zg_obergericht · Z2 2024 41 · 2024-08-14 · de

Mietausweisung (Rechtsschutz nach Art. 257 ZPO) | Ausweisung Mieter/Pächter

II. Zivilabteilung
Z2 2024 41
Oberrichter A. Staub, Abteilungspräsident
Oberrichter P. Huber
Oberrichter A. Sidler
Gerichtsschreiber Ph. Carr
Urteil vom 14. August 2024
in Sachen
A.________,
vertreten durch Rechtsanwältin B.________,
Gesuchsteller und Berufungsbeklagter,
gegen
C.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt D.________ und/oder Rechtsanwalt E.________,
Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin,
betreffend
Mietausweisung (Rechtsschutz nach Art. 257 ZPO)
(Berufung gegen den Entscheid des Einzelrichters am Kantonsgericht Zug vom 10. Juli 2024)


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Rechtsbegehren
Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin
1.
Der Entscheid des Kantonsgerichts Zug vom 10. Juli 2024 sei aufzuheben und das Gesuch um Aus-
weisung abzuweisen.
2.
Eventualiter sei der Entscheid des Kantonsgerichts Zug vom 10. Juli 2024 aufzuheben und auf das Ge-
such um Ausweisung sei nicht einzutreten.
3.
Subeventualiter sei der Entscheid des Kantonsgerichts Zug vom 10. Juli 2024 aufzuheben und die Sa-
che im Sinne der Erwägungen zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen vor beiden Instanzen zu Lasten des Berufungsbeklagten.
5.
Es sei eine Parteiverhandlung durchzuführen, in deren Rahmen der Berufungsbeklagte zu einer Be-
weisaussage unter Strafandrohung zu verpflichten ist.
6.
Die Akten des vorinstanzlichen Verfahrens ES 2024 478 seien durch die Gerichtskanzlei des Kantons-
gerichts Zug in das vorliegende Berufungsverfahren zu edieren.
Gesuchsteller und Berufungsbeklagter
1.
Das Urteil des Kantonsgerichts Zug vom 10. Juli 2024 sei zu bestätigen.
2.
Die in der Berufung gestellten Anträge der Berufungsklägerin, ausser Ziffer 6, seien vollumfänglich ab-
zuweisen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (inkl. MwSt.) zulasten der Berufungsklägerin.
Sachverhalt
1.1
Mit Mietvertrag vom 21. April 2023 mietete die C.________ AG (nachfolgend: Gesuchsgeg-
nerin) von F.________ das 5,5-Zimmer-Einfamilienhaus an ________ (Adresse), samt Gara-
ge und Abstellplatz. Der monatliche Bruttomietzins betrug CHF 3'011.00 pro Monat (act. 6/1). 
F.________ verkaufte das Mietobjekt am 1. Juni 2023 an A.________ (nachfolgend: Ge-
suchsteller).
1.2
Am 11. Februar 2024 kündigte der Gesuchsteller das Mietverhältnis mit amtlichem Formular 
ordentlich auf den 31. Mai 2024 (act. 6/3).
1.3
Die Gesuchsgegnerin focht die Kündigung am 20. Februar 2024 bei der Schlichtungsbehörde 
Miet- und Pachtrecht des Kantons Zug an. Zudem beantragte sie eine Erstreckung des Miet-
verhältnisses. Nachdem an der Schlichtungsverhandlung vom 20. März 2024 keine Einigung 
erzielt werden konnte, wurde der Gesuchsgegnerin die Klagebewilligung erteilt. Diese liess 
die Gesuchsgegnerin verfallen.
2.1
Mit Eingabe vom 1. Juni 2024 stellte der Gesuchsteller beim Kantonsgericht Zug, Einzelrich-
ter, ein Gesuch um Mietausweisung (Vi act. 1). Die Gesuchsgegnerin nahm mit Eingabe vom 
21. Juni 2024 Stellung (Vi act. 7 [nachfolgend: Gesuchsantwort]). Beide Parteien reichten am 


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28. Juni 2024 bzw. am 9. Juli 2024 in Ausübung ihres Replikrechts eine weitere Eingabe ein 
(Vi act. 10 [nachfolgend: Replik] und act. 12 [nachfolgend: Duplik]).
2.2
Mit Entscheid des Kantonsgerichts Zug, Einzelrichter, vom 10. Juli 2024 wurde die Gesuchs-
gegnerin gerichtlich angewiesen, das 5,5-Zimmer-Einfamilienhaus an ________(Adresse), 
samt Garage und Abstellplatz bis spätestens Montag, 29. Juli 2024, zu räumen und dem Ge-
suchsteller zu übergeben (Vi act. 15). Für den Fall der Missachtung wurde den Organen der 
Gesuchsgegnerin der polizeiliche Vollzug sowie die Überweisung an den Strafrichter wegen 
Ungehorsams gegen amtliche Verfügungen angedroht (Dispositiv-Ziff. 1). Die Entscheidge-
bühr von CHF 1'000.00 wurde der Gesuchsgegnerin auferlegt (Dispositiv-Ziff. 2). Parteien-
tschädigungen wurden keine zugesprochen (Dispositiv-Ziff. 3).
3.1
Gegen diesen Entscheid reichte die Gesuchsgegnerin am 22. Juli 2024 Berufung beim Ober-
gericht des Kantons Zug mit dem eingangs genannten Rechtsbegehren ein (act. 1). In der 
Berufungsantwort stellte der Gesuchsteller seinerseits das eingangs genannte Rechtsbegeh-
ren (act. 4).
3.2
Mit Schreiben vom 6. August 2024 teilte der Abteilungspräsident den Parteien mit, dass kein 
zweiter Schriftenwechsel durchgeführt werde (act. 5). Zudem setzte er den Parteien Frist zur 
Einreichung der vorinstanzlich eingereichten Belege an, da die Vorinstanz diese mit dem 
Entscheid vom 10. Juli 2024 an die Parteien retourniert hatte (Vi act. 15, Dispositiv-Ziff. 5).
3.3
Am 7. August 2024 reichte die Gesuchsgegnerin die von beiden Parteien vorinstanzlich ein-
gereichten Belege ein und nahm überdies zur Berufungsantwort Stellung (act. 6). Mit Einga-
be vom 8. August 2024 reichte der Gesuchsteller dieselben Belege ein (act. 7).
Erwägungen
1.
Zum Berufungsverfahren ist einleitend Folgendes festzuhalten:
1.1
Die Berufung gegen einen im summarischen Verfahren ergangenen Entscheid ist bei der 
Rechtsmittelinstanz innert zehn Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids schriftlich 
und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 i.V.m. Art. 314 Abs. 1 ZPO). Das Berufungs-
verfahren ist als eigenständiges Verfahren ausgestaltet. Es dient nicht der Vervollständigung 
des vorinstanzlichen Verfahrens, sondern der Überprüfung und Korrektur des erstinstanzli-
chen Entscheids im Lichte konkret dagegen vorgebrachter Beanstandungen. Entsprechend 
ist die Berufung gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO begründet einzureichen. Dabei muss der Beru-
fungskläger aufzeigen, inwiefern und weshalb er den angefochtenen Entscheid in tatsächli-
cher oder rechtlicher Hinsicht als fehlerhaft erachtet bzw. weshalb (zulässige) Noven oder 
neue Beweismittel einen anderen Schluss aufdrängen. Um diesen Anforderungen nachzu-
kommen, genügt es nicht, wenn er lediglich auf seine Vorbringen vor erster Instanz verweist, 
sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufriedengibt oder den angefochtenen 
Entscheid in allgemeiner Weise kritisiert. Vielmehr muss er im Einzelnen die vorinstanzlichen 
Erwägungen bezeichnen, die er beanstandet, sich mit ihnen argumentativ auseinandersetzen 
und die Aktenstücke nennen, auf denen seine Kritik beruht. Die Begründung muss hinrei-
chend explizit sein, sodass sie vom Berufungsgericht einfach nachvollzogen werden kann 


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(vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_255/2021 vom 22. März 2022 E. 3.1.6 m.w.H., insbeson-
dere auf BGE 142 III 413 E. 2.2.2 und 138 III 374 E. 4.3.1).
Die Begründung ist eine gesetzliche, von Amtes wegen zu prüfende Zulässigkeitsvoraus-
setzung für die Berufung. Lässt die Berufung insgesamt oder hinsichtlich eines bestimmten 
Streitpunkts eine (hinreichende) Begründung vermissen, so tritt das Berufungsgericht darauf 
nicht ein. Die gerichtliche Fragepflicht nach Art. 56 ZPO entbindet nicht von einer gehörigen 
Begründung der Rechtsmitteleingabe. Ebenso wenig besteht eine Pflicht des Berufungsge-
richts, die Berufung zur Verbesserung zurückzuweisen. Dabei handelt es sich nicht um einen 
verbesserlichen Mangel im Sinne von Art. 132 Abs. 1 ZPO (vgl. Urteile des Bundesgerichts 
5A_452/2022 vom 11. April 2023 E. 4.2.1 und 5A_342/2020 vom 4. März 2021 E. 3.3, je 
m.w.H.).
1.2
Das Berufungsgericht verfügt über eine vollständige Überprüfungsbefugnis der Streitsache 
und kann das erstinstanzliche Urteil sowohl auf rechtliche wie tatsächliche Mängel hin über-
prüfen (vgl. Art. 310 ZPO). Dies bedeutet aber nicht, dass das Berufungsgericht gehalten ist, 
von sich aus wie ein erstinstanzliches Gericht alle sich stellenden tatsächlichen und rechtli-
chen Fragen zu untersuchen, wenn die Parteien diese in oberer Instanz nicht mehr vortra-
gen. Es hat sich – abgesehen von offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurtei-
lung der in der schriftlichen Begründung gegen das erstinstanzliche Urteil erhobenen Bean-
standungen zu beschränken (BGE 147 III 176 E. 4.2.1; Urteile des Bundesgerichts 
4A_186/2022 vom 22. August 2022 E. 4.4.1 und 4A_312/2023 vom 17. August 2023 E. 3.2).
2.
Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im summarischen Verfah-
ren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist (lit. a) und die Rechtslage 
klar ist (lit. b).
2.1
Ein Sachverhalt ist dann sofort beweisbar im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO, wenn er 
ohne Verzögerung und ohne besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. Der Beweis 
ist – entsprechend Art. 254 Abs. 1 ZPO – in der Regel durch Urkunden zu erbringen. Ein kla-
rer Fall ist in sachverhaltsmässiger Hinsicht dann zu verneinen, wenn die gesuchsgegneri-
sche Partei substanziiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht 
nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die bereits gebildete richterliche 
Überzeugung zu erschüttern (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_497/2023 vom 16. Januar 
2024 E. 2.2.1).
2.2
Die Rechtslage ist klar im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO, wenn sich die Rechtsfolge bei 
der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne 
Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Da-
gegen ist die Rechtslage in der Regel nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Er-
messens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesam-
ten Umstände erfordert (vgl. Urteile des Bundesgerichts 4A_497/2023 vom 16. Januar 2024 
E. 2.2.2 und 4A_609/2020 vom 26. März 2021 E. 4).
2.3
Die Ausweisung einer Mieterin oder eines Mieters kann beim Vorliegen eines klaren Falles 
nach Massgabe von Art. 248 lit. b i.V.m. Art. 257 ZPO in einem summarischen Verfahren er-
wirkt werden. Damit das vom Gesetzgeber mit Art. 243 Abs. 2 lit. c i.V.m. Art. 247 Abs. 2 lit. a 


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ZPO für den mietrechtlichen Kündigungsschutz verfolgte Ziel nicht über den Rechtsschutz in 
klaren Fällen unterlaufen werden kann, ist dieser jedoch nur zu gewähren, wenn keine Zwei-
fel an der Vollständigkeit der Sachverhaltsdarstellung bestehen und die Kündigung gestützt 
darauf als klar berechtigt erscheint (vgl. BGE 142 III 515 E. 2.2.4; Urteil des Bundesgerichts 
4A_497/2023 vom 16. Januar 2024 E. 2.2.3).
3.
Die Vorinstanz begründete ihren Entscheid im Wesentlichen wie folgt:
3.1
Die Novenschranke sei vorliegend nach dem ersten Schriftenwechsel eingetreten. Der Ge-
suchsteller habe bei Einreichung seines Gesuchs indes nicht wissen können, dass die Ge-
suchsgegnerin Einwendungen betreffend die Verfahrensart und die Benützungsart des Mie-
tobjekts vortragen würde. Seine diesbezüglichen Vorbringen in der Eingabe vom 28. Juni 
2024 (Replik) seien deshalb zulässige Noven. Demgegenüber verdeutliche die Gesuchsgeg-
nerin in ihrer Eingabe vom 9. Juli 2024 (Duplik) lediglich ihren bisherigen Standpunkt, wes-
halb ihre zusätzlichen Ausführungen nicht berücksichtigt werden könnten (Vi act. 15 E. 6).
3.2
Der Einwand der Gesuchsgegnerin, das Gericht habe die Eingabe des Gesuchstellers nicht 
von Amtes wegen als Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen behandeln dürfen, sei unbe-
gründet. Aus dem an die Vorinstanz gerichteten Gesuch gehe hervor, dass der Gesuchsteller 
die Ausweisung der Gesuchsgegnerin im Rechtsschutz in klaren Fällen beantrage. Dies ha-
be der Gesuchsteller in seiner Replik denn auch bestätigt (Vi act. 15 E. 7).
3.3
Zwischen den Parteien sei umstritten, ob das Mietobjekt zu Geschäftszwecken oder als 
Wohnraum für die Familie und nur nebenbei als Homeoffice genutzt worden sei. Die Parteien 
könnten das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termi-
ne kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart hätten 
(Art. 266a Abs. 1 OR). Bei der Miete von Wohnungen könnten die Parteien mit einer Frist von 
drei Monaten, bei der Miete von Geschäftsräumen mit einer solchen von sechs Monaten 
kündigen (Art. 266c und Art. 266d OR). Bei gemischter Wohn- und Geschäftsnutzung sei der 
überwiegende Zweck der Miete massgeblich. Die Kündigungsfrist sei vorliegend eingehalten 
worden, sofern es sich beim Mietobjekt um eine Wohnung handle. Handle es sich hingegen 
um einen Geschäftsraum, würde die Kündigung vom 11. Februar 2024 erst auf den 31. Au-
gust 2024 gelten (Vi act. 15 E. 8).
3.4
Im Mietvertrag sei das Mietobjekt zur Benützung als "Familienwohnung/eingetragene Part-
nerschaft" und als "Büro-/Geschäftsräume" vorgesehen. Entgegen der Ansicht der Gesuchs-
gegnerin ergebe sich aus dem Mietvertrag nicht, dass dieser Vertrag den vorangegangenen 
"Geschäftsmietvertrag" aus dem Jahr 2021 abgelöst habe. Es heisse lediglich, dass mit die-
sem Mietvertrag das Mietverhältnis aus dem Jahr 2021 fortgeführt werde, ohne dass das 
Mietverhältnis näher qualifiziert worden sei. Zudem sei die Einwendung der Gesuchsgegne-
rin nicht hinreichend substanziiert. Sie habe namentlich nicht bzw. nicht rechtzeitig ausge-
führt, zu welchen Geschäftszwecken und in welchem Umfang das Mietobjekt zu Geschäfts-
zwecken genutzt worden sein solle. Da das Mietobjekt auch als Familienwohnung und damit 
zu Wohnzwecken vorgesehen gewesen sei, wären entsprechende Angaben erforderlich, um 
zu beurteilen, ob der Zweck der Wohn- oder der Geschäftsnutzung überwiege (Vi act. 15 
E. 8).


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3.5
Nicht relevant sei, dass der Gesuchsteller im Gesuch erwähnt habe, es handle sich um keine 
Familienwohnung gemäss Art. 266m OR. Der Gesuchsteller habe dabei offensichtlich nicht 
auf die (Wohn-)Nutzung der Räumlichkeiten als solche Bezug genommen und deren rein 
gewerbliche Nutzung impliziert. Er habe damit nur klargestellt, dass die Räumlichkeiten nicht 
dauernd für die gemeinsame Unterkunft von Ehegatten (gegebenenfalls mit Kindern) gedient 
hätten und insofern keine zusätzliche Zustellung der Kündigung an einen Ehegatten gemäss 
Art. 266n OR erforderlich gewesen sei. Die Vorbringen der Gesuchsgegnerin änderten mithin 
nichts daran, dass in sachverhaltsmässiger Hinsicht ein klarer Fall vorliege. Auch in rechtli-
cher Hinsicht erweise sich die Kündigung vom 11. Februar 2024 als klarerweise berechtigt. 
Das Mietverhältnis habe somit am 30. [recte: 31.] Mai 2024 geendet, weshalb dem Auswei-
sungsgesuch stattzugeben sei (Vi act. 15 E. 8).
4.
Dagegen erhebt die Gesuchsgegnerin in der Berufung verschiedene Rügen.
4.1
Die Gesuchsgegnerin moniert, die Vorinstanz habe zu Unrecht die Vorbringen des Gesuch-
stellers in der Replik berücksichtigt, die Vorbringen der Gesuchsgegnerin in der Duplik aber 
ignoriert. Damit habe die Vorinstanz das Novenrecht (Art. 229 Abs. 1 ZPO), eventualiter das 
Recht auf Beweis (Art. 152 ZPO) und auf rechtliches Gehör (Art. 53 Abs. 1 ZPO) verletzt 
(act. 1 Rz 39 ff.).
4.1.1 Gemäss der Vorinstanz, so die Gesuchsgegnerin, habe der Gesuchsteller nicht mit ihren 
Einwendungen zur Benützungsart des Mietobjekts rechnen müssen. Für den Gesuchsteller 
sei jedoch ersichtlich gewesen, dass das Mietobjekt sowohl zur Benützung als Familienwoh-
nung als auch zur Benützung als Büro- bzw. Geschäftsräume vermietet worden sei. Deshalb 
habe von ihm erwartet werden dürfen, dass er bereits in seinem Ausweisungsgesuch Aus-
führungen zur Nutzung des Mietobjekts und zur Kündigungsfrist mache (act. 1 Rz 39 ff.). 
Würden die Ausführungen in der Replik zur Nutzung des Mietobjekts dennoch berücksichtigt, 
müsse das auch für die Duplik der Gesuchsgegnerin gelten. Für die Gesuchsgegnerin sei 
nicht zu erwarten gewesen, dass der Gesuchsteller in der Replik auf einmal die wahrheits-
widrige Behauptung aufstellen würde, das Mietobjekt sei als Wohnraum für die Familie ge-
nutzt worden; der Gesuchsteller habe von der Untervermietung an Feriengäste Kenntnis ge-
habt; er habe selbst vom Betrieb eines "Bed & Breakfast" gesprochen und im Gesuch eine 
Familienwohnung nach Art. 266m OR ausdrücklich verneint (act. 1 Rz 44 ff.). Nicht nachvoll-
ziehbar sei die Klammerbemerkung am Ende von E. 6 des angefochtenen Entscheids, wo-
nach die Berücksichtigung der Vorbringen der Gesuchsgegnerin in der Duplik am Ergebnis 
nichts ändern würden. Die Vorinstanz führe kurz darauf selbst aus, die Gesuchsgegnerin ha-
be nicht bzw. nicht rechtzeitig ausgeführt, zu welchen Geschäftszwecken konkret und in wel-
chem Umfang das Mietobjekt zu Geschäftszwecken genutzt worden sein solle. Unter 
Berücksichtigung der Duplik wäre also selbst die Vorinstanz von hinreichend substanziierten 
Einwendungen ausgegangen (act. 1 Rz 48).
4.1.2 Im summarischen Verfahren darf sich keine der Parteien darauf verlassen, dass das Gericht 
nach einmaliger Anhörung einen zweiten Schriftenwechsel oder eine mündliche Hauptver-
handlung anordnet. Es besteht insofern kein Anspruch der Parteien darauf, sich zweimal zur 
Sache zu äussern. Grundsätzlich tritt der Aktenschluss nach einmaliger Äusserung ein 
(BGE 146 III 237 E. 3.1). Nach Aktenschluss werden neue Tatsachen oder Beweismittel nur 
noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und entweder erst nach Ak-


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tenschluss entstanden sind (echte Noven) oder trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vorher vorge-
bracht werden konnten (unechte Noven; Art. 229 Abs. 1 ZPO und Art. 219 ZPO). Unechte 
Noven als Erwiderung auf die letzte Eingabe der Gegenseite sind nach Aktenschluss nur un-
ter zwei kumulativen Voraussetzungen zulässig: Erstens müssen (erst) neue Vorbringen in 
der letzten Eingabe der Gegenseite das Vorbringen der unechten Noven veranlasst haben; 
zweitens müssen die unechten Noven in thematischer Hinsicht eine Reaktion auf die neuen 
Vorbringen in der letzten Eingabe der Gegenseite darstellen (vgl. BGE 146 III 55 E. 2.5.2).
4.1.3 Die Vorinstanz erwog, die Gesuchsgegnerin habe in der Duplik lediglich ihren bereits in der 
Gesuchsantwort vertretenen Standpunkt verdeutlicht, weshalb die neuen Vorbringen in der 
Duplik unbeachtlich seien (vgl. vorne E. 3.1). Dies ist im Ergebnis nicht zu beanstanden. In 
der Gesuchsantwort brachte die Gesuchsgegnerin vor, das Mietobjekt sei "als Büro-/Ge-
schäftsraum" gemietet und "seit jeher zu Geschäftszwecken genutzt" worden (Vi act. 7 Rz 7). 
Zu diesem Einwand sah sich die Gesuchsgegnerin offenkundig bereits aufgrund des Auswei-
sungsgesuchs – und nicht erst aufgrund der Vorbringen in der Replik – veranlasst. Im Ver-
fahren um Rechtsschutz in klaren Fällen war die Gesuchsgegnerin sodann gehalten, sub-
stanziiert und schlüssig Einwendungen vorzutragen (vgl. vorne E. 2.1). Insofern bestand be-
reits bei Einreichung der Gesuchsantwort Anlass, die Art und den Umfang der angeblichen 
geschäftlichen Nutzung des Mietobjekts näher zu substanziieren. Es wäre der Gesuchsgeg-
nerin somit zuzumuten gewesen, entsprechende Angaben bereits in der Gesuchsantwort 
vorzutragen. Demnach berücksichtigte die Vorinstanz die neuen Vorbringen der Gesuchs-
gegnerin in der Duplik zu Recht nicht. Ob eine Berücksichtigung dieser Vorbringen am vorin-
stanzlichen Entscheid etwas geändert hätte, kann deshalb offenbleiben.
4.1.4 Unbegründet ist im Weiteren die Rüge der Gesuchsgegnerin, die Vorbringen des Gesuch-
stellers in der Replik hätten unbeachtlich bleiben müssen, weil er bereits im Gesuch Angaben 
zur Nutzung des Mietobjekts hätte machen müssen. Bereits aus dem Ausweisungsgesuch 
ergab sich mit hinreichender Deutlichkeit, dass der Gesuchsteller von einer Wohnraummiete 
ausging, nannte er doch fünfmal die Worte "Wohnung" bzw. "Wohnungsabgabe" (Vi act. 1). 
Darin war offensichtlich auch die Behauptung enthalten, das Mietobjekt sei – jedenfalls 
überwiegend – als Wohnraum genutzt worden (zu sog. impliziten oder mitbehaupteten Tat-
sachen vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_283/2023 vom 12. März 2024 E. 3.1.1). Wenn der 
Gesuchsteller später in der Replik bestritt, dass es sich beim Mietobjekt um Geschäftsräume 
handle (Vi act. 10 Rz 2), wiederholte er lediglich seinen im Gesuch vertretenen Standpunkt. 
Die Bestreitung ist denn auch nichts anderes als die Negierung des Wahrheitsgehalts einer 
Tatsache und damit die Behauptung des Gegenteils (vgl. Schneuwly, Lange Rechtsschriften 
– Wieso? Und was tun?, Anwaltsrevue 2019, S. 443 ff., 445). Es ist einerlei, ob der Gesuch-
steller behauptet, das Mietobjekt sei als Wohnraum genutzt worden, oder bestreitet, dass das 
Mietobjekt als Geschäftsraum genutzt worden sei. Mangels Relevanz kann offenbleiben, ob 
der ergänzende Hinweis des Gesuchstellers in der Replik, das Mietobjekt sei "nur nebenbei 
als 'Home-Office' verwendet" worden (Vi act. 10 Rz 2), prozessual beachtlich war (vgl. hinten 
E. 4.2.3).
4.1.5 Die Rügen der Gesuchsgegnerin, die Vorinstanz habe das Novenrecht (Art. 229 Abs. 1 ZPO) 
sowie das Recht auf Beweis (Art. 152 ZPO) und auf rechtliches Gehör (Art. 53 Abs. 1 ZPO) 
verletzt, sind nach dem Gesagten unbegründet.


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4.2
Die Gesuchsgegnerin rügt weiter, die Vorinstanz habe den Sachverhalt falsch festgestellt 
(act. 1 Rz 21 ff.).
4.2.1 Die Parteien hätten einen Gesamtmietvertrag abgeschlossen, in dem Wohn- und Geschäfts-
nutzung gemischt worden seien. Für die Qualifizierung sei die überwiegende Nutzungsart 
massgebend. Der Gesuchsteller habe erkannt, dass es sich um einen Gesamtmietvertrag 
handle. Im Gesuch habe er zur Nutzungsart aber nur festgehalten, dass es sich um keine 
Familienwohnung gemäss Art. 266m gehandelt habe. Damit sei er seiner Behauptungslast im 
Gesuch nicht nachgekommen. Die Gesuchsgegnerin habe in ihrer Gesuchsantwort sofort 
darauf aufmerksam gemacht, dass das Mietobjekt als Büro- bzw. Geschäftsraum auf unbe-
stimmte Zeit gemietet und seit jeher zu Geschäftszwecken genutzt worden sei; der Mietver-
trag vom 21. April 2023 habe den vorangegangenen Geschäftsmietvertrag aus dem Jahr 
2021 abgelöst. Damit habe die Gesuchsgegnerin auf den subjektiven Willen der Parteien 
Bezug genommen, der auf eine Weiterführung der Geschäftsnutzung gezielt habe. Aus der 
Formulierung "seit jeher zu Geschäftszwecken genutzt" könne in guten Treuen nur geschlos-
sen werden, dass eine Wohnnutzung im Mietvertrag vom 21. April 2023 zwar als zulässig er-
achtet worden wäre, jedoch nicht stattgefunden habe. In der Replik habe der Gesuchsteller 
nicht bestritten, dass der Geschäftsmietvertrag aus dem Jahr 2021 fortgeführt werden sollte. 
Mangels Bestreitung dürfe es der Gesuchsgegnerin nicht zum Nachteil gereichen, dass das 
bisherige Mietverhältnis auf Seite 4 des Mietvertrags vom 21. April 2023 nicht qualifiziert 
worden sei (act. 1 Rz 21 ff.). Es sei widersprüchlich, wenn der Gesuchsteller in der Replik 
geltend mache, das Mietobjekt sei als Wohnraum für die Familie und nebenbei als Homeoffi-
ce genutzt worden, im Gesuch aber angegeben habe, beim Mietobjekt habe es sich um keine 
Familienwohnung gehandelt. Dessen ungeachtet hätte der Gesuchsteller die Wohnnutzung 
nicht nur behaupten, sondern sofort beweisen müssen. Diesen Beweis habe der Gesuchstel-
ler gar nicht erst angetreten. Hingegen habe die Gesuchsgegnerin in der Duplik nicht nur 
nähere Ausführungen zur geschäftlichen Nutzung gemacht, sondern auch nachweisen kön-
nen, dass der Gesuchsteller selbst von einem "Bed & Breakfast" gesprochen und gewusst 
habe, dass das Mietobjekt nicht als Wohnraum für die Familie genutzt worden sei. Trotzdem 
sei die Vorinstanz von einem klaren Sachverhalt ausgegangen. Das sei nicht nur unrichtig, 
sondern willkürlich (act. 1 Rz 26 ff.).
4.2.2 Entgegen der Auffassung der Gesuchsgegnerin ist der Gesuchsteller seiner Behauptungslast 
bezüglich der Nutzungsart in seinem Gesuch nachgekommen. Wie vorstehend dargelegt, 
nannte er im Gesuch fünfmal die Worte "Wohnung" bzw. "Wohnungsabgabe" (Vi act. 1). 
Überdies legte er den von beiden Parteien unterzeichneten Formularmietvertrag bei, in dem 
die dreimonatige Kündigungsfrist für "Wohnräume" und nicht die sechsmonatige Kündigungs-
frist für "Büro- und Geschäftsräume" angekreuzt war (act. 6/1). Unter diesen Umständen liess 
das Gesuch nach Treu und Glauben (Art. 52 ZPO) keinen anderen Schluss zu, als dass der 
Gesuchsteller eine – jedenfalls überwiegende – Wohnraummiete behaupten wollte (vgl. vor-
ne E. 4.1.4).
4.2.3 Irrelevant ist vor diesem Hintergrund, ob der Gesuchsteller darüber hinaus in seiner Replik 
die Behauptung der Gesuchsgegnerin bestritt, mit dem Mietvertrag vom 21. April 2023 sei ein 
angeblich vorangegangener Geschäftsmietvertrag abgelöst worden. Bestritten ist eine Tatsa-
chenbehauptung, wenn deren Wahrheit in Frage gestellt wird. Die Bestreitung kann entweder 
durch ausdrückliche Streitigerklärung der Sachverhaltsdarstellung der Gegenseite oder durch 


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eine eigene, die gegnerische ausschliessende Sachverhaltsdarstellung erfolgen (Guyan, 
Basler Kommentar, 3. A. 2017, Art. 150 ZPO N 4; vgl. auch Hasenböhler, in: Sutter-
Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessord-
nung [ZPO], 3. A. 2016, Art. 150 ZPO N 15; Urteil des Bundesgerichts 4A_396/2021 vom 
2. Februar 2022 E. 3.1). Der Gesuchsteller brachte bereits in seinem Gesuch unmissver-
ständlich zum Ausdruck, dass er in Bezug auf den Mietvertrag vom 21. April 2023 von einer 
Wohnraummiete ausging (vgl. vorne E. 4.1.4 und 4.2.2). Seine Bestreitung einer Geschäfts-
raummiete in der Replik kam vor diesem Hintergrund keine eigenständige Bedeutung zu, 
schloss doch bereits die zuvor aufgestellte Behauptung der Wohnraummiete die Sachver-
haltsdarstellung der Gesuchsgegnerin in Bezug auf den streitgegenständlichen Mietvertrag 
aus. Bei dieser Ausgangslage kommt es auch nicht auf den ergänzenden Hinweis des Ge-
suchstellers in der Replik an, das Mietobjekt sei "nur nebenbei als 'Home-Office' verwendet" 
worden.
4.2.4 Im Weiteren ist der von der Gesuchsgegnerin behauptete Widerspruch in den Ausführungen 
des Gesuchstellers zur Nutzung der Wohnung nicht erkennbar. Wie die Vorinstanz überzeu-
gend ausführte, diente der Hinweis im Gesuch, es handle sich "um keine Familienwohnung 
gemäss Art. 266m OR", der Klarstellung, dass die Räumlichkeiten nicht dauernd für die ge-
meinsame Unterkunft von Ehegatten gedient habe und insofern keine zusätzliche Zustellung 
der Kündigung an einen Ehegatten gemäss Art. 266n OR erforderlich gewesen sei (vgl. vor-
ne E. 3.5). Zu diesem Hinweis wird sich der Gesuchsteller auch deshalb veranlasst gesehen 
haben, weil im amtlichen Formular zur Mietvertragskündigung festgehalten wird, dass die 
Kündigung einer Familienwohnung beiden Ehegatten gesondert zuzustellen ist (act. 6/3). 
Wäre der Gesuchsteller von einer Geschäftsraummiete ausgegangen, hätte kein Anlass für 
einen dahingehenden Hinweis bestanden. Die Gesuchsgegnerin übersieht sodann, dass sich 
das Familienleben in mehr als einer Wohnung abspielen kann, ohne dass dadurch jede ein-
zelne Wohnung zur Familienwohnung im Sinne von Art. 266m OR bzw. Art. 169 ZGB wird 
(vgl. Fankhauser, in: Büchler/Jakob [Hrsg.], Kurzkommentar Schweizerisches Zivilgesetz-
buch, 2. A. 2018, Art. 169 ZGB N 3; Weber, Basler Kommentar, 7. A. 2020, Art. 266m/n OR 
N 2). Als Familienwohnung gilt dabei nur derjenige Ort, der als Wohnung dient und zugleich 
den Lebensmittelpunkt der Familie darstellt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_635/2018 vom 
14. Januar 2019 E. 6.1). Insofern ist es nicht widersprüchlich, wenn der Gesuchsteller aus-
führte, das Mietobjekt sei "keine Familienwohnung gemäss Art. 266m OR", aber "als Wohn-
raum für die Familie genutzt" worden (vgl. Vi act. 1; Vi act. 10 Rz 2).
4.2.5 Unzutreffend ist auch der Einwand der Gesuchsgegnerin, der Gesuchsteller habe den Be-
weis für die überwiegende Wohnraumnutzung gar nicht erst angetreten. Der Beweis ist im 
Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen in der Regel durch Urkunden zu erbringen (vgl. 
vorne E. 2.1). Der Gesuchsteller reichte vorliegend den Formularmietvertrag vom 21. April 
2023 ein, auf dem die Kündigungsfrist für Wohnräume und nicht jene für Geschäftsräume 
angekreuzt waren (act. 6/1; vgl. vorne E. 4.2.2). Diese Urkunde ist – vorbehältlich schlüssiger 
und substanziierter Einwendungen – geeignet, beim Gericht die Überzeugung zu bilden, 
dass im Mietvertrag zumindest eine überwiegende Nutzung als Wohnraum vereinbart wurde. 
Soweit die Gesuchsgegnerin geltend macht, sie habe diese Darstellung in der Duplik wider-
legt, ist sie darauf hinzuweisen, dass die dortigen Vorbringen prozessual unbeachtlich sind 
(vgl. vorne E. 4.1.2 f.).


Seite 10/14
4.2.6 Die Rüge der Gesuchsgegnerin, die Vorinstanz habe den Sachverhalt falsch festgestellt, er-
weist sich demnach als unbegründet. Zur Frage, ob die Vorinstanz zu Recht einen klaren Fall 
annahm, erhebt die Gesuchsgegnerin weitere Rügen, die separat zu prüfen sind (vgl. so-
gleich E. 4.3).
4.3
Die Gesuchgegnerin beanstandet, die Vorinstanz sei zu Unrecht von einem klaren Fall aus-
gegangen und habe damit Art. 257 ZPO verletzt (act. 1 Rz 30 ff.).
4.3.1 Der Gesuchsteller müsse den "klaren Fall" darlegen und beweisen. Demgegenüber genüge 
es für die Verneinung eines klaren Falls, wenn die Gesuchsgegnerin substanziiert und 
schlüssig Einwendungen vortrage, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden 
könnten und geeignet seien, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern; 
ein Glaubhaftmachen der Einwendungen sei nicht notwendig. Die Einwendung der Gesuchs-
gegnerin, das Mietobjekt sei seit jeher zu Geschäftszwecken genutzt worden, sei eine sub-
stanziierte und schlüssige Einwendung, die geeignet sei, die richterliche Überzeugung zu er-
schüttern, dass ein Rückgabeanspruch bestehe und eine Ausweisung gerechtfertigt sei. Be-
reits aufgrund des Hinweises, dass das Mietobjekt (auch) als Büro- bzw. Geschäftsraum 
vermietet worden sei, hätte die Vorinstanz einen klaren Fall verneinen müssen (act. 1 
Rz 30 ff.). Die Vorinstanz halte diese Einwendung für nicht schlüssig, weil sich aus dem 
Mietvertrag vom 21. April 2023 nicht ergebe, dass dieser den vorangegangenen Geschäfts-
mietvertrag aus dem Jahr 2021 abgelöst habe. Die Qualifikation des Mietvertrags aus dem 
Jahr 2021 als Geschäftsmietvertrag sei jedoch unbestritten geblieben. Die Einwendung der 
Gesuchsgegnerin sei entgegen der Vorinstanz auch hinreichend substanziiert. Für die Frage, 
ob eine Kündigungsfrist von mindestens sechs Monaten anzuwenden sei, komme es allein 
auf das Vorhandensein eines Geschäftsraumes an, während der konkrete Geschäftszweck 
rechtlich unerheblich sei. Die Vorinstanz lege nicht dar, was sich an ihrem Entscheid geän-
dert hätte, wenn ihr die konkrete geschäftliche Nutzung des Mietobjekts bereits in der Ge-
suchsantwort mitgeteilt worden wäre. Zudem enthalte die Duplik Ausführungen zur konkreten 
Nutzung. Der Sachvortrag der Gesuchsgegnerin sei auch nicht deshalb unsubstanziiert, weil 
sie (angeblich) nicht vorgebracht haben soll, in welchem Umfang das Mietobjekt zu Ge-
schäftszwecken genutzt worden sei. Mit der Behauptung, der Geschäftsmietvertrag aus dem 
Jahr 2021 sei abgelöst worden, sei hinreichend klargestellt worden, dass keine Wohnnutzung 
stattgefunden habe. Insofern sei bereits in der Gesuchsantwort eine vollumfängliche Ge-
schäftsnutzung behauptet worden. Eine Wohnnutzung sei auch in der Duplik nochmals aus-
drücklich bestritten worden. Entgegen der Vorinstanz wäre es ferner nicht an der Gesuchs-
gegnerin, sondern am Gesuchsteller gelegen, Angaben zum Umfang der Nutzung des Mie-
tobjekts als Wohn- bzw. als Geschäftsraum zu machen (act. 1 Rz 33 ff.). Die Vorinstanz habe 
schliesslich auch deshalb keinen klaren Fall annehmen dürfen, weil der Gesuchsteller in der 
Replik ausgeführt habe, das Mietobjekt sei als Wohnraum für die Familie genutzt worden. Es 
sei fraglich, ob die Gesuchsgegnerin als juristische Person überhaupt eine Familienwohnung 
mieten könne. Auch wenn diese in der Lehre uneinheitlich beantwortete Frage bejaht werde, 
habe der Gesuchsteller nicht dargelegt, welche Familie er meine. Falls der Gesuchsteller an-
genommen habe, die Familie des Geschäftsinhabers der Gesuchsgegnerin habe dort ge-
wohnt, sei das bestritten. Zudem würde es sich diesfalls um eine Familienwohnung gemäss 
Art. 266m OR handeln und die Vorinstanz hätte von Amtes wegen die Nichtigkeit der Kündi-
gung mangels separater Zustellung an die Ehegattin des Geschäftsinhabers der Gesuchs-
gegnerin beachten müssen (act. 1 Rz 38).


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4.3.2 Im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen muss die Gesuchsgegnerin ihre Einwendun-
gen nicht beweisen. Das ändert allerdings nichts daran, dass die Gesuchsgegnerin gehalten 
ist, ihre Einwendungen substanziiert und schlüssig vorzutragen (vgl. vorne E. 2.1 und 4.1.3; 
BGE 138 III 620 E. 5.1.1). Ein Tatsachenvortrag ist schlüssig, wenn er bei Unterstellung, er 
sei wahr, den Schluss auf die verlangte Rechtsfolge zulässt. Substanziiert ist der Vortrag in-
dessen erst, wenn er nicht nur in seinen Grundzügen, sondern in Einzeltatsachen zergliedert 
so umfassend und klar dargelegt wird, dass darüber Beweis abgenommen oder der Gegen-
beweis angetreten werden kann (Urteil des Bundesgerichts 5A_144/2024 vom 22. Mai 2024 
E. 4.1; 4A_283/2023 vom 12. März 2024 E. 3.1.1).
4.3.3 Die Behauptung der Gesuchsgegnerin, das Mietobjekt sei als Büro- bzw. Geschäftsraum 
gemietet worden, ist insofern schlüssig, als sie bei Unterstellung ihrer Wahrheit den Schluss 
zuliesse, dass vorliegend die sechsmonatige Kündigungsfrist zur Anwendung gelangt. Die 
Behauptung ist indessen nicht substanziiert, da über diese allgemeine Angabe kein Beweis 
abgenommen werden kann. Dazu wäre vielmehr erforderlich gewesen, dass die Gesuchs-
gegnerin ausführt, aufgrund welcher Umstände die Parteien bei Vertragsschluss von einer 
überwiegenden geschäftlichen Nutzung des Mietobjekts ausgegangen waren, obwohl der 
Mietvertrag neben der geschäftlichen Nutzung sowohl die Wohnnutzung als auch aussch-
liesslich die für Wohnräume einschlägige Kündigungsfrist von drei Monaten vorsah. Zur wei-
teren Substanziierung wäre zudem darzulegen gewesen, inwiefern das Mietobjekt tatsächlich 
entsprechend der angeblichen Vereinbarung genutzt wurde. Hierzu hätte die Gesuchsgegne-
rin im Einzelnen behaupten müssen, welche Personen welche Flächen des Mietobjekts in 
welchem Zeitraum und in welchem Umfang zu welchen geschäftlichen Zwecken genutzt ha-
ben sollen (vgl. dazu auch das Beispiel bei Schneuwly, a.a.O., S. 445). Solche detaillierten 
Behauptungen fehlen in der Gesuchsantwort und waren entgegen der Ansicht der Gesuchs-
gegnerin nicht entbehrlich. Dabei wären der Gesuchsgegnerin substanziierte Behauptungen 
zur angeblichen geschäftlichen Nutzung des Mietobjekts umso mehr zuzumuten gewesen, 
als es sich dabei um Tatsachen handelt, die sich in ihrer eigenen Sphäre (und ausserhalb je-
ner des Gesuchstellers) ereignet haben (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_837/2019 vom 
8. Mai 2020 E. 4.3). Vor diesem Hintergrund ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz 
die Einwendungen der Gesuchsgegnerin als unzureichend substanziiert erachtete.
4.3.4 Soweit die Gesuchsgegnerin vorbringt, sie habe in der Duplik Ausführungen zur konkreten 
Nutzung gemacht, ist erneut darauf hinzuweisen, dass die Vorinstanz diese zu Recht nicht 
berücksichtigte (vgl. vorne E. 4.1.2 f.). Weiter ist der Gesuchsgegnerin nicht zu folgen, wenn 
sie meint, nicht sie, sondern der Gesuchsteller hätte Angaben zum Umfang der Nutzung des 
Mietobjekts als Wohn- bzw. Geschäftsraum zu machen müssen. Der Gesuchsteller behaup-
tete im Gesuch eine Wohnraummiete und verwies auf den Formularmietvertrag, in dem die 
Kündigungsfrist für Wohnräume angekreuzt worden war. Diese Umstände waren wie vorste-
hend dargelegt geeignet, beim Gericht die Überzeugung zu bilden, dass im Mietvertrag zu-
mindest eine überwiegende Nutzung als Wohnraum vereinbart worden war (vgl. vorne 
E. 4.2.5). Bei dieser Ausgangslage wäre es an der Gesuchsgegnerin gelegen, substanziierte 
und schlüssige Einwendungen gegen die Sachverhaltsdarstellung des Gesuchstellers vorzu-
tragen (vgl. vorne E. 2.1). Dies hat sie jedoch unterlassen (vgl. vorne E. 4.3.2 f.).
4.3.5 Relevant ist einzig, dass die Gesuchsgegnerin keine schlüssigen und substanziierten Ein-
wendungen in Bezug auf die im Mietvertrag vom 21. April 2023 vereinbarte Nutzung vortra-


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gen konnte. An sich nicht von Belang ist, ob der Gesuchsteller die von der Gesuchsgegnerin 
behauptete Qualifikation des früheren Mietvertrags aus dem Jahr 2021 als Geschäftsmietver-
trag vorinstanzlich bestritt oder nicht. Allerdings hatte der Gesuchsteller sowohl im Gesuch 
als auch in der Replik deutlich zum Ausdruck gebracht, dass das Mietobjekt als Wohnraum 
genutzt worden sei (vgl. vorne E. 4.2.2). Diese Sachverhaltsdarstellung ist mit der angebli-
chen Weiterführung eines vorbestehenden Geschäftsmietverhältnisses nicht zu vereinbaren, 
weshalb die Behauptung der Gesuchsgegnerin ohnehin als bestritten gelten muss (vgl. vorne 
E. 4.2.3). Abgesehen davon führte der Gesuchsteller in seiner Replik aus, das Mietobjekt sei 
als Wohnraum für die Familie genutzt worden, ohne dabei zwischen dem Mietvertrag aus 
dem Jahr 2021 und dem Mietvertrag vom 21. April 2023 zu differenzieren. Im Übrigen führte 
die Gesuchsgegnerin auch zum Mietvertrag aus dem Jahr 2021 mit keinem Wort aus, inwie-
fern darin eine (überwiegende) Geschäftsmiete vereinbart worden sein soll. Auch diesbezüg-
lich fehlt es an substanziierten Einwendungen.
4.3.6 Schliesslich stellt sich die von der Gesuchsgegnerin aufgeworfene Frage, ob eine juristische 
Person eine Familienwohnung mieten kann, vorliegend nicht (vgl. dazu Hasenböhler, Zürcher 
Kommentar, 1997, Art. 169 ZGB N 43; Hausheer/Reusser/Geiser, Berner Kommentar, 1999, 
Art. 169 ZGB N 27; Schmid, in: Kren Kostkiewicz/Wolf/Amstutz/Fankhauser [Hrsg.], ZGB 
Kommentar, 4. A. 2021, Art. 169 ZGB N 4). Keine Partei hat geltend gemacht, dass es sich 
beim Mietobjekt um eine Familienwohnung gemäss Art. 266m OR bzw. Art. 169 ZGB handle. 
Dass auch eine juristische Person Räumlichkeiten zur Wohnnutzung mieten kann, stellt die 
Gesuchsgegnerin aber zu Recht nicht in Abrede (vgl. BGE 144 III 19 E. 4.3). Es wurde so-
dann bereits darauf hingewiesen, dass ein Mietobjekt als Wohnraum für die Familie dienen 
kann, ohne dass es dadurch zwingend zur Familienwohnung gemäss Art. 266m OR bzw. 
Art. 169 ZGB wird (vgl. vorne E. 4.2.4). Für die Vorinstanz bestand jedenfalls kein Anlass, die 
Kündigung mangels separater Zustellung an die Ehegattin des Geschäftsinhabers der Ge-
suchsgegnerin als nichtig zu erachten, zumal die Gesuchsgegnerin nicht eingewendet hatte, 
beim Mietobjekt handle es sich, anders als vom Gesuchsteller behauptet, um eine Familien-
wohnung gemäss Art. 266m OR. Von wem das Mietobjekt konkret genutzt wurde, spielt bei 
dieser Ausgangslage keine Rolle. Abgesehen davon behauptete die Gesuchsgegnerin in ih-
rer Gesuchsantwort nicht, die Familie ihres Geschäftsinhabers wohne nicht im Mietobjekt 
(vgl. Vi act. 7). Diese erst in der Berufung aufgestellte Behauptung ist somit neu und ohnehin 
unbeachtlich (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO).
4.3.7 Zusammengefasst konnte die Gesuchsgegnerin im vorinstanzlichen Verfahren keine sub-
stanziierten Einwendungen vortragen, die geeignet gewesen wären, Zweifel am vom Ge-
suchsteller dargelegten Sachverhalt zu wecken. Die Vorinstanz ging deshalb zu Recht von 
einem klaren Fall aus. Die dagegen gerichtete Rüge der Gesuchsgegnerin ist unbegründet.
4.4
Im Ergebnis erweisen sich sämtliche Rügen der Gesuchsgegnerin gegen den angefochtenen 
Entscheid als unbegründet. Die Vorinstanz ging – gestützt auf die prozessual beachtlichen 
Vorbringen der Parteien – zu Recht davon aus, dass die Parteien jedenfalls überwiegend 
eine Wohnraummiete vereinbart hatten. Entsprechend betrug die Kündigungsfrist wie im 
Mietvertrag angegeben drei Monate und das Mietverhältnis endete am 31. Mai 2024. Die 
Vorinstanz gab dem Ausweisungsgesuch somit richtigerweise statt. Demnach ist die Beru-
fung abzuweisen und der Entscheid der Vorinstanz ist zu bestätigen (Art. 318 Abs. 1 lit. a 
ZPO). Bei diesem Ergebnis besteht kein Anlass für die von der Gesuchsgegnerin (erst im Be-


Seite 13/14
rufungsverfahren) beantragte "Parteiverhandlung" und Beweisaussage (vgl. Rechtsbegehren 
Ziff. 5). Aufgrund der aufschiebenden Wirkung der Berufung (Art. 315 Abs. 1 ZPO) ist der 
Ausweisungstermin neu festzulegen.
5.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Berufungsverfahrens der Gesuchsgegnerin aufzuerle-
gen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Sie hat die Gerichtskosten zu tragen und dem Gesuchsteller eine 
Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 95 Abs. 1 sowie Art. 111 Abs. 1 und 2 ZPO).
5.1
Die Bemessung der Gerichtskosten richtet sich nach der Verordnung über die Kosten in der 
Zivil- und Strafrechtspflege (KoV OG). Bei einem Streitwert von 18'066.00 (Vi act. 15 E. 12) 
beträgt die Entscheidgebühr im ordentlichen und vereinfachten Verfahren CHF 2'400.00 
(§ 11 Abs. 1 i.V.m. § 15 Abs. 1 KoV OG). Da es sich um ein summarisches Verfahrens han-
delt, ist sie gestützt auf § 12 Abs. 1 KoV ermessensweise auf CHF 1'000.00 herabzusetzen.
5.2
Die Parteientschädigung bemisst sich nach der Verordnung des Obergerichts über den An-
waltstarif (AnwT). Bei einem Streitwert von CHF 18'066.00 beläuft sich das Grundhonorar auf 
CHF 3'609.90 (§ 3 Abs. 1 AnwT). Dieses ist aufgrund des summarischen Verfahrens um die 
Hälfte auf CHF 1'804.95 zu reduzieren (§ 6 Abs. 1 AnwT). Im Rechtsmittelverfahren sind da-
von zwei Drittel zu berechnen (§ 8 Abs. 1 AnwT), was einen Betrag von CHF 1'203.30 ergibt. 
Hinzuzurechnen sind die Auslagenpauschale von 3 % (§ 25 Abs. 2 AnwT), d.h. CHF 36.10, 
und der vom Gesuchsteller beantragte Mehrwertsteuerzuschlag von 8,1 % (§ 25a AnwT), 
d.h. CHF 100.40. Insgesamt hat die Gesuchsgegnerin dem Gesuchsteller eine Parteien-
tschädigung von (gerundet) CHF 1'340.00 (inkl. MWST) zu bezahlen.
Urteilsspruch
1.
Die Berufung wird abgewiesen und der angefochtene Entscheid des Kantonsgerichts Zug, 
Einzelrichter, vom 10. Juli 2024 wird bestätigt. Der Ausweisungstermin wird neu auf Montag, 
26. August 2024, 12.00 Uhr, festgesetzt.
2.
Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren von CHF 1'000.00 wird der Gesuchsgegne-
rin auferlegt und mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss in selber Höhe verrechnet.
3.
Die Gesuchsgegnerin hat dem Gesuchsteller für das Berufungsverfahren eine Parteientschä-
digung von CHF 1'340.00 (inkl. MWST) zu bezahlen.
4.
Gegen diesen Entscheid mit einem Streitwert von über CHF 15'000.00 ist die Beschwerde in 
Zivilsachen nach den Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) zulässig; die Beschwer-
degründe richten sich nach den Art. 95 ff. BGG. Eine allfällige Beschwerde ist innert 30 Ta-
gen seit Zustellung des Entscheids schriftlich, begründet und mit bestimmten Anträgen sowie 
unter Beilage des Entscheids und der Beweismittel (vgl. Art. 42 BGG) beim Schweizerischen 
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Die Beschwerde hat nach Art. 103 Abs. 1 
BGG in der Regel keine aufschiebende Wirkung.


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5.
Mitteilung an:
-
Parteien (jeweils unter Beilage der Eingabe der Gegenpartei vom 7. bzw. 8. August 
2024 samt Beilagen)
-
Kantonsgericht Zug (ES 2024 478)
-
Gerichtskasse (im Dispositiv)
Obergericht des Kantons Zug 
II. Zivilabteilung
A. Staub
Ph. Carr
Abteilungspräsident
Gerichtsschreiber
versandt am: