zg_obergericht · Z1 2022 19 · 2023-04-25 · de

Forderung aus Mietvertrag | Miete/Pacht

I. Zivilabteilung
Z1 2022 19
Oberrichter P. Huber, Abteilungspräsident
Oberrichter F. Horber
Oberrichter A. Staub
Gerichtsschreiberin K. Fotsch
Urteil vom 25. April 2023 [rechtskräftig]
in Sachen
A.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt B.________,
Klägerin und Berufungsbeklagte,
gegen
C.________ GmbH,
vertreten durch Rechtsanwalt D.________,
Beklagte [1] und Berufungsklägerin,
betreffend
Forderung aus Mietvertrag
(Berufung gegen den Entscheid des Kantonsgerichts Zug, Einzelrichterin, vom 21. September 2022)


Seite 2/16
Rechtsbegehren
Beklagte und Berufungsklägerin
1.
Es sei der Entscheid EV 2022 42 des Kantonsgerichts Zug vom 21. September 2022 aufzuheben und 
es sei auf die Klage vom 5. April 2022 nicht einzutreten.
2.
Eventualiter sei der Entscheid EV 2022 42 des Kantonsgerichts Zug vom 21. September 2022 aufzu-
heben und es sei die Klage vom 5. April 2022 vollumfänglich abzuweisen.
3.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer sowohl in Bezug 
auf das erst- als auch auf das zweitinstanzliche Verfahren zulasten der Berufungsgegnerin.
Klägerin und Berufungsbeklagte
Es sei die Berufung vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist, und es sei demgemäss der Ent-
scheid des Kantonsgerichts Zug vom 21. September 2022 (Geschäfts-Nr. EV 2022 42) zu bestätigen;
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7,7 % Mehrwertsteuer) zu Lasten der Beklagten und 
Berufungsklägerin.
Sachverhalt
1.
E.________ (nachfolgend: Beklagte 2) ist die alleinige Gesellschafterin und Geschäftsführerin 
der C.________ GmbH (nachfolgend: Beklagte 1) mit Sitz in F.________ (ZG). Die Beklagte 1 
ist seit dem 26. April 2016 im Handelsregister des Kantons Zug eingetragen und bezweckt die 
________ (act. 9/8). Vom 6. Dezember 2010 bis zum 3. Mai 2016 war im Handelsregister des 
Kantons Zürich zudem das Einzelunternehmen C.________ E.________ mit Sitz in 
H.________ (ZH) eingetragen, deren Inhaberin die Beklagte 2 war (act. 9/7). 
2.1
Die Beklagte 2 unterzeichnete am 19. Juni 2014 im Namen der "C.________" einen Mietver-
trag mit der G.________ AG über ein Büro im 2. OG rechts an der I.________-Strasse __, 
F.________ (ZG) (nachfolgend: Mietobjekt), wobei sich die Mieterin verpflichtete, das Mie-
tobjekt als "Center für Figur, Gesundheit & Schönheit" zu verwenden. Der jährliche Netto-
mietzins betrug CHF 36'000.00, zuzüglich CHF 200.00 pro Monat akonto Nebenkosten 
(act. 1/1). Dieses Mietverhältnis wurde von der "C.________" per 31. März 2020 kurzzeitig 
aufgelöst. Im Kündigungsschreiben vom 27. September 2019, welches die Beklagte 2 als 
"Geschäftsführerin" unterzeichnete, wurde unter anderem festgehalten, dass die 
C.________ GmbH weiterhin bemüht sei, eine/n kompetente/n und solvente/n Nachfolger/in 
für die Filiale Zug zu finden (act. 9/2). 
2.2
Am 29. Juni 2020 unterzeichneten die G.________ AG und am 10. August 2020 wiederum die 
Beklagte 2 im Namen der "C.________" einen neuen Mietvertrag über das Mietobjekt (nachfol-
gend auch: neuer Mietvertrag). Der Mietzins wurde dabei auf CHF 37'800.00 pro Jahr, zuzüg-
lich CHF 200.00 pro Monat akonto Nebenkosten, festgelegt. Mietbeginn war der 1. August 
2020 (act. 7/16, 9/1 und 9/3).


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2.3
Per 7. Juli 2020 erwarb die A.________ AG (nachfolgend: Klägerin) mit Sitz in J.________ 
(ZH) von der G.________ AG die Liegenschaft I.________-Strasse__, F.________ (ZG) 
(act. 1/2), und beauftragte neu die K.________ AG mit der Verwaltung der Liegenschaft. Dies 
teilte die K.________ AG den Mietern mit Schreiben vom 31. August 2020 mit, wobei sie 
dem Schreiben einen Einzahlungsschein mit Angaben für die künftige Überweisung der Miet-
zinszahlungen beilegte (act. 7/19). Nachdem die Beklagten den Mietzins für das Mietobjekt 
im Monat September 2020 noch an die G.________ AG überwiesen hatten, wurden sie mit 
E-Mail vom 19. Oktober 2020 auch von der G.________ AG über den Verkauf der Liegen-
schaft informiert (act. 7/18). Die Beklagte 1 bezahlte daraufhin am 1. November 2020 und am 
4. Dezember 2020 die Mietzinse gemäss dem neuen Mietvertrag an die Klägerin und benutz-
te dafür die von der K.________ AG bereitgestellten Einzahlungsscheine. Eine weitere Zah-
lung erfolgte dann erst am 1. Mai 2021 (act. 7 Rz 10, act. 1/5)
2.4
Am 24. Februar 2021 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zufolge Zahlungsverzugs aus-
serordentlich per 31. März 2021, wobei sie die Kündigung sicherheitshalber an beide Beklag-
ten verschickte (act. 1/6-7). Die Kündigung wurde nicht angefochten; allerdings gaben die 
Beklagten das Mietobjekt trotz entsprechender Aufforderung per 1. April 2021 nicht frei. Mit 
Entscheid des Einzelrichters am Kantonsgericht Zug vom 12. Mai 2021 wurden die Beklagten 
daher gerichtlich angewiesen, das Mietobjekt bis spätestens 1. Juni 2021 zu räumen und an 
die Klägerin zurückzugeben (act. 7/9). Die Rückgabe erfolgte am 5. Juli 2021 (act. 7/20).
3.1
Mit Eingabe vom 5. April 2022 reichte die Klägerin beim Kantonsgericht Zug gegen die Beklag-
ten eine unbegründete Klage im vereinfachten Verfahren ein und beantragte, die Beklagte[n] 
seien zur Zahlung von CHF 20'100.00 nebst Zins zu 5 % seit 1. März 2021 zu verpflichten und 
die "L.________" sei anzuweisen, eine Mietkautionsbürgschaft inkl. allfälliger aufgelaufener 
Zinsen in Anrechnung an den eingeklagten Betrag zugunsten der Klägerin freizugeben (act. 1). 
Mit dem eingeklagten Betrag machte die Klägerin die Mietzinse für die Monate Dezember 2020 
bis Ende März 2021 sowie Mietzinsersatz für die Monate April und Mai 2021 geltend.
3.2
An der Hauptverhandlung vom 13. Mai 2022 hielten die Klägerin sowie die Beklagten 1 und 2 
je zwei Parteivorträge, wobei die Beklagten den Anspruch der Klägerin bestritten (act. 6, 7 
und 9). Den prozessualen Antrag der Beklagten, das Verfahren auf die Frage der Verfahrens-
art zu beschränken, wies die Einzelrichterin ab (act. 8 und act. 6 S. 4).
3.3
Am 21. September 2022 fällte die Einzelrichterin am Kantonsgericht Zug folgenden Ent-
scheid (Verfahren EV 2022 42, act. 16):
"1.
Die Beklagte 1 wird verpflichtet, der Klägerin CHF 20'100.00 nebst Zins zu 5 % seit 
1. März 2021 zu bezahlen. 
 2.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
 3.
Die Gerichtskosten werden wie folgt festgesetzt:
CHF
2'400.00
Entscheidgebühr
Die Gerichtskosten werden der Klägerin zu 30 % (= CHF 720.00) und der Beklagten 1 zu 70 % 
(= CHF 1'680.00) auferlegt und mit dem von der Klägerin geleisteten Kostenvorschuss von 


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CHF 2'400.00 verrechnet. Die Beklagte 1 hat der Klägerin den Kostenvorschuss im Umfang von 
CHF 1'680.00 zu ersetzen.
 4.
Die Beklagte 1 hat der Klägerin eine Parteientschädigung von CHF 1'735.40 (MWST inbegriffen) 
zu bezahlen.
 5.
[Rechtsmittelbelehrung]
 6.
[Mitteilung]"
4.
Gegen diesen Entscheid liess die Beklagte 1 mit Eingabe vom 24. Oktober 2022 beim Ober-
gericht des Kantons Zug innert Frist Berufung mit dem eingangs erwähnten Rechtsbegehren 
einreichen (act. 20). In der Berufungsantwort vom 12. Dezember 2022 beantragte die Kläge-
rin die kostenfällige Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei (act. 24). 
Ein zweiter Schriftenwechsel und eine Berufungsverhandlung wurden nicht durchgeführt.
Erwägungen
1.
Vorab ist festzuhalten, dass die Klägerin den erstinstanzlichen Entscheid hinsichtlich 
der Abweisung der Klage nicht angefochten hat. Dispositiv-Ziff. 2 des angefochtenen Ent-
scheids ist somit in Rechtskraft erwachsen, weshalb darauf nicht weiter einzugehen ist.
2.
Bevor auf die Begründung des angefochtenen Entscheids und die von der Beklagten 1 
dagegen vorgebrachten Rügen eingegangen wird, ist in prozessualer Hinsicht zudem Fol-
gendes festzuhalten:
2.1
Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten 
Entscheids schriftlich und begründet einzureichen (vgl. Art. 311 Abs. 1 ZPO). Das Berufungs-
verfahren ist als eigenständiges Verfahren ausgestaltet. Es dient nicht der Vervollständigung 
des vorinstanzlichen Verfahrens, sondern der Überprüfung und Korrektur des erstinstanzlichen 
Entscheids im Lichte konkret dagegen vorgebrachter Beanstandungen. Entsprechend ist die 
Berufung nach Art. 311 Abs. 1 ZPO begründet einzureichen. Dabei muss die Berufungsklägerin 
aufzeigen, inwiefern und weshalb sie den angefochtenen Entscheid in tatsächlicher oder recht-
licher Hinsicht als fehlerhaft erachtet bzw. weshalb (zulässige) Noven oder neue Beweismittel 
einen anderen Schluss aufdrängen. Um diesen Anforderungen nachzukommen, genügt es 
nicht, wenn die Berufungsklägerin lediglich auf ihre Vorbringen vor erster Instanz verweist, 
sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufriedengibt oder den angefochtenen Ent-
scheid in allgemeiner Weise kritisiert. Vielmehr muss sie im Einzelnen die vorinstanzlichen Er-
wägungen bezeichnen, die sie beanstandet, sich mit ihnen argumentativ auseinandersetzen 
und die Aktenstücke nennen, auf denen ihre Kritik beruht. Die Begründung muss hinreichend 
explizit sein, sodass sie von der Berufungsinstanz einfach nachvollzogen werden kann (vgl. 
Urteil des Bundesgerichts 4A_72/2021 vom 28. September 2021 E. 7.3.2 m.w.H., insbesondere 
auf BGE 142 III 413 E. 2.2.2 und 138 III 374 E. 4.3.1).
Die Begründung ist eine gesetzliche, von Amtes wegen zu prüfende Zulässigkeitsvoraus-
setzung für die Berufung. Lässt die Berufung insgesamt oder hinsichtlich eines bestimmten 
Streitpunkts eine (hinreichende) Begründung vermissen, so tritt die Berufungsinstanz darauf 


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nicht ein. Die gerichtliche Fragepflicht nach Art. 56 ZPO entbindet nicht von einer gehörigen 
Begründung der Rechtsmitteleingabe. Ebenso wenig besteht eine Pflicht des Berufungs-
gerichts, die Berufung zur Verbesserung zurückzuweisen. Dabei handelt es sich nicht um 
einen verbesserlichen Mangel im Sinne von Art. 132 Abs. 1 ZPO (vgl. Urteile des 
Bundesgerichts 5A_350/2019 vom 26. Oktober 2020 E. 4.1 und 5A_342/2020 vom 4. März 
2021 E. 3.3, je m.w.H.).
2.2
Neue Tatsachen und Beweismittel werden im Berufungsverfahren gemäss Art. 317 Abs. 1 
ZPO nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden (lit. a) und trotz zu-
mutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (lit. b). Praxis-
gemäss ist zwischen echten und unechten neuen Vorbringen (sog. Noven) zu unterscheiden. 
Echte Noven sind Tatsachen und Beweismittel, die (erst) nach dem Ende der Hauptverhand-
lung des erstinstanzlichen Verfahrens entstanden sind. Sie sind im Berufungsverfahren 
grundsätzlich immer zulässig, wenn sie ohne Verzug nach ihrer Entdeckung vorgebracht 
werden. Unechte Noven sind Tatsachen und Beweismittel, die bereits bei Ende der erst-
instanzlichen Hauptverhandlung entstanden waren. Ihre Zulassung wird im Berufungsver-
fahren weitergehend insofern eingeschränkt, als sie ausgeschlossen sind, wenn sie bei 
Beachtung zumutbarer Sorgfalt bereits im erstinstanzlichen Verfahren hätten vorgebracht 
werden können. Im Falle unechter Noven sind die Gründe, weshalb die Tatsache oder das 
Beweismittel nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnte, detailliert darzulegen 
(BGE 144 III 349 E. 4.2.1; 143 III 42 E. 4.1; 138 III 625 E. 2.2; Urteil des Bundesgerichts 
5A_763/2018 vom 1. Juli 2019 E. 2.1.3.3). Von diesen Grundsätzen ausgenommen sind le-
diglich Verfahren, die der uneingeschränkten Untersuchungsmaxime unterliegen, d.h. wenn 
das Gericht den Sachverhalt von Amtes wegen zu erforschen hat (Urteil des Bundesgerichts 
5A_920/2020 vom 15. Oktober 2021 E. 7.1.1), was vorliegend nicht der Fall ist.
2.3
Die Berufungsinstanz verfügt über eine vollständige Überprüfungsbefugnis der Streitsache und 
kann das erstinstanzliche Urteil sowohl auf rechtliche wie tatsächliche Mängel hin überprüfen. 
Dies bedeutet aber nicht, dass die Berufungsinstanz gehalten ist, von sich aus wie eine erstin-
stanzliche Gerichtsbehörde alle sich stellenden tatsächlichen und rechtlichen Fragen zu unter-
suchen, wenn die Parteien diese in oberer Instanz nicht mehr vortragen. Sie hat sich – abge-
sehen von offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurteilung der in der schriftlichen 
Begründung gegen das erstinstanzliche Urteil erhobenen Beanstandungen zu beschränken 
(BGE 147 III 176 E. 4.2.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_186/2022 vom 22. August 2022 
E. 4.4.1).
3.
Bereits im erstinstanzlichen Verfahren war umstritten, ob das Rechtsbegehren der Klägerin 
so zu verstehen sei, dass die Klägerin von beiden Beklagten in solidarischer Haftbarkeit ins-
gesamt CHF 20'100.00 gefordert oder vielmehr beide Beklagten je einzeln auf den Betrag 
von CHF 20'100.00 eingeklagt habe. Die Beklagten vertraten die Ansicht, dass der Streitwert 
vorliegend nicht bloss CHF 20'100.00, sondern effektiv CHF 40'200.00 betrage, weshalb 
nicht das vereinfachte, sondern das ordentliche Verfahren anwendbar und daher die Einzel-
richterin sachlich nicht zuständig sei.
3.1
Die Vorinstanz führte dazu zusammengefasst Folgendes aus (act. 16 E. 1.2):


Seite 6/16
Eine solidarische Haftbarkeit sei im Antrag der Klägerin zwar nicht explizit enthalten, ergebe 
sich jedoch aus dem klägerischen Antrag bezüglich der Kosten- und Entschädigungsfolgen, in 
welchem eine solidarische Haftung ausdrücklich erwähnt sei. Zudem seien unklare Rechts-
begehren nach Treu und Glauben auszulegen, wobei nicht nur der Wortlaut des Rechtsbe-
gehrens, sondern auch die Klagebegründung zu berücksichtigen sei. In ihrer Replik habe die 
Klägerin ausgeführt, die Beklagten hätten den Betrag von CHF 20'100.00 unter solidarischer 
Haftung zu bezahlen. Gestützt auf diese Ausführungen sei somit klar, dass die Klägerin ent-
weder von der Beklagten 1 oder von der Beklagten 2 den Betrag von CHF 20'100.00 fordere 
und sie nicht einen Gesamtbetrag von CHF 40'200.00 einklage. Die Klägerin fordere somit 
gesamthaft einen Betrag von CHF 20'100.00, weshalb die Einzelrichterin des Kantonsgerichts 
Zug gestützt auf § 28 Abs. 2 lit. a und b GOG sachlich zuständig sei.
3.2
Die Beklagte 1 hält im Berufungsverfahren an ihrem ursprünglichen Standpunkt fest und be-
gründet dies wie folgt (act. 20 Rz 9-19):
Die Vorinstanz habe richtigerweise festgehalten, dass das Klagebegehren eine solidarische 
Haftbarkeit nicht explizit enthalte. Aus dem Wortlaut des Rechtsbegehrens vom 5. April 2022 
ergebe sich, dass die Klägerin einen Gesamtbetrag von CHF 40'200.00 gefordert habe. So-
weit die Vorinstanz annehme, dass aus der Formulierung des Rechtsbegehrens zur Kosten-
verteilung auf eine "ganzheitliche" Solidarität zwischen den beiden Beklagten geschlossen 
werden könne, könne dem nicht gefolgt werden. Dass die Klägerin die Solidarität bei der 
Kostenverteilung explizit erwähnt habe, deute darauf hin, dass der fehlende Hinweis auf eine 
Solidarität in Ziff. 1 des Rechtsbegehrens "auf einem mangelnden Begehren nach Solidarität" 
gründe. Solidarität dürfe nicht leichtfertig angenommen werden, wenn dies nicht explizit aus 
einem Haupt- oder Eventualbegehren hervorgehe. Sodann treffe es zwar zu, dass Rechts-
begehren im Lichte ihrer Begründung auszulegen seien. Die Vorinstanz hätte dabei aber nur 
die "summarische Klagebegründung" vom 5. April 2022 beiziehen dürfen und nicht die Replik 
vom 13. Mai 2022. Die Zuständigkeit müsse gestützt auf die Klage vom 5. April 2022 be-
gründet werden, weil gestützt darauf die Zuteilung des Verfahrens stattgefunden habe. In der 
Klage vom 5. April 2022 habe es keine Anhaltspunkte für die Solidarität gegeben. Zudem 
habe die Vorinstanz nicht berücksichtigt, dass die Klägerin anwaltlich vertreten sei, weshalb 
ein strengerer Massstab anzusetzen gewesen wäre. Der grammatikalischen und systemati-
schen Auslegung der Klageschrift vom 5. April 2022 folgend, werde eine allfällige Solidarität 
weder ersichtlich noch gefordert und könne daher nicht einfach konstruiert werden. Solida-
rität unter Schuldnern stelle nach Art. 143 OR die Ausnahme dar. Mangels eines entspre-
chenden Antrags der Klägerin und Fehlens einer gesetzlichen Grundlage sei der Betrag von 
CHF 20'100.00 nicht solidarisch gefordert gewesen und der Streitwert belaufe sich damit auf 
CHF 40'200.00.
3.3
Wie nachfolgend darzulegen ist, geht die Auffassung der Beklagten fehl, wobei auf die im 
Einzelnen vorgebrachten Argumente zur Auslegung des klägerischen Rechtsbegehrens gar 
nicht näher eingegangen werden muss.
3.3.1 Für Streitigkeiten mit einem Streitwert von bis zu CHF 30'000.00 ist das vereinfachte Verfah-
ren anwendbar (Art. 243 Abs. 1 ZPO). Für vermögensrechtliche Streitigkeiten im vereinfach-
ten Verfahren sind die Einzelrichterinnen und Einzelrichter am Kantonsgericht sachlich zu-


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ständig (§ 28 Abs. 2 lit. b GOG). Mithin ist die Zuständigkeit der Einzelrichterin von der Ver-
fahrensart abhängig. 
3.3.2 Sollen Rechte und Pflichten beurteilt werden, die auf gleichartigen Tatsachen oder Rechts-
gründen beruhen, so können mehrere Personen gemeinsam klagen oder beklagt werden. Es 
handelt sich diesfalls um eine sogenannte einfache Streitgenossenschaft (Art. 71 Abs. 1 
ZPO). Zwischen den beiden Beklagten lag im erstinstanzlichen Verfahren offenkundig eine 
solche einfache Streitgenossenschaft vor. Unabhängig davon, ob die geforderte Summe 
gegenüber den beiden Beklagten je separat oder in solidarischer Haftbarkeit eingeklagt wur-
de, handelt es sich unstrittig um dieselbe Forderung im Zusammenhang mit der Nutzung des 
Mietobjekts durch die Beklagten. Der sachliche Konnex ist daher offensichtlich. Selbst wenn 
die Klägerin von beiden Beklagten je CHF 20'100.00 gefordert hätte, wie die Beklagte 1 gel-
tend macht, wäre zudem für die beiden einzelnen Klagen aufgrund des Streitwerts das ver-
einfachte Verfahren anwendbar gewesen, sodass die gleiche Verfahrensart gegeben gewe-
sen wäre. Ein Ausschlussgrund gemäss Art. 71 Abs. 2 ZPO lag folglich nicht vor und wurde 
von den Beklagten denn auch nie behauptet.
3.3.3 Bei einfacher Streitgenossenschaft werden die geltend gemachten Ansprüche aber nur dann 
zusammengerechnet, wenn sie sich nicht gegenseitig ausschliessen (Art. 93 Abs. 1 ZPO). 
Von sich gegenseitig ausschliessenden Ansprüchen ist vorliegend aber gerade auszugehen, 
wenn unterstellt wird, dass die Klägerin keine solidarische Haftbarkeit der Beklagten bean-
tragt hat, wie die Beklagte 1 geltend macht. Die Klägerin beantragte, es seien die Beklagte[n] 
zu verpflichten, der Klägerin den Betrag von CHF 20'100.00 zuzüglich Zins zu bezahlen. Be-
reits in ihrer ersten Eingabe vom 5. April 2022 führte sie dazu aus, es sei ein Ausstand an 
Schadenersatz und Mietzinsen bzw. Mietzinsersatz in der Höhe von CHF 20'100.00 aufge-
laufen (act. 1 Rz 6). Daraus folgt unweigerlich, dass ihr diese Summe von vornherein höchs-
tens einmal zugesprochen werden konnte – entweder zulasten der Beklagten 1 oder zulasten 
der Beklagten 2. Wäre die Beklagte 1 zur Zahlung verpflichtet worden, hätte dies entspre-
chend eine Gutheissung der Klage gegenüber der Beklagten 2 ausgeschlossen und umge-
kehrt. Eine Addition der Streitwerte wäre bereits aus diesem Grund nicht angezeigt gewesen.
3.3.4 Hinzu kommt, dass sich an der Zuständigkeit der Einzelrichterin und der anwendbaren Ver-
fahrensart selbst dann nichts geändert hätte, wenn die Streitwerte zu addieren gewesen 
wären. Bei einfacher Streitgenossenschaft bleibt nämlich die Verfahrensart – und abgeleitet 
daraus die Zuständigkeit der Einzelrichterin – trotz Zusammenrechnung des Streitwerts er-
halten (Art. 93 Abs. 2 ZPO).
3.4
Die Berufung ist nach dem Gesagten in diesem Punkt ohne Weiteres abzuweisen. Die Vor-
instanz ging zu Recht von ihrer sachlichen Zuständigkeit aus und wandte auch das richtige 
Verfahren an.
4.
In materieller Hinsicht begründete die Vorinstanz ihren Entscheid – soweit vorliegend noch 
relevant – zusammengefasst wie folgt (act. 16 E. 2-7):
4.1
Es sei unbestritten, dass der ursprüngliche Vertrag im Jahr 2016 von der Einzelunternehmung 
der Beklagten 2 auf die Beklagte 1 übertragen worden sei, nachdem erstere per 3. Mai 2016 
im Handelsregister gelöscht worden sei. Auch sei nicht strittig, dass die Beklagte 1 den neuen 
Vertrag mit der G.________ AG abgeschlossen habe. Zudem habe die Beklagte 1 die Miet-


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zinse bezahlt und ihren Sitz im Mietobjekt gehabt. Somit stehe fest, dass die Beklagte 1 pas-
sivlegitimiert sei. 
4.2
Auch die Aktivlegitimation der Klägerin sei zu bejahen. Das Mietverhältnis habe zwar nicht 
gestützt auf Art. 261 OR von der G.________ AG auf die Klägerin übergehen können, weil der 
neue Mietvertrag erst am 10. August 2020 von der Beklagten 1 unterzeichnet worden und das 
Mietverhältnis gemäss Ziff. 8.6 des Mietvertrags erst mit der rechtsgültigen Unterzeichnung 
durch beide Parteien entstanden sei. Der Mietvertrag habe somit erst ab 10. August 2020 Wir-
kungen entfaltet. Indessen habe die Klägerin den Mietvertrag vom 10. August 2020 nachträg-
lich konkludent genehmigt, indem die von ihr beauftragte Verwaltung Einzahlungsscheine für 
die Geschäftsmieten der Beklagten 1 versendet habe, sie die Mietzinszahlungen von der Be-
klagten 1 entgegengenommen habe und die Beklagte 1 in den Geschäftsräumlichkeiten an der 
I.________-Strasse__ in F.________ (ZG) habe verweilen lassen. Der Immobilienbewirtschaf-
ter der G.________ AG habe der Beklagten 2 mit E-Mail vom 19. Oktober 2020 denn auch 
schriftlich mitgeteilt, dass die neue Eigentümerin der Liegenschaft an der I.________-
Strasse__ in F.________ (ZG) die Klägerin sei und diese den Mietvertrag mit der Beklagten 1 
unverändert übernommen habe.
4.3
Die Nichtigkeit des Vertrags infolge einer Urkundenfälschung sei entgegen der Auffassung 
der Beklagten zu verneinen. Die Urkundenfälschung gemäss Art. 251 Ziff. 1 StGB setze eine 
qualifizierte schriftliche Lüge voraus. Eine solche nehme die Rechtsprechung an, wenn dem 
Schriftstück eine erhöhte Glaubwürdigkeit zukomme und der Adressat ihm daher ein beson-
deres Vertrauen entgegenbringe. Zudem müsse der Täter nach Art. 251 Ziff. 1 StGB die 
Absicht haben, durch den täuschenden Gebrauch der Urkunde im Rechtsverkehr entweder 
jemanden am Vermögen oder an anderen Rechten zu schädigen (Schädigungsabsicht) oder 
sich oder einem anderen einen unrechtmässigen Vorteil zu verschaffen (Vorteilsabsicht), 
wobei Eventualabsicht ausreiche. Die Beklagte 1 mache keinerlei Ausführungen dazu, wes-
halb dem Mietvertrag vom 29. Juni bzw. 10. August 2020 in Bezug auf das Datum der Ver-
tragsunterzeichnung eine erhöhte Glaubwürdigkeit zukommen solle und inwiefern die Be-
klagte 1 dem Mietvertrag daher ein besonderes Vertrauen hätte entgegenbringen dürfen. Sie 
komme ihrer diesbezüglichen Substanziierungslast nicht genügend nach. Es seien denn 
auch keine allgemeingültigen objektiven Garantien erkennbar, welche die Wahrheit der Er-
klärung gegenüber Dritten gewährleisten könnten, weshalb es vorliegend bereits am Tatbe-
standsmerkmal einer qualifizierten schriftlichen Lüge fehle. Weiter sei zu berücksichtigen, 
dass die Geschäftsführerin der Beklagten 1 den Mietvertrag in Kenntnis des bereits im Ver-
trag enthaltenen Datums vom 29. Juni 2020 unterzeichnet habe, weshalb es nicht angehe, 
die Klägerin im Nachhinein der Urkundenfälschung zu bezichtigen. Zudem könne der 
G.________ AG keine Schädigungs- oder Vorteilsabsicht vorgeworfen werden, zumal diese 
stets nur die Absicht verfolgt habe, der Beklagten 1 den gewünschten Verbleib im Mietobjekt 
zu ermöglichen.
4.4
Sodann lägen weder eine absichtliche Täuschung noch ein Grundlagenirrtum vor. Vorab sei 
festzuhalten, dass die Beklagte 1 ihrer Substanziierungslast nicht genügend nachgekommen 
sei. Sie berufe sich in erster Linie auf eine absichtliche Täuschung nach Art. 28 OR, mache 
aber nur vage Ausführungen zum täuschenden Verhalten der Klägerin sowie zur Täuschungs-
absicht. Zur Kausalität mache die Beklagte 1 gar keine Ausführungen. Noch weniger substan-
ziiert seien die Ausführungen der Beklagten 1 zum geltend gemachten wesentlichen Grundla-


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genirrtum. Sie stelle keine Tatsachenbehauptungen dazu auf, weshalb der Vertragsabschluss 
mit der G.________ AG für sie eine notwendige Vertragsgrundlage gewesen sei und sie diesen 
zudem nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr als eine notwendige Grundlage des Ver-
trages habe betrachten dürfen. Die Beklagte 1 führe nicht aus, weshalb ihre irrige Vorstellung, 
mit der G.________ AG als Vermieterin einen Vertrag abzuschliessen, für sie eine conditio sine 
qua non für ihre Willensbildung gewesen sein solle. Insbesondere führe ein zwischen der Klä-
gerin und der Beklagten 1 bestehender Rechtsstreit bezüglich eines anderen Mietobjekts nicht 
per se dazu, dass die Person der Vermieterin für die Beklagte subjektiv wesentlich wäre. Zur 
Kausalität mache die Beklagte 1 keinerlei Ausführungen. 
4.5
Darüber hinaus sei zu beachten, dass aufgrund des Verhaltens der Beklagten 1 von einer 
konkludenten Genehmigung des Mietvertrages vom 29. Juni bzw. 10. August 2020 auszu-
gehen wäre. Die Beklagte 1 habe – selbst als ihr bereits bekannt gewesen sei, dass die Klä-
gerin neu die Eigentümerin des Mietobjekts sei und die K.________ AG die Verwaltung 
übernommen habe – am 1. November 2020, 4. Dezember 2020 und 1. Mai 2021 mit den von 
der K.________ AG zur Verfügung gestellten Einzahlungsscheinen drei Geschäftsmieten für 
das Mietobjekt bezahlt, welches sie dann auch in uneingeschränkter Weise genutzt habe, bis 
sie gerichtlich ausgewiesen worden sei. Nichts zu ihren Gunsten abzuleiten vermöge die Be-
klagte 1 schliesslich aus ihrem Hinweis auf BGE 109 II 319 4c, zumal diesem Bundesge-
richtsentscheid andere Umstände zugrunde gelegen hätten.
4.6
Lediglich der Vollständigkeit halber sei noch darauf hinzuweisen, dass eine Berufung auf 
einen Grundlagenirrtum vorliegend unstatthaft wäre, da sie Treu und Glauben widerspräche. 
Nach der Vertragsunterzeichnung im August 2020 sei die Beklagte 1 während rund eines 
Jahres in den Büroräumlichkeiten an der I.________-Strasse__ in F.________ (ZG) verblie-
ben und habe die Büroräumlichkeiten erst verlassen, nachdem sie vom zuständigen Einzel-
richter des Kantonsgerichts Zug ausgewiesen worden sei. In dieser gesamten Zeit habe die 
Klägerin der Beklagten 1 das Mietobjekt uneingeschränkt zur Verfügung gestellt, sei ihren 
Pflichten nachgekommen und habe sich somit stets als zuverlässige Vertragspartnerin er-
wiesen.
4.7
Selbst wenn im Übrigen der Mietvertrag vom 29. Juni bzw. 10. August 2020 ungültig wäre, 
müsste von einem faktischen Mietverhältnis zwischen den Parteien ausgegangen werden. Die 
Beklagte 1 habe das Mietobjekt ohne Unterbruch seit dem 1. August 2014 und somit auch nach 
der Unterzeichnung des zweiten Vertrages am 29. Juni bzw. 10. August 2020 stets uneinge-
schränkt genutzt und zumindest teilweise die Mietzinszahlungen an die Klägerin geleistet, 
nachdem sie über die neuen Eigentumsverhältnisse informiert worden sei. Indem die Beklag-
te 1 der Klägerin zumindest teilweise den monatlichen Bruttomietzins von CHF 3'350.00 ent-
richtet habe, wäre der im Mietvertrag vom 29. Juni bzw. 10. August 2020 festgelegte Brutto-
mietzins von CHF 3'350.00 pro Monat als Basis heranzuziehen, womit die Beklagte 1 der Klä-
gerin gestützt auf das faktische Vertragsverhältnis eine entsprechende Entschädigung zu be-
zahlen hätte.
4.8
Da der zweite Mietvertrag gültig zustande gekommen sei, habe die Beklagte 1 der Klägerin 
für die Monate Dezember 2020 bis März 2021 aus diesem Mietvertrag einen Mietzins von 
gesamthaft CHF 13'400.00 zu bezahlen. Da die Beklagte 1 trotz Kündigung das Mietobjekt 
per 31. März 2021 nicht verlassen habe, sondern noch bis zum 5. Juli 2021 darin verblieben 


Seite 10/16
sei, sei die Rückgabe verspätet erfolgt. Bei einer verspäteten Rückgabe habe der Mieter dem 
Vermieter für die Dauer der Verspätung den bisherigen Mietzins zu leisten, weshalb der Klä-
gerin gegenüber der Beklagten 1 ein Anspruch von CHF 6'700.00 zustehe. Der Einwand der 
Beklagten 1, dass sie aus dem Geschäft keinen Gewinn erzielt, sondern lediglich ihr Inventar 
dort gelagert habe, könne nicht gehört werden. Dies sei einerseits nicht nachgewiesen und 
andererseits irrelevant: Der Gebrauch der Sache sei auch dann vereinbarungsgemäss zu 
entschädigen, wenn aus der Geschäftstätigkeit im entsprechenden Mietobjekt kein Gewinn 
erwirtschaftet werde. Die Beklagte 1 schulde der Klägerin somit insgesamt CHF 20'100.00, 
wobei die Forderung ab 1. März 2021 (mittlerer Verfall) zu verzinsen sei.
5.1
Soweit die Beklagte 1 in Rz 20-24 ihrer Berufungsschrift zunächst über rund drei Seiten hin-
weg und mit zahlreichen (unnötigen) Beweisofferten bekräftigt, dass die Vorinstanz zu Recht 
zum Schluss gekommen sei, dass das Vertragsverhältnis nicht gestützt auf Art. 261 OR von 
der G.________ AG auf die Klägerin habe übergehen können, ist darin keine Kritik am ange-
fochtenen Entscheid zu erkennen. Darauf ist nicht weiter einzugehen. 
5.2
Im Weiteren moniert die Beklagte 1, die Klägerin habe den neuen Mietvertrag entgegen der 
Auffassung der Vorinstanz nicht einfach im Sinne von Art. 31 OR genehmigen können, um 
Vertragspartei zu werden. Zwischen der Klägerin und der Beklagten 1 bestehe daher kein 
Vertrag (act. 20 Rz 26). 
5.2.1 Der Beklagten 1 ist vorab insoweit zuzustimmen, als die Klägerin den Vertrag nicht im Sinne 
von Art. 31 OR genehmigen konnte. Sie verkennt aber, dass Verträge ohne Weiteres über-
tragen werden können, wenn dem alle Beteiligten zustimmen. Bei der Vertragsübernahme 
handelt es sich um einen Vertrag sui generis, der formlos gültig ist. Die Zustimmung zu bzw. 
die Genehmigung einer Vertragsübernahme kann daher auch konkludent erfolgen (vgl. Urteil 
des Bundesgerichts 4A_143/2017 vom 15. Mai 2017 E. 5.3-5.5 m.w.H.). 
5.2.2 Die Vorinstanz äusserte sich im angefochtenen Entscheid nicht einlässlich zur Frage, auf 
welcher Grundlage der neue Mietvertrag auf die Klägerin übergegangen sein soll. Im Ergeb-
nis schloss sie allerdings zu Recht auf eine Vertragsübernahme. Wie die Vorinstanz zutref-
fend festhielt, genehmigte die Klägerin mit Schreiben vom 31. August 2020 den Mietvertrag 
vom 29. Juni bzw. 10. August 2020 im soeben dargelegten Sinne, indem sie sich als neue 
Vermieterin vorstellte bzw. vorstellen liess und dadurch zum Ausdruck brachte, dass sie den 
Vertrag übernommen hat (act. 7/19). Auch die G.________ AG erklärte gegenüber der Be-
klagten 1 am 19. Oktober 2020 ausdrücklich, dass die Klägerin den Vertrag unverändert 
übernommen habe, womit sie offenkundig ihre Zustimmung zu diesem Vorgang ausdrückte 
(act. 7/18). Die Beklagte 1 ihrerseits stimmte der Vertragsübernahme konkludent zu, indem 
sie am 1. November 2020 den Mietzins an die Klägerin bezahlte, nachdem am 19. Oktober 
2020 auch die G.________ AG ihr gegenüber die Vertragsübernahme bestätigt hatte.
Die Kritik der Beklagten 1 erweist sich somit als unbegründet.
6.
Weiter hält die Beklagte 1 im Berufungsverfahren daran fest, dass der Vertrag vom 29. Juni 
bzw. 10. August 2020 nichtig sei.


Seite 11/16
6.1
Zur Begründung führt sie zusammengefasst aus, sie habe am 24. Juni 2022 wegen der Urkun-
denfälschung beim Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrags eine Strafanzeige gegen 
M.________ von der G.________ AG eingereicht. Dieser habe den am 10. August 2020 abge-
schlossenen Vertrag rückdatiert, damit er auf die Klägerin habe übergehen können. Diesbezüg-
lich werde am 2. November 2022 N.________ als beschuldigte Person von der Zuger Polizei 
einvernommen. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung könne der Tatbestand der einfa-
chen Falschbeurkundung durch das Erstellen inhaltlich unrichtiger schriftlicher Verträge erfüllt 
werden. Insbesondere erfülle das Rückdatieren den Tatbestand. Dem Mietvertrag komme 
überdies Urkundencharakter zu. Zudem sei der rückdatierte Mietvertrag zwischen der 
G.________ AG und der Beklagten 1 vom 10. August 2020 sowohl in der Bilanz als auch der 
Erfolgsrechnung beider Gesellschaften (d.h. der G.________ AG und der Klägerin) aufgeführt 
worden. Die geforderte erhöhte Glaubwürdigkeit sei demnach gegeben, da diese Gesellschaf-
ten den gesetzlichen Vorschriften von Art. 958 ff. OR unterworfen seien. Nach ständiger Praxis 
seien die kaufmännische Buchführung und ihre Bestandteile im Rahmen der Falschbeurkun-
dung als Absichtskurkunden kraft Gesetzes bestimmt und geeignet, Tatsachen von rechtlich 
erheblicher Bedeutung zu beweisen. Folglich habe der rückdatierte Mietvertrag zwischen der 
G.________ AG und der Beklagten 1 eine erhöhte Glaubwürdigkeit und damit strafrechtlichen 
Urkundencharakter, womit der Tatbestand der Falschbeurkundung erfüllt sei. Dies habe die 
Vorinstanz in "Ziff. 4.2" des angefochtenen Entscheids verkannt. Dass die Beklagte 1 von der 
Rückdatierung Kenntnis gehabt habe, ändere daran nichts. Sie habe nur auf Druck von 
M.________ unterzeichnet, die Gegenpartei auf die Unzulässigkeit der Rückdatierung hinge-
wiesen und ihre Vertragskopie berichtigt. Eine allfällige Verzögerung der Vertrags-
unterzeichnung könne eine Rückdatierung des Vertrags und damit eine Falschbeurkundung 
nicht rechtfertigen.
Die Vorteilsabsicht, die die Vorinstanz in "Ziff. 4.2" des angefochtenen Entscheids übersehen 
habe, liege im kommerziellen Interesse der G.________ AG, welche die Liegenschaft an die 
Klägerin veräussert habe. Ein Mietobjekt mit Mietern habe auf dem Markt einen höheren 
Wert als ein Mietobjekt ohne Mieter. Insbesondere zur "Coronazeit" im Sommer 2020 sei es 
äusserst schwierig gewesen, neue Mieter für Gewerbeobjekte zu finden. Folglich habe die 
Täuschung dazu gedient, die Beklagte 1 zur Unterzeichnung des Vertrags mit der bisherigen 
Vermieterin zu bewegen und das teilweise Leerstehen des Mietobjekts zu verhindern (act. 20 
Rz 27-34).
6.2
Diese Ausführungen der Beklagten 1 genügen den vorne in E. 2.1 dargelegten Anforderun-
gen an eine Berufungsbegründung nicht. Die Beklagte 1 unterlässt es, sich argumentativ mit 
dem angefochtenen Entscheid auseinanderzusetzen und beschränkt sich stattdessen weit-
gehend darauf, frei ihre eigene Meinung zur Nichtigkeit des Vertrags wiederzugeben. Dass 
sie an einer Stelle im Sinne einer Konklusion festhält, der rückdatierte Mietvertrag vom 
10. August 2020 habe "folglich" strafrechtlichen Urkundencharakter und erfülle den Tatbe-
stand der Falschbeurkundung, was die Vorinstanz in "Ziff. 4.2" des angefochtenen Ent-
scheids verkannt habe (act. 20 Rz 29 a.E.), vermag daran nichts zu ändern. Dasselbe gilt, 
soweit die Beklagte 1 der Vorinstanz vorwirft, die Vorteilsabsicht der G.________ AG in 
"Ziff. 4.2" des angefochtenen Entscheids übersehen zu haben, nur um danach ihre (pauscha-
le) Behauptung aus dem erstinstanzlichen Verfahren zu wiederholen, wonach die 
G.________ AG einen Leerstand im Mietobjekt habe verhindern wollen. 


Seite 12/16
6.3
Hinzu kommt, dass die Beklagte 1 – ungeachtet der vorne in E. 2.2 dargelegten Grundsätze 
– versucht, ihre Argumentation mit mehreren im Berufungsverfahren unzulässigen Noven zu 
ergänzen. Dies betrifft zunächst die neu vorgebrachte Tatsache, dass die Beklagte 1 am 
24. Juni 2022 offenbar eine Strafanzeige gegen M.________ eingereicht hat. Dabei handelt 
es sich um ein im Zeitpunkt der Einreichung der Berufung am 24. Oktober 2022 längst be-
kanntes, unechtes Novum. Dennoch legt die Beklagte 1 nicht dar, weshalb es ihr nicht mög-
lich gewesen sein soll, dieses trotz zumutbarer Sorgfalt bereits vor der Erstinstanz ins Ver-
fahren einzubringen. Dasselbe gilt für die Tatsache, dass eine Frau namens N.________ am 
16. August 2022 von der Zuger Polizei als beschuldigte Person wegen Verdachts auf 
Urkundenfälschung für den 2. November 2022 zur Befragung vorgeladen wurde. In Bezug 
auf dieses Novum ist im Übrigen ohnehin unklar, was die Beklagte 1 hieraus für sich ableiten 
will bzw. worin überhaupt der Zusammenhang zur vorliegenden Streitsache liegt. Ebenfalls 
verspätet erfolgen die – unsubstanziierten und darüber hinaus auch inhaltlich teilweise nicht 
nachvollziehbaren – Behauptungen der Beklagten 1, wonach der rückdatierte Mietvertrag in 
den Bilanzen und Erfolgsrechnungen der Klägerin und der G.________ AG aufgeführt wor-
den sei und diese Gesellschaften den gesetzlichen Vorschriften von Art. 958 ff. OR unterwor-
fen seien. Die Beklagte 1 legt nicht dar (und es ist auch nicht ersichtlich), dass sie solche 
Behauptungen bereits im erstinstanzlichen Verfahren vorgebracht hätte. Dazu, weshalb die-
se Noven im Berufungsverfahren noch zulässig sein sollen, äussert sie sich ebenfalls nicht.
6.4
Ohnehin vermögen die Ausführungen der Beklagten 1 aber auch materiell nicht zu überzeu-
gen. Soweit sie darzulegen versucht, dass inhaltlich unrichtige Verträge und insbesondere 
das Rückdatieren von Verträgen eine Falschbeurkundung sein können, hilft ihr dies nicht 
weiter. Zwar gibt es tatsächlich Fälle, in denen das Bundesgericht eine Rückdatierung von 
Verträgen als Falschbeurkundung qualifiziert hat (vgl. etwa die von der Beklagten 1 zitierten 
BGE 129 IV 130 und 97 IV 210). Allerdings lässt sich daraus entgegen dem, was die Beklag-
te 1 offenbar annimmt, nicht der Schluss ziehen, dass dies auf jede Rückdatierung ungeach-
tet des konkreten Kontexts zutrifft. Die Beklagte 1 hätte vielmehr konkret darlegen müssen, 
weshalb die Voraussetzungen für eine Falschbeurkundung vorliegend erfüllt sind. Das hat sie 
nicht getan und ist im Übrigen – wie die Vorinstanz zu Recht festhielt – auch nicht ersichtlich. 
Die Ausführungen der Beklagten 1 zur angeblichen Vorteilsabsicht der G.________ AG sind 
sodann nichts anderes als eine unsubstanziierte und in keiner Weise belegte Unterstellung. 
Es bestehen keinerlei Anzeichen dafür, dass die Mitarbeiter der G.________ AG der Beklag-
ten 1 die Information über den Eigentümerwechsel bewusst vorenthalten hätten, um sie zu 
einer Unterzeichnung des neuen Mietvertrags zu bewegen. Im Gegenteil ist nicht ersichtlich, 
inwiefern es für die G.________ AG finanziell noch eine Rolle gespielt haben könnte, ob die 
Beklagte 1 den Vertrag unterzeichnet oder nicht, war doch die Liegenschaft am 10. August 
2020 bereits verkauft. Die vorinstanzliche Feststellung, wonach die G.________ AG mit ih-
rem Vorgehen die Absicht verfolgt habe, der Beklagten 1 den gewünschten Verbleib im Mie-
tobjekt zu ermöglichen, lässt sich damit jedenfalls nicht entkräften.
7.
Die Vorinstanz kam sodann zum Schluss, die Beklagte 1 habe weder eine absichtliche Täu-
schung noch einen Grundlagenirrtum ausreichend substanziiert. Zudem sei ohnehin davon 
auszugehen, dass die Beklagte 1 den Mietvertrag jedenfalls nachträglich genehmigt habe 
und es in der vorliegenden Konstellation zudem gegen das Gebot von Treu und Glauben 
verstossen würde, wenn sie sich nachträglich auf den Grundlagenirrtum beriefe.


Seite 13/16
7.1
Die Beklagte 1 hält auch im Berufungsverfahren daran fest, der Mietvertrag vom 29. Ju-
ni/10. August 2020 sei für sie unverbindlich, weil er durch Täuschung zustande gekommen 
sei.
7.1.1 Zur Begründung führt sie aus, die Vorinstanz behaupte in "Ziff. 5.5" des angefochtenen Ent-
scheids, dass die Beklagte 1 ihrer Substanziierungslast bezüglich des täuschenden Verhal-
tens sowie zur Täuschungsabsicht nicht genügend nachgekommen sei. Dabei habe sie ver-
kannt, dass das täuschende Verhalten und die Täuschungsabsicht in Ziff. 8 ff., 18 f. und 22 
ihrer Plädoyernotizen zur Klageantwort vom 13. Mai 2022 dargelegt worden seien: Zum Zeit-
punkt des Vertragsabschlusses sei die G.________ AG nicht mehr Eigentümerin der Liegen-
schaft gewesen. Diese Tatsache habe die G.________ AG im Interesse der Klägerin arglistig 
verschwiegen, die in der "Corona-Zeit" kaum eine neue Mieterin für die Gewerberäumlichkei-
ten gefunden hätte. Damit sei auch die Täuschungsabsicht gegeben. Hier liege eine Täu-
schung durch Dritte gemäss Art. 28 Abs. 2 OR vor. Die Klägerin, die noch vor dem Vertrags-
abschluss Vermieterin der entsprechenden Liegenschaft geworden sei, habe die Mietverhält-
nisse und die Mieter kennen müssen. Damit sei ihr auch bekannt gewesen bzw. habe ihr be-
kannt sein müssen, dass zum Zeitpunkt der Übernahme der Liegenschaft die Beklagte 1 kein 
Mietverhältnis gehabt habe. Folglich habe ihr auch die Täuschung durch die G.________ AG 
bekannt sein müssen (act. 20 Rz 35 f.).
7.1.2 Auch wenn die Beklagte 1 hier immerhin klar benennt, auf welche Stelle im angefochtenen 
Entscheid sie sich bezieht, fehlt auch hier eine eigentliche Auseinandersetzung damit. Wie 
die Beklagte 1 selbst darlegt, ging die Vorinstanz nicht davon aus, dass sich die Beklagte 1 
gar nicht zur Täuschungshandlung und zur Täuschungsabsicht geäussert habe, sondern hielt 
fest, dass ihre Ausführungen unzureichend substanziiert seien. Dem lässt sich nicht damit 
begegnen, dass die fraglichen Passagen aus den Plädoyernotizen des erstinstanzlichen 
Verfahrens einfach wiederholt werden. Vielmehr hätte die Beklagte 1 zusätzlich darlegen 
müssen, weshalb diese Ausführungen entgegen der Ansicht der Vorinstanz ausreichend 
substanziiert sein sollen, was sie nicht getan hat. Folglich sind auch hier die Anforderungen 
an eine Berufungsbegründung nicht erfüllt, sodass auf die Berufung insofern nicht einzutre-
ten ist.
7.1.3 Da es somit gestützt auf die erstinstanzlichen Erwägungen jedenfalls an einer (substanziier-
ten) Täuschungshandlung und Täuschungsabsicht fehlt, ist auf die übrigen Ausführungen der 
Beklagten 1 zur Ungültigkeit des Vertrags wegen absichtlicher Täuschung (act. 20 Rz 37 f.) 
nicht weiter einzugehen.
7.2
In Bezug auf den Grundlagenirrtum beanstandet die Beklagte 1 unter anderem die Feststel-
lungen der Vorinstanz zur nachträglichen Genehmigung und zum Verstoss gegen das Gebot 
von Treu und Glauben. Sie kritisiert, eine blosse Weiterbenützung der Sache – namentlich 
wenn der Empfänger auf die Nutzung der Sache angewiesen sei und kein Ersatzobjekt be-
schaffen könne – stelle noch keine Genehmigung dar. Im Weiteren sei der Anfechtende frei, 
den Willensmangel sofort oder erst später geltend zu machen; vorbehalten bleibe eine treu-
widrige verspätete Anfechtung, was allerdings nur mit grosser Zurückhaltung anzunehmen 
sei. Wie mehrfach in den Plädoyernotizen der Beklagten 1 zur Klageantwort vom 13. Mai 
2022 erwähnt, sei ein Umzug in der "Corona-Zeit" fast unmöglich gewesen. Zudem habe die 
Beklagte 1 die Streitigkeiten aussergerichtlich lösen wollen, weshalb sie die Klägerin im De-


Seite 14/16
zember zum Gespräch eingeladen habe. Damit lasse sich auch erklären, weshalb sie die 
Mietzinse am 1. November, 4. Dezember 2020 und am 1. Mai 2021 bezahlt habe und noch 
rund 9 Monate in den Büroräumlichkeiten verblieben sei. Folglich habe die Beklagte 1 nicht 
gegen Treu und Glauben gehandelt. Erst als sie bemerkt habe, dass die Klägerin kein ernst-
haftes Interesse an einer aussergerichtlichen Lösung habe, habe sie den Vertrag angefoch-
ten. Dieses Vorgehen könne nicht als treuwidrig angesehen werden. Die Anfechtung sei "im 
Rahmen eines Prozesses am 8. Mai 2021" und damit noch innert Jahresfrist erfolgt (act. 20 
Rz 42).
7.2.1 Auch damit ist die Beklagte 1 nicht zu hören. Zunächst ist dazu festzuhalten, dass ihre Aus-
führungen, wonach sie bereits im erstinstanzlichen Verfahren dargelegt habe, dass ein Um-
zug in der "Corona-Zeit" nicht möglich gewesen sei, unsubstanziiert bleiben. So legt sie nicht 
ansatzweise dar, dass sie irgendwelche Bemühungen unternommen hätte, um ein anderes 
Geschäftslokal zu finden. Hinzu kommt, dass diese Behauptung auch ihrer eigenen Argu-
mentation widerspricht, wonach es für Vermieter in dieser Zeit schwierig gewesen sei, Mieter 
für ihre Objekte zu finden. Träfe das zu, wäre es der Beklagten 1 aufgrund vieler Leerstände 
nämlich ohne Weiteres möglich gewesen, eine Alternative zum Mietobjekt der Klägerin zu 
finden.
7.2.2 Zudem geht die Beklagte 1 offenbar davon aus, dass ein einziges Gesprächsangebot im De-
zember 2020 sie dazu berechtigt habe, das Mietobjekt danach über mehrere Monate hinweg 
kostenlos zu benutzen. Diese Auffassung ist schlichtweg unverständlich, weil das erwähnte 
"Gesprächsangebot" mit dem vorliegend umstrittenen Mietverhältnis überhaupt nichts zu tun 
hatte. Aus dem Schreiben vom 17. Dezember 2020 (act. 7/17), worin die Beklagte 1 der Klä-
gerin das "Gesprächsangebot" unterbreitete, geht hervor, dass die Geschäftsführerin der Be-
klagten 1 primär über die Konkursandrohung verärgert war, welche die Klägerin im Zusam-
menhang mit einer anderen Streitigkeit offenbar gegen sie erwirkt hatte. Zwar machte sie in 
ihrem Schreiben einleitend einige Äusserungen dazu, dass sie persönlich und nicht die Be-
klagte 1 die Mieterin des vorliegend gegenständlichen Mietobjekts sei (was sie inzwischen 
nicht mehr behauptet). Direkt im Anschluss führte sie aber aus, dass sie die Klägerin "war-
nen" wolle, dass die Konkursandrohungen für die K.________ AG und für die Beklagte 1 eine 
kontraproduktive Wirkung haben könnten und grossen Schaden anrichten würden. Es sei 
nicht zu übersehen, dass die Konkursandrohung illegal sei. Damit die Sache nicht "noch selt-
samer" werde und "an die Publik gewinnt", habe die Geschäftsführerin der Beklagten 1 zwei 
Bitten: Gerne lade sie die Klägerin und die K.________ AG in die Räumlichkeiten der Beklag-
ten 1 in F.________ (ZG) ein, um für die "Probleme" und die beidseitigen Forderungen aus 
dem Jahr 2016 eine Lösung zu suchen. Zudem bitte sie die Klägerin, die Konkursandrohung 
aus allen Registern zu löschen. Danach zahlte die Beklagte 1 erst am 1. Mai 2021 nochmals 
den Mietzins für einen Monat, als das Mietverhältnis bereits gekündigt und das Auswei-
sungsverfahren im Gange war.
7.2.3 Dieser Ablauf lässt keinen Zweifel daran, dass die Beklagte 1 die beiden verschiedenen An-
gelegenheiten in unzulässiger Weise miteinander vermischt hat. Sie war verärgert über das 
Verhalten der Klägerin in einer anderen Angelegenheit und nutzte ihren Besitz am vorliegend 
streitgegenständlichen Mietobjekt, um Druck auf die Klägerin auszuüben. Erst als die Kläge-
rin die Ausweisung der Beklagten 1 anstrebte, wurde dieser offenbar klar, dass sie sich damit 
primär selbst geschadet hatte, worauf sie damit begann, sich neu auf einen Irrtum zu berufen 


Seite 15/16
(und dabei wohl hoffte, die Ausweisung damit doch noch abwenden zu können). Auf den an-
geblichen Irrtum beruft sie sich nun auch, um letztlich keine Entschädigung für die Nutzung 
des Mietobjekts während mehrerer Monate bezahlen zu müssen. Ein solches Verhalten ist 
jedoch offenkundig missbräuchlich und verdient keinen Rechtsschutz.
7.2.4 Wie schon vorne in E. 5.2 erwähnt, stimmte die Beklagte 1 der Übernahme des Mietvertrags 
durch die Klägerin zudem konkludent zu, indem sie am 1. November (und auch am 4. Dezem-
ber) 2020 den Mietzins mit den von der K.________ AG zur Verfügung gestellten Einzahlungs-
scheinen vorbehaltlos an die Klägerin bezahlte. Hätte aufgrund der intransparenten Verhältnis-
se bei Vertragsschluss bei der Beklagten 1 ein Grundlagenirrtum in Bezug auf die Vertrags-
partnerin bestanden, so wäre dieser Irrtum damit auf jeden Fall geheilt gewesen, sodass sie 
sich Monate später nicht mehr darauf berufen konnte. Bei diesem Ergebnis kann offenbleiben, 
ob allenfalls ursprünglich ein Grundlagenirrtum vorgelegen hat oder nicht. Auf die entsprechen-
den Vorbringen der Beklagten 1 in act. 20 Rz 39-41 ist nicht weiter einzugehen. 
8.
Unbehelflich ist schliesslich auch die Rüge der Beklagten 1, die sich gegen die Eventualbe-
gründung der Vorinstanz richtet, wonach im Falle der Ungültigkeit des Mietvertrags vom 
29. Juni bzw. 10. August 2020 ein faktisches Mietverhältnis zwischen den Parteien bestan-
den hat. Die Beklagte 1 vertritt zusammengefasst die Auffassung, dass ein solches fakti-
sches Mietverhältnis nicht möglich sei und sich ein Anspruch der Klägerin bei Fehlen eines 
gültigen Vertrags nur auf ungerechtfertigte Bereicherung stützen liesse, wobei die Klägerin 
eine solche unzureichend begründet habe. Dabei verkennt sie, dass das Bundesgericht in 
seiner jüngeren Rechtsprechung ein mietvertragsähnliches faktisches Vertragsverhältnis 
zwischen Mieter und Vermieter bejaht hat, wenn ein Mieter nach Beendigung des Mietver-
trags das Mietobjekt nicht zurückgibt. Der Vermieter hat gestützt auf diese Rechtsprechung 
grundsätzlich Anspruch auf eine Entschädigung in der Höhe der vormaligen Mietzinsen und 
muss keinen Schaden beweisen (Urteile des Bundesgerichts 4A_66/2021 vom 22. Juni 2021 
E. 5.2 und 4A_524/2018 vom 8. April 2019 E. 4.1, je m.w.H.). Mithin ist der angefochtene 
Entscheid auch diesbezüglich nicht zu beanstanden. 
9.
Zusammenfassend erweist sich die Berufung als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist, 
soweit darauf eingetreten werden kann. Zugleich ist der angefochtene Entscheid zu bestäti-
gen, soweit dieser nicht bereits in Rechtskraft erwachsen ist (vgl. vorne E. 1).
10.
Die Beklagte 1 unterliegt somit vollständig, weshalb sie auch die Prozesskosten des Beru-
fungsverfahrens zu tragen hat (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
10.1
Bei der Festsetzung der Gerichtskosten für das Berufungsverfahren gilt als Streitwert das vor 
der Vorinstanz zuletzt aufrecht erhaltene Rechtsbegehren (§ 15 Abs. 1 KoV OG). Für die Be-
rechnung ist demnach derselbe Streitwert wie vor der Vorinstanz, nämlich CHF 20'100.00, 
massgebend (vgl. act. 16 E. 9.1). Die Entscheidgebühr ist dementsprechend auf CHF 2'400.00 
festzusetzen (§ 11 Abs. 1 KoV OG). 
10.2
Im Weiteren ist die Beklagte 1 zu verpflichten, der Klägerin für das Berufungsverfahren eine 
angemessene Parteientschädigung zu bezahlen. Bei einem Streitwert von CHF 20'100.00 
beträgt das Grundhonorar der Rechtsanwälte gerundet CHF 3'900.00 (§ 3 Abs. 1 AnwT). Da-
von können im vorliegenden Rechtsmittelverfahren zwei Drittel, d.h. CHF 2'600.00, berechnet 


Seite 16/16
(§ 8 Abs. 1 AnwT). Eine Auslagenpauschale von 3 % sowie die Mehrwertsteuer sind zusätz-
lich zu vergüten (§ 25 Abs. 1 und 25a AnwT). Demnach ist die Klägerin zu verpflichten, der 
Beklagten eine Parteientschädigung von insgesamt gerundet CHF 2'885.00 (CHF 2'600.00 
Honorar zzgl. CHF 78.00 Auslagen und CHF 206.20 MWST) zu bezahlen.
Urteilsspruch
1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird, und der Entscheid der Einzel-
richterin am Kantonsgericht Zug vom 21. September 2022 wird bestätigt, soweit dieser nicht 
bereits in Rechtskraft erwachsen ist.
2.
Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren in der Höhe von CHF 2'400.00 wird der Be-
klagten 1 auferlegt und mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
3.
Die Beklagte 1 hat der Klägerin eine Parteientschädigung von CHF 2'885.00 (inkl. MWST) zu 
bezahlen.
4.
Gegen diesen Entscheid mit einem Streitwert von über CHF 15'000.00 ist die Beschwerde in 
Zivilsachen nach den Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) zulässig; die Beschwer-
degründe richten sich nach den Art. 95 ff. BGG. Eine allfällige Beschwerde ist innert 30 Ta-
gen seit Zustellung des Entscheids schriftlich, begründet und mit bestimmten Anträgen sowie 
unter Beilage des Entscheids und der Beweismittel (vgl. Art. 42 BGG) beim Schweizerischen 
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Die Beschwerde hat nach Art. 103 Abs. 1 
BGG in der Regel keine aufschiebende Wirkung.
5.
Mitteilung an:
-
Parteien
-
Kantonsgericht Zug, Einzelrichterin (EV 2022 42)
-
Schlichtungsbehörde Miet- und Pachtrecht, Industriestrasse 24, Postfach, 6301 Zug 
(zur Kenntnisnahme)
-
Bundesamt für Wohnungswesen, Hallwylstrasse 4, 3003 Bern (zur Kenntnisnahme)
-
Gerichtskasse (im Dispositiv)
Obergericht des Kantons Zug 
I. Zivilabteilung
P. Huber
K. Fotsch
Abteilungspräsident
Gerichtsschreiberin
versandt am: