zg_verwaltungsgericht · V 2021 82 · 2022-09-12 · de

Verwaltungsrechtl. Kammer — Baubewilligung (Projektanpassung Blocksteinmauer)

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG
VERWALTUNGSRECHTLICHE KAMMER
Mitwirkende Richter: Dr. iur. Aldo Elsener, Vorsitz
lic. iur. Jacqueline Iten-Staub, Dr. iur. Matthias Suter
lic. iur. Ivo Klingler und lic. iur. Adrian Willimann
Gerichtsschreiber: lic. iur. Peter Kottmann
U R T E I L vom 12. September 2022
[rechtskräftig]
gemäss § 29 der Geschäftsordnung
in Sachen
A.________ AG
Beschwerdeführerin
vertreten durch RA B.________
gegen
1. Gemeinderat Steinhausen
vertreten durch RA C.________
2. Regierungsrat des Kantons Zug
Beschwerdegegner 
weitere Verfahrensbeteiligte:
1. D.________
2. E.________
3. F.________
betreffend
Baubewilligung
(Projektanpassung Blocksteinmauer) 
V 2021 82


2
Urteil V 2021 82
A.
Am 5. Juli 2018 reichte die A.________ AG, Alleineigentümerin des Grundstückes 
GS G.________, J.________strasse 1 und 3, Steinhausen, ein Baugesuch für den 
Neubau eines Doppeleinfamilienhauses ein. Im Norden grenzt das GS G.________ an 
das GS H.________, im Westen an das GS K.________ und im Süden an das 
GS L.________. Diese Grundstücke befinden sich in der Wohnzone W1. Westlich des GS 
H.________ und nördlich des GS K.________ befindet sich das in der 
Landwirtschaftszone liegende GS M.________. Das GS G.________ grenzt nicht direkt an 
die Landwirtschaftszone; sein nordwestlicher Eckpunkt liegt ca. 2,30 m davon entfernt. Im 
Juni 2020 wurde der südliche Teil von GS G.________ abparzelliert und wird unter 
GS N.________ geführt, womit je eine Hälfte des Doppeleinfamilienhauses eine eigene 
Parzelle hat.
Am 21. Januar 2019 erteilte der Gemeinderat Steinhausen die ersuchte Baubewilligung 
(ST-2018-095). Gleichzeitig legte er mit einer Ausnahmebewilligung die Höhenlage des 
Fussbodens des Erdgeschosses statt der zulässigen 439,72 auf 440,17 m.ü.M. fest. Mit 
der Baubewilligung wurde u.a. eine Blocksteinmauer bewilligt, welche bis zur 
Grundstücksgrenze des GS K.________ reicht. Gemäss Baubewilligung Ziff. 3.9.1 beträgt 
die Höhe der Stützmauer an dieser Grundstücksgrenze 1,00 m und erhöht sich um jeweils 
0,50 m auf maximal 2,00 m. Mit jeder Blocksteinreihe wird auch der Grenzabstand 
vergrössert. Als Auflagen in den Ziffern 4.3.1.4 und 4.3.1.5 hielt die Baubewilligung fest, 
dass vor Baubeginn und Baufreigabe ein Kanalisationsausführungsplan zur Genehmigung 
einzureichen sei. Ziffer 4.8 enthält die Verpflichtung, Projektänderungen der zuständigen 
Abteilung zur Genehmigung einzureichen mit dem zusätzlichen Hinweis, dass wesentliche 
Änderungen mit neuer Baueingabe auch auszuschreiben seien. Die A.________ AG 
reichte den revidierten Kanalisationsplan Nr. 253-12 bei der Abteilung Bau und Umwelt 
ein; in diesem Plan war die Blocksteinmauer höher als die bewilligten 2 m eingezeichnet, 
allerdings ohne Kennzeichnung der Änderung. Am 31. März 2020 wurde der Plan 
genehmigt.
Nach der Baufreigabe wurde der Abteilung Bau und Umwelt gemeldet, dass die in 
westlicher Richtung gebaute Blocksteinmauer zu hoch sei. Die Baukontrolle ergab, dass 
die Mauer am höchsten Punkt mit sechs Reihen à 0,50 m die Baubewilligung verletzte. Die 
auf Aufforderung der Gemeinde am 2. Juli 2020 eingereichte Projektänderung 
(Baugesuchsverfahren ST-2020-084) wurde am 10. und 17. Juli 2020 publiziert. 
D.________, E.________ sowie F.________ reichten je dagegen eine Einsprache ein. Mit 
Beschluss vom 21. September 2020 hiess der Gemeinderat Steinhausen die drei 


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Urteil V 2021 82
Einsprachen gut. Gleichzeitig ordnete er an, dass die Stützmauer im ursprünglich 
bewilligten Zustand von 21. Januar 2019 wiederherzustellen sei. Dafür werde eine Frist 
von drei Monaten seit Rechtskraft dieses Beschlusses angesetzt unter Androhung der 
Ersatzvornahme. Die gegen diesen Beschluss von der A.________ AG eingereichte 
Beschwerde wies der Regierungsrat des Kantons Zug mit Entscheid vom 7. September 
2021 ab.
B.
Am 11. Oktober 2021 liess die A.________ AG Verwaltungsgerichtsbeschwerde 
einreichen und folgende Rechtsbegehren stellen:
1.
Es seien die Beschlüsse des Gemeinderates Steinhausen vom 21. September 2020 betreffend 
Abweisung des Gesuchs um Projektanpassung (Nr. ST-2020-084) sowie der Beschluss des 
Regierungsrates vom 7. September 2021 aufzuheben und es sei dem Baugesuch ST-2020-084 die 
Bewilligung zu erteilen.
2.
Eventualiter sei in Aufhebung der Beschlüsse vom 21. September 2020 und vom 7. September 
2021 die Projektanpassung Blocksteinmauer, GS I.________/N.________, J.________strasse 1 + 
3, gemäss den am 2. Juli 2020 eingereichten Plänen, jedoch unter der Auflage der Begrünung der 
obersten beiden Blocksteinreihen, zu bewilligen.
3.
Subeventualiter seien die Beschlüsse vom 21. September 2020 und vom 7. September 2021 
aufzuheben und es sei die Sache zur Neubeurteilung an den Gemeinderat Steinhausen 
zurückzuweisen.
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (inkl. MWST zu 7,7 %) zulasten der Beschwerdegegner.
Zur Begründung wurde vorgebracht, dass die zusätzlichen 1–2 Steinreihen der 
Blocksteinstützmauer die Umgebung – zumindest unter der Auflage einer Begrünung – 
nicht beeinträchtigten und die Anforderungen von § 14 BO vorliegend erfüllt seien. Soweit 
die Vorinstanzen zu einem anderen Schluss gekommen seien, hätten sie ihr Ermessen 
überschritten, sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen, den 
Betrachtungsperimeter unrichtig festgelegt und den Sinn und Zweck der 
Einordnungsvorschrift verkannt. Aufgrund der Bewilligung diverser anderer, vergleichbarer 
Mauern sei zudem das Rechtsgleichheitsgebot verletzt worden. Schliesslich sei seitens 
der Vorinstanzen gegen das Verhältnismässigkeitsgebot verstossen worden, zumal sie die 
von der Beschwerdeführerin offerierten milderen Mittel nicht ernsthaft geprüft, sondern mit 
nicht stichhaltigen Argumenten verworfen hätten. Betreffend die Rückbauverfügung wurde 
ausgeführt, dass diese unverhältnismässig sei. Die Anpassung an der Stützmauer sei von 
einem Ingenieur und Mitglied der Baukommission Steinhausen gefordert worden, die 
Beschwerdeführerin habe über einen bewilligten Plan verfügt, weshalb sie die 


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Urteil V 2021 82
Blocksteinmauer gutgläubig erstellt habe. Die Mauer entspreche den Bauvorschriften. 
Durch den Rückbau würde sich an der steilen Böschung entlang der Westseite des 
Grundstücks – und damit an deren optischen Fernwirkung – nichts ändern. Die Kosten von 
rund Fr. 20'000.– würden in keinem Verhältnis zum erzielten Nutzen stehen, zumal sich 
die gleiche optische Wirkung auch mit der Auflage einer Begrünung erreichen lasse. Bei 
gebotener umfassender und sorgfältiger Interessenabwägung und bei Beachtung der 
Erwägungen des Verwaltungsgerichts im Verfahren V 2014 46 vom 23. September 2015 
hätten die Vorinstanzen von Anfang an zum Schluss gelangen müssen, dass die 
Bewilligung unter Auflagen zu erteilen und jedenfalls die Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustandes vorliegend als unverhältnismässig zu qualifizieren sei. 
In verfahrensrechtlicher Hinsicht wurde die Durchführung eines Augenscheins und die 
Befragung von O.________ beantragt.
C.
Die Beschwerdeführerin leistete fristgerecht den verfügten Kostenvorschuss von 
Fr. 3'000.–.
D.
Am 26. November 2021 verzichtete der Gemeinderat Steinhausen unter Verweis 
auf den gutbegründeten Entscheid des Regierungsrates auf eine Stellungnahme.
E.
Mit Stellungnahme vom 3. Dezember 2021 beantragte die Baudirektion des 
Kantons Zug im Namen des Regierungsrates die Abweisung der 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin. Da 
die Vorbringen in der Gerichtsbeschwerde weitgehend mit denjenigen im vorgehenden 
Verfahren übereinstimmten, könne sie auf die Ausführungen im angefochtenen Entscheid 
verweisen. Ergänzend führte sie aus, dass die Stützmauer einen wesentlichen Bestandteil 
des Aussenraumes darstelle und damit gemäss § 14 Abs. 1 BO Steinhausen zu beurteilen 
sei. Absatz 2 von § 14 BO sei nicht ohne Weiteres als lex specialis zu dessen Abs. 1 zu 
qualifizieren. Der Betrachtungsperimeter sei nachvollziehbar festgelegt worden. Die von 
der Beschwerdeführerin erneut erwähnten vier zu vergleichenden Blocksteinmauern 
befänden sich zum Teil in erheblicher Distanz zum Baugrundstück. Nur gerade ein 
Beispiel liege in der gleichen zusammenhängenden Zone W1; diese Mauer stehe in 
grosser Distanz und weise nur gerade zwei Steinreihen auf. Betreffend Begrünung, zu 
welcher immer noch kein glaubhaftes bzw. realisierbares Konzept vorgelegt worden sei, 
werde auf den angefochtenen Entscheid verwiesen. 


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Urteil V 2021 82
In Bezug auf die angeordnete Wiederherstellung des bewilligten Zustandes bringe die 
Beschwerdeführerin keine neuen Tatsachen zu der von ihr bestrittenen Bösgläubigkeit vor. 
Die Verhältnismässigkeit von angeordneten restitutorischen Massnahmen sei wegen der 
fehlenden Gutgläubigkeit nur in begrenztem Umfang zu berücksichtigen. Vorliegend seien 
zudem die zu erwartenden Kosten für den Rückbau im Verhältnis zu den Gesamtkosten 
als gering einzustufen. Die optische Aufwertung der Umgebung liege im öffentlichen 
Interesse. 
Der Antrag auf die Durchführung eines weiteren Augenscheins sei abzulehnen. Beim 
Augenschein vom 19. Januar 2021 seien die örtlichen Gegebenheiten hinreichend 
festgestellt worden. Die damaligen winterlichen Verhältnisse hätten sich sogar eher 
vorteilhaft für die Beschwerdeführerin erwiesen, da die Schneemassen die Mauer eher 
geringer und die Umgebung homogener hätten erscheinen lassen. 
F.
Am 7. Februar 2022 reichte die Beschwerdeführerin eine Replik ein, auf deren 
Ausführungen – soweit nötig – in den Erwägungen eingegangen wird. Der Gemeinderat 
Steinhausen liess sich nicht mehr vernehmen, und die Baudirektion verzichtete auf eine 
Duplik. 
Das Verwaltungsgericht erwägt:
1.
1.1
Gemäss § 61 Abs. 1 Ziff. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG; 
BGS 162.1) ist die Beschwerde an das Verwaltungsgericht zulässig gegen 
Verwaltungsentscheide des Regierungsrats, soweit die Gesetzgebung den Weiterzug 
nicht ausnahmsweise ausschliesst. Ein solcher Ausschluss liegt hier nicht vor. Die 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist zudem frist- und formgerecht eingereicht worden. Die 
Beschwerdeführerin ist als Adressatin des angefochtenen Entscheids besonders berührt 
und hat ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des 
vorinstanzlichen Entscheids. Die Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführerin ist 
gestützt auf § 62 Abs. 1 VRG gegeben. Die Beschwerde ist deshalb zu prüfen.


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Urteil V 2021 82
Die Beurteilung erfolgt auf dem Zirkulationsweg gemäss § 29 der Geschäftsordnung des 
Verwaltungsgerichtes (GO VG; BGS 162.11).
1.2
1.2.1
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann jede Rechtsverletzung gerügt 
werden. Als solche gelten die Nichtanwendung und die unrichtige Anwendung eines 
Rechtssatzes, die unrichtige rechtliche Beurteilung einer Tatsache, der Missbrauch oder 
die Überschreitung des Ermessens, die Verletzung einer wesentlichen 
Verfahrensvorschrift sowie die Rechtsverweigerung und -verzögerung. Nicht gerügt 
werden kann die unrichtige Handhabung des Ermessens (§ 63 VRG). 
1.2.2
Das Verwaltungsgericht darf die Ermessensausübung der Vorinstanz bzw. der 
erstinstanzlich anordnenden Behörde nicht frei überprüfen. Gemäss der konstanten 
Rechtsprechung des Bundesgerichts kommt der kommunalen Baubewilligungsbehörde bei 
der Beurteilung der Einordnung eines Bauprojekts in Bezug auf die ästhetische Würdigung 
der örtlichen Verhältnisse ein durch die Gemeindeautonomie geschützter Entscheidungs- 
und Ermessensspielraum zu, welchen es grundsätzlich zu beachten gilt (vgl. 
BGer 1C_175/2018 vom 7. März 2019 E. 4.2 m.H. auf BGer 1C_358/2017 vom 
5. September 2018 E. 3.6). Insofern schränkt die in Art. 50 BV garantierte 
Gemeindeautonomie auch die ansonsten umfassende Kognitionsbefugnis der 
Beschwerdeinstanz im Verwaltungsverfahren, konkret hier des Regierungsrates, ein, als 
dieser das sachgemäss ausgeübte Ermessen der Baubewilligungsbehörde zu 
respektieren hat. Beruht der Entscheid auf sachgerechter, nachvollziehbarer und 
vertretbarer ästhetischer Würdigung und beachtet er die Grundsätze der Rechtsgleichheit 
und Verhältnismässigkeit, ist er von den nachfolgenden Rechtsmittelinstanzen zu 
schützen. 
2.
Die Beschwerdeführerin beantragt in beweisrechtlicher Hinsicht die Durchführung 
eines Augenscheins sowie die Befragung von O.________. In den dem Gericht 
vorliegenden Akten befinden sich die Baugesuchsunterlagen, das Protokoll des im 
Vorverfahren am 19. Januar 2021 durchgeführten Augenscheins mit elf Fotos vom 
Schauplatz sowie noch weitere von der Beschwerdeführerin und der Gemeinde 
Steinhausen eingereichte Bilder. Die umfassenden Akten geben ein klares Bild von den 
örtlichen Verhältnissen. Auch sind von der Befragung von O.________ keine Erkenntnisse 
zu erwarten, die nicht schon in den Rechtsschriften der Beschwerdeführerin wiederholt 


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dargelegt wurden. Auf die Vornahme der beantragten Beweismassnahmen wird daher 
verzichtet.
3.
In Abweichung von der Baubewilligung vom 21. Januar 2019, womit eine 
Stützmauer mit vier Steinblockreihen à 0,50 m mit einer maximalen Höhe von 2,0 m 
bewilligt wurde, wurde in der Folge eine Stützmauer gebaut, welche am höchsten Punkt 
sechs Reihen und eine Höhe von 3,17 m aufwies. Mit Beschluss vom 21. September 2020 
verweigerte der Gemeinderat Steinhausen die nachträglich ersuchte Bewilligung für die 
schon erstellte Mauer aufgrund einer vermeintlichen Grenzabstandsverletzung (was er im 
Verwaltungsbeschwerdeverfahren selber als fehlerhafte Beurteilung anerkannte) und der 
fehlenden Einordnung. Gleichzeitig ordnete er die Wiederherstellung des bewilligten 
Projekts an. Der Regierungsrat schützte den gemeindlichen Entscheid ohne 
Einschränkung. Was die Beschwerdeführerin dagegen in ihrer materiell weitgehend mit 
der Verwaltungsbeschwerde identischen Eingabe vor Verwaltungsgericht vorbringt und 
sich insofern in überwiegend appellatorischer Kritik erschöpft, vermag die ausführliche, in 
jeder Hinsicht überzeugende Begründung im Regierungsratsentscheid nicht zu 
erschüttern. An dieser Stelle wird daher, soweit nicht nachfolgend Bekräftigungen, 
Ergänzungen oder Präzisierungen dargelegt werden, auf die zutreffenden Erwägungen im 
angefochtenen Entscheid verwiesen. 
4.
4.1
Gemäss § 14 Abs. 1 der Bauordnung der Gemeinde Steinhausen (BO) müssen 
Gebäude sich hinsichtlich Grösse, Lage, Gestaltung und Oberfläche des Baukörpers 
sowie dessen Aussenraumes so in die Umgebung einordnen, dass eine gute 
Gesamtwirkung entsteht. Bauten, Anlagen, Anschriften, Farbgebungen, Antennen und 
Reklamen dürfen insbesondere Landschaften sowie das Orts-, Quartier- und Strassenbild 
nicht beeinträchtigen (Abs. 2). In der Baubewilligung können Nebenbestimmungen 
aufgenommen werden, welche die Gestaltung betreffen (Abs. 3). Die Beschwerdeführerin 
bestreitet vorab, dass die um zwei Reihen erhöhte Mauer das Einordnungsgebot verletzt 
bzw. diesem überhaupt unterliegt. Nach ihrer Ansicht handle es sich bei der Mauer bloss 
um eine Anlage, weshalb die nach § 14 Abs. 1 BO geltende positive ästhetische 
Generalklausel gar nicht zur Anwendung gelange. Nach Absatz 2 von § 14 BO als lex 
specialis zu Abs. 1 genüge es, wenn die Mauer die Umgebung nicht verunstalte. 
4.2
Dem Regierungsrat ist zuzustimmen, dass § 14 Abs. 1 BO nicht bloss die 
Gestaltung des Gebäudes ordnet, sondern eben gerade auch den Aussenraum. Dass eine 


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Stützmauer ein wesentliches Gestaltungselement des Aussenraumes darstellt und die 
Wirkung des bebauten Grundstückes massgeblich beeinflusst, kann nicht ernsthaft 
bestritten werden. Dies zeigt sich beispielhaft am strittigen Objekt, wo der Blocksteinsockel 
in seiner Wuchtigkeit massgeblich die Gesamtwirkung beeinflusst. Es kann nicht sein, 
dass ein Haus für sich allein zwar den ästhetischen Ansprüchen zu genügen vermag, mit 
einer dominanten, zwar allenfalls nicht geradezu verunstaltenden Aussenraumgestaltung 
dann aber die Wirkung zunichte gemacht werden darf. Fraglos gehört die Gestaltung der 
Umgebung und deren Abgrenzung zum Gesamtkonzept einer Überbauung und unterliegt 
als Ganzes dem ästhetischen Einordnungsgebot.
4.3
Auch der Beurteilung der Vorinstanzen, dass die Erhöhung der Mauer um bis zu 
zwei Reihen die Grenzen des Erträglichen sprenge, ist zuzustimmen. Die Meinung der 
Beschwerdeführerin, dass es sich bei der Erhöhung von erlaubten vier Reihen um eine bis 
zwei Reihen, also eine Erhöhung der bewilligten Mauer von 2,00 m bis auf 3,17 m, um 
eine bloss massvolle Erweiterung mit ähnlicher Wirkung handle, ist angesichts der 
Gesamtlänge (Südwestseite ca. 28 m unterste Blocksteinreihe, ca. 25,5 m oberste Reihe, 
Südostseite knapp 15 m) schon aus mathematischen Gründen nicht zutreffend. Und schon 
gar nicht überzeugt die Argumentation, was im kleineren Mass bewilligt sei, sei auch im 
grösseren bewilligungsfähig. So ist es vorliegend auch nicht von Relevanz, aus welchen 
Gründen die Baubewilligungsbehörde die Sockelversion mit vier Reihen (noch) 
genehmigte. Soweit die Beschwerdeführerin implizit vorbringt, mit der ihr ausnahmsweise 
zugestandenen privilegierten Erhöhung der Erdgeschossfussbodenhöhe um 0,45 m habe 
die Baubewilligungsbehörde die massive Stützmauer geradezu provoziert oder die 
Erhöhung in Kauf genommen und dürfe sich jetzt nicht daran stören, ist sie nicht zu hören. 
Eine Bewilligung löst keinen Anspruch auf Genehmigung von späteren Anpassungen aus, 
welche nicht gesetzeskonform sind. 
4.4.
Was die unverändert wiederholten Rügen zur Anpassung an die Umgebung, 
namentlich an die Landwirtschaftszone betrifft, ist festzustellen, dass der Regierungsrat 
sich eingehend zu all diesen Vorbringen äusserte und die Ansicht der 
Baubewilligungsbehörde mit nachvollziehbaren Gründen stützte. Die Beschwerdeführerin 
wirft ihm denn auch nicht vor, dass er sich nicht mit ihren Argumenten auseinandergesetzt 
habe, sondern er habe die Anpassungen nicht wie sie gewichtet, sie "verkannt". Daraus 
kann keine – in diesem Verfahren einzig zu rügende – Rechtsverletzung abgeleitet 
werden. 


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4.5
Die Beschwerdeführerin schlägt als mildere Massnahme die Begrünung der oberen 
zwei Blocksteinreihen oder gar der ganzen Mauer vor, womit die optische Wucht gedämpft 
werden könnte. Zu diesem Zweck liess sie eine hübsch begrünte Planskizze der Süd-
West-Fassade einreichen. Dem ist entgegenzuhalten, dass der Höherbau eine kurze, 
steile Anböschung erlaubte, womit durchaus vorteilhaft für die Nutzer der Liegenschaft das 
flache Gartengelände weiter gegen die Westseite gezogen werden konnte. Nochmals 
verstärkt wird die massive Sockelwirkung – die jeweils obere Steinblockreihe ist nur um 
32 cm zurückversetzt –, da wegen der hohen Mauer und der steilen Anböschung die 
Beschwerdeführerin aus Sicherheitsgründen einen Zaun aus Drahtgeflecht mit 
dahinterliegenden Pflanzen setzen musste. Auch mit der vorgeschlagenen Begrünung der 
Mauer verbleibt eine steil aufragende hohe Wand. Mit dem bewilligten Bau von nur vier 
Reihen hätte die natürlich geschaffene Anböschung dagegen sanfter und weniger steil 
ausfallen müssen, womit die jetzt massive Sockelwirkung vermindert worden wäre. Damit 
könnte auch ein Zaun tiefer gesetzt und die Böschung stufengerecht und moderater 
bepflanzt werden. In der Ablehnung der milderen Massnahme ist keine Rechtsverletzung 
zu sehen. 
4.6
Die Beschwerdeführerin begründet die Bewilligungsfähigkeit der hohen 
Blocksteinmauer mit der Tatsache, dass in Steinhausen diverse vergleichbare Mauern 
bewilligt worden seien, womit sie als ortstypisch zu gelten hätte. Damit beansprucht sie 
eine rechtsgleiche Behandlung. Dazu ist festzuhalten, dass sich zum einen nur gerade 
zwei der von ihr angebrachten Beispiele in derselben Wohnzone W1 befinden, der 
Betrachtungsperimeter sich aber nach bekannter Rechtsprechung nicht über verschiedene 
Zonen erstreckt. Im Weiteren wurde die Materialisierung der Mauer ja nicht beanstandet, 
sondern im bekannten Mass bewilligt. Dass im relevanten Perimeter Blocksteinmauern 
von diesen Dimensionen stehen, macht selbst die Beschwerdeführerin nicht geltend. Auch 
der Verweis der Beschwerdeführerin auf das Verfahren V 2014 46 (Urteil vom 
23. September 2015) bringt ihr keinen Gewinn: Der Sachverhalt präsentierte sich dort 
insofern anders, als mit der begrünten Steinmauer eine vormalige Stützkonstruktion von 
gleichem Mass ersetzt wurde. Im Übrigen versteht es sich von selbst, dass das 
Einordnungsgebot im Kontext der konkreten Umgebung geprüft werden muss. Das wurde 
vorliegend gemacht.
4.7
Zusammenfassend ergibt sich, dass der Regierungsrat die von der 
Bewilligungsbehörde beanstandete Verletzung des Einordnungsgebotes mit der 
gebotenen Zurückhaltung, aber mit sachlicher und differenzierter Begründung bestätigt 


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Urteil V 2021 82
hat. Das heisst, dass die nachträgliche Bewilligung für den Höherbau zu Recht verweigert 
wurde.
5.
5.1
Formell rechtswidrige Bauten, die nachträglich nicht bewilligt werden können, 
müssen grundsätzlich beseitigt werden. Im Einzelfall ist die Anordnung der 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unzulässig, wenn sie allgemeinen 
Prinzipien des Verfassungs- und Verwaltungsrechts entgegensteht. Dazu gehören 
namentlich die in Art. 5 Abs. 2 und 3 sowie Art. 9 BV festgehaltenen Grundsätze der 
Verhältnismässigkeit und des Schutzes des guten Glaubens. Die Wiederherstellung kann 
unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die 
Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt, ebenso wenn der Bauherr in gutem 
Glauben angenommen hat, die von ihm ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung 
im Einklang, und ihre Fortsetzung nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen 
widerspricht. Eine Berufung auf den guten Glauben fällt nur in Betracht, wenn die 
Bauherrschaft bei zumutbarer Aufmerksamkeit und Sorgfalt annehmen durfte, sie sei zur 
Bauausführung und Nutzung berechtigt. Auf die Verhältnismässigkeit kann sich auch ein 
Bauherr berufen, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass 
die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der 
Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des 
gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls 
erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (vgl. BGer 
1C_318/2019 vom 31. August 2020 E. 6.1 m.H.). 
 
