zg_obergericht · Z1 2023 12 · 2023-11-07 · de

Eigentumsübertragung | Sachenrecht

I. Zivilabteilung
Z1 2023 12
Oberrichter P. Huber, Abteilungspräsident
Oberrichter F. Horber
Oberrichter A. Staub
Gerichtsschreiber Chr. Kaufmann
Urteil vom 7. November 2023
in Sachen
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt B.________ und/oder Rechtsanwalt C.________,
Kläger und Berufungsbeklagter,
gegen
1. D.________,
2. E.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt F.________ und/oder Rechtsanwalt G.________,
Beklagte und Berufungskläger,
betreffend
Eigentumsübertragung 
(Berufung gegen den Entscheid des Kantonsgerichts Zug, 1. Abteilung, vom 1. Februar 2023)


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Rechtsbegehren
Beklagte und Berufungskläger
1.
Es sei der Entscheid des Kantonsgerichts vom 1. Februar 2023 aufzuheben und es sei die Klage vom 
3. Mai 2021 abzuweisen.
2.
Eventualiter sei der Entscheid des Kantonsgerichts vom 1. Februar 2023 aufzuheben und die Sache an 
die Vorinstanz zurückzuweisen mit der Anweisung zur Ergänzung des Sachverhalts und Durchführung 
eines Beweisverfahrens.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten des Berufungsbeklagten.
Kläger und Berufungsbeklagter
1.
Es sei die Berufung abzuweisen, und es sei das Urteil des Kantonsgerichts Zug, 1. Abteilung, vom 
1. Februar 2023 (Verfahren A1 2021 33) zu bestätigen.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten der Beklagten und Berufungskläger.
Sachverhalt
1.
Das in der Landwirtschaftszone gelegene Grundstück Nr. 1, GB ________, ist ein landwirt-
schaftliches Grundstück im Sinne des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht 
(BGBB; SR 211.412.11) und des Landwirtschaftsgesetzes (LwG; SR 910.1). Es befindet sich 
zwischen dem östlich gelegenen Grundstück Nr. 2, GB ________, von E.________ (nachfol-
gend: Beklagter 2 [Alleineigentümer]) und den nördlich und westlich gelegenen Grundstü-
cken Nrn. 3 und 4, GB ________, von A.________ (nachfolgend: Kläger; vgl. die umrandete 
Landfläche auf dem folgenden "Situationsplan amtliche Vermessung", erstellt am 27. Sep-
tember 2016 [act. 1/7 S. 3; ergänzt mit farblichen Umrandungen]). 
Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 18. Oktober 2018 verkaufte der damalige Eigen-
tümer J.________ das Grundstück Nr. 1 zum Preis von CHF 500'000.00 an D.________ 
(nachfolgend: Beklagte 1) und den Beklagten 2 (act. 1/3). Die Beklagten 1 und 2 wurden in 
der Folge im Grundbuch als Miteigentümer des Grundstücks Nr. 1 eingetragen (act. 1/4). Im 
Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags war das Grundstück verpachtet: Die auf dem 
nachfolgenden Situationsplan rot umrandete Landfläche war seit dem 1. Mai 1992 an den 
Kläger verpachtet (act. 1/8 und 15/4); Pächter der blau umrandeten Landfläche war der Be-
klagte 2 (act. 7/2).


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[Situationsplan zur Anonymisierung des Entscheids stark vereinfacht]
2.
Am 25. Oktober 2018 kündigte der Beklagte 2 dem Kläger die Pacht per 30. April 2019. Diese 
Kündigung focht der Kläger bei der Schlichtungsbehörde an. Im Rahmen des Schlichtungs-
verfahrens schlossen die Parteien am 25. Januar 2019 einen Vergleich ab, gemäss welchem 
die bisherige Pacht des Klägers bis zum 31. Oktober 2019 erstreckt wurde (act. 1/9 und 15/3).
3.
Nachdem der Kläger gegenüber J.________ auf gerichtlichem Weg die Einsicht in den Kauf-
vertrag vom 18. Oktober 2018 erstritten hatte (vgl. das Verfahren EV 2019 37 vor dem Kan-
tonsgericht Zug und das Verfahren Z1 2019 28 vor dem Obergericht Zug), teilte er den Be-
klagten am 30. September 2020 mit, dass er sein Vorkaufsrecht hinsichtlich der Teilfläche von 
16'770 m2 des Grundstücks Nr. 1 (d.h. hinsichtlich der im Situationsplan rot umrandeten 
Landfläche) zu einem Kaufpreis von CHF 126'971.35 und gemäss den Konditionen des Kauf-
vertrags vom 18. Oktober 2018 ausübe (act. 1/12). Den Kaufpreis berechnete er anhand der 
Auskunft des Landwirtschaftsamts des Kantons Zug vom 23. September 2020 (act. 1/13).
Mit Schreiben vom 8. Oktober 2020 widersetzten sich die Beklagten der Ausübung des Vor-
kaufsrechts und bemängelten unter anderem den Kaufpreis (act. 1/14). Daraufhin bot der 
Kläger mit Schreiben vom 15. Oktober 2020 für die erwähnte Teilfläche des Grundstücks 
Nr. 1 auch einen Betrag von CHF 135'837.00 an, sofern das Landwirtschaftsamt des Kan-
tons Zug diesen Landpreis bewilligt habe (act. 1/15). In der Folge konnten sich die Parteien 
jedoch nicht einigen.
4.1
Am 16. Oktober 2020 reichte der Kläger gegen die Beklagten beim Friedensrichteramt 
________ ein Schlichtungsgesuch mit folgendem Rechtsbegehren ein (act. 1/2; act. 34/2):
1.
Es sei der klagenden Partei Zug um Zug gegen Nachweis der Bezahlung des Kaufpreises 
von CHF 126'971.35 zuzüglich Kostenanteil (hälftige Gebühren und Auslagen der Gemeinde 
________ sowie des Grundbuch- und Vermessungsamtes des Kantons Zug im Zusammen-
hang mit der Ausfertigung, Beurkundung und Grundbucheintragung der Urkunde vom 


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18. Oktober 2018, Kaufvertrag zwischen J.________ und den beklagten Parteien) an die 
beklagten Parteien das Alleineigentum an der ehemals von der klagenden Partei gepachte-
ten Teilfläche von 16'770 m2 des GS Nr. 1, GB ________, gemäss Mutationsplan Nr. A der 
amtlichen Vermessung der Gemeinde ________ im Massstab 1:2000, erstellt am 15. Okto-
ber 2020 durch die H.________, zuzusprechen.
1.1
Eventualiter zu Antrag Ziffer 1: 
Es sei der klagenden Partei Zug um Zug gegen Nachweis der Bezahlung des Kaufpreises 
von CHF 135'837.00 zuzüglich Kostenanteil (hälftige Gebühren und Auslagen der Gemeinde 
________ sowie des Grundbuch- und Vermessungsamtes des Kantons Zug im Zusammen-
hang mit der Ausfertigung, Beurkundung und Grundbucheintragung der Urkunde vom 
18. Oktober 2018, Kaufvertrag zwischen J.________ und den beklagten Parteien) an die 
beklagten Parteien das Alleineigentum an der ehemals von der klagenden Partei gepachte-
ten Teilfläche von 16'770 m2 des GS Nr. 1, GB ________, gemäss Mutationsplan Nr. A der 
amtlichen Vermessung der Gemeinde ________ im Massstab 1:2000, erstellt am 15. Okto-
ber 2020 durch die H.________, zuzusprechen.
2.
Es sei das Grundbuch- und Vermessungsamt des Kantons Zug gerichtlich anzuweisen, die 
Teilfläche von 16'770 m2 gemäss Mutationsplan Nr. A der [amtlichen Vermessung der] Ge-
meinde ________ im Massstab 1:2000, erstellt am 15. Oktober 2020 durch die H.________, 
vom [GS Nr. 1, GB ________, abzutrennen und den Kläger als Alleineigentümer des ab GS 
Nr. 1 abgetrennten Grundstücks] GS Nr. 5, GB ________, im Grundbuch einzutragen. 
2.1
Eventualiter zu Antrag Ziffer 2: 
Es sei die klagende Partei zu ermächtigen, die Eigentumsübertragung an der Teilfläche von 
16'770 m2 gemäss Mutationsplan Nr. A der amtlichen Vermessung der Gemeinde ________ 
im Massstab 1:2000, erstellt am 15. Oktober 2020 durch die H.________, unter Vorlage des 
mit einer Rechtskraftbescheinigung versehenen Gerichtsentscheides im Original sowie gegen 
Nachweis der Bezahlung des Kaufpreises zuzüglich Kostenanteil beim Grundbuch- und Ver-
messungsamt des Kantons Zug direkt zur Eintragung im Grundbuch anzumelden und mit der 
Anmeldung folgende Aufträge zu erteilen: 
Parzellierung/Vollzug Geometer-Messurkunde Mutation Nr. A vom 15. Oktober 2020: 
ab GS Nr. 1, 
zu neu GS Nr. 5
16'770 m2
GS Nr. 1 neu
30'248 m2
Bereinigungsanträge: 
Nachführen der auf GS Nr. 1 eingetragenen Anmerkungen und Dienstbarkeiten auf GS Nr. 5 
von Amtes wegen, soweit GS Nr. 5 von diesen Anmerkungen und Dienstbarkeiten betroffen ist.
Grundpfandrechte:
Keine.
3.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten der beklagten Partei 1 
und 2 unter solidarischer Haftbarkeit.
Der im Rechtsbegehren des Schlichtungsgesuchs (und später auch im Rechtsbegehren der 
Klage) erwähnte, von der H.________ am 15. Oktober 2020 erstellte Mutationsplan Nr. A sieht 
wie folgt aus (act. 1/6 [Auszug]):


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Pachtfläche
 16'770 m2
 30'248 m2
[Mutationsplan Nr. A zur Anonymisierung des Entscheids stark vereinfacht]
4.2
Nachdem auch im Schlichtungsverfahren keine Einigung erzielt werden konnte, erteilte das 
Friedensrichteramt dem Kläger am 9. März 2021 die Klagebewilligung (act. 1/2).
5.1
Mit Eingabe vom 3. Mai 2021 reichte der Kläger gegen die Beklagten beim Kantonsgericht 
Zug eine Klage ein, in der er – abgesehen von geringfügigen, rein formellen Korrekturen – 
das gleiche Rechtsbegehren wie im Schlichtungsgesuch stellte (act. 1; act. 34/2).
5.2
In der Klageantwort vom 26. August 2021 schlossen die Beklagten auf kostenfällige Abwei-
sung der Klage (act. 9).
5.3
In der Replik vom 17. November 2021 (act. 15) passte der Kläger das Rechtsbegehren fol-
gendermassen an (Änderungen zur Klage in kursiver Schrift):
1.
Es sei dem Kläger Zug um Zug gegen Nachweis der Bezahlung des Kaufpreises von 
CHF 126'971.35 bzw. gegen Nachweis des Vorliegens eines unwiderruflichen Zahlungs-
versprechens (im Sinne der Annahme einer Anweisung) einer schweizerischen Grossbank, 
Kantonalbank, Raiffeisenbank, Regionalbank, Privatbank oder der PostFinance AG, wo-
nach der Kaufpreis von CHF 126'971.35 an die Beklagten bezahlt wird, zuzüglich Kosten-
anteil (hälftige Gebühren und Auslagen der Gemeinde ________ sowie des Grundbuch- und 
Vermessungsamtes des Kantons Zug im Zusammenhang mit der Ausfertigung, Beurkundung 
und Grundbucheintragung der Urkunde vom 18. Oktober 2018, Kaufvertrag zwischen 
J.________ und den Beklagten) an die Beklagten das Alleineigentum an der ehemals von ihm 
gepachteten Teilfläche von 16'770 m2 des GS Nr. 1, GB ________, gemäss Mutationsplan 
Nr. A der amtlichen Vermessung der Gemeinde ________ im Massstab 1:2000, erstellt am 
15. Oktober 2020 durch die H.________, zuzusprechen.
1.1
Eventualiter zu Antrag Ziffer 1: 
Es sei dem Kläger Zug um Zug gegen Nachweis der Bezahlung des Kaufpreises von 
CHF 135'837.35 bzw. gegen Nachweis des Vorliegens eines unwiderruflichen Zahlungs-


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versprechens (im Sinne der Annahme einer Anweisung) einer schweizerischen Grossbank, 
Kantonalbank, Raiffeisenbank, Regionalbank, Privatbank oder der PostFinance AG, wo-
nach der Kaufpreis von CHF 126'971.35 an die Beklagten bezahlt wird, zuzüglich Kosten-
anteil (hälftige Gebühren und Auslagen der Gemeinde ________ sowie des Grundbuch- und 
Vermessungsamtes des Kantons Zug im Zusammenhang mit der Ausfertigung, Beurkundung 
und Grundbucheintragung der Urkunde vom 18. Oktober 2018, Kaufvertrag zwischen 
J.________ und den Beklagten) an die Beklagten das Alleineigentum an der ehemals von ihm 
gepachteten Teilfläche von 16'770 m2 des GS Nr. 1, GB ________, gemäss Mutationsplan 
Nr. A der amtlichen Vermessung der Gemeinde ________ im Massstab 1:2000, erstellt am 
15. Oktober 2020 durch die H.________, zuzusprechen.
2.
Es sei das Amt für Grundbuch und Geoinformation des Kantons Zug gerichtlich anzuweisen, 
die Teilfläche von 16'770 m2 gemäss Mutationsplan Nr. A der amtlichen Vermessung der 
Gemeinde ________ im Massstab 1:2000, erstellt am 15. Oktober 2020 durch die 
H.________, vom GS Nr. 1, GB ________, abzutrennen und den Kläger als Alleineigentü-
mer des ab GS Nr. 1 abgetrennten GS Nr. 5, GB ________, im Grundbuch einzutragen.
2.1
Eventualiter zu Antrag Ziffer 2: 
Es sei der Kläger gerichtlich zu ermächtigen, die Eigentumsübertragung an der Teilfläche 
von 16'770 m2 gemäss Mutationsplan Nr. A der amtlichen Vermessung der Gemeinde 
________ im Massstab 1:2000, erstellt am 15. Oktober 2020 durch die H.________, unter 
Vorlage des mit einer Rechtskraftbescheinigung versehenen Gerichtsentscheides im Origi-
nal sowie gegen Nachweis der Bezahlung des Kaufpreises bzw. gegen Nachweis des Vor-
liegens eines unwiderruflichen Zahlungsversprechens (im Sinne der Annahme einer An-
weisung) einer schweizerischen Grossbank, Kantonalbank, Raiffeisenbank, Regional-
bank, Privatbank oder der PostFinance AG, wonach der Kaufpreis von CHF 135'837.35 
an die Beklagten bezahlt wird, zuzüglich Kostenanteil beim Amt für Grundbuch und Geoin-
formation des Kantons Zug direkt zur Eintragung im Grundbuch anzumelden und mit der 
Anmeldung folgende Aufträge zu erteilen: 
Parzellierung/Vollzug Geometer-Messurkunde Mutation Nr. A vom 15. Oktober 2020:
ab GS Nr. 1,
zu neu GS Nr. 5
16'770 m2
GS Nr. 1 neu
30'248 m2
Bereinigungsanträge: 
Nachführen der auf GS Nr. 1, ________, eingetragenen Anmerkungen und Dienstbarkeiten 
auf GS Nr. 5, ________, von Amtes wegen, soweit GS Nr. 5, ________, von diesen Anmer-
kungen und Dienstbarkeiten betroffen ist.
Grundpfandrechte:
Keine.
3.
Die Beklagten seien zu verpflichten, dem Amt für Grundbuch und Geoinformation des Kan-
tons Zug innert 10 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft des gerichtlichen Urteils betreffend 
Eigentumsübertragung, die Pfandentlassungsbewilligungen der Grundpfandgläubiger einzu-
reichen, wonach das derzeit auf GS Nr. 1, GB ________, lastende Grundpfandrecht (Regis-
ter-Schuldbrief, CHF 20'000.00, 1. Pfandstelle, Max. 10 %, Einzelpfandrecht) sowie allfällig 
weitere von den Beklagten errichtete Grundpfandrechte teilweise zu löschen sind, so dass 
das ab GS Nr. 1, GB ________, abparzellierte GS Nr. 5, ________, pfandfrei ins Eigentum 
des Klägers übertragen werden kann.
4.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten der Beklagten 1 
und 2, unter solidarischer Haftbarkeit.


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5.4
In der Duplik vom 21. Februar 2022 hielten die Beklagten an ihren in der Klageantwort ge-
stellten Anträgen fest (act. 19).
5.5
Am 4. März 2022 reichte der Kläger im Rahmen des unbedingten Replikrechts eine Stellung-
nahme zur Duplik der Beklagten ein und modifizierte sein Rechtsbegehren wie folgt (act. 21; 
Änderungen zur Replik in kursiver Schrift):
1.
Es sei dem Kläger Zug um Zug gegen Nachweis der Bezahlung des Kaufpreises von 
CHF 126'971.50 bzw. gegen Nachweis des Vorliegens eines unwiderruflichen Zahlungs-
versprechens (im Sinne der Annahme einer Anweisung) einer schweizerischen Grossbank, 
Kantonalbank, Raiffeisenbank, Regionalbank, Privatbank oder der PostFinance AG, wo-
nach der Kaufpreis von CHF 126'971.35 an die Beklagten bezahlt wird, […] das Allein-
eigentum an der ehemals von ihm gepachteten Teilfläche von 16'747 m2 des GS Nr. 1, 
GB ________, gemäss Situationsplan amtliche Vermessung im Massstab 1:2000, erstellt am 
28. Februar 2022 durch die H.________, zuzusprechen.
1.1
Eventualiter zu Antrag Ziffer 1: 
Es sei dem Kläger Zug um Zug gegen Nachweis der Bezahlung des Kaufpreises von 
CHF 135'650.70 bzw. gegen Nachweis des Vorliegens eines unwiderruflichen Zahlungs-
versprechens (im Sinne der Annahme einer Anweisung) einer schweizerischen Grossbank, 
Kantonalbank, Raiffeisenbank, Regionalbank, Privatbank oder der PostFinance AG, wo-
nach der Kaufpreis von CHF 135'650.70 an die Beklagten bezahlt wird, […] das Allein-
eigentum an der ehemals von ihm gepachteten Teilfläche von 16'747 m2 des GS Nr. 1, 
GB ________, gemäss Situationsplan amtliche Vermessung im Massstab 1:2000, erstellt am 
28. Februar 2022 durch die H.________, zuzusprechen.
1.2
Es sei davon Vormerk zu nehmen, dass der Kläger den Beklagten auf erstes Verlangen die 
von den Beklagten bezahlten Gebühren und Auslagen der Gemeinde ________ sowie des 
Grundbuch- und Vermessungsamtes des Kantons Zug im Zusammenhang mit der Ausferti-
gung, Beurkundung und Grundbucheintragung der Urkunde vom 18. Oktober 2018, Kaufver-
trag zwischen J.________ und den Beklagten, bezahlen wird.
2.
Es sei das Amt für Grundbuch und Geoinformation des Kantons Zug gerichtlich anzuweisen, 
die Teilfläche von 16'747 m2 nach Massgabe des im Entwurf vorliegenden Mutationsplans 
Nr. B vom 2. März 2022 der H.________, Obermühle 8, 6340 ________, vom GS 1, GB 
________, abzutrennen und den Kläger als Alleineigentümer des ab GS 1 abgetrennten 
Grundstücks Nr. 5, GB ________, im Grundbuch einzutragen.
2.1
Eventualiter zu Antrag Ziffer 2: 
Es sei der Kläger gerichtlich zu ermächtigen, die Eigentumsübertragung an der Teilfläche 
von 16'747 m2 an ihn nach Massgabe des im Entwurf vorliegenden Mutationsplans Nr. B 
vom 2. März 2022 der H.________, unter Vorlage des mit einer Rechtskraftbescheinigung 
versehenen Gerichtsentscheides im Original sowie gegen Nachweis der Bezahlung des 
Kaufpreises bzw. gegen Nachweis des Vorliegens eines unwiderruflichen Zahlungsver-
sprechens (im Sinne der Annahme einer Anweisung) einer schweizerischen Grossbank, 
Kantonalbank, Raiffeisenbank, Regionalbank, Privatbank oder der PostFinance AG, wo-
nach der gerichtlich festgesetzte Kaufpreis bezahlt wird, […] sowie aller für diese Eigen-
tumsübertragung erforderlichen Belege beim Amt für Grundbuch und Geoinformation des 
Kantons Zug direkt zur Eintragung im Grundbuch anzumelden und mit der Anmeldung fol-
gende Aufträge zu erteilen: 
Parzellierung/Vollzug Geometer-Messurkunde Mutation Nr. B vom 2. März 2022:
ab GS Nr. 1,
zu neu GS Nr. 5
16'747 m2
GS Nr. 1 neu
30'271 m2


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Bereinigungsanträge: 
Nachführen der auf GS Nr. 1, ________, eingetragenen Anmerkungen und Dienstbarkeiten 
auf GS Nr. 5, ________, von Amtes wegen, soweit GS Nr. 5, ________, von diesen Anmer-
kungen und Dienstbarkeiten betroffen ist.
Grundpfandrechte:
Keine.
3.
Die Beklagten seien zu verpflichten, dem Amt für Grundbuch und Geoinformation des Kan-
tons Zug innert 10 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft des gerichtlichen Entscheids betref-
fend Eigentumsübertragung an den Kläger, die Pfandentlassungsbewilligungen der Grund-
pfandgläubiger einzureichen, wonach das derzeit auf GS Nr. 1, GB ________, lastende 
Grundpfandrecht (Register-Schuldbrief, CHF 20'000.00, 1. Pfandstelle, Max. 10 %, Einzel-
pfandrecht) sowie allfällig weitere von den Beklagten errichtete Grundpfandrechte teilweise 
zu löschen sind, so dass das ab GS Nr. 1, GB ________, abparzellierte GS Nr. 5, ________, 
pfandfrei ins Eigentum des Klägers übertragen werden kann.
4.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten der Beklagten 1 
und 2, unter solidarischer Haftbarkeit.
Der in der Stellungnahme vom 4. März 2022 erwähnte, von der H.________ am 28. Februar 
2022 neu erstellte "Situationsplan amtliche Vermessung" sieht wie folgt aus (act. 21/1 [Aus-
zug]):
Pachtfläche
 16'747 m2
[Situationsplan zur Anonymisierung des Entscheids stark vereinfacht]
Der in der Stellungnahme vom 4. März 2022 ebenfalls erwähnte, von der H.________ am 
2. März 2022 neu erstellte Mutationsplan Nr. B sieht wie folgt aus (act. 21/2 [Auszug]):


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 16'747 m2
 30'271 m2
[Mutationsplan Nr. B zur Anonymisierung des Entscheids stark vereinfacht]
5.6
Zur Eingabe des Klägers vom 4. März 2022 reichten die Beklagten am 17. März 2022 ihrer-
seits eine Stellungnahme ein (act. 22).
5.7
Mit Eingaben vom 28. Juni 2022 (act. 24) bzw. 7. Juli 2022 (act. 25) verzichteten die Parteien 
auf die Durchführung einer Hauptverhandlung.
5.8
Am 1. Februar 2023 erliess das Kantonsgericht Zug, 1. Abteilung, folgenden Entscheid 
(act. 29; Verfahren A1 2021 33):
1. Dem Kläger wird Zug um Zug gegen Nachweis der Bezahlung des Kaufpreises von 
CHF 126'971.35 an die Beklagten bzw. gegen Nachweis des Vorliegens eines unwi-
derruflichen Zahlungsversprechens (im Sinne einer Anweisung) einer schweizerischen 
Grossbank, Kantonalbank, Raiffeisenbank, Regionalbank, Privatbank oder der Post-
Finance AG, wonach der Kaufpreis von CHF 126'971.35 an die Beklagten bezahlt wird, 
das Alleineigentum an der ehemals von ihm gepachteten Teilfläche von 16'747 m2 des 
GS Nr. 1, GB ________, gemäss Situationsplan amtliche Vermessung im Massstab 
1:2000, erstellt am 28. Februar 2022 durch die H.________, zugesprochen.
2. Der Kläger wird ermächtigt, die Eigentumsübertragung an der Teilfläche von 16'747 m2 
am GS Nr. 1, GB ________, an ihn unter Vorlage des mit einer Rechtskraftbescheini-
gung versehenen vorliegenden Gerichtsentscheids sowie gegen Nachweis der Bezah-
lung des Kaufpreises von CHF 126'971.35 sowie aller für diese Eigentumsübertragung 
erforderlichen Belege beim Amt für Grundbuch und Geoinformation des Kantons Zug 
direkt zur Eintragung im Grundbuch anzumelden und mit der Anmeldung insbesondere 
die folgenden Aufträge zu erteilen: 
Parzellierung/Vollzug Geometer-Messurkunde Mutation Nr. B vom 2. März 2022, Grund-
buch der Gemeinde ________: 
Ab GS Nr. 1
Zu neu GS Nr. 5
16'747 m2
GS Nr. 1 neu
30'271 m2


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Bereinigungsanträge:
Nachführen der auf GS Nr. 1, ________, eingetragenen Anmerkungen und Dienstbar-
keiten auf GS Nr. 5, ________, von Amtes wegen, soweit GS Nr. 5, ________, von 
diesen Anmerkungen und Dienstbarkeiten betroffen ist.
Grundpfandrechte:
Keine.
3. Es wird davon Vormerk genommen, dass der Kläger den Beklagten auf erstes Verlangen 
die von den Beklagten bezahlten Gebühren und Auslagen der Gemeinde ________ sowie 
des Grundbuch- und Vermessungsamtes des Kantons Zug im Zusammenhang mit der 
Ausfertigung, Beurkundung und Grundbucheintragung der Urkunde vom 18. Oktober 
2018, Kaufvertrag zwischen J.________ und den Beklagten, bezahlt.
4. Die Beklagten werden verpflichtet, dem Amt für Grundbuch und Geoinformation des 
Kantons Zug innert 10 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft des gerichtlichen Urteils be-
treffend Eigentumsübertragung an den Kläger, die Pfandentlassungsbewilligungen der 
Grundpfandgläubiger einzureichen, wonach das derzeit auf GS Nr. 1, GB ________, 
lastende Grundpfandrecht (Register-Schuldbrief, CHF 20'000.00, 1. Pfandstelle, 
Max. 10 %, Einzelpfandrecht) sowie allfällig weitere von den Beklagten errichtete 
Grundpfandrechte teilweise zu löschen sind, so dass das ab GS Nr. 1, GB ________, 
abparzellierte GS Nr. 5, ________, pfandfrei ins Eigentum des Klägers übertragen 
werden kann.
5. Die Gerichtskosten werden wie folgt festgesetzt:
CHF
7'600.00 Entscheidgebühr
Die Gerichtskosten werden den Beklagten auferlegt und mit dem vom Kläger geleiste-
ten Kostenvorschuss von CHF 8'000.00 verrechnet. Der Restbetrag von CHF 400.00 
wird dem Kläger von der Gerichtskasse zurückerstattet. Die Beklagten haben dem 
Kläger unter solidarischer Haftbarkeit den Kostenvorschuss im Umfang von 
CHF 7'600.00 sowie die Kosten des Schlichtungsverfahrens im Umfang von 
CHF 800.00 zu ersetzen.
6. Die Beklagten haben dem Kläger unter solidarischer Haftbarkeit eine Parteient-
schädigung in der Höhe von CHF 13'866.40 (MWST inbegriffen) zu bezahlen.
7. [Rechtsmittelbelehrung]
8. [Mitteilungen]
6.
Gegen diesen Entscheid reichten die Beklagten mit Eingabe vom 6. März 2023 beim Ober-
gericht des Kantons Zug innert Frist Berufung mit dem eingangs erwähnten Rechtsbegehren 
ein (act. 30). In der Berufungsantwort vom 17. April 2023 stellte der Kläger seinerseits das 
eingangs erwähnte Rechtsbegehren (act. 34).
Es wurden kein zweiter Schriftenwechsel und keine Berufungsverhandlung durchgeführt.


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Erwägungen
1.
Im vorliegenden Verfahren streiten sich die Parteien darüber, ob dem Kläger im Zusammen-
hang mit dem zwischen J.________ und den Beklagten am 18. Oktober 2018 abgeschlosse-
nen Kaufvertrag über das landwirtschaftliche Grundstück Nr. 1, GB ________, ein Vorkaufs-
recht bezüglich der von ihm ab dem 1. Mai 1992 bis zum 31. Oktober 2019 gepachteten 
Teilfläche zusteht (vgl. die in Sachverhalt Ziff. 1 im Situationsplan rot umrandete Landfläche).
1.1
Wird – wie vorliegend – ein landwirtschaftliches Grundstück veräussert, hat der Pächter am 
Pachtgegenstand gemäss Art. 47 Abs. 2 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Boden-
recht (BGBB; SR 211.412.11) ein Vorkaufsrecht, wenn die gesetzliche Mindestpachtdauer 
nach den Bestimmungen des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaft-
liche Pacht (LPG; SR 221.213.2) abgelaufen ist (lit. a) und der Pächter Eigentümer eines 
landwirtschaftlichen Gewerbes ist oder wirtschaftlich über ein solches verfügt und das ge-
pachtete Grundstück im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich dieses Gewerbes liegt (lit. b). 
Der in Art. 47 Abs. 2 lit. a BGBB verwendete Ausdruck "gesetzliche Mindestpachtdauer" ver-
weist auf Art. 7 Abs. 1 LPG, wonach die erste Pachtdauer für landwirtschaftliche Grundstü-
cke mindestens sechs Jahre beträgt (vgl. Strebel/Hotz, Das bäuerliche Bodenrecht, Kom-
mentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2. A. 2011, 
Art. 47 BGBB N 10).
1.2
Soweit das BGBB nicht Sonderrecht enthält, gelten hinsichtlich des Vorkaufsrechts die Be-
stimmungen des OR und des ZGB (Art. 681 ZGB i.V.m. Art. 216c ff. OR; vgl. Koller, Der Kauf 
landwirtschaftlicher Gewerbe und Grundstücke, in: Koller, Der Grundstückkauf, 3. A. 2017, 
§ 6 N 21). Das Vorkaufsrecht des Pächters stellt eine gesetzliche Eigentumsbeschränkung 
im Sinne von Art. 680 ZGB dar (vgl. Rey/Strebel, Basler Kommentar, 6. A. 2019, Art. 682a 
ZGB N 2) und kann gemäss Art. 216c Abs. 1 OR geltend gemacht werden, wenn das Grund-
stück verkauft wird, sowie bei jedem anderen Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einem Ver-
kauf gleichkommt (Vorkaufsfall; Art. 681 Abs. 1 ZGB i.V.m. Art. 216c Abs. 1 OR). Nach der 
bundesgerichtlichen Rechtsprechung liegt allerdings dann kein Vorkaufsfall vor, wenn das 
Geschäft unter der speziellen Berücksichtigung der persönlichen Beziehungen abgeschlos-
sen wurde (Urteil des Bundesgerichts 4A_145/2023 vom 3. Juli 2023 E. 7 [zur Publikation 
vorgesehen]).
1.3
Nach Eintritt des Vorkaufsfalls kann der vorkaufsberechtigte Pächter das realobligatorisch wir-
kende Vorkaufsrecht mittels einseitiger Willenserklärung gegenüber dem im Zeitpunkt der Aus-
übungserklärung im Grundbuch eingetragenen Eigentümer des belasteten Verkaufsobjekts 
ausüben. Will der vorkaufsberechtigte Pächter sein Recht ausüben, so muss er dies innert 
dreier Monate seit Kenntnis von Abschluss und Inhalt des Vertrags tun. Nach Ablauf von zwei 
Jahren seit der Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch kann das Recht nicht 
mehr geltend gemacht werden. Der Vorkaufsberechtigte kann seinen Anspruch innerhalb die-
ser Fristen gegenüber jedem Eigentümer des Grundstücks ausüben (vgl. Art. 681a Abs. 2 und 
3 ZGB; Schmid/Hürlimann-Kaup, Sachenrecht, 6. A. 2022, N 935; Strebel, Das gesetzliche 
Vorkaufsrecht des Pächters gemäss dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht, 
2009, N 1322).
Weigert sich der vorkaufsbelastete Eigentümer, den vorkaufsberechtigten Pächter als neuen 
Eigentümer beim Grundbuchamt anzumelden, kann der Pächter die gerichtliche Zusprechung 


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des Eigentums nach Art. 665 Abs. 1 ZGB verlangen (vgl. Rüegg, Rechtsgeschäftliche Vor-
kaufsrechte an Grundstücken, 2014, N 924; Rey/Strebel, a.a.O., Art. 665 ZGB N 2; Strebel, 
a.a.O., N 1351 i.V.m. N 1599; Urteil des Bundesgerichts 5A_207/2007 vom 20. März 2008 
E. 7.2). Umfasst der Pachtgegenstand – wie vorliegend – lediglich einen Teil des zu veräus-
sernden Grundstücks, bezieht sich das Vorkaufsrecht nur auf den gepachteten Grundstücks-
teil und bewirkt eine Parzellierungspflicht des Grundeigentümers. Da mit einer Parzellierung 
vorliegend ein Teilstück von mehr als 25 Aren entsteht, ist das Zerstückelungsverbot gemäss 
Art. 58 Abs. 2 BGBB nicht tangiert (vgl. Strebel/Hotz, a.a.O., Art. 47 BGBB N 17; Koller, 
a.a.O., § 6 N 179). 
1.4
Wer ein landwirtschaftliches Grundstück erwerben will, braucht gemäss Art. 61 BGBB eine Be-
willigung. Diese Bewilligungspflicht gilt auch für den vom Pächter mit gesetzlichem Vorkaufs-
recht ausgeübten Erwerb (vgl. Strebel, a.a.O., N 1212). Im Kanton Zug wird die erforderliche 
Bewilligung vom Landwirtschaftsamt erteilt. Erfolgt die gerichtliche Zusprechung des Eigentums 
mittels eines Gestaltungsurteils, muss die Erwerbsbewilligung spätestens im Urteilszeitpunkt 
vorliegen (vgl. act. 21/3; act. 29 E. 7.4; Rey/Strebel, a.a.O., Art. 665 ZGB N 10; Strebel, a.a.O., 
N 1393 f. und Fn 1659; Müller, Zur Ausübung des Vorkaufsrechts des landwirtschaftlichen 
Pächters, Blätter für Agrarrecht 2007, S. 61-63).
2.
Die Vorinstanz erachtete die für das klägerische Vorkaufsrecht gemäss Art. 47 Abs. 2 BGBB 
notwendigen Voraussetzungen als erfüllt und hiess die Klage gut. Im Berufungsverfahren 
machen die Beklagten – nebst prozessualen Einwänden (vgl. hinten E. 3) – einzig noch gel-
tend, dass aufgrund der besonderen persönlichen Beziehung zwischen den Kaufvertrags-
parteien der Vorkaufsfall nicht eingetreten sei und dem Kläger damit auch kein Vorkaufs-
recht zustehe (vgl. hinten E. 4). Zu den übrigen Erfordernissen für die Ausübung des Vor-
kaufsrechts, deren Erfüllung die Vorinstanz zu Recht bejahte, bringen die Beklagten in der 
Berufung keine Rügen vor, weshalb sich diesbezüglich weitere Ausführungen erübrigen 
(vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_452/2022 vom 11. April 2023 E. 4.2.1).
3.
In formeller Hinsicht wenden die Beklagten ein, die Vorinstanz hätte die Klage wegen un-
zulässiger Klageänderungen bzw. wegen fehlender Identität zwischen der eingeklagten Teil-
fläche des Grundstücks Nr. 1 und dem ehemaligen Pachtgegenstand nicht gutheissen dürfen 
(act. 30 Rz 46-58).
3.1
Gemäss Art. 230 Abs. 1 ZPO ist eine Klageänderung in der Hauptverhandlung (bzw. nach 
Aktenschluss) nur noch zulässig, wenn (a.) die Voraussetzungen nach Art. 227 Abs. 1 ZPO 
gegeben sind und (b.) sie auf neuen Tatsachen oder Beweismitteln beruht (vgl. Urteil des 
Obergerichts Aargau ZOR.2022.31 vom 14. Februar 2023 E. 5.2; Urteil des Kantonsgerichts 
Luzern 1B 20 10 vom 3. September 2020 E. 3.1; Urteil des Handelsgerichts Zürich HG150075 
vom 7. November 2017 E. 1.4.1). Gemäss Art. 230 Abs. 2 ZPO sind die Bestimmungen von 
Art. 227 Abs. 2 und 3 ZPO ebenfalls anwendbar. Nach Art. 227 ZPO ist eine Klageänderung 
zulässig, wenn der geänderte oder neue Anspruch nach der gleichen Verfahrensart zu beur-
teilen ist und (a.) mit dem bisherigen Anspruch in einem sachlichen Zusammenhang steht 
oder (b.) die Gegenpartei zustimmt (Abs. 1). Eine Beschränkung der Klage ist jederzeit 
zulässig; das angerufene Gericht bleibt zuständig (Abs. 3).


Seite 13/24
3.2
Die Vorinstanz erwog, der Kläger habe sein Rechtsbegehren zuletzt in der Stellungnahme vom 
4. März 2022 (act. 21) geändert. Die Abänderungen der Ziff. 1, 1.1, 2 und 2.1 des Rechts-
begehrens seien ohne Weiteres zulässig gewesen, weil es sich dabei nicht um eine Klageän-
derung gemäss Art. 230 ZPO, sondern eine Klagereduktion gemäss Art. 230 Abs. 2 ZPO i.V.m. 
Art. 227 Abs. 3 ZPO gehandelt habe.
Die Beklagten hätten in der Duplik eingewendet, dass die eingeklagte Teilfläche des Grunds-
tücks Nr. 1 nicht mit der Fläche des ehemaligen Pachtgegenstands übereinstimme. Der Klä-
ger habe zur Duplik mit Eingabe vom 4. März 2022 Stellung genommen und vorgebracht, er 
habe die H.________ damit beauftragt, ihm einen Situationsplan und einen Mutationsplan 
des betreffenden Grundstücks zuzustellen. Dabei habe sich herausgestellt, dass nur 16'747 
m2 auf dem veräusserten Grundstück Nr. 1 und die restlichen 23 m2 auf dem Grundstück Nr. 
6 liegen würden. Dementsprechend habe der Kläger in der Stellungnahme vom 4. März 2022 
die Zusprechung einer kleineren Fläche beantragt, als er ursprünglich eingeklagt habe. Somit 
handle es sich nicht um eine Klageänderung, sondern um eine zulässige Beschränkung der 
Klage, die einen Teilrückzug darstelle. Die Klage sei daher anhand der neu geltend gemach-
ten Fläche von 16'747 m2 zu beurteilen, zumal sich der Kläger auch im Sinne einer Verdeutli-
chung des Rechtsbegehrens präzisierend auf den neuen Situationsplan des Grundstücks 
habe stützen dürfen. Sämtlichen Verfahrensbeteiligten sei klar gewesen bzw. habe klar sein 
müssen, dass von der Teilfläche des Grundstücks Nr. 1, die der Kläger als ehemaliger Päch-
ter bewirtschaftet habe, die Rede sei. Der Kläger habe dies in seinem Rechtsbegehren denn 
auch deutlich zum Ausdruck gebracht. Ausserdem habe er in allen seinen Rechtsschriften 
die Übertragung des Eigentums an der von ihm ehemals gepachteten Teilfläche des Grunds-
tücks Nr. 1 verlangt. Der von ihm geltend gemachte Anspruch habe sich ausnahmslos auf die 
Abparzellierung des Pachtgegenstands und dessen Übertragung in sein Eigentum gerichtet. 
Die Abparzellierung einer anderen oder grösseren Grundstücksfläche als der ehemals ge-
pachteten Teilfläche habe der Kläger nie verlangt. Die Beklagten hätten dies in der Kla-
geantwort denn auch selber bestätigt, indem sie die Pachtfläche in einer eigenen Planskizze 
mit roter Farbe umrahmt hätten. Damit hätten sie die vom Kläger geltend gemachte Pacht-
fläche anerkannt. Die Beklagten hätten den Antrag des Klägers, ihm das Eigentum an der 
von ihm ehemals gepachteten Teilfläche des Grundstücks Nr. 1 gerichtlich zu übertragen, 
folglich gleich wie der Kläger verstanden. Die Identität der mit der Klage beanspruchten 
Teilfläche des Grundstücks Nr. 1 und dem Pachtgegenstand sei somit erstellt (act. 29 E. 2.2-
2.2.3).
3.3
In der Berufung bringen die Beklagten demgegenüber Folgendes vor:
3.3.1 Das Rechtsbegehren in der Klage müsse mit jenem in der Klagebewilligung übereinstimmen 
und dürfe von diesem nur abweichen, wenn die Voraussetzungen von Art. 227 ZPO erfüllt 
seien. Vorliegend bestehe keine Identität zwischen dem klägerischen Rechtsbegehren in der 
Klagebewilligung und demjenigen, welches der Kläger im vorliegenden Verfahren artikuliert 
und mehrfach abgeändert habe. Demnach hätte der Kläger darlegen müssen, inwiefern und 
inwieweit die Voraussetzungen für eine Klageänderung gegeben seien. Der Kläger habe es 
jedoch gänzlich unterlassen, sich mit den Voraussetzungen von Art. 227 ZPO auseinander-
zusetzen. Nur schon aus diesem Grund müssten die diversen Änderungen des Rechtsbegeh-
rens als unzulässig qualifiziert werden und hätte die Vorinstanz die Klage abweisen müssen. 
Nicht anders verhalte es sich in Bezug auf die Einbringung neuer Beweismittel nach Eintritt 


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des Aktenschlusses: Gemäss der ZPO hätten die Parteien die Tatsachenbehauptungen und 
die dazugehörigen Beweismittel mit der Klage bzw. Klageantwort vorzubringen. Als Grund-
satz gelte, dass die Parteien zwei Mal unbeschränkt Tatsachen vorbringen und Beweismittel 
nennen könnten.
3.3.2 Der Kläger habe mit seiner Klage verlangt, dass das Gericht ihm eine bestimmte Teilfläche 
des Grundstücks Nr. 1 zuteile. In der Replik habe er das Rechtsbegehren abgeändert, wobei 
es hinsichtlich der verlangten Teilfläche keine Änderung gegeben habe. Er habe auf den von 
ihm eingereichten Mutationsplan Nr. A der H.________ vom 15. Oktober 2020 abgestellt 
(act. 1/6). In diesem Plan sei die Mutation rot eingezeichnet. Dabei habe sich gezeigt, dass 
die Mutation nicht mit der ehemaligen Pachtfläche übereingestimmt habe, sei doch im 
südöstlichen Bereich des Grundstücks Nr. 1 [recte: des neuen Grundstücks Nr. 5] eine recht-
eckige Fläche nicht dem neuen Grundstück Nr. 5 zugeordnet worden. Demgegenüber sei auf 
der nördlichen Seite entlang des Grundstücks Nr. 3 eine rechteckige Fläche von der Mutation 
Nr. A erfasst worden. Vergleiche man den Mutationsplan mit der Darstellung der ehemaligen 
Pachtfläche, lasse sich leicht erkennen, dass diese Flächen nicht identisch seien.
3.3.3 Nach Abschluss des doppelten Schriftenwechsels habe der Kläger sein Rechtsbegehren im 
Rahmen einer freiwilligen Stellungnahme vom 4. März 2022 ein weiteres Mal abgeändert und 
sich auf einen neuen Mutationsplan Nr. B mit Datum vom 28. Februar 2022 bezogen. Der 
Kläger habe somit nicht bloss sein Rechtsbegehren abgeändert, sondern vielmehr auch neue 
Beweismittel eingereicht. Die Vorinstanz habe von dieser Änderung Kenntnis genommen und 
festgehalten, der Kläger habe in seiner Stellungnahme seinen Eigentumsanspruch um 23 m2 
reduziert und in seinem Rechtsbegehren auf den neuen Situationsplan anstelle des (fal-
schen) Mutationsplans verwiesen.
3.3.4 Die vorinstanzliche Erwägung, wonach die Klagereduktion gemäss Art. 227 Abs. 3 ZPO kein 
Fall der Klageänderung sei, da die Beschränkung der Klage einen Teilrückzug darstelle und 
damit nicht unter die Klageänderung falle, sei grundsätzlich richtig. Diese Feststellung sei auf 
den vorliegenden Fall jedoch nicht anzuwenden, weil das vom Kläger "klageweise Geltend-
gemachte" nicht mit dem ursprünglichen Pachtgegenstand identisch gewesen sei. Die Beklag-
ten hätten den Pachtgegenstand bzw. die vom Kläger verlangte Fläche zu keiner Zeit bestätigt. 
Vielmehr hätten sie im vorinstanzlichen Verfahren darauf hingewiesen, dass die vom Kläger 
verlangte Fläche nicht mit der ehemaligen Pachtfläche übereinstimme. Dass der Kläger in den 
zwei Schriftenwechseln etwas anderes als die ehemals von ihm gepachtete Fläche gewollt ha-
be, lasse auch die Angabe der Gesamtfläche erkennen. Die klageweise verlangte Fläche 
gemäss Mutationsplan Nr. A habe 16'770 m2 betragen. Diese Anzahl Quadratmeter stimme 
nicht mit der ehemals gepachteten Landfläche überein. Dies habe der Kläger nach Eintritt des 
Aktenschlusses denn auch eingestanden, indem er in seiner Stellungnahme vom 4. März 2022 
neu eine Fläche von 16'747 m2 beansprucht habe. Mithin liege offenkundig eine unzulässige 
Klageänderung vor. Es sei unerheblich, ob die Gesamtfläche, die der Kläger neu zugesprochen 
erhalten wolle, grösser oder kleiner als die ursprünglich verlangte Fläche sei. Massgebend sei 
vielmehr die Bezeichnung bzw. Eingrenzung der verlangten Fläche und nicht deren flächen-
mässige Grösse. Es könne daher nicht von einer Klagereduktion gesprochen werden, wenn der 
Kläger nach Eintritt des Aktenschlusses neu etwas anderes wolle und dieses andere per Zufall 
kleiner sei als das ursprünglich klageweise Gewollte. Die nach Eintritt des Aktenschlusses er-
folgte Klageänderung sei demnach nicht bloss eine Klagereduktion im Sinne von Art. 227 


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Abs. 3 ZPO, weshalb die Berufung gutgeheissen und die Klage abgewiesen werden müsse 
(act. 30 Rz 46-58).
3.4
Der Kläger hält dem entgegen, dass er seine Klage nicht geändert habe. Er habe stets seinen 
Eigentumsanspruch am Pachtgegenstand geltend gemacht und zu keinem Zeitpunkt eine an-
dere Teilfläche zu Eigentum begehrt. Die Pachtfläche sei im Mutationsplan Nr. A vom 15. Ok-
tober 2020 (act. 1/6) mit grüner Farbe gekennzeichnet und in grüner Schrift mit "Pachtfläche" 
bezeichnet gewesen. Wie die Vorinstanz richtig festgestellt habe, habe er den von ihm gel-
tend gemachten Eigentumsanspruch um eine Fläche von 23 m2 reduziert und seine Anträge 
entsprechend präzisiert. Dazu habe er sich veranlasst gesehen, nachdem die Beklagten in 
der Duplik völlig überraschend und neu die Behauptung in den Raum gestellt hätten, dass der 
Kläger eine andere Teilfläche als die Pachtfläche zu Eigentum beanspruche. Eine unzuläs-
sige Änderung des Rechtsbegehrens liege nicht vor. Wie sich aus der Klageantwort ergebe, 
seien die Beklagten (wie der Kläger) ebenfalls davon ausgegangen, dass der Pachtgegen-
stand eine Fläche von 16'770 m2 aufweise. Die vom Kläger im Rahmen des bundesrechtlich 
garantierten Replikrechts mit Eingabe vom 4. März 2022 erfolgte Präzisierung des Rechtsbe-
gehrens habe auf der neuen Tatsache beruht, dass der Pachtgegenstand eine etwas kleinere 
Fläche aufweise, und sei damit letztlich auch im Interesse der Beklagten erfolgt, die bis anhin 
ebenfalls von einer Pachtfläche von 16'770 m2 ausgegangen seien. Aufgrund der neuen Tat-
sache, die dem Kläger infolge der Vermessung der Pachtfläche durch die H.________ vom 
28. Februar 2022 bekannt geworden sei, habe er sein Rechtsbegehren dahingehend präzi-
siert, dass der Pachtgegenstand eine Fläche von 16'747 m2 und nicht – wie von den Prozess-
parteien angenommen – eine Fläche von 16'770 m2 aufweise. Dazu habe er die entsprechen-
den Planbeilagen ins Recht gelegt. Er habe in seiner Stellungnahme vom 4. März 2022 unter 
anderem unter Hinweis auf die entsprechenden Belegstellen in den Akten ausgeführt, dass 
der Streitgegenstand dem Pachtgegenstand entspreche und er zu keiner Zeit eine andere 
Grundstücksfläche als die Pachtfläche zu Eigentum beansprucht habe. Die verspätet vorge-
brachte und im Berufungsverfahren ohnehin nicht mehr zu hörende Behauptung der Beklag-
ten, der Kläger habe aufgrund der unterschiedlichen Angaben der H.________ zur Fläche 
des Pachtgegenstands etwas anderes als die ehemals von ihm gepachtete Fläche gewollt, 
treffe offenkundig nicht zu. Die Flächenangaben hätten jeweils die Pachtfläche und damit den 
vom Kläger zu Eigentum beanspruchten Pachtgegenstand betroffen. Der Kläger habe unge-
achtet der Flächenangabe stets die Eigentumsübertragung der ehemals von ihm gepachteten 
Fläche verlangt. Eine unzulässige Klageänderung sei somit nicht im Ansatz erkennbar 
(act. 34 Rz 31-36).
3.5
Die von den Beklagten erhobenen Rügen sind unbegründet.
Zwar trifft es zu, dass das Rechtsbegehren in der Klage mit demjenigen in der Klagebewilli-
gung übereinstimmen muss und von diesem nur abweichen darf, wenn die Voraussetzungen 
von Art. 227 ZPO erfüllt sind (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_588/2015 vom 9. Februar 
2016 E. 4.3.1; Sutter-Somm/Seiler, in: Sutter-Somm/Seiler [Hrsg.], Handkommentar zur 
Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2021, Art. 227 ZPO N 5). Vorliegend entsprach aller-
dings das Rechtsbegehren der Klage – abgesehen von geringfügigen, rein formellen Ände-
rungen – demjenigen der Klagebewilligung (vgl. vorne Sachverhalt Ziff. 4.1 und 5.1), weshalb 
die Beklagten aus diesem Argument nichts zu ihren Gunsten ableiten können. Im Weiteren 
stellen die vom Kläger in der Eingabe vom 4. März 2022 hinsichtlich des Pachtgegenstands 


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modifizierten Ziff. 1, 1.1, 2 und 2.1 des Rechtsbegehrens keine Klageänderung gemäss 
Art. 230 ZPO dar. Vielmehr handelt es sich – wie die Vorinstanz zutreffend festhielt – um 
eine jederzeit zulässige Beschränkung der Klage gemäss Art. 230 Abs. 2 ZPO i.V.m. Art. 227 
Abs. 3 ZPO. Wie der Kläger ferner zu Recht vorbringt, verlangte er im vorinstanzlichen Ver-
fahren stets – d.h. auch in der Klage und der Replik, wo er auf den von der H.________ am 
15. Oktober 2020 erstellten Mutationsplan Nr. A abstellte – die Übertragung des Eigentums 
an der von ihm auf dem Grundstück Nr. 1 gepachteten Teilfläche. Diese war auf dem Mutati-
onsplan Nr. A vom 15. Oktober 2020 mit grüner Farbe umrandet und mit "Pachtfläche" be-
zeichnet (vgl. act. 1/6; vorne Sachverhalt Ziff. 4.1, 5.1 und 5.3). Die auf dem Mutationsplan 
Nr. A vom 15. Oktober 2020 mit roter Farbe eingezeichneten möglichen Mutationen stellten 
demgegenüber nicht die vom Kläger mit der Klage anbegehrte Pachtfläche, sondern einen 
möglichen Landabtausch im Rahmen eines Vergleichsvorschlags dar (vgl. act. 1/12 a.E.; 
act. 21 Rz 4.3). Mit der auf dem Mutationsplan mit grüner Farbe umrandeten "Pachtfläche" 
war die vom Kläger eingeklagte Fläche – wie von den Beklagten gefordert – hinreichend "be-
zeichnet bzw. eingegrenzt", weshalb ein anderes Verständnis des Mutationsplans nicht ge-
schützt werden kann. Der Kläger modifizierte sein Rechtsbegehren mit der Stellungnahme 
vom 4. März 2022, nachdem die H.________ aufgrund einer erneuten Vermessung festge-
stellt hatte, dass der Pachtgegenstand auf dem veräusserten Grundstück Nr. 1 nur noch eine 
Fläche von 16'747 m2 (statt 16'770 m2) hatte. Dieses Vorgehen ist offenkundig als eine Be-
schränkung der Klage im Sinne von Art. 227 Abs. 3 ZPO zu betrachten, welche jederzeit 
zulässig ist. Demzufolge ist die Berufung in diesem Punkt abzuweisen.
4.
In materieller Hinsicht bringen die Beklagten vor, sie hätten im erstinstanzlichen Verfahren frist- 
und formgerecht beantragt, J.________ als Zeugen und sie selber als Parteien zu befragen, 
um nachweisen zu können, dass zwischen den Parteien des Kaufvertrags vom 18. Oktober 
2018 eine besondere persönliche Beziehung bestanden habe. Die Vorinstanz habe diese Be-
fragung jedoch nicht durchgeführt. Hätte sie die beantragten Beweismittel abgenommen und 
pflichtgemäss gewürdigt, hätte die Vorinstanz die Klage abweisen müssen. Aufgrund der Be-
fragungen hätte sich nämlich leicht feststellen lassen, dass zwischen J.________ und den Be-
klagten eine Freundschaft bzw. eine besondere persönliche Beziehung bestanden und dem-
entsprechend kein Vorkaufsfall vorgelegen habe. Die Vorinstanz habe im angefochtenen Ent-
scheid zum einen den Sachverhalt unrichtig festgestellt, indem sie die besondere persönliche 
Beziehung zwischen J.________ und den Beklagten verneint habe. Zum anderen habe sie das 
Recht zum Vorkaufsfall falsch angewendet (act. 30 Rz 19, 21 und 36).
4.1
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung liegt kein Vorkaufsfall vor, wenn das Geschäft 
nur unter der speziellen Berücksichtigung persönlicher Beziehungen abgeschlossen wird und 
mit einem Dritten nicht zum Tragen käme oder wenn die Gegenleistung für die Eigentumsüber-
tragung einen Inhalt hat, der nur gerade vom Käufer gegenüber dem Verkäufer erbracht wer-
den kann (vgl. vorne E. 1.1 f.; Urteil des Bundesgerichts 4A_22/2010 vom 15. April 2010 E. 3; 
s. auch BGE 143 III 480 E. 5.6.2; Urteil des Bundesgerichts 4A_145/2023 vom 3. Juli 2023 E. 7 
[zur Publikation vorgesehen]).
Unbestritten ist, dass der vorliegend im Kaufvertrag als Gegenleistung in Geld vereinbarte 
Kaufpreis von jedermann – und damit nicht nur vom Käufer – erbracht werden kann. Gestützt 
auf dieses Kriterium kann ein Vorkaufsfall somit nicht verneint werden. Zu prüfen bleibt aber, 
ob der Kaufvertrag zwischen J.________ und den Beklagten unter der speziellen Berücksichti-


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gung persönlicher Beziehungen abgeschlossen wurde und mit einem Dritten nicht zum Tragen 
gekommen wäre. In rechtlicher Hinsicht ist allerdings unklar, welche "persönlichen Beziehun-
gen" beim Abschluss des Rechtsgeschäfts erforderlich sind, damit der Vorkaufsfall nicht eintritt. 
Insbesondere ist fraglich, ob auch dann kein Vorkaufsfall vorliegt, wenn zwischen den Parteien 
des Kaufvertrags (bloss) freundschaftliche Beziehungen bestehen. In der Lehre wird darauf nur 
vereinzelt eingegangen. So erwähnt Ghandchi beiläufig, dass auch freundschaftliche Bezie-
hungen genügen würden (vgl. Ghandchi, Das gesetzliche Vorkaufsrecht im Baurechtsverhält-
nis, 1999, S. 193 Fn 551), während sich Rüegg dagegen ausspricht (a.a.O., N 612). Letztlich 
muss diese Frage allerdings nicht abschliessend geklärt werden (vgl. aber hinten E. 4.4.5): 
Selbst wenn nämlich eine freundschaftliche Beziehung zwischen den Kaufvertragsparteien für 
den Ausschluss des Vorkaufsfalls genügen sollte, wäre eine solche vorliegend nicht nachge-
wiesen (vgl. hinten E. 4.4.3).
4.2
Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass zwischen den Parteien des Kaufvertrags vom 18. Ok-
tober 2018 entgegen den Behauptungen der Beklagten keine besondere persönliche Bezie-
hung bestanden habe und daher der Vorkaufsfall eingetreten sei. Die Beklagten hätten zwar 
verschiedene Ausführungen zum Alltag der beiden Familien gemacht und ausgeführt, wes-
halb der Kauf persönlich motiviert gewesen sei. Wie der Kläger aber zu Recht eingewendet 
habe, habe es sich dabei hauptsächlich um Gefälligkeiten gehandelt, die unter Nachbarn als 
üblich erscheinen und an sich noch keine besondere persönliche Beziehung begründen wür-
den. Die Hinweise auf eine einmalige Fahrt mit der Mutter von J.________ ins Universitätss-
pital Zürich oder das gelegentliche Abholen von J.________ [senior] vom Flughafen spreche 
während einer 30-jährigen Nachbarschaft nicht für eine besondere freundschaftliche Verbin-
dung. Die Beklagten hätten denn auch nicht weiter ausgeführt, wie sich die Kaufvertragspar-
teien nebst alltäglichen Besorgungen und gegenseitigem Überbringen der Post regelmässig 
unterstützt hätten und weshalb diese Unterstützungen über nachbarschaftliche Gefälligkeiten 
hinausgingen und auf eine spezielle persönliche Beziehung zwischen den Familien hindeu-
ten würden.
Dass gerade keine besondere persönliche Beziehung zwischen dem Verkäufer und den 
Beklagten bestanden habe und es J.________ nicht auf die Person des Erwerbers ange-
kommen sei [wie z.B. bei einer Schenkung, einer gemischten Schenkung, einer erbrechtlich 
motivierten Veräusserung, einem Verpfründungsvertrag oder einem Tauschvertrag], werde 
auch durch den Umstand verdeutlicht, dass der Kaufpreis im wirtschaftsüblichen [recte: 
marktüblichen], ja sogar im höchstzulässigen Preisbereich gelegen habe. Diese Tatsache 
spreche dafür, dass der Empfang der Geldleistung und nicht die Person des Erwerbers im 
Vordergrund des Kaufgeschäfts gestanden habe. Eine besondere persönliche Beziehung, die 
einen Verkauf an einen Dritten ausschliessen würde, sei folglich weder genügend substanzi-
iert [behauptet] worden noch ersichtlich, zumal auch der Kaufvertrag selber keinen derartigen 
Schluss zulasse. Diesem lasse sich keine Gegenleistung der Erwerber entnehmen, welche 
nur von diesen hätte erbracht werden können. Es handle sich objektiv betrachtet um einen 
typischen Kaufvertrag, der aus wirtschaftlicher Sicht auch mit einer beliebigen Drittperson 
hätte abgeschlossen werden können. An diesem Ergebnis hätte auch die persönliche Befra-
gung der Parteien nichts geändert, da an einer Parteibefragung im Wesentlichen Aussage 
gegen Aussage stehe und die Substanziierung der Tatsachenbehauptungen in den Rechts-
schriften zu erfolgen habe. Die angesichts der klägerischen Bestreitungen pauschalen Be-
hauptungen zum freundschaftlichen Verhältnis der Beklagten zum Verkäufer hätten durch die 
Aussagen an der Parteibefragung mithin nicht ergänzt werden können. Daher habe auf die 


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Durchführung einer Parteibefragung verzichtet werden können. Dies gelte auch für die ange-
botene Befragung von J.________ als Zeugen. Dessen Aussagen wäre aufgrund seiner 
Nähe zu den Beklagten (als Parteien des Kaufvertrags) höchstens ein geringer Beweiswert 
zugekommen. Zudem könne davon ausgegangen werden, dass er den von den Beklagten 
geschilderten Sachverhalt auf entsprechende Fragen des Gerichts bestätigt hätte. Der Zeuge 
erscheine jedoch nicht als unbefangen, da er aufgrund des mit den Beklagten abgeschlosse-
nen Kaufvertrags sehr wohl ein eigenes Interesse am Ausgang des Verfahrens habe. 
Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sei es sodann statthaft, mutmasslichen Eigen-
interessen eines Zeugen am Verfahrensausgang dergestalt Rechnung zu tragen, dass auf 
dessen Befragung gänzlich verzichtet werde. Gleiches gelte für Zeugen, die in einem Abhän-
gigkeits- bzw. Näheverhältnis zu einer Partei stünden oder die sich mit ihren Aussagen in 
Widerspruch zu ihrer früheren Korrespondenz setzen würden (vgl. act. 29 E. 5.4.1 und 5.4.3 
f.).
4.3
Diesen vorinstanzlichen Erwägungen halten die Beklagten in der Berufung Folgendes entge-
gen:
4.3.1 Die Beklagten hätten in der Klageantwort und der Duplik form- und fristgerecht beantragt, 
J.________ als Zeugen und die Beklagten als Parteien zu befragen. Die von den Beklagten 
bezeichneten Beweismittel seien allesamt objektiv, d.h. aus allgemeiner Betrachtung, taug-
lich. Die subjektive Untauglichkeit eines Beweismittels sei dem Thema der antizipierten 
Beweiswürdigung zuzuordnen, wonach das Gericht Beweismittel ablehnen dürfe, wenn es 
glaube, dass eine Abnahme dieser Beweise an seiner bereits gewonnenen Überzeugung 
nichts mehr ändern werde. Vorliegend sei nicht nachvollziehbar, warum die Vorinstanz auf 
die Abnahme der von den Beklagten offerierten Beweise verzichtet habe. Die Beklagten 
hätten im vorinstanzlichen Verfahren ausführlich dargelegt, dass der Kauf nur aufgrund einer 
besonderen persönlichen Beziehung zustande gekommen sei. Die Nähe zwischen ihnen und 
J.________ sei mithin Ausgangspunkt und Grundlage des Kaufgeschäfts gewesen. Die Be-
fragungen der Beklagten und von J.________ seien somit nicht nur tauglich, um diese be-
sondere Nähe zu bestätigen, sondern schlichtweg notwendig. Den beantragten Befragungen 
komme bezüglich der besonderen persönlichen Beziehung grosses Gewicht zu; es handle 
sich um eine Sachverhaltsfrage von signifikanter Bedeutung für das vorliegende Verfahren. 
Die Erwägungen im angefochtenen Entscheid seien denn auch offenkundig widersprüchlich. 
Zum einen wolle die Vorinstanz die Massgeblichkeit der besonderen persönlichen Beziehung 
für das Kaufgeschäft verneinen. Zum anderen wolle sie die Befragung von J.________ auf-
grund seiner Nähe zu den Beklagten nicht durchführen. Damit messe die Vorinstanz nicht mit 
gleichen Ellen.
4.3.2 Indem die Vorinstanz die Relevanz und den Beweiswert der beantragten Befragungen ver-
kannt und auf deren Durchführung verzichtet habe, habe sie das Recht auf Beweis gemäss 
Art. 152 ZPO und das rechtliche Gehör der Beklagten verletzt. Daran ändere auch der Ver-
weis auf die Regeln der antizipierten Beweiswürdigung nichts, weil diese vorliegend nicht 
anwendbar seien. Es sei nicht ersichtlich, weshalb J.________ ein Eigeninteresse am Aus-
gang des Verfahrens haben solle. Zudem bestehe zwischen den Verfahrensparteien und 
J.________ weder ein Abhängigkeits- noch ein Verwandtschaftsverhältnis. Demnach sei es 
vorliegend nicht statthaft gewesen, gänzlich auf die Zeugenbefragung zu verzichten. Anstatt 
abstrakt die Glaubwürdigkeit eines Zeugen im Sinne eines "überdauernden Charaktermerk-


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mals" zu bestimmen, stehe vielmehr die Beantwortung der Frage im Zentrum, ob die kon-
krete Sachverhaltsschilderung des Zeugen glaubhaft sei oder nicht. Dies setze zwingend 
dessen Einvernahme voraus. Nur so könne sich das Gericht ein einzelfallbezogenes Bild 
vom Erinnerungsvermögen der befragten Person und von der Schlüssigkeit ihrer Aussagen 
machen. In diesem Zusammenhang könne vorgängig auch nicht relevant sein, ob der Zeuge 
in einem besonderen Nähe- und/oder Abhängigkeitsverhältnis zu einer Partei stehe. Die Vor-
instanz habe verkannt, dass sich der Beweiswert eines Beweismittels erst nach dessen Ab-
nahme wirklich zuverlässig beurteilen lasse. Entgegen den vorinstanzlichen Ausführungen 
käme den Aussagen von J.________ auch nicht ein geringer Beweiswert zu, gebe es doch 
keinerlei Anhaltspunkte, die eine solche Annahme stützen würden. J.________ sei Eigentü-
mer des Grundstücks Nr. 1 gewesen. Er allein habe somit entscheiden können, ob und wem 
er das Grundstück verkaufe. Seine Beweggründe seien somit ausschlaggebend für die Beur-
teilung, ob das Kaufgeschäft ein Vorkaufsfall darstelle oder nicht (vgl. act. 30 Rz 24-32 und 
38).
4.3.3 Die vor der Vorinstanz "beispielhaft dargelegten Situationen" vermöchten die besondere per-
sönliche Beziehung zwischen den Beklagten und J.________ ohne Weiteres rechtsgenügend 
zu belegen. Die Beklagten hätten die Familie von J.________ sowohl im privaten wie auch 
im wirtschaftlichen Bereich unterstützt (Spitalbesuche, Transportfahrten, Schneeräumung, 
Entsorgung etc.); einer anderen Person hätte J.________ das Grundstück nicht verkauft. 
Dennoch habe die Vorinstanz trotz der 30-jährigen Nachbarschaft keine besondere freund-
schaftliche Verbindung zwischen J.________ und den Beklagten erkennen wollen. Gemäss 
den vorinstanzlichen Ausführungen handle es sich bei den von den Beklagten geschilderten 
Sachverhalten um Gefälligkeiten, die unter Nachbarn als üblich erschienen. Damit habe die 
Vorinstanz den Sachverhalt unrichtig festgestellt (vgl. act. 30 Rz 36 f. und 39 f.).
4.3.4 Schliesslich widerspreche die Auffassung der Vorinstanz, wonach die fehlende besondere 
persönliche Beziehung auch dadurch verdeutlicht werde, dass der Kaufpreis im wirtschafts-
üblichen [recte: marktüblichen] bzw. höchstzulässigen Preisbereich gelegen habe, der herr-
schenden Lehre und Rechtsprechung. Die Rechtsprechung schliesse einen Vorkaufsfall bei 
Vorliegen einer besonderen persönlichen Beziehung nicht [recte: auch] dann aus, wenn das 
Rechtsgeschäft wirtschaftlich einem Verkauf gleichkomme, was aus dem Urteil des Bundes-
gerichts 4A_22/2010 vom 15. April 2010 E. 3 klar hervorgehe. Entgegen der Auffassung der 
Vorinstanz komme es dem Verkäufer somit nicht (nur) dann auf die Person des Käufers an, 
wenn eine Schenkung, eine gemischte Schenkung oder ein Tauschvertrag vereinbart worden 
sei, zumal bei diesen Beispielen ohnehin gar kein Vorkaufsfall vorliege. Bei der (gemischten) 
Schenkung handle es sich aus wirtschaftlicher Sicht nicht um ein dem Verkauf gleichkom-
mendes Rechtsgeschäft. Mit anderen Worten sei die besondere persönliche Beziehung auch 
dann zu prüfen, wenn keine Schenkung oder dergleichen vorliege.
Vor diesem Hintergrund lasse sich Folgendes festhalten: Der Preis sei massgebend für die 
Frage, ob überhaupt ein Kaufgeschäft vorliege oder nicht. Demgegenüber sei der Preis nicht 
von Bedeutung für die Beurteilung der besonderen persönlichen Beziehung. Dies gelte nament-
lich dann, wenn – wie vorliegend – für den Verkäufer nur ein bestimmter Käufer überhaupt in 
Frage komme. Jede andere Person hätte das Grundstück – unabhängig von der Höhe des 
Kaufpreises – nicht erwerben können. Die vorinstanzliche Argumentation mit dem vereinbarten 
Kaufpreis vermöge somit nicht zu überzeugen. Vielmehr lasse der vereinbarte Kaufpreis vorlie-


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gend die besondere persönliche Beziehung zwischen den Kaufvertragsparteien erkennen. So 
hätten sich die Beklagten mit J.________ auf einen vernünftigen Pauschalpreis für Land und 
Scheune geeinigt, der nicht auf besonderen Berechnungen basiert habe, wie sie der Kläger im 
vorinstanzlichen Verfahren angestrengt habe. Erst die Diskussionen mit dem Kläger hätten da-
zu geführt, dass die Beklagten eine Aufteilung zwischen Land und Gebäude hätten vornehmen 
müssen. Nach dem Gesagten widerspreche der angefochtene Entscheid im Ergebnis und in 
der Begründung der geltenden Rechtsprechung, wonach eine besondere persönliche Bezie-
hung den Vorkaufsfall verhindern könne (vgl. act. 30 Rz 41-45).
4.4
Auch diesen Ausführungen der Beklagten kann nicht gefolgt werden.
4.4.1 Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt, dass das Gericht die Vorbringen des vom Ent-
scheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen auch tatsächlich hört, prüft und in der Entscheid-
findung berücksichtigt. Daraus folgt die Verpflichtung des Gerichts, seinen Entscheid zu be-
gründen. Dabei ist es nicht erforderlich, dass es sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich 
auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann es 
sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss so 
abgefasst sein, dass sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft 
geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. In 
diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich 
das Gericht hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid stützt (vgl. BGE 148 III 30 E. 3.1 
m.w.H.; Urteil des Bundesgerichts 4A_19/2023 vom 12. Juli 2023 E. 5.1).
Der Gehörsanspruch ist formeller Natur, womit seine Verletzung ungeachtet der materiellen 
Begründetheit des Rechtsmittels zur Gutheissung und zur Aufhebung des angefochtenen 
Entscheids führt. Eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs 
kann aber ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit er-
hält, sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu äussern, die sowohl den Sachverhalt wie auch die 
Rechtslage frei überprüfen kann. Unter dieser Voraussetzung ist darüber hinaus – im Sinne 
einer Heilung des Mangels – selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des rechtlichen 
Gehörs von einer Rückweisung der Sache an die Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit 
die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen 
führen würde, die mit dem (der Anhörung gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei 
an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (vgl. Urteil des 
Bundesgerichts 4A_170/2022 vom 25. Juli 2022 E. 5.2 m.w.H.; Urteil des Obergerichts Zug 
Z1 2021 29 vom 25. April 2023 E. 5.3.5).
4.4.2 Das Gericht bildet sich seine Überzeugung nach freier Würdigung der Beweise (Art. 157 ZPO). 
Demnach prüft es die Beweise frei und ohne Bindung an förmliche Beweisregeln. Es hat das 
Beweisergebnis als Resultat seiner freien Beweiswürdigung in objektiv nachvollziehbarer Wei-
se zu begründen und genügt der Begründungspflicht, wenn aus der Begründung ersichtlich ist, 
dass eine sachliche Beurteilung aller erhobenen Beweismittel und eine Gesamtwürdigung er-
folgt sind (vgl. Brönnimann, Berner Kommentar, 2012, Art. 157 ZPO N 30-32; Urteil des Bun-
desgerichts 5A_88/2020 vom 11. Februar 2021 E. 4.3.2; Urteil des Obergerichts Zug Z1 2021 
29 vom 25. April 2023 E. 5.2.5).
Der Beweisanspruch gemäss Art. 152 ZPO schliesst eine (echte oder unechte) antizipierte 
Beweiswürdigung nicht aus. Echte antizipierte Beweiswürdigung liegt dann vor, wenn das 


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Gericht zum Schluss kommt, ein form- und fristgerecht beantragter und an sich tauglicher 
Beweis vermöge seine aufgrund der bereits abgenommenen Beweise gewonnene Überzeu-
gung von der Wahrheit oder Unwahrheit einer behaupteten und bestrittenen Tatsache nicht 
zu erschüttern. Demgegenüber wird bei der unechten antizipierten Beweiswürdigung auf die 
Abnahme eines Beweismittels verzichtet, weil die Ergebnisse der Beweisabnahme mit Blick 
auf die Feststellung der konkret rechtserheblichen Tatsachen von vornherein objektiv untaug-
lich bzw. irrelevant erscheinen (vgl. BGE 146 III 203 E. 3.3.2; Urteil des Bundesgerichts 
5A_763/2018 vom 1. Juli 2019 E. 2.1.1.2; Sutter-Somm/Seiler, a.a.O., Art. 152 ZPO N 2). 
Auch die Verneinung der Rechtserheblichkeit einer zum Beweis verstellten Tatsache fällt un-
ter die unechte antizipierte Beweiswürdigung (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_733/2012 
vom 24. Januar 2013 E. 3.2.3; Walter, Berner Kommentar, 2012, Art. 8 ZGB N 39; a.M. Brön-
nimann, a.a.O., Art. 152 ZPO N 61). Die zulässige antizipierte Beweiswürdigung verletzt we-
der den Beweisanspruch gemäss Art. 152 ZPO noch den Anspruch auf rechtliches Gehör 
(vgl. Brönnimann, a.a.O., Art. 152 ZPO N 62; Urteil des Bundesgerichts 2C_250/2021 vom 
3. November 2021 E. 3.1.2; 5A_993/2020 vom 2. November 2021 E. 2.3.2).
4.4.3 Soweit die Beklagten der Vorinstanz hinsichtlich des Verzichts auf die Befragungen eine 
fehlende bzw. ungenügende Entscheidbegründung vorwerfen (act. 30 Rz 19), ist ihnen ent-
gegenzuhalten, dass sich die Vorinstanz mit allen wesentlichen Punkten befasst und den 
Entscheid so begründet hat, dass den Beklagten ein Weiterzug ohne Weiteres möglich war. 
Was diese vorbringen, lässt denn auch – wenn überhaupt – nicht auf eine besonders 
schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs schliessen. Hinzu kommt, dass das 
Obergericht als Berufungsinstanz über die gleiche Kognition verfügt wie das Kantonsgericht 
und nicht ersichtlich ist, inwiefern den Beklagten aus der vorliegend möglichen Heilung eines 
allfälligen Begründungsmangels ein Nachteil erwachsen könnte (vgl. BGE 129 I 129 E. 2.2.3; 
Urteil des Bundesgerichts 5A_958/2018 vom 6. August 2019 E. 4.1-4.3). Eine allfällige 
Gehörsverletzung wäre mit der vorliegenden Begründung somit ohnehin geheilt.
Die Feststellung der Vorinstanz, wonach die Befragungen der Beklagten und des Zeugen 
J.________ am Beweisergebnis nichts geändert hätten, ist ebenfalls nicht zu beanstanden. 
Selbst wenn nämlich die Beklagten und der Zeuge (als Kaufvertragsparteien) die in der Kla-
geantwort und der Duplik zu ihrer besonderen persönlichen Beziehung aufgestellten Behaup-
tungen bestätigt hätten, wären die entsprechenden Aussagen mangels Rechtserheblichkeit 
objektiv nicht tauglich gewesen, eine besondere persönliche Beziehung nachzuweisen. Die 
Beklagten berufen sich in diesem Zusammenhang nur auf "beispielhaft dargelegte Situatio-
nen" wie die Fahrt mit der Mutter von J.________ ins Spital, Fahrten vom/zum Flughafen für 
J.________ [senior], den Unterhalt der Zufahrtsstrasse und Schneeräumung (inkl. Pfad zum 
Haus der Mutter von J.________), die Übernahme von Aushubmaterial, das Versorgen der 
Mutter von J.________ mit Milch und Eiern etc., die Übergabe der Post an die Mutter von 
J.________ und das Zuhalten von Arbeiten an die Unternehmung von J.________ (act. 9 
Rz 8-11). Selbst wenn diese Behauptungen allesamt zuträfen, würde es sich – wie die Vor-
instanz zu Recht erwog – bloss um gelegentliche Gefälligkeiten handeln, die eine besondere 
persönliche Beziehung im Sinne einer hinreichend engen Freundschaft noch nicht zu bele-
gen vermöchten. Im Weiteren hielt die Vorinstanz entgegen der Auffassung der Beklagten 
zutreffend fest, dass auch der gegenseitige Verzicht auf Wegrechte zwischen den Kaufver-
tragsparteien nicht auf eine besondere persönliche Beziehung hindeute (act. 29 E. 5.4.3). 
Darauf gehen die Beklagten im Rechtsmittelverfahren nicht mehr ein, weshalb sich hierzu 


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weitere Ausführungen erübrigen. Schliesslich vermöchte auch die (mögliche) Aussage von 
J.________, dass er das Grundstück niemand anderem als den Beklagten verkauft hätte, 
den Vorkaufsfall nicht auszuschliessen. Dieser Umstand hätte nämlich keinen Einfluss auf 
den Eintritt des Vorkaufsfalls und das darauf basierende Vorkaufsrecht des Klägers (gehabt). 
Abgesehen davon hätte J.________ den Kaufvertrag – objektiv betrachtet – ohne Weiteres 
auch mit einem Dritten abschliessen können.
Somit durfte die Vorinstanz auf die von den Beklagten beantragten Befragungen in (unech-
ter) antizipierter Beweiswürdigung verzichten, ohne den Beweisanspruch gemäss Art. 152 
ZPO oder das rechtliche Gehör der Beklagten zu verletzen.
4.4.4 Entgegen der Auffassung der Beklagten spricht auch der Kaufvertrag vom 18. Oktober 2018 
nicht dafür, dass dieser nur wegen der persönlichen Beziehungen zwischen den Vertragspar-
teien abgeschlossen wurde. Wie die Vorinstanz zutreffend festhielt, handelt es sich – objektiv 
betrachtet – um einen Kaufvertrag, der aus wirtschaftlicher Sicht auch mit einer beliebigen 
Drittperson hätte abgeschlossen werden können. Die zum Nachweis der persönlichen Bezie-
hung in der Berufung von den Beklagten erstmals aufgestellte Behauptung, sie hätten mit 
J.________ – ohne besondere Berechnungen anzustellen – einfach einen "Pauschalpreis" 
für Land und Scheune vereinbart, kann nicht mehr berücksichtigt werden, nachdem die Be-
klagten in der Berufung nicht näher ausführen, weshalb sie diese Behauptung trotz zumutba-
rer Sorgfalt nicht bereits vor der Vorinstanz vorbringen konnten (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO). 
Abgesehen davon vermag die Argumentation auch nicht zu überzeugen, lag doch der Kauf-
preis im marktüblichen bzw. höchstzulässigen Bereich (vgl. act. 1/3; act. 1/13), weshalb die-
ser nicht für das Vorliegen einer besonderen persönlichen Beziehung bzw. Freundschaft 
spricht. Mit dem Kaufvertrag vom 18. Oktober 2018 liegt – wie der Kläger zu Recht vorbringt 
(act. 34 Rz 13) – vielmehr ein "klassischer" Vorkaufsfall vor.
4.4.5 In rechtlicher Hinsicht bleibt anzufügen, dass der Vorkaufsfall wohl selbst dann eingetreten 
wäre, wenn es den Beklagten gelungen wäre, zwischen den Kaufvertragsparteien eine be-
sondere persönliche Beziehung bzw. Freundschaft nachzuweisen.
Nach der überzeugenden Auffassung von Rüegg (und des Klägers [act. 34 Rz 13 und 25]) 
kann eine freundschaftliche Beziehung zwischen den Kaufvertragsparteien den Eintritt des 
Vorkaufsfalls nicht verhindern, weil andernfalls der Umgehung des Vorkaufsrechts Tür und 
Tor geöffnet wäre. Es fehlen nämlich scharfe Abgrenzungskriterien zur Bestimmung, wann 
im Einzelfall die Person des Erwerbers im Vordergrund steht, zumal für den Veräusserer 
eines Grundstücks die Person des Erwerbers stets in einem mehr oder weniger starken 
Ausmass eine Rolle spielen dürfte (vgl. Rüegg, a.a.O., N 612 m.w.H.). Sinnvollerweise dürfte 
es daher zum Nachweis der persönlichen Beziehung im Ergebnis einzig darauf ankommen, 
ob die Veräusserung (zumindest teilweise) unentgeltlich erfolgte, wie dies z.B. bei einer 
Schenkung, einer gemischten Schenkung oder einer erbrechtlich motivierten Veräusserung 
der Fall ist. Für diese Auffassung sprechen auch die Verweise in BGE 143 III 480 E. 5.6.2 auf 
Foëx, Commentaire romand, Code des obligations, 2. A. 2012, Art. 216c OR N 12 (bzw. 3. A. 
2021, Art. 216c OR N 12) und Giger, Berner Kommentar, 1997, Art. 216c OR N 18 sowie Fa-
sel, Basler Kommentar, Obligationenrecht, 6. A. 2015, Art. 216c OR N 4 (bzw. 7. A. 2020, 
Art. 216c OR N 4) und die Verweise im Urteil des Bundesgerichts 4A_145/2023 vom 3. Juli 
2023 E. 7 auf Meier-Hayoz, Berner Kommentar, 1975, aArt. 681 ZGB N 145 sowie Steinauer, 
Les droits réels, 1990, N 1726a (bzw. 5. A. 2020, N 2469). In diese Richtung deutet im Übri-


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gen auch der Verweis im Urteil des Bundesgerichts 4A_22/2010 vom 15. April 2010 E. 7 auf 
Hess, Basler Kommentar, 4. A. 2007, Art. 216c OR N 9, der an der zitierten Stelle festhält, 
dass in einem Umkehrschluss aus Art. 216c Abs. 1 OR gesagt werden könne, dass ein Ge-
schäft dann keinen Vorkaufsfall darstelle, wenn es wirtschaftlich nicht die Bedeutung eines 
Verkaufs habe (vgl. auch Strebel, a.a.O., N 225). Entgegen der Ansicht der Beklagten spielt 
der Kaufpreis somit eine wesentliche Rolle, wenn es um die Frage geht, ob der Vorkaufsfall 
eingetreten ist. Damit verliert zwar – wie die Beklagten zu Recht andeuten – das Kriterium 
der "persönlichen Beziehung" für die Annahme eines Vorkaufsfalls seine eigenständige Be-
deutung, weil nicht mehr die Person des Erwerbers, sondern das vereinbarte Rechtsgeschäft 
im Vordergrund steht (vgl. Rüegg, a.a.O., N 612). Daraus vermögen die Beklagten allerdings 
nichts zu ihren Gunsten abzuleiten.
5.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass dem Kläger das Vorkaufsrecht betreffend die von 
ihm seit dem 1. Mai 1992 gepachtete Teilfläche auf dem Grundstück Nr. 1, GB ________, 
zusteht. Im Weiteren ist unbestritten, dass er das Vorkaufsrecht fristgerecht ausgeübt hat, 
weshalb ihm – gegen Begleichung des Betrags von CHF 126'971.35 – das Eigentum an der 
entsprechenden Teilfläche zuzusprechen ist. Demnach erweist sich die Berufung als unbe-
gründet, weshalb sie abzuweisen ist. Gleichzeitig ist der erstinstanzliche Entscheid vollum-
fänglich zu bestätigen.
6.
Bei diesem Ergebnis haben die Beklagten auch die Prozesskosten des Berufungsverfahrens 
zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
6.1
Der für die Festsetzung der Gerichtskosten massgebende Streitwert beläuft sich vorliegend 
auf CHF 126'971.35 (act. 29 E. 13.1). Bei diesem Streitwert beträgt die ordentliche Entscheid-
gebühr CHF 7'600.00 (§ 15 Abs. 1 i.V.m. § 11 Abs. 1 KoV OG).
6.2
Hinsichtlich der Festsetzung der Parteientschädigung ist der im Berufungsverfahren noch in 
Betracht kommende Streitwert massgebend (§ 8 Abs. 1 AnwT). Bei einem Streitwert von 
CHF 126'971.35 ergibt sich ein Grundhonorar der Rechtsanwälte von CHF 12'518.30 
(§ 3 Abs. 1 AnwT), wobei dieses im vorliegenden Rechtsmittelverfahren auf zwei Drittel 
(= CHF 8'345.55) zu reduzieren ist (§ 8 Abs. 1 AnwT). Hinzuzurechnen sind noch eine Aus-
lagenpauschale von 3 % (= CHF 250.35; § 25 Abs. 2 AnwT) und die MWST von 7,7 % 
(= CHF 661.90; § 25a Abs. 1 AnwT), womit sich – wie vom Kläger beantragt (act. 38) – eine 
Parteientschädigung von CHF 9'257.80 ergibt, welche die Beklagten dem Kläger unter soli-
darischer Haftbarkeit zu bezahlen haben (vgl. Art. 106 Abs. 3 ZPO).


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Urteilsspruch
1.
Die Berufung wird abgewiesen und der Entscheid des Kantonsgerichts Zug, 1. Abteilung, 
vom 1. Februar 2023 wird bestätigt.
2.
Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren von CHF 7'600.00 wird den Beklagten auf-
erlegt und mit dem von ihnen geleisteten Kostenvorschuss in derselben Höhe verrechnet.
3.
Die Beklagten haben dem Kläger für das Berufungsverfahren unter solidarischer Haftbarkeit 
eine Parteientschädigung von CHF 9'257.80 (inkl. MWST) zu bezahlen.
4.
Gegen diesen Entscheid mit einem Streitwert von über CHF 30'000.00 ist die Beschwerde in 
Zivilsachen nach den Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) zulässig; die Beschwer-
degründe richten sich nach den Art. 95 ff. BGG. Eine allfällige Beschwerde ist innert 30 Ta-
gen seit Zustellung des Entscheids schriftlich, begründet und mit bestimmten Anträgen sowie 
unter Beilage des Entscheids und der Beweismittel (vgl. Art. 42 BGG) beim Schweizerischen 
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Die Beschwerde hat nach Art. 103 Abs. 1 
BGG in der Regel keine aufschiebende Wirkung.
5.
Mitteilung an:
-
Parteien
-
Kantonsgericht Zug, 1. Abteilung (A1 2021 33)
-
Gerichtskasse (im Dispositiv)
Obergericht des Kantons Zug 
I. Zivilabteilung
P. Huber
Chr. Kaufmann
Abteilungspräsident
Gerichtsschreiber
versandt am