten werden. Zu beachten ist nun die Regelung von § 67 Abs. 2 lit. b des kantonalen 
Planungs- und Baugesetzes (PBG; BGS 721.11), gemäss der auch Beschwerden gegen 
Entscheide des Gemeinderates über Baugesuche und Baueinsprachen als Verwaltungs-
gerichtsbeschwerden zu behandeln sind, wenn in derselben Sache ein kantonaler Ent-
scheid vom Verwaltungsgericht zu beurteilen ist. Dies ist vorliegend der Fall. Die Be-
schwerdeführerin ist als Baugesuchstellerin und als Adressatin des angefochtenen Ent-
scheides offensichtlich zur Beschwerdeführung legitimiert (§ 62 VRG). Die Beschwerde 
wurde fristgerecht eingereicht und entspricht den übrigen formellen Anforderungen, wes-
halb sie zu prüfen ist.
Die Beurteilung erfolgt auf dem Zirkulationsweg gemäss § 29 der Geschäftsordnung des 
Verwaltungsgerichtes (GO VG; BGS 162.11).
2.
2.1
Die Beschwerdeführerin beantragt, es sei ein Augenschein vor Ort durchzuführen. 
Sie begründet diesen Antrag zwar nicht speziell, bittet jedoch das Gericht, bei einem allfäl-
ligen Besuch den schönen Garten sowie die vielen Pflanzen rund um die Liegenschaft zu 
beachten. Die Eltern von J.________ seien in den Sommermonaten beinahe täglich im 
K.________ und verbrächten mehrere Stunden pro Woche mit Umgebungsarbeiten, damit 
die Blumen und Pflanzen so schön aussähen, wie sie jeden Sommer anzusehen seien. 
Zudem werde darum gebeten, die alten Fotos von der Liegenschaft K.________ und der 
ganzen Umgebung anzuschauen. Über Jahre seien Teile von sämtlichen Gebäuden, vom 
Ökonomiegebäude bis zum Bienenhaus, Schopf, das frühere Wohnhaus sowie Scheune 
einsturzgefährdet gewesen. Die gesamte Umgebung sei ungepflegt, verwildert und im 
Vergleich zu heute regelrecht verwahrlost gewesen. Eine Aufforderung des Kantons, die 
Liegenschaften zu renovieren bzw. die Umgebung zu pflegen, hätten sie nie erhalten. Im 


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Urteil V 2024 13
Gegenteil, entsprechende Baugesuche seien teilweise abgelehnt worden. Jetzt, wo alles 
wie Tag und Nacht im Vergleich zu früher aussehe, der Rasen geschnitten sei und die 
Pflanzen blühten, solle äusserlich etwas mit den Gebäuden bzw. der Bepflanzung nicht 
mehr stimmen, was nur sehr schwer zu verstehen sei. Die Liegenschaft K.________ sei 
seit mehr als 200 Jahren im Familienbesitz. Es könne gesagt werden, dass die Liegen-
schaft in dieser Zeit noch nie so schön gewesen sei, wie sie sich heute präsentiere. 
2.2
Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflicht-
gemässen Ermessen der anordnenden Behörde. Die Durchführung eines Augenscheins 
ist dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die 
Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sach-
lichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Der Verzicht auf die Durchführung eines 
Augenscheins ist zulässig, wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstel-
len. Eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn 
die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können 
(BGer 1C_129/2021 vom 9. Februar 2022 E. 3.3; 1C_578/2016 vom 28. Juni 2017 E. 2.2).
2.3
Vorliegend ist die Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts im Sinn von 
§ 13 Abs. 1 VRG mittels der bei den Akten liegenden Pläne, Visualisierungen und Fotogra-
fien – namentlich anhand der anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins erstellten so-
wie der von der Beschwerdeführerin eingereichten Fotografien –, welche die tatsächlichen 
Verhältnisse anschaulich wiedergeben, möglich. Damit und zusammen mit den übrigen 
Akten ist der Sachverhalt rechtsgenügend erstellt. Natürlich freut sich das Auge von Be-
trachterinnen und Betrachtern, wenn sich die Umgebung einer Liegenschaft schön dar-
stellt und die Bepflanzung, für welche keine baulichen Massnahmen erforderlich sind, 
fachkundig gepflegt wird. Insbesondere für die Beurteilung der Identität von Gebäuden ist 
jedoch der Zustand der Umgebungsbepflanzung nicht massgebend. Auf einen weiteren 
Augenschein kann daher verzichtet werden.
3.
3.1
Nach Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG haben Bauten und Anlagen dem Zweck der Nut-
zungszone zu entsprechen. In der Landwirtschaftszone sind Bauten und Anlagen zonen-
konform, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gar-
tenbau nötig sind (Art. 16a Abs. 1 RPG) und wenn sie der bodenabhängigen Bewirtschaf-
tung dienen (Art. 34 Abs. 1 RPV). Ausnahmebewilligungen können – auch unter Auflagen 
– nach Art. 24 ff. RPG erteilt werden.


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Urteil V 2024 13
3.2
Laut Art. 24a Abs. 1 RPG ist die Bewilligung für eine Zweckänderung von Bauten 
und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die keine baulichen Massnahmen im Sinne von 
Art. 22 Abs. 1 RPG erfordert, zu erteilen, wenn dadurch keine neuen Auswirkungen auf 
Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen (lit. a) und sie nach keinem anderen Bundes-
erlass unzulässig ist (lit. b) (sog. "stilles Lagern"). Der Begriff der baulichen Massnahmen 
im Sinn dieser Bestimmung ist weit auszulegen. Es sind darunter alle Arbeiten an der Bau-
te zu verstehen, die im Hinblick auf die neue Nutzung ausgeführt werden und damit der 
Bewilligungspflicht gemäss Art. 22 Abs. 1 RPG unterstehen (BGer 1C_131/2018 vom 
27. August 2018 E. 3.1; 1C_283/2017 vom 23. August 2017 E. 3.2). Dazu zählen Neubau-
ten, Wiederaufbauten, Ersatzbauten, Umbauten, Anbauten, Zweckänderungen und Sanie-
rungen, die über das übliche Mass einer Renovation hinausgehen. Der Bewilligungspflicht 
unterstehen auch reine Umnutzungen, wenn diese im Allgemeinen, nach dem gewöhnli-
chen Lauf der Dinge, mit so wichtigen räumlichen Folgen verbunden sind, dass ein Inter-
esse der Öffentlichkeit oder der Nachbarschaft an einer vorgängigen Kontrolle besteht 
(BGE 119 Ib 222 E. 3a; BGer 1C_131/2018 vom 27. August 2018 E. 3.2; 1C_127/2008 
vom 4. Dezember 2008 E. 2.2). Wird eine Zweckänderung von baubewilligungsfreien Un-
terhalts- und Renovationsarbeiten begleitet, steht dies der Anwendung von Art. 24a RPG 
nicht entgegen, wobei auch hier vorausgesetzt ist, dass keine neuen, auch nicht geringfü-
gige Auswirkungen auf die Umwelt entstehen. Was aber über eine blosse Renovation hin-
ausgeht, stellt eine bewilligungspflichtige Massnahme dar und schliesst eine erleichterte 
Ausnahmebewilligung nach Art. 24a RPG aus. Renovationsarbeiten dürfen nicht so um-
fangreich sein, dass im Ergebnis etwas Neues entsteht; denn dann wird das Vorhaben 
grundsätzlich baubewilligungspflichtig (BGer 1C_131/2018 vom 27. August 2018 E. 3.3; 
1C_351/2011 vom 7. März 2012 E. 5.3; Rudolf Muggli, in: Praxiskommentar RPG: Bauen 
ausserhalb der Bauzone, 2017, Art. 24a N 9 ff.; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Bauge-
setz des Kantons Bern, Band II, 5. Aufl. 2024, Art. 81 N 28).
3.3
Gemäss § 10 Abs. 1 PBG bedürfen die Erstellung und die Veränderung von Bau-
ten und Anlagen ausserhalb der Bauzone der Zustimmung des Kantons und der ansch-
liessenden Bewilligung des Gemeinderates. Siedlungen, Bauten und Anlagen sind so zu 
gestalten und einzuordnen, dass sie zusammen mit der Umgebung und Landschaft eine 
gute Gesamtwirkung erzielen (§ 10 Abs. 3 PBG).
4.
Mit dem Baugesuch Nr. NE-2021-011 vom 13. März 2021 (GR-act. 1) hatte die 
A.________ (nachfolgend auch: Bauherrschaft) die nachträgliche Bewilligung des ehema-


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Urteil V 2024 13
ligen Schweine- und Geflügelstalls Assek.-Nr. F.________ beantragt. Die Sanierung hatte 
den Ersatz der Holzschalung, den Ersatz der Türen und Fenster sowie der Holztreppe ins 
Obergeschoss im Innenraum umfasst. Im Erdgeschoss waren verschiedene Trennwände 
entfernt, ein WC und ein Waschtrog installiert und in der Ostfassade drei Fenster einge-
baut worden.
5.
Die Vorinstanzen begründeten ihre Entscheide wie folgt, wobei bei der nachfol-
genden Darlegung dieser Begründungen im Wesentlichen auf die Erwägungen des Amts 
für Raum und Verkehr (ARV-act. 2) abgestützt wird:
"Umnutzung
Gemäss den Gesuchsunterlagen dient der ehemalige Stall seit 35 Jahren unter anderem als Lager-, Stau-, 
Aufenthalts- und Werkraum. Diese ohne Bewilligung bestehende Nutzung soll beibehalten werden. Am Au-
genschein vom 14. Februar 2023 lagerten im westlichen Raum im Erdgeschoss Möbel, im östlichen Raum 
waren Gartenmöbel untergebracht und ein grosser Tisch mit Bänken aufgestellt. In diesem Bereich wurden 
an der Ostfassade drei neue Fenster eingebaut und in einem abgetrennten Raum ein WC mit Waschtrog in-
stalliert. Das Obergeschoss stand mehrheitlich leer. Eine Zweckänderung von bestehenden Bauten und An-
lagen im Sinne eines "stillen Lagers" gemäss Art. 24a RPG in der Landwirtschaftszone ist denkbar, wenn 
damit keine baulichen Massnahmen im Sinne von Art. 22 Abs. 1 RPG erforderlich sind. Die Bewilligung kann 
nur erteilt werden, wenn dadurch keine neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entste-
hen und sie nach keinem anderen Bundeserlass unzulässig ist. Grundsätzlich entsprechen folgende Nut-
zungen keinem "stillen Lager" und sind daher nicht gestattet:
-
Werkstätten
-
Wohnähnliche Nutzungen wie Aufenthalts-, Hobby- oder Trainingsräume
-
Werkhöfe
-
Büros
-
Arbeitsplätze
-
Offene Lager- oder Abstellflächen ausserhalb des Gebäudes
-
o.Ä.
Die Einrichtung eines Aufenthaltsraums oder eines Werkraums mit WC und Waschtrog ist nicht zulässig und 
muss aufgegeben werden. In diesem Zusammenhang sind das WC und der Waschtrog sowie die drei zu-
sätzlichen Fenster in der Ostfassade zurückzubauen. Der Umnutzung in ein "stilles Lager" kann unter den 
genannten Voraussetzungen zugestimmt werden. Die bestehende Einlagerung von Möbeln oder wie die im 
Grundrissplan aufgeführten Bezeichnungen "Geräteraum" (Garten- und Handgeräte) oder "Abstellraum" (zu 
Wohngebäude Assek.-Nr. G.________/heute Assek.-Nr. D.________) entsprechen den erforderlichen 
Grundsätzen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung. Diese kann unter Auflagen erteilt werden.
Sanierung
Sanierungsmassnahmen, wie der Ersatz der Holzschalung, der Ersatz der Türen und der kleinen Fenster 
sowie im Innenraum der Ersatz der Holztreppe ins Obergeschoss, dienen der Instandhaltung des Gebäudes 
und gelten wie die Entfernung der Trennwände als untergeordnete bauliche Veränderungen. In den einge-
reichten Plänen nicht dokumentiert, jedoch am Augenschein festgestellt, sind der Ersatz einzelner Balken, 


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Urteil V 2024 13
Mauerstücken und die Sanierung der betonierten Fussböden. Auch diese Massnahmen werden als unterge-
ordnet beurteilt.
Landschaft
Das vom Vorhaben betroffene Grundstück liegt innerhalb des BLN-Objekts 1307, weshalb Bauten beson-
ders sorgfältig in die Umgebung einzupassen sind. Die Holzschalung wurde farblich den übrigen Gebäuden 
des Hofs angepasst, was zu einem stimmigen Gesamtbild führt. Wie in der kantonalen Stellungnahme zum 
Baugesuch Nr. NE-2016-007 vom 14. März 2016 verlangt, wurde die Holzschalung auf der Südseite bis an 
die Fenster und Türen verlängert. Das grosse Fenster mit weissem Rahmen in der Südfassade, das als Er-
satz für ein mit dunklen Sprossen versehenes einfaches Fenster eingebaut wurde, ordnet sich schlecht ins 
Gesamtbild ein. Es ist mit einer mindestens 50 % deckenden und der Fassade angepassten Überlattung zu 
versehen. Unter der Voraussetzung des Rückbaus der Fenster in der Ostfassade und der Überlattung des 
grossen Fensters im Obergeschoss bleibt eine gewisse Ähnlichkeit zum ehemaligen Schweine- und Geflü-
gelstall erhalten und eine gute Einpassung in die Umgebung wird erfüllt. Den Sanierungsmassnahmen kann 
aus landschaftlicher Sicht unter den genannten Auflagen zugestimmt werden. 
Umgebungsgestaltung Bauernhaus und Bienenhaus
Mit dem kantonalen Entscheid vom 15. April 2014 zum Baugesuch Nr. 201255.01 wurde der Projektände-
rung zur Umgebungsgestaltung im Zusammenhang mit dem Ausbau und der Renovation des Bauernhauses 
zugestimmt. Die Zustimmung erfolgte unter der Auflage, dass die Blocksteinmauer unter dem Ökonomiege-
bäude ("östlich des Bauernhauses") mit einheimischen Pflanzen umfassend kaschiert wird. Diese Bepflan-
zung war am Augenschein vom 14. Februar 2023 nicht erkennbar. Falls die Auflage noch nicht erfüllt ist, ist 
dies noch nachzuholen. Auf dem GS Nr. C.________ vor dem Bienenhaus (bewilligt mit Baugesuch Nr. NE-
2016-006.1) wurde ein auf drei Seiten von Blocksteinen umrandeter Sitzplatz errichtet. Liegt dafür keine 
rechtmässige Baubewilligung vor, so sind die Blocksteine und der Sitzplatz zurückzubauen und die Flächen 
zu rekultivieren."
6.
6.1
Die Beschwerdeführerin macht geltend, der Hinweis [der Baubewilligungsbehör-
den], dass der Umnutzung des Ökonomiegebäudes in ein stilles Lager zugestimmt werde, 
sei aus ihrer Sicht nicht notwendig. Wie im Schreiben des ARV vom 19. September 2023 
selbst erwähnt, werde das Gebäude seit mehr als 35 Jahren bereits in dieser Funktion ge-
nutzt. An der Nutzung des Gebäudes ändere sich weiterhin nichts.
6.2
Das ARV weist zu Recht darauf hin, dass das Gebäude ursprünglich als zonen-
konformer, landwirtschaftlicher Stall gebaut wurde. Die Folgenutzung unter anderem als 
"stilles Lager" ist nicht zonenkonform. Eine Zweckänderung von einer ursprünglich zonen-
konformen Nutzung zu einer zonenfremden Nutzung von bestehenden Bauten und Anla-
gen ist gemäss Art. 24 ff. RPG bewilligungspflichtig. Diese Bewilligung wurde nun erteilt 
und ist für die Beschwerdeführerin grundsätzlich nicht nachteilig. Die Beschwerdeführerin 


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Urteil V 2024 13
hat daher kein schutzwürdiges Interesse an einem diesbezüglichen Beschwerdeentscheid, 
weshalb in diesem Umfang nicht auf die Beschwerde eingetreten werden kann.
7.
7.1
Die Beschwerdeführerin wehrt sich gegen die Auflage, dass das grosse Fenster 
im Obergeschoss (Südfassade) mit einer mindestens 50 % deckenden und der Fassade 
angepassten Überlattung zu versehen ist. Wie im von ihr eingereichten Foto (BF-act. 5) 
ersichtlich sei, habe das Fenster bereits vor dem Umbau diese Grösse gehabt. Es sei le-
diglich das Fenster 1:1 ersetzt worden. An den Fenstermassen (Breite/Höhe) sei nichts 
verändert worden. Das Gesamtbild passe. Es sei daher nicht einzusehen, warum hier 
Handlungsbedarf bestehe. Im Übrigen sei bei der Fassadenerneuerung sogar auf ein bis-
her vorhanden gewesenes Fenster in der Südfassade verzichtet worden.
7.2
Anstelle des heutigen Fensters mit weissem Fensterrahmen bestand vor der Sa-
nierung ein einfaches, unauffälliges Fenster mit dunklen Sprossen, welches sich gut in das 
Gesamtbild einordnete. Das neue Fenster führt hingegen zu einer starken Veränderung 
des Erscheinungsbildes der Südfassade (siehe GR-act. 12). Insbesondere wurden da-
durch der ursprünglich landwirtschaftliche Charakter des Gebäudes und somit die Identität 
des ehemaligen Schweine- und Geflügelstalls erheblich verändert. Damit sind die Anforde-
rungen von § 10 Abs. 3 PBG nicht mehr erfüllt. Das Gebäude ordnet sich nicht mehr so 
ein, dass es zusammen mit der Umgebung und der Landschaft, welche immerhin Teil ei-
nes BLN-Objekts ist, in welchem besonders hohe Anforderungen hinsichtlich der Einpas-
sung bestehen, eine gute Gesamtwirkung erzielt. Die Vorinstanzen haben zu Recht fest-
gestellt, dass dieser Mangel behoben werden muss. Zu diesem Zweck hat das ARV einen 
zweck- und verhältnismässigen Lösungsvorschlag gemacht, dem auch das Gericht zu-
stimmt. Demgemäss ist das grosse Fenster in der Südfassade mit einer mindestens 50 % 
deckenden und der Fassade angepassten Überlattung zu versehen. Dies kann in Form 
von fassadenbündigen, vertikalen Lamellen im Bereich des grossen Fensters in der Süd-
fassade gemäss dem nachfolgenden Referenzbild erfolgen. Damit ordnet sich das neue 
Fenster besser in die Umgebung und die Landschaft und somit in das Gesamtbild ein – 
eine Massnahme, die wenig Aufwand erfordert.


12
Urteil V 2024 13
8.
8.1
Die Beschwerdeführerin macht geltend, alle Räume dienten als stilles Lager, auch 
der von den Vorinstanzen erwähnte Aufenthalts- und Werkraum. Noch nie habe jemand 
fünf Minuten an dem sich darin befindlichen Tisch gesessen. Alle Betroffenen hielten sich 
im Sommer ausnahmslos draussen auf. Sie gingen nicht in den K.________, um sich an-
schliessend in einem kalten Raum aufzuhalten (die Kälte sei Folge der speziellen Dicke 
der Mauern). Es werde ihnen fälschlicherweise unterstellt, in der Ostfassade drei neue 
Fensteröffnungen erstellt zu haben. Wie im beigelegten Foto (BF-act. 2) klar ersichtlich 
sei, seien die drei Öffnungen bereits vor dem Umbau genau in derselben Grösse vorhan-
den gewesen. Die einzelnen Öffnungen hätten mit einem Holzschieber geöffnet bzw. ge-
schlossen werden können. Man habe lediglich die Holzschieber mit Fenstern ersetzt. Die 
Öffnungen seien nicht neu erstellt worden. Es sei deshalb unverständlich, warum die 
Fenster wieder entfernt werden müssten. Das WC und der Waschtrog würden jeweils le-
diglich in den Sommermonaten benutzt (ca. Mai – September). In den Wintermonaten sei 
das Wasser immer abgestellt (Gefriergefahr der Rohre). Das Bienenhaus werde von ei-
nem externen Imker benutzt. Dies sei damals eine kantonale Auflage bei der Baubewilli-
gung des Bienenhauses gewesen. Der Imker müsse während seiner Arbeit die Möglichkeit 
haben, sich mit frischem Wasser zu versorgen bzw. aufs WC zu gehen. Die mit der Be-
schwerdeführerin verbundenen Familien mit Kindern seien im Sommer ebenfalls im 


13
Urteil V 2024 13
K.________. Das WC sei für sie eine riesige Erleichterung zu früher. Sie müssten ihre 
Notdurft nicht mehr länger hinter dem Bienenhaus oder hinter dem Ökonomiegebäude ver-
richten. Eine solche saubere (WC-)Lösung während den Sommermonaten sei sicherlich 
auch im Sinne des Kantons. 
8.2
Die Vorinstanzen haben nie behauptet, die Beschwerdeführerin habe in der Ost-
fassade drei Fensteröffnungen erstellt. Tatsache ist, dass dort bereits drei Öffnungen vor-
handen waren, welche mit Holzschiebern geöffnet bzw. geschlossen werden konnten. Es 
handelte sich offenbar um Ausgänge für die ehemals im Stall gehaltenen Tiere. Diese 
Holzschieber unterschieden sich kaum von der Wand, welche die Holzschieber umgab. 
Die Beschwerdeführerin hat jedoch die Holzschieber durch auf der Innenseite der Mauer 
platzierte Fenster ersetzt. Die Ansicht der Ostfassade hat sich damit wesentlich verändert 
(siehe BF-act. 8). Als nur geringfügige bauliche Veränderungen kann der Einbau dieser 
Fenster nicht qualifiziert werden. Es ist dem ARV zuzustimmen, dass durch die Entfernung 
der Holzschieber und den Einbau der Fenster auch die Belichtung des Raums verbessert 
wurde. Zudem hat die Beschwerdeführerin im Rauminnern ein WC und einen Waschtrog 
eingebaut. Damit eignet sich der Raum gegenüber früher besser als Aufenthaltsraum 
und/oder Werkraum, was beides nicht zulässig ist. Wesentlich ist dabei nicht, ob diese 
Nutzung aktuell tatsächlich erfolgt oder nicht; entscheidend ist, dass der Einbau der Fens-
ter in der Ostfassade sowie des WC und des Waschtrogs die illegale Nutzung wesentlich 
erleichtert und nicht ausgeschlossen werden kann, dass diese früher oder später aufge-
nommen wird. Daran ändert sich auch nichts, dass das Vorhandensein eines WC sowohl 
für den Imker wie auch für Personen, welche sich auf dem Gelände aufhalten, eine Er-
leichterung darstellen würde. Die wenigsten Imker im Kanton Zug verfügen über ein WC 
oder einen Waschtrog in unmittelbarer Nähe ihres Bienenhauses. Und vor dem Hinter-
grund, dass im Zusammenhang mit "stillem Lagern" keinerlei bauliche Massnahmen er-
laubt sind, dürfen mit baulichen Massnahmen verbundene Installationen weder für die 
Benützung durch Handwerker oder Gärtner noch für Freizeittätigkeiten zugelassen wer-
den, auch wenn es sich bei Letzteren um solche handelt, welche die Gebäudeeigentümer 
selbst ausüben. Das ARV hat im Übrigen zu Recht darauf hingewiesen, dass ein allfällig 
notwendiger Wasserbezug auch mittels eines Wasseranschlusses ausserhalb des Ge-
bäudes erfolgen kann, was die Identität der Baute ohne weiteres weiterhin sicherstellt. Ei-
ne Umnutzung zu Wohnzwecken, aber auch schon eine Nutzung des Raums zum vorü-
bergehenden Aufenthalt oder zum Werken, wie dies die vorgenommenen baulichen 
Massnahmen erleichtern, ist jedoch mit unzulässigen Auswirkungen auf Raum, Erschlies-
sung und Umwelt verbunden. Zudem verändern die nun vorhandenen Fenster die Identität 


14
Urteil V 2024 13
der Baute, was den gesetzlichen Bestimmungen ebenfalls widerspricht. Die Vorinstanzen 
haben daher zu Recht die nachträgliche Bewilligung für die Umnutzung des Erdgeschos-
ses des Ökonomiegebäudes zu einem Aufenthalts- und Werkraum und die damit verbun-
denen baulichen Veränderungen verweigert sowie die Entfernung des WC mit Waschtrog 
sowie der drei Fenster in der Ostfassade angeordnet.
9.
9.1
Gestützt auf den Hinweis des ARV in dessen kantonalen Gesamtentscheid vom 
14. September 2023 verfügte der Gemeinderat Neuheim in seinem Entscheid vom 19. De-
zember 2023 über die Baugesuche, bis spätestens zum Ende des dritten auf die Rechts-
kraft dieses Entscheids folgenden Monats habe die Bauherrschaft die Blocksteinmauer un-
ter dem Ökonomiegebäude ("östlich des Bauernhauses") mit einheimischen Pflanzen um-
fassend zu kaschieren und verwies dabei u.a. auf den kantonalen Entscheid vom 15. April 
2014 zum Baugesuch Nr. 201255.01.
9.2
Die Beschwerdeführerin macht diesbezüglich geltend, die geforderten Pflanzen 
seien im Jahr 2014 angepflanzt worden. Die Bepflanzung habe sie damals mehrere hun-
dert Franken gekostet. Die Pflanzen hätten jedoch nicht überlebt. Eine Bepflanzung am 
gleichen Ort mache für sie keinen Sinn. Die Beschwerdeführerin bitte daher um einen 
Termin vor Ort, damit die Behörden ihr angeben könnten, wo die Pflanzen aus deren Sicht 
genau hinkommen sollten. Man werde bemüht sein, an diesem Tag einen Gärtner vor Ort 
zu haben, welcher die Forderung der Behörden auf Realisierbarkeit bzw. Überlebens-
chance der Pflanzen fachmännisch einschätzen könne.
9.3
Wie in seinem Baugesuch vom 22. November 2012 dargestellt, beabsichtigte der 
Vorgänger der heutigen Beschwerdeführerin, in das Bauernhaus Assek.-Nr. G.________ 
(heute: Assek.-Nr. D.________) auf dem Grundstück GS Nr. C.________ (heute: GS Nr. 
B.________) der Gemeinde Neuheim eine zusätzliche Wohnung einzubauen. Ausserdem 
sollten in das Wasch-/Brennhaus Assek.-Nr. H.________ (heute: Assek.-Nr. E.________) 
zwei Autoabstellplätze eingebaut werden (vgl. Verfügung des ARV vom 15. April 2014; 
ARV-act. 4). Am 21. Januar 2013 erteilte die damalige Abteilung Bauten und Umwelt Neu-
heim die Baubewilligung zum Bauvorhaben, nachdem das damalige Amt für Raumplanung 
des Kantons Zug (ARP) dazu Stellung genommen hatte. Im Rahmen der Baukontrolle 
stellte ein Vertreter der Abteilung Bauten und Umwelt Neuheim am 25. März 2014 fest, 
dass die Bautätigkeiten bei den Umgebungsarbeiten nicht der Baubewilligung vom 21. Ja-
nuar 2013 und den zugrundeliegenden Plänen entsprachen und verfügte mit sofortiger 


15
Urteil V 2024 13
Wirkung einen Baustopp. Gleichzeitig wurde die Bauherrschaft aufgefordert, für eine Neu-
beurteilung umgehend abgeänderte Baupläne gemäss Ist-Zustand einzureichen, was an-
schliessend auch erfolgte. Im Rahmen der Beurteilung dieser Unterlagen stellte das ARP 
am 15. April 2014 u.a. fest, die gegenüber dem Entscheid des ARP vom 15. April 2013 
bzw. der Baubewilligung der Gemeinde Neuheim vom 21. Januar 2013 (Versand: 24. Mai 
2013) geänderte Umgebungsgestaltung beziehe sich in erster Linie auf die Blockstein-
mauer östlich des Bauernhauses Assek.-Nr. G.________ (heute: Assek.-Nr. D.________). 
Zudem seien die Nordost-Fassade des Bauernhauses Assek.-Nr. G.________ sowie die 
Fassaden des ursprünglichen Wasch-/Brennhauses Assek.-Nr. H.________, in welchem 
zwei Garagenplätze vorgesehen seien, anders ausgeführt worden. Im Hinblick auf die 
Verhältnismässigkeit und in Anbetracht der landschaftlich nicht sehr einsehbaren Position 
der genannten baulichen Massnahmen könne, so das ARP, die geänderte Ausführung to-
leriert werden. Zwingende Voraussetzung sei aber, dass die Blocksteinmauer mit einhei-
mischen Pflanzen umfassend kaschiert werde. Dem Umbau, dem Ausbau und der Reno-
vation des Bauernhauses sowie dem Einbau zweier Garagenplätze in das Wasch-
/Brennhaus sowie der abgeänderten Umgebungsgestaltung wurde unter Auflagen und 
Bedingungen zugestimmt, wobei die hier besonders interessierende Auflage wie folgt lau-
tete: "Die Blocksteinmauer ist mit einheimischen Pflanzenarten umfassend zu kaschieren."
9.4
Wie der vorangehenden Sachverhaltsdarstellung entnommen werden kann, hat 
die Beschwerdeführerin bzw. deren Vorgänger ohne die dafür notwendige Baubewilligung 
östlich des Bauernhauses eine Blocksteinmauer errichtet (und damit das Terrain dahinter 
begradigt). Die Behörden stimmten diesem Vorgehen als Ausnahme nur unter der zwin-
genden Auflage zu, dass die Blocksteinmauer mit Pflanzen umfassend kaschiert wird. Der 
entsprechende Entscheid wurde rechtskräftig. Ohne diese Auflage hätte wohl damals ein 
Rückbau der Blocksteinmauer ins Auge gefasst werden müssen. Die Auflage wurde nicht 
erfüllt. Warum die Bepflanzung nicht erfolgt ist oder nicht erfolgen konnte, ist nicht rele-
vant. Der Gemeinderat Neuheim beharrt daher zu Recht auf der Erfüllung der Auflage aus 
dem Jahr 2014, um die Rechtmässigkeit der Baute wiederherzustellen. Die vorliegende 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist daher auch in Bezug auf die entsprechende Bepflan-
zungsanordnung des Gemeinderats Neuheim (Ziffer 5 des gemeinderätlichen Entscheids 
vom 19. Dezember 2023) abzuweisen. Sollte dieser Anordnung nicht nachgekommen 
werden, hätten die Vorinstanzen nun möglicherweise tatsächlich über einen allfälligen 
Rückbau der Blocksteinmauer zu befinden.


16
Urteil V 2024 13
10.
Als Zwischenergebnis ist somit festzustellen, dass die Vorinstanzen zu Recht die 
Überlattung des grossen Fensters im Obergeschoss (Südfassade), die Entfernung des 
WC mit Waschtrog, die Entfernung der drei Fenster in der Ostfassade und die Erfüllung 
der Auflage aus dem Jahr 2014 betreffend die Kaschierung der Blocksteinmauer östlich 
des Bauernhauses angeordnet sowie die Bewilligung für die Umnutzung des Erdgeschos-
ses des Ökonomiegebäudes verweigert haben. 
11.
11.1
Der Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kommt mass-
gebendes Gewicht für den ordnungsgemässen Vollzug des Raumplanungsrechts zu. 
Werden illegal errichtete, dem RPG widersprechende Bauten nicht beseitigt, sondern auf 
unabsehbare Zeit geduldet bzw. nicht in den rechtmässigen Zustand zurückgeführt, so 
wird der Grundsatz der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet in Frage gestellt und 
rechtswidriges Verhalten belohnt. Formell rechtswidrige Bauten, die auch nachträglich 
nicht legalisiert werden können, müssen daher grundsätzlich beseitigt (BGE 136 II 359 
E. 6) bzw. angepasst werden. Der Wiederherstellungsentscheid bedeutet einen Eingriff in 
das Eigentum des betroffenen Grundeigentümers und ist deshalb gemäss Art. 36 BV nur 
zulässig, wenn er auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt, 
verhältnismässig ist und nicht Treu und Glauben widerspricht. Diese Voraussetzungen 
sind von Amtes wegen zu prüfen. Nach der allgemeinen Formel des Bundesgerichts kann 
eine Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unterbleiben, wenn die Abweichung 
vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Inter-
esse liegt, ebenso, wenn die Bauherrschaft in gutem Glauben angenommen hat, die von 
ihr erstellte Baute oder Anlage oder die ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung 
im Einklang, und deren Belassung nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen wider-
spricht (Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl. 2020, 
Band I, Art. 46 N 9 mit Verweis auf BGE 132 II 21 E. 6; siehe auch BGer 1C_171/2017 
vom 3. Oktober 2017 E. 5.1). Auf die Verhältnismässigkeit kann sich auch ein Bauherr be-
rufen, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behör-
den aus grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und 
der baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zu-
stands erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden 
Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (BGE 132 II 21 E. 6.4). 
11.2
Die gesetzliche Grundlage für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustan-
des findet sich in § 69 PBG, der bestimmt, dass der Gemeinderat Bauarbeiten einstellen, 


17
Urteil V 2024 13
nachträgliche Bewilligungsverfahren oder die Beseitigung oder Anpassung von Bauten 
und Anlagen anordnen kann, wenn a) für die Bauarbeiten keine rechtskräftige Baubewilli-
gung vorliegt; b) eine nachträgliche Baubewilligung von vornherein ausgeschlossen ist; 
c) Bauten und Anlagen im unfertigen Zustand verharren oder wegen mangelhaften Unter-
halts die Sicherheit von Personen und Sachen gefährden.
11.3
Die Beschwerdeführerin hat sämtliche von den Behörden bemängelten baulichen 
Anpassungen ohne Baubewilligung vorgenommen. Nach den von der Beschwerdeführerin 
unwidersprochenen Ausführungen des Gemeinderats Neuheim hat sie dabei um die Ille-
galität dieser Bauten und um das Risiko, dass diese zurückgebaut bzw. angepasst werden 
müssen, gewusst. Wie hiervor dargelegt, kommt im Sinne des Grundsatzes der Trennung 
von Bau- und Nichtbaugebiet der Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands massgebendes Gewicht für den ordnungsgemässen Vollzug des Raumpla-
nungsrechts zu. Das entsprechende öffentliche Interesse ist daher gross. Die von der Be-
schwerdeführerin ohne Baubewilligung vorgenommenen Veränderungen auf dem GS 
B.________ haben ein Ausmass, welches nicht mehr als unbedeutend zu bezeichnen ist. 
Der Aufwand, welcher der Beschwerdeführerin durch die Umsetzung der von den Behör-
den angeordneten Massnahmen entsteht, sowie der finanzielle Verlust, den die Entfer-
nung einzelner Bauteile zur Folge hat, sind nicht besonders gross, weshalb auch die Ver-
hältnismässigkeit gewahrt wird. Auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist 
daher nicht zu verzichten.
12.
Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet, weshalb sie ab-
zuweisen ist, soweit darauf eingetreten wird.
13.
Nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist der auf drei Seiten von Blocks-
teinen umrandete Sitzplatz auf dem GS C.________ vor dem Bienenhaus, auf welchen 
das ARV in seinem kantonalen Entscheid vom 14. September 2023 aufmerksam gemacht 
hatte. Über den Sitzplatz wurde in einem separaten Baubewilligungsverfahren entschie-
den.
14.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig 
(§ 23 Abs. 1 Ziff. 3 VRG). Die Spruchgebühr wird auf Fr. 2'500.– festgesetzt und mit dem 
geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.


18
Urteil V 2024 13
Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'500.– werden der Beschwerdeführerin auferlegt und 
mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
3.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung 
beim Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden.
4.
Mitteilung an die Beschwerdeführerin (mit ausführlicher Rechtsmittelbelehrung), 
an den Rechtsvertreter des Gemeinderats Neuheim (im Doppel), an das Amt für 
Raum und Verkehr des Kantons Zug, an das Bundesamt für Raumentwicklung, 
Bern, und z.K. an die Finanzverwaltung des Kantons Zug (nur Rubrum und Dispo-
sitiv).
Zug, 19. Dezember 2024
Im Namen der
VERWALTUNGSRECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende
Der Gerichtsschreiber
versandt am