zg_verwaltungsgericht · V 2022 34 · 2022-08-29 · de
Erlass / Reduktion der Konzessionsgebühren (\


VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG
VERWALTUNGSRECHTLICHE KAMMER
Mitwirkende Richter: Dr. iur. Aldo Elsener, Vorsitz
lic. iur. Jacqueline Iten-Staub, Dr. iur. Matthias Suter
lic. iur. Adrian Willimann und Ersatzrichter lic. iur. Roger Grünvogel
Gerichtsschreiber: lic. iur. Peter Kottmann
U R T E I L vom 29. August 2022
gemäss § 29 der Geschäftsordnung
in Sachen
V 2019 66
1. A.________
2. B.________
3. C.________
4. D.________
5. E.________
6. F.________
Beschwerdeführer
alle vertreten durch RA G.________
gegen
1. Q.________ und R.________
vertreten durch RA I.________
2. Regierungsrat des Kantons Zug
Beschwerdegegner

2
Urteil V 2019 66 / V 2021 22
weiter verfahrensbeteiligt:
Gemeinderat Oberägeri
vertreten durch RA L.________
und
V 2021 22
Q.________ und R.________
Beschwerdeführer
vertreten durch RA I.________
gegen
1. A.________
2. B.________
3. C.________
4. D.________
5. E.________
6. F.________
alle vertreten durch RA G.________
7. M.________
vertreten durch RA N.________
8. Regierungsrat des Kantons Zug
Beschwerdegegner
weiter verfahrensbeteiligt:
Gemeinderat Oberägeri
vertreten durch RA L.________
betreffend
Baubewilligung
(Neubau Einfamilienhaus / Erweiterung des bestehenden Einfamilienhauses)

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Urteil V 2019 66 / V 2021 22
A.
Q.________ und R.________ sind Eigentümer des Grundstücks GS O.________,
Oberägeri. Gemäss dem Zonenplan der Gemeinde Oberägeri ist die Liegenschaft der
Zone W2b zugewiesen. Der nordwestliche Grundstücksteil ist bereits mit einem
Einfamilienhaus bebaut (H.________ 7, Baujahr 1996). Am 22. Dezember 2017 reichten
Q.________ und R.________ bei der Gemeinde Oberägeri ein Baugesuch (AA.________)
für einen Neubau eines zweiten Einfamilienhauses auf dem südöstlichen Grundstücksteil
mit einem Verbindungsbau zum bestehenden Gebäude ein. Auf dem Niveau des
Erdgeschosses soll der Verbindungsbau als gedeckter Carport dienen. Die Rückwand des
Autounterstands ist vollständig verglast. Das Dach des Carports soll begehbar sein und
als Terrasse dienen. Sie soll durch eine Tür im Obergeschoss des Neubaus erschlossen
werden. Auf der nordöstlichen und südwestlichen Balkonrückseite sind
Absturzsicherungen geplant, welche die Fassaden der beiden Einfamilienhäuser
miteinander verbinden sollen. Im Untergeschoss soll der Verbindungsbau als Keller
dienen. Der Kellerraum ist bereits erstellt und soll nun auch vom Neubau her mit einem
Zugang über den Wasch- und Trocknungsraum erschlossen werden. Der bestehende
Keller soll damit gleichzeitig beiden Einfamilienhäusern dienen. Aufgrund des abfallenden
Geländes tritt der Kellerraum talseitig teilweise in Erscheinung.
B.
Mit Entscheid vom 29. Oktober 2018 wies der Gemeinderat Oberägeri das
Baugesuch ab. Zur Begründung seines Entscheids führte der Gemeinderat an, es handle
sich um zwei eigenständige Gebäude. Der einzuhaltende Gebäudeabstand von 10 Metern
zwischen dem bestehenden Einfamilienhaus und dem Neubau werde um 3,97 Meter
unterschritten. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung zur
Unterschreitung des Gebäudeabstands seien vorliegend nicht erfüllt. Da die
Baubewilligung bereits aufgrund des mangelnden Gebäudeabstands nicht erteilt werden
könne, erübrige sich die materielle Beurteilung der weiteren Einwendungen in den gegen
das Baugesuch eingereichten Einsprachen.
C.
In teilweiser Gutheissung einer Verwaltungsbeschwerde von Q.________ und
R.________ hob der Regierungsrat am 18. Juni 2019 den Entscheid des Gemeinderats
Oberägeri vom 29. Oktober 2018 auf und wies ihn zur Neubeurteilung an den
Gemeinderat Oberägeri zurück. Der Regierungsrat erwog, die beiden Gebäude seien als
ein Gebäudekomplex zu beurteilen. Deshalb müsse im vorliegenden Fall der
vorgeschriebene Gebäudeabstand zwischen den Gebäudeteilen nicht eingehalten werden.
Die gemäss Art. 52 BO Oberägeri maximal zulässige Gebäudelänge von 30 Metern werde
mit 28,33 m eingehalten. Nicht zu bemängeln sei, dass sich der Gemeinderat aufgrund der

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Urteil V 2019 66 / V 2021 22
von ihm vorgenommenen Beurteilung entschieden habe, das Baugesuch ausschliesslich
hinsichtlich des Gebäudeabstands zu prüfen und auf eine umfassende Beurteilung des
Bauvorhabens zu verzichten.
D.
Gegen den Regierungsratsbeschluss vom 18. Juni 2019 liessen A.________,
B.________, C.________, D.________, E.________ sowie F.________ (nachfolgend:
Beschwerdeführer V 2019 66) am 22. Juli 2019 Verwaltungsgerichtsbeschwerde
einreichen und folgende Rechtsbegehren stellen:
"1. Es sei der Entscheid des Regierungsrats des Kantons Zug vom 18. Juni 2019 in
Sachen Verwaltungsbeschwerde von Q.________ und R.________, Oberägeri,
gegen den Entscheid des Gemeinderats Oberägeri betreffend Abweisung des
Baugesuches AA.________ aufzuheben und es ist der Entscheid des
Gemeinderats Oberägeri zu Baugesuch AA.________ vom 29. Oktober 2018 zu
bestätigen.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MWST) zu Lasten der
Beschwerdegegner."
Zur Begründung liessen die Beschwerdeführer V 2019 66 zusammengefasst vorbringen,
das Fazit des Regierungsrats, dass die beiden Gebäude optisch als ein Gebäude
wahrgenommen würden, sei nicht nachvollziehbar. Die beiden Gebäude seien
grundlegend eigenständig. Sie träten nicht als Gebäudekomplex in Erscheinung. Aus
diesem Grund gelange der Gebäudeabstand zur Anwendung, und das Bauprojekt könne
infolge Unterschreitung des Gebäudeabstands nicht bewilligt werden.
E.
Den von ihnen verlangten Kostenvorschuss von Fr. 3'000.– bezahlten die
Beschwerdeführer V 2019 66 fristgerecht.
F.
Mit Stellungnahme vom 2. September 2019 beantragte die Baudirektion namens
des Regierungsrats, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei unter Kostenfolge zu Lasten
der Beschwerdeführer abzuweisen.
G.
Mit Schreiben vom 1. Oktober 2019 liessen Q.________ und R.________ (fortan
auch: die Bauherrschaft) beantragen, das Verfahren einstweilen zu sistieren. Sie hätten
sich entschieden, in Kürze beim Gemeinderat Oberägeri eine neue Baueingabe

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Urteil V 2019 66 / V 2021 22
einzureichen. Sie strebten damit einen zeitnahen und umfassenden materiellen Entscheid
der Baubewilligungsbehörde über das geplante Neubauvorhaben auf der Parzelle GS
Nr. O.________, GB Oberägeri, an.
H.
Am 3. Oktober 2019 verfügte der Vorsitzende der verwaltungsrechtlichen Kammer
des Verwaltungsgerichts die Sistierung des Beschwerdeverfahrens V 2019 66 bis zur
rechtskräftigen Erledigung des angekündigten neuen Baugesuchs der Bauherrschaft.
I.
Am 17. Februar 2020 erteilte der Gemeinderat Oberägeri der Bauherrschaft auf-
grund des von ihr am 7. Oktober 2019 eingereichten neuen Baugesuchs (AB.________)
die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen. Die dagegen von A.________,
B.________, C.________, D.________, E.________, F.________ sowie M.________
eingereichten Einsprachen wurden abgewiesen, soweit der Gemeinderat darauf eintrat
und soweit es nicht im Sinne einzelner Begehren zu Auflagen kam. Der Gemeinderat
Oberägeri erwog, das Gebäude ordne sich so in die Umgebung ein, dass eine gute
Gesamtwirkung entstehe, und es füge sich gut in die Landschaft sowie das Orts-, Quartier-
und Strassenbild ein. Den Regierungsratsentscheid vom 18. Juni 2019 habe der
Gemeinderat nicht angefochten, und er folge der Beurteilung des Regierungsrats, wonach
das bestehende Gebäude und der geplante Erweiterungsbau als ein Gebäude zu
beurteilen seien. Der Gebäudeabstand komme nicht zum Tragen. Aus den
Baugesuchsplänen könne eine Firsthöhe von 10 m herausgelesen werden, was zulässig
sei. Die Bestimmung von § 14 V PBG betreffend die Definition der Höhenlage des
Erdgeschosses sei eingehalten, denn wenn ein Gebäudekomplex vorliege, sei die
Höhenlage des Erdgeschosses für jeden Gebäudeteil eines Gebäudekomplexes separat
zu ermitteln, falls es die Topografie nahelege.
J.
In Gutheissung von zwei zum einen von M.________ und zum anderen von
A.________, B.________, C.________, D.________, E.________ sowie F.________
eingereichten Verwaltungsbeschwerden hob der Regierungsrat den Entscheid des
Gemeinderats Oberägeri vom 17. Februar 2020 am 26. Januar 2021 auf. Der
Regierungsrat stellte sich auf den Standpunkt, die Höhenlage des Erdgeschosses könne
im Projekt AB.________ nicht gestaffelt und damit für den Anbau nicht eigens definiert
werden. Die Höhe des Erdgeschossfussbodens des Anbaus überschreite das Mass von 3
m gemäss § 14 Abs. 1 Satz 2 V PBG um mehr als 1,6 m, weshalb das Erdgeschoss als
zwei Geschosse zähle. Demzufolge verfüge das geplante Bauvorhaben über drei
Vollgeschosse und halte die maximal zulässige Anzahl Vollgeschosse in der Zone W2b

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Urteil V 2019 66 / V 2021 22
nicht ein. Weiter ergebe sich im vorliegenden Fall eine Firsthöhe von 12,21 m, womit die
maximal zulässige Firsthöhe von 10 m gemäss Art. 52 BO Oberägeri überschritten sei.
Zudem überschreite das Dachgeschoss mit 4 m die zulässige Höhe um 80 cm. Und
schliesslich könne dem Erweiterungsbau keine gute Einordnung attestiert werden.
K.
Gegen den regierungsrätlichen Entscheid vom 26. Januar 2021 liessen
Q.________ und R.________ am 26. Februar 2021 Verwaltungsgerichtsbeschwerde
einreichen und beantragen, der Entscheid sei aufzuheben und die Baubewilligung vom 17.
Februar 2020 sei zu bestätigen; unter solidarischer Kosten- und Entschädigungsfolge
(zzgl. 7,7 % MWST) zulasten der Beschwerdegegner. Zudem wurde der Verfahrensantrag
gestellt, die Sistierung des Verfahrens V 2019 66 sei aufzuheben und das Verfahren V
2019 66 sei mit dem neu angehobenen Beschwerdeverfahren zu vereinigen.
L.
Den von ihnen verlangten Kostenvorschuss von Fr. 3'000.– bezahlte die
Bauherrschaft fristgerecht.
M.
Am 17. Juni 2021 hob das Gericht die Sistierung des Verfahrens V 2019 66 – in
welchem es ausschliesslich um die Frage geht, ob es sich um einen Gebäudekomplex
oder um zwei separate Gebäude handelt – auf und gab den Parteien die Gelegenheit, zur
Verwaltungsgerichtsbeschwerde von A.________, B.________, C.________,
D.________, E.________ sowie F.________ vom 22. Juli 2019 Stellung zu nehmen. (Die
Baudirektion hatte namens des Regierungsrats bereits am 2. September 2019 Stellung
genommen [siehe oben Bst. F].)
Nachfolgend werden die Stellungnahmen, welche im Verfahren V 2019 66
(Beschwerde vom 22. Juli 2019) im Anschluss auf die Aufhebung der
Verfahrenssistierung eingereicht wurden, dargestellt.
N.
Mit Vernehmlassung vom 4. August 2021 liess die Bauherrschaft die
Rechtsbegehen stellen, die Beschwerde vom 22. Juli 2019 sei vollumfänglich abzuweisen,
soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. 7,7 % MWST)
zulasten der Beschwerdeführer. Vorliegend handle es sich um einen Gebäudekomplex.
Als Folge davon gelange die Bestimmung von § 10 Abs. 3 aV PBG zum Gebäudeabstand
mehrerer Gebäude auf demselben Grundstück nicht zur Anwendung.

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Urteil V 2019 66 / V 2021 22
O.
Für die Einwohnergemeinde Oberägeri äusserte sich RA L.________ unter
Verzicht auf einen förmlichen Antrag am 6. August 2021 wie folgt: Der Gemeinderat
Oberägeri und die Parteien seien sich einig, dass das Baugesuch OA-2019-66 mit dem
Baugesuch AA.________ identisch sei. Das erste Baugesuch, AA.________ vom 22.
Dezember 2017, sei erstinstanzlich nach bisherigem Recht zu beurteilen gewesen. Der
Gemeinderat habe am 29. Oktober 2018 negativ über das Gesuch entschieden. Der
Regierungsrat als zweite Instanz – nun bereits nach Inkrafttreten der neuen Verordnung
zum Planungs- und Baugesetz handelnd – habe sich in seinem Entscheid vom 18. Juni
2019 auf die Frage, ob das Baugesuch eines oder zwei Gebäude vorsehe, beschränkt. Er
habe festgehalten, dass das neue, vor seinem Entscheid in Kraft getretene Recht für die
Bauherrschaft keineswegs günstiger sei und "daher" das alte Recht zur Anwendung
gelange. Dass es nicht allein um den Gebäudeabstand, sondern auch um die Höhenlage
bei einem Gebäudekomplex gehe und diesbezüglich das neue Recht mehr aussage als
das alte, sei dem Regierungsrat entgangen. Der Regierungsrat sei in seinem späteren
Entscheid vom 26. Januar 2021 zu AB.________ aufgrund von § 71a Abs. 1 lit. b PBG
(neu) ebenso vom bisherigen Recht ausgegangen. Er habe bezüglich der Höhenlage des
Erdgeschossfussbodens eines Gebäudes strikte an seiner Rechtsprechung festgehalten
und eine Staffelung dieser Höhenlage – gerade bei Gebäudekomplexen –
ausgeschlossen, ohne sich dazu näher zu äussern. Diese Rechtsprechung könne
angesichts von § 31 Abs. 6 V PBG (neu) nicht perpetuiert werden. Sie sei schon heute
überholt, weil die Vorberücksichtigung des neuen Rechts – hier von § 31 Abs. 6 V PBG
(neu) – dem Willen des Gesetzgebers entspreche, nicht aber wenn eine alte Rechtspraxis
fortdauere, als hätte sich kein neues gesetztes Recht ergeben. Der Gesetzgeber habe in
anderem Zusammenhang klar gemacht, dass er Vorteile für einen Bauwilligen schaffen
und ihn nicht unnötig strengeren Regelungen unterwerfen wolle (vgl. § 74 Abs. 3 in fine
PGB [neu] [recte wohl: § 74 Abs. 3 in fine V PBG [[neu]]). In einer Vorberücksichtigung von
neuem Recht liege keine unzulässige Vorwirkung, sondern eine Konkretisierung von
geltendem Recht. Sie sei im Verhältnis von § 14 V PBG (alt) zu § 31 Abs. 6 VPBG (neu)
möglich, weil in zahlreichen Fällen dem Geländeverlauf oder den einzelnen Gebäudeteilen
angemessen. Mit anderen Worten: Der Regierungsrat hätte in beiden Verfahren prüfen
müssen, ob neues Recht, namentlich Verordnungsrecht, für die Bauherrschaft einen
Vorteil verspreche und eine Vorberücksichtigung in Frage komme. Das habe er nicht
getan. Er habe sich an seine Praxis in der Rechtsprechung gehalten, die notwendig
historisch sei, statt dass er sich auch dem neuen Recht zugewandt habe.

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Urteil V 2019 66 / V 2021 22
Der Regierungsrat habe im angefochtenen Entscheid in den Bauplänen einen
Gebäudekomplex erblickt. Dass diese Erkenntnis mit dem Begriff der Höhen
zusammenhänge, sei verloren gegangen. Dabei bestätige der Begriff "Höhen" gemäss §
31 V PBG (neu), dass der Verordnungsgeber einen Gebäudekomplex samt seinen
einzelnen Gebäudeteilen einer speziellen Sicht unterwerfe. Klar sei, dass die Höhenlage
eines Gebäudes anhand des baurechtlichen Begriffs der "Höhenlage des Erdgeschosses"
gemäss § 14 V PBG (alt) zu bestimmen sei, wobei die alte Verordnung auch die darauf
bezogenen Begriffe der Gebäudehöhe und der Fassaden- und Firsthöhe definiere. Das
neue Recht vermittle in § 31 V PBG (neu) mit der Gesamthöhe, der Fassadenhöhe und
der Kniestockhöhe sowie der lichten Höhe ebenfalls vier Definitionen. Für die Höhenlage
des Erdgeschosses stehe dagegen kein Begriff im neuen Recht. Diese Höhe ergebe sich
mit der Anwendung im Einzelfall. Dieses neue Recht könne nun aber in die
Entscheidfindung einfliessen. Solle es auf günstigeres neues Recht ankommen, müssten
die identischen Baugesuche gleichen Kriterien unterliegen. Auch wenn beide ohne
direkten Anspruch auf Beurteilung nach neuem kantonalem Recht hängig seien, so solle
doch bei beiden neues Recht bei der Auslegung von § 14 V PBG (alt) vorberücksichtigt
werden können. Die Behörde werde nicht das eine so und das andere anders beurteilen.
Identische, nacheinander zu prüfende Baugesuche unterschiedlichen Massstäben zu
unterwerfen, wäre willkürlich. Die Lösung liege in der politischen Absicht des
Gesetzgebers, hängigen Baugesuchen die Vorteile des neuen Rechts zu verschaffen, wo
sie sich zeigten. Die Bauherrschaft habe ihr zweites Baugesuch vom 7. Oktober 2019
unter neuem Recht eingereicht. Dieses sei vorerst nicht anwendbar, doch seiner
Vorberücksichtigung stehe nichts im Wege.
P.
Am 19. November 2021 liessen die Beschwerdeführer V 2019 66 replizieren und
bezüglich der Ausführungen der Baubewilligungsbehörde vorbringen, gemäss dem Urteil
des Verwaltungsgerichtes Zug vom 8. März 2021 sei mit dem bisherigen Recht und dem
neuen Recht immer das ganze Recht gemeint. Es dürften nicht einzelne Bestimmungen
des neuen Rechts und gleichzeitig Bestimmungen des alten Rechts herangezogen werden
(VGer ZG V 2020 5 vom 8. März 2021 E. 4.3). Die Anwendung der Bestimmungen der
neuen V PBG scheiterten weiter daran, dass die Einwohnergemeinde Oberägeri die
Ortsplanungsrevision bekanntlich noch nicht durchgeführt und die gemeindliche
Bauordnung nicht an die Baubegriffe und Messweisen der IVHB angepasst habe.
Demensprechend fänden sich in der nach wie vor geltenden Bauordnung der Gemeinde
Oberägeri keine Massvorschriften für die einzelnen Zonen, welche bspw. die Gesamthöhe
festlegten (§ 31 Abs. 1 neu V PBG). Solange die Bauordnung Oberägeri bspw. keine

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Urteil V 2019 66 / V 2021 22
Gesamthöhe festlege, könne die Bestimmung von § 31 neu V PBG gar nicht zur
Anwendung gelangen. Gemäss dem Urteil des Verwaltungsgerichtes Zug lade die
Übergangsbestimmung von § 71a lit. a neu PBG und § 74 Abs. 3 neu V PBG gerade nicht
zu einem "Cherry Picking" ein. Entgegen den Ausführungen der Baubewilligungsbehörde
seien demnach die alte V PBG sowie das alte PBG und die geltende Bauordnung
anwendbar.
Q.
In ihrer Duplik vom 14. Dezember 2021 führte die Baudirektion aus, die vorliegend
angefochtene Baubewilligung habe sich auf die Beurteilung des Gebäudeabstands
beschränkt. Weitere Bauvorschriften seien darin explizit nicht geprüft worden.
Entsprechend sei – mangels anderer Grundlagen – für das vorliegende Verfahren auch
nur diese Baurechtsfrage zu prüfen. Die Standortgemeinde habe mit ihrem Bauabschlag
und dem Verzicht, auch weitere Bauvorschriften zu prüfen, den Takt vorgegeben bzw. den
Streitgegenstand eingeschränkt. Allfällige weitere baurechtliche Fragen könnten mangels
Grundlage im Anfechtungsobjekt somit im vorliegenden Verfahren nicht geprüft werden.
Übergangsrechtlich stelle sich im vorliegenden Verfahren damit einzig die Frage, ob eine
Prüfung des Gebäudeabstands nach neuem Recht für die Bauherrschaft günstiger wäre,
was nicht der Fall sei. Allfälliges neues Recht, z.B. in § 31 neu V PBG betreffend die
Bemessung der Gesamthöhe, sei im vorliegenden Fall nicht ausschlaggebend. Die
Standortgemeinde habe die Gebäudehöhe weder geprüft noch Ausführungen dazu
gemacht.
R.
Am 21. bzw. 23. Dezember 2021 liessen die Bauherrschaft und der Gemeinderat
Oberägeri je eine Duplik einreichen. Auf die Ausführungen darin ist – soweit erforderlich –
in den Erwägungen einzugehen. Weitere Eingaben erfolgten nicht.
Nachfolgend werden die Stellungnahmen, welche im Verfahren V 2021 22
(Beschwerde vom 26. Februar 2021) eingereicht wurden, dargestellt.
S.
Am 12. April 2021 nahm RA L.________ namens des Gemeinderats Oberägeri
Stellung, ohne Anträge zu stellen. Mit seinen Ausführungen brachte er jedoch zum
Ausdruck, die Beschwerde erweise sich als begründet.
T.
Mit Stellungnahme vom 11. Mai 2021 beantragte die Baudirektion namens des
Regierungsrats, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei unter Kostenfolge zu Lasten der
Beschwerdeführer vollumfänglich abzuweisen.

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Urteil V 2019 66 / V 2021 22
U.
Am 10. Juni 2021 liess der Beschwerdegegner 7 eine Vernehmlassung einreichen
und folgende Rechtsbegehren stellen:
"1. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei vollumfänglich abzuweisen.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich 7,7 % MWST zu Lasten der
Beschwerdeführer."
sowie folgende Verfahrensanträge:
"1. Die von den Beschwerdeführern beantragte Vereinigung des Verfahrens V 2019
66 mit dem vorliegenden Beschwerdeverfahren sei abzuweisen.
2.
Das vorliegende Verfahren sei zu sistieren, bis das Beschwerdeverfahren V 2019
66 rechtskräftig erledigt ist."
V.
Ebenfalls am 10. Juni 2021 liessen sich die Beschwerdegegner 1–6 vernehmen
und beantragen, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei vollumfänglich abzuweisen,
soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. 7,7 %
MWST) zulasten der Beschwerdeführer.
W.
Am 20. September 2021 replizierte die Bauherrschaft. Am 11. November 2021
reichte die Baudirektion eine Duplik ein, der Beschwerdegegner 7 am 15. Dezember 2021
und die Beschwerdegegner 1–6 am 3. Januar 2022. Weitere Eingaben erfolgten nicht.
Das Verwaltungsgericht erwägt:
1.
1.1
Gemäss § 61 Abs. 1 Ziff. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG;
BGS 162.1) ist gegen Verwaltungsentscheide des Regierungsrats die Beschwerde an das
Verwaltungsgericht zulässig, soweit die Gesetzgebung den Weiterzug nicht
ausnahmsweise ausschliesst. Ein solcher Ausschluss liegt hier nicht vor. Die Beschwerde

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Urteil V 2019 66 / V 2021 22
wurde fristgerecht eingereicht und entspricht den formellen Anforderungen gemäss § 65
VRG. Die Beschwerdeführer V 2019 66 haben sowohl am Einsprache- als auch am
Verwaltungsbeschwerdeverfahren teilgenommen. Als direkte Nachbarn der Liegenschaft
H.________ 7 beziehungsweise des GS Nr. O.________ sind sie vom Bauvorhaben
besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an der Änderung oder
Aufhebung des Entscheids der Vorinstanz. Ihre Beschwerdelegitimation ist daher gestützt
auf § 62 Abs. 1 VRG gegeben. Auch die Bauherrschaft ist vom angefochtenen Entscheid
des Regierungsrats, mit dem die ihr vom Gemeinderat Oberägeri am 17. Februar 2020
erteilte Baubewilligung aufgehoben wurde, besonders berührt und hat ein schutzwürdiges
Interesse an der Änderung oder Aufhebung des Entscheids der Vorinstanz, weshalb ihre
Beschwerdelegitimation ebenfalls zu bejahen ist. Die Beschwerde ist deshalb zu prüfen.
Die Beurteilung erfolgt auf dem Zirkulationsweg gemäss § 29 der Geschäftsordnung des
Verwaltungsgerichtes (GO VG; BGS 162.11).
1.2
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann jede Rechtsverletzung gerügt wer-
den. Als solche gelten die Nichtanwendung und die unrichtige Anwendung eines
Rechtssatzes, die unrichtige rechtliche Beurteilung einer Tatsache, der Missbrauch oder
die Überschreitung des Ermessens, die Verletzung einer wesentlichen
Verfahrensvorschrift sowie die Rechtsverweigerung und -verzögerung. Nicht gerügt
werden kann die unrichtige Handhabung des Ermessens (§ 63 VRG).
2.
2.1
Die Parteien sind sich nicht einig, ob die beiden Verfahren vereinigt werden sollen.
Der Gemeinderat Oberägeri meint, dies müsse erfolgen. Auch die Bauherrschaft beantragt
in ihrer am 26. Februar 2021 im Verfahren V 2021 22 eingereichten Beschwerde, beide
Verfahren seien zu vereinigen. Die Beschwerdegegner 1–6 im Verfahren V 2021 22
(identisch mit den Beschwerdeführern im Verfahren V 2019 66) haben gegen die
Vereinigung der Verfahren nichts einzuwenden. Der Beschwerdegegner 7 im Verfahren V
2021 22 lehnt die Vereinigung der beiden Verfahren ab, weil er im Verfahren V 2019 66
nicht Partei sei. Das Verfahren V 2021 22 sei zu sistieren, bis das Beschwerdefahren V
2019 66 rechtskräftig erledigt sei. Der Regierungsrat vertritt in seiner im Verfahren V 2021
22 am 11. November 2021 eingereichten Vernehmlassung die Meinung, mehrere Gründe
stünden einer Vereinigung der beiden Beschwerdeverfahren entgegen. Insbesondere
käme auf die beiden Baugesuche unterschiedliches Recht zur Anwendung. Der
Beschwerdegegner 7 im Verfahren V 2021 22 erklärte, aus prozessökonomischen

12
Urteil V 2019 66 / V 2021 22
Gründen nicht mehr im Verfahren 2019 66 als Partei fungieren zu wollen. Er äussert sich
indessen zu der im Verfahren V 2019 66 einzig zu beurteilenden Frage des
Gebäudeabstandes in seiner Vernehmlassung im Verfahren 2021 22 und betont in der
Replik, wie sehr er am Ausgang des Verfahrens V 2019 66 interessiert sei. Tatsächlich
handelt es sich dabei um eine notwendige Vorfrage für die Beurteilung des Projekts und
der Beschwerdeangelegenheit. Wie sich erweisen wird, erwächst ihm nur schon vom
Ausgang des Verfahrens V 2021 22 her kein Nachteil aus der gegen seinen Antrag
vorgenommenen Vereinigung der beiden Verfahren.
2.2
Einig sind sich die Parteien hingegen, dass das am 22. Dezember 2017
eingereichte Baugesuch AA.________, welches zum Beschwerdeverfahren V 2019 66
führte, und das am 7. Oktober 2019 eingereichte Baugesuch AB.________, welches das
Beschwerdeverfahren V 2021 22 zur Folge hatte, identisch sind. Dass Identität der
Bauvor-haben besteht, kann denn auch den Baugesuchsakten entnommen werden.
2.3
Der Schriftenwechsel zur Frage, ob es sich vorliegend um einen Gebäudekomplex
oder um zwei separate Gebäude handelt, wurde im Verfahren V 2019 66 durchgeführt und
abgeschlossen. Zu den übrigen Themen (Höhenlage des Erdgeschosses, Firsthöhe, Höhe
des Dachgeschosses, Einordnung) nahmen die Parteien im Verfahren V 2021 22 Stellung.
Nachdem es in beiden Fällen um identische Bauprojekte auf dem gleichen Grundstück
geht, ist eine Verfahrensvereinigung ohne weiteres angezeigt.
3.
Die Bauherrschaft hatte beim Verwaltungsgericht um Sistierung des gegen das
Baugesuch vom 22. Dezember 2017 hängigen Beschwerdeverfahrens ersucht mit der
Begründung, beim Gemeinderat Oberägeri in Kürze eine neue Baueingabe zu machen,
um möglichst zeitnah einen umfassenden materiellen Entscheid über das geplante
Neubauvorhaben in den Händen zu halten. Alsdann reichte sie ein neues, zum hängigen
Verfahren deckungsgleiches Baugesuch ein, welches einer umfassenden Prüfung
unterzogen wurde. Damit wurde das erste noch hängige Verfahren ohne weiteres
gegenstandslos. Offenbleiben kann, ob anders zu urteilen wäre, wenn das zweite Gesuch
nicht lediglich eine Kopie des ersten gewesen, sondern als neues Projekt aufgelegt
worden wäre.
Somit ist das Beschwerdeverfahren V 2019 66 als gegenstandslos abzuschreiben.
4.
Umstritten ist weiter, welches Recht vorliegend Anwendung findet.

13
Urteil V 2019 66 / V 2021 22
4.1
Die Revision vom 22. Februar 2018 des Planungs- und Baugesetzes (nPBG;
BGS 721.11) sowie die Totalrevision vom 20. November 2018 der Verordnung zum
Planungs- und Baugesetz (nV PBG; BGS 721.111) sind per 1. Januar 2019 in Kraft
getreten. Gemäss § 71a Abs. 1 nPBG findet das bisherige Recht Anwendung auf
a)
Baugesuche, die im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes hängig sind, es
sei denn, für die Bauherrschaft ist eine Beurteilung nach neuem Recht günstiger;
b)
Baugesuche und Sondernutzungspläne in denjenigen Gemeinden, welche ihre
Zonenpläne und Bauvorschriften noch nicht an die sich an der IVHB
orientierenden Baubegriffe und Messweisen angepasst haben.
Paragraf 74 nV PBG sagt betreffend Übergangsrecht – soweit vorliegend von Interesse –
zudem Folgendes aus: Baugesuche und bisherige Sondernutzungspläne jener
Gemeinden, welche ihre Nutzungspläne und Bauordnung noch nicht an diese Verordnung
angepasst haben, werden nach bisherigem Recht beurteilt (Abs. 1). Das bisherige Recht
findet Anwendung auf Baugesuche, die im Zeitpunkt des Inkrafttretens der an diese
Verordnung angepassten Nutzungspläne und Bauvorschriften vollständig eingereicht und
hängig sind, es sei denn, für die Bauherrschaft ist eine Beurteilung nach neuem Recht
günstiger (Abs. 3).
4.2
Die Bauherrschaft macht betreffend das anwendbare Recht Folgendes geltend:
Das Gegenstand des Verfahrens V 2019 66 bildende identische Baugesuch vom 22.
Dezember 2017 sei im Zeitpunkt des Inkrafttretens des revidierten Planungs- und
Baugesetzes am 1. Januar 2019 sowie der revidierten Verordnung zum Planungs- und
Baugesetz hängig gewesen. Somit komme auf das streitige Projekt übergangsrechtlich
nach § 71a Abs. 1 lit. a PBG bzw. § 74 Abs. 3 V PBG das neue Recht zur Anwendung,
soweit es für die Beschwerdeführer günstiger sei. Der Auffassung des Regierungsrates,
wonach § 71a Abs. 1 lit. a PBG und damit das neue Recht vorliegend deshalb nicht
Anwendung finde, weil die Baubewilligungsbehörde das Baugesuch, welches Gegenstand
des Verfahrens V 2019 66 bilde, nur auf die Einhaltung des Gebäudeabstandes geprüft
habe, sei abzulehnen. Das Gesetz verlange eindeutig die Anwendbarkeit des neuen
Rechts für Baugesuche, welche im Zeitpunkt des Inkrafttretens des revidierten PBG
hängig gewesen seien, soweit es für die Bauherrschaft günstiger sei. Eine Differenzierung
je nach Inhalt des Baubewilligungsentscheides sei nicht vorgesehen und wäre auch nicht
praktikabel. Dass die Auffassung des Regierungsrates nicht zutreffend sein könne, ergebe
sich bereits daraus, dass es den Beschwerdeführern frei gestanden wäre, auf die neue

14
Urteil V 2019 66 / V 2021 22
Einreichung eines identischen Baugesuches beim Gemeinderat Oberägeri zu verzichten
und stattdessen das Verfahren V 2019 66 bis zu einem rechtskräftigen Entscheid
weiterzuführen. Unter der Prämisse, dass das Verwaltungsgericht bei der Frage des
Gebäudeabstands zum gleichen Ergebnis wie der Regierungsrat gelangt wäre, hätte dies
zu einer Rückweisung an die Baubewilligungsbehörde und zu einer – diesmal integralen –
Prüfung des gleichen Baugesuches geführt. Wenn die Beschwerdeführer aus
prozessökonomischen Gründen auf diesen Weg verzichtet hätten, resultiere für die
Anwendbarkeit des neuen Rechts nach § 71a Abs. 1 lit. a PBG kein anderes Ergebnis.
4.3
Der Gemeinderat Oberägeri lässt zur Frage des anwendbaren Rechts und dabei
insbesondere im Zusammenhang mit der Festlegung der Höhe des
Erdgeschossfussbodens ausführen, obwohl der Regierungsrat in E. 4a seines
Beschlusses festgestellt habe, dass das zu beurteilende Baugesuch AB.________
identisch mit jenem gemäss AA.________ sei, habe er das Übergangsrecht des PBG nicht
beachtet. Weil – immer gemäss Regierungsrat – AA.________ nach wie vor im Recht
liege und als Fall V 2019 66 zusammen mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 26.
Februar 2021 (Fall V 2021 22) entschieden werden solle, greife die Sonderregelung
gemäss § 71a Abs. 1 lit. a PBG (neu), letzter Halbsatz. Auf Gemeindeebene gelte der
baurechtliche Begriff von § 14 V PBG (alt) zwar einheitlich im Kanton Zug. Er entbinde
jedoch nicht von einer Interpretation im Einzelfall, weil einerseits ein Begriff noch keine
materielle Vorschrift bedeute, andererseits die Verhältnismässigkeit sonst aus dem Spiel
genommen würde. Die Interpretation im Einzelfall sehe der Gemeinderat Oberägeri vor
allem bei einem Begriff, den das kantonale Recht seit 1999 unverändert kenne und der
wahrscheinlich bereits in der vorgängigen Vollziehungsverordnung zum Baugesetz vom
29. März 1988 enthalten gewesen sei. Damals sei der Baustil meist schlicht und die
bauliche Nutzung von sehr steilen Hanglagen eher die Ausnahme gewesen. Die für die
Bauherrschaft günstigere Beurteilung nach neuem Recht werde nun in Anspruch
genommen, wie die Bauherrschaft in ihrer Verwaltungsgerichtsbeschwerde ausführen
lasse. Die Gemeinde habe dagegen nichts einzuwenden. Der Regierungsrat habe jedoch
allein auf § 71a Abs. 1 lit. b PBG (neu) gesetzt. Deshalb habe er sich selbst davon
entbunden, den einer Bauherrschaft mit einer Übergangsvorschrift ermöglichten Vorteil in
die Waagschale zu werfen. Er habe entgegen seinem Anspruch, in der Sache neu zu
entscheiden, in seinen Erwägungen von vornherein § 71a Abs. 1 lit. a PBG (neu) nicht
berücksichtigt und damit Recht verletzt.

15
Urteil V 2019 66 / V 2021 22
4.4
Zur Frage des anwendbaren Rechts nahm der Regierungsrat in seiner
Vernehmlassung vom 11. Mai 2021 im Verfahren V 2021 22 wie folgt Stellung: Der
Gemeinderat Oberägeri habe das Baugesuch, welches Gegenstand des Verfahrens V
2019 66 bilde, lediglich auf die Frage des einzuhaltenden Gebäudeabstands geprüft. Es
habe somit keine umfassende Beurteilung desjenigen Baugesuchs stattgefunden, auf
welches unter Umständen das neue (günstigere) Recht Anwendung finde. Das von der
Baubewilligungsbehörde umfassend zu beurteilende Baugesuch, welches Gegenstand
des vorliegenden Verfahrens bilde, sei am 7. Oktober 2019 eingereicht worden. Eine
Beurteilung nach neuem Recht sei für dieses Baugesuch gemäss den
Übergangsbestimmungen somit nicht zulässig.
4.5
Die Beschwerdegegner 1–6 im Verfahren V 2021 22 (nachfolgend:
Beschwerdegegner 1–6), welche im Verfahren V 2019 66 Beschwerdeführer sind, lassen
am 10. Juni 2021 vorbringen, gemäss dem Urteil des Verwaltungsgerichts vom 8. März
2021 (V 2020 5) sei mit dem bisherigen Recht und dem neuen Recht immer das ganze
Recht gemeint. Es dürften nicht einzelne Bestimmungen des neuen Rechts und
gleichzeitig Bestimmungen des alten Rechts herangezogen werden. Im Übrigen sei das
Baugesuch weder von der Gemeinde Oberägeri noch vom Regierungsrat auf die
Vereinbarkeit mit den Bestimmungen des neuen PBG und der neuen V PBG überprüft
worden. Artikel 33 Abs. 3 lit. b RPG verlange jedoch die volle Überprüfung der
angefochtenen Verfügung durch wenigstens eine Beschwerdebehörde. Sollte wider
Erwarten das neue Recht zur Anwendung gelangen, sei das Baugesuch zur vollen
Überprüfung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die Anwendung der Bestimmungen der
neuen V PBG scheitere weiter daran, dass die Gemeinde Oberägeri die
Ortsplanungsrevision noch nicht durchgeführt habe und die gemeindliche Bauordnung
nicht an die Baubegriffe und Messweisen der IVHB angepasst worden sei.
Dementsprechend fänden sich in der geltenden Bauordnung der Gemeinde Oberägeri
keine Massvorschriften für die einzelnen Zonen, welche bspw. die Gesamthöhe eines
Gebäudes festlegten (§ 31 Abs. 1 neu V PBG).
4.6
Der Beschwerdegegner 7 stellt sich auf den Standpunkt, auf das Verfahren
V 2019 66 seien grundsätzlich das "alte" Planungs- und Baugesetz sowie die "alte"
Verordnung zum Planungs- und Baugesetz anzuwenden, es sei denn für die
Bauherrschaft sei eine Beurteilung nach neuem Recht günstiger. Für das Baugesuch
AA.________ und insbesondere für die Beurteilung der Frage, ob es sich um ein oder
zwei Gebäude handle, könnten sowohl die aktuellen PBG und V PBG als auch die alten

16
Urteil V 2019 66 / V 2021 22
PBG und V PBG herangezogen werden, je nachdem, welche Bestimmungen für die
Beschwerdeführer günstiger seien. Für die Beurteilung des Baugesuchs AB.________
seien jedoch ausschliesslich aPBG und aV PBG anwendbar, da § 71a Abs. 1 lit. b PBG
keine Anwendung des neuen Rechts vorsehe.
4.7
Die Bauherrschaft hat aus eigenem Willen, ohne dazu gezwungen gewesen zu
sein, am 7. Oktober 2019 ein neues Baugesuch eingereicht und damit auch ein zweites
Verfahren ausgelöst, nachdem der Gemeinderat Oberägeri das erste, am 22. Dezember
2017 eingereichte Baugesuch lediglich bezüglich der Frage des Gebäudeabstands geprüft
hatte. Der klare Wortlaut der Übergangsbestimmungen im Zuger Baurecht (§ 71a Abs. 1
lit. b nPBG und § 74 Abs. 1 nV PBG) lässt nun nichts anders zu, als dass das zweite
Baugesuch ausschliesslich nach bisherigem Recht beurteilt wird.
4.8
Abgesehen davon ist ohnehin nicht einsichtig, inwiefern das neue Recht für die
Bauherrschaft bezüglich der Frage, ob vorliegend von einem, keinen Gebäudeabstand
fordernden Gebäudekomplex oder von zwei getrennt voneinander zu beurteilenden
Häusern auszugehen ist, einen Vorteil bringen soll. Diesbezüglich finden sich in der
kantonalen Gesetzgebung nach wie vor keine Bestimmungen, welche dies konkretisieren.
Die vorliegend interessierende Bestimmung zum Gebäudeabstand hat überdies keine
wesentliche Änderung erfahren (§ 10 aV PBG, § 28 nV PBG).
5.
5.1
Der Regierungsrat erwog, dass das vorliegende Bauvorhaben und das
bestehende Einfamilienhaus als ein Gebäudekomplex zu beurteilen seien. Deshalb müsse
im vorliegenden Fall der vorgeschriebene Gebäudeabstand zwischen den Gebäudeteilen
nicht eingehalten werden.
5.2
Die Beschwerdeführer des Verfahrens V 2019 66 stellen sich auf den Standpunkt,
durch die durchgehende Glasfront sowie durch das Dach des Autounterstands werde zwar
eine bauliche Verbindung zwischen den beiden Gebäuden geschaffen. Diese Verbindung
führe jedoch nicht dazu, dass bspw. die beiden Gebäude durch den Carport erreicht
werden könnten, wie dies bei einer gemeinsamen Eingangshalle der Fall wäre. Die
Konstruktion der Aussenfassade des Neubaus verhindere, dass der Autounterstand vom
Neubau aus mittels Tür erreicht werden könne. Der überdachte Autoabstellplatz weise
jedoch nur eine Tiefe von 2,92 m auf. Selbst Kleinwagen wie VW Polo oder Fiat 500 der
aktuellen Generation würden in der Länge rund 4,53 m resp. 3,57 m messen und passten

17
Urteil V 2019 66 / V 2021 22
somit nicht ansatzweise vollständig darunter. Von einem Autounterstand könne somit
keine Rede sein. Dies zeige, dass der Autounterstand resp. Carport einzig für die
Umgehung des Gebäudeabstandes eingeplant worden sei. Nur die Absturzsicherung der
nordöstlichen Fassadenseite sei fliessend. Aus südwestlicher Sicht betrachtet habe die
Absturzsicherung der Terrasse mit der bestehenden Absturzsicherung der Balkone des
Gebäudes H.________ 7 aufgrund der unterschiedlichen Höhenlage der Geschosse rein
gar nichts zu tun und mute vielmehr wie ein offener Wehrgang an. Die Absturzsicherung
sei somit südwestlich nicht durchgehend und sorge sogar dafür, dass ein massiver Bruch
des Erscheinungsbildes entstehe. Hinzu komme, dass die nordöstliche Terrasse des
bestehenden Gebäudes gemäss den Bauplänen zur Terrasse oberhalb des Carports
einen Niveauunterschied aufweise. Durch diesen Niveauunterschied sowie die
Absturzsicherung entstehe unweigerlich der Eindruck, dass die beiden Gebäude eben
gerade nicht zusammengehörten und es sich um zwei eigenständige, unabhängige
Gebäude handle. Die beiden Gebäude würden eine architektonisch unterschiedliche
Formsprache verwenden, so dass die optische Wahrnehmung eines Gebäudes nicht
zutreffe. Die beiden Gebäude unterschieden sich sowohl im Dachaufbau, im Volumen, in
der Konstruktion sowie in der Gebäudehöhe und der Fassadenwirkung deutlich und
wichen stark voneinander ab. Auch sei die südwestliche Fassade des Neubaus im
Vergleich mit derjenigen des bestehenden Gebäudes deutlich zurückversetzt. Auch der
unterirdische Verbindungsbau trete aufgrund der rechtlichen Anforderung an eine
Unterniveaubaute nicht dermassen in Erscheinung wie das der Regierungsrat ausführe.
Die Unterniveaubaute werde durch die Gartengestaltung grösstmöglich kaschiert, so dass
diese nicht übermässig in Erscheinung trete. Vom Regierungsrat nicht beachtet worden
sei der wesentliche Faktor, dass die Fussböden der jeweiligen Geschosse der beiden
Gebäude im Vergleich zueinander unterschiedliche Höhen aufwiesen. Dies führe dazu,
dass von aussen betrachtet unweigerlich der Bruch in der angeblichen Einheit der beiden
Gebäude entstehe. Bereits die Tatsache, dass die Fensterfront der beiden Gebäude nicht
auf derselben Höhe angeordnet werden sollen, bringe es mit sich, dass die beiden
Gebäude nicht als ein Gebäude wahrgenommen würden. Zusammengefasst sei das Fazit
des Regierungsrats, dass die beiden Gebäude optisch als ein Gebäude wahrgenommen
würden, nicht nachvollziehbar. Die beiden Gebäude seien grundlegend eigenständig
(Erschliessung, Heizung etc.). Dies werde auch dadurch deutlich, dass die Terrasse auf
dem Carport nur dem Neubau diene. Hinzu komme, dass die beiden Gebäude über keine
gemeinsame Fassade verfügten. Das äussere Erscheinungsbild von zwei Gebäuden sei
massgebend. Vor Augen gehalten werden müsse, dass es sich vorliegend nicht um ein
Neubauprojekt handle, welches die Neuerstellung beider Gebäude vorsehe. Vielmehr sei

18
Urteil V 2019 66 / V 2021 22
das Gebäude H.________ 7 bereits 1996 erbaut worden, und der Neubau solle nun auf
demselben Grundstück neben dem bestehenden Gebäude erstellt werden. Vorliegend
handle es sich nicht um einen Gebäudekomplex, sondern um zwei grundlegend
unterschiedliche Gebäude. Aus diesem Grund gelange der Gebäudeabstand zur
Anwendung, und das Bauprojekt könne infolge Unterschreitung des Gebäudeabstandes
nicht bewilligt werden.
5.3
Der Beschwerdegegner 7 im Verfahren V 2021 22 bringt vor, dass nicht
nachvollziehbar sei, dass die Vorinstanz nach wie vor davon ausgehe, dass das
Bauprojekt von aussen wie ein Gebäude wahrgenommen werde. In den Akten befänden
sich diverse Visualisierungen, die das Gegenteil bewiesen. Von aussen betrachtet handle
es sich ganz klar um zwei Gebäude. Die beiden Gebäude könnten sodann stilistisch denn
auch nicht unterschiedlicher sein. Aus ihrer Sicht erscheine das Bauprojekt von aussen
ganz klar als zwei Gebäude, daran änderten auch die Absturzsicherungen auf der Carport-
Terrasse nichts. Massgebend allein sei die Erscheinungswirkung von aussen. Der
Erweiterungsbau werde vollumfänglich als eigenständiges Gebäude wahrgenommen.
Folglich müsse der vorgegebene Gebäudeabstand von 10 m zwischen beiden Gebäuden
zwingend eingehalten werden.
5.4
Die Bauherrschaft machte in ihrer Vernehmlassung vom 4. August 2021
zusammengefasst geltend, die Gebäude seien nicht als eigenständig zu werten.
Vorliegend handle es sich um einen Gebäudekomplex. Als Folge davon gelange die
Bestimmung von § 10 Abs. 3 alt V PBG zum Gebäudeabstand mehrerer Gebäude auf
demselben Grundstück nicht zur Anwendung. Von einer Umgehung des
Gebäudeabstands könne nicht die Rede sein, wenn die Bauherrschaft einen einzigen
Gebäudekomplex plane.
5.5
In ständiger Praxis hat der Regierungsrat bisher festgestellt, dass ein Gebäude-
komplex vorliegt, wenn zwei oder mehr Häuser baulich/konstruktiv in ihrer äusseren
Erscheinung verbunden bzw. zusammengebaut sind – z.B. mit einem Verbindungsdach –
und diese Verbindung untrennbar ist (vgl. RRB vom 3. Juni 2003 E. 4, RRB vom 22. Juni
2004, RRB vom 4. September 2012 E. 4c, ebenso: GVP 2003 301). Diese
Begriffsumschreibung hat das Verwaltungsgericht mit Urteil V 2012 133 vom 26. März
2013 E. 7a geschützt. Es sind keine Gründe erkennbar, von dieser Praxis abzuweichen,
auch wenn es zutreffen mag, dass diese baurechtliche Frage im Kanton Zürich anders
gehandhabt wird (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6.

19
Urteil V 2019 66 / V 2021 22
Aufl. 2019, S. 1105, wonach oberhalb eines Baus zwischen zwei Gebäuden ein
Gebäudeabstand zu messen ist, was auch dann gilt, wenn die Zwischenbauten
Hauptgebäudecharakter aufweisen). Der Kanton Zug ist frei, diesbezüglich eine andere
Praxis anzuwenden.
Vorliegend verhält es sich so, dass das bestehende Einfamilienhaus und der geplante
Neubau durch den im Erdgeschoss als Carport nutzbaren Verbindungsbau direkt und
untrennbar miteinander verbunden werden. Daher sind die beiden Gebäude konstruktiv
und in ihrer äusseren Erscheinung deutlich verbunden, wozu auch der teilweise
wahrnehmbare, als Keller dienende Verbindungsbau beiträgt. Nicht massgebend ist daher,
dass nicht beide Einfamilienhäuser über einen Zugang zur Carportterrasse verfügen, und
auch nicht, welche Tiefe der Autounterstand aufweist. Dass die beiden Gebäude separat
erschlossen sind und über eine eigene Heizung verfügen, ist ebenfalls ohne Belang.
Relevant ist lediglich die durch den Bau entstehende Optik als ein Gebäude. Deshalb hilft
auch der Hinweis auf das fehlende einheitliche Erscheinungsbild und die unterschiedliche
Formensprache nicht weiter. Schliesslich kann es für die Frage, ob ein Gebäudekomplex
vorliegt, nicht darauf ankommen, ob die Gebäude von Anfang an direkt zusammengebaut
wurden oder wie vorliegend die Verbindung durch die Erstellung einer weiteren Baute zu
einem späteren Zeitpunkt entsteht bzw. ein bestehendes Gebäude ergänzt wird.
Es bleibt somit dabei, dass das vorliegende Bauvorhaben und das bestehende
Einfamilienhaus als ein Gebäudekomplex zu beurteilen sind, weshalb der vorgeschriebene
Gebäudeabstand zwischen den Gebäudeteilen nicht eingehalten werden muss.
6.
6.1
Unter dem Titel "Höhenlage des Erdgeschosses" hält § 14 aV PBG Folgendes
fest:
"1 Der Fussboden des Erdgeschosses liegt entweder höchstens 1,2 m über dem tiefsten
oder 0,3 m über dem höchsten Punkt des gewachsenen Terrains längs der
Gebäudefassade. Liegt der Fussboden des Erdgeschosses höher als 3 m über dem
tiefsten Punkt des gewachsenen Terrains längs der Gebäudefassade, zählt das
Erdgeschoss als zwei Geschosse.
2 Bei besonderem Geländeverlauf kann die Höhenlage der angrenzenden Strassen und
Wege berücksichtigt werden. Allfällige Niveaulinien bleiben vorbehalten."

20
Urteil V 2019 66 / V 2021 22
6.2
Der Regierungsrat erwog in E. 5 des angefochtenen Entscheids vom 26. Januar
2021, dass es beim streitigen Bauprojekt zusammen mit dem bestehenden
Einfamilienhaus H.________ 7 nur eine Höhenlage des Erdgeschossfussbodens geben
könne. Der Erdgeschossfussboden des Anbaus liege mehr als 4,6 m über dem tiefsten
Punkt des gewachsenen Terrains längs der Gebäudefassade. Damit überschreite dieser
das Mass von 3 m gemäss § 14 Abs. 1 Satz 2 aV PBG um mehr als 1,6 m, weshalb das
Erdgeschoss als zwei Geschosse zähle. Demzufolge verfüge das geplante Bauvorhaben
über drei Vollgeschosse und halte die maximal zulässige Anzahl Vollgeschosse in der
Zone W2b nicht ein.
6.3
Unter Bezugnahme auf das alte Recht macht die Bauherrschaft geltend, § 14
aV PBG äussere sich zu einer Konstellation, wie sie bei ihrem Bauvorhaben vorliege,
nicht, womit eine Auslegung erfolgen müsse. Weshalb aber die Auslegung der
Baubewilligungsbehörde, welche die Höhenlage des Erdgeschossfussbodens beim
streitigen Bauprojekt unabhängig von derjenigen des bestehenden Einfamilienhauses
H.________ 7 gemessen habe, nicht mit § 14 aV PBG vereinbar sein solle, begründe der
Regierungsrat mit keinem Wort. Wie die vorliegende Situation zeige, würde die Auffassung
des Regierungsrats an Hanglagen einen Erweiterungsbau zu einem bestehenden
Gebäude in vielen Fällen verunmöglichen. Eine solche Erschwerung oder gar ein
Verunmöglichen von Erweiterungsbauten könne aus § 14 aV PBG nicht gefolgert werden.
Es möge sein, dass beim Neubau eines in der Höhe gestaffelten Gebäudeensembles auf
der grünen Wiese bei ebenem Terrain die Auslegung von § 14 aV PBG durch den
Regierungsrat ihre Berechtigung habe. Bei Hanglagen und speziell bei einem
Erweiterungsbau zu einem bestehenden Gebäude an einer Hanglage sei diese Auslegung
jedoch nicht sachgerecht. Die Schaffung sinnvoller architektonischer Einheiten würde
dadurch verunmöglicht. Bauherrschaften würden vermehrt zu Separatbauten ohne
konstruktive Verbindung gezwungen, was nicht der Sinn von § 14 aV PBG sei.
Wie ein Blick auf die Bestimmungen von § 14 Abs. 2 erster Satz aV PBG und von § 22
Abs. 2 aV PBG zeige, seien Gebäudeensembles dem bis Ende 2018 geltenden Recht
nicht fremd. Insbesondere § 22 Abs. 2 letzter Satz aV PBG zeige, dass bei in der Höhe
gestaffelten Gebäuden – "zusammengesetzte Gebäude" in der Terminologie der
genannten Bestimmung – die Höhe der Erdgeschosskote bei jedem Gebäude gesondert
zu messen sei. Auch wenn sich diese Bestimmung zu Niveaulinien äussere, handle es
sich hierbei um einen Grundgedanken zur Messweise der Höhenlage des
Erdgeschossfuss-bodens bei in der Höhe gestaffelten Gebäuden. Im Kanton Zug fänden

21
Urteil V 2019 66 / V 2021 22
sich denn auch zahlreiche Beispiele solcher Bauten, welche gar nicht hätten realisiert
werden können, wäre die Auslegung des Regierungsrats zu § 14 aV PBG zutreffend. Als
illustratives Beispiel sei etwa auf die dem abfallenden Verlauf der Strasse J.________
folgenden Reiheneinfamilienhäuser auf den Grundstücken Nrn. K.________ in
S.________ verwiesen.
6.4
Der Gemeinderat Oberägeri lässt diesbezüglich ausführen, der Regierungsrat
bleibe in seinem Beschluss vom 26. Januar 2021 bei seiner eigenen und vor Gericht noch
nicht überprüften Ansicht, es gehe vorliegend um ein einziges Gebäude. Der
Regierungsrat glaube schliessen zu können, dass daraus auch eine einzige Höhenlage
des Erdgeschossfussbodens folgen müsse. Herleitung und Ergebnis gingen am geltenden
Recht vorbei. Die Frage, ob es um eines oder um zwei Gebäude gehe, habe mit der
Höhenlage des Erdgeschosses nichts zu tun, weil auch bei einem einzigen Gebäude, das
jedoch mehrteilig erscheine, die Höhenlage nicht zwingend nur ein Mass beachten müsse.
Der Regierungsrat widerspreche sich selber, wenn er einerseits als Verordnungsgeber mit
§ 31 Abs. 6 V PBG (neu) den an Hanglagen in der Höhe versetzten – in der Verordnung
wörtlich – "Gebäudeteilen" eine Staffelung der Gesamt- und Fassadenhöhen zugestehe,
andererseits im vorliegenden Fall das Gegenteil entscheide. Er unterstreiche diese
Widersprüchlichkeit sogar, indem er die Staffelung des Gebäudes zwar anerkenne, jedoch
da-raus nur schliesse, dass diese unerheblich sei.
6.5
Die Beschwerdegegner 1–6 machen geltend, die Höhenlage des Erdgeschosses
solle verhindern, dass Gebäude und Erweiterungen, welche auf der Grundlage desselben
gewachsenen Terrains erstellt würden, unterschiedliche Höhen aufwiesen, welche das
Siedlungsbild störten. Der Neubau übernehme bzw. respektiere die Giebellinie der
bestehenden Gebäude entlang der Strasse H.________ sowie des Bestandesbaus nicht,
was zur Störung des Siedlungsbildes führe. Sollte die Bestimmung von § 14 aV PBG
vorliegend nicht zur Anwendung gelangen, was ausdrücklich bestritten werde, stünden auf
demselben Grundstück GS O.________ zwei Gebäude, die zur Umgehung des
Gebäudeabstandes miteinander zwar baulich verbunden werden sollten (Kelleranbau und
Carport), jedoch unterschiedliche Höhenlagen des Erdgeschosses aufwiesen. Durch die
Rückversetzung des "Erweiterungsbaus" zum bestehenden Gebäude H.________ 7
werde das Siedlungsbild aufgrund der unterschiedlichen Höhenlage des Erdgeschosses
des Bestandsbaus und des geplanten Neubaus massiv gestört. Weiter werde die
nachbarschützende Funktion der Bestimmung für die dahinterliegenden Grundstücke
(Aussicht etc.) umgangen. Paragraf 14 Abs. 2 aV PBG regle, dass bei besonderem

22
Urteil V 2019 66 / V 2021 22
Geländeverlauf die Höhenlage der angrenzenden Strassen und Wege berücksichtigt
werde und die Niveaulinien vorbehalten blieben. Weder auf GS O.________ noch auf der
Strasse H.________, GS P.________, sei eine Niveaulinie, welche für die zulässige
Erdgeschosskote von Gebäuden massgebend wäre, festgesetzt worden. In Anwendung
des Legalitätsprinzips dürften keine solchen Niveaulinien "hineininterpretiert" werden. Im
Übrigen hätten die Beschwerdeführer in der Stellungnahme vom 26. Mai 2020 selber
mitgeteilt, dass keine Niveaulinien bestünden. Auch ein besonderer Geländeverlauf sei
vorliegend nicht gegeben. Paragraf 14 aV PBG regle die Höhenlage des Erdgeschosses
abschliessend und lasse die Anwendung von § 22 Abs. 2 aV PBG nur dann zu, wenn
Niveaulinien nach § 31 Abs. 1 aPBG festgesetzt worden seien, was vorliegend nicht der
Fall sei.
6.6
Der Beschwerdegegner 7 meint, da es sich – nach Ansicht sowohl des
Regierungsrats als auch der Bauherrschaft – scheinbar um ein Gebäude handeln solle, sei
bei der Einmessung des Gebäudes von ein und derselben Höhenlage des Erdgeschosses
auszugehen. Der Regierungsrat begründe dies im angefochtenen Entscheid schlüssig. Die
Bauherrschaft gehe fälschlicherweise davon aus, dass es sich beim Bauprojekt um ein
Gebäudeensemble handle. Das sei widersprüchlich. Entweder handle es sich um ein
Gebäude oder eben um ein Ensemble von mehreren Gebäuden. Es mache den Anschein,
als versuche die Bauherrschaft, sich von sämtlichen Bestimmungen und Vorschriften nur
die für sie günstigsten herauszupicken. Dieses "cherry picking" sei nicht zu schützen.
Weshalb der Altbau nach Ansicht der Bauherrschaft bei der Beurteilung der
Baubewilligung gänzlich aussen vor gelassen werden solle, sei nicht ersichtlich.
Insbesondere dann nicht, wenn er zusammen mit dem Neubau einen einzigen
Gebäudekomplex darstellen solle. In diesem Fall müsse die Höhenkote des
Erdgeschossfussbodens für den gesamten Gebäudekomplex neu festgelegt werden.
6.7
6.7.1
Es ist der Bauherrschaft zu widersprechen, wenn sie geltend macht, die vom
Regierungsrat vorgenommene Auslegung von § 14 aV PBG sei u.a. deshalb falsch, weil
sie den Bau von Erweiterungsbauten zu einem bestehenden Gebäude bzw. die Schaffung
sinnvoller architektonischer Einheiten an Hanglagen in vielen Fällen erschwere oder sogar
verunmögliche. Gerade auf dem GS O.________ ist es ohne weiteres möglich, einen
Ergänzungsbau tiefer resp. weiter südwestlich zu erstellen, wodurch die Bestimmung von
§ 14 aV PBG eingehalten werden kann. Paragraf 14 aV PBG will auch an Hanglagen
erreichen, dass ein einheitliches Siedlungsbild entsteht und nicht zu hohe Gebäude bzw.

23
Urteil V 2019 66 / V 2021 22
Gebäude mit zu unterschiedlichen Höhen erstellt werden, wobei die Höhenlage des
Erdgeschosses konkret vom gewachsenen Terrain abhängig gemacht wird. Die Norm hat
auch eine nachbarschützende Funktion für die dahinterliegenden Grundstücke. Die
Bauherrschaft hätte im Übrigen durchaus auch die Möglichkeit, auf ihrem Grundstück
einen separaten Neubau mit einem vom Bestandesbau unabhängigen
Erdgeschossfussboden zu erstellen, wobei diesfalls die geltenden Vorschriften zum
Grenz- und Gebäudeabstand einzuhalten wären.
6.7.2
Auch kann aus § 22 Abs. 2 aV PBG ("Niveaulinien sind für die zulässige
Erdgeschosskote von Gebäuden massgebend. Bei Strassen und Wegen mit Gefälle gilt
die Höhe der Niveaulinie in der Mitte der Strassenfassade des Gebäudes. Bei Bauten und
Anlagen von über 25 m Länge gelten je die Höhen der Niveaulinien im ersten und letzten
Drittel der Strassenfassade des Gebäudes. Bei zusammengesetzten Gebäuden ist die
Niveaulinie für jeden Gebäudeteil gesondert zu ermitteln.") kein Grundgedanke zur von
der Bauherrschaft geforderten Messweise der Höhenlage des Erdgeschossfussbodens bei
in der Höhe gestaffelten Gebäuden herausgelesen werden, auch nicht aus dessen letztem
Satz. Der Gesetzgeber hat explizit nur für Situationen mit Niveaulinien eine gesonderte
Beurteilung bei zusammengesetzten Gebäuden vorgesehen. Daraus einen
Grundgedanken zu konstruieren, welcher für sämtliche gestaffelten Gebäude gilt, geht
nicht an. Im vorliegenden Fall wurden keine Niveaulinien festgesetzt, welche für die
zulässige Erdgeschosskote von Gebäuden massgebend wären. Auch hilft der
Bauherrschaft der Hinweis auf die Reiheneinfamilienhäuser auf den Grundstücken Nrn.
K.________ in S.________ nicht, welche, so die Bauherrschaft, gar nicht hätten realisiert
werden können, wäre die Auslegung des Regierungsrats zu § 14 aV PBG zutreffend.
Gemäss "ZugMap.ch" wurden diese Gebäude zwischen 1978 und 1979 erstellt. Das
damalige Planungs- und Baugesetz des Kantons Zug kannte keine Bestimmung analog §
14 aV PBG. Diese wurde erst später in das kantonale Recht eingeführt.
6.7.3
Die Bauherrschaft bringt weiter vor, bei einem Erweiterungsbau zu einem
bestehenden Gebäude sei die Auslegung von § 14 aV PBG des Regierungsrats schon aus
einem anderen Grund unzulässig: Die Bestimmungen von § 14 aV PBG i.V.m. § 4c aV
PBG ("Gewachsenes Terrain") fänden immer dann Anwendung, wenn ein Neubau
Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens sei. Ebenfalls fänden sie Anwendung, wenn
ein bereits bestehendes Gebäude abgerissen und neu erstellt werde. Werde ein
bestehendes Gebäude nur um- und/oder ausgebaut, komme § 14 aV PBG nur dann zur
Anwendung und mache nur dann Sinn, wenn die bis anhin gültige Höhenlage des

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Urteil V 2019 66 / V 2021 22
Erdgeschosses in irgendeiner Weise verändert werde. Werde das Erdgeschoss nicht
verändert, so bliebe kein Raum für eine Festlegung der Höhenkote des
Erdgeschossfussbodens i.S.v. § 14 aV PBG. In diesem Sinne spiele es dann auch keine
Rolle, welches der aktuelle Verlauf des gewachsenen Terrains im Zeitpunkt der
Umbaubewilligung sei (vgl. VGer ZG V 2009 175 vom 30. November 2010). Im
vorliegenden Fall sei zu beachten, dass das bestehende Einfamilienhaus H.________ 7
durch den geplanten Erweiterungsbau baulich in keiner Weise verändert werde. Folglich
kämen die Bestimmungen von § 14 aV PBG und § 4c aV PBG für das bestehende
Einfamilienhaus H.________ 7 nicht zur Anwendung, was ohne weiteres einleuchte, denn
das bestehende Einfamilienhaus H.________ 7 geniesse Bestandesgarantie und sei gar
nicht Gegenstand der Baubewilligung vom 17. Februar 2020. Die Auslegung von § 14 aV
PBG durch den Regierungsrat beziehe jedoch den Bestandesbau für die Festlegung der
Höhenlage des Erdgeschossfussbodens ein. Damit stelle sich der Regierungsrat in
Widerspruch zum genannten Urteil V 2009 175 und versetze das bestehende
Einfamilienhaus H.________ 7 quasi nachträglich in einen baurechtswidrigen Zustand.
6.7.4
Es ist dem Regierungsrat zuzustimmen, dass weder dem Gesetz noch der
Rechtsprechung entnommen werden kann, dass die Bestimmungen von § 14 aV PBG
i.V.m. § 4c aV PBG immer nur dann zur Anwendung gelangen, wenn ein Neubau
Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens ist oder wenn die bis anhin gültige Höhenlage
des Erd-geschosses in irgendeiner Weise verändert wird. Alles andere würde zu einer
Ungleich-behandlung zwischen einem Erweiterungsbau bei einem bestehenden Gebäude
und einem Neubau, bei welchem zwei gleichzeitig erstellte Teile als ein Gebäude zu
qualifizieren sind, führen. Der Regierungsrat hat die Höhenkote des Erdgeschosses des
Bestandesbaus zudem nicht neu festgelegt, weshalb auch nicht von einer Verletzung der
Bestandesgarantie gesprochen werden kann, und das bestehende Einfamilienhaus
H.________ 7 wird auch nicht in einen baurechtswidrigen Zustand versetzt. Der
Regierungsrat hat kein Recht verletzt, indem er festgestellt hat, dass § 14 aV PBG auch
dann zur Anwendung gelangt, wenn ein Erweiterungsbau zu einem bestehenden Gebäude
erstellt wird, ohne dass die Höhenlage des Erdgeschossfussbodens des Bestandesbaus
verändert wird.
6.7.5
Nicht massgebend bei der Frage der Höhenlage des Erdgeschossfussbodens sein
kann – wie das die Bauherrschaft geltend macht –, ob die beiden Teile eines
Gebäudekomplexes wie vorliegend über einen separaten Hauszugang und/oder über eine
gewisse funktionale Eigenständigkeit verfügen oder ob sie eine gemeinsame, mittig

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Urteil V 2019 66 / V 2021 22
zwischen den Gebäuden angeordnete Erschliessung aufweisen. So etwas lässt sich nicht
aus § 14 aV PBG ableiten, sprengt den Rahmen einer noch so grosszügigen Auslegung
und wurde von den Rechtsanwendern bisher auch nicht so gehandhabt.
6.8
Der Regierungsrat hat somit kein Recht verletzt, indem er festgestellt hat, dass der
Erdgeschossfussboden des Anbaus das Mass von 3 m gemäss § 14 Abs. 1 Satz 2
aV PBG überschreitet, weshalb das Erdgeschoss als zwei Geschosse zählt, demzufolge
das geplante Bauvorhaben die maximal zulässige Anzahl Vollgeschosse in der Zone W2b
nicht einhält.
6.9
Nachdem vorstehend festgestellt wurde, dass ausschliesslich bisheriges Recht
anwendbar ist (s. E. 4), kann eine Beurteilung der Höhenlage des Erdgeschossfussbodens
nach neuem Recht unterbleiben.
7.
7.1
Der Regierungsrat stellte im angefochtenen Entscheid fest, beim vorliegenden
Bauvorhaben ergebe sich eine Firsthöhe von 12,21 m. Damit werde die maximal zulässige
Firsthöhe von 10 m gemäss Art. 52 Bauordnung (BO) Oberägeri überschritten.
7.2
Gemäss § 13 Abs. 2 aV PBG ist die Firsthöhe der senkrecht gemessene Abstand
zwischen der Fussbodenhöhe des Erdgeschosses und dem obersten Punkt des Daches.
7.3
Nachdem feststeht, dass vorliegend der Erdgeschossfussboden des bestehenden
Gebäudes massgebend ist und dieser sich auf 775,39 m.ü.M. befindet sowie die
Bauherrschaft selbst bestätigt, dass der höchste Punkt des Dachs an der Oberkante der
mittleren Schotte auf einer Höhe von 787,60 m.ü.M. liege (Ziff. 19 der Beschwerde vom
26. Februar 2021) – somit 12,21 m höher als die Fussbodenhöhe des Erdgeschosses –,
ist die Feststellung des Regierungsrats nicht zu bemängeln. Auch die Firsthöhe des
vorliegenden Projekts verletzt Bauvorschriften.
8.
8.1
Der Gemeinderat Oberägeri vertrat in seinem Entscheid vom 17. Februar 2020 die
Ansicht, dass die über dem Dachgeschoss aufragenden und ein gestalterisches Element
bildenden Konstruktionen (Schotten) nicht Teil des Dachgeschosses selber seien, sondern
dieses abschlössen. Sie würden technischen Dachaufbauten gleichen, wie sie für die
Höhenberechnungen jeweils ausser Betracht fielen. Dieser Ansicht stimmte der

26
Urteil V 2019 66 / V 2021 22
Regierungsrat in seinem Beschluss vom 26. Januar 2021 nicht zu, weil sie einer
gesetzlichen Grundlage entbehre. Der Regierungsrat führte aus, wie der Gemeinderat
Oberägeri korrekt festhalte, handle es sich bei den das Dach überragenden Schotten um
ein gestalterisches Element und gerade nicht um eine technische Dachaufbaute. Die Höhe
des Dachgeschosses sei somit inklusive der Schotten zu messen. Aus den eingereichten
Plänen sei ersichtlich, dass der Fussboden des Dachgeschosses 6 m und die Firsthöhe
als oberster Punkt des Daches auf 10 m über dem Erdgeschossfussboden zu liegen
komme. Das Dachgeschoss sei folglich 4 m hoch und überschreite damit die zulässige
Höhe um 80 cm.
8.2
Das Dachgeschoss bei Flach-, Mansarden- und Tonnendächern darf in Arbeits-
zonen, in gemischten Zonen und in Kernzonen nicht höher als 3,70 m und in allen übrigen
Zonen nicht höher als 3,20 m sein, gemessen ab der effektiven Gebäude- bzw.
Fassadenhöhe (Art. 56 BO Oberägeri). Die Fassadenhöhe ist der senkrecht gemessene
Abstand zwischen der Fussbodenhöhe des Erdgeschosses und dem Schnittpunkt der
Fassade mit der Unterkante der Dachkonstruktion (§ 13 Abs. 1 aV PBG). Das fragliche
Grundstück befindet sich weder in der Arbeits- noch in der Kernzone noch in einer
gemischten Zone. Die zulässige Maximalhöhe für das Dachgeschoss beträgt somit 3,20
m.
8.3
Die Bauherrschaft bringt vor, die vom Regierungsrat angewendete Messweise,
wonach die Höhe des Dachgeschosses ab dem Fussboden des Dachgeschosses bis zum
höchsten Punkt des Daches bei der mittleren Schotte gemessen werde, widerspreche der
eigenen Praxis des Regierungsrats. Es könne diesbezüglich auf die von der Baudirektion
publizierten Erläuterungsskizzen zur V PBG, Ausgabe 2014, verwiesen werden. Zur
Ermittlung der Höhe des Dachgeschosses sei – analog zur Messweise bei Vollgeschossen
– die Distanz zwischen OK Fertig Boden und der Oberkante der Decke ohne
Wärmedämmung und Dachbegrünung heranzuziehen. Art. 56 BO Oberägeri enthalte
keine Regelung, wonach für die Bestimmung der Höhe des Dachgeschosses abweichend
von der Messweise bei Vollgeschossen auch bauliche Elemente der OK Decke (ohne
Wärmedämmung) einzubeziehen wäre. Das Dachgeschoss überschreite die maximal
zulässige Höhe von 3,2 m gemäss Art. 56 BO nicht. Der Regierungsrat habe § 13 aV PBG
und Art. 56 BO unzutreffend angewandt.
8.4
Der Gemeinderat Oberägeri macht geltend, eine Schotte sei niemals ein Dach.
Das Dach schütze darunter liegende Räume gegen die Witterung. Diese Funktion sei am

27
Urteil V 2019 66 / V 2021 22
wichtigsten. Andere Zwecke des Dachs seien untergeordnet, etwa die ästhetische oder
energietechnische Bedeutung. Eine Schotte sei ein Zierelement wie ein Treppengiebel bei
einem mittelalterlichen Gebäude. Der Vergleich mit technischen Dachaufbauten, wie ihn
der Gemeinderat Oberägeri gemacht habe, sei nicht abwegig, weil er näher an die heutige
Zeit heranführe.
8.5
Der Regierungsrat hat recht, wenn er der Ansicht der Bauherrschaft, wonach zur
Ermittlung der Höhe des Dachgeschosses – analog zur Messweise bei Vollgeschossen –
die Distanz zwischen Oberkante Fertigboden und der Oberkante der Decke ohne
Wärmedämmung und Dachbegrünung heranzuziehen sei, nicht zustimmt. Art. 56 BO
Oberägeri hält fest, dass die Höhe des Dachgeschosses ab der effektiven Gebäude- bzw.
Fassadenhöhe gemessen wird. Gemäss den Erläuterungsskizzen zur V PBG – und zwar
denjenigen zu § 13 V PBG – wird die Fassadenhöhe bis zum Schnittpunkt Fassade /
Unterkante Dachkonstruktion gemessen. Demnach ist das Attikageschoss ab diesem
Punkt zu messen. Die Bauherrschaft zieht hingegen die Erläuterungsskizzen zu § 12 V
PBG ("Die Gebäudehöhe ergibt sich aus der Summe der einzelnen, in der Höhe
begrenzten Vollgeschosse. Sie wird gemessen ab der Oberkante des
Erdgeschossfussbodens bis Oberkante der Decke des obersten Vollgeschosses, ohne
Wärmedämmung und Dachbegrünung.") bei und will zur Ermittlung der Höhe des
Dachgeschosses analog die Messweise bei Vollgeschossen anwenden. Sie verkennt,
dass das Attikageschoss eben kein Vollgeschoss ist und deshalb die Messweise für die
Vollgeschosse nicht angewendet werden kann. Gemäss den Erläuterungsskizzen zu § 12
V PBG wird das Attikageschoss explizit nicht so vermessen. Bei den Schotten handelt es
sich zudem eindeutig nicht um technische Dachaufbauten. Die mittlere Schotte, in der sich
die Treppe zum Dachgeschoss und der Durchgang zur Terrasse befindet, ist zudem
Bestandteil des Dachgeschosses. Es bleibt somit dabei, dass das Dachgeschoss die
zulässige Höhe um 80 cm überschreitet.
9.
9.1
Gemäss Art. 10 Abs. 1 BO Oberägeri müssen sich Gebäude hinsichtlich Grösse,
Lage, Gestaltung und Oberfläche des Baukörpers sowie dessen Aussenräume so in die
Umgebung einordnen, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht. Bauten, Anlagen,
Anschriften, Farbgebungen, Reklamen und Antennen müssen sich insbesondere gut in
Landschaften sowie Orts-, Quartier- und Strassenbilder einfügen (Abs. 2).

28
Urteil V 2019 66 / V 2021 22
9.2
Bei den Bestimmungen von Art. 10 BO Oberägeri handelt es sich um positive
ästhetische Generalklauseln, die sich nicht in einem Verunstaltungsverbot erschöpfen, das
lediglich verlangt, dass ein Bauvorhaben nicht einen stossenden Gegensatz zur
Nachbarschaft bildet oder nicht auffallend störend in Erscheinung tritt. Positive ästhetische
Generalklauseln verlangen eine architektonische Gestaltung, welche sich gut in die
Umgebung einordnet. Die Anforderungen an das Bauvorhaben sind sorgfältig zu
begründen, und es darf dabei nicht auf ein beliebiges subjektives Empfinden abgestellt
werden. Beschwerdeweise muss im Einzelnen dargelegt werden, weshalb mit einer
bestimmten baulichen Gestaltung weder für das Bauvorhaben noch für die Umgebung
eine gute Gestaltung erzielt werden kann. Dieser Beurteilung unterliegen alle Bauten,
auch wenn die übrigen Bau- und Zonenvorschriften eingehalten sind. Die
Gestaltungsvorschrift darf aber nicht dazu führen, dass für ein bestimmtes Gebiet die
Zonenvorschriften ausser Kraft gesetzt werden. Erweisen sich nämlich die Auswirkungen
der Zonenvorschriften als gestalterisch unbefriedigend, so sind die Pläne und Vorschriften
zu ändern (Hans Hagmann, Kommentar zur Bauordnung der Stadt Zug, 1998, § 26 N 3).
Das Einordnungsgebot kann nicht bedeuten, dass die Bauherrschaft bei einem Neu- oder
Umbau auf die traditionelle Architektur oder die herkömmliche Quartiergestaltung
verpflichtet werden kann (VGer ZG V 2009 3 vom 27. März 2009, in: GVP 2009 144 f.).
9.3
Der ästhetische Eindruck eines Bauvorhabens wird durch viele Faktoren
mitbestimmt – Art. 10 Abs. 1 BO Oberägeri nennt Grösse, Lage, Gestaltung und
Oberfläche des Baukörpers sowie dessen Aussenräume. Von erheblicher Bedeutung sind
die Dachform, die Dachneigung, die Dachausrichtung, die Fassadengestaltung, die
Fassadenfarbe, die Fensterform und -grösse, die Gebäudehöhe, das Gebäudevolumen,
die Balkone, die Grösse der Balkone und die Umgebungsgestaltung. Je heterogener sich
die Umgebung bezüglich solcher Merkmale präsentiert, umso weniger kann von typischen
Charakteristika gesprochen werden und umso weniger muss ihnen deshalb ein
Bauvorhaben Rechnung tragen. In solchen Fällen wird eine vielgestaltige Umgebung bloss
um ein weiteres, unterschiedlich gestaltetes Objekt ergänzt. Daher gilt, dass die
Ästhetikklausel umso stärker wirkt, je einheitlicher die Umgebung ist und umso schwächer
wirkt, je heterogener die Umgebung ist. Obwohl die positive Ästhetikklausel eine
bestimmte Einordnung oder Ein-passung der Baute oder des Bauteils zum Ziel hat, ist ihre
Wirkung vorerst eine negative. Die Ästhetikklausel soll verhindern, dass ein Bauvorhaben
ein (homogenes) Erscheinungsbild einer bestimmten Zone durchbrechen oder diese in
ihrer Gesamtwirkung stören kann. Sie lässt indes nicht zu, dass positiv nur eine bestimmte
Gestaltung und eine bestimmte architektonische Qualität verlangt werden kann. Aus der

29
Urteil V 2019 66 / V 2021 22
Ästhetikklausel lässt sich auch nicht generell das Gebot ableiten, die in der Nachbarschaft
bestehenden Baumaterialien, Formen und Farben zu übernehmen. Die Forderung nach
einer guten Einordnung verlangt keine völlige Vereinheitlichung bezüglich Baumaterial und
Bauform. Dies gilt umso mehr, wenn aufgrund einer Gesamtbetrachtung eines Quartiers
von einer geringen Einheitlichkeit der umliegenden Bauten auszugehen ist.
9.4
Die Frage, ob eine gute Gesamtwirkung erzielt wird, ist im Einzelfall anhand der
konkreten Verhältnisse zu prüfen (BGer 1C_115/2011 vom 17. Mai 2011 E. 3.3). Der
kommunalen Baubewilligungsbehörde kommt bei der Beurteilung der Einordnung eines
Bauprojekts in Bezug auf die ästhetische Würdigung der örtlichen Verhältnisse ein durch
die Gemeindeautonomie geschützter Entscheidungs- und Ermessensspielraum zu
(BGer 1C_116/2018 vom 26. Oktober 2018 E. 4.4; 1C_5/2016 vom 18. Mai 2016 E. 5.3;
1C_92/2015 vom 18. November 2015 E. 3.1.3). Ist der Einordnungsentscheid einer
kommunalen Behörde nachvollziehbar, beruht er mithin auf einer vertretbaren Würdigung
der massgebenden Sachumstände, so haben die Rechtsmittelinstanzen diesen zu
respektieren und dürfen das Ermessen der kommunalen Behörde nicht durch ihr eigenes
ersetzen (BGer 1C_39/2012 vom 2. Mai 2012 E. 2.3.2; 1C_495/2011 vom 14. März 2012
E. 4.3).
9.5
Der Gemeinderat Oberägeri zitierte in Ziff. 7.2 seines Baubewilligungsentscheids
vom 17. Februar 2020 (BD-Beil. B 19, act. 5) die Stellungnahme der gemeindlichen
Planungs- und Baukommission und erklärte weiter hinten (Ziff. 32.16), er könne sich den
Erwägungen der Fachkommission anschliessen. Die Einordnung bedeute, so der
Gemeinderat, dass mit dem neu Geplanten eine gute Gesamtwirkung erzielt werde und es
sich in das Bild von Quartier und Landschaft einfüge. Der Gemeinderat erwarte im
H.________ über kurz oder lang eine Erneuerung des Baubestandes, worauf weitere
Formen zeitgemässer Architektur ins Bild treten würden. Gesamtwirkung und Einfügung
seien nicht gefährdet, wenn ein einzelner Gebäudekomplex sozusagen den Anfang der
Erneuerung bilde.
9.6
Der Regierungsrat hielt in seinem Beschwerdeentscheid fest, der Gemeinderat
Oberägeri habe in Bezug auf die Einordnungsfrage seinen Beurteilungs- und
Ermessensspielraum überschritten. Insofern sei der Regierungsrat nicht an die
Gemeindeautonomie gebunden. Inhaltlich sei augenfällig, dass der geplante
Erweiterungsbau keinen Bezug zu seiner Umgebung nehme. Überdies verstosse das
Projekt gegen diverse gesetzliche Vorschriften, welche (auch) einen Einfluss auf das

30
Urteil V 2019 66 / V 2021 22
Bauvolumen und damit auf die Einordnung hätten. Unter diesen Umständen könne dem
Erweiterungsbau keine gute Einordnung attestiert werden. Der Gemeinderat Oberägeri
habe sich nicht von sachlichen bzw. relevanten Erwägungen leiten lassen, womit er auch
konkret mit seiner Begründung seinen Beurteilungs- und Ermessensspielraum
überschritten habe. Einer Beurteilung der Einordnung durch den Regierungsrat stehe
somit nichts entgegen. In der Umgebung des fraglichen Bauprojekts falle auf, dass die
bestehenden Häuser durchgehend durch horizontale Elemente resp. horizontale
Abstufungen geprägt seien. Das fragliche Projekt hingegen weise dominante vertikale
Elemente auf und nehme damit keinerlei Bezug zur Umgebung. Insbesondere die
Schotten, welche an mehreren Stellen die Fassade resp. das Dach überragten und bereits
aufgrund der zulässigen Dachgeschosshöhe problematisch seien, fielen ins Auge. Das
bereits sehr eindrückliche Volumen werde damit optisch noch vergrössert. Die Schotten
wirkten auf dem Dach wie zusätzliche Dachaufbauten. Dem fraglichen Projekt könne unter
diesen Umständen keine gute Einordnung attestiert werden. Letztlich sei diesbezüglich
anzumerken, dass sich das fragliche Projekt auch deshalb nicht gut einordne, weil der
Erdgeschossfussboden und damit der Erweiterungsbau viel zu hoch liege. Dies habe zur
Folge, dass der Erweiterungsbau die Begrenzungsnormen sowie die Vorgaben betreffend
Geschossigkeit nicht einhalte. Das Bauvorhaben trete auch aus diesen Gründen zu
dominant und voluminös – im Vergleich zu seiner Umgebung – in Erscheinung.
9.7
Die Bauherrschaft meint, der Regierungsrat greife in den rechtlich geschützten
Autonomiebereich der Baubewilligungsbehörde ein, ohne den gut begründeten und sich
sogar auf ein externes Fachgutachten abstützenden Entscheid der
Baubewilligungsbehörde zu würdigen. Der vom Regierungsrat bemühte Gegensatz von
Horizontalität und Vertikalität sei schlicht falsch: So wiesen etwa die nordseitig gelegenen
Nachbarhäuser H.________ 4a/4b der Beschwerdegegner 1, 2, 5 und 6 sehr stark
dominierende vertikale Elemente auf. Der Regierungsrat blende vollkommen aus, dass
das massgebende Quartier T.________/U.________ (Zone W2a und W2b) baulich
heterogen sei. Zu diesem Schluss komme auch V.________ in seinem Gutachten vom 30.
April 2018, der von "zeittypischer Heterogenität" spreche und das Vorhandensein "aller
denkbaren Gebäudetypen und Baustile" feststelle. Es gebe deshalb kein einheitliches
Quartierbild, auf das durch das streitige Projekt besonders Rücksicht zu nehmen wäre.
Vielmehr liege es in der planerischen Freiheit der Bauherrschaft, wie sie ihr Grundstück
überbauen wolle. Weiter bestünden auf Stufe Nutzungsplanung für das Baugrundstück GS
O.________ keine erhöhten gestalterischen Anforderungen, wie sie z.B. im Rahmen einer
Ortsbild- bzw. Kernzone oder im Umfeld geschützter Objekte zu beachten wären. Im

31
Urteil V 2019 66 / V 2021 22
Gegenteil sei vorliegend von besonderer Bedeutung, dass der Gemeinderat das
Flachdachverbot, welches in der Vorläufer-Bauordnung der Gemeinde Oberägeri vom 25.
Oktober 1994 noch zu finden gewesen sei, aufgehoben habe. Damit habe die Gemeinde
den herkömmlichen Landhausstil verabschieden und den Weg für eine Modernisierung der
Quartiere frei machen wollen. Am schwerwiegendsten sei indes, dass der Regierungsrat
das Gutachten von V.________, dipl. Arch. ETH/SIA, vom 30. April 2018 nicht
berücksichtigt habe. Dieses Gutachten befasse sich ausschliesslich mit der
Einordnungsfrage und sei von der Baubewilligungsbehörde eingeholt worden, da die
Einordnung des streitigen Bauvorhabens seitens der Nachbarn von Anfang an heftig
kritisiert worden sei. In diesem Gutachten habe sich V.________ auf insgesamt sieben
Seiten sehr ausführlich mit der Einordnung befasst. Er belasse es nicht dabei, auf die
bereits erwähnte sehr heterogene Umgebung zu verweisen. Vielmehr lege er auf S. 6 f.
des Gutachtens eine Fülle konkreter Gründe dar, weshalb sich das streitige Bauvorhaben
gut in die Umgebung einordne. Mit den nachvollziehbaren und fachlich überzeugenden
Ausführungen setze sich der Regierungsrat mit keinem Wort auseinander. Dazu hätte er
aber allen Anlass gehabt, wenn er sich über den praxisgemäss weiten
Ermessensspielraum der Baubewilligungsbehörde hinwegsetzen wolle. Als Fazit ergebe
sich, dass die Baubewilligungsbehörde die gute Gesamtwirkung des streitigen
Bauvorhabens im Sinne von Art. 10 BO zu Recht bejaht habe. Die Ausführungen in Ziff.
9f/g des angefochtenen Entscheids vermöchten insbesondere das nachvollziehbar und
schlüssig begründete Gutachten von V.________ nicht zu widerlegen.
9.8
Die Beschwerdegegner 1–6 lassen in ihrer Vernehmlassung u.a. vorbringen,
durch das Projekt der Bauherrschaft entstehe ein grundsätzlicher Widerspruch zur
Umgebung. Die Gestaltung des Neubaus sorge dafür, dass vorliegend kein harmonisches
Bild entstehe. Auch die Materialisierung des Neubaus (Sichtbeton) sorge für Disharmonie
im Quartier. Sie führe dazu, dass der Neubau als Fremdkörper bzw. als unpassender
Solitär im Quartier, ja in der ganzen Gemeinde, wahrgenommen werde. Ein Solitär aber
füge sich eben gerade nicht in ein Gesamtbild ein.
9.9
Nachfolgend ist zu prüfen, ob der Regierungsrat zu Recht geschlossen hat, der
Gemeinderat Oberägeri habe in Bezug auf die Einordnungsfrage seinen Beurteilungs- und
Ermessensspielraum überschritten und dem Erweiterungsbau könne keine gute
Einordnung attestiert werden.

32
Urteil V 2019 66 / V 2021 22
9.9.1
Als Erstes ist zu definieren, welches vorliegend die für die Einordnungsfrage
massgebende Umgebung ist. Das Verwaltungsgericht hat sich schon verschiedentlich zur
Frage der Einordnung von Bauvorhaben in das Orts-, Quartier- und Landschaftsbild und
dabei auch zur Frage, was in diesem Sinn als Quartier zu verstehen sei, geäussert. Im
Urteil vom 26. August 2008 (V 2007 117/118) hat das Gericht festgestellt, wesentlich sei,
dass man ein Bauvorhaben nur mit Bauten vergleiche, die sich in der gleichen
Nutzungszone befinden würden. Im Urteil vom 27. Januar 2009 (V 2008 87) hat das
Gericht erneut festgestellt, dass in der Regel bezüglich Quartierstruktur von Bauten
auszugehen sei, die sich in der gleichen Nutzungszone befinden würden (auch das
Bundesgericht hat einen solchen baurechtlichen Quartierbegriff als korrekt qualifiziert, vgl.
hierzu BGer 1A.220/2006 vom 16. März 2007 E. 5). Für die Abgrenzung der relevanten
Umgebung im Sinne von § 12 BO sind einerseits topografische Gegebenheiten, die
Siedlungsstruktur und die vorhandenen Bauten und Anlagen heranzuziehen, andererseits
die Gemeinsamkeiten der involvierten Bauten in Bezug auf die Nutzungsordnung. Als
Abgrenzung bieten sich Strassen, Bach- und Flussläufe, Geländeeinschnitte wie Gräben
oder Tobel an, die räumliche Trennungen herbeizuführen vermögen. Bestätigt hat das
Verwaltungsgericht seine Praxis u.a. in den Urteilen V 2016 9 vom 27. Juli 2016 und V
2018 53/54/57 vom 29. Oktober 2019.
9.9.2
Auf den vorliegenden Fall angewandt bedeutet dies, dass der der Zone W2b zu-
gewiesene Teil des Quartiers T.________ die massgebende Umgebung bildet. Dieser ist
im Süden begrenzt vom südlichen Teil des W.________wegs bis und mit dem Gebäude
W.________weg 19 und im Osten von den Doppelhäusern H.________ 1a/1b. Im Norden
stellt die X.________strasse die Grenze des Quartiers T.________ dar, im Westen das im
Zonenplan als Wald markierte Gelände bzw. die Y.________strasse. Auch für V.________
stellt gemäss seinem weiter unten zu besprechenden Gutachten (s. E. 9.9.6) dieser
Perimeter die für die Einordnung massgebende Umgebung dar.
9.9.3
Eine gewisse Heterogenität ist der für das strittige Bauprojekt massgebenden
Umgebung nicht abzusprechen, was denn auch der Regierungsrat nicht tut. Die Häuser
entlang des H.________ und des W.________wegs sind in ihrer Erscheinung durchaus
unterschiedlich. Die Grundrisse der einzelnen Gebäude weisen verschiedene Grössen
und Formen, mit und ohne Vor- und Rücksprünge, auf. Auch werden z.T. unterschiedliche
Materialien verwendet, wobei die Fassaden aber mehrheitlich verputzt sind. Gemäss dem
Baubeschrieb sollen hingegen die Ost- und Westfassaden in Sichtbeton und die Nord- und
Südfassaden des beschwerdeführerischen Projekts ausschliesslich mit Beton, Holz, Metall

33
Urteil V 2019 66 / V 2021 22
und Glas ausgebildet werden, was sich wesentlich von den übrigen Gebäuden im Quartier
T.________ unterscheidet. Es ist den Beschwerdegegnern 1–6 zudem zuzustimmen,
wenn sie darauf hinweisen, dass bis auf eines alle Häuser entlang des H.________ (aber
auch entlang des W.________wegs) über ein parallel oder senkrecht zum Hang laufendes
Giebeldach verfügen, auch wenn einzelne Quergiebel, Lukarnen sowie Dacheinschnitte
und die Häuser H.________ 4a/4b asymmetrische Schrägdächer aufweisen. Die
Bauherrschaft sieht hingegen für den Erweiterungsbau ein Flachdach mit Schotten,
welche teilweise das Dach resp. die Fassade überragen, vor. Einzig das Haus
H.________ 17 am Ende des H.________ weist ein leicht gewölbtes Dach über dem
Attikageschoss auf. Und die Häuser W.________weg 17 und 19 in der südöstlichen Ecke
des bebauten Teils der Zone W2b verfügen über (z.T. leicht geneigte) Flachdächer, was
möglich wurde, nachdem das früher in der Bauordnung enthaltene Flachdachverbot im
Jahr 2004 für Gebäude in der Bauzone aufgehoben worden war. Weiter führt der
Regierungsrat zu Recht aus, dass die Häuser in der Umgebung des GS O.________
durch horizontale Elemente resp. horizontale Abstufungen geprägt sind. Dabei brauchte er
für diese Erkenntnis nicht einmal die in der zweiten Hälfte der 2010er-Jahre erstellte, sich
nördlich des Quartiers T.________ befindende Überbauung U.________ beizuziehen, wie
das der Rechtsvertreter der Gemeinde Oberägeri vermutet. Vielmehr können diese
horizontalen Elemente und Abstufungen der Mehrzahl der Häuser am H.________ und am
W.________weg abgelesen werden – eigentlich allen ausser dem Bestandesbau der
Bauherrschaft und dem Doppelhaus H.________ 1b, welche denn auch – zusammen mit
dem Haus W.________weg 15 – als einzige senkrecht zum Hang laufende Giebeldächer
aufweisen. Wenn die Bauherrschaft auf die vertikalen Elemente am Nachbarhaus
H.________ 4a/4b (wo die Beschwerdegegner 1, 2, 5 und 6 wohnen) hinweist, ist dem zu
entgegnen, dass diese vertikalen Elemente zurückhaltend erscheinen und sich lediglich an
der orthogonal zum H.________ stehenden Südostfassade des Gebäudes befinden (s. Bf-
Beil. 3). Sie sind jedenfalls in keiner Weise mit den dominanten vertikalen Schotten aus
Sichtbeton beim Erweiterungsbau der Bauherrschaft zu vergleichen.
Es ist mit dem Regierungsrat festzustellen, dass das Bauvorhaben mit seinen dominanten
vertikalen Elementen, insbesondere den drei auffallenden senkrechten Schotten, keinerlei
Bezug zur Umgebung nimmt. Zudem vergrössern die an mehreren Seiten die Fassade
resp. das Dach überragenden Schotten das bereits sehr eindrückliche Volumen optisch,
und die maximal zulässige Gebäudehöhe wird deutlich überschritten. Störend ist auch,
dass – wie erwähnt – der Erdgeschossfussboden und damit der Erweiterungsbau als
solcher zu hoch liegen. An der Südfassade zeigt sich dadurch eine Staffelung der

34
Urteil V 2019 66 / V 2021 22
Geschosse, welche wenig Bezug zum Bestandesbau und zur Umgebung hat. Die
beanstandete Höhenlage des Erdgeschossfussbodens führt zudem zu einer räumlichen
Rückversetzung des Erweiterungsbaus, die ebenfalls als störend zu bewerten ist. Wie
vorne schon ausgeführt, könnte der Erweiterungsbau ohne weiteres weiter südöstlich auf
dem Grundstück platziert werden. Das Bauprojekt hat eine Formsprache und eine
Materialisierung, die nicht in das Quartier passt. Dazu trägt auch bei, dass der
Erweiterungsbau über ein Flachdach verfügt, der Bestandesbau jedoch ein Satteldach
aufweist. Der Schottenbau steht isoliert und ohne Dialog mit seiner Umgebung, weshalb
keine gute Gesamtwirkung entsteht. Er stellt einen eigentlichen Fremdkörper im Quartier
dar, weshalb der Regierungsrat zu Recht festgestellt hat, dass er die Voraussetzungen
von Art. 10 BO Oberägeri nicht erfüllt.
9.9.4
Der Regierungsrat durfte in die Gemeindeautonomie eingreifen, weil er zu Recht
feststellte, dass der Gemeinderat den ihm bei der Beurteilung der Einordnung des Bau-
projekts in Bezug auf die ästhetische Würdigung der örtlichen Verhältnisse geschützten
Entscheidungs- und Ermessensspielraum überschritten hatte. Die Gemeinde hatte sich im
Zusammenhang mit der Einordnung nicht von sachlichen bzw. relevanten Erwägungen
leiten lassen. Sie hatte sachfremde Kriterien angewendet, womit ihre Beurteilung als nicht
vertretbar zu bezeichnen ist. So stellte der Gemeinderat Oberägeri in Ziff. 7.2 seiner
Baubewilligung vom 17. Februar 2020 die Stellungnahme der gemeindlichen Planungs-
und Baukommission dar, ohne eine eigene Beurteilung vorzunehmen. In Ziff. 32.16 führte
er lediglich aus, er könne sich den Erwägungen seiner Fachkommission anschliessen. Die
Einordnung bedeute, dass mit dem neu Geplanten eine gute Gesamtwirkung erzielt werde
und es sich in das Bild von Quartier und Landschaft einfüge. Der Gemeinderat erwarte im
H.________ über kurz oder lang eine Erneuerung des Baubestandes, worauf weitere
Formen zeitgemässer Architektur ins Bild treten würden. Gesamtwirkung und Einführung
seien nicht gefährdet, wenn ein einzelner Gebäudekomplex sozusagen den Anfang der
Erneuerung bilde.
Die in Ziff. 7.2 der Baubewilligung abgedruckte Stellungnahme der Planungs- und Bau-
kommission lautet wie folgt: "Die gemeindliche Planungs- und Baukommission stellt
räumlich drei Abschnitte fest, bei dem die Hauptgebäude mit einem Verbindungsbau zu
einem Gebäude verbunden werden. Es wird anerkannt, dass die Architektur im steilen
Hang schwierig zu lösen ist. Sie beurteilt, dass das vorliegende Projekt die Schotten vom
bestehenden Gebäude konsequent übernommen hat. Mit dem Projekt werden starke
gestalterische Absichten verfolgt, die stringent umgesetzt wurden. Das Volumen des

35
Urteil V 2019 66 / V 2021 22
Erweiterungsbaus wurde mit verschiedenen Elementen aufgeteilt. Durch die ausgeprägte
vertikale Strukturierung wird das grosse Volumen gebrochen. Das entstehende
Schattenspiel verändert die Wirkung des Gebäudes im Tagesverlauf und es tritt weniger
dominant in Erscheinung als eine konventionelle Lochfassade. Der hohe Baukörper wird
mit den Betonwänden unterbrochen. Die vertikalen Raumschichten wurden vom
bestehenden Gebäude übernommen. Die starke formale Gestaltung des
Erweiterungsbaus ist im stark heterogenen Kontext des Quartiers verträglich und versucht
nicht, sich auf billige Weise anzupassen. Der Geländeverlauf beziehungsweise
Strassenverlauf wurde einbezogen. Mit der Staffelung der beiden Gebäudeteile und dem
Zwischenbau entsteht nicht ein geschlossenes Volumen und es besteht eine gute
gestalterische Gesamtwirkung. Die Materialisierung ist in Sichtbeton geplant und
übernimmt das bestehende Gebäude. Das detaillierte Farb- und Materialkonzept ist zur
Genehmigung einzureichen. Die Mauern sind so zu kaschieren, dass sie möglichst nicht in
Erscheinung treten." Die Kommission empfahl dem Gemeinderat das Gesuch, unter
Vorbehalt der Stellungnahme zu den Einsprachen, unter Bedingungen und Auflagen zur
Bewilligung.
Es fällt auf, dass die Planungs- und Baukommission – und mit ihr der Gemeinderat –
einzig in der Aussage, die starke formale Gestaltung des Erweiterungsbaus sei im stark
heterogenen Kontext des Quartiers verträglich und versuche nicht, sich auf billige Weise
anzupassen, Bezug auf die Umgebung des Bauprojekts nimmt. Im Übrigen befasst sich
die Stellungnahme der Planungs- und Baukommission ausschliesslich mit der
architektonischen Gestaltung des Erweiterungsbaus in Verbindung mit dem
Bestandesbau. Dies ergibt jedoch nichts Ausreichendes für die Beantwortung der Fragen,
ob sich der Gebäudekomplex hinsichtlich Grösse, Lage, Gestaltung und Oberfläche sowie
dessen Aussenräume so in die Umgebung einordnet, dass eine gute Gesamtwirkung
entsteht, und ob sich die Baute inklusive ihrer Farbgebung gut in die Landschaft sowie in
das Orts-, Quartier- und Strassenbild einfügt. Das ist denn auch der Grund, warum dem
Regierungsrat keine Rechtsverletzung bzw. keine Ermessensüberschreitung vorgeworfen
werden kann, wenn er bezüglich der Einordnungsfrage eine qualifiziert falsche
Ermessensbetätigung durch den Gemeinderat Oberägeri gerügt hat.
9.9.5
In diesem Zusammenhang durchaus beachtlich ist auch, dass sich die Planungs-
und Baukommission Oberägeri zu einem früheren Zeitpunkt noch negativ zum Bauprojekt
geäussert hatte. Die Planungs- und Baukommission führte an ihrer Sitzung vom 19. Juni
2018 (Bg-1–6-Beil. 5) zum Bauprojekt AA.________, welches mit dem vorliegend zu

36
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beurteilenden Projekt identisch ist, aus, sie attestiere dem Projekt für sich alleine bezogen
ein fundiertes Konzept und eine sehr gute Architektur. Die Kommission beurteile aber,
gestützt auf Art. 10 BO, die Einpassung ins Quartierbild als nicht gegeben. Der projektierte
Schottenbau sei in seiner Höhenentwicklung und Fassadengestaltung dominant, isoliert
und ohne Dialog mit der Umgebung. Entsprechend würden weniger expressive Höhen,
dialogisierende Fassaden sowie eine zurückhaltende Materialisierung eine gute
Gesamtwirkung ermöglichen. In ihrem Sitzungsprotokoll wies die Planungs- und
Baukommission darauf hin, sie habe bereits mit Schreiben vom 13. November 2017 dem
Vertreter der Bauherrschaft Folgendes mitgeteilt: "Das vorliegende Baugesuch fügt sich
durch die forcierte Höhenstaffelung und die partiell überhöhten Schotten sowie die isolierte
Fassadengestaltung nicht ins Quartierbild ein und erzeugt keine gute Gesamtwirkung."
Letztere Mitteilung muss sich zwar aufgrund ihres Datums auf das frühere Projekt OA-
2017-040 bezogen haben, welches die Bauherrschaft im November 2017 zurückgezogen
hatte. Bei diesem Projekt war noch ein Separatbau vorgesehen, der mit dem bestehenden
Einfamilienhaus H.________ 7 nicht konstruktiv verbunden gewesen wäre. Es ist aber
dem Regierungsrat zuzustimmen, wenn er aus der Tatsache, dass die Planungs- und
Baukommission in ihrer Beurteilung für das Projekt AA.________ auf die Beurteilung zum
Projekt OA-2017-040 zurückgriff, davon ausging, dass die Planungs- und Baukommission
in den beiden Projekten eine grosse Ähnlichkeit erblickte und beiden Projekten die
erforderliche gute Einordnung absprach.
9.9.6
9.9.6.1 Viel Raum nimmt in den Rechtsschriften das Gutachten von V.________, dipl.
Arch. ETH/SIA vom 30. April 2018 zur Einordnung des Baugesuchs Neubau EFH
H.________ 5, 6315 Oberägeri (Bf-Beil. 2; nachfolgend: Gutachten V.________), ein. Die
Bauherrschaft wirft dem Regierungsrat im Wesentlichen vor, er gehe auf das Gutachten, in
welchem V.________ die konstruktive Verbindung der beiden Hausteile als "geschickte
Verknüpfung mit dem bestehenden Haus" lobe, woraus Alt- und Neubau zu "einer neuen
Einheit" würden, und in welchem eine Fülle konkreter Gründe dargelegt sei, weshalb sich
das streitige Bauvorhaben gut in die Umgebung einordne, mit keinem Wort ein. Zu einer
Auseinandersetzung hätte der Regierungsrat, so die Bauherrschaft, aber allen Anlass
gehabt, wenn er sich über den praxisgemäss weiten Ermessensspielraum der
Baubewilligungsbehörde hinwegsetzen wolle.
Der Regierungsrat entgegnet, die Bewilligungsbehörde habe in Ziff. 32.17 ihres
Entscheides explizit festgehalten, dass sie in ihrem Entscheid nicht auf das Gutachten

37
Urteil V 2019 66 / V 2021 22
V.________ abgestellt habe. Der Regierungsrat habe somit keine Veranlassung gesehen,
sich mit diesem Gutachten resp. dessen Inhalt auseinanderzusetzen resp. dieses
überhaupt von den Verfahrensbeteiligten einzufordern. Die Beschwerdegegner 1–6
ihrerseits weisen darauf hin, dass das Gutachten V.________ der Planungs- und
Baukommission anlässlich ihrer Sitzung vom 19. Juni 2018, Baugesuch AA.________,
vorgelegen habe. Im Protokoll weise die Kommission jedoch ausdrücklich darauf hin, dass
sie trotz des zweiten Gutachtens (Gutachten V.________) zu keinem anderen Schluss
käme, als dass sich das Projekt nicht ins Quartierbild einfüge und keine gute
Gesamtwirkung erzeuge. Die Planungs- und Baukommission habe somit selbst in
Kenntnis des Gutachtens V.________ dem Bauvorhaben die Einordnung abgesprochen.
9.9.6.2 Das Gutachten V.________ wurde im Auftrag der Abteilung Bau und Sicherheit
der Gemeinde Oberägeri erstellt. Der Gutachter stellt darin im Wesentlichen fest, dass das
Quartier T.________ in zeittypischer Heterogenität erstellt worden sei. Es fänden sich alle
denkbaren Gebäudetypen und Baustile. Auch die verwendeten Materialien präsentierten
sich vielfältig, von verputzten Hausteilen mit aufgesetzten Holzgiebeln über Beton, Glas
und Stahl. Die umgebenden Aussenräume wiesen die gleiche Heterogenität auf wie die
Bauten und es liessen sich keine verbindenden Elemente feststellen. In Ziff. 4 seiner
Expertise nimmt der Gutachter eine ausführliche, durchwegs positive Beurteilung der
Architektur des bestehenden Hauses sowie des Erweiterungsbaus vor. Als besonders
gelungen bewertet er den sorgfältigen, situationsgerechten Umgang sowohl des
Bestandes- als auch des Erweiterungsbaus mit dem Terrain. Beide Gebäudeteile liessen
den Hang spürbar bleiben bzw. störten den Hang so wenig als möglich. Mit dem Neubau
gelinge es wie mit dem Bestand, an dieser Lage ein Gebäude ohne Stützkonstruktionen
zu bauen und sich in die natürliche Umgebung einzufügen. Der Gutachter gelangt zu
folgendem Fazit: "Es lässt sich feststellen, dass bereits das bestehende Einfamilienhaus
im Vergleich zu den umgebenden Bauten äusserst zurückhaltend und selbstverständlich
im Hang steht. Der Neubau wird in der gleichen Art sehr sorgfältig ins natürliche Terrain
gesetzt. Die filigrane Gestaltung macht ihn massstäblich für das Quartier. Die geschickte
Verknüpfung mit dem bestehenden Haus verbindet Alt- und Neubau zu einer Einheit. Die
Anforderung der Einordnung in dieses heterogene Quartier ist damit erfüllt."
9.9.6.3 Nicht zu bemängeln ist, wenn der Regierungsrat darauf hinweist, dass er keine
Veranlassung hatte, sich mit diesem Gutachten V.________ resp. dessen Inhalt
auseinanderzusetzen, nachdem der Gemeinderat in Ziff. 32.17 seiner Baubewilligung
ausgeführt hatte, er habe das Gutachten zur Kenntnis genommen, jedoch nicht darauf

38
Urteil V 2019 66 / V 2021 22
abgestellt. Auch der Rechtsvertreter der Gemeinde Oberägeri bestätigte in seiner
Stellungnahme vom 12. April 2021, der Gemeinderat habe sich zunächst nicht am
Gutachten von V.________ vom 30. April 2018 orientiert und begründete dies damit, dass
dieses von Einsprechern von vornherein als Parteigutachten bezeichnet worden sei. Beim
Gutachten V.________ fällt jedoch insbesondere auf, dass dieses das Bauprojekt
mehrheitlich objektbezogen beurteilt, wie das auch die Planungs- und Baukommission an
ihrer Sitzung vom 19. Juni 2018 feststellte (s. Sitzungsprotokoll, Bg-1–6-Beil. 5). Ausser
dass der Gutachter auf die seiner Meinung nach grosse Heterogenität des Quartiers
T.________ hinweist, befasst er sich im Übrigen fast ausschliesslich mit der
architektonischen Gestaltung des Bestandesbaus und des Neubaus sowie deren Umgang
mit dem Terrain. Aus welchen Gründen die Einordnung der Gebäude in ihre Umgebung
die verlangte gute Gesamtwirkung erwirkt und warum die Bauten sich gut in die
Landschaft sowie das Orts-, Quartier- und Strassenbild einfügen, kann dem Gutachten
nicht entnommen werden. Es beschränkt sich diesbezüglich im Wesentlichen auf eine
Kritik an der bisherigen Entwicklung des Quartiers. Das Gutachten kann somit nichts an
der nach Ansicht des Gerichts zulässigen Einschätzung des Regierungsrats bezüglich der
Einordnungsfrage ändern.
Im Gegenteil ist darauf hinzuweisen, dass eine weitere Stellungnahme zum Neubau
H.________ 5 vorliegt, nämlich jene der Z.________ vom 22. August 2017 (Bg-1–6-Beil.
6). Zwar befasst sich diese Stellungnahme mit dem vorhin erwähnten Baugesuch OA-
2017-040 aus dem Jahr 2017, das damals noch als "Neubau Mehrfamilienhaus
H.________" bezeichnet worden war und das die Bauherrschaft im November 2017
zurückgezogen hatte. Mit äusserst geringfügigen Abweichungen weist dieses Projekt
bezüglich des Neubaus jedoch die gleichen Dimensionen und die gleiche Materialisierung
auf wie die beiden späteren Projekte (s. Bg-1–6-Beil. 2). Einzig der Verbindungsbau wurde
später ergänzt, welcher jedoch in Bezug auf die Frage der Einordnung in keiner Weise
eine Verbesserung brachte. Der Stellungnahme der Z.________ zum Projekt, das wie
erwähnt absolut mit den Projekten AA.________ und AB.________ verglichen werden
kann, ist u.a. zu entnehmen, dass das Volumen des mit Schotten gegliederten
projektierten Neubaus einen Solitär bilde, der nicht auf die architektonische Gestaltung
seiner Nachbarschaft Bezug nehme. Die Höhenstaffelung und die partiell überhöhten
Schotten entsprächen nicht dem ortstypischen Bild. Weiter wurde ausgeführt, die
Nordwest- und die Südostfassade seien ohne Öffnungen ausgestaltet; sie wirkten
introvertiert und stellten keinen Bezug zur Umgebung her. Mit den unterschiedlich
gestaffelten Fassaden erzeuge die Gesamtgestaltung keine Harmonie mit den

39
Urteil V 2019 66 / V 2021 22
umgebenden Bauten. Der Neubau isoliere sich im H.________, der vorwiegend durch
Bauten mit dunkeln Satteldächern besetzt sei, sowohl in der Formensprache wie auch in
den Gestaltungsmerkmalen des Quartiers. Auch durch die Materialisierung mit Sichtbeton,
der durch Materialien wie Holz, Metall und Glas ergänzt werde, werde der Solitärcharakter
verstärkt, der in Widerspruch zur Einordnung ins Landschaftsbild stehe. Einzig der nach
Südwesten gerichtete grosszügige Freiraum ziehe die Aussenraumgestaltung der
nachbarlichen Einfamilienhäuser weiter und stelle somit einen Bezug zu den örtlichen
Verhältnissen her. Insgesamt könne festgehalten werden, dass eine moderne
Architektursprache für diese Lage durchaus denkbar sei. Der projektierte Schottenbau sei
in seiner Höhenentwicklung und Fassadengestaltung jedoch dominant, isoliert und ohne
Dialog mit der Umgebung. Entsprechend würden weniger expressive Höhen,
dialogisierende Fassaden sowie eine zurückhaltendere Materialisierung eine gute
Gesamtwirkung ermöglichen. Das vorliegende Baugesuch füge sich durch die forcierte
Höhenstaffelung und die partiell überhöhten Schotten sowie die isolierte
Fassadengestaltung nicht ins Quartierbild ein und erzeuge keine gute Gesamtwirkung.
Diese Beurteilung durch die Z.________ stützt somit die Haltung des Regierungsrats –
eine Haltung, die wie erwähnt (E. 9.9.5) ursprünglich auch die Planungs- und
Baukommission der Gemeinde Oberägeri eingenommen hatte.
10.
Zusammenfassend ergibt sich, dass dem Regierungsrat in keinem Punkt eine
Rechtsverletzung vorzuwerfen ist. Die Beschwerden erweisen sich als unbegründet. Sie
sind abzuweisen, und die Entscheide des Regierungsrats sind zu bestätigen.
11.
11.1
Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Beschwerdeführer gemäss § 23
Abs. 1 Ziff. 3 VRG die Kosten des Verfahrens zu tragen. Gemäss § 1 Abs. 1 und 2 der
Verordnung über die Kosten im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht (BGS 162.12) er-
hebt das Verwaltungsgericht für die Deckung des Verfahrensaufwands und die Kosten des
Entscheids eine pauschale Spruchgebühr; diese beträgt Fr. 400.– bis Fr. 15’000.–. Sie ist
nach dem Zeit- und Arbeitsaufwand des Gerichtes, der Wichtigkeit und Schwierigkeit der
Sache sowie nach dem Streitwert oder den sonstigen Interessen der Parteien an der
Beurteilung der Angelegenheit festzusetzen.
Angesichts des grossen Aufwands, der dem Gericht mit den vorliegenden
Beschwerdeverfahren erwachsen ist, wird die Spruchgebühr auf Fr. 7'500.– festgelegt. Bei

40
Urteil V 2019 66 / V 2021 22
der Beurteilung der Verlegung der Kosten kann auf den aus der Behandlung der in den
beiden unterschiedlichen Verfahren thematisierten Streitpunkte entstandenen Aufwand
abgestellt werden. In dem im abgeschriebenen Verfahren V 2019 66 behandelten
Streitpunkt unterliegen die dortigen Beschwerdeführer 1–6. Im Verfahren V 2021 22 ist die
Bauherrschaft die unterliegende Partei. Im Zusammenhang mit dem Verfahren V 2019 66
musste nur – aber immerhin – die Rüge der Beschwerdeführer, beim Projekt der
Bauherrschaft handle es sich nicht um einen Gebäudekomplex, sondern um zwei separate
Gebäude, welche den vorgeschriebenen Gebäudeabstand unterschreiten würden,
behandelt werden. Alle anderen bezüglich des Bauvorhabens zu beurteilenden Themen
(Höhenlage des Erdgeschosses, Firsthöhe, Höhe des Dachgeschosses, Einordnung)
beruhen auf im Verfahren V 2021 22 vorgebrachten Rügen der Bauherrschaft. Die
Behandlung dieser Rügen erbrachte einen grösseren Aufwand als die Rüge der
Beschwerdeführer V 2019 66. Es rechtfertigt sich somit, der Bauherrschaft
Verfahrenskosten in Höhe von Fr. 4'500.– aufzuerlegen. Davon werden Fr. 3'000.– mit
dem in dieser Höhe geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Die restlichen Fr. 1'500.–
werden der Bauherrschaft in Rechnung gestellt. Fr. 3'000.– Verfahrenskosten werden den
Beschwerdeführern V 2019 66 bzw. den Beschwerdegegnern 1–6 des Verfahrens V 2021
22 auferlegt und mit dem in dieser Höhe geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
11.2
Im Rechtsmittelverfahren ist der ganz oder teilweise obsiegenden Partei zulasten
der unterliegenden Partei eine Parteientschädigung nach Massgabe ihres Obsiegens
zuzusprechen (§ 28 Abs. 2 VRG).
Im Verfahren V 2021 22 erachtet das Gericht Fr. 4'500.– (inkl. MWST) als angemessene
Entschädigung für das Honorar und die notwendigen Barauslagen der berufsmässigen
Vertretung der obsiegenden Beschwerdegegner 1–6 und ebenfalls Fr. 4'500.– (inkl.
MWST) als angemessene Entschädigung für das Honorar und die notwendigen
Barauslagen der berufsmässigen Vertretung des ebenfalls obsiegenden
Beschwerdegegners 7. Diese Parteientschädigungen sind von der Bauherrschaft und dem
Gemeinderat je zu gleichen Teilen zu bezahlen.
In der bereits im abgeschriebenen Verfahren V 2019 66 thematisierten Streitfrage obsiegt
die Bauherrschaft. Das Gericht erachtet dort Fr. 3'700.– (inkl. MWST) als angemessene
Entschädigung für das Honorar und die notwendigen Barauslagen ihres berufsmässigen
Vertreters. Sie ist von den Beschwerdeführern 1–6 zu bezahlen.

41
Urteil V 2019 66 / V 2021 22
Dem Regierungsrat des Kantons Zug ist keine Parteientschädigung zuzusprechen, weil er
in seinem amtlichen Wirkungskreis obsiegt (§ 28 Abs. 2a VRG). Auch dem Gemeinderat
Oberägeri, der keine Anträge gestellt hat, ist keine Parteientschädigung zuzusprechen.

42
Urteil V 2019 66 / V 2021 22
Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________
1.
Die Verfahren V 2019 66 und V 2021 22 werden vereinigt.
2.
Das Verfahren V 2019 66 wird als gegenstandslos geworden abgeschrieben.
3.
Die Beschwerde V 2021 22 wird abgewiesen.
4.
Der Bauherrschaft wird eine Spruchgebühr von Fr. 4'500.– auferlegt. Davon
werden Fr. 3'000.– mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Die
restlichen Fr. 1'500.– werden der Bauherrschaft in Rechnung gestellt.
5.
Den Beschwerdeführern des Verfahrens V 2019 66 wird eine Spruchgebühr von
Fr. 3'000.– auferlegt und mit dem in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss
verrechnet.
6.
Im Verfahren V 2019 66 haben die Beschwerdeführer 1–6 der Bauherrschaft eine
Parteientschädigung von Fr. 4'500.– (inkl. MWST und Barauslagen) zu bezahlen.
7.
Im Verfahren V 2021 22 haben die Bauherrschaft und der Gemeinderat je zu
gleichen Teilen den Beschwerdegegnern 1–6 eine Parteientschädigung von
insgesamt Fr. 4'500.– und dem Beschwerdegegner 7 eine solche von insgesamt
Fr. 4'500.– (je inkl. MWST und Barauslagen) zu bezahlen.
8.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung
beim Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden.

43
Urteil V 2019 66 / V 2021 22
9.
Mitteilung an den Rechtsvertreter der Bauherrschaft (im Doppel, Rechnung folgt
nach Rechtskraft des Urteils), an die Rechtsvertreter der Beschwerdegegner 1–6
des Verfahrens V 2021 22 (siebenfach), an die Rechtsvertreter des
Beschwerdegegners 7 des Verfahrens V 2021 22 (im Doppel), an den
Rechtsvertreter des Gemeinderats Oberägeri (im Doppel), an den Regierungsrat
des Kantons Zug (dreifach) und zum Vollzug der Ziffern 4 und 5 des Dispositivs an
die Finanzverwaltung des Kantons Zug (nur Rubrum und Dispositiv).
Zug, 29. August 2022
Im Namen der
VERWALTUNGSRECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende
Der Gerichtsschreiber
versandt am