zg_obergericht · Z1 2025 28 · 2026-02-27 · de
I. Zivilabteilung


I. Zivilabteilung
Z1 2025 28
Oberrichter P. Huber, Abteilungspräsident
Oberrichter M. Siegwart
Oberrichterin F. Wiget
Gerichtsschreiber J. Merz
Urteil vom 27. Februar 2026 [rechtskräftig]
in Sachen
1. A.________,
2. B.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt C.________ und/oder Rechtsanwalt D.________,
Kläger und Berufungsbeklagte,
gegen
E.________,
vertreten durch Rechtsanwalt F.________,
Beklagter und Berufungskläger,
betreffend
Ablösung einer Dienstbarkeit
(Berufung gegen den Entscheid des Kantonsgerichts Zug, 1. Abteilung, vom 8. Juli 2025)

Seite 2/13
Rechtsbegehren
Beklagter und Berufungskläger
1.
Der Entscheid des Kantonsgerichts Zug vom 8. Juli 2025 im Verfahren A1 2024 48 sei aufzuheben und
die Klage der Berufungsbeklagten/Kläger sei vollumfänglich abzuweisen.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich MWST) zulasten der Berufungsbeklagten/Kläger.
Kläger und Berufungsbeklagte
1.
Es sei die Berufung vom 10. September 2025 gegen den Entscheid des Kantonsgerichts des Kantons
Zug vom 8. Juli 2025 abzuweisen.
2.
Alles unter Kosten und Entschädigungsfolgen (zzgl. 8.1 % MWST) zu Lasten des Berufungsklä-
gers/Beklagten.
Sachverhalt
1.1
A.________ und B.________ (nachfolgend: Kläger) sind je zur Hälfte Miteigentümer des
Grundstücks (GS) Nr. I.________, GB G.________. E.________ (nachfolgend: Beklagter) ist
Eigentümer des benachbarten GS Nr. H.________, GB G.________.
[Auszug aus ZugMap]
1.2
Ursprünglich gehörten beide Grundstücke dem Vater des Beklagten, L.________ (act. 23
Rz 5-7). Dieser parzellierte GS Nr. I.________ von GS Nr. H.________ ab und verkaufte
GS Nr. I.________ mit Kaufvertrag vom 22. Dezember 1975 an M.________ (act. 1/6-7;
act. 5/1). Im Kaufvertrag vereinbarten L.________ und M.________ "im
Zusammenhang mit der gemeinsamen Überbauung (je ein Einfamilienhaus auf den GS
Nr. H.________ und I.________)" die Begründung folgender Dienstbarkeiten (act. 5/1
Ziff. II.4):

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a)
ein Näherbaurecht für Bauten, die im Rahmen der Bauordnung G.________ zulässig sind, bis
auf zwei Meter an die gemeinsame westliche bzw. östliche Grenze, zugunsten der GBP
Nr. H.________ (L.________) und zulasten der GBP Nr. I.________ (M.________);
b)
ein Grenzbaurecht für die projektierte Doppelgarage auf GBP Nr. I.________ (M.________),
gemäss den Planunterlagen bei der Baubewilligung des Einwohnerrates G.________ vom
tt.mm.1975, zugunsten der GBP Nr. I.________ (M.________) und zulasten der GBP
Nr. H.________ (L.________);
c)
eine Baubeschränkung mit dem Inhalt, dass der Eigentümer der GBP Nr. I.________
(M.________) bezüglich der Überbauung dieser Parzelle nicht frei ist, sondern gehalten ist, die-
se gleichzeitig mit dem Eigentümer der GBP Nr. H.________ (L.________) nach den Plänen
von J.________, Architekt, G.________, gemäss Baubewilligung des Einwohnerrates
G.________ vom tt.mm.1975 zu überbauen, zugunsten der GBP Nr. H.________ (L.________)
und zulasten der GBP Nr. I.________ (M.________);
d)
ein gegenseitiges Durchleitungsrecht für sämtliche Werkleitungen im Rahmen der gemeinsamen
Überbauung der GBP Nrn. H.________ und I.________, mit anteilsmässiger Unterhaltspflicht
der Leitungsanlagen, je zugunsten und zulasten der GBP Nrn. H.________ und I.________.
Die Dienstbarkeiten wurden am ________ (Datum) in das Grundbuch eingetragen, die Bau-
beschränkung unter dem Stichwort "Baubeschränkung [ID.Nr] z.G. LIG
G.________/H.________" (act. 1/2).
2.1
Nach erfolglosem Schlichtungsverfahren (act. 1/3) reichten die Kläger mit Eingabe vom
23. August 2024 beim Kantonsgericht Zug gegen den Beklagten Klage mit folgendem
Rechtsbegehren ein (act. 1):
1.
Die auf dem Grundstück GS Nr. I.________, GB G.________, lastende Baubeschrän-
kung (ID.[...] vom ________ (Datum)) zugunsten von GS Nr. H.________, GB
G.________, sei aufzuheben.
2.
Das Grundbuchamt Zug sei anzuweisen, die auf dem Grundstück GS Nr. I.________,
GB G.________, lastende Baubeschränkung (ID.[...] vom ________(Datum)) zuguns-
ten von GS Nr. H.________, GB G.________, vollumfänglich zu löschen.
3.
Eventualiter sei die Löschung der Dienstbarkeit gemäss Rechtsbegehren Ziff. 1 gegen
eine angemessene Entschädigung anzuordnen.
4.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. 8,1 % MWST) zu Lasten des
Beklagten.
2.2
In der Klageantwort vom 16. September 2024 beantragte der Beklagte die vollumfängliche
Abweisung der Klage (act. 5). In den weiteren Eingaben hielten die Parteien je an ihren
Standpunkten und Anträgen fest (act. 9, 13, 16 und 18). Sie verzichteten auf die Durch-
führung einer Hauptverhandlung und das Einreichen von schriftlichen Parteivorträgen (act.
17).

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2.3
Mit Entscheid vom 8. Juli 2025 hiess das Kantonsgericht, 1. Abteilung, die Klage gut und
hob die auf dem GS Nr. I.________, GB G.________, lastende Baubeschränkung (ID.[...]
vom ________(Datum)) zugunsten von GS Nr. H.________, GB G.________, auf. Zugleich
wies es das Amt für Grundbuch und Geoinformation des Kantons Zug an, die Baubeschrän-
kung zu löschen. Die Gerichtskosten von CHF 6'000.00 auferlegte es dem Beklagten und
verpflichtete diesen, den Klägern eine Parteientschädigung von CHF 15'170.50 (MWST in-
begriffen) zu bezahlen.
3.
Gegen diesen Entscheid reichte der Beklagte mit Eingabe am 10. September 2025 beim
Obergericht des Kantons Zug Berufung mit eingangs genanntem Rechtsbegehren ein
(act. 23). In der Berufungsantwort vom 3. November 2025 stellten die Kläger ihrerseits das
eingangs erwähnte Rechtsbegehren (act. 27). Ein zweiter Schriftenwechsel und eine Beru-
fungsverhandlung wurden nicht durchgeführt. In Ausübung seines Replikrechts reichte der
Beklage am 14. November 2025 eine weitere Eingabe ein (act. 29), zu der sich die Kläger in
der Folge nicht mehr äusserten.
Erwägungen
1.
Zum Berufungsverfahren ist einleitend Folgendes festzuhalten:
1.1
Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten
Entscheids schriftlich und begründet einzureichen (vgl. Art. 311 Abs. 1 ZPO). Das Berufungs-
verfahren ist als eigenständiges Verfahren ausgestaltet. Es dient nicht der Vervollständigung
des vorinstanzlichen Verfahrens, sondern der Überprüfung und Korrektur des erstinstanzli-
chen Entscheids im Lichte konkret dagegen vorgebrachter Beanstandungen. Entsprechend
ist die Berufung nach Art. 311 Abs. 1 ZPO begründet einzureichen. Dabei muss der Beru-
fungskläger aufzeigen, inwiefern und weshalb er den angefochtenen Entscheid in tatsäch-
licher oder rechtlicher Hinsicht als fehlerhaft erachtet bzw. weshalb (zulässige) Noven oder
neue Beweismittel einen anderen Schluss aufdrängen. Um diesen Anforderungen nachzu-
kommen, genügt es nicht, wenn der Berufungskläger lediglich auf seine Vorbringen vor erster
Instanz verweist, sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufriedengibt oder den
angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise kritisiert. Vielmehr muss er im Einzelnen die
vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnen, die er beanstandet, sich mit ihnen argumentativ
auseinandersetzen und die Aktenstücke nennen, auf denen seine Kritik beruht. Die Begrün-
dung muss hinreichend explizit sein, sodass sie vom Berufungsgericht einfach nachvollzo-
gen werden kann (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_242/2025 vom 9. September 2025
E. 2.1.2; 4A_255/2021 vom 22. März 2022 E. 3.1.6; BGE 142 III 413 E. 2.2.2 und 2.2.4).
1.2
Die Begründung ist eine gesetzliche, von Amtes wegen zu prüfende Zulässigkeitsvoraus-
setzung für die Berufung. Lässt die Berufung insgesamt oder hinsichtlich eines bestimmten
Streitpunkts eine (hinreichende) Begründung vermissen, so tritt das Berufungsgericht darauf
nicht ein. Die gerichtliche Fragepflicht nach Art. 56 ZPO entbindet nicht von einer gehörigen
Begründung der Rechtsmitteleingabe. Ebenso wenig besteht eine Pflicht des Berufungs-
gerichts, die Berufung zur Verbesserung zurückzuweisen. Dabei handelt es sich nicht um

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einen verbesserlichen Mangel im Sinne von Art. 132 Abs. 1 ZPO (Urteil des Bundesgerichts
5A_219/2025 vom 2. April 2025 E. 3.2; 5A_452/2022 vom 11. April 2023 E. 4.2.1; je m.w.H.).
1.3
Eine Nachreichung der Begründung nach Ablauf der Rechtsmittelfrist ist unzulässig. Selbst
ein zweiter Schriftenwechsel, auf dessen Durchführung kein absoluter Anspruch besteht, ge-
stattet nicht, die Berufungsschrift nachzubessern oder gar zu ergänzen. Dasselbe gilt erst
recht für die Ausübung des sogenannten Replikrechts, bei dem es von vornherein nur darum
geht, zu in die Akten des Verfahrens aufgenommenen Eingaben Stellung nehmen zu können
(Urteil des Bundesgerichts 5A_7/2021 vom 2. September 2021 E. 2.2 m.w.H.).
1.4
Das Berufungsgericht verfügt über eine vollständige Überprüfungsbefugnis der Streitsache
und kann das erstinstanzliche Urteil sowohl auf rechtliche wie tatsächliche Mängel hin über-
prüfen (vgl. Art. 310 ZPO). Das bedeutet aber nicht, dass das Berufungsgericht gehalten ist,
von sich aus alle sich stellenden tatsächlichen und rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn
die Parteien diese in oberer Instanz nicht mehr vortragen. Es hat sich – abgesehen von offen-
sichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurteilung der in der schriftlichen Begründung
gegen das erstinstanzliche Urteil erhobenen Beanstandungen zu beschränken (BGE 147 III
176 E. 4.2.1; Urteile des Bundesgerichts 4A_194/2024 vom 11. Oktober 2024 E. 4.2.2.2;
4A_258/2024 vom 24. Mai 2024 E. 2.2).
1.5
Im Berufungsverfahren werden neue Vorbringen (sog. Noven) nur noch unter den Vorausset-
zungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO berücksichtigt. Dabei wird praxisgemäss zwischen echten
und unechten Noven unterschieden. Unechte Noven sind Tatsachen und Beweismittel, die
bereits bei Ende der erstinstanzlichen Hauptverhandlung entstanden sind. Wer solche unech-
ten Noven im Berufungsverfahren einbringen will, hat detailliert darzulegen, weshalb er die
Tatsache oder das Beweismittel nicht schon vor erster Instanz vorbringen konnte (Urteil des
Bundesgerichts 4A_518/2023 vom 18. April 2024 E. 3.4.1).
1.6
Die Berufungsschrift des Beklagten genügt den vorerwähnten Anforderungen nicht durch-
wegs, worauf an den entsprechenden Stellen nachfolgend im Einzelnen einzugehen ist. Das-
selbe gilt für die Stellungnahme vom 14. November 2025: Der Beklagte hat darin verschiede-
ne neue Behauptungen aufgestellt (vgl. act. 29 Rz 13, 14, 19), allerdings ohne darzulegen,
weshalb er diese nicht bereits in der Berufungsschrift vorbringen konnte. Auf die Stellung-
nahme ist deshalb nicht weiter einzugehen.
2.
Im vorliegenden Verfahren ist umstritten, ob der Beklagte als Eigentümer des berechtigten
GS Nr. H.________ an der Ausübung der Baubeschränkungsdienstbarkeit noch ein Interesse
hat, oder ob die Kläger gestützt auf Art. 736 Abs. 1 ZGB deren Löschung verlangen können.
2.1
Zur Beantwortung dieser Frage legte die Vorinstanz den Kaufvertrag vom 22. Dezember
1975 aus und kam zusammengefasst zum Schluss, bei der Baubeschränkung handle es sich
um eine auf das damalige Bauvorhaben beschränkte, projektbezogene Dienstbarkeit, deren
Zweck in der Sicherung der Realisierung des konkret geplanten Bauprojekts gelegen habe
(vgl. act. 22 E. 4.7). Mit der Realisierung der Erstbebauung habe sich die Dienstbarkeit er-
schöpft, womit die Baubeschränkung für das berechtigte Grundstück alles Interesse verloren
habe. Damit seien sämtliche Voraussetzungen für die Ablösung der Baubeschränkung gege-
ben und die Klage sei gutzuheissen (act. 22 E. 5).

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2.2
Dieses Ergebnis begründete die Vorinstanz zusammengefasst wie folgt:
2.2.1 Da die Parteien des vorliegenden Verfahrens nicht mit den Parteien des Kaufvertrags über-
einstimmten, habe die Auslegung objektiviert zu erfolgen (act. 22 E. 4.1). Ausgangspunkt sei
der Wortlaut der im Kaufvertrag verurkundeten Parteierklärungen. Nach dem Wortlaut sei der
Eigentümer der GBP Nr. I.________ bezüglich der Überbauung der Parzelle nicht frei, son-
dern gehalten, diese gleichzeitig mit dem Eigentümer der Parzelle Nr. H.________ nach den
Plänen von Architekt J.________ gemäss Baubewilligung des Einwohnerrates G.________
vom tt.mm.1975 zu überbauen. Die Vertragsparteien hätten die Baubeschränkung "im Zu-
sammenhang mit der gemeinsamen Überbauung (je ein Einfamilienhaus auf den GBP Nrn.
H.________ und I.________)" vereinbart. Zwar sei gemäss Kaufvertrag der Eigentümer des
belasteten Grundstücks "nicht frei", was jedoch im folgenden Satzteil relativiert ("sondern ge-
halten") und spezifiziert werde, indem ein direkter Zusammenhang zur gleichzeitigen Bebau-
ung mit dem herrschenden Grundstück sowie zur Gebundenheit an die konkreten Baupläne
des Architekten und die Baubewilligung der Gemeinde G.________ hergestellt werde. Wenn
ausdrücklich auf konkrete Pläne eines Architekten sowie eine bereits vorliegende Baubewilli-
gung einer Behörde Bezug genommen werde, spreche dies klar für eine projektbezogene
Regelung. Dies werde zusätzlich dadurch unterstrichen, dass im Wortlaut die gleichzeitige
Überbauung ausdrücklich erwähnt werde. Entgegen der Darstellung des Beklagten beziehe
sich der Dienstbarkeitstext somit nicht auf jedes in der Zukunft zu errichtende Gebäude.
Vielmehr sei der Wortlaut darauf ausgelegt, ein konkretes, einzelnes Bauprojekt zu regeln.
Hätten die damaligen Parteien eine generelle Baubeschränkung vereinbaren wollen, hätten
sie eine andere Formulierung gewählt und sich für einen verallgemeinernden, weitreichende-
ren Wortlaut entschieden (act. 22 E. 4.1-4.2).
2.2.2 Die Dienstbarkeit sei im Kontext des Verkaufs und einer gemeinsamen Überbauung zweier
nebeneinanderliegender Grundstücke vereinbart worden. Dies spreche für eine koordiniert
geplante Gesamtbebauung, bei der visuelle, technische oder infrastrukturelle Aspekte (z.B.
gemeinsames Erschliessungskonzept, Gestaltungsharmonie) eine Rolle gespielt hätten. Der
Verweis auf die konkreten Pläne und die Baubewilligung vom tt.mm.1975 betone, dass die
damalige bauliche Ausführung genau festgelegt gewesen sei und vom Käufer des Grunds-
tücks habe eingehalten werden müssen. Für einen Dritterwerber sei objektiv erkennbar, dass
die Dienstbarkeit im direkten Umfeld und zeitlichen Zusammenhang mit dem gemeinsamen
Bauprojekt zur Überbauung der beiden Grundstücke vereinbart worden sei. Belastet worden
sei nur das Grundstück des damaligen Käufers des Grundstücks GB I.________. Nach Treu
und Glauben dürfe eine Partei die Dienstbarkeit so verstehen, dass zum Zeitpunkt des Erst-
projekts eine eigenständige, zeitlich oder planerisch abweichende Bebauung der Parzelle Nr.
I.________ ausgeschlossen gewesen sei (act. 22 E. 4.3).
2.2.3 Nach dem Wortlaut und den Umständen sei davon auszugehen, dass die Dienstbarkeit den
Zweck verfolgt habe, die Umsetzung eines konkret geplanten Bauvorhabens sicherzustellen.
Sie habe die koordinierte und gleichzeitige Bebauung der Parzellen Nrn. H.________ und
I.________ bezweckt, wobei der Eigentümer der belasteten Liegenschaft auf eine eigenstän-
dige Planung habe verzichten sollen. Der am 22. Dezember 1975 abgeschlossene Kaufver-
trag verweise ausdrücklich auf die am tt.mm.1975 erteilte Baubewilligung sowie auf die kon-
kreten Architekturpläne, welche sich ausschliesslich auf das damalige Projekt bezogen hät-
ten. Das nachvollziehbare Interesse bzw. Bedürfnis der Verkäuferschaft habe darin bestan-

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den, die Realisierung dieses bewilligten Projekts im Anschluss an die Abparzellierung ver-
traglich abzusichern. Ohne die Dienstbarkeit hätten die Käufer ein vollständig abweichendes
Vorhaben realisieren können. Entgegen der Darstellung des Beklagten sei die Eintragung der
Dienstbarkeit zur Absicherung des Bauprojekts erforderlich und zweckdienlich gewesen
(act. 22 E. 4.4).
2.2.4 Mit der Realisierung dieses Bauvorhabens habe die Verkäuferschaft davon ausgehen dürfen,
dass die vertraglich gewollte Überbauung während längerer Zeit Bestand haben würde. Hätte
[darüber hinaus] die Absicht bestanden, sämtliche künftigen Bauten dauerhaft an die damali-
gen Pläne zu binden, hätte dies – so die Vorinstanz – einer entsprechend allgemeinen und
projektunabhängigen Formulierung bedurft. Dass Dienstbarkeiten grundsätzlich geeignet
seien, dauernde Eigentumsbelastungen zum Vorteil eines anderen Grundstücks zu verschaf-
fen, stehe einer projektbezogenen oder zeitlich beschränkten Bestimmung ihres Inhalts nicht
entgegen. Hinweise auf zusätzliche Sicherungsinteressen – etwa im Sinne eines dauerhaften
Aussichtsschutzes oder zum Schutz vor Lichtentzug oder Schattenwurf – ergäben sich weder
aus dem Vertragstext noch aus den Begleitumständen. Als damaligen Eigentümern beider
Parzellen habe es den Verkäufern freigestanden, die vertraglichen Modalitäten einseitig zu
gestalten. Wären zusätzliche Schutzinteressen mitumfasst gewesen, hätte sich dies bspw. in
der Form einer generellen Höhen- oder Geschossbeschränkung niederschlagen müssen.
Vorliegend seien Umfang und Ausmass der Beschränkung betreffend Höhe, Breite, Abstand,
Länge etc. unsubstanziiert geblieben, während das konkrete Bauprojekt durch Verweise auf
Baubewilligung und Pläne sehr genau umschrieben worden sei. Der Vertragsinhalt habe mit-
hin allein das konkrete Projekt betroffen. Der vom Beklagten geltend gemachte Anspruch auf
dauerhaften Schutz vor zukünftiger Bebauung sei sodann weder mit dem Wortlaut noch mit
dem Regelungszweck vereinbar. Auch aus dem im gleichen Kaufvertrag vereinbarten Näher-
baurecht (nicht projektbezogen) sowie dem projektbezogenen Grenzbaurecht (act. 5 Rz. 17;
act. 5/2 Ziff. 4 lit. b) könne der Beklagte nichts zu seinen Gunsten ableiten. Im Gegenteil: Der
ausdrückliche Verweis des Grenzbaurechts auf die Baubewilligung vom tt.mm.1975 und die
Planunterlagen unterstrichen den projektbezogenen Charakter auch dieser Regelung. Das
Grenzbaurecht, das (auch nach Auffassung des Beklagten) projektbezogen ausgestaltet sei,
nehme in gleicher Weise Bezug auf die genannten Planunterlagen und die Baubewilligung
wie auch die Baubeschränkung (act. 22 E. 4.5).
2.2.5 Es gelte die Grundregel, wonach eine Dienstbarkeit dauerhaft wirke, sofern sie nicht aus-
drücklich oder sinngemäss auf eine bestimmte Zeit oder ein bestimmtes Projekt begrenzt sei.
Vorliegend ergebe sich jedoch, dass sich die Dienstbarkeit auf das zum Zeitpunkt des Ver-
tragsschlusses konkret geplante Bauvorhaben samt dazugehöriger Bewilligung und Pläne
bezogen habe. Eine generelle Abstimmungspflicht für sämtliche künftigen Bauprojekte erge-
be sich daraus nicht. Auch unter dem Blickwinkel des Vertrauensschutzes habe ein gutgläu-
biger Dritter nicht von einer uneingeschränkten Bindung ausgehen müssen. Eine dauerhafte
allgemeine Baubeschränkung lasse sich dem Wortlaut nicht entnehmen. Mit den Klägern sei
vielmehr davon auszugehen, dass sich der Zweck der Dienstbarkeit [Sicherung des Baupro-
jekts] mit der Realisierung der ursprünglichen Überbauung erschöpft habe. Da die Baube-
schränkung nicht im Hinblick auf zukünftige Bauprojekte explizit neue Nutzungsmöglichkeiten
ausschliesse, sondern lediglich damalige Benützungsbedürfnisse festhalte (Umsetzung des
damaligen Bauprojektes), sei nicht von einer generell-abstrakten Baubeschränkung auszu-
gehen (act. 22 E. 4.6).

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3.
Auf diese einlässlichen und zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz kann ebenso verwie-
sen werden wie auf ihre allgemeinen Ausführungen zu den Rechtsgrundlagen der zu beurtei-
lenden Klage und der Vorgehensweise bei der Auslegung von Grunddienstbarkeiten (vgl.
act. 22 E. 3-3.3 [s. dazu insbesondere auch BGE 151 III 313 E. 2; 151 III 269 E. 2.1-2.4];
zur Zulässigkeit eines solchen Verweises vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_229/2024 vom
25. Juli 2024 E. 4.2).
4.
Was der Beklagte diesen Erwägungen entgegenhält, verfängt nicht:
4.1
Zunächst rügt der Beklagte, die Schlussfolgerung der Vorinstanz, der Zweck der umstrittenen
Baubeschränkung habe in der Sicherung der Realisierung des konkret geplanten Baupro-
jekts gelegen, werde den Bedürfnissen des herrschenden Grundstücks nicht gerecht. Die
Formulierung im Kaufvertrag, wonach der Käufer bezüglich der Überbauung des Kaufgegen-
stands nicht frei sei, zeige, dass das Bedürfnis des herrschenden Grundstücks darin bestan-
den habe, die Bebaubarkeit des belasteten Grundstücks einzuschränken, um das im Eigen-
tum des Verkäufers verbleibende Grundstück vor ungewollter Bebauung zu schützen. Der
darauffolgende Satzteil habe die Baubeschränkung nicht relativiert, sondern näher umschrie-
ben. Mit der im Vertrag erwähnten Gleichzeitigkeit habe "wohl" sichergestellt werden sollen,
dass der Eigentümer des berechtigten Grundstücks nach Erstellung seines Einfamilienhau-
ses nicht von Bauimmissionen des Nachbarn beeinträchtigt werde. Mit dem Wort "gehalten"
sei keine Verpflichtung zu einer Bebauung des belasteten Grundstücks begründet worden,
könne eine Verpflichtung zur Vornahme von Handlungen doch nur nebensächlich mit einer
Dienstbarkeit verbunden sein. Hätte aber keine zeitlich gemeinsame Überbauung stattgefun-
den, wäre die Bebaubarkeit des belasteten Grundstücks gestützt auf die Baubeschränkung
wohl gar nicht mehr zulässig gewesen, weil die Gleichzeitigkeit zum Inhalt der Baubeschrän-
kungsdienstbarkeit gehörte. Obschon die damaligen Vertragsparteien zweifellos ein gemein-
sames Interesse in der gleichzeitigen Bebauung gehabt hätten, hätte die Verkäuferschaft
zweifellos auch damit leben können, wenn GS Nr. I.________ gar nicht überbaut worden wä-
re (act. 23 Rz 12-15, 18).
4.1.1 Soweit der Beklagte vorbringt, sein Rechtsvorgänger habe die Bebaubarkeit von GS
Nr. I.________ einschränken wollen, um das in seinem Eigentum verbleibende GS
Nr. H.________ vor ungewollter Bebauung zu schützen, handelt es sich um eine appellatori-
sche Wiederholung seines bereits im vorinstanzlichen Verfahren eingenommenen Stand-
punkts (vgl. u.a. act. 1 Rz 19). Eine argumentative Auseinandersetzung mit den Erwägungen
der Vorinstanz (vgl. E. 2.2.3 vorne) fehlt hingegen. Damit kommt der Beklagte den Begrün-
dungsanforderungen nicht nach, weshalb in diesem Punkt auf die Berufung nicht einzutreten
ist (vgl. E. 1.1 vorne). Dasselbe gilt für das Vorbringen, der auf die Einschränkung ("nicht
frei") folgende Satzteil ("sondern gehalten […]") stelle keine Relativierung, sondern eine
nähere Umschreibung der Dienstbarkeit dar.
Neu ist sodann die Behauptung des Beklagten, der Eigentümer des GS Nr. H.________ hät-
te auch gut damit leben können, wenn GS Nr. I.________ gar nicht überbaut worden wäre.
Jedenfalls hat der Beklagte nicht aufgezeigt, dass und wo er diese Behauptung bereits vor
der ersten Instanz vorgebracht hat. Ebenso wenig hat er dargelegt, dass es ihm nicht mög-
lich oder nicht zumutbar gewesen sein soll, diese Behauptung bereits im vorinstanzlichen

Seite 9/13
Verfahren aufzustellen. Entsprechend hat die Behauptung unberücksichtigt zu bleiben und es
ist (auch) insoweit auf die Berufung nicht einzutreten (vgl. E. 1.1 und 1.5 vorne). Dasselbe
gilt für das (neue) Vorbringen, mit der im Vertrag erwähnten Gleichzeitigkeit habe "wohl" si-
chergestellt werden sollen, dass der Eigentümer des berechtigten Grundstücks nach Erstel-
lung seines Einfamilienhauses nicht von Bauimmissionen des Nachbarn beeinträchtigt wer-
de.
4.1.2 Abgesehen davon könnte dem Beklagten selbst dann nicht gefolgt werden, wenn auf seine
Berufung in diesem Punkt einzutreten wäre. Der Projektbezug der Baubeschränkung ist
offenkundig: Die Parteien des Kaufvertrags und Begründer der umstrittenen Baubeschrän-
kung vereinbarten diese (wie auch die übrigen Dienstbarkeiten) ausdrücklich "im Zusam-
menhang mit der gemeinsamen Überbauung (je ein Einfamilienhaus auf den GBP Nrn.
H.________ und I.________)". Dieser Teilsatz wurde den Dienstbarkeitstexten direkt voran-
gestellt. Selbst der Beklagte bestreitet nicht, dass die Dienstbarkeiten "im Rahmen" der Ab-
parzellierung und des Verkaufs von GS Nr. I.________ sowie der anschliessend von den
Vertragsparteien – "gemeinsam" – vorzunehmenden Überbauung der beiden Grundstücke
begründet wurden (vgl. act. 23 Rz 7). Die Dienstbarkeiten dienten offenkundig dazu, das vom
Architekten J.________ geplante und gemäss Baubewilligung des Einwohnerrates
G.________ vom tt.mm.1975 bewilligte Bauvorhaben umzusetzen. Die Formulierungen des
Grenzbaurechts (Ziff. II.4.b) und der Baubeschränkung (Ziff. II.4.c) stellen diesen Bezug aus-
drücklich her, verweisen sie doch auf die "Planunterlagen" bzw. "Pläne" des Architekten und
die Baubewilligung vom tt.mm.1975. Auch im gegenseitigen Durchleitungsrecht (Ziff. II.4.d)
ist ausdrücklich von der "gemeinsamen" Überbauung die Rede.
4.1.3 Ebenfalls nicht zu beanstanden ist die Schlussfolgerung der Vorinstanz, dass der Teilsatz –
wonach der Eigentümer der Parzelle GS Nr. I.________ "gehalten ist, diese gleichzeitig mit
dem Eigentümer [des GS Nr. H.________] nach den Plänen von J.________ […] gemäss
Baubewilligung des Einwohnerrates G.________ vom tt.mm.1975 zu überbauen" – die Bau-
beschränkung relativiert bzw. spezifiziert. Dieser Teilsatz verdeutlicht den Zweck der Dienst-
barkeit bzw. die (objektiv erkennbaren) damaligen Bedürfnisse des herrschenden Grunds-
tücks: Es sollte die Realisierung des auf den GS Nrn. H.________ und I.________ geplanten
und bereits bewilligten Bauprojekts sichergestellt werden, und nicht – wie der Beklagte gel-
tend macht – jede künftige Bautätigkeit auf GS Nr. I.________ beschränkt bzw. geregelt
werden. Der Beklagte stützt seinen gegenteiligen Standpunkt soweit ersichtlich einzig auf
den Satzteil, wonach der Eigentümer des GS Nr. I.________ bezüglich der Überbauung
"nicht frei ist"; den darauffolgenden, vorstehend wiedergegebenen Satzteil lässt er hingegen
ausser Acht. Das geht nicht an. Denn wie der Baubewilligung vom tt.mm.1975 entnommen
werden kann, umfasste diese "zwei Einfamilienhäuser auf GBP Nr. H.________ an der
________ (Adresse)" (act. 1/7 S. 1 und 3). Die Abparzellierung von GS Nr. I.________, auf
dem eines der beiden Einfamilienhäuser errichtet werden sollte, erfolgte mithin erst im Nach-
gang zur Baubewilligung im Rahmen des Verkaufs dieses Grundstücks (vgl. dazu auch der
Beklagte selbst: act. 23 Rz 7). Es ist unbestritten und ergibt sich im Übrigen für jeden Dritten
erkennbar aus dem Kaufvertrag vom 22. Dezember 1975, dass das andere Einfamilienhaus
auf dem im Eigentum des Verkäufers verbleibenden "Rest" von GS Nr. H.________ erstellt
werden sollte. Diese Sachlage erhellt ohne Weiteres das berechtigte Interesse bzw. Bedürf-
nis des Eigentümers des GS Nr. H.________ (und Verkäufers des GS Nr. I.________), das
bereits bewilligte, beide Grundstücke gleichermassen betreffende Bauvorhaben abzusichern.

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Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, hätte der Käufer des GS Nr. I.________ ohne ent-
sprechende Dienstbarkeit ein vollständig abweichendes Vorhaben realisieren können (vgl.
act. 22 E. 4.4), was der Beklagte denn auch nicht anficht. Davon abgesehen, stellt er nicht in
Abrede, dass die damaligen Vertragsparteien ein gemeinsames Interesse hatten, die Bebau-
ung der beiden Grundstücke zeitgleich vorzunehmen (act. 23 Rz 15). Dass es dem Eigentü-
mer des GS Nr. H.________ primär darum gegangen wäre, vorzugeben, was auf dem GS
Nr. I.________ (maximal) gebaut werden kann, findet nach dem Gesagten im Wortlaut keine
Stütze. Dasselbe gälte für die Behauptung – sofern darauf denn eingetreten werden könnte
(vgl. E. 4.1.1 vorne) –, der Eigentümer des GS Nr. H.________ hätte auch gut damit leben
können, wenn GS Nr. I.________ gar nicht überbaut worden wäre.
4.1.4 Was der Beklagte aus der Behauptung, die Vertragsparteien hätten keine Verpflichtung zur
Bebauung des GS Nr. I.________ begründet, weil eine Verpflichtung zur Vornahme von
Handlungen nur nebensächlich mit einer Dienstbarkeit verbunden sein könne, zu seinen
Gunsten ableiten will, ist nicht nachvollziehbar. Wie vorstehend dargelegt, ergibt sich aus
dem Wortlaut und den Umständen, dass die effektive Umsetzung des bereits bewilligten,
beide Grundstücke Nrn. H.________ und I.________ betreffenden Bauprojekts abgesichert
werden sollte. Es ging den Vertragsparteien (bzw. dem Verkäufer) mithin ausdrücklich dar-
um, den Käufer zur gleichzeitigen Ausführung der Bebauung zu verpflichten. Der Beklagte
betont denn auch selbst, die Gleichzeitigkeit [der Bebauung] gehöre zum Inhalt der Baube-
schränkungsdienstbarkeit (vgl. act. 23 Rz 15). Ferner bestreitet er nicht, dass der Käufer die-
ser Verpflichtung effektiv nachkam und sein GS Nr. I.________ gleichzeitig mit dem Ei-
gentümer des GS Nr. H.________ gemäss den bewilligten Plänen überbaute. Der Zweck der
Baubeschränkung wurde demnach erreicht. Sollte der Beklagte die (dienstbarkeitsrechtliche)
Gültigkeit der Verpflichtung des Eigentümers des GS Nr. I.________ zur gleichzeitigen Über-
bauung in Zweifel ziehen wollen, hätte er damit nichts gewonnen. Vielmehr stünde gar die
Gültigkeit der Baubeschränkung insgesamt in Frage. Falls nämlich die Bebauungspflicht in-
folge mangelnder Nebensächlichkeit gestützt auf Art. 730 Abs. 2 ZGB (bzw. aArt. 730 ZGB)
für ungültig erklärt würde (vgl. dazu insbesondere Petitpierre, Basler Kommentar, 7. A. 2023,
Art. 730 ZGB N 23 ff. und Liver, Zürcher Kommentar, 1980, Art. 730 ZGB N 194 ff.) und nach
dem mutmasslichen Willen der Vertragsparteien davon auszugehen wäre, dass diese die
Baubeschränkung ohne die Verpflichtung zur gleichzeitigen Bebauung nicht gewollt hätten
(vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_997/2021 vom 2. Juni 2022 E. 3.4; Piotet, Die beschränk-
ten dinglichen Recht im Allgemeinen, die Dienstbarkeiten und Grundlasten, in: Chappuis und
andere [Hrsg.], Schweizerisches Privatrecht, Band V/2, 2022, Rz 128). Mangels entspre-
chender Parteibehauptungen ist darauf indes nicht weiter einzugehen.
4.2
Der Beklagte rügt weiter, die Erwägung, wonach die Verkäuferschaft mit der Realisierung
des Bauvorhabens habe davon ausgehen dürfen, dass die vertraglich gewollte Überbauung
während längerer Zeit Bestand haben werde, sei unhaltbar. Denn treffe das Auslegungser-
gebnis der Vorinstanz zu, habe die Käuferschaft unmittelbar nach Erstellung des Gebäudes
dieses in den Grenzen des öffentlichen Rechts jederzeit beliebig ändern und ergänzen, ja gar
teilweise oder ganz abbrechen und ohne Rücksicht auf die Baubeschränkung neu bebauen
dürfen (act. 23 Rz 16-17).
Der Einwand geht an der Sache vorbei. Nach dem zutreffenden Auslegungsergebnis der Vor-
instanz bezweckte die Baubeschränkung die Sicherstellung der Umsetzung eines konkreten,

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bereits bewilligten Bauprojekts, und nicht, die bauliche Nutzung des belasteten Grundstücks
generell für die Zukunft zu beschränken bzw. vorzugeben. Entsprechend kann es nicht dar-
auf ankommen, ob es dem Eigentümer des GS Nr. I.________ nach Erstellung des konkre-
ten, bereits bewilligten Bauprojekts theoretisch möglich gewesen wäre, davon sogleich wie-
der abzuweichen. Der angefochtenen Erwägung kommt denn auch keine für das Ergebnis
der Auslegung bzw. den Verfahrensausgang wesentliche Bedeutung zu. Davon abgesehen
widerspräche es der allgemeinen Lebenserfahrung und – wie die Kläger zutreffend einwen-
den (act. 27 Rz 15) – der wirtschaftlichen Vernunft, ein eben bzw. erst kürzlich erstelltes Ein-
familienhaus sogleich wieder durch eine neue Baute zu ersetzen. Die vorinstanzliche Erwä-
gung ist im Ergebnis nicht zu beanstanden.
4.3
Der Beklagte moniert ferner, es treffe nicht zu, dass es einer allgemeinen und projektunab-
hängigen Formulierung bedurft hätte, wenn die Vertragsparteien (bzw. der Verkäufer) beab-
sichtigt hätten, sämtliche künftigen Bauten dauerhaft an die damaligen Pläne zu binden. Mit
dem Verweis auf diese Pläne und auf die Baubewilligung sei sehr deutlich aufgezeigt wor-
den, was für eine Bebauung auf dem belasteten Grundstück zulässig sei und was eben nicht.
Weshalb eine Baubeschränkung zur Sicherstellung eines dauerhaften Aussichtsschutzes
oder zum Schutz vor Lichtentzug oder Schattenwurf, wie dies der Beklagte als weiterhin be-
stehendes Interesse an der Baubeschränkung im vorinstanzlichen Verfahren bezeichnet ha-
be, nur mit einer generellen Höhen- oder Geschossbeschränkung möglich sein sollte, sei
nicht nachvollziehbar (act. 23 Rz 19).
4.3.1 Auch diese Vorbringen sind unbehelflich. Die Vorinstanz stellte nirgends in Abrede, dass
durch den Verweis auf die Pläne des Architekten J.________ und die Baubewilligung vom
tt.mm.1975 genau festgelegt wurde, was für eine Bebauung auf dem GS Nr. I.________
zulässig ist. Sie kam allerdings – wie bereits mehrfach ausgeführt – gestützt auf den Wortlaut
und die Umstände zum Schluss, dass für einen Dritten erkennbar lediglich die Realisierung
des bereits geplanten und bewilligten Bauprojekts sichergestellt werden sollte, die Vertrags-
parteien (bzw. der Verkäufer) mithin einzig die Erstbebauung des GS Nr. I.________ und
nicht sämtliche allfälligen künftigen Bauvorhaben im Blick hatten. Hätten die Vertragsparteien
der Baubeschränkung eine über die Besicherung der Erstbebauung hinausgehende, allge-
meine Bedeutung beimessen wollen, hätte dies – so die Vorinstanz – durch entsprechende
Formulierung zum Ausdruck kommen müssen. Diese Überlegungen sind nicht zu beanstan-
den.
4.3.2 Ferner scheint der Beklagte die Vorinstanz misszuverstehen, wenn er einwendet, es sei nicht
nachvollziehbar, weshalb die Sicherstellung eines dauerhaften Aussichtsschutzes oder des
Schutzes vor Lichtentzug oder Schattenwurf nur mittels einer generellen Höhen- oder Ge-
schossbeschränkung möglich sein solle. Das hat die Vorinstanz nämlich nirgends ausgeführt.
Sie hielt vielmehr fest, dass – hätten nebst der Sicherung der Umsetzung des bereits geplan-
ten und bewilligten konkreten Bauvorhabens (für einen Dritten erkennbar) weitere Schutzin-
teressen von der Baubeschränkung erfasst sein sollen – sich dies "bspw. in der Form" einer
generellen Höhen- oder Geschossbeschränkung hätte niederschlagen müssen (vgl. act. 22
E. 4.5). Bezüglich der angeblich weiterhin bestehenden Interessen des GS Nr. H.________
am Fortbestand der Baubeschränkung (Schutz der Aussicht und Schutz vor Lichtentzug oder
Schattenwurf) legte die Vorinstanz sodann zutreffend dar, dass Hinweise auf derartige Siche-
rungsinteressen sowohl im Vertragstext als auch in den Begleitumständen fehlen (act. 22

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E. 4.5). Darauf geht der Beklagte nicht ein, weshalb auf die Berufung auch in diesem Punkt
nicht einzutreten ist (vgl. E. 1.1 vorne).
4.4
Schliesslich wendet der Beklagte zusammengefasst und im Wesentlichen ein, es sei nicht
ersichtlich, weshalb die Bezeichnung eines konkreten Projekts in einer Baubeschränkung
eine zeitliche Beschränkung der Geltungsdauer dieser Dienstbarkeit bedeuten solle. Ein
Hinweis auf eine beschränkte zeitliche Dauer finde sich vorliegend weder im Kaufvertrag
noch ergebe sich dies aus den konkreten Umständen (act. 23 Rz 20-21).
Der Beklagte beschränkt sich darauf, seinen im vorinstanzlichen Verfahren eingenommenen
Standpunkt zu wiederholen und die Ausführungen der Vorinstanz zu bestreiten bzw. diese
als nicht nachvollziehbar zu kritisieren. Damit ist es nicht getan (vgl. E. 1.1 vorne). Er lässt
(einmal mehr) die Erwägungen der Vorinstanz zum objektiv erkennbaren Zweck und Inhalt
der Dienstbarkeit ausser Acht: Eine Baubeschränkung, deren Zweck in der Sicherung der
Umsetzung des auf dem belasteten und berechtigten Grundstück geplanten, bereits bewillig-
ten Bauprojekts liegt (vgl. act. 22 E. 4.7), erschöpft sich mit der Realisierung eben dieses
Bauprojekts. Sofern, wie vorliegend (vgl. E. 4.3 vorne), keine weiteren Sicherungsinteressen
ersichtlich sind, hat die Baubeschränkung damit ihren Zweck erreicht. Die beschränkte Gel-
tungsdauer ergibt sich in einem solchen Fall aus der Dienstbarkeit selbst. Eine Dienstbarkeit
darf nicht zu einem anderen Zweck aufrechterhalten werden als jenem, zu dem sie errichtet
worden ist (sog. Grundsatz der Identität der Dienstbarkeit; BGE 151 III 313 E. 2 m.w.H.;
Piotet, a.a.O., Rz 321; Petitpierre, a.a.O., Art. 736 ZGB N 15 f.). Hat eine Dienstbarkeit
ihren Zweck im dargelegten Sinn erreicht, kann sie konsequenterweise nicht mehr ausgeübt
werden. Damit fehlt es dem berechtigten Grundstück von vornherein an einem Interesse
gemäss Art. 736 Abs. 1 ZGB. Folglich ist die Dienstbarkeit nicht mehr aufrechtzuerhalten.
5.
Nach dem Gesagten ist die Berufung abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die Höhe
und Verteilung der Prozesskosten im erstinstanzlichen Entscheid ficht der Beklagte nicht
selbständig an für den Fall, dass seine Berufung in den anderen Punkten erfolglos bliebe.
Entsprechend bleibt es auch diesbezüglich bei der vorinstanzlichen Regelung.
6.
Ausgangsgemäss sind auch die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens dem Beklagten
aufzuerlegen und dieser ist zu verpflichten, den Klägern eine angemessene Parteientschädi-
gung zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
6.1
Beim Streitwert von CHF 100'000.00 (act. 22 E. 6.2) beträgt die Entscheidgebühr CHF 6'000.00
(§ 15 Abs. 1 i.V.m. § 11 Abs. 1 KoV OG).
6.2
Das Grundhonorar der Rechtsanwälte und Rechtsanwältinnen beläuft sich beim genannten
Streitwert auf CHF 10'900.00 (§ 3 Abs. 1 AnwT). Praxisgemäss sind davon im Rechtsmittel-
verfahren zwei Drittel (= gerundet CHF 7'265.00) zu berechnen (§ 8 Abs. 1 AnwT). Unter
Hinzurechnung der Spesenpauschale von 3 % des Honorars (= CHF 218.00; § 25 Abs. 2
AnwT) und der Mehrwertsteuer von 8,1 % (= gerundet CHF 606.00; § 25a AnwT) resultiert
eine angemessene Entschädigung von gerundet CHF 8'090.00.

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Urteilsspruch
1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird, und der Entscheid des Kan-
tonsgerichts Zug, 1. Abteilung, vom 8. Juli 2025 wird bestätigt.
2.
Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren von CHF 6'000.00 wird dem Beklagten auf-
erlegt und mit dem Kostenvorschuss in Höhe von CHF 6'000.00 verrechnet.
3.
Der Beklagte hat den Klägern für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von
CHF 8'090.00 (inkl. MWST) zu bezahlen.
4.
Gegen diesen Entscheid mit einem Streitwert von über CHF 30'000.00 ist die Beschwerde in
Zivilsachen nach den Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) zulässig; die Beschwer-
degründe richten sich nach den Art. 95 ff. BGG. Eine allfällige Beschwerde ist innert 30 Ta-
gen seit Zustellung des Entscheids schriftlich, begründet und mit bestimmten Anträgen sowie
unter Beilage des Entscheids und der Beweismittel (vgl. Art. 42 BGG) beim Schweizerischen
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Die Beschwerde hat nach Art. 103 Abs. 1
BGG in der Regel keine aufschiebende Wirkung.
5.
Mitteilung an:
-
Parteien
-
Kantonsgericht Zug, 1. Abteilung (Verfahren A1 2024 48)
-
Amt für Grundbuch und Geoinformation des Kantons Zug (im Dispositiv; zum Vollzug
von Dispositiv-Ziffer 1.2 des beigelegten Entscheids des Kantonsgerichts Zug, 1. Ab-
teilung, vom 8. Juli 2025)
-
Gerichtskasse (im Dispositiv)
Obergericht des Kantons Zug
I. Zivilabteilung
P. Huber
J. Merz
Abteilungspräsident
Gerichtsschreiber
versandt am: