zg_obergericht · Z2 2025 63 ·  · de
gewerbsmässiger Diebstahl, Raub, Sachbeschädigung, Hausfriedensbruch


II. Zivilabteilung
Z2 2025 63
Oberrichter A. Staub, Abteilungspräsident
Oberrichter P. Huber
Oberrichter A. Sidler
Gerichtsschreiber I. Cathry
Urteil vom 3. Dezember 2025
in Sachen
A.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwältin B.________,
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte,
gegen
C.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwältin D.________,
Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin,
betreffend
Mietausweisung (Rechtsschutz nach Art. 257 ZPO)
(Berufung gegen den Entscheid der Einzelrichterin am Kantonsgericht Zug vom 3. November 2025)

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Rechtsbegehren
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte
1.
Der Entscheid des Kantonsgerichts Zug vom 3. November 2025 (ES 2025 592) sei aufzuheben.
2.
Auf das Begehren der Berufungsbeklagten um Ausweisung der Berufungsklägerin sei nicht einzutreten,
eventualiter sei dieses abzuweisen.
3.
Eventualiter zu Ziffer 2 sei der Berufungsklägerin eine angemessene Frist von mindestens sechs Mo-
naten seit Rechtskraft des Entscheids anzusetzen, um das Mietobjekt 1.________ zu verlassen.
4.
Subeventualiter sei der Entscheid des Kantonsgerichts Zug vom 3. November 2025 (ES 2025 592)
zwecks Sachverhaltsermittlung und Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
5.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten der Berufungsbeklagten.
Sachverhalt
1.1
Am 16. Dezember 2016 schlossen die A.________ AG (nachfolgend: Gesuchstellerin) als
Vermieterin und die C.________ AG (nachfolgend: Gesuchsgegnerin) als Mieterin einen
Mietvertrag für Büroflächen in der Liegenschaft E.________ über ca. 620 m2 (nachfolgend:
Mietobjekt 1) und ca. 394 m2 (nachfolgend: Mietobjekt 2; Vi act. 1/1). In zwei Nachträgen
zum Mietvertrag passten die Parteien den Mietzins für die Mietobjekte an, verschoben den
Mietbeginn für das Mietobjekt 2 auf den 1. Mai 2020 und vereinbarten, dass das Mietverhält-
nis über das Mietobjekt 1 bis zum 31. März 2027 verlängert wird (Vi act. 1/2-3). Zusätzlich mie-
tete die Gesuchsgegnerin die Aussenparkplätze Nrn. F.________ und G.________ zu einem
Anfangsmietzins von je CHF 86.15 brutto pro Monat (Vi act. 1/4-5). Mit Einschreiben vom
4. November 2024 passte die Gesuchstellerin den Nettomietzins für das Mietobjekt 1 per
1. Januar 2025 an auf neu CHF 13'935.90 netto bzw. CHF 16'181.75 brutto pro Monat (Vi
act. 1/7).
1.2
Am 11. Juni 2025 mahnte die Gesuchstellerin die Gesuchsgegnerin für Mietzinsausstände
betreffend den Monat Juni 2025 in der Höhe von insgesamt CHF 42'090.55, wovon gemäss
der Gesuchstellerin CHF 25'360.60 auf das Mietobjekt 1 entfielen (CHF 16'181.75 Bruttomie-
te zuzüglich CHF 9'293.75 "Vermieterausbaukosten") und CHF 216.20 auf die beiden Aus-
senparkplätze. Die Gesuchstellerin setzte der Gesuchsgegnerin eine Frist von 30 Tagen
gemäss Art. 257d OR an, um die Ausstände zu begleichen, unter Androhung der Kündigung
im Säumnisfall (Vi act. 1/6). Die eingeschriebene Mahnung wurde der Gesuchsgegnerin am
16. Juni 2025 zugestellt (Vi act. 1/9). Die Zahlungsfrist endete folglich am 17. Juli 2025. Die
Gesuchsgegnerin bezahlte einzig am 11. Juni 2025 einen Betrag von CHF 1'043.95. Weitere
Zahlungen erfolgten seither nicht mehr (Vi act. 1/8). Am 25. Juli 2025 kündigte die Gesuch-
stellerin das Mietverhältnis über die Mietobjekte samt Aussenparkplätzen wegen Zahlungs-
verzugs auf den 31. August 2025 (Vi act. 1/10-11).
1.3
Die Gesuchsgegnerin focht die Kündigung – soweit die Büroräumlichkeiten betreffend – mit
Schlichtungsgesuch vom 27. August 2025 an. Das von der Schlichtungsbehörde Miet- und
Pachtrecht eröffnete Schlichtungsverfahren SB 201 25 wurde mit Beschluss vom 11. Sep-

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tember 2025 bis zum rechtskräftigen Abschluss des Mietausweisungsverfahrens sistiert
(Vi act. 7).
2.1
Mit Eingabe vom 5. September 2025 reichte die Gesuchstellerin beim Kantonsgericht Zug,
Einzelrichterin, ein Gesuch nach Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen) um Auswei-
sung der Gesuchsgegnerin aus dem Mietobjekt 1 ein (Vi act. 1). Dazu nahm die Gesuchs-
gegnerin am 25. September 2025 Stellung (Vi act. 8). In Ausübung ihres unbedingten Replik-
rechts reichten die Parteien je eine weitere Eingabe ein (Vi act. 10 und 12).
2.2
Mit Entscheid vom 3. November 2025 wies die Einzelrichterin am Kantonsgericht Zug die
Gesuchsgegnerin an, die Bürofläche von 620 m2 (Ref.-Nr. ________, Mietobjekt 1) im
5. Obergeschoss sowie die zwei Aussenparkplätze Nr. F.________ und G.________ in der
Liegenschaft E.________ bis spätestens Mittwoch, 3. Dezember 2025, 12.00 Uhr, zu räumen
und der Gesuchstellerin zu übergeben (Dispositiv-Ziff. 2 des Entscheids). Ausserdem aufer-
legte sie der Gesuchsgegnerin die Gerichtskosten von CHF 3'000.00 (Dispositiv-Ziff. 3) und
verpflichtete sie, der Gesuchstellerin eine Parteientschädigung von CHF 6'750.00 zu bezah-
len (Dispositiv-Ziff. 4; Vi act. 15).