5.2
Die Beschwerdeführerin rügt, dass die Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustandes unverhältnismässig sei. Wie im vorinstanzlichen Verfahren verweist sie 
wiederum auf ihren guten Glauben beim Erstellen der erhöhten Mauer, bestreitet jeglichen 
Nutzen am Rückbau der ihrer Meinung nach geringfügigen Abweichung und moniert 
schlussendlich auch die geschätzten Kosten von Fr. 30'000.– (im Vorverfahren noch mit 
rund Fr. 16'000.– beziffert). 
5.2.1 Betreffend Vertrauensschutz bringt die Beschwerdeführerin die identischen 
Argumente wie im vorinstanzlichen Verfahren vor. Diese Gründe sind namentlich ein von 
Ingenieuren gefordertes neues Kanalisationskonzept, ein am 13. März 2020 revidierter 
Kanalisationsplan mit u.a. den Anpassungen der Mauer, welcher vom Ingenieurbüro 
P.________ geprüft und am 27. März 2020 genehmigt worden sei, sowie die 


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diesbezügliche Mitteilung der Abteilung Bau und Umwelt vom 31. März 2020. Allenfalls sei 
sie bereit, ihre Verfehlungen als leichte Fahrlässigkeit qualifizieren zu lassen, womit ihr 
aber immer noch der gute Glaube zugestanden werden müsste. Der Regierungsrat hat all 
diese Argumente bereits detailliert geprüft. Er hat der Beschwerdeführerin keine 
vorsätzliche Böswilligkeit oder gar Arglist vorgeworfen, ihr bei ihrem unbestrittenen 
Fehlverhalten aber nicht mehr Gutgläubigkeit zusprechen können. Diese Beurteilung hält 
stand. Als seit knapp 50 Jahre bestehendes, in Planung, Projektierung und Ausführung 
von Um- und Neubauten tätiges Unternehmen kennt sie die Bewilligungsverfahren und 
weiss, dass und wie Projektänderungen im Nachgang zu bewilligten Plänen bekannt 
gegeben und Unterlagen nachgereicht werden müssen und welche Behörde für den 
Entscheid zuständig ist. Unbestrittenermassen hat sie die Planänderungen nicht mit roter 
Farbe gekennzeichnet, wie es gesetzlich vorgeschrieben ist (§ 27 Abs. 1 aV PBG), 
weshalb der kontrollierende Ingenieur davon ausgehen durfte, dass die Kanalisationspläne 
nicht im Widerspruch mit dem bewilligten Baugesuch stehen. Bei der Erhöhung der schon 
im bewilligten Mass gross und mächtig dimensionierten Stützmauer um teilweise über 
50 % mit Auswirkungen auf die Terraingestaltung handelt es sich definitiv nicht mehr um 
eine Geringfügigkeit gegenüber den bewilligten Plänen, die mit einem blossen 
Umgebungs- und Bepflanzungsplan abgehandelt werden könnte. Als massive Baute war 
sie korrekt Bestandteil des Baugesuches. Die Umgebungsgestaltung und die 
Bepflanzungsweise tangieren eine Baute nicht in ihrer Bausubstanz. Insofern ist der 
Verweis der Beschwerdeführerin auf Ziff. 4.4.2 der Baubewilligung ein untaugliches 
Argument. Mit dem eigenmächtigen Bau einer nicht genehmigten Stützmauer hat die 
Beschwerdeführerin klar die gebotene Aufmerksamkeit und Sorgfalt verletzt.
5.2.2 Muss die Gutgläubigkeit verneint werden, kann sich die Beschwerdeführerin zwar 
immer noch auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit berufen, allerdings darf dem 
öffentlichen Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ein höheres 
Gewicht zugemessen werden. Die Beschwerdeführerin beklagt zum einen die hohen 
Kosten der Wiederherstellung: Während sie diese im Verwaltungsverfahren noch mit 
Fr 16'000.– bezifferte, wuchsen sie im Gerichtsverfahren von zuerst Fr. 20'000.– auf 
geschätzte Fr. 30'000.– in der Replik an. Wenn auch nicht im Einzelnen belegt, erscheinen 
diese Kosten angesichts des Ausmasses des Rückbaus und der notwendigen 
Terrainanpassungen durchaus plausibel – was nicht zuletzt das Übermass der 
eigenmächtigen Aufbauten nachweist. Die Beschwerdeführerin rügt, dass der 
Regierungsrat zu Unrecht die Rückbaukosten in Relation zu den Gesamtbaukosten 
gesetzt habe und zudem auf die Kostenersparnisse hingewiesen habe, die durch die 


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Privilegierung der Höhenlage ermöglicht worden sei. Korrekt ist, dass diese Privilegierung 
nicht an Bedingungen geknüpft wurde. Wie kleine Kosten nicht unbesehen zur Bejahung 
der Verhältnismässigkeit einer Wiederherstellung führen dürfen, können auch hohe den 
Bauherrn stark belastende Kosten nicht die Unzumutbarkeit des Rückbaus begründen. Als 
eines der Kriterien dürfen die Kosten aber durchaus in die Gesamtabwägung einfliessen. 
Dass vorliegend die Rückbaukosten in der Relation zu den Gesamtbaukosten marginal 
sind, gilt im Übrigen auch noch für die letzte Kostenschätzung. So wie die 
Beschwerdeführerin keinen Nutzen durch den Rückbau der Mauer erkennen kann, ist 
umgekehrt auch die Einschränkung in der Nutzung des Gartens und damit ihr Schaden 
ziemlich gering. Der Regierungsrat hat in der Gesamtwürdigung zu Recht das öffentliche 
Interesse am Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung höher gewichtet als 
das private Interesse der Beschwerdeführerin. Zu schützen ist auch seine Haltung, dass 
eigenmächtige, nicht genehmigte Änderungen von Bauvorhaben nur mit grösster 
Zurückhaltung zu tolerieren sind, ansonsten tatsächlich Gefahr bestünde, dass die 
behördlichen Genehmigungen ihre Verbindlichkeit verlören und auch der Willkür die Tür 
geöffnet würde. 
6.
Zusammenfassend ergibt sich, dass dem Regierungsrat in keinem Punkt eine 
Rechtsverletzung vorzuwerfen ist. Die Beschwerde ist als unbegründet abzuweisen.
7.
7.1
Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die Beschwerdeführerin gemäss § 23 
Abs. 1 Ziff. 3 VRG die Kosten zu tragen. Gemäss § 1 Abs. 1 und 2 der Verordnung über 
die Kosten im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht (BGS 162.12) erhebt das 
Verwaltungsgericht für die Deckung des Verfahrensaufwands und die Kosten des 
Entscheids eine pauschale Spruchgebühr; diese beträgt Fr. 400.– bis Fr. 15’000.–. Sie ist 
nach dem Zeit- und Arbeitsaufwand des Gerichtes, der Wichtigkeit und Schwierigkeit der 
Sache sowie nach dem Streitwert oder den sonstigen Interessen der Parteien an der 
Beurteilung der Angelegenheit festzusetzen. Die Gebühr wird auf Fr. 3'000.– festgesetzt 
und mit dem Kostenvorschuss verrechnet. 
7.2
Im Rechtsmittelverfahren ist der ganz oder teilweise obsiegenden Partei zulasten 
der unterliegenden Partei eine Parteientschädigung nach Massgabe ihres Obsiegens 
zuzusprechen (§ 28 Abs. 2 VRG). Vorliegend sind jedoch keine Entschädigungen 
auszurichten, da die drei, zudem nicht berufsmässig vertretenen weiteren 


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Urteil V 2021 82
Verfahrensbeteiligten sich nicht vernehmen liessen und der Gemeinderat Steinhausen und 
der Regierungsrat in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegten (§ 28 Abs. 2a VRG). 


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Urteil V 2021 82
Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Der Beschwerdeführerin wird eine Spruchgebühr von Fr. 3'000.– auferlegt. Diese 
wird mit dem von ihr erhobenen Kostenvorschuss verrechnet.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung 
beim Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden.
5.
Mitteilung an den Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin (im Doppel), an den 
Rechtsvertreter des Gemeinderates Steinhausen (im Doppel), an den 
Regierungsrat des Kantons Zug (dreifach), je an die drei Verfahrensbeteiligten 
sowie zum Vollzug der Ziff. 2 des Dispositivs an die Finanzverwaltung des 
Kantons Zug (nur Rubrum und Dispositiv).
Zug, 12. September 2022
Im Namen der
VERWALTUNGSRECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende
Der Gerichtsschreiber
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