zg_verwaltungsgericht · F 2021 49 · 2022-04-12 · de
Steuerverwaltung des Kt. Zug


VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG
ABGABERECHTLICHE KAMMER
Mitwirkende Richter: Dr. iur. Aldo Elsener, Vorsitz
Dr. iur. Matthias Suter und lic. iur. Ivo Klingler
Gerichtsschreiberin: MLaw Jeannine Suter
U R T E I L vom 12. April 2022
[rechtskräftig]
gemäss § 29 der Geschäftsordnung
in Sachen
A.________
Rekurrentin
gegen
Steuerverwaltung des Kantons Zug, Bahnhofstrasse 26, Postfach, 6301 Zug
Rekursgegnerin
betreffend
Kantons- und Gemeindesteuern 2019
(Vermögenssteuerwert Wohnung)
A 2021 4

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Urteil A 2021 4
A.
A.________ hatte im Jahr 2017 eine Eigentumswohnung in B.________
erworben. Für die Steuerperiode 2017 war der für die Einkommenssteuer relevante
Verkehrsmietwert im Einspracheverfahren von Fr. _______ p.a. (Berechnung anhand des
Formelwerts) auf Fr. _______ p.a. (Berechnung anhand von Vergleichsobjekten) reduziert
worden (Praxis bei unrealistischen Ergebnissen der Eigenmietwerte). Der damalige Antrag
betreffend den Vermögenssteuerwert wurde mit Zustimmung vom 26. Juli 2019 zum
Einschätzungsvorschlag vom 19. Juli 2019 aus persönlichen Gründen zurückgezogen
(vgl. Rek-act. 1).
In der Steuererklärung 2019 deklarierte A.________ einen Vermögenssteuerwert für ihre
selbst benutze Liegenschaft von Fr. 685'714.– und hielt dazu fest, dieser sei durch
Rückrechnung vom Verkehrsmietwert festzulegen. Die Gleichbehandlung aller Eigentümer
in ihrer Überbauung liesse es nicht zu, dass Neukäufer gegenüber Altkäufern derart stark
benachteiligt würden, sei doch die unter ihr gelegene Wohnung gleich gross und daher in
etwa gleich viel wert, verfüge jedoch zu Unrecht über einen massiv tieferen
Vermögenssteuerwert (StV-act. 1). Mit Veranlagungsverfügung vom 5. Mai 2020 setzte die
Steuerverwaltung des Kantons Zug den Vermögenssteuerwert der Liegenschaft ("wie
bisher gemäss Einspracheentscheid vom 3. September 2019") auf Fr. 1'329'000.– fest
(StV-act. 2). Die von der Steuerpflichtigen erhobene Einsprache wurde mit
Einspracheentscheid vom 24. März 2021 abgewiesen (Rek-act. 1).
B.
Dagegen erhob A.________ (nachfolgend Rekurrentin) am 7. April 2021 Rekurs
und beantragte, der Einspracheentscheid vom 24. März 2021 sei aufzuheben; der
Vermögenssteuerwert der 4,5-Zimmerwohnung in B.________ sei angemessen
herabzusetzen und maximal auf Fr. 956'250.– festzulegen; unter Kostenfolgen zulasten
der Steuerverwaltung. Inhaltlich machte sie im Wesentlichen geltend, dass der
unumstrittene Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit
durch die in der Wegleitung enthaltenen Bestimmungen zur Ermittlung der
Vermögenssteuerwerte von Liegenschaften krass verletzt werde, indem im vorliegenden
Fall bei der Berechnung ausschliesslich auf dem Kaufpreis – ohne Berücksichtigung des
Ertragswerts – beharrt werde. Sie als Neuerwerberin einer Liegenschaft werde zudem
gegenüber bestehenden Grundeigentümern systematisch schlechter behandelt. Der
Gesetzgeber des Kantons Zug habe bisher nichts unternommen, um die früheren, längst
überholten Vermögenssteuerwerte der Liegenschaften – beispielsweise durch eine
generelle Neubewertung – den aktuellen Marktbedingungen anzupassen. Dies obwohl Ziff.
11 der Wegleitung "Liegenschaften – Festsetzung der Vermögenssteuer und

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Urteil A 2021 4
Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2002 bzw. 2001" explizit auf eine "spätere allgemeine
Neubewertung" verweise, die jedoch seit Erlass der Richtlinien nie stattgefunden habe.
Dadurch würden Steuerwerte geschützt, die seit mehreren Jahren keine Anpassung
erfahren hätten und den aktuellen Werten nicht mehr annähernd entsprechen würden.
Dem stehe Art. 17 Abs. 1 StHG entgegen. Da die Steuerbehörde nicht gewillt sei, ihre
diesbezügliche rechtswidrige Praxis aufzugeben, begründe dies für sie als Neukäuferin
einen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht (act. 1).
C.
Am 9. April 2021 bezahlte die Rekurrentin den von ihr verlangten Kostenvorschuss
von Fr. 2'000.– fristgerecht (act. 3).
D.
Die Steuerverwaltung (nachfolgend auch Rekursgegnerin) beantragte mit
Vernehmlassung vom 17. Juni 2021 die Abweisung des Rekurses, soweit darauf
einzutreten sei. Der Einspracheentscheid vom 24. März 2021 sei zu bestätigen.
Eventualiter sei zur Festlegung des Vermögenssteuerwertes durch das
Verwaltungsgericht ein Schätzungsgutachten nach anerkannten Grundsätzen der
Liegenschaftenschätzungen zu veranlassen und auf das Ergebnis dieses Gutachtens
abzustellen. Sie führte dabei im Wesentlichen aus, indem der Steuerwert der
Eigentumswohnung auf 75 % (und nicht auf 100 %) des Verkehrswerts (Kaufpreis
zuzüglich wertvermehrender Investitionen) festgesetzt worden sei, sei der Ertragswert
durchaus berücksichtigt worden. Mit der Möglichkeit eines individuellen
Schätzergutachtens liessen sich zudem sowohl das Alter als auch der Zustand
einer Liegenschaft individuell mitberücksichtigen. Indem anstelle von Formelbewertungen
auch neuere amtliche Schatzungen oder Schatzungen nach anerkannten Grundsätzen der
Liegenschaftenschätzungen akzeptiert würden, setze die Steuerverwaltung die Vorgaben
des Steuerharmonisierungsgesetzes in genügender Weise um. Bezüglich der
Gleichbehandlung im Unrecht sei zu berücksichtigen, dass auch die Rekurrentin künftig
von der generellen Zurückhaltung bei der Anpassung des Steuerwerts von Zuger
Liegenschaften profitieren werde. Die Entscheidung, ob das Abstellen auf den Kaufpreis
bei der Festsetzung von Vermögenssteuerwerten selbst bewohnter Liegenschaften,
welche seit 1988 erworben worden seien, gesetzeswidrig sei, könne nicht durch die
Steuerverwaltung beantwortet werden. Es bleibe letztlich dem Ermessen des
Verwaltungsgerichts überlassen, ob der Rekurrentin im konkreten Fall – trotz ihrer
Verweigerung eines individuellen Schätzergutachtens im Veranlagungs- und
Einspracheverfahren – ein Anspruch auf eine allfällige Gleichbehandlung im Unrecht
zustehe (act. 6).

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Urteil A 2021 4
E.
Mit Replik vom 9. Juli 2021 hielt die Rekurrentin an ihren Anträgen fest. Die
Anträge der Rekursgegnerin (Hauptantrag und Eventualantrag) seien abzuweisen. Im
Weiteren stellte die Rekurrentin den Beweisantrag, dass die Rekursgegnerin anzuweisen
sei, eine Vergleichstabelle von rund 50 Vermögenssteuerwerten von 4,5-
Zimmerwohnungen (ohne Dachwohnungen) in der Gemeinde B.________ mit einer
Maximalfläche von 150 m2 und Baujahr zwischen 1990 und 1999 vorzulegen, wobei auf
eine zahlenmässig gleichmässige Verteilung von Wohnungen zu achten sei, die vor 1988
letztmals gehandelt worden seien und Wohnungen, die ab 1988 einer Handänderung
unterzogen worden seien. Bei Letzteren seien zu mindestens 30 % auch Wohnungen
einzubeziehen, die (teilweise) unentgeltlich übertragen worden seien. Inhaltlich führte sie
insbesondere aus, dass Formelbewertungen grundsätzlich nicht zu beanstanden seien,
jedoch müssten die in den Formeln enthaltenen Parameter dazu geeignet sein, eine
objektive Berechnung des Steuerwertes zu ermöglichen, was bei Formeln, die den
Kaufpreis als Schwerpunkt enthielten, nicht der Fall sei. Gegen die Akzeptanz von
neueren Liegenschaftsschätzungen in bestimmten Fällen sei nichts einzuwenden, jedoch
würden die Ergebnisse solcher Schätzungen kein adäquates Instrument darstellen, um
das Recht auf Gleichbehandlung im Unrecht zu widerlegen. Ebenso würde eine
individuelle Schätzung der Wohnung nicht dazu beitragen, die Ungleichbehandlung mit der
Gruppe der Altkäufer zu beseitigen. Daher sei die Anordnung einer Individualschätzung
als nicht zielführend abzulehnen. Der gemäss dem Beweisantrag ermittelte
Durchschnittswert solle aufzeigen, dass der von der Rekurrentin deklarierte bzw. maximal
angestrebte Vermögenssteuerwert gemäss einer Vergleichswertmethode zu bestehen
vermöge und es daher gerechtfertigt erscheine, den Vermögenssteuerwert der
rekurrentischen Wohnung mittels Rückrechnung zu ermitteln und diesen bestehen zu
lassen, bis der Kanton Zug die gerügte Ungleichbehandlung von verschiedenen
Eigentümergruppen durch eine allgemeine Neubewertung der Liegenschaften aufhebe. Im
Übrigen könne der Vermögenssteuerwert des Vorbesitzers der Wohnung nicht mehr als
geheim qualifiziert werden, da dieser der Rekurrentin den Wert des letzten Jahres, als er
die Wohnung noch selbst bewohnte, mitgeteilt habe. Die Rekursgegnerin trage die
Beweislast für steuererhöhende Tatsachen, demzufolge es an ihr liege zu beweisen, dass
die Anhebung des Steuerwerts von Fr. 825'000.– auf Fr. 1'329'000.– gerechtfertigt sei
(act. 8).
F.
Mit Duplik vom 3. September 2021 beantragte die Rekursgegnerin, der Rekurs
vom 7. April 2021 sei gutzuheissen und der Steuerwert des STWE-Anteils C.________

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Urteil A 2021 4
(69/1'000 Anteil an der Liegenschaft D.________) mit Sonderrecht an der 4,5-Zimmer-
wohnung im 3. OG (inkl. Nebenraum und zwei Autoabstellplätzen) in B.________ unter
Berücksichtigung des verfassungsmässigen Anspruchs auf Gleichbehandlung im Unrecht
auf Fr. 956'250.– festzusetzen, unter Kostenfolge zulasten der Steuerverwaltung. Der in
der Vernehmlassung vom 17. Juni 2021 gestellte Eventualantrag sei damit hinfällig und
werde formell zurückgezogen. Der in der Replik gestellte Beweisantrag zur Edition von
Daten zu ausgewählten Vergleichsfällen sei abzuweisen. Begründend führte die
Rekursgegnerin an, mit der Replik mache die Rekurrentin als Beschwerdegrund
hauptsächlich den Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht geltend und zeige ihres
Erachtens bestehende Schwachpunkte der Wegleitung Immobilienbesteuerung
"Liegenschaften – Festsetzung der Vermögenssteuer und Eigenmietwerte ab
Steuerperiode 2002 bzw. 2001" der Steuerverwaltung auf. Mit Ausnahme einiger wenigen
kleinen Anpassungen, welche den hier zu beurteilenden Sachverhalt der Bewertung einer
im Jahr 1996 erstellten Eigentumswohnung im Stockwerkeigentum nicht betreffe, werde
diese Wegleitung seit der Steuerperiode 2002, nunmehr 20 Jahre, in unveränderter Form
angewendet. Aufgrund der festgestellten grossen Akzeptanz der Wegleitung sei die
Steuerverwaltung der Ansicht, es sei trotz der notorischen Entwicklung auf dem
Immobilienmarkt grundsätzlich daran festzuhalten. Der vorliegende Rekurs sowie der
Eingang weiterer Einsprachen und eines weiteren Rekurses zum selben Thema habe die
Steuerverwaltung jedoch veranlasst, die Praxis zu überdenken, die Wegleitung punktuell
zu überprüfen und in dieser allenfalls vereinzelt geeignete und generelle Anpassungen
vorzunehmen, um die gerügte unzulässige Diskrepanz zwischen Alt- und Neukäufern zu
beseitigen. Ziffer 1 Abs. 2 der Wegleitung sehe zudem vor, dass bei Vorliegen besonderer
Verhältnisse oder bei unrealistischen Ergebnissen aufgrund der nachfolgenden
Berechnungsgrundlagen, von diesen abgewichen werden könne. Da der Steuerverwaltung
Zug (im Gegensatz zur Situation in anderen Kantonen) für die flächendeckende
Bewertung von Liegenschaften keine separaten Personalressourcen bzw.
Liegenschaftsschätzungsstellen zur Verfügung stünden, seien keine individualisierten
Bewertungen anzustreben. Es solle – auch aufgrund der breiten Akzeptanz der bisherigen
Wegleitung – eine möglichst einfache, verständliche, bewältigbare, der bisherigen
Systematik entsprechende und umsetzbare Lösung getroffen werden, welche den
gesetzlichen Vorgaben entspreche, die Rechtsprechung der Gleichbehandlung im Unrecht
berücksichtige und letztlich vom Souverän mitgetragen werde. Die statistischen Daten
zum Immobilienmarkt im Kanton Zug würden von der Wüest Partner AG erhoben. Diese
würden Informationen zu den Kosten für Bauland sowie zu den Preisen von Miet- und
Kaufobjekten bieten. Die Datensammlung werde quartalweise aktualisiert

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Urteil A 2021 4
(vgl. www.zg.ch/behoerden/gesundheitsdirektion/statistikfachstelle/themen/Preise). Der
dort publizierte Abschlussmietindex für Mietwohnungen habe sich beispielsweise seit dem
1. Quartal 2006 (Beginn der publizierten Aufzeichnungen) von 100 auf 112,8 Punkte im
4. Quartal 2019 (Stichtag für die Veranlagung 2019) erhöht, was einer Zunahme von
12,8 % entspreche. Während der gleichen Zeitspanne habe sich hingegen der
Transaktionsindex für Eigentumswohnungen von 126,0 auf 247,4 Punkte erhöht, was
einer Zunahme von 96,3 % gleichkomme. Diese Erhöhung entspreche dem 7,5-fachen der
Erhöhung der Mieten. Die gedankliche Annahme der Wegleitung, dass mit der
Festsetzung des Vermögenssteuerwertes auf 75 % des steuerlichen Verkehrswertes der
Ertragswert in der Regel angemessen berücksichtigt werde, möge zum Zeitpunkt des
Erlasses der Wegleitung durchaus zugetroffen haben. Aufgrund der unterschiedlichen
Entwicklungen der oben genannten Indizes sei jedoch festzustellen, dass diese Annahme
für die Steuerperiode 2019 wohl nicht mehr zutreffe, hätten sich doch die Mieten (und
damit die auf dieser Basis berechneten Ertragswerte) um einiges weniger stark entwickelt
als die Transaktionspreise. Um der gesetzlichen Vorgabe von § 42 StG (in Kraft ab 1.
Januar 2001), wonach der Ertragswert angemessen zu berücksichtigen sei, für Alt- als
auch Neuerwerber gleichermassen nachzukommen, könne zumindest Ziff. 3.1 der
Wegleitung mit einem vom Erwerbsjahr unabhängigen generellen pauschalen Einschlag
von 25 % nicht mehr unverändert in allen Fällen aufrecht erhalten werden. Aufgrund der
sich im Verhältnis zu den Transaktionspreisen unterschiedlich entwickelten und den
Ertragswert beeinflussenden Mieten, sei der Einschlag für die pauschale Berücksichtigung
des Ertragswertes wohl in Einzelfällen teilweise zu erhöhen. Entgegen der Auffassung der
Rekurrentin stehe der Steuerverwaltung jedoch keine Datenbank zur Verfügung, welche
ohne grossen Personaleinsatz die Steuerwerte von vergleichbaren Liegenschaften
offenlegen könne. Bei den genannten im Liegenschaftsverzeichnis für Privatliegenschaften
deklarierten steuerlich nicht relevanten Informationen handle es sich um Werte, welche
von den Steuerpflichtigen oder deren Vertretern erfasst würden. Der Beweisantrag der
Rekurrentin sei abzulehnen. Der Zeitaufwand zur Erhebung und Überprüfung dieser Daten
(anhand amtlicher Quellen [Grundbuchamt und Zug.Map.ch]) wäre immens und teilweise
gar nicht möglich. Etliche Objekte dürften zwischenzeitlich komplett renoviert worden sein
und über einen viel höheren Standard verfügen. Daten von Wohnungsflächen würden
nirgendwo festgehalten. Und ob ein Objekt zu Vorzugskonditionen (d.h. teilweise
entgeltlich) übertragen worden sei, lasse sich erst nach genauer Analyse des jeweiligen
Objekts beurteilen. Angesicht der erwähnten Entwicklung der Transaktionspreise für
Eigentumswohnungen im Kanton Zug lasse sich auch ohne diese Daten zu konkreten
Vergleichsobjekten feststellen, dass aktuell Neukäufer gegenüber Altkäufern in gewissen

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Urteil A 2021 4
Konstellationen bei der Festsetzung von Steuerwerten benachteiligt würden. Die
Rekurrentin beantrage einen Steuerwert von maximal Fr. 956'250.–, was rund 54 % des
im Jahr 2017 bezahlten Kaufpreises (plus Investitionen) von Fr. 1'772'948.– ausmache
und somit einem Einschlag von 46 % gleichkommen würde. Zur Berechnung stütze sie
sich auf Ziff. 2 der Wegleitung, welche anlässlich der Einführung der Wegleitung für nicht
landwirtschaftlich genutzte Liegenschaften mit Handänderungen 1987 und früher für jene
Fälle vorgesehen gewesen sei, in welchen die vorgesehene Bewertung (anhand von
Landwerten nach Lageplan und Zeitbauwerten gemäss Ziff. 2.1 ff. der Wegleitung) zu
unrealistischen Resultaten geführt habe. Vorliegend liege zwar kein unrealistisches
Resultat vor. Doch sei eine Ungleichbehandlung der Rekurrentin im Vergleich mit
Altkäufern nicht von der Hand zu weisen. Eine analoge Anwendung dieser
Berechnungsart erscheine daher im zu beurteilenden Einzelfall pragmatisch. Angesichts
des Streitwerts von rund Fr. 1'075.– (Differenz Reinvermögen Fr. 373'000 x Steuersatz
von 0,2 % für Vermögensteile über Fr. 486'000 x Steuerfuss Kanton 82 % und Gemeinde
B.________ 62 %) und des grossen Aufwandes bzw. der faktischen Unmöglichkeit zur
Erhebung verlässlicher statistischer Vergleichszahlen erscheine unter Berücksichtigung
des Anspruchs auf Gleichbehandlung im Unrecht die Gutheissung des Rekurses aus
verfahrensökonomischen Gründen daher angezeigt. Dies umso mehr, als auch die
Liegenschaft der Rekurrentin anlässlich der Einführung einer (teilweise) revidierten
Wegleitung dereinst wohl neu bewertet würde (act. 11).
G.
Das Gericht stellte der Rekurrentin die Duplik der Steuerverwaltung zu und gab ihr
Gelegenheit für allfällige Bemerkungen bis zum 27. September 2021 (act. 12). Die
Rekurrentin liess sich daraufhin nicht mehr vernehmen.
Das Verwaltungsgericht erwägt:
1.
Gemäss § 136 Abs. 1 des Steuergesetzes (StG; BGS 632.1) kann die
steuerpflichtige Person gegen den Einspracheentscheid der kantonalen Steuerverwaltung
innert 30 Tagen schriftlich Rekurs beim Verwaltungsgericht erheben. Der Rekurs muss
einen Antrag und eine Begründung enthalten. Die notwendigen Beweisunterlagen sind
beizulegen oder zu bezeichnen (§ 136 Abs. 3 StG).

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Urteil A 2021 4
Der vorliegende Rekurs gegen den Einspracheentscheid vom 24. März 2021 wurde am
7. April 2021 der Schweizerischen Post übergeben und damit fristgerecht eingereicht. Der
Rekurs entspricht sodann den übrigen formellen Anforderungen, weshalb darauf
einzutreten ist. Die Beurteilung erfolgt auf dem Zirkulationsweg gemäss § 29 der
Geschäftsordnung des Verwaltungsgerichtes (GO VG; BGS 162.11).
2.
Beide Parteien beantragen letztlich übereinstimmend die Gutheissung des
Rekurses und die Festsetzung des Steuerwerts der zu veranlagenden Liegenschaft auf
Fr. 956'250.–. Das Verwaltungsgericht ist bei seinem Entscheid nicht an die Anträge der
Parteien gebunden (§ 137 Abs. 2 StG) und kann Einspracheentscheide der kantonalen
Steuerverwaltung in vollem Umfang prüfen (§ 63 Abs. 3 des Gesetzes über den
Rechtsschutz in Verwaltungssachen [VRG; BGS 162.1] i.V.m. § 74 Abs. 2 VRG i.V.m.
§ 121 StG i.V.m. § 136 Abs. 2 StG). Aus der Rechtsanwendung von Amtes wegen folgt,
dass das Gericht als Rekursinstanz nicht an die rechtliche Begründung der Begehren
gebunden ist und einen Rekurs auch aus anderen als den geltend gemachten Gründen –
ganz oder teilweise – gutheissen oder den angefochtenen Entscheid im Ergebnis mit einer
von der Vorinstanz abweichenden Begründung bestätigen kann. Das Verwaltungsgericht
stellt den Sachverhalt – unter Mitwirkung der Parteien – von Amtes wegen fest (§ 74
Abs. 2 VRG i.V.m. § 121 StG i.V.m. § 137 Abs. 1 StG).
3.
Zu prüfen ist folglich die Frage, ob die Anerkennung des Rekurses durch die
Rekursgegnerin zu Recht erfolgt ist. Materiell geht es um die Festlegung des
Vermögenssteuerwertes der im Jahr 2017 erworbenen (selbst bewohnten) Liegenschaft
für die Steuerperiode 2019.
3.1
Nach Art. 14 Abs. 1 Satz 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der
direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) ist das Vermögen für
die kantonale Vermögenssteuer grundsätzlich zum Verkehrswert zu bewerten. Die – hier
nicht einschlägigen – Abweichungen von diesem Prinzip sind in Art. 14 Abs. 2 und 3 StHG
abschliessend aufgezählt. Das Bundesrecht schreibt den Kantonen keine konkrete
Bewertungsmethode vor, sodass sie in der Ermittlung der Verkehrswerte insbesondere
von Grundstücken praxisgemäss einigen Gestaltungsspielraum geniessen (BGE 134 II
207 E. 3.6; 128 I 240 E. 3.1.1; BGer 2C_681/2020 vom 25. Juni 2021 E. 4.1).
Praxisgemäss gilt als Verkehrswert der objektive Marktwert einer Liegenschaft, d.h. jener
Wert, der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu

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Urteil A 2021 4
erzielen ist. Dabei handelt es sich naturgemäss nicht um eine mathematisch exakt
bestimmbare Grösse, sondern in der Regel um einen Schätz- oder Vergleichswert (BGE
131 I 291 E. 3.2.2; 128 I 240 E. 3.1.2 und 3.2.1; BGer 2C_500/2018 vom 8. April 2020
E. 3.4; 2C_504/2009 vom 15. April 2010 E. 3.3). Gemäss Art. 14 Abs. 1 Satz 2 StHG kann
der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden. Nicht mit dem Harmonisierungsrecht
vereinbar sind jedoch etwa kantonale Regelungen, die den steuerbaren Wert von Grund-
stücken generell auf 70 % des Verkehrswerts festlegen (BGE 124 I 159 E. 2h; 124 I 145
E. 6c) oder einen rein eigentumspolitisch begründeten Abschlag auf dem Verkehrswert
gewähren (BGE 128 I 240 E. 3.2.4 und 3.4.2; BGer 2C_681/2020 vom 25. Juni 2021
E. 4.1). Zwar ist es zulässig, den Steuerwert aufgrund vorsichtiger Schätzungen zu
bemessen, die der notwendigen Schematisierung und der zwangsläufigen Unsicherheit
der Bewertung Rechnung tragen. Wenn daraus Steuerwerte resultieren, welche unterhalb
des effektiv realisierbaren Verkehrswertes liegen, so ist das in einem gewissen Rahmen
verfassungsrechtlich haltbar (BGE 131 I 291 E. 3.2.2). Unzulässig ist es hingegen, eine
generell deutlich unter dem realen Wert liegende Bewertung anzustreben (BGE 124 I 145
E. 6c; 124 I 167 E. 2h).
In zeitlicher Hinsicht verpflichtet das Bundesrecht die Kantone, die Vermögenssteuer
jährlich zu erheben (Art. 15 Abs. 2 StHG) und dabei auf den Stand des Vermögens am
Ende der Steuerperiode oder der Steuerpflicht abzustellen (Art. 17 Abs. 1 StHG). Daraus
hat das Bundesgericht abgeleitet, dass das Harmonisierungsrecht den Kantonen nicht
gestattet, das Vermögen nur in grösseren zeitlichen Abständen zu bewerten bzw. die
ermittelten Vermögenswerte zu aktualisieren (BGer 2C_422/2016 vom 13. September
2017 E. 6.3.1; 2A.384/2004 vom 21. April 2005 E. 3.3). Kantonale Regelungen, welche
Vermögenssteuerwerte vorschreiben, die über mehrere Jahre keine Anpassung erfahren
und den aktuellen Marktpreisen nicht annähernd entsprechen, verstossen deshalb gegen
das Harmonisierungsrecht (BGer 2C_681/2020 vom 25. Juni 2021 E. 4.1; 2A.384/2004
vom 21. April 2005 E. 3.3).
3.2
3.2.1
Der Kanton Zug hat für die Vermögenssteuer in § 42 Abs. 1 StG festgelegt, dass
der Steuerwert von Grundstücken dem Verkehrswert entspricht und der Ertragswert
angemessen zu berücksichtigen ist. Gemäss § 20 der Verordnung zum Steuergesetz (V
StG; BGS 632.11) sind bei der Bestimmung des Verkehrswertes von Grundstücken die
besonderen Verhältnisse der betreffenden Gegend und der Ertragswert angemessen zu
berücksichtigen (Abs. 1). Als Ertragswert gilt in der Regel der mit 6 bis 8 % kapitalisierte

10
Urteil A 2021 4
Bruttoertrag der Liegenschaft. Alter und baulicher Zustand des Objekts sind angemessen
zu berücksichtigen (Abs. 2).
3.2.2
Konkretisiert wird die Praxis der Zuger Steuerbehörden durch die Wegleitung
"Liegenschaften – Festsetzung der Vermögenssteuer und Eigenmietwerte ab
Steuerperiode 2002 bzw. 2001" (nachfolgend zitiert als "Wegleitung
Immobilienbesteuerung"). Laut Ziff. 1 Wegleitung Immobilienbesteuerung gelten die
nachfolgenden Ausführungen zur Festsetzung der Vermögenssteuer- und Eigenmietwerte
von Liegenschaften als Richtlinien und sind in der Regel anzuwenden. Bei Vorliegen von
besonderen Verhältnissen (z.B. besondere Bauart, Ausstattung der Umgebung, Villen und
Liebhaberobjekte) oder bei unrealistischen Ergebnissen aufgrund der nachfolgenden
Berechnungsgrundlagen, kann von diesen Richtlinien abgewichen werden. Ziffer 2
Wegleitung Immobilienbesteuerung regelt die Berechnungsweise für nicht
landwirtschaftlich genutzte Liegenschaften mit Handänderungen 1987 und früher; Ziff. 3
jene für nicht landwirtschaftliche genutzte Liegenschaften mit Handänderungen 1988 und
später. Unter Ziff. 4 Wegleitung Immobilienbesteuerung finden sich die Regeln zu
Mehrfamilien- und Geschäftshäusern, sowie vermietete Ein-, Zweifamilienhäuser und
Stockwerkeigentum. Ziffer 5 regelt die Bewertung von Geschäftsräumen.
3.2.3
Liegen für Stockwerkeigentum mit Handänderungen 1987 und früher
vergleichbare Objekte (fremdvermietete) vor, kann gemäss Ziff. 2.3 Wegleitung
Immobilienbesteuerung der steuerrechtliche Verkehrswert und davon abgeleitet der
Steuerwert (= 75 % des steuerlichen Verkehrswerts) mittels Rückrechnung des
Verkehrsmietwerts ermittelt werden. Resultieren gemäss dem nachfolgenden
Berechnungsschema höhere Werte als bei vergleichbaren vermieteten Objekten, so
können die Werte der Vergleichsobjekte herangezogen werden. Liegen keine
vergleichbaren Objekte vor, so ist der Steuer- und Mietwert nach folgendem Schema
festzusetzen:
Steuerwert per 1. Januar 1999 zuzüglich 15 % = Steuerwert
3.2.4
Vorliegend erfolgte die Festsetzung des Vermögenssteuerwerts der
streitgegenständlichen Liegenschaft gemäss Ziff. 3.1 Wegleitung Immobilienbesteuerung,
wonach beim schlüsselfertigen Erwerb von Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum
folgende Berechnungsmethode Anwendung findet:

11
Urteil A 2021 4
Erwerbspreis (inkl. Land, Garagen-, Einstell-, Abstellplätze und Bastelräume)
+ wertvermehrende Investitionen seit dem Erwerb
= steuerrechtlicher Verkehrswert, davon 75 % = Steuerwert
3.2.5
Neuere amtliche Schatzungen oder Schatzungen nach anerkannten Grundsätzen
der Liegenschaftenschätzungen können als Entscheidungshilfe für die Festlegung der
Steuer- und Mietwerte dienen (Ziff. 10 Wegleitung Immobilienbesteuerung).
3.2.6
Die Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte waren für die Steuerperiode 2002
allgemein nach dieser Wegleitung neu festzulegen. Unter Vorbehalt bestimmter
Voraussetzungen bleiben die Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte bis zu einer
späteren allgemeinen Neubesteuerung in den nachfolgenden Steuerperioden unverändert
(ausser für vermietete Objekte). Eine Neufestsetzung der Vermögenssteuerwerte und
Mietwerte kann vorgenommen werden für neu erstellte Liegenschaften, nach
Handänderungen, nach vorgenommenen wertvermehrenden Investitionen, nach
umfassender Totalrenovation von Gebäuden und nach dem Abbruch von Gebäuden (Ziff.
11 Wegleitung Immobilienbesteuerung).
4.
Sowohl die Rekurrentin als nun auch die Rekursgegnerin sehen in diesen
Voraussetzungen und der geltenden Praxis zur Neufestsetzung der
Vermögenssteuerwerte eine Ungleichbehandlung von sog. Alt- und Neukäufern und
schliessen daraus für die Rekurrentin auf einen Anspruch auf Gleichbehandlung im
Unrecht. Damit zu Recht auf einen solchen Anspruch geschlossen werden könnte, müsste
die aktuelle Praxis bezüglich Altkäufern als rechtswidrig einzustufen und die übrigen
Voraussetzungen für eine Gleichbehandlung im Unrecht müssten ebenfalls erfüllt sein.
4.1
Vorab ist festzuhalten, dass sich die Handhabung der Rekursgegnerin hinsichtlich
der Bestimmung bzw. Neufestsetzung der Vermögenssteuerwerte betreffend
Liegenschaften von Altkäufern in der Tat nicht mit den Vorgaben des StHG vereinbaren
lässt. Die von der Rekursgegnerin mittels des Transaktionspreisindizes für
Eigentumswohnungen aufgezeigte Wertsteigerung auf dem Immobilienmarkt des Kantons
Zug ist erheblich und nicht von der Hand zu weisen (1. Quartal 2000: 100,0 [Basis];
4. Quartal 2001: 103,2 [Anwendungszeitpunkt der Wegleitung Immobilienbesteuerung];
1. Quartal 2006: 126,0 [Dokumentationsbeginn Abschlussmietindizes]; 4. Quartal 2019:
247,4 [vorliegend relevante Steuerperiode]; www.zg.ch/behoerden/gesund-
heitsdirektion/statistikfachstelle/themen/Preise). Die mit der Wegleitung

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Urteil A 2021 4
Immobilienbesteuerung beabsichtigte kontinuierliche – wenn auch zögerliche – Anpassung
der Vermögenssteuerwerte selbst bewohnter Liegenschaften an die Preisentwicklung auf
dem Immobilienmarkt durch die Neubewertung bei Vorliegen eines Tatbestandes von
Ziff. 11 Wegleitung Immobilienbesteuerungen führt (unbestrittenermassen) faktisch dazu,
dass Steuerwerte geschützt werden, die seit mehreren Jahren keine Anpassung mehr
erfahren haben und mit Blick auf die deutliche Wertsteigerung der letzten Jahre den
aktuellen Werten nicht mehr annähernd entsprechen. Die sich aus jenen Altschätzungen
ergebenden Werte widersprechen damit den harmonisierungsrechtlichen Vorgaben und
sind folglich bundesrechtswidrig (vgl. vorne E. 3.1). Im Übrigen erscheint diese Praxis
auch mit § 42 StG und § 20 V StG nicht vereinbar, welche ebenfalls auf den Verkehrswert
– unter angemessener Berücksichtigung des Ertragswertes – abstellen. Paragraph 48 StG
stellt denn auch für den Kanton Zug klar, dass sich das steuerbare Vermögen nach dem
Stand am Ende der Steuerperiode oder der Steuerpflicht bemisst.
4.2
Nach Art. 8 Abs. 1 BV ist Gleiches nach Massgabe seiner Gleichheit gleich zu
behandeln, bestehenden Ungleichheiten umgekehrt aber auch durch rechtlich
differenzierte Behandlung Rechnung zu tragen. Der Anspruch auf rechtsgleiche
Behandlung wird also verletzt, wenn hinsichtlich einer entscheidwesentlichen Tatsache
rechtliche Unterscheidungen getroffen werden, für die ein vernünftiger Grund in den zu
regelnden Verhältnissen nicht ersichtlich ist, oder wenn Unterscheidungen unterlassen
werden, die aufgrund der Verhältnisse hätten getroffen werden müssen (BGE 147 I 73
E. 6.1; 145 II 206 E. 2.4.1; 143 V 139 E. 6.2.3). Der Grundsatz der Rechtsgleichheit wird
im Steuerrecht konkretisiert durch die Grundsätze der Allgemeinheit und Gleichmässigkeit
der Besteuerung sowie durch das Prinzip der Besteuerung nach der wirtschaftlichen
Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2 BV). Der Grundsatz der Allgemeinheit der Besteuerung
verlangt, dass alle Personen oder Personengruppen nach denselben gesetzlichen Regeln
erfasst werden; Ausnahmen, für die kein sachlicher Grund besteht, sind unzulässig.
Andererseits verbietet der Grundsatz, einer kleinen Gruppe von Steuerpflichtigen im
Verhältnis zu ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich grössere Lasten
aufzuerlegen. Nach dem Grundsatz der Gleichmässigkeit der Besteuerung sind Personen,
die sich in gleichen Verhältnissen befinden, in derselben Weise mit Steuern zu belasten
und müssen wesentliche Ungleichheiten in den tatsächlichen Verhältnissen zu
entsprechend unterschiedlichen Steuerbelastungen führen. Schliesslich besagt das
Prinzip der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit, dass die
Steuerpflichtigen entsprechend ihrer Leistungsfähigkeit an die Steuerlasten beizutragen
haben (BGE 137 I 145 E. 2.1; 133 I 206 E. 6.1). Diese verfassungsmässigen Grundsätze

13
Urteil A 2021 4
verlangen jedoch nicht, dass jeder einzelne Steuerpflichtige mathematisch exakt gleich
bzw. nach Massgabe der Ungleichheit exakt ungleich behandelt wird; dieses Ziel ist aus
praktischen Gründen oft nicht erreichbar. Eine gewisse Schematisierung und
Pauschalisierung des Abgaberechts ist zulässig und oft unausweichlich (BGE 141 II
338 E. 4.5; 133 II 305 E. 5.1; 128 I 240 E. 2.3; 125 I 65 E. 3c, je mit Hinweisen).
4.3
Grundsätzlich kann sich der Rechtsuchende der korrekten Rechtsanwendung in
seinem Fall nicht mit dem Argument entziehen, das Recht sei in anderen Fällen falsch
oder gar nicht angewendet worden. Weicht die Behörde jedoch nicht nur in einem oder in
einigen Fällen, sondern in ständiger Praxis vom Gesetz ab, und gibt sie zu erkennen, dass
sie auch in Zukunft nicht gesetzeskonform entscheiden werde, so kann der Bürger
gestützt auf Art. 8 Abs. 1 BV verlangen, gleich behandelt, d.h. ebenfalls gesetzwidrig
begünstigt zu werden ("Gleichbehandlung im Unrecht"). Nur wenn eine Behörde nicht
gewillt ist, eine rechtswidrige Praxis aufzugeben, überwiegt das Interesse an der
Gleichbehandlung der Betroffenen gegenüber demjenigen an der Gesetzmässigkeit (BGE
146 I 105 E. 5.3.1; 139 II 49 E. 7.1; 136 I 65 E. 5.6; 127 I 1 E. 3a; 126 V 390 E. 6). Äussert
sich die Behörde nicht über ihre Absicht, so ist anzunehmen, sie werde aufgrund der
gerichtlichen Erwägungen zu einer gesetzmässigen Praxis übergehen (vgl. BGE 146 I 105
E. 5.3.1; 122 II 446 E. 4a; 115 Ia 81 E. 2; 98 Ib 21 E. 4).
4.4
Zu untersuchen ist demnach das Verhalten der Steuerbehörde. Diese hatte noch
in der Vernehmlassung vom 17. Juni 2021 die Ansicht vertreten, dass der Rekurs
abzuweisen sei (act. 6). In der Duplik vom 3. September 2021 überdachte die Verwaltung
ihre bisherige Einschätzung und hielt fest, dass angesichts der Entwicklung der
Transaktionspreise für Eigentumswohnungen aktuell Neukäufer gegenüber Altkäufern in
gewissen Konstellationen bei der Festsetzung von Steuerwerten benachteiligt würden. Der
vorliegende Rekurs sowie weitere Eingaben zum selben Thema hätten die
Steuerverwaltung veranlasst, die Praxis zu überdenken, die Wegleitung punktuell zu
überprüfen und in dieser allenfalls vereinzelt geeignete und generelle Anpassungen
vorzunehmen, um die gerügte Diskrepanz zwischen Alt- und Neukäufern zu beseitigen. Es
solle – auch aufgrund der breiten Akzeptanz der bisherigen Wegleitung – eine möglichst
einfache, verständliche, bewältigbare, der bisherigen Systematik entsprechende und
umsetzbare Lösung getroffen werden, welche den gesetzlichen Vorgaben entspreche, die
Rechtsprechung der Gleichbehandlung im Unrecht berücksichtige und letztlich vom
Souverän mitgetragen werde (act. 11 S. 2). Eine Ungleichbehandlung der Rekurrentin sei
nicht von der Hand zu weisen. Eine analoge Anwendung der Berechnungsart für Altkäufer

14
Urteil A 2021 4
erscheine im vorliegenden Einzelfall pragmatisch. Angesichts des geringen Streitwerts und
des grossen Aufwandes bzw. der faktischen Unmöglichkeit zur Erhebung verlässlicher
statistischer Vergleichszahlen erscheine unter Berücksichtigung des Anspruchs auf
Gleichbehandlung im Unrecht die Gutheissung des Rekurses aus
verfahrensökonomischen Gründen daher angezeigt (act. 11 S. 4).
Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass die Steuerverwaltung bei der in
Aussicht genommenen Überarbeitung der Wegleitung Immobilienbesteuerung eine
"Berücksichtigung der Rechtsprechung zur Gleichbehandlung im Unrecht" im Sinne der
Vorgaben des StHG vornehmen wird, um eine gesetzeskonforme Besteuerung aller
Käufergruppen zu erreichen. Den Ausführungen der Steuerverwaltung ist insbesondere
nicht zu entnehmen, dass sie beabsichtigt, an den nicht mehr rechtmässigen
Altschätzungen festzuhalten und diese ohne jegliche Anpassungen auch in Zukunft
hinzunehmen. Vielmehr ergibt sich daraus das Gegenteil, indem sie die Problematik
anerkennt und die Ausarbeitung einer der gesetzlichen Anforderungen entsprechenden
Lösung beabsichtigt. Festzulegen, wie diese Anpassung (auch mit Blick auf künftige
Wertentwicklungen) konkret zu geschehen hat, ist allerdings nicht Sache des
Verwaltungsgerichts.
4.5
Da die Steuerverwaltung eine gesetzeskonforme Praxis und Überarbeitung der
Wegleitung Immobilienbesteuerung in Aussicht stellt, sind die Voraussetzungen für eine
Gleichbehandlung im Unrecht vorliegend nicht erfüllt (vgl. BGer 2A.384/2004 vom 21. April
2005 E. 4.3). Es verbietet sich nach dem Gesagten eine "pragmatische, analoge"
Anwendung der Berechnungsweise für Altkäufer (zur ebenfalls in Aussicht gestellten
Anpassung hinsichtlich der Berücksichtigung des Ertragswertes vgl. aber nachfolgende
E. 5). Es wäre sinnwidrig, die Durchsetzung der sich aus dem StHG ergebenden Regeln
für neue Steuertatbestände auszusetzen, bis jeweils sämtliche alten, vor 2001 liegenden
Steuertatbestände angepasst worden sind. Somit sind keine überwiegenden sachlichen
Gründe gegeben, die es rechtfertigen würden, die Liegenschaft der Rekurrentin nach den
Massstäben der (heute unrechtmässigen) Altschätzungen zu bewerten. Ausserdem käme
es durch eine entsprechende Korrektur zu einer Ungleichbehandlung unter anderem
gegenüber den Steuerpflichtigen, die anderweitiges, bewegliches Vermögen (z.B.
Wertpapiere, Bankguthaben) entsprechend der geltenden Rechtsordnung nach dem
Verkehrswert deklarieren müssen (vgl. BGE 124 I 159 E. 2). Vor diesem Hintergrund
drängt sich allerdings eine zeitnahe Konkretisierung der beabsichtigten neuen Praxis auf,

15
Urteil A 2021 4
auch wenn eine gewisse Übergangszeit bis zum Erreichen eines gesetzkonformen
Zustands hinzunehmen ist.
5.
Eine andere Frage ist, ob der Ertragswert bei der Besteuerung der Liegenschaft
der Rekurrentin vorliegend angemessen berücksichtigt wurde.
5.1
Der Vermögenssteuerwert der Liegenschaft der Rekurrentin wurde aufgrund ihres
Erwerbs im Jahr 2017 neu festgelegt und seither bei Fr. 1'329'000.– belassen. Es erfolgte
auf den Erwerbspreis (zuzüglich wertvermehrender Investitionen) von Fr. 1'772'948.– ein
Abschlag von 25 %. Dies ist mit Blick auf die gesetzlichen und rechtsprechungsgemässen
Vorgaben grundsätzlich nicht zu beanstanden. Insbesondere drängt sich unter
Berücksichtigung einer hinzunehmenden Schematisierung und Pauschalisierung sowie
des seit 2017 bloss um rund 7 % gestiegenen Transaktionspreisindizes für
Eigentumswohnungen (4. Quartal 2017: 231,0; 4. Quartal 2019: 247,4) in Bezug auf die
hier relevante Steuer-periode 2019 keine (erneute) Anpassung des 2017 festgelegten
Steuerwerts auf. Auch die Rekursgegnerin hält bezüglich des ermittelten
Vermögenssteuerwerts fest, es liege "kein unrealistisches Resultat" vor (vgl. act. 11 S. 4).
Die Verwaltung stellt allerdings in der Duplik vom 3. September 2021 aufgrund des
Missverhältnisses bei der Entwicklung des Abschlussmietindizes in Vergleich zum
Transaktionspreisindizes eine stärkere Berücksichtigung des Ertragswertes und damit
insofern eine Praxisänderung in Aussicht. So stellte sie fest, dass die gedankliche
Annahme der Wegleitung, dass mit der Festsetzung des Vermögenssteuerwertes auf
75 % des steuerlichen Verkehrswertes der Ertragswert in der Regel angemessen
berücksichtigt werde, für die Steuerperiode 2019 wohl nicht mehr zutreffe (act. 11 S. 3)
und der Rekurs insbesondere deshalb gutzuheissen sei, weil die Liegenschaft der
Rekurrentin anlässlich der Einführung einer (teilweise) revidierten Wegleitung dereinst
wohl neu bewertet würde (act. 11 S. 4). Eine Anpassung der Wegleitung
Immobilienbesteuerung unter Berücksichtigung der speziellen Gegebenheiten des
Wohnungsmarktes des Kantons Zug ist grundsätzlich nicht zu beanstanden, solange
dabei den harmonisierungsrechtlichen Vorgaben hinreichend Rechnung getragen wird.
Wie diese neue Regelung konkret ausgestaltet sein soll, wird durch die Rekursgegnerin
nicht aufgezeigt und wurde wohl auch noch nicht abschliessend festgelegt. So ist
jedenfalls ihre Anerkennung des Rekurses mit der Argumentation einer "Gutheissung des
Rekurses aus verfahrensökonomischen Gründen" und der analogen Anwendung der
Berechnungsmethode für Altkäufer als "pragmatische" Lösung zu verstehen (act. 11 S. 4).

16
Urteil A 2021 4
5.2
Da die Voraussetzungen für eine Gleichbehandlung im Unrecht nach dem
vorstehend Ausgeführten nicht gegeben sind, fällt eine analoge Anwendung der zu
bundesrechtswidrigen Resultaten führenden Berechnungsweise für Altkäufer von
Vornherein ausser Betracht. Im Sinne einer Individualbewertung und der von der
Steuerverwaltung angestrebten erhöhten Berücksichtigung des Ertragswerts bestünde im
konkreten Fall jedoch beispielsweise die Möglichkeit, den in der Wegleitung
Immobilienbesteuerung vorgesehenen Abschlag von 25 % auf 30 % zu erhöhen. Dabei gilt
es festzuhalten, dass das Bundesgericht in BGE 124 I 159 zwar einen generellen
(formelmässigen) Abschlag von 30 % auf den amtlichen Schätzungswert der im Kanton
Tessin gelegenen Liegenschaften als verfassungswidrig qualifizierte (E. 2 des zitierten
Urteils; vgl. auch vorne E. 3.1). Vorliegend würde der Abschlag jedoch auf dem tatsächlich
erzielten Kaufpreis (zuzüglich wertvermehrender Investitionen) gewährt und in diesem
Sinne eine individuelle Bewertung vorgenommen. Wie die Rekurrentin zu Recht vorbringt,
ist notorisch, dass die auf dem Markt tatsächlich erzielten Preise nicht nur erheblichen
Schwankungen unterliegen, sondern vielfach auch ausgesprochen spekulative (z.B. bei
Renditeobjekten) oder subjektive (so bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern)
"Liebhaber-" Preiskomponenten enthalten (BGE 131 I 291 E. 3.2.2). Die Rekurrentin führt
diesbezüglich aus, sich beim Kauf der Liegenschaft in einer besonderen Situation
befunden zu haben, sie habe ihrem todkranken Lebenspartner, der inzwischen verstorben
sei, ermöglichen wollen, in einer Wohnung mit Seesicht und Bergen den letzten
Lebensabschnitt zu verbringen. Daher habe sie auch in Kauf genommen, dass die einzige
entsprechende – nicht im Luxussegment angesiedelte – Wohnung mit gleichzeitig guter
Anbindung an den öffentlichen Verkehr (für Arztbesuche) nur zu einem Preis zu haben
gewesen sei, der für Wohnungen mit entsprechender Ausstattung und Alter am oberen
Limit – oder darüber – gelegen habe (act. 1 S. 4). Unter diesen Umständen kann nach
Ansicht des Gerichts nicht darauf geschlossen werden, dass ein Abschlag von z.B. 30 %
im konkreten Fall unangemessen hoch wäre bzw. den rechtsprechungsgemässen
Vorgaben zum StHG nicht mehr entsprechen würde (vgl. vorne E. 3.1). Mit der Erhöhung
des Abschlages würde vorliegend vielmehr dem Gebot der Gleichbehandlung und der
rechtsgleichen Besteuerung Rechnung getragen, indem nämlich die beabsichtigte künftige
Änderung hinsichtlich der "angemessenen" Berücksichtigung des Ertragswertes schon
jetzt beachtet würde (vgl. in diesem Sinne auch BGer 2A.384/2004 vom 21. April 2005
E. 4.4 mit Verweis auf BGer 2P.279/1999 vom 3. November 2000, in Pra 2001 Nr. 114
S.670), sind doch Praxisänderungen auf alle noch offenen Fälle anzuwenden (BGE 135 II
78 E. 3.2; 132 II 153 E. 5.1; BGer 2C_375/2010 vom 22. März 2011 E. 6.2, in: StE 2011
A 24.43.1 Nr. 21). Dabei kann offen bleiben, wie mit der künftigen Wegleitung

17
Urteil A 2021 4
Immobilienbesteuerung (oder bei anderen hängigen Fällen) dem Ertragswert angemessen
Rechnung getragen werden soll.
Was allfällige (weitere) Anpassungen infolge Alter und Beschaffenheit der Liegenschaft
der Rekurrentin bzw. allenfalls für den erkrankten Lebenspartner vorgenommene und am
Markt nicht realisierbare Investitionen betrifft, so sind solche potenziell
steuerreduzierenden Umstände bisher nicht substantiiert dargetan und können daher
durch das Gericht nicht beurteilt werden. Diese sind im Rahmen des
Veranlagungsverfahrens zu spezifizieren und zu beurteilen.
5.3
Der angefochtene Einspracheentscheid ist folglich aufzuheben und die Sache im
Sinne der Erwägungen an die Rekursgegnerin zur Neuveranlagung bzw. Neuermittlung
des Vermögenssteuerwertes der streitgegenständlichen Eigentumswohnung auf Basis
einer Individualbewertung zurückzuweisen.
6.
6.1
Gemäss § 120 Abs. 1 StG werden die amtlichen Kosten des Verfahrens der
unterliegenden Partei ganz bzw. bei teilweiser Gutheissung im Verhältnis des Unterliegens
auferlegt. Wird eine Sache zur Neubeurteilung mit offenem Ausgang an die Vorinstanz
zurückgewiesen, gilt dies praxisgemäss als Obsiegen der Rekurrentin (BGer
2C_1116/2018 vom 5. August 2020 E. 11; Richner et al., Handkommentar zum DBG, 3.
Aufl. 2016, Art. 144 N 9a). Ohnehin gab die Rekursgegnerin erst in der Duplik zu
erkennen, dass sie künftig ihre Praxis anpassen werde, sodass für die Rekurrentin bei
Erhebung des vorliegenden Rekurses nicht erkennbar sein konnte, dass die
Voraussetzungen für eine Gleichbehandlung im Unrecht nicht gegeben sind. Der
geleistete Kostenvorschuss in Höhe von Fr. 2'000.– ist der Rekurrentin folglich
zurückzuerstatten. Paragraph 24 Abs. 1 VRG bestimmt, dass das Verwaltungsgericht dem
Gemeinwesen, welchem es angehört, keine Kosten belastet. Aus diesem Grund werden
im vorliegenden Verfahren keine Kosten erhoben.
6.2
Gemäss § 120 Abs. 3 StG wird der obsiegenden steuerpflichtigen Person für die
Vertretung durch eine Fachperson eine angemessene Entschädigung zugesprochen. Die
Rekurrentin war vorliegend nicht vertreten, sodass keine Parteientschädigung
zuzusprechen ist.

18
Urteil A 2021 4
Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________
1.
Der Rekurs wird im Sinne der Erwägungen gutgeheissen und der angefochtene
Einspracheentscheid vom 24. März 2021 aufgehoben. Die Sache wird an die
Rekursgegnerin zur Neuveranlagung bzw. Neuermittlung des
Vermögenssteuerwertes der Eigentumswohnung der Rekurrentin zurückgewiesen.
2.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben. Der geleistete Kostenvorschuss von
Fr. 2'000.– wird der Rekurrentin zurückerstattet.
3.
Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
4.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Eröffnung beim
Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten eingereicht werden.
5.
Mitteilung an die Rekurrentin (mit ausführlicher Rechtsmittelbelehrung;
Rückzahlung des Kostenvorschusses nach Rechtskraft des Urteils) an die
Steuerverwaltung des Kantons Zug, z.K. an die Eidgenössische Steuerverwaltung,
Bern, sowie zum Vollzug von Ziffer 2 im Dispositiv an die Finanzverwaltung des
Kantons Zug.
Zug, 12. April 2022
Im Namen der
ABGABERECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende
Die Gerichtsschreiberin
versandt am

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG