zg_verwaltungsgericht · V 2022 37 · 2023-05-19 · de

Verwaltungsrechtl. Kammer — Teilweise Baubewilligung / Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG
VERWALTUNGSRECHTLICHE KAMMER
Mitwirkende Richter: Dr. iur. Aldo Elsener, Vorsitz
lic. iur. Jacqueline Iten-Staub, Dr. iur. Matthias Suter
lic. iur. Ivo Klingler und lic. iur. Adrian Willimann
Gerichtsschreiber: lic. iur. Peter Kottmann
U R T E I L vom 19. Mai 2023
gemäss § 29 der Geschäftsordnung
in Sachen
A.________
Beschwerdeführer
vertreten durch RA B.________
gegen
1. Gemeinderat Baar
2. Amt für Raum und Verkehr des Kantons Zug
Beschwerdegegner 
betreffend
Teilweise Baubewilligung / Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
V 2022 37


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Urteil V 2022 37
A.
A.________ ist Eigentümer der Grundstücke Nrn. C.________ und D.________, 
Grundbuch Baar, (nachfolgend GS C.________ bzw. GS D.________) ausserhalb der 
Bauzonen. Am 16. September 2019 reichte A.________ bei der Abteilung Planung / Bau 
der Gemeinde Baar für mehrere nicht bewilligte Bauvorhaben auf seinen Grundstücken 
ein nachträgliches Baugesuch ein (BA 2019-171). Am 25. Januar 2022 erging der diesbe-
zügliche kantonale Gesamtentscheid des Amts für Raum und Verkehr (ARV). Mit Be-
schluss vom 29. März 2022 erteilte der Gemeinderat Baar die teilweise (nachträgliche) 
Baubewilligung und entschied bei den nachträglich nicht bewilligungsfähigen Bauten, An-
lagen und Nutzungen über die entsprechenden Wiederherstellungsmassnahmen (Bf-Beil. 
2). Das Baugesuch von A.________ lehnte der Gemeinderat in Bezug auf den Wiederauf-
bau der Garage/des Abstellraums (Assek. Nr. E.________) ab (Ziff. 5). Unter anderem 
verlangte er den Rückbau der vorhandenen Befestigung bei der niedergebrannten Gara-
ge/Abstellraum im Nordwesten der Liegenschaft GS C.________/D.________ (inkl. Rekul-
tivierung der Fläche; Ziff. 8 Lemma 4) sowie den Rückbau des erstellen Unter-
stands/Carports im Bereich des ehemaligen Hühnerhauses im Nordosten der Liegenschaft 
GS C.________/D.________ (inkl. Rekultivierung der Fläche; Ziff. 8 Lemma 5), innert drei 
Monaten ab Rechtskraft des Beschlusses. Zudem verlangte der Gemeinderat, die Umge-
bung sei gemäss dem Umgebungsplan des ARV vom 6. Januar 2022 zurückzubauen bzw. 
zu gestalten. Die darin ausgewiesenen Flächen und die Stützkonstruktion seien zurückzu-
bauen und die Flächen seien entsprechend zu rekultivieren. Allgemein sei im Umge-
bungsbereich der Bauten, sofern nicht explizit bewilligt, keine dauerhafte Abstellung oder 
Nutzung zulässig (Ziff. 8 Lemma 6).
B.
Am 2. Mai 2022 liess A.________ Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben und 
folgende Rechtsbegehren stellen:
"1.
Ziffer 5, Ziffer 8 Lemma 4 (Befestigung), Ziffer 8 Lemma 5 (Unterstand/Carport) sowie Ziffer 8 
Lemma 6 (Umgebung) des Beschlusses des Gemeinderats Baar vom 29. März 2022 (samt kanto-
nalem Gesamtentscheid vom 25. Januar 2022) seien aufzuheben.
2.
Es sei die Baubewilligung betreffend den Wiederaufbau der Garage / des Abstellraums (Assek. 
Nr. E.________), betreffend den Unterstand / Carport, betreffend die befestigte Fläche im Bereich 
zwischen der nördlichen Zufahrt von GS Nr. G.________, Baar, und der abgebrannten Garage / 
Abstellraum (Assek. Nr. E.________) sowie betreffend die Hochwasserschutzmassnahmen im 
nordöstlichen Bereich von GS Nr. D.________, Baar, zu erteilen.
3.
Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Einwohnergemein-
de Baar zurückzuweisen.
4.
Subeventualiter sei auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands betreffend den Unter-
stand / Carport, betreffend die befestigte Fläche im Bereich zwischen der nördlichen Zufahrt von 
GS Nr. G.________, Baar, und der abgebrannten Garage / Abstellraum (Assek. Nr. E.________) 


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Urteil V 2022 37
sowie betreffend die Hochwasserschutzmassnahmen im nordöstlichen Bereich von GS Nr. 
D.________, Baar, zu verzichten.
5.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MWST) zu Lasten der Einwohnergemeinde Baar."
Zur Beschwerdebegründung wurde angeführt, mit Zwischenentscheid vom 5. Dezember 
2001 habe die Baudirektion des Kantons Zug festgestellt, dass F.________ (Rechtsvor-
gänger des Gesuchstellers) keine Landwirtschaft mehr betreibe und die Nutzfläche ver-
pachtet worden sei. Aus diesem Grund sei der Umnutzung der in der Landwirtschaftszone 
liegenden Gebäude zu nichtlandwirtschaftlichen Zwecken zugestimmt worden. Mit Ent-
scheid des Landwirtschaftsamts des Kantons Zug vom 5. Dezember 2005 sei der Mutation 
H.________ (Gemeinde Baar) vom 17. August 2005 zugestimmt worden. Dabei seien eine 
Teilfläche des GS G.________ abparzelliert und die neuen Grundstücke Nrn. C.________ 
und D.________ des Beschwerdeführers geschaffen worden. Die Grundstücke des Be-
schwerdeführers unterlägen seit dem erwähnten Entscheid nicht mehr dem Geltungsbe-
reich des bäuerlichen Bodenrechts. Zusammengefasst seien die hier interessierenden 
Grundstücke wegen Aufgabe der landwirtschaftlichen Tätigkeit von der landwirtschaftli-
chen in die wohn- und gewerbliche Nutzung überführt worden. In seiner Stellungnahme 
vom 1. Dezember 2021 habe der Beschwerdeführer insbesondere vorgebracht, dass es 
sich bei der niedergebrannten und wiederaufzubauenden Garage (Assek. Nr. E.________) 
entgegen der Ansicht des Gemeinderats um ein Gebäude gehandelt habe, welches be-
reits vor dem 1. Juli 1972 zu nichtlandwirtschaftlichen Zwecken genutzt worden sei. Damit 
falle das Gebäude unter die Bestandesgarantie nach Art. 24c RPG, weshalb der Be-
schwerdeführer Anspruch auf Wiedererrichtung und bestimmungsgemässe Nutzung des-
selben habe. Die geforderte Rekultivierung der befestigten Fläche zwischen der nördlichen 
Zufahrt ab GS G.________ und dem ehemaligen (niedergebrannten) Trottenbau (Assek. 
Nr. E.________) widerspreche dem Zwischenentscheid der Baudirektion vom 5. Dezem-
ber 2001, zumal die hier interessierende Fläche seit jeher als Containerabstellplatz ver-
wendet worden sei. Es verstehe sich von selbst, dass die Lagerung von Containern einen 
befestigten Untergrund benötige. Weiter sei der geforderte Rückbau der Terrainverände-
rung (Damm/Aufschüttung) im Bereich des vormaligen Spielplatzes, östlich der Zufahrt ab 
GS G.________, nicht gerechtfertigt, zumal die interessierende Terrainveränderung für 
den Hochwasserschutz unabdingbar sei. Solche Hochwasserschutzmassnahmen seien 
standortgebunden i.S.v. Art. 24 lit. a RPG, weshalb sie auch ausserhalb der Bauzone be-
willigungsfähig seien. Es seien keine entgegenstehende private oder öffentliche Interessen 
erkennbar. Schliesslich sei auch auf die geforderte Rekultivierung der Fläche östlich des 
Gebäudes Assek. Nr. I.________ zu verzichten, zumal die dortige Fläche nach wie vor 


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Urteil V 2022 37
vom pachtenden Landwirt als Jauchegrube verwendet und damit landwirtschaftlich genutzt 
werde. 
Der Gemeinderat Baar habe wesentliche Argumente des Beschwerdeführers bei seiner 
Beschlussfassung nicht berücksichtigt. Im Einzelnen habe es der Gemeinderat Baar unter-
lassen, die Vorbringen des Beschwerdeführers im Schreiben vom 1. Dezember 2021 zu 
würdigen. Die dort gemachten Vorbringen seien für den angefochtenen Entscheid von we-
sentlicher Bedeutung. So gehe der Gemeinderat Baar – in Anlehnung an den kantonalen 
Gesamtentscheid vom 25. Januar 2022 – davon aus, dass die abgebrannte Garage / Ab-
stellraum nicht wieder erstellt werden dürfe, da diese zonenfremd sei. Dabei unterlasse es 
der Gemeinderat Baar, auf die Tatsache und die damit zusammenhängenden, eingereich-
ten Belege, wonach das besagte Gebäude bereits vor dem 1. Juli 1972 zu nichtlandwirt-
schaftlichen Zwecken genutzt worden sei und damit von der Bestandesgarantie erfasst 
werde, einzugehen. Er lasse sowohl die entsprechenden Tatsachenbehauptungen als 
auch die dazu eingereichten Belege gänzlich ungewürdigt. Damit verletze der Gemeinde-
rat Baar die aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör fliessende Begründungspflicht.
Aus einem Protokoll der Liegenschaftsschätzung vom 23. Mai 1956 gehe hervor, dass der 
mutmasslich im Jahre 1820 erstellte "Trottenbau (Wasch- und Brennhütte)", vormalige As-
sek. Nr. E.________, Brandfall, seit seiner Errichtung als Wasch- und Brennhütte genutzt 
worden sei. Die Rechtsvorgänger des Beschwerdeführers hätten zum Betrieb der Brenne-
rei über eine Konzession der Eidgenössischen Alkoholverwaltung verfügt. Aufgrund der 
produzierten Mengen sei davon auszugehen, dass nicht nur die eigene Ernte, sondern 
grösstenteils zugekaufte Früchte verarbeitet worden seien. Die in der interessierenden 
Brennerei hergestellten Produkte seien denn auch an Dritte verkauft worden. Damit habe 
es sich um einen nichtlandwirtschaftlichen, gewerblichen Betrieb gehandelt. Im Jahr 1982 
habe der Vater des Beschwerdeführers die Kapazität der Brennerei reduziert und einen 
Teil der Brennereieinrichtung an die Eidgenossenschaft verkauft. Die Alkoholkonzession 
sei im Jahre 2005 ausgelaufen. Bereits im Jahr 1930 sei ein westlicher Anbau zum Trot-
tenbau erstellt worden, der im Schatzungsregister als "Garage-Einbau" bezeichnet worden 
sei. Im Schätzungsprotokoll vom 23. Mai 1956 werde die Nutzung des Trottenbaus wie 
folgt beschrieben: "Grosse geräumige Autogarage mit Werkstätte. Trotte mit Brennerei & 
Fasslagerraum. Darüber Lagerräume (Obstdiele) und gedeckt mit Einfachdach". Im an-
fechtbaren Zwischenentscheid der Baudirektion vom 5. Dezember 2001 werde die Nut-
zung des Gebäudes Assek. Nr. E.________ dementsprechend als "Garage / Abstellraum" 
beschrieben. Diese Nutzung habe der Beschwerdeführer bis zum Brandfall ausgeübt. Mit 


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Urteil V 2022 37
den vorstehenden Ausführungen und Beilagen sei nachgewiesen, dass das durch den 
Brandfall zerstörte Gebäude Assek. Nr. E.________ bereits vor dem 1. Juli 1972 nicht-
landwirtschaftlich genutzt worden sei. Der altrechtliche Trottenbau Assek. Nr. E.________ 
inkl. Autounterstand dürfe demnach gestützt auf die Bestandesgarantie gemäss Art. 24c 
RPG wiederaufgebaut und weiterhin bestimmungsgemäss als Autogarage und Werkstätte 
bzw. als Abstellraum genutzt werden.
Es sei nicht von der Hand zu weisen und werde denn auch nicht bestritten, dass der 
streitgegenständliche Carport / Unterstand nicht von der Bestandesgarantie erfasst werde. 
Der Gemeinderat Baar verkenne allerdings, dass die Grundstücke des Beschwerdeführers 
(GS C.________ und D.________) als separate Einheiten zu betrachten seien. Weiter 
könne über die beiden Grundstücke je für sich frei verfügt werden. Dies sei insoweit rele-
vant, als dass auf GS C.________ im Gebäude Assek. Nr. J.________ eine bewilligte 
Wohnnutzung von zwei Haushalten stattfinde. Die beiden Haushalte seien zwingend auf 
Parkgelegenheiten auf der eigenen Parzelle angewiesen. Parkierungsfläche für zulässige 
Wohnbauten in der Landwirtschaftszone sei per se standortgebunden i.S.v. Art. 24 lit. a 
RPG. Der Beschwerdeführer sei verpflichtet, genügend Parkplätze für die beiden Haushal-
te auf GS C.________ zur Verfügung zu stellen. Das eigenständige GS D.________ dürfe 
für die Beurteilung der Parkplatzsituation nicht herangezogen werden. Der streitge-
genständliche Carport / Unterstand sei geeignet, die benötigten Parkierungsmöglichkeiten 
zu bieten. Aus diesem Grund sei die nachträgliche Baubewilligung für den streitge-
genständlichen Carport / Unterstand zu erteilen.
Der Bereich zwischen der nördlichen Zufahrt von GS G.________ und dem niederge-
brannten Trottenbau (Assek. Nr. E.________) solle gemäss Ziff. 8 Lemma 6 des ange-
fochtenen Entscheids rekultiviert und als Grünfläche / Wiesland ausgestaltet werden. Die 
dortige Fläche habe indes seit jeher als Abstellfläche für Container gedient. Diese Nutzung 
sei mit Zwischenentscheid vom 5. Dezember 2001 ausdrücklich genehmigt worden. Es 
verstehe sich von selbst, dass die Lagerung von Containern einen befestigten Untergrund 
voraussetze, zumal die Be- und Entladung der Container mit schweren Fahrzeugen ge-
schehe, welche in unbefestigter Fläche einsinken würden und die stehenden Container 
über die Zeit in Schieflage geraten würden. Vor diesem Hintergrund widerspreche der ge-
forderte Rückbau der eben genannten Fläche dem Zwischenentscheid vom 5. Dezember 
2001.


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Urteil V 2022 37
Selbst wenn das hier angerufene Gericht – wider Erwarten – zum Schluss gelangen wür-
de, dass die nachträgliche Baubewilligung für den Carport / Unterstand, die befestigte 
Fläche zwischen der nördlichen Zufahrt von GS G.________ und dem abgebrannten Trot-
tenbau (Assek. Nr. E.________) sowie die Terrainaufschüttung (Erdwall) im nordöstlichen 
Bereich von GS D.________ nicht erteilt werden könne, sei auf die Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands zu verzichten. Die vorliegend angefochtenen Wiederherstel-
lungsanordnungen stellten nur geringfügige Abweichungen vom Erlaubten dar, zumal GS 
C.________ ohne den Carport nicht über die benötigte Parkierungsfläche verfüge, die mit 
Zwischenentscheid vom 5. Dezember 2001 genehmigte Nutzung eine befestigte Fläche 
erfordere und die Terrainaufschüttung (Erdwall) tatsächlich benötigt werde und standort-
gebunden sei. Hinzu komme, dass das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung vor-
liegend nur geringfügig sei. Das Grundstück liege abgelegen. Die Bauten würden von Drit-
ten überhaupt nicht oder höchstens geringfügig wahrgenommen. Auch das Bauvolumen 
resp. die betroffene Fläche sei marginal.
C.
Den von ihm verlangten Kostenvorschuss von Fr. 3'500.– bezahlte der Beschwer-
deführer fristgerecht.
D.
In seiner Vernehmlassung vom 12. Juli 2022 stellte der Gemeinderat Baar folgen-
de Anträge:
"1.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei abzuweisen.
2.
Es sei mittels Zwischenentscheid festzustellen, dass die nicht angefochtenen Dispositiv-Ziffern des 
Gemeinderatsbeschlusses vom 29. März 2022 bzw. des kantonalen Gesamtentscheids vom 
25. Januar 2022 in Rechtskraft erwachsen sind.
3.
Alles unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers."
Das ARV habe im mitangefochtenen Gesamtentscheid vom 25. Januar 2022 genügend 
begründet, weshalb für die noch umstrittenen Bauten, Anlagen und Nutzungen jeweils kei-
ne (nachträgliche) (Ausnahme-)Bewilligung erteilt werden könne. Zudem beziehe sich die 
Begründungspflicht auf die wesentlichen Punkte. Der Gemeinderat (als zuständige Behör-
de im Sinne von § 69 PBG) habe im Übrigen die angeordneten Wiederherstellungsmass-
nahmen genügend begründet.
Die umstrittenen Wiederherstellungsanordnungen seien nicht als unbedeutend einzustu-
fen. Das GS D.________ habe mit dem Carport / Unterstand, der befestigten Fläche west-
lich der nördlichen Zufahrt sowie aufgrund der Terrainaufschüttung (Erdwall) im Nordosten 


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jeweils eine – teilweise versiegelte – Flächenerweiterung erfahren, welche der Beschwer-
deführer als Abstell-, Spielfläche oder dergleichen nutzen könne. Insbesondere mit Blick 
auf den verfolgten Zweck des Raumplanungsrechts, nämlich die konsequente Trennung 
von Bau- und Nichtbaugebiet, seien die widerrechtlichen Bauten und Anlagen nicht als ge-
ringfügige Abweichungen vom Gesetz zu betrachten. Die privaten Interessen des Be-
schwerdeführers an mehr Parkierungs- und Abstellflächen vermöchten die öffentlichen In-
teressen nicht zu überwiegen. Auf dem GS D.________ fehle es zudem nicht an ander-
weitigen Parkierungsmöglichkeiten. Die Behauptung, die Terrainaufschüttung (Erdwall) 
werde tatsächlich für den Hochwasserschutz benötigt, habe der Beschwerdeführer im Üb-
rigen nicht genügend belegt.
E.
Das ARV beantragte am 20. Juli 2022, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zu-
lasten des Beschwerdeführers abzuweisen. Das ARV führte aus, die von Seiten des Be-
schwerdeführers gemachte Darstellung, dass die GS C.________ und D.________ von 
der landwirtschaftlichen in die wohn- und gewerbliche Nutzung überführt worden seien, sei 
nicht korrekt und werde bestritten. Eine eigentliche gewerbliche Nutzung sei nicht zulässig. 
Es sei lediglich eine zonenkonforme Nutzung zugelassen. Aus den vom Beschwerdeführer 
zitierten Schreiben fänden sich wohl Anhaltspunkte, dass die Garage (Assek. Nr. 
E.________) schon vor dem 1. Juli 1972 bestanden habe. Weil sich diese jedoch auf ei-
nem landwirtschaftlichen Betrieb befunden habe, sei auch die Nutzung als landwirtschaft-
lich zu bezeichnen. Ein Fahrzeugunterstand mit Werkstatt werde praxisgemäss z.B. in ei-
ner Remise oder einem separaten Gebäude als zonenkonform bewilligt. Vorausgesetzt, es 
bestehe ein Landwirtschaftsbetrieb und der Bedarf für die entsprechenden Flächen sei 
ausgewiesen. Aus dem Eintrag und den vom Beschwerdeführer eingereichten Belegen 
könne jedenfalls nicht geschlossen oder abgeleitet werden, dass ursprünglich ein nicht-
landwirtschaftlicher Gewerbebetrieb (Autoreparaturwerkstatt auch für Dritte) bestanden 
habe. Aufgrund der Verfügung BGBB 13/1998 der Volkswirtschaftsdirektion des Kantons 
Zug vom 3. Februar 1998 sei zudem nachgewiesen, dass die Aufgabe der landwirtschaftli-
chen Nutzung der Liegenschaft nach dem 1. Juli 1972 stattgefunden habe. Damit sei be-
legt, dass der landwirtschaftliche Betrieb erst Jahre nach 1972 aufgegeben worden sei. Im 
Weiteren sei belegt, dass die Garage auf dem Landwirtschaftsbetrieb vor und auch nach 
1972 zonenkonform genutzt worden sei. Eine gewerbliche Nutzung als Autoreparatur-
werkstatt für Dritte sei nicht belegt. Artikel 24c RPG sei auf dieses Gebäude nicht an-
wendbar. 


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Die Parzellierung habe an sich auf die eigentliche raumplanungsrechtliche Beurteilung 
keinen Einfluss. Auf der Liegenschaft sei genügend Einstellraum vorhanden, um den Be-
darf für Abstellräume der beiden Wohneinheiten abzudecken. 
In Bezug auf die Fläche westlich der nördlichen Zufahrt zu GS G.________ sei in der Aus-
gangslage des Zwischenentscheids der Baudirektion des Kantons Zug vom 5. Dezember 
2001 aufgrund eines vorgenommenen Augenscheins lediglich festgehalten worden, dass 
östlich der Garage/Abstellraum mit Unterstand (Assek. Nr. E.________) bis zum Zufahrts-
weg auf einer Fläche von 5 x 10 m Container aufgestellt seien. Die Containerfläche sei al-
lerdings nicht rechtskräftig bewilligt worden. Ein Blick auf die Luftbilder zeige ausserdem, 
dass der entsprechende Platz bereits 2002 ein Ausmass von ca. 18 x 9 m eingenommen 
habe. Später seien dann entlang dem nördlichen Strassenverlauf weitere Flächen hinzu-
gekommen, indem die Strasse im westlichen Bereich, wiederum ohne Baubewilligung, 
verbreitert worden sei. Die Flächen seien heute weitaus grösser als die im Sachverhalt 
des Zwischenentscheids vom 5. Dezember 2001 erwähnten 5 x 10 m. Es könne somit 
festgehalten werden, dass für die umstrittene befestigte Fläche eine formelle Baurechts-
widrigkeit vorliege. Eine nachträgliche Baubewilligung habe dafür nicht erteilt werden kön-
nen.
Inwiefern für die Terrainaufschüttung (Erdwall) im nordöstlichen Bereich des GS 
D.________ effektiv ein Hochwasserschutzdefizit bestanden habe, die Massnahme dem 
Hochwasserschutz diene und diese zudem zweckmässig sei, werde nicht nachgewiesen. 
In dem vom ARV erstellten Umgebungsplan vom 6. Januar 2022 werde im nordöstlichen 
Bereich des GS D.________ der Rückbau der Stützkonstruktion (gelb) ausgewiesen. Die-
ser Rückbau sei zwingend vorzunehmen, da diese Stützkonstruktion in keinem Zusam-
menhang mit Hochwasserschutzmassnahmen stehen könne.
Soweit der Beschwerdeführer im Zusammenhang mit der verlangten Wiederherstellung 
des rechtmässigen Zustands die Verhältnismässigkeit anspreche, sei zu beachten, dass 
er sämtliche baulichen Anpassungen ohne Baubewilligung vorgenommen habe. Er habe 
um die Illegalität dieser Bauten und um das Risiko, dass diese zurückgebaut werden 
müssten, gewusst. 
F.
Der Beschwerdeführer liess am 29. August 2022 dem Gericht mitteilen, dass er 
auf die Einreichung einer Replik verzichte.


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Urteil V 2022 37
Das Verwaltungsgericht erwägt:
1.
1.1
Gegen Verwaltungsentscheide unterer kantonaler Verwaltungsbehörden ist die 
Beschwerde an das Verwaltungsgericht zulässig, soweit sich ihre Entscheide auf Bundes-
recht stützen und die Gesetzgebung keinen Weiterzug an den Regierungsrat oder das 
Bundesverwaltungsgericht vorsieht (§ 61 Abs. 1 Ziff. 1 des Verwaltungsrechtspflegegeset-
zes [VRG, BGS 162.1]). Vorliegend richtet sich die Beschwerde einerseits gegen einen 
Entscheid des Amts für Raum und Verkehr des Kantons Zug (ARV), welcher in Anwen-
dung des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) 
ergangen ist. Die Gesetzgebung sieht weder einen Weiterzug an den Regierungsrat noch 
an das Bundesverwaltungsgericht vor, so dass die Verfügung des ARV vom 25. Januar 
2022 beim Verwaltungsgericht angefochten werden kann. Anderseits sind Beschwerden 
gegen Entscheide des Gemeinderats über Baugesuche und Baueinsprachen dann als 
Verwaltungsgerichtsbeschwerden zu behandeln, wenn in derselben Sache ein kantonaler 
Entscheid vom Verwaltungsgericht zu beurteilen ist (§ 67 Abs. 2 lit. b des Planungs- und 
Baugesetzes [PBG; BGS 721.11]). Da dies vorliegend der Fall ist, kann somit auch der 
Gemeinderatsbeschluss vom 29. März 2022 direkt beim Verwaltungsgericht angefochten 
werden. Der Beschwerdeführer war als Verfügungsadressat am Verfahren der Vorinstanz 
beteiligt (§ 62 Abs. 1 lit. a VRG). Er ist durch die angefochtenen Entscheide, mit welchen 
ihm die nachträgliche Baubewilligung für den Wiederaufbau der Garage / des Abstell-
raums auf seinen Grundstücken verweigert und er zu Wiederherstellungsmassnahmen 
verpflichtet wurde, besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an deren Auf-
hebung oder Änderung (§ 62 Abs. 1 lit. b und c VRG). Die Beschwerdeberechtigung ist 
folglich gegeben. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wurde im Übrigen frist- und formge-
recht (§ 64 und 65 VRG) eingereicht, weshalb sie zu prüfen ist.
1.2
Die Beurteilung erfolgt auf dem Zirkulationsweg gemäss § 29 der Geschäftsord-
nung des Verwaltungsgerichtes (GO VG; BGS 162.11).
1.3
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann jede Rechtsverletzung gerügt wer-
den. Als Rechtsverletzung gelten insbesondere die Nichtanwendung und die unrichtige 
Anwendung eines Rechtssatzes, die unrichtige rechtliche Beurteilung einer Tatsache, der 


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Urteil V 2022 37
Missbrauch oder die Überschreitung des Ermessens sowie die Verletzung einer wesentli-
chen Form- oder Verfahrensvorschrift (§ 63 Abs. 1 VRG). Überdies kann jede für den Ent-
scheid erhebliche unrichtige oder ungenügende Feststellung des Sachverhaltes angefoch-
ten werden (§ 63 Abs. 2 VRG). Nachdem im vorliegenden Fall ein Verwaltungsentscheid 
einer unteren kantonalen Instanz angefochten wird, steht dem Gericht im Weiteren kraft 
§ 63 Abs. 3 VRG – zwecks kongruenter Kognition auch gegenüber dem Gemeinderatsent-
scheid – die Überprüfung der Handhabung des Ermessens zu.
2.
2.1
Der Beschwerdeführer macht zunächst geltend, der Gemeinderat Baar habe die 
aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör fliessende Begründungspflicht verletzt, weil er 
wesentliche Argumente des Beschwerdeführers bei seiner Beschlussfassung nicht 
berücksichtigt habe. Im Einzelnen habe es der Gemeinderat Baar unterlassen, die Vor-
bringen des Beschwerdeführers in dessen Schreiben vom 1. Dezember 2021 zu würdigen. 
Dort habe dieser auf die Tatsache hingewiesen, dass das Gebäude Assek. Nr. 
E.________ bereits vor dem 1. Juli 1972 zu nicht landwirtschaftlichen Zwecken genutzt 
worden sei und damit von der Bestandesgarantie erfasst werde.
2.2
Gemäss Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und 
Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand 
grundsätzlich geschützt. Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zustän-
digen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut wer-
den, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind (Abs. 2). Dies gilt auch für 
landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute Ökonomiebauten, die rechtmässig er-
stellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nicht-
baugebietes im Sinne des Bundesrechts wurde (Abs. 3). Dies bedeutet, dass für (wie vor-
liegend allein stehende) Ökonomiebauten, die schon vor dem 1. Juli 1972 (Einführung der 
Trennung der Bauzonen von den Nichtbauzonen) nachweisbar nichtlandwirtschaftlich, al-
so etwa für gewerbliche Zwecke, genutzt wurden, Art. 24c RPG anwendbar ist. Der Ge-
suchsteller oder die Gesuchstellerin trägt die Folgen des fehlenden Beweises (Rudolf 
Muggli, in: Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, 2017, Art. 24c N 20). 
2.3
In seiner Stellungnahme vom 1. Dezember 2021 (GR-Beil. 24) führte der Be-
schwerdeführer gegenüber der Abteilung Planung / Bau der Gemeinde Baar u.a. aus, aus 
dem Protokoll der Liegenschaftsschätzung vom 23. Mai 1956 gehe hervor, dass der mut-
masslich im Jahre 1820 erstellte "Trottenbau (Wasch- und Brennhütte)", vormalige Assek. 


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Urteil V 2022 37
Nr. E.________, Brandfall, seit seiner Errichtung als Wasch- und Brennhütte genutzt wor-
den sei. Seine Rechtsvorgänger hätten zum Betrieb der Brennerei über eine Konzession 
der Eidgenössischen Alkoholverwaltung verfügt. Während früher in grösseren Mengen 
produziert und auch an Dritte verkauft worden sei, habe sein Vater im Jahr 1982 die Ka-
pazität der Brennerei reduziert und einen Teil der Brennereieinrichtung an die Eidgenos-
senschaft verkauft. Die Alkoholkonzession sei im Jahre 2005 ausgelaufen. Bereits im Jahr 
1930 sei ein westlicher Anbau zum Trottenbau erstellt worden, der im Schatzungsregister 
als "Garage-Einbau" bezeichnet worden sei. Im Schätzungsprotokoll vom 23. Mai 1956 
werde die Nutzung des Trottenbaus wie folgt beschrieben: "Grosse geräumige Autogarage 
mit Werkstätte, Trotte mit Brennerei & Fasslagerraum. Darüber Lagerräume (Obstdiele) 
und gedeckt mit Einfachdach". Im anfechtbaren Zwischenentscheid der Baudirektion vom 
5. Dezember 2001 werde die Nutzung des Gebäudes Assek. Nr. E.________ dement-
sprechend als "Garage/Abstellraum" beschrieben. Diese Nutzung habe er, der Beschwer-
deführer, bis zum Brandfall ausgeübt. Damit sei nachgewiesen, dass das durch den 
Brandfall zerstörte Gebäude Assek. Nr. E.________ bereits vor dem 1. Juli 1972 nicht-
landwirtschaftlich genutzt worden sei. Somit falle das durch den Brandfall zerstörte Ge-
bäude Assek. Nr. E.________ unter die Bestandesgarantie nach Art. 24c RPG. Der alt-
rechtliche Trottenbau Assek. Nr. E.________ inkl. Autounterstand dürfe demnach wieder-
aufgebaut und weiterhin bestimmungsgemäss als Autogarage und Werkstätte bzw. als 
Abstellraum genutzt werden.
2.4
2.4.1
Der Anspruch auf rechtliches Gehör stützt sich auf Art. 29 Abs. 2 BV. Auf kantona-
ler Ebene ist in § 15 Abs. 1 VRG geregelt, dass die Behörde den Parteien das rechtliche 
Gehör gewährt, bevor sie entscheidet. Wesentlicher Bestandteil des Anspruchs auf recht-
liches Gehör ist die Begründungspflicht. Die Begründung soll verhindern, dass sich die 
Behörde von unsachlichen Motiven leiten lässt, und dem Betroffenen ermöglichen, die 
Verfügung gegebenenfalls sachgerecht anzufechten. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er 
wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen 
können. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von 
denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf welche sich ihr Entscheid stützt. Dies 
bedeutet indessen nicht, dass sie sich ausdrücklich mit jeder tatbeständlichen Behauptung 
und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen muss. Vielmehr kann sie sich auf die 
für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 133 I 270 E. 3.1). 


12
Urteil V 2022 37
2.4.2
Aufgrund der formellen Natur der Verfahrensgarantie führt die Verletzung des 
rechtlichen Gehörs zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids, unabhängig von des-
sen inhaltlicher Rechtmässigkeit (BGE 140 I 99 E. 3.8; 135 I 187 E. 2.2). Nach der Recht-
sprechung kann eine – nicht besonders schwerwiegende – Gehörsverletzung jedoch aus-
nahmsweise geheilt werden, wenn die unterlassene Begründung in einem Rechtsmittel-
verfahren nachgeholt wird, das eine Prüfung im gleichen Umfang wie durch die Vorinstanz 
erlaubt (BGE 137 I 195 E. 2.3.2; 134 I 140 E. 5.5). Von einer Rückweisung der Sache an 
die Vorinstanz ist insbesondere dann abzusehen, wenn und soweit dadurch ein formalisti-
scher Leerlauf und Verzögerungen verursacht würden, die mit dem Interesse an einer be-
förderlichen Behandlung nicht zu vereinbaren sind (Gerold Steinmann, in: St. Galler Kom-
mentar, Die schweizerische Bundesverfassung, 3. Aufl. 2014, Art. 29 N 59).
2.5
Nun verhält es sich tatsächlich so, dass sich weder der Gemeinderat Baar noch 
das ARV mit der vom Beschwerdeführer in seinem Schreiben vom 1. Dezember 2021 gel-
tend gemachten Bestandesgarantie auseinandergesetzt haben. Dies wäre jedoch wichtig 
gewesen, hätten ihre Entscheide betreffend Ersatzneubau Garage/Abstellraum (Assek. 
Nr. E.________) doch bejahendenfalls anders ausfallen müssen. Sie haben sich darauf 
beschränkt, zu erwägen, die niedergebrannte Garage/Abstellraum sei ursprünglich zu 
landwirtschaftlichen Zwecken zonenkonform erstellt worden. Es handle sich somit aus 
raumplanungsrechtlicher Sicht um eine ehemalige Ökonomiebaute, die durch die Aufgabe 
der landwirtschaftlichen Nutzung auf der Liegenschaft Unterbüessikon zonenfremd gewor-
den sei und entsprechend nach den Ausnahmebestimmungen zu beurteilen sei. Ein Wie-
deraufbau eines umgenutzten, ausserhalb der Bauzone stehenden Ökonomiegebäudes 
nach einem Brand sei, im Gegensatz zu Wohnbauten, gesetzlich nicht vorgesehen und 
entsprechend unzulässig. Eine raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung könne so-
mit von vornherein nicht erteilt werden (Entscheid des ARV vom 25. Januar 2022 E. 8.1; 
GR-Beil. 26). 
Damit haben die Vorinstanzen bei ihrer Sachverhaltsabklärung das rechtliche Gehör des 
Beschwerdeführers verletzt, jedoch nicht besonders schwerwiegend. Daher ist die Heilung 
der Gehörsverletzung wie erwähnt möglich, denn dem Gericht steht die volle Überprü-
fungsbefugnis zu. Der Verfahrensfehler wird jedoch bei der Auferlegung der Verfahrens-
kosten zu berücksichtigen sein.
3.
Der Beschwerdeführer bringt vor, der Zwischenentscheid der Baudirektion vom 
5. Dezember 2001 und der Entscheid des Landwirtschaftsamts des Kantons Zug vom 


13
Urteil V 2022 37
5. Dezember 2005 zeigten auf, dass seine GS C.________ und D.________ wegen Auf-
gabe der landwirtschaftlichen in die wohn- und gewerbliche Nutzung überführt worden sei-
en. Dem ist zu widersprechen: Die Entlassung eines landwirtschaftlichen Gebäudes aus 
dem Geltungsbereich des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 
211.412.11) führt nicht dazu, dass eine eigentliche gewerbliche Nutzung zulässig wird. Es 
wurde lediglich eine zonenfremde Nutzung zugelassen.
4.
4.1
Der Beschwerdeführer macht geltend, aus einem Protokoll der Liegenschafts-
schätzung vom 23. Mai 1956 gehe hervor, dass der mutmasslich im Jahre 1820 erstellte 
"Trottenbau (Wasch- und Brennhütte)", vormalige Assek. Nr. E.________, Brandfall, seit 
seiner Errichtung als Wasch- und Brennhütte genutzt worden sei. Die Rechtsvorgänger 
des Beschwerdeführers hätten zum Betrieb der Brennerei über eine Konzession der Eid-
genössischen Alkoholverwaltung verfügt. Aufgrund der produzierten Mengen sei davon 
auszugehen, dass nicht nur die eigene Ernte, sondern grösstenteils zugekaufte Früchte 
verarbeitet worden seien. Die in der interessierenden Brennerei hergestellten Produkte 
seien denn auch an Dritte verkauft worden. Damit habe es sich um einen nichtlandwirt-
schaftlichen, gewerblichen Betrieb gehandelt. Im Jahr 1982 habe der Vater des Be-
schwerdeführers die Kapazität der Brennerei reduziert und einen Teil der Brennereieinrich-
tung an die Eidgenossenschaft verkauft. Die Alkoholkonzession sei im Jahre 2005 ausge-
laufen. Bereits im Jahr 1930 sei ein westlicher Anbau zum Trottenbau erstellt worden, der 
im Schatzungsregister als "Garage-Einbau" bezeichnet worden sei. Im Schätzungsproto-
koll vom 23. Mai 1956 werde die Nutzung des Trottenbaus wie folgt beschrieben: "Grosse 
geräumige Autogarage mit Werkstätte. Trotte mit Brennerei & Fasslagerraum. Darüber 
Lagerräume (Obstdiele) und gedeckt mit Einfachdach". Im anfechtbaren Zwischenent-
scheid der Baudirektion vom 5. Dezember 2001 werde die Nutzung des Gebäudes Assek. 
Nr. E.________ dementsprechend als "Garage / Abstellraum" beschrieben. Diese Nutzung 
habe der Beschwerdeführer bis zum Brandfall ausgeübt. Mit den vorstehenden Aus-
führungen und Beilagen sei nachgewiesen, dass das durch den Brandfall zerstörte Ge-
bäude Assek. Nr. E.________ bereits vor dem 1. Juli 1972 nichtlandwirtschaftlich genutzt 
worden sei. Der altrechtliche Trottenbau Assek. Nr. E.________ inkl. Autounterstand dürfe 
demnach gestützt auf die Bestandesgarantie gemäss Art. 24c RPG wiederaufgebaut und 
weiterhin bestimmungsgemäss als Autogarage und Werkstätte bzw. als Abstellraum ge-
nutzt werden.


14
Urteil V 2022 37
4.2 
Dem hält das ARV in seiner Vernehmlassung vom 20. Juli 2022 entgegen, aus 
den vom Beschwerdeführer zitierten Schreiben fänden sich wohl Anhaltspunkte, dass die 
Garage (Assek. Nr. E.________) schon vor dem 1. Juli 1972 bestanden habe. Weil sich 
diese jedoch auf einem landwirtschaftlichen Betrieb befunden habe, sei auch die Nutzung 
als landwirtschaftlich zu bezeichnen. Ein Fahrzeugunterstand mit Werkstatt werde praxis-
gemäss z.B. in einer Remise oder einem separaten Gebäude als zonenkonform bewilligt. 
Vorausgesetzt, es bestehe ein Landwirtschaftsbetrieb und der Bedarf für die entsprechen-
den Flächen sei ausgewiesen. Aus dem Eintrag und den vom Beschwerdeführer einge-
reichten Belegen könne jedenfalls nicht geschlossen oder abgeleitet werden, dass ur-
sprünglich ein nichtlandwirtschaftlicher Gewerbebetrieb (Autoreparaturwerkstatt auch für 
Dritte) bestanden habe. Aufgrund der Verfügung BGBB 13/1998 der Volkswirtschaftsdirek-
tion des Kantons Zug vom 3. Februar 1998 sei zudem nachgewiesen, dass die Aufgabe 
der landwirtschaftlichen Nutzung der Liegenschaft nach dem 1. Juli 1972 stattgefunden 
habe. Damit sei belegt, dass der landwirtschaftliche Betrieb erst Jahre nach 1972 aufge-
geben worden sei. Im Weiteren sei belegt, dass die Garage auf dem Landwirtschaftsbe-
trieb vor und auch nach 1972 zonenkonform genutzt worden sei. Eine gewerbliche Nut-
zung als Autoreparaturwerkstatt für Dritte sei nicht belegt. Artikel 24c RPG sei auf dieses 
Gebäude nicht anwendbar.
4.3
Betreffend die gesetzliche Grundlage für die vom Beschwerdeführer angerufene 
Bestandesgarantie und den Hinweis darauf, dass der Gesuchsteller oder die Gesuchstel-
lerin die Folgen des fehlenden Beweises trägt, kann auf E. 2.2 hiervor verwiesen werden.
4.4
Das Gericht teilt die Meinung des ARV, dass es dem Beschwerdeführer nicht ge-
lingt, den Nachweis zu erbringen, dass es im Gebäude Assek. Nr. E.________ vor dem 1. 
Juli 1972 einen nichtlandwirtschaftlichen Gewerbebetrieb, jedenfalls nicht einen solchen 
mit Dienstleistungen für Fahrzeuge von Dritten, gab. Vielmehr lassen die vom Beschwer-
deführer eingereichten Dokumente darauf schliessen, dass es sich bei der darin erwähn-
ten Garage um einen Unterstand – allenfalls auch mit einer damit verbundenen Werkstatt 
– für Fahrzeuge, welche für eigene Zwecke des damaligen Landwirtschaftsbetriebs ver-
wendet wurden, handelt. Darauf deutet auch insbesondere die vom ARV erwähnte Verfü-
gung der Volkswirtschaftsdirektion hin, aus der hervorgeht, dass die Aufgabe der landwirt-
schaftlichen Nutzung der Liegenschaft deutlich nach 1972 erfolgt ist. Nach dem Gesagten 
haben die Vorinstanzen den Sachverhalt richtig festgestellt. Der Trottenbau Assek. Nr. 
E.________ inkl. Autounterstand wurde nicht vor dem 1. Juli 1972 gewerblich als Autoga-
rage oder Werkstätte genutzt. Es handelt sich mithin nicht um eine rechtmässig erstellte 


15
Urteil V 2022 37
altrechtliche Anlage, die vom Schutz der Bestandesgarantie nach Art. 24c RPG profitiert. 
Ein Anspruch auf Wiedererrichtung des abgebrannten Gebäudes besteht nicht. Die Vorin-
stanzen haben das Baugesuch des Beschwerdeführers in Bezug auf den Wiederaufbau 
der Garage / des Abstellraums zu Recht abgelehnt. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, 
dass gemäss den geltenden gesetzlichen Vorgaben Bauten und Anlagen für die Aufberei-
tung, Lager und oder den Verkauf landwirtschaftlicher Produkte zonenkonform sind (Art. 
16a Abs. 1 RPG i.V.m. Art. 34 Abs. 2 der Raumplanungsverordnung [RPV; SR 700.1]). 
Entsprechend wird eine Brennerei nicht nach den Ausnahmebestimmungen beurteilt, 
weshalb der Beschwerdeführer aus seinem Hinweis auf eine früher dort allenfalls beste-
hende Brennerei nichts zu seinen Gunsten ableiten kann.
5.
5.1
Der Beschwerdeführer räumt ein, dass der Carport / Unterstand (westseitige Ver-
längerung des Gebäudes Assek. Nr. E.________, welcher Platz für die Unterstellung von 
drei Personenwagen bildet; Ersatz für ein ehemaliges Hühnerhaus) nicht von der Bestan-
desgarantie erfasst wird. Er bringt jedoch vor, der Gemeinderat Baar verkenne, dass die 
Grundstücke des Beschwerdeführers (GS C.________ und D.________) als separate 
Einheiten zu betrachten seien. Weiter könne über die beiden Grundstücke je für sich frei 
verfügt werden. Dies sei insoweit relevant, als dass auf GS C.________ im Gebäude As-
sek. Nr. J.________ eine bewilligte Wohnnutzung von zwei Haushalten stattfinde. Die bei-
den Haushalte seien zwingend auf Parkgelegenheiten auf der eigenen Parzelle angewie-
sen. Parkierungsfläche für zulässige Wohnbauten in der Landwirtschaftszone sei per se 
standortgebunden i.S.v. Art. 24 lit. a RPG. Der Beschwerdeführer sei verpflichtet, genü-
gend Parkplätze für die beiden Haushalte auf GS C.________ zur Verfügung zu stellen. 
Das eigenständige GS D.________ dürfe für die Beurteilung der Parkplatzsituation nicht 
herangezogen werden. Der streitgegenständliche Carport / Unterstand sei geeignet, die 
benötigten Parkierungsmöglichkeiten zu bieten. Aus diesem Grund sei die nachträgliche 
Baubewilligung für den streitgegenständlichen Carport / Unterstand zu erteilen.
5.2
Bezüglich des Carports hatte das ARV in seinem kantonalen Entscheid vom 
25. Januar 2022 Folgendes ausgeführt: Gemäss den ihm zur Verfügung stehenden Luft-
bildern sei davon auszugehen, dass das ehemalige Hühnerhaus (mit einer Dachfläche von 
ca. 20 m2) in den Jahren zwischen 2007 und 2011 durch den Ersatzneubau Carport 
(Fläche ca. 67 m2) ersetzt worden sei. So wie bei ehemaligen landwirtschaftlichen Öko-
nomiebauten bei einer Zerstörung durch höhere Gewalt kein Wiederaufbau möglich sei, 
sei dies auch bei einem freiwilligen Ersatzneubau nicht bewilligungsfähig. Der Unterstand 


16
Urteil V 2022 37
sei somit als neue Baute zu beurteilen und es könne keine erweiterte Bestandesgarantie 
beim Hühnerhaus geltend gemacht werden. Eine nachträgliche Bewilligung könne nicht er-
teilt werden. Der bereits erstellte Unterstand/Carport sei zurückzubauen und die Fläche sei 
innert angemessener Frist zu rekultivieren.
5.3
Gemäss § 22 Abs. 1 der Bauordnung der Gemeinde Baar (BO Baar) sind bei 
Neubauten, bei wesentlichen Um- und Erweiterungsbauten sowie bei Zweckänderungen 
von Bauten und Anlagen genügend Parkfelder für die Fahrzeuge der Benutzer und Besu-
cher zu schaffen. Die Parkfelder müssen auf privatem Grund in nützlicher Distanz zur Lie-
genschaft liegen und dauernd als solche benutzt werden können. Parkfelder auf fremdem 
Grund werden als Pflichtparkplätze anerkannt, sofern sie sich in angemessener Distanz 
befinden und langfristig vertraglich sichergestellt werden (§ 26 BO Baar).
5.4
Auf der Liegenschaft des Beschwerdeführers, welche inzwischen aus den diesem 
gehörenden Parzellen C.________ und D.________ besteht, ist genügend Einstellraum 
vorhanden, um den Bedarf an Parkfeldern der beiden Wohneinheiten im Gebäude Assek. 
Nr. J.________ abzudecken. So befindet sich auf dem GS C.________, wo das Wohn-
haus steht, ein knapp 8 m breiter befestigter Aussenplatz, auf dem drei Fahrzeuge abge-
stellt werden können. Aber auch auf dem angrenzenden GS D.________, somit in nützli-
cher Distanz zum Wohnhaus, können mehrere Autos parkiert werden, was den Anforde-
rungen von § 22 Abs. 1 BO Baar entspricht. Mehr verlangen die Parkierungsvorschriften 
der BO Baar nicht, insbesondere nicht, dass die verlangten Parkfelder zwingend auf 
demjenigen Grundstück angelegt werden, wo sich das Wohnhaus bzw. die Wohnhäuser 
befinden. Eine Überdachung der Parkfelder schreibt die BO Baar ebenfalls nicht vor. Der 
Gemeinderat Baar hat somit zu Recht die nachträgliche Bewilligung für den bereits erstell-
ten Unterstand/Carport nicht erteilt bzw. dessen Rückbau verfügt.
6.
6.1
Der Beschwerdeführer weist darauf hin, dass der Bereich zwischen der nördlichen 
Zufahrt von GS G.________ und dem niedergebrannten Trottenbau (Assek. Nr. 
E.________) gemäss Ziff. 8 Lemma 6 des angefochtenen Entscheids rekultiviert und als 
Grünfläche / Wiesland ausgestaltet werden solle. Die dortige Fläche habe indes seit jeher 
als Abstellfläche für Container gedient. Diese Nutzung sei mit Zwischenentscheid vom 5. 
Dezember 2001 ausdrücklich genehmigt worden. Es verstehe sich von selbst, dass die 
Lagerung von Containern einen befestigten Untergrund voraussetze, zumal die Be- und 
Entladung der Container mit schweren Fahrzeugen geschehe, welche in unbefestigter 


17
Urteil V 2022 37
Fläche einsinken würden und die stehenden Container über die Zeit in Schieflage geraten 
würden. Vor diesem Hintergrund widerspreche der geforderte Rückbau der eben genann-
ten Fläche dem Zwischenentscheid vom 5. Dezember 2001.
6.2
Im Zwischenentscheid der Baudirektion vom 5. Dezember 2001 (GR-Beil. 39) wird 
in der Darstellung des Sachverhalts u.a. darauf hingewiesen, dass an einem am 20. No-
vember 2001 durchgeführten Augenschein habe festgestellt werden können, dass östlich 
der Garage/Abstellraum bis zum Zufahrtsweg auf einer Fläche von 5 m x 10 m Container 
aufgestellt sind. In den Erwägungen wurde dann jedoch auf diese Fläche nicht eingegan-
gen, und im Dispositiv des Entscheids wurden keine Umgebungsflächen bewilligt, umso 
mehr als der Vorgänger des Beschwerdeführers in seinem Eingabeformular vom 29. Ok-
tober 2001 (GR-Beil. 36) nur – aber immerhin – die Umnutzung der Gebäude Assek. 
Nrn. L.________, I.________, E.________ und K.________ bewilligt haben wollte. Auch 
die Umnutzungsbewilligung des Gemeinderats Baar vom 15. Januar 2002 (GR-Beil. 40) 
enthält keine Bewilligung von Umgebungsflächen. Entgegen der Ansicht des Beschwerde-
führers widerspricht der geforderte Rückbau der befestigten Fläche zwischen der nördli-
chen Zufahrt von GS G.________ und dem niedergebrannten Trottenbau (Assek. Nr. 
E.________), welche zudem inzwischen wesentlich grösser ist als die ursprünglichen 5 x 
10 m, dem Zwischenentscheid der Baudirektion vom 5. Dezember 2001 nicht. Die ent-
sprechende Rüge des Beschwerdeführers erweist sich als unbegründet. 
7.
7.1
Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, der geforderte Rückbau der Terrain-
veränderung (Damm/Aufschüttung) im Bereich des vormaligen Spielplatzes, östlich der 
Zufahrt ab GS G.________, sei nicht gerechtfertigt. Die Terrainaufschüttung (Erdwall) sei 
zum Hochwasserschutz im Jahr 2009 erstellt worden; dies nach sintflutartigen Regenfällen 
im Jahr 2008, bei welcher der gesamte Vorplatz und das Gebäude Assek. Nr. L.________ 
unter Wasser gestanden hätten. Die hier interessierende Terrainaufschüttung (Erdwall) 
diene dazu, das von Norden, d.h. vom GS G.________ her fliessende Oberflächenwasser 
Richtung Osten am Vorplatz und am Gebäude Assek. Nr. L.________ vorbeizuleiten. Seit 
diese Terrainaufschüttung (Erdwall) errichtet worden sei, hätten weitere Wassereintritte – 
trotz der seither mehrfach aufgetretenen Starkregenereignisse – erfolgreich verhindert 
werden können. Es sei dem Beschwerdeführer nicht zuzumuten, bei Starkregenereignis-
sen Überschwemmungen auf seinem Grundstück hinzunehmen. Die hier interessierende 
Terrainaufschüttung (Erdwall) sei denn auch standortgebunden i.S.v. Art. 24 lit. a RPG 
und damit bewilligungsfähig. Es seien keine privaten oder öffentlichen Interessen ersicht-


18
Urteil V 2022 37
lich, welche gegen die Erteilung der Baubewilligung sprächen. Der Gemeinderat Baar ha-
be die Baubewilligung für die hier interessierende Terrainaufschüttung (Erdwall) damit zu 
Unrecht verweigert. Dies gelte es zu korrigieren. Eventualiter sei auf den Rückbau der hier 
interessierenden Konstruktion zu verzichten.
7.2
Das ARV weist darauf hin, dass Terrainveränderungen (inkl. allfällige Hochwas-
serschutzmassnahmen) ausserhalb der Bauzonen die Zustimmung des Kantons und die 
anschliessende Bewilligung des Gemeinderats benötigen (§ 10 PBG). Die Massnahme 
müsse, neben weiteren Voraussetzungen, standortgebunden und zweckmässig sein und 
dürfe zu keiner zusätzlichen Erweiterung der befestigten Fläche oder einer zusätzlichen 
Nutzung führen. Die Notwendigkeit von Hochwasserschutzmassnahmen sei zum einen zu 
belegen und anderseits seien diese mit einem geringfügigen Eingriff in die Umgebung zu 
bewerkstelligen. Gemäss dem ARV wird vorliegend nicht nachgewiesen, inwiefern für die 
Terrainaufschüttung (Erdwall) im nordöstlichen Bereich des GS D.________ effektiv ein 
Hochwasserschutzdefizit bestanden habe, die Massnahme dem Hochwasserschutz diene 
und diese zudem zweckmässig sei. In dem vom ARV erstellten Umgebungsplan vom 6. 
Januar 2022 (Beilage zu ARV-Beil. 6) werde im nordöstlichen Bereich des GS 
D.________ der Rückbau der Stützkonstruktion (gelb) ausgewiesen. Dieser Rückbau sei 
zwingend vorzunehmen, da diese Stützkonstruktion in keinem Zusammenhang mit Hoch-
wasserschutzmassnahmen stehen könne. Weiter sei nördlich des Lagergebäudes (Assek. 
Nr. L.________) der Rückbau der ausgewiesenen Flächen und deren Rekultivierung ver-
fügt worden. Der eigentliche Rückbau eines Erdwalls [recte wohl: die eigentliche Bewilli-
gung eines Erdwalls] sei nicht Bestandteil des Baugesuchs BA-2019-171 gewesen und 
könne somit auch nicht Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens sein. 
Selbstverständlich sei jedoch das Terrain im Zusammenhang mit dem vorzunehmenden 
Rückbau der Stützkonstruktion im nordöstlichen Bereich des GS D.________ und dem 
Rückbau der befestigten Flächen sanft anzugleichen und möglichst natürlich zu gestalten.
7.3
Gemäss den im Internet zur Verfügung stehenden Bildern von Google Street View 
hat der Beschwerdeführer nördlich des Gebäudes Assek. Nr. L.________, wenige Meter 
entfernt von der dort vorhandenen befestigten Fläche, einen schätzungsweise 1 m hohen 
und knapp 10 m breiten Erdwall aufgeschüttet. Es ist davon auszugehen, dass sich das 
Terrain vor der Erstellung des Erdwalls dort durchgehend sanft in Richtung des Gebäudes 
Assek. Nr. L.________ bzw. in Richtung dessen Vorplatzes neigte.


19
Urteil V 2022 37
7.4
Den Akten ist zu entnehmen, dass der Beschwerdeführer in seinem Baugesuch 
vom 16. September 2019 und auch später keine Bewilligung für den von ihm erstellten 
Erdwall beantragt hat. Weder im kantonalen Gesamtentscheid vom 25. Januar 2022 noch 
im Gemeinderatsbeschluss vom 29. März 2022 wird denn auch erwähnt, dass für den 
Erdwall eine Baubewilligung erteilt werde. In beiden Dokumenten wird aber auch kein 
Rückbau der Terrainaufschüttung ausdrücklich verlangt. Es wird einzig auf den vom ARV 
am 6. Januar 2022 erstellten Umgebungsplan verwiesen, gemäss dem die Umgebung 
zurückzubauen bzw. zu gestalten, die darin ausgewiesenen Flächen und die Stützkon-
struktion zurückzubauen und die Flächen entsprechend zu rekultivieren seien. Allgemein 
sei im Umgebungsbereich der Bauten, sofern nicht explizit bewilligt, keine dauerhafte Ab-
stellung oder Nutzung zulässig. Dem Umgebungsplan ist jedoch nicht zu entnehmen, dass 
der Erdwall abgetragen werden müsste. 
7.5
Es ist somit festzustellen, dass weder eine Bewilligung für den Erdwall beantragt 
noch eine solche erteilt wurde, aber auch nicht der Rückbau der Terrainveränderung, so-
weit er nicht befestigtes Gelände betrifft, verfügt wurde. Ein Rückbau des Erdwalls kann 
daher nicht Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens sein, weshalb sich dies-
bezüglich vertiefte Erwägungen erübrigen.
7.6
Auf jeden Fall zu entfernen sein wird aber die vom ARV in seinem Umgebungs-
plan vom 6. Januar 2022 gelb eingezeichnete Stützkonstruktion. Das ARV weist zu Recht 
darauf hin, dass diese Stützkonstruktion in keinem Zusammenhang mit Hochwasser-
schutzmassnahmen stehen kann. Der Beschwerdeführer verlangt in seiner Verwaltungs-
gerichtsbeschwerde denn auch gar nicht eine Bewilligung für diese Stützkonstruktion, 
sondern lediglich eine solche für den Erdwall (vgl. Rechtsbegehren Nr. 2 und Rz. 33). Zu-
dem wird das Terrain im Zusammenhang mit dem vorzunehmenden Rückbau der Stütz-
konstruktion im nordöstlichen Bereich des GS D.________ und dem Rückbau der befes-
tigten Flächen sanft anzugleichen und möglichst natürlich zu gestalten sein.
8.
8.1
Der Beschwerdeführer verlangt, dass auch auf die geforderte Rekultivierung der 
Fläche östlich des Gebäudes Assek. Nr. I.________ zu verzichten sei, zumal die dortige 
Fläche nach wie vor vom pachtenden Landwirt als Jauchegrube verwendet und damit 
landwirtschaftlich genutzt werde.


20
Urteil V 2022 37
8.2
Das ARV weist in seiner Vernehmlassung darauf hin, dass es keinen Rückbau der 
Jauchegrube gefordert habe. Es sei lediglich die Nutzung auf der Grube abgelehnt wor-
den, nachdem im Rahmen eines am 17. Dezember 2019 durchgeführten Augenscheins 
habe festgestellt werden müssen, dass auf der Jauchegrube zwei Container und diverse 
weitere Materialien abgestellt und eine Überdachung angebracht worden seien. Im Umge-
bungsplan des ARV vom 6. Januar 2022 sei jedoch das Wiesland bis an die Grube an-
grenzend eingetragen.
8.3
Dies bedeutet, dass der Beschwerdeführer die Jauchegrube nicht rückzubauen 
hat. Er hat jedoch – falls dies nicht bereits erfolgt ist – die Nutzung auf der Grube aufzuge-
ben, die Überdachung zu entfernen und die Grünfläche bzw. das Wiesland bis an die Jau-
chegrube wiederherzustellen, zumal es dem pachtenden Landwirt durchaus möglich ist, 
über die Grünfläche zur Jauchegrube zu gelangen.
9.
9.1
Als Zwischenergebnis ist somit festzustellen, dass die Vorinstanzen zu Recht den 
Wiederaufbau der Garage/des Abstellraums (Assek. Nr. E.________) nach dem Brandfall 
abgelehnt und die nachträgliche Baubewilligung für den Ersatz des Hühnerhauses mit ei-
nem Unterstand, für die befestigte Fläche zwischen der nördlichen Zufahrt von 
GS G.________ und dem abgebrannten Trottenbau (Assek. Nr. E.________) sowie für die 
Terrainaufschüttung (Erdwall) im nordöstlichen Bereich von GS D.________ nicht erteilt 
haben.
9.2
Diesfalls verlangt der Beschwerdeführer, es sei auf die Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands zu verzichten. Die vorliegend angefochtenen Wiederherstel-
lungsanordnungen (Carport / Unterstand, befestigte Fläche zwischen nördlicher Zufahrt 
vom GS G.________ und abgebranntem Trottenbau [Assek. Nr. E.________] sowie die 
Terrainaufschüttung [Erdwall] im nordöstlichen Bereich des GS D.________) stellten aber 
nur geringfügige Abweichungen vom Erlaubten dar, zumal GS C.________ ohne den Car-
port nicht über die benötigte Parkierungsfläche verfüge, die mit Zwischenentscheid vom 5. 
Dezember 2001 genehmigte Nutzung eine befestigte Fläche erfordere und die Terrainauf-
schüttung (Erdwall) tatsächlich benötigt werde und standortgebunden sei. Hinzu komme, 
dass das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung vorliegend nur geringfügig sei. 
Das Grundstück liege abgelegen. Die Bauten würden von Dritten überhaupt nicht oder 
höchstens geringfügig wahrgenommen. Auch das Bauvolumen resp. die betroffene Fläche 


21
Urteil V 2022 37
sei marginal. Aus diesen Gründen sei die verfügte Anordnung der Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands nicht verhältnismässig, weshalb auf diese zu verzichten sei.
9.3
Der Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kommt mass-
gebendes Gewicht für den ordnungsgemässen Vollzug des Raumplanungsrechts zu. 
Werden illegal errichtete, dem RPG widersprechende Bauten nicht beseitigt, sondern auf 
unabsehbare Zeit geduldet, so wird der Grundsatz der Trennung von Bau- und Nichtbau-
gebiet in Frage gestellt und rechtswidriges Verhalten belohnt. Formell rechtswidrige Bau-
ten, die auch nachträglich nicht legalisiert werden können, müssen daher grundsätzlich 
beseitigt werden (BGE 136 II 359 E. 6). Der Wiederherstellungsentscheid bedeutet einen 
Eingriff in das Eigentum des betroffenen Grundeigentümers und ist deshalb gemäss 
Art. 36 BV nur zulässig, wenn er auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen 
Interesse liegt, verhältnismässig ist und nicht Treu und Glauben widerspricht. Diese Vor-
aussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Nach der allgemeinen Formel des Bun-
desgerichts kann eine Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unterbleiben, wenn 
die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im 
öffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn die Bauherrschaft in gutem Glauben angenom-
men hat, die von ihr erstellte Baute oder Anlage oder die ausgeübte Nutzung stehe mit der 
Baubewilligung im Einklang, und deren Belassung nicht schwerwiegenden öffentlichen In-
teressen widerspricht (Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 
5. Aufl. 2020, Band I, Art. 46 N 9 mit Verweis auf BGE 132 II 21 E. 6; siehe auch 
BGer 1C_171/2017 vom 3. Oktober 2017 E. 5.1). Auf die Verhältnismässigkeit kann sich 
auch ein Bauherr berufen, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf neh-
men, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der 
Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des 
gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls 
erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (BGE 132 
II 21 E. 6.4).
9.4
Die gesetzliche Grundlage für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustan-
des findet sich in § 69 PBG, der bestimmt, dass der Gemeinderat Bauarbeiten einstellen, 
nachträgliche Bewilligungsverfahren oder die Beseitigung oder Anpassung von Bauten 
und Anlagen anordnen kann, wenn a) für die Bauarbeiten keine rechtskräftige Baubewilli-
gung vorliegt; b) eine nachträgliche Baubewilligung von vornherein ausgeschlossen ist; c) 
Bauten und Anlagen im unfertigen Zustand verharren oder wegen mangelhaften Unter-
halts die Sicherheit von Personen und Sachen gefährden.


22
Urteil V 2022 37
9.5
Der Beschwerdeführer hat sämtliche baulichen Anpassungen ohne Baubewilli-
gung vorgenommen. Nach den vom Beschwerdeführer unwidersprochenen Ausführungen 
des ARV hat er dabei um die Illegalität dieser Bauten und um das Risiko, dass diese 
zurückgebaut werden müssen, gewusst. Wie hiervor dargelegt, kommt im Sinne des 
Grundsatzes der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet der Anordnung der Wiederher-
stellung des rechtmässigen Zustands massgebendes Gewicht für den ordnungsgemässen 
Vollzug des Raumplanungsrechts zu. Das entsprechende öffentliche Interesse ist daher 
gross. Es ist dem ARV zudem zuzustimmen, dass die ohne Baubewilligung vorgenomme-
nen Veränderungen auf den GS C.________ und D.________ ein Ausmass haben, wel-
ches nicht mehr als unbedeutend zu bezeichnen ist. So hat der Beschwerdeführer, wie 
den Luftbildern auf ZugMap zu entnehmen ist, die Aussenfläche auf seiner Liegenschaft 
Unterbüessikon in den letzten Jahren stetig erweitert und die Nutzung stetig intensiviert. 
Insbesondere östlich des Gebäudes Assek. Nr. E.________ bzw. westlich der nördlichen 
Zufahrt zu GS G.________ sowie nördlich des Gebäudes Assek. Nr. L.________ wurden 
ohne Bewilligung befestigte Flächen erstellt bzw. vergrössert. Der Unterstand/Carport 
weist zudem eine Fläche von ca. 67 m2 auf (während das früher dort vorhandene Hühner-
haus ca. 20 m2 gross war). Auch bei dieser ohne Bewilligung erstellten Baute kann die 
Abweichung gegenüber dem Erlaubten nicht als unbedeutend qualifiziert werden. 
9.6
Dem Antrag des Beschwerdeführers, es sei auf die Wiederherstellung des recht-
mässigen Zustands zu verzichten, kann daher nicht entsprochen werden. Die unrecht-
mässigen Befestigungen sowie auch die Stützkonstruktionen im Nordosten der Liegen-
schaft sind entsprechend dem vom ARV erstellten Umgebungsplan vom 6. Januar 2022 
(Beilage zu ARV-Beil. 6) zurückzubauen, und die darin ausgewiesene Grünfläche/Wies-
land ist zu rekultivieren. Auch die noch vorhandene Befestigung bei der niedergebrannten 
Garage/Abstellraum im Nordwesten der Liegenschaft GS C.________/D.________ ist 
zurückzubauen, und die Fläche ist an dieser Stelle ebenfalls vollständig zu rekultivieren. 
Der Unterstand/Carport im Bereich des ehemaligen Hühnerhauses im Nordosten der Lie-
genschaft GS C.________/D.________ ist zurückzubauen und die Fläche entsprechend 
zu rekultivieren.
10.
Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet, weshalb sie ab-
zuweisen ist.
11.
Gemäss § 23 Abs. 1 Ziff. 3 VRG trägt im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht 


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Urteil V 2022 37
die unterliegende Partei die Kosten. Dem Umstand, dass die Sache nur deshalb nicht an 
die Baubewilligungsbehörden zurückgewiesen wird, weil deren Verfahrensfehler geheilt 
wurde, ist bei der Regelung der Kostenfolge angemessen Rechnung zu tragen. Die or-
dentliche Spruchgebühr beträgt im vorliegenden Fall Fr. 3'500.–. Dem unterliegenden Be-
schwerdeführer ist jedoch wegen der Verletzung des rechtlichen Gehörs nur eine redu-
zierte Spruchgebühr von Fr. 3'000.– aufzuerlegen. Sie ist mit dem geleisteten Kostenvor-
schuss zu verrechnen. Fr. 500.– sind dem Beschwerdeführer zurückzuerstatten. Während 
dem Kanton keine Kosten auferlegt werden können (§ 24 Abs. 1 VRG), sind der Gemein-
de Baar Kosten in der Höhe von Fr. 500. zu belasten (§ 24 Abs. 2 VRG). Eine Parteien-
tschädigung ist dem Beschwerdeführer angesichts des Verfahrensausgangs nicht zuzu-
sprechen (§ 28 Abs. 2 VRG). Die Vorinstanzen haben keinen Anspruch auf eine Parteien-
tschädigung (§ 28 Abs. 2a VRG).


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Urteil V 2022 37
Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Dem Beschwerdeführer werden Fr. 3'000.– Verfahrenskosten auferlegt und in die-
ser Höhe mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Fr. 500.– werden ihm 
zurückerstattet.
3.
Der Gemeinde Baar werden Fr. 500.– Verfahrenskosten auferlegt.
4.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung 
beim Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden.
6.
Mitteilung an den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (im Doppel), an den 
Gemeinderat Baar (Rechnung folgt nach Rechtskraft des Urteils), an das Amt für 
Raum und Verkehr des Kantons Zug sowie zum Vollzug von Ziffer 2 des Disposi-
tivs an die Finanzverwaltung des Kantons Zug (nur Dispositiv).
Zug, 19. Mai 2023
Im Namen der
VERWALTUNGSRECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende
Der Gerichtsschreiber
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