3.
Gegen diesen Entscheid reichte die Gesuchsgegnerin mit Eingabe vom 14. November 2025
Berufung beim Obergericht des Kantons Zug mit eingangs genanntem Rechtsbegehren ein.
Zudem stellte sie den prozessualen Antrag, das Verfahren sei bis zum Abschluss des Ver-
fahrens SB 201 25 vor der Schlichtungsbehörde Miet- und Pachtrecht des Kantons Zug zu
sistieren und die Schlichtungsbehörde sei anzuweisen, das Verfahren Nr. SB 201 25 wieder
aufzunehmen (act. 1). Die Berufung wurde der Gesuchstellerin nicht zur schriftlichen Stel-
lungnahme zugestellt.
Erwägungen
1.
Zum Berufungsverfahren ist in prozessualer Hinsicht zunächst Folgendes festzuhalten:
1.1
Die Berufung gegen einen im summarischen Verfahren ergangenen Entscheid ist bei der
Rechtsmittelinstanz innert 10 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids schriftlich
und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 i.V.m. Art. 314 Abs. 1 ZPO). Das Berufungs-
verfahren ist als eigenständiges Verfahren ausgestaltet. Es dient nicht der Vervollständigung
des vorinstanzlichen Verfahrens, sondern der Überprüfung und Korrektur des erstinstanzli-
chen Entscheids im Lichte konkret dagegen vorgebrachter Beanstandungen. Entsprechend
ist die Berufung nach Art. 311 Abs. 1 ZPO begründet einzureichen. Dabei muss der Beru-
fungskläger aufzeigen, inwiefern und weshalb er den angefochtenen Entscheid in tatsäch-
licher oder rechtlicher Hinsicht als fehlerhaft erachtet bzw. weshalb (zulässige) Noven oder
neue Beweismittel einen anderen Schluss aufdrängen. Um diesen Anforderungen nachzu-
kommen, genügt es nicht, wenn der Berufungskläger lediglich auf seine Vorbringen vor erster
Instanz verweist, sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufriedengibt oder den
angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise kritisiert. Vielmehr muss er im Einzelnen die
vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnen, die er beanstandet, sich mit ihnen argumentativ
auseinandersetzen und die Aktenstücke nennen, auf denen seine Kritik beruht. Die Begrün-
dung muss hinreichend explizit sein, sodass sie vom Berufungsgericht einfach nachvollzo-

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gen werden kann (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_242/2025 vom 9. September 2025
E. 2.1.2; 4A_255/2021 vom 22. März 2022 E. 3.1.6; BGE 142 III 413 E. 2.2.2 und 2.2.4).
1.2
In der Berufungsbegründung ist zudem stets darzutun, inwiefern und weshalb sich bei richti-
ger und vollständiger Sachverhaltsfeststellung am Ausgang des Verfahrens etwas ändert.
Wird nebst der beanstandeten Sachverhaltsfeststellung die Entscheidrelevanz nicht aufge-
zeigt oder ist eine solche nicht offensichtlich, kann die Frage, ob ein Sachverhalt durch die
Vorinstanz richtig oder falsch festgestellt wurde, im Rechtsmittelverfahren offenbleiben (Urteil
des Kantonsgerichts Basel-Landschaft 400 22 217 vom 7. März 2023 E. 3.2; vgl. auch Urteil
des Bundesgerichts 5A_984/2023 vom 4. Juni 2024 E. 4.1; 5A_817/2021 vom 17. Mai 2022
E. 2.2). An der Beurteilung von Fragen, die sich nicht auf das Ergebnis auswirken, besteht
kein schutzwürdiges Interesse (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_5/2024 vom 14. März 2024
E. 1.4.3.2).
1.3
Die Begründung ist eine gesetzliche, von Amtes wegen zu prüfende Zulässigkeitsvoraus-
setzung für die Berufung. Lässt die Berufung insgesamt oder hinsichtlich eines bestimmten
Streitpunkts eine (hinreichende) Begründung vermissen, so tritt das Berufungsgericht darauf
nicht ein. Die gerichtliche Fragepflicht nach Art. 56 ZPO entbindet nicht von einer gehörigen
Begründung der Rechtsmitteleingabe. Ebenso wenig besteht eine Pflicht des Berufungs-
gerichts, die Berufung zur Verbesserung zurückzuweisen. Dabei handelt es sich nicht um
einen verbesserlichen Mangel im Sinne von Art. 132 Abs. 1 ZPO (Urteil des Bundesgerichts
5A_219/2025 vom 2. April 2025 E. 3.2; 5A_452/2022 vom 11. April 2023 E. 4.2.1; je m.w.H.).
1.4
Das Berufungsgericht verfügt über eine vollständige Überprüfungsbefugnis der Streitsache
und kann das erstinstanzliche Urteil sowohl auf rechtliche wie tatsächliche Mängel hin über-
prüfen (vgl. Art. 310 ZPO). Dies bedeutet aber nicht, dass das Berufungsgericht gehalten ist,
von sich aus wie eine erstinstanzliche Gerichtsbehörde alle sich stellenden tatsächlichen und
rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn die Parteien diese in oberer Instanz nicht mehr vor-
tragen. Es hat sich – abgesehen von offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die Be-
urteilung der in der schriftlichen Begründung gegen das erstinstanzliche Urteil erhobenen
Beanstandungen zu beschränken (BGE 147 III 176 E. 4.2.1; Urteil des Bundesgerichts
4A_194/2024 vom 11. Oktober 2024 E. 4.2.2.2; 4A_258/2024 vom 24. Mai 2024 E. 2.2).
1.5
Im Berufungsverfahren werden neue Tatsachen und Beweismittel gemäss Art. 317 Abs. 1
ZPO nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutba-
rer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten. Die Rechtsprechung
unterscheidet zwischen echten und unechten neuen Vorbringen (sog. Noven). Echte Noven
sind Tatsachen und Beweismittel, die erst nach dem Zeitpunkt, in dem im erstinstanzlichen
Verfahren letztmals neue Tatsachen vorgetragen werden konnten, entstanden sind. Unechte
Noven sind Tatsachen und Beweismittel, die bereits zuvor entstanden sind. Noven sind im
Berufungsverfahren grundsätzlich bei erster Gelegenheit, d.h. im ersten Schriftenwechsel,
vorzutragen. Im Falle unechter Noven sind die Gründe, weshalb die Tatsache oder das Be-
weismittel nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnte, detailliert darzulegen
(vgl. BGE 144 III 349 E. 4.2.1 [= Pra 2019 Nr. 88]; Urteil des Bundesgerichts 4A_518/2023
vom 18. April 2024 E. 3.4.1; 5A_763/2018 vom 1. Juli 2019 E. 2.1.3.2 f.).

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1.6
Wie nachfolgend zu zeigen ist, kommt die Gesuchsgegnerin den erwähnten Begründungsan-
forderungen über weite Strecken nicht nach.
2.
Zunächst rügt die Gesuchsgegnerin, es sei nach wie vor strittig, ob die Gesuchstellerin den
Mietzins für das Mietobjekt 1 per 1. Januar 2025 rechtsgültig erhöht habe (act. 1 Rz 10).
Diese Rüge ist ungenügend. Die Gesuchsgegnerin legt nicht dar, inwiefern die Gültigkeit der
Mietzinserhöhung aus Sicht der Vorinstanz wesentlich war oder inwiefern die Ungültigkeit
sich auf das Ergebnis ausgewirkt hätte. Im Übrigen setzt sich die Gesuchsgegnerin auch
nicht mit den (zutreffenden) Erwägungen der Vorinstanz auseinander, wonach die Zahlungs-
verzugskündigung nach konstanter Rechtsprechung des Bundesgerichts (Urteil 4A_330/2017
vom 8. Februar 2018 E. 3.1 m.w.H.) nicht zwingend unwirksam wird, wenn der Vermieter in
der Mahnung einen zu hohen Betrag einsetzt und der Mieter innert der Zahlungsfrist nicht re-
agiert (Vi act. 15 E. 3.2.1). Mithin ist auf die Berufung in diesem Punkt nicht einzutreten (vgl.
vorne E. 1.2). Doch selbst wenn diesbezüglich auf die Berufung einzutreten wäre, wäre sie
abzuweisen. Denn aus den Akten ergibt sich, dass sich die Gesuchsgegnerin auch ohne Er-
höhung des Mietzinses um rund CHF 100.00 pro Monat ab 1. Januar 2025 (vgl. Vi act. 1/7)
bei einem Ausstand per 1. Juni 2025 von über CHF 40'000.00 noch in Verzug befunden hätte.
3.
Ungenügend ist auch die Behauptung, das Mietobjekt 2 hätte in die Beurteilung miteinbezo-
gen werden müssen (act. 1 Rz 14-17).
Zunächst einmal legt die Gesuchsgegnerin nicht dar, wo im vorinstanzlichen Verfahren sie
diese Behauptung bereits aufgestellt hat. Sodann erhellt aus der Berufungsschrift nicht, was
die Gesuchsgegnerin unter dem "Einbezug des Mietobjekts 2 in die Beurteilung" meint und
was sie letztlich daraus zu ihren Gunsten ableiten will. Davon abgesehen beantragte die Ge-
suchstellerin in ihrem Ausweisungsgesuch nicht die Ausweisung der Gesuchsgegnerin aus
dem Mietobjekt 2. Auch diesbezüglich ist auf die Berufung nicht einzutreten (vgl. vorne
E. 1.1 f.).
4.
Im Weiteren rügt die Gesuchsgegnerin, sie habe für das Mietobjekt 1 und das Mietobjekt 2 zu
viel an Mietzinsen bezahlt. Obwohl sie dies bereits im vorinstanzlichen Verfahren eingewen-
det habe, habe die Vorinstanz nicht berücksichtigt, dass gar kein Mietzinsausstand vorgele-
gen habe (act. 1 Rz 18-30).
4.1
Die Gesuchsgegnerin verweist in der Berufung auf ihre Ausführungen in der Gesuchsant-
wort. Es trifft zu, dass die Gesuchsgegnerin bereits im vorinstanzlichen Verfahren in der Ge-
suchsantwort behauptete, sie habe eine Forderung von mindestens CHF 998'332.80 ge-
genüber der Gesuchstellerin. Davon entfielen CHF 945'651.30 auf Mietzinsen, welche die
Gesuchsgegnerin für das Mietobjekt 2 bezahlt habe, obwohl ihr dieses bis heute nicht über-
geben worden sei. Die restlichen CHF 52'681.50 seien zu viel bezahlte Mietzinsen für das
Mietobjekt 1; während der ersten fünf Monate habe die Gesuchsgegnerin den halben Miet-
zins bezahlt, obwohl sie das Mietobjekt noch gar nicht habe beziehen können. In der Folge
stehe ihr, so die Gesuchsgegnerin in der Gesuchsantwort weiter, gegenüber der Gesuchstel-
lerin nach Verrechnung mit dem Mietzins für das Mietobjekt 1 vom Juni 2025 bis September
2025 eine Forderung in Höhe von CHF 896'816.00 (CHF 998'332.80 ./. [4 x CHF 25'379.20])
zu (Vi act. 8 Rz 106-124).

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4.2
Der Gesuchsgegnerin ist entgegenzuhalten, dass es sich bei den CHF 945'651.30 um einen
zwar behaupteten, aber bestrittenen (vgl. Vi act. 10 Rz 14-17) Anspruch handelte. Hätte die
Gesuchsgegnerin diesen Anspruch erfolgreich geltend machen wollen, hätte sie zwingend
eine Verrechnungserklärung abgeben müssen. Entsprechend erfolgten die diesbezüglichen
Ausführungen der Gesuchsgegnerin in der Gesuchsantwort denn auch unter dem (zutreffen-
den) Titel "Verrechnungserklärung" (Vi act. 8 S.26). Der Mietzinsausstand verringert sich
nicht automatisch, wenn ein Mieter meint, über eine Gegenforderung gegenüber dem Ver-
mieter wegen zu viel bezahlter Mietzinsen zu verfügen. Der Ausstand hätte sich frühestens
dann verringert, wenn die Gesuchsgegnerin gültig und rechtzeitig die Verrechnung erklärt
hätte (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_477/2018, 4A_481/2018 vom 16. Juli 2019 E. 4.5;
4A_452/2021 vom 4. Januar 2022 E. 2.2; 4A_333/2022 vom 9. November 2022 E. 3.1, nicht
publiziert in: BGE 149 III 67; Urteil des Obergerichts Zürich LF250009 vom 14. April 2025
E. 3). Solange keine gültige Verrechnungserklärung vorliegt (dazu sogleich E. 5), sind die
Ausführungen der Gesuchsgegnerin über angeblich zu viel bezahlte Mietzinsen unerheblich.
4.3
Auf die angeblich zu viel bezahlten Mietzinse von insgesamt CHF 52'681.50 für die Miete des
Mietobjekts 1 während der ersten fünf Monate ging die Gesuchstellerin im vorinstanzlichen
Verfahren zwar nicht näher ein. Diesbezüglich verhält es sich allerdings mit der Verrechnung
nicht anders: Ohne gültige und rechtzeitige Verrechnungserklärung verringerte sich der Miet-
zinsausstand nicht. Auch diese Gegenforderung erwähnte die Gesuchsgegnerin im Übrigen
unter dem Titel "Verrechnungserklärung" (Vi act. 8 Rz 119 ff.). Anzumerken bleibt, dass die-
se Gegenforderung – soweit ersichtlich – erstmals im vorliegenden Ausweisungsverfahren
behauptet wurde. In der Vereinbarung vom 26. Februar 2025 verpflichtete sich die anwaltlich
vertretene Gesuchsgegnerin gegenüber der Gesuchstellerin noch vorbehaltlos zur Leistung
ausstehender Mietzinsen von insgesamt CHF 210'496.25 für die Monate November 2024 bis
und mit Februar 2025 (Vi act. 1/15). Angeblich zu viel bezahlte Mietzinsen waren dort offen-
bar kein Thema. Entsprechend scheint dieser Einwand ohnehin prozesstaktisch motiviert.
5.
In der Berufung rügt die Gesuchsgegnerin, die Vorinstanz habe die von ihr in der Ge-
suchsantwort abgegebene Verrechnungserklärung zu Unrecht für verspätet befunden.
5.1
Die Gesuchsgegnerin macht geltend, sie habe die angeblich ausstehenden Mietzinsen
rechtsgültig mit ihrer Forderung verrechnet (act. 1 Rz 32 f.). Unter Verweis auf Rz 123 der
Gesuchsantwort macht sie geltend, die Verrechnung erklärt zu haben (act. 1 Rz 34). Weiter
führt sie aus, die Vorinstanz habe ihre Schlussfolgerung (Vi act. 15 E. 3.4), wonach sie die
Verrechnung innerhalb der 30-tägigen Zahlungsfrist hätte geltend machen müssen, voreilig
getroffen. Es sei zwar korrekt, dass eine entsprechende Rechtsprechung bestehe. Diese sei
jedoch nicht eins zu eins auf die vorliegende Ausweisung anwendbar. Die Gesuchsgegnerin
sei nämlich erst nach Zustellung des Ausweisungsgesuchs in der Lage gewesen, die Ver-
rechnung zu erklären. Erst nach Studium des entsprechenden Gesuchs habe ihr bekannt
werden können, dass die Gesuchstellerin der Ansicht gewesen sei, das Mietobjekt 2 sei nicht
übergeben worden und dementsprechend sei bereits seit 1. Mai 2020 kein Mietzins geschul-
det. Bis zum Studium des Ausweisungsgesuchs sei sie noch davon ausgegangen, die Ge-
suchstellerin sei der Ansicht, das Mietobjekt sei übergeben worden und dementsprechend
ein Mietzins geschuldet. Es sei folglich nicht angebracht, die von der Vorinstanz zitierte
Rechtsprechung auf den vorliegenden Fall anzuwenden. Zwischen dem Beginn der Zah-

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lungsfrist und dem Gesuch um Mietausweisung hätten sich die tatsächlichen Umstände
geändert (act. 1 Rz 35-37).
5.2
Das Recht, eine bestrittene Forderung zur Verrechnung zu stellen, steht auch dem Mieter zu,
der gemäss Art. 257d OR in Verzug gesetzt wird. Nach konstanter und von der Vorinstanz
zutreffend wiedergegebener Rechtsprechung des Bundesgerichts muss jedoch die Verrech-
nungseinrede des Mieters zwingend vor Ablauf der 30-tägigen Zahlungsfrist von Art. 257d
OR erfolgen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_333/2022 vom 9. November 2022 E. 3.1,
nicht publiziert in BGE 149 III 67 sowie die von der Vorinstanz in E. 3.4 ihres Entscheids
zitierten Urteile). Die erst in der Gesuchsantwort erhobene Verrechnungserklärung war ver-
spätet.
5.3
Bei der Behauptung der Gesuchsgegnerin, ihr sei es nicht möglich gewesen, innert der 30-
tägigen Frist die Verrechnung zu erklären, handelt es sich offensichtlich um eine Schutzbe-
hauptung. Als Mieterin musste ihr bekannt sein, ob ihr das Mietobjekt 2 übergeben wurde
oder nicht. Und selbst für den (undenkbaren) Fall, dass ihr dies nicht bekannt gewesen wäre,
hätte sie sich innert dieser 30 Tage zumindest vergewissern können, ob sie Zutritt zum Mie-
tobjekt 2 hatte. Die Gesuchsgegnerin blieb jedoch während der 30-tägigen Zahlungsfrist –
soweit ersichtlich – schlicht untätig und liefert keine Erklärung für diese Untätigkeit. Ausser-
dem ist nicht nachvollziehbar, inwiefern für die Abgabe der Verrechnungserklärung relevant
gewesen sein soll, welcher Ansicht die Gesuchstellerin mit Bezug auf die Übergabe des Miet-
objekts 2 oder mit Bezug auf die Rechtslage war. Des Weiteren ist auch nicht ersichtlich, in-
wiefern die Situation betreffend das Mietobjekt 2 einen Einfluss auf den von der Gesuchs-
gegnerin gegenüber der Gesuchstellerin behaupteten Anspruch infolge zu viel bezahlter
Mietzinse für das Mietobjekt 1 in der Höhe von CHF 52'681.50 gehabt haben soll. Die Ge-
suchsgegnerin legt denn auch nicht dar, was sie daran gehindert haben soll, rechtzeitig die
Verrechnung mit diesem (behaupteten) Anspruch zu erklären. Unter diesen Umständen ist
nicht glaubhaft, dass es der Gesuchsgegnerin unmöglich oder unzumutbar war, die Verrech-
nung (rechtzeitig) zu erklären. Von einer Veränderung der tatsächlichen Umstände kann bei
dieser Ausgangslage von vornherein keine Rede sein.
5.4
Folglich schloss die Vorinstanz zu Recht darauf, dass die Verrechnungserklärung in der Ge-
suchsantwort zu spät erfolgte und sich auf das Mietausweisungsverfahren nicht auswirkte.
Entsprechend unbehelflich sind daher die Ausführungen der Gesuchsgegnerin dazu, dass
auch eine bestrittene Gegenforderung verrechnet werden dürfe (act. 1 Rz 56-60).
6.
Weiter wendet die Gesuchsgegnerin ein, aus der Rechtsprechung gehe hervor, dass sich bei
einer unterlassenen Verrechnungserklärung die Frage des Rechtsmissbrauchs bzw. des Ver-
stosses gegen Treu und Glauben stellen könne, wenn der Mieterin einzig die unterlassene
Verrechnungserklärung zum Verhängnis geworden sei. Denn die Verrechnung sei nicht nur
ein Recht des Mieters, sondern auch der Vermieter könne davon Gebrauch machen. Im vor-
liegenden Fall widerspreche das Verhalten der Gesuchstellerin, die offensichtlich ihr Verhal-
ten in Bezug auf das Mietobjekt 2 geändert habe, gegen Treu und Glauben. Es widerspreche
dem Gerechtigkeitsgedanken, dass der Gesuchsgegnerin nun einzig die unterlassene Ver-
rechnungserklärung zum Verhängnis werden solle, wobei erst "das Ausweisungsgesuch […]
offengelegt" habe, dass unter den geänderten Umständen eine Verrechnung geltend gemacht
werden müsste und könnte (act. 1 Rz 38 f.).

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6.1
Zunächst unterlässt es die Gesuchsgegnerin darzulegen, wo im vorinstanzlichen Verfahren
sie bereits behauptet habe, die Gesuchstellerin habe sich widersprüchlich verhalten. Soweit
es sich bei dieser Behauptung um ein Novum handelt, legt die Gesuchsgegnerin nicht dar,
weshalb sie dieses bei gehöriger Sorgfalt nicht schon früher hätte vorbringen können. Mithin
ist darauf nicht einzutreten (vgl. vorne E. 1.1 und 1.5).
6.2
Doch selbst wenn darauf einzutreten wäre, kann der Gesuchstellerin ein Rechtsmissbrauch
offenkundig nicht vorgeworfen werden. Schliesslich bezahlte die Gesuchsgegnerin die Miet-
zinsen für das Mietobjekt 2 – soweit ersichtlich – über mehrere Jahre hinweg, ohne sich ein-
mal darüber zu beschweren, dass sie nicht über dieses Objekt verfügen konnte. Ausserdem
legte die Gesuchstellerin nachvollziehbar dar, dass die Gesuchsgegnerin das Mietobjekt 2 ab
dem 1. Mai 2020 mietete und folglich einen Mietzins schuldete [wegen des laufenden Miet-
vertrages konnte die Gesuchstellerin dieses nicht an Dritte vermieten], ihr aber das Objekt
nur zu übergeben gewesen wäre, wenn sie die vereinbarte Sicherheit geleistet hätte, was sie
aber nicht tat (Vi act. 10 Rz 7; dazu sogleich E. 6.3). Widersprüchlich erscheint somit viel-
mehr das Verhalten der Gesuchsgegnerin, die sich – nachdem sie jahrelang bedingungslos
die Miete für das Mietobjekt 2 bezahlt hatte – plötzlich auf den Standpunkt stellt, es sei gar
kein Mietzins für dieses Objekt geschuldet gewesen.
6.3
Die Gesuchsgegnerin weist in diesem Zusammenhang in der Berufung auf eine von den Par-
teien am 26. Februar 2025 geschlossene Vereinbarung hin, wonach sie umgehend Verhand-
lungen "über eine etwaige Rückgabe oder Untervermietung von Mietobjekt 2 auf[nehmen]"
(Vi act. 1/15 S. 3). Die Gesuchsgegnerin erblickt hierin einen Nachweis für das widersprüch-
liche Verhalten der Gesuchstellerin, die das Mietobjekt 2 habe zurücknehmen wollen, sich
aber im Ausweisungsverfahren nun auf den Standpunkt stelle, es müsse von der Gesuchs-
gegnerin nicht zurückgegeben werden, da es ihr nie übergeben worden sei (act. 1 Rz 42 f.).
Diese Schlussfolgerung ist unbegründet. Erstens ist in der Vereinbarung vom 26. Februar
2025 nicht ausschliesslich von der "Rückgabe" die Rede. Vielmehr sprachen die Parteien
von einer "etwaige[n] Rückgabe" oder von einer "Untervermietung". Bei einer Untervermie-
tung beispielsweise hätte die Untermieterin die Miete antreten können. Zweitens vereinbarten
die Parteien in derselben Klausel unmittelbar anschliessend Folgendes: "unabhängig von
diesen Verhandlungen [über die etwaige Rückgabe oder Untervermietung] hat die
C.________ [die Gesuchsgegnerin] die Sicherheitsleistung gemäss Ziff. 2 des Nachtrags 3
vom 22./23. Februar 2022 bis zum 30. April 2025 zu erbringen" (Vi act. 1/15 S. 3). Auch die-
se Klausel stützt die Aussage der Gesuchstellerin, wonach die Parteien die Übergabe des
Mietobjekts 2 von der Leistung der Sicherheit abhängig machten.
6.4
Die Vereinbarungen über die Leistung des Mietzinses für das Mietobjekt 2 sowie des hälfti-
gen Mietzinses für die ersten fünf Monate des Mietobjekts 1 sind offenkundig nicht nichtig,
wie die Gesuchsgegnerin weiter behauptet (vgl. act. 1 Rz 52-55). Es ist weder unmöglich,
widerrechtlich noch sittenwidrig (Art. 20 Abs. 1 OR), wenn zwei Unternehmen für die Miete
von Büroräumen aus freien Stücken einen tieferen Mietzins vereinbaren für die beschränkte
Zeit (von fünf Monaten), in der die Miete (aus irgendwelchen Gründen) noch nicht angetreten
werden kann. Sodann dürfen Mieter und Vermieter die Übergabe des Mietobjekts durchaus
von der Leistung der Sicherheit abhängig machen, wie dies die Parteien im Nachtrag Nr. 3
vom 22./23. Februar 2022 vereinbart haben (Vi act. 1/3 S. 2 unten). Diese Vereinbarung ist
nicht bloss zulässig. Vielmehr ist es sogar üblich, dass die Sicherheit vor Mietantritt zu leisten

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ist. Art. 257e OR, der die Sicherheitsleistung regelt, bezweckt bloss, die Mieter vor zu hohen
Sicherheitsleistungen und vor Verlust seines Rückforderungsanspruchs zu schützen (vgl.
Weber, Basler Kommentar, 7. A. 2020, Art. 257e OR N 2a). Einen weitergehenden Schutz
des Mieters sieht das OR nicht vor.
7.
Im Weiteren kann der Gesuchsgegnerin auch nicht gefolgt werden, wenn sie behauptet, die
Vorinstanz habe Art. 271 Abs. 1 OR falsch angewandt, indem sie die Missbräuchlichkeit der
Kündigung verneint habe (act. 1 Rz 61-64).
Zunächst einmal legt sie nicht dar, wo im vorinstanzlichen Verfahren sie die zugrunde liegen-
den Tatsachenbehauptungen (namentlich das behauptete Aussprechen der Kündigung trotz
Erstreckungsgesuchs oder das angebliche Missverhältnis zwischen Zweck und Wirkung der
Kündigung) aufgestellt hat. Sodann legt die Gesuchsgegnerin auch nicht dar, welchen (nicht
legitimen) Zweck die Gesuchstellerin mit der Kündigung überhaupt verfolgen soll. Ein solcher
illegitimer Zweck ist denn auch nicht ersichtlich. Im Gegenteil, ist ein Interesse der Gesuch-
stellerin an der Ausweisung plausibel, da sich die Gesuchsgegnerin bereits zum zweiten Mal
in Verzug befunden hatte. Beim letzten Mal einigten sich die Parteien auf eine Fortsetzung
des Mietverhältnisses, nachdem der Ausstand von CHF 210'496.25 bezahlt worden war
(Vi act. 1/15). Letztlich ist auch der Hinweis darauf, dass "der Geschäftsgang des gesamten
Unternehmens […] durch die Kündigung auf dem Spiel" stehe, zu pauschal und zu unsub-
stanziiert, um überhaupt erst darauf einzugehen (vgl. vorne E. 1.1). Davon abgesehen sind
die wirtschaftlichen (negativen) Folgen, die eine Ausweisung für den Mieter hat, bei einer
Zahlungsverzugskündigung – wenn überhaupt, dann höchstens – bei der Auszugsfrist zu
berücksichtigen (dazu sogleich E. 10).
8.
Schliesslich wendet die Gesuchsgegnerin ein, die Vorinstanz habe das rechtliche Gehör ver-
letzt, indem sie ihre Vorbringen, wonach für das Mietobjekt 1 aufgrund des zu viel bezahlten
Mietzinses vor Mietbeginn kein Mietzinsausstand bestanden habe, sowie sämtliche Vorbrin-
gen in Bezug auf das Mietobjekt 2 ausser Acht gelassen habe (act. 1 Rz 65-67).
Dieser Einwand geht fehl. Die Vorinstanz setzte sich mit allen relevanten Aspekten ausein-
ander. Soweit sie das Mietobjekt 2 nicht berücksichtigte mit der Begründung, dieses sei nicht
Gegenstand des vorliegenden Verfahrens (Vi act. 15 E. 3.7), ist dies nicht zu bemängeln (vgl.
vorne E. 3). Dies umso weniger, als selbst bei einem "Einbezug" des Mietobjekts 2 (in wel-
cher Art auch immer) die Verrechnungserklärung zu spät erfolgt wäre und sich am Ausgang
des Verfahrens nichts ändern würde. Dasselbe gilt mit Bezug auf das Mietobjekt 1. Auch
diesbezüglich erfolgte die Verrechnungserklärung zu spät. Dessen ungeachtet liegt indes von
vornherein keine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor, wenn das Gericht eine Tatsache für
nicht entscheidrelevant hält. Es handelt es sich dabei nur um eine andere Rechtsauffassung
(vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_265/2020 vom 28. Dezember 2020 E. 3.4). Und selbst
wenn die Vorinstanz das rechtliche Gehör verletzt hätte, handelte es sich um eine Verlet-
zung, die im Berufungsverfahren, bei dem das Gericht – wie hier – über volle Kognition in
Sachverhalts- und Rechtsfragen verfügt (Art. 310 ZPO), ohne Weiteres geheilt werden könn-
te (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_158/2024 vom 5. November 2024 E. 5.1). Entspre-
chend verlangte die Gesuchsgegnerin denn auch in erster Linie, dass die Berufungsinstanz
selbst (reformatorisch) entscheidet.

Seite 10/13
9.
Als Zwischenergebnis ist somit festzuhalten, dass die Vorinstanz zu Recht von einem –
soweit relevant – unbestrittenen oder sofort beweisbaren Sachverhalt sowie einer klaren
Rechtslage im Sinne von Art. 257 ZPO bezüglich des Ausweisungsanspruchs der Gesuch-
stellerin gemäss Art. 257d OR ausging.
10.
Die Vorinstanz legte sodann die Auszugsfrist auf einen Monat ab Datum ihres Entscheids
fest. Die Gesuchsgegnerin hält diese Frist für den Fall, dass der Ausweisungsanspruch be-
jaht würde, für zu kurz.
10.1
Die Vorinstanz begründete ihren Entscheid in diesem Punkt wie folgt:
Die Frist zur Ausweisung müsse verhältnismässig sein. Auch wenn humanitäre Gründe einen
Aufschub verlangten oder konkrete Anhaltspunkte dafür bestünden, dass der Schuldner in-
nert angemessener Frist freiwillig das Mietobjekt verlassen werde, könne die Frist nur kurz
sein und dürfe nicht auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses hinauslaufen. Keine Rolle
spielten demnach allfällige finanzielle Folgen für die Mieterin aufgrund des erzwungenen
kurzfristigen Auszugs aus dem Mietobjekt. Solche seien grundsätzlich in Kauf zu nehmen,
was sich insbesondere in Konstellationen wie der vorliegenden rechtfertige, wo die Mieterin
ihrerseits die Mietzinszahlung vollständig eingestellt habe. Die Gesuchsgegnerin mache nicht
geltend, die Entfernung der ihr gehörenden Ausbauten sei kurzfristig objektiv unmöglich. Sie
führe lediglich aus, der kurzfristige Auszug sei schwierig zu bewerkstelligen und für sie mit fi-
nanziellen Schäden verbunden, deren spätere Geltendmachung sie sich vorbehalte. Aus-
führungen dazu, ob sie bereits Bemühungen für eine Nachfolgelösung unternommen habe
und wie diese gegebenenfalls verlaufen seien, mache die Gesuchsgegnerin indes nicht. Ob
sie bereits eine Nachfolgelösung in Aussicht habe und gegebenenfalls per wann, sei deshalb
nicht bekannt. Die Verlängerung der Auszugsfrist aus Gründen der Verhältnismässigkeit
rechtfertige sich aber von vornherein nur dann, wenn dadurch die drohende Härte bzw. der
drohende Schaden verhindert werden könnte. Demgegenüber sei es nicht gerechtfertigt, die
Gesuchstellerin zur Duldung des weiteren Verbleibs der Gesuchsgegnerin im Mietobjekt über
Monate hinweg zu zwingen, in der blossen Hoffnung, dass sich für die Gesuchsgegnerin in
dieser Zeit eine Nachfolgelösung ergeben könnte. Dies würde auf eine unzulässige Erstre-
ckung des Mietverhältnisses hinauslaufen. Vorliegend bestünden zudem keine Anhaltspunk-
te dafür, dass die Gesuchsgegnerin die Mietobjekte freiwillig verlassen werde. Sie hätte die
Mieträumlichkeiten bereits am 1. September 2025 zurückgeben müssen und profitiere inzwi-
schen aufgrund des vorliegenden Verfahrens bereits von einer Verlängerung von rund zwei
Monaten. Unter diesen Umständen erscheine eine letzte Auszugsfrist von einem Monat an-
gemessen (Vi act. 15 E. 6.2 f.)
10.2
In der Berufung behauptet die Gesuchsgegnerin, eine letzte Frist von lediglich einem Monat
würde zu einer grossen Härte für sie führen. Im Hinblick auf die Dauer des Mietvertrags bis
zum 31. März 2027 bzw. 31. März 2032 (bei Ausübung der zweiten Investition [gemeint wohl:
Option]) habe sie Investitionen von über CHF 2 Mio. getätigt. Ausserdem beschäftige sie im
streitgegenständlichen Mietobjekt rund 100 Mitarbeitende. Ein so kurzfristiger Auszug würde
bedeuten, dass sie gezwungen wäre, ihre Geschäftstätigkeit einzustellen, was für ein Unter-
nehmen in dieser Grösse und in einem solch spezialisierten Sektor mit extremen Schäden
verbunden wäre. Auch seien die Investitionen weitestgehend in das Mietobjekt integriert und
könnten nicht innerhalb einer Frist von einem Monat ausgebaut werden. Ein so kurzfristiger

Seite 11/13
Auszug wäre völlig unverhältnismässig, weshalb eine angemessene und verhältnismässige
Frist von sechs Monaten anzusetzen sei, um die Räumlichkeiten verlassen zu können, ohne
die Anstellung sämtlicher Mitarbeitenden am vorliegenden Standort zu gefährden (act. 1
Rz 68-71).
10.3
Zunächst einmal ist in diesen Behauptungen keine argumentative Auseinandersetzung mit
den Erwägungen der Vorinstanz zu erkennen. Ausserdem legt die Gesuchsgegnerin nicht
dar, wo im vorinstanzlichen Verfahren sie diese Behauptungen bereits aufgestellt hat oder
weshalb sie mit diesen Behauptungen – falls es Noven sind – noch zu hören ist. Insbesonde-
re legt sie nicht dar, dass und wo sie bereits im vorinstanzlichen Verfahren behauptet hätte,
die Entfernung der ihr gehörenden Ausbauten sei kurzfristig unmöglich oder 100 Mitarbeiten-
de seien dort tätig. Zudem geht aus den Ausführungen der Berufungsschrift ohnehin nicht
hervor, welche Ausbauten sie überhaupt vorgenommen hat und welche davon angeblich
nicht innert Monatsfrist entfernt werden können. Alle diesbezüglichen Ausführungen in der
Berufungsschrift sind gänzlich unsubstanziiert. Sodann begründet die Gesuchsgegnerin auch
nicht, weshalb sie ihre Geschäftstätigkeit einstellen müsste. Über die von der Vorinstanz er-
wähnten (fehlenden) Bemühungen betreffend Nachfolgelösungen verliert die Gesuchsgegne-
rin in der Berufung kein Wort. Dass sie aufgrund des Ausweisungsverfahrens bereits von ei-
ner Verlängerung von rund zwei Monaten profitierte, lässt sie ebenfalls unkommentiert. Auf
die Berufung ist daher in diesem Punkt nicht einzutreten (vgl. vorne E. 1.1 und 1.5).
10.4
Soweit dennoch darauf einzutreten und auf die Behauptungen der Gesuchsgegnerin abzu-
stellen wäre, ergäbe sich daraus noch keine übermässige Härte, die eine längere Auszugs-
frist rechtfertigte. Selbst wenn nämlich der Auszug für den Mieter ein Härtefall ist, darf die
Auszugsfrist nur kurz sein und nicht auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses hinauslau-
fen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_162/2021 vom 12. Mai 2021 E. 6.2; 4A_39/2018 vom
6. Juni 2018 E. 6; 4A_207/2014 vom 19. Mai 2014 E. 3.1). Soweit dies aufgrund fehlender
konkreter Angaben überhaupt annähernd beurteilt werden kann, erscheint eine Auszugsfrist
von einem Monat ab Entscheiddatum (vgl. dazu auch E. 11) angemessen. Dies insbesonde-
re, wenn berücksichtigt wird, dass die Gesuchsgegnerin wegen des Ausweisungsverfahrens
(ohne Rechtsmittelverfahren) faktisch bereits eine Verlängerung von rund drei Monaten er-
wirkt hat und sich der Mietzinsausstand inzwischen auf einen sechsstelligen Betrag belaufen
dürfte. Deshalb wäre die Berufung in diesem Punkt auch abzuweisen, wenn darauf einzutre-
ten wäre.
10.4
Als weiteres Zwischenergebnis ist somit festzuhalten, dass die Vorinstanz die Auszugsfrist zu
Recht auf einen Monat festgesetzt hat.
11.
Nach dem Gesagten ist die Berufung offensichtlich nicht oder nicht hinreichend begründet.
Das Einholen einer Berufungsantwort erübrigt sich (vgl. Art. 312 Abs. 1 ZPO). Die Berufung
ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist, und der angefochtene Entscheid ist zu bestäti-
gen. Aufgrund der aufschiebenden Wirkung der Berufung ist allerdings der Ausweisungster-
min neu festzusetzen. Dabei ist – wohl im Sinne beider Parteien – auf die Weihnachtstage
Rücksicht zu nehmen.

Seite 12/13
12.
Schliesslich ist auf den prozessualen Antrag der Gesuchsgegnerin (vgl. Sachverhalt-Ziff. 3)
einzugehen.
Das Gericht kann ein Verfahren sistieren, wenn die Zweckmässigkeit dies verlangt; ein Ver-
fahren kann namentlich sistiert werden, wenn der Entscheid vom Ausgang eines anderen
Verfahrens abhängig ist (vgl. Art. 126 Abs. 1 ZPO). Die Gesuchsgegnerin führt zur Begrün-
dung einzig aus, das Verfahren sei "aufgrund der zahlreichen Unklarheiten und offenen juris-
tischen Fragen" zu sistieren. Weshalb diese angeblichen Unklarheiten und juristischen Fra-
gen nicht im vorliegenden Verfahren geklärt werden können, legt sie nicht dar und ist nicht
ersichtlich. Eine Sistierung des vorliegenden summarischen Verfahrens ist nicht zweckmäs-
sig. Ausserdem hängt der Entscheid nicht vom Ausgang des vor der Schlichtungsbehörde
hängigen Verfahrens ab. Der Sistierungsantrag der Gesuchsgegnerin ist daher abzuweisen.
Bereits aus diesem Grund ist der Schlichtungsbehörde Miet- und Pachtrecht mit Bezug auf
das bei ihr hängige Verfahren auch keine Anweisung zu erteilen.
13.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens der Gesuchsgegnerin
aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Beim massgebenden Streitwert von CHF 153'309.00
(act. 1 Rz 3) ist die Entscheidgebühr auf CHF 3'000.00 festzusetzen (vgl. § 11 Abs. 1, § 12
Abs. 1 und § 15 Abs. 1 KoV OG). Eine Parteientschädigung ist der Gesuchstellerin mangels
eines nennenswerten Aufwands nicht zuzusprechen.
Urteilsspruch
1.
Der Antrag der Gesuchsgegnerin, das Verfahren sei bis zum Abschluss des Verfahrens
Nr. SB 201 25 vor der Schlichtungsbehörde Miet- und Pachtrecht des Kantons Zug zu sis-
tieren und die Schlichtungsbehörde sei anzuweisen, das Verfahren Nr. SB 201 25 wieder
aufzunehmen, wird abgewiesen.
2.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird, und der Entscheid der Einzel-
richterin am Kantonsgericht Zug vom 3. November 2025 wird bestätigt. Der Ausweisungster-
min wird neu auf Donnerstag, 15. Januar 2026, 12.00 Uhr, festgesetzt.
3.
Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren von CHF 3'000.00 wird der Gesuchsgegne-
rin auferlegt und mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.
4.
Gegen diesen Entscheid mit einem Streitwert von über CHF 15'000.00 ist die Beschwerde in
Zivilsachen nach den Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) zulässig; die Beschwer-
degründe richten sich nach den Art. 95 ff. BGG. Eine allfällige Beschwerde ist innert 30 Ta-
gen seit Zustellung des Entscheids schriftlich, begründet und mit bestimmten Anträgen sowie
unter Beilage des Entscheids und der Beweismittel (vgl. Art. 42 BGG) beim Schweizerischen
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Die Beschwerde hat nach Art. 103 Abs. 1
BGG in der Regel keine aufschiebende Wirkung.

Seite 13/13
5.
Mitteilung an:
-
Parteien (an die Gesuchstellerin unter Beilage des Doppels der Berufung samt Beila-
gen)
-
Schlichtungsbehörde Miet- und Pachtrecht (SB 201 25)
-
Kantonsgericht Zug, Einzelrichterin (ES 2025 592)
-
Gerichtskasse (im Dispositiv)
Obergericht des Kantons Zug
II. Zivilabteilung
A. Staub
I. Cathry
Abteilungspräsident
Gerichtsschreiber
versandt am: