zg_verwaltungsgericht · V 2017 22 · 2022-10-14 · de
Verwaltungsrechtl. Kammer

Verwaltungsrechtl. Kammer — Bauabnahme

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG
VERWALTUNGSRECHTLICHE KAMMER
Mitwirkende Richter: Dr. iur. Aldo Elsener, Vorsitz
lic. iur. Jacqueline Iten-Staub, Dr. iur. Matthias Suter
lic. iur. Ivo Klingler und lic. iur. Adrian Willimann
Gerichtsschreiber: lic. iur. Peter Kottmann
U R T E I L vom 14. Oktober 2022
[rechtskräftig]
gemäss § 29 der Geschäftsordnung
in Sachen
A.________
Beschwerdeführer
vertreten durch RA B.________
gegen
1. Erbengemeinschaft C.________
vertreten durch RA D.________
2. Regierungsrat des Kantons Zug
Beschwerdegegner
weiter verfahrensbeteiligt:
Stadtrat von Zug
betreffend
Bauabnahme
V 2017 22

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V 2017 22
A.
Der Stadtrat Zug erteilte an A.________ (im Folgenden: Bauherr) gestützt auf den
Bebauungsplan E.________ am 8. Juli 2003 die Baubewilligung für die Errichtung von drei
Mehrfamilienhäusern mit einer Autoeinstellhalle, für die Verlegung der Zufahrt sowie für
die Verlegung der Besucherparkplätze auf den GS G.________ an der F.________strasse
27, 29 und 31 in Zug.
In ihrer Rechtsverweigerungs- und Rechtsverzögerungsbeschwerde vom 16. Dezember
2009 gegen den Stadtrat Zug beantragte die Erbengemeinschaft C.________ (im
Folgenden Erbengemeinschaft) als Eigentümerin des angrenzenden Grundstücks GS
H.________ dem Regierungsrat, es sei festzustellen, dass im Zusammenhang mit dem
Neubau der drei Mehrfamilienhäuser nicht bewilligte Terrainveränderungen auf den
Grundstücken GS Nrn. I.________ vorgenommen worden seien. Der Stadtrat sei
aufsichtsrechtlich anzuweisen, für diese Terrainveränderungen nachträglich ein
Bewilligungsverfahren und ein Verfahren betreffend Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustandes durchzuführen. Die Baudirektion führte am 21. April 2010 auf Antrag der
Beschwerdeführenden einen Augenschein durch.
Mit Entscheid vom 25. Januar 2011 wies der Regierungsrat des Kantons Zug in
Gutheissung der Rechtsverweigerungs- und Rechtsverzögerungsbeschwerde die
Angelegenheit an die Stadt Zug zurück mit der Auflage, ein nachträgliches
Baubewilligungsverfahren durchzuführen für die bisher unbewilligten, am 11. Mai 2006 von
ihr noch selber monierten Terrainveränderungen ("Böschung rage in die benachbarte
Parzelle hinein, Abstand von einem halben Meter zur Grundstücksgrenze gemäss § 31
Abs. 1 BO sei nicht eingehalten"). Sollten die Terrainveränderungen nicht
bewilligungsfähig sein, sei die Wiederherstellung des rechtmässigen ursprünglichen bzw.
am 8. Juli 2003 mit der Umgebungsgestaltung bewilligten Zustandes zu verfügen. Sie
habe innerhalb von drei Monaten nach Rechtskraft des Regierungsratsbeschlusses
erstinstanzlich zu entscheiden. Der Regierungsrat warf der Baupolizeibehörde eine mehr
als fünfjährige Untätigkeit vor.
Der Stadtrat Zug verzichtete mit Beschluss vom 20. Juni 2011 auf die Durchführung eines
nachträglichen Baubewilligungsverfahrens und setzte dem Bauherrn eine Frist bis zum
31. August 2011 zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands der
Böschungsabgrabung zu GS H.________ gemäss Baubewilligung vom 8. Juli 2003 und
zur "Anbringung einer Abstandssicherung entlang der Grenze von GS Nr. H.________"
an.

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Mit Entscheid vom 8. Januar 2013 verfügte das Baudepartement der Stadt Zug die
baurechtliche Abnahme der Geländeböschung, nachdem am 19. Dezember 2012 vor Ort
eine Bauabnahme in Anwesenheit des Rechtsvertreters der Erbengemeinschaft
stattgefunden hatte. Es wurde u.a. festgestellt, dass die verlangte Absturzsicherung
"korrekt erstellt" sei.
Die dagegen erhobene Beschwerde der Erbengemeinschaft vom 31. Januar 2013 mit den
Anträgen, die Abnahme der erstellten Geländeböschung sei zu verweigern und das
Baudepartement der Stadt Zug sei anzuweisen, ein korrektes Bewilligungsverfahren
durchzuführen, wies der Stadtrat mit Entscheid vom 4. Juni 2013 ab.
Mit Beschluss vom 17. Januar 2017 wies der Regierungsrat in teilweiser Gutheissung der
von der Erbengemeinschaft am 4. Juli 2013 erhobenen Beschwerde den Stadtrat Zug an,
die Abweichung zwischen der bewilligten und der ausgeführten Terraingestaltung auf den
GS Nrn. J.________ nachträglich zu bewilligen (Dispositiv Ziffer 1a); gleichzeitig wies er
die Bauherrschaft an, innert drei Monaten seit Rechtskraft dieses Beschwerdeentscheids
auf ihre Kosten eine stabile Absturzsicherung über die gesamte Länge des GS
Nr. H.________ im Grenzbereich zu den GS Nrn. J.________ zu erstellen (Dispositiv
Ziffer 1b). Im Übrigen wies er die Beschwerde ab.
B.
Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 17. Februar 2017 liess der Bauherr
beantragen, der Entscheid des Regierungsrates vom 17. Januar 2017 sei insoweit
aufzuheben bzw. abzuändern, als die in Ziff. 1 lit. b des Dispositivs angeordnete stabile
Absturzsicherung sich nicht über die gesamte Länge des GS Nr. H.________ im
Grenzbereich zu den GS Nrn. J.________ zu erstrecken habe, sondern diese nur im
Bereich des steilen Geländes zu errichten sei; 2. es sei ein Augenschein durchzuführen; 3.
unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegner. Zur Begründung
wird ausgeführt, dass es grundsätzlich unbestritten sei, dass es im Bereich der steilen
Geländeböschung einer Absturzsicherung für das Vieh bedürfe. Bestritten werde jedoch,
dass diese Absturzsicherung auf der gesamten Länge der Grundstücksgrenze zwischen
den GS Nrn.K.________ und mithin auch im flachen Gelände notwendig sei. Der
Regierungsrat halte zwar in seiner Sachverhaltsdarstellung und in E. 4b seines
Entscheides fest, der Stadtrat habe mit rechtskräftigem Beschluss vom 20. Juni 2011
verfügt, die Absturzsicherung müsse entlang der gesamten Grenze zum GS Nr.
H.________ erstellt werden. Dies sei jedoch insofern zu relativieren, als der Stadtrat

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damals in Tat und Wahrheit beschlossen habe, dass der Bauherr und jetzige
Beschwerdeführer eine Abstandssicherung entlang der Grenze von GS Nr. H.________
anzubringen habe. Eine Abstandssicherung sei aber bereits mit einem unter Strom
stehenden Draht (Weidezaun) zu erreichen und sei nicht kostenintensiv. Eine
Absturzsicherung hingegen erfordere wesentlich stabilere Materialien und sei
verhältnismässig teuer. Insofern habe für den Beschwerdeführer damals keine
Veranlassung bestanden, den Beschluss des Stadtrates vom 20. Juni 2011 anzufechten,
zumal auch in der Begründung nirgends die Rede von einer Absturzsicherung gewesen
sei. In der Folge habe das Baudepartement mit Entscheid vom 8. Januar 2013 denn auch
die baurechtliche Abnahme der Geländeböschung und der 15 Meter langen
Absturzsicherung verfügt, weswegen der Beschwerdeführer erst recht darauf habe
vertrauen dürfen, dass die von ihm erstellte Sicherung ausreichend sei. Zwar habe der
Stadtrat im darauffolgenden Verwaltungsbeschwerdeverfahren ausgeführt, beim Wort
"Abstandssicherung" im Beschluss vom 20. Juni 2011 handle es sich um einen
Verschrieb, doch dürfe dies dem Beschwerdeführer keinesfalls zum Nachteil gereichen.
Weil der Beschwerdeführer somit aufgrund der gewählten Formulierung
("Abstandssicherung") keine Veranlassung gehabt habe, den genannten
Stadtratsbeschluss vom 20. Juni 2011 anzufechten, mache es sich der Regierungsrat mit
dem Verweis auf die "Vorgaben des rechtskräftigen stadträtlichen Beschlusses" zu
einfach. Der Beschwerdeführer müsse vielmehr die Möglichkeit erhalten, gegen diese
nunmehr neue Anordnung einer Absturzsicherung vorzugehen. Gemäss Art. 5 Abs. 2 BV
müsse staatliches Handeln im öffentlichen Interesse liegen und verhältnismässig sein. Der
Grundsatz der Verhältnismässigkeit fordere, dass die Verwaltungsmassnahmen zur
Verwirklichung des im öffentlichen Interesse liegenden Ziels geeignet und notwendig
seien. Ausserdem müsse der angestrebte Zweck in einem vernünftigen Verhältnis zu den
Belastungen stehen, die den Privaten auferlegt würden. Unstrittig sei, dass vorliegend ein
öffentliches Interesse bestehe, die steile Geländeböschung im Bereiche der GS Nrn.
K.________ zu sichern und so Unfälle von Mensch und Vieh zu verhindern. Weiter liege
es auf der Hand, dass eine stabile Absturzsicherung der Verfolgung dieses öffentlichen
Interesses diene. Eine Absturzsicherung sei daher das geeignete Mittel zur Verhinderung
der genannten Unfälle/Abstürze. Mit Nachdruck bestritten werde jedoch die Notwendigkeit
der angeordneten Massnahme, welche sich auf die gesamte Länge des GS Nr.
H.________ im Grenzbereich zu den GS Nrn. J.________ erstrecke. Demnach müssten
die Absturzsicherungen auf einer Länge von rund 76 Metern errichtet werden, obwohl auf
dem Grossteil dieses Geländes mangels Steilheit keine Absturzgefahr drohe. Insofern sei
die verlangte Absturzsicherung im flachen Teilbereich des Grenzgeländes zur

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Verhinderung von Abstürzen in keiner Art und Weise notwendig. Die Anordnung, den
gesamten Grenzbereich mit einer Absturzsicherung zu versehen, sei zu pauschal, nehme
keinen Bezug auf die tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort und sei deswegen mangels
Sachgerechtigkeit in der jetzigen Form als willkürlich zu bezeichnen. Aus diesen Gründen
stehe der angestrebte Zweck der Anordnung auch nicht in einem vernünftigen Verhältnis
zu den Belastungen, liesse sich die Sicherheit für Mensch und Tier doch auch mit einer
deutlich kürzeren Absturzsicherung erreichen. Die unverhältnismässige und für den
Beschwerdeführer mit erheblichen Kostenfolgen verbundene Anordnung des
Regierungsrates sei darum aufzuheben und auf ein vernünftiges Ausmass zu reduzieren.
C.
Der Stadtrat von Zug beantragte mit Vernehmlassung vom 7. April 2017 die
Gutheissung der Beschwerde unter Kostenfolge zu Lasten der Erbengemeinschaft, wobei
die Eintretensvoraussetzungen von Amtes wegen zu prüfen seien. Er führt aus, der
Stadtrat habe am 20. Juni 2011 den Bauherrn zur Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands der Böschungsabgrabung zu GS H.________ gemäss Baubewilligung vom 8.
Juli 2003 und zur Anbringung einer Abstandssicherung (recte Absturzsicherung) entlang
der Grenze von GS H.________ bis zum 31. August 2011 verpflichtet. Entgegen den
Ausführungen des Regierungsrats im angefochtenen Entscheid habe der Stadtrat in
seinem Beschluss vom 20. Juni 2011 nicht verfügt, dass die Absturzsicherung entlang der
gesamten Grenze zu GS Nr. H.________ erstellt werden müsse. Eine Absturzsicherung
sei entlang der «Grenze», nicht aber entlang der «gesamten Grenze» verlangt worden. Es
mache denn auch wenig Sinn und würde dem Verhältnismässigkeitsgrundsatz
widersprechen, eine Absturzsicherung im ebenen oder beinahe ebenen Gelände zu
verlangen. Insofern könne der Baupolizeibehörde nicht zum Vorwurf gemacht werden,
nicht auf einer Absturzsicherung entlang der gesamten Grenze zu GS L.________
bestanden zu haben. Der erstellte Zaun entspreche daher dem Stadtratsbeschluss vom
20. Juni 2011, auch wenn dieser im Beschlussdispositiv fälschlicherweise von einer
„Abstandssicherung" spreche. Der Begriff "Abstandssicherung" sei im Zusammenhang mit
Einfriedungen nicht gebräuchlich. Bei dem von der Bauherrschaft zu erstellenden Zaun
gehe es nicht um eine Absturzsicherung, welche Abstürze von Personen in Hochbauten
verhindern solle. Die Absturzsicherung betreffe denn auch nicht den direkten Zugang zu
einer Hochbaute. Die SIA Norm 543 358, Geländer und Brüstungen, sei nicht anwendbar.
Der Zaun stehe auf einer Wiese, welche der Landwirtschaft diene, und genüge in der
vorliegenden Form zur Sicherung der Böschung. Das Ein- beziehungsweise Auszäunen
von Vieh stelle nicht den Grund für den Zaun dar und sei aus Sicht des öffentlichen

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Baurechts nicht von Bedeutung. Vielmehr sei es eine Frage des Privatrechts, ob das
Weiden von Vieh auf fremdem Eigentum unterbunden werden müsse.
D.
Die Baudirektion des Kantons Zug beantragte mit Vernehmlassung vom 7. April
2017, die Beschwerde sei unter Kostenfolgen abzuweisen. Sie verweist auf den
angefochtenen Entscheid und führt weiter aus, im Entscheid sei die Absturzsicherung ein
Nebenpunkt gewesen, wobei es hauptsächlich um die Materialisierung, aber auch um die
Ausdehnung gegangen sei. Anfechtungsobjekt sei einzig die Bauabnahmeverfügung. Die
Frage, was genau und wie zu erstellen sei, ergebe sich aus der rechtskräftigen
nachträglichen Baubewilligung vom 20. Juni 2011, welcher betreffend Absturzsicherung
unter Ziffer l. zu entnehmen sei, dass dem Bauherrn eine Frist bis zum 31. August 2011
zur (...) Anbringung einer Abstandssicherung entlang der Grenze von GS H.________,
angesetzt werde. Mit dem Passus «entlang der Grenze von GS H.________» werde
unmissverständlich klar, dass damit der gesamte Verlauf der gemeinsamen Grenze zum
GS H.________ gemeint sei. Dieser Baubewilligungsentscheid sei unangefochten in
Rechtskraft erwachsen. Es stelle sich vor diesem Hintergrund sowie aufgrund des
gewichtigen Interesses der Rechtssicherheit von rechtskräftigen Verfügungen heute nicht
mehr die Frage, ob diese Auflage verhältnismässig gewesen sei oder nicht. Einzig bei der
Frage, wie die Materialisierung genau zu erfolgen habe, bestehe ein gewisser Spielraum.
Bezüglich der erforderlichen Länge des Zauns werde damit im Regierungsratsbeschluss
einzig der bereits rechtskräftigen Baubewilligung Nachachtung verschafft und diese
vollstreckt. Betreffend die Materialisierung werde darin aufgezeigt, dass diese zwingend
stabil sein müsse und dass die zu diesem Zeitpunkt vorhandene Absturzsicherung auf
einer Länge von 15 Metern aus Holz dieser Anforderung nicht genüge. Mit der
Formulierung "eine stabile Absturzsicherung, allenfalls bestehend aus Metallpfosten und
Maschendraht" werde angezeigt, wie die Absturzsicherung ausgestaltet sein könne. Es
könne selbstverständlich auch eine andere Materialisierung gewählt werden, solange
diese ebenfalls stabil sei. Nicht zu schützen sei der Bauherr mit dem Argument, in der
angefochtenen Baubewilligung vom 20. Juni 2011 sei eine «Abstandssicherung» verlangt
worden und nicht eine «Absturzsicherung». Beim Wort Abstandssicherung handle es sich
um einen offensichtlichen Kanzleifehler, wie die Baubewilligungsbehörde selbst bestätigt
habe, worauf auch der Beschwerdeführer selbst hinweise. Das Wort Abstandssicherung
sei im Übrigen auch kein baurechtlicher Begriff, was ebenfalls unterstreiche, dass es sich
um einen Kanzleifehler handle. Sowohl in der Bauabnahmeverfügung vom 8. Januar 2013
als auch im Regierungsratsbeschluss vom 25.Januar 2011 sei stets die Rede von einer
Absturzsicherung gewesen. Dies sei auch dem Beschwerdeführer stets klar gewesen,

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habe er doch gemäss dem angefochtenen Entscheid (Erwägung D) selber verlauten
lassen, "dass die zwischen der Erbengemeinschaft und dem Bauherrn getroffene
Abmachung vom 5. Juni 2008 betreffend Anpflanzung eines Lebhages als
Absturzsicherung immer noch gelte. (...)". Er könne deshalb aus diesem Kanzleifehler
nichts zu seinen Gunsten ableiten.
E.
Die Erbengemeinschaft liess mit Vernehmlassung vom 12. Mai 2017 beantragen,
die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf
einzutreten sei; der Regierungsratsentscheid vom 17. Januar 2017 sei zu bestätigen; der
Beweisantrag auf Durchführung eines Augenscheins sei abzuweisen; unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdeführers. Zur Begründung wird im
Wesentlichen ausgeführt, die Beschwerdelegitimation des Bauherrn werde nicht bestritten.
Die Durchführung eines Augenscheines sei nicht erforderlich, da sich der relevante
Sachverhalt den umfangreichen Akten vollständig entnehmen lasse und ein Augenschein
am Verfahrensausgang ohnehin nichts ändern würde. Entscheidend sei, dass der Stadtrat
Zug mit Beschluss vom 20. Juni 2011, der vom Beschwerdeführer nicht angefochten und
somit in Rechtskraft erwachsen sei, das Anbringen einer Abstandssicherung (recte
Absturzsicherung) entlang der Grenze des Grundstückes H.________ angeordnet habe.
Insoweit der Beschwerdeführer beantrage, die Absturzsicherung sei nur im Bereiche des
steilen Geländes zu errichten, handle es sich um eine res iudicata, weshalb auf die
Beschwerde nicht einzutreten sei. Im Übrigen sei – entgegen den Ausführungen der
Bauherrschaft – bis heute weder der ursprüngliche Zustand des Geländes
wiederhergestellt noch eine Absturzsicherung entlang der ganzen Grenze des
Grundstückes H.________ angebracht worden. Den umfangreichen Akten könne
entnommen werden, dass sich das fragliche Gelände an keinem Ort flach präsentiere.
Zudem bezwecke die verlangte Absturzsicherung nicht nur den Schutz von Vieh, sondern
auch von Menschen. Der Beschwerdeführer verkenne, dass das Grundstück der
Beschwerdegegner im Winter von Kindern zum Schlitteln benutzt werde. Somit gehe es
auch darum, einen hinreichenden Schutz für diese Zweckbestimmung zu gewährleisten,
zumal der Beschwerdeführer mit seinem widerrechtlichen Vorgehen erst ein
Gefahrenpotential geschaffen habe. Im Stadtratsbeschluss vom 20. Juni 2012 werde zwar
der Terminus Abstandssicherung (und nicht Absturzsicherung) verwendet, doch gehe aus
den Erwägungen des zitierten Beschlusses klar hervor, dass aufgrund
sicherheitsrechtlicher Aspekte (d.h. zur Verhinderung von Abstürzen) das Erstellen einer
Absturzsicherung verfügt worden sei. Gleiches ergebe sich aus dem Abnahmeprotokoll
vom 8. Januar 2013, wo in den Erwägungen ausdrücklich der Terminus Absturzsicherung

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verwendet werde. Der Beschwerdeführer habe nach Treu und Glauben davon ausgehen
müssen, er habe gestützt auf Ziffer 1 des Beschlusses des stadträtlichen Entscheides vom
20. Juni 2011 eine Absturzsicherung entlang der ganzen Grenze des Grundstückes
H.________ zu erstellen. Der Beschwerdeführer werde bei der Zugabe behaftet, dass die
Erstellung einer Absturzsicherung eine geeignete Massnahme darstelle, um Unfälle
(Menschen und Tiere) zu verhindern. Wie bereits erwähnt werde das Grundstück der
Beschwerdegegner im Winter zum Schlitteln verwendet. Die Anordnung einer
Absturzsicherung entlang der Grenze des Grundstückes H.________ zwecks Vermeidung
von Unfällen sei daher sinnvoll und zweckmassig, zumal sich das Gelände entgegen den
Ausführungen des Beschwerdeführers im Grenzbereich nicht als flach präsentiere. Zudem
seien die durch die Anordnung des Stadtrates Zug dem Beschwerdeführer entstehenden
Kosten im Vergleich zu den Kosten des gesamten Bauvorhabens absolut lächerlich. Eine
Verletzung des Verhältnismässigkeitsprinzip sowie des Willkürverbots liege daher nicht
vor.
F.
Vor dem zweiten Schriftenwechsel holte das Gericht Stellungnahmen der Parteien
zur Frage ein, ob oder inwieweit der Beschwerdeführer überhaupt (noch) materiell als
aktueller Adressat bzw. Verpflichteter der angefochtenen Verfügungen bzw. Entscheide
von 2013 (Baudepartement Stadt Zug sowie Stadtrat Zug) und 2017 (Regierungsrat)
gelten könne, nachdem weder der Stadtrat Zug noch der Regierungsrat die
Stockwerkeigentümergemeinschaft in die Verfahren einbezogen haben und auch den
Akten kein Hinweis zu entnehmen ist, wonach die fraglichen Stockwerkeigentümer den
Beschwerdeführer zur Teilnahme an den Beschwerdeverfahren vor dem Stadtrat Zug und
dem Regierungsrat bevollmächtigt hätten. Die vom Gericht eingeholte Auskunft des
Grundbuchamts ergab, dass der Beschwerdeführer zum Zeitpunkt der Erteilung der
Baubewilligung am 8. Juli 2003 Eigentümer der von der Bauabnahmeverfügung
betroffenen GS Nr. J.________ gewesen ist, aber am 13. März 2006 die letzte
Stockwerkeigentumseinheit an Drittpersonen veräussert hat. Auf diese Stellungnahmen,
die teilweise über die Ausführungen im übrigen Schriftenwechsel hinausgehen, ist in den
Erwägungen zurückzukommen.
G.
Mit Replik vom 4. September 2017 liess der Beschwerdeführer an seinen
Anträgen festhalten. Ergänzend führt er aus, er sei gar nicht befugt, auf fremden
Grundstücken irgendwelche baulichen Massnahmen zu treffen. Die Anordnung im
vorliegend angefochtenen Entscheid sei somit rechtlich nicht durchsetzbar und schon aus
diesem Grunde aufzuheben. Die Eigenschaft als Bauherr oder die Tatsache, dass der

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Beschwerdeführer vor mehr als zehn Jahren einmal Grundeigentümer der fraglichen
Liegenschaften gewesen sei, änderten an dieser klaren Ausgangslage nichts. Er habe das
ihm Zumutbare mit der Erstellung der Absturzsicherung im Grenzbereich zwischen den
GS Nrn. M.________/ P.________ getan, was auch die Stadt Zug mit der entsprechenden
Bauabnahme bestätigt habe. Bereits damals sei er jedoch nicht mehr Grundeigentümer
gewesen. Folglich habe er die Sicherung aus "Goodwill" errichtet. Mehr könne und dürfe
von ihm nicht verlangt werden. Während die Grundeigentümer nämlich von der
Bauabnahmeverfügung vom 4. Juni 2013 grundsätzlich noch nicht betroffen gewesen
seien, habe der Regierungsrat mit dem vorliegend angefochtenen Entscheid
unzulässigerweise eine neue, weitergehende Anordnung geschaffen, welche nunmehr die
gar nicht am Verfahren beteiligten Grundeigentümer betreffe. Was ferner die Länge des
Zauns und den Wortlaut in der ursprünglichen Anordnung betreffe, so sei den
Ausführungen der Beschwerdegegner in aller Deutlichkeit zu widersprechen. Aus dem
Wortlaut "entlang der Grenze" werde gerade nicht unmissverständlich klar, auf welcher
Länge die Abstandssicherung zu erstellen sei. Einerseits bedeute das Wort "entlang" im
allgemeinen Sprachgebrauch nur, aber immerhin, dass etwas einer bestimmten örtlichen
Gegebenheit folgend verlaufe. Spaziere z.B. jemand dem Rhein entlang, sei damit ein
nicht weiter definiertes Teilstück des Rheins und gerade nicht der gesamte Verlauf von
den Alpen bis in die Nordsee gemeint. Die Länge des relevanten Teilstücks sei mit der
konkreten Anordnung des Stadtrats einzig durch die Wesensart der Absturzsicherung
bestimmt worden, welche natürlich nur in steilem Gelände Sinn mache. Wäre der Wortlaut
dermassen klar, wie es die Beschwerdegegner glauben machen wollten, würden sich die
Parteien wohl kaum seit Jahren über dessen Auslegung streiten. Zudem hätte der
Regierungsrat im vorliegend angefochtenen Entscheid auch nicht vom ursprünglichen
Wortlaut abweichen müssen, wenn seiner Ansicht nach der Wortlaut unmissverständlich
klar und eindeutig gewesen wäre. Dies dürfe dem Beschwerdeführer nach Treu und
Glauben nicht zum Nachteil gereichen. Zu widersprechen sei ferner auch den
Ausführungen der Beschwerdegegnerin, wonach auf die Beschwerde nicht einzutreten sei,
weil es sich bei der Absturzsicherung um eine res iudicata handle. Entgegen der
Behauptung der Beschwerdegegnerin sei zu keinem Zeitpunkt angeordnet worden, die
Sicherung habe entlang der ganzen Grenze zu erfolgen. Insofern entspreche die vom
Beschwerdeführer erstellte bauliche Massnahme dem damaligen Stadtratsbeschluss,
weswegen der Stadtrat auch zu Recht die Bauabnahme verfügt habe. Es gehe daher
vorliegend nicht um den rechtskräftigen Stadtratsbeschluss vom 20. Juni 2011, sondern
um die unzulässigerweise erweiterte Anordnung des angefochtenen regierungsrätlichen
Entscheids. Davon abgesehen habe der Beschwerdeführer selbstverständlich auch

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überhaupt keine Veranlassung gehabt, den Beschluss vom 20. Juni 2011 anzufechten,
zumal er mit der Sicherung im steilen Gelände ja gerade einverstanden gewesen sei. Von
einer Sicherung der gesamten Grenze sei nie die Rede gewesen. Weiter sei festzuhalten,
dass die Baubehörde mit ihrer Stellungnahme vom 7. April 2017 die Ausführungen des
Beschwerdeführers explizit stütze und bekräftige, dass mit Beschluss vom 20. Juni 2011
keine Sicherung der gesamten Grenze verlangt worden sei. Ausserdem halte der Stadtrat
von Zug, welcher mit den örtlichen Gegebenheiten am besten vertraut sei, auch fest, dass
das Gelände entlang der Grenze teilweise eben oder beinahe eben sei. Die Anordnung im
regierungsrätlichen Entscheid vom 18. Januar 2017 sei darum nicht nur nicht
durchsetzbar, sondern ausserdem auch noch unverhältnismässig.
H.
Die Baudirektion hielt in ihrer Duplik vom 4. Oktober 2017 an ihrem Antrag fest
und führte ergänzend aus, dass die angefochtene Verfügung eine Bauabnahmeverfügung
und damit Teil des Baubewilligungsverfahrens sei. Der Beschwerdeführer sei Bauherr und
Gesuchsteller im besagten Baubewilligungsverfahren und als solcher, insbesondere als
Gesuchsteller, könne er nach wie vor ins Recht gefasst werden, soweit es wie im
vorliegenden Fall um die baurechtskonforme Erstellung der Baute gehe. Im Weiteren sei
er auch Architekt des besagten Bauprojekts und könne auch als solcher in die Pflicht
genommen werden, selbst wenn er nie Grundeigentümer der Liegenschaft gewesen wäre.
I.
Die Erbengemeinschaft liess mit Duplik vom 9. November 2017 an ihren
Rechtsbegehren vollumfänglich festhalten und ergänzend ausführen, dass das Verhalten
des Beschwerdeführers einerseits widerrechtlich, anderseits rechtsmissbräuchlich sei. Er
habe sich aufgrund des rechtskräftigen Baubewilligungsentscheides vom 20. Juni 2011
bewusst sein müssen, dass er entlang der Grenze von Grundstück Nr. H.________ eine
Absturzsicherung anzubringen habe. Die Formulierung sei sonnenklar und absolut
unmissverständlich gewesen. Er sei verpflichtet, entlang des gesamten Verlaufes der
gemeinsamen Grenze eine Absturzsicherung anzubringen. Auch die Auslegung nach dem
Prinzip von Treu und Glauben lasse keinen anderen Schluss zu, ansonsten mit Sicherheit
der Teilbereich, entlang welchem eine Absturzsicherung anzubringen gewesen wäre,
definiert worden wäre. Aufgrund des klaren Wortlautes im erwähnten Entscheid sei sich
der Beschwerdeführer somit im Klaren gewesen, dass er entlang der ganzen Grenze des
Grundstückes H.________ eine Absturzsicherung anzubringen habe. Die
Beschwerdegegnerin habe sich auf diesen klaren Wortlaut im Baubewilligungsentscheid
verlassen. Gegenteilige Ausführungen des Beschwerdeführers sowie der Stadt Zug,
welche im gesamten Verfahren mit dem Beschwerdeführer kooperiert und die

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Beschwerdegegnerin zum Ergreifen diverser Rechtsmittel gezwungen habe, seien schlicht
nicht zutreffend und auch völlig unglaubwürdig. Da die in Ziff. 1 des Beschlusses des
Stadtrates Zug vom 20. Juni 2011 enthaltene Anordnung des Anbringens einer
Absturzsicherung entlang der (ganzen) Grenze von Grundstück Nr. H.________
unangefochten geblieben und in Rechtskraft erwachsen sei, sei auf die Rüge, welche die
Länge der Absturzsicherung zum Gegenstand habe, nicht einzutreten. Auf die Rechtsfrage
sei daher nicht mehr zurückzukommen. Wenn eine Dienstbarkeit formuliert werde, dass
entlang der Grenze eine Hecke zu pflanzen sei, bedeute dies ebenfalls entlang der
gesamten Grenze. Der fragliche Bereich sei somit klar fassbar. Die Länge der
Absturzsicherung habe nie Gegenstand früherer Rechtsstreitigkeiten gebildet. Der
Entscheid vom 20. Juni 2011 sei nämlich unangefochten in Rechtskraft erwachsen. Der
Regierungsrat habe zur Länge der Absturzsicherung keine neue Anordnung getroffen.
J.
Der Stadtrat verzichtete auf die Einreichung einer Duplik.
K.
Am 12. Juni 2018 führte das Gericht einen Augenschein durch. In der Folge
führten die Parteien Vergleichsverhandlungen. Wiederholt wurden ihnen die Fristen für
eine abschliessende Stellungnahme in der Beschwerdesache erstreckt.
L.
Am 30. Juni 2020 unterbreitete der Referent den Parteien einen
Vergleichsvorschlag. Diesem stimmten der Beschwerdeführer am 24. Juli 2020, die
Baudirektion am 7. August 2020 und der Stadtrat am 10. August 2020 zu.
M.
Am 24. September 2021 liess die Erbengemeinschaft dem Gericht nach ihr
erstreckten Fristen mitteilen, dass für sie eine vergleichsweise Lösung nicht zu Stande
gekommen sei. Man ersuche darum, in der Sache zu entscheiden.
Das Verwaltungsgericht erwägt:
1.
1.1
Gemäss § 61 Abs. 1 Ziff. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 1. April
1976 (VRG, BGS 162.1) ist gegen Verwaltungsentscheide des Regierungsrates die
Beschwerde an das Verwaltungsgericht zulässig, soweit die Gesetzgebung den Weiterzug

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nicht ausnahmsweise ausschliesst. Ein solcher Ausschluss liegt hier nicht vor. Die
vorliegende Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist frist- und formgerecht eingereicht worden.
Der Beschwerdeführer ist als Adressat und Verpflichteter des Regierungsratsbeschlusses
vom 17. Januar 2017 unbestrittenermassen vom angefochtenen Entscheid besonders
berührt, hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung und ist
daher im Sinne von § 62 VRG zur Beschwerde berechtigt. Auf die Beschwerde ist
einzutreten.
Die Beurteilung erfolgt auf dem Zirkulationsweg gemäss § 29 der Geschäftsordnung des
Verwaltungsgerichts (GO VG; BGS 162.11).
1.2
Ist ein Verwaltungsentscheid des Regierungsrates Beschwerdegegenstand, wie
vorliegend, so können mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde gemäss § 63 Abs. 1
Ziff. 1–5 VRG nur Rechtsverletzungen gerügt werden. Eine Ermessensüberprüfung ist
dem Gericht dagegen verwehrt (§ 63 Abs. 3 VRG e contrario).
1.3
Vorliegend wird auf die Einholung von formell abschliessenden Stellungnahmen
verzichtet. Der Grund liegt darin, dass den Parteien ein insbesondere sachverhaltlich
ausführlich begründeter Vergleichsvorschlag unterbreitet worden ist, in dem in Aussicht
gestellt wurde, dass für den Fall, dass kein Vergleich zustande kommen sollte, eine
umgehende Erledigung des Beschwerdeverfahrens durch ein Gerichtsurteil erfolgen
werde. Zudem hat den Vergleichsvorschlag der Beschwerdeführer – wie auch der Stadtrat
und die Baudirektion – explizit angenommen. Und die Erbengemeinschaft als
Beschwerdegegnerin hat ihrerseits nach mehrfach erstreckten Fristen für eine
Stellungnahme zum Vergleichsvorschlag klar beantragt, nun «in der Sache zu
entscheiden». Da aus Sicht des Gerichts der Verfahrensausgang im Kernanliegen
wesentlich den Anträgen der Erbengemeinschaft entspricht und schon der
Schriftenwechsel ausführlich und der Augenschein aufschlussreich war, soll das wieder
aufzunehmende Verfahren nun ohne verfahrensrechtliche Weiterungen zum Ende geführt
werden. Dies dürfte auch im Interesse der Parteien liegen.
2.
In formeller Hinsicht von Amtes wegen zu prüfen ist die vom Gericht während des
Verfahrens aufgeworfene und den Parteien zwischen den beiden Schriftenwechseln
bereits zur separaten Stellungnahme unterbreitete Frage der Passivlegitimation des
Beschwerdeführers betreffend den Streitgegenstand, d.h. ob oder inwieweit der

13
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Beschwerdeführer überhaupt materiell als aktueller Adressat bzw. Verpflichteter der
angefochtenen Verfügungen bzw. Entscheide von 2013 (Baudepartement Stadt Zug sowie
Stadtrat Zug) und 2017 (Regierungsrat) gelten kann. Von der Frage, ob die richtige Partei
ins Recht gefasst worden ist und die streitige Verfügung überhaupt vollstreckbar ist, hängt
vorab die Rechtsbeständigkeit der Verfügung ab.
2.1
Materieller Verfügungsadressat ist, wer aus dem durch die Verfügung geregelten
(öffentlich-rechtlichen) Rechtsverhältnis subjektiv berechtigt oder verpflichtet wird bzw.
berechtigt oder verpflichtet werden kann (vgl. Gygi, Bundesverwaltungsrechtspflege, 2. A.,
Bern 1983, S. 148 f.). An der formellen Beschwerdelegitimation des Bauherrn als
Verfügungsempfänger besteht vorliegend kein Zweifel, doch steht ebenfalls fest, dass er
nicht (mehr) Eigentümer der von der umstrittenen Anordnung betroffenen Grundstücke ist.
2.2
Ausgangspunkt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens ist eine
Bauabnahmeverfügung des Baudepartements der Stadt Zug vom 8. Januar 2013, worin
die Geländeböschung zwischen dem Wiesland GS H.________ zu den GS J.________
als baubewilligungskonform genehmigt wurde. Adressaten der Verfügung waren der
Beschwerdeführer in seiner Eigenschaft als Bauherr aus dem Baugesuch Nr. U.________
(Wohnüberbauung F.________strasse 27, 29 und 31 auf den GS N.________) und die
Eigentümer des betroffenen Nachbargrundstücks GS H.________, die in diesem
Verfahren Beschwerdegegner sind. Die Verfügung wurde ebenfalls den
Stockwerkeigentümern F.________strasse 27, 29 und 31 p.a. V.________ AG zugestellt.
In den folgenden Beschwerdeverfahren bezeichnete die Erbengemeinschaft nebst den
Behörden stets nur den Beschwerdeführer als ihren (privaten) Beschwerdegegner.
Während der Beschluss des Stadtrates vom 20. Juni 2011 (Verzicht auf die Durchführung
eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens und Fristansetzung an den Bauherrn zur
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands der Böschungsabgrabung) auch an die
Stockwerkeigentümerschaft zugestellt wurde, war dies beim Entscheid des Stadtrats Zug
vom 4. Juni 2013 (Abweisung der Beschwerde der Erbengemeinschaft) und den
Beschlüssen des Regierungsrats vom 25. Januar 2011 (Gutheissung der
Rechtsverweigerungs- und Rechtsverzögerungsbeschwerde mit Rückweisung) und 17.
Januar 2017 (teilweise Gutheissung der von der Erbengemeinschaft am 4. Juli 2013
erhobenen Beschwerde) nicht der Fall. Sie wurde denn auch nicht in die entsprechenden
Verfahren einbezogen, so auch nicht vor Verwaltungsgericht.

14
V 2017 22
2.3
Gemäss Auskunft des Grundbuchamts war der Beschwerdeführer zum Zeitpunkt
der Erteilung der Baubewilligung am 8. Juli 2003 Eigentümer der von der
Bauabnahmeverfügung betroffenen GS Nr. J.________ gewesen. Auf den
Baugrundstücken ist inzwischen jedoch Stockwerkeigentum begründet worden und der
Beschwerdeführer hat die letzte Stockwerkeinheit auf dem GS O.________ am 11. Juli
2005, auf dem GS P.________ am 3. November 2005 und auf dem GS Q.________ am
13. März 2006 an Drittpersonen veräussert (vgl. mit Mailkopie in der Beilage).
2.4
Der Beschwerdeführer liess in seiner Stellungnahme vom 4. September 2017
ausführen, von einem streng verfahrensrechtlichen Standpunkt her betrachtet könne er in
der Tat nicht mehr als Adressat bzw. Verpflichteter der vorinstanzlichen Anordnungen
gelten. Er sei aber freiwillig bereit dazu, zumindest teilweise eine Abstandssicherung
entlang der Grenze der betreffenden Grundstücke anzubringen. Er wehre sich lediglich
dagegen, dass er gemäss angefochtenem Entscheid nun eine durchgehende
Absturzsicherung erstellen müsste. Mit einer reduzierten Ausführung der
Abstandssicherung wäre indes allen Parteien gedient und das vorliegende Verfahren
könnte zu einem Abschluss gebracht werden. Spreche man dem Beschwerdeführer
hingegen das Rechtsschutzinteresse an der Beschwerdeführung mangels materieller
Beschwer ab, hätte dies weitreichende Konsequenzen auch für die vorinstanzlichen
Entscheide. Aufgrund erheblicher Formmängel wären von Amtes wegen alle Entscheide in
dieser Sache aufzuheben und es wäre das gesamte Verfahren – nunmehr mit den
richtigen Beteiligten – neu aufzurollen. Auf eine andere Art und Weise jedenfalls könnten
die Verfahrensrechte der unzulässigerweise nicht ins Verfahren einbezogenen
Grundeigentümer der Grundstücke O.________ und P.________ nicht gewahrt werden,
zumal diese in jedem Fall mindestens eine Rechtsmittelinstanz verlieren würden. Insofern
dränge sich eine Gutheissung der Beschwerde auch unter Berücksichtigung dieser
verfahrensrechtlichen Fragen und der Verfahrens- und Prozessökonomie geradezu auf.
In seiner Replik vom 4. September 2017 liess der Beschwerdeführer demgegenüber
ausführen, er sei gar nicht befugt, auf fremden Grundstücken irgendwelche baulichen
Massnahmen zu treffen. Die Anordnung im vorliegend angefochtenen Entscheid sei somit
rechtlich nicht durchsetzbar und schon aus diesem Grunde aufzuheben. Die Eigenschaft
als Bauherr oder die Tatsache, dass der Beschwerdeführer vor mehr als zehn Jahren
einmal Grundeigentümer der fraglichen Liegenschaften gewesen sei, änderten an dieser
klaren Ausgangslage nichts. Der Beschwerdeführer sei nach wie vor der Überzeugung,
dass er das ihm Zumutbare mit der Erstellung der Absturzsicherung im Grenzbereich

15
V 2017 22
zwischen den GS Nrn. M.________/P.________ getan habe, was auch die Stadt Zug mit
der entsprechenden Bauabnahme bestätigt habe. Bereits damals sei der
Beschwerdeführer jedoch nicht mehr Grundeigentümer gewesen. Folglich habe er die
Sicherung aus "Goodwill" errichtet. Mehr könne und dürfe von ihm nicht verlangt werden.
Soweit der Regierungsrat aus dem Verhalten des Beschwerdeführers die offensichtliche
Kundgabe herauslese, das Verfahren im Sinne einer Prozessstandschaft für Dritte führen
zu wollen, sei nicht nachvollziehbar, was er daraus für sich ableiten wolle. Eine solche
Prozessstandschaft sei nur unter strengen Voraussetzungen zulässig, so etwa bei der
egoistischen Verbandsbeschwerde. Vorliegend jedoch lasse sich die behauptete
Prozessstandschaft weder auf ein Gesetz noch auf eine bestimmte Praxis stützen. Im
Übrigen müssten die betroffenen Grundeigentümer zunächst einmal über das Verfahren
informiert werden, denn solange die Dritten nichts vom Verfahren wüssten, könnten sie
auch niemandem rechtsgültig eine eigentliche Prozessführungsbefugnis erteilen. Insofern
verdeutliche sich auch vor diesem Hintergrund, dass der angefochtene Entscheid mit
schweren Formmängeln behaftet sei. Während die Grundeigentümer nämlich von der
Bauabnahmeverfügung vom 4. Juni 2013 grundsätzlich noch nicht betroffen gewesen
seien, habe der Regierungsrat mit dem vorliegend angefochtenen Entscheid
unzulässigerweise eine neue, weitergehende Anordnung geschaffen, welche nunmehr die
nicht am Verfahren beteiligten Grundeigentümer betreffe.
2.5
Die Erbengemeinschaft liess in ihrer Stellungnahme vom 16. Juni 2017 geltend
machen, der Beschwerdeführer habe das Baugesuch als Bauherr und Grundeigentümer
unterzeichnet. Insoweit sei er einerseits als Bauherr, anderseits als Grundeigentümer
Partei des Baubewilligungsverfahrens gewesen. Folgerichtig sei denn auch die
Bauabnahme mit ihm durchgeführt worden, obwohl er im Zeitpunkt der Bauabnahme (19.
Dezember 2012) nicht mehr Grundeigentümer gewesen sei. In seiner Funktion als
Bauherr und Verfahrenspartei des Baubewilligungsverfahrens (und somit als Betroffener
eines durch die Verfügung geregelten öffentlich-rechtlichen Rechtsverhältnisses) sei er
verpflichtet, über die gesamte Länge des Grundstückes W.________ im Grenzbereich zu
den Grundstücken O.________ und P.________, alle GB Zug, eine stabile
Absturzsicherung zu erstellen.
In ihrer Duplik vom 9. November 2017 wurde ergänzend ausgeführt, gemäss
Bundesgerichtspraxis (Urteil des BGer 1C_292/2017, E. 3.1) könne die Beseitigung eines
baupolizeiwidrigen Zustandes alternativ oder kumulativ von jedem Verhaltens- oder
Zustandsstörer verlangt werden. Unbestritten sei, dass der Beschwerdeführer vorliegend

16
V 2017 22
als Verhaltensstörer zu qualifizieren sei, dem heute über das betroffene Grundstück keine
Verfügungsmacht mehr zustehe. Die verlangte Beseitigung des baupolizeiwidrigen
Zustandes könne er deshalb nur vornehmen, wenn die heutigen Grundeigentümer diesem
zustimmten. Widersetzten sich diese, werde zwar die Beseitigungsverfügung gegenüber
dem Verhaltensstörer zur Zeit nicht vollstreckbar. Das Vollstreckungshindernis könne aber
beseitigt werden, indem gegen die Grundeigentümer, die ihre Zustimmung zur
angeordneten Beseitigung verweigerten, eine Duldungs- oder Beseitigungsverfügung
erlassen werde. Demzufolge sei die streitgegenständliche Anordnung entgegen der
Rechtsauffassung des Beschwerdeführers letztlich rechtlich auch durchsetzbar.
2.6
Der Stadtrat erklärte in seiner Stellungnahme vom 5. Juli 2017, die
Bauabnahmeverfügung des Baudepartements vom 8. Januar 2013 sei an den
Rechtsvertreter des Beschwerdeführers, an die Stockwerkeigentümer F.________strasse
27, 29 und 31 sowie an den Rechtsvertreter der Grundeigentümerschaft von GS
H.________ ergangen. Der Beschwerdeentscheid des Stadtrats vom 4. Juni 2013 sei
hingegen den Grundeigentümern der Liegenschaft F.________strasse 27, 29 und 31 nicht
eröffnet worden. Die Bauabnahmeverfügung habe hinsichtlich des Zauns keine
Verpflichtung der Grundeigentümer von GS R.________ bzw. O.________ enthalten. Von
der Bauabnahmeverfügung sowie vom Beschwerdeentscheid des Stadtrats vom 4. Juni
2013 seien die Grundeigentümer hinsichtlich des im vorliegenden Verfahren
streitgegenständlichen Zauns nicht betroffen. Die gegenüber den Grundeigentümern
belastende Anordnung sei erst mit Entscheid des Regierungsrates vom 18. Januar 2017
erfolgt. Dennoch wären die Grundeigentümer wohl bereits im Instruktionsverfahren zum
Beschwerdeentscheid des Stadtrats in das Verfahren einzubinden gewesen. Der
Verfahrensmangel könnte geheilt werden, wenn der Beschwerdeführer für den Prozess
vor Verwaltungsgericht die Erklärung der Grundeigentümer beibringen würde, sich nicht
oder erst beim vorliegenden Verfahrensstand am Verfahren zu beteiligen.
2.7
Die Baudirektion machte in der Stellungnahme vom 5. Juli 2017 geltend,
Ausgangspunkt und Bezugspunkt der Bauabnahmeverfügung sei die Baubewilligung vom
8. Juli 2003 an den Beschwerdeführer. Weiter sei zu beachten, dass nach Abschluss der
Bau- und Umgebungsarbeiten die Grundeigentümerschaft der benachbarten Liegenschaft
(GS H.________) erstmals am 14. November 2005 beim Bauherrn, d. h. dem
Beschwerdeführer, betreffend die hohe Absturzgefahr interveniert und die
Wiederherstellung des ursprünglich gewachsenen Terrains verlangt habe. Zu diesem
Zeitpunkt, als das Verfahren betreffend die Bauabnahme ausgelöst worden sei, sei der

17
V 2017 22
Beschwerdeführer zumindest betreffend das Grundstück Q.________ (bis am 13. März
2006) zusätzlich noch Grundeigentümer gewesen. In jedem Fall bleibe er
Baugesuchsteller und Bauherr des fraglichen Bauprojekts, ungeachtet der Tatsache, dass
die entsprechenden Grundstücke in der Zwischenzeit veräussert worden seien. Insofern
besitze er nach wie vor Parteistellung. Er hätte in den laufenden Rechtsmittelverfahren
jederzeit mitteilen können, dass er aufgrund einer späteren Handänderung nicht mehr
Grundeigentümer sei. Dazu habe er mehrfach Gelegenheit gehabt. Dies habe er
unterlassen und damit offensichtlich kundgetan, dass er im Sinne einer
Prozessstandschaft für Dritte das Verfahren führen wolle. Die weiteren Entscheide im
vorliegenden Verfahren, d. h. die Bauabnahmeverfügung des Baudepartements der Stadt
Zug vom 8. Januar 2013, der Einspracheentscheid des Stadtrats von Zug vom 4. Juni
2013 sowie der Regierungsratsbeschluss vom 17.Januar 2017 seien zulässigerweise an
ihn ergangen. Von einer Zustellung der genannten Entscheide an die
Grundeigentümerschaften könne also abgesehen werden. Die Legitimation des
Beschwerdeführers sei im Weiteren in jedem Fall gegeben, da er durch den
angefochtenen Regierungsratsbeschluss unmittelbar verpflichtet werde, auf seine Kosten
eine stabile Absturzsicherung zu erstellen.
Ergänzend hielt die Baudirektion mit Duplik vom 4. Oktober 2017 fest, dass die
angefochtene Verfügung eine Bauabnahmeverfügung und damit Teil des
Baubewilligungsverfahrens sei. In diesem sei der Beschwerdeführer Bauherr und
Gesuchsteller und als solcher, insbesondere als Gesuchsteller, könne er nach wie vor ins
Recht gefasst werden, soweit es wie im vorliegenden Fall um die baurechtskonforme
Erstellung der Baute gehe. Im Weiteren sei der Beschwerdeführer auch Architekt des
besagten Bauprojekts. Als solcher könne er ebenfalls in die Pflicht genommen werden,
selbst wenn er nie Grundeigentümer der Liegenschaft gewesen wäre. Die zur Behebung
eines polizeiwidrigen Zustandes erforderlichen Massnahmen seien grundsätzlich gegen
den Störer zu richten. Störer sei nach herrschender Lehre und Rechtsprechung derjenige,
der den Schaden oder die Gefahr selbst oder durch das unter seiner Verantwortung
erfolgende Verhalten Dritter verursacht habe (sog. Verhaltens- oder Handlungsstörer)
sowie auch derjenige, der über die Sache, die den ordnungswidrigen Zustand bewirke,
rechtliche oder tatsächliche Gewalt habe (sog. Zustandsstörer; BGE 107 la 19, E. 2a).
Zudem sei ein Verhaltensstörer grundsätzlich vor den reinen Zustandsstörern in Anspruch
zu nehmen (BGE 107 la 19, E. 2b). Der Beschwerdeführer habe als ausführender
Architekt den ordnungswidrigen Zustand verursacht und falle demnach als
Verhaltensstörer und somit als Verfügungsadressat in Betracht.

18
V 2017 22
2.8
Am Augenschein erklärte der Beschwerdeführer, davon auszugehen, dass er
zumindest nach Ablauf allfälliger Garantiefristen rechtlich nicht (mehr) verantwortlich sei.
Er habe jedoch die Überzeugung, dass er für die Bauherrschaft das bestehende Problem
lösen müsse. Sollte eine Lösung gefunden werden, sei er bereit, das Verfahren gemäss
dieser zu Ende zu bringen. Allerdings sei er nicht gewillt, weitere zehn Jahre in diese
Streitigkeit zu investieren. In seiner Zustimmungserklärung zum gerichtlichen
Vergleichsvorschlag bestätigte er für den Fall des Zustandekommens des Vergleiches
erneut, einen Zaun mit stabilen Holzpfosten und drei Querstreben zu erstellen.
2.9
Zunächst ist in Übereinstimmung mit den Stellungnahmen der Parteien
festzustellen, dass die Baubewilligung vom 8. Juli 2003 an den Beschwerdeführer als
Bauherrn und Grundeigentümer erging und dieser nach Abschluss der Bau- und
Umgebungsarbeiten im Zeitpunkt der ersten Rügen und Forderungen der
Erbengemeinschaft betreffend die hohe Absturzgefahr und die Wiederherstellung des
ursprünglich gewachsenen Terrains zumindest betreffend das Grundstück Q.________ –
bis am 13. März 2006 – zusätzlich noch Grundeigentümer war. Das Verfahren betreffend
die fragliche Bauabnahme wurde also in einem Zeitpunkt ausgelöst, in dem der
Beschwerdeführer nach wie vor Grundeigentümer der Liegenschaft GS Q.________ war.
Seine Passivlegitimation hat er während des ganzen Verfahrens, d.h. auch nach dem
Verlust seiner Eigentümerstellung, anerkannt. Die Bauabnahmeverfügung bildet zweifellos
einen Teil bzw. den Abschluss des Baubewilligungsverfahrens, das der Bauherr als
Baugesuchsteller veranlasst hat. Der Tatsache, dass der Bauherr sich in den Verfahren ab
dem Zeitpunkt, in dem er über kein Eigentum mehr verfügte, nie auf eine fehlende
Passivlegitimation berief (oder eine Verfahrensbeteiligung der
Stockwerkeigentümergemeinschaft selber veranlasste oder einforderte), ist zweifellos
unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben zu berücksichtigen.
Im Weiteren ist bezüglich der Stockwerkeigentümer von GS N.________ zu würdigen,
dass der stadträtliche Beschluss vom 20. Juni 2011 mit der Verpflichtung des Bauherrn
zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes der Böschungsabgrabung zu GS
H.________ und zur Anbringung einer Abstandssicherung entlang der Grenze von GS
H.________ zwar sowohl an den nicht mehr über Eigentum an der Liegenschaft
verfügenden Bauherrn als auch an die Stockwerkeigentümergemeinschaft eröffnet wurde.
Dasselbe gilt für die Bauabnahmeverfügung des Baudepartements der Stadt Zug vom 8.
Januar 2013, worin die Geländeböschung zwischen dem Wiesland GS H.________ zu

19
V 2017 22
den GS J.________ wie auch die "korrekt erstellte Absturzsicherung" abgenommen
wurde. Hingegen wurde der Beschwerdeentscheid des Stadtrats Zug vom 4. Juni 2013,
mit welchem die Beschwerde der Erbengemeinschaft vollumfänglich abgewiesen wurde,
nur der Erbengemeinschaft und dem Bauherrn eröffnet, nicht aber der
Stockwerkeigentümergemeinschaft. Ebenfalls nicht einbezogen wurde diese in das
anschliessende Beschwerdeverfahren vor dem Regierungsrat, mit dessen Entscheid vom
17. Januar 2017 die Vorinstanz zur nachträglichen Bewilligung der abweichenden
Terraingestaltung und der Bauherr zur Erstellung einer stabilen Absturzsicherung über die
«gesamte Länge» des GS H.________ im Grenzbereich zu den GS J.________
angewiesen wurde. Diesbezüglich ist festzustellen, dass aus der blossen Zustellung der
erwähnten beiden Entscheide an die Stockwerkeigentümerschaft und der Tatsache, dass
diese keine Beschwerde erhoben hat, keinesfalls eine stillschweigende Zustimmung zu
den Anordnungen abgeleitet werden kann. Denn verpflichtet wurde durch die Verfügung
einzig der Bauherr. Die blosse Zustellung bzw. "Eröffnung" eines Exemplars der
Verfügung mit Rechtsmittelbelehrung auch an die Grundeigentümer als weitere Störer
genügt zu deren Verpflichtung nicht; sie müssten selber direkt verpflichtet werden (vgl.
Zaugg/Ludwig, Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl. 2017, Bd. I, N. 12 zu Art. 46
BauG/BE). Offensichtlich ist deshalb die umstrittene Anordnung – ohne eine
entsprechende neue, an sie gerichtete Verfügung – nicht gegen den Willen der
Stockwerkeigentümergemeinschaft vollstreckbar, nachdem sie bisher nicht ins Recht
gefasst worden ist.
Bezüglich des Beschwerdeführers ist weiter zu berücksichtigen, dass gemäss der
bundesgerichtlichen Praxis (vgl. BGE 107 Ia 19, Urteil 1C_292 /2017 vom 15. September
2017, E. 3.1) die zur Behebung eines polizeiwidrigen Zustandes erforderlichen
Massnahmen grundsätzlich gegen den Störer zu richten sind. Als Störer gilt nicht nur, wer
als Verhaltens- oder Handlungsstörer den polizeiwidrigen Zustand selbst oder durch das
unter seiner Verantwortung erfolgende Verhalten Dritter verursachte, sondern auch, wer
als Zustandsstörer über die Sache, die den ordnungswidrigen Zustand bewirkt, die
rechtliche oder tatsächliche Gewalt hat, was namentlich auf Eigentümer zutrifft (BGE 107
Ia 19 E. 2a S. 23; 143 I 147 E. 5 S. 154; je mit Hinweisen; vgl. auch Urteil 1C_506/2016
vom 6. Juni 2017 E. 6.3.2.). Der Eigentümer eines Grundstücks hat für einen
rechtswidrigen Zustand auf seinem Grundstück als Zustandsstörer grundsätzlich
unabhängig davon einzustehen, wodurch dieser Zustand entstanden ist und ob ihn dafür
ein Verschulden trifft (vgl. Urteile 1C_506/2016 vom 6. Juni 2017 E. 6.3.2; 1P.519/2004
vom 4. März 2005 E. 4). Nach der Rechtsprechung und Lehre kann die Beseitigung der

20
V 2017 22
Störung alternativ oder kumulativ von jedem Verhaltens- oder Zustandsstörer verlangt
werden, wobei bei der Auswahl des Pflichtigen der zuständigen Behörde ein
Ermessensspielraum zusteht. Dabei ist es vertretbar, vom Grundsatz auszugehen, die
Verhaltensstörer seien wenn möglich vor den reinen Zustandsstörern in Anspruch zu
nehmen (BGE 107 Ia 19 E. 2b S. 25 mit Hinweisen). Zu beachten ist allerdings, dass der
Verhaltensstörer, dem über das betroffene Grundstück keine Verfügungsmacht zusteht,
eine verlangte Beseitigung nur vornehmen kann, wenn ihr die Grundstückeigentümer
zustimmen. Widersetzen diese sich dem entsprechenden Eigentumseingriff, wird die
Beseitigungsverfügung gegenüber dem Verhaltensstörer zurzeit nicht vollstreckbar. Das
Vollstreckungshindernis kann beseitigt werden, indem gegen die Grundeigentümer, die
ihre Zustimmung zur angeordneten Beseitigung verweigern, eine Duldungs- oder
Beseitigungsverfügung erlassen wird. Dagegen können die Grundeigentümer Rechtsmittel
ergreifen und insbesondere die Verhältnismässigkeit der Anordnung in Frage stellen. Steht
der Widerstand der Eigentümer zum vornherein fest, wird daher die zuständige
Baubehörde nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts mit Vorteil die notwendigen
Beseitigungs- und Duldungsverfügungen im selben Verfahren erlassen, um einerseits bei
der Anordnung der Vollstreckungsmassnahmen allen auf dem Spiele stehenden
Privatinteressen zugleich Rechnung zu tragen und andererseits eine unerwünschte
Verzögerung der Vollstreckung zu verhindern (BGE 107 Ia 19 E. 2c S. 25 f. mit Hinweisen;
vgl. auch: Zaugg/Ludwig, a.a.O., Bd. I, N. 12 zu Art. 46 BauG/BE). Nur weil der
angefochtene Entscheid die Stockwerkeigentümergemeinschaft, die darin gar nicht
erwähnt wird, nicht belastet und diese zu nichts verpflichtet, rechtfertigt es sich aber nicht,
ihn unter diesem Gesichtspunkt seiner Begründung wegen aufzuheben (vgl. BGE107 Ia
19, S. 27, 103 Ia 581 E. 5). Dies gilt ungeachtet allfälliger, unbekannter Vereinbarungen
zwischen dem Bauherrn und den aktuellen Eigentümern.
2.10
Immerhin ist festzustellen, dass der Verkauf der streitbetroffenen Grundstücke an
Drittpersonen je eine Einzelnachfolge in die Rechte und Pflichten als Eigentümer bewirkt
hat. Bei der Einzelnachfolge setzt ein Parteiwechsel – im Gegensatz zu einer
Gesamtnachfolge – aber schriftliche Eintrittserklärungen der Personen voraus, die den
Streitgegenstand erworben haben. Solche Erklärungen der Käufer der betroffenen
Grundstücke sind nicht ersichtlich und werden auch vom Bauherrn nicht geltend gemacht.
Die angefochtene Anordnung gegen den Bauherrn als Verhaltensstörer ist also
offensichtlich gegen den Willen der Stockwerkeigentümergemeinschaft, die durch den
angefochtenen Entscheid direkt nicht belastet wird, nicht vollstreckbar, solange die
Eigentümergemeinschaft nicht rechtskräftig zur Duldung des Eingriffes verpflichtet worden

21
V 2017 22
ist. Gestützt darauf hätte das Verwaltungsgericht die Sache an sich zwecks
Gewährleistung einer entsprechenden Verfügung unter Wahrung des rechtlichen Gehörs
und der Rechtsmittelmöglichkeiten an die Vorinstanz zurückzuweisen (vgl. BGE 107 Ia 19,
S. 26 f., 28). Nachdem der Bauherr keinen Parteiwechsel beantragt hat und sich als
Beschwerdeführer am Augenschein damit einverstanden erklärt hat, die allfällige
rechtskräftige Anordnung selber umzusetzen und zusätzlich mit seiner späteren
Zustimmung zum gerichtlichen Vergleichsvorschlag bestätigt hat, dass er Verpflichtungen
aus diesem Verfahren zu akzeptieren bereit ist, erübrigt sich eine Rückweisung der Sache
an die Vorinstanz. Ebenfalls ist ergänzend festzustellen, dass es mangels entsprechender
Anträge auch nicht zu einem Parteiwechsel kommt. Offen bleiben kann damit, ob
bezüglich des VRG wie des Bundesgerichtsgesetzes (Art. 71 BGG) mangels Vorschriften
zum Parteiwechsel die Bestimmungen des Bundeszivilprozesses (BZP; SR 273)
sinngemäss anwendbar sind. Nach Art. 21 Abs. 1 BZP bleibt die Veräusserung der im
Streite liegenden Sache während der Rechtshängigkeit ohne Einfluss auf die Legitimation
zur Sache. Die Partei, welche den Streitgegenstand veräussert hat, ist daher auch vor
Bundesgericht legitimiert, das Verfahren in ihrem Namen in Prozessstandschaft für
fremdes Recht fortzuführen, wenn kein Parteiwechsel beantragt wurde (Urteile
1C_285/2017, E. 1.2; 1C_32/2007 vom 18. Oktober 2007 E. 1.1; 1C_142/2014 vom 13.
März 2015 E. 2.4; je mit Hinweisen).
2.11
Es ist somit die Passivlegitimation und damit auch die Beschwerdelegitimation des
Beschwerdeführers bezüglich der angefochtenen Anordnung zu bejahen, obwohl er seine
Eigentumsanteile während der vorinstanzlichen Verfahren veräussert hat. Immerhin weist
der Beschwerdeführer, der tatsächlich Formmängel rügt, insofern zu Recht darauf hin,
dass die Vorinstanzen dem Aspekt des Parteibegriffs und der Parteistellung zu wenig
konsequent Beachtung geschenkt haben.
3.
Zum Streitgegenstand und dessen Vorgeschichte ergibt sich aus den bis zur Erhebung der
Verwaltungsgerichtsbeschwerde ergangenen Akten Folgendes:
3.1
Nach Abschluss der Bau- und Umgebungsarbeiten machte die Erbengemeinschaft
C.________ (im Folgenden: Erbengemeinschaft), Eigentümerin des angrenzenden, in der
Landwirtschaftszone gelegenen GS H.________, am 14. November 2005 bei der
Bauherrschaft geltend, dass die Terrainveränderungen nicht den am 8. Juli 2003
bewilligten Plänen entsprechen würden und dass von der viel zu steilen Böschung eine

22
V 2017 22
hohe Absturzgefahr ausgehe. Sie könne das ihr gehörende Grasland kaum mehr
bewirtschaften. Die Erbengemeinschaft verlangte die Wiederherstellung der bewilligten
Terraingestaltung bzw. des ursprünglichen gewachsenen Terrains.
3.2
Am 11. Mai 2006 stellte das städtische Baudepartement im Rahmen der
Abnahmekontrolle fest, dass die mit Geotextilmatten gesicherte Böschung gut verwachsen
sei und die Böschung der Baubewilligung entspreche. Lediglich im Übergangsbereich der
Böschung zum bestehenden Terrain rage die Böschung infolge flacherer Ausbildung in die
benachbarte Parzelle hinein und halte den Abstand von einem halben Meter zur
Grundstücksgrenze nicht ein. Das Baudepartement forderte den Bauherrn auf, entweder
sei die Böschung gemäss Bauordnung herzustellen und das Baudepartement zur
Nachkontrolle einzuladen oder es sei dem Baudepartement bis spätestens 30. Juni 2006
die Zustimmung der Nachbarschaft für diese Abweichung zuzustellen. Dieses Schreiben
liess das Baudepartement auch der Erbengemeinschaft zukommen.
3.3
In der Folge verhandelten die Erbengemeinschaft und der Bauherr ohne Erfolg
über längere Zeit über eine einvernehmliche Lösung, namentlich die Veräusserung eines
Landstreifens bzw. die Wiederherstellung des Geländeverlaufs. Die Wiederherstellung
zögerte sich aus verschiedenen Gründen hinaus, so weil die Erbengemeinschaft dem
Bauherrn verweigerte, für die Wiederherstellung des Terrains ihr Grundstück zu betreten
(2007), weil die Erbengemeinschaft und der Bauherr längere Zeit über die Veräusserung
eines Landstreifens bzw. die Wiederherstellung des Geländeverlaufs ohne Erfolg
verhandelten (Sommer 2007), weil die Wiederherstellungsarbeiten aufgrund der
Witterungsverhältnisse im Sommer 2006 wegen Trockenheit und 2008 wegen des Winters
nicht durchgeführt werden durften und der Bauherr deshalb Fristerstreckungen verlangte,
oder weil die beiden Parteien im Gespräch standen und nach einer einvernehmlichen
Lösung suchten. Unter anderem hatte die Erbengemeinschaft von der Bauherrschaft
verlangt, dass ein Experte mit der Prüfung der Sicherheitsfrage beauftragt werden müsse.
3.4
Am 29. Juni 2007 gelangte die Erbengemeinschaft an das Baudepartement und
stellte erneut den Antrag, dass der Bauherr zu verpflichten sei, innert angemessener Frist
die Geländeböschung zum Grundstück der Erbengemeinschaft wieder so anzupassen,
dass die massgebenden Bestimmungen der Bauordnung eingehalten würden. Für den
Säumnisfall solle die Ersatzvornahme angedroht werden.

23
V 2017 22
Am 28. August 2007 teilte das Baudepartement der Erbengemeinschaft mit, dass vorerst
auf den Erlass einer Verfügung verzichtet werde. Der Bauherr sei bereit, die
Wiederherstellung an die Hand zu nehmen.
3.5
Am 10. Juni 2008 teilte der Bauherr dem Baudepartement mit, dass er wiederum
im Gespräch mit der Erbengemeinschaft sei. Offenbar solle auf die Wiederherstellung der
Böschung verzichtet und stattdessen ein Zaun aufgestellt werden.
3.6
Am 26. September 2008 liess die Erbengemeinschaft dem Baudepartement
mitteilen, dass der Bauherr eigenmächtig in das Grundstück der Erbengemeinschaft
eingegriffen und massive Terrainveränderungen ausgeführt habe, welche nie bewilligt
worden seien. Das Terrain auf dem Grundstück der Erbengemeinschaft sei in den Zustand
zu versetzen, in welchem es sich vor Baubeginn befunden habe. Des Weiteren sei für die
Terrainveränderungen auf dem Baugrundstück ein nachträgliches
Baubewilligungsverfahren durchzuführen.
Der Bauherr liess gegenüber dem Baudepartement verlauten, dass die zwischen ihm und
der Erbengemeinschaft getroffene Abmachung vom 5. Juni 2008 betreffend Anpflanzung
eines Lebhages als Absturzsicherung immer noch gelte.
3.7
Am 15. Mai 2009 kam es zu einer Besprechung sämtlicher Parteien unter der
Leitung des Baudepartements. Dabei wurde vereinbart, dass eine Stellungnahme des
kantonalen Grundbuch- und Vermessungsamtes über die Grundlagen und Genauigkeit
des von diesem Amt erstellten Höhenkurvenplans eingeholt werde. An einer nächsten
Besprechung solle dann aufgrund dieser Unterlagen über die Art und Weise der
Schüttung, die Bepflanzung im Grenzbereich und die Sicherheitsprüfung durch einen
Ingenieur oder Geologen diskutiert werden. Aufgrund der Stellungnahme des Grundbuch-
und Vermessungsamtes vom 26. Mai 2009 unternahm das Baudepartement nichts mehr
und ging offenbar bis zum 20. Januar 2010 stillschweigend davon aus, dass von einer
Verletzung der Bauordnung durch die Böschung keine Rede sein könne und seine
Schlichtungsversuche deshalb gescheitert seien und darum der Fall als abgeschlossen
betrachtet werden könne, während allfällige nachbarrechtliche Ansprüche auf dem
Zivilweg geltend zu machen seien.
3.8
In ihrer Rechtsverweigerungs- und Rechtsverzögerungsbeschwerde vom 16.
Dezember 2009 gegen den Stadtrat Zug beantragte die Erbengemeinschaft dem

24
V 2017 22
Regierungsrat, es sei festzustellen, dass im Zusammenhang mit dem Neubau der drei
Mehrfamilienhäuser nicht bewilligte Terrainveränderungen auf den Grundstücken GS Nrn.
I.________ vorgenommen worden seien. Der Stadtrat sei aufsichtsrechtlich anzuweisen,
für diese Terrainveränderungen nachträglich ein Bewilligungsverfahren und ein Verfahren
betreffend Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes durchzuführen.
3.9
Die Baudirektion führte am 21. April 2010 ohne den Beschwerdeführer, der auf
eine Beteiligung am Verfahren explizit verzichtete, einen Augenschein durch. Gemäss
dem Protokoll vom 22. April 2010 erwähnte ein Mitglied der Erbengemeinschaft, dass der
Landwirt das Gelände absperre, weil es zu gefährlich sei. Und der Vorsitzende fragte
während des Augenscheins die Vertreter des Stadtrates, ob angesichts der steilen
Hanglage im Hinblick auf § 35 Abs. 1 Bauordnung Zug keine Absturzsicherungen
angebracht werden sollten; gemäss dieser Bestimmung sei die Bauherrschaft für die
Sicherheit der Gebäude verantwortlich. Die Leiterin Baubewilligungen der Stadt erwiderte,
nicht die Stadt, sondern die Eigentümer bzw. die Bauherrschaft seien für die
Sicherheitsvorkehrungen an diesem Hang verantwortlich. Der Stadtrat habe in der
Baubewilligung nichts angeordnet. Gemäss Protokollberichtigungsantrag vom 17. Mai
2010 wollte ein Vertreter der Erbengemeinschaft seinerseits zusätzlich gesagt haben,
dass er sich wundere, dass die Baubewilligungsbehörde auflageweise keine
Absturzsicherung (Zaun) verlangt habe. Der auf Wunsch der Stadt zur Stellungnahme
eingeladene Bauherr verlangte eine Besprechung unter Leitung der Baudirektion, was die
Erbengemeinschaft ablehnte. Daraufhin liess der Bauherr am 4. November 2010 eine
Stellungnahme einreichen.
3.10
Mit Entscheid vom 25. Januar 2011 wies der Regierungsrat des Kantons Zug in
Gutheissung der Rechtsverweigerungs- und Rechtsverzögerungsbeschwerde die
Angelegenheit an die Baupolizeibehörde der Stadt Zug zurück mit der Auflage, ein
nachträgliches Baubewilligungsverfahren für die bisher unbewilligten, am 11. Mai 2006
von ihr noch selber monierten ("Böschung rage in die benachbarte Parzelle hinein,
Abstand von einem halben Meter zur Grundstücksgrenze gemäss § 31 Abs. 1 BO sei nicht
eingehalten") Terrainveränderungen durchzuführen bzw. – sollten sie nicht
bewilligungsfähig sein – die Wiederherstellung des rechtmässigen ursprünglichen bzw. am
8. Juli 2003 mit der Umgebungsgestaltung bewilligten Zustandes zu verfügen; sie habe
innerhalb von drei Monaten nach Rechtskraft des Regierungsratsbeschlusses
erstinstanzlich zu entscheiden. Er erwog, die unbewilligten Terrainveränderungen seien
nicht mehr unerheblich und die Bauherrschaft habe sich weder an die baubewilligte

25
V 2017 22
Umgebungsgestaltung noch an die Grenzabstandsvorschriften der BO Zug für
Terrainveränderungen gehalten, womit die Umgebungsgestaltung baurechtswidrig sei. Die
Erbengemeinschaft habe neben einem zivilrechtlichen Anspruch gegenüber dem Bauherrn
auch einen öffentlich-rechtlichen Anspruch auf Erlass einer Verfügung der
Baupolizeibehörde. Hinzu komme, dass die Baupolizeibehörde gesetzlich beauftragt sei,
bei festgestellten Missständen korrigierend einzugreifen und Mängel zu beseitigen (§ 69
PBG). Der Baupolizeibehörde sei eine mehr als fünfjährige Untätigkeit vorzuwerfen. Dem
Rechtsvertreter des Bauherrn wurde der Entscheid gemäss dem Dispositiv nicht
zugestellt, allerdings am 17. Februar 2011 durch das städtische Baudepartement zur
Kenntnis gebracht. Der Entscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
3.11
Mit Beschluss vom 20. Juni 2011 verpflichtete der Stadtrat den Beschwerdeführer
zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands der Böschungsabgrabung zu GS
H.________ gemäss der Baubewilligung vom 8. Juli 2003 und "zur Anbringung einer
Abstandssicherung entlang der Grenze von GS H.________". In der Begründung hiess es
lediglich, dass die Bauherrschaft am 11. Mai 2006 erstmals aufgefordert worden sei, die
Geländeböschung entsprechend der Baubewilligung herzustellen bzw. entsprechend
anzupassen. Trotz Bemühungen des Baudepartements, mit den Parteien eine
einvernehmliche Lösung zu finden, seien diese jeweils u.a. "an Fragen der Sicherheit, zur
Absturzsicherung" gescheitert. Die Ausführung sei zu dokumentieren und dem
Baudepartement zu belegen "(Bauvermessung, Bau-/Sicherungsmassnahmen und
Nachkontrollen)".
3.12
Zwischen dem 8. und 18. September 2012 erfolgte gemäss dem bei den Akten
liegenden Baubeschrieb der X.________ AG vom 26. November 2012 die "Instandstellung
Böschung F.________strasse GS O.________".
3.13
Unter Beteiligung der Erbengemeinschaft wie des Bauherrn führte das
Baudepartement am 19. Dezember 2012 die "Bauabnahme der Geländeböschung" durch.
Gestützt auf diese verfügte das Baudepartement am 8. Januar 2013 unter dem Titel
"Bauabnahme" formell, dass die Geländeböschung abgenommen werde. In der
Begründung der – im späteren Beschwerdeentscheid als "Beschlussprotokoll"
bezeichneten – Verfügung wurde ausgeführt, die vorgängig zugestellten Unterlagen zu
den Ausführungen der Geländeböschungen enthielten die Geometeraufnahmen entlang
der gemeinsamen Grenze. Bei den Profilen 2, 3 und 4 entsprächen die Höhenaufnahmen
dem ursprünglichen Terrainverlauf. Bei Profil 1 sei die Böschung mit einer Mehrhöhe von

26
V 2017 22
rund 70 cm (Höhenkote 516.05 m.Ü.M) unverändert belassen worden. "Die verlangte
Absturzsicherung wurde erstellt".
3.14
Gegen diese Verfügung erhob die Erbengemeinschaft am 31. Januar 2013 beim
Stadtrat Beschwerde mit den Anträgen, der Entscheid des Baudepartementes vom
8. Januar 2013 sei aufzuheben, die Abnahme der Geländeböschung sei zu verweigern
und das Baudepartement der Stadt Zug sei anzuweisen, ein korrektes Verfahren
durchzuführen. Zur Begründung wurde u.a. ausgeführt, von ihrer Seite seien am
Augenschein verschiedene Einwendungen zur ausgeführten Korrektur der
Geländeböschung sowie zum erstellten Zaun zu Protokoll gegeben worden. Im
angefochtenen Entscheid halte die Vorinstanz lediglich fest, die Absturzsicherung sei
korrekt erstellt worden, was auf einer unrichtigen und unvollständigen Feststellung des
rechtserheblichen Sachverhalts beruhe und sich als rechtswidrig erweise. Gemäss Ziff. 1
des Rechtsspruches des Beschlusses des Stadtrates vom 20. Juni 2011 sei keine
Absturzsicherung entlang der Grenze von GS H.________ errichtet worden. Die
betreffende Absturzsicherung sei nur auf einer Länge von ca. 15 m vorhanden. Dies stehe
im Widerspruch zum zitierten stadträtlichen Entscheid und erweise sich demzufolge als
widerrechtlich. Die Absturzsicherung hätte gestützt auf den vorerwähnten Beschluss
entlang der ganzen Grenze von GS H.________ erstellt werden müssen. Zudem
entspreche die Absturzsicherung auch nicht den anerkannten Regeln der Technik sowie
der Baukunde (SIA-Normen; BFU-Richtlinien). Um diesen Sicherheitsanforderungen zu
genügen, sei ein Maschendraht-Gitterzaun zu erstellen. Dieser habe sich über die ganze
gemeinsame Grenze zu erstrecken, ansonsten er seine Absturzsicherungsfunktion nicht
erfülle. So könnten beispielsweise heute die Kühe links und rechts dieses Zaunes auf die
Nachbarparzellen gelangen. Zudem werde sich der Zaun bei allfälligen Terrainsetzungen
langsam talwärts neigen. Der angefochtene Entscheid erweise sich somit auch in diesen
Punkten als rechtswidrig. Für die Beschwerdeführenden sei nicht nachvollziehbar,
weshalb sich die Vorinstanz erneut und in widerrechtlicher Weise über die klaren und
verbindlichen Anweisungen des Regierungsrates sowie des Stadtrates von Zug
hinwegsetze.
3.15
In seiner Stellungnahme zur Beschwerde liess der Bauherr u.a. ausführen, bei der
Bauabnahme handle es sich nicht um einen materiell-rechtlichen Entscheid. Er ändere
deshalb nichts an der Rechtsstellung der Adressaten. Die Bauabnahme diene lediglich
dem Zweck, durch die Kontrollbehörde verbindlich feststellen zu lassen, ob die
Bauarbeiten dem durch vorgängigen materiell-rechtlichen Entscheid verbindlich Verfügten

27
V 2017 22
entsprächen. Die Bauabnahme sei deshalb – wie auch die übrigen Baukontrollen – kein
den Parteien zuzustellender baurechtlicher Entscheid. Durch die Zustellung des
Beschlussprotokolls vom 8. Januar 2013 sei dem rechtlichen Gehör Genüge getan
worden. Auch wenn die Vorinstanz verbindlich angewiesen worden sei, den
ursprünglichen Zustand wiederherzustellen, bedeute dies nicht, dass ihr bei der
Bauabnahme überhaupt kein Ermessensspielraum zustehe. Die Praxis der Vorinstanz, die
Grenze ihres Ermessens mit der Grenze zur Baubewilligungspflicht gleichzusetzen, sei
deshalb folgerichtig und nicht zu beanstanden.
3.16
Im Beschwerdeentscheid vom 4. Juni 2013 wies der Stadtrat die
Verwaltungsbeschwerde der Erbengemeinschaft vollumfänglich ab. Er erwog u.a., als
Ergebnis der Bauabnahme als Kontrollvorgang sei die Wiederherstellung der
Geländeböschung als abgenommen erklärt worden. Damit sei das rechtliche Gehör der
Beschwerdeführenden gewahrt worden. Der Baubewilligungsbehörde müsse bei der
Abnahme ein Ermessen zukommen. Dass dieses Ermessen bei der Baubewilligungspflicht
seine Grenze finde, erscheine als sachlich gerechtfertigt. Die neue Modellierung des
Geländes sei somit weder formell noch materiell baurechtswidrig, weshalb sich ein
weiteres Einschreiten der Baubewilligungsbehörde erübrige. Es könne nicht Aufgabe der
Baubewilligungsbehörde sein, allfälligen privatrechtlichen Ansprüchen der
Beschwerdeführenden zum Durchbruch zu verhelfen. Die Beschwerde erweise sich
folglich auch in diesem Punkt als unbegründet. Schliesslich machten die
Beschwerdeführenden geltend, die Absturzsicherung sei nur auf einer Länge von 15 m
vorhanden, was im Widerspruch zum stadträtlichen Entscheid stehe. Bei dem vom
Beschwerdeführer zu erstellenden Zaun gehe es um eine Absturzsicherung, welche aber
nicht Abstürze von Personen in Hochbauten verhindern solle und auch nicht den direkten
Zugang zu einer Hochbaute betreffe, weshalb die SIA Norm 543 358, Geländer und
Brüstungen, hier nicht anwendbar sei. Der Zaun stehe auf einer Wiese, welche der
Landwirtschaft diene und in der vorliegenden Form zur Sicherung der Böschung
vollumfänglich genüge. Das Ein- bzw. Auszäunen von Vieh stelle nicht den Grund für den
Zaun dar und sei aus Sicht des öffentlichen Baurechts auch nicht von Bedeutung.
Vielmehr sei es eine Frage des Privatrechts, ob eine Hagpflicht (vgl. § 108 des Gesetzes
über die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches für den Kanton Zug vom 17.
August 1911 [EG ZGB, BGS 211.1]) bestehe oder nicht und wie das Weiden von Vieh auf
fremdem Eigentum unterbunden werden solle. Der erstellte Zaun entspreche daher den
Anforderungen des Stadtratsbeschlusses vom 20. Juni 2011, auch wenn darin im
Beschlussdispositiv fälschlicherweise von einer „Abstandssicherung" die Rede sei.

28
V 2017 22
3.17
In ihrer dagegen erhobenen Beschwerde vom 4. Juli 2013 an den Regierungsrat
machte die Erbengemeinschaft insbesondere geltend, die mit Beschluss des Stadtrats
vom 20. Juni 2011 verfügte Absturzsicherung entlang der Grenze von GS Nr. H.________
sei nur auf einer Länge von 15 m angebracht worden und entspreche nicht den
technischen Anforderungen der SIA-Norm und den BFU-Richtlinien an eine
Absturzsicherung.
Während der Stadtrat auf eine Stellungnahme verzichtete und wie die Bauherrschaft die
Abweisung der Verwaltungsbeschwerde beantragte, machte die Bauherrschaft in Bezug
auf die Absturzsicherung geltend, die Erbengemeinschaft würde sich bei ihrer
Argumentation auf eine formalistische Interpretation des Begriffs der Absturzsicherung
stützen. In der Verfügung sei keine Absturzsicherung im Sinne der SIA-Norm 543 358
verlangt worden. Der von der Bauherrschaft erstellte Zaun entspreche dem, was auf
einem der Landwirtschaft dienenden Grundstück zur Absicherung einer Böschung üblich
sei.
3.18
Mit dem vor Gericht angefochtenen Beschluss vom 17. Januar 2017 wies der
Regierungsrat in teilweiser Gutheissung der von der Erbengemeinschaft am 4. Juli 2013
erhobenen Beschwerde den Stadtrat Zug an, die Abweichung zwischen der bewilligten
und der ausgeführten Terraingestaltung auf den GS Nrn. J.________ nachträglich zu
bewilligen (Dispositiv Ziffer 1a); gleichzeitig wies er die Bauherrschaft an, innert drei
Monaten seit Rechtskraft dieses Beschwerdeentscheids auf ihre Kosten eine stabile
Absturzsicherung über die gesamte Länge des GS Nr. H.________ im Grenzbereich zu
den GS Nrn. J.________ zu erstellen (Dispositiv Ziffer 1b). Im Übrigen wies er die
Beschwerde ab. Der Regierungsrat stellte bezüglich der Absturzsicherung fest,
grundsätzlich müssten Geländer und Brüstungen als bauliche Massnahmen Personen vor
Absturz oder Sturz schützen. Die SIA-Norm 358 regle die Projektierung von Geländern,
Brüstungen und ähnlichen Schutzelementen gegen Absturz von Personen in Hochbauten
und an deren Zugängen. Der vorliegende Fall betreffe eine Absturzsicherung auf dem
Gelände. Diese diene grundsätzlich der Landwirtschaft und sei nicht dafür gedacht, einen
Absturz von Personen in einer Hochbaute zu verhindern. Die SIA-Norm 358 gelange
daher nicht zur Anwendung. Der Stadtrat habe in seinem Beschluss vom 20. Juni 2011
verfügt, dass die Absturzsicherung entlang der gesamten Grenze zum GS Nr. H.________
erstellt werden müsse. Bei der Bauabnahme sei allerdings festgestellt worden, dass diese
lediglich auf einer Länge von 15 m bestehe. Die Vorgaben des rechtskräftigen

29
V 2017 22
stadträtlichen Beschlusses seien nicht eingehalten. Zu Unrecht habe deshalb die
Vorinstanz den Zaun abgenommen, was in diesem Umfang zur Gutheissung der
Beschwerde führe. Die Bauherrschaft sei daher anzuweisen, auf ihre Kosten
entsprechend dem rechtskräftigen Beschluss des Stadtrats vom 20. Juni 2011 eine stabile
Absturzsicherung, allenfalls bestehend aus Metallpfosten und Maschendraht, über die
gesamte Länge des GS Nr. H.________ im Grenzbereich zu den GS Nrn. J.________ zu
erstellen.
4.
Somit ist Folgendes zu erwägen.
4.1
Zunächst ist festzustellen, dass der Bauherr im oberen Bereich der Grenzlinie
zwischen den GS S.________ entlang der Grundstücksgrenze als Schutzvorrichtung
einen Holzlattenzaun in einer Länge von jedenfalls ca. 15 m und damit eine Abschrankung
von insgesamt – zusammen mit einem talwärts fortführenden leichten Netzzaun – ca. 35
m angebracht hat, die vom Baudepartement am 8. Januar 2013 abgenommen worden ist.
Die Stabilität des auf der gefährlichsten Geländekuppe angebrachten Holzzauns hat
jedenfalls im Zeitpunkt des Augenscheins ganz offensichtlich nicht mehr den
Anforderungen an eine ausreichende Sicherung für Vieh oder Menschen entsprochen
(Augenscheins-Protokoll, S. 13, 20).
Der Regierungsrat wies im angefochtenen Entscheid (Ziff. 1b) die Bauherrschaft an, innert
drei Monaten seit Rechtskraft dieses Beschwerdeentscheids auf ihre Kosten eine stabile
Absturzsicherung über die gesamte Länge des GS Nr. H.________ im Grenzbereich zu
den GS Nrn. J.________ zu erstellen. Gemäss seiner Erwägung 4b muss es eine stabile
Absturzsicherung, allenfalls bestehend aus Metallpfosten und Maschendraht, sein,
während der Stadtrat zuvor den vom Beschwerdeführer erstellten Zaun als den
Anforderungen des Stadtratsbeschlusses vom 20. Juni 2011 entsprechend bezeichnet
hatte. Der Bauherr verlangt mit seiner Beschwerde, es sei der angefochtene Entscheid
des Regierungsrates vom 17. Januar 2017 insoweit aufzuheben bzw. abzuändern, als die
von ihm angeordnete stabile Absturzsicherung sich nicht über die gesamte Länge des GS
Nr. H.________ im Grenzbereich zu den GS Nrn. J.________ zu erstrecken habe und nur
im Bereich des steilen Geländes zu errichten sei. Die Erbengemeinschaft beantragt die
vollumfängliche Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde, soweit darauf
einzutreten ist.

30
V 2017 22
Alle Parteien haben die Notwendigkeit einer Absturzsicherung, nicht bloss einer wie auch
immer gearteten oder zu verstehenden «Abstandssicherung» zwischen den vom Bauherrn
bebauten Grundstücken und dem angrenzenden, landwirtschaftlich bewirtschafteten Land
der Erbengemeinschaft bejaht. Unter den Parteien umstritten geblieben ist indessen in
Würdigung der Rechtsschriften und insbesondere des gerichtlichen Augenscheins
einerseits die Länge und anderseits die konstruktive und materielle bzw. baustoffliche
Ausführung der Absturzsicherung. Die für diese Sicherheitsproblematik offensichtlich
ursächlichen, in nachträglichen Verfahren umstritten gewesenen und schliesslich
rechtskräftig bewilligten Terrainveränderungen sind demgegenüber nicht mehr
Beschwerdegegenstand. Es geht also um die definitive baurechtliche Anordnung
hinsichtlich Länge und Materialisierung des Sicherheitszauns, mit dem die offenkundige
Absturz- bzw. Unfallgefahr zu bannen ist.
4.2
Gemäss § 8 der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz (V PBG, BGS
721.111) sind Bauten und Anlagen nach den anerkannten Regeln der Baukunde und der
Technik zu erstellen. Die Bauordnung der Stadt Zug vom 7. April 2009 hält in § 2
präzisierend fest, dass Bauten und Anlagen generell nach den anerkannten Regeln der
Baukunde zu erstellen und zu unterhalten sind (Abs. 1). Sie haben ein gesundes Wohnen
und Arbeiten zu ermöglichen und die Sicherheit von Mensch, Tier und Sachen zu
gewährleisten (Abs. 2). Dieselbe Regelung enthielt in § 35 Abs. 1 die am 31. August 2010
aufgehobene Bauordnung vom 30. August 1994. Gemäss dem zwar den
Verwaltungszwang regelnden § 69 des Planungs- und Baugesetzes (PBG, BGS 721.11)
kann der Gemeinderat die Bauarbeiten einstellen, nachträgliche Bewilligungsverfahren
oder die Beseitigung und Anpassung von Bauten und Anlagen anordnen, wenn c) Bauten
und Anlagen wegen mangelhaften Unterhalts die Sicherheit von Personen oder Sachen
gefährden. Diese Bestimmungen bezwecken mit genügender Klarheit die baupolizeilich
sicherzustellende Vermeidung von Gefahrensituationen. Damit liegt es auf der Hand, dass
im Lichte dieses Schutzzweckes von den Baubewilligungsbehörden und damit schon kraft
öffentlichen Rechts notwendige und geeignete Schutzvorrichtungen an Bauten und
Anlagen und deren angemessener Unterhalt zu verlangen sind, wenn von diesen eine
Gefährdung von Leib und Leben, aber auch von Tieren ausgehen könnte. Eine solche
Notwendigkeit kann sich auch erst während oder nach der Verwirklichung des Bauprojekts
herausstellen, zumal in Verbindung mit notwendig gewordenen nachträglichen
Bewilligungsverfahren wie hier betreffend die Terrainveränderungen, die nachträglich
geprüft und bewilligt wurden. Ist mit hinlänglicher Wahrscheinlichkeit anzunehmen, dass

31
V 2017 22
von einer Baute oder Anlage beim zu erwartenden Gebrauch und bei ordentlichem
Unterhalt Gefahren ausgehen können, sind Schutzmassnahmen anzuordnen.
4.3
Konkret konnte sich das Gericht am Augenschein in Übereinstimmung mit
sämtlichen Parteien davon überzeugen, dass sich aufgrund der durch das Bauprojekt des
Beschwerdeführers entstandenen Terrainveränderungen zwischen den früher ihm
gehörenden, tiefer liegenden Grundstücken und dem benachbarten landwirtschaftlichen
Grundstück der Erbengemeinschaft eine teilweise sehr steil abfallende Geländeflanke
gebildet hat. Aus dieser ergibt sich streckenweise eine erhebliche Unfallgefahr, worauf die
Erbengemeinschaft zu Recht bereits am 14. November 2005 bei der Bauherrschaft
pochte. Denn das Risiko darf nicht unterschätzt werden, dass beim Begehen des
Geländes im betreffenden Bereich Mensch und Tier durch Stolpern bzw. mangelnde
Trittsicherheit – zumal bei Regennässe oder Schnee – ausrutschen und, ohne Halt finden
zu können, auf dem Abhang ein paar Meter in die Tiefe fallen und sich überschlagen
könnten. Dabei könnten sie hart auf dem Gelände aufprallen oder je nachdem – wohl noch
schlimmer – sogar in die sich über eine Länge von mehreren Metern sehr nah davon
befindliche Hausmauer bzw. Fensterfront stürzen. Schwere Verletzungen könnten die
Folge sein. Gefährdet sind sowohl – vom Wanderweg abgekommene – Wanderer wie
auch spielende Kinder, insbesondere schlittelnde Kinder im Winter, aber überhaupt alle
zufällig dieses Gelände betretenden Personen. Vor allem liegt es nahe, dass die in den
neu errichteten Bauten wohnhaften Personen selber aus irgendwelchen Gründen mitunter
veranlasst sein könnten, das Gelände zu betreten und sich damit in Gefahr zu bringen.
Aber auch grosses wie kleines Vieh, das auf der betreffenden Weide regelmässig weidet,
wie am Augenschein geschildert wurde und was den Friedhofsbesuchern wie den
Passanten der F.________strasse und des Y.________wegs wohlbekannt ist, ist
zweifellos gefährdet. Stellt somit dieser Geländeabschnitt als Folge einer Baubewilligung
in seinem nicht oder ungenügend gesicherten Zustand eine konkrete Gefahrenquelle für
Mensch und Tier mit nicht zu vernachlässigender Unfallwahrscheinlichkeit dar, müssen
diese Gefahren auf Anordnung der Bewilligungsbehörden auf ein vernünftiges, für die
konkrete Lage akzeptables Mass reduziert werden.
4.4
Zunächst ist über die umstrittene Länge der notwendigen Absturzsicherung zu
befinden. Diesbezüglich zeigte sich am Augenschein, dass die gegenwärtig vorhandene
Abschrankung aus dem vom Beschwerdeführer durch die X.________ errichteten
Holzlattenzaun auf einer Länge von ca. 15 m (übereinstimmende Sachverhaltsangaben in
den angefochtenen vorinstanzlichen Entscheiden) und dem ergänzenden leichten

32
V 2017 22
Weidezaun besteht, womit eine Länge von insgesamt 30 – 35 m (Aussage des Bauherrn
am Augenschein) erreicht wird. Wie klar ersichtlich war, erstreckt sich der Zaun, dessen
Anfang schon oberhalb des Gebäudes Z.________ liegt, nicht bis zum Ende der
Gebäudeflucht dieser Baute hinunter und auch nicht bis zum Ende der Grenzlinie
zwischen den GS M.________ und nicht hinunter bis zum Ende der Grenze zu GS
P.________.
Am Augenschein waren sich die im Streit liegenden Direktbetroffenen grundsätzlich darin
einig, dass die bestehende Gefährdung nicht in gleichem Masse auf der ganzen Länge der
Grenze zwischen den vom Beschwerdeführer bebauten Grundstücken GS J.________
und jenem der Erbengemeinschaft besteht. Vielmehr zeigte sich am Augenschein
(Feststellung des Referenten, Protokoll S. 11), dass die Gefährdung durch das vom
Grundstück GS Nr. H.________ gegen das Grundstück GS O.________ hin abfallende
Gelände vor allem auf dem Grenzstreifen entlang der Wand des Gebäudes Z.________
und zusätzlich schon weiter oben, nämlich einige Meter weiter bergwärts erheblich ist. Auf
diesem Teil der Grundstücksgrenze kann ein Tier, vor allem aber eine Person und erst
recht ein die Gefahr nicht erkennendes spielendes oder schlittelndes Kind wie erwähnt
den Abhang hinunterfallen und eventuell direkt in die Hauswand stürzen und sich dabei
unter Umständen schwer verletzen. Spätestens ab dem Punkt, wo die Grenze zwischen
den Grundstücken GS Nr. J.________ liegt, ändern sich die Verhältnisse aber
offensichtlich grundlegend. Vom Grundstück GS Nr. H.________ gegen das Grundstück
GS Nr. P.________ hin liegt nicht mehr eine im Vergleich zum ganzen übrigen
Hanggelände auf dem GS Nr. H.________ erhöhte Gefährdung oder Unfallgefahr für
Mensch oder Vieh vor. Es besteht auch keine Gefahr mehr, in eine Grube oder in eine
Hauswand oder überhaupt unter Verletzungsgefahr zu stürzen.
Zur Anordnung des Stadtrates vom 20. Juni 2011 betreffend die Anbringung einer
Vorrichtung «entlang» der Grenze von GS Nr. H.________ ist anzumerken, dass sie
offensichtlich reichlich ungenau formuliert war bzw. wohl überhaupt einen Verschrieb
darstellte. Damit hat der Stadtrat versehentlich zweifellos eine Unsicherheit geschaffen
und einen nicht angebrachten Auslegungsspielraum eröffnet. Von der Begründungsdichte
einer staatlichen Anordnung ist aber entsprechend den verfassungsrechtlichen
Voraussetzungen zu verlangen, dass sich der Betroffene über die Tragweite des
Entscheids Rechenschaft ablegen und diesen in voller Kenntnis der Sachlage
gegebenenfalls anfechten kann (BGE 129 I 232 E. 3.2 5. 236). Spätestens vor Gericht ist
hier aber eindeutig die Unklarheit bei den Verfahrensbeteiligten darüber erkennbar

33
V 2017 22
geworden, ob und wie weit eine Anfechtung der stadträtlichen Anordnung notwendig
gewesen wäre oder nicht, bzw. ob eine allfällige (Teil-) Rechtskraft hinsichtlich des
Charakters des Zauns als blosse Abstandssicherung oder eigentliche Absturzsicherung
wie auch bezüglich von deren Länge eingetreten sein könnte. Daraus resultiert aber nicht
mehr und nicht weniger als die Feststellung der Verletzung des Anspruchs der Parteien
auf das rechtliche Gehör (vgl. dazu Kiener / Rütsche / Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht,
3. Aufl. 2021, Rz. 244). Die darin bestehende Rechtsverletzung ist von den
Beschwerdeinstanzen ohnehin von Amtes wegen zu berücksichtigen. Der Bauherr kann
darum nicht auf einer angeblichen (Teil-)Rechtskraft der stadträtlichen Anordnung behaftet
werden.
In Würdigung des Sachverhalts erweist sich die zum Zeitpunkt des Augenscheins
bestehende Länge der Absturzsicherung klarerweise als ungenügend für die Erfüllung
ihrer Zweckbestimmung. Umgekehrt erscheint die im Regierungsratsentscheid
vorgenommene Auslegung der angeordneten Länge «entlang von GS H.________» bzw.
die verfügte Zaunlänge bis zur F.________strasse hinunter offensichtlich nicht als
notwendig, sondern als übermässig. Denn notwendig und angemessen erscheint gestützt
auf die Erkenntnisse des Augenscheins eine Absturzsicherung nur entlang von GS
H.________ hinunter bis zum Erreichen der Grundstücksgrenze zwischen den
GS P.________ und O.________. Die ursprüngliche Anordnung des Stadtrates hat sich
ungeachtet der keine Begrenzung enthaltenden Formulierung der Länge der
Absturzsicherung ganz offensichtlich nur auf eine längenmässig auf die Erfordernisse der
Gefahrenabwehr beschränkte Vorrichtung bezogen, wie der Stadtrat vor dem
Regierungsrat und vor Gericht selber geltend machte. Insofern kann der Stadtrat somit
nicht auf einer wortwörtlichen Interpretation seiner ursprünglichen Anordnung behaftet
werden. Die Auslegung ergibt eindeutig, dass in der zwar unglücklichen, weil unpräzisen
Formulierung «entlang der Grenze von GS H.________» im ganzen Kontext des
Verfahrens keine rechtsverbindliche, gar res iudicata gewordene Anordnung einer
Absturzsicherung entlang des ganzen GS H.________ erblickt werden kann. Die
Absturzsicherung soll entlang von GS H.________ nur dort vor Abstürzen sichern, wo dies
aufgrund des konkreten Geländecharakters notwendig ist. Davon kann ungefähr ab der
Grundstücksgrenze zwischen den GS J.________ aber keine Rede mehr sein. Eine nach
unten über die konkrete Gefährdungssituation hinaus verfügte Zaunlänge verstiesse
aufgrund der damit verbundenen erhöhten Errichtungs- und Unterhaltskosten und nicht
zuletzt auch des damit verbundenen unschönen Eingriffs in das Landschaftsbild klar
gegen das Verhältnismässigkeitsprinzip, da sie nicht mehr im Zusammenhang mit dem

34
V 2017 22
Bauvorhaben stehen, aber eine erhebliche Belastung für den Bauherrn bedeuten würde.
Auch die kantonale Baudirektion betonte am Augenschein, dem Regierungsrat sei es ganz
klar um die Sicherung zwischen den beiden Grundstücken entsprechend den durch den
Neubau verursachten Geländeveränderungen gegangen. Eine unverhältnismässige
Anordnung entspricht einer vom Verwaltungsgericht aufzuhebenden Rechtsverletzung.
Die Begrenzung der Zaunlänge bis zur leicht feststellbaren Grundstücksgrenze zwischen
den GS J.________ bedeutet ihrerseits eine klare und einfach zu kontrollierende
Anordnung. Weitere Ansprüche – etwa bezüglich des Vermeidens des Eindringens von
Vieh auf die GS J.________ – hätten ihre Grundlage nicht mehr im öffentlichen Recht. Sie
könnten allenfalls zivilrechtlicher Natur sein und auf solche ist hier nicht einzugehen.
4.5
Was die ebenfalls umstrittene Qualität bzw. Materialisierung des erforderlichen
Zauns als Absturzsicherung betrifft, so hatte der Stadtrat am 20. Juni 2011 lediglich eine
Absturzsicherung verlangt, ohne Qualitätsanforderungen zu statuieren. Am 4. Juni 2013
hat er den bestehenden Holzlattenzaun als ausreichend erachtet. Der Regierungsrat hat
den Bauherrn verpflichtet, eine «stabile Absturzsicherung» zu erstellen, die gemäss den
Erwägungen «allenfalls» aus Metallpfosten und Maschendraht» bestehen kann. Die
Erbengemeinschaft beantragte den Bau eines Maschendraht-Gitterzauns bzw. jedenfalls
einer stabileren Konstruktion als den von der Stadt abgenommenen Holzlattenzaun, indem
sie sich u.a. auf SIA-Normen berief. Ganz offensichtlich würde die in der Abmachung vom
5. Juni 2008 vereinbarte Anpflanzung eines Lebhages jedenfalls unter den heute
bestehenden Verhältnissen als Absturzsicherung keinesfalls genügen.
Ohne auf entsprechende formelle Argumente unter den Parteien einzugehen, ist nur
schon aufgrund der auf dem Spiel stehenden öffentlichen Sicherheitsinteressen und der
jeweiligen auch aufsichtsrechtlichen Verantwortung und Zuständigkeit des
Regierungsrates gegenüber der Stadt Zug davon auszugehen, dass bis zuletzt nicht nur
die Länge der Absturzsicherung, sondern auch deren Materialisierung
Beschwerdegegenstand blieb. Dies muss gelten, auch wenn die Parteien ihre jeweiligen
Beschwerden in der Verfahrensgeschichte teilweise nur auf eines der beiden Themen
beschränkten und sich die Frage einer Teilrechtskraft an sich stellen könnte. Weiter muss
der infolge der Überbauung und der damit zusammenhängenden Geländeveränderungen
zum Grundstück der Erbengemeinschaft hin notwendig gewordene Zaun sowohl
Sicherheitsüberlegungen wie auch – wenn auch nachrangig – legitimen ästhetischen
Anforderungen genügen. Letztere sind zwar während des Verfahrens nicht thematisiert
worden, sind aber nur schon in Berücksichtigung der Interessen der heutigen Eigentümer

35
V 2017 22
der Wohnungen in den Neubauten ebenfalls von Bedeutung. Es geht somit gleichzeitig
auch um einen architektonischen bzw. landschaftsgestalterischen Anspruch an durchaus
exponierter, besonders qualitätsvoller städtebaulicher Lage und im weiteren Sinne um die
sog. ästhetische Generalklausel gemäss § 20 der städtischen Bauordnung. Das
Erkenntnis in diesem Verfahren muss deshalb insbesondere auch möglichen
Gesichtspunkten und Ansprüchen der Eigentümer der Stockwerkeigentumseinheiten von
GS Nr. J.________ gerecht werden, selbst wenn wie erwähnt darauf verzichtet wird, sie in
das Verfahren miteinzubeziehen. Dies ist umso eher möglich, je näher eine dem heutigen
Zustand vergleichbare Materialisierung als rechtens erkannt werden sollte, da diese von
den Stockwerkeigentümern offenbar nicht in Frage gestellt wird.
Die verschiedentlich erwähnten SIA- und BFU-Richtlinien an eine Absturzsicherung
kommen als Auslegungshilfe nicht in Frage, so verständlich deren Anrufung durch die
Erbengemeinschaft ist. Die Norm SIA 358 befasst sich mit der Projektierung von
Schutzelementen, d.h. der Planung von Geländern und Brüstungen. Diese
Schutzelemente sollen so positioniert und gestaltet werden, dass sie gegen konkrete
Gefährdungen in Hochbauten und an deren Zugängen Schutz bieten können. Da sie sich
explizit auf Hochbauten beziehen, sind sie hier nicht anwendbar.
Weder der Stadtrat noch der Regierungsrat haben die Materialisierung konkret
vorgeschrieben, wobei aber der Stadtrat den bestehenden Holzzaun – jedenfalls im
Zustand bei der Bauabnahme – für genügend erachtete und der Regierungsrat den
bestehenden Holzzaun als ungenügend bezeichnete und eine stabile Absturzsicherung
verlangte und dabei eher einen Metallzaun mit Maschendraht favorisierte, so wie auch die
Erbengemeinschaft. Es darf wohl davon ausgegangen werden, dass mit einer
Materialisierung sowohl in Holz wie in Metall die notwendige Sicherung erzielt werden
kann. Einzig in den Kosten für die Errichtung und ebenso sehr im nicht zu
vernachlässigenden Unterhaltsbedarf unterscheiden sich die beiden Lösungen. Davon
ausgehend muss es ungeachtet von dessen nicht bestrittener Passivlegitimation dem
Bauherrn (und damit dem Beschwerdeführer in diesem Verfahren) offenstehen, darüber in
Absprache mit den Stockwerkeigentümern der GS J.________ als seinen
Rechtsnachfolgern selbständig, d.h. ohne behördliche Vorgabe bezüglich Materialisierung,
zu entscheiden.
Vorauszusetzen ist einzig, dass der Zaun auf der erwähnten Länge die erforderliche
Sicherheit vollumfänglich und nachhaltig zu gewährleisten hat. Dazu gehört sowohl der

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Schutz von kleinerem wie grösserem Vieh auf dessen schon vor der Verwirklichung des
Bauprojekts geübten Weidegang als auch von Menschen, insbesondere Nachbarn und
schlittelnden oder spielenden Kindern. Offensichtlich kann auch ein robuster
Holzlattenzaun diesen Vorgaben entsprechen, allerdings in klar stabilerer Ausführung als
im bestehenden, am Augenschein angetroffenen Zustand. Bei einem Holzlattenzaun geht
es konkret um eine sichere, nachhaltige Verankerung und genügend nahe gesetzte
Zaunpfosten und im Gegensatz zu heute um die Ausstattung mit mindestens drei
Querstreben, um insbesondere ein Unterrutschen oder Unterkriechen, aber auch ein
«Unterfahren» durch schlittelnde Kinder zu verhindern. Ein solcher Holzlattenzaun würde
eine natürliche Optik wahren und wohl auch ökologischen Aspekten gerecht werden.
Umgekehrt besteht für Holzzäune ein erhöhter Pflegebedarf infolge von Witterung und UV-
Strahlung, d.h. es mag ein regelmäßiges Streichen, Lasieren oder Ölen erforderlich sein,
und eine entsprechend erhöhte Beobachtungspflicht bzw. Unterhaltsbedarf.
Witterungsbeständiger und gleichzeitig wohl noch stabiler könnten Zäune aus
Verbundwerkstoffen sein (sog. WPC), die jedenfalls bei der Anschaffung teurer wären.
Dasselbe gilt für einen metallenen Maschendraht-Gitterzaun mit entsprechender stabiler
Verankerung (allenfalls aus Beton), der wohl am ehesten Langlebigkeit und Stabilität
gewährleisten würde. Auch er mag sich aufgrund der Nähe zu den modernen Neubauten
ästhetisch befriedigend einordnen lassen. Bei einem Maschendrahtzaun würde wohl die
Durchgängigkeit zwischen den Grundstücken weitgehend eingeschränkt oder stark
erschwert.
Der Entscheid über die konkrete Ausgestaltung der umstrittenen Absturzsicherung ist
somit dem Bauherrn, d.h. dem Beschwerdeführer zu überlassen, der sich diesbezüglich
wohl im eigenen Interesse mit den Stockwerkeigentümern ins Vernehmen setzen dürfte.
Nicht zuletzt auch aufgrund der unterschiedlichen Folgen unter finanziellen
Gesichtspunkten wäre es unverhältnismässig, wenn die Behörden – mit Ausnahme der
Verpflichtung auf die jedenfalls zu gewährleistende Sicherheit – weitergehende bzw.
konkrete Vorgaben machen würden.
Daraus ergibt sich, dass der Beschwerdeführer entlang des Grundstücks GS Nr.
H.________ auf einer Länge vom heutigen Ausgangspunkt bis hinunter zur
Grundstücksgrenze zwischen den GS Nr. T.________ einen zum Schutz von Mensch und
Vieh geeigneten, genügend hohen Zaun anzubringen hat, der zuverlässig und nachhaltig
im Terrain verankert ist. Als Holzlattenzaun hat er allenfalls mit genügend eng gestaffelten
Pfosten und mit mindestens drei Querstreben ausgestattet zu sein. Es kommt aber auch

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eine andere robuste Materialisierung mit derselben sicheren Verankerung in Frage,
beispielsweise ein Metallzaun mit Maschendraht.
Da es sich um ein Baubewilligungsverfahren handelt, kann nicht darauf verzichtet werden,
dass nach Rechtskraft dieses Urteils und Abschluss der Erstellungsarbeiten eine
behördliche Kontrolle durch die Baubewilligungsbehörde stattzufinden hat. Diese
notwendige Bauabnahme ist zweifellos auch der Erbengemeinschaft zu eröffnen. Sollte
sich der erstellte Zaun als ungenügend erweisen, d.h. von den in diesem Verfahren als
unverzichtbar erachteten Vorgaben abweichen, hätte die Baubewilligungsbehörde eine
Nachbesserung zu verlangen. Dem Beschwerdeführer als Bauherrn wird nahegelegt, im
Interesse aller Beteiligten sowohl die Eigentümerschaften der GS J.________
einzubeziehen als auch die Erbengemeinschaft zu seinen Absichten zu begrüssen.
Gerade letzteres liegt zweifellos auch im Interesse seiner Rechtsnachfolger auf den GS
J.________. Die Baubewilligungsbehörde hat jedenfalls verfahrensmässig zu
gewährleisten, dass die Rechte der Erbengemeinschaft gewahrt bleiben. Allen Beteiligten
ist eine reibungslose Umsetzung dieser Lösung zu wünschen.
4.6
Dieses Ergebnis bedeutet, dass der Beschwerdeführer bezüglich der Länge der
Absturzsicherung obsiegt, indessen die Erbengemeinschaft als Beschwerdegegnerin
hinsichtlich der Konstruktionsweise der Absturzsicherung. Auch der Stadtrat obsiegt
(Länge) oder unterliegt (Materialisierung) zur Hälfte, und umgekehrt gilt dies auch für den
Regierungsrat.
4.7
Die Gerichtskosten werden auf Fr. 5'000.- festgelegt und sind je zur Hälfte dem
Beschwerdeführer und der Erbengemeinschaft aufzuerlegen (§ 23 Abs. 2 VRG), während
der Stadt Zug (§ 24 Abs. 2 VRG) und dem Kanton (§ 24 Abs. 1 VRG) keine Kosten
aufzuerlegen sind.
4.8
Was die vorinstanzlichen Kosten betrifft, so ist an der Kostenauflage gemäss dem
Regierungsratsentscheid vom 17. Januar 2017 in Berücksichtigung der dort vor allem ins
Gewicht gefallenen Frage der Genehmigung der Terrainveränderungen und des nur
geringen Gewichts der hier beurteilten Fragen nichts zu ändern.
4.9
Die Parteikosten des Beschwerdeführers und der Erbengemeinschaft sind unter
ihnen ausgangsgemäss gegenseitig wettzuschlagen (§ 28 Abs. 2 VRG). Im Weiteren
haben der Beschwerdeführer und die Beschwerdegegnerin 1 gegenüber den Vorinstanzen

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je Anspruch auf eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.- (inkl. Barauslagen
und MWST). Dies bedeutet, dass sowohl der Stadtrat wie der Regierungsrat gemäss
ihrem je teilweisen Unterliegen dem Beschwerdeführer wie der Erbengemeinschaft jeweils
Fr. 2'000.- (inkl. Barauslagen und MWST) auszurichten haben. Sie haben selber keinen
Anspruch auf eine Parteientschädigung (§ 28 Abs. 2a VRG).

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________
1.
Die Beschwerde wird insofern gutgeheissen, als der Beschwerdeführer
angewiesen wird, innert drei Monaten seit Rechtskraft dieses
Beschwerdeentscheids auf seine Kosten eine stabile Absturzsicherung im Sinne
der Erwägungen entlang des GS Nr. H.________ im Grenzbereich zum GS Nrn.
O.________ bis hinunter zur Grundstücksgrenze zwischen den GS J.________ zu
erstellen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5000.- werden je zur Hälfte dem Beschwerdeführer
und der Beschwerdegegnerin 1 auferlegt. Im Falle des Beschwerdeführers werden
sie demzufolge mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe
verrechnet.
3.
Der Stadtrat und der Regierungsrat haben je eine Parteientschädigung von jeweils
Fr. 2'000.- (inkl. Barauslagen und MWST) an den Beschwerdeführer und die
Beschwerdegegnerin 1 zu entrichten.
4.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung
beim Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden.
5.
Mitteilung an den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (im Doppel), an den
Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 1 (im Doppel, wobei die
Rechnungstellung nach Rechtskraft des Entscheids erfolgt), an den Stadtrat von
Zug (im Doppel), an den Regierungsrat des Kantons Zug (dreifach) sowie zum
Vollzug von Ziffer 2 des Dispositivs an die Finanzverwaltung des Kantons Zug (nur
Rubrum und Dispositiv).
Zug, 14. Oktober 2022
Im Namen der
VERWALTUNGSRECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende
Der Gerichtsschreiber
versandt am