zg_obergericht · Z2 2023 65 · 2023-09-12 · de

Mietausweisung (Rechtsschutz nach Art. 257 ZPO) (Berufung gegen den Entscheid des Einzelrichters am Kantonsgericht Zug vom 18. August 2023) | Ausweisung Mieter/Pächter

II. Zivilabteilung
Z2 2023 65
Oberrichter A. Staub, Abteilungspräsident
Oberrichter P. Huber
Oberrichter St. Scherer
Gerichtsschreiber I. Cathry
Beschluss vom 12. September 2023 [rechtskräftig]
in Sachen
1. A.________,
2. B.________,
beide vertreten durch C.________ GmbH,
Gesuchsteller und Berufungsbeklagte,
gegen
1. D.________ AG, 
2. E.________, 
3. F.________, 
Gesuchsgegner und Berufungskläger,
betreffend
Mietausweisung (Rechtsschutz nach Art. 257 ZPO) 
(Berufung gegen den Entscheid des Einzelrichters am Kantonsgericht Zug vom 18. August 2023)


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Rechtsbegehren
Gesuchsgegner und Berufungskläger
Die gerichtliche Ausweisung sei aufzuheben.
Sachverhalt
1.1
Am 8. bzw. 10. April 2021 mieteten die D.________ AG, E.________ und F.________ (nach-
folgend: Gesuchsgegner) von A.________ und B.________ (nachfolgend: Gesuchsteller) mit 
Mietantritt per 16. April 2021 das 5,5-Zimmer-Reiheneinfamilienhaus an der ______-strasse 
in G.________ samt Einzelgaragenbox, Abstellraum/Keller und Gartenhaus. Der monatliche 
Bruttomietzins beträgt CHF 3'650.00 und ist jeweils monatlich im Voraus auf den Ersten des 
Monats zu bezahlen (Vi act. 1/1). Der Gesuchsgegner 2 ist der einzige Verwaltungsrat der 
Gesuchsgegnerin 1.
1.2
Nachdem die Gesuchsgegner den Mietzins für den Monat April 2023 nicht bezahlt hatten, 
setzten ihnen die Gesuchsteller je einzeln mit Einschreiben vom 19. April 2023 eine Frist von 
30 Tagen gemäss Art. 257d Abs. 1 OR, um den ausstehenden Mietzins zu begleichen, und 
drohten ihnen gleichzeitig an, das Mietverhältnis bei unbenütztem Ablauf der Frist zu kündi-
gen (Vi act. 1/2).
1.3
Am 30. Mai 2023 kündigten die Gesuchsteller das Mietverhältnis je einzeln mit amtlichem 
Formular gemäss Art. 266l Abs. 2 OR auf den 30. Juni 2023 (Vi act. 1/4).
2.
Mit Eingabe vom 28. Juni 2023 machte der Gesuchsgegner 2 bei der Schlichtungsbehörde 
Miet- und Pachtrecht des Kantons Zug ein Verfahren betreffend Kündigung und Erstreckung 
anhängig (Verfahren SB 207 23). Mit Beschluss vom 12. Juli 2023 wurde das Schlichtungs-
verfahren bis zur rechtskräftigen Erledigung des vorliegenden Verfahrens sistiert (Vi act. 8).
3.
Mit Eingabe vom 7. Juli 2023 stellten die Gesuchsteller beim Kantonsgericht Zug, Einzelrich-
ter, gegen die Gesuchsgegner das vorliegende Gesuch um Mietausweisung (Vi act. 1; Ver-
fahren ES 2023 564). Mit Eingabe vom 13. Juli 2023 nahm der Gesuchsgegner 2 zum Aus-
weisungsgesuch Stellung (Vi act. 7). Die Gesuchsgegner 1 und 3 liessen sich nicht verneh-
men.
Mit Entscheid vom 18. August 2023 wies der Einzelrichter am Kantonsgericht Zug die Ge-
suchsgegner an, das 5,5-Zimmer-Reiheneinfamilienhaus an der ______-strasse in 
G.________ samt Einzelgaragenbox, Abstellraum/Keller und Gartenhaus bis spätestens 
Freitag, 8. September 2023, 12.00 Uhr, zu räumen und den Gesuchstellern zu übergeben. 
Für den Fall der Missachtung dieses Entscheids drohte er ihnen den polizeilichen Vollzug 
sowie die Überweisung an den Strafrichter wegen Ungehorsams gegen amtliche Verfügun-
gen gemäss Art. 292 StGB (Strafe: Busse) an. Ausserdem auferlegte er die Gerichtskosten 
von CHF 1'000.00 den Gesuchsgegnern unter solidarischer Haftbarkeit (act. 1/1).


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4.
Gegen diesen Entscheid reichten die Gesuchsgegner mit Eingabe vom 28. August 2023 Be-
rufung beim Obergericht des Kantons Zug ein (act. 1). Die Berufung wurde den Gesuchstel-
lern nicht zur schriftlichen Stellungnahme zugestellt.
Erwägungen
1.
Unterzeichnet wurde die mit "Einsprache" betitelte Berufung von den Gesuchsgegnern 2 
und 3 in deren eigenem Namen. Die Gesuchsgegnerin 1 erwähnten sie in der Berufung nicht. 
Das Mietausweisungsgesuch richtete sich jedoch gegen sämtliche Mieter (alle Gesuchsgeg-
ner). Der Gesuchsgegner 2 ist der einzige Verwaltungsrat der Gesuchsgegnerin 1 (mit Ein-
zelunterschrift). Zudem wurde am 3. August 2023 eine Zahlung von Mietzinsausständen im 
Namen der Gesuchsgegnerin 1 getätigt (dazu auch E. 4). Unter Berücksichtigung auch, dass 
die Gesuchsgegner nicht anwaltlich vertreten und wohl juristische Laien sind, ist deshalb da-
von auszugehen, dass der Gesuchsgegner 2 auch namens der Gesuchsgegnerin 1 Berufung 
erhoben hat. Dafür spricht im Übrigen auch, dass dies bereits in der Verfügung des Präsiden-
ten der II. Zivilabteilung des Obergerichts vom 30. August 2023 entsprechend festgehalten 
wurde und die Gesuchsgegner dagegen nicht opponierten. 
2.
Mit Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und/oder die unrichtige Feststellung des 
Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). In summarischen Verfahren ist die 
Berufung bei der Rechtsmittelinstanz innert 10 Tagen seit Zustellung des begründeten Ent-
scheids schriftlich und begründet einzureichen (Art. 314 Abs. 1 ZPO). 
2.1
Das Berufungsverfahren ist als eigenständiges Verfahren ausgestaltet. Es dient nicht der 
Vervollständigung des vorinstanzlichen Verfahrens, sondern der Überprüfung und Korrektur 
des erstinstanzlichen Entscheids im Lichte konkret dagegen vorgebrachter Beanstandungen. 
Entsprechend ist die Berufung nach Art. 311 Abs. 1 ZPO begründet einzureichen. Dabei 
muss der Berufungskläger aufzeigen, inwiefern und weshalb er den angefochtenen Ent-
scheid in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht als fehlerhaft erachtet bzw. weshalb (zulässi-
ge) Noven oder neue Beweismittel einen anderen Schluss aufdrängen. Um diesen Anforde-
rungen nachzukommen, genügt es nicht, wenn der Berufungskläger lediglich auf seine Vor-
bringen vor erster Instanz verweist, sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zu-
friedengibt oder den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise kritisiert. Vielmehr muss 
er im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnen, die er beanstandet, sich mit 
ihnen argumentativ auseinandersetzen und die Aktenstücke nennen, auf denen seine Kritik 
beruht. Die Begründung muss hinreichend explizit sein, sodass sie von der Berufungsin-
stanz einfach nachvollzogen werden kann (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_72/2021 
vom 28. September 2021 E. 7.3.2 m.w.H., insbesondere auf BGE 142 III 413 E. 2.2.2 und 
138 III 374 E. 4.3.1). 
2.2
Die Begründung ist eine gesetzliche, von Amtes wegen zu prüfende Zulässigkeitsvoraus-
setzung für die Berufung. Lässt die Berufung insgesamt oder hinsichtlich eines bestimmten 
Streitpunkts eine (hinreichende) Begründung vermissen, so tritt die Berufungsinstanz darauf 
nicht ein. Die gerichtliche Fragepflicht nach Art. 56 ZPO entbindet nicht von einer gehörigen 
Begründung der Rechtsmitteleingabe. Ebenso wenig besteht eine Pflicht des Berufungsge-
richts, die Berufung zur Verbesserung zurückzuweisen. Dabei handelt es sich nicht um einen 


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verbesserlichen Mangel im Sinne von Art. 132 Abs. 1 ZPO (vgl. Urteile des Bundesgerichts 
5A_350/2019 vom 26. Oktober 2020 E. 4.1 und 5A_342/2020 vom 4. März 2021 E. 3.3, je 
m.w.H.)
3.
Die Vorinstanz hiess das Mietausweisungsgesuch mit folgender Begründung gut:
3.1
Ein Begehren um Ausweisung eines Mieters im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen 
sei auch dann zulässig, wenn die gerichtliche Anfechtung der vorangehenden Kündigung 
hängig sei. Im Zuge der Prüfung der Ausweisungsvoraussetzungen beurteile der zur Ge-
währung des Rechtsschutzes in klaren Fällen zuständige Richter vorfrageweise auch, ob die 
Kündigung gültig sei. 
3.2
Wenn die Voraussetzungen von Art. 257d Abs. 1 OR (Zahlungsrückstand, Fristansetzung zur 
Zahlung innert 30 Tagen mit Kündigungsandrohung und Ausbleiben der Leistung innert Nach-
frist) erfüllt seien, könne der Vermieter, unter Einhaltung einer 30-tägigen Frist, unverzüglich 
die Kündigung auf Ende eines Monats aussprechen. 
3.3
Die per Einschreiben verschickten Kündigungsandrohungen vom 19. April 2023 würden den 
Gesuchsgegnern am 28. April 2023 als rechtsgültig zugegangen gelten. Folglich habe die 
30-tägige Zahlungsfrist am 30. Mai 2023 geendet [sic]. Die Kündigungen vom 30. Mai 2023 
seien am letzten Tag der angesetzten Zahlungsfrist und damit verfrüht erfolgt. Grundsätzlich 
könnten die Gesuchsgegner somit nicht ausgewiesen werden, da die gesetzlichen Anforde-
rungen von Art. 257d OR nicht eingehalten worden seien. Das Ausweisungsgesuch sei aber 
trotzdem gutzuheissen, und zwar aus den folgenden Gründen: 
Es sei weder behauptet noch belegt, dass die Gesuchsgegner den Zahlungsausstand bis 
heute [18. August 2023] beglichen hätten oder zeitnah dazu in der Lage gewesen wären. Der 
Gesuchsgegner 2 habe vielmehr noch am 13. Juli 2023 bestätigt, dass noch Mietausstände 
bestünden und die fälligen Mieten noch nicht bezahlt seien. Da die Kündigungen zudem am 
letzten Tag der Zahlungsfrist erfolgt seien, sei nicht anzunehmen, dass die Gesuchsgegner 
durch die verfrühten Kündigungen von der fristgemässen Bezahlung des Ausstands abgehal-
ten worden seien. Es sei daher davon auszugehen, dass die Gesuchsgegner auch weiterhin 
und bis auf Weiteres nicht gewillt bzw. nicht in der Lage seien, den ausstehenden und/oder 
die künftigen Mietzinse zu bezahlen. Die Ansetzung einer Zahlungsfrist unter Androhung der 
Kündigung, wie sie in Art. 257d Abs. 1 OR vorgesehen sei, bezwecke, dem Mieter eine letzte 
Gelegenheit einzuräumen, den schwerwiegenden Folgen der Kündigung zu entgehen; es soll 
ihm ein Minimum an Zeit eingeräumt werden, um sich die notwendigen Mittel zur Bezahlung 
der Rückstände zu beschaffen. Es widerspreche daher dem Zweck dieser Bestimmung sowie 
den Regeln von Treu und Glauben, wenn sich der Mieter zur Anfechtung der nachfolgenden 
Kündigung darauf berufe, es sei ihm eine kürzere als die im Gesetz vorgesehene 30-tägige 
Zahlungsfrist angesetzt worden, obwohl er nicht vorgehabt habe, die Rückstände zu bezah-
len, welche Frist ihm auch immer eingeräumt worden wäre. Dies treffe vorliegend auch auf 
die Gesuchsgegner zu, weshalb die verfrühte Kündigung der Gesuchsteller trotzdem Wir-
kung entfalte. Die Kündigung hätte jedoch frühestens am 1. Juni 2023 ausgesprochen wer-
den können. Mit dem Kündigungstermin vom 30. Juni 2023 wäre die gesetzliche Kündigungs-
frist von 30 Tagen bei Zahlungsverzug nicht eingehalten. Die Kündigung gelte daher gemäss 


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Art. 266a Abs. 2 OR (welcher auch auf ausserordentliche Kündigungen anwendbar sei) für 
den nächstmöglichen Termin, also auf den 31. Juli 2023. 
3.4
Die Gesuchsteller hätten das Gesuch um Ausweisung bereits vor dem neu berechneten 
Kündigungstermin gestellt. Es sei zulässig, das Ausweisungsbegehren schon vor Ablauf 
der Kündigungsfrist zu stellen, wenn sich aus dem Verhalten des Mieters ergebe, dass er 
nicht gewillt sei, das Mietobjekt rechtzeitig zu verlassen. Dabei könne davon ausgegangen 
werden, dass der Mieter den Auszugstermin nicht einhalte, wenn er die Kündigung bei der 
Schlichtungsbehörde angefochten habe. Schon dadurch bringe er unmissverständlich zum 
Ausdruck, dass er sie nicht für gültig erachte und ihr nicht Folge leisten werde. Es genüge 
daher namentlich der Nachweis eines hängigen Kündigungsschutzverfahrens, um schon vor 
Ablauf des Mietverhältnisses das Rechtsschutzinteresse des Vermieters an einem Auswei-
sungsentscheid zu begründen. Dies sei vorliegend der Fall.
3.5
Zusammengefasst sei somit festzuhalten, dass die Kündigungen gültig erfolgt seien. Eine 
Erstreckung des Mietverhältnisses sei bei einer Kündigung wegen Zahlungsrückstands aus-
geschlossen (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR). Die Gesuchsteller hätten daher seit 1. August 2023 
einen Anspruch auf Rückgabe des Mietobjekts. Die Gesuchsgegner seien offenbar nicht ge-
willt, diesem Anspruch stattzugeben, weshalb sie antragsgemäss gerichtlich aus dem Mie-
tobjekt auszuweisen seien.
4.
In der Berufung führten die Gesuchsgegner einzig aus, zwischenzeitlich seien sämtliche 
Ausstände und auch die Miete für den September 2023 vollständig beglichen, wie aus den 
beiliegenden Zahlungsbelegen ersichtlich sei. Deshalb würden sie beantragen, die gerichtli-
che Anweisung aufzuheben, wonach das Haus an der "Adresse 2, G.________" bis zum 
Freitag, 8. September 2023, zu räumen sei. Gleichzeitig würden sie bitten, den Sistierungs-
beschluss vom 12. Juli 2023 bei der Schlichtungsbehörde für Miet- und Pachtrecht aufzuhe-
ben. Eine (weitergehende) Begründung enthält die Berufung nicht. Der Berufung ist zudem 
ein Foto eines Empfangsscheins der PostFinance AG, datierend vom 3. August 2023, bei-
gelegt, demgemäss für die Gesuchsteller ("zahlbar an") mit dem Betreff "Mietzinse August – 
September 2023" ein Betrag von "14'900.00 CHF" von der "D.________ AG, Herr 
E.________" ("zahlbar durch") einbezahlt wurde.
In der Berufungsschrift setzen sich die Gesuchsgegner somit überhaupt nicht mit der vorer-
wähnten einlässlichen Begründung der Vorinstanz auseinander. Mit ihren spärlichen Aus-
führungen genügen sie den in E. 2 dargelegten gesetzlichen Anforderungen an die Begrün-
dung einer Berufung – selbst bei grosszügiger Betrachtungsweise – nicht. Insbesondere hät-
ten sie sich damit auseinandersetzen müssen, weshalb – entgegen der Auffassung der Vor-
instanz – beispielsweise nicht belegt gewesen sein soll, dass sie die Ausstände beglichen 
haben oder zahlungswillig gewesen seien, oder weshalb die Kündigung aus einem anderen 
Grund ungültig oder nichtig gewesen sein soll. Mangels Begründung kann folglich auf die Be-
rufung nicht eingetreten werden.
5.
Auf den (prozessualen) Antrag, der Sistierungsbeschluss der Schlichtungsbehörde Miet- und 
Pachtrecht sei aufzuheben, kann mangels Zuständigkeit des angerufenen Gerichts nicht ein-
getreten werden. Zuständig, um über die Aufhebung der Sistierung zu entscheiden, ist die 
Schlichtungsbehörde selbst.


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6.
Die Vorinstanz erwog, es bestehe bei den Gesuchsgegnern keine Zahlungsbereitschaft. Die 
Behauptung der Gesuchsgegner, die Mietzinsausstände seien bezahlt worden, stellt auch in 
Kombination mit dem eingereichten Beleg über die Einzahlung von CHF 14'900.00 am 3. Au-
gust 2023 keine hinreichende Rüge an dieser vorinstanzlichen Erwägung dar. Doch selbst 
wenn es sich um eine hinreichende Rüge handeln würde, wäre den Gesuchsgegnern damit 
nicht geholfen:
Eine Zahlung von Mietzinsausständen nach Empfang der Kündigung (hier: 1. Juni 2023) 
bzw. sogar nach Ablauf des Kündigungstermins (hier: 31. Juli 2023) kann sich nicht auf die 
Gültigkeit der Kündigung auswirken (vgl. Urteil des Bundesgerichts vom 20. April 1993 E. 6b, 
in: mp 1/94 S. 19 ff. [deutsche Übersetzung]; BGE 119 II 232 E. 3). Selbst wenn also die Vor-
instanz von der Einzahlung vom 3. August 2023 Kenntnis gehabt hätte, wäre das Mietaus-
weisungsgesuch gutzuheissen gewesen. Entsprechend wäre auch die Berufung – sofern 
darauf eingetreten und die neu eingereichten Belege berücksichtigt werden könnten (vgl. 
Art. 317 Abs. 1 ZPO, dessen Voraussetzungen ohnehin nicht erfüllt sind) – abzuweisen ge-
wesen. Den Mietvertragsparteien bleibt es bei nachträglich erfolgten Mietzinszahlungen zwar 
unbenommen, einen neuen Mietvertrag abzuschliessen. Einen Rechtsanspruch darauf haben 
die Mieter aber nicht.
7.
Nach dem Gesagten ist auf die Berufung nicht einzutreten. Der zwischenzeitlich verstrichene 
Auszugstermin (8. September 2023, 12.00 Uhr) ist aufgrund der aufschiebenden Wirkung der 
Berufung (Art. 315 Abs. 1 ZPO) – trotz des Nichteintretensentscheids – neu festzulegen.
8.
Bei diesem Verfahrensausgang haben die Gesuchsgegner die Prozesskosten auch des Be-
rufungsverfahrens unter solidarischer Haftbarkeit zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Den Ge-
suchstellern ist durch das vorliegende Verfahren kein Aufwand entstanden, für den sie zu 
entschädigen wären. Bei einem Streitwert von CHF 131'400.00 (vgl. die unangefochten ge-
bliebene E. 12 im vorinstanzlichen Entscheid [Vi act. 14]) beläuft sich die ordentliche Ent-
scheidgebühr auf CHF 7'884.00 (§ 11 Abs. 1 i.V.m. § 15 Abs. 1 KoV OG). Sie ist gestützt auf 
§ 12 Abs. 1 i.V.m. § 5 Abs. 1 und § 3 KoV OG ermessensweise auf CHF 2'500.00 herabzu-
setzen. 
Beschluss
1.
Auf die Berufung wird nicht eingetreten. Der Ausweisungstermin wird neu auf Freitag, 
29. September 2023, 12.00 Uhr, festgesetzt.
2.
Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren von CHF 2'500.00 wird den Gesuchsgeg-
nern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt und mit dem von ihnen geleisteten Kostenvor-
schuss in gleicher Höhe verrechnet.
3.
Den Gesuchsgegnern wird für das Berufungsverfahren keine Parteientschädigung zugespro-
chen.


Seite 7/7
4.
Gegen diesen Entscheid mit einem Streitwert von über CHF 15'000.00 ist die Beschwerde in 
Zivilsachen nach den Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) zulässig; die Beschwer-
degründe richten sich nach den Art. 95 ff. BGG. Eine allfällige Beschwerde ist innert 30 Ta-
gen seit Zustellung des Entscheids schriftlich begründet und mit bestimmten Anträgen sowie 
unter Beilage des Entscheids und der Beweismittel (vgl. Art. 42 BGG) beim Schweizerischen 
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Die Beschwerde hat nach Art. 103 Abs. 1 
BGG in der Regel keine aufschiebende Wirkung.
5.
Mitteilung an:
-
Parteien
-
Kantonsgericht Zug, Einzelrichter (ES 2023 564)
-
Schlichtungsbehörde Miet- und Pachtrecht des Kantons Zug (Verfahren SB 207 23; zur 
Kenntnisnahme)
-
Gerichtskasse (im Dispositiv)
Obergericht des Kantons Zug 
II. Zivilabteilung
A. Staub
I. Cathry
Abteilungspräsident
Gerichtsschreiber
versandt am: