zg_obergericht · Z1 2025 6 · 2025-11-07 · de

Anfechtung von Beschlüssen einer Miteigentümergemeinschaft | Sachenrecht

I. Zivilabteilung
Z1 2025 6
Oberrichter P. Huber, Abteilungspräsident
Oberrichter A. Staub
Oberrichterin F. Wiget
Gerichtsschreiber Chr. Kaufmann
Urteil vom 7. November 2025
in Sachen
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt B.________,
Kläger und Berufungskläger,
gegen
1. C.________,
2. D.________,
vertreten durch Rechtsanwalt E.________,
Beklagte und Berufungsbeklagte,
sowie
4. F.________,
5. G.________,
6. H.________,
7. I.________,
 J.________,
8. K.________,
9. L.________,
10. M.________,
11. N.________,
12. O.________,
13. P.________,
14. Q.________,
15. R.________,
16. S.________,
17. T.________,
18. U.________,
19. V.________,


Seite 2/21
20. W.________,
21. X.________,
22. Y.________,
23. Z.________,
24. AA.________,
25. AB.________,
26. AC.________,
27. AD.________,
28. AE.________,
29. AF.________,
30. AG.________,
31. AH.________,
32. AI.________,
33. AJ.________,
34. AK.________,
35. AL.________,
36. AM.________,
Beklagte und Berufungsbeklagte (mit Prozessabstandserklärung)
betreffend
Anfechtung von Beschlüssen einer Miteigentümergemeinschaft
(Berufung gegen den Entscheid des Kantonsgerichts Zug, Einzelrichterin, vom 30. Januar 2025)


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Rechtsbegehren
Kläger und Berufungskläger
1.
Dispositiv-Ziff. 2.2 des angefochtenen Entscheids sei aufzuheben und es seien folgende erstinstanzlichen 
Rechtsbegehren gutzuheissen: 
a. Die Beschlüsse der Generalversammlung vom 13. April 2022 zu Traktandum 10 betreffend Finanz-
plan 2021-2030 (1. Systemwechsel in Erneuerungsfonds Allgemein und Erneuerungsfonds Garagen 
sowie 2. Beiträge in den Erneuerungsfonds) seien aufzuheben. 
b. Der Beschluss der ausserordentlichen Generalversammlung vom 12. Dezember 2022 zu Traktan-
dum 2.3b betreffend Erneuerungsfonds 2022 zu Miteigentumsanteilen sei aufzuheben. 
2.
Dispositiv-Ziff. 3 des angefochtenen Entscheids sei aufzuheben und die Gerichtskosten des erstinstanz-
lichen Verfahrens seien ausgangsgemäss (gemäss voranstehendem Antrag Nr. 1) den Berufungsbeklag-
ten Nrn. 1 und 2 aufzuerlegen, inkl. der Kosten für die Schlichtungsverfahren. 
3.
Dispositiv-Ziff. 4 des angefochtenen Entscheids sei aufzuheben und die Berufungsbeklagten Nrn. 1 und 2 
seien ausgangsgemäss (gemäss voranstehendem Antrag Nr. 1) zu verpflichten, dem Berufungskläger 
eine Parteientschädigung für das erstinstanzliche Verfahren zu entrichten, zuzüglich MWST.
4.
Eventualiter seien Dispositiv-Ziff. 2.2, 3 und 4 des angefochtenen Entscheids vollumfänglich aufzuheben 
und die Angelegenheit zur Ergänzung des Sachverhalts und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz 
zurückzuweisen.
5.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich MWST zu Lasten der Berufungsbeklagten.
Beklagte und Berufungsbeklagte
1.
Die Berufung sei abzuweisen.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Sachverhalt
1.
Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bilden drei Beschlüsse der Miteigentümergemein-
schaft am AN.________ 1 und 2 in AO.________ ZG, der neben A.________ (nachfolgend: 
Kläger) 35 weitere Miteigentümer (Beklagte 1 und 2 sowie 4-36) angehören. Der Kläger hat 
zum einen den an der Generalversammlung vom 13. April 2022 gefassten Beschluss betref-
fend "Systemwechsel Erneuerungsfonds (Allgemein und Garagen)" angefochten, gemäss 
welchem die Kosten nicht mehr (wie seit dem Jahr 2000) nach gleichen 36 Teilen, sondern 
nach den Wertquoten der einzelnen Miteigentumsanteile verteilt werden sollen. Im Weiteren 
hat er auch die beiden an den Generalversammlungen vom 13. April 2022 und 12. Dezember 
2022 gefassten Beschlüsse angefochten, welche die Beiträge an den Erneuerungsfonds 
nach ebendieser (neuen) Regelung festlegen.


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2.
Die seit über 20 Jahren angewandte Kostenaufteilung nach gleichen 36 Teilen (act. 83/20 ff.) 
beruht auf der in den Jahren 1999-2002 erarbeiteten Nutzungs- und Verwaltungsordnung 
(act. 1/4; nachfolgend: NVO 1999), welche die mit der Begründung des Miteigentums im 
Jahr 1984 erlassene und im Grundbuch eingetragene Nutzungs- und Verwaltungsordnung 
(nachfolgend: NVO 1984) ersetzen sollte.
2.1
An der Generalversammlung vom 24. Februar 1999 stellte ein Miteigentümer den Antrag, die 
Nebenkosten seien gleichmässig auf alle "Besitzer" zu verteilen, "d.h. die Summe aller Neben-
kosten geteilt durch 36". Der Vorstand des Vereins AP.________, dem die Verwaltung der Mit-
eigentümerschaft oblag bzw. obliegt (nachfolgend: Verwaltung AP.________; act. 108 E. 2.2.3) 
hielt fest, dass er den Antrag grundsätzlich unterstütze, aber gleichzeitig dahingehend ergänze, 
dass auch allfällige Erträge gleichmässig durch die Anzahl aller Miteigentümer (36) zu teilen 
und zukünftige Abstimmungen nach der Anzahl Miteigentümer (36) durchzuführen seien. Wei-
ter hielt er fest, dass damit "das leidige Problem mit 'Zusatz der Belastungen' der ausgebauten 
Nebenräume (Studio, Wohnzimmer, Büros) gelöst wäre" (act. 78/4 S. 2).
Die daraufhin an der Generalversammlung erfolgte Abstimmung wurde – infolge nicht recht-
zeitiger Information sämtlicher Miteigentümer über diesen Antrag – umgehend wieder annul-
liert. Zudem wurde festgehalten, dass die Abstimmung auf dem Zirkularweg durchgeführt 
werden solle und im Rahmen dieser schriftlichen Abstimmung die notwendigen Anpassungen 
der Nutzungs- und Verwaltungsordnung aufzuzeigen seien (act. 78/4 S. 2).
2.2
Mit Schreiben vom 23. September 1999 informierte der Vorstand der Verwaltung 
AP.________ die Miteigentümer wie folgt (act. 1/9):
"ZIRKULARABSTIMMUNG
 betreffend gleichmässige Verteilung der Kosten, Erträge und Stimmrechte auf 
 die Miteigentümer
 Sehr geehrte Damen und Herren
 Auftragsgemäss führt der Vorstand hiermit eine Zirkularabstimmung zur Änderung 
 der Nutzungs- und Verwaltungsordnung betreffend die obgenannten Punkte durch.
 Um was geht es? [Hinweis auf den an der Generalversammlung vom 24. Februar 
 1999 gestellten Antrag und die durchzuführende Zirkularabstimmung]
 Wie/was soll geändert werden?
 Der Vorstand hat sich zum Ziel gesetzt, mittels möglichst kleiner Änderungen der 
 Nutzungs- und Verwaltungsordnung den an der GV zum Ausdruck gebrachten 
 Anliegen nachzukommen. […] Das Ziel der Änderungen besteht im Wesentlichen
 darin, dass die Kosten- und Ertragsbeteiligung und das Stimmgewicht auf alle 
 Miteigentümer gleichmässig verteilt wird. […]
 Wir bitten alle Miteigentümer, ihr Abstimmungsformular bis spätestens 15. Oktober 
 1999 […] abzugeben! […]"


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2.3
Nachdem die Abstimmungsformulare eingegangen waren, teilte der Vorstand der Verwaltung 
AP.________ den Miteigentümern am 11. Januar 2000 Folgendes mit (vgl. act. 78/5 und das 
dazugehörige Beilagenverzeichnis):
"REVIDIERTE NUTZUNGS- UND VERWALTUNGSORDNUNG
 Liebe Miteigentümerinnen und Miteigentümer
 Im Auftrag der Generalversammlung (GV der AP.________ vom 24. Februar 1999) 
 führte der Vorstand im letzten Herbst bekanntlich eine Zirkularabstimmung betreffend 
 gleichmässige Verteilung der Kosten, Erträge und Stimmrechte auf die Miteigentümer 
 durch. […]
 Die Zirkularabstimmung erbrachte folgendes Resultat:
 Zustimmung zu den Anträgen des Vorstandes:
 28 Miteigentümer mit 781 Quotenstimmen
 Ablehnung der Anträge des Vorstandes:
 8 Miteigentümer mit 219 Quotenstimmen
 Mit diesem Ergebnis wurde das geforderte 3/4-Mehr der abgegebenen Quoten-
 stimmen deutlich übertroffen; damit wurden die Anträge des Vorstandes betref-
 fend gleichmässige Verteilung der Kosten, Erträge und Stimmrechte auf die Mit-
 eigentümer angenommen! […]"
2.4
Am 21. Februar 2001 fand eine weitere Generalversammlung statt (act. 83/20).
In einer an AQ.________ (den damaligen Revisor der Miteigentümergemeinschaft) gerichte-
ten Aktennotiz vom 21. Februar 2001 hielt Rechtsanwalt AR.________ unter Hinweis auf 
BGE 103 Ib 76 fest, dass die NVO 1999 der Zustimmung aller Miteigentümer bedurft hätte. 
Ohne Zustimmung aller Miteigentümer gebe es demnach keine Vereinbarung, weshalb 
immer noch die NVO 1984 gelte (act. 78/2).
2.5
Mit Schreiben vom 21. Dezember 2001 teilten die damaligen Revisoren der Miteigentümer-
gemeinschaft, AQ.________ und O.________, dem Vorstand der Verwaltung AP.________ 
Folgendes mit (act. 87/1):
"Sehr geehrte Damen und Herren […]
 Die im Anschluss an die letzte GV vorgenommenen Abklärungen haben uns in 
 unserer Auffassung bestätigt, dass die revidierten NuVos [NVOs] nicht rechts-
 gültig zustande gekommen sind, weil die dafür erforderliche Einstimmigkeit 
 fehlte. Einstimmigkeit wäre erforderlich gewesen, weil auch vermögensrechtliche 
 Bestimmungen geändert wurden […]. 
 Diese Erkenntnis ist nicht nur für Sie als Mitglieder des Vorstandes, sondern 
 auch für uns Revisoren problematisch und vielleicht sogar peinlich. Wir sind 


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 jedoch überzeugt, dass es unsere (unangenehme) Pflicht ist, die Miteigentümer 
 darüber korrekt zu informieren, und zwar je schneller desto besser. Zeigen wir 
 doch damit Grösse und gestehen den gemachten Fehler ein!
 Diese Information sollte jedoch unbedingt durch den Vorstand und nicht durch 
 uns, idealerweise sogar gemeinsam erfolgen. Unabhängig davon, werden wir 
 jedoch in unserem nächsten Bericht auf diese Angelegenheit hinweisen müssen, 
 insbesondere deshalb, weil wir dies in unseren früheren Berichten (fälschlicher-
 weise) unterlassen haben. […]"
2.6
Am 20. Februar 2002 fand eine weitere Generalversammlung statt (act. 83/21).
2.7
Im Oktober bzw. November 2002 unterzeichneten sämtliche Miteigentümer je einzeln den 
folgenden, an den Vorstand der Verwaltung AP.________ gerichteten Auftrag (act. 83/22):
"Der/die Unterzeichnende(n) erteil(t/en) hiermit an den Vorstand der Interessen-
 gemeinschaft (AP.________) [...] den Auftrag, die im Grundbuch angemerkte 
 Nutzungs- und Verwaltungsordnung aus dem Jahre 1984 zu löschen und die 
 revidierte Nutzungs- und Verwaltungsordnung aus den Jahren 1992/99 [d.h. die 
 NVO 1999] (wie aus der Beilage ersichtlich) neu im Grundbuch anzumerken. […]"
2.8
Mit Schreiben vom 19. Dezember 2002 verlangten die Miteigentümer, vertreten durch den 
damaligen Präsidenten der Verwaltung AP.________, beim Grundbuchamt des Kantons Zug 
die Eintragung der NVO 1999 als Anmerkung im Grundbuch (act. 1/7):
"[…] Nachdem die nötigen Unterschriften von allen Eigentümern beigebracht 
 sind, bitte ich nun das Grundbuchamt, die als Anmerkung eingetragene Nutzungs-
 und Verwaltungsordnung betreffend unsere Terrassenhaus-Überbauung aus dem
 Jahre 1984 zu löschen. Gleichzeitig bitte ich das Grundbuchamt, die beiliegende
 aus dem Jahre 1992 stammende, im Herbst 1999 revidierte und heute geltende
 Nutzungs- und Verwaltungsordnung neu einzutragen. […] Als Legitimation lege ich
 Ihnen eine von allen Eigentümern unterschriebene Vollmacht (Auftrag) an den
 Vorstand der Interessengemeinschaft AP.________ bei sowie eine entsprechende
 Vollmacht des Vorstandes an den Unterzeichnenden.
 […]"
2.9
Am 19. Februar 2003 teilte das Grundbuchamt des Kantons Zug dem damaligen Präsidenten 
der Verwaltung AP.________ Folgendes mit (act. 1/8):
"[…] Bezugnehmend auf unsere telefonische Besprechung von gestern senden 
 wir Ihnen in der Beilage die uns eingereichten Unterlagen zurück. 
 Wie bereits ausgeführt kann die revidierte Nutzungs- und Verwaltungsordnung 
 im Grundbuch nicht angemerkt werden, weil sie Bestimmungen (insbesondere 
 Nutzungsbeschränkungen) enthält, welche sich nicht nur auf das gemeinschaft-
 liche Grundstück, sondern auch auf die Hauptliegenschaften (Einfamilienhaus-


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 grundstücke) beziehen. Wir bestätigen Ihnen, dass die Anmerkung im Grund-
 buch bloss deklaratorische Bedeutung hat und nicht rechtsbegründend (kon-
 stitutiv) wirkt. Insofern ist für die Rechtsgültigkeit einer Nutzungsordnung der 
 Grundbucheintrag nicht massgebend. […]"
3.
Etwas mehr als zehn Jahren später plante der Vorstand der Verwaltung AP.________ eine 
Revision der NVO 1999. An der Generalversammlung vom 25. September 2013 präsentierte 
er die Entwürfe einer neuen (letztlich von den Miteigentümern nicht einstimmig angenomme-
nen) Nutzungs- und Verwaltungsordnung (act. 83/18):
"[…] NVO 2014 und GEO 2014 [= Gemeinschaftliche Eigentümerordnung] sind 
 zwei gleichwertige Ordnungen, abgeleitet von der geltenden NVO 1999 für die 
 Belange als Miteigentümer (roter Hut) und für die Belange als private Eigentümer
 (GEO = weisser Hut)."
4.
Am 21. Februar 2018 fand eine weitere Generalversammlung statt (act. 83/38). In der Folge 
kam Rechtsanwalt AR.________ in der Analyse "Rechtliche Konstruktion K1 u K2" vom 
18./21. Juni 2018 zum Schluss, dass "bis heute" die NVO 1999 gelte (act. 1/10 S. 3 und 5). 
Daraufhin informierte der Präsident der Verwaltung AP.________ die Miteigentümer mit 
Schreiben vom 18. Juli 2018 wie folgt (act. 1/11):
"Zwischenstand Juli 2018 Arbeitsgruppe NVO und Kostenschlüssel
 Liebe Miteigentümerinnen und Miteigentümer
 An der Eigentümerversammlung vom 21. Februar 2018 haben Sie eine Arbeits-
 gruppe unter Leitung des AP.________-Präsidenten beauftragt, Fragen um die 
 Nutzungs- und Verwaltungsordnung sowie den Kostenschlüssel für die Neben-
 kosten und den Erneuerungsfonds zu klären sowie eine allfällig gerechtere 
 Lösung vorzuschlagen. […]
 AS.________, AQ.________, O.________, AT.________ und Q.________ 
 haben sich an vier Sitzungen getroffen, um die Grundlagen zusammen zu tragen, 
 zu sichten und zu beurteilen sowie die Information der Miteigentümerinnen und 
 Miteigentümer vorzubereiten. Der AP.________-Präsident hat den Vorstand 
 jeweils über die [recte: den] Bearbeitungsstand durch die Arbeitsgruppe in 
 Kenntnis gesetzt. An der Besprechung der Arbeitsgruppe vom 18. Juni 2018 
 nahm auch Rechtsanwalt AR.________ teil. Er hat zuhanden der AP.________ 
 die beiliegende 'Analyse 'Rechtliche Konstruktion' K1 und K2' erstellt. Das 
 Schreiben ist juristisch anspruchsvoll gehalten.
 Aus den Besprechungen und mit Verweis auf das beiliegende Gutachten von 
 RA AR.________ haben sich für die Arbeitsgruppenmitglieder die folgenden 
 Erkenntnisse für einen ersten Bearbeitungsschritt ergeben:
•
Die im Grundbuchamt aktuell noch eingetragene Nutzungs- und Verwaltungsord-
nung aus dem Jahr 1984 ist formell und materiell überholt und nicht mehr gültig. 
Deshalb schlägt die Arbeitsgruppe vor, diese im Grundbuch löschen zu lassen.


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•
Die am 31. Oktober 1999 einstimmig genehmigte Nutzungs- und Verwaltungs-
ordnung (NVO) ist rechtmässig zustande gekommen und am 1. Januar 2000 
für unsere Miteigentümerschaft in Rechtskraft erwachsen.
•
Die gesetzliche Grundlage, die NVO zukünftig mit Mehrheitsbeschluss ab-
zuändern, wurde erst mit der ZGB-Revision vom 1.1.2012 geschaffen. Darum 
schlägt die Arbeitsgruppe vor, dass die Miteigentümerinnen und Miteigentü-
mer den diesbezüglichen Beschluss vom 31. Oktober 1999 bestätigen.
 An der Informationsversammlung im Herbst 2018 werden die Miteigentümerinnen 
 und Miteigentümer unter Einbezug von RA AR.________ eingehend über die 
 Sachlage informiert. […]"
5.1
Im Jahr 2021 stellte ein Miteigentümer den Antrag, zur "Verteilung nach Wertquoten" zurück-
zukehren, was jedoch am Einstimmigkeitserfordernis scheiterte. An der Generalversammlung 
vom 15. Dezember 2021 wurde in der Folge erklärt, dass wegen der Ablehnung der Revision 
nun die gesetzlichen Regelungen gelten würden und damit die Aufteilung der Kosten nach 
Miteigentumsanteilen (d.h. Wertquoten) erfolge (act. 1 Rz 20 f.; act. 78 Rz 20 f.).
5.2
An der Generalversammlung vom 13. April 2022 hielt der Präsident der Verwaltung 
AP.________ als Vorsitzender unter anderem Folgendes fest (act. 1/12 S. 1 und 8):
"[…]
 Nach der Ablehnung der neuen NVO [= NVO 2021] im vergangenen Dezember 
 gelten nun die gesetzlichen Regeln nach ZGB; die in den letzten 20 Jahren 
 gelebte 36stel-Regel ist damit durch die Anwendung der Miteigentumsanteile 
 ersetzt worden. 
 […]
 Der Vorsitzende stellt fest, dass uneinheitliche Vorstellungen darüber herrschen, 
 welche Ordnung nun nach den Beschlüssen bzw. Nichtbeschlüssen der ao. GV 
 vom 15.12.2021 gültig sei. Er rekapituliert, dass Ende 1999 [31.10.1999] die re-
 vidierte NVO99 zwar einstimmig angenommen, deren Anmerkung im Grundbuch 
 jedoch aus materiellen Gründen vom Grundbuchamt [Brief vom 19.02.2003] ab-
 gelehnt wurde. Die NVO99 enthielt eigentumsrechtliche Regelungen, die nicht im 
 Miteigentumsrecht geregelt werden können, in der NVO99 wurde die Änderung 
 zweier Regeln formuliert: [a] die anfallenden Kosten zu gleichen Teilen [36stel] 
 zu tragen und [b] für die Beschlussfassung einschliesslich der Änderung der 
 NVO das Einstimmigkeitserfordernis durch ein qualifiziertes Mehr von ¾ der 
 anwesenden/vertretenen Miteigentümer zu ersetzen. Doch die Abänderung des 
 Einstimmigkeitsprinzips durch ein Mehrheitsquorum für die Änderung der NVO 
 war damals rechtlich noch nicht möglich. Erst mit der Revision des ZGB vom 
 1.1.2012 konnte in der NVO die Zustimmung einer Mehrheit aller Miteigentümer 
 für die Änderung der NVO stipuliert werden [neu ZGB 647, Abs. 1]. 
 Um die NVO99 rechtsgültig zu erklären, musste also nach dem 1.1.2012 ein ein-
 stimmiger Beschluss für deren Abänderung durch ein Mehrheitsprinzip erfolgen. 
 Genau dies war die Absicht, nämlich die gelebte NVO14 mit einem einmaligen 


