zg_verwaltungsgericht · A 2021 25 · 2023-06-05 · de

Abgaberechtliche Kammer — Kantons- und Gemeindesteuern 2019 (Vermögenssteuerwert Liegenschaften) — Rekurs

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG
ABGABERECHTLICHE KAMMER
Mitwirkende Richter: Dr. iur. Aldo Elsener, Vorsitz
Dr. iur. Matthias Suter und lic. iur. Ivo Klingler
Gerichtsschreiberin: MLaw Jeannine Suter
U R T E I L vom 5. Juni 2023
[rechtskräftig]
gemäss § 29 der Geschäftsordnung
in Sachen
A.________ und B.________
Rekurrenten
gegen
Steuerverwaltung des Kantons Zug, Bahnhofstrasse 26, Postfach, 6301 Zug
Rekursgegnerin 
betreffend
Kantons- und Gemeindesteuern 2019 
(Vermögenssteuerwert Liegenschaften)
A 2021 25


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Urteil A 2021 25
A.
Der in C.________/ZG wohnhafte A.________ (nachfolgend: Steuerpflichtiger 
oder Rekurrent) ist u.a. Eigentümer folgender Liegenschaften in C.________:
-
Grundstück-Nr. D.________ mit einer Fläche von 1'129 m2 und einem Wohn- und Geschäftshaus, 
Strasse E.________, mit zweitem Zugang seitens der Strasse F.________;
-
Grundstück-Nr. G.________ mit einer Fläche von 518 m2 und einem Wohn- und Geschäftshaus, 
Strasse H.________.
In der Steuererklärung 2019 (StV-act. 2) deklarierten die Eheleute A.________ und 
B.________ (nachfolgend: Steuerpflichtige oder Rekurrenten) für diese beiden Liegen-
schaften einen Vermögenssteuerwert von insgesamt Fr. 10'482'000.–. Dieser lässt sich 
herleiten mittels Kapitalisierung des deklarierten, effektiv vereinnahmten Mietzinstotals von 
gerundet Fr. 733'674.– (Fr. 712'712.80 plus ausserordentlicher Ertrag von Fr. 20'961.05) 
zum Kapitalisierungszinssatz von 7 %, somit ohne Berücksichtigung der in der Liegen-
schaftserfolgsrechnung ausgewiesenen "Leerstände" von Fr. 549'597.– (vgl. die drei Er-
folgsrechnungen zu den Liegenschaftseinheiten F.________, E.________ und 
H.________ in Rek-act. 2 sowie die konsolidierte Erfolgsrechnung in StV-act. 3).
In der Veranlagungsverfügung 2019 vom 16. Februar 2021 (StV-act. 4) wurde der Vermö-
genssteuerwert (als Ertragswert) für diese beiden Liegenschaften durch die Steuerverwal-
tung Zug (nachfolgend auch: Rekursgegnerin) auf Fr. 18'332'000.– festgesetzt. Begründet 
wurde dies zusammenfassend damit, dass die in den Liegenschafts-Erfolgsrechnungen 
deklarierten Mieterträge ohne Abzug der Leerstände (Fr. 549'597.–), somit basierend auf 
den in den Liegenschaftserfolgsrechnungen deklarierten Soll-Mieterträgen von insgesamt 
Fr. 1'283'270.– (Fr. 733'674.– plus Fr. 549'597.–) mit 7 % zu kapitalisieren seien. Dabei 
schloss die Rekursgegnerin den in der Liegenschaftseinheit E.________ erzielten ausser-
ordentlichen Ertrag von Fr. 20'961.05 in die Kapitalisierung mit ein.
Dagegen erhoben die Rekurrenten mit Schreiben vom 16. März 2021 Einsprache (StV-
act. 6) und beantragten sinngemäss (gestützt auf die beigelegte Berechnung) die Festset-
zung des Steuerwertes der besagten beiden Liegenschaften auf Fr. 10'980'125.–. Eine 
Abweichung zu der von der Rekursgegnerin vorgenommenen Ertragswertberechnung er-
gab sich nunmehr lediglich noch betreffend die Liegenschaftseinheit E.________ (Gewer-
beliegenschaft, ohne Liegenschaftsteil F.________), wo sowohl der "Leerstand" 
(Fr. 493'701.–) wie nun, ohne nähere Begründung, auch der ausserordentliche Ertrag 
(Fr. 20'961.05) vom zu kapitalisierenden Mietertrag in der Berechnung der Rekurrenten 


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Urteil A 2021 25
(vgl. StV-act. 6 S. 2) ausgenommen wurden. Die Berücksichtigung der erzielbaren Mieter-
träge (Soll-Miete von Fr. 234'540.–) auf dem Wohnliegenschaftsteil F.________ wurde von 
den Rekurrenten hingegen anerkannt. Zur Begründung wurde ausgeführt, es sei bei der 
Gewerbeliegenschaft E.________ auf die effektiv in 2019 vereinnahmten Mietzinserträge 
abzustellen, da es nicht in der Hand der Steuerpflichtigen läge, ob die Gewerbe- bzw. 
Büroräume hier vermietet werden könnten. Im Weiteren sei es sicherlich nicht in ihrem In-
teresse, die Liegenschaft nur aus steuerlichen Gründen nicht vollständig zu vermieten. Die 
Rekursgegnerin wies die Einsprache mit Entscheid vom 29. November 2021 ab (Rek-
act. 1).
B.
Gegen diesen Einspracheentscheid erhoben die Rekurrenten mit Schreiben vom 
29. Dezember 2021 Rekurs (act. 1) mit den Anträgen, es seien der Einspracheentscheid 
und die Veranlagung für die Kantonssteuer 2019 aufzuheben und der Vermögenssteuer-
wert für die Liegenschaftseinheiten E.________, F.________ und H.________ auf 
Fr. 10'980'000.– festzusetzen.
C.
Die Rekurrenten bezahlten den von ihnen verlangten Kostenvorschuss von 
Fr. 2'500.– fristgerecht (act. 2 f.).
D.
Mit Vernehmlassung vom 1. Februar 2022 (act. 5) beantragte die Rekursgegnerin 
die Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei. Der Einspracheentscheid vom 
29. November 2021 sei zu bestätigen, unter Kostenfolgen zulasten der Rekurrenten. 
Eventualiter sei zur Festsetzung des für die Steuerperiode 2019 massgebenden Ver-
kehrswertes durch das Verwaltungsgericht ein Schätzungsgutachten nach anerkannten 
Grundsätzen der Liegenschaftsschätzungen zu veranlassen und auf das Ergebnis dieses 
Gutachtens abzustellen.
E.
Mit Replik vom 5. Mai 2022 (act. 8) hielten die Rekurrenten an ihren Anträgen fest. 
Den von der Rekursgegnerin in der Vernehmlassung gestellten Eventualantrag auf die 
Einholung einer amtlichen Liegenschaftsschätzung beurteilen die Rekurrenten im vorlie-
genden Fall als völlig artfremd und aus ökonomischer Sicht unverhältnismässig.
F.
Mit Duplik vom 23. Mai 2022 (act. 10) hielt auch die Rekursgegnerin an ihren An-
trägen fest. 


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Urteil A 2021 25
Das Verwaltungsgericht erwägt:
1.
Gemäss § 136 Abs. 1 des Steuergesetzes des Kantons Zug (StG; BGS 632.1) 
kann die steuerpflichtige Person gegen den Einspracheentscheid der kantonalen Steuer-
verwaltung innert 30 Tagen schriftlich Rekurs beim Verwaltungsgericht erheben. Der Re-
kurs muss einen Antrag und eine Begründung enthalten. Die notwendigen Beweisunterla-
gen sind beizulegen oder zu bezeichnen (§ 136 Abs. 3 StG). 
Der vorliegende Rekurs gegen den Einspracheentscheid vom 29. November 2021 (frühes-
tens zugestellt am Folgetag) wurde am 29. Dezember 2021 der Post übergeben und damit 
rechtzeitig eingereicht. Er entspricht auch den übrigen formellen Anforderungen, weshalb 
er vom Gericht zu prüfen ist. Die Beurteilung erfolgt auf dem Zirkulationsweg gemäss § 29 
der Geschäftsordnung des Verwaltungsgerichtes (GO VG; BGS 162.11).
2.
2.1
Das Verwaltungsgericht kann Einspracheentscheide der kantonalen Steuerverwal-
tung bezüglich kantonaler Steuern in vollem Umfang überprüfen (§ 63 Abs. 3 Verwaltungs-
rechtspflegegesetz [VRG; BGS 162.1] i.V.m. § 74 Abs. 2 VRG i.V.m. § 121 StG i.V.m. 
§ 136 Abs. 2 StG). Das Verwaltungsgericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest 
(§ 74 Abs. 2 VRG i.V.m. § 121 StG i.V.m. § 137 Abs. 1 StG). Es gilt der Grundsatz der 
Rechtsanwendung von Amtes wegen (§ 74 Abs. 2 VRG i.V.m. § 121 StG i.V.m. § 137 
Abs. 2 StG). Das Verwaltungsgericht ist demzufolge verpflichtet, auf den – unter Mitwir-
kung der Verfahrensbeteiligten – festgestellten Sachverhalt die richtige Rechtsnorm, 
d.h. denjenigen Rechtssatz anzuwenden, den es als den zutreffenden erachtet, und ihm 
diejenige Auslegung zu geben, von der es überzeugt ist. Aus der Rechtsanwendung von 
Amtes wegen folgt, dass das Verwaltungsgericht als Rekursinstanz nicht an die rechtliche 
Begründung der Begehren gebunden ist und einen Rekurs auch aus anderen als den gel-
tend gemachten Gründen ganz oder teilweise gutheissen oder den angefochtenen Ent-
scheid im Ergebnis mit einer von der Vorinstanz abweichenden Begründung bestätigen 
kann.
2.2
Ist der Sachverhalt unklar und daher zu beweisen, endet die Beweiswürdigung mit 
dem richterlichen Entscheid darüber, ob eine rechtserhebliche Tatsache als erwiesen zu 
gelten hat oder nicht. Der Beweis ist geleistet, wenn das Gericht gestützt auf die freie Be-


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Urteil A 2021 25
weiswürdigung zur Überzeugung gelangt ist, dass sich der rechtserhebliche Sachverhalt 
verwirklicht hat (Zweifel/Casanova/Beusch/Hunziker, Schweizerisches Steuerverfahrens-
recht, Direkte Steuern, 2. Aufl. 2018, § 19 Rz. 6). Auch wenn im harmonisierten Steuer-
recht an sich das Beweismass der vollen Überzeugung ("Regelbeweismass") herrscht, 
bedarf es keiner absoluten Gewissheit. Es genügt, dass die Veranlagungs- bzw. Rechts-
mittelbehörde nach erfolgter Beweiswürdigung und aufgrund objektiver Gesichtspunkte mit 
an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit vom Vorliegen eines rechtserheblichen 
Sachumstandes überzeugt ist. Die Auffassung kann auf Indizien beruhen und bedingt kei-
nen direkten Beweis (BGer 2C_1067/2017 vom 11. November 2019 E. 2.2.3). Anders ver-
hält es sich bei Beweisnot, bei welcher das mildere Beweismass der überwiegenden 
Wahrscheinlichkeit als ausreichend erachtet wird. Von einer Beweisnot ist nicht schon zu 
sprechen, wenn eine Tatsache, die ihrer Natur nach ohne Weiteres dem unmittelbaren 
Beweis zugänglich wäre, nicht bewiesen werden kann, weil der beweisbelasteten Partei 
die Beweismittel fehlen. Blosse Beweisschwierigkeiten im konkreten Einzelfall können zu 
keiner Beweiserleichterung führen (BGE 144 III 264 E. 5.3). Gelangt die Behörde bzw. das 
Gericht zu keiner derart gewichtigen Überzeugung, kommen die Beweislastregeln von 
Art. 8 ZGB zur Anwendung. Im Abgaberecht gilt demnach, dass die Veranlagungsbehörde 
die Beweislast für die abgabebegründenden und -erhöhenden Tatsachen trägt, während 
die abgabepflichtige Person für die abgabeaufhebenden und -mindernden Tatsachen be-
weisbelastet ist (BGer 2C_480/2019 vom 12. Februar 2020 E. 2.3.1 mit Verweis auf die 
sog. Normentheorie in BGE 143 II 661 E. 7.2). 
3.
3.1
Vorliegend ist die Bewertung der Liegenschaften E.________ (mit Nebeneingang 
zur Strasse F.________) und H.________ für die Vermögenssteuer in der Steuerperiode 
2019, d.h. mit Bewertungszeitpunkt zum 31. Dezember 2019 umstritten. Die Rekurrenten 
weisen diesen Liegenschaften gesamthaft einen Vermögenssteuerwert (Ertragswert) von 
Fr. 10'980'000.– zu, wogegen die Rekursgegnerin einen solchen von Fr. 18'332'000.– ver-
anlagte. Dies ergibt die strittige Bewertungsdifferenz von Fr. 7'352'000.–.
3.2
Was diese Liegenschaftsbewertungen betrifft, sind sich die Parteien grundsätzlich 
einig betreffend die zur Anwendung gebrachte Bewertungsmethode, d.h. der Bewertung 
zum Ertragswert, mit Kapitalisierung der relevanten Mieterträge 2019 zum 
Kapitalisierungszinssatz von 7 % (act. 8, S. 1, dritter Abschnitt). Ebenfalls nicht strittig sind 
die dabei für die Liegenschaft H.________ und den Liegenschaftsteil F.________ (als Teil 
der Liegenschaft E.________) eruierten und veranlagten Vermögenssteuerwerte, für wel-


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Urteil A 2021 25
che die relevanten Ertragswerte anhand der von den Rekurrenten in den entsprechenden 
Liegenschaftserfolgsrechnungen ausgewiesenen Bruttomieterträgen ermittelt wurden (in-
klusive Soll-Miete auf dem Leerstand im Liegenschaftsteil F.________). Für diese ergeben 
sich dem Gericht aufgrund der von den Parteien anerkannten relevanten Bruttomieterträ-
gen nicht strittige Vermögenssteuerwerte (Ertragswerte) von gerundet Fr. 3'350'000.– für 
die F.________ (mit 7 % kapitalisierter Mietertrag von Fr. 234'540.–) und Fr. 2'882'000.– 
für die H.________ (mit 7 % kapitalisierter Mietertrag von Fr. 201'768.–). 
3.3
Die strittige Bewertungsdifferenz bezieht sich daher ausschliesslich auf die Lie-
genschaft E.________ (hier als Liegenschaftsteil Büro/Gewerbe, ohne Liegenschaftsteil 
F.________). Strittig ist dabei, ob der Ertragswert aufgrund der Ist-Mieten oder der Soll-
Mieten zu berechnen ist und, wenn die Soll-Miete ausschlaggebend sein sollte, wie hoch 
diese anzusetzen wäre. 
Die Rekurrenten vertreten die Auffassung, dass der Ertragswert (Vermögenssteuerwert) 
auf Basis der tatsächlich in 2019 erzielten Mieterträge (Ist-Miete, ohne Berücksichtigung 
der nicht vermieteten, als Leerstand bezeichneten Räumlichkeiten) und ohne die ausser-
ordentliche Mietertragskomponente (Fr. 20'961.05.–) zu berechnen sei. Auf der so ermit-
telten Mietzinsbasis von Fr. 332'300.80 (Soll-Nettomietzinse von Fr. 826'001.80 abzüglich 
Leerstand von Fr. 493'701.–; vgl. StV-act. 6 mit Erfolgsrechnung 2019 für Liegenschaft 
E.________) weisen sie der Liegenschaft E.________ einen Vermögenssteuerwert (Er-
tragswert) von gerundet Fr. 4'747'100.– zu (Fr. 332'300.80 kapitalisiert mit 7 %).
Die Rekursgegnerin hingegen berechnet den Ertragswert auf Basis der in der Liegen-
schaftserfolgsrechnung deklarierten potenziell erzielbaren Mieterträge (d.h. inklusive 
"Leerstände") von Fr. 826'001.80 plus dem dort ebenfalls ausgewiesenen ausserordentli-
chen Ertrag von Fr. 20'961.05, somit von total Fr. 846'962.85, resultierend in einem Er-
tragswert von gerundet Fr. 12'100'000.–, bzw. der wiederum strittigen Bewertungsdifferenz 
von (gerundet) Fr. 7'352'000.–. 
4.
4.1
Wie die Rekursgegnerin richtig bemerkt, findet sich die Rechtsgrundlage zur Ver-
mögensbesteuerung im Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der 
Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14). Gemäss Art. 14 Abs. 1 StHG wird das Ver-
mögen zum Verkehrswert bewertet, wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt 
werden kann. Diese Bestimmung gibt den Kantonen vor, dass bei der Bewertung der Ver-


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Urteil A 2021 25
kehrswert berücksichtigt werden muss. Nach welchen Regeln letzterer zu ermitteln ist, 
schreibt das Steuerharmonisierungsgesetz indessen nicht vor. Bezüglich der Ausgestal-
tung und Umsetzung der Bewertungsregeln, auch der Frage, ob und in welchem Umfang 
der Ertragswert in die Bewertung einfliesst ("Kann-Vorschrift"), steht den Kantonen 
gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ein weiter Spielraum offen. 
4.2
Praxisgemäss gilt als Verkehrswert der objektive Marktwert einer Liegenschaft, 
d.h. jener Wert, der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmass-
lich zu erzielen ist. Dabei handelt es sich naturgemäss nicht um eine mathematisch exakt 
bestimmbare Grösse, sondern in der Regel um einen Schätz- oder Vergleichswert (zum 
Ganzen: BGer 2C_500/2018 vom 8. April 2020 E. 3.4, mit Verweisen auf die umfangreiche 
Rechtsprechung). Dabei wird eine schematische, formelmässige Festlegung des Vermö-
genssteuerwerts von Liegenschaften als zulässig erachtet; eine mathematisch exakte 
Gleichbehandlung jeder einzelnen steuerpflichtigen Person ist daher aus veranlagungs-
praktischen Gründen bei "Massenverwaltungsrecht" nie völlig erreichbar. 
Mit jeder Schätzung ist, unabhängig von der angewendeten Methode, zwangsläufig eine 
Streuung und Ungenauigkeit verbunden. In gewissen Kantonen (z.B. Bern) wird von einer 
realistischen Schätzungsungenauigkeit von plus/minus 10 % ausgegangen. Das Bundes-
gericht spricht in einem älteren Entscheid gar von einer minimalen Streubreite von 20 % 
(BGE 128 I 240 E. 2.6). Entsprechend dürfen die Veranlagungsbehörden auch bei der 
Bewertung des unbeweglichen Vermögens zu Schematisierungen und Pauschalisierungen 
greifen. Solche sind im Abgaberecht, das als Massenverwaltungsrecht ausgestaltet ist, 
aus praktischen und veranlagungsökonomischen Gründen unvermeidlich und in einem 
gewissen Ausmass zulässig, auch wenn dabei die rechtsgleiche Behandlung nicht durch-
wegs gewährleistet ist. Massenfallrecht liegt namentlich auch vor, wenn es um die kan-
tonsweite Bewertung des unbeweglichen Vermögens geht (BGer 2C_38/2021 vom 
3. März 2021 E. 3.5.2).
Vor diesem Hintergrund sind Bewertungsnormen nicht schon deshalb zu beanstanden, 
wenn einzelne Elemente der vorgesehenen Bewertungsmethode bei isolierter Beurteilung 
allenfalls kritisierbar wären, sondern nur, wenn ihre Anwendung insgesamt zu klar gesetz-
widrigen oder unhaltbaren Ergebnissen führen würde (vgl. BGE 124 I 159 E. 2f; 131 I 291 
E. 3.2.2). Ein Verstoss gegen Art. 14 StHG liegt namentlich vor, wenn die Bewertungs-
normen zu systematischen und erheblichen Über- oder Unterbewertungen führen 
(vgl. zum Ganzen: Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, Kommentar zum Züricher Steuerge-


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Urteil A 2021 25
setz, 4. Aufl. 2021, § 39 N 51; BGer 2C_418/2020 vom 21. Dezember 2021 E. 4.4.4 und 
4.4.7). 
4.3
Für den Kanton Zug bestimmt § 42 Abs. 1 StG, dass der Steuerwert von Grunds-
tücken dem Verkehrswert entspricht. Dabei ist der Ertragswert angemessen zu berück-
sichtigen. Gemäss § 20 Abs. 2 der Verordnung zum Steuergesetz (VO StG; BGS 632.11) 
gilt als Ertragswert in der Regel der mit 6 bis 8 % kapitalisierte Bruttoertrag der Liegen-
schaft. Alter und baulicher Zustand des Objektes sind angemessen zu berücksichtigen. 
4.4
Die diesbezügliche Praxis der Zuger Steuerbehörden findet sich in der Wegleitung 
Immobilienbesteuerung. Diese hält für Mehrfamilien- und Geschäftshäuser, sowie vermie-
tete Ein-, Zweifamilienhäuser und Stockwerkeigentum fest, dass deren Verkehrswert vor-
wiegend vom Ertragswert bestimmt wird. Der Bruttoertrag des Jahres wird mit 7 % kapita-
lisiert (Basiszinssatz ist ein historisch durchschnittlicher Hypothekarzinssatz von 5 %; der 
Zuschlag von 2 % ist für die Deckung der Verwaltungs- und Betriebskosten sowie zur Bil-
dung angemessener Rücklagen für den Unterhalt der Bauten). Der Steuerwert ist in jeder 
Steuerperiode neu zu beurteilen und wenn nötig anzupassen. Der Bruttoertrag bestimmt 
sich nach der Gesamtheit der von den Mietern geleisteten bzw. erzielbaren Entschädigun-
gen. Bei vermieteten Einzelobjekten (EFH, ZFH, StWE) ist jeweils von einem Jahresmiet-
ertrag auszugehen (Wegleitung Immobilienbesteuerung, Stand 2013, Ziff. 4). Diese Vor-
gehensweise ist gemäss Ziff. 1 der Wegleitung in der Regel anzuwenden. Bei Vorliegen 
von besonderen Verhältnissen (z.B. besondere Bauart, Ausstattung oder Umgebung, Vil-
len und Liebhaberobjekte) oder bei unrealistischen Ergebnissen, kann davon abgewichen 
werden.
4.5
Der Rekursgegnerin ist ebenfalls zuzustimmen, wenn sie ausführt, dass es 
gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung als zulässig erachtet wurde, den kantonalen 
Vermögenssteuerwert von Mietliegenschaften ausschliesslich anhand des Ertragswertes, 
d.h. auf Basis der kapitalisierten Mieterträge, zu bestimmen (BGer 2C_418/2020 vom 
21. Dezember 2021 E. 4.4.8), was vorliegend zwischen den Parteien auch nicht strittig ist. 
4.6
Als Zwischenresultat kann folglich festgehalten werden, dass die im Kanton Zug 
relevanten Regelungen zur Bestimmung des Vermögenssteuerwerts von Liegenschaften 
(§ 42 Abs. 1 StG und § 20 VO StG, wonach der Ertragswert angemessen zu berücksichti-
gen ist) und die hierauf basierende Veranlagungspraxis, bei Mehrfamilien- und Geschäfts-
häusern, wie dies vorliegend für die Liegenschaft E.________ zutrifft, den Vermögens-


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Urteil A 2021 25
steuerwert vorwiegend als Ertragswert aufgrund der mit 7 % kapitalisierten Mieterträge zu 
ermitteln (Wegleitung Immobilienbesteuerung, a.a.O., Ziff. 4) vor Bundesrecht standhält 
und daher nicht zu beanstanden ist. 
5.
5.1
Strittig bleibt, wie dieser Ertragswert im Falle des in 2019 nicht vollständig vermie-
teten Geschäftshauses E.________ konkret zu berechnen ist, insbesondere ob der Miet-
wert der in 2019 nicht vermieteten Gewerberäumlichkeiten (Leerstand) dem zu kapitalisie-
renden, effektiv erzielten Mietertrag zuzuschlagen ist. Dabei geht es letztlich um die Frage, 
ob die Rekursgegnerin den Ertragswert bei ihrer Vermögenswertberechnung "angemes-
sen" berücksichtigt hat bzw. ob sie im konkreten Fall zu einem unrealistischen Ergebnis 
gekommen ist. Dies gilt es nachfolgend zu prüfen:
5.2
Methodisch ist der Ertragswert einer Immobilie die Summe aller zukünftig erwarte-
ten, auf den Bewertungszeitpunkt (vorliegend 31. Dezember 20219) diskontierten Erträge, 
somit der Barwert aller zukünftig erwarteten Erträgnisraten. Er entspricht dem kapitalisier-
ten jährlichen Mietwert einer Liegenschaft (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, a.a.O., § 220 
N 202). Grundlage der Schätzung des Ertragswerts bilden daher die am Bewertungsstich-
tag zu erwartenden nachhaltigen Mieterträge, somit die erzielbaren Mieterträge, wobei die 
in einem verflossenen Zeitraum tatsächlich erzielten Mieterträge nur insofern zu berück-
sichtigen sind, als sie Schlüsse auf künftige Mieterträge zulassen (Richner/Frei/Kaufmann/ 
Rohner, a.a.O., § 220 N 204).
5.3
Was die von den Rekurrenten ins Feld geführten Investitionen von Fr. 4.3 Mio. be-
trifft, ist folglich der Rekursgegnerin zuzustimmen, dass diesen nur indirekt ein Zusam-
menhang mit den erzielbaren Mieterträgen zukommt. Da es sich dabei, wie die Rekurren-
ten in der Replik selber korrigierend einbringen (act. 8, S. 3, sechster Abschnitt), nicht um 
Unterhaltskosten, sondern um Investitionen gehandelt haben soll, dürften sie sich sodann 
eher erhöhend (und nicht vermindernd) auf den (Ertrags-)Wert der strittigen Liegenschaft 
ausgewirkt haben.
5.4
Aus dem Gesagten erhellt, dass sich der Ertragswert einer Immobilie nicht aus-
schliesslich aus der Ist-Miete, sondern aus dem gesamten (zukünftigen) Ertragspotential 
einer Liegenschaft oder eben aus deren Soll-Mieten herleitet. Dies leuchtet auch ohne 
Weiteres ein, würde das Abstellen auf die Ist-Miete im Falle eines temporären Leerstandes 
von z.B. 100 % bedeuten, dass dieser Liegenschaft (in diesem Zeitpunkt) ein Vermögens-


10
Urteil A 2021 25
steuerwert (Ertragswert) von Fr. 0.– beigemessen werden müsste, was zweifelsohne in 
den wenigsten Fällen zutreffen dürfte. Dies muss aber auch für Teil-Leerstände gelten, wie 
sie vorliegend von den Rekurrenten geltend gemacht werden. Hier die erzielbaren Mieter-
träge (Soll-Miete) nicht miteinbeziehen zu wollen, würde im Konzept der Ertragswertbe-
wertung bedeuten, dass im Bewertungszeitpunkt davon ausgegangen würde, der entspre-
chende Leerstand würde quasi ewig bestehen. Dass sich eine solche Annahme vorliegend 
nicht rechtfertigt, wo der hier strittige Leerstand unbestrittenermassen grösstenteils mit 
Mietvertrag vom 11. August 2020 per 1. Januar 2021 wieder vermietet werden konnte, ist 
offenkundig. Aus demselben Grund vermögen auch die von den Rekurrenten vorgebrach-
ten Argumente einer durch die Bauordnung 2010 veranlassten zukünftigen Unvermietbar-
keit nicht zu überzeugen (act. 8, S. 3, zweiter Abschnitt). 
Dem Antrag der Rekurrenten den Vermögenssteuerwert (Ertragswert) auf Fr. 10'980'000.– 
(für alle Liegenschaftsanteile zusammen) festzulegen, kann deshalb klarerweise nicht ge-
folgt werden. Dass die Rekursgegnerin den Vermögenssteuerwert (Ertragswert) des Lie-
genschaftsteils E.________ auf Basis der erzielbaren Mieterträge (Soll-Mieten) berechnet 
hat, ist demgegenüber nicht zu beanstanden. 
5.5
Der für die Ertragswertberechnung relevante Mietertrag ergibt sich somit vorlie-
gend aus der Summe der tatsächlich in 2019 vereinnahmten und deklarierten Mieten (Ist-
Mieten) und den den nicht vermieteten Räumlichkeiten (Leerstand) zuzuweisenden Miet-
werten (Soll-Mieten). Bei Letzteren handelt es sich gestützt auf die Vorbringen der Partei-
en um die Räumlichkeiten, wie sie bis Ende 2017 von der I.________ B.V. gemietet wur-
den und erst ab 2021, zumindest teilweise, wieder an die J.________ AG vermietet wer-
den konnten. 
5.5.1
Gemäss der von den Rekurrenten mit der Replik ins Recht gelegten Aufstellung 
(Rek-act. 5), die von der Rekursgegnerin nicht bestritten scheint (vgl. act. 10, S. 3, 2. Ab-
schnitt), betrug die zuletzt von der I.________ B.V. bezahlte Jahresmiete Fr. 478'080.–. 
Hiervon entfielen Fr. 365'520.– auf Räumlichkeiten, wie sie ab 2021 für Fr. 354'280.– (mit 
einem Discount von Fr. 22'300.– für die Periode vom 1. Juli 2021 bis 31. Dezember 2023) 
wieder an die J.________ AG vermietet werden konnten (Büro und Cafeteria im EG/Lager 
im UG; Mietvertrag vom 18. Dezember 2008, Rek-act. 4, S. 4), somit, im Vergleich zur 
I.________ B.V., zu einem Mindermietpreis von Fr. 11'240.– p.a. Der Mietvertrag mit der 
J.________ AG liefert keine Anhaltspunkte für vereinbarte Mietzinserhöhungen (ausser 
Anpassung an den Landesindex der Konsumentenpreise), so dass sich hier eine relevante 


11
Urteil A 2021 25
Soll-Miete für diese Räumlichkeiten von Fr. 354'280.– p.a. ergibt. Der Berücksichtigung 
dieses in Folgejahren (d.h. nach 2019) erzielten tieferen Mietzinsertrags scheint denn 
auch die Rekursgegnerin nicht entgegenzustehen (vgl. act. 5, S. 4, 1. Abschnitt).
5.5.2
Wie die Rekursgegnerin richtig bemerkt, gewährt der Mietvertrag der J.________ 
AG sodann eine Option, zusätzlich diverse Parkplätze mieten zu können. Diesen Parkplät-
zen wurde im Mietvertrag, und somit von den Rekurrenten selbst, ein Mietwert von 
Fr. 69'280.– p.a. zugemessen, umfassend 16 Parkplätze in der Tiefgarage für Fr. 64'000.– 
p.a. (16 x Fr. 4'000.– p.a.) und 4 Aussenparkplätze für Fr. 5'280.– p.a. (4 x Fr. 1'320.– 
p.a.). Diese Referenzwerte sind leicht höher als die von der I.________ B.V. bis Ende 
2017 bezahlten Mieten. Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn die Rekursgegnerin die 
Soll-Mieten sämtlicher Parkplätze anhand der von der I.________ B.V. bis Ende 2017 be-
zahlten Parkplatzmieten bestimmt hat. In Anlehnung an die oben erwähnte Aufstellung der 
Rekurrenten kommt diesen insgesamt ein Mietwert von Fr. 74'280.– p.a. zu (Fr. 3'240.– + 
Fr. 8'640.– + Fr. 57'120.– + Fr. 5'280.–).
5.5.3
Der erwähnten Aufstellung der Rekurrenten weiter folgend, verbleibt es bei der 
Bestimmung der Soll-Mieten für die zwei nach wie vor nicht vermieteten Lagerräume im 
2. UG (320 m2 und 28 m2; vgl. Rek-act. 5). Die Rekursgegnerin übernahm auch hier die 
von der I.________ B.V. bis Ende 2017 bezahlten Mieten von Fr. 110.–/m2 p.a. 
(Fr. 35'200.– für 320 m2 bzw. Fr. 3'080.– für 28 m2; vgl. Rek-act. 5). Der Sachverhalt 
bzw. die Vorbringen der Rekurrenten ergeben keine Hinweise, dass diese Soll-Mietwerte 
nicht angemessen sein sollten, weshalb deren Verwendung als Referenzwerte durch die 
Rekursgegnerin nicht zu beanstanden ist.
5.5.4
Weiter enthält die Liegenschaftserfolgsrechnung 2019 (E.________) eine ausser-
ordentliche Ertragsposition von Fr. 20'961.–, welche von der Rekursgegnerin dem zu kapi-
talisierenden Mietertrag 2019 zugeschlagen wurde. Dieser ausserordentliche Ertrag bzw. 
dessen Berücksichtigung in der Ertragswertbewertung wird in den Rechtsschriften nicht 
näher thematisiert. Es erschliesst sich aus den aufgelegten Akten ferner nicht ohne Weite-
res, was der zugrundeliegende Rechtsgrund dieser Ertragsposition ist. Sollte es sich dabei 
um einen einmaligen, ausserordentlichen Mietertrag handeln, erscheint dies dem Gericht 
zwar grundsätzlich nicht mit dem Konzept der Ertragswertberechnung vereinbar, werden 
bei dieser konzeptionell doch in Zukunft zu erwartende, regelmässig fliessende Mietzinser-
träge kapitalisiert, was auf ausserordentlich erzielte Einkünfte in der Regel nicht zutrifft. 
Solche ausserordentliche Erträge wären für die Bestimmung des Ertragswertes konzeptio-


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Urteil A 2021 25
nell daher grundsätzlich ausser Acht zu lassen. Wie die nachfolgenden Erwägungen zei-
gen, kommt dem aber letztlich im Ergebnis – selbst unter Ausklammerung dieses ausser-
ordentlichen Ertrags – keine ausschlaggebende Bedeutung zu. 
5.5.5
In Anlehnung an vorstehende Ausführungen liesse sich, im Sinne einer ersten 
Kontrollrechnung, der zu kapitalisierende Mietwert 2019 des Liegenschaftsteils 
E.________ (ohne den ausserordentlichen Mietertrag von Fr. 20'961.–) wie folgt berech-
nen:
-
Effektive Mieteinnahmen gemäss Erfolgsrechnung (Ist-Miete):
Fr. 332'300.–
-
Mietwert der per 2021 an die J.________ AG 
vermieteten Räumlichkeiten:
Fr. 354'280.–
-
Mietwert nicht vermietete Parkplätze:
Fr. 74'280.–
-
Mietwert nicht vermietetes Lager im 2. UG – 320 m2:
Fr. 35'200.–
-
Mietwert nicht vermietetes Lager im 2. UG – 28 m2:
Fr. 3'080.–
-
Total Mietwert 2019 Liegenschaftsteil E.________:
Fr. 799'140.–
Bei Anwendung des nicht bestrittenen Kapitalisierungszinssatzes von 7 % ergäbe dies 
zum hier relevanten Bewertungszeitpunkt (31. Dezember 2019) für den Liegenschaftsteil 
E.________ bei Annahme der Vollvermietung ein Ertragswert von (gerundet) 
Fr. 11'416'000.– (Fr. 799'140.– / 7 x 100).
5.6
Was "Leerstände" im Zusammenhang mit der Berechnung des Ertragswerts von 
Liegenschaften betrifft, wird zuweilen in der Fachliteratur die Meinung vertreten, dass 
grössere Ertragseinbussen über einen absehbaren Zeitraum, verursacht durch einen 
grösseren Leerstand, ebenfalls mittels Barwertmethode (diskontierter Einnahmeverlust) 
berechnet und beim Verkehrswert (als Ertragswert) als Verlust geldwerter Leistungen in 
Abzug zu bringen sind (Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungs-
experten [SVKG], Das Schweizerische Schätzerhandbuch, 5. Aufl. 2019, S. 296). 
5.6.1
Im Sinne dieser Lehrmeinung erscheint der Leerstand im Liegenschaftsteil 
E.________ auf den ersten Blick grundsätzlich von potenziell bewertungstechnischer Re-
levanz, immerhin entspricht er rund 58 % des totalen Mietwerts (total Mietwert von 
Fr. 799'140.– abzüglich effektiv in 2019 erzielte Mieterträge von Fr. 332'300.– ergibt für die 
in 2020 leerstehenden und erst ab 2021 [teilweise] wieder vermieteten Räumlichkeiten ei-
nen Ertragsausfall von Fr. 466'840.–). In Anlehnung an den hier nicht bestrittenen Kapitali-


13
Urteil A 2021 25
sierungszinssatz von 7 % ergäbe sich für den in 2020 erlittenen Einnahmeverlust zum 
Bewertungszeitpunkt (31. Dezember 2019) ein Barwert von Fr. 436'300.– (Fr. 466'840.– 
diskontiert zum Satz von 7 % für ein Jahr).
Insofern erscheint es – zumindest rückblickend – nicht abwegig, dass dieser Leerstand 
von einem potentiellen Käufer bei der Ermittlung des Ertragswerts des Liegenschaftsteils 
E.________ bei einer Bewertung per Ende 2019 berücksichtigt worden wäre. Eine derarti-
ge Berücksichtigung eines Einnahmeverlusts (Leerstand) basiert allerdings auf einer in die 
Zukunft gerichteten Betrachtungsweise, mit der Unterstellung, dass im Bewertungszeit-
punkt (31. Dezember 2019) der Leerstand für ein weiteres Jahr überhaupt bekannt bzw. 
objektiv tatsächlich anzunehmen gewesen wäre. Für eine Liegenschaft an zentraler Lage 
im Raum Zug drängt sich eine solche Annahme nicht ohne Weiteres auf. Es gälte vorlie-
gend zu beurteilen, ob bzw. für wie lange ein potentieller Käufer im konkreten Fall von ei-
nem künftig weiterbestehenden Leerstand (Einnahmeverlust) objektiv ausgehen dürfte. 
Von einer generellen Unvermietbarkeit der Räumlichkeiten kann jedenfalls offenkundig 
nicht ausgegangen werden. Für das Scheitern des Vertragsabschlusses mit der 
K.________ AG im Juni 2019 scheint sodann die Höhe des von den Rekurrenten gefor-
derten Mietzinses bzw. die fehlende Finanzierungsmöglichkeit der Mietinteressentin aus-
schlaggebend gewesen zu sein (vgl. die unbestritten gebliebenen Ausführungen der Re-
kursgegnerin im Einspracheentscheid; Rek-act. 1 S. 3; sowie die E-Mail-Korrespondenz 
betreffend das Angebot der K.________ AG in StV-act. 7). Wie die nachfolgenden Erwä-
gungen (zweite Kontrollrechnung) zeigen, kann letztlich aber auch in diesem Punkt offen 
bleiben, wie es sich hiermit im konkreten Fall verhält.
Es gilt sodann festzuhalten, dass es sich bei einer hierfür ("Leerstand") notwendigen 
Sachverhaltsabklärung und -würdigung um einen Detaillierungsgrad handelt, wie er bei 
der formelhaften Berechnung des Vermögenssteuerwerts (als Ertragswert) eines Ge-
schäfts- oder Mehrfamilienhauses nicht grundsätzlich Teil des hier zur Anwendung gelan-
genden "Massenfallrechts" sein kann, sondern nur in absoluten Ausnahmefällen gerecht-
fertigt erscheint. Ein solcher Ausnahmefall kann nach Meinung des Gerichts nur vorliegen, 
wenn sich dies aufgrund der speziellen Umstände des Einzelfalls aufdrängt und sich zu-
gleich in einem Bewertungsergebnis niederschlägt, das sich ausserhalb der einer Schät-
zung immer inhärenten Streubreite befindet. Abgesehen davon bestünde zur Klärung der 
von den Rekurrenten geltend gemachten fehlenden Nachfrage und deren allfälligen Aus-
wirkung auf den tatsächlichen Verkehrswert der Liegenschaft die gemäss Ziff. 10 der Weg-


14
Urteil A 2021 25
leitung Immobilienbesteuerung vorgesehene Möglichkeit einer unabhängigen Liegen-
schaftsschätzung, was von den Rekurrenten vorliegend allerdings abgelehnt wird. 
5.6.2
Wollte man im Sinne der Rekurrenten dem in 2020 erlittenen Ertragsausfall (Leer-
stand) – unter der hypothetischen Annahme, dass dieser noch ein Jahr bestehen bliebe – 
Rechnung tragen und im Betrag des Barwerts vom Ertragswert (auf Basis der Vollvermie-
tung) in Abzug bringen (hier im Sinne einer zweiten Kontrollrechnung), ergäbe dies für den 
Liegenschafsteil E.________ für die Steuerperiode 2019 den folgenden Vermögenssteu-
erwert:
-
Ertragswert bei Annahme der Vollvermietung (Soll-Miete):
Fr. 11'416'000.–
-
Abzüglich Barwert des Leerstandes 2020:
Fr. 436'300.–
-
Vermögenssteuerwert per 31. Dezember 2019:
Fr. 10'979'700.–
Daraus resultierte für alle drei Liegenschaftsteile zusammen (E.________, sowie die nicht 
bestrittenen Ertragswerte für die F.________ und H.________) folgender Vermögenssteu-
erwert:
-
E.________:
Fr. 10'979'700.–
-
F.________:
Fr. 3'350'000.–
-
H.________:
Fr. 2'882'000.–
-
Total Vermögenssteuerwert:
Fr. 17'211'700.–
Selbst wenn man also zugunsten der Rekurrenten einen Leerstand für ein weiteres Jahr 
einrechnen würde und den ausserordentlichen Mietertrag von Fr. 20'961.– ausser Acht 
liesse, käme man auf einen Vermögenssteuerwert von insgesamt Fr. 17'211'700.–. 
5.6.3
Die Rekursgegnerin veranlagte für alle Liegenschaftsteile zusammen einen Ver-
mögenssteuerwert von Fr. 18'332'000.– (vgl. Rek-act. 1), was im Vergleich zum vorste-
hend ermittelten (für die Rekurrenten bestmöglichen) Wert von Fr. 17'211'700.– einer Be-
wertungsdifferenz von Fr. 1'120'300.– oder gerundet 6 % bzw. 7 % entspricht (je nach-
dem, welchen Wert man als Basiswert heranzieht). Für den Liegenschaftsanteil 
E.________ isoliert betrachtet läge diese Bewertungsdifferenz bei 9 % bzw. 10 %. Bewer-
tungsdifferenzen in der Grössenordnung von 10 % gilt es indes nach Ansicht des Gerichts 
beim hier zur Anwendung gelangenden "Massenfallrecht" eindeutig hinzunehmen. 


15
Urteil A 2021 25
Die Verkehrswertbewertung der Rekursgegnerin ist im Ergebnis somit nicht zu beanstan-
den. Der Ertragswert wurde im Sinne von § 42 StG angemessen berücksichtigt. Jedenfalls 
kann beim vorliegend veranlagten Vermögenssteuerwert von Fr. 18'332'000.– nicht von 
einem unsachgerechten oder gar unrealistischen Ergebnis gesprochen werden. 
6.
Zusammenfassend erweist sich der Rekurs als unbegründet und ist dementspre-
chend abzuweisen. Weiterungen zum Eventualantrag der Rekursgegnerin erübrigen sich 
damit. 
7.
7.1
Gemäss § 120 Abs. 1 StG werden die amtlichen Kosten des Verfahrens der unter-
liegenden Partei ganz bzw. bei teilweiser Gutheissung im Verhältnis des Unterliegens auf-
erlegt. Die Spruchgebühr beträgt Fr. 400.– bis Fr. 15'000.– (§ 1 Abs. 1 der Verordnung 
über die Kosten im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht [KoV VG, BGS 162.12]) und ist 
in Anbetracht des Zeit- und Arbeitsaufwand des Gerichtes, der Wichtigkeit und Schwierig-
keit der Sache sowie nach dem Streitwert oder den sonstigen Interessen der Parteien an 
der Beurteilung der Angelegenheit zu bestimmen (§ 1 Abs. 2 KoV VG). Sie wird vorliegend 
auf Fr. 2'500.– festgesetzt und dem Verfahrensausgang entsprechend vollumfänglich den 
Rekurrenten auferlegt. 
7.2
Den – ohnehin nicht vertretenen – Rekurrenten ist bei diesem Verfahrensausgang 
keine Parteientschädigung zuzusprechen (§ 120 Abs. 3 StG; vgl. auch § 28 Abs. 2 VRG). 


16
Urteil A 2021 25
Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________
1.
Der Rekurs wird abgewiesen. 
2.
Den Rekurrenten wird eine Spruchgebühr von Fr. 2'500.– auferlegt, die mit dem 
geleisteten Kostenvorschuss in nämlicher Höhe verrechnet wird.
3.
Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
4.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Eröffnung beim Schweize-
rischen Bundesgericht in Luzern Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegen-
heiten eingereicht werden.
5.
Mitteilung an die Rekurrenten (mit ausführlicher Rechtsmittelbelehrung), an die 
Rekursgegnerin, zur Kenntnis an die Eidgenössische Steuerverwaltung, Bern, so-
wie zum Vollzug von Ziffer 2 (im Dispositiv) an die Finanzverwaltung des Kantons 
Zug. 
Zug, 5. Juni 2023
Im Namen der
ABGABERECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende
Die Gerichtsschreiberin
versandt am