zg_verwaltungsgericht · V 2023 23 · 2024-12-17 · de

Verwaltungsrechtl. Kammer — Baubewilligung

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG
VERWALTUNGSRECHTLICHE KAMMER
Mitwirkende Richter: MLaw Patrick Trütsch, Vorsitz
lic. iur. Jacqueline Iten-Staub, lic. iur. Ivo Klingler
lic. iur. Adrian Willimann und Ersatzrichterin lic. iur. Judith Fischer
Gerichtsschreiber: lic. iur. Peter Kottmann
U R T E I L vom 17. Dezember 2024
[rechtskräftig]
gemäss § 29 der Geschäftsordnung
in Sachen
A.________
Beschwerdeführer
vertreten durch RA lic. iur. Alex Schilliger u/o RA lic. iur. Silvia Ruchti,
Schilliger Recht, Bahnhofplatz, Postfach, 6302 Zug
gegen
1. B.________ GmbH
vertreten durch RA MLaw Mathias Wetzel, SCHWEIGER Advokatur / Notari-
at, Dammstrasse 19, 6300 Zug 
2. Gemeinderat Unterägeri, Seestrasse 2, Postfach, 6314 Unterägeri 
3. Amt für Raum und Verkehr des Kantons Zug, Aabachstrasse 5, 6300 Zug
Beschwerdegegner 
betreffend
Baubewilligung
V 2023 23


2
Urteil V 2023 23
A.
Die C.________ ist Eigentümerin des Grundstückes GS Nr. D.________ (im Fol-
genden GS D.________) an der E.________strasse in Unterägeri. Zwecks Neuüberbau-
ung dieses Grundstücks erstellte die B.________ GmbH im Jahr 2018 und am 13. Januar 
2021 zwei Projektstudien, zu welchen die F.________ AG sich am 8. Februar 2021 sowie 
am 5. und 29. März 2021 äusserte und das Amt für Raum und Verkehr des Kantons Zug 
am 9. März 2021 eine erste und am 9. November 2021 eine zweite Stellungnahme abgab. 
Am 24. November 2021 reichte die B.________ GmbH in Vertretung der Grundeigentüme-
rin bei der Gemeinde Unterägeri ein Baugesuch für die Erstellung eines neuen Wohnge-
bäudes mit 15 Wohnungen sowie Nebennutzung ein. Während der öffentlichen Auflage 
des Baugesuches gingen dagegen neun Einsprachen ein, darunter diejenige von 
A.________ am 22. Dezember 2021, welcher Eigentümer des südlich gelegenen Grunds-
tücks GS G.________ ist. Vier Einsprachen wurden zurückgezogen; die anderen wurden – 
soweit darauf eingetreten werden konnte – mit separaten Entscheiden vom 17. Januar 
2023 abgewiesen. Am 17. Januar 2023 erteilte der Gemeinderat Unterägeri die Bewilli-
gung für das Baugesuch UA-2021-208 und stimmte dem Neubau Mehrfamilienhaus mit 
Wohnungen, Gewerbefläche und Einstellhalle inkl. Abbruch der bestehenden Gebäude 
Assek.-Nrn. H.________ unter Auflagen und Bewilligungen zu. Namentlich hielt er unter 
Ziffer 5 der Baubewilligung fest, dass, da mit dem verwaltungsrechtlichen Vertrag das öf-
fentliche Interesse für eine gemeinsame Tiefgarageneinfahrt umgesetzt werden könne, für 
die Garageneinfahrt ausserhalb der Baulinie und die Strassenabstandsunterschreitung im 
Tiefgaragenbereich (südlich des Grundstückes) – im Sinne einer künftig guten Erschlies-
sungslösung für alle Nachbargrundstücke – eine Ausnahme erteilt werde. Gemäss Ziffer 6 
ist der verwaltungsrechtliche Vertrag zwischen der Einwohnergemeinde Unterägeri, der 
Eigentümerschaft bzw. Planung "B.________ AG" vom 15. Juni 2022 resp. 15. September 
2022 Bestandteil der Baubewilligung. Der verwaltungsrechtliche Vertrag tritt in Kraft, so-
bald die Baubewilligung rechtskräftig wird. Der Gemeinderat wird vor Baufreigabe den 
verwaltungsrechtlichen Vertrag zur Anmerkung im Grundbuch anmelden lassen. Unter Zif-
fer 7 verwies er auf die Verfügung des Amtes für Raum und Verkehr vom 14. Dezember 
2022 im Geschäft UA-2021-208 und erklärte sie als integrierenden Bestandteil der Bau-
bewilligung. Die separate Eröffnung dieser Verfügung unterliess er. In der Rechtsmittelbe-
lehrung wies er auf die Möglichkeit der Verwaltungsbeschwerde an den Regierungsrat hin 
(GR-Vorakten act. 55). Die Einsprecher erhielten eine Kopie der Baubewilligung. 
B.
Mit Verwaltungsbeschwerde vom 13. Februar 2023 an den Regierungsrat des 
Kantons Zug liess A.________ die Aufhebung der Verfügungen des Gemeinderates Un-
terägeri vom 17. Januar 2023 im Verfahren UA-2021-208 in Sachen B.________ GmbH 


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Urteil V 2023 23
betreffend Baubewilligung und Abschreibung/Abweisung Einsprache beantragen. Die 
Baubewilligung in diesem Verfahren sei zu verweigern. Eventualiter sei die Sache zu neu-
em Entscheid an den Gemeinderat Unterägeri zurückzuweisen. Unter Kosten- und Ent-
schädigungsfolgen (letzteres zzgl. 7,7% MWST) zulasten der Beschwerdegegnerin. Die 
Baubewilligung erweise sich in mehrfacher Hinsicht als rechtsfehlerhaft. Eine Baulinie sei 
unzulässig überschritten und es sei gegen verschiedene kommunale Mass-, Nutzungs- 
und Gestaltungsvorschriften verstossen worden. In Sachen Lärmschutz gebe es Beden-
ken. Darüber hinaus habe der Gemeinderat schwerwiegende Verfahrensfehler begangen, 
indem er dem Beschwerdeführer relevante Stellungnahmen von Fachstellen nicht vor Er-
teilung der Baubewilligung habe zukommen lassen und seinen Entscheid verschiedentlich 
unzureichend begründet habe (act. 1). In beweisrechtlicher Hinsicht beantrage er einen 
Augenschein vor Ort sowie die Überprüfung des Lärmschutznachweises durch eine unab-
hängige Fachperson.
C.
Am 10. März 2023 liess A.________ dem Verwaltungsgericht mitteilen, er habe 
feststellen müssen, dass ihm der Gesamtentscheid des Kantons nicht eröffnet worden sei. 
Nachdem ihm auch andere Dokumente im Verfahren vorenthalten worden seien, sei es 
unumgänglich, die angefochtene Verfügung per se aufzuheben und die Sache an die Ge-
meinde zurückzuweisen. Angesichts der Regelung von § 42 Abs. 2 und § 63 Abs. 4 VRG 
würde er ansonsten einen entsprechenden Nachteil erleiden (act. 2).
D.
Mit Schreiben vom 14. März 2023 orientierte die Baudirektion des Kantons Zug 
den Gemeinderat Unterägeri sowie die Vertreter des Beschwerdeführers und der Bauher-
rin darüber, dass aufgrund der Tatsache, dass ein kantonaler Gesamtentscheid Bestand-
teil der gemeindlichen Baubewilligung bilde, entgegen der Rechtsmittelbelehrung die Be-
schwerde direkt beim Verwaltungsgericht zu führen sei. Sie leite daher die Verwaltungs-
beschwerde gestützt auf § 7 VRG weiter (act. 3 und 4). 
E.
Der Beschwerdeführer leistete fristgerecht den vom Verwaltungsgericht verfügten 
Kostenvorschuss von Fr. 2'000.– (act. 5 und 6).
F.
Mit Schreiben vom 2. Mai 2023 beantragte der Gemeinderat Unterägeri die Ab-
weisung der Beschwerde unter Bestätigung des vorinstanzlichen Entscheids und unter 
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers (act. 12). 


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Urteil V 2023 23
G.
Mit Stellungnahme vom 11. Mai 2023 beantragte das Amt für Raum und Verkehr 
(ARV) die Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde unter Kostenfolge zulasten des 
Beschwerdeführers (act. 13). 
H.
Am 27. Juli 2023 liess die Bauherrschaft die Abweisung der Beschwerde unter 
Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. 7,7% MWST) zulasten des Beschwerdeführers 
beantragen (act. 17). Sie schlug zum Beweis ihrer Darstellung die Durchführung eines Au-
genscheins vor. 
I.
Am 29. November 2023 liess der Beschwerdeführer eine Replik einreichen. Die in 
der Beschwerde gestellten Rechtsbegehren ergänzte er insofern, als auch der kantonale 
Gesamtentscheid des ARV vom 14. Dezember 2022 aufzuheben sei, eventualiter die Sa-
che auch an das ARV zurückzuweisen sei und die Kosten- und Entschädigungsfolgen 
nicht nur der Bauherrschaft, sondern auch dem Gemeinderat Unterägeri und dem ARV 
anzulasten seien (act. 22).
J.
Am 11. Dezember 2023 verzichtete der Gemeinderat Unterägeri unter Verweis auf 
seine Stellungnahme vom 2. Mai 2023 auf Ergänzungen (act. 25).
K.
Mit Eingabe vom 19. Januar 2024 hielt das ARV am Antrag auf Abweisung der 
Beschwerde fest, begehrte aber zusätzlich, dass die Erschliessung des Grundstücks (GS) 
Nr. J.________ gemäss den Auflagen des Tiefbauamts aufzuzeigen sei (act. 27). 
L.
Mit Duplik vom 30. Januar 2024 hielt die Bauherrschaft an ihren in der Vernehm-
lassung vom 27. Juli 2023 gestellten Anträgen fest (act. 28). Eine weitere Stellungnahme 
liess sie am 14. Februar 2024 zur Beschwerdeduplik des ARV einreichen und beantragen, 
dessen am 19. Januar 2024 gestellter, ergänzender Antrag betreffend die Erschliessung 
des GS J.________ sei abzuweisen. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde betreffe einzig 
die von der Gemeinde bewilligten Planunterlagen, nicht aber einen weiteren Umgebungs-
plan (act. 31).
M.
Mit Triplik vom 22. März 2024 hielt der Beschwerdeführer an seinen in der Replik 
gestellten Anträgen fest. Er äusserte sich dabei insbesondere zu den Ausführungen des 
ARV betreffend Erschliessung des GS J.________ (act. 32).


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Urteil V 2023 23
N.
Mit Quadruplik vom 3. Mai 2014 hielt die Bauherrschaft an ihren Anträgen fest. 
Gleichzeitig reichte sie die Lärmprognose der K.________ AG vom 8. April 2024 ein 
(act. 35). 
O.
Weitere Schriften wurden nicht mehr eingereicht.
Das Verwaltungsgericht erwägt:
1.
1.1
Gemäss § 61 Abs. 1 Ziff. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG, 
BGS 162.1) ist gegen Verwaltungsentscheide unterer kantonaler Verwaltungsbehörden 
die Beschwerde an das Verwaltungsgericht zulässig, soweit sich ihre Entscheide auf Bun-
desrecht stützen und die Gesetzgebung keinen Weiterzug an den Regierungsrat oder an 
das Bundesverwaltungsgericht vorsieht. Beschwerden gegen Baubewilligungsentscheide 
des Gemeinderates sind gemäss § 40 Abs. 2 VRG und § 67 Abs. 2 lit. a des Planungs- 
und Baugesetzes (PBG; BGS 721.11) im Normalfall beim Regierungsrat einzureichen. Be-
schwerden gegen Entscheide des Gemeinderats über Baugesuche und Baueinsprachen 
sind aber dann als Verwaltungsgerichtsbeschwerden zu behandeln, wenn in derselben 
Sache ein kantonaler Entscheid vom Verwaltungsgericht zu behandeln ist (§ 67 Abs. 2 
lit. b PBG). Nachdem hier der kantonale Entscheid des ARV vom 14. Dezember 2022, der 
sich in Teilen auf Bundesrecht stützt, mitangefochten ist, liegt ein Anwendungsfall von 
§ 67 Abs. 2 lit. b PBG vor. Aufgrund der fehlenden formellen Eröffnung des kantonalen 
Gesamtentscheides und der falschen Rechtsmittelbelehrung wurde eine Verwaltungsbe-
schwerde beim Regierungsrat eingereicht, welcher sie gestützt auf § 7 VRG an das Ver-
waltungsgericht weiterleitete. Da der Beschwerdeführer von der Baubewilligung betroffen 
ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat, ist die Be-
schwerdelegitimation gegeben (§ 62 Abs. 1 VRG). Die Beschwerde wurde frist- und form-
gerecht eingereicht (§§ 64 und 65 VRG), weshalb sie zu prüfen ist. Nebst Rechtsverlet-
zungen unterliegt auch die unrichtige Handhabung des Ermessens der gerichtlichen Beur-
teilung (§ 63 Abs. 3 VRG).
Die Beurteilung erfolgt auf dem Zirkulationsweg gemäss § 29 der Geschäftsordnung des 
Verwaltungsgerichtes (GO VG; BGS 162.11).


6
Urteil V 2023 23
1.2
Kommt der Rechtsmittelinstanz wie hier volle Kognition zu, ist sie verpflichtet, die-
se voll auszuschöpfen. Beschränkt sie ihre Überprüfung auf eine reine Rechtskontrolle 
oder gar eine blosse Willkür, so begeht sie eine formelle Rechtsverweigerung (BGE 130 II 
449 E. 4.1). Nach der Rechtsprechung hat sie aber in Ermessensfragen einen Entschei-
dungsspielraum der Vorinstanz zu respektieren. Sie hat eine unangemessene Entschei-
dung zu korrigieren, kann aber der Vorinstanz die Wahl unter mehreren angemessenen 
Lösungen überlassen (BGE 133 II 35 E. 3). Unangemessen ist eine Anordnung dann, 
wenn sie zwar innerhalb des Ermessensspielraumes liegt und die allgemeinen Verfas-
sungsprinzipien sowie den Sinn und Zweck der gesetzlichen Ordnung beachtet, das Er-
messen aber unzweckmässig ausgeübt wird (Marco Donatsch, in: Kommentar zum VRG 
des Kantons Zürich, 3. Aufl. 2014, § 20 N 50).
2.
Das GS D.________ an der E.________strasse in Unterägeri umfasst eine Fläche 
von 1'266 m2. Es befindet sich in der Kernzone B (in der Lärmempfindlichkeitsstufe III) und 
ist von einer Ortsbildschutzzone überlagert. Auf dem Grundstück befinden sich vier Ge-
bäude. Gemäss § 34 der Bauordnung 2008 Unterägeri (BO) dienen die Kernzonen A und 
B der Erhaltung des historischen Ortskerns. Sie sind für das Wohnen und für nicht und 
mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe bestimmt. Wohnungen im Erdge-
schoss sind nicht gestattet, ausgenommen an Lagen, die von der Kantons-, Oberdorf-, 
Höfner-, Lido- und Zugerbergstrasse abgewandt sind und sich nicht für publikumswirksa-
me Nutzungen eignen (Abs. 1). Grundsätzlich sind die Gebäude zu erhalten, dürfen aber 
abgebrochen und ein Neubau bewilligt werden, wenn die Gebäude für das Ortsbild un-
wichtig sind oder es unzumutbar ist, die Bausubstanz zu erhalten (Abs. 3). Sie dürfen um-
gestaltet, erweitert und umgenutzt und mit Erweiterungsbauten versehen werden, wenn 
das historische Ortsbild nicht beeinträchtigt wird (Abs. 4). In Abweichung von den Mass-
vorschriften gemäss § 45 darf ein Ersatzbau innerhalb des bestehenden Gebäudevolu-
mens unter bestimmten Voraussetzungen errichtet werden (Abs. 8). Geringfügige Abwei-
chungen des Ersatzbaus vom Gebäudevolumen des Altbaus können namentlich im Inter-
esse des Ortsbildes und unter Wahrung schutzwürdiger nachbarlicher Interessen gestattet 
oder vorgeschrieben werden (Abs. 9). Die Ortsbildschutzzonen dienen der Erhaltung, 
Pflege und Entwicklung des jeweiligen Orts- und Quartierbildes. Auf eine besonders gute 
architektonische Gestaltung und Einordnung ist zu achten. Bei Neubauten und wesentli-
chen Umbauten lässt der Gemeinderat das Baugesuch durch eine unabhängige Fachper-
son prüfen und holt eine Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege ein (§ 36 BO). In 
§ 14 Abs. 1 lit. h und § 20 des Denkmalschutzgesetzes (DMSG; BGS 423.11) ist die Bera-


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Urteil V 2023 23
tungspflicht des Amtes für Denkmalpflege und Archäologie (ADA) festgehalten. In der 
Kernzone B sind drei Geschosse zulässig bei einer Fassadenhöhe von 10,00 m und einer 
Firsthöhe von 15 m (§ 45 BO Unterägeri). 
Das Baugesuch wurde am 24. November 2021 eingereicht und am 17. Januar 2023 bewil-
ligt. Die Revision des Planungs- und Baugesetzes vom 22. Februar 2018 (nPBG; 
BGS 721.11) sowie die Totalrevision der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz vom 
20. November 2018 (nV PBG; BGS 721.111) sind per 1. Januar 2019 in Kraft getreten. 
Übergangsrechtlich gelangt vorliegend § 71a lit. b nPBG zur Anwendung, wonach für 
Baugesuche und Sondernutzungspläne in denjenigen Gemeinden, welche ihre Zonenplä-
ne und Bauvorschriften noch nicht an die sich an der Interkantonalen Vereinbarung über 
die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) orientierenden Baubegriffe und Messweisen 
angepasst haben, das bisherige Recht (in Kraft bis zum 31. Dezember 2018) gilt (nachfol-
gend PBG und V PBG).
3.
Verletzung des rechtlichen Gehörs
3.1
Der Beschwerdeführer beantragt die Aufhebung der Baubewilligung nur schon aus 
formellen Gründen. Sein rechtliches Gehör sei aus mehreren Gründen massiv verletzt 
worden. Von der Stellungnahme des Amts für Denkmalpflege und Archäologie vom 
11. August 2022 und der F.________ vom 23. August 2022 habe er erst zusammen mit 
der Baubewilligung erfahren. Die vorgängige Stellungnahme dazu sei ihm verweigert wor-
den. Zudem habe der Gemeinderat die Baubewilligung, insbesondere die Ausnahmebewil-
ligung für die Überschreitung der Baulinie, nur ungenügend begründet. In gröbster Verlet-
zung der Koordinationspflicht nach § 46 PBG sei der kantonale Gesamtentscheid nicht zu-
sammen mit der Baubewilligung und dem Einspracheentscheid eröffnet worden. Unter 
"Bedingungen und Auflagen" werde zwar auf die kantonale Verfügung verwiesen, der Be-
griff "kantonaler Gesamtentscheid" fehle aber. Diesen Vorwürfen hielt der Gemeinderat 
Unterägeri entgegen, dass es der Einsprecherschaft jederzeit möglich gewesen wäre, in 
die Stellungnahmen des ADA und der F.________ Einblick zu nehmen. Dabei hätte der 
Einsprecher feststellen können, dass bereits mehrere Stellungnahmen vom ADA und vom 
Fachplaner vorgelegen hätten. Insofern bestehe auch eine Holpflicht des Einsprechers. Es 
treffe nicht zu, dass die Gemeinde erst nachträglich, konkret nach Eingang der Einspra-
che(n), diese Berichte eingeholt hätte. Er gestehe aber ein, dass er auf die Begründung 
der Ausnahmebewilligung etwas zu wenig Gewicht – auf Grund einer gesamtheitlich guten 
Lösung für das ganze Siedlungsquartier – gelegt habe. Richtig sei, dass dem Beschwer-
deführer nur die Baubewilligung und die zwei Stellungnahmen des ADA und der Fachper-


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Urteil V 2023 23
son zugestellt worden sei. Es wäre ihm möglich gewesen, den kantonalen Gesamtent-
scheid nachzuverlangen. Die Gemeinde sei auch bisher davon ausgegangen, dass dies 
bei Interesse der Fall sei.
3.2
3.2.1
Der Anspruch auf rechtliches Gehör stützt sich auf Art. 29 Abs. 2 BV. Auf kantona-
ler Ebene ist in § 15 Abs. 1 VRG geregelt, dass die Behörde den Parteien das rechtliche 
Gehör gewährt, bevor sie entscheidet. Das rechtliche Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV 
dient einerseits der Sachaufklärung, andererseits stellt es ein persönlichkeitsbezogenes 
Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheides dar, welcher in die Rechtsstellung des 
Einzelnen eingreift. Dazu gehört insbesondere das Recht des Betroffenen, sich vor Erlass 
eines solchen Entscheides zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Ein-
sicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an 
der Erhebung wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Be-
weisergebnis zu äussern, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen. Der 
Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst als Mitwirkungsrecht somit alle Befugnisse, die 
einer Partei einzuräumen sind, damit sie in einem Verfahren ihren Standpunkt wirksam zur 
Geltung bringen kann (vgl. BGer 1P.26/2007 vom 4. Juli 2007 E. 3.1; BGE 132 II 485 
E. 3.2). Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs führt grundsätzlich ungeachtet der materi-
ellen Begründetheit des Rechtsmittels zur Aufhebung des Entscheids und zur Rückwei-
sung an die verfügende Behörde. Eine ausnahmsweise Heilung der Gehörsverletzung ist 
denkbar in denjenigen Fällen, in welchen die Rechtsmittelinstanz über die gleich weite Ko-
gnition wie die Vorinstanz verfügt (vgl. etwa BGer 1C_191/2022 vom 16. Mai 2023 E. 2.5 
und 2.6).
3.2.2
Gemäss § 46 PBG holt die zuständige Gemeindebehörde bei der kantonalen Ko-
ordinationsstelle die erforderlichen Bewilligungen und Zustimmungen ein und eröffnet sie 
zusammen mit allfälligen Einspracheentscheiden gemeinsam mit ihrem Entscheid über 
das Baugesuch. Dieses Gebot ist nicht eine blosse Ordnungsvorschrift, sondern zwin-
gend. Es bezweckt die inhaltliche Abstimmung mit widerspruchsfreien Anordnungen sowie 
einheitlicher, gleichzeitiger Überprüfungsmöglichkeit. Deswegen steht in diesen Fällen nur 
die Verwaltungsgerichtsbeschwerde als kantonales Rechtsmittel zur Verfügung (§ 67 
Abs. 2 lit. b PBG, siehe oben E. 1.1). Aus der fehlenden oder fehlerhaften Eröffnung darf 
dem Betroffenen kein Nachteil entstehen, etwa dadurch, dass die Möglichkeit, ein 
Rechtsmittel zu ergreifen, eingeschränkt oder vereitelt wird. Die Ansicht des Gemeindera-
tes, mit dem Verweis auf den kantonalen Entscheid in der Baubewilligung sei dieser Pflicht 


9
Urteil V 2023 23
Genüge getan und der Verfügungsadressat könne bei Interesse den kantonalen Entscheid 
nachverlangen, ist rechtlich unhaltbar. 
3.3
Dass der Gemeinderat den kantonalen Entscheid nicht eröffnet hat und überdies 
eine falsche Rechtsmittelbelehrung angebracht hat, stellt insgesamt einen groben Verfah-
rensmangel dar. Trotzdem rechtfertigt es sich vorliegend nicht, die Baubewilligung aus 
formellen Gründen aufzuheben. Dazu Folgendes: Dem strittigen Baugesuch gingen zwei 
Studien voraus, in welche offenkundig auch der Beschwerdeführer zumindest in Teilen in-
volviert war (GR-act. 1 und 2). Am 8. Februar 2021 und 5. März 2021 machte die 
F.________ (F.________ AG, welche gemäss ihrem Internetaufritt beratend und entwi-
ckelnd in städtebaulichen und raumplanerischen Anliegen tätig ist) im Rahmen einer Stel-
lungnahme zum Dorfzentrum S.________ beim zweiten Vorprojekt Vorschläge für die 
Tiefgaragenzufahrt (GR-act. 3 und 4). Am 9. März 2021 fasste das ARV basierend auf der 
Bauanfrage vom 19. Januar 2021 als Koordinationsbehörde die Beurteilungen u.a. des 
ADA und des Tiefbauamtes zusammen (GR-act. 5). Am 29. März 2021 erfolgte eine Stel-
lungnahme der F.________ zur architektonischen Gestaltung des Bauprojekts, in welcher 
unter Miteinbezug des GS Nr. G.________ des Beschwerdeführers die Zufahrt zur Tiefga-
rage über dessen Grundstück vorgeschlagen wurde (GR-act. 6). In der Folge passte die 
B.________ GmbH am 30. April 2021 ihre Projektstudie an und zeigte relativ detailliert für 
das GS Nr. G.________ eine Gebäudenutzung samt einer Einfahrt für die gemeinsame 
Tiefgarage im Südosten auf (GR-act. 7). Zu letzterer Anpassung gab das ARV am 9. No-
vember 2021 unter Verweis auf seine ersten Ausführungen vom 9. März 2021 eine zweite 
Stellungnahme ab (GR-act. 8). Den Rechtsschriften ist zu entnehmen, dass eine gemein-
same Planung schlussendlich wohl an unterschiedlichen finanziellen Vorstellungen und In-
teressen der Parteien und der Eigentümerin des Nachbargrundstücks GS Nr. L.________ 
scheiterte. Immerhin zeigt es aber, dass der Beschwerdeführer vom Einbezug von kanto-
nalen Behörden und einer externen Fachbehörde Kenntnis hatte. In seiner persönlich ver-
fassten Einsprache gegen das aufgelegte Baugesuch verwies er explizit auf die notwendi-
gen Stellungnahmen von ADA und unabhängiger Fachperson und legte seiner Eingabe 
die Stellungnahme des ARV vom 9. November 2021 bei (GR-Vorakten act. 11). Am 
13. Juni 2022 stellte der Gemeinderat dem Beschwerdeführer überarbeitete Pläne des 
Baugesuchs zu, da die Bauherrschaft nach Rücksprache mit dem Kanton Plananpassun-
gen betreffend Fassaden und Garageneinfahrt hatte vornehmen müssen. Am 29. Juli 2022 
liess der nun anwaltlich vertretene Beschwerdeführer eine ausführliche Stellungnahme 
dazu einreichen (GR-Vorakten act. 50). 


10
Urteil V 2023 23
Die Baubewilligung wie auch der Einspracheentscheid, letzterer unter Beilage der Stel-
lungnahmen des ADA vom 11. August 2022 und der F.________ vom 21. November 
2022, wurden korrekt der Rechtsvertretung des Beschwerdeführers zugestellt (BF-act. 3). 
Der versierten Kanzlei hätte aufgrund der Vorgeschichte, der Einspracheschrift samt deren 
Beilage und ihrer eigenen Stellungnahme durchaus der Verweis auf die Verfügung des 
ARV in Ziffer 7 der Baubewilligung – der Begriff "kantonaler Gesamtentscheid" ist nicht ge-
fordert –auffallen und sie zur Nachfrage veranlassen können. Jedenfalls war die Rechts-
vertretung in der Lage, die Baubewilligung umfassend und sachgerecht anzufechten. Ein 
Nachteil entstand dem Beschwerdeführer zwar insofern, als er wegen der falschen 
Rechtsmittelbelehrung mit einer verkürzten Beschwerdefrist rechnete. In der Sache selbst 
konnte er vor dem Verwaltungsgericht aufgrund des ihm zustehendem Replikrechts um-
fassend seine Einwände vorbringen. Gleich ist auch die fehlende Zustellung der im Nach-
gang der Einsprachen zusätzlich eingeholten Berichte des ADA und der F.________ zu 
beurteilen. Das Versäumnis durch den Gemeinderat ist vorliegend nicht so gravierend, da 
diese Berichte inhaltlich an die dem Beschwerdeführer bekannten Einschätzungen an-
knüpften, er sie zusammen mit dem Einspracheentscheid erhielt und er sich auch dazu 
uneingeschränkt äussern konnte. Nicht anders verhält es sich mit den Begründungen, die 
auch nach Ansicht des Gemeinderates teilweise etwas knapp ausfielen. Wie erwähnt steht 
dem Verwaltungsgericht die vollen Prüfungskognition zu; insgesamt würde die Aufhebung 
der Baubewilligung aus formellen Gründen nur zu einem prozessualen Leerlauf führen. 
4.
Erschliessung Tiefgarage/ Erschliessung GS J.________ 
4.1
4.1.1
Der Beschwerdeführer rügt, dass die oberirdisch in Erscheinung tretende Einfahrt 
in die Tiefgarage samt Umfassungsmauern und Pavillon im Bereich der Bauparzelle ge-
plant sei, der gemäss Baulinien im Zonenplan der Gemeinde Unterägeri von Bauten frei-
zuhalten sei. Der Gemeinderat habe eine Ausnahmebewilligung dafür erteilt, mutmasslich 
gestützt auf § 57 V PBG, welche Regelung aber ohnehin keine Grundlage für eine Abwei-
chung von Baulinien biete. Deren Anpassung müsste auf dem Planungsweg erfolgen. Da-
zu seien die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung (unbillige Härte, offensicht-
lich unzweckmässige Lösung bei Verweigerung etc.) auch nicht erfüllt, hätte doch eine 
Projektstudie eine Alternativerschliessung über sein eigenes GS aufgezeigt, welche deut-
lich vorteilhafter sei. Er würde nach wie vor dazu Hand bieten, wenn die Konditionen fair 
seien. Der durch Baulinien gesicherte Freihaltebereich betreffe nicht Tiefbauten; Zu- und 
Wegfahrten zur E.________strasse und M.________strasse seien somit in diesem Be-


11
Urteil V 2023 23
reich zulässig. Die notwendigen Absturzsicherungen entlang der Tiefgarageneinfahrt und 
der Pavillon seien hingegen Hochbauten und damit unzulässig.
Die geplante Zufahrt führe an seiner ganzen Liegenschaft entlang und sei für ihn äusserst 
unvorteilhaft in verschiedener Hinsicht. Zu beachten sei, dass die Zufahrt das im Eigentum 
der Gemeinde und so als eine öffentliche Sache im Gemeingebrauch stehende 
GS N.________ vollumfänglich in Beschlag nehmen würde. Aus dem jetzt unbebauten 
Grundstück würde eine betonierte Zufahrt, die nur dem Projekt der Beschwerdegegnerin 
dienen und damit eine unzulässige Sondernutzung darstellen würde, was einer faktischen 
Entäusserung gleichkomme. Solches dürfe nicht erlaubt werden. Der Beschwerdeführer 
habe vernommen, dass die geplanten sieben oberirdischen Parkplätze nicht als Besu-
cherparkplätze zur Verfügung stehen sollten, sondern an die O.________ abgetreten oder 
vermietet werden sollten. Gemäss BO Unterägeri § 23 müssten an dieser Stelle mindes-
tens zwei Besucherparkplätze zur Verfügung stehen. Da 18 von 19 Parkplätzen von den 
Bewohnern und Gewerbetreibenden belegt würden, fehlten die Pflichtparkplätze und es 
sei von einer Parkplatznot auszugehen. 
Aufhorchen lasse, dass das ARV die kostenfällige Abweisung der Beschwerde beantrage, 
aber gleichzeitig feststelle, dass die Art der Erschliessung des GS J.________ den Plänen 
nicht entnommen werden könne. Diese Frage gehöre zum Gegenstand des Baubewilli-
gungsverfahrens und könne nicht in ein nachgelagertes Verfahren verschoben werden. 
Das ARV hätte insgesamt dem Bauvorhaben gar nicht erst zustimmen dürfen. Das ARV 
habe auch nicht geprüft, ob und inwieweit sich die zwischen der Gemeinde und der Bau-
herrschaft vorgesehene Erschliessungslösung mit gemeinsamer Nutzung der Tiefgarage-
neinfahrt rechtlich durchsetzen lasse. Dieser Vertrag sei kein taugliches Instrument dafür. 
Darin sei nämlich vorgesehen, dass die offenen Fragen noch mittels separaten Dienstbar-
keitsverträgen zu regeln seien, wobei eine verpflichtende Grundlage zum Abschluss dieser 
Verträge fehle. 
4.1.2
Der Gemeinderat hält dazu fest, es treffe zu, dass die Tiefgarageneinfahrt ausser-
halb der Baulinie sei. Es seien fünf Varianten geprüft worden, deren bevorzugte (auf dem 
Grundstück des Beschwerdeführers) leider gescheitert sei. Die Varianten innerhalb der 
Baulinie seien verworfen worden (viel Verkehrsfläche im Hinterhof, Verletzung der Durch-
wegung, Bodenversatz, Fassadenbruch). Die Garageneinfahrt ausserhalb der Baulinie sei 
die beste Variante. Der Gemeinderat habe die Ausnahmebewilligung erteilt aufgrund der 
Einigung mit der Bauherrschaft, dass sie auch für die umliegenden Grundstücke als Zu-


12
Urteil V 2023 23
fahrt diene. Dies sei mittels eines verwaltungsrechtlichen Vertrags gesichert worden. Da-
mit werde eine gesamtheitlich gute Lösung für das ganze Siedlungsquartier bei gleichzei-
tigem Erhalt der Qualität des Hinterhofs erzielt. Betreffend das Angebot des Beschwerde-
führers, Hand zu bieten für eine Lösung auf seinem GS, müsse erst das auf seinem 
Grundstück liegende partielle Bauverbot zugunsten des GS L.________ (Eigentum 
O.________) auf zivilrechtlichem Weg aufgehoben resp. bereinigt werden. Es könne nicht 
sein, dass der Bauherrschaft aufgrund nachbarschaftlicher Probleme die Baubewilligung 
verweigert werde. Die vom Beschwerdeführer gewünschte Anpassung der Baulinie auf 
seinem GS G.________ im Zusammenhang mit seinem eigenen Baugesuch (UA-2022-
133) habe der Gemeinderat geprüft, aber wegen der engen Platzverhältnisse und der 
Nähe zur Erschliessungsstrasse GS N.________ abgelehnt. 
Zur Frage, wie die Erschliessung des GS J.________ erfolgt resp. den Auflagen des Tief-
bauamts Folge geleistet wird, äusserte sich der Gemeinderat nicht. 
4.1.3
Laut ARV tangieren die Einwände des Beschwerdeführers die Zuständigkeitsbe-
reiche des kantonalen Tiefbauamtes (TBA) nicht. Die vom TBA verfügten Auflagen seien 
zu beachten. Die Wegfahrt von GS J.________ habe entweder über das GS D.________ 
der Bauherrschaft rückwärtig zu erfolgen oder alternativ sei die Sichtzone auf 
GS D.________ für eine direkte Ausfahrt auf die Kantonsstrasse freizuhalten. Allerdings 
sei aus den Plänen nicht ersichtlich, wie die Auflagen des TBA genau umgesetzt würden; 
das TBA beantrage deshalb, dies im vorliegenden Verfahren aufzuzeigen. 
4.1.4
Die Bauherrschaft lässt darlegen, dass es nicht nachvollziehbar sei, inwiefern die 
Baulinie aus dem Jahr 1988 die Tiefgarageneinfahrt tangiere. Sie komme im westlichen 
Bereich des GS D.________ sowie südlich von GS J.________ resp. entlang der Grenze 
zu GS L.________ und somit ausserhalb der Baurechtslinie zu liegen. Dieselbe Ansicht 
habe auch die Vorinstanz. Das Tiefbauamt habe verfügt, dass die Beschwerdegegnerin 
die Wegfahrt des GS J.________ zur M.________strasse auf ihrem GS D.________ zu 
dulden habe und die notwendigen baulichen Voraussetzungen dafür schaffen müsse. Da-
mit werde die Grünfläche nicht ansatzweise gesichert, sondern gegenteils minimiert. Die 
Gespräche mit dem Beschwerdeführer hätten sich schwierig gestaltet. Da eine für alle 
Parteien dienliche Lösung für eine gemeinsame Überbauung oder Tiefgarage nicht habe 
gefunden werden können, habe sich die Beschwerdegegnerin für eine "autarke" Lösung 
entschlossen, die für gut befunden worden sei. Die Tiefgarageneinfahrt sei so konzipiert, 
dass der Grünflächenwegfall gering sei und die heutige Situation aufgewertet werde. Der 


13
Urteil V 2023 23
grosse Vorteil sei, dass die Grundstückeigentümer GS I.________ – somit auch der Be-
schwerdeführer – diese bei Wunsch ebenfalls nutzen könnten (vgl. verwaltungsrechtlicher 
Vertrag vom 15. Juni 2022 resp. 15. September 2022). Damit müssten die notwendigen 
oberirdischen Verkehrsflächen und die Tiefgarageneinfahrt nur einmal erstellt werden, 
womit im Quartier S.________ mehr Grünflächen erstellt bzw. erhalten bleiben könnten. 
Die auf GS G.________ lastende partielle Bauverbotsdienstbarkeit erweise sich für den 
Beschwerdeführer als "ungünstige Ausgangslage". Die Beschwerdegegnerin sei von die-
ser aber weder belastet noch an ihr berechtigt. Die vom Beschwerdeführer auf seinem 
GS G.________ favorisierte Tiefgarageneinfahrt sei mit etlichen rechtlichen und finanziel-
len Unklarheiten verbunden, das Risiko für die Bauherrschaft nicht kalkulierbar. 
Betreffend das GS N.________ sei zu betonen, dass dieses gemäss geltendem Zonen-
plan als Verkehrsfläche definiert sei, was auch in Zukunft so bleiben werde. Bereits heute 
sei das GS N.________ überwiegend zubetoniert und diene allein der Erschliessung der 
angrenzenden Liegenschaften inkl. desjenigen des Beschwerdeführers. Auch gemäss 
dessen am 19. Juli 2022 eingereichten Baugesuch für die Erstellung eines Neubaus solle 
die westliche Garage ("3 PP Bestand") und die östliche, neu geplante Garage direkt über 
das GS N.________ erschlossen werden. Er beanspruche für sich somit ein Recht, wel-
ches er den anderen Grundeigentümern verwehren wolle. 
Die Bauherrschaft sei sich der vom TBA verfügten Auflagen und Bedingungen zur Er-
schliessung des Nachbargrundstücks GS J.________ durchaus bewusst. Das vorliegende 
Verfahren betreffe aber einzig die bewilligten Planunterlagen; ein weiterer Umgebungsplan 
sei noch nicht eingereicht worden. 
4.2
4.2.1
Baulinien sichern Wege und Plätze und halten Räume frei, insbesondere für be-
stehende oder künftige Verkehrsanlagen. Sie dienen der Gestaltung des Verkehrsraumes 
und des Siedlungsbildes (§ 31 Abs. 1 PBG). Im Baulinienraum sind neue Bauten unzuläs-
sig; Kleinbauten, Parkierungs-, Erschliessungsanlagen und dergleichen sind in der Regel 
vom Bauverbot nicht betroffen (§ 34 Abs. 1 und 3 PBG). Baulinien werden von der Ge-
meinde beschlossen (§ 17 PBG) und bedürfen der Genehmigung des Regierungsrates 
(§ 3 Abs. 3 PBG). Gemäss § 31 V PBG (identisch § 57 nV PBG) kann die zuständige 
Behörde Ausnahmebewilligungen erteilen. Die Ausnahmebewilligung ist Teil der Baubewil-
ligung. Sie erfolgt dann, wenn gemeindliche Vorschriften im Einzelfall zu einer offensicht-
lich unzweckmässigen Lösung führen oder eine unbillige Härte bedeuten würden und 


14
Urteil V 2023 23
nachbarliche Interessen nicht erheblich beeinträchtigt werden. Die Baulinien im hier mass-
geblichen Gebiet umlaufen teilweise bei einzelnen Parzellen fassadenbündig bestehende 
Gebäude (z.B. bei GS G.________), teilweise werden massvolle Erweiterungen entlang 
bestehender Fassaden vorgesehen (z.B. GS J.________) oder rückspringende Fassaden 
auskorrigiert (z.B. GS P.________). Das GS D.________ wird nicht als einzelne Parzelle, 
sondern zusammen mit den östlich gelegenen Parzellen von einer Baulinie umfasst, wel-
che jeweils in geraden Linien entlang den aussen liegenden Fassaden verläuft (vgl. Bf-
Replik act. 2, Baulinienplan Kernzone A + B). Die Baulinien sichern in diesem Gebiet die 
Vorgaben von § 34 BO Unterägeri, welcher in der Kernzone die Erhaltung der Massstäb-
lichkeit verlangt. 
4.2.2
Unbestrittenermassen respektiert das projektierte Gebäude die geltende Baulinie. 
Die Fassaden im Westen und Süden sind exakt auf derselben Linie der noch bestehenden 
Gebäude auf dem GS D.________ gesetzt. Anders verhält es sich mit der Tiefgaragenein-
fahrt, die im südwestlichen, freien Teil der Parzelle geplant ist. Mit den Baulinien wird vor-
geschrieben, in welchen Bereichen Hochbauten erstellt werden dürfen. Damit wird aber 
vorliegend nicht bestimmt, wie der ausserhalb befindliche Raum genutzt werden muss 
(Grünflächen, Hinterhof mit Parkierungsmöglichkeiten, Kleinbauten etc.). Die örtlichen Ge-
gebenheiten zeigen, dass eine Tiefgarageneinfahrt auf dem GS D.________ nur ausser-
halb der Baulinien erstellt werden kann, sofern sie nicht komplett in das Gebäude integriert 
wird. Letztere Variante würde aber klar zulasten von Wohnraum gehen, was in einer Inter-
essenabwägung von Gewicht ist. Ein Verzicht auf eine Tiefgarage zum Preis, dass der 
freie Teil der Parzelle für Parkierungen genutzt wird, ist fraglos unsinnig. Der Beschwerde-
führer macht geltend, dass Baulinien nicht überschritten werden dürften, sondern im Be-
darfsfall im formellen Planungsverfahren angepasst werden müssten. Diese Ansicht ist im 
Grundsatz korrekt. Trotzdem kann hier das Vorgehen des Gemeinderates, die Tiefgarage-
neinfahrt mittels Ausnahmebewilligung zu genehmigen, als gerechtfertigt beurteilt werden. 
Eine nach Südwesten verschobene Baulinie hätte zur Folge, dass Hochbauten erstellt 
werden dürften, was vorliegend weder intendiert ist noch den Vorgaben des Ortsbildschut-
zes entsprechen würde. Eine oberirdische Parkierung würde einer Aufwertung des Hofes 
entgegenstehen, wäre unzweckmässig und nicht im Sinne der Nachbarschaft. Mit dem 
verwaltungsrechtlichen Vertrag (vgl. GR-act. 15), womit die Erweiterung der Tiefgarage 
zugunsten der benachbarten Grundstücke ermöglicht wird – die Bauherrschaft wird ver-
pflichtet, drei Anschlussstellen vorzubereiten, die Eigentümer der benachbarten Grundstü-
cke berechtigt, diese zu nutzen –, werden die nachbarrechtlichen Interessen nicht bloss 
"nicht erheblich beeinträchtigt", sondern im Gegenteil begünstigt. Der Beschwerdeführer 


15
Urteil V 2023 23
bezweifelt zwar die Durchsetzbarkeit des Vertrages, doch scheinen die Nachbarn diese 
Ansicht nicht zu teilen. Die Gemeinde selbst sieht den Vertrag als genügende Grundlage, 
die Anliegen der Nachbarn und der Gemeinde durchzusetzen. Ob dies in einem allfälligen 
Streitfall später zutrifft, ja ob der Beschwerdeführer selber überhaupt je von der An-
schlussmöglichkeit Gebrauch machen will (vgl. sein Baugesuch mit geplanten Parkplät-
zen), braucht hier aber nicht abschliessend geprüft zu werden, da die Voraussetzungen für 
das Erteilen einer Ausnahmebewilligung gegeben sind. Insbesondere steht dieser nicht 
entgegen, dass mit der Variante einer Erschliessung über das GS des Beschwerdeführers 
eine attraktive Lösung angedacht wurde. Dem Gemeinderat ist Recht zu geben, dass der 
Bauherrschaft ein eigener Garagenzugang nicht verwehrt werden kann, wenn die gesetzli-
chen Voraussetzungen erfüllt sind. Das ist hier der Fall. 
4.3
Die Einwände des Beschwerdeführers, die Zufahrt zum Grundstück der Bauherr-
schaft über das im Eigentum der Gemeinde stehende GS N.________ stelle eine unzuläs-
sige Sondernutzung dar, ist nicht nachvollziehbar. Dieses GS ist im gemeindlichen Zonen-
plan als Strasse ausgewiesen und dient der Erschliessung der daran liegenden Grundstü-
cke (wie dies der Beschwerdeführer für sein eigenes Grundstück auch in Anspruch 
nimmt). 
4.4
4.4.1
Mit Replik vom 29. November 2023 brachte der Beschwerdeführer seine Beden-
ken vor, dass eine eigentliche Parkplatznot entstehen werde, da er erfahren habe, dass 
ein Teil der oberirdischen Parkplätze gar nicht der geplanten Überbauung zur Verfügung 
stehen würden, sondern fest an die O.________ vermietet oder gar abgetreten würden. 
Dazu hielt die Bauherrschaft fest, dass die angeblichen Vermutungen und Erfahrungen 
des Beschwerdeführers nicht von Relevanz seien.
4.4.2
Die genehmigten Pläne weisen 19 Parkplätze in der Tiefgarage sowie gemäss 
eingereichtem Umgebungsplan 7 Aussenparkplätze aus. Ob Letztere alle realisiert werden 
können, bedarf noch der Klärung (vgl. nachfolgend E. 4.6). Dies spielt vorliegend aber kei-
ne Rolle, da die Parkierungsvorschriften von § 22 f. BO auf jeden Fall erfüllt sind. Im Übri-
gen erschliesst sich dem Gericht nicht, weshalb Besucherparkplätze nicht auch in der 
Tiefgarage positioniert werden können. 


16
Urteil V 2023 23
4.5
4.5.1
Erst im Rahmen des Gerichtsverfahrens brachte der Beschwerdeführer in seiner 
Triplik Bedenken vor, dass mit der geplanten Tiefgarageneinfahrt, welche eine neue orts-
feste Anlage im Sinne von Art. 7 der Lärmschutz-Verordnung (LSV; SR 814.41) darstelle, 
möglicherweise den umweltrechtlichen Vorgaben nicht genügend Rechnung getragen 
worden sei, und dass die umliegenden Liegenschaften, insbesondere aber seine Liegen-
schaft, von übermässigem Lärm betroffen werde. Die Planung an einem anderen Ort (na-
mentlich via seine Liegenschaft) wäre technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich 
tragbar und aufgrund der beschriebenen Belastung ein Gebot der Stunde. Der Gemeinde-
rat äusserte sich zu dieser Fragestellung nicht. Die Bauherrschaft reichte die von der 
K.________ AG am 8. April 2024 erstellte Lärmprognose ein. Diese kam zum Schluss, 
dass in der fraglichen Zone mit der Empfindlichkeitsstufe III die massgeblichen Planungs-
werte gemäss Anhang 3 der LSV (Belastungsgrenzwerte für Strassenverkehrslärm), näm-
lich 60 db(A) tags und 50 db(A) nachts bei allen Empfangspunkten beim Gebäude der 
Bauherrschaft eingehalten werden können. Auch bei den Nachbarliegenschaften lägen 
aufgrund der Parkierungslärmbelastungen keine Grenzwertüberschreitungen vor, die Pla-
nungswerte seien eingehalten. Es sei offengelassen worden, ob es sich bei der Lärmer-
mittlung überall um lärmempfindlich genutzte Räume sowie um eine Wohn- oder Betriebs-
nutzung handle, da bei allen Empfangspunkten die strengeren Anforderungen für Wohn-
nutzungen eingehalten werden könnten. Der Gutachter kam zum Schluss, dass die lärm-
rechtlichen Anforderungen von Umweltschutzgesetz und Lärmschutz-Verordnung erfüllt 
seien. 
4.5.2
Die K.________ AG ist gemäss ihrem Internet-Auftritt im Bereich Bauphysik, Bau- 
und Raumakustik und Lärmschutz tätig. Nebst Planungsarbeiten erstellt sie Lärmgutach-
ten und Lärmprognosen. Die von der Bauherrschaft eingereichte Lärmprognose vom 
8. April 2024 ist in jeder Hinsicht nachvollziehbar; sie stützt sich auf die korrekten Rechts-, 
Sachverhalts- und Planunterlagen ab und ist umfassend. Auch wenn das Gericht sich eine 
Stellungnahme seitens der Gemeinde dazu gewünscht hätte, sieht es keine Veranlassung, 
an den Ergebnissen des fachlich ausgewiesenen Experten zu zweifeln. 
4.6
Was die Erschliessung des GS J.________ anbelangt, ergibt sich Folgendes: 
Baugesuche müssen alle Unterlagen enthalten, die für die Beurteilung eines Vorhabens 
nötig sind. Paragraf 27 V PBG listet auf, welche Pläne in der Regel der Behörde einzurei-
chen sind. Dazu gehören namentlich auch Umgebungspläne oder Auskünfte über die vor-
gesehene Materialisierung der Bauten, soweit diese nach aussen in Erscheinung treten. 


17
Urteil V 2023 23
Es steht aber grundsätzlich im Ermessen der Behörde, gewisse Pläne, die für die Prüfung 
der Bewilligungsfähigkeit (noch) nicht benötigt werden, zu einem späteren Zeitpunkt – in 
der Regel auf den Baubeginn hin – einzuverlangen. Entgegen den Ausführungen der Bau-
herrschaft lag der Gemeinde Unterägeri ein Umgebungsplan vom 3. Juni 2022 vor, den sie 
zusammen mit den übrigen Plänen als für die Baubewilligung massgebende Unterlagen 
bezeichnete (vgl. Ziff. 35 der Baubewilligung vom 17. Januar 2023). Tatsächlich ist diesem 
Umgebungsplan nicht zu entnehmen, wie die rückwärtige Erschliessung des 
GS J.________ und die Anbindung an das GS N.________ resp. an die 
M.________strasse erfolgt. In derselben Ziffer der Baubewilligung wird aber auch explizit 
auf die Möglichkeit von allfälligen Planänderungen verwiesen (was durchaus üblich ist und 
teilweise sogar sich erst nach Baubeginn aufdrängen kann). In welcher Form solche Ände-
rungen bekanntgegeben werden müssen (blosse Orientierung der Betroffenen oder gar 
formelle Publikation), bestimmt sich nach deren Umfang und Relevanz. Die Anordnungen 
des TBA, welche im kantonalen Gesamtentscheid vom 14. Dezember 2022 integriert sind, 
sind verbindlich. Dass diesen nur mit einer Verschiebung der Tiefgarageneinfahrt Folge 
geleistet werden kann, wie dies der Beschwerdeführer meint, erscheint aufgrund der Si-
tuationspläne nicht offensichtlich. Es ist unbestritten, dass die Bauherrschaft eine Lösung 
für diese Anordnungen vor Baubeginn vorlegen muss. Eine Aufhebung der Baubewilligung 
aufgrund dieser Problemstellung rechtfertigt sich aber nicht. Insofern ist der Antrag des 
ARV auf vollumfängliche Abweisung der vorliegenden Beschwerde in sich stimmig. Hinge-
gen ist der Antrag des ARV, die Erschliessung im Gerichtsverfahren aufzuzeigen, abzu-
lehnen. Es ist nicht Aufgabe des Gerichts, anstelle der Baubewilligungsbehörde erstin-
stanzlich die Art der Erfüllung der Auflagen zu prüfen. 
5.
Höhenvorschriften
5.1
5.1.1
Der Beschwerdeführer vertritt die Ansicht, dass § 14 V PBG verletzt resp. die 
Höhenlage des Erdgeschosses (EG) nicht eingehalten werde. Nach dieser Vorschrift liege 
der Fussboden des Erdgeschosses entweder höchstens 1,2 m über dem tiefsten oder 
0,3 m über dem höchsten Punkt des gewachsenen Terrains. Beide Voraussetzungen sei-
en hier nicht erfüllt. Aufgrund eines planerischen Kniffs bzw. Kunstgriffs durch die Tieferle-
gung des EG nur im (nördlichen) Gewerbebereich auf eine Höhe von 726,71 m.ü.M. stell-
ten die Beschwerdegegnerinnen darauf ab, dass das EG und der höchste Punkt auf der-
selben Höhe lägen. Dies treffe aber nur für den Gewerbebereich zu, der flächen- und vo-
lumenmässig nur einen kleinen Teil des Gebäudes ausmache. Im überwiegenden Teil des 
Gebäudes liege der Fussboden des EG wesentlich höher, nämlich 1,2 m über dem höchs-


18
Urteil V 2023 23
ten Punkt des gewachsenen Terrains. Dieses sei massgeblich. Es könne nicht sein, dass 
die Absenkung lediglich eines kleinen Teils des EG dazu führen könne, dass ein Gebäude 
insgesamt wesentlich zu hoch werden dürfe. Nicht bestritten werde, dass das EG klar 
mehr als 1,2 m über dem tiefsten Punkt liege. Inwiefern die Einhaltung der in § 45 BO Un-
terägeri definierten Fassaden- und Firsthöhen von der Einhaltung von § 14 Abs. 1 Satz 1 
V PBG entbinden könnte, sei nicht nachvollziehbar. Im Übrigen werde daran festgehalten, 
dass die massgebliche Fassadenhöhe von 10 m wegen der sog. "Ecklaternen" an der 
Nordfassade, der Westfassade und der Südfassade des südlichen Gebäudeteils eben ge-
rade nicht eingehalten werde. Die Ecklaternen an der Nord- und Südfassade führten so-
dann dazu, dass die in § 8 Abs. 3 V PBG vorgesehene Kniestockhöhe von 50 cm auch mit 
Bezug auf den (nördlichen) Gebäudeteil an der E.________strasse überschritten werde 
und daher das Dachgeschoss (DG) auch in diesem Gebäude als Vollgeschoss zu qualifi-
zieren sei, mit der Folge, dass der nördliche Gebäudeteil mit insgesamt vier Vollgeschos-
sen übergeschossig werde. 
5.1.2
Der Gemeinderat führt dazu aus, dass die Erdgeschosslage auf 726,71 m und 
damit exakt auf dem höchsten Punkt des Terrains festgelegt worden sei. Da das Sockel-
geschoss nur 58,7 % anrechenbare Geschossfläche des EG beinhalte, werde es nicht als 
Vollgeschoss beurteilt. Somit resultierten inkl. DG bei den zwei Hinterhofgebäuden drei 
Vollgeschosse. Da das südliche DG ein Vollgeschoss sei, müsse der Kniestock an dieser 
Stelle nicht eingehalten sein. Die Gebäudehöhe betrage südseitig 8,07 m (bei möglichen 
10 m) bzw. die Firsthöhe 11,60 m (bei möglichen 15 m). Bei den zwei Gebäudeteilen an 
der E.________strasse sei der Kniestock mit 50 cm eingehalten, weshalb dieser Dachbe-
reich nicht als Vollgeschoss zähle. Betreffend den Höhenversatz innerhalb der EG-Lage 
gebe es baurechtlich keine Vorschriften. Die Gemeinde sei der Auffassung, dass innerhalb 
des Gebäudes keine Vorgaben nötig seien, wenn insgesamt die Höhenvorschriften einge-
halten seien. Damit bestehe im Gebäudeinnern eine gewisse Flexibilität, welche gerade 
bei Niveaudifferenzen die Möglichkeit für gute Lösungen ohne Einfluss auf das Gebäude-
volumen gebe. 
5.1.3
Die Bauherrschaft verweist auf § 14 Abs. 1 V PBG, wonach die Bemessung der 
Höhenlage längs der Gebäudefassade erfolge. Diese Formulierung beziehe sich auf den 
klassischen Fall, indem die senkrecht auf einer Geraden liegende Fassade das gewach-
sene Terrain in einem bestimmten Punkt schneide. Sinn und Zweck von § 14 V PBG sei 
es, die Höhenlage des EG festzulegen, welche konkret abhängig vom gewachsenen Ter-
rain gemacht werde. Die Wahl des entsprechenden Referenzpunktes obliege der Bauherr-


19
Urteil V 2023 23
schaft. Vorliegend habe man sich für den höchsten Punkt entschieden und das EG auf 
0,01 mm über dem höchsten Punkt gesetzt. Diese Fussbodenhöhe gelte für das ganze 
Haus. Es sei unerheblich, dass dies "nur" einen kleinen Teil des Gebäudes ausmache. 
Weder schreibe die Verordnung vor, noch gebe es eine diesbezügliche Rechtsprechung, 
dass bei höherversetzten EGs die flächenmässig überwiegende Erdgeschosslage mass-
gebend sei. Weiter sei festzuhalten, dass der Fussboden des EG nirgends höher als 3 m 
über dem tiefsten Punkt des gewachsenen Terrains längs der Gebäudefassade liege, 
womit auch § 14 Abs. 1 Satz 2 V PBG durchgehend eingehalten sei. Das "Sockelge-
schoss" zähle demnach nicht als zusätzliches Vollgeschoss. Die Hauptfassade sei zwei-
felsfrei die Nordfassade, welche das Gebäude dominiere. Entlang der E.________strasse 
führe der Publikumsverkehr vorbei. Auch der Beschwerdeführer bezeichne den südlichen 
Teil als Hinterhof. Das gesamte Gebäude baue sich von dieser Seite her auf, weshalb die 
dortige Gewerbefläche als massgebendes EG gelte und damit die Höhenlage bestimme. 
Von dort dürfe die maximale Firsthöhe von 15 m über das gesamte Gebäude nach Süden 
hingezogen werden, was die Bauherrschaft aus Gründen der Einordnung unterlassen und 
freiwillig die Höhe reduziert habe. Die Fassaden- und Firsthöhen bewegten sich im rechtli-
chen Rahmen. Die bemängelte Ecklaterne sei nichts anderes als eine Dachaufbaute, die 
sich an einer Gebäudeecke befinde. Gemäss § 15 BO Unterägeri dürften diese maximal 
1/3 der Gebäudelänge betragen, was vorliegend eingehalten sei. Innerhalb der Dachauf-
baute müsse der Kniestock nicht eingehalten werden. Weder gebe es eine maximale 
Höhe für Dachaufbauten noch eine Vorschrift, dass sie nicht an einer Ecke platziert wer-
den dürften. Der Terminus "Ecklaterne" sei ein umgangssprachlicher Begriff; baurechtlich 
handle es sich um eine Schleppgaube, welche sich in der Gebäudeecke befinde. Para-
graf 34 Abs. 4 BO Unterägeri schreibe nicht vor, wo solche positioniert werden müssten.
5.1.4
Der Beschwerdeführer brachte zu diesen Stellungnahmen ergänzend vor, dass es 
nicht einleuchtend sei, dass ausgerechnet die Nordfassade als kürzere Fassade die 
Hauptfassade sein sollte, was aber letztlich ohne Bewandtnis sei wie auch die Tatsache, 
dass die Firsthöhe eingehalten sei. Gemäss § 34 Abs. 6 BO Unterägeri seien als Dach-
aufbauten nur Giebellukarnen, Schleppgauben oder Dachflächenfenster zugelassen, was 
"Ecklaternen" ohnehin ausschliesse. Die Fassadenhöhe sei in diesem Fall normal zu be-
stimmen (Abstand zwischen Fussbodenhöhe EG und Schnittpunkt der Fassade mit Unter-
kante der Dachkonstruktion). Dort betrage der Abstand mehr als 10 m. Der Kniestock sei 
in Anwendung von § 8 Abs. 3 V PBG zu bemessen und betrage mehr als die zulässigen 
50 cm (was auch die Bauherrschaft nicht bestreite). 


20
Urteil V 2023 23
5.2
5.2.1
Paragraf 14 V PBG definiert den masslichen Rahmen, wann ein Fussboden eines 
Geschosses als Erdgeschoss gilt. Demnach liegt er entweder höchstens 1,2 m über dem 
tiefsten oder 0,3 m über dem höchsten Punkt des gewachsenen Terrains entlang der Ge-
bäudefassade. Liegt der Fussboden des EG höher als 3 m über dem tiefsten Punkt, zählt 
das EG als zwei Geschosse. Mit der Festlegung der Höhenlage wird ein Gebäude inner-
halb eines Grundstückes positioniert. Die maximale Höhe eines Gebäudes wird vorab 
durch die gesetzlich normierte Fassaden- und Firsthöhe festgelegt, weniger mittels der er-
laubten Geschosszahlen, da die Geschosshöhen recht grosszügig konzipiert sind (vgl. 
§ 46 BO Unterägeri). Grenzabstände und Ausnützungsziffern etwa bestimmen im Weite-
ren die zulässigen Gebäudevolumina. 
Der Beschwerdeführer will eine Verletzung der Höhenbestimmungen darin erblicken, dass 
bloss ein flächenmässig untergeordneter Teil des ganzen Gebäudes, nämlich der für die 
Gewerbenutzung vorgesehene Teil entlang der E.________strasse, diese Höhe einhalte, 
während die anschliessenden Wohnungen deutlich darüber lägen. An sich ist unbestritten, 
dass deren Fussbodenhöhe § 14 Abs. 1 Satz 1 V PBG verletzen würde, sofern sie, wie 
das der Beschwerdeführer verstanden haben will, als massgebliche EG-Höhe gelten 
müssten. Damit würden sie als zwei Geschosse zählen. Unbestritten ist auch, dass sie 
nicht mehr als drei Meter über dem tiefsten Punkt des Terrains liegen, womit § 14 Abs. 1 
Satz 2 V PBG jedenfalls nicht zum Tragen kommt. 
5.2.2
Die Bauherrschaft hat Recht, dass sie unter Berücksichtigung der relevanten Be-
stimmungen (Zonenordnung, Grenzabstände etc.) innerhalb des gegebenen Terrains die 
Erdgeschosshöhe frei wählen kann. Korrekt ist auch, dass es im Belieben der Bauherr-
schaft steht, welche Fassade sie als bestimmende Gebäudelänge wählt, sei dies die 
Haupt- oder eine Nebenfassade. Richtig ist auch, dass weder Gesetz noch Verordnung 
vorsehen, dass die gewählte Fussbodenhöhe des EG sich durch das ganze Gebäude 
durchziehen muss. Diese Höhe ist unter anderem massgebend für die Messung der Fas-
saden- und Firsthöhe, deshalb erscheint es nicht zwingend, dass aus diesem Grund in ei-
nem Haus die jeweiligen Fussbodenhöhen nicht auch gestuft, also höhenversetzt gewählt 
werden könnten. Das hier zu prüfende Bauobjekt ist eine architektonische Einheit, so dass 
es sich versteht, dass für die ganze Baute dieselbe EG-Kote gelten muss. Die Fussbo-
denhöhe der Wohnungen des EG sind gegenüber demjenigen des entlang der 
E.________strasse führenden Gewerbeteils um rund einen Meter versetzt, aber bereits al-
le Wohnungen des 1. OG befinden sich über das ganze Gebäude auf durchgehender, un-


21
Urteil V 2023 23
gebrochener Höhe. Es darf in Betracht gezogen werden, dass die gegenüber den EG-
Wohnungen tiefer gelegene EG-Fussbodenhöhe des Gewerbeteils bestimmend für sämtli-
che Fassadenhöhen ist und die zulässige Geschosszahl für sich allein keinen ausschlag-
gebenden Faktor für das Mass einer Baute darstellt. Die von der Gemeinde vertretene 
Auffassung, dass bei Einhaltung der Höhenvorschriften und der zulässigen Kubaturen der 
Höhenversatz der vertikalen Geschosse zulässig ist, der Nachbarschutz insofern gewähr-
leistet ist, erscheint durchaus vertretbar und ist vom Gericht nicht zu korrigieren. 
Da der Fussboden des EG auf 726,71 m.ü.M. exakt auf dem höchsten Punkt des gewach-
senen Terrains entlang der Nordfassade liegt, ist er konform mit § 14 Abs. 1 Satz 1 
V PBG. Die Beschwerde ist in diesem Punkt unbegründet. 
5.3
5.3.1
Gemäss Baueingabeplan "Nord- und Westfassade" präsentiert sich das bewilligte 
Bauprojekt gegen Norden entlang der E.________strasse optisch mit zwei Giebeldächern, 
einem Erdgeschoss mit Gewerbenutzung und drei darüberliegenden Wohngeschossen; 
der Neubau kann – wie dies der Gemeinderat darstellt – als zwei einzelne, zusammenge-
wachsene Gebäude gelesen werden. Der östliche Dachfirst befindet sich 14 m über der 
Fussbodenhöhe des EG bei einer "Hausteilbreite" von 8,57 m und der westliche First 15 m 
darüber bei einer Breite von 11,11 m. Die Westfassade ist dreigliedrig mit abgetreppten 
Höhen. Der an die Nordfassade anschliessende westliche Teil ist 13,93 m breit mit der 
Firsthöhe von 15 m, der mittlere, abgesenkte Hausteil 9,87 m breit bei einer Dachhöhe von 
11,65 m und der dritte an die Südfassade anschliessende Fassadenteil 10,77 m breit bei 
einer Firsthöhe von 13,25 m. Die Südfassade weist eine Breite von 12,60 m bei einer Fas-
sadenhöhe von 8,07 m auf. 
5.3.2
In der Kernzone B sind drei Vollgeschosse zulässig. Gemäss § 8 V PBG zählt ein 
Untergeschoss als Vollgeschoss, wenn seine anzurechnende Geschossfläche mehr als 
60 % der darüber liegenden anzurechnenden Geschossfläche ausmacht. Ein Dachge-
schoss zählt als Vollgeschoss, wenn dessen Grundfläche mehr als 60 % des obersten 
Vollgeschosses, einschliesslich allfälliger verglaster Balkone ausmacht. Bei Gebäuden mit 
Schrägdächern zählt das Dachgeschoss als Vollgeschoss, wenn der Kniestock, gemessen 
ab Oberkante des Dachgeschossbodens bis OK Fusspfette, mehr als 50 cm beträgt. In 
Kernzonen dürfen Dachaufbauten und -einschnitte nicht mehr als ein Drittel der Gebäu-
delänge ausmachen (§ 15 Abs. 1 BO). Zugelassen sind – abschliessend aufgezählt – Gie-
bellukarnen, Schleppgauben und Dachfenster (§ 34 Abs. 6 BO). Unbestritten ist vorlie-


22
Urteil V 2023 23
gend, dass das unter dem EG liegende Sockelgeschoss als Untergeschoss zählt, da seine 
anrechenbare Geschossfläche weniger als 60 % des darüber liegenden Geschosses be-
trägt. 
5.3.3
Die genehmigten Pläne zeigen klar, dass der mittlere und der südliche Teil des 
Gebäudes, vom Gemeinderat als Hinterhöfe bezeichnet, nebst dem Sockelgeschoss drei 
Geschosse haben. Da drei Vollgeschosse in der Kernzone B zulässig sind, die reglemen-
tarischen First- und Fassadenhöhen eingehalten resp. sogar deutlich unterschritten sind, 
sind diese zu Recht genehmigt worden. Fraglich ist, ob das Dachgeschoss des an der 
E.________strasse gelegenen Gebäudeteils als Vollgeschoss zu gelten hat oder nicht. 
Beim unter dem nordöstlichen Schrägdach gelegenen Geschoss beträgt der Kniestock 
gemäss dem Plan "Querschnitt B-B" nicht mehr als 50 cm, womit dieser Teil für sich als 
Dachgeschoss qualifiziert werden kann. Gemäss diesem Plan gilt dieses Mass auch für 
den Kniestock unter dem nordwestlichen Satteldach, soweit jedenfalls das Satteldach 
nicht durchbrochen ist. Trotzdem fragt sich hier, ob zumindest dieser Teil nicht als Vollge-
schoss zu werten ist. Der Gemeinderat vertritt die Auffassung, dass es sich bei der Gestal-
tung in der nordwestlichen Ecke des Gebäudes um eine (umgangssprachlich bezeichnete) 
Ecklaterne handle, die baurechtlich als Dachaufbaute zu qualifizieren sei, welche einzig in 
der Ecke anstelle der Mitte des Gebäudes gesetzt worden sei. Somit brauche es hier kei-
ne Ausnahme. Ergänzend stelle er fest, dass dies einmal ein durchaus gängiges Gestal-
tungselement gewesen sei, was die Wichtigkeit des Ortes betont habe und hier beim vor-
liegenden Projekt den Zugang zum Innenhof resp. die Verbindung der E.________strasse 
mit der M.________strasse markiere. 
Auch die Bauherrschaft hält fest, dass es sich um eine Dachaufbaute handle. 
5.3.4
Diesen Meinungen kann sich das Gericht nicht anschliessen. Unter Dachaufbau-
ten sind Bauteile zu verstehen, welche wie Lukarnen oder Ähnliches oberhalb der Dach-
haut in Erscheinung treten bzw. die Dachfläche nach aussen durchstossen (vgl. 
Berz/Frigerio, in: Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 2, 7. Aufl. 2024, S. 1464). Typi-
scherweise besteht die Dachaufbaute, ob Giebellukarne oder Schleppgaube, aus einem 
Dach, seitlichen Fassadenteilen und einem frontseitigen Fenster. Bei Schrägdächern sit-
zen sie auf dem Dach. Sie dürfen dabei bis zur Fassadenflucht des darunter liegenden 
Geschosses vorstossen und sogar auch die Trauflinie durchbrechen. Richtig ist, dass der 
Gesetzgeber zwar vorschreibt, welche Breite die Dachaufbauten maximal einnehmen dür-
fen (1/3 der Gebäudelänge), nicht aber, wo diese platziert werden müssen. Richtig ist 


23
Urteil V 2023 23
auch, dass innerhalb der Dachaufbaute der Kniestock nicht eingehalten werden muss, da 
u.a. deren Zweck ist, nebst der zusätzlichen Befensterung insbesondere Raumhöhe zu 
gewinnen. Die vom Gemeinderat als Beispiele herangezogenen Vergleiche im Dorfzen-
trum (siehe die Fotos in act. 12 S. 13) als Begründung für die strittige "Ecklaterne" über-
zeugen hier in keiner Weise. Die mit Türmchen gekrönten An- und Aufbauten bei den be-
nachbarten Gebäuden sind markant und attraktiv. Keine Frage ist aber zum einen, dass 
diese nicht unter der geltenden BO erbaut wurden, weshalb ihr Bestand nicht als Rechtfer-
tigung herangezogen werden kann. Zum anderen kann die bewilligte Ecklaterne nicht im 
Entferntesten als das Dach aufbrechende Schleppgaube wahrgenommen werden, da eine 
solche höchstens mit nur einer Fassade (resp. Dachrand oder -traufe) bündig verlaufen 
dürfte. Vorliegend wurde das Dach auf zwei Seiten gebrochen, womit dieser Teil als knapp 
horizontal liegender Dachwinkel erscheint. Diese Abflachung des Daches erscheint schon 
optisch nicht als Aufbau. Durch die Platzierung in der Ecke bündig mit zwei Fassaden ist 
das Dachgefälle nicht mehr ersichtlich. Die zwei senkrechten Aussenwände unter dem 
Dachwinkel schaffen keinen Kniestock. Ohne Schrägdach und ohne Kniestock entfällt 
aber die Privilegierung des obersten Geschosses als Dachgeschoss. Damit ist der unter 
dem westlichen Dach gelegene Hausteil viergeschossig und hätte so nicht bewilligt wer-
den dürfen. Es kann hier aber festgestellt werden, dass der Kniestock ohne die sog. "Eck-
laterne" nicht höher als 50 cm wäre, mit anderen Worten ohne die Abflachung das oberste 
Geschoss nicht als Vollgeschoss im Sinne des Gesetzes gelten würde. Die Beschwerde 
ist hinsichtlich der Rüge, dass die zulässige Geschosszahl im unter dem westlichen Dach 
an der E.________strasse gelegenen Hausteil überschritten wurde, begründet.
Die Anpassung an die rechtlichen Vorgaben (Reduktion auf drei Geschosse durch Verän-
derung der Dachgestaltung, allenfalls neue Positionierung einer Dachaufbaute), bedarf ei-
ner allenfalls wesentlichen Planänderung. Jedenfalls geht dies darüber hinaus, was mit ei-
ner (blossen) Auflage gewährleistet werden könnte. Die Baubewilligung ist demnach in 
diesem Sinn aufzuheben. An dieser Stelle sei der Hinweis erlaubt, dass es sich für die 
Bauherrschaft empfehlen dürfte, gleichzeitig die Erschliessung des GS J.________ aufzu-
zeigen. 
6.
Wohnnutzung im Erdgeschoss
6.1
6.1.1
Der Beschwerdeführer bringt vor, dass in der Kernzone B im Erdgeschoss Wohn-
nutzungen grundsätzlich nicht gestattet seien, ausgenommen an Lagen, die von der Kan-
tons-, Oberdorf-, Höfner-, Lido- und Zugerbergstrasse abgewandt seien. Das 


24
Urteil V 2023 23
GS D.________ grenze direkt an die E.________strasse (Kantonsstrasse). Der Gemein-
derat meine nun, § 34 Abs. 1 Satz 2 BO nicht anwenden zu müssen, weil die im Erdge-
schoss geplanten Wohnungen von einer schmalen Gewerbefläche von der Strasse abge-
schirmt seien. Der Zweckbestimmung, Kleingewerbe an dafür geeigneten Lagen an viel 
befahrenen Strassen mit viel Publikumsverkehr genügend Fläche zur Verfügung zu stel-
len, dadurch ein Quartier zu beleben, werde mit der geplanten kleinen Gewerbefläche 
nicht genügend Rechnung getragen. Zumindest der nördliche Teil des Hauses sei als 
Ganze als der E.________strasse zugewandte Baute zu betrachten, so dass im ganzen 
EG keine Wohnungen erlaubt werden dürften. Aufhorchen lasse in diesem Zusammen-
hang, dass das ADA dagegen keine Einwände vorbringe, ihm, dem Beschwerdeführer, be-
treffend seine Liegenschaft aber im ganzen EG eine Gewerbenutzung vorschreibe, obwohl 
sich der Standort bei ihm auch wegen der kleinräumlichen Verhältnisse weit weniger dafür 
eigne. Dabei plane er keine Wohnnutzung, sondern Infrastrukturräume, die er sonst nir-
gends unterbringen könne. Seine Liegenschaft sei von der M.________strasse abge-
wandt. Es scheine aber, dass die Behörden nicht mit gleich langen Ellen messen würden, 
was im Lichte des Rechtsgleichheitsgebotes problematisch sei. Offensichtlich gehe es der 
Bauherrschaft nur um den höheren Profit, den sie mit Wohnungen erzielen könne. 
6.1.2
Das ARV hält fest, dass die Frage der Nutzungsmöglichkeiten in den kommunalen 
Bauordnungen geregelt werde. Das ADA äussere sich nicht zu diesen Fragen und mache 
keine Vorschriften, solange nicht ein Denkmal betroffen sei. 
6.1.3
Der Gemeinderat hält fest, dass mit der Neubaute im Erdgeschoss zur 
E.________strasse ein durchgehender Gewerberaum geplant sei. Die geplanten Woh-
nungen seien genügend von der E.________strasse und von der M.________strasse ab-
gewandt. Damit seien die Vorgaben für erlaubtes Wohnen im Erdgeschoss erfüllt. Das 
Bauprojekt des Beschwerdeführers an der M.________strasse sei nicht Gegenstand die-
ser Beurteilung.
6.1.4
Die Bauherrschaft betont, dass dem "Kleingewerbe" (preiswerte) Nutzungsflächen 
zur Verfügung gestellt werden sollten. Wohnungen seien zulässig, sofern sie von bestimm-
ten Lagen, hier der E.________strasse, abgewandt seien. An der konkreten Lage seien 
kleine und preisgünstige Lokale gefragt. Platz für publikumsintensive Nutzung – z.B. fehl-
ten Parkplätze oder bestehe keine Möglichkeit für Aussenbestuhlungen für einen Restau-
rationsbetrieb – sei nicht vorhanden. Grosse Ladenflächen, die nicht vermietet werden 
könnten und leer stünden, würden nichts bringen. Sie verwehre sich gegen den Vorwurf, 


25
Urteil V 2023 23
dass sie sich nur aus monetären Gründen gegen eine grössere Gewerbefläche entschie-
den habe. Es mangle generell an der Nachfrage. Etwas unverständlich oder gar rechts-
missbräuchlich mute die Argumentation des Beschwerdeführers an, nachdem er selbst ein 
reines Wohnhaus erstellen und auf Ladenfläche verzichten wolle. 
6.2
Zielsetzung von § 34 Abs. 1 BO ist es, den Ortskern von Unterägeri zu erhalten. In 
den Kernzonen soll gewohnt und gearbeitet werden. Wohnungen sind an der Kantons-, 
Oberdorf-, Höfner-, Lido- und Zugerbergstrasse im Erdgeschoss nur gestattet, wenn sie 
von diesen abgewandt sind und sich die Lage nicht für publikumsintensive Nutzungen eig-
nen. Während der Beschwerdeführer diese Bestimmung derart interpretiert, dass das EG 
an diesen Strassen grundsätzlich gewerblich genutzt werden muss, nimmt der Gemeinde-
rat sinngemäss die Haltung ein, dass mit dieser Bestimmung sichergestellt werden soll, 
dass die zulässige Wohnnutzung nicht durch Immissionen seitens der Strasse beeinträch-
tigt werden darf. Beide Interessen – Belebung und Erhaltung eines Ortes durch Gewerbe 
und durch Wohnen – verdienen Schutz. Tatsächlich lässt der Wortlaut der Bestimmung 
beide Gewichtungen zu. Insbesondere lässt sich dem Wortlaut nicht entnehmen, dass die 
ganze Erdgeschossfläche uneingeschränkt einer Baute ausschliesslich gewerblich genutzt 
werden müsste. Wäre dies die Meinung des Gesetzgebers gewesen, hätte er gar nicht 
erst Wohnnutzungen im EG erlauben dürfen, sofern sie von der Strasse abgewandt sind. 
Die kommunale Anordnung legt nicht fest, wie gross ein allfälliger Gewerbeanteil an die-
sen Strassen sein muss. Es liegt daher im zulässigen Ermessen des Gemeinderates, bei 
der Prüfung eines Baugesuches zu entscheiden, ob mit dessen Raumaufteilungen dem 
Sinn und Zweck von § 34 Abs. 1 BO Genüge getan ist und es den Interessen des Dorfes 
dient. Der Beschwerdeführer macht nicht geltend, dass im Ort Unterägeri ein ausgewiese-
ner Bedarf an grossen Gewerbeflächen mit publikumsintensiven Nutzungen besteht. Es 
gibt für das Gericht keine Anhaltspunkte, dass der Gemeinderat sachlich unhaltbar ent-
schieden hätte. Was das Baugesuch des Beschwerdeführers betrifft, ist dieses nicht Ge-
genstand dieses Gerichtsverfahrens; auf seine diesbezüglichen (ohnehin nicht belegten) 
Klagen ist nicht einzugehen. Die Rügen betreffend ungenügende Ausscheidung von Ge-
werbeflächen sind somit unbegründet. 
7.
Ortsbildschutzbelange
7.1
7.1.1
Der Beschwerdeführer beklagt, dass den Ortsbildschutzbelangen nicht genügend 
Rechnung getragen worden sei. Die F.________ als Fachbehörde setze sich in ihrer Stel-
lungnahme vom 23. August 2022 nur sehr rudimentär mit der Materie auseinander. Es 


26
Urteil V 2023 23
werde bedauert, dass die Tiefgarageneinfahrt nicht auf dem GS des Beschwerdeführers 
realisiert werde. Die Einschätzung, dass die Dach- oder Ecklaternen dazu beitragen wür-
den, die Dachlandschaft positiv zu beeinflussen oder gar aufzuwerten, könne nicht geteilt 
werden. Mit all den Dachfenstern, Einschnitten und Aufsätzen wirke das Bauprojekt klein-
teilig und unruhig. Dass die Fassadengestaltung mit den hochstehenden Fenstern und 
vertikalen Staketen-Brüstungen und den breiten Fenstern bei den Loggien passend er-
schienen, sei eine zurückhaltende Formulierung. Der futuristisch anmutende Pavillon im 
Innenhof zur Überdeckung der Tiefgarageneinfahrt entspreche weder aus ortsbaulicher 
noch aus historischer Sicht einem typischen Hofgebäude und könne nicht als eingepasst 
gesehen werden. Auch die Fachperson teile diese Ansicht; der Pavillon sei bloss befür-
wortet worden, weil er im engen Hofraum den Durchblick ermögliche (was aber eben nicht 
nötig wäre, würde die Garageneinfahrt verschoben). Ungeachtet der Empfehlungen der 
Fachbehörde, wie der Pavillon angepasst werden könnte, habe der Gemeinderat den Pa-
villon in der geplanten Form bewilligt. Wenn er schon nicht die Überarbeitungsempfehlun-
gen berücksichtige, hätte er zumindest seine abweichende Beurteilung begründen müs-
sen. Auch die Stellungnahmen des ADA seien alles andere als euphorisch. Wie eine von 
ihm bescheinigte minimale Einordnung in eine besonders gute Einordnung umwandeln 
könne, sei schleierhaft. Es sei grundsätzlich zu beanstanden, dass der Gemeinderat sich 
keine eigenen Gedanken zur Einordnung gemacht habe. Betreffend die Nachlagerung der 
Genehmigung betreffend die Detailgestaltung und Materialisierung weise der Beschwerde-
führer jetzt schon darauf hin, dass dies wieder publiziert werden müsse mit der erneuten 
Eröffnung des Rechtsmittelweges. 
7.1.2
Der Gemeinderat verwehrt sich gegen diese Vorwürfe, da gerade bei diesem Pro-
jekt eng und intensiv mit dem ADA und der Fachbehörde zusammengearbeitet worden sei. 
Insgesamt sei es als gelungen eingestuft worden. Die Stellungnahmen seien auf sehr ho-
hem Niveau und eher streng. Dass sich der Gemeinderat nicht damit auseinandergesetzt 
habe, treffe nicht zu. Er habe in der Baubewilligung zudem verfügt, dass die Detailgestal-
tung, die Materialisierung und die Farbgebung noch dem ADA vorzulegen seien. 
7.1.3
Das ARV lässt unter Verweis auf die Stellungnahme des ADA vernehmen, dass 
das Bauvorhaben die erhöhten Anforderungen an den Ortsbildschutz erfülle. Der Gebäu-
detypus mit drei Vollgeschossen und einem Dachgeschoss, die unregelmässige und ab-
gewinkelte Anordnung, die unterschiedlichen Höhen und die Aufteilung in mehrere, 
scheinbar unabhängige, aber aneinandergebaute Häuser mit einzelnen Giebeldächern 
seien im Ortsbild positiv zu bewerten. Als passend sei bewertet worden, dass die Baukör-


27
Urteil V 2023 23
per mit Rück- und Vorsprüngen im Fassadenverlauf unterschiedlich in Erscheinung treten 
würden. Das ADA begrüsse die Strukturierung der Gebäude mit Sockel und Aufbau, die 
Hofbildung mit dem östlichen Geviert, die zurückhaltende und elegante Gestaltung sowie 
die begrünte Umgebungsgestaltung. Mit der Auflage, dass die Detailgestaltung mit der 
Materialisierung und Farbgebung noch dem ADA vorgelegt werden müsse, sei die gute 
Einordnung erreicht. 
7.1.4
Die Bauherrschaft lehnt die pauschale, insbesondere den Pavillon betreffende 
nicht nachvollziehbare Kritik ab. Im Übrigen sei der Pavillon in Zusammenarbeit mit dem 
ADA und der Baubewilligungsbehörde im Juni 2022 komplett überarbeitet und die Pläne 
neu eingereicht worden. Den kommunalen Behörden komme bei der Beurteilung der Ein-
ordnung eines Bauprojektes in Bezug auf die ästhetische Würdigung ein durch die Ge-
meindeautonomie geschützter Entscheidungs- und Ermessensspielraum zu. Eine Über-
schreitung dieses Ermessens sei nicht ansatzweise dargelegt worden. 
7.2
Die besondere Lage des Bauvorhabens in der von einer Ortsbildschutzzone über-
lagerten Kernzone gebietet den Einbezug des ADA und einer weiteren Fachbehörde (s.o. 
E. 2 hiervor, Ende des 1. Absatzes). Die Akten zeigen, dass zwei Vorprojekte den Behör-
den vorgelegt wurden, bevor die Bauherrschaft am 24. November 2021 ihr Baugesuch ein-
reichte. Dabei wurde die F.________ als Fachbehörde zugezogen. Die beiden ersten Stel-
lungnahmen vom 8. Februar 2021 und 5. März 2021 betrafen die Tiefgarageneinfahrt (GR-
act. 3 und 4). Am 29. März 2021 äusserte sich die F.________ detailliert zum eigentlichen 
Bauvorhaben (GR-act. 6). In der Quintessenz schloss die F.________ auf ein insgesamt 
gelungenes Projekt, das dem historischen Dorfkern entspreche und die Siedlung in ge-
wohntem Massstab strukturiere. Die Verdichtung füge sich angenehm ein. Die Fassaden-
gestaltung erscheine passend; die Differenzierung der beiden Fassaden an der 
E.________strasse sollte mit gestalterischen Mitteln verstärkt werden. Als Tiefgaragenzu-
fahrt wurde der alternative Vorschlag unter Einbezug des GS des Beschwerdeführers fa-
vorisiert. Das ARV gab mit einer ersten Stellungnahme vom 9. März 2021 die Meinung des 
ADA wieder (GR-act. 5). Grundsätzlich bewertete dieses den Gebäudetypus (Voll- und 
Dachgeschoss, unregelmässige und abgewinkelte Anordnung, unterschiedliche Höhen, 
Aufteilung in verschiedene Volumen, mehrere scheinbar unabhängige, aber aneinander-
gebaute Häuser mit einzelnen Giebeldächern, Rück- und Vorsprünge in den Fassaden, 
Sockel und Aufbau, Hofbildung im östlichen Geviert und Weiteres) im gewachsenen Orts-
bild als positiv. Gleichzeitig wies es auf problematische Punkte hin, kam aber zum 
Schluss, dass es noch optimierungsfähig aber tendenziell bewilligungsfähig sei. In einer 


28
Urteil V 2023 23
weiteren Stellungnahme vom 9. November 2021 (GR-act. 8) teilte das ARV mit, dass das 
ADA an seinen Einschätzungen festhalte. Es brachte gewisse Vorbehalte bzgl. der ge-
planten Balkone an, und wie die F.________ begrüsste es, dass die Tiefgarageneinfahrt 
über das GS des Beschwerdeführers geführt werden könnte. Am 11. August 2022 nahm 
das ADA direkt gegenüber der Baubewilligungsbehörde Stellung (ARV-act. 2). Es erwog, 
dass die überarbeiteten Pläne eine leichte Beruhigung der Fassadengestaltung mit weni-
ger Fensterformaten, einer Herabsetzung des linken Dachrandes an der Südfassade so-
wie eine differenzierte Sockelbildung zeigten. Der als ortsbaulich problematisch beschrie-
bene Pavillon sei überarbeitet worden, erinnere an Haltestellen im urbanen Raum und sei 
in diesem ländlichen Kontext ein eher fremder Typus. Insgesamt sei eine minimale orts-
bauliche Einfügung erreicht, so dass unter Vorbehalt der Detailgestaltung, Materialisierung 
und Farbgebung das Bauprojekt aus denkmalpflegerischer Sicht bewilligungsfähig sei. Mit 
Stellungnahme vom 23. August 2022 bedauerte die F.________ zwar, dass die Tiefgara-
geneinfahrt nicht auf dem GS G.________ umgesetzt werde. Da aber vertraglich weitere 
Tiefgaragenanschlüsse gesichert würden, werde die geplante Tiefgarageneinfahrt im In-
nenhof als gerechtfertigt beurteilt. Weiter zog sie unter Zusammenfassung der Merkmale 
des eingereichten Baugesuches das Fazit, dass die städtebauliche und architektonische 
Gestaltung der Wohngebäude gelungen sei und eine passende Ergänzung zum beste-
henden Dorfkern bilde. Mit einer verstärkten differenzierten Farbgebung der einzelnen 
Fassaden solle die vorhandene Qualität verstärkt werden. Der Pavillon als Hofgebäude 
gliedere sich gut in den Dorfkern ein. Die Konstruktion und sichtbare Struktur des Pavillons 
im Hof sei zu überarbeiten und besser als untergeordneter Pavillon in den Hof einzubet-
ten. Gemäss Sitzungsprotokoll des Gemeinderates Unterägeri vom 11. Januar 2023 (GR-
Vorakten act. 54) prüfte die Baukommission das Baugesuch an ihren Sitzungen vom 
14. Dezember 2021, 24. Mai 2022 und 13. Dezember 2022 und beurteilte dieses als in 
ortsplanerischer und gestalterischer Hinsicht gut.
Diese Unterlagen würdigend, kann festgestellt werden, dass der Gemeinderat in Nachach-
tung der gesetzlichen Vorschriften die Stellungnahmen von ADA und Fachbehörde einge-
holt hat. Die Akten zeigen, dass die Bauherrschaft ihrerseits ebenfalls im Austausch mit 
dem ADA stand und die Empfehlungen in die weiteren Projekte auch eingearbeitet hat. 
Auch wenn die Tiefgarageneinfahrt über das GS des Beschwerdeführers eine idealere Lö-
sung geboten hätte, kann der Bauherrschaft nicht aus Gründen des Ortsbildschutzes eine 
Genehmigung für eine eigene Umsetzung verweigert werden. Insgesamt durfte der Ge-
meinderat mit guten Gründen und gestützt auf die fachlichen Aussagen das Bauprojekt 
unter ortsbildschützerischen Aspekten gutheissen. Die Gliederung des Baukörpers in drei 


29
Urteil V 2023 23
Teile mit den abgestuften Höhen wurde übereinstimmend als gelungen bezeichnet. Der 
Entscheid des Gemeinderates steht nicht im Widerspruch zu den Facheinschätzungen. 
Daran ändert auch nicht, dass der Pavillon, dessen Errichtung nicht bemängelt wurde, al-
lenfalls etwas filigraner gestaltet werden könnte. Der Vorwurf des Beschwerdeführers, die 
Baubewilligungsbehörde habe ohne eigene Gedanken die Beurteilungen der Fachbehör-
den kommentarlos übernommen, ist nicht nachvollziehbar. Stimmt die Baubewilligungs-
behörde mit den Überlegungen der Fachbehörden überein, muss sie nicht detailliert 
nochmals darlegen, warum sie deren Einschätzungen übernimmt. Da den kommunalen 
Baubehörden ein von der Gemeindeautonomie geschützter besonderer Ermessensspiel-
raum zukommt, hat das Verwaltungsgericht trotz umfassender Kognition deren Einord-
nungsentscheide zu beachten. Nur wenn der kommunale Entscheid sachlich nicht vertret-
bar oder gar willkürlich ist, ist er aufzuheben (vgl. BGer 1C_244/2023 und 1C_250/2023 
vom 28. März 2024 E. 3.3). Dies ist vorliegend eindeutig nicht der Fall. Die Rüge des ver-
letzten Ortsbildes ist unbegründet.
An dieser Stelle ist auf die zugerische Bewilligungspraxis hinzuweisen, wonach es üblich 
und nicht zu beanstanden ist, dass die Details bezüglich der Farben und Materialien, aber 
auch bezüglich der Umgebungsgestaltung während des Bauprozesses zwischen der Bau-
herrschaft und den Bewilligungsinstanzen abgesprochen werden. In dieser Phase des 
Bauprozesses ist es weder üblich noch vorgesehen, dass die allenfalls einspracheberech-
tigten Nachbarn nochmals ins Verfahren einbezogen werden. Dass hier das Konzept noch 
dem ADA vorgelegt werden muss (vgl. Ziffer 21 der Baubewilligung), ändert nichts an der 
Zulässigkeit dieser Praxis. Der Beschwerdeführer zeigt denn auch nicht auf, dass damit 
den Ansprüchen an den Ortsbildschutz nicht gerecht würde. 
8.
Fassadengestaltung
8.1.
8.1.1
Der Beschwerdeführer bemängelt, dass nicht alle Fenster hochrechteckig gestaltet 
seien, sondern nur "mehrheitlich", wie dies der Gemeinderat zugebe. Es sei schleierhaft, 
weshalb keine Projektanpassungen verlangt worden seien. Diese Vorschrift gelte auch für 
Loggien. Da offensichtlich die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung nicht ge-
geben seien, habe der Gemeinderat kurzerhand entschieden, die in der Kernzone gelten-
den Gestaltungsvorschriften zu missachten. Er könne aber nicht schalten und walten, wie 
es ihm beliebe. Auch die Dachneigungen seien nicht eingehalten. Die mit einem Flach-
dach ausgestattete Schleppgaube im nördlichen Teil verstosse gegen § 34 Abs. 6 BO Un-


30
Urteil V 2023 23
terägeri; Schleppgauben verfügten in der Regel über ein Schrägdach mit geringerer Nei-
gung. 
8.1.2
Der Gemeinderat betont, dass das Gebäude sich gegen die E.________strasse 
hin gut in die Fassadenabfolge einreihe. Zum Hof sei die Fassade in drei Volumen geglie-
dert, die in sich stimmig sein müssten. 
8.1.3
Die Bauherrschaft lässt vernehmen, den Plänen könne entnommen werden, dass 
sämtliche Fenster an den Aussenfassaden hochrechteckig ausgeführt seien. Lediglich die 
Loggien seien nicht hochrechteckig geöffnet; dabei handle es sich aber auch nicht um 
Fensteröffnungen. Dem Querschnitt D-D könne entnommen werden, dass das Schräg-
dach an der Südfassade durchgehend eine Dachneigung von 36,50° aufweise. Der Quer-
schnitt B-B zeige, dass bei beiden Dachhälften die Neigung 39° betrage. Dass Dachauf-
bauten auch mit Satteldächern ausgestattet werden müssen, sei nicht vorgeschrieben. 
8.2
Gemäss § 34 Abs. 5 BO sind Fenster hochrechteckig auszuführen, ausser die La-
denfenster im Erdgeschoss. Die strassenseitige Front eines Neubaus ist architektonisch 
als Hauptfassade zu gestalten. Auch wenn die Relationen zwischen Höhe und Breite beim 
Bauvorhaben verschieden bemessen sind – damit wird die Dreigliedrigkeit des Baukörpers 
verdeutlicht –, weisen die genehmigten Pläne überall hochrechteckige Fenster an den 
Fassaden auf. Soweit breitere Glasfronten auf den Plänen enthalten sind, handelt es sich 
immer um die von den Fassaden zurückversetzen Rückseiten der Loggien. Dass solche 
nicht mit hochrechteckigen Fenstern erschlossen werden können, bedarf keiner weiteren 
Erläuterung. Der Wortlaut von § 34 Abs. 5 BO lässt es durchaus zu, dass nur die fassa-
denbündigen Fenster von dieser Bestimmung erfasst sind. Es darf hier berücksichtigt wer-
den, dass anders als bei Fenstern die Wirkung der zurückversetzten Verglasungen mass-
geblich durch die Wahl der Geländer mitbestimmt wird. Die Bewilligung des Gemeindera-
tes erscheint sachgerecht (schon aus Gründen der Belichtung und damit der Wohnhygie-
ne) und ist nicht zu beanstanden. 
8.3
Auf Hauptbauten sind in der Regel nur Satteldächer mit beidseitig gleichmässiger 
Neigung von 30° bis 50° alter Teilung zugelassen. Dachaufbauten sind als Giebellukar-
nen, Schleppgauben oder Dachflächenfenster zugelassen (§ 34 Abs. 6 BO). Weder Lu-
karnen noch Schleppgauben sind baurechtlich so strikt definiert, als damit geklärt wird, 
welche Winkel oder Neigungen bei deren Dächern eingehalten werden müssen. Gauben 
resp. Schleppgauben sind nur gerade so charakterisiert, als dass auf ihnen kein Sattel- 


31
Urteil V 2023 23
oder Walmdach sitzt. Ansonsten sind vielfältige Ausgestaltungen unter diesem Begriff 
möglich. Zulässig sind auch Verglasungen an den Wangenseiten der Schleppgauben und 
horizontale Dächer (vgl. Berz/Frigerio, a.a.O., beispielhafte Bilder S. 1466; Eintrag Wikipe-
dia: Dachgaube, diese Seite zuletzt am 16. November 2024 bearbeitet). Abgesehen von 
§ 15 BO, welcher vorschreibt, dass die Breiten der Dachaufbauten und -einschnitte nicht 
mehr als 1/3 der Gebäudelänge sein dürfen, enthält die BO keine (weitergehenden) ge-
stalterischen Vorschriften. 
8.4
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Fenstergestaltung und die Schleppgaube 
auf dem nördlichen Gebäudeteil, zumindest was ihre Dachgestaltung anbelangt (vgl. im 
Übrigen E. 5.3.4), mit der Bauordnung Unterägeri konform sind.
9.
Lärmschutz
9.1
9.1.1
Der Beschwerdeführer bringt vor, dass die Lärmbelastungsgrenzwerte bei den be-
stehenden Gebäuden Assek.-Nrn. Q.________, beide direkt an der E.________strasse 
gelegen, massiv überschritten würden. Angesichts der mehrfachen Überschreitung der 
Alarmwerte und der zum Teil massiven Überschreitung der Immissionsgrenzwerte hege er 
berechtigte Zweifel, dass beim Neubauvorhaben die zulässigen Grenzwerte mit den vor-
gesehenen und in den Auflagen der Baubewilligung verfügten baulichen Lärmschutz-
massnahmen allein eingehalten werden könnten. Der Hinweis des Gemeinderates, wo-
nach im Erdgeschoss keine öffenbaren Fenster zulässig seien, verstosse gegen die 
Rechtsprechung des Bundesgerichts. Er beantrage die Überprüfung des Lärmschutz-
nachweises durch eine unabhängige Fachperson. 
9.1.2
Der Gemeinderat hält dagegen, dass wegen der Lärmbelastung durch die 
E.________strasse das Grundrisskonzept optimiert worden sei. Er habe das Projekt 
nachträglich durch einen Akustiker prüfen lassen, welcher seinerseits kein Verbesse-
rungspotential habe feststellen können. 
9.1.3
Das ARV bringt vor, dass das Bauprojekt im Rahmen des Baubewilligungsverfah-
rens aus lärmtechnischer Sicht optimiert worden sei. Die Bauherrschaft habe in direkter 
Zusammenarbeit mit der kantonalen Lärmfachstelle des Amts für Umwelt (AFU) das Pro-
jekt überarbeitet. Es habe durch Grundrissanpassungen und bauliche Lärmschutzmass-
nahmen am Gebäude so weit optimiert werden können, dass keine einzige Überschreitung 
der Immissionsgrenzwerte (IGW) an öffenbaren Fenstern lärmempfindlicher Räume mehr 


32
Urteil V 2023 23
verbleibe. Der Lärmschutznachweis der K.________ AG vom 8. November 2021 weise die 
Einhaltung der lärmrechtlichen Anforderungen und die berücksichtigten Lärmschutzmass-
nahmen aus. Dieser Nachweis sei vom AFU geprüft und als fachlich korrekt und lärm-
rechtskonform beurteilt worden. Die bundesrechtlichen Anforderungen der LSV seien er-
füllt. Soweit der Beschwerdeführer auf Entscheide zur "Lüftungsfensterpraxis" verweise, 
habe das Bundesgericht bis anhin noch nie entschieden, dass nicht öffenbare Fensterver-
glasungen (rahmenverglaste Lichtöffnungen/transparente Fassadenbauteile) wie solche 
hier verfügt worden seien, als öffenbare Fenster zu gelten hätten. Es werde hier auf das 
Urteil des hiesigen Gerichts verwiesen (V 2020 56 vom 7. Februar 2021), worin bestätigt 
worden sei, dass Festverglasungen nicht Gegenstand der Lärmimmissionsbeurteilungen 
seien.
9.1.4
Die Bauherrschaft verweist auf den Bericht der K.________ AG vom 8. November 
2021, in welchem ausführlich dargelegt sei, dass mit den geplanten Massnahmen die 
massgebenden Immissionswerte tagsüber wie nachts für Wohnnutzungen bei allen öffen-
baren Fenstern von lärmempfindlich genutzten Räumen eingehalten seien. Das gelte auch 
für die Räume hinter den Loggien im 1. und 2. OG sowie im Dachgeschoss. 
9.2
Der Beschwerdeführer bezweifelt, dass die Anforderungen der LSV beim Neubau-
projekt eingehalten werden könnten, da bei den alten an der E.________strasse stehen-
den Häusern sogar die Alarmwerte überschritten seien. Diese Argumentation ist offen-
sichtlich untauglich. Die Tatsache der übermässigen Lärmbelastung bei alten Häusern 
lässt keine Rückschlüsse auf die Werte bei neuen Häusern zu. Ernsthafte Zweifel an der 
Fachkompetenz der K.________ AG wurden nicht vorgebracht und sind nicht ersichtlich. 
Der Lärmschutznachweis der K.________ AG vom 8. November 2021 basiert auf den 
massgebenden Rechts- und korrekten Sachverhaltsgrundlagen. Die Datenquellen sind be-
legt und die Lärmbelastung mit anerkannten Modellen für alle Geschosse berechnet und 
ermittelt. Die K.________ AG schlug konkrete Massnahmen vor, um sicherzustellen, dass 
die massgeblichen Grenzwerte eingehalten werden (schalldichte, fugenlose, mindestens 
1 m hohe Balkonbrüstungen auf der Nordseite, schallabsorbierende Unterseiten der Log-
gien, Festverglasungen). Das ARV hat die Korrektheit der Prognosen bestätigt. Die vorge-
schlagenen Lärmschutzmassnahmen wurden in Ziff. 10 der Baubewilligung verbindlich 
verfügt. Auch im von der Gemeinde im Nachgang an die Verwaltungsgerichtsbeschwerde 
eingeholten Bericht von R.________, dipl. Akustiker SGA, vom 29. März 2023 ist unmiss-
verständlich festgehalten, dass die angeordneten Massnahmen genügen und dass das 
Bauvorhaben aus lärmschutztechnischer Sicht bestmöglich optimiert worden ist. Es 


33
Urteil V 2023 23
bestünden keine Fenster/Räume mit Grenzwertüberschreitungen (GR-act. 16). Für das 
Gericht gibt es keinen Anlass, an den von den Lärmschutzexperten getroffenen Einschät-
zungen zu zweifeln oder gar ein erneutes Gutachten einzuholen. 
10.
Beweisanträge
Der Sachverhalt ist in den Akten hinreichend klar dargelegt, weshalb das Gericht auf die 
Durchführung des beantragten Augenscheins wie auch auf die angebotene Parteibefra-
gung verzichtet. Dass auf die vorhandenen Lärmprognosen und -nachweise abgestellt 
werden darf, wurde ebenfalls bestätigt. 
11.
Fazit
Zusammenfassend ergibt sich, dass die bewilligte "Ecklaterne" im Nordwesten keine Da-
chaufbaute im Sinne des Gesetzes darstellt. Da somit die Privilegierung des obersten Ge-
schosses unter dem westlichen Satteldach des an der E.________strasse gelegenen 
Hausteils als Dachgeschoss entfällt, gilt es als viertes Geschoss. Die diesbezügliche Be-
willigung wurde damit zu Unrecht erteilt. Die übrigen Rügen sind samt und sonders unbe-
gründet, weswegen die Beschwerde in diesen Belangen abgewiesen wird. Die Beschwer-
de ist somit teilweise gutzuheissen und die Sache im Sinne der Erwägung 5.3 zur neuen 
Planung und Prüfung zurückzuweisen.
12.
Kosten und Parteientschädigung
12.1
Gestützt auf § 1 der Verordnung über die Kosten im Verfahren vor dem Verwal-
tungsgericht (KostenVO; BGS 162.12) wird eine Spruchgebühr von Fr. 5'000.– erhoben. 
Da der Beschwerdeführer zwar teilweise obsiegt, aber überwiegend unterliegt, werden ihm 
4/5 der Kosten, also Fr. 4'000.–, auferlegt (vgl. § 23 Abs. 2 VRG). In Verrechnung mit dem 
von ihm geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 2'000.– werden ihm noch Fr. 2'000.– in 
Rechnung gestellt. Der restliche Fünftel in der Höhe von Fr. 1'000.– wird der Bauherr-
schaft und dem Gemeinderat Unterägeri, Letzterem gestützt auf § 24 Abs. 2 VRG wegen 
grober Verletzung von Verfahrensvorschriften (Nichteröffnen des kantonalen Entscheids), 
je zur Hälfte, somit zu je Fr. 500.–, auferlegt.
12.2
Die Parteientschädigungen werden ebenfalls gegenseitig im gleichen Verteiler zu-
gesprochen. Demzufolge hat der Beschwerdeführer die Bauherrschaft mit einer um einen 
Fünftel reduzierten Parteientschädigung, somit Fr. 5'600.– (inkl. Auslagen und MWST), zu 
entschädigen. Dem Beschwerdeführer wird eine um 4/5 gekürzte Parteientschädigung in 
der Höhe von Fr. 1'400.– (inkl. Auslagen und MWST) zugesprochen, welche von der Bau-


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herrschaft und dem Gemeinderat je zur Hälfte zu bezahlen ist. Der Gemeinde ist keine 
Parteientschädigung zuzusprechen (§ 28 Abs. 2a VRG).


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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________
1.
Die Beschwerde wird insofern teilweise gutgeheissen, als die Sache im Sinne der 
Erwägung 5.3 zur neuen Planung und Prüfung zurückgewiesen wird. Im Übrigen 
wird die Beschwerde abgewiesen.
2.
Die Spruchgebühr beträgt Fr. 5'000.–. Davon werden dem Beschwerdeführer 
Fr. 4'000.– auferlegt und mit dem von ihm geleisteten Kostenvorschuss in der 
Höhe von Fr. 2'000.– verrechnet. Der Restbetrag von Fr. 2'000.– wird ihm in 
Rechnung gestellt. Die Beschwerdegegnerin1 und die Gemeinde Unterägeri wer-
den zur Zahlung von je Fr. 500.– verpflichtet.
3.
Der Beschwerdeführer hat die Bauherrschaft mit einer Parteientschädigung von 
Fr. 5'600.– (inkl. MWST und Auslagen) zu entschädigen. Die Bauherrschaft und 
der Gemeinderat Unterägeri werden verpflichtet, dem Beschwerdeführer je 
Fr. 700.– (inkl. MWST und Auslagen) zu bezahlen. 
4.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung 
beim Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden.
5.
Mitteilung an die Rechtsvertretung des Beschwerdeführers (im Doppel; Rechnung 
folgt nach Rechtskraft des Urteils), an den Rechtsvertreter der Beschwerdegegne-
rin 1 (im Doppel; Rechnung folgt nach Rechtskraft des Urteils), an den Gemeinde-
rat Unterägeri (Rechnung folgt nach Rechtskraft des Urteils), an das Amt für Raum 
und Verkehr des Kantons Zug sowie im Dispositiv zum Vollzug von Ziffer 2 an die 
Finanzverwaltung des Kantons Zug. 
Zug, 17. Dezember 2024
Im Namen der
VERWALTUNGSRECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende
Der Gerichtsschreiber
versandt am