zg_verwaltungsgericht · V 2019 73 · 2020-01-28 · de

Verwaltungsrechtl. Kammer — Baubewilligung

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG
VERWALTUNGSRECHTLICHE KAMMER
Mitwirkende Richter: Dr. iur. Aldo Elsener, Vorsitz
lic. iur. Jacqueline Iten-Staub, Dr. iur. Matthias Suter
lic. iur. Ivo Klingler und lic. iur. Adrian Willimann
Gerichtsschreiber: lic. iur. Peter Kottmann
U R T E I L vom 28. Januar 2020
[rechtskräftig]
in Sachen
A.________
Beschwerdeführer
vertreten durch RA B.________
gegen
1. C.________
vertreten durch RA D.________
2. Gemeinderat Baar, Rathausstrasse 2, Postfach, 6341 Baar
3. Regierungsrat des Kantons Zug, Regierungsgebäude, 6301 Zug
Beschwerdegegner 
betreffend
Baubewilligung
V 2019 73


2
Urteil V 2019 73
A.
Mit Entscheid vom 11. Juli 2018 erteilte der Gemeinderat Baar dem C.________, 
unter Auflagen und Bedingungen die baurechtliche Bewilligung für den Neubau von zwei 
identischen Einfamilienhäusern mit Einstellhalle auf dem Grundstück Nr. E.________ 
(nachfolgend: GS E.________) an der Grundmatt in Baar. Das Baugrundstück liegt in der 
Wohnzone 2b (W2b) sowie im Gewässerschutzbereich AU. Gleichentags wies der 
Gemeinderat Baar zwei gegen das beantragte Bauvorhaben eingereichte Einsprachen, 
darunter diejenige von A.________ ab. Die von A.________ und den übrigen 
Einsprechern eingereichten Verwaltungsbeschwerden wies der Regierungsrat des 
Kantons Zug mit Beschluss vom 9. Juli 2019 ab, nachdem am 31. Oktober 2018 ein 
Augenschein durchgeführt worden war.
B.
Gegen den Regierungsratsbeschluss vom 9. Juli 2019 liessen A.________ am 13. 
August 2019 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben und folgende Rechtsbegehren 
stellen:
"1. Der Beschluss des Regierungsrates vom 9. Juli 2019 betreffend die Beschwerde 
von A.________ gegen den Gemeinderat Baar betreffend Baubewilligung für das 
C.________ sei aufzuheben;
2.
Die Baubewilligung für das Baugesuch Nr. 8464 auf GS-Nr. E.________ 
betreffend zwei Einfamilienhäuser mit Einstellhalle sei nicht zu erteilen;
3.
Eventualiter sei die Angelegenheit an den Regierungsrat des Kantons Zug zur 
Neubeurteilung zurückzuweisen;
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich MWST von 7.7 % zulasten der 
Beschwerdegegnerin."
Auf die Beschwerdebegründung ist in den Erwägungen einzugehen.
C.
Den von ihnen verlangten Kostenvorschuss von Fr. 3'500.– bezahlten die 
Beschwerdeführer fristgerecht.
D.
Am 6. September 2019 beantragte die Baudirektion des Kantons Zug im Auftrag 
des Regierungsrats des Kantons Zug, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei 


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Urteil V 2019 73
abzuweisen. Zur Begründung ihres Antrags verwies die Baudirektion auf die Erwägungen 
im angefochtenen Entscheid vom 9. Juli 2019.
E.
Mit Vernehmlassung vom 24. September 2019 beantragte der Gemeinderat Baar, 
die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei abzuweisen; alles unter Kostenfolge zulasten der 
Beschwerdeführer.
F.
Am 3. Oktober 2019 liess das C.________ (nachfolgend: Bauherrschaft) 
beantragen, es seien die Anträge der Beschwerdeführer vollumfänglich abzuweisen; alles 
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zu Lasten der Beschwerdeführer. 
G.
Am 15. November 2019 liessen A.________ (nachfolgend: Beschwerdeführer) 
replizieren.
H.
Am 25. November 2019 liess die Bauherrschaft eine Duplik einreichen. 
I.
Am 4. Dezember 2019 teilte die Abteilung Planung / Bau der Gemeinde Baar dem 
Verwaltungsgericht mit, dass auf eine weitere Stellungnahme verzichtet werde.
J.
Am 18. Dezember 2019 teilte die Baudirektion dem Gericht mit, dass auf die 
Einreichung einer Duplik verzichtet werde.
K.
Weitere Eingaben erfolgten keine mehr. Auf die Ausführungen in den einzelnen 
Rechtsschriften ist – soweit erforderlich – in den Erwägungen einzugehen.
Das Verwaltungsgericht erwägt:
1.
1.1
Gemäss § 61 Abs. 1 Ziff. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 1. April 
1976 (VRG, BGS 162.1) ist gegen Verwaltungsentscheide des Regierungsrats die 
Beschwerde an das Verwaltungsgericht zulässig, soweit die Gesetzgebung den Weiterzug 
nicht ausnahmsweise ausschliesst. Ein solcher Ausschluss liegt hier nicht vor. Die 
Beschwerde wurde fristgerecht eingereicht und entspricht den formellen Anforderungen 


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Urteil V 2019 73
gemäss § 65 VRG. Die Beschwerdeführer haben sowohl am Einsprache- als auch am 
Verwaltungsbeschwerdeverfahren teilgenommen. Als unmittelbare Nachbarn des GS 
E.________ sind sie vom Bauvorhaben besonders berührt und haben ein schutzwürdiges 
Interesse an der Änderung oder Aufhebung des Entscheids der Vorinstanz. Die 
Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführer ist daher gestützt auf § 62 Abs. 1 VRG 
gegeben. Die Beschwerde ist deshalb zu prüfen.
1.2
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann jede Rechtsverletzung gerügt wer-
den. Als solche gelten die Nichtanwendung und die unrichtige Anwendung eines 
Rechtssatzes, die unrichtige rechtliche Beurteilung einer Tatsache, der Missbrauch oder 
die Überschreitung des Ermessens, die Verletzung einer wesentlichen 
Verfahrensvorschrift sowie die Rechtsverweigerung und -verzögerung. Nicht gerügt 
werden kann die unrichtige Handhabung des Ermessens (§ 63 VRG).
2.
Die Revision vom 22. Februar 2018 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; 
BGS 721.11) ist per 1. Januar 2019 in Kraft getreten. Ebenfalls am 1. Januar 2019 trat die 
Verordnung zum Planungs- und Baugesetz vom 20. November 2018 in Kraft (V PBG; 
BGS 721.111). Sie löste die V PBG vom 19. November 1999 ab (aV PBG). Das 
vorliegende Baugesuch wurde der Gemeinde Baar am 27. Oktober 2017 eingereicht. Am 
16. Mai 2018 erfolgte eine Projektänderung. Übergangsrechtlich gelangt daher die 
Bestimmung § 71a Abs. 1 lit. a PBG zur Anwendung, wonach auf Baugesuche, die im 
Zeitpunkt des lnkrafttretens dieses Gesetzes hängig sind, das bisherige Recht Anwendung 
findet, es sei denn, für die Bauherrschaft ist die Beurteilung nach neuem Recht günstiger.
3.
Neue öffentliche Auflage
3.1
Die Beschwerdeführer bringen vor, es sei eine Projektänderung vorgenommen 
worden, welche bewirkt habe, dass die geplante Baute, somit das Erdgeschoss wie auch 
die Dachkante, um 20 cm tiefer gelegt worden sei. Die Bauherrschaft habe daraufhin die 
Bauprofile anpassen resp. anpassen müssen. Dadurch werde bereits deutlich, dass sich 
das gesamte Erscheinungsbild ändere. Eine Reduktion in der Höhe um 20 cm sei 
wesentlich. Eine solche Tieferlegung einer gesamten Baute in den Boden habe auch auf 
das Erscheinungsbild erhebliche Auswirkungen. Dadurch bleibe das Bauvorhaben in 
seinen Grundzügen nicht mehr gleich. Durch die Tiefersetzung beider Wohnhäuser um 20 
cm hätten sich die äusseren Masse erheblich verändert, was sich unter anderem auch bei 


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Urteil V 2019 73
der Einfahrt zur Tiefgarage zeige. Das Projekt hätte daher nochmals öffentlich aufgelegt 
werden müssen.
3.2
In seinem Beschluss vom 9. Juli 2019 führt der Regierungsrat aus, während 
laufendem Baubewilligungsverfahren habe die Bauherrin das Bauvorhaben insoweit 
abgeändert, als der Erdgeschossfussboden und somit auch die Oberkante des Dachrands 
um 20 cm herabgesetzt worden seien. Als Folge davon hätten auch die 
Tiefgarageneinfahrt und die Umgebungsgestaltung leicht angepasst werden müssen. So 
seien bei der Tiefgarageneinfahrt, abgesehen von den Höhenkoten, der Rillenbelag zu 
Gunsten des Asphalts um 1 m zurückgenommen und die Treppe vom Swimmingpool in 
den Gartenbereich minimal verlängert worden. Ebenso sei der Neigungswinkel der auf 
dem Flachdach geplanten Solaranlagen von ursprünglich 45° auf 30° reduziert worden. 
Halte man sich diese Projektüberarbeitungen vor Augen, sei nicht nachvollziehbar, 
inwiefern damit das Bauvorhaben eine wesentliche Änderung hinsichtlich seiner 
Hauptmerkmale erfahren haben solle. Die Anpassungen beträfen weder die Erschliessung 
des Baugrundstücks, den Standort der geplanten Bauten, die Geschosszahl, die 
Geschosseinteilung noch die Zweckbestimmung. In Bezug auf die äusseren Masse sei 
ebenfalls alles beim Alten geblieben, jedoch seien die beiden Wohnhäuser als Ganzes um 
20 cm tiefer gesetzt worden. Auch darin liege keine grundlegende Änderung des 
Bauvorhabens. Sowohl die Tiefersetzung der Gebäude als auch die Reduktion des 
Neigungswinkels der Solaranlagen tangierten objektiv betrachtet keine öffentlichen oder 
nachbarlichen Interessen. Vielmehr bewirkten sie eine Verbesserung der Situation. Die 
umstrittenen Projektanpassungen erwiesen sich als minimal bzw. als untergeordnet, womit 
das Bauvorhaben in seinen Grundzügen als gewahrt gelte. Die Vorinstanz habe folglich 
kein Recht verletzt, wenn sie vorliegend von einer Auflage und Publikation der revidierten 
Pläne abgesehen habe. 
3.3
Die Bauherrschaft liess in ihrer Vernehmlassung ausführen, die 
Projektänderungen seien von keiner Relevanz für das äussere Erscheinungsbild. Die 
Projektanpassungen seien unwesentlich, sie berührten keine öffentlichen oder 
nachbarrechtlichen Interessen und sie hätten keine wesentliche Änderung der 
Hauptmerkmale zur Folge. Die Projektänderungen seien marginal. Die Beschwerdeführer 
vermöchten nicht aufzuzeigen, inwiefern die Projektanpassungen auf das 
Erscheinungsbild erhebliche Auswirkungen haben sollten. Das Bauvorhaben bleibe in 
seinen Grundzügen gleich. Zu Recht gingen die Behörden davon aus, dass das Projekt 
nicht mehr öffentlich aufzulegen sei. 


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Urteil V 2019 73
3.4
Nach herrschender Praxis bedarf eine Projektänderung, bei welcher das 
Bauvorhaben in seinen Grundzügen gleich bleibt, keines neuen Gesuchs. Ein 
Bauvorhaben gilt als in den Grundzügen verändert, wenn ein Hauptmerkmal wie 
Erschliessung, Standort, äussere Masse, Geschosszahl, Geschosseinteilung oder 
Zweckbestimmung wesentlich verändert wird oder wenn eine Mehrzahl geringer 
Änderungen dem Bau oder der Anlage eine gegenüber dem ursprünglichen Projekt 
veränderte Identität verleiht. Eine blosse Reduktion der Abmessungen, auch wenn sie 
beträchtlich ist, bedeutet in der Regel noch keine grundlegende Änderung (vgl. 
Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, 2013, Art. 
32–32d N. 12a).
3.5
Der Regierungsrat hat in seinem Beschluss die mit Eingabe vom 16. Mai 2018 
(GR-act. 18) vorgenommene Projektänderung korrekt dargelegt (E. 5a). Darauf kann 
verwiesen werden. Die Beschwerdeführer bringen denn auch nicht vor, dass mehr oder 
anderes geändert worden wäre. Dabei handelt es sich eindeutig um geringfügige 
Modifikationen, die keiner öffentlichen Auflage bedürfen. Das Bauvorhaben hat keine 
wesentliche Änderung hinsichtlich seiner Hauptmerkmale erfahren, und es bleibt in seinen 
Grundzügen bewahrt. Es ist nicht zu sehen, auf welche Weise öffentliche Interessen oder 
die Interessen der Beschwerdeführer tangiert werden könnten. Insbesondere die 
Tiefersetzung der Gebäude und die Reduktion des Neigungswinkels der Solaranlage 
bewirken sogar eine Verbesserung der Situation. Dem Regierungsrat kann nicht 
vorgeworfen werden, er habe zu Unrecht festgestellt, dass von einer Auflage und 
Publikation der revidierten Pläne abgesehen werden konnte.
4.
Gewachsenes Terrain
4.1
Gemäss § 14 Abs. 1 aV PBG liegt der Fussboden des Erdgeschosses entweder 
höchstens 1,2 m über dem tiefsten oder 0,3 m über dem höchsten Punkt des 
gewachsenen Terrains längs der Gebäudefassade. Liegt der Fussboden des 
Erdgeschosses höher als 3 m über dem tiefsten Punkt des gewachsenen Terrains längs 
der Gebäudefassade, zählt das Erdgeschoss als zwei Geschosse. Die Definition des 
gewachsenen Terrains findet sich in § 4c aV PBG. Gemäss dieser Bestimmung entspricht 
das gewachsene Terrain dem natürlichen Verlauf des Bodens. Kleine 
Geländeunebenheiten innerhalb der Gebäudefassade werden vernachlässigt. 
Veränderungen des natürlichen Verlaufs des Bodens sind unbeachtlich, wenn sie über 15 


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Urteil V 2019 73
Jahre zurückliegen oder geringfügig sind (Abs. 2). Als gewachsener Boden gilt 
grundsätzlich der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Terrainverlauf. Dabei wird 
nicht nach den Umständen gefragt, wie der gewachsene Boden entstanden ist. Der 
gewachsene Boden ist schlichtweg ein Faktum, von dem auszugeben ist und wird mithilfe 
von bestehenden Höhenkurvenplänen und Terrainkoten bestimmt 
(Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl. 2019, S. 1159 ff. 
mit Verweis auf Huber Felix, Der gewachsene Boden, in: PBG aktuell, 4/2002 S. 5 ff.).
4.2
Der Regierungsrat weist in seinem Beschluss darauf hin, die Bauherrschaft habe 
während des Verfahrens geänderte Pläne nachgereicht, aus welchen zusammen mit den 
eingereichten Höhenlinienplänen ersichtlich sei, dass § 14 aV PBG sowohl unter Annahme 
des Terrains aus dem Jahr 2000 als auch unter Annahme des aktuellen Terrains 
eingehalten werde. Der auf der Kote 444,40 m.ü.M. liegende Erdgeschossfussboden eines 
jeden Gebäudes liege so oder so weniger als 1,20 m über dem tiefsten Punkt des 
massgeblichen Terrains entlang der Gebäudefassade. Denn der tiefste Punkt entlang der 
Gebäudefassade sei sowohl gemäss Höhenlinienplan 2000 als auch gemäss aktuellem 
Höhenlinienplan nirgends tiefer als 443,20 m.ü.M. Es lägen zwei Situationspläne für die 
Bauparzelle vor. Der mit dem Baugesuch öffentlich aufgelegte Höhenaufnahmeplan vom 
4. Mai 2017 gebe das heute bestehende Terrain wieder. Demgegenüber weise der vom 
Gemeinderat Baar per E-Mail eingeholte Höhenaufnahmeplan vom 5. März 2018 das 
gewachsene Terrain aus, wie es mit hoher Wahrscheinlichkeit im Zuge des Baus der 1. 
Etappe der Stichstrasse Grundmatt im Jahr 2000 auf dem Baugrundstück bestanden 
habe. Die Höhenaufnahmen seien in beiden Fällen von der Geozug Ingenieure AG 
vorgenommen worden, sodass von deren Richtigkeit ausgegangen werden dürfe, zumal 
dieses Ingenieurbüro die Funktion des Nachführungsgeometers in allen Zuger Gemeinden 
innehabe. Für das GS E.________ könne gestützt auf beide Pläne festgestellt werden, 
dass sich der höchste Punkt des heute bestehenden bzw. des gewachsenen Terrains in 
der nordöstlichen Ecke befinde, während sich der tiefste Punkt in der südwestlichen Ecke 
des Grundstücks befinde. Das Terrain auf GS E.________ falle daher von Nordosten nach 
Südwesten hin um wenige 10 cm und damit nur leicht ab. Vergleiche man zudem die 
beiden Höhenaufnahmepläne, zeige sich weiter, dass das gewachsene Terrain im Jahr 
2000 im Vergleich zum aktuellen Terrainverlauf doch merklich tiefer gelegen habe. Dabei 
werde im südwestlichen Grundstücksteil der tiefste Punkt des gewachsenen Terrains mit 
einer Kote von 443,32 m.ü.M. angegeben. Aufgrund der unbestrittenen Höhenaufnahmen 
für das Jahr 2000 sowie des damals vorhandenen, lediglich leicht abfallenden 
Terrainverlaufs von Nordosten nach Südwesten hin könne als erstellt erachtet werden, 


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Urteil V 2019 73
dass das gewachsene Terrain längs der Gebäudefassade nirgends tiefer als 443,20 
m.ü.M. liege. Damit stehe zugleich fest, dass bei einem gemäss den revidierten 
Bauplänen auf einer Kote von 444,40 m.ü.M. vorgesehene Erdgeschossfussboden die 
gesetzlichen Vorgaben gemäss § 14 Abs. 1 aV PBG offensichtlich eingehalten würden. 
Der Fussboden des Erdgeschosses liege mit anderen Worten an keiner Stelle höher als 
1,20 m über dem tiefsten Punkt des gewachsenen Terrains entlang der Gebäudefassade. 
Die Höhenlage des Erdgeschosses sei somit korrekt eingemessen und es liege kein 
Verstoss gegen § 14 Abs. 1 aV PBG vor.
4.3
Die Beschwerdeführer bestreiten, dass die maximal zulässige 
Höhenüberschreitung des Fussbodens im Vergleich zum gewachsenen Terrain von 1,2 m 
eingehalten werde. Insbesondere in der südwestlichen Ecke des Grundstücks, wo sich der 
tiefste Punkt des gewachsenen Terrains befinde, sei die zulässige Höhe des 
gewachsenen Terrains tiefer als 443,20 m.ü.M., womit der Erdgeschossfussboden zu 
hoch liege und somit als zusätzliches Stockwerk gelte. Dass das gewachsene Terrain in 
der südwestlichen Ecke deutlich tiefer als 443,32 m.ü.M. betragen haben müsse, zeige 
sich in der massiven Absenkung des Terrains gegenüber der westlichen Stichstrasse 
Grundmatt, wobei das Strassenniveau bereits deutlich unter 443,20 m.ü.M. zu liegen 
komme. Dafür dass die Bauherrschaft die richtige Höhe ihrer Liegenschaft nachweisen 
könne, reiche eine blosse Vermutung der Baubewilligungsbehörde und des 
Regierungsrats nicht aus. 
4.4
Unter Verweis auf die Erläuterungen des Regierungsrats bestreitet die 
Bauherrschaft die Ausführungen der Beschwerdeführer. Mit der eingereichten 
Projektänderung werde die Höhenlage rechtskonform eingehalten. Die Ausführungen der 
Beschwerdeführer seien nicht substantiiert, legten sie doch keinen Beweis ins Recht 
betreffend Höhenlage. 
4.5
Der Einschätzung des Regierungsrats betreffend gewachsenes Terrain ist 
zuzustimmen. Selbst die für die Bauherrschaft ungünstigere Höhenaufnahme, diejenige 
aus dem Jahr 2000, zeigt auf, dass das gewachsene Terrain längs der Gebäudefassade 
auf GS E.________ nirgends tiefer als 443,20 m.ü.M. liegt. Mit dem Regierungsrat ist von 
der Richtigkeit der von der Geozug Ingenieure AG vorgenommenen Höhenaufnahmen 
auszugehen. Die Beschwerdeführer bringen denn auch nicht Substanzielles dagegen vor. 
Sie verweisen einzig auf die ihrer Meinung nach massive Absenkung des Terrains 
gegenüber der westlichen Stichstrasse Grundmatt, wobei das Strassenniveau bereits 


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Urteil V 2019 73
deutlich unter 443,20 zu liegen komme. Es ist aber darauf hinzuweisen, dass die Geozug 
Ingenieure AG im Jahr 2000 am westlichen Rand der westlichen Stichstrasse Grundmatt 
im Bereich der südwestlichen Ecke des GS E.________ eine Höhe von 443,19 m.ü.M. 
gemessen hatte, mithin nur 1 cm unter 443,20. Die südwestliche Ecke des südlichen 
Gebäudes befindet sich aber einige Meter von der westlichen Stichstrasse Grundmatt 
entfernt, ungefähr in dem Bereich, in welchem die Geozug Ingenieure AG im Jahr 2000 
eine Höhe des gewachsenen Terrains von 443,32 m.ü.M. gemessen haben. Liegt nun die 
Strasse auf 443,19 m.ü.M. und befindet sich die südwestliche Ecke des südlichen 
Gebäudes einige Meter davon entfernt in leicht ansteigendem Gelände, ist ohne weiteres 
davon auszugehen, dass dort das Terrain eine Höhe von mindestens 443,20 m.ü.M. 
aufweist. Auch dies zeigt deutlich auf, dass das gewachsene Terrain längs der 
Gebäudefassade auf GS E.________ nirgends tiefer als 443,20 m.ü.M. liegt. Der 
Regierungsrat hat somit kein Recht verletzt, wenn er festgestellt hat, dass im vorliegenden 
Fall kein Verstoss gegen § 14 Abs. 1 aV PBG vorliegt. 
5.
Grenzabstand
5.1
Die Beschwerdeführer leiten aus § 54 Abs. 2 BO Baar und der Tatsache, dass das 
Attikageschoss von Haus A und Haus B in Richtung Nordosten über die gesamte Länge 
auf die Fassadenflucht der darunter befindlichen Vollgeschosse zu liegen komme, dort 
jedoch der Abstand zur Parzellengrenze nur 4 m betrage, eine Verletzung der 
Grenzabstandsvorschriften ab.
5.2
Der Regierungsrat weist in seinem Beschluss vom 9. Juli 2019 darauf hin, er habe 
sich bereits im Rahmen eines früheren Beschwerdeverfahrens, bei welchem es ebenfalls 
um ein Bauvorhaben an der Grundmatt gegangen sei, zum Verhältnis zwischen 
Grenzabstand und Strassenabstand geäussert. Er habe damals Folgendes festgehalten 
(RRB vom 4. September 2012, in Sachen B.W., E. 3b):
"Die Grundmatt ist im gemeindlichen Strassenreglement nicht unter den öffentlichen 
Strassen aufgeführt (Anhang 1 des Gemeindlichen Strassenreglements vom 19. Juni 
2007). Die Strasse Grundmatt gilt deshalb als Privatstrasse. Fehlen Bau-, Strassen- oder 
Trottoirlinien, müssen Gebäude bei Gemeinde- und Privatstrassen einen Abstand von 
4.0 m vom Fahrbahn- bzw. Trottoirrand einhalten, wie sie beim Endausbau vorgesehen 
sind (Art. 23 Abs. 1 des Gemeindlichen Strassenreglements). Von der Strasse Grundmatt 
ist somit ein Strassenabstand von 4 Metern einzuhalten. In südwestlicher Richtung von 


10
Urteil V 2019 73
Haus A ist nun aber auch der grosse Grenzabstand des Hauses A massgebend. Dieser 
bezweckt, im Vergleich zum kleinen Grenzabstand, die Bewohner eines Hauses in der 
Hauptwohnrichtung zusätzlich zu schützen, mithin geht es um die Wohnhygiene. Ein 
Strassenabstand geht aber als lex specialis dem kleinen und dem grossen Grenzabstand 
vor, soweit die Wohnhygiene sowie die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigt werden 
oder die Bauvorschriften nicht etwas anderes bestimmen (Fritzsche/Bösch/Wipf, a.a.O., 
S. 825). Da im vorliegenden Fall keine solche andere Regelung besteht, geht der 
Strassenabstand als lex specialis den Grenzabständen vor. Zudem handelt es sich bei der 
Grundmatt um eine Stichstrasse, sodass kein Verkehr daran vorbeiführen wird, sondern 
lediglich die zukünftigen Bewohner und deren Besucher bis zum Baugrundstück zufahren 
werden. Die Wohnhygiene und die Verkehrssicherheit stehen damit nicht in Frage."
Weiter führt der Regierungsrat aus, in einem jüngeren Fall, bei dem es um das Verhältnis 
vom Grenzabstand mit Mehrlängenzuschlag zum Strassenabstand einer gemeindlichen 
Erschliessungsstrasse gegangen sei, habe der Regierungsrat erneut den Vorrang des 
Strassenabstands bekräftigt (RRB vom 21. Januar 2014, in Sachen T.S., E. 3). Der 
Regierungsrat habe in seinen Erwägungen festgestellt, dass gemäss Zuger Praxis ein 
Strassenabstand als lex specialis dem kleinen und grossen Grenzabstand vorgehe, soweit 
die Wohnhygiene sowie die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigt oder die 
Bauvorschriften etwas anderes vorschreiben würden. In der Zürcher Lehre werde 
festgehalten, dass der Strassenabstand an die Stelle des Grenzabstands nach 
kommunaler Bau- und Zonenordnung trete, auch wenn diese (etwa in Form des grossen 
Grundabstands) einen grösseren Abstand vorschreibe. Sofern die Gemeinde in ihrer 
Bauordnung keine davon abweichende Regelung treffe, entfalle der grosse Grenzabstand, 
wenn ein solcher gemäss Bauordnung frei wählbar sei oder definitionsgemäss gegenüber 
der Strasse anwendbar wäre. Der Strassen- bzw. Wegabstand gehe also den 
Grenzabständen vor und trete an deren Stelle. Der Mehrlängenzuschlag komme deshalb 
im vorliegenden Fall nicht zur Anwendung. Der Wortlaut dieser Bestimmung nehme auch 
unmissverständlich Bezug auf den Grenzabstand und nicht auf den Strassenabstand. 
Dieser Beschluss des Regierungsrats sei durch das Bundesgericht mit Urteil 1C_505/2014 
bestätigt worden. An der bisherigen Rechtsprechung des Regierungsrats bezüglich des 
Verhältnisses zwischen Grenzabstand und Strassenabstand sei weiterhin festzuhalten. 
Selbst wenn es sich bei § 54 Abs. 2 BO Baar um eine Spezialregelung zu § 44 BO Baar 
handeln sollte, beziehe sich diese ausdrücklich nur auf den minimalen Grenzabstand und 
gerade nicht auf den Strassenabstand. Aus dieser Bestimmung könne somit kein Vorrang 
gegenüber dem in der Spezialgesetzgebung vorgesehenen Strassenabstand abgeleitet 


11
Urteil V 2019 73
werden. Vielmehr ergebe sich aus Art. 23 Abs. 1 des Gemeindlichen Strassenreglements, 
dass der kommunale Gesetzgeber die Privatstrassen gleich wie die Gemeindestrassen 
behandeln wollte, indem gegenüber beiden ein Abstand von 4 m einzuhalten sei. Gehe 
somit der Strassenabstand gegenüber einer Gemeindestrasse dem minimalen 
Grenzabstand mit Mehrlängenzuschlag vor, gelte dies auch für den Strassenabstand 
gegenüber einer Privatstrasse. Hinzu komme, dass es sich bei der Grundmatt immer noch 
um eine Stichstrasse handle, weshalb kein Durchgangsverkehr stattfinde und lediglich die 
Bewohner und deren Besucher die Grundmatt befahren würden. Die Wohnhygiene und 
die Verkehrssicherheit würden somit mit einem Strassenabstand von 4 m nicht 
beeinträchtigt. Zudem könne den Bauplänen entnommen werden, dass das Bauvorhaben 
zur Grundmatt hin einen Strassenabstand von 4 m einhalte. Auch die auf den anderen 
Fassadenseiten einzuhaltenden minimalen Grenzabstände würden toleriert. Den 
anwendbaren gesetzlichen Abstandsbestimmungen werde daher vollumfänglich 
entsprochen.
5.3
Die Beschwerdeführer meinen, dass der Strassenabstand voranzustellen sei, 
finde im Rahmen der Auslegung keine Stütze. Den Gemeinden sei es nämlich freigestellt, 
gegenüber den kantonalen Vorschriften einschränkende kommunale Regelungen 
festzulegen. Sollte ausnahmsweise die einschränkende kommunale Regelung gegenüber 
der grosszügigeren kantonalen Regelung zurücktreten, müsste dies im Rahmen der 
kommunalen Regelung explizit festgehalten werden. Ansonsten sei der kommunalen 
Regelung, welche einschränkender sei, der Vorrang zu geben. Die "Zuger Praxis" sei 
somit nicht rechtskonform und systemwidrig. Vielmehr müsse die kommunale 
Grenzabstandsregelung Vorrang haben, sofern und soweit sie gegenüber der kantonalen 
Regelung einschränkender sei. Auch hinsichtlich Sinn und Zweck des erhöhten 
Grenzabstandes im Sinne der Wohnhygiene, weil eben gerade durch das Stellen des 
Attikageschosses an die Fassade die optische Wirkung eines zusätzlichen Geschosses 
entstehe, rechtfertige sich die von der Vorinstanz vertretene Auffassung nicht. Vielmehr 
sei der Vorinstanz zu widersprechen, dass aus § 54 Abs. 2 BO Baar kein Vorrang 
gegenüber dem in der Spezialgesetzgebung vorgesehenen Strassenabstand abgeleitet 
werden könne. Eben gerade das Umgekehrte sei Tatsache, nämlich dass die 
einschränkendere kommunale Regelung vor die allgemeinere kantonale Regelung treten 
solle. Denn bei der kantonalen Regelung betreffend Strassenabstand handle es sich um 
eine Vorschrift, welche durch eine kommunale Regelung ohne Weiteres abgeändert und 
dadurch der Abstand erweitert werden könne. Nicht von Relevanz sei, dass es sich um 
eine Stichstrasse ohne Durchgangsverkehr handle. Die Vorinstanz führe aus, dass 


12
Urteil V 2019 73
lediglich die Bewohner und deren Besucher die Grundmatt befahren würden. Die 
Wohnhygiene sei jedoch bei derart schmalen Strassen umso mehr zu berücksichtigen. 
Entgegen der Ansicht der Vorinstanz sei die Wohnhygiene sehr wohl stark beeinträchtigt 
und zu schützen. 
5.4
Die Bauherrschaft meint, es könne offenbleiben, ob es sich bei den von den 
Beschwerdeführern zitierten Bestimmungen (§ 54 Abs. 2 BO Baar) gegenüber § 44 BO 
Baar um eine lex specialis handle. Dies deshalb, weil sich § 54 Abs. 2 BO Baar nur zum 
minimalen Grenzabstand und nicht zum Strassenabstand äussere. Dem Regierungsrat sei 
beizupflichten, dass das gemeindliche Strassenreglement als Spezialgesetzgebung der 
BO Baar vorzugehen habe. Umso mehr, als die BO Baar selbst auf die 
Spezialbestimmungen verweise, die anlässlich eines Bauvorhabens zu beachten seien 
(vgl. Anhang 4 BO Baar). Artikel 23 des Strassenreglements Baar halte fest, dass ein 
Abstand von 4 m einzuhalten sei. Dieser Abstand werde im vorliegenden Bauvorhaben 
gemäss den Bauplänen eingehalten. Die rechtlichen Vorgaben seien somit nachweislich 
erfüllt. 
5.5
Gemäss § 44 der Bauordnung Baar (BO Baar) beträgt in der W2b der kleine 
Grenzabstand mindestens 4 m und der grosse Grenzabstand mindestens 8 m. Wird das 
Attikageschoss auf die Fassadenflucht oder näher als 1,20 m zur Fassade gestellt, so 
erhöht sich der minimale Grenzabstand um 1,50 m, sofern mehr als 2/3 der 
Fassadenlänge erfasst wird (§ 54 Abs. 2 BO Baar). Gemäss Art. 23 Abs. 1 des 
Strassenreglements der Gemeinde Baar müssen Gebäude bei Gemeinde- und 
Privatstrassen einen Abstand von 4.0 m vom Fahrbahn- bzw. Trottoirrand einhalten, wie 
sie beim Endausbau vorgesehen sind, wenn Bau-, Strassen- oder Trottoirlinien fehlen. 
Die Attikageschosse von Haus A und B kommen in Richtung Nordosten über die gesamte 
Länge auf der Fassadenflucht der darunter befindlichen Vollgeschosse zu liegen. Die 
Gebäude müssten daher zur Parzelle der östlichen Stichstrasse Grundmatt bei einer 
Anwendung von § 54 Abs. 2 BO Baar grundsätzlich einen Abstand von 5,5 m (kleiner 
Grenzabstand plus 1,5 m) einhalten. Der Regierungsrat und das Verwaltungsgericht des 
Kantons Zug haben aber bereits mehrmals und unter Berufung auf Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 12 N. 15, sowie Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 1052, festgestellt, dass der 
Strassenabstand regelmässig an die Stelle des Grenzabstands nach kommunaler Bau- 
und Zonenordnung trete (Urteile Verwaltungsgericht V 2011 109 E. 8.2; V 2014 16 E. 4a; 
RRB vom 4. September 2012 i.S. B.W. E. 3b; RRB vom 21. Januar 2014 i.S. T.S. E. 3). 


13
Urteil V 2019 73
Beim RRB vom 21. Januar 2014 i.S. T.S. handelt es sich um denjenigen, den das 
Verwaltungsgericht mit Urteil V 2014 16 sowie das Bundesgericht mit Urteil 1C_505/2014 
bestätigten. Das Verwaltungsgericht sieht keinen Grund, von der bisherigen Praxis 
abzuweichen. Dies gilt im vorliegenden Fall umso mehr, als die BO Baar selbst auf den 
Vorbehalt u.a. gemeindlicher Vorschriften, darunter u.a. das Strassenreglement, verweist 
(vgl. Anhang 4 BO Baar). Artikel 23 des Strassenreglements Baar hält fest, dass ein 
Abstand von 4 m einzuhalten ist. Paragraph 54 Abs. 2 BO Baar bezieht sich zudem 
ausdrücklich nur auf den minimalen Grenzabstand und gerade nicht auf den 
Strassenabstand. Selbst wenn es sich bei § 54 Abs. 2 BO Baar um eine Spezialregelung 
zu § 44 BO Baar handeln sollte, kann aus dieser Bestimmung somit kein Vorrang 
gegenüber dem in der Spezialgesetzgebung vorgesehenen Strassenabstand abgeleitet 
werden. Ebenfalls ist dem Regierungsrat zu folgen, dass im vorliegenden Fall keine 
Gründe der Wohnhygiene oder der Verkehrssicherheit gegen den Vorrang des 
Strassenabstands gegenüber den in der BO Baar festgelegten Grenzabständen sprechen. 
Bei der Grundmatt handelt es sich um eine Stichstrasse, weshalb kein Durchgangsverkehr 
stattfindet und lediglich die Bewohner und deren Besucher die Grundmatt befahren. Die 
Abstandsvorschriften sind damit eingehalten, und die Beschwerde erweist sich auch in 
diesem Punkt als unbegründet.
6.
Dienstbarkeit (Baubeschränkung)
6.1
Die Beschwerdeführer machen geltend, für das gesamte Baugebiet Grund 
bestehe eine Dienstbarkeit, wonach ausschliesslich Einfamilienhäuser gebaut werden 
dürften. Diese im Grundbuch eingetragene klar formulierte privatrechtliche 
Baubeschränkung sei baupolizeilich relevant. Die Bewilligungsbehörde dürfe nicht über 
klare Verstösse gegen privatrechtliche Baubeschränkungen hinwegsehen, insbesondere 
sofern und soweit diese im Rahmen des Einspracheverfahrens geltend gemacht worden 
seien. Die Beschwerdeführer hätten sämtliche relevanten Unterlagen im Rahmen der 
Einsprache wie auch im Verwaltungsbeschwerdeverfahren eingereicht und die 
erforderlichen Ausführungen hierzu eingebracht. Zwar seien auch Einliegerwohnungen 
gestattet, wobei jedoch die geplanten Wohnungen das Ausmass und den Charakter einer 
Einliegerwohnung überschritten. Weiter komme hinzu, dass auf einer einzigen Bauparzelle 
gleich zwei Einfamilienhäuser erstellt würden, welche aufgrund deren Verbindung nicht 
mehr als zwei Bauten, sondern als ein Vierfamilienhaus wahrgenommen würden und zu 
qualifizieren seien. Die Bauparzelle werde somit massiv über dem Zulässigen überbaut, 
was offensichtlich der Baubeschränkung widerspreche. 


14
Urteil V 2019 73
6.2
Der Regierungsrat führt in seinem Beschluss vom 9. Juli 2019 aus, die im 
Grundbuch zu Lasten des GS E.________ eingetragene Baubeschränkung, wonach 
ausschliesslich Einfamilienhäuser (mit oder ohne Einliegerwohnung) gestattet seien, sei 
baupolizeilich nicht relevant. Im Unterschied etwa zu einem Wegrecht hänge vorliegend 
der Neubau nicht vom Bestand oder Nichtbestand der Dienstbarkeit ab. Weder im 
kantonalen Baurecht noch in der BO Baar bilde die Einschränkung auf Einfamilienhäuser 
eine Voraussetzung für die Erteilung der Baubewilligung. Beim Inhalt der 
Baubeschränkung handle es sich somit nicht um ein Erfordernis des öffentlichen 
Baurechts. Entsprechend sei eine Überprüfung der fraglichen Dienstbarkeit durch den 
Regierungsrat nicht angezeigt. Der Gemeinderat Baar habe daher die Beschwerdeführer 
zu Recht an den Zivilrichter verwiesen. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer 
träten die beiden Häuser äusserlich getrennt in Erscheinung. Von einem oberirdischen 
Zusammenbau, welcher die Wohnhäuser als ein Gebäude in Erscheinung treten lasse, 
könne daher keine Rede sein. Zudem sei dem Gemeinderat Baar insoweit zuzustimmen, 
dass das Bauvorhaben sehr wohl als zwei Einfamilienhäuser mit jeweils einer 2,5-Zimmer-
Einliegerwohnung im Erdgeschoss verstanden werden dürfe. Bereits unter diesem Aspekt 
könne somit nicht gesagt werden, dass das Bauvorhaben offensichtlich gegen die auf dem 
Baugrundstück lastende Dienstbarkeit (Baubeschränkung) verstosse.
6.3
Die Bauherrschaft bestreitet, dass das Bauprojekt ein Vierfamilienhaus umfasse. 
Diese Behauptung der Beschwerdeführer sei unsubstantiiert und entspreche nicht den 
Gegebenheiten. Die zwei geplanten Häuser seien objektiv betrachtet mangels 
oberirdischen Zusammenbaus als getrennt voneinander zu qualifizieren. Mithin sei 
bestritten, dass die privatrechtliche Regelung in diesem Baubewilligungsverfahren von 
Relevanz sei. Entsprechend sei eine Prüfung einer privatrechtlichen Dienstbarkeit in 
diesem Verfahren nicht angezeigt.
6.4
Die Baubewilligung ist eine Polizeierlaubnis, mit der festgestellt wird, dass der 
Verwirklichung eines Bauvorhabens keine öffentlich-rechtlichen Hindernisse, namentlich 
keine solchen aus dem Planungs-, Bau- und Umweltschutzrecht, entgegenstehen. Im 
zugerischen Recht ist dieser Grundsatz in § 30d Abs. 1 aV PBG (seit 1. Januar 2019: § 54 
Abs. 1 V PBG) festgehalten. Gemäss dieser Bestimmung prüft die Baubehörde das 
Baugesuch auf die Übereinstimmung mit den Vorschriften des öffentlichen Rechts. Sie 
entscheidet nicht über zivilrechtliche Verhältnisse. Die Überprüfung, ob privatrechtliche 
Vorschriften oder Vereinbarungen zwischen Privaten eingehalten werden, obliegt den 


15
Urteil V 2019 73
Zivilgerichten. Trotz der Ordnungsvorschrift von § 30d Abs. 1 aV PBG sind die 
Verwaltungsbehörden in gewissen Schranken aber befugt, zivilrechtliche Vorfragen 
selbständig zu entscheiden, nämlich dann wenn die Vorfrage leicht zu beantworten ist und 
die Beurteilung ein unzweifelhaftes Resultat ergibt. Dabei ist jeweils zwischen dem Gebot 
der Rechtssicherheit und der Rechtseinheit sowie dem Gewaltenteilungsgrundsatz 
sorgfältig abzuwägen. Im Interesse einer klaren Kompetenzausscheidung zwischen den 
zuständigen Organen ist bei der Entscheidung von Vorfragen grundsätzlich Zurückhaltung 
zu üben. So darf etwa der Entscheid über den Inhalt einer Dienstbarkeit von der 
Baubewilligungsbehörde als Vorfrage nur dann getroffen werden, wenn dieser leicht 
feststellbar ist und die Interpretation des Dienstbarkeitsvertrages ein unzweifelhaftes 
Resultat ergibt (Urteil BGer 1C_237/2010 vom 30. August 2010 E. 2.4.2). Setzt die 
Beurteilung der Vorfrage jedoch umfangreiche Beweismassnahmen voraus, so muss 
darüber die formell zuständige Instanz entscheiden (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 
339).
6.5
Unbestritten ist, dass es sich bei der auf dem GS E.________ lastenden 
Baubeschränkung um eine privatrechtliche Baubeschränkung handelt. Diese Dienstbarkeit 
kann folglich nicht als öffentlich-rechtliche Baubeschränkung qualifiziert werden. Die 
Vorinstanzen haben daher grundsätzlich zu Recht die entsprechende Vorfrage nicht näher 
geprüft. Die Beschwerdeführer scheinen aber dennoch in der Baubeschränkung eine 
baupolizeiliche Relevanz zu erkennen, weil ihrer Meinung nach die Bauparzelle massiv 
über dem Zulässigen überbaut werde, was offensichtlich der Baubeschränkung 
widerspreche. Über diesen klaren Verstoss gegen die privatrechtliche Baubeschränkung 
habe der Gemeinderat Baar nach Ansicht der Beschwerdeführer nicht hinwegsehen 
dürfen.
Dieser Ansicht ist nicht zu folgen. Es ist den Vorinstanzen und der Bauherrschaft 
zuzustimmen, dass die beiden Häuser äusserlich getrennt in Erscheinung treten. Es gibt 
keinen oberirdischen Zusammenbau. Es handelt sich um zwei Einfamilienhäuser mit je 
einer 2,5-Zimmer-Einliegerwohnung. Gemäss § 29 Abs. 2 BO Baar dürfen sogar in der 
W2a neben Ein- und Doppeleinfamilienhäusern auch Zweifamilienhäuser mit 
Einliegerwohnung (max. 2,5 Zimmer pro Wohneinheit) erstellt werden. Für die hier 
massgebende W2b gibt es diesbezüglich gar keine Einschränkungen. Es ist damit weder 
klar noch offenkundig, dass es sich vorliegend nicht um zwei Einfamilienhäuser handelt 
bzw. dass das Bauvorhaben der Baubeschränkung widerspricht. Der Gemeinderat Baar 
hat daher die Beschwerdeführer zu Recht an den Zivilrichter verwiesen.


16
Urteil V 2019 73
7.
Erschliessung
7.1
Der Regierungsrat legt in seinem Beschluss dar, die strassenmässige 
Erschliessung des Baugrundstücks erfolge ab der öffentlichen Grundstrasse über die 
private Stichstrasse Grundmatt. An die östliche Stichstrasse Grundmatt seien heute sechs 
Einfamilienhäuser angeschlossen, wobei die Aussenparkplätze der GS F.________, 
G.________ und H.________ über die Rigistrasse erschlossen seien. Die östliche 
Stichstrasse Grundmatt erschliesse damit zurzeit maximal zwölf Wohneinheiten (wenn alle 
bisherigen Einfamilienhäuser über eine zusätzliche Einliegerwohnung verfügen würden). 
Gemäss VSS Norm SN 640 045, welche Hinweise zur Typisierung und Dimensionierung 
von Erschliessungsstrassen gebe, genüge für 30 Wohneinheiten und 50 Fahrzeuge pro 
Stunde eine Strasse vom Typ "Zufahrtsweg" mit einem Fahrstreifen und ohne Wendeplatz. 
Wie die erste Bauetappe denn auch gezeigt habe, würden im Gebiet Grundmatt 
Wohnhäuser mit maximal zwei Wohnungen (Einfamilienhäuser allenfalls mit 
Einliegerwohnung) erstellt. Somit sei nicht damit zu rechnen, dass bei der Überbauung der 
übrigen freien Flächen die Zahl von 30 Wohneinheiten überschritten werde. Der Typ 
"Zufahrtsweg" sei ausserdem auf den Grundbegegnungsfall "Personenwagen/Fahrrad bei 
stark reduzierter Geschwindigkeit" ausgerichtet. Die Länge der Zufahrtswege sollte je nach 
Gebäudehöhe auf etwa 40 bis 80 m begrenzt werden. Gemäss der VSS Norm SN 640 201 
sei bei stark reduzierter Geschwindigkeit (bis 30 km/h) beim Grundbegegnungsfall 
"Personenwagen/Fahrrad" eine Strassenbreite von mindestens 3,20 m nötig. Gestützt auf 
die Akten und den durchgeführten Augenschein sei festzuhalten, dass die Stichstrasse 
Grundmatt einen überbreiten Mischverkehr-Fahrstreifen von rund 4,20 m Breite umfasse. 
Der Langsamverkehr und der motorisierte Individualverkehr (MIV) erfolgten somit im 
Mischverkehr. Die vorhandene Strassenbreite erfülle demnach die Normvorgaben. Die 
Ausbaugrösse lasse sogar das Kreuzen von zwei Personenwagen zu, ohne dass dazu die 
angrenzenden Bankettflächen und Vorplätze beansprucht werden müssten, obschon dies 
gemäss Ziff. 8 der VSS Norm SN 640 045 sogar zulässig wäre. Die signalisierte 
Geschwindigkeit auf der Grundmatt betrage 30 km/h, womit die Geschwindigkeit als 
reduziert gelte. Zudem sei die Linienführung der Erschliessungsstrasse gerade (nur 
minimale Linkskurve ab der Grundstrasse) und damit sehr übersichtlich. Die ganz seltenen 
Fälle mit Lastwagenverkehr (z.B. Zügelwagen) stellten daher keine unzulässige 
Gefährdung der Fussgänger dar. Die Zu-Fuss-Gehenden könnten zusätzlich ins Bankett 
oder auf die Vorplätze ausweichen, und aufgrund der bereits erwähnten Strassenbreite sei 
auch der Begegnungsfall "Fussgänger/LKW" zweifellos abwickelbar. Werde weiter — 


17
Urteil V 2019 73
entsprechend dem vorliegenden Baugesuch — von insgesamt sechs Parkplätzen (fünf für 
die Bewohner und einen für die Besucher) pro Einfamilienhaus ausgegangen, so resultiere 
für die bereits bestehenden Wohnhäuser (inkl. des hier umstrittenen Bauvorhabens) ein 
Total von 48 Parkplätzen. Dies ergebe in der Spitzenstunde rund 24 Fahrten auf der 
Stichstrasse Grundmatt. Sie werde daher nur wenig befahren, und die Belastbarkeit der 
Grundmatt werde heute ganz eindeutig nicht ausgeschöpft, zumal mit der vorhandenen 
Strassenbreite auch mehr als 50 Fahrzeuge pro Stunde die Zufahrt befahren könnten. Die 
Kapazitätsreserven ermöglichten auch die Überbauung der restlichen unbebauten Flächen 
entlang der Grundmatt; zumindest gebe es im heutigen Zeitpunkt keine Anhaltspunkte, die 
für das Gegenteil sprechen würden. Soweit die Beschwerdeführenden den fehlenden 
Wendeplatz bemängelten, halte der Gemeinderat Baar in seiner Stellungnahme vom 12. 
Dezember 2018 zutreffend fest, dass gemäss VSS-Norm beim Strassentyp "Zufahrtsweg" 
in der Regel kein Wendeplatz vorhanden sein müsse (Tabelle 1 der VSS Norm SN 640 
045). Unabhängig von der Strassentypisierung sei nochmals darauf hingewiesen, dass es 
sich bei der Grundmatt um eine Stichstrasse mit wenig Verkehr handle, sodass kein 
Verkehr daran vorbeiführe, sondern lediglich die (zukünftigen) Bewohner und deren 
Besucher/Lieferanten bis zum jeweiligen Grundstück zufahren würden. Das Wenden 
dieser Fahrzeuge sei nun aber auf den Einfahrten und Vorplätzen der von ihnen 
angefahrenen Parzellen problemlos möglich. Auch der Rettungsdienst und allfällige 
Ambulanzfahrzeuge könnten auf den Zufahrten der Liegenschaften wenden. Da 
Lastwagen nur sehr selten die Strasse befahren müssten, stelle auch das 
Rückwärtsfahren auf dieser geraden und sehr übersichtlichen Strasse kein untolerierbares 
Sicherheitsrisiko dar. Für die Feuerwehr sei es ebenfalls zumutbar, das Quartier nach 
einem allfälligen Einsatz rückwärts wieder zu verlassen. Es ist in diesem Zusammenhang 
auch davon auszugehen, dass bei Zügeltransporten, Müllentsorgungen sowie bei einem 
Löscheinsatz die Lastwagen immer mit einem Chauffeur und ein bis zwei weiteren 
Personen besetzt seien. Dadurch sei die Sicherheit beim Rückwärtsfahren umso mehr 
gewährleistet. Es könne weiter von den jeweiligen Fahrzeugführern auch erwartet werden, 
dass sie beim Rückwärtsfahren die notwendige Vorsicht walten liessen (vgl. hierzu Urteil 
des Bundesgerichts 1C_433/2017 vom 17. April 2018 E. 4.5.2). Ein Wendeplatz sei damit 
bei der gegebenen Situation ohnehin nicht notwendig. An dieser Einschätzung ändere 
insbesondere auch die Strassenlänge der Grundmatt nichts. Obwohl die Grundmatt mit ca. 
120 m länger ausfalle als die VSS-Norm dies für den Strassentyp "Zufahrtsweg" 
vorschlage, führe dies nicht zu einer ungenügenden Erschliessung. Einerseits verwende 
die VSS-Norm die Formulierung "sollte", weshalb die Länge der Zufahrtswege nicht 
zwingend 40 bis 80 m, sondern durchaus auch mehr sein könne. Andererseits lasse die 


18
Urteil V 2019 73
Strassenbreite der Grundmatt ein Kreuzen von zwei Personenwagen problemlos zu, 
weshalb es keine Rolle spiele, wenn die Länge der Strasse mehr als 80 m betrage, weil 
damit kein zusätzliches Verkehrsrisiko einhergehe. Hinzu komme, dass im hier zu 
beurteilenden Einzelfall die auf der Grundmatt vorhandene Verkehrsmenge sehr gering, 
der Ausbau-standard/Dimensionierung der Strasse klar genügend und der Zufahrtsweg 
gerade bzw. sehr gut überschaubar seien. Im Übrigen seien sich die Verfahrensparteien 
darin einig, dass die Stichstrasse Grundmatt vom Entsorgungsfahrzeug nicht bedient 
werde. Der Abfall werde demnach von allen Bewohnern an die Grundstrasse gebracht und 
dort am Entsorgungstag deponiert. Die Abfallentsorgung sei damit sichergestellt. Für die 
Bewohner sei dies aufgrund der geringen Entfernung auch ohne Weiteres zumutbar, und 
die Verkehrssicherheit werde dadurch nicht tangiert. Das Erschliessungserfordernis 
verlange gerade nicht, dass die Abfallsäcke bei jeder einzelnen Parzelle gesammelt und 
dort auch von der Kehrichtabfuhr abgeholt werden müssten. Wie die Vorinstanz daher 
auch in diesem Punkt zutreffend bemerke, stellten das unsachgemässe Deponieren von 
Abfällen am Strassenrand und das Fehlen von (öffentlichen) Kehrichtsammelstellen noch 
keinen Grund dafür dar, die Erschliessung des Baugrundstücks als ungenügend zu 
bezeichnen. Das Baugrundstück sei damit hinreichend erschlossen, und die gesetzlichen 
Vorgaben würden vollumfänglich eingehalten. 
7.2
Die Beschwerdeführer bestreiten die Sachverhaltsdarstellungen des 
Regierungsrats nicht. Sie bringen jedoch vor, der Regierungsrat habe die 
Verkehrssicherheit nicht korrekt gewürdigt und übersehe insbesondere, dass auf der 
Stichstrasse Grundmatt täglich mehrmals sehr gefährliche Verkehrssituationen 
entstünden. Durch das Neubauprojekt werde die Situation noch verschärft, zumal 12 
Parkplätze geschaffen würden, welche einen massiven Mehrverkehr verursachen würden. 
Des Weiteren sei gemäss Art. 16 Abs. 2 des Gemeindlichen Strassenreglements Baar für 
die Beurteilung der Erschliessung von einem Zustand einer vollständigen, 
zonengemässen Überbauung des ganzen Quartiers auszugehen. Dieser Punkt sei vom 
Regierungsrat nicht ausreichend und korrekt gewürdigt worden. Entlang der Grundmatt 
würden zahlreiche Überbauungen erstellt. Davon ausgehend, dass auch diese Bauten pro 
Parzelle 12 Parkplätze realisieren würden, werde das zulässige Mass um ein Weites 
überschritten. Schliesslich müsse auch davon ausgegangen werden, dass die Grundmatt 
sich noch weiter verlängern werde, was die Strasse noch mehr von den VSS-Normen 
abweichen lasse. Die Länge der Grundmatt widerspreche den VSS-Normen. Diese 
beschränkten die Länge einer Stichstrasse je nach Gebäudehöhe auf 40 bis 80 m. Da bei 
der Grundmatt mittelhohe Gebäude bestünden, dürfte die maximale Länge der Strasse 


19
Urteil V 2019 73
rund 60 m betragen. Heute betrage die Länge der Grundmatt 120 m und dürfte sich je 
nach weiterem Ausbau des Quartiers noch verlängern. Die VSS-Normen seien somit um 
das Doppelte oder mehr nicht eingehalten. Allein dies zeige auf, dass keine ausreichende 
Erschliessung bestehe. Die Strassenbreite, welche knapp über der minimalen 
Strassenbreite liege, vermöge die übermässige Länge nicht zu kompensieren. Durch die 
Länge der Stichstrasse werde eine unakzeptable gefährliche Situation geschaffen. Durch 
dieses untolerierbare Sicherheitsrisiko sei die Erschliessung als unzureichend zu 
qualifizieren. Entgegen der Ansicht des Regierungsrats werde bestritten, dass auf einer 
Strassenbreite von 4,2 m ein Kreuzen von zwei Personenwagen problemlos möglich sei. 
Vielmehr benötige dies von beiden Personenwagenlenkern ein sehr gutes Manövrier-
Gefühl. In der Praxis werde es kaum zu Kreuzungen von Personenwagen kommen, sofern 
und soweit diese nicht auf Wiesen oder Vorplätze ausweichen könnten. Durch dieses 
Kreuzen entstehe ein zusätzliches Verkehrsrisiko. Zum Kreuzen sei weiter festzuhalten, 
dass entlang der Grundmatt immer weniger Ausweichflächen (Wiese oder Vorplätze) 
bestünden, welche zum Kreuzen beansprucht werden könnten. Die jeweiligen Eigentümer 
stellten bisweilen sogar Mauern oder Zaun-Abschrankungen an die Grundstücksgrenze. 
Weiter werde bestritten, dass nur in ganz seltenen Fällen Lastwagenverkehr bestehe. Die 
Vorinstanz denke dabei lediglich an den Zügelwagen. Grössere Lieferwagen würden 
jedoch insbesondere für Paketlieferungen oder Lebensmittellieferungen beansprucht, was 
im Zeitalter von Internetkäufen immer stärker aufkomme. Solche Paketlieferungen seien in 
seltenen Fällen neben dem Chauffeur mit einer zweiten Person besetzt, sodass der 
Chauffeur halbblind mit den Aussenspiegeln rückwärts durch die Grundmatt fahren müsse. 
Da die Grundmatt auch Schulweg für mehrere Kinder darstelle, würden nicht mehr 
tolerierbare gefährliche Verkehrssituationen geschaffen, indem Lieferfahrzeuge und 
Lastwagen rückwärts die Grundmatt passieren müssten. Solange kein Wendeplatz 
vorhanden sei, bestehe ein nicht tolerierbarer Zustand bei der Grundmatt. Die 
Entsorgungssituation bei der Grundmatt sei ebenfalls nicht geregelt. Der Regierungsrat 
führe aus, dass sich die Verfahrensparteien einig seien, dass die Stichstrasse Grundmatt 
vom Entsorgungsfahrzeug nicht bedient werde. Dies gelte jedoch nur für die aktuelle 
Situation, was jedoch nicht heisse, dass die Verfahrensparteien diese aktuelle Situation 
akzeptierten. Insbesondere die auf GS I.________ wohnende Partei habe klar ihr 
Missfallen darüber ausgesprochen. Die Entsorgungssituation sei in keiner Art und Weise 
geregelt. Sollte die auf GS I.________ wohnende Partei ihre Parzellenfläche beim 
Eingang zur Stichstrasse Grundmatt nicht mehr für die Abfalldeponierung am 
Entsorgungstag zur Verfügung stellen, sei damit zu rechnen, dass die 
Entsorgungsfahrzeuge, somit Grünabfuhr und Müllabfuhr, am Entsorgungstag die 


20
Urteil V 2019 73
Grundmatt passieren und konsequenterweise wieder retour verliessen. Die nicht gelöste 
Kehrichtsituation werde auf der Grundmatt ein nicht zu tolerierendes Sicherheitsrisiko 
schaffen. Auch aus diesem Gesichtspunkt sei die Erschliessung des Baugrundstücks nicht 
gegeben.
7.3
Die Bauherrschaft bestreitet ein Verkehrsrisiko. Insbesondere werde bestritten, 
dass als Folge dieses Bauvorhabens der Lastwagenverkehr zunehme. Einerseits dienten 
die Räumlichkeiten Wohnzwecken, womit – abgesehen von Zügelwagen – kein 
Lastwagenverkehr verbunden sei. Andererseits seien die Ausführungen der 
Beschwerdeführer rein hypothetisch und unsubstantiiert. Die auf GS I.________ 
wohnende Person sei nicht Verfahrenspartei, und die diesbezüglichen Ausführungen der 
Beschwerdeführer seien nicht zu beachten. Umso mehr als die erwähnte Person den 
Entscheid des Regierungsrats akzeptiert habe. Schliesslich seien sich die Bewohner der 
Grundmatt unbestrittenermassen einig, dass die Abfallentsorgung via Grundstrasse 
erfolge. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer sei damit die Abfallentsorgung 
geregelt und ausreichend sichergestellt. 
7.4
Die Erteilung einer Bewilligung für die Errichtung oder Änderung einer Baute oder 
Anlage setzt neben der Zonenkonformität voraus, dass das fragliche Land erschlossen ist 
(Art. 22 Abs. 1 und 2 lit. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung [RPG; SR 700]). 
Erforderlich ist dafür nach Art. 19 Abs. 1 RPG namentlich, dass eine für die betreffende 
Nutzung hinreichende Zufahrt besteht. Dies ist der Fall, wenn die Zugänglichkeit sowohl 
für die Benützer der Bauten als auch für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste gewährleistet 
ist. Die Zufahrten sollen verkehrssicher sein und haben sich nach den zonengerechten 
Baumöglichkeiten jener Flächen zu richten, die sie erschliessen sollen. Was als 
hinreichende Zufahrt gilt, hängt von der beanspruchten Nutzung des Grundstücks sowie 
von den massgeblichen (namentlich örtlichen) Umständen des Einzelfalls ab. Die 
einzelnen Anforderungen ergeben sich im Detail erst aus dem kantonalen Recht und der 
kantonalen Gerichts- und Verwaltungspraxis, die sich am bundesrechtlichen Rahmen zu 
orientieren haben. Bei der Beurteilung, ob eine Zufahrt ein Baugrundstück hinreichend 
erschliesst, steht den kantonalen und kommunalen Behörden ein erhebliches Ermessen 
zu (BGE 136 III 130 E. 3.3.2). Soweit das Gesetz nicht ausdrücklich auf VSS-Normen 
verweist, sind diese nicht direkt anwendbar, sondern im Sinne einer Orientierungshilfe zu 
berücksichtigen. Namentlich sind sie nicht schematisch und starr, sondern 
verhältnismässig und unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse anzuwenden, 


21
Urteil V 2019 73
wobei den zuständigen Behörden auch insoweit ein erheblicher Spielraum zusteht (Urteil 
BGer 1C_341/2018 vom 16. Januar 2019 E. 2.1 mit Hinweisen).
Nach Art. 16 des Strassenreglements der Gemeinde Baar vom 19. Juni 2007 verfügt ein 
Grundstück über eine genügende verkehrsmässige Erschliessung, wenn es an einer 
Strasse liegt, die den Anforderungen gemäss Art. 17 dieses Reglements genügt (Abs. 1). 
Massgebend für die genügende Erschliessung ist der Zustand bei einer vollständigen, 
zonengemässen Überbauung des ganzen Quartiers (Abs. 2). Ausserdem hält Art. 17 des 
gemeindlichen Strassenreglements fest, dass die Strassen, Radstrecken und 
Fussgängerverbindungen sowie die Verkehrsberuhigungsmassnahmen in der Regel nach 
den Normen des Schweizerischen Verbandes der Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS) 
zu projektieren und zu erstellen sind. Mit der Formulierung "in der Regel" lässt die 
kommunale Bestimmung erkennen, dass bei der Beurteilung der Erschliessung und der 
Verkehrssicherheit immer auch die konkreten Umstände bzw. die Verhältnisse im 
Einzelfall zu berücksichtigen sind. Folglich lässt sich auch aus der Bestimmung im 
gemeindlichen Strassenreglement keine zwingende Anwendbarkeit der VSS-Normen 
ableiten (Urteil des Bundesgerichts 1C_175/2018 vom 7. März 2019 E. 3.2).
7.5
Den Erwägungen des Regierungsrats bezüglich der Erschliessung ist 
vollumfänglich zuzustimmen. Er hat nachvollziehbar und überzeugend dargelegt, dass bei 
einer Überbauung der übrigen freien Flächen im Gebiet Grundmatt die Zahl von 30 
Wohneinheiten nicht überschritten wird (heute sind es maximal zwölf Wohneinheiten). 
Gemäss der VSS-Norm SN 640 045 genügt für 30 Wohneinheiten und 50 Fahrzeuge pro 
Stunde eine Strasse vom Typ "Zufahrtsstrasse" mit einem Fahrstreifen. In der Regel ist 
auch kein Wendeplatz erforderlich. Es gibt auch keine Anzeichen dafür, dass die Strasse 
Grundmatt in absehbarer Zeit verlängert werden soll, umso mehr als sie wenige Meter vor 
der Landwirtschaftszone endet. Zwar sollte gemäss der VSS-Norm SN 640 045 die Länge 
der Zufahrtswege je nach Gebäudehöhe auf etwa 40 bis 80 m begrenzt werden. Die 
östliche Stichstrasse Grundmatt weist tatsächlich eine Länge von ca. 120 m auf. Es ist 
aber nicht zu bemängeln, dass der Regierungsrat im vorliegenden Fall bei einer Länge der 
Grundmatt von 120 m kein zusätzliches Verkehrsrisiko erkennt, lässt doch die 
Strassenbreite der Grundmatt (4,20 m, von der VSS-Norm verlangt: 3,20 m), auf der die 
signalisierte Geschwindigkeit von 30 km/h beträgt – mit der erforderlichen Vorsicht – sogar 
ein Kreuzen von zwei Personenwagen zu. Jedenfalls kann auch daraus kein zusätzliches 
Verkehrsrisiko erkannt werden. Nach Ansicht des Gerichts ist weiter entgegen den 
Befürchtungen der Beschwerdeführer nicht von einem zukünftig zunehmenden 


22
Urteil V 2019 73
Lastwagenverkehr auszugehen. Die heute üblicherweise für Paket- oder 
Lebensmittellieferungen verwendeten Fahrzeuge können problemlos auf den Einfahrten 
und Vorplätzen der von ihnen angefahrenen Gebäude wenden, so dass es diesbezüglich 
zu keinen Rückwärtsfahrten kommen muss. Für die wenigen Lastwagen, welche diese 
Strasse tatsächlich befahren müssen (meistens – wenn überhaupt – wohl Zügelwagen), 
stellt das Rückwärtsfahren auf dieser geraden und übersichtlichen Strasse kein 
untolerierbares Sicherheitsrisiko dar, umso mehr als diese meistens mit einem Chauffeur 
und ein bis zwei weiteren Personen besetzt sind. Dadurch ist die Sicherheit beim 
Rückwärtsfahren umso mehr gewährleistet. Und schliesslich ist festzustellen, dass die 
Entsorgungssituation geregelt ist, indem die Abfallentsorgung via Grundstrasse erfolgt und 
daher auch diesbezüglich kein Sicherheitsrisiko auf der Grundmatt besteht. Es gibt keine 
Hinweise, dass die östliche Stichstrasse Grundmatt zukünftig mit Fahrzeugen der 
Kehrichtabfuhr befahren werden müsste. Rückwärtsfahrten von solchen Fahrzeugen sind 
daher dort nicht zu erwarten. Der Regierungsrat hat kein Recht verletzt, wenn er unter 
diesen Umständen festgestellt hat, das Baugrundstück sei hinreichend erschlossen und 
die gesetzlichen Vorgaben würden vollumfänglich eingehalten.
8.
Einordnung
8.1
Bezüglich der Frage der Einordnung der beiden geplanten Häuser in die 
Umgebung legt der Regierungsrat das Ergebnis des von der Baudirektion am 31. Oktober 
2018 durchgeführten Augenscheins wie folgt dar:
"In Richtung Osten befinden sich die identischen, zeitgemässen und zweigeschossigen 
Liegenschaften Grundmatt J.________ und K.________ je mit einem Attikageschoss. Die 
Fassaden der Erdgeschosse und ersten Obergeschosse sind hellgrau, die 
Attikageschosse sind etwas dunkler gehalten. Auffallend ist das erste Obergeschoss mit 
einer versetzten, erkerähnlichen Auskragung. Weiter Richtung Osten befinden sich die 
beigefarbenen, zweigeschossigen Liegenschaften Grundmatt L.________, M.________ 
und N.________, von welchen lediglich die Nummer L.________ einen Attikaaufbau und 
eine begehbare Dachterrasse hat. Es handelt sich sowohl bei den Liegenschaften 
J.________ und K.________ als auch bei den Liegenschaften L.________, M.________ 
und N.________ um Flachdachbauten. Von der Grundmatt aus gesehen Richtung Nordost 
befindet sich die zweigeschossige, neuzeitliche Flachdachbaute Grundmatt O.________, 
weIche mit einer ca. 2 m hohen Sichtbetonmauer eingefriedet und Richtung Südwesten 
ausgerichtet ist. Gut sichtbar ist die Auskragung des Obergeschosses Richtung 


23
Urteil V 2019 73
Südwesten. Das Grundstück Grundstrasse P.________ ist durch eine ca. 2 m hohe Hecke 
eingefriedet. Richtung Süden folgt die an den Landhausstil erinnernde Schrägdachbaute 
Grundmatt Q.________ mit einem Erd- und Dachgeschoss. Auffallend ist der grosse 
freistehende Balkon, welcher als Überdachung für die unten liegende Garage dient. Das 
Haus hat einen grossen Fassadeneinschnitt mit einem eingezogenen weiteren 
Schrägdach, welcher die Fassade öffnet. Im Dachgeschoss befindet sich ein Richtung 
Süden ausgerichteter Balkon. Auf der östlichen Seite befindet sich ein Garagenanbau, 
welcher als Terrasse genutzt werden kann. Der First des Schrägdachs ist Richtung 
Westen bzw. Osten ausgerichtet. Richtung Westen befindet sich die neuzeitliche 
Liegenschaft Grundmatt R.________, welche zwei Vollgeschosse und ein Attikageschoss 
hat. Die Liegenschaft hat einen grossflächigen, raumhohen Fensterbereich, welcher über 
die ganze Südfassade durchgezogen ist. Auf dem ersten Obergeschoss steht der 
vorgelagerte Attikabereich mit einer Dachterrasse. Die Liegenschaft wirkt mit dem 
vorgelagerten Garagenbereich wie ein L-förmiger Bau. Mit Orientierung auf die westliche 
Seite befinden sich direkt hinter dem Baugespann zwei Liegenschaften mit einem Voll- 
und Dachgeschoss, welche ein weisses Schrägdach und symmetrisch angeordnete 
Fensterflächen aufweisen. Die Fassade ist mit verwittertem Holz in einem dunklen Farbton 
eingekleidet. Rechts davon befinden sich zwei zweigeschossige Häuser mit Pultdach, 
welche zusammengebaut sind. Links zum Gebäude befindet sich ein Garagenanbau, 
welcher als Terrassenfläche begehbar ist. Weiter links davon befindet sich ein 
zweigeschossiges Sechsfamilienhaus mit Schrägdach, welches vom Erscheinungsbild her 
älteren Datums ist. Die Fassadenfarben sind in einem alternierenden Farbton zwischen 
Hell- und Dunkelgrau gehalten. Weiter nach Südwesten sieht man ein grösseres, in einem 
weisslichen bis gräulichen Farbton gehaltenes Vierfamilienhaus mit einem 
Sockelgeschoss, zwei Vollgeschossen und einem Dachgeschoss mit Schrägdach. Südlich 
davon befindet sich ein dreigeschossiger Bau in einem stärkeren Grauton mit zwei 
Vollgeschossen und einem Attikabereich."
Der Regierungsrat legt dar, die Besichtigung vor Ort habe somit deutlich aufgezeigt, dass 
die Umgebung bzw. das Quartierbild entlang der beiden Stichstrassen Grundmatt und in 
deren näheren Umkreis sehr uneinheitlich und insbesondere nicht derart empfindlich sei, 
dass höhere Anforderungen an die Gestaltung der Bauten gestellt werden könnten. Die 
Umgebung rund um das Baugrundstück verfüge gerade nicht über einen einheitlichen 
Baustil, den es zu beachten gelte. Auch hinsichtlich der Gebäudeformen und deren 
Volumen, Dachgestaltungen, Farbgebung und Materialisierung liege keine typische und 
vorherrschende Bauweise vor. Vielmehr lasse sich feststellen, dass das hier massgebliche 


24
Urteil V 2019 73
Gebiet seit einigen Jahren im steten Wandel sei und immer wieder neue, zeitgemässe 
Gebäude entstünden, welche die Umgebung auch städtebaulich weiterentwickelten. Es 
bestehe ein klarer Kontrast zwischen traditionellen kleineren Einfamilienhäusern und 
grossen neuzeitlichen Bauten, die durch ihre individuelle Gestaltung (mit speziellen 
Grundrissen und optisch markanten Auskragungen) im Quartier auffallend in Erscheinung 
träten. Die Baustruktur im Bereich des Baugrundstücks erweise sich damit offensichtlich 
als sehr heterogen. Diese heterogene Bauweise habe der Regierungsrat für das Quartier 
Grund denn auch bereits im Beschluss vom 4. September 2012 erkannt, indem er in 
tatsächlicher Hinsicht festgehalten habe, dass verschiedene Baustile vorhanden seien. 
Auffällig sei die Durchmischung von Flachdachbauten und Bauten mit Satteldächern 
(bestätigt durch das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zug vom 26. März 2013 
[V 2012 133] E. 8b). Die beiden geplanten Häuser wiesen ebenfalls Flachdächer auf, wie 
sie bereits im Quartier zahlreich vorhanden seien. Auch die von den 
Beschwerdeführenden angesprochenen Auskragungen im Obergeschoss sowie eine 
dunklere Fassadenfarbe seien in der Umgebung keineswegs untypisch, wie im Rahmen 
des Augenscheins habe festgestellt werden können. Die Baukörper passten sich ebenso 
hinsichtlich Grösse und Lage gut in die vorhandene Quartierstruktur ein. Soweit die 
Bauherrschaft die Begrenzungsnormen der Bauordnung ausschöpfe, aber nicht 
überschreite, resultiere daraus noch keine ungenügende Einordnung in die Umgebung 
oder ins Strassenbild. Dies entspreche zudem der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, 
wonach ohne klar überwiegende öffentliche Interessen keine Unvereinbarkeit mit dem 
Eingliederungsgebot festgestellt werden dürfe, nur weil die Baute die bau- und 
planungsrechtlich zulässigen Masse ausschöpfe (Urteil BGer 1C_175/2017 vom 28. Juni 
2017 E. 3.4). Eine Verpflichtung der Bauherrschaft, sich an die traditionelle Architektur 
oder die herkömmliche Quartiergestaltung zu binden, enthalte das Einordnungsgebot nicht 
und sei aufgrund der heterogenen Umgebung vorliegend auch nicht angezeigt. Das 
geplante Bauvorhaben ordne sich demnach mit seiner Gestaltung, Lage und Grösse ohne 
Weiteres in das Orts-, Quartier- und Strassenbild ein.
8.2
Für die Beschwerdeführer ordnet sich das Bauvorhaben nicht ausreichend ein und 
stellt im Quartier einen Fremdkörper dar. Es müsse eine gute Gesamtwirkung vorliegen. 
Der Regierungsrat habe jedoch lediglich geprüft, ob kein stossender Gegensatz bestehe, 
was jedoch noch nicht für die Beurteilung einer guten Gesamtwirkung ausreiche. Es sei 
unbestritten, dass die Fassade des Bauprojektes mit einem dunklen, ja praktisch 
dunkelschwarzen Klinker, der wenig Licht reflektiere, ausgestaltet werde. Diese 
Klinkerfassade stelle im Quartier eine absolute Ausnahmeerscheinung dar. Insbesondere 


25
Urteil V 2019 73
die dunkle Farbe suche ihresgleichen. Hinzu komme, dass die neu zu erstellenden Bauten 
als ein einziges Bauprojekt wahrgenommen würden, nicht zuletzt, weil diese baulich 
verbunden seien. Das Bauprojekt werde somit künftig als Vierfamilienhaus 
wahrgenommen. Die Bauten würden nicht zuletzt deshalb auch als Einheit 
wahrgenommen, weil zwischen ihnen ein Swimmingpool liege, dessen Poolrand 2 m 
höher als die Höhe des Erdgeschossfussbodens liege. Dadurch werde eine Verbindung 
geschaffen, welche die beiden Neubauprojekte als Einheit erscheinen liesse. Hinzu 
komme, dass die Bauten durch ihre Ausgestaltung gegenüber der Liegenschaft der 
Beschwerdeführer einen untolerierbaren Lichtentzug verursachten. Die projektierte Baute 
werde durch ihre schwarze Klinkerfassade den Beschwerdeführern übermässig Licht 
entziehen, was die Wohnqualität bei den Beschwerdeführern auf ein nicht mehr 
tolerierbares Niveau reduzieren werde. Schliesslich habe der Augenschein der 
Baudirektion ergeben, dass sich das Bauprojekt in keiner Art und Weise auch nur 
annähernd in die bestehende Struktur einpasse. Die Erscheinung des Bauprojekts als 
Vierfamilienhaus, eventualiter als zwei grosse Zweifamilienhäuser und somit als ein 
einheitlicher Gebäudekomplex, widerspreche der Körnung der Umgebung diametral. Die 
Umgebung definiere sich durch grössere Einfamilienhäuser, welche als solche zu 
erkennen seien. Durch die Fassadengestaltung mit einer sehr dunklen Klinkerfassade 
wirkten die Gebäude äusserst wuchtig und erdrückend. Auch dadurch bilde das 
Neubauprojekt einen Fremdkörper in der Umgebung. Die enorme Höhe und das Volumen 
des Bauprojekts seien anlässlich des Augenscheins festgehalten worden. Das 
Neubauprojekt komme denn auch deutlich höher zu liegen als die Liegenschaften 
Grundmatt Q.________ und O.________. Somit vermöge das Bauprojekt auch den 
Einpassungsvorschriften nicht zu genügen.
8.3
Die Bauherrschaft bestreitet, dass sich die vorgesehene Baute nicht ins 
Gesamtbild einordnen solle. Der geplante Neubau mit Flachdächern erzeuge durch seine 
Ausgestaltung ein harmonisches Gesamtbild und passe sich hervorragend in die 
vorgegebene Topographie und Umgebung ein. Im Übrigen verweist die Bauherrschaft in 
ihrer Vernehmlassung auf die Erörterungen des Regierungsrats. 
8.4
Gemäss § 12 Abs. 1 BO Baar müssen sich Gebäude hinsichtlich Grösse, Lage, 
Gestaltung und Oberfläche des Baukörpers sowie dessen Aussenraumes so in die 
Umgebung einordnen, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht. Bauten, Anlagen, 
Farbgebungen, Materialien, Antennen, Reklamen und Anschriften müssen sich 
insbesondere in Landschaften sowie Orts-, Quartier- und Strassenbilder gut einordnen und 


26
Urteil V 2019 73
dürfen zudem die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigen (Abs. 2). Solche Bestimmungen 
bezeichnet man als positive ästhetische Generalklauseln. Die positive ästhetische 
Generalklausel verlangt eine architektonische Gestaltung, welche sich gut in die 
Umgebung einordnet. Bei der Beantwortung der Frage, welche architektonische 
Gestaltung sich gut in eine Umgebung einordnet, kann nicht auf ein beliebiges subjektives 
Empfinden abgestellt werden, sondern es muss im Einzelnen dargelegt werden, weshalb 
mit einer bestimmten baulichen Gestaltung weder für das Bauvorhaben noch für die 
Umgebung eine gute Gestaltung erzielt werden kann. Dieser Beurteilung unterliegen alle 
Bauten, auch wenn die übrigen Bau- und Zonenvorschriften eingehalten sind. Die 
Gestaltungsvorschriften dürfen aber nicht dazu führen, dass für ein bestimmtes Gebiet die 
Zonenvorschriften ausser Kraft gesetzt werden. Erweisen sich nämlich die Auswirkungen 
der Zonenvorschriften als gestalterisch unbefriedigend, so sind die Pläne und Vorschriften 
zu ändern. Das Einordnungsgebot kann nicht bedeuten, dass die Bauherrschaft bei einem 
Neu- oder Umbau auf die traditionelle Architektur oder die herkömmliche 
Quartiergestaltung verpflichtet werden kann (VGE vom 27. März 2009, in: GVP 2009 144 
f.).
Die Vorschrift von § 12 Abs. 1 und 2 BO Baar ist als unbestimmter Rechtsbegriff 
formuliert, denn sie umschreibt die Rechtsfolge (vorliegend die Erlaubnis, die 
vorgesehenen Gebäude zu erstellen) in offener, unbestimmter Weise. Unbestimmte 
Rechtsbegriffe sind der Auslegung zugänglich. Die Auslegung durch die 
Verwaltungsbehörden kann von den Verwaltungsgerichten zwar grundsätzlich überprüft 
werden. Nach herrschender Lehre ist allerdings dann eine gewisse Zurückhaltung durch 
die Gerichtsinstanzen angezeigt, wenn die Verwaltungsbehörden zur Beurteilung der 
konkreten Umstände besser geeignet sind als die Gerichte. Dies ist besonders im 
Baurecht der Fall, wo die Verwaltungsbehörden über eine grössere Nähe und Vertrautheit 
mit den tatsächlichen Verhältnissen verfügen (Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines 
Verwaltungsrecht, 7. Aufl. 2016, Rz. 416 ff., insb. 417 und 419). Auch das Bundesgericht 
übt bei der Anwendung unbestimmter Rechtsbegriffe Zurückhaltung und billigt den 
Verwaltungsbehörden einen gewissen Beurteilungsspielraum zu, wenn der Entscheid 
besonderes Fachwissen oder Vertrautheit mit den tatsächlichen Verhältnissen voraussetzt 
(z.B. BGE 135 II 384 E. 2.2.2; hinsichtlich unbestimmter Rechtsbegriffe in kantonalen und 
kommunalen Gesetzen: Urteil BGer 1C_476/2008 vom 6. Juli 2009 E. 6.5.1). 
8.5
Vorab ist festzustellen, dass das Bauvorhaben die Zonenvorschriften mit dem 
geplanten Bauvorhaben unbestrittenermassen einhält. Im Übrigen hat der Regierungsrat 


27
Urteil V 2019 73
in den Erwägungen 11b und 11c seines Beschlusses sämtliche relevanten Gesichtspunkte 
eingehend dargestellt, die für die Prüfung der Einordnung eines Bauprojekts zu 
berücksichtigen sind. Er hat einerseits unter Verweis auf die Rechtsprechung klar und 
verständlich die rechtlichen Voraussetzungen und andererseits die Umgebung bzw. die 
vorhandenen Bauten beschrieben. Auf diese zutreffenden Ausführungen kann verwiesen 
werden. Das Gericht stimmt den Erwägungen des Regierungsrats und seiner 
Einschätzung bezüglich Einordnung des Bauvorhabens in die Umgebung vollumfänglich 
zu. Der Regierungsrat hat keine Rechtsverletzung begangen, indem er festgestellt hat, 
dass sich die Baukörper in ihrer Gestaltung, Lage und Grösse gut in die vorhandene 
Quartierstruktur einpassen. Dass die beiden Gebäude – entgegen der Ansicht der 
Beschwerdeführer – nicht als einziges (überdimensionales) Bauprojekt wahrgenommen 
werden, hat das Gerichts bereits weiter vorne ausgeführt. Die beiden geplanten 
Einfamilienhäuser entsprechen zudem durchaus der Körnung der Umgebung, die sich 
durch grössere Einfamilienhäuser definiert, wie das die Beschwerdeführer selber 
ausführen. Im Baugesuch (GR-act. 4) ist Grau als Farbe der Umfassungswände des 
Bauprojekts aufgeführt. Die dem Baugesuch beigelegten Fassadenansichten zeigen 
zudem eine Klinkerfassade, die als mittelgrau zu bezeichnen ist. Wie die 
Beschwerdeführer dazu kommen zu behaupten, der vorgesehene Klinker sei praktisch 
dunkelschwarz, ist unverständlich. Zwar hat die Mehrzahl der Gebäude in der Umgebung 
des Bauprojekts eine graue Farbe, die im Durchschnitt etwas heller ist als diejenige der 
geplanten beiden Häuser. Es gibt aber auch Gebäude mit einem dunkleren Farbton. Die 
Fassadenfarbe des umstrittenen Bauprojekts unterscheidet sich jedenfalls nicht derart von 
der Farbe der umstehenden Häuser, dass deshalb die Anforderungen von § 12 Abs. 1 BO 
Baar nicht mehr erfüllt wären. 
9.
9.1
Die Beschwerdeführer beantragen, dass das Verwaltungsgericht einen 
Augenschein durchführt, da nur durch die genaue Kenntnisnahme der örtlichen 
Verhältnisse die vorliegende Angelegenheit umfassend beurteilt werden könne. Sie 
verlangen dies einerseits im Zusammenhang mit ihrer Behauptung, dass auf der 
Grundmatt das Kreuzen von zwei Personenwagen problematisch sei und ein zusätzliches 
Verkehrsrisiko darstelle, andererseits, um die Fassadenfarben der Liegenschaften im 
Quartier festzustellen. 
9.2
Die Breite der Stichstrasse Grundmatt ist jedoch bekannt (4,20 m), und es bedarf 
keines Augenscheins, um angesichts dieser Breite und der ebenfalls bekannten weiteren 


28
Urteil V 2019 73
Umstände (Anzahl heute erschlossener Liegenschaften, Anzahl Wohneinheiten bei 
vollständiger Überbauung des Quartiers, Länge der Strasse, Fehlen eines Wendeplatzes) 
die Beurteilung vorzunehmen, ob das Bauprojekt genügend erschlossen ist oder ob 
insbesondere Gründe der Verkehrssicherheit dies ausschliessen. Auch bezüglich der 
Fassadenfarben der Gebäude in der Umgebung des Bauprojekts liegen dem Gericht 
genügend Informationen vor. Es kann auf das Protokoll des Augenscheins im 
vorinstanzlichen Verfahren vom 31. Oktober 2018 verwiesen werden, in welchem die 
Farben der Fassaden der Gebäude rund um das Baugrundstück aufgeführt sind. Dem 
Gericht stehen aber auch die Luftbildaufnahmen im Geoportal des Kantons Zug und 
insbesondere die Google Street View-Bilder aus dem Quartier Grund zur Verfügung. Im 
verwaltungsgerichtlichen Verfahren kann somit auf die Durchführung eines weiteren 
Augenscheins verzichtet werden.
10.
10.1
Die Beschwerdeführer ersuchen schliesslich das Verwaltungsgericht im Sinne 
eines Editionsbegehrens, beim Gemeinderat Baar die relevanten Unterlagen und 
Korrespondenzen zu editieren, welche im Zusammenhang mit den damaligen Auflagen 
gestanden hätten, welche der Gemeinderat Baar gegenüber der Liegenschaft GS 
I.________ bei der Erstellung zulasten der damaligen Bauherrschaft gemacht habe. Die 
Beschwerdeführer bringen vor, der Gemeinderat Baar habe damals offenbar verschiedene 
Auflagen betreffend Gestaltung und Ausrichtung der Liegenschaft gemacht, um ein gutes 
Gesamtbild zu erwirken. Welche Auflagen damals gemacht worden seien, sei im Detail 
jedoch nicht bekannt. Es seien damals Auflagen gemacht und eine Praxis begründet 
worden, was den Bürgern den Anspruch gebe, dass der Gemeinderat Baar sämtliche 
Bürger gleich behandle. Diese Auflagen würden jedoch offenbar zum heutigen Zeitpunkt 
nicht mehr verlangt. 
10.2
Das Landhaus auf GS I.________ wurde im Jahr 2002 erbaut. Es ist nicht 
Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Wie oben ausgeführt, steht das umstrittene 
Bauprojekt im Einklang mit den Nutzungsbestimmungen der BO Baar, womit die 
Bauherrschaft Anspruch auf die Erteilung der Baubewilligung hat. Selbst wenn die 
Baubewilligungsbehörde in Bezug auf die Erstellung des Gebäudes auf GS I.________ 
das Recht tatsächlich anders angewendet hätte als heute, wäre aufgrund dieses 
Einzelfalls keine Praxis begründet worden, die dazu führen würde, dass allenfalls damals 
gemachte Auflagen auch im vorliegenden Fall erforderlich sind. Insofern ist in keiner 


29
Urteil V 2019 73
Weise eine Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes erkennbar. Das 
Editionsbegehren ist somit abzuweisen.
11.
Zusammenfassend ergibt sich, dass der Beschluss des Regierungsrats vom 9. Juli 
2019 nicht zu beanstanden ist. Die dagegen eingereichte Beschwerde erweist sich als 
unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist.
12.
12.1
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die unterliegenden Beschwerde-
führer gemäss § 23 Abs. 1 Ziff. 3 VRG kostenpflichtig. Die Spruchgebühr wird auf 
Fr. 3'500.– festgesetzt und in dieser Höhe mit dem geleisteten Kostenvorschuss 
verrechnet.
12.2
Im Rechtsmittelverfahren ist der ganz oder teilweise obsiegenden Partei zulasten 
der unterliegenden Partei eine Parteientschädigung nach Massgabe ihres Obsiegens 
zuzusprechen (§ 28 Abs. 2 VRG). Der anwaltlich vertretenen Bauherrschaft wird zulasten 
der Beschwerdeführer eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.– (inkl. MWST und 
Barauslagen) zugesprochen. Praxisgemäss haben die in ihrem Amtsbereich tätigen 
Behörden keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung.


30
Urteil V 2019 73
Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Den Beschwerdeführern wird eine Spruchgebühr von Fr. 3'500.– auferlegt, welche 
in dieser Höhe mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet wird.
3.
Die Beschwerdeführer haben der Bauherrschaft eine Parteientschädigung von 
Fr. 2'000.– (inkl. MWST und Barauslagen) zu bezahlen.
4.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung 
beim Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden.
5.
Mitteilung an den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (im Doppel), an den 
Rechtsvertreter der Bauherrschaft (im Doppel), an den Gemeinderat Baar, an den 
Regierungsrat des Kantons Zug (dreifach) und zum Vollzug von Ziffer 2 im 
Dispositiv an die Finanzverwaltung des Kantons Zug.
Zug, 28. Januar 2020
Im Namen der
VERWALTUNGSRECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende
Der Gerichtsschreiber
versandt am