zg_verwaltungsgericht · A 2023 9 · 2024-07-01 · de

Abgaberechtliche Kammer — Kantons- und Gemeindesteuern 2019 (Vermögenssteuerwert Aktien) — Rekurs

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG
ABGABERECHTLICHE KAMMER
Mitwirkende Richter: Dr. iur. Diana Oswald, Vorsitz
Dr. iur. Matthias Suter und lic. iur. Ivo Klingler
Gerichtsschreiberin: MLaw Jeannine Suter
U R T E I L vom 1. Juli 2024
[rechtskräftig]
gemäss § 29 der Geschäftsordnung
in Sachen
A.________ und B.________
Rekurrenten
vertreten durch C.________ AG 
gegen
Steuerverwaltung des Kantons Zug, Bahnhofstrasse 26, Postfach, 6301 Zug
Rekursgegnerin 
betreffend
Kantons- und Gemeindesteuern 2019 
(Vermögenssteuerwert Aktien)
A 2023 9


2
Urteil A 2023 9
A.
In der Steuererklärung 2019 deklarierte das Ehepaar A.________ und 
B.________ für die durch sie gehaltenen 50 (von insgesamt 100 vinkulierten) Namenakti-
en der im Kanton Zug domizilierten, nicht börsenkotierten D.________ AG (bei welcher 
der Ehemann Mitglied des Verwaltungsrates mit Kollektivunterschrift zu zweien ist 
[vgl. www.zefix.ch]) einen Steuerwert von Fr. 370'000.– (StV-act. 1). Mit Veranlagungsver-
fügung vom 14. Juni 2022 betreffend die Kantons- und Gemeindesteuern 2019 passte die 
Steuerverwaltung (u.a.) den Vermögenssteuerwert der erwähnten 50 Aktien in Anwendung 
der sog. Praktikermethode gemäss dem Kreisschreiben Nr. 28, Wegleitung zur Bewertung 
von Wertpapieren ohne Kurswert für die Vermögenssteuer, auf Fr. 5'302'500.– an (StV-
act. 2 und 5). 
Mit Einsprache vom 12. Juli 2022 (Rek-act. 2) bzw. Nachtrag vom 30. August 2022 (Rek-
act. 2 f.; StV-act. 3) machten die Steuerpflichtigen geltend, die Bewertung der 50 Aktien 
der D.________ AG sei – in Abweichung der Bewertung der Steuerbehörde – zum Sub-
stanzwert vorzunehmen, da es sich bei der Aktiengesellschaft um eine Immobiliengesell-
schaft handle. Unter Berücksichtigung des Pauschalabzugs für Minderheitsaktionäre von 
30 % sei der Steuerwert auf Fr. 1'630'527.15 festzusetzen. 
Mit Einspracheentscheid vom 29. März 2023 wies die Steuerverwaltung die Einsprache 
ab, soweit sie darauf eintrat (StV-act. 4).
B.
Dagegen rekurrierten A.________ und B.________ am 26. April 2023 mit folgen-
den Anträgen (act. 1):
"1. Es sei der Einspracheentscheid vom 29. März 2023 vollumfänglich aufzuheben. 
2. Eventualiter sei der Einspracheentscheid vom 29. März 2023 insoweit aufzuheben, als das steuer-
bare Vermögen für die Kantons- und Gemeindesteuern 2019 mit Fr. ______ veranlagt wurde. 
3. Es sei festzustellen, dass bei der Bewertung der Beteiligung an der D.________ AG nicht die 
sog. "Praktikermethode" anzuwenden sei, sondern die D.________ AG als Immobiliengesellschaft 
gilt und gemäss Kreisschreiben Nr. 28 Rz. 42 anhand des Substanzwertes bewertet wird.
4. Es sei festzustellen, dass die Bewertung der 50 Aktien der D.________ AG so vorzunehmen sei, 
dass der Wert für die Kantons- und Gemeindesteuern (Vermögenssteuer) 2019 Fr. 1'630'527.15 
beträgt.
5. Es sei festzustellen, dass das steuerbare Vermögen für die Kantons- und Gemeindesteuern 2019 
Fr. _______ beträgt.
6. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten der Staatskasse."


3
Urteil A 2023 9
C.
Die Steuerverwaltung schloss mit Vernehmlassung vom 31. Mai 2023 auf Abwei-
sung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei. Im Übrigen sei der Einspracheentscheid 
der Steuerverwaltung vom 29. März 2023 zu bestätigen; unter Kostenfolgen zulasten der 
Rekurrenten (act. 6). 
Das Verwaltungsgericht erwägt:
1.
Gemäss § 136 Abs. 1 des kantonalen Steuergesetzes (StG; BGS 632.1) kann die 
steuerpflichtige Person gegen Einspracheentscheide der kantonalen Steuerverwaltung in-
nert 30 Tagen schriftlich beim Verwaltungsgericht rekurrieren. Der Rekurs muss Antrag 
und Begründung enthalten. Die notwendigen Beweisunterlagen sind beizulegen oder zu 
bezeichnen (§ 136 Abs. 3 StG). 
Der Rekurs gegen den Einspracheentscheid vom 29. März 2023 (frühestens zugestellt am 
Folgetag) wurde am 26. April 2023 der schweizerischen Post übergeben und damit recht-
zeitig eingereicht. Die Rekursschrift entspricht sodann den übrigen formellen Voraus-
setzungen. Auf den Rekurs ist folglich einzutreten. Die Beurteilung erfolgt auf dem Zirkula-
tionsweg gemäss § 29 der Geschäftsordnung des Verwaltungsgerichtes (GO VG; 
BGS 162.11). 
2.
Das Verwaltungsgericht kann Einspracheentscheide der kantonalen Steuerverwal-
tung bezüglich kantonaler Steuern in vollem Umfang überprüfen (§ 63 Abs. 3 und 74 
Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG; BGS 162.1]; § 121 und 136 Abs. 2 
StG). Das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest (§ 74 Abs. 2 VRG i.V.m. 
§ 121 und 137 Abs. 1 StG). Es gilt der Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes we-
gen (§ 74 Abs. 2 VRG i.V.m. § 121 und 137 Abs. 2 StG). 
3.
Streitig und zu prüfen ist der Vermögenssteuerwert von 50 Aktien der nicht bör-
senkotierten D.________ AG für die Steuerperiode 2019. Umstritten ist namentlich, ob die 
Bewertung nach dem von der Schweizerischen Steuerkonferenz (SSK) herausgegebenen 
Kreisschreiben Nr. 28, Wegleitung zur Bewertung von Wertpapieren ohne Kurswert für die 
Vermögenssteuer (KS Nr. 28), gemäss Rz. 34 f. (sog. Praktikermethode) oder gemäss 
Rz. 42 ff. zum Substanzwert zu erfolgen hat. 


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Urteil A 2023 9
Die (praxisgemässe) Anwendung des KS Nr. 28 an sich ist unter den Parteien nicht um-
stritten. Ebenso wird der massgebende Bewertungszeitpunkt zu Beginn der Steuerperiode 
gemäss § 39 Abs. 2 StG (i.c. per 31. Dezember 2018) nicht in Frage gestellt. Weiterungen 
hierzu erübrigen sich. 
4.
4.1
Die Rekurrenten beantragen im Wesentlichen anstelle einer Bewertung gemäss 
der sog. Praktikermethode (zweimalige Gewichtung des Ertragswertes und einfache Ge-
wichtung des Substanzwertes zu Fortführungswerten) eine Bewertung zum Substanzwert, 
da die D.________ AG "zumindest für die Geschäftsjahre 2018 und 2019" als Immobilien-
gesellschaft gelten müsse. 
Die D.________ AG habe in Abweichung ihrer "normalen" Tätigkeit mit dem Bauprojekt 
"E.________" in F.________/ZG alles in Eigenregie gemacht. Das heisse, das entspre-
chende Grundstück sei von der D.________ AG im Jahr 2010 erworben und das entspre-
chende Bauprojekt sei selbst geplant und gezeichnet worden. Zum Schluss habe die 
D.________ AG auch noch die Generalunternehmung gemacht und die einzelnen neu ge-
bauten Wohneinheiten selbst verkauft. Wie sich aus den Kontodetails des Kontos 1271 
"Projekt G.________" bzw. ab 1. April 2010 "Grundstück G.________" entnehmen lasse, 
habe die D.________ AG sehr wohl über Eigentum an Immobilien verfügt. Gleiches bele-
ge auch der eingereichte Kaufvertrag zwischen der Gemeinde F.________/ZG und der 
D.________ AG. Ab dem 21. Februar 2017 sei aus den Kontodetails des Kontos 1271 
"Grundstück G.________" ersichtlich, dass die entsprechenden Reservationsgebühren 
bzw. Anzahlungen der Hauskäufer gegen das Aktivkonto 1271 "Grundstück G.________" 
gebucht worden seien und so die Grundstückposition (Immobilien) sukzessive reduziert 
worden sei. Sodann seien per 31. Dezember 2017 ein Anteil Landverkauf in der Höhe von 
Fr. 1'750'000.– gegen das Konto 3501 "Projektertrag E.________" und per 31. Dezember 
2018 ein Anteil Landverkauf in der Höhe von Fr. 1'241'832.– gegen das Konto 3501 "Pro-
jektertrag E.________" gebucht worden. Damit sei die Grundstückposition (Immobilien) 
nämlich das Konto 1271 "Grundstück G.________" per 31. Dezember 2018 wieder Fr. 0.– 
gewesen. Weiter würden auch die beigelegten Kaufverträge mit den Hauskäufern belegen, 
dass die D.________ AG jeweils als Eigentümerin (Verkäuferschaft) aufgetreten sei. Auch 
könne den Kaufverträgen klar entnommen werden, dass jeweils ausschliesslich ein Kauf-
preis für das entsprechende Einfamilienhaus vereinbart worden sei. Aus den Kontodetails 
des Kontos 3501 "Projekt E.________" könne entnommen werden, dass sämtliche Zah-
lungen im Zusammenhang mit den Kaufverträgen über das Konto 3501 verbucht und so-


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Urteil A 2023 9
dann als "Erträge aus Dienstleistungen" ausgewiesen seien. Bei den Zahlungen aus den 
Kaufverträgen handle es sich naturgemäss zum grössten Teil um Entgelte für das dem 
entsprechenden Einfamilienhaus zugrundeliegende Land. Die seit dem Kauf im Jahr 2010 
bis zum Verkauf in den Jahren 2017–2019 erzielte Wertsteigerung des Landpreises (mit 
dem Verkauf des Landes sei fast der dreifache Erlös erzielt worden) sei auf dem ursprüng-
lichen Konto 1271 "Grundstück G.________" nie berücksichtigt worden. Diese Wertsteige-
rung schlage vollständig beim Konto 3501 "Projektertrag E.________" (Erträge aus 
Dienstleistungen) durch. Mit Blick auf die Übergabe der sieben Einfamilienhäuser (15. Juni 
2018, 22. Juni 2018, 19. Juli 2018, 24. Oktober 2018, 26. Oktober 2018, 30. April 2019, 
30. April 2019), den "Projektertrag E.________" und die ausgewiesenen "Erträge aus 
Dienstleistungen" in den Jahren 2018 und 2019 sowie die steuerbaren Gewinne der 
D.________ AG in den Geschäftsjahren 2013–2020 sei klar ersichtlich, dass es sich bei 
den Jahren 2017–2020 und dabei insbesondere den Jahren 2018 und 2019 eben nicht 
einfach nur um "starke Gewinnschwankungen", sondern durch die Fertigstellung des Bau-
projekts "E.________" und die Nichtberücksichtigung der Explosion der Landpreise 
tatsächlich um ausserordentliche Erträge handle (act.1). 
4.2
Die Steuerverwaltung hält mit Verweis auf den Kommentar der SSK zum 
KS Nr. 28 (SSK-Kommentar) und die in dessen Rz. 42 umschriebenen Anforderungen an 
eine Immobiliengesellschaft sowie die Rechtsprechung zur Handänderungs- und Grunds-
tückgewinnsteuer, welche ähnliche Anforderungen an eine Immobiliengesellschaft stelle 
(BGer 2C_643/2017 vom 15. Januar 2019 E. 2.4 f.), fest, dass es sich bei der D.________ 
AG nicht um eine Immobiliengesellschaft im hier relevanten Sinne handle. Denn die Akti-
vitäten der Gesellschaft würden sich nicht auf das blosse Verwalten von bzw. den Handel 
mit Immobilien beschränken, sondern vielmehr umfangreiche Dienstleistungen im Bereich 
Architektur und Generalunternehmung umfassen. Dies ergebe sich bereits aus der Firma 
selbst und dem im Handelsregister eingetragenen Zweck, die eindeutig von einem Archi-
tektur- und Generalunternehmen sprechen würden. Dies decke sich auch mit den Anga-
ben im Firmenverzeichnis der Gemeinde F.________/ZG (https://www._________), wo-
nach die Gesellschaft folgende Dienstleistungen anbiete: "Architektur Dienstleistungen, 
Neubauten, Umbauten Renovationen. Wohnen, Gewerbe etc. Erstellung von schlüsselfer-
tigen Objekten." Ähnlich präsentiere sich die Gesellschaft auf ihrer eigenen Website 
(http://www._________), deren Inhalt zwar zwischenzeitlich gelöscht worden sei, in frei 
zugänglichen Langzeitarchiven (z.B. https://web.archive.org) aber weiterhin abgerufen 
werden könne (vgl. die Einträge 2018 und 2019): "Die D.________ AG realisiert Bauvor-
haben wie Einfamilienhäuser und Terrassenhäuser in F.________/ZG und 


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Urteil A 2023 9
H.________/ZG, sowie Mehrfamilienhäuser welche sich alle sehr gut am Markt positionie-
ren. Auch Gewerbebauten, Um- und An- und Aufbauten sowie Büroausbauten wurden und 
werden unter denselben Kriterien ausgeführt." Wie sich aus der Jahresrechnung 2019 (mit 
Vorjahreszahlen 2018) ergebe, habe die D.________ AG am 31. Dezember 2018 über 
kein Eigentum an Liegenschaften verfügt. Der deklarierte Betriebsertrag habe sich aussch-
liesslich aus "Ertrag aus Dienstleistungen" zusammengesetzt. Analog habe es sich im 
Jahr 2019 verhalten. Auch diese Umstände würden für eine Betriebs- und gleichzeitig ge-
gen eine Immobiliengesellschaft sprechen. Es scheine zwar zuzutreffen, dass die 
D.________ AG im relevanten Zeitraum Einnahmen aus dem Verkauf von Liegenschaften 
erzielt und damit verbunden Wertsteigerungen realisiert habe. Bei der Argumentation wer-
de aber übersehen, dass sie das Projekt "E.________" in Eigenregie geplant und umge-
setzt habe. Im Ergebnis seien in den Kaufpreisen deshalb auch Entschädigungen für die 
erbrachten umfangreichen (Architektur- und Generalunternehmungs-)Dienstleistungen 
enthalten gewesen. Schliesslich lägen entgegen der Ansicht der Rekurrenten auch keine 
ausserordentlichen Erträge vor, die bei der Wertschriftenbewertung abzuziehen wären. All-
fälligen Schwankungen werde bereits durch die Gewichtung bei der Ermittlung des Er-
tragswerts Rechnung getragen. Es finde über längere Zeit hinweg ein Wertausgleich statt. 
Angesichts der periodisch stattfindenden Vermögensbesteuerung beinhalte der Wert nur 
für einen relativ kurzen Zeitraum Gültigkeit und eine Anpassung an den Geschäftsverlauf 
sei gewährleistet. Grundsätzlich sei demnach ein Methodenwechsel für eine kurzzeitige 
einmalige Gewinnphase nicht angezeigt (act. 6). 
5.
5.1
Gemäss Art. 13 Abs. 1 und Art. 14 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmoni-
sierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) unterliegt 
das gesamte Reinvermögen der Vermögenssteuer, bewertet zum Verkehrswert, wobei der 
Ertragswert "angemessen" berücksichtigt werden kann. Der Verkehrswert ist der objektive 
Marktwert eines Vermögenswerts zu einem bestimmten Zeitpunkt. Er ist der Wert, den ein 
Käufer unter normalen Umständen üblicherweise zahlen würde (vgl. BGer 2C_954/2020 
vom 26. Juli 2021 E. 5.1; 2C_866/2019 vom 27. August 2020 E. 4.1; 2C_1057/2018 vom 
7. April 2020 E. 4.1).
Die Bewertung zum Verkehrswert ist für die Kantone harmonisierungsrechtlich vorgege-
ben. Nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist, schreibt das StHG indessen 
nicht vor (BGE 134 II 207 E. 3.6; BGer 2C_954/2020 vom 26. Juli 2021 E. 5.1; 
2C_866/2019 vom 27. August 2020 E. 4.1). Ebenso wenig wird die Kann-Vorschrift der 


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Urteil A 2023 9
"angemessenen" Berücksichtigung des Ertragswertes näher geregelt (vgl. Art. 14 Abs. 2 
StHG). Den Kantonen steht daher ein weiter Gestaltungsspielraum offen (BGer 
2C_59/2022 vom 15. September 2022 E. 2.2.2).
5.2
Im Kanton Zug ist gemäss § 39 Abs. 1 StG für die Vermögensbewertung der Ver-
kehrswert der Vermögensstücke am Ende der Steuerperiode oder der Steuerpflicht mass-
gebend. Bei Wertpapieren ohne regelmässige Kursnotierung ist unter Berücksichtigung 
des inneren Wertes der Verkehrswert zu Beginn der Steuerperiode massgebend (§ 39 
Abs. 2 StG). 
5.3
Bei nichtbörsenkotierten Aktien erfolgt die Bewertung für die Zwecke der Vermö-
genssteuern im Kanton Zug praxisgemäss in Anwendung des KS Nr. 28. Der zum Kreis-
schreiben durch die SSK herausgegebene Kommentar wird jeweils jährlich aktualisiert, um 
die Praxis und die Rechtsprechung abzubilden. Das KS Nr. 28 inkl. SSK-Kommentar be-
zweckt im Interesse der Steuerharmonisierung zwischen den Kantonen eine in der 
Schweiz einheitliche Vermögenssteuerbewertung nicht börsenkotierter Wertpapiere. Als 
Wegleitung stellt das KS Nr. 28 kein Bundes- oder interkantonales Recht dar, begründet 
keine Rechte und Pflichten und ist daher für das Gericht nicht verbindlich 
(BGer 2C_953/2019 vom 14. April 2020 E. 4.2 mit Hinweisen; 2C_321/2019 vom 1. Okto-
ber 2019 E. 2.2). Das KS Nr. 28 wird nach ständiger Rechtsprechung als angemessene 
und zuverlässige Bewertungsmethode zur Schätzung des Verkehrswerts von nicht bör-
senkotierten Wertpapieren anerkannt. Das Bundesgericht schliesst jedoch nicht aus, dass 
andere anerkannte Bewertungsmethoden im Einzelfall angemessen sein können 
(BGer 2C_59/2022 vom 15. September 2022 E. 2.4 mit Hinweisen).
5.4
5.4.1
Gemäss KS Nr. 28 Rz. 34 ergibt sich der Unternehmenswert bei Handels-, Indus-
trie- und Dienstleistungsgesellschaften aus der zweimaligen Gewichtung des Ertragswer-
tes und der einmaligen Gewichtung des Substanzwertes zu Fortführungswerten, was als 
Standardmethode oder auch als "Praktikermethode" bezeichnet wird. 
5.4.2
Von der "Praktikermethode" kann gemäss KS Nr. 28 in folgenden Situationen ab-
gewichen werden: Während des Gründungsjahres, während der Aufbauphase oder wenn 
eine reine Holdinggesellschaft, eine Vermögensverwaltungs-, Finanzierungsgesellschaft 
oder eine Immobiliengesellschaft vorliegt. 


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Urteil A 2023 9
Bei Immobiliengesellschaften gilt nach KS Nr. 28 Rz. 42 als Unternehmenswert der Sub-
stanzwert. Zur Qualifikation als Immobiliengesellschaft hält der SSK-Kommentar fest, dass 
eine juristische Person als Immobiliengesellschaft gilt, wenn sie sich nach dem statutari-
schen Zweck und/oder nach ihrem tatsächlichen Geschäftsgebaren ausschliesslich oder 
überwiegend mit der Nutzbarmachung der Wertsteigerung ihres Grundbesitzes oder des-
sen Verwendung als sichere und nutzbringende Kapitalanlage (Veräusserung, Vermie-
tung, Verpachtung, Überbauung) befasst. Beim Entscheid, ob eine Immobiliengesellschaft 
oder eine Betriebsgesellschaft vorliegt, ist in erster Linie der Gesellschaftszweck zu be-
achten, alsdann bildet auch die tatsächliche Tätigkeit der Gesellschaft ein Qualifikations-
indiz. Setzt sich der Rohertrag einer Gesellschaft zur Hauptsache aus Erträgnissen des 
unbeweglichen Geschäftsvermögens zusammen und bestehen die Aktiven zur Hauptsa-
che aus Grundbesitz, liegt eine Immobiliengesellschaft vor (SSK-Kommentar, Ziff. B3.5, 
S. 54).
5.4.3
Im Bereich der Grundstückgewinnsteuern (namentlich im Zusammenhang mit 
sog. wirtschaftlichen Handänderungen bei der Übertragung von Beteiligungen) werden 
Immobiliengesellschaften ähnlich definiert. Danach kann eine Gesellschaft dann als Im-
mobiliengesellschaft angesprochen werden, wenn sie ausschliesslich oder zumindest 
überwiegend die Nutzbarmachung der Wertsteigerung ihres Grundbesitzes oder dessen 
Verwendung als sichere oder nutzbringende Kapitalanlage bezweckt, wobei dies durch 
Erwerb, Veräusserung, Vermietung, Verpachtung oder Überbauung geschehen kann. Ein 
Unternehmen verfolgt dann "überwiegend" die Nutzbarmachung der Wertsteigerung sei-
nes Grundbesitzes oder dessen Verwendung als sichere oder nutzbringende Kapitalanla-
ge, wenn sein anderes Tätigkeitsgebiet im Rahmen des gesamten unternehmerischen 
Handelns der Gesellschaft qualitativ und quantitativ eine untergeordnete Stellung ein-
nimmt. Für die Immobiliengesellschaft ist Grundbesitz demnach Handelsware oder Kapita-
lanlage, in deren Verwertung und Nutzung sich der tatsächliche oder statutarische Gesell-
schaftszweck im Wesentlichen erschöpft. Entscheidend ist somit nicht in erster Linie, ob 
Grundstücke im Verhältnis zu den übrigen Aktiven einer Gesellschaft einen grossen oder 
sogar überwiegenden Anteil ausmachen (und somit auch massgeblich den Verkaufspreis 
der Anteile bestimmen), sondern es kommt auf den von der Gesellschaft verfolgten Zweck 
an. Ausschlaggebend ist immer die Gesamtbetrachtung der konkreten Umstände des Ein-
zelfalls, wobei insbesondere das Verhältnis zwischen Erträgen (bzw. Veräusserungserlö-
sen) aus Liegenschaften und anderen Erträgen, aber auch die Verteilung der eingesetzten 
finanziellen und personellen Mittel für die in Frage stehenden Unternehmensbereiche als 
Beurteilungskriterien heranzuziehen sind. Für die Qualifikation einer Gesellschaft als Im-


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Urteil A 2023 9
mobilien- oder Betriebsgesellschaft kommt es nicht auf den subjektiven Willen der Beteilig-
ten an. Es ist vielmehr auf objektiv feststellbare Merkmale abzustellen. Demgegenüber 
gelten als Betriebsgesellschaften, Gesellschaften deren Liegenschaften lediglich die sach-
liche Grundlage für einen Fabrikations-, Handels- oder sonstigen Geschäftsbetrieb bilden 
oder bei denen die Verwaltung der in Grundstücken bestehenden Kapitalanlagen als Ne-
benzweck zum eigentlichen Hauptzweck, der Führung eines Betriebs, erscheint (Richner 
et al., in: Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Aufl. 2021, § 216 Rz. 94 ff. mit Hin-
weisen).
5.5
Sodann dürfen bei der Ermittlung des Ertragswerts gemäss KS Nr. 28 ausseror-
dentliche, am Stichtag bereits vorhersehbare, zukünftige Verhältnisse berücksichtigt wer-
den (KS Nr. 28 Rz. 8 Abs. 3). Die Beurteilung dieser Entwicklungen hat dabei immer aus 
Sicht des Bewertungsstichtags zu erfolgen und nicht aus einer späteren Sicht, zum Bei-
spiel der zeitlich verzögerten Einschätzung. Für die Bestimmung des Reingewinns dürfen 
einmalige und ausserordentliche Erträge (z.B. Kapitalgewinne, Auflösung von Reserven 
sowie Auflösung von Rückstellungen im Rahmen bisher in der Bewertung korrigierter, 
nicht anerkannter Aufwendungen) abgezogen werden (KS Nr. 28 Rz. 9 Abs. 2 lit. a). 
Starke Gewinnschwankungen für sich allein rechtfertigen grundsätzlich keine Abweichung 
vom KS Nr. 28. Allfälligen Schwankungen wird bereits bei der Ermittlung des Ertragswerts 
Rechnung getragen. Es findet über längere Zeit hinweg ein Wertausgleich statt. Ange-
sichts der periodisch stattfindenden Vermögensbesteuerung beansprucht der Wert nur für 
einen relativ kurzen Zeitraum Gültigkeit und eine Anpassung an den Geschäftsverlauf ist 
gewährleistet. Grundsätzlich ist demnach ein Methodenwechsel für eine kurzzeitige ein-
malige Gewinnphase nicht angezeigt (vgl. BGer 2C_59/2022 vom 15. September 2022 
E. 4.1). Einmalige Gewinne aus Grossprojekten stellen grundsätzlich keine ausserordentli-
chen Verhältnisse im Sinne von KS Nr. 28 Rz. 8 Abs. 3 sowie Rz. 9 Abs. 2 lit. a dar, wel-
che bei der Ermittlung des Ertragswerts berücksichtigt werden könnten bzw. abzuziehen 
wären. Gewinnschwankungen kennzeichnen die übliche Bandbreite des unternehmeri-
schen Erfolgs. Allfällige – lediglich ertragswertbedingte – starke Schwankungen der Steu-
erwerte der Aktien sind als systemimmanent hinzunehmen (vgl. BGer 2C_59/2022 vom 
15. September 2022 E. 4.5 i.V.m. E. 4.2). 
5.6
Der steuerrechtliche Verkehrswert entspricht keiner mathematisch punktgenau 
bestimmbaren Grösse. Zur Bestimmung sind regelmässig Schätzungen anzustellen und 
Vergleiche zu treffen. Mit jeder Schätzung ist zwangsläufig eine Streuung und gewisse 


10
Urteil A 2023 9
Ungenauigkeit verbunden. Daher muss es zulässig sein, den Verkehrswert (und ebenso 
den Vermögenssteuerwert) auch von Aktiengesellschaften aufgrund vorsichtiger, schema-
tischer Annäherungen festzulegen, auch wenn das dazu führt, dass die so ermittelten 
Werte in einem gewissen Mass von den tatsächlichen Marktwerten abweichen (BGer 
2C_59/2022 vom 15. September 2022 E. 4.5; so auch zu anderen Bewertungsfragen 
vgl. BGE 148 I 210 E. 4.4.4; BGer 2C_181/2018 vom 12. März 2018 E. 2.2.3; 
2C_834/2015 vom 15. Februar 2016 E. 2.5; 2C_458/2011 vom 2. April 2012 E. 5.2). 
6.
6.1
Es trifft zwar zu, dass der Handel mit Grundstücken ein typisches Merkmal der 
Immobiliengesellschaft ist und grundsätzlich auch eine Gesellschaft, die überwiegend auf 
eigene Rechnung unüberbaute Grundstücke erwirbt, sie überbaut und hernach gesamt-
haft, parzellenweise oder im Stockwerkeigentum weiterveräussert, als Immobiliengesell-
schaft (und nicht als Betriebsgesellschaft) qualifiziert werden kann, selbst wenn ihre Ei-
genleistungen mit Bezug auf Projektierung und Bauleitung erheblich sind (vgl. hierzu den 
im Grundstückgewinnsteuerrecht ergangenen StE B42.23 Nr. 6). Allerdings ist vorliegend 
die Tätigkeit im Zusammenhang mit dem "Projekt E.________" unter Berücksichtigung 
des gesamten unternehmerischen Handelns der D.________ AG nicht als "überwiegend" 
einzustufen. Vielmehr ist davon auszugehen, dass die Projekttätigkeit in dieser Art – mit 
Erwerb von Grundeigentum auf eigene Rechnung – Ausnahmecharakter gehabt hat. Da-
mit wurde qualitativ die Ausrichtung des Unternehmens nicht verändert. Auch quantitativ – 
bezogen nicht auf den Ertrag, sondern auf den Tätigkeitsumfang – ist nicht dargetan, dass 
die Projekttätigkeit im Jahr 2019 die normale Tätigkeit des Unternehmens überwogen hät-
te. 
So führen die Rekurrenten selbst aus, es sei korrekt, dass der Hauptzweck der 
D.________ AG gemäss Handelsregister das "Führen eines Architektur- und Generalun-
ternehmungsbetriebes" sei. Ebenso finde sich im Zweck der Statuten gemäss Handelsre-
gister jedoch auch, dass die Gesellschaft Grundeigentum erwerben, belasten, veräussern 
und verwalten könne. Es sei weiter korrekt, dass der Steuervertreter in der Einsprache ge-
gen die Veranlagungsverfügung 2019 vom 30. August 2021 geschrieben habe: "Die 
D.________ AG sei ein klassisches Architekturbüro, welches auch Generalunterneh-
mungs-Dienstleistungen erbringt." Es sei aber auch ausgeführt worden, dass die 
D.________ AG in Abweichung ihrer "normalen" Tätigkeit mit dem Bauprojekt 
"E.________" in F.________/ZG alles in Eigenregie gemacht habe (act. 1 S. 3).


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Urteil A 2023 9
Daraus erhellt offenkundig, dass das "Projekt E.________" nicht der "normalen" Geschäft-
stätigkeit der D.________ AG entsprochen hat; mithin diese Tätigkeit mit Blick auf das ge-
samte unternehmerische Handeln der Gesellschaft nicht als überwiegend einzustufen ist. 
Die Rekurrenten führen denn auch nicht an, dass in den Folgejahren weitere Projekte die-
ser Art durchgeführt worden wären; geschweige denn, dass solche Projekttätigkeiten die 
bisher übliche Geschäftstätigkeit (Architektur- und Generalunternehmungsdienstleistun-
gen) abgelöst hätten bzw. Letzterer nun nur noch untergeordnete Bedeutung zukäme. Die 
Rekurrenten führen im Wesentlichen bloss die (einmaligen) umfangreichen Gewinne im 
Zusammenhang mit dem "Projekt E.________" an, was die Projekttätigkeit noch nicht als 
quantitativ und insbesondere qualitativ überwiegend erscheinen lässt.
Diese Schlussfolgerung steht auch mit dem statutarischen Zweck und dem Aussenauftritt 
der Gesellschaft in Einklang (vgl. hierzu die Ausführungen der Steuerverwaltung, wieder-
gegeben in vorstehender E. 4.2, auf welche verwiesen werden kann). 
Schliesslich liegt der Fokus – anders als bei der sog. wirtschaftlichen Handänderung im 
Grundstückgewinnsteuerrecht – auf der Festlegung des Verkehrswerts eines Unterneh-
mens. Mithin darf dem Kriterium des Verhältnisses von Grundstücken zu den übrigen Akti-
ven der Gesellschaft in der Gesamtbetrachtung der konkreten Umstände des Einzelfalls 
ein höheres Gewicht zukommen, als dies in der zitierten Rechtsprechung zur Grundstück-
gewinnsteuer (vorstehende E. 5.4.3) der Fall ist. Die Bewertung zum Substanzwert führt 
denn auch regelmässig dazu, dass sich der Unternehmenswert von Immobiliengesell-
schaften massgeblich nach dem Wert der gehaltenen Liegenschaften bemisst (vgl. BGer 
2C_632/2018 vom 29. August 2019 E. 2.3.1). Vorliegend rechtfertigt sich ein solches Vor-
gehen nicht, ist doch unbestritten, dass die D.________ AG per 31. Dezember 2018 
(Stichtag für die Bewertung der Anteile betreffend die hier massgebliche Steuerperiode 
2019) über kein Grundeigentum (mehr) verfügt hat, und legt sie selbst dar, dass sie nicht 
regelmässig Immobilien zur Wertsteigerung und/oder Entwicklung gehalten hat. 
Zusammenfassend hat die Steuerverwaltung die D.________ AG zu Recht nicht als Im-
mobiliengesellschaft im Sinne des KS Nr. 28 qualifiziert und die Wertschriftenwertung fol-
gerichtig anhand der sog. Praktikermethode (unter Einbezug des Ertragswerts) vorge-
nommen.


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Urteil A 2023 9
6.2
6.2.1
Was den Umgang mit den geltend gemachten ausserordentlichen Erträgen auf-
grund der Fertigstellung des "Projekts E.________" und der "Explosion" des Bodenpreises 
anbelangt, kann Folgendes festgehalten werden:
Wie vorstehend dargelegt, trifft zu, dass bei der Bewertung einmalige und ausserordentli-
che Erträge aufgrund von Kapitalgewinnen grundsätzlich für die Bestimmung des Reinge-
winns abgezogen werden dürfen (vgl. vorne E. 5.5). Die Rekurrenten tragen für das Vor-
liegen solcher Kapitalgewinne (und deren Umfang), als steuermindernde Tatsachen, aller-
dings die Beweislast (Art. 8 ZGB analog; sog. Normentheorie; BGE 144 II 427 E. 8.3.1; 
142 II 488 E. 3.8.2; 140 II 248 E. 3.5). Vorliegend bleiben sie den entsprechenden Nach-
weis der Kapitalgewinnkomponente (insbesondere was deren Umfang angeht) schuldig. 
Mit der Steuerverwaltung (vorne E. 4.2) kann festgehalten werden, dass sich aus der 
Buchhaltung der D.________ AG keine Kapitalgewinne ergeben (Verbuchung als Dienst-
leistungsertrag; vgl. hierzu im Übrigen auch die damit übereinstimmenden Ausführungen 
der Rekurrenten in E. 4.1 vorstehend). Im Weiteren bleiben bereits die Konditionen des 
ursprünglichen Grundstückerwerbs unklar. Durch die Schwärzung der Verkäuferschaft im 
(unvollständig) aufgelegten Kaufvertrag vom August 2010 (Rek-act. 3, Beilage 2) kann et-
wa nicht beurteilt werden, ob es sich dabei um ein Rechtsgeschäft unter unabhängigen 
Dritten gehandelt hatte. Zudem erlauben die Verträge über den Verkauf der fertiggestellten 
Einfamilienhäuser keine Rückschlüsse auf die Zusammensetzung des vereinbarten Ver-
kaufspreises; insbesondere ist nicht ersichtlich, wie viel davon auf den Bodenpreis entfällt. 
Dass mit den Verkaufspreisen jeweils auch Architektur- und Generalunternehmungs-
dienstleistungen abgegolten wurden, ergibt sich direkt aus den einzelnen Verträgen, aller-
dings ohne dass diese betraglich ausgewiesen würden (Rek-act. 5–11, jeweilige Ziff. III.2). 
6.2.2
Ertragsbedingte Gewinnschwankungen im Rahmen der ordentlichen Geschäft-
stätigkeit (hier etwa: höhere als die gewöhnlichen Dienstleistungserträge aus dem Projekt 
E.________ infolge der umfassenderen Leistungen im Bereich Architektur und Generalun-
ternehmung) sind – auch wenn sie einmalige Grossprojekte betreffen – als systemimma-
nent hinzunehmen (vgl. vorne E. 5.5). Der hier in die Berechnung eingeflossene Ertrags-
wert resultiert aus der Tatsache, dass das Unternehmen tatsächlich aussergewöhnlich ho-
he Gewinne erzielt hat. Dabei hat es wohl einerseits von der Entwicklung der Immobilien-
preise profitiert, ohne dass sich damit aber der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit verla-
gert hätte (E. 6.1 hiervor). Anderseits hat die D.________ AG aber die fraglichen Gewinne 


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– insoweit unbestritten – auch massgeblich durch Dienstleistungen im Bereich ihrer or-
dentlichen Geschäftstätigkeit erwirtschaftet, so dass diese nicht allein aufgrund des Quan-
titativs, d.h. ihrer aussergewöhnlichen Höhe, ausser Betracht fallen können. Infolge des 
Wertausgleichs über mehrere Jahre ist denn auch nicht ersichtlich, inwiefern die ange-
wandte "Praktikermethode" zu geradezu unhaltbaren Ergebnissen führt (vgl. zu den einer 
Schätzung zwangsläufig inhärenten Ungenauigkeit vorstehende E. 5.6). Wie aufgezeigt, 
gelingt es den Rekurrenten nicht, eine realitätsfremde Bewertung der nicht börsenkotierten 
Wertpapiere darzulegen.
6.3
Weitere Einwände gegen die eigentliche Berechnung des Unternehmenssteuer-
werts der D.________ AG gemäss KS Nr. 28 Rz. 34 werden nicht vorgebracht. Wie die 
aufgelegte Wertschriftenbewertung (StV-act. 5) zeigt, erfolgte die Festlegung des Steuer-
werts der streitgegenständlichen 50 Aktien bei den Steuerpflichtigen denn auch – wie von 
den Rekurrenten beantragt – unter Berücksichtigung des Pauschalabzugs von 30 % für 
Minderheitsaktionäre (106'050.– x 50 = 5'302'500.–). Diesbezügliche Weiterungen erübri-
gen sich. 
6.4
Soweit die Rekurrenten darüber hinaus (zumindest sinngemäss) Feststellungen 
zum Vermögenssteuerwert der streitgegenständlichen Aktien betreffend die Steuerperiode 
2018 getroffen haben wollen, ist darauf bereits mit Blick auf den hier angefochtenen Ein-
spracheentscheid vom 29. März 2023 (Anfechtungsobjekt), welcher nur die Steuerfaktoren 
der Steuerperiode 2019 umfasst, nicht einzutreten.
7.
Zusammenfassend erweist sich der Rekurs als unbegründet und ist dementspre-
chend abzuweisen. 
8.
8.1
Gemäss § 120 Abs. 1 StG werden die amtlichen Kosten des Verfahrens der unter-
liegenden Partei ganz bzw. bei teilweiser Gutheissung im Verhältnis des Unterliegens auf-
erlegt. Die Spruchgebühr beträgt Fr. 400.– bis Fr. 15'000.– (§ 1 Abs. 1 der Verordnung 
über die Kosten im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht [KoV VG, BGS 162.12]) und ist 
in Anbetracht des Zeit- und Arbeitsaufwands des Gerichtes, der Wichtigkeit und Schwie-
rigkeit der Sache sowie nach dem Streitwert oder den sonstigen Interessen der Parteien 
an der Beurteilung der Angelegenheit zu bestimmen (§ 1 Abs. 2 KoV VG). Sie wird vorlie-
gend auf Fr. 2'000.– festgesetzt und dem Verfahrensausgang entsprechend vollumfäng-
lich den Rekurrenten auferlegt. 


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8.2
Den Rekurrenten ist bei diesem Verfahrensausgang keine Parteientschädigung 
zuzusprechen (§ 120 Abs. 3 StG; vgl. auch § 28 Abs. 2 VRG).


15
Urteil A 2023 9
Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________
1.
Der Rekurs wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. 
2.
Den Rekurrenten wird eine Spruchgebühr von Fr. 2'000.– auferlegt, die mit dem 
von ihnen geleisteten Kostenvorschuss in nämlicher Höhe verrechnet wird.
3.
Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
4.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Eröffnung beim Schweize-
rischen Bundesgericht in Luzern Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegen-
heiten eingereicht werden.
5.
Mitteilung an die Vertreterin der Rekurrenten (im Doppel; mit ausführlicher 
Rechtsmittelbelehrung), an die Steuerverwaltung des Kantons Zug sowie (im Dis-
positiv, zum Vollzug von dessen Ziffer 2) an die Finanzverwaltung des Kantons 
Zug. 
Zug, 1. Juli 2024
Im Namen der
ABGABERECHTLICHEN KAMMER
Die Vorsitzende
Die Gerichtsschreiberin
versandt am