zg_verwaltungsgericht · V 2022 3 · 2023-04-17 · de

Verwaltungsrechtl. Kammer — Baubewilligung

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG
VERWALTUNGSRECHTLICHE KAMMER
Mitwirkende Richter: Dr. iur. Aldo Elsener, Vorsitz
lic. iur. Jacqueline Iten-Staub, Dr. iur. Matthias Suter
lic. iur. Ivo Klingler und lic. iur. Adrian Willimann
Gerichtsschreiber: lic. iur. Peter Kottmann
U R T E I L vom 17. April 2023 
gemäss § 29 der Geschäftsordnung
in Sachen
A.________ und B.________
Beschwerdeführer
vertreten durch RA C.________
gegen
1. D.________
vertreten durch RA E.________
2. Stadtrat von Zug
3. Regierungsrat des Kantons Zug
Beschwerdegegner 
betreffend
Baubewilligung (SZ-2020-189)
V 2022 3


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Urteil V 2022 3
A.
Mit Beschluss vom 6. April 2021 erteilte der Stadtrat von Zug D.________, Allei-
neigentümer des Grundstücks Nr. F.________, Grundbuch Zug, (nachfolgend: GS 
F.________) die Bewilligung für den Abbruch des Mehrfamilienhauses Assek.-Nr. 
G.________, H.________weg 26, Zug, und den Neubau eines Einfamilienhauses mit Pho-
tovoltaikanlage, Aussenpool und Autoeinstellhalle mit Autolift unter Auflagen und Bedin-
gungen (Baugesuch SZ-2020-189). Gleichzeitig wies der Stadtrat die gegen das Bauge-
such eingereichten Einsprachen ab. Das GS F.________ liegt in der Wohnzone 2B (nach-
folgend: W2B).
Eine gegen die Baubewilligung erhobene Verwaltungsbeschwerde wies der Regierungsrat 
mit Beschluss vom 7. Dezember 2021 ab.
B.
Am 10. Januar 2022 liessen A.________ und B.________ (fortan: Beschwerde-
führer) Verwaltungsgerichtsbeschwerde einreichen und folgende Rechtsbegehren unter-
breiten:
"1.
Der Beschluss des Regierungsrates des Kantons Zug vom 7. Dezember 2021 sei aufzuheben;
2.
Die Baubewilligung für das Baugesuch Nr. SZ-2020-189/15000 auf GS-Nr. F.________ betreffend 
Abbruch Mehrfamilienhaus Assek-Nr. G.________, Neubau Einfamilienhaus mit Photovoltaikanla-
ge, Aussenpool und Autoeinstellhalle mit Autolift sei nicht zu erteilen;
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich MWST von 7,7 % zulasten des Regierungsra-
tes.
Prozessualer Antrag:
Es sei ein Augenschein vor Ort durchzuführen."
Zusammengefasst machten die Beschwerdeführer in ihrer Beschwerdeschrift Folgendes 
geltend:
- Unterlassene Publikation der Änderungspläne;
- Mangelhafte Einpassung;
- Fehlendes Näherbaurecht.
C.
Den von ihnen verlangten Kostenvorschuss von Fr. 3'500.– bezahlten die Be-
schwerdeführer fristgerecht.


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Urteil V 2022 3
D.
In seiner Stellungnahme vom 3. März 2022 beantragte das Baudepartement der 
Stadt Zug namens des Stadtrats von Zug, die Beschwerde sei abzuweisen, unter Kosten-
folge zulasten der Beschwerdeführer.
E.
Der Beschwerdegegner 1 (fortan: Bauherr) liess am 22. März 2022 Stellung neh-
men und ersuchen, die Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge 
zulasten der Beschwerdeführer.
F.
Am 23. März 2022 reichte die Baudirektion namens des Regierungsrats des Kan-
tons Zug eine Stellungnahme ein und beantragte, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei 
unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführer vollumfänglich abzuweisen.
G.
Am 18. Mai 2022 wurde ein Augenschein durchgeführt.
H.
Das Baudepartement der Stadt Zug reichte am 28. Juni 2022 eine abschliessende 
Stellungnahme ein, der Bauherr am 1. Juli 2022. Die Beschwerdeführer äusserten sich am 
12. September 2022 noch einmal. In diesem Zusammenhang stellten sie das zusätzliche 
Rechtsbegehren, eventualiter sei das Bewilligungsverfahren an die Vorinstanz, subeven-
tualiter an die Bewilligungsbehörde zur Neubeurteilung zurückzuweisen.
I.
Die Beschwerdeführer gelangten ein weiteres Mal am 26. Januar 2023 an das Ge-
richt, worauf das Baudepartement der Stadt Zug mit Eingabe vom 6. Februar 2023 rea-
gierte.
Das Verwaltungsgericht erwägt:
1.
1.1
Gemäss § 61 Abs. 1 Ziff. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG; 
BGS 162.1) ist gegen Verwaltungsentscheide des Regierungsrats die Beschwerde an das 
Verwaltungsgericht zulässig, soweit die Gesetzgebung den Weiterzug nicht ausnahms-
weise ausschliesst. Ein solcher Ausschluss liegt hier nicht vor. Die Beschwerde wurde 
fristgerecht eingereicht und entspricht den formellen Anforderungen gemäss § 65 VRG. 
Die Beschwerdeführer haben sowohl am Einsprache- als auch am Verwaltungs-


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Urteil V 2022 3
beschwerdeverfahren teilgenommen. Als Eigentümer von Grundstücken, welche an das 
GS F.________ angrenzen, sind sie vom Bauvorhaben besonders berührt und haben ein 
schutzwürdiges Interesse an der Änderung oder Aufhebung des Entscheids des Regie-
rungsrats. Die Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführer ist daher gestützt auf § 62 
Abs. 1 VRG gegeben. Die Beschwerde ist deshalb zu prüfen.
Die Beurteilung erfolgt auf dem Zirkulationsweg gemäss § 29 der Geschäftsordnung des 
Verwaltungsgerichtes (GO VG; BGS 162.11).
1.2
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann jede Rechtsverletzung gerügt wer-
den. Als solche gelten die Nichtanwendung und die unrichtige Anwendung eines Rechts-
satzes, die unrichtige rechtliche Beurteilung einer Tatsache, der Missbrauch oder die 
Überschreitung des Ermessens, die Verletzung einer wesentlichen Verfahrensvorschrift 
sowie die Rechtsverweigerung und -verzögerung. Nicht gerügt werden kann die unrichtige 
Handhabung des Ermessens (§ 63 VRG).
2.
Die Revision vom 22. Februar 2018 des Planungs- und Baugesetzes (nPBG; 
BGS 721.11) sowie die Totalrevision der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz (nV 
PBG; BGS 721.111) sind per 1. Januar 2019 in Kraft getreten. Das vorliegend zu beurtei-
lende Baugesuch SZ-2020-189 wurde am 16. Juli 2020 eingereicht. Am 2. November 
2020 wurden Projektanpassungen vorgenommen. Übergangsrechtlich gelangt daher die 
Bestimmung von § 71a lit. b nPBG zur Anwendung, wonach auf Baugesuche und Sonder-
nutzungspläne in denjenigen Gemeinden, welche ihre Zonenpläne und Bauvorschriften 
noch nicht an die sich an der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der 
Baubegriffe (IVHB) orientierenden Baubegriffe und Messweisen angepasst haben, das 
bisherige Recht Anwendung findet.
3.
3.1
Die Beschwerdeführer bringen vor, die Bauherrschaft habe am 2. November 2020 
abgeänderte Pläne eingereicht. Die Bewilligungsbehörde habe diese Pläne entgegenge-
nommen, ohne dass das Bauprojekt nochmals neu ausgeschrieben und publiziert worden 
sei. Damit seien die Verfahrensvorschriften verletzt worden. Der Regierungsrat führe hier-
zu aus, im vorliegenden Fall habe man es mit einer marginalen Änderung zu tun. Die 
Feststellung des Regierungsrats, dass der Autolift bereits in den Auflageplänen vorhanden 
gewesen sei, sei jedoch sachverhaltswidrig. In den Auflageplänen sei kein Autolift vorge-
sehen gewesen, sondern ausschliesslich eine Erschliessung über die Rampe entlang der 


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Urteil V 2022 3
nordöstlichen Fassade. Im Rahmen der Projektänderung sei schliesslich die Erschliessung 
substanziell geändert und ein Autolift eingebaut worden. Somit werde neu die Liegen-
schaft nicht nur über die Rampe entlang der nordöstlichen Fassade, sondern ebenfalls 
über den Autolift erschlossen. Damit werde das Bauvorhaben in den Grundzügen geän-
dert. Der Regierungsrat anerkenne, dass die Erschliessung zu den Hauptmerkmalen des 
Bauvorhabens zähle und bei deren Änderung eine neue Ausschreibung erforderlich sei. 
Da die Erschliessung sowohl die öffentlichen wie auch die nachbarlichen Interessen 
berühre, müsse das neue und geänderte Bauvorhaben nochmals umfassend publiziert 
werden. Dies gelte umso mehr, wenn man auch noch die anderen Änderungen, die vorge-
nommen worden seien, berücksichtige (vgl. Regierungsratsbeschluss E. 4b), sodass sich 
in der Gesamtsumme eine erhebliche Änderung ergebe, auch wenn die einzelnen Ände-
rungen (mit Ausnahme der Erschliessung), wie dies der Regierungsrat ausführe, für sich 
allein gesehen von geringer Auswirkung seien.
3.2
Nach herrschender Praxis bedarf eine Projektänderung, bei welcher das Bauvor-
haben in seinen Grundzügen gleich bleibt, keines neuen Gesuches. Ein Bauvorhaben gilt 
als in den Grundzügen verändert, wenn seine Hauptmerkmale wie die Erschliessung, der 
Standort, die äusseren Masse, die Geschosszahl, die Geschosseinteilung oder die 
Zweckbestimmung wesentlich verändert werden oder wenn eine Mehrzahl geringer Ände-
rungen dem Bau oder der Anlage eine gegenüber dem ursprünglichen Projekt veränderte 
Identität verleiht. Eine blosse Reduktion der Abmessungen, auch wenn sie beträchtlich ist, 
bedeutet in der Regel noch keine grundlegende Änderung (vgl. Zaugg/Ludwig, Kommentar 
zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 32–32d N 12a).
3.3
Die Beschwerdeführer irren sich, wenn sie vorbringen, der Autolift sei in den Auf-
lageplänen nicht vorhanden gewesen. Den Dokumenten "Grundrisse UG / EG" (BD-
Beil. 23, act. 57) und "Schnitte LS I + QS I" (BD-Beil. 23, act. 60) sowie dem Baueingabe-
plan Umgebung (BD-Beil. 23, act. 65), alle vom 15. Juli 2020, kann der Autolift (UG-EG) 
entnommen werden. An der Erschliessung hat sich seither nichts geändert. Der Vergleich 
der Fassadenpläne Süd-West/Nord-Ost und Nord-West/Süd-Ost vom 15. Juli 2020 (BD-
Beil. 23, act. 62 und 63) bzw. 30. Oktober 2020 (Revisionsdatum; BD-Beil. 23, act. 8 und 
9) lässt, abgesehen davon, dass im Untergeschoss eine Mauer um einen Meter gegen das 
GS I.________ hin verschoben wurde und die dafür erforderlichen Zustimmungen bzw. 
Einverständnisse der davon betroffenen Grundeigentümer vorliegen, keine Änderungen 
erkennen. Diese marginale Planänderung stellt jedoch keine Änderung des Bauprojekts in 
seinen Grundzügen dar. Der Regierungsrat hielt daher zu Recht fest, dass der Stadtrat 


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Urteil V 2022 3
von Zug mit seinem Entscheid bezüglich der Projektänderung weder Recht verletzt noch 
sein Ermessen falsch angewendet hat.
Das Missverständnis der Beschwerdeführer ist wohl auf Folgendes zurückzuführen: Die 
Beschwerdeführer bezogen sich in ihrer Beschwerde an das Verwaltungsgericht vermut-
lich auf Auflagepläne UG und EG vom 23. April 2020, in denen der Autolift tatsächlich 
nicht enthalten war. Ein erstes Baugesuch (ohne Autolift) war im April 2020 eingereicht, 
jedoch wegen Fehlerhaftigkeit kurz nach der Ausschreibung wieder zurückgezogen wor-
den. Die entsprechenden Pläne sind selbstverständlich für das vorliegende Verfahren 
nicht massgebend, sondern die Pläne vom 15. Juli 2020 sowie die geänderten Pläne vom 
30. Oktober 2020.
4.
4.1
Gemäss den Beschwerdeführern kann das Bauprojekt die Anforderungen an die 
gute Einordnung nicht erfüllen. Es bilde einen Fremdkörper. Im Gegensatz zum bestehen-
den Baubestand vermöge sich das Bauprojekt nicht in das Geviert zu integrieren und ver-
stärke den bereits absolut zonenfremden Bau am H.________weg 24 zusätzlich. Die Lie-
genschaft am H.________weg 24 sei selbst ein Fremdkörper und dürfe folglich nicht als 
Massstab für die Beurteilung der guten Einpassung des Bauvorhabens beigezogen wer-
den. Durch sein massiges Volumen und dessen spitzwinklige Ecken erscheine das Ge-
bäude H.________weg 24, welches vor ca. zehn Jahren erbaut worden sei, im Geviert als 
Fremdkörper und sprenge den vorherrschenden Massstab. Insbesondere die lange und 
hohe Südostfassade wirke monumental und ortsfremd. Der Regierungsrat müsse sogar 
auf die Liegenschaft H.________weg 24 verweisen, um zum Entschluss zu gelangen, 
dass eine einheitliche Gebäudezeile geschaffen werde, dies unter Missachtung, dass die 
Liegenschaft H.________weg 24 selbst einen Fremdkörper darstelle. Das Projekt 
H.________weg 26 weise eine hohe 3-geschossige Nordostfassade auf, welche – zonen-
fremd – im Unterabstand zum H.________weg 24 stehe. Die Flächen der beiden Fassa-
den hin zum H.________weg wüchsen so visuell zusammen. Diese grosse Fläche verhin-
dere die in diesem Quartier üblichen Durchblicke, wirke monumental und trenne das Ge-
viert sogar in einen oberen und einen unteren Teil. Das beim H.________weg 26 projek-
tierte Attikageschoss trete auf der Ostseite zudem als Vollgeschoss in Erscheinung und 
verstärke die Riegelwirkung nochmals deutlich. Der beim Attikageschoss ins Volumen ein-
geschnittene Aussenbereich mindere diese Wirkung nicht. Durch das Näherbaurecht zur 
Liegenschaft H.________weg 24 werde das öffentliche Interesse verletzt, indem zwischen 
den Bauten kein ausreichender Durchblick vorhanden sei. Durch den minimalen Grenzab-


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Urteil V 2022 3
stand und die zusätzlich vorgesehene Höhe des Attikageschosses werde durch das Bau-
projekt eine übermässige Nähe zwischen den Gebäuden H.________weg 24 und 26 ge-
schaffen. Die Zone W2B sehe eine solche massive Verdichtung nicht vor. Die Verdichtung 
passe auch nicht ins Quartier. Die bestehende Körnung werde dadurch nicht aufgenom-
men. Durch die grosse Nähe der beiden Gebäude entstehe eine Riegelwirkung, welche 
sich auf rund 40 m erstrecke. Dies sei nicht eine Frage des Schutzes der Aussicht, son-
dern der mangelhaften Einordnung. Eine solche Nähe von zwei solch monumentalen Ge-
bäuden sei in der Umgebung fremd. Es sei gerade die durch den sehr geringen Gebäu-
deabstand entstehende Riegelwirkung, die einer guten Einordnung entgegenstehe und 
den Fremdkörper in der Umgebung bewirke. Die beiden Liegenschaften H.________weg 
26 und 24 seien aufgrund deren Nähe gesamthaft zu betrachten. Auch wenn das Baupro-
jekt H.________weg 26 für sich alleine – was bestritten werde – der Ästhetikklausel genü-
gen würde, vermöge dieses im Zusammenspiel mit der Liegenschaft H.________weg 24 
der Ästhetikklausel nicht mehr zu genügen. Die jeweiligen Nachbarn seien nicht frei, sich 
gegenseitige notwendige Näherbaurechte einzuräumen, sofern das Näherbaurecht öffent-
liche Interessen verletze. Dies sei im vorliegenden Fall gegeben, da einerseits wohnhygie-
nische Aspekte nicht berücksichtigt würden und anderseits eine solch nahe Distanz zwi-
schen zwei Gebäuden quartierfremd sei.
4.2
In seiner Baubewilligung vom 6. April 2021 erwog der Stadtrat von Zug betreffend 
die Einordnung Folgendes: Hinsichtlich Gebäudevolumina, Dachformen, Architekturstil 
und Setzung der Bauten bestehe im Quartier Heterogenität. Zudem weise das Attikage-
schoss gegenüber dem obersten Vollgeschoss die zulässige Grösse auf und dessen 
Rückversetzung werde vom geltenden Recht nicht verlangt. Das Bauvorhaben entspreche 
einer architektonisch stringenten Einzelbauweise in der W2B und liege in keiner Ortsbild-
schutzzone. In der Stellungnahme an den Regierungsrat vom 27. Mai 2021 führte der 
Stadtrat von Zug zudem aus, dass die Liegenschaften in unmittelbarer Umgebung des 
Bauvorhabens mehrheitlich Flachdächer aufweisen würden. Ausserdem passe das projek-
tierte Attikageschoss gestalterisch zu den unterliegenden Geschossen. Das geltende 
Recht sehe keine Rückversetzung dessen vor. Eine solche über das Einordnungsgebot 
einzuführen, scheine im Hinblick auf die Heterogenität des Gevierts nicht erforderlich. 
Schliesslich seien die Architektursprache des Vorhabens stringent und die Setzung des 
Gebäudekörpers mit Blick auf die umliegenden Bauten und den H.________weg gut 
nachvollziehbar. Das Bauprojekt ordne sich im Sinne von § 20 Abs. 1 der Bauordnung der 
Stadt Zug (BO Zug) gut in die Umgebung ein.


8
Urteil V 2022 3
4.3
Der Regierungsrat schloss sich dieser Ansicht an und führte in seinem Beschwer-
deentscheid vom 7. Dezember 2021 aus, im Rahmen des Augenscheins vom 15. Juni 
2021 habe festgestellt werden können, dass die Umgebung um das Baugrundstück 
GS F.________ herum heterogen ausgestaltet sei. Gemäss dem denkmalpflegerischen 
Fachbericht vom 3. August 2020 lasse das Neubauvorhaben keine wesentliche Beein-
trächtigung der Substanz oder der Wirkung der schützenswerten Baudenkmäler am 
H.________weg 13–21 entstehen. Es ergebe sich, dass sich die Ausgestaltung des Neu-
baus ohne Weiteres gut in das bestehende (heterogene) Geviert und Ortsbild einordne. 
Was die Rüge des ungenügenden Durchblicks zwischen den Gebäuden H.________weg 
24 und 26 anbelange, gelte es zunächst zu erwähnen, dass die Aussicht im Grundsatz 
keinen Rechtsschutz geniesse. Die Aussicht werde nämlich (indirekt) durch die Bestim-
mungen über die Geschosszahl, die zulässigen Dachformen und das erlaubte Gebäude-
volumen geschützt. Sodann habe im Rahmen des Augenscheins auch nicht ausgemacht 
werden können, dass das Quartier eine derartige Körnung aufweise, wodurch der in casu 
vorgesehene (verringerte) Gebäudeabstand hierzu erheblich auf- bzw. abfalle. Die von 
den Beschwerdeführern angebrachte Feststellung, wonach die vorgesehene Setzung des 
Neubaus dazu führe, dass eine Riegelwirkung entstehe, sei ein rein subjektives Empfin-
den, auf das sich bei der Beurteilung der Einordnung nicht abstellen lasse. Dass vom 
Grundstück der Beschwerdeführer aus ein gassenähnlicher Eindruck zu entstehen drohe, 
könne für sich allein nicht zur Annahme führen, dass sich das Bauvorhaben im Grundsatz 
nicht einzuordnen vermöge. Es sei nicht nachvollziehbar, inwiefern sich der verbleibende 
Gebäudeabstand derart nachteilig auf die Umgebung auswirke, dass an der Einpassung 
des Neubaus Zweifel begründet würden. Vielmehr müsse dem Bauprojekt zugestanden 
werden, dass seine Formsprache – sowohl was dessen Höhe, Volumen und Fassadenge-
staltung betreffe – gut auf die umliegenden Gebäude abgestimmt sei und sich deswegen – 
wie es § 20 Abs. 1 BO Zug verlange – so in die Umgebung einordne, dass eine gute Ge-
samtwirkung entstehe. Dem Bauherrn könne im Übrigen kein Vorwurf gemacht werden, 
wenn er zum Zweck der Verdichtung von seinen baulichen Möglichkeiten Gebrauch ma-
che. 
4.4
Auch der Bauherr stellt sich auf den Standpunkt, dass das Quartier eine grosse 
Heterogenität aufweise und sich der geplante Neubau zwangslos einordne.
4.5
Gemäss § 20 Abs. 1 BO Zug müssen sich Bauten, Anlagen und Umschwung hin-
sichtlich Lage, Grösse, Gestaltung, Materialisierung und Farbgebung so in die Umgebung 
einordnen, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht. Bei § 20 BO Zug handelt es sich um 


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Urteil V 2022 3
eine positive ästhetische Generalklausel, die sich nicht in einem Verunstaltungsverbot er-
schöpft, das lediglich verlangt, dass ein Bauvorhaben nicht einen stossenden Gegensatz 
zur Nachbarschaft bildet oder nicht auffallend störend in Erscheinung tritt. Die positive äs-
thetische Generalklausel verlangt eine architektonische Gestaltung, welche sich gut in die 
Umgebung einordnet. Die Anforderungen an das Bauvorhaben sind sorgfältig zu begrün-
den, und es darf dabei nicht auf ein beliebiges subjektives Empfinden abgestellt werden. 
Beschwerdeweise muss im Einzelnen dargelegt werden, weshalb mit einer bestimmten 
baulichen Gestaltung weder für das Bauvorhaben noch für die Umgebung eine gute Ge-
staltung erzielt werden kann. Dieser Beurteilung unterliegen alle Bauten, auch wenn die 
übrigen Bau- und Zonenvorschriften eingehalten sind. Die Gestaltungsvorschrift darf aber 
nicht dazu führen, dass für ein bestimmtes Gebiet die Zonenvorschriften ausser Kraft ge-
setzt werden. Erweisen sich nämlich die Auswirkungen der Zonenvorschriften als gestalte-
risch unbefriedigend, so sind die Pläne und Vorschriften zu ändern. Das Einordnungsge-
bot kann nicht bedeuten, dass die Bauherrschaft bei einem Neu- oder Umbau auf die tradi-
tionelle Architektur oder die herkömmliche Quartiergestaltung verpflichtet werden kann 
(VGer ZG V 2009 3 vom 27. März 2009, in: GVP 2009 144 f.).
4.6
Der ästhetische Eindruck eines Bauvorhabens wird durch viele Faktoren mitbe-
stimmt – § 20 Abs. 1 BO Zug nennt Lage, Grösse, Gestaltung, Materialisierung und Farb-
gebung. Von erheblicher Bedeutung sind die Dachform, die Dachneigung, die Dachaus-
richtung, die Fassadengestaltung, die Fassadenfarbe, die Fensterform und -grösse, die 
Gebäudehöhe, das Gebäudevolumen, die Form und Grösse der Balkone sowie die Um-
gebungsgestaltung. Je heterogener sich die Umgebung bezüglich solcher Merkmale prä-
sentiert, umso weniger kann von typischen Charakteristika gesprochen werden und umso 
weniger muss ihnen deshalb ein Bauvorhaben Rechnung tragen. In solchen Fällen wird 
eine vielgestaltige Umgebung bloss um ein weiteres, unterschiedlich gestaltetes Objekt 
ergänzt. Daher gilt, dass die Ästhetikklausel umso stärker wirkt, je einheitlicher die Umge-
bung ist und umso schwächer wirkt, je heterogener die Umgebung ist. Obwohl die positive 
Ästhetikklausel eine bestimmte Einordnung oder Einpassung der Baute oder des Bauteils 
zum Ziel hat, ist ihre Wirkung vorerst eine negative. Die Ästhetikklausel soll verhindern, 
dass ein Bauvorhaben ein (homogenes) Erscheinungsbild einer bestimmten Zone durch-
brechen oder diese in ihrer Gesamtwirkung stören kann. Sie lässt indes nicht zu, dass po-
sitiv nur eine bestimmte Gestaltung und eine bestimmte architektonische Qualität verlangt 
werden kann. Aus der Ästhetikklausel lässt sich auch nicht generell das Gebot ableiten, 
die in der Nachbarschaft bestehenden Baumaterialien, Formen und Farben zu überneh-
men. Die Forderung nach einer guten Einordnung verlangt keine völlige Vereinheitlichung 


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Urteil V 2022 3
bezüglich des Baumaterials und der Bauform. Dies gilt umso mehr, wenn aufgrund einer 
Gesamtbetrachtung eines Quartiers von einer geringen Einheitlichkeit der umliegenden 
Bauten auszugehen ist.
4.7
Die Frage, ob eine gute Gesamtwirkung erzielt wird, ist im Einzelfall anhand der 
konkreten Verhältnisse zu prüfen (BGer 1C_115/2011 vom 17. Mai 2011 E. 3.3). Der 
kommunalen Baubewilligungsbehörde kommt bei der Beurteilung der Einordnung eines 
Bauprojekts in Bezug auf die ästhetische Würdigung der örtlichen Verhältnisse ein durch 
die Gemeindeautonomie geschützter Entscheidungs- und Ermessensspielraum zu 
(BGer 1C_116/2018 vom 26. Oktober 2018 E. 4.4; 1C_5/2016 vom 18. Mai 2016 E. 5.3; 
1C_92/2015 vom 18. November 2015 E. 3.1.3). Ist der Einordnungsentscheid einer kom-
munalen Behörde nachvollziehbar, beruht er mithin auf einer vertretbaren Würdigung der 
massgebenden Sachumstände, so haben die Rechtsmittelinstanzen diesen zu respektie-
ren und dürfen das Ermessen der kommunalen Behörde nicht durch ihr eigenes ersetzen 
(BGer 1C_39/2012 vom 2. Mai 2012 E. 2.3.2; 1C_495/2011 vom 14. März 2012 E. 4.3).
4.8
Die Parteien sind sich einig, dass die Umgebung des GS F.________ nicht homo-
gen, sondern heterogen bebaut ist. Unterschiedliche Bauten sind erkennbar. Es ist somit 
bezüglich Architektur des Neubaus nicht auf eine vorgegebene besonders homogene Ge-
staltung des Quartiers Rücksicht zu nehmen. Die Beschwerdeführer bringen jedoch vor, 
sowohl das Bauprojekt als auch das Gebäude H.________weg 24 seien Fremdkörper, 
welche sich nicht in das Quartier integrieren würden. Sie begründen dies im Wesentlichen 
damit, die 3-geschossige Nordostwand des Projekts H.________weg 26 stehe im Unter-
abstand zum H.________weg 24, weshalb die Flächen der beiden Fassaden hin zum 
H.________weg visuell zusammenwüchsen. Diese grosse Fläche verhindere die in die-
sem Quartier üblichen Durchblicke und wirke monumental, und es werde eine übermässi-
ge Nähe zwischen den Gebäuden H.________weg 24 und 26 geschaffen, was nicht ins 
Quartier passe. Durch die in der Umgebung fremde grosse Nähe entstehe eine Riegelwir-
kung und eine mangelhafte Einordnung. Das Zusammenspiel mit der Liegenschaft 
H.________weg 24 vermöge der Ästhetikklausel nicht mehr zu genügen. 
Die Beschwerdeführer stören sich somit weniger an der Lage, der Materialisierung oder 
der Farbgebung des Bauprojekts als vielmehr an der Gestaltung und der Dimension der 
Nordostfassade des Projekts H.________weg 26, welche, so die Beschwerdeführer, im 
Zusammenspiel mit der Fassade des Hauses H.________weg 24 zu einer unerwünschten 
Riegelwirkung und einer mangelhaften Einordnung führe.


11
Urteil V 2022 3
4.9
Die Nordostfassade des geplanten Neubaus kann wie folgt beschrieben werden: 
Der Neubau weist ab dem Erdgeschossfussboden eine Höhe von 9,60 m auf. Das Erdge-
schoss erstreckt sich ab der südöstlichen Ecke des Gebäudes auf einer Länge von 15 m 
in Richtung Nordwesten. Anschliessend folgt eine durchschnittlich 3 m breite Aussentrep-
pe, an deren oberen Ende ein Durchblick mit einer Höhe von 1,9 m vorhanden ist. Abge-
schlossen wird die Treppe von einer 40 cm dicken, von Nordosten gegen Südwesten 
führenden Wand. Die Nordostwände sowohl des Obergeschosses als auch des Attikage-
schosses erstrecken sich ab der südöstlichen Ecke des Gebäudes auf einer Länge von 
17,2 m in Richtung Nordwesten, wobei das Obergeschoss noch eine Auskragung auf-
weist, welche die Terrasse 2 des Dachgeschosses bildet. 
Es ist somit festzustellen, dass sich weniger die Breite des Erdgeschosses als vielmehr 
die Breite des Obergeschosses und insbesondere die Breite des Attikageschosses negativ 
auf die Grundeigentümer, welche nordöstlich des Bauprojekts wohnen, auswirken. 
Der Bestandesbau hat eine nordöstliche Fassadenlänge von 11,8 m, und seine Höhe be-
trägt 6,3 m. Die Nordostfassade des Gebäudes H.________weg 24 ist 26,2 m lang. Die-
ses Gebäude reicht auf der der Liegenschaft H.________weg 26 zugewandten Seite auf 
eine ca. 4 m tiefere Höhe als das auf dem GS F.________ geplante Gebäude. Rund 6 m 
von der Südostfassade zurückversetzt folgt bei der Liegenschaft H.________weg 24 das 
ca. 2,8 m hohe Attikageschoss mit einer Auskragung in Richtung Nordosten. Die Distanz 
zwischen der Südostfassade des Gebäudes H.________weg 24 und der Nordwestfassade 
des Bauprojekts auf GS F.________ soll zukünftig rund 7 m betragen. Die Distanz zwi-
schen dem Gebäude H.________weg 24 und dem Bestandesbau auf GS F.________ be-
trägt heute rund 10,6 m.
4.10
Attikageschosse sind auf Flachdächern aufgesetzte, zusätzliche und verkleinerte 
Geschosse. Gemäss § 8 Abs. 2 aV PBG liegt ein Dachgeschoss über einem Flach- oder 
unter einem Mansarden- oder Tonnendach. Das Dachgeschoss zählt als Vollgeschoss, 
wenn a) dessen Grundfläche samt verglasten Terrassen mehr als 60 % der Grundfläche 
des obersten Vollgeschosses, einschliesslich allfälliger verglaster Balkone, ausmacht; b) 
seine Dachfläche mehr als 80 % der Deckenfläche des obersten Vollgeschosses beträgt. 
Die Einhaltung dieser Masse bewirkt, dass das Attika- bzw. Dachgeschoss nicht als Voll-
geschoss zählt. Sinn der Massvorschriften ist es, dass sich ein Attikageschoss in seiner 


12
Urteil V 2022 3
baulichen Erscheinung dem darunter liegenden Vollgeschoss unterordnet und deshalb 
nicht als Vollgeschoss bzw. weniger als ein Vollgeschoss wahrgenommen wird. An Hang-
lagen wie hier führt die Flächenbegrenzung nun aber häufig und verständlicherweise dazu, 
dass die dadurch erforderliche Rückversetzung des Attikageschosses hangaufwärts er-
folgt, um in der Hauptblickrichtung (hangabwärts) eine grössere freie Fläche zu erhalten. 
Dies wiederum hat zur Folge, dass auf der Hausrückseite in der Regel auf der ganzen 
vorgesehenen Breite des Gebäudes – inklusive Attikageschoss – eine Wand entsteht, ins-
besondere wenn das Attikageschoss auf dieser Seite nicht zurückversetzt wird, was auch 
nicht vorgeschrieben ist. Das kann durchaus als eine Art Riegel wahrgenommen werden, 
auch wenn im vorliegenden Fall zu berücksichtigen ist, dass aufgrund der Dimension und 
Lage des GS F.________ praktisch vorgegeben ist, dass die breite Seite eines Neubaus 
zum H.________weg hin entsteht. Nachdem aber, wie vorangehend festgestellt, die 
Massvorschriften für Attikageschosse dazu führen sollen, dass ein Attikageschoss weniger 
als ein Vollgeschoss wahrgenommen wird, kann ohne Weiteres auch darauf geschlossen 
werden, dass mit den entsprechenden Regelungen insbesondere an Hanglagen den 
Nachbarn eines Gebäudes in der Hauptblickrichtung ein gewisser Durchblick belassen 
werden soll, und zwar insbesondere dahinter bzw. hangaufwärts domizilierten Nachbarn – 
wie dies im Übrigen mit der Gestaltung des Attikageschosses der Liegenschaft 
H.________weg 24 durchaus erreicht wird.
4.11
Im vorliegenden Fall wird die von den Beschwerdeführern bemängelte Riegel-
wirkung durch das zulasten des GS J.________ bestehende Näherbaurecht verstärkt. Ob 
dieses Näherbaurecht überhaupt angewendet werden darf, wird später zu prüfen sein. 
Ohne das Näherbaurecht müsste zur Parzellengrenze ein Abstand von 5 m statt wie vor-
gesehen von 1 m eingehalten werden. Das im Unterabstand geplante, privilegierte Attika-
geschoss widerspricht den hiervor dargelegten Grundsätzen, wonach den Nachbarn eines 
Gebäudes wenn möglich in der Hauptblickrichtung ein gewisser Durchblick belassen wer-
den soll. Es ist einzig das Näherbaurecht, welches dazu führt, dass nicht nur das Oberge-
schoss, sondern auch das Attikageschoss vier Meter näher an das Gebäude 
H.________weg 24 heranrückt und dort den Durchblick entsprechend verringert. Das kann 
den Beschwerdeführern aufgrund der oben gemachten Erwägungen nicht zugemutet wer-
den. Der Bauherr wäre im Gegenteil zu verpflichten gewesen, in Bezug auf das Attikage-
schoss den gesetzlich vorgeschriebenen Grenzabstand einzuhalten und zumindest auf 
dieser Ebene auf das ihm gewährte Näherbaurecht zu verzichten. Da dies nicht gemacht 
wurde, ist festzustellen, dass mit der vom Bauherrn gewählten Lösung keine ausreichend 
gute Gesamtwirkung entsteht, weshalb die Vorschrift von § 20 Abs. 1 BO Zug als nicht er-


13
Urteil V 2022 3
füllt bezeichnet und dem Regierungsrat diesbezüglich die unrichtige rechtliche Beurteilung 
einer Tatsache und damit eine Rechtsverletzung vorgeworfen werden muss. Die Be-
schwerde erweist sich daher in diesem Punkt als begründet, weshalb in Gutheissung der 
Beschwerde die Baubewilligung aufgehoben werden muss. Bezüglich des Attikageschos-
ses hat der Bauherr daher auf das Näherbaurecht zu verzichten.
4.12
Bei diesem Ausgang des Verfahrens in Bezug auf die Frage der Einordnung und 
angesichts der Feststellung, dass – zumindest auf der Höhe des Attikageschosses – der 
gesetzlich vorgeschriebene Grenzabstand einzuhalten ist, braucht nicht geklärt zu werden, 
welchen Einfluss der § 29 nV PBG im vorliegenden Fall auf die Beurteilung der Einord-
nung unter Umständen haben könnte. Gemäss § 29 Abs. 1 nV PBG dürfen die Grenzab-
stände – mit Ausnahme gegenüber der Nichtbauzone – unter Wahrung des Gebäudeab-
stands durch Vereinbarung eines Näherbau- oder Grenzbaurechts durch die betroffenen 
Nachbarn reduziert oder aufgehoben werden. Dies bedeutet, dass das neue Recht die Un-
terschreitung des Gebäudeabstands im Grundsatz verbietet. In Zonen mit einer maxima-
len Gebäudelänge dürfen Grenzabstände: a) mit Unterschreitung des Gebäudeabstands 
durch Vereinbarung eines Näherbaurechts der beiden direkt betroffenen Nachbarschaften 
reduziert werden, sofern die Reduktion des jeweiligen Grenzabstands zur einen 
Grundstücksgrenze auf der gegenüber liegenden Grundstücksgrenze im gleichen 
Umfang kompensiert wird [was vorliegend nicht der Fall ist]; b) durch Vereinbarung ei-
nes gegenseitigen Grenzbaurechts durch die betroffene Nachbarschaft aufgehoben wer-
den. Dieses neue Recht findet vorliegend allerdings gar noch nicht Anwendung (s. dazu 
E. 2 hiervor).
5.
5.1
Aus den vorangegangenen Erwägungen ergibt sich im Umkehrschluss, dass die 
Ausgestaltung des Obergeschosses und des Erdgeschosses einer guten Gesamtwirkung 
des Bauprojekts nicht entgegensteht. Das Bauvorhaben ordnet sich – unter Vorbehalt der 
hiervor verlangten Rückversetzung des Attikageschosses – städtebaulich und architekto-
nisch gut in das heterogene Orts- und Landschaftsbild ein.
5.2
Das Erdgeschosses bzw. die auf dieser Höhe geplante Treppe und die Mauer so-
wie das Obergeschoss kann in der vom Bauherrn gewählten Ausdehnung jedoch nur dann 
umgesetzt werden, wenn das dafür in Anspruch genommene Näherbaurecht tatsächlich 
gültig ist. Das mit Kaufvertrag vom 1. Juli 1954 vereinbarte Näherbaurecht hat folgenden 
Wortlaut: 


14
Urteil V 2022 3
"4. Der Verkäufer räumt dem Käufer das Recht ein, auf G.B.P.Nr. F.________ bei der 
südwestlichen Parzellengrenze bei einer weitern Überbauung nur einen Grenzabstand 
von 1 m einzuhalten, was im Grundbuch z.G. von G.B.P.No.F.________ und z.L. von 
G.B.P.Nr. J.________ als Näherbaurecht einzutragen ist." 
5.3
Die Beschwerdeführer bringen vor, das Näherbaurecht, welches der Bauherr ge-
genüber der Liegenschaft H.________weg 24 in Anspruch nehme, dürfe nicht mehr an-
gewendet werden. Es sei aufgrund des klaren Wortlautes nicht mehr gültig und berechtige 
nicht, den kleinen Grenzabstand von 5 m zu unterschreiten. Das Näherbaurecht werde 
nämlich nur für die einmalige Überbauung der berechtigten Parzelle begründet. Der da-
malige Vertrag aus dem Jahre 1954 halte ausdrücklich fest: "bei einer weitern Überbau-
ung". Die berechtigte Parzelle GS F.________ sei mit einer Baute im Jahre 1962 über-
baut worden. Mit dieser Überbauung sei das Näherbaurecht, welches nur einmalig ge-
währt werde, konsumiert worden. Das Näherbaurecht könne somit nur einmalig bei einer 
erstmaligen Überbauung beansprucht werden. Die Folgerung des Regierungsrats, wonach 
in notwendiger Klarheit hervorgehe, "dass das vorliegende Näherbaurecht genereller Na-
tur sei", sei schlichtweg willkürlich.
5.4
Der Regierungsrat erwog diesbezüglich, die Zustimmung zu einem Näherbaurecht 
könne nicht nur generell, sondern auch projektbezogen erteilt werden. Von einem projekt-
bezogenen Näherbaurecht spreche man, wenn der belastete Nachbar seine Zustimmung 
an ein genau definiertes Bauvorhaben knüpfe und damit sicherstellen wolle, dass nur sol-
che Bauten und Anlagen im Abstandsbereich erstellt würden, wie sie geplant und bewilligt 
worden seien. Davon zu unterscheiden sei das generelle, im Grundbuch eingetragene 
Näherbaurecht, womit sich der jeweilige Eigentümer des Nachbargrundstücks verpflichte, 
Gebäude im Abstandsbereich im Voraus und generell zu dulden. Üblicherweise gehe ei-
nem projektbezogenen Näherbaurecht ein Dienstbarkeitsvertrag mit beigelegten Projekt-
plänen voraus. Allein der Umstand, dass im vorliegenden Fall dem Vertrag keine Projekt-
pläne beigelegen hätten bzw. auch kein Verweis auf ebensolche vorliege, spreche bereits 
dafür, dass zum Zeitpunkt seines Abschlusses ein generelles Näherbaurecht vereinbart 
worden sei. Im Übrigen vermöge es auch nicht zu überzeugen, dass alleine aus dem 
Wortlaut "bei einer weiteren Überbauung" eine Projektbezogenheit herausgelesen werden 
könne. "Einer" sei grammatikalisch gesehen ein unbestimmter Artikel und beziehe sich in 
vorliegender Wortzusammenstellung nicht unweigerlich auf eine Quantifizierung. Die For-
mulierung müsse vielmehr so verstanden werden, dass das Näherbaurecht grundsätzlich 


15
Urteil V 2022 3
"bei weiterer Überbauung" des Grundstücks gewährt werde, nicht etwa nur für die "nächs-
te Überbauung". Nach dem Gesagten gehe somit in notwendiger Klarheit hervor, dass das 
vorliegende Näherbaurecht genereller Natur sei; insbesondere aufgrund des grundsätzli-
chen Bestands und Charakters des Grundbucheintrags, des Nichtvorliegens projektbezo-
gener Pläne im Kaufvertrag, der fehlenden Einwendung gegen das Bauvorhaben der 
Grundeigentümerschaft des belasteten Grundstücks (GS J.________) sowie des Wort-
lauts des Näherbaurechts. Dem Näherbaurecht komme folglich nach wie vor Gültigkeit zu. 
Mit einem Grenzabstand von 1 m gegenüber GS J.________ halte sich der projektierte 
Neubau denn auch genau an dessen Inhalt. 
5.5
Der Stadtrat von Zug stellt sich auf den Standpunkt, eine auf ein bestimmtes Pro-
jekt bezogene Dienstbarkeit könne bereits aufgrund des Wortlautes nicht gemeint sein. 
Aus dem Wesen einer Grunddienstbarkeit folge zudem, dass sie grundsätzlich auf unbe-
stimmte Zeit abgeschlossen werde. Aufgrund der Formulierung könne nicht angenommen 
werden, das Näherbaurecht sei auflösend bedingt erteilt worden. 
5.6
Gleich sieht dies der Bauherr. Er weist darauf hin, dass bei der Auslegung der 
Dienstbarkeit der Begriff "bei einer weiteren Überbauung" im Fokus stehe. Schon vom 
Wortlaut her sei klar, dass hier kein Zahlpronomen (Numerale) gemeint sei, sondern der 
unbestimmte Artikel verwendet worden sei. Die bestimmten Zahlpronomen erkenne man 
daran, dass sie sich auch in Ziffern schreiben liessen (vgl. Walter Heuer et. al., Richtiges 
Deutsch, 33. Auflage, Zürich 2021, Rz. 247). Bereits der Umstand, dass Näherbaurechte 
als Grunddienstbarkeiten ausgestaltet würden, lasse darauf schliessen, dass diese dauer-
haft gelten sollten und damit bei jeder weiteren Überbauung des berechtigten Grundstücks 
in Anspruch genommen werden dürften. Es sei somit davon auszugehen, dass Näherbau-
rechte üblicherweise von vernünftigen Parteien generell und nicht projektbezogen errichtet 
würden. Hätten die Parteien im genannten Kaufvertrag von der üblichen Art der Näherbau-
rechte tatsächlich bewusst abweichen wollen, hätten sie dies ausdrücklich getan. Zu den-
ken wäre an Formulierungen wie "einmalige Überbauung" oder "einzige Überbauung". 
Weiter hätte die Dienstbarkeit mit einer Löschungsanweisung nach Ausübung versehen 
werden können. Beides sei vorliegend nicht erfolgt. Dies aus gutem Grund. Die Parteien 
seien damals von einem generellen Näherbaurecht ausgegangen, zumal das heute beste-
hende Gebäude erst einige Jahre nach Begründung der Dienstbarkeit erstellt worden sei – 
die Baubewilligung sei am 26. Mai 1961 erteilt worden – und diese Projektwahl noch nicht 
bekannt gewesen sei. Es sei also nicht projektbezogen und ausdrücklich nur für dieses ei-
ne Projekt gewährt worden. 


16
Urteil V 2022 3
5.7
Zur Errichtung einer Grunddienstbarkeit bedarf es der Eintragung in das Grund-
buch (Art. 731 Abs. 1 ZGB). Das Rechtsgeschäft über die Errichtung einer Grunddienst-
barkeit bedarf zu seiner Gültigkeit zudem der öffentlichen Beurkundung (Art. 732 Abs. 1 
ZGB). Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrag deutlich ergeben, ist dieser für 
den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Im Rahmen des Eintrags 
kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit aus ihrem Erwerbsgrund oder aus der Art ergeben, 
wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist 
(Art. 738 Abs. 2 ZGB). Den Umfang einer Grunddienstbarkeit zu bestimmen erhält immer 
dann Bedeutung, wenn der belastete Eigentümer sich durch die Ausübung des Berechtig-
ten über Gebühr eingeschränkt fühlt. Massgebend ist in erster Linie der Wortlaut des 
Grundbucheintrags. Wenn sich Rechte und Pflichten aus diesem Wortlaut deutlich erge-
ben, so ist dieser uneingeschränkt massgebend. Im Gegensatz zum Grundbucheintrag, 
der in Stichworten eine Umschreibung der Grunddienstbarkeit abgibt, enthält der Bestel-
lungsakt in der Regel eine wesentlich umfassendere Umschreibung der Dienstbarkeit. Der 
Bestellungsakt ist gemäss Gesetzeswortlaut ein öffentlich beurkundeter Dienstbarkeitsver-
trag. Der Inhalt des Vertrags bestimmt sich nach dem übereinstimmenden Willen der Par-
teien. Nur wenn dieser wirkliche Wille der Parteien unbewiesen ist, ist der Vertrag nach 
dem Vertrauensgrundsatz auszulegen (Etienne Petitpierre, in: Basler Kommentar, Zivilge-
setzbuch II, 7. Aufl. 2023, Art. 738 N 1 ff.).
5.8
Die Zustimmung zum Näherbaurecht kann projektbezogen oder in genereller Form 
erteilt werden. Verpflichtet sich der Nachbar dazu, Gebäude im Grenzabstand losgelöst 
von einem genau definierten Bauprojekt zu dulden, spricht man von einem generellen 
Näherbaurecht. Liegt kein generelles Näherbaurecht vor, ist in einem nächsten Schritt zu 
prüfen, ob ein projektbezogenes Näherbaurecht eingeräumt worden war. Von einem sol-
chen projektbezogenen Näherbaurecht ist auszugehen, wenn der belastete Nachbar seine 
Zustimmung an ein genau definiertes Bauvorhaben knüpft. Das projektbezogene Näher-
baurecht will insbesondere sicherstellen, dass nur solche Bauten und Anlagen im Ab-
standsbereich erstellt werden, wie sie geplant und dem Bauherrn bewilligt wurden. Regel-
mässig werden deshalb einem projektbezogenen Näherbaurecht von beiden Nachbarn un-
terschriebene Baupläne beigefügt, oder aber es wird im Grundbuch auf Baupläne verwie-
sen. Wird ein Gebäude gestützt auf das erteilte projektbezogene Näherbaurecht erstellt, 
ist grundsätzlich nur das den Plänen zugrunde liegende Projekt als von der Näherbau-
rechtsvereinbarung abgedeckt zu betrachten (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, Zürcher Pla-
nungs- und Baurecht, Band II, 6. Aufl. 2019, S. 1098).


17
Urteil V 2022 3
5.9
Im Grundbuch ist die Dienstbarkeit wie folgt eingetragen: "Näherbaurecht 
ID.1000/056244, z.L. LIG Zug/J.________". Daraus ist der tatsächliche Gehalt der Dienst-
barkeit nicht zu entnehmen. Es ist daher auf den Erwerbstitel, namentlich auf den Kaufver-
trag vom 1. Juli 1954, abzustellen (Wortlaut des darin enthaltenen Näherbaurechts: s. E. 
5.2).
5.10
Die Auslegung des vorliegenden Näherbaurechts durch den Regierungsrat ist ver-
tretbar und nachvollziehbar. Auch für das Gericht liegt es auf der Hand, dass mit dem Wort 
"einer" im Zusammenhang mit "einer weitern Überbauung" nicht ein Zahlwort, das eine 
Menge bezeichnet, gewählt wurde, sondern dieses Wort als unbestimmter Artikel einge-
setzt wurde, was dazu führt, dass das Näherbaurecht nicht nur für die einmalige Überbau-
ung der berechtigten Parzelle gilt, sondern für sämtliche Bauprojekte auf dem GS 
F.________, solange die Dienstbarkeit besteht. Es ist den Beschwerdegegnern ohne Wei-
teres zuzustimmen, dass die Parteien des Kaufvertrags vom 1. Juli 1954 mit klaren For-
mulierungen zum Ausdruck gebracht hätten, wenn sie das Näherbaurecht projektbezogen 
errichtet hätten; diesfalls wären dem Dienstbarkeitsvertrag zudem wohl Projektpläne bei-
gelegt worden. Vermutlich wäre ein projektbezogenes Näherbaurecht auch gar nicht ins 
Grundbuch eingetragen worden. Es kommt die auffällige Tatsache hinzu, dass die Bau-
bewilligung für das heute am H.________weg 26 bestehende Gebäude erst sieben Jahre 
nach der Begründung der Dienstbarkeit erteilt wurde und daher zu letzterem Zeitpunkt mit 
Sicherheit noch kein genau definiertes Bauvorhaben bestand, worauf überhaupt hätte Be-
zug genommen werden können. Darauf, dass es sich hier um ein generelles und nicht um 
ein projektbezogenes Näherbaurecht handelt, deutet im Weiteren insbesondere auch der 
Umstand hin, dass die jetzigen Grundeigentümer des GS J.________ im Zusammenhang 
mit dem umstrittenen Bauprojekt auf der Liegenschaft H.________weg 26 nicht als Partei-
en auftreten und somit die sie belastende Dienstbarkeit nicht bestreiten bzw. diesbezüglich 
keine Vorbehalte anbringen. Es ist somit nicht zu beanstanden, dass der Regierungsrat 
erwog, dass das vorliegende Näherbaurecht genereller Natur sei und ihm folglich nach wie 
vor Gültigkeit zukomme.
6.
6.1
Die Beschwerdeführer bringen vor Verwaltungsgericht erstmals in ihrer abschlies-
senden Stellungnahme vom 12. September 2022 vor, die Nähe und der Schutz der denk-
malgeschützten Bauten am H.________weg 13–19 sei im Rahmen der Baubewilligung zu 
berücksichtigen. Entgegen der Ansicht der Baubewilligungsbehörde sowie des Regie-


18
Urteil V 2022 3
rungsrats würden die denkmalgeschützten Bauten insbesondere durch die voluminöse 
Ausgestaltung des Bauprojekts kumuliert durch das nicht mehr tolerierbar ausgenutzte 
(und ohnehin verwirkte) Näherbaurecht zwischen den Liegenschaften H.________weg 24 
und 26 erdrückt und abgewertet. Denn bei den denkmalgeschützten Bauten werde es 
nicht möglich sein, durch eine Erhöhung der Geschosszahl den gravierenden Aussichts-
verlust wettzumachen. Die Riegelwirkung zwischen den Gebäuden am H.________weg 
24 und 26 trage ergänzend dazu bei, dass die denkmalgeschützten Bauten deutlich an 
Bedeutung verlören und deren Wahrnehmung massiv leide. Durch das Bauprojekt würden 
die denkmalgeschützten Bauten herabgestuft und der Sinn und Zweck des Denkmalschut-
zes übergangen. Auch aus Gründen des Denkmalschutzes könne das vorliegende Bau-
werk nicht genehmigt werden.
6.2
Diesbezüglich ist darauf hinzuweisen, dass das Amt für Raum und Verkehr des 
Kantons Zug – gestützt auf den denkmalpflegerischen Fachbericht vom 3. August 2020 – 
in seiner Stellungnahme vom 28. August 2020 konstatiert, dass das Neubauvorhaben kei-
ne wesentliche Beeinträchtigung der schützenswerten Baudenkmälern am 
H.________weg 13–21 entstehen lasse. Es stehe in einiger Entfernung zu den schüt-
zenswerten Terrassenhäusern. Sodann befinde sich zwischen diesen und dem Bauvorha-
ben bereits ein grösserer Neubau (jener auf GS J.________). Auch zur schützenswerten 
Garage der Villa L.________ bestehe ein grösserer Abstand. Daher würden sich aus 
denkmalpflegerischer Sicht Auflagen erübrigen. 
6.3
Amtsberichte einer fachkundigen Amtsstelle sind zwar keine eigentlichen Gutach-
ten, ihnen kommt indessen die gleiche Beweiskraft zu (vgl. Marco Donatsch, in: Kommen-
tar zum VRG des Kantons Zürich, 3. Aufl. 2014, § 60 N 14). Die Beschwerdeführer bringen 
nichts Substanzielles gegen die Expertise des Amts für Denkmalpflege und Archäologie 
des Kantons Zug vor, weshalb darauf abgestützt werden kann. Aus denkmalpflegerischer 
Sicht steht dem Bauprojekt nichts entgegen, umso mehr als, wie festgestellt, sich der 
Durchblick durch das verlangte grössere Abrücken des Attikageschosses von der Grenze 
zwischen dem GS F.________ und dem GS K.________ durchaus verbessern wird.
7.
7.1
Ebenfalls erstmals bringen die Beschwerdeführer vor Verwaltungsgericht in ihrer 
abschliessenden Stellungnahme vor, die Bewilligungsbehörde halte in der Baubewilligung 
vom 6. April 2021 (Ziff. 11) fest, dass die fassadenstrukturierenden Decken und Wände in 
ihrer Dimension vereinheitlicht werden sollen. Die Materialwahl und die Farbgebung seien 


19
Urteil V 2022 3
vor Baubeginn mit dem Baudepartement zu bestimmen. Weiter halte die Baubewilligung 
(vgl. Ziff. 12) fest, dass die Umgebungsgestaltung sehr schematisch erfolgt sei und ein de-
taillierter Umgebungsgestaltungsplan mit Angaben zur Gestaltung, Gefälle, Höhenkoten, 
Bepflanzung, bestehende, neue und zu fällende Bäume, Spiel- und Aufenthaltsbereich etc. 
einzureichen sei. Diese Aussagen aus der Baubewilligung legten nahe, dass die Material-
wahl und die Farbgebung, aber auch der Umgebungsplan zumindest im konkreten Fall re-
levant seien, nicht zuletzt, weil diese für die Beurteilung der guten Einpassung in die Um-
gebung entscheidend seien. Seien diese – derzeit fehlenden – Angaben aber im konkre-
ten Fall relevant für die Gesamtbeurteilung des Bauvorhabens und dessen Einpassung in 
die Umgebung, handle es sich dabei nicht um technische Pläne oder Angaben, welche im 
Sinne von § 30f aV PBG in der Baubewilligung vorbehalten bzw. bei Baufreigabe vorliegen 
müssten, sondern solche Pläne und Angaben müssten bereits bei der Baubewilligung vor-
liegen und deren Bestandteil sein. Die Beschwerdeführer hätten sich zu diesen Punkten 
noch nicht äussern, diese somit auch nicht im Rahmen des Beschwerdeverfahrens vor-
bringen können. Dadurch werde den Beschwerdeführern das rechtliche Gehör entzogen. 
Folgerichtig müsse die Angelegenheit an den Regierungsrat bzw. direkt an die Stadt Zug 
zur ergänzenden Sachverhaltsfeststellung – konkret der Einholung von detaillierten Anga-
ben zur Vereinheitlichung der fassadenstrukturierenden Decken, der Materialwahl, Farb-
gebung und Umgebungsgestaltung – und in der Folge zur Neubeurteilung zurückgewiesen 
werden.
7.2
In Ziff. 11 der Erwägungen der Baubewilligung stellt der Stadtrat von Zug fest, das 
Bauvorhaben erfülle in gestalterischer Hinsicht die Anforderung an § 20 BO Zug. Die fas-
sadenstrukturierenden Decken und Wände sollten jedoch in ihrer Dimension vereinheitlicht 
werden. Die Materialwahl und die Farbgebung seien vor Baubeginn mit dem Baudeparte-
ment zu bestimmen. Und in der anschliessenden Ziff. 12 wird ausgeführt, die Umgebungs-
gestaltung sei sehr schemenhaft gestaltet. Es sei ein detaillierter Umgebungsgestaltungs-
plan mit Angaben zur Gestaltung, Höhenkoten, Bepflanzung, bestehende neue und zu fäl-
lende Bäume, Spiel- und Aufenthaltsbereich etc. einzureichen. Letzteres wurde denn auch 
im Beschlussdispositiv unter B.3.1 festgelegt.
7.3
Als Detailfragen, die einem nachträglichen Verfahren vorbehalten werden können 
und in der Regel erst auf den Baubeginn hin geklärt werden müssen, gelten nach der Pra-
xis insbesondere u.a.:
- die Farbgebung der Fassade und die Putzstruktur;
- die Materialien der Bedachung und Fassadenverkleidung;


20
Urteil V 2022 3
- der Umgebungsplan, sofern er nicht – etwa bei Arealbebauungen – für die Gesamt-
betrachtung des Projekts entscheidend ist (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, Band I, 
a.a.O., S. 394).
Auch nach zugerischer Baubewilligungspraxis ist es durchaus üblich und nicht zu bean-
standen, dass die Details bezüglich der Farben und Materialien, aber auch bezüglich der 
Umgebungsgestaltung, während des Bauprozesses zwischen der Bauherrschaft und den 
Baubewilligungsinstanzen abgesprochen werden. In dieser Phase des Bauprozesses ist 
es weder üblich noch vorgesehen, dass die allenfalls einspracheberechtigten Nachbarn 
nochmals ins Verfahren einbezogen werden. Die Beschwerdeführer zeigen denn auch 
nicht auf – und es ist auch nicht ersichtlich –, dass die Materialwahl, die Farbgebung und 
der Umgebungsplan im vorliegenden Fall besonders relevant wären, auch nicht in Bezug 
auf die Frage der Einordnung. Die entsprechende Rüge erweist sich als unbegründet.
8.
Zusammengefasst ergibt sich, dass der Regierungsrat Recht verletzt hat, indem er 
im angefochtenen Beschluss vom 7. Dezember 2021 die Baubewilligung schützte. Somit 
sind die Baubewilligung und der Beschwerdeentscheid vom 7. Dezember 2021 in Gutheis-
sung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde aufzuheben. Der Bauherr wird ein neues Bau-
projekt ausarbeiten müssen, bei dem das Attikageschoss den gesetzlich vorgeschriebe-
nen Grenzabstand einzuhalten hat. 
9.
9.1
 Im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht trägt die unterliegende Partei die Kos-
ten (§ 23 Abs. 1 Ziff. 3 VRG). Dem Regierungsrat darf das Gericht jedoch keine Kosten 
belasten (§ 24 Abs. 1 VRG). Der Stadtrat von Zug erfüllt keines der Tatbestandselemente 
von § 24 Abs. 2 VRG, weshalb auch ihm keine Gerichtskosten auferlegt werden. Es wird 
eine Spruchgebühr von Fr. 3'500.– festgelegt, welche vom unterliegenden Bauherrn zu 
bezahlen ist. 
9.2
Im Rechtsmittelverfahren ist der ganz oder teilweise obsiegenden Partei zulasten 
der unterliegenden Partei eine Parteientschädigung nach Massgabe ihres Obsiegens zu-
zusprechen (§ 28 Abs. 2 VRG). Hier obsiegen die von einem Rechtsanwalt vertretenen 
Beschwerdeführer vollständig. Die unterliegenden Beschwerdegegner haben dem Be-
schwerdeführer somit eine Parteientschädigung auszurichten, welche ermessensweise auf 
Fr. 4'200.– (inkl. MWST und Barauslagen) festgesetzt wird, wovon der Bauherr, der Stadt-
rat von Zug und der Regierungsrat des Kantons Zug je Fr. 1'400.– zu übernehmen haben.


21
Urteil V 2022 3
9.3
Da der Regierungsrat den damals unterlegenen Beschwerdeführern im nunmehr 
aufgehobenen Entscheid Kosten von Fr. 2'500.– auferlegt und sie zur Ausrichtung einer 
Parteientschädigung von Fr. 3'500.– an den Beschwerdegegner 1 verpflichtet hat, wird die 
Sache zur Neuverlegung von Kosten und Parteientschädigung im Vorverfahren an den 
Regierungsrat zurückgewiesen, wobei der vorliegende Verfahrensausgang zu beachten 
ist.


22
Urteil V 2022 3
Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die Baubewilligung des Stadtrates von Zug 
vom 6. April 2021 betreffend das Gesuch SZ-2020-189 sowie der Beschluss des 
Regierungsrates des Kantons Zug vom 7. Dezember 2021 werden aufgehoben. 
2.
Dem Beschwerdegegner 1 wird eine Spruchgebühr von Fr. 3'500.– auferlegt. Den 
Beschwerdeführern wird der geleistete Kostenvorschuss von Fr. 3'500.– zurücker-
stattet.
3.
Der Beschwerdegegner 1, der Stadtrat von Zug und der Regierungsrat des Kan-
tons Zug haben den Beschwerdeführern eine Parteientschädigung von je 
Fr. 1'400.– (inkl. MWST und Barauslagen) zu bezahlen.
4.
Der Regierungsrat des Kantons Zug wird angewiesen, die den Parteien im Vorver-
fahren auferlegten Kosten und Parteientschädigung unter Berücksichtigung des 
vorliegenden Urteils neu zu verlegen.
5.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung 
beim Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden.
6.
Mitteilung an den Rechtsvertreter des Beschwerdegegners 1 (im Doppel; Rech-
nung folgt nach Eintritt der Rechtskraft des Urteils), an den Rechtsvertreter der 
Beschwerdeführer (im Doppel), an den Stadtrat von Zug, an den Regierungsrat 
des Kantons Zug (dreifach) sowie zum Vollzug von Ziffer 2 des Dispositivs an die 
Finanzverwaltung des Kantons Zug (nur Dispositiv). 
Zug, 17. April 2023
Im Namen der
VERWALTUNGSRECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende
Der Gerichtsschreiber
versandt am