zg_verwaltungsgericht · V 2020 26 · 2020-12-11 · de

Verwaltungsrechtl. Kammer — Baubewilligung

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG
VERWALTUNGSRECHTLICHE KAMMER
Mitwirkende Richter: Dr. iur. Aldo Elsener, Vorsitz
lic. iur. Jacqueline Iten-Staub, Dr. iur. Matthias Suter
lic. iur. Ivo Klingler und lic. iur. Adrian Willimann
Gerichtsschreiberin: MLaw Andrea Henggeler
U R T E I L vom 11. Dezember 2020
[rechtskräftig]
gemäss § 29 der Geschäftsordnung
in Sachen
A.________
Beschwerdeführer
vertreten durch RA lic. iur. B.________
gegen
1. bonainvest AG, Weissenstrasse 15, 4503 Solothurn
vertreten durch RA lic. iur. D.________
2. Gemeinderat Unterägeri, Postfach 79, 6314 Unterägeri
vertreten durch RA lic. iur. F.________
3. Regierungsrat des Kantons Zug, Regierungsgebäude, 6301 Zug
Beschwerdegegner 
betreffend
Baubewilligung
V 2020 26


2
Urteil V 2020 26
A.
Mit Entscheid vom 14. Juni 2017 hat der Gemeinderat Unterägeri der bonainvest 
AG (nachfolgend Bauherrschaft) die Baubewilligung für den Neubau eines 
Gesundheitshauses mit teilweiser Wohnnutzung inkl. Einstellhalle, den Neubau von drei 
Mehrfamilienhäusern inkl. Einstellhalle und den Abbruch von mehreren bestehenden 
Gebäuden auf den drei Grundstücken Nr. 438, 448 und 2339 "Am Baumgarten" bewilligt. 
Die bonainvest AG ist Eigentümerin des GS 438 mit einer Grösse von 12'811 m2, mit dem 
das GS 448 inzwischen vereinigt wurde. Das GS 2339 mit einer Fläche von 134 m2 gehört 
der Einwohnergemeinde Unterägeri. Die Grundstücke liegen in der Bauzone mit speziellen 
Vorschriften "St. Anna". Während der Gemeinderat Unterägeri mit Entscheid vom 8. Juni 
2018 die Baufreigabe für die im Baubereich B gelegenen Bauprojekte (Häuser A, B und C) 
erteilt hat, wurde diese für die im Baubereich A gelegene Baute (Haus G) verweigert, weil 
gemäss Angaben der Bauherrschaft Änderungen am bewilligten Projekt vorgesehen 
waren und insbesondere das geplante Familienhotel nicht realisiert werden sollte. Die 
Gemeinde forderte die Bauherrschaft daher auf, für die geplante Umnutzung ein 
Baugesuch einzureichen. Mit Baugesuch vom 10. Oktober 2018 beantragte die 
Bauherrschaft für das Haus G eine Nutzungsänderung. Während der Auflagefrist gingen 
mehrere Einsprachen gegen das Bauvorhaben ein. Mit Entscheid vom 10. April 2019 
erteilte der Gemeinderat unter Auflagen und Bedingungen die baurechtliche Bewilligung 
bezüglich der Nutzungsänderung für Teilbereich Haus G "vom Familienhotel zu einer 
Nutzung mit betreuter Altersresidenz" und wies gleichzeitig sämtliche dagegen erhobenen 
Einsprachen ab. Gegen diesen Entscheid gingen beim Regierungsrat vier 
Verwaltungsbeschwerden ein. Der Regierungsrat legte die vier Beschwerdeverfahren 
zusammen und behandelte die Beschwerden in einem Entscheid. Mit Beschluss vom 
28. April 2020 wies der Regierungsrat die Beschwerden ab, nachdem am 6. September 
2019 ein Augenschein durchgeführt worden war. Die Anträge 2 und 3 sowie der 
prozessuale Antrag der Bauherrschaft, wonach zu verfügen sei, dass die Bauarbeiten am 
Haus G ohne Verzug weitergeführt werden können, wurden ebenfalls abgewiesen. Auf die 
Begründungen ist in den Erwägungen näher einzugehen.
B.
Gegen den Regierungsratsbeschluss liess A.________ am 2. Juni 2020 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde einreichen und beantragen, der Entscheid des 
Regierungsrats des Kantons Zug vom 28. April 2020 und die Baubewilligung für die 
Nutzungsänderung für Teilbereich Haus G "vom Familienhotel zu einer Nutzung mit 
betreuter Altersresidenz" des Gemeinderates Unterägeri vom 10. April 2019 seien 
aufzuheben; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWST) zu Lasten 
der Beschwerdegegnerinnen. Zur Begründung wurde im Wesentlichen vorgebracht, die 


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Urteil V 2020 26
öffentlich aufgelegten Baugesuchsunterlagen seien nicht vollständig gewesen und die 
Öffentlichkeit habe anhand der aufgelegten Unterlagen nicht abschätzen können, welche 
Auswirkungen die beantragte Nutzungsänderung habe. Zudem entspreche die geplante 
Nutzung nicht den Anforderungen von § 37a der Bauordnung der Gemeinde Unterägeri 
(nachfolgend BO Unterägeri) und der verwaltungsrechtliche Vertrag sowie die Auflagen in 
der Baubewilligung würden keine Gewähr dafür bieten, dass diese Anforderungen 
eingehalten würden. 
C.
Den von ihm verlangte Kostenvorschuss von Fr. 3'000.– bezahlte der 
Beschwerdeführer fristgerecht.
D.
Mit Vernehmlassungen vom 23. Juni, 6. Juli und 13. Juli 2020 liessen sowohl die 
Bauherrschaft (Beschwerdegegnerin 1) als auch die Baudirektion des Kantons Zug im 
Auftrag des Regierungsrats des Kantons Zug sowie der Gemeinderat Unterägeri die 
vollumfängliche Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen 
beantragen. Zur Begründung ihrer Anträge verwiesen sie auf den angefochtenen 
Regierungsratsbeschluss vom 28. April 2020 und verzichteten im Übrigen auf eine 
Stellungnahme.
E.
Mit Schreiben vom 14. Juli 2020 stellte das Gericht die Vernehmlassungen der 
Parteien je gegenseitig zur Kenntnisnahme zu. Weitere Eingaben erfolgten daraufhin 
keine mehr. 
Das Verwaltungsgericht erwägt:
1.
1.1
Gemäss § 61 Abs. 1 Ziff. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG; 
BGS 162.1) ist gegen Verwaltungsentscheide des Regierungsrats die Beschwerde an das 
Verwaltungsgericht zulässig, soweit die Gesetzgebung den Weiterzug nicht 
ausnahmsweise ausschliesst. Ein solcher Ausschluss liegt hier nicht vor. Die 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde wurde fristgerecht eingereicht und entspricht den 
formellen Anforderungen gemäss § 65 VRG. Der Beschwerdeführer hat sowohl am 
Einsprache- als auch am Verwaltungsbeschwerdeverfahren teilgenommen. Als Teil der 


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Urteil V 2020 26
Erbengemeinschaft C.________, der die GS E.________ und G.________ zu 
Gesamteigentum gehören, welche ________ an das Baugrundstück 438 grenzen, ist der 
Beschwerdeführer vom Bauvorhaben besonders berührt und hat ein schutzwürdiges 
Interesse an der Änderung oder Aufhebung des Entscheids der Vorinstanz. Die 
Beschwerdelegitimation des Beschwerdeführers ist daher gestützt auf § 62 Abs. 1 VRG 
gegeben. Die Beschwerde ist deshalb zu prüfen. Die Beurteilung erfolgt auf dem 
Zirkulationsweg gemäss § 29 der Geschäftsordnung des Verwaltungsgerichtes (GO VG; 
BGS 162.11).
1.2
Sind Verwaltungsentscheide des Regierungsrats Beschwerdegegenstand, wie 
vorliegend, so können mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde gemäss § 63 Abs. 1 
Ziff. 1–5 VRG nur Rechtsverletzungen gerügt werden. Eine Ermessensüberprüfung ist 
dem Gericht dagegen verwehrt (§ 63 Abs. 3 VRG e contrario).
2.
Die Revision vom 22. Februar 2018 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; 
BGS 721.11) ist per 1. Januar 2019 in Kraft getreten. Ebenfalls am 1. Januar 2019 trat die
Verordnung zum Planungs- und Baugesetz vom 20. November 2018 in Kraft (V PBG; 
BGS 721.111). Sie löste die V PBG vom 16. November 1999 ab (aV PBG). Das vorliegend 
zu beurteilende Baugesuch wurde am 9. Februar 2017 bzw. das Gesuch für die hier 
massgebenden Änderungen am 10. Oktober 2018 der Gemeinde Unterägeri eingereicht. 
Übergangsrechtlich gelangt daher die Bestimmung von § 71a Abs. 1 lit. a PBG zur 
Anwendung, wonach auf Baugesuche, die im Zeitpunkt des lnkrafttretens dieses Gesetzes 
hängig sind, das bisherige Recht Anwendung findet, es sei denn, für die Bauherrschaft ist 
die Beurteilung nach neuem Recht günstiger.
3.
Im vorliegenden Fall sollen auf dem GS 438 44 Residenzwohnungen, davon 30 
als Altersresidenzwohnungen mit Betreuungsangebot "bonaLiving" realisiert werden. Aus 
dem Nutzungskonzept "Am Baumgarten" vom 24. Juli 2018 (Baudirektion-act. B24/25) 
ergibt sich, dass den Bewohnern der betreuten Altersresidenzwohnungen ein 
umfassendes, auf individuelle Bedürfnisse abgestimmtes Betreuungsangebot zur 
Verfügung stehen soll. Im Leistungspaket für die Altersresidenzwohnungen werden unter 
anderem folgende Dienstleistungen enthalten sein: Concierge-Service (= zentrale 
Ansprechperson [fixe Präsenz vor Ort] für kleinere Handreichungen, Administration, 
Fahrdienste etc.), Mahlzeitendienst, Wäscheservice, Benützung der Allgemein- und 
Gemeinschaftsräume inkl. kleinem Wellness/Spa, Teilnahme an internen Veranstaltungen, 
24/7-Notrufzentrale, VIP-Dienstleistungen des Hausarztes/der zuständigen Spitex (beide 


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Urteil V 2020 26
Institutionen werden in das Logistik- und Dienstleistungsnetz eingebunden) und 
Wohnungsreinigung. Zudem ist eine gemeinschaftliche Erdgeschossnutzung vorgesehen, 
zum Teil privat, zum Teil öffentlich. Privat stehen den Bewohnern im Sockelgeschoss eine 
kleine Bibliothek und ein Wellness-Bereich zur Verfügung. Ergänzt wird das Angebot 
durch flexibel nutzbare Gemeinschaftsräume. Für den öffentlichen Bereich im 
Erdgeschoss sind gewerbliche Dienstleistungen vorzugsweise im medizinischen und 
paramedizinischen Bereich vorgesehen. Neben einer Arztpraxis sind z.B. Physiotherapie, 
Podologie, Ernährungsberatung usw. denkbar. Daneben sind eine Café-Lounge, ein 
Spielzimmer für Kinder und eine Küche/Restaurant geplant.
4.
Als Erstes rügt der Beschwerdeführer, dass die Unterlagen, die öffentlich 
aufgelegt worden seien, unvollständig gewesen seien respektive vorliegend zwingend der 
unterzeichnete verwaltungsrechtliche Vertrag hätte aufgelegt werden müssen. Indem 
während der öffentlichen Auflage erst der Entwurf des verwaltungsrechtlichen Vertrages 
vorgelegen habe, hätten die interessierten Betroffenen nicht überprüfen können, welche 
Nutzung geplant sei und wie die Gemeinde sicherzustellen beabsichtige, dass die 
geplante Nutzung den besonderen Anforderungen von § 37a BO Unterägeri entspreche. 
Damit sei erstellt, dass die Baugesuchsunterlagen vorliegend nicht komplett gewesen 
seien, weshalb die Baubewilligung aufzuheben sei, damit das Baugesuch nochmals 
ordnungsgemäss aufgelegt werde. 
4.1
Gemäss § 45 Abs. 1 aPBG ist das Baugesuch während 20 Tagen öffentlich 
aufzulegen und zweimal im Amtsblatt zu publizieren. Dem Baugesuch sind die folgenden 
Pläne beizulegen: Grundbuchplankopie mit Angaben der Lage und Abstände der Bauten 
gegenüber Strassen, Nachbargrundstücken und Gebäuden sowie Baulinien; der 
strassenmässigen Erschliessung, der Baulinien, der Abwasserbeseitigung (§ 27 Abs. 1 lit. 
a aV PBG). Sodann sind Projektpläne im Massstab von mindestens 1:100 einzureichen, 
bestehend aus den Grundrissen aller Geschosse, sämtlichen Fassaden, der Dachaufsicht 
bei Flachdachgebäuden, allen zum Verständnis notwendigen Schnitten, den Plänen für die 
Erschliessung und die Ver- und Entsorgung sowie den zugehörigen Strassenplänen (§ 27 
Abs. 1 lit. b aV PBG). Die Pläne müssen vollständige Angaben enthalten über die 
Ausmasse, die wichtigsten Mauerstärken, Boden- und Fensterflächen, die 
Zweckbestimmung der Räume, den längs der Gebäudeaussenseite bestehenden und 
projektierten Terrainverlauf samt den wichtigsten Höhenkoten und Fixpunkten, die 
Niveaulinien, Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Fahrräder sowie die Gestaltung der 


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Urteil V 2020 26
Umgebung und der Fussgängerverbindungen. Gemäss § 27 Abs. 3 aV PBG kann die 
Behörde ergänzende Unterlagen verlangen. 
4.2
Am 10. Oktober 2018 reichte die Bauherrschaft das Baugesuch mit der teilweisen 
Nutzungs- und Projektänderung des Hauses G ein (Baudirektion-act. B24/14). Beigelegt 
wurden die Grundrisspläne der Ebenen 4–11 des Hauses G, die Fassaden und Schnitte 
des Hauses G, die Parkplatzberechnung, das Nutzungskonzept "Am Baumgarten" vom 
24. Juli 2018 und der Entwurf des verwaltungsrechtlichen Vertrags betreffend Erstellung 
und Betrieb einer betreuten Altersresidenz auf Grundstück 438 gemäss § 37a BO 
Unterägeri (Baudirektion-act. B24/15–26). Das Baugesuch wurde vom 19. Oktober bis 
zum 7. November 2018 öffentlich aufgelegt und zweimal im Amtsblatt publiziert 
(Baudirektion-act. B24/27). Nachdem gegen das Baugesuch neun Einsprachen 
eingegangen sind (Baudirektion-act. B24/28–36), stellte die Gemeindeverwaltung den 
Einsprechern im Rahmen des Schriftenwechsels den (inzwischen) per 17./19. Dezember 
2018 unterzeichneten verwaltungsrechtlichen Vertrag zu und gewährte ihnen eine Frist für 
eine abschliessende Stellungnahme (Baudirektion-act. B24/42), wovon die Einsprecher 
teilweise – unter anderem auch der Beschwerdeführer – Gebrauch machten (Baudirektion-
act. B24/43–46). Am 6. März 2019 wurden den Einsprechern sodann die 
Grundrissänderungen in der Ebene 4 und 5 sowie der bereinigte Umgebungsplan zur 
Freiraumgestaltung zur Stellungnahme zugestellt (Baudirektion-act. B24/55). Eine 
entsprechende Stellungnahme reichten drei der Einsprecher ein – darunter wiederum 
auch der Beschwerdeführer (Baudirektion-act. B24/ 58–60). 
4.3
Vorliegend wurde ein verwaltungsrechtlicher Vertrag aufgesetzt und darin die 
Anforderungen, die erfüllt sein müssen, damit eine "betreute Altersresidenz" gemäss § 37a 
Abs. 1 lit. a BO Unterägeri vorliegt, schriftlich festgehalten. Es ist unbestritten, dass ein 
noch nicht unterzeichnetes Exemplar dieses verwaltungsrechtlichen Vertrags im Rahmen 
der öffentlichen Auflage des Baugesuchs beigelegt wurde (vgl. Baudirektion-act. B24/26). 
Stellt sich der Beschwerdeführer nun auf den Standpunkt, es hätte zwingend der 
unterzeichnete verwaltungsrechtliche Vertrag aufgelegt werden müssen, kann ihm nicht 
gefolgt werden. Durch die öffentliche Auflage der Grundrisspläne samt Nutzungskonzept 
"Am Baumgarten" und Entwurf des verwaltungsrechtlichen Vertrags wurden die 
interessierten Betroffenen über die geplante Nutzungs- und Projektänderung des Hauses 
G in Kenntnis gesetzt. Dadurch war es ihnen möglich, sich über die geplante Nutzung ein 
Bild zu machen und abzuschätzen, welche Auswirkungen das Bauvorhaben auf sie hat. 
Die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien konnten dabei ohne Weiteres dem 


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Urteil V 2020 26
aufgelegten verwaltungsrechtlichen Vertrag entnommen werden. Dass der Vertrag noch 
nicht unterzeichnet war, tut dem keinen Abbruch. Sodann zeigte der aufgelegte 
verwaltungsrechtliche Vertrag gerade auf, wie die Gemeinde die Sicherstellung der 
geplanten Nutzung in Übereinstimmung mit § 37a BO Unterägeri zu beabsichtigen 
gedachte. Weshalb sich diese Informationen dem nicht unterzeichneten Vertrag nicht 
hätten entnehmen lassen, erschliesst sich dem Gericht nicht. Die Tragweite des 
verwaltungsrechtlichen Vertrags ging aus dem aufgelegten Entwurf jedenfalls ohne 
Weiteres hervor. Des Weiteren wurde durch die Auflage des verwaltungsrechtlichen 
Vertrags lediglich im Entwurf den Vertragsparteien die Möglichkeit gegeben, allfällige im 
Rahmen des Einspracheverfahrens vorgebrachte Verbesserungen noch zu 
berücksichtigen. Schliesslich wurde den Einsprechern und damit auch dem 
Beschwerdeführer mit Schreiben vom 21. Dezember 2018 ein Exemplar des inzwischen 
unterzeichneten verwaltungsrechtlichen Vertrags zur Kenntnis- und allfälligen 
Stellungnahme zugestellt (vgl. Baudirektion-act. B24/42). Da es sich dabei inhaltlich um 
den identischen Vertrag handelte, der bereits als Entwurf öffentlich aufgelegt wurde, 
erschliesst sich dem Gericht nicht, inwieweit der Beschwerdeführer dadurch einen Nachteil 
erfahren hätte. Eine Wiederholung der öffentlichen Auflage war bei diesen Gegebenheiten 
jedenfalls nicht erforderlich. Im Übrigen ist zu beachten, dass die Verbindlichkeiten, die 
erfüllt sein müssen, damit die geplante Nutzung den besonderen Anforderungen von § 37a 
BO Unterägeri entspricht, also diejenigen Regelungen, die im verwaltungsrechtlichen 
Vertrag festgeschrieben wurden, auch mittels einer Auflage in der Baubewilligung hätten 
sichergestellt werden können, die ohnehin nicht Teil der öffentlich aufgelegten Unterlagen 
gewesen wären. Nach dem Dargelegten ist somit festzuhalten, dass der Regierungsrat 
kein Recht verletzte, wenn er zum Schluss gekommen ist, die öffentliche Auflage und das 
Einspracheverfahren seien korrekt durchgeführt worden. 
5.
Der Beschwerdeführer stellt sich weiter auf den Standpunkt, die geplante Nutzung 
entspreche nicht den Anforderungen von § 37a BO Unterägeri und der 
verwaltungsrechtliche Vertrag sowie die Auflagen in der Baubewilligung böten keine 
Gewähr dafür, dass diese Anforderungen eingehalten würden. In der Bauzone mit 
speziellen Vorschriften "St. Anna" dürften grundsätzlich nur Bauvorhaben realisiert 
werden, die eine Nutzung im öffentlichen Interesse beinhalteten, welche mit einem vor Ort 
durch die Betreiberin angebotenen Pflege- und Betreuungsangebot verbunden sei. Das 
vorliegende Nutzungskonzept, welches lediglich einen Mahlzeitenservice, einen 
Reinigungsservice, einen Wäscheservice, einen Conciergeservice bzw. eine 
Ansprechperson vor Ort von 08:00 Uhr bis 20:00 Uhr, einen 24-Stunden-Notfallservice und 


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die Organisation der notwendigen Pflege und medizinischen Betreuung biete, gewährleiste 
luxuriöse Alterswohnungen. Es stelle aber keine Nutzung i.S.v. § 37a BO Unterägeri dar, 
da insbesondere keine eigenen Pflege- und Betreuungsdienstleistungen vor Ort 
angeboten würden. Es würden sodann nur die Dienstleistungen angeboten, welche bereits 
durch andere in der Gemeinde verfügbaren Dienste gewährleistet würden und diese 
Dienstleistungen würden auch nicht durch eigenes Personal erbracht, sondern es werde 
dafür auf die ortsansässigen Anbieter abgestellt. Somit fehle es vorliegend am Kriterium 
der "Betreuung" und die geplanten Wohnungen erfüllten lediglich das Kriterium der 
Altersresidenz. Das geplante und mit dem verwaltungsrechtlichen Vertrag abgesicherte 
Nutzungskonzept stelle somit keine betreute Altersresidenz i.S.v. § 37a BO Unterägeri 
dar. Dennoch beanspruche die Bauherrschaft den Ausnützungsbonus. Das geplante und 
bewilligte Bauvorhaben sei somit nicht zonenkonform, weshalb die Baubewilligung 
aufzuheben sei. 
5.1
Das vorliegend relevante Haus G liegt im Bereich A der Bauzone mit speziellen 
Vorschriften "St. Anna". Nach § 37a Abs. 1 lit. a BO Unterägeri dient die Bauzone mit 
speziellen Vorschriften Bereich A der Erstellung von Bauten für Kliniken, Kuren, 
Schulen/Bildung, betreute Altersresidenz, Tourismus sowie weitere Nutzungen im 
öffentlichen Interesse. Zulässig sind darüber hinaus ergänzende Erholungs- und 
Freizeitangebote und ambulante Dienste. Ergänzende Wohnnutzungen von nicht mehr als 
35 % sind zulässig. Die Ausnützung beträgt maximal 0,8. Der Bereich A kann alternativ 
auch ausschliesslich für Wohnen mit einer maximalen Ausnützung von 0,6 genutzt 
werden, wenn keine geeignete Nutzung gemäss Bestimmung 1a gefunden werden kann. 
Dann muss in einem Konkurrenzverfahren eine besonders hochwertige städtebauliche 
und architektonische Gestaltung der Anlage sichergestellt werden (§ 37a Abs. 1 lit. b BO 
Unterägeri). Der Bereich B kann zusätzlich zu den unter Abs. 1a aufgeführten Nutzungen 
für das Wohnen genutzt werden (§ 37a Abs. 1 lit. c BO Unterägeri). Paragraph 37a Abs. 2 
BO Unterägeri regelt schliesslich die Massvorschriften: Danach sind im Bereich A vier 
Vollgeschosse und ein Attikageschoss, eine maximale Firsthöhe von 770,65 m.ü.M., ein 
Grenzabstand von 10 m und eine Ausnützung von 0,8 zulässig. Im Bereich B sind drei 
Vollgeschosse plus ein Attikageschoss, eine maximale Gebäudelänge von 30 m, ein 
Grenzabstand von 5 m und eine Ausnützung von 0,8 zulässig. Sofern der Bereich A nur 
für das Wohnen genutzt wird, sind drei Vollgeschosse plus ein Attikageschoss, eine 
maximale Gebäudelänge von 30 m, ein Grenzabstand von 5 m, und eine Ausnützung von 
0,6 zulässig, wobei ein Konkurrenzverfahren durchzuführen ist. 


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Urteil V 2020 26
5.2
Im Mittelpunkt der Auseinandersetzung steht die Frage, ob das geplante 
Bauvorhaben in der Bauzone mit speziellen Vorschriften "St. Anna" zonenkonform ist. 
Gemäss § 37a Abs. 1 lit. a BO Unterägeri sind in der genannten Zone unter anderem 
Bauten für eine betreute Altersresidenz zulässig. Vorliegend sind sich die Parteien 
insbesondere hinsichtlich der Interpretation des Begriffs "betreute Altersresidenz" uneinig. 
Die fragliche Bestimmung ist demnach auszulegen.
5.2.1
Die Gesetzesbestimmungen sind in erster Linie nach ihrem Wortlaut auszulegen. 
An einen klaren Gesetzeswortlaut ist die rechtsanwendende Behörde gebunden. 
Abweichungen vom klaren Wortlaut sind indessen zulässig oder sogar geboten, wenn 
triftige Gründe zur Annahme bestehen, dass er nicht dem wahren Sinn der Bestimmung 
entspricht. Solche Gründe können sich aus der Entstehungsgeschichte der Norm, aus 
ihrem Sinn und Zweck oder aus dem Zusammenhang mit anderen Vorschriften ergeben. 
Vom klaren Wortlaut kann ferner abgewichen werden, wenn die grammatikalische 
Auslegung zu einem Ergebnis führt, das der Gesetzgeber nicht gewollt haben kann. Im 
Übrigen sind bei der Auslegung alle herkömmlichen Auslegungselemente zu 
berücksichtigen, wobei das Bundesgericht einen pragmatischen Methodenpluralismus 
befolgt und es ablehnt, die einzelnen Auslegungselemente einer Prioritätsordnung zu 
unterstellen (BGE 143 IV 122 E. 3.2.3 mit weiteren Hinweisen).
5.2.2
Aus dem Wortlaut von § 37a BO Unterägeri ergibt sich, dass es die Absicht des 
Gesetzgebers war, im Bereich A der Bauzone mit speziellen Vorschriften "St. Anna" eine 
Nutzung mit Berücksichtigung des öffentlichen Interesses festzulegen. In Abs. 1 lit. a der 
genannten Bestimmung werden dabei verschiedene Nutzungsmöglichkeiten aufgezeigt, 
welche offenbar ein öffentliches Interesse beinhalten. Neben Bauten für Kliniken, Kuren, 
Schulen/Bildung und Tourismus wird die betreute Altersresidenz ausdrücklich als mögliche 
Nutzung genannt. Daraus folgt, dass die Nutzung der Fläche als betreute Altersresidenz 
offensichtlich von öffentlichem Interesse ist. Dies entspricht auch Lehre und 
Rechtsprechung, wonach der Bau von Alterswohnungen im öffentlichen Interesse liegt. 
Des Weiteren lässt sich der genannten Bestimmung entnehmen, dass 65 % des Hauses G 
zwingend einer speziellen Nutzung dienen sollen und lediglich im Umfang von 35 % eine 
ergänzende Wohnnutzung zulässig ist. Die BO Unterägeri enthält jedoch keine 
Legaldefinition des Begriffs "betreute Altersresidenz". Ebenso wenig ist der Begriff im 
Kanton Zug in einem anderen Gesetz und/oder in anderen veröffentlichten Dokumenten 
definiert. Da sich der Begriff "betreute Altersresidenz" aus den Wörtern "Betreuung" und 
"Alter" zusammensetzt, ist davon auszugehen, dass das Betreuungsangebot 


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altersspezifisch sein muss, d.h. altersbedingte Defizite abgedeckt werden müssen, was 
auch eine medizinische Komponente beinhaltet. Weitere Erkenntnisse sind damit jedoch 
noch nicht gewonnen. Zu guter Letzt ist den Vorinstanzen zuzustimmen, dass sich auch 
den Materialien, insbesondere der Vorlage der ordentlichen Gemeindeversammlung vom 
30. Juni 2014 und dem entsprechenden Protokoll vom 15. Oktober 2014 (Baudirektion-
act. B24/1–2), keine Ausführungen entnehmen lassen, was unter einer "betreuten 
Altersresidenz" zu verstehen ist. 
5.2.3
Gesamtschweizerisch sind insbesondere die Studie im Auftrag von CURAVIVA 
Schweiz, senesuisse, Pro Senectute Schweiz und Spitex Schweiz zum betreuten Wohnen 
in der Schweiz sowie der Schlussbericht im Auftrag der Age-Stiftung und in Kooperation 
mit CURAVIVA Schweiz betreffend die kantonalen Rechtsgrundlagen und Regelungen für 
betreutes Wohnen von Interesse. Daraus ergibt sich, dass mehrere Kantone über 
schriftliche Grundlagen verfügen, die den Begriff "betreutes Wohnen für ältere Menschen" 
umschreiben; sei dies in kantonalen rechtlichen Grundlagen, in Altersleitbildern oder in 
anderen veröffentlichten Dokumenten. Auch wenn sich die Definitionen im 
Detaillierungsgrad von Kanton zu Kanton unterscheiden und unterschiedliche Begriffe wie 
"Wohnen mit Service", "begleitetes Wohnen", "betreutes Wohnen" oder 
"Alterswohnungen" verwendet werden, zeigt sich, dass die Definitionen im Wesentlichen 
aus zwei Elementen bestehen: Bei betreuten Alterswohnungen handelt es sich einerseits 
um altersgerechte Wohnungen, d.h. um typische Wohnungen, welche für die ältere 
Bevölkerung konzipiert sind (hindernisfreie Bauweise), und andererseits stehen den 
Bewohnern verschiedene Unterstützungs- und Pflegeangebote zur Verfügung. Während 
sich die Anforderungen an den Wohnraum von Alterswohnungen nur wenig unterscheiden, 
zeigen sich bei den Unterstützungsleistungen grosse Unterschiede. So variiert der Umfang 
der angebotenen Leistungen zwischen 10 Minuten pro Tag bis zur 24-Stunden-
Bereitschaft und die Qualität bietet einen Telefondienst bis hin zum persönlichen Kontakt 
mit einer qualifizierten Fachperson. Bei den angebotenen Unterstützungsleistungen lassen 
sich somit unterschiedliche Versorgungsgrade erkennen. Die Studie im Auftrag von 
CURAVIVA Schweiz, senesuisse, Pro Senectute Schweiz und Spitex Schweiz hat deshalb 
das pflegerisch-betreuerische Unterstützungsangebot im betreuten Wohnen in vier 
verschiedene Stufen unterteilt: Während auf der Stufe D lediglich Entlastung im Haushalt 
angeboten wird, wird auf Stufe C der Erhalt und die Förderung eigener Fähigkeiten ins 
Zentrum gestellt. Auf dieser Stufe steht eine Fachperson als Ansprechpartner zur 
Verfügung. Auf der zweithöchsten Stufe B werden schliesslich alle Aspekte pflegerisch-
betreuerischer Aufgaben übernommen, wofür Fachpersonen rund um die Uhr vor Ort zur 


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Urteil V 2020 26
Verfügung stehen, während die Stufe A den Bewohnern das Verbleiben in der Wohnung 
bis zum Lebensende ermöglicht. 
Als Zwischenfazit ist somit festzuhalten, dass die Form des betreuten Wohnens im Alter 
das Angebot einer Alterswohnung, d.h. einer hindernisfreien Wohnung, in der ältere 
Menschen grundsätzlich selbständig wohnen, mit der Möglichkeit, je nach Bedürfnis 
professionelle Dienstleistungen in Anspruch zu nehmen, verbindet. Betreute 
Alterswohnungen sind dementsprechend als intermediäre Form zwischen dem stationären 
Bereich in Form von Alters- und Pflegeheimen und der ambulanten Pflege durch die 
Spitex und die Pro Senectute zu verstehen. Das Dienstleistungsangebot kann dabei 
verschieden Ausprägungen erfahren und sehr vielfältig ausgestattet sein (vgl. zum 
Ganzen Prof. Dr. Lorenz Imhof, Prof. Dr. Romy Mahrer Imhof, Betreutes Wohnen in der 
Schweiz, Grundlagen eines Modells, Studie im Auftrag von CURAVIVA Schweiz, 
senesuisse, Pro Senectute Schweiz, Spitex Schweiz, 2018; Thomas Oesch, Kilian Künzi, 
Kantonale Rechtsgrundlagen und Regelungen für betreutes Wohnen, Schlussbericht im 
Auftrag der Age-Stiftung in Kooperation mit CURAVIVA Schweiz, 2016). 
5.2.4
Angesichts der in der BO Unterägeri relativ offen formulierten 
Gesetzesbestimmung kam der Gemeinderat Unterägeri zum Schluss, dass der Begriff 
"betreute Altersresidenz" im Rahmen der Baubewilligung konkretisiert werden muss und 
Verbindlichkeiten zu schaffen sind, welche den heutigen Eigentümer und allfällige 
Rechtsnachfolger verpflichten, die entsprechende Nutzung langfristig umzusetzen und 
beizubehalten. Daher hat der Gemeinderat mit der Bauherrschaft einen 
verwaltungsrechtlichen Vertrag (Baudirektion-act. B24/40) abgeschlossen, welcher zum 
Bestandteil der Baubewilligung vom 10. April 2019 erklärt wurde und mit deren Rechtskraft 
in Kraft tritt (vgl. Ziff. 15 der Bedingungen und Auflagen in der Baubewilligung). Inhaltlich 
ging es dabei insbesondere darum, das Alter der Bewohner und den Umfang des 
Betreuungsangebots in den Grundzügen verbindlich festzulegen. Der per 
17./19. Dezember 2018 zwischen dem Gemeinderat Unterägeri und der Bauherrschaft 
abgeschlossene verwaltungsrechtliche Vertrag enthält im Wesentlichen folgende 
Regelungen: Die Wohnungen der betreuten Altersresidenz dürfen nur an Personen 
vermietet werden, welche mindestens 60 Jahre alt sind, wobei bei Ehepaaren und 
anderen Formen von Zweipersonenhaushalten mindestens eine Person das Mindestalter 
erreicht haben muss. Eine Untervermietung der Wohnung ist nicht zulässig. Die 
Altersvoraussetzung wird als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung "Mindestalter 
der Bewohner" im Grundbuch angemerkt (Ziff. 1.2). Was das Betreuungsangebot 


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Urteil V 2020 26
anbelangt, hat die Bauherrschaft einen Mahlzeitenservice, einen bedarfsorientierten 
Reinigungsservice (Wohnungsreinigung), einen Wäscheservice, einen Conciergeservice 
(Ansprechperson vor Ort während 12 Stunden [8:00 Uhr bis 20:00 Uhr]), einen 24-
Stunden-Notfallservice und die Organisation der notwendigen Pflege und der 
medizinischen Betreuung der Bewohner sicherzustellen (Ziff. 1.3–1.8). Des Weiteren 
verpflichtet sie sich, den Vertrag einem allfälligen Rechtsnachfolger zu übertragen 
(Ziff. 2.1). Die Vertragsdauer beträgt 50 Jahre (Ziff. 2.3). Die Aufhebung oder Anpassung 
der vertraglichen Rechte und Pflichten ist möglich, jedoch nur unter der Voraussetzung, 
dass sich die Verhältnisse so stark geändert haben, dass ein Festhalten nach Treu und 
Glauben nicht mehr zugemutet werden darf (Ziff. 2.4). Darüber hinaus ist die Gemeinde 
Unterägeri verpflichtet, die Anmerkung im Grundbuch zu löschen, wenn die Altersresidenz 
infolge eines Neubaus oder einer Umnutzung aufgehoben wird. Das Gleiche gilt bei einer 
Gesetzesänderung oder wenn sich die Situation massgeblich verändert (Ziff. 2.5). 
Schliesslich ist die Gemeinde Unterägeri im Rahmen der baupolizeilichen Kontrolle 
berechtigt, die Einhaltung der Vertragspunkte 1.2–1.8 zu überprüfen (Ziff. 2.6). 
5.2.5
5.2.5.1 Wie sich aus dem Nutzungskonzept "Am Baumgarten" ergibt, werden sämtliche 
Wohnungen der betreuten Altersresidenz nach dem bonacasa-Baustandard erstellt und 
ermöglichen eine hindernisfreie Nutzung. Bei den geplanten Wohnungen handelt es sich 
somit um typische Wohnungen, welche für die ältere Bevölkerung konzipiert sind, zumal 
das Bauprojekt auch den geltenden Anforderungen an die hindernisfreie Bauweise 
entspricht. Dass die Wohnungen für betagte Personen bestimmt sind, wird sodann mit 
dem verwaltungsrechtlichen Vertrag, der Bestandteil der Baubewilligung ist, abgesichert, 
indem das Mindestalter der Bewohner auf 60 Jahre festgelegt und eine Untervermietung 
der Wohnungen ausgeschlossen wird. Letztlich wird durch die Anmerkung des 
Mindestalters der Bewohner als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im 
Grundbuch auch sichergestellt, dass die vorgesehene Nutzung als Altersresidenz von 
allfälligen Rechtsnachfolgern der Bauherrschaft weiterzuführen ist. Es ist somit 
unbestritten, dass die geplanten Wohnungen das Kriterium der Altersresidenz erfüllen. 
Durch die Möglichkeit, bei der Bauherrschaft einen Mieterspiegel zu verlangen, welcher 
Namen und Jahrgang der Mieter enthält, kann schliesslich auch die Einhaltung dieses 
Kriteriums überprüft werden. 
5.2.5.2 Umstritten ist hingegen die Frage, ob die angebotenen Dienstleistungen 
ausreichen, um von einer betreuten Altersresidenz zu sprechen. Diesbezüglich ist dem 


13
Urteil V 2020 26
Regierungsrat zunächst zuzustimmen, dass der verwaltungsrechtliche Vertrag in Ziff. 1.3–
1.8 ein erhöhtes Betreuungsangebot vorsieht (Mahlzeitenservice, Wohnungsreinigung, 
Wäscheservice, Conciergeservice, 24-Stunden-Notfallservice, Sicherstellung Pflege und 
medizinische Betreuung), welches im Rahmen einer normalen Wohnnutzung nicht 
vorhanden ist. Das Unterstützungsangebot enthält dabei sowohl Leistungen zur Sicherheit 
als auch solche zur Entlastung im Bereich des Haushalts. Wesentlicher Bestandteil des 
Betreuungskonzepts ist sodann die Ansprechperson, die für die Bewohner während 12 
Stunden (8:00 Uhr bis 20:00 Uhr) physisch vor Ort sein wird (sog. Conciergeservice). 
Diese Person ist zentrale Anlaufstelle und koordiniert und organisiert die entsprechenden 
Dienstleistungen für die Bewohner. Schliesslich enthält das Unterstützungsangebot auch 
eine medizinische Komponente, indem die Beschwerdegegnerin 1 einen 24-Stunden-
Notfallservice sowie die Organisation der notwendigen Pflege und der medizinischen 
Betreuung der Bewohner sicherzustellen hat. Die Beschreibung der 
Unterstützungsleistungen in der Kategorie Pflege/Betreuung bleibt dabei auf die Begriffe 
beschränkt und wird nicht weiter ausgeführt. Dem Nutzungskonzept "Am Baumgarten" 
kann entnommen werden, dass ein Hausarzt sowie die zuständige Spitex in das 
Dienstleistungsnetz eingebunden werden. Daraus ergibt sich, dass die Wohnungen der 
betreuten Altersresidenz an den Pflegedienst der Spitex angegliedert werden. Sobald also 
ein pflegerischer Bedarf notwendig ist, wird die Spitex zugeschaltet, was dazu führt, dass 
die notwendige Pflege der Bewohner sichergestellt ist. Was die medizinische Komponente 
anbelangt, wird mittels Auflage in der Baubewilligung (Ziff. 14b) sodann gewährleistet, 
dass der gewerbliche Bereich ausschliesslich für medizinische und paramedizinische 
Dienstleistungen genutzt werden darf. Die Bauherrschaft nennt hierfür als Beispiele neben 
einer Arztpraxis eine Physiotherapie, eine Podologie oder eine Ernährungsberatung (vgl. 
Ziff. 4.2 des Nutzungskonzepts "Am Baumgarten"). 
Nach dem Ausgeführten zeigt sich, dass das im Rahmen des verwaltungsrechtlichen 
Vertrags ausgearbeitete und für verbindlich erklärte Betreuungsangebot Dienstleistungen 
enthält, die in ihrer Art und ihrem Ausmass im Rahmen einer normalen Wohnnutzung 
grundsätzlich nicht zur Verfügung stehen. Auch wenn es zutreffen mag, dass in der 
eigenen Wohnung ebenfalls die Möglichkeit besteht, via externe Dienste (z.B. Spitex oder 
Pro Senectute) den Mahlzeitendienst, Wäsche- und Reinigungsservice sowie 
Pflegedienstleistungen in Anspruch zu nehmen, darf nicht unberücksichtigt bleiben, dass 
die Betroffenen für die entsprechende Organisation in ihren eigenen vier Wänden selber 
verantwortlich wären. Gerade dieser wichtige Aspekt der Organisation durch eine 
Drittperson in Verbindung mit einer vor Ort anwesenden Ansprechperson (in casu 


14
Urteil V 2020 26
immerhin täglich während zwölf Stunden) stellt ein elementares Element des betreuten 
Wohnens im Unterschied zur normalen Wohnnutzung dar. Durch die soeben dargelegten 
Unterstützungsleistungen werden sodann altersbedingte Defizite abgedeckt, wodurch den 
Mietern ein möglichst selbständiges Leben trotz altersspezifischen Beschwerden und 
wachsender Abhängigkeit von Hilfeleistungen ermöglicht wird. Dies hat insbesondere auch 
in medizinischer Hinsicht zu gelten, zumal die Wohnungen der betreuten Altersresidenz 
mit dem Pflegedienst der Spitex verbunden sein werden und dadurch die notwendige 
Pflege der Bewohner sichergestellt ist. Dementsprechend schliesst sich das Gericht der 
Auffassung der Vorinstanzen an, wonach die geplanten Wohnungen nicht nur das 
Kriterium der "Altersresidenz", sondern auch dasjenige der "Betreuung" erfüllen. Wie die 
nachfolgenden Ausführungen zeigen, ändern daran auch die Einwände des 
Beschwerdeführers nichts. 
Soweit sich der Beschwerdeführer sinngemäss auf den Standpunkt stellt, eine betreute 
Altersresidenz verlange eine Rundumbetreuung, kann ihm nicht gefolgt werden. Zu 
beachten ist zunächst, dass es sich beim geplanten und vorliegend zu beurteilenden 
Bauvorhaben um eine betreute Altersresidenz und eben gerade nicht um ein Pflegeheim 
handelt. Im Gegensatz zum Aufenthalt in einem Pflegeheim muss bei einer betreuten 
Altersresidenz nicht ein umfassender Service geboten werden. Vielmehr genügt es, wenn 
ein Grundangebot an Serviceleistungen abgedeckt wird, was auch für die notwendige 
Pflege und Betreuung zu gelten hat. Dementsprechend richten sich betreute 
Alterswohnungen an ältere Menschen, die noch weitgehend selbständig wohnen können, 
welche noch nicht in einem Pflegeheim gepflegt und betreut werden müssen, jedoch 
punktuelle Unterstützung im Alltag bis hin zu leichter Pflege bedürfen. Im Rahmen der 
betreuten Altersresidenz sind somit keine spezialisierten Unterstützungsangebote 
erforderlich, die einen Umzug in eine stationäre Pflegeinstitution verhindern sollen, 
sondern es geht vor allem darum, den Eintritt in ein Alters- und Pflegeheim möglichst 
hinauszuzögern. Sodann trifft es zwar zu, dass der Zweck der Stiftung St. Anna Unterägeri 
darin besteht, die Alterssiedlung St. Anna und das Kur- und Erholungshaus Annahof Ägeri 
mit Pflegeleistungen zu errichten und zu betreiben. Nicht unberücksichtigt bleiben darf 
jedoch, dass an der Gemeindeversammlung vom 30. Juni 2014 eine Zonenplanänderung 
beschlossen wurde, da das bestehende Kurhaus sanierungsbedürftig war und nicht mehr 
wirtschaftlich betrieben werden konnte. Um die notwendige Flexibilität für die künftige 
Nutzung zu schaffen, wurde das Gebiet als Bauzone mit speziellen Vorschriften 
ausgeschieden und deren Nutzung breiter – auch als betreute Altersresidenz – definiert. 
Ziel dieser am 13. Dezember 2016 genehmigten Zonenplanänderung war unter anderem 


15
Urteil V 2020 26
die Öffnung des Nutzungsspektrums des betroffenen Gebiets (vgl. Baudirektion-
act. B24/1). Deshalb wurden in § 37a Abs. 1 lit. a BO Unterägeri neben einer betreuten 
Altersresidenz sowie Bauten für Kliniken und Kuren auch Bauten für Schulen/Bildung, 
Tourismus sowie weitere Nutzungen im öffentlichen Interesse als zonenkonform erklärt. 
Entsprechend ist nicht entscheidend, ob das Projekt ein kurhausmässiges Angebot 
beinhaltet, sondern dass die Nutzung im öffentlichen Interesse liegt. Die Auslegung des 
Beschwerdeführers, wonach das Betreuungsangebot einer betreuten Altersresidenz gleich 
ausgeprägt sein müsse, wie bei einer Klinik oder einer Kureinrichtung, findet somit sowohl 
im Wortlaut der Gesetzesbestimmung als auch in deren Sinn und Zweck keine Stütze. 
Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers wird sodann auch kein hauseigener 
Pflegeservice mit eigenem Personal vorausgesetzt, damit von einer betreuten 
Altersresidenz gesprochen und die erhöhte Ausnützungsziffer beansprucht werden kann. 
Wie bereits beim Umfang des Betreuungsangebots zeigen sich auch hinsichtlich der 
Organisation, welche für die Pflegeleistungen aufkommt, kantonal grosse Unterschiede. 
So werden die Pflegeaufgaben nicht selten durch anwesende Pflegefachpersonen 
übernommen, da die betreuten Alterswohnungen häufig einem Alters- und Pflegeheim 
angegliedert sind. Daneben gibt es die Möglichkeit, die notwendige Hilfe und Pflege 
ambulant durch Spitexorganisationen oder freiberufliche Pflegefachpersonen zu erbringen, 
wie dies auch beim vorliegend geplanten Bauvorhaben der Fall sein wird. Wie bereits 
festgestellt, werden die Wohnungen der betreuten Altersresidenz an den Pflegedienst der 
Spitex angegliedert, sodass die Pflegeleistungen nicht durch eigenes Personal der 
Bauherrschaft erbracht werden. Hierzu ist die Beschwerdegegnerin 1 gemäss Wortlaut 
des verwaltungsrechtlichen Vertrages auch nicht verpflichtet, wird ihr in Ziff. 1.8 doch 
lediglich die Sicherstellung der Organisation der notwendigen Pflege und der 
medizinischen Betreuung als Pflicht auferlegt. Das Gleiche hat betreffend 
Mahlzeitenservice, Reinigungsdienst, Wäscheservice und 24-Stunden-Notfallservice zu 
gelten. Dem Beschwerdeführer ist somit zuzustimmen, dass die Bauherrschaft die soeben 
genannten Dienstleistungen nicht selber erbringen muss, sondern auch lediglich die 
Möglichkeit anbieten kann, entsprechende Dienstleistungen zu organisieren. Nicht 
unberücksichtigt bleiben darf jedoch, dass die Beschwerdegegnerin 1 nicht sämtliche 
Dienstleistungen an Drittanbieter auslagern kann. Gemäss Ziff. 1.6 des 
verwaltungsrechtlichen Vertrags muss sie immerhin einen Concierge verpflichten, der 
während 12 Stunden pro Tag für die Bewohner als Ansprechperson physisch vor Ort ist 
und die entsprechenden Dienstleistungen koordiniert und organisiert, was 
unbestrittenermassen mit höheren Kosten für die Beschwerdegegnerin 1 verbunden ist. 


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Urteil V 2020 26
Darüber hinaus wurde sie mittels Auflage in Ziff. 14 der Baubewilligung dazu verpflichtet, 
im Gastrobereich ein Restaurant/Café mit Zugang für die Öffentlichkeit zu betreiben, 
welches an mindestens fünf Tagen pro Woche während neun Stunden pro Tag geöffnet 
sein muss. Im Übrigen darf der gewerbliche Teil ausschliesslich für medizinische und 
paramedizinische Dienstleistungen sowie Nutzungen gemäss § 37a Abs. 1 lit. a BO 
Unterägeri genutzt werden. Durch diese im Rahmen der Baubewilligung verfügten 
Auflagen wird die gemäss § 37a Abs. 1 lit. a BO Unterägeri geforderte Nutzung im 
öffentlichen Interesse sichergestellt und gewährleistet. Entsprechend rechtfertigt sich die 
Gewährung der erhöhten Ausnützungsziffer für das vorliegend geplante Bauvorhaben, da 
durch den Conciergeservice und den Betrieb eines Restaurants/Cafés 
unbestrittenermassen höhere Kosten einhergehen und die geplante Nutzung den 
Anforderungen von § 37a Abs. 1 lit. a BO Unterägeri entspricht. 
5.2.6
Als Zwischenfazit ist somit Folgendes festzuhalten: Indem die 
Beschwerdegegnerin 1 den Bewohnern nicht nur Wohnraum zur Miete zur Verfügung 
stellt, sondern ihnen auch Unterstützungsleistungen anbietet, die bei einem Aufenthalt in 
der eigenen Wohnung nicht vorhanden sind bzw. für deren Organisation die Betroffenen 
selber verantwortlich wären, handelt es sich bei dem in der Bauzone mit speziellen 
Vorschriften "St. Anna" geplanten Bauvorhaben um eine betreute Altersresidenz i.S.v. 
§ 37a Abs. 1 lit. a BO Unterägeri, weshalb der Regierungsrat die Zonenkonformität des 
Bauvorhabens zu Recht bejaht hat. Das Gericht sieht jedenfalls keinen Anlass, die 
Auslegung des Begriffs "betreute Altersresidenz" durch den Gemeinde- und den 
Regierungsrat als Rechtsverletzung zu qualifizieren. Dementsprechend rechtfertigt sich 
auch die Gewährung des Ausnützungsbonus von 0,2. 
5.3
Stellt sich der Beschwerdeführer im Weiteren auf den Standpunkt, der 
verwaltungsrechtliche Vertrag biete keine Gewähr dafür, dass die Bauherrschaft unter 
Inanspruchnahme des Ausnützungsbonus von 0,2 eine betreute Altersresidenz betreibe, 
kann er auch damit nicht gehört werden. Die Interessen der Öffentlichkeit werden 
vorliegend nicht nur mittels verwaltungsrechtlichen Vertrags, sondern auch durch die 
soeben erwähnten, weitgehenden Auflagen im Rahmen der Baubewilligung berücksichtigt 
und verbindlich fixiert. Mit der Baubewilligung inkl. den darin enthaltenen Auflagen und 
dem verwaltungsrechtlichen Vertrag wird der Rahmen abgesteckt, gemäss welchem die 
Nutzung zu erfolgen hat. Nach Auffassung des Gerichts bieten dabei sowohl der 
verwaltungsrechtliche Vertrag als auch die Auflagen in der Baubewilligung genügend 
Gewähr dafür, dass die Anforderungen gemäss § 37a BO Unterägeri eingehalten werden, 


17
Urteil V 2020 26
zumal der verwaltungsrechtliche Vertrag zum Bestandteil der Baubewilligung erklärt wurde 
und somit wie die in der Baubewilligung verfügten Auflagen baupolizeilich durchgesetzt 
werden kann. Diesbezüglich ist mit dem Regierungsrat darauf hinzuweisen, dass die 
Gemeinde als Baupolizei für die Einhaltung der Bau- und Zonenordnung, der 
Baubewilligung und damit auch des verwaltungsrechtlichen Vertrags zuständig ist (vgl. § 7 
Abs. 3 aPBG). Sollte die Baubewilligungsbehörde somit feststellen, dass die Nutzung der 
Räumlichkeiten nicht den Vorgaben der Baubewilligung entspricht, ist sie verpflichtet, 
einzuschreiten und die rechtskonforme Nutzung einzuverlangen. Dies geht im Übrigen 
auch aus Ziff. 2.6 des verwaltungsrechtlichen Vertrags hervor. 
Zu guter Letzt ist darauf hinzuweisen, dass die Aufhebung der betreuten Altersresidenz 
nur im Rahmen eines Neubaus oder einer Umnutzung der Parzelle zulässig ist (vgl. 
Ziff. 2.5 des verwaltungsrechtlichen Vertrags). Da auch eine Umnutzung 
bewilligungspflichtig ist, wäre hierfür von Gesetzes wegen wiederum die öffentliche 
Auflage des Baugesuchs und die Durchführung eines Einspracheverfahrens zwingend 
(vgl. § 44 Abs. 1 i.V.m. § 45 aPBG). Sodann hätte sich die Beschwerdegegnerin 1 auch im 
Rahmen einer weiteren Nutzungsänderung an die Vorgaben von § 37a BO Unterägeri zu 
halten und somit eine Nutzung im öffentlichen Interesse zu gewährleisten. Es trifft darüber 
hinaus zwar zu, dass die Gemeinde Unterägeri in diesem Fall wie auch bei einer 
Änderung der gesetzlichen Grundlage oder einer massgeblichen Veränderung der 
Situation dazu verpflichtet wäre, die Löschung der Anmerkung im Grundbuch zu 
veranlassen. Da bei einer massgeblichen Veränderung der Situation jedoch lediglich die 
Aufhebung der im Grundbuch angemerkten öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung 
betreffend Mindestalter der Bewohner möglich, eine eigentliche Aufhebung der betreuten 
Altersresidenz indes nicht zulässig wäre, sind die entsprechenden Befürchtungen des 
Beschwerdeführers unbegründet. 
Nach dem soeben Dargelegten sind der Zweck des Betriebs einer betreuten 
Altersresidenz und die Nutzung im öffentlichen Interesse durch den 
verwaltungsrechtlichen Vertrag und die in der Baubewilligung verfügten Auflagen auch für 
die Zukunft hinreichend gesichert.
6.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Regierungsratsbeschluss in keinem 
der kritisierten Punkte zu beanstanden ist. Eine Rechtsverletzung kann dem Regierungsrat 
jedenfalls nicht vorgeworfen werden. Damit erweist sich die Verwaltungsgerichtsbeschwer-
de als vollumfänglich unbegründet und ist deshalb abzuweisen.


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Urteil V 2020 26
7.
7.1
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der unterliegende Beschwerdeführer 
gemäss § 23 Abs. 1 Ziff. 3 VRG kostenpflichtig. Die Spruchgebühr wird auf Fr. 3'000.– 
festgesetzt und in dieser Höhe mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
7.2
Im Rechtsmittelverfahren ist der ganz oder teilweise obsiegenden Partei zulasten 
der unterliegenden Partei eine Parteientschädigung nach Massgabe ihres Obsiegens 
zuzusprechen (§ 28 Abs. 2 VRG). Der anwaltlich vertretenen Bauherrschaft wird zulasten 
des Beschwerdeführers eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.– (inkl. MWST und 
Barauslagen) zugesprochen. Praxisgemäss haben die in ihrem Amtsbereich tätigen 
Behörden keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung.


19
Urteil V 2020 26
Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2.
Dem Beschwerdeführer wird eine Spruchgebühr von Fr. 3'000.– auferlegt, welche 
in dieser Höhe mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet wird.
3.
Der Beschwerdeführer hat der Bauherrschaft eine Parteientschädigung von 
Fr. 1'000.– (inkl. MWST und Barauslagen) zu bezahlen.
4.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung 
beim Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden.
5.
Mitteilung an den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (im Doppel), an den 
Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 1 (im Doppel), an den Rechtsvertreter 
des Gemeinderats Unterägeri (im Doppel), an den Regierungsrat des Kantons Zug 
(dreifach) und zum Vollzug von Ziffer 2 im Dispositiv an die Finanzverwaltung des 
Kantons Zug.
Zug, 11. Dezember 2020
Im Namen der
VERWALTUNGSRECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende
Die Gerichtsschreiberin
versandt am