zg_verwaltungsgericht · V 2023 37 · 2024-03-11 · de

Verwaltungsrechtl. Kammer — Bauermittlungsgesuch (BA-2022-322)

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG
VERWALTUNGSRECHTLICHE KAMMER
Mitwirkende Richter: Dr. iur. Aldo Elsener, Vorsitz
lic. iur. Jacqueline Iten-Staub, Dr. iur. Matthias Suter
lic. iur. Ivo Klingler und lic. iur. Adrian Willimann
Gerichtsschreiber: lic. iur. Peter Kottmann
U R T E I L vom 11. März 2024
[rechtskräftig]
gemäss § 29 der Geschäftsordnung
in Sachen
A.________ AG
Beschwerdeführerin
vertreten durch RA B.________
gegen
1. Gemeinderat Baar
2. Amt für Raum und Verkehr des Kantons Zug
Beschwerdegegner 
betreffend
Bauermittlungsgesuch (BA-2022-322)
V 2023 37


2
Urteil V 2023 37
A.
Die A.________ AG ist Alleineigentümerin des Grundstückes GS C.________, 
D.________strasse, Baar. Am 14. Februar 2022 liess sie durch die Projektverfasserin eine 
Bauanfrage betreffend Abbruch des bestehenden Einfamilienhauses sowie Neubau eines 
Einfamilienhauses mit Tiefgarage bei der Abteilung Planung / Bau bei der Gemeinde Baar 
einreichen. Mit Stellungnahme vom 6. April 2022 teilte das Amt für Raum und Verkehr des 
Kantons Zug (ARV) der Gemeinde mit, dass der geplante Neubau den Gewässerabstand 
respektiere. Die geplante Verbreiterung der D.________strasse verletze den Gewäs-
serabstand, sei aber mit den gesetzlichen Regelungen der GSchV konform. Die Verschie-
bung und Verbreiterung der Garageneinfahrt würde eine Ausnahmebewilligung erfordern, 
die aber nicht in Aussicht gestellt werden könne. Am 14. Dezember 2022 ersuchte die 
A.________ AG die Gemeinde Baar im Rahmen eines Bauermittlungsverfahrens um einen 
Entscheid in der Frage, ob die beim vorgesehenen Bauvorhaben auf ihrem Grundstück 
geplante Tiefgarageneinfahrt bewilligungsfähig sei. Während der öffentlichen Auflagefrist 
gingen keine Einsprachen ein. Mit kantonalem Entscheid vom 1. März 2023 verweigerte 
das ARV die Erteilung der Bewilligung für die geplante Garagenzufahrt im übergangsrecht-
lichen Gewässerabstand zum Arbach. Es ordnete an, dass die Gemeinde Baar dem Bau-
ermittlungsgesuch nicht zustimmen dürfe und sie den kantonalen Entscheid der Bauherr-
schaft zu eröffnen habe. Mit Beschluss vom 14. März 2023 stellte der Gemeinderat Baar 
fest, dass die geplante Garageneinfahrt nicht bewilligungsfähig sei.
B.
Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 19. April 2023 liess die A.________ AG 
die Aufhebung des Gemeinderatsbeschlusses vom 14. März 2023, die Erteilung der bean-
tragten Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des bundesrechtlichen Gewässerab-
stands und die Gutheissung des Bauermittlungsgesuches beantragen. Eventualiter sei die 
Sache an die Vorinstanz zur Beurteilung zurückzuweisen. Unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner. In beweisrechtlicher Hinsicht beantragten 
sie die Durchführung eines Augenscheins. Zur Begründung wurde u.a. vorgebracht, dass 
auch die bestehende, allerdings sehr schmale Grundstückszufahrt bereits den Gewässer-
raum verletze. Aus Verkehrssicherheitsgründen müsste auch diese jedenfalls ausgeweitet 
werden. Alternativerschliessungen für das Grundstück seien eingehend geprüft worden, 
hätten aber als unzweckmässig verworfen werden müssen. Die Variante 1 würde die er-
zielbare Wohnfläche um rund 125 m2 reduzieren, das Potential einer Einliegerwohnung 
ginge verloren, und das Gebäude müsste zur Hälfte offene Parkgaragen aufweisen, was 
für die Nachbarschaft optisch unschön wäre und sie lärmmässig belasten würde. Das Ge-
bäude müsste tiefer fundiert werden mit mehr Baugrubenaushub und mehr Bausiche-
rungsmassnahmen. Die Umgebungsgestaltung würde auch zusätzliche Abgrabungen be-


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Urteil V 2023 37
dingen, was wiederum Einfluss auf die Kanalisation hätte und Pumpsysteme bedingen 
würde. Auch die Variante 2 hätte eine Reduktion der Wohnfläche von 40 m2 und einen 
damit einhergehenden Werteverlust von gut Fr. 500'000.– (gemäss Standortinformationen 
von Wüest und Partner AG) zur Folge. Es gäbe Nachteile im Wohnkonzept, die Realisie-
rung eines Liftes würde verunmöglicht und die Parkierung umständlich. Zu prüfen sei 
auch, ob Art. 41c Abs. 1 lit. abis GSchV für Ersatzneubauten anwendbar sei, was bei teleo-
logischer Auslegung denkbar wäre. Weiters sei festzustellen, dass die D.________strasse 
als Erschliessungsstrasse diene und eine Barriere zum Arbach bilde, was beim künftig 
auszuscheidenden Gewässerraum zu berücksichtigen sei. Die umfassende Interessenab-
wägung zeige, dass mit der von der Bauherrschaft gewünschten Erschliessung die von 
den Gewässerschutzbestimmungen bezweckten Ziele nicht beeinträchtigt würden, eine 
Verweigerung aber die privaten Interessen massiv tangiert würde. Tatsächlich würde das 
Grundstück und dessen Umgebung mit der Erteilung der Ausnahmebewilligung optisch, 
verkehrssicherheitsmässig und ökologisch stark aufgewertet werden. 
C.
Die Beschwerdeführerin leistete fristgerecht den vom Verwaltungsgericht verfüg-
ten Kostenvorschuss von Fr. 3'000.–. 
D.
Der Gemeinderat Baar verzichtete am 16. Mai 2023 auf eine Vernehmlassung.
E.
Mit Stellungnahme vom 16. Juni 2023 beantragte das ARV die Abweisung der 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführerin. Zur 
Begründung verwies es auf die Ausführungen in seinem Entscheid. Ergänzend führte es 
aus, dass es für die Ausweitung der bestehenden Erschliessung am 6. April 2022 keine 
Ausnahmebewilligung in Aussicht gestellt habe, sondern nur festgestellt habe, dass lokale, 
untergeordnete Anpassungen im Rahmen der Bestandesgarantie zur Behebung von Si-
cherheitsdefiziten denkbar seien. Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gestützt auf 
Art. 41c Abs. 1 lit. abis GSchV sei aufgrund des klaren Wortlauts nicht möglich, da das 
GS C.________ offenkundig bebaut sei. Die Beschwerdeführerin gehe fehl, dass die 
Strasse die maximale Grenze des inskünftig auszuscheidenden Gewässerraums des Ar-
bachs darstelle. Diese müsse den Gewässerraum nicht zwingend präjudizieren. Als 
standortgebundene Anlage sei sie auch im Gewässerraum zulässig. Grundsätzlich seien 
die von der Beschwerdeführerin dargelegten Nachteile bei den Alternativerschliessungen 
nachvollziehbar. Es sei aber darauf hinzuweisen, dass es für die Beschwerdeführerin sehr 
wohl zumutbar sei, die Gewässerraumfestlegung der Gemeinde Baar abzuwarten. Mit ei-
ner Genehmigung der kommunalen Ortsplanungsrevision sei in der ersten Hälfte des Jah-


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Urteil V 2023 37
res 2025 zu rechnen. Mit grosser Wahrscheinlichkeit werde die Beschwerdeführerin hin-
terher die Gebäudeerschliessung ohne Restriktionen zum Gewässerabstand realisieren 
können. Vor diesem Hintergrund erkenne das ARV in der Verweigerung der Ausnahme-
bewilligung keinen Härtefall. Zudem müsse festgehalten werden, dass aus den Gesuchs-
unterlagen keine ökologische Aufwertung erkennbar sei. Die befestigte Fläche würde ge-
genüber dem heutigen Zustand klar erweitert. Die Pflanzskizze mit den nicht standortge-
rechten Bergföhren und der Rotbuche als Gestaltungselement vermittle nicht den Ein-
druck, dass ein besonderer Fokus auf die Interessen des natur- und Landschaftsschutzes 
gelegt worden sei. 
F.
Am 27. September 2023 führte das Verwaltungsgericht den von der Beschwerde-
führerin beantragten Augenschein durch. Anwesend waren neben den Vertretern des Ge-
richts ein Vertreter der Beschwerdeführerin zusammen mit dem Projektverfasser und ihren 
Rechtsvertretern, seitens der Gemeinde Baar die Leiterin Rechtsdienst Planung / Bau und 
der Leiter Bauberatung/Baupolizei, seitens des ARV der Projektleiter Planungen und Bau-
gesuche sowie eine juristische Mitarbeiterin von der Baudirektion des Kantons Zug. Mit 
Erhalt des Augenscheinprotokolls wurde den Beteiligten Gelegenheit zur Protokollberichti-
gung und abschliessender Stellungnahme gegeben, wovon die Beschwerdeführerin und 
das ARV Gebrauch machten. Die eingetroffenen Eingaben wurden allen Beteiligten je zur 
Kenntnis gebracht. 
Das Verwaltungsgericht erwägt:
1.
1.1
Gemäss § 61 Abs. 1 Ziff. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG, 
BGS 162.1) ist gegen Verwaltungsentscheide unterer kantonaler Verwaltungsbehörden 
die Beschwerde an das Verwaltungsgericht zulässig, soweit sich ihre Entscheide auf Bun-
desrecht stützen und die Gesetzgebung keinen Weiterzug an den Regierungsrat oder an 
das Bundesverwaltungsgericht vorsieht. Bei Bauermittlungen gelten für das Verfahren und 
den Entscheid sinngemäss die Vorschriften über das Baubewilligungs- und Baueinspra-
cheverfahren (§ 47 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; BGS 721.11). Beschwerden 
gegen Baubewilligungsentscheide des Gemeinde- resp. Stadtrats sind gemäss § 40 Abs. 
2 VRG und § 67 Abs. 2 lit. a PBG im Normalfall beim Regierungsrat einzureichen. Be-


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Urteil V 2023 37
schwerden gegen Entscheide des Gemeinderats über Baugesuche und Baueinsprachen 
sind aber dann als Verwaltungsgerichtsbeschwerden zu behandeln, wenn in derselben 
Sache ein kantonaler Entscheid vom Verwaltungsgericht zu behandeln ist (§ 67 Abs. 2 
lit. b PBG). Nachdem hier die Verfügung des ARV vom 1. März 2023 mitangefochten ist, 
liegt ein Anwendungsfall von § 67 Abs. 2 lit. b PBG vor. Weil keine Beschwerdemöglichkeit 
an den Regierungsrat oder an das Bundesverwaltungsgericht besteht, kann die entspre-
chende Beschwerde direkt beim Verwaltungsgericht eingereicht werden. Der Entscheid 
des ARV wurde zusammen mit dem Entscheid über das Bauerermittlungsgesuch des 
Gemeinderates Baar vom 14. März 2023 eröffnet. Die Beschwerde wurde gemäss § 64 
VRG fristgerecht eingereicht und entspricht den formellen Anforderungen gemäss § 65 
VRG, weshalb sie zu prüfen ist. Nebst Rechtsverletzungen unterliegt auch die unrichtige 
Handhabung des Ermessens der gerichtlichen Beurteilung (§ 63 Abs. 3 VRG).
1.2
Die Beurteilung erfolgt auf dem Zirkulationsweg gemäss § 29 der Geschäftsord-
nung des Verwaltungsgerichtes (GO VG; BGS 162.11).
1.3
Kommt der Rechtsmittelinstanz volle Kognition zu, ist sie verpflichtet, diese voll 
auszuschöpfen. Beschränkt sie ihre Überprüfung auf eine reine Rechtskontrolle oder gar 
eine blosse Willkür, so begeht sie eine formelle Rechtsverweigerung (BGE 130 II 449 
E. 4.1). Nach der Rechtsprechung hat sie aber in Ermessensfragen einen Entscheidungs-
spielraum der Vorinstanz zu respektieren. Sie hat eine unangemessene Entscheidung zu 
korrigieren, kann aber der Vorinstanz die Wahl unter mehreren angemessenen Lösungen 
überlassen (BGE 133 II 35 E. 3). Unangemessen ist eine Anordnung dann, wenn sie zwar 
innerhalb des Ermessensspielraumes liegt und die allgemeinen Verfassungsprinzipien 
sowie den Sinn und Zweck der gesetzlichen Ordnung beachtet, das Ermessen aber un-
zweckmässig ausgeübt wird (Marco Donatsch, in: Kommentar zum VRG des Kantons 
Zürich, 3. Aufl. 2014, § 20 N 50).
2.
2.1
Gestützt auf das Gewässerschutzgesetz (GSchG; SR 814.20) und die Gewässer-
schutzverordnung (GSchV; SR 814.201) sind die Kantone verpflichtet, den Gewässerraum 
für stehende und fliessende Gewässer zu schützen, damit die natürlichen Funktionen der 
Gewässer, der Schutz vor Hochwasser und die Gewässernutzung gewährleistet sind. Da-
zu muss der erforderliche Raum festgelegt werden (vgl. Art. 36a GSchG, Art. 41a GSchV). 
In der Bundesgesetzgebung sind sowohl der Gewässerraum und dessen Nutzung defi-
niert. Gleichzeitig wurden die Kantone verpflichtet, den Gewässerraum für die einzelnen 


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Urteil V 2023 37
Gewässer gemäss den Artikeln 41a GSchV (betr. Fliessgewässer) und 41b GSchV (betr. 
stehende Gewässer) bis zum 31. Dezember 2018 festzulegen. Solange sie dieser Pflicht 
noch nicht nachgekommen sind – was im Kanton Zug der Fall ist –, gelten für die Nutzung 
und die Berechnung der Breite des Gewässerraumes die Übergangsbestimmungen der 
GSchV zu seiner Änderung vom 4. Mai 2011. Die Regelung der Übergangsbestimmungen 
wird als abschliessend betrachtet, d.h. vor der definitiven grundeigentümerverbindlichen 
Festlegung darf weder eine Verbreiterung noch eine Verkleinerung des Gewässerraumes 
vorgenommen werden und dieser auch nicht vorweggenommen werden 
(BGer 1C_453/2020, 1C_633/2020 vom 21. September 2021 E. 8.6). Gemäss deren 
Abs. 2 lit. a sind bei Fliessgewässern mit einer Gerinnesohle bis zu 12 m zu ihrer Breite 
noch 8 m dazuzurechnen. Demgemäss beträgt der Gewässerraum an der hier relevanten 
Stelle ab Uferlinie 9 m, da die Gerinnesohle des Arbachs bei Normalwasserstand knapp 
1 m breit ist.
2.2
Soweit der Hochwasserschutz gewährleistet ist, kann die Breite des Gewässer-
raums den baulichen Gegebenheiten in dicht überbauten Gebieten angepasst werden 
(Art. 41a Abs. 4 lit. a GSchV).
2.3
Betreffend Nutzung innerhalb des Gewässerraumes hält der Bundesgesetzgeber 
fest, dass darin nur standortgebundene, im öffentlichen Interesse liegende Anlagen wie 
Fuss- und Wanderwege, Flusskraftwerke oder Brücken erstellt werden dürfen. Sofern kei-
ne überwiegenden Interessen entgegenstehen, kann die Behörde ausserdem die Erstel-
lung zonenkonformer Anlagen in dicht überbauten Gebieten bewilligen (Art. 41c Abs. 1 
lit. a GSchV). Da es sich um eine "Kann"-Vorschrift handelt, müssen die Kantone aber die 
Gewässerraumbreite nicht reduzieren. Zwingende Voraussetzung ist die Gewährleistung 
des Hochwasserschutzes (so BGer 1C_178/2021 vom 3. März 2022 E. 4.5). Ausnahmen 
können auch bewilligt werden, sofern es sich um zonenkonforme Anlagen ausserhalb von 
dicht bebauten Gebieten auf einzelnen unüberbauten Parzellen innerhalb einer Reihe von 
mehreren überbauten Parzellen handelt (Art. 41c Abs. 1 lit. abis GSchV).
3.
Zum Sachverhalt ergibt sich aus den Akten Folgendes:
3.1
Der Baarer Ortsteil Arbach, gleichnamig wie der Bach Arbach, liegt im Süden der 
Gemeinde und grenzt an die Stadtgemeinde Zug an. Er ist der Wohnzone W2b zugeord-
net. Er ist in sich, teilweise im Rahmen von Arealbebauungen, kompakt überbaut. Umge-
ben ist er rundum von einer Landwirtschafts- resp. Landschaftsschutzzone. Das GS 


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C.________ liegt am westöstlich verlaufenden Rand des Ortsteils in gegen Osten aufstei-
gender Hanglage. Mit kleinem, mit Gras bewachsenen Abstand zur Grundstücksgrenze 
verläuft die schmale D.________strasse, die auch die höher gelegenen Grundstücke im 
Südosten erschliesst. Parallel zur Strasse fliesst zwischen beidseits dichten Hecken gegen 
Norden der Arbach, dessen Sohle knapp 1 m breit ist. Das GS C.________ hat eine 
Fläche von 596 m2. Das darauf in der südwestlichen Ecke stehende Einfamilienhaus 
stammt aus dem Jahr 1947, steht schon seit einigen Jahren leer und ist nach unbestritte-
ner Aussage nicht mehr bewohnbar bzw. nicht mehr vernünftig zu sanieren. Es soll abge-
brochen und durch einen Neubau ersetzt werden. Die umliegenden Parzellen im Norden, 
Osten und Süden sind überbaut. In der südwestlichen Ecke des Hauses führt eine schma-
le Einfahrt ab der D.________strasse zwischen zwei Stützmauern in eine Einzelgarage im 
Untergeschoss. Etwas südlich führt über ein paar steinerne Treppenstufen ein schmaler 
Weg zum Hauseingang. Beide Zugänge tangieren den bundesgesetzlichen Gewässer-
raum. 
3.2
Die Bauherrschaft beabsichtigt, ein neues Haus mit Tiefgarage zu bauen. Dabei 
soll ihrem Wunsch gemäss die geplante Einfahrt nach Norden verschoben und verbreitert 
werden. Die projektierte Garagenerschliessung ist in einem Abstand von ca. 6.5 m zur 
Bachsohle vorgesehen, womit sie den bundesrechtlichen, nicht aber den kantonalrechtli-
chen Gewässerabstand verletzt. Von allen Beteiligten unbestritten hat diese Variante ge-
genüber den anderen Varianten die tatsächlichen Vorteile, dass die Sichtverhältnisse ge-
genüber der bestehenden Einfahrt deutlich verbessert werden können. Da an dieser Stelle 
das Grundstück tiefer liegt, ist weiter unbestritten, dass mit der von der Beschwerdeführe-
rin favorisierten Lösung das Gefälle in die Tiefgarage weniger steil ist und es keiner langen 
Rampe bedarf, was bei einem Zugang an der Stelle der jetzt bestehenden Einfahrt not-
wendig wäre. Auch nicht in Frage gestellt wird von den Behörden im Grundsatz, dass die 
von der Bauherrschaft begehrte Variante mit der vorgesehenen Platzierung des Hauses 
angesichts der Grundstücksform eine vernünftige und zweckmässige Erschliessung und 
Nutzung bietet und die Nachbarliegenschaften am wenigsten belastet. Auch nicht wider-
legt wurden die Darlegungen der Beschwerdeführerin, dass die zwei geprüften Alternati-
ven eine Reduktion der Wohnfläche zur Folge hätten. Klar ist auch, dass jede Erschlies-
sung des Grundstückes welchen Ausmasses auch immer ab der D.________strasse er-
folgen muss; Alternativen dazu gibt es nicht. 
Gleichzeitig schlägt die Bauherrschaft vor, die D.________strasse um rund 50 cm bis di-
rekt an die Grundstücksgrenze zu verbreitern, womit neu der Begegnungsfall zwischen 


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Urteil V 2023 37
zwei Personenwagen ermöglicht würde. Das ARV erachtete am 6. April 2022 die Verbrei-
terung der Strasse prima vista als bewilligungsfähig, da dies ein standortgebundenes Vor-
haben im öffentlichen Interesse sei. 
3.3
In der Vorabprüfung vom 6. April 2022 – wie dann auch im Verfügungszeitpunkt – 
ging das ARV noch davon aus, dass die bestehende Garageneinfahrt sich ausserhalb des 
geschützten Gewässerraumes befindet, diese daher beibehalten werden müsse. Aller-
dings seien aus seiner Sicht zur Behebung allfälliger Sicherheitsdefizite allenfalls lokale 
Anpassungen an der Grundstückerschliessung denkbar. Im Rahmen des Gerichtsverfah-
rens anerkannte es nun, dass auch die jetzige Einfahrt den Gewässerraum verletzt, dass 
sie aber Bestandesgarantie geniesst. Aufgrund der engen Strassenverhältnisse müsste 
wohl bei einem Neubau aus (Verkehrs-)Sicherheitsgründen auch die Neugestaltung der 
Einfahrt am bestehenden Ort gegenüber dem heutigen Zustand verbreitert werden; deren 
Bewilligungsfähigkeit wurde im Bauermittlungsverfahren aber nicht geprüft. 
3.4
Gemäss Aussage der zuständigen Vertreterin der Gemeinde Baar beim Augen-
schein soll, sofern alles nach Plan läuft, die revidierte kommunale Ortsplanung im Verlauf 
des Jahres 2024 öffentlich aufgelegt werden. Im Rahmen dieser Revision sollen auch die 
Gewässerräume ausgeschieden werden. Hoffnung sei, dass die Revision irgendwann im 
Jahr 2025 in Kraft stehe, was aber tatsächlich ungewiss sei angesichts der zu erwarten-
den Einwände und Beschwerden. Das ARV geht nach eigener Darstellung davon aus, 
dass der Gewässerraum an der fraglichen Stelle am rechtsufrigen Bachlauf (links in der 
Stadtgemeinde Zug ist Landwirtschaftszone) so verringert werde, dass die Bauherrschaft 
dannzumal ohne Restriktionen zum Gewässerabstand ihre Pläne werde umsetzen kön-
nen. Eine Härte wegen der heutigen Verweigerung der Ausnahmebewilligung sei daher 
nicht gegeben.
3.5
Unter den Behörden besteht Übereinstimmung, dass beim Arbach der Hochwas-
serschutz gewährleistet ist und der Zugang zum Arbach auch bei verschobener Garagen-
einfahrt nicht beeinträchtigt würde. 
4.
4.1
Gemäss Art. 41c Abs. 1 lit. a GSchV können die Behörden eine Ausnahmebewilli-
gung zur Unterschreitung des Gewässerabstandes erteilen, wenn das Gesuch eine zo-
nenkonforme Anlage im dicht überbauten Gebiet betrifft. Keine Frage ist vorliegend, dass 
es sich hier um ein zonenkonformes Projekt handelt und dass der Hochwasserschutz ei-


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Urteil V 2023 37
ner Ausnahmebewilligung nicht im Wege stehen würde. Unter Zugrundelegung der in der 
Rechtsprechung festgelegten Kriterien (vgl. etwa BGE 140 II 428 E. 3) für die Annahme, 
dass ein Gebiet als dicht überbaut zu gelten hat, verneinte das ARV deren Vorliegen. 
Tatsächlich liegt die Wohnzone Arbach ausserhalb des Dorfes Baar im Herzen einer zu-
sammenhängenden Landwirtschaftszone der beiden Gemeinden Baar und Zug. Im Nor-
den liegt Inwil, im Westen und Süden die Quartiere der Stadt Zug, die allesamt flächende-
ckend überbaut sind. Auch wenn das Arbach-Quartier in sich unter Gewährung von mittels 
Arealbebauungsbewilligungen erhöhten Ausnützungsziffern kompakt verbaut ist und somit 
in faktischer Hinsicht als dicht überbaut wahrgenommen werden kann, so erfüllt es doch 
die rechtlichen Anforderungen nicht (vgl. auch die «Modulare Arbeitshilfe zur Festlegung 
und Nutzung des Gewässerraums in der Schweiz» BPUK, Stand 2019, Modul 1, 3. Glos-
sar – Begriffe und Definitionen). Es liegt peripher am Gemeinderand und gehört weder zu 
einer Zentrums- oder Kernzone noch befindet es sich in einem Entwicklungsschwerpunkt. 
Kommt hier hinzu, dass der Bach am Rand des Quartiers vorbeifliesst und eine Verletzung 
des Gewässerraumes nicht zu einer erwünschten Verdichtung resp. Nutzung des Baulan-
des führt. 
4.2
4.2.1
Zu prüfen ist, ob eine Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 41c Abs. 1 lit. abis 
GSchV gewährt werden könnte. Die Beschwerdeführerin warf die Frage auf, ob eine Par-
zelle, auf welcher ein nicht mehr sanierungswürdiges Objekt, somit ein eigentliches Ab-
bruchobjekt steht, als unüberbaute Parzelle gelten könnte und somit ein Ersatzbau in den 
Genuss der Ausnahmebestimmung kommen könnte. Soweit ersichtlich musste das Bun-
desgericht diese Frage noch nie prüfen, es entschied aber, dass diese Bestimmung – ent-
gegen des klaren Wortlauts – auch bei bloss teilweise unüberbauten Parzellen angerufen 
werden könne (vgl. BGer 1C_217/2018 vom 11. April 2019 E. 3.6). 
Um die Frage beantworten zu können, ist auf den Zweck der seit 1. März 2017 geltenden 
Regelung einzugehen. Mit dieser Ausnahmebestimmung sollte auch ausserhalb von dicht 
bebauten Gebieten die Möglichkeit eröffnet werden, innerhalb des Gewässerraumes zo-
nenkonforme Anlagen zuzulassen. Voraussetzung ist, dass die Freihaltung des Gewässer-
raumes auf einzelnen unbebauten Parzellen entlang des Gewässers auch auf lange Sicht 
keinen Nutzen für das Gewässer bringt. Dies weil die Raumverhältnisse für das Gewässer 
ohnehin auf Grund von bestehenden Anlagen mit Bestandesschutz auf lange Sicht beengt 
bleiben. Das Schliessen solcher Lücken, welche in der Regel sofort oder kurzfristig be-
baubar seien und wo die Erschliessungen vorhanden seien, solle ermöglicht werden (vgl. 


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Urteil V 2023 37
Erläuternder Bericht des BAFU vom 22. März 2017 zur Änderung der Gewässerschutz-
verordnung, S. 5). 
4.2.2
Für Anlagen oder Gebäude ohne spezifische Erhaltungsvorschriften (zu denken 
etwa an denkmalgeschützte Bauten, Bauten in Ortsbildschutzzonen oder in Kernzonen) 
bedarf deren Abbrechen grundsätzlich keiner behördlichen Bewilligung (vgl. § 44 Abs. 1 
PBG, wonach nur das Erstellen, Ändern oder die andere Nutzung bewilligungspflichtig ist). 
Die Bauherrschaft hätte vorliegend somit ohne behördliche Zustimmung das bestehende 
Einfamilienhaus abreissen dürfen. Damit hätte sich das Grundstück bei ihrer Bauanfrage 
als nicht mehr bebaut präsentiert. Dies hätte nach den – allerdings unverbindlichen – Aus-
sagen der Vorinstanzen für sie den Weg geöffnet, die Anwendbarkeit von Art. 41c Abs. 1 
lit. abis GSchV überhaupt in Betracht zu ziehen. Nachdem die Bauherrschaft ihr Haus halt 
nicht abgebrochen habe, sei diese Option aufgrund des klaren Wortlauts in der Verord-
nung nicht mehr ins Auge gefasst worden. Diese Haltung erscheint etwas unbefriedigend, 
wenn übereinstimmend angenommen wird, dass ein Objekt auf der fraglichen Parzelle 
vernünftigerweise nicht mehr erhaltenswürdig ist und das Grundstück tatsächlich unge-
nutzt ist und bleibt. Den Abbruch eines Hauses mit dem sofort anschliessenden Baube-
ginn der Ersatzbaute zu verbinden, kann aus vielerlei Gründen zweckmässig sein (Belas-
tung der Nachbarschaft, Baustellenerschliessung und -betrieb, Kostenersparnis etc.). Inso-
fern ist den Beschwerdeführern Recht zu geben, dass es nicht einsichtig ist, einen Bau-
herrn, der so klug war, rechtzeitig abzubrechen, zu privilegieren. Rechtsmissbräuchlichem 
Verhalten einer Bauherrschaft kann ein Riegel geschoben werden allein schon aus dem 
Grund, dass die Prüfung unter dem Gesichtspunkt von Art. 41c Abs. 1 lit. abis GSchV kei-
nen direkten Anspruch auf Erteilung einer Ausnahmebewilligung gibt. Als «Kann-
Vorschrift» formuliert, verpflichtet es die Behörden nur (aber immerhin), in Ausübung des 
pflichtgemässen Ermessens zu prüfen, ob alle Voraussetzungen dafür gegeben sind. 
4.2.3
Vorliegend steht fest, dass die Zonenkonformität des Bauvorhabens gegeben und 
dass gegenüber heute eine zusätzliche Ausnützung erlaubt ist. Ebenso sind alle umge-
benden Bauparzellen überbaut. Mit dem Abbruch des bestehenden Hauses, welches seit 
langem leer steht und unwidersprochen nicht mehr sanierungswürdig ist, wird eine Lücke 
entstehen. Der Gewässerraum wurde noch nicht bestimmt, wird aber nach Ansicht der 
Vorinstanzen mutmasslich bei der anstehenden Ortsplanungsrevision so verengt werden, 
dass dem Bauvorhaben, wie es jetzt angedacht ist, aus Gewässerschutzbestimmungen 
nichts im Wege steht. Auch wenn klar ist, dass die spätere Gewässerraumfestlegung heu-
te keine rechtlich bindende Vorwirkung hat, ist sie doch insofern von Bedeutung, als die 


11
Urteil V 2023 37
Vorinstanzen von der begründeten Annahme ausgehen, dass aufgrund der örtlichen Ver-
hältnisse (D.________strasse als standortgebundene Erschliessungsanlage, überbautes 
Quartier) langfristig eine Ausweitung des Gewässerraumes am rechten Ufer des Arbachs 
keinen Nutzen für den Bach bringt, sondern die befestigte D.________strasse als Barriere 
bestimmend sein wird. Auch wenn rein finanzielle Aspekte keinen Ausnahmetatbestand 
begründen können, erscheint der Hinweis der Behörden, spätestens nach Rechtskraft der 
Ortsplanungsrevision könne das Bauvorhaben dann verwirklicht werden, so dass das Zu-
warten über einige Jahre keine Härte darstelle, doch als etwas salopp, erwachsen der 
Bauherrschaft nach deren (plausiblen) Angaben doch Kosten von jährlich rund 
Fr. 100'000.–. Weiter kann berücksichtigt werden, dass eine Erschliessung des Grunds-
tücks ohne Verletzung des Gewässerraumes so oder anders nicht möglich ist. Die beste-
hende Erschliessung verletzt den Gewässerraum ebenfalls, ist aber in ihrem Bestand ge-
schützt. Mit der beabsichtigten Verschiebung nach Norden würde zwar ein neuer Eingriff 
in den Gewässerraum geschaffen, die «alte» Beeinträchtigung aber behoben und damit 
mindestens teilweise kompensiert. Die Bauherrschaft legte den Vorinstanzen und dem Ge-
richt die von ihr geprüften Planungsvarianten vor, welche zeigen, dass Erschliessungen 
am bestehenden Ort zwar möglich sind, diese allerdings mit deutlich höheren Belastun-
gen, baulichen Aufwendungen und Ausnützungsverlusten verbunden wären, ohne dass 
konkret ein Gewinn für den Gewässerraum entstehen würde. Diese Darlegungen wurden 
von den Vorinstanzen nicht bestritten.
Die Summe dieser Faktoren führt das Gericht zum Schluss, dass hier konkret – und im 
Falle von Ausnahmeregelungen geht es immer nur um den Einzelfall – beim unternutzten 
Grundstück mit darauf stehendem Abbruchprojekt eine Ausnahmeregelung gestützt auf 
Art. 41c Abs. 1 lit. abis GSchV erteilt werden kann. Mit dem Verhindern der von der Bau-
herrschaft gewünschten Variante resp. Vertrösten auf ein paar Jahre später kann keine 
nachhaltige (nutzbringendere, positive) Veränderung des Bachlaufes und des Gewässer-
raumes geschaffen werden resp. werden die durch die Gewässerschutzgesetzgebung 
normierten Ziele durch die erlaubte Bewilligung der Verschiebung der Grundstückser-
schliessung nicht über das jetzt schon Bestehende hinaus torpediert.
5.
Zusammenfassend wird festgestellt, dass für die gemäss Bauermittlungsanfrage 
vom 14. Februar 2022 geplante, gegen Norden der Parzelle verschobene Einfahrt in die 
Tiefgarage eine Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 41c Abs. 1 lit. abis GSchV erteilt 
werden kann. In Gutheissung der Beschwerde werden der kantonale Entscheid des ARV 


12
Urteil V 2023 37
vom 1. März 2023 und der darauf basierende Beschluss des Gemeinderats Baar vom 
14. März 2023 aufgehoben. 
6.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens obsiegt die Beschwerdeführerin vollumfäng-
lich, weshalb der von ihr geleistete Kostenvorschuss von Fr. 3'000.– zurückerstattet wird. 
Gestützt auf § 24 Abs. 1 und 2 VRG werden den unterliegenden Beschwerdegegnern kei-
ne Kosten auferlegt. Der Beschwerdeführerin wird eine Parteientschädigung von 
Fr. 4'000.– (inkl. MWST und Barauslagen) zugesprochen, welche je zur Hälfte in der Höhe 
von Fr 2'000.– vom Amt für Raum und Verkehr des Kantons Zug und vom Gemeinderat 
Baar zu bezahlen ist. 


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Urteil V 2023 37
Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
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1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der kantonale Entscheid des Amtes für Raum 
und Verkehr vom 1. März 2023 und der Beschluss des Gemeinderats Baar vom 
14. März 2023 werden aufgehoben. Die Ausnahmebewilligung gemäss Bauermitt-
lungsgesuch BA-2022-322 ist zu erteilen.
2.
Der Beschwerdeführerin wird der von ihr geleistete Kostenvorschuss von 
Fr. 3'000.– zurückerstattet. 
3.
Das Amt für Raum und Verkehr des Kantons Zug und der Gemeinderat Baar wer-
den verpflichtet, der Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung von je 
Fr. 2'000.– (inkl. MWST und Barauslagen) zu bezahlen.
4.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung 
beim Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden.
5.
Mitteilung an die Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin (im Doppel), an den 
Gemeinderat Baar (im Doppel), an das Amt für Raum und Verkehr des Kantons 
Zug (im Doppel) und an das Bundesamt für Umwelt BAFU, Worblentalstrasse 68, 
3063 Ittigen, sowie zum Vollzug von Ziffer 2 des Dispositivs an die Finanzverwal-
tung des Kantons Zug (nur Dispositiv).
Zug, 11. März 2024
Im Namen der
VERWALTUNGSRECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende
Der Gerichtsschreiber
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