zg_verwaltungsgericht · V 2024 21 · 2026-07-14 · de
Publikation Verwaltungsgericht


VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG
VERWALTUNGSRECHTLICHE KAMMER
Mitwirkende Richter: MLaw Patrick Trütsch, Vorsitz
lic. iur. Adrian Willimann und lic. iur. Judith Fischer
Gerichtsschreiber: MLaw Luca Bernasconi
U R T E I L vom 17. März 2026
gemäss § 29 der Geschäftsordnung
in Sachen
1. AA.________ und AB.________
2. B.________
vertreten durch Rechtsanwältin Marie-Anne Dähler, Zwicky & Partner
Rechtsanwälte und Notare, Gartenstrasse 4, Postfach, 6302 Zug
Beschwerdeführer
gegen
1. CA.________ und CB.________
vertreten durch Rechtsanwalt Peter M. Studer, Baarerstrasse 2, 6300 Zug
2. Gemeinderat Oberägeri, Alosenstrasse 2, 6315 Oberägeri
3. Regierungsrat des Kantons Zug, Regierungsgebäude, 6301 Zug
Beschwerdegegner
betreffend
Baubewilligung
(OA-2021-116)
V 2024 21

2
Urteil V 2024 21
A.
A.a
CA.________ und CB.________ (fortan: Bauherrschaft) sind Eigentümer der der
Zone W2b zugewiesenen Grundstücke Nr. D.________ (Adresse: M.________ 9a, 6315
Oberägeri) und E.________ (Adresse: M.________ 9b, 6315 Oberägeri), Grundbuch
Oberägeri. Am 22. September 2021 (Eingangsdatum) reichte die durch F.________ ver-
tretene Bauherrschaft bei der Einwohnergemeinde Oberägeri ein Baugesuch ein zur Er-
stellung eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung auf Grundstück Nr. E.________
(OA-2021-116) (RR-act. B28/53). Ein Baugesuch desselben Inhalts ging bei der Standort-
gemeinde gleichentags auch betreffend das Grundstück Nr. D.________ ein (OA-2021-
115), wobei als Gesuchsteller die G.________ ag fungierte (RR-act. B28/54). Gegen das
Bauvorhaben auf Grundstück Nr. E.________ erhoben AA.________ und AB.________
sowie B.________ am 20. Oktober 2022 Einsprache (RR-act. B28/36 f.). Gleichzeitig er-
hoben diese – neben HA.________ und HB.________ – Einsprache gegen das Bauge-
such betreffend das Grundstück Nr. D.________ (RR-act. B30/39 ff. [Akten V 2024 22]). In
der Folge nahm die Bauherrschaft resp. die G.________ ag zu den Einsprachen gegen
die Bauvorhaben Stellung und reichte überarbeitete Unterlagen ein (RR-act. B28/19 ff.;
RR-act. B30/19 ff. [Akten V 2024 22]), worauf sich AA.________ und AB.________ sowie
B.________ erneut äusserten (RR-act. B28/7 und 13; RR-act. B30/7 und 13 [Akten V 2024
22]). Am 30. Mai 2022 bewilligte der Gemeinderat Oberägeri die beiden Baugesuche unter
Bedingungen und Auflagen (RR-act. B28/4; RR-act. B30/4 [Akten V 2024 22]).
A.b
Am 22. bzw. 23. Juni 2022 erhoben (die damals noch separat vertretenen)
B.________ sowie AA.________ und AB.________ beim Regierungsrat Verwaltungsbe-
schwerde gegen die Baubewilligung vom 30. Mai 2022 (OA-2021-116) (RR-act. B28/1 f.).
Am 22. Juni 2022 erhoben sie auch Verwaltungsbeschwerde gegen die Bewilligung vom
30. Mai 2022 betreffend das Gesuch OA-2021-115 (RR-act. B1 f. [Akten V 2024 22]). Im
Wesentlichen beantragten sie jeweils die Aufhebung der Baubewilligung. AA.________
und AB.________ beantragten zudem jeweils die Vereinigung der Beschwerdeverfahren.
Die mit der Verfahrensinstruktion betraute Baudirektion führte den Schriftenwechsel und
einen Augenschein vor Ort durch (RR-act. B7 ff.; RR-act. B5 ff. [Akten V 2024 22]). Mit
zwei Beschlüssen vom 19. Dezember 2023 (pro Baugesuch einer) wies der Regierungsrat
die (vier) Beschwerden ab; die von B.________ erhobene Aufsichtsbeschwerde nahm er
jeweils nicht an die Hand (RR-act. B24; RR-act. B24 [Akten V 2024 22]).

3
Urteil V 2024 21
B.
Betreffend die Baubewilligung OA-2021-116 liessen AA.________ und
AB.________ sowie B.________ mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 7. Februar
2024 folgende Rechtsbegehren stellen:
"1. Der angefochtene Entscheid des Regierungsrates vom 19. Dezember 2023 betref-
fend Baubewilligung OA-2021-116, Neubau Einfamilienhaus mit Einliegerwoh-
nung, sei aufzuheben und die Baubewilligung sei zu verweigern.
2.
Evt. sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Angelegenheit zur Neu-
beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
3.
Das Baugesuchsverfahren OA-2021-116 sei mit dem Baugesuchsverfahren OA-
2021-115 zu vereinigen und in einem Verfahren zu beurteilen.
4.
Es sei ein Augenschein durchzuführen.
5.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Auslagen und MWST zu
Lasten der Vorinstanzen resp. der Beschwerdegegnerin."
Zusammenfassend wird die Beschwerde damit begründet, dass das Bauvorhaben ver-
schiedene baurechtliche Bestimmungen verletze und damit zu Unrecht bewilligt worden
sei (act. 1).
C.
Den verlangten Kostenvorschuss von Fr. 3’500.– leisteten die Beschwerdeführer
fristgerecht (act. 4).
D.
In der Stellungnahme vom 25. März 2024 beantragte die Gemeinde Oberägeri die
kostenfällige Abweisung der Beschwerde (act. 6).
E.
Mit Stellungnahme vom 15. April 2024 liess die Bauherrschaft die vollumfängliche
Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde beantragen, eventualiter die Erteilung der
Baubewilligung mit der Auflage, dass das freischwebende Obergeschoss bei der Südfas-
sade mit zwei Stützen auf der Terrasse des Erdgeschosses zu versehen sei; unter Kos-
ten- und Entschädigungsfolgen, zuzüglich 8,1 % MWST, zulasten der Beschwerdeführer
(act. 9).
F.
Im Auftrag des Regierungsrats nahm die Baudirektion mit Eingabe vom 23. April
2024 Stellung. Mit grundsätzlichem Verweis auf die Ausführungen im Beschluss vom

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Urteil V 2024 21
19. Dezember 2023 beantragte sie die vollumfängliche Abweisung der Verwaltungsge-
richtsbeschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer (act. 10).
G.
Die Beschwerdeführer liessen am 17. Juli 2024 eine Replik einreichen (act. 14),
worauf die Bauherrschaft am 30. August 2024 eine Duplik einreichen liess (act. 19). Die
Parteien hielten dabei an ihren (Haupt-)Anträgen fest. Daneben stellten die Beschwerde-
führer neue Beweisanträge.
Das Verwaltungsgericht erwägt:
1.
1.1
Gemäss § 61 Abs. 1 Ziff. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG;
BGS 162.1) ist gegen Verwaltungsentscheide des Regierungsrats die Beschwerde an das
Verwaltungsgericht zulässig, soweit die Gesetzgebung den Weiterzug nicht ausnahms-
weise ausschliesst. Ein solcher Ausschluss liegt hier nicht vor. Die Beschwerde wurde
fristgerecht eingereicht und entspricht den formellen Anforderungen von § 65 VRG. Die
Beschwerdeführer haben sowohl am Einsprache- als auch am Verwaltungsbeschwerde-
verfahren teilgenommen. Als Eigentümer der unmittelbar neben dem streitgegenständli-
chen Grundstück liegenden Grundstücke sind sie vom Bauvorhaben besonders berührt
und haben ein schutzwürdiges Interesse an der Änderung oder Aufhebung des Entscheids
der Vorinstanz. Die Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführer ist daher gestützt auf
§ 62 Abs. 1 VRG gegeben. Die Beschwerde ist deshalb zu prüfen.
Die Beurteilung erfolgt auf dem Zirkulationsweg gemäss § 29 der Geschäftsordnung des
Verwaltungsgerichts (GO VG; BGS 162.11).
1.2
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann jede Rechtsverletzung gerügt wer-
den. Als solche gelten die Nichtanwendung und die unrichtige Anwendung eines Rechts-
satzes, die unrichtige rechtliche Beurteilung einer Tatsache, der Missbrauch oder die
Überschreitung des Ermessens, die Verletzung einer wesentlichen Verfahrensvorschrift
sowie die Rechtsverweigerung und -verzögerung. Nicht gerügt werden kann die unrichtige
Handhabung des Ermessens (§ 63 VRG).

5
Urteil V 2024 21
Nach dem Rügeprinzip prüft das Gericht nur die vorgebrachten Beanstandungen und un-
tersucht nicht, ob sich der angefochtene Entscheid unter schlechthin allen in Frage kom-
menden Aspekten als korrekt erweist. Im Rahmen ihrer Mitwirkungspflicht hat die be-
schwerdeführende Partei darzutun, in welchen Punkten und weshalb der angefochtene
Entscheid beanstandet wird (BGE 119 V 347 E. 1a). Die Pflicht der Rechtsmittelinstanz,
die Einwände der Beschwerdeführenden anzuhören, zu prüfen und bei der Entscheidfin-
dung zu berücksichtigen, bedeutet nicht, dass sie sich in ihrer schriftlichen Urteilsbegrün-
dung mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzen und jede Rüge aus-
drücklich widerlegen müsste. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentli-
chen Punkte beschränken (BGE 134 I 83 E. 4.1).
2.
Die Revision vom 22. Februar 2018 des Planungs- und Baugesetzes (nPBG;
BGS 721.11) sowie die Totalrevision der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz
(nV PBG; BGS 721.111) sind per 1. Januar 2019 in Kraft getreten. Das vorliegend zu be-
urteilende Baugesuch wurde am 22. September 2021 eingereicht. Am 20. Mai 2022 wurde
die Baubewilligung erteilt. Übergangsrechtlich gelangt daher die Bestimmung von § 71a
lit. b nPBG zur Anwendung, wonach auf Baugesuche und Sondernutzungspläne in denje-
nigen Gemeinden, welche ihre Zonenpläne und Bauvorschriften noch nicht an die sich an
der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) orien-
tierenden Baubegriffe und Messweisen angepasst haben (namentlich die Einwohnerge-
meinde Oberägeri), das bisherige Recht Anwendung findet. Nachfolgend werden die
Bestimmungen in der bis zum 31. Dezember 2018 gültig gewesenen Fassung zitiert.
3.
Prozessuale Anträge
3.1
Der Regierungsrat hat den Antrag auf Vereinigung der Verwaltungsbeschwerde
resp. des Beschwerdeverfahrens gegen die Baubewilligung betreffend Grundstück
Nr. E.________ mit derjenigen bzw. demjenigen gegen die Baubewilligung betreffend
Grundstück Nr. D.________ abgelehnt (während er die Beschwerden gegen die Baubewil-
ligung betreffend Grundstück Nr. E.________ und diejenigen betreffend das Grundstück
Nr. D.________ je in einem Beschluss behandelt hat). Die Beschwerdeführer beanstan-
den das Vorgehen der Vorinstanz und verlangen, "immerhin" für das Gerichtsverfahren
seien die beiden Bauvorhaben zu vereinen und als ein einziges Bauvorhaben zu beurtei-
len (act. 1 Rz. 21 ff.).
Richtig ist zwar, dass beide Grundstücke im Eigentum von CA.________ und
CB.________ stehen und sich die beabsichtigen Bauten optisch und masslich ergänzen

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Urteil V 2024 21
(sollen). Vorliegend wurden aber zwei Baugesuche (eines für die Bebauung des Grunds-
tücks Nr. E.________ und eines für die Bebauung des Grundstücks Nr. D.________) von
jeweils unterschiedlichen Gesuchstellern eingereicht (so ist auch die Beschwerdegegner-
schaft in den jeweiligen Verfahren eine unterschiedliche). Diese wurden von der Standort-
gemeinde entsprechend in separaten Verfahren beurteilt. Wie die Vorinstanz zu Recht
festgehalten hat, sind die beabsichtigten Bauten sodann auch baulich und organisatorisch
voneinander unabhängig. Es handelt sich entgegen der Darstellung der Beschwerdeführer
mithin nicht um "ein einziges Bauvorhaben". Unerheblich ist auch, ob mit dem Bau der
Bauten nur gleichzeitig begonnen würde. Nachvollziehbarerweise hat die Vorinstanz die
Beschwerden gegen die jeweilige Baubewilligung jeweils in einem Verfahren behandelt.
Eine Beurteilung der beiden Baubewilligungen in einem Verfahren drängt(e) sich nach
dem Gesagten indes nicht zwingend auf, zumal der Entscheid über die Verfahrensvereini-
gung im Ermessen der Rechtsmittelbehörde liegt (vgl. etwa VGer ZH VB.2018.00760 vom
8. Juli 2020 E. 3.1.2).
3.2
Die Vorinstanz hat am 14. Dezember 2022 einen Augenschein durchgeführt (RR-
act. B14). Die Beschwerdeführer sind der Ansicht, dieser sei nicht verwertbar, weshalb
das Gericht ebenfalls einen Augenschein durchzuführen habe (act. 1 Rz. 31 ff.).
Widersprüchlich mutet zunächst an, wenn die Beschwerdeführer monieren, eine Korrektur
resp. Ergänzung des Protokolls sei aufgrund der langen Dauer zwischen Durchführung
des Augenscheins und Zustellung des Protokolls erheblich erschwert resp. praktisch ver-
unmöglicht worden, führen sie doch gleichzeitig aus, sie bzw. AA.________ und
AB.________ hätten von der Möglichkeit, Ergänzungen und Berichtigungen zum Protokoll
anzubringen, Gebrauch gemacht. Ohnehin ist ein Wortprotokoll nicht vorgeschrieben, die
Ergebnisse des Augenscheins sind ihrem wesentlichen Inhalt nach schriftlich zu protokol-
lieren (BGer 1C_325/2021 vom 25. Oktober 2021 E. 3.2). Die Beschwerdeführer zeigen
nicht ansatzweise auf, inwiefern das Augenscheinprotokoll nicht den wesentlichen Inhalt
wiedergeben würde. Damit ist nicht dargetan, weshalb der von der Vorinstanz durchge-
führte Augenschein nicht verwertbar sein soll. Eine unterschiedliche Ansicht hinsichtlich
der Einordnung reicht jedenfalls nicht. Inwiefern das im Recht liegende 3D-Modell sodann
einen erneuten Augenschein zeitigen sollte, leuchtet nicht ein, ändert dies doch nichts an
den dokumentierten tatsächlichen Verhältnissen. Ferner ist auch nicht ersichtlich, weshalb
im Kontext der Einordnung ein Augenschein zu einer anderen Jahreszeit [wohl: Frühling
oder Sommer] durchzuführen wäre, nachdem die Grünflächen trotz der winterlichen Ver-
hältnisse identifizierbar waren (vgl. RR-act. B14 Anhang und so die Beschwerdeführer

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Urteil V 2024 21
auch selber [act. 1 Rz. 76]) und diese grundsätzlich auch im von den Beschwerdeführern
erwähnten offiziellen Geoinformationsportal des Kantons Zug, ZugMap (Bodenbede-
ckungsarten/Gartenanlage bzw. 3D-Ansicht), ersichtlich sind (vgl. zur Einordnung resp. zur
Frage der Begrünung E. 5.2.3.2 unten). Auf die Erkenntnisse aus dem von der Vorinstanz
durchgeführten Augenschein kann demnach abgestellt werden. Folglich ist der Antrag auf
Durchführung eines Augenscheins durch das Gericht abzulehnen, zumal dieses in den
Verfahren V 2009 175 und V 2014 79 ebenfalls Ausführungen zur Einordnung gemacht
hat. Entsprechend ist auch der Antrag zur Einholung eines Gutachtens betreffend die Ein-
ordnung (act. 14 Rz. 6 f.) abzuweisen, zumal es sich bei der Frage der Einordnung bzw.
der Ästhetikklausel mit der Bauherrschaft (act. 19 Rz. 8) um einen unbestimmten Rechts-
begriff und folglich um eine Rechtsfrage handelt (BGer 1C_349/2018 vom 8. Februar 2019
E. 3.3).
4.
Formelle Rügen
In formeller Hinsicht rügen die Beschwerdeführer, anlässlich der Publikation des Bauvor-
habens hätten sowohl die Vollmacht der Grundeigentümer als auch die Absichtserklärung
für ein Grenzbaurecht sowie auch die Vereinbarung betreffend Ausnützungsübertragung
für ein Grenzbaurecht nicht bei den Akten gelegen. Selbst der Grundbuchauszug habe ge-
fehlt. Erst aufgrund der Rügen in den jeweiligen Einsprachen seien die geforderten Unter-
lagen zugestellt worden, wobei die fehlenden Vollmachten und die Grundbuchauszüge
erst mit Gewährung des rechtlichen Gehörs im Januar 2022 zugänglich gemacht worden
seien. Es sei nachgewiesen, dass ihnen verschiedene für das Bauvorhaben massgebende
Unterlagen während der ersten Auflage nicht zur Einsicht zur Verfügung gestanden und
erst auf ausdrückliche Rüge hin zur Verfügung gestellt worden seien. Dies stelle eine Ver-
letzung des rechtlichen Gehörs dar, welche inzwischen geheilt worden sei. Das Vorgehen
der Baubewilligungsbehörde habe jedoch zu einem zusätzlichen Aufwand geführt, der oh-
ne Weiteres hätte vermieden werden können. Der Regierungsrat wäre deshalb gehalten
gewesen, diesen Umstand festzustellen und bei der Kostenverlegung zu berücksichtigen.
Weiter werde der im Aussenbereich geplante Swimmingpool in den Ausschreibungsunter-
lagen nicht aufgeführt, obwohl er ein wesentlicher Bestandteil des Bauvorhabens sei. Die
von der Poolanlage betroffenen Nachbarn hätten ohne explizite Einsichtnahme nichts von
dem geplanten Pool gewusst, wodurch ihnen die Möglichkeit genommen worden sei, das
Bauvorhaben hinsichtlich Aussenpool eingehend zu prüfen. Die fehlerhafte Amtsblattpubli-
kation stelle eine Verletzung des formellen Anspruchs auf rechtliches Gehör dar, welche
weder im Rahmen des Verfahrens vor dem Regierungsrat noch in demjenigen vor dem
Gericht geheilt werden könne (act. 1 Rz. 38 ff.).

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Urteil V 2024 21
Wieso die nachträgliche Gewährung des vollständigen rechtlichen Gehörs durch die Ge-
meinde im Vorverfahren eine Kostenpflicht für diese hätte nach sich ziehen müssen, ist
nicht ersichtlich. Die Beschwerdeführer erhielten noch vor Erteilung der Baubewilligung
sämtliche Baugesuchsunterlagen (inkl. revidierte Pläne), wozu sie sich auch noch äussern
konnten, was sie im Übrigen auch getan haben (vgl. RR-act. B28/7 und 13). Ferner wid-
meten sie dem Thema in ihrer Einsprache vom 20. Oktober 2021 gerade mal ein paar re-
sp. zwei kleine Absätze (RR-act. B28/36 S. 3 f. und 37 Rz. 5 f.). Dabei handelt es sich um
einen geringfügigen Aufwand. Es waren sodann notabene die Beschwerdeführer, die im
Vorverfahren unterlagen, weshalb ihnen die Verfahrenskosten auferlegt wurden (§ 23 Abs.
1 Ziff. 3 VRG) und keine Parteientschädigung zugesprochen wurde (§ 28 Abs. 2 VRG).
Dass die Gemeinde im Verfahren vor dem Regierungsrat unnötigerweise Kosten verur-
sacht hätte, ist ferner weder dargetan noch ersichtlich (§ 23 Abs. 3 VRG). Mit den Be-
schwerdegegnern ist weiter festzuhalten, dass der geplante Swimmingpool nicht explizit
im Kurzbeschrieb resp. Ausschreibungstext erwähnt werden musste. Wie die Beschwerde-
führer selber ausführen, muss dieser nämlich keine Details enthalten. Das Auflageverfah-
ren ist gerade dazu da, dass sich Betroffene ein detailliertes Bild vom Bauprojekt machen
können. Der Swimmingpool war schon im ursprünglichen Grundrissplan (Massstab 1:100)
und Umgebungsplan (Massstab 1:100) unbestrittenermassen ersichtlich (RR-act. B28/53).
Aber selbst wenn die Umschreibung des Bauprojekts ungenügend gewesen wäre, ist den
Beschwerdeführern daraus kein Nachteil entstanden – gegen den Aussenpool bringen sie
denn auch nichts vor –, und soweit Dritte resp. andere Betroffene dadurch vom Einreichen
einer Einsprache abgehalten worden wären, hätten diese die Wiederherstellung der Ein-
sprachefrist verlangen oder die Baubewilligung nachträglich wegen Verletzung des rechtli-
chen Gehörs anfechten können (vgl. BGer 1C_150/2009 vom 8. September 2009 E. 4.2.2
mit Hinweisen). Die formellen Rügen erweisen sich nach dem Gesagten als unbegründet.
5.
Materielle Rügen
5.1
Ausnützung
5.1.1
Der Regierungsrat führte aus, Grundstück Nr. E.________ weise eine anzurech-
nende Landfläche von 579 m2 auf, was bei einer Ausnützungsziffer von 0,4 eine anzu-
rechnende Geschossfläche von 231,6 m2 ergebe. Projektiert seien 283,63 m2, was eine
fehlende anzurechnende Geschossfläche von 52,03 m2 ausmache. Im Rahmen eines
Ausnützungstransfers sollen von Grundstück Nr. I.________ insgesamt 57,9 m2 übertra-
gen werden. Damit würden nicht mehr als 25 % der Ausnützungsziffer von 0,4 in der Zone
W2b übertragen. Grundstück Nr. I.________ sei die Strassenparzelle N.________, welche

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Urteil V 2024 21
eine Fläche von insgesamt 1'542 m2 aufweise. Der N.________ führe vom Grundstück Nr.
K.________ weg bis zur Einfahrt in die L.________ strasse. Grundstück Nr. I.________
liege zur Hälfte in der Wohnzone W2b und zur Hälfte in der Wohnzone W2c. Die Zonenart
sei damit dieselbe wie jene des Baugrundstücks (Wohnzone). Das Strassengrundstück
N.________ befinde sich in lediglich 30 m Entfernung zur Grundstücksgrenze des Bau-
vorhabens und gehöre damit zweifellos zur Nachbarschaft. Der N.________ sei eine Pri-
vatstrasse. Zugunsten der Einwohnergemeinde Oberägeri beständen keine Fuss- und
Fahrwegrechte. Die Übertragung von anzurechnender Geschossfläche von Grundstück
Nr. I.________ auf Grundstück Nr. E.________ sei damit ohne Weiteres zulässig. Die
Strassenfläche liege eine Häuserzeile vom Bauvorhaben entfernt und sei damit in der
Nachbarschaft. Gemäss Dispositiv-Ziffer 1.5 der Baubewilligung sei die Ausnützungsüber-
tragung im Grundbuch einzutragen. Die Ausnützungsübertragung entspreche mithin den
Voraussetzungen von § 19 V PBG und sei demnach grundsätzlich zulässig (BF-act. 4 S. 6
f.).
5.1.2
Die Beschwerdeführer machen geltend, zwischen Grundstück Nr. I.________ und
E.________ bestehe keine genügend enge nachbarschaftliche Beziehung. Es bestehe
kein Sichtbezug zwischen den beiden Grundstücken; der N.________ grenze nicht an die
Bauparzelle und diene auch nicht dessen Erschliessung. Der vorliegende Ausnützungs-
transfer führe auch zu einer unzulässigen Konzentration der Bausubstanz. Das Gesetz
gewähre einzig die Möglichkeit, Ausnützung von einem Grundstück auf ein anderes zu
transferieren. Es bestehe jedoch kein Anspruch auf deren Inanspruchnahme, wenn da-
durch die ortsplanerischen Vorgaben verletzt würden; der Ausnützungstransfer von 25 %
sei nicht mit den ortsplanerischen Vorgaben vereinbar. Bei einer Grundstücksfläche der
beiden Grundstücke Nr. E.________ und D.________ von insgesamt 1'159 m2 und einer
zu realisierenden Wohnfläche von insgesamt 570,52 m2 anrechenbarer Grundfläche so-
wie zusätzlich 73,67 m2 Geschossfläche im Attikageschoss des Grundstücks Nr.
E.________ resp. 72,81 m2 im Attikageschoss des Grundstücks Nr. D.________ sei die
Übernutzung der beiden Grundstücke augenfällig. Wie übernutzt die beiden Grundstücke
seien, zeige sich auch daran, dass sie mit einer Fläche von insgesamt 1'159 m2 gerade
einmal die Hälfte der Fläche aufweisen würden, welche für einen einfachen Bebauungs-
plan gefordert werde, wobei dort – bei Grundstücken von mindestens 2'000 m2 – ein Bo-
nus von maximal 20 % an Ausnützung gewährt werde. Der Transfer sei auch deshalb zu
Unrecht bewilligt worden, weil dadurch Sinn und Zweck der Ausnützungsziffer, nämlich die
gleichmässige Verteilung der Baudichte, ausgehebelt worden sei und die Einordnungs-
klausel der Bauordnung verletzt werde, was wiederum § 19 Abs. 1 lit. c V PBG widerspre-

10
Urteil V 2024 21
che. Sollte der Ausnützungstransfer wider Erwarten als rechtmässig angesehen werden,
sei dieser auf die tatsächlich benötigte Ausnützung – 52,03 m2 – zu beschränken (act. 1
Rz. 53 ff.).
5.1.3
Mit den Beschwerdegegnern ist zunächst festzuhalten, dass die Grundstücke
Nr. E.________ und I.________ im Sinne von § 19 Abs. 1 Satz 1 V PBG benachbart sind.
Beide Parzellen befinden sich im primär über die L.________ strasse erreichbaren
J.________ quartier (vgl. dazu auch E. 5.2.3.2 unten). Die Grundstücke sind nicht einmal
30 m voneinander entfernt. Immerhin ist bspw. für die Beschwerdelegitimation eine räumli-
che Distanz von 100 m ausreichend, um als Nachbar zu gelten, der von einem Bauvorha-
ben betroffen ist (vgl. statt vieler: BGer 1C_487/2020 vom 12. November 2021 E. 4.3.1).
Deshalb hat das Verwaltungsgericht in seinem Urteil V 2016 43 vom 30. Mai 2017 bei ei-
ner Luftliniendistanz von 170 m eine nachbarschaftliche Beziehung verneint und § 19
Abs. 1 V PBG die Anwendung versagt. Zur Erfüllung der Nachbareigenschaft bedarf es
sodann weder eines direkten Sichtbezugs noch einer direkten Angrenzung noch einer
funktionalen Beziehung insofern, als ein beteiligtes Strassengrundstück das andere er-
schliessen müsste. Die Beschwerdeführer bringen zudem zu Recht nicht vor, die Ausnüt-
zungsziffer auf dem begünstigten Grundstück Nr. E.________ werde um mehr als 25 %
erhöht. Unbestritten ist auch, dass die involvierten Grundstücke der gleichen Zonenart an-
gehören. Damit sind die Voraussetzungen von § 19 V PBG erfüllt. Inwiefern die Darlegun-
gen in dem im Recht liegenden Privatgutachten vom 20. Juni 2022 (vgl. dazu auch
E. 5.2.3.2 unten), die zitierte Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts oder die Rau-
mentwicklungsstrategie Oberägeri etwas daran ändern sollten, wird weder verständlich
dargetan noch ist dies ersichtlich. Eine unzulässige Nutzungsübertragung kann auch nicht
daraus abgeleitet werden, dass die Übernutzung "augenfällig" sei bzw. im Rahmen eines
einfachen Bebauungsplans nach § 32 f. PBG unter Umständen das Nutzungsmass um
maximal 20 % erhöht werden darf bzw. zusammen mit dem Bauprojekt auf Grundstück
Nr. D.________ eine Ausnützungsziffer von 0,68 resultiert. Eine Erhöhung um 25 % wurde
vom Verordnungsgeber explizit so gewollt. Durch das Deckeln bleibt auch gewährleistet,
dass es nicht zu einer unzulässigen Konzentration der Bausubstanz kommt. Soweit die
Beschwerdeführer in Bezug auf die Ausnützungsübertragung schliesslich § 19 Abs. 1 lit. c
V PBG verletzt sehen, ist dies unter dem Titel der Einordnung zu prüfen (siehe sogleich),
zumal die genannte Bestimmung keine eigentliche Voraussetzung der Ausnützungsüber-
tragung darstellt. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass im Kanton Zürich im Gegensatz
zum Kanton Zug die Nutzungsübertragung offenbar nicht gesetzlich geregelt ist. Im hiesi-
gen Recht wird das Ausmass der möglichen Nutzungsübertagung durch § 19 Abs. 1 lit. a

11
Urteil V 2024 21
V PBG gedeckelt. Schon deshalb ist die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts des
Kantons Zürich bezüglich Ausnützungsübertragung "auf Vorrat" nicht von Relevanz.
5.2
Einordnung
5.2.1
Hinsichtlich Einordnung erwog die Vorinstanz, es handle sich vorliegend um ein
Baubewilligungs- und nicht um ein Planungsverfahren. Es sei die bestehende Umgebung
mit bereits vorhandenen Bauten in die Beurteilung miteinzubeziehen. Es sei nicht zwin-
gend, die beiden geplanten Bauten [auf Grundstück Nr. E.________ und D.________] als
Einheit zu betrachten. Das J.________ quartier sei von verschiedenen Baustilen geprägt,
welche sich nicht auf eine kleinteilige Bebauung beschränkten. In der Umgebung fänden
sich stattliche Bauten bzw. Villen, welche in der Architektursprache sowie in der Gestal-
tung der Aussenräume unterschiedlich seien. In Richtung Norden fänden sich grossvolu-
mige Flachdachbauten bzw. flach geneigte Schrägdächer und ein Schmetterlingsdach. Die
direkt benachbarten Villen würden verschiedene architektonische Elemente aufweisen und
seien nicht mit übermässigen Grünflächen zum N.________ hin adressiert. Die Vorplätze
seien zu einem grossen Teil mit Pflastersteinen ausgestaltet. Die Begrünung der Vorplätze
und Garageneinfahrten der direkt benachbarten Villen am N.________ erfolge mit Topf-
pflanzen, einzelnen Bäumen und Hecken. Ein vergleichbares Bild zeige sich auf der Pri-
vatstrasse M.________ südlich der Bauvorhaben bei den Liegenschaften M.________ 14
und M.________ 16 sowie beim Vorplatz der Liegenschaften M.________ 5 und
M.________ 7. Die Adressierung des umstrittenen Bauvorhabens erfolge über die Zu-
fahrtsstrasse im Süden der Baute, wo sich die Garageneinfahrten befänden. Die begrün-
ten Umgebungsflächen im Süden befänden sich auch aufgrund der Hanglage im Wesent-
lichen auf einem erhöhten Niveau oberhalb der Garageneinfahrt. Die Garageneinfahrt soll
mit einem Baum vor dem Entrée aufgewertet werden. Die Baumkrone werte die Südfas-
sade damit auch auf dem Niveau des Erdgeschosses auf. In unmittelbarer Nachbarschaft
zum Bauvorhaben seien die Vorplätze für die Zufahrt der Fahrzeuge mit Beton sowie
Pflaster- oder Rasengittersteinen ausgestaltet. Ansonsten sei die Umgebung der Bauten
von Grünflächen, Pflanzungen und befestigten Flächen geprägt. Die geplante Baute
M.________ 9b weise ein rückversetztes Erdgeschoss auf. Das Obergeschoss rage über
das Erdgeschoss hinaus und dessen Fensterflucht gegen Süden weise einen Abstand von
rund 6,9 m auf. Die Auskragungen oberhalb der Einfahrten seien begrünt und würden die
betonierten Deckenflächen kaschieren bzw. die Grünflächen ungefähr auf das Niveau des
Erdgeschosses heben. Die auf den Vordächern der Garageneinfahrt geplante Bepflan-
zung sei mit einer Brüstung vom Erdgeschoss abgegrenzt und diene keinem anderen
Zweck als der Begrünung. Die Architektursprache sei modern und weise mit dem auskra-

12
Urteil V 2024 21
genden Obergeschoss bzw. der gedeckten Terrasse ein spezielles Element auf. Diese
würden mit den Aussparungen an den Seiten bzw. den Durchgängen weniger massiv
wahrgenommen. Auskragende Bauteile bzw. Wohnelemente seine keine neuen architek-
tonischen Elemente. Auskragende, gedeckte Elemente verkörperten vielmehr einen mo-
dernen Architekturstil, welcher in Oberägeri mehrfach bewilligt und gebaut worden sei. Die
bestehende Architektursprache müsse im Quartier nicht übernommen werden. Zur opti-
schen Volumenreduktion sei auf Stützen an den Ecken des Obergeschosses verzichtet
worden. Das Attikageschoss verzichte weitgehend auf Vordächer. Bis auf die gedeckte
Fläche im Süden von rund 10 m2 entspreche der Grundriss des Attikageschosses dessen
Dachfläche. Das Quartier sei geprägt von verschiedenen Architekturstilen. In unmittelbarer
Nachbarschaft zum Bauvorhaben fänden sich sowohl moderne Villen als auch kleinere
Bauten aus den 1970-er Jahren. Hinsichtlich der Volumina greife ein Vergleich mit den
Bauten aus dieser Zeit zu kurz, zumal der Gesetzgeber dem J.________ quartier keinen
besonderen Schutz hat zukommen lassen und sich Ersatzbauten für kleinere Häuser an
der geltenden Zonierung orientieren würden. Die neuen Villen würden sich der neu bebau-
ten Struktur der in den letzten 20 bis 30 Jahren erstellten, modernen Bauten angleichen.
Positiv zu werten sei, dass die beiden Bauvorhaben zusammen geplant und die Bauten
aneinander in deren Architektursprache angeglichen würden. So entständen auf den bei-
den Grundstücken zwei selbständig organisierte Bauten, welche sich an einem stimmigen
Gesamtkonzept orientierten. Das Bauvorhaben erfülle damit die Voraussetzung einer gu-
ten Einordnung (BF-act. 4 S. 7 ff.).
5.2.2
Die Beschwerdeführer verneinen das Vorliegen der Einordnungsvoraussetzungen
und bringen dazu im Wesentlichen wie schon vor der Vorinstanz vor, die beiden Baugesu-
che (betreffend die Grundstücke Nr. E.________ und D.________) müssten als ein Bau-
projekt betrachtet werden, da nur so deutlich werde, wie ungeheuer mächtig die Neubau-
ten seien. Mit Hinweis auf das eingereichte 3D-Modell monieren sie, "das Doppelhaus"
weiche von den vorhandenen [wohl: gestalterischen] Prinzipien massiv ab und etabliere
mit den geschossweise versetzten Grundflächen im Vergleich zu den bestehenden Bauten
ein anderes Architekturprinzip. Als massgeblichen Perimeter in Bezug auf die Einordung
sehen sie allein den Weg M.________; dieser sei als eigenes Quartier mit einem eigenen
Gesicht zu qualifizieren, welches durch grosszügige und begrünte Gartenbereiche auffalle,
welche die Blicke von den Gebäuden ablenkten und zudem eine hohe Privatsphäre garan-
tierten, wobei keines der Gebäude vorherrschend sei. Dass das O.________ [wohl: das
Areal um den Weg M.________] einen parkähnlichen Charakter habe, bestätigte auch die
gutachterlich vorgenommene Ortsbildanalyse. Die beiden Grundstücke, so die Beschwer-

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Urteil V 2024 21
deführer weiter, sollen komplett mit den Einfamilienhäusern, den Garagen und Treppen-
zugängen sowie Nebenbauten überbaut werden; Platz für eine Grünfläche oder eine dem
Quartier angemessene Umgebungsgestaltung bestehe nicht mehr. Mit den geplanten
Neubauten würde auch der bis anhin mögliche Durchblick zwischen den Liegenschaften
verwehrt (act. 1 Rz. 63 ff.).
5.2.3
5.2.3.1 Gemäss Art. 10 der Bauordnung der Einwohnergemeinde Oberägeri (in der bis
21. Mai 2025 in Kraft gewesenen Fassung; nachfolgend BO) müssen Gebäude sich hin-
sichtlich Grösse, Lage, Gestaltung und Oberfläche des Baukörpers sowie dessen Aussen-
räume so in die Umgebung einordnen, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht (Abs. 1).
Bauten, Anlagen, Anschriften, Farbgebungen, Reklamen und Antennen müssen sich ins-
besondere gut in Landschaften sowie Orts-, Quartier- und Strassenbilder einfügen
(Abs. 2). Bei dieser Bestimmung handelt es sich um eine positive ästhetische General-
klausel, die sich nicht in einem Verunstaltungsverbot erschöpft, das lediglich verlangt,
dass ein Bauvorhaben nicht einen stossenden Gegensatz zur Nachbarschaft bildet oder
auffallend störend in Erscheinung tritt. Die positive ästhetische Generalklausel verlangt ei-
ne architektonische Gestaltung, welche sich gut in die Umgebung einordnet. Bei der Be-
antwortung der Frage, welche architektonische Gestaltung sich gut in eine Umgebung ein-
ordnet, kann nicht auf ein beliebiges subjektives Empfinden abgestellt werden, sondern es
muss im Einzelnen dargelegt werden, weshalb mit einer bestimmten baulichen Gestaltung
weder für das Bauvorhaben noch für die Umgebung eine gute Gestaltung erzielt werden
kann. Dieser Beurteilung unterliegen alle Bauten, auch wenn die übrigen Bau- und Zonen-
vorschriften eingehalten sind. Die Gestaltungsvorschrift darf aber nicht dazu führen, dass
für ein bestimmtes Gebiet die Zonenvorschriften ausser Kraft gesetzt werden. Erweisen
sich nämlich die Auswirkungen der Zonenvorschriften als gestalterisch unbefriedigend, so
sind die Pläne und Vorschriften zu ändern. Das Einordnungsgebot kann nicht bedeuten,
dass die Bauherrschaft bei einem Neu- oder Umbau auf die traditionelle Architektur oder
die herkömmliche Quartiergestaltung verpflichtet werden kann. Die Einordnung in die Um-
gebung und die gute Gesamtwirkung entfallen nicht bereits mit der Einführung einer neuen
Formensprache in das einheitliche Bild einer älteren Überbauung. Zu beachten ist näm-
lich, dass es das verfassungsrechtliche Prinzip der Verhältnismässigkeit verbietet, dass
die Anwendung von Gestaltungsvorschriften für ein ganzes Gebiet die zonenkonformen
Bebauungsmöglichkeiten ausser Kraft setzt (vgl. hierzu BGE 114 Ia 343 E. 4b). Die Ästhe-
tik-Klausel bietet grundsätzlich keine Handhabe dafür, einem Bauherrn die Ausschöpfung
der Begrenzungsnormen der Bauordnung zu untersagen, nur weil andere Bauten in der

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Urteil V 2024 21
Umgebung diese nicht voll beanspruchen. Für die Definition der relevanten Umgebung im
Sinne von Art. 10 BO sind einerseits topographische Gegebenheiten, die Siedlungsstruk-
tur und die vorhandenen Bauten und Anlagen heranzuziehen, andererseits die Gemein-
samkeiten der involvierten Bauten in Bezug auf die Nutzungsordnung. Als Abgrenzung
bieten sich Strassen, Bach- und Flussläufe, Geländeeinschnitte wie Gräben und Tobel an,
die räumliche Trennungen herbeizuführen vermögen (vgl. VGer ZG V 2014 79 vom
23. Dezember 2014 E. 4a). Der kommunalen Baubewilligungsbehörde kommt bei der Be-
urteilung der Einordnung eines Bauprojekts in Bezug auf die ästhetische Würdigung der
örtlichen Verhältnisse ein durch die Gemeindeautonomie geschützter Entscheidungs- und
Ermessensspielraum zu (BGer 1C_116/2018 vom 26. Oktober 2018 E. 4.4; 1C_5/2016
vom 18. Mai 2016 E. 5.3; 1C_92/2015 vom 18. November 2015 E. 3.1.3). Ist der Einord-
nungsentscheid einer kommunalen Behörde nachvollziehbar, beruht er mithin auf einer
vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände, so haben die Rechts-
mittelinstanzen diesen zu respektieren und dürfen das Ermessen der kommunalen Behör-
de nicht durch ihr eigenes ersetzen (BGer 1C_39/2012 vom 2. Mai 2012 E. 2.3.2;
1C_495/2011 vom 14. März 2012 E. 4.3)
5.2.3.2 Das streitgegenständliche Grundstück liegt zwischen P.________ und
Q.________ im Gebiet des R.________ in der Wohnzone W2b. Gemäss Art. 52 BO gilt
dort eine Ausnützung von 0,40. Die maximale Firsthöhe darf 10,00 m und die maximale
Gebäudelänge 30,00 m betragen. Dabei sind ein kleiner Grenzabstand von 5,00 m und ein
grosser von 9,00 m einzuhalten. Weitere spezifische, über das Einordnungsgebot nach
Art. 10 BO hinausführende Gestaltungsvorschriften sieht die BO nicht vor.
Nur schon aufgrund der Topografie ist grundsätzlich der gesamte Bereich zwischen
P.________ und Q – nördlich begrenzt durch die L.________ strasse, südlich durch die
S.________ strasse – als relevante Umgebung anzusehen. Jedenfalls bilden der Weg
M.________, der N.________ und der T.________ ein Quartier (das J.________ quartier),
was auch anhand des eingereichten 3D-Modells deutlich sichtbar ist (die rote Linie, welche
den Weg M.________ isoliert, wurde auf dem 3D-Modell notabene nachträglich ange-
bracht [vs. BF-act. 11]). Wie die Vorinstanz zutreffend ausführt, zeigt sich im J.________
quartier in gestalterischer bzw. architektonischer Hinsicht (schon seit vielen Jahren) ein
heterogenes Bild (vgl. die Urteile VGer ZG V 2009 175 vom 30. November 2010 E. 6d; V
2014 79 vom 23. Dezember 2014 E. 4c). Von einem durchgehenden Architekturkonzept,
gleichen Dachformen oder einer einheitlichen Umgebungsgestaltung kann keine Rede
sein. Mit Verweis auf das Protokoll des Augenscheins hat die Bauherrschaft zudem richtig

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Urteil V 2024 21
festgehalten, dass sich die Bauten im J.________ quartier insbesondere auch hinsichtlich
Material, Farbe und Dimension unterscheiden (act. 9 Rz. 44). Der projektierte Bau – mit
kubischen Elementen und klaren Linien, neutraler Farbgebung und punktuellen Grün-
flächen – wirkt deshalb keineswegs als Fremdkörper, zumal die Bauherrschaft bei einem
Neubau wie gesagt nicht auf eine traditionelle Architektur oder herkömmliche Quartierge-
staltung verpflichtet werden könnte. Die Vorinstanz schützte den gemeindlichen Entscheid
sodann nicht aufgrund der Ähnlichkeit zum Bauprojekt, das Gegenstand des Verfahrens
V 2014 79 war. Auch der Einwand der Überdimensionierung ist unbegründet. Der projek-
tierte Bau hält die gesetzlich vorgesehenen Massvorschriften unbestrittenermassen ein.
Die Bauprojekte auf den Grundstücken Nr. E.________ und D.________ sind entgegen
dem wiederholt vorgebrachten Ansinnen der Beschwerdeführer nicht als ein einziges Bau-
projekt zu beurteilen (vgl. auch obige E. 3.1). Aber selbst wenn doch, käme man zu kei-
nem anderen Ergebnis, da die masslichen Grundvorgaben auch dann eingehalten wären
(act. 9 Rz. 41). Wie die Bauherrschaft zudem ebenfalls richtig festhält (und auch auf dem
3D-Modell ersichtlich ist), wäre das "Doppelhaus" notabene südseitig immer noch weniger
lang als die Liegenschaft der Beschwerdeführerin 2. Zu wiederholen ist hier, dass ein Ein-
ordnungsgebot grundsätzlich nicht dazu führen kann, der Bauherrschaft die Ausschöpfung
der Begrenzungsnormen der Bauordnung zu untersagen, nur weil andere Bauten in der
Umgebung diese nicht voll beanspruchen. In diesem Zusammenhang ist festzuhalten,
dass das Bauprojekt im Vergleich zu den meisten Liegenschaften im Quartier zwar eine
kleinere (reine) Rasen- resp. Gartenfläche vorsieht. Die BO definiert aber kein Mindest-
mass an Begrünung, woran auch die entsprechenden Ausführungen in dem von
AA.________ in Auftrag gegebenen "Fachgutachten Ortsbild" nichts ändern. Sowieso
bringt das Gutachten in Bezug auf die Frage der Einordnung keinen wirklichen Mehrwert.
Zur Architektur des projektierten Baus an sich z.B. wird darin nicht konkret Stellung ge-
nommen. Das Augenmerk wird hauptsächlich auf eine Begrünung der Vorplätze, der
Flachdächer, des Wegnetzes und der Strassen gelegt. Mit den in den Urteilen des Verwal-
tungsgerichts V 2009 175 vom 30. November 2010 und V 2014 79 vom 23. Dezember
2014 gemachten Feststellungen zum Ort- und Quartierbild setzt sich das Gutachten mit
keinem Wort auseinander. Nur schon aufgrund dieser Unvollständigkeit ist ihm der Be-
weiswert abzusprechen. Dass die in diesem "Fachgutachten Ortsbild" gemachten Aus-
führungen sodann lediglich als Parteibehauptungen zu werten sind, bestätigt der Autor im
Übrigen gleich selbst, gibt er doch einleitend an, das Gutachten diene der Auftraggeber-
schaft als Begründungshilfe im laufenden Einspracheverfahren (RR-act. B27/BB 5).
Schliesslich liegt auf der Hand, dass mit der Realisierung der projektierten Baute die be-
nachbarten Grundeigentümer resp. die Bewohner der entsprechenden Liegenschaften

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Urteil V 2024 21
beim Blick nach vorne, rechts, links oder hinten neu ein Wohnhaus wahrnehmen würden
und mithin der Durchblick "verwehrt" würde.
5.2.3.3 Nach dem Gesagten hat die Vorinstanz kein Recht verletzt, indem sie das fragli-
che Bauvorhaben im Sinne von Art. 10 BO als eingeordnet betrachtet hat. Die Beurteilung
der Einordnung durch die Vorinstanzen und damit insbesondere durch die kommunale
Baubewilligungsbehörde ist folglich nachvollziehbar und beruht auf einer vertretbaren
Würdigung der massgebenden Sachumstände. Es liegen keinerlei Gründe vor, in deren
Ermessen einzugreifen. Nur der Vollständigkeit halber sei im Kontext des Vorwurfs an die
Vorinstanz bzgl. einer ungenügenden Sachverhaltsfeststellung (Beurteilung der Einord-
nung anhand des 3D-Modells resp. Einholen eines solchen) gesagt, dass in Art. 25 Abs. 3
BO (in der seit 22. Mai 2025 geltenden Fassung) zwar explizit erwähnt wird, dass die Ge-
meinde von den Gesuchstellern als aussagekräftige Unterlagen u.a. ein Modell verlangen
kann. Dies heisst aber nicht, dass dies im Rahmen der Sachverhaltsfeststellung generell
erforderlich wäre (und schon gar nicht, dass dies allein genügen würde oder Vorrang vor
anderen Beweismitteln hätte).
5.3
Erkergrösse
5.3.1
In Bezug auf den ostseitig geplanten Erker hielt der Regierungsrat fest, im Plan
Nr. 2103b-2-02b vom 22. Dezember 2021 weise die Bauherrschaft die Fassadenlänge der
Ostfassade mit 15,20 m aus. Nicht dazugerechnet worden sei der auskragende Bauteil an
der Nordfassade mit einer Breite von 5,00 m sowie derjenige Teil der Auskragung im süd-
seitigen Obergeschoss, welcher die Fensterflucht überrage und einen Teil der gedeckten
Terrasse beinhalte. Bei der Ermittlung der Fassadenlänge würden einspringende Ge-
schosse grundsätzlich unberücksichtigt bleiben. Die Umfassung eines Gebäudes bestim-
me sich nach den äussersten Fassadenfluchten. Konsequenterweise sei diese Fassaden-
länge auch bei der Berechnung der Drittelsregelung massgebend. Die Berechnung der
Bauherrschaft sei damit nicht zu beanstanden. Die Auskragung bzw. der Erker auf der
Ostseite mit einer Breite von 4,98 m überschreite damit einen Drittel der Fassadenlänge
von 15,20 m nicht (BF-act. 4 S. 11).
5.3.2
Die Beschwerdeführer machen geltend, das Obergeschoss verfüge gegen Süden
in Richtung See über eine die ganze Länge verlaufende Auskragung. Diese Auskragung
sei, da sie freischwebend sei und nicht mittels Säulen abgestützt werde, nicht zur Fassa-
denlänge hinzuzurechnen. Das flächenkleinste Rechteck befinde sich damit im Erdge-
schoss. Die Fassadenlänge entlang der Ostfassade betrage demnach nicht 15,20 m, son-

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Urteil V 2024 21
dern lediglich 12,18 m. Der Erker entlang der Ostfassade weise eine Länge von 4,98 m
auf. Da die Fassade nur 12,18 m aufweise, betrage die maximal zulässige Länge für einen
Erker gemäss Drittelsregelung 4,06 m. Der projektierte Erker sei damit um 0,92 m zu lang
(act. 1 Rz. 97 f.).
5.3.3
Zehn der elf gemeindlichen Bauordnungen kennen die Regel, wonach auskragen-
de Bauteile bis zu einem gewissen Grad in den vorschriftsgemässen Grenz- oder Gebäu-
deabstand hinein- oder über die Baulinie hinausragen dürfen, solange (in masslicher Hin-
sicht) die "Drittelsregel" eingehalten wird. Neben der BO (Art. 57) ist dabei nur in der Bau-
ordnung der Gemeinde Cham (vgl. § 43 [SRS 7.1-1]) von "Fassadenlänge" als Bezugs-
grösse die Rede. Damit muss aber – wie es in den anderen acht Bauordnungen steht und
auch die Gemeinde in ihrer Vernehmlassung ausgeführt hat (act. 6 S. 4) – die Gebäu-
delänge gemeint sein, zumal weder das PBG noch die V PBG den Begriff der "Fassaden-
länge" kennen. Die Gebäudelängen werden an den Seiten des flächenkleinsten Rechtecks
gemessen, welches das Gebäude umfasst. An das Gebäude angebaute selbständige
Kleinbauten und auskragende Gebäudeteile wie Dachvorsprünge, Vordächer, Balkone
usw. werden nicht berücksichtigt (§ 6 Abs. 1 und 2 V PBG; vgl. illustrativ hierzu die Grafik
in act. 10 S. 10). Bei dem (südwärts gelegenen) Teil des Obergeschosses, der gemäss
Plan Nr. 2103b-2-02b vom 22. Dezember 2021 als Esszimmer bzw. Zimmer mit Terrasse
dienen soll, handelt es sich nicht um eine Auskragung im Sinne der Verordnung, sondern
vielmehr um einen fassadenbildenden Gebäudeteil, weshalb als Bezugsgrösse die Ge-
bäudelänge von 15,20 m heranzuziehen ist. Folglich wird mit dem projektierten Erker mit
einer Länge von 4,98 m die "Drittelsregel" eingehalten. Die Beschwerde ist entsprechend
auch in diesem Punkt unbegründet.
5.4
Erschliessung
Im Übrigen haben die Beschwerdeführer im Rahmen des Schriftenwechsels zu Recht ein-
gesehen, dass das Grundstück Nr. E.________ genügend erschlossen ist (act. 14 Rz. 49).
6.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beschwerdeführer mit ihren Rügen
nicht durchdringen. Der vorinstanzliche Entscheid ist nicht zu beanstanden. Dies führt zur
vollumfänglichen Abweisung der Beschwerde.
7.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführer gemäss § 23
Abs. 1 Ziff. 3 VRG kostenpflichtig. Ihnen wird eine Spruchgebühr von Fr. 3'500.– auferlegt,
welche umständehalber – dem vorliegenden Verfahren und dem Verfahren V 2024 22 lie-

18
Urteil V 2024 21
gen im Wesentlichen die gleichen materiellen Fragen zugrunde – auf Fr. 2'500.– reduziert
wird. Im Rechtsmittelverfahren ist der ganz oder teilweise obsiegenden Partei zulasten der
unterliegenden Partei eine Parteientschädigung nach Massgabe ihres Obsiegens zuzu-
sprechen (§ 28 Abs. 2 VRG). Die vollständig unterliegenden Beschwerdeführer haben
CA.________ und CB.________ folglich eine ermessensweise festgelegte Parteientschä-
digung von Fr. 4'500.– (inkl. MWST und Barauslagen) zu bezahlen. Der Regierungsrat re-
sp. die Gemeinde Oberägeri obsiegen in ihrem amtlichen Wirkungskreis, weshalb ihnen
keine Parteientschädigung zuzusprechen ist (§ 28 Abs. 2a VRG).

19
Urteil V 2024 21
Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Den Beschwerdeführern wird eine Spruchgebühr von Fr. 2'500.– auferlegt, welche
mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet wird. Franken 1'000.– werden ih-
nen zurückerstattet.
3.
Die Beschwerdeführer haben CA.________ und CB.________ unter solidarischer
Haftbarkeit eine Parteientschädigung von Fr. 4'500.– (inkl. MWST und Barausla-
gen) zu bezahlen.
4.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung
beim Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden.
5.
Mitteilung an die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführer (dreifach), an den
Rechtsvertreter der Beschwerdegegner CA.________ und CB.________ (drei-
fach), an den Gemeinderat von Oberägeri, an den Regierungsrat des Kantons Zug
(dreifach) und – zum Vollzug von dessen Ziffer 2 – im Dispositiv an die Finanz-
verwaltung des Kantons Zug.
Zug, 17. März 2026
Im Namen der
VERWALTUNGSRECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende
Der Gerichtsschreiber
versandt am