zg_verwaltungsgericht · A 2020 6 · 2020-09-30 · de

Abgaberechtliche Kammer — Grundstückgewinnsteuer (verkaufsbedingte Auslagen) — Rekurs

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG
ABGABERECHTLICHE KAMMER
Mitwirkende Richter: Dr. iur. Aldo Elsener, Vorsitz
Dr. iur. Matthias Suter und lic. iur. Ivo Klingler
Gerichtsschreiber: lic. iur. George Kammann
U R T E I L vom 30. September 2020
[rechtskräftig]
gemäss § 29 der Geschäftsordnung
in Sachen
F. und G.________
Rekurrenten
gegen
Grundstückgewinnsteuer-Kommission Neuheim, 6345 Neuheim
Rekursgegnerin 
betreffend
Grundstückgewinnsteuer (verkaufsbedingte Auslagen)
A 2020 6


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Urteil A 2020 6
A.
F. und G.________ waren hälftige Miteigentümer der GS C.________ (7/48 an GS 
D.________), GB Neuheim. Mit Vertrag vom 28. Januar 2019 veräusserten sie ihre 
Miteigentumsanteile; die Eigentumsänderung wurde am 29. Januar 2019 im Grundbuch 
eingetragen (RG-act. 1). Mit Verfügung vom 26. November 2019 wurden F. und 
G.________ für die Grundstückgewinnsteuer wie folgt veranlagt: Verkaufserlös netto Fr. 
____, Anlagekosten Fr. ____ und Grundstückgewinn Fr. 172'966.–; Malerarbeiten im 
Umfang von Fr. 4'308.– wurden dabei mit Verweis auf den Liegenschaftskatalog der 
kantonalen Steuerverwaltung als reine Unterhaltskosten und dadurch als bei der 
Grundstückgewinnsteuer nicht abzugsberechtigt qualifiziert (RG-act. 2). Gegen diese 
Veranlagungsverfügung erhoben F. und G.________ am 20. Dezember 2019 Einsprache 
und beantragten sinngemäss, dass die Malerarbeiten als verkaufsbedingte Auslagen an 
die Anlagekosten anzurechnen bzw. als vom Grundstückgewinn abzugsberechtigt zu 
qualifizieren seien (RG-act. 6). 
Mit Einspracheentscheid vom 8. April 2020 wies die Grundstückgewinnsteuer-Kommission 
Neuheim die Einsprache vollumfänglich ab. Begründend führte sie aus, gemäss § 187 
Abs. 3 StG seien die von der kantonalen Steuerverwaltung bei der Einkommens- und 
Gewinnsteuerveranlagung festgelegten Grundlagen für die Veranlagung der 
Grundstückgewinnsteuer verbindlich. Weiter schrieb sie, bei den "Erläuterungen zu § 29 – 
Kosten des Privatvermögens" seien beim Liegenschafskatalog die Malerarbeiten unter 
Ziff. 3.1 lit. a für das Auffrischen, die Reparatur oder gleichwertigen Ersatz als 
Unterhaltskosten deklariert, die bei der Einkommenssteuer vollumfänglich abziehbar 
seien; die Malerarbeiten würden gemäss E-Mail des Einschätzungsexperten der 
kantonalen Steuerverwaltung – bei der kantonalen Steuererklärung – als 
Liegenschaftsunterhalt zum Abzug zugelassen (RG-act. 7-8).
B.
Mit Rekurs vom 10. Mai 2020 stellten die Rekurrenten sinngemäss den Antrag, 
der Einspracheentscheid sei aufzuheben. Zur Begründung führten sie aus, zum Zeitpunkt 
der Ausführung der Malerarbeiten am 13. Februar 2019 habe die Immobilie ihnen nicht 
mehr gehört, weshalb § 187 Abs. 3 StG nicht angewendet werden könne. Es sei eine 
Bedingung der Käuferschaft gewesen, dass die Immobilie neu gestrichen werde. Dies sei 
eine Bedingung für das Zustandekommen des Vertrages gewesen und die 
entsprechenden Kosten seien demnach als Verkaufsaufwand zu bewerten (act. 1).


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Urteil A 2020 6
C.
Mit Schreiben vom 12. Mai 2020 wurden die Rekurrenten aufgefordert, einen 
Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 1'000.– zu bezahlen, der fristgerecht beim Gericht 
einging (act. 2-5).
D.
In ihrer Vernehmlassung vom 14. Juli 2020 verwies die Rekursgegnerin 
sinngemäss auf ihren Einspracheentscheid und beantragte folglich die Abweisung des 
Rekurses unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekurrenten (act. 6).
E.
Mit Schreiben vom 16. Juli 2020 stellte das Gericht den Rekurrenten das Doppel 
der Vernehmlassung mit dem Hinweis zu, dass das Gericht davon ausgehe, dass sich die 
Verfahrensbeteiligten hinreichend hätten äussern können (act. 7). Weitere Eingaben 
gingen nicht ein, weshalb der Schriftenwechsel per Mitte Juli 2020 als abgeschlossen gilt.
Das Verwaltungsgericht erwägt:
1.
1.1
Gemäss § 1 Abs. 3 Steuergesetz (StG; BGS 632.1) erheben die 
Einwohnergemeinden nach §§ 187 ff. StG Grundstückgewinnsteuern. Nach § 187 Abs. 1 
StG sind die Bestimmungen über die Kantonssteuer unter Vorbehalt der Abweichungen in 
§§ 187 ff. StG sinngemäss anwendbar. Da die §§ 187 ff. StG keine Rechtssätze über das 
Verfahren enthalten, richtet sich das Verfahren bzgl. der Grundstückgewinnsteuer nach 
den Verfahrensbestimmungen der Kantonssteuer. Nach § 136 Abs. 1 StG i.V.m. § 187 
Abs. 1 StG kann die steuerpflichtige Person gegen Einspracheentscheide der kantonalen 
Steuerverwaltung (in casu: Rekursgegnerin) innert 30 Tagen schriftlich Rekurs beim 
Verwaltungsgericht erheben. Mit dem Rekurs können alle Mängel des angefochtenen 
Entscheides und des vorangegangenen Verfahrens gerügt werden (§ 136 Abs. 2 StG). 
Der Rekurs muss einen Antrag und eine Begründung enthalten (§ 136 Abs. 3 Satz 1 StG). 
F. und G.________ sind als Adressaten des Einspracheentscheids zweifelsohne zum 
Rekurs legitimiert. Der vorliegende Rekurs wurde fristgerecht eingereicht und entspricht 
auch den übrigen formellen Anforderungen, weshalb er zu prüfen ist.
Die Beurteilung erfolgt auf dem Zirkulationsweg gemäss § 29 der Geschäftsordnung des 
Verwaltungsgerichtes (GO VG; BGS 162.11).


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Urteil A 2020 6
1.2
Das Verwaltungsgericht kann Einspracheentscheide der kantonalen 
Steuerverwaltung bezüglich kantonaler Steuern (§ 63 Abs. 3 Gesetz über den 
Rechtsschutz in Verwaltungssachen [VRG; BGS 162.1] i.V.m. § 74 Abs. 2 VRG i.V.m. § 
121 StG i.V.m. § 136 Abs. 2 StG) in vollem Umfang überprüfen. Das Verwaltungsgericht 
stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest (§ 74 Abs. 2 VRG i.V.m. § 121 StG i.V.m. § 
137 Abs. 1 StG). Es gilt der Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen (§ 74 
Abs. 2 VRG i.V.m. § 121 StG i.V.m. § 137 Abs. 2 StG). Das Verwaltungsgericht ist 
demzufolge verpflichtet, auf den – unter Mitwirkung der Verfahrensbeteiligten – 
festgestellten Sachverhalt die richtige Rechtsnorm, d.h. jenen Rechtssatz anzuwenden, 
den es als den zutreffenden erachtet, und ihm jene Auslegung zu geben, von der es 
überzeugt ist. Aus der Rechtsanwendung von Amtes wegen folgt, dass das 
Verwaltungsgericht als Rekursinstanz nicht an die rechtliche Begründung der Begehren 
gebunden ist und einen Rekurs auch aus anderen als den geltend gemachten Gründen 
(teilweise) gutheissen oder den angefochtenen Entscheid im Ergebnis mit einer von der 
Vorinstanz abweichenden Begründung bestätigen kann.
2.
Anfechtungsobjekt des vorliegenden Rekurses bildet der Einspracheentscheid 
vom 8. April 2020 (RG-act. 8). Streitig und zu prüfen ist, ob die Rekursgegnerin die 
Malerarbeiten zu Recht als reine Unterhaltskosten bzw. als Aufwendung, die bei der 
Einkommenssteuer als Abzug zu berücksichtigen ist, qualifiziert und deshalb im Rahmen 
der Grundstückgewinnsteuer als nicht abzugsfähig eingestuft hat.
3.
3.1
Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne, die aus der Veräusserung von 
Grundstücken des Privatvermögens oder von Anteilen an solchen erzielt werden (§ 189 
Abs. 1 StG). Grundstückgewinn ist der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten 
(Erwerbspreis und anrechenbare Aufwendungen sowie der bei der Überführung ins 
Privatvermögen besteuerte Gewinn) übersteigt (§ 193 Abs. 1 StG). In § 196 StG werden 
diejenigen Aufwendungen aufgezählt, welche Steuerpflichtige vom erzielten Erlös 
abziehen können. Dazu gehören unter anderem Aufwendungen, die zu einer dauernden 
und wertvermehrenden Verbesserung des Grundstücks führen (§ 196 Abs. 1 lit. a StG). Im 
Gegensatz zu den wertvermehrenden Aufwendungen stehen die regelmässig nicht 
anrechenbaren Unterhalts- und Reparaturkosten wie z.B. Malerarbeiten und 
Fassadenrenovationen sowie Kosten für Ersatzanschaffungen. Bei den Unterhaltskosten 
handelt es sich um Aufwendungen für den laufenden Unterhalt und die Bewirtschaftung 


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Urteil A 2020 6
des Grundstücks, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern die Erhaltung bisheriger 
Werte ist (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl. 
2013, § 221 N 30). Im Zusammenhang mit dem Verkauf statuieren die §§ 196 Abs. 1 lit. b, 
c, d, e, f, g und h StG spezifisch definierte Ausgaben, welche ebenfalls zum Abzug 
zugelassen sind: Kosten für Planungen, Entschädigungen für die Errichtung von 
Dienstbarkeiten und Grundlasten, Kosten für die Errichtung von Schuldbriefen und 
Grundpfandverschreibungen, Gebühren der amtlichen Liegenschaftsschätzung, 
Grundeigentümerbeiträge, Mäklerprovisionen, Insertions- und Prospektkosten, mit der 
Handänderung verbundene Abgaben sowie Kosten für die Ausarbeitung von Verträgen. 
Die in § 196 Abs. 1 StG enthaltene Aufzählung anrechenbarer Aufwendungen ist 
abschliessend (Samuel Bussmann, Das dualistische System der 
Grundstückgewinnbesteuerung, 2002, Rz. 463; vgl. für den Kanton Zürich: 
Richner/Fei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 221 N 3). Zu diesem Schluss kommt man auch 
aufgrund des klaren Wortlauts von § 196 Abs. 1 StG; denn der einleitende Satz vor der 
Aufzählung der einzelnen Aufwandpositionen lautet "Als Aufwendungen sind 
anrechenbar:". Würde es sich um eine nicht abschliessende Aufzählung handeln, hätte 
der Gesetzgeber dies mit entsprechenden Formulierungen deutlich gemacht, etwa in der 
Art: "Als Aufwendungen sind insbesondere anrechenbar". Üblich sind in diesem 
Zusammenhang auch Begriffe wie "unter anderem" oder "namentlich". Ist der Wortlaut 
einer Regelung klar, muss eine Bestimmung nicht weiter ausgelegt werden (vgl. zu den 
Auslegungsregeln in BGE 143 III 385 E. 4.1). 
Aus Ziff. III. 2 des Grundstückkaufvertrags vom 28. Januar 2019 erhellt, dass die 
Käuferschaft die Vertragsobjekte in dem ihr bekannten, gegenwärtigen Zustand 
übernehme und die Verkäuferschaft (die Rekurrenten) keine Reparatur- und 
Unterhaltsarbeiten vorzunehmen habe, ausser dem neuen Anstrich der Wohnung, welcher 
von den Parteien hälftig getragen werde. Somit ist zunächst festzustellen, dass es sich bei 
den von der H.________ GmbH, ____, verrichteten Malerarbeiten um Unterhaltsarbeiten 
handelte, die als solche nicht zum Abzug zugelassen sind. Gegenteiliges wird weder 
geltend gemacht noch finden sich entsprechende Hinweise in den Akten. Die Rekurrenten 
führen jedoch an, die Regelung der hälftigen Teilung der Kosten für den Anstrich der 
Wohnung sei eine Bedingung für das Zustandekommen des Vertrages gewesen und die 
entsprechenden Kosten seien demnach als Verkaufsaufwand zu bewerten. 
Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden. Die im Gesetz vorgesehenen 
abzugsfähigen Verkaufsaufwendungen sind in § 196 Abs. 1 lit. b–h StG abschliessend 


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Urteil A 2020 6
aufgezählt. Die von den Rekurrenten geltend gemachte Mitbeteiligung an den Kosten der 
von ihr zu initiierenden Malerarbeiten lässt sich keiner der dort aufgezählten Tatbestände 
zuordnen. Als Zwischenfazit kann demnach festgehalten werden, dass die 
Rekursgegnerin kein Recht verletzt hat, indem sie die Malerkosten im Rahmen der 
Grundstückgewinnsteuer als nicht abzugsfähig einstufte. Nachfolgend ist der guten 
Ordnung halber auf die Begründung des Einspracheentscheids bzw. den Verweis auf 
§ 187 Abs. 3 StG einzugehen.
3.2
Im Rahmen der Einkommenssteuer können bei Liegenschaften im Privatvermögen 
nach § 29 Abs. 2 StG die Unterhaltskosten abgezogen werden. Ziffer 3.1 lit. a der 
"Erläuterungen zu § 29 – Kosten des Privatvermögens; Liegenschaftskatalog ab 
Steuerperiode 2010" (Steuerbuch Zug) führt als allgemeine Unterkategorien von Maler- 
und Tapezierarbeiten das Auffrischen bzw. die Reparatur bzw. den gleichwertigen Ersatz 
als unter den abziehbaren Unterhalt fallende Arbeiten auf. Paragraph 196 Abs. 2 lit. b StG 
definiert Aufwendungen, die bei der Einkommenssteuer als Abzüge zu berücksichtigen 
sind, als bei der Grundstückgewinnsteuer nicht anrechenbar.
Den Unterlagen ist zu entnehmen, dass die Steuerverwaltung Zug mit E-Mail vom 30. 
Januar 2020 (an die Rekursgegnerin) bzw. Schreiben vom 8. Juli 2020 (an die 
Rekurrenten) bestätigte, dass die Kosten für die Malerarbeiten bei der Veranlagung der 
Einkommenssteuer zum Abzug zugelassen würden. Ihren Einspracheentscheid vom 8. 
April 2020 begründete die Rekursgegnerin denn auch damit, dass sie gemäss § 187 Abs. 
3 StG an die von der kantonalen Steuerverwaltung bei der Einkommenssteuer 
festgelegten Grundlagen für die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer gebunden sei. 
Diese Einschätzung ist aufgrund der gesetzlichen Konzeption korrekt. Denn da die 
Steuerverwaltung des Kantons Zug zugesagt hat, die von den Rekurrenten bezahlten 
Malerarbeiten in der Einkommenssteuerveranlagung 2019 der Rekurrenten zum Abzug 
zuzulassen, können diese Kosten in ihrer Grundstückgewinnsteuerveranlagung nicht 
berücksichtigt werden. Dass die Rekurrenten im Zeitpunkt des effektiven Abflusses der Fr. 
4'308.– nicht mehr Eigentümer der betroffenen Liegenschaft waren, ändert nichts an 
dieser Einschätzung: Die Steuerverwaltung des Kantons Zug ist aufgrund des 
Vertrauensprinzips so oder so an ihre Zusage gebunden, auch wenn sie nicht korrekt wäre 
(zum Vertrauensgrundsatz: BGE 143 V 95 E. 3.6.2). Die entsprechende Begründung des 
Einspracheentscheids ist somit nicht zu beanstanden. Im Ergebnis ist vorliegend also 


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einerseits ein Ausschlusstatbestand erfüllt und andererseits ein anrechenbarer Aufwand 
eben gerade nicht gegeben. 


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4.
4.1
Zusammengefasst lauten die Elemente für die Einschätzung für die 
Grundstückgewinnsteuer im vorliegenden Fall wie folgt: Verkaufserlös netto Fr. ____, 
Anlagekosten Fr. ____und Grundstückgewinn Fr. 172'966.–. Aufgrund dieser 
Berechnungen kommt der minimale Steuersatz von 10 % zur Anwendung (§ 199 Abs. 3 lit. 
a StG), womit sich die veranlagte Grundstückgewinnsteuer von Fr. 17'297.– sowie der in 
Rechnung gestellte noch zu zahlende Betrag von Fr. 2'197.– als korrekt erweisen und der 
Rekurs folglich abzuweisen ist.
4.2
Die unterliegende Partei trägt die Kosten des Rekursverfahrens (§ 120 Abs. 1 StG 
i.V.m. § 187 Abs. 1 StG). Die Spruchgebühr des Verwaltungsgerichts beträgt zwischen 
Fr. 400.– und Fr. 15'000.–. Sie ist u.a. nach dem Zeit- und Arbeitsaufwand des Gerichts, 
der Schwierigkeit der Sache und dem Streitwert festzusetzen (§ 1 Abs. 1 und 2 der 
Verordnung über die Kosten im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vom 30. August 
1977 [KoV VG; BGS 162.12]). In Steuersachen bemisst sich der Streitwert anhand der 
Steuerersparnis, welche ein Rekurrent hätte, wenn er mit seinen Anträgen vollständig 
durchdringen würde. Vorliegend fällt der Streitwert mit rund Fr. 430.– verhältnismässig 
gering aus. Ferner war der Aufwand für das Gericht vergleichsweise klein. Somit erweist 
sich eine Gerichtsgebühr von Fr. 1'000.– dem Fall als angemessen. Die Rekurrenten 
unterliegen vollständig, weshalb sie die gesamten Kosten zu tragen haben. Der von den 
Rekurrenten geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'000.– wird mit diesem Anspruch 
verrechnet.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens ist den ohnehin nicht anwaltlich vertretenen 
Rekurrenten keine Parteientschädigung zuzusprechen. Die Rekursgegnerin wurde nicht 
vertreten und hat ausserdem in ihrem amtlichen Wirkungskreis gehandelt. Ihr ist daher 
keine Entschädigung zuzusprechen. 


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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Kosten werden auf Fr. 1'000.– festgelegt und mit dem von den Rekurrenten 
geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
3.
Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet.
4.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Eröffnung beim 
Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten eingereicht werden.
5.
Mitteilung an die Rekurrenten (im Doppel, mit ausführlicher 
Rechtsmittelbelehrung), an die Rekursgegnerin, in Kopie an die Steuerverwaltung 
des Kantons Zug und zum Vollzug von Ziff. 2 des Dispositivs in Kopie an die 
Finanzverwaltung des Kantons Zug.
Zug, 30. September 2020 
Im Namen der
ABGABERECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende
Der Gerichtsschreiber
versandt am