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 Einstimmigkeitsbeschluss rechtsgültig zu erklären. Die Gemeinschaft beschloss 
 im Herbst 2018 [Info-Versammlung vom 23.10.2018], diese Einstimmigkeit per 
 Zirkularbeschluss einzuholen. Das Ergebnis lautete: 35 Miteigentümer-Gemein-
 schaften stimmten zu, eine einzige lehnte ab, der Beschluss kam nicht zustande.
 Die daraufhin beschlossene Arbeitsgruppe präsentierte an 4 Versammlungen im 
 2. Halbjahr 2021 neue Vorschläge [Hauptbestandteile: Miteigentumsanteile statt 
 36stel, qualifiziertes Mehr von ¾ der grösseren und der kleineren Wohneinheiten].
 Die ao. GV vom 15.12.2021 lehnte die NVO21 jedoch wiederum ab [31 MEG Ja, 
 5 MEG Nein]. Wie damals klar dargelegt, wurde damit weder der Mangel der 
 alten NVO14 geheilt noch die neue NVO21 rechtsgültig beschlossen. Die Konse-
 quenz daraus bedeutet somit die Anwendung der gesetzlichen Bestimmungen 
 [ZGB 646 ff.], so wie sie künftig gehandhabt werden. Dies schliesse nicht aus, 
 zu einem späteren Zeitpunkt doch noch eine NVO durch Einstimmigkeit zu be-
 schliessen. [Anmerkungen des Protokollführers in [ ] dienen nur der Präzisierung.]
 […]"
5.3
An der Generalversammlung vom 12. Dezember 2022 bzw. kurz danach wurde nochmals 
versucht, eine neue Nutzungs- und Verwaltungsordnung zu verabschieden, was jedoch 
mangels Einstimmigkeit wiederum nicht gelang (act. 1/13; act. 1 Rz 25). Die Rechtsanwälte 
AU.________ und B.________ waren ebenfalls anwesend und klärten die Miteigentümer 
über die rechtlichen Belange auf (act. 1/13 S. 2 ff.). Zuvor war in einem undatierten, aber 
offenbar am 11. Juli 2022 erstellten "Handout von AU.________ Recht" (act. 78/3; act. 83 
Rz 25) die Auffassung vertreten worden, dass die Miteigentümer die NVO 1999 nicht ein-
stimmig angenommen hätten (act. 78/3 S. 1 f.).
6.1
Nach erfolglos verlaufenen Schlichtungsversuchen (vgl. act. 1/1 und 1/3) reichte der Kläger 
mit Eingabe vom 3. Juli 2023 beim Kantonsgericht Zug Klage ein und forderte die Aufhebung 
der erwähnten drei Beschlüsse (vgl. vorne Sachverhalt Ziff. 1) sowie des Beschlusses der 
Generalversammlung vom 12. Dezember 2022 betreffend Anerkennung von eigentümersei-
tigen Ausbauten (act. 1). In der Klageantwort vom 19. September 2023 schlossen 
C.________ (nachfolgend: Beklagte 1) sowie D.________ (nachfolgend: Beklagter 2) auf 
kostenfällige Abweisung der Klage (act. 78). Die weiteren Beklagten (d.h. die restlichen 
33 Miteigentümer [Beklagte 4-36] und die Verwaltung AP.________ [Beklagte 3]) reichten 
Prozessabstandserklärungen ein (act. 41-73 und 80).
6.2
In der Replik vom 17. November 2023 und der Duplik vom 23. Januar 2024 hielten die Par-
teien je an ihren Anträgen fest (act. 83 und 87). Zur Duplik der Beklagten reichte der Kläger 
am 22. April 2024 unaufgefordert eine Stellungnahme ein (act. 93; vgl. auch act. 95).
6.3
Am 23. bzw. 28. Mai 2024 wurden die Miteigentümer AV.________ und AL.________ befragt 
(act. 100 f.).
6.4
An der Hauptverhandlung vom 17. Oktober 2024 bekräftigten die Parteien ihre Standpunkte 
(act. 103-107).


Seite 10/21
6.5
Mit Entscheid vom 30. Januar 2025 wies die Einzelrichterin am Kantonsgericht die Klage 
gegen die Verwaltung AP.________ mangels Passivlegitimation ab (Dispositiv-Ziff. 1; act. 108 
E. 2.2). Ebenfalls wies sie die Klage auf Aufhebung der erwähnten drei Beschlüsse ab (Dispo-
sitiv-Ziff. 2.2; act. 108 E. 5.4.1 und 5.4.2; vgl. vorne Sachverhalt Ziff. 1). Demgegenüber hob 
sie in teilweiser Gutheissung der Klage den Beschluss der Generalversammlung vom 12. De-
zember 2022 betreffend Anerkennung von eigentümerseitigen Ausbauten auf (Dispositiv 
Ziff. 2.1; act. 108 E. 5.4.3). Die Gerichtskosten von CHF 3'600.00 auferlegte sie im Umfang 
von CHF 2'400.00 (2/3) dem Kläger und im Umfang von CHF 1'200.00 (1/3) den Beklagten 1 
und 2, die im Weiteren verpflichtet wurden, dem Kläger die Kosten der Schlichtungsverfahren 
im Umfang von CHF 333.35 (1/3) zu ersetzen (Dispositiv-Ziff. 3; act. 108 E. 6.3). Den Beklag-
ten 1 und dem Beklagten 2 sprach die Einzelrichterin sodann eine reduzierte Parteientschädi-
gung von CHF 3'433.35 zu (Dispositiv-Ziff. 4; act. 108 E. 6.4; Verfahren EV 2023 116).
7.
Gegen diesen Entscheid reichte der Kläger mit Eingabe vom 3. März 2025 beim Obergericht 
des Kantons Zug Berufung mit dem eingangs erwähnten Rechtsbegehren ein (act. 110). In der 
Berufungsantwort vom 24. April 2025 stellten die Beklagten ihrerseits das eingangs erwähnte 
Rechtsbegehren (act. 122). Es wurde kein zweiter Schriftenwechsel angeordnet, doch reichten 
die Parteien am 16. Juni bzw. 10. Juli 2025 unaufgefordert je eine weitere Stellungnahme ein 
(act. 125 und 127). Es wurde keine Berufungsverhandlung durchgeführt.
Gegen die Abweisung der Klage gegenüber der Verwaltung AP.________ (Dispositiv-Ziff. 1 
des vorinstanzlichen Entschieds) hat der Kläger keine Berufung erhoben. Unangefochten 
geblieben ist auch die Aufhebung des Beschlusses der Generalversammlung vom 12. De-
zember 2022 betreffend Anerkennung von eigentümerseitigen Ausbauten (Dispositiv-Ziff. 2.1 
des vorinstanzlichen Entschieds). In diesen Punkten ist der erstinstanzliche Entscheid in 
Rechtskraft erwachsen, weshalb sich hierzu weitere Ausführungen erübrigen.
Erwägungen
1.
Die vorinstanzlichen Erwägungen lassen sich – soweit noch relevant – wie folgt zusammen-
fassen:
1.1
Mit der Begründung des Miteigentums im Jahr 1984 sei die NVO 1984 im Grundbuch ein-
getragen worden. Der Kläger sei – im Gegensatz zu den Beklagten – der Ansicht, die NVO 
1984 sei im Jahr 1999 revidiert bzw. durch die NVO 1999 ersetzt worden. 
Gestützt auf Art. 647 Abs. 1 ZGB könnten die Miteigentümer eine von den gesetzlichen Be-
stimmungen abweichende Nutzungs- und Verwaltungsordnung vereinbaren. Vorliegend sei 
zu Recht unstrittig, dass gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung die Abänderung 
der NVO 1984 der Zustimmung aller Miteigentümer bedürfe und die NVO 1999 somit ein-
stimmig zustande gekommen sein müsse, um gültig zu sein. Beim Erfordernis der Einstim-
migkeit der Miteigentümer handle es sich um zwingendes Recht, weshalb eine nicht ein-
stimmig gefasste Nutzungs- und Verwaltungsordnung ungültig bzw. materiell nichtig sei. 
Auch eine Anmerkung im Grundbuch, welcher lediglich deklaratorische Wirkung zukomme, 
vermöchte eine mangelhaft zustande gekommene Nutzungs- und Verwaltungsordnung nicht 
zu heilen. Um zu beurteilen, ob die Beschlüsse gegen eine Nutzungs- und Verwaltungsord-
nung verstiessen (vgl. Art. 647 ZGB i.V.m. Art. 712m Abs. 2 ZGB i.V.m. Art. 75 ZGB), müsse 


Seite 11/21
vorab die zwischen den Parteien strittige Frage geprüft werden, ob die NVO 1984 mit der 
NVO 1999 gültig abgeändert worden sei (vgl. act. 108 E. 3, 5.1-5.3 und 5.3.3, je m.w.H.).
1.2
Der Kläger habe diesbezüglich Folgendes ausgeführt:
1.2.1 In den Jahren 1999/2000 sei auf dem Zirkularweg bezüglich der NVO 1999 vorerst kein ein-
stimmiger Beschluss zustande gekommen. Den Miteigentümern sei an der Generalversamm-
lung im Jahr 2001 [d.h. am 21. Februar 2001] der erste Bericht von Rechtsanwalt AR.________ 
(act. 78/2) bekannt gemacht worden, dem zu entnehmen sei, dass die Änderung einer Nut-
zungs- und Verwaltungsordnung zwingend einstimmig zu erfolgen habe. In Kenntnis dieser 
Rechtslage hätten die Miteigentümer nach intensiven Diskussionen im Anschluss Einstimmig-
keit erreicht, indem alle Miteigentümer die Vollmacht zur Eintragung der NVO 1999 in das 
Grundbuch erteilt hätten. Die Unterschriften hierzu seien im Jahr 2002 eingeholt worden. Die 
Zustimmung zur Eintragung der neuen NVO 1999 im Grundbuch umfasse logischerweise auch 
die Zustimmung zu ihrem Inhalt und ihrer Gültigkeit. Die Eintragung der NVO 1999 im Grund-
buch sei zwar gescheitert, weil sich einzelne Punkte davon auch auf (nicht im Miteigentum ste-
hende) Hauptgrundstücke bezogen hätten. Doch habe die Eintragung nur deklaratorische Wir-
kung, weshalb die einstimmig beschlossene NVO 1999 dennoch gültig sei. Von der Gültigkeit 
der NVO 1999 sei denn bislang auch die Verwaltung AP.________ ausgegangen und die Mit-
eigentümer seien auch entsprechend informiert worden. Gemäss den Ziff. 6.1 und 6.3 der NVO 
1999 hätten den Miteigentümern die anfallenden gemeinschaftlichen Kosten zu gleichen Teilen 
belastet und die Erträge zu gleichen Teilen gutgeschrieben werden sollen. Der Grund dafür sei 
gewesen, dass die Kostenaufteilung nach gleichen Teilen (anstatt nach Wertquoten) näher an 
der effektiven Nutzung des Grundstücks gelegen habe und damit gerechter gewesen sei. Die 
Wertquote habe nicht der effektiv genutzten Wohnraumfläche auf dem Miteigentumsgrundstück 
entsprochen, insbesondere da die Abstell-, Keller- und Waschräume sowie Wintergärten der 
kleineren Wohnungen ausgebaut worden seien und sich dadurch deren Nutz- und Wohnraum 
in Abweichung zu den ursprünglich festgelegten Wertquoten vergrössert habe. Ab dem Jahr 
2000 (und damit seit mehr als 20 Jahren) seien die gemeinschaftlichen Kosten zu gleichen Tei-
len auf die 36 Einheiten umgelegt und an den Generalversammlungen jeweils bestätigt worden. 
Auf jeden Fall sei das über 20 Jahre gelebte und akzeptierte "Regime" der NVO 1999 als ein-
stimmiger Beschluss über deren Gültigkeit zu werten. Ausserdem habe eine Arbeitsgruppe der 
Verwaltung AP.________ Rechtsanwalt AR.________ beigezogen, der zum Schluss gelangt 
sei, die NVO 1999 sei gültig beschlossen worden (act. 1/10). Auch Rechtsanwälte, welche die 
Verwaltung AP.________ schon früher hinzugezogen habe, hätten bestätigt, dass die NVO 
1999 wegen ihrer Einstimmigkeit rechtmässig sei (act. 108 E. 5.1 und 5.3.1, je m.w.H.).
1.2.2 Im Jahr 2021 habe ein einzelner Miteigentümer den Antrag gestellt, zur Kostenverteilung 
nach Wertquoten zurückzukehren, wobei eine Revision der NVO 1999 am Einstimmigkeits-
erfordernis gescheitert sei. Der Vorstand habe an der Generalversammlung vom 15. Dezem-
ber 2021 erklärt, mit der Ablehnung der Revision würden nun die gesetzlichen Regelungen 
gelten und die Aufteilung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten nach Miteigentumsan-
teilen [d.h. Wertquoten] erfolgen. An den darauffolgenden Generalversammlungen vom 
13. April und 12. Dezember 2022 seien entsprechende Beschlüsse gefällt worden. Die 
Kosten für das Jahr 2021 und für die Zukunft sollten nach Miteigentumsanteilen [d.h. Wert-
quoten] aufgeteilt werden, was gegen die in der NVO 1999 vorgesehene Kostenaufteilung 
nach gleichen Teilen verstosse (act. 108 E. 5.1 m.w.H.).


Seite 12/21
1.3
Die Beklagten hätten demgegenüber vorgebracht, die NVO 1999 sei nicht einstimmig be-
schlossen worden, weshalb die NVO 1984 nicht gültig ersetzt worden sei. Es sei nicht belegt, 
dass eine "nachträgliche Zustimmung" erfolgt sei und auch die eingereichten Protokolle [der 
Generalversammlungen] würden dies nicht beweisen. Die "Unterschriften für die Eintragung 
im Grundbuch" und die Zustimmung zur Kostenaufteilung würden auf der "falschen [nicht gül-
tigen] Grundlage [der NVO 1999]" beruhen. Auch eine jahrelange Übung bewirke nicht, dass 
die NVO 1999 gültig sei. Deshalb gelte – auch gemäss Rechtsanwalt AR.________ und dem 
"Handout von AU.________ Recht" – nach wie vor die NVO 1984. Dies sei auch dem Vor-
stand der Verwaltung AP.________ mehrfach – so unter anderem von den Revisoren – mit-
geteilt worden. Die in der NVO 1984 vorgesehene Kostenverteilung (inkl. Erneuerungsfonds) 
nach Wertquoten sei sachgerecht und entspreche allgemeiner Übung (act. 108 E. 5.2 und 
5.3.2, je m.w.H.).
1.4
Eine Nutzungs- und Verwaltungsordnung könne – so die Vorinstanz – formlos und damit 
auch konkludent (stillschweigend durch einvernehmliches Verhalten) vereinbart werden. 
Hierzu bedürfe es der übereinstimmenden gegenseitigen Willensäusserungen der Parteien 
(natürlicher bzw. tatsächlicher Konsens; Art. 1 Abs. 1 OR). Die Beweislast, dass ein tatsäch-
licher übereinstimmender konkludenter Wille sämtlicher Miteigentümer zum Abschluss einer 
[neuen] Nutzungs- und Verwaltungsordnung vorliege, habe derjenige zu beweisen, der aus 
dem behaupteten tatsächlichen Willen Rechte ableite, vorliegend mithin der Kläger. Indizien 
für einen übereinstimmenden Willen könnten sämtliche Umstände des Vertragsabschlusses, 
welche für die Willensabgabe relevant gewesen seien, oder auch sämtliche Begleitumstände, 
die Beweggründe und das Verhalten der Partien vor und nach Vereinbarungsschluss sein. 
Könne dieser Beweis vom Kläger nicht erbracht werden, fehle es grundsätzlich an einem 
[natürlichen bzw. tatsächlichen] Konsens zum Abschluss einer [neuen] Nutzungs- und Ver-
waltungsordnung. Eine solche komme diesfalls nur zustande, wenn der Kläger nach Treu 
und Glauben die Willensäusserungen der anderen Miteigentümer als Einverständnis zur 
Gültigkeit der [neuen] Nutzungs- und Verwaltungsordnung habe verstehen dürfen (sog. 
normativer Konsens; act. 108 E. 5.3.3 m.w.H.).
Zwischen den Parteien sei unbestritten und aus den Akten gehe klar hervor, dass die NVO 
1999 auf dem Zirkularweg nie einstimmig angenommen worden sei. Gemäss einem Schrei-
ben der Verwaltung AP.________ hätten 28 der 36 Miteigentümer der Änderung zugestimmt 
und 8 Miteigentümer hätten diese abgelehnt (act. 78/4 und 78/5), was auch AV.________ 
und AL.________ (damaliger Präsident der Verwaltung AP.________) an der Befragung 
bestätigt hätten. Wenn aber die NVO 1999 nicht explizit an einer Generalversammlung oder 
auf dem Zirkularweg einstimmig angenommen worden sei, habe der Kläger zu beweisen, 
dass entweder (i) die Zustimmung zur Eintragung der NVO 1999 in das Grundbuch auch die 
Zustimmung zu deren Gültigkeit [bzw. deren Inhalt] umfasst habe oder (ii) die jahrelange Zu-
stimmung sämtlicher Miteigentümer zur Kostenaufteilung zu gleichen Teilen als konkludente 
Zustimmung zur NVO 1999 zu verstehen sei (act. 108 E. 5.3.4, 5.3.4.1 und 5.3.4.2).
1.4.1 Es sei belegt, dass sämtliche Miteigentümer der Anmerkung der NVO 1999 im Grundbuch 
zugestimmt hätten [bzw. dass sie der Verwaltung AP.________ den Auftrag erteilt hätten, die 
NVO 1999 im Grundbuch anzumerken] (act. 83/22; vgl. auch act. 100 Ziff. 9 und 10). Diese 
Zustimmung [bzw. dieser Auftrag] umfasse nach Auffassung des Klägers auch die Zustim-
mung zum Inhalt der NVO 1999, zumal die Miteigentümer zu jenem Zeitpunkt Kenntnis von 


Seite 13/21
der Ungültigkeit der NVO 1999 gehabt hätten. Dies [bzw. Letzteres] werde vom Kläger aller-
dings nicht belegt. Den Akten lasse sich entnehmen, dass die Miteigentümer mit Schreiben 
der Verwaltung AP.________ im Jahr 2000 dahingehend informiert worden seien, dass die 
NVO 1999 mit Mehrheitsbeschluss gültig zustande gekommen sei (act. 78/5). Dass – wie 
vom Kläger behauptet – die Miteigentümer anschliessend an der Generalversammlung vom 
21. Februar 2001 über das Erfordernis der Einstimmigkeit orientiert worden seien, gehe aus 
dem eingereichten Protokollauszug jedoch nicht hervor (act. 83/20). Vielmehr lasse sich dem 
Schreiben der Revisoren vom 21. Dezember 2001 entnehmen, dass in diesem Zeitpunkt eine 
entsprechende Mitteilung an die Miteigentümer noch ausstehend gewesen sei, weshalb die 
Revisoren den Vorstand der Verwaltung AP.________ aufgefordert hätten, die Miteigentümer 
über die Ungültigkeit der NVO 1999 zu benachrichtigen (act. 87/1). Aber auch aus dem Pro-
tokollauszug der Generalversammlung vom 20. Februar 2002 werde nicht ersichtlich, dass 
die [Un-]Gültigkeit der NVO 1999 damals thematisiert worden sei (act. 83/21). Damit habe 
der Kläger nicht belegt, dass sämtliche Miteigentümer im Zeitpunkt der Vollmachtserteilung 
im Oktober bzw. November 2002 zur Anmerkung der NVO 1999 im Grundbuch (act. 83/22) 
Kenntnis von deren Ungültigkeit gehabt hätten. Wenn also davon auszugehen sei, dass die 
Miteigentümer aufgrund der Mitteilung der Verwaltung AP.________ angenommen hätten, 
die NVO 1999 sei auf dem Zirkularweg gültig zustande gekommen (act. 78/5), habe auch in 
keiner Weise Anlass bestanden, sich dem Resultat einer (angeblich) wirksamen Abstimmung 
sämtlicher Miteigentümer zu widersetzen und die Zustimmung zur Eintragung im Grundbuch, 
der ohnehin lediglich deklaratorische Wirkung zukomme, zu verweigern. Insofern lasse sich 
aus der Zustimmung [bzw. dem Auftrag] zur Anmerkung im Grundbuch nicht auch ein 
tatsächlicher Wille zum Abschluss der NVO 1999 ableiten (act. 108 E. 5.3.4.1).
1.4.2 Eine jahrelange und konstante Einhaltung einer Praxis, die von allen Vertragsparteien akzep-
tiert werde, könne – so die Vorinstanz weiter – zwar tatsächlich als konkludente Zustimmung 
zum Abschluss einer Nutzungs- und Verwaltungsordnung erachtet werden. Allerdings sei 
den Miteigentümern stets die Gültigkeit der NVO 1999 bestätigt worden. Gemäss Angaben 
des Klägers habe beispielsweise am 12. Juni 2013 eine Informationsveranstaltung stattge-
funden, an welcher zwei Rechtsanwälte das Zustandekommen der NVO 1999 bestätigt hät-
ten. Gemäss Protokoll sei auch an der Generalversammlung vom 25. September 2013 die 
Gültigkeit der NVO 1999 bejaht worden (act. 83 Rz 21 ff.; act. 83/18). Die Miteigentümer 
seien zudem mit dem Schreiben vom 18. Juli 2018 und an der Informationsversammlung im 
Herbst 2018 gestützt auf die rechtliche Analyse von Rechtsanwalt AR.________ abermals 
dahingehend informiert worden, dass die "einstimmig (auf dem Zirkularweg) genehmigte 
NVO 1999" rechtmässig zustande gekommen sei (act. 1/10 und 1/11). Die jahrelangen 
Bestätigungen der Miteigentümer zur Kostenaufteilung nach gleichen Teilen gemäss der 
NVO 1999 seien demnach unter der Annahme ihrer Gültigkeit erfolgt. Es bestehe kein 
Grund, im Widerspruch zu einer [vermeintlich] gültigen Nutzungs- und Verwaltungsordnung 
die Nichtgenehmigung der Kostenverteilung zu beantragen und sich damit einer [vermeint-
lich] bindenden Nutzungs- und Verwaltungsordnung zu widersetzen. Folglich könne auch die 
[jahrelange] Zustimmung zur Kostenverteilung [nach gleichen Teilen] nicht als konkludente 
"Zustimmung zur Gültigkeit" der NVO 1999 erachtet werden. Dem Kläger gelinge somit der 
Beweis nicht, dass ein tatsächlich übereinstimmender (konkludenter) Wille sämtlicher Mitei-
gentümer zur "Zustimmung der Gültigkeit" der NVO 1999 vorgelegen habe (act. 108 E. 
5.3.4.2).


Seite 14/21
1.4.3 Zu prüfen bleibe, ob ein normativer Konsens vorgelegen habe, d.h. ob der Kläger nach Treu 
und Glauben die Willensäusserungen der anderen Miteigentümer als "Einverständnis zur 
Gültigkeit" der NVO 1999 habe verstehen dürfen. Die Auslegung der Willensäusserungen 
nach dem Vertrauensprinzip erfolge ex tunc (bezogen auf den Zeitpunkt des Vertragsschlus-
ses), weshalb das nachträgliche Parteiverhalten nicht von Bedeutung sei. Ausgangspunkt 
der normativen Auslegung sei der Wortlaut der Erklärungen, welche aus ihrem konkreten 
Sinngefüge heraus zu beurteilen seien. (Festgestellte) Tatsache sei, dass die Miteigentümer 
von der Gültigkeit der NVO 1999 ausgegangen seien. Liege eine [vermeintlich] gültige Nut-
zungs- und Verwaltungsordnung vor, seien die in Missachtung dieser Ordnung ergangenen 
Beschlüsse zwar anfechtbar. Doch seien die Möglichkeiten, sich der Nutzungs- und Verwal-
tungsordnung [bzw. sich einem gestützt auf die vermeintlich gültige Ordnung ergangenen 
Beschluss] zu widersetzen, begrenzt. Aus diesem Grund habe der Kläger nicht in guten 
Treuen davon ausgehen dürfen, dass Beschlüsse oder Handlungen, welche im Einklang mit 
der [vermeintlich] gültigen NVO 1999 erfolgt seien, auch "Zustimmungen zu deren Inhalt" um-
fassen würden. Die NVO 1999 sei somit unwirksam (act. 108 E. 5.3.4.3).
1.5
An der Generalversammlung vom 13. April 2022 sei ein "Systemwechsel im Erneuerungs-
fonds" beschlossen worden, wonach die Kostenaufteilung nicht mehr nach gleichen Teilen, 
sondern nach Wertquoten erfolgen solle. Mangels Gültigkeit der NVO 1999 könne ein solcher 
Beschluss nicht gegen die darin vorgesehene Kostenaufteilung verstossen. Art. 649 Abs. 1 
ZGB sehe eine Kostenaufteilung im Verhältnis der Anteile und damit im Verhältnis ihrer Quo-
ten vor. Selbst wenn die NVO 1984 keine Regelung betreffend Kostenaufteilung enthalten 
würde oder das Haus AN.________ 2 nicht von der NVO 1984 erfasst wäre – wie der Kläger 
verspätet behauptet habe –, stünde der Beschluss zumindest im Einklang mit den gesetzli-
chen Bestimmungen (act. 108 E. 5.4.1.3 und 5.4.1.3.1 f.). Dem Kläger sei es folglich nicht 
gelungen darzulegen, inwiefern die erwähnten drei Beschlüsse gegen eine Nutzungs- und 
Verwaltungsordnung oder gegen das Gesetz verstiessen. Die Beschlüsse seien demnach 
nicht aufzuheben und die Klage sei abzuweisen (act. 108 E. 5.4.1.3.3 und 5.4.2).
2.
In der Berufung moniert der Kläger, die Vorinstanz habe den Sachverhalt unrichtig festge-
stellt. Sie habe unberücksichtigt gelassen, dass die Beklagten die klägerische Behauptung 
nicht bestritten hätten, wonach sie seit der an der Generalversammlung vom 21. Februar 
2001 – gestützt auf die Aktennotiz von Rechtsanwalt AR.________ – mitgeteilten Rechtslage 
gewusst hätten, dass die NVO 1999 von den Miteigentümern einstimmig angenommen wer-
den müsse (act. 110 Rz 20 und 24 i.V.m. act. 83 Rz 28).
2.1
Dieser Einwand ist berechtigt. Die Beklagten haben im vorinstanzlichen Verfahren nicht be-
stritten, dass sie bereits im Jahr 2001 wussten, dass die Gültigkeit der NVO 1999 zwingend 
Einstimmigkeit der Miteigentümer erfordert (vgl. act. 83 Rz 25 und 28 i.V.m. act. 87 Rz II.5). 
Mit den Worten "vice versa" (act. 87 Rz II.28), worin sie eine Bestreitung sehen (act. 127 
Rz 8), haben sie – wegen der uneinheitlich nummerierten Abschnitte der Duplik – nicht die in 
der Replik in act. 83 Rz 28, sondern allenfalls die in act. 83 Rz 55 aufgestellten Behauptun-
gen bestritten. Im Übrigen wäre eine pauschale Bestreitung mit "vice versa" ohnehin zu un-
substanziiert angesichts der detaillierten Ausführungen der Gegenseite in der Replik (act. 83 
Rz 28; zu den Anforderungen an das Bestreiten vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_443/2017 
vom 30. April 2018 E. 4.1). Die schliesslich erst im Rahmen der Berufungsantwort verspätet 
erfolgte Bestreitung (act. 122 Rz II.2 S. 6) kann nicht mehr gehört werden, nachdem die Be-


Seite 15/21
klagten nicht dargelegt haben, weshalb sie diese trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor 
erster Instanz hätten vorbringen können (vgl. Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO; BGE 144 III 349 
E. 4.2.1 und 143 III 42 E. 4.1, je m.w.H.). Da nicht bestrittene Tatsachenbehauptungen nicht 
bewiesen werden müssen, sondern als wahr unterstellt und dem Urteil zugrunde gelegt wer-
den (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_476/2024 vom 3. März 2025 E. 6.3.2 m.w.H.; Schmid/
Hofer, Bestreitung von neuen Tatsachenbehauptungen in der schriftlichen Duplik, ZZZ 2016 
S. 282 ff., 284 f. m.w.H.), musste der Kläger diesbezüglich – entgegen der Auffassung der 
Beklagten (act. 122 Rz 23) – nicht Beweis führen.
2.2
Im Weiteren bringt der Kläger vor, das Schreiben der Revisoren vom 21. Dezember 2001 zei-
ge, dass im Anschluss an die Generalversammlung vom 21. Februar 2001 weitere Abklärungen 
[auch vom Vorstand der Verwaltung AP.________] vorgenommen worden seien, welche die 
Ausführungen von Rechtsanwalt AR.________ bestätigt hätten (act. 110 Rz 21). Ist unbestrit-
ten, dass die Beklagten – gestützt auf die Aktennotiz von Rechtsanwalt AR.________ 
(act. 78/2) – bereits von der erforderlichen Einstimmigkeit für das gültige Zustandekommen der 
NVO 1999 wussten, ist diese Auffassung ohne Weiteres naheliegend. Die Vorinstanz interpre-
tierte das erwähnte Schreiben zwar dahingehend, dass das ungültige Zustandekommen der 
NVO 1999 vom Vorstand der Verwaltung AP.________ bis dahin noch nicht kommuniziert wor-
den sei und damit die Miteigentümer noch nicht von der Ungültigkeit der NVO 1999 gewusst 
hätten (vgl. vorne E. 1.4.1). Dies haben die Beklagten im vorinstanzlichen Verfahren allerdings 
nicht behauptet (act. 87 Rz II.3) und hätte daher von der Vorinstanz nicht berücksichtigt werden 
dürfen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_33/2025 vom 6. Mai 2025 E. 3.2 mit Verweis auf 
BGE 147 III 440 E. 5.3). Die entsprechende Behauptung bringen die Beklagten erstmals in der 
Berufungsantwort vor (act. 122 Rz 21 f. und 46). Sie ist verspätet und kann nicht mehr berück-
sichtigt werden, nachdem die Beklagten auch in diesem Zusammenhang nicht dargetan haben, 
weshalb sie diese (Tatsachen-)Behauptung trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster In-
stanz hätten vorbringen können (vgl. Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO; vorne E. 2.1). Abgesehen da-
von ist die Aktennotiz von Rechtsanwalt AR.________ vor dem Hintergrund der unbestrittenen 
Tatsachen so auszulegen, dass bereits an der Generalversammlung vom 21. Februar 2001 die 
erforderliche Einstimmigkeit für das gültige Zustandekommen der NVO 1999 erörtert wurde und 
danach weitere Abklärungen vorgenommen wurden.
2.3
Ist nach dem Gesagten erwiesen, dass die Miteigentümer vor der Unterzeichnung der Aufträ-
ge (act. 83/22) von der (bis zu diesem Zeitpunkt bestehenden) Ungültigkeit der NVO 1999 
wussten, kann die Klage nicht mit der von der Vorinstanz angeführten Begründung abgewie-
sen werden (vgl. vorne E. 1.4.1 a.E.). Im Weiteren stellt sich allerdings die Frage, ob die Mit-
eigentümer mit den von ihnen erteilten Aufträgen, die NVO 1999 im Grundbuch eintragen zu 
lassen, implizit auch dem Inhalt der NVO 1999 zugestimmt haben. Da die Streitsache spruch-
reif ist und keine weiteren Beweise abzunehmen sind, kann diese Frage – ohne Rückweisung 
an die Vorinstanz – im vorliegenden Berufungsverfahren beurteilt werden (vgl. hierzu sogleich 
E. 3; BGE 144 III 394 E. 4.3.2.2; Sutter-Somm/Seiler; in: Sutter-Somm/Seiler [Hrsg.], Hand-
kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2021, Art. 318 ZPO N 2, 7 und 9).
3.
Der Kläger macht – wie bereits im vorinstanzlichen Verfahren – geltend, der Vorstand der 
Verwaltung AP.________ habe mit den Miteigentümern vor der Unterzeichnung der Aufträge 
entsprechende "Aufklärungs- bzw. Überzeugungsarbeit" geleistet, worauf sämtliche Mitei-
gentümer ihre Zustimmung zur Eintragung der NVO 1999 im Grundbuch erteilt hätten. Dass 


Seite 16/21
der Vorstand dabei nicht darauf hingewiesen habe, dass die Zustimmung zur Eintragung 
auch die Zustimmung zur NVO 1999 [bzw. zu deren Inhalt] mitumfasse, sei einerseits un-
glaubhaft, zumal die Stellungnahme von Rechtsanwalt AR.________ vom 21. Februar 2001 
allgemein bekannt gewesen sei. Andererseits widerspräche dies sowohl dem Schreiben der 
Revisoren vom 21. Dezember 2001, worin der Vorstand aktiv ermutigt worden sei, die Mitei-
gentümer darüber zu informieren, wie auch der Aussage von AV.________, wonach davon 
ausgegangen worden sei, dass die Zustimmung zur Eintragung auch die Zustimmung zur 
NVO 1999 [bzw. zu deren Inhalt] umfasse. Nach der ursprünglich mangelhaften Beschluss-
fassung sei somit die NVO 1999 später mit der Zustimmung aller Miteigentümer [d.h. mit der 
Unterzeichnung der Aufträge im Oktober bzw. November 2002] zur Eintragung der NVO 
1999 im Grundbuch, angenommen worden. Es habe ein [natürlicher] Konsens vorgelegen, 
da alle Miteigentümer die Eintragung und damit auch die Gültigkeit [bzw. den Inhalt] der NVO 
1999 gewollt hätten. Andernfalls hätte es jedem einzelnen Miteigentümer freigestanden, der 
Grundbuchanmeldung einer (angeblich von ihm nicht gewünschten) NVO nicht zuzustimmen 
und seine Unterschrift zu verweigern. Die Kosten seien seit dem Jahr 2000 denn auch 
gemäss der in der NVO 1999 vorgesehenen Regelung aufgeteilt worden, wogegen nie ein 
Miteigentümer opponiert habe. Jedenfalls sei diesem "Akt" ein normativer Konsens zu ent-
nehmen (vgl. act. 110 Rz 21, 23 f., 30, 38, 44 f. und 47).
3.1
Diese – entgegen der Auffassung der Beklagten (act. 122 Rz II. und 24) – hinreichend be-
gründeten Einwände (vgl. Art. 311 Abs. 1 ZPO; act. 125 Rz 4) treffen ebenfalls zu.
3.1.1 Gemäss dem bis zum 31. Dezember 2011 geltenden aArt. 647 Abs. 1 ZGB konnten die Mit-
eigentümer eine von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Nutzungs- und Verwal-
tungsordnung vereinbaren und im Grundbuch anmerken lassen. Seit dem 1. Januar 2012 
können die Miteigentümer in der Nutzungs- und Verwaltungsordnung zudem vorsehen, dass 
diese mit Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer geändert werden kann (Art. 647 
Abs. 1 und Art. 649a Abs. 2 ZGB), wobei es hierzu – auch nach Änderung der Rechtslage – 
weiterhin einer einstimmigen Vereinbarung bedarf.
3.1.1.1 Bei der Nutzungs- und Verwaltungsordnung handelt sich um einen Vertrag mit gesellschafts-
rechtlichem Einschlag. Dieser kann formlos vereinbart werden und sich sogar konkludent aus 
dem Verhalten der Miteigentümer ergeben. Das Zustandekommen eines Vertrags (bzw. einer 
Nutzungs- und Verwaltungsordnung) bestimmt sich in erster Linie durch subjektive Ausle-
gung, das heisst nach dem übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen (Art. 18 Abs. 1 OR). 
Kann ein tatsächlich übereinstimmender Wille der Parteien dagegen nicht festgestellt wer-
den, so ist der Vertrag nach dem Vertrauensprinzip auszulegen, d.h. der mutmassliche 
Parteiwille ist danach zu ermitteln, wie der jeweilige Erklärungsempfänger die Willensäusse-
rung der andern Vertragspartei nach den gesamten Umständen nach Treu und Glauben ver-
stehen durfte und musste (vgl. Urteile des Bundesgerichts 5A_29/2025 vom 16. April 2025 E. 
3.2 und 3.4; 5A_380/2013 vom 19. März 2014 E. 3; je m.w.H.; s. auch vorne E. 1.4).
3.1.1.2 Die von den Miteigentümern vereinbarte Nutzungs- und Verwaltungsordnung ist – unabhängig 
von einem Eintrag im Grundbuch – für den Rechtsnachfolger eines Miteigentümers verbindlich 
(aArt. 649a ZGB; Art. 649a Abs. 1 ZGB). Der Miteigentumsanteil wird vom Zeitpunkt des gül-
tigen Zustandekommens der Nutzungs- und Verwaltungsordnung an mit deren Inhalt belastet. 
Die (mögliche) Anmerkung im Grundbuch hat nicht konstitutive, sondern bloss deklaratorische 


Seite 17/21
Wirkung und damit keine Bedeutung für die Verbindlichkeit der Ordnung. Sie hat jedoch Aus-
wirkungen auf das Verhältnis zwischen Veräusserer und Erwerber eines Miteigentumsanteils: 
Der Veräusserer ist im Umfang, in dem die Nutzungs- und Verwaltungsordnung im Grundbuch 
angemerkt ist, von der ihm obliegenden Aufklärungspflicht gegenüber dem Erwerber befreit, 
soweit die Anmerkung richtig und vollständig ist (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_380/2013 
vom 19. März 2014 E. 3.1; Meier-Hayoz, Berner Kommentar, 1981, Art. 647 ZGB N 38 und 
46; Graham-Siegenthaler, Berner Kommentar, 2022, Art. 647 ZGB N 82 und 91-93).
Soll die an sich formlos gültige Nutzungs- und Verwaltungsordnung im Grundbuch angemerkt 
werden, bedarf sie der Schriftform. Verlangt wird eine von allen Miteigentümern unterzeich-
nete Nutzungs- und Verwaltungsordnung (vgl. Art. 54 Abs. 1 i.V.m. Art. 80 Abs. 1 und 2 GBV 
[in Kraft seit 1. Januar 2012]; aArt. 79 Abs. 4 GBV [in Kraft vom 1. Januar 1988 bis 31. De-
zember 2011]; aaArt. 82a Abs. 1 GBV [vgl. BGE 103 Ib 76 E. 2]; Urteil des Bundesgerichts 
5A_380/2013 vom 19. März 2014 E. 3.1; Meier-Hayoz, a.a.O., Art. 647 ZGB N 40 und 49; 
Graham-Siegenthaler, a.a.O., Art. 647 ZGB N 49 f., 84 und 96; Brunner/Wichtermann, Basler 
Kommentar, 7. A. 2023, Art. 647 ZGB N 31).
3.1.2 Die von sämtlichen Miteigentümern im Oktober bzw. November 2002 unterzeichneten Auf-
träge, die NVO 1999 im Grundbuch anmerken zu lassen, sind als Willensäusserungen so-
wohl zur Eintragung wie auch zum Inhalt der NVO 1999 aufzufassen. Dies aus folgenden 
Gründen:
3.1.2.1 Die von der Vorinstanz wiedergegebenen Behauptungen des Klägers, wonach mit den bisher 
nicht zustimmenden Miteigentümern "intensive Diskussionen" geführt worden seien und im 
Anschluss Einstimmigkeit erreicht worden sei, indem alle Miteigentümer die Vollmacht [bzw. 
den Auftrag] zur Eintragung der NVO 1999 ins Grundbuch erteilt hätten, blieben hinsichtlich 
der geführten Diskussionen unangefochten bzw. unbestritten (vgl. vorne E. 1.2.1 i.V.m. 
act. 108 E. 5.3.1 bzw. act. 83 Rz 25, 28, 31, 34 und 37 i.V.m. act. 87 Rz II.5 und II.22). Ist 
demnach erstellt, dass die intensiv geführten Diskussionen mit den bisher nicht zustimmen-
den Miteigentümern schliesslich dazu führten, dass auch sie entsprechende Aufträge er-
teilten, liegt es – wie der Kläger zu Recht vorbringt – auf der Hand, dass die Miteigentümer 
nebst der Eintragung im Grundbuch auch dem Inhalt der NVO 1999 zustimmten und damit 
einverstanden waren. Dies wurde denn auch von AV.________ (zumindest implizit) bestätigt 
(act. 100 Ziff. 9-11). Hinzu kommt, dass die Kosten in den Jahren 2000-2021 gemäss der in 
der NVO 1999 vorgesehenen Regelung (d.h. zu gleichen 36 Teilen) auf die Miteigentümer 
verteilt wurden (act. 1/13 S. 2; act. 83/42), ohne dass ein derartiger Beschluss je von einem 
Miteigentümer angefochten worden ist. Damit bestehen – gestützt auf das Verhalten der Par-
teien vor und nach dem Vereinbarungsschluss (vgl. vorne E. 1.4 und 3.1.1.1) – keine ernst-
haften Zweifel, dass sämtliche Miteigentümer mit den erteilten Aufträgen auch dem Inhalt der 
NVO 1999 zustimmten und dieser ihrem übereinstimmenden gegenseitigen Willen entsprach. 
Mithin liegt ein natürlicher bzw. tatsächlicher Konsens vor. Damit ist die NVO 1999 im Oktober 
bzw. November 2002 gültig zustande gekommen und – ohne eine seither erfolgte, einstimmi-
ge Abänderung – weiterhin anwendbar. Entgegen der Auffassung der Beklagten (act. 87 
Rz II.22) war der Eintrag im Grundbuch gerade nicht Bedingung für die Gültigkeit der NVO 
1999. Auch bedurfte es keines Beschlusses (act. 87 Rz II.3 und II.22), sondern genügte – wie 
der Kläger zu Recht vorbringt (act. 110 Rz 32) – eine "irgendwie geartete Vereinbarung" der 
Miteigentümer. Dass die NVO 1999 nicht von allen Miteigentümern unterzeichnet war, steht 


Seite 18/21
ihrer Verbindlichkeit ebenso wenig entgegen, wird die Schriftform doch nur für die Anmerkung 
im Grundbuch verlangt (vgl. vorne E. 3.1.1.2).
3.1.2.2 Im Übrigen wäre die Vereinbarung auch dann als gültig zu betrachten, wenn kein natürlicher 
bzw. tatsächlicher Konsens der Vertragsparteien nachgewiesen worden wäre, da in diesem 
Fall gestützt auf das Verhalten der Parteien ein normativer Konsens zu bejahen wäre. Die 
einzelnen Miteigentümer durften nämlich die Aufträge der jeweils anderen Miteigentümer 
gemäss den gesamten Umständen nach Treu und Glauben dahingehend verstehen, dass sie 
mit der Zustimmung zur Eintragung der NVO 1999 als Anmerkung im Grundbuch auch mit 
dem Inhalt der NVO 1999 einverstanden waren. Soll im Namen sämtlicher Miteigentümer eine 
Nutzungs- und Verwaltungsordnung im Grundbuch angemerkt werden, darf und muss der 
einzelne Miteigentümer grundsätzlich davon ausgehen, dass auch die jeweils anderen Mit-
eigentümer mit dem Inhalt der Nutzungs- und Verwaltungsordnung einverstanden sind. Dies 
gilt umso mehr, als mit der Anmerkung auch gegenüber einem (potenziellen) neuen Erwerber 
eines Miteigentumsanteils das Bestehen der entsprechenden Nutzungs- und Verwaltungsord-
nung zum Ausdruck gebracht werden soll (vgl. vorne E. 3.1.1.2). Der einzelne Miteigentümer 
darf mithin annehmen, dass ein anderer Miteigentümer, der mit dem Inhalt der Nutzungs- und 
Verwaltungsordnung nicht einverstanden ist, der Anmerkung im Grundbuch nicht zustimmen 
würde (vgl. hierzu auch BGE 104 III 28 E. 3b a.E.).
3.1.2.3 Daran ändern auch die unterschiedlichen Auffassungen der beigezogenen Rechtsanwälte 
nichts (act. 1/10 S. 3-5 und act. 83/18 S. 2 [Gültigkeit]; act. 78/3 [Ungültigkeit]). Rechtsanwalt 
AR.________ äusserte sich nicht widersprüchlich, wenn er in seiner Aktennotiz vom 21. Fe-
bruar 2001 die gestützt auf die im September bzw. Oktober 1999 erfolgte Zirkularabstim-
mung nicht einstimmig beschlossene NVO 1999 als ungültig erachtete, und in seiner Analyse 
vom 18./21. Juni 2018 zum Schluss kam, dass die NVO 1999 "auf dem Zirkularweg [mit den 
im Oktober bzw. November 2002 von sämtlichen Miteigentümern erteilten Aufträgen]" gültig 
zustande gekommen sei (vgl. vorne Sachverhalt Ziff. 2.2-2.4, 2.7 und Ziff. 4 a.E.). Seine (zu-
treffenden) Einschätzungen basierten vielmehr auf unterschiedlichen Grundlagen. Sodann 
fusst die im "Handout von AU.________ Recht" wiedergegebene Auffassung, wonach aus 
den Aufträgen zur Anmerkung der NVO 1999 im Grundbuch nicht auch ein Einverständnis 
zum Inhalt der NVO 1999 abgeleitet werden könne, auf der Annahme, dass die Miteigentü-
mer im damaligen Zeitpunkt davon ausgegangen seien, die NVO 1999 sei mit Mehrheitsbe-
schluss gültig zustande gekommen (vgl. act. 78/3 S. 2 a.A.). Diese Annahme trifft aber 
gemäss dem vorliegend erstellten Sachverhalt gerade nicht zu (vgl. vorne E. 2).
3.2
Nach dem Gesagten waren im Oktober bzw. November 2002 sämtliche Miteigentümer mit 
dem Inhalt der NVO 1999 einverstanden; sie wollten diese neuen Regelungen (natürlicher 
bzw. tatsächlicher Konsens). Selbst wenn dies nicht erstellt wäre, wäre die NVO 1999 ge-
stützt auf den normativen Konsens gültig zustande gekommen. Mit der NVO 1999 liegt mithin 
eine von sämtlichen Miteigentümern einstimmig angenommene Nutzungs- und Verwaltungs-
ordnung vor, die – ohne eine seitherige Abänderung – nach wie vor Gültigkeit hat. Ob auch 
mit der "jahrelangen und konstanten Übung" bzw. der "jahrelangen, unwidersprochenen An-
wendung der NVO 1999" eine konkludente (und einstimmige) Zustimmung zum Inhalt der 
NVO 1999 vorläge (vgl. act. 110 Rz 25 und 33; act. 83 Rz 44-47; act. 87 Rz II.22), kann nach 
dem Gesagten offenbleiben. Da die erwähnten Beschlüsse (vgl. vorne Sachverhalt Ziff. 1) 


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gegen die in der NVO 1999 festgelegte Kostenverteilung "zu gleichen Teilen" verstossen 
(vgl. act. 1/4 Ziff. 6.1 a.E.), sind diese – wie vom Kläger beantragt – aufzuheben.
4.
Zusammenfassend erweist sich die Berufung als begründet, weshalb sie gutzuheissen ist. 
Folglich ist Dispositiv-Ziff. 2.2 des angefochtenen Entscheids aufzuheben und sind die er-
wähnten drei Beschlüsse aufzuheben.
5.
Bei diesem Verfahrensausgang haben die Beklagten 1 und der Beklagte 2 (nicht jedoch die 
prozessabstandserklärenden Beklagten 4-36; vgl. act. 108 E. 6.1) als unterliegende Parteien 
die gesamten Prozesskosten des erst- und zweitinstanzlichen Verfahrens zu tragen (Art. 318 
Abs. 3 und Art. 106 Abs. 1 ZPO). Wie bereits die Vorinstanz zutreffend festhielt (act. 108 
E. 6) und von den Parteien nicht in Abrede gestellt wurde, verursachte die Klageabweisung 
gegenüber der Beklagten 3 (Verwaltung AP.________) einen vernachlässigbaren Prozes-
saufwand, weshalb es sich nicht rechtfertigt, diesbezüglich Verfahrenskosten zulasten des 
Klägers auszuscheiden.
5.1
Im vorinstanzlichen Verfahren wurde die Entscheidgebühr auf CHF 3'600.00 festgesetzt 
(act. 108 E. 6.3). Diese in der Höhe unbestritten gebliebenen Gerichtskosten sind neu den 
vollumfänglich unterliegenden Beklagten 1 und 2 aufzuerlegen, welche überdies auch die 
gesamten Kosten für die beiden Schlichtungsverfahren zu tragen haben (act. 108 E. 6.3). 
Im Weiteren sind sie zu verpflichten, dem obsiegenden Kläger die von der Vorinstanz berech-
nete und unbestritten gebliebene Parteientschädigung von CHF 10'300.00 (inkl. Auslagen; 
act. 108 E. 6.4.1) zu bezahlen, wobei – wie vom Kläger im vorinstanzlichen Rechtsbegehren 
und im Rechtsmittelbegehren beantragt – die MWST hinzuzurechnen ist. Diese beträgt 
gemäss dem entsprechend in den Jahren 2023 und 2024 ungefähr je hälftig geleisteten Auf-
wand CHF 813.70 (d.h. CHF 5'150.00 zum MWST-Satz von 7,7 % und CHF 5'150.00 zum 
MWST-Satz von 8,1 %). Somit haben die Beklagten 1 und 2 den Kläger für das vorinstanzliche 
Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit gerundet CHF 11'115.00 zu entschädigen (Art. 
106 Abs. 1 und aAbs. 3 ZPO; Art. 407f ZPO).
5.2
Für die Festsetzung der Prozesskosten des Berufungsverfahrens gilt hinsichtlich der Ge-
richtskosten das im erstinstanzlichen Verfahren zuletzt aufrecht erhaltene Rechtsbegehren 
als Streitwert (d.h. CHF 30'000.00; act. 108 E. 6.2; § 15 Abs. 1 Satz 2 KoV OG), während
hinsichtlich der Parteientschädigung der im Berufungsverfahren noch in Betracht kommende 
Streitwert massgebend ist (§ 8 Abs. 1 AnwT).
5.2.1 Bei dem für die Festsetzung der Gerichtskosten massgebenden Streitwert von CHF 30'000.00
beträgt die ordentliche Entscheidgebühr CHF 3'600.00 (§ 15 Abs. 1 i.V.m. § 11 Abs. 1 KoV OG). 
Diese ist ausgangsgemäss den Beklagten 1 und dem Beklagten 2 je zur Hälfte (= CHF 1'800.00) 
aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 und Abs. 3 ZPO) und von ihnen nachzufordern. Dem Kläger ist 
der von ihm für das Berufungsverfahren geleistete Kostenvorschuss von CHF 3'600.00 zurück-
zuerstatten (Art. 111 Abs. 1 ZPO). 
5.2.2 Der für die Festsetzung der Parteientschädigung im Berufungsverfahren noch in Betracht 
kommende Streitwert lässt sich auf CHF 20'000.00 beziffern, nachdem die vorinstanzliche 
Aufhebung des Beschlusses der Generalversammlung vom 12. Dezember 2022 betreffend 


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Anerkennung von eigentümerseitigen Ausbauten in Rechtskraft erwachsen ist (vgl. vorne 
Sachverhalt Ziff. 7). Bei diesem Streitwert beträgt das Grundhonorar CHF 3'900.00 (§ 8
Abs. 1 i.V.m. § 3 Abs. 1 AnwT). Im vorliegenden Fall rechtfertigt es sich, dieses Grundhono-
rar gestützt auf § 2, § 3 Abs. 3 und § 5 Abs. 1 Ziff. 3 AnwT auf CHF 7'800.00 zu verdoppeln 
(vgl. § 8 Abs. 2 AnwT). Davon sind für das Rechtsmittelverfahren praxisgemäss zwei Drittel 
(= CHF 5'200.00) zu berechnen (§ 8 Abs. 1 Satz 1 AnwT). Gründe, die ausnahmsweise für 
eine Berechnung des vollen Grundhonorars sprächen (§ 8 Abs. 1 Satz 2 AnwT), sind nicht 
ersichtlich. Unter Hinzurechnung einer Auslagenpauschale von 3 % (= CHF 156.00; § 25 
Abs. 2 AnwT) und der MWST von 8,1 % (= CHF 433.85) ergibt sich somit eine Parteient-
schädigung von gerundet CHF 5'790.00. Das vom Rechtsvertreter des Klägers geltend 
gemachte Honorar von CHF 7'201.70 (vgl. act. 132/1) ist zu hoch und daher entsprechend 
auf CHF 5'790.00 zu reduzieren, wobei die Parteientschädigung den Beklagten 1 und dem 
Beklagten 2 ebenfalls je zur Hälfte (= CHF 2'895.00) aufzuerlegen ist (vgl. vorne E. 5.2.1; 
Art. 111 Abs. 2 ZPO).
Urteilsspruch
1.
In Gutheissung der Berufung werden die Dispositiv-Ziff. 2.2, 3 und 4 des Entscheids des Kan-
tonsgerichts Zug, Einzelrichterin, vom 30. Januar 2025 aufgehoben und wie folgt geändert:
"2.2
Die Beschlüsse der Generalversammlung vom 13. April 2022 zu Traktandum 10 
betreffend Finanzplan 2021-2030 (1. Systemwechsel in Erneuerungsfonds All-
gemein und Erneuerungsfonds Garagen sowie 2. Beiträge in den Erneuerungs-
fonds) und der Beschluss der ausserordentlichen Generalversammlung vom 
12. Dezember 2022 zu Traktandum 2.3b betreffend Erneuerungsfonds 2022 
zu Miteigentumsanteilen werden aufgehoben.
 3.
Die Gerichtskosten werden wie folgt festgesetzt:
CHF 3'600.00 Entscheidgebühr
Die Gerichtskosten werden den Beklagten 1 und dem Beklagten 2 auferlegt 
und mit dem vom Kläger geleisteten Kostenvorschuss von CHF 7'000.00 ver-
rechnet. Der Restbetrag von CHF 3'400.00 wird dem Kläger von der Gerichts-
kasse zurückerstattet. Die Beklagten 1 und der Beklagte 2 haben dem Kläger 
unter solidarischer Haftbarkeit den von ihm geleisteten Kostenvorschuss im 
Betrag von CHF 3'600.00 und die Kosten der Schlichtungsverfahren von 
CHF 1'000.00 zu ersetzen.
 4.
Die Beklagten 1 und der Beklagte 2 haben dem Kläger unter solidarischer Haft-
barkeit eine Parteientschädigung von CHF 11'115.00 (inkl. MWST) zu bezahlen."
2.
Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren von CHF 3'600.00 wird den Beklagten 1 
und dem Beklagten 2 je zur Hälfte (= CHF 1'800.00) auferlegt und von der Gerichtskasse 
nachgefordert. Dem Kläger wird der von ihm geleistete Kostenvorschuss in der Höhe von 
CHF 3'600.00 zurückerstattet.
3.
Die Beklagten 1 und der Beklagte 2 haben den Kläger für das Berufungsverfahren je mit 
CHF 2'895.00 (inkl. MWST) zu entschädigen.


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4.
Gegen diesen Entscheid mit einem Streitwert von unter CHF 30'000.00 ist die Beschwerde in 
Zivilsachen nach den Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) nur zulässig, wenn sich 
eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Andernfalls ist die subsidiäre Verfas-
sungsbeschwerde nach Art. 113 ff. BGG gegeben. Die Beschwerdegründe richten sich nach 
den Art. 95 ff. bzw. Art. 116 BGG. Eine allfällige Beschwerde ist innert 30 Tagen seit Zustel-
lung des Entscheids schriftlich, begründet und mit bestimmten Anträgen sowie unter Beilage 
des Entscheids und der Beweismittel (vgl. Art. 42 BGG) beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Wird gleichzeitig ordentliche Beschwerde und Verfas-
sungsbeschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen. 
Die Beschwerde hat nach Art. 103 Abs. 1 BGG in der Regel keine aufschiebende Wirkung.
5.
Mitteilung an:
-
Parteien
-
AP.________, sowie die Beklagten und Berufungsbeklagten 4-36 (mit Prozessab-
standserklärung) zur Kenntnisnahme
-
Kantonsgericht Zug, Einzelrichterin (EV 2023 116)
-
Gerichtskasse (im Dispositiv)
Obergericht des Kantons Zug
I. Zivilabteilung
P. Huber
Chr. Kaufmann
Abteilungspräsident
Gerichtsschreiber
versandt am: