zg_obergericht · BA 2022 18 · 2022-10-27 · de

II. Beschwerdeabteilung%z%Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs

II. Beschwerdeabteilung
Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs
BA 2022 18
Oberrichter lic.iur. St. Scherer, Abteilungspräsident
Oberrichter lic.iur. M. Siegwart
Oberrichter Dr.iur. A. Sidler
Gerichtsschreiberin lic.iur. D. Huber Stüdli
Urteil vom 27. Oktober 2022 [rechtskräftig]
in Sachen
A.________,
vertreten durch RA lic.iur. B.________,
Gesuchsteller,
gegen
Betreibungsamt Ägerital, 
betreffend
Grundstücksverwertung / Begehren um eine neue Schätzung


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Sachverhalt
1.
Am 4. Mai 2022 teilte das Betreibungsamt Ägerital den Beteiligten in den Betreibungen 
Nr. _______ und ________ die betreibungsamtliche Schätzung des Grundstücks des 
Schuldners A.________ (nachfolgend: Gesuchsteller) am ________ in C.________ 
(GS Nr. ________) mit. Die im Auftrag des Betreibungsamtes durchgeführte Schätzung von 
D.________, Immobilienschätzer mit eidg. Fachausweis, erstellt am 3. Mai 2022, ergab einen 
Verkehrswert von CHF 10'960'000.00. Diesen Wert übernahm das Betreibungsamt in seiner 
Schätzung. Eine frühere Schätzung von D.________ vom 16. November 2020 hatte noch 
einen Verkehrswert von CHF 11'930'000.00 ergeben. 
2.
Mit Eingabe vom 16. Mai 2022 reichte der Gesuchsteller bei der II. Beschwerdeabteilung des 
Obergerichts Zug als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs ein Gesuch um 
neue Schätzung der Liegenschaft durch einen Sachverständigen ein. 
3.
Mit Verfügung vom 24. Mai 2022 hielt der Abteilungspräsident fest, als Sachverständiger 
werde E.________, Architekt HTL/STV, in Aussicht genommen, und setzte dem Gesuch-
steller eine Frist von 10 Tagen zur Leistung eines Kostenvorschusses von CHF 4'000.00 
sowie zur Geltendmachung allfälliger Ausstands- oder Ablehnungsgründe gegen den 
designierten Schätzungsexperten. Der Gesuchsteller leistete innert der angesetzten Frist den 
verlangten Kostenvorschuss und machte keine Ausstands- oder Ablehnungsgründe geltend. 
Mit Verfügung vom 14. Juni 2022 gab der Abteilungspräsident das Gutachten bei 
E.________ in Auftrag. 
4.
Am 16. August 2022 erstattete E.________ das Schätzungsgutachten und reichte seine 
Honorarnote über CHF 4'000.00 ein. Er schätzte den Verkehrswert der 10-Zimmer-Villa mit 
Hallenbad ("Luxusobjekt") auf CHF 11'050'000.00.
5.
Der Gesuchsteller teilte am 1. September 2022 innert erstreckter Frist mit, er verzichte auf 
eine Stellungnahme zum Schätzungsgutachten. 
Erwägungen
1.
Gemäss Art. 97 Abs. 1 SchKG schätzt der Betreibungsbeamte die gepfändeten 
Gegenstände, nötigenfalls mit Zuziehung von Sachverständigen, damit nicht mehr als nötig 
mit Beschlag belegt (Art. 97 Abs. 2 SchKG), umgekehrt aber auch das Interesse der 
Gläubiger an einer ausreichenden Deckung gewahrt wird (BGE 122 III 339, BGE 120 III 9, 
BGE 114 III 29). Der Schätzungswert ist in der Pfändungsurkunde zu vermerken (Art. 112 
Abs. 1 SchKG). Nach Art. 99 Abs. 2 VZG ist das Ergebnis der Schätzung, wenn es nicht in 
die Steigerungspublikation nach Art. 29 VZG aufgenommen wird, dem Gläubiger, der die 
Verwertung verlangt hat, sowie dem Schuldner und einem allfälligen Dritteigentümer mit der 
Anzeige mitzuteilen, dass sie innerhalb der Beschwerdefrist bei der Aufsichtsbehörde eine 
neue Schätzung durch Sachverständige im Sinne des Artikels 9 Abs. 2 VZG verlangen 
können. Nach Abs. 1 der zuletzt genannten Bestimmung soll die Schätzung den 
mutmasslichen Verkaufswert des Grundstückes und seiner Zugehör, unabhängig von einer 
allfälligen Kataster- oder Brandassekuranzschätzung, bestimmen, wobei die aus dem 


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Grundbuch ersichtlichen Pfandforderungen summarisch anzugeben sind, jedoch zu ihrer 
Feststellung ein Widerspruchsverfahren nicht einzuleiten ist. Nach Art. 9 Abs. 2 VZG ist jeder 
Beteiligte berechtigt, innerhalb der Frist zur Beschwerde gegen die Pfändung bei der 
Aufsichtsbehörde gegen Vorschuss der Kosten eine neue Schätzung durch Sachverständige 
zu verlangen. Hat ein Gläubiger die Schätzung beantragt, so kann er Ersatz der Kosten vom 
Schuldner nur dann beanspruchen, wenn die frühere Schätzung des Betreibungsamtes 
wesentlich abgeändert wurde. Streitigkeiten über die Höhe der Schätzung werden endgültig 
durch die kantonale Aufsichtsbehörde beurteilt. Es obliegt dabei nicht der Aufsichtsbehörde, 
die betreibungsamtliche Schätzung zu überprüfen Hierfür steht den an einer 
Grundstücksverwertung Beteiligten einzig die Möglichkeit zur Verfügung, eine neue 
Schätzung durch Sachverständige zu verlangen. Ein Sonderfall kann einzig dann vorliegen, 
wenn die Schätzung des Betreibungsamtes nichtig, d.h. vollkommen unbeachtlich ist und sie 
somit von Amtes wegen überhaupt erst (neu) vorgenommen werden muss (Urteil des 
Bundesgerichts 7B.156/2001 vom 28. August 2001 E. 3). Nichtig ist eine betreibungsamtliche 
Verfügung, wenn sie gegen Vorschriften verstösst, die im öffentlichen Interesse oder im 
Interesse von am Verfahren nicht beteiligten Personen erlassen worden sind (Art. 22 Abs. 1 
SchKG; vgl. zum Ganzen: BA 2020 4).
2.
Der Gesuchsteller bringt vor, die Schätzung von D.________ sei um ein Vielfaches zu tief, 
was diverse Indizien und Beweise belegen würden. Zunächst liege auf dem gepfändeten 
Grundstück eine Gesamtpfandbelastung von CHF 11'000'000.00 zuzüglich offener und 
zukünftig fälliger Zinsen und Gebühren. Ein Grundstückswert unter dem Wert der 
Gesamtpfandbelastung sei rein rechnerisch nicht möglich, zumal die Liegenschaftspreise in 
C.________ nicht gesunken, sondern vielmehr gestiegen seien. Sogar die steuerrechtliche 
Bewertung, die bekanntlich viel tiefer sei als der effektive Wert, liege mit CHF 11 Mio. im 
Jahre 2018 über der Schätzung. Er, der Gesuchsteller, habe das Grundstück im Jahre 2006 
für CHF 14 Mio. (samt Baurecht) gekauft. Bei einer Grundstücksfläche von 2'441 m2 wäre bei 
einem Baulandpreis von CHF 4'500.00 bis CHF 5'000.00 pro m2 nur schon der Baulandpreis 
zwischen CHF 10'944'500.00 bis CHF 12'205'000.00, was ebenfalls über der Schätzung 
liege. Nicht berücksichtigt worden sei auch der Umstand, dass die Grundstücke GS Nr. 
________, ________ und ________ mit öffentlicher Urkunde der Einwohnergemeinde 
C.________ vom 10. Februar 2020 zusammengelegt worden seien und das damalige 
Baurecht aufgehoben worden sei. Dies wirke sich positiv auf den Verkaufspreis aus, da damit 
die verwirrenden Eigentumsverhältnisse mit dem vormaligen Eigentümer des Grundstückes 
GS Nr. ________ aus dem Weg geräumt worden seien (vgl. act. 1). 
2.1
Für die Bestimmung des Schätzpreises eines gepfändeten Grundstücks ist weder die 
Grundpfandbelastung noch der Kaufpreis, der Steuerwert oder der Baulandpreis 
massgebend. Vielmehr ist gemäss Art. 9 Abs. 1 VZG der mutmassliche Verkaufswert des 
Grundstücks zu schätzen, d.h. der im Rahmen des Zwangsvollstreckungsverfahrens 
mutmasslich erzielbare Erlös (vgl. Zopfi, in: Kurzkommentar VZG, 2011, Art. 9 VZG N 1). 
Dieser Schätzungswert wird in die Pfändungsurkunde aufgenommen. Massgebend ist mithin 
der mutmassliche Verkaufswert im heutigen Zeitpunkt, mit anderen Worten der Zeitwert, und 
nicht der Kaufpreis oder der Neuwert. Weiter gilt zu berücksichtigen, dass die Schätzung des 
zu versteigernden Objektes nichts über den tatsächlich erzielbaren Erlös aussagt, sondern 
dem Interessenten bloss einen Anhaltspunkt über das vertretbare Angebot geben soll (BGE 
135 I 102 E. 3.2.2 f.). Daher soll sie nicht möglichst hoch sein, sondern nur den 


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mutmasslichen Verkaufswert der Liegenschaft bestimmen (BGE 143 III 532 E. 2.2, BGE 134 
III 42 E. 4).


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2.2
Der neu beauftragte Sachverständige kommt nun in seiner Schätzung auf einen 
Verkehrswert des Grundstücks von CHF 11'050'000.00, mithin auf einen um CHF 90'000.00 
höheren Schätzwert. Die beiden Gutachten verwendeten die gleiche Bewertungsmethode. 
Sie ermittelten den Verkehrswert aus dem Real- und dem Ertragswert. Diese Methode ist 
eine anerkannte Liegenschaftsschätzungsmethode und führt zu brauchbaren Ergebnissen. 
Die beiden Schätzungsgutachten weisen keine ersichtlichen Fehler auf. Jede Schätzung ist 
aber naturgemäss keine exakte Berechnung, sodass auch abweichende Resultate nichts 
Aussergewöhnliches sind. Im vorliegenden Fall erscheint es daher angezeigt, den 
ungefähren Mittelwert der beiden Gutachten als verlässliche Schätzung für die Versteigerung 
einzusetzen. Das ist denn auch nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung grundsätzlich 
die Regel, wenn voneinander abweichende Schätzungen zweier gleich kompetenter 
Sachverständiger vorliegen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_8/2020 vom 6. April 2020 E. 
2.4.4 mit Verweis auf BGE 128 III 595 E 3.1), wie das hier der Fall ist. Das bedeutet, dass 
das Betreibungsamt in den Steigerungsbedingungen als Schätzungswert für die 
Stockwerkeinheit den Betrag von CHF 11 Mio. anzugeben hat.
3.
Beim Entscheid der Aufsichtsbehörde über den nach erfolgter Neuschätzung einzusetzenden 
massgebenden Schätzwert der Grundstücke handelt es sich um eine Verrichtung im Sinne 
von Art. 1 Abs. 1 GebV SchKG (Zopfi, a.a.O., Art. 9 VZG N 11, mit Hinweis auf BGE 131 III 
136 E. 3.2). Gemäss Art. 1 Abs. 2 GebV SchKG kann für Verrichtungen, die in der GebV 
SchKG nicht besonders tarifiert sind, eine Gebühr bis zu CHF 150.00 erhoben werden. Die 
Aufsichtsbehörde kann höhere Gebühren festsetzen, wenn die Schwierigkeit der Sache, der 
Umfang der Bemühungen oder der Zeitaufwand es rechtfertigt. Im vorliegenden Fall ist die 
Gebühr zur Deckung des Aufwands auf CHF 500.00 zu erhöhen. Dem Gesuchsteller, der 
eine Neuschätzung verlangt hat, ist daher eine Spruchgebühr von CHF 500.00 aufzuerlegen. 
Ferner sind dem Gesuchsteller die Gutachterkosten für die Neuschätzung des Grundstücks 
im Betrag von CHF 4'000.00 aufzuerlegen (ZR 69 Nr. 116).
Urteilsspruch
1.
Das Betreibungsamt Ägerital wird angewiesen, in den Betreibungsverfahren Nr. _______ und 
Nr. ________ für die Liegenschaft GS Nr. ________ im ________ in C.________ neu den 
Schätzwert von CHF 11 Mio. in die Steigerungsbedingungen aufzunehmen.
2.1
Dem Gesuchsteller wird eine Spruchgebühr von CHF 500.00 auferlegt.
2.2
Der Gesuchsteller hat die Kosten der Neuschätzung des Sachverständigen E.________ im 
Betrag von CHF 4'000.00 zu tragen. Dieser Betrag wird von dem von ihm in gleicher Höhe 
geleisteten Kostenvorschuss bezogen.


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3.
Gegen diesen Entscheid ist die Beschwerde in Zivilsachen nach den Art. 72 ff. des 
Bundesgerichtsgesetzes (BGG) zulässig; die Beschwerdegründe richten sich nach den Art. 
95 ff. BGG. Eine allfällige Beschwerde ist innert 10 Tagen seit Zustellung des Entscheids 
schriftlich begründet und mit bestimmten Anträgen sowie unter Beilage des Entscheids und 
der Beweismittel (vgl. Art. 42 BGG) beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 
14, einzureichen. Die Beschwerde hat nach Art. 103 Abs. 1 BGG in der Regel keine 
aufschiebende Wirkung.
4.
Mitteilung an:
-
Gesuchsteller
-
Betreibungsamt Ägerital
-
Steuerverwaltung des Kantons Zug als Vertreterin der Gläubiger 
-
Gerichtskasse (im Dispositiv)
Obergericht des Kantons Zug 
II. Beschwerdeabteilung
Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs
lic.iur. St. Scherer
lic.iur. D. Huber Stüdli
Abteilungspräsident
Gerichtsschreiberin
versandt am: