zg_verwaltungsgericht · V 2022 68 · 2023-09-04 · de

Verwaltungsrechtl. Kammer — Baute ausserhalb Bauzonen (Bauverweigerung / Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands)

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG
VERWALTUNGSRECHTLICHE KAMMER
Mitwirkende Richter: Dr. iur. Aldo Elsener, Vorsitz
lic. iur. Jacqueline Iten-Staub, Dr. iur. Matthias Suter
lic. iur. Ivo Klingler und lic. iur. Adrian Willimann
Gerichtsschreiber: lic. iur. Peter Kottmann
U R T E I L vom 4. September 2023
[rechtskräftig]
gemäss § 29 der Geschäftsordnung
in Sachen
A.________
Beschwerdeführer
vertreten durch RA B.________
gegen
1. Gemeinderat Baar
2. Amt für Raum und Verkehr des Kantons Zug
Beschwerdegegner 
betreffend
Baute ausserhalb Bauzonen
(Bauverweigerung / Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands)
V 2022 68


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Urteil V 2022 68
A.
Mit Verfügung vom 17. Mai 1995 erteilte der Gemeinderat Baar C.________ mit 
Zustimmung der Baudirektion des Kantons Zug die Baubewilligung für das Bauernhaus 
und die Remise als Bestandteil der Neusiedlung "D.________" (Grundstücke Nrn. 
E.________ und F.________), Baar (abgeändertes Projekt Bauvorhaben ausserhalb der 
Bauzonen). Im Bauernhaus durften im Erdgeschoss, im Obergeschoss sowie im Dachge-
schoss gesamthaft vier Wohneinheiten mit einer anrechenbaren Geschossfläche von 
400 m2 erstellt werden.
Aufgrund eines Hinweises vom 19. August 1998 auf Umbauarbeiten nahm die Baupolizei 
eine Kontrolle vor. Die Baupolizei stellte fest, dass im Untergeschoss des Bauernhauses in 
einem abgeschlossenen Teil der bewilligten Kellerräume ein Plattenboden sowie ein sepa-
rates Bad/WC eingebaut worden und Anschlüsse für eine Küche vorhanden waren. Diese 
Umbauarbeiten deuteten, so die Baupolizei, auf eine beabsichtigte Wohnnutzung hin und 
seien ohne Bewilligung vorgenommen worden, weshalb ein Baustopp verfügt wurde. Am 
26. August 1998 verfügte der Gemeinderat Baar, dass die baulichen Veränderungen im 
Untergeschoss des Bauernhauses (Assek. Nr. H.________; Grundstück Nr. F.________) 
zu entfernen sind und setzte dazu A.________ (Nachfolger von C.________) eine Frist bis 
zum 30. September 1998. Die dagegen beim Regierungsrat erhobene Verwaltungsbe-
schwerde wurde mit Regierungsratsbeschluss vom 24. November 1998 abgewiesen. Da-
bei erwog der Regierungsrat insbesondere, die Baudirektion habe am 6. Januar 1994 auf-
grund der betrieblichen Verhältnisse des Landwirtschaftsbetriebes mit einer bewirtschafte-
ten Fläche von rund 42 ha im Rahmen einer Anfrage des damaligen Gesuchstellers fest-
gestellt, dass die Zustimmung für die Erstellung eines neuen Bauernhauses mit einer Be-
triebsleiterwohnung, einer Angestelltenwohnung und einer Wohnung für die abtretende 
Generation mit einer Wohnfläche von gesamthaft 400 m2 erteilt werden könne. Anschlies-
send habe der Gesuchsteller ein entsprechendes Baugesuch eingereicht, dem die Baudi-
rektion am 4. Mai 1995 zugestimmt und für das der Gemeinderat am 17. Mai 1995 die 
Baubewilligung erteilt habe. In der Zwischenzeit sei das neue Bauernhaus erstellt worden 
und damit für den Betrieb von A.________ der landwirtschaftlich begründete Bedarf nach 
Wohnraum ausserhalb der Bauzone abgedeckt. Ein zusätzlicher Bedarf könne landwirt-
schaftlich nicht begründet werden und werde von A.________ auch nicht geltend ge-
macht. Damit scheide die Möglichkeit aus, dass zusätzlicher Wohnraum in der Landwirt-
schaftszone als zonenkonform im Sinne von Art. 16 bzw. 22 RPG bewilligt werden könne. 
Am 18. Januar 1999 reichte A.________ das Baugesuch für den Einbau eines Dusch- und 
WC-Raumes im Untergeschoss des Bauernhauses ein und begründete dieses mit einer 


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Urteil V 2022 68
Ergänzung des Landwirtschaftsbetriebs mit dem Touristikprogramm "Schlafen im Stroh". 
Mit Schreiben vom 5. Mai 1999 teilte der Gemeinderat Baar A.________ mit, dass der Be-
schluss des Regierungsrates vom 24. November 1998 nicht in Wiedererwägung gezogen 
und für die eingebaute Dusche mit WC im Untergeschoss des Bauernhauses keine Bewil-
ligung der Baudirektion in Aussicht gestellt werden könne. Entsprechend setzte der Ge-
meinderat Baar A.________ eine neue Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zu-
standes bis 31. Mai 1999 an.
Am 26. Mai 1999 reichte A.________ dem Amt für Raumplanung des Kantons Zug (ARP; 
heute: Amt für Raum und Verkehr [ARV]) die Ausführungspläne des erstellten Bauernhau-
ses ein und ersuchte um eine nochmalige Überprüfung der Wohnfläche. Die Berechnung 
der dem Wohnen dienenden anrechenbaren Geschossfläche (aGF) durch das ARP ergab 
nun eine Grösse von 375 m2 (effektiv ausgeführte Fläche). Die veränderte Ausgangslage 
in Bezug auf die anrechenbaren Geschossflächen entstand, weil gestützt auf § 14 Abs. 2 
der damaligen Vollziehungsverordnung zum Baugesetz (VVO zum BauG) bei der aGF, 
entgegen der ursprünglichen Berechnungsweise, die Aussenwände nicht mehr berück-
sichtigt wurden. Mit dem Einbau eines Bades/WC und den dazugehörigen Erschliessungs-
flächen gemäss dem Baugesuch vom 18. Januar 1999 wurde die massgebende aGF von 
400 m2 lediglich um 3 m2 überschritten, was aus Sicht des ARP toleriert werden konnte. 
Das ARP teilte daraufhin mit Schreiben vom 14. bzw. 21. Juni 1999 mit, dass die Gemein-
de Baar für den Teilausbau im Untergeschoss, gemäss dem vorliegenden Plan, eine Be-
willigung erteilen könne. Infolgedessen erteilte der Gemeinderat Baar mit Verfügung vom 
18. August 1999 die Zusatzbewilligung für den Teilausbau im Untergeschoss wie folgt:
"1.
Der eingereichte Grundrissplan 1:100, Eingang 23. Juli 1999, sowie das Eingabeformular vom 
22. Juli 1999 mit den darin enthaltenen Angaben bilden integrierende Bestandteile dieser Bewilli-
gung und sind – unter Vorbehalt der nachstehenden Auflagen und Bedingungen – für die Aus-
führung verbindlich.
2.
Es darf nur die im Grundrissplan rot umrandete Fläche zu Wohnzwecken genutzt werden. Der üb-
rige Teil des abgetrennten Kellerraumes darf hingegen nicht Wohnzwecken dienen.
3.
Das Schreiben des Amtes für Raumplanung vom 21. Juni 1999, welches der Bauherrschaft direkt 
zugestellt wurde, bildet mit den darin enthaltenen Auflagen und Bedingungen einen integrierenden 
Bestandteil dieser Bewilligung.
4.
Die Verfügung vom 26. August 1998 sowie das Schreiben vom 5. Mai 1999 des Gemeinderates 
Baar werden bezüglich der Wiederherstellung des bewilligten Zustandes aufgehoben.
5.
Nach Abschluss der Bauarbeiten ist die Abteilung Planung/Bau mit der beiliegenden Karte zu be-
nachrichtigen, damit die Abschlusskontrolle durchgeführt werden kann.
6.-7.[…]"


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Urteil V 2022 68
Mit Schreiben vom 29. Januar 2021 teilte die Einwohnergemeinde Baar der Rechtsvertre-
terin von A.________, RA B.________, mit, dass auf Initiative des Bundes die Einwohner-
register auf Gemeinde-, Kantons- und Bundesebene harmonisiert und sämtliche Einwoh-
nerinnen und Einwohner einer bestimmten und bewilligten Wohnung zugewiesen werden 
müssten. Auf dem Bauernhof D.________ seien dabei Unstimmigkeiten zwischen der be-
willigten Anzahl Wohnungen und der Anzahl gemeldeter Wohnparteien festgestellt wor-
den. Mit Schreiben vom 13. April 2021 teilte die Einwohnergemeinde Baar der Rechtsver-
treterin von A.________ mit, an der Kontrolle vor Ort am 5. März 2021 sei festgestellt wor-
den, dass die Räume in der Remise (Assek. Nr. H.________) nicht wie bewilligt als Gäs-
tezimmer (im Sinne von Ferien auf dem Bauernhof) vermietet würden. Vielmehr seien die 
Räumlichkeiten unrechtmässig als eigenständige Wohnung dauervermietet. Nach Prüfung 
aller im Zusammenhang mit dem Gebäude Assek. Nr. H.________ stehenden Baugesu-
che sei festgestellt worden, dass dasselbe für den Vorraum sowie die Nasszelle im Unter-
geschoss des Wohnhauses gelte. Diese Räumlichkeiten würden ebenfalls unrechtmässig 
als eigenständige Wohnung genutzt und dauervermietet. A.________ wurde aufgefordert, 
bis am 7. Mai 2021 ein nachträgliches Umnutzungs-/Baugesuch sowie eine schriftliche 
Stellungnahme einzureichen. Nach einem umfangreichen Schriftenwechsel, einer Bege-
hung vor Ort sowie einem nachträglich gestellten Baugesuch verfügte das ARV in seinem 
kantonalen Entscheid vom 28. Juni 2022 Folgendes: 
"1.
Für die unbewilligte Wohnraumerweiterung (mitsamt den baulichen Veränderungen) und den un-
bewilligten Einbau einer zusätzlichen Wohneinheit im Untergeschoss des Bauernhauses wird 
nachträglich keine Zustimmung erteilt. Es ist der rechtmässige Zustand gemäss Erwägungen Zif-
fer 5 wiederherzustellen. 
2.
Die Einwohnergemeinde Baar kann das vorliegende Baugesuch nicht bewilligen und hat die Bau-
bewilligung zu verweigern sowie für den rechtmässigen Zustand zu sorgen.
3.-5.[…]"
Der Gemeinderat Baar beschloss am 12. Juli 2022 Folgendes:
"1.
Auf das Gesuch um Erlass einer separaten Feststellungsverfügung wird nicht eingetreten.
2.
Der kantonale Entscheid des ARV vom 28. Juni 2022 wird dem Liegenschaftseigentümer hiermit 
eröffnet.
3.
Das nachträgliche Baugesuch wird im Sinne der Erwägungen des kantonalen Entscheids vom 28. 
Juni 2022 abgelehnt.
4.
Der Liegenschaftseigentümer wird angewiesen, innert drei Monaten ab Rechtskraft dieses Be-
schlusses im Untergeschoss des Wohngebäudes Assek. Nr. H.________:


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Urteil V 2022 68
-
die gegenwärtige Nutzung der als Wohnraum bewilligten Räume (inkl. Bad/WC und Küchenzei-
le) als eigenständige Wohneinheit vollständig aufzugeben und den rechtmässigen Zustand wie-
derherzustellen (inkl. Kündigung des Mietverhältnisses). Personen können in diesen Räumlich-
keiten künftig nicht mehr angemeldet werden;
-
die bestehende Innentrennwand Keller / Wohnraum abzubrechen und die neue Innentrennwand 
in der Ausführungsart als Trennungsbauteil eines beheizten zu einem unbeheizten Raum und in 
Bezug auf die Lage gemäss dem bewilligten Plan zu erstellen;
-
den Durchgang (ohne Tür) neben dem Badezimmer dauerhaft zu schliessen und die neue In-
nentrennwand in der Ausführungsart als Trennungsbauteil eines beheizten zu einem unbeheiz-
ten Raum zu erstellen. 
Sobald der jeweilige rechtmässige Zustand wiederhergestellt ist, hat dies der Liegenschaftsei-
gentümer der Abteilung Planung / Bau für eine Abnahme zu melden. 
5.
Der Liegenschaftseigentümer wird explizit darauf hingewiesen, dass der bewilligte Kellerraum we-
der zu Wohnzwecken zweckentfremdet noch beheizt werden darf.
6.
Kommt der Liegenschaftseigentümer der Aufforderung bzw. Anordnung gemäss Dispositiv-Ziffer 4 
nicht vollständig nach, 
a) wird er nach Art. 292 Strafgesetzbuch verzeigt. Danach wird mit Busse bestraft, wer der von ei-
ner zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis auf die Strafandro-
hung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet;
b) verfügt die Abteilung Planung / Bau auf Kosten des Eigentümers eine Ersatzvornahme im Sinne 
von § 69 PBG in Verbindung mit § 92 ff. VRG.
Die Abteilung Planung/Bau wird mit der Kontrolle und dem Vollzug beauftragt.
7.-10. […]"
B.
Mit Beschwerde vom 18. August 2022 gelangte A.________, vertreten durch RA 
B.________, an das Verwaltungsgericht und liess die vollumfängliche Aufhebung des 
Gemeinderatsbeschlusses der Gemeinde Baar vom 12. Juli 2022, Nr. G.4.5.1 (inkl. kanto-
naler Entscheid vom 28. Juni 2022), eventualiter die vollumfängliche Aufhebung des vor-
stehend erwähnten Gemeinderatsbeschlusses der Gemeinde Baar (inkl. kantonaler Ent-
scheid) und Rückweisung zur Neubeurteilung an den Gemeinderat Baar beantragen, alles 
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gemeinde Baar, eventualiter zulas-
ten der Staatskasse.
C.
Der mit Verfügung vom 19. August 2022 verlangte Kostenvorschuss in der Höhe 
von Fr. 2'000.– wurde fristgerecht bezahlt.


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Urteil V 2022 68
D.
Der Gemeinderat Baar sowie das ARV reichten am 4. Oktober 2022 bzw. am 
10. November 2022 eine Vernehmlassung ein und beantragten die Abweisung der Verwal-
tungsgerichtsbeschwerde, unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers. 
E.
Im weiteren Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. 
Das Verwaltungsgericht erwägt:
1.
1.1
Gegen Verwaltungsentscheide unterer kantonaler Verwaltungsbehörden ist die 
Beschwerde an das Verwaltungsgericht zulässig, soweit sich ihre Entscheide auf Bundes-
recht stützen und die Gesetzgebung keinen Weiterzug an den Regierungsrat oder das 
Bundesverwaltungsgericht vorsieht (§ 61 Abs. 1 Ziff. 1 des Verwaltungsrechtspflegegeset-
zes [VRG, BGS 162.1]). Vorliegend richtet sich die Beschwerde einerseits gegen einen 
Entscheid des Amts für Raum und Verkehr des Kantons Zug (ARV), welcher in Anwen-
dung des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) 
ergangen ist. Die Gesetzgebung sieht weder einen Weiterzug an den Regierungsrat noch 
an das Bundesverwaltungsgericht vor, so dass die Verfügung des ARV vom 28. Juni 2022 
beim Verwaltungsgericht angefochten werden kann. Anderseits sind Beschwerden gegen 
Entscheide des Gemeinderats über Baugesuche und Baueinsprachen dann als Verwal-
tungsgerichtsbeschwerden zu behandeln, wenn in derselben Sache ein kantonaler Ent-
scheid vom Verwaltungsgericht zu beurteilen ist (§ 67 Abs. 2 lit. b des Planungs- und Bau-
gesetzes [PBG; BGS 721.11]). Da dies vorliegend der Fall ist, kann somit auch der Ge-
meinderatsbeschluss vom 12. Juli 2022 direkt beim Verwaltungsgericht angefochten wer-
den. Der Beschwerdeführer war als Verfügungsadressat am Verfahren der Vorinstanz be-
teiligt (§ 62 Abs. 1 lit. a VRG). Er ist durch die angefochtenen Entscheide, mit welchen er 
insbesondere angewiesen wurde, die gegenwärtige Nutzung der als Wohnraum bewillig-
ten Räume (inkl. Bad/WC und Küchenzeile) als eigenständige Wohneinheit vollständig 
aufzugeben und den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen (inkl. Kündigung des 
Mietverhältnisses) und die bestehende Innentrennwand Keller/Wohnraum abzubrechen 
und die neue Innentrennwand in der Ausführungsart als Trennungsbauteil eines beheizten 
zu einem unbeheizten Raum und in Bezug auf die Lage gemäss dem bewilligten Plan zu 
erstellen, besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung 


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Urteil V 2022 68
oder Änderung (§ 62 Abs. 1 lit. b und c VRG). Die Beschwerdeberechtigung ist folglich ge-
geben. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wurde im Übrigen frist- und formgerecht (§ 64 
und 65 VRG) eingereicht, weshalb sie zu prüfen ist.
1.2 
Die Beurteilung erfolgt auf dem Zirkulationsweg gemäss § 29 der Geschäftsord-
nung des Verwaltungsgerichtes (GO VG; BGS 162.11).
1.3 
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann jede Rechtsverletzung gerügt wer-
den. Als Rechtsverletzung gelten insbesondere die Nichtanwendung und die unrichtige 
Anwendung eines Rechtssatzes, die unrichtige rechtliche Beurteilung einer Tatsache, der 
Missbrauch oder die Überschreitung des Ermessens sowie die Verletzung einer wesentli-
chen Form- oder Verfahrensvorschrift (§ 63 Abs. 1 VRG). Überdies kann jede für den Ent-
scheid erhebliche unrichtige oder ungenügende Feststellung des Sachverhaltes angefoch-
ten werden (§ 63 Abs. 2 VRG). Nachdem im vorliegenden Fall ein Verwaltungsentscheid 
einer unteren kantonalen Instanz angefochten wird, steht dem Gericht im Weiteren kraft 
§ 63 Abs. 3 VRG – zwecks kongruenter Kognition auch gegenüber dem Gemeinderatsent-
scheid – die Überprüfung der Handhabung des Ermessens zu.
1.4
Nach dem Rügeprinzip prüft das Gericht nur die vorgebrachten Beanstandungen 
und untersucht nicht, ob sich der angefochtene Entscheid unter schlechthin allen in Frage 
kommenden Aspekten als korrekt erweist. Im Rahmen seiner Mitwirkungspflicht hat der 
Beschwerdeführer darzutun, in welchen Punkten und weshalb der angefochtene Entscheid 
beanstandet wird (BGE 119 V 347 E. 1a; VGer ZG G.________57 vom 22. Juni 2023 E. 
1.3).
2.
Streitig und zu prüfen ist zunächst, welche Nutzung des vorderen Kellerraumes 
bewilligt worden ist. 
2.1
Das ARV hält in seinem kantonalen Entscheid vom 28. Juni 2022 fest, der (vorde-
re) Wohnbereich werde fremdvermietet. Eine eigenständige Wohneinheit gehe weder aus 
den beiden Grundrissplänen (vom 18. Juni und 18. August 1999) noch aus der weiteren 
vorliegenden Korrespondenz hervor. Weiter sei zu beachten, dass die damalige Bewilli-
gungspraxis maximal vier Wohneinheiten zugelassen habe und auch im Beschluss des 
Regierungsrats des Kantons Zug vom 24. November 1998 unmissverständlich festgehal-
ten werde, dass zusätzlicher Wohnraum weder zonenkonform noch nach den Ausnahme-
bestimmungen zulässig sei. Auch lasse die heutige Bewilligungspraxis, sofern es sich um 


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ein landwirtschaftliches Gewerbe mit mehr als 3,0 SAK handle, maximal vier Wohneinhei-
ten zu, wenn der tatsächliche Bedarf nachgewiesen werden könne. Eine Bewilligung für 
eine eigenständige Wohneinheit sei hingegen weder damals erteilt worden, noch könne 
diese nach heutigem Recht nachträglich erteilt werden, zumal die separate Wohneinheit 
fremdvermietet werde und der landwirtschaftliche Bedarf offensichtlich nicht gegeben sei. 
Der Bedarf an landwirtschaftlichem Wohnraum habe bereits damals auch in den vier be-
stehenden Wohneinheiten genügend abgedeckt werden können und könne dies auch heu-
te. Die Rechtmässigkeit der eigenständigen Wohneinheit könne auch nicht davon abgelei-
tet werden, dass diese nicht explizit untersagt worden sei, zumal die Wohneinheit nicht 
Gegenstand des nachträglichen Verfahrens gewesen sei und entsprechend nicht habe 
beurteilt werden müssen. Zudem habe das ARV mit Schreiben vom 14. Juni 1999 explizit 
festgehalten, dass der übrige Teil des abgetrennten Kellerraums keinen Wohnzwecken 
dienen dürfe, und eine Küchenzeile sei ebenfalls nicht in Erwägung gezogen worden. In 
seiner Stellungnahme vom 10. November 2022 führt das ARV ausserdem aus, es sei 
ebenfalls zu bestreiten, dass aufgrund der Gesuchunterlagen eine eigenständige Wohn-
einheit erkennbar gewesen sei oder hätte erahnt werden müssen. Aus dem am 18. August 
1999 vom Gemeinderat Baar bewilligten Grundrissplan könne kein Hinweis auf eine 
Küchenkombination herausgelesen werden. Wenn überhaupt, dann sei dies alles andere 
als eindeutig und bedürfe einer grosszügigen Interpretation, weil es sich um eine unleserli-
che Handskizze handle. Im Weiteren, und dies sei ebenfalls entscheidend, sei dieser Ein-
trag im Grundrissplan vom 18. Juni 1999, zu welchem das ARV mit Schreiben vom 
21. Juni 1999 positiv Stellung genommen habe, nicht enthalten, und auch die ausgewie-
sene Nutzung der Räumlichkeiten sei in den beiden Plänen nicht übereinstimmend. Zu-
dem sei der Titel des Plans: "Ausbau im Untergeschoss des bestehenden Wohnhauses; 
Dient dem Schlafen im Stroh". Im Plan sei dann vermerkt: "DU/WC (Ausbau)". Damit sei 
klar kein Gesuch für eine Wohnnutzung verbunden. Allgemein gelte: Für eine Bewilligung 
einer Umnutzung als Wohnung müsse zunächst ein vollständiges Umnutzungsgesuch 
eingereicht und eine Umnutzungsbewilligung erteilt werden. Der geplante Innenausbau sei 
eindeutig in den Plänen einzuzeichnen. Dabei seien sämtliche Änderungen bzw. neue 
Bauteile rot auszuweisen (vgl. § 47 Abs. 2 V PBG). Es sei nicht möglich, aus Handskizzen, 
auf denen irgendwelche Wohnbauteile skizzenhaft eingezeichnet seien, eine Baubewilli-
gung bzw. eine Umnutzung abzuleiten. 
2.2
Der Beschwerdeführer lässt in seiner Beschwerde vom 18. August 2022 vorbrin-
gen, es sei eine rechtskräftige Bewilligung für eine versetzte Wand zum Keller hin, für den 
Einbau einer Küche sowie für einen Zugang vom Keller her zum abgetrennten Keller erteilt 


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Urteil V 2022 68
worden. In Kopie sei dieser Entscheid auch an das Amt für Raumplanung (Vorgängeramt 
des derzeitigen Amtes für Raum und Verkehr) gegangen. Demnach habe der Beschwer-
deführer eine Bewilligung bekommen, dass die Wohnung bewohnt werden dürfe. Ob von 
Dritten oder von Familienangehörigen habe im verbindlichen Dispositiv nicht gestanden. 
Wenn diesbezügliche Einschränkungen gegolten hätten, so hätten sie auch verfügt wer-
den müssen. Sodann dürfte, so der Beschwerdeführer, auch in der Gemeinde Baar die 
Praxis herrschen, dass die Wohnungen, welche für die abtretende Generation erstellt wer-
den, nach deren Ableben ebenfalls vermietet werden dürfen. Davon sei auszugehen, da 
auch die Baubewilligung für das Haus keinerlei diesbezügliche Einschränkungen umfasse. 
Weiter lässt der Beschwerdeführer ausführen, gemäss der vom Gemeinderat erlassenen 
Verfügung sei ihm eine Zusatzbewilligung für den Ausbau des Untergeschosses erteilt 
worden, und dies obwohl bereits vier Wohnungen bewilligt worden seien (was der angebli-
chen Praxis des ARV entspreche). Erlaubt worden sei dies nur, weil die bewilligten 400 m2 
noch nicht ausgeschöpft gewesen seien. In der Bewilligung für das Untergeschoss habe 
es geheissen, dass nur die rot umrandete Fläche zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe. 
Es sei nicht verfügt worden, dass diese nicht als eigenständige Wohnung benutzt werden 
dürfe. Sie habe eine Küche, ein Bad und einen separaten Ausgang gehabt, was alles für 
eine eigenständige Wohnnutzung spreche. Wenn man der Argumentation des ARV folgen 
möchte, wonach das Maximum mit vier Wohnungen bereits ausgeschöpft worden sei, so 
hätte man zwingend in dieser Verfügung festhalten müssen, dass diese nachträgliche 
Baubewilligung in Ergänzung zur Baubewilligung vom 17. Mai 1995 [erfolge] und zweitens, 
dass die Wohnung nicht als eigenständige Wohneinheit genutzt werden dürfe. Es verstehe 
sich aber von selbst, dass auch die vier Wohnungen, welche bewilligt worden seien, ei-
genständige Wohneinheiten seien, was zu keinem Zeitpunkt nicht anerkannt worden sei. 
Warum denn gerade die Wohnung im Untergeschoss keine solche sein solle, obwohl der 
Zweck (zu Wohnzwecken) bei beiden Verfügungen der gleiche sei, sei nicht ersichtlich. 
In seiner Replik vom 16. Januar 2023 lässt der Beschwerdeführer schliesslich ausführen, 
im Schreiben vom 14. Juni 1999 sei festgehalten worden, dass gestützt auf den ergange-
nen Regierungsratsbeschluss keiner zusätzlichen Wohnnutzung (Einzimmerwohnung mit 
Bad/WC) zugestimmt werden könne, da die Fläche von 400 m2 bereits ausgeschöpft wor-
den sei. Also habe der Beschwerdeführer im März 1999 sein ursprüngliches "Baugesuch" 
geändert und nun eine Bewilligung für eine Einzimmerwohnung mit Bad/WC zu Wohnzwe-
cken verlangt. Dass keine weiteren Unterlagen hierzu vorlägen und scheinbar nicht alles 
dokumentiert worden sei, was seit dem 8. Januar 1999 (Einreichung Baugesuch Schlafen 
im Stroh) erfolgt sei, sei nicht dem Beschwerdeführer anzulasten. Dies wäre Aufgabe der 


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Urteil V 2022 68
involvierten Behörden gewesen. Das Schreiben vermöge jedoch deutlich aufzuzeigen, 
dass das ursprüngliche Gesuch (Einbau u.a. DU/WC für Schlafen im Stroh) nicht mehr 
Gegenstand gewesen sei bzw. mit Zustimmung der Behörden derart abgeändert worden 
sei, dass es nun um die Bewilligung für eine Einzimmerwohnung mit Bad/WC zu Wohn-
zwecken gegangen sei. Weiter lässt der Beschwerdeführer ausführen, es sei nicht ver-
wunderlich, dass der Plan den Hinweis "Schlafen im Stroh" enthalten habe, handle es sich 
doch um den Plan, der am 8. Januar 1999 der Gemeinde eingereicht worden sei, bevor 
bekannt gewesen sei, dass die anrechenbare Bruttogeschossfläche noch nicht ausge-
schöpft worden sei. Anstatt einen gänzlich neuen Plan erstellen zu lassen, sei dieser Plan 
immer in Absprache mit den Behörden abgeändert worden. Das damalige Amt für Raum-
planung habe daran keinen Anstoss genommen, womit das Amt für Raum und Verkehr 
nun nicht behaupten könne, der Plan hätte lediglich den Einbau eines Bades/WC zum Ge-
genstand gehabt, wenn ersteres im Schreiben vom 14. Juni 1999 von einer Einzimmer-
wohnung mit Bad/WC gesprochen habe. Damit sei belegt, dass ursprünglich der Einbau 
eines Bades/WC unter der Prämisse der Ausschöpfung der anrechenbaren Wohnfläche im 
Vordergrund gestanden habe, sich das Baugesuch in Kenntnis der veränderten Ausgangs-
lage in ein Baugesuch für eine Einzimmerwohnung mit Bad/WC verändert habe und auch 
so von den zuständigen Behörden bewilligt worden sei.
2.3
Nach Art. 22 Abs. 1 RPG dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilli-
gung errichtet oder geändert werden. Darunter fallen auch Zweckänderungen (Alexander 
Ruch, in: Praxiskommentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, 2020, 
Art. 22 N 42). Die Baubewilligung stellt in materieller Hinsicht eine Feststellungsverfügung 
dar, indem festgestellt wird, dass dem konkreten Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen 
Hindernisse entgegenstehen. In formeller Hinsicht wirkt die Baubewilligung demgegenüber 
als Gestaltungsverfügung, indem sie das durch die Bewilligungspflicht statuierte formelle 
Bauverbot beseitigt und das Vorhaben in die Realisierungsfreiheit entlässt (Stal-
der/Tschirky, in: Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, 2016, Rz. 2.12 f.; Ruch, a.a.O., 
Art. 22 N 7 f.). Die Baubehörden sind nicht verpflichtet, die entsprechenden Erhebungen 
von Amtes wegen vorzunehmen; gleichermassen sind sie auch nicht berechtigt, über et-
was anderes zu entscheiden, als ihnen mit dem Baugesuch unterbreitet worden ist, han-
delt es sich bei der Baubewilligung doch um eine mitwirkungsbedürftige Verfügung (Fritz-
sche/Bösch/Wipf/Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 1: Planungsrecht, Verfah-
ren und Rechtsschutz, 6. Aufl. 2019, S. 372). Bei der Auslegung des Verfügungsdisposi-
tivs fallen gemäss Vertrauensgrundsatz auch allfällige Vorverhandlungen zwischen Ge-


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Urteil V 2022 68
meinwesen und Verfügungsadressaten in Betracht (Tschannen/Müller/Kern, Allgemeines 
Verwaltungsrecht, 5. Aufl. 2022, Rz. 709).
2.4
In der Zusatzbewilligung vom 18. August 1999 verfügte der Gemeinderat Baar, 
dass der eingereichte Grundrissplan 1:100, Eingang 23. Juli 1999, sowie das Eingabefor-
mular vom 22. Juli 1999 mit den darin enthaltenen Angaben integrierende Bestandteile 
dieser Bewilligung bilden und – unter Vorbehalt der nachstehenden Auflagen und Bedin-
gungen – für die Ausführung verbindlich sind (Dispositiv-Ziffer 1). In diesem Grundrissplan 
ist unter anderem Folgendes vermerkt: "Ausbau im Untergeschoss des best. Wohnhaus: 
DU/WC fuer Schlafen im Stroh". Bereits damit ist klar, dass einzig das Schlafen im Stroh 
und keine andere oder gar weitergehende Wohnnutzung bewilligt wurde. Ausserdem wur-
de der Grundrissplan nach der vom Beschwerdeführer behaupteten Änderung des Bauge-
suchs im März 1999 und nach dem Schreiben des ARV vom 14. Juni 1999 (in welchem 
von einer Einzimmerwohnung mit Bad/WC gesprochen wird) am 22. Juli 1999 vom Be-
schwerdeführer unterzeichnet und ging am 23. Juli 1999 bei der Gemeinde Baar ein. Hätte 
der Beschwerdeführer sein Baugesuch tatsächlich geändert, hätte er – wie er dies offen-
bar bei den übrigen Änderungen (Einzeichnen der Küchenzeile, Trennwände [grün mar-
kiert] und Türe [blau markiert] sowie Durchstreichen des Begriffs "Trocknungsraum") getan 
hatte – auch den aufgeführten Zweck ("Ausbau im Untergeschoss des best. Wohnhaus: 
DU/WC fuer Schlafen im Stroh") angepasst. Sodann war eine Nutzung als Einzimmerwoh-
nung mit Bad/WC – selbst wenn im Grundrissplan eine Küchenzeile eingezeichnet ist – 
auch nicht erkennbar, zumal im bewilligten Grundrissplan auf das Schlafen im Stroh hin-
gewiesen wird und der Beschwerdeführer im Baubeschrieb Projektergänzung vom 1. Ja-
nuar 1999 explizit ausführte, die bereits ausgeführten Arbeiten im Untergeschoss seien 
nicht zur Nutzung als zusätzlicher Wohnraum oder Fremdvermietung als separate Woh-
nung vorgesehen.
2.5
Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers kann aus dem Schreiben des ARV 
vom 14. Juni 1999, in welchem von einer "Einzimmerwohnung mit Bad/WC" die Rede ist, 
keine Änderung des Bauprojekts abgeleitet werden. Soweit im Schreiben des ARV vom 
14. Juni 1999 eine "Einzimmerwohnung mit Bad/WC" erwähnt wurde, verwies das Amt le-
diglich auf sein vormaliges Schreiben vom 19. März 1999. So führte es aus: "Am 19. März 
1999 haben wir Ihnen mitgeteilt, dass gestützt auf den Regierungsratsbeschluss keiner 
zusätzlichen Wohnnutzung (Einzimmerwohnung mit Bad/WC) im neu erstellten Bauern-
haus zugestimmt werden könne, da die landwirtschaftlich begründbare Grösse von 400 m2 
Wohnfläche im erwähnten Neubau ausgeschöpft wurde. Auch nur ein Bad/WC könne 


12
Urteil V 2022 68
deshalb nicht bewilligt werden […]". Und auch dem Schreiben des ARV vom 19. März 
1999 lassen sich keine Hinweise auf eine Änderung des Baugesuchs entnehmen – im 
Gegenteil wird dort unter anderem ausgeführt, der erfolgte Ausbau werde mit dem Touris-
tik-Programm "Schlafen im Stroh" begründet.
2.6
Zusammenfassend kann daher festgehalten werden, dass der Gemeinderat Baar 
mit Zusatzbewilligung vom 18. August 1999 nur das Schlafen im Stroh, nicht aber eine an-
dere oder gar weitergehende Wohnnutzung bewilligte. Dem Argument des Beschwerde-
führers, man hätte in der Bewilligung für das Untergeschoss zwingend festhalten müssen, 
dass diese nachträgliche Baubewilligung in Ergänzung zur Baubewilligung vom 17. Mai 
1995 erfolge und zweitens, dass die Wohnung nicht als eigenständige Wohneinheit ge-
nutzt werden dürfe, kann nicht gefolgt werden. So ergibt sich doch einerseits bereits aus 
der Bezeichnung der Zusatzbewilligung vom 18. August 1999 als "Zusatzbewilligung", 
dass diese in Ergänzung zur Baubewilligung vom 17. Mai 1995 erfolgte. Zudem besteht 
ein grundsätzliches Bauverbot (vgl. E. 2.3), weshalb es keines zusätzlichen verfügungs-
weisen Verbots bedurfte. 
3.
Weiter ist strittig, ob sich die Innentrennwand Keller/Wohnraum an der bewilligten 
Lage befindet.
3.1
Das ARV führt in seinem kantonalen Entscheid vom 28. Juni 2022 aus, an der Be-
gehung vom 10. November 2021 habe festgestellt werden können, dass in Abweichung zu 
dem am 18. August 1999 bewilligten Zustand aus dem Wohnbereich ein Zugang zum hin-
teren Bereich bestehe (Einbau einer Innentüre auf der Höhe Bad/WC). Es bestehe somit 
eine unbewilligte Wohnraumerweiterung, zumal der "Kellerraum" einen guten Standard 
aufweise (u.a. Telefon- und Internetanschlüsse). Dieser Raum wiederum werde bloss 
durch eine Abtrennung vom vorderen Wohnbereich getrennt. Zudem befinde diese sich 
nicht am bewilligten Standort. Dadurch werde nochmals mehr Wohnfläche generiert als 
bewilligt. In seiner Stellungnahme vom 10. November 2022 führt das ARV aus, ergänzend 
sei festzuhalten, dass die effektive Lage der Trennwand von der bewilligten Lage im 
Grundrissplan – der am 18. August 1999 durch den Gemeinderat Baar genehmigt worden 
sei – abweiche. 
3.2
Der Beschwerdeführer lässt in seiner Beschwerde vom 18. August 2022 aus-
führen, er habe sich verpflichtet, eine zurückversetzte Trennwand entsprechend der vor-
stehenden Baubewilligung der Gemeinde zu erstellen. Diese Trennwand sei so eingesetzt 


13
Urteil V 2022 68
worden, dass der bereits bestehende Plattenboden nicht beschädigt worden sei. Nicht er-
sichtlich und auch nicht begründet werde weiter, warum die Trennwand an einem anderen 
Ort stehen bzw. nicht der Bewilligung entsprechen solle. Die Trennwand befinde sich dort, 
wo die Gemeinde sie am 23. Juni 1999 bewilligt habe. In seiner Replik vom 16. Januar 
2023 lässt der Beschwerdeführer weiter ausführen, es erstaune, dass die Gemeinde und 
auch das ARV hier eine Abweichung sehen würden, obwohl die Wand gemäss bewilligtem 
Plan der Gemeinde ebenfalls rückversetzt sei (massgeblich sei die grüne Linie des bewil-
ligten Plans) und zwar um 0,5 m. Die Wand entspreche dem Plan und sei im Übrigen nie 
ausgemessen worden. 
3.3
Diesbezüglich ist den Ausführungen des Beschwerdeführers zu folgen. Es ist nicht 
ersichtlich, inwiefern die Innentrennwand Keller/Wohnraum nicht an der bewilligten Lage 
erstellt sein sollte. Der Stellungnahme des ARV (im vorinstanzlichen Verfahren) vom 
11. Januar 2022 kann entnommen werden, dass sich das ARV bei seiner Begründung of-
fensichtlich auf die Diskrepanz zwischen dem zu seinem Schreiben vom 21. Juni 1999 
gehörigen Grundrissplan (datiert vom 18. Juni 1999) und jenem Grundrissplan, welchen 
der Gemeinderat Baar in der Zusatzbewilligung vom 18. August 1999 bewilligte, bezog. So 
führte das ARV in seiner Stellungnahme vom 11. Januar 2022 zu seinem Schreiben vom 
21. Juni 1999 aus, im dazugehörigen Plan sei die neue Innenwand auf der Flucht der be-
reits bestehenden Innenwand zum Bad/WC eingezeichnet. Zur Zusatzbewilligung des 
Gemeinderats Baar vom 18. August 1999 führt es sodann aus, die zu erstellende Innen-
wand sei jedoch gegenüber der Innenwand zum Bad/WC um 0,50 m zurückversetzt. 
Wie soeben ausgeführt, bewilligte der Gemeinderat Baar mit Zusatzbewilligung vom 
18. August 1999 die Innentrennwand Keller/Wohnraum gegenüber der Innenwand 
Bad/WC um 0,50 m zurückversetzt. Weder vom ARV noch von der Gemeinde Baar wird 
geltend gemacht, dass die Lage der Innentrennwand Keller/Wohnraum von jener Lage 
abweiche, welche die Gemeinde Baar mit Zusatzbewilligung vom 18. August 1999 bewil-
ligte. Dies hätten denn auch weder das ARV noch die Gemeinde feststellen können, zumal 
die tatsächliche Lage der Innentrennwand Keller/Wohnraum an der Begehung vom 
10. November 2021 nicht vermessen wurde. Jedenfalls lassen sich weder in den gemach-
ten Fotos noch in der Aktennotiz vom 12. November 2021 Hinweise darauf finden. Es ist 
daher festzustellen, dass sich die Innentrennwand Keller/Wohnraum an der bewilligten 
Lage befindet und nicht verschoben werden muss. 


14
Urteil V 2022 68
4.
Schliesslich ist streitig, ob die Innentrennwand Keller/Wohnraum korrekt ausge-
führt wurde. 
4.1
Das ARV legt in seinem kantonalen Entscheid vom 28. Juni 2022 dar, an der Be-
gehung vom 10. November 2021 habe festgestellt werden können, dass in Abweichung zu 
dem am 18. August 1999 bewilligten Zustand aus dem Wohnbereich ein Zugang zum hin-
teren Bereich bestehe (Einbau einer Innentüre auf der Höhe Bad/WC). Dieser Raum wie-
derum werde bloss durch eine Abtrennung vom vorderen Wohnbereich getrennt. An der 
Begehung habe festgestellt werden können, dass es sich bei dieser Abtrennung um eine 
neuere, einfache Innenwand (Rahmen aus Kanthölzer und aufgeschraubten Holzwerk-
stoffplatten) handle. In seiner Stellungnahme vom 10. November 2022 führt das ARV wei-
ter aus, die Trennwand sei zudem aufgrund der Ausführungsart innerhalb von maximal 
15 Minuten vollständig demontierbar und vermöge auch nicht den Anforderungen einer 
Trennwand von einem beheizten zu einem unbeheizten Raum zu entsprechen. Im Weite-
ren sei zu erwähnen, dass der Kellerraum auch nicht als Obst- und Kartoffellagerraum ge-
nutzt werde.
4.2
Der Beschwerdeführer lässt in seiner Beschwerde vom 18. August 2022 aus-
führen, der Keller nebenan werde immer mit Steckdosen und Plattenboden sowie Holzde-
cke bestehen bleiben, was im Übrigen seitens des ARV bereits im Zeitpunkt der Erteilung 
der Baubewilligung für das UG bekannt gewesen sei (die ausgeführten Arbeiten [Platten-
boden, Anschlüsse etc.]). Es lasse sich keine gesetzliche Grundlage dafür finden, wie 
Trennungswände aussehen müssten. Die eingebaute Wand sei hierfür definitiv ausrei-
chend. Der Raum des Obst-/Gemüsekellers sei jedoch nicht anderweitig genutzt worden. 
Die Vorinstanz wolle aufgrund des Ausbaustandards weismachen, dass der Keller als 
Wohnraum benutzt worden sei, was hier jeglicher Grundlage entbehre. Der Ausbaustan-
dard sei entstanden, als der Kellerplattenboden gelegt worden sei und damit zu einem 
deutlich früheren Zeitpunkt. Wie der Gemeinderat richtig feststelle, seien damals keine 
weiteren Verpflichtungen gegenüber dem Beschwerdeführer erlassen worden, womit der 
bestehende Ausbaustandard auch von der Vorinstanz nicht moniert werden könne. Die 
Nutzung sei so oder anders als Keller erfolgt. Die Vorinstanz könne dem Beschwerdefüh-
rer keine Vorschriften über die Erstellung der Wand machen, wenn sie bereits seit Jahren 
bestehe (was der Mieter bestätigt habe). Der Beschwerdeführer habe die Wand auch nicht 
zu ersetzen, da sie entsprechend der gemeinderätlichen Bewilligung erstellt worden sei. 
Die Vorbringen der Vorinstanz seien daher willkürlich und würden gegen Treu und Glau-
ben verstossen, zumal sie Kenntnis von den von ihr bewilligten Punkten gehabt habe. In 


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Urteil V 2022 68
seiner Replik vom 16. Januar 2023 lässt der Beschwerdeführer weiter ausführen, in der 
Baubewilligung habe zudem gestanden, dass der Kellerraum nicht zu Wohnzwecken habe 
genutzt werden dürfen, was auch dem Beschwerdeführer bekannt sei und sich bereits aus 
der Baubewilligung ergebe und woran er sich gehalten habe.
4.3
4.3.1
Die an der Begehung vom 10. November 2021 gemachten Fotos des hinteren Kel-
lerraumes zeigen, wie in der Aktennotiz der Einwohnergemeinde Baar vom 12. November 
2021 zutreffend ausgeführt, dass der Bodenbelag, die Plattensockel, der Wandverputz 
sowie die Deckenverkleidung ohne Unterbruch zum hinteren Bereich durchgezogen sind. 
Ausserdem sind auch im hinteren Teil des Raums Steckdosen sowie Telefon- und Interne-
tanschlüsse vorhanden. Das Zimmer ist durch eine Abtrennung (Rahmen aus Kanthölzer 
und aufgeschraubten Holzwerkstoffplatten) vom vorderen Wohnbereich getrennt. Dem 
ARV ist sodann beizupflichten, soweit es ausführt, dass die Trennwand aufgrund der Aus-
führungsart innerhalb kürzester Zeit vollständig demontierbar ist. 
4.3.2
Dem von der Gemeinde Baar am 18. August 1999 bewilligten Grundrissplan kann 
entnommen werden, das eine Trennwand zwischen dem Keller und dem Wohnraum 
(Schlafen im Stroh) zu erstellen war. Im Plan lassen sich keine Hinweise darauf finden, 
dass sich die Trennwand Keller/Wohnraum von den übrigen Innenwänden unterscheiden 
sollte; auch in seinem nachträglichen Baugesuch vom 25. August 2021 hat der Beschwer-
deführer die Trennwand Keller/Wohnraum gleich dick eingezeichnet wie die übrigen In-
nenwände. Somit entspricht die derzeitige Trennwand Keller/Wohnraum nicht dem bewil-
ligten Zustand, zumal die Gemeinde Baar in ihrer Zusatzbewilligung vom 18. August 1999 
nochmals festgehalten hat, dass der übrige Kellerraum nicht Wohnzwecken dienen dürfe. 
Der Beschwerdeführer hätte es in der Hand gehabt, im eingereichten Grundrissplan Klar-
heit zu schaffen. Auch in materieller Hinsicht ist die Trennwand nicht rechtmässig ausge-
führt. Da der hintere Kellerteil über einen guten Ausbaustandard verfügt und durch die ge-
genwärtige Ausführungsart der Trennwand nur ungenügend vom beheizten vorderen Kel-
lerraum abgegrenzt ist, ist er ohne weiteres bewohnbar und als Wohnraum zu qualifizieren 
(vgl. VGer ZH VB.2011.00389 vom 23. November 2011 E. 4.2.1). Ebenfalls lässt sich die 
Trennwand Keller/Wohnraum derzeit mit geringem baulichem Aufwand entfernen, wo-
durch der hintere Kellerraum dem für das Schlafen im Stroh vorgesehenen Raum zuge-
schlagen werden kann. Damit würde der hintere Kellerraum ausserdem gut belichtet. Bei-
des ist durch bauliche Massnahmen zu verhindern (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, Zür-
cher Planungs- und Baurecht, Band 2: Bau- und Umweltrecht, 6. Aufl. 2019, S. 945). Dies 


16
Urteil V 2022 68
kann insbesondere durch das Anbringen einer Wand geschehen, die sich einerseits nicht 
mit geringem baulichem Aufwand demontieren lässt und die den hinteren Kellerraum als 
unbeheizten Raum vom vorderen beheizten Raum abgrenzt.
 
4.3.3
Somit ist festzuhalten, dass der hintere Kellerraum aufgrund der aktuellen Aus-
führungsart der Innentrennwand Keller/Wohnraum problemlos als Wohnraum genutzt wer-
den kann. Dies entspricht nicht dem bewilligten Zweck als Obst- und Kartoffelkeller. Die 
Innentrennwand Keller/Wohnraum ist daher in ihrer Ausführungsart als Trennungsbauteil 
eines beheizten zu einem unbeheizten Raum anzupassen. 
5.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Nutzung des vorderen Teils des Un-
tergeschosses des Bauernhauses (eigenständige Wohneinheit bzw. Dauervermietung) 
nicht im Einklang mit der bewilligten Nutzung (Schlafen im Stroh) steht. Überdies ist die 
Innentrennwand Keller/Wohnraum nicht korrekt ausgeführt worden. Mit Ausnahme der 
Verschiebung der Innentrennwand Keller/Wohnraum ist der rechtmässige Zustand 
gemäss den Vorgaben der Vorinstanzen wiederherzustellen (vgl. § 69 Abs. 1 PBG). Da 
nur – aber immerhin – die nicht zulässige Nutzung aufzugeben ist und die bewilligte Nut-
zung (Schlafen im Stroh) weitergeführt werden kann, sind diese Massnahmen ohne Weite-
res verhältnismässig und im Sinne des wichtigen Grundsatzes der Trennung von Bau- und 
Nichtbaugebiet erforderlich. Das entsprechende öffentliche Interesse ist gross. Auch sind 
die Aufwendungen für die ordnungsgemässe Herstellung der von Anfang an verlangten 
Trennwand gering. Soweit der Beschwerdeführer ausführen lässt, er habe in Treu und 
Glauben davon ausgehen dürfen, dass er berechtigt gewesen sei, die Wohnung zu ver-
mieten, nachdem die Zonenkonformität durch den Kanton geprüft und nie etwas Gegentei-
liges verfügt worden sei, kann ihm nicht gefolgt werden. Wie bereits ausgeführt (E. 2.4), 
geht aus der Zusatzbewilligung vom 18. August 1999 bzw. dem dazugehörigen Grundriss-
plan hervor, dass nur das Schlafen im Stroh bewilligt wurde. Ebenfalls nicht gefolgt wer-
den kann dem Argument des Beschwerdeführers, die Trennwand habe seit jeher und auch 
im Zeitpunkt der Bauabnahme und der Kontrolle durch das ARV und die Gemeinde be-
standen. Die an der Begehung vom 10. November 2021 gemachten Fotos zeigen klar auf, 
dass die Innentrennwand Keller/Wohnraum neu sein muss und keinerlei Abnützung auf-
weist. 
6.
Die Beschwerde ist insoweit teilweise gutzuheissen, als festzustellen ist, dass sich 
die Innentrennwand Keller/Wohnraum grundsätzlich an der bewilligten Lage befindet und 
ihr Standort nicht verändert werden muss. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen. 


17
Urteil V 2022 68
7.
Die Kosten im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht trägt die unterliegende Partei 
(§ 23 Abs. 1 Ziff. 3 VRG). Hat im verwaltungsgerichtlichen Prozess keine Partei ganz ob-
siegt, sind die Kosten in dem Verhältnis zu teilen, in welchem die Parteien unterlegen sind 
(§ 23 Abs. 2 VRG). Der Beschwerdeführer unterliegt im vorliegenden Verfahren schät-
zungsweise mit 9/10. Ihm sind daher 9/10 der Verfahrenskosten von Fr. 2'000.–, somit 
Fr. 1'800.–, aufzuerlegen und in dieser Höhe mit dem geleisteten Kostenvorschuss zu ver-
rechnen. Fr. 200.– sind dem Beschwerdeführer zurückzuerstatten. Dem Amt für Raum und 
Verkehr des Kantons Zug sind keine Kosten aufzuerlegen (§ 24 Abs. 1 VRG), ebenso we-
nig dem Gemeinderat Baar, weil die Voraussetzungen dafür (§ 24 Abs. 2 VRG) nicht erfüllt 
sind.
8.
Im Rechtsmittelverfahren ist der ganz oder teilweise obsiegenden Partei zulasten 
der unterliegenden Partei eine Parteientschädigung nach Massgabe ihres Obsiegens zu-
zusprechen (§ 28 Abs. 2 VRG). Das Gericht würde im vorliegenden Fall bei vollständigem 
Obsiegen des Beschwerdeführers Fr. 2'800.– als angemessene Entschädigung für das 
Honorar und die notwendigen Barauslagen seiner berufsmässigen Vertreterin erachten. 
Entsprechend dem Obsiegen des Beschwerdeführers zu 1/10 sind ihm davon Fr. 280.– 
(inkl. MWST und Barauslagen) zuzusprechen, wobei der Gemeinderat Baar und das Amt 
für Raum und Verkehr des Kantons Zug je Fr. 140.– zu übernehmen haben.


18
Urteil V 2022 68
Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________
1.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird festgestellt, dass der Standort der 
Innentrennwand Keller/Wohnraum nicht verändert werden muss. Im Übrigen wird 
die Beschwerde abgewiesen.
2.
Dem Beschwerdeführer wird eine Spruchgebühr von Fr. 1'800.– auferlegt, welche 
in dieser Höhe mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet wird. Fr. 200.– 
werden dem Beschwerdeführer zurückbezahlt.
3.
Der Gemeinderat Baar und das Amt für Raum und Verkehr des Kantons Zug ha-
ben dem Beschwerdeführer eine Parteientschädigung von je Fr. 140.– (inkl. 
MWST und Barauslagen) zu bezahlen.
4.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung 
beim Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden.
5.
Mitteilung an die Rechtsvertreterin des Beschwerdeführers (im Doppel), an den 
Gemeinderat Baar, an das Amt für Raum und Verkehr des Kantons Zug, an das 
Bundesamt für Raumentwicklung, Bern, sowie zum Vollzug von Ziffer 2 des Dis-
positivs an die Finanzverwaltung des Kantons Zug (nur Rubrum und Dispositiv).
Zug, 4. September 2023
Im Namen der
VERWALTUNGSRECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende
Der Gerichtsschreiber
versandt am