zg_obergericht · Z1 2022 8 · 2023-02-23 · de

Forderung | Kauf/Tausch/Schenkung

I. Zivilabteilung
Z1 2022 8
Oberrichter P. Huber, Abteilungspräsident
Oberrichter A. Staub
Ersatzrichter Th. Hubatka
Gerichtsschreiber Chr. Kaufmann
Urteil vom 23. Februar 2023 [rechtskräftig]
in Sachen
A.________, bestehend aus:
AA.,
AB.,
AC.,
AD.,
AE.,
AF.,
AG.,
AH.,
AI.,
AJ.,
AK.,
AL.,
AM.,
AN.,
AO.,
AP.,
AQ.,
AR.,
AS.,
AT.,
AU.,
AV.,
AW.,
AX.,
alle vertreten durch Rechtsanwalt B.________,
Kläger und Berufungsbeklagte,
gegen


Seite 2/16
C.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt D.________,
Beklagte und Berufungsklägerin,
betreffend
Forderung
(Berufung gegen den Entscheid des Kantonsgerichts Zug, 3. Abteilung, vom 1. März 2022)


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Rechtsbegehren
Beklagte und Berufungsklägerin
1.
Das Urteil vom 1. März 2022 des Kantonsgerichts Zug sei aufzuheben und das vor erster Instanz 
gestellte Rechtsbegehren vollumfänglich gutzuheissen, welches lautet:
"1. Die Klage sei teilweise [in der Höhe von CHF 100'000.00] abzuweisen.
2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Klägerschaft."
2.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten der Berufungsbeklagten.
Kläger und Berufungsbeklagte
1.
Die Berufung sei abzuweisen und das Urteil des Kantonsgerichts Zug vom 1. März 2022 sei 
vollumfänglich zu bestätigen.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Berufungsklägerin.
Sachverhalt
1.
Mit Vertrag vom 22. März 2018 kauften die Kläger von der Beklagten das in der Gemeinde 
E.________ gelegene Grundstück Nr. ________ mit 32 Wohnungen und 32 
Garageneinstellplätzen mit "Antrittstermin" per 1. April 2018 zu einem Kaufpreis von CHF 
13,6 Mio. (act. 1/4 S. 4 f., 7 und 10). Die Ziff. IV.3-6 des Kaufvertrags lauten wie folgt (act. 
1/4 S. 11 und 14 f.):
"3. Die Parteien kennen die Bestimmung über das Bauhandwerkerpfandrecht 
(Art. 837-841 ZGB).
Die Verkäuferin verpflichtet sich, alles vorzukehren, damit gesetzliche Pfandrechte 
nicht definitiv zur Eintragung ins Grundbuch gelangen.
Wird ein Bauhandwerkerpfandrecht zugunsten der Total- bzw. 
Generalunternehmerin, eines Subunternehmers oder Lieferanten vorläufig oder 
definitiv im Grundbuch eingetragen, ist die Verkäuferin verpflichtet, innert 10 Tagen 
ab Mitteilung dieses Grundbucheintrages hinreichende Sicherheit im Sinne von Art. 
839 Abs. 3 ZGB zu leisten, damit das Bauhandwerkerpfandrecht wieder gelöscht 
wird.
Die Verkäuferin bestätigt, dass sie alle fälligen Steuern und öffentlich-rechtlichen 
Abgaben (inkl. Anschlussgebühren oder Grundeigentümerbeiträge und ähnliche 
Abgaben, deren Veranlagung auf einen Sachverhalt vor Eigentumsübertragung 
zurückgeht) für das Kaufobjekt sowie sämtliche berechtigten und genehmigten 
Rechnungen von Handwerkern, die in den letzten vier Monaten auf diesem 
Grundstück tätig waren oder Material geliefert haben, bezahlt hat bzw. rechtzeitig 
bezahlen wird.


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Zur Sicherstellung wird seitens der Käuferschaft [recte: der Verkäuferin] der Betrag 
von CHF 100'000.00 (Franken einhunderttausend) auf das Konto IBAN ________, 
lautend auf die F.________, bei der ________ überwiesen (s. Ziffer 6).
 4. Gewährleistung
Die Verkäuferin leistet der Käuferschaft für die fachgemässe dem Baubeschrieb 
entsprechende Ausführung der Arbeiten Gewähr gemäss Art. 165 ff. der 
Allgemeinen Bedingungen für Bauarbeiten, Norm 118, Ausgabe 1977/1991, des 
Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA-Norm 118).
Die Verkäuferin leistet jedoch keine Sicherheit (Solidarbürgschaft) nach Massgabe 
von Art. 181 SIA-Norm 118.
[…]
Bei Antritt wird von den Parteien ein Protokoll über allfällige Mängel aufgenommen 
und von allen Parteien unterzeichnet. Das Protokoll führt alle noch unvollendeten 
Arbeiten sowie alle sichtbaren Mängel auf. Nach Vollendung der im Protokoll 
festgestellten noch unfertigen Arbeiten und nach Nachbesserung der im Protokoll 
festgestellten Mängel gilt das Kaufobjekt als von der Käuferschaft als mängelfrei 
übernommenes Werk.
Gravierende Mängel sind umgehend zu beheben.
Untergeordnete Mängel, die den Gebrauch des Kaufobjektes nicht übermässig 
behindern, werden im Rahmen der ordentlichen 2-Jahres-Mängelbehebung 
behoben.
Zur Sicherstellung dieser Verpflichtung wird ein Betrag von maximal CHF 100'000.00 
auf dem Sperrkonto, lautend auf die F.________ bei der ________, gehalten 
(s. Ziffer 6).
[…]
 5. Die Vertragsparteien haben Kenntnis von den gesetzlichen Bestimmungen über die 
Veräusserung von Miet- (Art. 261 OR) und Pachtgegenständen (Art. 290 OR).
Die C.________ AG wird die Erstvermietung für das Kaufobjekt im Einvernehmen 
mit der Käuferschaft vornehmen bzw. durch einen Dritten vornehmen lassen, dies 
bis zum Zeitpunkt des Antrittstermins. Für die zu unterzeichnenden Mietverträge 
sind die Vertragsformulare analog HEV für Mietwohnungen (Referenzzinssatz 
1,5 %) zu verwenden, mit einer Mieterkaution von mindestens 2 Monatsmieten. Es 
dürfen keine Vorkaufsrechte vereinbart werden. Das Honorar für die 
Erstvermietung sowie die entstehenden Vermarktungs- und Nebenkosten sind im 
Kaufpreis inbegriffen.
Die C.________ AG leistet der Käuferschaft für den Zeitraum vom 1. April 2018 bis 
31. März 2019 eine Mietzinsgarantie (Nettomietzinsen) gestützt auf die der 
Käuferschaft bereits ausgehändigte und von beiden Parteien gleichzeitig 
unterzeichnete Mietzinsaufstellung im Gesamtbetrag von CHF 576'540.00 
(Franken fünfhundertsechsundsiebzigtausendfünfhundertvierzig).
Zur Sicherung der Mietzinsgarantie wird seitens der Käuferschaft ein Betrag von 
CHF 300'000.00 auf dem Sperrkonto, lautend auf die F.________ bei der 
________ zugunsten der Verkäuferin, zurückbehalten (s. Ziffer 6).


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 6. a) Die Sicherheitsleistung gemäss Ziffer 3 (Bauhandwerkerpfandrecht) und 4 
(Mängelbehebung) hievor beträgt insgesamt CHF 100'000.00 (Franken 
einhunderttausend) und dient ausschliesslich zur Sicherstellung der Behebung 
für allfällige im Zeitpunkt des Antrittstermins noch bestehende Mängel und der 
noch nicht fertigerstellten Aussenarbeiten sowie allenfalls zur Löschung von auf 
dem Kaufobjekt vorgemerkten bzw. eingetragenen 
Bauhandwerkerpfandrechten.
Die F.________ ist ausdrücklich berechtigt, diesen Betrag gänzlich oder 
teilweise für die Behebung der vorerwähnten Mängel und 
Fertigstellungsarbeiten zu verwenden, sofern diese Arbeiten von der 
Verkäuferin nicht unverzüglich veranlasst werden.
Für den Fall allfälliger Bauhandwerkerpfandrechte ist die F.________ 
berechtigt, den Betrag teilweise oder gänzlich dem zuständigen Gericht zu 
überweisen oder aber mit ausdrücklicher Zustimmung der Verkäuferin zur 
direkten Zahlung an die entsprechenden Bauhandwerker zu verwenden.
Sind nach Ablauf von vier Monaten nach Antritt keine der oben erwähnten 
Sicherstellungsgründe mehr gegeben, wird der allfällig bestehende Restbetrag 
auf das Konto ________ der Verkäuferin bei der ________ überwiesen.
b) Die Sicherheitsleistung gemäss Ziffer 5 (Mietzinsgarantie) hievor beträgt 
insgesamt CHF 300'000.00 und dient ausschliesslich zur Sicherstellung der 
Mietzinsgarantie.
Die F.________ ist ausdrücklich berechtigt, die entsprechenden Sollmietzinsen 
der nicht vermieteten Wohneinheiten monatlich von der Sicherheitsleistung 
abzubuchen. Dabei hat sie der Verkäuferschaft per Ende jedes 
Kalendermonats eine Übersicht der nicht vermieteten Wohneinheiten 
zuzustellen.
Ist nach Ablauf der Mietzinsgarantie ein allfälliger Restbetrag vorhanden, wird 
dieser auf das Konto ________ der Verkäuferin bei der ________ überwiesen."
2.
Die Beklagte beauftragte die F.________ mit der Erstvermietung der Wohnungen und 
Garageneinstellplätze (act. 11/1; vgl. Ziff. IV.5 zweiter Absatz des Kaufvertrags). Ab dem 
Antrittstermin, d.h. ab dem 1. April 2014, besorgte die F.________ als Verwalterin der 
klägerischen Miteigentümergemeinschaft die weitere Vermietung der verschiedenen 
Mietobjekte (act. 27 Rz 11 S. 4; act. 31 Rz 43).
3.
Da sich im Zeitraum vom 1. April 2018 bis zum 31. März 2019 nicht alle Mietobjekte 
vermieten liessen, mussten die Kläger entsprechende Mietzinsausfälle hinnehmen, die sie 
vorerst mit der von der Beklagten erbrachten Sicherheitsleistung von CHF 300'000.00 
deckten (vgl. Ziff. IV.5 und IV.6b des Kaufvertrags). Die darüber hinausgehenden 
Mietzinsausfälle stellten sie der Beklagten in Rechnung.
4.1
Nach einem erfolglosen Schlichtungsversuch vor dem Friedensrichteramt der Stadt Zug 
(act. 1/A) reichten die Kläger mit Eingabe vom 28. Mai 2020 beim Kantonsgericht Zug Klage 
ein und stellten das folgende Rechtsbegehren (act. 1):
1.
Es sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerschaft CHF 158'962.00 zu bezahlen, 
zuzüglich Zins von 5 % seit dem 2. April 2019.


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2.
Der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. 222543 des Betreibungsamtes Zug 
(Zahlungsbefehl vom 4. April 2019) sei im unter Ziff. 1 oben genannten Umfang 
zu beseitigen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten.
Zur Begründung führten die Kläger aus, die Beklagte habe ihnen für den Zeitraum vom 1. April 
2018 bis zum 31. März 2019 die Mietzinse im Gesamtbetrag von CHF 576'540.00 garantiert. 
Zur Teilsicherung dieser Verpflichtung sei der Betrag von CHF 300'000.00 auf ein Konto bei der 
________, lautend auf die F.________, bezahlt worden. Nach dem Antrittstermin hätten die 
Mietzinseinnahmen nicht die in der Mietzinsaufstellung vorgesehene Höhe erreicht, weshalb 
die F.________ die entsprechenden Sollmietzinse monatlich von der Sicherheitsleistung 
"abgebucht" habe. Die Mietzinsausstände hätten bis zum 30. September 2018 mit der im 
Umfang von CHF 300'000.00 geleisteten Sicherheitsleistung gedeckt werden können. Da für 
die Folgemonate Oktober 2018 bis März 2019 die ausstehenden Mietzinse nicht mehr von der 
Sicherheitsleistung gedeckt gewesen seien, hätten die Kläger der Beklagten hierfür Rechnung 
im Gesamtbetrag von CHF 169'905.00 gestellt (act. 1).
4.2
In der Klageantwort vom 7. September 2020 schloss die Beklagte auf kostenfällige 
Abweisung der Klage. Der Verwaltungsrat der Beklagten, G.________, habe die F.________ 
telefonisch angewiesen, die weiteren Forderungen der Kläger für die Monate Oktober 2018 
bis März 2019 von der Sicherheitsleistung für Bauhandwerkerpfandrechte und die 
Mängelbehebungen in der Höhe von CHF 100'000.00 "abzubuchen", womit die [Rest-
]Forderung höchstens noch CHF 57'972.00 betrage. Ausserdem hätten die Parteien 
entgegen dem Wortlaut des Kaufvertrags bei der Vertragsunterzeichnung mündlich 
vereinbart, dass die Liegenschaft nicht nach Baubeschrieb und Bauplänen, sondern "wie 
gesehen" verkauft werde, weshalb die Sicherheitsleistung nicht zur Finanzierung von 
Ersatzvornahmen hätte verwendet werden dürfen. Sofern die Kläger die Sicherheitsleistung 
für Bauhandwerkerpfandrechte und Mängelbehebungen in der Höhe von CHF 100'000.00 
nicht für die weiteren Forderungen betreffend die Mietzinsgarantie verwendet hätten, läge 
eine ungerechtfertigte Bereicherung der Kläger vor, welche vorliegend auch als 
Verrechnungsforderung vorgebracht werde (act. 7).
4.3
In der Replik vom 20. Oktober 2020 hielten die Kläger an ihrem Rechtsbegehren fest. Er-
gänzend führten sie aus, das Kaufobjekt sei teilweise nicht fertiggestellt gewesen und habe 
daher diverse von den Klägern gerügte Mängel aufgewiesen. Aufgrund der Mängel und der 
Abweichung vom Baubeschrieb sei die Sicherheitsleistung für Bauhandwerkerpfandrechte 
und Mängelbehebungen zu Recht "abgebucht" worden. Entsprechend habe die 
Sicherheitsleistung nicht für Forderungen betreffend die Mietzinsgarantie verwendet werden 
können. Eine mündliche Vereinbarung der Parteien, wonach die Liegenschaft "wie gesehen" 
verkauft worden sei, werde bestritten. Eine solche Abrede mit gravierenden Konsequenzen 
für die Mängelrechte unterläge als wesentlicher Vertragspunkt der Formpflicht und könne im 
Rahmen der Vertragsunterzeichnung nicht formlos vereinbart werden. Die Beklagte habe 
sich gemäss Kaufvertrag verpflichtet, das Kaufobjekt schlüsselfertig gemäss Baubeschrieb 
und Bauplänen fertigzustellen (act. 11).


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4.4
In der Duplik vom 1. Dezember 2020 hielt die Beklagte an ihrem Rechtsbegehren fest und 
führte ergänzend aus, dass die Forderung der Klägerin höchstens CHF 58'962.00 betrage, 
weshalb die Klage in diesem Umfang gutzuheissen sei (act. 15).
4.5
An der Hauptverhandlung vom 27. Mai 2021 beharrten die Parteien auf ihren Standpunkten 
(act. 21-23).
4.6
Am 1. März 2022 erliess das Kantonsgericht Zug, 3. Abteilung, folgenden Entscheid (act. 25; 
Verfahren A3 2020 26):
"1.1 Die Klage wird im Umfang von CHF 58'962.00 zufolge Anerkennung abgeschrieben.
 1.2 Die Beklagte wird verpflichtet, den Klägern CHF 100'000.00 nebst Zins zu 5 % 
auf CHF 158'962.00 seit 30. April 2019 zu bezahlen.
 1.3 Die Kläger sind berechtigt, die Betreibung Nr. ________ des Betreibungsamtes Zug 
für den Betrag von CHF 158'962.00 nebst Zins zu 5 % seit 30. April 2019 
fortzusetzen.
 2.
Die Gerichtskosten werden wie folgt festgesetzt:
CHF
9'000.00 Entscheidgebühr
Die Gerichtskosten werden der Beklagten auferlegt und mit dem von den Klägern 
geleisteten Kostenvorschuss von CHF 9'000.00 verrechnet. Die Beklagte hat den 
Klägern den Kostenvorschuss im Umfang von CHF 9'000.00 sowie die Kosten 
des Schlichtungsverfahrens im Umfang von CHF 700.00 zu ersetzen.
 3.
Die Beklagte hat den Klägern eine Parteientschädigung von CHF 19'332.00 
(Auslagen inbegriffen) zu bezahlen.
 4.
[Rechtsmittelbelehrung]
 5.
[Mitteilung]"
Zur Begründung führte das Kantonsgericht zusammengefasst aus, im Zusammenhang mit 
der zwischen den Parteien vereinbarten Mietzinsgarantie in der Höhe von CHF 576'540.00, 
die mit einer Sicherheitsleistung von CHF 300'000.00 abgesichert gewesen sei, habe 
unbestrittenermassen eine Restforderung der Kläger gegenüber der Beklagten in der Höhe 
von CHF 158'962.00 resultiert. Die eingeklagte Forderung von CHF 158'962.00 habe die 
Beklagte in der Höhe von CHF 58'962.00 anerkannt, weshalb die Klage in diesem Umfang 
zufolge Anerkennung abzuschreiben sei. Hingegen sei zwischen den Parteien umstritten, ob 
die Restforderung von CHF 100'000.00 bereits von der Beklagten beglichen worden sei, 
indem hierzu die für Forderungen aus Bauhandwerkerpfandrechten und Mängelbehebungen 
bestimmte Sicherheitsleistung von CHF 100'000.00 verwendet worden sei (act. 26 E. 2). Dies 
sei – so die Vorinstanz – zu verneinen. Entgegen den Behauptungen der Beklagten sei 
zwischen den Parteien kein Ausschluss der Gewährleistung – weder schriftlich noch mündlich 
– vereinbart worden. Gemäss Art. 216 Abs. 1 OR sowie Art. 657 Abs. 1 ZGB bedürften 
Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstand hätten, zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen 
Beurkundung. Dies gelte für sämtliche objektiv und subjektiv wesentlichen 
Vertragsbestimmungen, worunter auch Klauseln über die Aufhebung oder Beschränkung der 


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Sachgewährleistung fielen. Demnach sei der Gewährleistungsausschluss bei 
Grundstückkaufverträgen unwirksam, wenn er nicht öffentlich beurkundet werde. Im öffentlich 
beurkundeten Kaufvertrag hätten die Parteien unbestrittenermassen keine Freizeichnung und 
somit keinen Ausschluss der Gewährleistung vereinbart. Eine mündliche Vereinbarung der 
Freizeichnung, wie sie die Beklagte geltend mache, sei ebenfalls auszuschliessen. Die 
Beklagte habe nicht substanziiert dargelegt, inwiefern es sich bei der Freizeichnung im 
vorliegenden Fall um keine wesentliche Vertragsbestimmung handeln und diese somit nicht 
der Formpflicht unterliegen solle; vielmehr hätten die Parteien die Gewährleistung im 
Kaufvertrag schriftlich vereinbart. Da es sich um eine wesentliche Vertragsbestimmung 
handle, die der Formpflicht unterliege, hätte die Freizeichnung für ihre Gültigkeit öffentlich 
beurkundet werden müssen. Dies sei unbestrittenermassen nicht erfolgt, weshalb keine 
gültige Freizeichnung vorliege. An diesem Ergebnis würden auch gegenteilige 
Zeugenaussagen [bezüglich einer Freizeichnung] nichts ändern, da eine mündliche 
Vereinbarung der Freizeichnung mangels Einhaltung der Form unwirksam wäre. Im Übrigen 
habe die Beklagte zwar vorgebracht, bei der Vertragsunterzeichnung sei mündlich vereinbart 
worden, dass die Liegenschaft nicht gemäss Baubeschrieb und Bauplänen, sondern "wie 
gesehen" verkauft werde. In Würdigung der gesamten Umstände erscheine diese erstmals im 
vorliegenden Verfahren vorgebrachte Behauptung jedoch als reine Schutzbehauptung. So 
habe die Beklagte die mit Schreiben vom 31. Juli 2018 und 22. März 2019 (act. 11/12 f.) 
angedrohten Ersatzvornahmen und die damit einhergehende Verwendung der 
Sicherheitsleistung für Bauhandwerkerpfandrechte und Mängelbehebungen weder bestritten 
noch irgendwelche Einwände dagegen erhoben. Dasselbe gelte auch hinsichtlich der 
weiteren von der Sicherheitsleistung nicht gedeckten Mietzinsausstände, die der Beklagten in 
Rechnung gestellt worden seien (act. 1/96-106). Sodann sei mit der Vertragsunterzeichnung 
an der Sicherheitsleistung für Mängelbehebungen in der Höhe von CHF 100'000.00 
unbestrittenermassen festgehalten worden; hätten die Parteien aber eine Freizeichnung und 
somit einen Ausschluss der Gewährleistung beschlossen, hätte sich auch die 
Sicherheitsleistung für diese Verpflichtung erübrigt oder diese zumindest reduziert werden 
müssen. Dies sei vorliegend nicht der Fall gewesen und von der Beklagten auch nicht geltend 
gemacht worden. Die Beklagte hätte zweifelsohne die entsprechenden Einwände – wären sie 
denn zutreffend – sofort nach Erhalt der Rechnungen oder zumindest nach Erhalt der 
diversen Schreiben oder im Rahmen der Vereinbarung der Sicherheitsleistung erhoben (act. 
26 E. 3).
Im Weiteren habe die Beklagte weder die Mangelhaftigkeit des Kaufobjekts noch die 
veranlassten Ersatzvornahmen substanziiert bestritten, weshalb die F.________ die 
vereinbarte Sicherheitsleistung von CHF 100'000.00 für Forderungen im Zusammenhang mit 
den Mängelbehebungen vertragsgemäss verwendet habe (act. 26 E. 4). Demnach sei die von 
der Beklagten in diesem Zusammenhang erhobene Verrechnungseinrede nicht zu hören (act. 
26 E. 5). Folglich sei die Klage im Umfang von CHF 58'962.00 zufolge Anerkennung 
abzuschreiben sowie im Umfang von CHF 100'000.00 nebst Zins zu 5 % auf CHF 158'962.00 
seit dem 30. April 2019 (Tag nach Erhalt des Zahlungsbefehls) gutzuheissen und der 
Rechtsvorschlag in der angehobenen Betreibung im Umfang von CHF 158'962.00 nebst Zins 
zu 5 % seit dem 30. April 2019 zu beseitigen (act. 26 E. 6 f.).
5.
Gegen diesen Entscheid liess die Beklagte mit Eingabe vom 31. März 2022 beim Obergericht 
des Kantons Zug innert Frist Berufung mit dem eingangs erwähnten Rechtsbegehren 


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einreichen (act. 27). In der Berufungsantwort vom 30. Mai 2022 stellte die Beklagte ihrerseits 
das eingangs erwähnte Rechtsbegehren (act. 31).
Es wurden kein zweiter Schriftenwechsel und keine Berufungsverhandlung durchgeführt.
Erwägungen
1.
Die zutreffenden Erwägungen des Kantonsgerichts zur Zuständigkeit der Zuger Gerichte sind 
zu Recht unbestritten geblieben, weshalb ohne Weiteres darauf verwiesen werden kann (vgl. 
act. 26 E. 1). Im Weiteren ist festzuhalten, dass die Beklagte die vorinstanzliche Feststellung, 
wonach die Klage im Umfang von CHF 58'962.00 zufolge Anerkennung abgeschrieben wird, 
nicht angefochten hat (vgl. act. 26 E. 2). Diesbezüglich ist der erstinstanzliche Entscheid 
mithin in Rechtskraft erwachsen.
2.
Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten 
Entscheids schriftlich und begründet einzureichen (vgl. Art. 311 Abs. 1 ZPO).
2.1
Das Berufungsverfahren ist als eigenständiges Verfahren ausgestaltet. Es dient nicht der 
Vervollständigung des vorinstanzlichen Verfahrens, sondern der Überprüfung und Korrektur 
des erstinstanzlichen Entscheids im Lichte konkret dagegen vorgebrachter Beanstandungen. 
Entsprechend ist die Berufung nach Art. 311 Abs. 1 ZPO begründet einzureichen. Dabei muss 
die Berufungsklägerin aufzeigen, inwiefern und weshalb sie den angefochtenen Entscheid in 
tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht als fehlerhaft erachtet bzw. weshalb (zulässige) Noven 
oder neue Beweismittel einen anderen Schluss aufdrängen. Um diesen Anforderungen 
nachzukommen, genügt es nicht, wenn die Berufungsklägerin lediglich auf ihre Vorbringen vor 
erster Instanz verweist, sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufriedengibt oder 
den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise kritisiert. Vielmehr muss sie im Einzelnen 
die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnen, die sie beanstandet, sich mit ihnen argumentativ 
auseinandersetzen und die Aktenstücke nennen, auf denen ihre Kritik beruht. Die Begründung 
muss hinreichend explizit sein, sodass sie von der Berufungsinstanz einfach nachvollzogen 
werden kann (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_72/2021 vom 28. September 2021 E. 7.3.2 
m.w.H., insbesondere auf BGE 142 III 413 E. 2.2.2; 138 III 374 E. 4.3.1).
Die Begründung ist eine gesetzliche, von Amtes wegen zu prüfende 
Zulässigkeitsvoraussetzung für die Berufung. Lässt die Berufung insgesamt oder hinsichtlich 
eines bestimmten Streitpunkts eine (hinreichende) Begründung vermissen, so tritt die 
Berufungsinstanz darauf nicht ein. Die gerichtliche Fragepflicht nach Art. 56 ZPO entbindet 
nicht von einer gehörigen Begründung der Rechtsmitteleingabe. Ebenso wenig besteht eine 
Pflicht des Berufungsgerichts, die Berufung zur Verbesserung zurückzuweisen. Dabei 
handelt es sich nicht um einen verbesserlichen Mangel im Sinne von Art. 132 Abs. 1 ZPO 
(vgl. Urteile des Bundesgerichts 5A_350/2019 vom 26. Oktober 2020 E. 4.1 und 
5A_342/2020 vom 4. März 2021 E. 3.3, je m.w.H.).
2.2
Im Weiteren verfügt die Berufungsinstanz zwar über eine vollständige Überprüfungsbefugnis 
der Streitsache und kann das erstinstanzliche Urteil sowohl auf rechtliche wie tatsächliche 
Mängel hin überprüfen. Dies bedeutet aber nicht, dass sie gehalten ist, von sich aus wie eine 
erstinstanzliche Gerichtsbehörde alle sich stellenden tatsächlichen und rechtlichen Fragen zu 


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untersuchen, wenn die Parteien diese in oberer Instanz nicht mehr vortragen. Sie hat sich – 
abgesehen von offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurteilung der in der schrift-
lichen Begründung gegen das erstinstanzliche Urteil erhobenen Beanstandungen zu 
beschränken (BGE 147 III 176 E. 4.2.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_186/2022 vom 
22. August 2022 E. 4.4.1).
2.3
Gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO können im Berufungsverfahren neue Tatsachen und Beweis-
mittel sodann nur noch berücksichtigt werden, wenn sie (a.) ohne Verzug vorgebracht werden 
und (b.) trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten. 
Die Rechtsprechung unterscheidet zwischen echten und unechten neuen Vorbringen. Bei den 
echten Noven geht es um Tatsachen, die (erst) nach dem Zeitpunkt entstanden sind, in 
welchem im erstinstanzlichen Verfahren letztmals neue Tatsachen vorgetragen werden 
konnten. Unechte Noven sind demgegenüber Tatsachen und Beweismittel, die bereits vor 
diesem Zeitpunkt entstanden waren. Neu im Sinne von Art. 317 Abs. 1 ZPO ist eine Tatsache 
nicht nur dann, wenn sie der Geltendmachung eines gänzlich neuen Standpunkts in 
tatsächlicher Hinsicht dient, sondern auch dann, wenn die novenwillige Partei damit eine 
bereits vor erster Instanz vorgetragene Behauptung (nachträglich) substanziiert bzw. 
substanziiert behauptet. Will eine Partei im Berufungsverfahren unechte Noven vortragen, 
obliegt es ihr präzise aufzuzeigen, dass sie im erstinstanzlichen Verfahren die ihr zumutbare 
Sorgfalt hat walten lassen. Sie hat namentlich präzise darzulegen, aus welchen Gründen sie 
nicht in der Lage gewesen sein soll, die neu behaupteten Tatsachen und Beweismittel bereits 
in erster Instanz in den Prozess einzubringen. Bei echten Noven ist das Kriterium der Neuheit 
(Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO) ohne Weiteres gegeben. Folglich hat die novenwillige Partei 
darzutun, dass sie die neue Tatsache im Sinne von Art. 317 Abs. 1 lit. a ZPO "ohne Verzug" 
vorgebracht hat (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_763/2018 vom 1. Juli 2019 E. 2.1.3.2 f. 
m.w.H.).
3.1
In der Berufung rügt die Beklagte, die Vorinstanz sei in tatsächlicher Hinsicht zu Unrecht 
davon ausgegangen, dass die Sachgewährleistung nicht ausgeschlossen worden sei, und 
bringt zur Begründung Folgendes vor: 
3.1.1 Im Zusammenhang mit der Behauptung der Beklagten, die Liegenschaft sei "wie gesehen" 
verkauft worden, begnüge sich die Vorinstanz damit, den Sachverhalt mit Indizien zu 
würdigen, anstatt die beantragten vier Zeugen (darunter einen Anwalt und einen Notar) 
anzuhören, welche allesamt zugunsten der Beklagten aussagen würden. Da die 
Sachgewährleistung ausgeschlossen worden sei, gelange die Vorinstanz fälschlicherweise 
zum Schluss, dass die Sicherheitsleistung in der Höhe von CHF 100'000.00 für Forderungen 
wegen Mängelbehebungen habe verwendet werden dürfen. Ausserdem habe sich die 
Vorinstanz nicht mit der Frage auseinandergesetzt, weshalb die Kläger nur wenige 
Wohnungen und Einstellplätze vermietet hätten. Die Kläger hätten diesbezüglich in der Replik 
erklärt, sie hätten ab dem Antrittstermin bis zum Auslaufen der Mietzinsgarantie nur deshalb 
so wenige Wohnungen und Einstellplätze vermieten können, weil das Kaufobjekt mangelhaft 
gewesen sei und die Beklagte sich bei der Mängelbehebung unkooperativ verhalten habe. 
Erst mit der Behebung zentraler Mängel und Abweichungen gegen Ende der Geltungsdauer 
der Mietzinsgarantie sei es zu "Erleichterungen" bei der Vermietung der einzelnen 
Mietobjekte gekommen. Im Übrigen habe die Ausgestaltung der Wohnungen dazu geführt, 
dass die Wohnungen nicht an Familien hätten vermietet werden können (vgl. act. 11 Rz 4). 


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Hierzu sei festzuhalten, dass die Beklagte – wie von ihr bereits in der Duplik vorgetragen (act. 
15 Rz 4 [bzw. 6]) – die Liegenschaft "wie gesehen" verkauft und die behauptete 
Mangelhaftigkeit des Kaufobjektes ohnehin bestritten habe. Der Beklagten könne daher kein 
unkooperatives Verhalten vorgeworfen werden: Wer eine Liegenschaft "wie gesehen" 
verkaufe, müsse allfällige (bestrittene) Mängel nicht verbessern. Treuwidrig hätten vielmehr 
die Kläger gehandelt, indem sie ihre Vermietungsbemühungen – wie sie selbst zugegeben 
hätten – erst am Ende der Geltungsdauer der Mietzinsgarantie verstärkt hätten, was ihnen 
selbst anzurechnen sei. Dies werde eine Anhörung der Parteien zeigen. Weiter habe die 
Beklagte bereits in der Duplik erklärt, dass man die 3,5-Zimmer-Wohnungen an Familien mit 
Kindern hätte vermieten können (vgl. act. 15 Rz 8). Es sei unverständlich, weshalb sich die 
Vorinstanz zur Frage der Vermietungsbemühungen der Kläger nicht geäussert und die 
Parteien dazu nicht angehört habe, zumal die Liegenschaft im Jahr 2020 – wie die Kläger in 
der Replik selbst erklärt hätten (vgl. act. 11 Rz 4) – bis auf drei Wohnungen und vier 
Einstellplätze voll vermietet gewesen sei (vgl. act. 27 Rz 9-11).
3.1.2 Hinzu komme, dass sich der Verwaltungsrat der Beklagten am 28. März 2022 mit 
H.________, dem Bruder des Präsidenten des Verwaltungsrats der F.________, getroffen 
habe, um diesen Fall zu besprechen. Die F.________ sei die Gesellschaft, welche den 
Verkauf der Liegenschaft für die Beklagte vermittelt habe und von den Klägern beauftragt 
worden sei, die Vermietung und Verwaltung der Liegenschaft vorzunehmen. Bei diesem 
(Streit-)Gespräch sei H.________ "rausgerutscht", dass die Vermietung der Wohnungen 
während der Geltungsdauer der Mietzinsgarantie keine Priorität gehabt habe, da es ja eine 
Mietzinsgarantie gegeben habe. Damit habe sich bestätigt, dass sich die Kläger in Sachen 
Vermietungsbemühungen treuwidrig verhalten hätten. Auf eindringliche Nachfrage habe 
H.________ gesagt, die damalige Mitarbeiterin der F.________, I.________, die das Dossier 
mitbetreut habe, könne bestätigen, dass keine ernsthaften Vermietungsbemühungen erfolgt 
seien. Die F.________ habe die initialen Nettomietzinse absichtlich zu hoch angesetzt, um 
von den Klägern eine höhere Provision zu erhalten. In der Folge seien mit den Mietern 
Mietzinsreduktionen und mietzinsfreie Perioden vereinbart worden (vgl. auch act. 15 Rz 4 
[bzw. 6]), was für die Kläger aufgrund der Mietzinsgarantie unproblematisch gewesen sei. 
I.________ habe dem Verwaltungsrat der Beklagten am 30. März 2022 erklärt, es sei 
tatsächlich kommuniziert worden, dass die Vermietung der Liegenschaft aufgrund der 
Mietzinsgarantie keine Priorität gehabt habe. Die initialen Nettomietzinse habe man zu hoch 
angesetzt, da die Provision der F.________ von den geschätzten Mietzinseinnahmen 
abhängig gewesen sei. Je höher die geschätzten Mietzinseinnahmen seien, desto höher sei 
auch die Provision. In der Folge habe die F.________ als von den Klägern eingesetzte 
Verwaltung einfach die Mietzinsgarantie zugunsten der Kläger "abgebucht". Sie habe dann 
erst nach ein paar Monaten die Vermietungsbemühungen erhöht bzw. sich professionell 
damit beschäftigt. Man habe dann auch angefangen, Mietzinsreduktionen und mietzinsfreie 
Perioden zu vereinbaren. So sei erklärbar, weshalb in den ersten Monaten praktisch keine 
Mietzinseinnahmen generiert worden seien, "ab der zweiten Hälfte der Mietzinsgarantie" die 
Mietzinseinnahmen aber ein bisschen gestiegen seien. Die Untätigkeit der von den Klägern 
eingesetzten Verwaltung könne nicht der Beklagten angelastet werden. Gemäss I.________ 
hätten mit einer professionellen Einstellung "zu Beginn der Mietzinsgarantie" weit mehr 
Wohnungen viel früher vermietet werden können. Zusätzliche Mietzinseinnahmen in der 
Höhe von CHF 100'000.00 oder mehr wären durchaus realistisch gewesen. Aufgrund der 


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Aussagen von I.________ würden die eingereichten "Mieterspiegel Leerstände" in einem 
völlig anderen Licht erscheinen.
Die Tatsache, dass für die Kläger die Vermietung der Wohnungen infolge vorhandener 
Mietzinsgarantie keine Priorität gehabt habe, sei neu; die Beklagte habe erst am 28. März 
2022 beim Gespräch mit H.________ davon erfahren. Dabei handle es sich um ein unechtes 
Novum im Sinne von Art. 317 Abs. 1 ZPO, welches die Beklagte trotz zumutbarer Sorgfalt 
nicht schon vor erster Instanz habe vorbringen können. Es sei das erste Mal gewesen, dass 
H.________ diese Äusserungen gemacht habe, obwohl die Beklagte mehrmals mit ihm 
gesprochen habe. Die Äusserungen von H.________ hätten sodann auch dazu geführt, dass 
die Beklagte am 30. März 2022 zum ersten Mal mit I.________ gesprochen habe (vgl. act. 27 
Rz 11).
3.1.3 Im Weiteren habe die Beklagte am 28. März 2022 von H.________ erfahren, dass die Kläger 
der F.________ eine Provision in der Höhe von CHF 1 Mio. für den Liegenschaftskauf 
bezahlt hätten, obwohl die Beklagte der Familie J.________ (K.________ sei Präsident des 
Verwaltungsrats der F.________ und deren "Miteigentümer") für den Liegenschaftsverkauf 
bereits eine Provision in der Höhe von CHF 400'000.00 an die von H.________ beherrschte 
L.________ GmbH bezahlt habe. Die Höhe der Provisionszahlung hätten im Übrigen 
K.________ und H.________ zusammen mit der Beklagten verhandelt.
Auch von dieser neuen Tatsache habe die Beklagte erst am 28. März 2022 von H.________ 
erfahren. Dabei handle es sich ebenfalls um ein unechtes Novum im Sinne von Art. 317 Abs. 1 
ZPO, welches die Beklagte trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz habe 
vorbringen können. Auch aus dieser Tatsache könne gefolgert werden, dass die Beklagte nicht 
fair behandelt worden sei. Sie habe die Sachgewährleistung mündlich ausgeschlossen, da sie 
der F.________ vertraut habe und eine Mitarbeiterin der F.________ während dieser 
mündlichen Freizeichnung der Sachgewährleistung anwesend gewesen sei. Die Beklagte habe 
gedacht, dass die F.________ sich für sie einsetzen werde und den Klägern erkläre, dass die 
Sachgewährleistung ausgeschlossen werde. Nun scheine es aber so, dass sich die 
F.________ eher für die Kläger eingesetzt habe, welche ihr Provisionen in der Höhe von 
CHF 1 Mio. bezahlt habe. Dennoch würden sämtliche Zeugen an der Zeugenbefragung 
aussagen, dass die Sachgewährleistung mündlich ausgeschlossen worden sei (vgl. act. 27 Rz 
11).
3.1.4 Ferner habe die Vorinstanz falsch gewürdigt, dass "die vertragswidrige Verwendung der 
Sicherheitsleistung für das Bauhandwerkerpfandrecht und die Mängelbehebung" [recte: die 
Forderung aus ungerechtfertigter Bereicherung] nicht verrechnet werden könne. Die Kläger 
hätten erklärt, die Sicherheitsleistung von CHF 100'000.00 sei für Forderungen aufgrund von 
Mängelbehebungen "abgebucht" worden, obwohl die Sachgewährleistung – wie bereits 
dargelegt – ausgeschlossen worden sei. Damit bestehe offensichtlich eine verrechenbare 
Forderung zugunsten der Beklagten in der Höhe von CHF 100'000.00 (vgl. act. 27 Rz 12).
3.1.5 Die Vorinstanz habe schliesslich ausgeführt, dass eine mündliche Freizeichnung der 
Sachgewährleistung mangels Einhaltung der Form unwirksam wäre. Träfe dies zu, wäre der 
Kaufvertrag infolge Simulation als nichtig zu qualifizieren. Indem die Vereinbarung [bzw. der 
Kaufvertrag] trotz Nichtigkeit erfüllt worden sei, wäre eine allfällige Nichtigkeitseinrede der 


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Kläger – wie die Beklagte bereits an der Hauptverhandlung vorgebracht habe – ebenfalls 
ungültig (act. 27 Rz 8).
3.2.
Den Ausführungen der Beklagten kann nicht gefolgt werden.
3.2.1 Die Kläger bestreiten, dass das von der Beklagten behauptete Treffen mit H.________ 
stattgefunden habe und es sich dabei um ein unechtes Novum im Sinne von Art. 317 Abs. 1 
ZPO handle. Das angebliche Gespräch werde von der Beklagten lediglich vorgeschoben, um 
die damit verbundenen Behauptungen neu in das Verfahren einzubringen. Diese unsubstan-
ziierten Behauptungen hätte die Beklagte aber ohne Weiteres bereits vor Kantonsgericht 
vorbringen können (act. 31 Rz 41). Dazu ist Folgendes zu bemerken:
Bei den von der Beklagten erwähnten Gesprächen vom 28. und 30. März 2022 würde es sich – 
sollten diese tatsächlich stattgefunden haben – grundsätzlich um echte Noven handeln, 
während die auf dem Inhalt dieser Gespräche basierenden Tatsachenbehauptungen als 
unechte Noven zu betrachten wären (vgl. vorne E. 2.3). Letztlich ist diese Unterscheidung 
allerdings nicht relevant, weil die angeblichen Gespräche als von der Beklagten geschaffene 
Noven zu betrachten wären, die – abhängig vom Entscheid der Beklagten – bereits vor 
Aktenschluss hätten existieren können (sog. Potestativ-Noven) und daher wie unechte Noven 
nur noch berücksichtigt werden könnten, wenn sie die Beklagte trotz zumutbarer Sorgfalt nicht 
schon vor Kantonsgericht vorbringen konnte (vgl. BGE 146 III 416 E. 5.3; Urteil des 
Bundesgerichts vom 27. September 2022 E. 2.2.1 f.). Die Beklagte behauptet dies zwar, sie 
versäumt es aber, diese Behauptung auch nur ansatzweise zu substanziieren (vgl. vorne E. 
2.3). Zudem wurde die Vermietung der Mietobjekte in der Zeit vom 1. April 2018 bis zum 
31. März 2019, während welcher die Beklagte den Klägern die vereinbarte Mietzinsgarantie 
gewährte, von den Parteien bereits in ihren erstinstanzlichen Rechtsschriften thematisiert (act. 
7 Rz 9; act. 11 Rz 4). Der Beklagten wäre es daher bei zumutbarer Sorgfalt durchaus möglich 
gewesen, im Zusammenhang mit den bemängelten Vermietungsbemühungen die mit der 
Vermietung der Mietobjekte befassten Organe und/oder Angestellten der F.________ als 
Zeugen zu nennen. Diese Unterlassung kann sie im Berufungsverfahren nicht mehr korrigieren 
(vgl. vorne E. 2.3), womit ihre entsprechenden Behauptungen unbewiesen bleiben. Im Weiteren 
ist nicht nachvollziehbar, inwiefern die Beklagte wegen der von den Klägern angeblich 
geleisteten Provisionszahlung "nicht fair" behandelt worden sein soll bzw. inwiefern zwischen 
dieser Zahlung und dem angeblichen Ausschluss der Sachgewährleistung ein Zusammenhang 
bestehen soll. Abgesehen davon würden die von der Beklagten behaupteten 
Provisionszahlungen – selbst wenn diese zu berücksichtigen wären – nichts daran ändern, 
dass der angebliche Ausschluss der Sachgewährleistung ohnehin unwirksam wäre (vgl. hinten 
E. 3.2.4). Demnach erweisen sich die von der Beklagten im Zusammenhang mit den unechten 
Noven gestellten Anträge auf Befragung diverser Zeugen (act. 27 Rz 11) als verspätet bzw. als 
irrelevant, weshalb die Berufung diesbezüglich abzuweisen ist, soweit überhaupt darauf 
eingetreten werden kann.
3.2.2 Im Weiteren ist der Beklagten insoweit zuzustimmen, als die Vorinstanz die von ihr 
behaupteten mangelhaften Vermietungsbemühungen der Kläger nicht näher geprüft hat. In 
der Sache selber sind ihre Einwendungen allerdings unbegründet.


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Die angeblich mangelhaften Vermietungsbemühungen der Kläger wurden zum einen von der 
Beklagten nicht substanziiert behauptet (act. 7 Rz 9) und zum anderen von den Klägern 
widerlegt (act. 11 Rz 4). Einerseits war die Vermietbarkeit infolge der im Berufungsverfahren 
nicht mehr bestrittenen Mangelhaftigkeit des Kaufobjekts eingeschränkt (vgl. hinten E. 3.2.3; 
act. 31 Rz 38). Andererseits wurden mit den im Internet bzw. auf den Plattformen Homegate 
und Immoscout publizierten Inseraten gängige Vermietungsmassnahmen ergriffen (act. 11/14 
f.). Der Vorwurf der Beklagten, die Vorinstanz habe die Parteien hierzu nicht angehört, ist 
unberechtigt, hat doch die Beklagte diesbezüglich vor Kantonsgericht keine Parteibefragung 
beantragt (act. 7 Rz 9); der erst vor Obergericht gestellte Antrag auf eine Befragung der 
Parteien (act. 27 Rz 11) ist verspätet, weshalb dieser nicht zu berücksichtigen ist (vgl. vorne 
E. 2.3). Ausserdem war – wie die Kläger zu Recht vorbringen (act. 1 Rz 7; act. 11 Rz 2; act. 31 
Rz 20) – bis zum Antrittstermin die Beklagte für die Erstvermietung der Mietobjekte 
verantwortlich (vgl. Ziff. IV.5 zweiter Absatz des Kaufvertrags; vorne Sachverhalt Ziff. 1).
Sollte die Vorinstanz mangels ausdrücklicher Behandlung dieser Einwendung das rechtliche 
Gehör der Beklagten verletzt haben, wird diese Verletzung mit der vorliegend nachgeholten 
Begründung geheilt, konnte sich doch die Beklagte vor Obergericht, das sowohl den 
Sachverhalt als auch die Rechtslage frei überprüft (vgl. vorne E. 2.2), dazu äussern. 
Ausserdem käme eine Rückweisung an die Vorinstanz einem unnötigen formalistischen 
Leerlauf gleich, weshalb in jedem Fall davon abzusehen ist (vgl. Urteile des Bundesgerichts 
4A_385/2021 vom 13. Januar 2022 E. 6.2.2, 4A_374/2020 vom 8. Februar 2021 E. 5.1 und 
5A_28/2020 vom 13. November 2020 E. 3.3.7, je m.w.H.).
3.2.3 Die von der Vorinstanz festgestellte Mangelhaftigkeit der Kaufsache hat die Beklagte nicht 
angefochten. Ferner rügt sie zwar, dass die Vorinstanz vier von ihr beantragte Zeugen, die 
alle bestätigen würden, dass die Liegenschaft "wie gesehen" verkauft worden sei, nicht an-
gehört habe. Mit der zutreffenden Feststellung der Vorinstanz, dass diese (erstmals im 
vorliegenden Verfahren vorgebrachte) Behauptung in Würdigung der gesamten Umstände als 
reine Schutzbehauptung zu betrachten sei, setzt sich die Beklagte jedoch nicht auseinander, 
weshalb diesbezüglich auf die Berufung nicht einzutreten bzw. der erstinstanzliche Entscheid 
zu bestätigen ist (vgl. vorne E. 2.1 f.).
3.2.4 Schliesslich ist mit der Vorinstanz festzuhalten, dass eine Wegbedingung der 
Sachgewährleistung – wenn es sich wie im vorliegenden Fall um einen Grundstückkauf 
handelt – nur wirksam ist, wenn sie öffentlich beurkundet wird (vgl. Honsell, Basler 
Kommentar, 7. A. 2020, Art. 199 OR N 1 m.H.). Eine Simulation, d.h. ein von beiden Parteien 
beabsichtigtes, bewusstes Abweichen zwischen dem wirklich Gewollten und dem tatsächlich 
Erklärten, ist vorliegend – wie die Kläger zu Recht vorbringen (act. 31 Rz 9-17) – nicht 
ersichtlich. Sie fällt aber auch deshalb ausser Betracht, weil die Beklagte die diesbezüglichen 
Behauptungen erst an der Hauptverhandlung vorbrachte und diese nicht mehr zu beachten 
sind, nachdem zuvor ein doppelter Schriftenwechsel stattgefunden hatte und damit der 
Aktenschluss eingetreten war (vgl. Art. 229 Abs. 1 und 2 ZPO; BGE 140 III 312 E. 6.3.2.3). 
Ebenso zutreffend ist der Schluss der Vorinstanz, dass mangels öffentlicher Beurkundung 
keine gültige Freizeichnung der Sachgewährleistung vorliegt und daran auch gegenteilige 
Zeugenaussagen (betreffend eine mündlich vereinbarte Freizeichnung) nichts ändern würden, 
weil eine solche Vereinbarung mangels Einhaltung der Form unwirksam wäre. Die Vorinstanz 
durfte demnach auf die Einvernahme der von der Beklagten offerierten Zeugen verzichten. 


Seite 15/16
Folglich ist der angefochtene Entscheid – entgegen der Auffassung der Beklagten (act. 27 Rz 
8-10) – auch in diesem Punkt nicht zu beanstanden. Aufgrund der nicht wegbedungenen 
Sachgewährleistung, der unbestritten gebliebenen Mangelhaftigkeit der Kaufsache und der 
vertragsgemässen Verwendung der Sicherheitsleistung in der Höhe von CHF 100'000.00 für 
Mängelbehebungen besteht schliesslich auch keine Verrechnungsforderung zugunsten der 
Beklagten. 
4.
Nach dem Gesagten erweist sich die Berufung als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist, 
soweit darauf einzutreten ist. Zugleich ist der erstinstanzliche Entscheid zu bestätigen, soweit 
er nicht bereits in Rechtskraft erwachsen ist (vgl. vorne E. 1).
5.
Nachdem die Beklagte im Berufungsverfahren unterliegt, hat sie auch die gesamten gericht-
lichen Kosten dieses Verfahrens zu tragen und den Klägern zudem eine angemessene 
Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
5.1
Der für die Festsetzung der Gerichtskosten massgebende Streitwert beläuft sich vorliegend 
auf CHF 158'962.00 (act. 29 E. 9.2). Bei diesem Streitwert beträgt die ordentliche 
Entscheidgebühr CHF 6'000.00 (§ 15 Abs. 1 i.V.m. § 11 Abs. 1 KoV OG).
5.2
Hinsichtlich der Festsetzung der Parteientschädigung ist der im Berufungsverfahren noch in 
Betracht kommende Streitwert massgebend (§ 8 Abs. 1 AnwT). Dieser beträgt vorliegend 
CHF 100'000.00 (CHF 158'962.00 abzüglich der in Rechtskraft erwachsenen 
Forderungsanerkennung im Umfang von CHF 58'962.00), womit sich ein Grundhonorar der 
Rechtsanwälte von CHF 10'900.00 ergibt (§ 3 Abs. 1 AnwT). Im vorliegenden 
Rechtsmittelverfahren ist das Grundhonorar auf zwei Drittel (= CHF 7'266.65) zu reduzieren 
(§ 8 Abs. 1 AnwT). Gründe, die eine Erhöhung dieses Grundhonorars rechtfertigen würden, 
sind nicht ersichtlich. Hinzuzurechnen ist einzig noch die Auslagenpauschale von 3 % (= CHF 
218.00; § 25 Abs. 1 AnwT), was somit eine Parteientschädigung von gerundet CHF 7'485.00 
ergibt. Mangels eines Antrags im Rechtsmittelbegehren ist zur Parteientschädigung keine 
Mehrwertsteuer hinzuzurechnen (vgl. Weisung des Obergerichts Zug über die Mehrwertsteuer 
in der Zivil- und Strafrechtspflege vom 29. Juli 2015 Ziff. 2.1.1).


Seite 16/16
Urteilsspruch
1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird, und der Entscheid des 
Kantonsgerichts Zug, 3. Abteilung, vom 1. März 2022 wird bestätigt, soweit dieser nicht 
bereits in Rechtskraft erwachsen ist.
2.
Die Entscheidgebühr für das vorliegende Verfahren von CHF 6'000.00 wird der Beklagten 
auferlegt und mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss in derselben Höhe verrechnet.
3.
Die Beklagte hat die Kläger für das Berufungsverfahren mit CHF 7'485.00 zu entschädigen.
4.
Gegen diesen Entscheid mit einem Streitwert von über CHF 30'000.00 ist die Beschwerde in 
Zivilsachen nach den Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) zulässig; die 
Beschwerdegründe richten sich nach den Art. 95 ff. BGG. Eine allfällige Beschwerde ist 
innert 30 Tagen seit Zustellung des Entscheids schriftlich, begründet und mit bestimmten 
Anträgen sowie unter Beilage des Entscheids und der Beweismittel (vgl. Art. 42 BGG) beim 
Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Die Beschwerde hat nach 
Art. 103 Abs. 1 BGG in der Regel keine aufschiebende Wirkung.
5.
Mitteilung an:
-
Parteien
-
Kantonsgericht Zug, 3. Abteilung (Verfahren A3 2020 26)
-
Gerichtskasse (im Dispositiv)
Obergericht des Kantons Zug
I. Zivilabteilung
P. Huber
Chr. Kaufmann
Abteilungspräsident
Gerichtsschreiber
versandt am: