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II. Beschwerdeabteilung%z%Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs

II. Beschwerdeabteilung
Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs
BA 2023 59
Oberrichter St. Scherer, Abteilungspräsident
Oberrichter M. Siegwart
Oberrichter A. Sidler
Gerichtsschreiberin D. Huber Stüdli
Urteil vom 23. Januar 2024 [rechtskräftig]
in Sachen
Gemeinde A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt B.________, 
Beschwerdeführerin,
gegen
Konkursamt Zug, 
betreffend
Freihandverkauf
Seite 2/6
Sachverhalt
1.
Mit Entscheid des Einzelrichters am Kantonsgericht Zug vom 28. November 2017 wurde die 
C.________ AG mit Sitz in Zug gemäss Art. 731b OR aufgelöst und ihre Liquidation nach 
den Vorschriften über den Konkurs angeordnet (act. 1/7). Der Konkurs wird im summari-
schen Verfahren durchgeführt (Konkurs Nr. ________; act. 1/9). 
2.
Die C.________ AG ist die Eigentümerin der Grundstücke GB-Nr. ________ und ________ 
in der Gemeinde A.________, Kanton Jura (act. 1/5, 1/6 und 1/8). Gemäss Konkursinventar 
vom 8. Oktober 2019 sind die beiden Grundstücke die einzigen Vermögenswerte der 
C.________ AG (act. 1/10). 
3.
Die Gemeinde A.________ hat fünf Steuerforderungen gegen die C.________ AG (act. 1/5-
1/6). Am 28. September 2020 ersuchte sie das Grundbuchamt des Kantons Jura um Eintra-
gung der gesetzlichen Grundpfandrechte für die fünf Forderungen (act. 1/11-1/12). Zudem 
meldete sie am 1. Oktober 2020 beim Konkursamt des Kantons Zug ihre Forderungen an 
(act. 1/13). Am 2. Oktober 2020 bestätigte das Grundbuchamt die Eintragung der gesetzli-
chen Grundpfandrechte (act. 1/14). Der Kollokationsplan und das Lastenverzeichnis wurden 
am 30. Mai 2023 aufgelegt. Demgemäss ist die Gemeinde A.________ – mit grundpfandge-
sicherten Forderungen von total CHF 13'543.23 – die einzige Pfandgläubigerin. Die anderen 
fünf Gläubiger (die Gerichtskasse des Obergerichts Zug, die Kantonale Steuerverwaltung 
Zug, der Kanton Jura, D.________ und die E.________ AG) – mit kollozierten Forderungen 
von insgesamt CHF 59'176.65 – wurden der dritten Klasse zugeordnet (act. 1/16-1/17). 
4.
Mit Eingabe vom 31. August 2023 ersuchte die Gemeinde A.________ das Konkursamt Zug 
darum, dass ihr die der C.________ AG gehörenden Grundstücke GB-Nr. ________ und 
________ freihändig zum Gesamtpreis von CHF 65'000.00 verkauft werden (act. 1/18). Vor-
ab hatte sie bei den fünf anderen Konkursgläubigern die Einwilligung zum freihändigen Kauf 
der zwei Grundstücke eingeholt (act. 1/21-1/25). Mit Verfügung vom 8. September 2023 wies 
das Konkursamt Zug das Begehren ab und beauftragte das Konkursamt F.________, die 
Grundstücke der Konkursitin rechtshilfeweise gesamthaft auf dem Weg der öffentlichen Ver-
steigerung zu verwerten (act. 1/2). 
5.
Gegen diese Verfügung reichte die Gemeinde A.________ (nachfolgend: Beschwerdeführe-
rin) mit Eingabe vom 22. September 2023 Beschwerde beim Obergericht des Kantons Zug 
ein und stellte folgende Anträge (act. 1): 
1.
Der Entscheid vom 8. September 2023 des Konkursamtes Zug im Rahmen des Konkursverfahrens 
Nr. ________ sei aufzuheben.
2.
Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
3.
Es sei das Konkursamt F.________ anzuweisen, das Versteigerungsverfahren der Liegenschaften 
GB-Nr. ________ und ________ von A.________ zu sistieren.
4.
Es sei das Konkursamt Zug anzuweisen, die Akten des Konkursverfahrens Nr. ________ zu edie-
ren. 
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6.
Mit Verfügung vom 26. September 2023 erkannte der Abteilungspräsident der Beschwerde 
aufschiebende Wirkung zu. Er wies das Konkursamt Zug an, das Konkursamt F.________ 
anzuweisen, die Versteigerung der Liegenschaften GB-Nr. ________ und ________ von 
A.________ auszusetzen (act. 2). 
7.
In der Beschwerdeantwort vom 6. Oktober 2023 beantragte das Konkursamt Zug die Abwei-
sung der Beschwerde (act. 3). 
8.
Mit Schreiben vom 16. Oktober 2023 ersuchte die Beschwerdeführerin erneut um Zustellung 
der Akten des Konkursverfahrens und um Ansetzung einer 10-tägigen Frist zur Einreichung 
einer Replik nach Zustellung der Akten des Konkursverfahrens (act. 4). Nach diversen Tele-
fonaten wurden der Beschwerdeführerin am 7. November 2023 die gewünschten Akten des 
Konkursverfahrens zugestellt und ihr wurde eine Frist von 10 Tagen angesetzt, um zur Be-
schwerdeantwort Stellung zu nehmen (act. 5-7). Nach bewilligter Fristerstreckung reichte die 
Beschwerdeführerin am 30. November 2023 ihre Replik ein (act. 8-9). Das Konkursamt Zug 
teilte mit Schreiben vom 4. Dezember 2023 mit, dass es auf eine weitere Stellungnahme ver-
zichte (act. 10). 
Erwägungen
1.
Verwertungshandlungen stellen öffentlich-rechtliche Akte dar, bei denen die allgemeine zivil-
rechtliche Gewährspflicht entfällt. Sie unterliegen gemäss Art. 259 i.V.m. Art. 132a SchKG 
der Beschwerde an die Aufsichtsbehörde (vgl. Bürgi, Basler Kommentar, 3. A. 2021, Art. 256 
SchKG N 52). Zur Beschwerdeführung ist legitimiert, wer durch die angefochtene Verfügung 
eines Zwangsvollstreckungsorgans in seinen rechtlichen oder zumindest tatsächlichen Inter-
essen betroffen und dadurch beschwert ist und deshalb ein schutzwürdiges Interesse an der 
Aufhebung oder Abänderung der Verfügung hat (vgl. Cometta/Möckli, Basler Kommentar, 
a.a.O., Art. 17 SchKG N 40). Als Gläubigerin der Konkursitin ist die Beschwerdeführerin 
grundsätzlich zur Beschwerde berechtigt, weil sie ein rechtlich geschütztes Interesse an der 
ordnungsgemässen Abwicklung des Zwangsvollstreckungsverfahrens hat (vgl. Urteil des 
Bundesgerichts 5A_984/2016 vom 27. April 2017 E. 1.2). Im vorliegenden Verfahren braucht 
– wie sich aus dem Folgenden (E. 2) ergibt – die Beschwerdelegitimation der Beschwerde-
führerin jedoch nicht weiter erörtert zu werden. 
2.
Anlass zur Beschwerde gibt die Durchführung einer öffentlichen Versteigerung (statt eines 
Freihandverkaufs) für zwei Grundstücke. 
2.1
Das SchKG kennt als ordentliche Verwertungsart die öffentliche Versteigerung der Vermö-
genswerte, weil diese erfahrungsgemäss am meisten Gewähr dafür bietet, dass ein objekti-
ver Erlös erzielt werden kann. In der Regel werden auch Grundstücke auf dem Weg der 
Zwangsversteigerung versilbert (Art. 133 Abs. 1, Art. 156 Abs. 1, Art. 256 Abs. 1 und Art. 322 
Abs. 1 SchKG). Daneben gibt es unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit des 
Freihandverkaufs. Diese ausserordentliche Verwertungsart untersteht nur dem Vollstre-
ckungsrecht und ist vom Schuldrecht klar abzugrenzen. Sie tritt an die Stelle der öffentlichen 
Versteigerung. Ob die Anordnung des Freihandverkaufs statt der Durchführung der Zwangs-
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vollstreckung der Vorzug zu geben ist, hängt von den Gegebenheiten des konkreten Falls ab. 
Der Freihandverkauf kommt vor allem in Frage, wenn aufgrund des Wertes oder der beson-
deren Art oder Ausstattung des Vermögensgegenstandes ein beschränkter Interessenkreis 
vorhanden ist. Dem Amt steht bei diesem Entscheid ein erhebliches Ermessen zu (vgl. Urteil 
des Bundesgerichts 5A_390/2020 vom 16. Februar 2021 E. 2.1). 
2.2
Die Vorinstanz gelangte zum Schluss, dass die Voraussetzungen für einen Freihandverkauf 
im konkreten Fall nicht gegeben seien. Sie wies darauf hin, dass es mehrere Kaufinteressen-
ten gebe (vgl. act. 1/2). 
2.3
Nach Ansicht der Beschwerdeführerin beruht die angefochtene Verfügung auf verschiedenen 
Fehlern. Die Gelegenheit, ein Kaufangebot zu machen, dürfe nur den Konkursgläubigern und 
nicht allen Kaufinteressenten gegeben werden. Dies sei umso wichtiger, als sie (die Be-
schwerdeführerin) als Pfandgläubigerin und Inhaberin eines Vorkaufsrechts nicht nur ge-
genüber den Konkursgläubigern, sondern auch gegenüber den Kaufinteressenten den Vor-
rang habe. Weiter gehe es bei der Verwertung von Grundstücken im Konkursverfahren nicht 
darum, den grösstmöglichen Erlös zu erzielen, sondern sämtliche kollozierten Forderungen 
zu begleichen. Mit der Zahlung des angebotenen Preises würden alle Konkursgläubiger voll-
umfänglich befriedigt. Schliesslich sei die Konkursverwaltung nicht ermächtigt, anstatt der 
Konkursgläubiger über die Einwilligung zum freihändigen Verkauf zu entscheiden. Das Kon-
kursamt müsse beachten, dass alle Konkursgläubiger ihre Einwilligung zum freihändigen 
Verkauf gegeben hätten (vgl. act. 1). 
2.4
Die Ausführungen der Beschwerdeführerin überzeugen nicht: 
2.4.1 Es besteht kein Anspruch auf Verwertung mittels Freihandverkauf. Den Gläubigern kommt 
(auch bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen) kein (mit Beschwerde durchsetzba-
rer) Anspruch zu, dass die Verwertung durch Freihandverkauf erfolgt (Lorandi, Freihandver-
kauf Praxis, in: www.freihandverkauf-praxis.ch mit Verweis auf BlSchK 2013 Nr. 46 E. 12). 
Von vornherein fehl geht daher die Beschwerdeführerin, wenn sie bemängelt, dass die Vor-
instanz nicht allen Kaufinteressenten Gelegenheit geben dürfe, ein Kaufangebot zu machen. 
Ebenso wenig besteht ein Vorrang der Beschwerdeführerin als Pfandgläubigerin und (mögli-
cher) Inhaberin eines Vorkaufsrechts gegenüber Konkursgläubigern oder anderen Kaufinter-
essenten. 
2.4.2 Oberste Richtlinie bei der Verwaltung der Konkursmasse ist stets, den Gläubigern ein mög-
lichst gutes Verwertungsergebnis zu verschaffen. Dies deckt sich letztlich auch mit den Inter-
essen des Schuldners, da ungedeckt bleibende Forderungen in Form von Verlustscheinen 
auf diesen zurückfallen. Weiter zählt auch die Wahrung der Interessen des Schuldners zu 
den Aufgaben der Konkursverwaltung (vgl. Russenberger/Wohlgemuth, Basler Kommentar, 
a.a.O., Art. 240 SchKG N 7). Grundgedanke des Vollstreckungsrechts ist, die Vermögens-
werte bestmöglich zu verwerten. In sämtlichen Verfahren, bei allen Verwertungsarten und in 
Bezug auf alle Vermögenswerte soll sich das Amt vom Interesse leiten lassen, eine möglichst 
vorteilhafte Verwertung zu realisieren (vgl. Lorandi, a.a.O.; mit Bezug auf den Freihandver-
kauf im summarischen Konkursverfahren: Urteil des Bundesgerichts 5A_374/2013 vom 
E. 4.3). 
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Die aus dem Grundbuch ersichtlichen amtlichen Werte der Grundstücke belaufen sich auf 
CHF 107'080.00 (GB-Nr. ________) und CHF 991'530.00 (GB-Nr. ________; vgl. act. 1/5-
1/6). Im Konkursinventar wurden die Grundstücke auf CHF 5'000.00 (GB-Nr. ________) bzw. 
CHF 379'500.00 (GB-Nr. ________) geschätzt (vgl. act. 1/10). Die zwei Grundstücke sind der 
Planungszone gemäss Art. 27 RPG zugeteilt (vgl. act. 9 Rz 4, act. 9/26). Der effektive Wert 
hängt massgebend davon ab, ob die Grundstücke in der Bauzone verleiben oder in die 
Landwirtschaftszone umgezont werden. Wie es sich damit verhält, kann derzeit nicht abge-
schätzt werden. Fest steht aber, dass sowohl der amtliche Wert der Grundstücke als auch 
der vom Konkursamt geschätzte Wert weit über dem von der Beschwerdeführerin angebote-
nen Preis von CHF 65'000.00 liegt. Folglich muss angenommen werden, dass der an einer 
öffentlichen Versteigerung zu erzielende Preis das Angebot der Beschwerdeführerin deutlich 
übertreffen wird. Dies zeigt auch ein weiteres Kaufangebot von G.________ über 
CHF 150'000.00 (vgl. act. 3 Rz 4, act. 7/262 und 7/265). 
2.4.3 Dem Umstand, dass sämtliche Konkursgläubiger ihre Einwilligung zum freihändigen Verkauf 
gegeben haben, kommt entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin keine entscheidende 
Bedeutung zu. Die Verwertung durch Freihandverkauf im summarischen – anders als im or-
dentlichen – Konkursverfahren bedarf keines Gläubigerbeschlusses nach Art. 256 Abs. 1 
SchKG, sondern steht im freien Ermessen des Konkursamtes. Nur bei verpfändeten Vermö-
gensstücken ist auch im summarischen Konkurs die Zustimmung der Pfandgläubiger erfor-
derlich (Art. 256 Abs. 2 SchKG i.V.m. Art. 96 lit. b KOV; BGE 76 III 102 E. 2). Entgegen der 
Ansicht der Beschwerdeführerin ist daher das Konkursamt befugt, über die Art der Verwer-
tung (und damit auch über die Frage, ob ein Freihandverkauf durchzuführen ist) zu entschei-
den. Zwar wären die Forderungen der fünf Gläubiger von insgesamt CHF 59'176.65 auch 
beim Kaufangebot der Beschwerdeführerin von CHF 65'000.00 gedeckt. Indes hat das Kon-
kursamt, wie dargelegt, nicht nur die Interessen der Gläubiger, sondern auch diejenigen der 
Schuldnerin zu wahren. Ein nach Schluss des Konkursverfahrens und Deckung sämtlicher 
Forderungen und Kosten allfällig verbleibender Überschuss fällt nicht den Gläubigern, son-
dern der Konkursitin zu. 
2.4.4 Unbehelflich ist das Vorbringen, wonach das Gerichtsverfahren zur Errichtung eines Vor-
kaufsrechts zugunsten der Beschwerdeführerin (Art. 107 des Jurassischen Loi sur les con-
structions et l'aménagement du territoire [LCAT] vom 25. Juni 1987 [SR-JU 701.1]) die Ver-
schiebung der Liegenschaftsverkäufe bewirken könnte. Die von der Beschwerdeführerin ein-
gereichten Grundbuchauszüge enthalten keine Vorkaufsrechte (vgl. act. 1/5-1/6). Dement-
sprechend besteht das von der Beschwerdeführerin geltend gemachte, öffentlich-rechtliche 
Vorkaufsrecht gemäss Art. 107 LCAT (noch) nicht (vgl. act. 1 Rz 23, act. 1/19). 
Allein die gesetzliche Möglichkeit zur Errichtung eines Vorkaufsrechts verpflichtet das Kon-
kursamt nicht, die Grundstücke freihändig an die Beschwerdeführerin zu verkaufen. 
2.4.5 Schliesslich ist irrelevant, ob die Beschwerdeführerin die Kollokation einer zusätzlichen For-
derung über CHF 21'330.00 im Konkurs anstrebt (vgl. act. 1 Rz 24, act. 1/20) bzw. dass die 
Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 30. November 2023 ihre zusätzliche Forderung von 
CHF 21'330.00 beim Konkursamt zwischenzeitlich angemeldet hat (act. 9 Rz 8, act. 9/28). 
Der Kollokationsplan wurde am 15. Juni 2023 öffentlich aufgelegt und ist rechtskräftig (vgl. 
act. 1/16). Verspätet angemeldete Forderungen werden zugelassen, sofern der Gläubiger für 
die aus der Verspätung verursachten Kosten aufkommt (vgl. Art. 251 Abs. 1 und 2 SchKG). 
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Hält die Konkursverwaltung eine verspätete Konkurseingabe für begründet, so ändert sie den 
Kollokationsplan ab und macht die Abänderung öffentlich bekannt (vgl. Art. 251 Abs. 4 
SchKG). Die Zulassung der verspäteten Konkurseingabe würde nichts daran ändern, dass im 
Vollstreckungsrecht die Vermögenswerte bestmöglich zu verwerten sind. Das Ziel, einen 
bestmöglichen Erlös zu erzielen, besteht auch dann, wenn verspätet angemeldete Forderun-
gen zugelassen werden. 
3.
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist demnach abzu-
weisen. 
Das Verfahren vor der kantonalen Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs ist 
grundsätzlich kostenlos (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG). 
Urteilsspruch
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2.
Es werden keine Kosten erhoben. 
3.
Gegen diesen Entscheid ist die Beschwerde in Zivilsachen nach den Art. 72 ff. des Bundes-
gerichtsgesetzes (BGG) zulässig; die Beschwerdegründe richten sich nach den Art. 95 ff. 
BGG. Eine allfällige Beschwerde ist innert 10 Tagen seit Zustellung des Entscheids schriftlich 
begründet und mit bestimmten Anträgen sowie unter Beilage des Entscheids und der Be-
weismittel (vgl. Art. 42 BGG) beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, ein-
zureichen. Die Beschwerde hat nach Art. 103 Abs. 1 BGG in der Regel keine aufschiebende 
Wirkung.
4.
Mitteilung an:
-
Beschwerdeführerin
-
Konkursamt Zug 
Obergericht des Kantons Zug 
II. Beschwerdeabteilung
Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs
St. Scherer
D. Huber Stüdli
Abteilungspräsident
Gerichtsschreiberin
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