zg_verwaltungsgericht · V 2022 27 · 2023-07-25 · de

Verwaltungsrechtl. Kammer — Baubewilligung

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG
VERWALTUNGSRECHTLICHE KAMMER
Mitwirkende Richter: Dr. iur. Aldo Elsener, Vorsitz
lic. iur. Jacqueline Iten-Staub, Dr. iur. Matthias Suter
lic. iur. Ivo Klingler und lic. iur. Adrian Willimann
Gerichtsschreiber: lic. iur. Peter Kottmann
U R T E I L vom 25. Juli 2023
gemäss § 29 der Geschäftsordnung
in Sachen
1. A.A.________ und B.A.________
2. B.________
Beschwerdeführer
alle vertreten durch RA C.________
gegen
1. A.D.________
vertreten durch RA E.________
2. Gemeinderat Baar, Rathausstrasse 2, Postfach, 6341 Baar
3. Amt für Umwelt des Kantons Zug, Aabachstrasse 5, 6300 Zug
Beschwerdegegner 
betreffend
Baubewilligung
V 2022 27


2
Urteil V 2022 27
A.
Am 23. Juni 2020 erteilte der Gemeinderat Baar A.D.________ und B.D.________ 
die Bewilligung zum Abbruch des Gebäudes Assek.-Nr. F.________ sowie zum Neubau 
eines Einfamilienhauses auf GS Nr. H.________, Baar (Baugesuch Nr. G.________). Das 
Grundstück befindet sich in der Zone W2a der Gemeinde Baar. Gleichzeitig wies der Ge-
meinderat Baar die Einsprachen von sechs Personen ab, u.a. diejenigen von 
A.A.________ und B.A.________ sowie von B.________. Die gewässerschutzrechtliche 
Bewilligung des Amts für Umwelt des Kantons Zug vom 27. März 2020 bildete mit den dar-
in enthaltenen Auflagen und Bedingungen einen integrierenden Bestandteil der Baubewil-
ligung.
B.
Am 30. Juli 2020 liessen A.A.________ und B.A.________ sowie B.________ 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben mit folgenden Rechtsbegehren:
"1.
Es seien der Beschluss über die Einsprache sowie die Baubewilligung des Gemeinderats Baar vom 
23. Juni 2020 aufzuheben und es sei das Baugesuch Nr. G.________ abzuweisen.
2.
Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an den Gemeinderat Baar 
zurückzuweisen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner."
Sodann wurde folgender prozessuale Antrag gestellt:
"4.
Es sei ein Augenschein vor Ort in Anwesenheit eines Geometers durchzuführen."
Das Verfahren wurde unter der Dossiernummer V 2020 43 geführt.
C.
Mit Urteil vom 14. Juni 2021 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde ab.
D.
Die dagegen von B.A.________ und A.A.________ sowie B.________ erhobene 
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten hiess das Bundesgericht mit Urteil 
vom 15. März 2022 gut und hob das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 14. Juni 2021 
auf. Die Sache wurde zu neuer Beurteilung im Sinne der Erwägungen des Bundesgerichts 
an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen. Das Bundesgericht stellte eine Verletzung 
des rechtlichen Gehörs der Beschwerdeführer fest, weil das Verwaltungsgericht in der Be-
gründung seines Urteils auf den von ihm auf dem Nachbargrundstück GS Nr. I.________ 
am 23. Januar 2019 durchgeführten Augenschein Bezug genommen hatte, ohne die Be-
schwerdeführer darüber zu informieren und ihnen die Gelegenheit zu geben, sich zum Au-
genscheinprotokoll zu äussern. 


3
Urteil V 2022 27
E.
Das Verwaltungsgericht eröffnete daraufhin das vorliegende Verfahren V 2022 27, 
stellte den Parteien das Protokoll des Augenscheins vom 23. Januar 2019 zu und räumte 
ihnen Gelegenheit zu einer ergänzenden Stellungnahme in Berücksichtigung des ergan-
genen Bundesgerichtsentscheids ein.
F.
Mit Schreiben vom 4. April 2022 beantragte auch die Bauherrschaft die Durch-
führung eines Augenscheins, welcher dann am 21. Juli 2022 stattfand.
G.
Anschliessend beantragten die Parteien Berichtigungen des Augenscheinproto-
kolls. Die Beschwerdeführer reichten zudem am 26. August 2022 und am 10. Oktober 
2022 weitere Stellungnahmen ein, die Bauherrschaft äusserte sich am 2. September 2022 
noch einmal.
H.
Inzwischen hat A.D.________ das GS Nr. H.________ zu Alleineigentum über-
nommen.
Das Verwaltungsgericht erwägt:
1.
Das vorliegende Verfahren ist durch den Rückweisungsentscheid des Bundesge-
richts bedingt. Die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist ohne weiteres gegeben. Die 
Beurteilung erfolgt auf dem Zirkulationsweg gemäss § 29 der Geschäftsordnung des Ver-
waltungsgerichtes (GO VG; BGS 162.11).
2.
2.1
In seinem Urteil vom 14. Juni 2021 (V 2020 43) hatte das Gericht Rügen der Be-
schwerdeführer zu folgenden Themen zu beurteilen: Rechtliche Erschliessung, Höhenlage 
des Erdgeschosses, Ausnützung, Fassadenhöhe sowie Einordnung. Das Gericht erachte-
te keine der Rügen als berechtigt, weshalb es die Verwaltungsgerichtsbeschwerde vollum-
fänglich abwies. Vor Bundesgericht machten die Beschwerdeführer nur noch eine Verlet-
zung des rechtlichen Gehörs sowie eine ungenügende Einordnung des Bauprojekts 
gemäss § 12 der Bauordnung der Gemeinde Baar (BO) geltend. Das Bundesgericht stellte 
eine Verletzung des rechtlichen Gehörs fest und wies die Sache zur neuen Beurteilung im 


4
Urteil V 2022 27
Sinne der Erwägungen an das Verwaltungsgericht zurück, worauf das vorliegende Verfah-
ren eröffnet wurde. Zur Einordnung des Bauprojekts äusserte sich das Bundesgericht 
nicht. 
Das Verwaltungsgericht gewährte daraufhin den Beschwerdeführern das rechtliche Gehör, 
indem es ihnen das Protokoll des am 23. Januar 2019 in den Verfahren V 2018 53, V 2018 
54 und V 2018 57 betreffend das Nachbargrundstück GS Nr. I.________ durchgeführten 
Augenscheins zustellte. Gleichzeitig räumte das Gericht allen Parteien die Gelegenheit 
ein, in Berücksichtigung des Augenscheinprotokolls sowie des Urteils BGer 1C_465/2021 
vom 15. März 2022 eine ergänzende Stellungnahme einzureichen.
2.2
Die Beschwerdeführer wiederholten die in ihrer Verwaltungsgerichtsbeschwerde 
vom 30. Juli 2020 erhobenen Rügen betreffend rechtliche Erschliessung, Höhenlage des 
Erdgeschosses, Ausnützung und Fassadenhöhe vor Bundesgericht nicht. Vor Bundesge-
richt machten sie – neben der Verletzung des rechtlichen Gehörs – einzig eine unbefriedi-
gende Einordnung und Gestaltung des Neubaus geltend. Das Verwaltungsgericht sieht 
daher keine Veranlassung, sich erneut mit den erstgenannten Rügen zu befassen und 
verweist diesbezüglich auf die Erwägungen in seinem Urteil vom 14. Juni 2021, welche für 
das Gericht verbindlich sind. Zu beurteilen ist vorliegend daher nur noch die Frage der 
Einordnung des Bauprojekts auf dem Grundstück Nr. H.________, Gemeinde Baar (nach-
folgend: GS H.________). 
3.
3.1
Die Beschwerdeführer führten in ihrer Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 
30. Juli 2020 bezüglich Einordnung Folgendes an: Es sei sicher nicht falsch, unter Einbe-
zug des ganzen Gebiets "O.________" als Umgebung auch die Fernwirkung eines Bau-
projekts zu berücksichtigen, wie das der Gemeinderat Baar getan habe. Dann sei aber 
auch zu beachten, dass auf der Fläche von etwas über 120'000 m2 heute 125 einzelne Pa-
rzellen bestünden; davon sei (soweit ersichtlich) noch eine unverbaut. Die Parzellengrös-
sen schwankten zwischen 320 m2 und 3'877 m2. Nur fünf Parzellen wiesen mehr als 2'000 
m2 auf (4 %). Rund 40 % der Parzellen im Gebiet "O.________" würden weniger als 800 
m2 messen (49 Parzellen); der durchschnittliche Gartenanteil sei noch heute bei 63 %. Die 
Parzellen aus den 60er- und 70er-Jahren seien mithin nicht etwa unternutzt. So sei gerade 
die streitgegenständliche Parzelle in Bezug auf die anrechenbare Nutzfläche schon heute 
fast vollständig ausgenützt. Wichtiger als die Fernwirkung sei die Nahwirkung, die Einbet-
tung oder eben Einordnung des Baukörpers in die unmittelbare landschaftliche und bauli-


5
Urteil V 2022 27
che Nachbarschaft. Die nähere Auseinandersetzung mit den Erwägungen des Gemeinde-
rats Baar im angefochtenen Beschluss zeige, dass dieser die Bestimmung von § 12 BO 
als reines Verunstaltungsverbot interpretiert habe. Dessen Erwägungen zur angeblich gu-
ten Einordnung seien jedenfalls derart nichtssagend, dass damit die Anforderungen an ei-
ne sorgfältige Begründung der verlangten guten Einordnung sicher nicht erfüllt seien. Das 
sei zwar unzulässig, aber letztlich nicht erstaunlich, denn vorliegend sei es tatsächlich un-
möglich, dem Neubauprojekt irgendeinen guten Gestaltungs- und Einordnungsaspekt ab-
zugewinnen. Die Parzelle liege an bester Lage auf dem Scheitelpunkt der Kuppe der Pri-
vatstrasse P.________. Dieser Umstand führe dazu, dass ein ohnehin voluminöses Ge-
bäude noch mächtiger auf die Umgebung einwirke, als es dies ohnehin tue. Das geplante 
Gebäude sei aufgrund des angeblich nicht anrechenbaren Untergeschosses ein ganzes 
Stockwerk (ca. 3,5 m) höher als die umliegenden Bestandesbauten. Damit verstelle es 
den nördlich und nordöstlich gelegenen Grundstücken die Aussicht. Der Blick ende neu 
auf einer 16 m langen und neun Metern hohen eintönig materialisierten Nordfassade mit 
vier schmalen Fensterbändern. Es sei nicht einzusehen, inwiefern eine solche Gestaltung 
gut wirken und sich gut in die bauliche und landschaftliche Umgebung einordnen könne. 
Insbesondere die gewählte Setzung des Attikageschosses und die abweisenden Nord- 
und Ostfassaden stünden in stossendem Gegensatz zur Nachbarschaft und zeugten von 
Respekt- und Rücksichtslosigkeit den nachbarlichen Liegenschaften und generell dem 
erstklassigen Quartier gegenüber. Dass die Umgebung unbestrittenermassen heterogen 
sei, ändere an diesen Tatsachen im Übrigen nichts: Wie der beantragte Augenschein zei-
gen werde, wirke der Neubau wegen seiner Überhöhe und seiner grobschlächtigen Kör-
nigkeit gleichwohl wie ein Fremdkörper inmitten eines differenziert überbauten Gebiets. Im 
Bereich der Südfassade werde von der Vorinstanz geduldet, dass das Untergeschoss 
komplett ausgegraben und mit drei Türen mit Fensterbändern versehen werde, obwohl – 
wenn überhaupt – ein Gartenzugang in der Südost-Ecke zwecks Erschliessung des Velo-
raums längstens ausreichend wäre. Das UG könne ansonsten ohne weiteres zumindest 
teilweise im Erdreich stehen bzw. belassen und das Terrain ansonsten begrünt werden. 
Damit würde der Neubau zumindest von Süden her betrachtet nicht mehr massiv überge-
schossig wirken und sich einiges besser in das Fernbild einfügen. Der Neubau weise ekla-
tante gestalterische Mängel auf, die unter dem Aspekt von § 12 BO nicht hätten bewilligt 
werden dürfen. Es sei absolut unverständlich, dass die Vorinstanz diese an ein Mehrfami-
lienhaus in Zentrumsnähe erinnerndes Projekt inmitten einer der besten Hanglagen im 
Kanton Zug bewilligt habe.


6
Urteil V 2022 27
3.2
Der Gemeinderat Baar meinte dazu, im Gebiet O.________ gebe es mehrere Ein- 
und Zweifamilienhäuser, welche ebenfalls dieselbe moderne mit Flachdach versehene ku-
bische Architektur aufwiesen wie das geplante Bauprojekt. Insofern stelle das Bauvorha-
ben mit seinem Flachdach, der spärlich befensterten bergseitigen Gebäudefassade sowie 
der Freilegung des Untergeschosses keinesfalls einen Fremdkörper dar. Ausserdem be-
fänden sich bereits einige ähnlich gestaltete (Flachdach-)Gebäude mit teilweise ebenfalls 
spärlich befensterten bergseitigen Gebäudefassaden in der massgeblichen Umgebung 
(z.B. die Flachdachgebäude auf GS Nrn. J.________ oder das nun ebenfalls rechtskräftig 
bewilligte Gebäude auf dem Grundstück der Bauherrschaft GS Nr. I.________). Auf diese 
Bauten nehme die zeitgenössische und in sich durchaus stimmige Gestaltung und Gliede-
rung des Bauvorhabens Bezug. Das Bauvorhaben werde sich sehr gut zwischen die bei-
den Nachbarsgebäude im Osten (GS Nr. K.________) und Westen (GS Nr. I.________) 
einfügen. Insgesamt könne dem geplanten Bauprojekt die gute Einordnung im Sinne von § 
12 BO jedenfalls nicht abgesprochen werden. Insbesondere sei das Gebiet O.________ 
nicht derart homogen oder schützenswert, als dass ein Abweichen von den Bauvorschrif-
ten allein aus Einordnungsgründen verlangt werden könne. Die geplante Baute halte die 
massgebenden Bauvorschriften ein. Es dürfe dem Bauvorhaben daher nicht zum Nachteil 
gereichen, wenn es die Bauvorschriften weitgehend ausschöpfe, während Bauten in der 
Umgebung diese (noch) nicht voll in Anspruch nähmen. Auch wenn ausserdem die 
gemäss Bauordnung zulässigen Geschosse insbesondere das Strassenbild im Norden in 
einem gewissen Umfang beeinflussen würden, stelle dieser Umstand für sich allerdings 
noch keinen Einordnungsmangel dar. 
3.3
Die Bauherrschaft (Beschwerdegegnerin 1) machte geltend, mit Blick auf das 
massgebliche Gebiet O.________ werde ersichtlich, dass sich das Bauvorhaben im Sinne 
von § 12 BO gut in die heterogene Umgebung einfüge. Entgegen der Ansicht der Be-
schwerdeführer biete die Ästhetikklausel keine Handhabe dafür, einem Bauherrn die Aus-
schöpfung der Begrenzungsnormen der Bauordnung zu versagen. Wenn die Bauordnung 
eine gewisse Gebäude- oder Firsthöhe zulasse, dürfe die Baubehörde eine Bewilligung 
nicht bloss mit der Begründung verweigern, dass eine gute Einordnung nur mit Verzicht 
auf eine oder mehrere dieser Bauvorschriften erzielt werden könne. Wenn andere Bauher-
ren in der Umgebung, aus welchen Gründen auch immer, die Begrenzungsnormen nicht 
voll ausnützten, könne dies nicht zum Nachteil der Beschwerdegegnerin 1 sein. Insbeson-
dere könne auch mit einem pauschalen Verweis auf § 12 BO nicht verlangt werden, dass 
die Firsthöhe des bestehenden Gebäudes oder umliegender Gebäude übernommen wer-
de. Dies würde nämlich dazu führen, dass im Gebiet P.________ die Zonenordnung be-


7
Urteil V 2022 27
züglich der Höhen ausser Kraft gesetzt würde, was nach ständiger Rechtsprechung nicht 
zulässig sei. Der projektierte Neubau entspreche den Normen der Bauordnung und sei 
daher von den Stimmberechtigten der Gemeinde Baar bewusst in Kauf genommen wor-
den. Des Weiteren sei bei Bauten im Quartier, die nach dem Jahr 2000 erstellt worden 
seien, ohnehin eine allgemeine Tendenz hin zu grösseren Bauten unter Inanspruchnahme 
der vollen zulässigen Ausnützung erkennbar. Das Einordnungsgebot in § 12 BO könne die 
Bauherrschaft im Übrigen nicht auf eine "traditionelle" Architektur oder die herkömmliche 
Quartiergestaltung verpflichten. Die rein subjektiv geprägte Architekturkritik der Beschwer-
deführer sei von vornherein nicht geeignet, eine Verletzung von § 12 BO aufzuzeigen. Der 
Beschwerdegegnerin 1 stehe – genauso wie jedem anderen Bauherrn auch – hinsichtlich 
der Materialisierung einer Baute, der Anordnung von Fenstern und anderen Gestaltungs-
elementen eine Wahlfreiheit zu, solange die Grundmasse eingehalten seien, was in casu 
der Fall sei. Zu Recht habe der Gemeinderat Baar deshalb im angefochtenen Entscheid 
die Einordnung nach § 12 BO als gut beurteilt und eine Verletzung von § 12 Abs. 1 BO 
verneint. 
3.4
Das Gericht erwog in seinem Urteil vom 14. Juni 2021 diesbezüglich Folgendes:
"In seinen Urteilen V 2018 53, 54 und 57 vom 29. Oktober 2019 betreffend das Nachbar-
grundstück GS Nr. I.________ der Beschwerdegegnerin 1 hat das Verwaltungsgericht be-
reits festgestellt, dass das ganze Gebiet O.________, welches sich einheitlich in der 
Wohnzone W2a befindet, als Umgebung zu gelten hat, die bei der Frage der Einordnung 
des Bauprojekts zu berücksichtigen ist. Das Gleiche gilt auch für das vorliegende Baupro-
jekt, was von den Beschwerdeführern denn auch nicht bestritten wird. Das Gebiet wird öst-
lich begrenzt durch den Geländeeinschnitt des Q.________bachs und westlich durch den 
R.________bach. Südlich kann die S.________ als Grenze bezeichnet werden, im Norden 
das Ende des bebauten Gebiets bzw. die Landwirtschaftszone 'O.________'. Es ist somit 
auch im vorliegenden Fall das ganze Gebiet T.________ inklusive die P.________ zu 
berücksichtigen.
Der geplante Neubau [auf GS Nr. H.________] tritt gegen Norden, somit gegen die Stras-
se (P.________) hin, dreigeschossig in Erscheinung (zwei Vollgeschosse und ein Attika-
geschoss). Die Firsthöhe beträgt dort 9,00 m, die Gebäudelänge 16,30 m. Die Nordfassa-
de weist vier vertikal verlaufende Lichtband-Fenster mit einer Fläche von je 1,33 m2 auf. 
Auf der Südseite kommt noch das Untergeschoss hinzu, mit den drei Türen mit Fenster-
bändern und der Terrasse. Der geplante Neubau tritt bezüglich Volumen grösser in Er-


8
Urteil V 2022 27
scheinung als die bestehenden, meist aus den 60er- und 70er-Jahren stammenden Häu-
ser in der unmittelbaren Umgebung, bei denen weniger als drei Vollgeschosse sichtbar 
sind. Die Kubatur des Bauprojekts auf dem Grundstück GS Nr. H.________ entspricht un-
gefähr derjenigen des Bauprojekts auf dem benachbarten, ebenfalls der Beschwerdegeg-
nerin 1 gehörenden Grundstück GS Nr. I.________. Gleich wie dort ist zu sagen, dass 
insbesondere die Nordfassade des vorliegend strittigen Bauvorhabens – insbesondere 
wegen ihrer Höhe – zweifellos einen gewissen, spürbaren Einfluss auf die Nachbarschaft 
haben wird. Der geplante Neubau wird zudem breiter als das bisherige Gebäude auf dem 
Grundstück GS Nr. H.________ und ein Geschoss höher ausfallen als die unmittelbaren 
Nachbargebäude. Das Bauvorhaben hält aber die masslichen Vorgaben der Bauordnung 
ein.
Am 23. Januar 2019 führte das Gericht in den Verfahren V 2018 53, 54 und 57, in denen 
es um das Bauprojekt der Beschwerdegegnerin 1 auf dem benachbarten Grundstück GS 
Nr. I.________ ging, einen Augenschein durch. In den entsprechenden Urteilen führte es 
zu dem, was der Augenschein, die Baupläne (insbesondere die Ansichten/Schnitte) sowie 
die Informationen aus dem Internet (www.zugMap.ch und Google Maps) bezüglich der 
massgebenden Umgebung ergeben hat, Folgendes aus, was auch für den vorliegenden 
Fall zu gelten hat: Im Gebiet O.________ befinden sich mehrere stattliche Ein- und Zwei-
familienhäuser, die zum Teil recht grosszügig erscheinen betreffend Volumen und Aus-
dehnung, insbesondere im Quartier weiter westlich, bis und mit der Liegenschaft 
'U.________' (GS Nr. L.________), mit einigen moderneren und grösseren Liegenschaf-
ten mit Flachdächern und höher erscheinenden Fassaden und grösserem Gebäudevolu-
men. Auch auf der Parzelle GS Nr. M.________ steht ein relativ grosser (klassizistischer) 
Bau. Im Gebiet O.________ hat längst auch moderne, kubische Architektur Einzug gehal-
ten, so insbesondere auf der östlichen Nachbarparzelle der umstrittenen Bauparzelle, 
nämlich auf dem Grundstück GS Nr. K.________. Die Gebäude, die nach dem Jahr 2000 
erstellt wurden, zeigen allgemein eine Tendenz hin zu grösseren Bauten unter Inan-
spruchnahme der vollen zulässigen Ausnützung. Mehrere Gebäude wirken mehr als zwei-
geschossig. Es können viele unterschiedliche Dachformen, Grundrisse, Materialisierun-
gen, Farbgebungen und Architekturstile erkannt werden. Das Gebiet O.________ ist be-
reits heute heterogen gestaltet. Im Quartier sind die verschiedensten Baustile anzutreffen, 
und es kann von architektonischer Vielfalt gesprochen werden. Auch der obere Teil der 
P.________ ist durch architektonisch vielfältige Bautypen geprägt. Auch die Beschwerde-
führer im vorliegenden Fall räumen ein, dass die Umgebung heterogen ist. Als Erstes ist 
daher festzuhalten, dass sich das Projekt der Bauherrschaft an keine einheitliche Gestal-


9
Urteil V 2022 27
tung des Quartiers zu halten hat, weil eine solche nicht vorhanden ist. Deshalb kann z.B. 
auch nicht verlangt werden, wie das die Beschwerdeführer offenbar tun, das Attikage-
schoss nicht auf die Fassaden der darunterliegenden Vollgeschosse zu setzen, auch 
wenn das möglicherweise im Quartier tatsächlich sonst nirgends der Fall ist. 
Das neue Wohnhaus weist eine zeitgenössische, kubische Architektur auf, wie sie im 
Quartier bereits vorkommt. Im Gegensatz zu den Beschwerdeführern beurteilt das Gericht 
das geplante Gebäude als durchaus ansprechend, wie es das bereits bezüglich des Pro-
jekts auf dem Nachbargrundstück GS Nr. I.________, das dem vorliegenden ähnelt und 
vom gleichen Architekturbüro entworfen wurde, getan hat. Die ästhetisch-architektonische 
Gestaltung des Gebäudes ist nicht zu bemängeln. Insbesondere ist für das Gericht nicht 
ersichtlich, dass eine andere Anordnung der Fenster oder grössere Fenster an der Nord-
fassade dem Einordnungsgebot besser entsprechen würden. Auch aus der Freilegung des 
Untergeschosses gegen Süden kann das Gericht nichts Negatives erkennen. Das vorlie-
gend zu beurteilende Einfamilienhaus hält die Vorschriften der Zone W2a ein und über-
steigt die maximal zulässige Geschosszahl sowie die maximal zulässige Gebäudehöhe 
nicht. Das Gebiet befindet sich in keiner Ortsbildschutzzone, weshalb an die Einordnung 
keine besonders strengen Massstäbe zu setzen sind. Durch das Projekt der Bauherrschaft 
entsteht weder ein derartiger Widerspruch zur Umgebung, noch sind qualifizierte bauliche 
oder landschaftliche Umstände (wie z.B. eine überdurchschnittliche Qualität der bestehen-
den Überbauung, eine weitherum zurückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung oder eine 
qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit) gegeben, dass von der Bauherrschaft verlangt 
werden könnte, dass sie z.B. auf die auf ihrem Grundstück maximal zulässige Gebäu-
dehöhe verzichtet oder die Breite des Gebäudes reduziert. Die von der Bauherrschaft ge-
wählte Höhe des Gebäudes ist Folge der Einzonung in die Wohnzone 2a, in der aktuell ei-
ne Höhe von 9 m zulässig ist. Das ist hinzunehmen, auch wenn damit zwangsläufig ein 
gewisses Spannungsverhältnis zur bestehenden baulichen Umgebung entsteht. Die Grös-
se des Bauvorhabens entspricht den Normen der Bauordnung und ist daher von den 
Stimmberechtigten der Gemeinde Baar bewusst in Kauf genommen worden. Es kann nicht 
gesagt werden, das Gebäude trete gegenüber den umliegenden Gebäuden derart massiv 
in Erscheinung bzw. habe eine so mächtige Einwirkung auf die Umgebung, dass die Vor-
aussetzungen von § 12 BO nicht mehr erfüllt sind. Aus § 12 BO kann kein generelles Ge-
bot abgeleitet werden, die in der Nachbarschaft bestehenden Baumaterialien, Kubaturen, 
Dachformen und Firstrichtungen zu übernehmen. Das Einordnungsgebot hat auch nicht 
den Zweck, die bisherige Aussicht weiterhin freizuhalten. Das Baurecht des Kantons und 
der Gemeinde Baar kennt keine Vorschrift, die es erlauben würde, ein Bauvorhaben allein 


10
Urteil V 2022 27
deshalb zu verweigern oder in seinem Umfang zu reduzieren, weil es einem Dritten Aus-
sicht entzieht. Die Aussicht wird nur indirekt durch die Bestimmungen über die erlaubte 
Ausnützung, Geschosszahl und Gebäudehöhen, Dachformen, Grenzabstände usw. ge-
schützt. Das Einordnungsgebot bildet demgemäss für den Schutz von Aussicht keine 
Handhabe. Der Vorwurf der Beschwerdeführer, der Gemeinderat Baar habe § 12 BO als 
reines Verunstaltungsverbot interpretiert, ist im Übrigen unberechtigt. Der Gemeinderat 
Baar hat klar zum Ausdruck gebracht, dass sich der Neubau seiner Ansicht nach sehr gut 
zwischen die beiden Nachbarsgebäude im Osten (GS Nr. K.________) und Westen (GS 
Nr. I.________) und mit seinem Flachdach und der modernen kubischen Architektur gut in 
die massgebende, heterogene Umgebung einfügen werde. Er betonte zudem die zeit-
genössische und durchaus stimmige Gestaltung und Gliederung des Bauvorhabens. Der 
Feststellung, dass das Bauvorhaben den Vorgaben von § 12 Abs. 1 BO entspricht, 
schliesst sich das Gericht an, weshalb sich die entsprechende Rüge der Beschwerdefüh-
rer als unbegründet erweist." 
3.5
Diese Feststellungen wurden durch die Wahrnehmungen des Gerichts anlässlich 
des Augenscheins vom 21. Juli 2022 vertieft und durch die Äusserungen der Parteien, 
welche sie am Augenschein und in ihren anschliessenden Stellungnahmen machten, er-
gänzt. Es wird zu prüfen sein, welchen Einfluss dies auf die nachfolgend vorzunehmende 
erneute Beurteilung der Einordnungsfrage durch das Gericht hat.
4.
4.1
Am Augenschein vom 21. Juli 2022 und in ihren anschliessenden Stellungnahmen 
machten die Beschwerdeführer insbesondere Folgendes geltend: Die beiden Projekte auf 
den nebeneinander liegenden GS H.________ und I.________ liessen sich nicht verglei-
chen. Das strittige Bauprojekt auf dem GS H.________ liege auf der Kuppe bzw. dem 
Scheitelpunkt der Quartierstrasse P.________ und somit auf dem exponiertesten Grunds-
tück der gesamten Strasse bzw. des gesamten Quartiers – eines Quartiers, in welchem 
durch eine Dienstbarkeit bewusst nur Einfamilienhäuser zulässig seien. Zudem decke sich 
die Stockwerkanzahl der beiden Projekte P.________ 44 und 46 nicht. Damit werde eine 
andere architektonische Wirkung erzielt. Das geplante Gebäude an der P.________ 46 sei 
gegenüber dem Wohnhaus an der P.________ 48, GS K.________ – ebenfalls neueren 
Datums und mit einem Flachdach – um ein Stockwerk höher. Das strittige Bauprojekt sei 
stark überproportioniert und würde hier, zusammen mit dem bewilligten Wohnhaus 
P.________ 44, eine negative Dominanz ausspielen. Eine architektonische Aussage fehle. 
Von Norden her wirke die karge Fassade mit den wenigen Fensterschlitzen wie eine Burg 


11
Urteil V 2022 27
bzw. wie ein Turm und von Süden her wie ein Nullachtfünfzehn-Mehrfamilienhaus. Ein 
solches Projekt gehöre nicht in ein Villenquartier, in welchem aufgrund einer Dienstbarkeit 
nur Einfamilienhäuser erlaubt seien. Die Gestaltungsqualität des geplanten Gebäudes sei 
klar ungenügend, und man finde im Quartier auch keine andere Baute, die eine solch 
nichtssagende Architektur aufweise und gleichzeitig eine solch wuchtige Formensprache 
verkörpere. Neben der Fernwirkung müsse hier auch die Nahwirkung miteinbezogen wer-
den, anders als dies das Verwaltungsgericht bereits in seinem Entscheid 2016 (V 2016 9) 
getan habe, in welchem es nur die Fernwirkung als Kriterium herangezogen habe. Die 
Nahwirkung und damit die Qualität des Quartiers sei mindestens so wichtig wie die Fern-
wirkung. Vorliegend betreffe dies auch die Aussicht resp. Fernsicht, welche den Anwoh-
nern hinter der P.________ 46 ohne Notwendigkeit entrissen werden solle. Wenn man 
Vergleiche mit anderen Bauten im Quartier anstelle, dann müsse neben der Fernwirkung 
auch die Nahwirkung beurteilt werden. Die Nahwirkung habe unmittelbar Auswirkungen 
auf das Quartier; hier gebe es eine natürliche Bestimmung und Qualität des Quartiers: die 
fantastische Fernsicht. Wenn man anfange, Bauten zu bewilligen, die ohne Not die Aus-
sicht der Nachbarn entzögen, dann mache man diese Qualität kaputt. Eine Notwendigkeit 
hierzu könne nicht bejaht werden, da im vorliegenden Projekt ein ganzes Geschoss ohne 
einen anrechenbaren Raum geplant sei, mit dem einzigen Ziel, ein Stockwerk höher bau-
en zu können. Die Lebensqualität wäre für die zukünftige Familie in diesem Bau, mit ei-
nem Stockwerk weniger, nicht gemindert, aber man hätte den rückwärtigen Nachbarn die 
Aussicht gewahrt. Auch deshalb sei die Nahwirkung geradeso entscheidend wie die Fern-
wirkung; man müsse bei diesem Quartier die gegebene Bestimmung und Qualität auf-
rechterhalten und gleichzeitig die Aussicht bewahren. Auch dies sei Teil des Baurechts. In 
casu könne man nicht argumentieren, es liege eine gute Gesamtwirkung vor, wenn ohne 
Not den rückwärtigen Nachbarn die Aussicht entzogen werde. Das strittige Baubewilli-
gungsgesuch zu bejahen, sei deshalb falsch gewesen. 
Es handle sich auch deshalb um keine gute Einordnung und um keine gute Qualität, weil 
vorliegend ein Gebäude in einer Zone W2a wegen eines angeblichen Kellergeschosses 
derart ausgegraben werden müsse, damit drei Türen für einen Keller erstellt werden könn-
ten und das Gebäude vierstöckig aussehe. 
4.2
Die Bauherrschaft liess vorbringen, die beiden Projekte auf den benachbarten 
GS H.________ und I.________ glichen sich, und sie unterschieden sich hinsichtlich der 
gerügten Einordnung nicht. Für die Einordnung des Bauprojekts auf dem GS H.________ 
gelte dasselbe wie für das rechtskräftig entschiedene Projekt auf dem GS I.________. Das 


12
Urteil V 2022 27
aktuelle Projekt ordne sich in die heterogene Umgebung des Quartiers ein, wie man öst-
lich der Liegenschaft P.________ 46 mit dem durchaus modernen Bau auf dem GS 
K.________ gut sehen könne. Die Beschwerdeführer könnten keinen Anspruch auf die 
derzeit bestehende Aussicht erheben. Allein gestützt auf den Einordnungsparagraphen 12 
BO könne der Bauherrschaft nicht verboten werden, so hoch zu bauen. 
4.3
Auch die Vertreter der Gemeinde Baar vertraten am Augenschein die Meinung, 
dass sich das Bauprojekt durchaus in das Quartier einordne. Das strittige Projekt unter-
scheide sich zu jenem auf dem Nachbargrundstück, P.________ 44, lediglich aufgrund der 
Anzahl Untergeschosse. Und es sei nur unwesentlich höher. Es habe eine moderne, kubi-
sche Architektursprache, welche im Quartier "O.________" bereits vorzufinden sei. Im Üb-
rigen sei darauf hinzuweisen, dass in den letzten 50, 60 Jahren in diesem Quartier nicht 
sehr viel verändert worden sei. Es gebe einige Parzellen, die durch die heutige, neue 
Bauordnung unternutzt seien. Auch dies könne aber nicht die Begründung dafür sein, 
neuen Bauprojekten eine Einordnung gemäss § 12 BO abzusprechen.
5.
5.1
Gemäss § 12 Abs. 1 BO müssen sich Gebäude hinsichtlich Grösse, Lage, Gestal-
tung und Oberfläche des Baukörpers sowie dessen Aussenraumes so in die Umgebung 
einordnen, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht. Bauten, Anlagen, Farbgebungen, Ma-
terialien, Antennen, Reklamen und Anschriften müssen sich insbesondere in Landschaften 
sowie Orts-, Quartier- und Strassenbilder gut einordnen und dürfen zudem die Verkehrssi-
cherheit nicht beeinträchtigen (§ 12 Abs. 2 BO). Bei § 12 BO handelt es sich um eine posi-
tive ästhetische Generalklausel, die sich nicht in einem Verunstaltungsverbot erschöpft, 
das lediglich verlangt, dass ein Bauvorhaben nicht einen stossenden Gegensatz zur 
Nachbarschaft bildet oder auffallend störend in Erscheinung treten darf. Die positive ästhe-
tische Generalklausel verlangt eine architektonische Gestaltung, welche sich gut in die 
Umgebung einordnet. Die Anforderungen an das Bauvorhaben sind sorgfältig zu begrün-
den, und es darf dabei nicht auf ein beliebiges subjektives Empfinden abgestellt werden. 
Es muss im Bestreitungsfall im Einzelnen dargelegt werden, weshalb mit einer bestimmten 
baulichen Gestaltung weder für das Bauvorhaben noch für die Umgebung eine gute Ge-
staltung erzielt werden kann. Dieser Beurteilung unterliegen alle Bauten, auch wenn die 
übrigen Bau- und Zonenvorschriften eingehalten sind. Die Gestaltungsvorschrift darf aber 
nicht dazu führen, dass für ein bestimmtes Gebiet die Zonenvorschriften ausser Kraft ge-
setzt werden. Erweisen sich nämlich die Auswirkungen der Zonenvorschriften als gestalte-
risch unbefriedigend, so sind die Pläne und Vorschriften zu ändern (GVP 2002, S. 117 mit 


13
Urteil V 2022 27
Verweis auf Hans Hagmann, Kommentar zur Bauordnung der Stadt Zug, Zürich 1998, 
S. 70 f.). Das Einordnungsgebot kann nicht bedeuten, dass die Bauherrschaft bei einem 
Neu- oder Umbau auf die traditionelle Architektur oder die herkömmliche Quartiergestal-
tung verpflichtet werden kann. Die Ästhetikklausel bietet grundsätzlich auch keine Hand-
habe dafür, einem Bauherrn die Ausschöpfung der Begrenzungsnormen der Bauordnung 
zu untersagen, nur weil andere Bauten in der Umgebung diese nicht voll beanspruchen.
5.2
Die Vorschrift von § 12 Abs. 1 und 2 BO ist als unbestimmter Rechtsbegriff formu-
liert, denn sie umschreibt die Rechtsfolge (vorliegend die Erlaubnis, das vorgesehene Ge-
bäude zu erstellen) in offener, unbestimmter Weise. Unbestimmte Rechtsbegriffe sind der 
Auslegung zugänglich. Die Auslegung durch die Verwaltungsbehörden kann von den Ver-
waltungsgerichten zwar grundsätzlich überprüft werden. Nach herrschender Lehre ist al-
lerdings dann eine gewisse Zurückhaltung durch die Gerichtsinstanzen angezeigt, wenn 
die Verwaltungsbehörden zur Beurteilung der konkreten Umstände besser geeignet sind 
als die Gerichte. Dies ist besonders im Baurecht der Fall, wo die Verwaltungsbehörden 
über eine grössere Nähe und Vertrautheit mit den tatsächlichen Verhältnissen verfügen 
(Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, Rz. 416 ff., insb. 
417 und 419). Auch das Bundesgericht übt bei der Anwendung unbestimmter Rechtsbe-
griffe Zurückhaltung und billigt den Verwaltungsbehörden einen gewissen Beurteilungs-
spielraum zu, wenn der Entscheid besonderes Fachwissen oder Vertrautheit mit den 
tatsächlichen Verhältnissen voraussetzt (z.B. BGE 135 II 384 E. 2.2.2; hinsichtlich unbe-
stimmter Rechtsbegriffe in kantonalen und kommunalen Gesetzen: BGer 1C_476/2008 
vom 6. Juli 2009 E. 6.5.1).
5.3
Bezüglich § 12 Abs. 1 und 2 BO steht dem Gemeinderat Baar ein auch von der 
Gemeindeautonomie geschützter Ermessensspielraum zu (vgl. BGer 1C_5/2016, 
1C_9/2016 vom 18. Mai 2016 E. 3.3; 1C_265/2014 vom 22. April 2015 E. 5.3; 
2C_558/2011 vom 11. Januar 2012 E. 3.2; je mit Hinweisen). Obwohl dem Verwaltungsge-
richt gegenüber dem Entscheid des Gemeinderats grundsätzlich volle Kognition zukommt 
(§ 63 Abs. 3 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes, VRG [BGS 162.1], i.V.m. § 61 Abs. 1 
Ziff. 1 VRG), hat es sich im Hinblick auf dessen Überprüfung eine gewisse Zurückhaltung 
aufzuerlegen (BGE 137 I 235 E. 2.5; BGer 1C_319/2016 vom 1. Februar 2017 E. 4.2 mit 
Hinweisen).
6.


14
Urteil V 2022 27
6.1
Der geplante Neubau auf dem GS H.________ tritt gegen Norden, somit gegen 
die Strasse (P.________) hin, dreigeschossig in Erscheinung (zwei Vollgeschosse und ein 
Attikageschoss) und verfügt zudem über ein Untergeschoss, welches aus Richtung Süden 
sichtbar ist. Die Firsthöhe des Gebäudes beträgt 9,00 m, die gesamte Gebäudelänge 
16,37 m. Das Gebäude soll 11,12 m breit werden. Das Attikageschoss hat im Norden eine 
Wandlänge von 14,05 m und lässt an seinem Westende von Norden und Süden her einen 
Durchblick von 2,32 m über dem darunter liegenden Geschoss frei. Das Attikageschoss ist 
7,40 m breit. Die Nordfassade des Gebäudes weist vier senkrecht verlaufende Lichtband-
Fenster mit einer Fläche von je 1,33 m2 auf.
Auch das auf dem westlich gelegenen Nachbargrundstück (GS I.________) der Be-
schwerdegegnerin 1 rechtskräftig bewilligte Bauprojekt tritt gegen die Strasse P.________ 
hin dreigeschossig in Erscheinung (zwei Vollgeschosse und ein Attikageschoss). Aus 
Richtung Süden ist ein zusätzliches Untergeschoss sichtbar. Darunter, vollständig unter 
dem Boden, befindet sich die Garage. Die Firsthöhe des Gebäudes P.________ 44 be-
trägt ebenfalls 9.00 m, die Gesamtlänge jedoch 18,72 m. Das Gebäude auf dem GS 
I.________ wird 10,87 m breit. Das Attikageschoss dehnt sich im Norden auf 13,64 m aus 
und lässt an seinem Westende von Norden und von Süden her einen Durchblick von 5,08 
m über dem darunter liegenden Geschoss frei. Das Attikageschoss ist auf der Ostseite 
10,87 m breit, somit gleich breit wie die darunter liegenden Geschosse. Die Nordfassade 
des Gebäudes weist zwei horizontale Fenster mit einer Höhe von je 1,20 m und einer 
Länge von 2,20 m bzw. einer solchen von 3,40 m sowie ein senkrechtes Lichtband mit ei-
ner Höhe von 7,30 m und einer Breite von 1,20 m auf.
6.2
Die beiden vom gleichen Architekturbüro geplanten Flachdachgebäude 
P.________ 44 und P.________ 46 unterscheiden sich bezüglich Architektur, Kubatur, 
Positionierung, Farbgebung und Materialisierung nur geringfügig. Das Gericht hatte schon 
in seinen Urteilen V 2018 53, V 2018 54 und V 2018 57 vom 29. Oktober 2019 erwogen, 
dass sich das Bauvorhaben auf dem GS I.________ im Sinne von § 12 BO gut in die 
massgebende Umgebung einfüge und dem Bauprojekt ein gestalterischer Wille bzw. Aus-
druck nicht abgesprochen werden könne. Es führte aus, im Gebiet O.________ befänden 
sich mehrere stattliche Ein- und Zweifamilienhäuser, die zum Teil recht grosszügig er-
scheinen würden betreffend Volumen und Ausdehnung, insbesondere im Quartier weiter 
westlich, bis und mit der Liegenschaft "U.________" (GS L.________), mit einigen moder-
neren und grösseren Liegenschaften mit Flachdächern und höher erscheinenden Fassa-
den und grösserem Gebäudevolumen. Auch auf der Parzelle GS M.________ stehe ein 


15
Urteil V 2022 27
relativ grosser (klassizistischer) Bau. Im Gebiet O.________ habe längst auch moderne, 
kubische Architektur Einzug gehalten, so insbesondere in unmittelbarer Nähe der umstrit-
tenen Bauparzelle, nämlich auf dem Grundstück GS K.________. Die Bauten, die nach 
dem Jahr 2000 erstellt worden seien, zeigten allgemein eine Tendenz hin zu grösseren 
Bauten unter Inanspruchnahme der vollen zulässigen Ausnützung. Mehrere Gebäude 
wirkten mehr als zweigeschossig. Es könnten viele unterschiedliche Dachformen, Grund-
risse, Materialisierungen, Farbgebungen und Architekturstile erkannt werden. Das Gebiet 
O.________ sei bereits heute heterogen gestaltet. Letzteres räumen die Beschwerdefüh-
rer denn auch ausdrücklich ein.
6.3
Das vorliegend zu prüfende Bauprojekt unterscheidet sich von dem auf dem 
Nachbargrundstück bereits rechtskräftig bewilligten Bauvorhaben grundsätzlich nur da-
durch, dass es 0,50 m höher zu liegen kommt. Liegt die Erdgeschoss-Kote der 
P.________ 44 bei 510,40 m.ü.M., befindet sich diejenige des gleich hohen Neubaus an 
der P.________ 46 (9,00 m) bei 510,90 m.ü.M., auf dem Scheitelpunkt der Strasse 
P.________. Das Gebäude an der P.________ 44 hat zudem ein Untergeschoss mehr als 
dasjenige an der P.________ 46. Dieses Untergeschoss (Garage) befindet sich jedoch 
vollständig unter dem Boden. Beide Bauprojekte sind optisch auf allen Seiten, insbesonde-
re auch auf der Nordseite und auf der Südseite, praktisch gleich. Weder der geringfügige 
Unterschied betreffend die Höhenlage des Erdgeschossfussbodens bzw. der Höhenlage 
des Daches noch die anlässlich des Augenscheins gewonnenen Erkenntnisse führen das 
Gericht dazu, die Frage der Einordnung des Bauvorhabens auf dem GS H.________ an-
ders zu beurteilen als diejenige des Bauvorhabens auf dem GS I.________. Entgegen der 
Einschätzung der Beschwerdeführer wirken die beiden Gebäude wegen der geringfügig 
unterschiedlichen Höhenlage architektonisch nicht unterschiedlich, und schon gar kein Un-
terschied ist erkennbar, was die Wahrnehmbarkeit der Gebäude von Süden her betrifft, wo 
in beiden Fällen nur ein Untergeschoss sichtbar ist. Dem Gericht erscheinen beide geplan-
ten Gebäude, welche – ebenfalls entgegen der Meinung der Beschwerdeführer – durch-
aus über eine architektonische Aussage und eine gute Gestaltungsqualität verfügen, an-
sprechend. An dieser Einschätzung ändert auch die Tatsache nichts, dass inzwischen 
auch auf dem GS H.________ ein Augenschein durchgeführt und den Beschwerdeführern 
das Protokoll des auf dem GS I.________ durchgeführten Augenscheins zur Kenntnis ge-
bracht wurde und sie sich noch zusätzlich äussern konnten. Es darf dem Bauvorhaben 
bezüglich Einordnung nicht zum Nachteil gereichen, dass es die Begrenzungsnormen der 
BO weitgehend ausschöpft. Lässt die Bauordnung eine gewisse Geschosszahl, eine ge-
wisse Gebäudebreite und eine gewisse Gebäudehöhe zu, so ist es nicht zulässig, von Sei-


16
Urteil V 2022 27
ten der Baubehörde eine Bewilligung mit der Begründung zu verweigern, nur mit einem 
Geschoss weniger und mit einem weniger hohen und weniger breiten Gebäude könne ei-
ne gute Einordnung erreicht werden. Die Tatsache, dass die gemäss Bauordnung zulässi-
gen Geschosse vor allem von Norden her deutlich sichtbar in Erscheinung treten und auch 
deutlich das Strassenbild der P.________ beeinflussen werden, stellt für sich allein keinen 
Einordnungsmangel dar. Es ist zwar nicht zu verkennen, dass mit der im Kanton Zug 
zulässigen Möglichkeit, ein Attikageschoss auf drei Fassaden bündig zu setzen, je nach 
Situierung des Gebäudes bzw. Terrainverlauf (Hanglage) eine Riegelwirkung entstehen 
kann, welche allenfalls das Einordnungsgebot verletzt. Dies ist vorliegend jedoch nicht der 
Fall, da das geplante Attikageschoss in der an Hanglagen relevanten Blickrichtung (in ca-
su gegen Süden) an seinem Westende um mehr als zwei Meter gegenüber dem darunter-
liegenden Geschoss zurückversetzt ist. Die "Beeinträchtigung" der baulichen und land-
schaftlichen Umgebung besteht ausschliesslich in der Grösse des Bauvorhabens. Dieses 
entspricht aber den Normen der Bauordnung und ist daher von den Stimmberechtigten der 
Gemeinde Baar bewusst in Kauf genommen worden. Das Gericht kann keine derartige 
Dominanz des Bauprojekts erkennen, welche die verlangte gute Einordnung zunichtema-
chen würde – auch nicht im Zusammenspiel mit der allfälligen Erstellung des bereits bewil-
ligten Wohnhauses P.________ 44. Wie schon in dem den vorliegenden Fall betreffenden 
Urteil V 2020 43 vom 14. Juni 2021 ausgeführt, hat das Einordnungsgebot im Übrigen 
nicht den Zweck, die bisherige Aussicht weiterhin freizuhalten. Das Baurecht des Kantons 
und der Gemeinde Baar kennt keine Vorschrift, die es erlauben würde, ein Bauvorhaben 
allein deshalb zu verweigern oder in seinem Umfang zu reduzieren, weil es einem Dritten 
Aussicht entzieht. Die Aussicht wird nur indirekt durch die Bestimmungen über die erlaubte 
Ausnützung, Geschosszahl und Gebäudehöhen, Dachformen, Grenzabstände usw. ge-
schützt. Das Einordnungsgebot bildet demgemäss für den Schutz von Aussicht keine 
Handhabe. 
Es trifft zwar zu, dass das neue Gebäude P.________ 46 – gleich wie das neue Gebäude 
P.________ 44 – von Süden her vierstöckig aussieht, was auch wiederum möglich ist, weil 
es die Bauordnung so zulässt. Beim Augenschein hat sich aber gezeigt, dass – entgegen 
der Annahme der Beschwerdeführer – die Südseite des Untergeschosses sichtbar wird, 
ohne dass dort Terrain abgegraben werden muss. Einzig an der Westfassade müssen un-
gefähr 20 cm bis zum bestehenden Gebäude abgetragen werden, weil dort ein Gelände-
versatz bzw. eine Absenkung geplant ist. Das Gericht kann jedenfalls auch nach der 
Durchführung des Augenscheins bezüglich der Einordnungsfrage nichts Negatives aus der 
Tatsache erkennen, dass die Bauherrschaft auf der Südseite des Untergeschosses drei 


17
Urteil V 2022 27
Türen plant. Wenn die Beschwerdeführer befürchten, dass das Untergeschoss später um-
funktioniert bzw. umgenutzt werden könnte, hat dies nichts mit der Beurteilung des Objek-
tes im Lichte der Ästhetikklausel zu tun, sondern solches müsste auf anderem Wege ver-
hindert werden. 
6.4
Die Beschwerdeführer brachten in ihrer Beschwerdeschrift vom 30. Juli 2020 vor, 
es werde mit Nichtwissen bestritten, dass der höchste Punkt des gewachsenen Terrains 
längs der südlichen Gebäudefassade auf einer Kote von 510,77 m.ü.M. liege, wie dies im 
Baueingabeplan "Schnitte_Fassaden" ausgewiesen sei. Effektiv dürfte der höchste Punkt 
dort gerademal 508,25 m.ü.M. (gelbe Linie) liegen. Damit seien die beiden erlaubten Vari-
anten der Bestimmung in § 14 Abs. 1 der (hier anzuwendenden alten) Verordnung zum 
Planungs- und Baugesetz (V PBG) zur Festlegung der Höhenlage des Erdgeschosses 
verletzt.
Die Beschwerdeführer wurden beim Augenschein vom 21. Juli 2022 von zwei Geometern 
begleitet, welche auf dem GS H.________ von den Beschwerdeführern als notwendig er-
achtete Messungen vornahmen. Dem Gericht wurden die Ergebnisse dieser Messungen 
nie mitgeteilt, weshalb davon auszugehen ist, dass sich die in den Bauplänen enthaltenen 
Höhenangaben als richtig herausgestellt bzw. die Beschwerdeführer auf ihre entsprechen-
den ursprünglichen Rügen verzichtet haben. Es bleibt daher dabei, dass, wie dies das Ge-
richt in seinem Urteil vom 14. Juni 2021 (V 2020 43) bereits ausgeführt hat, dass die von 
der V.________ AG im Auftrag der Bauherrschaft vermassten Punkte, welche für die 
Höhenlage des Erdgeschosses relevant sind, korrekt in die Pläne "Ostfassade" und "West-
fassade" übernommen wurden. Jedenfalls haben die von den Beschwerdeführern selbst 
veranlassten Messungen keinen Einfluss auf die im vorliegenden Fall einzig relevante 
Frage der guten Einordnung des Bauprojekts in die Umgebung.
7.
Zusammenfassend erweist sich somit die Beschwerde als unbegründet, weshalb 
sie abzuweisen ist.
8.
8.1
Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Beschwerdeführer gemäss § 23 
Abs. 1 Ziff. 3 VRG die Kosten zu tragen. Gemäss § 1 Abs. 1 und 2 der Verordnung über 
die Kosten im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht (BGS 162.12) erhebt das Verwal-
tungsgericht für die Deckung des Verfahrensaufwands und die Kosten des Entscheids ei-
ne pauschale Spruchgebühr; diese beträgt Fr. 400.– bis Fr. 15’000.–. Sie ist nach dem 


18
Urteil V 2022 27
Zeit- und Arbeitsaufwand des Gerichtes, der Wichtigkeit und Schwierigkeit der Sache so-
wie nach dem Streitwert oder den sonstigen Interessen der Parteien an der Beurteilung 
der Angelegenheit festzusetzen. Die Gebühr wird – gleich wie im Urteil des Verwaltungs-
gerichts vom 14. Juni 2021 (V 2020 43) – auf Fr. 3'500.– festgesetzt und mit dem im Ver-
fahren V 2020 43 bereits geleisteten Kostenvorschuss verrechnet, womit den Beschwer-
deführern durch die Zurückweisung der Sache durch das Bundesgericht an das Verwal-
tungsgericht keine zusätzlichen Kosten entstehen.
8.2
Im Rechtsmittelverfahren ist der ganz oder teilweise obsiegenden Partei zulasten 
der unterliegenden Partei eine Parteientschädigung nach Massgabe ihres Obsiegens zu-
zusprechen (§ 28 Abs. 2 VRG). Das Gericht erachtet Fr. 4'200.– (inkl. MWST) als ange-
messene Entschädigung für das Honorar und die notwendigen Barauslagen des berufs-
mässigen Vertreters der obsiegenden Beschwerdegegnerin 1 im vorliegenden Fall. Sie ist 
von den Beschwerdeführern zu bezahlen. Als unterliegende Partei haben die Beschwerde-
führer keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung. Den Beschwerdegegnern 2 und 3 
ist keine Parteientschädigung zuzusprechen, weil sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis 
obsiegen (§ 28 Abs. 2a VRG).


19
Urteil V 2022 27
Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Den Beschwerdeführern wird eine Spruchgebühr von Fr. 3'500.– auferlegt und mit 
dem im Verfahren V 2020 43 geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
3.
Die Beschwerdeführer haben der Beschwerdegegnerin 1 unter solidarischer Haft-
barkeit eine Parteientschädigung von Fr. 4'200.– (inkl. MWST und Barauslagen) 
zu bezahlen.
4.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung 
beim Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden.
5.
Mitteilung an die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführer (dreifach), an den 
Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 1 (zweifach), an den Gemeinderat Baar, 
an das Amt für Umwelt des Kantons Zug sowie zum Vollzug von Ziffer 2 des Dis-
positivs an die Finanzverwaltung des Kantons Zug (nur Dispositiv).
Zug, 25. Juli 2023
Im Namen der
VERWALTUNGSRECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende
Der Gerichtsschreiber
versandt am