zg_verwaltungsgericht · V 2022 39 · 2024-07-08 · de

Verwaltungsrechtl. Kammer — Baute ausserhalb der Bauzonen (Umnutzung Bauernhaus zu Schule)

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG
VERWALTUNGSRECHTLICHE KAMMER
Mitwirkende Richter: MLaw Patrick Trütsch, Vorsitz
lic. iur. Jacqueline Iten-Staub, Dr. iur. Matthias Suter
lic. iur. Ivo Klingler und lic. iur. Adrian Willimann
Gerichtsschreiber: lic. iur. Peter Kottmann
U R T E I L vom 8. Juli 2024
[rechtskräftig]
gemäss § 29 der Geschäftsordnung
in Sachen
A.________
Beschwerdeführer
vertreten durch RA Dr. iur. Cornelio Zgraggen, Zgraggen Rechtsanwälte AG, 
Alpenstrasse 7, 6004 Luzern
gegen
1. Gemeinderat Steinhausen, Bahnhofstrasse 3, Postfach 164, 6312 Steinhausen
2. Amt für Raum und Verkehr des Kantons Zug, Aabachstrasse 5, 6300 Zug
Beschwerdegegner 
betreffend
Baute ausserhalb der Bauzonen
(Umnutzung Bauernhaus zu Schule)
V 2022 39


2
Urteil V 2022 39
A.
A.________ ist Eigentümer des in der Landwirtschaftszone liegenden Grunds-
tücks (GS) Nr. B.________, GB Steinhausen. Mit Beschluss des Gemeinderats Steinhau-
sen vom 6. April 2020 – darin integriert die Zustimmungsverfügung des Amts für Raum 
und Verkehr des Kantons Zug (ARV) vom 28. Januar 2020 – wurde A.________ die Bewil-
ligung zur Errichtung einer Privatschule in der Trotte, Assek. Nr. C.________, die bisher 
als Büro genutzt worden war, auf dem GS B.________ erteilt. Gemäss der Bewilligung 
vom 6. April 2020 sollte die Privatschule mit ungefähr 16 Kindern in der Basisstufe (obliga-
torischer Kindergarten sowie die 1. und 2. Klasse der Primarstufe) geführt werden. Im No-
vember 2020 beantragte die Bauherrschaft eine Konzepterweiterung, um die Basisstufen-
kinder ab dem Schuljahr 2021/22 kontinuierlich in den Zyklus 2 (3./4. Klasse) hineinwach-
sen lassen zu können. Da die Anzahl Kinder mit der Anpassung unverändert blieb, wurde 
die untergeordnete Projektänderung vom ARV zustimmend zur Kenntnis genommen und 
von der Abteilung Bau und Umwelt der Gemeinde Steinhausen mit Verfügung vom 21. De-
zember 2020 genehmigt. Die Trotte weist im Erdgeschoss vier abgetrennte Räumlichkei-
ten auf (0.1 Garderobe mit 0.2 "Freie Tätigkeit", 0.3 "Plan- und Projektarbeit", 0.4 "Aus-
druck und Bewegung" sowie 0.5 WC). Das Obergeschoss der Trotte dient privaten Zwe-
cken von A.________.
Gemäss Baugesuch vom 2. November 2021 möchte A.________ auch das Bauernhaus, 
Assek. Nr. D.________, für die Schule "E.________" nutzen und das Schulangebot erwei-
tern (Konzepterweiterung Teilbereich Zyklus 2, 5. und 6. Klasse). Dazu sollen im Erdge-
schoss und im 1. Obergeschoss des Bauernhauses, Assek. Nr. D.________, fünf Schul-
räume, eine Garderobe, ein Vorbereitungs-/Gruppenraum sowie ein Zimmer für Medien/In-
formatik eingerichtet werden. Im Wohnhaus stehen zudem ein Bad mit Vorzimmer sowie 
eine Küche zur Verfügung. Im Untergeschoss wird der nordöstliche Bereich zu zwei Ateli-
ers/Lager umgenutzt. Das südwestliche Kellergeschoss, das 2. Obergeschoss und das 
Dachgeschoss sollen weiterhin der Wohnnutzung dienen. Die Trotte, Assek. Nr. 
C.________, soll im Erdgeschoss teilweise weiterhin durch die Schule genutzt werden. 
Zudem soll der gewerbliche Gartenbaubetrieb aus der Scheune, Assek. Nr. F.________, 
neu in die Trotte (0.1 Garderobe mit 0.2 "Freie Tätigkeit" sowie 0.5 WC) verlegt werden. 
Das Obergeschoss der Trotte soll wie bisher privat genutzt werden. Die Scheune, Assek. 
Nr. F.________, soll wie folgt genutzt werden:
-
Untergeschoss: Heizung und Lager
-
Erdgeschoss: Landwirtschaft, Lager sowie Wohnen (Garagenplätze)
-
Obergeschoss: Landwirtschaft und Lager


3
Urteil V 2022 39
Das Bauernhaus, Assek. Nr. D.________, in welches die Privatschule ausgeweitet werden 
soll, ist im Inventar der schützenswerten Denkmäler festgehalten. 
Am 8. März 2022 verfügte das ARV, den Bauvorhaben könne nicht zugestimmt werden. 
Die Privatschule habe sich weiterhin auf die Trotte, Assek. Nr. C.________, zu beschrän-
ken. Die Scheune, Assek. Nr. F.________, sei gemäss dem kantonalen Entscheid vom 3. 
September 2010 [bis 31. Dezember 2020 bewilligte Zweckänderung der Scheune, Assek. 
Nr. F.________] landwirtschaftlich zu nutzen, ausgenommen seien die Garage und die 
Heizung. Die Gemeinde Steinhausen könne keine Baubewilligung erteilen. Die Gemeinde 
werde den Entscheid des ARV zusammen mit der kommunalen Ablehnung der Bauherr-
schaft zustellen.
Am 11. April 2022 beschloss der Gemeinderat Steinhausen, die Baubewilligung für das 
Baugesuch vom 3. November 2021 werde nicht erteilt (Beschluss-Nr. 2022-73; Dispositiv-
Ziffer 3.2). Der Abteilung Bau und Umwelt sei bis 31. Mai 2022 die jetzige Nutzung des 
Bauernhauses, Assek. Nr. D.________, aufzuzeigen (Dispositiv-Ziffer 3.3). Die Privat-
schule habe sich auf die Trotte (Assek. Nr. C.________) zu beschränken. Die Scheune 
(Assek. Nr. F.________) sei gemäss dem kantonalen Entscheid vom 3. September 2010 
landwirtschaftlich zu nutzen, ausgenommen davon seien die Garage und die Heizung (Dis-
positiv-Ziffer 3.4). 
Der Gemeinderat Steinhausen erwähnte in Erwägung 2.13 seines Beschlusses vom 
11. April 2022 zwar, dem kantonalen Entscheid des ARV vom 8. März 2022 könne ent-
nommen werden, dass dem vorliegenden Baugesuch nicht zugestimmt werde. Er erklärte 
jedoch den Entscheid des ARV vom 8. März 2022 nicht ausdrücklich zum integrierenden 
Bestandteil seines Beschlusses über das Baugesuch von A.________ und eröffnete den 
Entscheid des ARV A.________ auch nicht.
B.
Am 16. Mai 2022 liess A.________ (nachfolgend: Beschwerdeführer) betreffend 
den Beschluss der Gemeinde Steinhausen vom 11. April 2022 Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde erheben und folgende Rechtsbegehren stellen:
In der Sache
"1.
Es sei festzustellen, dass der Beschluss Nr. 2022-73 des Gemeinderats der Gemeinde Steinhau-
sen vom 11. April 2022 betreffend Umnutzung zu Schule (inkl. Entscheid des Amts für Raum und 
Verkehr vom 8. März 2022 als integrierender Bestandteil desselben) nichtig ist.


4
Urteil V 2022 39
2.
Eventualiter zu Ziff. 1 hiervor seien die Ziff. 3.2–3.4 des Beschlusses Nr. 2022-73 des Gemeinde-
rats der Gemeinde Steinhausen vom 11. April 2022 betreffend Umnutzung zu Schule (inkl. Ent-
scheid des Amts für Raum und Verkehr vom 8. März 2022 als integrierender Bestandteil dessel-
ben) aufzuheben und es sei dem Beschwerdeführer die Baubewilligung gemäss Baugesuch vom 
3. November 2021 zu erteilen.
3.
Subeventualiter zu Ziff. 1 und 2 hiervor sei der Beschluss Nr. 2022-73 des Gemeinderats der Ge-
meinde Steinhausen vom 11. April 2022 betreffend Umnutzung zu Schule (inkl. Entscheid des 
Amts für Raum und Verkehr vom 8. März 2022 als integrierender Bestandteil desselben) aufzuhe-
ben und die Sache im Sinne der Erwägungen zur Ergänzung des Sachverhalts bzw. zur Neubeur-
teilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Im Verfahren
4.
Es sei der Verwaltungsgerichtsbeschwerde in Bezug auf Ziff. 3.4 Satz 2 des Beschlusses des Ge-
meinderats der Gemeinde Steinhausen vom 1. April 2022 (Beschluss-Nr. 2022-73) die aufschie-
bende Wirkung zu erteilen.
5.
Unter solidarischen Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7,7 % MWST auf der Parteien-
tschädigung) zu Lasten des Gemeinderats Steinhausen und des Amts für Raum und Verkehr des 
Kantons Zug, eventualiter zu Lasten des Gemeinderats Steinhausen, subeventualiter zu Lasten 
des Amts für Raum und Verkehr des Kantons Zug."
C.
Den von ihm verlangten Kostenvorschuss von Fr. 4'000.– bezahlte der Beschwer-
deführer fristgerecht.
D.
Am 21. Juli 2022 reichte der Gemeinderat Steinhausen seine Vernehmlassung ein 
und beantragte, die Beschwerdeanträge 1 bis 5 von A.________ seien vollumfänglich ab-
zuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdefüh-
rers.
E.
Mit Verfügung vom 29. August 2022 sistierte das Verwaltungsgericht im Einver-
ständnis mit allen Verfahrensparteien das Beschwerdeverfahren bis auf Weiteres, nach-
dem ihm der Beschwerdeführer mitgeteilt hatte, dass er in der Zwischenzeit mit der Baudi-
rektion des Kantons Zug in Kontakt gestanden sei und diese sich grundsätzlich dazu bereit 
erklärt habe, nach einer aussergerichtlichen Lösung zu suchen.
F.
Auf Antrag der Beschwerdegegner hob das Gericht die Verfahrenssistierung am 
22. Februar 2023 wieder auf.


5
Urteil V 2022 39
G.
Am 26. Mai 2023 unterbreitete das ARV dem Gericht seine Stellungnahme zur Be-
schwerde mit dem Antrag, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 16. Mai 2022 sei un-
ter Kostenfolge zu Lasten des Beschwerdeführers abzuweisen.
H.
Am 5. Oktober 2023 liess der Beschwerdeführer eine Replik zur Vernehmlassung 
des ARV einreichen, am 9. November 2023 eine solche zur Vernehmlassung des Gemein-
derats Steinhausen.
I.
Am 28. November 2023 duplizierte der Gemeinderat Steinhausen, am 7. Dezem-
ber 2023 das ARV.
J.
Am 29. Januar 2024 liess der Beschwerdeführer noch einmal eine Stellungnahme 
einreichen. Weitere Eingaben erfolgten nicht. 
Das Verwaltungsgericht erwägt:
1.
1.1
Gemäss § 61 Abs. 1 Ziff. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG, 
BGS 162.1) ist gegen Verwaltungsentscheide unterer kantonaler Verwaltungsbehörden 
die Beschwerde an das Verwaltungsgericht zulässig, soweit sich ihre Entscheide auf Bun-
desrecht stützen und die Gesetzgebung keinen Weiterzug an den Regierungsrat oder an 
das Bundesverwaltungsgericht vorsieht. Beschwerden gegen Baubewilligungsentscheide 
des Gemeinderats sind gemäss § 40 Abs. 1 VRG und § 67 Abs. 2 lit. a des Planungs- und 
Baugesetzes (PBG; BGS 721.11) im Normalfall beim Regierungsrat einzureichen. Be-
schwerden gegen Entscheide des Gemeinderats über Baugesuche und Baueinsprachen 
sind aber dann als Verwaltungsgerichtsbeschwerden zu behandeln, wenn in derselben 
Sache ein kantonaler Entscheid vom Verwaltungsgericht zu behandeln ist (§ 67 Abs. 2 
lit. b PBG). Zu prüfen ist vorliegend auch die Verfügung des Amts für Raum und Verkehr 
des Kantons Zug (ARV) vom 8. März 2022, welche sich auf das Bundesgesetz über die 
Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) stützt, womit ein Anwendungsfall von 
§ 67 Abs. 2 lit. b PBG gegeben ist. Weil keine Beschwerdemöglichkeit an den Regierungs-
rat oder an das Bundesverwaltungsgericht besteht, kann die entsprechende Beschwerde 
direkt beim Verwaltungsgericht eingereicht werden. Die Beschwerde wurde gemäss § 64 


6
Urteil V 2022 39
VRG fristgerecht eingereicht und entspricht den formellen Anforderungen gemäss § 65 
VRG, weshalb auf sie einzutreten ist.
Die Beurteilung erfolgt auf dem Zirkulationsweg gemäss § 29 der Geschäftsordnung des 
Verwaltungsgerichtes (GO VG; BGS 162.11).
1.2
Kommt der Rechtsmittelinstanz wie vorliegend (vgl. § 63 Abs. 1–3 VRG) volle Ko-
gnition zu, ist sie verpflichtet, diese voll auszuschöpfen. Beschränkt sie ihre Überprüfung 
auf eine reine Rechtskontrolle oder gar eine blosse Willkür, so begeht sie eine formelle 
Rechtsverweigerung (BGE 130 II 449 E. 4.1). Nach der Rechtsprechung hat sie aber in Er-
messensfragen einen Entscheidungsspielraum der Vorinstanz zu respektieren. Sie hat 
eine unangemessene Entscheidung zu korrigieren, kann aber der Vorinstanz die Wahl un-
ter mehreren angemessenen Lösungen überlassen (BGE 133 II 35 E. 3). Unangemessen 
ist eine Anordnung dann, wenn sie zwar innerhalb des Ermessensspielraumes liegt und 
die allgemeinen Verfassungsprinzipien sowie den Sinn und Zweck der gesetzlichen Ord-
nung beachtet, das Ermessen aber unzweckmässig ausgeübt wird (Marco Donatsch, in: 
Kommentar zum VRG des Kantons Zürich, 3. Aufl. 2014, § 20 N 50).
2.
2.1
Der Beschwerdeführer weist zunächst darauf hin, im angefochtenen Beschluss 
des Gemeinderats Steinhausen vom 11. April 2022 sei in Ziff. 3.4 Satz 2 angeordnet wor-
den, dass die Scheune (Assek. Nr. F.________) gemäss dem kantonalen Entscheid vom 
3. September 2010 landwirtschaftlich zu nutzen sei, ausgenommen davon seien die Ga-
rage und die Heizung. Soweit darin eine Anordnung des sofortigen Vollzugs im Sinne von 
§ 66 Abs. 1 VRG erblickt werden sollte, verlange er hiermit die aufschiebende Wirkung 
(vgl. Rechtsbegehren Ziff. 4). Bezüglich der Nutzung der Scheune sei ein Beschwerdever-
fahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Zug hängig (V 2022 16). Eine derartige 
Verfügung sei aufgrund der Rechtshängigkeit der Kognition der Gemeinde entzogen. Um 
einen Vollzug dieser Anordnung und damit verbundene nicht leicht wiedergutzumachende 
Dispositionen seitens des Beschwerdeführers zu verhindern, sei der Verwaltungsgerichts-
beschwerde diesbezüglich ausdrücklich die aufschiebende Wirkung zu erteilen, sofern sie 
dies nicht ohnehin schon von Gesetzes wegen habe. Andernfalls würde das hängige Ver-
waltungsgerichtsbeschwerdeverfahren V 2022 16 hinfällig und die vom Beschwerdeführer 
geplante "Rochade" der Gebäudenutzungen auf dem GS B.________ – wie vorliegend 
vorgesehen – würde verunmöglicht werden. Zudem hätte eine vorzeitige Vollstreckung zur 


7
Urteil V 2022 39
Folge, dass nach einem gegenteiligen Urteil des Verwaltungsgerichts Zug (V 2022 16) die 
Rückführung der Nutzung wieder rückgängig gemacht werden müsste.
2.2
Gemäss § 66 Abs. 1 VRG hat die Verwaltungsgerichtsbeschwerde aufschiebende 
Wirkung, sofern die anordnende Behörde nicht aus zwingenden Gründen den sofortigen 
Vollzug des anfechtbaren Entscheides angeordnet hat. Der Präsident des Verwaltungsge-
richtes kann die aufschiebende Wirkung von Amtes wegen oder auf Gesuch hin wieder-
herstellen (§ 66 Abs. 2 VRG).
2.3
Aus folgenden Gründen ist auf den entsprechenden Antrag des Beschwerdefüh-
rers nicht weiter einzugehen bzw. ist es nicht erforderlich, diesem zu entsprechen: Wie 
das ARV in seiner Stellungnahme vom 26. Mai 2023 selbst ausführt, ist davon auszuge-
hen, dass es sich beim zweiten Satz in Ziff. 3.4 des Beschlusses des Gemeinderats Stein-
hausen – den der Gemeinderat im Übrigen sinngemäss den Erwägungen des kantonalen 
Entscheids des ARV vom 8. März 2022 entnommen hat – lediglich um einen Hinweis han-
delt. Darüber, ob und wie die bisherige Nutzung der Scheune, Assek. Nr. F.________, 
weitergeführt werden kann, ist ausschliesslich im Verfahren V 2022 16 zu befinden. Das 
wurde aber noch nicht rechtskräftig entschieden. Die sinngemäss geäusserte Befürchtung 
des Beschwerdeführers, mit der Formulierung von Dispositiv-Ziff. 3.4 des gemeinderätli-
chen Beschlusses vom 11. April 2022 werde Einfluss auf das Verfahren V 2022 16 ge-
nommen, erweist sich daher als unbegründet. Vielmehr führt der Gemeinderat Steinhau-
sen in Ziff. 2.2.1.7 seiner Vernehmlassung vom 21. Juli 2022 aus, da das Rechtsmittelver-
fahren in dieser Angelegenheit [gemeint ist das Verfahren V 2022 16] beim Verwaltungs-
gericht noch hängig und sodann noch kein Rechtsspruch erfolgt sei, sei auch die Rechts-
kraft nicht gegeben. Somit gelte, so der Gemeinderat Steinhausen, die aufschiebende Wir-
kung in Anwendung von § 66 Abs. 1 VRG bereits von Gesetzes wegen. Im vorliegenden 
Verfahren muss daher bezüglich des zweiten Satzes der Ziff. 3.4 des Beschlusses des 
Gemeinderats Steinhausen keine Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ange-
ordnet werden.
3.
3.1
Materiell macht der Beschwerdeführer im Wesentlichen geltend, sowohl der Ge-
meinderatsbeschluss vom 11. April 2022 als auch der kantonale Entscheid des ARV vom 
8. März 2022 seien nichtig und begründet dies wie folgt: Gemäss § 10 Abs. 1 PBG bedürfe 
die Erstellung und Veränderung von Bauten ausserhalb der Bauzone der Zustimmung des 
Kantons und der anschliessenden Bewilligung des Gemeinderates (vgl. auch Art. 25 


8
Urteil V 2022 39
Abs. 2 RPG). Dementsprechend habe das vorliegende Baugesuch des Beschwerdefüh-
rers zwecks Beurteilung und Stellungnahme gemäss § 44a Abs. 2 PBG an die zuständige 
Koordinationsstelle, Baudirektion des Kantons Zug (Amt für Raum und Verkehr), übermit-
telt werden müssen (vgl. auch Art. 25a Abs. 2 RPG). Der Gemeinderat Steinhausen hätte 
bei korrekter Berücksichtigung von § 46 Abs. 1 PBG den Entscheid der kantonalen Koordi-
nationsstelle (ARV) zusammen mit seinem Beschluss über das Baugesuch eröffnen müs-
sen (vgl. auch § 54 Abs. 2 der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz [V PBG; 
BGS 721.111]). Dies habe der Gemeinderat Steinhausen vorliegend aber rechtswidrig un-
terlassen. Er habe sich vielmehr damit begnügt, dem Beschwerdeführer einzig den ge-
meinderätlichen Beschluss vom 11. April 2022 zu eröffnen. Auf den kantonalen Entscheid 
werde darin lediglich Bezug genommen. Dem Beschwerdeführer werde es aufgrund des 
rechtswidrigen Vorgehens des Gemeinderats Steinhausen verunmöglicht, seine Rechte 
vollständig zu wahren, da er keine Kenntnis des konkreten Inhalts des kantonalen Ent-
scheides habe. Überdies sei der gemeinderätliche Beschluss auch äusserst knapp gehal-
ten und es werde lediglich darauf hingewiesen, das sich eine baurechtliche Prüfung auf-
grund des kantonalen Entscheids vom 8. März 2022 erübrige. Das Baugesuch sei folglich 
durch die Gemeinde nicht vollständig geprüft worden und die Hintergründe des negativen 
Entscheides über die Baubewilligung würden dem Beschwerdeführer nicht zur Genüge of-
fengelegt. Der Gemeinderat Steinhausen verletze aufgrund der fehlenden Eröffnung des 
kantonalen Entscheids des ARV den Koordinationsgrundsatz nach § 46 Abs. 1 PBG in 
nicht hinzunehmender Art und Weise. Die aus der unzulänglichen Koordination resultie-
rende fehlende Eröffnung des kantonalen Entscheids vom 8. März 2022 habe nicht nur die 
Nichtigkeit desselben zur Folge, sondern auch die Nichtigkeit des Beschlusses des Ge-
meinderats Steinhausen vom 11. April 2022. Eventualiter sei der Beschluss des Gemein-
derats Steinhausen aufzuheben.
Die materiellrechtliche Prüfung einer Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 24c RPG so-
wie auch auf Art. 24d RPG, so der Beschwerdeführer weiter, falle im Beschluss des Ge-
meinderats Steinhausen äusserst kurz und mangelhaft aus. Eine eingehende Prüfung des 
Sachverhalts sowie der materiellrechtlichen Voraussetzungen suche man vergeblich. Der 
Entscheid sei nicht hinreichend begründet und verletze damit das rechtliche Gehör des 
Beschwerdeführers (Art. 29 Abs. 2 BV). Der Beschwerdeführer vermöge die volle Trag-
weite und die Hintergründe dieses Beschlusses nicht abzuschätzen, da ihm der kantonale 
Entscheid des ARV vom 8. März 2022 überhaupt nicht eröffnet worden sei. Dies stelle 
eine gravierende Verletzung des rechtlichen Gehörs des Beschwerdeführers dar. Die feh-
lende Eröffnung des kantonalen Entscheids vom 8. März 2022 habe nicht nur die Nichtig-


9
Urteil V 2022 39
keit desselben zur Folge, sondern auch die Nichtigkeit des Beschlusses des Gemeinde-
rats Steinhausen vom 11. April 2022. Eventualiter sei der Beschluss des Gemeinderats 
Steinhausen aufzuheben.
3.2
Gemäss § 10 Abs. 1 PBG bedürfen die Erstellung und die Veränderung von Bau-
ten und Anlagen ausserhalb der Bauzone der Zustimmung des Kantons und der ansch-
liessenden Bewilligung des Gemeinderates. Gemäss § 49 Abs. 3 V PBG leitet die (ge-
meindliche) Baubehörde das Baugesuch an die kantonale Koordinationsstelle weiter, so-
weit ihr Entscheid mit Entscheiden des Bundes oder des Kantons zu koordinieren ist. Die 
kantonalen Behörden und Fachstellen prüfen ein Bauvorhaben auf seine Vereinbarkeit mit 
den öffentlich-rechtlichen Vorschriften, für die sie zuständig sind (§ 50 Abs. 1 V PBG). Das 
Amt für Raum und Verkehr ist die kantonale Fachstelle für Raumplanung und die Koordi-
nationsstelle in planungs- und baurechtlichen Verfahren mit kantonaler Beteiligung (§ 1 V 
PBG). Es führt die Entscheide und Stellungnahmen von kantonalen Behörden und Fach-
stellen zuhanden der gemeindlichen Baubehörde in einem kantonalen Gesamtentscheid 
zusammen. Widersprechen sich einzelne kantonale Entscheide, so fällt der Regierungsrat 
den kantonalen Gesamtentscheid (§ 53 V PBV). Über das Baugesuch und allfällige Ein-
sprachen entscheidet die Baubehörde gleichzeitig. Die Baubewilligung und der Einspra-
cheentscheid sind zusammen mit dem kantonalen Gesamtentscheid allen Verfahrensbe-
teiligten gleichzeitig zuzustellen (§ 54 Abs. 2 V PBG; vgl. auch § 46 Abs. 1 PBG).
3.3
3.3.1
Anordnungen sind (rechts-)fehlerhaft, wenn sie bezüglich ihres Zustandekommens 
(Zuständigkeit und Verfahren), ihrer Form oder ihres Inhalts Rechtsnormen verletzen. 
Auch fehlerhafte Verfügungen und Rechtsmittelentscheide sind rechtswirksam, es sei 
denn, sie seien wegen besonders schwerer und offenkundiger Mängel nichtig. Nichtigen 
Verfügungen geht jede Verbindlichkeit und Rechtswirksamkeit ab. Nach Lehre und Recht-
sprechung ist die Nichtigkeit einer Verwaltungsverfügung nur ausnahmsweise anzuneh-
men (BGer 9C_320/2014 vom 29. Januar 2015 E. 4.1).
3.3.2
Gemäss § 20 Abs. 1 VRG ist der Entscheid in der Regel schriftlich zu begründen. 
Die Begründung ist in der Regel Voraussetzung für die rechtswirksame Eröffnung einer 
Anordnung. Die Begründungspflicht dient der Gewährung des rechtlichen Gehörs und hat 
überdies zahlreiche weitere Funktionen, insbesondere jene der Selbstkontrolle, der 
Fremdkontrolle, der Effizienz sowie der Akzeptanz und des Rechtsfriedens (Kaspar Plüss, 
in: Kommentar zum VRG des Kantons Zürich, a.a.O., § 10 N 15 mit Hinweisen). Die Be-


10
Urteil V 2022 39
gründungspflicht ergibt sich nicht nur aus § 20 Abs. 1 VRG, sondern auch aus Regeln des 
übergeordneten Rechts, insbesondere aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 
Abs. 2 BV). Um eine sachgerechte Anfechtung zu ermöglichen, müssen Entscheide voll-
umfänglich bzw. mit vollständiger Begründung eröffnet werden (BGer 1C_457/2011 vom 
4. April 2012 E. 3). Die Begründung von Verfügungen muss so abgefasst sein, dass sich 
der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller 
Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann (BGE 134 I 83 E. 4.1; 133 III 
439 E. 3.3). Der Betroffene muss die Ausführungen der Entscheidinstanz nachvollziehen 
und in einem allfälligen Rechtsmittelverfahren substanziiert bestreiten können, ohne dass 
er auf Spekulationen darüber angewiesen ist, aus welchen Gründen gegen seine Anträge 
entschieden wurde (BGE 134 I 83 E. 4.2.3). Im streitigen Verwaltungsverfahren muss die 
Begründungspflicht sorgfältiger sein als im nichtstreitigen (Häfelin/Müller/Uhlmann, Allge-
meines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, Rz. 1071 f. mit Hinweisen).
3.3.3
Die fehlende oder fehlerhafte Begründung einer begründungspflichtigen Anord-
nung stellt einen Eröffnungsmangel dar und somit eine Verletzung des Anspruchs auf 
rechtliches Gehör bzw. eine formelle Rechtsverweigerung (BGE 102 Ib 231 E. 2b). Gar 
nicht oder ungenügend begründete Verwaltungsakte sind nicht etwa nichtig, sondern bloss 
anfechtbar (Michael Daum, in: Kommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege 
im Kanton Bern, 2. Aufl. 2020, Art. 52 N 9). Auf Beschwerde hin sind sie aufzuheben (Rhi-
now/Koller/Kiss/Thurnherr/Brühl-Moser, Öffentliches Prozessrecht, 4. Aufl. 2021, Rz. 348). 
Der Mangel der ungenügenden Begründung einer Anordnung kann unter Umständen 
durch spätere Nachreichung einer genügenden Begründung geheilt werden (René Wie-
derkehr, Die Begründungspflicht nach Art. 29 Abs. 2 BV und die Heilung bei Verletzung, 
ZBl 2010 481 ff.). Demnach kann es zulässig sein, die ungenügende Begründung im Rah-
men der Rechtsmittelbeantwortung – nicht mehr aber im Rahmen eines zweiten Schriften-
wechsels – nachzuholen (VGer ZH VB.2006.00026 vom 1. November 2006 E. 3.3). 
3.4
Es trifft zu, dass der Gemeinderat Steinhausen dem Beschwerdeführer seinen Be-
schluss vom 11. April 2022 zustellte, nicht aber den darin erwähnten Entscheid des ARV 
vom 8. März 2022. Seiner Vernehmlassung vom 26. Mai 2023 im vorliegenden Beschwer-
deverfahren legte das ARV dann u.a. den kantonalen Entscheid bei, welchen das Gericht 
dem Beschwerdeführer zur Kenntnisnahme weiterleitete. Daraus folgt indessen keine 
Nichtigkeit der beiden Entscheide.


11
Urteil V 2022 39
3.4.1
Das Bundesgericht musste in seinem Urteil 1C_141/2021 vom 2. Mai 2022 beur-
teilen, ob ein Eröffnungsmangel – die Baubewilligungsbehörde (Gemeinderat) hatte den 
Einwendern die Dokumente der Fachstellen (kantonaler Gesamtbewilligungsentscheid und 
kantonale Gesamtstellungnahme sowie Ausnahmebewilligung der Baudirektion) nicht 
eröffnet – die Nichtigkeit der Baubewilligung zur Folge hat. Es erwog, dass eine Verfü-
gung, die der zur Beschwerde berechtigten Person nicht eröffnet worden sei, in der Regel 
nicht nichtig sei. Dies gelte umso mehr im vorliegenden Fall, wo den Beschwerdeführern 
zwar angeblich die kantonalen Entscheide bzw. die Stellungnahme nicht zugestellt worden 
seien, jedoch immerhin die kommunale Bewilligung, die darüber hinaus den von der Vorin-
stanz erwähnten Verweis enthielt. Insofern stehe kein schwerer Eröffnungsmangel in 
Frage. Die Einwender waren nach Treu und Glauben gehalten, die fehlenden Beilagen bei 
der Baubewilligungsbehörde nachzufordern (E. 2.3).
3.4.2
Auch vorliegend rechtfertigt sich keine andere Betrachtungsweise. Die Gemeinde 
Steinhausen räumt zwar zu Recht ein, dass die von ihr nicht vorgenommene Zustellung 
des kantonalen Entscheids an den Beschwerdeführer ein Versäumnis darstellt. Sie hat je-
doch in Ziff. 1.19 ihres Beschlusses vom 11. April 2022 den kantonalen Entscheid vom 
8. März 2022, mit welchem das ARV dem Baugesuch seine Zustimmung verweigerte, er-
wähnt und im Übrigen in ihrem Beschluss den kantonalen Entscheid vollständig bzw. mit 
praktisch identischem Wortlaut wiedergegeben. Eine Verletzung der Koordinationspflicht 
kann darin nicht erkannt werden. Sowohl die formelle als auch die materielle Koordination 
waren sichergestellt. Inhaltliche Widersprüche entstanden nicht, umso mehr als es dem 
Gemeinderat Steinhausen gar nicht möglich war, vom Entscheid des ARV abzuweichen. 
Die gemeindliche Baubewilligungsbehörde hat ihren Entscheid – in Kenntnis der kantona-
len Negativverfügung und im Gleichklang mit dieser – ausführlich begründet. Hätte der Be-
schwerdeführer den kantonalen Entscheid, von dessen Existenz er Kenntnis hatte, ange-
fordert – was ihm ohne Weiteres hätte zugemutet werden können (vgl. auch 
BGer 1C_141/2021 vom 2. Mai 2022 E. 2.2) –, hätte er keine zusätzlichen Begründungen 
entdeckt, zu denen er im Beschwerdeverfahren hätte Stellung nehmen können. Jedenfalls 
war es ihm unter diesen Umständen vollumfänglich möglich, seine Beschwerde auch ohne 
Vorliegen des kantonalen Entscheids zu begründen. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, 
dass es der Beschwerdeführer selbst war, der in den Anträgen seiner Verwaltungsge-
richtsbeschwerde vom 16. Mai 2022 den Entscheid des ARV vom 8. März 2022 mehrfach 
als integrierenden Bestandteil des Beschlusses des Gemeinderats Steinhausen vom 
11. April 2022 bezeichnete. Wenn er vor diesem Hintergrund die Nichtigkeit der vorin-
stanzlichen Beschlüsse geltend macht, grenzt das an Rechtsmissbrauch – dies insbeson-


12
Urteil V 2022 39
dere auch, wenn man berücksichtigt, dass der Beschwerdeführer zudem jede sich ihm bie-
tende Möglichkeit genutzt hat, das Verfahren zu verlängern.
3.4.3
Nach dem Gesagten liegt somit weder eine schwerer Eröffnungsmangel, der eine 
Nichtigkeit der angefochtenen Entscheide zur Folge hätte, noch eine Verletzung des recht-
lichen Gehörs vor. Wie soeben dargelegt, war es dem Beschwerdeführer ohne weiteres 
möglich, seine Verwaltungsgerichtsbeschwerde ausreichend zu begründen. Er legt denn 
auch nicht dar, in welcher Hinsicht ihm nun ein Nachteil entstanden wäre. Im kantonalen 
Gesamtentscheid vom 8. März 2022 wurden keine weiteren Aspekte genannt, als sie be-
reits wortgetreu im kommunalen Baubewilligungsentscheid enthalten waren. Vom anwalt-
lich vertretenen Beschwerdeführer wäre es zudem zu erwarten gewesen, dass er nach Er-
halt des kommunalen Baubewilligungsentscheids vom 11. April 2022 und nach Feststel-
lung der fehlenden Beilage das entsprechende Dokument umgehend nachverlangt hätte. 
In der Zwischenzeit ist er ohnehin im Besitz des kantonalen Gesamtentscheids vom 
8. März 2022 und dem Verwaltungsgericht steht die volle Überprüfungsbefugnis zu.
4.
4.1
Der Beschwerdeführer stellt sich auf den Standpunkt, der Gemeinderat Steinhau-
sen komme in seinem Beschluss vom 11. April 2022 fälschlicherweise zum Ergebnis, die 
Umnutzung des Gebäudes Assek. Nr. D.________ von Wohnen zu einer Schule sei nach 
Art. 24c RPG nicht bewilligungsfähig, weil eine vollständige Zweckänderung vorliege. Der 
Gemeinderat begnüge sich dabei mit einer lediglich oberflächlichen und summarischen 
Darlegung der Sach- und Rechtslage in Bezug auf Art. 24c RPG und unterlasse eine ein-
gehende Auseinandersetzung damit, ob eine Ausnahmebewilligung gestützt auf den vor-
genannten Artikel möglich wäre. Es werde nämlich pauschal von einem Mehr an Emissio-
nen und verstärktem Verkehrsaufkommen ausgegangen, ohne dass dies nur ansatzweise 
begründet und belegt werde. Dies stelle wiederum eine Verletzung des rechtlichen Gehörs 
des Beschwerdeführers dar (Art. 29 Abs. 2 BV).
Vorliegend sei geplant, nur gewisse Teile des Gebäudes Assek. Nr. D.________ von einer 
Wohnung hin zu einer Schule umzunutzen. Im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss sollten 
fünf Schulräume, eine Garderobe, ein Vorbereitungs-/Gruppenraum sowie ein Zimmer für 
Medien/Informatik eingerichtet werden. Das südwestliche Kellergeschoss, das 2. Oberge-
schoss sowie das Dachgeschoss blieben jedoch wie bisher als Wohnraum genutzt. Der 
Grossteil des Gebäudes (3 Etagen) werde weiter zu Wohnzwecken genutzt. Die verlangte 
"Wesensgleichheit" der Baute bzw. deren Identität werde folglich in ihren Grundzügen ge-


13
Urteil V 2022 39
wahrt. Es komme weder zu einer vollständigen Umnutzung des Gebäudes, noch werde 
die äussere oder innere Erscheinung verändert. Der Beschwerdeführer habe bereits im 
Rahmen des Bauverfahrens zur Umnutzung der Trotte Assek. Nr. C.________ ein Ver-
kehrskonzept für die Schule eingereicht. Hieraus ergebe sich, dass die Kinder der Privat-
schule generell selbständig zur Schule gelangten. Auswärtige Eltern, welche ihre Kinder 
mit dem Auto zur Schule führen, würden die Kinder beim öffentlichen Parkplatz an der 
G.________strasse absetzen und die Kinder gelangten im Anschluss zu Fuss zur Schule. 
Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sollten mit dem ÖV oder zu Fuss zur Schule gelan-
gen. Gleiches gelte selbstverständlich auch dann, wenn die Schule auf das Gebäude As-
sek. Nr. D.________ erweitert werde. Durch die Erweiterung des Schulbetriebs entstehe 
kein Mehrverkehr. Die Erweiterung beziehe sich fast ausnahmslos darauf, dass Geschwis-
ter der derzeitigen Schüler ebenfalls in die Schule E.________ kommen könnten. Von we-
sentlichen neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Erschliessung und Umwelt 
könne entsprechend entgegen den Ausführungen des Gemeinderats Steinhausen nicht 
die Rede sein.
Der Beschwerdeführer habe bereits im Jahr 2015 angefragt, ob im Gebäude Assek. 
Nr. D.________ die Einrichtung einer Kindertagesstätte (KITA) möglich wäre. Damals 
habe das ARV in seiner Stellungnahme vom 17. September 2015 selbst eine Zustimmung 
zum geplanten Bauvorhaben in Aussicht gestellt. Weshalb nun die Erweiterung der Schule 
auf das Gebäude Assek. Nr. D.________ nicht möglich sein solle, eine Einrichtung einer 
KITA aber möglich gewesen wäre, werde vom Gemeinderat Steinhausen nicht dargelegt. 
Es sei denn auch nicht ersichtlich und vollkommen unverständlich, weshalb die Erweite-
rung der Schule mit mehr Emissionen verbunden sein sollte. Durch eine KITA mit ca. 20 
Kindern und zehn Betreuungspersonen wäre das Verkehrsaufkommen um ein Mehrfaches 
grösser als bei der blossen Erweiterung der bereits bestehenden Schule E.________. Bei 
einer KITA könnten die Kleinkinder naturgemäss nicht eigenständig den Weg vom Park-
platz zur KITA zurücklegen. Folglich müssten die Kleinkinder von den Eltern direkt vor die 
KITA gefahren werden. Dies sei bei Kindern, die bereits im Schulalter seien, allerdings 
nicht der Fall. Es lägen mithin keine sachlichen Gründe vor, die dem Gemeinderat Stein-
hausen bzw. dem ARV Anlass geben könnten, von der ursprünglichen Haltung gegenüber 
dem Beschwerdeführer im Jahr 2015 abzuweichen. Der Gemeinderat Steinhausen und 
das ARV verhielten sich widersprüchlich, wenn eine Bewilligung für eine KITA dem Be-
schwerdeführer in Aussicht gestellt werde, aber die teilweise Umnutzung zu Schulräumen 
nun nicht bewilligt werde.


14
Urteil V 2022 39
4.2
Das Bauernhaus, Assek. Nr. D.________, wurde vor 1972 (Inkrafttreten des Bun-
desgesetzes über den Schutz der Gewässer [Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 
814.20], welches die Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet schweizweit einführte) 
erstellt und dient rechtmässig der Wohnnutzung.
4.3
Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, 
die nicht mehr zonenkonform sind, werden in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt 
(Art. 24c Abs. 1 RPG). Sie können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teil-
weise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig 
erstellt oder geändert worden sind (Abs. 2).
4.4
Die nach Art. 24c Abs. 2 RPG zulässigen Änderungen werden in Art. 42 der 
Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) konkretisiert. Als Grundregel für alle Bauvor-
haben gilt, dass die Identität der Baute einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentli-
chen Zügen gewahrt bleiben muss, wobei Verbesserungen gestalterischer Art zulässig 
sind (Art. 42 Abs. 1 RPV). Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identi-
tät ist der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum 
Nichtbaugebiet befand (Art. 42 Abs. 2 RPV). Ob die Identität im Wesentlichen gewahrt 
bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen (Art. 42 Abs. 3 Satz 1 
RPV). 
4.5
Somit ist die Frage zu beantworten, ob mit der geplanten teilweisen Umnutzung 
des streitbetroffenen Gebäudes von Wohnen zu einer Schule die Identität der Baute in den 
wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (Art. 42 Abs. 1 RPV). Fehlt es an dieser Identität, so 
liegt eine vollständige Änderung vor, denn es entsteht etwas Neues, das allenfalls nach 
Art. 24, 24b, 24d oder 24e RPG bewilligt werden kann (Rudolf Muggli, in: Praxiskommen-
tar zum RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, 2017, Art. 24c N 24). 
Identität setzt voraus, dass die Wesensgleichheit der Baute hinsichtlich des Umfangs, der 
äusseren Erscheinung sowie der Zweckbestimmung gewahrt bleibt und keine wesentli-
chen neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Erschliessung und Umwelt geschaf-
fen werden (BGE 127 II 215 E. 3a; BGer 1C_179/2013 vom 15. August 2013 E. 2.5.2). 
Gefordert ist nicht die völlige Gleichheit von Alt und Neu, sondern die Identität bezieht sich 
– wie in Art. 42 Abs. 1 RPV verdeutlicht – auf die wesentlichen Züge. Das sind die aus 
raumplanerischer Sicht wichtigen Merkmale des Objekts (BGer 1C_350/2014 vom 13. Ok-
tober 2015 E. 4.4; Muggli, a.a.O., Art. 24c N 27).


15
Urteil V 2022 39
Die Beurteilung der Identität erfordert eine gesamthafte Würdigung sämtlicher Umstände 
(Art. 42 Abs. 3 Satz 1 RPV). Es kommt nicht auf ein bestimmtes einzelnes Merkmal an. 
Einzubeziehen sind alle raumrelevanten Gesichtspunkte in ihrem Zusammenwirken 
(BGer 1A.238/2003 vom 17. Juni 2004 E. 2.1). Dazu gehören namentlich das äussere Er-
scheinungsbild, die Nutzungsart und das Nutzungsmass (BGer 1A.298/2004 vom 5. Juli 
2005 E. 3.5), die Anzahl Wohneinheiten, die Erschliessung, die wirtschaftliche Zweckbe-
stimmung, die Auswirkungen auf die Raumordnung und die Umwelt sowie wohl auch die 
Änderungskosten; denn diese widerspiegeln häufig den Umfang der Änderungen (Muggli, 
a.a.O., Art. 24c N 28).
4.6
Das ARV erwog in seinem Entscheid vom 8. März 2022, mit der geplanten Ände-
rung Wohnen zu Schule werde die Identität des Wohnhauses, Assek. Nr. D.________, 
verändert. Im Gegensatz zu einer Umnutzung einer Schule zu Wohnen sei der umge-
kehrte Fall ausserhalb der Bauzone mit mehr Emissionen verbunden und deshalb kritisch. 
Gegenüber der rechtmässigen Nutzung als Wohnung stelle eine Schule eine Nutzungsin-
tensivierung dar. Der geplante Schulbetrieb führe zu einem anderen Nutzungscharakter 
des Wohngebäudes und sei unumgänglich mit höheren Auswirkungen auf Raum und Um-
welt verbunden (Belastungsdauer, Belastungsspitzen, Umfang der Emissionen, Verkehrs-
aufkommen), die den Rahmen von Art. 24c RPG sprengen würden (gemäss Bundesamt 
für Raumentwicklung [Bern 2000/2001]: Neues Raumplanungsrecht. Erläuterungen zur 
Raumplanungsverordnung und Empfehlungen für den Vollzug. Bewilligungen nach Artikel 
24c RPG). Die Umnutzung von Wohnen zu einer Schule stelle eine vollständige Zweckän-
derung dar, die nach Art. 24c RPG nicht bewilligungsfähig sei. Der Schulbetrieb sowie all-
fällige damit verbundene Nutzungen hätten sich auf die bestehende Trotte, Assek. Nr. 
C.________, sowie auf die dargestellten Plätze zu beschränken, wie dies im kantonalen 
Entscheid vom 28. Januar 2020 festgehalten worden sei. Erweiterungen ausserhalb der 
Trotte zu Zwecken des Schulbetriebs seien ausgeschlossen.
4.7
Tatsächlich hat das ARV in einem Schreiben vom 17. September 2015 an die Ab-
teilung Bau und Umwelt der Gemeinde Steinhausen mitgeteilt, für die Umnutzung des 
Wohnhauses, Assek. Nr. D.________, und des Trottenbaus mit Büro, Assek. Nr. 
C.________, könne eine kantonale Zustimmung in Aussicht gestellt werden. In diesem Zu-
sammenhang ist jedoch auf Folgendes hinzuweisen: Das Verwaltungsgericht hat in sei-
nem Urteil V 2015 117 vom 31. Mai 2016 im Einklang mit mehreren vorangegangenen 
letztinstanzlichen kantonalen Entscheiden und auch Bundesgerichtsurteilen festgehalten, 


16
Urteil V 2022 39
dass das Betreiben von Kindertagesstätten – im Gegensatz zur Führung einer Schule – 
als Wohnnutzung oder wohnähnliche Nutzung einzustufen ist. Wenn vor diesem Hinter-
grund das ARV im Jahr 2015 die Zustimmung zu einer Umnutzung von Wohnräumen im 
Bauernhaus in eine Kindertagesstätte in Aussicht stellte, ist dies absolut verständlich, 
kann aber nicht als Präjudiz für die Zulassung einer Umnutzung des Gebäudes Assek. Nr. 
D.________ von Wohnen zu einer Schule dienen. Kommt hinzu, dass gemäss der damals 
eingereichten Bauanfrage nur das Erdgeschoss des Wohnhauses, Assek. Nr. 
D.________, in eine Kindertagesstätte umgenutzt werden sollte. Zusätzlich sollte im Trot-
tenbau, Assek. Nr. C.________, ein einziges Büro für die administrativen Arbeiten der Kin-
dertagesstätte zur Verfügung gestellt werden. Alle übrigen Räume sowohl im Bauernhaus 
als auch in der Trotte sollten weiterhin dem Wohnen bzw. der in diesen Gebäuden vorhan-
denen Nutzung dienen. Im Gegensatz dazu ist aktuell vorgesehen, im Untergeschoss, im 
Erdgeschoss sowie im 1. Obergeschoss des Bauernhauses mehrere Schulräume zu er-
schaffen und weitere zukünftig der Schule "E.________" dienende Lokalitäten umzunut-
zen. Und auch in der Trotte sollten weiterhin Räume – wenn auch in reduziertem Ausmass 
– durch die Schule genutzt werden.
Es geht somit nicht an, die vorgesehene teilweise Nutzung des Bauernhauses mit einer 
teilweisen Nutzung dieses Gebäudes als Kindertagesstätte zu vergleichen. Vielmehr ha-
ben die Vorinstanzen zu Recht darauf hingewiesen, dass vorliegend eine Umnutzung von 
Wohnen zu einer Schule zu beurteilen ist und dies auf jeden Fall mit einer Nutzungsinten-
sivierung und mit mehr Emissionen bzw. mit höheren Auswirkungen auf Raum und Um-
welt verbunden ist als eine reine Wohnnutzung (aber auch als eine Nutzung als Kinderta-
gesstätte). Die erhebliche Änderung der Zweckbestimmung bzw. der Nutzungsart eines 
grossen Teils des Wohnhauses führt zu wesentlichen neuen Auswirkungen auf die Nut-
zungsordnung, die Erschliessung und die Umwelt. Damit wird die Identität des Bauernhau-
ses als ursprünglich landwirtschaftlich genutztes Wohnhaus in den wesentlichen Zügen 
nicht gewahrt, was in Bestätigung der Auffassung der Vorinstanzen einer Ausnahmebewil-
ligung nach Art. 24c Abs. 2 RPG entgegensteht. Die Rügen des Beschwerdeführers erwei-
sen sich als unbegründet, weshalb diesbezüglich die Beschwerde abzuweisen ist.
5.
5.1
Der Beschwerdeführer macht weiter eine Verletzung von Art. 24d RPG geltend.
5.2
Nach Art. 24d Abs. 2 RPG kann die vollständige Zweckänderung von als schüt-
zenswert anerkannten Bauten und Anlagen zugelassen werden, wenn:


17
Urteil V 2022 39
a.
diese von der zuständigen Behörde unter Schutz gestellt worden sind; und
b.
ihre dauernde Erhaltung nicht anders sichergestellt werden kann.
5.3
Der Beschwerdeführer bringt vor, beim betroffenen Gebäude Assek. Nr. 
D.________ handle es sich um ein vom Amt für Denkmalpflege und Archäologie als schüt-
zenswert bezeichnetes Denkmal. Die Voraussetzung gemäss Art. 24d Abs. 2 lit. a RPG 
sei folglich ohne Weiteres erfüllt. Weiter sei die vollständige Zweckänderung nur möglich, 
wenn und soweit ihre dauernde Erhaltung nicht anders sichergestellt werden könne. Ent-
sprechend solle dem Schutzobjekt ökonomisch der Weiterbestand ermöglicht werden. Die 
vorliegend beantragte Umnutzung des Gebäudes Assek. Nr. D.________ von Wohnen hin 
zu Schule sei notwendig, damit die Unterhaltskosten für die geschützte Baute finanziert 
werden könnten. Mit einer blossen Wohnnutzung könne die Finanzierung der Unterhalts-
kosten für den Erhalt der schützenswerten Baute nicht längerfristig sichergestellt werden. 
Durch die teilweise Umnutzung zu Schulräumlichkeiten könnten wichtige Einnahmen ge-
neriert und letztlich auch der ökonomische Weiterbestand des denkmalgeschützten Objek-
tes Assek. Nr. D.________ gewährleistet werden. Auch die Voraussetzungen von Art. 24d 
Abs. 3 RPG seien daher erfüllt.
5.4
Zwar haben die Vorinstanzen in ihren Entscheiden selbst Ausführungen zu 
Art. 24d Abs. 2 RPG gemacht und erwogen, die dauernde Erhaltung werde vorliegend 
durch die rechtmässige Wohnnutzung bereits sichergestellt; eine Umnutzung in eine Pri-
vatschule sei somit auch unter Anwendung von Art. 24d RPG nicht möglich. Es ist jedoch 
festzustellen, dass das Wohnhaus, Assek. Nr. D.________, nicht unter Schutz gestellt, 
sondern lediglich im Inventar der schützenswerten Denkmäler festgehalten ist. Artikel 24d 
Abs. 2 RPG ist somit gar nicht anwendbar. Die Vorbringen des Beschwerdeführers erwei-
sen sich daher als unbegründet, weshalb auch diesbezüglich die Beschwerde abzuweisen 
ist.
6.
6.1
In Dispositiv-Ziffer 3.3 seines Beschlusses vom 11. April 2022 legte der Gemein-
derat Steinhausen fest, der Abteilung Bau und Umwelt [der Einwohnergemeinde Steinhau-
sen] sei innert angesetzter Frist bis 31. Mai 2022 die jetzige Nutzung des Bauernhauses, 
Assek. Nr. D.________, aufzuzeigen.
Der Beschwerdeführer ficht die Ziffer 3.2–3.4 des gemeinderätlichen Beschlusses an, 
weshalb auch über die in Dispositiv-Ziffer 3.3 erwähnte Anordnung zu befinden ist.


18
Urteil V 2022 39
6.2
Diesbezüglich ist die Beschwerde gutzuheissen. Beim Beschluss des Gemeinde-
rats Steinhausen handelt es sich im Wesentlichen um einen Bauabschlag. Die Frage, ob 
die in Dispositiv-Ziffer 3.3 angesprochene aktuelle Nutzung des Gebäudes rechtmässig ist 
oder nicht, ist in einem anderen Verfahren zu prüfen, unter Vornahme von entsprechenden 
Abklärungen, welche allenfalls in eine separate Rückbauverfügung münden könnten. Vor-
liegend hatte der Gemeinderat Steinhausen lediglich das Baugesuch vom 3. November 
2021 zu prüfen sowie darüber zu entscheiden. In diesem Rahmen war es ihm nicht er-
laubt, dem Beschwerdeführer zwingend aufzuerlegen, unabhängig vom Entscheid über 
das Baugesuch die jetzige Nutzung des Bauernhauses aufzuzeigen. Allenfalls wäre es 
einzig möglich gewesen, entsprechende Erkenntnisse über die aktuelle Nutzung des 
Wohnhauses in die Erwägungen des Beschlusses vom 11. April 2022 einfliessen zu las-
sen, was der Gemeinderat Steinhausen jedoch unterlassen hat. Ziffer 3.3 des Beschluss-
Dispositivs ist somit aufzuheben. Wenn der Gemeinderat Steinhausen einen verbindlichen 
Entscheid über die aktuelle Nutzung des Bauernhauses fällen will und er dabei davon aus-
geht, dass es sich nicht nur um Wohnnutzung handelt, hat er entweder die Wiederherstel-
lung des rechtmässigen Zustands formell zu verfügen oder zunächst den Beschwerdefüh-
rer aufzufordern, ein nachträgliches Baugesuch einzureichen. 
7.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde insoweit teilweise gutzuheis-
sen ist, als dass die Dispositiv-Ziffer 3.3 des Beschlusses des Gemeinderats Steinhausen 
vom 11. April 2022 aufgehoben wird. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.
8.
8.1
Hat im verwaltungsgerichtlichen Prozess keine Partei ganz obsiegt, sind die Kos-
ten in dem Verhältnis zu teilen, in welchem die Parteien unterlegen sind (§ 23 Abs. 2 
VRG). Der Beschwerdeführer obsiegt teilweise, jedoch nur in geringem Ausmass. Diesem 
werden daher von den gesamten Verfahrenskosten von Fr. 4'000.– lediglich Fr. 3'500.– 
auferlegt, welche mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet werden. Fr. 500.– wer-
den ihm zurückerstattet. Dem ARV werden keine Kosten belastet (§ 24 Abs. 1 VRG). Da 
die Voraussetzungen von § 24 Abs. 2 VRG nicht erfüllt sind – handelte es sich, wie in Er-
wägung 3.4 dargelegt, weder um einen schweren Eröffnungsmangel noch um eine Verlet-
zung des rechtlichen Gehörs –, sind auch dem Gemeinderat Steinhausen keine Kosten 
aufzuerlegen.


19
Urteil V 2022 39
8.2
In Anwendung von § 28 Abs. 2 VRG rechtfertigt es sich unter den hiervor darge-
legten Umständen (teilweises Unterliegen des Gemeinderats Steinhausen), dem Be-
schwerdeführer zu Lasten des Gemeinderats Steinhausen eine reduzierte Parteientschä-
digung von Fr. 500.– (inkl. MWST und Barauslagen) zuzusprechen.
Keine Parteientschädigung erfolgt an das obsiegende Gemeinwesen (§ 28 Abs. 2a VRG).


20
Urteil V 2022 39
Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________
1.
Die Beschwerde wird insoweit teilweise gutgeheissen, als dass die Dispositiv-Zif-
fer 3.3 des Beschlusses des Gemeinderats Steinhausen vom 11. April 2022 auf-
gehoben wird. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.
Dem Beschwerdeführer werden Verfahrenskosten von Fr. 3'500.– auferlegt und 
mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Fr. 500.– werden ihm zurücker-
stattet.
3.
Der Gemeinderat Steinhausen hat dem Beschwerdeführer eine Parteientschädi-
gung von Fr. 500.– (inkl. MWST und Barauslagen) zu bezahlen.
4.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung 
beim Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-recht-
lichen Angelegenheiten eingereicht werden.
5.
Mitteilung an den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (im Doppel), an den Ge-
meinderat Steinhausen, an das Amt für Raum und Verkehr des Kantons Zug, an 
das Bundesamt für Raumentwicklung, Bern, sowie im Dispositiv zum Vollzug von 
Ziffer 2 an die Finanzverwaltung des Kantons Zug. 
Zug, 8. Juli 2024
Im Namen der
VERWALTUNGSRECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende
Der Gerichtsschreiber
versandt am