zg_obergericht · Z1 2024 27 · 2025-07-09 · de

Forderung | OR allgemeiner Teil

I. Zivilabteilung
Z1 2024 27
Oberrichter P. Huber, Abteilungspräsident
Oberrichter A. Staub
Oberrichterin F. Wiget
Gerichtsschreiber I. Cathry
Urteil vom 9. Juli 2025 [rechtskräftig]
in Sachen
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt B.________,
Kläger und Berufungsbeklagter,
gegen
C.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt D.________,
Beklagte und Berufungsklägerin,
betreffend
Forderung
(Berufung gegen das Urteil des Kantonsgerichts Zug, Einzelrichterin, vom 19. August 2024)


Seite 2/21
Rechtsbegehren
Beklagte und Berufungsklägerin
1.
Der Entscheid vom 19. August 2024 sei vollumfänglich aufzuheben.
2.
Die Klage des Berufungsbeklagten vom 3. April 2024 [recte: 2023] sei vollumfänglich abzuweisen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Berufungsbeklagten.
Kläger und Berufungsbeklagter
1.
Die Berufung der Beklagten vom 18. September 2024 sei vollumfänglich abzuweisen.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Sachverhalt
1.
Die C.________ AG (nachfolgend: Beklagte) hat ihren Sitz in E.________ (ZG). Sie be-
zweckt ________ (Zweck einer Immobiliengesellschaft) (act. 1/3).
2.
Mit Vollmacht vom 6. Oktober 2020 bevollmächtigte die Beklagte F.________ als Makler zur 
Vornahme sämtlicher Angelegenheiten im Zusammenhang mit dem Verkauf der Stockwerk-
eigentumseinheiten Nr. ________ bis Nr. ________ der Parzelle Nr. ________ sowie der 
Stockwerkeigentumseinheiten Nr. ________ bis Nr. ________ der Parzelle Nr. ________ in 
G.________ (TI) (sog. Projekt "H.________ 1 und 2"; act. 1/7).
3.
Am tt.mm.2021 übernahm F.________ gemäss Handelsregistereintrag sämtliche Stamman-
teile der I.________ GmbH, die ________ (Zweck einer Handelsgesellschaft). F.________ 
fungiert bei der I.________ GmbH seither als Geschäftsführer mit Einzelzeichnungsberechti-
gung (act. 1/9).
4.
A.________ (nachfolgend: Kläger) interessierte sich für eine Wohnung im Projekt 
H.________ 1 und 2. Gemäss Vereinbarung vom 18. Juli 2021 schloss der Kläger (als "Käu-
fer") mit der Beklagten (als "Verkäufer") einen "Reservationsvertrag" betreffend die 2,5-
Zimmerwohnung in H.________ 1 in G.________ (TI) (Stockwerkeigentumseinheit 
Nr. ________; Parz. Nr. ________; Quote 76/1000; 70 Quadratmeter) ab. Mit diesem Ver-
trag, in welchem der Kaufpreis auf CHF 650'000.00 (inkl. Parkplatz) beziffert wurde, ver-
pflichtete sich der Kläger, der Beklagten eine Anzahlung von CHF 65'000.00 zu leisten, zahl-
bar auf das "Treuhandkonto" der I.________ GmbH. Der Restbetrag von CHF 585'000.00 
sollte auf ein Konto des J.________ (Notar) in K.________ (TI) bezahlt werden. Im Weiteren 
wurde vereinbart, dass die Anzahlung vollumfänglich, jedoch zinslos dem Kaufpreis ange-
rechnet und bei einem Rücktritt des Käufers vom Reservationsvertrag ohne Aufwandent-
schädigung zurückerstattet wird. Der von F.________ erstellte Reservationsvertrag wurde 
vom Kläger und – in Vertretung der Beklagten – von der "I.________ GmbH – F.________" 
unterzeichnet (act. 1/4).


Seite 3/21
Den Reservationsbetrag von CHF 65'000.00 hatte der Kläger bereits am 16. Juli 2021 auf 
das "Treuhandkonto" der I.________ GmbH überwiesen. Von dort wurde dieser Betrag aber 
weder auf ein Sperrkonto noch an die Beklagte weitergeleitet, sondern von der I.________ 
GmbH bzw. F.________ für eigene Zwecke verwendet.
5.
Gemäss Vereinbarung vom 8. September 2021 schlossen der Kläger (als "Käufer") und die 
Beklagte (als "Verkäufer") einen zweiten Reservationsvertrag betreffend die 2,5-Zimmer-
wohnung in H.________ 1 in G.________ (TI) ab. Darin verpflichtete sich der Kläger, der Be-
klagten neu eine Anzahlung von insgesamt CHF 95'000.00 auf das "Treuhandkonto" der 
I.________ GmbH zu überweisen. Ausserdem wurde festgehalten, dass die Stockwerkeigen-
tumseinheit Nr. ________ als "zweite Residenz" [Zweitwohnung] verkauft werde. Auch dieser 
zweite Reservationsvertrag wurde von F.________ aufgesetzt sowie vom Kläger und in Ver-
tretung der Beklagten von der "I.________ GmbH – F.________" unterzeichnet (act. 1/5).
Am 9. September 2021 überwies der Kläger den ausstehenden Betrag von CHF 30'000.00 auf 
das "Treuhandkonto" der I.________ GmbH (act. 1/14). Auch dieser Betrag wurde weder auf 
ein Sperrkonto noch an die Beklagte weitergeleitet, sondern von der I.________ GmbH bzw. 
F.________ für eigene Zwecke verwendet.
6.
Am 9. September 2021 widerrief die Beklagte sämtliche an F.________ und/oder die 
I.________ GmbH erteilten Vollmachten inklusive der Vollmacht vom 6. Oktober 2020 zur 
Vornahme sämtlicher Angelegenheiten im Zusammenhang mit dem Verkauf der Stockwerk-
eigentumseinheiten Nr. ________ bis Nr. ________ der Parzelle Nr. ________ sowie der 
Stockwerkeigentumseinheiten Nr. ________ bis Nr. ________ der Parzelle Nr. ________ in 
G.________ (TI). Der Widerruf ging F.________ am 24. September 2021 zu (act. 9/4).
7.
Der Kaufvertrag über die Stockwerkeigentumseinheit Nr. ________ in H.________ 1 in 
G.________ (TI) kam zwischen den Parteien in der Folge nicht zustande, weil eine Benut-
zung als Zweitwohnung nicht möglich war. Der Kläger erhielt die von ihm auf das "Treuhand-
konto" der I.________ GmbH geleistete Anzahlung von insgesamt CHF 95'000.00 nie zurück.
8.1
Nach erfolglos verlaufenem Schlichtungsverfahren reichte der Kläger am 3. April 2023 bei 
der Einzelrichterin am Kantonsgericht Zug Klage ein und beantragte, die Beklagte sei zu ver-
pflichten, ihm – unter dem Vorbehalt des Nachklagerechts – CHF 29'990.00 nebst Zins zu 
5 % seit 20. November 2021, eventualiter seit 25. Mai 2022, zu bezahlen, unter Kosten- und 
Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten (act. 1). In der Klageantwort vom 15. Juni 
2023 beantragte die Beklagte, die Klage sei kostenfällig abzuweisen, soweit darauf einzutre-
ten sei (act. 9).
8.2
In der Replik vom 15. September 2023 (act. 15), der Duplik vom 6. November 2023 (act. 21) 
sowie an der Hauptverhandlung vom 26. Juni 2024 (act. 29.2 und 30) hielten die Parteien je 
an ihren Rechtsbegehren fest.
8.3
Mit Entscheid vom 19. August 2024 hiess die Einzelrichterin am Kantonsgericht Zug die 
Klage gut und verpflichtete die Beklagte, dem Kläger CHF 29'990.00 zuzüglich 5 % Zins 
seit 20. November 2021 zu bezahlen. Die Gerichtskosten von CHF 3'600.00 auferlegte sie 
der Beklagten und verpflichtete diese, dem Kläger die Kosten des Schlichtungsverfahrens 


Seite 4/21
im Umfang von CHF 700.00 zu ersetzen sowie eine Parteientschädigung von CHF 7'723.35 
zu bezahlen (act. 33; Verfahren EV 2023 60).
9.
Gegen diesen Entscheid erhob die Beklagte mit Eingabe vom 18. September 2024 beim 
Obergericht des Kantons Zug Berufung mit dem eingangs erwähnten Rechtsbegehren 
(act. 36). In der Berufungsantwort vom 6. November 2024 schloss der Kläger auf kosten-
fällige Abweisung der Berufung (act. 40).
Ein zweiter Schriftenwechsel und eine Berufungsverhandlung wurden nicht durchgeführt.
Erwägungen
1.
Die zutreffenden Ausführungen des Kantonsgerichts zur örtlichen und sachlichen Zuständig-
keit sind zu Recht unbestritten geblieben, weshalb ohne Weiteres darauf verwiesen werden 
kann (act. 33 E. 1; zur Zulässigkeit eines solchen Verweises vgl. Urteil des Bundesgerichts 
4A_229/2024 vom 25. Juli 2024 E. 4.2).
2.
Die Vorinstanz befasste sich im angefochtenen Entscheid (act. 33) vorab mit den allgemei-
nen Voraussetzungen einer Haftung aus culpa in contrahendo und der Haftung für Hilfsper-
sonen. Dazu hielt sie zusammengefasst Folgendes fest: 
2.1
Verstosse ein Verhandlungspartner gegen die Pflicht, sich nach Treu und Glauben zu ver-
halten, hafte er dem anderen bei gegebenen Voraussetzungen für den dadurch entstehen-
den Schaden. Die Haftung aus culpa in contrahendo beruhe auf der Überlegung, dass sich 
potenzielle Vertragspartner während der Vertragsverhandlungen nach Treu und Glauben zu 
verhalten hätten und einander Schutz und Aufklärung schuldeten. Die Haftung aus culpa in 
contrahendo greife nicht nur, wenn die Vertragsverhandlungen in einen Vertragsschluss 
mündeten, der sich in der Folge – z.B. wegen Form-, Willens- oder Inhaltsmängeln – als 
ungültig erweise, sondern auch, wenn die Verhandlungen scheiterten und es gar nie zu 
einem Vertragsschluss komme (E. 4.1).
2.2
Die Anwendung der Regeln über die culpa in contrahendo setze voraus, dass zwischen 
Schädiger und Geschädigtem Vertragsverhandlungen geführt würden, der Schädiger durch 
sein Verhalten beim Geschädigten ein schutzwürdiges Vertrauen hervorrufe, der Schädiger 
eine vorvertragliche Pflicht verletze, der Verhandlungspartner dadurch einen Schaden erleide, 
dieser kausal sei und den Schädiger ein Verschulden treffe, wobei dieses vermutet werde. 
Aus dem besonderen Vertrauensverhältnis im Rahmen von Vertragsverhandlungen ergebe 
sich eine Aufklärungspflicht betreffend die Umstände, die den Entscheid der Gegenpartei 
über den Vertragsschluss als solchen oder dessen Bedingungen beeinflussen könnten. Eine 
Aufklärungspflicht bestehe nur über wesentliche Punkte, welche die Gegenpartei nicht kenne 
und nicht zu kennen verpflichtet sei und welche für den Vertragsabschluss von ausschlag-
gebender Bedeutung seien. Allfällige erkennbare Abschlusshindernisse seien der Gegenseite 
offenzulegen. Pflichtwidrig handle nicht nur, wer die Unwahrheit sage, sondern auch, wer 
nicht aufkläre, wo er aufklären müsste (E. 4.2). 


Seite 5/21
2.3
Bei der culpa in contrahendo beurteile sich die Haftung für Hilfspersonen nach Art. 101 Abs. 1 
OR (E. 4.3).
2.3.1 Wer die Erfüllung einer Schuldpflicht oder die Ausübung eines Rechts aus einem Schuldver-
hältnis, wenn auch befugterweise, durch eine Hilfsperson, wie Hausgenossen oder Arbeit-
nehmer vornehmen lasse, habe dem andern den Schaden zu ersetzen, den die Hilfsperson 
in Ausübung ihrer Verrichtung verursache (Art. 101 OR). Begründet werde diese strenge Haf-
tung damit, dass diejenige Person, die von den Vorteilen des Beizugs einer Hilfsperson profi-
tieren wolle, auch die damit verbundenen Nachteile bzw. Risiken tragen solle. Zudem recht-
fertige sich die strenge Hilfspersonenhaftung auch dadurch, dass der Gläubiger in der Regel 
keinen Einfluss auf den Zuzug und die Auswahl der Hilfsperson habe (E. 4.4).
2.3.2 Nicht jede Schädigung, welche die Hilfsperson dem Gläubiger verursache, erfülle den Tat-
bestand von Art. 101 OR. Vorausgesetzt werde, dass die Hilfsperson den Gläubiger in Ausü-
bung ihrer Verrichtungen adäquat kausal schädige. Die Schädigung müsse mithin in einem 
Zusammenhang mit der Pflichterfüllung oder Rechtsausübung stehen, für welche die Hilfs-
person beigezogen werde. Ein funktioneller Zusammenhang liege vor, wenn die schädigende 
Handlung der Hilfsperson zugleich eine Nichterfüllung oder Schlechterfüllung der Schuld-
pflicht des Geschäftsherrn aus seinem Vertrag mit dem Geschädigten darstelle. Massgeblich 
sei also, dass der Geschäftsherr für das Verhalten der Hilfsperson – würde er es selbst an 
den Tag legen – vertraglich oder allenfalls aus culpa in contrahendo und nicht ausschliess-
lich deliktisch haften würde. Gleichgültig sei, ob die Hilfsperson ihre Kompetenzen über-
schreite, weisungswidrig handle oder den Gläubiger absichtlich schädige. In den Fällen, in 
denen sich die vertragliche und die deliktische Haftung überschneiden würden, sei darauf 
abzustellen, ob für den Gläubiger die (Vertrags-)Verletzung durch die Hilfsperson voraus-
sehbar gewesen sei. Mit dieser Abgrenzung der Risikosphären werde die Haftung für eigent-
liche Exzesshandlungen der Hilfsperson von der Haftung nach Art. 101 OR ausgenommen 
(E. 4.6).
2.3.3 Nach Art. 101 OR werde die Haftung des Geschäftsherrn begründet, wenn die Handlung der 
Hilfsperson dem Schuldner vorzuwerfen wäre, hätte er sie selbst vorgenommen (Prinzip der 
hypothetischen Vorwerfbarkeit bzw. des hypothetischen Verschuldens). Massgebend sei 
nicht das Verhalten der Hilfsperson, sondern die Antwort auf die hypothetische Frage, ob der 
Schuldner verantwortlich wäre, wenn er sich wie die Hilfsperson verhalten hätte. Auch sei der 
Schuldner nicht zu hören, wenn er geltend mache, ihn selbst treffe kein Verschulden (etwa 
im Sinne eines Auswahl-, Instruktions- und Überwachungsverschuldens). Der Gläubiger solle 
nicht bessergestellt werden, als wenn der Schuldner persönlich erfüllt hätte. Der Schuldner 
hafte dann nicht, wenn der Schaden entstanden sei, obwohl die Hilfsperson die Sorgfalt an-
gewendet habe, die der Gläubiger aufgrund des Vertrags vom Schuldner selbst habe erwar-
ten dürfen. Das gelte allerdings dann nicht, wenn die Parteien ausdrücklich oder stillschwei-
gend davon ausgingen, dass eine Hilfsperson beigezogen werde, die fachkundiger sei als 
der Schuldner. In diesen Fällen habe der Schuldner für diejenige Sorgfalt einzustehen, die 
von der fachkundigen Hilfsperson zu erwarten sei (E. 4.7).
3.
Die Gutheissung der Klage begründete die Vorinstanz sodann wie folgt (act. 33):


Seite 6/21
3.1
Die culpa in contrahendo sei zur Haftung aus Vertrag subsidiär. Ein Anspruch des Klägers 
aus Vertrag entfalle vorliegend, da die von ihm unterzeichneten Reservationsverträge vom 
18. Juli und 8. September 2021 mangels öffentlicher Beurkundung nichtig seien. Ein Vor-
gehen des Klägers gestützt auf die culpa in contrahendo sei somit grundsätzlich möglich 
(E. 5.1).
3.2
F.________ gelte vorliegend als Hilfsperson [der Beklagten] im Sinne von Art. 101 OR, zu-
mal ein sachlicher bzw. innerer Zusammenhang zwischen der schädigenden Handlung – der 
Vereinnahmung der Reservationszahlung des Klägers – und den F.________ übertragenen 
Verrichtungen im Rahmen des Maklervertrages bestehe. F.________ sei von der Beklagten 
mit Vollmacht vom 6. Oktober 2020 als Makler im Zusammenhang mit dem Verkauf der 
Wohnungen in H.________ 1 und 2 in G.________ (TI) beauftragt worden. Seine Aufgabe 
habe insbesondere darin bestanden, mögliche Käufer betreffend das Projekt H.________ 1 
und 2 in G.________ (TI) zu akquirieren, Vertragsverhandlungen zu führen und mit vorhan-
denen Interessenten einen Verkauf der Wohnungen in G.________ (TI) herbeizuführen. Die 
Vollmacht sei umfassend gewesen und habe keine Einschränkungen beinhaltet. Im Rahmen 
dieser Kompetenzen habe F.________ als Vertreter der Beklagten mit dem Kläger eine 
Wohnungsbesichtigung durchgeführt und die beiden Reservationsverträge vom 18. Juli und 
8. September 2021 erstellt. Zu den Verkaufsverhandlungen mit dem Kläger hätten auch die 
Diskussionen um den Gebrauch der Wohnung in G.________ (TI) ausschliesslich als Zweit-
wohnsitz, die Beschaffung der entsprechenden Bewilligung bei der Gemeinde und die Kom-
munikation mit dem Kläger im Allgemeinen gehört, die F.________ stets über die E-Mail-
Adresse "L.________@gmail.com" geführt habe. F.________ habe während der Vertrags-
verhandlungen beim Kläger den Eindruck erweckt, dass die Bewilligung eines Zweitwohnsit-
zes des Klägers reine Formsache sei und keine Probleme bereite. In der E-Mail vom 16. Juli 
2021 habe er jedoch festgehalten, dass er die Bewilligung erst einholen könne, wenn die Re-
servationszahlung durch den Kläger erfolgt sei. Dies, obwohl F.________ gemäss den An-
gaben der Treuhänderin der Beklagten gewusst habe, dass die Gemeinde keine Bewilligun-
gen mehr für Zweitwohnungen erteile. 
In den beiden Reservationsverträgen vom 18. Juli und 8. September 2021 habe F.________ 
in Eigenregie das Treuhandkonto der I.________ GmbH als Zahlstelle der Beklagten aufge-
nommen, in der Folge die vom Kläger geleistete Reservationszahlung für eigene Zwecke 
verwendet und den Kläger dadurch im Umfang der vom ihm geleisteten Reservationszahlun-
gen von insgesamt CHF 95'000.00 geschädigt. Dies, obwohl der Reservationsvertrag vorge-
sehen habe, dass die Anzahlung von CHF 95'000.00 beim Abschluss eines Kaufvertrags an 
den Kaufpreis angerechnet oder beim Nichtzustandekommen eines Vertrags dem Kläger voll-
umfänglich zurückerstattet werde, sowie entgegen der vorvertraglichen Verpflichtung der Be-
klagten, die Vertragsverhandlungen nach Treu und Glauben zu führen. Nachdem der Kläger 
und die Beklagte Parteien der Vertragsverhandlungen sowie der Reservationsverträge vom 
18. Juli und 8. September 2021 gewesen seien, wäre die Vereinnahmung der Reserva-
tionszahlung entgegen der vertraglichen Anrechnungs- bzw. Rückerstattungsklausel bzw. 
entgegen der vorvertraglichen Verpflichtung, sich als Verhandlungspartner nach Treu und 
Glauben zu verhalten, vorliegend auch der Beklagten anzulasten, wenn sie anstelle von 
F.________ selbst gehandelt hätte. Dass im Reservationsvertrag das "Treuhandkonto" der 
I.________ GmbH als Zahlstelle der Beklagten angegeben worden sei, stelle denn auch kei-
ne Exzesshandlung der Hilfsperson im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung dar, 


Seite 7/21
die für die Beklagte überhaupt nicht voraussehbar gewesen wäre. Im Zeitpunkt der Beauftra-
gung durch die Beklagte habe der Betreibungsregisterauszug von F.________ nämlich be-
reits Schulden im sechsstelligen Betrag ausgewiesen. Der funktionelle Zusammenhang werde 
vorliegend auch nicht dadurch beseitigt, dass F.________ möglicherweise seine Kompeten-
zen überschritten, weisungswidrig gehandelt oder den Kläger absichtlich geschädigt habe. 
Vielmehr bezwecke die Hilfspersonenhaftung gerade den Schutz des Gläubigers bei mangel-
hafter Erfüllung. Lediglich der Vollständigkeit halber sei aber darauf hinzuweisen, dass die 
Beklagte ohnehin nicht darzulegen vermöge, ob und welche konkreten Anweisungen sie 
F.________ erteilt haben wolle. Demnach sei davon auszugehen, dass F.________ als be-
auftragter Makler der Beklagten in Ausübung seiner Verrichtungen – nämlich im Rahmen der 
Erfüllung des Auftrags – gehandelt habe (E. 5.2.1).
3.3
Eine weitere Voraussetzung der Hilfspersonenhaftung sei, dass die Handlungen von 
F.________ der Beklagten auch dann vorzuwerfen wären, wenn sie selbst an dessen Stelle 
gehandelt hätte. Indem die Beklagte F.________ als Makler und somit als Experten im Im-
mobilienbereich beauftragt habe, habe sie für diejenige Sorgfalt einzustehen, die von der 
fachkundigen Hilfsperson zu erwarten sei. Die Beklagte mache lediglich geltend, F.________ 
sorgfältig ausgewählt, instruiert und überwacht zu haben, womit sie ihren Sorgfaltspflichten 
vollumfänglich nachgekommen sei und sie kein Verschulden treffe. Damit dringe sie nicht 
durch. Vielmehr hätte die Beklagte darlegen müssen, dass F.________ jene Sorgfalt ange-
wendet habe, welche von einer fachkundigen Hilfsperson habe erwartet werden dürfen. Dies 
mache die Beklagte gerade nicht. Vielmehr gehe auch die Beklagte davon aus, dass 
F.________ "gemauschelt" habe, wie sich einer E-Mail der Treuhänderin der Beklagten vom 
20. November 2021 an den Kläger entnehmen lasse. Insgesamt vermöge die Beklagte nicht 
darzulegen, dass F.________ jene Sorgfalt angewendet habe, welche von einer fachkundi-
gen Hilfsperson erwartet werden dürfe, weshalb der Beklagten die Handlungen von 
F.________ hypothetisch vorzuwerfen seien (E. 5.2.2).
3.4
Nicht strittig sei, dass zwischen den Parteien Vertragsverhandlungen betreffend den Kauf 
einer Eigentumswohnung im H.________ 1 in G.________ (TI) stattgefunden hätten. Der von 
der Beklagten beauftragte Makler F.________ habe in diesem Zusammenhang mit dem Klä-
ger die Wohnung besichtigt, Vertragsverhandlungen sowie die Diskussion über die Zweit-
wohnsitzthematik geführt und die beiden Reservationsverträge aufgesetzt. Damit sei erstellt, 
dass die Parteien Vertragsverhandlungen geführt hätten (E. 5.3.1).
3.5
F.________ habe mit seinem Verhalten beim Kläger sodann ein schutzwürdiges Vertrauen 
hervorgerufen. Er habe gegenüber dem Kläger zwar keine Zusicherung bezüglich der Zweit-
wohnung abgegeben; mit seinem Verhalten habe er aber beim Kläger berechtigte Hoffnun-
gen aufkommen lassen, dass ein Zweitwohnsitz des Klägers in G.________ (TI) bewilli-
gungsfähig sei.
Gestützt auf die E-Mail von F.________ an den Kläger vom 16. Juli 2021, welche die Einho-
lung der Bestätigung bezüglich des Zweitwohnsitzes mehr als Formsache denn als Problem 
habe erscheinen lassen, habe der Kläger gleichentags die Anzahlung von CHF 65'000.00 be-
zahlt und zwei Tage später die von F.________ erstellte Reservationsvereinbarung unter-
zeichnet. Dass die Bezahlung des Betrags von CHF 65'000.00 vor der effektiven Unterzeich-
nung des Reservationsvertrages per 18. Juli 2021 erfolgt sei, lasse sich mit dem Hinweis von 


Seite 8/21
F.________ in seiner E-Mail vom 16. Juli 2021 begründen, wonach dieser erst mit dem Bewil-
ligungsverfahren weitermachen könne, wenn der Kläger die Reservationszahlung geleistet 
habe. Entgegen der Behauptung der Beklagten sei die Bezahlung der Kaution von 
CHF 65'000.00 somit im Zusammenhang mit der Reservationsvereinbarung erfolgt und habe 
durchaus eine vertragliche Grundlage gehabt. In einer weiteren E-Mail vom 30. Juli 2021 
habe F.________ sodann explizit zum Ausdruck gebracht, dass die Bewilligung des Zweit-
wohnsitzes des Klägers kein Problem darstelle und auch zeitlich kurz bevorstehe. Zudem 
könnten die Tatsachen, dass dem Kläger bereits die Schlüssel für die Wohnung in 
G.________ (TI) ausgehändigt worden seien, er die Wohnung schon beschildert und möbliert 
habe und bereits eine Mängelliste erstellt worden sei, als Indizien dafür angesehen werden, 
dass die Bewilligung des Zweitwohnsitzes stets unproblematisch erschienen sei. Dass die 
vorzeitige Möblierung und Nutzung der Wohnung kein Einzelfall, sondern vielmehr Usus ge-
wesen sei, zeige das Schreiben der Beklagten an eine andere Interessentin (M.________) 
vom 15. November 2021. Auch in dieser Hinsicht könne dem Kläger somit keine Nachlässig-
keit oder eine unsaubere Zusammenarbeit mit F.________ vorgeworfen werden. 
Im zweiten Reservationsvertrag vom 8. September 2021 werde sodann explizit erwähnt, dass 
die entsprechende Stockwerkeigentumseinheit Nr. ________ als Zweitwohnsitz verkauft wer-
de. Die zweite Anzahlung über CHF 30'000.00 habe der Kläger am 9. September 2021 geleis-
tet, wohl nicht zuletzt auch im Hinblick auf die Klausel in der Reservationsvereinbarung, wo-
nach die Kaution im Falle des Nichtzustandekommens des Vertrages vollständig zurücker-
stattet werde. Entgegen der Behauptung der Beklagten sei der Umstand, dass der Kläger die 
zusätzliche Kaution von CHF 30'000.00 per 9. September 2021 bezahlt habe, nicht derart 
abwegig, zumal die Beklagte gemäss der ersten Reservationsvereinbarung vom 18. Juli 2021 
die betreffende Wohnung bereits seit dem 19. August 2021 weiteren Interessenten habe an-
bieten dürfen. Schliesslich habe auch die Treuhänderin der Beklagten in ihrer E-Mail vom 
20. November 2021 bestätigt, dass F.________ die Wohnung Nr. ________ in H.________ 1 
in G.________ (TI) noch im September 2021 als Zweitwohnung angeboten habe, obwohl er 
bereits gewusst habe, dass das Kontigent für Zweitwohnungen erschöpft sei. F.________ ha-
be durch seine Äusserungen in seinen E-Mails und durch sein Verhalten beim Kläger, der 
Laie und kein Immobilienspezialist sei, ein schutzwürdiges Vertrauen in dem Sinne hervorge-
rufen, dass die Bewilligung für die Zweitwohnung erteilt werde und ein Kaufvertrag über die 
Stockwerkeigentumseinheit Nr. ________ zustande komme (E. 5.3.2).
3.6
Aus den Akten – insbesondere dem E-Mail-Verkehr zwischen F.________ und dem Kläger 
sowie der zweiten Reservationsvereinbarung vom 8. September 2021 – ergebe sich, dass 
F.________ gewusst habe, dass die Zweitwohnungsthematik für den Kläger entscheidend 
gewesen sei und der Kauf der Wohnung unter dem Vorbehalt der Erteilung der Bewilligung 
durch die Gemeinde gestanden habe. F.________ sei der Makler gewesen und habe in die-
ser Funktion als Experte mit den zuständigen Behörden und Fachpersonen bezüglich der 
Bewilligung des Zweitwohnsitzes kommuniziert. Der Kläger besitze zwar bereits ein Eigen-
heim, was jedoch nicht dazu führe, dass er als Experte im Immobilienbereich zu qualifizieren 
sei. Vielmehr habe er als Laie zu gelten. Aufgrund der positiven Rückmeldungen von 
F.________ in seinen E-Mails vom 16. und 30. Juli 2021, der Klausel in der zweiten Reserva-
tionsvereinbarung vom 8. September 2021, gemäss welcher die Stockwerkeigentumseinheit 
Nr. ________ als Zweitwohnung verkauft werde, sowie der weiteren Umstände (Schlüsselü-
bergabe, Beschilderung, Möblierung und Ausstellung einer Mängelliste) sei sodann davon 


Seite 9/21
auszugehen, dass der Kläger keine eigenen Recherchen und Erkundigungen über ein Kon-
tingent für die Bewilligung des Zweitwohnsitzes habe vornehmen müssen, sondern auf die 
Aussagen des Maklers F.________ habe vertrauen dürfen. Es wäre an F.________ gewe-
sen, den Kläger wahrheitsgemäss darüber aufzuklären, dass es ein Kontigent gebe und die-
ses überschritten sei. Folglich habe F.________ eine vorvertragliche Aufklärungspflicht – im 
Sinne einer vertrauensbasierten Schuldpflicht, dass wahrheitsgemäss kommuniziert werde – 
verletzt (E. 5.3.3).
3.7
Die Höhe des Schadens entspreche der nicht zurückerstatteten Anzahlung des Klägers im 
Gesamtbetrag von CHF 95'000.00, wobei der Kläger mit der vorliegenden Klage lediglich 
einen Teilbetrag von CHF 29'990.00 einklage (E. 5.3.4).
3.8
Im Weiteren sei anzunehmen, dass der Kläger die Kaution nicht bezahlt hätte, wenn er ge-
wusst hätte, dass das Zweitwohnungskontingent bereits erschöpft sei und keine Bewilligung 
erhältlich gemacht werden könne, womit auch der Kausalzusammenhang zwischen dem 
Schaden und der Verletzung der vorvertraglichen Pflicht gegeben sei. 
Unstrittig sei in den beiden Reservationsverträgen vom 18. Juli und 8. September 2021 die 
I.________ GmbH als Zahlstelle für die Anzahlung bezeichnet. Dem Argument der Beklag-
ten, wonach der Kläger im Zusammenhang mit der Bezahlung der CHF 95'000.00 auf das 
Treuhandkonto der I.________ GmbH elementarste Vorsichtsmassnahmen missachtet habe, 
könne nicht gefolgt werden, zumal der Makler F.________ am tt.mm.2021 – und somit rund 
ein halbes Jahr nach der Erteilung der Vollmacht der Beklagten an F.________ – die Stam-
manteile der I.________ GmbH übernommen habe. Die von der Beklagten ins Recht geleg-
ten Reservationsverträge mit anderen Interessenten wiesen zwar eine andere Zahlstelle auf, 
würden sich aber sonst nicht grundlegend von denjenigen zwischen dem Kläger und der Be-
klagten unterscheiden und seien ebenfalls nicht öffentlich beurkundet. Auch in weiteren Re-
servationsvereinbarungen mit anderen Interessenten sei die I.________ GmbH als Vertrete-
rin der Beklagten aufgeführt. Die Beklagte bringe denn auch keine konkreten Anhaltspunkte 
vor, die auf ein betrügerisches Zusammenwirken des Klägers mit F.________ schliessen 
liessen. Die Beklagte mache lediglich unter Hinweis auf den Entwurf eines Maklervertrages 
zwischen der Beklagten und der I.________ GmbH geltend, der Kläger habe von Anfang an 
gewusst, dass der Kaufpreis für die von ihm begehrte Wohnung bei CHF 850'000.00 gelegen 
und er mit F.________ einen unlauteren Deal gemacht habe, um den Kaufpreis zu senken. 
Diese Argumentation überzeuge nicht. Wie die Beklagte selbst ausführe, sei der von ihr an-
gerufene Vertrag nie zustande gekommen; zudem sei ein Maklervertrag ausschliesslich zwi-
schen der Beklagten und F.________ abgeschlossen worden. Insofern könne er auch nicht 
zum Nachweis von allfälligen Preisvorgaben herangezogen werden, die dem Kläger im Zeit-
punkt der Vertragsverhandlungen auch noch bekannt gewesen sein sollten. Entgegen den 
Ausführungen der Beklagten könne gestützt darauf nicht davon ausgegangen werden, dass 
der Kläger mit seinem eigenen Verhalten den Kausalzusammenhang unterbrochen habe 
(E. 5.3.5).
3.9
Das Verschulden der Beklagten werde vermutet. Die Beklagte lege nicht dar, weshalb 
F.________ – handelnd als ihre Hilfsperson – bzw. sie selbst kein Verschulden treffe 
(E. 5.3.6).


Seite 10/21
3.10
Die Beklagte habe demnach dem Kläger gegenüber aus culpa in contrahendo in Verbindung 
mit Art. 101 OR für den eingeklagten Schaden von CHF 29'990.00 aus der geleisteten An-
zahlung einzustehen (E. 5.3.7). Auf diesem Betrag sei ab dem 20. November 2021 ein Ver-
zugszins von 5 % geschuldet (E. 6.3).
4.
Bevor auf die von der Beklagten in der Berufung erhobenen Rügen eingegangen wird, ist in 
prozessualer Hinsicht Folgendes festzuhalten:
4.1
Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten 
Entscheids schriftlich und begründet einzureichen (vgl. Art. 311 Abs. 1 ZPO). Das Berufungs-
verfahren ist als eigenständiges Verfahren ausgestaltet. Es dient nicht der Vervollständigung 
des vorinstanzlichen Verfahrens, sondern der Überprüfung und Korrektur des erstinstanzli-
chen Entscheids im Lichte konkret dagegen vorgebrachter Beanstandungen. Entsprechend 
ist die Berufung nach Art. 311 Abs. 1 ZPO begründet einzureichen. Dabei muss die Beru-
fungsklägerin aufzeigen, inwiefern und weshalb sie den angefochtenen Entscheid in tatsäch-
licher oder rechtlicher Hinsicht als fehlerhaft erachtet bzw. weshalb (zulässige) Noven oder 
neue Beweismittel einen anderen Schluss aufdrängen. Um diesen Anforderungen nachzu-
kommen, genügt es nicht, wenn die Berufungsklägerin lediglich auf ihre Vorbringen vor erster 
Instanz verweist, sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufriedengibt oder den 
angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise kritisiert. Vielmehr muss sie im Einzelnen die 
vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnen, die sie beanstandet, sich mit ihnen argumentativ 
auseinandersetzen und die Aktenstücke nennen, auf denen ihre Kritik beruht. Die Begrün-
dung muss hinreichend explizit sein, sodass sie vom Berufungsgericht einfach nachvollzogen 
werden kann (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_255/2021 vom 22. März 2022 E. 3.1.6; 
BGE 142 III 413 E. 2.2.2 und 138 III 374 E. 4.3.1 [= Pra 2013 Nr. 4]).
4.2
Die Begründung ist eine gesetzliche, von Amtes wegen zu prüfende Zulässigkeitsvorausset-
zung für die Berufung. Lässt die Berufung insgesamt oder hinsichtlich eines bestimmten 
Streitpunkts eine (hinreichende) Begründung vermissen, so tritt das Berufungsgericht darauf 
nicht ein. Die gerichtliche Fragepflicht nach Art. 56 ZPO entbindet nicht von einer gehörigen 
Begründung der Rechtsmitteleingabe. Ebenso wenig besteht eine Pflicht des Berufungsge-
richts, die Berufung zur Verbesserung zurückzuweisen. Dabei handelt es sich nicht um einen 
verbesserlichen Mangel im Sinne von Art. 132 Abs. 1 ZPO (Urteil des Bundesgerichts 
5A_452/2022 vom 11. April 2023 E. 4.2.1; 4A_258/2015 vom 21. Oktober 2015; je m.w.H.).
4.3
Das Berufungsgericht verfügt über eine vollständige Überprüfungsbefugnis der Streitsache 
und kann das erstinstanzliche Urteil sowohl auf rechtliche wie tatsächliche Mängel hin über-
prüfen (vgl. Art. 310 ZPO). Das bedeutet aber nicht, dass das Berufungsgericht gehalten ist, 
von sich aus alle sich stellenden tatsächlichen und rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn 
keine entsprechenden Rügen der Parteien vor der zweiten Instanz vorliegen. Es hat sich – 
abgesehen von offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurteilung der in der schrift-
lichen Begründung gegen das erstinstanzliche Urteil erhobenen Beanstandungen zu beschrän-
ken (BGE 147 III 176 E. 4.2.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_194/2024 vom 11. Oktober 2024 
E. 4.2.2.2).
4.4
Im Berufungsverfahren werden neue Tatsachen und Beweismittel gemäss Art. 317 Abs. 1 
ZPO nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutba-


Seite 11/21
rer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten. Die Rechtsprechung 
unterscheidet zwischen echten und unechten neuen Vorbringen (sog. Noven). Echte Noven 
sind Tatsachen und Beweismittel, die erst nach dem Zeitpunkt, in dem im erstinstanzlichen 
Verfahren letztmals neue Tatsachen vorgetragen werden konnten, entstanden sind. Unechte 
Noven sind Tatsachen und Beweismittel, die bereits zuvor entstanden sind. Noven sind im 
Berufungsverfahren grundsätzlich bei erster Gelegenheit, d.h. im ersten Schriftenwechsel, 
vorzutragen. Im Falle unechter Noven sind die Gründe, weshalb die Tatsache oder das Be-
weismittel nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnte, detailliert darzulegen 
(vgl. BGE 144 III 349 E. 4.2.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_518/2023 vom 18. April 2024 
E. 3.4.1; 5A_763/2018 vom 1. Juli 2019 E. 2.1.3.2 f.).
5.
Wie nachfolgend zu zeigen ist, werden in der Berufungsschrift die Anforderungen an eine Be-
rufungsbegründung in weiten Teilen nicht erfüllt.
5.1
Die Berufungsklägerin muss – wie dargelegt – aufzeigen, welche Erwägungen des angefoch-
tenen Entscheids sie kritisiert. Darüber hinaus ist eine argumentative Auseinandersetzung 
mit diesen Erwägungen erforderlich. Es reicht nicht aus, bloss pauschal zu behaupten, die 
Vorinstanz habe in diesem oder jenem Zusammenhang das Recht falsch angewendet oder 
den Sachverhalt falsch festgestellt. Vielmehr ist hinreichend darzulegen, inwiefern die Vor-
instanz den Sachverhalt falsch festgestellt oder das Recht falsch angewendet haben soll (vgl. 
vorne E. 4.1 [Hervorhebung hinzugefügt]). Zudem hat die Berufungsklägerin genau zu be-
zeichnen, was sie im vorinstanzlichen Verfahren wo und wie behauptet, bestritten oder be-
wiesen hat, wenn es sich um Sachverhaltselemente handelt, die die Vorinstanz so (noch) 
nicht festgestellt hat und die Berufungsklägerin daraus Folgen für den Ausgang des Beru-
fungsverfahrens ableitet (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_187/2021 vom 22. September 
2021 E. 2 m.w.H.; 4A_217/2023 vom 13. Oktober 2023 E. 3.3.1). Diese Voraussetzungen 
müssen für jede einzelne Kritik kumulativ erfüllt sein, damit auf die Berufung eingetreten 
werden kann.
5.2
Die Beklagte gibt in einem ersten Teil der Berufung unter "II. Materielles" und "A. Sachver-
halt" im Wesentlichen ihre Sicht zum Sachverhalt wieder (act. 36 Rz 5-20). Dabei moniert sie 
vorab, der von der Vorinstanz festgehaltene Sachverhalt sei fehlerhaft, da nie behauptet 
worden sei, die Gemeinde habe die Erteilung der Bewilligung der Benutzung als Zweitwoh-
nung verweigert; es sei gar nie ein entsprechendes Gesuch gestellt worden (act. 36 Rz 5). 
Dies trifft zwar offenbar zu. Was die Beklagte daraus zu ihren Gunsten ableiten will, ist aber 
nicht ersichtlich, ist doch unbestritten, dass die Bewilligung eines Zweitwohnsitzes von An-
fang an ausgeschlossen war und zwischen der Beklagten und dem Kläger kein Kaufvertrag 
zustande kam (s. dazu auch act. 40 Rz 5 unter Hinweis auf act. 9 Rz 54). Im Weiteren macht 
die Beklagte geltend, die Vorinstanz habe den Sachverhalt unvollständig festgestellt, da ge-
wisse Sachverhaltselemente gar nicht oder zu wenig in den angefochtenen Entscheid Ein-
gang gefunden hätten (vgl. act. 36 Rz 6, 12 und 17). Sie legt aber auch in diesem Zusam-
menhang nicht dar, inwiefern sich die angeblich fehlerhaften Feststellungen auf den Ausgang 
des Berufungsverfahrens auswirken sollen. Soweit die Beklagte schliesslich bloss den Ablauf 
der Prozessgeschichte beschreibt und in groben Zügen ausführt, was die Parteien im vorin-
stanzlichen Verfahren in ihren Eingaben oder der Hauptverhandlung vorgebracht und worauf 
sie sich dabei gestützt haben, handelt es sich um blosse Wiederholungen, die ebenfalls 
keine argumentative Auseinandersetzung mit dem angefochtenen Entscheid erkennen las-


Seite 12/21
sen. Was die Beklagte in diesem Zusammenhang vorbringt, genügt den Anforderungen an 
eine Berufung offenkundig nicht, weshalb darauf nicht einzutreten ist.
5.3
Unter dem Titel "B. Erwägungen" (act. 36 Rz 21-36) geht die Beklagte zwar auf den vorin-
stanzlichen Entscheid ein und bringt auch konkrete Rügen vor. Den Begründungsanforde-
rungen vermögen diese Ausführungen über weite Strecken aber ebenfalls nicht zu genügen 
(vgl. vorne E. 4.1).
5.3.1 Soweit die Beklagte vorbringt, die Vorinstanz habe zu Unrecht festgestellt, dass die Auf-
führung des Treuhandkontos der I.________ GmbH als Zahlstelle keine Exzesshandlung 
gewesen sei, welche für die Beklagte nicht voraussehbar gewesen wäre, bezeichnet sie zwar 
die Erwägung, die sie kritisiert (act. 33 E. 5.2.1 [vorne E. 3.2]). Auch setzt sie sich mit dieser 
insoweit auseinander, als sie geltend macht, die Angabe des Kontos der I.________ GmbH 
sei für sie nicht voraussehbar gewesen, da für den Kläger bereits am 25. März 2021 der 
Entwurf einer Reservationsvereinbarung für die Wohnung Nr. ________ H.________ 2 mit 
einer Reservationszahlung von CHF 20'000.00 auf das Konto des Notars ausgearbeitet wor-
den sei. Sie habe daher nicht ahnen können, dass F.________ neu ein Konto der I.________ 
GmbH mündlich als Zahlstelle angeben, der Kläger dies akzeptieren und auf dieses Konto 
eine ausserordentlich hohe Reservationszahlung von CHF 65'000.00 leisten werde (vgl. 
act. 36 Rz 21). Die Beklagte verweist zudem auf die Reservationsvereinbarung für die Woh-
nung Nr. ________ in H.________ 2 (act. 21/11) und ihre diesbezüglichen Ausführungen in 
der Duplik (act. 21 Rz 13). Zu einer allfälligen Exzesshandlung äusserte sie sich an der zitier-
ten Stelle aber mit keinem Wort, sondern stellte lediglich Spekulationen an, wann, wie und 
aus welchen Gründen der Kläger in den Besitz von Reservationsvereinbarungen anderer 
Kaufinteressenten (act. 15/21 und 15/22 [= act. 21/9 und 21/10]) gelangte. Dies vermag der 
Beklagten im Berufungsverfahren offenkundig nicht zu helfen. Im Übrigen behauptet sie 
bloss, dass sie wegen des [von der N.________ SA ausgearbeiteten] Entwurfs einer Reser-
vationsvereinbarung vom 25. März 2021 die deliktischen Handlungen von F.________ nicht 
habe vorausahnen können, was ohne eine weiterführende Begründung nicht einleuchtet. So-
dann versäumt es die Beklagte, sich mit den entscheidtragenden Erwägungen der Vorinstanz 
auseinanderzusetzen, wonach (i.) F.________ als Hilfsperson [der Beklagten] im Sinne von 
Art. 101 OR gelte, zumal ein sachlicher bzw. innerer Zusammenhang zwischen der schädi-
genden Handlung – der Vereinnahmung der Reservationszahlung des Klägers – und den 
F.________ übertragenen Verrichtungen im Rahmen des Maklervertrages bestehe, (ii.) der 
Betreibungsregisterauszug von F.________ bereits im Zeitpunkt der Beauftragung durch die 
Beklagte Schulden im sechsstelligen Betrag ausgewiesen habe und (iii.) der funktionelle Zu-
sammenhang vorliegend auch nicht dadurch beseitigt werde, dass F.________ möglicher-
weise seine Kompetenzen überschritten, weisungswidrig gehandelt oder den Kläger absicht-
lich geschädigt habe, nachdem die Hilfspersonenhaftung gerade den Schutz des Gläubigers 
bei mangelhafter Erfüllung bezwecke (vgl. vorne E. 2.3.1 f.). Inwiefern der vorinstanzliche 
Entscheid fehlerhaft sein soll, ist daher nicht nachvollziehbar, sodass auch in diesem Punkt 
auf die Berufung nicht einzutreten ist. 
5.3.2 Unzureichend begründet ist auch die Rüge der Beklagten, die Vorinstanz sei fälschlicherwei-
se davon ausgegangen, dass F.________ alleine in betrügerischer Absicht gehandelt habe. 
Ausschlaggebend sei – so die Beklagte – der um mehr als CHF 200'000.00 zu tiefe Preis 
gewesen und dass eben "gemauschelt" worden sei. Mauscheln könne man aber nicht alleine, 


Seite 13/21
zumal es eine unzulässige Absprache jenseits der Legalität gewesen sei. In dieser konkreten 
Situation stelle sich auch nicht die Frage, was von einer fachkundigen Hilfsperson erwartet 
werden dürfe, sondern vielmehr wie sich ein redlicher Geschäftspartner nach Treu und Glau-
be verhalte (vgl. act. 36 Rz 22). Auch hier bezeichnet die Beklagte die vorinstanzliche Erwä-
gung (act. 33 E. 5.2.2 [vorne E. 3.3]), an der sie Kritik übt. Indessen fehlt es wiederum an ei-
ner argumentativen Auseinandersetzung, geht doch die Beklagte auf die Feststellung der 
Vorinstanz, wonach ihr die Handlungen von F.________ auch dann vorzuwerfen wären, 
wenn sie selbst an dessen Stelle gehandelt hätte, nicht ein. Sie behauptet lediglich, dass 
man nicht alleine "mauscheln" könne und es sich bei der Angabe des – aus ihrer Sicht – zu 
tiefen Preises für die Stockwerkeigentumseinheit um eine Absprache "jenseits der Legalität" 
gehandelt habe.
Der Beklagten ist in diesem Zusammenhang vorab insofern zuzustimmen, als das Wort "mau-
scheln" gemäss Duden (Wörterbuch) bedeutet, dass unter der Hand in undurchsichtiger Weise 
Vorteile ausgehandelt oder begünstigende Vereinbarungen getroffen bzw. Geschäfte gemacht 
werden. Die Beklagte legt jedoch keine konkreten Anhaltspunkte dar, die darauf schliessen 
liessen, dass die (Vertrags-)Verletzung durch F.________ für den Kläger voraussehbar war 
(vgl. vorne E. 2.3.2) und sich dieser treuwidrig bzw. unlauter verhielt. Abgesehen davon ist 
nicht erkennbar, wie der Kläger mit dem Abschluss der (nichtigen) Reservationsvereinbarung 
und der dort vorgesehenen (hohen) Reservationszahlung in Absprache mit F.________ einen 
(illegalen) Vorteil zu seinen Gunsten ausgehandelt haben soll. Im Übrigen nennt die Beklagte 
auch keine Aktenstücke, die ihren Standpunkt untermauern würden, und lässt wiederum offen, 
auf welche Behauptungen im vorinstanzlichen Verfahren sie sich bei ihren Ausführungen be-
ruft. Damit genügt sie den Begründungsanforderungen an eine Berufung nicht, weshalb auf die 
Rüge nicht eingetreten werden kann.
5.3.3 Im Weiteren weist die Beklagte darauf hin, dass der Kläger die Vollmacht vom 6. Oktober 2020 
und den Maklervertrag [zwischen der Beklagten und der I.________ GmbH] und daher auch 
den Verkaufspreis gekannt habe. Der Kläger habe selbst erklärt, dass der Maklervertrag auch 
mündlich gültig sei und er diesen gelebt habe, worauf er zu behaften sei. Insofern spiele es 
keine Rolle, ob der Vertrag unterzeichnet gewesen sei. Zudem habe der Kläger gewusst, dass 
es eine Preistabelle gegeben habe, die der Vollmacht angeheftet gewesen sei. Indem er den-
noch einen zu tiefen Kaufpreis vereinbart und eine so hohe Reservationsgebühr bezahlt habe, 
habe er unlauter gehandelt. Ferner sei "notorisch bekannt", dass – ausser bei Luxusobjekten – 
die Reservationszahlung in der Regel CHF 5'000.00 bis CHF 30'000.00 betrage. All diese Um-
stände liessen sich nur damit erklären, dass F.________ und der Kläger gemauschelt hätten. 
Die beiden hätten sich vorher nicht gekannt, sodass auch kein besonderes Vertrauensverhält-
nis bestanden habe, was die "Blindzahlung" von CHF 65'000.00 rechtfertigen würde (vgl. 
act. 36 Rz 23-26).
Auch mit diesen Einwänden ist die Beklagte nicht zu hören. Sie zitiert zwar ausführlich die 
von ihr kritisierte Erwägung des erstinstanzlichen Entscheids (act. 33 E. 5.3.5 [vorne E. 3.8]). 
Sie nimmt diese Erwägung aber lediglich zum Anlass, um darzulegen, wie sich der Sachver-
halt aus ihrer Sicht zugetragen habe und welche rechtlichen Folgen sich daraus ergeben soll-
ten. Damit geht die Beklagte nicht über appellatorische Kritik hinaus (vgl. Hungerbühler, in: 
Brunner/Schwander/Vischer [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO], 3. A. 2025, 
Art. 311 ZPO N 42 f. m.w.H.) und wird den Begründungsanforderungen nicht gerecht (vgl. 


Seite 14/21
vorne E. 4.1). Soweit die Beklagte vorbringt, die Preistabelle habe der Vollmacht beigelegen 
respektive sei dieser beigeheftet gewesen, zeigt sie sodann nicht auf, wo und wann sie diese 
Behauptung bereits im erstinstanzlichen Verfahren aufgestellt hat oder dass es sich um ein 
zulässiges Novum handelt, weshalb darauf nicht weiter einzugehen ist. Das Gleiche gilt auch 
für die Behauptung, wonach der Kläger den Maklervertrag zwischen der Beklagten und der 
I.________ GmbH gelebt habe und es keine Rolle spiele, ob dieser unterzeichnet gewesen 
sei. Zudem übersieht die Beklagte, dass es in der vorinstanzlichen Erwägung nicht um die 
Frage ging, ob der von der Beklagten angerufene Entwurf eines Maklervertrags (act. 1/8) un-
terzeichnet war oder nicht, sondern ob ein Maklervertrag gemäss diesem Entwurf überhaupt 
zustande kam. Die Vorinstanz hat diese Frage – gestützt auf Ausführungen der Beklagten – 
verneint und daraus zu Recht geschlossen, dass der Entwurf nicht zum Nachweis von allfälli-
gen Preisvorgaben herangezogen werden kann, zumal ein Maklervertrag ausschliesslich zwi-
schen der Beklagten und F.________ abgeschlossen wurde (vgl. act. 33 E. 5.3.5). Auch da-
mit setzt sich die Beklagte nicht auseinander. Ebenfalls nicht gefolgt werden kann dem 
Argument der Beklagten, dass die Höhe von Reservationszahlungen notorisch sei. Weshalb 
diese Tatsache dem Gericht aus seiner amtlichen Tätigkeit bekannt sein soll, legt die Beklag-
te nicht dar und ist auch nicht ersichtlich. Folglich ist die Beklagte für ihre Behauptung be-
weispflichtig (Art. 8 ZGB, vgl. Lardelli/Vetter, Basler Kommentar, 7. A. 2022, Art. 8 ZGB N 3 
m.w.H.). Dass sie den erforderlichen Nachweis im vorinstanzlichen Verfahren erbracht, die 
Vorinstanz diesen aber nicht berücksichtigt habe, macht die Beklagte sodann nicht geltend. 
Ferner weist der Kläger zu Recht darauf hin, dass bereits bei der (dem Notar O.________ be-
kannt gegebenen) Reservationsvereinbarung für die erste Wohnung, für die sich der Kläger 
interessierte, bei einem Kaufpreis von CHF 580'000.00 eine Reservationszahlung von 
CHF 50'000.00 (= 8,6 % des Kaufpreises) vorgesehen war (vgl. act. 40 Rz 40 unter Hinweis 
auf act. 9/5). Damit ist der Argumentation der Beklagten definitiv die Grundlage entzogen. 
Abgesehen davon ist auch in diesem Zusammenhang nicht nachvollziehbar, inwiefern die 
Höhe der Reservationszahlung ein Indiz dafür sein könnte, dass "gemauschelt" wurde, und 
der Kläger mit dieser Zahlung in Absprache mit F.________ in betrügerischer Weise einen 
Vorteil zu seinen Gunsten ausgehandelt haben könnte (vgl. vorne E. 5.3.2).
5.3.4 Die Beklagte wirft der Vorinstanz sodann vor, sich zur Fürsprecherin des Klägers zu machen, 
wenn sie ausführe, dass sich die Reservationszahlung von CHF 65'000.00 vor der effektiven 
Unterzeichnung des Reservationsvertrags am 18. Juli 2021 mit dem Hinweis von F.________ 
in seiner E-Mail vom 16. Juli 2021 begründen lasse, wonach dieser erst mit dem Bewilli-
gungsverfahren weitermachen könne, wenn der Kläger die Reservationszahlung geleistet 
habe. Die Vorinstanz übersehe, dass für den Kläger bereits am 25. März 2021 eine Reserva-
tionsvereinbarung für eine (andere) Wohnung mit einer Anzahlung von CHF 20'000.00 aus-
gearbeitet worden sei, auf der das Konto des Notars vermerkt gewesen sei. Alsdann sei am 
8. September 2021 ein zweiter Reservationsvertrag abgeschlossen worden, wobei der Hin-
weis des Klägers auf den Ablauf der ersten Reservationsvereinbarung überhaupt keinen Sinn 
mache, weil dies bereits am 18. August 2021 der Fall gewesen sei. Interessant sei hingegen, 
dass die zweite Reservationsvereinbarung genau am Tag des Widerrufs der Vollmacht (d.h. 
am 8. September 2021) erfolgt sei, welcher F.________ schon vorher mündlich mitgeteilt 
worden sei. Interessant sei aber auch, dass die zweite Reservationsvereinbarung im Gegen-
satz zur ersten mit dem Satz "Der STWE ________ als zweite Residenz verkauft" ergänzt 
worden sei, was einerseits erkläre, warum der Kläger F.________ nochmals CHF 30'000.00 


Seite 15/21
habe bezahlen müssen, und anderseits abermals klar zeige, dass gemauschelt worden sei 
(vgl. act. 36 Rz 27-31).
Auch diese Einwände sind unbegründet bzw. nicht hinreichend begründet. Die Beklagte 
beschränkt sich im Wesentlichen darauf, erneut ihren bereits im vorinstanzlichen Verfahren 
vorgetragenen Standpunkt wiederzugeben, und übt grösstenteils appellatorische Kritik, ohne 
sich mit den vorinstanzlichen Erwägungen argumentativ auseinanderzusetzen. So geht sie mit 
keinem Wort auf die Argumente der Vorinstanz ein, wonach F.________ beim Kläger ein 
schutzwürdiges Vertrauen hervorgerufen hat, dass ein Zweitwohnsitz des Klägers in 
G.________ (TI) bewilligungsfähig sei, und übergeht, dass die Zahlung von CHF 65'000.00 im 
Zusammenhang mit der Reservationsvereinbarung erfolgte und damit eine vertragliche Grund-
lage hatte (vgl. act. 33 E. 5.3.2). Im Weiteren verweist die Beklagte zwar auf eine Reservati-
onsvereinbarung vom 25. März 2021 (act. 21/11), verschweigt aber, dass F.________ mit E-
Mail vom 19. Mai 2021 für die gleiche Wohnung (für die sich der Kläger zuerst interessiert hat-
te) einen weiteren "Reservationsvertrag" an Notar O.________ weiterleitete, in welchem nach 
wie vor das Konto des Notars vermerkt war, die Anzahlung indessen auf CHF 50'000.00 und 
die Pauschalentschädigung bei einem Vertragsrücktritt auf CHF 0.00 festgelegt wurde (act. 9/5; 
vgl. vorne E. 5.3.3).
Im Übrigen stellt sich die Beklagte auch mit Bezug auf die zweite Reservationsvereinbarung auf 
den Standpunkt, dass die Umstände rund um deren Abschluss klar zeigen würden, dass ge-
mauschelt worden sei. Dabei legt sie jedoch erneut nicht dar, warum der Kläger die Machen-
schaften des von der Beklagten als Hilfsperson beigezogenen Maklers erkannt und inwiefern 
der Kläger konkret von einem "unlauteren Deal" mit F.________ (act. 36 Rz 31) profitiert haben 
soll (vgl. vorne E. 5.3.2 und 5.3.3). Schliesslich bringt die Beklagte vor, dass der Widerruf der 
Vollmacht F.________ nicht erst am 24. September 2021 zuging (vgl. vorne Sachverhalt 
Ziff. 6), sondern schon "vorher mündlich mitgeteilt" worden sei. Allerdings zeigt sie weder auf, 
wann genau die mündliche Mitteilung des Widerrufs erfolgt sein soll, noch weist sie nach, an 
welcher Stelle sie diese Behauptung im vorinstanzlichen Verfahren rechtzeitig aufgestellt hat 
oder weshalb sie trotz der erforderlichen Sorgfalt nicht in der Lage war, diese Tatsache schon 
vor erster Instanz vorzubringen (vgl. vorne E. 4.1 und 4.4). Demnach ist Berufung auch in die-
sem Punkt abzuweisen, soweit überhaupt darauf einzutreten ist. 
5.3.5 Im Weiteren moniert die Beklagte, die Vorinstanz sei auf das "Probewohnen" – einen wesent-
lichen Punkt des Zusammenwirkens von F.________ und dem Kläger – in ihren Erwägungen 
gar nicht eingegangen. Einem Mieter oder Interessenten werde nur ganz ausnahmsweise er-
laubt, vor Abschluss des Vertrags eine Nacht in einer Wohnung zu verbringen. Vorliegend 
habe F.________ dem Kläger den Schlüssel zur Stockwerkeigentumseinheit Nr. ________ 
unbestrittenermassen am 11. Juni 2021 übergeben, also vor Zahlung und Abschluss der ers-
ten Reservationsvereinbarung am 18. Juli 2021. Auch dies zeige, dass F.________ und der 
Kläger "etwas gedreht" bzw. gemeinsame Sache gemacht hätten und das Ganze von Anfang 
an unlauter gewesen sei. Zudem habe der Kläger sich am Tag nach der Unterzeichnung des 
ersten Reservationsvertrags mit Möbeln eingedeckt (vgl. act. 36 Rz 32-34). Auch dieses Vor-
gehen zeige klar "das unlautere Verhalten des Klägers hinter dem Rücken der Beklagten". 
Niemand überlasse einem Interessenten einen Monat lang einen Schlüssel zu einem Objekt, 
bevor überhaupt etwas vertraglich geregelt sei, und niemand möbliere ein Objekt ohne unter-
zeichneten Miet- oder Kaufvertrag, es sei denn, es sei bereits etwas anderes abgemacht 


Seite 16/21
worden, als vorgegaukelt werde. Das ganze Vorgehen sei derart unüblich, dass es gar nicht 
mit rechten Dingen habe zugehen können (act. 36 Rz 32-34).
Auch diese Einwände sind unbehelflich. Die Vorinstanz wertete die Tatsachen, dass dem 
Kläger die Schlüssel für die Wohnung in G.________ (TI) ausgehändigt wurden, er die Woh-
nung schon beschilderte und möblierte und bereits eine Mängelliste erstellt wurde, nämlich 
als Indizien dafür, dass die Bewilligung des Zweitwohnsitzes stets als unproblematisch er-
schien. Zudem wies sie darauf hin, dass die vorzeitige Möblierung und Nutzung der Woh-
nung kein Einzelfall, sondern Usus gewesen sei, was das Schreiben der Beklagten vom 
15. November 2021 (act. 15/18) an M.________ (eine andere Interessentin) zeige (act. 33 
E. 5.3.2; s. dazu auch act. 40 Rz 65). Darauf geht die Beklagte nicht ein. Sie macht bloss 
geltend, alles sei derart ungewöhnlich gewesen, dass es gar nicht "mit rechten Dingen" habe 
zugehen können. Das trifft grundsätzlich zu, allerdings nur insoweit, als der von der Beklag-
ten beauftragte Makler die vom Kläger geleisteten Reservationszahlungen nicht auf einem 
Sperrkonto hinterlegt oder an die Beklagte weitergeleitet, sondern für eigene Zwecke ver-
wendet hat (vgl. vorne Sachverhalt Ziff. 4 f.). Weshalb auch das Verhalten des Klägers unlau-
ter oder gar illegal gewesen sein und welchen Vorteil sich der Kläger durch sein Verhalten 
konkret verschafft haben soll, lässt die Beklagte hingegen wiederum völlig offen. Daran än-
dert auch die unsubstanziierte Unterstellung, dass F.________ und der Kläger von Anfang 
an "etwas gedreht" hätten, nichts, zumal die Beklagte nicht konkret darlegt, welches "Ding" 
denn "gedreht" worden sein soll (s. dazu auch vorne E. 5.3.2, 5.3.3 und 5.3.4). Der von der 
Vorinstanz gezogene Schluss, dass das "Probewohnen" und die vorzeitige Möblierung der 
Wohnung Indizien dafür seien, dass die Bewilligung des Zweitwohnsitzes stets als unproble-
matisch erschien, ist demnach nicht zu beanstanden (vgl. dazu auch act. 40 Rz 59 f.). Viel-
mehr sprechen diese Tatsachen eindeutig dafür, dass es dem Kläger mit dem Kauf einer 
Wohnung im Projekt H.________ ernst war, was sich im Übrigen auch in den von ihm geleis-
teten Reservationszahlungen in der Höhe von CHF 95'000.00 manifestiert.
5.3.6 Die Beklagte kritisiert sodann die vorinstanzlichen Feststellungen, dass aufgrund der positi-
ven Rückmeldungen von F.________ in seinen E-Mails vom 16. und 30. Juli 2021, der Klau-
sel in der zweiten Reservationsvereinbarung vom 8. September 2021, gemäss welcher die 
Stockwerkeigentumseinheit Nr. ________ als Zweitwohnung verkauft werde, sowie der weite-
ren Umstände (Schlüsselübergabe, Beschilderung, Möblierung und Ausstellung einer Mängel-
liste) davon auszugehen sei, dass der Kläger keine eigenen Recherchen und Erkundigungen 
betreffend ein Kontingent für die Bewilligung des Zweitwohnsitzes habe vornehmen müssen, 
sondern auf die Aussagen von F.________ habe vertrauen dürfen (act. 33 E. 5.3.3 [vorne 
E. 3.6]). Der Kläger habe – so die Beklagte – nie behauptet, dass er aufgrund der Rückmel-
dung vom 16. Juli 2021 ohne schriftliche Reservationsvertrag CHF 65'000.00 überwiesen ha-
be. Zudem erkläre dies schon gar nicht, warum in der zweiten Reservationsvereinbarung er-
gänzt worden sei, dass die Stockwerkeigentumseinheit als "zweite Residenz" veräussert wer-
de. Dies zeige vielmehr, dass der Kläger vom Problem gewusst habe, er sich habe absichern 
wollen (was ihm nochmals CHF 30'000.00 wert gewesen sei) und "eben gemauschelt" worden 
sei (vgl. act. 36 Rz 35).
Was die Beklagte aus diesen Ausführungen zu ihren Gunsten ableiten will, ist nicht nachvoll-
ziehbar. Es ist trifft zwar zu, dass der Kläger die erste Reservationszahlung in der Höhe von 
CHF 65'000.00 am 16. Juli 2021 und somit vor Unterzeichnung des Reservationsvertrags am 


Seite 17/21
18. Juli 2021 überwiesen hat. Die Kritik der Beklagten geht aber an den vorinstanzlichen Er-
wägungen vorbei. Sie verkennt, dass die Vorinstanz nicht erwogen hat, der Kläger habe auf-
grund der Rückmeldung von F.________ vom 16. Juli 2021 die Zahlung vorgenommen. Die 
Vorinstanz hielt vielmehr fest, dass der Vertragsgegenseite Abschlusshindernisse – wie vor-
liegend die Zweitwohnungsthematik – offenzulegen sind, und gelangte zum Schluss, dass 
der Kläger auf die Aussagen des Maklers F.________ vertrauen durfte, was die Beklagte in 
der Berufungsschrift im Übrigen nicht explizit angefochten hat. Im Weiteren macht die Be-
klagte zwar geltend, der Kläger habe sich absichern wollen und daher am 9. September 2021 
einen weiteren Reservationsvertrag abgeschlossen sowie eine zusätzliche Reservationszah-
lung von CHF 30'000.00 geleistet. Damit ist sie jedoch nicht zu hören, nachdem sie in der 
Berufung nicht nachweist, wann und wo sie dies bereits im vorinstanzlichen Verfahren (recht-
zeitig) behauptet hat. Im Übrigen erscheint es entgegen der Auffassung der Beklagten nicht 
als sinnlos, dass sich der Kläger mit der zweiten Reservationsvereinbarung und der zusätzli-
chen Zahlung von CHF 30'000.00 absichern wollte, nachdem die Beklagte gemäss dem ers-
ten Reservationsvertrag vom 18. Juli 2021 die entsprechende Wohnung ab dem 19. August 
2021 weiteren Interessenten anbieten durfte (vgl. act. 33 E. 5.3.2 [vorne E. 3.5]; s. dazu auch 
vorne E. 3.5.4). Mithin erweist sich die Berufung auch in diesem Punkt als unbegründet bzw. 
nicht hinreichend begründet.
5.3.7 Ferner rügt die Beklagte, die Vorinstanz komme fälschlicherweise zum Schluss, dass die von 
der Beklagten ins Recht gelegten (mit weiteren Interessenten abgeschlossenen) Reservati-
onsverträge zwar eine andere Zahlstelle aufwiesen, sich sonst aber nicht grundlegend von 
denjenigen zwischen dem Kläger und der Beklagen unterscheiden würden und ebenfalls nicht 
öffentlich beurkundet seien. Die Vorinstanz vergesse offenbar ihre eigenen Ausführungen, 
wonach der Kläger seit Frühjahr 2021 beabsichtigt habe, in G.________ (TI) eine Wohnung 
zu kaufen und zu diesem Zweck mit F.________ zwei Wohnungen in H.________ 1 und 2 
besichtigt habe. In der Folge sei bekanntlich für den Kläger bereits am 25. März 2021 eine 
Reservationsvereinbarung für die Stockwerkeigentumseinheit Nr. ________ mit einer Reser-
vationszahlung von CHF 20'000.00 an den Notar ausgearbeitet worden. Diese sehe aber 
mehr als nur grundlegend anders aus. Auch der Inhalt sei grundlegend anders und im Ge-
gensatz zu den beiden "gemauschelten" Vereinbarungen korrekt (act. 36 Rz 36). 
Auch diese Rüge geht fehl. Zunächst einmal setzt sich die Beklagte mit der vorinstanzlichen 
Erwägung nicht genügend auseinander. Sie legt nicht konkret dar, inwiefern sich die von ihr 
(act. 21/9) und vom Kläger (act. 15/21 f.) eingereichten Reservationsvereinbarungen mit wei-
teren Interessenten grundlegend unterscheiden sollen und demzufolge die Feststellung der 
Vorinstanz fehlerhaft sein soll. Sie begnügt sich mit dem Verweis auf den Entwurf einer Re-
servationsvereinbarung vom 25. März 2021 (act. 21/11), worin für die Reservationszahlung 
das Konto des Notars vorgesehen war, ohne andere "mehr als nur grundlegende" Unter-
schiede zu benennen. Der Beklagten wäre indessen auch dann nicht geholfen, wenn sie mit 
diesem Argument zu hören wäre. Zum einen weist sie nicht nach, dass dem Kläger der Ent-
wurf vom 25. März 2021 je zur Kenntnis gebracht wurde und daher bei der Prüfung der Frage, 
ob er elementarste Vorsichtsmassnahmen unterliess, zu berücksichtigen wäre. Zum anderen 
übergeht die Beklagte, dass es sich beim Entwurf vom 25. März 2021 um ein Formular han-
delt, das von der N.________ SA – offenbar einer anderen Maklerin – aufgesetzt wurde, 
weshalb nicht ohne Weiteres einleuchtet, was sie aus diesem Entwurf zu ihren Gunsten ablei-


Seite 18/21
ten will (vgl. vorne E. 5.3.1). Mithin sind die vorinstanzlichen Feststellungen auch unter die-
sem Aspekt nicht zu bemängeln.
6.
Die Ausführungen, welche die Beklagten unter dem Titel "B. Rechtliches" vorbringt, dienen ihr 
vor allem dazu, erneut den eigenen Standpunkt zu bekräftigen. Allerdings argumentiert sie 
auch hier weitgehend ohne den erforderlichen Bezug zu den vorinstanzlichen Erwägungen. 
6.1
Die Beklagte macht in erster Linie geltend, die Vorinstanz sei zum Schluss gekommen, dass 
F.________ Makler und Hilfsperson der Beklagten gewesen sei und sich die Beklagte die 
Handlungen der Hilfsperson anrechnen lassen müsse, sofern sie "den drei curae" nicht 
nachgekommen sei. Vorliegend gehe es – so die Beklagte – vor allem um die cura in custo-
diendo, zumal aus der Reservationsvereinbarung vom 25. März 2021 (act. 21/11) hervorge-
he, dass einerseits F.________ instruiert gewesen sei, wie der Reservationsvertrag auszu-
sehen habe, und andererseits auch der Kläger diesen Vertrag gekannt habe. Wie bereits 
dargelegt, könne kein Zweifel daran bestehen, dass der Kläger und F.________ einen unlau-
teren Deal gemacht hätten. Entsprechend könne sich der Kläger auch nicht darauf berufen, 
die Beklagte sei ihren Pflichten, vor allem derjenigen der Überwachung, nicht nachgekom-
men, wenn wie hier "hinter ihrem Rücken gemauschelt" werde. Unter diesen Umständen 
komme aus Sicht der Beklagten bereits die Haftung für Hilfspersonen nicht zum Zug und ent-
sprechend könne die Beklagte nicht zu einer Rückzahlung verpflichtet werden (act. 36 
Rz 37).
Diese Rüge verfängt nicht. Zur rechtlichen Ausgangslage kann vorab auf die einlässlichen 
und zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz zur Haftung für Hilfspersonen bei der culpa in 
contrahendo (act. 33. E. 4.6 f. [vorne E. 2.3-2.3.3]) verwiesen werden (zur Zulässigkeit eines 
solchen Verweises s. vorne E. 1). Die Vorinstanz gelangte gestützt auf diese Erwägungen 
zum Schluss, dass die Beklagte F.________ als Makler und somit als Experten im Immobili-
enbereich beauftragt und sie daher für diejenige Sorgfalt einzustehen habe, die von der 
fachkundigen Hilfsperson zu erwarten sei. Die Beklagte mache lediglich geltend, F.________ 
sorgfältig ausgewählt, instruiert und überwacht zu haben, womit sie ihren Sorgfaltspflichten 
vollumfänglich nachgekommen sei und sie kein Verschulden treffe. Damit dringe sie nicht 
durch. Vielmehr hätte die Beklagte darlegen müssen, dass F.________ jene Sorgfalt ange-
wendet habe, welche von einer fachkundigen Hilfsperson erwartet werden dürfe, was sie ge-
rade nicht getan habe (act. 33 E. 5.2.2 [vorne E. 3.3]). Mit diesen Erwägungen setzt sich die 
Beklagte in der Berufung weder argumentativ auseinander noch macht sie geltend, 
F.________ habe jene Sorgfalt angewendet, die von einer fachkundigen Hilfsperson zu er-
warten sei. Im Gegenteil verweist sie in der Berufungsschrift lediglich auf den bereits im vor-
instanzlichen Verfahren eingenommenen Standpunkt, dass sie F.________ genügend instru-
iert habe. Damit ist die Beklagte – wie schon die Vorinstanz zu Recht bemerkte – nicht zu 
hören; sie vermischt die Voraussetzungen für die Hilfspersonenhaftung mit der Haftungsre-
gelung bei der Substitution gemäss Art. 399 Abs. 2 OR, welche vorliegend nicht einschlägig 
ist. Entscheidend ist vielmehr die Antwort auf die hypothetische Frage, ob die Beklagte (als 
Schuldnerin) verantwortlich wäre, wenn sie sich wie die Hilfsperson F.________ verhalten 
hätte (vgl. vorne E. 2.3.3). Darauf geht die Beklagte nicht ein. Abgesehen davon hat sie nicht 
nachgewiesen, dass dem Kläger der Entwurf vom 25. März 2021 (act. 21/11) je zur Kenntnis 
gebracht wurde (vgl. vorne E. 5.3.7).


Seite 19/21
6.2
Im Weiteren bringt die Beklagte zusammengefasst vor, das Verhalten des Klägers habe eine 
derart hohe Intensität gehabt, dass "die ursprüngliche adäquate Ursache als nicht mehr recht-
lich beachtlich" erscheine (act. 36 Rz 38). Zudem habe der Kläger nicht auf die berechtigten 
Interessen der Beklagten Rücksicht genommen, indem er in Kenntnis der vorgeschriebenen 
Verkaufspreise für die Wohnungen H.________ 1 und 2 Reservationsverträge mit zu tiefen 
Preisen unterzeichnet und statt der vorgesehenen Reservationsgebühr von CHF 20'000.00 
den Betrag von CHF 65'000.00 auf ein Konto der I.________ AG statt auf das Konto des No-
tars überwiesen habe. Wer ein Rechtsgeschäft so eingehe, handle unlauter und verstosse 
gegen Treu und Glauben (act. 36 Rz 39-42). Weiter widerspreche auch die Unterzeichnung 
der zweiten Reservationsvereinbarung und die zusätzliche Zahlung von CHF 30'000.00 dem 
"Grundsatz von Treu und Glauben in jeglicher Hinsicht", zumal der Kläger die Interessen der 
Beklagten bewusst nicht ansatzweise "geachtet", sondern offenbar versucht habe, zusammen 
mit F.________ die Beklagte über "den Tisch zu ziehen". Offensichtlicher könnten das "kras-
se Missverhältnis" und der Rechtmissbrauch kaum sein (act. 36 Rz 43-45).
Bei diesen Ausführungen handelt es sich – wie schon eingangs erwähnt – um Wiederholun-
gen, aus denen die Beklagte ein treuwidriges oder unlauteres bzw. rechtsmissbräuchliches 
Verhalten des Klägers und eine Unterbrechung des Kausalzusammenhangs ableiten will. Sie 
basieren allerdings ausschliesslich auf den eigenen, pauschalen Behauptungen und Meinun-
gen der Beklagten. Deren Unbegründetheit wurde bereits dargelegt, weshalb nicht weiter 
darauf einzugehen ist.
6.3
Fehl geht schliesslich der Einwand der Beklagten, wonach Art. 64 OR einer Rückzahlung im 
Wege stehe, da sie (die Beklagte) gar nie bereichert gewesen sei, weil F.________ respekti-
ve die I.________ GmbH die Reservationszahlungen von CHF 95'000.00 selbst "in den 
Sack" gesteckt hätten und diese nie der Beklagten zugekommen seien (act. 36 Rz 46).
Bei der culpa in contrahendo beurteilt sich die Haftung für Hilfspersonen nach Art. 101 Abs. 1 
OR (vgl. vorne E. 2.3). Folglich führt eine Pflichtverletzung, sofern die übrigen Voraussetzun-
gen – wie im vorliegenden Fall – unbestrittenermassen erfüllt sind, zu einer Schadenersatz-
pflicht, die sich auf das negative Interesse bezieht. Der Verletzte ist daher so zu stellen, wie 
wenn keine vorvertraglichen Beziehungen aufgenommen worden wären (BGE 130 III 345 
E. 1; Weber/Emmenegger, Berner Kommentar, 2. A. 2020, Art. 97 OR N 159; Wiegand, 
Basler Kommentar, 7. A. 2020, Einl. zu Art. 97-109 OR N 10). Die Beklagte kann sich dem-
nach nicht auf Art. 64 OR berufen.
6.4
Anzumerken bleibt, dass die Beklagte weder die Höhe des Verzugszinses noch den Beginn 
des Zinsenlaufs angefochten hat (vgl. vorne E. 3.7), weshalb sich diesbezügliche Ausführun-
gen erübrigen. 
7.
Nach dem Gesagten erweist sich die Berufung als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist, 
soweit darauf einzutreten ist. Zugleich ist der erstinstanzliche Entscheid vollumfänglich zu 
bestätigen.
8.
Bei diesem Verfahrensausgang hat die Beklagte auch die Kosten des Berufungsverfahrens 
zu tragen und dem Kläger eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 106 
Abs. 1 ZPO).


Seite 20/21
8.1
Für die Festsetzung der Gerichtskosten finden im Rechtsmittelverfahren die für die Vorin-
stanz geltenden Ansätze und Bemessungsgrundsätze Anwendung. Als Streitwert gilt das vor 
der Vorinstanz zuletzt aufrecht erhaltene Rechtsbegehren (§ 15 Abs. 1 KoV OG), welches 
auf Zahlung von CHF 29'990.00 lautet. Bei diesem Streitwert beträgt die ordentliche Ent-
scheidgebühr gerundet CHF 3'600.00 (§ 11 Abs. 2 KoV OG).
8.2
Im Weiteren hat die Beklagte dem Kläger für das Berufungsverfahren eine angemessene Par-
teientschädigung zu bezahlen. Da die Beklagte den vorinstanzlichen Entscheid in seiner Ge-
samtheit angefochten hat, ist für die Berechnung der Parteientschädigung ebenfalls von einem 
Streitwert von CHF 29'990.00 auszugehen (§ 8 Abs. 1 AnwT). Bei diesem Streitwert beträgt 
das Grundhonorar der Rechtsanwälte gerundet CHF 5'000.00 (§ 3 Abs. 1 AnwT). Davon sind 
im vorliegenden Fall zwei Drittel (= CHF 3'333.00) zu berechnen (§ 8 Abs. 1 Satz 1 AnwT). 
Gründe, die es rechtfertigen würden, ausnahmsweise das volle Grundhonorar oder Zuschläge 
nach § 5 AnwT zu berechnen (vgl. § 8 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 AnwT), sind nicht ersichtlich. 
Das vom Rechtsvertreter des Klägers in Rechnung gestellte Honorar von CHF 4'228.00 (vgl. 
act. 43/1) ist daher zu hoch. Vorliegend ist zum Betrag von CHF 3'333.00 einzig noch eine 
Auslagenpauschale von 3 % (= CHF 100.00; § 25 Abs. 2 AnwT) hinzuzurechnen, sodass eine 
Parteientschädigung von gerundet CHF 3'435.00 resultiert. Die Mehrwertsteuer kann mangels 
eines entsprechenden Antrags im Rechtsmittelbegehren nicht hinzugerechnet werden (§ 25a 
AnwT; Weisung des Obergerichts Zug über die Mehrwertsteuer in der Zivil- und Strafrechts-
pflege vom 29. Juli 2015 Ziff. 2.1.1).


Seite 21/21
Urteilsspruch
1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird, und der Entscheid der Einzel-
richterin am Kantonsgericht Zug vom 19. August 2024 wird bestätigt.
2.
Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren von CHF 3'600.00 wird der Beklagten auf-
erlegt und mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.
3.
Die Beklagte hat dem Kläger für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung in der 
Höhe von CHF 3'435.00 zu bezahlen.
4.
Gegen diesen Entscheid mit einem Streitwert von unter CHF 30'000.00 ist die Beschwerde in 
Zivilsachen nach den Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) nur zulässig, wenn sich 
eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Andernfalls ist die subsidiäre Verfas-
sungsbeschwerde nach Art. 113 ff. BGG gegeben. Die Beschwerdegründe richten sich nach 
den Art. 95 ff. bzw. Art. 116 BGG. Eine allfällige Beschwerde ist innert 30 Tagen seit Zustel-
lung des Entscheids schriftlich, begründet und mit bestimmten Anträgen sowie unter Beilage 
des Entscheids und der Beweismittel (vgl. Art. 42 BGG) beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Wird gleichzeitig ordentliche Beschwerde und Ver-
fassungsbeschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzurei-
chen. Die Beschwerde hat nach Art. 103 Abs. 1 BGG in der Regel keine aufschiebende Wir-
kung.
5.
Mitteilung an:
-
Parteien
-
Kantonsgericht Zug, Einzelrichterin (EV 2023 60)
-
Gerichtskasse (im Dispositiv)
Obergericht des Kantons Zug 
I. Zivilabteilung
P. Huber
I. Cathry
Abteilungspräsident
Gerichtsschreiber
versandt am: