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Recommandations tarifaires de l'Union suisse des professionnels de l'immobilier - Section Neuchâtel (französisch)
Wettbewerbsrecht


2012/3
657
B 2.2
3.
Recommandations tarifaires de l’Union suisse des
professionnels de l’immobilier – Section Neuchâtel
Décision de la Commission de la concurrence du 2 juillet
2012 concernant l’enquête selon l’art. 27ss LCart rela-
tive aux recommandations tarifaires de l’Union suisse
des professionnels de l’immobilier – Section Neuchâtel à
l’encontre de cette association ainsi que de ses
membres individuels en raison de restrictions illicites à la
concurrence au sens de l’art. 5 LCart.
Verfügung der Wettbewerbskomission vom 2. Juli 2012
in Sachen Untersuchung gemäss Art. 27 ff. KG betref-
fend Preisempfehlungen von Union suisse des professi-
onnels de l’immobilier – Section Neuchâtel gegen diese
Verband und seine Mittglieder wegen unzulässiger
Wettbewerbsbeschränkungen gemäss Art. 5 KG.
Decisione della Commissione della concorrenza del 2
luglio 2012 relativa all’inchiesta giusta 27 segg. LCart
concernente le raccomandazioni tariffarie del’Union
suisse des professionnels de l’immobilier – Section Neu-
châtel contro le associazioni e i suoi membri individuali
a causa di limitazioni illecite della concorrenza giusta
l’articolo 5 LCart.
A
Etat de fait
A.1
Objet de l'enquête
1. L’enquête ouverte à l’encontre de l’Union suisse des
professionnels de l’immobilier Neuchâtel (ci-après: US-
PI-Neuchâtel) et de ses membres individuels a pour
objet de déterminer si les recommandations tarifaires
émises par l’USPI-Neuchâtel sous forme d’aide-mémoire
constituent une violation de l’art. 5 de la Loi du 6 octobre
1995 sur les cartels et autres restrictions à la concur-
rence (Loi sur les cartels [LCart]; RS 251) sous forme
d’accord en matière de prix.
2. L’USPI-Neuchâtel est une association au sens des
art. 60 ss du Code civil suisse. Elle est membre de
l'Union suisse des professionnels de l'immobilier (USPI-
Suisse) qui regroupe toutes les associations des can-
tons romands.
3. L’USPI-Neuchâtel a notamment pour tâche la défense
de ses membres et de la propriété immobilière. Elle éta-
blit des recommandations tarifaires relatives à l'en-
semble des activités de gérance immobilière, de cour-
tage et d'administration de propriétés par étage (PPE).
Peuvent, à différentes conditions, être membres de
l’USPI-Neuchâtel: les régies immobilières, les entre-
prises ou corporations de droit public, ainsi que tout
gérant ou courtier en immeuble.1 En 2010, l’USPI-
Neuchâtel regroupait 46 membres dont 24 entreprises.2
4. En 2003, le Secrétariat avait rendu l’USPI-Neuchâtel
attentive au fait que les recommandations tarifaires pou-
vaient être problématiques au regard de la LCart. Par
ailleurs, compte tenu de la nouvelle législation qui allait
entrer en vigueur en 2004, les entreprises appliquant de
telles recommandations encouraient le risque d’être
sanctionnées.
5. Saisi par l’USPI-Neuchâtel, le Secrétariat a établi le
22 juillet 2005 un avis de droit, selon lequel l’aide-
mémoire émis par cette association à l’attention de ses
membres risquait de les mener à violer la LCart dans la
mesure où sa mise en œuvre n’était pas conforme à la
Communication concernant les conditions d’admissi-
bilité, conformément à la Loi sur les cartels, d’accords
sur l’utilisation de schémas de calcul3 ainsi qu’à la loi
elle-même.
6. L’USPI-Neuchâtel n’a toutefois pas, suite à cet avis de
droit, annoncé à ses membres qu’elle retirait son aide-
mémoire. Par ailleurs, celui-ci était toujours publié sur le
site Internet de l’association au moment de l’ouverture
de l’enquête4 mais fut toutefois retiré en juin 2010. Mal-
gré ce retrait, l’aide-mémoire y est demeuré accessible
via les moteurs de recherche jusqu’en janvier 2011.
7. Ledit aide-mémoire contient plusieurs éléments pour
la définition des honoraires. Il recommande notamment
des taux (sous forme de fourchettes) pour le calcul des
principaux honoraires de gérance (d’autres taux sont
également recommandés pour les honoraires relatifs à
des petits travaux ou à des activités particulières).
8. Ces taux sont différents en fonction du montant total
net de la valeur locative (art. 12 aide-mémoire USPI-
Neuchâtel):
1 Cf. site internet de l’USPI-Neuchâtel (17.04.2012) et art. 3 des statuts de l’association.
2 Concernant les autres membres, il s’agit principalement de per-
sonnes physiques membres de l’association à titre individuel, indépen-
damment de l’entreprise qui les emploie (laquelle peut être membre
également ou non).
3 Cf. DPC 1998/2, 354 ss, Communication «conditions d’admissibilité,
conformément à la Loi sur les cartels, d’accords sur l’utilisation de
schémas de calcul», ci-après «Communication sur les schémas de
calcul».
4
Cf. site internet de l’USPI-Neuchâtel 
(08.06.2010, il a toutefois été retiré par la suite).

2012/3
658
Tableau 1: Taux pour les honoraires de gérance selon tranche
De
À
Entre
Et
Jusqu’à 50'000 CHF
5.50 %
6.00 %
50'000 CHF
100'000 CHF
5.00 %
5.50 %
100'000 CHF
150'000 CHF
4.50 %
5.00 %
150'000 CHF
200'000 CHF
4.25 %
4.75 %
200'000 CHF
250'000 CHF
4.00 %
4.50 %
250'000 CHF
500'000 CHF
3.75 %
4.25 %
+ de 500'000 CHF
3.50 %
4.00 %
Source: site internet de l’USPI-Neuchâtel (08.06.2010)
9. Aux honoraires ci-dessus s’ajoutent les débours (frais
de port, téléphones, timbres etc.) qui peuvent être factu-
rés forfaitairement, entre 0.5 et 0.75 % de la totalité des
sommes perçues.
10. De plus, l’aide-mémoire contient une partie consa-
crée aux commissions de courtage, qu’il est recomman-
dé de fixer en fonction de la valeur immobilière de la
façon suivante (art. 32 aide-mémoire USPI-Neuchâtel):
Tableau 2: Taux pour la commission de courtage selon tranche
De
À
1 CHF
500'000 CHF
4.50 %
500'001 CHF
1’000'000 CHF
3.50 %
+ de 1’000'000 CHF
2.50 %
Source: site internet de l’USPI-Neuchâtel (08.06.2010)
11. En matière de courtage, l’aide-mémoire tarifaire pré-
voit un régime particulier, dans le sens où les taux re-
commandés doivent s’appliquer par tranche. Ainsi, un
taux de 4,5 % s’applique jusqu’à CHF 500'000. Un taux
de 3,5 % s’applique ensuite au montant compris entre
CHF 500'001 et CHF 1 million et un taux de 2,5 % pour
la partie de la vente qui dépasse le million de francs.
Contrairement à ce que les taux recommandés laissent
présumer, le calcul du taux final donne alors un taux qui
n’est pas celui de la recommandation.5
12. Le Secrétariat a fondé son analyse sur un échantil-
lonnage de factures mis à disposition par 23 entreprises
membres et 28 entreprises non-membres de l’USPI-
Neuchâtel sur les 59 entreprises immobilières recensées
par le Secrétariat dans ce canton. Les membres de
l’USPI-Neuchâtel offrent presque exclusivement des
activités de gérance et/ou de courtage immobiliers. La
concurrence externe est donc représentée par les 28
entreprises qui, selon les résultats des réponses aux
questionnaires, sont actives dans le canton de Neuchâ-
tel. Soit ces entreprises pratiquent exclusivement la gé-
rance et/ou le courtage immobiliers, soit elles pratiquent
ces activités en sus de leurs autres activités (p.ex. fidu-
ciaires, études d’avocats ou de notaires).
A.2
Procédure
13. Le Secrétariat a ouvert, le 7 janvier 2009, une en-
quête préalable concernant les recommandations tari-
faires de l’USPI-Neuchâtel, qui avait pour objet de dé-
terminer s’il existait des indices d’une restriction illicite à
la concurrence.
14. Des questionnaires sur leurs pratiques tarifaires ont
été envoyés à des membres et non-membres de l’USPI-
Neuchâtel. Le Secrétariat a en outre reçu un certain
nombre de factures issues des activités de gérance et
de courtage.
15. Il est ressorti de l’enquête préalable que les recom-
mandations tarifaires de l’USPI-Neuchâtel étaient suivies
de façon significative par les membres de cette associa-
tion ainsi que par les entreprises non-membres interro-
gées, surtout dans le domaine de la gérance immobi-
lière.
16. Sur cette base, le 8 juin 2010, le Secrétariat a ou-
vert, d’entente avec un membre de la présidence de la
Commission de la concurrence (ci-après : COMCO), une
enquête selon l’art. 27 LCart dirigée à l’encontre de
l’USPI-Neuchâtel et de ses membres individuels.
17. La communication de l'ouverture de cette enquête a
fait l'objet d'une publication dans la Feuille fédérale6 et
dans la Feuille officielle suisse du commerce7 selon
l’art. 28 LCart.
5 En effet la vente d’un immeuble pour un montant de CHF 1'200'000.-
aurait conduit, selon l’aide-mémoire, à appliquer le taux de 4,5 % sur
les premiers CHF 500'000.-, le taux de 3,5 % sur les CHF 500'000.-
suivants et enfin le taux de 2,5 % pour les CHF 200'000.- restants pour
une commission de courtage de CHF 45'000.-. Ce montant correspond
à un taux de 3,75 % et non pas de 2,5 %.
6 Communication de la Commission de la concurrence, FF 2010 4027.
7 FOSC No. 135 du 15 juillet 2010, 36.

2012/3
659
18. Dans le cadre de l’enquête, des questionnaires ont
été envoyés à 143 entreprises et personnes physiques
actives dans les domaines de la gérance et/ou du cour-
tage dans les cantons de Neuchâtel, Vaud, Fribourg et
Berne. En ce qui concerne le canton de Neuchâtel,
l’envoi du questionnaire visait l’exhaustivité des entre-
prises concernées; pour ce faire, le Secrétariat s’est
basé sur l’annuaire téléphonique ainsi que diverses
listes obtenues sur Internet. Pour les autres cantons, le
Secrétariat s’est concentré sur les villes les plus proches
de la «frontière» neuchâteloise, à savoir Yverdon-les-
Bains, Morat et Bienne. L’envoi des questionnaires à
des entreprises situées hors du canton de Neuchâtel
avait pour but de déterminer la portée des recommanda-
tions tarifaires de l’USPI-Neuchâtel ainsi que de per-
mettre une comparaison du marché neuchâtelois avec
les marchés voisins.
19. Le 15 avril 2011, le Secrétariat a transmis pour prise
de position son rapport final d’enquête aux parties lequel
concluait que l’affectation de la concurrence sur le mar-
ché de référence n’était pas notable. Ce projet a été
présenté à la COMCO lors de sa séance plénière du
27 juin 2011. Toutefois, celle-ci n’a pas suivi la proposi-
tion du Secrétariat.
20. Le 3 octobre 2011, la COMCO s’est prononcée en
faveur du principe d’un accord amiable.
21. Le 15 novembre 2011, le Secrétariat a rencontré les
représentants de l’USPI-Neuchâtel pour leur faire part
de cette situation.
22. Le 14 mai 2012 le Secrétariat a signé l’accord
amiable figurant sous ch. 80, préalablement accepté par
les parties le 03 mai 2012.
23. Le 15 mai 2012, le projet de décision a été envoyé
aux parties pour prise de position.
24. Les 8 et 15 juin 2012, les parties ont pris position sur
la proposition du Secrétariat.
B
Considérants
B.1
Champ d'application
25. La LCart s'applique aux entreprises de droit privé ou
de droit public qui sont parties à des cartels ou à
d'autres accords en matière de concurrence, qui sont
puissantes sur le marché ou participent à des concentra-
tions d’entreprises (art. 2 al. 1 LCart).
26. Par entreprise, on entend tout acteur qui produit des
biens ou des services et participe ainsi de façon indé-
pendante au processus économique, que ce soit du côté
de l'offre ou de la demande (art. 2 al. 1bis LCart). Les
membres de l’USPI-Neuchâtel sont considérés comme
des entreprises au sens de cette disposition.
B.2
Prescriptions réservées
27. Selon l’art. 3 al. 1 LCart, sont réservées les prescrip-
tions qui sur un marché, excluent de la concurrence
certains biens ou services, notamment celles qui établis-
sent un régime de marché ou de prix de caractère éta-
tique (let. a) et celles qui chargent certaines entreprises
de l’exécution de tâches publiques en leur accordant des
droits spéciaux (let. b). D’autre part, selon l’art. 3 al. 2
LCart, cette dernière n’est pas applicable aux effets sur
la concurrence qui découlent exclusivement de la légis-
lation sur la propriété intellectuelle.
28. Dans les marchés concernés, il n’existe aucune
prescription qui exclut la concurrence. Par ailleurs, les
réserves de l’art. 3 al. 1 et 2 LCart n’ont pas été invo-
quées par les parties.
B.3
Accords sur les prix
29. Les accords qui affectent de manière notable la con-
currence sur le marché de certains biens ou services et
qui ne sont pas justifiés par des motifs d'efficacité éco-
nomique, ainsi que tous ceux qui conduisent à la sup-
pression d'une concurrence efficace, sont illicites (art. 5
al. 1 LCart).
B.3.1 Accords en matière de concurrence
30. Par accords en matière de concurrence, on entend
les conventions avec ou sans force obligatoire ainsi que
les pratiques concertées d’entreprises occupant des
échelons du marché identiques ou différents, dans la
mesure où elles visent ou entraînent une restriction à la
concurrence (art. 4 al. 1 LCart).
31. Pour qu’il y ait accord en matière de concurrence,
les éléments de fait suivants doivent être réalisés: a) une
action collective consciente et voulue de la part des en-
treprises concernées et b) l’accord vise ou entraîne ef-
fectivement une restriction à la concurrence.
32. L’aide-mémoire de l’USPI-Neuchâtel, en particulier la
partie concernant les taux recommandés pour les activi-
tés de gérance et de courtage, est un accord en matière
de concurrence au sens de l’art. 4 al. 1 LCart pour les
raisons suivantes:
a) L’aide-mémoire constitue une convention adoptée
par les membres de l’USPI-Neuchâtel lors de
l’assemblée générale du 7 juin 2004.8 A cette
date, les membres ont dû se prononcer sur deux
solutions alternatives concernant leurs tarifs pro-
fessionnels: d’une part, l’adoption d’un «aide-
mémoire» tarifaire qui remplacerait les tarifs alors
en vigueur, de l’autre l’abolition des tarifs. Or, la
première solution a été adoptée à l’unanimité.
Partant, l’aide-mémoire tarifaire est le fruit d’une
action consciente et voulue des membres actifs
de l’USPI-Neuchâtel.9 D’autre part, l’aide-mémoire
a été tacitement accepté lorsqu’il a été distribué
aux membres à la fin de l’année 2004.10 Le fait
que ces tarifs soient désignés comme tarifs re-
commandés, aussi bien dans l’aide-mémoire (art.
1er aide-mémoire USPI-Neuchâtel) que dans les
8 Voir procès-verbal de l’assemblée générale du 7 juin 2004, points 3.3
et 5.
9 Voir DPC 2006/4, 593, N 21 ss, Tarif des Verbandes Schweizerischer
Unternehmungen für Bau und Unterhalt von Tankanlagen (VTR), ci-
après VTR; DPC 2003/2, 278, N 31, Fahrschule Graubünden;
DPC 2000/2, 172 s., N 29 ss, Tarifs conseillés de l’Association fribour-
geoise des écoles de circulation (AFEC), ci-après AFEC.
10 Voir procès-verbal de l’assemblée générale du 6 juin 2005, point 3.3.

2012/3
660
statuts de l’association (art. 16 aide-mémoire US-
PI-Neuchâtel
in
fine)
–
et
donnent
ainsi
l’impression qu’ils constituent une décision unila-
térale de celle-ci – a pour effet de qualifier l’aide-
mémoire au moins de convention sans force obli-
gatoire dans la mesure où aucun élément de con-
trainte ne paraît avoir été mis en place.11
b) L’aide-mémoire vise et entraine une restriction à
la concurrence. Le fait que les membres de
l’association se soient entendus pour l’adoption de
l’aide-mémoire tarifaire permet aux agences im-
mobilières de prévoir, avec un degré raisonnable
de certitude, la politique de prix qui sera appliquée
par leurs concurrents, et ce d’autant plus que la
pratique horizontale d’élaboration et de diffusion
de tarifs recommandés était une activité régulière
et constante de l’USPI-Neuchâtel (voir chiffre
32a).
33. Par conséquent, l’aide-mémoire tarifaire conclu entre
les membres de l’USPI-Neuchâtel est un accord en ma-
tière de concurrence au sens de l’art. 4 al. 1 LCart.
B.3.2 Appréciation des accords sur les prix
34. Selon l’art. 5 al. 3 LCart, «sont présumés entraîner la
suppression de la concurrence efficace dans la mesure
où ils réunissent des entreprises effectivement ou poten-
tiellement concurrentes, les accords:
a) qui fixent directement ou indirectement les prix ;
b) qui restreignent des quantités de biens ou de ser-
vices à produire, à acheter ou à fournir;
c) qui opèrent une répartition géographique des
marchés ou une répartition en fonction des parte-
naires commerciaux».
35. En cas d’existence d’un tel accord, il s’agit en pre-
mier lieu d’examiner si la présomption de suppression
de la concurrence se vérifie. Dans la négative, une
éventuelle affectation notable de la concurrence doit être
analysée.
36. En l’espèce, l’aide-mémoire de l’USPI-Neuchâtel
établit des fourchettes de taux (en matière de gérance)
et des taux fixes (en matière de courtage) à l’attention
de ses membres. Or, la présomption de l’art. 5 al. 3 let. a
LCart vise la fixation de tout prix ou élément de prix con-
cernant une prestation déterminée ou l’ensemble des
prestations d’une entreprise.12 Par ailleurs, les membres
actifs de l’USPI-Neuchâtel l’appliquent, le taux de suivi
étant analysé ci-dessous (voir chiffres 63-66).
37. Pour l’activité de gérance d’immeubles, l’aide-
mémoire recommande des fourchettes de taux, variant
de 0,5 point (cf. Tableau 1), qui doivent être appliqués à
la valeur locative de l’immeuble en question (totalité des
sommes perçues des locataires, y compris les locaux
occupés par le propriétaire, que ce soit à titre de loyer,
de contribution de chauffage et d’eau chaude, ou d’autre
contribution).13
38. Pour l’activité de courtage immobilier, les taux
recommandés doivent être appliqués, par tranche, à la
valeur de l’immeuble qui a été convenue entre vendeur
et acheteur (cf. Tableau 2).
39. Le taux final représente ainsi la commission de gé-
rance ou de courtage. Or, les factures sont composées
essentiellement de la commission prélevée par l’agent
immobilier. Ainsi, l’aide-mémoire tarifaire recommandant
des taux ou des fourchettes de taux a des effets sur les
prix des services fournis. Il est donc constitutif d’un ac-
cord sur les prix selon l’art. 5 al. 3 let. a LCart. Partant, il
est présumé supprimer la concurrence efficace.
B.3.2.1
Renversement de la présomption selon
art. 5 al. 3 LCart
40. La présomption de la suppression de la concurrence
peut être renversée si la concurrence efficace externe
(concurrence des entreprises non parties à l’accord) ou
interne (concurrence des entreprises parties à l’accord)
subsiste malgré l'accord.
41. Avant d'examiner si la présomption peut être renver-
sée, il est nécessaire de délimiter le marché des produits
et le marché géographique de référence.
B.3.2.1.1
Marchés de référence
I.
Marché de produits
42. Le marché de produits comprend tous les produits
ou services que les partenaires potentiels de l'échange
considèrent comme substituables en raison de leurs
caractéristiques et de l'usage auquel ils sont destinés
(voir par analogie art. 11 al. 3 let. a de l’Ordonnance du
17 juin 1996 sur le contrôle des concentrations
d’entreprises [OCCE; RS 251.4]).
43. Les membres de l’USPI-Neuchâtel sont actifs sur
deux marchés distincts: la gérance d’immeubles et le
courtage immobilier.14
44. La gérance immobilière est un service demandé
par les propriétaires immobiliers. Elle consiste à gérer et
à administrer un immeuble locatif pour le compte d’un
propriétaire. Les principales tâches d’un gérant sont la
location de locaux, l’établissement de baux à loyer, la
recherche de concierges, l’entretien des immeubles,
l’intervention auprès des locataires, la commande de
combustible et l’établissement des comptes de chauf-
fage et d’eau. Etant donné que la gérance d’immeubles
est un ensemble de services complémentaires deman-
dés comme tel, il convient de définir le marché de la
gérance immobilière comme un marché englobant
l’ensemble des prestations usuelles qui sont rattachées
à cette activité.15 A ce stade, il est important de relever
qu’aucun indice crédible ne justifierait de découper le
marché en fonction des tranches correspondantes aux
fourchettes prévues par la recommandation.16 En effet,
11 Voir DPC 2006/4, 593, N 25, VTR ; DPC 2000/2, 172 s., N 29 ss,
AFEC.
12 Message du 23 novembre 1994, FF 1995 I 562 ; DPC 2001/4, 666
s., N 70, Tarifvertrag in der halbprivaten Versicherung.
13 Voir art. 12 aide-mémoire.
14 Il a été décidé d’inclure l’administration de parts de propriété par
étages (PPE) dans le marché de la gérance étant donné le peu de
factures à disposition pour l’administration de PPE et les caractéris-
tiques identiques de ces deux activités (cf. à cet égard DPC 1998/2,
189 ss, SVIT-Honorarrichtlinien).
15 Voir DPC 1998/2, 187, Tarifs de la Société vaudoise des régisseurs
et courtiers en immeubles et en fonds de commerce.
16 Pour un exemple de découpage justifié, cf. DPC 1998/2, 292 ss,
UBS/SBV.

2012/3
661
les mêmes acteurs offrent leurs services, peu importe
l’importance de la valeur locative de l’objet à gérer.
45. Le courtage immobilier
consiste à intervenir
comme négociateur entre un vendeur et un acheteur
d’un bien immobilier en vue de faire aboutir une vente ou
une promesse de vente. Le marché du courtage immobi-
lier englobe donc l’ensemble de ces activités.
46. En l’espèce, il convient de distinguer deux marchés
de référence, l’un relatif à la gérance immobilière et
l’autre pour le courtage immobilier.
II.
Marché géographique
47. Le marché géographique comprend le territoire sur
lequel les partenaires potentiels de l’échange sont en-
gagés du côté de l’offre ou de la demande pour les pro-
duits ou services qui composent le marché de produits
(voir par analogie art. 11 al. 3 let. b. OCCE).
48. Pour ce qui est de la gérance immobilière, les en-
treprises qui offrent cette prestation se situent généra-
lement à proximité des immeubles à gérer. En effet, les
activités de gérance requièrent de fréquents déplace-
ments (p.ex. pour l’établissement d’un état des lieux
d’entrée et de sortie). Pour cette raison, le marché géo-
graphique est local, voire cantonal. Cette hypothèse est
confirmée par les réponses apportées par les entre-
prises au questionnaire du Secrétariat.17
49. Le courtage immobilier en revanche tend à perdre
sa dimension régionale.18 Une entreprise présente sur le
territoire du canton de Neuchâtel peut également offrir
ses prestations dans un ou plusieurs autres cantons. En
outre, d’après les informations recueillies au cours de la
procédure, il existerait plusieurs entreprises n’ayant pas
leur siège dans le canton de Neuchâtel qui sont actives
dans ce canton avec ou sans succursale. Les cantons
les plus fréquemment cités sont Fribourg, Vaud, Ge-
nève, Jura et Berne. Par conséquent, le marché géogra-
phique s’étend certainement au-delà des frontières neu-
châteloises. Toutefois, la question peut rester ouverte en
l’espèce dans la mesure où une délimitation étroite du
marché géographique limité au seul canton de Neuchâ-
tel ne permet pas de conclure à l’illicéité des recomman-
dations de prix liées au courtage immobilier.
B.3.2.1.2
Présomption renversée
50. Selon les résultats de l’enquête, lors de laquelle les
entreprises visées par l’enquête ont été requises de
fournir jusqu’à 5 factures par tranche de valeur locative
et pour les années 2007 à 2010, 66,9 % des factures
analysées (en matière de gérance), respectivement
96 % (en matière de courtage) révèlent des taux qui
diffèrent de ceux prévus par les recommandations tari-
faires de l’USPI-Neuchâtel. Ces taux pourraient s’avérer
différents si une analyse complète de toutes les factures
émises avait été effectuée. Néanmoins, tout porte à
croire qu’une concurrence subsiste aussi bien interne –
entre les entreprises qui sont parties à l’accord –
qu’externe – entre les entreprises qui ne sont pas parties
à l’accord – démontrant que l’aide-mémoire tarifaire de
l’USPI-Neuchâtel n’a pas pour effet de supprimer la con-
currence efficace sur les marchés de la gérance et du
courtage immobiliers. Partant, la présomption de sup-
pression de l’art. 5 al. 3 LCart peut être renversée. Il
convient dès lors d’examiner l’éventuelle notabilité de
l’affectation à la concurrence de l’aide-mémoire tarifaire
de l’USPI-Neuchâtel.
B.3.3 Gérance immobilière: Affectation notable de la
concurrence
51. Les accords qui affectent de manière notable la con-
currence sur le marché de certains biens ou services et
qui ne sont pas justifiés par des motifs d’efficacité éco-
nomique, sont illicites (art. 5 al. 1 LCart). Le critère de la
notabilité a trait à des éléments aussi bien qualitatifs que
quantitatifs.
19
B.3.3.1
Critères qualitatifs
52. En présumant que les accords horizontaux sur les
prix suppriment la concurrence efficace (cf. art. 5 al. 3
let. a LCart), la Loi sur les cartels démontre l’importance
qu’il faut accorder à ce paramètre concurrentiel.
53. La jurisprudence des autorités de la concurrence a
déjà affirmé à plusieurs reprises qu’un accord sur les
prix20, même sous forme de prix recommandés ici21,
peut affecter le jeu de la concurrence dans la mesure où
elle permet aux acteurs du marché de prévoir avec un
degré raisonnable de certitude quelle pourrait être la
politique de prix poursuivie par les concurrents. En effet,
les recommandations de prix entre concurrents dimi-
nuent le choix des différentes combinaisons de prix-
prestation à disposition des entreprises. Elles n’incitent
pas les entreprises à fixer leur prix en fonction de leurs
propres situations. Leur application est susceptible de
réduire, de façon générale, la rivalité qui doit exister
entre les acteurs sur le marché. De plus, lorsqu’elles
sont émises par une association professionnelle, les
recommandations de prix peuvent influencer non seule-
ment le comportement concurrentiel des membres de
l’association concernée, mais aussi des éventuelles
entreprises qui n’en font pas partie.22 En définissant
précisément les services correspondant aux taux à ap-
pliquer, l’association professionnelle contribue à une
certaine uniformisation des prestations des différents
offreurs sur le marché.
54. En l’espèce, les tarifs recommandés de l’USPI-
Neuchâtel remplissent l’exigence qualitative d’une affec-
tation notable.
B.3.3.2
Critères quantitatifs
55. Afin de déterminer, si l’accord affecte notablement la
concurrence
de
manière
quantitative,
il
convient
d’examiner l’état de la concurrence (actuelle et poten-
tielle) sur les marchés concernés.
17 En effet, la majorité d’entre elles qualifient le marché géographique
comme tel. Voir réponses aux questions n° 11 (courtage) et n° 20
(gérance) du questionnaire (acte 69).
18 Voir DPC 1998/2, 187, Tarifs de la Société vaudoise des régisseurs
et courtiers en immeubles et en fonds de commerce.
19 DPC 2000/2, 167 ss, AFEC.
20 DPC 2009/3, 196 ss, Elektroinstallationsbetriebe Bern; DPC 2008/1,
50 ss, Pavimentazioni stradali in Ticino; DPC 1997/3, 334 ss, Sammel-
revers für Musiknoten.
21 DPC 2000/2, 167 ss, AFEC.
22 DPC 2000/2, 175, AFEC.

2012/3
662
a.
Concurrence actuelle
56. L’analyse statistique a porté sur 578 factures23 sélec-
tionnées et fournies par les entreprises concernées par
l’enquête pour les années situées entre 2007 et 2010.
Les professionnels de l’immobilier ont une pratique de
facturation qui varie beaucoup d’une entreprise à l’autre.
La détermination du prix est fonction, notamment, de
l’état locatif (net ou brut), de l’immeuble (état de vétusté,
entretien), du type d’immeuble, du type de locataires,
des exigences du propriétaire (rendement, fréquence de
la facturation, participation) et du nombre de relations
commerciales passées et potentielles avec le client.
Ainsi, il est courant qu’une entreprise émette une facture
trimestrielle nette pour un client et une facture annuelle
brute et à forfait pour un autre. Afin de comparer des
éléments comparables, un travail important d’uniformi-
sation et d’interprétation des documents fournis a dû
être accompli. Il a amené les résultats suivants.
57. Concernant la concurrence actuelle entre les
membres de l’association parties à l’accord, l’analyse
montre que les recommandations tarifaires de l’USPI-
Neuchâtel en matière de gérance ont été suivies en
moyenne de la façon suivante (cf. Tableau 3):24
Tableau 3: Pourcentage de suivi des recommandations tarifaires de l’USPI par ses membres, pondéré par
valeur locative
Tranche
Suivi
Non suivi
Total
Jusqu’à 50'000.-
17.0
83.0
100.0
De 50'000.- à 100'000.-
29.3
70.7
100.0
De 100'000.- à 150'000.-
35.9
64.1
100.0
De 150'000.- à 200'000.-
22.5
77.5
100.0
De 200'000.- à 250'000.-
42.3
57.7
100.0
De 250'000.- à 500'000.-
53.7
46.3
100.0
Supérieur à 500'000.-
25.0
75.0
100.0
Moyenne
33.1
66.9
100.0
Source: 434 factures et/ou contrats obtenus dans le cadre de l’enquête. Elaboration: Secrétariat.
58. En moyenne, selon l’analyse effectuée sur la base
des factures produites par les entreprises membres de
l’USPI-Neuchâtel actives sur le marché de la gérance
immobilière, celles-ci ont appliqué les tarifs recomman-
dés pour facturer leurs prestations dans le 33,1 % des
cas. Ce taux d’application des tarifs de l’USPI-Neuchâtel
est fondé sur les renseignements fournis par la presque
totalité des entreprises pratiquant dans le canton de
Neuchâtel. En outre, l’aide-mémoire donne une indica-
tion sur le niveau attendu des honoraires par tranche de
valeur locative, même si les honoraires effectivement
facturés se situent, dans d’autres cas, légèrement en-
deçà ou au-delà de la fourchette prévue. Dans le cadre
d’une enquête conclue par un accord amiable, la ques-
tion du pourcentage exact de suivi peut toutefois rester
ouverte. Dans le cas d'espèce, un taux de suivi d'un tiers
doit toutefois être considéré comme un minimum dans la
mesure où il a été calculé sur la base de factures choi-
sies librement par les entreprises.
59. Ces résultats présentent un intérêt pour l’analyse de
la notabilité dans la mesure où ces entreprises,
membres de l’USPI-Neuchâtel, ont généré, aux cours
des années prises en examen, le 77,7 % du chiffre
d’affaires du marché relevant.
60. Pour ce qui touche au comportement des entreprises
de gérance qui ne sont pas membres de l’association et
ne sont pas parties à l’accord, dans le 51,1 % des cas,
les taux recommandés ont été appliqués (cf. Tableau 4).
23 434 factures de 18 entreprises membres et 144 factures de 15 en-
treprises non-membres de l’USPI-Neuchâtel.
24 Les factures ont été réparties dans les différentes tranches propo-
sées par l’USPI-Neuchâtel. Une pondération a ensuite été effectuée
par rapport à la valeur locative correspondant aux factures respectives.

2012/3
663
Tableau 4: Pourcentage de suivi des recommandations tarifaires de l’USPI par les entreprises non-
membres, pondéré par valeur locative
Tranche
Suivi
Non suivi
Total
Jusqu’à 50'000.-
12.2
87.8
100.0
De 50'000.- à 100'000.-
51.5
48.5
100.0
De 100'000.- à 150'000.-
51.9
48.1
100.0
De 150'000.- à 200'000.-
9.3
90.7
100.0
De 200'000.- à 250'000.-
100.0
0.0
100.0
De 250'000.- à 500'000.-
66.4
33.6
100.0
Supérieur à 500'000.-
100.0
0.0
100.0
Moyenne
51.1
48.9
100.0
Source: 144 factures et/ou contrats obtenus dans le cadre de l’enquête. Elaboration: Secrétariat.
61. Ce résultat se fonde sur un échantillon de factures
moins important surtout pour les tranches supérieures (à
partir de CHF 200'000). Pour l’ensemble, il représente
néanmoins un indicateur important de l’attitude des en-
treprises non-membres de l’USPI-Neuchâtel, vis-à-vis
des tarifs recommandés. Ainsi, les entreprises parties à
l’accord ne sont pas soumises à la pression de leurs
concurrents directs sur le marché relevant.
62. Les mêmes considérations peuvent être faites par
rapport au comportement des entreprises actives sur les
marchés limitrophes. Sur la base des réponses aux
questionnaires envoyés à des entreprises actives hors
du canton de Neuchâtel (cf. chiffre 18), les résultats, en
particulier pour Yverdon-les-Bains et Bienne, semblent
indiquer une certaine influence des tarifs de l’USPI-
Neuchâtel sur le comportement des entreprises actives
dans les régions limitrophes à ce canton.
Tableau 5: Pourcentage de taux correspondant aux recommandations tarifaires de l’USPI-Neuchâtel par les
entreprises de la région Yverdon/Ste-Croix, pondéré par valeur locative
Tranche
Suivi
Non suivi
Total
Jusqu’à 50'000.-
7.5
92.5
100.0
De 50'000.- à 100'000.-
62.4
37.6
100.0
De 100'000.- à 150'000.-
42.6
57.4
100.0
De 150'000.- à 200'000.-
18.3
81.7
100.0
De 200'000.- à 250'000.-
56.9
43.1
100.0
De 250'000.- à 500'000.-
23.0
77.0
100.0
Supérieur à 500'000.-
68.4
31.6
100.0
Moyenne
61.1
38.9
100.0
Source: 73 factures et/ou contrats obtenus dans le cadre de l’enquête. Elaboration: Secrétariat.
63. Le taux global de suivi au sein du canton de Neuchâ-
tel pour l’ensemble des entreprises actives sur le mar-
ché relevant est résumé par tranche de valeur locative
dans le tableau suivant:
Tableau 6: Pourcentage de suivi des recommandations tarifaires de l’USPI-Neuchâtel par les entreprises
membres et non-membres, pondéré par valeur locative
Tranche
Suivi
Non suivi
Total
Jusqu’à 50'000.-
15.7
84.3
100.0
De 50'000.- à 100'000.-
35.0
65.0
100.0
De 100'000.- à 150'000.-
39.9
60.1
100.0
De 150'000.- à 200'000.-
19.6
80.4
100.0
De 200'000.- à 250'000.-
44.8
55.2
100.0
De 250'000.- à 500'000.-
56.3
43.7
100.0
Supérieur à 500'000.-
31.3
68.7
100.0
Moyenne
36.4
63.6
100.0
Source: 578 factures et/ou contrats obtenus dans le cadre de l’enquête. Elaboration: Secrétariat.

2012/3
664
64. Le graphique 1 met en évidence que, de façon géné-
rale, les taux appliqués dans le domaine de la gérance
immobilière aux clients dans le canton de Neuchâtel se
concentrent en grande partie à l’intérieur des taux re-
commandés par l’USPI-Neuchâtel. Il s’agit d’un élément
supplémentaire qui démontre une certaine dépendance
des entreprises actives sur ce marché vis-à-vis de ces
recommandations.
Graphique 1: répartition croissante des taux appliqués par toutes les entreprises interrogées
Source: 578 factures et/ou contrats obtenus dans le cadre de l’enquête. Elaboration: Secrétariat.
65. Par conséquent, le taux d’application des recom-
mandations de 33,1 % en moyenne chez les membres
de l’USPI-Neuchâtel, défini sur la base des factures
produites par ceux-ci, permet de conclure, en l’espèce, à
une affectation quantitativement notable de la concur-
rence efficace sur le marché de la gérance immobilière
dans le canton de Neuchâtel dans la mesure où ce taux
peut être considéré comme un taux d’application mini-
mal. En effet, dans le cadre d’une procédure compre-
nant un accord amiable, le Secrétariat a renoncé à exa-
miner la situation de manière plus approfondie.
66. En conclusion, les recommandations de prix de
l’USPI-Neuchâtel affectent notablement la concurrence
efficace sur le marché de la gérance d’immeubles du
canton de Neuchâtel. Il convient donc d’examiner si
l’analyse de la concurrence potentielle sur ce marché est
propre à modifier l’appréciation de la concurrence ac-
tuelle.
b.
Concurrence potentielle
67. Pour aborder la question de la concurrence poten-
tielle, il faut déterminer si, à court terme (dans les deux
ou trois années à venir), des entreprises pourraient pé-
nétrer le marché de la gérance sur Neuchâtel et y jouer
un rôle suffisamment important pour discipliner le com-
portement des entreprises qui appliquent les recom-
mandations tarifaires de l’USPI-Neuchâtel. A ce sujet, il
convient de mentionner les éléments suivants.
68. Bien que le marché ne semble pas poser de bar-
rières à l’entrée, le nombre d’entreprises actives sur
celui-ci est resté plutôt stable au fil des années. Parmi
les membres de l’USPI-Neuchâtel, seule une entreprise
a été rachetée par un concurrent25.
69. Selon le registre du commerce, la grande majorité
des entreprises actives dans la gérance immobilière sur
le canton de Neuchâtel, ont été créées bien avant la
publication des recommandations tarifaires. Seules
quelques-unes de ces entreprises – non-membres de
l’USPI-Neuchâtel – y ont été inscrites dans les six der-
nières années. La structure du marché semble donc être
arrivée à maturité, ce qui tend à indiquer une faible pro-
babilité de nouvelles entrées à court terme sur le marché
relevant. Même si l’entrée de nouveaux opérateurs,
qu’ils deviennent ou non membres de l’association, de-
vait s’intensifier, ceux-ci pourraient ne pas avoir intérêt à
remettre en discussion les tarifs recommandés mais être
plutôt incités à les suivre, à l’instar des entreprises non-
membres (cf. ch. 60). Les mêmes conclusions pourraient
s’appliquer à des entreprises actives dans les régions
limitrophes au canton de Neuchâtel qui décideraient
d’élargir leur champ d’activité à ce canton. Par consé-
quent, la concurrence potentielle n’aurait pas pour effet
de discipliner suffisamment les entreprises parties à
l’accord.
70. En conclusion, l’affectation notable de la concur-
rence actuelle ne peut pas être contrebalancée par une
forte concurrence potentielle.
B.3.3.3
Pas de justification pour des motifs d'effi-
cacité économique
71. Un accord qui affecte de façon notable la concur-
rence est réputé justifié par des motifs d'efficacité éco-
nomique (art. 5 al. 2 LCart):
25 Cf. registre du commerce du canton de Neuchâtel.
Gérance (membres et non-membres), toutes les observations
Taux_USPI_min
Taux_USPI_max
Taux_angewendet_gerundet

2012/3
665
a) lorsqu’il est nécessaire pour réduire les coûts de
production ou de distribution, pour améliorer les
produits ou les procédés de fabrication, pour pro-
mouvoir la recherche ou la diffusion de connais-
sances techniques ou professionnelles, ou pour
exploiter plus rationnellement des ressources et
b) lorsque cet accord ne permettra en aucune façon
aux entreprises concernées de supprimer une
concurrence efficace.
72. Certains professionnels de l’immobilier ont affirmé
que les recommandations tarifaires servent de base de
négociation, ou de base de calcul, ou encore qu’ils four-
nissent ces indications à leurs clients afin de leur donner
un aperçu des prix du marché.26 Ces éléments soutien-
nent la thèse développée au point B.3.3.1, selon laquelle
les recommandations tarifaires d’associations sont en
principe nuisibles à la concurrence. En effet, ces re-
commandations sont établies de façon concertée par les
professionnels de la branche et sont utilisées par eux-
mêmes pour justifier leurs prix.
73. La COMCO a précisé dans sa Communication sur
les schémas de calcul qu’un tel schéma ne doit pas con-
tenir d’indication de grandeur ou de pourcentage forfai-
taire, mais doit par exemple se limiter à de simples don-
nées permettant aux entreprises de calculer leurs
coûts.27
74. La doctrine va dans le même sens en affirmant que
les aides de calcul et de gestion mises à disposition de
ses membres par une association ne doivent pas exer-
cer d’influence directe ou indirecte sur le libre jeu de la
concurrence, notamment en prenant la forme de tarifs
applicables par tous les membres indépendamment de
leur propre structure de prix de revient. La diffusion par
une organisation professionnelle de tarifs recommandés
est de nature à inciter les adhérents à aligner leurs tarifs.
Une telle méthode dissuade les entreprises dont les prix
de revient sont les plus bas de baisser leurs prix et pro-
cure ainsi un avantage artificiel aux entreprises maîtri-
sant moins leurs coûts de production.28
75. Les recommandations de prix de l’USPI-Neuchâtel
pour les honoraires de gérance ne peuvent dès lors pas
être justifiées pour des motifs d’efficacité économique
dans la mesure où elles ne remplissent aucun des deux
critères de l’art. 5 al. 2 LCart.
B.3.3.4
Résultat
76. Les résultats de l’enquête démontrent que les re-
commandations tarifaires de l’USPI-Neuchâtel pour les
honoraires de gérance affectent de façon notable la
concurrence efficace sur le marché de la gérance immo-
bilière dans le canton de Neuchâtel sans être justifiées
par des motifs d’efficacité économique (art. 5 al. 3 let. a
LCart en relation avec l’art. 5 al. 1 LCart).
B.3.4 Courtage immobilier: Absence d’affectation
notable de la concurrence
77. L’aide-mémoire tarifaire relatif au courtage prévoit un
régime particulier dans la mesure où les taux recom-
mandés s’appliquent par tranche.29 Ainsi, un taux de
4,5 % vaut jusqu’à CHF 500'000. Un taux de 3,5 %
s’applique ensuite au montant compris entre CHF
500'001 et CHF 1 mio et un taux de 2,5 % pour la partie
de la vente qui dépasse le million de francs. Le calcul du
taux final devrait alors donner un résultat qui n’est pas
«rond», contrairement à ce que les taux recommandés
portent à croire.
78. Il ressort des résultats de l’analyse des contrats et
factures obtenus que les taux proposés aux clients sont
généralement situés au point ou à la demie (voir gra-
phique 2). De ce fait, le taux de suivi calculé sur la base
des factures envoyées par les entreprises interrogées
est bien plus faible (entre 2 % et 6 %) que celui relatif à
la gérance. Cela s’explique par le fait qu’il s’agit de taux
fixes et que les recommandations tarifaires ont été con-
sidérées comme suivies uniquement si les entreprises
appliquent exactement le taux USPI-Neuchâtel, en te-
nant compte par exemple des rabais. De plus, le sys-
tème proposé pour les tarifs de courtage n’a que rare-
ment été appliqué comme le prévoient les recommanda-
tions de l’USPI-Neuchâtel. Tandis que les entreprises
ont interprété ou préféré appliquer des taux ronds en
fonction de la valeur de vente des immeubles, les tarifs
prévoient une application par tranche (cf. Tableau 2,
chiffre 10). Le graphique 2 illustre cet état de fait:
26 Voir p. ex. actes 103 et 192 réponses à la question 7, acte 131
annexe 3 et acte 150.
27 Art. 3 et 4 Communication sur les schémas de calcul (DPC 1998/2,
354 ss).
28 PATRICK L. KRAUSKOPF/OLIVIER SCHALLER, in: Basler Kommentar,
Kartellgesetz, Amstutz/Reinert (Hrsg.), 2010, Art. 5 KG, N 391 ss;
STEFAN BÜHLER/DENNIS L. GÄRTNER, Making Sense of Non-Binding
Retail-Price Recommendations, Working Paper No. 0902, 2009 (Uni-
versity of Zurich), 5 ss; ROGER ZÄCH, Schweizerisches Kartellrecht, 2.
Auflage, 2005, N 244 ss.
29 A l’image de la pratique des tarifs appliqués dans le notariat latin,
voir PIERRE TERCIER, Les notaires et le droit de la concurrence, in: La
Semaine Judiciaire 31/1998, 505 ss.

2012/3
666
Graphique 2: Taux de courtage les plus appliqués dans le canton de Neuchâtel
Source: 437 factures et/ou contrats obtenus dans le cadre de l’enquête USPI-Neuchâtel. Elaboration: Secrétariat.
79. Par conséquent, les recommandations de prix de
l’USPI-Neuchâtel n’affectent pas la concurrence efficace
de manière notable en matière de courtage.
B.4
Accord amiable
80. Le 14 mai 2012, le Secrétariat a conclu un accord
amiable au sens de l’art. 29 LCart avec l’USPI-
Neuchâtel et ses membres, actifs dans le domaine de la
gérance immobilière, selon les termes suivants:
A. Préambule
I.
Le présent accord amiable au sens de l’art. 29
de la Loi sur les cartels (LCart; RS 251) a pour
but de simplifier, de raccourcir et de mettre un
terme formel à la procédure 22-0379, sous ré-
serve de son approbation par la Commission de
la concurrence (ci-après COMCO).
II.
La volonté et la disponibilité des membres et de
l’USPI-Neuchâtel de conclure le présent accord
sont considérées par le Secrétariat comme un
comportement coopératif qui sera dûment pris
en compte lors de l’établissement de la sanction.
III.
Sur la base du dossier établi par la procédure, le
Secrétariat va soumettre à la COMCO une pro-
position de sanction située entre CHF 30’000 et
CHF 40'000.
IV.
Le montant définitif de l’amende sera fixé par la
COMCO et sera intégré dans la décision for-
melle, laquelle mettra fin à la procédure.
V.
Si le présent accord amiable devait ne pas trou-
ver l’agrément de la COMCO, l’enquête serait
alors poursuivie jusqu’à son terme selon la pro-
cédure ordinaire et, en cas de constatation d’un
comportement illicite, la sanction serait alors
fixée par la COMCO en application de la LCart
et de l’Ordonnance sur les sanctions en cas de
restrictions illicites à la concurrence du 12 mars
2004 (OS-LCart; RS 251.5).
VI.
Pour autant que l'accord amiable soit approuvé
par la COMCO et que la sanction prononcée se
situe dans la fourchette de proposition mention-
née au chiffre III ci-dessus, l’USPI-Neuchâtel et
les membres renoncent à recourir. USPI-
Neuchâtel et ses membres maintiennent leur
appréciation, exprimée au cours de l'enquête, au
sujet de l'état de fait retenu et de son analyse ju-
ridique.
VII. Les frais de la procédure seront mis solidaire-
ment à la charge des membres, selon une
quote-part identique.
VIII. Le Secrétariat proposera de clore l’enquête sans
suite à l’encontre des membres de l’USPI-
Neuchâtel non concernés par l’accord amiable.
B. Accord
1. Les membres s’engagent à ne plus adopter de re-
commandations de prix constituant des accords
en matière de concurrence prohibés par la
LCart, respectivement à ne plus appliquer les
recommandations de prix établies par l’USPI-
Neuchâtel.
2. L’USPI-Neuchâtel s’engage à ne plus éditer, diffu-
ser ou publier de recommandations de prix cons-
tituant des accords en matière de concurrence
prohibés par la LCart.
3. L’USPI-Neuchâtel s’engage à assurer le recou-
vrement du montant de la sanction et des frais
de la procédure.
4. Une révocation ou une modification du présent
accord amiable conformément à l’art. 30 al. 3
LCart est réservée.
81. La COMCO approuve l’accord amiable du 14 mai
2012.
Nombre de contrats
Taux appliqués
Fréquence d'utilisation des taux
Membre 3
Non-membre 3
Tous 3

2012/3
667
B.5
Sanction
82. L’entreprise qui participe à un accord illicite au terme
de l’art. 5 al. 3 LCart est tenue au paiement d’une
amende d’un montant pouvant aller jusqu’à 10 % de son
chiffre d’affaires réalisé en Suisse au cours des trois
dernières années (art. 49a al. 1 LCart).
83. En l’espèce, les membres individuels de l’USPI-
Neuchâtel se sont entendus sur l’élaboration d’une re-
commandation de prix laquelle s’apparente à la conclu-
sion d’un accord sur les prix au sens de l’art. 5 al. 3
LCart. Ladite recommandation a été publiée sur le site
de l’USPI-Neuchâtel. Dès lors, l’illicéité de l’accord liti-
gieux peut être imputé aux entreprises qui ont pris part à
l’accord.30
84. Certains auteurs ont mis en doute la sanctionnabilité
directe des accords relevant de l’art. 5 al. 3 LCart dont
l’illicéité ne découle pas directement de la suppression
de la concurrence, mais repose, après le renversement
de la présomption, sur une affectation notable de la con-
currence qui ne peut être justifiée par des motifs
d’efficacité économique. D’autres estiment au contraire
que la sanctionnabilité directe des accords illicites tient
aux types d’accords décrits à l’art. 5 al. 3 LCart et non
au degré d’atteinte à la concurrence.31
85. A ce sujet, il y a lieu de rappeler que les accords
visés par l’art. 49a LCart sont ceux dont les effets sont
les plus dommageables pour les consommateurs, les
entreprises et l’économie en général. C’est pourquoi, la
LCart présume qu’ils suppriment la concurrence effi-
cace. Deux conditions doivent être réunies pour qu’un
accord soit sanctionnable: l’accord doit (1) être un de
ceux qui sont décrits à l’art. 5 al. 3 LCart et (2) être illi-
cite. L’art. 49a al. 1 LCart ne précise pas que l’illicéité
découle du degré d’atteinte (supression/affectation) à la
concurrence. Par conséquent, la sanctionnabilité est
donnée indépendamment du fait que l’accord supprime
la concurrence ou l’affecte «seulement» de façon no-
table sans être justifié par des motifs d’efficacité écono-
mique.
86. Le Message du Conseil fédéral relatif à la révision de
la LCart confirme cette interprétation. Il précise que sont
exclus du champ d’application des sanctions directes les
accords selon l’art. 5 al. 1 LCart qui «n’ont pas pour
objet un accord portant sur les prix, les quantités ou la
répartition géographique, ni aux accords portant sur les
prix, les quantités ou la répartition géographique qui ne
nuisent pas considérablement à la concurrence efficace
ou ne l’éliminent pas, ou qui se justifient par des motifs
d’efficacité économique».32 La volonté du législateur est
claire: les accords portant sur les prix, les quantités ou la
répartition de marchés, qui affectent la concurrence de
façon notable et ne sont pas justifiés par des motifs
d’efficacité économique, doivent être soumis aux sanc-
tions directes.
87. Il en ressort que l’art. 49a al. 1 LCart est aussi appli-
cable aux accords prévus à l’art. 5 al. 3 LCart pour les-
quels la présomption a été renversée mais qui affectent
tout de même la concurrence efficace de façon notable
sans être justifiés par des motifs d’efficacité écono-
mique, ce qui ressort aussi clairement de la jurispru-
dence de la COMCO.33 C’est pourquoi, dans le cas
d’espèce, l’accord horizontal constitué par les recom-
mandations tarifaires de l’USPI-Neuchâtel pour les ho-
noraires de gérance est sanctionnable en vertu de
l’art. 49a al. 1 LCart.
88. Pour le calcul concret de la sanction, l’OS-LCart se
fonde tout d’abord sur un montant de base pouvant aller,
selon le type et la gravité de l’infraction, jusqu’à 10 % du
chiffre d’affaires réalisé en Suisse au cours des trois
derniers exercices sur les marchés pertinents (art. 3 OS-
LCart). Ce montant est ensuite augmenté en fonction de
la durée de la pratique anticoncurrentielle (art. 4 OS-
LCart). Cette augmentation peut atteindre 50 % pour
une pratique d’une durée de 1 à 5 ans et ensuite, une
augmentation complémentaire de 10 % par année sup-
plémentaire est possible. Enfin, les circonstances aggra-
vantes (art. 5 OS-LCart) et atténuantes (art. 6 OS-LCart)
doivent être observées bien que l’OS-LCart ne précise
pas dans quelle mesure le montant de base doit être
modifié en pareilles circonstances.
89. Il ressort toutefois de ce calcul en trois étapes que la
COMCO dispose d’un pouvoir d’appréciation, tant dans
la fixation du montant de base, que dans l’observation
de circonstances aggravantes ou atténuantes. Cela si-
gnifie que la COMCO peut prononcer une sanction à
caractère symbolique. Dans ce cas, le montant final
dépend d’une réflexion qui permet de fixer le niveau
adéquat de la sanction en tenant compte du principe de
proportionnalité.34
90. La procédure d’enquête n’a pas établi que les entre-
prises visées avaient réalisé, grâce à l’accord en ques-
tion, un profit particulier qui accentuerait la gravité de
l’infraction (art. 3 OS-LCart). Quant aux circonstances,
relevons que les destinataires de la décision ont fait
preuve d’un comportement extrêmement coopératif tout
au long de la procédure. L’USPI-Neuchâtel a également
retiré les recommandations tarifaires de son site internet.
De plus, tant l’USPI-Neuchâtel que ses membres indivi-
duels se sont engagés par accord amiable à ne plus
diffuser, publier ou recommander de prix, respective-
ment à ne plus établir de telles recommandations.
91. Par conséquent, en tenant compte de ces considéra-
tions et de l’ensemble des circonstances, la COMCO
prononce une sanction globale - inférieure à la limite
maximale prévue par l’art. 49a al. 1 LCart - située dans
la fourchette prévue par l’accord amiable d’un montant
de CHF 35'000.- à l’encontre des membres individuels
de l’USPI-Neuchâtel selon la liste de notification.
30 Arrêt du TAF, DPC 2007/4, 672 consid. 4.2.6, Flughafen Zürich AG
(Unique)/WEKO.
31 Pour un aperçu complet. de cette question, voir C. TAGMANN, Die
direkten
Sanktionen
nach
Art. 49a
Abs. 1
Kartellgesetz,
Zu-
rich/Bâle/Genève 2007, 35 ss, resp. 52.
32 Message du 7 novembre 2001 relatif à la révision de la Loi sur les
cartels, FF 2002, 1911 ss, 1925.
33 DPC 2009/2, 155, N 84 ss, Sécateurs et cisailles.
34 DPC 2009/2, 157, N 99, Sécateurs et cisailles.

2012/3
668
C
Frais
92. Conformément à l’art. 2 al. 1 de l’Ordonnance du
25 février 1998 sur les émoluments LCart (Oemol-LCart;
RS 251.2), est notamment tenu de s’acquitter d’un émo-
lument celui qui occasionne une procédure administra-
tive.
93. Dans la procédure d’enquête, les parties concernées
doivent verser des émoluments lorsqu’il existe une res-
triction à la concurrence ou si elles acceptent de se
soumettre à la loi. Les parties sont réputées se sou-
mettre à la loi lorsqu’elles abandonnent le comportement
supposé restrictif de la concurrence et que la procédure
est clôturée sans suite.35 En l’espèce, les destinataires
de la décision sont donc tenus de s’acquitter des émo-
luments.
94. En vertu de l’art. 4 al. 1 et 2 Oemol-LCart,
l’émolument se calcule en fonction du temps consacré à
l’affaire ; il varie de CHF 100.- à CHF 400.- l’heure. Le
montant est fixé notamment en fonction de l’urgence de
l’affaire et de la classe de salaire de l’employé qui effec-
tue la prestation (art. 4 al. 3 Oemol-LCart). Les frais de
port, de téléphone et de copie sont compris dans
l’émolument forfaitaire (art. 4 al. 4 Oemol-LCart).
95. Les frais de la procédure d’un montant de CHF […]
sont mis solidairement à la charge des membres de
l’USPI-Neuchâtel selon la liste de notification (art 1a
Oemol-LCart en relation avec l’art. 2 al. 2 Ordonnance
générale du 8 septembre 2004 sur les émoluments,
OGEmol; RS 172.041.1).
D
Conclusion
96. Les recommandations tarifaires émises par l’USPI-
Neuchâtel sous la forme d’aide-mémoire affectent nota-
blement la concurrence sur le marché de la gérance
immobilière dans le canton de Neuchâtel et constituent
dès lors un accord illicite au sens de l’art. 5 al. 3 let. a
LCart en relation avec l’art. 5 al. 1 LCart sans pouvoir
être justifiées par un motif d’efficacité économique au
sens de l’art. 5 al. 2 LCart.
97. L’enquête n’a pas permis d’établir des conclusions
similaires en ce qui concerne le marché du courtage
immobilier.
98. La coopération et la disponibilité des destinataires de
la décision durant toute la procédure ainsi que le retrait
des recommandations de prix ont permis la conclusion
d’un accord amiable par lequel les membres actifs sur le
marché de la gérance immobilière et l’USPI-Neuchâtel
se sont engagés à ne plus créer ou appliquer de re-
commandations de prix illicites au sens de la Loi sur les
cartels, respectivement à ne plus éditer, diffuser ou pu-
blier de telles recommandations.
99. La question d’une sanction prononcée à l’encontre
de l’association peut demeurer ouverte en l’espèce,
dans la mesure où son rôle est demeuré essentiellement
passif.
E
Dispositif
La Commission de la concurrence, se fondant sur les
faits dont elle a eu connaissance et les développements
qui précèdent, décide selon l’art. 30 al. 1 LCart que :
1.
l’accord amiable suivant du 14 mai 2012 est ap-
prouvé (cf. pour le texte intégral ch. 80):"
-
Les membres s’engagent à ne plus adopter de
recommandations de prix constituant des ac-
cords en matière de concurrence prohibés par
la LCart, respectivement à ne plus appliquer
les recommandations de prix établies par
l’USPI-Neuchâtel.
-
L’USPI-Neuchâtel s’engage à ne plus éditer,
diffuser ou publier de recommandations de prix
constituant des accords en matière de concur-
rence prohibés par la LCart.
-
L’USPI-Neuchâtel s’engage à assurer le re-
couvrement du montant de la sanction et des
frais de la procédure.
-
Une révocation ou une modification du présent
accord amiable conformément à l’art. 30 al. 3
LCart est réservée."
2.
les membres de l’USPI-Neuchâtel, A. Gesteam
Sàrl, Agence Immobilière et Commerciale S.A.
Fidimmobil, Foncia Neuchâtel SA, Fiduciaire
Daniel Jaggi SA, G.C.I Services SA, Gérance
Charles Berset SA, Gérancia & Bolliger SA,
Gerimmo SA, Littoral-Gérance SA, Michel Wolf
SA, Müller & Christe SA, Naef Immobilier Neu-
châtel SA, Offidus Régie Immobilière SA, Op-
tiGestion Services Immobiliers SA, Régie Im-
mobilière Jouval SA, Régie Immobilière Ribaux
& Von Kessel, The Swatch Group Immeubles
SA, sont condamnés au paiement d’un montant
total de CHF 35'000.-;
3.
l’enquête est close sans suite à l’encontre des
autres parties à la procédure;
4.
les frais de la procédure 22-0379 d’un montant de
CHF […] sont mis solidairement à la charge des
membres de l’USPI-Neuchâtel parties à l’accord
amiable du 14 mai 2012;
5.
la violation de l’accord amiable du 14 mai 2012
peut être sanctionnée selon les art. 50 et 54
LCart;
6.
[Notification]
7.
[Voies de droit]
35 DPC 2009/2, 157, N 107, Sécateurs et cisailles; ATF 128 II 247, 257
s. consid. 6.1 (=DPC 2002/3, 546 ss, consid. 6.1) ; art. 3 al. 2 let. b et c
Oemol-LCart a contrario.