zg_verwaltungsgericht · V 2019 13 · 2020-04-07 · de

Verwaltungsrechtl. Kammer — Denkmalschutz (Nicht-Unterschutzstellung Wohnhäuser Leihgasse 15a, Rigistrasse 16, Rigistrasse 18, Baar)

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG
VERWALTUNGSRECHTLICHE KAMMER
Verfahren gemäss § 29 der Geschäftsordnung des Verwaltungsgerichts
Mitwirkende Richter: Dr. iur. Aldo Elsener, Vorsitz
lic. iur. Jacqueline Iten-Staub, Dr. iur. Matthias Suter
lic. iur. Ivo Klingler und lic. iur. Adrian Willimann
Gerichtsschreiber: lic. iur. Peter Kottmann
U R T E I L vom 7. April 2020
[rechtskräftig]
in Sachen
1. Zuger Heimatschutz
2. Archäologischer Verein
Beschwerdeführer
gegen
Regierungsrat des Kantons Zug
Beschwerdegegner 
Weitere Verfahrensbeteiligte:
1. Gemeinderat Baar
2. A.________ AG
vertreten durch RA B.________
3. C.________
betreffend
Denkmalschutz (Nicht-Unterschutzstellung Wohnhäuser Leihgasse 15a, 
Rigistrasse 16, Rigistrasse 18, Baar)
V 2019 13


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Urteil V 2019 13
A.
Die Einwohnergemeinde Baar ist seit dem 3. Dezember 2012 Eigentümerin der 
Liegenschaft GS Nr. 157, Leihgasse 15a, Baar, mit dem darauf stehenden Haus Assek. 
Nr. 1271a. Das nördlich anschliessende GS Nr. 156, Rigistrasse 18, mit dem Haus 
Assek. Nr. 1272a, befindet sich seit dem 29. September 2011 im Eigentum der 
A.________ AG. Daran angrenzend folgt das GS Nr. 155, Rigistrasse 16, mit dem Haus 
Assek. Nr. 109c, welches im Eigentum von C.________ steht. Die drei Gebäude sind 
verbunden und teilweise parzellenüberschreitend miteinander verschachtelt. Am 8. Juni 
2015 wurde diese Gebäudegruppe in das kantonale Verzeichnis der schützenswerten 
Denkmäler aufgenommen. Die Einwohnergemeinde Baar, vertreten durch den 
Gemeinderat, und die A.________ AG beantragten am 19. August 2015 bzw. 
7. September 2015 wegen der ihrer Ansicht nach je fehlenden Schutzwürdigkeit ihrer 
Häuser formell die Einleitung des Verfahrens zur Unterschutzstellung gemäss § 24 des 
Denkmalschutzgesetzes. In der Folge veranlasste das Amt für Denkmalpflege und 
Archäologie (ADA) die Überprüfung der ganzen Gebäudegruppe. Nach Durchführung 
eines Augenscheins am 11. Dezember 2015 lehnte die Denkmalkommission die 
Schutzwürdigkeit des ganzen Ensembles mit 2 Ja-Stimmen, 5 Nein-Stimmen und 2 
Enthaltungen ab. Der Schutzwürdigkeit der Leihgasse 15a als Einzelobjekt stimmte sie mit 
4 Ja-Stimmen bei 3 Nein-Stimmen und 2 Enthaltungen zu, vertagte dann aber den 
Entscheid und beantragte, dass ein Gutachten bei der Eidgenössischen 
Denkmalkommission eingeholt werde. Im Auftrag des ADA erstellte die D.________ AG 
am 6. Mai 2016 eine Machbarkeitsstudie. Zielvorgabe war die Sanierung des zu 
schützenden Kernbaus Leihgasse 15a in Verbindung mit Neubauten auf den übrigen 
Flächen/Grundstücken, eine Grobkostenprognose und Angaben zu einem allfälligen 
Ausnützungsverlust im Vergleich zu einem kompletten Neubau. Am 2. Februar 2016 
ersuchte die Direktion des Innern die Eidgenössische Kommission für Denkmalpflege 
(EKD) um ein Fachgutachten nur zum Wohnhaus Leihgasse 15a. Mit Gutachten vom 
4. November 2016 empfahl die EKD die integrale Unterschutzstellung des Wohnhauses 
Leihgasse 15a (samt den Häusern Rigistrasse 16 und 18) als Denkmal von lokaler 
Bedeutung. Ebenso sollte nach ihrer Meinung die zur Liegenschaft gehörende Freifläche 
erhalten bleiben. Nach Eingang der Stellungnahmen der betroffenen Eigentümer sowie 
des Eigentümers der benachbarten Parzelle GS Nr. 158 stimmte die Kantonale 
Denkmalkommission am 5. Mai 2017 der Unterschutzstellung des Gebäudes Leihgasse 
15a mit 6 Ja- gegenüber 3 Nein-Stimmen zu. Der Unterschutzstellung der Gebäude 
Rigistrasse 16 und 18 wurde mit jeweils 4 Ja- und 4 Nein-Stimmen und einer Enthaltung 
mit Stichentscheid der Präsidentin zugestimmt. Am 8. August 2017 liess das ADA den 
betroffenen Eigentümern den Entwurf der Verfügung der Direktion des Innern zukommen, 


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Urteil V 2019 13
womit diese beim Regierungsrat die Unterschutzstellung der drei Gebäude Leihgasse 15a, 
Rigistrasse 16 und 18 beantragen wollte. Während die Eigentümerin des Hauses 
Rigistrasse 16 den Antrag der Direktion des Innern unterstützte, hielten die beiden 
anderen Eigentümer an ihrer ablehnenden Haltung fest. Die Eigentümerin des Gebäudes 
Rigistrasse 18 untermauerte ihre Meinung mit einem Gutachten von E.________ vom 
28. Oktober 2017. Aufgrund der Komplexität der Angelegenheit nahm der Regierungsrat in 
corpore nach einer ersten Beratung am 3. Juli 2018 einen Augenschein vor. Am 15. Janu-
ar 2019 beschloss er die Nicht-Unterschutzstellung der drei Wohnhäuser und entliess sie 
aus dem Inventar der schützenswerten Denkmäler.
B.
Am 7. Februar 2019 erhoben der Zuger Heimatschutz und der Archäologische 
Verein Verwaltungsgerichtsbeschwerde und beantragten die Aufhebung des 
Regierungsratsentscheides vom 15. Januar 2019 und die Zurückweisung der 
Angelegenheit an den Regierungsrat zum Erlass eines neuen Entscheides. Es sei 
festzustellen, dass die Wohnhäuser Leihgasse 15a, Rigistrasse 16 und Rigistrasse 18 in 
Baar die Voraussetzungen des Denkmalschutzgesetzes für die Unterschutzstellung 
erfüllten. Im Falle des ganzen oder teilweisen Unterliegens sei auf eine Kostenauflage zu 
ihren Lasten gestützt auf § 25 Abs. 1 lit. a VRG zu verzichten. Zur Begründung brachten 
sie vor, dass die drei Häuser eine Gebäudegruppe bildeten, die zwar nicht ganz im 
Zentrum, aber doch relativ zentrumsnah läge. Die vorliegende Beschwerde stütze sich 
insbesondere auf das Gutachten der Eidgenössischen Kommission für Denkmalpflege 
(EKD), die gut begründet dargelegt habe, dass die Gebäudegruppe in ihrer heutigen 
Ausprägung und aufgrund ihrer baulichen Zeitspuren unverzichtbar sei, weshalb das 
Dreifachhaus als Denkmal von lokaler Bedeutung unter Schutz zu stellen sei. Die 
Erweiterungsbauten Rigistrasse 16 und 18 seien Teil der dem Objekt Leihgasse 15a 
immanenten Geschichte. Es treffe auch nicht zu, dass bei diesen beiden Hausteilen nicht 
von einem sehr hohen kulturellen Wert gesprochen werden könne. Dass die 
Gebäudegruppe nicht innerhalb der Ortsbildschutzzone stehe, sei für die Beurteilung der 
Schutzwürdigkeit nicht von Bedeutung. Bei der Liegenschaft Leihgasse 15a handle es sich 
nicht um eine Abbruchliegenschaft. Die Unterschutzstellung der Gebäudegruppe könne 
als verhältnismässig und tragbar eingestuft werden. Die Machbarkeitsstudie des ADA 
habe ergeben, dass eine Verdichtung auf den zu beurteilenden Grundstücken auch mit 
Erhalt der historischen Bauten durchaus möglich und nicht mit einem Ausnützungsverlust 
verbunden sei. Das öffentliche Interesse am Erhalt gehe vorliegend der städtebaulichen 
Weiterentwicklung vor. Im Zentrum von Baar lasse sich fast alles zu jedem Preis 
vermieten, auch wenn eine Liegenschaft nicht den modernsten Ansprüchen genüge und 


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Urteil V 2019 13
nur moderat saniert werde. Selbst wenn nur die Liegenschaft Leihgasse 15a unter Schutz 
gestellt würde, wäre dies für die Gemeinde Baar finanziell ohne weiteres tragbar und für 
die Nachbarn zumutbar und verhältnismässig. Zu wenig sei berücksichtigt worden, dass 
die Eigentümerin der Liegenschaft Rigistrasse 16 eine Unterschutzstellung ihres Hauses 
ausdrücklich begrüsse. Ein Neubau müsste im Übrigen den Strassenabstand einhalten, 
was negativ für das ganze Strassenbild wäre.
C.
Mit Vernehmlassung vom 3. April 2019 beantragte die Direktion des Innern namens 
des Regierungsrates die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolgen zulasten der 
Beschwerdeführer. Zur Begründung verwies sie auf die Ausführungen im angefochtenen 
Entscheid. Ergänzend brachte sie vor, dass die Lesart der Beschwerdeführer des 
Gutachtens der EKD nicht zutreffe. Es sei grundsätzlich festzuhalten, dass Letzteres nur 
das Haus Leihgasse 15a betreffe, für welches Haus der Auftrag gegolten habe. Dessen 
Ausführungen zu Konstruktion, Typologie und Kontext bezögen sich denn auch nur auf 
den Kernbau des Hauses Leihgasse 15a aus dem 17. Jahrhundert. Erst bei der Analyse 
des Schutzobjekts würden die späteren Erweiterungen Rigistrasse 18 und 16 
mitbeschrieben. Die attestierten sehr hohen wissenschaftlichen und sehr hohen kulturellen 
und heimatkundlichen Werte bezögen sich immer nur auf das Haus Leihgasse 15a. Die 
Ausführungen der EKD zu den Erweiterungsbauten seien von allgemeiner Art. Es ergebe 
sich aus dem Gutachten kein Hinweis, inwiefern diese für das Verständnis der 
Ortsgeschichte unentbehrlich sein sollten. Der Regierungsrat habe die Interessen und die 
Verhältnismässigkeit abgewogen und geprüft und einlässlich begründet. Die Ausführungen 
der Beschwerdeführer seien dagegen sehr allgemein gehalten und brächten keine neuen 
Erkenntnisse. Von der Leihgasse aus gesehen sei die Gebäudegruppe rund 14 Meter 
zurückversetzt und daher für den Strassenzug wenig prägend. Ein Neubau müsste 
lediglich einen Abstand von mindestens 4 Metern einhalten, könnte also den 
Strassenraum besser fassen. Der Hinweis auf die die Unterschutzstellung befürwortende 
Eigentümerin verfange auch nicht, da eine Unterschutzstellung, welche einen Anspruch 
auf Restaurierungsbeiträge auslöse, nur bei erfüllten Kriterien erfolgen dürfe. 
D.
Am 4. April 2019 liess die A.________ AG, Eigentümerin des Wohnhauses 
Rigistrasse 18, die Abweisung der Beschwerde unter Bestätigung des Entscheides des 
Regierungsrates unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer 
beantragen. Zur Begründung wurde zusammengefasst u.a. vorgebracht, dass sich die 
Beschwerdeführer in ihrer Argumentation nur gerade auf das EKD-Gutachten abstützten. 
Die EKD habe sich aber deutlich differenzierter und nuancierter geäussert, als dies die 


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Urteil V 2019 13
Beschwerdeführer einseitig und parteiisch wiedergäben. Dazu werde auf die E.________-
Stellungnahme vom 28. Oktober 2017 (in Ergänzung zu deren Stellungnahme vom 
1. März 2017) zum EKD-Gutachten verwiesen. Entgegen der Meinung der 
Beschwerdeführer verlange die Beurteilung der Schutzwürdigkeit eine umfassende 
Interessenabwägung, was eine Rechtsfrage sei. Die EKD habe sich nur zum 
wissenschaftlichen Wert des Hauses Leihgasse 15a geäussert. Es dürfe nicht einfach 
argumentiert werden, dass die Erweiterungsbauten zum gewachsenen Ganzen gehörten 
und daher einen wichtigen Zeugniswert erfüllten. Zu einem kulturellen Wert der 
Wohnhäuser Rigistrasse 18 und 16 habe die EKD sich gar nicht geäussert. Die von ihr 
bezeichnete verkehrshistorische Lage beziehe sich auch nur gerade auf den Kopfbau zur 
Leihgasse hin. Eine identitätsstiftende Bedeutung sei nicht gegeben; das "Ensemble" 
steche vielmehr durch die Baufälligkeit von zwei Gebäuden hervor. Beachtenswert sei – 
unter anderem auch unter dem Aspekt der Rechtsgleichheit –, dass das ehemals 
inventarisierte Gebäude auf dem westlich gelegenen GS Nr. 158 bereits früher aus dem 
Inventar entlassen worden sei. Von einer aufgrund fehlender Voraussetzungen nicht 
statthaften Unterschutzstellung würde auch der Eigentümer des GS Nr. 158 unzumutbar 
tangiert, da eine sinnvolle Überbauung seines Grundstückes verunmöglicht würde, was für 
ihn einer Enteignung gleichkäme. Die Bauten Rigistrasse 16 und 18 würden die 
denkmalpflegerischen Werte nicht erfüllen und es fehle an Eigen- und Situationswert. Dem 
Erhalt der Gebäudegruppe stünden wesentliche andere öffentliche Interessen gegenüber 
(keine Ortsbildschutzzone, Interesse an zonengemässem Bauen und haushälterischer 
Bodennutzung). Die Einzelunterstellung des Hauses Leihgasse 15a würde die Bebauung 
des gesamten Gevierts wesentlich erschweren. Die Ergebnisse der Machbarkeitsstudie, 
die von einer Unterschutzstellung der Gebäude ausgehe, würden zurückgewiesen. Eine 
Sanierung unter denkmalpflegerischen Aspekten wäre deutlich teurer als dargestellt. Die 
geschätzten Preise zur Sanierung von Fr. 1'000.– pro m3 seien viel zu tief und gründeten 
auf nicht vergleichbaren Objekten. Als Vergleichsobjekte könnten das Schwesternhaus 
herangezogen werden, wo die Kosten Fr. 1'300.–/m3 betragen hätten, oder das Objekt an 
der Löberenstrasse 34 in Zug, wo die Kosten Fr. 1'260.–/m3 ausgemacht hätten. Mit 
wirtschaftlich verhältnismässigem Aufwand könne das Gebäude nicht modernen 
Nutzungsbedürfnissen zugeführt werden. Bei Einhaltung der heutigen Gesetzgebung 
(Brandschutz etc.) würde der Ausdruck des Hauses komplett verändert. Sinnvolle 
zeitgemässe Wohnungen könnten nicht erstellt werden und wären daher äusserst 
unrentabel. Dass die Eigentümerin des Hauses Rigistrasse 16 eine Unterschutzstellung 
begrüsse, erkläre sich daraus, dass sie mit dem Abbruch des Hauses Rigistrasse 14 ihr 
wirtschaftliches Interesse bereits habe realisieren können.


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Urteil V 2019 13
E.
Am 5. April 2019 reichte die Eigentümerin des Hauses Rigistrasse 16, Baar, eine 
Stellungnahme ein. Sie legte ausführlich die Geschichte ihres Hauses dar und bedauerte, 
dass das ebenfalls im Eigentum ihrer Familie gestandene schöne Laubenhaus an der 
Rigistrasse 14 ihren damaligen Ausbauwünschen geopfert worden und einem Neubau 
gewichen sei. Sie begrüsse die Unterschutzstellung der drei Häuser explizit. So manches 
Kleinod sei auf dem Altar der Bankkonten geopfert worden. Die Gemeinde habe das 
Aschenputtel-Haus an der Leihgasse 15a als Abbruchobjekt gekauft, um einen Neubau zu 
realisieren. Die gleichen Kaufabsichten hätten auch die Herren F.________ beim Kauf des 
Hauses Rigistrasse 18 gehabt. Baar sei ein schwieriges Pflaster für Heimat- und 
Denkmalschutz. Sie werde ihr Haus an der Rigistrasse 16 unabhängig einer 
Unterschutzstellung auf jeden Fall erhalten. Sie sei mit der Argumentation der 
Beschwerdeführer völlig einverstanden und schliesse sich deren Forderungen an. Darüber 
hinaus sei für sie die Argumentation des Regierungsrates nicht nachvollziehbar. Offenbar 
spreche dieser die Schutzwürdigkeit des Hauses Leihgasse 15a ab, weil die 
Erweiterungsbauten an der Rigistrasse die Kriterien für ein Denkmal nicht erfüllten. 
Richtigerweise müsste doch umgekehrt zwei weniger wichtigen Häusern die 
Abbruchgenehmigung verweigert werden, weil sie in unmittelbarer Nähe eines sehr 
wertvollen Gebäudes stünden. Mit seiner wohl aus politischen Interessen begründeten 
Aussage, die Baugruppe als Ganzes habe keine identitätsstiftende Wirkung, stelle er sich 
diametral gegen die Aussage der EKD. Der Aschenputtel-Zustand des Hauses Leihgasse 
15a sei ein immenses Geschenk; dieser Zustand sei aber vom Gemeinderat gerade auch 
als Vorwand genutzt worden, um das Ensemble nicht in die Ortsbildschutzzone 
aufzunehmen. Er habe so als Grundbesitzer und Bauherr und nicht als Vertreter des 
öffentlichen Interesses gehandelt. Sei es der öffentliche Auftrag einer Gemeinde, als 
Immobilienunternehmerin die Gemeindekasse zu (über-)füllen? Sie selber verzichte auf 
einen substantiellen, angenehm erzielbaren Gewinn, wenn sie sich nicht an einer neuen 
Bebauung beteilige. Sie werde ihren aussergewöhnlichen Keller renovieren und eventuell 
einer öffentlichen Nutzung zugänglich machen. Gerne würde sie dieses Projekt mit ihren 
Nachbarn teilen. Auch in der von der Gemeinde Baar beim Netzwerk Altstadt in Auftrag 
gegebenen Stadtanalyse sei der Schluss gezogen worden, dass Baar den Aspekt "Dorf" 
herausarbeiten müsse, nachdem in den letzten Jahren viel in den Aspekt "Stadt" investiert 
worden sei. Es wäre also der Moment, die Leihgasse 15a z.B. mit einer Passerelle mit der 
Kernzone bzw. mit dem Rathaus, dem Gemeindehaus, der Rathausschüür, dem 
renovierten Schwesternhaus, dem Schulhaus mit dem riesigen autofreien Parkplatz, dem 
General-Andermatt-Haus und dem Polizeiposten zu verbinden. Die Gemeinde müsse 


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daher im öffentlichen Auftrag ihr Aschenputtel-Haus samt Garten erhalten. Damit werde 
allerdings die Machbarkeitsstudie obsolet, die nicht von einer Unterschutzstellung des 
Umschwungs ausgehe. Die Bevölkerung müsse über den Immobilienbesitz und die in der 
Liegenschaft verborgenen kulturhistorischen Schätze sowie das Potenzial einer 
öffentlichen Nutzung informiert werden. Die integrale Unterschutzstellung (mit Garten) 
diene langfristig als Garant des sozialen Friedens, nämlich als Begegnungsort der 
Bewohner jedweden Alters und Herkunft. Sie beantrage daher unter Aufhebung des 
regierungsrätlichen Entscheids die Unterschutzstellung der drei genannten Wohnhäuser, 
allenfalls die Rückweisung zum neuen Entscheid; dies unter Kosten- und 
Entschädigungsfolgen (inkl. MWST) zulasten der Beschwerdegegner. 
F.
Mit Eingabe vom 3. April 2019 beantragte der Gemeinderat Baar die Abweisung der 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer. Zur 
Begründung brachte er u.a. vor, dass das Gutachten der EKD sich fast ausschliesslich mit 
dem Haus Leihgasse 15a befasse; in den Schlussfolgerungen und Empfehlungen halte es 
pauschal fest, dass die Erweiterungsbauten zum gewachsenen Ganzen gehörten. Der 
Regierungsrat habe allerdings zu Recht die drei Grundstücke separat behandelt und 
festgestellt, dass den Bauten Rigistrasse 16 und 18 aufgrund der sehr starken Eingriffe 
kein sehr hoher wissenschaftlicher Wert zukomme. Auch das Wohnhaus Leihgasse 15a 
sei mehrmals stark umgebaut, überformt und verändert worden und sei in seiner 
Ursprünglichkeit nicht mehr erlebbar. Es habe keine wesentliche ortsbildprägende und 
identitätsstiftende Stellung. Es habe an dieser Kreuzung keinen bedeutsamen 
Situationswert. Der Gemeinderat habe die Gliederung und Stellung der Gebäude mittels 
einer im Jahr 1999 festgesetzten Strassenbaulinie vorbestimmt und eine gewisse Struktur 
entlang der Rigistrasse gesichert. Gleichzeitig sei bestimmt worden, dass keine Erker oder 
Balkone die Baulinie überragen dürften. Mit dieser Gestaltungsbaulinie würden die 
typischen baulichen Elemente der Rigistrasse beibehalten. Beim Haus Leihgasse 15a 
handle es sich um ein eigentliches Abbruchprojekt. Einzelne Teile der Innenausstattung 
(z.B. Türen, Täfer, Durchreiche und Kachelofen) seien zwar noch relativ gut erhalten. Der 
grösste Teil der Innenausstattung und die Bausubstanz (Dach, gewisse Böden und 
Decken, die Trag- und Stützkonstruktion, die Fassaden) seien in schlechtem Zustand und 
baufällig. Haustechnikanlagen und Heizung seien praktisch nicht vorhanden, das ganze 
Gebäude völlig ungenügend wärme- und schallisoliert und das Dach stellenweise marode 
und undicht. Die Gemeinde habe das Haus als Abbruchobjekt gekauft und es sei als 
solches auch bei der Gebäudeversicherung geführt. Die drei Gebäude lägen weder in 
einer gemeindlichen Ortsbildschutzzone noch in einem vom ISOS erfassten und 


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Urteil V 2019 13
geschützten Ortsbild. Sie seien nicht mit einer Bebauungspflicht belegt oder Teil eines 
Quartierplanes. Vielmehr lägen sie in der Wohnzone W3, in der eine zonengemässe 
Verdichtung vorgenommen werden könne. Es bestehe ein grosses öffentliches Interesse 
an einer Innenentwicklung bzw. an einer baulichen Verdichtung nach innen. Zudem liege 
auch ein öffentliches Interesse an genügend verkehrssicher ausgebauten Strassen mit 
genügend ausgebauten Trottoirs vor. Aufgrund der nicht mehr zeitgemässen 
Raumeinteilung sei ein zeitgemässes Nutzen und Vermieten nicht mehr möglich. Die 
Sanierung des Kernbaus würde erhebliche Eingriffe in die Bausubstanz mit sich bringen 
und auch aufwändige Rückbauten der Liegenschaft Rigistrasse 18 zur Folge haben. 
Letztlich würde die Sanierung bloss zu einer "Rekonstruktion mit Wiederverwendung alter 
Ausstattungsbestandteile" führen mit unverhältnismässig hohen Sanierungs- resp. 
Umbaukosten. Nicht erheblich sei, dass die Eigentümerin der Liegenschaft Rigistrasse 16 
die Unterschutzstellung begrüsse. 
G.
Mit Replik vom 3. Juli 2019 stellten die Beschwerdeführer den Zusatzantrag, dass 
bei der Eidgenössischen Kommission für Denkmalpflege ein Ergänzungsgutachten 
einzuholen sei, welches sich zur Schutzwürdigkeit des Dreifachhauses Leihgasse 15a, 
Rigistrasse 16 und 18 als Ganzes äussere. Formaljuristisch sei korrekt, dass die EKD nur 
mit der Begutachtung des Hauses Leihgasse 15a beauftragt worden sei, trotzdem habe 
sie die Unterschutzstellung des Dreifachhauses empfohlen. Vorliegend habe das Amt für 
Denkmalpflege und Archäologie die Unterschutzstellung aller Häuser beantragt. Der 
Regierungsrat habe sich in rechtswidriger Weise über die Fachberichte hinweggesetzt, da 
er ohne Zusatzgutachten und ohne eigene Fachkenntnisse entschieden habe. Er habe zu 
Unrecht die drei Häuser separat beurteilt. 
Während die Eigentümerin des Gebäudes Rigistrasse 16 den Zusatzantrag der 
Beschwerdeführer unterstützte, verlangten die übrigen Parteien in ihren Dupliken dessen 
Abweisung. Auf die jeweiligen Ausführungen und Begründungen der Beschwerdeparteien 
ist – soweit erforderlich – in den Erwägungen einzugehen.
H.
Am 12. November 2019 reichten die Beschwerdeführer eine abschliessende 
Stellungnahme ein, worin sie im Wesentlichen ihre Argumente resp. die Notwendigkeit des 
Zusatzgutachtens nochmals darlegten. In der Folge gingen keine weiteren 
Stellungnahmen mehr ein. 


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Urteil V 2019 13
Das Verwaltungsgericht erwägt:
1.
Gemäss § 61 Abs. 1 Ziff. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 1. April 
1976 (VRG; BGS 162.1) ist gegen Verwaltungsentscheide des Regierungsrates die 
Beschwerde an das Verwaltungsgericht zulässig, soweit die Gesetzgebung den Weiterzug 
nicht ausnahmsweise ausschliesst. Ein solcher Ausschluss liegt hier nicht vor; so explizit 
§ 39 Abs. 1 des Gesetzes über Denkmalpflege, Archäologie und Kulturgüterschutz vom 
26. April 1990 (Denkmalschutzgesetz, DMSG; BGS 423.11). Gemäss § 39 Abs. 2 DMSG 
steht das Beschwerderecht gegen Entscheide des Regierungsrats bzw. der Direktion des 
Innern im Verfahren der Unterschutzstellung von Denkmälern gemäss den §§ 24 ff. auch 
denjenigen kantonalen Vereinigungen zu, die sich statutengemäss dem Denkmalschutz 
oder verwandten Zielen widmen und seit mindestens fünf Jahren bestehen. Der 
Regierungsrat bezeichnet diese Vereinigungen zu Beginn jeder Legislaturperiode. Der 
Zuger Heimatschutz und der Archäologische Verein Zug (AVZ) sind als 
beschwerdeberechtigt bezeichnet. Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann jede 
Rechtsverletzung gerügt werden. Als solche gelten die Nichtanwendung und die unrichtige 
Anwendung eines Rechtssatzes, die unrichtige rechtliche Beurteilung einer Tatsache, der 
Missbrauch oder die Überschreitung des Ermessens, die Verletzung einer wesentlichen 
Verfahrensvorschrift sowie die Rechtsverweigerung und -verzögerung. Nicht gerügt 
werden kann aber die unrichtige Handhabung des Ermessens (§ 63 VRG). Dies gilt 
insbesondere auch dann, wenn der Regierungsrat nicht im Rahmen eines 
Verwaltungsbeschwerdeverfahrens, sondern erstinstanzlich entschieden hat (vgl. 
Bernhard Waldmann, in: Basler Kommentar BV, 2015, Art. 29a N. 14).
Das Verwaltungsgericht entscheidet über diese Beschwerde gestützt auf § 29 seiner 
Geschäftsordnung (GO; BGS 162.11) im Zirkularverfahren.
2.
Die Eigentümerin des Hauses Rigistrasse 16 focht den Regierungsratsentscheid 
vom 15. Januar 2019 nicht selber innert der gebotenen Rechtsmittelfrist an. Im Rahmen 
der vom Zuger Heimatschutz und dem AVZ erhobenen Beschwerde schloss sie sich deren 
Anträgen und Begründungen an. Soweit sie aber über deren Rechtsbegehren hinaus 
gehende Anliegen vorbringt, so insbesondere den umfassenden Schutz der ganzen 
Gartenanlage, unterliegen diese nicht der gerichtlichen Überprüfung. 


10
Urteil V 2019 13
3.
3.1
Am 24. November 2019 nahmen die Zuger Stimmbürgerinnen und Stimmbürger 
das teilrevidierte Denkmalschutzgesetz an. Am 14. Dezember 2019 trat es in Kraft. Die 
hier namentlich interessierenden Änderungen betreffen den Begriff des Denkmals und des 
Kulturgutes, die Kriterien, die für eine Unterschutzstellung erforderlich sind sowie die 
Übergangsbestimmungen. Gemäss § 2 Abs. 1 DMSG sind Denkmäler nach diesem 
Gesetz Siedlungsteile, Gebäudegruppen, gestaltete Freiräume, Verkehrsanlagen, 
Einzelbauten, archäologische Stätten und Funde sowie in einer engen Beziehung dazu 
stehende bewegliche Objekte, die einen äusserst hohen wissenschaftlichen, kulturellen 
oder heimatkundlichen Wert aufweisen (zwei von drei Kriterien müssen kumulativ erfüllt 
sein). Der Regierungsrat fasst Beschluss über die Unterschutzstellung eines Denkmals, 
falls der Schutz nicht einvernehmlich mittels öffentlich-rechtlichen Vertrags zustande 
kommt (§ 10 Abs. 1 lit. a). Gemäss § 25 Abs. 4 DMSG können Objekte, die älter als 70 
Jahre sind, unabhängig davon, ob sie von lokaler, regionaler oder nationaler Bedeutung 
sind, gegen den Willen der Eigentümer unter Schutz gestellt werden. Soweit der Schutz 
des Denkmals mittels öffentlich-rechtlichen Vertrags mit der Eigentümerschaft nicht 
sichergestellt werden kann, beschliesst der Regierungsrat die Unterschutzstellung, wenn 
mindestens zwei der erforderlichen Kriterien in äusserst hohem Mass gegeben sind, das 
öffentliche Interesse an dessen Erhaltung allfällige entgegenstehende Privatinteressen 
oder anderweitige öffentliche Interessen überwiegt, die Massnahme verhältnismässig ist 
und eine langfristige Nutzung ermöglicht wird (§ 25 Abs. 1 lit. a–c DMSG). Paragraph 44 
Abs. 1 hält übergangsrechtlich fest, dass Verfahren betreffend die Unterschutzstellung 
bzw. Inventarentlassung von Denkmälern, die im Zeitpunkt des Inkrafttretens des neuen 
Rechts hängig sind, nach neuem Recht abgeschlossen werden. 
3.2
Bereits die Revision des DMSG im Jahr 2008 führte zu einer gewissen 
Verschärfung, indem die in § 25 Abs. 1 lit. a DMSG aufgelisteten Kriterien in nochmals 
erhöhter Weise – von hoch zu sehr hoch – gegeben sein mussten. Der Regierungsrat 
führte in seinem Bericht und Antrag zur Revision vom 22. Januar 2008 (Vorlage 
Nr. 1629.1, Laufnummer 12598) aus, dass jede Unterschutzstellung eine ermessensweise 
Beurteilung verlange. Er gehe davon aus, dass den erhöhten Anforderungen für eine 
Unterschutzstellung speziell in denjenigen Fällen Bedeutung zukomme, in denen die 
Eigentümerschaft und die Standortgemeinde gegen eine Unterschutzstellung seien. 
Anderseits müsse eine den höheren Anforderungen entsprechende Unterschutzstellung 
bei triftigen Gründen auch gegen den Willen der Grundeigentümerin bzw. des 
Grundeigentümers und der Standortgemeinde durchsetzbar sein. Diese Feststellungen 


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gelten in dieser allgemeinen Form auch für das 2019 revidierte DMSG, ist es doch nach 
wie vor möglich, bei gegebenen Voraussetzungen ein Objekt ohne Einverständnis der 
Eigentümerschaft und der Standortgemeinde unter Schutz zu stellen. Allerdings wurden 
die Kriterien mit der aktuellen Revision gegenüber derjenigen von 2008 nochmals 
verschärft und dazu noch eine Alterslimite für Objekte von nur lokaler Bedeutung 
eingeführt.
Als allgemeines Verfassungsprinzip nach Art. 5 Abs. 2 BV unterliegt die 
Verhältnismässigkeit an sich der uneingeschränkten Kognition. Verlangt aber bereits die 
Anwendung einer Gesetzesvorschrift gestützt auf unbestimmte Rechtsbegriffe eine 
Abwägung, hat das Gericht diese gegenüber dem Entscheid der Vorinstanz mit 
Zurückhaltung zu beurteilen (vgl. Marco Donatsch, Kommentar zum 
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. Aufl. 2014, § 50 N. 33). Die 
Verhältnismässigkeit und Zumutbarkeit einer Unterschutzstellung kann umso eher bejaht 
werden, je höher die Schutzwürdigkeit eines Objektes zu gewichten ist. Das öffentliche 
Interesse verlangt, dass ein Baudenkmal recht eigentlich aus anderen Objekten 
herausragt und von bedeutendem kulturellem Wert ist (vgl. Walter Engeler, Das 
Baudenkmal im schweizerischen Recht, 2008, S. 48 f., 205 f.). Ein Gegenstand der 
Vergangenheit mit besonderem Zeugnischarakter wird durch das erkennende Betrachten 
der Gesellschaft zum Denkmal (vgl. Eidgenössische Kommission für Denkmalpflege, 
Leitsätze zur Denkmalpflege in der Schweiz, 2007, S. 13). Bei der für die 
Denkmalwürdigkeit in § 25 Abs. 1 lit. a DMSG geforderten Qualifikation der sehr hohen 
resp. neu äusserst hohen Werthaltigkeit handelt es sich um einen unbestimmten 
Rechtsbegriff. Davon spricht man, wenn eine gesetzliche Bestimmung die 
Voraussetzungen einer Rechtsfolge in offener unbestimmter Weise umschreibt. Jede offen 
formulierte Norm räumt einen gewissen Ermessensspielraum ein. Die Ausübung des 
Ermessens kann jedoch im Verwaltungsgerichtsverfahren dann nicht überprüft werden, 
wenn Entscheide des Regierungsrates zu beurteilen sind. Bei der Überprüfung der 
Anwendung von unbestimmten Rechtsbegriffen ist nach herrschender Lehre und 
Rechtsprechung ebenfalls eine gewisse Zurückhaltung durch eine gerichtliche Instanz 
angezeigt. Auch das Bundesgericht übt in diesen Fällen Zurückhaltung und billigt den 
Verwaltungsbehörden einen gewissen Beurteilungsspielraum zu, wenn der Entscheid 
besonderes Fachwissen oder Vertrautheit mit den tatsächlichen Verhältnissen voraussetzt 
und soweit die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte geprüft und die 
erforderlichen Abklärungen sorgfältig und umfassend durchgeführt wurden (BGE 135 II 
384 E. 2.2.2). Es hat mehrfach festgehalten (vgl. BGer 1C_555/2010 vom 23. Februar 


12
Urteil V 2019 13
2011 E. 2.1; BGer 1C_543/2009 vom 15. März 2010 E. 2.3), dass "bei der Prüfung der 
Frage, ob ein Objekt Schutz verdient, eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien 
abgestützte Gesamtbeurteilung Platz zu greifen hat, welche den kulturellen, 
geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks 
berücksichtigt. Eine Baute soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen, 
gesellschaftlichen, wissenschaftlichen und technischen Situation erhalten bleiben. Da 
Denkmalschutzmassnahmen oftmals mit schwerwiegenden Eigentumseingriffen 
verbunden sind, dürfen sie aber nicht lediglich im Interesse eines begrenzten Kreises von 
Fachleuten erlassen werden. Sie müssen breiter abgestützt sein und von einem grösseren 
Teil der Bevölkerung befürwortet werden, um Anspruch auf eine gewisse 
Allgemeingültigkeit erheben zu können. Schliesslich gilt auch für 
Denkmalschutzmassnahmen der Grundsatz der Verhältnismässigkeit. Danach müssen 
staatliche Hoheitsakte für das Erreichen eines im übergeordneten öffentlichen Interesse 
liegenden Zieles geeignet, notwendig und dem Betroffenen zumutbar sein. Ein 
Grundrechtseingriff ist namentlich dann unverhältnismässig, wenn eine ebenso geeignete 
mildere Anordnung für den angestrebten Erfolg ausreicht". Dabei ist aber festzuhalten, 
dass rein finanzielle Interessen bei ausgewiesener Schutzbedürftigkeit für sich genommen 
nicht ausschlaggebend sein können. Je schutzwürdiger eine Baute ist, umso geringer sind 
Rentabilitätsüberlegungen zu gewichten (BGer 1C_55/2011 vom 1. April 2011 E. 7.1 mit 
Verweisen). Diese Grundsätze finden ihren Niederschlag in § 25 Abs. 1 lit. b und c DMSG, 
wonach das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Denkmals allfällige 
entgegenstehende Privatinteressen überwiegen und die Massnahme verhältnismässig 
sein muss.
4.
4.1
Die drei Liegenschaften GS Nr. 155, Rigistrasse 16 (Fläche 505 m2, davon 
Gebäude 117 m2), GS Nr. 156, Rigistrasse 18 (Fläche 297 m2, davon Gebäude 71 m2) 
und GS Nr. 157, Leihgasse 15a (Fläche 644 m2, davon Gebäude 116 m2), sind ausserhalb 
der gemeindlichen Ortsbildschutzzone in der Wohnzone W3 gelegen. Das Ortsbild von 
Baar ist nicht im ISOS, schützenswerte Ortsbilder von nationaler Bedeutung, inventarisiert. 
Die drei Häuser sind aneinandergebaut und stehen entlang der nordsüdverlaufenden 
Rigistrasse. Die südliche Fassade der Gebäudegruppe ist rund 14 m von der Leihgasse, 
welche in westöstlicher Richtung verläuft, entfernt. Die Gebäudegruppe wurde am 8. Juni 
2015 in das Inventar der schützenswerten Denkmäler aufgenommen. Westlich an das 
GS Nr. 157 grenzt das GS Nr. 158, Leihgasse 15 (Fläche 319 m2), an, dessen Nordgrenze 
ganz an das GS Nr. 157 anschliesst. Die beiden auf dieser Parzelle stehenden Gebäude 


13
Urteil V 2019 13
wurden nach den Parteiangaben schon vor längerer Zeit aus dem Inventar der 
schützenswerten Denkmäler entlassen. Die vier Grundstücke GS Nrn. 155, 156, 157 und 
158 bilden zusammen eine ungefähr quadratische Fläche.
4.2
Am 15. Januar 2019 beschloss der Regierungsrat, die drei Wohnhäuser Rigistrasse 
16, 18 und Leihgasse 15a nicht unter Schutz zu stellen und sie aus dem Inventar der 
schützenswerten Denkmäler zu entlassen. Er erwog, dass dem Wohnhaus Leihgasse 15a 
ein sehr hoher wissenschaftlicher und kultureller Wert zukomme. Die späteren 
Erweiterungsbauten Rigistrasse 16 und 18 erfüllten hingegen die Kriterien für ein 
Baudenkmal nicht im erforderlichen Masse. Im Rahmen der Interessenabwägung und 
Prüfung der Verhältnismässigkeit hielt er fest, dass dem grundsätzlichen öffentlichen 
Interesse an der Erhaltung von Denkmälern vorliegend wesentliche andere öffentliche 
Interessen entgegenstünden, so hier das Interesse an einer städtebaulichen 
Weiterentwicklung und einer wesentlichen Verbesserung der Verkehrssituation. Eine 
Unterschutzstellung des Kernbaus Leihgasse 15a würde im Falle einer Sanierung mit 
Umbau aufwändige Rückbauten und erhebliche Eingriffe in die Bausubstanz erfordern. In 
weiten Teilen wäre es nur noch eine Rekonstruktion mit Wiederverwendung alter 
Ausstattungsbestandteile. Die Wirtschaftlichkeit wäre fraglich. Die 
Nutzungseinschränkungen wären nicht nur für die Gemeinde Baar als Eigentümerin, 
sondern mindestens auch für die angrenzenden Liegenschaften Rigistrasse 18 und 
Leihgasse 15 erheblich und damit unzumutbar und unverhältnismässig.
4.3
Im Folgenden ist zu prüfen, ob der regierungsrätliche Entscheid der gerichtlichen 
Überprüfung standhält. Die Beschwerdeführer beanstanden, dass er in rechtsverletzender 
Weise vom Gutachten der Eidgenössischen Kommission für Denkmalpflege (EKD) 
abgewichen sei, in welchem dem Haus Leihgasse die hohe Schutzwürdigkeit attestiert und 
für das ganze Ensemble die Unterschutzstellung empfohlen worden sei. Die EKD solle in 
einem Zusatzgutachten die Fragen klären, ob das Dreifachhaus Rigistrasse/Leihgasse als 
Ganzes die Voraussetzungen für eine Unterschutzstellung erfülle. Zu den 
regierungsrätlichen Erwägungen betreffend die Verhältnismässigkeit einer 
Unterschutzstellung äusserten sich die Beschwerdeführer nicht substantiiert. Sie stellten 
die Frage, wie eine solche beurteilt werden könne, da weder ein Vorprojekt noch ein 
Bauprojekt mit Kostenschätzung für eine Instandstellung des Hauses Leihgasse 
existierten. Zudem sei der Gemeinde Baar als steuergünstigste Gemeinde eine 
Unterschutzstellung ohnehin zumutbar. 


14
Urteil V 2019 13
5.
Vorab ist festzustellen, dass nur Objekte unter Denkmalschutz gestellt werden 
dürfen, die die Voraussetzungen des DMSG erfüllen. Insofern ist es unerheblich, ob ein 
Eigentümer einen solchen Schutz wünscht oder nicht. Bei der Interessenabwägung und 
der Zumutbarkeitsprüfung besteht fraglos ein Ermessensspielraum der entscheidenden 
Behörde. Das Ermessen muss aber pflichtgemäss, also nachvollziehbar und in diesem 
Sinn auch objektivierbar, ausgeübt werden. Dabei mag die finanzielle Kraft eines 
Grundeigentümers wohl tatsächlich in die Zumutbarkeitsüberlegungen einfliessen, darf 
aber schon aus Gründen der Rechtsgleichheit offenkundig nicht als ausschlaggebendes 
Kriterium verstanden werden. Auch das öffentliche Gemeinwesen, welches im Übrigen 
zum haushälterischen Umgang mit den ihm anvertrauten Mitteln verpflichtet ist, hat 
demnach Anspruch auf eine korrekte Wirtschaftlichkeits- und Zumutbarkeitsprüfung. 
6.
Der Sachverhält stellt sich aufgrund der Akten wie folgt dar:
6.1
Gemäss dem Fachbericht des Amtes für Denkmalpflege und Archäologie (ADA) 
vom 26. November 2015 sei der Hausteil Leihgasse 15a ein gut erhaltener Ständerbau 
des späten 17. Jahrhunderts. Die bauzeitliche Struktur sowie die Grundrissdisposition sei 
weitgehend erhalten, wobei aktuell zwei Räume dem Nachbarhaus zugeschlagen seien. 
Grössere Eingriffe stellten die Ausgliederung der Treppenführung in ein Treppenhaus an 
der Ostfassade sowie eine mutmassliche Veränderung der Fensteranlage dar. Im Innern 
hätten sich aussergewöhnlich viele Ausstattungselemente des 18.–20. Jahrhunderts 
erhalten. Soweit erkennbar sei die Bausubstanz in einem guten Zustand. Der Hausteil 
Rigistrasse 16 besitze noch die bauzeitliche Struktur des Fachwerkbaus des ausgehenden 
18. Jahrhunderts, sei aber partiell stark überformt und die ursprüngliche Raumordnung sei 
nur noch teilweise spürbar. Es sei baulich in einem guten und gepflegten Zustand. Das 
wohl gleichzeitig errichtete Haus Rigistrasse 18 verfüge über eine eher bescheidene 
bauliche Ausstattung des 19./20. Jahrhunderts. Es sei vom Bauzustand nicht schlecht, 
entspreche aber nicht mehr heutigem Wohnstandard. Beachtlich seien die grossen Keller 
unter den Liegenschaften, die früher alle miteinander verbunden gewesen seien. 
Insgesamt komme dem Gebäudekomplex Ecke Leihgasse/Rigistrasse ein hoher 
architekturgeschichtlicher, kultureller und heimatkundlicher Wert zu. Er sei ortsprägend. 
Durch die verschachtelte Bauweise sei kaum an einen Abbruch eines einzelnen Hauses 
zu denken, ohne den Erhalt der anderen zu gefährden. Sie bildeten baulich und historisch 
eine Einheit.
6.2
Am 6. Mai 2016 legte die D.________ AG eine Machbarkeitsstudie vor, in welcher 
die Sanierung der Objekte auf den Parzellen GS Nr. 156 und 157 in Verbindung mit 


15
Urteil V 2019 13
Neubauten auf den restlichen Grundstückflächen und unter Einbezug der Parzelle 
GS Nr. 158 zu prüfen war. Nicht einbezogen wurde das GS Nr. 155. Das Szenario 1 ging 
vom Erhalt der Bauten auf GS Nr. 156 und 157 und vom Rückbau der Bauten auf 
GS Nr. 158 aus. Dabei sollte das Haus Rigistrasse 18 als Einfamilienhaus konzipiert 
werden. Im Haus Leihgasse 15a wurden im Ostteil eine autonome Duplex-Wohnung und 
im anderen Hausteil eine ein- und eine zweigeschossige Wohnung geplant. Auf dem 
Restgrundstück wurde ein kleines Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen und Tiefgarage 
vorgeschlagen. Die totale Nutzfläche wurde mit 776,2 m2 beziffert. Die Sanierungskosten 
der Altbauten wurden vergleichbar mit denjenigen für Neubauten mit Fr. 1'000.– pro m3 
gerechnet und somit mit rund 5,6 Mio. Franken veranschlagt. Im Szenario 2 wurden 
mögliche Folgen des Abbruches der fraglichen Liegenschaften geprüft. Es wurde eine 
mögliche Nutzfläche von 762,9 m2 ermittelt und die Kosten für den Neubau und den 
Rückbau bei ebenfalls angenommenen Fr. 1'000.– pro m3 auf knapp 5,1 Mio. Franken 
geschätzt. Kostenmässige Unsicherheiten bestünden bei Szenario 1 insbesondere im 
Bereich Akustik und Brandschutz. Bei Szenario 2 sei nicht vorauszusagen, wie gross der 
Aufwand zur Konsolidierung der Südfassade des Hauses Rigistrasse 16 sei und ob dieses 
Haus befriedigend als Einzelbau gestaltet werden könne. 
6.3
Da die kantonale Denkmalkommission (KDK) die Schutzwürdigkeit der Bauten 
Rigistrasse 16 und 18 wegen der grösseren baulichen Eingriffe nicht als gegeben 
erachtete, wurde die EKD nur mit der Abklärung der Schutzwürdigkeit des Hauses 
Leihgasse 15a beauftragt. Am 4. November 2016 erstattete die EKD ihr Gutachten. Sie 
kam zum Schluss, dass dieses ein Denkmal von lokaler Bedeutung gemäss dem 
kantonalen DMSG darstelle und empfahl dessen integralen Schutz. Sie bescheinigte ihm 
wegen der nahezu vollständig erhaltenen historischen Grundrissdisposition sowie den 
wertvollen Bauteilen und Ausstattungsteilen einen sehr hohen wissenschaftlichen Wert. 
Die Schutzwürdigkeit sowohl der äusseren Erscheinung als auch der Bausubstanz sei 
sehr hoch anzusetzen. Die Erweiterungsbauten von 1794 (Rigistrasse 16 und 18) sowie 
der Anbau von 1870 gehörten zum gewachsenen Ganzen und erfüllten hinsichtlich Bau-, 
Orts- und Sozialgeschichte einen wichtigen Zeugniswert, jüngere Anpassungen und 
Zufügungen seien nicht a priori als historisch weniger bedeutsam zu bewerten, sondern 
Teil der dem Objekt immanenten Geschichte betreffend das Haus Leihgasse 15a. Auch 
komme dem Haus auf lokaler Ebene ein sehr hoher kultureller und heimatkundlicher Wert 
zu, da es als geschichtlicher Zeuge erkennbar sei. Das Dreifachhaus habe neben dem 
Eigenwert auch eine ortsbildprägende und identitätsstiftende Bedeutung. Das verstädterte 
Baar habe viele historische Bauten verloren. Es bestehe die Gefahr, dass in Baar nur noch 


16
Urteil V 2019 13
Fragmente seiner Geschichte lesbar blieben und das Ortsbild vollständig auseinanderfalle. 
Der Gartenraum sollte zwingend erhalten und wenn möglich aufgewertet werden. Aus 
bautypologischer Sicht sowie für das Verständnis der Ortsgeschichte des verstädterten 
Dorfes, seiner Siedlungsentwicklung und -struktur sei das Dreifachhaus in seiner heutigen 
Ausprägung einschliesslich seiner baulichen Zeitspuren unverzichtbar. Die EKD empfehle 
daher mit Nachdruck die Unterschutzstellung des Dreifachhauses samt der 
dazugehörenden Freifläche. 
6.4
Im Auftrag der Verfahrensbeteiligten 2 nahm E.________ am 1. März 2017 
ausführlich um Fachbericht des ADA, zum Protokoll der KDK und zum Gutachten der 
EKD. Die EKD unterscheide bezüglich des wissenschaftlichen und heimatkundlichen 
Werts zwischen den einzelnen Gebäudeteilen. Die Argumente bezögen sich ausnahmslos 
auf die Leihgasse 15a. Der sehr hohe wissenschaftliche, kulturelle und heimatkundliche 
Wert für die Rigistrasse 16 und 18 gründe abschliessend einzig in der potentiellen 
Gefährdung des Denkmalwertes für die Leihgasse 15a. Diese reiche nach ihrer Ansicht 
nicht als eigenständige Begründung einer Unterschutzstellung der beiden Teile. Während 
die Oberflächen des Innern und die Baustruktur von Leihgasse 15a vergleichsweise gut 
dokumentiert seien, seien diese Arbeiten für die anderen Gebäude nicht mit derselben 
Sorgfalt ausgeführt worden, wohl weil sie zu unbedeutend seien. Der Freiraum im Süden 
der Leihgasse 15a habe für das Objekt eine hohe Bedeutung. Dem Freiraum gegen 
Westen hingegen könne keine bedeutende Funktion bezüglich des Denkmalwertes 
zugerechnet werden und er stelle keine attraktive Hofsituation dar. Als Fazit wurde 
dargelegt, dass bei der Unterschutzstellung einer ganzen Denkmalgruppe festzuhalten sei, 
welche Bauteile den Denkmalwert begründeten und ob sie in der Struktur oder in der 
Substanz zu erhalten seien. Wesentliche Grundlagen zur Beurteilung der Schutzwürdigkeit 
seien nicht berücksichtigt bzw. für Rigistrasse 16 und 18 gar nicht dokumentiert. Im ISOS 
sei der Bau nicht besonders erwähnt und sollte daher nicht als sehr wichtiger Zeuge der 
ehemaligen Siedlung herangezogen werden. Es müsste daher festgestellt und belegt 
werden, worin die Qualitäten der fraglichen Bauten bestünden. Aufgrund der 
unzureichenden Unterlagen könne das öffentliche Interesse nur behauptet, nicht aber 
schlüssig belegt werden.
6.5
Im Auftrag der Verfahrensbeteiligten 2 nahm E.________ am 28. Oktober 2017 
noch Stellung zum Verfügungsentwurf der Direktion des Innern vom 8. August 2017, 
womit gemäss deren Antrag beim Gebäude Leihgasse 15a dessen Standort, seine 
äussere Erscheinung und die historische Bausubstanz des Kernbaus inklusive 


17
Urteil V 2019 13
wesentlicher Elemente der historischen Raumausstattung, bei den Gebäuden Rigistrasse 
16 und 18 der Standort, ihre äussere Hülle sowie der unter den beiden Liegenschaften 
durchgehende grosse Kellerraum geschützt werden sollten. Inhalt der Stellungnahme ist 
insbesondere die Auseinandersetzung mit dem Gutachten der EKD, wobei der Fokus auf 
das Haus Rigistrasse 18 gerichtet wurde. Fazit der Stellungnahme ist, dass die Häuser 
Rigistrasse 16 und 18 den sehr hohen Zuger Anforderungen an eine Unterschutzstellung 
aufgrund der bisherigen Abklärungen nicht genügten. Eine Abstützung auf das Gutachten 
der EKD sei nicht möglich, ohne dessen Wortlaut und Intentionen zu beugen. Eine 
fachliche Analyse von Rigistrasse 16 und 18 stehe noch aus. 
6.6
Wiederum im Auftrag der Verfahrensbeteiligten 2 erstellte G.________, 
H.________ AG, am 25. September 2019 ein Gutachten über die Schutzwürdigkeit des 
Hauses Rigistrasse 18. Unter einlässlicher Beschreibung der räumlichen Gegebenheiten 
und Einbezug verschiedener geschichtlicher Quellen wurde der Schluss gezogen, dass 
jegliche Belege für einen hohen architekturgeschichtlichen, kulturellen oder 
heimatkundlichen Wert fehlten und nichts auf deren Vorliegen hinweise. 
7.
In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist festzustellen, dass der Beizug eines 
Gutachtens der Eidgenössischen Kommission für Denkmalpflege (EKD) obligatorisch (Art. 
7 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz vom 1. Juli 1966, NHG; SR 
451) oder fakultativ (Art. 8 NHG) sein oder aufgrund einer besonderen Voraussetzung (Art. 
17a NHG) erfolgen kann. Vorliegend veranlasste die kantonale Denkmalkommission im 
Unterschutzstellungsverfahren, dass die Direktion des Innern am 2. Februar 2016 die EKD 
um ein Fachgutachten zum Wohnhaus Leihgasse 15a ersuchte. Den Gutachten der EKD 
oder der kantonalen Fachstellen kommt ein grosses Gewicht zu, unabhängig davon, ob 
diese obligatorisch (Art. 7 NHG) oder fakultativ (Art. 8 NHG) erfolgt sind (Walter Engeler, 
in: Handbuch Heimatschutzrecht, 2020, § 7 Rz. 58). Insbesondere ist der Einbezug der 
EKD gestützt auf Art. 17a NHG als Pendant zur fakultativen Begutachtung gemäss Art. 
8 NHG gedacht. Auch diesen "besonderen Gutachten" der EKD kommt in gleicher Weise 
"grosses Gewicht" und Verbindlichkeit zu wie den Gutachten nach Art. 7 und 8 NHG. Dies 
heisst, dass die Entscheidbehörde sich nur aus triftigen Gründen, so wenn gewichtige, 
zuverlässig begründete Tatsachen oder Indizien die Überzeugungskraft des Gutachtens 
ernstlich erschüttern, über die fundierte und sachkundige Expertise der EKD hinwegsetzen 
darf (Jörg Leimbacher, in: Kommentar NHG, 2. Aufl. 2019, Art. 17a N 10, 12). Die triftigen 
Gründe können etwa darin bestehen, dass das Gutachten nicht eindeutig ist, dass es 
Widersprüche enthält oder bedeutsame Elemente ausser Acht lässt. Während die 


18
Urteil V 2019 13
Rechtsbegriffe "Baudenkmal" oder "archäologisches Denkmal" massgeblich von einer 
Fachbeurteilung der Denkmalpflege beeinflusst werden, hat die rechtsanwendende 
Behörde im Rahmen der Interessenabwägung die Gesamtbeurteilung vorzunehmen, ob 
eine Unterschutzstellung erfolgen soll oder nicht (Engeler, a.a.O.).
Die Beschwerdeführer beantragen in beweisrechtlicher Hinsicht die Einholung eines 
Zusatzgutachtens bei der EKD. Tatsächlich wurde diese von der Direktion des Innern 
ausschliesslich mit der Begutachtung des Hauses Leihgasse 15a beauftragt. Detaillierte 
Beschreibungen zu Innenräumen finden sich im Gutachten folgerichtig nur betreffend den 
sogenannten Kernbau. Zu den Häusern Rigistrasse 16 und 18 wurden abgesehen von 
Alter und Aussenpräsentation keine konkreten Aussagen gemacht. Der Fachbericht des 
ADA vom 26. November 2015 enthält eine kurze Beschreibung dieser beiden Häuser. 
Daraus zog die kantonale Denkmalkommission den Schluss, dass eine Schutzwürdigkeit 
je für die Einzelhäuser mit den jeweiligen Innenausstattungen nicht gegeben ist. Der von 
der Direktion des Innern angestrebte Schutz betraf denn auch im Wesentlichen nur die 
Volumetrie der als Erweiterungsbauten bezeichneten Häuser Rigistrasse 16 und 18, also 
den Schutz des Ensembles in seiner äusserlichen Darstellung. Es ist nicht ersichtlich, 
welche entscheidrelevanten Aussagen einem Zusatzgutachten entnommen werden 
könnten. Ausser dem Gutachten der EKD, das die beiden Nachbarhäuser aber ausserhalb 
ihres Auftrages und ohne vertiefte Abklärungen in die Würdigung miteinbezog, können den 
dem Gericht eingereichten Dokumentationen keine genügenden Indizien entnommen 
werden, dass die Häuser Rigistrasse 16 und 18 einer vertieften weiteren Begutachtung 
betreffend ihre Schutzwürdigkeit unterzogen werden müssten, zumal nach dem neu 
geltenden und sofort anwendbaren DMSG (vgl. § 44 Abs. 1 DMSG) die Voraussetzungen 
für die Unterschutzstellung nochmals verschärft wurden. Zu ihrer Bedeutung als 
Erweiterungsbauten resp. zum Wert als Ensemble zusammen mit dem Kernbau mit seiner 
ortsbildprägenden und identitätsstiftenden Wirkung hat sich die EKD bereits geäussert. 
Der Regierungsrat hat in seinem Entscheid die Denkmalwürdigkeit des Hauses Leihgasse 
15a vollumfänglich bejaht, die Schutzwürdigkeit der beiden anderen Häuser und damit 
sinngemäss auch die Werthaltigkeit des Ensembles verneint. Die Unterschutzstellung 
lehnte er im Wesentlichen darum ab, da er andere öffentliche und die privaten Interessen 
höher gewichtete. Die Abwägung dieser Interessen, die Prüfung der Verhältnismässigkeit 
resp. die Zumutbarkeit der Beschränkung der Rechte, die einer Eigentümerschaft mit einer 
Unterschutzstellung auferlegt werden, sind Rechtsfragen, deren Beantwortung im 
Kompetenzbereich der entscheidenden Behörde und nicht im Aufgabenbereich des 
Fachgutachters liegen. Das Einholen eines Zusatzgutachtens ist daher nicht geboten. 


19
Urteil V 2019 13
8.
8.1
Die Beschwerdeführer beanstanden, dass der Regierungsrat in seinem Entscheid 
die drei Häuser je einzeln, nicht aber das Ensemble in seiner gesamten Wirkung 
behandelt habe. Diese Rüge trifft tatsächlich weitgehend zu. Dass er den beiden anderen 
Häusern je allein keine Denkmalwürdigkeit zusprach, ist aber wie gerade erwähnt nicht zu 
beanstanden. Denn aus dem Gutachten der EKD geht für das Gericht hervor, dass den 
beiden Häusern über den Ensembleeffekt hinaus keine, jedenfalls keine genügend hohe 
Schutzwürdigkeit zukommt. Letztere Geltung wurde im Gutachten mit der ortsprägenden, 
identitätsstiftenden Wirkung begründet. Demgegenüber hat sich E.________ mit diesem 
Argument der EKD fundiert auseinandergesetzt. Wohl handelt es sich bei E.________ um 
eine von einer Partei beauftragte Gutachterin. Gemäss deren Homepage verfügt 
E.________ "als unabhängiges Dienstleistungs- und Beratungsunternehmen über 
langjährige Erfahrung in den Bereichen Inventare, Gutachten, Bauberatung und 
Baudokumentation. E.________ berät rund hundert Gemeinden, zahlreiche 
Kantonsverwaltungen und die Justiz, betreut aber auch private Investoren, Bauherren, 
Architekten und Landeigentümer in Fragen des denkmalpflegerischen Umgangs mit 
historischer Bausubstanz." Für das Gericht besteht kein Grund, an dieser Eigendarstellung 
zu zweifeln; E.________ resp. die Vorgängergesellschaft ist als Expertin in Fragen des 
Denkmalschutzes dem Verwaltungsgericht aus eigener Erfahrung bekannt. Deren 
grundsätzliche Fachkompetenz ist daher anzuerkennen. E.________ legte für das Gericht 
insbesondere überzeugend unter Verweis auf die Ausrichtung des Kernbaus und der 
Erschliessung der "sozusagen in der zweiten Reihe stehenden Häuser Nr. 16 und 18" dar, 
dass die verkehrshistorische Bedeutung der Leihgasse, nicht aber der Rigistrasse 
zukommt. Die EKD sprach sich demgegenüber über den Auftrag der kantonalen 
Fachgremien hinaus nicht nur für den Schutz der drei Häuser als Ensemble, nämlich als 
"Insel mit ländlichen Bauten" bzw. als sehr wichtige historische Baugruppe, wie sie mehr 
und mehr durch Neubauten aus dem Ortsbild von Baar verdrängt werden, sondern auch 
für die Erhaltung des Umschwungs aus. Der Gartenraum sei für das gesamte Denkmal 
von eminenter Bedeutung und zwingend zu erhalten und wenn immer möglich 
aufzuwerten. Die Erhaltung des Gartenraums würde fraglos die Wirkung des 
Gebäudekomplexes verstärken, allerdings die von der Machbarkeitsstudie angedachten 
Zusatznutzungen verunmöglichen. 
8.2
Die gerichtliche Würdigung ergibt, dass für die beiden Häuser Rigistrasse 16 und 
18 ein denkmalpflegerisch beachtlicher Wert einzig in der Gesamtbetrachtung mit dem 


20
Urteil V 2019 13
Haus Leihgasse 15a bejaht werden kann. Ohne Bezug zum Kerngebäude erscheint ihr 
Wert indessen sicher nicht als sehr hoch oder gar als äusserst hoch, wie vom Gesetz 
verlangt. So ist zwar der Wert des Ensemblecharakters zusammen mit dem Kernbau 
evident, so dass er von der EKD grundsätzlich zu Recht betont wird. Indem sich der 
Regierungsrat trotz seiner Bejahung der an sich schutzwürdigen Werte der Kernbaute 
gegen die Unterschutzstellung aussprach, hat er zumindest implizit auch die 
Schutzwürdigkeit des Ganzen verneint, und dies zu Recht. Denn die auftragsgemäss ohne 
vertiefte Auseinandersetzung mit dem Innern der beiden Nachbarhäuser erfolgte 
Äusserung der EKD, dass die beiden Häuser infolge ihres räumlichen Bezugs zum 
gewachsenen Ganzen gehörten, reicht allein nicht als Begründung für eine 
Unterschutzstellung. Auch der Hinweis, dass jüngere Anpassungen und Zufügungen nicht 
a priori historisch weniger bedeutsam seien, sondern Teil als der dem Objekt immanenten 
Geschichte, kann in dieser allgemeinen Formulierung hier nicht ausschlaggebend sein. 
Dass dem Ensemble eine gewisse ortsprägende, auch identitätsstiftende Wirkung 
zukommen mag, welche ihrerseits aber mit guten Gründen seitens des 
Beschwerdegegners bzw. der Verfahrensbeteiligten 1 und 2 relativiert wurde, genügt auch 
für das Gericht als Einzelkriterium weder bezüglich Qualität noch Quantität für die 
Unterschutzstellung des ganzen Gebäudekomplexes. Immerhin als Indiz für ungenügende 
identitätsstiftende Prägung darf an diesem Ort zudem gewertet werden, dass diese – 
überhaupt erst im Jahr 2015 inventarisierten – Liegenschaften nicht in die gemeindliche 
Ortsbildschutzzone aufgenommen wurden, was angesichts deren Nähe bei augenfälliger 
Qualität der Bauten hätte erwartet werden können. Insofern ist das Interesse der 
Bevölkerung bzw. der Allgemeinheit am Erhalt des Denkmals als integralem 
Gebäudekomplex und damit am Erhalt der beiden Gebäude Rigistrasse 16 und 18 nicht 
ausgewiesen. 
8.3
Aufgrund der überzeugenden, oben in E. 6.3. dargelegten Ausführungen der EKD 
in ihrem Gutachten vom 4. November 2016 zum Kernbau und dessen Schutzwürdigkeit 
muss hingegen letztere selbst in Berücksichtigung des neuen, verschärften 
Denkmalschutzgesetzes bejaht werden. 
Bei der Definition des Schutzumfangs ist den privaten Interessen der Eigentümerschaft 
insofern Beachtung zu schenken, als nur das unter Schutz gestellt werden darf, was 
schützens- und erhaltenswert ist. Der Schutzumfang des vorliegenden Baudenkmals von 
lokaler Bedeutung betrifft demgemäss zunächst den Standort des Gebäudes, seine 
äussere Erscheinung und die historische Baustruktur des 17., 18. und 19. Jahrhunderts 


21
Urteil V 2019 13
(tragende Wände, Decken und Böden). Zum Schutzumfang gehören insbesondere die 
historische Ausstattung des 18. Jahrhunderts (Wand- und Deckentäfer, Türen, 
Kachelofen) und die Wand- und Deckentäfer des 19. Jahrhunderts, beide enthalten im 
Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss, sowie der Kellerraum. 
8.4
Als Nächstes stellt sich aufgrund der Erwägungen aus dem Gutachten der EKD 
die Frage, ob eine Einzelunterstellung des Hauses Leihgasse 15a ohne gleichzeitigen 
Schutz des Gartenraumes (Umgebungsschutz) Sinn machen würde. Dies hätte wohl zur 
Folge, dass das kleine Grundstück GS Nr. 158 mit seinen (nicht schützenswerten) Bauten 
keiner vernünftigen Nutzung mehr zugeführt werden könnte. Um einem 
Ausnützungsverlust zu entgehen, zeigte die Machbarkeitsstudie zwar eine mögliche 
Bebauung unter Belegung des Gartens auf, doch ist dieser Vorschlag – wie dies auch der 
Eigentümer des GS Nr. 158 monierte –, ohnehin nur wenig befriedigend. Der Grundriss 
des kleinen Mehrfamilienhauses wäre tatsächlich beengt; gleichzeitig würde dieser Bau 
den sogenannten Kernbau stark bedrängen und damit dessen Wirkung und Aussage als 
(ortsprägendes) Denkmal beeinträchtigen. Es genügt hier aus Sicht des Gerichts die 
Feststellung, dass bei der Unterschutzstellung des Kernbaus der von der EKD als 
ebenfalls bedeutungsvoll eingestufte Garten der Liegenschaft jedenfalls auf dem 
Grundstück 157 zur Leihgasse hin als Teil des Kernbaus mit seiner historischen und 
siedlungsstrukturellen Bedeutung erhalten bleiben muss. Andernfalls wäre die 
Aussagekraft des Denkmals grundlegend in Frage gestellt. Der Gemeinde sind darüber 
hinaus aber ausdrücklich keine weiteren Einschränkungen zu machen. Dies nur schon um 
sie im Hinblick auf eine allfällige Anbindung des Kernbaus an ihr angrenzendes 
Grundstück mit dem Polizeiposten nicht einzuschränken. Auch eine Lösung im Sinne der 
Machbarkeitsstudie gemeinsam mit dem GS 158 soll nicht ganz ausgeschlossen sein. 
Nach Überzeugung des Gerichts genügt der auf das Gebäude und den zur Leihgasse hin 
sichtbaren Garten beschränkte Schutzumfang.
8.5
Als Zwischenfazit kann somit in Übereinstimmung mit dem Regierungsrat 
festgestellt werden, dass nur gerade dem Haus Leihgasse 15a als Denkmal von lokaler 
Bedeutung ein sehr hoher, gemäss dem besonderen Gewicht der Aussagen der EKD 
("unentbehrlich für das Verständnis der Ortsgeschichte und der Siedlungsentwicklung", 
"unverzichtbar") sogar ein äusserst hoher wissenschaftlicher, kultureller und 
heimatkundlicher Wert zukommt. Somit besteht an der Erhaltung des Kernbaus mit 
diesem hohen Denkmalwert grundsätzlich ein äusserst hohes öffentliches Interesse (§ 4 
DMSG). Insbesondere hat die Eidgenössische Kommission für Denkmalpflege diese 


22
Urteil V 2019 13
Baute als ein sehr wichtiges bauliches Element im Ortsbild von Baar beurteilt, das für das 
Verständnis der Ortsgeschichte und der Siedlungsentwicklung unentbehrlich sei und 
dessen Ersatz durch einen Neubau für das Orts- und Quartierbild einen 
unwiederbringlichen Verlust und eine schwere Beeinträchtigung bedeuten wurde. 
9.
9.1
Es fragt sich daher nun, ob der Regierungsrat die Unterschutzstellung des Hauses 
Leihgasse 15a trotz seiner Schutzwürdigkeit zu Recht ablehnte. 
Denkmalschutzmassnahmen müssen nach dem Grundsatz der Verhältnismassigkeit für 
das Erreichen des im öffentlichen Interesse liegenden Ziels geeignet, notwendig und für 
die betroffenen Personen zumutbar sein.
Zunächst ist davon auszugehen, dass eine Unterschutzstellung nur gerade dieses Hauses 
durchaus denkbar ist; das Einzelhaus könnte bei Bedarf auch mit modernen Annexbauten 
erweitert werden. Vorab ist festzustellen, dass der in ihrer letzten Stellungnahme 
geäusserte Vorwurf der Beschwerdeführer, der Regierungsrat habe gar keine umfassende 
Interessenabwägung vornehmen können, da eine Machbarkeitsstudie über eine 
Verdichtung unter Beibehaltung des Hauses Leihgasse 15a fehle, falsch ist. Diese Frage 
war Teil der vom ADA an die D.________ AG in Auftrag gegebenen Studie und wurde mit 
Szenario 1 beantwortet. 
Gegen eine Unterschutzstellung des in ihrem Eigentum stehenden Kernbaus macht die 
Gemeinde Baar neben den hohen Sanierungskosten für das längst baufällig gewordene 
Gebäude anderweitige öffentliche Interessen geltend. Gegen den Erhalt spreche neben 
der Unverhältnismässigkeit der der Gemeinde entstehenden Kosten namentlich eine 
Strassenbaulinie und die in absehbarer Zeit zu realisierende Verbesserung der 
Verkehrssituation (durchgehendes Trottoir); es handle sich um eine spezielle Baulinie mit 
Gestaltungsvorschriften. Hinzu komme das Verdichtungsinteresse im Ortszentrum. 
9.2
Die Gebäudesubstanz ist bezüglich Statik beziehungsweise tragender Struktur 
aufgrund der Akten grundsätzlich in einem ausreichend guten baulichen Zustand, so dass 
eine weitere Erhaltung und Nutzung möglich ist. Die Unterschutzstellung ist somit 
geeignet, den Erhalt des Gebäudes Leihgasse 15a sicherzustellen. Sie ist zudem 
erforderlich, denn nur mit der Unterschutzstellung kann im vorliegenden Fall sichergestellt 
werden, dass das Gebäude erhalten bleibt. Insbesondere erachten die EKD, die am 3. 
Juni 2016 vertreten durch einen erfahrenen Denkmalpfleger mit Ausbildung zum 


23
Urteil V 2019 13
Architekten und einen Bauingenieur mit jahrzehntelanger Erfahrung im Umgang mit 
Altbauten einen eigenen Augenschein durchführte, und das Amt für Denkmalschutz wie 
auch die D.________ AG in ihrer Machbarkeitsstudie das Gebäude im Gegensatz zur 
Einschätzung durch die Gemeinde nicht als baufällig. Auch am grossen Augenschein 
unter Beteiligung des Gesamtregierungsrates waren Statik und genereller Zustand des 
Gebäudes offensichtlich kein Thema, wie das Protokoll zeigt. Insbesondere liegen gemäss 
der Machbarkeitsstudie trotz der offensichtlich jahrzehntelangen Vernachlässigung keine 
strukturbedrohenden Schäden vor, die einen zwingenden Abbruch rechtfertigen würden. 
Es kann somit grundsätzlich von einer gesunden Baustruktur ausgegangen werden. 
9.3
Der Gemeinderat Baar bestritt in seiner Stellungnahme zur Machbarkeitsstudie 
eine sinnvolle und wirtschaftlich tragbare Renovation des Altbaus in Verbindung mit einem 
Neubau. Die Sanierung des Altbaus würde sehr aufwändig und erheblich teurer als in der 
Studie angenommen. Die Vergleichsbeispiele Girsbergerhaus (Unterstammheim) und 
Menzihaus (Hombrechtikon) hätten andere Sanierungsvoraussetzungen gehabt. Die in der 
Studie vorgeschlagenen Wohnungen seien nicht behindertengerecht, höchst 
unkonventionell und könnten an dieser Lage nicht wirtschaftlich rentabel vermietet werden. 
Auch die Wohnungen im Neubau seien nicht zweckmassig und unwirtschaftlich. Eine 
Unterschutzstellung würde somit einen massiven Eingriff ins Eigentum bedeuten und eine 
sinnvolle wirtschaftliche Nutzung verunmöglichen. Ein erhebliches denkmalpflegerisches 
Interesse, das einen solchen Eingriff ins Eigentum begründen würde, liege nicht vor, 
zumal das Objekt weder in der Kernzone noch in der Ortsbildschutzzone liege.
Zunächst ist festzustellen, dass die im Auftrag des Amtes für Denkmalpflege und 
Archäologie erstellte Machbarkeitsstudie zeigt, dass sich bei einem Erhalt der ganzen 
Gebäudegruppe in Verbindung mit einem Neubau auf GS Nr. 156, 157 und 158 ein 
Wohnprojekt in vergleichbarem Kostenrahmen wie bei einem Neubau über alle drei 
Grundstücke realisieren lässt, ohne dass ein Ausnützungsverlust entstehen würde. 
Dasselbe muss grundsätzlich auch für eine Unterschutzstellung einzig des Kernbaus bei 
einer Neubaulösung auf GS Nr. 156 gelten. Grundsätzlich sind im Altbau mit mehr oder 
weniger grossem Aufwand an räumlichen Veränderungen qualitätsvolle Wohnungen 
realisierbar. Die Baukosten dafür differieren gemäss der Studie bei einer Genauigkeit von 
+/– 25 Prozent der Grobkostenschätzung um neun Prozent zu Ungunsten des Altbaus. 
Eine solche mögliche Mehrbelastung erscheint für ein Gemeinwesen nicht als 
unverhältnismässig. Demgegenüber wäre bei einer Abbruch- und Neubaulösung über die 
drei Grundstücke gemäss Einschätzung der Architekten nicht mit Sicherheit voraussagbar, 


24
Urteil V 2019 13
wie gross der Aufwand zur Konsolidierung der Südfassade von Rigistrasse 16 wäre und 
ob dieser als Einzelbau gestalterisch befriedigend gelöst werden könnte. Während auf GS 
156 eine architektonisch befriedigende Lösung zwischen den bestehenden Häusern GS 
157 und 155 zweifellos gefunden werden kann, ist eine künftige Erhaltung des Kernbaus 
und eine Anpassung an moderne Raumnutzungsbedürfnisse möglich und weichen die 
Kosten dafür nicht wesentlich von einer Neubauvariante ab. Die Unterschutzstellung 
verunmöglicht der Eigentümerin insbesondere nicht, eine Nutzung des Gebäudes 
weiterzuführen und es im Innern — soweit die historische Bausubstanz respektiert wird — 
umbauen zu können. Dazu ist mit den Fachleuten des Denkmalschutzes festzustellen, 
dass Wohnungen in einem historischen Gebäude sehr oft unkonventionell sein können 
und dürfen. Dies macht im Einzelfall wohl auch die Attraktivität von Altbauten aus, nicht 
nur in einer Altstadt. Sie sind deshalb wohl nicht grundsätzlich schlechter vermietbar. Was 
die geschätzten Sanierungskosten anbelangt, so basieren sie auf plausiblen 
Vergleichsbeispielen. Dabei sind die Architekten der Machbarkeitsstudie für Baar mit 1'000 
Franken pro Kubikmeter Gebäudevolumen von einem höheren Ansatz ausgegangen als 
die effektiven Kosten in den zitierten Beispielen betrugen (870 Franken beziehungsweise 
846 Franken). In der Kostenschätzung der Studie wurde somit berücksichtigt, dass die 
Voraussetzungen in Baar nicht ganz gleich sind wie sie in Unterstammheim 
beziehungsweise Hombrechtikon waren. Wenn die weitere Verfahrensbeteiligte 2 unter 
Bezug auf zwei Vergleichsobjekte im Kanton Zug (Schwesternhaus Baar, Bauernhaus 
Löberenstrasse 34, Zug) mit Sanierungskosten von rund Fr. 1'300.– pro m3 rechnen oder 
für das Haus Löberenstrasse (Baujahr um 1750, Umbau 2012, mittlerer Ausbaustandard 
der drei Mietwohnungen) Kosten von Fr. 1'260.–/m3 anführt, so ist festzustellen, dass die 
effektiven Kosten eines Umbaus in Baar letztlich von der Eingriffstiefe und dem 
angestrebten Ausbaustandard abhängig sein werden. Zudem werden für die 
denkmalpflegerelevanten Massnahmen Beiträge des Kantons beantragt werden können. 
Kostenmässige Unsicherheiten bestehen in den Bereichen Brandschutz und Akustik. 
Ebenso können Funde von noch nicht ersichtlichen, schützenswerten bemalten Täfern 
und Decken nicht ausgeschlossen werden. In Berücksichtigung der Aussagen der 
Machbarkeitsstudie stellt eine Unterschutzstellung des sog. Kernbaus für die Gemeinde 
als Gemeinwesen keine unzumutbare Belastung dar. Zweifellos muss die Gemeinde bei 
einer Unterschutzstellung die ihr verbleibenden Gestaltungsmöglichkeiten prüfen. Es lässt 
sich aber ohne weiteres sagen, dass sich für die Gemeinde an dieser für sie offensichtlich 
interessanten Lage in unmittelbarer Nachbarschaft zum Polizeiposten und dem 
Ortszentrum eine finanziell verantwortbare und zumutbare Lösung, auch in 
Zusammenarbeit mit den Eigentümern der Nachbarliegenschaften, finden lässt. 


25
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Insbesondere lassen sich angesichts der heutigen technischen und architektonischen 
Mittel ungeachtet der verschachtelten Bauweise tragbare Lösungen in Zusammenarbeit 
mit der Nachbarschaft finden, die trotz eines allfälligen Abbruchs der Liegenschaft auf GS 
156 den Erhalt der Kernliegenschaft sowie derjenigen auf GS 155 nicht gefährden. Ist 
grundsätzlich ein äusserst hohes öffentliches Interesse an dessen Erhalt zu bejahen, 
vermag vorliegend das zwar ebenfalls öffentliche, finanzpolitische Interesse der Gemeinde 
als Eigentümerin an einer möglichst wirtschaftlichen Verwendung der Liegenschaft nicht 
zu überwiegen. In Berücksichtigung der erhöhten denkmalschützerischen Verantwortung 
der Gemeinde als Gemeinwesen und nicht zuletzt der besonderen Lage des umstrittenen 
Grundstücks unmittelbar angrenzend zum gemeindeeigenen Grundstück Nr. 159 ist die 
jedenfalls als wohlhabend zu bezeichnende Gemeinde viel eher als ein allenfalls in seiner 
Existenz betroffener Privater in der Lage, eine funktional wie finanziell optimale weitere 
Verwendung des historischen Gebäudes zu verwirklichen. Dies können wie angedacht 
Wohnungen mit höherem oder geringerem Wohnkomfort sein, aber auch etwa in der 
Wohnzone W3 ebenfalls zulässige Archiv- oder Büroräume der Gemeinde, Privater oder 
anderer öffentlicher oder privater, eventuell auch gemeinnütziger Rechtsträger. 
9.4
Das von der Gemeinde vorgebrachte Ziel einer verstärkten Siedlungsentwicklung 
nach innen liegt zweifellos im öffentlichen Interesse und steht im Spannungsverhältnis 
gegenüber dem Schutz von Baudenkmälern (vgl. Walther/Weber, in: Handbuch 
Heimatschutzrecht, 2020, § 4 Rz. 41). Für die geltend gemachte Strassenbaulinie kann die 
nur geringe Einschränkung bei der betreffenden Liegenschaft aber nicht erheblich ins 
Gewicht fallen. Dasselbe muss für das geplante durchgehende Trottoir gelten. Eine 
bestmögliche Verkehrssituation ist zwar ein wichtiges Anliegen, doch geht es offensichtlich 
nicht um die Beseitigung einer bestehenden oder drohenden Gefährdung der Sicherheit 
von Verkehrsteilnehmern. Denn von einer Unterschutzstellung ist nur der kurze Abschnitt 
vor dem Haus Leihgasse 15a betroffen und ist hier die Realisierung eines schmalen 
Fussgehwegs bereits heute möglich. Südlich, im Bereich des Grünraums, kann das 
Trottoir problemlos erweitert werden. Dem angeführten Verdichtungsinteresse bzw. dem 
stets beachtlichen Interesse an einer städtebaulichen Weiterentwicklung kommt hier in 
Berücksichtigung der geringen Masse des Grundstücks und seiner quartierprägenden 
Lage an einer Kreuzung ebenfalls kein erhöhtes Gewicht zu. Viel eher besteht die Chance, 
dass sich das historische Gebäude ausserhalb der Ortsbildschutzzone von den vielen 
neueren, quadratischen und uniformen Zweckbauten der Umgebung dereinst wohltuend 
abheben wird. Es liegt insbesondere auch kein Fall vor, wo es z.B. um die Ermöglichung 
eines stadtplanerisch bedeutungsvollen Bebauungsplans oder öffentlichen Werkes, einer 


26
Urteil V 2019 13
dringend erforderlichen Schulraumerweiterung oder einer wichtigen neuen 
Verkehrsverbindung geht.
9.5
Schliesslich trifft es zwar zu, dass das Haus Leihgasse 15a mit dem Haus 
Rigistrasse 18 verschachtelt ist. Je ein Zimmer im Erdgeschoss und im Obergeschoss des 
Kernbaus sind dem Nachbarhaus zugeschlagen. Wie der Regierungsrat zu Recht 
vorbringt, wird eine Sanierung des Kernbaus aufwändige Rückbauten erfordern. Mit den 
Eigentümern von Grundstück Nr. 156 wird diesbezüglich eine rechtliche und finanzielle 
Auseinandersetzung stattzufinden haben. Die Gemeinde als Baubewilligungsbehörde wird 
weiter auf ein Neubauprojekt der Nachbarn Einfluss nehmen können. Die Eigentümer des 
GBP Nr. 156 sind im Kanton übrigens bekannt für gute und überzeugende 
Neubaulösungen in denkmalgeschützter Umgebung (vgl. in der Stadt Zug die Fassade 
des Restaurants Schiff und auch etwa das neue Gebäude an der Gartenstrasse 5). 
Wünschenswert wäre es zudem zweifellos, dass sich die Einwohnergemeinde mit den 
anderen zwei Eigentümerschaften darauf einigen könnte, dass auch diese ihre grossen 
Keller unter den Liegenschaften, die früher alle miteinander verbunden waren, erhalten 
würden und sogar einer gemeinsamen Zweckbestimmung zuzuführen bereit wären. 
Ebenso stellte der Regierungsrat richtig fest, dass die einzuhaltenden bautechnischen 
Vorschriften (Statik, Brandschutz, Dämmungsvorschriften etc.) jedenfalls teilweise zu 
einem wesentlichen Verlust der ursprünglichen, schützenswerten Bausubstanz führen 
werden. Dass damit das Haus in erheblichen Belangen eine blosse Rekonstruktion des 
alten darstellen würde, kann deshalb aber nicht gesagt werden, zumal mit diesem 
Argument sonst sehr alte Gebäude kaum je mehr unter Schutz gestellt werden könnten. 
9.6
Angesichts dieser Fakten hat der Regierungsrat zu Unrecht die der Gemeinde als 
Eigentümerin entstehenden Kosten, die städtebauliche Verdichtung im Sinne einer 
gesamtkonzeptionellen Entwicklung und die Verbesserung der Verkehrssituation höher 
gewichtet als das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Kerngebäudes an der 
Leihgasse 15a als Denkmal. Diese Einschätzung verletzt das anwendbare Recht und hält 
der gerichtlichen Prüfung nicht stand. Bei dieser Sachlage und vor dem Hintergrund des 
ausgewiesenen sehr hohen denkmalpflegerischen Wertes überwiegt das öffentliche 
Interesse an der Erhaltung des Wohnhauses an der Leihgasse 15a in Baar die 
entgegenstehenden Interessen. Zudem hat die Machbarkeitsstudie nachgewiesen, dass 
sich bei einem Erhalt dieser Altbaute ein Wohnbauprojekt realisieren lässt, das in einem 
vergleichbaren Kostenrahmen wie ein Neubau gehalten werden kann. Die finanziellen 


27
Urteil V 2019 13
Folgen sind für die Gemeinde demnach nicht unzumutbar. Die Unterschutzstellung erweist 
sich somit insgesamt als verhältnismässig.
9.7
Die dem Gemeinwesen entstehenden Kosten betreffen die Denkmalpflegebeiträge 
nach § 34 DMSG. Die in Zukunft zu erwartenden Sanierungskosten an der historischen 
Substanz werden nicht höher sein als bei vergleichbaren, unter Schutz gestellten 
Objekten. Die Kosten, die dem Gemeinwesen entstehen, erscheinen darum auch auf 
Dauer tragbar. Die Unterschutzstellung der Liegenschaft Nr. 157 erweist sich damit als 
verhältnismässig und zweifellos ist der Gemeinde als Eigentümerin im Sinne des 
Gesetzes auch eine langfristige Nutzung weiterhin möglich (§ 25 Abs. 1 lit. c DMSG).
10.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Voraussetzungen für eine 
Unterschutzstellung des Gebäudes auf GS Nr. 157 nach § 25 Abs. 1 DMSG erfüllt sind. 
Nicht erfüllt sind die gesetzlichen Voraussetzungen für die Unterschutzstellung der 
Gebäude auf GS Nr. 156 und Nr. 155. Demzufolge erweist sich die Beschwerde als 
teilweise begründet und ist sie in diesem Ausmass gutzuheissen.
11.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden an sich die teilweise unterliegenden 
Beschwerdeführer wie auch die ebenfalls teilweise unterliegende Gemeinde gemäss § 23 
Abs. 1 Ziff. 3 VRG kostenpflichtig. Vorliegend haben die Beschwerdeführer um 
Kostenerlass ersucht, da sie weder wirtschaftliche Interessen verfolgen würden noch ihre 
Tätigkeit auf das Erzielen von Gewinn ausgerichtet sei. In besonderen Fällen, 
insbesondere wenn die Parteien an einer Streitsache nicht wirtschaftlich interessiert sind, 
können die Kosten herabgesetzt oder ganz erlassen werden (§ 25 lit. a VRG). In 
Berücksichtigung ihres doch im Ausmass namhaften Obsiegens und der Tatsache, dass 
die Beschwerdeführer einerseits gewissermassen öffentliche Interessen vertreten und mit 
dem Gutachten der EKD ein gewichtiges Argument für eine Unterschutzstellung zur Hand 
hatten, rechtfertigt es sich, ihnen keine Spruchgebühr aufzuerlegen. Auch der Gemeinde 
ist angesichts der von ihr verfolgten öffentlichen Interessen keine Spruchgebühr 
aufzuerlegen. Die nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdeführer haben keinen Anspruch 
auf Parteientschädigung. Die in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegenden Behörden 
haben in der Regel keinen Anspruch auf Ausrichtung einer Parteientschädigung (§ 28 
Abs. 2a VRG). Hingegen werden die Beschwerdeführer verpflichtet, der anwaltlich 
vertretenen Verfahrensbeteiligten 2 eine im vorliegenden Fall angemessene 
Parteientschädigung von Fr. 3'000.-- (inkl. MWST und Auslagen) zu bezahlen. Der 
Verfahrensbeteiligten 3 sind, da sie nicht selber Beschwerde führte und auch nicht 


28
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anwaltlich vertreten ist, weder Kosten aufzuerlegen noch ist ihr eine Parteientschädigung 
zuzusprechen. 


29
Urteil V 2019 13
Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________
1.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird der angefochtene Entscheid des 
Regierungsrates insofern aufgehoben, als festgestellt wird, dass das Wohnhaus 
Leihgasse 15a, Ass. Nr. 1271a, GB Baar GS Nr. 157, als Baudenkmal von lokaler 
Bedeutung unter kantonalen Schutz gestellt wird. Der Schutzumfang betrifft den 
Standort des Gebäudes, seine äussere Erscheinung, die historische Baustruktur 
des 17., 18. und 19. Jahrhunderts (tragende Wände, Decken und Böden),die 
historische Ausstattung des 18. Jahrhunderts (Wand- und Deckentäfer, Türen, 
Kachelofen) sowie die Wand- und Deckentäfer des 19. Jahrhunderts, beide im 
Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss, zudem den zur Leihgasse hin 
sichtbaren Teil des Gartens. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.
Es werden keine Kosten erhoben. 
3.
Die Beschwerdeführer haben der Verfahrensbeteiligten 2, Eigentümerin von 
GS Nr. 156, unter solidarischer Haftbarkeit eine Parteientschädigung von 
Fr. 3'000.– (inkl. MWST und Auslagen) zu bezahlen.
4.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung 
beim Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden.
5.
Mitteilung an die Beschwerdeführer, an den Gemeinderat Baar, an den 
Rechtsvertreter der Verfahrensbeteiligten 2 (im Doppel), an die 
Verfahrensbeteiligte 3, an den Regierungsrat des Kantons Zug (dreifach) sowie 
z.K. an die Eidgenössische Kommission für Denkmalpflege, Bern.
Zug, 7. April 2020
Im Namen der
VERWALTUNGSRECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende
Der Gerichtsschreiber
versandt am