zg_verwaltungsgericht · A 2019 12 · 2020-02-20 · de

Abgaberechtliche Kammer — Grundstückgewinnsteuer (Landwert vor 25 Jahren) — Rekurs

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG
ABGABERECHTLICHE KAMMER
Mitwirkende Richter: Dr. iur. Aldo Elsener, Vorsitz
Dr. iur. Matthias Suter und lic. iur. Ivo Klingler
Gerichtsschreiber: lic. iur. George Kammann
U R T E I L vom 20. Februar 2020 
[rechtskräftig]
in Sachen
A.________
Rekurrentin
vertreten durch MLaw B.________
gegen 
Grundstückgewinnsteuer-Kommission Oberägeri, Alosenstrasse 2,
Postfach 159, 6315 Oberägeri
Rekursgegnerin 
betreffend
Grundstückgewinnsteuer (Landwert vor 25 Jahren)
A 2019 12


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Urteil A 2019 12
A.
Gemäss Veranlagungsverfügung für die Grundstückgewinnsteuer der 
Einwohnergemeinde Oberägeri, Grundstückgewinnsteuer-Kommission, vom 25. Juli 2018 
(Datum der Sitzung / Beilage Nr. 5 der Rekursgegnerin; im Folgenden: 
Veranlagungsverfügung) veräusserte A.________ mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag 
vom 31. Oktober 2017 per 2. November 2017 (Datum der Handänderung) 1/3 Anteil am 
Grundstück Nr. D.________ mit Einfamilienhaus Assek.-Nr. __, 1'005 m2, in 6315 
Oberägeri, im Böschi __ (im Folgenden: GS D.________), zum Verkaufspreis von Fr. __ 
an die Miteigentümer von GS D.________. A.________ hatte GS D.________ am 21. 
November 1988 als Erbvorbezug von ihrem Vater erhalten.
Weil somit die letzte massgebliche Handänderung (1988) am streitbetroffenen 
GS D.________ bereits mehr als 25 Jahre zurücklag, beantragte A.________ in der 
Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer vom 14. Dezember 2017 (Beilage Nr. 4 
der Rekursgegnerin) unter Ziff. 2 "Anlagekosten" die Berücksichtigung des Verkehrswerts 
von GS D.________ vor 25 Jahren, d.h. per 1992, welchen sie mit Fr.__ deklarierte. 
Zusammen mit den übrigen deklarierten Anlagekosten von Fr.__ resultierten Anlagekosten 
von insgesamt Fr.__. Der deklarierte Grundstückgewinn war daher negativ (Verlust) und 
betrug Fr. –17'484.90.
B.
Mit der Veranlagungsverfügung bewertete die Grundstückgewinnsteuer-
Kommission Oberägeri den Verkehrswert von GS D.________ per 1992 (vor 25 Jahren) 
mit Fr.__. Unter Übernahme der übrigen von A.________ deklarierten Positionen unter 
den Anlagekosten (Fr.__) resultierten so Anlagekosten von insgesamt Fr.__, was zu 
einem veranlagten Grundstückgewinn von Fr.__ (Fr.__ abzüglich Fr.__) und einer 
Grundstückgewinnsteuer von Fr. 17'753.– führte.
Den Verkehrswert von GS D.________ per 1992 ermittelte die Grundstückgewinnsteuer-
Kommission als Summe von Landwert und Gebäudewert für die ganze Parzelle, und 
schlug dann 1/3 des so berechneten Werts GS D.________ als Verkehrswert per 1992 zu. 
Den Landwert ermittelte die Grundstückgewinnsteuer-Kommission mit Fr. 100/m2, somit 
für die ganze Parzelle GS D.________ (1'005 m2) mit Fr. 100'500.– und den Gebäudewert 
mit Fr.__, basierend auf dem mit 90% gewichteten Gebäudeversicherungswert des 
Einfamilienhauses per 1992 (Index 890) von Fr.__, hochgerechnet auf 100%. Es 
resultierte folglich für die ganze Parzelle GS D.________ per 1992 ein Verkehrswert für 
Land und Einfamilienhaus von Fr.__ (Fr. 100'500.– plus Fr.__), und so für den von 
A.________ veräusserten Anteil von 1/3 ein solcher von Fr.__.


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Urteil A 2019 12
C.
Gegen diese Veranlagungsverfügung liess A.________ am 9. August 2018 
Einsprache erheben und beantragte im Wesentlichen, den massgebenden Landwert für 
die Verkehrswertberechnung von GS D.________ per 1992 aufgrund von 
Vergleichszahlen festzulegen und der Steuerpflichtigen diese zur Wahrung des rechtlichen 
Gehörs auch offen zu legen.
Zur Begründung wurde auf Baulandtransaktionen des Jahres 1995 verwiesen, bei denen 
Preisofferten von Fr. 740.–/m2 geboten worden seien. Es sei daher davon auszugehen, 
dass der Verkehrswert von GS D.________ vor 25 Jahren vermutlich mehr als Fr.__ 
betragen habe, womit keine Grundstückgewinnsteuer geschuldet sei. Betreffend Pflicht zur 
Offenlegung der von der Grundstückgewinnsteuer-Kommission herangezogenen 
Vergleichspreise verwies die Steuerpflichtige auf das Urteil des Verwaltungsgerichts A 
2015 6 vom 23. September 2015. Die Veranlagung bezüglich des Gebäudewerts und der 
übrigen Anlagekosten blieben unbestritten.
D.
Mit Einspracheentscheid vom 23. Mai 2019 wies die Veranlagungsbehörde die 
Einsprache ab und hielt an dem von ihr per 1992 ermittelten Landwert von Fr. 100.–/m2 
fest. 
Begründend wurde im Wesentlichen angefügt, dass das von der Steuerpflichtigen 
referenzierte Landgeschäft von 1995 über Fr. 740.–/m2 nie zustande gekommen sei. Auch 
die weitere, von der Steuerpflichtigen anlässlich einer mündlichen Besprechung vom 16. 
Januar 2019 vorgebrachte Vergleichshandänderung eines überbauten Grundstücks im 
selben Gebiet (Nachbarliegenschaft C.________) könne nicht als Vergleichspreis 
herangezogen werden, da entscheidende Berechnungsgrundlagen wie 
Gebäudeversicherungswert und Substanz des Gebäudes fehlen würden und der 
Grundstückgewinnsteuer-Kommission nicht zugänglich seien. Auch das rechtliche Gehör 
sei gewahrt worden, indem die Steuerpflichtige in die von der Veranlagungsbehörde 
herangezogenen Vergleichspreise habe Einsicht nehmen können.
E.
Mit Eingabe vom 7. Juni 2019 (Datum des Poststempels) liess A.________ (in der 
Folge: Rekurrentin) gegen den Einspracheentscheid der Grundstückgewinnsteuer-
Kommission (im Folgenden: Rekursgegnerin) beim Verwaltungsgericht Rekurs erheben 
und die folgenden Anträge deponieren:


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Urteil A 2019 12
1. Der Entscheid der Rekursgegnerin vom 23. Mai 2019 sei vollumfänglich aufzuheben; 
2. die Rekursgegnerin sei zu verpflichten, der Beschwerdeinstanz sämtliche relevanten 
Unterlagen offenzulegen; 
3. der Landwert im Jahr 1992 des betroffenen Grundstückes sei durch die 
Beschwerdeinstanz korrekt festzustellen; 
4. eventualiter sei die Sache zur korrekten Feststellung des Landwertes und Veranlagung 
der Grundstückgewinnsteuer an die Rekursgegnerin zurückzuweisen; 
5. unter Kosten- und Entschädigungsfolgen inkl. MwSt. zulasten der Rekursgegnerin.
Zur Begründung wurde das Folgende ausgeführt: Für die Berechnung des Verkehrswertes 
vor 25 Jahren gehe die Rekursgegnerin von einem Landwert vor 25 Jahren (1992) von 
Fr. 100.–/m2 aus. Als Begründung dazu erwähne sie lediglich, dass dieser gemäss 
konstanter Praxis für dieses Gebiet so eingesetzt werde. Der Verkehrswert eines 
Grundstücks sei gemäss § 195 Abs. 2 des Steuergesetzes nach objektiven Grundsätzen 
zu ermitteln und entspreche dem Preis, der für ein Grundstück oder eine Liegenschaft 
nach deren rechtlichen Gegebenheiten und deren tatsächlichen Eigenschaften im 
gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Bewertungsstichtag zu erzielen gewesen sei. Ziehe 
die Rekursgegnerin aus Gründen der Rechtsgleichheit verschiedene Liegenschafts- und 
Grundstücksverkäufe in der Gemeinde zum Vergleich bei, so müsse sie die Umstände 
dieser Verkaufsgeschäfte im Detail offenlegen. 
Der Verkehrswert könne sodann nach verschiedenen Methoden ermittelt werden, nämlich 
der Preisvergleichsmethode, der Sachwertmethode und der Ertragswertmethode. Als 
weitere Modelle kämen die Rückwärtsrechnung, die Lagenklassenmethode und die 
Struktur–zahlenmethode in Frage. Die Vergleichsmethode werde bei der Schätzung von 
unüberbauten Grundstücken als Haupt-, die anderen als Hilfsmethoden bezeichnet. Auch 
bei Wohngrundstücken gelte die Vergleichsmethode als die objektivste aller 
Bewertungsverfahren. Die Vergleichsmethode basiere darauf, dass aufgrund von 
vergleichbaren Objekten, welche in der fraglichen Zeit tatsächlich verkauft worden seien, 
auf den Wert des zu schätzenden Grundstückes geschlossen werde. Die 
Vergleichsmethode werde in der Gerichts- und Verwaltungspraxis deutlich favorisiert, und 
zwar unabhängig davon, ob es sich um überbaute oder unüberbaute Grundstücke handle. 
Bei der Schätzung von unüberbauten Grundstücken solle – soweit möglich – auf die 
Vergleichspreise abgestellt werden, die im gleichen Zeitraum für ähnliche unüberbaute 
Grundstücke erzielt worden seien.


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Urteil A 2019 12
Im Urteil des Verwaltungsgerichts Zug vom 23. September 2015, A 2015 6, werde 
Folgendes festgehalten: Der Verkehrswert eines Grundstücks sei nach objektiven 
Grundsätzen zu ermitteln und entspreche dem Preis, der für ein Grundstück oder eine 
Liegenschaft nach deren rechtlichen Gegebenheiten und deren tatsächlichen 
Eigenschaften im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Bewertungsstichtag zu erzielen 
gewesen sei. Ziehe die Rekursgegnerin aus Gründen der Rechtsgleichheit verschiedene 
Liegenschafts- und Grundstücksverkäufe in der Gemeinde zum Vergleich bei, so müsse 
sie die Umstände dieser Verkaufsgeschäfte im Detail offenlegen.
Wie aus den einzureichenden Unterlagen der Grundstückgewinnsteuer-Kommission 
ersichtlich sei, sei das Nachbargrundstück der betroffenen Liegenschaft 1993 verkauft 
worden. Entgegen den Ausführungen der Vorinstanz gehe es nicht um eine subjektive 
Wahrnehmung, welches Grundstück mehr wert sei, sondern um die Tatsache, dass in den 
1990-Jahren mehrere Grundstücke im Böschi verkauft worden seien und sie es 
unterlassen habe, diese Verkaufspreise als Richtwerte hinzuzuziehen. Weiter lasse die 
Rekursgegnerin ausser Acht, dass die Immobilienpreise zu Beginn der 1990-Jahre stark 
angestiegen, während sie ab Mitte der 1990-Jahre tendenziell wieder zurückgegangen 
seien. Diese Entwicklung sei ebenfalls zu berücksichtigen. Der guten Ordnung halber 
werde erwähnt, dass es keine subjektive Wahrnehmung sei, dass das Grundstück, 
welches zuoberst auf einem Hügel liege und die beste Aussicht auf den Ägerisee 
geniesse, mehr wert sei, als eines ohne Aussicht.
Die Grundstückgewinnsteuer-Kommission stütze sich auf ihre allgemeine Praxis, welche 
für die gesamte Gemeinde Oberägeri einen Quadratmeterpreis von Fr. 100.– für das Jahr 
1992 vorsehe. Dieser Richtwert entbehre jeder Grundlage und es könne nicht angehen, 
dass der gleiche Preis unabhängig von der Lage des Grundstückes gelten solle. Der Preis 
sei gemäss den Vorgaben des Gerichts festzustellen und die Kosten seien entsprechend 
an die Rekurrentin zurückzuerstatten.
F.
Am 18. Juni 2019 zahlte die Rekurrentin fristgerecht den von ihr verlangten 
Kostenvorschuss von Fr. 2'000.–. 
G.
Mit Eingabe vom 26. August 2019 reichte die Rekursgegnerin innert erstreckter 
Frist Rekursantwort ein mit dem Antrag, der Rekurs sei vollumfänglich abzuweisen und 
der veranlagten Grundstückgewinn bei Fr.__ und die Grundstückgewinnsteuer bei 
Fr. 17'753.– zu belassen.


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Urteil A 2019 12
Begründend hielt sie das Folgende fest: Gemäss konstanter Praxis stelle sie bei der 
Ermittlung des Verkehrswertes vor 25 Jahren auf die im massgebenden Jahr (hier 1992) 
erzielten Landpreise und den Gebäudeversicherungswert ab. Diese Praxis habe sich 
bewährt, werde so doch auf die immer gleichen und objektiv nachvollziehbaren Kriterien 
abgestellt. Im vorliegenden Fall sei der Gebäudewert aufgrund des 
Gebäudeversicherungswertes im Jahre 1992 ermittelt worden. Dieser Wert werde von der 
Rekurrentin nicht bestritten. Der Gebäudewert betrage total Fr.__, der anteilige Wert für 
die Rekurrentin Fr.__. Der Landpreis im Jahr 1992 sei aufgrund der ihr vorliegenden 
Grundstückgeschäfte ermittelt worden. Der Wert sei entsprechend auf Fr. 100.–/m2 
festgelegt worden. Der totale Landwert betrage Fr.__, der anteilige Wert für die 
Rekurrentin Fr.__.
Die Rekurrentin verweise auf den Verkauf des Nachbargrundstückes C.________ im 
Jahre 1993. Wie bereits in der Begründung zum Einspracheentscheid dargelegt worden 
sei, fehle es der Rekursgegnerin an den massgeblichen Berechnungsgrundlagen wie 
Gebäudeversicherungswert und Substanz (Ausbau und Zustand) des Gebäudes. Diese 
Unterlagen seien der Rekursgegnerin nicht zugänglich. 
H.
Am 8. Januar 2020 ersuchte das Gericht die Gebäudeversicherung Zug um 
Bekanntgabe der Versicherungswerte von auf vier Nachbargrundstücken des GS 
D.________ gelegenen Gebäuden per 1989, 1993 und 1994. Die Angaben der 
Gebäudeversicherung wurden den Parteien mit Schreiben vom 15. Januar 2020 zur 
Kenntnis gebracht. Danach erfolgten keine weiteren Stellungnahmen mehr.
Das Verwaltungsgericht erwägt:
1.
Gemäss § 187 Abs. 1 in Verbindung mit § 136 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 
25. Mai 2000 (StG, BGS 632.1) ist gegen Einspracheentscheide der gemeindlichen 
Kommission für die Grundstückgewinnsteuern innert 30 Tagen der Rekurs an das 
Verwaltungsgericht zulässig. Der vorliegende Rekurs richtet sich gegen den 
Einspracheentscheid der Rekursgegnerin vom 23. Mai 2019. Der Einspracheentscheid 
wurde der Rekurrentin am 24. Mai 2019 zugestellt (Datum Versand) und ging damit 


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Urteil A 2019 12
frühestens am 25. September 2019 bei dieser ein. Das Rekursschreiben vom 7. Juni 2019 
mit Postaufgabestempel vom gleichen Tag ging am 11. Juni 2019 beim 
Verwaltungsgericht ein. Es ist damit innert der 30-tägigen Rekursfrist eingereicht worden 
und entspricht auch den übrigen formellen Anforderungen an einen Steuerrekurs, weshalb 
er vom Verwaltungsgericht zu prüfen ist.
2.
Mit dem Steuerrekurs können gemäss § 136 Abs. 2 StG alle Mängel des 
angefochtenen Entscheides und des vorangegangenen Verfahrens gerügt werden. Das 
Verwaltungsgericht ist bei seinem Entscheid nicht an die Anträge der Parteien gebunden. 
Es kann alle Steuerfaktoren neu festsetzen und, nach Anhörung der steuerpflichtigen 
Person, die Veranlagung auch zu deren Nachteil abändern (§ 137 Abs. 2 StG). 
Dementsprechend sind im Rekursverfahren – bis zum Ablauf der Rekursfrist 
(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl. 2013, § 
147 N. 38 [nachfolgend: Richner e.a., Zürcher StG]; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, 
Handkommentar zum DBG, 3. Aufl. 2016, Art. 140 N. 38 [nachfolgend: Richner e.a., 
Kommentar DBG]) – neue tatsächliche Behauptungen und Beweismittel zulässig, wie auch 
neue Begehren verfahrensrechtlicher Art gestellt werden können. Dabei können vor dem 
Verwaltungsgericht auch solche Noven vorgebracht werden, welche schon im 
Einschätzungs- und/ oder Einspracheverfahren in den Prozess hätten eingebracht werden 
können. Darüber hinaus ist es den Parteien grundsätzlich gestattet, vor dem Gericht 
gegenüber dem Verfahren vor der Einspracheinstanz neue Rechtsbegehren zu stellen 
oder ihre Begehren auszuweiten (Richner e.a., Zürcher StG, a.a.O., § 147 N. 37). 
3.
Gemäss § 187 Abs. 1 StG i.V.m. § 124 Abs. 1 StG haben die 
Veranlagungsbehörden zusammen mit dem Steuerpflichtigen die für eine vollständige und 
richtige Besteuerung massgebenden tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse 
festzustellen. Dabei gilt die Grundregel, dass die Veranlagungsbehörde die objektive 
Beweislast für steuerbegründende, die steuerpflichtige Person dagegen für 
steuermindernde Tatbestandsmerkmale des Steueranspruchs trägt, wenn trotz 
Untersuchung von Amtes wegen der rechtserhebliche Sachverhalt ungewiss geblieben ist. 
Die Beweislast für steuerbegründende Tatsachen kann indes namentlich dann der 
steuerpflichtigen Person obliegen, wenn diese die mögliche und zumutbare Mitwirkung bei 
der Abklärung des steuererheblichen Sachverhalts pflichtwidrig und in schuldhafter Weise 
unterlassen hat. Wirkte die steuerpflichtige Person pflichtgemäss mit, bleibt es bei der 
Grundregel, wonach die Veranlagungsbehörde die Beweislast für steuerbegründende 
Tatsachen zu tragen hat (Richner e.a., Kommentar DBG, a.a.O., Art. 123 N. 78). 


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Urteil A 2019 12
4.
4.1
Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen die Gewinne, die aus der Veräusserung 
von Grundstücken des Privatvermögens oder von Anteilen an solchen erzielt werden 
(§ 189 Abs. 1 StG). Grundstückgewinn ist gemäss § 193 Abs. 1 StG der Betrag, um 
welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und anrechenbare Aufwendungen 
sowie der bei Überführung ins Privatvermögen besteuerte Gewinn) übersteigt. Als 
Erwerbspreis gilt der Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen der erwerbenden Person 
(§ 195 Abs. 1 StG). Liegt die massgebende Handänderung mehr als 25 Jahre zurück, 
kann die steuerpflichtige Person anstelle des Erwerbspreises den Verkehrswert des 
Grundstückes vor 25 Jahren in Anrechnung bringen. In diesem Fall beträgt die 
anrechenbare Besitzdauer ebenfalls 25 Jahre (§ 195 Abs. 2 StG). 
4.2
Der Verkehrswert eines Grundstücks ist nach objektiven Grundsätzen zu ermitteln 
und entspricht dem Preis, der für das Grundstück nach dessen rechtlichen Gegebenheiten 
und dessen tatsächlichen Eigenschaften im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am fraglichen 
Bewertungsstichtag (in casu: am 31. Oktober 1992) mutmasslich zu erzielen gewesen 
wäre. Als gewöhnlicher Geschäftsverkehr wird der Handel am freien Markt bezeichnet, bei 
dem sich der Preis nach marktwirtschaftlichen Gegebenheiten auf der Grundlage von 
Angebot und Nachfrage bildet und bei dem jeder Vertragspartner ohne Zwang und ohne 
Not, sondern freiwillig und in Wahrung seiner Interessen zu handeln in der Lage ist 
(Richner e.a., Zürcher StG, a.a.O., § 220 N. 123 f.). Der Verkehrswert kann nicht mit dem 
bezahlten Preis gleichgesetzt werden, denn der Preis eines Grundstücks muss nicht 
seinem Wert entsprechen. Es ist grundsätzlich untauglich, aus einem erzielten heutigen 
Verkaufserlös auf einen ebenso hohen Verkehrswert vor 25 Jahren mittels Diskontierung 
schliessen zu wollen. Der Verkehrswert kann auch nicht durch Rechtsgeschäfte bestimmt 
werden, die durch ausserordentliche Umstände zustande gekommen sind (wie z.B. 
Notverkäufe, Zwangsvollstreckung, Spekulationskäufe). Bei Grundstücken bestimmt der 
Markt am Ort der gelegenen Sache den Verkehrswert. Der Bewertungsstichtag ist 
massgebend für die Beantwortung aller relevanten Fragen, d.h. auf diesen Zeitpunkt ist 
eine Momentaufnahme vorzunehmen. So sind der Zustand des Grundstücks in 
tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht wie auch allfällige Indexzahlen (Baukostenindex, 
Gebäudeversicherungswerte, Mietpreisindex etc.) massgebend. Auch der 
Hypothekarzinssatz, die bau- und mietrechtlichen Rahmenbedingungen, das allgemeine 
wirtschaftliche Umfeld sowie die Infrastruktur am Bewertungsstichtag sind festzulegen 
(Richner e.a., Zürcher StG, a.a.O., § 220 N. 126 ff.).


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Urteil A 2019 12
4.3
Der Verkehrswert in diesem Sinne ist aufgrund von Schätzungen zu ermitteln. Die 
Verkehrswertschätzung hat dabei nach jenen Überlegungen zu erfolgen, die der 
Liegenschaftshandel üblicherweise anstellt bzw. vor 25 Jahren angestellt hätte. Dabei sind 
nicht nur Überlegungen der Immobilienwirtschaft, sondern auch solche des 
Kreditgewerbes zu berücksichtigen. Da der Verkehrswert auf dem Weg der Schätzung zu 
ermitteln ist, ergeben sich zwangsläufig Unschärfen. Bei aller Sorgfalt bleibt eine 
Schätzung eine Schätzung, deren Ergebnis sich nicht mathematisch beweisen lässt. 
Schätzen mehrere Personen dasselbe Grundstück, so ergeben sich zwingend 
Abweichungen. Abweichungen bis zu 10% werden dabei als normal erachtet. Der 
geschätzte Verkehrswert bewegt sich immer in einer gewissen Bandbreite. Diese Einsicht 
hat zur Folge, dass der schätzungsweise ermittelte Verkehrswert nicht auf Franken und 
Rappen anzugeben ist, wird doch damit eine nicht vorhandene mathematische 
Genauigkeit vorgegaukelt (Richner e.a., Zürcher StG, a.a.O., § 220 N. 134 f.) Bei 
unüberbauten Grundstücken ist einzig der Landwert (Bodenwert) zu ermitteln (Richner 
e.a., Zürcher StG, a.a.O., § 220 N. 150). Bei der Verkehrswertschätzung von überbauten 
Grundstücken wird in der Regel sowohl der Realwert, der sich aus dem Landwert, dem 
Bauwert und den Nebenkosten (Erschliessung, Vorbereitungs- und Umgebungsarbeiten) 
zusammensetzt, als auch der Ertragswert (kapitalisierte Mieterträge) ermittelt (Richner 
e.a., Zürcher StG, a.a.O. § 220 N. 176 f.). Bei Wohnliegenschaften, die aufgrund ihrer 
Gestaltung in erster Linie der Eigennutzung dienen, kommt dem Realwert 
ausschlaggebende Bedeutung zu, weshalb kein Ertragswert berücksichtigt wird (Richner 
e.a., Zürcher StG, a.a.O., § 220 N. 179). 
5.
5.1
Vorliegend sind sich die Parteien einig, dass – wie in § 195 Abs. 2 StG 
vorgesehen – für die Ermittlung des steuerbaren Grundstückgewinns aus der 
Veräusserung von GS D.________ durch die Rekurrentin am 31. Oktober 2017 anstelle 
des Erwerbspreises dessen "Verkehrswert vor 25 Jahren" bei den Anlagekosten in 
Anrechnung zu bringen ist, da die massgebende Handänderung mehr als 25 Jahre 
zurückliegt. Beim in diesem Sinne definierten "Verkehrswert vor 25 Jahren" handelt es 
sich in zeitlicher Hinsicht daher um den Verkehrswert, welcher dem streitbetroffenen 
Grundstück im Jahre 1992 zugemessen worden wäre.
Einig scheinen sich die Parteien sodann über den bei den Anlagekosten zu 
berücksichtigenden Gebäudewert per 1992 (Fr.__ für das ganze Einfamilienhaus) zu sein, 


10
Urteil A 2019 12
befasst sich die Rekurrentin in der Begründung ihrer Rekursschrift doch ausschliesslich 
mit dem ihrer Meinung nach von der Rekursgegnerin zu tief angesetzten Landwert. 
Ebenfalls nicht beanstandet werden die übrigen unter den Anlagekosten zu 
berücksichtigenden Positionen im Betrag von insgesamt Fr.__ sowie der von der 
Rekurrentin aus dem Verkauf von GS D.________ erzielte Verkaufserlös von Fr.__. Für 
das Gericht ergeben sich keine Anhaltspunkte, diese zwischen den Parteien nicht strittigen 
Punkte zu hinterfragen, weshalb sie als verbindlich betrachtet werden. Dies gilt auch für 
die von der Rekursgegnerin angewendete Methode der Verkehrswertberechnung als 
Summe aus Landwert und Gebäudewert (auch "Realwert" genannt), welcher bei 
Wohnliegenschaften, die aufgrund ihrer Gestaltung in erster Linie der Eigennutzung 
dienen, ausschlaggebende Bedeutung zukommt (Richner e.a., Zürcher StG, a.a.O., § 220 
N. 177-179). Vorliegend dient das streitbetroffene Einfamilienhaus zweifelsohne der 
Eigennutzung 
5.2
Zwischen den Parteien strittig ist hingegen der Landwert per 1992, wie er für die 
Berechnung des Verkehrswerts von GS D.________ zu berücksichtigen ist. Die 
Rekursgegnerin betrachtet einen Landwert von Fr. 100.–/m2 als angemessen, 
wohingegen die Rekursgegnerin sinngemäss der Meinung ist, dieser müsse soweit 
angehoben werden, dass dem GS D.________ ein Verkehrswert per 1992 von Fr.__ 
zukommt, entsprechend ihrer Deklaration in der Grundstückgewinnsteuererklärung.
6.
6.1
Gemäss Schätzerhandbuch der Vereinigung kantonaler 
Grundstückbewertungsexperten, Ausgabe August 1990, Kapitel III/3, Ziffer 3.3.6.1, richtet 
sich der Landwert eines überbauten Grundstückes nach den Bodenpreisen für 
unüberbaute Grundstücke in ähnlicher Lage unter Berücksichtigung der vorhandenen 
Überbauung und deren wirtschaftlichen Ausnützungsmöglichkeiten. Diese 
Schätzungsmethode, auch Vergleichsmethode genannt, wird durch die vorherrschende 
Rechtsprechung und die ihr folgende Verwaltungspraxis gedeckt (Richner e.a., Zürcher 
StG, a.a.O., § 220 N. 185 i.V.m. N. 153). Die Vergleichsmethode wird durch die Parteien 
vorliegend denn auch explizit angewendet bzw. deren Vornahme beantragt. Die 
Anwendung der Vergleichsmethode zur Bestimmung des Landwerts von GS D.________ 
per 1992 ergibt sich daher für das Gericht als eine anerkannte und vorliegend 
angemessene Bewertungsmethode.


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Urteil A 2019 12
6.2
6.2.1
Gemäss der von der Rekursgegnerin zu den Akten gegebenen Übersichtsliste der 
Grundstückgewinnsteuergeschäfte im Gebiet Böschi/Rämsli (Beilage Nr. 2 der 
Rekursgegnerin; im Folgenden: Übersichtsliste) kam es von 1988 bis 1995 hier zu keinen 
Handänderungen an Baulandgrundstücken. Eine erste kann der erwähnten Liste für das 
Jahr 1996 entnommen werden, wo die beiden Grundstücke Nr. E.________ und 
Nr. F.________ (im Folgenden: GS E.________ und GS F.________) im Halte von 
insgesamt 1'145 m2 zum Preis von Fr. 260.–/m2 die Hand wechselten. Die 
Baulandparzelle befand sich in unmittelbarer Nachbarschaft zum hier zu bewertenden GS 
D.________, ebenfalls an der Quartierstrasse "__" gelegen, rund 120 Meter von diesem 
entfernt, hangabwärts gelegen. Die drei Grundstücke (GS D.________ der Rekurrentin 
sowie GS E.________ und GS F.________) können lage-, aussichts- und 
besonnungsmässig durchaus miteinander verglichen werden, wobei GS D.________, da 
zuoberst am Hang und am Ende der Stichstrasse "__" gelegen, verkehrstechnisch und 
immissionsmässig als noch eher ruhiger gelegen zu werten ist (Lage der erwähnten 
Grundstücke eingesehen am 3. Februar 2020 unter https://earth.google.com/web/).
6.2.2.
Eine nächste Handänderung an einem Baulandgrundstück kann der 
Übersichtsliste für das Jahr 1997 entnommen werden, wo ebenfalls im Gebiet Böschi ein 
Stück Land von 176 m2 (GS G.________) zum Preis von Fr. 100.–/m2 die Hand 
wechselte. Aufgrund der geringen Grundstücksmasse erscheint diese Handänderung, die 
zudem fünf Jahre nach dem hier interessierenden Bewertungszeitpunkt (1992) stattfand, 
dem Gericht vorliegend als kaum repräsentativ.
6.2.3
Für die Jahre 1989 bis 1994, und somit im Bereich des hier interessierenden 
Bewertungszeitpunkt von 1992 liegend, enthält die Übersichtliste hingegen vier 
Handänderungen an drei mit Ferienhäusern bzw. Einfamilienhäusern überbauten 
Grundstücken im Gebiet Böschi, welche unter Parteien, die nicht als nahestehende 
Personen erscheinen, zu Preisen zwischen Fr.__ bis Fr.__ übertragen wurden. Es handelt 
sich um die Grundstücke Nr. __, Nr. __ (zwei Handänderungen) und Nr. __ (im Folgenden: 
GS H.________, GS I.________ und GS J.________), welche ebenfalls in unmittelbarer 
Nachbarschaft zum streitbetroffenen GS D.________ an der Quartierstrasse "__" liegen. 
Sie weisen folgende Flächen auf: GS H.________ = 831 m2, GS I.________ = 667 m2, 
GS J.________ = 611 m2 (Quelle: www.zugmap.ch). Auch diese drei Parzellen können 
daher lage-, aussichts-, besonnungs-, erschliessungs- und verkehrsmässig mit GS 
D.________ verglichen werden. Die Parteien gehen, wie erwähnt (vorstehend: E. 5.1), 


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Urteil A 2019 12
übereinstimmend davon aus, dass das streitbetroffene Grundstück anhand der 
Realwertmethode zu bewerten sei. Da die GS H.________, GS I.________ und 
GS J.________ mit darauf errichteten Ferienhäusern soweit ersichtlich vor 25 Jahren 
ebenfalls der Eigennutzung dienten, liesse sich bei diesen Grundstücken der Landwert vor 
25 Jahren in Anlehnung an die Realwertmethode indikativ ermitteln. Dazu wären die dem 
Gericht von der Gebäudeversicherung Zug bekannt gegebenen 
Gebäudeversicherungswerte von den gemäss Übersichtsliste bezahlten 
Grundstückskaufpreisen zu subtrahieren. Bei dieser Vorgehensweise resultierten für die 
drei überbauten Vergleichsgrundstücke die folgenden Landwerte:
1. GS I.________, __, Assek-Nr.__, Verkauf in 1989:
Fläche
Verkaufspreis
Gebäude
versicherungs-
wert
Indikativer 
Landwert total
(Differenz)
Indikativer 
Landwert
pro m2
667 m2
Fr.__
Fr.__
Fr.__
Fr. 385.–/m2
2. GS H.________, __, Assek-Nr.__, Verkauf in 1993:
Fläche 
Verkaufspreis
Gebäude
versicherungs-
wert
Indikativer 
Landwert total
(Differenz)
Indikativer 
Landwert
pro m2
831 m2
Fr.__
Fr.__
Fr.__
Fr. 265.–/m2
3. GS J.________, __, Assek-Nr.__, Verkauf in 1993:
Fläche
Verkaufspreis
Gebäude
versicherungs-
wert
Indikativer 
Landwert total
(Differenz)
Indikativer 
Landwert
pro m2
611 m2
Fr.__
Fr.__
Fr.__
Fr. 152.–/m2
4. GS I.________, __, Assek-Nr.__, Verkauf in 1994:
Fläche
Verkaufspreis
Gebäude
versicherungs-
wert
Indikativer 
Landwert total
(Differenz)
Indikativer 
Landwert
pro m2
667 m2
Fr.__
Fr.__
Fr.__
Fr. 403.–/m2


13
Urteil A 2019 12
6.2.4
Zusammengefasst ergeben sich aus den erwähnten vier 
Vergleichshandänderungen der überbauten Grundstücke im Böschi indikativ Landwerte in 
einer Spannbreite zwischen Fr. 152.–/m2 und Fr. 403.–/m2. Der daraus ermittelte 
Durchschnittspreis beträgt Fr. 301.–/m2. Werden der höchste (Fr. 403.–/m2) und tiefste 
(Fr. 152.–/m2) Preis/m2 vernachlässigt, beträgt der Mittelwert Fr. 325.–/m2 (Mittelwert aus 
Fr. 385.–/m2 und Fr. 265.–/m2). Die so eruierten Preise/m2 scheinen nicht fern jeder 
Realität zu liegen, wenn man zusätzlich den 1996 für die Baulandparzelle GS E.________ 
realisierten Verkaufspreis von Fr. 260.–/m2 in Betracht zieht (vgl. vorstehend E. 6.2.1). 
Weiter ist der Rekurrentin zu folgen, wenn sie argumentiert, das streitbetroffene GS 
D.________ sei tendenziell an höherwertiger Lage im Böschi gelegen als die 
Vergleichsgrundstücke, da sich GS D.________ quasi zuoberst auf dem Hügel und am 
Ende der Quartierstrasse befinde. Zusammenfassend und auf Basis der vorstehenden 
Ausführungen ergibt sich daher dem Gericht, dass der von der Rekursgegnerin zur 
Bewertung von GS D.________ per 1992 herangezogene Landwert von Fr. 100.–/m2 
deutlich zu tief angesetzt ist und der vorliegenden Situation nicht gerecht wird. 
6.2.5
Es stellt sich die Frage, wie hoch der Landwert des GS D.________ vor 25 Jahren 
anzusetzen wäre, damit er den Umständen als angemessen gelten kann. Das 
Bundesgericht hat in regelmässiger Rechtsprechung festgehalten, dass der 
steuerrechtliche Verkehrswert von Grundstücken keiner mathematisch punktgenau 
bestimmbaren Grösse entsprechen könne. Zu dessen Bestimmung seien regelmässig 
Schätzungen anzustellen und Vergleiche zu treffen, wobei mit jeder Schätzung 
zwangsläufig eine Streuung und gewisse Ungenauigkeit verbunden sei. Es müsse daher 
zulässig sein, den Verkehrswert von Grundstücken aufgrund vorsichtiger, schematischer 
Annäherungen festzulegen, auch wenn das dazu führe, dass die so ermittelten Werte in 
einem gewissen Mass von den tatsächlichen Marktwerten abwichen (Urteil BGer 
2C_181/2018 vom 12. März 2018 E. 2.2.3, mit Verweis auf BGE 131 I 291 E. 3.2.2 und 
BGE 128 I 240 E. 3.2.1). Gestützt auf diese Rechtsprechung erscheint es dem Gericht im 
vorliegenden Fall deshalb angezeigt, auf den zuvor indikativ berechneten mittleren 
Landpreis aus den beiden Vergleichshandänderungen GS I.________ (im Jahr 1989) und 
GS H.________ (im Jahr 1993) abzustellen, das heisst unter Weglassung der beiden 
Extremwerte (Handänderung GS J.________ im Jahr 1993 sowie GS I.________ im Jahr 
1994). Es ist mithin von einem der Situation angemessenen Landpreis vor 25 Jahren von 
Fr. 325.–/m2 auszugehen. 


14
Urteil A 2019 12
7.
Zusammenfassend ergibt sich für das Gericht, dass der Rekurs teilweise 
gutzuheissen ist. Für die Ermittlung des Verkehrswerts von GS D.________ per 1992 im 
Sinne von § 195 Abs. 2 StG ist der Landwert mit Fr. 325.–/m2 zu berücksichtigen. Der 
Gebäudewert (ganzes Gebäude) entspricht dem in der Veranlagungsverfügung 
festgestellten und nicht bestrittenen Wert von Fr.__. Es ergibt sich somit für GS 
D.________ per 1992 folgende Verkehrswertberechnung:
-
Landwert ganze Parzelle GS D.________: Fr. 326'625.– (1'005 m2 x Fr. 325.–/m2)
-
Gebäudewert ganzes Gebäude: Fr.__
-
Total Verkehrswert ganze Parzelle GS D.________: Fr.__ (gerundet)
-
Total Verkehrswert GS D.________ (1/3 Anteil ganze Parzelle): Fr.__ (gerundet)
Für die Berechnung der von der Rekurrentin geschuldeten Grundstückgewinnsteuer ist 
GS D.________ (1/3 Anteil an der ganzen Parzelle) per 1992 (§ 195 Abs. 2 StG) daher mit 
Fr.__ zu bewerten.
Die übrigen zur Ermittlung des steuerpflichtigen Grundstückgewinns relevanten Positionen 
sowie der zur Anwendung gebrachte Grundstückgewinnsteuersatz von 10% wurden nicht 
bestritten und sind gemäss Veranlagungsverfügung zu berücksichtigen. Der 
steuerpflichtige Grundstückgewinn und die geschuldete Grundstückgewinnsteuer 
berechnen sich somit wie folgt:
1.
Verkaufserlös GS D.________:
Fr.
__
2.
Anlagekosten:
-
Verkehrswert GS D.________ vor 25 Jahren:
Fr.
__
-
Übrige nicht bestrittene Positionen gemäss
Veranlagungsverfügung für die Grundstückgewinnsteuer
vom 25. Juli 2018:
Fr.
__
-
Anlagekosten total
Fr.
__
3.
Grundstückgewinn:
Fr.
102'515.–
4.
Grundstückgewinnsteuer (beim Satz von 10%, gerundet):
Fr.
10'251.–
Die von der Rekurrentin aus dem Verkauf von GS D.________ geschuldete 
Grundstückgewinnsteuer beträgt nach diesen Berechnungen Fr. 10'251.– und ist damit um 
Fr. 7'502.– (Fr. 17'753.– minus Fr. 10'251.–) geringer als die durch die Rekursgegnerin 


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Urteil A 2019 12
veranlagte Grundstückgewinnsteuer (Fr. 17'753.–). Gemessen am Streitwert (Fr. 17'753.–) 
obsiegt die Rekurrentin bzw. unterliegt die Rekursgegnerin somit mit rund 40% (7'502 / 
17'753 x 100).
8.
8.1
Gemäss § 120 Abs. 1 StG werden die amtlichen Kosten des Verfahrens der 
unterliegenden Partei ganz bzw. bei teilweiser Gutheissung im Verhältnis des Unterliegens 
auferlegt. Der obsiegenden steuerpflichtigen Person werden die Kosten ganz oder 
teilweise auferlegt, wenn sie bei pflichtgemässem Verhalten schon im Veranlagungs- oder 
Einspracheverfahren zu ihrem Recht gekommen wäre (§ 120 Abs. 2 StG). Dies trifft im 
vorliegenden Fall nicht zu. Die Spruchgebühr beträgt Fr. 400.– bis Fr. 15'000.– (§ 1 Abs. 1 
der Verordnung über die Kosten im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vom 30. August 
1977 [KoV VG, BGS 162.12]) und ist in Anbetracht des Umfangs und der Schwierigkeit der 
Streitsache zu bestimmen (§ 1 Abs. 2 KoV VG). Sie wird vorliegend mit Fr. 2'000.– 
festgesetzt.
Gestützt auf § 120 StG und §§ 23 Abs. 2 und 24 Abs. 2 des 
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 1. April 1976 (VRG, BGS 162.1) werden der 
Rekurrentin die Gerichtskosten im Betrag von Fr. 1'200.– (60% von Fr. 2'000.–) und der 
Rekursgegnerin im Betrag von Fr. 800.– (40% von Fr. 2'000.–) auferlegt. Vom geleisteten 
Kostenvorschuss (Fr. 2'000.–) werden der Rekurrentin Fr. 800.– (Fr. 2'000.– ./. Fr. 1'200.–) 
zurückerstattet.
8.2
Gemäss § 120 Abs. 3 StG wird der obsiegenden steuerpflichtigen Person für die 
Vertretung durch eine Fachperson eine angemessene Entschädigung zugesprochen 
(§ 8 KoV VG). Das Honorar beträgt Fr. 100.– bis Fr. 10‘000.– (§ 9 Abs. 1 KoV VG). Die 
teilweise obsiegenden Rekurrentin war durch eine Rechtsvertreterin vertreten, weshalb ihr 
eine Entschädigung zulasten der Rekursgegnerin zuzusprechen ist. Unter 
Berücksichtigung des Ausgangs des Verfahrens, der Komplexität der zu beurteilenden 
Rechtsfrage und des damit in Zusammenhang stehenden Aufwandes der Rekurrentin wird 
die Parteientschädigung mit Fr. 800.– festgesetzt. 


16
Urteil A 2019 12
Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________
1.
Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen und der angefochtene 
Einspracheentscheid im Sinne von Erwägung 7 aufgehoben. Die von der 
Rekurrentin aus dem Verkauf von GS D.________ geschuldete 
Grundstückgewinnsteuer wird von Fr. 17'753.– um Fr. 7'502.– reduziert und auf 
Fr. 10'251.– festgesetzt.
2.
Der Rekurrentin wird eine Spruchgebühr von Fr. 1‘200.–, die mit dem geleisteten 
Kostenvorschuss verrechnet wird, auferlegt. Vom geleisteten Kostenvorschuss 
von Fr. 2'000.– wird der Rekurrentin ein Betrag von Fr. 800.– zurückerstattet.
3.
Der Rekursgegnerin wird eine Spruchgebühr von Fr. 800.– auferlegt.
4.
Der Rekurrentin wird zu Lasten der Rekursgegnerin eine Parteientschädigung von 
Fr. 800.– (inkl. MwSt und Auslagen) zugesprochen.
5.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Eröffnung beim 
Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten eingereicht werden.
6.
Mitteilung an die Rechtsvertreterin der Rekurrentin (im Doppel, teilweise 
Rückzahlung des Kostenvorschusses nach Rechtskraft des Urteils), an die 
Rekursgegnerin (Rechnungsstellung nach Rechtskraft des Urteils) und z.K. an die 
Steuerverwaltung des Kantons Zug sowie an die Finanzverwaltung des Kantons 
Zug.
Zug, 20. Februar 2020
Im Namen der
ABGABERECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende
Der Gerichtsschreiber
versandt am