zg_obergericht · BA 2024 41 · 2024-12-13 · de
II. Beschwerdeabteilung%z%Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs

II. Beschwerdeabteilung
Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs
BA 2024 41
Oberrichter St. Scherer, Abteilungspräsident
Oberrichter M. Siegwart
Oberrichter A. Sidler
Gerichtsschreiberin D. Huber Stüdli
Urteil vom 13. Dezember 2024
in Sachen
A.________,
Gesuchstellerin,
gegen
Betreibungsamt Zug, Gubelstrasse 22, Postfach 1258, 6301 Zug,
betreffend
Grundstücksverwertung / Begehren um eine neue Schätzung

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Sachverhalt
1.
Am 14. Juni 2024 teilte das Betreibungsamt Zug den Beteiligten in der Betreibung
Nr. B.________ die betreibungsamtliche Schätzung des Grundstücks der Schuldnerin
A.________ (nachfolgend: Gesuchstellerin) am C.________ [Strasse] in D.________ [Ort]
(GS StWE Nr. E.________ mit 4 Tiefgaragenplätzen Nrn. F.________ und Doppelparkplatz
Nr. G.________) mit. Die im Auftrag des Betreibungsamtes durchgeführte Schätzung von
H.________, Immobilienschätzer mit eidg. Fachausweis, erstellt am 6. Juni 2024, ergab ei-
nen Verkehrswert von CHF 13'215'000.00. Diesen Wert übernahm das Betreibungsamt in
seiner Schätzung.
2.
Mit Eingabe vom 9. Juli 2024 reichte die Gesuchstellerin bei der II. Beschwerdeabteilung des
Obergerichts Zug als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs ein Gesuch um
neue Schätzung der Liegenschaft durch einen Sachverständigen ein.
3.
Mit Verfügung vom 26. Juli 2024 hielt der Abteilungspräsident fest, als Sachverständiger
werde I.________, Architekt HTL/STV, in Aussicht genommen, und setzte der Gesuch-
stellerin eine Frist von 10 Tagen zur Leistung eines Kostenvorschusses von CHF 6'500.00
sowie zur Geltendmachung allfälliger Ausstands- oder Ablehnungsgründe gegen den desi-
gnierten Schätzungsexperten. Die Gesuchstellerin leistete innert der angesetzten Frist den
verlangten Kostenvorschuss und machte innert erstreckter Frist keine Ausstands- oder Ab-
lehnungsgründe geltend. Mit Verfügung vom 27. August 2024 gab der Abteilungspräsident
das Gutachten bei I.________ in Auftrag.
4.
Am 8. Oktober 2024 erstattete I.________ das Schätzungsgutachten und reichte seine Ho-
norarnote über CHF 5'860.00 ein. Er schätzte den Verkehrswert der 12-Zimmer-Maiso-
nettewohnung samt 6 Autoeinstellplätzen (Objekt im Luxusbereich) auf CHF 13'485'000.00.
5.
Die Gesuchstellerin nahm am 25. Oktober 2024 zum Schätzungsgutachten Stellung.
Erwägungen
1.
Gemäss Art. 97 Abs. 1 SchKG schätzt der Betreibungsbeamte die gepfändeten Gegenstän-
de, nötigenfalls mit Zuziehung von Sachverständigen, damit nicht mehr als nötig mit Be-
schlag belegt (Art. 97 Abs. 2 SchKG), umgekehrt aber auch das Interesse der Gläubiger an
einer ausreichenden Deckung gewahrt wird (BGE 122 III 339, BGE 120 III 9, BGE 114 III 29).
Der Schätzungswert ist in der Pfändungsurkunde zu vermerken (Art. 112 Abs. 1 SchKG).
Nach Art. 99 Abs. 2 VZG ist das Ergebnis der Schätzung, wenn es nicht in die Steigerungs-
publikation nach Art. 29 VZG aufgenommen wird, dem Gläubiger, der die Verwertung ver-
langt hat, sowie dem Schuldner und einem allfälligen Dritteigentümer mit der Anzeige mitzu-
teilen, dass sie innerhalb der Beschwerdefrist bei der Aufsichtsbehörde eine neue Schätzung
durch Sachverständige im Sinne des Artikels 9 Abs. 2 VZG verlangen können. Nach Abs. 1
der zuletzt genannten Bestimmung soll die Schätzung den mutmasslichen Verkaufswert des
Grundstückes und seiner Zugehör, unabhängig von einer allfälligen Kataster- oder Brand-
assekuranzschätzung, bestimmen, wobei die aus dem Grundbuch ersichtlichen Pfandforde-
rungen summarisch anzugeben sind, jedoch zu ihrer Feststellung ein Widerspruchsverfahren

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nicht einzuleiten ist. Nach Art. 9 Abs. 2 VZG ist jeder Beteiligte berechtigt, innerhalb der Frist
zur Beschwerde gegen die Pfändung bei der Aufsichtsbehörde gegen Vorschuss der Kosten
eine neue Schätzung durch Sachverständige zu verlangen. Hat ein Gläubiger die Schätzung
beantragt, so kann er Ersatz der Kosten vom Schuldner nur dann beanspruchen, wenn die
frühere Schätzung des Betreibungsamtes wesentlich abgeändert wurde. Streitigkeiten über
die Höhe der Schätzung werden endgültig durch die kantonale Aufsichtsbehörde beurteilt. Es
obliegt dabei nicht der Aufsichtsbehörde, die betreibungsamtliche Schätzung zu überprüfen
Hierfür steht den an einer Grundstücksverwertung Beteiligten einzig die Möglichkeit zur Ver-
fügung, eine neue Schätzung durch Sachverständige zu verlangen. Ein Sonderfall kann ein-
zig dann vorliegen, wenn die Schätzung des Betreibungsamtes nichtig, d.h. vollkommen un-
beachtlich ist und sie somit von Amtes wegen überhaupt erst (neu) vorgenommen werden
muss (Urteil des Bundesgerichts 7B.156/2001 vom 28. August 2001 E. 3). Nichtig ist eine be-
treibungsamtliche Verfügung, wenn sie gegen Vorschriften verstösst, die im öffentlichen In-
teresse oder im Interesse von am Verfahren nicht beteiligten Personen erlassen worden sind
(Art. 22 Abs. 1 SchKG; vgl. zum Ganzen: BA 2020 4).
2.
Die Gesuchstellerin bringt – zusammengefasst – Folgendes vor (vgl. act. 1 und 13):
2.1
Die Baulandpreise in Zug hätten sich in den letzten vier Jahren verdoppelt. In der Schätzung
stehe nicht, dass die Wohnung sehr einzigartig sei. Die Schätzung widerspiegle nicht den re-
alen Marktpreis und verletze ihre Rechte als Eigentümerin. Dazu verweise sie auf das Fact
Sheet der UBS bezüglich Preisentwicklung im Kanton Zug. Vor einem Jahr sei eine Schät-
zung bei der J.________ AG gemacht worden und diese Schätzung sei viel höher.
2.2
Die Schätzung von I.________ berechne den Mietwert mit CHF 367.00 pro m2 und Jahr. Die
Mietpreise für Top-Immobilien würden jedoch laut einer UBS-Studie zwischen CHF 500.00
und CHF 690.00 pro m2 und Jahr liegen. Das seien rund 80 % mehr als in der Verkehrswert-
schätzung. Weiter reiche sie eine Übersicht über verschiedene verkaufte Immobilien in der
Stadt Zug und Umgebung ein. Die (vertraulich zu behandelnden) Zahlen würden zeigen,
dass die Annahme der Schätzung für den Verkauf der Luxusimmobilie viel zu konservativ ge-
rechnet sei und nicht einem realen Verkaufswert entspreche. Schliesslich verweise sie auf
die neue Schätzung der J.________ AG vom 21. Oktober 2024, welche von einem Verkaufs-
preis von CHF 20 bis 22 Mio. ausgehe.
3.
Für die Bestimmung des Schätzpreises eines gepfändeten Grundstücks ist weder die Grund-
pfandbelastung noch der Kaufpreis, der Steuerwert oder der Baulandpreis massgebend.
Vielmehr ist gemäss Art. 9 Abs. 1 VZG der mutmassliche Verkaufswert des Grundstücks zu
schätzen, d.h. der im Rahmen des Zwangsvollstreckungsverfahrens mutmasslich erzielbare
Erlös (vgl. Zopfi, in: Kurzkommentar VZG, 2011, Art. 9 VZG N 1). Dieser Schätzungswert
wird in die Pfändungsurkunde aufgenommen. Massgebend ist mithin der mutmassliche Ver-
kaufswert im heutigen Zeitpunkt, mit anderen Worten der Zeitwert, und nicht der Kaufpreis
oder der Neuwert. Weiter gilt zu berücksichtigen, dass die Schätzung des zu versteigernden
Objektes nichts über den tatsächlich erzielbaren Erlös aussagt, sondern dem Interessenten
bloss einen Anhaltspunkt über das vertretbare Angebot geben soll (BGE 135 I 102
E. 3.2.2 f.). Daher soll sie nicht möglichst hoch sein, sondern nur den mutmasslichen Ver-
kaufswert der Liegenschaft bestimmen (BGE 143 III 532 E. 2.2, BGE 134 III 42 E. 4).

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3.1
Der neu beauftragte Sachverständige kommt in seiner Schätzung auf einen Verkehrswert
des Grundstücks von CHF 13'485'000.00, mithin auf einen um CHF 270'000.00 höheren
Schätzwert. Die beiden Gutachten verwendeten die gleiche Bewertungsmethode. Sie ermit-
telten den Verkehrswert aus dem Real- und dem Ertragswert. Diese Vorgehensweise ist eine
anerkannte Liegenschaftsschätzungsmethode und führt zu brauchbaren Ergebnissen. Die
beiden Schätzungsgutachten weisen keine ersichtlichen Fehler auf. Jede Schätzung ist aber
naturgemäss keine exakte Berechnung, sodass auch abweichende Resultate nichts Ausser-
gewöhnliches sind. Im vorliegenden Fall erscheint es daher angezeigt, den ungefähren Mit-
telwert der beiden Gutachten als verlässliche Schätzung für die Versteigerung einzusetzen.
Das ist denn auch nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung grundsätzlich die Regel,
wenn voneinander abweichende Schätzungen zweier gleich kompetenter Sachverständiger
vorliegen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_8/2020 vom 6. April 2020 E. 2.4.4 mit Verweis
auf BGE 128 III 595 E 3.1), wie das hier der Fall ist. Das bedeutet, dass das Betreibungsamt
in den Steigerungsbedingungen als Schätzungswert für die Stockwerkeinheit den Betrag von
CHF 13'350'000.00 anzugeben hat.
3.2
An diesem Ergebnis vermögen die unterschiedlichen Mietwertschätzungen der Sachverstän-
digen und der UBS-Studien nichts zu ändern. Es ist stets vom konkreten Einzelfall auszuge-
hen. Auf die allgemeinen Zahlen der UBS-Studien kann nicht abgestellt werden. Abgesehen
davon diente den Schätzungsexperten der Ertragswert lediglich als Plausibilisierung. Für die
Verkehrswertschätzung war der Realwert/Substanzwert massgebend (vgl. act. 1/1 und 10).
Weiter gilt zu beachten, dass es sich bei der Sachverständigenschätzung im Sinne von
Art. 99 Abs. 2 i.V.m Art. 9 Abs. 2 VZG um eine betreibungsamtliche Schätzung handelt (vgl.
Urteil des Bundesgerichts 5A_34/2023 vom 22. August 2023 E. 2.3.2 und 2.4). Demgegenü-
ber sind die von der Gesuchstellerin eingereichten Schätzungen der J.________ AG private
Schätzungen einer Immobilienmaklerin, die darauf abzielen, einen möglichst hohen Ver-
kaufspreis und damit auch eine möglichst hohe Maklerprovision zu erzielen. Zudem handelt
es sich um blosse Kurzbewertungen, weshalb diesen Schätzungen nicht die gleiche Bedeu-
tung zukommt wie den beiden vom Betreibungsamt bzw. Obergericht in Auftrag gegebenen
ausführlichen Gutachten der Schätzungsexperten. Schliesslich lässt die von der Gesuchstel-
lerin eingereichte Übersicht über verschiedene verkaufte Immobilien in der Stadt Zug und
Umgebung keine Rückschlüsse auf den vorliegend zu beurteilenden Schätzwert der
12-Zimmer-Maisonettewohnung zu. Es handelt sich um verschiedene Objekte (Wohnungen
und Häuser) im Kanton Zug, die sich hinsichtlich Lage, Grösse, Baujahr, Ausstattung und
Zustand vom vorliegenden Schätzobjekt unterscheiden, weshalb sie nicht vergleichbar sind.
3.3
Nach dem Gesagten ist das Betreibungsamt Zug anzuweisen, im Betreibungsverfahren
Nr. B.________ für die Liegenschaft GS Nrn. E.________, F.________, G.________ am
C.________ in D.________ neu den Schätzwert von CHF 13'350'000.00 in die Steigerungs-
bedingungen aufzunehmen.
4.
Beim Entscheid der Aufsichtsbehörde über den nach erfolgter Neuschätzung einzusetzenden
massgebenden Schätzwert der Grundstücke handelt es sich um eine Verrichtung im Sinne
von Art. 1 Abs. 1 GebV SchKG (Zopfi, a.a.O., Art. 9 VZG N 11, mit Hinweis auf BGE 131 III
136 E. 3.2). Gemäss Art. 1 Abs. 2 GebV SchKG kann für Verrichtungen, die in der GebV
SchKG nicht besonders tarifiert sind, eine Gebühr bis zu CHF 150.00 erhoben werden. Die
Aufsichtsbehörde kann höhere Gebühren festsetzen, wenn die Schwierigkeit der Sache, der

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Umfang der Bemühungen oder der Zeitaufwand es rechtfertigt. Im vorliegenden Fall ist die
Gebühr zur Deckung des Aufwands auf CHF 1'000.00 zu erhöhen. Der Gesuchstellerin, die
eine Neuschätzung verlangt hat, ist daher eine Spruchgebühr von CHF 1'000.00 aufzuerle-
gen. Ferner sind der Gesuchstellerin die Gutachterkosten für die Neuschätzung des Grunds-
tücks im Betrag von CHF 5'860.00 aufzuerlegen (ZR 69 Nr. 116).
Urteilsspruch
1.
Das Betreibungsamt Zug wird angewiesen, im Betreibungsverfahren Nr. B.________ für die
Liegenschaft GS Nrn. E.________, F.________, G.________ am C.________ in D.________
neu den Schätzwert von CHF 13'350'000.00 in die Steigerungsbedingungen aufzunehmen.
2.1
Der Gesuchstellerin wird eine Spruchgebühr von CHF 1'000.00 auferlegt.
2.2
Die Gesuchstellerin hat die Kosten der Neuschätzung des Sachverständigen I.________ im
Betrag von CHF 5'860.00 zu tragen.
2.3
Die Spruchgebühr von CHF 1'000.00 und die Kosten der Neuschätzung von CHF 5'860.00
werden vom geleisteten Kostenvorschuss von CHF 6'500.00 bezogen. Der Restbetrag von
CHF 360.00 wird der Gesuchstellerin in Rechnung gestellt.
3.
Gegen diesen Entscheid ist die Beschwerde in Zivilsachen nach den Art. 72 ff. des Bundes-
gerichtsgesetzes (BGG) zulässig; die Beschwerdegründe richten sich nach den Art. 95 ff.
BGG. Eine allfällige Beschwerde ist innert 10 Tagen seit Zustellung des Entscheids schriftlich
begründet und mit bestimmten Anträgen sowie unter Beilage des Entscheids und der Be-
weismittel (vgl. Art. 42 BGG) beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, ein-
zureichen. Die Beschwerde hat nach Art. 103 Abs. 1 BGG in der Regel keine aufschiebende
Wirkung.
4.
Mitteilung an:
-
Gesuchstellerin
-
Betreibungsamt Zug
-
K.________ AG (Gläubigerin)
-
Gerichtskasse (im Dispositiv)
Obergericht des Kantons Zug
II. Beschwerdeabteilung
Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs
St. Scherer
D. Huber Stüdli
Abteilungspräsident
Gerichtsschreiberin
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